# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 08d6694b-f40b-56f5-a59b-bf4a1f6c2272
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 04.10.2018  VB.2017.00691
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00691_2018-10-04.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00691	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 04.10.2018
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 31.03.2020 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Ausländerrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bedeutung einer pendenten Revision der Bau- und Zonenordnung für das Baubewilligungsverfahren. ISOS. Neuer Bauhinderungsgrund. Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG.

Negative Vorwirkung einer BZO-Revision. Zwischen dem vorliegenden Baubewilligungsverfahren und dem Verfahren betreffend die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich besteht kein Koordinationsbedarf. Die in § 234 PBG vorgesehene Vorwirkung dient ausschliesslich der Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden und erlaubt keine allgemeine Voranwendung künftigen Rechts. Ein Sistierungsgrund liegt nicht vor (E. 2 und 3).

Art. 24k BZO ist eine rein ästhetisch motivierte Vorschrift, der mangels Beeinträchtigung der vorgesehenen planerischen Neuordnung keine negative Vorwirkung zukommt. Das Bauvorhaben beeinflusst keine planungsrechtliche Festlegung und verstösst deshalb nicht gegen § 234 PBG  (E. 4). 

Erst im Beschwerdeverfahren erhobene neue Bauhinderungsgründe werden vom Verwaltungsgericht grundsätzlich nicht geprüft (E. 5.1). Bedeutung von § 49 Abs. 2 lit. f PBG (E. 5.2). 

Die Baugrundstücke liegen gemäss ISOS im Gebiet mit ursprünglicher Substanz und Struktur, was bei der Prüfung der Einordnung zu berücksichtigen ist (E. 6.1-4).

Das geplante Gebäude fällt mit einer Länge von 41 m im Vergleich zu den Gebäuden der näheren Umgebung stark aus dem Rahmen. Es fehlt zudem an einer besonderen Rücksichtnahme auf das inventarisierte Nachbargebäude und damit insgesamt an einer guten Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Die Baubewilligung und der Rekursentscheid sind aufzuheben (E. 6.6).

Gutheissung.

Minderheitsmeinung: Eine Aufhebung der Baubewilligung und des Rekursentscheids setzt grundsätzlich einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht voraus. Das Bauprojekt missachtet § 238 Abs. 2 PBG nicht.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUHINDERUNGSGRUND
DENKMALSCHUTZOBJEKT
EINORDNUNG
GEBÄUDELÄNGE
ISOS
NEGATIVE VORWIRKUNG
NEUER BAUHINDERUNGSGRUND
TEILREVISION

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 49 Abs. 1 PBG
§ 49 Abs. 2 lit. f PBG
§ 234 PBG
§ 238 Abs. 2 PBG
Art. 27 RPG
Art. 47 RPV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2017.00691

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 4. Oktober 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Ersatzrichterin
Nicole Tschirky, Gerichtsschreiberin
Daniela Kühne.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

3.    C, 

 

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    E AG, vertreten durch RA F, 

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 7. Februar 2017 erteilte die
Bausektion des Stadtrates Zürich der E AG die baurechtliche Bewilligung
für einen Ersatzneubau eines Mehr­familienhauses auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01 und 02 an der G-Strasse 03, 04 und 05 in Zürich. 

II.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A, B und C Rekurs an das
Baurekursgericht, welches am 22. Juni 2017 einen Abteilungsaugenschein
durchführte. Mit Entscheid vom 15. September 2017 wies das
Baurekursgericht den Rekurs vollumfänglich ab.

III.  

Dagegen gelangten A, B und C mit Beschwerde vom 19. Oktober
2017 an das Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 15. September 2017 sowie die Baubewilligung vom 7. Februar
2017 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten
der Bausektion der Stadt Zürich und der E AG.

Mit Eingabe vom 6. November 2017 schloss das
Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt Zürich
und die Bauherrschaft beantragten mit separaten Eingaben vom 21. November
2017 die Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft ersuchte zudem um
Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung zulasten der
Beschwerdeführer. Mit Eingabe vom 8. bzw. 21. Dezember 2017 hielten die
Beschwerdeführer und die Bauherrschaft an ihren im ersten Schriftenwechsel
gestellten Anträgen fest.

Mit Eingabe vom 3. September 2018 beantragten die
Beschwerdeführer, das Verfahren sei zu sistieren, bis das auf der 3. Abteilung
des Verwaltungsgerichts hängige Verfahren VB.2018.00500 spruchreif sei. Mit
Eingabe vom 13. September 2018 hielt die Bauherrschaft an ihren im ersten
Schriftenwechsel gestellten Anträgen fest und beantragte zudem die Abweisung
des Sistierungsgesuchs. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete auf eine
Stellungnahme zum Sistierungsgesuch. Die Beschwerdeführer hielten mit Eingabe
vom 25. September 2018 am Sistierungsantrag fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig. Die Beschwerdeführer sind
zudem als Nachbarn zur Erhebung der Beschwerde legitimiert. Die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.  

2.1 Das
Bauprojekt liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober
1991 (BZO) in der Wohnzone W3 mit einem Wohnanteil von 90 % und der
Empfindlichkeitsstufe II. Das aus zwei Baukörpern und einem Zwischenbau
bestehende Mehrfamilienhaus soll abgerissen und durch ein Mehrfamilienhaus mit
insgesamt 25 Wohnungen sowie einer Unterniveaugarage ersetzt werden. 

2.2 Die Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich wird derzeit revidiert. Der Entwurf zur
Revision der Bau- und Zonenordnung wurde vom 24. Oktober bis 24. Dezember
2013 öffentlich aufgelegt (BZO-E 2014). Am 30. November 2016 stimmte der
Gemeinderat der überarbeiteten Revisionsvorlage der Bau- und Zonenordnung (BZO
2016) in seiner Schlussabstimmung zu. Die von der Baudirektion genehmigte Teilrevision wurde
am 1. September 2017 publiziert. Nach der BZO liegen die Baugrundstücke
neu in der Quartiererhaltungszone QII. 

2.3 Diese Teilrevision der Bau- und Zonenordnung
ist im vorliegenden Baubewilligungsverfahren wie folgt zu berücksichtigen:
Gemäss § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) gilt ein Grundstück als baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch
die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch die Gemeindeexekutive
beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Mit dieser Bestimmung soll verhindert werden, dass die
künftigen planerischen Festlegungen durch widersprechende
dauernde Veränderungen an Grundstücken ganz oder teilweise in ihrem Zweck
vereitelt werden. Allerdings soll nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit 

öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen die Bausperre nicht weitergehen,
als es der Zweck der vorgesehenen Planung
verlangt. Denn § 234 PBG dient ausschliesslich der Plansicherung und
erlaubt nicht etwa eine allgemeine Voranwendung künftigen Rechts (VGr, 7. Mai
2015, VB.2014.00627, E. 5.2; RB 1984 Nr. 96; VGr, 11. Juli
1990, VB.1990.00038 = BEZ 1990 Nr. 29). Andererseits werden durch § 234
PBG auch nicht sämtliche in Änderung befindlichen Bestimmungen geschützt,
welche Auswirkungen auf planungsrechtliche Festlegungen haben können. Vielmehr
muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234
PBG stets um ein unmittelbares oder wenigstens mittelbares Planungsinstrument
handeln (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.2; vgl. auch VGr,
9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2). § 234 PBG will
verhindern, dass die für die Planfestsetzung zuständigen Behörden bei ihrem
Entscheid vor vollendete Tatsachen gestellt werden, wenn noch während der
Planungsphase Bauwerke entstehen, welche die vorgesehene künftige Planung
beeinträchtigen (VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00282, E. 3.a;
RB 1998 Nr. 113). 

Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung bezweckt die Bestimmung von § 234 PBG gleich wie die in Art. 27
des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG)
vorgesehene Planungszone die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden,
indem sie Vorhaben einstweilen untersagt, welche beabsichtigte neue planerische
Festlegungen negativ beeinflussen. Künftigen Planfestsetzungen wird auf diese
Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch
bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht
beeinträchtigen (BGE 118 Ia 510 E. 4.d; vgl. auch BGE 116 Ia 449
E. 4; vgl. zum Ganzen auch VGr, 14. Juli 2016, VB.2015.00762,
E. 5.2).

3.  

Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, das
vorliegende Verfahren sei zu sistieren, bis das auf der 3. Abteilung des
Verwaltungsgerichts hängige Verfahren VB.2018.00500 spruchreif sei. 

3.1 Im
Verfahren VB.2018.00500 wenden sich die Beschwerdeführer gegen die Teilrevision
der Bau- und Zonenordnung und machen unter anderem geltend, dass das
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung
(ISOS) ungenügend berücksichtigt worden sei.

3.2 Dieser
Sistierungsantrag ist abzulehnen. Zwischen dem vorliegenden Baubewilligungsverfahren
und dem Verfahren betreffend die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung besteht
kein Koordinationsbedarf. Im vorliegenden Verfahren ist zu beurteilen, ob das
Bauvorhaben der BZO sowie – soweit diese Vorwirkung entfaltet – der BZO 2016
entspricht. Diese in § 234 PBG vorgesehene Vorwirkung dient – wie bereits
festgehalten – ausschliesslich der Sicherung der Entscheidungsfreiheit der
Planungsbehörden und erlaubt keine allgemeine Voranwendung künftigen Rechts.
Die Frage, ob das ISOS bei der Teil­revision genügend berücksichtigt wurde, ist
dagegen im Rahmen des auf der 3. Abteilung des Verwaltungsgerichts hängigen
Beschwerdefahrens VB.2018.00500 zu entscheiden. Es besteht somit auch nicht die
Gefahr widersprüchlicher Entscheide. 

Die Auffassung der Beschwerdeführer hätte im Übrigen zur
Folge, dass eine Teilrevision einer Bau- und Zonenordnung ein faktisches
Bauverbot bewirken könnte, auch wenn die Bestimmungen des neuen und des alten
Rechts eingehalten wären. Damit würde deutlich über die von § 234 PBG
beabsichtigten Zweck der Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden
hinausgegangen. 

4.  

Die Beschwerdeführer machen in materieller Hinsicht geltend,
dass das Bauvorhaben gegen § 234 PBG verstosse. Art. 24k BZO komme
ein planungsrechtlicher Gehalt zu. Der Charakter des Quartiererhaltungszone QII
werde nicht eingehalten. Das Bauprojekt sehe keinen parkähnlichen Garten vor,
womit die quartiercharakteristische Umgebungsgestaltung missachtet werde. Die
Unterteilung der Gebäude in ein stark betontes Sockelgeschoss, einen
Mitteilteil und einen Traufbereich seien beim Neubauprojekt auch nicht
vorhanden. Damit werde die revidierte Bauordnung negativ präjudiziert. Im
Erläuterungsbericht werde ausgeführt, weshalb die bestehende Quartiererhaltungszone QII
erweitert werden und diese die bisherige Wohnzone W3 ersetzen solle. Diese
Ausführungen im Erläuterungsbericht seien zu berücksichtigen. Sie würden Sinn
und Zweck der neuen Zonierung aufzeigen und seien für die Auslegung der
konkreten planungsrechtlichen Festlegungen beizuziehen. Schon die Bewilligung
des streitbetroffenen Bauvorhabens allein vermöge den Charakter des Quartiers
derart stark zu ändern, dass die Zuteilung Quartiererhaltungszone QII bei
Realisierung dieses Vorhaben keinen Sinn mehr machen würde. Würden mehrere
solche Vorhaben realisiert, wie sie vorliegend im Streit lägen, so würde sich
der typische Charakter des Gebiets massiv verändern, was mit der Zuteilung zur
Quartiererhaltungszone QII gerade verhindert werden solle. Zudem missachte
das Vorhaben Art. 10 Abs. 2 BZO 2016. In der Zone QII komme Art. 10
Abs. 2 BZO 2016 eine planungsrechtliche Bedeutung zu. 

4.1 Zunächst
ist zu prüfen, ob Art. 24k BZO negative Vorwirkung entfaltet.

Nach der BZO 2016 liegen die bisher in der Wohnzone W3
liegenden Baugrundstücke neu in der Quartiererhaltungszone QII. Gemäss der
geltenden Bestimmung von Art. 24k Abs. 1 BZO zeichnen sich die
Gebiete der Quartiererhaltungszone QII durch eine mehrheitlich offene
Bauweise des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten
Strassenräumen und parkähnlichen Gärten aus. In Abs. 2 dieser Bestimmung
wird zudem festgehalten, dass die Fassaden repräsentativ gestaltet sind und
überwiegend drei bis vier Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss und
Traufbereich aufweisen. Diese Umschreibung des Gebietscharakters in Art. 24k
BZO wird durch die Teilrevision nicht verändert. Aufgrund der geplanten
Umzonung im Rahmen der Teilrevision der BZO 2016 stellt sich die Frage der negativen Vorwirkung der für die
Quartiererhaltungszone QII geltenden Bestimmungen. 

Im Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV zur
Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 1. Oktober
2014 (Erläuterungsbericht), auf welchen sich die Beschwerdeführer
verschiedentlich berufen, wird Folgendes festgehalten:

 "7.7.3 Quartiererhaltungszone II (Art. 24k – 24m,
Ergänzungspläne)

 

Die
Gebiete der Quartiererhaltungszone II zeichnen sich durch eine
mehrheitlich offene Bauweise aus. Die Gebiete entstammen dem späten 19. und
frühen 20. Jahrhundert und werden bestimmt durch prägnante Strassenräume und
grosszügige, parkähnliche Gärten. Die Fassaden sind repräsentativ gestaltet und
weisen überwiegend drei bis vier Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss
und Traufbereich auf. Es besteht keine Pflicht, auf die Baulinie zu bauen.
Entsprechend werden im Unterschied zur Quartiererhaltungszone I die
Strassenzüge räumlich nicht oder nicht ausschliesslich durch Gebäude gefasst,
sondern mehrheitlich durch charakteristische Vorgärten mit teilweise mächtigem
Baumbestand. 

 

In
der Quartiererhaltungszone II sollen entsprechend dem Grundcharakter der
Zone und den stadthistorischen Gegebenheiten grosszügige Raumhöhen möglich
sein. Die für Hauptgebäude geltende Gebäudehöhe (Art. 24l Abs. 1)
wird deshalb analog zur Quartiererhaltungszone I angepasst und beträgt neu
für drei Vollgeschosse 11,5 m und für vier Vollgeschosse 14,7 m (bisher
10,5 m und 13,5 m).

 

[Abbildungen
49-52]

 

In
Art. 24l Abs. 3 bis wird die Regelung der einzelnen Vorsprünge analog
den Bestimmungen zur Quartiererhaltungszone I angepasst. Ebenso wird die
Vorschrift betreffend bestehender Hauptgebäude, welche die maximale Bautiefe
überschreiten, analog den Bestimmungen zur Quartiererhaltungszone I spezifiziert
(Art. 24l Abs. 4, vgl. Kapitel 7.7.2).

 

In
der Quartiererhaltungszone II existieren keine festgelegten Baubereiche
ausserhalb von Hauptgebäuden. Deshalb wird bei den besonderen Gebäuden (Art. 24m)
der Zusatz gestrichen, dass diese auch ausserhalb der für Hauptgebäude
festgelegten Bereiche erstellt werden dürfen.

 

7.7.4 Quartiererhaltungszone II (Ergänzungspläne) 

 

Im
Quartier Hottingen/Hirslanden ist das Gebiet zwischen H- und I-Strasse gemäss
geltendem Zonenplan der Wohnzone W3 zugeordnet. Mit seiner wertvollen Bau-
und Freiraumstruktur (vgl. Abb. 49 und 50) weist dieses Gebiet dieselben
Qualitäten auf wie die angrenzend bereits bestehende Quartiererhaltungszone II.
Es bildet sozusagen die Fortsetzung der Zone von Hottingen her kommend in
Richtung Hirslanden und bis zur I-Strasse. Rund die Hälfte der Gebäude in
diesem Gebiet befindet sich zudem im Inventar der Denkmalpflege und/oder der
Gartendenkmalpflege. Dies unterstreicht die Bedeutung sowohl der Bauten als
auch der prägenden Aussenräume und Gärten.

 

Neu
wird das Gebiet der Quartiererhaltungszone II zugeordnet und so die hohe
strukturelle Siedlungsqualität gesichert. Der Zonenplan 

(vgl. Abb. 51) und der Quartiererhaltungszonenplan Massstab 1: 5000 (vgl.
Abb. 52) werden entsprechend angepasst."

 

Die in der Quartiererhaltungszone QII
geltenden Bauvorschriften von Art. 24m und 24l BZO 2016 werden durch das
vorliegende Bauprojekt eingehalten, wenn die projektierten Balkone
redimensioniert werden. Diese Frage ist im vorliegenden Verfahren auch nicht umstritten.
Dass die Beschwerdeführer im Rekursverfahren gegen die Teilrevision der Bau-
und Zonenordnung neue Vorschriften für die Quartiererhaltungszone QII (z. B. Gebäudelänge und
Nutzungsziffern) fordern, ist für das vorliegende Verfahren unmassgeblich. Derzeit
nicht vorgesehene Anpassungen der Bau- und Zonenordnung vermögen keine negative
Vorwirkung im Sinn von § 234 PBG zu entfalten.

In Art. 24k BZO wird der Gebietscharakter der
Quartiererhaltungszone QII umschrieben. Auch im Erläuterungsbericht, der
für die Auslegung dieser Bestimmung, beigezogen werden kann, wird lediglich der
Quartiercharakter beschrieben. Die Umzonung des Gebiets zwischen H- und I-Strasse
in die Quartiererhaltungszone QII wird – wie von den Beschwerdeführern
zutreffend festgehalten – mit der wertvollen Bau- und Freiraumstruktur
begründet. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass bei jedem einzelnen
Objekt eine wertvolle Bau- und Freiraumstruktur besteht bzw. bestehen muss. Der
Schutz der wertvollen Bau- und Freiraumstruktur erfolgt vielmehr über
individuelle Schutzmassnahmen wie die Aufnahme in das Inventar
der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte oder eine
Schutzverfügung. Ob ein Bauvorhaben mit dem Gebietscharakter vereinbar ist, ist
im Rahmen der Prüfung der Einordnung gemäss Art. 238 PBG zu prüfen,
insbesondere auch die von den Beschwerdeführern unter dem Gesichtspunkt der
Vorwirkung geltend gemachten Punkte des fehlenden parkähnlichen Gartens und der
fehlenden Unterteilung der Gebäude in ein stark betontes Sockelgeschoss, einen
Mitteilteil und einen Traufbereich. 

Bei Art. 24k BZO handelt es sich somit – wie bereits
durch die Vorinstanzen festgehalten – um eine rein ästhetisch motivierte
Vorschrift, der mangels Beeinträchtigung der vorgesehenen planerischen
Neuordnung keine negative Vorwirkung zukommt.

4.2 Weiter ist
zu prüfen, ob in der Zone QII der Abgrabungsvorschrift in Art. 10 Abs. 2
BZO 2016 eine planungsrechtliche Bedeutung zukommt. 

Gemäss der geltenden Bestimmung von Art. 10 Abs. 2
BZO sind Abgrabungen – ausser für Eingänge und Zufahrten – nur gestattet,
sofern das Mass der Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt
und bei Erreichen der zonengemässen Vollgeschosszahl kein Untergeschoss
mehrheitlich über dem gestalteten Boden liegt. Diese Regelung erlaubt
Abgrabungen in grossem Umfang, solange gleichzeitig durch Aufschüttung das
Untergeschoss immer noch mehrheitlich unter dem gestalteten Boden zu liegen
kommt. Diese Regelung führte teilweise zu unerwünschten Terrainveränderungen
(Erläuterungsbericht, Kap. 7.2.4). Nach der revidierten Bestimmung von Art. 10
Abs. 2 BZO-E 2014 sollten daher nur noch geringfügige Abgrabungen und
Aufschüttungen zulässig sein. 

Die Möglichkeiten zur Terrainveränderung wurden jedoch
wieder erweitert. Gemäss Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 sind geringfügige
Abgrabungen zulässig. Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche
Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs
können jedoch weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden. Nach wie vor
ist das Mass der Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain einzuhalten; Eingänge
und Zufahrten bleiben von dieser Einschränkung ausgenommen. 

In der Fassung der
öffentlichen Auflage war Art. 10 Abs. 2 BZO-E 2014 gemäss Beschluss
vom 22. Oktober 2013 über die Richtlinien zur Voranwendung der revidierten
Bau- und Zonenordnung bei der Überprüfung von Baugesuchen miteinzubeziehen (Ziff. 3.8).
Eine solche Anweisung fehlt im Beschluss vom 4. November 2014 zur
überarbeiteten Fassung der Bau- und Zonenordnung (Ziff. 3). Dies deutet
einerseits stark darauf hin, dass die Bausektion des Stadtrats der Ansicht ist,
Art. 10 Abs. 2 BZO-E 2014 entfalte in der neuen Fassung keine
negative Vorwirkung mehr. Andererseits wird im genannten Beschluss ausdrücklich
darauf hingewiesen, dass es sich bei der Liste der Bestimmungen, auf welche
Baugesuche hinsichtlich nachteiliger Beeinflussung zu überprüfen sind, um eine
nicht abschliessende Aufzählung handelt (Ziff. 3). Ein eindeutiger Schluss
lässt sich daher aus der Entstehungsgeschichte nicht ziehen.

Die Einschränkung der Abgrabungs- und
Aufschüttungsmöglichkeiten in Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 hat die bessere
Eingliederung von Gebäuden in die natürliche Topographie und Landschaft zum
Ziel (vgl. dazu Erläuterungsbericht, Kap. 7.3.1 und 7.2.4; Teilrevision
der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich, Änderung der Bauordnung
[Synoptische Darstellung] vom 1. Oktober 2014, Kommentar zu Art. 10
bzw. Art. 13). Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 ist daher primär
ästhetisch motiviert ist. Darauf weist auch die an den Ästhetikparagraphen (§ 238
PBG) angelehnte Formulierung von Satz 2 der betreffenden Bestimmung hin,
wonach zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung
weitergehende Terrainveränderungen zugelassen werden. Eine Steuerung der Nutzungsmöglichkeiten
ist jedenfalls nicht ersichtlich. Dieses Ergebnis korrespondiert mit dem
Beschluss des Stadtrats vom 6. Dezember 2016, wonach Art. 10 Abs. 2
BZO 2016 nicht mehr unter denjenigen Bestimmungen aufgelistet ist, auf welche
Baugesuche hinsichtlich nachteiliger Beeinflussung zu überprüfen sind, auch
wenn es sich dabei nicht um eine abschliessende Aufzählung handelt (vgl. zum
Ganzen auch VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3). Folglich
entfaltet Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 keine negative Vorwirkung. Diese
Feststellungen treffen für alle Bauzonen zu, mithin auch für die
Quartiererhaltungszone QII. Es handelt sich um eine allgemeine
Bauvorschrift, die für alle Bauzonen zur Anwendung gelangt. 

Im Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass das Bauvorhaben
keine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG negativ
beeinflusst. 

5.  

Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass gemäss § 49
Abs. 2 lit. f PBG die geschlossene Bauweise nur dann zugelassen
werden dürfe, wenn dies mit der Verankerung einer Gesamtlänge verbunden sei.
Eine solche sei jedoch nicht vorgesehen.

5.1 Die Rüge
der Verletzung von § 49 Abs. 2 lit. f PBG wurde von den
Beschwerdeführern erst im Beschwerdeverfahren erhoben. Sie ist zudem auch nicht
erst durch den vorinstanzlichen Entscheid notwendig geworden. Damit machen die
Beschwerdeführer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren einen neuen
Bauhinderungsgrund geltend. Erst im Beschwerdeverfahren geltend gemachte
Bauhinderungsgründe werden gemäss ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts in
baurechtlichen Verfahren, in denen das Verwaltungsgericht als zweite
gerichtliche Instanz entscheidet, nicht geprüft (VGr, 23. März 2011,
VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406, E. 7;
Donatsch, § 52 N. 41). 

5.2 Der
Vollständigkeit halber ist jedoch Folgendes festzuhalten: Gemäss § 49 Abs. 1
PBG kann die Bau- und Zonenordnung die zulässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise
näher ordnen. Soweit für die einzelnen
Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt ist, sind gemäss § 49 Abs. 2
lit. f PBG Regelungen gestattet über
die offene und die geschlossene Bauweise mit der
Gesamtlänge und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau. Weder in
der geltenden BZO noch in der BZO 2016 ist für die Baugrundstücke eine
Gesamtlängenbeschränkung vorgeschrieben. Dafür werden aber unter anderem in den
Wohnzonen Mehrlängenzuschläge vorgesehen für den Fall, dass ein Bauvorhaben
eine gewisse Länge überschreitet. Bisher wurde vom Verwaltungsgericht überdies
noch nicht entschieden, ob auch in Quartiererhaltungszonen, die sich durch
Blockrandbebauungen auszeichnen können, die geschlossene Bauweise nur in
Verbindung mit der Verankerung einer Gesamtlänge zugelassen werden darf (vgl. zur
bisherigen Rechtsprechung VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659 E. 3.3 f.
= BEZ 2010 Nr. 30; VGr, 7. Mai 2003, VB.2003.00069 = RB 2003
Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2003 Nr. 34). Im vorliegenden Fall erscheint
im Übrigen die Verknüpfung der Zulassung der geschlossenen Bauweise mit einer Gesamtlängenbeschränkung
wenig sinnvoll. Nach der Legaldefinition von § 31 Abs. 2 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) liegt eine
geschlossene Überbauung vor, wenn Gebäude einseitig oder mehrseitig
zusammengebaut oder auf eine Grenze gestellt sind oder gestellt werden dürfen
bzw. müssen. Der Ersatzneubau erstreckt sich über die Grundstücken Kat.-Nrn. 01
und 02, weshalb es sich damit grundsätzlich um eine geschlossene Überbauung im
Sinn der Legaldefinition handelt. Gehören die Grundstücke – wie im vorliegenden
Fall – jedoch dem gleichen Eigentümer, könnte durch Zusammenlegung der beiden
Grundstücke, auf welchen der Ersatzneubau erstellt wird, dasselbe Gebäude auch
in offener Bauweise verwirklicht werden.

6.  

6.1 Die
Beschwerdeführer bemängeln schliesslich die Gestaltung des geplanten
Bauvorhabens und machen geltend, das Bauvorhaben verletze die
Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 2 PBG. Bei der Beurteilung des
Vorhabens sei den besonderen Umständen, welche zur Erweiterung der
Quartiererhaltungszone QII geführt haben, nicht gebührend Rechnung
getragen worden. Die enorme Länge des in geschlossener Bauweise vorgesehenen
unstrukturiert anmutenden, unruhigen Bauvorhabens führe zu einer starken
Beeinträchtigung des Quartiers und der inventarisierten und unter Schutz
gestellten Gebäude und Gärten. Zudem fehle es an einem parkähnlichen Garten und
der Unterteilung der Gebäude in ein stark betontes Sockelgeschoss, einen
Mitteilteil und einen Traufbereich. Die angebliche Übernahme von Elementen der
Umgebung sei im Projekt nicht erkennbar. Zwar sehe das Bauvorhaben Rücksprünge,
Erker, Balkone und Loggien vor und würden sich solche Elemente auch in der
baulichen Umgebung finden. Beim strittigen Projekt würde jedoch die konkrete
Anordnung dieser Elemente eine starke und quartieruntypische horizontale
Gliederung des überlangen Baukörpers zur Folge haben. Zudem sei der Neubau von
der Strasse aus – entgegen den Ausführungen der Vorinstanz – auf seiner
gesamten Länge sichtbar. Die unpassenden Vor- und Rücksprünge würden die
störende Riegelwirkung des Gebäudes nicht brechen. Zudem entstünde ein
Vorgartenbereich ohne Bäume, welcher mit dem Gebietscharakter nichts zu tun
habe. Das Bauvorhaben sei ein negativer Blickfang. Die quartierfremde überlange
Erscheinung des strittigen Vorhabens sei insbesondere auf die Zusammenlegung
der zwei Baugrundstücke und die Realisierung eines Vorhabens in geschlossener
Bauweise zurückzuführen. Das Vorhaben nehme damit die geforderte besondere
Rücksichtnahme auf die in der Umgebung vorhandenen Schutzobjekte nicht wahr.
Die Beeinträchtigung liesse sich mit dem Verzicht auf einen überlangen
Baukörper verhindern. Es wäre der Bauherrschaft zuzumuten, ein Vorhaben mit
quartierüblicher Körnigkeit zu schaffen. Schliesslich werden von den
Beschwerdeführern auch die Abgrabungen und die Fenster des Bauvorhabens
kritisiert. 

Die Beschwerdeführer führen in diesem Zusammenhang weiter
aus, dass bei der Beurteilung des Bauvorhabens dem ISOS nicht gebührend
Rechnung getragen worden sei. 

6.2 Die Stadt
Zürich ist im Anhang des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz von nationaler Bedeutung gemäss der Verordnung vom 9. September
1981 (VISOS) aufgeführt, welche für die Stadt Zürich seit dem 1. Oktober
2016 in Kraft ist. Die Baugrundstücke liegen gemäss ISOS mit der
Aufnahmekategorie AB (Gebiet oder Baugruppe mit ursprünglicher Substanz und
Struktur) und dem Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur) im Gebiet G2
des Quartiers Hirslanden/Witikon zwischen den zwei Baugruppen B 2.1 und B 2.2. 

Das Gebiet G2 des Quartiers Hirslanden/Witikon ist
gemäss ISOS ein Villenviertel im schwach geneigten Gelände zwischen J- und K-Strasse.
Es zeichnet sich aus durch zahlreiche prachtvolle Villen im Stilpluralismus von
Ende des 19. bis Anfang des 20. Jahrhunderts mit umzäunten Gärten und
altem Baumbestand, intakte, von Bruchsteinmauern und Eisenzäunen begrenzte
Strassenräume und einige Mehrfamilienhäuser von 1910 bis in die zweite Hälfte
des 20. Jahrhunderts. Die Baugruppe B 2.1 L-Strasse und das
Geviert M-/N-/K-Strasse (B 2.2) heben sich besonders hervor. In beiden
liegen Villen und gutbürgerliche Wohnhäuser in historischer Stilvielfalt in umzäunten
Gärten. Die Baugruppe B 2.1, welche südöstlich der Baugrundstücke
liegt, wird wie folgt umschrieben: "hinter schmalen, umzäunten Vorgärten
zurückstehende Villen und gut­bürgerliche Wohnhäuser in zeittypischer
historistischer Stilvielfalt; reich gegliedert mit Ecktürmen, vor- und
rückspringenden Fassadenteilen, unterschiedlichen Giebeln, Lisenen und Simsen,
E. 19., A. 20. Jh.". Weiter wird auf das Atelier des Malers
Arnold Böcklin hingewiesen. Es handelt sich um einen eingeschossigen,
schieferverkleideten Flachdachbau mit hohen Fenstern aus dem Jahr 1885 (B 2.1.1).
Beim Geviert M-/N-/K-Strasse, das östlich auf der gegenüberliegenden
Strassenseite des Bauprojekts liegt, handelt es sich gemäss ISOS um regelmässig
angeordnete zweigeschossige Vorstadtvillen im Heimatstil, mit steilem
Satteldach teils mit Quergiebel oder Dachhäusern, sowie ein dreigeschossiges
Mehrfamilienhaus mit Krüppelwalmdach. Schliesslich wird festgehalten, dass Hirslanden
und Witikon heute bevorzugte Wohnquartiere seien, die Zahl der Arbeitsstätten
sei im Vergleich zu anderen Stadtteilen klein. Die Bautätigkeit im Gebiet Hirs­landen
sei verhältnismässig gering, die mehrheitlich ältere Bebauung werde allerdings
wie anderswo punktweise ersetzt und durch meistens grössere Volumen verdichtet.

6.3 Durch die
Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in
besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von
Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche
Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur-
und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG
gilt dieser Schutz indes nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2
und 3 NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu,
besteht für die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine
Pflicht zur Berücksichtigung (BGE 135 II 209 E. 2.1; Arnold Marti,
Bundesinventare – eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und
Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders.,
Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der
Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des
Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],
Schaffhausen/Bern 2016, S. 11 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). 

Zu beachten ist, dass bei der Erstellung des Inventars
eine Bewertung der Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen
Methode erfolgt; andere Interessen werden grundsätzlich nicht berücksichtigt
und eine Abwägung von Schutz- und Nutzungsinteressen findet nicht statt (Arnold
Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des
Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],
Schaffhausen/Bern 2013, S. 8 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die bau-
und planungsrechtliche Interessenabwägung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines
Planungs- oder Bauvorhabens, wobei sämtliche betroffenen Interessen, namentlich
auch andere, dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende wie
Interessen der Ortsentwicklung und der Verdichtung Siedlungsgebiets,
berücksichtigt werden müssen (BGE 135 II 209 E. 2.1). Diese
Interessenabwägung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht oder
nur teilweise umgesetzt werden können (Marti, Gutachten 2016, S. 23 f.).

6.4 Vorliegend erfolgt aufgrund der bestehenden
Inventarisierungen bzw. Schutzobjekten eine Prüfung des Projekts unter
Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, wonach im Interesse der
Heimatschutzanliegen besondere Rücksicht auf die umliegenden inventarisierten
Objekte zu nehmen ist. Das auf den Baugrundstücken bestehende Objekt selbst ist
nicht schutzwürdig, was auch von den Beschwerdeführern nicht geltend gemacht
wird. Damit sind die bundesrechtlichen Vorgaben gewahrt. Insbesondere ist aber
zu berücksichtigen, dass das ISOS das Ortsbild vor
Verunstaltung insbesondere durch Neubauten schützen soll (vgl. dazu auch
VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00013,
E. 5.3).

6.5 Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere
Rücksicht zu nehmen (Abs. 2). Wo die Verhältnisse es zulassen, kann mit
der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene Bäume bestehen
bleiben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt sowie Vorgärten und andere
geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten oder hergerichtet
werden (Abs. 3).

6.5.1
Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse,
der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 652; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob
mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird,
hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und
mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende
Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,
VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).

6.5.2
Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale
Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu
konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres
Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante
bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung
misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle
bloss insofern eingeschränkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht
völlig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids würdigen darf.
Vielmehr muss es diesen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der
Entscheidgründe überprüfen. Dabei hat es sich mit den Kriterien
auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen Baubehörde im Rahmen der
ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Eine
weitergehende Einschränkung der baurekursgerichtlichen Prüfungsbefugnis besteht
demgegenüber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht,
welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres in der Lage ist, die
Gestaltung eines Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen; die für die
Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse können sich seine
Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das Verwaltungsgericht
seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern
bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015,
VB.2015.00532, E. 3.3; VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3;
VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

6.5.3 Die
Vorinstanzen beurteilen das Bauprojekt übereinstimmend als gelungen und den
Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entsprechend. Das Baurekursgericht
hielt im vor­instanzlichen Entscheid im Wesentlichen fest, dass die
Baugrundstücke unbestrittenermassen umgeben seien von inventarisierten oder
unter Schutz gestellten Liegenschaften. Anlässlich des Augenscheins habe sich
eine grosse Vielfalt von unterschiedlichen Gebäuden im betreffenden Quartier
gezeigt. Die Fassaden des Neubaus seien zwar modern gestaltet, aber noch mit
Bezug und vor allem genügender Rücksichtnahme auf die umliegenden
inventarisierten Liegenschaften projektiert. Die Fassadengestaltung nehme
weitere Elemente aus der Umgebung auf. Sie habe verschiedene Rücksprünge,
Erker, Balkone und Loggien. Auch die Geländer auf den Balkonen und den
Terrassen würden Bezug nehmen zur Umgebung und die genügende Rücksichtnahme
nicht vermissen lassen. Das Gebäude sei unbestrittenermassen lang, doch werde
mit den verschiedenen Gestaltungselementen die Fassade optisch gegliedert. Im
Übrigen sei sie von der Strasse aus nicht in ihrer gesamten Länge überblickbar,
schon gar nicht in einem Ausmass, bei dem von einer massiven Beeinträchtigung
der Inventarobjekte ausgegangen werden müsste. Mit den über den Eingängen
platzierten zwei Erkern werde dem Gebäude eine klare Adresse zugewiesen. Die
Fassade solle aus Klinkern, einem hochwertigen Material, gefertigt werden. Auch
hier liege ein Bezug zur Umgebung vor, da das Gebäude G-Strasse 12 auf dem
nachbarlichen Grundstück ebenfalls eine Fassade aus kleinen Steinen aufweise.
Ein ausgeprägtes Sockelgeschoss sei für eine gute Einordnung nicht
erforderlich. Mit den dunklen Klinkern werde jedoch wieder ein Bezug zur
Umgebung gesetzt und damit Rücksicht auf die inventarisierten Gebäude genommen.
Die Abgrabungen hinter dem Haus würden wenig wahrgenommen und die nachbarlichen
Liegenschaften (M-Strasse 06 und 07 sowie L-Strasse 08 , 07 und 10) nicht
negativ beeinflussen. Der Neubau wirke durch die Abgrabungen auch nicht zu
wuchtig bzw. zu hoch. Beim Neubauprojekt handle es sich zwar um ein grosses
Gebäude, das sich aber im zulässigen Rahmen bewege. Ausserdem sei es sorgfältig
gestaltet und nehme Bezug zu umliegenden Gebäuden auf. Vor allem aber nehme es
genügend Rücksicht auf die inventarisierten oder unter Schutz gestellte Gebäude
und Gärten. Dass das Gebäude in Strassennähe platziert und damit der Bereich
hinter dem Gebäude vergrössert werde, sei ein positiver Nebeneffekt und
städtebaulich sinnvoll. 

Die Voraussetzungen, trotz der grundsätzlichen
Zulässigkeit des Neubaus, eine Gebäudevolumenreduktion zu verlangen, lägen
nicht vor. Die Heterogenität des Quartiers zeige sich auch in der
unterschiedlichen Grösse der bestehenden Gebäude. Der Neubau sei zwar länger
als manches bestehende Gebäude, insbesondere länger als die flankierenden
Häuser G-Strasse 11 (südlich, inventarisiert) und G-Strasse 12
(nördlich). Er trete jedoch aufgrund seiner Höhe, die geringer sei, als die der
umliegenden Gebäude, nicht dominant in Erscheinung. Durch die
Fassadengestaltung mit Fenstern, Erkern (gerade über den Eingängen) und Loggien
werde die Fassade auch nicht als eine geschlossene Mauer oder "Klotz"
wahrgenommen, welcher die inventarisierten Objekte in den Schatten stellen
würde. Auch wenn keine parkähnlichen Bäume gepflanzt würden, sei doch zu
bemerken, dass der Vorgartenbereich des Neubaus ebenfalls eine moderne
Interpretation erfahre. Auch beim projektierten Neubauprojekt werde eine
Begrünung verlangt. Dafür bestehe im Strassenbereich und vor allem hinter dem
Haus viel Platz. Auch die Gebäude G-Strasse 11/M-Strasse 07 und M-Strasse 14
würden im Übrigen keinen riesigen parkähnlichen Vorgartenbereich aufweisen.

6.6 Damit ist
zu prüfen, ob sich dieser Einordnungsentscheid als rechtmässig erweist.

6.6.1
Aus dem Katasterplan geht hervor, das Bauvorhaben im Vergleich zu den
anderen Gebäuden der näheren Umgebung mit einer Länge von 41 m stark aus
dem Rahmen fällt. So ist das benachbarte zusammengebaute Gebäude G-Strasse 13
und 12 rund 21 m lang. Das inventarisierte Nachbargebäude M-Strasse 07
und G-Strasse 11 weist eine Gesamtlänge von ca. 28 m auf, wobei aber
der nordöstliche und südwestliche Teil auf einer Länge von rund 2,5 m lediglich
eingeschossig ist. Die Länge des schräg gegenüberliegenden Gebäudes G-Strasse 131
beträgt rund 20 m.  Das Gebäude M-Strasse 06 ist gut 26 m lang,
aber in zwei Fassadenabschnitte unterteilt, die in der Tiefe um fast 4 m versetzt
und leicht abgewinkelt sind. Weitere Liegenschaften der Umgebung weisen noch
kürzere Fassadenlängen auf. Das vorliegende Bauvorhaben ist damit erheblich
länger als die längsten Bauten der Umgebung. Diese anderen langen oder
zusammengebauten Gebäude weisen zudem grundsätzlich eine unterteilte
Dachgestaltung auf, was zu einer horizontalen Gliederung führt. Demgegenüber
weist der geplante Neubau ausser einer leichten Abtreppung in der Mitte und
zwei Erkern keine baulichen Merkmale auf, die die Wirkung der
aussergewöhnlichen Gebäudelänge mindern könnten. 

Damit erscheint es zumindest
als fraglich, ob sich das Neubauprojekt mit seiner Dimensionierung und
Gestaltung in die gewachsene besondere Quartierstruktur mit charakteristisch
offener Bauweise ausreichend einordnet.

6.6.2
Massgeblich ist jedoch, dass es an einer besonderen Rücksichtnahme auf die
benachbarte und inventarisierte Liegenschaft G-Strasse 11 fehlt. Dazu
fällt vorab in Betracht, dass die Fassade der geplanten Baute entgegen der
Annahme der Vorinstanz von der Strasse her durchaus in ihrer gesamten Länge
einsehbar wäre. Die G-Strasse verläuft hier absolut gerade. Folglich ist es
ohne Weiteres möglich, den gesamten Strassenabschnitt mit der strittigen Baute
und den beiden Nachbarliegenschaften entlang der G-Strasse im Blick zu haben. Die Sicht auf die gesamte Fassadenlänge respektive auf alle drei
Liegenschaften ist heute lediglich durch Bäume auf dem Baugrundstück entlang
der G-Strasse teilweise beeinträchtigt. Insoweit hat das
Baurekursgericht den Sachverhalt in rechtsverletzender Weise festgestellt (§ 20
Abs. 1 lit. b in Verbindung mit § 50 Abs. 1 VRG). Die
tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich klar aus den Akten, insbesondere aus
den eingereichten Plänen und aus dem gut dokumentierten Augenscheinprotokoll
der Vorinstanz. 

6.6.3
Das geplante Projekt kann zwar mit der Vorinstanz für sich betrachtet als
architektonisch gelungen bezeichnet werden. Es entspricht zeitgenössischer
Architektur und erfüllt die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG ohne
Weiteres. Hingegen ist nicht ersichtlich, dass das Neubauprojekt im Sinn von § 238
Abs. 2 PBG auf die benachbarte inventarisierte Liegenschaft G-Strasse 11
besondere Rücksicht nehmen würde. Mit seiner aussergewöhnlichen Länge und der –
entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft – vergleichsweise wenig
strukturierten Fassade wäre die projektierte Baute vielmehr in einer Art und
Weise dominierend, dass die Wirkung der inventarisierten Liegenschaft deutlich
beeinträchtigt würde. 

6.6.4 Insgesamt
erweist sich der angefochtene Entscheid deshalb im Sinn von § 20 Abs. 1
lit. a und b in Verbindung mit § 50 Abs. 1 VRG als
rechtsverletzend. Das Projekt erfüllt die Anforderungen an eine gute Einordnung
gemäss § 238 Abs. 2 PBG – unter angemessener Berücksichtigung des
Strukturerhaltungsziels gemäss Eintrag ISOS – nicht. 

Dabei ist anzumerken, dass nicht das Volumen als solches,
sondern dessen Verteilung bzw. die Gestaltung der geplanten Baute in Beziehung
zu ihrem Umfeld als rechtsverletzend erscheint. Es erscheint denn auch durchaus
als möglich, auf dem infrage stehenden Grundstück ein Projekt mit derselben
Ausnützung, aber mit anderer Anordnung und Gestaltung der Bauteile, im Einklang
mit den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zu erstellen.

6.6.5 Dies
führt, auch unter Beachtung der eingeschränkten Kognition des
Verwaltungsgerichts, zur Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und der
städtischen Baubewilligung. Die Beschwerde ist dementsprechend gutzuheissen.

7.  

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnerinnen
je zur Hälfte auf­zuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem ist die Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten,
den Beschwerdeführern für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu entrichten, wobei sich insgesamt Fr. 8'000.- (MWST
inbegriffen) als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    In
Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich
vom 7. Februar 2017 und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. September
2017 aufgehoben.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    270.--     Zustellkosten,

Fr. 8'270.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 9'150.-)
und des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte
auferlegt.

4.    Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den
Beschwerdeführern für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 8’000.- (MWST inbegriffen) zu
bezahlen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an
…

 

 

 

 

Abweichende Meinung einer
Kammerminderheit:

(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des
Gesetzes über die Gerichts- und Behörden­organisation im Zivil- und
Strafprozess vom 10. Mai 2010 [LS 211.1])

Die Bausektion der Stadt
Zürich und das Baurekursgericht beurteilten das Bauprojekt
übereinstimmend als gelungen und den Anforderungen von § 238 Abs. 2
PBG entsprechend, wobei das Baurekursgericht
am 22. Juni 2017 einen Abteilungsaugenschein durchgeführt hatte. Die
Kammermehrheit des Verwaltungsgerichts gelangt zur gegenteiligen Auffassung,
ohne einen Augenschein vorzunehmen und sich damit einen eigenen Eindruck der
örtlichen Verhältnisse zu verschaffen. Nach Ansicht der Kammerminderheit ist es
nicht zulässig, den Einordnungsentscheid der
Bausektion des Stadtrats Zürich und des Bau­rekursgerichts ohne Vornahme eines
eigenen Augenscheins umzustossen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund,
dass sich sowohl die Bausektion des Stadtrats Zürich als auch das
Baurekursgericht mit der Einordnung des Bauvorhabens, insbesondere auch der vom
Verwaltungsgericht beanstandeten Länge, ausführlich auseinandergesetzt haben
und dem Verwaltungsgericht – anders als den Vorinstanzen – lediglich eine
Rechtskontrolle und keine Ermessenskontrolle zukommt (§ 50 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 VRG). Eine Rechtsverletzung kann in einem
Ermessensmissbrauch, einer Ermessensüberschreitung oder in einer
Ermessensunterschreitung bestehen. Eine solche ist im vorliegenden Fall
aufgrund des Augenscheinprotokolls nicht ersichtlich und dürfte auch – von
Ausnahmefällen abgesehen – ohne eigenen Augenschein nicht feststellbar sein. 

Im Quartier besteht bereits eine grosse Vielfalt an
unterschiedlichen Gebäuden (auch solche mit einem grossen Gebäudevolumen), was
an dem vom Baurekursgericht durchgeführten Augenschein bestätigt wurde. Insbesondere
sind die beiden Baugrundstücke bereits heute durch zwei mit einem
eingeschossigen Zwischenbau verbundenen Gebäude mit einer Gesamtlänge von mehr
als 37 m überbaut und auch die nächste Blockrandbebauung (H-Strasse, J-Strasse,
O-Strasse, P-Strasse) mit einer Fassadenlänge von mehr als 70 m ist
weniger als 250 m Luftlinie vom Bauvorhaben entfernt. In gut 100 m Entfernung
vom Bauvorhaben befindet sich zudem ein weiteres Gebäude (Q-Strasse 14, H-Strasse 15,
16 und 17, R-Strasse 18 und 19) mit einer Fassadenlänge von deutlich mehr
als 50 m. Die besonders gute Gestaltung des
Bauvorhabens im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG wurde zudem durch die
Vorinstanzen dargelegt. Daran ändert auch die nicht schlüssige
Feststellung des Baurekursgerichts nichts, dass die Baute von der G-Strasse her
nicht in ihrer gesamten Länge einsehbar sei. Auch kann gestützt auf § 238 Abs. 2
PGB nicht die gleiche Körnigkeit verlangt werden. Es ist keine Angleichung
vorausgesetzt, sondern es geht darum, dass mit dem Neubau besondere Rücksicht
auf die Schutzobjekte genommen wird. Die Einschätzung des Baurekursgerichts,
dass der Neubau keine Beeinträchtigung der benachbarten Schutzobjekte bzw.
inventarisierten Bauten zur Folge habe, ist nicht zu beanstanden. Die Setzung
des Ersatzneubaus hat gegenüber der Bestandesbaute sogar den Vorteil, dass im
rückwärtigen Bereich – gegenüber den geschützten Objekten – mehr Freiraum
besteht. Aufgrund der Akten und ohne Augenschein
ist schliesslich entgegen den Ausführungen in E. 6.6.2 des vorliegenden
Entscheids auch nicht ersichtlich, weshalb es an einer besonderen Rücksichtnahme
auf das benachbarte, inventarisierte Gebäude G-Strasse 11 fehlen soll. Das
inventarisierte Gebäude M-Strasse 07 und G-Strasse 11 mit einer
Gesamtlänge von rund 28 m grenzt im Südosten an das Baugrundstück, wobei
die auf dieses Grundstück ausgerichtete Fassade des geplanten Bauvorhabens
lediglich eine Länge von rund 16 m aufweist. 

                                                                                     

                                                                                     Für
richtiges Protokoll,

                                                                                     Die
Gerichtsschreiberin: