# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ad1ec36b-e21f-5088-9f21-01593f03ee8c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-07-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 29.07.2008 A/4146/2006
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-4146-2006_2008-07-29.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/4146/2006-DCTI ATA/382/2008  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 29 juillet 2008 

 

dans la cause 

 

T______ S.A. 
représentée par Me Olivier Carrard, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 

 

 

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A/4146/2006 

EN FAIT 

1.  T______ S.A., dont le siège est situé à C______ (Genève), est propriétaire 
depuis fin 2004 de la parcelle n° ______, feuille ______ de la commune de 
Chêne-Bourg, à l'adresse ______, chemin Y______. Ce terrain, sur lequel s'élève 
un immeuble d'habitation, appartenait précédemment à M. S______, 
administrateur de ladite société. 

2.  Suite à une interpellation de l’association genevoise de défense des 
locataires (ci-après : ASLOCA), un représentant de la police des constructions du 
département de l'aménagement, de l'équipement et du logement, devenu depuis le 
département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : 
DCTI ou le département), a constaté le 11 février 2004 que l'immeuble précité 
souffrait d'un manque d'entretien ; il a également relevé les problèmes 
d'insalubrité et de sécurité suivants : 

- en toiture, l'étanchéité du terrasson n'était plus assurée, les éléments en 
ferblanterie étaient très corrodés, des tuiles se détachaient de la couverture des 
brisis et les souches de cheminée étaient très dégradées. Il y avait danger de 
chute de débris et des infiltrations d'eau se produisaient dans les étages 
supérieurs ; 

- dans la cage d'escalier, les enduits et peintures étaient très dégradés, par 
endroits des travaux de piquage avaient été entrepris et laissés inachevés, un 
carreau de fenêtre manquait et la balustrade présentait des défauts ; 

- en façade, l'enduit recouvrant la maçonnerie présentait de nombreux 
décollements. La peinture n'assurait plus sa fonction protectrice et l'humidité 
pénétrait dans les murs, faisant apparaître des moisissures à l'intérieur de 
certains appartements. Des fissures verticales s'ouvraient au droit des 
percements (sic) et fragilisaient les linteaux ; 

- au niveau des balcons, les balustrades en bois étaient très dégradées et certains 
éléments manquants les rendaient dangereuses. Des éclatements se 
produisaient sur les bords des dalles. 

- les fenêtres étaient pour la plupart en très mauvais état. Sur les façades 
exposées aux intempéries, des infiltrations d'eau se produisaient par manque 
d'étanchéité. Dans certains cas, la faible isolation thermique des fenêtres à 
simple vitrage rendait le chauffage difficile et onéreux ; 

- les installations étaient pour la plupart vétustes et avaient fait l'objet de 
réparations au coup par coup. Les évacuations sanitaires, dont la vétusté était à 

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l'origine de dégâts d'eau dans certains appartements, avaient parfois fait l'objet 
d'interventions laissées inachevées ; 

- enfin, au sous-sol, certaines caves avaient été rendues inaccessibles en raison 
des travaux entrepris sur le sol en terre battue. 

3.  Le 19 février 2004, le département a informé M. S______ des dégâts 
constatés et l'a invité à faire part de ses observations et intentions concernant la 
réhabilitation et l'entretien de l'immeuble. 

  En application de l'article 129 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI – L 5 05), le département a en outre 
ordonné de procéder à une purge immédiate des éléments de façade et de toiture 
dégradés de manière à garantir que plus aucune chute de débris ne survienne. 
Cette décision, déclarée exécutoire nonobstant recours, est devenue définitive. 

4.  Par courrier du 10 mars 2004, M. S______ et M. O______, architecte, ont 
informé le département que les travaux de sécurisation de la toiture et des façades 
seraient exécutés dans les plus brefs délais et qu'une requête en autorisation de 
construire serait présentée pour la rénovation complète de l'immeuble ainsi que la 
création d'un appartement dans les combles, en application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR – L 5 
20). 

5.  Le 4 novembre 2004, suite à une nouvelle interpellation de l'ASLOCA, le 
département a établi un constat après qu'un représentant du service de sécurité-
salubrité se soit rendu sur place le 2 novembre 2004. Selon ce rapport, les travaux 
suivants avaient été effectués ou étaient en cours : 

- transformation de combles par la démolition des cloisons des greniers ; 

- réaménagement des caves au sous-sol comprenant la réalisation d'un nouveau 
dallage et la construction de nouveaux cloisonnements ; 

- remise à neuf complète des installations électriques communes comprenant la 
pose de nouveaux tableaux électriques et le renouvellement des distributions 
secondaires jusqu'aux entrées des logements. 

  Ces travaux différaient des interventions exigées le 19 février 2004 par le 
département en vue de sécuriser l'immeuble. 

6.  Par courrier du 16 novembre 2004, le département a ordonné à M. O______ 
le dépôt dans les 30 jours d'une requête en autorisation de construire portant sur 
les travaux de réhabilitation de l'immeuble et visant à parer aux défauts et 
carences relevés le 19 février 2004, faute de quoi il se réservait le droit de faire 

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exécuter les travaux d'office en application de l'article 42A LDTR. Il a en outre 
ordonné l'arrêt immédiat des travaux qui étaient en cours le 2 novembre 2004. 

  Le département a toutefois constaté que les travaux de sécurisation des 
façades et de la toiture avaient été entrepris et qu'une étanchéité provisoire avait 
été mise en place sur le terrasson de la toiture, conformément à ses exigences. 

7.  Le 20 novembre 2004, M. O______ a répondu au courrier précité. Les 
travaux de démolition des cloisons dans les combles et le réaménagement du sous-
sol n'avaient pas été réalisés sous sa direction. Il a en outre requis une 
prolongation de délai au 31 janvier 2005 pour déposer une requête en autorisation 
de construire. 

8.  Le 30 novembre 2004, le département a accordé la prolongation de délai 
sollicitée. 

9.  Le même jour, le département a ordonné à M. S______, en sa qualité de 
propriétaire, l'arrêt immédiat des travaux en cours dans les combles et le sous-sol 
et l'a prié d'indiquer l'identité de la personne responsable de ceux-ci. 

  L'intéressé n'a pas répondu. 

10.  A l'échéance du délai accordé, aucune requête en autorisation de construire 
n'a été déposée au département. 

11.  Un inspecteur du service de sécurité-salubrité a effectué une visite le 22 
mars 2005 et constaté ce qui suit (sic) : 

 "Appartement de Mme G______ (recte : Gh______) – 3ème étage 
Appartement de Mme H______ 2ème étage 
Appartement de Mme T______ 1er étage 
Fuites des écoulements des salles de bains (inondations, lors des douches/bains) 

 Appartement de M. J.M. F______ – 2ème étage 
Baignoire de la salle de bains pas raccordée. 

 De plus les réparations d'urgences (provisoires) au niveau de la toiture (terrasson) 
devront être rendues définitives, afin de résister au temps. Infiltrations d'eau au 
3ème étage, en provenance des massifs des cheminées. 

 Cette situation constitue une infraction au sens de l'article 121 de la LCI." 

12.  Une nouvelle visite en date du 26 avril 2005 a permis de constater qu'une 
partie du plafond de la salle de bains de l'appartement de Mme T______ s'était 
entretemps effondrée. 

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13.  Par décision du 26 avril 2005, le département a ordonné à T______ S.A., 
devenue depuis lors propriétaire de l'immeuble, de procéder à l'ensemble des 
travaux nécessaires en vue de remédier à l'état de dégradation de l'immeuble (art. 
42A LDTR), la plupart des constatations faites le 11 février 2004 étant toujours 
d'actualité. Un délai de trois mois lui a été accordé à cet effet. 

  Par décision du même jour, déclarée exécutoire nonobstant recours, il a 
également ordonné à la société de procéder sans délai à l'ensemble des travaux 
nécessaires en vue de remédier aux défauts relevés lors des visites des 22 mars et 
26 avril 2005 (ci-après : les travaux urgents), en application des articles 129 et 
suivants LCI. 

  Ces deux décisions n'ont pas fait l'objet d'un recours. 

14.  Constatant que les travaux urgents n'avaient pas été entamés, le département 
a octroyé le 17 mai 2005 à la société un ultime délai de cinq jours pour les 
entreprendre. A défaut d'une intervention dans le délai imparti, il ferait procéder 
aux travaux d'office (art. 133 al. 3 LCI). Il a en outre infligé à T______ S.A. une 
amende administrative de CHF 5'000.-, contre laquelle la société n'a pas recouru. 

15.  Le 24 mai 2005, T______ S.A. a demandé au département de renoncer à 
l'amende précitée et a annoncé avoir engagé M. B______, architecte, en vue 
d'engager immédiatement les travaux urgents, de procéder à un examen de l'état 
du bâtiment et de déposer, dans les meilleurs délais, une requête en autorisation de 
construire. 

16.  Le 30 mai 2005, le département a répondu au courrier précité en annonçant 
une visite dans un délai de 15 jours au plus tard afin de vérifier la réalisation des 
travaux urgents. Il a en outre renoncé, en l'état, à procéder à des travaux d'office 
mais a refusé de reconsidérer l'amende administrative prononcée le 17 mai 2005. 

17.  Le 2 juin 2005, M. B______ a annoncé au département que les travaux 
urgents étaient en cours, sous la direction directe de T______ S.A.  

18.  Le 5 juillet 2005, l'ASLOCA a informé le département que les travaux 
urgents n'avaient toujours pas été réalisés dans l'appartement de Mme Gh______ 
et a requis l'application de l'article 42A LDTR afin de faire exécuter les travaux 
aux frais de la société. 

19.  Le 18 juillet 2005, le département a répondu à l'ASLOCA. M. I______, 
collaborateur du service juridique de la police des constructions, avait constaté le 
17 juin 2005, lors d'une visite des lieux, que les travaux urgents avaient été 
réalisés par la propriétaire. S'agissant des autres travaux, il était encore en attente 
du dépôt de la requête en autorisation de construire. 

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20.  Le 21 juillet 2005, T______ S.A. a informé le département que les travaux 
urgents avaient été achevés et que les autres, visés par la première décision du 26 
avril 2005 étaient en cours de réalisation. En revanche, certains travaux, tels que 
l'étanchéité du toit, impliquant la pose d'un échafaudage nécessitaient une 
autorisation dont la demande était en cours de préparation. C'est pourquoi elle 
requérait une prolongation du délai de trois mois. 

21.  Le 25 juillet 2005, le département a octroyé à la société une prolongation de 
délai au 30 septembre 2005 pour déposer une demande d'autorisation de 
construire pour les travaux précités. 

22.  Le 19 septembre 2005, l'entreprise Alves, mandatée par T______ S.A., a 
déposé auprès de la police des constructions une déclaration d'ouverture de 
chantier ayant pour objet la "rénovation de façades et toiture" de l'immeuble. 

23.  Le 10 novembre 2005, M. I______ a établi un rapport d'enquête, basé sur 
une nouvelle visite de l'immeuble effectuée la veille (I/3635). Il avait constaté que 
des travaux étaient en cours, notamment : 

- la pose d'un échafaudage en façade ; 

- des travaux de piquage et de réfection des enduits de façade ; 

- des travaux de remise à neuf des installations électriques portant à la fois sur 
les nouvelles alimentations depuis le tableau électrique principal du sous-sol et 
sur la réalisation de nouvelles installations électriques à l'intérieur des 
appartements depuis le tableau d'abonnés. 

  Aucune demande d'autorisation n'avait été enregistrée par le département 
pour ces travaux. 

24.  Le 14 novembre 2005, le DCTI a infligé à T______ S.A. une amende 
administrative de CHF 5'000.- pour ne pas avoir respecté sa décision du 26 avril 
2005 d'une part et pour avoir entrepris des travaux sans autorisation d'autre part 
(I/3635). Il a ordonné en outre à la société de se conformer à la décision précitée, 
sous peine de l'application de l'article 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 
1937 (CP – RS 311.0). Cette mesure ainsi que l'amende infligée pouvaient faire 
l'objet d'un recours auprès de la commission cantonale de recours en matière de 
constructions (ci-après : CCRC) (sic). 

25.  Le 28 novembre 2005, T______ S.A. a demandé au département de 
reconsidérer sa décision. 

  Un courrier de l'entreprise Alves daté du 22 novembre 2005 certifiait que 
cette dernière avait contacté par téléphone la police des constructions et la 
commune de Chêne-Bourg avant son intervention et en avait expliqué les détails. 

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Ses interlocuteurs lui avaient alors affirmé qu'il s'agissait de travaux d'entretien ne 
nécessitant pas d'autorisation.  

  La déclaration d'ouverture de chantier avait été déposée trois semaines avant 
l'installation de l'échafaudage. 

  La société avait ainsi satisfait aux demandes du département. Dès lors, la 
décision du 14 novembre 2005 semblait procéder d'un malentendu. 

26.  Suite à un entretien du 12 décembre 2005 avec le conseil de T______ S.A. 
et M. I______, le DCTI a établi, le 14 décembre 2005, une liste exhaustive des 
travaux nécessaires au rétablissement d'une situation conforme aux normes légales 
et réglementaires en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité de 
l'immeuble concerné et portant sur l'enveloppe extérieure, les combles, la cage 
d'escalier et le sous-sol. 

  Une requête en autorisation de construire devait être déposée par la société 
"dès que possible". 

  Il a été convenu qu'à l'issue de cette affaire, le DCTI reconsidérerait 
l'amende administrative infligée le 14 novembre 2005. 

27.  Le 15 décembre 2005, T______ S.A. a recouru auprès de la CCRC contre la 
décision du 14 novembre 2005 en tant qu'elle portait sur l'amende administrative 
de CHF 5'000.-, en concluant préalablement à la suspension de la procédure 
jusqu'à la détermination du DCTI sur sa demande de reconsidération et 
principalement à l'annulation de la décision. 

  Le DCTI avait violé le principe de la bonne foi. Il avait en effet eu 
connaissance de l'exécution et de la nature des travaux annoncés par l'entreprise 
Alves et n'avait pas informé ni attiré l'attention de la recourante sur le fait que 
ceux-là devaient faire l'objet d'une demande d'autorisation de construire. Elle était 
donc en droit de considérer qu'il s'agissait de travaux d'entretien, non soumis à 
autorisation. 

28.  Lors de l'audience de comparution personnelle tenue le 9 mars 2006, la 
CCRC a suspendu la cause d'accord entre les parties. 

29.  Le 14 septembre 2006, la recourante et le DCTI ont annoncé en audience 
que la situation n'avait pas progressé depuis le 9 mars 2006. La CCRC a ordonné 
le renvoi de la cause à la composition LDTR. 

30.  Le 13 octobre 2006 a eu lieu une troisième audience devant la CCRC, dans 
sa composition LDTR. 

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 a. La recourante a expliqué que la demande d'autorisation de construire n'avait 
pas encore été déposée, car elle avait voulu procéder à des travaux plus étendus 
que ceux énumérés dans le courrier du DCTI du 14 décembre 2005, soit installer 
un ascenseur et exécuter des travaux en sous-sol, mais elle y avait renoncé. Elle 
pensait pouvoir déposer la demande fin octobre ou courant novembre 2006. 

 b. Le représentant du DCTI a déclaré que les travaux urgents imposés par la 
décision du 26 avril 2005 avaient bien été effectués. Il a confirmé l'amende 
litigieuse, car le département avait accordé plusieurs délais pour que la requête en 
autorisation de construire soit déposée, ce qui n'avait toujours pas été fait. Cette 
demande devait être faite indépendamment de la question de savoir si les travaux 
de la liste du 14 décembre 2005 avaient été exécutés. Parmi les travaux déjà 
réalisés, certains n'étaient d'ailleurs pas conformes aux règles de l'art. 

31.  Le 20 octobre 2006, le DCTI a fait part à la CCRC des constatations de 
M. I______ à l'occasion d'une visite de l'immeuble le 12 septembre 2006, relevant 
les éléments suivants (sic) : 

 "1. Quant aux travaux en cours 

 travaux de ferblanterie effectués sur le terrasson de la toiture, en l'absence 
d'échafaudages, c'est-à-dire en violation flagrante des règles élémentaires de 
sécurité sur les chantiers. 

 2. Quant aux travaux réalisés 

  réfection des façades comprenant : 

 - réfection des enduits 

 - remplacement des fenêtres en chêne par de nouveaux vitrages avec 
cadres en PVC 

 - pose de nouveaux stores 

 - réfection des dalles de balcon 

 3. Travaux en souffrance 

  - isolation thermique et mise en ordre des combles ; 

 - la cage d'escaliers présente toujours un aspect délabré, les travaux ont été 
suspendus ; 

 - les installations électriques communes dans la cage d'escalier et en sous-
sol sont inachevées et ne respectent pas les règles de sécurité en la 
matière. 

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 - La couverture en tuiles plates a été partiellement réparée. Toutefois les 
brisis de la toiture présentent encore des tuiles manquantes, cassées ou 
qui menacent de tomber. Ces travaux sont donc insuffisants sur le plan de 
la sécurité. 

  - Les balustrades de balcon ont été réparées de manière incomplète. 

  - Les volets du rez-de-chaussée sont restés en l'état. 

 4. Nouveaux travaux réalisés en l'absence d'autorisation 

Rénovation complète de l'appartement de 3 ½ pièces au 3ème étage occupé 
depuis le 15.02.2006 par M. R______. La réalisation de ces travaux en 
l'absence d'autorisation constitue une nouvelle infraction." 

32.  Par décision du 19 octobre 2006, la CCRC a transmis le recours au Tribunal 
administratif pour raison de compétence. 

33.  Le 15 novembre 2006, le DCTI a conclu au rejet du recours. 

  L'amende prononcée était fondée dans son principe par deux motifs, soit le 
non respect du délai imposé par la décision du 26 avril 2005 pour déposer la 
requête en autorisation de construire et la réalisation de travaux non autorisés, 
constatés le 9 novembre 2005. 

  Peu importait que l'entreprise Alves ait interpellé le département par 
téléphone au sujet des travaux de réfection des façades, ceux-ci ne représentant 
qu'une partie infime des travaux qui devaient être entrepris. Conformément à la 
jurisprudence, des travaux qui, pris isolément, pourraient être considérés comme 
des travaux d'entretien, étaient de nature à perdre ce caractère s'ils étaient intégrés 
dans une opération qui pouvait aboutir à la rénovation totale du bâtiment 
considéré. 

  L'infraction était subjectivement grave, compte tenu des nombreux délais 
impartis pour déposer une requête en autorisation de construire et des deux ordres 
d'arrêt de chantier signifiés à la recourante, cette dernière ne pouvant ignorer 
qu'elle contrevenait à la loi en engageant des travaux sans être au bénéfice d'une 
autorisation de construire. La société avait fait preuve à tout le moins de 
négligence. 

34.  Le 25 janvier 2007, M. L______, nouvel architecte mandaté par la 
recourante, a déposé auprès du département une requête en autorisation de 
construire, enregistrée sous n° APA 27'621-2, portant sur la rénovation des 
façades et des toitures, le changement de fenêtres et stores, l'isolation du plancher 
des caves, la mise en conformité des installations techniques, le rafraîchissement 
des appartements, l'isolation de la toiture, l'aménagement des combles et la 

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création d'un ascenseur. Le coût total des travaux s'élevait à CHF 755'095.- et le 
loyer par pièce par année atteindrait en moyenne CHF 4'907,60 au lieu de 
CHF 3'129,15. 

35.  Le 26 janvier 2007, le juge délégué a entendu les parties en audience de 
comparution personnelle. 

  La recourante a conclu à l'annulation de l'amende, préalablement à la 
suspension de la procédure. Elle a annoncé le dépôt de la demande d'autorisation 
de construire précitée, dont une copie a été jointe au dossier. 

  La représentante du DCTI a pris connaissance de ces documents. Elle ne 
s'est pas opposée à la suspension de la cause. 

36.  Par décision du 26 janvier 2007, le Tribunal administratif a prononcé la 
suspension de la procédure, d'entente entre les parties. 

37.  Le 25 janvier 2008, T______ S.A. a requis la poursuite de la suspension de 
la procédure jusqu'à ce que le DCTI se soit prononcé sur la requête en autorisation 
de construire. 

38.  Le 31 janvier 2008, le DCTI a sollicité la reprise de la procédure. 

39.  Le 7 février 2008, le Tribunal administratif a prononcé la reprise de la 
procédure et ordonné la comparution personnelle des parties. 

40.  Le 29 février 2008, le juge délégué a entendu les parties. 

 a. La recourante a joint au dossier un courrier du DCTI adressé le 8 février 
2008 à M. L______ dans lequel l'intimé accordait un ultime délai au 7 mars 2008 
pour déposer les compléments demandés en vue d'achever l'instruction de la 
requête en autorisation de construire. 

  Le DCTI avait promis d'annuler l'amende du 14 novembre 2005 lors de 
l'entretien précité du 12 décembre 2005. En tout état, si le principe de la sanction 
devait être admis, elle en contesterait le montant. Le courrier du département du 
14 décembre 2005 précisait que l'amende serait reconsidérée sans qu'un délai soit 
imparti pour déposer la requête en autorisation de construire. 

 b. Le DCTI a déclaré avoir pour pratique de reconsidérer une amende et d'en 
réduire le montant lorsque l'administré faisait preuve de bonne volonté et déposait 
la demande d'autorisation de construire, mais dans des délais plus courts que ceux 
dans lesquels T______ S.A. avait agi. Cette requête avait en effet été soumise la 
veille de l'audience du 26 janvier 2007 et il avait fallu attendre une année pour que 
les compléments soient déposés. Il n'avait pas pour pratique d'annuler une amende 
et il n'en n'avait pas été question lors de l'entrevue du 12 décembre 2005. 

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41.  Le 4 mars 2008, le DCTI a déposé une écriture contresignée par 
M. I______, qui avait participé à l'entretien du 12 décembre 2005, attestant que 
l'annulation de l'amende n'avait pas été garantie lors de l'entretien du 12 décembre 
2005. Il a également produit des échanges de correspondances avec la recourante, 
qui permettaient de constater les éléments suivants : 

- le 5 février 2007, suite au dépôt de la requête en autorisation de construire, le 
DCTI avait proposé une réduction de l'amende de CHF 5'000.- à CHF 3'000.- ; 

- le 25 janvier 2008, la recourante avait refusé ladite proposition, considérant 
que le retrait pur et simple de l'amende avait été convenu lors de l'entretien du 
12 décembre 2005 en cas de dépôt d'une demande d'autorisation de 
construire ; 

- le 31 janvier 2008, le DCTI avait contesté qu'un accord ait été conclu au sujet 
de la suppression de l'amende. 

42.  Le 17 mars 2008, la recourante a persisté dans ses allégations concernant la 
promesse faite par le DCTI lors de l'entrevue du 12 décembre 2005. Le dépôt du 
recours avait pour seul but de préserver ses droits, ce qui avait par ailleurs été 
relevé lors de l'entrevue précitée, un représentant du DCTI ayant déclaré qu'un 
recours contre l'amende du 14 novembre 2005 n'était pas nécessaire. 

43.  Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1.  Le recours, interjeté en temps utile devant une autorité incompétente, a été 
transmis à juste titre par la CCRC au tribunal de céans. Il est ainsi recevable, le 
Tribunal administratif étant compétent pour statuer en instance unique contre les 
sanctions relatives à des travaux entrepris sans autorisation (art. 56A de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1er let. a 
et 64 al. 2 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - 
E 5 10 ; art. 45 al. 2 LDTR ; art. 150 LCI). 

2.  Il convient en premier lieu de déterminer si les travaux constatés par le 
DCTI le 9 novembre 2005 constituaient des transformations soumises à 
autorisation, ce que la recourante conteste. 

 a. La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1er LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 

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d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation (article 9 
alinéa 1er LDTR).  

 b. Selon l'article 3 alinéa 1er lettre d et alinéa 2 LDTR, sont qualifiés de 
transformation les travaux qui ont pour objet la rénovation, c'est-à-dire la remise 
en état, même partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant 
le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve qu'il 
ne s'agisse pas de travaux d'entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont 
les travaux courants faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison 
d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas considérés 
comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une 
amélioration du confort existant (ATA/522/2004 du 8 juin 2004). 

 c. Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de cette 
disposition légale, adoptée en 1999, que le Grand Conseil désirait, pour tracer une 
limite précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en 
compte le coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la 
jurisprudence (MGC 1999 9/11 p. 1076). La minorité du Grand Conseil avait 
proposé une autre teneur pour l'article 3 alinéa 2 LDTR, précisant que les travaux 
d'entretien qui ne devaient intervenir qu'à une échéance lointaine, tels notamment 
la remise à neuf d'un appartement au changement de locataire, n'étaient pas 
assujettis à la LDTR (MGC 1999 9/11 page 1166). Lors du deuxième débat 
concernant ce projet de modification de la LDTR, de très nombreux amendements 
ont été soumis au Grand Conseil par la minorité, notamment celui de préciser, à 
l'article 3, alinéa 1er lettre d LDTR, que devaient être considérés comme travaux 
de rénovation ceux dont le coût total engendrait une augmentation de loyer de plus 
de 20% (MGC 1999 9/11 p. 1211). Cet amendement a été refusé, tout comme 
celui visant à préciser que la remise à neuf d'un appartement au changement de 
locataire n'était pas assujettie à la loi (MGC 1999 10/11 p. 1415 ; ATA/522/2004 
du 8 juin 2004). 

3.  De jurisprudence constante (ATA/358/2008 du 1er juillet 2008 et références 
citées), il est admis, s’agissant de la distinction entre travaux d'entretien et de 
rénovation (ou de transformation) consacrée à l’article 3 LDTR, de tenir un 
raisonnement en deux temps, à savoir :  

  - d’abord en examinant si, de par leur nature les travaux en cause relèvent de 
l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation. En 
prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des travaux 
d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une transformation 
soumises à la LDTR, lorsque n’ayant pas été exécutés périodiquement ou par 
rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore parce qu’ils n’ont 
pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur accumulation, même 
en tenant compte d’une exécution rationnelle commandant un regroupement, leur 

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confère une incidence propre à engendrer un changement de standing de 
l’immeuble (A. MAUNOIR, la nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in 
RDAF 1996 p. 314 et la jurisprudence citée) ; 

  - ensuite, en s’attachant à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à 
leur répercussion sur le montant du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un 
changement d'affectation qualitatif sur les logements, ces derniers ne répondant 
plus aux besoins prépondérants la population (ATA/365/2001 du 29 mai 2001 ; 
ATA/261/2001 du 24 avril 2001 et les références citées).  

4.  En application de ces principes, le Tribunal administratif a notamment 
considéré comme relevant de l'entretien l'installation de nouveaux sanitaires, 
l'agencement des cuisines, la mise en conformité de l'installation électrique, la 
pose de nouveaux revêtements des sols et des parois, ainsi que des travaux de 
peinture et de serrurerie (ATA/162/2003 du 25 mai 2003 ; ATA/365/2001 et 
ATA/261/2001 et références citées). Il avait toutefois précisé dans un arrêt 
antérieur, qu'il convenait de tenir compte également des circonstances dans 
lesquelles les travaux étaient accomplis et notamment de leur accumulation en 
raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés (ATA/688/2002 du 
12 novembre 2002 ; ATA/34/1998 du 27 janvier 1998). 

  In casu, les travaux qui ont fait l'objet du rapport d'enquête du 10 novembre 
2005 portaient sur la rénovation de la façade et de la toiture, ainsi que sur la 
remise à neuf des installations électriques. Pris isolément, ces ouvrages auraient 
pu être considérés comme de simples travaux d'entretien, mais tel n'est pas le cas 
en l'espèce, ces éléments s'inscrivant dans le cadre de la rénovation complète d'un 
immeuble gravement dégradé, démontrant que les travaux d'entretien avaient été 
pendant longtemps différés. Par ailleurs, la valeur estimée par M. L______ de 
l'ensemble des travaux, soit CHF 755'095.-, est révélatrice de leur importance. 

  Il découle de ce qui précède que les travaux litigieux doivent être considérés 
comme des travaux de transformation soumis à autorisation selon les article 9 
LDTR et 1 alinéa 1er lettre b LCI. 

5.  La recourante conteste l'amende du 14 novembre 2005 tant dans son 
principe que dans son montant. 

  Est passible d’une amende administrative de CHF 100.- à CHF 60’000.- tout 
contrevenant à la LCI ou la LDTR et aux ordres donnés par le département en 
vertu de ces lois (art. 44 al. 1er LDTR ; art. 137 al. 1er LCI). Le montant de 
l’amende est de CHF 20’000.- au plus si les travaux étaient conformes aux 
prescriptions légales (art. 137 al. 2 LCI). 

  En l’espèce, la recourante a violé l'article 9 alinéa 1er LDTR en entreprenant 
des travaux sans autorisation, mais aussi en contrevenant à l'ordre du DCTI du 26 

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avril 2005 de déposer dans un délai de trois mois, prolongé par la suite au 30 
septembre 2005, une requête en autorisation de construire. La question de savoir 
si les travaux entrepris étaient autorisables peut demeurer ouverte, la seconde 
infraction retenue permettant à elle seule d'infliger une amende d'un montant 
maximum de CHF 60'000.-. 

  Reste à examiner la quotité de l'amende. 

6. a.  Les amendes administratives sont de nature pénale, car aucun critère ne 
permet de les distinguer clairement des amendes ordinaires pour lesquelles la 
compétence administrative de première instance peut au demeurant aussi exister 
(ATA/813/2001 du 4 décembre 2001 ; P. MOOR, Droit administratif : Les actes 
et leur contrôle, tome 2, Berne 2002, pp. 139-141 ; P. NOLL et S. TRECHSEL, 
Schweizerisches Strafrecht : allgemeine Voraussetzungen der Strafbarkeit, AT I, 
6ème édition, Zurich 2004, p. 37). C'est dire que la quotité de la peine 
administrative doit être fixée en tenant compte des principes généraux régissant le 
droit pénal (ATA/360/2006 du 27 juin 2006 ; ATA/813/2001 précité). En vertu de 
l'article 1er de la loi pénale genevoise du 20 septembre 1941 (LPG - E 4 05), il y a 
en effet lieu de faire application des dispositions générales contenues dans le Code 
pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). 

 b. La question de savoir si le tribunal de céans doit appliquer les anciennes ou 
les nouvelles dispositions de la partie générale du CP entrées en vigueur le 
1er janvier 2007 peut demeurer ouverte. En effet, les nouveaux articles 47 à 51 CP, 
traitant de la fixation de la peine, reprennent simplement les principes de 
l’ancienne partie générale et codifient la jurisprudence élaborée par le Tribunal 
fédéral (ATA/144/2008 du 1er avril 2008 ; R. MAHAIM, La nouvelle partie 
générale du Code pénal suisse, Berne 2006, p. 233). 

 c.  La punissabilité du contrevenant exige que celui-ci ait commis une faute 
(ATF 101 Ib 33 consid. 3 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1P.531/2002 du 27 mars 
2003 ; ATA/168/2004 du 25 février 2004 ; P. MOOR, op. cit., n. 1.4.5.), fût-ce 
sous la forme d'une simple négligence. La sanction doit respecter le principe de la 
proportionnalité (ATA/168/2004 déjà cité ; P. du 5 août 1997). Matériellement, 
malgré l'aspect de répression individuelle qu'une mesure peut prendre, 
l'administration doit non seulement veiller au respect du droit par ceux qui en 
tirent avantage, mais aussi particulièrement lorsque la violation est grave, 
manifester sa vigilance par la sévérité de la sanction qu'elle prononce (ATF 111 Ib 
213 ; 103 Ib 126 ; 100 1a 36 ; P. MOOR, op. cit., p. 118 n. 1.4.3.1.). Quand bien 
même le principe de la proportionnalité doit être respecté et l'amende 
administrative doit être mesurée d'après les circonstances du cas, la sévérité 
s'impose pour détourner le contrevenant et stimuler le respect de la loi dans 
l'intérêt de la collectivité (ATF 100 Ia 36). 

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 d.  Selon la jurisprudence, l'autorité qui prononce une amende administrative 
dispose d'un large pouvoir d'appréciation ; ce n'est qu'en cas d'excès que le 
Tribunal administratif la censure (ATA/61/2005 du 1er février 2005 et les 
références citées). Le département prend en considération la nature, la gravité et la 
fréquence des infractions commises dans le respect du principe de 
proportionnalité (Mémorial des séances du Grand Conseil, 1985 III p. 4275).  

  En l'espèce, la violation de la décision du 26 avril 2005 et du délai accordé 
au 30 septembre 2005 pour déposer la demande d'autorisation de construire n'a 
jamais été justifiée par la recourante. Celle-ci a tout au plus expliqué qu'elle 
souhaitait faire des travaux plus larges, notamment en sous-sol, et installer un 
ascenseur. Ces motifs n'excusent en aucune manière le retard accumulé, d'autant 
moins qu'un tel comportement tendant à profiter de la situation pour requérir 
d'autres transformations a eu pour effet de différer le dépôt de la demande, 
retardant encore l'octroi de l'autorisation de construire visant à réhabiliter un 
immeuble particulièrement insalubre faute d'entretien régulier par ses propriétaires 
successifs. 

  Le tribunal de céans retiendra par conséquent qu'une négligence grave est à 
ce titre imputable à la recourante. 

7.  S'agissant des travaux entrepris sans autorisation, la recourante se prévaut de 
sa bonne foi, l'entrepreneur ayant reçu la confirmation orale d'un collaborateur de 
la police des constructions qu'il s'agissait de travaux d'entretien non soumis à 
autorisation. 

  Découlant directement de l’article 9 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. – RS 101) et valant pour l’ensemble 
de l’activité étatique, le principe de la bonne foi protège le citoyen dans la 
confiance légitime qu’il met dans les assurances reçues des autorités (ATF 126 II 
377 consid. 3a p. 387 et les arrêts cités ; ATF 124 II 265 consid 4a p. 269-270). 
Selon la jurisprudence établie sur la base de l’article 4 aCst., applicable au regard 
de l’article 9 Cst., les assurances ou les renseignements erronés donnés par les 
autorités confèrent des droits aux justiciables lorsque les cinq conditions 
cumulatives suivantes sont remplies. Tout d’abord, une promesse concrète doit 
avoir été faite à l’égard d’une personne déterminée. L’autorité doit avoir agi dans 
le cadre et dans les limites de sa compétence. Il faut que la personne concernée 
n’ait pas été en mesure de se rendre compte immédiatement de l’inexactitude du 
renseignement fourni, qu’elle se soit fondée sur celui-ci pour prendre des 
dispositions qu’elle ne peut ensuite modifier sans subir de préjudice et, enfin, que 
la loi n’ait pas été modifiée depuis le moment où la promesse a été faite (ATF 121 
II 473 consid. 2c p. 479 ; ATF 121 V 65 consid. 2a p. 66 ss. ; ATF 117 Ia 285 
consid. 2b et références citées ; ATF 117 Ia 302, consid. 4e publié in JdT 1993 I 
p. 415 ; Arrêt du Tribunal fédéral 4A.9/1999 du 18 avril 2000, consid. 3a). 

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8.  La recourante perd de vue qu'elle a elle-même expressément admis, dans 
son courrier du 21 juillet 2005, que les travaux en toiture nécessitaient une 
autorisation de construire. Elle a malgré cela engagé l'entreprise Alves pour 
rénover les façades et la toiture tout en sachant assurément qu'une autorisation 
était nécessaire, ce qui a été implicitement confirmé par l'octroi par le DCTI d'une 
prolongation de délai en vue du dépôt de la requête tant attendue. 

  En outre, il ressort du courrier du 22 novembre 2005 de l'entrepreneur à 
T______ S.A. que celui-ci a seulement expliqué par téléphone les détails des 
travaux projetés. Il n'est donc pas établi qu'il aurait rendu attentif le collaborateur 
de la police des constructions sur le contexte particulier dans lequel le bâtiment se 
trouvait. 

  La recourante ne saurait par conséquent se prévaloir du principe de la bonne 
foi. Ces travaux de rénovation de la toiture et des façades constituent une violation 
fautive de la loi, de même que la remise à neuf des installations électriques, le 
caractère fautif de cette dernière intervention n'ayant par ailleurs pas été contesté 
par la recourante. 

9.  Au vu de ce qui précède, une amende administrative de CHF 5'000.- 
sanctionnant à la fois le non-respect d'un ordre donné par le département et la 
réalisation de travaux non autorisés n'est en aucune manière disproportionnée. 
Enfin, la recourante n'allègue pas être dans l'incapacité de s'acquitter d'un tel 
montant 

10.  La recourante invoque enfin le principe de la bonne foi en raison d'une 
promesse du département selon laquelle l'amende litigieuse serait annulée en cas 
de dépôt de la requête en autorisation de construire. 

  La question de savoir si l'intimé a effectivement promis une annulation 
plutôt qu'une réduction de l'amende peut demeurer ouverte. En effet, il résulte du 
courrier du département du 14 décembre 2005, faisant suite à cette entretien, que 
la requête en autorisation de construire devait être déposée "dès que possible". 
Cette exigence n'a pas été remplie par la recourante, la demande ayant été soumise 
le 25 janvier 2007 seulement, soit treize mois plus tard, pour les raisons 
discutables déjà mentionnées précédemment. 

  Par conséquent, même si la promesse du département portait sur une 
annulation de l'amende, l'existence d'une telle pratique ayant au demeurant été 
contestée par l'intimé, la recourante n'aurait en tout état pas satisfait aux exigences 
posées par ce dernier. 

11.  Au vu des éléments qui précèdent, le recours sera rejeté. Un émolument de 
CHF 3'000.- sera mis à la charge de la recourante. Vu l'issue du litige, il ne sera 
pas alloué d'indemnité de procédure (art. 87 LPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 15 décembre 2005 par T______ S.A. contre la 
décision du département des constructions et des technologies de l'information du 
14 novembre 2005 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de la recourante un émolument de CHF 3'000.- ; 

dit qu'aucune indemnité de procédure ne sera allouée ; 

dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les 
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du 
recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, 
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il 
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Olivier Carrard, avocat de la recourante ainsi qu'au 
département des constructions et des technologies de l'information. 

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Thélin, Mmes Hurni et Junod, M. Dumartheray, 
juges. 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste adj. : 
 
 

M. Tonossi 

 la présidente : 
 
 

L. Bovy 
 

 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :