# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 613d19ba-12cc-5dce-8195-e08aa48b7f92
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 14.07.2023 BRGE I Nr. 0145/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0145-2023_2023-07-14.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nrn. R1S.2023.05008, R1S.2023.05011 und R1S.2023.05014 
BRGE I Nr. 0145/2023          

 
 
  Entscheid vom 14. Juli 2023          
 
 
 

Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, 
Baurichterin Michaela Burch, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

 
 

in Sachen Rekurrierende 

R1S.2023.05008 
Stiftung A, […] 

vertreten durch […] 

 
R1S.2023.05011 
Stiftung B, […] 

 
R1S.2023.05014 
1. IG C, […] 

2.-27. […] 

alle vertreten durch […] 

 

gegen Rekursgegner 

1. Stadtrat Zürich, […] 

vertreten durch […] 

Mitbeteiligte 

2. D, […] 

Nr. 2 vertreten […] 

 

 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 2 

betreffend Beschluss des Stadtrats […], Natur- und Landschaftsschutz, Verzicht auf Un-
terschutzstellung und Entlassung aus dem Inventar, Verpflichtung zu Ersatz-
leistungen, Vertragsgenehmigung, […] 
_______________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 7. Dezember 2022 verzichtete der Stadtrat von Zürich auf 

die Unterschutzstellung des Grundstücks Kat.-Nr. 1 und entliess dieses aus 

dem Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte (KSO-

29.00 "Üetliberg, nördliche Albiskette, Äntlisberg, Allmend Brunau"). 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob die Stiftung A mit Eingabe vom 17. Januar 

2023 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und be-

antragte die Aufhebung des Entscheides, die Belassung des streitbetroffe-

nen Grundstücks im Inventar und die Unterschutzstellung als Naturschutzob-

jekt. Vorsorglich sei den Eigentümerinnen/Eigentümern der Parzelle Kat. 1 

Leimbach unter Androhung der Straffolgen des Art. 292 StGB zu verbieten, 

Änderungen an der Vegetation und am Terrain vorzunehmen. Alles unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt Zürich. 

C. 

Ein weiterer Rekurs erfolgte mit Eingabe vom 19. Januar 2023 durch die Stif-

tung B. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und der Rekursgegner 

sei einzuladen, das betroffene Grundstück unter Schutz zu stellen. Eventua-

liter sei der Beschluss aufzuheben und der Rekursgegner einzuladen, die 

Schutzabklärung zu vervollständigen. Alles unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 3 

D. 

Ein dritter Rekurs erfolgte mit Eingabe vom 20. Januar 2023 seitens der IG C 

und 26 Mitrekurrierenden. Sie beantragten, der Beschluss sei aufzuheben 

und der Rekursgegner sei einzuladen, das streitbetroffene Grundstück unter 

Schutz zu stellen bzw. eventualiter die Schutzabklärungen zu vervollständi-

gen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

E. 

Mit Verfügungen vom 18., 20. und 25. Januar 2023 wurden die Rekursein-

gänge unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2023.05008 (Stiftung A, nachfolgend 

Rekurrentin 1), R1S.2023.05011 (Stiftung B, nachfolgend Rekurrentin 2) und 

R1S.2023.05014 (IG C und Mitrekurrierende, nachfolgend Rekurrentschaft 

3) vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

F. 

Mit Eingaben vom 20., 23. und 27. Februar 2023 beantragte die Vorinstanz 

die Abweisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-

ten der Rekurrierenden. Die Mitbeteiligte Rekursgegnerin beantragte mit Ein-

gaben vom 20., 23. und 27. Februar 2023 ebenfalls die Abweisung der Re-

kurse unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. In den Verfahren G.-

Nrn. R1S.2023.05011 und R1S.2023.05014 beantragte sie zudem eine Um-

triebsentschädigung. 

G. 

Mit Eingabe vom 10. März 2023 erstattete die Rekurrentin 1 eine Replik. Die 

beiden anderen Rekurrentschaften verzichteten mit Eingaben vom 20. und 

27. März 2023 auf eine weitere Vernehmlassung. Die Dupliken im Verfahren 

G.-Nr. R1S.2023.05008 datieren vom 4. April 2023. 

Mit Eingabe vom 27. Februar 2023 zog die Rekurrentin 24 im Verfahren  G.-

Nr. R1S.2023.05014 ihren Rekurs zurück. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 4 

H. 

Mit Präsidialverfügung vom 21. März 2023 wurde der Antrag auf Anordnung 

vorsorglicher Massnahmen im Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05008 abgewie-

sen. 

I. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Schutzobjekt und denselben Be-

schluss. Die Verfahren sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu 

vereinigen. Die Aktenverweise beziehen sich, wo nichts anderes vermerkt, 

auf das Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05008. 

2. 

Mit Eingabe vom 27. Februar 2023 zog die Rekurrentin 24 im Verfahren  G.-

Nr. R1S.2023.05014 ihren Rekurs zurück. Der Rekurs im Verfahren G.-Nr. 

R1S.2023.05014 ist daher, soweit er durch die Rekurrentin 24 erhoben 

wurde, als durch Rückzug erledigt abzuschreiben. 

3.1. 

Die Rekurrentinnen 1 und 2 sind gestützt auf Art. 12 Abs. 1 lit. b Natur- und 

Heimatschutzgesetz NHG in Verbindung mit der Verordnung über die Be-

zeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie das Natur- und Hei-

matschutzes beschwerdeberechtigten Personen (VBO) zum Rekurs legiti-

miert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf deren 

Rekurse einzutreten. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 5 

3.2. 

Die IG C stützt ihre Rekurslegitimation auf die egoistische Verbandsbe-

schwerde. 

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene 

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung 

oder Änderung hat (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Ein als 

juristische Person konstituierter Verband kann in diesem Rahmen insbeson-

dere zur Wahrung der eigenen Interessen den Rechtsmittelweg beschreiten. 

Er kann aber auch - im eigenen Namen, aber gewissermassen stellvertre-

tend - die persönlichen Interessen seiner Mitglieder geltend machen, wenn 

es sich um solche handelt, die er nach seinen Statuten zu wahren hat, die 

der Mehrheit oder doch einer Grosszahl seiner Mitglieder gemeinsam sind 

und zu deren Geltendmachung durch Rekurs jedes dieser Mitglieder befugt 

wäre (sogenannte egoistische Verbandsbeschwerde; vgl. BGE 142 II 80, 

E. 1.4.2.). Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein; sie sollen 

die Popularbeschwerde ausschliessen. 

Die Wahrung der Interessen der Mitglieder muss zu den statutarischen Auf-

gaben des Verbands gehören. Es muss ein enger, unmittelbarer Zusammen-

hang zwischen dem statutarischen Vereinszweck und dem Gebiet bestehen, 

in welchem die fragliche Verfügung erlassen worden ist (vgl. BGE 136 II 539, 

E. 1.1, BGr 1C_566/2017 vom 22. März 2018, E. 6, sowie VB.2017.00194 

vom 24. August 2017, E. 2.1.). Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt (s. 

Statuten der IG in act. 5.1., R1S.2023.05014). 

Die Bestimmung von § 338a PBG verlangt zunächst, dass die Mitglieder, 

deren Interessen der rekurrierende Verband vertritt, in einer besonderen, be-

achtenswerten, nahen Beziehung zum Streitgegenstand stehen und stärker 

als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von diesem betroffen sind. Das 

vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse setzt voraus, dass 

sie mit der Gutheissung des Rechtsmittels einen Nutzen erlangen bzw. einen 

Nachteil abwenden. 

Die in eigener Sache Rekurrierenden Nrn. 2 bis 23 und 25 bis 26 sind gleich-

zeitig Mitglieder der Interessengemeinschaft. Es handelt sich um Bewohne-

rinnen und Bewohner von Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 6 

zum streitbetroffenen Grundstück. Aufgrund der engen räumlichen Bezie-

hung und weil der Verzicht auf Schutzmassnahmen die Überbauung des 

Grundstücks ermöglicht, ist jeder von ihnen im Sinne von § 338a PBG legiti-

miert. Damit ist sowohl die Legitimation der Interessengemeinschaft wie 

auch der übrigen genannten, für sich selbst Rekurrierenden, gegeben. Da 

die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auch auf den 

Rekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2022.05014 einzutreten. 

4.1. 

Das unbebaute Grundstück Kat.-Nr. 1 im Halte von 5'505 m2 liegt in der drei-

geschossigen Wohnzone W3 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zü-

rich (BZO) am Rand des Siedlungsgebiets. Es bestehen Wiesenpartien, 

Überreste von Hochstammobstbäumen, Kleinstrukturen wie Büsche und Ast-

haufen, Gemüse- und Blumenbeete sowie diverse Schöpfe und Gehege für 

die Kleintierhaltung. Gemäss dem angefochtenen Beschluss habe die lang-

jährige Unternutzung und die damit einhergehende Verwilderung dazu ge-

führt, dass sich ein vielfältiges Biotop gebildet habe. 

Das Grundstück ist als Objekt Nr. 29 im lnventar der kommunalen Natur- und 

Landschaftsschutzobjekte (KSO) verzeichnet (KSO-29.00 "Üetliberg, nördli-

che Albiskette, Äntlisberg, Allmend Brunau"). lnventarziel ist die ungeschmä-

lerte und unversehrte Erhaltung der typischen Erscheinungsformen und des 

naturnahen Aspekts des Objekts. 

4.2. 

Aus Anlass einer Unterschriftensammlung von Anwohnerinnen und Anwoh-

nern liess die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit des Grundstücks einerseits 

aus Sicht des Landschaftsschutzes und andererseits bezüglich Lebens-

räume, Flora und Fauna (Biotop) mit jeweils einem Gutachten abklären. Im 

angefochtenen Beschluss wird dazu folgendes erwogen: 

Das Gutachten zur Schutzwürdigkeit als Biotop zeige, dass auf der Parzelle 

weder explizit schützenswerte Lebensraumtypen gemäss Anhang 1 NHV 

noch geschützte oder gefährdete Pflanzenarten vorkommen würden. Hinge-

gen seien geschützte sowie einzelne gefährdete Tierarten gemäss der nati-

onalen Roten Liste vom Bundesamt für Umwelt nachgewiesen worden, da-

runter zwei Amphibienarten, zwei Fledermausarten und eine Reptilienart. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 7 

Vermutet würden einige weitere geschützte oder gefährdete Arten, die in der 

nahen Umgebung beobachtet worden seien und aufgrund des geeigneten 

Lebensraums auch auf der Parzelle mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwar-

ten seien. Der Wert der Parzelle ergebe sich aus Sicht Naturschutz aus dem 

vielfältigen Strukturmosaik als Ergebnis der relativen Ungestörtheit durch 

Unternutzung der letzten 40 Jahre. Für die vorgenannten, gemäss Roter 

Liste seltenen Tierarten, komme der Parzelle deshalb eine Bedeutung als 

Lebensraum oder Jagdgebiet zu. Deshalb beurteilten die Gutachtenden die 

Parzelle aus fachlicher Sicht insgesamt als schutzwürdig im Sinne von 

Art. 18 Abs. 1bis NHG und Art. 14 Abs. 3 NHV, obwohl weder schützenswerte 

Lebensraumtypen noch geschützte oder gefährdete Pflanzenarten auf der 

Parzelle vorkommen würden. Jedoch sei das Biotop nicht unersetzbar. 

Hinsichtlich des Landschaftsschutzes sei gemäss dem entsprechenden Gut-

achten die Geomorphologie des Landschaftsschutzobjekts KSO-29.00 für 

die Stadt Zürich prägend. Mit seinen Felsspornen, Erosionstrichtern, Ein-

schnitten und Bächen sei die Albis-Ostflanke topografisch fein strukturiert 

und ihr Formenreichtum beeindruckend. Städtebaulich habe sich am Üet-

liberghang eine schlüssige Bebauungs- und Freiraumstruktur entwickelt. 

Eine logische, bandartige Abfolge unterschiedlicher Bebauungs-, Nutzungs- 

und Freiraumtypen strukturiere den Übergang von Albisrieden und Wiedikon 

hoch zum Üetliberg bzw. vom Entlisberg über die Sihl nach Zürich-Leimbach 

hoch in den Natur- und Erholungsraum am Albisgrat. Das Zusammenspiel 

dieser in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Primärstruktur mit den in Ost- 

West-Richtung verlaufenden, bestockten Bachtobeln schaffe ein vielfältiges, 

abwechslungsreiches, gut nutzbares, identitätsstiftendes Wohn- und Leben-

sumfeld.  

Die streitbetroffene Parzelle liege am Fuss der Fallätsche, einem einzigarti-

gen Felstrichter und dem grössten Molasseaufschluss in der weiteren Um-

gebung von Zürich. Das Gutachten komme jedoch zum Schluss, dass die 

Parzelle in ihrer heutigen Erscheinung aus geomorphologischer und land-

schaftlicher Sicht nicht schutzwürdig sei. In ihrem heutigen Zustand verunk-

läre sie die geomorphologische Typologie des Ortes. Sie lasse sich weder 

dem Naturraum Rütschli-Bachsaum noch dem Kulturraum Ankenweid mit 

seinen verschiedenen Bewirtschaftungsformen (Rebberg, Streu-, Mager- o-

der Obstwiese) zuordnen. Dementsprechend sei die Parzelle gemäss Gut-

achten aus Sicht Landschaftsschutz kein Schutzobjekt im Sinne vom § 203 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 8 

Abs. 1 lit. a PBG, weshalb eine Bebauung grundsätzlich möglich sei. Aus 

überkommunaler Sicht sei die Parzelle wohl deshalb bereits 2017 nicht in 

den Perimeter der kantonalen Schutzverordnung einbezogen worden. Durch 

die Lage an einer landschaftlichen und städtebaulichen Schlüsselstelle sollte 

jedoch eine allfällige Bebauung der Landschaft möglichst Sorge tragen. 

Zur Interessenabwägung wird erwogen, die Verunmöglichung der Bebauung 

des rechtskräftig der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugewiesen Grund-

stücks widerspreche dem politischen Willen zur städtebaulichen Verdichtung 

und zur Schaffung von Wohnraum im Stadtgebiet, der dem verfassungsmäs-

sigen Grundsatz der haushälterischen und zweckmässigen Nutzung des Bo-

dens im Sinne von Art. 75 Abs. 1 Bundesverfassung (BV) entspreche. Über 

die geltende BZO hinaus sei das Quartier Zürich-Leimbach mit der jüngsten 

Revision des kommunalen Richtplans als Gebiet mit baulicher Verdichtung 

bezeichnet worden. Die über die BZO hinausgehende Ausschöpfung des 

Verdichtungspotenziales orientiere sich dabei an dem Bedürfnis nach zu-

sätzlichem Wohnraum bis 2040 aufgrund des anhaltenden Bevölkerungs-

wachstums und der angestrebten Stärkung von Leimbach im System der im 

kommunalen Richtplan vorgesehenen Quartierzentren. Somit entspreche 

die Bebauung der Parzelle mehreren sehr hoch zu gewichtenden raumpla-

nerischen und damit öffentlichen Interessen. Schliesslich liege die letzte 

BZO-Gesamtrevision nur sechs Jahre zurück und der kommunale Richtplan 

sei erst im Jahr 2022 in Kraft getreten. Für den Erhalt der Baumöglichkeiten 

gemäss BZO spreche somit auch die Planbeständigkeit. 

Hinzu komme das private Interesse der Grundeigentümerschaft an einer zo-

nenkonformen baulichen Nutzung der Parzelle, die zum Zeitpunkt des Er-

werbes durch die gegenwärtige Grundeigentümerschaft nicht als Objekt des 

Naturschutzes inventarisiert gewesen sei; das Vertrauen in den nicht vorhan-

denen Inventareintrag in Bezug auf den Naturschutz sei angemessen zu be-

rücksichtigen. Weiter wird ausgeführt, eine partielle Schutzanordnung - bei 

der nur eine Teilfläche der Parzelle geschützt werde - werde aus Sicht des 

Naturschutzes als nicht sinnvoll beurteilt, da der Biotopkomplex nur als Gan-

zes funktioniere. Eine Teilüberbauung hätte ausserdem Störungen auf die 

Parzelle zur Folge, die den Naturschutzwert erheblich beeinträchtigen wür-

den. Eine vollumfängliche Unterschutzstellung und das damit einhergehende 

Bauverbot würden jedoch einer entschädigungspflichtigen materiellen Ent-

eignung gleichkommen. Gemäss Bericht der Schätzungskommission sei von 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 9 

einem Verkehrswert des Grundstücks von rund 43 Millionen Franken auszu-

gehen. Solche finanziellen Interessen des Gemeinwesens seien im Rahmen 

der Verhältnismässigkeitsprüfung grundsätzlich ebenfalls mit zu berücksich-

tigen, wenn auch nicht mit erstrangiger Bedeutung. Demnach stünden dem 

Interesse am Erhalt des Naturschutzobjekts die öffentlichen Interessen der 

haushälterischen und zweckmässigen Nutzung des Bodens, die innere Ver-

dichtung und Schaffung von Wohnraum auf Stadtgebiet, die Beständigkeit 

der Planungsinstrumente sowie das damit einhergehende Vertrauen der 

Grundeigentümerin in die Rechts- und Planungssicherheit, das private Inte-

resse an einer Überbaubarkeit der Parzelle im Sinne der BZO sowie schliess-

lich das öffentliche, fiskalische Interesse an der Vermeidung einer Entschä-

digungsleistung wegen materieller Enteignung in Folge einer integralen Un-

terschutzstellung entgegen. 

Bei der lnteressenabwägung seien neben der Schutzwürdigkeit insbeson-

dere auch die Bedeutung des Biotops für die betroffenen Arten, seine Ver-

netzungsfunktion sowie seine biologische Eigenart und sein typischer Cha-

rakter zu berücksichtigen. Die Schutzwürdigkeit der Parzelle basiere auf dem 

Vorkommen zahlreicher Tierarten. Jedoch sei das Objekt nicht unersetzlich. 

Bei der geschützten oder gefährdeten Fauna handle es sich um mobile Tier-

arten. Würden neue Lebensraumstrukturen in der unmittelbaren Nähe ange-

boten, könnten diese von den mobilen Arten besiedelt werden. Bei sachge-

rechter Anlage liessen sich die genannten Lebensräume an geeigneter Stelle 

innerhalb von 10 bis 25 Jahren in gleicher oder gar besserer Qualität wieder-

herstellen. 

lm Ergebnis lasse sich eine Unterschutzstellung des streitbetroffenen Grund-

stücks aufgrund der entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen 

nicht rechtfertigen, zumal die auf der Fläche nachgewiesenen Arten nicht 

standortgebunden und dementsprechend nicht darauf angewiesen seien, 

dass das Biotop an Ort und Stelle erhalten werde. Vielmehr könnten die 

nachgewiesenen Arten durch Ersatzmassnahmen gebührend erhalten blei-

ben und geschützt werden. Die Bauherrschaft sei jedoch in Nachachtung von 

Art. 14 Abs. 7 NHV zu angemessenen Ersatzmassnahmen zu verpflichten. 

Zu den Ersatzmassnahmen erwog die Vorinstanz, es sei ein Projekt für kon-

krete Ersatzmassnahmen erarbeitet worden. Auf den gemeindeeigenen 

Nachbarparzellen Kat.-Nrn. 2, 3, 4, 5 und 6 seien ausreichend geeignete 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 10 

Flächen als Ersatzlebensräume vorhanden. Die Stadt werde 144 Aren Land 

gegen eine Entschädigung zur Verfügung stellen.  

5. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen 

von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn die 

Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch 

unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass kein 

Augenschein durchzuführen war. 

6. 

Die Rekurrentschaft 3 stellt folgenden prozessualen Antrag: "Es seien die 

natürlichen und juristischen Personen zu benennen, welche die beiden Be-

richte zum Landschaftsschutz und zum Naturschutz sowie den Technischen 

Bericht zu den Ersatzmassnahmen verfasst haben". Die Vorinstanz reichte 

die betreffenden Berichte zu den Akten (act. 10.3, 10.4 und 10.7.). Daraus 

sind die jeweiligen Verfasser ersichtlich, womit auf den Antrag nicht weiter 

einzugehen ist. 

7.1. 

Die Rekurrentin 1 bringt vor, die Interessenabwägung der Vorinstanz sei 

falsch, weil die Schweizer Regierung in Montreal das Kunming-Montréal Bio-

diversity Framework unterzeichne, dessen Ziel es sei, den Biodiversitätsver-

lust weltweit bis 2030 zu stoppen und umzukehren. Weiter bestehe noch gar 

kein Bauprojekt, weshalb eine Interessenabwägung gar nicht möglich sei. 

Sodann gehe die Vorinstanz über ihre Zuständigkeit hinaus, indem sie auf-

grund einer Interessenabwägung einer hypothetischen Immobilienpromotion 

den Vorrang gebe. Es gehe hier nur um die Feststellung der Schutzwürdig-

keit. Auch eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 18 Abs. 1ter NHG sei 

gegenstandslos. Bei der Feststellung der Schutzwürdigkeit gemäss Art. 18 

NHG seien nur die schutzwürdigen land- und forstwirtschaftlichen Interessen 

zu berücksichtigen. Diese lnteressenabwägung sei nicht zu verwechseln mit 

der vom Stadtrat angewendeten Interessenabwägung gemäss Art. 18 Abs. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 11 

1ter NHG, welche die Zulässigkeit des Eingriffs betreffe (Fahrländer in Kom-

mentar NHG, 2. Auflage, Art. 18 Rz 12, letzter Abschnitt, Seite 443). Der 

durch den Antrag auf Feststellung der Schutzwürdigkeit bestimmte Streitge-

genstand sei einzig die Schutzwürdigkeit. Es handle sich um ein Verfahren 

betreffend Feststellung gemäss Art. 14 Abs. 5 NHV. Auch die Frage des Er-

satzes könne sich erst im Verfahren betreffend die Zulässigkeit des Eingriffs 

stellen. 

7.2.1. 

Art. 18 Abs. 1 NHG statuiert die Verpflichtung, dem Aussterben einheimi-

scher Tier- und Pflanzenarten durch die Erhaltung genügend grosser Le-

bensräume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwir-

ken. Besonders zu schützen sind dabei Uferbereiche, Riedgebiete und 

Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen 

und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt 

erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaf-

ten aufweisen (Art. 18 Abs. 1bis NHG). Während der Bundesrat Biotope von 

nationaler Bedeutung bezeichnet, deren Lage bestimmt und die Schutzziele 

festlegt (Art. 18a Abs. 1 NHG), sorgen die Kantone für Schutz und Unterhalt 

der Biotope von regionaler und lokaler Bedeutung (Art. 18b Abs. 1 NHG).  

Art. 18 NHG verschafft keinen unmittelbar kraft Bundesrechts rechtswirksa-

men Biotopschutz. Vielmehr haben die Kantone (bzw. die Gemeinden) die 

zu schützenden Räume vorerst im Einzelfall zu bezeichnen (RB 1999 Nr. 

129). Laut Art. 14 Abs. 5 Natur- und Heimatschutzverordnung NHV sehen 

die Kantone ein zweckmässiges Feststellungsverfahren vor, mit dem mögli-

chen Beeinträchtigungen schützenswerter Biotope sowie Verletzungen der 

Artenschutzbestimmungen des Artikels 20 vorgebeugt werden kann. Im Kan-

ton Zürich wird das Verfahren in den Bestimmungen von §§ 203 PBG und in 

der kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung (KNHV) geregelt. Von 

Bedeutung sind insbesondere die Inventare (§ 203 Abs. 2 PBG. §§ 4 ff. 

KNHV). 

Sowohl bei der Ausscheidung der Biotope als auch bei der Anordnung von 

Schutzmassnahmen trifft die zuständigen Behörden die Pflicht, die sich ge-

genüberstehenden privaten und öffentlichen Interessen abzuwägen (BGE 

118 Ib 485, E. 3b). Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im 

öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 12 

BV). Gemäss Art. 18 NHG ist den "schutzwürdigen land- und forstwirtschaft-

lichen Interessen Rechnung zu tragen" (Art. 18 Abs. 1 Satz 2 NHG). Die Be-

stimmung von Art. 18 Abs. 1 NHG verlangt indes bei einer verfassungskon-

formen Auslegung eine umfassende Interessenabwägung der betroffenen 

unterschiedlichen öffentlichen und privaten Interessen. Nicht verwechselt 

werden dürfen die Interessenabwägungen nach Art. 18 Abs. 1 und 1ter NHG. 

Die erste betrifft die Zulässigkeit einer Schutzanordnung, die andere die Zu-

lässigkeit eines Eingriffs in ein schützenswertes Biotop (Karl-Ludwig Fahr-

länder, Kommentar NHG, Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zufferey/Karl Ludwig 

Fahrländer (Hrsg.), 2. Auflage 2019, Art. 18 Rz. 12). 

7.2.2. 

Entgegen der Auffassung der Rekurrentin 1 steht vorliegend kein blosses 

Feststellungsverfahren in Frage und hätte sich die Vorinstanz mit dem ange-

fochtenen Beschluss nicht auf die blosse Feststellung der Schutzwürdigkeit 

beschränken müssen. Als für Schutzmassnahmen zuständige Instanz (§ 211 

Abs. 2 PBG) lag es nach dem oben Ausgeführten in ihrer Kompetenz zu ent-

scheiden, ob Schutzmassnahmen anzuordnen oder ob darauf zu verzichten 

ist. Es besteht keine Beschränkung des "Streitgegenstandes" auf die Fest-

stellung der Schutzwürdigkeit. 

Sodann ist es trotz den Zielsetzungen des Biodiversitätsrahmenwerks von 

Kunming-Montréal nicht ausgeschlossen, beim hier streitbetroffenen Grund-

stück auf Schutzmassnahmen zu verzichten. Anzuwenden ist eidgenössi-

sches und kantonales Recht. Auch Art. 78 Abs. 5 BV steht einem Verzicht 

auf Schutzmassnahmen nicht entgegen, zumal vorliegend kein Moor und 

keine Moorlandschaft in Frage steht. Der absolute Schutz der in Art. 78 

Abs. 5 BV explizit genannten Moore und Moorlandschaften lässt sich nicht 

auf andere Biotope im Sinne von Art. 18 NHG ausdehnen. Bei der Prüfung 

von Schutzmassnahmen durfte und musste daher das Gebot der Verhältnis-

mässigkeit beachtet und eine Interessenabwägung vorgenommen werden. 

Zur Berücksichtigung und Gewichtung der privaten Interessen ist das Vorlie-

gen eines konkreten Bauprojekts nicht erforderlich. Es genügt die Kenntnis 

der zonengemässen Bebauungsmöglichkeiten bzw. der ökonomischen Aus-

wirkungen einer allfälligen Unterschutzstellung (vgl. Schätzungsprotokoll der 

Schätzungskommission, act. 10.5). 

Die Rügen erweisen sich damit als unbegründet. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 13 

8.1. 

Die Rekurrentin 1 kritisiert das Gutachten Landschaftsschutz. Es sei nicht 

Sache des Gutachtens, sich zur Interessenabwägung zwischen Land-

schaftsschutz und einer noch nicht feststehenden Grossüberbauung zu äus-

sern. Dies lasse Zweifel an der Unabhängigkeit der Experten und Expertin-

nen aufkommen. Die Lage des betroffenen Grundstücks werde zu Recht als 

eine "landschaftliche und städtebauliche Schlüsselstelle" bezeichnet. Es 

würden jedoch wesentliche Punkte ausser Acht gelassen. Zu erwähnen sei 

insbesondere der im Regionalen Richtplan der Stadt Zürich eingezeichnete 

Vernetzungskorridor, welcher in Form einer ökologisch sehr wertvollen line-

aren Gehölzstruktur zwischen Maneggwald/-bach und dem Rütschlibach 

entlang des Siedlungsrandes heute noch relativ intakt vorhanden sei. Das 

Grundstück bilde einen wesentlichen Teil dieses Gehölz- resp. Vernetzungs-

korridors. Der Grundzonenplan BZO stehe im Widerspruch zum rechtlich 

übergeordneten Regionalen Richtplan der Stadt Zürich und zu Art. 17 RPG. 

Beim Inventar KSO 29 Üetliberg handle es sich um Bestimmungen, welche 

das streitbetroffene Grundstück als Schutzzone gemäss Art. 17 RPG be-

zeichnen würden. Eine Entlassung aus den Schutzinstrumenten gemäss 

Art. 17 RPG könne nur im Planungsverfahren erfolgen, wobei die kantonalen 

Behörden zuständig seien. Die Auswirkungen einer derart grossen Überbau-

ung seien zu bedeutend, als dass sie im Baubewilligungsverfahren ohne vor-

heriges Planungsverfahren bewilligt werden könnten. 

Die Rekurrentin 2 und die Rekurrentschaft 3 weisen ebenfalls auf den Ver-

netzungskorridor hin, wobei die Baumbestände eine besondere Bedeutung 

hätten. Es gehe darum, die angrenzenden schützenswerten Waldgesell-

schaften zu verbinden, konkret das ökologisch sehr wertvolle Gebiet des 

Rütschlibachs mit den weiter nördlich gelegenen Wäldern. Diese Vernetzung 

geschehe mit Gehölzen, weshalb diese im Richtplan besonders hervorgeho-

ben würden und nach Art. 18 Abs. 1bis NHG (unter anderem) besonders He-

cken und Feldgehölze zu schützen seien. Der Gehölzkorridor stelle einer-

seits eine räumliche Abgrenzung des Landschaftsschutzgebiets zum Sied-

lungsgebiet dar und bilde damit die raumplanerisch wichtige Funktion des 

Siedlungsrandes. Andererseits habe er eine wichtige ökologische Funktion, 

indem er die Lebensräume im Maneggwald und entlang des Maneggbachs 

im Norden mit dem Rütschlibach im Süden vernetze. Insbesondere bei Fle-

dermäusen (aber auch anderen Säugetieren) sei bekannt, dass solche Ge-

 

 

R1S.2023.05008 Seite 14 

hölzstrukturen wichtige Leitstrukturen im Lebensraum darstellen und ver-

schiedene Lebensräume vernetzen würden. Die Bedeutung für die ökologi-

sche Vernetzung sei mit dem Bericht Naturschutz bezüglich des Fleder-

mausvorkommens auf der streitbetroffenen Parzelle zwar einerseits deutlich 

bestätigt, im Übrigen aber nur sehr oberflächlich angesprochen und die Be-

deutung der Parzelle nicht genauer abgeklärt worden. Der Bericht Land-

schaftsschutz habe Überlegungen an der Schnittstelle zum Naturschutz nicht 

einbezogen und den ökologischen, aber vor allem auch den räumlichen Wert 

von Gehölzstrukturen entlang des Siedlungsraumes verkannt, welche ge-

rade an diesem Ort gut sichtbar ausgebildet seien. Der Bericht Landschafts-

schutz komme zum widersprüchlichen Schluss, dass das betroffene Grund-

stück einerseits weder dem Naturraum Rütschlibach-Saum noch dem Kul-

turraum Ankenweid zuzuordnen sei, andererseits aber zugleich eine städte-

bauliche Schlüsselrolle übernehme. Richtigerweise hätte der Bericht die Be-

deutung des Gehölzgürtels abklären müssen, womit es die wichtige Funktion 

der Parzelle 7 erkannt hätte. Die Parzelle sei ein Scharnierstück zwischen 

Rütschlibach und Maneggwald einerseits und dem Schutzgebiet Albis und 

der Siedlung andererseits.  

8.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, das landschaftsschutzrechtliche Gutachten ent-

halte keine lnteressenabwägung. Das kommunale Landschaftsschutzgebiet 

KSO 29.00 erstrecke sich über den Üetliberg und die Albiskette bis zur Sihl 

bzw. darüber hinaus. Gemäss Objektblatt (act. 10.2) sei das Schutzziel die 

ungeschmälerte und unversehrte Erhaltung der typischen Erscheinungsfor-

men und des naturnahen Aspektes in Zusammenarbeit mit den am Land-

schaftsschutzobjekt anstossenden Gemeinden. Der Perimeter des kommu-

nalen lnventarobjekts KSO 29.00 sei weitgehend deckungsgleich mit dem 

Perimeter der kantonalen Verordnung zum Schutz des Üetliberg-Albis, Teil-

gebiet Üetliberg Nord (Natur- und Landschaftsschutzgebiet mit überkommu-

naler Bedeutung in den Gemeinden Stallikon, Uitikon und der Stadt Zürich) 

vom 17. Januar 2017 (SVO Üetliberg). Gemessen an den Schutzzielen und 

den darauf ausgerichteten Schutzbestimmungen der kantonalen Verord-

nung, komme dem kommunalen Inventarobjekt insbesondere im Bereich des 

streitbetroffenen Grundstücks, keine eigenständige Bedeutung mehr zu. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 15 

Mit Bezug auf das kommunale Landschaftsschutzgebiet sei das landschafts-

schutzrechtliche Gutachten folgerichtig zum Ergebnis gelangt, dass sich ge-

samträumlich die geomorphologische Grobstruktur am Üetliberg gut mit dem 

Stadtkörper verknüpfe. Eine logische, bandartige Abfolge unterschiedlicher 

Bebauungs-, Nutzungs- und Freiraumtypen strukturiere den Übergang von 

Albisrieden und Wiedikon hoch zum Üetliberg bzw. vom Äntlisberg über die 

Sihl nach Zürich Leimbach hoch in den Natur- und Erholungsraum am Albi-

sgrat. Aus dem Schutzziel des kommunalen Inventars lasse sich deshalb 

nichts ableiten, was gegen eine Bebauung des streitbetroffenen Grundstücks 

spreche. Es sei aus geomorphologischer und landschaftlicher Sicht nicht 

schutzwürdig bzw. nicht freizuhalten. 

Aus Sicht der übergeordneten richtplanerischen Festlegungen sei für das 

streitbetroffene Grundstück lediglich die Festlegung eines Vernetzungskorri-

dors von Bedeutung. Die Festlegung des bestehenden kantonalen Land-

schaftsschutzgebiets überlagere das streitbetroffene Grundstück nicht. 

Leimbach gehöre gemäss regionalem Richtplan zum durchgrünten Stadtkör-

per, welcher gemäss Zielzustand auch Vernetzungskorridore einschliesse. 

Vernetzungskorridore seien überlagernde Festlegungen. Die Grundnutzung 

bleibe gewährleistet. Wie der Verlauf der Festlegung nördlich des streitbe-

troffenen Grundstücks belege, der über bebautes Gebiet führe, sei der Ver-

netzungskorridor nicht auf freigehaltene, unbebaute Grundstücke angewie-

sen, um seine Funktion zu erfüllen. 

Der neue kommunale Richtplan der Stadt Zürich sehe im Bereich des streit-

betroffenen Grundstücks lediglich eine Festlegung bezüglich Siedlungsent-

wicklung vor ("Gebiet mit baulicher Verdichtung über BZO 2016"). Die Fest-

legungen "Siedlungsnaher Erholungsraum mit Handlungsbedarf" und "Öko-

logischer Vernetzungskorridor" überlagerten das Grundstück nicht. Die Ver-

netzungskorridore seien der Richtplanung entsprechend nicht parzellen-

scharf, sondern lediglich schematisch festgelegt. Der Korridor, der sich ent-

lang des östlichen Hangs der Albiskette erstrecke, sei kaum von Gehölzen 

geprägt. lm Grunde genommen bilde der offene Übergangsbereich zwischen 

Wald und Siedlung den Korridor, wobei der Waldrand als Leitstruktur diene. 

Dies relativiere die Bedeutung des Gehölzbestandes auf der Parzelle Kat.-

Nr. 1 entscheidend. Die Hauptfunktion des Korridors bestehe darin, gross-

räumige Wanderbewegungen von Wildtieren zu ermöglichen, sie sei somit 

nicht primär landschaftsschutzrelevant. Wildtiere würden sich kaum an den 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 16 

im Plan festgelegten Korridor halten, der weiter nördlich durch einen bereits 

überbauten Bereich führe, sondern orientierten sich vielmehr an bestehen-

den natürlichen Linien wie dem Waldrand. Deshalb sei die Lage des Bau-

grundstücks innerhalb des schematischen Vernetzungskorridors nicht von 

grosser Bedeutung und beeinträchtige eine Überbauung der Parzelle die 

Funktion des Korridors nicht. 

8.3. 

Die Mitbeteiligte bringt vor, die Frage der Schutzwürdigkeit in landschaftli-

cher Hinsicht stelle sich einzig, weil das Grundstück Teil des inventarisierten 

kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjektes KSO 29 sei. Die Rekur-

rentin 1 verkenne, dass sich das Gutachten Landschaftsschutz mit der land-

schaftlichen Einbettung des einzelnen Grundstücks in das grossflächige 

Landschaftsschutzobjekt befasse und nicht mit kleinteiligen schützenswer-

ten Lebensräumen, wie dem Vernetzungskorridor zwischen Maneeggwald/-

bach und Rütschlibach, der dem Themenbereich Naturschutz zuzurechnen 

sei. Hierzu äussere sich das Gutachten Naturschutz. 

8.4.1. 

Das Gebiet des kommunalen Landschaftsschutzobjekts KSO-29.00 "Üet-

liberg, nördliche Albiskette, Äntlisberg, Allmend Brunau" erstreckt sich weit-

räumig entlang der östlichen Flanke der Albis-Kette mit dem Üetliberg, von 

Leimbach im Süden bis Albisrieden im Norden. Insbesondere in Leimbach 

reicht der Perimeter weit in das bebaute Siedlungsgebiet hinein. Gemäss In-

ventarblatt (act. 10.2) liegt seine Bedeutung in der Vielfältigkeit, der starken 

morphologischen Ausprägung und im Reichtum an seltenen Pflanzen- und 

Tierarten. Die Bäche seien zum Teil wegen der Seltenheit der Fauna von 

Bedeutung. Das Schutzziel ist die ungeschmälerte und unversehrte Erhal-

tung der typischen Erscheinungsformen und des naturnahen Aspektes in Zu-

sammenarbeit mit den am Landschaftsschutzobjekt anstossenden Gemein-

den. 

Das Gebiet des kommunalen Landschaftsschutzobjekts wird zum grössten 

Teil überlagert vom kantonalen Landschaftsschutzobjekt Albiskette (kanto-

nales Inventar der Landschaftsschutzobjekte, Objekt-Kategorie geomorpho-

logisch geprägte Landschaften), von den Schutzzonen gemäss Verordnung 

zum Schutz des Üetliberg-Albis, Teilgebiet Üetliberg Nord (Landschafts- und 

Naturschutzgebiet von überkommunaler Bedeutung) und vom BLN-Gebiet 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 17 

Albiskette-Reppischtal. Das streitbetroffene Grundstück liegt ausserhalb die-

ser Schutzobjekte. 

8.4.2. 

Zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit im Gebiet Leimbach mit Fokus auf die 

Parzelle Kat.-Nr. 1 liegt ein Gutachten vor (act. 10.3, nachfolgend "Gutachten 

Landschaftschaftsschutz"). Geklärt wurde, ob mit Fokus auf die geomorpho-

logischen und erdgeschichtlichen Besonderheiten Vorgaben und Rahmen-

bedingungen für die Bebauung der Parzelle abgeleitet werden können. Ge-

mäss Gutachten ist die streitbetroffene Parzelle aus der Sicht von Geomor-

phologie und Landschaft nicht schutzwürdig. Die Begründung dafür hat die 

Vorinstanz im angefochtenen Beschluss erwägungsweise wiedergegeben 

(s. oben, E. 4.2.). Die Rekurrierenden bringen nichts vor, was diese Beurtei-

lung in Frage stellt.  

Die vom Rekurrenten 1 im Gutachten monierte Interessenabwägung zwi-

schen Landschaftsschutz und Überbauung des Grundstücks ist nicht ersicht-

lich. Somit kann den Zweifeln an der Unabhängigkeit der Verfasser des Gut-

achtens nicht gefolgt werden. 

Der im regionalen Richtplan eingetragene Vernetzungskorridor ist keine ge-

omorphologische oder landschaftliche Besonderheit und wurde daher im 

Gutachten zu Recht nicht berücksichtigt. Vernetzungskorridore sind Teil des 

Freiraumverbundes und bezeichnen die für die ökologische Vernetzung we-

sentlichen Bereiche unterschiedlicher Ausprägung. In allen Vernetzungskor-

ridoren sind Baumbestände möglichst zu erhalten oder zu erweitern, und 

eine einheimische, naturnahe Bepflanzung wird angestrebt. Vorliegend han-

delt es sich um einen Vernetzungskorridor Typ Landschaft. Seine Ausprä-

gung liegt in überwiegend landwirtschaftlich genutzten und parkartigen Flä-

chen mit einer hohen Dichte ökologisch wertvoller Habitate (Magerwiesen, 

Obstgärten, Hecken usw.). Die Hauptfunktion besteht in der Vernetzung für 

grossräumige Wanderbewegungen von Wildtieren. Er verläuft entlang des 

westlichen Siedlungsrandes von Altstetten bis nach Leimbach und teils durch 

bebautes Gebiet. Als Massnahmen sieht der Richtplan die Aufhebung oder 

Reduktion der Trennwirkung von Verkehrsinfrastrukturen durch bauliche o-

der andere geeignete Massnahmen zur Steigerung der Durchlässigkeit und 

Biotopqualität vor (z.B. mittels Revitalisierung von Bächen, ökologisch wert-

 

 

R1S.2023.05008 Seite 18 

voller Umgebungsgestaltung, Verkehrslenkung, Überdeckung usw.; s. Regi-

onaler Richtplan Stadt Zürich vom 7. März 2023, Richtplantext, Ziff. 3.7.1. 

ff.). 

Zumal der hier in Frage stehende Vernetzungskorridor auch durch bereits 

bebautes Gebiet verläuft und der Richtplan auf die durchgängige Ausgestal-

tung der Verkehrsinfrastrukturen in diesem Bereich abzielt, ist es nicht erfor-

derlich, das streitbetroffene Grundstück von Bauten freizuhalten, um die 

Funktion des Vernetzungskorridors zu gewährleisten. Auch die richtplaneri-

sche Forderung, Baumbestände in Vernetzungskorridoren seien möglichst 

zu erhalten oder zu erweitern, kann nicht so weit gehen, dass Grundstücke, 

die in demselben Richtplan dem Siedlungsgebiet zugeordnet sind, nicht 

überbaut werden sollen. Ansonsten würde sich der Richtplan als wider-

sprüchlich und die geltende Zonenordnung als richtplanwidrig herausstellen. 

Nach dem Gesagten lässt sich aus dem Vernetzungskorridor gemäss dem 

regionalen Richtplan keine Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Parzelle 

im Sinne der Schutzziele des kommunalen Landschaftsschutzobjekts KSO-

29.00 ableiten. Der Richtplaneintrag des Vernetzungskorridors zielt nicht auf 

den Erhalt eines Natur- oder Landschaftsschutzobjektes. 

8.4.3. 

Soweit die Rekurrierenden beanstanden, der Bericht zum Landschafts-

schutzobjekt KSO-29.00 hätte die ökologische Bedeutung des "Gehölzgür-

tels" und dessen räumlichen Wert abklären müssen, kann ihnen nicht gefolgt 

werden. Mit "Gehölzgürtel" bzw. "Gehölzkorridor" meinen sie die Baumbe-

stände auf dem streitbetroffenen Grundstück, auf den überbauten Grundstü-

cken nördlich davon und nochmals weiter nördlich zwischen Waldrand und 

Überbauung (s. Rekursschrift Rekurrentschaft 3, Abbildung 6). Dass diese 

Bäume eine räumliche Abgrenzung des Landschaftsschutzgebietes zum 

Siedlungsgebiet darstellen sollen, wie die Rekurrierenden vorbringen, trifft 

nicht zu, weil das Landschaftsschutzgebiet im fraglichen Bereich auch das 

Siedlungsgebiet umfasst. Die ökologische Bedeutung des streitbetroffenen 

Grundstücks als Biotop und namentlich die Vernetzungssituation wurden im 

separaten Bericht der quadra gmbh (act. 10.4, nachfolgend "Gutachten Na-

turschutz") untersucht. Diese sachliche Abgrenzung des gutachterlich zu klä-

renden Sachverhalts erscheint mit Blick auf die Ziele der Inventarisierung als 

Landschaftsschutzobjekt KSO-29.00 als sachgerecht. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 19 

Sodann zitieren die Rekurrentschaften 2 und 3 das Gutachten Landschafts-

schutz falsch. Darin ist nicht davon die Rede, dass das streitbetroffene 

Grundstück eine "städtebauliche Schlüsselrolle" übernehme. Im Gutachten 

(S. 14) wird ausgeführt, dass "der Ort" (an dem sich das Grundstück befindet) 

"an einer landschaftlichen und städtebaulichen Schlüsselstelle" liege. Ein Wi-

derspruch dazu, dass sich die Parzelle weder dem Naturraum Rütschli noch 

dem Kulturraum Ankerweid zuordnen lasse, ist nicht ersichtlich. 

Insgesamt vermögen die Rekurrierenden der gutachterlichen Beurteilung, 

wonach die Parzelle Kat.-Nr. 1 in ihrer heutigen Erscheinung aus der Sicht 

von Geomorphologie und Landschaft nicht schutzwürdig sei, nichts entge-

genzuhalten. 

8.4.4. 

Die Aufnahme in ein Inventar im Sinne von § 209 PBG stellt keine Schutz-

massnahme im Sinne von § 205 PBG dar, insbesondere keine Massnahme 

des Planungsrechts (§ 205 lit. a PBG). Somit trifft es nicht zu, dass das streit-

betroffene Grundstück einer Schutzzone gemäss Art. 17 RPG zugewiesen 

sein müsste. Weil das streitbetroffene Grundstück von keiner planungsrecht-

lichen Schutzmassnahme erfasst wird, bedarf es auch keiner Aufhebung ei-

ner solchen Schutzmassnahme in einem entsprechenden Verfahren. 

Eine Überbauung ist sodann nicht Gegenstand des angefochtenen Be-

schlusses. Damit ist von vornherein nicht zu prüfen, ob vorgängig zum bau-

rechtlichen Bewilligungsverfahren ein planungsrechtliches Verfahren durch-

zuführen wäre.  

Auch diese Rügen erweisen sich daher als unbegründet. 

9.1. 

Die Rekurrentin 2 und die Rekurrentschaft 3 beanstanden, laut dem Bericht 

Naturschutz sei die Schutzwürdigkeit gegeben, indes ergebe sich nicht, wie 

bedeutend die Schutzwürdigkeit sei, obwohl national geschützte Pflanzen 

und vor allem mehrere Tiere gefunden worden seien, die auf der Roten Liste 

der potentiell gefährdeten Arten seien. Der Bericht erscheine bezüglich der 

Beobachtungsperiode und des beobachteten Artenspektrums sodann als un-

vollständig. Der angesetzte Bearbeitungszeitraum im April 2022 habe es 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 20 

nicht erlaubt, eine ausreichende Bestandesaufnahme der vorkommenden 

Arten zu erstellen. Zudem hätten die Bearbeiter offenbar nicht alle Arten un-

tersuchen können, namentlich bei den Brutvögeln, aber auch bei den Insek-

ten und den Käfern. Deshalb werde die Artenvielfalt auf der Parzelle um ein 

Vielfaches unterschätzt. Auch die Pflanzen seien unzureichend untersucht 

worden. Es fehle eine Pflanzenliste. Nach Art. 18 Abs. 1bis NHG seien seltene 

Waldgesellschaften, Hecken und Feldgehölze besonders zu schützen und 

die Funktion des Baum- und Heckenbestandes sei für die Vernetzungsfunk-

tion von besonderer Bedeutung. 

Auch bezüglich des Vernetzungskorridors sei der Sachverhalt unzureichend 

abgeklärt worden. Der Bericht Naturschutz erwähne die Vernetzungsfunktion 

der Parzelle, ohne aber weiter auf die Vorgaben des Richtplans oder auf die 

lokalen Verhältnisse einzugehen. Weder sei die genaue Lage des Vernet-

zungskorridors eruiert, noch die Funktion des Baum-, Gehölz- und Hecken-

bestandes ergründet, noch die zentrale Frage beantwortet worden, was mit 

dem Vernetzungskorridor passiere, wenn die Parzelle Kat.-Nr. 7 überbaut 

würde. Der Gehölzbestand sei von Bedeutung für die Brutvögel und die 

hochgradig gefährdeten Fledermausarten. 

Gemäss dem Bericht Naturschutz funktioniere der Biotopkomplex "nur als 

Ganzes, auch auf den weniger wertvollen Teilen stehen Bäume, Kleinstruk-

turen und Kleinbauten, die für die bemerkenswerten Tierarten bedeutend 

sind". Zudem würde eine allfällige Teilüberbauung laut Bericht Störungen auf 

die Parzelle bringen. Dies sei, so die Rekurrierenden weiter, aus fachlicher 

Sicht eine unbelegte Behauptung und widerspreche auch der Lösungsfin-

dung in vielen anderen ähnlich gelagerten Fällen. Eine teilweise Unter-

schutzstellung, und in diesem Rahmen die Beibehaltung des Vernetzungs-

korridors, sei zu Unrecht nicht geprüft worden.  

9.2. 

Die Vorinstanz führt aus, die Schutzabklärung sei nicht im Rahmen einer 

durch die Grundeigentümerschaft ausgelösten Provokation erfolgt, weshalb 

das Veränderungsverbot nicht ohne Zustimmung der Eigentümerschaft habe 

verlängert werden können (§ 209 Abs. 3 PBG). Deshalb habe sichergestellt 

werden müssen, dass die Abklärung der Schutzwürdigkeit bis Ende Mai 

2022 abgeschlossen sei. Damit sei der Zeitraum für die Feldarbeit relativ eng 

bemessen gewesen.  

 

 

R1S.2023.05008 Seite 21 

Dennoch seien sowohl der Rekursgegner als auch die mit der Begutachtung 

Beauftragten der Ansicht gewesen, dass dank den gewonnenen Kartierungs-

ergebnissen, in Kombination mit den bereits sehr guten Datengrundlagen 

sowie der Expertise der verschiedenen Artenspezialisten eine abschlies-

sende Abklärung der Schutzwürdigkeit möglich sei. Es sei wahrscheinlich, 

dass mit ausgedehnteren Kartierungen zusätzliche Arten hätten nachgewie-

sen werden können. Aber es seien keine Tier- oder Pflanzenarten zu erwar-

ten gewesen, die den Schutzgrad des Biotops in einer Weise erhöht hätten, 

dass die lnteressenabwägung zugunsten einer UnterschutzstelIung ausge-

faIlen wäre. Eine Beurteilung der Schutzwürdigkeit setze keine vollständigen 

Kartierungen aller Arten voraus. Eine solche wäre schlicht nicht leistbar und 

auch nicht üblich. Auch bezüglich Artengruppen könne eine Schutzabklärung 

nicht den Anspruch haben, alle Tierarten nach den 27 offiziellen Roten Listen 

zu kartieren. 

Betreffend der Bedeutung der Gehölze und Hecken weist die Vorinstanz da-

rauf hin, es stünden keine sehr alten Bäume mit mächtigem Stamm auf dem 

streitbetroffenen Grundstück, weshalb das Quartierpotenzial für Fleder-

mäuse gering sei. Der Gehölzbestand sei Teil des Jagdlebensraums einiger 

Fledermausarten, darunter vor allem häufige Arten wie die Zwergfledermaus. 

Diese anspruchslose Art sei nicht auf den Gehölzbestand angewiesen. Die 

Mopsfledermaus sowie die Langohrfledermaus seien hingegen nur bei 0,2 % 

bis 0,1 % aller Rufsequenzen erfasst worden. Der Gehölzbestand sei somit 

nur kurz von diesen Arten überflogen worden. Zudem hätten diese Arten 

Jagdgebiete, die bis 10 ha gross seien. Die Parzelle Kat.-Nr. 1 sei nur ein 

äusserst kleiner Teil ihrer Jagdlebensräume. Die Mopsfledermaus gelte zu-

dem als typische Waldart, die sich nur selten weit vom Wald entferne. lm 

Vergleich zu den direkt angrenzenden und grossen zusammenhängenden 

Waldflächen der Albiskette sei die Bedeutung des kleinen Gehölzbestands 

auf dem streitbetroffenen Grundstück stark zu relativieren. Die Abklärung der 

Schutzwürdigkeit sei im Ergebnis angemessen und im erforderlichen Grad 

aussagekräftig, weshalb kein Grund für eine Rückweisung bestehe. 

Betreffend einer teilweisen Unterschutzstellung führt die Vorinstanz aus, es 

würden sich auf dem streitbetroffenen Grundstück keine Teilflächen oder 

Einzelelemente identifizieren lassen, die besonders schutzwürdig seien und 

deshalb an Ort und Stelle zu erhalten wären. Sowohl die Gehölze als auch 

die verschiedenen Tiernachweise seien über die ganze Parzelle verstreut. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 22 

Es lasse sich keine räumliche Konzentration an Naturwerten ausmachen. 

Das Nebeneinander von kleinräumigen und heterogenen Lebensräumen und 

die hohe Strukturvielfalt seien im Verbund ökologisch wertvoll. Nur die 

Summe sei von Bedeutung, nicht aber die Einzelteile. Daher lasse sich kein 

Bereich sinnvoll ausscheiden, der unter Schutz gestellt werden könnte. Bei 

einer teilweisen Überbauung sei davon auszugehen, dass während der Bau-

arbeiten aufgrund der grossen Störungsquellen die meisten Arten aus dem 

Restgrundstück verdrängt würden. Die Wahrscheinlichkeit, dass die an-

spruchsvolleren Arten (wie zum Beispiel lichtscheue Fledermausarten) einen 

deutlich verkleinerten Schutzbereich wieder nutzen würden, sei als gering 

einzustufen, da dieser direkt an die Überbauung angrenzen würde und somit 

auch nach Fertigstellung und Bezug der Wohnbauten grossen Störungen 

ausgesetzt wäre. Ein Biotopkomplex der vorliegenden Art lasse sich zudem 

nicht so einfach unter Schutz stellen, weil sich das Biotop durch ausblei-

bende Nutzung und Pflege entwickelt habe und nicht stabil sei. Bei Fortset-

zung der natürlichen Dynamik und Prozesse würde die Parzelle irgendwann 

verwalden und ihren heutigen Wert als Biotop unweigerlich einbüssen. 

Wie eine Teilunterschutzstellung mache auch eine Wiederherstellung auf der 

Parzelle selbst wenig Sinn. Die Voraussetzungen für eine Wiederbesiedlung 

durch die relevanten Arten seien aufgrund der reduzierten Fläche und die 

Nähe zu Störfaktoren nicht gegeben. 

9.3.1. 

Nach Art. 18 Abs. 1 NHG ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflan-

zenarten durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und 

andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. Art. 18 Abs. 1bis NHG 

enthält eine Umschreibung, welche Gebiete als Biotope Schutz verdienen. 

Ein bestimmter Lebensraum ist dann ein Biotop von regionaler oder lokaler 

Bedeutung, wenn ihm die Schutzwürdigkeit nach den Kriterien von Art. 14 

Abs. 1 NHV zugesprochen werden kann. Massgebend für die Bewertung 

sind dabei die gemäss Anhang 1 NHV aufgeführten ökologischen Kennarten, 

die nach Art. 20 und Anhänge 2 und 3 NHV geschützten Pflanzen‑ und Tier-

arten einschliesslich der gemäss Anhang 4 NHV kantonal geschützten Arten 

sowie die vom Bundesamt für Umwelt BAFU erlassenen oder anerkannten 

Roten Listen gefährdeter oder seltener Pflanzen‑ und Tierarten. Je seltener 

und bedeutender die an einem Ort vorkommende Tier‑ und Pflanzenwelt ist, 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 23 

umso strengere Schutzmassnahmen sind zu treffen (VB.1999.00101 vom 

20. Januar 2023, E. 5.b, mit Hinweis auf BGE 118 Ib 485, E. 3b). 

Die bundesrechtlichen Bestimmungen über den Biotopschutz sind auch bei 

Unterschutzstellung aufgrund des kantonalen Rechtes zu beachten (RB 

1990 Nr. 70 = BEZ 1990 Nr. 3). Das kantonale Recht listet die Schutzobjekte 

in § 203 Abs. 1 PBG auf. Danach sind unter anderem im Wesentlichen un-

verdorbene Natur‑ und Kulturlandschaften sowie entsprechende Gewässer, 

samt Ufer und Bewachsung (lit. a) wie auch wertvolle Bäume und Baumbe-

stände, Feldgehölze und Hecken (lit. f) Schutzobjekte. Entsprechend 

Art. 18b Abs. 2 NHG hält § 13 Abs. 2 KNHV fest, dass zudem als Natur-

schutzobjekte Flächen bezeichnet werden können, welche dem ökologi-

schen Ausgleich durch Vernetzung oder Wiederherstellung von Biotopen 

und Landschaften dienen sollen. Mit dieser kantonalrechtlichen Regelung 

kann in ausreichendem Masse dem vom Bundesrecht verstärkten Bio-

topschutz nachgekommen werden (VB.1999.00101 vom 20. Januar 2000, 

E. 5.b). 

9.3.2. 

Die Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Grundstücks als Biotop wurde 

gutachterlich festgestellt und ist insofern unbestritten. Kritisiert wird, der 

Sachverhalt sei hinsichtlich des Vorhandenseins von Pflanzen- und Tierarten 

unvollständig untersucht worden, der Grad der Schutzwürdigkeit sei unklar 

und die Artenvielfalt werde unterschätzt. 

Im Gutachten wurde die Schutzwürdigkeit insbesondere aufgrund der Krite-

rien gemäss Art. 14 Abs. 3 lit. b (geschützte Tierarten nach Art. 20 NHG) und 

lit. d NHV (gefährdete und seltene Tierarten gemäss den Roten Listen) be-

jaht. Es seien 9 geschützte (Erdkröte, Feuersalamander, Blindschleiche, Fle-

dermäuse [mind. 6 Arten]) und 4 gefährdete Tierarten (Erdkröte, Feuersala-

mander, Mopsfledermaus, Langohr-Fledermaus) nachgewiesen worden. 

Nachgewiesen worden sei zudem eine Fledermausgruppe (Myotis-Arten), 

deren Gefährdungsstatus von LC (nicht gefährdet) bis EN (stark gefährdet) 

reiche. Mit grosser Wahrscheinlichkeit würden zudem zwei weitere Arten ver-

mutet (gemeine Eichenschrecke und gemeine Sichelschrecke). Ausserdem 

seien 4 potentiell gefährdete Arten nachgewiesen worden (Grosser Abend-

segler, Weisser Waldportier, Grauschnäpper, Grünfink). Neben diesen nati-

onal gefährdeten Arten seien 19 weitere Arten nachgewiesen worden, die 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 24 

einen Artwert grösser als Null aufweisen würden und für deren Erhaltung der 

Kanton Zürich eine besondere Verantwortung habe. Bejaht wurden sodann 

weitere Kriterien gemäss Art. 14 Abs. 3 lit. e NHV. Geschützte, gefährdete 

oder seltene Pflanzenarten im Sinne von Art. 14 Abs. 3 lit. b und d NHV wur-

den keine vorgefunden, dies entgegen den rekurrentischen Vorbringen. 

Als Grundlage für die Erhebung der Artengruppen dienten den Sachverstän-

digen die bekannten Inventardaten sowie die Fundmeldungen der letzten 10 

Jahre. Die zum Zeitpunkt einer Begehung am 22. April 2022 erkennbare 

Flora (Gefässpflanzen der regionalen Roten Liste, potentiell gefährdete Ar-

ten, national prioritäre Arten, national und kantonal geschützte Gefässpflan-

zen) wurde vor Ort erhoben. Bei der Fauna hätten saisonal bedingt nur Teile 

des jährlichen Artenspektrums erfasst werden können. Insbesondere bei den 

Insekten sei dies nur ein Teil der zu erwartenden Artenvielfalt. Dennoch sei 

aufgrund der vorliegenden Inventardaten und des Lebensraumpotentials 

eine umfassende Beurteilung möglich. Für die betroffenen Artengruppen sei 

anhand von Fundmeldungen aus der Umgebung das Potential abgeschätzt 

worden. Einige zusätzliche Beobachtungen aus anderen Jahreszeiten seien 

durch den Bearbeiter der Wildbienen erbracht worden. Auch eine Anwohne-

rin (Rekurrentin 2 im Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05014) habe einige Art-

funde beigesteuert. Bei den Reptilien und Amphibien hätten im März und 

April 2022 je zwei separate Begehungen stattgefunden (nebst Zufallsbe-

obachtungen auf allen Begehungen). Zur idealen Jahres- und Tageszeit und 

bei geeigneter Witterung seien die Tiere entsprechend der jahreszeitlich Ak-

tivitätsphase gezielt gesucht worden. Die Tagfalter und Heuschrecken seien 

an einer Begehung im April erhoben worden; bei geeigneter Witterung seien 

alle Arten erfasst worden. Einige zusätzliche Funde seien durch die Bearbei-

tergemeinschaft E und F erbracht worden. Bei den Brutvögeln habe man 

überwiegend auf die vorhandene allgemeine Kartierung der Stadtvögel von 

2019 zurückgegriffen. Zur Einschätzung der besonderen Verhältnisse auf 

der fraglichen Parzelle seien im April eine Tagbegehung und zur Feststellung 

potentieller Eulenvorkommen eine Nachtbegehung erfolgt. Einige zusätzli-

che Funde seien durch die Bearbeitergemeinschaft E und F erbracht worden. 

Präimaginalstadien (Raupen und v.a. Eier) von Tagfaltern seien am 28. Ja-

nuar 2022 und Wildbienen erstmals am 7. September 2021 (ergänzt am 

14. April 2022 mit Frühjahrsarten) von E untersucht worden. Die Tiergruppe 

der Nachtfalter sei in drei Nächten im April 2022 erhoben worden, die Tier-

 

 

R1S.2023.05008 Seite 25 

gruppe der Fledermäuse während 10 Nächten ab Mitte April 2022 bei geeig-

neten Nachttemperaturen. Das Potential für Fledermausquartiere sei bei ei-

ner Begehung Mitte April evaluiert worden. Für die Tiergruppe der Mollusken 

sei am 29. März 2022 eine Feldaufnahme durchgeführt worden. Ein Daten-

satz vorhandener Meldungen habe keine weiteren Meldungen hervorge-

bracht (s. zum Ganzen Gutachten Naturschutz, Ziff. 2.2). 

Aus diesen Ausführungen geht hervor, dass das Gutachten nicht allein auf 

Beobachtungen in der beanstandeten kurzen Periode abstellt. Sodann wird 

im Gutachten ausdrücklich festgehalten, dass saisonal bedingt nur Teile des 

jährlichen Artenspektrums hätten erfasst werden können. Dieser Umstand 

war den Sachverständigen somit bewusst und ist in ihre Beurteilung einge-

flossen. Bezüglich der Fauna wird im Gutachten explizit festgehalten, dass 

aufgrund der vorhandenen Inventardaten und des Lebensraumpotentials 

eine umfassende Beurteilung möglich gewesen sei. 

9.3.3. 

Der obigen gutachterlichen Feststellung vermögen die Rekurrierenden nichts 

Stichhaltiges entgegenzusetzen. Sie blenden aus, dass nebst den direkten 

Beobachtungen im Erhebungszeitraum noch weitere Daten sowie Schätzun-

gen der Sachverständigen in die Beurteilung von Flora und Fauna eingeflos-

sen sind. Auch das Lebensraumpotential, welches unabhängig von der Sai-

son beurteilt werden kann, bot bei der Erhebung der Fauna Anhaltspunkte 

für das Vorkommen von Arten und wurde entsprechend berücksichtigt. Dem-

entsprechend wurde aufgrund des Habitats namentlich die grosse Wahr-

scheinlichkeit des Vorkommens der Gemeinen Eichenschrecke und der Ge-

meinen Sichelschrecke berücksichtigt. Weshalb die Kartierung der Stadtvö-

gel (ergänzend zu den Begehungen) keine taugliche Grundlage sein soll, 

weil es sich um eine "artenreiche Tiergruppe" handeln soll und die Zufalls-

funde der Bearbeitergemeinschaft "offenbar" zwei potentiell gefährdete Arten 

erfasst habe, wie die Rekurrierenden vorbringen, ist nicht nachvollziehbar. 

Der Artenreichtum spricht nicht gegen die Vollständigkeit der Kartierung und 

die zwei potentiell gefährdeten Arten wurden anlässlich der Nachtkartierung 

vom 24. März 2022 von einem Bearbeiter des Gutachtens beobachtet (Grün-

fink) bzw. sind in der Kartierung der Stadtvögel enthalten (Grauschnäpper; 

s. Gutachten Naturschutz, Tabelle 5 im Anhang). Mithin handelt es sich nicht 

um Zufallsfunde. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 26 

Inwiefern die Artenvielfalt ganz allgemein "um ein Vielfaches" unterschätzt 

worden sein soll, wird nicht nachvollziehbar dargelegt. Im Übrigen ist die Ar-

tenvielfalt als solches kein Kriterium, auf Grund dessen ein Biotop als schüt-

zenswert bezeichnet wird (s. Art. 14 Abs. 3 NHV). 

Die Rekurrierenden bringen vor, es seien weitere Arten zu erwarten. In ihrer 

beliebig anmutenden Aufzählung nennen sie auch verletzliche oder ge-

schützte Arten. Indes führen die teils fachkundigen und mit den örtlichen Ver-

hältnissen vertrauten Rekurrierenden nicht aus, worauf sich ihre Erwartung 

– von einer zeitlich ausgedehnteren Untersuchung abgesehen – stützt, na-

mentlich was verletzliche oder geschützte Arten anbelangt.  

Soweit die Rekurrierenden monieren, in der Pflanzenliste des Gutachtens 

würden die Gehölze fehlen, ist ihnen entgegenzuhalten, das Gehölze weder 

unter den als Art geschützten Pflanzen (s. Anhang 2 NHV) figurieren noch in 

den Roten Listen des BAFU aufgeführt und insofern für die Schutzwürdigkeit 

des Biotops nicht ausschlaggebend sind (Art. 14 Abs. 3 NHV). Des Weiteren 

wurden im Gutachten die vorkommenden Lebensräume sowie die Strukturen 

untersucht und dokumentiert, namentlich Strukturen wie Gehölze, Totholz 

und Asthaufen (Gutachten Naturschutz, Ziff. 3.1). Auch in dieser Hinsicht 

kann nicht gesagt werden, der Sachverhalt sei nicht ausreichend erstellt wor-

den. 

Die Vernetzung ist eines der Kriterien, aufgrund derer ein Biotop als schüt-

zenswert zu bezeichnen ist (Art. 14 Abs. 3 lit. e NHV). Im Gutachten wird 

festgehalten, die streitbetroffene Parzelle habe diesbezüglich eine wichtige 

Funktion als Trittstein und Teillebensraum. Entsprechend wird das Kriterium 

der Schutzwürdigkeit gemäss Art. 14 Abs. 3 lit. e NHV als gegeben erachtet 

(Gutachten Naturschutz, Ziffern 3.4 und 4). Die von den Rekurrierenden ver-

langte vertiefte Auseinandersetzung mit der Vernetzungsfunktion erweist 

sich als obsolet. Die Frage, wie sich eine Überbauung des Grundstücks auf 

den Vernetzungskorridor auswirkt, liegt ausserhalb des Gutachtensauftrags, 

zumal keine Überbauung in Frage steht, sondern die Unterschutzstellung. 

Indes wird in Ziffer 5 des Gutachtens auf die Frage der Ersetzbarkeit des 

Biotops eingegangen. Somit ist das Gutachten auch hinsichtlich der Vernet-

zungsfunktion nicht zu beanstanden. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 27 

9.3.4. 

Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass die gutachterliche Beurteilung von 

Flora und Fauna auf einer hinreichenden Ermittlung des Sachverhalts be-

ruht. Nach Auffassung der Sachverständigen war aufgrund der eigenen Er-

hebungen und der weiteren beigezogenen Daten eine umfassende Beurtei-

lung möglich. Es bestehen keine hinreichend begründeten Zweifel an dieser 

gutachterlichen Feststellung. Das Gutachten erweist sich als vollständig, 

klar, gehörig begründet und frei von Lücken und Widersprüchen, sodass da-

rauf abgestellt werden kann. 

Die Schutzwürdigkeit wird im Gutachten ohne Angabe einer graduellen Ein-

stufung bejaht. Dies entspricht dem Auftrag, die Schutzwürdigkeit zu prüfen. 

In Ziffer 4 des Gutachtens wird ausgeführt, worin die Bedeutung der streitbe-

troffenen Parzelle besteht und welche Kriterien zur besagten Beurteilung ge-

führt haben. Damit war es der Vorinstanz möglich, im Rahmen der Interes-

senabwägung das Interesse am Erhalt des betroffenen Biotops zu gewich-

ten. 

9.3.5. 

Das Gutachten befasst sich kurz mit der Frage von Wiederherstellungs- bzw. 

Ersatzmassnahmen im Falle eines Verzichts auf Schutzmassnahmen. Hin-

sichtlich einer teilweisen Unterschutzstellung wird ausgeführt, es sei keine 

Ausscheidung nicht schutzwürdiger Teilbereiche möglich. Zwar seien nicht 

alle Bereiche gleich wertvoll. Der Biotopkomplex funktioniere aber nur als 

Ganzes, auch auf den weniger wertvollen Teilen stünden Bäume, Kleinstruk-

turen und Kleinbauten, die für die bemerkenswerten Tierarten bedeutend 

seien. Eine allfällige Teilüberbauung würde ausserdem Störungen auf die 

Parzelle bringen (insbesondere Beleuchtung) sowie die Durchlässigkeit und 

die Strukturvielfalt verringern. 

Die Rekurrierenden erblicken einen Widerspruch darin, dass im Gutachten 

einerseits eine teilweise Unterschutzstellung nicht empfohlen werde, ande-

rerseits Ersatzmassnahmen propagiert würden, weil die gefundenen Arten 

mobil seien. Wenn die betroffenen Arten an andere Orte "wandern" könnten, 

dann würden sie, so die Rekurrierenden, auch von den betroffenen Teilflä-

chen in die unberührt bleibende Fläche übersiedeln. Dies mag wohl zutref-

fen. Gegen einen Erhalt von blossen Teilflächen spricht indes gemäss den 

Sachverständigen, dass die verbleibenden Teilflächen als Biotop nicht mehr 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 28 

funktionieren. Ein Widerspruch liegt nicht vor. Dass von einer Teil-überbau-

ung Störungen wie Lichtemissionen ausgehen würden, ist offensichtlich und 

bedarf keiner weiteren Erläuterung. Im Übrigen kann auf die diesbezüglichen 

überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. 

10.1. 

Die Rekurrentschaft 3 beantragt, der Rekursgegner sei anzuweisen, die Kor-

respondenz zur Bestimmung der Aufträge zur Schutzabklärung und die Kor-

respondenz zur allfälligen nachträglichen Anpassung der Aufträge zu edie-

ren - inklusive, aber nicht begrenzt auf E-Mails und Aktennotizen (z.B. zur 

Erfassung mündlicher Absprachen). Zur Begründung bringt sie vor, damit 

wäre möglicherweise belegt, dass der Auftrag zur Abklärung des Schutzob-

jektes durch den Rekursgegner willentlich eng gehalten worden sei, um eine 

mögliche hohe Schutzwürdigkeit zu verhindern, oder es könnte belegt wer-

den, dass die Berichterstatter selbst den Auftragsumfang für unzureichend 

erachtet hätten. 

Wie der Rekursgegner nachvollziehbar erklärt, ergab sich die relativ kurze 

Bearbeitungsfrist für die Sachverständigen aus dem Dahinfallen des Verän-

derungsverbots gemäss § 209 Abs. 3 PBG. Für die dem Rekursgegner un-

terstellte mögliche Manipulation der Untersuchungsergebnisse besteht kein 

begründeter Anlass. Wie oben ausgeführt wurde, konnte die Schutzwürdig-

keit trotz des beschränkten Beobachtungszeitraums zuverlässig beurteilt 

werden. Damit konnte auf die verlangte Herausgabe verzichtet werden. 

10.2. 

Die Rekurrentschaft 3 beantragt, dass das Gericht G, den die Rekurrieren-

den als Fachperson hinzugezogen hätten, als Auskunftsperson hinzuziehe, 

soweit die fachlichen Ausführungen in der Rekursschrift zu Fragen Anlass 

geben oder bestritten würden.  

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt 

sich für die Parteien das Recht, Beweisanträge zu stellen, und für die Behör-

den die Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebotene Beweisbegehren ent-

gegenzunehmen und zu berücksichtigen. Keine Verletzung des rechtlichen 

Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Be-

weismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 29 

seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür (vgl. Art. 9 BV) in vorweg-

genommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung 

durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGr 1C_484/2016 

vom 28. Juni 2017, E. 2.2.2., mit Hinweis auf BGE 136 I 229 E. 5.2 und 5.3 

f.; s. auch VB.2019.00608 vom 27. Februar 2020, E. 4.2.). 

Die Rekursschrift gibt keinen Anlass zur Befragung der betreffenden Aus-

kunftsperson, ebenso wenig die Bestreitung der darin enthaltenen Ausfüh-

rungen durch die Gegenparteien. 

11.1. 

Die Rekurrentin 1 stellt sich auf den Standpunkt, das streitbetroffene Biotop 

sei nicht ersetzbar. Es sei standortgebunden und könne seine Funktion nur 

am heutigen Ort ausüben.  Die dort vorherrschende Vegetation führe bei der 

bestehenden nachbarlichen Siedlung zu einer wesentlichen Abkühlung und 

zu besserer Luft. Auf den angrenzenden Waldflächen befänden sich "schüt-

zenswerte Waldgesellschaften gemäss PBG (Vorrangfunktion der Waldflä-

che wegen der "Biologischen Vielfalt")". Die Erhaltung der auf der streitbe-

troffenen Parzelle vorhandenen Gehölze mit dem natürlichen, ungestörten 

Unterwuchs sei an diesem Ort von wesentlicher Bedeutung. Die überdurch-

schnittlich artenreiche Artengemeinschaft entspreche in einem hohen Mass 

diesem Lebensraumtyp, welcher sich über Jahrzehnte entwickelt habe und 

nicht in kurzer Zeit ersetzt werden könne. 

Die Rekurrentin 2 und die Rekurrentschaft 3 bringen vor, Art. 18 1ter NHG 

verlange Schutz- und Wiederherstellungsmassnahmen am gleichen Ort. 

Dennoch würden im Bericht Naturschutz nur Ersatzmassnahmen vorge-

schlagen. Es sei nicht abgeklärt worden, ob der Schutz (wenigstens in Tei-

len) nach grösstmöglicher Wiederherstellung ohne Ersatzmassnahmen aus-

komme. Zudem würden diese keinen genügenden Ersatz für die vorgefun-

denen und namentlich für die gefährdeten Arten (v.a. Fledermäuse und Brut-

vögel) bieten, für welche der Baum- und Gehölzbestand besonders wichtig 

sei. Die vorgefundene ökologisch wertvolle Artengemeinschaft entspreche 

weitgehend nicht den typischen Arten der extensiven Landwirtschaft. Ent-

sprechend würden typische Arten der Fromentalwiesen, auf die die Ersatz-

massnahmen fokussieren würden, auf der streitbetroffenen Parzelle prak-

tisch nicht vorkommen. Der Schwerpunkt der Ersatzmassnahmen liege auf 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 30 

extensiv bewirtschafteten Wiesen und Obstgärten. Insofern werde Ersatz ge-

schaffen für die in den letzten Jahrzehnten am fraglichen Ort verloren gegan-

genen, ursprünglich mit Reben und Obstbaumkulturen bewirtschafteten Flä-

chen. Dem Ersatz der besonders bedeutenden Hecken und Gehölze werde 

kaum Beachtung geschenkt und deren Vernetzungsfunktion gar nicht be-

rücksichtigt. Die Grundlage der Strukturvielfalt bestehe im seit Jahrzehnten 

nicht mechanisch bewirtschafteten Boden. Die Ersatzmassnahmen würden 

aber keine vom Befahren mit schweren landwirtschaftlichen Maschinen aus-

genommenen Flächen vorsehen. Als Ersatzmassnahme für den Verlust des 

Lebensraummosaiks auf der streitbetroffenen Parzelle Kat.-Nr. 7 seien sie 

daher gänzlich ungeeignet. Wie im Bericht Naturschutz zutreffend festgehal-

ten sei, liege die Qualität der Flächen aus ökologischer Sicht in ihrer Struk-

turvielfalt und kleinräumigen Verzahnung unterschiedlicher Lebensraumty-

pen, die sich in den letzten 40 Jahren unter geringem Nutzungseinfluss habe 

entwickeln können.  

Mit dem gegebenen atmosphärischen Stickstoffeintrag im Gebiet der Ersatz-

massnahmen werde sich das gewünschte Resultat einer ökologischen Auf-

wertung und eine hohe Artenvielfalt in den Blumenwiesen kaum erreichen 

lassen. Die Bewirtschaftung grösserer Flächen im Bereich des Obstgartens 

als normale Dauerwiesen stehe im Widerspruch zur Förderung der gewähl-

ten Zielarten der extensiven Landwirtschaft. Dennoch würden diese Flächen 

als artenreiche Fromentalwiesen in der Berechnung der Ersatzmassnahmen 

ausgewiesen.  

Die Ersatzmassnahmen müssen, so die Rekurrierenden weiter, gewährleis-

ten, dass der neu geschaffene Lebensraum von den betroffenen Pflanzen 

und Tierarten besiedelt werden könne. Diesem Erfordernis würden die Er-

satzmassnahmen schon aus zeitlicher Sicht nicht gerecht: Die Gehölze und 

Hecken, an die die gefährdeten Arten zu einem grossen Teil gebunden seien, 

würden langsam wachsen und erst mit 20-60 Jahren beginnen zu fruchten 

und Mikrohabitate auszubilden. Zudem sei die Parzelle an diesem Standort 

als Teil des horizontalen Vernetzungskorridors entlang der Albiskette uner-

setzlich. Dieser Aspekt der Vernetzungsfunktion der Parzelle werde unter-

schätzt, sei jedoch gemäss Art. 14 Abs. 3 lit. e NHV zwingend zu beachten. 

Die Ersatzmassnahmen würden folglich zu gravierenden Verlusten bei den 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 31 

Nachtfaltern, Tagfaltern, Fledermäusen, Heuschrecken, Mollusken, Repti-

lien, Käfern, Vögeln, Wildbienen und Amphibien (insbesondere Feuersala-

mander) führen.  

11.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, das Interesse am Erhalt des Biotopkomplexes an 

Ort und Stelle sei unabhängig von der Ersetzbarkeit als kleiner gewichtet 

worden als die anderen privaten und öffentlichen entgegenstehenden Inte-

ressen. Es handle sich nicht um ein hochgradig schützenswertes Biotop. Das 

streitbetroffene Grundstück bestehe zu einem Drittel aus stark anthropoge-

nen Teilbereichen (Kleintierhaltung, Rasenpartien, Sichtschutzhecken aus 

invasiven Neophyten, Gemüse- und Blumenbeete), die für die geschützte 

und seltene Flora und Fauna von geringer Bedeutung seien.  

Der Wert des Biotops bestehe vor allem im Mosaik verschiedener Lebens-

raumtypen, in der grossen Strukturvielfalt sowie dem Gehölzbestand aus ein-

heimischen Arten. Ohne Pflege drohten allerdings solche halboffene, Über-

gangslebensräume zwischen Wald und Grünland zu überwuchern. Um 2013 

habe sich der Baumbestand in den Randbereichen weiterentwickelt, wäh-

rend auf dem Grundstück selbst der Baumbestand durch den Abgang meh-

rerer Obstbäume lückiger geworden sei. Verschiedene Wildlinge seien auf-

gekommen (Eschen, Bergahorn). Mit den Ersatzmassnahmen würden 16 

neue Hochstamm-Obstbäume gepflanzt, die zu den artenreichsten Lebens-

raumtypen in Mitteleuropa gehören würden. Durch die landwirtschaftliche 

Nutzung werde sichergestellt, dass sich die Fläche nicht über verschiedene 

Sukzessionsstadien zu Waldgesellschaften entwickle. Zudem würden gross-

wachsende Einzelbäume angepflanzt. lm Gegensatz zu den Wildlingen wür-

den im Rahmen der Ersatzmassnahmen gezielt Baumarten ausgewählt, die 

einen hohen Biodiversitätsindex hätten und sich zu ausgeprägten Biotopbäu-

men entwickeln würden.  

Es treffe zu, dass die Obst- und Einzelbäume eine relativ lange Entwick-

lungszeit benötigten, bis sie einen hohen ökologischen Wert entfalteten. Der 

Faktor Zeit werde aber bei den geplanten Ersatzmassnahmen durch die Fak-

toren Fläche und Qualität kompensiert. Eine solche Kompensation sei bei 

der ökologischen Bilanzierung von Eingriffen in schützenswerte Biotope 

nach den Standards des Bundesamts für Umwelt (BAFU) explizit erlaubt und 

bei der Bewertung der Ersatzmassnahmen methodisch eingeflossen. Mit den 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 32 

Ersatzmassnahmen werde eine Fläche aufgewertet, die beinahe dreimal so 

gross sei (14'416 m2) wie die Parzelle Kat.-Nr. 1 (5'505 m2).  

Etwa 40 % des Grundstücks Kat.-Nr. 1 sei als Talfettwiese (Fromentalwiese) 

kartiert worden. lm Spezifischen handle es sich um eine eher artenarme, 

grasreiche Ausbildung der Fromentalwiese. Es seien eher wenige typische 

Blütenpflanzen vorhanden. Als Ersatz für die aus ökologischer Sicht nicht 

besonders wertvolle Wiese Kat.-Nr. 1 würden 9'500 m2 Fromentalwiesen 

durch Direktbegrünung geschaffen, die die Anforderungen der Qualitätsstufe 

II für Biodiversitätsförderflächen erfüllen würden. Die Ersatz-Fromentalwie-

sen würden somit eine üppige, blütenreiche Vegetationsdecke aufweisen. 

Die zwei- bis dreischurige Mahd und die Schnittgutabfuhr verhinderten die 

Vergrasung und die floristische Verarmung der Wiese. Eine extensive Nut-

zung wirke sich positiv auf die Artenvielfalt aus. Bei ausbleibender Nutzung 

schreite die Sukzession hingegen mehr oder weniger rasch voran und die 

Biodiversität nehme ab. Damit Insekten und die Kleintierfauna auch nach der 

Mahd und im Winter ein Refugium finden würden, werde gestaffelt gemäht 

und es würden Altgrasstreifen stehen gelassen. Die Ersatzmassnahmen ori-

entierten sich insofern am heutigen Wiesenbestand, allerdings mit dem Ziel, 

diesen so weit wie möglich aufzuwerten. Am gewählten Standort für die Er-

satzmassnahmen sei das Potenzial gegeben für eine artenreiche bzw. tro-

ckene Fromentalwiese. Die Artenvielfalt werde künftig höher sein als auf der 

zur Parzelle Kat.-Nr. 1 gehörenden Wiese in ihrem gegenwärtigen Zustand. 

Neben dem 4'000 m2 grossen Hochstamm-Obstgarten und den 9'500 m2 

Fromentalwiesen würden die Ersatzmassnahmen auch eine Baumreihe mit 

mehreren Einzelbäumen sowie verschiedene Stein- oder Holzstrukturen vor-

sehen, die mit Gebüschen und Krautsäumen bewachsen sein werden. Inso-

fern würden die Arten, die auf bestockte, halbschattige Flächen angewiesen 

seien, nicht zu kurz kommen (Fledermäuse, Singvögel, Kleinsäuger). Zudem 

würden für Arten, die besonders auf strukturreiche Lebensräume angewie-

sen seien (z.B. Feuersalamander und Erdkröte), entlang des Waldrandes auf 

der Parzelle Kat.-Nr. 8 weitere Aufwertungen in Form von Kleinstrukturen 

gemacht. Es entstehe somit eine grosse Vielfalt an Habitatstrukturen, die ei-

nem breiten Artenspektrum zugutekomme. Die Ersatzlebensräume würden 

den Lebensraumtypen entsprechen, die für die regionalen Vernetzungskor-

ridore typisch seien. Zudem seien es Lebensräume, die bei fachgerechter 

Pflege über lange Zeit stabil seien.  

 

 

R1S.2023.05008 Seite 33 

Die atmosphärische Stickstoffdeposition sei in der für Ersatzmassnahmen 

vorgesehenen Fläche identisch mit jenen der benachbarten artenreichen An-

kenweid. Mit den vorgesehenen Ersatzmassnahmen sei eine Vernetzung mit 

der Ankenweid vorgesehen. Für die künftige Bewirtschaftung sei eine exten-

sive Nutzung vorgesehen. Artenreiche Wiesen würden bei trockenem Wetter 

gemäht und sogenanntes Bodenheu hergestellt. Einer Bodenverdichtung 

könne damit entgegengewirkt werden. Die Bodenqualität sei gemäss Boden-

karten der Landwirtschaftsflächen identisch mit jenen Flächen bis hinauf zur 

Ankenweid. 

Soweit die Rekurrierenden bemängeln würden, dass für die betroffenen 

Pflanzen und Tierarten kein genügender Ersatz geschaffen werde, sei darauf 

hinzuweisen, dass die Beurteilung der Ersatzmassnahmen mit der von der 

Konferenz der Beauftragten für Natur- und Landschaftsschutz (KBNL) aner-

kannten Bewertungsmethode für Eingriffe in schutzwürdige Lebensräume 

(BESB) vorgenommen worden sei. Die Methode vergleiche den Ausgangs- 

mit dem Zielzustand. Ein angemessener Ersatz sei dann gegeben, wenn die 

Bilanz zumindest ausgeglichen sei. Bei dieser Methodik sei u.a. der Faktor 

Entwicklungszeit berücksichtigt. Die Bilanz weise einen Überschuss von 109 

Qualitätspunkten aus, der sich aufgrund der massiv grösseren Ersatzfläche 

ergebe. Neben der Herstellung neuer Lebensräume sei die Umsiedlung alter 

Strukturen in die neuen Flächen vorgesehen. Eine Wiederbesiedlung könne 

dadurch forciert werden. Diese Massnahme finde in der Bilanz jedoch keinen 

Niederschlag und sei als weitergehende Massnahme zu werten. 

Bezüglich der von den Rekurrierenden aufgezählten Arten, für die mit den 

Ersatzmassnahmen ein geeignetes alternatives Habitat zu schaffen sei, sei 

aus Sicht des Rekursgegner Folgendes wichtig: 

Amphibien, Feuersalamander: Für diese Art seien Aufwertungen (Erhöhung 

der Strukturvielfalt) entlang des Waldrands des Rütschlibachtobels auf der 

Parzelle Kat.-Nr. 8 geplant. Dort würden evakuierte lndividuen aus der streit-

betroffenen Parzelle wieder freigesetzt. Die Kleinstrukturen stünden im di-

rekten Verbund mit dem Laichgewässer. Die Parzelle werde nicht maschinell 

bewirtschaftet. Daher seien die Ersatzmassnahmen für Amphibien geeignet. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 34 

Fledermäuse: Der Gehölzbestand sei nicht entscheidend für die Waldart 

Mopsfledermaus. Flugkorridore und Vernetzung seien entlang des Wald-

rands für strukturgebundene Fledermausarten (Mausohren, Langohren) ge-

währleistet. Zu den Jagdlebensräumen vieler Fledermausarten gehörten 

Hochstamm-Obstgärten. Die Ersatzfläche werde nicht beleuchtet und daher 

von den lichtscheuen Fledermausarten genutzt werden. Die lnsektenbio-

masse werde auch auf den Ersatzflächen hoch sein, weshalb die Ersatzmas-

snahmen für Fledermäuse geeignet seien. 

lnsekten (Heuschrecken, Tagfalter, Nachfalter): Extensiv bewirtschaftetes 

Grünland fördere die lnsektenvielfalt allgemein. Durch das höhere Blütenan-

gebot würden z.B. die Wildbestäuber gefördert. Viele gefährdete Heuschre-

ckenarten seien auf eine regelmässige Mahd angewiesen, damit die Vege-

tation nicht zu dicht werde. Es sei allerdings nicht möglich, die spezifischen 

ökologischen Ansprüche aller Arten bei den Ersatzmassnahmen zu berück-

sichtigen. Für viele lnsektenarten seien die Ersatzmassnahmen generell ge-

eignet. 

Vögel: Der Gehölzbestand werde zwar von verschiedenen Brutvogelarten 

genutzt, es handle sich dabei aber nur um häufige, nicht gefährdete Arten. 

Der Grauschnäpper und der Grünfink seien zwar vor kurzem in die IUCN-

Kategorie NT ("potenziell gefährdet") eingestuft worden, diese gelte aber 

nicht als Rote Liste. Zu den Lebensräumen des Grauschnäppers und des 

Grünfinks gehörten Hochstamm-Obstgärten. Bei den Ersatzmassnahmen 

seien neben Einzelbäumen und Obstbäumen auch verschiedene beerentra-

gende Wildsträucher bei den Kleinstrukturen vorgesehen. Somit würden 

nicht nur Insektenfresser gefördert. lm Ergebnis seien die Ersatzmassnah-

men auch für Vögel geeignet. 

11.3.1. 

Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume durch tech-

nische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der 

Verursacher für besondere Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, 

für Wiederherstellung oder ansonst für angemessenen Ersatz zu sorgen (Art. 

18 Abs. 1ter NHG). Im vorliegenden Fall steht indes die Anordnung von 

Schutzmassnahmen bzw. der Verzicht darauf in Frage und nicht die Beein-

trächtigung eines schutzwürdigen Lebensraums durch technische Eingriffe 

im Sinne von Art. 18 Abs. 1ter NHG. Diese Bestimmung und entsprechend 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 35 

auch Art. 14 Abs. 6 und 7 NHV sind hier nicht anwendbar, weshalb der Ver-

zicht auf Schutzmassnahmen nicht von Ersatzmassnahmen abhängig ge-

macht werden kann.  

Soweit beanstandet wird, ein teilweiser Schutz und Massnahmen für die Wie-

derherstellung seien nicht abgeklärt worden, kann auf die Ausführungen wei-

ter oben betreffend eine teilweise Unterschutzstellung verwiesen werden.  

Die vorgesehenen Ersatzmassnahmen sind insofern von Bedeutung, als sie 

bei der Interessenabwägung betreffend den Verzicht auf Schutzmassnah-

men ins Gewicht fallen. Insofern ist nicht entscheidend, ob für das Biotop auf 

dem streitbetroffenen Grundstück andernorts ohne zeitlichen Unterbruch ein 

Eins-zu-eins-Ersatz geschaffen wird. Die zu treffenden Ersatzmassnahmen 

sind in qualitativer und quantitativer Hinsicht hinsichtlich ihrer Eignung als 

Ersatz für den verloren gehenden Lebensraum zu werten und bei der Inte-

ressenabwägung entsprechend zu berücksichtigen.  

11.3.2. 

Die Grundeigentümerin wird mittels eines verwaltungsrechtlichen Vertrags 

zu Ersatzmassnahmen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 5, 2, 4, 6, 3 und 8 

verpflichtet (s. angefochtener Beschluss, Dispositivziffer 3 und act. 10.8). Die 

genannten Grundstücke liegen unmittelbar westlich des streitbetroffenen 

Grundstücks und befinden sich im Eigentum der Stadt Zürich. Diese wird für 

die ersatzpflichtige Grundeigentümerin folgende Ersatzmassnahmen projek-

tieren und ausführen:  

− Aufwertung von 144 a Wiesland zu einer artenreichen Fromental-

wiese durch Umbruch und Neuansaat sowie Pflanzung von 15 Hoch-

stamm-Obstbäumen auf derselben Fläche. 

− Pflanzung von fünf einheimischen, grosskronigen und alterungsfähi-

gen Bäumen entlang des Rebenwegs. 

− Schaffung von drei linearen Kleinstrukturen aus Stein- und Holzmate-

rial mit den Mindestmassen von 10 x 5 m, kombiniert mit einzelnen 

einheimischen Gebüschen an verschiedenen Standorten. 

− Anlage von mehreren Kleinstrukturen (Holzmaterial und Wurzelstö-

cke) entlang des Waldrands. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 36 

Die Massnahmen sind im Einzelnen im Technischen Bericht "Ersatzmass-

nahmen für Grundstück Kat.-Nr. 1 in Zürich Leimbach" vom 4. November 

2022 (act. 10.7) beschrieben. 

Die Auffassung der Rekurrentin 1, wonach das betroffene Biotop gar nicht 

ersetzbar sei, geht fehl. Die von der Rekurrentin 1 zur Begründung genann-

ten Auswirkungen des Biotops auf das Mikroklima der benachbarten Sied-

lung liegen ausserhalb der hier relevanten Schutzziele, weshalb es sich nicht 

um zu erhaltende Funktionen handelt. Gleiches gilt bezüglich der nicht näher 

substantiierten "wesentliche Bedeutung" des Biotops für die im angrenzen-

den Wald angeblich vorhandenen schützenswerten Waldgesellschaften. In 

der gutachterlichen Schutzabklärung finden sich dazu im Übrigen keine Hin-

weise. 

Soweit die Rekurrierenden beanstanden, die Ersatzmassnahmen seien un-

zureichend auf die Arten ausgerichtet, die von der streitbetroffenen Parzelle 

vertrieben würden, ist zu konzedieren, dass nicht für jede dort nachgewie-

sene geschützte bzw. gefährdete oder seltene Tierart ein neuer Lebensraum 

angeboten wird. Dies ist auch nicht erforderlich, zumal ein Eins-zu-eins-Er-

satz wie bereits erwähnt nicht zu verlangen ist und selbst im Anwendungs-

bereich von Art. 18 Abs. 1ter NHG nur, aber immerhin, für einen "angemes-

senen" Ersatz zu sorgen ist.  

Die Frage der Angemessenheit wurde anhand der "Bewertungsmethode für 

Eingriffe in schutzwürdige Lebensräume" (BESB, https://www.bafu.ad-

min.ch/bafu/de/home/themen/landschaft/publikationen-studien/studien.html) 

geprüft. Die Bewertungsmethode wurde in Zusammenarbeit mit der Konfe-

renz der Beauftragten für Natur- und Landschaftsschutz KBNL und dem Bun-

desamt für Umwelt BAFU erarbeitet. Sie soll eine schweizweit anwendbare, 

nachvollziehbare Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen in schutzwür-

dige Lebensräume ermöglichen. Die Rekurrierenden setzen sich mit der in 

Ziffer 4 des Technischen Berichts dargelegten Bewertung der Ersatzmass-

nahmen nicht auseinander. Zumal die Fachkompetenz der Verfasser des 

Technischen Berichts nicht in Frage gestellt wird und die von den Sachver-

ständigen verwendete Bewertungsmethode im Auftrag das fachkundigen 

Bundesamtes erstellt wurde, bestehen auch keine begründeten Zweifel be-

treffend die daraus im vorliegenden Fall gezogenen Erkenntnisse. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 37 

Aus der Bilanzierung des Ausgangs- und des Zielzustandes resultiert für die 

hier geplanten Ersatzmassnahmen ein Überschuss, d.h. es wird ein Mehr-

wert generiert. Dieser ergibt sich laut der Vorinstanz aufgrund der massiv 

grösseren Ersatzfläche. Im Weiteren kann auf die überzeugenden Ausfüh-

rungen der Vorinstanz verwiesen werden. 

Somit ist von einem angemessenen Ersatz für die betroffenen Flächen aus-

zugehen, was bei der Interessenabwägung entsprechend berücksichtigt wer-

den darf. 

12.1. 

Zur Interessenabwägung führt die Rekurrentin 1 aus, dass dem Umstand, 

dass das streitgegenständliche Grundstück im Nutzungsplan in der Bauzone 

eingetragen sei, kein Gewicht zukomme, da diesem Eintrag keine Beurtei-

lung betreffend Natur- und Landschaftsschutz gemäss Revision RPG 2012, 

in Kraft seit dem 1. Mai 2014, vorausgegangen sei. Nicht nur die Landschaft, 

sondern auch die Natur hätte bei der Ausscheidung von Bauzonen geschont 

werden müssen (Art. 15 Ziffer 3 RPG; Botschaft Revision RPG 2012, 1073). 

Der Grundzonenplan der Stadt Zürich sei insofern ungültig, als er die Par-

zelle Kat.-Nr. 1 in die Bauzone statt in die Schutzzone gemäss Art. 17 RPG 

einweise.  

Die Rekurrentin 2 und die Rekurrentschaft 3 bringen vor, die Vorinstanz habe 

die öffentlichen Interessen am Erhalt des Grundstücks falsch gewichtet: 

Ganz besonders ins Gewicht fallen müsse, dass Pflanzen und vor allem 

mehrere Tiere gefunden worden seien, die auf der Roten Liste der potentiell 

gefährdeten Arten seien, und dass bei umfassender Abklärung mit grosser 

Wahrscheinlichkeit noch weitere Pflanzen- und Tierarten gefunden worden 

wären. Namentlich die Mopsfledermaus sei eine stark gefährdete Art, die im 

Rahmen der Schutzabklärungen erstmals in Zürich nachgewiesen worden 

sei. Die Mopsfledermaus sei genau auf die Art von Habitat angewiesen, die 

das Grundstück biete und von den Ersatzmassnahmen nicht wiederherge-

stellt werden könne. Zu berücksichtigen gewesen wären auch die wichtige 

Vernetzungsfunktion der streitbetroffenen Parzelle und das Ungenügen der 

Ersatzmassnahmen in diversen Aspekten. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 38 

Die finanziellen Interessen seien zu stark gewichtet worden. Es habe sich 

über Jahrzehnte ein Lebensraum am Siedlungsrand entwickelt, der einer-

seits eine wichtige Vernetzungsfunktion für die Landschaft und für die Natur 

erfülle und andererseits zahlreiche und vor allem auch stark gefährdete Tier-

arten beherberge. Weil die Ersatzmassnahmen keinen adäquaten, gleich-

wertigen Ersatz bieten könnten, sei das öffentliche Interesse am Erhalt des 

vorliegenden Naturraums höher zu gewichten als finanzielle Interessen. 

Die Vorgaben des Richtplans seien behördenverbindlich und müssten auch 

im Rahmen von Unterschutzstellungen in die lnteressenabwägung einflies-

sen. Dies habe der Rekursgegner nicht gemacht. Richtigerweise sei zu be-

rücksichtigen, dass der kantonale und regionale Richtplan einen horizontalen 

Vernetzungskorridor vorschreiben und die Parzelle Kat.-Nr. 7 einen wichti-

gen Teil dieses Korridors darstellen würde. Die Parzelle sei somit standort-

gebunden und nicht ersetzbar. Sodann seien stadtklimatische Überlegungen 

nicht berücksichtigt worden. 

12.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, unabhängig von der Ersetzbarkeit sei das Inte-

resse am Erhalt des Biotopkomplexes auf dem Grundstuck Kat.-Nr. 1 an Ort 

und Stelle als kleiner gewichtet worden als die anderen privaten und öffent-

lichen entgegenstehenden Interessen. Es handle sich nicht um ein hochgra-

dig schützenswertes Biotop, weshalb die Nutzungs- bzw. Eingriffsinteressen 

das Interesse an einem Erhalt an Ort und Stelle überwiegen würden. Das 

streitbetroffene Grundstück bestehe zu einem Drittel aus stark anthropoge-

nen Teilbereichen (Kleintierhaltung, Rasenpartien, Sichtschutzhecken aus 

invasiven Neophyten, Gemüse- und Blumenbeete), die für die geschützte 

und seltene Flora und Fauna von geringer Bedeutung seien.  

Bezüglich der Nutzungs- bzw. Eingriffsinteressen sei vor allem das öffentli-

che Interesse an der haushälterischen und zweckmässigen Nutzung des Bo-

dens anzuführen. Dem Umstand, dass das streitbetroffene Grundstück 

rechtskräftig einer bundesrechtskonformen Bauzone zugewiesen sei, 

komme ein hohes Gewicht zu. Zusammen mit den erheblichen finanziellen 

Interessen erweise sich dies bezüglich der Schutzinteressen - da es sich 

nicht um ein hochgradig schützenswertes Biotop handle - als überwiegend. 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 39 

Daran ändere auch der Nachweis der sehr mobilen Art der Mopsfledermaus 

nichts. 

12.3.1. 

Soweit die Rekurrentin 1 die Rechtmässigkeit der Zonierung des streitbe-

troffenen Grundstücks in Frage stellt, ist darauf nicht einzugehen. Nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nutzungspläne und damit in en-

gem Sachzusammenhang stehende planerische Festlegungen im Anschluss 

an ihren Erlass anzufechten; eine akzessorische Überprüfung ist grundsätz-

lich ausgeschlossen. Eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen 

wird nach der Rechtsprechung bei deren späteren Anwendung nur dann zu-

gelassen, "wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm 

auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damali-

gen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen". Fer-

ner lässt die Rechtsprechung eine Überprüfung zu, wenn sich die tatsächli-

chen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Annahme des 

Plans in einer Weise geändert haben, dass das öffentliche Interesse an der 

Beibehaltung der auferlegten Nutzungsbeschränkungen dahingefallen sein 

könnte (VB.2012.00132 vom 26. Juni 2013, E. 3.5.1., mit Hinweisen). Diese 

Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Bei der nachfolgenden 

Überprüfung der Interessenabwägung ist deshalb von der geltenden Zonen-

ordnung auszugehen. 

12.3.2. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Bei der 

Ausscheidung von Biotopen von lokaler und regionaler Bedeutung und bei 

der Anordnung von Schutzmassnahmen kommt den Kantonen bzw. Gemein-

den ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu ("une importante marge 

d'appréciation" [BGE 121 II 161 E. 2.b.bb]). Sie haben im Einzelfall jeweils 

eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. Dabei sind die mit 

dem Natur‑ und Heimatschutzgesetz verfolgten Schutzziele den entgegen-

stehenden öffentlichen und privaten Interessen gegenüberzustellen. 

Zu gewichten ist vorab das Interesse am Erhalt des streitbetroffenen Biotops. 

Die Vorinstanz stuft dieses nicht als "hochgradig schützenswert" ein. Ge-

mäss Gutachten liegt die Besonderheit der Parzelle darin, dass sie für di-

verse geschützte oder seltene Tierarten als Lebensraum oder zumindest als 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 40 

Teilhabitat einen grossen Wert habe. Die Kriterien, die nach Art. 18 Abs. 1bis 

NHG sowie Art. 14 Abs. 2 NHV die Schutzwürdigkeit begründen würden, 

seien nicht alle erfüllt. Die Argumente für eine Schutzwürdigkeit würden aber 

überwiegen. Dies insbesondere aufgrund der Vorkommen bzw. der Bedeu-

tung der Parzelle als (Teil-)Lebensraum oder Jagdgebiet für diverse bemer-

kenswerte Tierarten. Der Biotopkomplex sei schutzwürdig. Jedoch sei das 

Objekt nicht unersetzlich. Laut Gutachten sind angemessene Ersatzmass-

nahmen möglich. Begründet wird dies damit, dass die Schutzwürdigkeit auf 

dem Vorkommen zahlreicher mobiler Tierarten basiere. Würden neue Le-

bensraumstrukturen in der unmittelbaren Nähe angeboten, könnten diese 

von den entsprechenden mobilen Arten besiedelt werden. Bei sachgerechter 

Anlage würden sich die genannten Lebensräume an geeigneter Stelle inner-

halb von 10-25 Jahren in gleicher oder gar besserer Qualität wiederherstel-

len lassen.  

Die Einstufung des Biotops als nicht hochgradig schützenswert erscheint bei 

dieser gutachterlichen Einschätzung als vertretbare Wertung. Wie oben dar-

gelegt, wird mit den angeordneten Massnahmen ein angemessener Ersatz 

geschaffen, der insbesondere auch der Vernetzung Rechnung trägt (s. Tech-

nischer Bericht, Ziffn. 3.1 und 4.2). Des Weiteren steht ein Verzicht auf 

Schutzmassnahmen den im regionalen Richtplan für den betroffenen Ver-

netzungskorridor (der notabene auch durch das Siedlungsgebiet verläuft) 

vorgesehenen Massnahmen nicht entgegen (s. oben, E. 8.4.2.; der kanto-

nale Richtplan weist das streitbetroffene Grundstück dem Siedlungsgebiet 

zu und enthält an diesem Ort entgegen der rekurrentischen Auffassung kei-

nen "horizontalen Vernetzungskorridor" oder eine andere auf die ökologische 

Vernetzung abzielende Festlegung). 

Sodann ist auf die oben (E. 4.2.) wiedergegebenen einlässlichen Erwägun-

gen zur Interessenabwägung im angefochtenen Entscheid zu verweisen. 

Das betroffene Grundstück liegt im Siedlungsgebiet und ist rechtskräftig ei-

ner Bauzone (Wohnzone W3) zugeordnet. Mit einer Unterschutzstellung 

würden die Bebauungsmöglichkeiten entzogen, was gewichtigen raumpla-

nerischen und damit öffentlichen Interessen zuwiderlaufen würde (haushäl-

terische Nutzung des Bodens, Siedlungsentwicklung nach innen; vgl. Art. 1 

Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis RPG sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG).  

 

 

R1S.2023.05008 Seite 41 

Auch die von der Stadt Zürich zu gewärtigende hohe Entschädigung der 

Grundeigentümerin für die materielle Enteignung durfte die Vorinstanz ange-

messen berücksichtigen, zumal ohne Schutzmassnahmen von einem Ver-

kehrswert des Grundstücks von rund Fr. 43 Mio. auszugehen ist und bei Un-

terschutzstellung noch von einem solchen von ca. Fr. 58'000.-- (act. 10.5). 

Schliesslich hat die Vorinstanz zu Recht auch das private Interesse der 

Grundeigentümerschaft an einer zonengemässen Überbauung berücksich-

tigt. Mit der Investition in Wohnliegenschaften will die Mitbeteiligte Pen-sions-

kassengelder nachhaltig anlegen. Mit einer Entschädigungszahlung kann sie 

dieses Ziel nicht erreichen und gleichwertige Baugrundstücke sind nicht 

ohne Weiteres erhältlich. 

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die in Frage stehenden Interessen berück-

sichtigt und angemessen gewichtet wurden. Die Vorinstanz hat ihr Ermessen 

in pflichtgemässer Weise ausgeübt und zu Recht erkannt, dass an einer Un-

terschutzstellung kein überwiegendes Interesse besteht.  

Somit sind die Rekurse abzuweisen. 

13. 

Zusammengefasst sind die Rekurse abzuweisen, soweit sie nicht als durch 

Rückzug erledigt abzuschreiben sind (Rückzug der Rekurrentin 24 im Ver-

fahren G.-Nr. R1S.2023.05014). 

14.1. 

Ausgangsgemäss und unter Berücksichtigung des durch die jeweiligen Re-

kurse verursachten Aufwandes sind die Verfahrenskosten zu 1/5 der Rekur-

rentin 1 (Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05008), zu 2/5 der Rekurrentin 2 (Ver-

fahren G.-Nr. R1S.2023.05011) und zu je 2/135 den 27 Rekurrierenden der 

Rekurrentschaft 3 (Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05014) aufzuerlegen (§ 13 

VRG). Im Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05014 haften die Rekurrierenden 1 bis 

23 sowie 25 bis 27 solidarisch für 52/135 der Verfahrenskosten. 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

 

 

R1S.2023.05008 Seite 42 

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der 

Schutzmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum, Werteinbusse des 

streitbetroffenen Grundstücks bei Unterschutzstellung von ca. Fr. 42,9 Mio.), 

der Komplexität des Sachverhalts, des Umfangs des vorliegenden Urteils 

und der Vereinigung mehrerer Rekursverfahren ist die Gerichtsgebühr auf 

Fr. 8'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; 

BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 

vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit 

VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 

vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

14.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Mitbeteiligten zulas-

ten der Rekurrentin 2 (G.-Nr. R1S.2023.05011) und der Rekurrentschaft 3 

(G.-Nr. R1S.2023.05014) eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen; im 

Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05008 wurde keine Entschädigung verlangt. An-

gemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 1'700.-- (insgesamt    Fr. 3'400.--). 

 

 

R1S.2023.05008 Seite 43 

Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zuspre-

chung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 

und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

14.3. 

Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung 

(§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensätz-

lichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Unterliegens 

in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Umgekehrt 

entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschädigungsan-

spruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend nicht gege-

ben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschädigung zuzuspre-

chen.