# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aa03ac00-8855-52b6-a716-e2b7e08c6e5c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.03.2025  VB.2023.00540
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00540_2025-03-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00540	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.03.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Unterschutzstellung

	
Denkmalschutz; Volumenschutz als Unterschutzstellung eines Inventarobjekts.
Anfechtbarkeit des vorinstanzlichen Rückweisungsentscheids als Zwischenentscheid (E. 1.4). Das Baurekursgericht ist als Fachgericht in Bausachen in der Lage, insbesondere bautechnische Fragen und die knapp und relativ allgemein gehaltenen, vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebenen, Gutachten qualifiziert zu beurteilen (E. 3.2). Wird die Schutzwürdigkeit eines Inventarobjekts bejaht, hat die Gemeinde unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen zu prüfen und eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen (E. 4.2). Die Feststellung der Vorinstanz, dass dem Gebäude aufgrund der noch vorhandenen Substanz ein hoher Zeugenwert zukomme, vermag der Beschwerdeführer mit einer abweichenden Bewertung nicht in Frage zu stellen. Ein allfälliger Funktionsverlust ist für die architektonisch-typologische Denkmalqualität irrelevant; eine fortbestehende Funktionalität ist keine Voraussetzung für wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG (E. 5.1.2). Der Situationswert des Gebäudes ist mit der Vorinstanz und in Übereinstimmung mit dem Amtsgutachten als hoch bis sehr hoch einzustufen. Denkmalschutzmassnahmen zielen auf den Erhalt der Originalsubstanz; Ersatzbauten mit imitierender Fassadengestaltung vermögen den Verlust an Originalsubstanz nicht auszugleichen. Reiner Volumenschutz ist als Schutzmassnahme ungeeignet (E. 5.2). Angesichts des hohen Eigenwerts und des hohen bis sehr hohen Situationswerts wären selbst die geltend gemachten, nicht nachvollziehbaren Mehrkosten von 50 % noch verhältnismässig (E. 6.4).
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMALSCHUTZ
DENKMALSCHUTZOBJEKT
EIGENWERT
GUTACHTEN
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 92 BGG
Art. 93 Abs. I BGG
Art. 93 Abs. I lit. b BGG
Art. 9 BV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG
§ 228 PBG
§ 7 Abs. I VRG
§ 7 Abs. IV VRG
§ 13 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II VRG
§ 19a Abs. II VRG
§ 20a Abs. II VRG
§ 41 Abs. III VRG
§ 50 Abs. II VRG
§ 52 Abs. I VRG
§ 52 Abs. II VRG
§ 65a Abs. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00540

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 20. März 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Yann Aders.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, 

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH, 

Beschwerdegegner, 

 

 

und

 

 

Gemeinderat Brütten, 

Mitbeteiligter, 

 

 

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit als "Unterschutzstellung" bezeichnetem
Beschluss vom 6. September 2022 erklärte der Gemeinderat Brütten, das im
Eigentum von A stehende Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02
werde als Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung unter Schutz gestellt
(Dispositivziffer 1). Der Schutzumfang bestehe aus dem Gebäudevolumen
(Lage, Situationswert) in der bestehenden Form (Dispositivziffer 2).
Ersatzbau, Renovation und Umbauten gemäss den Kernzonenbestimmungen seien
zulässig (Dispositivziffer 3).

II. 

Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 13. Oktober 2022
beim Baurekursgericht und beantragte, der Beschluss sei aufzuheben. Das Gebäude
C-Strasse 02 sei in seiner schutzwürdigen historischen Substanz unter
Schutz zu stellen. Soweit nicht erhaltungsfähig, sei diese zu rekonstruieren.
Zum Schutz des Gebäudes und zur Vermeidung weiterer Schäden seien unverzüglich
die erforderlichen Notmassnahmen zu treffen; alles unter ausgangsgemässer
Kostenfolge.

Mit Entscheid vom 13. Juli 2023 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs gut. Es hob den Beschluss des Gemeinderats Brütten
vom 6. September 2022 auf und lud diesen ein, das Gebäude an der C-Strasse 02
im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen.

III. 

A. Gegen diesen Entscheid gelangte A mit Beschwerde vom 14. September
2023 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der vorinstanzliche Entscheid
sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Brütten vom 6. September
2022 sei zu bestätigen. Eventuell sei das Geschäft zur Vervollständigung der
Sachverhaltsabklärung und zum Neuentscheid an das Baurekursgericht
zurückzuweisen. Es sei ein Augenschein durchzuführen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Zürcher Heimatschutzes (ZVH).

B. Das Baurekursgericht schloss ohne weitere
Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Brütten stellte einen
Antrag auf Gutheissung der Beschwerde und Bestätigung seines Beschlusses vom 6. September
2022. Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) beantragte die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten ist; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
des Beschwerdeführers. 

C. A und der Zürcher Heimatschutz (ZVH) reichten
weitere Rechtsschriften ein, in denen sie an ihren Anträgen festhielten.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemäss
§ 41 Abs.  1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Gemäss § 21
VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die Anordnung
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung
hat. Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01,
das – unter anderem – mit dem streitbetroffenen Gebäude an der C-Strasse 02
überstellt ist. Vor der Vorinstanz ist der Beschwerdeführer mit seinen Anträgen
unterlegen. Er ist damit beschwerdelegitimiert.

1.3  

1.3.1
Nach § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG
richtet sich die Anfechtbarkeit von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden
sinngemäss nach den Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG). Gemäss Art. 92 BGG können selbständig eröffnete
Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren
im Anschluss an ihre Eröffnung angefochten werden; eine spätere Beschwerde ist
ausgeschlossen. Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide
ist nach Art. 93 Abs. 1 BGG die Beschwerde nur zulässig, wenn sie
entweder einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können
(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

1.3.2
Bei der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG hat das Verwaltungsgericht
grundsätzlich die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 91–93 BGG zu
beachten (VGr, 21. November 2013, VB.2013.00387, E. 1.1.1;
28. Februar 2013, VB.2012.00558, E. 1.2.2). Nach dem Wortlaut von
§ 19a Abs. 2 VRG richtet sich die Anfechtung von Zwischenentscheiden
allerdings lediglich "sinngemäss" nach Art. 91–93 BGG. Dies
lässt dem Verwaltungsgericht bis zu einem gewissen Grad Raum für eine
eigenständige Auslegung von § 19a Abs. 2 VRG, der trotz des darin
enthaltenen Verweises auf Bundesrecht eine kantonalrechtliche Bestimmung
darstellt. Deshalb kann sich im Rahmen der Anwendung von § 19a Abs. 2
VRG unter Umständen auch ein Zwischenentscheid als anfechtbar erweisen, der vor
Bundesgericht nach Art. 91–93 BGG nicht angefochten werden könnte (vgl.
Alain Griffel, Rekurs, in: Ders./Tobias Jaag [Hrsg.], Reform der Zürcher
Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2010, S. 52; Martin
Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 19a N. 8 ff.).

1.3.3
Als Zwischenentscheide, die nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1
BGG angefochten werden können, gelten nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
insbesondere Rückweisungsentscheide (BGE 133 V 477 E. 4.2). Ausgenommen
sind Fälle, in denen der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen
wurde, kein Entscheidungsspielraum verbleibt und die Rückweisung nur noch der
Umsetzung des von der oberen Instanz Angeordneten dient (BGE 145 III 42 E. 2.1;
135 V 141 E. 1.1; 134 II 124 E. 1.3). Davon ist indessen nicht
auszugehen, wenn die untere Behörde ergänzende Sachverhaltsabklärungen
vorzunehmen hat (BGr, 27. März 2009, 2C_258/2008, E. 3.3; VGr, 27. Juni
2012, SB.2010.00149, E. 1.1). An der grundsätzlichen Qualifikation eines
Rückweisungsentscheids als Zwischenentscheid ändert sich auch nichts, wenn die
rückweisende Behörde bestimmte Fragen verbindlich beantwortet hat (BGr, 27. März
2009, 2C_258/2008, E. 3.3; VGr, 27. Juni 2012, SB.2010.00149, E. 1.1;
Bertschi, § 19a N. 65). 

1.4  

1.4.1
Die Vorinstanz hat den Beschluss des Mitbeteiligten aufgehoben und diesen
eingeladen, das Gebäude an der C-Strasse 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen (Dispositivziffer 1).
Gemäss den Erwägungen der Vorinstanz ist der Grad der Schutzwürdigkeit als hoch
(Eigenwert) bzw. hoch bis sehr hoch (Situationswert) zu qualifizieren. Im
Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit erweise sich eine
Unterschutzstellung als grundsätzlich möglich und zulässig. Der detaillierte
Schutzumfang werde durch den Mitbeteiligten unter eingehender Prüfung der
Verhältnismässigkeit einzelner Schutzmassnahmen erstinstanzlich festzulegen
sein. Dabei werde sich der Mitbeteiligte grundsätzlich an den Erwägungen des
vorinstanzlichen Entscheids zu orientieren haben.

1.4.2
Mit ihren Ausführungen hat die Vorinstanz abschliessend erst die Frage
beantwortet, ob das streitbetroffene Gebäude die Anforderungen an ein
Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erfüllt. Die
Ausführungen der Vorinstanz zum Schutzumfang bzw. zur Erhaltensfähig- bzw.
Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung erfolgten hingegen nur
"grundsätzlich" bzw. "im Grundsatz", wenngleich die
Vorinstanz diesbezüglich deutliche Hinweise anbrachte, an denen sich der
Mitbeteiligte bei der Detaillierung des Schutzumfangs zu orientieren haben
werde (E. 6.3). Bei dieser Ausgangslage verbleibt dem Mitbeteiligten ein
Entscheidungsspielraum und dient die Rückweisung nicht allein der Umsetzung des
von der Vorinstanz Angeordneten. Mitunter liegt damit ein als Zwischenentscheid
zu qualifizierender Rückweisungsentscheid vor.

1.4.3
Mit der Auffassung des Beschwerdeführers ist dieser Zwischenentscheid
anfechtbar, da die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid
herbeiführen würde und diesfalls etwelche weiteren Abklärungen zur
Schutzfähigkeit bzw. zur Verhältnismässigkeit sowie zum exakten Schutzumfang
entfielen. Im Sinn von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a
Abs. 2 VRG ist die Voraussetzung von Art. 93 Abs.  1 lit. b
BGG aus prozessökonomischen Gründen als erfüllt zu betrachten. Deshalb und weil
auch die weiteren Voraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

2.1 Der
streitbetroffene Hausteil an der C-Strasse 02 liegt gemäss der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Brütten vom 8. Juni 2021 (BZO) in der Kernzone I
(Art. 3 ff. BZO). Er ist Teil eines Gebäudekomplexes (D-Gasse 03, C-Strasse 02,
04 und 05; zusammen Vers.-Nr. 06), welcher seit dem Jahr 1986 als Objekt
Nr. 07 im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte
der Gemeinde Brütten aufgeführt ist. Gleichwohl wurden die Gebäude D-Gasse 03, C-Strasse 04
und 05 in den Jahren 1996–1998 durch Neubauten ersetzt, weshalb ihnen heute
keine denkmalpflegerische Bedeutung mehr zukommt. Vom ehemaligen
Vielzweckbauernhaus erhalten geblieben ist unter der Adressierung C-Strasse 02
indes der Bestand des Kernbaus wohl aus dem 17. Jahrhundert, bei dem es
sich ursprünglich um einen Bohlenständerbau (Holzbau) mit fünfmal vier Ständern
handelte.

2.2 Gemäss dem
Beschluss des Mitbeteiligten vom 6. September 2022 sei der heutige
Eigentümer mit (im Beschluss nicht näher erläuterten) Bauabsichten an die
Hochbaukommission herangetreten, woraufhin die entsprechenden Abklärungen und
Gutachten veranlasst worden seien. Betreffend Schutzwürdigkeit sei das bei der H
eingeholte Gutachten vom 2. Dezember 2021 (nachfolgend: Amtsgutachten H)
zwar zusammengefasst zum Schluss gekommen, dass das Gebäude sowohl
architektonisch-typologisch als Einzelobjekt wie auch siedlungsgeschichtlich in
Bezug auf seine Bedeutung für das Ortsbild von Brütten die Anforderungen an ein
Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erfülle. Zwei
vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebene Gutachten zur Statik (Gutachten des
Ingenieurbüros E vom 27. Juli 2021; nachfolgend: Gutachten E)
sowie zum Zustand des Gebäudes (Gutachten der Zimmerei F vom 28. Juli
2021; nachfolgend Gutachten F) hätten jedoch massive Mängel bezüglich
Statik und Holzzustand eruiert. Ein Gutachten des Ingenieurbüros G vom 12. Juli
2022 (nachfolgend: Gutachten G) habe dies bestätigt. Zwar habe die
Substanz des Gebäudes eine gewisse geschichtliche Bedeutung. Diese werde jedoch
nicht als besonders hoch eingestuft. Von grösserer Bedeutung als die
Gebäudesubstanz sei der Bezug zum Ortsbild. Dieser könne jedoch auch durch einen
Ersatzbau erhalten werden, der in Volumetrie und Lage dem bisherigen Gebäude
entspreche. Aufgrund des schlechten Zustands der Liegenschaft und der horrenden
Mehrkosten einer Sanierung gegenüber einem Ersatzbau sei daher auf eine
Unterschutzstellung der Gebäudesubstanz zu verzichten. Eine solche wäre für den
Eigentümer unverhältnismässig teuer und könne mit dem Prinzip der
Verhältnismässigkeit nicht vereinbart werden.

2.3 Die
Vorinstanz hob den aus diesen Erwägungen resultierenden Beschluss vom 6. September
2022 mit der unter vorstehender E. 1.4.1 zusammengefassten Begründung auf.
Auf die Begründung der Vorinstanz wird bei der Behandlung der
beschwerdeführerischen Rügen nachfolgend unter E. 4 im Einzelnen insoweit
einzugehen sein, als dies entscheidrelevant ist. 

3.
 

3.1 Der
Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 9 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Zwei der drei vom
Beschwerdeführer und dem Mitbeteiligten zur Ablehnung der Sanierungsfähigkeit
eingereichten Gutachten seien von Ingenieurbüros erstellt worden. Die
Empfehlungen dieser Statik-Fachleute seien von der Vorinstanz als nicht
schlüssig verworfen worden, obgleich sich im vorinstanzlichen Spruchkörper
keine Fachrichter mit profunden Kenntnissen der Gebäudestatik oder wenigstens
des Bauingenieurwesens befunden hätten.

3.2 Die Rüge
verfängt nicht. Das Baurekursgericht ist als Fachgericht in Bausachen in der
Lage, insbesondere bautechnische Fragen – wie etwa solche zur Erhaltungs- und
Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten – qualifiziert zu beurteilen. Die von
Ingenieurbüros erstellten Gutachten G und Gutachten E sind (grobe)
Zustandsbeurteilungen des Inventarobjekts und enthalten keinerlei zeichnerische
oder rechnerische Berechnungsverfahren (etwa Kalkulationen betreffend die
Tragfähigkeit einzelner Bauteile oder Berechnungen zu Setzungen und
Verschiebungen), die vertiefte Kenntnisse der Baustatik erfordern würden. Die
Zustandserfassungen beruhen im Wesentlichen auf der Sichtung von Verformungen
und provisorischen Verstärkungsmassnahmen; die zusammenfassende Würdigung im Gutachten G
ist dementsprechend knapp und relativ allgemein gehalten. Das Gutachten E
umfasst gar insgesamt nur eine Seite. Die Gutachten konnten daher von den
Fachrichtern des Baurekursgerichts, namentlich von der Teil des Spruchkörpers
bildenden Architektin (Dipl. Architektin ETH/Dr. sc. ETH; vgl.
www.baurekursgericht-zh.ch ˃ Mitglieder des Gerichts), welche auch am
vorinstanzlichen Augenschein teilnahm, durchaus fachkundig beurteilt werden.
Hinzu kommt, dass, wie nachfolgend zu zeigen sein wird, den Anhängen des
Gutachtens G betreffend Massnahmenbeurteilung mangels Legenden,
weiterführenden Erklärungen, konkreten Sanierungsvorschlägen oder gar
belastbaren Kostenschätzungen ohnehin diejenige Nachvollziehbarkeit abgeht, auf
welche sich der Beschwerdeführer zur Geltendmachung seines Standpunkts – der
Unverhältnismässigkeit des Erhalts des Inventarobjekts – beruft. Überdies
entbehren die Gutachten auch jedwelcher Aussagen zur Vernachlässigung des
Unterhalts bzw. zum gestützt hierauf anfallenden Sanierungsaufwand, welcher im
Rahmen einer Verhältnismässigkeitsprüfung von grosser Relevanz ist (nachfolgend
E. 6.4).

3.3 Am
Augenschein vom 1. November 2022 waren zwei der drei Gerichtsmitglieder
sowie die Gerichtsschreiberin anwesend. Der Augenschein wurde auf Antrag des
Beschwerdegegners zeitnah nach Rekurserhebung durchgeführt, weil der
Beschwerdegegner aufgrund der zu jenem Zeitpunkt vorliegenden Erkenntnisse von
einer akuten Bedrohung (namentlich: Einsturzgefahr; Eindringen von
Feuchtigkeit) des Inventarobjekts ausging. Folgerichtig enthielt die Einladung
zum Augenschein die Überschrift "Einladung zum Augenschein betreffend
vorsorgliche Massnahmen […]". Anlässlich des Augenscheins wurde, nachdem
sich die akute Gefährdung des Inventarobjekts nicht verifizieren liess, dieses
auch in allgemein-denkmalschutzrechtlich relevanter Art und Weise besichtigt.
Den Wortmeldungen und zahlreichen Fotografien im Protokoll lässt sich
entnehmen, dass zwischen den Parteien an allen Standorten die Schutzwürdigkeit
und die Schutzfähigkeit des Inventarobjekts, namentlich auch die Tragfähigkeit,
thematisiert wurde. Nach diesem Augenschein erachtete der Beschwerdegegner
einen weiteren Augenschein für nicht notwendig, weshalb er seinen
entsprechenden Antrag zurückzog. Das Baurekursgericht lud sodann nicht von sich
aus zu einem (weiteren) Augenschein ein, sondern stützte sich in seiner
Sachverhaltsermittlung auf die am 1. November 2022 gewonnenen
Erkenntnisse. Der Beschwerdeführer seinerseits stellte im Verfahren vor der
Vorinstanz (gar) nie einen Antrag auf Durchführung eines Augenscheins. Sein
erstmals mit der Beschwerdeschrift verschiedentlich erhobener Vorwurf, beim
Augenschein des Baurekursgerichts vom 1. November 2022 habe es sich nicht
um einen Augenschein zur Schutzwürdigkeit und Schutzfähigkeit gehandelt und ein
solcher sei zu Unrecht unterblieben, erscheint zwar nicht unzulässig (§ 52
Abs. 1 i. V. m. § 20a Abs. 2
VRG), mit Blick auf Treu und Glauben aber jedenfalls fragwürdig. Soweit
vorliegend entscheidrelevant, lässt sich der Sachverhalt den Erkenntnissen des
Augenscheins der Vorinstanz vom 1. November 2022 sowie den übrigen Akten
jedenfalls mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen. Ein weiterer
vorinstanzlicher Augenschein schien daher entbehrlich. Auf die bei dieser
Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren abgestellt werden, weshalb auch ein Augenschein durch das
Verwaltungsgericht für die Beurteilung der relevanten Streitfragen nicht
erforderlich ist (RB 1981 Nr. 2; VGr, 25. Oktober 2018,
VB.2018.00262, E. 3.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

3.4 Qualifiziert
unzutreffend ist schliesslich der Einwand, dass das Amtsgutachten H sich
zu Unrecht nicht zur Statik bzw. zur Schutzfähigkeit der Inventarobjekts
geäussert habe und deshalb an einem eklatanten Beurteilungsmangel leide. Ein
denkmalpflegerisches Gutachten hat sich hierzu nicht zu äussern. Mit Wertungen
und Überlegungen zur Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung hätte das
Amtsgutachten H seinen Aufgabenbereich vielmehr gerade in unzulässiger
Weise überschritten (BGr, 28. Oktober 2024, 1C_559/2022 und 1C_560/2022,
E. 5.3.7).

4.
 

4.1  

4.1.1
Zu den Schutzobjekten des Natur- und Heimatschutzes, welche vor Zerstörung
oder Beeinträchtigung bewahrt werden sollen, gehören namentlich Ortskerne,
Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör
von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind bzw. Landschaften
oder Siedlungen wesentlich prägen (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In
der Praxis werden diese beiden Kategorien, also ob ein Objekt als wichtiger
Zeuge zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung wesentlich mitprägt, als
Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die
Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert
eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten
Umgebungsstruktur ergibt (Marco Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der
Unterschutzstellung unter besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton
Zürich, Zürich/St. Gallen 2022, Rz. 130 ff. und Rz. 166 ff.).

4.1.2
Bei der Abklärung der Zeugenschaft ist eine sachliche, auf
wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche
den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen
Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a;
VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen). Hinsichtlich der Frage,
welche Gebäudeteile unter Schutz zu stellen sind, hat das Bundesgericht in
seiner Rechtsprechung stets betont, ein Bauwerk werde grundsätzlich als Ganzes
betrachtet. Der Schutz einzelner Bauteile kann nicht ohne Rücksicht auf das
Zusammenwirken von Innerem und Äusserem beurteilt werden und die
Schutzwürdigkeit des Innern ergibt sich insbesondere auch aus dem Zusammenspiel
von Fassaden und Innenraum (BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009, E. 2.3
Abs. 2; BGE 118 Ia 384 E. 5e und BGE 109 Ia 257 E. 5b).
So besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der Unterschutzstellung
des Innern, wenn dessen Veränderung die Einheit des Hauses weitgehend zerstören
sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterschutzstellung
stark beeinträchtigen würde (vgl. zum Ganzen BGr, 13. September 2005,
1P.79/2005, E. 4.3, in: ZBl 108/2007 S. 83 ff.). 

4.1.3
Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein
Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Das Ergebnis der
Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen
– würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
Allerdings geniesst ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von
Behörden eingeholtes Gutachten einen erhöhten Beweiswert. In Fachfragen darf
die Entscheidinstanz nicht ohne triftige Gründe von einem solchen Gutachten
abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich vor, wenn das Gutachten
Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines
Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 23. Mai
2019, VB.2018.00407, E. 4.2.1; VGr, 20. September 2018,
VB.2018.00064, E. 4.5 mit Hinweisen; VGr, 11. August 2016,
VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2;
Plüss, § 7 N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias
Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021,
Rz. 775).

Eine
Verwaltungsbehörde oder eine Gerichtsinstanz kann umso eher von den
gutachterlichen Feststellungen abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der
entsprechenden Materie ist. Das Baurekursgericht verfügt als Fachgericht
grundsätzlich über die nötigen Kenntnisse, um Fragen der Baugeschichte, des
Ortsbildschutzes und der Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (VGr, 23. Mai
2019, VB.2018.00407, E. 4.2.3 mit Hinweisen). 

4.2 Wird die
Schutzwürdigkeit bejaht, so führt dies nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG. Es ist diesfalls
unter rechtlicher Perspektive zu entscheiden, ob und in welchem Umfang eine
Unterschutzstellung einerseits angezeigt und andererseits zulässig ist, wozu
eine Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmen ist. Eigentumsbeschränkungen zum
Schutz von Baudenkmälern liegen nach der Rechtsprechung allgemein im
öffentlichen Interesse. Wie weit dieses reicht, insbesondere in welchem Ausmass
ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall sorgfältig
zu prüfen. Das finanzielle Interesse an einer gewinnbringenden oder gar
höchstmöglichen Ausnützung einer Liegenschaft für sich allein mag das
öffentliche Interesse an Schutzmassnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120
Ia 270 E. 4a, E. 6c). Unter Umständen müssen auch grosse finanzielle
Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das
Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte.
Schutzmassnahmen sind anzuordnen, wenn das öffentliche Interesse an der
Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende
öffentliche und private Interessen (vgl. RB 1992 Nr. 62). Die
Gemeinde hat unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich
weitreichende Schutzanordnungen (beispielsweise eine teilweise
Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)
vertieft zu prüfen und schliesslich die erforderliche Interessenabwägung unter
Berücksichtigung aller einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli
2015, VB.2014.00603, E. 3.1).

4.3 Bei der
Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203 lit. c
PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaft
oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ebenso ein erheblicher
Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der Festsetzung des
konkret erforderlichen Umfangs einer Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr,
21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f.;
Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85).

Hat die Behörde allerdings ihren
Beurteilungsspielraum nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt nicht
begründet, fehlt es an der Möglichkeit, sich mit ihren Argumenten
auseinanderzusetzen. Dann kann das Baurekursgericht entsprechend der
gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen ausüben (vgl. VGr, 23. März 2017,
VB.2016.00374, E. 3.3 Abs. 2, und VGr, 27. März 2015,
VB.2014.00232, E. 4.3.3 Abs. 3).

Das Verwaltungsgericht übt bei der
Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich Rechtskontrolle aus; es
hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der
erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der
Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2
VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese
eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,
E. 3.2, und 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.
 

5.1  

5.1.1
In Bezug auf den Eigenwert hält die Vorinstanz dafür, der aus dem 16./17. Jahrhundert
datierende Kernbau aus Holz (Mehrreihenständer- und Ständerbohlenkonstruktion)
sei im Dachwerk des Wohnteils weitgehend erhalten geblieben, was
Seltenheitswert geniesse. Das bauzeitliche Gesamtsystem sei durch den Kniestock
und die erhaltenen Binnenständer noch gut ablesbar. Daran ändere nichts, dass
in den darunterliegenden Vollgeschossen diverse bauzeitliche Holzständer
gekappt bzw. entfernt worden oder im Bestand nicht mehr mit Sicherheit fassbar
seien. Bauzeitlich sei sodann auch die Scheidewand (zum Gebäude an der C-Strasse 04).
Zwar nicht bauzeitlich, aber gleichwohl von siedlungsgeschichtlicher Bedeutung
und daher schutzwürdig seien die Erweiterungen aus dem 18./19. Jahrhundert
(Umfassungs- und Binnenwände um den bauzeitlichen Holzbau in Fach- und
Mauerwerk); ebenso die noch reichlich vorhandenen, baugebundenen
Innenausstattungen in den Stuben im Erdgeschoss (Wand- und Deckenelemente)
sowie der Türbestand im Obergeschoss. Im Weiteren sei die Dreiraumgliederung
noch gut ablesbar. Die noch vorhandene Substanz führe dazu, dass dem Gebäude
architektonisch-typologisch wie auch siedlungsgeschichtlich eine wichtige
Bedeutung zukomme.

5.1.2
Was der Beschwerdeführer hiergegen in materiell-rechtlicher Hinsicht
vorbringt, zeigt keine Rechtsverletzungen durch die Vorinstanz auf. Entgegen
der beschwerdeführerischen Behauptung qualifizierte die Vorinstanz den noch
vorhandenen Zeugenwert nicht als herausragend, sondern als hoch. Indem der
Beschwerdeführer selbst nur von einer "gewissen" Zeugenschaft
ausgeht, nimmt er lediglich eine mindere Gewichtung vor, welche er im
Wesentlichen mit einem denkmalschutzrechtlich unzutreffenden Argument
(Funktionsverlust) begründet. Das exakte Mass an noch vorhandener
Funktionalität der Ständer (wie viel Dachlast sie heute noch abführen) ist für
ihre architektonisch-typologische Denkmalqualität irrelevant – ebenso die
diesbezüglichen Aussagen im Gutachten G. Fortbestehende Funktionalität ist
keine Voraussetzung für wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG, ansonsten ein nicht mehr oder zumindest nicht mehr
gemäss seiner ursprünglichen Funktion genutztes Objekt (bspw. eine ehemalige
Kapelle oder eine ehemalige Transformatorenstation, vgl. Josua Raster/Thomas
Wipf, in: Christoph Fritzsche et al [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024, S. 331 ff.) kein Baudenkmal darstellen könnte. In
Bezug auf den nicht mehr in Betrieb befindlichen Kachelofen gilt dasselbe. Er
behält seinen Denkmalwert selbstredend auch dann, wenn er aus technischen oder
Kostengründen nicht mehr in einen funktionsfähigen Zustand rückversetzt werden
kann (vgl. zur Bedeutung eines Kachelofens auch VGr, 15. Juni 2023, VB.2022.00518
und VB.2022.00575, E. 6.1.2; mit weiteren Verweisen). Bezüglich der
weiteren Innenausstattung (Täfer, Scheidewände, Türbestand) erschöpft sich die
Argumentation des Beschwerdeführers in nicht näher belegten Behauptungen, die
nicht geeignet sind, die mit dem Amtsgutachten H in Übereinstimmung
stehenden Erkenntnisse der Vorinstanz in Frage zu stellen. Einer
Rechtskontrolle stand hält auch die vorinstanzliche Würdigung, wonach die
dreigliedrige Raumgliederung als Wesensmerkmal eines ursprünglichen
Mehrreihenständerbaus noch ablesbar sei. Daran ändert nichts, dass im Zuge der
Verlegung des Hauszugangs auf die Südseite die Binnenerschliessung und die
Raumgliederung im Wohnteil verändert wurden. Das halten mit Recht schon die
Skizzen im Inventarblatt fest.

5.1.3
Soweit der Beschwerdeführer – nachdem er am 24. Oktober 2023 das
Staatsarchiv aufgesucht habe – erstmals in seiner Replik vom 30. Oktober
2023 das Alter des Kernbaus gemäss Amtsgutachten H (16./17. Jahrhundert)
ganz grundsätzlich bestreitet, ist diese neue Tatsachenbehauptung nicht erst
durch den Rekursentscheid notwendig geworden und damit offenkundig verspätet (§ 52
Abs. 2 VRG; Donatsch, § 52 N. 22). Bemerkungsweise bezieht sich
das Jahr 1812 ohnehin nur auf die erstmalige Erstellung eines Lagerbuchs der
Erstversicherung. Daraus ergibt sich allein die erstmalige Erfassung des
Gebäudes aus Gründen der Brandassekuranz. Das Amtsgutachten H ordnet den
Kernbau namentlich aufgrund seiner Bautypologie (Mehrreihenständerbau) dem
16./17. Jahrhundert zu. Dem Beschwerdeführer hätte es freigestanden, dies
vor der Vorinstanz rechtzeitig, etwa mit Hilfe eines dendrochronologischen
Gutachtens, zu bestreiten. Der Beschwerdegegner hat eine solche Untersuchung
schon in seiner Rekursschrift vom 13. Oktober 2022 angeregt.

5.2  

5.2.1
Den Situationswert des Inventarobjekts erachtet die Vorinstanz als hoch bis
sehr hoch. Am Rande des historischen Dorfkerns gelegen, bilde das ehemalige
Vielzweckbauernhaus mit Kern aus dem 16./17. Jahrhundert samt seinen
Erweiterungen aus dem 18./19. Jahrhundert zusammen mit dem Nebengebäude C-Strasse 08
eine historisch geprägte Hofsituation. Diese stelle insbesondere im Kontext zur
im Hintergrund sichtbaren Kirche einen markanten Blickpunkt in der Kernzone
dar. Dem Wohnteil an der C-Strasse 02 komme infolge seiner übereck und an
die Strassengabelung ausgerichteten Lage eine besondere Stellung innerhalb des
qualitätsvollen, bäuerlich geprägten Ensembles zu. Zur wesentlichen raum- sowie
ortsbildprägenden Wirkung des Gebäudeteils trage weiter einerseits die nach wie
vor gut ablesbare historische Trennung des Wohnteils vom Ökonomieteil bei.
Andererseits befördere auch die vorhandene – von aussen erkennbare –
historische Gebäudesubstanz, insbesondere das unter dem Verputz erkennbare
Fach- und Mauerwerk an der Fassade, die wichtige siedlungsprägende und
identifikationsstiftende Wirkung.

5.2.2
Der Beschwerdeführer bringt gegen diese mit den Erkenntnissen des
Amtsgutachtens H übereinstimmenden Ausführungen nichts Substanzielles vor.
Die Behauptung, das äussere Erscheinungsbild täusche eine Liegenschaft mit
intakter Bausubstanz vor, betrifft den Eigenwert und jene des
Renovationsaufwands die Verhältnismässigkeit – beide aber nicht den
Situationswert. Dass dem Inventarobjekt als einem der markantesten Häuser im
Ortskern des Oberdorfs von Brütten – unmittelbar neben der Kirche und überdies
an einem historischen Verkehrsweg von lokaler Bedeutung gelegen – ein hoher bis
sehr hoher Situationswert zukommt, lässt sich nicht ernsthaft in Abrede stellen
(vgl. www.google.maps.ch/Google Street View). 

5.2.3
Denkmalschutzmassnahmen zielen auf den Erhalt der Originalsubstanz ab; ein reiner
Volumenschutz ist als Schutzmassnahme ungeeignet (zum Ganzen Koletsis, Rz. 184 ff.,
Rz. 224). Bei älteren Häusern, die aufgrund ihrer Bausubstanz, namentlich
der unregelmässigen Struktur der Mauern, als historisch gewachsene Gebäude
wahrgenommen werden, kann dieser Eindruck durch einen modernen Ersatzbau selbst
dann nicht wiedergegeben werden, wenn die grundlegenden Flächen und
wesentlichen Fassadenelemente des bestehenden Gebäudes übernommen werden. Dies
entspricht allgemeiner Lebenserfahrung und wird vorliegend etwa anschaulich
aufgrund des unter dem Verputz der Ostfassade erkennbaren Fach- und
-mauerwerks, welche historische Erscheinung in ihrer Authentizität mit einem
Ersatzbau unweigerlich verloren ginge (vgl. BGr, 23. September 2022,
1C_679/2021 und 1_680/2021, E. 5.11; 7. Juli 2020, 1C_499/2019, E. 3.4).
Ersatzbauten, welche die Fassadengestaltung imitieren, vermögen den Verlust an
Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen (VGr, 6. Juli
2023, VB.2022.00472, E. 4.4.1). In der Verkennung dieses Umstands liegt
die grundsätzliche Fehlannahme des Beschlusses vom 6. September 2022,
welcher als materiellen Regelungsgehalt bei Lichte betrachtet entgegen seiner
irreführenden Bezeichnung als Unterschutzstellung eine faktische Inventarentlassung
(Bewilligung zum Abbruch und zur Erstellung eines Ersatzbaus nach den
Kernzonenbestimmungen) beinhaltet. Das damit ermöglichte vollständige
Verschwinden des Inventarobjekts stellt dessen maximal mögliche
Beeinträchtigung dar und kann unter keinem Titel in eine Schutzmassnahme
umgedeutet werden. Unter "Schutz" gestellt würde gemäss dem Beschluss
vom 6. September 2022 letztlich ein neu errichteter Ersatzbau, was
denkmalschutzrechtlich unhaltbar ist. Bemerkungshalber ergibt sich die
Zulässigkeit eines Ersatzbaus entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers auch
nicht aus der Existenz anderer Ersatzbauten in unmittelbarer Nähe; gegenteilig
spricht dieser Umstand umso mehr für den Erhalt des letzten echten Zeugen in
der massgeblichen Umgebung.

5.3 Als
Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass dem Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der C-Strasse 02 mit der Auffassung der Vorinstanz ein hoher Eigenwert
und ein hoher bis sehr hoher Situationswert zukommt.

6.
 

6.1 Im
angefochtenen Beschluss vom 6. September 2022 wird als Schutzumfang das
Gebäudevolumen in der bestehenden Form (Lage, Situationswert) bezeichnet. Der
blosse Volumenschutz ist als "Schutzmassnahme" nach dem vorstehend
Ausgeführten mit der Auffassung der Vorinstanz ungeeignet und fällt daher
ausser Betracht. In denkmalschutzrechtlich vorstellbarer Art und Weise wurde
daher bislang noch nicht über den Schutzumfang entschieden. Die Vorinstanz
hiess den vom Beschwerdegegner erhobenen Rekurs gut und lud den Mitbeteiligten
nicht nur zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinn der Erwägungen, sondern
gleichsam zur Unterschutzstellung des Gebäudes an der C-Strasse 02 im Sinn
der Erwägungen ein. Damit äusserte sie in für den Mitbeteiligten verbindlicher
Weise ihre Rechtsauffassung, dass nach Massgabe ihrer Erwägungen grundsätzlich
ein schutzfähiger Umfang des Inventarobjekts existiert, dessen
Unterschutzstellung sich im Grundsatz als verhältnismässig erweist (vgl.
vorstehend E. 1.4.1 f. sowie Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28
N. 41 f.). Ein vollständiger Verzicht auf Schutzmassnahmen, sei es
aus Gründen mangelnder Schutzfähigkeit oder zufolge Unverhältnismässigkeit einer
Unterschutzstellung, steht damit nach Auffassung der Vorinstanz nicht mehr zur
Diskussion.

6.2  Bei
dieser Ausgangslage rechtfertigt es sich aus Gründen der Prozessökonomie, die
verbindlichen Erwägungen im vorinstanzlichen Rückweisungsentscheid insoweit zu
prüfen, als diese vom Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht substanziiert
beanstandet wurden.

6.3 Die
Vorinstanz hielt fest, aus den drei Gutachten G, E und F gehe hervor, dass
zur Gewährleistung einer genügenden Stabilität Ertüchtigungen der Tragstruktur
notwendig seien. Diese Ertüchtigungen seien gemäss den Gutachten wohl als
aufwendig und kostspielig umschrieben, nicht jedoch als unmöglich. Gerade die
sichtbaren Haupttragelemente und die Umfassungsmauern seien gemäss den
Ausführungen im Gutachten G in einem soliden Zustand und müssten nicht
bzw. nur teilweise ertüchtigt werden, wie sich anlässlich des Augenscheins
bestätigt habe. Erhaltensfähig seien sodann auch die sich grösstenteils in
intaktem Zustand befindlichen baugebundenen Ausstattungen in den Stuben im
Erdgeschoss sowie der historische Türbestand. Die Schlussfolgerung des
Gutachtens G, wonach für eine taugliche Gebäudeertüchtigung der Dachstuhl
als Ganzes ersetzt werden müsse, sei nicht schlüssig und widerspreche den
Feststellungen in demselben Gutachten, dass an den Haupttragelementen keine
einschränkenden Querschnittsverluste vorhanden seien. Der Ersatz des gesamten
Dachstuhls scheine auch nach Massgabe der Erkenntnisse des Augenscheins nicht
notwendig. Die Stabilität könne mit geeigneten Massnahmen, insbesondere durch
den Ersatz beschädigter Holzelemente sowie mittels Aufdopplungen, massgeblich
verbessert werden. Nicht nachvollziehbar und den übrigen Ausführungen
widersprechend sei auch die zusammenfassende Schlussfolgerung im Gutachten G,
dass die notwendige Ertüchtigung der Liegenschaft einem Neubau der inneren
Gebäudestrukturen gleichkomme. Zutreffend sei zwar wohl, dass die Geschossdecken
weitgehend erneuert werden müssten; diverse andere Bauteile seien jedoch auch
gemäss dem Gutachten G durchaus intakt. Zu beachten sei auch, dass bei
Sanierungen an Denkmalschutzobjekten zwingend eine differenzierte Überprüfung
sowie eine denkmalpflegerisch abgestimmte Beurteilung der Verhältnismässigkeit
von Erdbebensicherheitsmassnahmen vorzunehmen sei. Es sei davon auszugehen,
dass die erhaltensfähigen Bauteile mittels geeigneter Massnahmen ergänzt und
verstärkt werden könnten, ohne dass sie – wie bei einem Neubau – ersetzt werden
müssten. Die notwendige Ertüchtigung von gewissen (allenfalls sekundären)
Tragelementen führe jedenfalls nicht dazu, dass das Ziel der Erhaltung eines
historischen Zeugen in seiner Substanz nicht mehr erreicht werden könne. Die
Erhaltensfähigkeit des Gebäudes hinsichtlich seines schützenswerten Eigenwerts
sei daher durchaus gegeben. Umso mehr müsse dies für den Situationswert gelten,
da einerseits das Mass an vorhandenem Eigenwert dafür generell nur von
untergeordneter Bedeutung sei und andererseits die wesentlich zur
siedlungsprägenden Wirkung beitragenden historischen Umfassungsmauern intakt
seien.

Betreffend die Verhältnismässigkeit der
Unterschutzstellung hielt die Vorinstanz angesichts des hohen Eigenwerts und
des hohen bis sehr hohen Situationswerts dafür, dass das öffentliche Interesse
an der Unterschutzstellung als hoch zu gewichten sei, weshalb die
denkmalschutzrechtlichen Interessen die privaten finanziellen Interessen des
Beschwerdeführers auch bei behaupteten Sanierungsmehrkosten von 50 %
durchaus überwögen. 

6.4 Was der
Beschwerdeführer hiergegen vorbringt, zeigt keine Rechtsverletzungen in den
vorinstanzlichen Ausführungen auf:

Dem Gutachten G lässt sich
die Notwendigkeit eines Totalersatzes des Dachs nicht entnehmen, ebenso wenig,
dass im Zuge einer Renovation die ursprüngliche Holzkonstruktion bis zur
Unkenntlichkeit verfälscht werden müsste. Wie vorstehend (E. 5.1.2)
erwähnt ist die reine Funktionalität der noch sichtbaren Ständer in
denkmalschutzrechtlicher Hinsicht ohne Belang; dasselbe gilt für den Dachstuhl.
Mit den von der Vorinstanz bezüglich einzelner Teile des Daches
naheliegenderweise erwähnten Möglichkeiten des Ersatzes oder von – allenfalls
auch massiven – Aufdopplungen setzt sich das Gutachten G ebenso wenig
auseinander wie die Beschwerdeschrift. Auch Schwächungen und
Unterdimensionierungen der sekundären Tragelemente kann mit
denkmalschutzrechtlichen Begleit- und Unterstützungsmassnahmen fachmännisch
durchaus begegnet werden. Insgesamt liessen sich die bereits heute vorhandenen,
offenkundig erst aus der jeweiligen Not heraus und teilweise mit deutlich
provisorischem Charakter angebrachten Abstützungen, provisorischen
Ausschwertungen, Versteifungen, Unterspriessungen und dergleichen im Rahmen
eines konkreten denkmalschutzrechtlichen Sanierungsprojekts durchaus auch in
einer fachmännischen Art und Weise ertüchtigen bzw. ersetzen. Dass dies kostenintensiv
sein kann, ist selbstredend nicht in Abrede zu stellen. Gleichwohl lässt sich
aus den dem Gutachten G angehängten – keinerlei Legenden, weiterführende
Erklärungen, konkrete Sanierungsvorschläge oder gar belastbare
Kostenschätzungen enthaltenden – Massnahmentabellen 4.2.1 und 4.2.2 nicht
ansatzweise nachvollziehen, wie es zur Schlussfolgerung kam, dass im Falle
eines Teilersatzes gegenüber einem Totalersatz "um mindestens 50 %
höhere" Baukosten anfielen. An diesen Umständen ändern die ergänzenden
Erklärungen des Gutachters in der Replik vom 30. Oktober 2023 nichts
(weshalb die Frage von deren Rechtzeitigkeit im Lichte von § 52 Abs. 2
VRG offenbleiben kann). Dies gilt umso mehr, als sich das Gutachten auch mit
keinem Wort zum durch Vernachlässigung des Unterhalts entstandenen bzw. ohnehin
anfallenden Sanierungsaufwand äussert, welcher gemäss der Rechtsprechung bei
der Prüfung der Verhältnismässigkeit ausser Acht zu lassen wäre (vgl. § 228
PBG sowie hierzu BGr, 25. Juli 2008, 1C_418/2007, E. 4.4 f.; 28. Oktober
2024, 1C_559/2022 und 1C_560/2022, E. 6.4.4 [auch zum Nachfolgenden]). Das
Gutachten scheint vornehmlich unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit einer umfassenden
Gebäudeertüchtigung erarbeitet worden zu sein, wohingegen bei einer mehr denkmalschutzrechtlich
orientierten Betrachtungsweise die Sicherung und Erhaltung des bestehenden
Gebäudes im Sinn einer sanften Sanierung mit einer wirtschaftlich (noch)
sinnvollen Nutzung, wenn auch unter Erzielung einer bloss bescheidenen Rendite,
im Vordergrund stünde. Nachvollziehbar aufgebaute, sich auf konkrete Sanierungs-
und Renovationsvorschläge beziehende Kostenschätzungen bzw. -vergleiche lassen
sich sodann auch den (kurzen) Gutachten E und F nicht entnehmen. Mit der
Auffassung der Vorinstanz wären im Übrigen angesichts der hohen (Eigenwert) bis
sehr hohen (Situationswert) denkmalschutzrechtlichen Bedeutung des
Inventarobjekts selbst Mehrkosten in der im Gutachten G behaupteten Grössenordnung
durchaus noch als verhältnismässig zu bezeichnen. Dies umso mehr, als dem
Aspekt der Sanierungskosten teilweise auch noch bei der Bestimmung des
konkreten Schutzumfangs durch den Mitbeteiligten Rechnung getragen werden kann.

7.
 

Das Ausgeführte führt zur Abweisung der Beschwerde.

8.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm mangels Obsiegens nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten, den
Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

9.
 

Da der vorinstanzliche Rückweisungsentscheid einen
Zwischenentscheid darstellt, ist der vorliegende Rechtsmittelentscheid
seinerseits ein Zwischenentscheid im Sinn von Art. 90 ff. BGG (vgl.
Bertschi, § 19a N. 32). Er lässt sich demzufolge lediglich gemäss den
Voraussetzungen von Art. 92 f. BGG direkt beim Bundesgericht
anfechten.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    255.--     Zustellkosten,

Fr. 4'255.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. MwSt.)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne von Erwägung 9 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung
an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.