# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 960276f6-c8e6-53b4-9356-6150aee89d26
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-24
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2015 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2015
**Docket/Reference:** DB.2018.33
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-db.2018.33--2-st.2018.43-1615463477.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 DB.2018.33 
2 ST.2018.43 

Entscheid 

24. September 2020 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Hans Heinrich Knüsli, Ersatzrichter 
Claude Treyer und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

In Sachen 

1.  A ,    
2.  B ,    

Nr. 1 vertreten durch RA Dr.iur. C,  

Nr. 2 vertreten durch Nr. 1,  

gegen 

Beschwerdeführer/ 
Rekurrenten,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

Direkte Bundessteuer 2015 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2015 

betreffend 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. 1. Die D AG erwarb vor rund 50 Jahren die Parzelle Kat.-Nr. 1 in E im Halte 

von … m². Deren Buchwert ist per 31. Dezember 2015 mit Fr. 370'000.- bilanziert. Auf 

einer von dieser abgetrennten Teilfläche von … m² (= neu Kat.-Nr. 2) wurde eine Villa 

erstellt.  Der  Buchwert  des  Projekts  wurde  in  der  Bilanz  per  31. Dezember  2015  mit 

Fr. … ausgewiesen. Am … 2010 hatte die F AG für Fr. … die Aktien der D AG erwor-

ben.  Deren  einziges  Aktivum  war  das  genannte  Baugrundstück  Kat.-Nr. 1.  Die  Aktien 

der F AG gehören vollumfänglich  A (nachfolgend der Pflichtige, zusammen mit seiner 

Ehefrau B die Pflichtigen). 

2.  Die  von  der  D  AG  erbaute  Liegenschaft  war  für  die  Nutzung  durch  die 

Pflichtigen bestimmt. Sie umfasst eine Hauptnutzfläche von … m² (Wohnen) und eine 

Nebennutzfläche  von  …  m²  (Kellerräume,  Technik,  Schwimmbad,  Garage  usw.).  Die 

Räume  sind  ungewöhnlich  gross  dimensioniert  (z.B.  Zimmer  …  m²,  Schlafzimmer  … 

m²,  Büro  …  m²,  Studio  …  m²,  Küche  …  m²,  Esszimmer  …  m²,  Wohnzimmer  …  m², 

Schwimmbad … m², Garage … m²). Im Weiteren umfasst die Liegenschaft verschiede-

ne weitere Räume wie […]. 

3. Mit Veranlagungsverfügung direkte Bundessteuer sowie Einschätzungsent-

scheid  Staats-  und  Gemeindesteuern  vom  24.  August  2017  für  die  Steuerperiode 

1.1.2015 - 31.12.2015 wurde der steuerbare Reingewinn der  D AG auf Fr. 0.- festge-

legt.  Dabei  erhöhte  der  Steuerkommissär  den  massgebenden  Mietertrag  aus  der  

Liegenschaft  G  um  Fr.  607'160.-.  Aufgrund  des  laufenden  Jahresverlusts  von 

Fr. 132'582.-  und  der  Vorjahresverluste  von  Fr.  496'174.-  resultierte  ein  Verlust  von 

Fr. 21'596.-.  Diese  Verfügungen  erwuchsen  in  Rechtskraft,  nachdem  die  D AG  eine 

hiergegen erhobene Einsprache zurückgezogen hatte.  

B. Mit Veranlagungsverfügung direkte Bundessteuer sowie Einschätzungsent-

scheid Staats- und Gemeindesteuern vom 25. August 2017 für die Steuerperiode 2015 

rechnete  der  Steuerkommissär  den  Pflichtigen  eine geldwerte Leistung der  D AG  von 

Fr.  607'160.-  auf.  Dementsprechend  belief  sich  das  steuerbare  Einkommen  auf 

Fr. 479'900.- (direkte Bundessteuer) bzw. Fr. 691'300.- (davon Ertrag aus qualifizierter 

Beteiligung  Fr.  607'200.-;  satzbestimmend  Fr. 720'500.-;  Staats-  und  Gemeindesteu-

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ern). Die D AG gehörte auch im Jahr 2015 der F AG, die ihrerseits durch die Pflichtigen 

beherrscht  wurde.  Die  D  AG  vermietete  die  Liegenschaft  G  während  …  Monaten  im 

Jahr 2015 für Fr. 288'000.- an die Pflichtigen. Das kantonale Steueramt erachtete eine 

Kostenmiete von Fr. 895'160.- als massgebend und rechnete daher die Differenz von 

Fr. 607'160.- zwischen dieser und der tatsächlich bezahlten Miete von Fr. 288'000.- als 

geldwerte Leistung auf. 

C. Eine hiergegen erhobene Einsprache, womit die Pflichtigen beantragt hat-

ten,  dass  anstelle  der  Kostenmiete  die  auf  Fr. 47'000.-  pro  Monat  festzulegende 

Marktmiete zu berücksichtigen sei, wies das kantonale Steueramt am 19. Januar 2018 

ab. 

D. Mit Beschwerde und Rekurs vom 20. Februar 2018 liessen die Pflichtigen 

dem  Steuerrekursgericht  –  unter  Zusprechung  einer  Parteientschädigung  –  beantra-

gen, dass die geldwerte Leistung anhand einer gerichtlich zu klärenden Marktmiete von 

Fr. 546'000.- (bzw. Fr. 52'000.- pro Monat) zu bemessen sei. Eventuell sei diese Leis-

tung anhand einer Kostenmiete auf Fr. 655'400.- festzusetzen. 

Die  Beschwerde-/Rekursantwort 

des 

kantonalen  Steueramts 

vom 

21. März 2018  lautet  auf  Abweisung  des  Rechtsmittels.  Die  Eidgenössische  Steuer-

verwaltung (EStV) liess sich nicht vernehmen. Mit Replik vom 24. April 2018 und Duplik 

vom 9. Mai 2018 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

E.  Mit  Verfügung  vom  22.  November  2019  ordnete  das  Steuerrekursgericht 

über  den  Markmietwert  und  den  Kostenmietwert  der  Liegenschaft  Kat.-Nr. 2  im  Jahr 

2015 ein Gutachten an und nahm als Experten H, dipl. Bauing. FH/MBA, I, in Aussicht. 

Nachdem  die  Parteien  innert  erstreckter  Frist  keine  Einwendungen  erhoben  hatten, 

wurde H am 30. Januar 2020 zum Experten ernannt. Am 13. Mai 2020 fand ein Augen-

schein  auf  der  genannten  Liegenschaft  statt;  die  anschliessende  Referentenaudienz 

führte zu keiner Einigung. Daraufhin erstattete der Experte am  16 Juni 2020 das Gut-

achten, zu dem die Parteien am 1./2. bzw. 3. Juli 2020 Stellung nahmen. Das Steuer-

rekursgericht gab ihnen am 9. Juli 2020 Gelegenheit, sich bis zum 24. Juli 2020 zu den 

Eingaben der Gegenpartei zu äussern, worauf sie jedoch stillschweigend verzichteten. 

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F.  Auf  die  Begründung  der  Einspracheentscheide  und  die  Parteivorbringen 

wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Gemäss Art. 20 Abs. 1 lit. c des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 

(DBG) bzw. § 20 Abs. 1 lit. c des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) sind als Er-

trag  aus  beweglichem  Vermögen  steuerbar  insbesondere  Dividenden,  Gewinnanteile, 

Liquidationsüberschüsse  und  geldwerte  Vorteile  aus  Beteiligungen  aller  Art.  Richtet 

eine  Kapitalgesellschaft  einem  Beteiligten  oder  einem  nahestehenden  Dritten  ohne 

bzw.  jedenfalls  ohne  eine  angemessene  Gegenleistung  eine  geldwerte  Leistung  aus, 

die sie unter denselben Umständen einer der Gesellschaft fernstehenden Person nicht 

oder nicht im gleichen Umfang gewährt hätte, so liegt eine verdeckte Gewinnausschüt-

tung vor (BGE 138 II 57 E. 2.2 f., mit umfassenden Hinweisen auf Rechtsprechung und 

Literatur).  Der  Grund  solcher  Leistungen  liegt  nicht  in  der  Geschäftstätigkeit  der  Ge-

sellschaft,  sondern  im  Beteiligungsverhältnis  (causa  societatis).  Mit  der  Ausrichtung 

von geldwerten Vorteilen kommt die Gesellschaft nicht geschäftlichen Verpflichtungen 

nach, sondern verwendet sie Gewinn im Interesse ihrer Aktionäre (Markus Reich, Ver-

deckte Vorteilszuwendungen zwischen verbundenen Unternehmen, ASA 54, 621 f.). Im 

Ausmass, in dem die erbrachte Zuwendung einem unabhängigen Dritten nicht erbracht 

worden  wäre,  erhält  der  Empfänger  einen  Sondervorteil,  dessen  Ursprung  im  Beteili-

gungsverhältnis  zur  Gesellschaft  liegt.  Anzustellen  ist  dabei  ein  Drittvergleich  (sog. 

Prinzip des "dealing at arm's length"), bei dem alle konkreten Umstände des Einzelfalls 

zu  berücksichtigen  sind  (BGE  138  II  57  E. 2.2 f.).  Neben  der  verdeckten  Gewinnaus-

schüttung  durch  überhöhte  Aufwendungen  bzw.  überhöhte  Kosten  (sog.  verdeckte 

Gewinnausschüttung i.e.S.) liegt eine solche auch im Fall des Verzichts auf Gewinn vor 

(sog.  Gewinnvorwegnahme;  Brülisauer/Mühlemann,  in:  Kommentar  zum  Schweizeri-

schen Steuerrecht, Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, 3. A., 2017, Art. 58 

N 296 f.  DBG).  Eine  Gewinnvorwegnahme  findet  u.a.  dann  statt,  wenn  die  Kapitalge-

sellschaft  bei  einem  Rechtsgeschäft  mit  dem  Anteilsinhaber  oder  einer  diesem  nahe-

stehenden Person kein marktkonformes Entgelt fordert, wie beispielsweise Vermietung 

von  Objekten  unter  dem  Mietwert  (BGE  102  Ib  66  =  ASA  45,  417;  Brülisauer/Mühle-

mann, Art. 58 N 304 DBG). 

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2. a) Die Pflichtigen bestreiten nicht, dass die D AG ihnen die Liegenschaft G 

für  ein  nicht  marktkonformes  Entgelt  vermietet  und  ihnen  dadurch  eine  steuerbare 

geldwerte  Leistung  zugeflossen  ist.  Umstritten  ist  jedoch,  wie  dieselbe  zu  bemessen 

ist. Wie  sie zutreffend festhalten, geht  es  vorliegend um die Beantwortung der  Frage, 

welche Miete ein Aktionär aus steuerrechtlicher Sicht seiner Gesellschaft zahlen muss, 

wenn  diese  Eigentümerin  und  damit  Vermieterin  der  vom  Aktionär  genutzten  Liegen-

schaft ist. Anders gesagt fragt es sich, wie hoch die Miete mindestens festgesetzt sein 

muss, damit nicht – aufgrund eines untersetzten Mietzinses – eine geldwerte Leistung 

an den Aktionär vorliegt. 

b)  aa)  Das  kantonale  Steueramt  erwog  in  den  Einspracheentscheiden,  dass 

die Erstellung eines vorwiegend auf die Bedürfnisse von ihr nahestehenden Personen 

zugeschnittenen luxuriösen Wohnhauses durch eine Gesellschaft insoweit als Gewinn-

vorwegnahme  zu  betrachten  sei,  als  der  Mietzins  die  normale  Verzinsung  des  inves-

tierten  Kapitals  unterschreite.  Das  Bundesgericht  habe  in  BGE  102  Ib  166  in  einem 

solchen Fall nicht auf den marktüblichen Mietzins abgestellt, sondern auf einen kalkula-

torisch ermittelten, die Kapitalverzinsung einschliessenden Kostenaufwand. In gleicher 

Weise habe das Verwaltungsgericht in RB 1977 Nr. 54 entschieden. Dies rechtfertige 

sich deswegen, weil ein – wie hier – zur Befriedigung von exklusiven Wohnbedürfnis-

sen  erstelltes  Gebäude  zur  Vermietung  an  Dritte  kaum  geeignet  sei.  Unter  solchen 

Umständen  sei  bereits  die  Erstellung  oder  der  Erwerb  eines  solchen Objekts  als  ver-

deckte  Gewinnausschüttung  zu  würdigen.  Die  Liegenschaft  G  sei  den  Pflichtigen  ab 

… 2015  für  einen  monatlichen  Mietzins  von  Fr.  27'500.-  vermietet  worden.  Der  Wert 

der Beteiligung an der D AG bei der F AG betrage Fr. …; faktisch einziges Aktivum sei 

das  Land,  auf  dem  die  Liegenschaft  G  erstellt  worden  sei.  Für  die  Erstellung  des 

Wohnhauses G habe die D AG Fr. … investiert; der Gesamtwert der Liegenschaft be-

laufe sich daher  auf  Fr. ….  Die EStV  lasse für Wohngebäude  eine  Abschreibung  von 

jährlich 2% zu; vorliegend wäre dies ein Betrag von Fr. … der als Mietzins nicht erhält-

lich  wäre.  Dem  von  den  Pflichtigen  aufgeführten  Entscheid  des  Verwaltungsgerichts 

Zürich  vom  11.  Mai  1989  (SB 89/0011  =  RB  1989  Nr. 27  =  StE  1990  B  72.13.22 

Nr. 16), wonach auf die Marktmiete abgestellt werden müsse, liege insoweit ein ande-

rer  Sachverhalt  zugrunde,  als  eine Gesellschaft eine  Liegenschaft gekauft  und sie  ih-

rem  Aktionär  zur  Verfügung  gestellt  habe.  In  jenem  Fall  habe  die  betreffende  Gesell-

schaft  ein  bereits  erstelltes  Gebäude  zum  Verkehrswert  erworben.  Demgegenüber 

habe  die  D  AG  eine  vollumfänglich  auf  die  Bedürfnisse  der  Pflichtigen  abgestimmte 

Liegenschaft  erst  erstellt.  Das  Verwaltungsgericht  habe  in  E. 3  des  erwähnten  Ent-

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scheids  vom  11.  Mai  1989  ausdrücklich  danach  unterschieden,  ob  die  Gesellschaft 

eine  Liegenschaft  erwerbe  oder  für  die  Bedürfnisse  eines  Aktionärs  oder  einer  nahe-

stehenden  Person  erst  erstelle.  Im  letztgenannten  Fall  komme  RB 1977  Nr. 54  nach 

wie vor zum Zug. Die Kostenmiete sei hier wie folgt zu ermitteln: 

Betriebsaufwand gemäss Erfolgsrechnung   
Abschreibung auf dem Gebäude (2% von Fr. … 
Verzinsung des durch die F AG investierten Kapitals 
(faktisch Landwert; Fr. … zu 1%) 
Total I 
Verzinsung des Eigenkapitals von Fr. 3'245'000.- mit 1.5% 
Total II   
davon … Monate 

Fr. 
Fr. 

Fr. 
Fr. 
Fr. 
Fr. 
Fr. 

Der in dieser Weise festgelegte Mietzins berücksichtige die Unterhaltskosten, 

die Abschreibung,  die Schuldzinsen sowie  eine  angemessene  Verzinsung  des  Eigen-

kapitals. Die Differenz zwischen den verbuchten Mieterträgen und der Kostenmiete sei 

daher zu Recht als geldwerte Leistung aufgerechnet worden. 

bb) In der Beschwerde-/Rekursantwort führte das kantonale Steueramt ergän-

zend aus, dass die F AG für den Erwerb der D AG mit ihrem Grundstück von … m² in E 

einen Preis von Fr. ... bezahlt habe. Mit dieser Transaktion sei ein Quadratmeter-Preis 

von Fr. … erzielt worden. Weil damit der Kaufpreis über dem 75%-Quantil für unüber-

bautes  Bauland  in  E  gelegen  habe,  sei  fraglich,  ob  dieser  nach  wirtschaftlichen  Ge-

sichtspunkten festgelegt worden sei oder die persönlichen Anliegen der Pflichtigen im 

Vordergrund  gestanden  hätten.  In  der  Folge  sei  das  bestehende  Landhaus  mit  einer 

Nettowohnfläche von … m² abgebrochen und durch ein Gebäude mit einer Wohnfläche 

von  …  m²  und  einer  Kubatur  von  …  m3  ersetzt  worden.  Weil  der  Grundriss  und  die 

Raumaufteilung  den  üblichen  Rahmen  bei Weitem  sprengten,  bestehe  kein  Markt  für 

diese  Liegenschaft  und  hätte  sie  äusserst  schwer  vermietet  oder  –  nur  mit  Verlust  – 

verkauft werden können. Unter unabhängigen Dritten hätte sich die Bauherrschaft vor 

Beginn  der  Bauarbeiten  vom  künftigen  Mieter  eine  angemessene  Rendite  des  Eigen-

kapitals  gesichert.  Das  von  den  Pflichtigen  im  Einspracheverfahren  aufgeführte  "[…]" 

eigne  sich  wegen  seiner  deutlich  geringeren  Wohnfläche  von  … m²  nicht  zum  Ver-

gleich. Der "Bellatrix"-Entscheid des Bundesgerichts von 1981 betreffe die Rentabilität 

eines  Mehrfamilienhauses  und  sei  daher  nicht  einschlägig.  Das  Verwaltungsgericht 

habe im Entscheid SB 89/0011 vom 11. Mai 1989 mit Bezug auf ein überbaut gekauf-

tes Villengrundstück erwogen, dass auf die Marktmiete abzustellen sei, in E. 3a jedoch 

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darauf hingewiesen, dass sich der Sachverhalt anders darstelle, wenn die Gesellschaft 

ein unüberbautes Grundstück kaufe und dieses nach den Bedürfnissen des Hauptakti-

onärs  überbaue.  In  Anbetracht  des  hohen  Kaufpreises  der  D  AG  und  der  luxuriösen, 

auf  die  Bedürfnisse  der  Pflichtigen  zugeschnittenen  Überbauung  des  Grundstücks 

könne die Gesellschaft auch über einen längeren Zeitraum keinen angemessenen Ge-

winn erzielen. Die Gründung der Muttergesellschaft F AG und der Kauf der D AG seien 

nicht  von  wirtschaftlichen  Überlegungen  geleitet  gewesen;  vielmehr  habe  die  Absicht 

der Pflichtigen im Vordergrund gestanden, eine ihnen zusagende Wohnmöglichkeit zu 

realisieren.  Unter  diesen  Umständen  stelle  nicht  erst  die  Vermietung,  sondern  schon 

die Erstellung der Liegenschaft eine verdeckte Gewinnausschüttung dar. 

c)  aa)  Zur  Begründung  von  Beschwerde  und  Rekurs  bringen  die  Pflichtigen 

vor,  dass  die  unternehmenssteuerrechtlichen  Grundsätze  auch  bei  der  vorliegenden 

Konstellation zum  Zug kämen,  in der  eine  Aktiengesellschaft  eine  Liegenschaft  ihrem 

Aktionär  zur  Nutzung  überlasse.  Somit  müsse  eine  verdeckte  Gewinnausschüttung 

nach  Massgabe  der  –  mittels  Expertengutachten  zu  ermittelnden  –  Marktmiete  und 

nicht  einer  willkürlich  berechneten  Sollmiete  ermittelt  werden.  Mit  dem  "Bellatrix"-

Entscheid  habe  das  Bundesgericht  die  bisher  praktizierte  "Soll-Rendite-Besteuerung" 

aufgegeben und festgehalten, dass der Beziehung zwischen Aktionär bzw. Mieter und 

Aktiengesellschaft bzw. Vermieterin die Marktmiete zugrunde zu legen sei. Damit habe 

das  Bundesgericht  das  im  Unternehmenssteuerrecht  massgebende  Drittvergleichs-

prinzip  für  massgebend  erklärt.  Die  höchstrichterliche  Rechtsprechung  habe  das  Ver-

waltungsgericht im Entscheid vom 11. Mai 1989 übernommen. Danach sei auch dann 

die  Marktmiete  massgebend,  wenn  eine  juristische  Person  ein  luxuriöses  Objekt  er-

worben oder erstellt habe. Entgegen der Auffassung des kantonalen Steueramts gelte 

die geänderte Praxis für beide Konstellationen und nicht nur für die erstgenannte des 

Kaufs. Die Praxisänderung mache deswegen Sinn, weil die Kostenmiete die Landwert-

steigerung unberücksichtigt lasse, die einen wesentlichen Teil der Rendite ausmache. 

Falls das Steuerrekursgericht dennoch zum Schluss kommen sollte, dass nicht die von 

ihnen  verfochtene  Marktmiete  von  Fr. 624'000.-/Jahr,  sondern  die  Kostenmiete  mass-

gebend sei, wäre diese wie folgt zu berechnen: 

Betriebskosten, gemäss Abschluss 2015 
Abschreibung auf dem Gebäude 
Rendite Darlehen/Eigenkapital: 
Verzinsung Darlehen F AG 

2.0% von             … 

           1.0% von              …      =                … 

(in Fr.) 

                              … 

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Eigenkapitalverzinsung 
davon Rendite Landwertsteigerung -1.5% von              …      =              - … 
zu erzielen über Miete 
Kosten und Rendite, über Miete umzulegen  
für … Monate   

1.5% von                        =      

                                 -  

Wie  diese  Berechnung  zeige,  liege  eine  vollständig  und  korrekt  berechnete 

Kostenmiete nicht weiter als die übliche Schätzungsbandbreite von der Marktmiete von  

Fr. 546'000.- entfernt. 

bb)  In  der  Replik  führen  die  Pflichtigen  weiter  aus,  dass  der  Landerwerb  ein 

Geschäft unter Dritten gewesen und durchaus aufgrund von wirtschaftlichen Erwägun-

gen erfolgt sei. Entgegen der Auffassung des kantonalen Steueramts sei die von den 

Pflichtigen angenommene Wertsteigerung auf dem Land von 1.5% sehr massvoll. Die 

Vermietung  zu  Marktpreisen  und  die Wertsteigerung  auf  dem  Land  machten  das  Ge-

schäft für die D AG profitabel. 

3. a) aa) Zwischen den Parteien ist strittig, ob die vom Verwaltungsgericht mit 

dem Entscheid SB 89/0011 vom 11. Mai 1989 im Anschluss an das sog. Bellatrix-Urteil 

des  Bundesgerichts  (BGE  107 Ib 325)  vorgenommene  Praxisänderung  auch  auf  den 

vorliegenden Fall  anwendbar  ist  oder nicht.  Das Verwaltungsgericht  hatte  im genann-

ten Entscheid den Umfang der verdeckten Gewinnausschüttung zu beurteilen, als eine 

Aktiengesellschaft  einer  ihr  nahestehenden  Person  zu  einem  offensichtlichen  Vor-

zugsmietzins  ein  luxuriöses  Einfamilienhaus  überliess,  das  vorab  auf  die  Bedürfnisse 

dieser  Person  zugeschnitten  war.  Dabei  kam  es  in  Änderung  der  früheren  Praxis 

(RB 1977  Nr.  54)  zum  Schluss,  dass  für  die  Prüfung  einer  verdeckten  Gewinnaus-

schüttung grundsätzlich der zu schätzende marktkonforme Mietwert massgebend sei. 

Das  Verwaltungsgericht  erwog,  dass  es  in  RB  1977  Nr. 54  eine  Gewinnvor-

wegnahme  in  dem  Umfang  angenommen  habe,  als  die  bezahlte  Vorzugsmiete  die 

normale  Verzinsung  des  investierten  Eigen-  und  Fremdkapitals,  den  Unterhaltsauf-

wand  sowie  den  Abschreibungsbedarf  nicht  decke.  Obschon  diese  Rechtsprechung 

nicht  den  nach  den  Marktgegebenheiten  erzielbaren  Mietzins,  sondern  den kalkulato-

risch  ermittelten,  die  Kapitalverzinsung  einschliessenden  Kostenaufwand  zum  Mass-

stab für die Annahme einer verdeckten Gewinnausschüttung und deren betragsmässi-

gen  Umfang  nehme,  stehe  sie  nicht  im  Widerspruch  zum  Grundsatz,  dass  zur 

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Beurteilung  einer  verdeckten  Gewinnausschüttung  ein  Drittvergleich  anzustellen  sei. 

Denn  bei  diesem  Sachverhalt  wie  auch  bei  gleich  gewürdigten  anderen  habe  es  sich 

um Objekte gehandelt, die im Hinblick auf die exklusiven Wohnbedürfnisse der Aktio-

näre  bzw.  der  Gesellschaft  nahestehenden  Personen  erstellt  worden  seien  und  sich 

zur Vermietung kaum geeignet hätten. Aufgrund dieser besonderen Umstände sei nicht 

erst die Vermietung des Hauses, sondern schon dessen Erstellung als verdeckte Ge-

winnausschüttung gewürdigt worden. An dieser Rechtsprechung könne indessen nicht 

festgehalten  werden.  Denn  auf  die  Vermietbarkeit  einer  luxuriösen  Liegenschaft  an 

einen beliebigen Dritten komme es unter dem Gesichtswinkel der verdeckten Gewinn-

ausschüttung  nicht  an. Vielmehr  sei  einzig  der Vergleich mit  einem  "marktkonformen" 

Mietzins  massgebend.  Dass  dieser  sich  auch  für  Villenobjekte  schätzen  lasse,  könne 

nicht ausgeschlossen werden. Zwar bestehe für solche ein kleinerer Markt als für Ren-

diteobjekte  und  lasse  sich  damit  kaum  eine  kostendeckende  Bruttorendite  erzielen. 

Dies  treffe  allerdings  auch  für  weniger  luxuriöse  Einfamilienhäuser  zu,  bei  denen  der 

Eigentümer im Hinblick auf eine Wertsteigerung die Veräusserung aufschiebe und sich 

mit einem bescheidenen Mietertrag begnüge. Somit dürfe eine Begünstigung des Mie-

ter-Aktionärs nicht allein deswegen angenommen werden, dass der bezahlte Mietzins 

nicht kostendeckend sei. Vielmehr müsse zur Prüfung der Frage, ob und inwieweit eine 

verdeckte  Gewinnausschüttung  vorliege,  auch  bei  solchen  Objekten  der  –  zu  schät-

zende – Mietwert zum Massstab genommen werden. Dass die Ermittlung eines markt-

konformen  Mietwerts  von  Villenobjekten  mit  besonderen  Schwierigkeiten  verbunden 

sei, rechtfertige keine abweichende Betrachtung. 

bb)  Der  zitierte  Präzedenzfall  ist  offenbar  überholt  (BGr, 13. Juni 2005, 

2P.250/2004  E. 3.3  und  5.4,  mit  weiteren  Hinweisen);  überdies  liegt  ihm  ein  anderer 

Sachverhalt  zugrunde.  Wenn  eine  Gesellschaft  Vermögenswerte  erwirbt,  welche  in 

hohem Mass den Interessen des Aktionärs oder nahe stehender Personen dienen, wie 

eben luxuriöse Villen, Segel- oder Motorjachten, Sportflugzeuge oder Kunstgegenstän-

de,  liegen  vielfach  steuerbare geldwerte Leistungen  vor,  und  zwar  in dem  Umfang,  in 

welchem  zwischen  den  Ausgaben  der  Gesellschaft  für  die  betreffenden  Vermögens-

werte und dem vom Aktionär für deren Benutzung geleisteten Entgelt ein Missverhält-

nis  gegeben  ist  (Reich/Waldburger,  Rechtsprechung  im  Jahr  2002,  IFF  Forum  für 

Steuerrecht  2003,  229,  auch  zum  Folgenden).  Dient  der  Vermögenswert  einzig  dem 

Aktionär,  hat  dieser  für  die  Dienstleistung  der  Gesellschaft  in  Form  der  Überlassung 

der entsprechenden Vermögenswerte ein Entgelt zu entrichten, das nicht nur sämtliche 

Kosten  abdeckt,  welches  das  Engagement  der  Gesellschaft  verursacht,  sondern  ihr 

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darüber hinaus auch die Verzinsung der im entsprechenden Projekt investierten Mittel 

und die Erzielung eines Gewinns ermöglicht. Die Gerichte haben jüngst denn auch der 

Kostenaufschlagsmethode  im  Falle  zweier  Sportflugzeuge,  die  durch  eine  Aktienge-

sellschaft  für  die  Aktionäre  gehalten  wurden,  gegenüber  dem  blossen  Marktmietwert 

der  bezogenen  Flugstunden  den  Vorrang  eingeräumt 

(StRG, 10. Juli 2018, 

1 DB.2017.208 / 1 ST.2017.261;  VGr,  7. August  2018,  SB.2018.00077  +  00078;  BGr, 

9. Oktober 2018, 2C_852/2018). Wird auf einem Grundstück ein ganz und gar auf die 

Bedürfnisse und Vorlieben des Aktionärs zugeschnittenes Wohnhaus errichtet, so sind 

– genau  wie  bei  Jachten, teuren  Autos  oder  Flugzeugen –  die  Kosten  (zuzüglich eine 

anständige Rendite) massgebend (so genannte cost-plus-Methode), sofern die Markt-

miete die Kosten nicht zu decken vermag.  

b) Wie in lit. A der Prozessgeschichte festgehalten, war die von der D AG auf 

dem Grundstück Kat.-Nr. 2 erstellte Villa ausschliesslich für die Nutzung durch die Fa-

milie der Pflichtigen bestimmt. Dies ergibt sich schon aufgrund der Gestaltung der aus-

sergewöhnlich grossen Wohn- und Arbeitsräume sowie der Vielzahl von Nebenräumen 

und  hat  sich  am  Augenschein  bestätigt,  als  die  Gerichtsdelegation  einen  exklusiven, 

auf die besonderen Bedürfnisse der Familie zugeschnittenen Innenausbau festgestellt 

hat,  was  die  Vermietbarkeit  erheblich  erschwert  und  sich  mutmasslich  stark  ertrags-

mindernd auswirkt. Das Gesagte folgt auch daraus, dass die D AG das … m² grosse, 

gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde E (BZO) in der Zone … ge-

legene  Grundstück  wesentlich  dichter  hätte  überbauen  können,  womit  wiederum  ein 

viel  höherer  Mietertrag erzielt  worden wäre.  Denn Art.  …  BZO  erlaubt  in  der  Zone … 

neben 2 Voll- und 2 Dachgeschossen überdies ein anrechenbares, d.h. der Wohnnut-

zung  dienendes  Untergeschoss,  eine  Gebäudehöhe  von  8.10  m,  eine  Gebäudelänge 

von 30 m, ferner eine Überbauungsziffer (im Sinn von § 256 des Planungs- und Bau-

gesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) von 20% für Hauptgebäude und von weiteren 

5%  für  besondere  Gebäude.  Somit  liesse  sich  auf  dieser  Parzelle  ein  Wohngebäude 

mit einem Grundriss von (… m² / 5 =) … m² realisieren. Bereits mit zwei Vollgeschos-

sen  würde  ein  solches  Projekt  die  von  den  Pflichtigen  geschaffene  Hauptnutzfläche 

von (… m² [Villa] +  … m² [Einliegerwohnung] =) … m² übertreffen; hinzu kämen noch 

zwei  Dachgeschosse  und  ein  Untergeschoss.  Es  kann offenbleiben,  welche Wohnflä-

che  sich  mit  einem  Alternativprojekt  baurechtlich  genau  realisieren  lässt;  jedenfalls 

dürfte diese ungefähr das Doppelte der bestehenden Villa ausmachen. Wie bei dieser 

kämen nicht zur baulichen Dichte zählende Nebenräume in weiteren Untergeschossen 

hinzu.  Wenn  der  Experte  den  mit  der  bestehenden  Villa  samt  Einliegerwohnung  im 

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Jahr 2015 erzielbaren Mietwert auf Fr. …/m²/Jahr schätzt, liegt dieser bei einer auf die 

Bedürfnisse  des  Marktes  ausgerichteten  Überbauung  zumindest  nicht  tiefer  als  bei 

dem auf die Wünsche der Pflichtigen zugeschnittenen Objekt. 

Die Besonderheit der Villa G zeigt sich ferner darin, dass der Experte auf dem 

Mietmarkt keine  Liegenschaft  von  auch  nur  annähernd gleicher Grösse  ausfindig ma-

chen konnte; das von ihm erwähnte (Altbau-)Objekt in J mit am ehesten vergleichbaren 

Eigenschaften weist eine Grundstücksfläche von … m² und eine Wohnfläche von … m² 

auf.  Weil  die  streitbetroffene  Villa  wie  gesagt  nicht  auf  die  Bedürfnisse  des  Marktes, 

sondern  der  Pflichtigen  ausgerichtet  ist,  liegt  die  vom  Experten  geschätzte  Netto-

Marktmiete  2015  mit  Fr.  564'000.-/Jahr  weit  unter  der  von  ihm  angenommenen  Kos-

tenmiete von Fr. 846'336.-/Jahr. 

Ein potenzieller Mieter wäre aufgrund der besonderen Gestaltung des Gebäu-

des und der Innenaufteilung der Räume nicht bereit, einen kostendeckenden Mietzins 

zu bezahlen. Abgesehen davon zieht eine sehr solvente Person den Eigentumserwerb 

einem Mietverhältnis regelmässig vor. Wenn das Verwaltungsgericht festhält, dass der 

Verzicht  des  Eigentümers  auf  eine kostendeckende  Bruttorendite  wegen der  Aussicht 

auf  eine  künftige  Wertsteigerung,  die  sich  bei  der  späteren  Veräusserung  realisieren 

lasse, nicht gegen die Berücksichtigung des Marktmietwerts spreche, greift dieses Ar-

gument im vorliegenden Fall kaum. Zwar darf nach allgemeiner Erfahrung davon aus-

gegangen werden, dass der Landwert des Grundstücks Kat.-Nr. 2 ansteigt. Dem steht 

jedoch  nach  einleuchtender  Feststellung  des  Experten  –  neben  der  Altersentwertung 

des Gebäudes – der Umstand entgegen, dass für diese auf die speziellen Bedürfnisse 

der Pflichtigen zugeschnittene Villa – wenn überhaupt – ein schwieriger Markt besteht. 

Denn  ein  entsprechend  zahlungskräftiger  Interessent  dürfte  der  Erstellung  eines  auf 

die eigenen Wünsche  abgestimmten Objekts  den  Vorzug  vor  dem  Erwerb  der  Villa  G 

geben. 

Aufgrund  dieser  Erwägungen  ist  mit  dem  kantonalen  Steueramt  die  Kosten-

miete als massgeblich zu betrachten. 

c)  aa)  Bei  der  Ermittlung  der  Kostenmiete schliesst  sich  der  Experte  weitest-

gehend  der  Berechnung  des  kantonalen  Steueramts  in  den  Einspracheentscheiden 

(vorne E. 2b/aa) an; lediglich bei der Abschreibung auf dem Gebäude, welche die Vor-

instanz mit 2% bemisst, hält er einen Ansatz von nur 1% für angemessen. 

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bb)  Hinsichtlich  der  Kostenmiete  beharrt  das  kantonale  Steueramt  in  seiner 

Stellungnahme  zum  Gutachten  an  der  im  Einspracheentscheid  angewendeten  Ab-

schreibung  von  2%.  Überdies  werde  im  Gutachten  –  anders  als  bei  der  Kostenmiete 

üblich – auf die Äufnung eines Erneuerungsfonds für periodische Sanierungen/Gross-

renovationen  verzichtet.  Stattdessen  wäre  es  angemessen,  Einlagen  von  1%  zu  be-

rücksichtigen.  Demgegenüber  rügen  die  Pflichtigen,  dass  der  Experte  die Wertsteige-

rung  des  Landes  zu  Unrecht  ausblende.  Diese  müsse  zwingend  hinzugerechnet 

werden, und zwar in einer vom Gericht dem Gutachter vorgegebenen Bandbreite. Weil 

dies vorliegend unterblieben sei, resultiere ein zu hoher Kostenmietwert. 

cc)  Die  Parteien  stellen  grundsätzlich  nicht  in  Abrede,  dass  der  Experte  im 

Rahmen  des  bei  der  komplexen  streitbetroffenen  Liegenschaft  Möglichen  den  Sach-

verhalt umfassend untersucht hat und methodisch korrekt vorgegangen ist. Es besteht 

daher kein Anlass, an der Schätzung grundsätzlich zu zweifeln. Abgesehen von der in 

E. 3b  zuvor  beurteilten Grundsatzfrage,  ob  auf die  Markt-  oder  Kostenmiete  abzustel-

len  sei,  betrifft  der  Streit  vergleichsweise  geringe  Unterschiede  bei  einzelnen  Schät-

zungsfaktoren. Mit dem Sachverständigen ist anzunehmen, dass bei den Gebäulichkei-

ten  ein  stetiger  Wertverlust  eintritt,  der  wegen  der  objektspezifisch  beeinträchtigten 

Verkäuflichkeit  über  die normale  Altersentwertung  hinausgehen  dürfte.  Indem  der  Ex-

perte  die  Abschreibung  auf  dem  Gebäude  trotzdem  anstelle  von  2%  wie  in  den  Ein-

spracheentscheiden auf 1% festgesetzt hat, ist er den Pflichtigen diesbezüglich entge-

gengekommen.  Die  vom  kantonalen  Steueramt  erst  in  der  Stellungnahme  zum 

Gutachten postulierte Äufnung eines Erneuerungsfonds von 1% für Grossrenovationen 

ist auch bei einem luxuriösen Einfamilienhaus unüblich. In den letzten Jahrzehnten hat 

der  Wert  von  Bauland  auf  längere  Sicht  betrachtet  ständig  zugenommen.  Am  vorlie-

gend massgebenden Bewertungsstichtag Ende 2015 zeigten die Immobilienpreise in E 

nach  einem  kräftigen  Anstieg  ab  dem  Jahr  2000  eine  stagnierende  Tendenz 

(www.statistik.zh.ch/bodenpreise); angesichts des Bevölkerungswachstums bei gleich-

zeitiger  Knappheit  des  Angebots  an  Bauland  dürfte  sich  der  Preisanstieg  künftig  fort-

setzen. Gleichwohl verbleibt eine erhebliche Bewertungsunsicherheit, insbesondere im 

Segment  der  Luxusobjekte.  Neben  gesellschaftlichen  Veränderungen  sind  ungewisse 

konjunkturelle  Aussichten  und  Änderungen  der  Rechtsordnung  zu  erwähnen,  welche 

den Wert von Immobilien nachhaltig beeinflussen können. In Anbetracht all dieser un-

gewissen Faktoren rechtfertigt es sich, für die Schätzung der Kostenmiete im streitbe-

troffenen Jahr 2015 auf die Expertise abzustellen. 

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dd)  Nach  dem  Gesagten  ergibt  sich  gemäss  zutreffender  Berechnung  des 

Gutachters  eine  Kostenmiete  von  Fr. 846'336.-  für  das  Jahr  2015  bzw.  für  den  hier 

massgebenden Zeitraum von … Monaten eine solche von Fr. 740'544.-.  

4. Somit vermindert sich die den Pflichtigen zugeflossene geldwerte Leistung 

statt  eines  in  den  Einspracheentscheiden  angenommenen  Betrags  von  Fr. 607'160.- 

auf  Fr. 452'544.-  (= Fr. 740'544.- [Kostenmiete] ./. Fr. 288'000.- [tatsächlich  bezahlte 

Miete])  Dies  führt  in  teilweiser  Gutheissung  der  Beschwerde  zur  Ermässigung  des 

steuerbaren  Einkommens  bei  der  direkten  Bundessteuer  auf  Fr. 387'100.-.  Desglei-

chen  ist  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen.  Das  steuerbare  Einkommen  ist  auf  

Fr. 536'900.- zu senken (davon Ertrag aus qualifizierter Beteiligung Fr. 452'500.-; satz-

bestimmend  Fr. 565'900.-).  Das  steuerbare  Vermögen  beläuft  sich  gemäss  Ein-

spracheentscheid auf Fr. … (satzbestimmend Fr. …). 

5. Bei  diesem  Prozessausgang  sind  die  Kosten  des  Beschwerde-/Rekurs-

verfahrens  je  zu  11/40  den  Pflichtigen,  unter  solidarischer  Haftung  eines  jeden  für 

11/20, und zu 9/20 der Beschwerdegegnerin/dem Rekursgegner aufzuerlegen (Art. 144 

Abs. 1 DBG  bzw.  151 Abs.  1 StG).  Den  überwiegend  unterliegenden Pflichtigen  steht 

keine  Parteientschädigung  zu  (Art. 144  Abs. 4 DBG  i.V.m.  Art. 64  Abs. 1 - 3  des  Bun-

desgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 bzw. § 152 StG 

i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdeführer werden für die 

direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2015, mit einem steuerbaren Einkommen von 

Fr. 387'100.-  veranlagt  (Tarif  gemäss  Art.  36  Abs.  2  DBG;  Verheiratetentarif).  Der 

Rekurs  wird  teilweise  gutgeheissen.  Die  Rekurrenten  werden  für  die  Staats-  und 

Gemeindesteuern  wie  folgt  eingeschätzt  (Tarif  gemäss  §  35  Abs.  2  bzw.  § 47 

Abs. 2 StG; Verheiratetentarif): 

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Steuerperiode 

Einkommen 

Vermögen 

2015 

steuerbar 

davon Ertrag aus  

Fr. 

536'900.- 

Fr. 

… 

qualifizierter Beteiligung 

452'500.- 

satzbestimmend 

565'900.- 

… 

[…] 

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