# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 713b30b7-3808-5a5d-9d26-559075dc38f1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-11-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 19.11.2008  SB.2008.00059
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2008-00059_2008-11-19.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2008.00059	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 19.11.2008
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer 
(Pfandrecht)

	
Grundstückgewinnsteuer
Pfandrecht

1997 wurde die Grundstückgewinnsteuer nach dem damaligen § 170bis aStG um 50% ermässigt. Diese Privilegierung wurde 2006 aufgehoben und die zweite Hälfte der Steuer nachträglich veranlagt. Mangels Zahlung wurde ein Pfandrecht eingetragen. Umstritten ist, ob das Pfandrecht innert Frist im Grundbuch eingetragen worden ist. Denn das Pfandrecht erlischt nach dem hier anwendbaren alten Steuergesetz, wenn es nicht binnen sechs Monaten seit Fälligkeit des Steueranspruchs im Grundbuch eingetragen wird. Fällig wird die Steuerforderung mit Zustellung des Einschätzungsentscheids. Die Verwirkungsfrist für die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts für die nacherhobene Grundstückgewinnsteuer beginnt somit mit der Zustellung des Nacherhebungsentscheids zu laufen. Daher ist die Anmeldung des Pfandrechts im vorliegenden Fall rechtzeitig erfolgt. Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ENTSTEHUNG
FÄLLIGKEIT
FRISTBEGINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
PFANDRECHT
PFANDRECHTSVERWIRKUNG
UNTERGANG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERWIRKUNG
VERWIRKUNGSFRIST

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 157 aStG
§ 170bis aStG
§ 194 lit. e EG ZGB
§ 195 EG ZGB
§ 196 EG ZGB
§ 279 Abs. I StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2008.00059

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 19. November 2008

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler, Gerichtssekretärin
Silvia Hunziker.

 

 

 

 

In Sachen

 

 

Stadt R, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdegegner, 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer

(Pfandrecht),

hat
sich ergeben: 

I.  

C und D veräusserten am 29. Januar 1997 die Liegenschaft Kat.
Nr. 01 an der L-Strasse 02 in R zum Preis von Fr. … zu je hälftigem
Miteigentum an A und E. Mit Entscheid vom 25. Oktober 1997 auferlegte die
Kommission für die Grundsteuern der Stadt R den Veräussernden eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei diese Steuer zufolge Ersatzbeschaffung
um 50% auf Fr. … ermässigt wurde (§ 170bis des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]). Infolge
Veräusserung der Ersatzliegenschaft am 28. Februar 2003 hob der
Grundsteuerausschuss der Stadt R mit Entscheid vom 24. Februar 2006 die Privilegierung
auf und veranlagte nachträglich die Steuer im Umfang der gewährten Ermässigung
von Fr. … . Dieser Entscheid wuchs in Rechtskraft. Nachdem C und D die
Steuerschuld nicht beglichen hatten, informierte das Steueramt der Stadt R mit
Schreiben vom 2. August 2006 den Pfandeigentümer A und wies auf das dem
Gemeinwesen zustehende gesetzliche Grundpfandrecht und auf die Möglichkeit des
Pfandeigentümers, die Grundbucheintragung mittels Zahlung des ausstehenden Betrags
bis 20. August 2006 zu vermeiden, hin. Am 24. August 2006 meldete das
Steueramt der Stadt R das Pfandrecht über Fr. … beim Grundbuchamt R zur
Eintragung an. Mit Pfandrechtsbeschluss vom 4. Dezember 2006 beanspruchte
der Grundsteuerausschuss der Stadt R das Pfandrecht gegenüber dem Pfandeigentümer.

Die gegen den Pfandrechtsbeschluss erhobene Einsprache
wies der Grundsteuerausschuss der Stadt R mit Entscheid vom 16. April 2007 ab. 

II.  

Mit Entscheid vom 30. April 2008 hiess die
Steuerrekurskommission III den dagegen erhobenen Rekurs gut und hob das auf dem
Grundstück Kat.Nr. 01, L-Strasse 02 in R, lastende gesetzliche
Grundsteuerpfandrecht von Fr. … wegen verspäteter Anmeldung des Pfandrechts
auf.

III.  

Mit Beschwerde vom 12. Juni 2006 [recte: 2008] beantragte
die Stadt R dem Verwaltungsgericht, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben
und der Entscheid des Grundsteuerausschusses der Stadt R sei zu bestätigen. 

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung
verzichtete, schloss der Beschwerdegegner auf Abweisung der Beschwerde. Zudem
beantragte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung
mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden.

1.2 Im
Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit
die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel,
die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen
worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht
nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven,
namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem
Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder
der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur
nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals
vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein
zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche
unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).

2.  

2.1 Bei
Handänderung einer dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft
wird laut § 170bis Abs. 1 des vorliegend kraft § 279 Abs.
1 StG massgebenden Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) die gemäss § 170
aStG berechnete Grundstückgewinnsteuer um 50% ermässigt, soweit der Erlös
innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten
Ersatzliegenschaft (im Kanton) verwendet wird. Wird die Ersatzliegenschaft
innert zehn Jahren nach der Handänderung veräussert oder nicht mehr vom Steuerpflichtigen
oder seinen Erben selbst bewohnt, wird die Steuer nachträglich im Umfang der
nach Abs. 1 gewährten Ermässigung erhoben.

2.2 Für
Grundsteuern steht den Gemeinden an den bezüglichen Grundstücken laut § 157
aStG beziehungsweise § 208 StG ein gesetzliches Pfandrecht zu. Dieses
entsteht gemäss §§ 195 f. in Verbindung mit § 194 lit. e
des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April
1911 (Fassung vom 8. Juni 1997 [EG ZGB]) ohne Eintragung im Grundbuch gleichzeitig
mit der Ent­ste­hung der Steuerforderung, das heisst mit der
grundsteuerrechtlich massgebenden Hand­än­derung. Das Pfandrecht erlischt, wenn
es nicht innert einer bestimmten Verwirkungsfrist eingetragen wird.

Das ohne behördliches Zutun entstehende Pfandrecht
erlischt nach der gesetzlichen Ordnung des alten Steuergesetzes, wenn es nicht
binnen sechs Monaten seit Fälligkeit des Steueranspruchs im Grundbuch
eingetragen wird (§ 195 altEG ZGB). Fällig wird die Steuerforderung gemäss
§ 89 der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz vom 26. November 1951 (VV
StG) mit der Zustellung des Einschätzungsentscheids. Das Grundsteuerpfandrecht
ist demnach innert sechs Monaten seit Zustellung der Einschätzungsanzeige
einzutragen, ansonsten es untergeht (RB 1998 Nr. 160). Eine allfällige
Verzögerung des Einschätzungsverfahrens – und damit der Fälligkeit der
Grundsteuer – bleibt ohne Einfluss auf die Existenz des Pfandrechts (RB 1994
Nr. 60). Nach neuem Recht muss das Grundsteuerpfandrecht gemäss § 195 EG
ZGB innerhalb dreier Jahre nach der Handänderung oder bei einer solchen, die
keine Eintragung im Grundbuch vorsieht, seit der Wahrnehmung durch die für die
Einschätzung zuständige Steuerbehörde eingetragen werden (Felix Richner/Walter
Frei/Stefan Kauf­mann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 208 N. 23 f.).

Ist das Pfandrecht rechtzeitig im Grundbuch eingetragen
worden und verzichtet das Gemeinwesen nicht ausdrücklich oder stillschweigend
auf dessen Geltendmachung, so kann es entsprechend dem allgemeinen
pfandrechtlichen Grundsatz der Akzessorietät nur noch durch Untergang der
pfandgesicherten Forderung selber untergehen, das heisst in den Fällen der Tilgung,
des Erlasses oder Verjährung der Forderung (RB 1998 Nr. 160 mit Hinweisen).

3.  

3.1 Im
vorliegenden Fall ist einzig strittig, ob das Pfandrecht innert Frist im
Grundbuch eingetragen worden ist.

Die Rekurskommission erwog zu Recht, was von der
Beschwerdeführerin auch nicht bestritten wird, dass die Handänderung vom 29.
Januar 1997 am ursprünglichen Grundstück Kat. 01 den grundsteuerlich
massgebenden Zeitpunkt für die Entstehung der Steuerforderung bildet (§ 207
StG bzw. 156 aStG). Ungeachtet der Steuerprivilegierung im Sinn von § 170bis aStG ist vorliegend mit Entscheid vom
25. Oktober 1997 der ganze Steuerbetrag veranlagt, jedoch nur zur Hälfte
bezogen worden. Der ermässigte Teil steht unter der Bedingung, dass das
erworbene Ersatzgrundstück nicht innerhalb von 10 Jahren weiterveräussert oder
nicht mehr selbst genutzt wird. Kommt es zu einer vorzeitigen Veräusserung der
Ersatzliegenschaft und tritt damit die Bedingung ein, so ist im Nacherhebungsentscheid
nur noch über die Aufhebung der Steuerprivilegierung zu befinden sowie der ermässigte
Steueranteil nachzufordern, wobei es sich dabei nicht um eine neue Veranlagung
der Grundstückgewinnsteuer handelt. Da das Pfandrecht zugleich mit der
Steuerforderung, der es dient, entsteht, ist bei der Frage nach dem anwendbaren
Recht sowohl bei der Grundstückgewinnsteuer als auch beim Pfandrecht auf den
Zeitpunkt der Handänderung vom 29. Januar 1997 am ursprünglichen Objekt
abzustellen. Daraus folgt, dass sich die Eintragungsfrist für das
Grundsteuerpfandrecht vorliegend nach den altrechtlichen Bestimmungen richtet
und das Pfandrecht sechs Monate ab Fälligkeit der Steuerforderung im Grundbuch
einzutragen ist (§ 279 StG und § 157 aStG i.V. m §§ 194 lit. e
und 195 altEG ZGB). Die Rekurskommission hat im Weiteren zu Recht erwogen, dass
erst mit der Mitteilung der Aufhebung der Steuerprivilegierung bzw. mit dem
Nacherhebungsentscheid die Steuerforderung über den ermässigten Teil fällig
wird. Folglich beginnt jedoch die Verwirkungsfrist für die Eintragung des
gesetzlichen Pfandrechts für die nacherhobene Grundstückgewinnsteuer mit der
Zustellung des Nacherhebungsentscheids zu laufen, und das Pfandrecht kann bis
sechs Monate nach Zustellung der nacherhobenen Steuerforderung eingetragen
werden. Der Rekurskommission kann darin nicht beigepflichtet werden, wenn sie
unter Hinweis auf das Publizitätsprinzip und den Gutglaubensschutz für den
Beginn des Fristenlaufs auf den Zeitpunkt der Mitteilung des ursprünglichen
Einschätzungsentscheids abstellt. Zum einen ist im Veranlagungsentscheid
ersichtlich, dass die Grundstückgewinnsteuer infolge der Ersatzbeschaffung
eines Eigenheims um die Hälfte reduziert wurde und dieser innert zehn Jahren
nachgefordert werden kann. Zum anderen würde dies bedeuten, dass in jedem Fall
vorsorglicherweise das Grundsteuerpfandrecht zu einem Zeitpunkt im Grundbuch
eingetragen werden müsste, in welchem die Steuerschuld noch nicht fällig und
auch nicht gegen den Steuerschuldner durchgesetzt werden kann. Da es sich bei
dem Pfandrecht jedoch um eine Eigentumsbeschränkung handelt, gebietet es der
Verhältnismässigkeitsgrundsatz, dass sich die Steuerbehörde zunächst an den
Steuerschuldner hält und diesem gegenüber alles Zumutbare zur Eintreibung oder
Sicherstellung der gefährdeten Steuerforderung unternimmt (RB 1998 Nr. 160).
Dies ist im vorliegenden Fall aber erst möglich, wenn die Bedingung, nämlich
der Weiterverkauf der Ersatzliegenschaft innert Frist, eingetreten ist. 

Zusammenfassend ergibt sich aus dem Gesagten, dass
vorliegend die Bedingung für die Nacherhebung der Steuer mit der Handänderung
am 28. Februar 2003 eingetreten ist und die Steuer mit Mitteilung des
Nacherhebungsentscheids vom 24. Februar 2006 fällig wurde. Die Anmeldung des
Pfandrechts im Grundbuch vom 24. August 2006 erfolgte damit noch innert
der sechsmonatigen Verwirkungsfrist.

Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.

4.  

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in
Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und steht ihm keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsgerichtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 und § 213
StG).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Pfandrechtsbeschluss der Stadt R vom 4. Dezember
2006 wird bestätigt.

2.    Die Kosten
des Rekursverfahrens vor Steuerrekurskommission III werden dem Beschwerdegegner
auferlegt. 

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    100.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'100.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

5.    Weder für das
Rekurs- noch für das Beschwerdeverfahren wird dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
zugesprochen.

6.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

7.    Mitteilung an …