# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 15779d2a-de4d-5892-94e8-1b72c67bb141
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.06.2017  VB.2016.00082
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00082_2017-06-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00082	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.06.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Zulässigkeit von Kunststofffenstern, die sich optisch nicht von Holzfenstern unterscheiden, bei einer Ersatzneubaute in einer Kernzone bzw. in einem Ortsbild von überkommunaler Bedeutung.

§ 50 Abs. 3 PBG erlaubt den Gemeinden, für die Kernzone besondere Bestimmungen über die Masse und die Erscheinungsform zu erlassen (E. 5.1). Bei der Anwendung und Auslegung kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt. Entsprechende Entscheide dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (E. 5.2). 
Bei der vorliegend strittigen Materialisierung der Fenster handelt es sich von vornherein um keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit. Weiter sind gerade im Baurecht eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten denkbar. Die Anforderungen hinsichtlich Erscheinung und Einordnung einer Baute sind denn auch regelmässig sehr offen formuliert. Die einschlägigen Bestimmungen in der kommunalen Bau- und Zonenordnung erweisen sich als genügend bestimmt (E. 5.3).
Fenster bestimmen das Erscheinungsbild eines Gebäudes in hohem Mass. Dementsprechend können sie auch das Orts- und Strassenbild massgeblich prägen und Vorschriften über Anordnung, Form und Materialisierung dienen damit der Erhaltung eines geschützten Orts- und Strassenbildes (E. 5.4). 
Eine Anordnung über zu verwendende Fenstermaterialien kann sich auf die Bau- und Zonenordnung stützen, sofern die Erscheinung der Baute betroffen ist (E. 5.6). Kommunale Gestaltungsvorschriften vermögen den vollständigen Erhalt der bestehenden Bausubstanz nicht zu garantieren. Massgeblich ist die äussere Erscheinung der Baute. Vorgaben über die Verwendung authentischer, historisch korrekter Materialien sind deshalb nur dann zulässig, wenn eine andere Materialisierung optisch von diesen unterscheidbar ist (E. 6.1). Dies ist vorliegend nicht der Fall, weshalb auch die gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG nicht verneint werden kann (E. 6.2).

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAU- UND ZONENORDNUNG
EIGENTUMSGARANTIE
ERMESSEN
ERSCHEINUNGSBILD
FENSTER
GEMEINDEAUTONOMIE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
INVENTAR
KERNZONE
MATERIALWAHL
RECHTLICHES GEHÖR

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 50 Abs. III PBG
§ 238 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00082

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 8. Juni 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin
Regina Meier.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

1.    Planungs- und Baukommission Richterswil, 

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 20. Mai 2015 verweigerte die
Planungs- und Baukommission der Gemeinde Richterswil der A AG die
baurechtliche Bewilligung für die in das Mehrfamilienhaus C-Strasse 01,
Kat.-Nr. 02, in Richterswil eingebauten Kunststofffenster sowie für den Einbau
von Lamellenstoren gemäss dem eingereichten Material- und Farbkonzept. Sodann
ordnete die Planungs- und Baukommission an, es sei ihr innert zwei Monaten ab
Rechtskraft des Beschlusses ein revidiertes Material- und Farbkonzept für die
Fenster und den Fenstersonnenschutz zur Genehmigung und Weiterleitung an das
Amt für Raumentwicklung der Baudirektion (ARE) einzureichen. 

II.  

Dagegen rekurrierte die A AG am 26. Juni 2015 an
das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Am 26. Oktober 2015 zog sie den
Rekurs bezüglich der verweigerten Lamellenstoren zurück. 

Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 12. Januar
2016 ab, soweit er nicht als durch Rückzug erledigt abgeschrieben wurde. 

III.  

Gegen diesen Entscheid erhob die A AG am 15. Februar
2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 12. Januar 2016 vollständig und den
erstinstanzlichen Bauentscheid vom 20. Mai 2015 (samt Entscheid der
Baudirektion) bezüglich der Verweigerung der Kunststofffenster aufzuheben und
die ersuchte Materialisierung mit Kunststofffenstern zu bewilligen, alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer)
zulasten der Beschwerdegegner. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchte er
unter anderem um Durchführung eines Augenscheins und um Erteilung respektive
Nichtentzug der aufschiebenden Wirkung. Mit Präsidialverfügung vom 16. Februar
2016 stellte das Verwaltungsgericht fest, dass der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung zukommt.

Die Baudirektion des Kantons Zürich und das
Baurekursgericht schlossen am 7. resp. 8. März 2016 auf Abweisung der Beschwerde.
Die Planungs- und Baukommission Richterswil beantragte am 29. März 2016,
die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Am 25. April
2016 erfolgte die Replik, am 9. Mai 2016 die Duplik der der Planungs- und
Baukommission. Die A AG reichte am 30. Mai und 28. Juni 2016
weitere Stellungnahmen ein, die Planungs- und Baukommission liess sich am 13. Juni
2016 vernehmen und verzichtete am 8. Juli 2016 auf eine weitere
Vernehmlassung. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.

2.
 

2.1 

Die Beschwerdeführerin beantragt die Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Wie
schon in der Präsidialverfügung vom 16. Februar 2016 festgehalten, kommt
der Beschwerde an das Verwaltungsgericht, abgesehen von hier nicht
einschlägigen Ausnahmen, aufschiebende Wirkung zu, und diese ist vorliegend
auch nicht entzogen worden, sodass dieser Antrag gegenstandslos ist (§ 55
in Verbindung mit § 25 Abs. 1–3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]). 

2.2 In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden weiter, es
sei ein Augenschein durchzuführen. Bei den Akten findet sich das Protokoll des
vorinstanzlichen Augenscheins. Darin enthalten sind Fotos der streitbetroffenen
Liegenschaft und insbesondere Nahaufnahmen der strittigen Fenster. Weiter
finden sich von der Beschwerdeführerin im Rekursverfahren eingereichte Fotos
von mehreren umliegenden Liegenschaften.  Schliesslich reichte die
Beschwerdeführerin mit der Replik Fotos der streitbetroffenen Liegenschaft ein,
die die Gesamtwirkung als auch die Detailgestaltung der Fenster zeigen.

Aus diesen Aktenstücken sowie der Gesamtheit der übrigen
Akten ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit,
sodass auf die Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann
(vgl. BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August
2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290,
E. 2.1).

3.
 

Die Beschwerdeführerin rügt vorweg
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz, da diese auf ihre
Ausführungen zur Frage, ob Kunststoff- von Holzfenstern optisch zu
unterscheiden seien und ob sie der ortsüblichen Bauweise im Sinn von Art. 21
Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Richterswil vom 2./4. Oktober 1984 (BZO) entsprächen, nicht eingegangen sei. 

Der Gehörsanspruch verlangt, dass die Behörde die
Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich
hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung
berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu
begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 134 I 83 E. 4.1 mit
Hinweisen). 

Die Begründung der Vorinstanz, weshalb sie
Kunststofffenster als ortsunüblich und damit als unzulässige Materialisierung
erachtete, ist in der Tat knapp ausgefallen. Allerdings lässt sich dieser
Begründung entnehmen, dass die Vorinstanz den Ausdruck "ortsübliche
Bauweise" im Sinn einer überlieferten Bauweise auslegte. Somit ist die
Vorinstanz ihrer Begründungspflicht noch knapp nachgekommen, und der
Beschwerdeführerin war eine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid
auch in diesem Punkt möglich. Zur Unterscheidbarkeit von Holz- und
Kunststofffenstern führte die Vorinstanz mehrere Aspekte an, in denen sich
diese Materialisierungen unterschieden, womit sie ihren Entscheid genügend
begründete. 

4.
 

In materieller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin im
Wesentlichen geltend, ein generelles Verbot des Einbaus von Kunststofffenstern
lasse sich den kommunalen Bestimmungen nicht entnehmen. Diese Regelungen wären
zudem zu unbestimmt, um eine genügende gesetzliche Grundlage zur Einschränkung
der Eigentumsfreiheit darzustellen. Da sich die verwendeten Kunststofffenster
nicht von Holzfenstern unterscheiden liessen und sich demnach nicht nachteilig
auf das Orts- und Strassenbild auswirkten, sei die Forderung, darauf zu
verzichten, sachlich unbegründet und willkürlich. Schliesslich sei die
Forderung nach dem Ersatz der verbauten Fenster auch unverhältnismässig.

5.
 

5.1 Bei der streitbetroffenen Baute handelt es sich um einen
Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses an der C-Strasse 01 in Richterswil. Das
Grundstück liegt in der Kernzone und überdies in einem Ortsbild von
überkommunaler Bedeutung. Das Inventar der
Schutzwürdigen Ortsbilder bezeichnet das streitbetroffene Gebäude als prägend
und strukturbildend und deren Ostfassade gegen die C-Strasse hin als wichtige
Begrenzung von Strassen-, Platz- und Freiräumen. Gemäss Art. 14a
Abs. 1 BZO werden in der Kernzone an die architektonische und ortsbauliche
Gestaltung besondere Anforderungen gestellt. Um- und Neubauten sollen zur
Erhaltung und Weiterentwicklung des Orts- und Strassenbildes von kantonaler
Bedeutung beitragen. Bauten, Anlagen und Umschwung müssen sich sowohl in ihrer
Gesamtwirkung als auch in einzelnen Aspekten wie Situierung und Ausmass,
Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung, Terrain und
Umgebungsgestaltung besonders gut in die Umgebung einordnen. Art. 21
Abs. 1 BZO schreibt vor, dass Materialien, Formen und Farben so zu wählen
sind, dass sich eine besonders gute Gesamtwirkung im Orts- und Strassenbild
ergibt. Art. 21 Abs. 3 BZO lautet sodann: "Die Fenster,
Fensterläden und Türen müssen in Anordnung und Detailgestaltung der ortsüblichen
Bauweise entsprechen".

§ 50 Abs. 3 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erlaubt den
Gemeinden, für die Kernzone besondere Bestimmungen über die Masse und die
Erscheinungsform zu erlassen. Soweit die erwähnten kommunalen Bestimmungen die
äussere Erscheinung betreffen, sind sie damit kompetenzgemäss erlassen worden.

5.2 Bei der
Anwendung und Auslegung kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein
Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine
umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (vgl. dazu
Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechts­pflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 20 N. 59 f.).
Dieser Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde
bei der Anwendung von § 238 PBG durch das kantonale Recht geöffnet wird
(VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232 E. 4.3.2).

Die offenen Formulierungen
"besonders gut in die Umgebung einordnen", "sich eine besonders
gute Gesamtwirkung im Orts- und Strassenbild ergibt" sowie der
"ortsüblichen Bauweise entsprechen" in Art. 14a Abs. 1
sowie Art. 21 Abs. 1 und 3 BZO eröffnen der Beschwerdegegnerin 1 bei
deren Auslegung und Anwendung einen gewissen von der Gemeindeautonomie
geschützten Entscheidungsspielraum. Solche Entscheide
dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung
bzw. unter gebührender Berücksichtigung der
Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden
(vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232,
E. 4.3.1 f.). Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen
verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit
besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den
Entscheid über Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto
höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts.
Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so
bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe, um von der Auslegung und
Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Der Beurteilungsspielraum des
Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 10. Juni
2015, VB.2014.00669, E. 4.1.1; VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.3).
Zu prüfen ist nachfolgend, inwieweit sich die Beschwerdegegnerin 1 vorliegend
auf die Gemeindeautonomie berufen kann bzw. ob sich der Rekursentscheid unter
Beachtung der Überprüfungspflicht und -befugnis des Baurekursgerichts als
rechtmässig erweist. Das Verwaltungsgericht überprüft den Entscheid auf dessen
Rechtsmässigkeit, eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm dagegen nicht zu
(§ 50 VRG).

5.3 Der Grad der erforderlichen Bestimmtheit einer die Grundrechte
einschränkenden Norm lässt sich nicht abstrakt festlegen. Er hängt unter
anderem von der Vielfalt der zu ordnenden Sachverhalte, von der Komplexität und
der Vorhersehbarkeit der im Einzelfall erforderlichen Entscheidungen, von den
Normadressaten, von der Schwere des Eingriffs in Verfassungsrechte und von der
erst bei der Konkretisierung im Einzelfall möglichen und sachgerechten
Entscheidung ab (BGE 139 I 280 E. 5.1 mit Hinweisen). 

Bei der vorliegend strittigen Materialisierung der Fenster
handelt es sich von vornherein um keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit.
Weiter sind gerade im Baurecht eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten
denkbar. Die Anforderungen hinsichtlich Erscheinung und Einordnung einer Baute
sind denn auch regelmässig sehr offen formuliert. Die vorliegenden
Formulierungen der "ortsüblichen Bauweise" und der "besonders
guten Gesamtwirkung" erweisen sich damit angesichts des geringen Eingriffs
in die Rechte des Bauherrn als genügend bestimmt. 

5.4 Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin lässt sich Art. 21 Abs. 3 BZO
auch ohne Weiteres dahingehend auslegen, dass unter den Begriff der
"Detailgestaltung" der Fenster nicht nur deren Formgestaltung,
sondern auch deren Materialisierung fällt. Form und Material stellen
wesentliche Elemente der Gestaltung dar. 

Fenster bestimmen das Erscheinungsbild eines Gebäudes in
hohem Mass. Dementsprechend können sie auch das Orts- und Strassenbild
massgeblich prägen, und Vorschriften über Anordnung, Form und Materialisierung
dienen damit der Erhaltung dieses geschützten Orts- und Strassenbildes. 

5.5 Nicht zu
beanstanden ist schliesslich, wenn die Beschwerdegegnerin 1 bestrebt ist, dass
ein Ersatzneubau sich grundsätzlich möglichst wenig von der bestehenden
baulichen Umgebung abhebt. Damit können aber für einen Ersatzneubau nicht von vornherein
andere Anforderungen an die Materialisierung gestellt werden als für bestehende
Bauten. Lediglich bei besonders guten Projekten zeitgenössischer Architektur –
was vorliegend aber zu Recht nicht geltend gemacht wird – erlaubt Art. 14a
Abs. 2 BZO denn auch eine Abweichung von den Gestaltungsvorschriften über
die Dach- Fassaden- und Umgebungsgestaltung. In diesem Fall darf der Neubau
auch in seiner Materialisierung klar als solcher erkennbar sein.

5.6 Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass sich eine Anordnung über zu verwendende
Fenstermaterialien auf Art. 14a Abs. 1 und Art. 21 Abs. 1
und 3 BZO stützen kann, sofern dies sich auf die Erscheinung der Baute
auswirkt. 

6.
 

6.1
Wie erwähnt, erlaubt § 50 Abs. 3 PBG den Erlass kommunaler
Kernzonenvorschriften über die Masse und die Erscheinung von Bauten. Den
vollständigen Erhalt der bestehenden Bausubstanz vermögen kommunale
Gestaltungsvorschriften im Gegensatz zu Schutzanordnungen im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG nicht zu garantieren (VGr, 12. Januar 2011,
VB.2010.00628, E. 4.2 mit Hinweisen). Massgeblich ist die äussere
Erscheinung der Baute. Vorgaben über die Verwendung authentischer, historisch
korrekter Materialien sind deshalb nur dann zulässig, wenn eine andere
Materialisierung optisch von diesen unterscheidbar ist (vgl. A.a.O.
E. 4.5).

6.2
 Kunststofffenster unterscheiden sich häufig von Holzfenstern dadurch, dass
die einen breiteren Rand aufweisen, schwarze Gummidichtungen verwendet werden
und ihre Oberfläche glatter ist. Weiter zeigen die beiden Fensterarten
unterschiedliche Abnützungs- und Witterungserscheinungen. 

Die vorliegend eingebauten
Kunststofffenster weisen nicht den typischen breiten Rand auf, sondern verfügen
über ein schmales Profil und sind hinsichtlich der Proportionen ausgeglichen
gestaltet. Auffällige schwarze Gummidichtungen sind nicht sichtbar. Die Fenster
sind von der Fassade zurückversetzt, die Fensterlaibungen sind entsprechend
tief und auch sorgfältig gestaltet. Der Fensterrahmen tritt damit im
Fassadenbild nicht auffällig in Erscheinung. Im Gegensatz zu Holzfenstern sind
Kunststofffenster in der Regel nicht gestrichen, was den Eindruck der glatteren
Oberfläche verstärkt. Werden die Kunststofffenster auf ihrer Aussenseite noch
mit einem Anstrich versehen, so verschwindet auch dieser optische Unterschied, wie
auch die Beschwerdeführerin schon vor der Vorinstanz anführte. Ein solcher
Farbanstrich bewirkt zudem, dass die Witterung zuerst den Anstrich und nicht
direkt den darunterliegenden Kunststoff des Fensterrahmens angreift und sich so
die Witterungserscheinungen dem eines Holzfenster annähern. 

Werden die vorliegend
eingebauten Kunststofffenster wie dargelegt aussen noch gestrichen, so
unterscheiden sie sich in ihrer äusseren Erscheinung nicht mehr von
Holzfenstern. Damit bleibt aber kein Raum mehr für die Anordnung, diese zu
ersetzen, da sie nicht der ortsüblichen Bauweise im Sinn von Art. 21
Abs. 3 BZO entsprächen. Ebenso wenig lässt sich die umstrittene Anordnung
damit begründen, die Fenster ergäben wegen der gewählten Ausführung in
Kunststoff keine gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 21 Abs. 1 oder
Art. 14a Abs. 1 BZO, da auch diese Vorschriften nur insoweit zulässig
sind, als die Kunststofffenster die äussere Erscheinung tatsächlich
beeinträchtigen.

Schliesslich kann wegen der
verwendeten Kunststofffenster auch die gute Einordnung im Sinn von § 238
Abs. 2 PBG nicht verneint werden. Auch diesbezüglich wäre eine optisch
wahrnehmbare Beeinträchtigung durch die Materialisierung erforderlich, um der
Baute die gute Einordnung abzusprechen. 

6.3 Damit
erweist sich vorliegend die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung des
Material- und Farbkonzepts hinsichtlich der eingebauten Kunststofffenster als
unrechtmässig, wenngleich eine solche Verweigerung in anders gelagerten Fällen
durchaus zulässig wäre. Da das Konzept unter den hier zu beurteilenden
Umständen mit der Auflage, dass die Fenster aussen gestrichen werden,
bewilligungsfähig ist, ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. 

7.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der Beschwerdeführerin zu einem Viertel und den Beschwerdegegnerinnen je zu 3/8
aufzuerlegen (§ 70 i.V.m. § 13 Abs. 2 VRG). Weiter sind die
Beschwerdegegnerinnen zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine reduzierte
Parteientschädigung von je Fr. 750.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG). Bei der Bemessung dieses Betrages ist kein Mehrwertsteuerzuschlag zu
berücksichtigen, da davon auszugehen ist, dass die Beschwerdeführerin
vorsteuerabzugsberechtigt ist.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind neu zu verlegen,
wobei zu beachten ist, dass dort die Beschwerdeführerin auch noch bezüglich der
Lamellenstoren unterlag. Damit erscheint die Beschwerdeführerin neu als zur
Hälfte obsiegend und die Rekurskosten sind ihr in diesem Umfang und den
Beschwerdegegnerinnen neu zu je einem Viertel aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 VRG). Mangels mehrheitlichen Obsiegens steht der Beschwerdeführerin
für das Rekursverfahren unverändert keine Parteientschädigung zu (§ 17
Abs. 2 VRG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Planungs- und
Baukommission Richterswil vom 20. Mai 2015 wird insoweit aufgehoben, als
er die Ausführung der Fenster in Kunststoff betrifft. Dispositiv-Ziff. I
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 12. Januar 2016 wird im Umfang
der Rekursabweisung aufgehoben, und in Abänderung von Dispositiv-Ziff. II
werden die Rekurskosten (total Fr. 4'730.-) zur Hälfte der
Beschwerdeführerin und zu je einem Viertel den Beschwerdegegnerinnen auferlegt.

       Die
Beschwerdegegnerinnen werden eingeladen, die Fenster in der bestehenden
Ausführung zu bewilligen unter der Auflage, dass diese aussen in passender
Farbe zu streichen sind. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    270.--     Zustellkosten,

Fr. 6'270.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zu 1/4 und den
Beschwerdegegnerinnen je zu 3/8 auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdegegnerinnen werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine
Parteientschädigung von je Fr. 750.- (total Fr. 1'500.-) zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an
…