# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7126cb48-ff6c-540c-9347-5b33b1fbb5b9
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-23
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 23.05.2018 B 2016/127
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2016-127_2018-05-23.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2016/127

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 23.05.2018

Entscheiddatum: 23.05.2018

Entscheid Verwaltungsgericht, 23.05.2018
Raumplanungsrecht, Art. 24c und 24e RPG.Der Beschwerdeführer ist 
Eigentümer u.a. eines Wohnhauses und eines Stalles ausserhalb der 
Bauzone. Im Jahr 2008 wurde ihm gestützt auf Art. 24d Abs. 1 RPG die 
Sanierung des Wohnhauses bewilligt. In der Folge nahm er an beiden 
Gebäuden nicht bewilligte Änderungen vor (u.a. Auskernung des 
Wohnhauses und Umbau des Stalles zur hobbymässigen Pferdehaltung). Die 
Gemeinde erteilte hierfür keine nachträglichen Bewilligungen und 
verpflichtete ihn zum ersatzlosen Abbruch der sich im Rohbau befindenden 
Gebäude, was das Baudepartement bestätigte. Das Verwaltungsgericht hob 
den Rekursentscheid am 16. März 2011 teilweise auf und ordnete für den 
Stall statt des Abbruchs eine Eigentumsbeschränkung an; diese dürfe nur 
zonenkonform genutzt werden. Das Bundesgericht hob dieses Urteil mit 
Blick auf die am 23. Dezember 2011 beschlossene Teilrevision von Art. 24c 
RPG auf und wies die Streitsache zur neuen Prüfung an das 
Verwaltungsgericht zurück (Urteil 1C_187/2011 vom 15. März 2012). Das 
Verwaltungsgericht kommt – nachdem die Baugesuche den kommunalen 
und kantonalen Instanzenzug wiederum durchlaufen haben – zum gleichen 
Schluss wie bereits am 16. März 2011: Die einst gestützt auf Art. 24d RPG 
erteilte Bewilligung setzte voraus, dass die landwirtschaftliche Wohnbaute in 
ihrer Substanz erhalten war. Art. 24c Abs. 1 RPG – unter dessen 
Anwendungsbereich das Vorhaben des Beschwerdeführers heute 
offensichtlich fällt –schützt lediglich bestimmungsgemäss nutzbare, aber 
zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen im Bestand. Die beiden 
zitierten Kriterien sind nach der herrschenden Lehre deckungsgleich. Der 
Beschwerdeführer hat drei der vier tragenden Aussenwände durch 
Neukonstruktionen ersetzt. Talseitig wurde das Wohnhaus bis unter das 
Dach ausgekernt. Bis auf den (wesentlich kleineren) Nordteil des und auf das 
Dach ist das Gebäude mithin gänzlich abgebrochen und ohne Bewilligung 
teilweise neu erstellt worden. Der Hauptwohnteil kommt einem Neuaufbau 
gleich, der mitnichten auf bestehenden tragenden Elementen beruht. Der 

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Beschwerdeführer begründete diese Vorgänge in einem Schreiben vom 
23. September 2009 einlässlich mit dem schlechten Zustand der tragenden 
Substanz. Das Verwaltungsgericht kommt (wie die Vorinstanzen) zum 
Schluss, dass die tragenden Gebäudeteile fast gänzlich nicht mehr in einem 
brauchbaren Zustand waren. Das Wohnhaus war deshalb nicht mehr 
bestimmungsgemäss nutzbar; es liegt kein Anwendungsfall von Art. 24c 
RPG vor. Das Wohnhaus ist ersatzlos abzubrechen, was verhältnismässig 
ist. Demnach fehlt es auch an einer nahe gelegenen Wohnbaute im Sinne 
von Art. 24e RPG, und die baulichen Massnahmen für eine hobbymässige 
Tierhaltung im Stall können nicht nachträglich bewilligt werden. Das 
entsprechende Nutzungsverbot ist (wiederum) zu Recht angeordnet worden. 
Die Beschwerde wird in der Hauptsache abgewiesen (Verwaltungsgericht, 
B 2016/127). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans 
Bundesgericht wurde mit Urteil vom 15. März 2019 abgewiesen (Verfahren 
1C_325/2018).

Entscheid vom 23. Mai 2018

Besetzung

Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Wehrle

Verfahrensbeteiligte

A.Y.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andres Büsser, Marktgasse 20, 9000 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

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WWF Schweiz, Hohlstrasse 110, Postfach, 8010 Zürich,

Beschwerdegegner 1

vertreten durch die WWF Sektion St. Gallen, Merkurstrasse 2, Postfach 2341, 9001 St. 

Gallen,

diese vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Regula Schmid, Engelgasse 2, Postfach 

230, 9004 St. Gallen,

W.B.,

Beschwerdegegner 2,

sowie

Politische Gemeinde X., Gemeinderat,

Beschwerdebeteiligte

Gegenstand

Baugesuche (Ersatzbau/Sanierung Wohnhaus / Stallumbau und Teichanlagen) / 

Wiederherstellung

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. A.Y. erwarb am 23. Juni 2006 von W.B. die im Gebiet Q. gelegene Parzelle Nr. 000. 

Diese befindet sich gemäss Zonenplan der Gemeinde X. in der Landwirtschafts- und 

der Grünzone; ein Drittel der Grundstücksfläche von knapp 5.5 ha ist bewaldet. Das 

Grundstück liegt in einem nach kantonalem Richtplan ausgeschiedenen "Lebensraum 

bedrohter Arten" (Schongebiet "U.-G.-W.") und im Perimeter des BLN-Objekts 0001 

"S.-C.-A.". Es ist mit einem Wohnhaus (Vers.-Nr. 02), einem Nebengebäude (Vers.-Nr. 

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03; beide anschliessend abparzelliert), einem Unterstand (Vers.-Nr. 0004) sowie einem 

Stall (Vers.-Nr. 05) überbaut.

B. Im Jahr 2007 reichte A.Y. ein Gesuch für die Sanierung des Wohnhauses und den 

Abbruch der (ehemals ohne Bewilligung erstellten) Remise ein. Die beabsichtigte 

Sanierung des Wohnhauses umfasste die Isolation des Gebäudes mit einer neuen 

Schalung, neue Fenster, eine neue Schleppgaube, die Neueindeckung des Daches und 

eine Erweiterung des Wohnraums im Innern. Das Amt für Raumentwicklung (heute Amt 

für Raumentwicklung und Geoinformation, AREG) erteilte mit raumplanungsrechtlicher 

Teilverfügung vom 27. September 2007 seine Zustimmung. Es hielt fest, dass der 

Pächter des Grundstücks Nr. 000 das Landwirtschaftsland von seinem eigenen Hof 

aus bewirtschafte und das Wohnhaus demnach nicht mehr für die Landwirtschaft 

gebraucht werde. Damit handle es sich um ein zonenfremdes Vorhaben, das nach Art. 

24d Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (SR 700, RPG) bewilligt werden könne. Unter 

anderem hielt das AREG fest, eine Auskernung der Gebäudehülle könne unter diesem 

Titel nicht bewilligt werden.

Am 7. Januar 2008 bewilligte das Landwirtschaftsamt die Abparzellierung eines 966 m

grossen Grundstückteils (Nr. 0006) – umfassend u.a. das Wohnhaus Nr. 02 sowie das 

Nebengebäude Nr. 03 – mit der Begründung, die Gebäude gehörten zu keinem 

landwirtschaftlichen Gewerbe mehr.

Der Gemeinderat X. erteilte hierauf am 10. Januar 2008 die Baubewilligung und ordnete 

den Grundbucheintrag "Beschränkung der baulichen Nutzungserweiterung nach 

Raumplanungsverordnung" an.

C. Am 4. Juli 2008 stellte der Gemeinderat fest, dass A.Y. am Stall ohne 

Baubewilligung Änderungen vorgenommen hatte, und verfügte einen Baustopp. Mit 

nachträglichem Baugesuch vom 25. Juli 2008 ersuchte A.Y. um Bewilligung für die 

Sanierung des Stalls zur Haltung von drei bis vier Pferden und acht bis zehn Ziegen 

sowie für Umgebungsgestaltungen, den Bau einer Photovoltaikanlage, den Rückbau 

des Futtersilos und die Erstellung einer Mistgrube. Zudem sah das Gesuch vor, das 

Nebengebäude zu einem Hobby- und Grillhaus umzubauen, eine Quelle zu fassen, ein 

oberirdisches Gewässer zu erstellen und einen Teich zu verlegen. Das AREG 

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verweigerte mit Teilverfügung vom 11. Juni 2009 seine Zustimmung zum Gesuch, 

gegen das der frühere Eigentümer W.B. und Pro Natura St. Gallen-Appenzell 

Einsprache erhoben hatten. Es lud den Gemeinderat ein, die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes zu prüfen.

Unbewilligte Bauarbeiten nahm A.Y. auch am Wohnhaus vor. Der Gemeinderat erliess 

am 19. Januar 2009 diesbezüglich einen Baustopp. Nachträglich ersuchte der Bauherr 

um Bewilligung der bereits vorgenommenen Änderungen, d.h. Ersatz des seitlichen 

Kellergeschossanbaus samt neuer Treppe, vollständige Auskernung des Erd-, Ober- 

und Dachgeschosses sowie Ersatz der Nord-, West- und Südaussenwand. Auch 

diesem Baugesuch stimmte das AREG nicht zu (Verfügung vom 11. Juni 2009). Am 

29. Juni 2009 wies der Gemeinderat die beiden nachträglichen Baugesuche ab und 

ordnete den ersatzlosen Abbruch von Stall und Wohnhaus an.

D. Gegen die Wiederherstellungs- und Abbruchverfügung sowie den Bauabschlag 

erhob A.Y. erfolglos Rekurs beim Baudepartement (Entscheid vom 7. Juli 2010). Die 

hiergegen erhobene Beschwerde an das Verwaltungsgericht war teilweise von Erfolg 

(Urteil B 2010/193 vom 16. März 2011). Statt des Abbruchs ordnete dieses für den Stall 

eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung an; dieser dürfe nicht zonenwidrig, 

insbesondere nicht für die hobbymässige Tierhaltung genutzt werden. Im Übrigen 

(insbesondere betreffend Abbruch des Wohnhauses) bestätigte es den 

Rekursentscheid. Das Bundesgericht hiess die von A.Y. gegen den Entscheid des 

Verwaltungsgerichts erhobene Beschwerde am 15. März 2012 gut und wies die 

Streitsache zur neuen Prüfung (auch des Stallbaus) unter dem Blickwinkel der am 

23. Dezember 2011 von der Bundesversammlung beschlossenen Teilrevision von 

Art. 24c RPG an das Verwaltungsgericht zurück (BGer 1C_187/2011, publiziert in: ZBl 

113/2012 S. 610 ff.). Dieses wies die Streitsache mit Entscheid vom 12. April 2012 an 

die Gemeinde X. zurück (B 2012/65).

E. Der Gemeinderat legte die unveränderten Baugesuchsunterlagen vom 11. bis 

25. Juni 2012 erneut öffentlich auf. Innert der Auflagefrist erhoben W.B. und die 

Stiftung WWF Schweiz, vertreten durch die WWF Sektion St. Gallen, Einsprache. Nach 

Inkrafttreten der Neufassung von Art. 24c RPG am 1. November 2012 übermittelte das 

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Bauamt X. die Baugesuche betreffend Ersatzbau bzw. Sanierung Wohnhaus (GS Nr. 

0006) sowie betreffend Stallumbau und Teichanlagen (GS Nr. 000) dem AREG.

Das Tiefbauamt hielt in der Folge fest, für den Teichneubau am vorgesehen Standort 

könne keine wasserbauliche Sondernutzungsbewilligung in Aussicht gestellt werden. 

Das Amt für Umwelt und Energie (AFU) verweigerte dem Bauvorhaben aus 

gewässerschutzrechtlicher Sicht die Zustimmung mit der Begründung, die Grösse der 

Mistlagerflächen entspreche nicht den Anforderungen. Mit Teilverfügung vom 6. Juni 

2013 verweigerte das AREG die Zustimmung zum Bauvorhaben. Art. 24c RPG (neu) sei 

auf das Wohnhaus nicht anwendbar, weil sich dieses im Zeitpunkt des Inkrafttretens 

dieser Bestimmung nicht in einem rechtmässigen Zustand befunden habe. Auch der 

Stallumbau und die Teichanlagen könnten nicht bewilligt werden.

Am 1. Juli 2013 erliess der Gemeinderat X. folgende Verfügung:

1. Die Baubewilligung für Ersatzbau bzw. Sanierung des Wohnhauses sowie für 

Stallumbau und Teichanlagen auf den Grundstücken Nr. 000 und Nr. 0006 gemäss 

dem Baugesuch von A.Y. vom 25. Juli 2008 wird gestützt auf die Verfügung des AREG 

vom 6. Juni 2013 nicht erteilt; das Baugesuch wird abgewiesen. Die 

raumplanungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 6. Juni 2013 sowie die 

Stellungnahme des Tiefbauamtes vom 8. Mai 2013 und des AFU vom 13. Mai 2013 

bilden einen integrierenden Bestandteil dieses Bauentscheids; sie werden gleichzeitig 

mit diesem Bauentscheid eröffnet (siehe Beilagen).

2. Die Einsprache der Stiftung WWF Schweiz wird geschützt.

Da die Einsprache von W.B. rein privatrechtlich begründet ist, wird gestützt auf Art. 84 

Abs. 3 BauG eine Frist von vierzehn Tagen, von der Eröffnung dieses Entscheids an 

gerechnet, gesetzt zur Beschreitung des Zivilprozessweges. Die Zivilklage ist innert der 

angesetzten Frist beim Vermittleramt M. einzureichen. Verstreicht diese Frist unbenützt, 

so fällt der privatrechtliche Teil der Einsprache dahin.

3. Die widerrechtlich vorgenommenen Arbeiten am Wohnhaus Assek. Nr. 02 auf dem 

Grundstück Nr. 0006 sind durch den Baugesuchsteller rückgängig zu machen. Da die 

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Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes für das Wohnhaus nicht mehr möglich 

ist, muss das Gebäude ersatzlos abgebrochen werden.

Für den Abbruch des Wohnhauses Assek. Nr. 02 auf Grundstück Nr. 0006 wird dem 

Baugesuchsteller eine Frist von dreissig Tagen, nachdem dieser Entscheid 

rechtskräftig geworden ist, eingeräumt.

4. Die widerrechtlich vorgenommenen Arbeiten am Stall Assek. Nr. 05 auf dem 

Grundstück Nr. 000 sind durch den Baugesuchsteller ebenfalls rückgängig zu machen.

Der ohne Bewilligung umgebaute Stall Assek. Nr. 05 ist wiederherzustellen in 

denjenigen Zustand, wie er vor dem Erwerb bzw. vor der Übernahme durch A.Y. 

bestanden hat. Demzufolge sind die Bodenplatten für den Pferdestall und die 

Mistgrube zurückzubauen. Beim Ziegenstall ist der Betonüberzug von 60 cm zu 

entfernen. An der Nordostseite sind der abgebrochene Anbau wiederherzustellen sowie 

die Vordacherweiterung mit den neuen Stützen und Balken für den Zwischenboden zu 

entfernen. Die beschädigten Aussenwände an der Nordost- und Südwestfassade 

(Ziegenstall) sind wie die bestehenden Aussenwände wiederherzustellen.

5. [Androhung der Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 des Strafgesetzbuches]

6. [Gebühr; kein Ersatz ausseramtlicher Kosten]

F. Gegen diese Verfügung erhob A.Y. mit Eingabe seines Rechtsvertreters (Dr. Andres 

Büsser, St. Gallen) vom 11. Juli 2013 Rekurs beim Baudepartement. Er beantragte im 

Wesentlichen, die Verfügung des Gemeinderates sei aufzuheben und die Streitsache 

sei zu neuer Entscheidung an diesen zurückzuweisen; eventualiter seien die 

Baugesuche – allenfalls mit Auflagen – vom Baudepartement direkt zu bewilligen unter 

Aufhebung der Abbruch- und Wiederherstellungsverfügung für Wohnhaus bzw. Stall. 

Am 5. Mai 2015 führte das Baudepartement einen Augenschein durch. Im Anschluss 

daran beantragte A.Y. den Ausstand der mit der Verfahrensleitung betrauten 

juristischen Sachbearbeiterin. Am 30. Mai 2016 erging folgender Rekursentscheid:

1. Der Rekurs von A.Y. wird teilweise gutgeheissen, indem Ziff. 4 der Verfügung der 

Vorinstanz vom 1. bzw. 4. Juli 2013 insoweit aufgehoben wird, als damit die 

Wiederherstellung des Stalls verlangt wird. Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen.

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2. Zur Sicherung des Verbots, den Stall Vers.-Nr. 05 zonenwidrig zu nutzen, 

insbesondere für die hobbymässige Tierhaltung, wird das Grundbuchamt X. 

angewiesen, zu Lasten des Grundstücks Nr. 000 folgende öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung einzutragen:

"Verbot für zonenwidrige Nutzung nach RPV"

3. A.Y. bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 2'800.--. Der am 5. August 2013 

geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- wird angerechnet.

Auf die Erhebung amtlicher Kosten bei der Politischen Gemeinde X. wird verzichtet.

4. Das Begehren von A.Y. um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen.

Das Begehren der Stiftung WWF Schweiz um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 

gutgeheissen. A.Y. hat die Stiftung WWF Schweiz mit Fr. 3'000.-- ausseramtlich zu 

entschädigen.

G. Mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 13. Juni 2016 (act. 1) erhob A.Y. 

(Beschwerdeführer) gegen den Entscheid des Baudepartements Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit den Anträgen:

1. Der Rekursentscheid des Baudepartements vom 30. Mai 2016 sei aufzuheben, 

soweit der Rekurs abgewiesen wird. Die Verfügungsbeschränkung zum Stallbau sei 

ebenfalls aufzuheben.

2. Die Sache sei zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz(en) zurückzuweisen. Es 

sei(en) die Vorinstanz(en) anzuweisen, die Baubewilligungen, eventualiter unter 

Auflagen, zu erteilen. Auf die Einsprachen sei nicht einzutreten, eventuell seien sie 

abzuweisen. Die Verfügungsbeschränkung zum Stallbau sei damit aufzuheben. Die 

Abbruchverfügung betreffend das Wohnhaus sei damit aufzuheben.

Der "Bau- und Einspracheentscheid" vom 1. bzw. 4. Juli 2013 des Gemeinderates X. 

mit den verbundenen abweisenden Verfügungen sowie die raumplanungsrechtliche 

Feststellungs- und Teilverfügung des AREG vom 6. Juni 2013 betreffend Grundstück 

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Nr. 0006 und Nr. 000 sowie die Stellungnahme über Gewässerschutzmassnahmen des 

Amtes für Umwelt und Energie vom 13. Mai 2013 seien vollständig aufzuheben.

3. Eventualiter seien der vorinstanzliche "Bau- und Einspracheentscheid" vom 1. bzw. 

4. Juli 2013 des Gemeinderates X. mit den verbundenen abweisenden Verfügungen 

sowie die raumplanungsrechtliche Feststellungs- und Teilverfügung des AREG vom 

6. Juni 2013 betreffend Grundstück Nr. 0006 und Nr. 000 vollständig aufzuheben und 

die Baugesuche, subeventualiter unter Auflagen, zu bewilligen. Auf die Einsprachen sei 

nicht einzutreten, eventuell seien sie abzuweisen. Die Abbruchverfügung betreffend das 

Wohnhaus sei aufzuheben. Die Verfügungsbeschränkung zum Stallbau sei damit 

aufzuheben.

4. Sub(sub)eventuell sei die Abbruchverfügung zum Wohnhaus aufzuheben und eine 

Verfügung nach Art. 16b RPG für das Wohnhaus zu erlassen und dem 

Beschwerdeführer eine Frist von 5 Jahren zur Veräusserung der Grundstücke zur 

landwirtschaftlichen Nutzung zu geben.

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Das Baudepartement (Vorinstanz) beantragte mit Vernehmlassung vom 25. August 

2016 die Abweisung der Beschwerde (act. 7). Zur Begründung verwies es auf den 

angefochtenen Entscheid. Die beschwerdebeteiligte Gemeinde X. teilte am 

13. September 2016 den Verzicht auf eine Vernehmlassung mit (act. 12). W.B. 

(Beschwerdegegner 2) liess sich nicht vernehmen. Die Stiftung WWF Schweiz 

(Beschwerdegegner 1), vertreten durch Rechtsanwältin Regula Schmid, St. Gallen, 

beantragte mit Stellungnahme vom 29. September 2016, die Beschwerde sei 

abzuweisen (act. 15). In seiner Replik vom 31. Oktober 2016 hielt der 

Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest (act. 19).

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge, den 

angefochtenen Entscheid und die Akten wird – soweit erforderlich – in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

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1. Die Sachurteilsvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Das 

Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1). Der Beschwerdeführer ist zur 

Beschwerdeerhebung befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die 

Beschwerde wurde mit Eingabe vom 13. Juni 2016 rechtzeitig erhoben und erfüllt in 

formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist 

grundsätzlich einzutreten.

2. Der Beschwerdeführer beantragt im Wesentlichen, der angefochtene Entscheid sei 

aufzuheben, und die anbegehrte Baubewilligung sei entweder – durch Rückweisung 

der Streitsache mit einer entsprechenden Anweisung – durch die Vorinstanz bzw. die 

Beschwerdebeteiligte oder durch das Verwaltungsgericht direkt zu erteilen. Soweit er in 

Ziff. 2 und 3 seines Rechtsbegehrens beantragt, die abschlägigen erstinstanzlichen 

(Teil-) Verfügungen der Beschwerdebeteiligten, des AREG und des AFU seien 

aufzuheben, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Die erstinstanzlichen 

Verfügungen sind durch den Entscheid der Vorinstanz ersetzt worden; sie gelten im 

Beschwerdeverfahren als inhaltlich mitangefochten, jedoch ist die selbständige 

Anfechtung ausgeschlossen. Wird der Rekursentscheid aufgehoben, fallen im 

Rekursverfahren geschützte erstinstanzliche Verfügungen ebenfalls dahin 

("Devolutiveffekt", vgl. z.B. BGE 129 II 438 E. 1 mit Hinweisen; 136 II 177 E. 1.3; 139 II 

404 E. 2.5; VerwGE B 2012/239 vom 16. April 2014 E. 1, www.gerichte.sg.ch). Bei 

diesem Ergebnis kann offen gelassen werden, inwiefern die raumplanungsrechtliche 

Teilverfügung des AREG und die gewässerschutzrechtliche "Stellungnahme" des AFU 

überhaupt jemals selbständig anfechtbar waren, zumal diese lediglich Grundlage für 

den abschlägigen Entscheid des Gemeinderates waren.

2. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe sein gegen die 

zuständige Sachbearbeiterin gerichtetes Ausstandsbegehren zu Unrecht abgewiesen.

2.1. Am 4. September 2015 stellte K.S., die mit der Verfahrensleitung betraute 

juristische Mitarbeiterin im Rechtsdienst der Vorinstanz, den Verfahrensbeteiligten das 

Protokoll des am 4. Mai 2015 durchgeführten Augenscheins zu und gab diesen 

Gelegenheit zur Stellungnahme (act. 8.1/31). Inhalt dieses Schreibens war auch eine 

bis

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rund vierseitige vorläufige Beurteilung des Rekurses. Darin fasste die 

Rekurssachbearbeiterin den Sachverhalt zusammen und führte (im Wesentlichen 

anhand der Ergebnisse des Augenscheins) aus, weshalb weder für das Wohnhaus 

noch für den Stall die rechtliche Grundlage zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung 

gegeben sei. Weiter führte sie aus:

Aufgrund dieser vorläufigen Beurteilung lade ich den Rekurrenten ein, den eingangs 

erwähnten Rekurs bis 21. September 2015 zurückzuziehen. […] Sollte der Rekurrent 

am Rekurs festhalten, würde als nächstes ein kostenpflichtiger Entscheid ergehen, 

wobei dem Vorsteher des Baudepartementes eine Abweisung des Rekurses beantragt 

werden müsste.

Daraufhin richtete der heutige Beschwerdeführer mit Eingabe vom 18. September 2015 

ein Ausstandsbegehren gegen die Verfahrensleiterin sowie alle behördenintern mit dem 

Fall befassten Mitarbeiter (insbesondere auch gegen ihren Vorgesetzten; act. 8.1/36). 

Die Rekurssachbearbeiterin "wisse" bereits vor der Stellungnahme des Bauherrn zum 

Augenscheinprotokoll, wie der Rekurs zu entscheiden sei. Die Beurteilung sei zwar als 

"vorläufig" bezeichnet worden, dies erscheine jedoch nur mehr floskelhaft, nachdem 

sie gleichzeitig offen den Rückzug des Rechtsmittels empfehle bzw. dessen 

kostenpflichtige Abweisung in Aussicht stelle.

Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid das Vorliegen von Ausstandsgründen 

verneint. Sie hielt fest, der Rekurs sei im Zeitpunkt der vorläufigen Beurteilung 

grundsätzlich entscheidreif gewesen. Der abweisende Entscheid hätte dem 

Beschwerdeführer jederzeit auch ohne vorgängige Beurteilung der Prozessaussichten 

zugestellt werden können. Die vorläufige Beurteilung habe lediglich dazu gedient, ihm 

Gelegenheit zum kostenlosen Rückzug des Rechtsmittels zu geben. Davon abgesehen 

sei die explizit als "vorläufig" bezeichnete Beurteilung ohnehin nicht geeignet, den 

Entscheid des Departementsvorstehers vorwegzunehmen. Vernünftige Gründe, die das 

Misstrauen in die Unabhängigkeit und Unparteilichkeit der zuständigen 

Sachbearbeiterin objektiv rechtfertigen würden, lägen demnach nicht vor. Gleiches 

gelte für den Leiter und die weiteren Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des 

Rechtsdienstes.

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2.2. Der Beschwerdeführer entgegnet in seiner Beschwerde, der Rekurs sei am 

4. September 2015 – mangels seiner Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll – 

gerade noch nicht entscheidreif gewesen. Die Vorinstanz habe mit dem Schreiben zu 

erkennen gegeben, dass seine Vorbringen am Ergebnis des Verfahrens ohnehin nichts 

mehr ändern könnten, was nebst der nun fehlenden Ergebnisoffenheit auch eine 

Gehörsverletzung bedeute. Die Abweisung des Rekurses sei als "alternativloses 

Szenario" geschildert worden. Die Ausstandspflicht sei begründet, wenn eine 

Behördenvertreterin noch vor Kenntnisnahme aller entscheidrelevanter Umstände ihre 

Meinung bereits fest gebildet habe. Im konkreten Fall ändere nichts daran, dass die 

formelle Entscheidverantwortung beim Departementsvorsteher liege, zumal dieser kein 

Jurist sei und der Rechtsabteilung deshalb entscheidwesentliche Bedeutung 

zukomme. Dessen Referentin dürfe – anders als geschehen – keinesfalls zum Rückzug 

des Rechtsmittels auffordern oder Druck auf die Verfahrensbeteiligten ausüben. Mit 

ihrer vorgefassten Haltung hätte die Rekurssachbearbeiterin zwingend in den Ausstand 

treten müssen. Ihre Voreingenommenheit zeige sich auch am einseitigen und 

fehlerhaften Protokollierungsverhalten zu Lasten des Beschwerdeführers und an der 

unsachlichen und rechtlich nicht haltbaren Argumentation, mit der der Rekurs 

abgewiesen worden sei. Als unzulässig rügt der Beschwerdeführer ferner, dass die 

Rekurssachbearbeiterin die Entscheidpassage über das gegen sie gerichtete 

Ausstandsbegehren "angesichts der unveränderten stilistischen Diktion" selbst 

redigiert habe. Aufgrund der formellen Natur des Anspruchs auf Unbefangenheit und 

Unparteilichkeit sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zu neuer 

Entscheidung durch eine unbefangene Verfahrensleitung zurückzuweisen.

2.3.

2.3.1. Die Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, BV) 

garantiert jeder Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden 

muss, ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges, unabhängiges und unparteiisches 

Gericht (Art. 30 Abs. 1 BV; vgl. auch Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen 

Menschenrechtskonvention, SR 0.101, EMRK). Nach Art. 29 Abs. 1 BV hat jede Person 

auch in Verwaltungsverfahren Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung. Es gilt 

das Gebot des fairen Verfahrens (vgl. VerwGE B 2013/155 vom 17. Januar 2014 E. 2.1, 

www.gerichte.sg.ch). Die Grundsätze der richterlichen Unabhängigkeit (Art. 30 Abs. 1 

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BV) können nicht unbesehen auf nicht richterliche Behörden bzw. auf Art. 29 Abs. 1 BV 

übertragen werden (BGE 137 II 431 E. 5.2). Verlangt ist (lediglich) ein bestimmtes Mass 

an Unparteilichkeit, Unbefangenheit und Unvoreingenommenheit der 

Entscheidbehörde (G. Steinmann, in: Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Vallender [Hrsg.], 

St. Galler Kommentar BV, 3. Aufl. 2014, N 35 zu Art. 29 BV). Denn 

Verwaltungsbehörden sind nicht nur zur neutralen Rechtsanwendung berufen, sie 

haben auch öffentliche Aufgaben zu erfüllen, weshalb sie nicht im eigentlichen Sinn als 

unparteilich bezeichnet werden können (Steinmann, a.a.O., mit Hinweis). Behörden der 

verwaltungsinternen Rechtspflege sind keine unabhängigen Gerichte. Sie sind vielmehr 

in die Hierarchie eingebunden, in welcher die Regierung als oberste Behörde die 

politische Verantwortung trägt (R. Kiener, in: A. Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG/ZH, 

3. Aufl. 2014, N 4 zu § 5a VRG). Ein Ausstandsbegehren hat sich immer gegen eine 

(oder mehrere) bestimmte natürliche Person(en) zu richten (B. Schindler, Die 

Befangenheit der Verwaltung, Diss. Zürich 2002, S. 74 ff.). In der Fassung vom 

31. Januar 2017 bestimmt Art. 7 Abs. 1 VRP in diesem Zusammenhang nun explizit, 

dass Behördemitglieder sowie öffentliche Angestellte und Sachverständige, die 

Anordnungen treffen, solche vorbereiten oder daran mitwirken, von sich aus in 

Ausstand zu treten haben, wenn sie befangen erscheinen (VIII. Nachtrag zum Gesetz 

über die Verwaltungsrechtspflege, nGS 2017-032).

2.3.2. Richtet sich ein Ausstandsbegehren gegen eine Person, welche zwar 

massgeblich im Rahmen der Vorbereitung oder der Ausfertigung des Verwaltungsaktes 

Verantwortung übernimmt, nicht aber die Entscheidungsverantwortung mitträgt oder 

bei der Entscheidfällung mitwirkt, wie beispielsweise gegen juristische oder auch nicht 

juristische Sachbearbeiter, ist es sachgerecht und verfahrensökonomisch, einen 

Vorgesetzten als Aufsichtsbehörde im Sinne von Art. 7  Abs. 1 lit. e über den 

streitigen Ausstand befinden zu lassen (zur vormaligen Regelung in Art. 7 Abs. 3 VRP 

vgl. VerwGE B 2007/81 vom 15. Oktober bzw. 5. November 2007 E. 2.1. mit Hinweisen, 

www.gerichte.sg.ch). Nachdem vorliegend der damalige Departementsvorsteher das 

Ausstandsbegehren geprüft und darüber befunden hat, ist der Entscheid über dieses 

formell rechtmässig ergangen. Dabei ist es selbstverständlich ohne Belang, welche 

Aus- oder Weiterbildung der damalige Departementsvorsteher vorzuweisen hatte. Dazu 

kommt, dass – entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers – mit Blick auf den 

hierarchischen Aufbau der Verwaltung selbst dann noch kein Ausstandsgrund gegeben 

bis

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wäre, wenn die Rekursachbearbeiterin den Entscheid ihren eigenen Ausstand 

betreffend selber vorbereitet hätte, auch wenn dies von aussen gesehen befremdlich 

wirken mag (VerwGE B 2013/155 vom 17. Januar 2014 E. 2.3., www.gerichte.sg.ch). 

Auf die in diesem Zusammenhang beantragte Aktenedition und die Einholung eines 

Amtsberichts (vgl. act. 1 S. 5) kann demnach in zulässiger antizipierter 

Beweiswürdigung verzichtet werden. Der Entscheid über das Ausstandsbegehren 

erging formell korrekt.

2.3.3. Mit dem vom Beschwerdeführer als unzulässig monierten Vorgehen der 

Vorinstanz hat sich das Verwaltungsgericht bereits mehrfach auseinandergesetzt 

(zuletzt einlässlich im Entscheid B 2013/116 vom 14. Mai 2014 E. 2, 

www.gerichte.sg.ch). Es hat in konstanter Praxis entschieden, dass der Vorwurf der 

Befangenheit grundsätzlich unbegründet ist, wenn im Baurekursverfahren nach 

Durchführung des Augenscheins die Erfolgsaussichten erörtert werden (vgl. auch 

VerwGE B 2007/81 vom 15. Oktober/5. November 2007 E. 2.2, a.a.O.). Dabei versteht 

sich von selbst, dass vor Abschluss des Verfahrens nicht der Eindruck erweckt werden 

darf, die Meinung in Bezug auf ein konkretes Vorhaben sei bereits definitiv gebildet. 

Äusserungen dürfen keiner abschliessenden Beurteilung gleichkommen (BGer 

1C_150/2009 vom 8. September 2009, in: ZBl 2011 S. 478 ff. E. 3.5.2; Schindler, 

a.a.O., S. 136 f.). In jedem Fall ist eine Beurteilung der konkreten Umstände nötig. 

Massgebend sind sowohl die behördliche Organisation als auch die Funktionen, 

welche die Betreffenden wahrzunehmen haben, sowie ihre Stellung im konkreten 

Verfahren (Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege 

des Bundes, 3. Aufl. 2013, N 431 mit Hinweisen).

2.3.4. Das Verwaltungsgericht hat in seiner Rechtsprechung stets darauf hingewiesen, 

es sei speziell in Bausachen durchaus üblich und von den Parteien sogar vielfach 

gewünscht, dass der verfahrensleitende Rekurssachbearbeiter des Baudepartements 

seine Ansicht zum Verfahren bzw. zu dessen Aussichten kundtue. Tatsächlich könne es 

gerade bei Verfahren, an denen mehrere Betroffene teilnähmen, sinnvoll sein, dass die 

Behörde oder Verwaltung im Rahmen eines Verständigungsversuches gemäss Art. 54 

VRP ihre Rechtsauffassung darlege, um so eine gütliche Einigung zwischen den 

Beteiligten zu erzielen oder dem Einsprecher bzw. Rekurrenten Gelegenheit zu geben, 

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sein Rechtsmittel zurückzuziehen. So könnten die Verfahrenskosten tief gehalten und 

das Verfahren beschleunigt werden (VerwGE B 2013/116, a.a.O., E. 2.5.2).

2.3.5. Der Beschwerdeführer will das Vorgehen der Sachbearbeiterin im konkreten Fall 

an den von ihm erwähnten BGE 134 I 238 und 137 I 227 messen. Im ersten dieser 

Entscheide hat das Bundesgericht im Bereich des Strafgerichtsverfahrens entschieden, 

ein Referent, der seine vorläufige Auffassung und die beabsichtigte Antragsstellung an 

das Kollegialgericht vor Durchführung der Berufungsverhandlung unaufgefordert dem 

Rechtsvertreter des Beschuldigten mitteile, sei in unzulässiger Weise vorbefasst. Dem 

Beschwerdeführer ist insofern zuzustimmen, als ein Richter nicht derart auf den 

Vertreter eines Angeklagten einwirken darf, um diesen zum Rückzug der Berufung zu 

veranlassen. Dieser soll nicht den Eindruck erhalten, in seiner Sache werde lediglich 

"kurzer Prozess" gemacht (BGE 137 I 227 E. 2.6.2). Der Beschwerdeführer verkennt 

jedoch den Kontext dieser bundesgerichtlichen Ausführungen bzw. deren Bedeutung 

für das konkret zu beurteilende verwaltungsinterne Rechtsmittelverfahren. Die zitierte 

Rechtsprechung bezieht sich in beiden Fällen auf (Straf-)Richter der oberen kantonalen 

Instanz, die – in ihrer Funktion als Referenten – noch vor Durchführung der 

Berufungsverhandlung die beschuldigte Person kontaktiert hatten, um diese zu einem 

Rückzug des Rechtsmittels zu bewegen. Diese Konstellation ist objektiv geeignet, den 

Eindruck zu erwecken, der Referent habe sich bereits vor Durchführung der 

Verhandlung eine abschliessende Meinung gebildet, und das Verfahren sei deshalb – 

auch unter Beachtung der noch bevorstehenden Berufungsverhandlung – nicht mehr 

offen und der Prozess damit bereits verloren.

2.3.6. Im zu beurteilenden Fall handelt es sich demgegenüber um ein 

verwaltungsinternes Rechtsmittelverfahren. Die vorläufige Beurteilung der Aussichten 

wurde den Parteien erst mitgeteilt, nachdem das Verfahren inklusive Augenschein 

durchgeführt worden und somit entscheidreif war. In diesem Stadium hatte sich die 

verfahrensleitende Sachbearbeiterin auf Grund der – mit Ausnahme allfälliger 

Stellungnahmen zu den Ergebnissen des Augenscheins – vollständigen Aktenlage eine 

vorläufige Meinung gebildet. Die Meinungsbildung und der darauf beruhende Antrag an 

den Departementsvorsteher bringen für sich genommen aber noch keine 

Voreingenommenheit zum Ausdruck (vgl. für das gerichtliche Referentensystem BGer 

6B_536/2013 vom 28. November 2013 E. 2.3.). Daran ändert auch nichts, dass der 

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Referent oder im Verwaltungsverfahren der verfahrensleitende Sachbearbeiter den 

Parteien bzw. den Verfahrensbeteiligten seine vorläufige Einschätzung vorab mitteilt 

und diesen somit die letzte Gelegenheit einräumt, sich gütlich zu einigen bzw. das 

Rechtsmittel zurückzuziehen und damit weitere erhebliche Kosten einzusparen (vgl. 

dazu auch BGer 4A_424/2012 vom 19. September 2012 E. 3. und 3.2 sowie BGE 137 I 

227 E. 2.6.4). Die Vorinstanz hat überdies zu Recht darauf hingewiesen, dass die 

Mitarbeiterin mit ihrem Referat den definitiven Entscheid des zuständigen 

Departementsvorstehers wegen des hierarchischen Aufbaus der Verwaltung bzw. der 

gesetzlichen Kompetenzfestlegung nicht vorwegnehmen konnte.

Davon abgesehen, dass es die Aufgabe der Sachbearbeiterin war, sich auf Grund der 

Akten und der Beweisergebnisse eine vorläufige Meinung zu bilden, ansonsten sie zu 

Handen des Departementsvorstehers kein Referat verfassen könnte, stand es den 

Verfahrensbeteiligten selbst in diesem Verfahrensstadium noch frei, zur explizit als 

"vorläufig" bezeichneten Beurteilung nochmals Stellung zu nehmen. Dies gälte selbst 

dann, wenn die mit der Verfahrensleitung betraute Person lediglich auf die letzte 

Gelegenheit eines Rückzugs des Rechtsmittels hingewiesen hätte (vgl. dazu VerwGE B 

2013/37 vom 11. März 2014 E. 2.4. und 2.4.2. mit Hinweis auf BGer 5D_112/2013 vom 

15. August 2013 E. 2.2.1 mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch). Allfällige Stellungnahmen 

zum Augenscheinprotokoll konnten in diesem Verfahrensstadium zudem ohne weiteres 

noch in den Entscheid einfliessen. Der Beschwerdeführer hat von der eingeräumten 

Möglichkeit zur Stellungnahme denn auch ausführlich Gebrauch gemacht (act. 8.1/36). 

Die Vorinstanz hat diese Vorbringen – soweit wesentlich – zur Kenntnis genommen und 

in ihren Erwägungen teilweise widerlegt (act. 2 E. 9.6). In diesem Zusammenhang ist 

festzuhalten, dass sie sich nicht mit sämtlichen Vorbringen in diesem umfangreichen 

Verfahren auseinandersetzen musste, sondern sich auf die wesentlichen 

Gesichtspunkte beschränken konnte. Mithin liegt auch keine Gehörsverletzung vor. Ob 

die Rechtsanwendung inhaltlich richtig und die Begründung widerspruchsfrei war, ist 

überdies nicht eine Frage der Verfahrensfairness, sondern der materiellen 

Rechtsanwendung. Fehlleistungen in der materiellen Rechtsanwendungen sind, 

solange es sich nicht um wiederholte und besonders krasse Irrtümer handelt, 

ungeeignet, die Befangenheit der betreffenden Person zu begründen. Sie sind im dafür 

vorgesehenen Rechtsmittelverfahren zu korrigieren (vgl. VerwGE B 2011/213 vom 

31. Mai 2012 E. 2.2 mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch).

http://www.gerichte.sg.ch

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2.4. Als Zwischenergebnis steht fest, dass keinerlei Anhaltspunkte für die behauptete 

Befangenheit der Rekurssachbearbeiterin bestehen. Gleiches gilt für den Leiter und 

allenfalls weitere mit der Sache befasste Mitarbeiter der Rechtsabteilung des 

Baudepartements (soweit dies in der Beschwerde überhaupt noch gerügt worden ist). 

Die Vorinstanz hat das Ausstandsbegehren zu Recht abgewiesen. 

3. Der Beschwerdeführer rügt, das Baubewilligungsverfahren sei nach der 

Rückweisung der Streitsache an die Beschwerdebeteiligte zu Unrecht erneut 

durchgeführt worden. Die von den heutigen Beschwerdegegnern erhobenen 

Einsprachen seien demnach aus dem Recht zu weisen und diesen die Parteistellung 

abzuerkennen.

3.1. Am 1. Oktober 2017 trat das Planungs- und Baugesetz vom 5. Juli 2016 (sGS 

731.1, nGS 2017-049, PBG) in Kraft. Gleichzeitig ist das Gesetz über die Raumplanung 

und das öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 (sGS 731.1, BauG) aufgehoben worden 

(Art. 172 PBG). Gemäss Art. 173 PBG sind die Vollzugsbeginn hängigen 

Baubewilligungsverfahren nach jenem Recht zu beurteilen, welches im Zeitpunkt des 

erstinstanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hatte (vgl. Abs. 1). 

Vorbehalten bleibt die Anwendung neuen Rechts, soweit es für die Baugesuchsteller 

günstiger ist (Abs. 2). Weil das neue PBG erst während des hängigen 

Beschwerdeverfahrens in Kraft getreten ist, beurteilen sich die streitigen Baugesuche 

weiterhin nach den Bestimmungen des BauG (vgl. auch Kreisschreiben des 

Baudepartements vom 8. März 2017, "Übergangsrechtliche Bestimmungen im 

Planungs- und Baugesetz", S. 4 f., www.bauen.sg.ch).

3.2. Für bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen ist vor Beginn der Bauarbeiten bei 

der zuständigen Gemeindebehörde ein Baugesuch einzureichen (Art. 80 Abs. 1 BauG). 

Baugesuche und Unterlagen sind während vierzehn Tagen zur Einsicht aufzulegen (Art. 

82 Abs. 3 BauG). Einsprachen sind schriftlich und mit Begründung innert der 

Auflagefrist der zuständigen Gemeindebehörde einzureichen. Zur Einsprache ist 

berechtigt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut (Art. 83 Abs. 1 und 2 

BauG).

http://www.bauen.sg.ch

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3.3. Die Beschwerdebeteiligte hatte die streitgegenständlichen nachträglichen 

Baugesuche vom 26. März bis 9. April 2009 (Stallumbau etc.) bzw. vom 7. bis 21. April 

2009 (Wohnhaus) erstmals öffentlich aufgelegt (act. 8.2/63 und 64). Hiergegen hatte der 

heutige Beschwerdegegner 2 rechtzeitig Einsprache erhoben. Nachdem das 

Bundesgericht das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. März 2011 mit Entscheid 

vom 15. März 2012 kassiert und die Streitsachen zu neuer Prüfung an dieses 

zurückgewiesen hatte, wies das Verwaltungsgericht diese seinerseits an die 

Beschwerdebeteiligte zu neuer Prüfung und Entscheidung nach der neuen gesetzlichen 

Grundlage zurück (Entscheid vom 12. April 2012). Die kommunale Baubehörde legte 

die unveränderten Baugesuche am 7. Juni 2012 unter geänderter Bezeichnung erneut 

öffentlich auf. Während der Auflagefrist erhoben die heutigen Beschwerdegegner 

Einsprache (act. 8.2/122, 123, 127 und 130).

3.4. Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, der 

Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts habe das baurechtliche Verfahren 

über die im Jahr 2009 eingereichten Gesuche nicht beendet. Diese seien noch immer 

Streitgegenstand eines baurechtlichen Verfahrens. Neue Baugesuche habe er nicht 

eingereicht. Aufgrund der sog. "Bindungswirkung" des bundesgerichtlichen Entscheids 

sei die erneute Durchführung des Auflageverfahrens unzulässig gewesen, zumal weder 

dieses noch das Verwaltungsgericht eine erneute Auflage angeordnet habe.

3.4.1. Ein bundesgerichtlicher Rückweisungsentscheid führt dazu, dass die mit der 

neuen Entscheidung befasste kantonale Instanz ihrem Urteil die rechtliche Beurteilung, 

mit der die Rückweisung begründet wurde, zugrunde legen muss ("Bindungswirkung"). 

Jene bindet auch das Bundesgericht, falls ihm die Sache erneut unterbreitet wird. 

Aufgrund dieser Bindungswirkung ist es nach der bundesgerichtlichen Praxis den 

erneut mit der Sache befassten Gerichten wie auch den Parteien – abgesehen von 

allenfalls zulässigen Noven – verwehrt, der Überprüfung einen anderen als den 

bisherigen Sachverhalt zugrunde zu legen oder die Sache unter rechtlichen 

Gesichtspunkten zu prüfen, die im Rückweisungsentscheid ausdrücklich abgelehnt 

oder überhaupt nicht in Erwägung gezogen worden sind. Die neue Entscheidung der 

kantonalen Instanz ist somit auf diejenige Thematik beschränkt, die sich aus den 

bundesgerichtlichen Erwägungen als Gegenstand der neuen Beurteilung ergibt. Das 

Verfahren wird nur insoweit neu in Gang gesetzt, als dies notwendig ist, um den 

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verbindlichen Erwägungen des Bundesgerichts Rechnung zu tragen (BGE 135 III 334 E. 

2; BGer 6B_296/2014 vom 20. Oktober 2014 E. 1.2.2; 6B_535/2015 vom 26. August 

2015 je mit Hinweisen).

3.4.2. Die Bindungswirkung betrifft primär die materielle Rechtsanwendung. Eine 

Aussage darüber, durch welche konkreten Verfahrensschritte diese zu verwirklichen ist, 

lässt sich aus ihr nicht ableiten. Das Bundesgericht hat die Streitsache zur Prüfung 

nach dem geänderten Art. 24c RPG an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. 

Insbesondere seien die Randbedingungen gemäss Art. 24c Abs. 3, 4 und 5 (allfällige 

negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft, Voraussetzungen zulässiger 

Veränderungen am Erscheinungsbild, Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 

Raumplanung) einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen (BGer 1C_187/2011, a.a.O., 

E. 3.5). Dabei beliess das Bundesgericht dem Verwaltungsgericht ausdrücklich die 

Möglichkeit zur weiteren Rückweisung an die zuständigen Verwaltungsbehörden (vgl. 

E. 4), wovon das Verwaltungsgericht Gebrauch machte.

3.4.3. Die als unzulässig gerügte erneute Auflage der Baugesuche ist im Lichte von Art. 

12b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG, SR 451) zu 

beurteilen. Demgemäss müssen Verfügungen und Gesuche den 

beschwerdeberechtigten Organisationen durch schriftliche Mitteilung oder durch 

Veröffentlichung im Bundesblatt oder im kantonalen Publikationsorgan zur Kenntnis 

gebracht werden. Sinn und Zweck von Art. 12b NHG ist effektive Gewährleistung des 

Verbandsbeschwerderechts (BGer 1C_630/2014 vom 18. September 2015 E. 2.3.2, in: 

URP 2016 S. 25). Die Veröffentlichung muss so gefasst sein, dass sich die zum 

Rechtsmittel berechtigten Organisationen ein Bild von der Art und Tragweite des 

geplanten Vorhabens machen können (Botschaft des Bundesrates vom 26. Juni 1991 

über die Änderung des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz, BBl 1991 

III 1140 f.; Peter M. Keller, NHG-Kommentar, Zürich 1997, Art. 12a Rz. 13; zum Ganzen 

vgl. BGer 1C_301 und 303/2016 vom 4. Januar 2017).

3.4.4. Die Baugesuche wurden im Jahr 2009 mit der vom Beschwerdeführer gewählten 

Bezeichnung "Umbau Wohnhaus" und "Stallumbau" öffentlich aufgelegt (act. 8.2/63 

und 64). Die erneute Auflage im Juni 2012 erfolgte unter der Bezeichnung "Sanierung 

Einfamilienhaus" bzw. "Stallumbau/Geländeterrassierung/Teichanlagen" (act. 8.2/122 

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und 123). Die ursprünglichen Bezeichnungen wurden den tatsächlich geplanten 

baulichen Veränderungen und Landschaftsgestaltungen nicht gerecht. Hinzu kommt, 

dass die inzwischen beschlossene, im Auflagezeitpunkt aber noch nicht in Kraft 

getretene Gesetzesänderung eine weitaus grosszügigere Beurteilung der eigentlich zu 

Recht abgewiesenen Baugesuche erlaubte (z.B. den Wiederaufbau nach gewillkürtem 

Abbruch). Unter diesen Umständen war es angezeigt, insbesondere die nach dem NHG 

beschwerdeberechtigten Organisationen im Rahmen eines Auflageverfahrens erneut 

anzugehen. Alles andere wäre auf eine Vereitelung des Beschwerderechtes 

hinausgelaufen. Der Beschwerdegegner 1, der rechtzeitig Einsprache erhob, ist 

demnach zu Recht am Verfahren beteiligt.

3.5. Unzulässig war hingegen die (erneute) Beteiligung des vormaligen 

Grundeigentümers am Verfahren. War dessen Legitimation im vorangegangenen 

Verfahren mit einem hängigen, inzwischen aber längst (bereits seit 2009) rechtskräftig 

abgeschlossenen Zivilverfahren (Rückübertragung der Grundstücke) begründet 

worden, ist heute kein eigenes schutzwürdiges Interesse mehr ersichtlich, aufgrund 

dessen er zur Einsprache legitimiert gewesen wäre (vgl. 83 Abs. 2 BauG). Die 

erforderliche räumliche Nähe zum Streitgegenstand geht ihm offensichtlich ab, 

nachdem er im betreffenden Gebiet über kein Grundeigentum mehr verfügt und auch 

nicht obligatorisch oder dinglich an einem Grundstück berechtigt ist. Auch ist nicht 

ersichtlich, welchen (zulässigen) praktischen Nutzen er mit der Einsprache verfolgte. In 

diesem Punkt ist die Beschwerde begründet. Es ist unverständlich, weshalb die 

Beschwerdebeteiligte auf diese Einsprache eingetreten ist und die Vorinstanz die 

Verfahrensbeteiligung nicht in Frage gestellt hat. Dem Beschwerdeführer ist allerdings 

durch die fälschliche Beteiligung kein konkreter Nachteil erwachsen.

4. Der Beschwerdeführer rügt weiter, er sei im Verfahren vor der Beschwerdebeteiligten 

– gemeint ist das nach E. 3 hiervor zu Unrecht durchgeführte zweite Auflageverfahren 

im Jahr 2012 – um sein Recht gebracht worden, sich vorgängig zur Sache zu äussern. 

Es seien ihm lediglich die beiden Einsprachen zur Kenntnis gebracht worden. Vom 

AREG sei er nicht angehört worden. Dass ihm von den verfügenden Behörden weder 

ein relevanter Aktenstand mitgeteilt noch vor oder mit Erlass der angefochtenen 

Verfügungen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden sei, bedeute eine 

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mehrfache Verletzung des rechtlichen Gehörs. Die erstinstanzlichen Verfügungen seien 

deshalb aufzuheben.

Die Vorinstanz hielt dazu im angefochtenen Entscheid fest, die beiden gegen die 

Bauvorhaben eingegangenen Einsprachen seien dem Beschwerdeführer zur Kenntnis 

gebracht worden, wie dies in Art. 84 Abs. 1 BauG gesetzlich vorgesehen sei. Zu diesen 

habe der Beschwerdeführer Stellung genommen. Die Korrespondenz zwischen den 

beteiligten Amtsstellen und Behörden sei im Rahmen der üblichen Behandlung von 

Baugesuchen erfolgt und habe ihm im Vorfeld der Gesamtbeurteilung nicht zugestellt 

werden müssen. Die Rüge der Gehörsverletzung sei unbegründet (act. 2 E. 7.3).

4.1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (vgl. die Mindestgarantie in Art. 29 Abs. 2 BV) 

beinhaltet das Recht der Privaten, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde 

geführten Verfahren mit ihrem Begehren angehört zu werden, Einblick in die Akten zu 

erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung zu nehmen. 

Verfügungen, die erheblich belasten, sind nach dem einschlägigen Verfahrensrecht nur 

zulässig, wenn die Betroffenen den wesentlichen Sachverhalt kennen und Gelegenheit 

zur Stellungnahme hatten (Art. 15 Abs. 2 VRP). Der Anspruch auf rechtliches Gehör 

dient einerseits der Sachaufklärung und stellt andererseits ein 

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien dar. Er ist formeller Natur, 

was bedeutet, dass eine Rechtsmittelinstanz, die eine Verletzung des Anspruchs 

feststellt, den angefochtenen Entscheid aufheben muss. Ob die Anhörung für den 

Ausgang des Verfahrens relevant ist, d.h. die Behörde zu einer Änderung des 

Entscheids veranlasst hätte oder nicht, ist irrelevant. Jedoch kann der Mangel der 

Gehörsverweigerung "geheilt" werden, wenn die unterlassene Anhörung, Akteneinsicht 

oder Begründung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine Prüfung im 

gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz erlaubt, und eine Rückweisung der Sache 

zur Gewährung des rechtlichen Gehörs bloss zu einem formalistischen Leerlauf und 

einer unnötigen Verlängerung des Verfahrens führen würde (vgl. statt vieler Cavelti/

Vögeli, a.a.O., Rz. 988 ff. mit Hinweisen).

4.2. In (Bau-) Gesuchsverfahren wird das rechtliche Gehör ins Anfangsstadium des 

Verfahrens vorgelagert mit der Begründung, es werde in erster Linie bereits mit der 

Einreichung des Gesuchs selber gewährt, in welchem aus der Sicht des Gesuchstellers 

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dargelegt werde, weshalb die Bewilligung zu erteilen sei (BGE 111 Ia 101 E. 2; BGer 

5A_580/2014 vom 16. Dezember 2014 E. 3.2; 5A_648/2017 vom 22. Januar 2018 

E. 4.2.2; M. Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im 

Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 322 ff.). Folglich ist 

korrekt, dass dem Baugesuchsteller zunächst lediglich Gelegenheit gegeben wurde, zu 

den eingegangenen Einsprachen Stellung zu nehmen (Art. 84 Abs. 1 BauG). Ebenfalls 

nicht zu beanstanden (und in Anwendung des in Art. 25a RPG normierten 

Koordinationsgebotes sogar geboten) war, die von den zuständigen kantonalen Stellen 

eingeholten Stellungnahmen und Teilverfügungen gemeinsam bzw. gleichzeitig zu 

eröffnen (vgl. insbesondere Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG). Den Beschwerdeführer 

vorgängig über den Inhalt dieser Verfügungen zu informieren, war nicht notwendig. 

Eine Gehörsverletzung ist nicht ersichtlich.

4.3. Wie es sich damit genau verhält, muss allerdings nicht abschliessend beurteilt 

werden. Die mit voller Kognition prüfende Vorinstanz (vgl. Art. 46 Abs. 1 VRP, Art. 3 

Abs. 2 BauG und Art. 33 Abs. 2 und 3 lit. b RPG) konnte die behauptete unterlassene 

Anhörung und Akteneinsicht im Rekursverfahren ohne weiteres nachholen. Dies gilt 

umso mehr, als im vorliegende Verfahren keine Ermessensfragen zu beurteilen sind 

und die erneute Rückweisung an die kommunale Baubehörde – wie sich an diesem 

Beschwerdeverfahren zeigt – lediglich zu einem formalistischen Leerlauf geführt hätte.

5. In der Sache ist im Wesentlichen umstritten, ob die bereits erfolgten und noch 

vorgesehenen baulichen Veränderungen am Wohnhaus des Beschwerdeführers 

bewilligt werden können.

5.1. Die am 10. Januar 2008 vom Gemeinderat erteilte, rechtskräftige Baubewilligung 

stützte sich auf Art. 24d RPG. Gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung können in 

landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, 

landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden. Dabei sind die 

Voraussetzungen in Abs. 3 der zitierten Bestimmung zu beachten: Die Bewilligung darf 

insbesondere nur erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck 

nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine 

Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist (lit. a), die äussere Erscheinung und 

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die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben (lit. b) und keine 

überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. e).

Das AREG prüfte und bejahte diese Voraussetzungen in seiner 

raumplanungsrechtlichen Beurteilung vom 27. September 2007. Es hielt fest, die 

Bewilligung unter diesem Titel komme nur für Bauten in Frage, die in ihrer Substanz 

erhalten seien, was bedeute, dass sich die statisch wichtigen Teile des Gebäudes 

insgesamt in einem guten Zustand befinden müssten und nur zu einem kleinen Teil 

erneuerungsbedürftig sein dürften. Zu beachten seien insbesondere der Zustand des 

Fundaments, der tragenden Wände, der Böden und der Dachkonstruktion. Eine 

Auskernung des Gebäudes unter Beibehaltung der Fassade und des Daches etwa 

wäre nicht zulässig. Ein grosser Eingriff in die tragende Substanz sei mit dem 

konkreten Bauvorhaben nicht verbunden. Auch bleibe die Identität der Baute gewahrt. 

Die anrechenbare Brutto-Geschossfläche von 232.2 m  (Bestand am 1. Juli 1972) 

werde im Innern des bestehenden Gebäudes um 99.6 m  bzw. um 42.9 Prozent 

erweitert, was zulässig sei (act. 8.2/11). Letztere Beurteilung ergab sich in Anwendung 

des im Zuge der Ausdehnung des Anwendungsbereichs von Art. 24c RPG 

aufgehobenen Art. 42a Abs. 2 der Raumplanungsverordnung (SR 700.1, RPV)

5.2. Das Verwaltungsgericht befasste sich in seinem Urteil vom 16. März 2011 (B 

2010/193) mit den tatsächlichen, in Abweichung der Baubewilligung vorgenommenen 

Bauarbeiten. Es hielt in E. 5.2.3 ff. fest, der Beschwerdeführer habe das Unter-, Erd- 

und Obergeschoss sowie Teile der Gebäudehülle des Wohnhauses abbrechen lassen. 

Die Baute sei von Menschenhand zerstört worden in der Absicht, sie wieder 

aufzubauen. Dies sei geschehen, obwohl der Beschwerdeführer unmissverständlich 

darüber informiert gewesen sei, dass die erteilte Ausnahmebewilligung nur für gut 

erhaltene Gebäude zulässig sei, wobei die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen 

erhalten bleiben müsse und das Gebäude insbesondere nicht ausgehöhlt werden 

dürfe. Der Beschwerdeführer habe die Abbruchsarbeiten ohne Bewilligung durchführen 

lassen. Die Voraussetzungen für einen Wiederaufbau seien nicht erfüllt, nachdem das 

Wohnhaus Schritt für Schritt ausgekernt worden sei und in der Folge bis auf die 

ausgehöhlte und ebenfalls zum Teil eigenmächtig erneuerte Aussenhülle 

wiederaufgebaut werden müsste. Die bereits durchgeführten und noch anstehenden 

Wiederaufbauarbeiten stellte das Gericht einem Neubau des Wohnhauses gleich. Das 

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Bundesgericht hat im Entscheid vom 15. März 2012 festgehalten, diese Beurteilung 

stehe im Einklang mit seiner Praxis zu Art. 24d RPG.

5.3. Seit der Teilrevision des RPG vom 23. Dezember 2011 (AS 2012 5535; Bericht der 

Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrates in BBl 2011 

7083 ff., nachfolgend "Bericht") fallen alle vor dem 1. Juli 1972 erstellten oder 

geänderten (sog. altrechtlichen) landwirtschaftlichen Wohnbauten mit allenfalls 

angebautem Ökonomietrakt in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG.

Art. 24c RPG lautet seit 1. November 2012 wie folgt:

1. Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die 

nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.

2. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde 

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern 

sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.

3. Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute 

Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das 

betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts 

wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die 

Landwirtschaft zu vermeiden.

4. Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, 

die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.

5. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung 

vorbehalten.

5.4. Ziel der Revision war, künftig für altrechtliche Wohnbauten sowie für solche mit 

angebauten Ökonomieteilen die gleichen Veränderungsmöglichkeiten einzuräumen (vgl. 

Bericht, BBl 2011 7087). Insbesondere bezweckt die Neuregelung, die gemäss Art. 24d 

Abs. 3 RPG geltende Beschränkung des Abbruchs und Wiederaufbaus von 1972 noch 

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landwirtschaftlich genutzten Wohnbauten zu beseitigen. Mithin sollen für alle 

altrechtlichen Wohnbauten die gleichen Veränderungsmöglichkeiten bestehen, 

unabhängig davon, ob sie 1972 landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich bewohnt 

und genutzt wurden (BGer 1C_187/2011 vom 15. März 2012 E. 3.3)

Art. 24c Abs. 1 RPG schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig 

gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem 

Bestand. Das Kriterium der bestimmungsmässen Nutzbarkeit schliesst den Umbau von 

nutzlos gewordenen Bauruinen zu wieder nutzbaren Bauten aus (Waldmann/Hänni, 

Kommentar RPG, Bern 2006, N 4 zu Art. 24c RPG mit Hinweisen). 

Bestimmungsgemäss nutzbar im Sinne von Art. 24c Abs. 1 RPG ist eine Baute nach 

der Rechtsprechung dann, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt 

das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich 

darin, dass sie gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die 

tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (BGer 1C_356/2010 vom 21. Februar 

2011 E. 2.3 mit Hinweisen; VerwGE B 2015/100 vom 25. Mai 2016 E. 6, 

www.gerichte.sg.ch). Mit dem Nebensatz "die in ihrer Substanz erhalten sind", verweist 

auch Art. 24d RPG auf den Grundsatz von Art. 24c RPG, wonach die für eine Änderung 

in Aussicht genommene Wohnbaute noch bestimmungsgemäss nutzbar sein muss. Es 

handelt sich mithin um die gleiche Voraussetzung (vgl. R. Muggli, in: Aemisegger/Moor/

Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 

Zürich 2017, N 13 zu Art. 24d RPG mit Hinweis).

5.5. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist insbesondere umstritten, ob das Kriterium 

der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG erfüllt ist.

5.5.1. In seiner Verfügung vom 6. Juni 2013 (act. 8.2/157) führte das AREG aus, 

massgebend sei der Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt des Inkrafttretens der 

Neufassung von Art. 24c RPG, d.h. am 1. November 2012. Der Beschwerdeführer habe 

Abbruch- und Bauarbeiten vorgenommen, für die keine formelle Bewilligung 

vorgelegen habe und die im getätigten Umfang im Zeitpunkt der Bauarbeiten nicht 

bewilligungsfähig gewesen wären. Aufgrund der baulichen Eingriffe und des Umfanges, 

in dem bisherige Bausubstanz beseitigt worden sei, erweise sich das heute 

vorhandene Objekt als formell und materiell unrechtmässig. Nicht rechtmässig erstellte 

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oder veränderte Bauten seien vom Gesetzeswortlaut von Art. 24c RPG nicht erfasst, 

weil deren Zonenwidrigkeit nicht auf eine Veränderung der Rechtslage, sondern auf 

rechtswidriges Verhalten des Eigentümers zurückzuführen sei. In diesen Fällen greife 

die erweiterte Bestandesgarantie nicht, und zwar auch dann nicht, wenn bisher auf die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet worden sei. Als Folge der 

freiwilligen Beseitigung der massgeblichen Bausubstanz fehle es per 1. November 

2012 an einem formell und materiell rechtmässigen altrechtlichen Wohnhaus, welches 

von der Bestandesgarantie von Art. 24c RPG erfasst werden könnte.

5.5.2. Die Vorinstanz schloss sich dieser Begründung nicht an. Sie hielt vielmehr fest, in 

den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG würden nur Bauten oder Anlagen fallen, die 

im Zeitpunkt der Baugesuchseinreichung noch bestimmungsgemäss nutzbar gewesen 

seien. Der Beschwerdeführer habe am Augenschein vom 4. Mai 2015 ausgeführt, Teile 

der tragenden Konstruktion hätten entfernt und ersetzt werden müssen, weil sie völlig 

verfault gewesen seien (Protokoll in act. 8.1/32). Bereits im Schreiben vom 23. Februar 

2009 (act. 8.2/61) an das Bauamt X. habe er ausgeführt, dass im Rahmen der 

Räumung des Hauses Anfang 2008 die nicht erhaltenswerte Substanz entfernt worden 

sei. Dies habe dazu geführt, dass praktisch unter Belassung der tragenden Elemente 

sämtliche Böden und Wandverkleidungen hätten entfernt werden müssen. Überdies 

seien die Holzbalken sämtlicher Aussenwände und der Innen-/Querwände im Bereich 

der ehemaligen Küche zum Teil wegen fehlerhafter Isolation massiv beschädigt und 

letztere in der Stabilität durch zahlreiche Eingriffe gestört gewesen. Die Holzbalken der 

Südfassade hätten eine konkave Fehlstellung aufgewiesen und seien teilweise 

durchlöchert gewesen, sodass man vom Innern ins Freie habe blicken können. Im 

Rahmen eines Umbaus seien diese Balken nicht mehr nutzbar gewesen. Die Balken 

der Westfassade seien infolge fehlerhafter Isolation nach dem Einbau eines 

Badezimmers teilweise vollständig zerstört gewesen. Auch die Nordfassade sei 

teilweise vollständig zerstört gewesen. Die Holzbalken der Ostfassade seien 

demgegenüber erhalten geblieben. Das Steinfundament gegen Norden sei aber schief 

aufgebaut bzw. statisch destabilisiert gewesen. Baufachleute seien ohne weitere 

Prüfung von einer Neukonstruktion der tragenden Teile ausgegangen; einerseits seien 

die bestehenden Holzbalken defekt, andererseits würde die Statik mit dem bewilligten 

Umbauprojekt noch mehr destabilisiert; eine grundsätzlich neue Konstruktion sei daher 

unvermeidlich gewesen. Aus diesen Ausführungen des Beschwerdeführers schloss die 

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Vorinstanz in E. 9.7 des angefochtenen Entscheids, es sei offenbar ein weitgehender 

Ersatz der maroden Bausubstanz notwendig gewesen, weshalb das Gebäude bereits 

im Jahr 2009 objektiv betrachtet nicht mehr nutzbar gewesen sei. Die Erteilung einer 

Baubewilligung scheide daher auch unter dem Gesichtspunkt der geänderten Fassung 

von Art. 24c RPG aus.

5.6. Der Beschwerdeführer macht geltend, es sei unbestritten, dass das Wohnhaus vor 

dem Jahr 1972 als landwirtschaftliche Wohnbaute rechtmässig erstellt und 

landwirtschaftlich genutzt worden sei, womit der revidierte Art. 24c RPG grundsätzlich 

auf den konkreten Fall anwendbar sei. Die Liegenschaft sei bis 31. Oktober 2007 vom 

Beschwerdegegner 2 und dessen Mutter bewohnt worden. Kurz vor dem Auszug seien 

sogar noch sieben Zimmer renoviert worden. Im Zeitpunkt des Baubeginns sei das 

Wohnhaus folglich bestimmungsgemäss nutzbar gewesen; das Gebäude sei auch in 

seiner Substanz erhalten gewesen. Letzteres ergebe sich aus der mit Zustimmung des 

AREG gestützt auf Art. 24d erteilten Baubewilligung vom 10. Januar 2008. Damit sei 

amtlich bestätigt worden, dass sich die statisch wichtigen Teile wie Fundamente, 

tragende Wände, Böden und Dachkonstruktion in gutem Zustand befunden hätten 

oder nur zu einem kleinen Teil erneuerungsbedürftig gewesen seien. Dem entspreche 

auch, dass die Gebäudeversicherung das Wohnhaus letztmals im Jahr 2005 geschätzt 

und weiterhin vorbehaltlos versichert habe. Weil nach Art. 24c RPG erlaubt sei, 

Wohnbauten zu erneuern, teilweise zu ändern oder gar abzubrechen und 

wiederaufzubauen, dürften an den Vorzustand keine überhöhten Anforderungen 

gestellt werden. Wenn etwa wegen der tieferen Raumhöhen oder für eine energetische 

Sanierung ein Abbruch und Wiederaufbau sinnvoller sei, solle dies durch Art. 24c RPG 

geradezu ermöglicht werden. Dass die energetische Sanierung ein Hauptanliegen 

gewesen sei, gehe aus den Akten klar hervor. Im vorliegenden Fall gehe es jedenfalls 

nicht um eine "jahrelang ungenutzte Bauruine", deren Abbruch und Wiederaufbau in 

Anwendung von Art. 24c RPG nach der Praxis des Bundesgerichts unzulässig sei. Ein 

unzulässig schlechter Zustand der Bausubstanz ergebe sich auch aus dem Schreiben 

des Beschwerdeführers vom 23. Februar 2009, dessen Inhalte ihm von der Vorinstanz 

erstmals entgegengehalten worden seien, gerade nicht. Er habe darin einleitend 

ausgeführt, die tragenden Elemente seien intakt angetroffen worden. Der Strickbau sei 

nicht einsturzgefährdet gewesen; auch dann nicht, wenn einzelne Balken morsch 

gewesen wären. Auf dessen teure Instandstellung sei jedoch zugunsten eines neuen 

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Riegelbaus verzichtet worden, was bei der ohnehin vorgesehenen und bewilligten 

Aussendämmung mit Holzverschalung irrelevant sei.

5.7. Art. 24c RPG ist (in der früheren und in der aktuellen Fassung) auf Bauten 

anwendbar, die rechtmässig erstellt oder geändert wurden, bevor das betreffende 

Grundstück (am 1. Juli 1972) Teil des Nichtbaugebietes im Sinn des Bundesrechts 

wurde. Das vom Beschwerdeführer im Jahr 2006 unter anderem erworbene Wohnhaus 

Vers.-Nr. 02 ist von dieser erweiterten Bestandesgarantie – entgegen der Auffassung 

des AREG – grundsätzlich erfasst.

Wie sich unter anderem aus der Fotodokumentation zum vorinstanzlichen Augenschein 

in tatsächlicher Hinsicht ergibt (act. 8.1/29), hat der Beschwerdeführer drei der vier 

tragenden Aussenwände durch Neukonstruktionen ersetzt. Tal- bzw. südseitig wurde 

das Gebäude bis unter das (bestehen gebliebene) Dach ausgekernt. Der entkernte 

südliche Teil des Wohnhauses wird im Erdgeschoss durch einen originalen, jedoch 

schlecht erhaltenen Zwischenriegel vom im Sockelbereich ebenfalls entkernten Nordteil 

abgegrenzt. Der darüber befindliche Strickbau ist – soweit ersichtlich – von den 

Bauarbeiten (noch) nicht tangiert worden. Bis auf den (im Grundriss wesentlich 

kleineren) Nordteil des Gebäudes (projektiert als "Technik/Waschen", WC und Entrée) 

und auf das Dach ist das Wohnhaus mithin gänzlich abgebrochen und (ohne 

Bewilligung) teilweise neu erstellt worden. Der südliche (Haupt-) Wohnteil kommt einem 

Neuaufbau gleich, der mitnichten auf bestehenden tragenden Elementen beruht. Das 

erste Obergeschoss soll offenbar auf einen neu eingezogenen Stahlträger abgestützt 

werden.

Zur Begründung dieser Vorgänge führte der Beschwerdeführer in seinem Schreiben 

vom 23. September 2009 an die Beschwerdebeteiligte (act. 8.2/61) aus, die zahlreichen 

früheren Eingriffe hätten Schäden in der Gebäude-Statik verursacht, sodass seitens der 

Handwerker nie von substanzerhaltenden Massnahmen, sondern immer von einem 

"konzeptionellen Vorgehen" (z.B. Betondeckplatte über dem Keller zu Stabilisierung der 

dann neu zu errichtenden Holzkonstruktion) die Rede gewesen sei. Anfang 2008 habe 

er festgestellt, dass insbesondere das Fundament und die Dachkonstruktion in 

ordentlichem Zustand gewesen seien. Zuvor habe man sämtliche Fussböden und 

Wandverkleidungen entfernt. Die Holzbalken sämtlicher Aussenwände und die 

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Innenwände im Bereich der ehemaligen Küche seien zum Teil wegen fehlerhafter 

Isolation massiv beschädigt, jene der Innen-/Querwände teilweise vollständig morsch 

und aufgrund zahlreicher baulicher Eingriffe in der Stabilität beeinträchtigt gewesen. 

Die Südfassade (Strickbau) habe eine konkave Fehlstellung aufgewiesen; deren Balken 

seien verwittert und teilweise so durchlöchert gewesen, dass man ins Freie habe 

blicken können. Im Rahmen eines Umbaus seien diese Balken nicht mehr nutzbar 

gewesen. Den Ständerbau der Westfassade bezeichnete der Beschwerdeführer als 

"teilweise vollständig zerstört". Mit gleichem Effekt wie an der Westfassade hätten 

auch die Balken der Nordseite unter der fehlerhaften Flumroc-Isolation gelitten. Diese 

seien zwar noch erhalten, aber teilweise vollständig zerstört. Die Balken der ostseitigen 

Ständerbau-Aussenwand blieben nach den Aussagen des Beschwerdeführers erhalten. 

Das Steinfundament gegen Norden sei jedoch schief aufgebaut und statisch 

destabilisiert. Bei diesem Befund seien die mit den Arbeiten betrauten Zimmerleute 

nach den Angaben des Beschwerdeführers "ohne weitere Prüfung von einer 

Neukonstruktion der tragenden Teile ausgegangen: einerseits sind die bestehenden 

Holzbalken defekt, andererseits wird mit dem bewilligten Umbauprojekt die Statik noch 

mehr destabilisiert und eine grundsätzlich neue Konstruktion liess sich nicht 

vermeiden". An anderer Stelle bezeichnete er die Baustatik als durch frühere Eingriffe 

"kompromittiert" (teils Strickbau-, teils Ständerbaukonstruktion mit deutlich zutage 

tretenden Verschiebungen, praktisch zum überwiegenden Teil defekte Holzbalken im 

Innern wie im Äussern). Zur noch bestehenden Riegelwand – lediglich die Ausfachung 

mit Mörtel wurde entfernt – zwischen (geplantem) südseitigem Wohnteil und 

nordseitigem Technikraum/Entrée äusserte der Beschwerdeführer, die Holzbalken 

seien allesamt morsch, teilweise angesengt und im Gesamten zu ersetzen. Die darüber 

liegende (Strick-) Wand soll ebenfalls ersetzt werden (S. 5).

Diese Ausführungen bestätigen den Schluss der Vorinstanz, dass die tragenden 

Gebäudeteile fast gänzlich nicht mehr in einem brauchbaren Zustand waren und das 

Wohnhaus deshalb vor Beginn der Bauarbeiten nicht mehr bestimmungsgemäss 

nutzbar war. Daran ändern die Einwände in der Beschwerdeschrift – etwa, dass der 

Beschwerdegegner 2 das Haus bis zuletzt ununterbrochen zu Wohnzwecken nutzte 

(S. 19) und dass kurz vor dem Verkauf sieben Zimmer "renoviert" worden seien (S. 20) 

– grundsätzlich nichts. Klar aktenwidrig bzw. im Gegensatz zu den zitierten 

Darlegungen des Beschwerdeführers ist seine heutige Behauptung, die tragende 

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Bausubstanz bleibe erhalten (S. 22). In der Tat ist gerade nicht "unstreitig", wie er 

glauben machen will, die Baute sei bis zum Beginn der Bauarbeiten 

bestimmungsgemäss nutzbar im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis gewesen. Nach 

den Ausführungen des Beschwerdeführers selbst, die sich in den getroffenen 

Baumassnahmen ohne weiteres widerspiegeln und diese schlüssig erklären, war 

gerade das Gegenteil der Fall. Entgegen den Darstellungen in diesem Schreiben und 

dessen Wiederholungen am Augenschein (dort hatte der Beschwerdeführer zu 

Protokoll gegeben, die Konstruktionen hätten entfernt und teilweise ersetzt werden 

müssen, weil sie völlig verfault gewesen seien, vgl. act. 8.1/32) macht sein 

Rechtsvertreter in der Beschwerde geltend, diese Aussagen beträfen den Stall. Weil die 

Aussagen im Schreiben vom Februar 2009 mit den tatsächlichen Feststellungen und 

mit den Aussagen des Beschwerdeführers am Augenschein übereinstimmen, ist dies 

nicht glaubhaft. Vielmehr ist – wie aus der stringenten Argumentation des erwähnten 

Schreibens hervorgeht – geradezu offensichtlich, dass die Neukonstruktion auf den 

unbrauchbaren Zustand fast der gesamten tragenden Bausubstanz zurückgeht. Daran 

ändert nichts, dass das Gebäude ursprünglich in einem äusserlich guten Zustand, 

bewohnt und ordentlich versichert war. Weitere Abklärungen, etwa durch ein 

beantragtes Gutachten, versprechen bei dieser klaren Ausgangslage keinen 

zusätzlichen Erkenntnisgewinn; es kann darauf in zulässiger antizipierter 

Beweiswürdigung (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 622 mit Hinweisen) verzichtet werden.

5.8. Zusammenfassend steht fest, dass das Wohnhaus im Zeitpunkt des Baubeginns 

bereits nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar war. Die Erteilung einer nachträglichen 

Baubewilligung gestützt auf Art. 24c RPG scheidet damit aus. Der angefochtene 

Entscheid wird in dieser Hinsicht bestätigt.

6. Der Beschwerdeführer beantragt sodann, der Umbau des Stalles sei für die 

hobbymässige Tierhaltung zu bewilligen. 

6.1. Die Beschwerdebeteiligte hat das (nachträgliche) Baugesuch des 

Beschwerdeführers vom 25. Juli 2008 – beinhaltend u.a. die Sanierung des Stalls zur 

Haltung von drei bis vier Pferden und acht bis zehn Ziegen, Umgebungsgestaltungen, 

den Bau einer Photovoltaikanlage, den Rückbau des Futtersilos und die Erstellung 

einer Mistgrube – am 29. Juni 2009 abgewiesen und den ersatzlosen Abbruch von Stall 

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und Wohnhaus angeordnet. Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 16. März 

2011 (E. 7.3.3) festgehalten, aus Gründen der Verhältnismässigkeit sei auf den Abbruch 

des unrechtmässig sanierten Stallgebäudes zu verzichten und stattdessen eine 

Nutzungsbeschränkung zum Verbot hobbymässiger Tierhaltung zu erlassen. Diese 

entfalle, sobald der Stall wieder zonenkonform genutzt werden könne. Das 

Bundesgericht hob diese Nutzungsbeschränkung im Entscheid vom 15. März 2012 

ebenfalls auf und wies die Streitsache zur "gesamthaften Neubeurteilung" an das 

Verwaltungsgericht zurück.

Die schliesslich hiermit befasste Beschwerdebeteiligte ordnete in ihrer Verfügung vom 

1. Juli 2013 an, die widerrechtlich vorgenommenen Arbeiten am Stall seien durch den 

Beschwerdeführer ebenfalls rückgängig zu machen. Die zu ergreifenden 

Wiederherstellungsmassnahmen führte sie in der Verfügung detailliert aus. Die 

Vorinstanz hob die entsprechende Dispositivziffer auf und erliess an Stelle der 

Wiederherstellungsverfügung – wie schon seinerzeit das Verwaltungsgericht – ein 

Nutzungsverbot samt Eigentumsbeschränkung mit Eintrag im Grundbuch.

6.2. Gemäss Art. 24e Abs. 1 RPG (in Kraft seit 1. Mai 2014, AS 2014 905, vgl. auch BBl 

2012 6607) werden in unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen, die in ihrer 

Substanz erhalten sind, bauliche Massnahmen bewilligt, wenn sie Bewohnern oder 

Bewohnerinnen einer nahe gelegenen Wohnbaute zur hobbymässigen Tierhaltung 

dienen und eine tierfreundliche Haltung gewährleisten. Bewilligungen nach Art. 24e 

RPG dürfen nur erteilt werden, wenn die Voraussetzungen von Artikel 24d Absatz 3 

RPG erfüllt sind (vgl. Art. 24e Abs. 3 RPG). Nach Art. 42b Abs. 1 RPV gilt die 

hobbymässige Tierhaltung als Erweiterung der Wohnnutzung der nahegelegenen 

Wohnbaute. Sie ist an allfällige Möglichkeiten der Erweiterung der Wohnbaute nach Art. 

42 Abs. 3 RPV anzurechnen (Abs. 2). Die Gesetzesbestimmung bezweckt, funktionslos 

gewordene landwirtschaftliche Ökonomiebauten in engem Rahmen für die in der 

Landwirtschaftszone an sich nicht zulässige hobbymässige Tierhaltung verfügbar zu 

machen (Muggli, a.a.O., N 5 zu Art. 24e RPG). Die nun in Grenzen erlaubte 

hobbymässige Tierhaltung soll dem Wohnen dienen, was eine räumliche Nähe zur 

Wohnung voraussetzt. Die Lage innerhalb einer Gebäudegruppe genügt diesem 

Erfordernis (Muggli, a.a.O., N 10 zu Art. 24e RPG mit Hinweis). Die Vorinstanz hat diese 

Voraussetzungen – entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers – in E. 9.8 des 

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angefochtenen Entscheids geprüft und festgehalten, dass es im konkreten Fall an 

einem formell rechtmässig bewilligten Wohngebäude fehle, nachdem das 

entsprechende Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig sei. Inwiefern sie damit Art. 24e 

RPG falsch angewendet oder gar eine formelle Rechtsverweigerung begangen haben 

soll, ist nicht ersichtlich. Mit dem (wiederum) angeordneten Nutzungsverbot nach Art. 

44 Abs. 2 RPV hat sich der Beschwerdeführer nicht weiter befasst. Diesbezüglich ist 

bereits mangels ausreichender Begründung nicht auf die Beschwerde einzutreten.

7. Die Beschwerdebeteiligte hat den ersatzlosen Abbruch des Wohnhauses 

angeordnet; die Vorinstanz hat dies im angefochtenen Entscheid als gesetz- und 

verhältnismässig beurteilt. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Liegenschaft 

könne wiederum an einen Landwirt verkauft oder verpachtet werden. Deshalb sei das 

Wohnhaus – anstelle des Abbruchs – mit einem Nutzungsbann gemäss Art. 16b RPG 

zu belegen und ihm eine angemessene Frist einzuräumen, in der er die Grundstücke 

(im bestehenden Zustand) für eine landwirtschaftliche Nutzung verkaufen könne. Der 

verfügte Abbruch sei unverhältnismässig.

7.1. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands oder eines 

Abbruchs stellt eine Eigentumsbeschränkung dar. Ein Eingriff in die Eigentumsgarantie 

(Art. 26 Abs. 1 BV) ist verfassungsrechtlich nur zulässig, wenn er auf einer gesetzlichen 

Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV).

Die gesetzliche Grundlage für den Eigentumseingriff findet sich in Art. 130 Abs. 2 

BauG. Nach diesem kann die zuständige Gemeindebehörde die Entfernung oder die 

Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die 

Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den 

gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein 

unrechtmässiger Zustand geschaffen wurde.

Aus dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit ergibt sich, dass eine Abbruchverfügung 

nur erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung die einzig 

geeignete ist, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beseitigen. Sie hat zu 

unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig ist, wenn 

der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten öffentlichen 

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Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch erwächst, in keiner 

Weise zu rechtfertigen vermögen. Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann 

sich auch der bösgläubige Bauherr berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die 

Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der 

Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der 

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und 

die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem 

Mass berücksichtigen (vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, 

Rz. 1211; P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, 

S. 358 ff. mit Hinweisen; BGE 123 II 255 E. 4a, 111 Ib 224 E. 6b; GVP 1982 Nr. 17; 

BGer 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E. 8.3 ff.).

7.2.

7.2.1. Das Verwaltungsgericht hat im Entscheid vom 16. März 2011 an die Adresse des 

Beschwerdeführers ausgeführt, dass die praktisch vollständige Auskernung des 

Wohnhauses und der Ersatz des überwiegenden Teils der Aussenwände nicht als 

geringfügige Abweichung von der Baurechtsordnung betrachtet werden könne. Nichts 

anderes ergibt sich angesichts der neuen Rechtlage, wenn eine nicht mehr 

bestimmungsgemäss nutzbare altrechtliche Wohnbaute in der beschriebenen Art und 

Weise "saniert" bzw. von Grund auf neu aufgebaut wurde. Durch die eigenmächtigen 

Bauarbeiten ausserhalb der Bauzone und innerhalb eines Schongebietes hat der 

Beschwerdeführer die planungs- und baurechtliche Ordnung vielmehr grob verletzt. Da 

die Bausubstanz des Wohnhauses endgültig verloren ist, ist es unmöglich, im Rahmen 

eines Wiederaufbaus denjenigen Zustand zu erzielen, der dem Anfang 2008 bewilligten 

Baugesuch entspräche. Zusätzliche Bauarbeiten würden den rechtswidrigen Zustand, 

in dem sich die Baute befindet, noch verstärken.

7.2.2. Das Verwaltungsgericht hat damals ebenfalls zu Recht ausgeführt, dass der 

Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet zu den wichtigsten 

Prinzipien des Raumplanungsrechts des Bundes gehört (BGE 132 II 40 E. 6.4). Die 

rechtswidrige Erstellung, Erweiterung oder Sanierung von Bauten ausserhalb der 

Bauzone läuft diesem hohen öffentlichen Interesse diametral entgegen, indem dadurch 

der Zersiedelung der Landschaft Vorschub geleistet wird. An der Wiederherstellung des 

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gesetzmässigen Zustands besteht auch aus präjudiziellen Gründen ein erhebliches 

öffentliches Interesse. Grundeigentümer, die sich über geltende Vorschriften und 

Bewilligungen hinwegsetzen, sollen nicht besser gestellt werden als diejenigen, die den 

vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen und sich an die entsprechenden 

Vorschriften halten. Die Einhaltung der Rechtsordnung wäre nicht mehr gewährleistet, 

wenn Abweichungen von Baubewilligungen oder Bauten ohne Baubewilligung – selbst 

wenn sie die nachbarlichen Interessen nicht untragbar beeinträchtigen – toleriert 

würden. An dieser Beurteilung hat sich seit dem Verwaltungsgerichtsentscheid aus 

dem Jahr 2011 nichts geändert.

7.2.3. Das Verwaltungsgericht hielt es damals für unbestritten, dass sich für die 

Wiesenflächen ein Käufer oder Pächter finden lasse. Der Abbruch des Stalles sei 

unverhältnismässig, weil sich dieser wieder zonenkonform nutzen lasse (vgl. auch 

E. 6.2 hiervor). In Bezug auf das Wohnhaus ist die Sachlage nach wie vor anders zu 

beurteilen. Die Erstellung eines neuen, zonenkonformen Betriebsleiterwohnhauses in 

der Landwirtschaftszone ist an qualifizierte Voraussetzungen geknüpft (vgl. z.B. BGer 

1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3). Besonders restriktiv wird Wohnraum für 

Personen beurteilt, welche die Landwirtschaft im Nebenerwerb führen (BGE 121 II 307 

E. 5 mit Hinweisen), für die Freizeitlandwirtschaft ist er von vornherein ausgeschlossen 

(Art. 34 Abs. 5 RPV). Es ist nicht denkbar, dass ein Betriebsleiterwohnhaus zur Führung 

eines Betriebes mit einer Fläche von nur gerade 5.5 ha, die überdies zu einem Drittel 

bewaldet ist, objektiv "unentbehrlich" im Sinne der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung ist. Es liegt auf der Hand, dass die Liegenschaften durch Verkauf oder 

Verpachtung zu einem bestehenden Landwirtschaftsbetrieb dazugeschlagen würden, 

zumal es sich – nach erfolgter Entlassung der Parzelle mit dem Wohnhaus aus dem 

bäuerlichen Bodenrecht – nicht mehr um ein "landwirtschaftliches Gewerbe" im 

bodenrechtlichen Sinn handelt (vgl. Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das 

bäuerliche Bodenrecht, SR 211.412.11, BGBB). Dass das Wohnhaus für die zukünftige 

landwirtschaftliche Nutzung entbehrlich ist, ergibt sich sodann aus der erfolgten 

Abparzellierung. Aus dem Geltungsbereich des Bodenrechts darf nämlich nur objektiv 

nicht mehr betriebsnotwendiger Wohnraum entlassen werden (vgl. Art. 60 Abs. 1 lit. a 

BGBB; Herrenschwand/Bandli, in: Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, N 6 ff. zu Art. 60 

BGBB). Das in diesem Zusammenhang beantragte Gutachten verspricht keinen 

zusätzlichen Erkenntnisgewinn, weshalb auf die Einholung verzichtet werden dann. 

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Damit ist es notwendig, das Wohnhaus bzw. die ausgehöhlte und teilsanierte 

Aussenhülle abzubrechen. Eine mildere Massnahme ist nicht ersichtlich. Der 

angefochtene Entscheid verletzt das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht.

8. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde insoweit teilweise gutzuheissen 

ist, als der Beschwerdegegner 2 zu Unrecht am Verfahren beteiligt worden ist. Die 

weiteren verfahrensrechtlichen als auch die in der Sache erhobenen Rügen erweisen 

sich als unbegründet. Die Beschwerde ist demnach im Übrigen abzuweisen, soweit auf 

sie einzutreten ist.

9. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens vom Beschwerdeführer zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Ein 

nur geringfügiges Obsiegen bzw. Unterliegen, wie es hier vorliegt, wird bei der 

Kostenverlegung nicht berücksichtigt (statt vieler vgl. VerwGE B 2014/130 vom 

27. November 2015 E. 5.2 mit Hinweis, www.gerichte.sg.ch). Eine Entscheidgebühr 

von CHF 3'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Diese ist mit dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu 

verrechnen.

Der Beschwerdeführer hat den mit seinen Anträgen durchgedrungene 

Beschwerdegegner 1 für das Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen 

(Art. 98 Abs. 1 und Art. 98  VRP). Vor Verwaltungsgericht, 

Verwaltungsrekurskommission und Versicherungsgericht beträgt das Honorar pauschal 

zwischen CHF 1'000 bis 12'000 (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für 

Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, HonO). Innerhalb des für eine 

Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar nach den besonderen 

Umständen, namentlich nach Art und Umfang der Bemühungen, der Schwierigkeit des 

Falles und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen (Art. 19 HonO). 

Für das verwaltungsgerichtliche Verfahren erscheint eine Entschädigung von 

CHF 3'000 (zuzüglich 4 Prozent Barauslagen; Art. 28  Abs. 1 HonO) angemessen. Der 

Beschwerdegegner 1 ist selbst mehrwertsteuerpflichtig, weshalb er die in der 

Honorarrechnung seiner Anwältin belastete Mehrwertsteuer als Vorsteuer von seiner 

eigenen Steuerschuld wieder abziehen kann. Die Mehrwertsteuer kann deshalb bei der 

Bemessung der ausseramtlichen Entschädigung unberücksichtigt bleiben (vgl. VerwGE 

bis

bis

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B 2012/54 vom 3. Juli 2012 E. 6, www.gerichte.sg.ch; R. Hirt, Die Regelung der Kosten 

nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 194).

Das teilweise Obsiegen des Beschwerdeführers betrifft einen untergeordneten Punkt, 

beeinflusst die Kostenverteilung nicht und begründet insbesondere keinen Anspruch 

auf ausseramtliche Entschädigung im Rekurs- und Beschwerdeverfahren (vgl. statt 

vieler VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014 E. 8.1 mit Hinweis, 

www.gerichte.sg.ch).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass der 

Beschwerdegegner 2 zu Unrecht am Verfahren beteiligt worden ist. Im Übrigen wird die 

Beschwerde abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.

2. Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 3'500 bezahlt der 

Beschwerdeführer. Der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss wird verrechnet.

3. Der Beschwerdeführer entschädigt den Beschwerdegegner für das 

Beschwerdeverfahren mit CHF 3'125, ohne Mehrwertsteuer.

 

Der Abteilungspräsident                    Der Gerichtsschreiber

Eugster                                              Wehrle

http://www.gerichte.sg.ch

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 23.05.2018
	Raumplanungsrecht, Art. 24c und 24e RPG.Der Beschwerdeführer ist Eigentümer u.a. eines Wohnhauses und eines Stalles ausserhalb der Bauzone. Im Jahr 2008 wurde ihm gestützt auf Art. 24d Abs. 1 RPG die Sanierung des Wohnhauses bewilligt. In der Folge nahm er an beiden Gebäuden nicht bewilligte Änderungen vor (u.a. Auskernung des Wohnhauses und Umbau des Stalles zur hobbymässigen Pferdehaltung). Die Gemeinde erteilte hierfür keine nachträglichen Bewilligungen und verpflichtete ihn zum ersatzlosen Abbruch der sich im Rohbau befindenden Gebäude, was das Baudepartement bestätigte. Das Verwaltungsgericht hob den Rekursentscheid am 16. März 2011 teilweise auf und ordnete für den Stall statt des Abbruchs eine Eigentumsbeschränkung an; diese dürfe nur zonenkonform genutzt werden. Das Bundesgericht hob dieses Urteil mit Blick auf die am 23. Dezember 2011 beschlossene Teilrevision von Art. 24c RPG auf und wies die Streitsache zur neuen Prüfung an das Verwaltungsgericht zurück (Urteil 1C_187/2011 vom 15. März 2012). Das Verwaltungsgericht kommt – nachdem die Baugesuche den kommunalen und kantonalen Instanzenzug wiederum durchlaufen haben – zum gleichen Schluss wie bereits am 16. März 2011: Die einst gestützt auf Art. 24d RPG erteilte Bewilligung setzte voraus, dass die landwirtschaftliche Wohnbaute in ihrer Substanz erhalten war. Art. 24c Abs. 1 RPG – unter dessen Anwendungsbereich das Vorhaben des Beschwerdeführers heute offensichtlich fällt –schützt lediglich bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen im Bestand. Die beiden zitierten Kriterien sind nach der herrschenden Lehre deckungsgleich. Der Beschwerdeführer hat drei der vier tragenden Aussenwände durch Neukonstruktionen ersetzt. Talseitig wurde das Wohnhaus bis unter das Dach ausgekernt. Bis auf den (wesentlich kleineren) Nordteil des und auf das Dach ist das Gebäude mithin gänzlich abgebrochen und ohne Bewilligung teilweise neu erstellt worden. Der Hauptwohnteil kommt einem Neuaufbau gleich, der mitnichten auf bestehenden tragenden Elementen beruht. Der

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	Beschwerdeführer begründete diese Vorgänge in einem Schreiben vom 23. September 2009 einlässlich mit dem schlechten Zustand der tragenden Substanz. Das Verwaltungsgericht kommt (wie die Vorinstanzen) zum Schluss, dass die tragenden Gebäudeteile fast gänzlich nicht mehr in einem brauchbaren Zustand waren. Das Wohnhaus war deshalb nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar; es liegt kein Anwendungsfall von Art. 24c RPG vor. Das Wohnhaus ist ersatzlos abzubrechen, was verhältnismässig ist. Demnach fehlt es auch an einer nahe gelegenen Wohnbaute im Sinne von Art. 24e RPG, und die baulichen Massnahmen für eine hobbymässige Tierhaltung im Stall können nicht nachträglich bewilligt werden. Das entsprechende Nutzungsverbot ist (wiederum) zu Recht angeordnet worden. Die Beschwerde wird in der Hauptsache abgewiesen (Verwaltungsgericht, B 2016/127). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 15. März 2019 abgewiesen (Verfahren 1C_325/2018).

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