# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ae917362-a4e0-523a-87ac-52df0d4cffa0
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht VD.2010.29 (AG.2013.1452)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_VD-2010-29_nodate.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  als Verwaltungsgericht

   

  

 

VD.2010.29

 

URTEIL

 

vom 20. Mai 2011

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Stephan Wullschleger (Vorsitz), Dr. Heiner
Wohlfart,

lic. iur. Bettina Waldmann, Dr. Jeremy Stephenson, Dr. Erik Johner

und Gerichtsschreiber Dr.
Alexander Zürcher

 

 

 

Beteiligte

 

X._____                                                                                                 Rekurrent

vertreten durch Dr.
Markus W. Stadlin, Advokat, 

Elisabethenstrasse 30,
Postfach 632, 4010 Basel 

 

gegen

 

Kanton
Basel-Stadt                                                                    Rekursgegner

c/o Bau- und
Verkehrsdepartement Basel

Postfach,
Münsterplatz 1, 4001 Basel

 

 

Gegenstand

 

Rekurs
gegen einen Entscheid der Expropriationskommission 

vom 17. November 2009

 

betreffend Entschädigungsforderung
aus materieller Enteignung

Sachverhalt

 

X._____ ist Eigentümer der benachbarten
Liegenschaften Mooshaldenweg 5 und 7 in Riehen, Grundbuch
Sektion E, Grundstücke Nrn. 396 und 401. Die Parzelle Liegenschaft
Mooshaldenweg 5 ist mit einem eingeschossigen Wohngebäude mit Künstleratelier
aus Holz der Architekten Paul Artaria und Hans Schmidt aus dem Jahr 1926
überbaut. Mit Beschluss vom 12. Juni 2007 stellte der Regierungsrat
das Äussere und Innere dieser Baute unter Denkmalschutz. Mit Eingabe vom
7. Februar 2008 beantragte X._____ beim Baudepartement (heute Bau-
und Verkehrsdepartement [BVD]) die Ausrichtung einer Enteignungsentschädigung
infolge dieser Denkmalschutzmassnahme, wobei er den Minderwert mit mindestens
CHF 583'000.– bezifferte. Das Baudepartement wies die Forderung mit
Schreiben vom 12. Juni 2008 ab, da die Unterschutzstellung keine
materielle Enteignung begründet habe.

 

Mit Klage vom
24. September 2008 an die Expropriationskommission verlangte X._____
die kostenfällige Verurteilung des Kantons Basel-Stadt zur Leistung einer
Enteignungsentschädigung von CHF 583'000.– nebst Zins zu 5 % seit dem
6. Juli 2007, wobei er sich eine Mehrforderung für "subjektiven
Schaden" im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorbehielt. Auf
Antrag des Klägers wurde das Verfahren von der Expropriationskommission auf die
Frage des Vorliegens einer materiellen Enteignung beschränkt und die Klage mit
Urteil vom 17. November 2009 kostenfällig abgewiesen.

 

Gegen dieses
Urteil hat X._____ rechtzeitig Rekurs angemeldet und innert erstreckter Frist
begründet. Er beantragt die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des
angefochtenen Urteils, die Feststellung, dass in casu eine materielle
Enteignung vorliege, sowie die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur
Ermittlung der Höhe der Enteignungsentschädigung. Die Expropriationskommission beantragt mit Eingabe vom
11. Juni 2010 die Abweisung des Rekurses, wobei sie sich für die
Begründung auf einen Hinweis auf ihr Urteil beschränkt. Das BVD schliesst mit
Vernehmlassung vom 18. August 2010 ebenfalls auf Abweisung der
Beschwerde. Mit Eingabe vom 1. September 2010 hat der Rekurrent auf
eine Replik verzichtet und stattdessen die Durchführung einer Parteiverhandlung
mit vorangehendem Augenschein beantragt. Mit Schreiben vom 16. Februar 2011
hat das BVD verschiedene mit Verfügung des Instruktionsrichters vom
17. Dezember 2010 gestellte Fragen beantwortet. Am
20. Mai 2011 hat das Verwaltungsgericht in der Liegenschaft
Mooshaldenweg 5 im Beisein der Parteien und ihrer Vertreter einen
Augenschein durchgeführt. Anschliessend hat die Verhandlung des Verwaltungsgerichts
stattgefunden, anlässlich derer die Vertreter der Parteien zum Vortrag gelangt
sind. Für ihre Ausführungen wird auf das Protokoll verwiesen. Die Tatsachen und
Standpunkte der Parteien ergeben sich, soweit sie für den vorliegenden
Entscheid von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

 

Erwägungen

 

1.

Nach § 38 i.V.m. § 9
Abs. 2 des baselstädtischen Gesetzes über Enteignung und Impropriation
(Enteignungsgesetz [EntG, SG 740.100]) kann gegen Entscheide der
Expropriationskommission über Entschädigungsklagen aus materieller Enteignung
Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben werden. Daraus ergibt sich die Zuständigkeit
des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses. Der Rekurrent
ist vom angefochtenen Entscheid unmittelbar berührt und deshalb gemäss § 13
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege (VRPG,
SG 270.100) zum Rekurs legitimiert. Auf den frist- und formgerechten Rekurs
ist somit einzutreten. Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach
der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG und umfasst namentlich die
richtige Feststellung des Sachverhalts, die richtige Anwendung der gesetzlichen
Bestimmungen sowie nach § 8 Abs. 4 VRPG i.V.m. § 38 Abs. 2
EntG die Überprüfung der Angemessenheit des Entscheides der
Expropiationskommission. Da ein Anwendungsfall von Art. 6 Ziff. 1 der
Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK,
SR 0.101) vorliegt, ist dem Antrag auf Durchführung einer öffentlichen Parteiverhandlung
stattzugeben.

 

2.

Gemäss
Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz
[RPG, SR 700]) wie auch aufgrund der Eigentumsgarantie gemäss Art. 26
Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) und § 11 Abs. 1 lit. r der
Verfassung des Kantons Basel-Stadt (KV, SG 111.100) ist volle
Entschädigung zu leisten ist, wenn Planungsmassnahmen zu
Eigentumsbeschränkungen führen, die einer Enteignung gleichkommen. Dies ist der
Fall, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger
Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt
wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis
entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine
Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder
einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass das Opfer gegenüber der Allgemeinheit
unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn
hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer). In beiden
Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache nur zu
berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich
mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (BGE 131 II 728
E. 2 S. 730 und 125 II 431 E. 3a S. 433 je m.H.; BGer 1A.19/2004
vom 25. Oktober 2004 E. 2 [publiziert in: ZBl 107/2006 S. 41 ff.]
und 1C_487/2009 vom 10. August 2010 E. 2.1).

 

Volle
Entschädigung ist nach diesen Grundsätzen wie auch nach § 23 des Gesetzes
über den Denkmalschutz (Denkmalschutzgesetz [DSchG, SG 497.100]) i.V.m.
§ 9 EntG auch dann zu leisten, wenn die Unterschutzstellung eines
Gebäudes durch dessen Aufnahme ins Denkmalverzeichnis wie eine Enteignung
wirkt. Bei der Prüfung einer materiellen Enteignung durch eine
denkmalschutzrechtliche Schutzanordnung, sei es dass sie sich nur auf das
Gebäudeäussere oder aber auch auf das Innere des Gebäudes beziehen, stellt das
Bundesgericht regelmässig darauf ab, ob dem Eigentümer eine angemessene
wirtschaftliche Nutzung verbleibt. Die Frage wird dabei nicht nur mit Blick auf
das Schutzobjekt allein, sondern auch auf dessen Umschwung beurteilt (vgl.
BGer 1A.120/1993 und 1A.68/1994 vom 23. Mai 1995, in:
ZBl 98/1997 S. 179 ff. E. 5c und 5d
S. 181 f. mit Hinweis auf BGE 117 Ib 262 E. 2a
S. 264, 112 Ib 263 E. 5b S. 269 und 111 Ib 257
E. 4a S. 263 ff.; BGer 1A.19/2004 vom 25. Oktober 2004
E. 2.2 [auch in: ZBl 107/2006 S. 41 ff.] und 1C.487/2009
vom 10. August 2010 E. 2.2). Das Bundesgericht beurteilt dabei
das Vorliegen einer materiellen Enteignung infolge einer Schutzanordnung nicht
nach anderen Kriterien als bei einem teilweisen Bauverbot (vgl. dazu Urteil des
Bundesgerichts vom 14. Dezember 1983, in: ZBl 85/1984 S. 366 ff.
E. 2a und 2b S. 367 mit Hinweis auf BGE 93 I 323 f.
und 82 I 164 E. 3; BGer 1A.19/2004 vom 25. Oktober 2004
E. 2.2 [auch in: ZBl 107/2006 S. 41 ff.] und 1C.487/2009
vom 10. August 2010 E. 2.2; Riva,
in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, hrsg. v. Aemisegger
et al., Art. 5 Rz. 164 ff.).

 

3.

Diese
Grundsätze hat bereits die Vorinstanz ihrem Urteil zugrundegelegt. Sie erwog,
das unter Schutz gestellte Gebäude sei als Wohnhaus und Künstleratelier für den
Maler Willi Wenk errichtet und genutzt worden. Als Wohnhaus sei es auch im Zeitpunkt
des Erwerbs der Parzelle durch den Rekurrenten im Jahr 1985 genutzt worden. Er
habe es mit der Verpflichtung zur Übernahme des Mietvertrages mit der bisherigen
Mieterin, Frau A._____, übernommen. Er habe 1’738m2 von insgesamt
2’877m2 der erworbenen Grundstückfläche abparzelliert und verkauft.
Seit dem 1. Juli 2005 habe er die verbliebene Liegenschaft zu
Wohnzwecken an B._____ vermietet. Möglich sei auch der Betrieb eines stillen
Gewerbes. Dies führte die Vorinstanz zum Schluss, dass das Haus auch nach der
Eintragung ins Denkmalverzeichnis wie bis anhin gleichbleibend genutzt, vermietet
und veräussert werden dürfe (E. 2.da, S. 12 f.). Bezüglich der
Nutzung stellte die Vorinstanz fest, dass mit der grundsätzlich umfassenden
Unterschutzstellung im vorliegenden Fall kein umfassendes Veränderungsverbot
verbunden sei. Veränderungen zur Verbesserung oder Änderungen der Nutzung seien
in einem noch zu bestimmenden Umfang zulässig, sofern dadurch der
Denkmalcharakter und -schutz nicht beeinträchtigt werde. Bei der in der
Substanz und im ursprünglichen Ausbau fast vollständig erhaltenen, eingeschossigen
Holzbaute könne nach Auskunft des Denkmalpflegers Alexander Schlatter anlässlich
des Augenscheins etwa der Quertrakt zur Einrichtung einer neuen Küche
verlängert werden. Möglich sei auch eine Isolation der Aussenhaut. Damit lasse
der Denkmalschutz Verbesserungen des Wohnkomforts der geschützten Baute zu
(E. 2.db, S. 13 f.). Weiter verbiete der denkmalrechtliche
Umgebungsschutz nach der Aussage des Denkmalpflegers Alexander Schlatter auch
nicht die Erstellung einer zweiten Baute auf der Parzelle, da das typologische
Bauwerk losgelöst vom Grundstück geschützt worden sei, wie sich aus dem
Unterschutzstellungsantrag und der Begründung des entsprechenden
Regierungsratsbeschlusses ergebe. Auch könne das Grundstück weiter
abparzelliert und die freiwerdenden Flächen könnten veräussert werden
(E. 2.dc, S. 14). Der Eigentümer werde daher durch die Unterschutzstellung
weder in der Nutzung der restlichen Parzelle noch bezüglich weiterer Abparzellierungen
beschränkt. Der erzielte Mietzins von CHF 1'803.90 für Haus und Garten
erscheine vergleichsweise bescheiden und könne zur Erzielung eines besseren Ertrages
wohl angehoben werden. Eine Verbesserung der Rendite könne auch mit einer
zulässigen Steigerung der Wohnqualität verbunden werden, an deren Kosten
Subventionen ausgerichtet werden könnten. Auf die Rendite, die sich aus einer
Neuüberbauung ergebe, käme es nur dann an, wenn das unter Schutz stehende Haus
eine bestimmungsgemässe und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nicht mehr
erlauben würde. Eine enteignungsähnliche Situation liege dann vor, wenn etwa
ein Gebäude sehr schlecht genutzt werden könne und durch den Schutz eine weitere
Überbauung verhindert werde (E. 2.dd, S. 15 f.).

 

4.

Eine materielle
Enteignung und damit eine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens setzt in ihrem
Grundtatbestand einerseits einen besonders intensiven Eingriff in das Eigentum,
andererseits eine hohe Wahrscheinlichkeit voraus, dass die entzogene, bisher
noch nicht ausgeübte Eigentumsbefugnis in naher Zukunft auch tatsächlich
ausgenützt worden wäre.

 

4.1      Die
Beschränkung einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis ist nur
entschädigungspflichtig, wenn der Eingriff in das Eigentum schwerwiegender
Natur ist. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet
nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenützt werden kann.
Der Grundeigentümer muss mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass, die im
öffentlichen Interesse liegen, rechnen und sie ohne Entschädigung hinnehmen,
solange er noch einen wirtschaftlich sinnvollen, bestimmungsgemässen Gebrauch
der Liegenschaft realisieren kann (Waldmann/Hännni,
Raumplanungsgesetz. Handkommentar, Bern 2006, Art. 5 N 60). Die
Konkretisierung der notwendigen Eingriffsintensität einer Einschränkung, die
eine Entschädigungspflicht begründet, ist schwierig. Das Bundesgericht hat
davon abgesehen, eine feste Differenz zwischen dem Wert eines Grundstücks vor
und nach der Eigentumseinschränkung zu definieren. Ob ein Eingriff den Entzug einer
wesentlichen Eigentümerbefugnis zur Folge habe, hänge vielmehr von den Umständen
des Einzelfalles ab. Es müsse stets aufgrund einer umfassenden Würdigung der
Verhältnisse - insbesondere durch Vergleich der dem Betroffenen vor und nach
der Eigentumsbeschränkung zustehenden Nutzungsmöglichkeiten - abgeklärt werden,
ob der Eingriff in die Befugnisse des Eigentümers derart schwer bzw. intensiv
sei, dass er einer Enteignung gleichkomme. Für die Abgrenzung zwischen entschädigungslosen
und entschädigungspflichtigen Eingriffen sei dabei nicht allein die prozentuale
Wertverminderung massgebend, sondern es werde darauf abgestellt, ob auf der
betroffenen Parzelle eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung
weiterhin möglich ist (BGE 111 Ib 257 E. 4a S. 263 f. und
123 II 481 E. 6d S. 489; BGer 1C_487/2009 vom
10. August 2010 E. 6.5; Häfelin/Müller/Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich 2010,
Rz. 2187 f.; eingehender auch Riva,
Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 273 ff.).

 

Im Bereich von
denkmalpflegerischen Massnahmen wird bezüglich der Intensität des Eingriffs in
das Eigentum danach unterschieden, ob die Unterschutzstellung lediglich das
Äussere oder auch das Innere des Gebäudes betrifft. Erfasst sie bloss das Äussere
(Fassade, Dach, Kubus), liegt in der Regel keine materielle Enteignung vor, da
der bisherige Gebrauch inkl. Überholungsarbeiten wie auch die Möglichkeit zur
Veräusserung gewöhnlich erhalten bleiben (BGE 117 Ib 262
E. 21 S. 264 [= Praxis 1992 Nr. 74],
112 Ib 263 E. 4 S. 266 f. und 111 Ib 257
E. 4c S. 267 ff.; Waldmann/Hänni,
a.a.O., § 5 N 69; Riva,
a.a.O., Art. 5 Rz. 171). Erstreckt sich die Unterschutzstellung
dagegen auch auf das Gebäudeinnere, wiegt der Eingriff regelmässig schwerer, womit
die Entschädigungspflicht grundsätzlich zu bejahen ist. Dies ist insbesondere
dann der Fall, wenn ein unter Schutz gestelltes Gebäude sehr schlecht nutzbar
ist und zudem durch die verfügte Eigentumsbeschränkung eine weitere Überbauung
der betreffenden Parzellen verhindert wird (BGer 1A.120/1993 und
1A.68/1994 vom 23. Mai 1995 E. 5d, in: ZBl 98/1997
S. 179 ff., 182). Allerdings ist jeder Fall im Einzelnen zu prüfen
(beispielhaft BGer 1C_487/2009 vom 10. August 2010 E. 5
unter eingehender Bezugnahme auf die Erwägungen der Vorinstanz). Diese Prüfung
ist im Sinne einer Gesamtbetrachtung vorzunehmen, so dass nicht nur das Gebäude
selbst, sondern auch dessen Umschwung miteinzubeziehen ist
(BGer 1A.19/2004 vom 25. Oktober 2004 E. 2.2; ebenso BGer 1C_487/2009
vom 10. August 2010 E. 2.2). Es sind daher auch Fälle denkbar,
in denen eine bestimmungsgemässe und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung weiterhin
möglich bleibt, obschon Äusseres wie Inneres eines Gebäudes unter Schutz
gestellt sind (Waldmann/Hänni,
a.a.O., § 5 N 69 und Riva,
a.a.O., Art. 5 Rz. 171, je m.H.). Dies ist etwa dann der Fall, wenn
es gelingt, nach der Unterschutzstellung das Schutzobjekt abzuparzellieren und
den grösseren, nicht betroffenen Teil des Grundstücks zu verkaufen
(BGer 1A.19/2004 vom 25. Oktober 2004 E. 3.1).

 

4.2      Das
auf der Parzelle Nr. 396 im Jahre 1926 nach den Plänen von Paul Artaria
und Hans Schmidt für den Maler Willi Wenk errichtete Atelierhaus ist wegen
seines architekturhistorischen, künstlerischen, kulturgeschichtlichen und
typologischen Wertes mit Beschluss des Regierungsrates vom
12. Juni 2007 integral in das kantonale Denkmalverzeichnis
aufgenommen und damit unter Schutz gestellt worden (KB 7). Erstreckt sich
diese denkmalpflegerische Massnahme somit sowohl auf das Äussere wie auch das
Innere des Gebäudes, so sind die Auswirkungen der Unterschutzstellung, auch
wenn sie grundsätzlich als erheblicher Eingriff in die Eigentümerbefugnisse
erachtet werden können, nach dem Gesagten aufgrund einer umfassenden Würdigung
der konkreten Verhältnisse zu beurteilen.

 

4.2.1   Die
Folgen der Unterschutzstellung reichen weit. Dem Rekurrenten steht es zwar
trotz Aufnahme des Gebäudes in das Denkmalverzeichnis weiterhin frei, seine
Liegenschaft zu veräussern, zu vermieten oder selbst zu bewohnen (vgl. VGE vom
13. Juni 1984 E. 5, in: ZBl 86/1985 S. 14 ff.,
16 f.). Allerdings sind die Möglichkeiten in der Nutzung der Sache doch
erheblich eingeschränkt. Insbesondere ist es dem Rekurrenten verwehrt, die
Baute abzubrechen und auf dem Grundstück einen zonenkonformen Neubau zu
erstellen.

 

4.2.2   Zu
Wohnzwecken kann das Haus selber jedoch unverändert genutzt werden, wie die
Vorinstanz zu Recht festgestellt hat (E. 2.da S. 12 f.) und vom
Rekurrenten auch nicht bestritten wird. Mit seinem Rekurs macht der Rekurrent alleine
geltend, das Haus sei zu wirtschaftlich unvorteilhaften Konditionen vermietet.
Er habe bislang keinen beachtlichen wirtschaftlichen Ertrag aus seiner
Liegenschaft gezogen und werde nach der Unterschutzstellung erst recht nicht
inskünftig in die Lage versetzt, einen Liegenschaftsertrag zu erzielen
(Ziff. 4.2 der Rekursbegründung). Auf die angeblich ungenügende
Rentabilität der Vermietung kommt es indessen grundsätzlich nicht an, wie die
Vorinstanz zu Recht festgestellt hat (E. 2.dd S. 15). Als der Rekurrent
im Jahre 2005 mit Frau B._____ ein neues Mietverhältnis abschloss, nachdem
das Haus bis dahin über lange Jahre hinweg an deren Mutter, Frau A._____, zu einem
sehr günstigen Mietzins vermietet gewesen war (KB 14), hätte er es in der
Hand gehabt, die Mietkonditionen auf ein marktgerechtes Niveau anzuheben. Im
Mietvertrag vom 6. Mai 2005 (KB 15) wurde auf jeden Fall ausdrücklich
darauf hingewiesen, dass der vereinbarte Mietzins von CHF 1'760.– nicht
den gesetzlich zulässigen Ertrag bringe. Dass das Haus trotz seines
bescheidenen Komforts und seines besonderen Grundrisses weiterhin zu
Wohnzwecken genutzt werden kann, hat der Augenschein vom 20. Mai 2011
offensichtlich gezeigt. In diesem Sinne ist dem Rekurrenten durchaus eine
bestimmungsgemässe und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung seines Hauses erhalten
geblieben, obschon es unter Schutz gestellt wurde. Immerhin ist bereits an
dieser Stelle festzuhalten, dass die bisherige Wohnnutzung des Denkmals
insbesondere mit Blick auf die ungewöhnliche Anordnung der Wohnräume heutigen
Anforderungen an den Wohnkomfort nicht mehr in jeder Hinsicht zu genügen vermag
(dazu nachstehend E. 5.3.2). Unberührt geblieben ist im Übrigen die
Möglichkeit, die Liegenschaft für ein stilles Gewerbe zu nutzen, wie die
Vorinstanz zu Recht festgestellt hat (E. 2.da S. 13).

 

4.2.3   Der
Rekurrent bringt vor, dass in den kommenden Jahren einige Investitionen
anstehen würden, die nur zu einem geringen Teil auf den Mietzins überwälzt
werden könnten. Abgesehen vom Ersatz einzelner Bauteile (z.B. grosses Fenster
im Atelier) geht es im Wesentlichen um eine Anpassung der bestehenden
erdverlegten Tankanlage an die neuen gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen und
den Ausbau der Erschliessung der Liegenschaft (Ziff. 3.2 der
Rekursbegründung). Sodann weist er auf energetische Massnahmen hin, die künftig
gesetzlich vorgeschrieben werden könnten, wegen der Unterschutzstellung
indessen nicht mehr möglich sein könnten (Ziff. 3.3 der Rekursbegründung).
Umstritten ist auch, inwiefern über blosse Unterhalts- und Sanierungsarbeiten
hinaus innenarchitektonische Veränderungen noch möglich sind bzw. diese durch
die Aufnahme in das Denkmalverzeichnis ausgeschlossen worden sind (Ziff. 8
der Rekursbegründung).

 

Die
Vorinstanz ist unter Berufung auf den ehemaligen Denkmalpfleger, Alexander
Schlatter, und eine von der Denkmalpflege erstellte Skizze (Klageantwortbeilage
[KAB] 10) davon ausgegangen, dass die Erweiterung des Quertrakts des
einstöckigen Hauses beispielsweise zur Einrichtung einer neuen Küche denkbar
und eine Isolation der Baute zur Anpassung an heutige wärmetechnische
Anforderungen möglich wäre (E. 2.db S. 13 f.). Der Nutzen einer
solchen Erweiterung wird vom Rekurrenten bestritten, da durch die Erweiterung
und Verlegung der Küche eine zweite Badstube gewonnen werden solle, was bei
einer Dreizimmerwohnung nutzlos sei, vor allem wenn durch dieses neue
Badezimmer auch noch der Keller erschlossen werde.

 

Diesem
Einwand ist zunächst einmal zu entgegnen, dass es sich bei der erwähnten Skizze
der Denkmalpflege lediglich um eine Idee handelte, die aufzuzeigen sollte, wie
das Innere der Baute massvoll umgestaltet werden könnte. Dabei müsste die
heutige Küche keineswegs in eine Badstube umgewandelt werden. Der Raum könnte
ebenso gut, wenn nicht sogar zweckmässiger als Büro genutzt werden, was die
Erschliessung des Kellers in keiner Weise tangieren würde. Wie das Bau- und Verkehrsdepartement
in seiner Vernehmlassung zu Recht geltend macht, sind Veränderungen an einem
Denkmal gemäss § 18 DSchG grundsätzlich zulässig, wenn sie den
Denkmalcharakter nicht beeinträchtigen (BGE 118 Ia 384
E. 5e S. 394). Die entsprechenden Modalitäten werden in
§§ 10 ff. der Verordnung betreffend die Denkmalpflege in der Fassung
vom 1. Juni 2010 (SG 497.110) geregelt. Dabei sind gemäss
§ 10b der Verordnung die Schutzwürdigkeit der von der beantragten Veränderung betroffenen
Substanz, das Interesse der Eigentümerschaft an der beantragten Veränderung,
das öffentliche Interesse an der beantragten Veränderung, gerade bei
Energiesparmassnahmen, die Bedeutung der beantragten Veränderung für die Weiternutzung
des Denkmals, die Auswirkungen der beantragten Veränderung auf den
Denkmalcharakter, insbesondere das Verhältnis der von der Veränderung betroffenen
Teile zum charakteristischen Altbestand, die Reversibilität der beantragten Veränderung
und der restaurative Umgang mit der schutzwürdigen Substanz in die Beurteilung
einzubeziehen und gegeneinander abzuwägen. In welcher Art das vorliegende
Denkmal zur besseren Nutzung zu Wohnzwecken genutzt werden kann, ist anhand
eines konkreten Baugesuchs zu prüfen (vgl. auch schon Ziff. 36 der Klageantwort).

 

Es gilt indessen auch zu beachten, dass die
Möglichkeiten, die Baute zu erweitern, faktisch eingeschränkt sind. Die
Vorinstanz hatte noch die Erweiterungsmöglichkeit unter Hinweis auf Aussagen
des Denkmalpflegers anlässlich des Augenschein, wonach eine gewisse
Verlängerung des Quertraktes beispielsweise zur Einrichtung einer neuen Küche
denkbar sei, bejaht (E. 2.db S. 13 f.). Demgegenüber hat das BVD
jüngst in seiner Vernehmlassung vom 16. Februar 2011 ausgeführt, dass
ein weiterer Ausbau des Denkmals – beispielsweise eine Erweiterung auf der
Ostseite – aus heutiger Sicht nicht mehr vorstellbar sei. Es erscheint daher
praktisch ausgeschlossen, zusätzlichen Wohnraum über eine bauliche Erweiterung
des Schutzobjektes zu gewinnen.

 

4.2.4   Sodann stellt sich die Frage, ob wenigstens der
restliche Teil der Parzelle baulich besser genutzt werden könnte. Wie oben
unter E. 4.1 ausgeführt, gilt es bezüglich der Intensität des Eingriffs in
die Eigentumsbefugnisse nicht nur das unter Schutz gestellte Gebäude selber,
sondern auch den Umschwung und dessen zulässige bauliche Nutzung zu
berücksichtigen (BGer 1C.487/2009 vom 10. August 2010
E. 2.2 und 1A.19/2004 vom 25. Oktober 2004 E. 2.2). Das BVD
hat in seiner Vernehmlassung vom 16. Februar 2011 hierzu ausgeführt,
dass die auf der Parzelle Nr. 396 vorhandenen Platzverhältnisse aufgrund
der massgeblichen Vorschriften für die Zone 2a nicht ausreichten, um ein
freistehendes, mehrgeschossiges Gebäude zu errichten. Immerhin eruierte das BVD
zwei Orte auf der Parzelle, wo ein eingeschossiges Gebäude platziert werden
könnte. Diese Lagen sind jedoch mehr theoretischer Natur. Die Baute in der
südöstlichen Ecke der Parzelle käme im Osten bzw. Süden an die Grenze zu den
Parzellen Nrn. 2404 bzw. 1367 zu stehen (Feld A in der Vernehmlassungsbeilage 1,
act. 9). Da die Mauern auf der Grenze als Brandmauern ausgestaltet werden
müssten, dürften sie auch nicht mit Fenstern ausgestattet werden. Wie der heutige
Augenschein gezeigt hat, würde eine eingeschossige Baute an dieser Stelle aller
Voraussicht nach einen knapp bemessenen Grundriss mit wenig attraktiven
Lichtverhältnissen aufweisen. Noch unrealistischer erscheint nach Darlegung des
BVD die andere, am Nordrand der Parzelle liegende Baute (Feld B in der
Vernehmlassungsbeilage 1, act. 9). Hierfür müsste erst noch die
Baulinie zu den beiden benachbarten Parzellen Nrn. 401 und 143 geschlossen
werden, wofür es allerdings noch eines entsprechenden Planungsbeschlusses der
Gemeinde Riehen bedürfte. Würde die Baulinie auf die Höhe der Baulinien der
beiden Nachbarsgrundstücke gelegt, wäre nur ein längliches, schmales Volumen
möglich, welches mangels ausreichender Tiefe nicht zu Wohnzwecken genutzt
werden könnte. Würde die Baulinie näher an den Mooshaldenweg gelegt, könnte
eventuell auch eine etwas grössere Baute, eine Art Dépendance, erstellt werden.
Dies wäre aus Sicht des Umgebungsschutzes aber sehr problematisch, da die Baute
quer zum denkmalgeschützten Gebäude stünde und vom Mooshaldenweg her einen
Riegel bilden würde. Damit ist die Erstellung weiterer Bauten auf der Parzelle
auch nach Auffassung des BVD faktisch ausgeschlossen.

 

4.2.5   Der Instruktionsrichter hat sich mit Verfügung vom
17. Dezember 2010 beim BVD nach anderen Möglichkeiten einer höheren
Nutzung der von der denkmalpflegerischen Unterschutzstellung betroffenen
Parzelle Nr. 396 erkundigt, insbesondere wenn der Rekurrent diese Parzelle
mit der ihm ebenfalls gehörenden Parzelle Nr. 401, welche im Westen
angrenzt, zusammenlegen würde oder wenn der Rekurrent einen Nutzungstransfer
von der Parzelle Nr. 396 auf die Parzelle Nr. 401 vornehmen würde.
Das BVD kommt in seiner Vernehmlassung vom 16. Februar 2011 unter
Bezugnahme auf die einschlägigen Zonen- und Brandvorschriften zum Schluss, dass
auch bei einer Zusammenlegung der beiden genannten Parzellen in keinem Bereich
der beiden Liegenschaften eine Neubaute mit einer höheren Nutzung realisiert
werden könnte. Auch ein transferiertes Nutzungspotenzial könne nicht in einem
Mass ausgeschöpft werden, welches über den bereits heute möglichen
zweistöckigen Neubau mit Attikageschoss auf der Parzelle Nr. 401
hinausginge. Weitere Massnahmen zur Erhöhung der Nutzung auf den beiden
Parzellen seien nicht vorhanden.

 

4.2.6   Damit steht fest, dass die weitere bauliche Nutzung der Parzelle Nr. 396 durch die
denkmalrechtliche Unterschutzstellung der darauf stehenden Baute stark beschränkt
wird. Ohne diese Massnahme hätten auf der Liegenschaft gemäss der vom
Rekurrenten in Auftrag gegebenen Bebauungsstudie Zinkernagel vom 15. Oktober 2007
(KB 3) zwei Einfamilienhäuser mit je grösserer Wohnfläche als die bestehende
Baute verwirklicht werden können. Die zonenrechtliche Zulässigkeit der darin
skizzierten Bebauung ist von Seiten des Kantons bisher nie in Frage gestellt
worden (s. Rz. 45 der Klageantwort des Rekursgegners im vorinstanzlichen
Verfahren).

 

4.2.7   Der Rekurrent rügt auch die Feststellung der
Vorinstanz in E. 2.dc (S. 14) ihres Urteils, er könne das Grundstück
weiter abparzellieren und die dabei frei werdenden Flächen veräussern. Daran
hält das BVD auch in der Eingabe vom 16. Februar 2011 explizit fest.
Der Rekurrent macht geltend, dass diese Aussage nicht falsch sei, damit werde aber
verkannt, dass es an möglichen Käufern für solche Parzellenteile fehle. Er habe
sich bei den Eigentümern der benachbarten Parzelle Nr. 143
(Mooshaldenweg 1/Ecke Dinkelbergstrasse) erkundigt. Diese hätten jedoch
kein Interesse bekundet, von ihm einen Abschnitt der fraglichen Parzelle zu
erwerben und der eigenen Parzelle zuzuschlagen (Ziff. 7 der
Rekursbegründung). Das BVD weist in seiner Vernehmlassung vom
16. Februar 2011 zu Recht darauf hin, dass es nicht auf die momentane
Realisierbarkeit ankommt. Die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit, einen
Teil des Grundstücks abzuparzellieren und an Nachbarn zu veräussern, stellt
einen Wert dar, der dem Rekurrenten (und seinen Rechtsnachfolgern) verbleibt
und entsprechend zu berücksichtigen ist. Soweit der Rekurrent sich bezüglich
des fehlenden Interesses der Eigentümer der angrenzenden Parzellen Nrn. 2404
und 1367 auf die ihnen auferlegten Dienstbarkeiten zu Lasten seiner
Parzelle Nr. 396 beruft, ist darauf zu verweisen, dass er es selber in der
Hand hat, solche Einschränkungen aufzuheben und damit das wirtschaftliche
Interesse der Nachbarn zu begründen. Die Möglichkeit der Abparzellierung zum
Verkauf an Nachbarn, damit diese die Nutzbarkeit ihrer Parzelle erhöhen können,
bleibt damit eine wirtschaftlich relevante Nutzungsmöglichkeit der Parzelle. In
dieser Beziehung hat die denkmalpflegerische Unterschutzstellung nicht zu einer
Einschränkung der aus dem Grundeigentumbefugnisse geführt.

 

4.2.8   Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Unterschutzstellung des Äusseren wie auch des
früheren Atelierhauses von Paul Artaria und Hans Schmidt die bisherige
bestimmungsgemässe und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung als Wohnhaus nicht über
Gebühr beeinträchtigt hat. Allerdings wurde den Möglichkeiten, das Innere wie
auch das Äussere des Gebäudes umzugestalten oder die Baute zu erweitern, durch
diese denkmalpflegerische Massnahmen enge Grenzen gesetzt. Eine weitergehende
Nutzung des rekurrentischen Eigentums, namentlich der Abriss der ursprünglich
als Wohn- und Atelierhauses des Malers Willi Wenk konzipierten Baute sowie die
Erstellung einer neuen Baute, wurde durch die Eintragung in das Denkmalverzeichnis
unterbunden. Die Parzelle, auf der das Schutzobjekt steht, kann infolge der
geringen Grössenverhältnisse und der geltenden Zonenvorschriften baulich kaum
mehr stärker genutzt werden. Einzig die Errichtung einer eingeschossigen Baute
wäre noch denkbar, doch ist diese Möglichkeit aufgrund der faktischen Gegebenheiten
nurmehr theoretischer Natur. Eine bessere bauliche Nutzung kann auch nicht über
eine Zusammenlegung mit der ebenfalls dem Rekurrenten gehörenden Nachbarsparzelle
Nr. 401 bzw. einen Nutzungstransfer zwischen diesen beiden Grundstücken
erreicht werden. Einzig die Möglichkeit, Teile des von der Unterschutzstellung
betroffenen Grundstücks abzuparzellieren und den nächstgelegenen Nachbarsgrundstücken
zuzuschlagen, stellt eine Befugnis dar, die dem Rekurrenten erhalten geblieben
ist. Schliesslich bleibt es ihm nach wie vor unbenommen, seine Parzelle zu
veräussern. Ob diese Einschränkungen in Würdigung aller ihrer Auswirkungen insgesamt
eine genügende Intensität erreichen, so dass man im Sinne des Grundtatbestands
der materiellen Enteignung von einem entschädigungspflichtigen Eingriff in die
Grundeigentümerbefugnisse sprechen müsste, kann offen bleiben. Wie nachfolgend
dargelegt wird, trifft die Unterschutzstellung den Rekurrenten im Vergleich zu anderen
Grundeigentümern auf jeden Fall so stark, dass ihre Nichtentschädigung
unzumutbar erschiene. In diesem Sinne ist die denkmalschützerische Inventarisierung
der rekurrentischen Liegenschaft als enteignungsähnliches Sonderopfer zu qualifizieren.

 

5.

5.1      Ein
Sonderopfer liegt nach der Rechtsprechung dann vor, wenn der Eingriff zwar
nicht besonders schwer wiegt, aber ein einziger oder einzelne Grundeigentümer
ungleich stärker als alle übrigen Grundeigentümer getroffen werden, so dass es
mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung
geleistet würde (BGer 1A.19/2004 vom 25. Oktober 2004
E. 3.2 [auch in: ZBl 107/2006 S. 41 ff.] und 1C_487/2009
vom 10. August 2010 E. 7). Ob einem Grundeigentümer durch die
Unterschutzstellung ein unzumutbares Opfer zu Gunsten der Allgemeinheit
auferlegt wird, muss anhand des Kreises der Betroffenen geprüft werden, die
sich in gleichen oder ähnlichen Verhältnissen befinden
(BGE 112 Ib 263 E. 5b S. 268 f.). Dabei können
auch Grundstücke ausserhalb des betreffenden Quartiers in den Vergleich
einbezogen werden (BGer 1A.68/1994 vom
23. Mai 1995, in: ZBl 98/1997 S. 179 ff.
E. 5e S. 183 f.). Darüber hinaus kann ein entschädigungspflichtiges
Sonderoper vorliegen, wenn einzelne Grundeigentümer zu weitergehenden
Schutzmassnahmen verpflichtet werden, die über die Erhaltung der geschützten
Baute hinausgehen und ihnen damit ein wirtschaftlich unzumutbares Opfer auferlegen.
Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, ob den Betroffenen an bauliche Massnahmen
Beiträge ausgerichtet werden, welche gegebenenfalls unwirtschaftliche
Aufwendungen aufzuwiegen vermögen (BGE 112 Ib 263 E. 5b
S. 269; BGer 1C_487/2009 vom 10. August 2010 E. 7.4).

 

5.2            
Die
Vorinstanz hat zum Vergleich verschiedene Objekte in Riehen beigezogen, die -
mit einer früheren Ausnahmen (1993) - zur gleichen Zeit wie das unter Schutz
gestellte Haus des Rekurrenten aus baukünstlerischen, typologischen und
architekturhistorischen Gründen im Denkmalverzeichnis eingetragen worden sind.
Dabei handelt es sich um vier Einfamilienhäuser und zwei Künstlerateliers mit
Wohnbereich, die allesamt in den Jahren zwischen 1926 und 1935 erbaut
worden sind. Die Vorinstanz hat ein Sonderopfer verneint, weil damit neben dem
Wohn- und Atelierhaus des Rekurrenten weitere ihm baugeschichtlich, typologisch
und auch bezüglich der federführenden Architekten am nächsten stehende Bauten
ins Denkmalverzeichnis aufgenommen und damit gleich behandelt worden seien. In
Riehen sowie im gesamten Kanton Basel-Stadt seien darüber hinaus zahlreiche
Häuser aus dem 20. Jahrhundert unter Schutz gestellt worden. Es könne
deshalb nicht gesagt werden, dass ihm als einzigem oder einem unter einzelnen
Grundeigentümern durch die Unterschutzstellung seiner Liegenschaft zu Gunsten
der Allgemeinheit ein unzumutbares Opfer abverlangt worden sei, das entschädigt
werden müsste (E. 2.fc und fd S. 21 ff.). Der Rekurrent
rügt, dass dieser Vergleich ausser Acht lasse, dass die entsprechenden
Parzellen der Vergleichbauten deutlich grösser seien und daher trotz
Unterschutzstellung mit weiteren Baukörpern überbaut werden könnten. Im Gegensatz
zu seinem Haus handle es sich bei den Vergleichsobjekten um gemauerte Bauten,
deren Unterhalt vergleichsweise sehr massvoll sei (Ziff. 11.4 der
Beschwerdebegründung).

 

5.3

5.3.1   Es drängt sich auf, zum Vergleich mit der Liegenschaft
des Rekurrenten in erster Linie die Objekte heranzuziehen, die über einen
gemeinsamen Zeitraum hinweg errichtet wurden und aus den selben Gründen in
einem Zuge in das Denkmalverzeichnis aufgenommen wurden. Darüber hinaus sind
auch weitere Objekte mitzuberücksichtigen, welche die beiden Architekten des
hier unter Schutz gestellten Gebäudes seinerzeit in Riehen erstellt hatten,
aber bereits früher in das Denkmalverzeichnis eingetragen worden sind. Der Regierungsrat
hat mit Beschluss vom 12. Juni 2007 neben dem Wohn- und Atelierhaus
des Rekurrenten noch vier weitere Bauten in Riehen aufgrund ihrer
baukünstlerischen, typologischen und architekturgeschichtlichen Bedeutung für
das sog. Neue Bauen als schutzwürdig bezeichnet. Im Einzelnen handelt es sich
dabei um folgende Bauten:

Architekten                  Hausbezeichnung              Baujahr          Adresse

Artaria/Schmidt          Haus Colnaghi                     
1927             Wenkenstrasse 81

Otto & Walter Senn    Haus Senn                           
1934             Schnitterweg 40

Hermann Baur            Haus Frei                             
1935             Waltersgrabenweg 21

Franz Bräuning/          Atelierhaus Kind für

Hans Leu                     Brunilde Damira                  
1929             Dinkelbergstrasse 20

 

Von
Artaria/Schmidt waren bereits früher (2005 bzw. 1993) folgende zwei Bauten in
Riehen unter Schutz gestellt worden:

Architekten                  Hausbezeichnung              Baujahr          Adresse

Artaria/Schmidt          Haus Schaeffer                  1927/28         Sandreuterweg
44

Artaria/Schmidt          Haus Huber                          
1928             Hackbergstrasse 29

 

Das Haus des Rekurrenten, welches 1926 von Paul
Artaria und Hans Schmidt für den Maler Willi Wenk errichteten wurde, ist nicht
das einzige Bauwerk dieser beiden Architekten, welches unter Denkmalschutz gestellt
worden ist. In den Jahren 1993, 2005 und 2007 wurden insgesamt 3 weitere
Häuser von Artaria/Schmidt in das Denkmalverzeichnis aufgenommen. Das
Verwaltungsgericht hatte schon verschiedentlich Gelegenheit, sich mit Bauten
der beiden Architekten in Riehen zu befassen und kam dabei zum Schluss, dass
sowohl das Haus Schaeffer wie das Haus Colnaghi als Pionierbauten des Neuen
Bauens bzw. der Klassischen Moderne gelten und deshalb erhaltens- und
schützenswert sind (VGE 678/2007 vom 16. April 2008 E. 3.1
und 684/2005 vom 29. August 2007 E. 3). Das Haus Schaefer
bezeichnete es gar als "Ikone der Moderne" (VGE 684/2005 vom
29. August 2007 E. 3.1). Wie das Verwaltungsgericht in den zitierten
Entscheiden unter Hinweis auf die einschlägige Fachliteratur ausführte, propagierten
Artaria/Schmidt die Industrialisierung und Rationalisierung
des Bauens unter Verwendung neuer Baumaterialien und Techniken. Sie verfochten
eine Entflechtung der verschiedenen Gebäudefunktionen, die Minimalisierung von
Raumbedarf und Baumaterial sowie die Typisierung des Bauens (z.B. der
Grundrisse). Diese Ideen des Neuen Bauens finden sich exemplarisch auch im hier
zu beurteilenden Fall. Wie der Regierungsrat in seinem Unterstellungsbeschluss
vom 12. Juni 2007 (KB 7) ausführte, ist das von Artaria/Schmidt
für den Maler Willi Wenk errichtete Atelierhaus gekennzeichnet durch eine ganz
aus dem Material und der Konstruktion hergeleitete Formensprache ohne
aufgesetzte Dekorationen. In diesem Sinne komme dem Haus Wenk auf dem Gebiet
der Atelierhäuser eine Pionierrolle zu.

5.3.2   Das Haus Wenk teilt sich seine Rolle als
Wegbereiter des modernen Bauens unbestreitbar mit den desgleichen als
Pionierbauten bezeichneten Häusern Colnaghi und Schaeffer, die ebenfalls in das
Denkmalverzeichnis eingetragen worden sind (eingehend dazu auch der Bericht der
Basler Denkmalpflege von Dezember 2004, Beilage 2 zum Antrag des
Denkmalrats vom 31. März 2005, Verfahrensakten Unterschutzstellungsverfahren,
KAB 2). Gleichwohl unterscheidet sich der vorliegende Fall nach Auffassung
des Gerichts in zwei wesentlichen Punkten von diesen beiden Vergleichsfällen.
Die Häuser Colnaghi und Schaeffer zeichnen sich in ihrer Bauweise und ihrem
Charakter durch eine ausgeprägte Reduktion von Mitteln und Form aus. Das Haus
Colnaghi wurde als erstes Wohnhaus in der Schweiz in Stahlskelett-Bauweise mit
einer Ausfachung aus Bimsbetonplatten ausgeführt. Es ist streng kubisch-geometrisch
gegliedert, und die innere Disposition und Grundrissanlage folgt ganz den
Prinzipien von rationellen Abläufen und Nutzungen (VGE 678/2007 vom
16. April 2008 E. 3.1). Das Haus Schaeffer wurde ebenso als
Stahlskelettbau erstellt. Die äussere Fassade wurde in verputztem Backstein
ausgeführt und innen mit Bimssteinplatten verkleidet, der Deckenrost aus
I-Trägern mit Koenschen Rippendecken ausgefacht (VGE 684/2005 vom
29. August 2007 E. 3.1). Bereits mit dem Haus Wenk erprobten
Artaria/Schmidt ihre Ideen eines Hauses nach den Gesetzen der industriellen
Produktion. Sie entschieden sich – gewissermassen den Stahlskelettbau der
beiden vorerwähnten Bauwerke vorwegnehmend – für eine leichtere Bauweise und
wählten für die Tragkonstruktion ein Holzskelett aus Stützen und in Längsrichtungen
verlaufenden Trägern in der Form verschraubter Doppelzangen. Auch die Schalung
der Umfassungswände bestehen aus Holz (Bretterstruktur). Die Aussenhaut an der
Ostfassade befindet sich noch im Originalzustand, während die übrige Fassade
1939 mit Eternitschindeln verkleidet wurde. Die selbe Bretterstruktur findet sich auch im Innenausbau. In dieser nach dem
Baukastensystem ausgeführten Zimmermannskonstruktion kommt ein nicht
unbedeutender Unterschied zu den später in wesentlich festerer Bauweise (Stein,
Beton) erstellten Bauwerken von Artaria/Schmidt (wie auch den übrigen Zeugen
des Neuen Bauens) zum Ausdruck. Auch wenn man vom Haus Wenk nicht, wie es der Rekurrent tut, gleich
von einer "alten mit Asbest-Eternit verkleideten Holzhütte"
(Ziff. 4) sprechen kann, so ist dieses Haus dem Zahn der Zeit doch stärker
ausgesetzt und weist gegenüber den Vergleichsobjekten zweifelsohne einen
entsprechend erhöhten Unterhaltsbedarf aus.

 

Bezüglich
der Wohnverhältnisse ist weiter anzuführen, dass der Wohntrakt, bestehend aus
Wohn- und Schlafzimmer sowie den Funktionsräumen, in 4 gleich grosse,
aneinandergereihte Segmente unterteilt ist. Diese Umsetzung der Ideen des Neuen
Bauens, Form und Funktion des Bauwerks auf das Äusserste zu reduzieren, hat zu
einer ungewöhnlichen Anordnung der Wohnräume mit gefangenem Zimmer geführt hat,
was heutigen Wohnansprüchen nicht mehr entspricht. Eine Abänderung dieser
Situation ist nach der Unterschutzstellung jedoch nicht mehr möglich. Ausserdem
ist die Isolierung der Holzkonstruktion schlecht. Allerdings ist fraglich,
inwiefern unter dem denkmalpflegerischen Erhaltungsgebot (§ 17 DSchG)
eine energetische Sanierung der Holzschalungen überhaupt noch möglich ist. Im
Lichte dieser Gegebenheiten ist jedenfalls festzustellen, dass der Wohnkomfort
letztlich nicht mehr zeitgemäss ist.

 

5.3.3   Schliesslich kann wie oben ausgeführt
(E. 4.2.4) die restliche Fläche der Parzelle Nr. 396 wegen ihrer
geringen Grösse (1'139 m2) und den bestehenden Zonenvorschriften baulich
nicht weiter ausgenutzt werden. Demgegenüber weist die Mehrzahl der in
E. 5.3.1 erwähnten Vergleichsobjekte eine grössere Grundstücksflächen auf.
Insbesondere auf den Grundstücken mit den ebenfalls von Artaria/Schmidt

erbauten Häusern Colnaghi (1'511 m2) und Schaeffer (1'405 m2)
bestehen im Gegensatz zur Liegenschaft des Rekurrenten noch ausreichend
Freiflächen, um (Wohn)Bauten mit einer wirtschaflich sinnvollen Nutzfläche zu
erstellen. In dieser Hinsicht nimmt die Liegenschaft des Rekurrenten, auf der
nach der Unterschutzstellung Neubauten ausgeschlossen sind, ohne weiteres eine
Sonderstellung ein. Der vorliegende Fall unterscheidet sich dadurch gerade auch
von der in BGer 1C_487/2009 vom 10. August 2010 zu beurteilenden
Konstellation, wo ein entschädigungspflichtiges Sonderopfer unter anderem auch
deshalb verneint wurde, weil ein Teil des betroffenen Grundstücks frei
überbaubar geblieben war (E. 7.3).

 

5.3.4   Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Eintragung des als
Holzbaute von Artaria/Schmidt errichteten Wohn- und Atelierhauses ins
Denkmalverzeichnis im Rahmen der weiteren Unterschutzstellungen von Bauwerken
des Neuen Bauens doch singulär erscheint. Die Holzbaute entspricht auch in
ihrem Grundriss und ihrer Bauweise kaum mehr heutigen Vorstellungen des Wohnens
an dieser Lage in Riehen. Der Schutz des Hauses Wenk aufgrund seines bau- und
architekturgeschichtlichen Zeugniswertes trifft den Rekurrenten stärker als die
Eigentümer der übrigen unter Schutz gestellten Bauwerke und der Mehrzahl der
nicht von Denkmalschutzmassnahmen betroffenen Eigentümer in der gleichen
Zone. Dies gilt umso mehr, als ihm jegliche Möglichkeit entzogen worden ist,
seine Parzelle baulich besser zu nutzen.

 

Angesichts
des Umstandes, dass im Bereich der Unterschutzstellung von Bauwerken (mit
Ausnahme der Eintragung ganzer Ensembles) jeweils nur einzelne Grundeigentümer
betroffen sind, liegt die Beweislast beim Rekursgegner, der zu belegen hat,
dass sich die Verhältnisse in den Vergleichsfällen gleich (oder zumindest
ähnlich) präsentieren und dem betroffenen Grundeigentümer somit kein
Sonderopfer abverlangt wird. Nachdem der Rekurrent in der Rekursbegründung auf
die besonderen baulichen Gegebenheiten wie auch auf den nur ihn treffenden
Ausschluss weiterer Überbauungsmöglichkeiten hingewiesen hat, hätte der
Rekursgegner sich nicht mit dem Hinweis auf die Ausführungen der Vorinstanz
begnügen dürfen. Stattdessen hätte er die Vorbringen des Rekurrenten mittels
entsprechender Abklärungen und Ausführungen widerlegen müssen.

6.

6.1      Um einen Entschädigungsanspruch
begründen zu können, reicht es, wie in E. 2 unter Hinweis auf die
einschlägige Rechtsprechung ausgeführt, nicht, wenn der Eingriff in die
Eigentümerbefugnisse unter Gleichbehandlungsaspekten für den Betroffenen im
Sinne eines Sonderopfers unzumutbar ist. Voraussetzung ist darüber hinaus, dass
entweder ein bisheriger, rechtmässig ausgeübter oder ein sehr wahrscheinlich in
naher Zukunft möglicher Gebrauch einer Sache eingeschränkt wird.

 

6.2      Die Vorinstanz hat zwar die
rechtliche und tatsächliche Möglichkeit einer besseren wirtschaftlichen Nutzung
der in der Bauzone 2a gelegenen Parzelle angenommen (E. 2e
S. 16 ff.). Sie hat jedoch die Realisierungswahrscheinlichkeit einer
künftig besseren Nutzung der Parzelle verneint, weil der Rekurrent subjektiv
keine Überbauungsabsicht gehabt habe. Zwar habe sich der Rekurrent nach dem
Erwerb der Parzelle im Jahr 1985 und der Abparzellierungen entlang der
Dinkelbergstrasse die Option für eine zukünftig bessere Überbauung der
Restparzelle offen halten wollen. Er habe aber in all diesen Jahren die Idee
des Ersatzes der geschützten Baute nicht weiterverfolgt und umgesetzt. Vielmehr
habe er das Haus und Grundstück auch nach Ablauf des übernommenen,
langfristigen Mietverhältnisses erneut vermietet und insgesamt rund CHF 200'000.–
darin investiert. Zudem habe er im Rahmen des Verfahrens um Aufnahme der Baute
in das Denkmalverzeichnis deutlich jede Absicht, das nunmehr geschützte Denkmal
abzureissen, dementiert. Er habe daher keine Absicht gehabt, auf der Parzelle
Neubauten zu realisieren. Eine Aufteilung der Parzelle, deren Überbauung mit je
einem Baukörper und deren Verkauf sei erst auf den Zeitpunkt in Aussicht genommen
worden, in dem er mit seiner Gattin nicht mehr die benachbarte Liegenschaft
Mooshaldenweg 7 bewohnen könne. Zusammenfassend verneint die Vorinstanz daher
die aktuelle Absicht einer besseren Nutzung der Parzelle.

 

6.3      Wie es sich damit im Einzelnen verhält,
kann offen gelassen werden. Das Bundesgericht hat die Bedeutung der subjektiven
Bauabsichten relativiert und festgestellt, diese könnten für sich allein nicht
entscheidend sein, um eine nach objektiven Massstäben gegebene enteignungsgleiche
Wirkung auszuschliessen. Es komme mithin nicht darauf an, ob der
Grundeigentümer für die nahe Zukunft Bauabsichten hegte
(BGE 113 Ib 318 E. 3c S. 324 ff.;
BGer 1C_70/2008 vom 22. Juni 2009 E. 6.2.4). Die Lehre
weist in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass das Eigentum seinem
Träger den Entscheid, ob und wann er seine Befugnisse wahrnehmen will, frei
lässt (vgl. Riva, Hauptfragen, S. 144,
171 ff. und 282) und subjektive Kriterien daher keine Rolle spielen
sollten (G. Müller, in: Kommentar
zur Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom
29. Mai 1874, hrsg. von Aubert et al., Stand Mai 1987, Basel et
al., Art. 22ter Rz. 54; Vallender,
in: Die schweizerische Bundesverfassung. Kommentar, hrsg. v. Ehrenzeller et
al., 2. A., St. Gallen 2008, Art. 26 Rz. 70; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O.,
Rz 2181 f.; Riva, Kommentar RPG, Art. 5 Rz. 131 ff.).
Sind Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse zu beurteilen, welche ein
Grundstück "in einer einwandfrei ausgeschiedenen Bauzone betreffen – etwa (…)
denkmalpflegerische Schutzmassnahmen -, unterbleibt regelmässig die Frage nach
den Realisierungsaussichten" (Riva,
Hauptfragen, S. 175 f.) Bei einer inmitten des Siedlungsgebiets
gelegenen Parzelle stellt sich die Frage, ob sie in naher Zukunft wahrscheinlich
überbaut worden wäre, demzufolge nicht (Riva,
Hauptfragen, S. 281).

 

6.4      Wie die Vorinstanz zu Recht
ausgeführt hat, hätte die Liegenschaft des Rekurrenten vor ihrer Unterschutzstellung
nach der für sie gültigen Bauzone 2a besser genutzt werden können
(E. 2.e S. 17). Dies hatte auch der Rekursgegner bereits in seiner
Klageantwort eingeräumt (Rz. 45). Konnte die Liegenschaft im Zeitpunkt
ihrer Aufnahme in das Denkmalverzeichnis ohne weiteres überbaut werden –
spezielle Planungsmassnahmen, die vorbehalten gewesen wären, sind nicht bekannt
-, ist die Wahrscheinlichkeit einer intensiveren Gebrauchs im Sinne der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen.

 

7.

In
Zusammenfassung der Erwägungen ist festzustellen, dass die Unterschutzstellung
der Liegenschaft des Rekurrenten am Mooshaldenweg 5 in Riehen einen
entschädigungspflichtigen Eingriff in seine Eigentümerbefugnisse darstellt,
womit sein Rekurs gutzuheissen ist. Da das Verfahren vor der
Expropriationskommission auf seinen Antrag hin auf die Frage des Vorliegens
einer materiellen Enteignung beschränkt worden ist, ist die Sache seinem Antrag
im Rekursverfahren gemäss an die Vorinstanz zur Festsetzung der Höhe der vom
Rekursgegner aus materieller Enteignung geschuldeten Entschädigung
zurückzuweisen. Bezüglich der Kostentragung gelten gemäss § 65 Abs. 5 EntG,
welche Bestimmung der allgemeinen Regelung von § 30 VRPG vorgeht
(VGE 607/2000 vom 17. August 2000 E. 2), die Vorschriften
der Zivilprozessordnung. § 12 Abs. 2 der Honorarordnung für die
Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt vom 15. Dezember 2004
(HO) in der bis zum 31. Dezember 2010 gültigen und auf den
vorliegenden Fall anwendbaren Fassung verweist für die Berechnung des Honorars
in vermögensrechtlichen Verwaltungsgerichtssachen auf die Bestimmungen für
Zivilprozesse mit bestimmtem Streitwert. Der Rekurrent hat das vorliegende Verfahren
mit einer Klage auf Zahlung einer Enteignungsentschädigung in Höhe von
CHF 583'000.–, Mehrforderung vorbehalten, eingeleitet. Es kann daher von
einem Streitwert von rund CHF 600'000.– ausgegangen werden, was nach
§ 4 Abs. 1 lit. b HO ein Grundhonorar von CHF 32'480.–
ergibt. Hiervon ist ein Abzug in der hälftigen Höhe vorzunehmen, nachdem das
Verfahren auf die Frage nach dem Vorliegen einer materiellen Enteignung
beschränkt worden ist (§ 7 HO). Vom Betrag von CHF 16'240.– ist
für das zweitinstanzliche Verfahren wiederum ein Drittel abzuziehen (§ 11
Abs. 1 HO), was einen Betrag von CHF 10'820.– ergibt. Dem
obsiegenden Rekurrent
ist demzufolge eine (gerundete) Parteientschädigung in der Höhe von
CHF 11'000.– zuzüglich ausgewiesener Auslagen von CHF 295.50 sowie
Mehrwertsteuer von CHF 903.65, total CHF 12'199.15 zu Lasten des
Beschwerdegegners zuzusprechen. Verfahrenskosten werden bei diesem Ausgang des
Verfahrens praxisgemäss nicht erhoben.

 

 

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht:

 

://:        Der Rekurs wird gutgeheissen und die
Sache wird zur Festsetzung der aus materieller Enteignung geschuldeten
Entschädigung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

 

            Es werden keine Kosten erhoben.

 

            Der Rekursgegner trägt eine Parteientschädigung
an den Rekurrenten von CHF 12'199.15.

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

 

Dr. Alexander Zürcher

 

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift
ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die
Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit
des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,
sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.