# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 09ba9c5d-40e4-532f-bf46-1b3bb0362a8a
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-06-20
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2011.7
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2011_7_hn.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2011.7 

Entscheid 

20. Juni 2011 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Barbara Müller 

In Sachen 

A   A G ,    

vertreten durch Flückiger & Corvaglia AG,  
Industriestrasse 44, 8304 Wallisellen,  

Rekurrentin,  

gegen 

S t a d t   B ,    

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 2 - 

hat sich ergeben: 

A. Die A AG mit Sitz in C (nachfolgend die Pflichtige) erwarb im Jahr 2005 die 

Liegenschaft  Kat.Nr.  …  in  B  zum  Preis  von  Fr. 4'750'000.-.  Nach  einem  Umbau  ver-

äusserte sie die Liegenschaft im Jahr 2007 zum Preis von Fr. 7'500‘000.- an die D AG 

mit Sitz in E. Mit Veranlagungsbeschluss vom 24. August 2010 auferlegte die kommu-

nale Steuerbehörde der Pflichtigen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 510'000.- bei 

einem  steuerbaren  Gewinn  von  Fr. 1'301'530.-. Dabei  berücksichtigte  sie  abweichend 

von der Steuererklärung nur wertvermehrende Umbaukosten von Fr. 1'185'458.- (80% 

der  Investitionen  ohne  Baukreditzinsen),  die  sie  in  Anwendung  von  § 139  Abs. 2  des 

Steuergesetzes  vom  8.  Juni  1997  (StG)  nach  pflichtgemässem  Ermessen  schätzte. 

Ferner nahm sie hinsichtlich der deklarierten Handänderungskosten (beim Erwerb) und 

Mäklerprovisionen (für Erwerb und Veräusserung) verschiedene Aufrechnungen vor. 

B. Eine dagegen erhobene Einsprache, worin  sich die Pflichtige als interkan-

tonale Liegenschaftenhändlerin bezeichnete und – neben den aufgerechneten Kosten 

–  weitere  Anlagekosten  geltend  machte  und  eine  Herabsetzung  der  Grundstückge-

winnsteuer  auf  Fr. 190'920.-  beantragte,  wies  die  kommunale  Steuerbehörde  am  23. 

November 2010 ab. 

C. Mit Rekurs vom 19. Januar 2011 liess die Pflichtige der Steuerrekurskom-

mission  III  (heute  Steuerrekursgericht)  beantragen,  den  Einsprachebeschluss  vom 

23. November  2010  aufzuheben  und  die  Grundstückgewinnsteuer  auf  Fr. 190'920.- 

herabzusetzen. Ferner verlangte sie eine Parteientschädigung. 

Am  24.  Februar  2011  reichte  die  Rekursgegnerin  ihre  Akten  ein.  Im  Übrigen 

verzichtete sie auf eine Stellungnahme zum Rekurs.  

Auf  die  Vorbringen  der  Pflichtigen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nach-

folgenden Erwägungen eingegangen. 

2 GR.2011.7 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 3 - 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  StG  von  den  

Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von 

solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen 

der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und  Aufwendungen)  übersteigt.  Die  anre-

chenbaren  Aufwendungen  sind  in  § 221  Abs. 1  StG  abschliessend  aufgezählt  

(RB  1990  Nr.  51,  1982 Nr. 105;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  har-

monisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 221 N 3). Dazu gehören wertvermeh-

rende Aufwendungen, Grundeigentümerbeiträge, übliche Mäklerprovisionen und Inser-

tionskosten,  mit  der  Handänderung  verbundene  Abgaben  sowie  Baukreditzinsen  bei 

Liegenschaften im Geschäftsvermögen. Liegenschaftenhändler können weitere mit der 

Liegenschaft  zusammenhängende  Aufwendungen  geltend  machen,  soweit  sie  auf  

deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzich-

tet  haben  (§  221  Abs.  2  StG).  Ausserdem  ist  im  interkantonalen  Verhältnis  gemäss  

der  gesetzesvertretenden  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  zum  Doppelbesteue-

rungsverbot  von  Art. 127  Abs. 3  der  Bundesverfassung  vom  18. April  1999  (BV)  der 

Liegenschaftskanton ungeachtet der Ausgestaltung seiner Grundstückgewinnbesteue-

rung verpflichtet, sämtliche Aufwendungen zu übernehmen, die mit der Veräusserung 

zusammenhängen,  auch  wenn das  kantonale  Recht  dies  nicht  vorsieht (Höhn/Mäusli, 

Interkantonales Steuerrecht, 4. A., 2000, S. 525; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 

N 152).  Zu  diesen  Aufwendungen,  die  nicht  bereits  nach  § 221  Abs. 2 StG  bei  

der  Grundstückgewinnsteuer  berücksichtigt  werden  können,  gehört  namentlich  ein  

Anteil  an  den  allgemeinen  Unkosten,  die  dem  Liegenschaftenhändler  am  Hauptsitz 

entstehen  (sog  Händlerpauschale).  Dieser  Anteil  bemisst  sich  in  der  Regel  pauschal 

auf 5% des Erlöses (BGE 92 I 461; 111 Ia 220 E. 2d). Allerdings kann beim Vorliegen 

besonderer  Gründe  vom  üblichen  Pauschalabzug  sowohl  nach  oben  als  auch  nach 

unten  abgewichen  werden,  wenn  hinreichende  Anhaltspunkte  bestehen,  dass  die  

Pauschale den auf das betreffende Liegenschaftsgeschäft entfallenden Teil der allge-

meinen  Aufwendungen  des  Steuerpflichtigen  falsch  bemisst  und  das  Ergebnis  dem 

Gebot  einer  gerechten  Ausscheidung  der  kantonalen  Steuerhoheiten  zuwiderläuft 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 168; StE 1993 B 45 Nr. 8 = ZStP 1993, 137). 

Ein  niedriger  Satz  kann  sich  namentlich  dann  rechtfertigen,  wenn  ein  Grossteil  der 

normalerweise  vom  Liegenschaftenhändler  selbst  verrichteten  Arbeiten  durch  Dritte 

erledigt wird (BGr, 4. April 2011, 2C_689/2010, www.bger.ch). 

2 GR.2011.7 

 
 
 
 
 
 
- 4 - 

2. Streitig ist, ob die Pflichtige eine interkantonale Liegenschaftenhändlerin ist. 

Diese Frage ist vorweg zu klären, weil davon die Anrechenbarkeit der von der Pflichti-

gen geltend gemachten Aufwendungen (u.a. werterhaltende Umbaukosten, die Grund-

stückgewinn-  und  die  direkte  Bundesteuer,  Mäklerprovisionen  über  das  übliche  Mass 

hinaus und die Händlerpauschale) abhängt. 

a)  Gemäss  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  (BGE  125  II  113  E.  3c 

und  6a,  mit  Hinweisen;  BGr  22.  März  2011,  2C.375/2010,  www.bger.ch,  E.  4.2)  liegt 

Liegenschaftenhandel  vor,  wenn  der  Steuerpflichtige  An-  und  Verkäufe  von  Liegen-

schaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bie-

tender Gelegenheit tätigt, sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht der 

Gewinnerzielung  tut,  wenn  er  also eine  Tätigkeit  entfaltet,  die in ihrer  Gesamtheit  auf 

Gewinnerzielung aus Grundstückgeschäften gerichtet ist. Dabei ist unerheblich, ob die 

Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. Ob eine Händlertätigkeit in diesem 

Sinn  vorliegt,  ist  im  Einzelfall  stets  nach  der Gesamtheit  der  Umstände  zu beurteilen. 

Als  Indizien  für  Liegenschaftenhandel  kommen  die  systematische  bzw.  planmässige 

Art  und  Weise  des  Vorgehens,  die  Häufigkeit  der  Liegenschaftsgeschäfte,  der  enge 

Zusammenhang  eines  Geschäfts  mit  der  beruflichen  Tätigkeit  des  Steuerpflichtigen, 

der  Einsatz  spezieller  Fachkenntnisse,  die  Besitzesdauer,  der  Einsatz  erheblicher 

fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer 

Personengesellschaft in Betracht.  

b)  Diese  auf  natürliche  Personen  zugeschnittene  Begriffsumschreibung  gilt 

auch für juristische Personen, wobei die Abgrenzung hier insofern schwieriger ist, als 

eine juristische Person Kapitalgewinne bei der Veräusserung von Grundstücken immer 

zu versteuern hat und nicht nur – wie bei natürlichen Personen –, wenn sie eine Händ-

lertätigkeit  ausübt  und  damit  über  Geschäftsvermögen  verfügt  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter,  § 221  N  154).  Für  das  Bundesgericht  ist  dabei  entscheidend,  ob  die 

Grundstücke zum Anlage- oder zum Umlaufvermögen gehören (BGE 111 Ia 220). Als 

Anlagevermögen gelten Wirtschaftsgüter (u.a. Liegenschaften), die dem Unternehmen 

– sei es als Geldanlage oder als betriebsnotwendige Grundlage für die Ausübung der 

Tätigkeit  –  zu  dauernder  oder  mehrmaliger  Nutzung  dienen.  Demgegenüber  bilden 

Liegenschaften, die laufend angeschafft und wieder veräussert werden, Umlaufvermö-

gen (BGr, 16. September 2005, 2A.122/2005, www.bger.ch). Die Erzielung von Gewinn 

durch die Veräusserung von Grundstücken muss ein eigentlicher Geschäftszweck der 

juristischen Person sein. Dabei muss es sich aber nicht um den Hauptzweck handeln 

2 GR.2011.7 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 5 - 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 156). Die Gewinnerzielung durch Erwerb und 

Veräusserung  von  Grundstücken  kann  auch  einen  Nebenzweck  bilden,  der  aber  im-

merhin einige Bedeutung haben muss.  

Die Qualifikation als interkantonaler Liegenschaftenhändler muss im Zeitpunkt 

der  Handänderung  gegeben  sein  (RB  2003  Nr.  107).  Auf  die  Verhältnisse  nach  dem 

Verkauf kommt es bei der Beurteilung, ob eine (juristische) Person als Liegenschaften-

händler  einzustufen  sei, grundsätzlich  nicht  an. Ist  der  Beurteilungszeitraum kurz  und 

nicht  aussagekräftig,  müssen  auch  spätere  Ereignisse  berücksichtigt  werden,  sofern 

sie  Rückschlüsse  auf  die  Ziele  des  Händlers  bzw.  der  Gesellschaft  erlauben.  Die  be-

sonderen,  aus  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  fliessenden  Liegenschaften-

händleraufwendungen  kann  der  Liegenschaftenhändler  zudem  nur  dann  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer  geltend  machen,  wenn  er  während  der  gesamten  Besitzes-

dauer einen ausserkantonalen (Wohn-)Sitz hatte und in der gleichen Zeitperiode auch 

als  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhändler  behandelt  wurde  resp.  einzustufen  ist  

(RB 2003 Nr. 107). Letztere Voraussetzung muss auch erfüllt sein, wenn der innerkan-

tonal  oder  ausserkantonal  ansässige  Liegenschaftenhändler  Aufwendungen  nach 

§ 221 Abs. 2 StG geltend macht (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 127).  

3. a) Die Rekursgegnerin stützte sich bei ihrer Beurteilung ausschliesslich auf 

die  Jahre  2005  bis  2007.  Nach  ihrer  Auffassung  kommt  der  Pflichtigen  kein  Liegen-

schaftenhändlerstatus zu, weil sie von 2005 bis 2007 nur sechs Grundstücke für insge-

samt Fr. 26.5 Mio. erworben, jedoch bis zum Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft 

keine  weiteren  Liegenschaften  verkauft  habe.  Bei  allen  sechs  erworbenen  Liegen-

schaften  seien  nicht  unbedeutende  Mieterträge  erzielt  worden  (zuletzt  im  Jahr  2007 

brutto  Fr.  1'782'862.-).  Unter  Berücksichtigung  des  statutarischen  Geschäftszwecks, 

der  an  erster  Stelle  die Beteiligung  an  Finanz-  und  Handelsgesellschaften  im  In-  und 

Ausland vorsehe,  und der  tatsächlichen Verhältnisse seien  die  Grundstücke  in  einem 

quantitativ  und  qualitativ  erheblichen  Ausmass  als  Kapitalanlage  und  nicht  als  Han-

delsware erworben worden. Diese Einschätzung teilten auch die Steuerverwaltung des 

Kantons Zug und das kantonale Steueramt Zürich. 

b)  Dieser  Beurteilung  kann  nicht  beigepflichtet  werden.  Dem  statutarischen 

Sitz  kommt  vorliegend keine  entscheidende  Bedeutung  zu,  weil  die  Pflichtige spätes-

tens nach dem Einzug von F in den Verwaltungsrat im Juni 2005 ihren Gesellschafts-

2 GR.2011.7 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 6 - 

zweck  grundlegend  geändert  hat.  Entgegen  der  Bezeichnung  als  Holdinggesellschaft 

ist  sie  seither  ausschliesslich  als  Immobiliengesellschaft  tätig.  Der  überwiegende  Teil 

der  Aktiven  besteht  aus  Immobilien.  Auch  die  Erträge  stammen  im  überwiegenden 

Ausmass aus Mietzinseinnahmen und Verkaufserlösen von Liegenschaften. Die Pflich-

tige  bemühte  sich  im  Jahr  2010,  den  Gesellschaftszweck  entsprechend  zu  ändern. 

Letztlich  verzichtete  die  Pflichtige  auf  die  Zweckänderung,  da  die  Firma  zur  Vermei-

dung einer täuschenden Wirkung ebenfalls hätte abgeändert werden müssen.  

c) Nicht entscheidend sind die Beurteilungen der kantonalen Steuerämter Zug 

und  Zürich,  weil  deren  Einschätzung  die  kommunale  Steuerbehörde  nicht  zu  binden 

vermag  (BGr,  22. März  2011,  2C.375/2010,  www.bger.ch,  E.  4.3).  Im  Übrigen  ist  an-

zumerken,  dass  die  Frage  nach  dem  Liegenschaftenhändlerstatus  für  die  genannten 

Steuerbehörden  nur  ausscheidungsrechtlich  (insbesondere  bezüglich  Bemessung  der 

Händlerpauschale beim  Verkauf  einer  Liegenschaft)  von  Bedeutung  ist, da  juristische 

Personen  Kapitalgewinne  bei  der  Veräusserung  von  Grundstücken  ohnehin  zu  ver-

steuern haben.  

d) Der von der Rekursgegnerin berücksichtigte Beurteilungszeitraum von drei 

Jahren (2005 bis 2007) erweist sich im vorliegenden Fall als zu kurz. Es können dar-

aus keine Schlussfolgerungen gezogen werden, ob die Pflichtige die von Mitte 2005 bis 

2007 erworbenen sechs Liegenschaften als Kapitalanlage oder teilweise als Handels-

ware erworben hat, zumal drei Käufe erst im Jahr 2007 erfolgten. Es sind deshalb auch 

die nachfolgenden Jahre in die Beurteilung mit einzubeziehen, weil Handelsobjekte nur 

für  eine  kurze  Zeit  (in  der  Regel  zwischen  zwei  bis  fünf  Jahre)  gehalten  werden  und 

diese für Liegenschaftenhandel typische Haltedauer Ende 2007 noch nicht abgelaufen 

ist.  Anzumerken  ist,  dass  selbst  eine  lange  Besitzesdauer  oder  der  Umstand,  dass 

während  längerer  Zeit  keine  Grundstückgeschäfte  getätigt  werden,  für  sich  allein  be-

trachtet  eine  auf  Liegenschaftenhandel  gerichtete  Tätigkeit  nicht  ausschliessen  (BGE 

125  II  113  E.  6c/cc,  auch  zum  Folgenden).  Im  Liegenschaftenhandel  kommt  es  nicht  

selten  vor,  dass  ein  Steuerpflichtiger  Grundstücke  aus  ganz  verschiedenen  Gründen 

über Jahre hinaus behält, bis er sie mit Gewinn verkauft, sei es zum Beispiel, weil er 

von  Anfang  an  mit  einem  gewinnbringenden  Verkauf  erst  in  einer  ferneren  Zukunft 

rechnet, sei es, weil er die Grundstücke vorerst überbauen oder umbauen will oder weil 

eine geplante Überbauung auf unvorhergesehene Hindernisse stösst.  

2 GR.2011.7 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 7 - 

e)  Die  Pflichtige  hat  von  2005  bis  2008  folgende  sieben  Grundstücke  erwor-

ben: 

2005  Objekt B 

2006  Objekt N 

2006  Objekt H 

2007  Objekt I 

2007  Objekt J 

2007  Objekt K 

2008  Objekt L 

     Kaufpreis Fr. 4'750'000.- 

     Kaufpreis Fr. 5'350'000.- 

     Kaufpreis Fr. 8'000'000.- 

     Kaufpreis Fr. 2'350'000.- 

     Kaufpreis Fr. 2'050'000.- 

     Kaufpreis Fr. 4'000'000.- 

     Kaufpreis Fr. 7'400'000 

Zwei dieser Grundstücke, nämlich die Liegenschaften in B und in L, hat sie am 

19. Dezember 2007 und 30. November 2009 nach kurzer Haltedauer von 2 ½ bzw. 1 ½ 

Jahren für Fr. 7'500'000.- und Fr. 8'200'000.- bereits wieder veräussert. Ferner ist ak-

tenkundig, dass sie sich seit 2009 um den Verkauf der Liegenschaft in H bemüht. Dar-

aus ergibt sich, dass die Pflichtige entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin keine 

Immobiliengesellschaft  im  engen  Sinn  ist,  deren  überwiegender  Zweck  darin  besteht, 

Grundstücke  als  sichere  oder  nutzbringende  Kapitalanlage  zu  halten 

(Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 216  N  97).  Vielmehr  wird  deutlich,  dass  die  Pflichtige 

Grundstücke  in  einem  quantitativ  und  qualitativ  erheblichen  Ausmass  auch  als  Han-

delsware  verwendet.  Dieser  Zweck  muss  die  Kapitalanlagetätigkeit  nicht  überwiegen. 

Die Pflichtige ist bei der vorliegenden Sachlage auch dann als Liegenschaftenhändlerin 

einzustufen, wenn sie den Handel mit Grundstücken nur als Nebentätigkeit betreibt.  

f)  Die  weiteren  von  der  Rekursgegnerin  angeführten  Argumente  ändern  an 

dieser Beurteilung nichts. Zwar handelt es sich bei allen bisher erworbenen Grundstü-

cken  um  Renditeobjekte  (Mehrfamilienhäuser),  die  sich  zur  Kapitalanlage  eignen.  Bis 

2008  hat  die  Pflichtige,  bedingt  durch  hohe  Schuldzinsen,  Unterhaltskosten  und  Ab-

schreibungen  jedoch  nur  bescheidene  Liegenschaftenerträge  von  netto  Fr. 24'330.- 

(2005), Fr. 96'169 (2006), - Fr. 46'188.- (2007) und Fr. 40'145.- (2008) erzielt. Demge-

genüber  überstieg  der  im  Jahr  2007 erzielte  Kapitalgewinn  aus  dem  Verkauf  der  Lie-

genschaft B die Nettomieterträge um ein Mehrfaches, weist doch die Pflichtige in ihrer 

im  Einspracheverfahren berichtigten  Steuererklärung  einen Gewinn  (ohne  wieder  ein-

gebrachte Abschreibungen) von rund Fr. 500'000.- aus.  

2 GR.2011.7 

 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 8 - 

4.  a)  Da  die  Pflichtige  nach  dem  Gesagten  als  Liegenschaftenhändlerin  zu 

betrachten  ist,  hat  sie  grundsätzlich  Anspruch  auf  Anrechnung  der  Liegenschaften-

händlerpauschale  und  weiterer  mit  der  Liegenschaft  zusammenhängender  Aufwen-

dungen (wie werterhaltende Aufwendungen, Zinsen, Finanzierungs- und Verkaufskos-

ten, Grundstückgewinnsteuer und direkte Bundessteuer), soweit diese Kosten bei der 

Gewinnsteuer  anrechenbar  wären,  jedoch  dort  nicht  berücksichtigt  worden  sind.  Da 

sich  die  Vorinstanz  noch  nicht  mit  diesen  abzugsfähigen  Kosten  befasst  hat,  ist  die 

Sache zwecks Wahrung des Instanzenzugs an die Vorinstanz zurückzuweisen.  

b)  Die  bezahlte  Mäklerprovision  beim  Verkauf  ist  von  der  Rekursgegnerin  zu 

Recht  auf  Fr. 121'050.-,  entsprechend  1.5%  des  Verkaufspreises  (zuzüglich  MwSt.), 

gekürzt  worden,  da  das  Steuergesetz  nur  übliche  Mäklerprovisionen  bei  der  Grund-

stückgewinnsteuer zum Abzug zulässt (§ 221 Abs. 1 lit. c StG). Ohne aussergewöhnli-

che  Verkaufsanstrengungen,  die  vorliegend  nicht  geltend  gemacht  wurden,  ist  eine 

Provision  von  1.5%  bei  einem  Verkaufspreis  von  Fr. 7'500'000.-  marktüblich  (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N  100).  Für  interkantonale  Liegenschaftenhändler 

gelten  diesbezüglich  keine  bundesrechtlichen  Ausnahmen  (BGr,  9.  Februar  1994, 

2P.58/1993; RB 1989 Nr. 52). Der das übliche Mass übersteigende Teil der Provision 

kann auch nicht gestützt auf § 221 Abs. 2 StG angerechnet werden, weil Mäklerprovi-

sionen nicht zu den bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer anrechenbaren Aufwen-

dungen  gehören,  die  wahlweise  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  geltend  gemacht 

werden können. Hingegen hat die Kürzung der Provision Einfluss auf die Bemessung 

der  Händlerpauschale,  weil  die  Pflichtige  als  Ausgangspunkt  eine  Händlerpauschale 

von 5% des Erlöses geltend macht und davon die beim Erwerb und beim Verkauf be-

zahlten  Vermittlungsprovisionen  abzieht.  Dies  heisst jedoch  nicht,  dass  der  Differenz-

betrag zwischen der Händlerpauschale und den Provisionen ungeprüft bei den Anlage-

kosten zu berücksichtigen ist. Zur Bemessung der Händlerpauschale ist vielmehr eine 

Untersuchung geboten, weil die Pflichtige an ihrem Geschäftssitz dem Anschein nach 

keine  geschäftliche  Infrastruktur  mit  eigenem  Personal  und  eigenen  Geschäftsräum-

lichkeiten unterhält. Darauf weist bereits die Adresse der Firma, "c/o M" hin. Zudem hat 

die Pflichtige für zahlreiche Tätigkeiten, die normalerweise vom Liegenschaftenhändler 

selbst  erbracht  werden,  die  Dienste  aussenstehender  und  nahestehender  Dritter  in 

Anspruch  genommen,  deren  Honorare  sie  bei  den  Anlagekosten  geltend  macht.  Bei 

dieser Sachlage kann es sich aufgrund eines neueren Bundesgerichtsentscheids vom 

4. April 2011 (2C_689/2010, www.bger.ch) rechtfertigen, über die Honorare der beauf-

tragten Dritten hinaus gar keine Händlerpauschale anzurechnen. 

2 GR.2011.7 

 
 
 
 
 
 
- 9 - 

Folgedessen  ist  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen  und die Sache zur  weite-

ren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Rekursgeg-

nerin zurückzuweisen. 

5.  Da  die  Pflichtige  mit  ihrem  Antrag  auf  Anrechnung  von  Liegenschaften-

händleraufwendungen  obsiegt  und  der  Ausgang  des  Verfahrens  lediglich noch in Be-

zug  auf  die  Höhe  der  zu  berücksichtigenden  Anlagekosten  unentschieden  ist,  wobei 

aber  die  Pflichtige  am  Ende  allein  schon  wegen  der  zu  berücksichtigenden  Grund-

stückgewinnsteuer und der direkten Bundesteuer überwiegend obsiegen wird, rechtfer-

tigt es sich, die Gerichtskosten zu einem Viertel der Pflichtigen und zu drei Vierteln der 

Rekursgegnerin  aufzuerlegen  (§  151  Abs.  1  StG).  Infolge  des  überwiegenden  Obsie-

gens  ist  der  Pflichtigen  eine  angemessene  reduzierte  Parteientschädigung  zuzuspre-

chen (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Pflichtige 

hinsichtlich  der  Liegenschaftenhändlerqualifikation  weitgehend  das  im  Einsprachever-

fahren  Vorgebrachte  wiederholt  hat.  Die  Eventualvorbringen  zur  Anfechtung  der  Er-

messeneinschätzung bezüglich der wertvermehrenden Aufwendungen wären nicht von 

Erfolg  gekrönt  gewesen  wären,  weil  detaillierte  Angaben  zum  Zustand  vor  und  nach 

dem  Umbau fehlten.  Diesbezüglich  durfte  das  Steueramt  auf  Schriftlichkeit  der  Aufla-

geantwort  bestehen  und  eine  mündliche  Besprechung  ablehnen.  Die zur  Abgrenzung 

zwischen  werterhaltenden  und  wertvermehrenden  Aufwendungen  unentbehrlichen 

detaillierten  Angaben  zu  Lieferungen  und  Leistungen  und  zum  Zustand und  zur  Aus-

stattung der Liegenschaft vor und nach dem Umbau erfordern einen bedeutenden zeit-

lichen Aufwand. Dieser Aufwand kann im Rahmen einer mündlichen Besprechung von 

üblicher  Länge  in  der  Regel  nicht  erbracht  werden.  Liegen  die  erforderlichen  Fakten 

zur  steuerlichen  Beurteilung  von  baulichen  Aufwendungen  nicht  vor,  verbietet  sich 

ausserdem  die  Anordnung  eines  Gutachtens  (RB  1980  Nr.  69).  Dieses  Beweismittel 

dient  nicht  der  Beschaffung  von  Schätzungsgrundlagen,  die  eine  Beurteilung  erst  er-

möglichen, sondern bezweckt vielmehr die Klärung einer streitigen steuerlichen Beur-

teilung bestimmter, rechtsgenügend dargelegter baulicher Aufwendungen. 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

2 GR.2011.7 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 10 - 

1.  Der  Rekurs  gegen  den  Einsprachebeschluss  der  kommunalen  Steuerbehörde  B 

vom 23. November 2010 wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren 

Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Rekursgeg-

nerin zurückgewiesen. 

[…] 

2 GR.2011.7