# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e5742829-99d6-53e9-95f4-3334375b799f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-10-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 10.10.2006 ZF 2005 34
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2005-34_2006-10-10.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 10. Oktober 2005 Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 05 34

Urteil
Zivilkammer

Vorsitz Präsident Brunner
RichterInnen Heinz-Bommer, Riesen-Bienz, Möhr und Giger
Aktuar ad hoc Walder

——————

In der zivilrechtlichen Berufung

der S t o c k w e r k e i g e n t ü m e r g e m e i n s c h a f t  X . , c/o F.-Treuhand AG, Be-
klagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Wilfried Cavie-
zel, Masanserstrasse 35, Chur,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Landquart vom 16. März 2005, mitgeteilt am 20. April 
2005, in Sachen der Z., Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechts-
anwalt lic. iur. Jürg Barandun, c/o G.-Treuhand AG, gegen die Berufungsklägerin,

betreffend Forderung,

hat sich ergeben:

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A. 1. Anfangs der Neunzigerjahre gründeten neun Vertragspartner die Bau-
gesellschaft X.; diese bezweckte die Überbauung verschiedener Z. gehörender 
Grundstücke in der Gemeinde A.. Am 4. April 1991 schloss die (einfache) Bauge-
sellschaft X. mit der Grundeigentümerin einen Baurechtsvertrag über die inzwischen 
zur L.- und S.-Registerparzelle 6-656 vereinigten Grundstücke im Halte von insge-
samt 8'342 m2  Wiesland im Gebiet X. ab. Seitens der Baugesellschaft wurde der 
Vertrag von den beiden Gesellschaftern Rechtsanwalt B. und C. unterzeichnet. Un-
ter dem Kapitel V, Art. 10 bis 14, regelt der Vertrag die Baurechtszinsen. Art. 10 hält 
die bei Vertragsbeginn für die Baurechtszinsberechnung gültigen Grundlagen fest. 
Ausgangspunkt bildete eine Baurechtsfläche von 8'342 m2 (a) und ein dem Land-
wert entsprechender Basiswert von 580 Fr. pro Quadratmeter (b); als Kapitalisie-
rungszinsfuss sollte der jeweilige Satz für erstrangige  Wohnbauhypotheken (Althy-
potheken) der Graubündner Kantonalbank gelten (c). Unter dem Buchstaben d) 
wurde die Formel aufgeführt, nach welcher der Baurechtszins berechnet werden 
sollte; sie lautete wie folgt:

8'342 m2 x Fr. 580.-- / m2 x  6.75  =   326’589.30
                        100

In Art. 11 des Vertrages regelten die Parteien unter anderem die Zahlungs-
fristen und die Verzugszinsen und unter Art. 12 legten sie dar, wie der Baurechtszins 
an veränderte Verhältnisse anzupassen sei. Sie stellten fest, der bei Eintragung des 
Baurechtsvertrages festgelegte Basiszins basiere auf dem Landesindex der Konsu-
mentenpreise vom Dezember 1990; der Basiswert sei in Zeitabständen von drei 
Jahren anzupassen, erstmals am 1. Januar 1994. Es wurde sodann die Formel zur 
Berechnung des Baurechtszinses angeführt, nämlich:

 8'342 m2 x indexierter Preis / m2 x  aktueller Zinssatz  =   Baurechtszins
                                              100

Unter Art. 13 hielten die Parteien sodann folgendes fest:

„Der bei Vertragsschluss vereinbarte Baurechtszins gilt als Mindestansatz 
und erfährt auch bei einer Senkung des Lebenskostenindexes unter den bekannten 
Stand beim Grundbucheintrag des Baurechtsvertrages keine Reduktion, hingegen 
wird er reduziert, wenn die Hypothekarzinsen fallen, höchstens aber bis auf 6 % 
p.a.“

2. Am 26. Mai 1993 kamen die Parteien in einem Nachtrag zum Bau-
rechtsvertrag vom 4. April 1991 überein, den Vertrag den auf dem Liegenschaften- 

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und Wohnungsmarkt veränderten Verhältnissen anzupassen. Der Baurechtszins 
sollte in Zukunft in Abänderung von Art. 10 lit. d nach der folgenden neuen Formel 
berechnet werden:

8'342 m2 x Fr. 435.-- / m2 x  6.75  
                        100

Art. 12 wurde sodann dahin abgeändert, dass der alle drei Jahre anzupas-
sende Basiswert nur noch entsprechend der halben Veränderung des geltenden 
Landesindexes der Konsumentenpreise (halbe Teuerung) angepasst werden sollte. 
Als Gegenleistung für diese Änderung bezahlte die Baugesellschaft X. der Bau-
rechtsgeberin 200'000 Franken, für die Reduktion des Basisbodenwertes leistete 
sie zwei Zahlungen zu je 750'000 Franken. 

B. 1. Mit öffentlicher Urkunde vom 22. Dezember 1992 begründete die Bau-
gesellschaft X. an der Baurechtsparzelle Stockwerkeigentum und veräusserte in der 
Folge verschiedene Stockwerkeinheiten. Der Baurechtszins wurde darauf zwischen 
der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Baugesellschaft im Verhältnis der 
Wertquoten der erstellten beziehungsweise verkauften zu den noch nicht erstellten 
Wohnungen aufgeteilt. Der Anteil der Stockwerkeigentümergemeinschaft erhöhte 
sich von 76,25 % im zweiten Semester 1999 und im ersten Semester 2000 auf 88,15 
% im zweiten Semester 2000 und im ersten Semester 2001. Seit dem zweiten Se-
mester 2001 werden die Baurrechtszinsen vollumfänglich durch die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft bezahlt.

2. Auf Grund der Vertragsänderung vom 26. Mai 1993 berechnete die 
D.-Treuhand AG den Jahreszins neu auf Fr. 244'942.--, wovon der Baugesellschaft 
X. am 1. Juni 1993 Mitteilung gemacht wurde. Am 23. Dezember 1993 erfolgte eine 
neuerliche Anpassung des Zinses, wobei von einem indexberichtigten Basiswert 
von Fr. 459.80 und einem Hypothekarzinssatz von 6 % ausgegangen wurde, was 
zu einem Jahreszins von Fr. 230'139.— führte, welcher Betrag für die Jahre 1994 
bis 1996 Geltung hatte. Am 11. Dezember 1996 setzte Treuhänder Georg Anton B., 
der bei der D.-Treuhand AG für die Baugesellschaft X. zuständig war, den Zins für 
die Jahre 1997 bis 1999 auf Grund eines Basiswerts von Fr. 467.15 und eines un-
veränderten Hypothekarzinssatzes von 6 % neu auf Fr. 233'818.— pro Jahr fest.

Am 9. September 1999 teilte die F.-Treuhand AG als neue Verwaltung der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft X. der G.-Treuhand AG als Vertreterin der Bau-
rechtsgeberin mit, sie habe nach Rücksprache mit der Baugesellschaft X. den Jah-

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reszins neu auf Fr. 217'726.— berechnet; dieser Betrag ergab sich, weil zwar nach 
wie vor ein Zinssatz von 6 % angenommen, der Basiswert hingegen nur noch mit 
Fr. 435.— berücksichtigt wurde. Die G.-Treuhand AG hielt darauf in einem Schrei-
ben vom 24. September 1999 fest, sie akzeptiere die erstmals nach einer neuen 
Methode berechnete Festsetzung des Baurechtszinses nicht; man werde die Sache 
mit Rechtsanwalt B. besprechen und sehe vor, das Schiedsgerichtsverfahren im 
Sinne des Baurechtsvertrages einzuleiten, in welches wohl auch die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft einzubeziehen sein werde. Im Übrigen werde man sich er-
lauben, gelegentlich den Verzugszins für die verspätete Zahlung für das zweite Se-
mester 1999 in Rechnung zu stellen. – Die F.-Treuhand AG hielt in den folgenden 
Jahren an ihrer Berechnungsweise fest. Die sich aus den unterschiedlichen Auffas-
sungen ergebenden Differenzen bilden Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. 

C. Zwischen der Baurechtsgeberin und der Baugesellschaft X. war es be-
reits im ersten Semester 1999 zu Meinungsverschiedenheiten über die Zahlung von 
Verzugszinsen im Zusammenhang mit der Restzahlung von 750'000 Franken sowie 
über die Berechnung der Baurechtszinsen gekommen. Die Baugesellschaft hatte 
sich offenbar auf den Standpunkt gestellt, der Baurechtszins betrage höchstens 6 
%, so dass in Zeiten tieferer Hypothekarzinsen der (allenfalls gestiegene) Index da-
durch kompensiert werde. Da sich die Parteien über die anstehenden Probleme 
nicht zu einigen vermochten, unterbreiteten sie die umstrittenen Fragen einem 
Schiedsgericht. Dieses entschied mit Urteil vom 8. Mai 2001 mit Bezug auf die Be-
rechnung der Baurechtszinsen, dass die Anpassung des Baurechtszinses aufgrund 
der hälftigen Veränderung des Landesindexes und aufgrund des jeweiligen Hypo-
thekarsatzes für Althypotheken der Graubündner Kantonalbank zu erfolgen habe, 
wobei dann, wenn der Landesindex unter den Stand bei Vertragsabschluss 
und/oder der Hypothekarsatz unter 6 % fallen sollte, der Index bei Vertragsab-
schluss und/oder ein Zinssatz von 6 % gelte. Das Schiedsgericht stellte sich also 
auf den Standpunkt, die von der Baugesellschaft neu zur Anwendung gebrachte 
Berechnungsmethode stehe im Widerspruch zum Baurechtsvertrag, und es hiess 
demnach die nach der bisherigen Formel berechnete Forderung der klagenden 
Baurechtsgeberin gut. Gegen dieses Urteil erhoben die beiden noch verbliebenen 
Baugesellschafter, B. und H., Nichtigkeitsbeschwerde beim Kantonsgerichtsaus-
schuss von Graubünden, zogen diese jedoch im Hauptpunkt wieder zurück, so dass 
nur noch über die Kosten zu entscheiden war; diesbezüglich wurde die Beschwerde 
abgewiesen. In einem in der Folge gegen B. als Mitglied der einfachen Baugesell-
schaft durchgeführten Rechtsöffnungsverfahren stellte auch der Bezirksgerichtsprä-
sident fest, die ursprüngliche Berechnungsmethode stehe im Einklang mit den ent-

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sprechenden Verträgen, und er hiess folglich ein von Z. gestelltes Rechtsöffnungs-
begehren bezüglich einer nach dieser Methode berechneten Forderung gut. Der 
Kantonsgerichtausschuss bestätigte dieses Urteil mit Entscheid vom 18. September 
2002, der den Parteien am 21. November 2002 zugestellt wurde.

D. Da die Meinungsverschiedenheiten über die Berechnung der Bau-
rechtszinsen auch zwischen der Baurechtsgeberin und der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft X. bestanden, bezog sich die G.-Treuhand AG als Vertreterin von Z. 
in einem Schreiben vom 26. November 2002 an den Rechtsvertreter der Stockwerk-
eigentümergemeinschaft auf das zuletzt erwähnte Urteil des Kantonsgerichtsaus-
schusses und kündigte an, man werde aller Voraussicht nach auch das Vollstre-
ckungsverfahren gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft an die Hand 
nehmen. Mit Zahlungsbefehl Nr. 2023439 vom 13. Dezember 2002 betrieb die Bau-
rechtsgeberin denn auch tatsächlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft ge-
stützt auf den Baurechtsvertrag und den sich auf diesen beziehenden Nachtrag für 
eine Forderung von Fr. 57'991.65 nebst 7 % Zins seit dem 1. Juli 2002 sowie Fr. 
14'685.50 aufgelaufene Verzugszinsen. Die Schuldnerin liess Rechtsvorschlag er-
heben.

Am 7. Januar 2003 teilte die G.-Treuhand AG der Verwaltung der Stockwerk-
eigentümergemeinschaft mit, nachdem der Landesindex der Konsumentenpreise 
für den Dezember 2002 publiziert worden sei, könne der korrekt ermittelte neue 
Baurechtszinsbetrag festgesetzt werden. Dieser betrage aufgrund des um die Hälfte 
der Teuerung angepassten Basiswerts von Fr. 479.476744 und des angesichts des 
gegenwärtigen Hypothekarzinsansatzes der Graubündner Kantonalbank von 3,75 
% zur Anwendung gelangenden Minimalansatzes gemäss Baurechtsvertrages von 
6 % für die Jahre 2003 bis 2005 Fr. 239'987.70 pro Jahr beziehungsweise Fr. 
119'993.85 pro Semester.

Am 17. Juni 2003 stellte die Baurechtsgeberin in der oben erwähnten Betrei-
bung Nr. 2023439 beim Präsidenten des Bezirksgerichts Landquart das Rechtsöff-
nungsgesuch. Mit Entscheid vom 22. August 2003 hiess der Vizepräsident das Ge-
such gut und erteilte Z. im verlangten Umfange provisorische Rechtsöffnung. Die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft X. beschwerte sich gegen dieses Urteil beim 
Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden, der die Beschwerde mit Entscheid 
vom 19. November 2003 guthiess und der Gesuchstellerin die Rechtsöffnung ver-
weigerte.

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E. 1. Da in der Folge beide Parteien bezüglich der Berechnungsmethode 
zur Festsetzung des Baurechtszinses auf der eigenen Interpretation des Baurechts-
vertrages beharrten, meldete Z. die Streitsache am 5. Mai 2004 beim Vermittleramt 
des Kreises Fünf Dörfer zur Vermittlung an. Die Sühneverhandlung vom 15. Juni 
2004 verlief erfolglos. Die Klägerin bezog darauf den Leitschein und prosequierte 
die Klage mit Prozesseingabe vom 23. August 2004 frist- und formgerecht an das 
Bezirksgericht Landquart. Sie stellte folgendes Rechtsbegehren:

„1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Fr 102'515.05 nebst Zins 
zu 7 % seit 1. Juli 2004 sowie Fr. 25'671.00 weiteren Verzugszins zu 
bezahlen.¨

 2. Es sei gerichtlich festzustellen, dass die von der Klägerin angewendete 
und vom Schiedsgericht i.S. Z. c. B. und H. im Urteil vom 8. Mai / 11. 
Juli 2001 für richtig befundene Berechnungsweise des Baurechtszinses 
auch im Verhältnis zur Stockwerkeigentümergemeinschaft X. anzuwen-
den ist.

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.“

In ihrer Prozesseingabe ersuchte die Klägerin auch darum, B. und H. den 
Streit zu verkünden. Am 27. August 2004 stellte der Bezirksgerichtspräsident den 
beiden Eingerufenen die Prozesseingabe zu und setzte ihnen Frist zur Einreichung 
einer Prozessantwort an. Sowohl B. als auch H. erklärten darauf ausdrücklich, dass 
sie auf eine Teilnahme am Verfahren verzichten würden.

2. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. beantragte im Hauptantrag 
ihrer Prozessantwort vom 21. Oktober 2004, die Klage sei unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zu Lasten der Klägerin abzuweisen, soweit darauf eingetreten 
werden könne. Sie formulierte sodann folgende Eventualwiderklage:

„1. Art. 12 des Nachtrages zum Baurechtsvertrag vom 26. Mai 1993 und 
Art. 13 des Baurechtsvertrages vom 4. April 1991 seien mit Wirkung ab 
1. Juli 1999 dahingehend richterlich abzuändern, dass die Berechnung 
des Baurechtszinses aufgrund der hälftigen Veränderung des Landes-
indexes und aufgrund des jeweiligen Hypothekarzinssatzes für Althypo-
theken der Graubündner Kantonalbank zu erfolgen hat, wobei der bei 
Vertragsabschluss am  26. Mai 1993 vereinbarte Baurechtszins (8342 
m2 x 435.--/m2 x 0.0675) als Mindestansatz gilt und auch bei einer Sen-
kung des Lebenskostenindexes unter den bekannten Stand bei Grund-
bucheintragung des Baurechtsvertrages (am 1. Juli 1993) keine Reduk-
tion erfährt, hingegen zu reduzieren ist, wenn die Hypothekarzinsen fal-
len, höchstens aber bis auf 6% p.a.

 2. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- 
und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerin und Eventualbeklag-
ten.“

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Die Klägerin reichte am 3. November 2004 noch eine Stellungnahme gemäss 
Art. 87 Abs. 2 ZPO ein.

F. Mit Urteil vom 16. März 2005 erkannte das Bezirksgericht Landquart:

„1. In vollumfänglicher Gutheissung der Klage wird die Beklagte gerichtlich 
verpflichtet, der Klägerin Fr. 102'515.05 nebst Zins zu 7 % seit 1. Juli 
2004 sowie Fr. 25'671.00 weiteren Verzugszins zu bezahlen.

 2. Es wird gerichtlich festgestellt, dass die von der Klägerin angewendete 
und vom Schiedsgericht i.S. Z. c. B. und H. im Urteil vom 8. Mai / 11. 
Juli 2001 für richtig befundene Berechnungsweise des Baurechtszinses 
auch im Verhältnis zur Stockwerkeigentümergemeinschaft X. anzuwen-
den ist.

 3.  Die Eventualwiderklage wird abgewiesen.

 4. Die Kosten des Kreispräsidenten Fünf Dörfer als Vermittler im Betrage 
von Fr. 180.--  sowie die Kosten des Verfahrens vor Bezirksgericht Lan-
dquart, bestehend aus:

       - einer Gerichtsgebühr von Fr. 3'045.00
       - einer Schreibgebühr von Fr.   852.00
       - den Barauslagen von Fr.   103.00
       - sowie einem Streitwertzuschlag (2% von 128'000.--) von       Fr. 2'560.00
      total somit Fr. 6'560.00

      werden der Beklagten auferlegt, welche der Klägerin zudem eine aus-
seramtliche Entschädigung von Fr. 14'283.90 (Mehrwertsteuer darin 
enthalten) zu bezahlen hat.

 5. Mitteilung an …“

G. Gegen dieses Urteil liess die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. 
am 11. Mai 2005 die Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden erklären mit 
dem Antrag, es seien die Ziffern 1, 2 und 4 des angefochtenen Urteils aufzuheben 
und es sei die Klage der Z. unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das Verfah-
ren vor Bezirksgericht Landquart und vor Kantonsgericht Graubünden zu Lasten der 
Klägerin und Berufungsbeklagten abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 
könne.

Das Bezirksamt Landquart übermittelte die Akten am 25. Mai 2005 an das 
Kantonsgericht von Graubünden. Dieses ordnete durch Verfügung vom 3. Juni 2005 
das schriftliche Verfahren gemäss Art. 224 Abs. 2 ZPO an und forderte die Beru-
fungsklägerin auf, die Berufung schriftlich zu begründen. Innert erstreckter Frist 
reichte die Berufungsklägerin darauf am 22. August 2005 ihre schriftliche Beru-
fungsbegründung ein, wobei sie ihr Berufungsbegehren bestätigte. Sie stellte so-

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dann den formellen Antrag, es sei das Schreiben von Dr. I. vom 28. Juli 1999 aus 
der Prozedur zu entfernen. Die Berufungsbeklagte reichte am 7. September 2005 
ihre schriftliche Berufungsantwort ein, in welcher sie die vollumfängliche Abweisung 
der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten und 
Berufungsklägerin beantragte. – Auf die Ausführungen in den Rechtsschriften zur 
Begründung der gestellten Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 
eingegangen.

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

I. Die Beklagte beantragte anlässlich der Hauptverhandlung vor dem 
Bezirksgericht Landquart, es sei ein von der Klägerin eingereichtes Schreiben von 
Rechtsanwalt Dr. I. aus dem Recht zu weisen. Die Vorinstanz gab diesem Antrag 
statt, weil es im fraglichen Dokument eine schriftliche Erklärung zur Umgehung des 
Zeugenbeweises im Sinne von Art. 162 Abs. 3 ZPO sah, auch wenn es nicht im 
Hinblick auf das vorliegende Verfahren verfasst worden war. In der Berufung wird 
nun beanstandet, trotz des entsprechenden Entscheides des Bezirksgerichts be-
finde sich das fragliche Schriftstück noch immer bei den Akten, womit es dem Rich-
ter nach wie vor zur Verfügung stehe. Damit bestehe keine Gewähr dafür, dass sich 
der Richter trotz der Wegweisung des Aktenstücks bei der Entscheidfindung nicht 
von diesem beeinflussen lasse. Das Schreiben hätte daher aus der Prozedur ent-
fernt werden müssen. – Das Bezirksgericht hat über die Entfernung des fraglichen 
Schriftstücks durch Beiurteil entschieden (was im Dispositiv hätte zum Ausdruck 
gebracht werden müssen). Dieser Entscheid hätte von Z. durch eine Anschlussbe-
rufung angefochten werden können, nachdem die Stockwerkeigentümergemein-
schaft X. gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung erklärt hatte. In diesem Falle 
hätte das streitige Schriftstück der Berufungsinstanz zur Beurteilung der Anschluss-
berufung zur Verfügung stehen müssen. Damit ist aber klar, dass das Bezirksgericht 
das Schreiben nicht aus der Prozedur entfernen konnte. Nachdem es das fragliche 
Aktenstück zwar als unzulässig bezeichnet hatte, durfte es sich zwar nicht mehr auf 
seinen Inhalt berufen, es musste es aber in der Prozedur belassen, ansonsten es 
im Falle eines erfolgreichen Weiterzugs des Beiurteils nicht mehr vorhanden gewe-
sen wäre. Der Entscheid der Vorinstanz, das Dokument mit den übrigen Akten an 
das Kantonsgericht weiterzuleiten, ist daher nicht zu beanstanden. Das fragliche 
Schreiben ist aber - nachdem das Beiurteil unangefochten blieb - nicht weiter zu 
beachten.

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II. 1. a) Parteien des Baurechtsvertrages vom 4. April 1991 waren Z. als Ei-
gentümerin dreier Parzellen im Gebiet X. und Saltinis in der Gemeinde A. einerseits 
und neun natürliche und juristische Personen, welche sich zur einfachen Baugesell-
schaft X. zusammengeschlossen hatten, auf der anderen Seite. Die drei Grundstü-
cke wurden noch vor dem Eintrag des Baurechtsvertrages ins Grundbuch zu der 
8'342 m2 Wiesland umfassenden Parzelle Nr. 6-556 vereinigt, welche in der Folge 
mit Mehrfamilienhäusern überbaut wurde. Die Baugesellschaft verpflichtete sich in 
Art. 10 des Vertrages zur Zahlung eines Baurechtszinses, der einerseits durch die 
Baurechtsfläche und andererseits durch den Landwert (zur Zeit des Vertragsab-
schlusses 580 Fr. pro m2) und den Zinssatz definiert werden sollte, der dem von der 
Graubündner Kantonalbank angewandten Zinsfuss für erstrangige Althypotheken 
für Wohnbauten zu entsprechen hatte (bei Vertragsabschluss 6,75 %). Der Land-
wert sollte gemäss Art. 12 des Vertrages in Zeitabständen von drei Jahren dem 
Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden (ausgehend vom Index 
von Dezember 1990), der Zinssatz dem erwähnten Hypothekarzins der Graubünd-
ner Kantonalbank folgen. In Art. 13 des Baurechtsvertrages wurde festgehalten, 
dass der in Art. 12 vereinbarte Baurechtszins als Mindestansatz zu gelten habe; er 
sollte auch bei einer Senkung des Lebenskostenindexes unter den Stand zur Zeit 
des Grundbucheintrages des Baurechtsvertrages keine Reduktion erfahren, hinge-
gen fallenden Hypothekarzinsen angepasst werden, allerdings nur bis zu einem 
Zinssatz von 6 %.

In einem Nachtrag vom 26. Mai 1993 zum oben umschriebenen Baurechts-
vertrag kamen die Parteien überein, dass in Abänderung von Art. 10 des Vertrages 
ab dem 1. Juli 1993 von einem Basiswert des Landes von 435 Franken pro Qua-
dratmeter auszugehen sei. Art. 12 wurde dahin geändert, dass dieser Wert alle drei 
Jahre, erstmals per 1. Januar 1994, entsprechend der halben Veränderung des Lan-
desindexes der Konsumentenpreise anzupassen sei; Ausgangspunkt bildete nach 
wie vor der Indexstand von Dezember 1990.

b) Ausgehend von der im Baurechtsvertrag und dem Nachtrag dazu um-
schriebenen Berechnungsmethode setzte die D.-Treuhand AG namens der Bau-
rechtsgeberin am 23. Dezember 1993 den für die nächsten drei Jahre geltenden 
Baurechtszins fest. Aufgrund der seit Dezember 1990 eingetretenen Veränderung 
des Landesindexes der Konsumentenpreise, welche zur Hälfte berücksichtigt wer-
den konnte, erhöhte sich der Basiswert auf Fr. 459.80, während sich der Zinssatz 
angesichts der gefallenen Hypothekarzinssätze auf 6 % reduzierte; es ergab sich 
damit ein Jahreszins von Fr. 230'139.--. Anlässlich der nächsten, für die Jahre 1997 

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bis 1999 gültigen Anpassung erhöhte sich der nach den gleichen Kriterien berech-
nete Baurechtszins auf Fr. 233'818.-- pro Jahr. Davon machte die D.-Treuhand AG 
der Baugesellschaft X. am 11. Dezember 1996 Mitteilung.

Entsprechend dem Baufortschritt und dem Verkauf von Wohnungen teilten 
die Baugesellschaft X. und die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. die der Bau-
rechtsgeberin geschuldeten Baurechtszinsen unter sich auf. Am 7. Januar 1999 
teilte die G.-Treuhand AG der J. AG als Vertreterin der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft mit, sie sei von Z. mit dem Inkasso der Baurechtszinsen beauftragt wor-
den; sie ersuchte um Mitteilung, wie die Zinsen zwischen der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft und der Baugesellschaft im Jahre 1999 aufgeteilt würden. Am 22. 
April 1999 stellte die J. AG der G.-Treuhand AG die gewünschte Aufstellung zu. Sie 
teilte mit, ab 1. Juli 1999 erhöhe sich der Anteil der Stockwerkeigentümergemein-
schaft um ein weiteres Haus und nahm die entsprechende Berechnung für die Zeit 
bis zum 30. Juni 1999 und jene für die Zeit danach vor, wobei sie von dem von der 
Baurechtsgeberin für die Jahre 1997 bis 1999 berechneten Baurechtszins von Fr. 
233'818.-- ausging.

c) Die Buchhaltung für die Baugesellschaft X. wurde von Treuhänder Ge-
org Anton B. besorgt. Er fertigte die Rechnungen für die Baurechtszinsen an, die 
ihm einerseits als Beleg für die Buchhaltung dienten und andererseits auch der Bau-
rechtsgeberin zugestellt wurden. Diese Rechnungen erstellte er nach der oben dar-
gelegten Berechnungsmethode. Wie er als Zeuge im Schiedsgerichtsverfahren aus-
sagte, wurden die von ihm erstellten Abrechnungen bis Ende 1998 nie in Frage 
gestellt. Erst Ende 1998 habe H. gerügt, der Baurechtszins entspreche nicht dem 
Vertrag und sei falsch berechnet worden. Bis zum ersten Semester 1998 sei der 
Zins entsprechend der von ihm angewandten Berechnungsmethode bezahlt wor-
den. Ab dem zweiten Semester 1998 sei die neue Berechnungsweise zur Anwen-
dung gelangt.

Die sich aus der geänderten Berechnungsmethode ergebende Zinsdifferenz 
bildete unter anderem Gegenstand des zwischen Z. und den beiden Baugesell-
schaftern B. und H. durchgeführten Schiedsgerichtsverfahrens. Die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft ihrerseits wandte die neue Berechungsweise erstmals ab 
dem zweiten Semester 1999 an, worüber sie die Vertreterin der Baurechtsgeberin 
durch ihre neue Verwaltung, die F.-Treuhand AG, in einem Schreiben vom 9. Sep-
tember 1999 in Kenntnis setzte. Ausgehend von der Grundstücksfläche von 8'342 
m2 und einem nicht der Indexentwicklung angepassten Basiswert von 435 Franken 

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pro Quadratmeter errechnete sie unter Anwendung des Mindestzinssatzes von 6 % 
einen Jahreszins von Fr. 217'726.-- beziehungsweise einen auf die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft entfallenden Anteil von Fr. 166'016.--, so dass sie für das 
zweite Semester 1999 einen Zins von Fr. 83'008.-- bezahlte, während dieser nach 
der früheren und von der Baurechtsgeberin nach wie vor vertretenen Berechnungs-
weise Fr. 89'143.10 betragen hätte. Die G.-Treuhand AG beanstandete in ihrem 
Schreiben vom 24. September 1999 das Vorgehen der Verwaltung der Stockwerk-
eigentümergemeinschaft, doch hielt diese trotz Protesten der Klägerin auch in den 
späteren Abrechnungen an ihrer Auffassung fest, wonach der Basiswert angesichts 
der unter der Grenze von 6 % liegenden Hypothekarzinsen nicht dem Landesindex 
der Konsumentenpreise anzupassen sei.

2. a) Der Rechtsvertreter der Stockwerkeigentümergemeinschaft führte in 
seiner schriftlichen Berufungsbegründung aus, die Vorinstanz habe in ihrem Urteil 
zu Recht festgestellt, die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. habe durch still-
schweigendes beziehungsweise konkludentes Verhalten mit Z. vereinbart, dass sie 
Baurechtszinsen schulde, welche auf der Basis des Baurechtsvertrages vom 4. April 
1991 und des Nachtrages vom 26. Mai 1993 zu berechnen seien. Die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft  habe diese Auffassung auch in ihren Rechtsschriften und 
anlässlich der Hauptverhandlung eindeutig zum Ausdruck gebracht, so dass davon 
auszugehen sei, dass die Beklagte und Z. den fraglichen Baurechtsvertrag samt 
Nachtrag zum für sie beide gültigen Vertragsinhalt für die Ermittlung der Baurechts-
zinsen erhoben hätten. Die Berufungsklägerin anerkennt mit diesen Ausführungen 
ganz klar, dass sie das zwischen der Baurechtsgeberin und der Baugesellschaft X. 
ausgehandelte Vertragswerk als Ganzes übernommen hat und Schuldnerin von 
Baurechtszinsen geworden ist. Nun steht aber fest, dass die Baugesellschaft 
während Jahren, und zwar nach den Aussagen des Zeugen Georg Anton B. bis und 
mit dem ersten Semester 1998, ihrer Zinspflicht entsprechend der von der Bau-
rechtsgeberin vertretenen und vom Schiedsgericht für richtig gehaltenen Berech-
nungsmethode nachgekommen ist. Auch der der Baugesellschaft mit Schreiben der 
D.-Treuhand AG vom 11. Dezember 1996 für die Dreijahresperiode 1997 bis 1999 
angekündigte Baurechtszins beruhte noch auf dieser Berechnungsweise, wurde 
doch der Basiswert in dem im Nachtrag zum Baurechtsvertrag vorgesehenen Um-
fange (halbe Teuerung) dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst, ob-
wohl die Hypothekarzinsen zu dieser Zeit bereits seit über zwei Jahren unter der 
Grenze von 6 % lagen. Die  Baugesellschaft X. sah zu diesem Zeitpunkt offenbar 
keine Veranlassung, gegen die ihr unterbreitete Neufestsetzung des Baurechtszin-
ses zu remonstrieren, sondern bezahlte die nach der von der Vertreterin von Z. an-

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gewandten Methode berechneten Zinsen diskussionslos, was nicht anders gedeutet 
werden kann, als dass auch sie den von der Baurechtsgeberin angewandten Be-
rechnungsmodus als richtig erachtete. Erst volle zwei Jahre später besann sich der 
Gesellschafter H. offenbar darauf, dass man die Berechnung auch nach einer an-
deren, für ihn beziehungsweise die Baugesellschaft vorteilhafteren Weise berech-
nen könnte, worauf dann nur noch die entsprechend tieferen Zinsen bezahlt wurden. 
Angesichts dieser Sachlage ist es ganz offensichtlich, dass auch die Mitglieder der 
Baugesellschaft bei Vertragsabschluss und noch während Jahren über diesen hin-
aus die Bestimmungen über die Vertragsanpassung in dem von der Klägerin ver-
tretenen Sinne interpretierten, womit diese Berechnungsart von den Vertragspart-
nern zum Vertragsinhalt erhoben worden war. Die Gemeinschaft der Stockwerkei-
gentümer konnte nun aber nicht einerseits den Baurechtsvertrag einschliesslich des 
Nachtrages unverändert übernehmen (was sie ausdrücklich anerkannt hat), ande-
rerseits aber diesem plötzlich einen anderen Inhalt geben, als er von den ursprüng-
lichen Vertragsparteien festgelegt und dem während Jahren nachgelebt worden war 
und einseitig eine von diesem abweichende Berechnungsmethode einführen. Sol-
ches wäre nur durch eine Vertragsanpassung zwischen den beiden (neuen) Par-
teien möglich gewesen. Ohne gegenteilige Abmachung mit der Baurechtsgeberin 
hatte die Berufungsklägerin aber den Vertrag in der zwischen dieser und der Bau-
gesellschaft vereinbarten Form zu übernehmen und zu erfüllen.  

b) Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist ihren Verpflichtungen aus 
dem Baurechtsvertrag, dem sie zugegebenermassen beigetreten ist, tatsächlich 
auch nachgekommen, übernahm sie doch noch im Schreiben ihrer Vertreterin vom 
22. April 1999 den auf sie entfallenden Baurechtszins, wie er nach der von der G.-
Treuhand AG als Vertreterin der Gläubigerin angewandten Berechnungsmethode 
festgelegt worden war. Es ist aber auch unbestritten und wird in der Berufungsbe-
gründung ausdrücklich zugestanden, dass die Beklagte bereits zuvor während meh-
rerer Jahre die nach der von der Klägerin angewandten Methode berechneten Bau-
rechtszinsen bezahlt hat. Ihr Einwand, sie habe die von der D.-Treuhand AG vorge-
nommene Berechnungsmethode weder gekannt noch geprüft, kann selbstverständ-
lich nicht gehört werden. Wenn sie die Rechnungen diskussionslos entgegennahm 
und bezahlte, ohne sich darum zu kümmern, auf welche Weise der Baurechtszins 
berechnet worden war, so hat sie sich diese Unkenntnis selbst zuzuschreiben und 
die sich daraus ergebenden Konsequenzen zu tragen. Indem sie darauf eine Zeit-
lang alle ihr vorgelegten Rechnungen ohne irgendeinen Hinweis auf die nach ihrer 
Auffassung unrichtige Berechnungsart beglich, schuf sie zusätzlich bei der Gegen-
seite Vertrauen, dass die bisherige Zinsberechnung anerkannt sei. Die Baurechts-

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geberin durfte mit anderen Worten darauf vertrauen, dass die Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft nicht blindlings bezahlte, sondern die Zahlungsgrundlagen ge-
prüft und gebilligt hatte. Wenn dies offenbar nicht geschehen war, was in der Beru-
fungsbegründung selbst treffend als blauäugig bezeichnet wird, so kann die durch 
die geschäftserfahrene J. AG vertretene Berufungsklägerin daraus offensichtlich 
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auch der Einwand der Beklagten, dass während 
des fraglichen Zeitraums zwischen 1997 und dem ersten Semester 1999 der Bau-
rechtszins nur einmal anzupassen gewesen sei, kann nicht gehört werden. Nach 
Art. 12 Bst. a des Baurechtsvertrages und dem Nachtrag zu diesem ist lediglich der 
Basiswert alle drei Jahre anzupassen, nicht aber der Zinssatz; dieser ist nach dem 
Vertragstext theoretisch alljährlich den neuen Verhältnissen anzupassen, auch 
wenn dies angesichts des Mindestansatzes von 6 % und dem seit Jahren unter 
diesem Wert liegenden Hypothekarzinssatz ohne praktische Bedeutung ist. Es hätte 
sich für die Stockwerkeigentümergemeinschaft zweifellos aufgedrängt, bereits mit 
dem Beginn der Aufteilung der Zinsen zwischen ihr und der Baugesellschaft die 
Berechnung der Baurechtszinsen einer Überprüfung zu unterziehen. Wenn dies of-
fenbar erst mit dem Übergang der Verwaltung auf die F.-Treuhand AG geschehen 
ist, so hilft dies der Berufungsklägerin nicht weiter, hat sie sich doch das Verhalten 
ihrer früheren Verwalterin, welche noch am 22. April 1999 die bisherige Berech-
nungsweise kommentarlos übernommen hat, entgegenhalten zu lassen.

c) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Baugesell-
schaft X. die Baurechtszinsen bis und mit dem ersten Semester 1998, also auch 
nachdem der Hypothekarzinssatz unter den vertraglich vereinbarten Mindestansatz 
von 6 % gefallen war, in der Höhe bezahlt hat, wie sie nach der von der Berufungs-
beklagten für richtig gehaltenen Auslegung des Baurechtsvertrages berechnet wur-
den. Dieser Vertrag und der Nachtrag dazu wurden sodann mit dem Beginn der 
Aufteilung der Baurechtszinsen zwischen der Baugesellschaft und der Stockwerk-
eigentümergemeinschaft von der letzteren übernommen, und die sich daraus erge-
benden Verbindlichkeiten wurden während mehrerer Jahre in der auch von der Bau-
gesellschaft bis anhin für richtig betrachteten Weise erfüllt. Erst mit der Übernahme 
der Verwaltung durch eine neue Treuhandgesellschaft wollte sich die Beklagte nun 
plötzlich nicht mehr an die bisher angewandte Methode zur Berechung der Bau-
rechtszinsen halten und den Vertrag in anderer Weise neu auslegen. Eine solche 
einseitige Änderung der Spielregeln steht im Widerspruch zu Treu und Glauben im 
Geschäftsverkehr und verdient keinen Rechtsschutz. Der Berufung könnte daher 
schon aus diesem Grunde kein Erfolg beschieden sein, selbst wenn – was im Fol-
genden noch zu prüfen bleibt - der von der Vorinstanz in Übereinstimmung mit dem 

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Schiedsgericht vorgenommenen Vertragsauslegung nicht sollte zugestimmt werden 
können .

3. a) Die Berechnung des Baurechtszinses und seine Anpassung an ver-
änderte Verhältnisse wurde in den Art. 10 bis 12 des Baurechtsvertrages vom 4. 
April 1991 und den sich auf diese Artikel beziehenden Bestimmungen des Nach-
trags vom 26. Mai 1993 geregelt. Der Baurechtszins sollte auf der Grundlage von 
drei Faktoren berechnet werden, von denen es sich beim einen, der Baurechts-
fläche, um eine Konstante handelt, während die beiden anderen Faktoren, der Ba-
siswert und der Zinssatz, Änderungen unterworfen sein können. Der Basiswert  be-
trug nach dem Vertrag 580 Franken pro Quadratmeter und sollte – ausgehend vom 
Landesindex der Konsumentenpreise von Dezember 1990 – alle drei Jahre an den 
neuen Index angepasst werden. Im Nachtrag zum Baurechtsvertrag wurde diese 
Bestimmung dahin geändert, dass der Basiswert auf 435 Franken pro Quadratmeter 
reduziert wurde und die Teuerung nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden sollte. 
Der anzuwendende Zinssatz sollte sowohl nach dem Baurechtsvertrag als auch 
nach dem Nachtrag dem von der Graubündner Kantonalbank angewandten Satz 
für erstrangige Althypotheken folgen. 

Der vom Nachtrag nicht betroffene Art. 13 des Vertrages, um dessen Ausle-
gung es in diesem Verfahren geht, enthält Vorschriften, welche der Absicherung 
eines minimalen Baurechtszinses dienen sollten. Die Baurechtsgeberin wollte durch 
diese Bestimmung gewährleistet haben, dass bei einer Veränderung der variablen 
Faktoren eine bestimmte Grenze des Zinsbetrages nicht unterschritten würde; der 
bei Vertragsabschluss vereinbarte Baurechtszins sollte vielmehr als Mindestansatz 
verstanden werden. So wie der Vertragstext sowohl seinem Wortlaut als auch sei-
nem Sinne nach vom Kantonsgericht verstanden wird, wollte man dieses Ziel da-
durch erreichen, dass man einerseits den Bodenpreis ein für alle mal nach unten 
fixierte, indem man den bei Vertragsabschluss angenommenen Wert von 580 Fran-
ken beziehungsweise den im Nachtrag auf 435 Franken pro Quadratmeter reduzier-
ten Preis als unterste Grenze annahm und andererseits bezüglich des Zinses zwar 
eine gewisse Reduktion bei fallenden Hypothekarzinsen in Kauf nahm, auch hier 
jedoch einen Minimalansatz von 6% festsetzte. Wenn im Text von einem Mindest-
ansatz gesprochen wird, der auch bei einer Senkung des Lebenskostenindexes 
keine Reduktion erfahren soll, er (der Baurechtszins) hingegen bei sinkenden Hy-
pothekarzinsen zu reduzieren sei, so muss aus dieser gegenüberstellenden Formu-
lierung gefolgert werden, dass man im ersten Satzteil eben an den zum Ausgangs-
punkt genommenen minimalen Bodenpreis gedacht hat. Dass für den Fall, dass die 

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Hypothekarzinsen unter 6 % fallen sollten, der Basispreis auch nach oben blockiert 
sein sollte, die tieferen Hypothekarzinsen also durch die Einfrierung des Bodenwer-
tes auf dem ursprünglichen Stand kompensiert werden sollten, lässt sich dem Ver-
tragstext nach Auffassung des Kantonsgerichts nicht entnehmen. Hätten die Par-
teien einen solchen Ausgleich vereinbaren wollen, hätten sie dies durch eine klare 
Formulierung zum Ausdruck bringen müssen; eine solche Absicht lässt sich nicht in 
den bestehenden Vertrag hineininterpretieren. Die beiden variablen Faktoren sollen 
nach dem Wortlaut von Art. 13 unabhängig voneinander auf einem Mindeststand 
gesichert werden. Ein Zusammenhang in dem Sinne, dass unter den Mindestansatz 
sinkende Zinsen eine Anpassung des Basiswertes an einen höheren Landesindex 
der Konsumentenpreise ausschliessen sollten, wird durch den Vertragstext nicht 
hergestellt.

b) Nicht nur der Wortlaut, auch Sinn und Zweck von Art. 13 sprechen 
gegen die Interpretation der Berufungsklägerin. Wenn von Mindestansatz die Rede 
ist, so impliziert dies, dass bei Vertragsabschluss wohl mit einer allmählichen Er-
höhung des Baurechtszinses gerechnet wurde und nicht, dass es sich beim auf je-
nen Tag hin berechneten Betrag um einen stabilen Normalzins handelte. Es war die 
Zeit der Hochkonjunktur im Bausektor; man rechnete eher mit weiter steigenden 
Bodenpreisen als mit einer Verbilligung, und es war auch keine Trendumkehr bei 
den Hypothekarzinsen absehbar, war doch auch bei diesen die Tendenz noch stei-
gend. Das Kantonsgericht kann sich nun nicht vorstellen, dass man in dieser Situa-
tion nach einer Lösung suchte, die Baurechtszinsen entgegen der allgemeinen Ten-
denz möglichst stabil zu halten und man einer Erhöhung dieser Zinsen auch bei 
sinkenden Hypothekarzinsen dadurch entgegenwirken wollte, dass man für diesen 
Fall eine Kompensation darin suchte, dass bei solchen Verhältnissen der Basiswert 
nicht mehr einem steigenden Landesindex angepasst werden sollte. Hätte man un-
ter den damaligen Verhältnissen etwas Derartiges ins Auge gefasst, hätte man dies 
im Vertrag ausdrücklich zum Ausdruck bringen müssen. Dass dies nicht geschehen 
ist, spricht eindeutig dafür, dass die auch vom Schiedsgericht und von der Vorin-
stanz für richtig gehaltene Vertragsauslegung der seinerzeitigen Absicht der Par-
teien entsprach. Wie oben festgestellt wurde, hat sich die Baugesellschaft und 
später auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft auch selbst an diese Interpre-
tation gehalten und die darauf beruhende Berechnung des Baurechtszinses auch 
dann noch längere Zeit nicht in Frage gestellt, als die Hypothekarzinsen unter den 
garantierten Mindestansatz von 6 % gefallen waren. Die Beklagte hat also durch ihr 
eigenes Verhalten zu erkennen gegeben, dass die von der Klägerin vertretene Auf-
fassung dem seinerzeitigen Willen der Vertragsparteien entsprach. Erst mit dem 

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Wechsel der Verwaltung von der J. AG zur F.-Treuhand AG besann sie sich eines 
anderen und versuchte, dem Vertrag einseitig einen neuen Inhalt zu geben. Auch 
aus diesen Gründen kann der Berufung kein Erfolg beschieden sein.

c) Die Beklagte beruft sich schliesslich noch auf die Clausula rebus sic 
stantibus. Sie stellt sich auf den Standpunkt, im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 
beziehungsweise der Abfassung des Nachtrages habe niemand damit rechnen 
müssen, dass die Hypothekarzinsen jemals wieder erheblich unter den als unterste 
Grenze angenommenen Ansatz von 6 % fallen könnten; man habe sich damit nicht 
veranlasst gesehen, für diesen Fall eine besondere Regelung zu treffen. Die Vorin-
stanz hat diese Auffassung zu Recht und mit überzeugender Begründung verwor-
fen. Schon die Tatsache, dass in Art. 13 von  fallenden Hypothekarzinsen die Rede 
ist und dabei ein Mindestansatz von 6 % erwähnt wird, der bei der Anpassung nicht 
unterschritten werden durfte, widerspricht der Argumentation der Beklagten, würde 
diese Bestimmung doch keinen Sinn machen, wenn man nicht an eine Unterschrei-
tung dieser Grenze gedacht hätte. Das Bezirksgericht weist auch zutreffend darauf 
hin, dass der Vertragsabschluss seitens der Baugesellschaft unter Mitwirkung von 
Geschäfts- und Baufachleuten zustande gekommen ist, für welche dass Wissen um 
die Fluktuation der Hypothekarzinsen eine Selbstverständlichkeit sein musste. Dass 
diese Zinsen ständigen Schwankungen unterworfen sind, belegen im Übrigen die 
eigenen Akteneinlagen der Beklagten, ist doch aus diesen ersichtlich, dass in der 
Zeit von 1960 bis 2000 der Zinssatz für Althypotheken mehrmals Bewegungen von 
mehr als zwei Prozent vollzogen hat. Es handelt sich also um ein Phänomen, das 
für jedermann voraussehbar ist und das auch den geschäfts- und rechtskundigen 
Parteien des Baurechtsvertrages nicht unbekannt gewesen sein konnte. Anders zu 
entscheiden hiesse, den Beteiligten ein denkbar schlechtes Zeugnis auszustellen. 
So einschneidende Veränderungen, welche die Feststellung erlauben würden, es 
hätten sich seit dem Abschluss des Baurechtsvertrages die Verhältnisse in so völlig 
einseitiger Weise zu Lasten der einen Partei entwickelt, dass ein grobes Missver-
hältnis zwischen den gegenseitigen Leistungen der Parteien eingetreten wäre, lie-
gen ganz offensichtlich nicht vor. Die Vorinstanz hat daher die Eventualwiderklage 
zu Recht abgewiesen.

4. Das Bezirksgericht Landquart hat das Begehren der Klägerin, wonach 
festzustellen sei, dass die von ihr angewendete und im Urteil des Schiedsgerichts 
in Sachen Z. gegen B. und H. vom 8. Mai 2001 für richtig befundene Berechnungs-
weise des Baurechtszinses auch im Verhältnis zur Stockwerkeigentümergemein-
schaft X. anzuwenden sei, zum Urteil erhoben und ins Dispositiv aufgenommen. Die 

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Voraussetzungen, das Feststellungsbegehren in dieser Weise zu behandeln, waren 
nicht gegeben. Art. 48 Abs. 1 ZPO schreibt vor, dass auf eine Klage nur einzutreten 
sei, soweit ein rechtliches Interesse an ihrer Beurteilung bestehe. Diesen völlig un-
bestrittenen zivilprozessrechtlichen Grundsatz hat das Kantonsgericht in Überein-
stimmung mit der Lehre und Rechtsprechung stets in dem Sinne angewandt, dass 
es Feststellungsbegehren, zu deren Inhalt auch im Rahmen einer Leistungsklage 
Stellung zu nehmen war, ein selbständiges Rechtsschutzinteresse absprach (so in 
PKG 1976 Nr. 15 und PKG 1987 Nr. 2). Im vorliegenden Fall hatte sich die Vorin-
stanz bei der Beurteilung von Ziffer 1 des klägerischen Rechtsbegehrens zwangs-
läufig mit der Frage zu befassen, nach welcher Methode die Baurechtszinsen zu 
berechnen waren. Sie hatte sich also zu entscheiden, ob die von der Klägerin ver-
tretene und vom Schiedsgericht im Verfahren zwischen dieser und der Baugesell-
schaft X. für richtig befundene Berechnungsweise der Aktenlage entspricht oder ob 
die von der Beklagten ab dem zweiten Semester 1999 neu angewandte Methode 
die richtige sei. Sie hat sich – nach Auffassung des Kantonsgerichts zu Recht - für 
die erste Variante entschieden und sich damit auch zu der im zweiten Rechtsbe-
gehren aufgeworfenen Frage geäussert. Es handelte sich also beim Feststellungs-
begehren um einen reinen Inzidenzpunkt zum Hauptantrag, ohne dessen Beurtei-
lung die Leistungsklage nicht entschieden werden konnte. Damit fehlte es der Klä-
gerin aber an einem selbständigen Feststellungsinteresse, so dass auf das entspre-
chende Rechtsbegehren nicht hätte eingetreten werden dürfen. Es kommt dazu, 
dass sich das Begehren, so wie es gestellt und ins vorinstanzliche Urteilsdispositiv 
aufgenommen wurde, als nutzlos erweisen würde, verweist es doch lediglich auf ein 
anderes Urteil. Um einem allenfalls bestehenden Feststellungsinteresse gerecht zu 
werden, hätte aber im Urteil selbst die Berechnungsart festgelegt werden müssen. 
In der vorliegenden Form könnte das Urteil gar nicht vollzogen werden, zumal auch 
das Schiedsgerichtsurteil, auf das Bezug genommen wird, die Berechnungsme-
thode nicht im Dispositiv festlegte, sondern nur den zugesprochenen Betrag er-
wähnte. Es ist somit festzustellen, dass das Bezirksgericht dadurch, dass es dem 
Feststellungsbegehren entsprochen und dieses ins Dispositiv seines Urteils aufge-
nommen hat, zivilprozessrechtliche Grundsätze missachtet hat. Dieser von Amtes 
wegen zu korrigierende Mangel muss dazu führen, dass die entsprechende Ziffer 
des erstinstanzlichen Urteils aufzuheben ist.

III. Ist die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil mit Aus-
nahme der von Amtes wegen vorzunehmenden Aufhebung der Ziffer 2 zu bestäti-
gen (was auf die Kostenfolge keinen Einfluss haben kann), gehen die Kosten des 

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Kantonsgerichts zu Lasten der Berufungsklägerin, welche die Berufungsbeklagte 
aussergerichtlich angemessen zu entschädigen hat.

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Demnach erkennt die Zivilkammer:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Ziffer 2 des Dispositivs des angefochtenen Urteils wird von Amtes wegen auf-
gehoben.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr 
von Fr. 5'000.--, einem Streitwertzuschlag von Fr. 640.-- und einer Schreib-
gebühr von Fr. 285.--, total somit Fr. 5'925.--, gehen zu Lasten der Beru-
fungsklägerin, welche die Berufungsbeklagte aussergerichtlich mit 1'500 
Franken zu entschädigen hat. 

4. Mitteilung an:

__________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Präsident: Der Aktuar ad hoc: