# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5709f134-41bc-5cd1-8877-9a8b03c045ac
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-04
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 04.07.2023 III 2023 21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-21_2023-07-04.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 21

Entscheid vom 4. Juli 2023 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw B.________,

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________ AG,
5. D.________ AG,

Beschwerdegegnerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

2

Sachverhalt:

A. Die C.________ AG und D.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) 
sind Miteigentümerinnen zu je ein Zweitel des in der Wohnzone F.________ 
(WA) gelegenen Grundstücks KTN __01 (5'052 m2), G.________-weg __02 und 
__03, Wollerau. Am 15. März 2021 reichten sie das Baugesuch für den Neubau 
von zwei Mehrfamilienhäusern (MFH) auf dem Grundstück KTN __01 ein. Dieses 
Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2021 (S. ____) publiziert und 
öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob A.________, Eigentümer des Grundstücks 
KTN __04 (204 m2), H.________-strasse __05, Wollerau, öffentlich-rechtliche 
Einsprache. Nachdem die Bauherrschaft am 19. Mai 2021 und 3. November 
2021 zwei Projektänderungen eingereicht hatte, erteilte das kantonale Amt für 
Raumentwicklung (ARE) mit Gesamtentscheid vom 31. Januar 2022 die kantona-
le Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen und wies die Ein-
sprache aus kantonaler Sicht ab. Mit Beschluss (GRB) Nr. 2022.100 vom 
14. März 2022 erteilte der Gemeinderat Wollerau die Baubewilligung (Disp.-
Ziff. 1) unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 4 bis 12), erklärte 
den Gesamtentscheid des ARE zum integrierenden Bestandteil der Baubewilli-
gung (Disp.-Ziff. 2) und wies die Einsprache ab (Disp.-Ziff. 3). 

B. Mit Eingabe vom 5. April 2022 liess A.________ Verwaltungsbeschwerde 
beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss des Gemeinderats Wollerau Nr. 2022.100 vom 14.01.2022 
betreffend das Baugesuch G.________-weg __02 + __03, KTN __01, 
Wollerau - Überbauung "Wohnzone F.________", sei aufzuheben.

2. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2021, S. ____, für 
das Grundstück KTN __01, Wollerau, publizierte Baugesuch für die 
Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern R1, "Wohnzone F.________", 
2. Projekt, G.________-weg __02 und __03, sei abzuweisen.

3.1.1 Das Verfahren betreffend das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom 
____2021, S. ____, für das Grundstück KTN __01, Wollerau, publizierte 
Baugesuch ist mit nachfolgend aufgelisteten Bewilligungsverfahren zu 
vereinen: 

a. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2020, S. ____, 
für das Grundstück KTN __06 publizierte Baugesuch für die Erstellung 
eines Gemeinschaftsplatzes mit Bushaltestelle, I.________-strasse, 
Wohnzone F.________, Wollerau;

b. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom __2020, S. ____, für 
das Grundstück KTN __07 publizierte Baugesuch für vier 
Mehrfamilienhäuser R2 bis R5, I.________-strasse, Wohnzone 
F.________, Wollerau;

c. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom __2020, S. ____, für 
das Grundstück KTN __07 publizierte Baugesuch für vier 

3

Mehrfamilienhäuser P1 bis P4, I.________-strasse, Wohnzone 
F.________, Wollerau;

d. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2020, S. ____ 
und im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2021, S. ____ für 
die Grundstücke KTN __07, KTN __08 und KTN __09 publizierte 
Baugesuch betreffend Erschliessungsstrasse (Verlängerung I.________-
strasse), I.________-strasse (Wohnzone F.________), Wollerau. 

3.1.2 Die Baubewilligungen für die "Erschliessungsstrasse Ost" 
(Baubewilligungsverfahren Nr. 2020.003) und die "Erschliessungsstrasse 
West" (Baubewilligungsverfahren Nr. 2020.076) seien zu widerrufen und die 
Baugesuche seien mit dem Baubewilligungsverfahren über das im Amtsblatt 
des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2021, S. ____, für das Grundstück 
KTN __01, Wollerau, publizierte Baugesuch zu vereinen.

3.2 Eventualiter seien die Verfahrensakten der nachfolgend aufgeführten 
Bauvorhaben beizuziehen:

a. Das offenbar im Baubewilligungsverfahren BG Nr. 2020.003 bewilligte 
Bauvorhaben "ErschIiessungsstrasse Ost";

b. Das offenbar im Baubewilligungsverfahren BG Nr. 2020.076 mit GRB 
Nr. 2021.44 vom 01.02.2021 bewillige Bauvorhaben 
"Erschliessungsstrasse West";

c. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 4 vom ____2020, S. ____, 
und im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 31 vom 06.08.2021, S. 2228 
für die Grundstücke KTN __07, KTN __08 und KTN __09 publizierte 
Baugesuch betreffend Erschliessungsstrasse (Verlängerung I.________-
strasse), I.________-strasse (Wohnzone F.________), Wollerau.

4. Dem Beschwerdeführer sei Akteneinsicht in die Verfahrensakten der 
nachfolgend aufgeführten Bauvorhaben zu gewähren:

a. Das offenbar im Baubewilligungsverfahren BG Nr. 2020.003 bewilligte 
Bauvorhaben "Erschliessungsstrasse Ost";

b. Das offenbar im Baubewilligungsverfahren BG Nr. 2020.076 und mit GRB 
Nr. 2021.44 vom 01.02.2021 bewilligte Bauvorhaben 
"Erschliessungsstrasse West";

c. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 4 vom ____2020, S. ____, 
und im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 31 vom 06.08.2021, S. 2228 
für die Grundstücke KTN __07, KTN __08 und KTN __09 publizierte 
Baugesuch betreffend Erschliessungsstrasse (Verlängerung I.________-
strasse), I.________-strasse (Wohnzone F.________), Wollerau.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) vor allen Instanzen 
zu Lasten der Beschwerdeführerinnen, evt. der Vorinstanz. 

C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 13/2023 vom 10. Januar 2023 trat der Regie-
rungsrat nicht auf die Beschwerde ein (Disp.-Ziff. 1), auferlegte die Verfahrens-
kosten von Fr. 1'500.-- dem Beschwerdeführer (Disp.-Ziff. 2) und verpflichtete 
diesen zur Leistung einer Parteientschädigung von Fr. 1'800.-- an die beanwalte-
ten Beschwerdegegnerinnen (Disp.-Ziff. 3). 

4

D. Gegen diesen RRB Nr. 13/2023 (Versand am 17.1.2023) lässt A.________ 
mit Eingabe vom 7. Februar 2023 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsge-
richt des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen: 

1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 13/2023 
vom 17.01.2023 sei aufzuheben.

2. Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers vom 05.04.2022 sei 
einzutreten.

3.1 Die Sache sei zur Durchführung eines rechtskonformen Verfahrens an 
die Vorinstanz 3 [d.h. den Regierungsrat] zurückzuweisen.

3.2 Eventualiter:

3.2.1 Der Beschluss des Gemeinderats Wollerau Nr. 2022.100 vom 
14.01.2022 betreffend das Baugesuch G.________-weg __02 + __03, 
KTN __01, Wollerau - Überbauung "Wohnzone F.________", sei 
aufzuheben.

3.2.2 Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2021, S. ____, 
für das Grundstück KTN __01, Wollerau, publizierte Baugesuch für die 
Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern R1, "Wohnzone F.________", 
2. Projekt, G.________-weg __02 und __03, sei abzuweisen.

3.2.3 Das Verfahren betreffend das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ 
vom ____2021, S. ____, für das Grundstück KTN __01, Wollerau, 
publizierte Baugesuch sei mit nachfolgend aufgelisteten 
Bewilligungsverfahren zu vereinen: 

a. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom __.12.2020, 
S. ____, für das Grundstück KTN __06 publizierte Baugesuch für die 
Erstellung eines Gemeinschaftsplatzes mit Bushaltestelle, 
I.________-strasse, Wohnzone F.________, Wollerau;

b. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom __.12.2020, S. 
____, für das Grundstück KTN __07 publizierte Baugesuch für vier 
Mehrfamilienhäuser R2 bis R5, I.________-strasse, Wohnzone 
F.________, Wollerau;

c. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom __.12.2020, S. 
____, für das Grundstück KTN __07 publizierte Baugesuch für vier 
Mehrfamilienhäuser P1 bis P4, I.________-strasse, Wohnzone 
F.________, Wollerau;

d. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 4 vom ____2020, S. ____ 
und im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 31 vom 06.08.2021, 
S. 2228 für die Grundstücke KTN __07, KTN __08 und KTN __09 
publizierte Baugesuch betreffend Erschliessungsstrasse 
(Verlängerung I.________-strasse), I.________-strasse (Wohnzone 
F.________), Wollerau.  

e. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 22 vom 03.06.2022, S. 
1450 für das Grundstück KTN __09 publizierte Baugesuch für zwei 
Mehrfamilienhäuser R6, I.________-strasse 35 und 37, Wohnzone 
F.________, Wollerau;

5

f. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 22 vom 03.06.2022, 
S. 1450 f. für das Grundstück KTN __09 publizierte Baugesuch für 
vier Mehrfamilienhäuser R9 - R10, Mühlebachrain 2, 4, 6, 8, 
Wohnzone F.________, Wollerau.

3.2.4.1 Die Baubewilligungen für die "Erschliessungsstrasse Ost" 
(Baubewilligungsverfahren Nr.  2020.003) und die 
"Erschliessungsstrasse West" (Baubewilligungsverfahren Nr. 2020.076) 
seien zu widerrufen und die Baugesuche seien mit dem 
Baubewilligungsverfahren über das im Amtsblatt des Kantons Schwyz 
Nr. __ vom ____2021, S. ____, für das Grundstück KTN __01, Wollerau, 
publizierte Baugesuch zu vereinen.

3.2.4.2 Eventualiter seien die Verfahrensakten der nachfolgend aufgeführten 
Bauvorhaben beizuziehen:

a. Das offenbar im Baubewilligungsverfahren BG Nr. 2020.003 bewilligte 
Bauvorhaben "ErschIiessungsstrasse Ost";

b. Das offenbar im Baubewilligungsverfahren BG Nr. 2020.076 mit GRB 
Nr. 2021.44 vom 01.02.2021 bewillige Bauvorhaben 
"Erschliessungsstrasse West";

c. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 4 vom ____2020, S. ____, 
und im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 31 vom 06.08.2021, 
S. 2228 für die Grundstücke KTN __07, KTN __08 und KTN __09 
publizierte Baugesuch betreffend Erschliessungsstrasse 
(Verlängerung I.________-strasse), I.________-strasse (Wohnzone 
F.________), Wollerau.

3.2.5 Dem Beschwerdeführer sei Akteneinsicht in die Verfahrensakten der 
nachfolgend aufgeführten Bauvorhaben zu gewähren:

a. Das offenbar im Baubewilligungsverfahren BG Nr. 2020.003 bewilligte 
Bauvorhaben "Erschliessungsstrasse Ost";

b. Das offenbar im Baubewilligungsverfahren BG Nr. 2020.076 und mit 
GRB Nr. 2021.44 vom 01.02.2021 bewilligte Bauvorhaben 
"Erschliessungsstrasse West"; 

c. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 4 vom ____2020, S. ____, 
und im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 31 vom 06.08.2021, 
S. 2228 für die Grundstücke KTN __07, KTN __08 und KTN __09 
publizierte Baugesuch betreffend Erschliessungsstrasse 
(Verlängerung I.________-strasse), I.________-strasse (Wohnzone 
F.________), Wollerau.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. von 7.7 % zu 
Lasten der Vorinstanz 3, eventualiter der Beschwerdegegnerinnen vor 
allen Instanzen. 

E. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 13. Feb-
ruar 2023 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Be-
schwerdeführers, soweit darauf eingetreten werden könne. Das ARE teilt am 
22. Februar 2023 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen mate-

6

riellen Vernehmlassung mit. Der Gemeinderat beantragt am 24. Februar 2023 die 
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
des Beschwerdeführers. Die Beschwerdegegnerinnen stellen vernehmlassend 
am 24. April 2023 inhaltlich den gleichen Antrag. 

Mit Replik vom 26. Juni 2023 äussert sich der Beschwerdeführer zu den Ver-
nehmlassungen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Regierungsrat ist auf die Verwaltungsbeschwerde mangels Einspra-
che- bzw. Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers nicht eingetreten. 
Gleichzeitig hat er festgehalten, dass bereits der Gemeinderat nicht hätte auf die 
Einsprache eintreten dürfen (angefochtener RRB Erw. 2.4).  

2.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes we-
gen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind (vgl. § 27 
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 
6.6.1974). Es prüft unter anderem insbesondere die Zuständigkeit, die Rechts-
mittelbefugnis, und die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsan-
spruchs (vgl. § 27 Abs. 1 lit. a, d und f VRP). Ist eine der Entscheidungsvoraus-
setzungen nicht gegeben, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (§ 27 
Abs. 2 VRP). 

2.2.1  Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sind grundsätzlich nur 
Rechtsverhältnisse zu überprüfen bzw. zu beurteilen, zu denen die zuständige 
Verwaltungsbehörde vorgängig verbindlich – in Form einer Verfügung – Stellung 
genommen hat. Insoweit bestimmt die Verfügung den beschwerdeweise weiter-
ziehbaren Anfechtungsgegenstand. Umgekehrt fehlt es an einem Anfechtungs-
gegenstand und somit an einer Sachurteilsvoraussetzung, wenn und insoweit 
keine Verfügung ergangen ist (siehe BGE 125 V 414 Erw. 1a mit Verweis auf 
BGE 119 IB 36 Erw. 1b, 118 V 313 Erw. 3b, 110 V 51 Erw. 3b, je mit Hinweisen; 
vgl. auch BGE 123 V 324 Erw. 6c). Diesbezüglich wird in der kantonalen Recht-
sprechung festgehalten, dass nach konstanter Praxis der Umfang der Tätigkeit 
des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz durch den Anfechtungsgegen-
stand abgegrenzt wird. Es kann nur das Gegenstand des Beschwerdeverfahrens 
sein, was auch Gegenstand der zugrundeliegenden Verfügung war bzw. nach 
richtiger Gesetzesauslegung hätte sein müssen. Gegenstände, über welche die 
erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu Recht (noch) nicht entschieden hat, fallen 
nicht in den Kompetenzbereich des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz 
(vgl. statt Vieler VGE III 2014 180 vom 24.2.2015 Erw. 1.2 mit Hinweisen, u.a. 

7

auf VGE III 2014 111 vom 28.1.2015 Erw. 2.1; VGE III 2012 126 vom 15.__.2012 
Erw. 1.2; VGE III 2012 129 vom __02.12.2012 Erw. 2.3.1; siehe auch Bertschi, 
in: Kommentar VRPG, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz. 44-49; Kölz/Häner/Bertschi, 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3.A., Zürich 
2013, Rz. 685 ff.; EGV-SZ 1979, S. 122). 

2.2.2  Ist die Vorinstanz auf ein Rechtsmittel nicht eingetreten, so hat das Ver-
waltungsgericht gemäss ständiger Rechtsprechung grundsätzlich nur zu prüfen, 
ob der Nichteintretensentscheid zu Unrecht erfolgt ist. Bejaht es diese Frage, so 
hebt es den Nichteintretensentscheid auf und weist die Akten an die Vorinstanz 
zurück, damit diese hinsichtlich dieses Rechtsmittels einen Sachentscheid trifft 
(vgl. statt Vieler: VGE III 2014 180 vom 24.2.2015 Erw. 1.3 mit Hinweisen, u.a. 
auf VGE II 2012 108 vom 24.10.2012 Erw. 2.1; VGE III 2010 192 vom 14.4.2011 
Erw. 2.1; VGE III 2007 158 vom 30.10.2007 Erw. 1.3; VGE III 2014 194 vom 
27.__.2014 Erw. 2.1). Diese Rechtsprechung gilt analog, wenn die Vorinstanz 
nur teilweise auf Begehren der Beschwerde führenden Person nicht eingetreten 
ist (vgl. VGE III 2014 180 vom 24.2.2015 Erw. 1.3 mit Hinweisen u.a. auf VGE III 
2011 44 vom 26.10.2011 Erw. 1.1.2; VGE III 2010 196 vom 20.1.2011 Erw. 1.3; 
VGE III 2007 158 vom 30.10.2007 Erw. 1.3; auf eine gegen diesen VGE erhobe-
ne Beschwerde ist das Bundesgericht mit Urteil 5A_5/2008 vom 3.1.2008 nicht 
eingetreten).

2.2.3  Von dieser Praxis weicht das Verwaltungsgericht in bestimmten Fällen (vor 
allem aus verfahrensökonomischen Gründen) ab, beispielsweise wenn die Vor-
instanz in einem ausführlichen obiter dictum eine materielle Beurteilung vorge-
nommen hatte (und eine entsprechende Rückweisung einem formalistischen 
Leerlauf gleichgekommen wäre), oder wenn es um einen zweiten Rechtsgang in 
der gleichen Sache ging (vgl. statt Vieler VGE III 2017 37 vom 24.10.2017 
Erw. 3.2; VGE 403/96 vom 27.9.1996 Erw. 2).

2.3 Das Sicherheitsdepartement beantragt vernehmlassend die Abweisung der 
Beschwerde unter dem Vorbehalt, dass überhaupt auf die Beschwerde einzutre-
ten ist. Es bezeichnet jedoch keinen konkreten Nichteintretensgrund. Ein solcher 
ist auch nicht erkennbar. Durch den Nichteintretensentscheid ist der Beschwer-
deführer offenkundig beschwert, wurden deswegen doch seine materiellen An-
träge und Vorbringen nicht gehört und beurteilt. Die Zuständigkeit des Verwal-
tungsgerichts ist unbestritten; die Beschwerde wurde frist- und formgerecht ein-
gereicht. Auf die Beschwerde ist somit, soweit der Nichteintretensentscheid an-
gefochten wird, einzutreten. 

8

2.4 Der Gemeinderat ist zwar, wie gesagt, auf die Einsprache eingetreten, hat 
aber die Rügen und Anträge des Beschwerdeführers (namentlich betreffend Ak-
teneinsicht, Vereinigung/Koordination verschiedener Baubewilligungsverfahren, 
fehlende Strassenkapazität, Verstoss gegen Gestaltungsplan, nicht gutachterlich 
nachgewiesene hinreichende Erschliessung) materiell geprüft und als unbegrün-
det abgewiesen. 

Mit der Verwaltungsbeschwerde machte der Beschwerdeführer namentlich eine 
Verletzung der Koordinationspflicht, eine ungenügende Erschliessung (fehlende 
Überprüfbarkeit, fehlende Strassenkapazität und -breite, Verstoss gegen den 
Gestaltungsplan) und einen ungenügenden Lärmschutz geltend. Vor dem Ver-
waltungsgericht hält der Beschwerdeführer an diesen Rügen und entsprechen-
den Anträgen fest, nachdem er sich zunächst gegen das regierungsrätliche 
Nichteintreten wendet.

Indes hat sich der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid nicht zu den mate-
riellen Rügen des Beschwerdeführers, auch nicht beiläufig, geäussert. Das Si-
cherheitsdepartement geht in seiner Vernehmlassung ebenfalls mit keinem Wort 
auf die Rügen materieller Art ein. 

Sollte sich erweisen, dass der Regierungsrat zu Unrecht nicht auf die Verwal-
tungsbeschwerde eingetreten ist, muss die Sache folglich zur materiellen Beur-
teilung an den Regierungsrat zurückgewiesen werden. Von der einzigen Mög-
lichkeit eines kassatorischen Entscheides geht auch der Beschwerdeführer aus 
(Beschwerde S. 23 Rz. 50). Soweit sich der Beschwerdeführer also materiell zur 
Sache äussert, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Es betrifft dies nament-
lich Rügen, die Erschliessung sei ungenügend (Beschwerde S. 29 ff. Rz. 75 ff.), 
es werde gegen den Gestaltungsplan verstossen (Beschwerde S. 34 ff. Rz. 95 ff. 
und S. 38 f. Rz. 111 f.), es fehle ein Verkehrsgutachten (Beschwerde S. 36 f. 
Rz. 104 ff.) oder der Lärmschutz sei ungenügend (Beschwerde S. 38 f. 
Rz. 110 ff.; S. 40 f. Rz. 114 ff.). Wie es sich mit den zahlreichen anderen Bauge-
suchen und deren beantragten Vereinigung mit dem vorliegend strittigen Baube-
willigungsverfahren verhält, dessen Gegenstand sie nicht sind, ist ebenfalls nicht 
zu prüfen. 

2.5 Die mit dem Bewilligungsstempel versehenen Baupläne weisen für das 
Erdgeschoss (EG) eine 4-Zimmerwohnung, fünf 2.5-Zimmerwohnungen sowie 
zwei 3.5-Zimmerwohnungen aus; das 1. Obergeschoss (1. OG) zwei 4.5-Zimmer-
wohnungen, fünf 2.5-Zimmerwohnungen sowie eine 3.5-Zimmerwohnung und 
das 2. Obergeschoss (2. OG) drei 4.5-Zimmerwohnungen, drei 2.5-Zimmer-
wohnungen sowie eine 3.5-Zimmerwohnung. In der Baubewilligung (S. 1 Sach-
verhalt Ziff. 1) ist von insgesamt dreizehn 2-Zimmerwohnungen, vier 3-Zimmer-

9

wohnungen und sechs 4-Zimmerwohnungen die Rede. Für die nachstehende 
Beurteilung zwar nicht von Relevanz fällt gleichwohl die Abrundung der Zimmer-
zahlen und das Fehlen einer Begründung hierfür auf. 

3.1.1  Nach § 80 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz 
(PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 kann bei der Bewilligungsbehörde ge-
gen ein Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Einsprache nach Massgabe des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes erhoben werden. Gemäss § 37 Abs. 1 VRP ist zur 
Einreichung eines Rechtsmittels befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren 
teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), 
durch den angefochtenen Entscheid oder die angefochtene Verfügung beson-
ders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder 
Änderung des Entscheides oder der Verfügung hat (lit. c). 

§ 37 Abs. 1 VRP entspricht der bundesrechtlichen Regelung in Art. 89 Abs. 1 des 
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 
und Art. 48 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungs-
verfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021) vom 20. Dezember 1968. Das kantonale 
Recht muss, soweit Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumpla-
nung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 anwendbar ist, 
die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öf-
fentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gewährleisten (vgl. 
VGE 1006/98 vom 20.5.1998 Erw. 2a). Den Kantonen ist es demnach verwehrt, 
die Beschwerdelegitimation an strengere Voraussetzungen zu knüpfen; zulässig 
ist hingegen eine grosszügigere Gestaltung der Beschwerdebefugnis durch das 
kantonale Recht (Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 33 N 27). 

3.1.2  Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Be-
schwerdeführung gegen ein Bauvorhaben in der Regel insbesondere dann legi-
timiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch 
Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) 
betroffen sein werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft 
(BGE 136 II 281 Erw. 2.3.1; Urteil BGer 1C_392/2020, 1C_393/2020 vom 
20.5.2021 Erw. 4.2). Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit 
dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die 
Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Lie-
genschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösse-
ren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegeben-
heiten glaubhaft gemacht werden. Allerdings ist nicht schematisch auf einzelne 
Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abzustellen. Erforderlich ist vielmehr eine 
Gesamtwürdigung anhand der konkreten Verhältnisse (BGE 140 II 214 Erw. 2.3; 

10

Urteile BGer 1C_199/2021 vom 31.5.2022 Erw. 4.2 [i.Sa. K. vs. GR Freienbach], 
1C_124/2016 vom 7.7.2016 Erw. 3.3.1; je mit Hinweisen; vgl. Thurnherr, Be-
schwerdelegitimation in planungs- und baurechtlichen Angelegenheiten, in: ZBl 
2021 S. 647 ff.; zur Kasuistik vgl. auch Aemisegger/Haag, Praxiskommentar zum 
Rechtsschutz in der Raumplanung, Zürich 2010, Art. 33 Rz. 58 ff.). Bejaht wor-
den ist die Legitimation von Personen, die 800 bis 1'000 Meter von einer Schies-
sanlage entfernt wohnten, aber deren Lärm noch deutlich wahrnahmen (BGE 
133 II 181 Erw. 3.2.2). Ebenso sind 1,2 Kilometer von einem Windpark entfernt 
wohnhafte Grundeigentümer zur Beschwerde legitimiert, wenn sie dadurch deut-
lich wahrnehmbarem zusätzlichem Lärm ausgesetzt werden (Urteile BGer 
1C_33/2011 vom 12.7.2011 Erw. 2.3; 1C_139/2017 vom 6.2.2018 Erw. 1.2 ff. 
[i.Sa. Udligenswil vs. BR Küssnacht]). In einem neueren Urteil vom 9. Januar 
2023 (1C_67/2022) hat das Bundesgericht bei einer Distanz von 350 m die räum-
liche Beziehungsnähe zum Baugrundstück für eine Heizzentrale mit Fernwärme-
netz verneint. 

3.1.3  Allein mit der verfassungsmässigen Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) lässt 
sich keine Rechtsmittelbefugnis begründen (Beschwerde S. 22 Rz. 46 f.). Die 
Rechtsweggarantie setzt gewissermassen als Zutrittsschranke des Anspruchs 
auf eine Beurteilung durch eine richterliche Behörde voraus, dass die gesetzli-
chen Entscheidungsvoraussetzungen erfüllt sind; dazu gehört, dass ein Rechts-
subjekt die gesetzmässigen Vorgaben der Rechtsmittelbefugnis erfüllt. Soweit 
die Vorinstanz die Rechtsmittelbefugnis zu Recht verneint hat, kann entspre-
chend auch keine Willkür gegeben sein (Beschwerde S. __03 f. Rz. 48 f.). 

3.2.1 Zur Einsprachebefugnis des Beschwerdeführers führte der Gemeinderat im 
mitangefochtenen GRB (S. 5 Ziff. 2.14) Folgendes aus:

Der Einsprecher ist Eigentümer der Liegenschaft KTN __10 an der H.________-
str. __05. Diese Liegenschaft befindet sich rund 350.0 m vom vorliegenden 
Bauprojekt entfernt. Topografisch befindet sich die Liegenschaft des Einsprechers 
auf 562.70 m ü.M. (Sitzplatz Erdgeschoss). Die maximale Gebäudehöhe des 
Bauvorhabens beträgt 561.85 m ü.M. Die Liegenschaft des Einsprechers liegt 
damit um 0.85 m höher als das Bauvorhaben. Ein minimaler Sichtkontakt besteht 
zudem nur solange, bis die weiteren Bauetappen im Gestaltungsplan "Wohnzone 
F.________" realisiert sind. Zudem wird die Liegenschaft des Einsprechers über 
die H.________-strasse erschlossen. Das Bauvorhaben wird über die I.________-
strasse erschlossen. Zwischen beiden Strassenzügen befindet sich einerseits die 
Bahnlinie der Schweizerischen Südostbahn SOB und andererseits die Autobahn 
A3. Eine direkte Verknüpfung der beiden Strassen besteht nicht. Die I.________-
strasse mündet in die J.________-strasse ein, die H.________-strasse in die 
K.________-strasse. Erst die K.________-strasse schliesst an die J.________-
strasse an. Mit der Einmündung der I.________-strasse in die J.________-strasse 
wird der Verkehr aus dem Gestaltungsplan "Wohnzone F.________" auf das 

11

übergeordnete Strassennetz geleitet. Dieser Punkt liegt in einer Fahrdistanz von 
rund 700.00 m von der Einmündung der H.________-strasse und rund 1.0 km von 
der Liegenschaft des Einsprechers entfernt.

Es kann somit nicht festgestellt werden, dass der Einsprecher durch das 
vorliegende Bauvorhaben stärker als die Allgemeinheit betroffen ist, womit die 
Legitimation zur Einsprache in Frage gestellt werden muss. Der Gemeinderat sieht 
es jedoch als zielführend an, trotzdem auf die einzelnen Einsprachepunkte 
einzutreten, um die gestellten Einwände zu behandeln.

3.2.2 Der Regierungsrat begründete seine Negierung der Rechtsmittelbefugnis 
des Beschwerdeführers im Wesentlichen wie folgt (Erw. 2.1 ff.):

- Das Grundstück des Beschwerdeführers befinde sich rund 320 m Luftlinie 
vom geplanten Bauvorhaben entfernt. 

- Die Parzelle des Beschwerdeführers (Sitzplatz im Erdgeschoss) überrage 
das projektierte Gebäude (maximale Höhenkote 561.85 m) um 0.85 m. 

- Hinzu komme, dass sich zwischen den beiden Grundstücken eine (mit zwei 
Gebäuden überbaute) Hügelkuppe mit einer maximalen Höhe von 566 m 
ü.M. befinde. Aufgrund der topographischen Verhältnisse bestehe zwischen 
den beiden Liegenschaften höchstens eine minimale Sichtverbindung. 

- Das nordwestlich gelegene Bauvorhaben führe auf dem Grundstück des Be-
schwerdeführers nicht zu einer Beeinträchtigung der See- und Weitsicht. Der 
Zürichsee sowie das gegenüberliegende Ufer mit dem Pfannenstiel befänden 
sich in Richtung Norden, das Bergpanorama bestehe gegen Osten. 

- Auch seien von der geplanten Überbauung mit insgesamt 23 Wohnungen 
keine nennenswerten lmmissionen zu erwarten, die über das übliche Mass 
hinausgingen. Allfällige lmmissionen im Zusammenhang mit anderen Baupro-
jekten (Verlängerung der I.________-strasse auf den Grundstücken 
KTN __07, __08, __09, __11 und __01; gemeinschaftlicher Platz mit Bushal-
testelle auf der Parzelle KTN __06) bildeten nicht Gegenstand des vorliegen-
den Beschwerdeverfahrens.

- Zudem werde der Beschwerdeführer von der Erschliessung des Bauvorha-
bens nicht tangiert. Die (strassenmässige) Erschliessung des Gestaltungs-
plangebiets "Wohnzone F.________" bzw. des Baugrundstücks soll über die 
(geplante) Verlängerung der I.________-strasse erfolgen. 

- Die heute bereits bestehende I.________-strasse beginne auf dem Grunds-
tück KTN __11, führe unter der Autobahn A3 hindurch und verlaufe dann zir-
ka 400 m nach Osten bis zur Abzweigung in die J.________-strasse (über 
welche der Verkehr anschliessend via L.________-strasse zum M.________-
kreisel geleitet werde). Demgegenüber werde das Grundstück des Be-
schwerdeführers über die H.________-strasse erschlossen. Von der Liegen-
schaft des Beschwerdeführers aus verlaufe diese rund 350 m in östliche 

12

Richtung bis zur Einmündung in die K.________-strasse, welche wiederum 
an die J.________-strasse anschliesse. Eine direkte Verbindung zwischen 
der I.________- und der H.________-/K.________-strasse bestehe nicht. 

- Es treffe nicht zu, dass der Beschwerdeführer wegen des zusätzlichen Ver-
kehrsaufkommens im Bereich des Knotens J.________-strasse/L.________-
strasse höheren Risiken ausgesetzt wäre als die Allgemeinheit.

- Abgesehen davon habe der Regierungsrat mit RRB Nr. 183 vom 16. März 
2021 in Gutheissung einer Beschwerde den Gemeinderat angewiesen, in ei-
nem Nachfolgeentscheid klar darüber Aufschluss geben zu müssen, ob das 
übergeordnete Strassennetz den durch die Überbauung "Wohnzone 
F.________" verursachten Mehrverkehr überhaupt noch zu fassen vermöge.

- Der vom Regierungsrat mit RRB Nr. 664 vom 29. August 2017 genehmigte 
Gestaltungsplan umfasse die Grundstücke KTN __07, __08, __09, __11, 
__01, __06 und __12). Die kürzeste Distanz (Luftlinie) zwischen dem Grunds-
tück des Beschwerdeführers und dem Gestaltungsplangebiet (im Bereich des 
Grundstücks KTN __11) betrage lediglich 30 m. Dem Beschwerdeführer bzw. 
dessen Rechtsvorgänger hätte die Einsprache- bzw. Beschwerdelegitimation 
im Verfahren um Erlass des Gestaltungsplans "Wohnzone F.________" nicht 
abgesprochen werden können. 

- Das Baugrundstück hingegen befinde sich am westlichen Rand des Gestal-
tungsplanareals. Aus einer allfälligen Legitimation im Gestaltungsplanverfah-
ren könne nicht automatisch eine besondere Betroffenheit im (nachgelager-
ten) Baubewilligungsverfahren abgeleitet werden. Vielmehr müsse für jedes 
einzelne Bauvorhaben innerhalb des Gestaltungsplangebiets im Baubewilli-
gungsverfahren die Einsprache- bzw. Beschwerdelegitimation separat geprüft 
werden. Entgegen der Argumentation des Beschwerdeführers spreche nichts 
dagegen, innerhalb eines Gestaltungsplangebiets mehrere auf den Gestal-
tungsplan abgestützte Baugesuche einzureichen. 

- Zudem lasse Art. 7 Abs. 1 der Sonderbauvorschriften vom 31. August 2015 
bzw. 20. September 2017 zum Gestaltungsplan "Wohnzone F.________" ei-
ne etappenweise Ausführung der Überbauung bzw. der einzelnen Bauberei-
che ausdrücklich zu.

3.3.1  Die vom Regierungsrat detailliert begründete Verneinung der Beschwerde-
befugnis überzeugt grundsätzlich. Ebenso hat bereits der Gemeinderat zu Recht 
ein grosses Fragezeichen hinter die Beschwerdebefugnis des Beschwerdefüh-
rers gestellt. Die materiellen Rügen hat der Gemeinderat vielmehr aus Gründen 
der Gefälligkeit behandelt und beurteilt. Der von den Vorinstanzen geschilderte 
Sachverhalt (Distanzen, Höhenangaben, Topographie, Ausrichtung der Grunds-
tücke, Blickrichtung[en]) lässt sich anhand der Akten (Planunterlagen) und der 

13

allgemein zugänglichen Informationen (webGIS, Landeskarte [map.geo.ad-
min.ch]) überprüfen. Allein die Distanz von rund 320 m (gemäss Messung des 
Beschwerdeführers 317 m [Beschwerde S. 15 Rz. 24]), wofür es keines Augen-
scheines bedarf, ist ein gewichtiges Argument gegen die Beschwerdebefugnis 
des Beschwerdeführers. Von einem MFH mit insgesamt 23 Wohnungen, davon 
dreizehn 2.5-Zimmerwohnungen, gehen üblicherweise nicht derartige Immissio-
nen aus, dass sie eine Beschwerdebefugnis in einer dreifachen Entfernung der 
(maximalen) Distanz, welche im Regelfall noch eine nachbarliche Beschwerde-
befugnis rechtfertigen kann, zu begründen vermögen. 

Die maximale Höhenkote der geplanten MFH von 561.85 m.ü.M. ergibt sich aus 
den Plänen (Plan Schnitt A, Schnitt B, Ostfassade Westfassade sowie Plan Süd-
fassade, Nordfassade, beide 1:100, vom 15.3.2021). Dem webGIS (Höhen 
Gelände) lässt sich zudem ablesen, dass das Baugrundstück auf einer Höhenla-
ge von 544 m.ü.M. bis 556 m.ü.M. liegt, dasjenige des Beschwerdeführers auf 
562 m.ü.M. bis 565 m.ü.M. Die mit zwei Häusern bebaute Kuppe bzw. breite 
Geländekrete auf der direkten Verbindungslinie zwischen den beiden Grundstü-
cken liegt zwischen 561 m.ü.M. und 563 m.ü.M., womit die Einsehbarkeit des 
Baugrundstückes vom Grundstück des Beschwerdeführers bereits aus diesem 
Grunde erheblich eingeschränkt wird. Hinzu kommt die zwischen den Grundstü-
cken verlaufende Bahnlinie der Südostbahn. 

Zutreffend sind auch die regierungsrätlichen Ausführungen zur Sicht des Be-
schwerdeführers auf die umgebende Landschaft, welche dem Beschwerdeführer 
von der geplanten Baute unbenommen bleibt. 

3.3.2  Der vom Regierungsrat mit RRB Nr. 664 am 29. August 2017 genehmigte 
Gestaltungsplan [GP] "Wohnzone F.________" umfasst insgesamt rund 
56'082 m2 (vgl. Erläuterungsbericht [Planungsbericht] vom 31.8.2015 S. 7 
Ziff. 1.2). 

Das Richtprojekt weist 14 Baubereiche für die Gebäudekomplexe R1 bis R10 im 
nördlichen (und östlichen) sowie P1 bis P4 im südlichen (bzw. südwestlichen) 
Bereich aus (vgl. GP Sonderbauvorschriften [SBV] S. 4 Art. 4 Abs. 4; genehmig-
ter GP-Situationsplan). Das vorliegend strittige Bauprojekt betrifft das Gebäude 
R1, welches sich im nordwestlichsten Bereich des GP-Areals befindet. Ihm 
südöstlich vorgelagert folgt das Gebäude R2, für welches eine maximale Höhen-
kote von 564.85 m.ü.M. gilt und welches R1 also um 3 m überragen wird/kann. 
Es folgen (ungefähr auf der Luftlinie zwischen dem Grundstück des Beschwerde-
führers und dem Baugrundstück) das Gebäude P2 mit einer maximalen Höhen-
kote von sogar 570.75 m.ü.M., südlich von P2 das Gebäude P4 mit der höchsten 

14

maximalen Kote der GP-Baubereiche von 572.85 m. Östlich folgen weiter P3 
(567.85 m.ü.M.), R5 (561.85 m.ü.M.) sowie R6 (564.85 m.ü.M.). Die Relationen 
dieser Höhenkoten werden auf dem GP-Situationsplan mit verschiedenen Schnit-
ten illustriert (Schnitt 2 mit Relation R1, R2, P1 sowie P4). 

Wie von den Vorinstanzen zutreffend dargelegt wird, besteht bereits derzeit allein 
aufgrund der Topographie eine sehr reduzierte Sicht (wenn überhaupt) vom 
Grundstück des Beschwerdeführers aus auf die geplante Baute. Mit der Realisie-
rung eines (oder sogar mehrerer) dem strittigen Bauvorhaben vorgelagerten Ge-
bäude auf dem GP-Areal wird kein Sichtkontakt mehr bestehen. 

3.3.3  Es besteht auch kein Anlass an der Richtigkeit der Darstellung des Regie-
rungsrates zu zweifeln, dass die Erschliessung der beiden MFH über die 
I.________-strasse erfolgt, welche nördlich der Autobahn verläuft, bis sie diese 
unterquert und im östlichen Drittel zum GP-Gebiet führt. Demgegenüber wird das 
Grundstück des Beschwerdeführers über die H.________-strasse erschlossen. 
Zwischen diesen beiden Strassen besteht keine Verbindung. Fahrzeuge aus dem 
GP-Gebiet einerseits und der Liegenschaft des Beschwerdeführers anderseits 
können frühestens beim Knoten (Einmündung) K.________-strasse/J.________-
strasse in über 700 m Entfernung vom GP-Gebiet bzw. dem Grundstück des Be-
schwerdeführers aufeinandertreffen. Hieraus kann der Beschwerdeführer keine 
Beschwerdebefugnis ableiten. Anders zu entscheiden käme einer Popularbe-
schwerde gleich, müsste in diesem Fall doch das gleiche Recht zur Beschwerde 
allen Eigentümern/Nutzern von Grundstücken in einem Radius von rund 700 m 
um die Einmündung K.________-strasse/J.________-strasse zugestanden wer-
den, d.h. einem erheblichen Bereich der Bevölkerung im Gemeindebann. 

4. Der Beschwerdeführer bringt zur Begründung seiner Beschwerdebefugnis 
namentlich vor, es entstünden ihm Nachteile infolge übermässiger Immissionen 
wie Lärm und der Gefährdung der Verkehrssicherheit (Beschwerde S. 9 Rz. 7). 
Mittels "Salamitaktik" soll der Gestaltungsplanperimeter überbaut und das Gross-
projekt zum Abschluss gebracht werden. Zunächst seien Baugesuche für Er-
schliessungsanlagen (Ost, West, Verlängerung I.________-strasse) eingereicht 
worden. Gegen die Baugesuche für Bauten und den gemeinschaftlichen Platz 
(MFH R1, gemeinschaftlicher Platz mit Bushaltestelle, MFH R2 bis R5, MFH P1 
bis P4, MFH R6 sowie MFH R9 bis R10) habe der Beschwerdeführer Einsprache 
erhoben (Beschwerde S. 10 f. Rz. 12 ff.; vgl. Beschwerde S. 17 Rz. 32). Sein 
Grundstück befinde sich in der Nähe zu Anlagen der hinreichenden Erschlies-
sung (Beschwerde S. 15 Rz. 26 ff.) wie auch dem gemeinschaftlichen Platz auf 

15

KTN __06. Verletzt werde das Koordinationsgebot betr. Erschliessung, Parkan-
lagen, Lärmschutz, Umgebungsgestaltung (Beschwerde S. 17 ff. Rz. 32 ff.; 
S. 26 ff. Rz. 62 ff.) sowie die Koordinationspflicht gemäss Art. 25a RPG (Be-
schwerde S. 22 ff. Rz. 52 ff.). Die Vorinstanz sei in Willkür verfallen (Beschwerde 
S. __03 f. Rz. 48 ff.). Mit den replizierenden Ausführungen zu den Vernehmlas-
sungen bringt der Beschwerdeführer keine nennenswerten ergänzenden Argu-
mente vor. 

4.1.1  Beim Gestaltungsplan handelt es sich um einen Sondernutzungsplan, d.h. 
es wird für eine kleinere Fläche innerhalb des vom Zonenplan erfassten Gemein-
degebietes eine Spezialordnung aufgestellt (Gisler, Ausgewählte Fragen zum 
Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, ZBl 8/2000, S. 395). Er stellt ein Planungs-
instrument dar mit dem Ziel, eine architektonisch und hygienisch gute, der bauli-
chen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und 
Erschliessung zusammenhängender Flächen zu erreichen (vgl. statt Vieler VGE 
III 2017 100 vom 20.12.17 Erw. 3.2.3 mit zahlreichen Hinweisen). Gestaltungs-
pläne dürfen sich nicht über sämtliche Einzelheiten aussprechen, sondern müs-
sen den Bauherren noch einen angemessenen Spielraum beim Projektieren der 
Bauten belassen, andernfalls das zweistufige Verfahren (Gestaltungsplanverfah-
ren einerseits und Baubewilligungsverfahren anderseits) seines Sinnes entleert 
würde. Kommt ein Gestaltungsplan einem konkreten Bauprojekt gleich, kann er 
nicht bewilligt werden. Anderseits hat der Gestaltungsplan aber gegenüber dem 
Zonenplan einen höheren Konkretisierungsgrad aufzuweisen (VGE III 2021 7 
vom 28.6.2021 Erw. 3.2). Im Rahmen der Genehmigung des Gestaltungsplanes 
wird die rechtliche und tatsächliche Erschliessbarkeit überprüft, nicht aber die 
genügende (effektive) Erschliessung. Ein Gestaltungsplan ist genehmigungs-
fähig, wenn Erschliessungsvarianten tatsächlich wie rechtlich realisierbar sind, 
ohne dass im Detail bereits feststeht, wie dieses Ziel schliesslich erreicht wird 
(EGV-SZ 1996 Nr. 49 S. 128, vgl. auch VGE III 2020 115 vom 23.__.2020 
Erw. 3.4.1 mit weiteren Hinweisen, u.a. auf EGV-SZ 1997 Nr. 9 S. 23).

4.1.2  Das GP-Verfahren ist mithin vom Baubewilligungsverfahren zu unterschei-
den. Während ein GP gleich wie ein Nutzungsplan die Überbauung eines grösse-
ren zusammenhängenden Gebiets zum Gegenstand hat, bezieht sich das Bau-
bewilligungsverfahren auf ein konkretes Bauprojekt. Eine Etappierung der Über-
bauung bei GP ist zulässig, wobei aber jede Etappe für sich und zusammen mit 
bereits erstellten Teilen des Gesamtprojekts den baurechtlichen Vorschriften zu 
entsprechen hat (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 
6. Aufl., Wädenswil 2019, S. 187 Ziff. 2.3). Vorliegend erklärt Art. 7 Abs. 1 SBV 
eine Etappierung explizit als zulässig. Dabei wird der Nachweis unter anderem 

16

einer funktionsfähigen Erschliessung und Einhaltung der Lärmbelastungsgrenz-
werte vorausgesetzt. 

4.1.3  Wer durch den Plan oder die SBV berührt ist und an deren Aufhebung der 
Änderung ein schutzwürdiges Interesse hat, kann während der Auflagefrist beim 
Gemeinderat Einsprache erheben (§ 30 Abs. 3 PBG). Gegen Entscheide des 
Gemeinderates über den Plan und die SBV kann Beschwerde gemäss Verwal-
tungsrechtspflegegesetz erhoben werden. Über das Baugesuch darf erst ent-
schieden werden, wenn der Gestaltungsplan genehmigt ist (§ 30 Abs. 4 PBG). 

4.1.4  Es ist also zum einen festzuhalten, dass von der Anfechtung eines GP 
(samt SBV) als eines (Sonder-)Nutzungsplanes im GP-Verfahren entsprechend 
die Anfechtung eines Bauvorhabens im Baubewilligungsverfahren (§ 80 u. 82 
PBG) abzugrenzen ist. 

Zum andern ist der GP "Wohnzone F.________" in Rechtskraft erwachsen. Es ist 
unbestritten, dass der Beschwerdeführer betreffend den GP beschwerdebefugt 
gewesen wäre. Hieraus kann er jedoch hinsichtlich einzelner Bauvorhaben im 
GP-Gebiet nicht per se auf seine Rechtsmittelbefugnis schliessen. 

4.1.5  Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden Nutzungspläne 
prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass angefoch-
ten werden, ansonsten sie im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG rechtsbeständig 
werden, und können, anders als Normen, im Baubewilligungsverfahren nicht 
mehr vorfrageweise (akzessorisch) überprüft werden. Davon gibt es indessen 
verschiedene Ausnahmen. Dies ist zum einen der Fall, wenn sich die tatsächli-
chen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen Ver-
hältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechts-
widrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. An-
passung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Plan-
beständigkeit überwiegt. Zum andern kann der Plan überprüft werden, wenn sich 
die betroffene beschwerdeberechtigte Person beim Planerlass noch nicht über 
die ihr auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und sie im da-
maligen Zeitpunkt objektiv keine Möglichkeit bzw. keinen Anlass hatte, ihre Inter-
essen zu verteidigen (Aemisegger/Haag, in: Aemisegger et al., Praxiskommentar 
RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich etc. 2020, Art. 33 Rz. 
97; zum Ganzen BGE 145 II 83 Erw. 5.1). 

Vorliegend ist weder die eine noch die andere Voraussetzung gegeben. Der Be-
schwerdeführer war zwar im Zeitpunkt des Gestaltungsplanverfahrens noch nicht 
Eigentümer seines Grundstücks. Er muss sich jedoch die Rechtsposition seines 
Rechtsvorgängers anrechnen lassen. Dafür, dass dieser objektiv keine Möglich-

17

keit hatte, seine Interessen zu wahren, und nicht in der Lage war, sich über die 
Konsequenzen des GP Rechenschaft abzulegen, sprechen keine Anhaltspunkte 
und werden solche vom Beschwerdeführer auch nicht konkretisiert. 

Mithin kann vorliegend auch die mittelbare Anfechtung des Bauvorhabens über 
eine vorfrageweise Überprüfung des GP nicht in Frage kommen. 

4.1.6  Angesichts der Zulässigkeit der Etappierung der Realisierung eines GP-
Projektes ist die Rüge der "Salamitaktik" unbegründet. Erfahrungsgemäss kommt 
es - durch verschiedene Gründe bedingt - nicht selten zu etappierten Realisie-
rungen von GP-Vorhaben. Willkür oder Rechtsmissbrauch stellt dies nicht dar. 
Der Beschwerdeführer kann damit für die Frage seiner Beschwerdebefugnis 
auch nichts aus Argumenten herleiten, welche sich auf den GP als solchen (z.B. 
betr. Gesamtbeurteilung des GP, vgl. Beschwerde S. 26 ff. Rz. 61 ff.) beziehen. 

4.2.1  Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfü-
gungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausrei-
chende Koordination sorgt (Art. 25a Abs. 1 RPG). Die Verfügungen dürfen keine 
Widersprüche enthalten (Art. 25a Abs. 3 RPG). Diese Grundsätze sind auf das 
Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar (Art. 25a Abs. 4 RPG). 

Nach der Rechtsprechung muss die Rechtsanwendung materiell koordiniert, d.h. 
inhaltlich abgestimmt erfolgen, wenn für die Verwirklichung eines Projekts ver-
schiedene materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind und zwischen die-
sen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht 
getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen. In solchen 
Fällen ist die Anwendung des materiellen Rechts überdies in formeller, verfah-
rensmässiger Hinsicht in geeigneter Weise zu koordinieren. Die Aufteilung eines 
Bauvorhabens in verschiedene Teilschritte kann unter Umständen gegen das 
Gebot der materiellen Koordination (Art. 25a RPG) und der umfassenden Inter-
essenabwägung verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile nicht 
sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine Gesamtschau verlangen. Auch 
bei einer zulässigen Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teiletappen 
und Bewilligungsverfahren sind indessen jeweils die Gesamtauswirkungen des 
Vorhabens zu prüfen (Urteil BGer 1C_217/2020 vom 8.6.2021 Erw. 5.3 mit zahl-
reichen Hinweisen, u.a. auf BGE 137 II 182 Erw. 3.7.4.1; BGE 124 II 293 Erw. 
26b). Die bloss räumliche Nähe von verschiedenen Grossprojekten genügt nicht; 
in diesem Fall muss eine planerische Abstimmung vielmehr über die Richt-, 
Sach- und Nutzungsplanung erfolgen (Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen 
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 
Zürich 2020, Art. 25a Rz. 23 mit Hinweisen in Fn 75). 

18

4.2.2  Vorliegend können die einzelnen Bauvorhaben im GP-Perimeter ohne wei-
teres unabhängig voneinander realisiert werden und ist die etappenweise Aus-
führung auch ausdrücklich zulässig (vgl. vorstehend Erw. 4.1.2). Vorausgesetzt 
wird der Nachweis einer baulichen, architektonisch und aussenräumlich gut ge-
stalteten Teiletappe sowie funktionsfähigen Erschliessung und Einhaltung der 
Lärmbelastungsgrenzwerte. Des Weiteren werden unter anderem in Art. 6 SBV 
Vorgaben an die Gestaltung der Gebäude und Anlagen formuliert, in Art. 8 (so-
wie im Situationsplan) die Verkehrserschliessung planerisch (mittels Strassen-
baulinie) sichergestellt und die internen Strassenerschliessungen festgelegt. Wei-
tergehende Anforderungen an die Koordination der Überbauung hätten entspre-
chend im Gestaltungsplanverfahren geltend gemacht werden müssen. Fraglich 
wäre indessen die Vereinbarkeit der Verpflichtung des/der Grundeigentümer zur 
gleichzeitigen und entsprechend koordinierten Einholung allfälliger Baubewilli-
gungen mit der Eigentumsfreiheit, was die Realisierung einer Baute im Grund-
satz wie auch die Wahl des Zeitpunkts der Realisierung einer Baute miteinsch-
liesst. 

Dem Beschwerdeführer gelingt es folglich auch nicht, über das Koordinationsge-
bot gemäss Art. 25a RPG seine Beschwerdebefugnis herzuleiten. Seine Aus-
führungen unter "Legitimation in Bezug auf den Gestaltungsplan" (Beschwerde 
S. 16 ff. Rz. 31 ff. [Erschliessung, Lärmschutz, Umgebungsgestaltung u.a.]) ge-
hen daher an der Sache vorbei. 

4.3.1  Art. 9 SBV limitiert die Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge auf 490. 
Hiervon entfallen 41 auf den Baubereich R1; die restlichen 449 werden auf die 
Baubereiche R2 bis R5 und P1 bis P4 (265), R6, R9 und R10 (124) sowie R7 
und R8 (60) aufgeteilt, wobei Transfers zulässig sind. Das Bauprojekt sieht denn 
auch diese Anzahl vor (vgl. Berechnung Parkplatznachweis = RR-act. II/01/__). 
Dass und weshalb die Einhaltung der maximalen Zahl von Parkplätzen auch bei 
diachroner Realisierung der GP-Bauten nicht wirksam sichergestellt werden kann 
(Beschwerde S. 26 Rz. 62), ist nicht nachvollziehbar. Die diesbezüglichen Vor-
gaben des GP samt SBV sind verbindlich. Anzumerken ist hier allerdings, dass 
gemäss dem mitangefochtenen GRB (S. 4 Erw. 2.6) gestützt auf ein Lärmgutach-
ten die maximale Anzahl der Fahrzeugabstellplätze auf 438 reduziert werden 
musste und diese Reduktion mit den weiteren Bauetappen nachgewiesen wer-
den muss. Dass der Beschwerdeführer in irgendeiner Hinsicht (Lärm, Verkehrs-
sicherheit, reine Luft etc.) durch die maximal 41 Parkplätze (entsprechend Fahr-
zeuge) beeinträchtigt werden könnte, ist schlichtweg nicht ersichtlich (vgl. auch 
vorstehend Erw. 3.4.3). Es kann a priori und ohne Verletzung des Untersu-
chungsgrundsatzes gesagt werden, dass diese Fahrzeuge angesichts der Ent-

19

fernung der Bauliegenschaft von derjenigen des Beschwerdeführers, der vorge-
sehenen Erschliessung sowie der Topographie keine nennenswerte und insbe-
sondere für den Beschwerdeführer wahrnehmbare Zunahme von Lärm oder an-
derer Immissionen verursachen werden (vgl. Beschwerde S. 15 Rz. 27). 

Mithin kann der Beschwerdeführer seine Beschwerdebefugnis auch nicht ge-
stützt auf umweltschutzrechtliche Bestimmungen abstützen. 

4.3.2  Es besteht auch kein Grund zur Annahme und wird vom Beschwerdeführer 
auch nicht dargetan, dass die Erschliessung des Bauvorhabens entgegen den 
Vorgaben im GP neu über die H.________-strasse am Grundstück des Be-
schwerdeführers vorbeigeführt werden soll, womit er allenfalls insofern eine ge-
wisse Belastung erfahren könnte. 

4.4 Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Der 
Gemeinderat habe ihm die Akteneinsicht und den Aktenbeizug verweigert mit 
dem Argument, er hätte im Rahmen der öffentlichen Auflage Einsicht nehmen 
können. Damals sei er jedoch noch gar nicht Eigentümer seines Grundstücks 
gewesen (Beschwerde S. 28 Rz. 70 ff.). 

Der Beschwerdeführer hatte bzw. hätte ohne weiteres Gelegenheit (gehabt), im 
regierungsrätlichen wie auch verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren Ein-
sicht in die Akten zu nehmen. Dabei fällt auf, dass er mit dem Ersuchen vom 
28. Juni 2022 (RR-act. I/02) um Einräumung einer Frist zur Einreichung einer 
Replik nur um die Zustellung der Beilagen der Beschwerdegegnerinnen ersuchte. 
Diese Beilagen wurden ihm vom Rechts- und Beschwerdedienst mit Schreiben 
vom 4. Juli 2022 auch in Kopie zugestellt (RR-act. V/08). 

Eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs im Verwaltungsverfahren müss-
te im Übrigen nicht nur als geringfügig taxiert werden, sondern muss im Verwal-
tungs- wie verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren als heilbar und geheilt 
gelten. Anspruch auf die Akten(-einsicht) anderer Verfahren (betreffend Er-
schliessung, andere Bauvorhaben usw.) besteht im vorliegenden Verfahren nicht. 
Wie weit ein Anspruch gestützt auf das Gesetz über die Öffentlichkeit der Verwal-
tung und den Datenschutz (ÖDSG; SRSZ 140.410) vom 23. Mai 2017 geltend 
gemacht werden kann (vgl. Beschwerde S. 28 Rz. 71 ff.), ist nicht Gegenstand 
des vorliegenden Verfahrens. 

5.1 Die Beschwerde erweist sich somit im Sinne der vorstehenden Ausführun-
gen als unbegründet, soweit darauf einzutreten ist. 

20

5.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend hat der unterliegende Beschwerde-
führer die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
zu tragen (§ 72 Abs. 2 VRP).

5.3 Ebenfalls dem Verfahren entsprechend hat er den beanwalteten Be-
schwerdegegnerinnen eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird in 
Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 
280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
festgelegt.

21

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Er 
hat am 15. Februar 2023 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, 
womit die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Der Beschwerdeführer hat den beanwalteten Beschwerdegegnerinnen eine 
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen (2/R; unter Beilage der 

Replik vom 26.6.2023)
- den Gemeinderat Wollerau (R; unter Beilage der Replik vom 26.6.2023)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 

Beilage der Replik vom 26.6.2023)
- und das Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Replik vom 

26.6.2023). 

Schwyz, 4. Juli 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

22

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 27. Juli 2023