# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7f0223b-635b-5212-a1f7-34048de055ed
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-08
**Language:** de
**Title:** Heimatschutz, Unterschutzstellung unter Zulassung Ersatzneubau (ohne Substanzschutz)
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0081/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iv_nr._0081_2023_vom_8._juni_2023.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2022.00218 
0081/2023     

Entscheid vom 8. Juni 2023     

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichterin Petra Röthlisberger, Baurich-
ter Urs Hany, Gerichtsschreiberin Andrea Kuhn  

in Sachen 

Rekurrentin 

A, Willensvollstreckerin im Nachlass B, […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegner 

Gemeinderat X, […] 

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss vom 23. November 2022; Unterschutzstellung ehe-
maliges Vielzweckbauernhaus, […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 23. November 2022 stellte der Gemeinderat X fest, dass 

das Gebäude Vers.-Nr. 1 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der C-Strasse 8 

in  X  ein  Schutzobjekt  im  Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  des  Planungs-  und 

Baugesetzes (PBG) sei und gemäss § 205 lit. c PBG unter Schutz gestellt 

werde. Gemäss Dispositivziffer 2 des genannten Entscheides sei folgendes 

geschützt: 

- 

- 

Stellung und Volumen: 
Das Gebäude darf nur unter Beibehaltung der Stellung und der äusse-

ren Abmessungen umgebaut oder ersetzt werden.  

Im  Interesse  des  Ortsbildschutzes,  der  Verkehrssicherheit  oder  der 

Wohnhygiene kann, unter volumenneutraler Verlagerung der bestehen-

den Baumasse, von den äusseren Abmessungen abgewichen werden.  

Prägende Fassadenelemente: 
Die  prägenden  Fassadenelemente  (Gliederung  und  Materialisierung 

gemäss ihrer ursprünglichen Nutzungsstruktur) sind zu erhalten. 

- 

Dachfläche: 

Dachaufbauten sind auf 1/3 der Fassadenlänge beschränkt. Dachein-

schnitte sind nicht zulässig. 

- 

First: 

Die  bestehende  Firstrichtung  ist  bezüglich  Lage  beizubehalten.  Der 

First darf bei einem Ersatzneubau um max. 0,5 m angehoben werden.  

B. 

Hiergegen erhob die A als Willensvollstreckerin im von der Unterschutzstel-

lung betroffenen Nachlass B mit Eingabe vom 27. Dezember 2022 Rekurs 

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte die folgenden Anträge: 

" 1.  Die  angefochtene  Schutzverfügung  sei  aufzuheben  und  die  Liegen-
schaft Vers.-Nr. 1 auf Kat.-Nr. 1, C-Strasse 8, X sei aus dem Inventar 
der kulturhistorischen Objekte der Gemeinde X zu entlassen. 

  2.  Es sei ein Augenschein durchzuführen. 

R4.2022.00218 

Seite 2 

 
 
 
 
 
 
 
  3.  Der Rekursgegnerin seien die Verfahrenskosten aufzuerlegen, und sie 
sei  zu  einer  angemessenen  Umtriebsentschädigung  (inkl.  MWST) an 
die Rekurrentin zu verpflichten." 

C. 

Mit Verfügung vom 4. Januar 2023 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge-

nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Die  Vorinstanz  schloss  in  ihrer  Vernehmlassung  vom 31.  Januar 2023  auf 

Abweisung des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentin. 

E. 

Mit Replik vom 27. Februar 2023 hielt die Rekurrentin an ihren bereits ge-

stellten  Anträgen  fest.  Die  Vorinstanz  verzichtete  mit  Eingabe  vom 

6. März 2023 ausdrücklich auf eine Duplik. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrentin ist Willensvollstreckerin im Nachlass von B, welche Eigentü-

merin des betroffenen Grundstücks war. Sie ist somit ohne Weiteres zur Re-

kurserhebung im Sinne von § 338a PBG legitimiert (vgl. BEZ 1995 Nr. 19). 

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs 

einzutreten. 

2. 

Das  streitbetroffene  Grundstück  liegt  gemäss  der  geltenden  Bau-  und  Zo-

nenordnung der Gemeinde X (BZO) in der Kernzone und ist mit einem Viel-

zweckbauernhaus  überstellt.  Im  Westen  grenzt  es  an  den  D-Bach  und  im 

R4.2022.00218 

Seite 3 

 
 
Norden sowie im Osten an zwei Wegparzellen. Im Übrigen ist es von bebau-

ten, ebenfalls der Kernzone zugehörigen Parzellen umgeben.  

Mit Schreiben vom 11. Mai 2022 stellte die Rekurrentin ein Provokationsbe-

gehren im Hinblick auf eine mögliche Überbauung der Liegenschaft. Die Vo-

rinstanz liess deshalb zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit ein denkmalpfle-

gerisches  Gutachten  beim  Architekturbüro  E  AG  in  Auftrag  geben.  Dieses 

datiert  vom  28.  Juli  2022  und  kommt  zusammengefasst  zu  folgendem 

Schluss (act. 6.2 S. 9 f.): 

Das Vielzweckbauernhaus sei ein typischer Vertreter eines Kleinbauernhau-

ses. Bei den Bewohnern habe es sich nicht um Vollbauern gehandelt, son-

dern sie seien auf einen Zusatzerwerb angewiesen gewesen. Bei den Be-

rufsbezeichnungen der jeweiligen Eigentümer im Lagerbuch der Brandasse-

kuranz werde dies deutlich sichtbar. Die häufigen Handänderungen seien ein 

Hinweis darauf, dass die Eigentümer oft mit finanziellen Problemen zu kämp-

fen gehabt hätten.  

Das Äussere lasse das bauzeitliche Erscheinungsbild des Gebäudes zumin-

dest noch erahnen: Besonders das prächtige Tenntor zeuge von der klein-

bäuerlichen Vergangenheit des Bauherrn. Mit Ausnahme der Grundrissdis-

position könne der bauzeitliche Zustand im Innern nicht mehr abgelesen wer-

den.  Ausstattungselemente  würden  gänzlich  fehlen;  einzig  bei  der  Treppe 

ins Dachgeschoss handle es sich um ein älteres Bauteil.  

Die Zeugenschaft beschränke sich denn auch auf seine Lage im Ort: Auf-

grund der erhöhten Lage präge das Kleinbauernhaus das Ortsbild im Bereich 

des D-Bachs und schliesse das Gebiet der C-Strasse gegen den Bach hin 

ab.  

Dem heutigen Bestand des Mehrzweckbauernhauses könne indes weder in 

der Architektur noch als Teil des Ortsbildes eine wichtige Zeugenschaft zu-

erkannt werden. Es könne daher aus dem Inventar entlassen werden. 

R4.2022.00218 

Seite 4 

 
 
3. 

Der Gemeinderat kam demgegenüber zum Schluss, dass das Gebäude ein 

Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG sei und Schutzmassnah-

men nach § 205 lit. c PBG anzuordnen seien. Er begründet seinen Entscheid 

zusammengefasst wie folgt: 

Die  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO)  der  Gemeinde  X  verfüge  (noch  nicht) 

über planerische Instrumente, die den verbindlichen Erhalt von schützens-

werten ortsbaulichen Aspekten erlauben würden. Gemäss Art. 5 Abs. 1 BZO 

könnten bestehende Gebäude umgebaut, ersetzt oder gemäss den Neubau-

vorschriften neu erstellt werden, wodurch der planerische Schutz nicht gege-

ben  sei.  Aktuell  werde  die  BZO  revidiert.  Die  öffentliche  Auflage  sei  vom 

25. März bis zum 23. Mai 2022 erfolgt. Vorgesehen sei die Einführung eines 

Kernzonenplans und von Kernzonenbestimmungen, die den Erhalt von ort-

baulich prägenden Elementen  verlangen  würden.  Gemäss  revidierter  BZO 

wäre das vorliegend streitbetroffene Gebäude davon betroffen. Da die revi-

dierte BZO noch nicht festgesetzt sei, erfolge der Schutz der strukturell prä-

genden  Elemente  (Gebäudestellung,  Volumetrie  und  Fassadengliederung) 

des Objekts im Sinne einer Übergangsregelung mittels Schutzverfügung. In 

erster  Linie  sollten  ortsbauliche  Elemente  gesichert  werden.  Daher  be-

schränke  sich  die  Schutzverfügung  auf  Schutzmassnahmen,  welche  typi-

scherweise  im  Rahmen  von  Kernzonenbestimmungen  angewandt würden. 

Unter Beachtung dieser strukturellen Vorgaben bleibe ein Ersatzneubau wei-

terhin möglich.  

4. 

Die  Rekurrentin  macht  demgegenüber  zusammengefasst  geltend,  zum 

Schutz des Ortsbilds würden planungsrechtliche Massnahmen regelmässig 
nicht genügen, weil ein schützenswertes Ortsbild davon lebe, dass auch die 

ursprüngliche Bausubstanz erhalten bleibe. Das bedeute, dass nicht jedes 

Objekt, das in einem geschützten Ortsbild stehe, den Anforderungen an ein 

Schutzobjekt  erfüllen  könne  und  müsse.  Umgekehrt  könne  die  Vorinstanz 

nicht  ein  Gebäude  mit  der  Begründung  des  Ortsbildschutzes  allein  unter 

denkmalpflegerischen Schutz stellen, wenn es die Voraussetzungen für eine 

Unterschutzstellung  nach  §  203  PBG  nicht  erfülle.  Gemäss  Gutachten 

komme dem streitbetroffenen Objekt weder einen Eigen- noch einen Situati-

R4.2022.00218 

Seite 5 

 
 
onswert zu. Von diesem fachgutachterlichen Resultat weiche der Gemeinde-

rat mit seinem Entscheid diametral ab, indem er der Liegenschaft aufgrund 

der ortsbaulich prägenden Aspekte den Schutzcharakter zuspreche und die 

Liegenschaft in Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter Schutz stelle. 

Zur  Begründung  widerlege  oder  relativiere  die  Vorinstanz  das  Gutachten 

nicht, sondern führe lediglich ein Zitat aus dem Gutachten auf, wonach das 

Kleinbauernhaus das Ortsbild im Bereich des D-Bachs präge und das Gebiet 

der C-Strasse gegen den Bach hin abschliesse. Dieses Zitat reisse die Re-

kursgegnerin allerdings aus seinem Zusammenhang. Zwar würdige das Gut-

achten die Stellung der Liegenschaft des Ortsbilds im Bereich des D-Bachs 

durchaus, im Gesamturteil komme es aber dennoch zum Schluss, dass der 

Liegenschaft  für  das  Ortsbild  keine  wichtige  Zeugenschaft  zukomme.  Ge-

mäss langjähriger Gerichtspraxis dürfe eine Entscheidinstanz nur aus trifti-

gen Gründen von einem durch eine fachkundige Person erstellten Gutachten 

abweichen. Solche mache die  Vorinstanz jedoch nicht geltend und würden 

auch nicht vorliegen.  

5. 

Die Vorinstanz hält entgegen, dem streitbetroffenen Gebäude komme einen 

hohen  Situationswert  zu.  Die  Liegenschaft  befinde  sich  inmitten  des  alten 

historischen Ortskerns. In der Umgebung würden sich diverse inventarisierte 

oder geschützte Objekte befinden. Den gutachterlichen Feststellungen habe 

der Gemeinderat in seiner Schutzverfügung Rechnung getragen. Die Eigen-

tümerschaft werde gemäss Dispositivziffer 1 verpflichtet, die ortsbaulich prä-

genden  Aspekte  des  bestehenden  Gebäudes  dauernd  und  ungeschmälert 

zu  erhalten.  Umgebaut  oder  ersetzt  werden  dürfe  das  Gebäude  nur  unter 

Beibehaltung der Stellung und der äusseren Abmessungen, wobei im Inte-

resse des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Wohnhygiene 
die bestehende Baumasse geringfügig und volumenneutral verlagert werden 

könne. Zu erhalten seien sodann die prägenden Fassadenelemente. Mit die-

sen  Anordnungen  würde  dem  Situationswert  Rechnung  getragen.  Auf  die 

Unterschutzstellung  einzelner  Bauelemente  habe  die  Vorinstanz  aus  Ver-

hältnismässigkeitsüberlegungen verzichtet. Ob die Vorinstanz der Eigentü-

merschaft  damit  zu  weit  entgegengekommen  sei,  möge  das  Baurekursge-

richt beurteilen. Gegebenenfalls wäre eine Abänderung der Schutzverfügung 

zulasten der Rekurrentin in Betracht zu ziehen. Es erscheine der Vorinstanz 

nicht richtig, die Schutzverfügung gänzlich aufzuheben.  

R4.2022.00218 

Seite 6 

 
 
6.1. 

Schutzobjekte  sind  unter  anderem  Ortskerne,  Quartiere,  Strassen  und  

Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, 

die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umge-

bung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen, 

namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstattungs-

mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-

treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-

kumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zu-

geordnet  werden  kann,  ist  somit  für  die  Bejahung  der  Zeugeneigenschaft 

noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugenei-

genschaft  noch  nicht  genügen;  das  betreffende  Objekt  muss  vielmehr  ein 

wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier 

nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge 

liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer ge-

samten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-

voll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick 

auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Über-

gänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlan-
gen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, sozi-

ale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG an-

ders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts- und 

Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situationswert 

eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Voraus-setzungen für 

R4.2022.00218 

Seite 7 

 
 
eine Unterschutzstellung - Zeugeneigenschaft oder prägende Wirkung - al-

ternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die Anordnung von 

Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen begründen. Aller-

dings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs- oder Landschaftsbil-

dern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv prägende Wirkung 

muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein, was etwa bei für 

das  geschützte  Ortsbild  wichtigen  Kernzonenbauten  der  Fall  sein  kann 

(VB.2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

6.2. 

Bei sich auf § 203 Abs. 1 PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den 

kommunalen  und  kantonalen  Denkmalpflegebehörden  eine  gewisse  Ent-

scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines 

Objektes  als  Schutzobjekt,  auf  den  konkreten  Umfang  einer  Schutzmass-

nahme, gegebenenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-

den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. In-

soweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurückhal-

tung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren 

Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu 

respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur  dann  einschreiten,  wenn  die  Be-

hörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsach-

lichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen 

leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür o-

der den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Re-

kursinstanz  jedoch  nicht  auf  eine  blosse Willkürprüfung  beschränken,  viel-

mehr  muss die  Eingriffsschwelle  tiefer  gesetzt  werden  (vgl. BGE  145  I  52, 

E. 3.6.,  mit  Hinweisen).  Die  Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebe-

hörde ist stets gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen 

(Art.  77  der  Kantonsverfassung  [KV]  und  Art.  29a  der  Bundesverfassung 
[BV];  Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 

2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schwe-

ren Eingriff in das Grundeigentum bilden. 

Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage, 

was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-

stehen  ist,  kann  die  Rekursinstanz  frei  beantworten.  Auch  steht  ihr  in  der 

Regel  eine  freie Würdigung  der  örtlichen  Verhältnisse  zu,  soweit  ihr  diese 

hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um 

R4.2022.00218 

Seite 8 

 
 
solche  der  Erhaltungs-  und  Renovationsfähigkeit  von  Schutzobjekten  oder 

von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen 

zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehör-

den. 

6.3. 

Unstrittig  zwischen  den  Parteien  blieb,  dass  dem  Gebäude  kein  denkmal-

schutzrechtlicher Eigenwert zukommt und kein Substanzerhalt notwendig ist. 

Aus der Schutzverfügung geht hervor, dass die verfügten Schutzmassnah-

men  darauf  abzielen,  die  Bestimmungen  der  zukünftigen  BZO  zu  sichern. 

Gemäss dieser soll das strittige Objekt als rot bezeichnetes Gebäude in den 

Kernzonenplan aufgenommen werden, was bedeutet, dass die Stellung, die 

äusseren Abmessungen und die prägenden Fassadenteile auch bei einem 

Ersatzbau  beibehalten  werden  müssten.  Nach  der  Schutzverfügung  kann 

das Gebäude somit theoretisch komplett abgerissen und neu unter Wahrung 

der Stellung und der äusseren Abmessungen sowie der prägenden Fassa-

denelemente wiederaufgebaut werden. Diese Regelung kommt faktisch sehr 

nahe  an  das  Kriterium  der  Wesensgleichheit  nach  Art. 24c  des  Raumpla-

nungsgesetzes  (RPG).  Diesbezüglich  hat das  Bundesgericht  im  Entscheid 

1C_626/2017 und 1C_628/2017 vom 16. August 2018 jedoch festgehalten, 

dass das Erfordernis der Wesensgleichheit der Schutzwürdigkeit hinsichtlich 

des Situationswerts nicht hinreichend Rechnung tragen kann (E. 6.4). Das 

Gleiche hat auch vorliegend zu gelten. Das Verwaltungsgericht hat bereits 

mehrfach darauf hingewiesen, dass Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fas-

sadengestaltung  imitieren,  den  Verlust  an  Originalsubstanz  an  ortsbildprä-

genden  Lagen  nicht  auszugleichen  vermögen  (vgl.  VB.2020.00800  vom 

29. November 2022, E. 10.9 m.w.H.). Die Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c 

PBG  ist  inhaltlich  auf  Substanzschutz  ausgerichtet.  Ein  solcher  ist  mit  der 

vorliegenden Schutzverfügung jedoch gerade nicht mehr gegeben (vgl. zum 
Ganzen auch VB.2020.00787 vom 7. Oktober 2021, E. 3). Sinn und Zweck 

von Schutzmassnahmen nach § 205 PBG kann aber nicht sein, planerische 

Massnahmen, welche noch nicht in Kraft sind, zu sichern. Dafür gibt es die 

in  § 234  PBG  geregelte  negative  Vorwirkung.  Gemäss  § 234  PBG  gilt  ein 

Grundstück als baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche 

Massnahme keine noch fehlende oder durch die Gemeindeexekutive bean-

tragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Diese Be-

stimmung bezweckt den Schutz fehlender oder in Änderung stehender pla-

nungsrechtlicher Festlegungen. Die Bestimmung von § 234 PBG dient der 

R4.2022.00218 

Seite 9 

 
 
Plansicherung (s. zum Ganzen BGE 116 Ia 449, E. 4a u. 4c; VB.2017.00691 

vom 4. Oktober 2018, E. 2.3; VB.2015.00762 vom 14. Juli 2016, E. 4.2. ff.; 

VB.2004.00090 vom 2. Juni 2004, E. 2.4; RB 1995 Nr. 78, RB 1984 Nr. 96). 

Geschützt werden sollen mit andern Worten planungsrechtliche Festlegun-

gen, d.h. all jene Normen, die einen planerischen Gehalt aufweisen. Dazu 

gehören etwa die Bestimmungen über die Nutzweise, die Ausnützung, die 

erlaubte  Überbauungsart  oder  die  Geschosszahl,  nicht  aber  blosse  Mess-

vorschriften oder etwa Vorschriften, die überwiegend feuerpolizeilichen Zwe-

cken  dienen.  Um  negativ  präjudiziert  werden  zu  können,  muss  eine  Pla-

nungsabsicht überdies einen bestimmten Konkretisierungsgrad erreicht ha-

ben; als von der Gemeindeexekutive beantragt im Sinne von § 234 PBG und 

damit hinreichend konkretisiert gilt eine planerische Festlegung in der Regel 

dann, wenn sie zuhanden der öffentlichen Auflage gemäss § 7 PBG verab-

schiedet  worden  ist  (BRKE  IV  Nr.  166/1993  in  BEZ  1994  Nr.  3,  E.  2e/f; 

www.baurekursgericht-zh.ch).  Sodann  muss  die  vom  Gemeinderat  verab-

schiedete Vorlage eine  ernsthafte  Realisierungschance  haben; andernfalls 

kann 

sie  einem  Bauvorhaben  nicht  entgegengehalten  werden 

(VB.2014.00611 vom 16. April 2015, E. 3.2; RB 1999 Nr. 113, E. 3a). Wie 

von der Vorinstanz dargelegt erfolgte die öffentliche Auflage der betreffenden 

BZO-Änderung bereits, weshalb diese negative Vorwirkung entfaltet. 

Die Rüge der Rekurrentin erweist sich daher als begründet und der ange-

strebte Erhalt des Ortsbildes ist durch die korrekterweise eingeleitete BZO-

Revision und nicht durch die angefochtene Schutzverfügung zu gewährleis-

ten. 

Allein Dispositivziffer 2 des angefochtenen Entscheids abzuändern oder auf-

zuheben und die Baute unter Schutz zu belassen, wie dies die Vorinstanz in 

ihrer Rekursantwort beantragt (act. 9), kommt im Übrigen nicht in Frage, zu-
mal dies dem Verbot der reformatio in peius zuwiderlaufen würde.  

7.1. 

Zusammenfassend ist der Rekurs gutzuheissen und der Entscheid des Ge-

meinderates X vom 23. November 2022 aufzuheben. Die Vorinstanz ist ein-

zuladen,  das  streitbetroffene  Objekt  vorbehaltlos  aus  dem  Inventar  der 

Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung zu entlassen. 

R4.2022.00218 

Seite 10 

 
 
Dieser Entscheid ist von der Vorinstanz in Anwendung von § 338b PBG in 

Verbindung mit § 28 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) (Si-

cherstellung  des  Anfechtungsanspruches  der  rekurs-  bzw.  beschwerdebe-

rechtigten Verbände) zu veröffentlichen. 

7.2. 

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  der  Vorinstanz  aufzuerlegen 

(§ 13 VRG). 

[…] 

R4.2022.00218 

Seite 11