# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a3bdc0a7-8d1d-54a0-8d3e-4ed9213fe646
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-09-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.09.2010 12.2009.198
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2009-198_2010-09-29.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2009.198

  	
  Lugano

  29 settembre
  2010/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente,

  Walser e Lardelli

  

 

	
  segretaria:

  	
  Meyer, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.1237
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, e più precisamente sull’istanza
29 settembre 2005 di contestazione della disdetta, subordinatamente, di protrazione
del contratto di locazione, promossa da

 

	
   

  	
  AP 1  

  rappr. dall’  RA
  2  

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO 1  

  rappr. dall’  RA
  1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

sulla
quale il Pretore si è pronunciato con sentenza 3 novembre 2009, respingendo
l’istanza di contestazione della disdetta, subordinatamente di protrazione del
contratto di locazione;

 

appellante
l’istante, la quale, con appello 13 novembre 2009, chiede che in riforma del
primo giudizio venga in via principale annullata la decisione impugnata e accolta
l’istanza 29 settembre 2005, e in via subordinata concessa una protrazione
della locazione della durata di sei anni;

 

mentre la
AO 1, con osservazioni 7 dicembre 2009, postula la reiezione del gravame.

 

Letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.

 

Ritenuto

 

in fatto:

 

                                  A.   In data 1° marzo 1996 __________, __________, __________ e __________,
quali locatori, e AP 1, quale conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di
locazione avente per oggetto l’immobile di cui alla part. __________ RFD di __________
adibito ad uso commerciale, segnatamente a centro culturale, esposizione
d’arte, ristorante, nonché casa di vacanze e abitazione (doc. A, pag. 3 e 7).
Il contratto è stato concluso per una durata di 20 anni, scadenti il 30 giugno
2016, con possibilità di rinnovo per ulteriori 10 anni, salvo disdetta previo
preavviso di sei mesi dalla data di scadenza 30 giugno 2016 (doc. A, pag. 4).
La pigione mensile è stata fissata in fr. 5'000.- (doc. A, pag. 5). A seguito
del fallimento dei summenzionati locatori (doc. B, I), il 25 gennaio 2005 AO 1
si è aggiudicata ai pubblici incanti la part. __________ RFD di __________
diventandone la proprietaria, senza aggravio del contratto di locazione (doc. 3;
cfr. anche incarto Ufficio fallimenti  richiamato).

 

                                  B.   Il 7
febbraio 2005 l’Autorità di prima istanza LAFE , statuendo sull’istanza 1°
febbraio 2005 di AO 1 (doc. 8), ha autorizzato l’acquisto della part. __________
RFD di __________ quale recupero del credito (doc. H e doc. 4; cfr. anche incarto
LAFE richiamato). Contestualmente il trapasso di proprietà è stato iscritto a
Registro fondiario. In data 24 febbraio 2005/2 marzo 2005 l’Autorità cantonale
di sorveglianza ha comunicato alle parti e all’Ufficio dei Registri di non
presentare gravame (cfr. incarto LAFE). Contro questa decisione l’Ufficio federale
di giustizia non ha interposto ricorso.

 

                                  C.   Con
modulo ufficiale 19 maggio 2005 AO 1 ha notificato alla conduttrice la disdetta
per il 29 marzo 2006 (doc. F e doc. 2), facendo valere il diritto di rescindere
il contratto di locazione derivante dall’aggiudicazione con il doppio turno
d’asta. Con istanza 29 settembre 2005, preventivamente sottoposta all’Ufficio
di conciliazione competente che ha accertato la validità della predetta disdetta
(doc. L; cfr. anche incarto UC), la conduttrice ha domandato in via principale l’annullamento
della disdetta 19 maggio 2005 e ha postulato in via subordinata, nel caso in
cui fosse accertata la validità della disdetta, una protrazione della locazione
di sei anni. A suo dire la disdetta sarebbe tardiva, poiché avrebbe dovuto
essere notificata immediatamente dopo l’acquisto dell’immobile ai pubblici incanti.
La data determinante per l’inoltro della disdetta sarebbe infatti il 25 gennaio
2005, giorno dell’aggiudicazione del fondo all’asta o, al più tardi, il 7
febbraio 2005, giorno dell’iscrizione a Registro fondiario del trapasso di
proprietà, e non il 18 marzo 2005, data della crescita in giudicato della
decisione di autorizzazione LAFE.

 

                                  D.   Alle
udienze di discussione 5 dicembre 2005 e 6 febbraio 2006 la convenuta AO 1 si è
integralmente opposta all’istanza, evidenziando che l’aggiudicazione
dell’immobile sarebbe efficace soltanto dalla crescita in giudicato della
decisione di autorizzazione LAFE, avvenuta il 18 marzo 2005 e notificatale il
29 marzo 2005. La disdetta del 19 maggio 2005 sarebbe pertanto valida e
tempestiva poiché notificata per la prima scadenza utile del 29 marzo 2006 nel rispetto
del termine di preavviso di sei mesi. Per quanto concerne invece la protrazione
della locazione, rileva che non sarebbe dato alcun valido motivo atto a giustificare
una proroga del contratto. Con la replica, la duplica e in sede di conclusioni
scritte, le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche allegazioni e
domande.

 

                                  E.   Con
sentenza 3 novembre 2009 il Pretore ha stabilito che ai sensi dell’art. 261
cpv. 1 CO AO 1 è diventata locatrice nel contratto di locazione mediante
l’aggiudicazione dell’immobile ai pubblici incanti con doppio turno d’asta. Ha
poi constatato che l’acquisto era subordinato all’autorizzazione LAFE, concessa
dall’autorità competente con decisione 7 febbraio 2005 (doc. H e doc. 4;
incarto LAFE), cresciuta in giudicato il 18 marzo 2005. A mente del Pretore, soltanto
a partire da questa data la convenuta sarebbe divenuta proprietaria a tutti gli
effetti, avendo avuto solo da quel momento la possibilità di disporre del bene
locato e dunque di dare la disdetta nel rispetto del termine di preavviso
legale di sei mesi e per la prima scadenza legale al 29 marzo 2006. Il Pretore
ha poi appurato che la disdetta è stata notificata in tempo utile e accertato
la validità della stessa. Per quanto concerne la domanda di protrazione della
locazione, il Pretore non ha ritenuto giustificato concedere una protrazione,
poiché l’istante non avrebbe comprovato la ricerca di enti sostitutivi, né
l’esistenza di effetti gravosi, né lo svolgimento di un’attività di
ristorazione funzionante ed avrebbe inoltre già beneficiato di una proroga di
oltre tre anni durante la procedura davanti all’Ufficio di conciliazione e alla
Pretura.

 

                                  F.   Con
appello 13 novembre 2009 AP 1 ha contestato la validità della disdetta 19
maggio 2005 con la motivazione che la parte appellata sarebbe diventata
proprietaria del fondo a tutti gli effetti già il 25 gennaio 2005, giorno
dell’aggiudicazione all’asta o, al più tardi il 7 febbraio 2005, data
dell’iscrizione a Registro fondiario del trapasso di proprietà, ragione per cui
la disdetta sarebbe stata inoltrata tardivamente. Irrilevante sarebbe la data di
crescita in giudicato della decisione di autorizzazione LAFE. In via
subordinata contesta la mancata concessione di una proroga del contratto e la
mancata presa in considerazione di effetti gravosi, sostenendo tra l’altro di
aver svolto importanti lavori nell’ente locato.

 

                                  G.   Delle
osservazioni del conduttore al gravame, del quale è chiesta la integrale reiezione
sia in sede principale che subordinata con protesta di tasse, spese e
ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

 

e considerato

 

in diritto:

 

                                   1.   Nel caso in esame è controverso il momento in cui la nuova
proprietaria AO 1, soggetta ad autorizzazione LAFE, poteva e doveva far valere nei
confronti della conduttrice AP 1 il suo diritto straordinario di rescindere il
contratto di locazione in seguito all’aggiudicazione dell’immobile agli incanti
pubblici al doppio turno d’asta nell’ambito del fallimento dei precedenti
locatori.

 

                                   2.   L’art.
261 cpv. 1 CO prevede che se dopo la conclusione del contratto, la cosa è
alienata dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di
esecuzione o fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà
della cosa. L’acquirente diventa così automaticamente e contemporaneamente nuovo
proprietario della cosa locata e nuovo locatore, assumendo per l’avvenire tutti
i diritti e gli obblighi risultanti dal contratto di locazione, compreso quindi
anche il diritto di dare la disdetta (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 22 ad art.
261-261a CO; Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009, pag. 556; Hürlimann-Kaup,
Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, pag. 232; Amberg, Der
Konkurs des Vermieters: Folgen für den Vermieter; Auswirkungen auf den
Mietvertrag, in: Angst/Cometta/Gasser (Hrsg.), Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Festschrift 75
Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, pag.
185-186). Nel caso in cui l’acquirente si aggiudica l’immobile ai pubblici
incanti al doppio turno d’asta ai sensi dell’art. 142 LEF, il contratto di
locazione esistente passa all’acquirente giusta l’art. 261 CO. L’aggiudicatario
del fondo diventa così nel contempo nuovo proprietario e nuovo locatore
mediante l’aggiudicazione nella procedura di esecuzione forzata. Secondo la
giurisprudenza, l’aggiudicatario ha la possibilità di disdire il contratto di
locazione nel rispetto del termine di preavviso legale e per la prossima
scadenza legale, senza l’obbligo di dimostrare un urgente bisogno personale ai
sensi dell’art. 261 cpv. 2 CO (DTF 128 III 82, consid. 2a con ulteriori
riferimenti; DTF 125 III 123, consid. 1c, d). Tale possibilità di rescindere il
contratto costituisce una disdetta straordinaria derivante direttamente
dall’acquisto dell’immobile al doppio turno d’asta. Ritenuto tuttavia che al
conduttore non può essere addebitata alcuna colpa, il nuovo proprietario deve
rispettare il termine legale di preavviso e le scadenze legali di disdetta di
cui agli art. 266c e 266d CO. L’acquirente che non notifica la disdetta per la
prima scadenza legale utile, perde il diritto di far valere la disdetta
straordinaria (Lüthi/Zirlick, Die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages infolge
Doppelaufrufs, in: AJP 10/99 pag. 1329; Lachat, op. cit., pag.
566; Amberg, op. cit. pag. 187).

 

                                   3.   Nella
dottrina e giurisprudenza è controverso quando esattamente l’acquirente può e deve
notificare al conduttore la disdetta, se determinante è il momento in cui egli
acquisisce i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione,
oppure se rilevante è unicamente l’iscrizione a registro fondiario e in questo
ultimo caso se fondamentale è l’iscrizione nel libro mastro o nel libro
giornale. Il Tribunale federale si è chinato sulla questione nelle decisioni
DTF 118 II 119 e 128 III 82 distinguendo due casi differenti, ovvero se la cosa
locata è alienata volontariamente dal proprietario (acquisto derivativo della
proprietà) oppure se gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione o
fallimento (acquisto originario della proprietà).

 

                                3.1   Nel caso di
acquisto derivativo della proprietà, vi sono due date determinanti che possono
essere prese in considerazione per il passaggio dei diritti e degli obblighi
derivanti dal contratto di locazione: la data di inscrizione nel libro giornale
o quella nel libro mastro (Hürlimann-Kaup, op. cit., pag. 236-237). Secondo il Tribunale federale, determinante
per il cambio di proprietà e di conseguenza per l’acquisizione dei diritti e
obblighi derivanti dal contratto di locazione è il momento dell’iscrizione nel libro
giornale (DTF 118 II 119, consid. 3a). Quindi il nuovo locatore non solo può,
bensì deve disdire il contratto di locazione a partire da questo momento, senza
aspettare l’iscrizione nel libro mastro o la concessione di un’autorizzazione come
quella prevista dalla LAFE, se non vuole perdere il suo diritto di disdire il
contratto in tempo utile. Si tratta di una cosiddetta incombenza (“Obliegenheit”)
del locatore (Zirlick/Lüthi, Die vom “Schein”-Erwerber einer Liegenschaft ausgesprochene
Kündigung nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, in: recht 2000, pag. 152), ossia di
una regola di comportamento che, se non rispettata, causa pregiudizi giuridici
alla persona gravata (Koller, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, 1996,
n. 96 e segg.). Secondo il Tribunale federale, l’iscrizione nel libro mastro non
ha rilevanza da un punto di vista dei diritti reali (“sachenrechtlich”),
infatti a registro fondiario appare soltanto la data dell’iscrizione a
giornale, mentre le parti non vengono neppure a conoscenza della data esatta di
iscrizione nel libro mastro. La massima istanza ha inoltre giudicato
estremamente rari i casi in cui l’iscrizione a libro mastro non avvenga, ragione
per cui ha ritenuto giustificato basarsi unicamente sull’iscrizione a giornale,
senza ammettere altre soluzioni né eccezioni. Nonostante la veemente critica da
parte della dottrina (Zirlick/Lüthi, op. cit., in: recht 2000, pag. 149, con ulteriori riferimenti; Lüthi/Zirlick, op. cit., in: AJP 10/99 pag. 1333-1334, con ulteriori riferimenti;
Higi, op. cit., n. 25 ad art. 261-261a CO), il Tribunale federale ha
confermato la sua giurisprudenza nella decisione DTF 128 III 82, consid. 1b, c,
ribadendo che determinante è unicamente l’iscrizione a giornale e non
l’iscrizione nel libro mastro. In altre parole, affinché il rapporto di
locazione passi all’acquirente, non è necessario che egli sia iscritto quale
proprietario nel libro mastro. La massima Corte ha poi ribadito che se anche l’iscrizione
nel libro mastro dovesse fallire, si tratterebbe di casi eccezionali, che non
giustificano una soluzione diversa neppure nell’ambito del diritto della
locazione. E ciò perché la situazione dal punto di vista dei diritti reali è
chiara e perché la protezione del conduttore è a ogni modo sufficientemente
garantita, potendo egli far valere in qualsiasi momento l’inefficacia della
disdetta data dall’acquirente.

 

                                3.2   Nel caso di
acquisto originario della proprietà nell’ambito di un’esecuzione forzata, la
proprietà e di conseguenza i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di
locazione passano all’acquirente con l’aggiudicazione (Ammon/Walther,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 2008, n. 62, pag. 278; Hunkeler,
SchKG: Kurzkommentar, 2009, n. 8-10; Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986,
n. 2 e 10 ad art. 19 LAFE; Lüthi/Zirlick, op. cit., in: AJP 10/99 pag. 1332-1333). Benché l’art. 656 cpv. 2
CCS preveda che l’acquirente può disporre del fondo nel registro fondiario solo
dopo che l’iscrizione è stata eseguita, secondo la giurisprudenza del Tribunale
federale tale divieto si riferisce soltanto a disposizioni concernenti il
registro fondiario (“grundbuchliche Verfügungen”). Con l’aggiudicazione,
l’acquirente può e deve però esercitare tutti i diritti e gli obblighi non
legati o vincolati al registro fondiario. Ciò vale in particolare per i diritti
e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione. Con l’aggiudicazione,
l’aggiudicatario non diventa infatti soltanto proprietario del fondo, ma anche
parte nel contratto di locazione. Per questo motivo, in quanto locatore, egli può
e deve dare la disdetta dal momento dell’aggiudicazione, senza aspettare
l’iscrizione nel libro mastro né la concessione dell’autorizzazione definitiva
LAFE, alfine di non perdere il suo diritto straordinario di disdetta (DTF 128
III 82 consid. 1a). L’art. 656 cpv. 2 CCS non dà infatti adito a differire il
momento dell’acquisizione dei diritti e obblighi derivanti dal contratto di
locazione al momento dell’iscrizione a registro fondiario (Hürlimann-Kaup, op. cit., pag. 243-244). Determinante è unicamente
l’aggiudicazione. In altre parole quindi l’aggiudicatario può disdire il
rapporto di locazione esistente anche se non è ancora stato iscritto nel
registro fondiario quale proprietario (DTF 128 III 82, consid. 1a). Benché vi siano
casi in cui l’aggiudicazione debba in seguito essere di nuovo annullata o
revocata, per esempio se viene accolto un ricorso ai sensi dell’art. 17 LEF
contro l’aggiudicazione (art. 132a LEF), se l’acquirente non paga per tempo
(art. 143 LEF), oppure se non viene concessa un’autorizzazione prescritta per
legge (art. 19 cpv. 3 LAFE o 67 cpv. 2 LDFR; cfr. anche Ammon/Walther, op. cit., n. 61, pag. 278), ciò non influisce a mente del
Tribunale federale sul fatto che l’aggiudicatario è diventato locatore a tutti
gli effetti.

 

                                3.3   Il Tribunale
federale si è soffermato soltanto brevemente sul tema delle conseguenze
giuridiche nel caso in cui l’iscrizione nel libro mastro non avesse esito
positivo (DTF 128 III 82, consid. 1c). A ogni modo è palese che secondo la
giurisprudenza della massima istanza svizzera, dalla quale la presente Camera
non ha motivo di scostarsi, l’aggiudicatario può e deve dare la disdetta dal
momento dell’aggiudicazione del fondo, anche se il negozio giuridico di
trapasso della proprietà sottostà ad autorizzazione LAFE, se tale autorizzazione
non è ancora stata concessa e se egli non è ancora stato iscritto a registro
fondiario quale proprietario. Al proposito si osserva che l’art. 19 cpv. 1 LAFE
prevede che l’aggiudicatario deve dichiarare all’autorità dell’incanto se è una
persona all’estero soltanto dopo l’aggiudicazione. L’autorizzazione LAFE (art.
2 cpv. 1 LAFE) non deve di conseguenza sussistere già nel momento
dell’aggiudicazione del fondo. Al contrario, l’aggiudicatario diventa proprietario
e locatore già prima dell’iscrizione a registro fondiario. Giusta l’art. 26
cpv. 1 LAFE i negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale
l’acquirente deve chiedere un’autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che
manca l’autorizzazione definitiva. Questo stato di incertezza (“Schwebezustand”)
concerne però soltanto il negozio giuridico sottostante ad autorizzazione, più
precisamente l’acquisto del fondo agli incanti pubblici (Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 1 ad art. 26 LAFE), ma non influisce sulla
circostanza che con l’aggiudicazione l’aggiudicatario è divenuto locatario a
tutti gli effetti. A prescindere dalla concessione dell’autorizzazione LAFE,
egli non solo può validamente disdire il contratto di locazione dal momento
dell’aggiudicazione, bensì deve farlo alfine di adempiere la propria incombenza
e non perdere il proprio diritto alla disdetta straordinaria.

 

                                3.4   Si rileva
infine che nella dottrina e giurisprudenza è poi pure controverso quali siano
le conseguenze giuridiche per la disdetta data dall’acquirente, se in seguito, per
qualsivoglia ragione, egli non venga iscritto nel libro mastro (acquisto
derivativo) o se l’aggiudicazione deve essere annullata o revocata (acquisto
originario). La dottrina concorda nell’affermare che la proprietà e la qualità
di locatore ricadono sul proprietario precedente. Sussiste però disaccordo
sulle conseguenze giuridiche della disdetta, ossia se essa debba essere dichiarata
nulla, inefficace, contestabile, oppure valida (Hürlimann-Kaup, op. cit.,
pag. 239-240; Zirlick/Lüthi, op. cit., in: recht 2000, pag. 149-150, con ulteriori riferimenti;
Lüthi/Zirlick, op. cit., in: AJP 10/99 pag. 1333-1334). Nel caso concreto però
questo problema non si pone per i motivi esposti al prossimo considerando, ragione
per cui non occorre chinarsi sulla questione.

 

                                   4.   Nel
caso in esame l’appellante AP 1 contesta la validità della disdetta 19 maggio
2005 (doc. F e doc. 2) con la motivazione che essa sarebbe stata inoltrata
tardivamente, essendo AO 1 divenuta proprietaria e locatrice del fondo già in
data 25 gennaio 2005, giorno dell’aggiudicazione dell’immobile all’asta (doc.
3). A ragione. Alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale sopra
esposta, la parte appellata avrebbe dovuto notificare la disdetta immediatamente
dopo l’acquisto dell’immobile ai pubblici incanti, la data determinante per far
valere il diritto straordinario di disdetta essendo il giorno
dell’aggiudicazione del fondo all’asta. A quel momento AO 1 è divenuta
contemporaneamente nuova proprietaria della cosa locata e nuova locatrice e si
è assunta tutti i diritti e tutti gli obblighi risultanti dal contratto di
locazione, compreso quindi anche il diritto di dare la disdetta. A torto il
Pretore ha ritenuto che soltanto a partire dal 18 marzo 2005, ossia dalla
crescita in giudicato della decisione LAFE, la parte appellata sarebbe divenuta
proprietaria a tutti gli effetti. La concessione dell’autorizzazione LAFE e
l’iscrizione a registro fondiario sono difatti irrilevanti. Poco importa anche che
la nuova locatrice potesse disporre del bene locato soltanto una volta ottenuta
l’autorizzazione LAFE, poiché questo potere di disporre concerne soltanto
disposizioni riguardanti il registro fondiario e non influisce sulla posizione del
locatore nel contratto di locazione. In quanto locatrice, la parte appellata
avrebbe dovuto disdire il rapporto di locazione esistente, benché non ancora
iscritta nel registro fondiario quale proprietaria. Più precisamente essa
avrebbe dovuto dare la disdetta nel rispetto del termine di preavviso legale di
sei mesi, ossia al più tardi entro il 28 marzo 2005, per la prima scadenza
legale al 29 settembre 2005 (art. 266c e 266d CO), alfine di adempiere la
propria incombenza (“Obliegenheit)” e non perdere il proprio diritto alla
disdetta straordinaria. Avendo essa atteso la notifica della crescita in
giudicato della decisione LAFE, essa non ha inoltrato per tempo la disdetta,
perdendo il diritto di far valere la disdetta straordinaria. Di conseguenza la
disdetta 19 maggio 2005 (doc. F e doc. 2) è nulla, poiché notificata
tardivamente.

 

                                   5.   Alla
luce di quanto precede, e in accoglimento dell’appello, l’istanza 29 settembre
2005 deve dunque essere accolta. La tassa di giustizia, le spese e le
ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono
quindi integralmente a carico della convenuta. Gli oneri processuali sono
calcolati su un valore di fr. 60'000.- come effettuato dal Pretore, considerato
che, essendo nulla la disdetta, il contratto di locazione resterà in vigore
fino al 30 giugno 2016, che la disdetta potrà essere data previo preavviso di
sei mesi dal 30 giugno 2016 e che di conseguenza il canone di locazione fino a
quella data risulta essere di fr. 380'000.-. 

 

 

 

 

 

 

Per i quali motivi

 

visto, per le spese, l’art. 148 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili,

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                    I.   L’appello 13 novembre 2009 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la
sentenza 3 novembre 2009 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è
così riformata:

 

1.      
L’istanza 29 settembre
2005 è accolta. Di conseguenza la disdetta 19 maggio 2005 con effetto 29 marzo
2006 inoltrata alla parte istante è nulla.

 

2.      
La tassa di giustizia
di fr. 1'600.- e le spese di fr. 200.-, già anticipate dalla parte istante,
sono a carico della parte convenuta, la quale rifonderà all’istante complessivi
fr. 2'000.- a titolo di ripetibili.

 

 

                                   II.   Gli
oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:

                                         a) tassa
di giustizia      fr. 800.-

                                         b) spese                         fr.
100.-

                                         totale                              fr.
900.-

 

                                         già
anticipate dalla appellante, sono poste a carico della parte appellata, la
quale verserà alla controparte complessivi fr. 1'000.- per ripetibili
d’appello.

 

III.    Intimazione a:

	
   

  	
  -   RA 2   

  -   RA 1   

   Comunicazione
  alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

   

  

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                     La
segretaria

 

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 199 LTF).