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**Case Identifier:** a05dcfcf-d1cf-5c74-9fca-78de4680ad83
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-14
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 14.02.2023 ZVE.2022.57
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZVE-2022-57_2023-02-14.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 1. Kammer 

 

 

ZVE.2022.57 / rb 
(VZ.2022.13)  

Art. 4 

 

 

Entscheid vom 14. Februar 2023 
 

 

Besetzung  Oberrichter Brunner, Präsident  

Oberrichter Lindner  

Oberrichter Holliger 

Gerichtsschreiber Tognella  

Rechtspraktikantin Altwegg 

 

 
   

Klägerin   A._____,  

[...]   

 

 

 
   

Beklagter   B._____,  

[...] 

vertreten durch lic. iur. Philipp Müller, Rechtsanwalt,  

[...]    

 

 

 
 

Gegenstand  Vereinfachtes Verfahren betreffend Aberkennungsklage 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

Mit Zahlungsbefehl Nr. [...] des Betreibungsamts Q. vom 12. Januar 2022 

betrieb der Beklagte die Klägerin für den Betrag von Fr. 8'960.00 nebst 5 

% Zins seit 31. Oktober 2021 (Angabe des Forderungsgrundes: "Mietver-

trag Geschäftslokal [...]; ausstehende Monatsmieten Juli 2021 bis Januar 

2022") zuzüglich Zahlungsbefehlskosten von Fr. 73.30. Die Klägerin erhob 

Rechtsvorschlag. 

 

1.2. 

Mit Entscheid vom 7. April 2022 hiess der Präsident des Bezirksgerichts 

Bremgarten das vom Beklagten am 25. Februar 2022 gestellte Gesuch um 

provisorische Rechtsöffnung gut. 

 

1.3. 

Das Obergericht wies die von der Klägerin am 25. April 2022 dagegen ge-

richtete Beschwerde mit Entscheid vom 4. Juli 2022 ab (Verfahren 

ZSU.2022.100).  

 

1.4. 

Auf die gegen diesen Entscheid von der Klägerin am 12. September 2022 

erhobene zivilrechtliche Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil vom 

6. Februar 2023 nicht ein. 

 

2. 

2.1. 

Mit Klage vom 3. Mai 2022 beantragte die Klägerin beim Bezirksgericht 

Bremgarten, es sei festzustellen, dass die Forderung, für welche dem Be-

klagten mit Entscheid des Einzelgerichts im summarischen Verfahren vom 

7. April 2022 provisorische Rechtsöffnung erteilt worden war, nicht bestehe, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Be-

klagten. 

 

2.2. 

Mit Klageantwort vom 12. Juli 2022 beantragte der Beklagte die Abweisung 

der Klage, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zu Lasten der Klägerin. 

 

2.3. 

An der Hauptverhandlung vom 27. September 2022 vor dem Gerichtsprä-

sidium Bremgarten replizierten und duplizierten die Parteien. Die Klägerin 

stellte folgende Begehren: 

 

 

 - 3 - 

 

 

 

" 1. 
Es sei festzustellen, dass die mit Zahlungsbefehl Nr. [...] vom 12. Januar 
2022 geltend gemachte Forderung von CHF 8'960.00, für welche am 
7. April 2022 provisorische Rechtsöffnung erteilt worden ist, nicht besteht; 

 
2. 
der Rechtsöffnungsentscheid vom 7. April 2022 sei aufzuheben und die 
Betreibung Nr. [...] zu löschen; 
 
3. 
ausserdem sei festzustellen, dass der Beklagte keine Forderung aus dem 
am 28. Juni 2021 gekündigten Mietvertrag hat; 
 
4. 
der Beklagte sei zu verpflichten die Mietzinskaution von CHF 6'000.00 auf 
dem Konto bei der C. innert 3 Banktagen freizugeben und inkl. Zins zu 5% 
seit 1. August 2021 zurückzuzahlen; 
 
5. 
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MwSt. zu Lasten des 
Beklagten. " 

 

Der Beklagte beantragte weiterhin die kostenfällige Abweisung der Klage, 

soweit darauf einzutreten sei. Nach der Parteibefragung nahmen die Par-

teien zum Beweisergebnis Stellung.  

 

2.4. 

Mit Entscheid vom 27. September 2022 wies die Präsidentin des Bezirks-

gerichts Bremgarten die Klage ab. Sie auferlegte die Gerichtskosten in 

Höhe von Fr. 2'133.50 der Klägerin und verpflichtete diese, dem Beklagten 

eine Parteientschädigung von Fr. 3'254.70 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu 

bezahlen. 

 

3. 

3.1. 

Mit Eingabe vom 25. November 2022 (Postaufgabe am 28. November 

2022) erhob die Klägerin fristgerecht Beschwerde gegen den Entscheid 

vom 27. September 2022 (begründeter Entscheid der Klägerin zugestellt 

am 28. Oktober 2022) und stellte folgende Anträge: 

 

" 1.  
Der Entscheid des Bezirksgerichts Bremgarten vom 27. September 2022 
sei aufzuheben. 
 
2. 
Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen. 
 
3.  
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. gesetzliche MwSt. zulasten 
des Beschwerdegegners. " 

 

 - 4 - 

 

 

 

3.2. 

Mit Eingabe vom 5. Dezember 2022 reichte die Klägerin eine Beschwerde-

ergänzung ein. 

 

3.3. 

Mit Verfügung vom 7. Dezember 2022 wies der Instruktionsrichter des 

Obergerichts das Gesuch der Klägerin um aufschiebende Wirkung ab. 

 

3.4. 

Mit Eingabe vom 7. Dezember 2022 reichte die Klägerin verschiedene Do-

kumente zu einem von ihr bei der Vorinstanz gestellten Protokollberichti-

gungsgesuch ein. 

 

3.5. 

Mit Beschwerdeantwort vom 6. Januar 2023 beantragte der Beklagte die 

vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin. 

 

3.6. 

Die Klägerin nahm zur Beschwerdeantwort unaufgefordert mit Eingabe 

vom 20. Januar 2023 (Postaufgabe 23. Januar 2023) Stellung. 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Die vorliegende Streitigkeit ist vermögensrechtlicher Natur und betrifft 

einen Streitwert von Fr. 8'960.00, sodass als Rechtsmittel gegen den an-

gefochtenen Entscheid die Beschwerde gegeben ist (Art. 319 lit. a i.V.m. 

Art. 308 Abs. 2 ZPO). Trotz des bloss auf Aufhebung des vorinstanzlichen 

Entscheids lautenden und damit an sich ungenügenden formellen Rechts-

mittelantrags geht aus der Begründung der Beschwerde (vgl. insbesondere 

Rz. 31) mit der notwendigen Eindeutigkeit hervor, dass die Klägerin an ih-

rem vor Vorinstanz gestellten Begehren auf Feststellung, dass die vom Be-

klagten in Betreibung gesetzte Forderung nicht besteht, vollumfänglich 

festhält (vgl. BGE 137 III 617 E. 6.2, wonach das Nichteintreten auf ein 

Rechtsmittel wegen eines formell ungenügenden Rechtsmittelantrags un-

ter dem Vorbehalt des überspitzten Formalismus steht). Die übrigen Eintre-

tensvoraussetzungen geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass, 

weshalb auf die Beschwerde der Klägerin einzutreten ist. 

 

1.2. 

Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-

fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-

den (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und 

 - 5 - 

 

 

 

neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 

Abs. 1 ZPO). Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten 

entscheiden (Art. 327 Abs. 2 ZPO). 

 

2. 

2.1. 

Prozessvoraussetzung für die Aberkennungsklage ist eine im Zeitpunkt der 

Klageeinreichung gültige Betreibung (STAEHELIN, in: Basler Kommentar, 

3. Aufl. 2021, N. 17 zu Art. 83 SchKG mit Verweis auf BGE 71 III 93). Eine 

Betreibung ist gültig, wenn das Betreibungsbegehren den Anforderungen 

gemäss Art. 67 SchKG und der Zahlungsbefehl den Anforderungen ge-

mäss Art. 69 SchKG entspricht, womit insbesondere der Name und Woh-

nort des Gläubigers und des Schuldners, die Forderungssumme und die 

Forderungsurkunde bzw. der Forderungsgrund genau anzugeben sind (vgl. 

PETER, Verjährungsunterbrechung kraft Betreibung, in: BlSchK 2018, 

S. 169 f.). 

 

2.2. 

Die Vorinstanz hat das Vorliegen einer gültigen Betreibung im Zeitpunkt der 

Klageeinreichung gestützt auf den in der Betreibung Nr. [...] des Betrei-

bungsamtes Q. ausgestellten Zahlungsbefehl vom 12. Januar 2022 (Kla-

geantwortbeilage 3) bejaht (vgl. E. I./5.2 des angefochtenen Entscheids). 

 

2.3. 

Die Klägerin bringt vor, im Zeitpunkt der Klageeinreichung am 3. Mai 2022 

habe keine gültige Betreibung vorgelegen. Gegen den Rechtsöffnungsent-

scheid habe sie nämlich Rechtsmittel ergriffen, die noch nicht rechtskräftig 

erledigt worden seien (Beschwerde S. 3 und 8 Rz. 7 und 25). Die mit Be-

treibung geltend gemachte Forderung sei ausserdem betragsmässig nicht 

ausgewiesen (Beschwerde S. 10 Rz. 31). 

 

2.4. 

Entgegen der offenbar von der Klägerin vertretenen Auffassung ist die Gül-

tigkeit der Betreibung nicht vom Schicksal eines (nachfolgenden) Rechts-

öffnungsverfahrens abhängig und schon gar nicht vom Nachweis, dass die 

mit der Betreibung verlangte Forderung ausgewiesen ist. Wie in vorsehen-

der E. 2.1 ausgeführt wurde, beurteilt sich die Gültigkeit der Betreibung ein-

zig danach, ob das Betreibungsbegehren den Anforderungen gemäss 

Art. 67 SchKG und der Zahlungsbefehl den Anforderungen gemäss Art. 69 

SchKG entspricht.  

 

Es ist im Übrigen nicht nachvollziehbar, was die Klägerin mit dieser Rüge 

bezweckt. Der Beklagte weist in seiner Beschwerdeantwort (S. 7 Rz. 18) 

zu Recht darauf hin, dass dann, wenn im Sinne der in der klägerischen 

Beschwerde erhobenen Rüge eine gültige Betreibung verneint würde, die 

von der Klägerin erhobene Aberkennungsklage unzulässig gewesen wäre. 

 - 6 - 

 

 

 

Solches kann aber zuletzt im Interesse eines betriebenen Schuldners sein, 

weil ein erstinstanzlicher Rechtsöffnungsentscheid grundsätzlich sofort 

vollstreckbar ist (Art. 325 Abs. 1 ZPO).  

 

Die Prozessvoraussetzung der gültigen Betreibung ist somit gegeben. 

 

3. 

3.1. 

Im Aberkennungsprozess hat der Beklagte den Bestand und die Fälligkeit 

der Forderung zu beweisen, der Kläger allfällige "Einreden" (STAEHELIN, 

a.a.O., N. 55 zu Art. 83 SchKG), worunter einerseits (rechtshindernde und 

rechtsvernichtende [= rechtsaufhebende]) Einwendungen (insbesondere 

Einwendung der Tilgung der Schuld z.B. auch durch Verrechnung) und an-

derseits Einreden im technischen Sinne zu verstehen sind (zu dieser – vom 

Gesetzgeber nicht immer beachteten [z.B. Art. 18 Abs. 2 OR] – Unterschei-

dung vgl. SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Obligationenrecht, 

Allgemeiner Teil, 8. Aufl., 2020, Rz. 4.34 ff.). 

 

Die Parteien haben am 20. Juli 2018 einen unbefristeten Mietvertrag für ein 

Ladenlokal an der [...], ab 1. September 2018 (mit einer 6-monatigen Kün-

digungsfrist auf die ortsüblichen Kündigungstermine 31. März, 30. Juni und 

30. September) und im August 2020 eine Zusatzvereinbarung abgeschlos-

sen (Klageantwortbeilagen 1 und 2). Mit Entscheid vom 7. April 2022 hat 

das Bezirksgericht Bremgarten für die vom Beklagten gestützt darauf in 

Betreibung gesetzte Forderung von Fr. 8'960.00 (Mietzinse Juli 2021 bis 

Januar 2022) die provisorische Rechtsöffnung erteilt. 

 

Im vorinstanzlichen Aberkennungsverfahren erhob die Klägerin gegen 

diese Forderung zwei (rechtsaufhebende) Einwendungen. Erstens wandte 

sie ein, sie habe den Mietvertrag ausserordentlich auf den 31. Juli 2021 

gekündigt (vgl. act. 2 ff. und act. 54 ff.). Zweitens habe sie die für Juli 2021 

fällige Monatsmiete mit zu hohen Akontozahlungen infolge falscher Neben-

kostenabrechnungen verrechnet (vgl. act. 57). 

 

3.2. 

Zur Begründung ihres die Klage abweisenden Entscheids führte die Vor-

instanz aus, entgegen der Ansicht der Klägerin sei eine Kündigung, welche 

die Voraussetzungen von Art. 259b lit. a bzw. Art. 266g Abs. 1 OR nicht 

erfülle, nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Der Kündigungsempfänger 

sei bei einer nichtigen Kündigung nicht zur Anfechtung verpflichtet. Eine 

nichtige Kündigung entfalte mithin auch nach Ablauf der 30-tägigen Verwir-

kungsfrist keine Gültigkeit. Die Nichtigkeit könne jederzeit geltend gemacht 

werden, weshalb es dem Beklagten nicht verwehrt gewesen sei, die Nich-

tigkeit der Kündigung im Aberkennungsverfahren geltend zu machen 

(E. IV./2.4 des angefochtenen Entscheids). 

 

 - 7 - 

 

 

 

Art. 259b lit. a OR setze einen schwerwiegenden Mangel voraus, wodurch 

die Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Ein schwerer 

Mangel sei zu bejahen, wenn die Gesundheit des Mieters gefährdet werde 

oder wenn wesentliche Räume des Mietobjekts unbenutzbar würden. Das 

längere Zuwarten mit der Kündigung könne ein Indiz dafür bilden, dass der 

Mangel nicht schwerwiegend und die Weiterführung des Mietverhältnisses 

somit zumutbar sei. Art. 266g Abs. 1 OR setze einen wichtigen Grund vor-

aus, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses ebenfalls unzumutbar ma-

che. Als wichtige Gründe kämen ausschliesslich im Moment des 

Vertragsschlusses unbekannte, nicht voraussehbare und ausserordentlich 

schwerwiegende Umstände in Betracht. Es werde auch hier verlangt, dass 

die Kündigung umgehend nach Eintritt des Kündigungsgrunds erfolge, an-

dernfalls die Wichtigkeit des Kündigungsgrunds bzw. die Unzumutbarkeit 

der Vertragsfortführung nicht mehr plausibel sei. Die Klägerin sei diesbe-

züglich ihrer Behauptungs- und Substantiierungslast nicht nachgekommen. 

Insbesondere habe sie nicht dargetan, welche Mängel in welchem Aus-

mass einen derart schwerwiegenden Mangel darstellen würden, der die 

Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar gemacht hätte. Als Kün-

digungsgrund nenne die Klägerin, dass die Benutzung des Mietobjekts in-

folge gravierender Emissionen für den vertraglich vereinbarten Gebrauch 

als Kosmetik- und Therapiebetrieb völlig untauglich geworden sei, bedingt 

durch den Einzug einer Autowerkstätte in der angrenzenden Garage, die 

auch Spengler- und Spritzarbeiten ausführe. Das Mietverhältnis sei nach 

Ansicht der Klägerin aufgrund massiver Lärm- und Geruchsbelästigungen 

nicht mehr zumutbar. Daneben erwähne die Klägerin weitere Mängel wie 

eine defekte Heizung sowie Schwierigkeiten beim Einzug betreffend Kau-

tion, Sauberkeit und Abfluss. Die Klägerin habe die geltend gemachten 

Mängel auch auf Befragung und Belehrung hin nicht ausreichend behaup-

tet bzw. substantiiert. Die Klägerin hätte ihre pauschalen Behauptungen in 

Einzeltatsachen zergliedern und darlegen müssen, dass tatsächlich Immis-

sionen vorlägen und dass diese Immissionen die Tauglichkeit des Mietob-

jekts zum vorausgesetzten Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich 

beeinträchtigt hätten. Selbst wenn die Klägerin ihrer Behauptungs- und 

Substantiierungslast nachgekommen wäre, hätten die geltend gemachten 

Immissionen nicht zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt. Dies 

zeige sich insbesondere dadurch, dass die Klägerin mit der Kündigung und 

dem Auszug über mehrere Monate zugewartet habe. Es sei infolgedessen 

davon auszugehen, dass die angeblichen Mängel nicht schwerwiegend 

seien. Ausserdem habe die Klägerin damit rechnen müssen, dass die Ga-

rageräumlichkeiten (inkl. Tanksäulen und Garagentor) an eine Autowerk-

statt vermietet würden, womit die fehlende Voraussehbarkeit der damit 

verbundenen Emissionen zu verneinen sei. Ob die Emissionen ein unvor-

aussehbares Ausmass angenommen hätten, könne aufgrund der fehlen-

den Substantiierung nicht beurteilt werden. Mangels Nachweises eines 

ausserordentlichen Kündigungsgrunds i.S.v. Art. 259b lit. a oder Art. 266g 

 - 8 - 

 

 

 

Abs. 1 OR sei die Kündigung daher nichtig (E. IV./2.5 und IV./2.6 des an-

gefochtenen Entscheids). 

 

Mangels hinreichender Substantiierung sei über das angebliche Vorliegen 

eines schwerwiegenden Mangels nicht Beweis abzunehmen. Ein unzu-

reichender Tatsachenvortrag könne nicht durch Zeugenbefragung vervoll-

ständigt werden. Auf die Zeugenbefragung der Kundinnen könne in 

antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden. Es sei zu berücksichti-

gen, dass sich im gleichen Gebäude der Autogarage vergleichbare Be-

triebe (z.B. Coiffeursalon, Massagesalon, Café, Bäckerei) befinden 

würden. Dass diese Betriebe trotz Einzug der Autogarage ihr Gewerbe fort-

führten, lasse darauf schliessen, dass die allfälligen Immissionen keine 

schwerwiegenden Mängel darstellten. Es sei nicht zu erwarten, dass Zeu-

genaussagen der Kundinnen als sporadische Momentaufnahmen diese 

Überzeugungen zu erschüttern vermöchten. Ein Augenschein sei nicht ab-

zunehmen, da dieser die Situation im Juni 2021 nicht aufzeigen könne 

(E. IV./2.7 des angefochtenen Entscheids).  

 

Zur Einrede der Verrechnung hielt die Vorinstanz fest, die Klägerin habe 

weder ihre Verrechnungsforderung beziffert noch schlüssig vorgetragen, 

weshalb die geleisteten Akontozahlungen zu hoch seien. Sie habe auch 

nicht dargelegt, inwiefern der Beklagte seiner Pflicht zur Offenlegung der 

Nebenkostenabrechnung nicht nachgekommen sei (E. IV./3.3 des ange-

fochtenen Entscheids). 

 

Zusammenfassend habe die Klägerin keine Einreden gegen die geltend 

gemachte Forderung von Fr. 8'960.00 nachweisen können (E. IV./3.4 des 

angefochtenen Entscheids).  

 

3.3. 

Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist die Frage, ob die 

Vorinstanz zu Recht die (rechtsaufhebenden) Einwendungen der Klägerin 

(zulässige ausserordentliche Kündigung einerseits [dazu nachfolgende 

E. 4] und Verrechnung [dazu nachfolgende E. 5]) als unbegründet erach-

tete, womit die in der Betreibung Nr. [...] geltend gemachte Forderung Be-

stand hätte. 

 

4. 

4.1. 

Die Klägerin machte (und macht) im Wesentlichen geltend, sie habe den 

Mietvertrag gemäss Art. 259b lit. a OR und Art. 266g Abs. 1 OR ausseror-

dentlich gekündigt. Vor der Vorinstanz brachte sie vor, das Geschäftslokal 

habe bereits bei der Übernahme eine Reihe von Mängeln aufgewiesen 

(z.B. eine defekte Heizung). Anlass für die Kündigung seien "massive 

Lärm- und Geruchsbelästigungen" von der als Autoreparatur-Werkstätte 

vermieteten Garage nebenan gewesen, die jahrelang leer gestanden habe, 

 - 9 - 

 

 

 

worauf ihre Kundinnen ihre Termine storniert hätten (act. 2 f. und act. 53). 

Infolge der "gravierenden Emissionen der Werkstätte" sei das Lokal für den 

vertraglich vereinbarten Gebrauch, nämlich als Kosmetikstudio, "untaug-

lich" und "endgültig unbenutzbar" geworden (act. 5 und act. 53, vgl. nun 

auch Beschwerde S. 5 Rz. 13, wo die Klägerin ihre damalige Situation als 

"existenzbedrohend" bezeichnet). 

 

4.2. 

Art. 259b lit. a OR sieht die fristlose Kündigung durch den Mieter unter be-

stimmten Voraussetzungen vor, zu denen das Vorliegen eines Mangels an 

der Mietsache und die fehlende Beseitigung dieses Mangels innert ange-

messener Frist gehört. Der Mangel muss die Tauglichkeit der Mietsache 

zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträch-

tigen. Bei der Immobiliarmiete müssen Beeinträchtigungen vorliegen, die 

vitale Interessen, namentlich die Gesundheit des Mieters und seiner Fami-

lie gefährden, oder Mängel, welche die Nutzung wesentlicher Teile der Sa-

che für eine gewisse Zeit verunmöglichen (WEBER, in: Basler Kommentar, 

7. Aufl. 2020, N. 5 zu Art. 259b OR mit Verweis auf BGE 4C.384/2005 

E. 3.1 und BGE 4A_11/2013 E. 3.1). Das längere Zuwarten einer Mängel-

rüge spricht dabei gegen die Schwere und Unzumutbarkeit des Mangels 

(BGE 4A_11/2013 E. 3.4). 

 

Gemäss Art. 266g Abs. 1 OR können die Parteien aus wichtigen Gründen, 

welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, das Mietverhält-

nis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Als 

wichtige Gründe kommen ausschliesslich im Moment des Vertragsschlus-

ses unbekannte, nicht voraussehbare und ausserordentlich schwerwie-

gende Umstände in Betracht (BGE 122 III 262 E. 2a/aa). Verlangt werden 

objektive Gründe wie Krieg, Wirtschaftskrisen oder Naturkatastrophen. 

Subjektive Unzumutbarkeitsvorstellungen einer Partei, bloss wirtschaftliche 

(finanzielle) Einbussen, wie sie allenthalben vorkommen (sog. "schlechtes 

Geschäft"), das Entgehen von Verdienst- oder Gewinnchancen oder per-

sönlich empfundene Ungelegenheiten sind unerheblich (HIGI/BÜHLMANN/ 

WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2020, N. 45 zu Art. 266g OR; 

vgl. auch BGE 4A_594/2010 E. 2). Immissionen wie Lärmstörungen kön-

nen wichtige Gründe sein, wenn sie übermässig sind, etwa durch Verände-

rung der Strassenverkehrsführung oder der An- und Abflugrouten von 

Flughäfen (HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN, a.a.O., N. 45 zu Art. 266g OR; 

MÜLLER, Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 22 f. zu Art. 266g 

OR). 

 

Die Beweislast für die Voraussetzungen trägt wie bei allen ausserordentli-

chen Kündigungen die kündigende Partei, hier also die Mieterin (WEBER, 

a.a.O., N. 9 zu Art. 259b OR). Zu den Beweisgrundsätzen kann im Weiteren 

auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid (E. II./1) verwiesen wer-

den. 

 - 10 - 

 

 

 

Erfüllt die Kündigung die formellen und materiell-rechtlichen Voraussetzun-

gen von Art. 259b lit. a bzw. Art. 266g Abs. 1 OR nicht, so ist sie nichtig und 

nicht nur anfechtbar. Eine Anfechtung der Kündigung innert der 30-tägigen 

Verwirkungsfrist nach Art. 273 Abs. 1 OR ist nicht erforderlich (vgl. BGE 

121 III 156 E. 1/bb; WEBER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259b OR, N. 7 zu Art. 266g 

OR und N. 3b zu Art. 273 OR; HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN, a.a.O., N. 67 ff. 

zu Art. 266g OR).  

 

4.3. 

4.3.1. 

In ihrer Beschwerde setzt sich die Klägerin mit den vorinstanzlichen Erwä-

gungen, wonach sie allfällige Mängel der Mietsache nicht substanziiert be-

hauptet habe und somit einen Grund für eine ausserordentliche Kündigung 

nach Art. 259b lit. a oder Art. 266g Abs. 1 OR nicht aufzuzeigen vermocht 

habe (E. IV./2.5 und 2.6 des angefochtenen Entscheids), nicht – ausrei-

chend – auseinander (zu ihrem Einwand, die Vorinstanz habe sich in un-

nachvollziehbarer und willkürlicher Weise geweigert, einen Augenschein 

vorzunehmen und die angebotenen Zeugen anzuhören, vgl. nachfolgende 

E. 4.4). Stattdessen rügt sie in erster Linie, dass die Vorinstanz die Kündi-

gung fälschlicherweise als nichtig erachtet habe. Die Kündigung sei ein ein-

seitiges, unwiderrufliches Rechtsgeschäft. Nichtig sei eine Kündigung nur, 

wenn sie den formellen Anforderungen nicht entspreche. Eine inhaltlich 

missbräuchliche Kündigung sei anfechtbar. Der Empfänger könne die Kün-

digung nicht einfach für unwirksam oder ungültig erklären, sondern müsse 

sie innert der 30-tägigen Verwirkungsfrist bei der Schlichtungsstelle anfech-

ten und die Nichtigkeit nachweisen, was der Beklagte vorliegend unterlas-

sen habe. Die kündigende Partei müsse zudem Gewissheit haben, ob die 

Kündigung angefochten worden sei. Nach unbenutzter Frist könne die 

Nichtigkeitseinrede nicht mehr erhoben werden. Überdies sei der Vorwurf 

der Vorinstanz, dass die Klägerin mit der Kündigung zu lange zugewartet 

habe, lebensfremd und trage der existenzbedrohenden Situation, in wel-

cher sich die Klägerin infolge der gerügten Mängel befunden habe, nicht 

Rechnung (Beschwerde S. 4 f. Rz. 8 ff.). 

 

4.3.2. 

Diese Argumentation erweist sich im Lichte der vorstehenden Ausführun-

gen ohne Weiteres als verfehlt: Erfüllt die Kündigung die formellen, aber 

auch materiell-rechtlichen Voraussetzungen von Art. 259b lit. a bzw. 

Art. 266g Abs. 1 OR nicht, ist sie nichtig. Die Anfechtung einer nichtigen 

Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 1 OR ist nicht erforderlich (vgl. vorste-

hende E. 4.2 letzter Absatz). 

 

4.3.3. 

Die Vorinstanz hat im Übrigen zutreffend festgestellt, dass die Klägerin ih-

rer Behauptungs- und Substantiierungslast nicht genügend nachgekom-

men ist. Die Klägerin machte zwar im vorinstanzlichen Verfahren gewisse 

 - 11 - 

 

 

 

Mängel geltend, namentlich "massive Lärm- und Geruchsbelästigungen" 

und "gravierende Emissionen". Sie hat jedoch im vorliegenden Verfahren 

nie substantiiert, inwiefern diese allfälligen Mängel derart schwerwiegend 

oder "existenzbedrohend" gewesen sein sollen, sodass sie eine ausseror-

dentliche Kündigung gerechtfertigt hätten, dies obwohl die Klägerin vorgän-

gig der Replik von der Gerichtspräsidentin mit Blick auf die vor Vorinstanz 

anwendbare soziale Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 

ZPO) auf die Substanziierungslast aufmerksam gemacht worden war (vgl. 

Protokoll der Hauptverhandlung, act. 61). Die Substantiierungslast aufer-

legt es einer beweisbelasteten Partei, die von ihr behaupteten Tatsachen, 

soweit sie bestritten sind, in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen 

zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abge-

nommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 

4A_252/2016 E. 2.2. mit Hinweisen; vgl. auch BGE 5P.210/2005 E. 4.1). 

 

Selbst wenn die Klägerin die allfälligen Mängel ausreichend substantiiert 

hätte, ist fraglich, ob diese derart schwerwiegend gewesen wären, dass die 

Tauglichkeit des Geschäftslokals zum vorausgesetzten Gebrauch ausge-

schlossen oder erheblich beeinträchtigt (vgl. Art. 259b lit. a OR) oder die 

Vertragserfüllung unzumutbar gewesen wäre (Art. 266g Abs. 1 OR), etwa 

weil die Immissionen so übermässig gewesen wären, dass sie vitale Inte-

ressen der Klägerin gefährdeten, oder den Betrieb des Kosmetikstudios 

anderweitig verunmöglicht hätten (vgl. oben E. 4.1 f.). Vielmehr scheint die 

Klägerin trotz dieser Immissionen mit der Kündigung und dem Auszug aus 

dem Mietobjekt zugewartet und während dieser Zeit das Kosmetikstudio 

weiterhin betrieben zu haben. Diesen Umstand hat die Vorinstanz zutref-

fend als Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des (ordentlich 

kündbaren) Mietverhältnisses bewertet. Bei den allfälligen Emissionen 

scheint es sich um subjektive Ungelegenheiten und Unzumutbarkeitsvor-

stellungen infolge finanzieller Einbussen zu handeln, etwa weil die Kundin-

nen ihre Termine storniert haben. Damit ist kein ausserordentlicher 

Kündigungsgrund i.S.v. Art. 259b lit. a oder Art. 266g Abs. 1 OR gegeben.  

 

4.4. 

4.4.1. 

Die Klägerin rügt weiter, die Vorinstanz habe sich in unnachvollziehbarer 

und willkürlicher Weise geweigert, einen Augenschein vorzunehmen und 

die angebotenen Zeugen anzuhören, weshalb die Schwere der geltend ge-

machten Mängel nicht habe nachgewiesen werden können (Beschwerde 

S. 7 Rz. 20). Zudem habe die Vorinstanz die Adressen ihrer Kundinnen 

unerlaubt freigegeben, womit sowohl Geschäftsgeheimnisse der Klägerin 

als auch die Privatsphäre der Kundinnen verletzt worden seien (Be-

schwerde S. 7 f. Rz. 22 f.). 

 

Der Beklagte wendet dagegen ein, dass die Behauptungen der Klägerin zu 

den angeblichen Mängeln trotz mehrfachem Nachfragen durch das Gericht 

 - 12 - 

 

 

 

dermassen vage geblieben seien, dass eine Beweisabnahme schlicht nicht 

möglich gewesen sei. Ohnehin wären der verlangte Augenschein und die 

Zeugenbefragung gemäss dem Beklagten nicht tauglich gewesen, um die 

angeblichen Mängel zu erhärten. Hinsichtlich der Kundenlisten verkenne 

die Klägerin das Prinzip der Parteiöffentlichkeit angesichts der Tatsache, 

dass sie die Kundenlisten selber ins Recht gelegt habe (Beschwerdeant-

wort S. 8 Rz. 26 f.). 

 

4.4.2. 

Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristge-

recht angebotenen Beweismittel abnimmt (Art. 152 Abs. 1 ZPO). Abge-

nommen werden müssen jedoch nur taugliche Beweismittel (Art. 152 

Abs. 1 ZPO). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist indes eine 

ausreichende Substantiierung Voraussetzung für den Beweisführungsan-

spruch (BGE 4A_252/2016 E. 2.2; zur Substantiierung vgl. vorstehende 

E. 4.3.3 erster Absatz). Mit anderen Worten dient ein Beweisverfahren 

grundsätzlich nur dazu, streitige (Art. 150 Abs. 1 ZPO) substantiierte Be-

hauptungen zu erstellen, nicht aber den rechtserheblichen Sachverhalt 

ohne entsprechende substantiierte Behauptungen zu ermitteln. Dies muss 

auch für Verfahren gelten, die wie das vorliegende (erstinstanzlich) von der 

einfachen bzw. sozialen Untersuchungsmaxime beherrscht sind. Denn 

dass in diesem Fall der Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen ist 

(Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO), impliziert keine Verpflichtung des Ge-

richts, von sich aus alle erforderlichen Beweise zu erheben; vielmehr ob-

liegt es auch in solchen Verfahren grundsätzlich den Parteien, 

Beweisanträge zu stellen, wobei es Sache des Gerichts ist, durch geeig-

nete Befragung der Parteien weitere Beweismittel in Erfahrung zu bringen 

(vgl. HASENBÖHLER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommen-

tar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, [ZPO-Kommentar], 3. Aufl., 

2016, N. 16a ff. [insbesondere N. 20 mit Hinwies auf BGE 125 III 231 E. 4a] 

zu Art. 150 ZPO). Da aber Beweismittel zu – streitigen (Art. 150 Abs. 1 

ZPO) – Tatsachen überhaupt erst dann abgenommen werden können, 

wenn substantiierte Behauptungen vorliegen (d.h. eben Behauptungen, die 

so klar sind, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegen-

beweis angetreten werden kann; vgl. vorstehende E. 4.3.3 erster Absatz), 

kann (und muss) der Beweis unterbleiben, wenn die beweisbelastete Partei 

schon substantiierte Behauptungen schuldig bleibt. Wie bereits erwähnt, 

wurde die Klägerin anlässlich der Hauptverhandlung (act. 61) vor Erstat-

tung der Replik von der Gerichtspräsidentin auf die Substantiierungsoblie-

genheit aufmerksam gemacht. Wie vorangehend (vgl. vorstehende 

E. 4.3.3) und im angefochtenen Entscheid (E. IV./2.5 und IV./2.6) aufge-

zeigt, ist aber die Klägerin trotz diesem Hinweis ihrer Substantiierungslast 

hinsichtlich der geltend gemachten Mängel nicht nachgekommen. Die 

Rüge erweist sich damit als unbegründet. 

  

 - 13 - 

 

 

 

4.5. 

Die Vorinstanz kam somit zu Recht zum Schluss, dass die Kündigung man-

gels Nachweises eines ausserordentlichen Kündigungsgrunds nichtig ist.  

 

5. 

5.1. 

Die Klägerin bringt in ihrer Beschwerde (S. 5 Rz. 14) vor, sie habe nie be-

hauptet, den Mietzins für den Monat Juli 2021 verrechnet zu haben. Dazu 

sei sie gar nicht in der Lage, bis der Beklagte eine transparente und nach-

vollziehbare Nebenkostenabrechnung vorlegen würde. Hingegen habe sie 

den Mietzins für den Monat Juli 2021 zurückbehalten, mit der Begründung, 

diesen bei Vorliegen der verlangten Abrechnung mit den bereits zu viel be-

zahlten Beträgen zu verrechnen. 

 

Der Beklagte nimmt zur Kenntnis, dass die Klägerin keine Verrechnung er-

klären möchte und erwidert, eine rechtskonforme Mietzinshinterlegung sei 

nie erfolgt (Beschwerdeantwort S. 7 f. Rz. 23). 

 

5.2. 

Mit ihrem jetzigen Vorbringen, sie habe nie behauptet, den Mietzins für den 

Monat Juli 2021 verrechnet zu haben, sondern sie habe diesen zurückbe-

halten, widerspricht die Klägerin ihren bisherigen Behauptungen. Vor Vor-

instanz hatte sie geltend gemacht, Verrechnung mit den während der 

gesamten Mietdauer geleisteten zu hohen Akontozahlungen erklärt zu ha-

ben (vgl. act. 57 und 64). Damit gesteht die Klägerin selber zu, dass die 

noch vor Vorinstanz erhobene Einwendung (Tilgung durch Verrechnung) 

zu Unrecht erfolgte.  

 

Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass weder offensichtlich ist noch 

von der Klägerin (rechtzeitig) aufgezeigt wurde, dass die Voraussetzungen 

für eine Mietzinshinterlegung gemäss Art. 259g OR erfüllt wären. Gemäss 

besagter Bestimmung muss der Mieter einer unbeweglichen Sache, der die 

Beseitigung eines Mangels vom Vermieter verlangt, diesem dazu schriftlich 

eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbe-

nütztem Ablauf der Frist Mietzinse, die künftig fällig werden, bei einer vom 

Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird; er muss auch die Hinterle-

gung dem Vermieter schriftlich ankündigen. 

 

6. 

Neu im Beschwerdeverfahren ist das Vorbringen der Klägerin, im vom Be-

klagten geforderten Betrag seien pro Monat jeweils Fr. 130.00 für Neben-

kosten enthalten. Diese seien aber nicht fällig geworden, da die Lokalität 

von der Klägerin nach dem 30. Juni 2021 und der Schlüsselabgabe nicht 

mehr benutzt worden sei (vgl. Beschwerde S. 10 Rz. 31). Dies kann ent-

sprechend im Beschwerdeverfahren nicht mehr berücksichtigt werden (vgl. 

Art. 326 Abs. 1 ZPO). 

 - 14 - 

 

 

 

 

7. 

Zusammenfassend vermag die Klägerin keine Einwendungen gegen den 

Bestand der in Betreibung gesetzten Forderung des Beklagten zu bewei-

sen. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

8. 

Die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens sind ausgangsgemäss der 

Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden 

bei einem Streitwert von Fr. 8'960.00 gestützt auf Art. 96 ZPO i.V.m. § 7 

Abs. 1 VKD auf Fr. 1'780.00 festgesetzt. Im Übrigen hat die Klägerin dem 

anwaltlich vertretenen Beklagten dessen angemessene Parteikosten für 

das Beschwerdeverfahren zu ersetzen. Diese Parteientschädigung ist aus-

gehend von einer beim erwähnten Streitwert resultierenden Grundentschä-

digung von Fr. 3'022.00 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT) unter Berück-

sichtigung eines Abzugs von 20 % wegen fehlender Verhandlung (vgl. § 6 

Abs. 1 AnwT), eines Rechtsmittelabzugs von 25 % (§ 8 AnwT), Auslagen 

von pauschal Fr. 30.00 (§ 13 Abs. 1 AnwT) und 7.7 % Mehrwertsteuer auf 

Fr. 1'985.10 (= [Fr. 3'022.00 x 0.8 x 0.75 + Fr. 30.00] x 1.077) festzulegen. 

 
 

   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde der Klägerin wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'780.00 für das obergerichtliche Verfahren 

wird der Klägerin auferlegt. 

 

3. 

Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von 

Fr. 1'985.10 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

[...] 

 
 
  

    

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 

 - 15 - 

 

 

 

30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-

tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 8'960.00. 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-

äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, 

soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 

90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. 

Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die 

Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 

BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-

beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art. 

119 Abs. 1 BGG). 

 
 
    

Aarau, 14. Februar 2023 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 1. Kammer 

Der Präsident:    Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Brunner     Tognella