# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9c39ce0d-1e39-5052-97d3-e6cbd22631b4
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 25.06.2019 110 2018 120
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2018-120_2019-06-25.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2018/120 Bern, 25. Juni 2019

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________

und

Herrn C.________
Beschwerdegegner 1

Herrn D.________
Beschwerdegegner 2

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

Herrn F.________
Beschwerdegegner 3

Frau G.________
Beschwerdegegnerin 4

alle vertreten durch H.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Vechigen, Gemeindeverwaltung, 
Kernstrasse 1, 3067 Boll

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Vechigen vom 
25. Juli 2018 (Baugesuch Nr. 359/019-17; Zwei Mehrfamilienhäuser mit Autoeinstellhalle)

RA Nr. 110/2018/120 2

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin reichte am 13. April 2017 bei der Gemeinde Vechigen ein 

Baugesuch ein für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit sechs Wohnungen und 

einer gemeinsamen Autoeinstellhalle auf Parzelle Vechigen Grundbuchblatt Nr. I.________ 

(J.________strasse 2 und 4). Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Gegen das 

Bauvorhaben erhoben die Beschwerdegegner 1 und 2 sowie der Beschwerdegegner 3 und 

die Beschwerdegegnerin 4 Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 25. Juli 2018 erteilte die 

Gemeinde Vechigen den Bauabschlag.

2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 23. August 2018 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die 

Aufhebung des Gesamtentscheids vom 25. Juli 2018 und die Erteilung der Baubewilligung. 

Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

Sie macht insbesondere geltend, die Beanstandungen der Vorinstanz betreffend die 

Ästhetik und die Fassadenhöhe seien falsch.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte einen 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Beschwerdeantwort vom 19. 

September 2018 beantragten die Beschwerdegegner 1 und 2 die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Antrag der Beschwerdeführerin auf 

Einholen eines zusätzlichen Berichts der Kommission zur Pflege der Orts- und 

Landschaftsbilder (OLK) sei abzuweisen. Die Gemeinde stellte mit Eingabe vom 24. 

September 2018 formell zwar keinen Antrag, hielt aber an ihren Ausführungen im 

angefochtenen Entscheid fest und nahm zu den Rügepunkten der Beschwerdeführerin 

Stellung. Der Beschwerdegegner 3 und die Beschwerdegegnerin 4 beantragten mit 

Beschwerdeantwort vom 27. September 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit 

darauf einzutreten sei. Auch sie beantragten die Abweisung des Antrags der 

Beschwerdeführerin auf Einholung eines zusätzlichen Berichts der OLK. 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

RA Nr. 110/2018/120 3

4. Mit Verfügung vom 25. Oktober 2018 teilte das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten 

mit, dass aufgrund einer summarischen Prüfung die Einhaltung der zulässigen 

Fassadenhöhe an der West- und der Südfassade fraglich erscheine. Am 15. November 

2018 reichte die Beschwerdeführerin eine Projektänderung ein. Mit dieser wurden die 

beiden Gebäude in der Höhe reduziert und die Einfahrt in die Einstellhalle angepasst.

5. Das Rechtsamt holte zum geänderten Projekt einen Fachbericht der OLK ein. 

Danach führte es im Beisein der Parteien und einer Vertretung der OLK einen Augenschein 

mit Instruktionsverhandlung durch.

Die Beteiligten erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern 

und Schlussbemerkungen einzureichen. Die Gemeinde, die Beschwerdeführerin sowie die 

Beschwerdegegnerschaft teilten mit, dass sie an ihren Standpunkten bzw. Anträgen 

festhalten. 

6. Auf die Rechtsschriften und den Fachbericht der OLK sowie auf das Ergebnis des 

Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – 

unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, 

die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 

Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, 

deren Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid 

beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 

eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Rechtliches Gehör / Sachverhaltsabklärung

a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, die gemeindeinterne Fachgruppe für 

Gestaltungsfragen habe sich geweigert, das Projekt nach einer ersten negativen 

Beurteilung vom 29. März 2016 erneut zu beurteilen, obwohl dieses mit Projektänderungen 

angepasst worden sei. Stattdessen habe die Fachgruppe in ihren weiteren Berichten vom 

26. April 2016 und 23. Mai 2017 nur auf den ersten Bericht verwiesen und festgehalten, 

dass sich das Projekt nur unwesentlich verändert habe. Diese Arbeitsverweigerung sei 

rechtswidrig und stelle eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Dieses Fehlverhalten 

der Fachgruppe sei der Gemeinde anzurechnen, da diese, indem sie sich auf den Bericht 

der Fachgruppe abstützte, den Sachverhalt unvollständig abgeklärt habe. Die Nichtprüfung 

des überarbeiteten Projekts stelle eine Rechtsverweigerung dar bzw. die Begründung des 

angefochtenen Entscheids sei ungenügend. Mit Eingabe vom 11. August 2017 habe die 

Beschwerdeführerin der Gemeinde weitere Unterlagen eingereicht, welche die 

Argumentation bzw. die gestalterischen Aspekte des abgeänderten Projekts unterstützten. 

Die Gemeinde sei auf diese Unterlagen nicht eingegangen; diese seien offensichtlich nicht 

geprüft worden. Schliesslich sei die Gemeinde auch auf ihre baupolizeilichen 

Überlegungen zur Fassadenhöhe nicht eingegangen. Auch dies stelle eine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs dar.

b) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die 

Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG4). Der Anspruch auf rechtliches 

Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen 

Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die 

4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

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Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die 

vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts 

oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von 

Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte 

antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.5

c) In ihrer Beurteilung vom 29. März 2016 hat sich die Fachgruppe für 

Gestaltungsfragen im Rahmen einer Voranfrage mit dem Projekt in seiner damaligen 

Ausgestaltung detailliert auseinandergesetzt. Sie bemängelte insbesondere die 

Gleichartigkeit der Gebäude, welche einen an diesem Ort unverständlichen, neuen 

Vertikalbezug bilde. Das Projekt reagiere nicht auf die am Hang vorhandene Situation mit 

einem Baubereich entlang der Strasse und einem weiteren Baubereich entlang der oberen 

Hangkante. Die Setzung der Gebäude im Hang erscheine beliebig und sei mit erheblichen, 

nachteiligen Eingriffen in die Topografie verbunden. Weitere Kritikpunkte betrafen die 

Ausgestaltung des Attikageschosses, die Erschliessung und die Gestaltung des 

Vorlandes.6

Nach einer Überarbeitung des Projekts verfasste die Fachgruppe am 26. April 2016 einen 

zweiten Bericht. Sie hielt eingangs fest, das Projekt weise nur unwesentliche 

Veränderungen auf. Mit diesen werde auf die ortsbaulich relevanten Empfehlungen der 

ersten Beurteilung kaum eingegangen. Dementsprechend behielten die Beurteilung und 

die Empfehlungen des ersten Berichts ihre Gültigkeit. Der Bericht wiederholt die 

Empfehlungen hinsichtlich der Setzung der Volumen in den Hang, den anzustrebenden 

Verzicht auf zu grosse Terrainveränderungen, den Bedarf nach einer präzisierten 

Auseinandersetzung mit der unmittelbaren Umgebung und der vorgefundenen Topografie, 

die ungünstige Gleichartigkeit der zwei Volumen (mit dem Zusatz, die präsentierte 

Spiegelung der Grundrisse vermöge die ortsbauliche Einbindung nicht zu erfüllen) und die 

unbefriedigende Gestaltung der Erschliessung und des Vorlandes.7

Nach erneuter Überarbeitung des Projekts und Einreichung des Baugesuchs hielt die 

Fachgruppe in einem dritten Bericht vom 23. Mai 2017 wiederum fest, dass nur 

unwesentliche Veränderungen vorgenommen worden seien. Einzig die Höhenlage der 

5 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen
6 Vorakten, pag. 52
7 Vorakten, pag. 51

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Einstellhalle sei so überarbeitet worden, dass sie nun nicht mehr als Volumen in 

Erscheinung trete, was zu einer Beruhigung der Gesamtsituation führe. Im Übrigen hielt 

der Bericht fest, dass auf die ortsbaulich relevanten Empfehlungen nicht oder nicht 

genügend eingegangen werde. Die Beurteilung und die Empfehlungen des ersten und des 

zweiten Berichts behielten ihre Gültigkeit. Die Empfehlungen des zweiten Berichts wurden 

wiederholt.8

d) Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die Fachgruppe bei zutreffender 

Beurteilung hätte zum Schluss kommen müssen, dass das Projekt den ästhetischen 

Anforderungen gerecht werde. Wie es sich damit verhält, wird in den nachfolgenden 

Erwägungen geprüft. Aus der Tatsache, dass die Fachgruppe auch nach den 

vorgenommenen Projektänderungen an ihrer im ersten Bericht geäusserten Ansicht 

festhielt, kann jedenfalls nicht auf eine unzulängliche Befassung mit dem geänderten 

Projekt geschlossen werden.

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin erwecken die Berichte der Fachgruppe für 

Gestaltungsfragen nicht den Eindruck, dass sich diese mit den geänderten Projekten nicht 

mehr auseinandergesetzt hat. Vielmehr lautete das Ergebnis der Auseinandersetzung, 

dass die Veränderungen gegenüber dem Ursprungsprojekt im Hinblick auf die ästhetische 

Beurteilung nicht wesentlich seien und deshalb an der bereits vorgenommenen Beurteilung 

nichts änderten. Soweit als wesentlich erachtete Veränderungen erfolgten, nämlich 

bezüglich der Höhenlage der Einstellhalle, wurde dies im Bericht vermerkt. Gleichzeitig 

wurde aber festgehalten, dass damit auf die ortsbaulich relevanten Kritikpunkte nicht 

genügend reagiert werde. Es ist folgerichtig, dass unter diesen Gegebenheiten das 

Ergebnis der Beurteilung und die Empfehlungen im Wesentlichen gleich blieben wie bei der 

erstmaligen Beurteilung.

Die gestalterische Begutachtung des Bauvorhabens im Baubewilligungsverfahren konnte 

sich, da das Projekt nur unwesentlich verändert worden war, auf die zwei vorfrageweise 

eingeholten Fachberatungen abstützen. Gesamthaft wurde das Projekt von der 

Fachgruppe dreimal begutachtet, wobei die Projektänderungen – wenn auch nicht mit dem 

von der Beschwerdeführerin gewünschten Ergebnis – berücksichtigt wurden. Wäre der im 

Baubewilligungsverfahren eingeholte Bericht der Fachgruppe von Grund auf neu formuliert 

8 Vorakten, pag. 50

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worden, statt auf die vorangehenden Berichte zu verweisen bzw. deren Empfehlungen zu 

übernehmen, so hätte dies am Ergebnis der Beurteilung nichts geändert. Es ist nicht zu 

beanstanden, dass aus Effizienzgründen darauf verzichtet wurde. Das rechtliche Gehör der 

Beschwerdeführerin wurde dadurch nicht verletzt.

e) Die Beschwerdeführerin stört sich daran, dass das Fachgremium der Gemeinde 

unterschiedlich bezeichnet wird. Die inkonsequente Benennung dieser Beratergruppe 

zeige, dass man sich offenbar auch gemeindeintern nicht einig sei, wer diese 

Beratungsgruppe überhaupt sei und welche Befugnisse sie habe.

Gemäss Art. 22 Abs. 1 Bst. a und Abs. 2 BewD9 konsultiert die Baubewilligungsbehörde 

die zuständige kantonale Fachstelle u.a. dann, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder 

Einwände hinsichtlich der Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Landschaft bestehen, 

die nicht offensichtlich unbegründet sind. Wo leistungsfähige örtliche Fachstellen bestehen, 

können diese konsultiert werden.

In der Gemeinde Vechigen besteht eine solche örtliche Fachstelle. Gemäss Art. 23 GBR10 

setzt der Gemeinderat eine Fachgruppe ein, die sich aus in Gestaltungsfragen 

ausgewiesenen, unabhängigen Fachpersonen zusammensetzt. Die 

Baubewilligungsbehörde zieht diese Fachberatung nach Bedarf bei, wenn ein 

Bauvorhaben für das Orts- und Landschaftsbild von Bedeutung ist oder sich spezielle 

Fragen bezüglich Architektur oder Aussenraumgestaltung stellen. Die Mitglieder der 

Fachgruppe für Gestaltungsfragen werden im Behördenverzeichnis der Gemeinde 

Vechigen aufgeführt.11

Die Beschwerdeführerin erhebt keine konkreten Rügen. Sie macht insbesondere nicht 

geltend, dass das vorgeschriebene Verfahren und die Zuständigkeiten nicht eingehalten 

worden seien. Dies ist auch nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführerin legt auch nicht dar, 

dass sie aufgrund der unterschiedlichen Benennung der Fachgruppe im Zweifel über die 

Zuständigkeiten oder über die Bedeutung der Fachberatung gewesen sei. Ihr rechtliches 

Gehör wurde nicht verletzt.

9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
10 Baureglement der Gemeinde Vechigen vom 13. Februar 2014 (Datum der Genehmigung durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung)
11 https://vechigen.ch/wAssets/docs/politik/Behoerdenverzeichnis_03.04.19.pdf

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f) Mit ihrer Eingabe vom 11. August 2017 reichte die Beschwerdeführerin Fotografien 

und Luftaufnahmen der Umgebung ein, um ihre Argumente bezüglich der gestalterischen 

Aspekte des Bauvorhabens zu stützen.12 Gemäss ihren Ausführungen in der Beschwerde 

befürchtet sie, dass die Gemeinde diese gar nicht prüfte. Im angefochtenen Entscheid 

würden die Argumente der Eingabe vom 11. August 2017 und die eingereichten Beilagen 

nicht gewürdigt. Vielmehr werde unzutreffend festgehalten, die Beschwerdeführerin habe 

darauf verzichtet, das Bauprojekt nach den Empfehlungen des Fachausschusses zu 

überarbeiten.

Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der in ihrer 

Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus 

ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b 

VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung 

sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 

werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. 

Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, 

wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.13

Diese Anforderungen sind erfüllt. Im Entscheid wird ausgeführt, dass die 

Beschwerdeführerin nach Erstattung des ersten Fachberichts zwar Überarbeitungen an 

ihrem Projekt vornahm, diese jedoch nicht genügten, um die gestalterischen Kritikpunkte 

auszuräumen. Die Erwägungen nehmen Bezug auf die Eingabe vom 11. August 2017 und 

erörtern, weshalb das Projekt entgegen den dort geäusserten Ansichten die Anforderungen 

des Baureglements an die Gestaltung nicht erfülle. Unabhängig von der Richtigkeit dieser 

Ausführungen genügt die Begründungsdichte den gesetzlichen Anforderungen. Die 

Tatsache, dass sich die Gemeinde den Ansichten der Beschwerdeführerin nicht 

angeschlossen hat, stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.

g) Dem angefochtenen Entscheid lässt sich auch entnehmen, dass die Gemeinde zur 

Kenntnis genommen hat, dass die Beschwerdeführerin die Überschreitung der zulässigen 

Fassadenhöhe an der Westfassade des Gebäudes Nr. 2 bestritt. Die Beschwerdeführerin 

12 Vorakten, pag. 32 ff.
13 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 
N. 5

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machte dazu in ihrer Stellungnahme vom 11. August 2017 geltend, dass der Lichtschacht 

und auch die Abgrabung für die Garageneinfahrt bei der Berechnung der Fassadenhöhe 

unberücksichtigt bleiben müssten. Die Gemeinde hielt im angefochtenen Entscheid trotz 

der angeführten Argumente daran fest, dass die zulässige Fassadenhöhe nicht eingehalten 

sei. Die Begründungspflicht wurde damit nicht verletzt.

3. Ästhetik, Orts- und Quartierverträglichkeit

a) Die Beschwerdeführerin kritisiert, die Gemeinde sei zu Unrecht davon ausgegangen, 

dass die Gestaltungsvorschriften nicht eingehalten seien. Das Bauprojekt betreffe kein 

Landschafts- und/oder Ortsbildschutzgebiet; es gälten lediglich die allgemeinen 

ästhetischen Grundregeln. Das Vorhaben halte die baupolizeilichen Masse ein, weshalb 

die geplanten Baukörper von der Fachgruppe in ihren Dimensionen nicht kritisiert werden 

dürften. Die Orts- und Quartierverträglichkeit des Vorhabens sei zu bejahen, die gute 

Gesamtwirkung liege vor. Auch in der Nachbarschaft seien keine qualitativ hochwertigen 

Bauten ersichtlich. 

b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, 

Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt 

die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. 

Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden 

Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften 

erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften 

müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die 

Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders 

formulieren.14

Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Vechigen in ihrem Baureglement Gebrauch 

gemacht: Nach Art. 17 Abs. 1 GBR sind Bauten und Anlagen hinsichtlich ihrer 

Gesamterscheinung, Lage, Proportionen, Dach- und Fassadengestaltung, Material- und 

Farbwahl so zu gestalten, dass sie für das Orts- und Landschaftsbild eine gute 

Gesamtwirkung erzielen. Für Hauptgebäude ausserhalb der Arbeitszone und der 

Wohnzone W1 "K.________" sind gemäss Art. 18 Abs. 1 GBR geneigte Dächer gestattet. 

14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen

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Andere Dachformen auf Hauptgebäuden sind, ausgenommen in den Dorf- und Kernzonen, 

gestattet, wenn durch eine fachliche Beurteilung eine ortsbaulich bessere Lösung 

begründet ist (Art. 18 Abs. 2 GBR). Die Gestaltung der privaten Aussenräume – 

insbesondere der öffentlich erlebbaren Einfriedungen, Vorgärten, Vorplätze und 

Hauszugänge – hat sich nach den ortsüblichen oder vorherrschenden Merkmalen zu 

richten, welche das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild prägen (Art. 20 Abs. 1 GBR). 

Schliesslich sind Terrainveränderungen nach Art. 21 Abs. 1 GBR so zu gestalten, dass sie 

die bestehende Umgebung nicht beeinträchtigen und ein guter Übergang zu den 

Nachbargrundstücken entsteht. Art. 17 Abs. 2 GBR regelt in allgemeiner Weise, dass von 

den Vorschriften über die Bau- und Aussenraumgestaltung auf Antrag der Fachberatung 

oder auf Grundlage des Ergebnisses eines qualifizierten Verfahrens abgewichen werden 

darf, sofern damit eine insgesamt bessere Gesamtwirkung erzielt werden kann. Die 

Gemeinde erläutert dazu, dass abstrakte Vorschriften allein keine Gewähr für eine bessere 

bauliche Gestaltung bieten könnten und die Nutzungsordnung daher eine Abweichung von 

diesen erlaube, wenn dies zu einer besseren baulichen Gestaltung bzw. Ortsverträglichkeit 

führe. Entsprechend grosses Gewicht komme dabei der Beurteilung durch die Fachgruppe 

zu.15

Diese kommunalen Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt 

daher selbständige Bedeutung zu. Bei ihrer Auslegung und Anwendung kann sich die 

Gemeinde zudem auf die Gemeindeautonomie berufen. Es ist somit vorab Sache der 

Gemeinde, zu bestimmen, wie sie ihre Ästhetikvorschriften verstanden haben will. Die BVE 

als Rechtsmittelinstanz hat nur zu prüfen, ob die Auslegung durch die Gemeinde rechtlich 

haltbar ist.16 Jedoch dürfen auch etwa an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht 

unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an 

geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet 

bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht 

gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ 

hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.17 Gestützt auf 

15 Stellungnahme der Gemeinde vom 24. September 2018, S. 2; Protokoll des Augenscheins vom 22. März 
2019, S. 7, 3. Absatz; Stellungnahme der Gemeinde vom 17. April 2019; vgl. auch angefochtener Entscheid, 
Erwägung 2.9
16 BGE 1C_484/2016 vom 28.06.2016, E. 2.1; VGE 22887 vom 21.08.20017, E. 4.3
17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1

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Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes dürfen in der Regel Art 

oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt werden.18

c) Die Gemeinde gab im angefochtenen Entscheid die Empfehlungen der kommunalen 

Fachgruppe zum Projekt der Beschwerdeführerin wie folgt wieder:
" - Als Grundlage der Projektierung ist eine vertiefte und präzise Ortsanalyse zu erstellen

- die Gleichartigkeit der beiden Gebäude ist aufgrund der örtlichen Gegebenheiten zu 

hinterfragen

- die Setzung der neuen Volumen ist zu überprüfen, auf grosse Terrainveränderungen soll 

verzichtet werden

- die Gebäudeerschliessung ist grundlegend zu überarbeiten

- die architektonische Gestaltung und die Gestaltung des Vorlandes im Strassenraum sind 

aufgrund der vertieften Analyse zu überdenken".

Weiter führte die Gemeinde aus, die Beschwerdeführerin habe das Projekt zwar 

überarbeitet, sei dabei jedoch nur unwesentlich auf diese Empfehlungen eingegangen. Die 

Fachgruppe habe daher an ihren Empfehlungen festgehalten. Die Gemeinde hielt fest:
"Das Baugesuch weist in Bezug auf die Einordnung im Kontext des bestehenden Quartiers 

nach wie vor die gleichen schwerwiegenden Mängel auf".

d) Im Beschwerdeverfahren machte das Rechtsamt die Verfahrensbeteiligten mit 

Verfügung vom 25. Oktober 2018 darauf aufmerksam, dass aufgrund einer summarischen 

Prüfung fraglich sei, ob die zulässige Fassadenhöhe an der West- und der Südfassade des 

Hauses Nr. 2 eingehalten werde. Die Beschwerdeführerin reichte daraufhin eine 

Projektänderung ein, mit denen beide Gebäude in der Höhe etwas reduziert und das 

projektierte Terrain angepasst wurden. Die Einstellhallen-Einfahrt wurde umgestaltet. 

Zudem wurde beim Gebäude Nr. 2 auf den westseitigen Lichtschacht verzichtet.19 Es 

handelt sich um eine Projektänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 3 BewD. Das geänderte 

Projekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauprojekts; mit der Vorlage der 

Projektänderung gilt das ursprüngliche Gesuch im Umfang der Änderung als 

zurückgezogen.20

18 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 mit Hinweisen; BGE 145 I 52 E. 4.4
19 Eingabe der Beschwerdeführerin vom 15. November 2018; Projektänderungspläne mit Stempel der BVE vom 
16. November 2018
20 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c

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e) Die BVE hat zum geänderten Projekt einen Fachbericht der OLK eingeholt. Die 

Beschwerdegegner 1 und 2 sind der Ansicht, dies verstosse gegen die 

Gemeindeautonomie. Im erstinstanzlichen Verfahren sei die Beurteilung einer 

leistungsfähigen örtlichen Fachstelle eingeholt worden, weshalb sich eine zusätzliche 

Beurteilung durch eine weniger ortsvertraute Fachstelle erübrige.

Bei Bedenken hinsichtlich einer Beeinträchtigung des Ortsbildes konsultiert die 

Baubewilligungsbehörde die OLK als zuständige kantonale Fachstelle. Besteht eine 

leistungsfähige örtliche Fachstelle, so kann sie diese konsultieren.21 Im letzteren Fall ist 

eine zusätzliche Begutachtung durch die OLK im Baubewilligungsverfahren entbehrlich.22 

Doppelbeurteilungen sind aus Effizienzgründen zu vermeiden. Eine erneute gestalterische 

Beurteilung kann im Falle einer Projektänderung angezeigt sein, wenn diese die 

ästhetische Wirkung beeinflusst. Auf die Projektänderung vom 15. November 2018 trifft 

dies nicht zu; diese hat auf die ästhetische Wirkung höchstens geringfügigen Einfluss.

Im Rechtsmittelverfahren ist jedoch die BVE gehalten, den Sachverhalt im Rahmen des 

Verfahrensgegenstands von Amtes wegen festzustellen. Dabei bestimmt sie Art und 

Umfang der Ermittlungen der rechtserheblichen Sachumstände, ohne dass sie an die 

Beweisanträge der Parteien gebunden ist (Art. 18 Abs. 1 und 2 VRPG). Ihr steht bei der 

Erhebung und Abnahme von Beweisen ein weiter Ermessensspielraum zu.23 Wenn die 

gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens im Beschwerdeverfahren umstritten ist, kann 

die BVE im Rahmen dieses Ermessensspielraums einen Fachbericht der OLK einholen.

Vorliegend sind die Auslegung und die Anwendung der kommunalen 

Gestaltungsvorschriften umstritten. Wo die Gemeinde eigene, selbständige Ästhetiknormen 

erlassen hat, steht ihr aufgrund der Gemeindeautonomie auch bei der Auslegung und 

Anwendung der Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Soweit die Gemeinde die 

Normen rechtlich vertretbar ausgelegt hat, darf eine Rechtsmittelinstanz sie nicht anders 

auslegen.24 Insbesondere bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe des kantonalen 

Rechts ist ihr ein Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zuzubilligen, wenn Fragen zu 

beantworten sind, die lokale Umstände betreffen, mit denen die Gemeindebehörden 

21 Art. 22 BewD
22 Vgl. Art. 22a Abs. 2 BewD
23 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 8 mit Hinweisen.
24 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5

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vertraut sind. Die Rechtsmittelbehörden dürfen sich bei der Überprüfung von 

Ermessensentscheiden der Gemeinde jedoch nicht auf eine Willkürprüfung beschränken, 

sondern haben zu beurteilen, ob die Gemeindebehörde ihren durch die 

Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum 

pflichtgemäss ausgeübt hat. Dafür muss die Gemeindebehörde vom Sinn und Zweck der 

anzuwendenden Regelung ausgehen und neben dem Willkürverbot auch das 

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete 

Gesetzesrecht beachten.25

Die BVE hat demnach zu überprüfen, ob die Gemeinde mit vertretbaren Gründen zum 

Schluss gekommen ist, dass die kommunalen Gestaltungsvorschriften nicht eingehalten 

sind. Die Beschwerdeführerin bestreitet die von der Gemeinde angeführten Gründe. Es 

stellt sich zudem die Frage, ob die in unmittelbarer Nähe zur Bauparzelle entstehende 

Überbauung "L.________" mit 10 grossen Punkthäusern in die gestalterische Beurteilung 

einzubeziehen ist und inwiefern sie sich gegebenenfalls darauf auswirkt. Die Fachgruppe 

für Gestaltungsfragen der Gemeinde hatte in ihrem ersten Bericht vom 29. März 2016 

erwähnt, dass sich die fragliche Überbauungsordnung (ÜO) in Erarbeitung befinde. Im 

damaligen Zeitpunkt war die ÜO "L.________" jedoch noch nicht rechtskräftig erlassen. 

Diese wurde vom Gemeinderat am 28. April 2016 beschlossen und vom Amt für 

Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 29. Juni 2016 genehmigt. Der im 

Baubewilligungsverfahren eingeholte Bericht der Fachgruppe für Gestaltungsfragen vom 

23. Mai 2017 äussert sich nicht zur Bedeutung der ÜO "L.________" für die gestalterische 

Beurteilung des Bauvorhabens.

Es bestanden demnach sachliche Gründe für den Beizug der OLK im 

Beschwerdeverfahren. Die BVE hat ihr Beweiserhebungsermessen pflichtgemäss 

ausgeübt. Die Gemeindeautonomie wird dadurch nicht verletzt.

f) Die OLK kam in ihrem Fachbericht vom 8. Januar 2019 zum Schluss, dass das 

Bauvorhaben nicht gutgeheissen werden könne. Dieses solle gemäss den Empfehlungen 

der kommunalen Fachgruppe für Gestaltungsfragen gemäss deren Berichten vom 29. März 

2016 und vom 23. Mai 2017 überarbeitet werden.

25 BGE 145 I 52 E. 3.6

RA Nr. 110/2018/120 14

Die Beschwerdeführerin kritisiert, die OLK sei bei ihrer Beurteilung von falschen rechtlichen 

Grundlagen ausgegangen und habe die örtlichen Gegebenheiten nicht richtig abgeklärt 

bzw. gewürdigt. Wie es sich damit verhält, ist im Folgenden zu prüfen.

4. Bedeutung der Überbauung "L.________"

a) Nach dem Gesagten darf das Bauvorhaben das bestehende Ortsbild nicht 

beeinträchtigen. Die kommunalen Vorschriften verlangen darüber hinaus, dass für das 

Ortsbild eine gute Gesamtwirkung entsteht. Es stellt sich zunächst die Frage, welche Teile 

der Umgebung für diese Beurteilung einzubeziehen sind. Die Beschwerdeführerin macht 

darauf aufmerksam, dass mit der Überbauung "L.________" in unmittelbarer Nähe zur 

Bauparzelle 10 Punkthäuser mit grossen Volumen und Flachdach entstehen. Auch 

südöstlich der Bauparzelle befinde sich eine zusammenhängende Überbauung mit 

Flachdächern.

b) Die OLK führt in ihrem Fachbericht vom 8. Januar 2019 aus, die Überbauung 

"L.________" zeichne sich durch eine grössere Körnung und die Repetition der Volumen 

aus und bilde eine Einheit. Sie sei auf der oberen Ebene klar als differenzierte 

Bebauungsstruktur entlang der Hangkante ablesbar. Die Gebäude des Bauvorhabens 

befänden sich in einer Umgebung mit kleinen bis mittleren Ein- und Mehrfamilienhäusern. 

Diese folgten dem parallel zum Hang verlaufenden Strassennetz. Die Punkthäuser der 

Überbauung "L.________" hätten keine grosse Bedeutung für die Beurteilung des 

Bauvorhabens. Diese bilde einen Rücken oberhalb der Geländekante und schliesse diese 

ab. Sie generiere eine obere Einheit ohne Auswirkungen auf den unteren Bereich und 

beeinflusse die Gestaltung der beiden Volumen des Bauvorhabens nicht massgebend.

c) Die Beschwerdeführerin bestreitet das Vorhandensein einer Geländekante, welche 

zur Aufteilung des Ortsbildes in einen Teil oberhalb und einen Teil unterhalb der Kante 

tauge. Soweit sie sich dabei auf Luftaufnahmen stützt,26 ist ihre Argumentation 

unbehelflich. Die Beurteilung der ästhetischen Wirkung eines Bauvorhabens auf das 

Ortsbild erfolgt aus öffentlich zugänglichen Perspektiven. Am Augenschein vom 22. März 

2019 wurde ausführlich erörtert, welcher Blickwinkel für die ästhetische Beurteilung des 

26 Stellungnahme vom 18. Februar 2019, S. 3, mit Beilagen

RA Nr. 110/2018/120 15

Bauvorhabens massgebend ist. Die Vertretung der OLK führte dazu aus, dass eine 

Begehung an Orten erfolgen solle, die geeignet seien, durch das Bauvorhaben in 

öffentlichen Interessen tangiert zu werden. Zu betrachten sei die nahe Umgebung mit der 

oberen und unteren Häuserzeile am Hang. Die nähere Umgebung mit ihrem 

Strassenverlauf gebe das Profil vor. Der Augenschein wurde dementsprechend auf der 

südlich der Bauparzelle verlaufenden J.________strasse vorgenommen. Ebenfalls wurde 

die Bauparzelle vom weiter südlich verlaufenden Feldweg im M.________ aus betrachtet. 

Auf eine Betrachtung von Norden her wurde verzichtet, weil die Bauparzelle von dort nicht 

von öffentlichem Raum aus einsehbar ist.27 Auch westlich und östlich der Bauparzelle 

befindet sich privater Grund.28

Von den Standpunkten des Augenscheins aus ist die südöstlich der Bauparzelle gelegene 

Siedlung auf Parzelle Nr. 3165 kaum wahrnehmbar.29 Hingegen sind die nahe der 

Bauparzelle gelegenen Punkthäuser der Überbauung "L.________" gut sichtbar.30

Am Augenschein vom 22. März 2019 führte die Vertretung der OLK aus, bei der 

Überbauung L.________ handle es sich um eine geschlossene Struktur. Die Hangkante 

stelle den Bruch dar, oberhalb derselben verlaufe das Gelände flacher. Die 

Bebauungsstruktur sei ober- und unterhalb der Hangkante verschieden.31

Die Beschwerdeführerin bestreitet das Vorhandensein einer Hangkante. Der Hang laufe 

durch. Sie stützt sich dabei auf ein von ihr erstelltes Reliefmodell.32 

Für den optischen Eindruck ist der Terrainverlauf nicht allein entscheidend, sondern die 

Gesamtwirkung der Umgebung mit der bestehenden Bebauung. Am Augenschein ergab 

sich, dass die von den relevanten Standorten aus gut sichtbare Überbauung "L.________" 

eine strukturelle Einheit bildet, die optisch den Hang nach oben abschliesst. Die dahinter 

liegenden Gebäude und der weitere Hangverlauf sind aufgrund der Grösse der 

27 Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 3 f. und S. 8
28 Vgl. Orthofoto, Anhang zum Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019
29 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, Bilder Nrn. 5 und 6
30 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, insbesondere Bilder Nrn. 1-3 sowie 16 
und 17
31 Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 5 Absatz 4
32 Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 5 Absätze 5-6 und 8; vgl. Beschwerdebeilage 6; 
Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin vom 17. Mai 2019, S. 4

RA Nr. 110/2018/120 16

Punkthäuser von den massgebenden Standorten aus nicht wahrnehmbar. Vor den 

Punkthäusern liegt der deutlich abfallende Hang, der westlich und östlich der Bauparzelle 

heterogen und mit deutlich kleineren Volumen als die Überbauung "L.________" bebaut 

ist. Die Bebauungsstruktur der Überbauung "L.________" findet an diesem Hang keine 

Fortsetzung; vielmehr hebt sich die Bebauungsstruktur am Hang von dieser deutlich ab.33

Die von der OLK geäusserte Ansicht, wonach es sich bei der Überbauung "L.________" 

um eine geschlossene Struktur handelt und daher zwischen dieser und der 

Bebauungsstruktur am unterhalb davon gelegenen Hang zu differenzieren ist, wurde 

demnach am Augenschein bestätigt. Die Beurteilung des Gesamteindrucks erfolgt 

demnach aufgrund der am Hang westlich und östlich der Bauparzelle vorhandenen 

Bebauung.

5. Ästhetische Beurteilung

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass an das Erfordernis der "guten 

Gesamtwirkung" gemäss Art. 17 Abs. 1 GBR keine überhöhten Anforderungen gestellt 

werden dürften. Die OLK gehe zu Unrecht davon aus, dass die Neubauten unabhängig von 

der Qualität der Gebäude vor Ort sorgfältig gestaltet und differenziert ausformuliert werden 

müssten. Es sei weder an besonders geringen noch an besonders hohen 

architektonischen Qualitäten zu messen. Ebenso wenig sei eine spezifische 

Auseinandersetzung mit dem Ort gefordert. Eine "gute Gesamtwirkung" sei zu bejahen, 

wenn das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werde und sich eine Neuüberbauung an 

den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung orientiere. Dem stehe 

nicht entgegen, dass ein Gebäude von einer neuzeitlichen Architektur geprägt sei. Auch 

die Gleichartigkeit der beiden projektierten Gebäude spreche nicht gegen eine gute 

Gesamtwirkung. Die entsprechende Kritik der Vertretung der OLK am Augenschein sei 

widersprüchlich, habe doch die OLK in ihrem Fachbericht noch ausdrücklich festgehalten, 

dass die Gleichartigkeit der Gebäude grundsätzlich möglich sei. 

b) Die Gemeinde ging im angefochtenen Entscheid davon aus, dass Neubauten sich 

aufgrund des Erfordernisses der guten Gesamtwirkung an den qualitativ hochwertigen 

Bauten und Anlagen in der Umgebung orientieren und bezüglich der Setzung und der 

33 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, insbesondere Bilder Nrn. 1-3 und 13-17

RA Nr. 110/2018/120 17

architektonischen Ausgestaltung im bestehenden Kontext integrieren müssten. Diese 

Auslegung des Begriffs der guten Gesamtwirkung ist ohne weiteres vertretbar und insoweit 

auch nicht bestritten. Umstritten ist jedoch die Anwendung dieser Regeln auf das 

Bauvorhaben der Beschwerdeführerin.

c) Die OLK führte in ihrem Fachbericht vom 8. Januar 2019 aus, die umgebenden 

Gebäude seien im Einzelnen architektonisch nicht bedeutend, bildeten aber zusammen 

eine stimmige Bebauungsstruktur entlang des Hanges. Diese Einschätzung bestätigte sich 

am Augenschein vom 22. März 2019.34 Am Hang westlich und östlich der Bauparzelle 

finden sich heterogene Ein- und Mehrfamilienhäuser, vorwiegend mit Schräg- und 

Satteldächern.

Die OLK vertritt in ihrem Fachbericht die Ansicht, das Bauvorhaben setze sich mit diesem 

Umfeld nicht spezifisch auseinander. Die projektierten Gebäude wirkten rigide in ihrer 

Umgebung. Sie nähmen folgerichtig die Ausrichtung der bestehenden Häuser und des 

Hanges auf, aber nicht das Spiel der unregelmässigen Streuung. Die Gleichartigkeit der 

beiden Gebäude sei grundsätzlich möglich, die straffe Setzung der Volumen werde 

hingegen hinterfragt. Eine differenziert gestaltete und belebte Fassade würde begrüsst.

Am Augenschein vom 22. März 2019 erläuterte die Vertretung der OLK, dass die geplante 

Gestaltung der Gebäude als Punkthäuser nicht entscheidend sei. Die beiden Gebäude 

seien aber gleichartig und lägen auf einer Flucht. Die Wirkung dieser straffen Setzung 

könnte beispielsweise durch eine leichte Versetzung aufgelockert werden.

Kritisiert wird demnach nicht die neuzeitliche Architektur der projektierten Gebäude. Die 

fehlende Integration in die bestehende Bebauungsstruktur ist vielmehr darin begründet, 

dass die umgebende Bebauung heterogen und unregelmässig gestreut ist, während die 

geplanten Baukörper gleichartig sind und zudem auch auf einer Flucht liegen. 

Die Ansicht der OLK, dass damit keine gute Gesamtwirkung erzielt wird, überzeugt. Als 

positives Einordnungsgebot verlangt das Erfordernis der guten Gesamtwirkung, dass das 

Bauvorhaben mit den typischen Merkmalen der Umgebung in Einklang steht. Solange die 

bauliche Umgebung in ihrem Erscheinungsbild harmonisch wirkt, gilt dies auch dann, wenn 

34 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, insbesondere Bilder Nrn. 8 und 13-18

RA Nr. 110/2018/120 18

sich die einzelnen Bauten durch keine besonderen architektonischen oder ästhetischen 

Qualitäten auszeichnen.35 Das vorliegende Bauvorhaben ordnet sich mit der straffen 

Setzung der beiden gleichartigen, auf einer gemeinsamen Flucht liegenden Gebäude nicht 

in die bestehende Bebauung mit heterogenen und unregelmässig gestreuten Gebäuden 

ein. Es fehlt der für eine gute Gesamtwirkung geforderte Einklang mit den typischen 

Merkmalen der Umgebung.

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin handelt es sich bei den Beanstandungen 

der Gemeinde und der OLK um konkrete Kritikpunkte. Weder der Baubewilligungsbehörde 

noch den begutachtenden Fachbehörden oder der BVE als Beschwerdeinstanz obliegt es, 

der Beschwerdeführerin konkrete Verbesserungsvorschläge zu unterbreiten. Vielmehr ist 

es Sache der Bauherrschaft zu entscheiden, wie sie ästhetischer Kritik begegnen will. Die 

Beschwerdeführerin macht sodann zu Unrecht einen Widerspruch in der Beurteilung durch 

die OLK geltend. Die OLK hat bereits in ihrem Fachbericht die Kombination von 

Gleichartigkeit der Gebäude und deren straffer Setzung hinterfragt. Auch der Bericht der 

kommunalen Fachgruppe für Gestaltungsfragen vom 29. März 2016 hatte bemängelt, dass 

die Gleichartigkeit der Gebäude einen an diesem Ort unverständlichen, neuen 

Vertikalbezug bilde. Problematisch ist also das Zusammenwirken von Gleichartigkeit der 

Baukörper und deren Setzung auf einer Flucht. Damit wirkt das Bauvorhaben rigide und 

bildet einen Vertikalbezug, der in der heterogenen und unregelmässig gestreuten 

Bebauung der Umgebung unpassend wirkt. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, 

wonach auch die umliegenden Gebäude am Hang auf einheitlichen Fluchten liegen,36 ist 

offensichtlich unzutreffend. Es käme vielmehr zu einem Bruch mit dem bestehenden 

stimmigen Bild der Überbauungsstruktur am Hang. Damit wird das Bauvorhaben dem 

Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht gerecht.

d) Art. 18 GBR stellt zudem für Flachdachbauten in der Zone W2 einen erhöhten 

Ästhetikanspruch. Nach Art. 18 Abs. 2 GBR sind Flachdachbauten gestattet, wenn durch 

eine fachliche Beurteilung eine ortsbaulich bessere Lösung begründet ist.

Die projektierten Gebäude sollen mit Flachdach und aufgesetzten Attikageschossen 

ausgestaltet werden. Die OLK führt in ihrem Fachbericht vom 8. Januar 2019 aus, bei 

sorgfältiger Ausformulierung der Volumen seien sowohl Flach- als auch Steildächer 

35 VGE 2018/101 vom 19. März 2019, E. 4.2
36 Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin, S. 5

RA Nr. 110/2018/120 19

denkbar. Beim Bauvorhaben würden aber die Volumen durch die aufgesetzten 

Attikageschosse verunklärt.

Die Beschwerdeführerin kritisiert zu Unrecht, dass die OLK hohe gestalterische Ansprüche 

stellt. Da die Gebäude mit einem Flachdach ausgestattet sein sollen, müsste nicht nur ein 

guter Gesamteindruck, sondern eine ortsbaulich bessere Lösung begründet werden 

können. Vorliegend ist aber nicht ersichtlich, inwiefern die vorgesehene Dachgestaltung 

ortsbauliche Vorteile bieten könnte. Demnach sind die Anforderungen an die 

Dachgestaltung nicht erfüllt.

e) Die Beschwerdeführerin macht geltend, beim streitigen Bauvorhaben werde die 

Setzung der Gebäude durch die vorgeschriebenen Grenzabstände und die grosse 

Höhendifferenz diktiert. Art und Mass der gemäss Zonenordnung zulässigen Nutzung seien 

eingehalten. Die Ästhetikvorschriften dürften diese nicht weiter einschränken.37

Die Ausnutzung der maximalen Baumasse entspricht grundsätzlich einem öffentlichen 

Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die 

Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und 

kompakte Siedlungen zu schaffen. Unzulässig sind daher ästhetisch motivierte 

Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende 

Mindernutzung zur Folge hätten. Das Erfordernis der guten Gesamtwirkung darf 

insbesondere nicht dazu führen, dass die Vorschriften der Zonenordnung über die 

zulässigen Masse ausgehebelt werden, indem bspw. in einem ganzen Quartier nur ein 

Geschoss weniger bewilligt wird, als nach der Zonenordnung zulässig wäre.38 Soweit keine 

ins Gewicht fallende Mindernutzung resultiert, kann aber die Änderung einer vorgesehenen 

nachteiligen Bauform (z.B. unproportioniertes oder mit den Nachbarbauten nicht 

harmonierendes Gebäude) verlangt werden.39

Die Beschwerdeführerin hat keinen Anspruch auf Verwirklichung eines bestimmten 

Projekts, mit dem sie unter Einhaltung der baupolizeilichen Masse eine bestmögliche 

Ausnützung der Bauparzelle erreichen kann. Auch bei Einhaltung der zulässigen 

Dimensionen gemäss der Zonenordnung müssen einschränkende Ästhetikvorschriften 

37 Beschwerde, S. 10 f.; Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 18. Februar 2019, S. 1 ff.
38 BGE 145 I 52 E. 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15
39 VGE 2018/101 vom 19. März 2019, E. 2.3

RA Nr. 110/2018/120 20

zusätzlich respektiert werden. Dies kann im Einzelfall auch dazu führen, dass gewisse 

Abstriche bei der Ausnützung des Grundstücks gemacht werden müssen.40

Vorliegend schränken die ästhetischen Anforderungen, welche die Gemeinde zu Recht an 

das Bauvorhaben stellt, den Spielraum der Bauherrin nicht so stark ein, dass eine 

wesentliche Mindernutzung resultiert oder die Zonenordnung ausgehebelt würde. Die 

Beschwerdeführerin verweist auf die Parzellenform und die Hanglage. Aus dieser resultiere 

die Setzung der beiden projektierten Gebäude in die vorhandene obere und untere 

Häuserzeile sowie die Erschliessung des oberen Gebäudes über einen Fussweg mit 

Treppe, zu der noch die Möglichkeit des Zugangs über die Einstellhalle komme.41 Eine 

leichte Versetzung der Gebäude oder schräge Fassaden seien schlicht nicht möglich.42 Die 

topographischen Gegebenheiten lassen jedoch eine Ausgestaltung des Bauvorhabens mit 

zwei gleichartigen Gebäuden, die rigide auf eine gemeinsame Flucht gesetzt sind, nicht 

unumgänglich erscheinen. Vielmehr lässt sich der umgebenden Bebauung am Hang 

entnehmen, dass eine lockerere, zufällig wirkende Setzung der Gebäude möglich ist, und 

dass auch die für die Bebauung notwendigen Terrainveränderungen relativ geringfügig 

gehalten werden können.43 Nach den Ausführungen der OLK am Augenschein könnte 

bereits mit einer leichten Versetzung der Gebäude eine erhebliche Verbesserung erzielt 

werden. Die Ausnützung der Bauparzelle würde durch eine Auflockerung der bisher 

straffen Setzung der Gebäude nicht so stark eingeschränkt, dass eine ins Gewicht fallende 

Mindernutzung resultiert. Vielmehr bleibt eine sinnvolle Bebauung auch bei 

Berücksichtigung der ästhetischen Anliegen möglich. Geringfügige Abstriche bei der 

Ausnutzung zugunsten des Ortsbildschutzes müssen von der Beschwerdeführerin 

hingenommen werden.

f) Im angefochtenen Entscheid werden auch die vorgesehene Gebäudeerschliessung 

und die Gestaltung des Vorlandes als Gründe für die fehlende gute Gesamtwirkung des 

Projekts angeführt. Die OLK thematisiert in ihrem Fachbericht die fehlende Adressbildung 

und die sehr hohe Gebäudekante beim Gebäude Nr. 2, die sehr nahe an den öffentlichen 

Raum reiche. Am Augenschein vom 22. März 2019 hielt die Vertretung der OLK fest, es 

40 Vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_434/2012 vom 28. März 2013, E. 3.3 und 3.4
41 Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 18. Februar 2019, S. 4 f.; Protokoll des Augenscheins vom 
22. März 2019, S. 7, 6. Absatz
42 Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin vom 17. Mai 2019, S. 6
43 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, insbesondere Bilder Nrn. 8, 9 und 15

RA Nr. 110/2018/120 21

handle sich um ein sehr markantes Vorhaben am Strassenzug.44 Das geplante Gebäude 

befinde sich derart nahe am Strassenprofil, dass die anderen Gebäude verdrängt würden. 

Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dies könne ihr nicht zum Vorwurf gemacht werden, 

da der Strassenabstand eingehalten sei. Eine allfällige Verdrängung der anderen Gebäude 

– welche bestritten werde – wäre auf die Lage und Form der Bauparzelle zurückzuführen.

Wie es sich mit diesen Fragen beim vorliegenden Projekt verhält, kann letztlich offen 

bleiben. Wie oben dargelegt wurde, wird das Bauvorhaben dem Erfordernis der guten 

Gesamtwirkung bereits aus anderen Gründen nicht gerecht. Ein Bauprojekt auf der 

fraglichen Parzelle müsste sich in die am Hang bestehende Bebauungsstruktur mit 

heterogenen, unregelmässig gestreuten Ein- und Mehrfamilienhäusern so einordnen, dass 

eine gute Gesamtwirkung entsteht. Zudem müsste eine allfällige Dachgestaltung mit 

Flachdächern so geplant werden, dass eine ortsbaulich bessere Lösung resultiert. Bei der 

Ausarbeitung eines solchen Projekts müsste auch der Gestaltung des Vorlandes und der 

Hauszugänge gebührende Aufmerksamkeit geschenkt werden. Diese müssten sich 

entsprechend den Anforderungen von Art. 20 Abs. 1 GBR nach den ortsüblichen oder 

vorherrschenden Merkmalen richten, welche das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild prägen.

6. Gleichbehandlungsanspruch

a) Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass das Bauvorhaben aus Gründen der 

Gleichbehandlung bewilligt werden müsse. Sie führt an, dass andere zweigeschossige 

Neubauten mit Attikageschoss bewilligt worden seien, was nach den geltenden 

Bauvorschriften auch zulässig sei.45 Am Augenschein vom 22. März 2019 führte der 

Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin aus, an der J.________strasse seien kürzlich zwei 

gleiche Häuser bewilligt und gebaut worden. Er beantragte die Edition der diesbezüglichen 

Akten.

b) Art. 8 Abs. 1 BV46 und Art. 10 Abs. 1 KV47 gewährleisten den Anspruch auf 

rechtsgleiche Behandlung durch die Behörden. Dabei geht der Grundsatz der 

44 Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 8, zweitletzter Absatz
45 Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 18. Februar 2019, S. 4; Schlussbemerkungen der 
Beschwerdeführerin vom 17. Mai 2019, S. 8
46 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
47 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)

RA Nr. 110/2018/120 22

Gesetzmässigkeit der Verwaltung im Konfliktfall jenem der Rechtsgleichheit in der Regel 

vor. Wenn eine Behörde in einem Fall eine vom Gesetz abweichende Entscheidung 

getroffen hat, gibt das den Privaten, die sich in der gleichen Lage befinden, grundsätzlich 

keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend von der Norm behandelt zu werden. Nur 

wenn eine eigentliche gesetzwidrige Praxis besteht und die Behörde es ablehnt, diese 

aufzugeben, können Private unter Umständen verlangen, dass die widerrechtliche 

Begünstigung, die Dritten zuteil wurde, auch ihnen gewährt wird, soweit dies nicht andere 

legitime Interessen verletzt. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht setzt aber 

immer voraus, dass die zu beurteilenden Sachverhalte in ihren tatbestandsrelevanten 

Elementen übereinstimmen.48

c) Vorliegend fehlt es an letzterer Voraussetzung. Zur Geltendmachung eines allfälligen 

Gleichbehandlungsanspruchs reicht der Nachweis nicht aus, dass die Behörde andere 

zweigeschossige Neubauten mit Attikageschoss bewilligt hat. Das Bauvorhaben an der 

J.________strasse betrifft eine Parzelle südlich der J.________strasse, wo die Gebäude 

nicht unregelmässig gestreut, sondern entlang der Strasse aufgereiht sind.49 Der 

Situationsplan des Bauvorhabens an der J.________strasse, den die Gemeinde auf 

Ersuchen des Rechtsamtes eingereicht hat, lässt auch keinen neu geschaffenen 

Vertikalbezug mit zwei straff auf eine gemeinsame Flucht gesetzten Gebäuden erkennen. 

Es handelt sich nicht um einen mit dem vorliegenden Projekt vergleichbaren Sachverhalt. 

Daher kann die Beschwerdeführerin daraus keinen Gleichbehandlungsanspruch ableiten. 

Entsprechend konnte auf den Beizug weiterer Unterlagen aus den Baubewilligungsakten 

für das Vorhaben an der J.________strasse verzichtet werden.

7. Übrige Streitpunkte

a) Im Beschwerdeverfahren war umstritten, ob das Bauvorhaben die zulässige 

Fassadenhöhe einhält. Die Beschwerdeführerin erachtete in ihrer Beschwerde den Schluss 

der Gemeinde, wonach die zulässige Fassadenhöhe an der Westfassade des Gebäudes 

Nr. 2 in der südwestlichen Gebäude-Ecke überschritten sei, als falsch. Nachdem das 

Rechtsamt mit Verfügung vom 25. Oktober 2018 mitgeteilt hatte, dass die Einhaltung der 

zulässigen Fassadenhöhe aufgrund einer summarischen Prüfung als zweifelhaft erscheine, 

48 BVR 2013 S. 85 E. 8.1 mit Hinweisen auf Praxis und Lehre
49 Vgl. Beilage zur Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 18. Februar 2019

RA Nr. 110/2018/120 23

reichte die Beschwerdeführerin eine Projektänderung ein. Mit dieser wurde die Höhe der 

beiden Gebäude reduziert. Zudem erfolgten Anpassungen des projektierten Terrains und 

der Einstellhallen-Einfahrt. 

Ob das geänderte Projekt die vorgeschriebene Fassadenhöhe einhält, kann letztlich offen 

bleiben. Gemäss dem oben Gesagten erfüllt es die gestalterischen Vorschriften der 

Gemeinde, insbesondere das Erfordernis der guten Gesamtwirkung, nicht und kann daher 

nicht bewilligt werden. Daher ist unabhängig von der Einhaltung der zulässigen 

Fassadenhöhe der Bauabschlag zu erteilen.

b) Aus demselben Grund muss auch auf die weiteren Gründe nicht eingegangen 

werden, welche von Seiten der Beschwerdegegnerschaft gegen das Bauvorhaben 

vorgebracht werden (ungenügende Anzahl Besucherparkplätze; unzulässige Gestaltung 

des Abstellplatzes für Abfallcontainer; Verstoss gegen die Sicherheitsvorschriften infolge 

umfangreichen Aushubs in exponierter Hanglage).

8. Ergebnis und Kosten

a) Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin als 

unbegründet. Da dem angefochtenen Entscheid der Gemeinde im Umfang der 

Projektänderung vom 15. November 2018 die Grundlage entzogen worden ist, muss er 

unabhängig von seiner Richtigkeit aufgehoben werden.50 Das Bauvorhaben mit 

Projektänderung vom 15. November 2018 erfüllt die kommunalen Vorschriften nicht. Dem 

Bauvorhaben mit der Projektänderung ist daher der Bauabschlag zu erteilen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).

Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 

besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV51). Für den 

Augenschein vom 22. März 2019 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine 

50 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c
51 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2018/120 24

zusätzliche Gebühr von Fr. 400.– erhoben. Die Kosten der OLK (Fr. 1'000.– gemäss 

Rechnung vom 17. Januar 2019 und Fr. 300.– für die Teilnahme am Augenschein gemäss 

Schreiben vom 29. März 2019) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Die 

Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 3'700.–.

c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 

Fr. 7'842.85 hat in jedem Fall die Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin zu tragen 

(Art. 52 Abs. 1 BewD).

d) Die Beschwerdeführerin hat zudem den beschwerdegegnerischen Parteien die 

Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 1 und 2 macht Parteikosten im Umfang von 

Fr. 6'104.50 geltend (Honorar Fr. 5'530.–, Auslagen Fr. 138.05, Mehrwertsteuer 

Fr. 436.45), der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 3 und der Beschwerdegegnerin 4 

solche von Fr. 6'982.20 (Honorar Fr. 6'000.–, Auslagen Fr. 483.–, Mehrwertsteuer 

Fr. 499.20). In Anbetracht des in der Sache gebotenen Zeitaufwands, der Bedeutung der 

Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG52) sind diese 

Kostennoten nicht zu beanstanden.

Die Beschwerdeführerin hat somit den Beschwerdegegnern 1 und 2 die Parteikosten von 

Fr. 6'104.50 zu ersetzen und dem Beschwerdegegner 3 und der Beschwerdegegnerin 4 die 

Parteikosten von Fr. 6'982.20.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

Der Gesamtbauentscheid der Gemeinde Vechigen vom 25. Juli 2018 wird 

aufgehoben. Dem Baugesuch vom 13. April 2017 mit Projektänderung vom 15. 

52 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

RA Nr. 110/2018/120 25

November 2018 (Projektänderungspläne vom 13. November 2018, alle gestempelt 

vom Rechtsamt der BVE am 16. November 2018) wird der Bauabschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 3'700.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 7'842.85 werden 

der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist 

die Gemeinde zuständig.

3. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnern 1 und 2 die Parteikosten im 

Betrag von Fr. 6'104.50 (inkl. Mehrwertsteuer) und dem Beschwerdegegner 3 und 

der Beschwerdegegnerin 4 die Parteikosten im Betrag von Fr. 6'982.20 (inkl. 

Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben

- H.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Vechigen, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

- OLK-Gruppe Mittelland

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

RA Nr. 110/2018/120 26