# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c1d5a09b-e5ad-573e-802c-92d80a16d8f5
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** fr
**Title:** FR ac_2a_99_86.pdf
**Docket/Reference:** ac_2a_99_86.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf3/ac_2a_99_86.pdf

## Full Text

IIe  Cour  administrative.  Séance  du  23  décembre  1999.  Statuant  sur  les 
recours interjetés le 20 septembre 1999 (2A 99 86, 87 et 88) par X, Y, et Z, 
contre  les  décisions  prises  le  19  août  1999  par  le  Préfet  du  district  de  la 
Sarine  rejetant  leur  opposition  à  la  demande  de  permis  de  construire 
déposée  par  W;  (constructions  en  application  du  plan  de  quartier  "La 
Dey-Au Pelleret") 

En fait: 

A. 

B. 

C. 

W est propriétaire de la parcelle n° 260, plan folio 5, du registre foncier de la 
Commune  d'Arconciel.  Ce  terrain  est  situé  en  zone  résidentielle  à  faible 
densité et dans le périmètre du plan de quartier (PAD) "La Dey - Au Pelleret". 

Par arrêt du 18 novembre 1998, le Tribunal administratif a admis un recours 
de  voisins  qui  s'opposaient  à  l'octroi  d'une  autorisation  de  construire  trois 
maisons  d'habitation  groupées  sur  la  parcelle  n°  260.  Il  a  constaté  à  cette 
occasion que le PAD en vigueur permet au plus la construction d'habitations 
individuelles groupées à 2 et que, par conséquent, le projet présenté par W 
n'était pas conforme au plan de quartier. Le Tribunal administratif a annulé le 
permis  de  construire  qui  avait  été  accordé  le  9  juillet  1998  par  le  Préfet  du 
district de la Sarine. 

Tenant compte de l'arrêt du 18 novembre 1998, W a déposé, le 27 mai 1999, 
une  nouvelle  demande  de  permis  de  construire.  Il  prévoit  désormais  la 
construction  d'une  maison  d'habitation  individuelle  isolée  (C)  et  de  deux 
maisons d'habitation groupées (A et B) sur la parcelle n° 260. 

Lors de la mise à l'enquête publique qui s'est déroulée du 11 au 25 juin 1999, 
X, Z et Y, agissant séparément, ont déposé une opposition. 

Les opposants ont fait valoir le fait qu'en raison de l'inadéquation de la voie 
d'accès existant actuellement, la parcelle n° 260 ne peut pas être considérée 
comme  un  terrain  équipé  au  sens  des  art.  86  et  151  let.  b  de  la  loi  sur 
l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1). Ils ont 
invoqué également une violation de l'art. 7.4 du règlement du PAD qui prévoit 
que  les  toitures  doivent  comporter  deux  pans  et  de  l'art.  7.8  du  même 
règlement  concernant  la  volumétrie  des  constructions  qui  fixe  à  11  m  la 
longueur maximale des façades. Ils ont estimé que les règles concernant la 
distance entre bâtiments et celles relatives à l'indice d'utilisation n'étaient pas 
respectées et enfin que les nouvelles bâtisses ne s'intégreraient pas dans le 
site. 

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Face à ces critiques, le 6 juillet 1999, W a modifié légèrement l'implantation 
des bâtiments de manière à respecter la distance de 10 m entre la villa isolée 
et les habitations groupées. 

Le projet modifié a obtenu un préavis positif de la part de la commune ainsi 
l'Office  des 
que  des  services  spécialisés  de 
constructions et de l'aménagement du territoire (OCAT), du Département des 
ponts et chaussées et de l'Inspection cantonale du feu. 

l'Etat,  notamment  de 

D. 

Par  décision  du  19  août  1999,  le  Préfet  du  district  de  la  Sarine  a  accordé 
l'autorisation  de  construire  les  villas  prévues.  Par  décisions  séparées  du 
même jour, il a écarté les oppositions visant le projet. 

A cette occasion, il a constaté que la distance entre la villa isolée et les villas 
jumelées,  de  10,07  m,  est  conforme  au  droit.  Dans  la  mesure  où  le  projet 
initialement présenté prévoyait une distance de 9,68 m, l'autorité a considéré 
que  la  modification  intervenue  en  cours  de  procédure  est  secondaire  et  ne 
justifie pas une deuxième mise à l'enquête publique. Par ailleurs, l'indice de 
construction  à  appliquer  n'a  pas  été  violé  dès  lors  qu'il  est  de  0,25  pour  la 
villa  isolée  et  de  0,30  pour  les  villas  individuelles  groupées.  Le  préfet  a 
également écarté les griefs liés à la volumétrie des constructions considérant 
que les constructions en cause forment plusieurs volumes distincts puisqu'il 
existe  une  différenciation  en  plan  d'au  moins  1,50  m.  Les  critiques  visant 
l'accès à l'art. 260 RF ont été jugées sans pertinence dès lors que cet accès 
est  un  chemin  privé  et  qu'il  n'est  donc  pas  soumis  à  la  loi  sur  les  routes. 
L'autorité a admis, contrairement aux opposants, que le projet comporte une 
toiture  à  2  pans  en  conformité  avec  le  règlement  du  PAD,  même  si  le  faîte 
est  décalé.  Enfin,  le  préfet  a  rejeté  le  grief  de  violation  des  règles 
d'esthétisme  en  soulignant  que  l'OCAT  est  d'avis  que  la  conception 
architecturale des maisons et le travail des volumes atteignent largement le 
but visé par le PAD et que la commune n'a pas élevé d'objection à ce propos 
dans son préavis favorable. 

E. 

Agissant  par  actes  séparés  le  20  septembre  1999,  X,  Y  et  Z  ont  contesté 
devant le Tribunal administratif les décisions du 19 août 1999 en concluant à 
l'annulation du permis de construire accordé à W. 

A l'appui de leurs conclusions, les recourants ont repris, pour l'essentiel, les 
griefs  formulés  dans  leurs  oppositions.  Ils  se  plaignent  d'une  violation  des 
règles  sur  les  distances,  sur  l'indice  d'utilisation,  sur  la  volumétrie  des 
constructions; 
font  valoir  en  outre  une  violation  des  dispositions 
concernant  l'accès  à  la  parcelle,  de  celles  relatives  à  l'orientation  et  à  la 
nature des toitures comme de celles ayant trait à la qualité architecturale et à 
l'intégration dans le site. 

ils 

 - 3 -

Sur un plan procédural, X se plaint d'une violation de son droit d'être entendu 
dès  lors  que  le  préfet  n'aurait  pas  procédé  à  une  inspection  des  lieux.  Il 
requiert la même mesure d'instruction de la part du Tribunal administratif. 

L'intimé  conclut  au  rejet  du  recours. La préfecture et la commune n'ont pas 
déposé d'observations. 

Le 20 décembre 1999, le Juge délégué à l'instruction du recours a procédé à 
une inspection des lieux. 

Le  20  décembre  1999,  l'intimé  a  fait  savoir  qu'il  a  l'intention  de  requérir  la 
pose  d'une  signalisation  d'interdiction  générale  de  circuler  assortie  d'une 
plaque  complémentaire  portant 
la  mention  "Chemin  privé,  bordiers 
autorisés". 

F. 

G. 

H. 

I. 

Les 21 et 22 décembre 1999, les parties ont déposé leurs observations suite 
aux enquêtes. 

En droit: 

1.  a)  Dans la mesure où les trois recours concernent le même état de fait et visent 
le même permis de construire, il se justifie d'ordonner la jonction des causes 
juridiction 
en  application  de 
administrative (CPJA; RSF 150.1). 

l'art.  42  du  code  de  procédure  et  de 

b)  Déposé  dans  le  délai  et  les  formes  prescrits,  les  présents  recours  sont 
recevables en vertu de l’art. 114  al. 1 let. c CPJA et de l'art. 176 LATeC. Le 
Tribunal administratif peut donc entrer en matière sur leurs mérites. 

c)  Selon  l’art.  77  CPJA,  le  recours  devant  le  Tribunal  administratif  peut  être 
formé  pour  violation  du  droit,  y  compris  l’excès  ou  l’abus  du  pouvoir 
d’appréciation (lettre a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits 
pertinents  (lettre  b).  En  revanche,  à  défaut  d’habilitation  légale  expresse,  le 
Tribunal  administratif  ne  peut  pas  examiner  en 
le  grief 
d’inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA). 

l'espèce 

 
 
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2. 

Du  moment  que  le  dossier  comporte  les  plans  des  nouvelles  constructions 
ainsi  que  de  leurs  accès,  il  est  douteux  que  le  préfet  ait  violé  le  droit  d'être 
entendu des recourants en ne procédant pas à l'inspection des lieux requise. 

Au  demeurant,  en  matière  de  permis  de  construire,  le  Tribunal  administratif 
dispose  du  même  pouvoir  d'examen  que  le  préfet.  Ainsi,  dès  l'instant  où  le 
Juge  délégué  a  procédé,  le  20  décembre  1999,  à  la  mesure  d'instruction 
litigieuse,  l'hypothétique  violation  du  droit  d'être  entendu  alléguée  par  les 
recourants a été réparée dans le cadre de la présente procédure. 

3.  a)  Les  recourants  contestent  que  les  villas  A  et  B  puissent  constituer  des 
maisons  d'habitation  individuelles  groupées  à  2  au  sens  de  l'art.  6  du 
règlement du PAD dès lors que les deux habitations sont distantes de 2.40 m 
et qu'elles n'ont aucune partie commune. A leur avis, les constructions A et B 
devraient  respecter  la  distance  minimale  de  10  m  prescrite  entre  les  villas 
isolées. 

b)  La  loi  ne  définit  pas  la  notion  de  groupement  d'habitations,  qu'il  s'agisse 
d'habitations  individuelles  juxtaposées  (art.  53  A  al.  2  RELATeC)  ou 
d'habitations  individuelles  groupées  (art.  53  B  RELATeC),  les  secondes  se 
distinguant des premières essentiellement par le nombre minimum d'unités. 

le  critère 

Pour  déterminer  si  un  projet  comprend  des  habitations 
individuelles 
juxtaposées (ou villas jumelées), il convient de se fonder essentiellement sur 
fondé  sur 
l'apparence  extérieure  du  bâtiment  considéré; 
l'aménagement  et  la  distribution  des  volumes  n'a  qu'un  caractère  très 
accessoire.  En  principe,  les  villas  jumelées  se  caractérisent  comme  deux 
constructions  placées  côte  à  côte  -  souvent,  mais  pas  nécessairement, 
identiques  ou  image  miroir  l'une  de  l'autre  -  édifiées  pour  des  raisons 
touchant à l'économie d'occupation du sol, éventuellement à la réduction des 
frais  de  construction  et  d'entretien,  à  une  utilisation  plus  rationnelle  de 
certaines installations communes, ou encore fondées sur des considérations 
touchant à l'esthétique ou à l'intégration au milieu environnant (cf. ATA du 13 
décembre 1993 en la cause M.). 

La plupart du temps, les habitations juxtaposées comporte un mur médian ou 
des  parties  communes  qui  relient  spatialement  les  deux  unités.  Rien, 
cependant, dans la loi ou le règlement n'impose un lien physique aussi étroit. 
Dans  la  pratique,  il  a  été  constaté  que,  de  plus  en  plus  souvent,  les 
propriétaires,  désireux  d'occuper  rationnellement  le  sol  tout  en  évitant  les 
inconvénients  de  la  mitoyenneté,  écartaient  les  unités  d'habitation  de 
quelques mètres l'une de l'autre en se bornant à les relier par les garages ou 
par un simple couvert. Cet artifice - admis par les autorités - leur permettait 
de  bénéficier  des  avantages  des  villas  jumelées  sous  l'angle  de  l'utilisation 

 
 
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du  terrain,  de  l'esthétique  ou  des  frais  de  réalisation  et  d'une  grande  partie 
des  avantages  de  la  villa  isolée  sous  l'angle  de  l'intimité  et  de  la  protection 
contre les nuisances dues aux voisins. 

Face  à  cette  situation,  constatant  que  les  constructions  de  ce  type  se 
réalisaient  par  le  biais  d'artifices  architecturaux  qui  ne  trouvaient  aucune 
nécessité  dans  le  but  de  promotion  d'une  utilisation  rationnelle  du  territoire 
poursuivi par les art. 53 A al. 2 et 53 B RELATeC, l'OCAT a développé une 
nouvelle  interprétation  de  ces  dispositions  qui  élargit  désormais  la  notion 
d'habitation groupée.  

La nouvelle pratique consiste à considérer comme étant encore juxtaposées 
les unités de logement se présentant comme des habitations mitoyennes qui 
ont été simplement écartées l'une de l'autre. Cela suppose une construction 
simultanée  des  différentes  unités  d'habitation,  un  rapport  étroit  de  proximité 
(alignement, 
implantation  selon  un  plan  d'ensemble 
spatiale,  une 
décrochement, etc.) qui permettrait en soi de les accoler les unes aux autres, 
une  unité  architecturale  assortissant  les  volumes  et  un  traitement  des 
façades qui se font face identique à ce qui serait prévu en cas de contiguïté 
(mur  coupe-feu,  façade  borgne).  Lorsque  ces  conditions  sont  remplies, 
l'autorité  spécialisée  cantonale  considère  qu'il  y  a 
juxtaposition  ou 
groupement au sens des art. 53 A al. 2 et 53 B RELATeC et donc dispense 
du respect des distances entre bâtiments. 

Dans  la  mesure  où  cette  interprétation  de  la  loi  n'est  pas  contredite  par  le 
texte  des  art.  53  A  et  B  RELATeC,  qui  laissent  un  large  pouvoir 
d'appréciation  aux  autorités  d'application,  il  faut  constater  que  la  nouvelle 
pratique  de  l'OCAT  -  confirmée  par  le  préfet  -  tend  à  renforcer  l'attractivité 
des  habitations  groupées  et  contribue  ainsi  à 
indispensable 
d'économie  de  terrain  voulu  par  l'art.  1  al.  1  de  la  loi  fédérale  sur 
l'aménagement  du 
territoire  (LAT;  RS  700).  Cette  pratique  s'inscrit 
pleinement  dans  le  but  que  poursuivait  le  législateur  en  instaurant  les 
fondée  sur  des  critères 
habitations  groupées;  elle  est  claire  et 
reconnaissables permettant de garantir l'égalité de traitement. Aucune raison 
ne justifie donc de ne pas l'admettre. 

l'effort 

c)  En  l'espèce,  bien  que  séparées  de  2.40  m,  les  villas  A  et  B  respectent  les 
critères  décrits  ci-dessus  pour  bénéficier  du  traitement  des  habitations 
groupées.  Etant  identiques,  il  ne  fait  pas  de  doute  que,  si  elles  étaient 
accolées, leur caractère de villas jumelées serait patent. Les façades qui se 
font face sont borgnes et respectent les exigences de mur coupe-feu posées 
par l'Inspection cantonale du feu. Elles seront construites en même temps. 

 
 - 6 -

C'est  donc  à  juste  titre  que  l'autorité  intimée  a  mis  les  villas  A  et  B  au 
bénéfice  des  règles  concernant  les  habitations  groupées.  Partant,  du 
moment  que  ces  villas  sont  considérées  comme  juxtaposées,  le  grief  des 
recourants  visant  la  violation  des  règles  relatives  à  la  distance  entre 
bâtiments sont sans pertinence. 

d)  Pour le même motif, le préfet n'a pas violé la loi en appliquant un indice de 
0,25 à la maison isolée et de 0,30 aux habitations groupées conformément à 
l'art. 6 du règlement du PAD. 

4.  a)  Selon l'art.7.8 du règlement du PAD, la volumétrie des constructions en plan doit se 
situer entre 5,50 et 11,00 m pour toutes les façades. Une dérogation à cette règle ne peut 
être accordée par le Conseil communal que sur la base d'un examen préalable d'un avant-
projet. En note, la même disposition précise cependant que les constructions sont 
considérées à deux volumes s'il existe une différenciation claire en plan d'au moins 1,50 m 
(naturellement  cette  différenciation  peut  se  retrouver  en  coupe  verticale!).  Ainsi,  trois 
volumes impliquent deux différenciations, quatre en impliquent trois, etc ... 

b)  En  l'occurrence,  les  recourants  se  plaignent  d'une  violation  de  l'art.  7.8  du 
règlement  du  PAD  parce  que  la  longueur  totale  de  chaque  bâtiment  est  de 
12,40 m pour les façades nord-ouest et sud-est. Pour les villas jumelées, la 
longueur  totale  de  la  façade  est  de  28,00  m  compte  tenu  de  l'espace 
intercalaire servant de jonction entre les deux bâtiments. 

Ces griefs sont mal fondés.  

En  exigeant  une  différenciation  claire  en  plan,  le  texte  de  l'art.  7.8  du 
règlement  du  PAD  ne  se  réfère  pas  nécessairement  à  une  projection 
horizontale  au  niveau  du  sol  comme  un  plan  cadastral  ou  un  plan  de 
situation. La note qui indique que la différenciation claire en plan d'au moins 
1,50  m  peut  se  retrouver  en  coupe  verticale  signifie  que  l'exigence  de 
différenciation peut être satisfaite sur un des différents niveaux en plan si le 
bâtiment  comporte  plusieurs  niveaux.  En  d'autres  termes,  la  référence  à  la 
coupe verticale, lorsque l'on parle de  longueur de façade (soit d'un élément 
que la coupe verticale n'est pas à même de saisir), implique de différencier 
les niveaux.  

Ce procédé correspond d'ailleurs au but de la disposition qui est d'éviter des 
effets de masse indésirables. Or, si une façade présente une différenciation 
claire à l'un des niveaux visibles du bâtiment, l'effet de masse est largement 
atténué. 

 
 
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En  l'espèce,  la  façade  nord-ouest  présente  au  1er  étage  -  le  seul  visible 
d'ailleurs - un volume d'une longueur de 9,70, suivi d'une terrasse de 2,70 m 
par 4,35 de profondeur. L'art. 7.8 du règlement du PAD est donc respecté. 

La façade sud-est montre également au 1er étage un volume d'une longueur 
de  7,00  m  suivi  d'une  terrasse  de  5,40  m  par  4,60  m.  Là  aussi,  les  règles 
concernant  la  volumétrie  des  constructions  sont  respectées.  Peu  importe 
qu'au  rez-de-chaussée,  la  façade  ait  une  longueur  continue  de  12,40  m 
puisque la différenciation en plan de 1, 50 m existe au 1er étage. 

Du moment que chaque construction, individuellement, respecte l'art. 7.8 du 
règlement du PAD, la jonction des deux villas jumelées ne modifie pas cette 
constatation.  Au  contraire,  l'espace  de  2,40  m  entre  les  unités  d'habitation 
ajoute encore une différenciation supplémentaire en plan. 

5. 

Selon l'art. 7.4 du règlement du PAD, les toitures comportent deux pans mis en place 
de manière à ce que l'un des pans épouse approximativement la pente du terrain. La ligne 
du faîte se trouve parallèle à la direction des courbes de niveau. 

L'art. 7.5 du même règlement indique notamment qu'au cas où l'ensemble de la 
construction  comporterait  plusieurs  volumes  (...),  il  serait  possible  de  mettre  en  place  des 
volumes à toiture plate raccordée aux volumes à deux pans. 

L'art.  7.4  précité  n'indique  pas  que  les  deux  pans  doivent  se  rejoindre  au 
faîte  du  toit.  On  peut  déduire,  en  revanche,  de  l'art.  7.5  que  les  deux  pans 
doivent en principe être inclinés. 

Compte tenu de ces précisions, on doit constater que le toit litigieux présente 
effectivement  deux  pans  inclinés  -  peu  importe  qu'un  des  deux  pans  ne 
présente une pente que de quelques degrés; il est incliné - et qu'il respecte 
les  règles  quand  au  parallélisme  exigé  avec  les  courbes  de  niveau.  Le  pan 
direction sud suit en outre approximativement la pente du terrain naturel. 

La  toiture  en  cause  respecte  donc  l'art.  7.4  du  règlement  du  PAD  même  si 
les pans ne se rejoignent pas au faîte. 

Par  leurs  critiques,  les  recourants  tentent  en  réalité  d'introduire  dans  la 
réglementation du PAD des prescriptions qui ne s'y trouvent pas. 

6.  a)  Selon  la  jurisprudence,  le  caractère  privé  d'une  route  ou  d'une  place  n'est 
admis  que  si  la  circulation  n'y  est  pas  ouverte  par  la  volonté  expressément 
manifestée  de  l'ayant  droit,  manifestation  qui  peut  se  faire  soit  par  une 
clôture, soit par une interdiction signalée (Extraits 1989 p. 89; ATA non publié 
du 3 mars 1997 en la cause D.). 

 - 8 -

Dans le cas particulier, l'intimé fera poser la signalisation indispensable à la 
reconnaissance  par  les  tiers  de  la  nature  privée  du  chemin.  On  peut  donc 
suivre 
les  autorités  cantonales  spécialisées  (OCAT  et 
Département des ponts et chaussées) qui ont admis que l'accès aux villas se 
fera par un chemin privé. 

le  préfet  et 

b)  Selon l'art. 20 al. 1 RELATeC, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi, d'une 
manière  adaptée  à  l'utilisation  prévue,  par  des  voies  d'accès  garantissant  la  sécurité  du 
trafic  et  par  des  conduites  auxquelles  il  est  possible  de  se  raccorder  sans  frais 
disproportionnés pour l'alimentation en eau, en énergie et pour l'évacuation des eaux usées 
et des eaux pluviales. 

L'alinéa  2  de  la  même  disposition  prévoit  que  lorsqu'ils  empruntent  la  propriété 
d'autrui,  les  voies  d'accès  et  les  réseaux  ou  installations  d'équipement  doivent  être 
également assurés en droit par un titre juridique valable. 

Dans le cas particulier, le trafic prévu sur la route d'accès, soit celui généré 
par environ 6 véhicules, n'est pas d'une ampleur telle que les conditions de 
circulation  et  de  sécurité  ne  seraient  plus  remplies  en  raison  de  l'étroitesse 
de  la  route.  Avec  3,00  m  de  large,  le  chemin  suffit  pour  desservir  les  trois 
villas  en  cause  (norme  SNV  640  147  ch.  5).  De  plus,  du  moment  que  ce 
chemin  a  une  longueur  de  25,00  m  seulement,  il  est  inutile  de  prévoir  une 
place d'évitement. 

La  distance  entre  le  chemin  et  la  maison  de  X  ne  justifie  pas  non  plus  de 
refuser le permis de construire. S'agissant d'un chemin privé, il n'y a pas de 
distance minimale à respecter. De plus, sous l'angle de l'art. 20 RELATeC, la 
distance séparant la maison de la route suffit pour obtenir un niveau tolérable 
de  sécurité,  dès  lors  que  l'étroitesse  de  l'accès  imposera  des  vitesses  très 
lentes sur ce qui n'est qu'un chemin de desserte. 

Dans  la  mesure  où  cette  partie  du  plan  de  quartier  ne  comporte  pas 
d'alignement,  les  règles  de  l'art.  8  du  règlement  du  PAD  concernant 
l'implantation  des  garages  en  limite  d'alignement  ne  sont  pas  applicables. 
Les  recourants  ne  peuvent  donc  pas  alléguer  que  le  garage  de  X  ne  serait 
pas  à  distance  suffisante  de  la  route  pour  obtenir  l'annulation  du  permis  de 
construire. 

Comme  il  s'agit  d'une  route  privée,  l'art.  25  al.  6  RELATeC  n'est  pas 
applicable.  Au  demeurant,  même  si,  lors  des  manoeuvres  pour  utiliser  le 
garage, le véhicule de X empiète sur la voie d'accès, l'inspection des lieux - 
confirmant les préavis de l'OCAT et du Département des ponts et chaussées 
- a montré qu'il ne s'agit pas d'une situation présentant un risque particulier 
pour  la  circulation.  Les  usagers  devront  attendre  que  l'intéressé  ait  fini  ses 
manoeuvres pour utiliser le chemin. 

 
 - 9 -

Les questions d'accès à la parcelle n° 260 ne s'opposent donc pas à l'octroi 
du permis de construire.  

S'il  est  vrai  que  la  présence  de  la  route  d'accès  si  proche  de  la  maison 
constituera  une  gêne  pour  X,  on  doit  constater  que  cette  situation  découle 
d'un  droit  de  passage  librement  accordé  par  l'ancien  propriétaire  et  que  le 
recourant  a  acquis  le  terrain  en  toute  connaissance  de  cause  quant  à 
l'emprise du chemin.  

Au demeurant, l'accès est conforme au plan de quartier tel qu'il a été modifié 
en 1994. 

c)  L'intimé a établi disposer d'un droit de passage pour tous véhicules à charge 
de  la  parcelle  n°  248.  Cela  suffit  pour  admettre  que  la  voie  d'accès  à  la 
parcelle n° 260 est assurée en droit par un titre juridique valable au sens de 
l'art. 20 RELATeC. 

Face  à  cette  situation,  le  recourant  X  n'a  pas  démontré  disposer  d'un  droit 
privé évident qui remettrait en cause l'accès et qui justifierait de suspendre la 
procédure  de  permis  de  construire  en  application  de  l'art.  174  al.  5  LATeC 
jusqu'à ce qu'un juge civil se prononce sur le litige. 

d)  Peu  importe  également  que  le  chemin ne soit pas encore aménagé pour le 
trafic  résidentiel  prévu.  Selon  l'art.  151  lit.  b  LATeC,  l'équipement  suffisant 
doit  être  garanti  au  plus  tard  à  l'achèvement  de  la  construction.  Il 
appartiendra  à  la  commune  lors  des  contrôles  de  conformité  de  s'assurer 
que le chemin présente le revêtement adapté. 

e)  Quant  à  la  critique  selon  laquelle  la  route  n'aurait  pas  fait  l'objet  d'une 
procédure  de  permis  de  construire,  il  faut  constater  que  l'accès  aux  villas  a 
expressément été indiqué comme étant à créer dans la demande de permis 
de construire et que le plan de situation délimite l'accès prévu. Le dossier de 
demande  de  permis  de  construire  comporte  un  plan  général  qui  mentionne 
expressément  la  route  d'accès.  Dans  la  mesure  où  l'aménagement  du 
chemin d'accès ne comporte aucune difficulté particulière et considérant que 
les  tiers  ont  été  clairement  informés  par  la  mise  à  l'enquête  publique  des 
villas  sur  la  création  d'un  accès,  on  peut  admettre  que  la  procédure  de 
permis de construire pour les villas englobe aussi l'aménagement du chemin. 

7.  a)  Aux  termes  de  l'art.  155  al.  1  LATeC,  toute  construction  doit  être  conçue 
selon  les  règles  de  l'art  et  présenter  un  aspect  satisfaisant  du  point  de  vue 
architectural. Elle doit tenir compte des caractéristiques particulières d'un site 

 
 
 
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naturel ou bâti, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ainsi que de l'aspect 
d'un édifice ou d'un ensemble de valeur intrinsèque (art. 155 al. 2 LATeC). 

Une  interdiction  de  construire  due  à  une  clause  d'esthétique  est  une 
limitation  de  la  garantie  constitutionnelle  de  la  propriété  (art.  22ter  Cst)  qui 
doit reposer sur une base légale, être justifiée par l'intérêt public et respecter 
le principe de la proportionnalité. Partant, un projet de construction peut être 
interdit sur la base d'une clause d'esthétique quand bien même il satisfait à 
toutes  les  autres  dispositions  cantonales  et  communales  en  matière  de 
police  des  constructions  (Isabelle  Chassot,  La  clause  d'esthétique  en  droit 
des  constructions,  in  Revue  fribourgeoise  de  jurisprudence  1993,  p.  106). 
Dans  une  telle  situation,  l'interdiction  de  construire  doit  être  justifiée  par  un 
intérêt  public  prépondérant.  Il  faut  alors  que  l'utilisation  des  possibilités  de 
construire 
réglementaires  apparaisse  comme  étant  déraisonnable  et 
irrationnelle  (ATF  101  Ia  222s).  De  même,  une  clause  d'esthétique  ne  doit 
pas  être  appliquée  de  manière  à  vider  pratiquement  de  sa  substance  la 
réglementation sur les zones en vigueur (ATF 115 Ia 366 et la jurisprudence 
citée). 

b)  La  clause  d'esthétique  de  l'art.  155  LATeC  fait  partie  des  clauses  dites 
positives,  soit  des  normes  qui  garantissent l'obtention d'un effet d'ensemble 
satisfaisant  de  la  construction  elle-même  aussi  bien  qu'en  rapport  avec 
l'environnement bâti et avec le paysage (cf. Isabelle Chassot, op. cit. p. 96s). 
Dès  lors,  si  la  loi  demande  expressément  un  aspect  extérieur  positif  pour 
garantir  un  effet  d'ensemble  satisfaisant,  des  critères  plus  sévères  peuvent 
être appliqués par l'autorité s'agissant de l'admissibilité d'un projet (ATF 114 
Ia 345 = JdT 1990 I 391). On ne saurait toutefois se fonder simplement sur 
n'importe  quel  sens  esthétique  subjectif.  Il  s'agit  au  contraire  de  démontrer 
pourquoi,  dans  le  cas  particulier,  une  certaine  construction  ou  un  certain 
agencement  ne  peuvent  être  satisfaisants  pour  eux-mêmes,  ni  pour 
l'environnement (ATF précité, loc. cit.). 

c) 

Il  appartient  en  premier  lieu  à  l'autorité  locale  de  veiller  à  l'aspect  des  sites 
architecturaux ou naturels se trouvant sous sa juridiction; celle-ci dispose dès 
lors,  à  cet  égard,  d'un  large  pouvoir  d'appréciation  que  le  Tribunal 
administratif ne saurait ignorer (cf. ATF 115 Ia 118 ; ATF 115 Ia 367). 

d)  Dans le cas particulier, la commune n'a soulevé aucune objection relative à 
la conception architecturale du projet ou à son intégration dans le site. Pour 
sa part, l'OCAT a souligné expressément que la conception architecturale et 
le travail des volumes atteignent largement la qualité minimale requise. Lors 
de  l'inspection  des  lieux,  le  Juge  délégué  a  constaté  que  le  quartier  en 
question  ne  présente  aucune  valeur  architecturale  particulière.  Il  s'agit  d'un 

 
 
 
 
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quartier  de  villas  ordinaire  et  on  ne  voit  pas  en  quoi  la  présence  des  villas 
litigieuses pourrait porter une atteinte illicite à un tel site. 

Dès  lors,  compte  tenu  du  site  existant  et  des  plans  des  nouvelles 
constructions, rien ne justifie de s'écarter de l'appréciation de la commune et 
de l'OCAT.  

Le grief de violation de l'art. 155 LATeC doit donc être écarté. 

8. 

  Mal fondés, les recours doivent être rejetés. 

Il  appartient  aux  recourants  qui  succombent  de  supporter  les  frais  de 
procédure en application de l'art. 131 CPJA. 

Il leur incombe également de verser une indemnité de partie à l'intimé qui a 
fait  appel  aux  services  d'un  avocat  pour  défendre  ses  intérêts  (art.  137 
CPJA). Dans la mesure où il s'agit en l'espèce de trois affaires connexes où 
tous  les  griefs  des  recourants  n'étaient  pas  identiques  et  ont  nécessité  un 
traitement différencié de la part de l'avocat de l'intimé, il se justifie d'accorder 
une indemnité de partie allant au-delà du maximum usuel de 5'000 fr. prévu 
par  l'art.  8  du  tarif  des  frais  de  procédure  et  des  indemnités  en  matière  de 
juridiction administrative (RSF 150.12).