# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2b51de13-f3fc-5796-87db-9e13a017f3b2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-08-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 28.08.2001 A/1237/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1237-2000_2001-08-28.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

 _____________ 

 

A/1237/2000-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 28 août 2001 

 

 

 

dans la cause 

 

 

 

 

S.I. RUE DE LA T. 27 

représentée par Me Dominique Burger, avocate 

 

 

 

 contre 

 

 

 

 

OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/1237/2000-TPE 

 EN FAIT 

 

 

1.  La S.I. Rue de la T. 27 (ci-après: la S.I.) est 

propriétaire de l'immeuble sis à l'adresse de sa raison 

sociale, soumis au régime HLM pour la période de 1981 à 

fin 2001. 

 

2.  Par arrêté du 23 juillet 1986, le Conseil d'Etat a 

approuvé le plan financier et l'état locatif nominatif de 

l'immeuble, selon lesquels, en particulier, le prix de 

revient de l'objet se montait à CHF 3'417'300.-, l'état 

locatif global à CHF 176'976.- (pour 55 pièces) et la 

subvention cantonale durant l'année 1981 à CHF 60'747.-, 

soit un rendement brut de CHF 237'723.- représentant 

6,96% du prix susmentionné. Le rendement net était fixé à 

6,09%, équivalent à la proportion entre d'une part le 

montant du rendement brut de départ diminué des intérêts 

hypothécaires (5,5% d'une hypothèque en 1er rang de CHF 

2'221'000.-) et des charges (1,25% du prix de revient, 

soit CHF 42'716.-) et d'autre part la valeur de 

l'immeuble. 

 

  La subvention serait versée du 1er juillet 1981 au 

1er juillet 2001, subissant dès la 5ème année une 

diminution d'un neuvième tous les deux ans. Dès le 1er 

janvier 1982, la S.I. serait totalement exemptée des 

impôts cantonaux et communaux sur le bénéfice net et le 

capital net pour une durée de 5 ans, puis l'exonération 

serait réduite d'un quart tous les cinq ans pour 

disparaître le 1er janvier 2002. 

 

  La différence entre les charges annuelles 

budgétisées dans le plan financier à CHF 42'716.- et le 

coût effectif net de celles-ci constituerait une réserve 

pour l'exécution de travaux d'entretien. 

 

  En outre, ledit arrêté relevait que la date 

moyenne d'entrée des locataires dans l'immeuble était le 

1er juillet 1981. 

 

3.  De 1981 à 1994, les charges effectives sont 

passées de CHF 27'765.- à CHF 91'223.-. Le compte de 

réserves est passé durant la même période à un montant 

négatif de CHF 74'713.-, atteint par un dépassement 

quasi-permanent du budget des charges. 

 

  Par la suite, la situation s'est présentée comme 

  - 3 - 

 

 

 

suit: 

 

  En 1995: 

 

  Budget:   CHF 101'217.- 

 

  Charges effectives:  CHF 114'833.- 

 

  Dont: charges courantes:             CHF 97'465.- 

 

        travaux extraordinaires:        CHF 17'368.- 

 

  Réserves d'entretien (négative):      CHF 88'329.- 

 

  En 1996: 

 

  Budget:              CHF 

108'893.- 

 

  Charges effectives:             CHF 

107'836.- 

 

  Dont: charges courantes:             CHF 93'954.- 

 

        travaux extraordinaires:        CHF 13'882.- 

 

  Réserves d'entretien (négative):      CHF 87'272.- 

 

  En 1997: 

 

  Budget:              CHF 

128'328.- 

 

  Charges effectives:             CHF 

133'069.- 

 

  Dont: charges courantes:             CHF 91'670.- 

 

        travaux extraordinaires:        CHF 41'399.- 

 

  Réserves d'entretien (négative):      CHF 92'014.- 

 

  En 1998: 

 

  Budget:              CHF 

146'195.- 

 

  Charges effectives:             CHF 

139'533.- 

  - 4 - 

 

 

 

 

  Dont: charges courantes:             CHF 88'286.- 

 

        travaux extraordinaires:        CHF 51'247.- 

 

  Réserves d'entretien (négative):      CHF 85'352.- 

 

  En 1999: 

 

  Budget:              CHF 

139'985.- 

 

  Charges effectives:             CHF 95'791.- 

 

  Dont: charges courantes:             CHF 88'761.- 

 

        travaux extraordinaires:        CHF 7'030.- 

 

  Réserves d'entretien (négative):      CHF 41'158.- 

 

4.  A la demande de la S.I., l'état locatif a 

parallèlement été régulièrement augmenté, compte tenu en 

particulier de la baisse progressive de la subvention et 

de la hausse des charges d'exploitation. 

 

  Il a ainsi été porté à CHF 275'448.- dès juillet 

1995. Il a en revanche été maintenu à ce montant pour 

l'année suivante, compte tenu de la compensation entre 

l'augmentation du budget des charges et la baisse du taux 

des intérêts hypothécaires. En juillet 1997, il a été 

porté à CHF 300'552.-. Il est demeuré inchangé par la 

suite, l'OCL motivant cette situation par la compensation 

entre les augmentations du budget des charges et les 

diminutions du taux des intérêts hypothécaires (4,75% dès 

le 1er janvier 1997, 4,5% dès le 1er juin 1997, 4,25% dès 

le 1er octobre 1997 et 4% dès le 1er juin 1998 - décision 

du 20 janvier 1999). 

 

5.  Le 1er mars 2000, la S.I. a demandé l'augmentation 

de l'état locatif à CHF 327'179.-. Le taux des intérêts 

hypothécaires était passé de 3,75% à 4,25% au 1er janvier 

2000. Les charges en 1999 se montaient à environ 

CHF 148'000.- alors que le budget les avaient fixées à 

CHF 140'000.-, et le compte de réserve pour entretien se 

soldait par un passif de CHF 117'171.-. Une augmentation 

de l'état locatif devrait permettre d'atténuer la rigueur 

du passage au loyer libre, en 2001. Parallèlement, il 

serait opportun d'établir un nouveau budget de charges de 

CHF 160'000.- dès le 1er mai 2000. 

  - 5 - 

 

 

 

 

6.  Par lettre du 12 juillet 2000, l'OCL a rendu la 

S.I. attentive au fait que depuis 1998, il n'admettait 

plus certaines charges dans le calcul des frais 

d'exploitation ou en limitait la prise en compte, ainsi 

que cela avait été communiqué aux milieux intéressés. 

 

7.  Le 13 juillet 2000, l'OCL a fixé à CHF 134'039.- 

le budget des charges d'exploitation dès le 1er mai 2000, 

se fondant pour cela sur un précédent courrier du 31 mai 

2000 dans lequel il constatait que les charges effectives 

admissibles en 1999 étaient de CHF 95'100.-, dont 

CHF 7'030.- de travaux extraordinaires. La différence 

entre le nouveau budget et les charges susmentionnées 

correspondait au déficit sur les charges d'exploitation 

de l'ordre de CHF 40'000.- à fin 1999, et permettrait, le 

cas échéant, d'absorber une nouvelle hausse du taux des 

intérêts hypothécaires. 

 

  Par conséquent, étant tenu compte du fait que 

celui-ci était passé à 4,25% dès le 1er janvier 2000, 

l'état locatif de CHF 300'552.- restait inchangé. 

 

8.  Le 17 août 2000, la S.I. a élevé réclamation 

contre cette décision auprès de l'OCL. 

 

  En substance, elle a relevé que les directives sur 

lesquelles se fondait l'OCL depuis 1998 violaient 

l'article 42 alinéa 1 de la loi générale sur le logement 

et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - 

I 4 05), selon lequel l'état locatif variait notamment en 

fonction de l'évolution des conditions d'exploitation des 

immeubles. En refusant de tenir compte de certains frais, 

ces directives ne tenaient pas compte de la réalité 

économique de chaque immeuble: les mouvements de 

locataires, par exemple, étaient variables d'un immeuble 

à l'autre et entraînaient des frais de recherches ou de 

publicité également variables. Les directives contestées 

reposaient sur des statistiques issues de l'analyse d'un 

échantillon de dossiers de seulement huit régies. Il 

s'agissait d'une base trop faible pour donner aux 

résultats une réelle valeur moyenne. En outre, des frais 

tels que le contentieux ne pouvaient être limités sans 

tenir compte de la nature spécifique des immeubles à 

loyer subventionné, où 20% des locataires étaient choisis 

par l'OCL, avec un risque accru de contentieux. Il ne se 

justifiait également pas d'écarter les coûts des travaux 

extraordinaires, et encore moins d'assimiler à de tels 

travaux la réfection d'un appartement après dix à quinze 

  - 6 - 

 

 

 

ans d'occupation, puisque le bailleur était légalement 

tenu vis-à-vis du locataire à une telle opération.  

  En tout état, en écartant ou en limitant certaines 

charges, l'OCL augmentait artificiellement la part du 

budget pouvant être attribuée à la réserve d'entretien, 

ou alors forçait le propriétaire, en cas de réserve 

négative, à diminuer son rendement tel que fixé par le 

plan financier entériné par le Conseil d'Etat. 

 

  En 1999, les frais effectifs s'étaient montés à 

CHF 110'000.- (plus CHF 7'000.- de travaux 

extraordinaires). L'OCL n'avait pas expliqué pourquoi il 

n'avait retenu qu'un chiffre de CHF 95'000.-. Si l'on 

reprenait la marge de CHF 40'000.- entre les frais 

effectifs 1999 et le budget 2000, admise par l'OCL dans 

le but d'éliminer la réserve négative, c'est ainsi un 

budget de CHF 160'000.- (CHF 110'000.- + CHF 40'000.- + 

CHF 8'440 d'augmentation de l'intérêt hypothécaire) qui 

aurait dû être fixé. 

 

9.  Le 17 octobre 2000, l'OCL a rejeté la réclamation. 

En faisant abstraction des honoraires d'administrateur, 

de comptabilité et des cotisations à la Chambre genevoise 

immobilière, et en limitant les charges fiscales, de 

contentieux et de publicité conformément aux directives 

de 1998, les charges courantes annuelles avaient été 

durant les trois dernières années de l'ordre de CHF 

90'000.-. La réserve négative pour entretien était passée 

de CHF 84'600.- à CHF 39'700.- entre fin 1998 et fin 

1999. Un budget de CHF 134'000.- dès le 1er mai 2000 

était dès lors largement suffisant. 

 

10.  Le 17 novembre 2000, la S.I. a recouru contre 

cette décision auprès du tribunal de céans en concluant à 

son annulation, le budget des charges d'exploitation 

devant être porté à CHF 150'000.- dès le 1er mai 2000, et 

l'état locatif à CHF 316'000.- dès la même date. Elle a 

repris l'argumentation de sa réclamation. 

 

11.  L'OCL a répondu au recours le 31 janvier 2001 en 

concluant à son rejet. La différence entre les frais 

effectifs retenus par l'OCL (cf consid. 3 ci-dessus) et 

ceux retenus par la S.I. provenait effectivement de 

l'élimination ou de la prise en compte limitée de 

certains postes selon les directives de 1998, soit en 

l'occurrence des honoraires d'administrateurs, des frais 

de comptabilité, des frais divers et frais de chauffage 

pour des locaux vacants, ainsi que des impôts. 

 

  - 7 - 

 

 

 

  En 1999, le budget des charges d'exploitation 

ascendait à CHF 2'393 par pièce, ce qui représentait le 

double de ce que l'on pouvait observer statistiquement. 

 

  Quant aux travaux, ils étaient tous pris en compte 

contrairement à ce que semblait croire la S.I. Ils 

n'étaient répartis dans la catégorie "entretien" ou 

"extraordinaire" que pour pouvoir fixer un budget des 

charges d'exploitation qui fût raisonnable. 

 

  Etant admis que les réserves pour l'entretien 

devraient être de l'ordre de CHF 1'000.- par pièce après 

les dix premières années d'exploitation et tendre vers 

zéro à la fin du contrôle des loyers (après vingt ans), 

la modification du budget des charges d'exploitation 

tenait compte du niveau des charges courantes et de son 

augmentation prévisible (réduction d'exonération 

fiscale), du niveau des réserves pour l'entretien, et 

d'un éventuel programme de travaux importants à 

effectuer. En l'occurrence, les charges non courantes 

avaient été importantes entre 1995 et 1999, car elles 

s'étaient montées au total à CHF 120'000.-. Malgré cela, 

le solde négatif des réserves pour entretien s'était 

maintenu entre CHF 75'000.- à fin 1994 et CHF 85'000.- à 

fin 1998, ce qui signifiait que l'estimation large du 

budget durant cette période avait permis d'absorber 

environ CHF 110'000.-. Le budget et l'état locatif dès le 

1er mai 2000 avaient été calculés sur ces bases. 

 

12.  Le 8 mars 2001, la S.I. a produit des observations 

complémentaires. L'OCL ne tenait pas compte de charges 

non courantes pourtant effectives, et qui continueraient 

à peser sur les frais d'exploitation. Ainsi, à fin 1999, 

la différence entre les charges budgétisées (CHF 

139'985.-) et les charges effectives (CHF 117'991.-) 

s'élevait à CHF 87'171.- (sic). Le calcul de l'OCL 

n'était pas réaliste. 

 

13.  Le 11 avril 2001, l'OCL a dupliqué. Les conditions 

générales pour les baux d'habitation en vigueur à Genève 

fixaient une réfection des appartements tous les dix à 

quinze ans, soit une moyenne de douze ans et demi, ce qui 

revenait à une fraction de 2/25 par année. Une réfection 

à un rythme supérieur entraînait immanquablement un 

dépassement du montant d'entretien de CHF 350.- par pièce 

et par année; il ne s'agissait alors plus d'une charge 

courante. A cet égard, il fallait rappeler qu'il revenait 

légalement au propriétaire de constituer la réserve pour 

entretien. 

  - 8 - 

 

 

 

 

14.  A la demande du juge délégué, l'OCL a produit le 6 

juillet 2001 un nouveau récapitulatif des comptes de 

pertes et profits successifs de la S.I., revus en tenant 

compte des restrictions découlant des directives de 1998, 

Les chiffres en sont repris ci-dessus (cf paragr. 3). 

 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Le litige repose sur une estimation jugée 

insuffisante par la recourante des frais d'exploitation 

de l'immeuble pour l'an 2000, et sur la non-prise en 

compte de l'augmentation du taux des intérêts 

hypothécaires dès le 1er janvier 2000.  

 

  Le premier problème concerne d'une part la manière 

dont sont traités certains frais courants de façon 

générale, sur la base des directives émises par l'intimé 

en 1998, et d'autre part l'estimation des frais de 

travaux extraordinaires pour l'année 2000.  

 

 a. Le Tribunal administratif ne saurait substituer 

son appréciation à celle d'un service spécialisé pour ce 

qui concerne des questions techniques. Dans un tel cas, 

le contrôle qu'opère la juridiction de céans sur la façon 

dont l'autorité administrative applique la loi se limite 

à l'abus ou à l'excès du pouvoir d'appréciation (ATA D. 

du 20 décembre 1994). 

 

 b. En l'espèce, l'intimé est un service spécialisé 

chargé d'examiner les dossiers relatifs à tous les 

immeubles subventionnés par l'Etat, et d'en mesurer tous 

les aspects financiers et techniques. Cette mission lui 

offre un champ de comparaison étendu et doit en principe 

l'amener à établir une pratique uniforme. Ne disposant ni 

de compétences aussi spécifiques ni de la même base de 

comparaison, le tribunal de céans doit par conséquent 

s'imposer une certaine retenue lors du contrôle des 

calculs effectué par l'intimé pour établir le budget et 

l'état locatif d'un immeuble. 

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3.  L'Etat encourage la construction de logements 

d'utilité public par le biais de divers mécanismes 

économiques et financiers, tout en veillant à leur 

qualité et à celle de leur environnement (art. 1 al. 1 et 

2 let. b et d LGL). Il veille également à l'économie des 

coûts de production et d'exploitation et y subordonne son 

aide (art. 1 al. 2 let. d  et art. 15 al. 2 LGL). A cet 

effet, il instaure un contrôle sur le loyer de tous les 

logements construits avec son aide, aussi longtemps que 

subsiste cette dernière (art. 1 al. 3 LGL). 

 

  Les subventions allouées par l'Etat au 

propriétaire durant la période de contrôle du loyer sont 

en principe réduites progressivement selon des barêmes 

variables (art. 23 LGL). A l'inverse, l'exonération 

fiscale dont profite le propriétaire durant les dix 

premières années du contrôle, dans une fourchette entre 

30% et 90%, diminue de moitié durant les dix années 

suivantes et disparaît dès la vingt-et-unième année, sans 

pour autant que cette diminution puisse être prise en 

compte pour la modification de l'état locatif (art. 24A 

al. 1 et 2 LGL). 

 

  Les plans techniques et financiers sont approuvés 

par le Conseil d'Etat, notamment en ce qui concerne les 

normes applicables à l'état locatif (art. 27 LGL). Les 

immeubles doivent être maintenus constamment en bon état 

d'entretien (art. 28 al. 1 LGL). 

 

  Pendant toute la durée du contrôle des loyers, 

l'état locatif agréé de l'immeuble ne peut être modifié 

qu'en raison de la diminution légale des prestations de 

l'Etat et de l'évolution des conditions d'exploitation 

des immeubles, notamment des variations du taux des 

intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux 

d'entretien et de réparation, sans préjudice des besoins 

d'alimentation des réserves pour l'entretien (art. 42 

al. 1 LGL). L'autorité compétente peut diminuer l'état 

locatif agréé, en cas de réduction des charges 

d'exploitation, du taux des intérêts des dettes 

hypothécaires, ou d'un rendement des fonds propres 

supérieur à celui fixé par le Conseil d'Etat (art. 42 

al. 5 LGL). 

 

4. a. Les directives établies par l'intimé en 1998, 

intitulées "Vérification des réserves pour l'entretien; 

acceptation, limitation ou refus de certaines charges", 

concernent chaque rubrique des frais courants 

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d'exploitation et précisent l'étendue de leur prise en 

compte ou, cas échéant, la nécessité d'un contrôle plus 

détaillé des dépenses si celles-ci dépassent un certain 

niveau. Ce dernier cas de figure concerne les rubriques 

"conciergerie", "électricité, eau, gaz, traitement de 

l'eau" et "assurances".  

 

  Les rubriques "honoraires de gérance d'immeuble", 

"émoluments OCL", "entretien et réparation", téléréseau", 

"impôts", "menus frais administratif de gérance", 

"contentieux", ainsi que "publicité, renseignement", sont 

admises à hauteur des tarifs indicatifs prévus par la 

Société des Régisseurs, ou de dépenses moyennes fondées 

sur l'analyse statistique, sur les années 1995, 1996 et 

1997, des frais relatifs à huit mille pièces gérées par 

huit régies pour cinq dossiers par régie. Cette dernière 

base de comparaison concerne les rubriques "contentieux" 

et "publicité, renseignement" susmentionnées. 

 

 b. Parmi toutes ces rubriques, la recourante conteste 

la manière dont ont été pris en compte, dans son cas, les 

postes "impôts", "contentieux" et "publicité".  

 

 aa. L'admission limitée des impôts, dans une 

fourchette variant de CHF 50.- à CHF 250.- par 

pièce/année, ne paraît cependant pas contestable en 

regard de l'article 24A alinéa 2 LGL: le fait que, selon 

cette disposition, la dégressivité de l'exonération 

fiscale ne permette pas d'obtenir une modification de 

l'état locatif entraîne précisément une diminution 

progressive de la couverture de la charge fiscale par le 

revenu si celui-ci ne varie pas. La prise en compte 

partielle des impôts au moment du calcul du budget est 

donc en adéquation avec la loi. 

 

 bb. S'agissant des postes "contentieux" et 

"publicité", la recourante considère que les bases sur 

lesquelles se fondent les directives ne sont pas fiables 

statistiquement. Le tribunal de céans ne partage pas ce 

point de vue: la comparaison à laquelle s'est livré 

l'intimé à cet égard concerne quarante dossiers 

d'immeubles répartis auprès de huit régies. Par le nombre 

des dossiers comme par celui des régies, on peut 

considérer que les résultats obtenus sont représentatifs. 

La recourante n'avance pas de grief plus précis 

concernant, par exemple, le fait que les dossiers ou les 

régies en question auraient été choisis en fonction de 

caractéristiques communes que n'auraient pas la plupart 

des dossiers ou des régies. Par ailleurs, les quarante 

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dossiers de l'étude représentent plus de 8'000 pièces, 

soit environ 200 pièces par dossier. Il s'agit 

d'immeubles de grande taille. Cette particularité ne 

permet cependant pas d'effectuer de réelles économies 

d'échelle sur des postes tels que le contentieux ou les 

frais de publicité, qui concernent en réalité non pas 

l'immeuble dans son ensemble, mais chaque logement 

individuellement. Par conséquent, le fait que l'immeuble 

de la recourante compte 55 pièces n'empêche pas de le 

comparer, sur ce plan, à des immeubles beaucoup plus 

grands. Enfin, l'argument relatif au "mauvais risque" que 

ferait peser sur les frais de contentieux, dans les 

immeubles subventionnés, la présence de 20% de locataires 

n'ayant pas été choisis par le propriétaire lui-même, 

n'est documenté d'aucune façon et ne peut donc être 

retenu. 

 

 c. Les directives contestées mentionnent encore trois 

types de charges, soit "honoraires d'administration", 

"frais de comptabilité" et "cotisations CGI", qu'elles 

écartent du calcul relatif à la constitution de la 

réserve pour entretien. 

 

 aa. Le premier poste n'est pas une charge 

intrinsèquement liée à l'exploitation d'un immeuble; ce 

n'est que si celui-ci est constitué sous la forme d'une 

société commerciale, disposant d'administrateurs, qu'il 

en résulte en principe de tels frais. La gérance de 

l'immeuble étant admise à part dans les frais 

d'exploitation, le travail des administrateurs d'une 

société immobilière ne peut être conçu que comme une 

tâche de gestion de cette dernière. Or, le plan financier 

arrêté par le Conseil d'Etat au début de la période de 

contrôle ne vise à garantir au propriétaire un certain 

revenu, qu'une fois déduites de l'état locatif et de la 

subvention les dépenses liées à l'exploitation de 

l'immeuble lui-même, et non celles qui résultent de la 

forme juridique empruntée par le propriétaire. 

 

 bb. Les tâches de comptabilité font partie de celles 

qu'assume en principe une régie, et il n'y a dès lors pas 

de raison, là non plus, de les prendre en compte en sus 

des charges de gérance. 

 

 cc. Enfin, les cotisations versées à la Chambre 

genevoise immobilières ne résultent pas de l'exploitation 

d'un immeuble, mais sont liées au bon vouloir du 

propriétaire. 

 

  - 12 - 

 

 

 

 d. Il résulte de ce qui précède que les directives 

contestées ne violent pas les dispositions de la LGL. 

Leur caractère schématique, dont la recourante leur fait 

grief, constitue une base de gestion indispensable au 

traitement d'un grand volume de travail, l'examen au cas 

par cas de toutes les particularités de chaque dossier 

n'étant matériellement pas possible et de surcroît source 

d'insécurité juridique et d'inégalité de traitement. 

 

  Par conséquent, les chiffres retenus par l'intimé 

pour les comptes de pertes et profits en 1998 et 1999, 

tels qu'ils sont repris ci-dessus dans la partie en fait 

(cf. paragr. 3), ne sont pas critiquables. 

 

5.  Le raisonnement que tient l'intimé à l'appui de la 

décision litigieuse se fonde en outre sur le fait que les 

frais courants se sont situés de manière relativement 

stable, durant les dernières années, dans une moyenne de 

l'ordre de CHF 90'000.-. A partir de là, l'intimé reprend 

pour l'année 2000 le montant des frais effectifs 1999, 

lesquels comprennent les charges courantes et non 

courantes, soit un total de CHF 95'000.-. L'intimé estime 

que la fixation du budget 2000 à CHF 134'039.-, qui 

laisse une marge de CHF 40'000.- par rapport aux coûts, 

est donc propre à annuler le solde négatif de la réserve 

pour entretien, de CHF 40'000.- à fin 1999. 

 

  L'intimé n'explique cependant pas de façon 

convaincante la raison pour laquelle il s'écarte, en ce 

qui concerne les frais de travaux extraordinaires, du 

calcul de moyenne qu'il utilise pour l'extrapolation des 

charges courantes. L'examen des années 1995 à 1999 

démontre en effet que le montant moyen des travaux 

extraordinaires s'est élevé à environ CHF 26'000.- (avec 

un pic à CHF 51'000.- en 1998), soit un chiffre bien 

supérieur aux CHF 7'030.- de la seule année 1999. 

L'argumentation de l'intimé relative aux maxima annuels 

admissibles pour l'entretien des logements est à cet 

égard sans pertinence, car il n'est en l'occurrence pas 

uniquement question des travaux d'entretien dont le coût 

dépasserait la norme, mais également des travaux en soi 

non courants. L'intimé affirme également que l'importance 

des travaux extraordinaires avant l'année 1999 implique 

une diminution de ce poste pour les années suivantes, 

comme le démontrerait leur montant modeste en 1999. Ce 

point de vue est erroné, car il est a priori impossible 

de dire que les travaux effectués entre 1995 et 1998 

permettront à la recourante d'échapper à la nécessité de 

réaliser d'autres travaux extraordinaires et coûteux dans 

  - 13 - 

 

 

 

l'avenir immédiat. La seule manière d'avoir une idée plus 

précise de ce qui attend le propriétaire à ce sujet est 

d'une part de lui demander quels travaux sont 

éventuellement prévus, et d'autre part d'analyser la 

nature et l'importance des travaux réalisés durant les 

années précédentes. Il est cependant entendu que l'intimé 

n'est pas tenu de prendre en compte des réalisations qui 

n'apparaissent pas justifiées. 

 

  Vu la différence d'appréciation concernant les 

charges courantes et non courantes, la méthode employée  

pour prendre la décision litigieuse souffre d'un manque 

de cohérence ou de précision, d'où découle un abus du 

pouvoir d'appréciation de l'intimé. En effet, si les 

résultats des années passées doivent servir de base pour 

l'établissement du budget des années futures, il faut 

alors qu'ils soient tous traités de façon semblable. Si 

l'on cherche au contraire à établir des distinctions, par 

exemple quant à l'irrégularité significative de certaines 

charges, il faut alors effectuer une analyse plus 

détaillées de ces dépenses. La comparaison des comptes de 

pertes et profits successifs ne peut suffire, car ces 

documents ne donnent aucune explication sur les dépenses.  

 

  En regard des années précédentes, le montant 

modeste des travaux extraordinaires en 1999 apparaît 

insolite. L'idée de l'intimé selon laquelle 

l'établissement d'un budget d'environ CHF 134'000 pour 

l'année 2000 dégagerait un disponible de CHF 40'000.- à 

verser à la réserve pour entretien se heurte dès lors à 

la comparaison avec les années 1995 à 1998, où le budget 

n'a au mieux permis de dégager qu'un peu moins de CHF 

7'000.-, mais où le plus souvent le solde négatif de la 

réserve s'est creusé. A cela s'ajoute le fait que le taux 

des intérêts hypothécaires a augmenté au début de l'année 

2000, réduisant d'autant la possibilité de diminuer le 

déficit de la réserve, ou, à l'opposé, la possibilité 

d'obtenir le rendement prévu par l'arrêté du Conseil 

d'Etat du 23 juillet 1986. L'augmentation du taux des 

intérêts hypothécaires n'est sans incidence sur l'état 

locatif que si l'on peut prévoir parallèlement une 

diminution des charges (art. 42 al. 1 LGL). 

 

  En l'état du dossier, le tribunal de céans n'est 

pas en mesure de corriger lui-même la décision 

litigieuse. La cause sera par conséquent retournée à 

l'intimé afin qu'il fixe à nouveau le budget et l'état 

locatif de l'année 2000, en fondant son évaluation des 

travaux extraordinaires sur des éléments d'analyse plus 

  - 14 - 

 

 

 

précis que les comptes de pertes et profits. 

 

6.  Le recours sera partiellement admis et la décision 

litigieuse annulée. 

 

  Vu l'issue du litige, il ne sera pas perçu 

d'émolument. 

 

  Une indemnité de CHF 2'000.- sera allouée à la 

recourante à charge de l'Etat. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 17 novembre 2000 par la S.I. Rue de la T. 27 

contre la décision de l'office cantonal du logement du 17 

octobre 2000; 

 

   au fond : 

 

   l'admet partiellement ; 

 

   annule la décision entreprise; 

 

   renvoie le dossier à l'intimé pour 

nouvelle décision au sens des considérants; 

 

   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument ; 

 

   alloue à la recourante une 

indemnité de CHF 2'000.- à charge de l'Etat; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Dominique Burger, avocate de la recourante, ainsi qu'à 

l'office cantonal du logement. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère et Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste : le président : 

 

   V. Montani  Ph. Thélin 

  - 15 - 

 

 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Mega