# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c671f1b2-06a5-5fb1-a464-2643f15b9106
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-04-12
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.04.1999 12.1999.73
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-73_1999-04-12.html

## Full Text

Incarto n.

  12.99.00073

  	
  Lugano

  12 aprile 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per giudicare nella causa civile a procedura sommaria (inc. no. SF.99.22 della
Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4) dipendente da istanza di sfratto
4 febbraio 1999 di

 

                                         __________                                                          __________                    contro

 

                                         __________

                                         __________

 

concernente
lo stabile ex __________, in via __________ a __________, che il pretore ha
accolto con sentenza 22 marzo 1999, respingendo nel contempo un'istanza di
protrazione della locazione a suo tempo presentata dal solo signor __________
al competente Ufficio di conciliazione;

 

appellante
__________ che con tempestivo allegato ricorsuale postula la reiezione
dell'istanza di sfratto e il riconoscimento dell'esistenza di un nuovo
contratto di locazione esclusivamente a suo nome;

 

 

esaminati gli atti
e i documenti della causa;

 

 

 

 

 

considera

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   L'istanza
di sfratto è fondata su una convenzione sottoscritta dalle parti il 24 novembre
1998, denominata "Estinzione consensuale del contratto di locazione".
In buona sostanza, con la stessa, i conduttori si sono impegnati a liberare
l'ente locato (abitazione e locali commerciali destinati a un commercio di vini
e in seguito adibiti a grotto) entro la fine dell'anno, mentre i locatori, a
fronte di un debito complessivo di fr. 81'700.- per pigioni arretrate, spese
accessorie e rimborso inventario, dedotti fr. 15'000.- quale apporto dei
conduttori, consideravano liquidato il rimanente scoperto pari a fr. 66'700.-
con il versamento di fr. 35'000.-; essi s'impegnavano inoltre a ritirare i
precetti esecutivi notificati ai signori __________ e __________. Preso atto
che la convenuta __________ non occupava più l'immobile, i locatori hanno
chiesto al giudice di far ordine ad __________ di liberare l'immobile.

 

                                         Precedentemente,
ossia in data 19 novembre 1998, i locatori avevano intimato al conduttore
disdetta per il 31 dicembre 1998, in seguito alla quale, con data 17 dicembre,
egli aveva postulato davanti all'Ufficio di conciliazione di Viganello una
protrazione della locazione.

 

                                   2.   Con
la sentenza impugnata il pretore, preso atto della mancata riconsegna dell'ente
locato entro il termine convenuto, ha accolto l'istanza di sfratto. Ha
contemporaneamente respinto l'istanza "di nullità della disdetta e di
protrazione della locazione" affermando che la protrazione è esclusa in virtù
dell'art. 272a lett. a CO.

 

                                         L'appellante,
ammessa l'estinzione consensuale della locazione, sostiene di essere stato
costretto a quel passo da motivi personali, famigliari e di salute, nonché
sotto la pressione della disdetta 19 novembre 1998: ne deduce che la procedura
di controparte configura abuso di diritto (art. 2 CC). Lamenta inoltre che il
pretore non gli avrebbe permesso di produrre all'udienza un riassunto scritto
da allegare al verbale. Chiede l'assistenza giudiziaria e la nomina di un patrocinatore
d'ufficio. Propone che all'appello venga concesso effetto sospensivo.

 

                                   3.   Lo
sfratto in sé non può più essere seriamente rimesso in causa dall'appellante.
Infatti, in sede di contraddittorio 4 marzo 1999 ha dichiarato in modo univoco
di non opporsi alla domanda dell'istante, salvo riservarsi la possibilità di
rinegoziare la locazione; eventualità verosimilmente svanita, come attesta la
richiesta 18 marzo dei locatori al giudice di procedere alla decisione della
vertenza. Comunque, sul merito, il convenuto aveva preso atto che
"effettivamente il contratto è stato estinto consensualmente al
31.12.1998". In altre parole la parte convenuta ha ammesso la cessata
locazione e implicitamente la mancata riconsegna della cosa locata, elementi che
costituiscono proprio i presupposti sostanziali per l'applicazione dell'art.
506 CPC. Solo in questa sede __________ impugna la convenzione da lui
sottoscritta a fine novembre; ma l'eccezione è tardiva e quindi inammissibile a
causa del divieto di addurre con l'appello nuovi fatti, prove o eccezioni,
previsto dall'art. 321 CPC. Né egli spiega quali siano i motivi d'ordine
personale che l'avrebbero indotto a sottoscrivere la convenzione, potendosi
comunque escludere le fattispecie previste agli art. 23 segg., 28, 29 e 30 CO.
Che poi la disdetta intimatagli il 19 novembre 1998 costituisse una
"pressione" alla firma della convenzione è addirittura poco
credibile: sia perché la disdetta è stata data per lo stesso termine della
successiva pattuizione, sia perché -sottoscrivendo la convenzione- l'appellante
ha beneficiato di un condono di non poco conto sui propri debiti.

 

                                   4.   Per
quanto concerne il rimprovero mosso al pretore e riguardante il rispetto della
procedura, va anzitutto considerato che il verbale 4 marzo 1999 non accenna a
una richiesta dell'appellante di produrre un riassunto scritto delle sue
allegazioni. In ogni modo la procedura prevista agli art. 506 segg. CPC è
improntata alla semplicità e alla rapidità, così che l'art. 507 cpv. 2 prevede
che le parti devono esporre oralmente le loro rispettive ragioni. La censura
dev'essere pertanto respinta. Quand'anche però, al di fuori di qualsiasi
procedura, si volesse prendere in considerazione il presunto testo di quel
riassunto (prodotto in questa sede e quindi irritualmente), vi si leggerebbero
motivi a sostegno dell'istanza di protrazione della locazione che non sarebbero
in grado di configurare gli effetti gravosi previsti dalla legge. In
particolare -nell'ottica del diritto della locazione- non può avere rilevanza
la tutela di un ambiente descritto come storicamente significativo, mentre
degli sforzi dell'appellante per la trasformazione dei locali ha tenuto conto
la convenzione laddove pone il punto finale ai rispettivi crediti dipendenti
dalla locazione; d'altra parte, degli eventuali investimenti operati dal
conduttore non può essere tenuto conto che a particolari condizioni (Comm. SVIT
1991, art. 272 CO, n. 42), qui non sostanziate. Inoltre, non è motivo di
protrazione la difficoltà di trovare un immobile simile, dovendosi l'inquilino
adattare a un ambiente semplicemente idoneo alla continuazione della sua
attività commerciale (Higi, in Comm. di Zurigo, art. 272 CO, n. 102).
Per quanto riguarda l'abitazione -che effettivamente faceva parte dell'ente
locato- è lo stesso conduttore a mettere l'accento sui pregiudizi riguardanti
la figlia di cui però dice vivere con la madre, signora __________, la quale
pacificamente risulta aver già lasciato quella stessa abitazione.

 

                                         Quanto
qui esposto a titolo abbondanziale vuol tenere conto di un'eventuale mancata
esposizione in sede di contraddittorio da parte di __________ la cui domanda di
protrazione non avrebbe comunque potuto essere accolta.

 

                                   5.   Il
pretore ha respinto la domanda di protrazione della locazione in virtù dell'art.
272a lett. a CO, ossia ritenendo escluso il rimedio proposto poiché la disdetta
è stata data per mora del conduttore. In effetti la disdetta 19 novembre è
stata superata dal citato accordo transazionale, per cui la locazione non è
terminata in seguito alla disdetta. D'altra parte è verosimile che, tenuto
conto degli scoperti sulle pigioni descritti dalla convenzione risolutiva, la
disdetta sia stata data proprio per mora del conduttore, anche se gli atti
dell'incarto non sono in grado di confortare tale eventualità. Al proposito
l'appellante non impugna però la sentenza pretorile: pertanto la questione
esula dall'appello. Non fosse così, ci si dovrebbe porre il serio problema a
sapere se l'istanza di protrazione -in quanto segue di pochissimo tempo il
libero impegno del conduttore a por fine alla locazione- ancorché proponibile,
non rappresenti un abuso di diritto (art. 2 CC). 

 

                                   6.   In
prima sede l'appellante non ha chiesto l'assistenza giudiziaria. Lo fa invece
in questa sede, chiedendo contestualmente la nomina di un patrocinatore
d'ufficio. Così facendo, accenna alla sua situazione che emergerebbe dagli atti
e sarebbe stata accertata dal giudice di prima istanza. Sennonché negli atti
dell'incarto non si trova nulla al proposito, né risulta che il primo giudice
sia stato chiamato ad accertare la pretesa difficile situazione economica
dell'appellante. A prescindere da tale presupposto, l'assistenza giudiziaria
non può essere accordata se la causa non presenta possibilità di esito
favorevole (art. 157 CPC). E' ciò che si verifica in questo caso, tant'è che la
presente decisione viene emanata in virtù dell'art. 313bis CPC che permette al
giudice di motivare la reiezione dell'appello prima della sua notificazione,
nel caso in cui si riveli inammissibile o manifestamente infondato.

 

                                   7.   Con
l'appello -come già si è accennato- __________ ha presentato diversa
documentazione (mappette da A a G): in base all'art. 321 CPC essa è
inammissibile. Irricevibile è pure il complemento all'appello 6 aprile 1999
(pure corredato di documenti), proposto oltre il termine utile di dieci giorni
per impugnare la sentenza pretorile.

 

                                   8.   A
dipendenza della presente decisione la domanda di concessione dell'effetto
sospensivo all'appello diviene priva d'oggetto.

 

                                         Le
spese seguono la soccombenza dell'appellante, tenuto conto che la mancata
intimazione limita gli oneri processuali.

 

Per tutti questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 148 CPC
e la LTG

 

 

pronuncia

 

                                   1.   L'appello
2 aprile 1999 __________, è respinto.

 

                                   2.   Le
spese e la tassa di giustizia, di complessivi fr. 150.- sono poste a carico
dell'appellante.

 

                                   3.   Intimazione:       -
__________

                                         Comunicazione
del Distretto di Lugano, sezione 4.

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario