# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 32f83f54-cd3e-543b-b521-630e71b269b5
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-14
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 14.01.2021 110 2020 88
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2020-88_2021-01-14.pdf

## Full Text

1/17

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2020/88

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 14. Januar 2021
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen 
(VGE 2021/40 vom 19.1.2022). Das Bundesgericht hat die Beschwerde gegen das Urteil des 
Verwaltungsgerichts abgewiesen (BGE 1C_136/2022 vom 28.02.2023).

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Matten bei Interlaken, Bauverwaltung, 
Baumgartenstrasse 14, 3800 Matten

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Matten bei Interlaken vom 
12. Mai 2020 (Nr. 14/19; Umnutzung und Ausbau des Gebäudes B.________ zu Wohnzwecken)

I. Sachverhalt

1. Die Gemeinde Matten bei Interlaken stellte mit Aktennotiz vom 25. Oktober 2018 fest, dass 
auf Parzelle Matten bei Interlaken Grundbuchblatt Nr. E.________ im Gebäude 
F.________strasse B.________ eine Dusche eingebaut sowie Anschlüsse für eine Toilette, ein 
Handwaschbecken und ein Waschtrog erstellt worden seien. Dies sei baubewilligungspflichtig. Die 
Bauherrschaft habe innert Frist ein entsprechendes nachträgliches Baugesuch einzureichen. Die 
Aktennotiz wurde u.a. der Beschwerdeführerin als Grundeigentümerin zugestellt.1

Am 4. Februar 2019 (Eingang bei der Gemeinde am 4. März 2019) reichte die Beschwerdeführerin 
ein nachträgliches Baugesuch ein für die Umnutzung und den Ausbau des Gebäudes B.________ 
zu Wohnzwecken. Gleichzeitig stellte sie Ausnahmegesuche betreffend Unterschreitung der 
minimalen Raumhöhe für Wohnräume (Art. 67 BauV2) und betreffend Unterschreitung des 
vorgeschriebenen Gebäudeabstands. Auf entsprechende Aufforderung der Gemeinde hin3 reichte 
sie am 4. Juni 2019 die Einverständniserklärung der Grundeigentümerschaft der Nachbarparzelle 

1 Vorakten, Mäppli "Baupolizei" zuhinterst im Dossier
2 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
3 Vorakten pag. 82

BVD 110/2020/88 

2/17

Nr. 873 (Näherbaurecht) ein.4 Die Bauparzelle liegt in der Mischzone MA3. Gegen das 
Bauvorhaben gingen keine Einsprachen oder Rechtsverwahrungen ein.5

Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli beantragte mit Amtsbericht vom 19. Juli 2019 
die Verweigerung der Ausnahmebewilligung betreffend Unterschreitung der minimalen 
Raumhöhe.6 Mit Bauentscheid vom 12. Mai 2020 erteilte die Gemeinde Matten bei Interlaken dem 
Vorhaben den Bauabschlag und ordnete an, dass das Gebäude F.________strasse B.________ 
nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe.

2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 10. Juni 2020 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids und die Erteilung der Baubewilligung.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet7, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde Matten bei Interlaken beantragt mit 
Stellungnahme vom 13. Juli 2020 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des 
angefochtenen Entscheids. Sie hat zudem der BVD die Kopie der Aktennotiz einer Besprechung 
vom 11. August 2020 zwischen dem Regierungsstatthalter von Interlaken-Oberasli sowie der 
Bauvorsteherin und dem Bauverwalter der Gemeinde zukommen lassen, an der über das 
polizeiliche Vorgehen beraten wurde.

4. Mit Verfügung vom 4. September 2020 teilte das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten mit, 
die BVD ziehe in Betracht, im Fall der Bestätigung des Bauabschlags gestützt auf Art. 46 Abs. 2 
Bst. e BauG8 anzuordnen, dass innert einer Frist von 4 Monaten die Dusche, die Toilette und die 
Kochgelegenheit im Gebäude F.________strasse B.________ ausgebaut werden müssten. Die 
Beteiligten erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme. 

Die Gemeinde teilte mit Stellungnahme vom 28. September 2020 mit, dass sie der in Betracht 
gezogenen Anordnung zustimme und im Übrigen am angefochtenen Entscheid festhalte. Die 
Beschwerdeführerin nahm mit Eingabe vom 28. Oktober 2020 Stellung. Sie machte zusätzliche 
Ausführungen zu ihrer Beschwerde und teilte mit, dass sie die von der BVD in Betracht gezogene 
Anordnung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als unverhältnismässig erachte.

5. Mit Verfügung vom 12. November 2020 machte das Rechtsamt die Beschwerdeführerin 
darauf aufmerksam, dass sie die Möglichkeit habe, einer allfälligen Schlechterstellung durch den 
Beschwerdeentscheid der BVD mittels Beschwerderückzug zu entgehen. Innert der für einen 
allfälligen Beschwerderückzug angesetzten Frist erklärte die Beschwerdeführerin, dass sie an 
ihrer Beschwerde vollumfänglich festhalte.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

4 Vorakten pag. 77
5 Vorakten pag. 41
6 Vorakten pag. 46
7 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
8 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

BVD 110/2020/88 

3/17

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 
der BVD angefochten werden. Auch baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG 
können gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD 
angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. Zur 
Beschwerde gegen Bauentscheide befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, 
die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 
BauG). Die Beschwerdeführerin, deren Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch den vor-
instanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Sie ist zudem 
Adressatin des Benützungsverbots und somit auch zu dessen Anfechtung legitimiert. Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Befangenheit

a) In ihrer Stellungnahme vom 28. Oktober 2020 erklärt die Beschwerdeführerin, sie müsse 
der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Matten bei Interlaken, dem Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli und der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern eine Befangenheit 
unterstellen, weil alle namentlich Beteiligten bereits negativ über ihr Umgehen mit alten 
bestehenden Gebäuden geurteilt hätten und somit nicht mehr fähig seien, neutral zu handeln.

b) Die Beschwerdeführerin erhebt in dieser Eingabe den Vorwurf der Befangenheit, stellt aber 
kein Ausstandsbegehren. Sie macht auch nicht geltend, dass sie im erstinstanzlichen Verfahren 
ein Ablehnungsgesuch gegen bestimmte Personen gestellt oder dass sie von einem 
Ablehnungsgrund erst im Verlaufe des Verfahrens vor der BVD Kenntnis erhalten hätte. 

Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben müssten Ausstandsgründe so früh wie möglich 
geltend gemacht werden. Erst nach dem Hinweis in der Verfügung des Rechtsamtes vom 
4. September 2020, wonach im Falle der Bestätigung des Bauabschlags die Anordnung von 
Wiederherstellungsmassnahmen in Betracht gezogen werde, hat die Beschwerdeführerin den 
pauschalen Vorwurf der Befangenheit von allen involvierten Behörden erhoben. Ein allfälliger 
Anspruch auf Ausstand wäre zu diesem Zeitpunkt bereits verwirkt gewesen.9 Für einen Ausstand 
einer bestimmten Person von Amtes wegen besteht kein Anlass. Eine frühere Befassung mit 
anderen Bauvorhaben der Beschwerdeführerin begründet unter objektiven Gesichtspunkten 
keinen Anschein der Befangenheit.

c) Ein Ausstandsbegehren kann sich nicht gegen ganze Behörden richten, da eine 
Ausstandspflicht nicht eine Behörde als solche, sondern nur bestimmte Personen treffen kann, 
bei denen eine Befangenheit bzw. ein Ausstandsgrund vorliegt. Werden Ablehnungsgründe nicht 
individualisiert gegen bestimmte Personen vorgebracht, ist auf das Begehren wegen Verletzung 
der Begründungspflicht nicht einzutreten.10 

d) Die Ausführungen der Beschwerdeführerin sind wohl als Ausdruck des Missbehagens 
gegenüber den schon früher involvierten Behörden zu verstehen, weil sie mit den von diesen 
geäusserten Ansichten nicht einverstanden ist. Soweit die Beschwerdeführerin Gründe für ihre 
abweichende Meinung anführt, werden diese in den nachfolgenden Erwägungen geprüft. Eine 
Verletzung einer Ausstandspflicht im erstinstanzlichen Verfahren ist nicht ersichtlich.

3. Umnutzung

9 Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 55
10 Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 9

BVD 110/2020/88 

4/17

a) Die Beschwerdeführerin erklärt, sie habe die sanitären Einrichtungen des Gebäudes 
F.________strasse B.________, welches sie als "Cottage" oder "Chalet" bezeichnet, im Herbst 
2018 parallel zur Sanierung des Gebäudes F.________strasse D.________ erneuert. Auf 
Aufforderung der Gemeinde hin habe sie dafür ein nachträgliches Baugesuch eingereicht. Nur auf 
Drängen der Gemeinde habe sie das Baugesuch so formuliert, dass es auch eine Umnutzung 
umfasse. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass das Bauvorhaben vom 
Besitzstandsanspruch gedeckt werde und keine baubewilligungspflichtige Umnutzung darstelle. 
Das Gebäude sei mehr als hundert Jahre alt. Es sei bis 1996, eventuell bis 2005 bewohnt worden. 
Unter anderen hätten Zimmerleute auf der Walz darin genächtigt, später hätten Saisonniers dort 
gewohnt. In ihrer Stellungnahme vom 28. Oktober 2020 macht die Beschwerdeführerin geltend, 
das "Chalet" sei immer im Eigenbedarf als Wohnfläche benutzt worden und dazwischen auch an 
Mitarbeiter, Feriengäste und an die Kinder der Beschwerdeführerin vermietet worden.

b) Die Gemeinde hält im angefochtenen Entscheid fest, sie habe in ihrem Archiv, bei der 
Einwohnerkontrolle sowie im Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) des Bundesamtes für 
Statistik recherchiert und nirgends Hinweise auf eine bisherige Wohnnutzung des Gebäudes 
gefunden. Im GWR sei das Gebäude gar nie aufgenommen worden. Dies führte die Gemeinde 
zum Schluss, dass das Gebäude seit Bestehen des GWR nie als Wohnung genutzt wurde. Die 
Beschwerdeführerin habe dies auch nicht nachweisen können.

Gemäss Art. 10 Abs. 3bis BStatG11 führt das Bundesamt für Statistik in enger Zusammenarbeit mit 
den Kantonen ein eidgenössisches Gebäude- und Wohnungsregister (GWR). In diesem werden 
alle Gebäude und bei Gebäuden mit Wohnnutzung die dazugehörigen Wohnungen geführt.12 Das 
GWR dient Zwecken der Statistik, Forschung und Planung. Die Gemeinden können zwecks 
Erfüllung gesetzlicher Aufgaben auf die Daten des GWR, die ihr Gebiet betreffen, zugreifen.13 
Gemäss der Weisung des Bundesamtes für Statistik zur Erfassung der Gebäude in der amtlichen 
Vermessung (AV) und im Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) vom 4. Juli 2017,14 Ziff. 4.3, 
erfassen die Gemeinden u.a. gestützt auf Baubewilligungen die Informationen zu Gebäuden und 
Wohnungen. Auch freistehende Gebäude ohne Wohnnutzung sind zu erfassen.15 Erfasst werden 
auch Umbauten16 und Änderungen.17

Das Gebäude F.________strasse B.________ ist im Geoportal des Kantons Bern18 auf den auf 
der amtlichen Vermessung basierenden Karten ersichtlich. Im GWR wurde es gemäss den 
Feststellungen der Gemeinde bisher nicht aufgenommen. Dies ist wohl darauf zurückzuführen, 
dass es in jüngerer Zeit nicht Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens bildete. Entsprechend 
lässt sich dem GWR kein Hinweis darauf entnehmen, ob das Gebäude als bewohnt oder 
unbewohnt gilt. Die Gemeinde hat auch in ihrem Archiv keine Hinweise auf eine bisherige 
Wohnnutzung des Gebäudes gefunden. Im Grundstücksdaten-Informationssystem Grudis ist das 
Gebäude F.________strasse B.________ als "Schopf" eingetragen. Auch bei der 
Einwohnerkontrolle hat die Gemeinde keinen Hinweis auf eine bisherige Wohnnutzung gefunden. 
Die Beschwerdeführerin behauptet denn auch nicht, dass bisherige Bewohner des Gebäudes 
F.________strasse B.________ bei der Einwohnerkontrolle gemeldet waren.

11 Bundesstatistikgesetz vom 9. Oktober 1992 (BStatG; SR 431.01)
12 Art. 7 Verordnung über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister vom 9. Juni 2017 (VGWR; SR 
431.841)
13 Art. 10 Abs. 3bis BStatG; Art. 1 und 14 f. VGWR
14 Abrufbar unter https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/kataloge-
datenbanken/publikationen.assetdetail.3022019.html
15 Weisung Ziff. 9.2.3
16 Weisung Ziff. 5.3
17 Weisung Ziff. 5.5 und 5.6
18 www.be.ch/geoportal

BVD 110/2020/88 

5/17

c) Gemäss dem Projektplan vom 4. Februar 2019 umfasst das Bauvorhaben in baulicher 
Hinsicht den Einbau von sanitären Anlagen (Dusche, WC und Lavabo) und einer Kochgelegenheit 
mit Abgussbecken, eine Treppe ins Obergeschoss, drei neue Fenster an der Ostfassade, zwei 
neue Fenster an der Südfassade und ein neues Fenster an der Westfassade. Abzubrechende 
Bauteile, die gemäss der Planlegende gelb markiert sein müssten, sind im Projektplan nicht 
ersichtlich.19 Aus Fotodokumentationen in den Vorakten ist zu schliessen, dass früher an dem Ort, 
wo heute die sanitären Anlagen eingebaut sind, eine steile Treppe oder Leiter ohne Handlauf in 
das Obergeschoss führte, und dass an der Ostfassade ein oder mehrere kleinere Fenster 
bestanden.20 Das Gebäude verfügte damals über kein WC.21 Gemäss den Ausführungen der 
Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren wurde das Bestehende mit WC, Dusche und 
Kochnische ergänzt und ausserdem der Dachstock (Obergeschoss) isoliert.22 Aus den Fotos23 
geht hervor, dass im Dachgeschoss auch ein Dachfenster eingebaut wurde, das aber auf dem 
Projektplan nicht eingetragen ist.

Gemäss den Angaben der Beschwerdeführerin war das Gebäude bereits vor dem Umbau 
beheizbar. Auch an den Fenstern sehe man, dass es bewohnbar gewesen sei.24 
Unbestrittenermassen verfügte es aber weder über ein WC noch über eine Kochgelegenheit, und 
das Obergeschoss war nicht isoliert.

Damit war das Gebäude früher zum dauernden Bewohnen nicht geeignet. Die Nutzung von 
Räumlichkeiten als Wohnung setzt voraus, dass die für das Wohnen unerlässlichen 
Grundanforderungen erfüllt sind, namentlich: Die Zugänglichkeit, die Möglichkeit des Aufenthalts 
in beheizbaren Räumen (vgl. Art. 65 BauV), Raum für eine Schlafstätte, eine Kochmöglichkeit (vgl. 
Art. 68 BauV) sowie sanitäre Einrichtungen (vgl. Art. 69 BauV); zudem die Möglichkeit eines 
geschützten Privatlebens (inkl. Schutz vor Eindringen Unbefugter, Diebstahl etc.).25 Eine 
Wohnnutzung ist nicht zum Vornherein ausgeschlossen, wenn sich das WC ausserhalb des 
abschliessbaren Bereichs befindet; dies kommt v.a. bei älteren Wohnungen vor. Vorliegend 
kamen jedoch auch noch die fehlende Küche, die fehlende Isolation des Obergeschosses und die 
nur sehr spärliche natürliche Belichtung mit Fenstern (vgl. Art. 64 BauV) hinzu, ausserdem das 
Fehlen eines sicheren, für den Wohnalltag geeigneten Zugangs zum Obergeschoss.26

d) Es ist denkbar, dass das Gebäude auch vor dem Ausbau faktisch für den Aufenthalt von 
Menschen genutzt wurde. Bei befristeten Aufenthalten (bspw. für Ferien) ist der Komfortanspruch 
in der Regel weniger hoch als bei einem Dauerwohnsitz. Dies gilt auch für Übernachtungen durch 
Zimmerleute auf der Walz. Gemäss den Vorbringen der Beschwerdeführerin wurde das Gebäude 
in der Vergangenheit für solche Zwecke und offenbar trotz fehlender Eignung sogar für längere 
Aufenthalte durch Saisonniers genutzt. Dieser Umstand ändert aber nichts daran, dass das 
Gebäude F.________strasse B.________ erst mit den streitigen Umbauarbeiten für eine ständige 
Wohnnutzung tauglich gemacht wurde. Darin ist eine Zweckänderung im baurechtlichen Sinn zu 
erblicken. 

19 Vorakten, Mäppli "Pläne" sowie Mäppli "Auflageakten" zuhinterst im Dossier, sowie pag. 90 ff.
20 Vorakten pag. 30 ff. sowie Mäppli "Baupolizei" zuhinterst im Dossier
21 Vorakten pag. 28, pag. 34
22 Vorakten pag. 29, vgl. auch Beschwerde S. 6
23 Beschwerdebeilage 13; Vorakten pag. 31 ff.
24 Beschwerde S. 4
25 Vgl. BDE 110/2017/116 E. 3c
26 Art. 21 Abs. 1 und 2 BauG i.V.m. Art. 57 Abs. 1 und 2 BauV; vgl. bfu-Fachbroschüre "Treppen", abrufbar unter 
https://www.bfu.ch/de/ratgeber/treppen, S. 5

BVD 110/2020/88 

6/17

e) Die Gemeinde ist demnach zu Recht davon ausgegangen, dass das Bauvorhaben eine 
Nutzungsänderung umfasst und diese im Baubewilligungsverfahren überprüft werden muss. Bei 
Bauvorhaben, die zur objektiven Eignung einer Baute für neue Zwecke führen, darf die neue 
Zweckbestimmung bei der baurechtlichen Beurteilung nicht ausgeklammert werden.27 Bei 
Änderungen, die zum erstmaligen Gebrauch bzw. zur Eignung für (Dauer-) Wohnzwecke führen, 
drängt sich auch im Falle der Zonenkonformität der neuen Nutzung eine präventive Kontrolle im 
Baubewilligungsverfahren auf.28 Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung von 
wohnhygienischen Vorschriften.

4. Besitzstand

a) Die Beschwerdeführerin beruft sich auf die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG. Gemäss 
dieser Bestimmung werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten 
und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne nicht berührt (Abs. 1). Sie dürfen 
unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, 
auch umgebaut oder erweitert werden (Abs. 2). Der Nachweis, dass eine Baute einst bewilligt 
worden ist, obliegt der Bauherrschaft; diese trägt auch die Folgen einer allfälligen 
Beweislosigkeit.29

Die Beschwerdeführerin erklärt in ihrer Stellungnahme vom 28. Oktober 2020, das Gebäude 
F.________strasse B.________ sei vor 1899 erbaut worden. Aufgrund des Alters des Gebäudes 
ist davon auszugehen, dass dieses einst rechtmässig erstellt wurde.

b) Die Besitzstandsgarantie erstreckt sich auch auf die Fortsetzung der bisherigen Nutzung 
der Baute oder Anlage im bisherigen Umfang, wenn sie (erst) durch eine Rechtsänderung 
widerrechtlich geworden ist, also bisher rechtmässig ausgeübt wurde. Entscheidend ist dabei 
nicht, welcher Nutzungsumfang zulässig gewesen wäre, sondern welche Nutzung tatsächlich 
ausgeübt wurde. Diese frühere, rechtmässige Nutzung muss ohne grösseren Unterbruch 
ausgeübt worden sein. Eine aufgegebene, nach neuem Recht nicht mehr zulässige Nutzung kann 
nicht gestützt auf die Besitzstandsgarantie wieder aufgenommen werden. Die Bauherrschaft trägt 
die Beweislast für die frühere tatsächliche Nutzung und auch dafür, dass diese ohne grösseren 
Unterbruch ausgeübt wurde.30

Nutzungsänderungen, einschliesslich einer (wesentlichen) Ausdehnung der bisherigen Nutzung, 
werden vom Besitzstandsanspruch nicht erfasst. Die Besitzstandsgarantie besteht also nur so 
weit, als die bisherige Nutzung im bisherigen Umfang weitergeführt wird.31

c) Aufgrund der bescheidenen Dimensionen des Gebäudes, seiner Ausgestaltung 
(ursprünglich fehlende sanitäre Einrichtungen und Küche, spärliche Befensterung, fehlende 
Isolation im Dachgeschoss) und seiner Lage in unmittelbarer Nähe eines grösseren Gebäudes ist 
es unwahrscheinlich, dass es ursprünglich zu Wohnzwecken erstellt wurde. Zwar ist denkbar, dass 
eine Wohnnutzung einstmals rechtmässig hätte ausgeübt werden können. Dies reicht aber nach 
dem Gesagten für die Geltendmachung des Besitzstandes nicht aus. Vielmehr müsste eine 
tatsächliche Wohnnutzung ohne grössere Unterbrüche nachgewiesen werden.

27 Vgl. VGE 2017/11 vom 30. Juni 2017 E. 2.4, bestätigt durch Urteil des Bundesgerichts 1C_446/2017 vom 20. 
Dezember 2017 E. 3
28 Art. 1a Abs. 2 BauG, Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD e contrario; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1a N 24
29 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2
30 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2
31 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2a

BVD 110/2020/88 

7/17

Diesen Nachweis vermag die Beschwerdeführerin nicht zu erbringen. Sie macht in ihrer 
Beschwerde geltend, das "Chalet" sei bis 1996, eventuell bis 2005 an Zimmerleute und 
Saisonniers vermietet worden. Damit wäre eine allfällige frühere Wohnnutzung mindestens 15 
Jahre her und gälte somit als aufgegeben. In ihrer Stellungnahme vom 28. Oktober 2020 
behauptet die Beschwerdeführerin nunmehr, das Chalet sei ohne Unterbruch seit eh und je als 
Wohnfläche genutzt worden, sei es im Eigenbedarf oder durch Vermietung an Mitarbeitende, 
Feriengäste oder die Kinder der Beschwerdeführerin. Ihre Bezeugung müsse dafür Beweis genug 
sein.

Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin kann aber eine frühere und nie aufgegebene 
Wohnnutzung nicht allein gestützt auf ihre Behauptungen als nachgewiesen gelten. Dies zunächst 
schon deshalb, weil die Angaben Beschwerdeführerin widersprüchlich sind, hatte sie doch in ihrer 
Beschwerde zunächst eine Wohnnutzung bis 1996, vielleicht auch bis 2005 behauptet. Ausser 
den Behauptungen der Beschwerdeführerin gibt es keinerlei Hinweise auf eine frühere und bis 
heute ununterbrochen bestehende Wohnnutzung. Das Gebäude ist weder im GWR noch im 
Grudis als Wohngebäude registriert. Bei der Einwohnerkontrolle wurden gemäss den 
Nachforschungen der Gemeinde nie Bewohner des fraglichen Gebäudes gemeldet. Eine allfällige 
zeitweise Nutzung zu Übernachtungs- oder Temporärwohnzwecken (Ferien, Zimmerleute auf der 
Walz) genügt nicht, um einen Besitzstandsanspruch für eine Dauerwohnnutzung geltend zu 
machen.

Vor dem streitigen Ausbau war das Gebäude für eine Dauerwohnnutzung gar nicht tauglich 
(fehlende sanitäre Einrichtungen und Kochmöglichkeit, ungenügende Belichtung mit Tageslicht, 
fehlende Isolation des Dachgeschosses, keine den Sicherheitsvorschriften entsprechende 
Aufstiegsmöglichkeit ins Dachgeschoss). Deshalb könnte aus dem Umstand, dass früher allenfalls 
Saisonniers oder andere Dritte unter unwürdigen Bedingungen in dem Gebäude hausten, nicht 
auf eine frühere Wohnnutzung geschlossen werden.

Mit dem Bauvorhaben wird das Gebäude für eine Dauerwohnnutzung tauglich gemacht. Im 
Verhältnis zur früheren Nutzung als Schopf etc., und auch zu einer allfälligen früheren 
Temporärwohnnutzung u.a. für Ferien, stellt dies eine wesentliche Ausdehnung der Nutzung und 
somit eine Zweckänderung dar, die den Rahmen der Besitzstandsgarantie sprengt. Dadurch 
unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem Vorhaben, welches das Verwaltungsgericht in 
dem von der Gemeinde zitierten32 Urteil VGE 23083 vom 21. April 2008 zu beurteilen hatte. Dort 
handelte es sich nicht um eine Nutzungsänderung, die den Rahmen der Besitzstandsgarantie 
sprengte (E. 5.2).

d) Die Voraussetzungen der Besitzstandsgarantie sind demnach nicht erfüllt. Dies bedeutet, 
dass das Bauvorhaben nach dem geltenden Recht zu beurteilen ist. Die Beschwerdeführerin hat 
Ausnahmegesuche für die Unterschreitung des Gebäudeabstandes und der minimalen Raumhöhe 
gestellt.

Gemäss den Plänen umfasst das Bauvorhaben keine baulichen Änderungen, die sich auf den 
Gebäudeabstand oder die Raumhöhe auswirken. Beides ist vielmehr darauf zurückzuführen, dass 
die bestehende Bausubstanz übernommen werden soll. Dies ändert allerdings nichts an der 
Anwendbarkeit der Vorschriften über Gebäudeabstand und Raumhöhe bzw. an der 
Erforderlichkeit entsprechender Ausnahmebewilligungen, wenn diese Vorschriften nicht 
eingehalten werden. Nach der vom Bundesgericht bestätigten Praxis der BVD und des 
Verwaltungsgerichts sind im Falle von Zweckänderungen die für den geänderten Zweck geltenden 
Bauvorschriften auch dann einzuhalten, wenn Lage und Masse des Gebäudes unter der früheren 

32 Stellungnahme vom 13. Juli 2020, S. 2

BVD 110/2020/88 

8/17

Nutzung rechtmässig waren und unverändert bleiben sollen. So war bei einer Garage, die als 
unbewohnte Nebenbaute bewilligt worden war und als solche von einem reduzierten 
Grenzabstand profitierte, nach baulichen Vorkehrungen im Inneren, die sie zum Wohnen tauglich 
machten, nunmehr der für Wohnbauten geltende grössere Grenzabstand anwendbar. Da dieser 
unterschritten war, konnten die baulichen Vorkehren nicht bewilligt werden.33 

Bei der Prüfung eines allfälligen Besitzstandsanspruchs wird somit grundsätzlich nicht zwischen 
der Zweckänderung und den baulichen Gegebenheiten unterschieden. Die Zweckänderung kann 
dazu führen, dass ein Gebäude seine Rechtmässigkeit im Hinblick auf Lage oder Masse verliert, 
selbst wenn diese mit dem Bauvorhaben nicht verändert werden. Dies gilt jedenfalls insoweit, als 
nicht bereits vor der Zweckänderung ein Verstoss gegen Vorschriften vorlag und von der 
Besitzstandsgarantie gedeckt war.34 Im erwähnten Verfahren betreffend Umnutzung einer Garage 
blieb der Grenzabstand der Nebenbaute unverändert, jedoch wurde die Nutzung verändert. Die 
baulichen Vorkehren, welche die Nebenbaute zur neuen Nutzung tauglich machten, waren nicht 
bewilligungsfähig, weil die Grenzabstandsvorschrift für die neue Nutzung (Wohnen) anwendbar 
war und diese nicht eingehalten wurde. Diese Praxis beugt Missbräuchen vor, da sich ansonsten 
Bauherrschaften ein Gebäude für eine bestimmte Nutzung bewilligen lassen und anschliessend 
für eine andere Nutzung tauglich machen könnten, für welche das Gebäude in seiner Lage und 
baulichen Ausgestaltung nicht bewilligt worden wäre.

Auch das hier streitige Bauvorhaben ist demnach als Gesamtheit von Nutzung und baulichen 
Gegebenheiten zu beurteilen. Es kann nur bewilligt werden, wenn die für eine Wohnnutzung 
geltenden Vorschriften eingehalten sind. Die für die neue Nutzung geltenden Vorschriften müssen 
auch unter den Aspekten von Raumhöhe und Gebäudeabstand eingehalten sein, die baulich 
unverändert bleiben sollen. 

Streitig ist insbesondere, ob die Vorschriften zur minimalen Raumhöhe in Wohnräumen bzw. die 
diesbezüglichen Ausnahmevoraussetzungen eingehalten werden. Die Gemeinde ist gestützt auf 
den Amtsbericht des Regierungsstatthalteramts zu einem abschlägigen Befund gekommen und 
verzichtete daher auf eine Prüfung des Ausnahmegesuchs betreffend Unterschreitung des 
Gebäudeabstands.

5. Raumhöhe

a) Zum Wohnen bestimmte Bauten müssen dauernd den entsprechenden gesundheitlichen 
Anforderungen genügen. Als Wohnräume gelten alle dauernd zum Aufenthalt von Menschen 
bestimmten Zimmer. Dazu gehören u.a. Wohnzimmer und Schlafzimmer (Art. 63 Abs. 1 BauV). 
Wohnräume müssen eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m aufweisen (Art. 67 Abs. 1 BauV). In 
abgeschrägten Räumen muss die Mindesthöhe wenigstens über zwei Dritteln, bei 
Einfamilienhäusern über der Hälfte der anrechenbaren Bodenfläche des fraglichen Wohnraums 
vorhanden sein (Abs. 2). Die Bodenfläche von Wohnräumen wie Wohn- und Schlafzimmer muss 
wenigstens 8 m2 betragen, wobei nur Raumteile mit einer lichten Höhe ab 1,5 m angerechnet 
werden (Abs. 3).

b) Zu beurteilen ist das Baugesuch gemäss den von der Beschwerdeführerin eingereichten 
Unterlagen und Plänen. Gemäss dem Projektplan vom 4. Februar 2020 beträgt die Raumhöhe im 

33 Vgl. VGE 2017/11 vom 30. Juni 2017 E. 2.4 und 3.3, bestätigt durch Urteil des Bundesgerichts 1C_446/2017 vom 
20. Dezember 2017 E. 3 und 4
34 Vgl. VGE 2020/55 vom 11. Dezember 2020 E. 3.4

BVD 110/2020/88 

9/17

gesamten Erdgeschoss 2,02 m. Die Beschwerdeführerin macht geltend, tatsächlich betrage die 
Raumhöhe im Erdgeschoss zwischen 2,07 und 2,24 m. 

Im Baubewilligungsverfahren ist die korrekte Darstellung des Bauvorhabens Sache der 
Bauherrschaft.35 Dazu gehört u.a. die (korrekte) Angabe der Geschosshöhe im Projektplan.36 Die 
Beschwerdeführerin kann aus Widersprüchen in ihrer Darstellung des Bauvorhabens nichts zu 
ihren Gunsten ableiten.37 Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde ihren Entscheid 
auf die Darstellung des Bauvorhabens im eingereichten Projektplan abgestützt hat. Im Übrigen ist 
die minimale lichte Raumhöhe von 2,30 m gemäss Art. 67 Abs. 1 BauV auch bei einer Raumhöhe 
im Erdgeschoss von 2,07 bis 2,24 m nicht eingehalten. 

Das Dachgeschoss beträgt die Raumfläche mit einer Raumhöhe ab 1,50 m gemäss dem 
Projektplan 9,6 m2. Die Raumhöhe erreicht nur unmittelbar unter dem First 2,30 m oder mehr. Das 
Mindestmass für abgeschrägte Räume gemäss Art. 67 Abs. 2 BauV wird deutlich unterschritten. 

Die Vorschriften zur lichten Höhe werden demnach in beiden Wohnräumen des Gebäudes nicht 
eingehalten.

c) Die Beschwerdeführerin hat dafür ein Ausnahmegesuch gestellt.38 Dieses wurde gemäss 
ihren Angaben von der Gemeinde vorformuliert. Zur Begründung verweist das Ausnahmegesuch 
lediglich auf die bestehende Baustruktur, welche hinsichtlich der Raumhöhe unverändert bleiben 
soll. Die Gemeinde hat die Ausnahmegründe nicht geprüft. Sie ging gestützt auf den Amtsbericht 
des Regierungsstatthalteramtes davon aus, dass das Ausnahmegesuch aufgrund des Ausmasses 
der Unterschreitung nicht bewilligt werden könne, zumal es sich um eine neue Wohnung handle.

d) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden, 
wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen 
beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen 
verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen 
werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.

Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der Rechtssicherheit 
sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend erfasst, 
einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den Zweck, den Umfang 
oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den geltenden Vorschriften nicht 
genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des 
Bauvorhabens zusammenhängen. Unter Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich 
aus den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. 
Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives 
Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, 
ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte 
Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte.

Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. Ob ein 
Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: vom Interesse 
an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von 
Art und Mass der verlangten Abweichung.39

35 Art. 34 BauG, Art. 10 ff. BewD
36 Art. 14 Abs. 1 Bst. B BewD
37 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34/34a N. 19a
38 Vorakten pag. 91
39 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4

BVD 110/2020/88 

10/17

e) Die Beschwerdeführerin begründet das Ausnahmegesuch einzig mit dem Hinweis auf die 
"bestehende Baustruktur". Nach dem Gesagten sind aber im Falle von Zweckänderungen die für 
den geänderten Zweck geltenden Bauvorschriften grundsätzlich auch dann einzuhalten, wenn der 
problematische Bauteil unverändert bleibt und unter der früheren Nutzung regelkonform war. Dass 
der Bauteil schon besteht und unverändert bleibt, bildet demnach für sich genommen keinen 
Ausnahmegrund.

Im blossen Vorbestehen der geringen Raumhöhe sind demnach keine besonderen Verhältnisse 
zu erblicken, die eine Abweichung von den Vorschriften in Art. 67 BauV über die Raumhöhe in 
Wohnräumen rechtfertigen. Es handelt sich nicht um eine Bagatellabweichung. Die 
vorgeschriebene Raumhöhe wird ausschliesslich im Dachgeschoss direkt unter dem First 
eingehalten. Abgesehen von diesem schmalen Streifen im Dachgeschoss ist die vorgeschriebene 
Raumhöhe im gesamten Wohnbereich unterschritten. Im Dachgeschoss beträgt die Fläche mit 
über 2 m Raumhöhe, in der ein Bewohner überhaupt aufrecht stehen könnte, nur 3,90 m2. In 
diesem Ausmass ist eine Abweichung von den Vorschriften der Wohnhygiene und somit der 
Gesundheit allfälliger Bewohner abträglich. Das Gebäude kann für Anderes als zum Wohnen 
genutzt werden, insbesondere als Schopf. Es liegt kein somit Ausnahmegrund vor, der eine 
Abweichung von den Vorschriften über die Raumhöhe von Wohnräumen rechtfertigen könnte.

6. Rechtsgleichheit, Vertrauensschutz

a) Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde geltend, es sei im ganzen Berner 
Oberland Praxis, dass bestehende Chalets unterhalten und bewohnt werden dürften, auch wenn 
die Raumhöhe 2,30 m unterschreite. Gemäss ihrer Stellungnahme vom 28. Oktober 2020 erachtet 
sie es als willkürlich, wenn die Unterschreitung der vorgeschriebenen Raumhöhe als 
problematisch erachtet wird. Sie hat Auszüge aus den Verhandlungen des Gemeinderates und 
der Kommissionen eingereicht. Gemäss diesen seien bei anderen nachträglichen Baugesuchen 
Ausnahmebewilligung gewährt worden, wie beispielsweise für die Unterschreitung des 
Strassenabstands und insbesondere auch für die Unterschreitung der minimalen Raumhöhe.

b) Der in Art. 8 Abs. 1 BV40 und Art. 10 Abs. 1 KV41 enthaltene Grundsatz der Rechtsgleichheit 
verpflichtet die rechtsanwendenden Behörden, gleiche Sachverhalte mit gleichen relevanten 
Tatsachen gleich zu behandeln, es sei denn, ein sachlicher Grund rechtfertige eine 
unterschiedliche Behandlung.42 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geht aber der 
Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der Regel der Rücksicht auf die gleichmässige 
Rechtsanwendung vor. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig 
angewendet worden ist, gibt den Bürgerinnen und Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, 
ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Ausnahmsweise und unter strengen 
Bedingungen wird jedoch im Rahmen des verfassungsmässig verbürgten Gleichheitsgebots ein 
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht anerkannt. Die Gleichbehandlung im Unrecht setzt 
voraus, dass die zu beurteilenden Fälle in den relevanten Sachverhaltselementen übereinstimmen 
und dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen 
gibt, auch künftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Schliesslich dürfen keine 
entgegenstehenden überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritte 

40 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
41 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
42 Statt vieler BGE 136 I 345 E. 5 mit Hinweisen; VGE 2016/242 vom 8. Juni 2017 E. 5.3; Tschannen/Zimmerli/Müller, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage 2014, § 23 N. 11 f.

BVD 110/2020/88 

11/17

bestehen.43 Wird eine ständige Praxis zum ersten Mal einer gerichtlichen Prüfung unterzogen, ist 
davon auszugehen, dass die Behörde ihre rechtswidrige Praxis anpasst.44

c) Die Beschwerdeführerin kann aus dem blossen Umstand, dass anderen Baugesuchstellern 
nachträgliche Baubewilligungen mit Ausnahmebewilligungen erteilt wurden, nichts zu ihren 
Gunsten ableiten. Auch die Beschwerdeführerin hätte Anspruch auf eine Bewilligung, sofern die 
entsprechenden Voraussetzungen erfüllt wären. Wie gezeigt wurde, ist dies aber hier nicht der 
Fall. Aus den von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen geht nicht hervor, dass 
anderen Parteien Ausnahmebewilligungen erteilt wurden, ohne dass besondere Verhältnisse 
vorlagen und auch die übrigen Ausnahmevoraussetzungen erfüllt waren. Der angefochtene 
Entscheid und die Stellungnahme der Gemeinde vom 13. Juli 2020 sowie der im erstinstanzlichen 
Verfahren eingeholte Amtsbericht des Regierungsstatthalteramtes45 lassen eher darauf 
schliessen, dass für die Erteilung von Ausnahmen Praxisregeln entwickelt worden sind, die auch 
auf das streitige Vorhaben der Beschwerdeführerin angewendet wurden. Es gibt keine Hinweise 
auf eine Ungleichbehandlung der Beschwerdeführerin.

d) Die Beschwerdeführerin rügt ausserdem eine Verletzung des Vertrauensgrundsatzes.46 Sie 
begründet diese Rüge nicht. An anderer Stelle macht sie geltend, das Ausnahmegesuch zur 
Unterschreitung der minimalen Raumhöhe sei von der Bauverwaltung vorformuliert und ihr zur 
Unterschrift zugestellt worden.47 In ihrer Stellungnahme vom 28. November 2020 kritisiert sie 
zudem, die Gemeinde habe ihr zu keinem Zeitpunkt Bedenken hinsichtlich der Wohnnutzung 
mitgeteilt.

e) Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV48) haben Private Anspruch darauf, 
in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte 
Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu werden.49 Ein berechtigtes 
Vertrauen ist allerdings zu verneinen, wenn der oder die Private mit der Aufmerksamkeit, die unter 
den Umständen verlangt werden konnte, die Unrichtigkeit seiner bzw. ihrer Erwartungen erkennen 
konnte.

Es ist Sache der Bauherrschaft, ein Ausnahmegesuch zu stellen und zu begründen (Art. 10 Abs. 4 
BewD50). Bei Mängeln gibt ihr die Gemeinde bzw. die Baubewilligungsbehörde Gelegenheit zur 
Verbesserung (Art. 17 f. BewD) und unterstützt sie allenfalls dabei. Die Verantwortung für die 
Gesuchsbegründung bleibt jedoch bei der Bauherrschaft. Nach Treu und Glauben durfte die 
Beschwerdeführerin nicht davon ausgehen, dass die Gemeinde an ihrer Stelle Gründe für das 
Ausnahmebegehren suchte oder dass die Gemeinde mit Hilfestellungen bei der Formulierung des 
Ausnahmegesuchs das Ergebnis der materiellen Prüfung vorwegnahm. Eine 
Vertrauensgrundlage kann nur in Auskünften oder einem Verhalten erblickt werden, die ohne 
Vorbehalt erfolgen. Bei Baubewilligungsverfahren liegt es aber in der Natur der Sache, dass die 
Behörde erst mit dem eigentlichen Bauentscheid verbindlich in der Sache entscheidet. Dass die 
Baubewilligungsbehörde einem Vorhaben zunächst offen gegenübersteht, begründet keine 
berechtigten Erwartungen in dessen Bewilligungsfähigkeit. 

43 BGE 139 II 49 E. 7.1 (Pra 102/2013 Nr. 33), 136 I 65 E. 5.6; BVR 2013 S. 85 E. 8.1, 2012 S. 74 E. 4.8.1 je mit 
Hinweisen; VGE 2017/199 vom 13. August 2018 E. 5.3.1; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
4. Aufl. 2014, § 23 N. 11-13 und 18-20; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 599 
ff.; Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, in ZBl 2011 S. 57 ff., 65 ff.
44 BGer 1C_414/2015 vom 10. Februar 2016 E. 4.2, 1C_43/2015 vom 6. November 2015 E. 6
45 Vorakten pag. 46
46 Beschwerde S. 7
47 Beschwerde S. 3
48 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
49 Vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, S. 142
50 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

BVD 110/2020/88 

12/17

Die Gemeinde hat der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 30. Juli 201951 mitgeteilt, dass 
gemäss Amtsbericht des Regierungsstatthalteramtes die Ausnahmevoraussetzungen für eine 
Abweichung von den vorgeschriebenen Raumhöhen nicht vorlägen und daher voraussichtlich der 
Bauabschlag erteilt werde. Sie eröffnete der Beschwerdeführerin den Amtsbericht des 
Regierungsstatthalteramts und gab ihr Gelegenheit zur Stellungnahme. Damit wurde der 
Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör gewahrt.

7. Wiederherstellung

a) Nach dem Gesagten untersteht das Bauvorhaben den Vorschriften über die minimale 
Raumhöhe von Wohnräumen (Art. 67 BauV). Diese sind nicht eingehalten und die 
Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung liegen nicht vor. Das 
Bauvorhaben ist demnach nicht bewilligungsfähig. Die übrigen Bewilligungsvoraussetzungen, 
insbesondere das Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des Gebäudeabstands, müssen nicht 
geprüft werden. Auch kann offen bleiben, ob die vorgesehene neue Elektroheizung52 
bewilligungsfähig wäre.

Der angefochtene Entscheid ist demnach hinsichtlich der Verweigerung der Ausnahmebewilligung 
für das Unterschreiten der minimalen Raumhöhe und des resultierenden Bauabschlags 
(Dispositivziffern 1 und 2) zu bestätigen.

b) Gemäss Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG entscheidet die Baubewilligungsbehörde im Falle des 
Bauabschlags zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen 
ist; sie setzt dafür gegebenenfalls eine neue Frist.

Die Gemeinde hat in Dispositivziffer 3 des angefochtenen Entscheids angeordnet, das Gebäude 
F.________strasse B.________ dürfe nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Die 
Beschwerdeführerin rügt sinngemäss, dieses Benützungsverbot sei unverhältnismässig.

Das Rechtsamt der BVD hat zudem den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 4. September 
2020 mitgeteilt, dass für den Fall der Bestätigung des Bauabschlags in Betracht gezogen werde, 
die Entfernung der Dusche, der Toilette und der Kochgelegenheit im Gebäude F.________strasse 
B.________ innert einer Frist von 4 Monaten anzuordnen. Die Gemeinde hat mit Stellungnahme 
vom 28. September 2020 ihre Zustimmung erklärt. Die Beschwerdeführerin erachtet gemäss 
Stellungnahme vom 28. Oktober 2020 eine solche Anordnung als unverhältnismässig. Nachdem 
das Rechtsamt der BVD sie mit Verfügung vom 12. November 2020 darauf aufmerksam gemacht 
hatte, dass sie einer allfälligen Schlechterstellung mittels Beschwerderückzug entgehen könne, 
hat sie mit Eingabe vom 28. November 2020 an ihrer Beschwerde ausdrücklich festgehalten.

c) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, 
so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die 
Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und 
darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederherstellungsmassnahme ist 
verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als 

51 Vorakten pag. 41
52 Gemäss Baubewilligungsformular 2.0 "Technik", Voraken pag. 99

BVD 110/2020/88 

13/17

zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person 
in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.53 

53 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1

BVD 110/2020/88 

14/17

d) Die Gemeinde hat die Wohnnutzung des Gebäudes F.________strasse B.________ ohne 
Fristansetzung verboten. Dieses Verbot wird demnach mit der Rechtskraft des Entscheids sofort 
wirksam.

Gemäss Art. 46 Abs. 1 BauG kann die Baupolizeibehörde bei unrechtmässigen Bauvorgängen ein 
sofort wirksames Benützungsverbot anordnen, wenn es die Verhältnisse erfordern. Dabei handelt 
es sich um eine vorsorgliche Massnahme. Wird hingegen ein Benützungsverbot – wie hier – als 
definitive Wiederherstellungsmassnahme nach Art. 46 Abs. 2 BauG verfügt, so ist es aus Gründen 
der Verhältnismässigkeit mit einer angemessenen Umsetzungsfrist zu versehen.54

Die Beschwerdeführerin hat das Gebäude bereits ab 29. März 2019 vermietet.55 Sie handelte 
dabei in bösem Glauben, denn kurz davor, am 4. Februar 2019, hatte sie auf Aufforderung der 
Gemeinde für den Ausbau und die Umnutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken ein 
nachträgliches Baugesuch eingereicht, das noch hängig war. Vertragliche Verpflichtungen 
gegenüber Dritten stehen Wiederherstellungsanordnungen grundsätzlich nicht entgegen. 
Hingegen sind im Interesse der Mieterschaft die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen 
bei der Festsetzung der Wiederherstellungsfrist zu beachten.56 Die sofortige Wirksamkeit des 
Wohnnutzungsverbots erscheint daher unverhältnismässig; es ist mit einer angemessenen Frist 
zu ergänzen.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt drei Monate mit Mietende auf einen 
ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen 
Mietdauer (Art. 266c OR57). Die Beschwerdeführerin hat mit ihrem Mieter eine dreimonatige 
Kündigungsfrist auf Ende jeden Monats, ausgenommen den 31. Dezember, vereinbart.58 
Dispositivziffer 3 des angefochtenen Entscheids ist daher so anzupassen, dass eine Kündigung 
mit einer Frist von drei Monaten auf ein Monatsende möglich ist. Das Gebäude F.________strasse 
B.________ darf daher ab 1. Mai 2021 nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden.

e) Ein blosses Benützungsverbot reicht in der Regel nicht aus, um eine rechtswidrige Nutzung 
dauerhaft zu verhindern. Seine Einhaltung würde meist einen unverhältnismässigen 
Kontrollaufwand erfordern.59 Sind an sich zulässige Räume einer unrechtmässigen Nutzung 
zugeführt worden, so sind sie durch wirksame bauliche Massnahmen (bspw. Zumauern oder 
Verkleinern von Fenstern, Entfernen von Installationen und Einrichtungen) für diese Nutzung 
unbrauchbar zu machen.60

Die unzulässige Wohnnutzung wird vorliegend insbesondere mit dem Einbau der sanitären 
Anlagen (Dusche/WC) und einer Kochgelegenheit erreicht. Entgegen der Darstellung der 
Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 28. November 2020 werden die sanitären Anlagen nicht 
für jede Art von Nutzung benötigt. Das Gebäude kann auch ohne diese bestimmungsgemäss 
gebraucht werden, insbesondere als Schopf. Die Beschwerdeführerin ist daher zur Entfernung 
von Dusche, Toilette und Kochgelegenheit zu verpflichten.

Die Beschwerdeführerin kann Vorbereitungen für den Ausbau der sanitären Anlagen und der 
Kochgelegenheit (bspw. Einholen von Offerten) bereits während laufender Kündigungsfrist des 

54 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10b
55 Vgl. Mietvertrag, Beschwerdebeilage 7
56 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/ee, N. 9c/a
57 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
vom 30. März 1911 (OR; SR 220)
58 Vgl. Mietvertrag, Beschwerdebeilage 7
59 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 7b
60 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10

BVD 110/2020/88 

15/17

Mietvertrages treffen. Für die eigentliche Durchführung des Ausbaus genügt ein zusätzlicher 
Monat. Für die Entfernung der Einrichtungen ist daher eine Umsetzungsfrist bis zum 31. Mai 2021 
anzusetzen.

Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Stellungnahme vom 28. Oktober 2020 geltend, die in 
Betracht gezogenen Wiederherstellungsmassnahmen seien unverhältnismässig. Für staatliches 
Handeln sei das mildeste Mittel zu wählen. Es sei zu berücksichtigen, dass sie immer ein ordent-
liches Baugesuch für den Einbau der sanitären Anlagen habe einreichen wollen. Die Gemeinde 
habe sich schikanös verhalten. Gemäss den Akten61 hat aber die Beschwerdeführerin das 
Baugesuch erst nachträglich auf Betreiben der Gemeinde hin eingereicht. Guter Glaube könnte 
der Beschwerdeführerin nur zugute gehalten werden, wenn sie unter Berücksichtigung der 
Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihr verlangt werden durfte, von der 
Rechtmässigkeit ihres Handelns ausgehen durfte.62 Dies ist hier nicht der Fall, zumal die 
Beschwerdeführerin die Baubewilligungspflicht für den Einbau der sanitären Anlagen nicht 
bestreitet. Schikanöses Verhalten der Gemeinde ist nicht ersichtlich. Diese hat vielmehr ihre 
baupolizeilichen Aufgaben wahrgenommen und der Beschwerdeführerin zutreffend mitgeteilt, 
dass ihr Bauvorhaben als Umnutzung zu qualifizieren sei.

Es ist nicht ersichtlich, mit welchen milderen Mitteln der rechtmässige Zustand wieder hergestellt 
werden könnte. Wie erwähnt, reicht ein Verbot der Wohnnutzung nicht aus, da dieses nicht mit 
zumutbarem Kontrollaufwand durchgesetzt werden könnte. Davon ist auch hier auszugehen, 
zumal bisherige Bewohner nicht bei der Einwohnerkontrolle der Gemeinde gemeldet waren. Die 
angeordnete Wiederherstellung beschränkt sich auf das für eine Vereitelung der Wohnnutzung 
Erforderliche. Insbesondere wird auf den Rückbau der im Projektplan dargestellten neuen Fenster, 
die auch einer Nutzung als Schopf dienlich sein können, verzichtet. 

f) Das im Projektplan nicht eingezeichnete, aber auf Fotos ersichtliche Dachfenster bildet nicht 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Diesbezüglich sind Baupolizeimassnahmen der 
Gemeinde unter gegebenen Voraussetzungen (insbesondere Verhältnismässigkeit) noch möglich.

8. Zusammenfassung und Kosten

a) Nach dem Gesagten ist das Verbot der Wohnnutzung in Dispositivziffer 3 des 
angefochtenen Entscheids im Interesse des Mieters mit einer Umsetzungsfrist zu ergänzen. Im 
Übrigen erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin als unbegründet. Der angefochtene 
Entscheid ist abgesehen von der erwähnten Anpassung zu bestätigen. Zusätzlich ist die 
Beschwerdeführerin zur Entfernung der sanitären Anlagen und der Kochgelegenheit innert Frist 
zu verpflichten.

b) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'600.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV63). Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG64 werden die 
Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten 
einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine 
Verfahrenskosten zu erheben.

61 Vorakten, Mappe "Baupolizei" zuhinterst im Dossier
62 Zaugg/Ludwig, Art. 46 N. 9b/a
63 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
64 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

BVD 110/2020/88 

16/17

Die Beschwerdeführerin dringt mit ihrer Rüge durch, das von der Gemeinde angeordnete 
Benützungsverbot sei unverhältnismässig. Dieses ist insofern anzupassen, als eine angemessene 
Umsetzungsfrist angeordnet wird. In den übrigen Teilen unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat 
daher die Verfahrenskosten im Umfang von drei Vierteln, d.h. Fr. 1'200.– zu tragen. Die übrigen 
Verfahrenskosten trägt der Kanton (Art. 108 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG).

c) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Dispositivziffer 3 des angefochtenen Entscheids wird wie folgt angepasst:
"Das Gebäude F.________strasse B.________ darf ab 1. Mai 2021 nicht zu Wohnzwecken genutzt 
werden".

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen und der Bauentscheid der Gemeinde Matten 
bei Interlaken vom 12. Mai 2020 bestätigt.

2. Die Dusche, die Toilette und die Kochgelegenheit im Gebäude F.________strasse 
B.________ müssen bis 31. Mai 2021 entfernt werden.

3. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.– werden im Betrag von Fr. 1'200.– der 
Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, 
sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. Die übrigen Verfahrenskosten trägt 
der Kanton.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Frau C.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Matten bei Interlaken, Bauverwaltung, 

eingeschrieben
- Herrn A.________, A-Post, zur Kenntnis
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, per E-Mail, zur Kenntnis

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

BVD 110/2020/88 

17/17

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 3 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.