# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 22403734-33b1-575c-aca7-af6e2582daa4
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-03
**Language:** de
**Title:** Vorentscheid. Zulässiger Inhalt. Rechtswirkungen.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nrn. 0039-0040/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0039-0040_2014_790.pdf

## Full Text

BRGE IV Nrn. 0039 und 0040/2014 vom 3. April 2014 in BEZ 2014 Nr. 34 

6.1  Über  Fragen,  die 

für  die  spätere  Bewilligungsfähigkeit  eines 
Bauvorhabens  grundlegend  sind,  können  Vorentscheide  eingeholt  werden.  Mit 
dem  Gesuch  sind  die  Unterlagen  einzureichen,  die  zur  Beurteilung  der 
gestellten Fragen erforderlich sind (§ 323 PBG).  

Der Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise 
verbindlich,  gültig  und  anfechtbar  wie  eine  baurechtliche  Bewilligung  (§  324 
Abs. 1 PBG). Gegenüber Dritten gilt dies nur, wenn das gleiche Verfahren wie 
für Bewilligungen  durchgeführt worden  ist,  was  der Gesuchsteller ausdrücklich 
verlangen muss. Wird das Baugesuch in solchen Fällen während der Gültigkeit 
eines Vorentscheides gestellt, so kann die baurechtliche Bewilligung von Dritten 
hinsichtlich  der  vorentschiedenen  Fragen  nur  angefochten  werden,  wenn  eine 
wesentliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse nachgewiesen wird (§ 
324  Abs.  2  PBG).  Gemäss  gefestigter  Praxis  sind  Vorentscheide  ohne 
Drittverbindlichkeit in der Regel – das heisst dann, wenn es um die Anwendung 
des  Raumplanungsgesetzes  und  seiner  kantonalen  und  kommunalen 
Ausführungsbestimmungen geht – bundesrechtswidrig; dies unbesehen davon, 
ob  der  Gesuchsteller  einen  drittverbindlichen  Vorentscheid  verlangt  hat  oder 
nicht (RB 1994 Nr. 92).  

Eingeschränkt  ist  die  Rechtsverbindlichkeit  von  Vorentscheiden  insoweit, 
als  die  Baubehörden  nur  zum  Schutz  des  Gesuchstellers  an  Vorentscheide 
gebunden  sind.  Demnach  kann  die  Behörde  in  der  Baubewilligung  vom 
Vorentscheid  abweichen,  wenn  der  Gesuchsteller  dadurch  entlastet  wird.  Die 
Bindung  der  Baubehörde  beschränkt  sich  auf  die  positiven  Antworten  eines 
Vorentscheides;  auf  eine  in  Aussicht  gestellte  Bauverweigerung  oder  auf 
Nebenbestimmungen  kann  die  Behörde  bei  der  Beurteilung  des  Baugesuchs 
zurückkommen (VB 93/0174 = BEZ 1994 Nr. 14; RB 1998 Nr. 121). 

Der  baurechtliche  Vorentscheid  charakterisiert  sich  somit  als  eine 
teilverbindliche,  in  Verfügungsform  ergehende  rechtsmittelfähige  Auskunft  der 
Baubehörde mit auf drei Jahre (§ 322 Abs. 1 PBG) befristeter Wirksamkeit, die 
auf  Gesuch  hin  in  einem  förmlichen  baurechtlichen  Verfahren  ergeht.  Der 
Vorentscheid  besagt,  ob  und  allenfalls  unter  welchen  Voraussetzungen  in  den 
nachgefragten  Punkten  einem  späteren  Baugesuch  zu  entsprechen  ist  oder 
nicht.  Damit  nimmt  der  Vorentscheid  in  einem  Teilumfang  die  Prüfung  des 
späteren Baugesuchs rechtsverbindlich vorweg. Der Zweck des Vorentscheides 
ist  ökonomischer Natur, indem  sich  der Bauherr  hinsichtlich einzelner Aspekte 
eines  baurechtlich  relevanten  Vorhabens  Klarheit  über  die  Rechtslage 
verschaffen  kann,  bevor  er  mit  erheblichen  Kosten  ein  vollständiges  Projekt 
ausarbeiten lässt.  

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losgelöst 

6.2  Mit  Fragen  im  Sinne  von  §  323  Abs.  1  PBG  sind  von  vornherein  nur 
Rechtsfragen  gemeint.  Fragen 
tatsächlicher  Natur  können  nicht  zum 
Gegenstand eines  Vorentscheidgesuchs  gemacht  werden. So entfällt  es etwa, 
nach der Höhe des bestehenden Terrains auf dem künftigen Baugrundstück zu 
von  einem 
fragen.  Vorentscheidfragen  müssen  alsdann 
ausgearbeiteten Projekt beantwortungsfähig sein. Fragen, deren Beantwortung 
ein  ganz  oder  teilweise  ausgearbeitetes  Projekt  voraussetzen,  können  nicht 
zum  Gegenstand  eines  Vorentscheidgesuchs  gemacht  werden.  Damit  würden 
die  Grenzen  zum  Baubewilligungsverfahren  verwischt  und  das  Institut  des 
Vorentscheids in sachwidriger Weise überdehnt. So ist etwa die Beurteilung der 
Einordnung  (§  238  PBG)  einzelner  Gebäudeteile  oder  gar  eines  ganzen 
Gebäudes  projektabhängig  und  ist  damit  ins  Baubewilligungsverfahren  zu 
verweisen. Demgegenüber kann mit einem Vorentscheidgesuch beispielsweise 
nachgefragt  werden,  ob  auf  einem  bestimmten  Kernzonengrundstück  eine 
Neubaute, eine Ersatzbaute oder beides zulässig sei. Hierin wäre der typische 
Fall  einer  projektunabhängigen  Rechtsfrage 
zu  erblicken.  Besagte 
Einschränkung  schliesst  aber  nicht  aus,  Vorentscheidgesuche  mit  planlichen 
Darstellungen näher zu erläutern.  

Rechtsfragen  abstrakter  Art,  etwa  betreffend  die  Auslegung  einer 
Bauvorschrift  durch  die  Baubehörde,  können  nicht  Gegenstand  eines 
Vorentscheidgesuches  sein.  Vielmehr  ist  stets  zu  verlangen,  dass  eine 
Vorentscheidfrage  die  Nutzung  bzw.  Überbauung  eines  bestimmten  Bau-
grundstücks beschlägt. 

Schliesslich gilt, dass  sich Vorentscheide deutlich und unmissverständlich 
über  die  gestellten  baurechtlichen  Fragen  aussprechen  und  diese,  sofern 
möglich,  mit  «ja»  oder  «nein»,  jedenfalls  aber  klar  und  eindeutig  beantworten. 
Auslegungsbedürftige  Antworten  sind  zu  vermeiden.  Eine  Beantwortung  «im 
Sinne  der  Erwägungen»  kann  erhebliche  und  unerwünschte  Interpretations-
spielräume  entstehen  lassen  (vgl.  zum  Ganzen  BRKE  IV  Nrn.  0169  und 
0170/1999 = BEZ 2001 Nr. 15; BRKE I Nrn. 216 und 217/2001 vom 31. August 
2001,  bestätigt  mit  VGr,  31.  Januar  2002,  VB.2001.00316,  E.  3;  BRGE  IV  Nr. 
0123/2012 vom 30. August 2012).  

Soweit Fragen nicht Gegenstand eines Vorentscheidgesuchs sein können 
und  damit  materiell  nicht  beantwortungsfähig  sind,  ist  auf  das  Vorentscheid-
gesuch im entsprechenden Umfang nicht einzutreten. 

6.3  Baurechtliche  Vorentscheide  ergehen  nicht  anders  als  Baubewilli-
gungen auf Gesuch hin. Sie gehören zu den sogenannt mitwirkungs-bedürftigen 
Verfügungen.  Solche  werden  ohne  die  Zustimmung  des  Betroffenen  nicht 
rechtswirksam.  Das  Gesuch  beinhaltet  die  Zustimmung  zum  Erlass  der 
Verfügung.  Das  Fehlen  des  Gesuches  hat  die  Nichtigkeit  der  Verfügung  zur 
Folge  (Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungs-
recht, 6. A., 2010, Rz. 898 ff.).  

Demnach dürfen mit dem Vorentscheid keine Fragen beantwortet werden, 
die  nicht  gesuchsgegenständlich  sind.  Dies  auch  mit  Blick  auf  die  Dritt-
verbindlichkeit,  muss  doch  der  Dritte  für  den  Entscheid  darüber,  sich  zur 

 
 
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Verschaffung  der  Anfechtungsbefugnis  den  Vorentscheid  zustellen  zu  lassen 
oder  nicht,  auf  den  Inhalt  des  öffentlich  bekanntgemachten  Vorentscheid-
gesuches  abstellen  können  (§  314  PBG).  Dementsprechend  wäre,  wenn 
positive  Feststellungen  getroffen  würden,  die  nicht  nachgefragt  wurden,  die 
Berufung  des  Gesuchstellers  auf  diese  Feststellungen  im  Rahmen  eines 
nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens zumindest in Frage gestellt; dies vor 
allem  dann,  wenn  die  Feststellungen  im  Vorentscheid  explizit  als  über  den 
Inhalt  des  Vorentscheidgesuches  hinausgehend  ausgewiesen  wurden.  Aus 
Gründen  der  Rechtsklarheit  sollten  solche  nicht  nachgefragten  Feststellungen 
gar nicht erst getroffen werden.  

(Darlegung,  dass  die  [positiven,  vom  Nachbarn  angefochtenen]  Vor-

entscheidantworten aus verschiedenen Gründen rechtsfehlerhaft sind.) 

7.6 

Im  Dispositiv  des  angefochtenen  Beschlusses  wurden  alsdann 

«Auflagen» statuiert. (…) 

Auch  diese  «Auflagen»  haben  im  Rahmen  des  Vorentscheides  rechtlich 
keinerlei  Bestand.  Weder  wurden  diese  Aspekte  nachgefragt  noch  sind  sie 
projektunabhängig.  Überdies  erscheint  es  schon  grundsätzlich  fraglich,  ob  in 
einem  Vorentscheid  Auflagen  –  deren  Einhaltung  der Rechtsnatur der Auflage 
entsprechend  erzwingbar  sein  müsste  (Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/  Felix 
Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht,  6.  A.,  2010,  Rz.  913  ff.)  –  statuiert 
werden können. Die Ausgangslage, dass vor Baubeginn Projektmängel geheilt 
werden müssten (§§ 321 und 326 PBG), kann sich bei einem Vorentscheid von 
vornherein  nicht  ergeben.  Handelt  es  sich  beim  Vorentscheid  um  einen 
Feststellungsentscheid, 
liegt  es  nahe,  Einschränkungen  als  Teil  der 
grundsätzlich  positiven  Feststellung,  nicht  aber  als  «Auflage»  zu  statuieren. 
Allenfalls  könnte  ein  Vorentscheid  unter  einer  Bedingung  statuiert  werden, 
wobei  zunächst  zu  prüfen  wäre,  ob  nicht  vielmehr  mit  dem  Vorentscheid 
festzustellen  sei,  dass  das  betreffende  Bauvorhaben  nur  unter  einer 
bestimmten Bedingung bewilligungsfähig sei, was nicht das Gleiche wäre (vgl. 
aber  RB  1993  Nr.  55,  nur  als  Resümee  publiziert).  Letztlich  kann  die  besagte 
Frage hier indes offen bleiben.