# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b35039d7-34c5-53fc-a702-38a52bbdcded
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1965-03-08
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP 08.03.1965 Verwaltung ARGVP 1988 2027
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_Verwaltung-ARGVP-198_1965-03-08.pdf

## Full Text

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2026, 2027

Zahlung nicht um eine rechtliche Verpflichtung handelt, sondern um eine 
freiwillige Leistung an einen Verwandten. Wenn der Verkäufereines früher 
von Verwandten äusserst günstig gekauften Landes infolge der in kurzer 
Zeit stark erhöhten Bodenpreise grosse Gewinne erzielt, wie dies vorlie­
gend der Fall ist, entsteht bei den früheren Verkäufern verständlicherweise 
Unzufriedenheit, die durch solche freiwilligen Leistungen behoben wer­
den kann. Es ist aber nicht zu untersuchen, ob zu dieser Zahlung eine recht­
liche Verpflichtung bestand oder nicht. Denn in keinem Falle kann sie bei 
der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Es 
handelt sich nicht um unmittelbare Kosten derVeräusserung im Sinne des 
Artikels 50 h, welche vom Veräusserungserlös in Abzug kommen. Es sind 
aber auch keine Aufwendungen im Sinne des Art. 50 g. Selbst wenn ein 
Verkäufer sich verpflichtet hat, von seinem Verkaufserlös gewisse Summen 
an Dritte weiterzuleiten, wie z.B. an nur obligatorisch Berechtigte am 
Grundstück, trifft ihn trotzdem die Pflicht zur Leistung der Grundstückge­
winnsteuer. So hat z.B. die Rekurskommission im Rekurse Nr. 263 am 
8. März 1965 die mit dem Makler getroffene Abrede, er könne die über die 
vom Verkäufer gesetzte Preislimite hinausgehende Kaufpreissumme für 
sich behalten, nicht als abzugsfähig anerkannt, weil nach Gesetz auf den 
verurkundeten Verkaufspreis abzustellen ist. Wenn ein Verkäufer aus mo­
ralischen oder rechtlichen Gründen Verwandte oder andere Dritte am Ver­
kaufsgewinn teilhaben lässt, wird dadurch der Gewinn nicht geschmälert, 
sondern höchstens auf mehrere Personen verteilt. Die Steuer kann aber 
nurvon dem im Grundbuch eingetragenen Verkäufer erhoben werden. Er 
hat daher die Steuer auch für begünstigte Dritte zu bezahlen.

StRK 8.2.1965 (Nr. 264)

2027

Grundstückgew inn; übliche Höhe der Provision (Art. 50g Abs.1 
Ziff. 4 StG)1.

Durch die Beschwerde wird in erster Linie angefochten, dass bei den un­
mittelbaren Kosten der Veräusserung neben der Handänderungssteuer 
von Fr. 9 9 7 - nur eine Provision von 3% = Fr. 5 1 0 0 - auf dem Verkaufspreis

1 Heute: Art. 61 Abs.1 Ziff. 4 StG

302

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2027

anerkannt wurde, nicht aber die effektiven Zahlungen an die Agenten A ., 
B. und St. von zusammen Fr. 13 000.-.

Die kantonale Steuerverwaltung stellt sich auf den Standpunkt, dass 
das Gesetz in Art. 50g Abs.1 Ziff.4 nur Vermittlerprovisionen in üblicher 
Höhe als anrechenbar erkläre; üblich sei bei Vermittlung von Häusern eine 
Provision von 2 bis 2'A%  des Kaufpreises. Durch Anerkennung von 3%  im 
vorliegenden Falle sei den besonderen Umständen Rechnung getragen 
worden. Der Beschwerdeführer dagegen macht geltend, dass er anfäng­
lich nur dem St. eine Provision versprochen habe. Dieser habe ihm die 
Agenten A und B an sein Krankenlager geschickt, welche sich den Über­
erlös überden von ihm gewünschten Verkaufspreis von Fr. 160 000 -  aus­
bedungen hatten. Sie hätten ihm ausdrücklich zugesichert, dass dieser 
Übererlös nicht in die Grundstückgewinnsteuerberechnung einbezogen 
werde. Deshalb hätten die Agenten vom Verkaufspreis von Fr. 1 7 0 0 0 0 - 
Fr. 10000 -  vorweg für sich behalten, und er habe nur Fr. 160000 -  er­
halten.

Das Gesetz hat die Provisionen, welche zu den anrechenbaren Aufwen­
dungen gehören, ausdrücklich nur in der üblichen Höhe anerkannt. Der 
Grund für diese Beschränkung liegt offensichtlich darin, dass die Steuer­
pflicht verhältnismässig leicht umgangen werden kann, wenn Teile des 
Verkaufspreises als Provisionen für Dritte deklariert werden können. Auch 
andere Grundstückgewinnsteuergesetzgebungen enthalten die gleichen 
Beschränkungen. Die Praxis in anderen Kantonen hat die Reduktion von 
Verkaufsprovisionen auf die übliche Höhe bestätigt, und das Bundesge­
richt hat sich dieser Auffassung angeschlossen. Das Verwaltungsgericht 
des Kantons Bern hat eine Provision von 2% bei Verkauf von Bauland als 
üblich bezeichnet und ausgeführt, es sei zu prüfen, inwieweit die Über­
lassung eines Teiles des Verkaufserlöses auf Grund einer vertraglichen Ab­
machung an einen Dritten eine abzugsfähige Provision oder eine Ver­
fügung über den zu versteuernden Gewinn darstelle (Steuer-Revue 1962, 
Seite 164/68). Das Kantonsgericht St.Gallen hat 2 -2 1/2% auf bebaute 
Grundstücke und 3% auf unbebaute Grundstücke als genügend erachtet. 
Nach Auffassung der Rekurskommision sind Vermittlungsprovisionen von 
2 - 2 1/2% üblich.

Der Beschwerdeführer beruft sich auf die Rechtsauskunft eines Anwal­
tes, welcher die Auffassung vertritt, die Steuerbehörden hätten nicht zu 
untersuchen, ob eine Verkaufsprovision von 3% angemessen sei oder 
nicht. Diese Rechtsauskunft widerspricht aber nicht nur dem klaren Wort­

303

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2027, 2028

laut des Steuergesetzes von Appenzell Ausserrhoden, sondern auch der 
sanktgallischen Gesetzgebung und Praxis.

Nach Art. 50f und Art. 50 h ist als Erwerbspreis und Veräusserungserlös 
der verurkundete Preis massgebend. Wenn ein Grundeigentümer einen 
Preis verurkunden lässt, der nicht den Tatsachen entspricht, so trägt er die 
sich daraus ergebenden Folgen für die Grundstückgewinnsteuerberech­
nung.

Aus diesen Gründen ist die Beschwerde in diesem Punkte unbegründet 
(vgl. auch «Die neue Steuerpraxis» 1964 S.134).

StRK 8.3.1965 (Nr. 263)

2028

Grundstückgewinnsteuer. Erbrachte Eigenleistungen sind nur anre­
chenbar, wenn diese als Einkommen versteuert wurden (Art. 61 Abs.1 
Ziff. 5 StG).

Gemäss Art. 61 Abs. 1 Ziff. 5 StG ist der Wert der eigenen Arbeit n u r dan n 
als Aufwendung anrechenbar, wenn er als Einkommen versteuert wird. 
Der Sinn dieser Vorschrift liegt auf der Hand. Schafft jemand durch eigene 
Arbeit eine Wertvermehrung, so soll die Substanz entweder als Einkom­
men oder als Kapitalgewinn (Grundstückgewinn) steuerlich erfasst wer­
den. Ist die Erfassung als Einkommen erfolgt, so wäre es nicht gerecht­
fertigt, dieselbe Substanz nochmals als Kapitalgewinn zu versteuern. Un­
terblieb aber die Erfassung als Einkommen aus irgendeinem Grunde, so 
greift die Besteuerung als Kapitalgewinn Platz. Wie der Rekurrent selbst 
darlegt, ist die Eigenarbeit im Kanton Zürich nicht als Einkommen be­
steuert worden. Der Kanton Appenzell A.Rh. ist deshalb berechtigt, die 
geschaffene Substanz mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, und 
die kantonale Steuerverwaltung hat die Berücksichtigung von Eigenarbeit 
als Aufwand zu Recht abgelehnt. Dass die Besteuerung als Einkommen 
mindestens in einzelnen Jahren nicht erfolgen konnte, weil der Rekurrent 
offenbar auch unter Hinzurechnung der Eigenarbeit kein steuerbares Ein­
kommen ausgewiesen hätte, spielt keine Rolle. Die Argumentation des 
Rekurrenten, der sich auf diesen Sachverhalt beruft, würde im Ergebnis 
dazu führen, dass der Kanton Appenzell A.Rh. bei der Veranlagung des 
Grundstückgewinns zürcherische Sozialabzüge zu berücksichtigen hätte.

304