# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4527b923-babc-5591-8472-e2813e29141c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** ZMP_2025_Nr_6_01
**Docket/Reference:** ZMP_2025_Nr_6_01
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2025_Nr_6_01.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 6 

Art. 257a f. OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 62 ff. OR; Art. 128 OR. Nachträgliche 

Veränderung  oder  Einführung  von  Nebenkosten  auf  konsensualem  Weg.  

Rechtsnatur des Rückforderungsanspruchs.  

Eine Anpassung der mietvertraglichen Nebenkostenregelung ist in Form einer ein-

seitigen  Vertragsänderung  mit  amtlichem  Formular  anzuzeigen.  Die  Mitteilung 

muss  nicht  nur  die  Höhe  der  künftig  verlangten  Kosten  angeben,  sondern  auch 

den  Betrag,  der  in  den  vergangenen  drei  Jahren  für  die  betroffenen  Leistungen 

angefallen ist, sowie das Ausmass, um welchen der Nettomietzins wegen der aus-

gegliederten Kosten gesenkt werden soll. Dies gilt auch und ganz besonders beim 

Wechsel von einer Pauschale zu Akontozahlungen. Fehlt eine solche Begründung 

und ist sie auch nicht einem Begleitschreiben zu entnehmen, ist die Vertragsan-

passung nichtig. 

Eine Anpassung auf konsensualem Weg ist zwar nicht ausgeschlossen. Die Ver-

mieterin hat aber zu behaupten und zu beweisen, dass die Mieter nicht unter Druck 

standen und in voller Kenntnis der Rechtslage auf eine Anfechtung verzichtet ha-

ben. Mündliche Erläuterungen über das Geplante ohne Rechtsbelehrung genügen 

von vornherein nicht. 

Zwar wird die Meinung vertreten, der Rückforderungsanspruch für zu unrecht be-

zahlte Nebenkosten sei vertraglicher Natur. Das Bundesgericht nimmt aber seit je 

einen bereicherungsrechtlichen Anspruch an. Für eine Praxisänderung sprechen 

jedenfalls keine hinreichenden Gründe. 

Aus dem Urteil des Einzelgerichts des Mietgerichts Zürich MJ240061-L vom 31. 

März 2025 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiber Kohler): 

«(…) 

(anlässlich der Hauptverhandlung ergänztes) Rechtsbegehren: 

«1.  Die  Vertragsänderung  vom  10.  Februar  2014  per  1.  Oktober  2014  sei  als 

nichtig zu erklären;  

  2.  Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern die zu viel bezahlten Neben-
kosten der letzten 10 Jahre im Umfang von CHF 9'240.– zuzüglich Verzugs-
zins von 5% seit dem 5. August 2024 zurückzubezahlen;  

 
 
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  3.  Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern die zu viel bezahlten Neben-
kosten für den Zeitraum von 1. Oktober 2024 bis und mit 31. März 2025 im 
Umfang von CHF 462.– zuzüglich Verzugszins von 5% seit dem 5. März 2025 
zurückzubezahlen; 

  4.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, letztere zuzüglich der gesetzlichen 

Mehrwertsteuer von derzeit 8.1 % zu Lasten der Beklagten.» 

Erwägungen: 

1.  Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1  Am 25./28. Juni 2006 schlossen die Parteien per 1. September 2006 einen 

Mietvertrag über die 3-Zimmer-Dachwohnung im 4. OG der Liegenschaft Waffen-

platzstrasse 67 in Zürich ab. Der Mietzins wurde auf Fr. 2'492.– netto pro Monat 

festgelegt. Als Nebenkosten wurden Fr. 147.– pauschal für Heizung und Warm-

wasser sowie Fr. 26.–  pauschal für Antennen-/Kabelfernsehgebühren vereinbart. 

Die Kündigungsbestimmungen sehen vor, dass der Vertrag im Anschluss an die 

anfängliche 13-monatige Mindestdauer jeweils per Ende März und September mit 

einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann. 

Nach  vorausgegangenen Vertragsanpassungen  zeigte  die Vermieterin  den  Mie-

tern mit amtlichem Formular vom 10. Februar 2014 an, dass per 1. Oktober 2014 

der Nettomietzins unverändert bei Fr. 2'422.– bleiben solle. An die Stelle der bis-

herigen pauschalen Nebenkosten für die drei erwähnten Positionen sollte hinge-

gen eine Akontozahlung von Fr. 250.– pro Monat treten. In einem Begleitschreiben 

wurden die neu abzurechnenden Kosten einzeln bezeichnet, wobei auch zahlrei-

che Positionen abgerechnet werden sollten, welche zuvor nicht als Nebenkosten 

ausgeschieden waren. 

Zuletzt erhöhte die Vermieterin den Mietzins mit amtlichem Formular vom 15. De-

zember 2023 von Fr. 2'422.– auf Fr. 2'822.– netto. Die Nebenkosten sollten unver-

ändert bei Fr. 250.– akonto pro Monat verbleiben. Als Grund für die Erhöhung gab 

die Vermieterin eine Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit an und brachte 

unter diesem Titel einen Vorbehalt einer weiteren Erhöhung um Fr. 400.– netto an. 

 
 
 
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1.2  Mit  Klage  vom  21.  Dezember  2023  fochten  die  Mieter diese  Mietzinserhö-

hung  an.  Nachdem  die  Schlichtungsverhandlung  im  entsprechenden  Verfahren 

MO240169-L  auf  den  4.  September  2024  angesetzt  worden  war,  gelangten  die 

Mieter mit einer Eingabe vom 31. Juli 2024 an die Schlichtungsbehörde und teilten 

unter anderem mit, sie hätten festgestellt, dass sie viele Jahre ungerechtfertigte 

Heiz- und Nebenkosten bezahlt hätten, und fragten an, ob es möglich sei, dies in 

der  anstehenden  Schlichtungsverhandlung  einzubringen.  Die  Behörde  legte  da-

rauf  das  separate  Verfahren  MO242450-L  an  und  verhandelte  mit  den  Parteien 

auch über diese neuen Anträge am 4. September 2024. Eine Einigung konnte nicht 

gefunden werden, so dass die Behörde den Mietern in der vorliegenden Angele-

genheit  die  Klagebewilligung  vom  4.  September  2024  ausstellte,  welche  diesen 

am 16. September 2024 zuging. 

Mit  elektronischer  Eingabe  vom  15.  Oktober  2024  gelangten  die  Mieter  mit  der 

vorliegenden, später erweiterten Klage fristgerecht ans Mietgericht. Nachdem dem 

Gericht  mitgeteilt  worden  war,  dass  die  Eingabe  nur teilweise  in  korrekter Form 

erfolgt war, und nähere Abklärungen ergeben hatten, dass die damalige Rechts-

vertretung der Mieter eine falsche Authentifizierungsweise mit der Folge verwen-

det hatten, dass das zeitlich befristete Zertifikat bei der Weiterleitung der Eingabe 

an die elektronische Plattform bereits nicht mehr gültig gewesen war, wurde den 

Mietern mit Verfügung vom 21. November 2024 Frist zur Verbesserung angesetzt, 

worauf sie am 25. November 2024 fristgerecht die ursprüngliche, jetzt korrekt sig-

nierte  Eingabe  nachreichten.  Nach  Einholung  eines  Kostenvorschusses  von  Fr. 

1'960.–  sowie  einer  fristgerecht  erstatteten  Stellungnahme  der  Vermieterin  zur 

Klage vom 7. Januar 2025 wurden die Parteien auf den 5. März 2025 zur Haupt-

verhandlung vorgeladen. Nach Durchführung der ersten Parteivorträge wurde das 

Verfahren für spruchreif erklärt, wobei den Parteien Zeit bis zum 19. März 2025 für 

weitere Gespräche eingeräumt wurde. Mit Eingabe vom 19. März 2025 ersuchte 

die Vermieterin um Sistierung des Verfahrens im Interesse einer Gesamtlösung im 

Kontext einer neuerlichen Mietzinserhöhung per 1. April 2025. Nachdem sich die 

Mieter auf Rückfrage einem solchen Vorgehen widersetzt hatten, wurde den Par-

teien am 24. März 2025 mitgeteilt, dass für eine Sistierung keine Handhabe be-

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stehe und es damit bei der Spruchreiferklärung des Falles bleibe. Ein nichtsdes-

totrotz gestelltes neuerliches Sistierungsgesuch vom 28. März 2025 wurde ohne 

Weiterungen abgewiesen. 

2.  Parteidarstellungen 

2.1  Die  Mieter  brachten  hauptsächlich  vor,  nach  der  Praxis  erfordere  die  Aus-

scheidung bisher im Nettomietzins enthaltener Kosten als Nebenkosten eine Infor-

mation auf dem amtlichen Formular oder einem Begleitschreiben, wie hoch diese 

Kosten  in  den  vorausgegangenen  Jahren gewesen  seien und  wie  sich die Aus-

scheidung auf den Nettomietzins auswirke. Einfach die auszuscheidenden Kosten 

aufzulisten, genüge den Erfordernissen der Praxis an eine klare Begründung nicht 

und habe die Nichtigkeit der Vertragsänderung zur Folge. Der daraus entstehende 

Rückforderungsanspruch  sei  bereicherungsrechtlich.  Die  Mieter  hätten  im  Rah-

men  der  Vorbereitung  der  Schlichtungsverhandlung  vom  4.  September  2024  in 

Zusammenhang  mit  der  Anfechtung  der  Mietzinserhöhung  vom  15.  Dezember 

2023 von den Anforderungen einer solchen Vertragsänderung erfahren und sich 

mit ihren Anträgen am 5. August 2024 an die Schlichtungsbehörde gewandt. Die 

relative Verjährungsfrist sei damit offensichtlich eingehalten und sie könnten daher 

das zu viel Bezahlte seit dem 1. Oktober 2014 zurückfordern. Bei geschuldeten 

Nebenkosten von Oktober 2014 bis September 2024 von Fr. 20'760.– und Zahlun-

gen  aufgrund  der  nichtigen  Vertragsänderung  von  Fr.  30'000.–  belaufe  sich  ihr 

Anspruch für diese Phase auf Fr. 9'240.–. Bis zur Hauptverhandlung vom 5. März 

2025 seien auch die Akontozahlungen für die Monate Oktober 2024 bis März 2025 

bezahlt worden, so dass sich die Forderung um Fr. 462.– erhöhe (6 x Fr. 250.– 

minus die effektiv geschuldeten 6 x Fr. 173.–). Auf die beiden Beträge sei ab Kla-

geeinleitung  am  5.  August  2024  bzw.  ab  Hauptverhandlung  vom  5.  März  2025 

Verzugszins zuzusprechen. 

An der ursprünglichen Behauptung, sie hätten nach der Vertragsänderung nie Ne-

benkostenabrechnungen  erhalten,  hielten  die  Mieter  bei  der  Hauptverhandlung 

nicht  fest  und  widersprachen  der  Vermieterin  auch  nicht,  soweit  sie  geltend 

machte, sie müsse mindestens den Betrag in Abzug bringen können, um den die 

gesamten abgerechneten Nebenkosten gemäss Vertragsanpassung vom 10. Feb-

ruar 2014 insgesamt zu Rückerstattungen von Akontozahlungen geführt hätten.  

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Es sei zwar richtig, dass im Vorfeld zur Anpassung der Nebenkostenregelung eine 

Senkung des Referenzzinssatzes stattgefunden habe. Das sei aber unabhängig 

von  der  einseitigen  Vertragsänderung  geschehen.  Richtig  sei  auch,  dass  eine 

Vertreterin der Vermieterin bei den Mietern persönlich vorbeigegangen sei. Dabei 

sei  es  primär  darum  gegangen,  dass  die  Mieter  ein  Mietzinssenkungsbegehren 

aufgrund  des  Referenzzinssatzes  gestellt  hätten.  Anlässlich  dieses  Treffens  sei 

besprochen  worden,  dass  man  den  Vorbehalt  im  Umfang  von  Fr. 100.–  habe 

ausschöpfen wollen, der im Mietvertrag angebracht worden sei. Damit seien die 

Mieter  nicht  einverstanden  gewesen.  Auch  der  Wechsel  von  der 

Nebenkostenpauschale  auf  Akontozahlungen  sei  Thema  gewesen  und  den 

Mietern  sei  auch  erklärt  worden,  dass  die  Pauschale  nicht  ausreichend  sei.  Es 

werde aber vehement bestritten, dass damals irgendwelche Zahlen genannt oder 

dass  die  Vertreterin  irgendwelche  Dokumente  mitgenommen  haben  soll.  Die 

Mieter hätten deshalb auch nicht gross opponiert. In der Folge sei ihnen dann die 

einseitige  Vertragsänderung  zugegangen.  Weder 

im  Formular  noch 

im 

Begleitschreiben  sei    irgendetwas  in  dieser  Angelegenheit  gesagt  worden.  Die 

qualifizierte Formvorschrift sei damit nicht gewahrt, und die Vermieterin habe auch 

nichts  anderes  dargelegt.  Dass  sich  im  Nachhinein  die  Akonto-Zahlungen 

(mehrheitlich)  als  Nullsummenspiel  herausgestellt  hätten,  ändere  nichts  daran, 

dass  die  Begründung  für  die  Mieter  nicht  nachvollziehbar  gewesen  sei. 

Entsprechend sei gemäss bundesgerichtlicher Praxis die Nichtigkeit der Änderung 

die  Rechtsfolge.  Ebenso  unterstelle  das  Bundesgericht  die  Rückforderung  nicht 

dem Vertragsrecht, sondern der ungerechtfertigten Bereicherung. 

Bestritten werde, dass die Mieter bereits vor Juni 2021 von der Nichtigkeit Kennt-

nis gehabt haben sollen. Die Schlichtungsverhandlung im Zusammenhang mit der 

Mietzinserhöhung  sei  für  September  2024  geplant  gewesen.  Die  Mietzinserhö-

hung hätten die Mieter mit dem allgemeinen Formular aus dem Internet angefoch-

ten. Erst für die Vorbereitung der Schlichtungsverhandlung hätten sie sich von ei-

ner Fachperson im Juli 2024 beraten lassen. Unmittelbar nach der Beratung hätten 

sie  der  Schlichtungsbehörde  das  entsprechende  Schreiben  gesandt.  Wieso  sie 

das nicht bereits früher gemacht haben sollten, wenn sie damals schon Kenntnis 

gehabt hätten, sei nicht nachvollziehbar. Die Unkenntnis des Mieters sei zu ver-

muten; es  liege  folglich  an  der Vermieterin zu  beweisen,  dass  die  Mieter schon 

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vorher Kenntnis  gehabt hätten.  Alleine  aus der langjährigen  Bezahlung  von  Ne-

benkosten könne gemäss Praxis kein Rechtsmissbrauch abgeleitet werden. Wei-

tere Umstände, welche in diese Richtung deuten würden, lägen nicht vor. 

Die Mieter hätten die Mietzinse inklusive Akontozahlungen auch nach der fachli-

chen Beratung im Juli 2024 weiterhin geleistet, weil sie auf keinen Fall eine Zah-

lungsverzugskündigung  hätten  riskieren  wollen.  Die  Erweiterung  des  Schlich-

tungsgesuchs müsse als Rückforderungsvorbehalt aufgefasst werden. 

2.2  Die Vermieterin wandte dagegen in erster Linie ein, da sie für die Vertrags-

änderung  das  amtliche  Formular  verwendet  habe  und  die  Mieter  die  Erklärung 

nicht innert Frist angefochten hätten, sei die Vertragsanpassung nicht nichtig und 

die eingeklagte Forderung bestehe nicht. Auch die Verzugszinse seien zeitlich und 

quantitativ nicht ausgewiesen. 

Gleichentags wie die Ausscheidung der Nebenkosten sei den Mietern auch eine 

Mietzinssenkung gestützt auf ein Senkungsbegehren vom 17. Dezember 2013 ge-

währt worden, und zwar bereits per 1. April 2014. Nach Erhalt des Herabsetzungs-

begehrens habe sich eine freie Mitarbeiterin der Vermieterin mit den Mietern zu 

einer Besprechung in der Mietwohnung im Januar 2014 getroffen. Dort habe diese 

Mitarbeiterin mit ihnen die Mietzinsherabsetzung und die Ausscheidung zusätzli-

cher  Nebenkosten  detailliert  besprochen  und  mit  Zahlen  der  vergangenen  drei 

Jahre  verständlich  dargelegt.  Dabei  sei  den  Mietern  vorgerechnet  worden,  wie 

hoch die Mietzinsreduktion aufgrund des gesunkenen Referenzzinses sei, wie sich 

die Betriebskosten in den letzten drei Jahren entwickelt hätten und dass aufgrund 

der effektiven Kosten die Nebenkosten neu auf Fr. 250.– akonto monatlich festzu-

legen seien. Neben der Bezeichnung der Kosten habe sie auch erklärt, dass pro 

Monat Fr. 77.– an Kosten zu bezahlen seien, welche bis dahin im Mietzins enthal-

ten gewesen seien. Die Mieter hätten sich darauf ausdrücklich damit einverstan-

den erklärt, dass ihnen in der Folge die amtlichen Formulare mit den Änderungen 

per 1. April bzw. 1. Oktober 2014 zugestellt würden.  

Die  Berechnungen  hätten  sich  auch  als  richtig  erwiesen,  denn  in  der  Periode 

2014/15 habe ein kleines Guthaben zugunsten der Mieter von Fr. 157.05 resultiert, 

in der Periode 2015/16 eine geringfügige Nachzahlung von Fr. 164.70. Der Um-

stand, dass der Nettomietzins nicht reduziert worden sei, führe nicht zur Nichtigkeit 

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der Mitteilung, hätten doch die Mieter jederzeit die Möglichkeit gehabt, Einsicht in 

die relevanten Rechnungsbeträge zu nehmen. Eine Begründung sei ausreichend, 

wenn  die  mietende  Partei  gestützt  darauf  über  eine  Anfechtung  der  Anpassung 

entscheiden könne. Auch nach Auffassung eines Teils der Lehre könne eine un-

klare  Begründung  nicht  zur  Nichtigkeit  der  Anpassung  führen.  Dies  gelte  umso 

mehr, als den Mietern hier die Änderungen substantiiert und belegt erklärt worden 

seien. 

Ein allfälliger Rückforderungsanspruch bestehe wenn überhaupt auf vertraglicher 

und nicht auf bereicherungsrechtlicher Basis und verjähre daher innert fünf Jahren. 

Abgesehen davon verhielten sich die Mieter mit ihrer Klage rechtsmissbräuchlich, 

nachdem sie über eine Zeitdauer von zehn Jahren widerspruchslos die ihnen zu-

gestellten  Nebenkostenabrechnungen  akzeptiert  hätten.  Diese  zeigten  zudem, 

dass über die Jahre ein Saldo zugunsten der Mieter von insgesamt Fr. 330.75 ent-

standen  und  diesen  ausbezahlt  worden  sei.  Zumindest  dieser  Betrag  müsse  in 

Abzug gebracht werden. Endlich sei davon auszugehen, dass die Mieter nicht erst 

im Juli 2024 Kenntnis von der Nichtigkeit der Anpassung erhalten hätten. Es sei 

davon auszugehen, dass dies schon vor Juni 2021 erfolgt und der Anspruch daher 

verjährt  sei.  Die  Mieter  hätten  gewusst,  dass  das  Mietobjekt  zu  einem  Mietzins 

deutlich unter dem orts- und quartierüblichen Niveau vermietet sei. Sie hätten vom 

tiefen Mietzins profitieren wollen und auf eine Rückforderungsklage gegenüber der 

Vermieterin verzichtet. 

2.3  Auf die Ausführungen der Parteien ist nachfolgend nur insoweit einzugehen, 

als sie für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt insbesondere für Darlegungen, 

die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. 

3.  Prozessuales 

3.1  Unbestrittenermassen ist  das  Mietgericht  beim  vorliegenden Streitwert  von 

Fr. 18'480.– als Einzelgericht zur Behandlung der vorliegenden Klage örtlich und 

sachlich zuständig (Art. 33 und 35 Abs. 1 lit. b ZPO; § 21 Abs. 1 lit. a GOG; act. 1 

= 14 S. 3; act. 28 und 40).  

3.2  Das Verfahren betrifft eine Mietstreitigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und 

ist im vereinfachten Verfahren zu behandeln. 

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Nach Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln 

(eingeschränkte Untersuchungsmaxime aus sozialen Gründen). Als Folge der Mit-

wirkungslast liegt die Verantwortung für die Schilderung des Sachverhalts und die 

Nennung von Beweismitteln zwar weiterhin primär bei den Parteien, zumal im vor-

liegenden Fall beide anwaltlich vertreten sind (BGE 141 III 569 E. 3.2.1 ff.; BSK 

ZPO-MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 11; KUKO ZPO-FRAEFEL, a.a.O., Art. 247 N 8). Bei 

Unklarheiten hat das Gericht jedoch durch Befragung darauf hinzuwirken, dass der 

relevante Sachverhalt vorgetragen  bzw.  ergänzt  wird  (BGE  141  III 569  E. 2.3.1; 

BGE 139 III 13 E. 3.2; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 

N 4; KUKO ZPO-FRAEFEL, 3. Aufl., Art. 247 N 6 f.; Botschaft zur Schweizerischen 

Zivilprozessordnung  vom  28.  Juli  2006,  BBl  2006  7221  ff.,  S. 7348;  Urteile  des 

Bundesgerichts  4A_674/2016  vom  20.  April  2017  E. 2.1;  4A_387/2016  vom  26. 

August 2016 E. 4.1; 4A_46/2016 vom 20. Juni 2016 E. 7.1.2; 5A_2/2013 vom 6. 

März 2013 E. 4.2, je m.w.H.). 

Die soziale Untersuchungsmaxime hat auch ein erweitertes Novenrecht zur Folge. 

Neue Tatsachen können bis zum Beginn der Urteilsberatung vorgetragen werden 

(Art. 229 Abs. 3 ZPO). Dies gilt erst dann nicht mehr, wenn das Gericht – wie hier 

– die Phase der Urteilsberatung einleitet, indem es das Verfahren für spruchreif 

erklärt («garder la cause à juger», vgl. BGE 144 III 394 E. 4.3; BGE 143 III 272 E. 

2.3.2 = Pra 2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III 788 E. 5 = Pra 2013 

Nr.  53).  Nach  erfolgter  Spruchreiferklärung  sind  nach  der  zitierten  Praxis  auch 

keine echten Noven mehr zu berücksichtigen. 

4.  Materielle Behandlung der Klage 

4.1  Einseitige Vertragsänderungen 

Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den 

nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf einem 

amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungs-

frist mitteilen und begründen. Nach Abs. 3 der genannten Bestimmung muss er in 

gleicher Weise vorgehen, wenn er den Vertrag in anderer Weise einseitig zu Las-

ten des Mieters ändern will, etwa durch Verminderung der bisherigen Leistungen 

oder durch Einführung neuer Nebenkosten. Nach Art. 270b OR kann der Mieter 

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die Mitteilung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich an-

fechten. Auch hier sind Mietzinserhöhungen den anderen einseitigen Vertragsän-

derungen gleichgestellt, wie der Vergleich der beiden Absätze von Art. 270b OR 

zeigt. Die Begründung einer solchen Anpassung soll den Mieter in die Lage ver-

setzen, über eine Anfechtung zu entscheiden. Sie muss daher genau und vollstän-

dig  sein,  zumal  der  Vermieter  daran  im  Verlaufe  eines  Anfechtungsverfahrens 

grundsätzlich gebunden ist. Die qualifizierte Form der Mitteilung ist nach Art. 269d 

Abs. 2 und 3 OR daher auch Gültigkeitserfordernis. Zwar können nähere Ausfüh-

rungen  in  einem  Begleitschreiben  erfolgen.  Bloss  mündliche  Angaben  genügen 

indessen nicht. 

Die Rechtsprechung anerkennt daneben in gewissen Fällen auch Vertragsanpas-

sungen ohne Formular. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter nicht unter 

Druck steht und die Anpassung im vollen Bewusstsein um die formellen und in-

haltlichen Anforderungen an die Mitteilung akzeptiert (BGer 4A_153/2023 v. 3. Juli 

2023; SVIT-Komm.-BIBER, 5. A., Zürich 2025, Art. 257–257b N 32). Zwischenzeit-

lich  hat das Bundesgericht  im  Kontext  der Anfechtung  eines  Anfangsmietzinses 

angedeutet, dass nach langer Geltung der Formularpflicht das Wissen der Mieter 

um dieselbe zugenommen haben dürfte. Dies vermittelte in der Wissenschaft teils 

den Eindruck, damit stehe die Formularpflicht generell zur Debatte, was auch den 

Anwendungsbereich konsensualer Vertragsanpassungen stark erweitert hätte. In 

seiner neuesten Rechtsprechung hat das Bundesgericht aber betont, dass nicht 

die Formularpflicht als solche in Frage gestellt sei. Vielmehr sei jeweils nur genau 

zu prüfen, ob die Berufung auf die Nichtigkeit und damit auf einen Rückforderungs-

anspruch  aufgrund  des  Kenntnisstandes  des  Mieters  statthaft  sei  oder  nicht. 

Grundsätzlich bestätige schon die Schaffung einer Formularpflicht die natürliche 

Vermutung, dass der Mieter seine Rechte nicht kenne (BGE 148 III 63 E. 6.2, mit 

der Diskussion von BGE 146 III 82 E. 4.1.3). 

4.2  Einführung oder Anpassung von Nebenkosten 

Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR muss der Mieter für Nebenkosten nur aufkommen, 

wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Daraus folgt, dass alle 

Leistungen  des  Vermieters  im  Nettomietzins  enthalten  sind,  für  welche  die  Par-

teien keine explizite oder sich deutlich aus den Umständen ergebende Nebenkos-

tenabrede  getroffen  haben  (BGE  121  III  460  E.  2.a/aa;  BGer,  13.1.2021. 

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4A_288/2020  E.  7.1;  CHK-HULLIGER,  Art. 257–257c  N 7;  SVIT-Komm.-BIBER, 

Art. 257–257b N 19 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, N 13 ff). Nebenkosten können als Pau-

schalen  oder  als  Akontozahlungen  vereinbart  werden.  Pauschalen  müssen  auf 

den Durchschnittswerten dreier Jahre beruhen (Art. 4 VMWG). Zwar können Ne-

benkosten auch nachträglich aus dem Mietzins ausgeschieden werden. Die Ge-

richtspraxis  stellt  indessen  hohe  formelle  und  materielle  Anforderungen  an  eine 

solche Ausscheidung: Wie die Mieter richtig vortragen lassen, bedarf eine gültige 

Ausscheidung nicht nur einer qualifizierten schriftlichen Mitteilung, sondern auch 

einer klaren Begründung. Der Vermieter muss im Streitfall nicht nur nachweisen, 

welche  Kosten  die auszuscheidenden  Leistungen  in  den  vorangegangenen  drei 

Jahren verursacht haben, sondern er muss den (künftigen) Nettomietzins auch im 

entsprechenden Umfang senken oder aber im Einzelnen begründen, weshalb er 

dazu nicht verpflichtet zu sein glaubt (BGE 137 III 362 E. 3.2.1 = Pra 2012 Nr. 5; 

BGE 121 III 460 E. 4 = Pra 1996 Nr. 152; vgl. auch BGE 126 III 124 E. 2 = Pra 

2000 Nr. 186; BGer 4A_153/2023 v. 3. Juli 2023, E. 5; BGer 4A_374/2020 v. 8. 

Februar 2021, E. 7.4.2-4). Die gleichen Regeln gelten auch, wenn ein Kanton für 

die Festsetzung des Anfangsmietzinses gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR die Ver-

wendung  des  amtlichen  Formulars  vorgeschrieben  hat  und  der  Vermieter  beim 

Mieterwechsel neue Nebenkosten ausscheiden möchte (BGer 4A_571/2017 v. 10. 

Juli 2018, E. 4.1.1 und 4.1.2). Gibt der Vermieter eine unzureichende Anpassung 

des Nettomietzinses bekannt, so läuft seine einseitige Vertragsänderung auf eine 

verkappte Mietzinserhöhung hinaus. Nach dem Gesagten ist das höchstens dann 

hinzunehmen, wenn der Mieter nicht unter Druck steht und in Kenntnis der Nich-

tigkeit  und  der  Berechnungsparameter  einer  Ausscheidung  auf  konsensualem 

Weg zustimmt. 

4.3  Rechtsfolgen fehlerhafter Anpassungen 

4.3.1  Werden  die  Vorschriften  von  Art.  269d  OR  über die  Mitteilung  einseitiger 

Vertragsänderungen nicht eingehalten, so ist Nichtigkeit die Folge, wie sich klar 

aus Abs. 2 der genannten Bestimmung ergibt. Die Begründung kann in einem Be-

gleitschreiben zum Formular erfolgen, muss aber in jedem Fall schriftlich festge-

halten und zusammen mit dem Formular versandt werden. Die Begründung ist von 

zentraler Bedeutung, denn wie erwähnt ist der Vermieter später daran gebunden, 

und ohne Begründung ist ein Entscheid über die Anfechtung nicht möglich. Für die 

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Auslegung  der  Begründung  gelten  die  üblichen  Regeln  für  Willenserklärungen. 

Was  klar  genug  ist,  kann  zu  Diskussionen  Anlass  geben.  Allzu  grosse  Strenge 

verbietet sich, solange der Empfänger aufgrund der gesamten Umstände erken-

nen kann, was gemeint ist. Eine mündliche Begründung genügt in keinem Fall, wie 

schon das qualifizierte Schriftformerfordernis zeigt, jedenfalls solange nicht aus-

nahmsweise  die  Voraussetzungen  für  eine  konsensuale  Anpassung  erfüllt  sind 

(Ziff. 4.2). 

Die  inhaltliche  Überprüfung  einer  formell  gültigen  Anpassung  muss  durch  eine 

Klage bei der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen nach Empfang verlangt wer-

den, sonst verwirkt das Recht (…). 

4.3.2  Eine nichtige Anpassung entfaltet dagegen keine Rechtswirkungen und löst 

Rückforderungsansprüche  aus.  Wie  die  Vermieterin  mit  Recht  vorträgt,  ist  die 

rechtliche Natur solcher Ansprüche umstritten, und das Bundesgericht hat sie in 

den letzten Jahrzehnten für ähnliche Fragen unterschiedlich beantwortet (dazu TH. 

KOLLER, Die  miet-  und  arbeitsrechtliche  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  im 

Jahre 2004, ZBJV 2005, S. 309 ff., S. 315 f.;  WEBER, Rückforderungsansprüche 

im Mietrecht, mp 2005, 1 ff.). Für die Rückforderung nach einer nichtigen Mietzins-

erhöhung oder einseitigen Vertragsänderung verfolgt es seit Jahrzehnten dezidiert 

den bereicherungsrechtlichen Ansatz (BGE 148 III 63 E. 5 und 6.1; BGE 146 III 82 

E.  4.1.1;  BGE  140  III  583  E. 3.2.3  =  Pra  2015  Nr.  102;  BGer,  10.7.2017, 

4A_254/2016  E.  3.1.3.1;  zuvor  schon  BGer,  MRA  2000,  326 ff.,  sowie  BGer, 

18.10.2001,  4C.134/2001  = mp  2002,  55 ff.;  BGE  130  III  504  E. 6.2,  und  BGer, 

31.8.2005, 4C.177/2005 [unpubl. E. 1 von BGE 132 III 24]). In anderen Themen-

kreisen zieht es allerdings eine vertragliche Betrachtungsweise vor: So befürwortet 

es beim Vertragsrücktritt nach Art. 109 OR seit sehr langer Zeit die sog. Umwand-

lungstheorie mit der Begründung, es sei nicht einzusehen, wieso für die Ansprüche 

des  Zurücktretenden  unterschiedliche  Fristen  gelten  sollten,  bloss  weil  der  eine 

Anspruch als vertraglich angesehen werde, der andere dagegen nicht, seien doch 

beide darauf zurückzuführen, dass der Vertragsgegner seine Verpflichtungen nicht 

wie vereinbart erfüllt habe (BGE 114 II 152 E. 2b; BGE 60 II 27). Auf einen Vor-

schlag aus der Lehre in Anlehnung an das Werkvertragsrecht unterstellte es Rück-

forderungsansprüche als Folge einer Mietzinsminderung nach Art. 259d OR eben-

falls  den  vertraglichen  Regeln,  insbesondere  der  fünfjährigen  Verjährungsfrist 

- 12 - 

nach Art. 128 OR für periodische Forderungen (BGE 130 III 504 E. 6.3). Bei dieser 

Gelegenheit stellte es aber klar, dass nicht alle Ansprüche aus zu viel Geleistetem 

allein deshalb dem Vertragsrecht unterstehen, weil die Leistung im Kontext einer 

Vertragsbeziehung erfolgt sei (a.a.O. E. 6.2).  

4.3.3  Dagegen kann man einwenden, im Falle des Verstosses gegen zwingendes 

Vertragsrecht gehe es bei der Rückforderung letztlich um die Wiederherstellung 

des vertraglichen Gleichgewichts gestützt auf Normen, die zum Vertragsrecht ge-

hören. Wenn schon nach Vernichtung eines Vertrages gestützt auf einen Rücktritt 

vertragliche Ansprüche aus einer – wie auch immer gearteten – Umwandlung des 

weggefallenen Vertrages entstehen können, müsste das eigentlich erst recht gel-

ten,  wenn  die  Rückerstattungsansprüche  ihre  Grundlage  in  einem  nach  wie  vor 

bestehenden Vertrag sowie im zwingenden Gesetzesrecht dazu haben. Die Über-

legung, dass allein aus einer vertraglichen Beziehung der Parteien nicht geschlos-

sen werden dürfe, dass die konkreten Ansprüche stets vertraglicher Natur seien 

(BGE 130 III 504 E. 6.2), ist zwar nicht falsch. Aus der unterschiedlichen Betrach-

tungsweise ähnlicher Situationen ergeben sich aber gerade im Mietrecht teils in-

kongruente Konsequenzen: Je nachdem ob eine nichtige Anfangsmietzinsfestset-

zung oder Mietzinserhöhung, eine Nachzahlung nach einer gescheiterten Anfech-

tung einer Erhöhung, eine Rückzahlung gestützt auf ein begründetes Senkungs-

begehren nach Art. 270a OR oder gestützt auf eine Mietzinsminderung nach Art. 

259d OR zur Debatte steht, sind die Voraussetzungen und Grenzen einer Rück- 

oder  Nachforderung  verschieden.  Wie  zudem  die  zitierte  Rechtsprechung  zeigt, 

tut sich die Praxis mit der Rückerstattung meist hoher Summen aufgrund von pe-

riodischen Leistungen schwer und gerät in Versuchung, als unbillig empfundene 

Resultate  durch  Überdehnung  des  Rechtsmissbrauchsverbots  zu  korrigieren 

(BGE 146 III 82 E. 4). Besonders häufig treten nichtige Mietzinsfestsetzungen oder 

-anpassungen bei Untervermietern auf, die oft schlicht nicht über die Kenntnisse 

verfügen, um ihrer Vermieterrolle gerecht zu werden. Zwar ist das kein Grund, den 

Schutz der Untermieter einzuschränken. Die vertragliche Konstruktion der Rück-

erstattungsforderungen könnte aber helfen, wenigstens das Ausmass der Rücker-

stattung zu begrenzen, denn wie im Falle einer Mietzinsminderung nach Art. 259d 

OR käme die fünfjährige Verjährungsfrist nach Art. 128 OR zum Tragen. Umge-

kehrt hätten die Parteien und Gerichte den Vorteil, dass sie sich nicht mehr mit der 

Kondiktionssperre  gemäss  Art.  63  Abs.  1  OR  und  der  relativen  Verjährungsfrist 

- 13 - 

nach  Art.  67  Abs.  1  OR  auseinanderzusetzen  bräuchten.  Was  der  Mieter  wann 

konkret  gewusst  hat,  ist  schwierig  festzustellen  und  sollte  unter  Vorbehalt  des 

Rechtsmissbrauchs auch keine Rolle spielen, wenn es darum geht, eine Vertrags-

beziehung wieder mit dem zwingenden Recht in Einklang zu bringen. 

4.3.4  Für  eine  vertragliche  Konstruktion  der  Rückforderung  aufgrund  nichtiger 

einseitiger Vertragsänderungen spricht sich, wie die Vermieterin richtig vortragen 

lässt, auch  der für den  vorliegenden  Fall  verantwortliche  Einzelrichter aus  (BSK 

OR I-WEBER, Art. 269d OR N 8; DERS., Rückforderungsansprüche im Mietrecht, mp 

2005, 1 ff.). Wie die Hinweise im zuerst genannten Zitat aber zeigen, befindet er 

sich damit nicht nur im Widerspruch zur Praxis, sondern auch in der Lehre in einer 

Minderheitsposition, auch wenn etwa just der an BGE 130 III 504 mitbeteiligte ehe-

malige Präsident der I. Zivilabteilung des Bundesgerichts in seiner späteren Funk-

tion als Professor der Universität Bern die gleiche Auffassung vertrat (KUKO OR-

WALTER, 1. A., Basel 2014, Art. 269d N 11; ähnlich auch TH. KOLLER, ZBJV 2005, 

S. 315 f.). 

Wie  sodann  schon  im  Kontext  der  Ertragsoptimierungskündigung  festgehalten 

wurde, ist die Rolle insbesondere des Richters eine andere als diejenige des Ver-

fassers wissenschaftlicher Beiträge: Zwar ist es auch erstinstanzlichen Gerichten 

nicht verwehrt, eine Praxisänderung aufzugleisen. Was aber «bewährte Überliefe-

rung» im Sinne von Art. 1 Abs. 3 ZGB ist und was nicht, hat schon aufgrund der 

schweizerischen Justizverfassung in erster Linie das Bundesgericht zu entschei-

den (ZMP 2022 Nr. 3, Mietgericht E. 3). Mit dieser Ordnung wäre schwerlich zu 

vereinbaren, dass eine auch wissenschaftlich tätige Gerichtsperson bei ihrer rich-

terlichen Tätigkeit ohne Rücksicht auf die Rechtssicherheit nur ihr eigenes Süpp-

chen  kochen  und  so  die  Parteien  zu  unnötigen  Rechtsmittelverfahren  zwingen 

würde. Die Rechtsprechung befolgt für eine Praxisänderung im Übrigen Regeln: 

Eine Anpassung muss sich auf ernsthafte sachliche Gründe stützen können, die – 

vor allem im Interesse der Rechtssicherheit – umso gewichtiger sein müssen, je 

länger die als falsch oder nicht mehr zeitgemäss erachtete Rechtsanwendung ge-

handhabt worden ist (BGE 147 III 14 E. 8.2; BGE 144 III 209 E. 3.2; BGE 143 IV 9 

E. 2.4; BGE 137 III 352 E. 4.6 S. 360; BGE 136 V 313 E. 5.3.1; BGE 136 III 6 E. 3 

mit Hinweisen). 

- 14 - 

4.3.5  Bei der vorliegenden Frage kann nicht gesagt werden, die bisherige Praxis 

sei schlechterdings falsch oder nicht mehr zeitgemäss, auch wenn es für die ver-

tragliche  Konstruktion  von  Rückforderungsansprüchen  nach  wie  vor  sehr  gute 

Gründe gibt. Immerhin deckt das traditionelle Bereicherungsrecht mit der condictio 

ob causam finitam und derjenigen ob causam futuram non secutam – d.h. mit den 

Bereicherungsansprüchen für Leistungen aus einem dahingefallenen oder geplan-

ten, aber nicht verwirklichten Rechtsgrund – just Konstellationen im vertraglichen 

Umfeld ab.  Dass die Praxis die  traditionellen  Bahnen  etwa  im  Kontext des  Ver-

tragsrücktritts verlassen hat, vermag sich mehr auf systematische Überlegungen 

und auf den Gerechtigkeitsgedanken zu stützen als auf den Wortlaut des Geset-

zes. Zwar ist es bedauerlich, dass nach der aktuellen Rechtsprechung verwandte 

Phänomene  unterschiedlich  behandelt  werden.  Eine  Vereinheitlichung  könnte 

aber durchaus auch in eine Rückkehr zur bereicherungsrechtlichen Betrachtung 

des  Rückabwicklungsverhältnisses  beim  Rücktritt  nach  Art.  109  OR  münden. 

Hinzu kommt ein (weiterer) Gedanke des Vertrauensschutzes: In einer Konstella-

tion  wie  der  vorliegenden  wäre  es    aus  Gründen  der  Rechtssicherheit  geboten, 

selbst  bei  Befürwortung  einer  Praxisänderung  zumindest  noch  ein  einziges  Mal 

nach der bisherigen, seit vielen Jahrzehnten befolgten Praxis zu entscheiden. Der 

vorliegende Fall ist daher entlang den Linien von Art. 62, 63 und 67 OR zu ent-

scheiden. 

4.4 

  Anwendung auf den vorliegenden Fall 

4.4.1  Entgegen der Auffassung der Beklagen lässt sich die Vertragsänderungs-

anzeige  vom  per  1.  Oktober  2014  in  keiner  Weise  mit  dem  Gesetz  in  Einklang 

bringen. Was ihre freie Mitarbeiterin den Mietern im Zusammenhang mit der Miet-

zinssenkung per 1. April 2014 gesagt haben soll, ist umstritten. Es erscheint wenig 

überzeugend,  dass  sie  die detaillierten Angaben  zur Anpassung der Nebenkos-

tenregelung gemacht haben soll, welche die Vermieterin behauptet, denn Anlass 

zu  diesem  Gespräch  war  zunächst  das  Senkungsbegehren  der  Mieter  vom  15. 

Dezember 2013 per 1. April 2014, während die – gleichzeitig erfolgte – Mitteilung 

der Nebenkostenänderung  auf  einen  Termin  ein  halbes  Jahr später zielte.  Aber 

selbst  wenn  die  Angaben  der  Vermieterin  zutreffen  sollten,  wäre  klar,  dass  ihre 

Mitarbeiterin keinerlei schriftliche Angaben machte und dass die gemachten An-

gaben jedenfalls nicht in die Formularmitteilung vom 10. Februar 2014 oder in das 

- 15 - 

Begleitschreiben einflossen. Es trifft im Übrigen zwar zu, dass in der Lehre teils 

ein weniger strenger Massstab für unklare schriftliche Begründungen im Sinne von 

Art.  269d  OR  gefordert  wird  (u.a.  BSK  OR  I-WEBER,  Art.  269d  N  7b).  Nirgends 

findet sich aber auch nur der leiseste Hinweis, dass mündliche Erläuterungen zu 

genügen vermöchten.  

Aber selbst wenn man dies anders sehen wollte, macht auch die Vermieterin nicht 

hinreichend deutlich geltend, ihre Vertreterin habe den Mietern genau umschrie-

ben, welchen finanziellen Aufwand die neuen Nebenkostenpositionen in den drei 

Jahren vor der Ausgliederung verursacht hatten. Eine Senkung des Nettomietzin-

ses  unter diesem  Titel  lehnte  die  Vertreterin  sodann  auch  nach  Darstellung  der 

Vermieterin ohne irgendeine Begründung ab, und zwar obwohl doch alle übrigen 

relativen  Kostenfaktoren  per 1.  April 2014  aktualisiert  worden  waren.  Die  weiter 

behauptete Mitteilung, die Nebenkosten erhöhten sich durch die  Anpassung um 

Fr. 77.– pro Monat, hätte schlicht nicht den Tatsachen entsprochen, denn der ge-

nannte Betrag bildet lediglich die rechnerische Differenz zwischen den bisherigen 

Pauschalen von total Fr. 173.– und der neuen Akontozahlung von Fr. 250.– pro 

Monat, hatte also mit den neu nicht mehr mit dem Nettomietzins zu finanzierenden 

Kosten nur sehr bedingt etwas zu tun. 

Die Vermieterin macht auch nicht geltend, sie oder ihre Vertreterin hätten die Mie-

ter  auf  die  gesetzlichen  Anforderungen  einer  korrekten  Mitteilung  hingewiesen. 

Umgekehrt  erweist  sich  die  Darstellung  der  Mieter  als  plausibel,  wonach  sie  im 

Rahmen  der  Rechtsberatung  in  Zusammenhang  mit  ihrer  Anfechtung  der  Miet-

zinserhöhung per 1. April 2024 erstmals erfahren hätten, dass das gewählte Vor-

gehen  bei  der  Umwandlung  einer  Nebenkostenpauschale  in  Akontozahlungen, 

kombiniert mit einer Ausscheidung von bisher im Nettomietzins enthaltenen Kos-

ten, nicht zulässig sei. Diese Darstellung wird gestützt von ihrer Eingabe an die 

Schlichtungsbehörde vom 31. Juli 2024, in welcher sie die ursprüngliche Anfech-

tung einer Mietzinserhöhung um das zusätzliche Thema der Nebenkosten erwei-

terten.  Dies  schliesst  zwar  nicht  aus,  dass  sie  tatsächlich  schon  früher  von  der 

Mangelhaftigkeit der einseitigen Vertragsänderung erfahren haben könnten. Kon-

krete Behauptungen dafür stellt die Vermieterin aber nicht auf und nennt dazu auch 

keine tauglichen Beweismittel. Damit bleibt es bei der natürlichen Vermutung der 

Unkenntnis der Mieter von den gesetzlichen Erfordernissen. Zugleich folgt daraus, 

- 16 - 

dass  die  Ausgliederung  bzw.  Änderung  der  Nebenkosten  auch  nicht  in  gültiger 

Weise auf konsensualem Weg zustande gekommen sein kann. 

Die Mieter verhalten sich nicht rechtsmissbräuchlich. Es entspricht konstanter Pra-

xis, dass allein die Zahlung oder die Entgegennahme einer Rückzahlung aus einer 

Nebenkostenabrechnung die Berufung auf die Nichtigkeit der Grundlage einer sol-

chen  Abrechnung  nicht  zur  Annahme  eines  rechtsmissbräuchlichen  Verhaltens 

führen kann. 

4.4.2  Im Zeitpunkt ihrer ersten Geltendmachung bei der Schlichtungsbehörde war 

keine  der  Teilforderungen  verjährt,  welche  die  Mieter  heute  geltend  machen. 

Selbstverständlich kann ihnen auch nicht bezüglich der Beträge gemäss Klageer-

weiterung entgegengehalten werden, sie hätten mit ihren weiteren Akontozahlun-

gen eine Nichtschuld freiwillig und irrtumsfrei bezahlt. Schon zum Schutz gegen 

eine Zahlungsverzugskündigung war ihr Vorgehen jedenfalls vorsichtig. Und die 

Vermieterin  legt  nicht  dar,  weshalb  sie  die  Zahlungen  vor  dem  Hintergrund  der 

Klageergänzung im Schlichtungsverfahren nach Treu und Glauben anders hätte 

verstehen können, als dass künftige Akontozahlungen nur noch unter einem Rück-

forderungsvorbehalt erfolgen würden. 

4.4.3  Damit ist die Klage gutzuheissen, wobei hinsichtlich der Rückforderung un-

bestrittenermassen von der Klagesumme der Betrag abzuziehen ist, um welchen 

die gesamten Rückzahlungen der Vermieterin die Akontozahlungen der Mieter seit 

1. Oktober 2014 überstiegen (Fr. 330.75).  

Die Vermieterin kritisiert zwar auch den geltend gemachten Verzugszins. Einga-

ben an die Schlichtungsbehörde oder an ein Gericht, mit welchen eine Forderung 

geltend gemacht wird, sind aber ohne weiteres als Mahnung zu werten.  

Die Vermieterin ist daher zu verpflichten, den Mietern Fr. 9'371.25 (Fr. 9'240.– plus 

Fr. 462.– minus Fr. 330.75) plus 5% Verzugszins auf Fr. 8'909.25 (Fr. 9'240.– mi-

nus Fr. 330.75) seit 5. August 2024 sowie auf Fr. 462.– seit 5. März 2025 zu be-

zahlen. 

5.  Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Bei  diesem  Verfahrensausgang  obsiegen  die  Kläger  mit  ihrem  Feststellungsbe-

gehren vollumfänglich und bezüglich der Forderungsklage fast vollständig, wobei 

der geringfügige Abzug nicht umstritten ist. Die Vermieterin ist daher zur Tragung 

- 17 - 

der Gerichtskosten und zur Ausrichtung einer vollen Parteientschädigung zu ver-

pflichten. 

Für die Berechnung von Gerichtsgebühr und Parteientschädigung ist jeweils vom 

auf  zwei  Drittel  reduzierten  Betrag  gemäss  den  entsprechenden  Verordnungen 

des  Obergerichts  für Klagen  bei einem  Streitwert  von  Fr.  18'480.–  auszugehen, 

denn die einander überlappenden Streitsummen der Feststellungs- und der For-

derungsklage beruhen auf periodischen Leistungen. 

(…)» 

Zürcher  Mietrechtspraxis  (ZMP):  Entscheidungen  des  Mietgerichtes  und  der  Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

Herausgegeben 
8036  Zürich 
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion:  MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident 

des  Bezirkes  Zürich,  Postfach, 

vom  Mietgericht