# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6234ea42-193e-5116-a0ef-f82f64720245
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-16
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 16.04.2013 R 2012 106
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2012-106_2013-04-16.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 12 106

5. Kammer 

bestehend aus

Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser, 

Verwaltungsrichter Audétat, Verwaltungsrichterin Moser und 

Verwaltungsrichter Stecher, Aktuarin ad hoc Küng

URTEIL
vom 16. April 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 
und
B._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. et oec. Cristina Keller, 

Beschwerdeführer
gegen 

Regierung des Kantons Graubünden, 
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und 
Soziales Graubünden, 

Beschwerdegegnerin 1
und

Gemeinde Splügen, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend kommunale Planungszone

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1. Am 16. Mai 2012 reichten die A._____ und B._____ bei der Gemeinde 

Splügen das Baugesuch für das Projekt N._____/Parzelle Nr. P.1._____, 

umfassend 19 Wohneinheiten, ein. Mit Verfügung vom 6. Juni 2012 

beschloss die Baubehörde der Gemeinde Splügen, dass aufgrund der am 

1. Mai 2012 erlassenen und am 8. Mai 2012 amtlich publizierten 

Planungszone sowie auf Grund der Tatsache, dass Zweitwohnungen 

geplant seien, das Baugesuch in dieser Form nicht publiziert werden 

könne. Die Baubehörde gebe den Gesuchstellern gestützt auf Art. 44 

KRVO Gelegenheit, das Baugesuch innert 20 Tagen zu überarbeiten. 

Gegen diesen Entscheid erhoben die Gesuchsteller am 8. Juni 2012 bei 

der Regierung des Kantons Graubünden Planungsbeschwerde. Gegen 

die gleiche Verfügung reichten die Baugesuchsteller am 22. Juni 2012 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein, mit 

den Begehren um Feststellung der Nichtigkeit der am 1. Mai 2012 

erlassenen Planungszone und der Verfügung der Baubehörde vom 

6./7. Juni 2012. Eventuell seien die Planungszone und die Verfügung der 

Baubehörde vom 6./7. Juni 2012 aufzuheben. Mit Schreiben vom 

19. September 2012 teilten die A._____ und B._____ dem 

Verwaltungsgericht mit, dass sie ihre Beschwerde zurückzögen, sodass 

diese mit Verfügung vom 20. September 2012 durch den 

Instruktionsrichter abgeschrieben wurde (VGU R 12 54). 

2. Am 14. August 2012 entschied die Regierung des Kantons Graubünden 

über die erwähnte Planungsbeschwerde wie folgt: Die 

Planungsbeschwerde vom 8. Juni 2012 wird abgewiesen (Ziff. 1) und die 

Prozessbeschwerde gegen den Entscheid des Vorstehers des 

Departements für Volkswirtschaft und Soziales betreffend aufschiebende 

Wirkung wird im Ausstand von Regierungsrat C._____ wegen 

Gegenstandslosigkeit abgeschrieben (Ziff.2).

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3. Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 

am 19. September 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden mit den Anträgen auf Feststellung der Nichtigkeit 

der durch den Gemeindevorstand verfügten Planungszone, eventualiter 

Aufhebung derselben, subeventualiter sei die Parzelle Nr. P.1._____ von 

der Planungszone auszunehmen. Nach einem Treffen am 2. November 

2011 zwischen B._____ und seinem Rechtsvertreter, dem Präsidenten 

der Bürgergemeinde und jenem der politischen Gemeinde, sei am 

10. Januar 2012 beiden Gemeindevorständen das „Projekt 

N._____/Parzelle Nr. P.1._____“ vorgestellt und abgegeben worden. 

Gestützt darauf hätten die Bürgergemeindeversammlung am 2. März 

2012 und die Gemeindeversammlung der politischen Gemeinde am 

23. März 2012 dem Verkauf der Parzelle Nr. P.1._____ im Halte von ca. 

3000 m2 zu einem Preis von Fr. 350.--/m2 zugestimmt. Mit gemeinsamem 

Schreiben vom 3. April 2012 hätten die Präsidenten der Bürgergemeinde 

sowie der politischen Gemeinde die Beschwerdeführer über die 

Zustimmung der Bürgergemeindeversammlung sowie der 

Gemeindeversammlung zum Verkauf der Parzelle Nr. P.1._____ 

informiert. Im genannten Schreiben seien die Beschwerdeführer zudem 

auf den Verfahrensablauf insbesondere bezüglich Baubewilligung unter 

Erwähnung der Dringlichkeit, einer geltenden Planungszone, der 

laufenden Zonenplanrevision, für welche noch die regierungsrätliche 

Genehmigung ausstehe, und der Annahme der Zweitwohnungsinitiative 

durch Volk und Stände hingewiesen worden. Gestützt darauf hätten die 

Beschwerdeführer sodann die Baupläne für ein entsprechendes 

Baugesuch im Mai 2012 vorbereitet. Im Kantonsamtblatt vom 26. April 

2012 sei auch die Genehmigung der Revision der Zonenplanung durch 

die Regierung publiziert worden. Völlig überraschend habe dann der 

Gemeindevorstand - ohne irgendwelche Vorinformation zuhanden der 

Beschwerdeführer - die neue Planungszone für den Ausschluss von 

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Zweitwohnungen der letzten Minute auf Grund der am 11. März 2012 

angenommenen Volksinitiative „Schluss mit uferlosem Bau von 

Zweitwohnungen“ (Publikation im Kantonsamtsblatt vom 10. Mai 2012). 

Sie, die Beschwerdeführer, hätten am 16. Mai 2012 auch mit Unterschrift 

des Präsidenten der Bürgergemeinde ihr Baugesuch - wie früher 

besprochen - eingereicht mit dem Ersuchen, es trotz der Planungszone 

zu publizieren und zu genehmigen. Mit einfachem Schreiben vom 21. Mai 

2012 habe der Gemeindesekretär mitgeteilt, das Gesuch um Publikation 

sei abgelehnt worden. Auf Rückfrage hin hätten die Beschwerdeführer ein 

formelles Schreiben erhalten mit dem Hinweis, dass im Gesuch die 

Zweitwohnungen zu streichen seien, ansonsten das Gesuch als 

zurückgezogen gelte. Damit sei das Baugesuch aber faktisch abgelehnt 

worden. Dadurch seien die Kompetenzen der Gemeinde in unzulässiger 

Weise eingeschränkt worden, denn die Initiative „Schluss mit uferlosem 

Bau von Zweitwohnungen“ verbiete Zweitwohnungen erst ab 1. Januar 

2013. Zudem bestehe eine Ungleichbehandlung gegenüber dem „Resort 

D._____“. Schliesslich stelle das Verhalten der Gemeinde eine klare 

Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben dar, nachdem sie 

über das ganze Vorhaben im Bild gewesen sei und bis zum April 2012 

überhaupt keine Einwände und Vorbehalte angebracht habe, um dann 

plötzlich und aus heiterem Himmel ihre zweite Planungszone zu erlassen.

4. In ihrer Vernehmlassung vom 30. Oktober 2012 beantragte die Gemeinde 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, 

soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschluss vom 16. April 2012, publiziert 

im Kantonsamtsblatt vom 26. April 2012, habe die Regierung ihre 

revidierten Bestimmungen über die Einschränkung von Zweitwohnungen 

genehmigt mit dem Hinweis auf Dispositiv Ziffer 1b, dass wenn die 

Gemeinde bereits für das Jahr 2012 keine Baubewilligungen für 

Zweitwohnungen erteilen wolle, sie dies mit dem Erlass einer weiteren 

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Planungszone tun müsse. Ihre Zielgrösse für Zweitwohnungen habe die 

Beschwerdegegnerin 2 für das Jahr 2012 auf 220 m2 festgelegt, wobei sie 

schon dort einen Anteil an Zweitwohnungen von 59 % aufgewiesen habe. 

Nachdem für das Jahr 2012 bereits damals ohne Baugesuch der 

Beschwerdeführer bereits Anträge für 500 m2 Zweitwohnungen 

vorgelegen hätten, habe der Vorstand am 1. Mai 2012 die zweite 

Planungszone beschlossen und auch publiziert. Das am 21. Mai 2012 der 

Gemeinde eingereichte Baugesuch „N._____“ der Beschwerdeführer 

umfasse insgesamt etwa 2200 m2, wovon etwa 46 %, umgerechnet also 

ca. 1000 m2, reine Zweitwohnungen seien, weshalb es der Planungszone 

unterstellt und auch nicht publiziert worden sei. Dieses Vorgehen habe 

die Regierung im angefochtenen Genehmigungs- und 

Planungsbeschwerdeentscheid im Übrigen als korrekt bezeichnet. Einen 

entsprechenden Kaufvertrag für die zur Diskussion stehende Parzelle 

Nr. P.1._____ hätten die Beschwerdeführer nie unterzeichnet. Die 

Gemeinde habe völlig zu Recht von der ihr auch nach der Annahme der 

Zweitwohnungsinitiative verbleibenden Regelungskompetenz Gebrauch 

gemacht. Das „Resort D._____“ sei nicht vergleichbar, da es dort um eine 

projektbezogene Nutzungsplanung gehe, innerhalb welcher 48 touristisch 

bewirtschaftete Ferienwohnungen entstehen würden. Die Planung unter 

Beteiligung der Gemeinde habe dort bereits im Jahr 2009 angefangen. Im 

zustimmenden Schreiben beider Gemeindepräsidenten an die 

Beschwerdeführer sei auf die erfolgte Annahme der 

Zweitwohnungsinitiative und auf ihre möglichen Auswirkungen 

ausdrücklich hingewiesen worden, sodass auch keine Verletzung von 

Treu und Glauben vorliegen könne. Die Ablehnung der Publikation des 

Baugesuches sei bei praktisch aussichtsloser Bewilligungsmöglichkeit 

somit völlig zu Recht erfolgt.

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5. In ihrer Vernehmlassung vom 25. September 2012 beantragte die 

Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement 

für Volkswirtschaft und Soziales (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) 

ebenfalls die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Unter Verweis 

auf die Begründung im angefochtenen Planungsbeschwerdeentscheid 

sehe sie absolut keinen Grund, weshalb die Begehren der 

Beschwerdeführer gutzuheissen wären. 

6. In ihrer Replik vom 12. November 2012 führten die Beschwerdeführer 

noch aus, mit Genehmigung der Beschwerdegegnerin 1 sei das neue 

Baugesetz (BG) der Gemeinde mit einem Verhältnis 50:50 zwischen Erst- 

und Zweitwohnungen in Kraft getreten. Dies sei auch im Schreiben der 

Gemeindepräsidenten an sie entsprechend erwähnt worden, und dass die 

Voraussetzungen des neuen BG hätten erfüllt werden müssen. Ihr 

Baugesuch habe genau diesen Vorgaben entsprochen, sodass die 

politische Gemeinde mit der Nichtpublikation klar treuwidrig gehandelt 

habe. Den Kaufvertrag hätten sie nicht unterzeichnet, nachdem die 

politische Gemeinde ihre Haltung völlig überraschend gewechselt habe 

und sie den Schaden nicht noch grösser hätten machen wollen. Immerhin 

hätten sie die Unterzeichnung bei einer Zahlung des Preises bei Erteilung 

der Baubewilligung offeriert. Wenn die Gemeinde schon so viele 

Bauprojekte ab Anfang 2012 in Aussicht gehabt habe, frage es sich, 

wieso ihnen die gleiche Gemeinde geraten habe, unter Beachtung der 

neuen baugesetzlichen Bestimmungen (50:50-Verhältnis von Erst-/Zweit-

wohnungen) doch noch ein Baugesuch einzureichen, um es entgegen 

dem Verkaufsbeschluss der Gemeindeversammlung nachher völlig 

widersprüchlich nicht einmal zu publizieren. Gestützt auf die Urteile des 

Verwaltungsgerichts (VGU R 12 77) hätten die Bündner Gemeinden bis 

31. Dezember 2012 die Zuständigkeit gehabt, weitere Zweitwohnungen 

zu bewilligen. Die Gemeinde Splügen um so mehr, indem sie noch im 

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Jahr 2011/2012 eine neue 50:50-Regeleung erlassen habe. Ihre zweite 

Planungszone erweise sich demnach als nichtig, was auch festzustellen 

sei. Sodann wurden die Vorwürfe bezüglich Ungleichbehandlung und 

Verletzung von Treu und Glauben wiederholt und präzisiert. 

7. In ihrer Duplik vom 19. November 2012 führte die Beschwerdegegnerin 1 

noch aus, die Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 

habe sicher höchstens bewirkt, dass die Gemeinden allenfalls noch bis 

Ende 2012 Baubewilligungen für Zweitwohnungen hätten erteilen können, 

indessen nicht, dass sie dies hätten tun müssen. Den Gemeinden sei 

diesbezüglich im Rahmen ihrer kommunalen Regelungen immer ein 

gewisser Beurteilungs- und Handlungsspielraum zugekommen, der zu 

beachten sei.

8. Mit Duplik vom 4. Januar 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin 2 

neu, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten sei (Ziff.1), eventualiter 

sei sie abzuweisen soweit auf sie einzutreten sei (Ziff. 2). Das 

Verwaltungsgericht habe in PVG 2003 Nr. 34 (wie übrigens das 

Bundesgericht in seinem Urteil 1P.398/2006 vom 30. Oktober 2006) 

ausdrücklich festgehalten, dass gemäss Art. 50 VRG legitimiert sei, wer 

ein Interesse mit einem praktischen Nutzen habe bzw. die tatsächliche 

oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer durch den Ausgang des 

Verfahrens beeinflusst werde. Auf das Erfordernis der Aktualität werde 

nur verzichtet, wenn bestimmte Voraussetzungen, welche hier nicht erfüllt 

seien, gegeben seien. Ab 1. Januar 2013 seien nach Art. 75b Abs. 1 

i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV Baubewilligungen für Zweitwohnungen 

nichtig. Selbst wenn nun das Verwaltungsgericht wider Erwarten zum 

Schluss kommen sollte, dass die vorliegende Beschwerde gutzuheissen 

sei, wäre es der Beschwerdegegnerin 2 verwehrt, das entsprechende 

Baugesuch heute zu bewilligen. Im Übrigen habe die 

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Gemeindeversammlung, als sie die erste Revision ihres Baugesetzes im 

Jahr 2011 bezüglich Erst- und Zweitwohnungen (Verhältnis 50:50) 

vorgenommen habe, nicht wissen können, dass das Schweizer Volk am 

11. März 2012 überraschenderweise die Zweitwohnungsinitiative 

annehmen würde. Wegen dieser Annahme habe sich die erste Revision 

als ungenügend erwiesen und deshalb sei die zweite Planungszone 

erlassen worden. Ob der Bundesrat befugt gewesen sei, seine 

Anwendungsverordnung erst am 1. Januar 2013 in Kraft zu setzen und ob 

die neuen verfassungsrechtlichen Bestimmungen nicht auch vor dem 

1. Januar 2013 greifen würden, habe das Bundesgericht noch nicht 

entschieden. Die Gemeinde sei auf jeden Fall gezwungen gewesen, die 

zweite Planungszone zu erlassen, um die notwendige Rechtssicherheit zu 

schaffen. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie 

im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der 

Planungsbeschwerdeentscheid der Regierung des Kantons Graubünden 

vom 14. August 2012, mitgeteilt am 17. August 2012. Streitig und zu 

prüfen ist, ob die von der Gemeinde am 1. Mai 2012 erlassene zweite 

Planungszone zu Recht als rechtmässig und die Nichtpublikation des 

Baugesuchs der Beschwerdeführer mit einem Zweitwohnungsanteil von 

46 % als zulässig erklärt worden sind. 

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2. a) Anlässlich der Duplik vom 4. Januar 2013 änderte die 

Beschwerdegegnerin 2 ihren Hauptantrag ab. Neu beantragte sie, auf die 

Beschwerde sei mangels aktuellen Interesses nicht einzutreten und 

begründete diesen Antrag mit der gestützt auf Art. 197 Ziff. 9 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 

statuierten Nichtigkeit jeglicher Baubewilligungen für Zweitwohnungen in 

Gemeinden mit einem Anteil von über 20 %, wie dies vorliegend der Fall 

sei. 

b) Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; 

SR 700) lautet wie folgt:

Art. 33 Kantonales Recht
1. (…)

2. (…)

3. Es (das kantonale Recht) gewährleistet

a. die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in 

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht,

b. die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.

4. (…)

Der Verweis im eben zitierten Artikel (lit. a) auf die Beschwerde in 

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des 

Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des 

Bundesgesetzes über das Bundesverwaltungsgericht (VGG; SR 173.32) 

am 1. Januar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG 

i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. Damit gelten die 

Legitimationserfordernisse, die Lehre und Rechtsprechung zu diesen 

Vorschriften entwickelt haben, auch für das kantonale 

Rechtsmittelverfahren, auf das Art. 33 RPG anwendbar ist (vgl. 

AEMISEGGER/HAAG, Kommentar zum RPG, Zürich u.a. 2010, Art. 33 N. 53 

mit weiteren Hinweisen). Die Legitimation zur Beschwerdeerhebung 

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gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) wie auch gemäss dem vorliegend analog anzuwendenden 

Art. 101 Abs. 2 KRG muss folglich den Anforderungen der Legitimation 

zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG genügen. Nach 

Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG ist zur Beschwerde berechtigt, wer durch 

den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. 

Folglich muss der Beschwerdeführer über eine spezifische Nähe zur 

Streitsache verfügen (lit. b) und einen praktischen Nutzen aus der 

Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides ziehen (lit. c), 

wobei Letzteres zutrifft, wenn seine tatsächliche oder rechtliche Situation 

durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann 

(HÄFELIN/HALLER/KELLER, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., 

Zürich u.a. 2012, N. 1999). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 

wird ein aktuelles praktisches Interesse an der Feststellung der 

Rechtswidrigkeit des angefochtenen Entscheids bejaht, wenn der erlittene 

Nachteil im Zeitpunkt der bundesgerichtlichen Beurteilung noch besteht 

und durch die Gutheissung der Beschwerde beseitigt würde (BGE 116 Ia 

359 E.2a; HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., N. 2001). Schliesslich kommen 

als schutzwürdige Interessen - im Gegensatz zur Legitimation bei der 

subsidiären Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 115 BGG - neben 

rechtlichen auch faktische Interessen wirtschaftlicher oder ideeller Natur 

in Frage, wobei diese nicht mit der Schutzrichtung der als verletzt 

gerügten Norm übereinstimmen müssen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, N. 1944 m.w.H.). 

c) Die Beschwerdeführer rügen in casu unter anderem eine Verletzung des 

Grundsatzes von Treu und Glauben. Nachdem aber die hier zur 

Diskussion stehende Rechtsfrage - würde dem neu gestellten 

Hauptantrag der Beschwerdegegnerin 2 gefolgt - nicht mehr beurteilt 

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würde, die Beschwerdeführer jedoch noch ein gewisses - zumindest 

finanzielles - Interesse haben könnten, ist vorliegend die 

Legitimationsvoraussetzung des schutzwürdigen Interesses zu bejahen 

und eine materielle Beurteilung vorzunehmen. Auf die Beschwerde wird 

folglich eingetreten.

3. a) Gemäss Art. 27 RPG bzw. Art. 21 Abs. 1 und 3 KRG dürfen Gemeinden 

für die vom Erlass oder der Änderung der Grundordnung betroffenen 

Gebiete grundsätzlich eine Planungszone vorerst für die Dauer von zwei 

Jahren erlassen, welche bei Bedarf mit Zustimmung des Departements 

angemessen verlängert werden kann. Vorliegend ist die Revision des 

Baugesetzes mit Bestimmungen über Erst- und Zweitwohnungen 

(Verhältnis 50:50) aus dem Jahr 2011 (Gemeindeversammlung vom 

10. November 2011) mit Entscheid durch die Regierung am 16. April 

2012 bzw. mit Publikation im Kantonsamtsblatt vom 26. April 2012 

genehmigt worden. Damit ist die erste Planungszone für jene Revision 

dahingefallen. Am 11. März 2012 wurde die Initiative „Schluss mit 

uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ (Zweitwohnungsinitiative) vom 

Schweizer Stimmvolk angenommen. Als Folge der angenommenen 

Zweitwohnungsinitiative hat der Gemeindevorstand am 1./8. Mai 2012 

beschlossen, für das gesamte Gemeindegebiet gestützt auf Art. 21 KRG 

eine Planungszone zu erlassen. Somit ist zu prüfen, ob der Erlass dieser 

zweiten Planungszone im Zusammenhang mit der vom Schweizer 

Stimmvolk am 11. März 2012 angenommenen Zweitwohnungsinitiative, 

insbesondere zur Verhinderung des Unterlaufens der neuen 

Verfassungsbestimmung Art. 75b BV durch Baugesuche, von Art. 21 

KRG abgedeckt ist. Gemäss Art. 21 Abs. 1 KRG kann der 

Gemeindevorstand, wenn der Erlass oder die Änderung der 

Grundordnung oder eines Quartierplans in die Wege geleitet wird, für die 

davon betroffenen Gebiete eine Planungszone erlassen. Dem 

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Originaltext der vom Gemeindevorstand am 1./8. Mai 2012 erlassenen 

Planungszone ist zu entnehmen, dass diese „im Hinblick auf die Absicht 

zur Anpassung der kommunalen Grundordnung an die bevorstehende 

Gesetzgebung zur Umsetzung der neuen Verfassungsbestimmung von 

Art. 75b BV“ erfolgte. Somit hatte der Gemeindevorstand beim Erlass der 

Planungszone also die - zulässige - Absicht, die kommunale 

Grundordnung im Hinblick auf die Umsetzung der 

Zweitwohnungsinitiative anzupassen. Wie die Beschwerdegegnerin 1 in 

Erwägung 3 des angefochtenen Entscheids richtig darstellt, war dies 

insbesondere für das Jahr 2012 zulässig. Es kann danach davon 

ausgegangen werden, dass die Gemeinden zumindest für den Zeitraum 

bis Ende 2012 kompetent waren, ortsplanerische Regelungen über den 

zulässigen Umgang mit Zweitwohnungsgesuchen zu erlassen. Folglich 

waren die Gemeinden auch befugt, entsprechende Planungszonen zu 

verfügen, wie dies der Gemeindevorstand am 1./8. Mai 2012 getan hat. 

Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführer ist damit unbegründet.

b) Anzumerken bleibt, dass entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer 

das Verwaltungsgericht bei seinen Urteilen betreffend Baugesuche für 

Zweitwohnungen im Jahr 2012 nie ausgeführt hat, die Gemeinden seien 

verpflichtet, bis Ende 2012 noch solche Baubewilligungen zu erteilen (vgl. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 12 77). 

Vielmehr durften die Gemeinden schon vorher, in Berücksichtigung - wie 

hier - von eigenen generellen Vorgaben bezüglich Zweitwohnungen und 

von bereits eingegangenen zahlreichen entsprechenden Baugesuchen 

weitere Planungszonen im Hinblick auf ihre diesbezügliche Haltung 

erlassen. Dass die zahlreichen behaupteten Baugesuche nicht 

vorgelegen hätten, wie dies die Beschwerdeführer behaupten, ist nicht 

anzunehmen. Bei einer Vorgabe von 220 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) 

für Zweitwohnungen pro Jahr ab April 2012 ist denn auch die Begrenzung 

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sehr schnell überschritten, wobei allein das Projekt der Beschwerdeführer 

schon eine BGF von ca. 1000 m2 Anteil Zweitwohnungen vorgesehen hat. 

Insofern ist die Argumentation der Beschwerdeführer auch diesbezüglich 

nicht stichhaltig. 

4. a) Sodann rügen die Beschwerdeführer, der Grundsatz von Treu und 

Glauben sei vorliegend durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin 2 

klar verletzt worden, indem sie über das ganze Vorhaben im Bild 

gewesen sei und bis zum April 2012 überhaupt keine Einwände und 

Vorbehalte vorgebracht habe, um dann plötzlich und aus heiterem 

Himmel ihre zweite Planungszone zu erlassen.

b) Der Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und 

vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Er wirkt sich im 

Verwaltungsrecht in zweifacher Hinsicht aus. Einerseits verleiht er den 

Privaten in Form des sogenannten Vertrauensschutzes einen Anspruch 

auf Schutz ihres berechtigten Vertrauens in das bestimmte Erwartungen 

begründende Verhalten der Behörden. Andererseits verbietet der 

Grundsatz von Treu und Glauben als Verbot widersprüchlichen 

Verhaltens und als Verbot des Rechtsmissbrauchs sowohl den staatlichen 

Behörden wie auch den Privaten, sich in ihren öffentlich-rechtlichen 

Rechtsbeziehungen widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich zu 

verhalten (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N. 622 f. m.w.H.). Die Rüge 

der Beschwerdeführer betrifft vorliegend den Grundsatz des 

Vertrauensschutzes (Art. 9 BV). Dieser beinhaltet den Anspruch der 

Privaten in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen 

oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der 

Behörden geschützt zu werden (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

N. 627). Damit der Vertrauensschutz greift, müssen folgende 

Voraussetzungen erfüllt sein: Zunächst bedarf es eines 

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Anknüpfungspunktes, d.h. es muss ein Vertrauenstatbestand, eine 

Vertrauensgrundlage vorhanden sein. Sodann kann sich auf 

Vertrauensschutz nur berufen, wer von der Vertrauensgrundlage Kenntnis 

hatte und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte 

kennen sollen. Weiter wird vorausgesetzt, dass derjenige der 

Vertrauensschutz geltend macht, gestützt auf sein Vertrauen eine 

Disposition getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder rückgängig 

gemacht werden kann. Selbst wenn diese Voraussetzungen des 

Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich Private nicht darauf berufen, 

falls ein überwiegendes öffentliches Interesse entgegensteht. Vorbehalten 

bleibt somit eine Interessenabwägung im Einzelfall. Diese bildet eine 

Schranke des Vertrauensschutzes (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

N. 631 ff. m.w.H.).

c) Vorliegend kann der Rüge der Verletzung des Grundsatzes von Treu und 

Glauben bzw. der Berufung der Beschwerdeführer auf Vertrauensschutz 

nicht gefolgt werden. Wie die Beschwerdegegnerin 2 richtig darlegt, fehlt 

es in casu für die Geltendmachung von Vertrauensschutz bereits an der 

Voraussetzung der Vertrauensgrundlage. Mit Schreiben vom 3. April 2012 

wurden die Beschwerdeführer über die Zustimmung unter Bedingungen 

der Bürger- und Gemeindeversammlung zum Kaufgesuch der Parzelle 

Nr. P.1._____ informiert. Gleichzeitig wurde jedoch unter Ziffer 2 des 

genannten Schreibens ausdrücklich Folgendes festgehalten: 
„Die Verkäuferin weist ausdrücklich auf die geltende Planungszone, die 

Zweitwohnungsregelung der Gemeinde (Genehmigung durch den Kanton noch 

ausstehend), sowie auf die vom Schweizer Stimmvolk und den Ständen am 11. März 

2012 angenommene Zweitwohnungsinitative hin. Dabei kann die Erst- und 

Zweitwohnungsregelung der Gemeinde Splügen nur unter Vorbehalt der Zustimmung 

des Kantons und der übergeordneten Bestimmungen Anwendung finden.“

Gestützt darauf konnten die Beschwerdeführer nicht darauf vertrauen, 

dass ihnen noch eine Baubewilligung für ihr Projekt, das zahlreiche 

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Zweitwohnungen beinhaltet, erteilt wird. Zudem - wie von der 

Beschwerdegegnerin 2 ebenfalls korrekt dargelegt - mussten sich die 

Beschwerdeführer der drohenden „Gefahr“ einer Planungszone klar 

bewusst sein. So ergibt sich die Möglichkeit des Erlasses einer 

Planungszone eindeutig aus dem entsprechenden Hinweis im 

Kantonsamtsblatt vom 26. April 2012, mit welchem der 

Gemeindevorstand die Bekanntgabe des Genehmigungsbeschlusses der 

Regierung zur Teilrevision des Baugesetzes publizierte. Dieser 

Publikation ist Folgendes zu entnehmen:
„Die Regierung des Kantons Graubünden hat am 16. April 2012 mit Beschluss Nr. 335 in 

Anwendung von Art. 49 des kant. Raumplanungsgesetzes (KRG) die von der 

Gemeindeversammlung am 10. November 2011 beschlossene Teilrevision des 

Baugesetzes mit folgenden Hinweisen und folgendem Vorbehalt genehmigt:

- Hinweis auf die Auswirkungen der am 11. März 2012 vom Schweizer Stimmvolk 

angenommenen neuen Verfassungsbestimmung über Zweitwohnungen (Art. 75b 

BV) und der entsprechenden Übergangsbestimmung (Art. 197 Ziff. 8 BV);

- Hinweis auf die Möglichkeit zum Erlass einer Planungszone zwecks Verhinderung 

eines Unterlaufens der neuen Verfassungsbestimmung von Art. 75b BV durch 

„Zweiwohnungen in letzter Minute“;

- (…)“.
Die Beschwerdeführer reichten ihr Baugesuch am 16. Mai 2012 bei der 

Beschwerdeführerin ein, also sowohl nach der oben zitierten Publikation 

des Genehmigungsbeschlusses der Regierung im Kantonsamtsblatt vom 

26. April 2012, als auch nach Erlass der zweiten und vorliegend streitigen 

Planungszone des Gemeindevorstands vom 1./8. Mai 2012. Unter diesen 

Umständen ist die Berufung der Beschwerdeführer auf Vertrauensschutz 

unbegründet und die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen.

5. Die Beschwerdeführer machen ferner eine Ungleichbehandlung 

gegenüber dem Resort „D._____“ geltend. „Der Anspruch auf 

Gleichbehandlung verlangt, dass Rechte und Pflichten der Betroffenen 

nach dem gleichen Massstab festzusetzen sind. Gleiches ist nach 

- 16 -

Massgabe seiner Gleichheit gleich, Ungleiches nach Massgabe seiner 

Ungleichheit ungleich zu behandeln. Das Gleichheitsprinzip verbietet 

einerseits unterschiedliche Regelungen, denen keine rechtlich 

erheblichen Unterscheidungen zu Grunde liegen. Andererseits untersagt 

es aber auch die rechtliche Gleichbehandlung von Fällen, die sich in 

tatsächlicher Hinsicht wesentlich unterscheiden. Die Gleichbehandlung 

durch den Gesetzgeber oder die rechtsanwendende Behörde ist 

allerdings nicht nur dann geboten, wenn zwei Tatbestände in allen ihren 

tatsächlichen Elementen absolut identisch sind, sondern auch, wenn die 

im Hinblick auf die zu erlassende oder anzuwendende Norm relevanten 

Tatsachen gleich sind“ (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N. 495 

m.w.H.). Eine Ungleichbehandlung, wie von den Beschwerdeführern 

geltend gemacht, liegt in casu nicht vor. Wie von der 

Beschwerdegegnerin 2 richtig dargelegt, handelt es sich beim Resort 

„D._____“ um eine projektbezogene Nutzungsplanung, bei welcher 

innerhalb der neuen Bauzone „D._____“ 48 touristisch bewirtschaftete 

Ferienwohnungen entstehen sollen. Damit unterscheidet sich dieses 

Projekt bereits in tatsächlicher Hinsicht wesentlich vom Projekt „N._____“ 

der Beschwerdeführer, das 19 Wohneinheiten (Erst- und 

Zweitwohnungen) umfasst. Den Ausführungen der 

Beschwerdegegnerin 2, wonach das Resort „D._____“ sich weder von der 

Entstehungsgeschichte noch von der Bedeutung für die Gemeinde und 

die Region noch mit Bezug auf die beabsichtigte Nutzung (ausschliesslich 

warme Betten) mit dem Bauprojekt der Beschwerdeführer vergleichen 

lasse, ist vollumfänglich zu folgen. Die Rüge der Ungleichbehandlung ist 

nicht stichhaltig und die Beschwerdeführer sind folglich damit nicht zu 

hören.

6. Zusammenfassend bleibt damit festzuhalten, dass der Erlass der zweiten 

Planungszone der Beschwerdegegnerin 2 rechtmässig erfolgte. Vor 

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diesem Hintergrund ist denn auch die Nichtpublikation des Baugesuchs 

der Beschwerdeführer vom 16. Mai 2012 nicht zu beanstanden. Des 

Weiteren liegt weder eine Verletzung von Treu und Glauben, noch eine 

Ungleichbehandlung der Beschwerdeführer in Bezug auf das „Resort 

D._____“ vor. Folglich ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern 

aufzuerlegen. Aufgrund der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerinnen 

1 und 2 lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt haben, ist 

ihnen keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 424.--

zusammen Fr. 2‘424.--

gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]