# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 82283225-157e-595a-9de6-41a41325953a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-11-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.11.2010  VB.2010.00360
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00360_2010-11-03.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00360	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.11.2010
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bestätigung der Rechtsprechung zur Bestimmung des gewachsenen Bodens bei Um- und Erweiterungsbauten

In seinem Grundsatzentscheid vom 28. September 2005 hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass bei Um- und Erweiterungsbauten für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen sei, und zwar unabhängig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden sei. Das Gericht hielt weiter fest, dass die Bestimmung von § 5 ABauV auf unüberbaute Parzellen zugeschnitten sei. Unter "Baugesuch" sei das Stammbaugesuch zu verstehen. Massgebend sei nicht das Terrain bei Einreichung eines Änderungs- oder Erweiterungsgesuchs (E. 3.2).

Die von der Vorinstanz angeführten Gründe für die Änderung dieser Rechtsprechung vermögen nicht zu überzeugen. An der Praxis, wonach bei Erweiterungs- und Umbauten auf die Verhältnisse abzustellen sei, wie sie sich bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs präsentierten, wird festgehalten (E. 3.4).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERWEITERUNGSBAUTEN
GEWACHSENER BODEN
UMBAUTEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 258 PBG
§ 269 PBG
§ 275 PBG
§ 276 PBG
§ 280 PBG
§ 310 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00360

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 3. November 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Gerichtssekretär
Martin Knüsel.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.1  RA A,

 

1.2  B, 

 

2.    C, 

 

alle vertreten durch B,

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

1.    D, 

 

2.    Gemeinderat E, 

 

Beschwerdegegner, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Der Gemeinderat E erteilte am 20. Oktober 2009 D die
baurechtliche Bewilligung für die Umgebungsgestaltung mit Schwimmbad und
Umgebungsmauern auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in E. 

II. 

Hiergegen erhoben A und B sowie C mit gemeinsamer Eingabe
vom 23. November 2009 Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragten
die Aufhebung der Baubewilligung. 

Die Baurekurskommission II führte am 16. März 2010
einen Delegationsaugenschein durch. Mit Entscheid vom 1. Juni 2010 wies
die Rekurskommission den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat. 

III. 

Mit Beschwerde vom 5. Juli 2010 beantragten die
unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht, die Baubewilligung vom 20. Oktober
2009 aufzuheben, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegner. 

Die Baurekurskommission II sowie der Gemeinderat E
beantragten Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerdegegner liess sich
nicht vernehmen. 

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
sowie die Erwägungen des angefochtenen Rekursentscheids werden, soweit
rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde
zuständig. Die mit ihren Anträgen im Rekursverfahren unterlegenen
Beschwerdeführenden sind durch den Rekursentscheid beschwert und insofern zur Beschwerde
legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist deshalb einzutreten.

2.

2.1 Das streitige Bauvorhaben umfasst den Neubau eines
Schwimmbads sowie eine neue Umgebungsgestaltung mit Terrainveränderungen und
versetzt angeordneten Mauern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der
F-Strasse 02 in E. Dieses Grundstück ist nach dem geltenden Zonenplan zur Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde E vom 24. Juni 1987/4. Dezember 1997
(BZO), genehmigt vom Regierungsrat bzw. von der Baudirektion am 29. Juni
1988 bzw. 7. September 1998, der eingeschossigen Wohnzone W1 zugeschieden,
und zwar einem im Zonenplan schraffierten und mit "A" bezeichneten
Bereich. In diesem Bereich sind entsprechend Art. 10.2 BZO nur begrünte
Flachdächer zugelassen. 

2.2 Gemäss Art. 17
BZO ("Terrainveränderungen") sind in den Wohnzonen gegenüber dem
gewachsenen Boden bleibende Abgrabungen und Aufschüttungen von mehr als
1,50 m nicht gestattet. Davon ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge
sowie Zufahrten zu Sammelgaragen und bei einer guten Gesamtgestaltung auch für
einzelne Garagen. Strittig ist vorab, nach welchen
Rechtsnormen der "gewachsene Boden" im Sinn von Art. 17 BZO zu
bestimmen ist.

2.2.1 Der Gemeinderat E wie auch die Vorinstanz haben in
Anwendung von § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977
(ABauV) zur Bestimmung des "gewachsenen Bodens" auf die heutigen
Terrainverhältnisse abgestellt. Wie schon im Rekursverfahren verweisen die
Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang auf einen "Richtplan G"
aus dem Jahr 1969. Im Zonenplan der Gemeinde von 1987 und 1998 sei das Gebiet
dieses Richtplans enthalten gewesen. Dieses Gebiet sei in der Folge aus dem
Quartierplanverfahren H entlassen worden. Der öffentliche Gestaltungsplan H und
der Richtplan G hätten einen Zusammenhang, der bei der Festlegung des
gewachsenen Terrains zu beachten sei. Quartierplan und Richtplan G würden das
gewachsene Terrain einwandfrei dokumentieren. 

2.2.2 Beim "Richtplan G" handelt es sich gemäss
den Ausführungen des Gemeinderats um eine private Grundeigentümervereinbarung
aus dem Jahr 1967. Der Gemeinderat E und die Vorinstanz weisen zu Recht darauf
hin, dass diese bei Einführung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) und der darauf beruhenden Bau- und Zonenordnung nicht ins neue Recht
überführt wurden und keine öffentlichrechtliche Geltung haben. Der Gestaltungsplan
H vom 24. Januar 1987/4. Dezember 1997, genehmigt am 29. Juni
1988/7. September 1998, legt zwar in Art. 7 fest, dass als
massgebliches Terrain für die Höhenbegrenzungen das gewachsene Terrain vom 3. Juli
1975 gilt. Das Baugrundstück liegt indessen ausserhalb des
Gestaltungsplanperimeters, wenn auch direkt an diesen angrenzend. Dass die
"damaligen" Terrainverhältnisse im Richtplan G, im Quartierplan aus
den 60er-Jahren sowie im Gestaltungsplan H gut dokumentiert sind, ändert nichts
daran, dass diese Pläne heute nicht (mehr) in Rechtskraft sind bzw. das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 (Gestaltungsplan H) nicht erfassen und somit die
Frage, nach welchen Verhältnissen das gewachsene Terrain zu bestimmen sei,
nicht rechtswirksam zu regeln vermögen. 

3.

3.1 Der gewachsene Boden ist u.a. massgeblich für die
Definition von abstandsfreien Bauten (§ 269 PBG), für die Bestimmung von
Geschossen und deren Anrechenbarkeit (§ 275 und § 276  PBG) sowie für
die Berechnung der Gebäudehöhe (§ 280 PBG) und Baumassenziffer (§ 258
Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABauV]). Zum Begriff des
"gewachsenen Bodens" hält § 5 ABauV Folgendes fest: 

"Gewachsener
Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. 

Auf frühere
Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden 

 

a)    innert eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem
im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass
aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in
einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich
als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist;

b)    im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder
zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist." 

3.2 In seinem Grundsatzentscheid vom 28. September
2005 (RB 2005 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 9 [Auszug] =
VB.2005.00275, www.vgrzh.ch; vgl. auch VGr, 14. März 2007, BEZ 2007 Nr. 18
= VB.2006.00512, www.vgrzh.ch, und VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.156,
www.vgrzh.ch) hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass bei Um- und
Erweiterungsbauten für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die
Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das
umzubauende Gebäude abzustellen sei, und zwar unabhängig davon, ob das Terrain
seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden sei. Das Gericht hielt weiter
fest, dass die Bestimmung von § 5 ABauV auf unüberbaute Parzellen
zugeschnitten sei. Unter "Baugesuch" sei das Stammbaugesuch zu
verstehen. Massgebend sei nicht das Terrain bei Einreichung eines Änderungs-
oder Erweiterungsgesuchs. Zu diesem Ergebnis führe insbesondere auch die
Anwendung von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV. Diese Bestimmung sehe im
ersten Halbsatz den Rückgriff auf die früheren Verhältnisse dann vor, wenn der
Boden im Hinblick auf die – gemäss ursprünglicher Neubaubewilligung –
beabsichtigte Nutzung des Grundstücks umgestaltet worden sei. 

In einem späteren
Streitfall hatten Baurekurskommission (BEZ 2008 Nr. 59) und
Verwaltungsgericht (VGr, 25. Februar 2009, BEZ 2009 Nr. 24 =
VB.2008.00432, www.vgrzh.ch) zu entscheiden, auf welche Terrainverhältnisse für
die Bemessung der Gebäudehöhe bei einem Neubau abzustellen sei. Das
Verwaltungsgericht hielt dabei fest, dass die erwähnte Rechtsprechung ausschliesslich
für Um- und Erweiterungsbauten gelte. Eine Ausdehnung dieser Praxis auf
Neubauten wäre mit dem Wortlaut von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV
nicht vereinbar und es liessen sich auch nicht jene Gründe anführen, die bei Änderungs-
und Erweiterungsbauten von Bedeutung seien, nämlich, dass bei ausgeschöpfter
Gebäudehöhe oder Baumasse im Fall von Abgrabungen das Gebäude ex post
baurechtswidrig würde bzw. dieses im Fall von Aufschüttungen nachträglich
weiter erhöht oder die Baumassenziffer vergrössert werden könnte. Zudem werde
bei einer Neuüberbauung der Gefahr des Missbrauchs dadurch hinreichend Rechnung
getragen, dass gemäss § 5 Abs. 2 lit. a ABauV auf die früheren
Verhältnisse zurückzugreifen sei, wenn der Boden innert eines Zeitraums von
zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der
Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das Terrain nicht
ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden sei.

Das Verwaltungsgericht hat
sich auch in mehreren Urteilen zur Frage ausgesprochen, wie weit zeitlich
zurück auf das frühere Terrain abzustellen sei. In zwei Urteilen hat das
Gericht festgehalten, für die Bestimmung des gewachsenen Bodens müsse auch auf
Verhältnisse vor dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes abgestellt
werden, wenn diese klar feststellbar seien. Mit
Entscheid vom 14. März 2007 (VB.2006.00512, www.vgrzh.ch) hat das Gericht
eine Streitsache an die Vorinstanz zurückgewiesen, um aufgrund der seinerzeitigen
Baugesuchsakten den Terrainverlauf bei Erstellung der Baute im Jahr 1960 festzustellen
bzw., falls diese nicht schlüssig sein sollten, um den Baugesuchstellern die Möglichkeit
einzuräumen, den Terrainverlauf bei Bauerstellung mittels anderer Unterlagen
nachzuweisen. Sollte dies nicht möglich sein, so träfen die Folgen der
Beweislosigkeit die Baugesuchsteller. In einem weiteren Entscheid vom 18. Juli
2007 (VB.2007.00212, www.vgrzh.ch) hat das Gericht im Zusammenhang mit der
Ermittlung der Gebäudehöhe auf die am 17. August 1976, also vor
Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes bewilligten Baugesuchsakten
abgestellt. Hingegen lehnte es das Gericht mit Urteil vom 14. Dezember
2005 (VB.2005.00104, www.vgrzh.ch) bei der Ermittlung der Baumassenziffer (§ 258
PBG) ab, auf die Verhältnisse vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes
abzustellen, weil diese Nutzungszifferart dem zürcherischen Baurecht vor Inkrafttreten
des Planungs- und Baugesetzes fremd war.

3.3 Die Baurekurskommission II hat im angefochtenen
Rekursentscheid auf ihren Entscheid vom 21. Oktober 2008 (BEZ 2008 Nr. 60)
verwiesen, wonach die Terrainverhältnisse bis maximal 30 Jahre vor das Datum
der Baueingabe zurückzuverfolgen seien. Bei Umbauten oder Erweiterungen von
Gebäuden, die innerhalb der letzten 30 Jahre bewilligt worden seien, sei
auf das bei jener Bewilligung vorhandene gewachsene Terrain abzustellen. Sei
ein Gebäude demgegenüber vor diesem Zeitraum bewilligt worden, sei
grundsätzlich das heutige Terrain massgebend, es sei denn, das Terrain sei innerhalb
der letzten 30 Jahre verändert worden. Die Baurekurskommission rechtfertigte
diese Änderung der Rechtsprechung damit, dass Rechtsunsicherheiten, welche sich
im Rahmen des vorzunehmenden Rückgriffs auf frühere Verhältnisse daraus ergeben
könnten, dass die massgeblichen "historischen" Bodenverhältnisse sich
nur noch ungenau ermitteln liessen, nicht in Kauf genommen werden dürften.
Lehre und Rechtsprechung hätten schon seit geraumer Zeit anerkannt, dass sich
aus Gründen der Rechtssicherheit nach Ablauf von 30 Jahren seit der Errichtung
einer aktuell rechtswidrigen Baute der Befehl zum Rückbau verbiete, unbesehen
davon, ob diese seinerzeit bösgläubig im Widerspruch zur Rechtsordnung erstellt
worden sei (BGE 107 Ia 121). Es erscheine geboten, auch bei der Ermittlung des
rechtsrelevanten Terrainverlaufs analog zur Rechtsprechung zum Rückbau rechtswidriger
Gebäude eine zeitliche Grenze zu ziehen. Andernfalls würden in zahlreichen
Fällen nicht mehr hinnehmbare Rechtsunsicherheiten geschaffen. Eine Fixierung des
Terrains über eine Zeit von mehr als 30 Jahren hinweg sei demgegenüber weder
unter dem Aspekt der Benachteiligung des Grundeigentümers (bei Abgrabungen)
noch jener des Nachbarn (bei Aufschüttungen) geboten. Aus der Sicht des
Grundeigentümers sei der Verlust allfälliger Reserven bezüglich Gebäudehöhe,
Baumasse etc. zumutbar, wenn er diese während so langer Zeit freiwillig nicht
ausgeschöpft habe. Umgekehrt lasse sich aus der Sicht des Nachbarn feststellen,
dass sich dieser bei einer Neuüberbauung ein durch Aufschüttung erhöhtes
Terrain in der Regel bereits nach 10 Jahren entgegenhalten lassen müsse. Das
Abstellen auf einen fixen Zeitpunkt, z.B. auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens
des Planungs- und Baugesetzes, sei der Rechtssicherheit nicht dienlich, weil
dieser Zeitpunkt je länger je weiter zurückliege. Gestützt auf diese
Rechtsprechung hat die Vorinstanz festgehalten, vorliegend seien die Terrainverhältnisse
bis maximal 30 Jahre vor das Datum der Baueingabe zurückzuverfolgen.

3.4 Diese Änderung ihrer eigenen Rechtsprechung durch
die Baurekurskommission II vermag aus verschiedenen Gründen nicht zu
überzeugen. Die Praxis, wonach bei Erweiterungs- und Umbauten auf die
Verhältnisse abzustellen sei, wie sie sich bei Einreichung des ursprünglichen
Baugesuchs präsentierten, erfolgte, weil eine andere Auslegung zu vom Gesetz
nicht gewollten und unsinnigen Rechtsfolgen führte. Je nachdem, ob es sich um Abgrabungen
oder Aufschüttungen handelt, können beispielsweise abstandsfreie Gebäude zu
abstandspflichtigen und umgekehrt werden (§ 269 PBG), Vollgeschosse zu
Untergeschossen und umgekehrt (§ 275 PBG), Gebäude, welche die Gebäudehöhe
ausschöpfen, zu solchen, welche diese überschreiten oder eine Gebäudehöhereserve
aufweisen (§ 278 ff.); Analoges gilt für die Baumassenziffer (§ 258
PBG) usw., wenn das gestaltete Terrain zum gewachsenen erklärt wird. Eine
Praxis, bei Um- und Anbauten lediglich während der letzten 30 Jahre auf die
Terrainverhältnisse bei Erstellung der Baute abzustellen, würde – nach
Ablauf dieser Zeit – ohne zwingenden Grund wiederum zu solchen unsinnigen
und vom Verordnungsgesetzgeber offensichtlich nicht gewollten Rechtsfolgen
führen; dies nunmehr selbst für Bauten, welche nach Inkrafttreten des Planungs-
und Baugesetzes (1976/1978) bewilligt wurden und bei welchen der bei
Gesuchsbewilligung bestehende Bodenverlauf dokumentiert sein sollte (vgl. § 310
PBG, §§ 3 ff. Bauverfahrensverordnung). Es kommt hinzu, dass die
erwähnte Rechtsprechung sich auch auf § 5 Abs. 2 lit. b ABauV
stützt, welche ohne zeitliche Beschränkung den Rückgriff auf frühere
Verhältnisse vorsieht, wenn der Boden im Hinblick auf die – gemäss
ursprünglicher Neubaubewilligung – beabsichtigte Nutzung umgestaltet worden
ist.

3.5 Wenig überzeugend ist auch der Verweis auf die mit
Entscheid des Bundesgerichts 107 Ia 121 eingeleitete Rechtsprechung, wonach die
Befugnis des Gemeinwesens, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder
Gebäudeteils anzuordnen, auf 30 Jahre befristet ist. Diese Rechtsprechung
betrifft allein die Verjährung einer verwaltungsrechtlichen Sanktion und nicht
die Bewilligungsfähigkeit als solche der betreffenden Baute bzw. des
betreffenden Bauteils. Diese bleibt nach wie vor materiell rechtswidrig, was im
Fall späterer Um- und Anbauten zu berücksichtigen ist. Vorliegend geht es nicht
um die "Ersitzung" des Rechts, einen an sich rechtswidrigen Zustand
beizubehalten (BGE 107 Ia S. 124 E. 1b), sondern um die Definition
bzw. Auslegung eines vom Gesetz verwendeten Rechtsbegriffs. Gründe der
Rechtssicherheit gebieten keineswegs die von der Vorinstanz vertretene
Auffassung, die Terrainverhältnisse seien maximal 30 Jahre zurückzuverfolgen,
weil eine Abklärung der früheren tatsächlichen Terrainverhältnisse schwierig
sei. Soweit die betreffende Stammbaubewilligung nach Inkrafttreten des
Planungs- und Baugesetzes ergangen ist, sollten – wie erwähnt –
gemäss § 310 PBG und §§ 3 ff. Bauverfahrensverordnung die für
die Bestimmung des damals bestehenden Terrainverlaufs erforderlichen Unterlagen
vorliegen. Auf die Verhältnisse vor Inkrafttreten des Planungs- und
Baugesetzes ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nur dann
abzustellen, wenn diese klar feststellbar sind.

3.6 Wie der Architekt des privaten Beschwerdegegners
anlässlich des Augenscheins vom 16. März 2010 festhielt, wurde das auf dem
Baugrundstück erstellte Gebäude 1970 bewilligt. Die Terrainverhältnisse zu
jenem Zeitpunkt sind durch "amtliche" Pläne gut dokumentiert. Sie
ergeben sich aus dem Plan Nr. 03, Quartierplan I, datiert vom 2. Juni
1978, welcher gemäss Art. 7 des öffentlichen Gestaltungsplans H von
1987/1997 das gewachsene Terrain im Gestaltungsplan definiert. Der Plan Nr. 03
beinhaltet auch den damaligen Terrainverlauf auf dem Baugrundstück, das
ostseits – nur durch den J-Weg getrennt – direkt an das Gestaltungsplangebiet
angrenzt. Anzufügen ist, dass der Gemeinderat E mit Vorentscheid vom 19. November
2007 bezüglich der westlich an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.Nr. 04
festgehalten hat, dass bei einem Neubau auf diesem Grundstück der Terrainverlauf
von 1969 als gewachsenes Terrain definiert werde. Der Gemeinderat verwies in
diesem Zusammenhang auf einen Kurvenplan von 1969, der mit grösster
Wahrscheinlichkeit auf einer fotogrammetrischen Auswertung beruhe und einem – wesentlich
genaueren – aktuellen, terrestrisch aufgenommenen Höhenkurvenplan, wobei
die beiden Pläne keine allzu grossen Differenzen aufweisen würden.

Da die Terrainverhältnisse
bei Bewilligung bzw. Erstellung des Gebäudes Assek.-Nr. 05 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 im Jahr 1970 "amtlich" dokumentiert sind,
ist vorliegend bei Anwendung von Art. 17 BZO, wonach in den
Wohnzonen gegenüber dem gewachsenen Boden bleibende Abgrabungen und
Aufschüttungen von mehr als 1,50 m nicht gestattet sind, der gewachsene Boden
aufgrund des seinerzeitigen Bodenverlaufs zu bestimmen. Aufgrund von kleineren
Messungenauigkeiten kommt dem Gemeinderat E bei der genauen Ermittlung des
seinerzeitigen gewachsenen Terrains ein gewisser Ermessensspielraum zu. Die Sache
ist daher an den Gemeinderat E zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid
zurückzuweisen. Dieser wird im Sinn der Erwägungen das massgebende gewachsene
Terrain festlegen und entscheiden müssen, ob das Baugesuch mit
Nebenbestimmungen bewilligt werden kann oder zu verweigern ist.

4.

Zusammengefasst ergibt
sich, dass die Beschwerde gutzuheissen ist. Der Rekursentscheid der
Baurekurskommission II vom 1. Juni 2010 und die Baubewilligung des Gemeinderats
E vom 20. Oktober 2009 sind aufzuheben, und die Sache ist zu neuem
Entscheid im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat E zurückzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des
Rekurs- und Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte den Beschwerdegegnern
aufzuerlegen.

5. 

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf
hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden
kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2. S. 412
unten).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der
Rekursentscheid der Baurekurskommission II vom 1. Juni 2010 und die
Baubewilligung des Gemeinderats E vom 20. Oktober 2009 werden aufgehoben,
und die Sache wird zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat
E zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'590.--     Total der Kosten.

3.    Die
Rekurs- und die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte
auferlegt. 

4.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

5.    Mitteilung
an…