# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3514de18-bfc3-508f-83c6-c827c9b06f47
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 27.04.2021 BRGE II Nr. 0073/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0073-202_2021-04-27.pdf

## Full Text

BRGE II Nr.0073 /2021 vom 27. April 2021 in BEZ 2021 Nr. 27 

Das Baugrundstück lag in der Wohnzone W2B und war mit einem 
Wohnhaus überstellt. Das strittige Bauvorhaben sah einen Anbau sowie 
insbesondere die unterirdische Erweiterung des Gebäudes vor. Weiter waren 
Anpassungen an den Fassaden sowie an den Grundrissen am bestehenden 
Gebäude geplant.  

Das bestehende Gebäude überstellte unbestrittenermassen die Baulinie 
und unterschritt den Grenzabstand zum südlich angrenzenden Grundstück. Die 
kommunale Baubehörde attestierte dem bestehenden Gebäude 
Besitzstandsgarantie und kam zum Schluss, dass die geplanten Umbauten und 
Erweiterungen im Rahmen der sogenannten erweiterten Besitzstandsgarantie 
im Sinne von § 357 sowie § 101 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) 
bewilligungsfähig seien.  

Die Rekurrierenden machten in erster Linie geltend, das Bauvorhaben sei 
als Neubau zu qualifizieren, da das Mass der geplanten baulichen 
Anpassungen nicht mehr mit dem Investitionsschutz zu rechtfertigen sei. 

Aus den Erwägungen: 

8. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die 
Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für 
eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt 
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 
entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften 
bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.  

Die mit § 357 Abs. 1 PBG gewährte erweiterte Besitzstandsgarantie 
schützt nicht nur durch Rechtsänderungen vorschriftswidrig gewordene Bauten 
und Anlagen in ihrem Bestand, sondern lässt darüber hinaus auch deren 
Umnutzung, Umbau und Erweiterung zu (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie 
für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, 2003, 
S. 70 ff.). Seine Grenze findet dies in der neubauähnlichen Umgestaltung. Eine 
solche liegt vor, wenn die geplanten baulichen Massnahmen einer 
Gesetzesumgehung gleichkommen, also dann, wenn bei objektivierter 
Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht 
mehr darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es 
ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen 
Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. 

Ob eine Gesetzesumgehung vorliegt, beurteilt sich nach den Umständen 
des Einzelfalls. Es ist zu prüfen, ob sich der Bauherrschaft durch die Änderung 
oder Erweiterung des Bestehenden wesentlich weitergehende 
Baumöglichkeiten bieten, als dies bei der Anwendung der Neubauvorschriften 
der Fall wäre. Ins Gewicht fällt sodann, in welchem Umfang das Bestehende 
erhalten werden soll. Je mehr dies der Fall ist, und je geringer die baulichen 
Eingriffe im Verhältnis zum verbleibenden Bestand sind, desto eher verbietet 
sich der Schluss auf die Umgehung der Neubauvorschriften und ist davon 

- 2-  
 

 

auszugehen, dass es dem Bauherrn um den Schutz und die Weiterentwicklung 
seiner Investition geht. Umgekehrt lassen selbst erhebliche Änderungen 
zulasten des Bestehenden den Schluss auf eine Gesetzesumgehung in der 
Regel dann nicht zu, wenn die Baumöglichkeiten bei diesem Vorgehen nur 
unwesentlich grösser sind als es bei einem Neubau der Fall wäre. 
Gleichermassen ist alsdann auch das Verhältnis von Bestand und Erweiterung 
zu berücksichtigen. Die in Rede stehenden Aspekte sind stets gegeneinander 
abzuwägen. Gegebenenfalls sind zur Beantwortung der Frage, ob ein 
Bauvorhaben objektiv auf eine Umgehung der Neubauvorschriften hinausläuft, 
auch noch weitere Gesichtspunkte in die Beurteilung mit einzubeziehen (vgl. 
zum Ganzen VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 3.1, VGr, 31. August 
2017, VB.2017.00057, E. 5.2.). 

Sind bauliche Massnahmen als neubauähnliche Umgestaltung zu 
qualifizieren, werden die geplanten Änderungen zusammen mit den 

vorbestandenen Gebäudeteilen wie eine Neubaute, d.h. ausschliesslich nach 
den Neubauvorschriften beurteilt, während § 357 Abs. 1 PBG keine Anwendung 
mehr findet. Die bestehenden Rechtsverstösse haben in aller Regel eine 
Bauverweigerung zur Folge. 

Wie § 357 Abs. 1 PBG schützt auch § 101 PBG als sogenannte erweiterte 
Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in 
ihrem Bestand, sondern lässt auch darüber hinausgehende Umbauten und 
Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde. Zur 
Frage, wann eine neubauähnliche Umgestaltung die Anwendung von 
§ 101 Abs. 2 PBG ausschliesst, kann daher auf die entsprechende 
Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1 PBG zurückgegriffen werden. Die hierzu von 
Lehre und Rechtsprechung angestellten Überlegungen haben in gleicher Weise 
Gültigkeit bei der Anwendung von § 101 PBG (VGr, 30. Mai 2012, 
VB.2011.00640, E. 3.2). 

9.1 Die auf dem Baugrundstück bestehende Baute wurde im Jahre 1906 
als Teil eines Geschäftshauses erstellt. Im Jahre 1933 wurde der zu diesem 
Zeitpunkt noch verbliebene, nördliche Teil des Geschäftshauses umgebaut und 
zu einem Wohnhaus umgenutzt. (…) Mit Bewilligung vom 17. August 2009 
erfolgten im Zusammenhang mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen 
weitere Änderungen (…). Die Bewilligung wurde gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG 
erteilt. Im Rahmen einer wärmedämmtechnischen Sanierung des als Terrasse 
genutzten Flachdaches wurden im Jahre 2014 die gemauerten 
Terrassenbrüstungen um rund 45 cm erhöht bzw. im östlichen Bereich durch 
ein Glasgeländer ersetzt. (…) 

9.2 Mit dem strittigen Projekt soll das Gebäude weiter verändert und 
vergrössert werden.  

Beginnend bei der Dachterrasse soll mit dem Bauvorhaben die bestehende 
Brüstung teilweise ersetzt werden und ein neuer Dachausstieg entstehen. 
Durch den geplanten nördlichen Anbau wird auch die Dachfläche nach Norden 
hin erweitert. Daneben sind neue Ausstattungen wie ein Jacuzzi, eine 
Küchenzeile und Photovoltaikelemente geplant.  

- 3-  
 

 

Im Erdgeschoss sollen erneut sämtliche Innenwände entfernt und neu 
positioniert werden. Das Geschoss soll komplett ausgehöhlt werden und die 
innere Erschliessung wird neu durch einen Lift und ein neues, um 90° 
gedrehtes Treppenhaus erfolgen. Westlich des Treppenhauses ist ein die 
Geschosse durchbrechendes Atrium vorgesehen. In der Westfassade sollen 
der nördliche Zugang wie auch zwei Fenster geschlossen, ein Mauerelement 
ersetzt, ein weiteres zur Bildung einer grossen Fensterfront entfernt werden. 
Die Eingangstüre wird verbreitert und ein bestehendes Fenster ersetzt und 
verändert. Die Nordfassade wird im westlichen Bereich für ein neues Fenster 
geöffnet und im Übrigen zugunsten eines Anbaus gegen Norden entfernt. Die 
Ostfassade wird bis auf zwei kleine Fassadenelemente ersetzt, im ganzen 
südlichen Teil durch grossflächige Fensterfronten ausgetauscht und in Bezug 
auf die Positionierung des Balkons verändert. Bei der Südfassade sollen die 
Fenster erneuert und verändert werden. Zudem wird die Aussentreppe zur 
Dachterrasse zugunsten der neuen Innentreppe entfernt und entsprechend der 
Ausgang zu dieser aufgehoben. Insgesamt sollen von den rund 62 m bisheriger 
Fassade im Erdgeschoss noch ca. 21,50 m (aufgeteilt in kurze Abschnitte von 
maximal 3,80 m Länge) bestehen bleiben. 

Das Untergeschoss soll im Norden durch einen Veloraum und im Süden 
durch eine 1,90 m breite Erweiterung zugunsten eines Gästezimmers und 
Bades sowie im Osten zugunsten eines Zimmers (2,04 m x 5,17 m) erweitert 
werden. Die bestehende Raumeinteilung soll gänzlich entfernt und neu 
eingesetzt werden. Die freigelegte Ostfassade wird umfassend erneuert und 
sämtliche Fassadenöffnungen verändert oder neu vorgenommen. Von den rund 
62 m Fassade bleiben ca. 25,60 m bestehen. 

Letztlich beinhaltet das Baugesuch ein zweites Untergeschoss mit 
Wellness- und Sportbereich sowie Pool und Keller- und Technikräumen, 
welches unter das bestehende Untergeschoss geschoben werden soll.  

Insgesamt sollen somit vom bestehenden Gebäude die drei horizontalen 
Boden-/Deckenplatten (bis auf die Durchbrüche für Lift, Treppenhaus und das 
Atrium) und rund 47,10 m in einzelne Abschnitte aufgeteilte Fassadenelemente 
der beiden bestehenden Geschosse erhalten bleiben. Demgegenüber werden 
rund 76,90 m Fassadenlänge abgebrochen und ersetzt, bzw. durch Anbauten 
erweitert. Im Gebäudeinnern bleib kein einziges Element erhalten.  

Damit bleibt nicht einmal die Grundkonstruktion erhalten und wird in das 
neue Gebäude integriert. Sämtliche Fassadenöffnungen werden verändert wie 
auch die Aussenstruktur. Die Umgestaltung lässt die äussere Gestaltung des 
Altbaus schon für sich betrachtet kaum mehr erkennen, was auf eine 

neubauähnliche Umgestaltung hindeutet. Hinzu kommen die baulichen 
Erweiterungen nach Norden und Süden sowie eine ganzheitliche Untergrabung 
des Restbestandes zur Schaffung eines zweiten Untergeschosses. 

Bei diesen Gegebenheiten hat es nicht den Anschein, dass trotz grossen 
Neuinvestitionen ein nicht unwesentlicher Teil der bestehenden Substanz oder 
wertvolle Strukturen in ökonomisch und ökologisch sinnvoller Weise angepasst 
und weiter genutzt werden sollen, zumal der Altbau aus dem Jahre 1909 

- 4-  
 

 

stammt. Vielmehr zielt das Projekt augenscheinlich darauf ab, die Stellung des 
Altbaus im Grenzabstands- und Baulinienbereich beizubehalten und zu diesem 
Zweck Teile davon in den Neubau zu integrieren. Darauf deutet auch hin, dass 
sich rund 72,5 % der verbleibenden Fassadenlänge (ca. 34,10 m) im Abstands- 
oder im Baulinienbereich befinden, wo keine neuen Bauteile erstellt werden 
könnten. 

9.3 Was das auf dem Baugrundstück gemäss Zonenordnung zulässige 
Bauvolumen anbelangt, wäre dies wohl auch mit einem gesetzeskonformen 
Neubau realisierbar, wie eine summarische Prüfung der durch die 
Bauherrschaft eingereichten Vergleichsprojekte zeigt. (…) Wesentlich erscheint 
jedoch, dass diese Volumenerweiterung durch die Maximierung der 
Untergeschosse lediglich zur Vergrösserung des Wellnessbereichs und der 
Tiefgarage führt, während der Wohnbereich in den beiden überirdischen 
Geschossen um 17,4 m2 kleiner ausfallen würde. (…) Zudem ist festzuhalten, 

dass der Wohnbereich deutlich schmaler ausfallen würde, den breitesten Teil 
im südlichen, den Grenzabstand unterschreitenden Bereich einbüssen und die 
gebogene Linie der Baulinie übernehmen müsste, was erhebliche Nachteile in 
Bezug auf die mögliche Raumaufteilung mit sich bringen würde. Insgesamt 
überwiegen damit die Vorteile der Beibehaltung der Stellung des Altbaus im 
Baulinien- und Grenzabstandsbereich insbesondere in Anbetracht des 
Wohnbereichs, sodass die Baumöglichkeiten trotz der zahlenmässigen 
Vergleiche der Varianten erheblich besser erscheinen als bei einem Neubau. 
Unter diesen Umständen lassen die sehr umfassenden Eingriffe in die 
bestehende Bausubstanz auf eine Gesetzesumgehung schliessen. (…) 

9.4 Zusammengefasst ist deshalb festzuhalten, dass das Bauvorhaben 
auch unter Berücksichtigung des Ermessensspielraums der kommunalen 
Baubehörde nicht als Umbau, sondern als neubauähnliche Umgestaltung im 
Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einzustufen ist.