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**Case Identifier:** 3414d99d-690e-52d0-9977-8bc16e3bf139
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-26
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 26.01.2022 4-BE.2020.17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-BE-2020-17_2022-01-26.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 

4-BE.2020.17  

 
 

 

 

Urteil vom 26. Januar 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident E. Hauller  

Richter M. Dammann  

Richter P. Hohn  

Richter K. Müller  

Richter B. Stöckli   

Gerichtsschreiberin C. Dürdoth            

 

 
 

   

Beschwerde- 

führerin  

 A._____ 

 

vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Voser Rechtsanwälte, Stadtturm-

strasse 19, 5401 Baden    

   

 
   

Beschwerde- 

gegnerin  

 Einwohnergemeinde Q._____ 

 

handelnd durch den Stadtrat  

 

 
 

Gegenstand  Investitionsgebühren (Abwasser) 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

A.1. 

Die A. ist Eigentümerin der mit mehreren Bauten genutzten Parzelle B im 

Halte von 36'395 m2 an der C in Q.. Am 9. April 2020 stellte sie beim Stadt-

rat Q. ein Baugesuch für die Umgestaltung von ca. 450 Büroarbeitsplätzen 

in den Obergeschossen (OG) 2 bis 5 des unmittelbar an der C gelegenen 

Gebäudes. Mit Entscheid vom 16. Juli 2020 erteilte ihr der Stadtrat Q. eine 

Baubewilligung für innere Umbauten vom 2. bis 5. OG sowie technische 

Anlagen auf dem Dach der Liegenschaft C D In Ziff. II der Baubewilligung 

wurde eine provisorische Investitionsgebühr (Abwasseranschlussgebühr) 

in Höhe von Fr. 315'400.00 (exkl. 7.7. % MWST) verfügt.  

 

A.2. 

Mit Einsprache vom 17. August 2020 liess die A. beim Stadtrat Q. die Auf-

hebung des Entscheids vom 16. Juli 2020 beantragen. Es sei festzustellen, 

dass keine Investitionsgebühr geschuldet ist.  

 

A.3. 

Der Stadtrat Q. wies die Einsprache mit Einspracheentscheid vom 16. No-

vember 2020 ab. 

 

B.1. 

Den abschlägigen Einspracheentscheid liess die A. (künftig: Beschwerde-

führerin) mit Beschwerde vom 22. Dezember 2020 beim Spezialverwal-

tungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (kurz: SKE) an-

fechten und beantragte die Aufhebung des Einspracheentscheids vom 

16. November 2020. 

 

B.2. 

Nachdem der Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 12'000.00 fristgerecht ein-

gegangen war, wurde die Beschwerde der Einwohnergemeinde Q. (künftig: 

Beschwerdegegnerin), handelnd durch den Stadtrat, mit Schreiben vom 

12. Januar 2021 zur Kenntnis gebracht und es wurde ihr eine Frist zur Ver-

nehmlassung bis 4. Februar 2021 angesetzt. 

 

B.3. 

Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Eingabe vom 1. Februar 2021 ver-

nehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde. 

 

B.4.1. 

Mit Schreiben vom 9. Februar 2021 brachte das SKE die Vernehmlassung 

der Beschwerdeführerin zur Kenntnis und stellte ihr frei, bis 4. März 2021 

eine Replik zu erstatten. 

 

 - 3 - 

 

 

B.4.2. 

Mit Eingabe vom 17. März 2021 liess die Beschwerdeführerin innert er-

streckter Frist replizieren und vollumfänglich an der Beschwerde festhalten.  

 

B.5.1. 

Das SKE brachte die Replik der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 

18. März 2021 zur Kenntnis und stellte ihr frei, bis 26. April 2021 eine ab-

schliessende Duplik zu erstatten. 

 

B.5.2. 

Die Beschwerdegegnerin duplizierte innert erstreckter Frist mit Eingabe 

vom 3. Mai 2021. Die Duplik wurde der Beschwerdeführerin am 10. Mai 

2021 zur Kenntnis gebracht. 

 

C.1. 

Mit Schreiben vom 18. Mai 2021 beantragte die Beschwerdeführerin dem 

Gericht, der Stadtrat Q. sei dazu aufzufordern, Akten zu vergleichbaren 

Fällen einzureichen und es sei das rechtliche Gehör zu gewähren. 

 

C.2. 

Das SKE teilte der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 19. Mai 2021 

mit, dass der Entscheid über das Beweisbegehren ausgesetzt werde, da 

zunächst eine Prüfung der Rechtmässigkeit der einschlägigen Gemeinde-

reglemente von Amtes wegen vorgenommen werde. 

 

D. 

Das Gericht führte am 26. Januar 2022 eine Verhandlung durch (Präsenz 

siehe Protokoll, S. 2). Anschliessend wurde der Fall beraten und das nach-

folgende Urteil gefällt. 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Gegen Abgabeverfügungen kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim ver-

fügenden Organ Einsprache erhoben werden (§ 35 Abs. 2 Satz 1 des Ge-

setzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG; SAR 

713.100] vom 19. Januar 1993). Einspracheentscheide können innert 30 

Tagen mit Beschwerde beim SKE angefochten werden (§ 35 Abs. 2 Satz 2 

BauG i.V.m. [in Verbindung mit] § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.100] vom 4. Dezember 2007). 

 

 - 4 - 

 

 

1.2. 

Der Entscheid des Stadtrats vom 16. November 2020 ist ein 

Einspracheentscheid im Sinne von § 35 Abs. 2 BauG. Damit ist das SKE 

für die Behandlung der Beschwerde zuständig. 

 

1.3. 

Zur Einreichung einer Beschwerde ist legitimiert, wer ein schutzwürdiges 

und aktuelles Interesse geltend macht (§ 42 lit. a VRPG). Als Adressatin 

des Einspracheentscheids vom 16. November 2020 hat die Beschwerde-

führerin ein solches schutzwürdiges und aktuelles Interesse. 

 

1.4. 

Der Einspracheentscheid ist der Beschwerdeführerin am 20. November 

2020 zugegangen. Nach § 28 Abs. 1 und 2 VRPG gelten für die Berech-

nung der Fristen, deren Unterbruch und die Wiederherstellung gegen die 

Folgen der Säumnis sowie bezüglich der Rechtsstillstandfristen die Be-

stimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) vom 

19. Dezember 2008. Unter Berücksichtigung des Fristenstillstands vom 

18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 145 Abs. 1 lit. c ZPO) ist die 

mit Poststempel vom 22. Dezember 2020 versehene Beschwerde fristge-

recht erhoben worden. 

 

Auf die im Übrigen formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

 

2. 

2.1. 

Nach § 34 Abs. 2 BauG können Gemeinden von den Grundeigentümern 

Beiträge an die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung von An-

lagen der Versorgung mit Wasser und elektrischer Energie sowie der Ab-

wasserbeseitigung erheben. Die Erhebung wird von den Gemeinden und 

Gemeindeverbänden geregelt, soweit keine kantonalen Vorschriften beste-

hen (§ 34 Abs. 3 BauG). 

 

2.2. 

Die Verlegung der Kosten für kommunale Anlagen der Abwasserbeseiti-

gung auf die Grundeigentümer im Gemeindegebiet ist in der Einwohnerge-

meinde Q. im Abwasserreglement der Stadt Q. (kurz: AR) vom 19. Oktober 

2004 geregelt. Das AR wurde kompetenzgemäss vom Einwohnerrat der 

Stadt Q. mit Beschluss vom 19. Oktober 2004 erlassen (vgl. § 20 Abs. 2 lit. 

i des Gesetzes über die Einwohnergemeinden [Gemeindegesetz, GG; SAR 

171.100] vom 19. Dezember 1978). 

 

2.3. 

Die Investitionsgebühren werden unter Berücksichtigung der Gebäu-

degrundfläche, der übrigen Hartflächen und der Bruttogeschossfläche fest-

 - 5 - 

 

 

gelegt (§ 48 Abs. 1 AR). Gemäss Anhang I AR (Gebührentarif zum Abwas-

serreglement) belaufen sich die Gebührenansätze auf Fr. 28.00 pro m2 Ge-

bäudegrundfläche und Hartfläche sowie auf Fr. 35.00 pro m2 Bruttoge-

schossfläche. Der Stadtrat kann die festgelegten Gebühren nach Mass-

gabe der Veränderung des Kostendeckungsgrads um jeweils maximal 

20 % reduzieren oder erhöhen (§ 33 AR). Der aktuelle Gebührentarif wurde 

mit Stadtratsentscheid vom 24. September 2018 und vom 16. März 2020 

geändert und trat am 1. Januar 2021 in Kraft. Die vorliegend verfügte und 

strittige Investitionsgebühr von Fr. 315'400.00 basiert noch auf dem frühe-

ren, höheren Gebührentarif von Fr. 40.00 pro m2 Bruttogeschossfläche 

(Protokoll, S. 4). 

 

Die Investitionsgebühren werden in der Baubewilligung festgesetzt und mit 

Baubeginn fällig. Die Zahlungspflicht tritt 30 Tage nach Rechnungsstellung 

ein (§ 52 Abs. 1 AR). Wenn die Gebäudegrundfläche, die Bruttogeschoss-

fläche oder die Hartflächen nicht den Vorgaben der Baubewilligung ent-

sprechen, werden die Gebühren nach Fertigstellung der Baute angepasst 

(§ 52 Abs. 2 AR). Schuldner der Investitionsgebühren ist der Eigentümer 

der Baute im Zeitpunkt des Baubeginns bzw. der Fertigstellung (§ 52 Abs. 3 

AR). 

 

2.4. 

Gemäss § 49 AR sind bei bereits angeschlossenen Bauten, die erweitert, 

umgebaut oder durch einen Neubau ersetzt werden, für die erweiterten Ge-

bäude-, Bruttogeschoss- und Hartflächen die vollen Investitionsgebühren 

zu bezahlen. Bei Umbauten und Ersatzbauten sind gemäss § 50 Abs. 1 AR 

zusätzlich zu den Gebühren für die erweiterten Flächen nach § 49 AR auch 

für die bestehenden Gebäude-, Bruttogeschoss- und Hartflächen, die er-

setzt und/oder umgebaut werden, Investitionsgebühren abgestuft nach 

dem Alter der betreffenden Baute zu bezahlen. Bei Bauten, die älter sind 

als 50 Jahre, sind die vollen Investitionsgebühren geschuldet (§ 50 Abs. 1 

lit. a AR). Bei Bauten, die älter als 25 Jahre aber weniger als 50 Jahre alt 

sind, wird die Investitionsgebühr um die Hälfte reduziert (§ 50 Abs. 1 lit. b 

AR). Bei Bauten, die weniger als 25 Jahre alt sind, entfällt die Investitions-

gebühr (§ 50 Abs. 1 lit. c AR). Lediglich untergeordnete bauliche Eingriffe 

sind von dieser Regelung von vornherein ausgenommen (§ 50 Abs. 3 AR). 

 

Das AR ist formal betrachtet unstrittig grundsätzlich eine taugliche Rechts-

grundlage für die Erhebung von Investitionsgebühren. Nachfolgend wird je-

doch zu prüfen sein, ob die Bestimmungen mit dem höherrangigen Recht 

vereinbar sind.  

 

3. 

3.1. 

Die Beschwerdeführerin lässt geltend machen, das Gebäude sei an die Ka-

nalisation angeschlossen. Es gebe keinen neuen Anschluss. Weiter bleibe 

 - 6 - 

 

 

die Nutzung des Gebäudes und damit die Art des Abwassers gleich. Auch 

werde das Gebäude nicht ersetzt; vielmehr müsse es sogar erhalten blei-

ben, da es sich um ein Denkmal (Schutzobjekt von kommunaler Bedeu-

tung) handle. Weiter verfüge das Gebäude über eine gute Bausubstanz, 

welche im bisherigen Sinn weiter genutzt werde. Das Gebäude und dessen 

Anschluss an die Kanalisation seien bis zum Umbau benutzt worden. Das 

Bauvorhaben führe nicht dazu, dass die Stadt Q. zusätzliche Kapazitäten 

ihres Entwässerungssystems zur Verfügung stellen müsse. Es seien daher 

keine zusätzlichen Investitionen der Stadt Q. in ihr Entwässerungssystem 

notwendig. Die Voraussetzungen für die Erhebung einer Anschlussgebühr 

seien daher nicht erfüllt. Um die Erhebung einer vollen Abwasseran-

schlussgebühr auslösen zu können, müsse ein Umbau die Qualität eines 

Neubaus erreichen oder dazu führen, dass die Entwässerungsanlagen 

mehr belastet würden. Vorliegend werde die Lebensbauer des Gebäudes 

durch die baulichen Massnahmen nicht verlängert. Das Alter einer beste-

henden Baute könne nicht allein massgebend sein, da sonst alle 50 Jahre 

eine Abwasseranschlussgebühr zu erheben wäre. Auch sei das Kriterium 

der Höhe der Baukosten gemäss § 50 Abs. 1 AR nicht massgebend für die 

Beurteilung, ob ein Umbau vorliege. Die hohen Baukosten von 

Fr. 13'500'000.00 würden durch die Grösse der betroffenen Fläche und 

hohe Kosten für den Brandschutz verursacht, da das Gebäude teilweise 

den heutigen Bandschutzvorschriften nicht mehr entsprochen habe. Es sei 

widersprüchlich, einerseits ein Gebäude unter Schutz zu stellen und von 

der Eigentümerin einen Mehraufwand für dessen Erhaltung zu verlangen 

und andererseits eine Investitionsgebühr einzufordern, wenn die Eigentü-

merin einen Mehraufwand für den Erhalt des Gebäudes betreibe. Weiter 

sei die gesetzliche Grundlage nicht genügend bestimmt. Die Beschwerde-

führerin habe nicht mit der Erhebung einer Abwasseranschlussgebühr 

rechnen müssen.  

 

3.2. 

Die Beschwerdegegnerin führt dazu aus, es liege ein Umbau bestehender 

Bruttogeschossflächen vor, für welchen eine Investitionsgebühr geschuldet 

sei. Eine komplette Erneuerung bestehender Geschossflächen sei für das 

Vorliegen eines Umbaus nicht notwendig; es genüge vielmehr, dass die 

bestehende Fläche erneuert oder umgebaut werde. Als untergeordneter 

baulicher Eingriff sei etwa ein neuer Anstrich (sog. reine Pinselrenovation) 

oder das Verlegen eines neuen Bodenbelags anzusehen. Die umfassende 

Ertüchtigung der Infrastruktur für die nächsten Jahrzehnte dagegen sei als 

investitionsgebührenpflichtiger Umbau zu qualifizieren. Das Kriterium der 

Höhe der Baukosten werde lediglich bei der Gesamtbeurteilung, ob ein Um-

bau vorliege, als Indiz herangezogen. Bei Baukosten in Höhe von 

Fr. 13'500'000.00 könne jedoch nicht mehr von einem untergeordneten 

baulichen Eingriff gesprochen werden. Die Gebührenerhebung stütze sich 

auf eine genügende gesetzliche Grundlage. Als Belege für ihre Praxis 

nennt die Beschwerdegegnerin einige Umbauprojekte, bei denen jeweils 

 - 7 - 

 

 

Investitionsgebühren aufgrund des Umbaus erhoben wurden. Alle genann-

ten Beispiele betreffen Bauprojekte, bei denen keine komplette Ausker-

nung der bestehenden Gebäude, sondern lediglich ein Umbau bzw. eine 

Erneuerung von Gebäudeteilen vorgenommen wurde. 

 

3.3. 

3.3.1. 

Bei dem von den hier in Frage stehenden baulichen Veränderungen teil-

weise betroffenen, bestehenden Gebäude auf Parzelle B handelt es sich 

um ein Baudenkmal gemäss Anhang III der Bau- und Nutzungsordnung der 

Stadt Q. vom 10. Dezember 2013/2. September 2014, genehmigt durch 

den Regierungsrat am 30. März 2016 (kurz: BNO). Gemäss § 39 Abs. 1 

BNO dürfen die im Nutzungsplan eingezeichneten und im Anhang III auf-

gelisteten Baudenkmäler grundsätzlich nicht beseitigt oder beeinträchtigt 

werden. Bauvorhaben müssen die Charakteristiken des Baudenkmals er-

halten (§ 39 Abs. 3 BNO).  

 

Das Gebäude wurde im Jahr 1952 erbaut und zunächst als Produktions-

stätte genutzt. Im Jahr 1982 wurde es saniert und in einem Teil als Büro-

gebäude umgenutzt. Ob bei der Erstellung des Gebäudes im Jahr 1952 

oder bei der Sanierung und Umnutzung im Jahr 1982 bereits Abwasseran-

schlussgebühren erhoben worden sind, vermochten die an der Verhand-

lung teilnehmenden Vertreter beider Parteien nicht zu sagen. Es ist aber 

davon auszugehen, dass bei beiden Gelegenheiten keine nennenswerten 

Gebühren erhoben worden sind (Protokoll, S. 6).  

 

Im Einspracheentscheid vom 16. November 2020 verweist die Beschwer-

degegnerin auf ein weiteres, früheres Bauvorhaben der Beschwerdeführe-

rin, welches mit Baubewilligung vom 25. Juli 2017 genehmigt wurde. Dabei 

wurden lediglich Fenster ersetzt. Es wurde von der Beschwerdegegnerin 

als untergeordnete Sanierung qualifiziert und entsprechend keine Investiti-

onsgebühr erhoben, obschon für den Fensterersatz nach unbestritten ge-

bliebenen Angaben der Beschwerdegegnerin damals rund Fr. 6'000'000.00 

aufgewendet worden waren (Protokoll, S. 13).  

 

3.3.2. 

Zunächst ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin allein aus der Tat-

sache, dass das Gebäude denkmalgeschützt ist, nichts für sich abzuleiten 

vermag. Erschliessungsabgaberechtlich hätten ihre Überlegungen zur 

Folge, dass denkmalgeschützte Bauten, die naturgemäss nicht ersetzt wer-

den, sondern nur von einem Umbau betroffen sein können, niemals mit An-

schlussgebühren belastet werden könnten, obwohl sie ebenso wie die "un-

geschützten" auf die Erschliessung angewiesen sind, die auch bei ihnen 

erneuert werden muss. Auf diese Weise wären denkmalgeschützte Objekte 

im Vergleich zu nicht dem Denkmalschutz unterstehenden Bauten syste-

 - 8 - 

 

 

matisch privilegiert, was sachlich nicht zu rechtfertigen wäre. Eine er-

schliessungsabgaberechtliche Sonderbehandlung mit dieser Begründung 

ist daher abzulehnen. 

 

Im Übrigen könnte dann eine Entschädigung für denkmalschutzrechtliche 

Massnahmen gefordert werden, wenn die Nutzungseinschränkung durch 

die denkmalschützerische Unterschutzstellung so intensiv wäre, dass sie 

einem enteignungsähnlichen Eingriff gleichkäme und damit eine materielle 

Enteignung bewirken würde (Andreas Baumann/Ralph van den Bergh/Mar-

tin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli-Schwaller/Verena Sommer-

halder Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 

2013 [Baugesetzkommentar], § 158 N 1). Dies wäre jedoch ein anderes, 

eigenständiges Verfahren und kann nicht Teil des vorliegenden Erschlies-

sungsabgabestreits sein.  

 

3.4. 

Das Bauprojekt sieht vor, die bestehenden Einzelbüros in eine offene Bü-

rolandschaft umzugestalten. In den Geschossen 2 bis 5 sollen die Bürozel-

len, die abgehängten Decken, die Bodenflächen und sämtliche weiteren 

Oberflächen zurückgebaut werden. Fassadenbrüstungen und Bekleidun-

gen im Bereich der Fassaden sollen mehrheitlich bestehen bleiben. In den 

Eingangsbereichen werden neue Raumtrennungen in Kalksandstein, in 

den restlichen Flächen in Leichtbau erstellt. In den Geschossen 2 bis 4 soll 

ein Doppelboden eingebaut werden. Für die Ertüchtigung des baulichen 

Brandschutzes ist der Einbau von Brandschutzwänden und -türen vorge-

sehen. Im Aufenthaltsbereich sollen Teeküchen, im Bürobereich Gardero-

ben und im Eingangsbereich Rampen und Treppen eingebaut werden. 

Sämtliche Elektroinstallationen sowie die Lüftungsanlagen sollen neu er-

stellt werden. Sämtliche Oberflächen sollen erneuert werden. Die Sani-

täreinrichtungen bleiben bestehen. Weiter umfasst das Bauprojekt die Er-

stellung einer technischen Anlage auf dem Dach. Diese spielt jedoch für 

die an der Bruttogeschossfläche ausgerichteten Berechnung der vorlie-

gend umstrittenen Investitionsgebühr keine Rolle. 

 

4. 

Der vorliegend relevante Gebührenansatz von Fr. 40.00 pro m2 Bruttoge-

schossfläche wird nicht bestritten (Protokoll, S. 6). Die Parteien sind sich 

einig, dass das bewilligte (A.1.) Bauvorhaben gemessen am bestehenden 

Gebäude weder in Bezug auf die Gebäudegrundfläche noch auf die Brut-

togeschossflächen zu Erweiterungen und entsprechenden Gebührenforde-

rungen (Erw. 2.4.) führt. Umstritten ist dagegen, ob die bewilligten bauli-

chen Veränderungen zu Recht nach Ablauf einer Frist von mehr als 50 Jah-

ren nach den Vorgaben des Q. AR eine "Wiederbelastung" der betroffenen 

Bruttogeschossflächen erlauben (nachstehend Erw. 5.), wobei das Mass 

derselben (7'885 m2) und damit die Berechnung der Abgabe an sich nicht 

 - 9 - 

 

 

umstritten sind. In Frage gestellt wird sodann, dass die bewilligten bauli-

chen Veränderungen die Intensität eines abgabeauslösenden Umbaus be-

stehender Bruttogeschossflächen im Sinne des Q. AR annehmen (nach-

stehend Erw. 6.). Den beiden Fragen ist in der Folge nachzugehen. 

 

5. 

5.1. 

Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt eine Abgaben-

erhebung ein Gesetz im formellen Sinn voraus, welches zumindest den 

Kreis der Abgabepflichtigen (Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der 

Abgabe (den abgabebegründenden Tatbestand, Objekt der Abgabe) und 

in Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemessungsgrundlage) festlegt 

(Bundesgerichtsentscheid [BGE] 126 I 183, mit Hinweisen; BGE 132 II 374; 

vgl. auch Art. 127 Abs. 1 BV, der analog auf andere Geldleistungen an-

wendbar ist [BGE 134 I 180]). Die Voraussetzungen für die Erhebung der 

Abgabe müssen in den einschlägigen Rechtssätzen in genügender Be-

stimmtheit so umschrieben sein, dass der rechtsanwendenden Behörde 

kein übermässiger Spielraum verbleibt und die möglichen Abgabepflichten 

für den Bürger voraussehbar sind. Dem Erfordernis der gesetzlichen 

Grundlage kommt im Bereich des Abgaberechts die Bedeutung eines ver-

fassungsmässigen Rechts zu (BGE 126 I 183; 124 I 218; Ulrich Häfe-

lin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, 

Zürich/St. Gallen 2020, N 2795 ff.). 

 

Diese Vorgaben wurden für die Abgabenbemessung bei gewissen Arten 

von Kausalabgaben gelockert, wenn das Mass der Abgabe durch überprüf-

bare verfassungsrechtliche Prinzipien (Kostendeckungs- und Äquivalenz-

prinzip) begrenzt wird und nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese Schutz-

funktion erfüllt (BGE 130 I 116, mit Hinweisen). Die mögliche Lockerung 

betrifft nur die Vorgaben zur Bemessung der Abgaben, nicht aber die Um-

schreibung der Abgabepflicht (Subjekt und Objekt) als solche (BGE 134 I 

180; 123 I 248, Erw. 2; Adrian Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabga-

benrechts, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungs-

recht [ZBl] 104/2003, S. 516). Der Umfang des Legalitätsprinzips ist dem-

nach je nach Art der Abgabe zu differenzieren. Das Legalitätsprinzip darf 

weder seines Gehalts entleert noch in einer Weise überspannt werden, 

dass es mit der Rechtswirklichkeit und dem Erfordernis der Praktikabilität 

in einen unlösbaren Widerspruch gerät (vgl. Bundesgerichtsentscheid 

1P.693/2004 vom 15. Juli 2005, Erw. 4.2., mit Hinweisen).  

 

5.2. 

5.2.1. 

Wie bereits festgehalten (Erw. 2.4.) bietet das Q. AR grundsätzlich eine 

taugliche Rechtgrundlage für die Erhebung einer Investitionsgebühr. Offen 

und von Amtes wegen zu prüfen ist aber, ob die vorliegend angewendete 

Norm (§ 50 Abs. 1 lit. a AR) mit der Statuierung einer gebührenmässigen 

 - 10 - 

 

 

Neubelastung für Bauten mit einem Alter von mehr als 50 Jahren mit dem 

höherrangigen Recht zu vereinbaren ist.  

 

5.2.2. 

Gemäss Art. 60a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer 

(GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 sind die Kosten für Bau, Betrieb, 

Unterhalt, Sanierung und Ersatz der Abwasseranlagen mit Gebühren oder 

anderen Abgaben den Verursachern zu überbinden (vgl. auch § 23 des 

Einführungsgesetzes zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Um-

welt und Gewässer [EG UWR; SAR 781.200] vom 4. September 2007). 

 

5.2.3. 

In der Vergangenheit hat das Bundesgericht mehrfach festgehalten, dass 

es sich bei Abwasseranschlussgebühren um eine einmalige Abgabe 

handle (vgl. etwa BGE 112 Ia 260, Erw. 5a; BGE 97 I 337, Erw. 2a). Für 

den Fall, dass eine Liegenschaft nachträglich aus- oder umgebaut wird, 

konnten aber schon damals ergänzende Anschlussgebühren vorgesehen 

werden (Bundesgerichtsentscheid 2P.45/2003 vom 28. August 2003, 

Erw. 5.3). 

 

5.2.4. 

In neueren Entscheiden scheint das Bundesgericht vom früheren, ur-

sprünglich auch in der Lehre verbreiteten (siehe etwa Eugen Meier, Das 

Recht der Gemeindekanalisationen und die Einleitung der Abwasser in die 

öffentlichen Gewässer nach aargauischem Recht, Diss. Freiburg 1948, 

S. 67 f.; Peter Karlen, Grundsätze des Erschliessungsabgaberechts, in: 

Raumplanungsgruppe Nordostschweiz, Informationsblatt 3/1993, S. 15) 

Einmaligkeitsgrundsatz (Erw. 5.2.3.) abgerückt zu sein. 

 

So hat es zur gebührenrechtlichen Behandlung von Ersatzbauten einer-

seits und von Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten andererseits zwar 

festgehalten, dass Ersatzbauten grundsätzlich gleich zu behandeln sind 

wie Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbauten. Das ergebe sich einerseits 

aus dem mit der Anschlussgebühr verfolgten Finanzierungszweck, ande-

rerseits aber auch aus praktischen Gründen. Es sei oft nicht möglich, zwi-

schen Ersatzbau und Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbau eine klare 

Trennlinie zu ziehen. Die Gleichsetzung soll aber nicht absolut gelten. Wo 

zwischen Altbaute und Ersatzbaute eine grosse Diskrepanz bestehe, 

könne für die Ersatzbaute trotz eines grundsätzlich vorhandenen Anschlus-

ses die volle Anschlussgebühr erhoben werden. Eine unterschiedliche Be-

handlung der beiden Sachverhalte Ersatzbau / Umbau sei auch zulässig, 

wenn das abgebrochene Gebäude baufällig war und der Anschluss wäh-

rend längerer Zeit nicht benutzt wurde (Bundesgerichtsentscheide 

2P.78/2003 vom 1. September 2003, Erw. 3.6 mit Hinweisen; 2P.223/2004 

vom 18. Mai 2005, Erw. 3.2 und 3.3.1 ff.; 2C_153/2007 vom 10. Oktober 

2007, Erw. 5.2). Zulässig ist auch eine Abgaberegelung, die für Um-, An-, 

 - 11 - 

 

 

Aus- oder Erweiterungsbauten eine Zusatzgebühr nach Massgabe des 

Mehrwerts bzw. der Mehrfläche vorsieht, bei Ersatzbauten die Gebühr aber 

nach dem gesamten Versicherungswert bzw. der gesamten Fläche be-

misst, sofern die seinerzeit für die beseitigte Altbaute bezahlten Anschluss-

gebühren abgezogen werden. Das Bundesgericht führte dazu aus, durch 

die Errichtung und den Anschluss eines neuen Gebäudes werde grund-

sätzlich ein neuer Abgabetatbestand geschaffen, auch wenn dieses ein be-

reits angeschlossenes Gebäude ersetze. Es gebe kein unabhängig von ei-

nem bestimmten Gebäude bestehendes, zeitlich unbeschränktes wohler-

worbenes Anschlussrecht, das bei späteren baulichen Änderungen als 

feste Grösse respektiert werden müsse. Gründe der Billigkeit könnten es 

aber rechtfertigen, auch bei Ersatzbauten, gleich wie bei Erweiterungs- und 

Umbauten, bei der Bemessung der Anschlussgebühr den bisher auf den 

betreffenden Grundstücken vorhandenen und durch eine entsprechende 

Abgabe bereits abgegoltenen Anschlüssen bis zu einem gewissen Grad 

Rechnung zu tragen. Das werde mit der Anrechnung bereits bezahlter An-

schlussgebühren berücksichtigt (Bundesgerichtsentscheid 2P.223/2004 

vom 18. Mai 2005, Erw. 3.3.3.). 

 

5.2.5. 

Auch eine Regelung, die - wie die vorliegende - an die Lebensdauer des 

angeschlossenen Gebäudes und den Erneuerungsbedarf der über die An-

schlussgebühren finanzierten Anlagen anknüpft und nach Ablauf von 50 

Jahren die Erhebung einer vollen Anschlussgebühr vorsieht, wurde vom 

Bundesgericht als zulässig erachtet. In Bundesgerichtsentscheid 

2C_722/2009 vom 8. November 2010 (BGE 2010) hatte das Bundesgericht 

die ergänzende bzw. nachträgliche Erhebung einer als Einkaufsgebühr be-

zeichneten Anschlussgebühr für die Trinkwasserversorgung aufgrund einer 

umfangreichen Sanierung von bereits angeschlossenen 38- bis 40-jährigen 

Gebäuden zu beurteilen. Es führte dazu aus, eine über 50-jährige Baute 

habe die technische Lebensdauer der genutzten Erschliessung im Regel-

fall konsumiert, sodass sich eine erneute Erhebung von Anschlussgebüh-

ren rechtfertige. Weiter hielt es fest, es sei zulässig, Umbauten und Sanie-

rungen von bereits angeschlossenen Gebäuden zum Anlass zu nehmen, 

den auf einen beschränkten Zeithorizont von 50 Jahren ausgelegten Ein-

kauf in die Wasserversorgung zu erneuern bzw. zu aktualisieren. Auch sei 

es nicht zu beanstanden, wenn weiter zurückliegende Einkäufe in die Ver-

sorgungswerke in einem geringeren Masse angerechnet würden wie sol-

che, die weniger weit zurücklägen (BGE 2010, Erw. 3.5.2). Bei der erneu-

ten Erhebung von Anschlussgebühren dürfe es nicht darauf ankommen, ob 

ein Umbau bewilligungspflichtig sei oder nicht. Auch könne es keine Rolle 

spielen, ob ein Umbau im Innern oder an der Gebäudehülle stattfinde. Mas-

sgebend sei, ob die Arbeiten auf den Beginn eines neuen Lebenszyklus 

des Gebäudes schliessen liessen (BGE 2010, Erw. 3.5.3). 

 

 - 12 - 

 

 

In einem anderen Entscheid hielt es fest, es sei mit dem Rechtsgleichheits-

gebot vereinbar, wenn die nachträglichen Anschlussgebühren aus Prakti-

kabilitätsgründen nicht anlässlich jeder vom Gemeinwesen getätigten In-

vestition von sämtlichen Grundeigentümern erhoben würden, sondern nur 

von denjenigen Grundeigentümern, welche auf ihrer Parzelle eine Neu- 

bzw. Ersatzbaute errichten, da in diesem Fall der ursprüngliche Einkauf in 

die Versorgung als amortisiert bzw. konsumiert gelten könne (BGE 

2P.223/2004 vom 18. Mai 2005, Erw. 3.3.3.).  

 

5.2.6. 

Die in den vorstehenden Erwägungen herausgearbeitete Entwicklung in 

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird vom SKE geteilt und von die-

sem in der breiten Palette der verschiedenen kommunalen Reglemente mit 

Respekt vor dem in der Gemeindeautonomie wurzelnden Ermessensspiel-

raum jeweils umgesetzt (vgl. z.B. 4-BE.2017.14 vom 20. Juni 2018, S. 11 

ff., Erw. 4.5.). Es kann im Spannungsfeld zwischen höchstrichterlichen Vor-

gaben und kommunaler Rechtsetzungshoheit nicht Aufgabe und Kompe-

tenz eines unteren kantonalen Gerichts sein, aufgrund eines theoretischen 

Verbesserungspotentials (z.B. vollständige Refinanzierung eines kommu-

nalen Abwassersystems über Benützungsgebühren; vgl. Protokoll S. 10 

und 17) einer als zulässig erkannten Norm die Anwendung zu versagen. 

 

5.2.7. 

§ 50 Abs. 1 lit. a AR verstösst zusammenfassend nicht gegen höherrangi-

ges Recht. Die Norm darf und muss angewendet werden, wenn die Tatbe-

standsvoraussetzungen erfüllt sind. 

 

6. 

6.1. 

Es ist nun zu untersuchen, ob die Tatbestandsvoraussetzungen von § 50 

Abs. 1 lit. a AR erfüllt sind. Konkret und mit anderen Worten: Erreichen die 

bewilligten baulichen Veränderungen die Intensität eines abgabeauslösen-

den Umbaus bestehender Bruttogeschossflächen im Sinne des Q. AR? 

 

6.2. 

Die Beschwerdegegnerin führt in ihrem Einspracheentscheid (A.3.) aus, 

das Bauprojekt umfasse den Rückbau der drei Vollgeschosse sowie den 

Rückbau des Attikageschosses auf der gesamten Geschossfläche (bis auf 

die aussenliegenden Erschliessungskerne), inklusive der Hohlböden und -

decken sowie von sämtlichen Zwischenwänden. Es handle sich um eine 

vollständige Erneuerung der drei Vollgeschosse und des Attikageschos-

ses, wobei lediglich der Skelettrohbau verbleibe, der aber innen komplett 

neu ausgekleidet werde. Sie geht davon aus, dass im Rahmen des Bau-

vorhabens eine Bruttogeschossfläche von (unstrittig; Erw. 4) 7'885 m2 er-

neuert wird. 

 

 - 13 - 

 

 

Die Beschwerdeführerin lässt dazu vorbringen, ein kompletter Rückbau der 

Geschosse inklusive Böden und Decken finde nicht statt. Es würden ledig-

lich in den Geschossen 2 bis 5 die Bürozellen, die abgehängten Decken, 

die Bodenbeläge und sämtliche weitere Oberflächen zurückgebaut. Der 

Rohbau sowie sämtliche darin enthaltenen Flächen blieben bestehen.  

 

6.3. 

6.3.1. 

Der Begriff des Umbaus wird in § 50 Abs. 1 AR nicht definiert. In § 50 

Abs. 3 AR wird nur festgehalten, dass lediglich untergeordnete bauliche 

Eingriffe von der Regelung ausgenommen sind. Es handelt sich in beiden 

Fällen um unbestimmte Rechtsbegriffe. 

 

6.3.2. 

An der Verhandlung wurde der fast 20-jährigen kommunalen Praxis in der 

Anwendung der fraglichen Norm nachgegangen und es wurden dabei mög-

liche Abgrenzungskriterien diskutiert (Protokoll, S. 9 ff.).  

 

6.3.2.1. 

Im Vordergrund stand dabei die von der Beschwerdegegnerin als mögli-

ches Indiz genannte Höhe der Bausumme des aktuellen Vorhabens, von 

Fr. 13'500'000.00. Auch wenn das Kriterium im AR nicht ausdrücklich ge-

nannt wird, so ist es doch gerade in einem Abgabestreit, wo es letztlich 

beidseits um wirtschaftliche Interessen geht, ein naheliegend bedeutsames 

Element für die Beurteilung der Abgrenzungsfrage.  

 

Der Beschwerdeführerin ist beizupflichten, dass dabei nicht einfach auf den 

absoluten Betrag abgestellt werden darf, weil dieser durch die schiere 

Grösse bedingt sein kann, ohne dass mehr als untergeordnete bauliche 

Eingriffe realisiert worden wären. Das belegt beispielsweise der Fenster-

wechsel von 2017, der auch Fr. 6'000'000.00 gekostet habe und dennoch 

von der Stadt als untergeordnete bauliche Massnahme eingestuft wurde. 

Wenn die Bausumme aber auf das Belastungskriterium, also m2, herabge-

brochen (Fr. 13'500'000 : 7'885 m2 = Fr. 1'712.12/m2) und dann in Relation 

zu einer entsprechenden Kennziffer (Baukostenindex, Wiederherstellungs-

wert nach Gebäudeversicherung, eigenes geschätzte Neubaukosten, 

Quadratmeterpreise von Liegenschaften, etc.) gesetzt wird, scheint der 

Aussagegehalt durchaus erheblich, zumal wenn der Aufwand für die bauli-

chen Anpassungen mehr als einen Drittel der genannten Vergleichsgrös-

sen ausmacht, was vorliegend nach Überzeugung des Gerichts und na-

mentlich dessen Fachrichter der Fall ist. Bei einem solchen Aufwand kann 

– unabhängig von den konkreten Baumassnahmen - kaum mehr von un-

tergeordneten baulichen Veränderungen gesprochen werden. 

 

 - 14 - 

 

 

In Betracht gezogen werden könnte zusätzlich auch, wie von einem Vertre-

ter der Stadt angeregt (Protokoll, S. 13), der abgabemässig unbelastet ge-

bliebene Fensteraufwand von 2017, weil die neuerliche Anschlussgebüh-

renerhebung nach Ablauf der Zeitgrenze nicht durch eine Aufsplittung eines 

an sich abgabepflichtigen Umbaus in untergeordnete bauliche Anpassun-

gen umgangen werden können sollte. Die Frage kann indessen vorliegend 

auf sich beruhen, weil die fraglichen bewilligten Baumassnahmen ohnehin 

nicht nur untergeordnet scheinen.  

 

6.3.2.2. 

Die Beschwerdeführerin postulierte weitergehend, dass ein abgabeauslö-

sender Umbau immer auch eine Veränderung der Tragstruktur des Gebäu-

des umfassen müsse (Protokoll, S. 18 f.). Dieser Forderung widerspricht 

die Stadt (Protokoll, S. 18). Sie findet sich als Abgrenzungskriterium auch 

nicht in einschlägigen Bestimmungen des AR.  

 

Bei der Abgrenzung zwischen einem abgabeauslösenden Umbau und ei-

nem untergeordneten baulichen Eingriff muss es im Lichte der dargestell-

ten Rechtsprechung des Bundesgerichts (Erw. 5.2.5.) darauf ankommen, 

ob durch die bauliche Massnahme die Lebensdauer des Gebäudes verlän-

gert wird, mithin ein neuer Lebenszyklus des an die Anlagen der Abwas-

serversorgung angeschlossenen Gebäudes geschaffen wird. Dafür fällt 

das ökonomische Argument (Erw. 6.3.2.1.) weit stärker ins Gewicht als die 

technische Frage, ob das Gebäude entkernt (auf den Stand Rohbau 1 ge-

setzt) oder gar die Tragstruktur der Baute verändert wird. Ein weitgehender 

Ersatz der Innenausrüstung vermag die vom Bundesgericht verlangte Er-

tüchtigung ebenfalls zu bieten (vgl. nachstehend Erw. 6.3.2.3.). 

 

Es spielt für die neuerliche Abgabenerhebung, wie dargelegt (Erw. 5.2.), 

auch keine Rolle, ob die Entwässerungsanlagen nach dem Umbau stärker 

belastet werden. Vielmehr genügt es, dass Umbaumassnahmen vorge-

nommen werden, die eine weitere Nutzung des Gebäudes in den kommen-

den Jahrzehnten ermöglichen. Dass das AR dabei von fixen Zeitschritten 

ausgeht, ist eine im Erschliessungsabgaberecht zulässige Schematisie-

rung und Pauschalierung (BGE 2C_161/2016 vom 26. September 2016, 

Erw. 3.4 mit zahlreichen Hinweisen; BGE 128 I 52). 

 

Das Gericht sieht zusammenfassend weder Möglichkeit noch Anlass die Q. 

Abgrenzungspraxis zwischen abgabeauslösendem Umbau und unterge-

ordnetem baulichem Eingriff in der von der Beschwerdeführerin gewünsch-

ten Richtung weiterzuentwickeln. 

 

6.3.2.3. 

Auch wenn vorliegend durch die Umbaumassnahmen nicht in die Trag-

struktur des Gebäudes eingegriffen wird, so wird doch durch die Umgestal-

 - 15 - 

 

 

tung der Büroräumlichkeiten das Gebäude an veränderte Bedürfnisse an-

gepasst. Durch die Ertüchtigung des baulichen Brandschutzes wird sicher-

gestellt, dass das Gebäude wieder den heutigen Brandschutzvorschriften 

entspricht und die kommenden Jahrzehnte weiterhin genutzt werden kann. 

Diese Massnahmen sind darauf ausgerichtet, die künftige Nutzbarkeit des 

Gebäudes wiederherzustellen und eine ökonomisch sinnvolle Nutzung wei-

terhin zu gewährleisten. Zudem würden Kosten für Brandschutzmassnah-

men auch bei der Erstellung eines Neubaus anfallen (Protokoll, S. 13). Ent-

scheidend ist nicht die Zusammensetzung der Baukosten, sondern viel-

mehr, dass die Sanierung den Weiterbestand der Baute ermöglicht und da-

mit auch die weitere Inanspruchnahme der Entwässerungsanlagen. 

 

6.3.2.4. 

An der Verhandlung stellte sich weiter heraus, dass die Stadt Q. über den 

bundesgerichtlichen Ansatz (Erw. 5.2.5.) hinaus, Investitionsgebühren 

auch nach § 50 Abs. 1 AR nur in Rechnung stellt, wenn es sich um eine 

bewilligungspflichtige bauliche Veränderung handelt. Ihre Vertreter begrün-

deten dies damit, dass ihnen Bauvorhaben nur in diesen Fällen überhaupt 

zur Kenntnis gelangten, was grundsätzlich plausibel ist (Protokoll, S. 15). 

 

Die Q. Praxis beruht also zusammenfassend auf einem zweistufigen Vor-

gehen. In jedem Baugesuchverfahren, ob ursprünglich oder nachträglich, 

wird, wenn sich das Vorhaben (bzw. die allenfalls bewilligungslos realisierte 

Baute) als bewilligungspflichtig erweist, auch geprüft, ob eine Anwendung 

von § 50 Abs. 1 AR in Betracht fällt (Protokoll, S. 18). Wenn der vom Be-

willigungsverfahren betroffene Bauteil die zeitliche Voraussetzung erfüllt, 

wird materiell nach den vorstehend herausgearbeiteten Kriterien 

(Erw. 6.3.2.1. – 3.) untersucht, ob ein abgabeauslösender Umbau gegeben 

ist. Dieses seit bald 20 Jahren praktizierte Vorgehen beruht auf sachlichen, 

nachvollziehbaren Überlegungen, was durch den Umstand bekräftigt wird, 

dass es sich beim vorliegenden Verfahren um den ersten einschlägigen 

Fall handelt.  

 

6.3.2.5. 

Nach der Bundesgerichtspraxis hätte die Stadt Q. ihre Praxis, wie erwähnt, 

nicht auf bewilligungspflichtige Vorhaben beschränken müssen. Es ist nicht 

von der Hand zu weisen, dass in Ausnahmefällen (Protokoll, S. 18) auch 

nicht baubewilligungspflichtige Umbauten aus sachlicher Sicht hätten ab-

gabepflichtig sein können. Dies ist zwar bedauerlich, vermag jedoch eine 

generelle Entlastung von baubewilligungspflichtigen Vorhaben nicht zu 

rechtfertigen. Der allenfalls damit verbundene Einnahmenausfall ist jeden-

falls nicht vom SKE zu korrigieren, nachdem die Bewilligungspflicht als Ab-

grenzungskriterium zumindest nicht als willkürlich zu qualifizieren ist und 

dem Gericht in Erschliessungsabgabesachen keine allgemeine Aufsichts-

funktion zukommt (SKEE EB.2002.50019 vom 9. März 2004, Erw. 5.6.).  

 

 - 16 - 

 

 

Ein Gleichbehandlungsanspruch für die Beschwerdeführerin im Sinne ei-

nes Verzichts auf die verfügte Investitionsgebührenerhebung ist ebenso-

wenig gegeben, weil das strittige Bauvorhaben eben (und nicht nur aus 

Gründen des Denkmalschutzes) baubewilligungspflichtig war (Protokoll, 

S. 16). Es gibt im Übrigen keinen Anspruch des Privaten auf eine "Gleich-

behandlung im Unrecht" (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 599 ff.) 

 

6.3.3. 

Das vorliegende Bauprojekt ist demzufolge als abgabeauslösender Umbau 

gemäss § 50 Abs. 1 lit. a AR und nicht bloss als untergeordneter baulicher 

Eingriff gemäss § 50 Abs. 3 zu qualifizieren. Es scheint schliesslich kaum 

glaubhaft, dass die Beschwerdeführerin als sehr namhafte und berufsmäs-

sige Immobilieneignerin in Q. nach fast 20 Jahren keine Kenntnis von der 

einschlägigen Praxis der Stadt gehabt will, so dass sie die Gebührenforde-

rung unerwartet getroffen hätte. Ihr musste bewusst sein, dass ihr umfang-

reiches Bauvorhaben nicht mehr als lediglich untergeordneter baulicher 

Eingriff zu qualifizieren ist und daher eine Investitionsgebühr auslöst. Von 

einer ungenügend bestimmten Regelung kann nicht die Rede sein.  

 

6.4. 

6.4.1. 

Die Beschwerdeführerin lässt ergänzend vorbringen, es könne doch nicht 

sein, dass geringfügige Änderungen an Bauten alle zwanzig Jahre dazu 

führten, dass erneut eine Anschlussgebühr geschuldet sei. Wenn die Flä-

che nach zwanzig Jahren bereits wieder umgebaut werden müsse, um das 

Gebäude technisch auf dem aktuellen Stand zu halten, würden diejenigen 

benachteiligt, die in ihre Immobilien investierten (Protokoll, S. 10).  

 

6.4.2. 

Nach § 50 Abs. 1 lit. c AR wird bei Bauten, die weniger als 25 Jahre alt sind, 

keine Investitionsgebühr für den Umbau von bestehenden Gebäude-, Brut-

togeschoss- und Hartflächen erhoben. 

 

Weitergehend stellt sich allerdings die aufgeworfene Frage, wenn also bei 

einem Gebäude, das wie vorliegend bereits älter als 50 Jahre ist, dieselben 

Flächen bereits nach wenigen Jahren erneut umgebaut werden sollten. 

Nach Auskunft der Vertreter der Beschwerdegegnerin an der Verhandlung 

beginnt der reglementarische Zeitlauf für eine umgebaute Fläche jeweils 

wieder von vorne, wenn für den Umbau Investitionsgebühren erhoben wur-

den. Werde also dieselbe Fläche nach weniger als 25 Jahren nochmals 

umgebaut, würden dafür keine Investitionsgebühren erhoben (Protokoll, 

S. 11). Dies ist zwar aus den massgebenden Bestimmungen des AR nicht 

direkt abzulesen, die Beschwerdegegnerin ist aber für den Fall eines künf-

tigen Umbaus des betroffenen Gebäudeteils auf dieser Zusicherung zu be-

haften. Die Beschwerdeführerin dürfte für die streitbetroffenen Flächen so-

mit frühestens im Jahr 2045 wieder mit den halben Investitionsgebühren 

 - 17 - 

 

 

und im Jahr 2070 neuerlich mit ganzen Investitionsgebühren belastet wer-

den – immer vorausgesetzt selbstverständlich, dass dann die dannzumal 

geltenden übrigen Voraussetzungen für eine Abgabenerhebung wieder er-

füllt wären. Umgekehrt müsste auch gelten, dass mehrere kleine Umbauten 

innerhalb einer solchen "Schutzperiode" in der Kontrolle der Stadt akkumu-

liert werden dürften, um allfällige Umgehungsversuche durch Etappierung 

oder Staffelung von Bauvorhaben zu verhindern (vgl. auch Erw. 6.3.2.1.).  

 

7. 

Zusammenfassend bleibt es bei der von der Beschwerdegegnerin verfüg-

ten Investitionsgebühr. Die Beschwerde ist abzuweisen. 

 

8. 

8.1. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten von der Beschwerde-

führerin zu übernehmen (§ 31 Abs. 2 VRPG). 

 

8.2. 

Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt 

(§ 32 Abs. 2 in Verbindung mit § 29 VRPG). Die Beschwerdegegnerin ist 

nicht anwaltlich vertreten, weshalb keine Parteikosten zu ersetzen sind. 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Kosten für das Verfahren, bestehend aus einer Staatsgebühr von 

Fr. 12'500.00, der Kanzleigebühr von Fr. 216.00 und den Auslagen von 

Fr. 190.00, zusammen Fr. 12'906.00, werden der Beschwerdeführerin auf-

erlegt.  

 

Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 12'000.00 wird der Beschwerde-

führerin angerechnet.  

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 

   

Zustellung 

- Beschwerdeführerin (2) 

- Beschwerdegegnerin (2)  

 - 18 - 

 

 

 

Mitteilung 

- Mitwirkende Fachrichter 

- Gerichtskasse (intern) 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001 

Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 

dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 

18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-

schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-

gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-

scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 

und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-

ber 2008). 

 

 
   

Aarau, 26. Januar 2022 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

E. Hauller C. Dürdoth