# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 63eb95f9-87ac-5541-9062-3d24b1db9c28
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-06-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 18.06.2008  VB.2008.00012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2008-00012_2008-06-18.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2008.00012	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 18.06.2008
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau eines Mehrfamilien- und eines Doppeleinfamilienhauses: Ausnützungsprivileg für Nebenräume.

Die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 PBG erlaubt dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von Nebenräumen. Als "verglaste Balkone, Veranden oder Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. Der hier umstrittene Wintergarten ist kein Nebenraum im Sinn von § 10 lit. c ABauV (E. 2.3.3).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANRECHENBARE FLÄCHE
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERSCHREITUNG
AUSNÜTZUNGSZIFFER
EINORDNUNG
LEGITIMATION
NEBENBESTIMMUNG
NEBENRAUM
PRIVILEGIERUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WINTERGARTEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 38 Abs. II BZO Erlenbach
§ 252 Abs. II PBG
§ 255 PBG
§ 255 Abs. III PBG
§ 292 PBG
§ 297 PBG
§ 302 PBG
§ 302 Abs. II PBG
§ 303 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2008.00012

 

 

Entscheid

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 18. Juni 2008

 

 

 

Mitwirkend:
Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Verwaltungsrichterin
Bea Rotach Tomschin, Gerichtssekretärin Tanja Pekeljevic. 

 

 

In
Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    D, RA E,

 

2.    Bau- und Planungskommission Erlenbach, 

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend
Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Am 14. November 2006 erteilte die Bau- und
Planungskommission Erlenbach D die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilien-
und ein Doppeleinfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02,
03 und 04 in Erlenbach.

II.  

Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs
hiess die Baurekurskommission II am 20. November 2007 teilweise gut, indem
sie die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung ergänzte, wonach zum M-Weg ein
Abstand von 3,5 m einzuhalten und das Doppeleinfamilienhaus entsprechend anzupassen
sei; im Übrigen wies die Kommission den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.

III.  

Mit Beschwerde vom 11. Januar 2008 liessen A und B
dem Verwaltungsgericht beantragen, es seien der Rekursentscheid, soweit damit
der Rekurs abgewiesen worden sei, und die Baubewilligung aufzuheben, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Verfahren. Die Rekurskommission am
22. Januar und die Bau- und Planungskommission Erlenbach am 5. Februar
2008 schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerdegegner liess
am 15. Februar 2008 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Die Beschwerdeführer, die
im Rekursverfahren mit Erfolg die Unterschreitung des Wegabstands zum M-Weg
durch das geplante Doppeleinfamilienhaus gerügt haben, machen geltend, dieser
Mangel sei nicht ohne weiteres heilbar, weshalb die von der Vorinstanz angeordnete
Ergänzung der Baubewilligung durch eine entsprechende Nebenbestimmung
rechtsverletzend sei.

1.1 Können
inhaltliche oder formale Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen
verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich
sind (§ 321 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des
Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen
Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden
(VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, E. 7.1; 11. Januar 2006,
VB.2005.00362, E. 3.2.2, beide unter www.vgrzh.ch; RB 1983 Nr. 112 = BEZ
1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S.
241 f.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
4. A., Zürich 2006, S. 21-15 f.).

1.2 Wie die Baurekurskommission zutreffend
dargelegt hat, kann der Wegabstand von 3,5 m eingehalten werden, ohne dass
der Baukörper verschoben oder sein Grundriss grundlegend überarbeitet werden
muss. Es genügt, dass die beiden Haushälften näher zusammen geschoben werden,
was im EG zu einer Verschmälerung des Durchgangs zwischen den Hauseingängen, im
Obergeschoss zu kleineren gedeckten Terrassen, im Attikageschoss zu einer etwas
geringeren Fläche der dortigen über 30 m2 messenden Räume und im
Untergeschoss zu etwas kleineren Kellerflächen führt. Wird diese Änderung, wie
dies der private Beschwerdegegner in Aussicht gestellt hat, so vorgenommen,
dass die Symmetrie der beiden Haushälften erhalten bleibt, so hat sie keine
wesentlichen Auswirkungen auf die Erscheinungsweise der Baute. Die
Baurekurskommission durfte deshalb ohne Rechtsverletzung von einem
untergeordneten, nebenbestimmungsweise heilbaren Mangel ausgehen. Indem die von
der Vorinstanz formulierte Nebenbestimmung sinngemäss festhält, dass durch die 
Projektänderung der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten ist, ist sie entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführer genügend
bestimmt; wie die Umsetzung konkret zu erfolgen hat, braucht nicht näher
umschrieben zu werden. Es genügt der Nachweis, dass die notwendigen Projektänderungen
technisch ohne weiteres realisierbar sind, keine neuen rechtlichen Fragen
aufwerfen und für das Gesamtbild der Baute unerheblich sind.

2.  

Die Beschwerdeführer halten am Einwand fest, dass die
zulässige Ausnützung überschritten sei und dass sich dieser Mangel nicht
nebenbestimmungsweise beheben lasse.

2.1 Wie in den
Erwägungen zur angefochtenen Baubewilligung festgehalten wird, entsprach die
Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft nicht der gesetzlichen Regelung,
weshalb sie in verschiedener Hinsicht korrigiert wurde, so bezüglich Anrechnung
der Wohnungstrennwände und der Brandmauern sowie der Liftschächte in den
Vollgeschossen. Der Einwand der Beschwerdeführer, die Nichtanrechnung der
Brandmauern und der Liftflächen seien nicht beanstandet worden, erweist sich
damit als aktenwidrig. Dass die in diesem Zusammenhang vorgenommenen
Korrekturen an der Ausnützungsberechnung quantitativ ungenügend seien, wird
nicht geltend gemacht.

2.2 Umstritten
ist sodann die Anrechenbarkeit von zwei Räumen im Sockelgeschoss des
Doppeleinfamilienhauses, die in den Plänen mit "Reduit" bzw.
"Keller Ost" bezeichnet sind. Die Vorinstanz hat die Nichtanrechnung
dieser Räume mit der Begründung geschützt, der so genannte "Keller
Ost" sei für einen Wohnraum nicht genügend belichtet und es handle sich
dabei um den gemäss § 297 PBG erforderlichen Einstellraum. Beim angrenzenden
Einfamilienhaus sei zwar neben dem umstrittenen "Reduit" mit dem
"Keller West" schon ein Nebenraum vorhanden, doch sei auch beim von
der Form her ungünstig gestalteten Reduit eine unzulässige Nutzung wenig
wahrscheinlich. Die Beschwerdeführer verweisen demgegenüber auf die Lage dieser
Räume direkt neben Wohnräumen und ihre Ausrichtung gegen Süden, weshalb
augenscheinlich sei, dass diese Räume zu einer anrechenbaren Nutzung Verwendung
finden würden. Der private Beschwerdegegner wiederholt die Argumente der
Vorinstanz und bezweifelt die Legitimation der Beschwerdeführer, denen ein
Zumauern der Fensteröffnungen auf der von ihnen abgewandten Gebäudeseite keinen
Vorteil bringen würde.

2.2.1
Vorweg als unbegründet zu verwerfen ist der Einwand bezüglich der Legitimation
der Beschwerdeführer. Die Bestimmungen über die Ausnützung beschränken die Fläche
der auf einem Grundstück möglichen Wohn- und Arbeitsräume und damit die
Nutzungsintensität. Durch eine Steigerung derselben durch zusätzliche zu Wohn-
und Arbeitszwecken nutzbare Räume sind die Eigentümer unmittelbar angrenzender
Grundstücke betroffen; sie haben deshalb ein schützenswertes Interesse daran,
dass die notwendigen Vorkehren getroffen werden, um eine unzulässige Nutzung
der nicht anrechenbaren Räume zu Wohn- und Arbeitszwecken zu verhindern. Dass
die Nachbarn die Fassade mit den Fenstern, auf die möglicherweise ganz oder
teilweise verzichtet werden muss, nicht einsehen können, ist deshalb ohne Belang.

2.2.2
Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 PBG alle dem
Wohnen, Arbeiten oder sonst dem Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren
Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (Abs. 1);
entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind anrechenbar, soweit sie
je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung
der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (Abs. 2).

Nach der in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4
zusammengefassten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist für die Frage der
Anrechenbarkeit entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfüllt,
sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt
von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums
und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985
Nr. 111; 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; VGr, 24. Oktober
1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4b [in RB 1995 Nr. 81 nicht
publizierte Erwägungen]). Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil auf Grund seines
Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kann oder nicht. Das trifft
immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen
an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich
unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an
Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als
solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu
prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum
gerichteten Anforderungen verletzt (RB 1985 Nr. 111; 1985
Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; vgl. zur Kasuistik auch Christoph Fritzsche/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,
S. 11-19 ff.). In einem Entscheid vom 22. Juli 2005 (BEZ 2005
Nr. 37) hat das Verwaltungsgericht mit "Waschen" und
"Keller" bezeichnete Räume als anrechenbar gewürdigt, weil sie
flächenmässig weit über das für solche Räume gemäss § 303 Abs. 1 PBG
gebotene Mindestmass hinausgingen und mehr als 10% Fensterfläche aufwiesen;
diese Räume waren zwar mit den Wohnräumen nicht direkt verbunden, befanden sich
jedoch teilweise in den nämlichen Geschossen wie die zugehörigen Wohnungen. Als
nicht anrechenbar qualifiziert wurden dagegen in VB.2003.00364 vom 24. März
2004 (E. 4.2.1, www.vgrzh.ch) drei je 18,5 m2 grosse (Hobby-)Räume,
die je ein kleines, in einen engen, ca. 50 cm tiefen und rund 1,5 m hohen
Schacht führendes Fenster aufwiesen und nicht über wohnungsinterne Erschliessungen,
sondern nur über das allgemeine Treppenhaus zugänglich waren.

2.2.3 Nach der Regel von § 255 Abs. 2
PBG dürfen hier die anrechenbaren Räume im Unter- bzw. Sockelgeschoss der beiden Einfamilienhäuser lediglich 76 m2 aufweisen. Diese Grenze wird mit den
unbestrittenermassen anrechenbaren Räumen (Zimmer, Bad/Dusche,
Erschliessungsfläche) bereits erreicht, weshalb weitere zu Wohn- und Arbeitszwecken
nutzbare Räume zu einer zusätzlichen Überschreitung der Ausnützung führen.

Das "Reduit" in der
westlichen und der "Keller Ost" in der östlichen Haushälfte, welche
die Beschwerdeführer als anrechenbar qualifiziert haben wollen, verfügen über
Bruttoflächen von 6,8 bzw. 20,1 m2 sowie über je ein gegen Süden
gerichtetes Fenster mit je 1,6 m2 Fläche (125 x 130 cm). Wie der
Grundrissplan des Sockelgeschosses zeigt, sind diese beiden Räume über einen
Flur mit den angrenzenden anrechenbaren Räumen und der ins Obergeschoss zu den
weiteren Wohnräumen führenden Treppe verbunden (vgl. nachfolgende Abbildung). 

 

Da die Mindestfläche für Räume von 10 m2 bei
Einfamilienhäusern und vergleichbaren Wohnungsarten gemäss § 303 Abs. 1
PBG nicht zur Anwendung kommt und die Fensterfläche den Anforderungen von § 302
Abs. 2 PBG genügt, verstösst das so bezeichnete "Reduit" nicht
gegen baupolizeiliche Minimalanforderungen. Angesichts der geringen Grösse ist
es für sich allein zwar nicht als Wohnraum geeignet. Entscheidend ist indessen
die vollständige Integration dieses Raumes in den von den bergseitigen
Kellerräumen durch eine Schiebetür abgetrennten Wohnbereich, welche die Nutzung
als Schrank- oder Ankleideraum nahe legt. Dank der ausreichenden Belichtung
durch das gegen Süden gerichtete Fenster kommt auch die Einrichtung eines
privaten Büro-Arbeitsplatzes infrage. Ausserdem erscheint die Abtrennung vom
Wohnbereich als zufällig und könnte die Fläche mit geringem baulichem Aufwand
dem angrenzenden Zimmer zugeschlagen werden. Mit der "Waschküche" und
einem Gartengeräteraum im Erdgeschoss sowie dem "Keller West" verfügt
das Einfamilienhaus bei weitem über die gemäss § 297 PBG erforderlichen
Nebenräume. Unter diesen Umständen ist von der Anrechenbarkeit des
"Reduit" auszugehen.

Der so genannte "Keller Ost" bei der anderen
Haushälfte ist ebenfalls vollständig in den Wohnbereich integriert. Die gemäss § 302 
Abs. 2 PBG vorgeschriebene Fensterfläche von einem Zehnten der Bodenfläche
ist zwar um 0,4 m2 unterschritten. Das nach Süden ausgerichtete Fenster
mit einer Fläche von 1,6 m2 erlaubt es aber ohne weiteres, den 20,1
m2 grossen Raum zu Wohnzwecken, sei es als Schlafzimmer,
Arbeitszimmer oder dergleichen zu nutzen. Anders als die andere Haushälfte
verfügt zwar dieser Hausteil über keinen weiteren als Keller nutzbaren Raum;
indessen sind im Erdgeschoss ebenfalls eine 9,5 m2 grosse
"Waschküche" sowie ein Gartengeräteraum geplant und ist in der
Tiefgarage zusätzlicher Stauraum vorhanden. Es kann deshalb nicht gesagt
werden, eine Zweckentfremdung des so genannten "Keller Ost" als Wohn-
oder Arbeitsraum sei mangels anderer Nebenräume wenig wahrscheinlich.

2.2.4
Müssen somit das "Reduit" und der "Keller Ost" gemäss § 252
Abs. 2 PBG zusätzlich bei den anrechenbaren Flächen berücksichtigt werden,
so erhöht sich die Ausnützungsüberschreitung beim Doppeleinfamilienhaus um 6,8
m2 für das "Reduit" und um 20,1 m2 für den
"Keller Ost", das heisst insgesamt um 26,9 m2.  

2.3 Ebenfalls
umstritten ist die Anrechenbarkeit des Wintergartens bei der östlichen Haushälfte.
Bereits in der Baubewilligung ist dieser beanstandet und verlangt worden, dass
die Westseite nicht ummauert, sondern ebenfalls verglast werden muss. Wie bereits
im Rekursverfahren rügen die Beschwerdeführer die ungenügende Verglasung des
Wintergartens und den Umstand, dass er von den beheizten Räumen nur durch eine
Glasschiebtüre getrennt sei und er sich somit durch blosses Öffnen dieser Türe
als Wohnraumerweiterung nutzen lasse, was die das Ausnützungsprivileg
rechtfertigende Energieersparnis zunichte mache. 

2.3.1 Das
Obergeschoss des Doppeleinfamilienhauses weist folgenden Grundriss auf:

 

2.3.2 Wie
bereits die Baubehörde festgestellt hat, weist der Wintergarten des östlichen
Hausteils nicht die laut Ziffer 2.2 des "Vollzugsordner Energie" des
Amtes für Abfall, Wasser Energie und Luft erforderlichen Verglasungsanteil von
70% auf (vgl. www.energie.zh.ch/internet/bd/awel/energie/de/Vorschriften/vollzugsordner.html),
weshalb gemäss Dispositiv Ziffer 1.1.4 der Baubewilligung auf der Westseite
dieses Wintergartens die geplante Mauer durch eine Verglasung ersetzt werden
muss. Inwiefern trotz dieser Änderung der notwendige Verglasungsanteil nicht eingehalten
wird, wird in der Beschwerde nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich.

2.3.3 Hingegen
weisen die Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass aufgrund der
Grundrissgestaltung des Obergeschosses der Wintergarten durch blosses Öffnen
der Schiebetüre als Erweiterung des angrenzenden Wohnraums genutzt werden kann.
Zwar ist der Vorinstanz insoweit beizupflichten, als § 10 lit. c der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) keine feste Trennwand
zwischen verglasten Balkonen, Veranden oder Vorbauten und den angrenzenden Wohnräumen
verlangt, weshalb es grundsätzlich zulässig ist, die wärmedämmende Trennwand
als verglaste Schiebetüre auszugestalten. Dies darf jedoch nicht dazu führen,
dass der so genannte Wintergarten nicht mehr als ein den angrenzenden Wohn- und
Arbeitsräumen untergeordneter Nebenraum erscheint, sondern Teil eines gemäss § 255
Abs. 1 PBG anrechenbaren Raumes wird. Denn die Delegationsnorm von § 255
Abs. 3 PBG erlaubt dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von
Nebenräumen. Als "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" im Sinn
von § 10 lit. c ABauV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden,
die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und
Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse,
Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. So hat es die Baurekurskommission
II in einem (vor Verwaltungsgericht angefochtenen) Entscheid vom 4. März
2008 abgelehnt, einen zwar ausreichend verglasten, jedoch im Gebäudeinnern gelegenen
und nicht dem Hauptgebäude vorgelagerten Raum als ausnützungsprivilegierten
Wintergarten zu würdigen (BRK II Nr. 0027/2008). Bereits der Wortlaut von § 10
lit. c ABauV, der die Privilegierung auf  "verglaste Balkone, Veranden und
Vorbauten" beschränkt, lässt es nicht zu, dass irgendwelche Räume allein
durch Verzicht auf heiztechnische Einrichtungen und die Verglasung von
mindestens 70% der vertikalen Bauhüllenteile als ausnützungsprivilegierte
Wintergärten gelten können. Balkone und Veranden sind begrifflich Fassadenvorsprünge
oder Anbauten (vgl. Brigitte Riese/Hans-Joachim Kadatz, Seemanns Sachlexikon,
Kunst & Architektur, Leipzig 2008, S. 41 und 439; Hans Koepf/Günther
Binding, Bildwörterbuch der Architektur, 4. Aufl., Stuttgart 2005, S. 44 und 494)
und auch der vom Verordnungsgeber verwendete Begriff der "Vorbaute"
setzt voraus, dass an ein dahinter liegendes Hauptgebäude angebaut wird.

Der umstrittene Wintergarten ragt auf keiner Seite über die
Hauptfassaden des Doppeleinfamilienhauses vor, sondern liegt vollständig
innerhalb des Grundrisses des darunter liegenden Erdgeschosses und wird
vollständig vom Attikageschoss und dessen Terrassen überdeckt. Damit handelt es
sich jedenfalls nicht um einen verglasten Balkon und werden mit der Qualifikation
als Veranda oder Vorbau diese Begriffe bis an die Grenze des Zulässigen gedehnt.
Hinzu kommt jedoch, dass der Wintergarten mit 10 m2 ebenso gross ist
wie der unmittelbar angrenzende Essraum, von dem er auf seiner Längsseite nur
durch eine als Schiebetüre ausgestaltete Glaswand getrennt ist. Sodann muss
dieser angrenzende Essraum auch als Verkehrsfläche zwischen Küche, Treppe,
Wintergarten und Terrasse dienen, weshalb der vollständige Einbezug des
Wintergartens in den Wohnbereich vorgezeichnet ist. Auf Grund all dieser
Umstände handelt es sich beim Wintergarten nicht mehr um einen Nebenraum im
Sinn von § 10 lit. c ABauV, wie er gemäss § 255 Abs. 3 PBG vom
Verordnungsgeber ausnützungsmässig privilegiert werden kann.

2.3.4  Damit
ist die Fläche des ostseitigen Wintergartens ebenfalls bei der anrechenbaren
Fläche zu berücksichtigen, was zu einer zusätzlichen Ausnützungsüberschreitung
von 10 m2 führt. Die nämlichen Überlegungen würden auch für den
Wintergarten beim westlichen Einfamilienhaus gelten, dessen Nichtanrechnung indessen
nicht gerügt worden ist.

2.4 Die
Beschwerdeführer beanstanden sodann erneut, dass die mit "Gäste-WC"
und "Reduit" bezeichneten Räume im 1. Dachgeschoss (Niveau 5) des
Mehrfamilienhauses nicht in die Ausnützungsberechnung einbezogen worden seien.
Die Rekurskommission hat diese Einwände mit der Begründung verworfen, dass das "Reduit"
gemäss Baubewilligung statt des geplanten, wesentlich grösseren
Dachflächenfensters nur eine Lüftungsfläche von 0,5 m2
aufweisen dürfe und deshalb sowie wegen seiner geringen Grösse von bloss 6 m2
und der 1,8 m weit gehend unterschreitenden Raumhöhe nicht zu den anrechenbaren
Räumen zähle; das "Gäste-WC" sei dagegen anrechenbar, doch bestünde
hierfür, wie die Bauherrschaft überzeugend dargelegt habe, noch eine
Ausnützungsreserve.

Diesen Ausführungen der Vorinstanz ist beizupflichten. Das
"Reduit", das nur vom Eingangsbereich der dortigen Wohnung her
zugänglich ist und unter der Dachschräge liegt, lässt sich wegen seiner
geringen Fläche, seiner Proportionen und seiner geringen Höhe sowie der
reduzierten Belichtung kaum zweckentfremden; es ist nicht für Wohn- oder Arbeitszwecke
geeignet. Das "Gäste-WC" ist dagegen klar anrechenbar, doch wird, wie
die Bauherrschaft bereits in der Rekursantwort zutreffend dargelegt hat,
dadurch das zulässige Mass nicht überschritten. Nicht anrechenbar sind nach der
Regel von § 255 Abs. 2 PBG im Dachgeschoss 261,62 m2,
wovon das Doppeleinfamilienhaus unbestrittenermassen 71,11 m2
und das Mehrfamilienhaus ohne Anrechnung des WCs 182,91 m2
beansprucht, was eine Reserve von ca. 7,60 m2 ergibt, welche durch
das WC mit einer Fläche von 3,62 m2 nicht ausgeschöpft wird.
Die Beschwerdeführer bringen nichts vor, was diese Berechnung infrage stellt.

2.5 Aufgrund
dieser Erwägungen erhöht sich die bereits vorhandene Ausnützungsüberschreitung
von 14 m2 um mindestens 36,9 m2 auf 50,9 m2.
Diese Korrektur erfordert eine umfassende Überarbeitung der beiden
Einfamilienhäuser, weshalb dem Mangel nicht gestützt auf § 321 PBG durch
eine Nebenbestimmung Rechnung getragen werden kann. 

3.  

Im Hinblick auf die Neuprojektierung rechtfertigt es sich,
kurz zu den weiteren Einwänden der Beschwerdeführer Stellung zu nehmen.

3.1 Die
Beschwerdeführer wiederholen ihre im Rekursverfahren vorgebrachten Einwände
bezüglich der Einordnung des Bauvorhabens. Die Rekurskommission hat nach einem
Augenschein beim Baugrundstück die Gestaltung der projektierten Neubauten und
ihre Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung zutreffend nach § 238
Abs. 1 PBG und den dazu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen
beurteilt. Sie hat unter Bezugnahme auf die bauliche Umgebung eingehend
dargelegt, dass die ästhetische Würdigung durch die örtliche Baubehörde
vertretbar sei, und zwar sowohl bezüglich der Anordnung und Ausformung der
Baukörper als auch hinsichtlich einzelner von den Beschwerdeführern gerügter Gestaltungselemente,
wie der Befensterung der Fassaden des Mehrfamilienhauses und der freistehend
angeordneten Kamine der Einfamilienhäuser. Auf diese zutreffenden Ausführungen
ist in zustimmendem Sinn zu verweisen. Unzutreffend ist insbesondere der
Einwand der Beschwerdeführer, die Baubehörde habe ihre Ermessensausübung nicht
näher begründet, weshalb die Rekurskommission die Beurteilung mit uneingeschränkter
Prüfungsbefugnis hätte vornehmen müssen. Wie die Beanstandung der talseitigen
Dachfläche des Mehrfamilienhauses in der Baubewilligung zeigt, hat die Baubehörde
von ihrem Ermessen Gebrauch gemacht; zudem hat sie ihre Ermessenausübung zulässigerweise
in der Rekursvernehmlassung vom 7. Februar 2007 näher begründet (VGr, 14. März
2007, BEZ 2007 Nr. 21).

Sodann wiederholen die Beschwerdeführer im Wesentlichen
ihre im Rekursverfahren vorgebrachte Kritik, ohne dass sie darzulegen vermögen,
weshalb die Rekurskommission die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde
nicht als vertretbar habe würdigen dürfen. Dass das Mehrfamilienhaus ein
Steildach und die Einfamilienhäuser Flachdächer erhalten sollen, ist im
gegebenen baulichen Kontext vertretbar. Aus § 238 PBG lässt sich keine
Verpflichtung ableiten, zwei vom nämlichen Bauherrn gleichzeitig errichtete
Bauten als "in sich kohärentes Ensemble" auszubilden; die Überlegung
der Vorinstanz, dass auch gestalterisch zum Ausdruck kommen kann, dass es sich
bei der einen Baute und ein Mehrfamilienhaus und bei der anderen um ein
Doppeleinfamilienhaus handelt, ist ohne weiteres nachvollziehbar. Ebenfalls ist
nicht zu beanstanden, dass die Nordfassade des Mehrfamilienhauses nur durch
wenige Fensteröffnungen durchbrochen ist; angesichts ihrer geringen Höhe wirkt
sie keineswegs übermächtig oder abstossend. Etwas unruhig erscheint dagegen die
Südfassade, ohne dass ihr jedoch die befriedigende Einordnung abgesprochen
werden könnte. Auch die beiden freistehenden Kamine der Einfamilienhäuser sind
gestalterisch durchaus vertretbar.

3.2 Schliesslich
rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 38 Abs. 2 der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach vom 25. September 1995 (BZO)
betreffend das zulässige Profil von Attikageschossen beim Doppeleinfamilienhaus
sowie eine Verletzung von § 292 PBG beim Mehrfamilienhaus.

3.2.1
Wie bereits in der Baubewilligung festgestellt wurde, durchstossen Teile
des Attikageschosses des westlichen Einfamilienhauses sowie Teile des
Dachrandes dieses Gebäudes das zulässige Profil; entsprechend wurde in
Dispositiv Ziffer 1.1.7 der Baubewilligung nebenbestimmungsweise eine
Projektänderung verlangt. Im Rekursverfahren haben die Beschwerdeführer
lediglich gerügt, dieser Mangel sei nicht auflageweise heilbar, welchen Einwand
die Vorinstanz verworfen hat.

Im Beschwerdeverfahren machen die Beschwerdeführenden
geltend, die Vorinstanz habe verkannt, dass die Profilverletzung beim
Doppeleinfamilienhaus nicht bloss Dachvorsprünge betreffe, sondern die deutlich
wichtigeren gedeckten Sitzplätze.

Im Rekursverfahren war lediglich streitig, ob der bereits
von der örtlichen Baubehörde erkannte Mangel einer Durchstossung des zulässigen
Profils auf der Westseite des Doppeleinfamilienhauses nebenbestimmungsweise
geheilt werden könne. Die Rüge, der zu heilende Mangel betreffe auch die
überdeckten Sitzplätze, das heisst eine Verletzung des Profils auf der Südseite,
ist deshalb neu und gemäss § 52 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) nicht zu
hören. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern eine allenfalls erforderliche
Verkürzung des Dachvorsprungs im Bereich der Sitzplätze auf der von ihnen
abgewandten Gebäudeseite den Beschwerdeführern einen praktischen Nutzen bringen
könnte; auf die Rüge, wäre sie rechtzeitig erhoben worden, wäre somit mangels
Legitimation der Beschwerdeführer nicht einzutreten gewesen.

Was die Durchstossung des Profils auf der Westseite
betrifft, so ist auf Grund der Pläne offenkundig, dass sie mittels einer
geringfügigen Verschiebung der westlichen Aussenwand des Attikageschosses und
eine Verkürzung des Dachvorsprungs behoben werden kann. Äusserlich wird das
kaum wahrnehmbar sein, und es sind auch keine konstruktiven Schwierigkeiten
ersichtlich, die einer solchen Lösung im Wege stehen könnten. Die Nebenstimmung
erweist sich damit als rechtmässig.

3.2.2
Beim Mehrfamilienhaus haben die Beschwerdeführer im Rekursverfahren unter
Hinweis auf den Entscheid VB.2004.00200 vom 24. November 2004 geltend gemacht,
die dem 1. Dachgeschoss vorgelagerte Dachterrasse verstosse gegen § 292
PBG, wonach Dachaufbauten, welche über die tatsächliche Dachebene hinausragen,
nicht breiter sein dürfen als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Die
Vorinstanz legt eingehend und zutreffend dar, dass und weshalb der von den Beschwerdeführern
zitierte Entscheid, der ein als Attikageschoss ausgebildetes Dachgeschoss
betraf, für die hier zu entscheidende Frage nichts her gibt. Sie weist
insbesondere zutreffend darauf hin, dass im hier zu beurteilenden Fall mit
einem Schrägdach keine Gefahr besteht, dass wegen der auskragenden Terrasse das
Dachgeschoss nicht mehr als solches zu erkennen ist. Im Übrigen kann auf die
Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden, mit denen sich die
Beschwerdeführer, die lediglich ihre Rekursvorbringen wiederholen, in keiner
Weise auseinander setzen.

4.  

Damit erweist sich die Beschwerde bezüglich der Rüge der
Ausnützungsüberschreitung als begründet, weshalb in Gutheissung der Beschwerde die
Baubewilligung und der Rekursentscheid aufzuheben sind. Ausgangsgemäss sind die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnern je zur
Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist der private
Beschwerdegegner für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung
von Fr. 3'000.- an die Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die Beschwerde
wird gutgeheissen und der Rekursentscheid vom 20. November 2007 sowie die
Baubewilligung vom 14. November 2006 werden aufgehoben. 

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des
Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern
auferlegt. 

4.    Der private
Beschwerdegegner wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 3'000.- an die
Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung
an …