# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 394f3ff3-dc75-5471-ae09-fc65df3764d5
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-02
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 02.03.2016 100 2015 194
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2015-194_2016-03-02.pdf

## Full Text

100.2015.194U
STE/SES/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 2. März 2016

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterinnen Arn De Rosa und Steinmann 
Gerichtsschreiberin Seiler 

A.________ und B.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführende

gegen

Einwohnergemeinde Bremgarten bei Bern 
Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, Chutzenstrasse 12, 
3047 Bremgarten b. Bern
Beschwerdegegnerin

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baupolizei; nachträgliches Baugesuch für Stützmauer (Ent-
scheid der Bau- Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 
27. Mai 2015; RA Nr. 110/2014/104)   

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.03.2016, Nr. 100.2015.194U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

A.________ und B.________ sind Eigentümer und Eigentümerin der 
Parzelle Bremgarten Gbbl. Nr. 1___ in der Terrassenhaussiedlung 
«C.________», die gemäss Zonenplan der Einwohnergemeinde (EG) 
Bremgarten in der Terrassenhauszone (TZ) liegt und als 
Strukturerhaltungsgebiet (S2) ausgeschieden ist. Die Siedlung ist 
ausserdem im Bauinventar der Gemeinde als schützenswertes 
Baudenkmal und als K-Objekt verzeichnet. Im Jahr 2013 erstellten 
A.________ und B.________ im Hang östlich ihrer Liegenschaft eine 
90 cm hohe und 4,50 m lange Stützmauer, füllten das Terrain dahinter auf 
und belegten die so geschaffene ebene Fläche mit Verbundsteinen. Da für 
diese Arbeiten keine Baubewilligung erteilt worden war, erliess die EG 
Bremgarten am 2. Mai 2014 eine Wiederherstellungsverfügung und 
forderte A.________ und B.________ unter Androhung der 
Ersatzvornahme auf, die Terrasse mitsamt den Bodenplatten und die Stütz-
mauer zurückzubauen bzw. zu entfernen. Anschliessend seien wieder Be-
pflanzungen vorzunehmen. Am 4. Juni 2014 stellten A.________ und 
B.________ ein nachträgliches Baugesuch (datiert vom 2.6.2014) für die 
Stützmauer als «Hangsicherung», eine Aufschüttung von ca. 4 m3 sowie 
das Erweitern des bestehenden Plattenbelags. Die EG Bremgarten wies 
das Baugesuch mit Verfügung vom 20. August 2014 ab und ordnete unter 
Androhung der Ersatzvornahme an, bis spätestens 60 Tage nach Rechts-
kraft der Verfügung die Terrasse mitsamt den Bodenplatten sowie die 
Stützmauer vollständig zurückzubauen bzw. zu entfernen und anschlies-
send wieder siedlungsgerechte Bepflanzungen vorzunehmen. 

B.

Gegen diese Verfügung erhoben A.________ und B.________ am 
22. September 2014 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energie-
direktion des Kantons Bern (BVE), welche das Rechtsmittel mit Entscheid 
vom 27. Mai 2015 abwies.

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C.

Hiergegen haben A.________ und B.________ am 26. Juni 2015 Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie stellen folgende Rechtsbegeh-
ren:

«1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kan-
tons Bern vom 27. Mai 2015 sei aufzuheben.

2. Dem Bauvorhaben der Beschwerdeführer (Baugesuch Nr. 2774 
vom 2. Juni 2014) sei die Baubewilligung zu erteilen.

Eventualiter

3. Auf die Wiederherstellung sei zu verzichten und entsprechend die 
Bestätigung der Wiederherstellung (Ziff. 1.2 und 1.3 des Dispositivs 
des Entscheids der Gemeinde Bremgarten bei Bern vom 20. August 
2014) aufzuheben.

unter Kosten- und Entschädigungsfolge»

Die EG Bremgarten beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 28. Juli 
2015 sinngemäss, die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVE schliesst mit 
Vernehmlassung vom 2. Juli 2015 ebenfalls auf Abweisung der Beschwer-
de. 

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden haben am 
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

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1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Die Vorinstanz hat entschieden, die neu erstellte Terrasse mit Stütz-
mauer widerspreche den Vorgaben des kommunalen Strukturerhaltungs-
gebiets und sei zudem nicht mit den kantonalen Vorschriften zum Denkmal-
schutz vereinbar. Sie sei daher nicht bewilligungsfähig und müsse entfernt 
werden.

2.2 Die Beschwerdeführenden rügen vorab eine willkürliche Feststel-
lung des Sachverhalts. Die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, 
dass die Beschwerdeführenden auf der östlichen Hausseite eine vollstän-
dig neue Terrasse errichtet hätten. Im Gegenteil bestehe seit Jahrzehnten 
an derselben Stelle ein sog. «Waldplatz». Dieser etwa 2,70 m breite und 
8 m lange, mit Platten belegte Sitzplatz sei durch eine Mauer aus horizontal 
verlegten Holzpalisaden und vertikalen Holzpfosten gesichert gewesen, 
welche zuletzt grösstenteils verfault gewesen seien (act. 13; Plan B, 
act. 13A). Demgegenüber hält die EG Bremgarten daran fest, dass im Zeit-
punkt der Aufnahme der Bauarbeiten im Jahr 2013 kein Plattenbelag exis-
tiert habe. Sie stützt sich dabei auf Orthobilder aus dem Jahr 2012, auf 
welchen ein Baumbestand ersichtlich sei, der offensichtlich zum Bau der 
Terrasse entfernt worden sei (act. 3B pag. 3, 4, 5 und 15). Auch die Vor-
instanz erachtet es nicht als erwiesen, dass bereits vor der Inventarisierung 
der Terrassenhaussiedlung ein Waldsitzplatz mit Stützmauer bestanden 
habe. 

2.3 Die Terrassenhaussiedlung «C.________» ist im Jahr 2006 als 
schützenswertes Baudenkmal ins Bauinventar der EG Bremgarten 
aufgenommen und mit dem Baureglement der EG Bremgarten vom 
29. März 2010 (GBR; genehmigt am 19.1.2011) als 
Strukturerhaltungsgebiet ausgeschieden worden (Art. 512 Abs. 2 Bst. b 
GBR). Nach dem Vorgängererlass lag die Siedlung in der Sonderzone 
(Art. 36 Abs. 1 des Baureglements vom 14. Mai 1991, genehmigt am 

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13.11.1991; act. 12A2). Sie setzt sich aus vier Terrassenhäusern 
zusammen, die in zwei Etappen zu je zwei Häusern erstellt worden sind. 
Zwischen den Häusern jeder Bauetappe bestehen Erschliessungskorridore 
mit Treppen und Schrägliften. Zwischen den beiden Bauetappen befindet 
sich der Grünstreifen, in dem die umstrittene Terrasse und Stützmauer 
liegen. Unbestritten ist, dass die Stützmauer, so wie sie heute besteht, im 
Jahr 2013 erstellt und zumindest ein Teil des Plattenbelags zur selben Zeit 
auf neu aufgeschüttetem Terrain (4 m3) verlegt worden ist. Gemäss 
Baugesuchsplan ist der neue Terrassenteil inkl. Mauer 1,65 m breit 
(act. 3B), laut Beschwerde an die BVE stellenweise 1,7 m (act. 3C pag. 4; 
vgl. auch act. 13A) bzw. gemäss Verwaltungsgerichtsbeschwerde 1,75 m 
(Rz. 67).

2.4 Umstritten und zu klären ist, ob bereits vor den Bauarbeiten im Jahr 
2013 bzw. vor der Inventarisierung der Siedlung eine kleinere, mit Verbund-
steinen belegte Terrasse bestand. Die Beschwerdeführenden haben u.a. 
eine gemäss ihren Angaben am 30. März 2005 entstandene Fotografie zu 
den Akten gegeben, auf der zu erkennen ist, dass sich am Ende des We-
ges, der hinter dem Haus verläuft, ein Platz befindet, der mit anderen Bo-
denplatten belegt und breiter ist als der Weg (Beschwerdebeilage [BB] 7; 
BB BVE 5, act. 3C). Aus einem von den Beschwerdeführenden auf den 
27. Mai 2005 datierten Foto geht weiter hervor, dass die Verbundsteine 
dieses Platzes teilweise von den Wurzeln der umliegenden Bäume ange-
hoben wurden, was dafür spricht, dass der Bodenbelag im Zeitpunkt der 
Aufnahme bereits älteren Datums war (BB 8). Auf den Bildern vom 31. Mai 
2015 ist sodann ersichtlich, dass die Verbundsteine im hinteren Teil des 
Sitzplatzes teilweise fleckig und die Oberfläche und Zwischenräume mit 
Moos bewachsen sind, so dass sie sich deutlich von den (neuen) Steinen 
im vorderen Teil unterscheiden (BB 10 und 14, vgl. auch die auf den 
10.7.2007 datierte Fotografie, BB 9). Die Beschwerdeführenden legen so-
dann «Bezeugungen» von Nachbarinnen und Nachbarn vor (BB 4). Darun-
ter befinden sich drei Parteien, welche angeben, seit 1997, 1979 bzw. 1989 
in den Häusern Nrn. 76, 78 und 82 zu wohnen, und die bestätigen, dass 
der sog. «Waldplatz» bereits bei ihrem Einzug bestanden habe. Mit Blick 
auf all diese Indizien hat das Verwaltungsgericht keinen Anlass, am Vorbe-
stehen eines mit Platten belegten Sitzplatzes zu zweifeln. Namentlich die 

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(unscharfen) Luftbilder lassen entgegen der Auffassung der Gemeinde 
nicht den gegenteiligen Schluss zu. Denn darauf sind nur Baumkronen 
einer nicht geschlossenen Bestockung, nicht jedoch der Boden des frag-
lichen Bereichs zu sehen. Da um den «Waldplatz» erwiesenermassen – 
auch heute – Bäume stehen (BB 2, 7, 8, 9, 10, 13 und 14), kann aus den 
Orthobildern nicht mit hinreichender Sicherheit abgeleitet werden, dass vor 
2013 keine Terrasse bestand. Insgesamt ist es deshalb glaubwürdig, dass 
die Terrasse im Jahr 2013 nicht vollständig neu erstellt wurde, sondern ein 
mit Verbundsteinen belegter Sitzplatz und ein vorgelagertes, mit Holz-
palisaden und -pfosten gestütztes Sträucherbeet bereits bestanden. In 
seinen Dimensionen war der Platz unbestrittenermassen kleiner als die 
heutige Terrasse. Auch in dieser Beziehung sind die Angaben der Be-
schwerdeführenden insgesamt stimmig und gestützt auf die eingereichten 
Beweismittel nachvollziehbar. Danach war der Platz etwa 8 m lang und 
2,7 m breit. Er befand sich auf der ebenen Fläche, die bereits in den Bau-
plänen der Siedlung eingezeichnet ist (act. 7B2, Süd-Ostfassade; vgl. auch 
BB 5), und reichte bis an die Hangkante. Daran schloss ein ca. 80 cm 
breites Beet mit Johannisbeersträuchern an, das mit der heute abgebro-
chenen Holzpalisaden-Mauer abgestützt war (Plan B, act. 13A; BB 9). 
Nach dem Gesagten erübrigt sich das von den Beschwerdeführenden 
beantragte Gutachten über das Alter des Verbundsteinbelags. Auch ein 
Augenschein vor Ort lässt keine weiteren Erkenntnisse über die vor Aus-
führung der Bauarbeiten bestehenden örtlichen Gegebenheiten erwarten. 
Die entsprechenden Beweisanträge werden deshalb abgewiesen.

2.5 Zusammenfassend ist davon auszugehen, dass bereits vor 2006, 
vermutlich sogar schon deutlich länger, d.h. vor der Inventarisierung und 
auch vor Erlass der spezifischen kommunalen Schutzbestimmungen, auf 
der ebenen Fläche östlich des Terrassenhauses der Beschwerdeführenden 
ein Sitzplatz mit Verbundsteinbelag bestand, der etwa 2,70 m breit und 8 m 
lang gewesen sein dürfte. Davor befand sich ein etwa 80 cm breites Sträu-
cherbeet, das mit einer Holzpalisaden-Stützmauer gesichert war. Sach-
verhaltlich ist folglich davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden 
die bestehende Terrasse im Jahr 2013 vergrössert haben, indem sie die 
bestehende Holzabstützung entfernten, die umstrittene neue Stützmauer 
erstellten, das Terrain dahinter auffüllten und den Plattenbelag erweiterten.

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3.

3.1 Ungedeckte Gartensitzplätze und bis zu 1,20 m hohe Stützmauern 
sowie Terrainveränderungen zur Umgebungsgestaltung bis zu 100 m3 In-
halt bedürfen grundsätzlich keiner Baubewilligung (Art. 6 Abs. 1 Bst. b und i 
des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Bau-
bewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Ein Bauvorhaben ist indes ins-
besondere bewilligungspflichtig, wenn es ein Ortsbildschutzgebiet, ein 
Baudenkmal oder dessen Umgebung betrifft und das entsprechende 
Schutzinteresse berührt ist (Art. 7 Abs. 2 BewD). Die Beschwerdeführen-
den bestreiten nicht mehr, dass die Siedlung «C.________» ein 
schützenswertes Baudenkmal ist und die ausgeführten Arbeiten deshalb 
einer Baubewilligung bedürfen (Beschwerde, Rz. 29; Schlussbemerkungen, 
act. 16). Sie sind jedoch der Ansicht, diese sei zu Unrecht verweigert 
worden. 

3.2 Die Gemeinde hat erwogen, die im Bauinventar besonders erwähn-
ten weissen Brüstungen der Terrassenhäuser seien für die Charakteristik 
der Siedlung entscheidend. Die Stützmauer beeinträchtige die Wirkung der 
Brüstungen massiv. Sowohl die Gemeinde als auch die Vorinstanz haben 
zudem die grünen Erschliessungskorridore und den zwischen den beiden 
Bauetappen liegenden Grünstreifen als charakterprägende Elemente der 
Siedlung hervorgehoben. Der Sitzplatz mit Stützmauer im Grünstreifen 
widerspreche der baulichen Struktur und der architektonischen Qualität der 
Terrassenhaussiedlung. Demgegenüber machen die Beschwerdeführen-
den geltend, mit Ausnahme der Erschliessungskorridore würden die 
Aussenbereiche der Siedlung, und namentlich der Grünstreifen, im Bau-
inventar nicht erwähnt. Der Schutzumfang des Inventars dürfe nachträglich 
nicht erweitert werden. Selbst wenn der Grünstreifen ein wesentliches 
Merkmal des Schutzobjekts sein sollte, werde dieses durch den Sitzplatz 
mit Stützmauer aber nicht gestört. Zum einen habe bereits vor der Inven-
tarisierung ein Sitzplatz bestanden und zum Erscheinungsbild gehört. Zum 
anderen seien sowohl die Stützmauer als auch der Sitzplatz nahtlos in die 
übrige Begrünung eingebettet und aus keinem Blickwinkel zu erkennen, 
weshalb sie das Baudenkmal gar nicht beeinträchtigen könnten. 

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3.3 Baudenkmäler können nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens 
und Wohnens für bisherige oder passende neue Zwecke genutzt und unter 
Berücksichtigung ihres Wertes verändert werden. Sie dürfen durch Ver-
änderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden (Art. 10b Abs. 1 
BauG). Veränderungen an einem schützenswerten Baudenkmal müssen 
diejenigen Qualitäten und Eigenschaften respektieren, die zu seiner Quali-
fikation als schützenswert geführt haben (BVR 2003 S. 169 E. 3b; 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, 
Art. 10a-10f N. 5). – Die Terrassenhaussiedlung wurde insbesondere we-
gen ihres ästhetischen Wertes und ihrer architekturhistorischen Bedeutung 
als schützenswertes Baudenkmal inventarisiert. Im Bauinventar werden die 
schrägen, durch Profilierung horizontal betonten Brüstungen der bepflanz-
ten Terrassen als auffälligstes Merkmal erwähnt. Weiter wird auf die Er-
schliessungskorridore und namentlich die Schräglifte hingewiesen. Es trifft 
zu, dass der Grünstreifen zwischen den Bauetappen im Inventar nicht an-
gesprochen wird. Hingegen betont die Denkmalpflege des Kantons Bern 
(KDP) das homogene Gesamtbild der Siedlung und erwähnt nebst den 
Erschliessungskorridoren den breiten Grünstreifen als auffälliges Element: 
«Durch einen prägnanten Grünstreifen voneinander getrennt, sind die bei-
den Bauetappen klar erkennbar. Jede Doppeleinheit stellt dadurch zum 
einen ein in sich geschlossenes Ensemble dar, aber durch die über-
einstimmenden gestalterischen Elemente wirkt die gesamte Siedlung zum 
andern gegen aussen dennoch als Einheit» (act. 3C pag. 53). Die zusätzli-
che Terrasse und die Stützmauer stören gemäss KDP dieses Erschei-
nungsbild und den entsprechenden Charakter des Aussenraums in nicht 
vertretbarer Weise. Sie entsprechen nicht der baulichen Struktur und der 
architektonischen Qualität der Siedlung (act. 3C pag. 41 f.). Diese Aus-
führungen der Fachbehörde sind entgegen der Auffassung der Beschwer-
deführenden ohne weiteres nachvollziehbar. Namentlich leuchtet ein, dass 
die durch die speziellen Brüstungen betonte horizontale Schichtung der 
Bauten keine Konkurrenz in den begrünten Zwischenräumen duldet und 
dass der grüne Hang nebst den Erschliessungskorridoren ein wesentliches 
Verbindungselement darstellt, das zum homogenen Erscheinungsbild der 
Siedlung beiträgt. Mit der Vorinstanz und der KDP ist daher davon aus-
zugehen, dass die mit der Stützmauer geschaffene Terrassierung der 
architektonisch-räumlichen Idee der einheitlich ausformulierten Siedlungs-

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zwischenräume widerspricht, deren Qualität beeinträchtigt und die Einheit-
lichkeit der Gesamtanlage stört (act. 3C pag. 42). Daran ändert auch eine 
(immergrüne) Bepflanzung nichts. Die Baubewilligung ist folglich im Grund-
satz zu Recht verweigert worden. Ob die ausgeführten Arbeiten zudem den 
kommunalen Schutzbestimmungen für das Strukturerhaltungsgebiet wider-
sprechen, kann – auch mit Blick auf das Folgende – offenbleiben. 

4.

4.1 Die Beschwerdeführenden berufen sich auf die Besitzstandsgaran-
tie. Danach werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte und bewil-
ligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften 
und Pläne nicht berührt (Art. 3 Abs. 1 BauG). Als sogenannte «altrechtliche 
Bauten» dürfen sie, so wie sie sind, weiter bestehen, unterhalten und 
weiterhin in der bisherigen Art genutzt werden. Die Besitzstandsgarantie 
des bernischen Rechts geht weiter als jene gestützt auf Art. 9 und 26 der 
Bundesverfassung (BV; SR 101). Gemäss Art. 3 Abs. 2 BauG dürfen be-
stehende Bauten und Anlagen auch zeitgemäss erneuert und, soweit 
dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, umgebaut oder erweitert 
werden (sog. erweiterte Besitzstandsgarantie). Davon nicht gedeckt sind 
der Abbruch und Wiederaufbau einer Baute oder Anlage sowie deren neu-
bauähnliche Umgestaltung (BVR 2009 S. 514 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 3 N. 1 f.). Denn die Norm bezweckt den Schutz der ursprünglichen, 
unter altem Recht getätigten baulichen Investition und kommt dort nicht 
zum Tragen, wo diese bereits vernichtet worden ist (BVR 2001 S. 125 E. 3; 
VGE 2013/55 vom 10.3.2014, E. 4.2.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3b; 
Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und 
Anlagen innerhalb der Bauzone, Diss. Zürich 2003, S. 45 f.; Christophe 
Cueni, Die Besitzstandsgarantie für baurechtswidrig gewordene Bauten 
und Anlagen in der Bauzone, in KPG-Bulletin 2007 S. 114 ff., 121 f.). 

4.2 Nach dem Gesagten ist davon auszugehen, dass der mit Verbund-
steinen befestigte, bis zur ursprünglichen Hangkante reichende Sitzplatz 
und ein vorgelagertes, mit Holzpalisaden abgestütztes Sträucherbeet seit 
etlichen Jahren bestanden (vorne E. 2). Die Beschwerdeführenden haben 

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die Sträucher, die Holzabstützung und weitere Stützelemente (Eternit-
platten, Löffelsteine) entfernt, stattdessen hangabwärts die umstrittene 
Betonmauer erstellt, das Terrain dahinter aufgefüllt und den Bodenbelag 
des nunmehr vergrösserten Sitzplatzes erweitert (act. 13). Sie bestreiten 
nicht, dass für die abgebrochene Holzabstützung keine Baubewilligung 
erteilt worden war. Selbst wenn diese dazumal bewilligungsfrei hätte erstellt 
werden dürfen, ist der Besitzstandsschutz mit dem Abbruch weggefallen. 
Anders als die Beschwerdeführenden meinen, handelt es sich bei der 
neuen Stützmauer, zumal an anderer Stelle, auch nicht um eine Erneue-
rung einer besitzstandsgeschützten Baute. Soweit die ausgeführten Arbei-
ten als Erweiterung der Terrasse zu betrachten wären, verstärkt die hang-
abwärts versetzte und damit höhere, massive Stützmauer die Rechtswidrig-
keit, indem sie die unerwünschte Abstufung des Hangs akzentuiert. Auch 
als Erweiterung einer besitzstandsgeschützten Baute wäre eine Bewilligung 
folglich nicht erhältlich. 

4.3 Zusammenfassend ergibt sich, dass die BVE den Bauabschlag für 
die neu erstellte Stützmauer, die Aufschüttung und den neu verlegten Ver-
bundsteinbelag zu Recht bestätigt hat. Daran ändert nichts, wenn sich wei-
tere Bauten im Grünstreifen befinden sollten. Die Gemeinde hat angekün-
digt, soweit dies zutreffe, werde sie baupolizeiliche Schritte einleiten. Damit 
entfällt ein allfälliger Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht von vorn-
herein (BGE 139 II 49 E. 7.1, 136 I 65 E. 5.6; BVR 2013 S. 85 E. 8.1). 

5.

5.1 Mit der von der BVE bestätigten Wiederherstellungsverfügung wur-
den die Beschwerdeführenden verpflichtet, die gesamte Terrasse mitsamt 
den Bodenplatten und der Stützmauer zu entfernen. Wie ausgeführt, sind 
die Vorinstanzen dabei davon ausgegangen, dass vor 2013 kein Sitzplatz 
bestand. Demgegenüber kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, 
dass das bereits in den Bauplänen angedeutete «Bödeli» seit Jahren – 
wenn nicht Jahrzehnten – mit Verbundsteinen befestigt ist und als Sitzplatz 
genutzt wird (vgl. vorne E. 2). Vor der Inventarisierung der Siedlung im Jahr 
2006 – und damit auch vor Erlass der spezifischen kommunalen Schutzvor-

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schriften für das Strukturerhaltungsgebiet im Jahr 2011 (Art. 512 Abs. 2 
Bst. b GBR) – durfte dieser Sitzplatz wohl bewilligungsfrei erstellt werden, 
da der Aussenraum in der damaligen Sonderzone nach Art. 36 Abs. 1 des 
GBR 1991 keinen besonderen Schutz genoss und die Holzabstützung eine 
Höhe von 1,2 m nicht erreichte (Art. 6 Abs. 1 Bst. i BewD bzw. Art. 5 Abs. 1 
Bst. e BewD in der bis 31.8.2009 geltenden Fassung, BAG 94-77). Insofern 
wäre der Sitzplatz an sich besitzstandsgeschützt und könnte dessen Ent-
fernung nicht verlangt werden. Das gilt allerdings nur, soweit die Stabilität 
der vorbestehenden, bis zur ursprünglichen Hangkante reichenden be-
festigten Terrasse nach Entfernen der widerrechtlichen Stützmauer und 
Aufschüttung durch einen einfachen Randabschluss gewährleistet ist und 
keine weiteren baulichen Massnahmen zur Hangsicherung erfordert. Denn 
die vorher bestehende Holzpalisaden-Stützmauer und die weiteren Ter-
rassierungselemente wurden entfernt; soweit sie Besitzstandsschutz ge-
nossen hätten, wäre dieser verwirkt (vorne E. 4.2), und neue bauliche 
Hangsicherungsmassnahmen sind nach dem Gesagten nicht bewilligungs-
fähig. Soweit die bis zur ursprünglichen Hangkante reichende Terrasse 
ohne bauliche Hangsicherung auskommt, berufen sich die Beschwerde-
führenden somit wohl zu Recht auf die Besitzstandsgarantie. Die Frage 
kann mit Blick auf das Folgende letztlich offen bleiben. 

5.2 Eine Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse 
liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht ver-
letzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (BVR 2013 S. 85 E. 5.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Die Beschwerdeführenden machen 
geltend, es bestehe kein schwerwiegendes öffentliches Interesse an der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Weiter überwiege das 
Privatinteresse, da die Beeinträchtigung des Grünstreifens marginal sei und 
der totale Verlust des Waldplatzes zu einer erheblichen Entwertung des 
Grundstücks führe. Sodann verursache die Wiederherstellung hohe Kosten 
und sei die Massnahme nicht erforderlich, weil der Grünstreifen auch mit 
einer zusätzlichen Begrünung verstärkt werden könne.

5.3 An der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands besteht im 
Allgemeinen ein öffentliches Interesse, da der Einhaltung der baurechtli-
chen Bestimmungen und der konsequenten Verhinderung von Bauten und 

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Anlagen, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, grosses Gewicht 
beizumessen ist. Ein irgendwie qualifiziertes öffentliches Interesse ist nicht 
erforderlich, soweit die Wiederherstellung vor Ablauf von fünf Jahren ange-
ordnet worden ist (BVR 2013 S. 85 E. 5.2, 2004 S. 440 E. 4.1, 2003 S. 97 
E. 3d; VGE 2012/419 vom 3.7.2013, E. 5.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 9a). Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie 
geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als dies 
zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für 
die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel 
steht (BVR 2006 S. 444 E. 6.1, 2003 S. 97 E. 3b; VGE 2013/344 vom 
27.1.2014, E. 3.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. a, je mit Hinwei-
sen). 

5.4 Die Wiederherstellung der im Jahr 2013 vorgenommenen Arbeiten 
ist vor Ablauf der 5-Jahres-Frist angeordnet worden; sie liegt klarerweise im 
öffentlichen Interesse. Die neue Stützmauer, die Aufschüttung und der 
neue Plattenbelag sind folglich zu entfernen, das Gelände ist dem ur-
sprünglichen Hangverlauf anzupassen und zu begrünen. Diese Mass-
nahmen sind geeignet und auch erforderlich. Eine zusätzliche Begrünung 
der Stützmauer, wie sie die Beschwerdeführenden anbieten, befreit den 
Grünstreifen hingegen nicht von der rechtswidrigen Baute, sondern ver-
deckt diese lediglich und ist nicht gleichermassen geeignet, das öffentliche 
Interesse zu wahren. 

Wie ausgeführt, ist davon auszugehen, dass im Zeitpunkt der Wieder-
herstellungsverfügung seit mehr als fünf Jahren bereits ein Sitzplatz be-
stand. Dessen Beseitigung kann deshalb nur verlangt werden, wenn zwin-
gende öffentliche Interessen dies erfordern (Art. 46 Abs. 3 BauG). Die BVE 
hat dazu erwogen, die denkmalgeschützte Terrassenhaussiedlung werde 
durch die im Grünstreifen gelegene Terrasse mit Stützmauer erheblich be-
einträchtigt und an der Beseitigung dieser Beeinträchtigung bestehe ein 
zwingendes öffentliches Interesse (angefochtener Entscheid, E. 4f). Mit 
Bezug auf die neue Stützmauer trifft diese Überlegung zweifellos zu; diese 
muss denn auch entfernt werden. Anders verhält es sich für die ursprüng-
lich bis zur Hangkante reichende befestigte Terrasse. Sie befindet sich 
nicht im Hang, sondern auf einer vorbestehenden ebenen Fläche. Inwiefern 

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nach Entfernen der 2013 widerrechtlich erstellten Stützmauer und Auf-
füllung an der Beseitigung der Terrasse ein zwingendes öffentliches Inte-
resse bestehen sollte, ist nicht ersichtlich. Auch die Vorinstanzen haben 
nicht verlangt, dass die ebene Fläche aufgehoben bzw. das Gelände auch 
in diesem Teil an den Hangverlauf angepasst werden muss; das «Bödeli» 
wird folglich – ob mit oder ohne Bodenbelag –  weiterbestehen und als Sitz-
platz genutzt werden können. Im Umfang, in dem diese am oberen Ende 
des Terrassenhauses liegende Terrassierung keiner baulichen Hangsiche-
rungsmassnahmen bedarf, ist nicht zu erkennen, inwiefern sie das Erschei-
nungsbild der Siedlung stören sollte. Abgesehen davon ist davon auszu-
gehen, dass das «Bödeli» seit dem Bau der Siedlung (Fertigstellung: 1972; 
BB 5) und damit seit über 30 Jahren bestand, so dass eine Wiederherstel-
lung ohnehin ausser Betracht fiele (BGE 107 Ia 124 E. 1b f.; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 11c). Die Oberfläche der Terrasse ist schliesslich von der 
Strasse aus nicht erkennbar; der Bodenbelag beeinträchtigt somit kein 
wesentliches Merkmal des Baudenkmals, weshalb auch kein zwingendes 
öffentliches Interesse an dessen Beseitigung auszumachen ist. Darf der 
vorbestehende Sitzplatz unter den genannten Bedingungen bestehen blei-
ben, ist nicht ersichtlich, inwiefern das Grundstück durch die Entfernung der 
neuen widerrechtlichen Stützmauer eine Entwertung erfahren sollte. Selbst-
redend kann diese nicht mit dem Verlust des Mehrwerts begründet werden, 
den das Grundstück allenfalls durch den rechtswidrig vergrösserten Sitz-
platz erhalten hat. Sodann können die Beschwerdeführenden auch nicht 
als gutgläubig gelten, wurden sie doch mit Schreiben vom 12. Juni 2012 
ausdrücklich daran erinnert, dass die Siedlung ein schützenswertes Bau-
denkmal ist und an Baumassnahmen erhöhte Anforderungen gestellt wer-
den (act. 3B pag. 1 und 15). Soweit die Beschwerdeführenden schliesslich 
hohe Kosten der Wiederherstellungsmassnahme geltend machen, beziffern 
sie diese mit keinem Wort. Nach der Rechtsprechung haben wirtschaftliche 
Interessen einer bösgläubigen Bauherrschaft ohnehin kaum je aus-
schlaggebendes Gewicht (BGer 13.12.1994, in BVR 1995 S. 522 E. 3a; 
VGE 2014/185/186 vom 19.8.2015, E. 7.3.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 9c Bst. c). Warum das hier anders sein sollte, ist nicht ersichtlich, umso 
weniger als es sich nicht um einen sehr grossen Betrag handeln dürfte. 

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5.5 Nach dem Gesagten haben die Beschwerdeführenden die im Jahr 
2013 neu erstellte Stützmauer, den zeitgleich verlegten Plattenbelag sowie 
die Aufschüttung zwischen ursprünglicher Hangkante und Stützmauer zu 
entfernen (vgl. Plan B, act. 13A). Der Hang ist dem ursprünglichen Verlauf 
anzupassen und anschliessend zu begrünen. Die vorbestehende Terrasse 
mit Plattenbelag kann hingegen bis höchstens zur ursprünglichen Hang-
kante bestehen bleiben, sofern dafür keine baulichen Hangsicherungs-
massnahmen erforderlich sind. In diesem letzten Punkt ist die Beschwerde 
begründet und gutzuheissen.

6.

6.1 Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen die Beschwerdeführenden 
teilweise, was es rechtfertigt, ihnen die Verfahrenskosten bloss zu drei 
Vierteln aufzuerlegen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die restlichen Verfahrens-
kosten werden nicht erhoben (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Im Umfang von 
einem Viertel hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführenden die 
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG). Die Kos-
ten des vorinstanzlichen Verfahrens sind entsprechend dem Ausgang des 
vorliegenden Verfahrens neu zu verlegen.

6.2 Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung 
vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Partei-
kostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwer-
deverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zu-
schläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 PKV. Innerhalb dieses 
Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 
gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der 
Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter 
der Beschwerdeführenden macht für das Verfahren vor der BVE ein 
Honorar von Fr. 6'400.-- zuzüglich Auslagen in der Höhe von Fr. 107.50 
und Fr. 520.60 MWSt, somit total Fr. 7ʹ028.10 geltend. Dies erscheint nach 
den genannten Grundsätzen noch als angemessen. Für das Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht beansprucht der Rechtsvertreter der Beschwerde-

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führenden ein Honorar von Fr. 5ʹ800.-- zuzüglich Auslagen und MWSt. Dies 
ist nach den obgenannten Kriterien überhöht. Die Bedeutung der Streit-
sache und die Schwierigkeit des Prozesses sind als höchstens durch-
schnittlich einzustufen. Zwar war der gebotene Zeitaufwand angesichts der 
Instruktionsmassnahmen leicht überdurchschnittlich, indessen ist zu be-
rücksichtigen, dass der Rechtsvertreter aus den vorinstanzlichen Verfahren 
bereits über Aktenkenntnis verfügte und sich die gleichen Rechtsfragen 
stellten wie vor der Vorinstanz. Insgesamt ist deshalb auch der gebotene 
Zeitaufwand als durchschnittlich anzusehen. Ein Honorar für das Verfahren 
vor Verwaltungsgericht von Fr. 4'500.-- zuzüglich Fr. 194.-- Auslagen und 
Fr. 375.50 MWSt, somit total Fr. 5'069.50, erscheint nach dem Gesagten 
als angemessen.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 27. Mai 2015 
wird aufgehoben, soweit das vollständige Entfernen des bereits vor 2013 
bestehenden Plattenbelags angeordnet worden ist; im Umfang, in dem 
keine baulichen Hangsicherungsmassnahmen erforderlich sind, darf die-
ser bis maximal zur ursprünglichen Hangkante belassen werden. Soweit 
weitergehend, wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführen-
den zu drei Vierteln, ausmachend Fr. 2'250.--, auferlegt. Die verbleiben-
den Kosten werden nicht erhoben.

3. Die Kosten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirek-
tion des Kantons Bern von 1'800.-- werden den Beschwerdeführenden 
zu drei Vierteln, ausmachend Fr. 1'350.--, auferlegt. Die verbleibenden 
Kosten werden nicht erhoben.

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4. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, festgesetzt auf 
Fr. 5'069.50 (inkl. Auslagen und MWSt), zu einem Viertel, ausmachend 
Fr. 1'267.40, zu ersetzen.

5. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Verfah-
ren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern die 
Parteikosten, festgesetzt auf Fr. 7'028.10 (inkl. Auslagen und MWSt), zu 
einem Viertel, ausmachend Fr. 1'757.--, zu ersetzen. 

6. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.