# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9d9c3ac8-a59e-5d11-9598-2450633d48d3
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-19
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 19.11.2021 110 2021 158
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2021-158_2021-11-19.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2021/158

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 19. November 2021

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Sigriswil, Gemeindeverwaltung, Kreuzstrasse 1, 
3655 Sigriswil

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Sigriswil vom 
4. August 2021 (Baugesuch-Nr. 938/029-2021; Dachflächenfenster, Auflage Wohnraumnutzung)

I. Sachverhalt

1. Die Gemeinde Sigriswil stellte aufgrund der Meldung einer Nachbarin fest, dass am 
bestehenden Gebäude auf Parzelle Sigriswil Grundbuchblatt Nr. F.________ bauliche 
Veränderungen vorgenommen wurden (Dacherneuerung, Einbau von Dachflächenfenstern, 
Umnutzung im Dachgeschoss)1. Aufgrund der Intervention der Gemeinde Sigriswil reichte der 
Beschwerdeführer am 17. Mai 2021 bei dieser ein nachträgliches Baugesuch ein für den Abbruch 
eines Kamins, den Einbau von je drei Dachflächenfenster pro Hauptdachfläche sowie eines 
zusätzlichen Fensters an der Westfassade auf Parzelle Sigriswil Grundbuchblatt Nr. F.________. 
Die Bauparzelle liegt in der Wohnzone W1.

Mit Entscheid vom 4. August 2021 erteilte die Gemeinde Sigriswil die Baubewilligung mit der 
Auflage, das Dachgeschoss nicht als Wohnraum im engeren Sinne zu nutzen (Ziff. 2 des 
Dispositivs). Sie begründete dies damit, dass die Vorschriften von Art. 67 BauV2 zur Mindesthöhe 
nicht eingehalten seien und deshalb das Dachgeschoss nicht zur Nutzung als Wohn- oder 
Arbeitsraum geeignet sei.

1 Vorakten, Register 3
2 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 

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2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 3. September 2021 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt die Aufhebung von Ziffer 2 des 
Dispositives des Entscheids vom 4. August 2021 sowie die Feststellung, dass Ziffern 1 und 3 des 
genannten Entscheids in Rechtskraft erwachsen seien.

Der Beschwerdeführer rügt, die Berechnungen zur minimalen lichten Höhe der Vorinstanz seien 
falsch, mehr als die Hälfte der anrechenbaren Fläche im Dachgeschoss habe eine lichte Höhe 
von 1.50 m. Zwar sei in den ursprünglichen Plänen ein Estrich vermerkt. Aufgrund des 
Treppenaufgangs, der Raumhöhe und der damals bewilligten Fenster sei aber bereits damals klar 
gewesen, dass eine Wohnnutzung vorgesehen gewesen sei. Das Dachgeschoss sei dann auch 
so gebaut worden, mit WC/Badezimmer, Heizelementen, Teppich, Innentäfelung etc. Ausserdem 
sei mit Trockenbauinnenwänden der Wohnraum von den seitlichen Drempeln abgegrenzt worden, 
die als Stauraum genutzt würden. Die Höhe der Mittelinnenwand sei auf rund 2.10 m festgelegt, 
bei den Trockeninnenbauwänden auf 1.20 m. Die als Wohnraum genutzte Fläche sei rund 5.40 m 
auf 9.50 m. Somit sei die lichte Höhe von 1.50 m auf mehr als der Hälfte der anrechenbaren 
Bodenfläche der Wohnnutzung gegeben. Die Vorinstanz sei von einer Fläche von 9.20 auf 9.50 m 
ausgegangen, einer Höhe von 2.10 m in der Mitte, jedoch nur von einer Höhe von 0.55 m bei den 
seitlichen Aussenwänden. Bei dieser Berechnungsmethode resultiere in der Tat eine lichte Höhe 
von unter 1.50 m auf mehr als der Hälfte der Fläche, was aber nicht den tatsächlichen 
Verhältnissen entspreche.

Ausserdem rügt der Beschwerdeführer, der Dachstock werde seit rund 40 Jahren als Wohnraum 
genutzt, weshalb die Wohnnutzung unter die Besitzstandsgarantie falle. Der Voreigentümer und 
damalige Bauherr habe 1982 bewilligungsfrei die entsprechenden Wohnräume im Dachgeschoss 
eingebaut. Der Beschwerdeführer habe die Liegenschaft so gekauft, wie sie sich seit rund 40 
Jahren präsentiere. Aus der Schätzung des amtlichen Wertes von 1987 sei ersichtlich, dass im 
Dachgeschoss drei Zimmer und ein separates WC vorhanden gewesen seien. Der 
Beschwerdeführer habe in seinem Baugesuch dann auch die Nutzung des Dachgeschosses mit 
«Wohnen und Estrich, wie bisher» vermerkt. Die Nutzung eines Teils des Dachgeschosses falle 
unter die Besitzstandsgarantie.

In seiner Beschwerde beruft sich der Beschwerdeführer darauf, die Auflage in Ziffer 2 des 
angefochtenen Entscheids sei falsch. Er habe in seinem Baugesuch nicht beantragt, dass das 
Dachgeschoss als Wohnraum im engeren Sinne genutzt werden könne. Es sei im Baugesuch 
ausgeführt worden, dass die Nutzung wie bisher aus Wohnen und Estrich bestehe. Es sei 
unlogisch, diese Auflage ins Dispositiv aufzunehmen.

Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, es sei seit 1987 klar gewesen, dass ein Teil des 
Dachstockes als Wohnraum gebaut und genutzt wurde. Drei Zimmer und das Bad im 
Dachgeschoss seien für die Berechnung des amtlichen Wertes herangezogen worden. Die 
Liegenschaftssteuer werde von der Gemeinde erhoben, deshalb habe diese auch um die 
Wohnnutzung des Dachgeschosses gewusst oder hätte darum wissen müssen. Das Verbot der 
Wohnnutzung im angefochtenen Entscheid sei ein Verstoss gegen das Handeln nach Treu und 
Glauben.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet3, holte die Vorakten, und 
eine Stellungnahme bei der Gemeinde Sigriswil ein. Diese beantragt die Abweisung der 
Beschwerde. Auf telefonische Nachfrage reichte die Gemeinde Sigriswil der BVD das komplette 
Baudossier 38182 aus dem Jahr 1982 des Neubaus des Einfamilienhauses auf der Parzelle 

3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

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Sigriswil Grundbuchblatt Nr. F.________ bei der BVD ein. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2021 
beantragte der Beschwerdeführer die Edierung sämtlicher Unterlagen betreffend das fragliche 
Chalet, insbesondere das Endabnahmeprotokoll des ursprünglichen Neubaus von 1982/1983.

4. In ihrer Stellungnahme argumentiert die Gemeinde Sigriswil, das Estrichgeschoss sei am 
höchsten Punkt maximal 2.10 m hoch. Die minimale lichte Höhe von 2.30 m sei nirgends 
eingehalten, womit sich der Raum per se nicht für die Wohnnutzung eigne. Es sei nicht ersichtlich, 
wieso der Beschwerdeführer davon ausgehe, die lichte Höhe werde eingehalten. Das 
Mindestmass von 1.50 m, auf welches er sich beziehe, sei massgebend für die Berechnung von 
Mindestflächen von Wohnräumen. Weshalb der Beschwerdeführer davon ausgehe, die 1.50 m 
würden als Mindestmass für die lichte Höhe gelten, sei nicht bekannt.

Weiter bringt die Vorinstanz vor, nur aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie 
Bauten und Anlägen kämen in den Genuss der Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG4. Sie 
schütze zudem nur vor neuen Plänen und Vorschriften und führe nie zu einer Rechtmässigkeit 
einer nicht ausdrücklich bewilligten Nutzung. Die Umnutzung des Dachgeschosses sei nicht von 
der Besitzstandsgarantie erfasst.

Die Vorinstanz führt aus, der Beschwerdeführer habe selbst bestätigt, die Estrichräume würden 
als Wohnräume genutzt. Dies sei aus wohnhygienischen Gründen nicht gestattet. Würde die 
Auflage aufgehoben, müsste der Bauabschlag für den Einbau der Dachfenster ausgefällt werden. 
Statt des Bauabschlags und der Verpflichtung des Beschwerdeführers, die Fensterflächen wieder 
zu reduzieren, habe sie die Nutzung der Estrichräume als Wohnraum mittels Auflage verboten.

Zudem bringt die Vorinstanz vor, die Baupolizeibehörde habe von der Wohnnutzung des 
Estrichgeschosses keine Kenntnis gehabt. Die Rechtswidrigkeit müsse für die zuständige 
Behörde, namentlich die Baupolizeibehörde, erkennbar sein. Dass die Wohnnutzung im Formular 
für amtlichen Wert und Liegenschaftsbesteuerung ersichtlich sei, heisse noch nicht, dass die 
Baupolizeibehörde davon Kenntnis habe. Die abteilungsübergreifende Information wäre denn 
auch aus datenschutzrechtlicher Hinsicht problematisch. Die Umnutzung des Estrichs sei nicht 
bewilligt und auch 1982 nicht bewilligungsfrei gewesen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 40 Abs. 2 BauG).

b) Der Beschwerdeführer ist als Adressat durch die angefochtene Verfügung beschwert und 
daher zur Beschwerde legitimiert. Auf seine form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.

4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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2. Streitgegenstand

a) Der Beschwerdeführer ersucht neben der Aufhebung der Ziffer 2 des Dispositives des 
angefochtenen Entscheids um Feststellung, die Ziffern 1 und 3 des Dispositivs des Entscheides 
der Vorinstanz seien in Rechtskraft erwachsen.

b) Im Beschwerdeverfahren ist gemäss der Dispositionsmaxime der Sachentscheid wie auch 
das Verfahren grundsätzlich auf den Streitgegenstand begrenzt. Dieser bezeichnet den Umfang, 
in dem das mit der angefochtenen Verfügung geregelte Rechtsverhältnis umstritten ist. Zur 
Bestimmung des Streitgegenstandes ist somit von der angefochtenen Verfügung, dem 
sogenannten Anfechtungsobjekt auszugehen. Der Streitgegenstand braucht sich mit dem 
Anfechtungsobjekt nicht zu decken, doch gibt dieses den Rahmen des Streitgegenstandes vor. Er 
kann – unter Vorbehalt spezialgesetzlicher Bestimmungen wie etwa Art. 40 Abs. 3 BauG – nicht 
über das hinausgehen, was die Vorinstanz geregelt hat. Innerhalb dieses Rahmens bezeichnen 
die Parteien den Streitgegenstand in ihren Rechtsmitteleingaben. Ausgangspunkt zur 
Beantwortung der Frage, was behördlicher Überprüfung bedarf, sind gestützt auf das Rügeprinzip 
die Rechtsbegehren der beschwerdeführenden Partei. Die Rechtsbegehren müssen im 
Zusammenhang mit der Begründung und den darin enthaltenen Rügen, d.h. den 
Sachbehauptungen gegen die vorinstanzliche Beurteilung, gelesen werden.5

c) Die vom Beschwerdeführer geplanten und auch bereits eingebauten Dachflächenfenster 
dienen der Belichtung des Dachraumes, um ihn als Wohnraum nutzen zu können. Gerade diese 
Nutzung zu Wohnzwecken ist vorliegend umstritten. Es besteht insofern ein direkter 
Zusammenhang zwischen der Auflage in Ziffer 2 und den Ziffern 1 und 3 des Dispositivs des 
angefochtenen Entscheids. Die Bewilligung für den Einbau der Dachflächenfenster wurde zwar 
nicht angefochten. Die BVD prüft jedoch das Bauvorhaben gestützt auf Art. 40 Abs. 2 BauG frei 
und könnte die Baubewilligung auch abändern. Der angefochtene Entscheid ist folglich insofern 
nicht in Rechtskraft erwachsen, als er den Einbau der Dachflächenfenster betrifft.

Mit gleichem Bauentscheid wurde dem Beschwerdeführer von der Gemeinde Sigriswil auch der 
Abbruch eines Kamins sowie der Einbau eines Fensters auf der Westfassade (Erdgeschoss) 
bewilligt. Diese beiden Teile des Bauvorhabens haben keinen Zusammenhang mit der 
umstrittenen Wohnnutzung des Dachgeschosses und sind somit in Rechtskraft erwachsen. Die 
Baubewilligung ist sofern den Abbruch des Kamins und den Einbau eines Fensters auf der 
Westfassade in Rechtskraft erwachsen.

3. Mindesthöhe von Wohnräumen

a) Gemäss Art. 67 Abs. 1 BauV müssen Wohn- und Arbeitsräume wenigstens eine Höhe von 
2.30 m aufweisen. In abgeschrägten Räumen muss die Mindesthöhe wenigstens über zwei Drittel, 
bei Einfamilienhäusern über die Hälfte der anrechenbaren Bodenfläche vorhanden sein. 
Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1.50 m werden nicht angerechnet (Art. 67 Abs. 2 und 3 
BauV). Der Wortlaut dieser Bestimmung lässt nur die Auslegung zu, dass bei Einfamilienhäusern 
die Hälfte der anrechenbaren Fläche von Wohn- und Arbeitsräumen (d.h. Flächen mit lichter Höhe 
über 1.50 m) eine Mindesthöhe von 2.30 m aufweisen muss. 

b) Der Plan «Eingabeprojekt» vom 8. April 1982 aus den Baubewilligungsakten des 
Einfamilienhauses zeigt auf dem «Schnitt A – A» zwischen Oberkante Estrich und Oberkante 
Firstpfette einen maximalen Abstand von 2.10 m. Art. 67 Abs. 1 BauV verlangt eine lichte Höhe 

5 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N.4 ff. und N. 24 ff.; Art. 84 N. 5.

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von 2.30 m, bei abgeschrägten Räumen über mindestens die Hälfte des Raumes. Vorliegend ist 
die minimale lichte Höhe von 2.30 m an keinem Punkt im Estrichgeschoss gegeben. Eine minimale 
lichte Höhe von 1.50 m, wie sie vom Beschwerdeführer in Art. 4 seiner Beschwerde als 
eingehalten geltend macht, genügt für die einzuhaltenden Mindesthöhe von Wohnräumen nicht. 
Die 1.50 m werden lediglich zur Berechnung der anrechenbaren Bodenflächen von Wohnräumen 
hinzugezogen. Aus Art. 67 Abs. 3 BauV kann nicht abgeleitet werden, ein Raum mit 1.50 m lichter 
Höhe sei wohnhygienisch zulässig. Vorliegend ist die Wohnnutzung des Dachgeschosses gestützt 
auf Art. 67 Abs. 1 BauV nicht zulässig.

4. Besitzstandsgarantie

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Eigentumsgarantie (Art. 26 BV6) und zum 
Rückwirkungsverbot (Art. 5 BV) ist die sofortige Anwendung neuer Eigentumsbeschränkungen auf 
bestehende, nach altem Recht rechtmässig erstellte Bauten grundsätzlich unzulässig (sog. 
Besitzstandsgarantie). Sofern dies kein gewichtiges öffentliches Interesse verbietet, sind 
zumindest die bisherige Nutzung und der normale Unterhalt weiterhin zu erlauben. Die Kantone 
sind befugt, den Besitzstand darüber hinaus in einer weitergehenden Weise zu garantieren.7

Gemäss der Besitzstandsgarantie nach Art. 3 Abs. 1 BauG werden aufgrund bisherigen Rechts 
bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften 
und Pläne nicht berührt. Bauten können somit von Vornherein nur von der Besitzstandsgarantie 
profitieren, wenn sie seinerzeit im Einklang mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt 
worden sind. Diesen Nachweis zu erbringen, obliegt der Bauherrschaft.8 Gelingt dieser Nachweis, 
so dürfen die sogenannt altrechtlichen Bauten unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit 
dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 
Abs. 2 BauG).

b) Die Pläne des 1982 bewilligten Einfamilienhauses (Plan «Eingabeprojekt» vom 8. April 
1982, Baugesuchsdossier 38182) zeigen Grundrisse des Kellergeschosses und des 
Erdgeschosses mit Wohnräumen, jedoch nicht des Dachgeschosses. Dieses ist auf den Plänen 
mit «Estrich» bezeichnet (Schnitt A-A). Wäre schon im Eingabeprojekt der Ausbau des 
Dachgeschosses zur Wohnnutzung geplant gewesen, hätte auch ein Grundrissplan für das 
Dachgeschoss mit der Eintragung von Wohnräumen eingereicht werden müssen.

Im Gesuch um Erteilung einer Gewässerschutzbewilligung vom 8. April 1982 werden sechs 
Zimmer, eine Küche und zwei Spülaborte und Badzimmer aufgeführt. Diese Angaben stimmen 
überein mit den im Kellergeschossgrundriss und im Erdgeschossgrundriss eingezeichneten 
Räumen (Gästezimmer, Kinderzimmer, Bastelraum und Bad im Kellergeschoss sowie 
Elternschlafzimmer, Kinderzimmer, Wohnzimmer, Küche und Bad im Erdgeschoss). Die heute im 
Dachgeschoss vorhandenen Wohnräume und der Sanitärraum wurden im Gesuch um Erteilung 
einer Gewässerschutzbewilligung nicht angegeben.

Im damaligen Baubewilligungsverfahren wurde somit neben der Estrichnutzung für das 
Dachgeschoss keine weiteren Nutzungen angegeben, insbesondere sind dort keine Wohnräume 
und kein WC eingetragen, und es wurde daher nicht um eine entsprechende Bewilligung ersucht. 
Die Baubewilligung von 1982 umfasst daher keine Wohnnutzung im Dachgeschoss. Weitere 
Baugesuche oder Bewilligungen sind bei der Gemeinde nicht aktenkundig. Der Beschwerdeführer 

6 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
7 BGer 1P.418/2002 vom 16. Dezember 2002, E. 3.1.1.
8 BGer 1A.40/2005 vom 7. Juli 2005, E. 6.1.1; BDE 110/2017/163 vom 21. August 2018, E. 2c.

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bringt sodann auch keine Beweismittel vor, welche das Vorliegen einer entsprechenden 
Bewilligung untermauern könnten.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers hätte der nachträgliche Einbau von 
Wohnräumen im Dachgeschoss auch nach früherem Recht nicht bewilligungsfrei erfolgen können. 
Die Umnutzung von Estrich- zu Wohnräumen war auch nach aBauG 1970 eine wesentliche und 
damit baubewilligungspflichtige Änderung, da dadurch baurechtlich relevante Sachverhalte 
betroffen waren (Wohnhygiene, Brandschutz etc., vgl. Art. 1 Abs. 1 Bst. a des Baugesetzes vom 
7. Juni 1970, Art. 5 Abs. 2 Bst. d des Bewilligungsdekrets vom 10. Februar 1970, Art. 79 ff. der 
Bauverordnugn vom 26. November 1970). Zudem sah bereits Art. 80 der Bauverordnung vom 26. 
November 1970 für Wohnräume eine Mindesthöhe von 2.30 m vor, weshalb auch eine 
entsprechende Ausnahmebewilligung erforderlich gewesen wäre.  
 
c) Da die Umnutzung des Dachgeschosses zu Wohnnutzung baubewilligungspflichtig ist und 
war und nie bewilligt wurde, kann sich der Beschwerdeführer nicht auf die Besitzstandsgarantie 
berufen, welche sich ausschliesslich auf nach altem Recht rechtmässig erstellte und bewilligte 
Bauten bezieht. 

5. Auflage

a) Ausnahme- und Baubewilligungen können mit Bedingungen oder Auflagen verknüpft 
werden (Art. 29 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 BauG). Bedingungen sind entweder Voraussetzungen, 
die erfüllt sein müssen, damit die Baubewilligung genutzt werden darf (Suspensivbedingung), oder 
Vorbehalte, deren Eintritt den Wegfall der Bewilligung zur Folge hat (Resolutivbedingung). 
Auflagen sind Pflichten, die mit einer Baubewilligung verbunden sind. Die Nichterfüllung einer 
Auflage berührt die Geltung der Baubewilligung nicht, kann aber baupolizeiliche Massnahmen –
 insbesondere die Ersatzvornahme – und Bestrafung nach sich ziehen.9

Die Bedingungen und Auflagen müssen in einem engen sachlichen Zusammenhang zur erteilten 
Bau- oder Ausnahmebewilligung stehen und verhältnismässig sein. Verhältnismässig ist eine 
Nebenbestimmung nur dann, wenn sie zum Erreichen des angestrebten Ziels erforderlich, 
geeignet und für den Bauherrn zumutbar ist.

Ein Gesuch für ein Bauvorhaben, das den gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist 
grundsätzlich unbefristet, bedingungslos und unbelastet zu bewilligen. Die Ausübung der 
Bewilligung unterliegt lediglich den Beschränkungen, die von Gesetzes wegen allgemein für 
solche Bewilligungen gelten.

Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen klar nicht entspricht, kann der Mangel 
nicht mit Bedingungen oder Auflagen geheilt werden. Bedingungen und Auflagen zu einer 
Baubewilligung kommen daher nur bei Bauvorhaben in Betracht, die je nach ihrer Gestaltung oder 
Einrichtung oder je nach der Art der Nutzung oder Betriebsführung gesetzeskonform oder 
gesetzwidrig sein können. Bedingungen und Auflagen sind in solchen Fällen das Mittel dazu, die 
gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern. Insoweit sind sie gegenüber der Alternative des 
Bauabschlags das mildere Mittel.10

b) Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Dachfenster an sich bewilligungsfähig sind. 
Durch die zusätzlichen Fensterflächen und das damit zusätzlich einfallende Licht wird eine 

9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 29 N. 1.
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 38-39 
N. 15a.

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Wohnnutzung des Dachgeschosses stark begünstigt. Diese ist jedoch vorliegend nicht bewilligt 
und aufgrund der fehlenden minimalen lichten Höhe auch nicht bewilligungsfähig. 

Um zu verhindern, dass das Dachgeschoss teilweise als Wohnraum genutzt wird, hat die Vor-
instanz von der für den Beschwerdeführer nachteiligeren Massnahme des Bauabschlags und 
somit des Rückbaus der Dachflächenfenster abgesehen und eine Auflage verfügt. Aufgrund der 
aktuellen Praxis im Kanton Bern, hätte die Vorinstanz auch für die Dachflächenfenster den 
Bauabschlag verfügen können. Um von dieser einschneidenden Massnahme abzusehen und 
trotzdem den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen, hat sie ein milderes Mittel gewählt und 
dem Beschwerdeführer die Auflage gemacht, das Dachgeschoss nicht als Wohnraum in engerem 
Sinne zu nutzen, was den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Sollte sich der Beschwerdeführer nicht an die Auflage der Gemeinde Sigriswil halten und das 
Dachgeschoss weiterhin teilweise als Wohnraum nutzen, sind durch die Vorinstanz in einem 
baupolizeilichen Verfahren weitergehende (bauliche) Massnahmen zu prüfen.

6. Treu und Glauben

a) Staatliches Handeln hat immer den Grundsatz von Treu und Glauben zu wahren (Art. 5 
Abs. 3 und Art. 9 BV sowie Art. 11 Abs. 2 KV11). Dieser Grundsatz schützt den Privaten in seinem 
berechtigten Vertrauen auf behördliches Verhalten. Das Gebot umfasst insbesondere auch das 
Verbot widersprüchlichen Verhaltens, welches folgewidriges und schwankendes Handeln 
untersagt, wobei nicht jeder Sinneswandel unter das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens 
fällt. Es muss sich vielmehr um einen plötzlichen, sachlich unbegründeten Kurswechsel handeln.

b) Für die Baupolizeibehörde der Gemeinde Sigriswil war nicht erkennbar, ob das 
Dachgeschoss der Wohnnutzung zugeführt wurde. Die vorhandenen Pläne des Bauprojekts 
lassen nirgends auf eine Wohnnutzung schliessen. Eine allfällige Wohnnutzung ist zudem auch 
von aussen nicht erkennbar. Die Umnutzung war folglich für die Baupolizeibehörde nicht 
ersichtlich und musste von dieser auch nicht vermutet werden.

Wie die Vorinstanz in ihrer Beschwerdeantwort korrekt vorbringt, ist der Austausch von 
Informationen zwischen der Steuer- und der Bauabteilung datenschutzrechtlich nicht erlaubt. Die 
Baupolizeibehörde ist keine mit dem Vollzug der Steuergesetzgebung betraute Behörde. Das 
Steuergeheimnis verbietet die Weitergabe von Informationen von der Steuer- an die 
Baupolizeibehörde.12 Eine Weitergabe wäre nur zulässig, wenn die steuerpflichtige Person eine 
schriftliche Einwilligung erteilt, eine gesetzliche Grundlage oder überwiegendes öffentliches 
Interesse besteht und die kantonale Finanzdirektion die Auskunftserteilung schriftlich bewilligt. Ein 
automatischer Informationsaustausch zwischen den Abteilungen der Gemeinde, wie ihn der 
Beschwerdeführer in Art. 6 seiner Beschwerde andeutet, findet nicht statt. Dass auf dem Formular 
«Ertragswert» vom 21. August 1987 im Dachgeschoss drei Zimmer und ein WC aufgeführt sind, 
war der Baupolizeibehörde folglich nicht bekannt. Sie handelte demnach nicht entgegen dem 
Grundsatz von Treu und Glauben, indem sie mit Entscheid vom 4. August 2021 die Auflage des 
Verbots der Wohnnutzung des Dachgeschosses verfügte.

7. Zusammenfassung, Beweisantrag und Kosten

11 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).
12 Art. 39 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 
(Steuerharmonisierngsgesetz, StHG; SR 642.14); Art. 153 des Steuergesetzes des Kantons Bern (StG; BSG 661.11).

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a) Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dem Rechtsbegehren des Beschwerdeführers 
auf Feststellung der Rechtskraft wird insofern entsprochen, als der Entscheid der Vorinstanz 
rechtskräftig ist, soweit er die Bewilligung des Abbruchs des Kamins und des Einbaus des 
Fensters an der Westfassade betrifft. Darüber hinaus wird die Beschwerde abgewiesen. Der 
Entscheid ist bezüglich des Einbaus der Dachflächenfenster noch nicht in Rechtskraft erwachsen 
und die Vorinstanz hat die Auflage, das Dachgeschoss nicht als Wohnraum in engerem Sinne zu 
nutzen, zu Recht angeordnet. 

b) Mit Schreiben vom 18. Oktober 2021 beantragt der Beschwerdeführer, sämtliche Unterlagen 
betreffend das fragliche Chalet bei der Gemeindeverwaltung zu edieren, insbesondere das 
Endabnahmeprotokoll vom ursprünglichen Neubau von 1982/1983. Die Gemeinde Sigriswil hat 
mit Schreiben vom 30. September 2021 bereits das komplette Baudossier eingereicht. Auf 
telefonische Nachfrage bestätigte die Gemeinde Sigriswil, die kompletten Akten eingereicht zu 
haben. Zudem konnten die massgeblichen Sachverhaltselemente anhand der zur Verfügung 
stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf das vom 
Beschwerdeführer beantragte Beweismittel konnte verzichtet werden, da von diesem Beweismittel 
keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren. 

c) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer mit seinen Anträgen 
auf Aufhebung der Ziffer 2 des angefochtenen Entscheids sowie mit seinem Antrag auf 
Feststellung, dass Ziffer 1 und 3 in Rechtskraft erwachsen seien, soweit den Einbau der 
Dachflächenfenster betreffend. Lediglich betreffend den Antrag der Feststellung der Rechtskraft 
der Ziffern 1 und 3 des angefochtenen Entscheids, soweit den Abbruch des Kamins und des 
Einbaus des Fensters an der Westfassade betreffend, obsiegt der Beschwerdeführer. Die 
Feststellung betrifft einen untergeordneten Nebenpunkt, welcher nicht zu einem anderen 
Entscheid führt. Aus diesem Grund rechtfertigt sich, die Kosten dem Beschwerdeführer im 
gesamtem Umfang aufzuerlegen.

Der Beschwerdeführer hat folglich die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese 
werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 1500.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 
Abs. 1 GebV13).

III. Entscheid

1. Es wird festgestellt, dass der angefochtene Entscheid soweit den Abbruch des Kamins und 
den Einbau des Fensters an der Westfassade betreffend in Rechtskraft erwachsen ist.

2. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. Der Entscheid der Gemeinde Sigriswil vom 
4. August 2021 wird bestätigt.

3. Die Verfahrenskosten von CHF 1500.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

13 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

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- Herrn Fürsprecher D.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Sigriswil, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.