# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3a30a749-e1c6-5f18-b14e-921570effdfb
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-15
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 15.10.2014 110 2014 9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-9_2014-10-15.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

RA Nr. 110/2014/9 Bern, 15. Oktober 2014

in der Beschwerdesache zwischen

Berner Heimatschutz BHS, handelnd durch seine statutarischen Organe, Kantonale 
Geschäftsstelle, Kramgasse 12, 3011 Bern
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Fürsprecher X.________

und

Einwohnergemeinde Lauterbrunnen, handelnd durch den Gemeinderat, Haus Adler, 
3822 Lauterbrunnen
Beschwerdegegnerin

sowie

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, Postfach 276, 3800 
Interlaken

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 
19. Dezember 2013 (bbew 276/2011; Abbruch Moor-Hüttli)

I. Sachverhalt

1. Die Gemeinde Lauterbrunnen reichte am 1. Dezember 2011 ein Baugesuch ein für 

den Abbruch des sogenannten „Moor-Hüttli“ auf der Parzelle Lauterbrunnen 

Grundbuchblatt Nr. Y.________. Die Parzelle liegt in der UeO Nr. 1A „Luftseilbahn 

Wengen-Männlichen“ vom 16. August 1999, teilweise geändert am 10. Januar 2005. Das 

Moor-Hüttli ist im Bauinventar als erhaltenswert bewertet und ist als Teil einer Baugruppe 

2

erfasst (K-Objekt). Gegen das Vorhaben erhob der Beschwerdeführer Einsprache. Mit 

Entscheid vom 19. Dezember 2013 erteilte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-

Oberhasli die Abbruchbewilligung.

2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 20. Januar 2014 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die 

Aufhebung des Entscheides vom 19. Dezember 2013 und die Erteilung des 

Bauabschlages. Er macht insbesondere geltend, die Kantonale Denkmalpflege (KDP) habe 

sich gegen den geplanten Abbruch des Moor-Hüttli ausgesprochen und finanzielle Beiträge 

an die fachgerechte Restaurierung in Aussicht gestellt. Das Gebäude werde seit seiner 

Errichtung gewerblich genutzt, zuletzt seit Jahren von einer Ski- und Snowboardschule. 

Dieser Mieter habe der Beschwerdegegnerin angeboten, die Renovation auf eigene Kosten 

auszuführen, sofern ihm ein langfristiger Mietvertrag eingeräumt werde. Das Moor-Hüttli 

geniesse bei den Einwohnern und den Stammgästen einen hohen Beliebtheitsgrad und es 

hätten über 600 Personen eine Petition zur Erhaltung des Gebäudes eingereicht. Das 

öffentliche Interesse am Erhalt des Baudenkmals überwiege die von der 

Beschwerdegegnerin geltend gemachten Interessen und es sei möglich, einen die 

Sanierungskosten deckenden Mietzins zu erzielen. 

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, edierte die 

Vorakten und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz und die 

Beschwerdegegnerin beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Rechtsamt führte 

danach im Beisein der Parteien und einer Vertretung der KDP einen Augenschein mit 

Instruktionsverhandlung durch und befragte den Mieter des Abbruchobjekts als 

Auskunftsperson. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins 

zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Zusammen mit seinen 

Schlussbemerkungen reichte der Beschwerdeführer einen Bericht der Porta West AG zur 

Verkehrssituation beim umstrittenen Gebäude ein. Die Beschwerdegegnerin hat dazu 

keine Stellung genommen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

3

4. Auf die Rechtsschriften und das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den 

Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Private 

Organisationen, die als juristische Person konstituiert sind und rein ideelle Zwecke 

verfolgen, sind im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt (Art. 35a i.V.m. 

Art. 40a BauG). Der Berner Heimatschutz ist ein Verein i.S. von Art. 60 ff. ZGB3 und erhebt 

Rügen im Rahmen seines statutarischen Zweckes (vgl. Art. 35a Abs. 2 BauG). Er hat sich 

im vorinstanzlichen Verfahren als Einsprecher beteiligt und ist durch den vorinstanzlichen 

Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und 

fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Denkmalschutz

a) Umstritten ist der Abbruch eines denkmalgeschützten Gebäudes. Das Baugesetz 

umschreibt Baudenkmäler als herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, 

historischem oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, 

Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 

10a Abs. 1 BauG). Das umstrittene Moor-Hüttli, ein um 1900 erbautes Ladengeschäft, ist 

im Bauinventar der Gemeinde Lauterbrunnen als erhaltenswertes Schutzobjekt aufgeführt. 

Als erhaltenswert gelten Objekte, die wegen ihrer ansprechenden architektonischen 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)

4

Qualität oder ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen (Art. 10a Abs. 

3 BauG). Nach Art. 10b Abs. 3 BauG sind erhaltenswerte Baudenkmäler in ihrem äusseren 

Bestand und mit ihren Raumstrukturen zu bewahren. Ein Abbruch ist nur zulässig, wenn 

die Erhaltung unverhältnismässig, das heisst nicht sinnvoll oder unzumutbar wäre. 

b) Das vom Beschwerdeführer beantragte Abbruchverbot für das Moor-Hüttli stellt eine 

Einschränkung der verfassungsmässig garantierten Eigentumsgarantie (Art. 26 BV4 und 

Art. 24 KV5) dar. Eingriffe in dieses Grundrecht sind nur zulässig, wenn sie auf einer 

hinreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen, 

verhältnismässig sind und den Kerngehalt des betreffenden Grundrechts nicht verletzen 

(Art. 36 BV und Art. 28 KV). Eine Verletzung des Kerngehalts macht die 

Beschwerdegegnerin zu Recht nicht geltend. Auch liegt mit Art. 10b Abs. 3 BauG 

unbestritten eine genügende gesetzliche Grundlage für ein Abbruchverbot vor. Umstritten 

sind zwischen den Parteien im Wesentlichen das öffentliche Interesse und die 

Verhältnismässigkeit eines Abbruchverbots.

3. Öffentliches Interesse an einem Abbruchverbot

a) Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des Bundesgerichts liegen 

Eigentumsbeschränkungen, die dem Schutz von Baudenkmälern dienen, ganz allgemein 

im öffentlichen Interesse. Bei der Prüfung der Frage, wie weit das öffentliche Interesse 

reicht bzw. in welchem Ausmass ein Objekt Schutz verdient, ist eine sachliche 

Gesamtbeurteilung erforderlich, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen 

und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. Eine Baute soll 

gegebenenfalls als Zeugin und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen und 

technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oft mit 

schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten 

Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und 

4 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
5 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)

5

grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung 

bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können.6

b) Das umstrittene Gebäude ist im Bauinventar der Gemeinde Lauterbrunnen als 

„erhaltenswert“ und als Teil der Baugruppe H verzeichnet und wird im Inventar wie folgt 

beschrieben:

„Ladengeschäft, wohl um 1900. Schlichter Ständerbau mit Satteldach und Kreuzfirst. 

Spätklassizistischer Baukörper. Fein gegliederter, kioskartiger Bau. Details des Schweizer Holzstils 

(Sägedekor). Fassade jünger verändert (Schaufenster) und nachträglich verschalt. Wichtige 

Eckposition als nördlicher Abschluss der Ladenstrasse. Einer der letzten Zeugen von einst 

zahlreichen Kleinbauten aus der Blütezeit des Tourismus an der Wende vom 19. zum 20. 

Jahrhundert.“

Zur Baugruppe H hält das Bauinventar fest:

„Die Baugruppe umfasst das Rückgrat von Wengen, die Dorfstrasse, die geprägt ist durch frühe 

Tourismusbauten. Beginnend beim Hotel „Falken“ (Nr. 1347B) folgt sie erst dem Bahntrassee und 

verläuft danach entlang der Binnenmatte, auf der sich Sportplätze und die neu erstellte Talstation 

der Männlichen-Bahn (Nr. 1350F) befinden. Diese Hauptachse weist als Laden- und Hotelstrasse 

eine dichte Abfolge von Bauten mit gewissen räumlichen Qualitäten auf. Einen markanten Eindruck 

erwecken die auf einem Hügel gelegenen, historisch interessanten Hotelbauten „Falken“ und 

„Regina“ (Nr. 1347B und Nr. 1347A). Die Altbausubstanz wurde durch Eingriffe oft stark verändert.“

c) Der Vertreter der Denkmalpflege führte anlässlich des Augenscheins vom 7. Mai 

2014 aus, das Moor-Hüttli habe einen grossen Wert. Es sei einer der letzten Zeugen der 

damals verbreiteten Kleinbauten, die in der touristischen Blütezeit um 1900 gebaut worden 

seien. Ausser einem Kiosk am anderen Ende des Dorfes gebe es in Wengen keine 

vergleichbaren Kleinbauten mehr. Das Moor-Hüttli habe zwar gewisse Veränderungen 

erfahren, es seien aber auch noch diverse ursprünglich zeittypische Details vorhanden. 

Durch eine Rekonstruktion könne die architektonische Kraft wieder unterstrichen werden. 

Das Gebäude stehe an einer räumlich wichtigen Position, da es zur Geschäftsstrasse 

gehöre und den Abschluss der Dorfstrasse bilde. Daher habe es auch eine wichtige 

Stellung und Funktion in der Baugruppe H. 

6 BGE 135 I 176 E. 6.1, 126 I 219 E. 2 c; VGE 2012/332 vom 11.9.2013 E. 4.2, 2012/145 vom 5.7.2013 E. 5.1, 
BVR 1998 S. 440 E. 3c; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., 
Band I, Bern 2013, Art. 10a -10f N. 3

6

d) Aus dem Bauinventar, der Beurteilung der KDP und dem vom Rechtsamt 

durchgeführten Augenschein ergibt sich, dass es sich beim Moor-Hüttli um ein aus dem 

durchschnittlichen Baubestand herausragendes Objekt mit historischem Wert handelt, das 

ansprechende architektonische Qualitäten aufweist und das Ortsbild von Wengen prägt: 

Teile der Fassaden des Gebäudes wurden zwar im Laufe der Zeit verändert, es sind aber 

noch diverse ursprüngliche, qualitätsvolle und prägende Elemente vorhanden. So sind die 

für die Bauzeit typische, sehr prägnante Dachform und die schönen Sägezierelemente 

erhalten geblieben und innen zeigt sich im Obergeschoss die bauzeitliche Struktur. Das 

Gebäude nimmt zudem eine wichtige Position an der Dorfstrasse und damit auch in der 

Baugruppe H ein. Es hat daher einen hohen Situationswert. Dies zeigt auch der Umstand, 

dass auf zwei von drei Fotos, mit denen das Bauinventar die Baugruppe dokumentiert, das 

Moor-Hüttli im Vordergrund dargestellt ist. Sehr wichtig ist weiter der historische Wert des 

Gebäudes. Es ist ein Zeitzeuge für die touristische Blütezeit in Wengen um 1900 und hat 

besondere Bedeutung, da es eines der zwei letzten touristischen Kleinbauten aus dieser 

Zeit in Wengen ist. Die räumliche und historische Bedeutung des Gebäudes wird auch 

nicht dadurch geschmälert, dass es ursprünglich nicht am heutigen Standort, sondern in 

der Nähe des Bahnhofs erbaut wurde. Es wurde offenbar irgendwann zwischen den beiden 

Weltkriegen an den heutigen Standort verschoben, da sich damals auch das (touristische) 

Zentrum von Wengen verschob. Gerade auch dies zeigt die Bedeutung des Gebäudes in 

Zusammenhang mit der Entwicklung des Tourismus in Wengen; das Moor-Hüttli hat die 

verschiedenen Entwicklungen in diesem Zusammenhang mitgemacht. Aus diesen Gründen 

ist das öffentliche Interesse am Erhalt und die Schutzwürdigkeit des Gebäudes hoch zu 

gewichten. 

e) Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz zweifeln denn auch nicht grundsätzlich 

an, dass das Moor-Hüttli zu Recht als Baudenkmal eingestuft ist. Das Interesse an seinem 

Erhalt werde aber relativiert durch das Ergebnis einer Konsultativabstimmung, die der 

Gemeinderat von Lauterbrunnen im November 2011 durchgeführt habe. Dabei hätten sich 

die Abstimmenden im Bezirk Wengen mit 180 zu 140 Stimmen für den Abbruch des Moor-

Hüttlis ausgesprochen.7 

Das Verwaltungsgericht und die BVE haben sich bereits wiederholt mit der Frage befasst, 

welche Bedeutung dem in einer Gemeindeabstimmung direkt oder indirekt ausgedrückten 

7 Vgl. die Unterlagen zur Konsultativabstimmung in den Vorakten, p. 72 ff. 

7

Volkswillen hinsichtlich der Schutzwürdigkeit eines Objekts oder der ästhetischen 

Verträglichkeit eines Neubaus zukommt. Das Verwaltungsgericht hat dazu festgehalten, 

dass sich eine Gemeinde nicht über die für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit 

massgebenden eidgenössischen und kantonalen Vorschriften hinwegsetzen dürfe. Das 

heisst, wenn die Schutzwürdigkeit eines Objekts im Sinne des kantonalen Baugesetzes 

bejaht wird, kann daran auch eine Gemeindeabstimmung nichts ändern. Immerhin kann 

aber ein Abstimmungsergebnis bei der Beurteilung des öffentlichen Schutzinteresses 

mitberücksichtigt werden. Dabei kommt es wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an, 

wie stark ein Abstimmungsergebnis ins Gewicht fällt.8 Im vorliegenden Fall ist das Ergebnis 

der Konsultativabstimmung im Bezirk Wengen nicht geeignet, das Schutzinteresse 

entscheidend zu relativieren. Massgebend im Hinblick auf das öffentliche Schutzinteresse 

sind nämlich nicht nur die Stimmbürger von Wengen, sondern ein breiterer Kreis. Daher ist 

es bedeutsamer, dass über 600 Personen, je etwa zur Hälfte Einheimische und 

Feriengäste, eine Petition eingereicht und den Erhalt des Moor-Hüttlis gefordert haben. 

Dies zeigt, dass das umstrittene Gebäude einen breiten Rückhalt in der Bevölkerung und 

bei den Feriengästen hat. Das Ergebnis der Konsultativabstimmung in Wengen schmälert 

daher das öffentliche Interesse am Schutz des Moor-Hüttli nicht. 

f) Zusammenfassend ergibt sich daher, dass das Moor-Hüttli zu Recht als 

erhaltenswertes Baudenkmal inventarisiert ist und sein Erhalt im öffentlichen Interesse 

liegt. 

4. Verhältnismässigkeit

a) Ein Verbot, ein denkmalgeschütztes Gebäude abzubrechen, ist als Eingriff in die 

Eigentumsgarantie dann verhältnismässig, wenn es zur Erreichung des angestrebten Ziels 

– also den Erhalt des Denkmals – geeignet und erforderlich ist und für den betroffenen 

Eigentümer zumutbar ist.9 Die Eignung eines Abbruchverbotes zur Erhaltung eines 

Baudenkmals wäre nur bei bautechnisch nicht mehr sanierungsfähigen Objekten zu 

verneinen. Dies ist aber vorliegend nicht der Fall; es ist unbestritten, dass eine Sanierung 

8 VGE 21370/21372 vom 19.2.2003 E. 7aa, VGE 18926 vom 19.12.1994 E. 5.b/bb; BVR 1988 S. 320 E. 4.c, 
BVR 2008 S. 117 E. 4.b und 4.c am Ende; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N 10a mit Hinweisen
9 Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, 2010, N. 581 ff. mit Hinweisen; 
Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Auflage, 2009, § 21; BGE 129 I 173 E. 5 mit 
Hinweisen; VGE 2012/332 vom 11.9.2013 E. 5.1, 2012/145 vom 5.7.2013, E. 5.2

8

der Bausubstanz des Moor-Hüttli möglich ist. Die Verweigerung einer Abbruchbewilligung 

ist deshalb objektiv geeignet und erforderlich, um die Erhaltung des Gebäudes zu 

ermöglichen. Eine mildere Massnahme als ein Abbruchverbot ist nicht ersichtlich. 

b) Es ist zu prüfen, ob die Verweigerung der Abbruchbewilligung vorliegend auch 

zumutbar ist. Es sind die öffentlichen Interessen an der Erhaltung des Baudenkmals und 

die Interessen der Beschwerdegegnerin an einem Abbruch bzw. an der Wirtschaftlichkeit 

einer Sanierung gegeneinander abzuwägen. Dabei ist auch der Grad der Schutzwürdigkeit 

des Objekts zu berücksichtigen: Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind 

Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten.10 Kommt dem öffentlichen Interesse an der 

Erhaltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein Abbruchverbot den 

Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern nicht zugemutet werden, wenn es auf 

Dauer mit finanziellen Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist 

hingegen verhältnismässig, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung 

des Gebäudes auf längere Sicht tragbar ist. Ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung 

eines Baudenkmals besonders gross, wäre ein Abbruchverbot der Eigentümerschaft wohl 

sogar dann zuzumuten, wenn diese mit Verlusten rechnen müsste.11 Bei der Beurteilung 

der wirtschaftlichen Tragbarkeit sind die Interessen der Eigentümerschaft zurückhaltend zu 

gewichten, zumal die Beurteilung der wirtschaftlichen Situation jeweils auf einer 

Momentaufnahme beruht. Zudem ist das Kosten-/Nutzenverhältnis zu Beginn häufig 

weniger günstig als später. Keine oder eine geringe Rendite in den Anfangsjahren braucht 

nicht zu bedeuten, dass die wirtschaftliche Tragbarkeit von vornherein zu verneinen wäre. 

Die Aufwendungen für die Sanierungen eines Gebäudes lassen sich nicht von vornherein 

klar beziffern. Von einer Minimalsanierung bis zum Luxusumbau sind zahlreiche 

Renovationsvarianten denkbar. Wenn auch nur eine der Varianten zu wirtschaftlich 

tragbaren Verhältnissen führt, ist das Abbruchverbot verhältnismässig.12

c) Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die Kosten für eine Sanierung seien 

unverhältnismässig hoch. Aufgrund der schlechten finanziellen Lage der Gemeinde sei 

kein Geld für eine Renovation des Moor-Hüttli vorhanden. Es werde kaum möglich sein, 

nach der Sanierung des Gebäudes neue Mieter zu finden und einen kostendeckenden 

10 BGE 126 I 219 E. 2c; BVR 1997 S. 355 E. 6a, 1996 S. 68 E. 4c mit Hinweisen; VGE 22935 vom 28.11.2007 
E. 6.4 mit Hinweisen, 2012/332 vom 11.9.2013 E. 5.5
11 VGE 22935 vom 28.11.2007 E. 6.4 mit Hinweisen
12 BVR 1996 S. 68 E. 4c und 6c

9

Mietzins zu erzielen. Das Hüttli liege zudem im Wirkungsbereich der UeO Nr. 1A 

„Luftseilbahn Wengen-Männlichen“. In diesem Bereich seien nur Kurortseinrichtungen wie 

Spiel- und Sportanlagen, Personentransportanlagen oder Unterhaltungsbetriebe zulässig. 

Die bisherige gewerbliche Nutzung des Hüttli könne deshalb nicht weitergeführt werden, 

was eine Vermietung erschwere. Das Hüttli gefährde zudem die Verkehrssicherheit, da es 

direkt an der Strasse im Bereich einer Kreuzung stehe und die Sicht beeinträchtige. Mit 

einem Abbruch des Gebäudes könne die Verkehrssicherheit massiv verbessert werden. 

Eine Verschiebung des Hüttli um die Verkehrssicherheit zu verbessern, sei aber sehr teuer 

und gemäss UeO nicht bewilligungsfähig. Schliesslich habe die Gemeinde ein Interesse 

daran, das Areal Wengiboden künftig für andere Nutzungen oder Bauvorhaben zu Gunsten 

der Öffentlichkeit frei zu halten.

d) Das Moor-Hüttli steht am Ende der Dorfstrasse an einer Kreuzung und seine 

nordwestliche Gebäudeecke grenzt direkt an den Fahrbahnrand. Das Hüttli sowie das 

gegenüberliegende Hotel Bernerhof und eine hohe Stützmauer vor dem Hotel Schönegg 

beeinträchtigen teilweise die freie Sicht im Kreuzungsbereich.13 Wie aber der vom 

Beschwerdeführer eingeholte Bericht der Porta West AG richtigerweise festhält, ist die 

notwendige Sichtweite gemäss der VSS SN 640 273a von Osten her Richtung Süden 

eingehalten. Nicht ausreichend ist sie nur von Osten her Richtung Norden. Dies ist aber 

nicht durch das Moor-Hüttli bedingt, sondern durch die gegenüberliegende Mauer vor dem 

Hotel Schön-egg. Ebenfalls ausreichend ist die Sicht von Süden her Richtung Osten. Das 

Moor-Hüttli schränkt somit trotz seiner Lage im Strassenabstand die erforderlichen 

Sichtweiten nicht ein. Im Hinblick auf die Verkehrssicherheit ist zudem von wesentlicher 

Bedeutung, dass in Wengen der motorisierte Verkehr aufgrund eines allgemeinen 

Fahrverbotes eingeschränkt ist. Es bestehen zwar Ausnahmebewilligungen und land- 

sowie forstwirtschaftliche Fahrzeuge dürfen Wengen befahren. Der Verkehr ist aber 

geringer als in anderen Ortschaften und als Verkehrsregime gilt auf der Dorfstrasse eine 

Begegnungszone mit Höchstgeschwindigkeit 20 km/h. In Begegnungszonen haben 

Fussgänger den Vortritt und dürfen die Verkehrsfläche überall benutzen (Art. 22b SSV14). 

Verkehrsteilnehmer mit Fahrzeugen müssen daher langsam und vorsichtig fahren. Im 

Bereich der umstrittenen Kreuzung müsen zudem die Verkehrsteilnehmer, die von Osten 

her kommen, wegen der Rechtsvortrittsregel und der sichtbehindernden Stützmauer 

13 Vgl. Situationsplan vom 26. Mai 2011 (Vorakten, p. 109) sowie Fotodokumentation des Augenscheins vom 
7. Mai 2014, Fotos Nrn. 7, 8, 12-15
14 Signalisationsverordnung des Bundesrates vom 5. September 1979 (SSV; SR 741.21)

10

anhalten, bevor sie die Kreuzung befahren. Aus diesen Gründen beeinträchtigt das Moor-

Hüttli die Verkehrssicherheit nicht oder höchstens unwesentlich. Die grundsätzlich hoch zu 

gewichtenden Interessen der Verkehrssicherheit vermögen daher im vorliegenden Fall 

einen Abbruch des denkmalgeschützten Gebäudes nicht zu rechtfertigen und erfordern 

auch keine Verschiebung des Gebäudes. 

e) Die Beschwerdegegnerin möchte das Moor-Hüttli abbrechen, um die Parzelle Nr. 

Y.________ frei zu halten für allfällige künftige Vorhaben: Es bestehen aber keine 

konkreten Pläne für bestimmte öffentliche Nutzungen oder Bauvorhaben. Zudem steht das 

Gebäude, das eine Grundfläche von 36 m2 hat, in der äussersten Ecke einer Parzelle mit 

einer Fläche von 6'502 m2. Zieht man davon jene Fläche ab, die durch ein Baurecht 

(Talstation Luftseilbahn) belegt ist, stehen auf der Parzelle Nr. Y.________ neben dem 

Hüttli immer noch 4'677 m2 für andere Nutzungen oder Bauvorhaben zur Verfügung. Das 

Moor-Hüttli behindert daher heute keine anderen Vorhaben und ob es dies in Zukunft tun 

wird, ist völlig offen. Der von der Beschwerdegegnerin geäusserte Wunsch, die Parzelle 

frei zu halten, vermag das öffentliche Interesse am Erhalt des Baudenkmals nicht zu 

überwiegen und kann den Abbruch des Gebäudes nicht rechtfertigen.

f) Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Sanierung hat der Beschwerdeführer im 

vorinstanzlichen Verfahren gestützt auf Offerten zweier regionaler Bauunternehmer eine 

Kostenschätzung erstellt.15 Gemäss dieser Schätzung würde eine Sanierung des Moor-

Hüttli etwa 117'00.00 Franken kosten. Berücksichtigt man die möglichen 

Schätzungsungenauigkeiten, die gemäss der Kostenschätzung bis 20 % betragen können, 

könnten sich die Sanierungskosten allenfalls bis auf Fr. 140'000.00 erhöhen. Bei einer 

Verschiebung des Gebäudes kämen rund 116'00.00 Franken dazu. Diese 

Kostenschätzung wird sowohl von beiden Parteien als auch der KDP als plausibel erachtet. 

Die Verfahrensbeteiligten haben deshalb auf die Einholung eines Gutachtens durch die 

BVE verzichtet und sich damit einverstanden erklärt, dass die genannte Kostenschätzung 

der Rentabilitätsprüfung zu Grunde gelegt wird.16 Massgebend in diesem Zusammenhang 

sind allerdings nur die Sanierungskosten. Die Kosten einer allfälligen Verschiebung des 

Gebäudes sind nicht in die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung einzubeziehen, weil sie nicht in 

direktem Zusammenhang mit der notwendigen Renovation des Gebäudes stehen und eine 

15 Vorakten, p. 36 ff.
16 Protokoll des Augenscheins vom 7. Mai 2014, S. 3 unten, S. 5 Mitte, S. 8 unten und S. 17 sowie 
Stellungnahmen des Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin vom 12. Juni 2014 

11

Verschiebung aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht erforderlich ist (siehe dazu oben 

Bst. d). 

Da gemäss den Angaben der Denkmalpflege aus dem Lotteriefonds voraussichtlich 

Fr. 40'000.00 an die Sanierung des Moor-Hüttli bezahlt werden können17, hat die 

Beschwerdegegnerin noch Kosten von rund Fr. 77'000.00 bis 100'000.00 zu tragen. Die 

Finanzierungskosten für diese Investition sind vorsichtig kalkuliert mit 2.5 % einzusetzen 

(zurzeit beträgt der Referenzzinssatz 2.0 % und die durchschnittliche Verzinsung von 

Hypothekardarlehen liegt bei 1.95%). Die Finanzierungskosten betragen somit jährlich 

Fr. 1'925.00 bis Fr. 2'500.00. Daneben sind Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen, für 

die üblicherweise von folgenden Zuschlägen zu den Kapitalkosten ausgegangen wird:18 

Betriebskosten 0.1 % bis 0.5 % (Durchschnitt 0.3 %), laufender Unterhalt 0.2 % - 2.2 % 

(Durchschnitt 1.2 %), Rückstellung für grosszyklische Erneuerungen 0.2 % - 1.0 % 

(Durchschnitt 0.6 %), Risiko von Mietzinsausfällen 0 % - 0.4 % (Durchschnitt 0.2 %), 

Verwaltungskosten 0.1 % - 0.3 % (Durchschnitt 0.2 %). Geht man bei allen 

Kostenpositionen von durchschnittlichen Werten aus, ergeben sich insgesamt 

Bewirtschaftungskosten von 2.5 % der Investitionen, die zu den Kapitalkosten 

hinzuzurechnen sind. Ein kostendeckender  Mietertrag müsste daher jährlich rund 5 % der 

investierten Kosten betragen. Da die Beschwerdegegnerin Fr. 77'000.00 bis 100'000.00 für 

die Sanierung investieren muss, müsste sie somit einen jährlichen Mietertrag von Fr. 

3'850.00 bis 5'000.00 erzielen können. Stützt man auf ihre eigenen Angaben ab, liegt 

dieser Betrag deutlich unter den ortsüblichen Mietzinsen für Gewerberäumlichkeiten in 

Wengen. So beträgt gemäss Aussage von Herrn Näpflin, Gemeinderat und Präsident der 

Liegenschaftskommission, der Mietzins für Gewerberäumlichkeiten an der Dorfstrasse 

durchschnittlich etwa Fr. 2'000.00 monatlich.19 Es kann daher davon ausgegangen werden, 

dass die Beschwerdegegnerin einen kostendeckenden Mietzins erzielen kann. Dies zeigt 

auch die Tatsache, dass der aktuelle Mieter, der seit über 20 Jahren Mieter bzw. 

Untermieter im Moor-Hüttli ist, bereit wäre, einen jährlichen Mietzins von bis zu Fr. 8'000.00 

zu zahlen.20 Einer Vermietung des Moor-Hüttli als Gewerberäumlichkeiten stehen auch die 

Zonenvorschriften nicht entgegen: Gemäss Art. 4 der Überbauungsvorschriften der UeO 

17 Vorakten, p. 94 und Protokoll des Augenscheins vom 7. Mai 2014, S. 4 
18 Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Hrsg. SVKG Schweizerische Vereinigung kantonaler 
Grundstückbewertungsexperten und SEK/SVIT Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer 
Verband der Immobilienwirtschaft, 4. Auflage 2012, S. 84 ff.
19 Protokoll des Augenscheins vom 7. Mai 2014, S. 7
20 Protokoll des Augenscheins vom 7. Mai 2014, S. 13

12

Nr. 1A „Luftseilbahn Wengen-Männlichen“ sind in ihrem Wirkungsbereich zwar nur 

Kurortseinrichtungen zugelassen, die der Bevölkerung und den Gästen von Wengen 

dienen wie Spiel- und Sport- und Personentransportanlagen oder Unterhaltungsbetriebe; 

gewerbliche Nutzungen sind nur unterirdisch erlaubt. Das Moor-Hüttli wurde aber seit 

seinem Bau gewerblich genutzt und stand bereits vor Erlass der UeO am selben Ort wie 

heute. Das Gebäude darf daher gestützt auf die Besitzstandsgarantie von Art. 3 BauG 

weiterhin gewerblich genutzt werden. Der sich durch eine Renovation ergebende 

Nutzungsunterbruch ändert daran nichts.21 Die Sanierung des Moor-Hüttli ist daher 

wirtschaftlich tragbar und sein Erhalt der Beschwerdegegnerin zumutbar. 

g) Zusammenfassend ergibt sich, dass die öffentlichen Interessen am Erhalt des Moor-

Hüttli die Interessen der Beschwerdegegnerin an einem Abbruch überwiegen und eine 

Verweigerung des Abbruchs verhältnismässig ist. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen 

und der angefochtene Entscheid aufzuheben.  

5. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie ist als 

Bauherrin und Grundeigentümerin in ihren finanziellen Interessen betroffen und hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 und Abs. 2 VRPG). Die Verfahrenskosten im 

Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für besondere 

Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 

werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 800.00 

(Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV22). Für den Augenschein 

vom 7. Mai 2014 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von 

Fr. 300.00 erhoben. Die Verfahrenskosten betragen somit Fr. 1'100.00.

b) Die Beschwerdegegnerin hat zudem dem Beschwerdeführer die Parteikosten zu 

ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes des Beschwerdeführers 

gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer 

21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1 und N. 2 Absatz 2
22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

13

die Parteikosten von Fr. 5'922.70 (Honorar Fr. 5'250.00, Auslagen Fr. 234.00, 

Mehrwertsteuer Fr. 438.70) zu ersetzen. 

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Regierungsstatthalteramtes 

Interlaken-Oberhasli vom 19. Dezember 2013 wird aufgehoben. Dem Baugesuch 

vom 1. Dezember 2011 wird der Bauabschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'100.00 werden der Beschwerdegegnerin zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 1'857.50 werden 

der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist 

das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zuständig.

3. Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer die Parteikosten im Betrag von 

Fr. 5'922.70 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher X.________, eingeschrieben

- Einwohnergemeinde Lauterbrunnen, handelnd durch den Gemeinderat, als GU

- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, A-Post

- Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP), A-Post

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

14

B. Egger-Jenzer, 

Regierungspräsidentin