# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 46364e7b-82cb-52db-8d4c-48fb06be3320
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-05
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 05.10.2020 11.2019.107
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2019-107_2020-10-05.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2019.107

  	
  Lugano,

  5 ottobre 2020/jh

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G.
  A. Bernasconi, presidente,

  Giani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  F.
  Bernasconi

  

 

 

sedente
per statuire nella causa 04/2019 RF (rinuncia
a una quota di comproprietà coattiva) del Dipartimento delle istituzioni,
Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza, che
oppone

 

	
   

  	
   RI
  1  

   

  
	
   

  	
  alla

   

  Divisione
  della giustizia

  quale
  autorità di vigilanza sul registro fondiario, e all'

  	 

 

                                          Ufficio
del registro fondiario del Distretto di Lugano

	
   

  	
   

  
	
   

  	
   

  	 

				

per quanto riguarda la
derelizione di una quota di 1/27
della particella coattiva n. 1218 RFD di __________, correlata alla proprietà
per piani n. 24 015 (pari a 0.500/1000 della
particella n. 33 RFD) di __________;

 

giudicando
sul ricorso presentato il 19 settembre 2019 da RI 1 contro la decisione emessa
il 20 agosto 2019 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza
sul registro fondiario; 

 

Ritenuto

in fatto:                   A.
  La particella n. 1218 RFD di __________ (790 m²), è una comproprietà coattiva su cui si trova una
piscina attrezzata e un giardino. Essa è suddivisa in 27 quote. La quota AA, di
1/27, è 

	
		

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      

                                         

                                         correlata
alla contigua particella n. 1217 (un fondo edificato di 300 m²). Le quote dalla
A alla T, di 1/27 ciascuna, sono correlate a 19 unità
della contigua proprietà per piani n. 33 (“Condominio __________” e “Condominio
M__________ˮ), dalla n. 22
634 alla n. 22 642, dalla n. 22 644 alla
n. 22 651, più le unità n. 22 712 e n. 24 015. Le
quote dalla U alla Z, sempre di 1/27
ciascuna, sono correlate infine a 6 unità della contigua proprietà per piani n.
1216 (“Condominio Mo__________ˮ), dalla n. 22 276 alla
n. 22 281. RI 1 è proprietario delle unità n. 22 635 (27/1000)

                                         e
n. 24 015 (0.500/1000)
della proprietà per piani n. 33. L'unità

                                         n.
24 015 consiste in un locale hobby cui è correlata la quo­ta T
della citata particella coattiva.

                                  B.   Il 25 marzo 2019 RI 1
ha presentato un'istanza di derelizione all'ufficiale del registro fondiario
del Distretto di Lugano riguardante la citata quota T correlata alla sua unità
di proprietà per piani n. 24 015. L'ufficiale ha rigettato l'istanza il 1° apri­le 2019 con la
motivazione che una quota di comproprietà coattiva non può essere oggetto di
derelizione senza il fondo principale da cui dipende, tranne ove gli altri
comproprietari siano d'accordo. La tassa di giustizia di fr. 50.– è stata
posta a carico di RI 1.

 

                                  C.   RI 1 ha ricorso il 30
aprile 2019 al Dipartimen­to delle istituzioni, Sezione del registro fondiario
e di commercio quale autorità di vigilanza, chiedendo di annullare la decisione
presa dall'ufficiale del registro fondiario. Chiamato a presentare osservazioni,
l'ufficiale ha proposto il 23 maggio 2019 di respingere il ricorso. Statuendo con
decisio­ne del 20 agosto 2019, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso senza prelevare tasse né spese.

 

                                  D.   Contro la decisione
appena citata RI 1 è insorto a questa Camera con un ricorso del 19 settembre
2019 volto a ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di annullare la
decisione del Dipartimento, come pure quella dell'ufficiale del registro
fondiario, e di accogliere la sua istanza di derelizio­ne. Invitati a
esprimersi, con osservazioni del 17 ottobre e del 3 dicembre 2019 la
Divisione della giustizia e l'ufficiale del registro fondiario concludono per
la reiezione del ricorso. Il 13 gennaio 2020 RI 1 ha introdotto una replica
spontanea, ribadendo il suo punto di vista. La Divisione della giustizia ha
comunicato il 4 febbraio 2020 di rinunciare a una duplica. Altrettan­to ha dichiarato il 28 gennaio 2020 l'ufficiale del
registro fondiario.

 

Considerando

 

in diritto:                 1.   Le decisioni emanate
dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro
fondiario possono formare oggetto di ricorso entro trenta giorni (art. 956b cpv.
1 CC) alla prima Camera civile di appello secondo le disposizioni della legge
di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 216.100). In concreto la decisione della Divisione della giustizia è
pervenuta a RI 1 al più presto il 21 agosto 2019. Depositato il 19 settembre
2019 (timbro postale sulla busta d'invio), il ricorso in esa­me è pertanto
tempestivo.

 

                                   2.   Un ricorso alla
prima Camera civile di appello in materia di registro fondiario è diretto
contro la decisione emanata dall'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del
registro fondiario rimane parte in causa (I CCA, sentenza inc. 11.2016.98
del 9 ottobre 2017, consid. 1 con rinvio a Schmid in: Basler Kommentar, ZGB II, 6ª
edizione, n.31 ad art. 956a). Potrebbero avere qualità di parte anche terze
persone, i cui interessi sarebbero toccati
dall'accoglimento del ricorso, a cominciare nella fattispecie dai titolari
cui sono intestate le altre quote della comproprietà coattiva (art. 3 cpv. 1 LPAmm;
Steinauer, Les droits réels, vol.
I, 6ª edizione, pag. 347 n. 1199; v. anche: I CCA, sentenza inc. 11.2003.71 del
29 settembre 2006 consid. 1). La questione di sapere se costoro debbano essere interpellati
dalla Camera può rimanere in sospeso. Sarà approfondita nel caso in cui il
ricorso dovesse apparire provvisto di buon diritto.

 

                                   3.   Alla replica spontanea
RI 1 acclude una dichiarazione di rinuncia a una quota di coattiva nel Comune
di __________ inoltrata da due comproprietari all'ufficiale del registro
fondiario nel gennaio del 2014 e iscritta a registro dall'ufficiale il 29
gennaio 2014 senza esigere alcun consen­so. Tale documento figura già agli atti
(nell'inc. n. 04/2019 richiamato). La sua produzione risu­l­ta dunque
superflua.

 

                                   4.   All'autorità di
vigilanza il ricorrente rimprovera anzitutto di non avergli comunicato le
osservazioni dell'ufficiale del registro fondiario al suo ricorso, precludendogli
il diritto di essere sentito. La censura non manca di fondamento, giacché non
risulta che le osservazioni formulate al ricorso il 23 maggio 2019
dall'ufficiale del registro fondiario siano state intimate a RI 1. L'autorità
di vigilanza ha quindi commesso una negligenza manifesta. Prima di statuire essa
avrebbe dovuto verificare che il ricorrente avesse avuto modo di esaminare le argomentazioni
del­l'ufficiale e, volendo, di replicare sollecitamente (DTF 142 III 53 consid.
4.1.1 con rinvii). Sta di fatto che una disattenzione del diritto d'essere
sentito può ritenersi sanata se l'interessato ha potuto esprimersi liberamente
dinanzi a un'autorità superiore provvista di piena cognizione in fatto e in
diritto, sempre che la violazione non sia particolarmente grave o che la
violazione, pur grave, possa essere rimediata dal­l'autorità di ricorso poiché
rinviare gli atti all'autorità inferiore risulterebbe un'operazione
sproporzionata e causereb­be inutili perdite di tempo (I CCA, sentenza inc.
11.2019.21 del 23 dicembre 2019, consid. 5e
con rimando a DTF 142 II 226 consid. 2.8.1).

 

                                         Nel caso specifico RI 1 ha
potuto esprimersi liberamente dinanzi a questa Camera, munita di piena
cognizione e abilitata, in virtù del principio inquisitorio che governa la
proce-dura amministrativa, a esaminare anche nuove allegazio­ni di fatto e
nuovi mezzi di prova (art. 99 cpv. 4 con rinvio al­l'art. 70 cpv. 2 LPAmm).
Davanti alla Camera inoltre RI 1 ha potuto replicare spontaneamente alle
osservazioni che l'ufficiale del registro fondiario ha presentato il 3 dicembre
2019 in questa sede. Ancorché al limite, la disattenzione del diritto d'essere
sentito può quindi reputarsi sanata. Annullare la decisione impugnata e
chiamare l'autorità di vigilanza sul registro fondiario a statuire nuovamente
si tradurrebbe con ogni verosimiglianza, nella fattispecie, in un mero esercizio
di giurisdizione. Dovesse verificarsi ad ogni modo, in futuro, che l'autorità
di vigilanza non suole notificare agli interessati le osservazioni ai ricorsi formulate
dal­l'ufficiale del registro fondiario, l'annullamento per vizio di forma della
decisione che sarà stata impugnata in appello si rivelerà inevitabile.

 

                                   5.   Nella decisione
impugnata l'autorità di vigilanza ha ricordato che, dandosi derelizione di una
quota di comproprietà ordinaria, tale quota non rima­ne senza padrone poiché ha
natura puramente ideale. Se libera di oneri, essa va automaticamente ad accresce­re
in proporzione le quo­te degli altri comproprietari. Se invece è gravata di oneri,
essa continua a sussistere anche dopo la derelizione e gli altri comproprietari
ne divengono titolari proporzionalmente alla loro quota sul­l'intero fondo
(Rep. 2000 pag. 167 consid. 2). Un' eccezione è data in caso di proprietà per
piani, la cui derelizione “esclude un corrispondente accrescimen­to delle quote
residue”. Per contro – ha continuato l'autorità di vigilanza – una quota di una
comproprietà coattiva è indissolubilmente legata al fondo principale da cui
dipen­de (“proprietà dipendente”: art. 655a CC) e non può essere oggetto
o gravata di diritti reali separatamente. Né il proprietario del fondo
principale può sciogliere unilateralmente il vincolo di tale fondo con la quota
di coattiva e “implicare un cambiamento nella situazione degli altri
compartecipi”. Tant'è che – essa ha proseguito – quando una particella è iscrit­ta
nel registro fondiario come coattiva di più fondi principali, le relazioni tra
i fondi interessati non possono essere modificate sen­za l'accordo di tutti i
comproprietari. E si ha una tale modifica non solo quan­do una parte della
comproprietà ces­sa di essere legata al fondo principale, segnatamente per
essere trasferita a un terzo o lega­ta a un altro fondo (DTF 100 II 310), ma
anche quan­do un fondo principale viene diviso e la parte di comproprietà
dipendente a esso legata è integralmente riportata su una delle particelle
create con la divisione (DTF 130 III 13).

 

                                         Nella fattispecie – ha
soggiunto l'autorità di vigilanza – la derelizione presuppone che il vincolo di
dipendenza tra fondo princi-pale e quota di coattiva sia dissolto, rendendo la
quota di coatti­va suscettibile di essere oggetto separato di atti di
disposizione. Ciò comporta una ridefinizione degli oneri fra i rimanenti
comproprietari legati alla coattiva “e non può così intervenire sulla scorta di
una mera iniziativa unilaterale”. Quanto al fatto che il ricorren­te lamentasse
un inopinato cambiamento di prassi da parte dell'ufficiale del registro
fondiario, l'autorità di vigilanza ha constatato “effettivamente dei precedenti
relativi alla derelizione unilaterale di quote di comproprietà coattiva” da
parte dell'Ufficio dei registri del Distretto di Lugano. Ha ritenuto però che
il nuovo orientamento adottato dall'Ufficio poggi “su motivi pertinenti, seri e
oggettivi, rivesta una portata generale e permanente, sia sorretto da
un'attenta ponderazione degli interessi in gioco fra il principio della
sicurezza del diritto e l'esigenza di una corretta applicazio­ne della legge,
non arrechi pregiudizio al cittadino e salvaguardi il principio della buona
fede”. Per tenere conto del cambiamento di prassi l'autorità di vigilanza ha rinunciato
in ogni modo a riscuotere spese.

 

                                   6.   Nel ricorso RI 1 sostiene
che le norme sulla derelizione vanno applicate allo stesso modo, che si tratti
di comproprietà ordinaria o di comproprietà coattiva. Poco importa, a suo
avviso, che la derelizione si riconduca alla dichiarazione di un comproprietario
ordinario o del comproprietario di una quota coattiva, l'art. 666 CC non
facendo distinzione alcu­na. La prima sentenza del Tribunale federale citata
dall'autorità di vigilanza (DTF 100 II 310) riguardava – a mente sua – un'altra
fattispecie, la quale attraverso un artificio comportava un maggior aggravio
per gli altri comproprietari, tenuti a partecipare ai vantaggi e agli oneri del­l'uso
legato a un terreno estraneo. Una coattiva non è poi, secon­do il ricorrente, una
comproprietà forzata e indissolubile, se non con l'accor­do degli altri
comproprietari. In caso contrario il titolare di una quota di coattiva si troverebbe
ad assume­re anche costi frustranei, dovuti a errori di intavolazione, sen­za
potersene svincolare. Il ricorrente si duole inoltre che proprio in concreto
l'ufficia­le del registro fondiario ha cambiato inopinatamente una prassi consolidata
risalente “all'inizio degli anni 2000”, la quale verosimilmente già considerava
la seconda sentenza citata dal­l'autorità di vigilanza (DTF 130 III 13). Anche
per tale motivo l'ufficiale avrebbe dovuto prescindere – egli fa valere – dal riscuotere
una tassa di giustizia. 

 

                                   7.   Questa Camera ha già
avuto modo di ricordare che la derelizio­ne di una proprietà fondiaria (art.
666 cpv. 1 CC) è un atto unilaterale e non richiede il consenso di eventuali
titolari di diritti reali limitati o di obbligazioni reali. Tali oneri
continuano infatti a sussi-stere e a gravare il fon­do divenuto senza padrone,
anche se con la derelizione il proprietario si libera di aggravi per i quali
rispon­de il solo fondo (e non lui personalmente). La derelizione è perfetta al
momento in cui il nome del proprietario è cancellato dal libro mastro e la
dichiarazione di rinuncia è acquisita ai documenti giustificativi del registro
fondiario. Il fondo, divenuto senza padrone, può allora essere occupato da
chiunque, salvo che il diritto cantonale ne attribuisca per legge la proprietà
a un soggetto determinato (Rep. 2000 pag. 168 consid. 2 con rinvii). Nel Cantone
Ticino, in particolare, “le proprietà private estinte con la perdita del fondo
(art. 666 CC)” entrano a far parte del demanio pubblico immobiliare (art. 1
lett. e della legge sul demanio pubblico: RL 720.100).

 

                                   8.   Una “derelizione” è
prospettabile nondimeno, per sua natura – ha spiegato questa Camera – nella
sola ipotesi di cose materiali. Dandosi una quota di comproprietà ordinaria
(bene ideale), il comproprietario può bensì rinunciarvi, ma la quota abbandona­ta
non rimane senza padrone. Se è libera da oneri, essa va ad accrescere
proporzionalmente le quote degli altri comproprietari (“consolidazione”, Akkreszens,
Anwachsung). Se invece è gravata di oneri (diritti reali limitati o
obbligazioni reali), essa continua a sussistere come tale e gli altri
comproprietari ne divengo­no titolari in proporzione alla loro rispettiva quota
sull'intero fondo (Rep. 2000 pag. 168 consid. 3 con rinvii). Un assenso alla
derelizione da parte degli altri comproprietari o di eventuali creditori
ipotecari non occorre, giacché la rinuncia di un comproprietario non implica
maggiori aggravi per gli altri comproprietari, posto come gli oneri a carico della
quota abbandonata continuino a gravare l'equivalente di tale quota, seppure
essa vada ad accrescere proporzionalmente le quote degli altri (Rep. 2000 pag.
169 seg. consid. 6 e 7 con richiami).

 

                                   9.   Statuendo per la
prima volta l'8 gennaio 2003 sulla derelizione di una quota di comproprietà
ordinaria, il Tribunale federale ha confermato il principio della
“consolidazione” (DTF 129 III 219 consid. 3.2.2 con riferimenti). Ha precisato in
ogni modo che qualora la derelizione riguardi una proprietà per piani, sia essa
gravata o no di oneri ipotecari, tale proprietà per piani continua a sussiste­re,
ma passa automaticamente in comproprietà ordinaria a tutti gli altri
contitolari proporzionalmente al valore delle rispettive unità. Chi di loro non
inten­de fruire di tale occasione perché la reputa senza interesse può
derelinquere a sua volta la quota di comproprietà ordinaria, la quale passa
proporzionalmente agli altri contitolari (DTF 129 III 221 consid. 3.2.3 con
numerosi rimandi).

                                10.   Per quanto attiene
alla derelizione di una quota di una comproprietà coattiva
(“proprietà dipendente” nella terminologia degli art. 655a cpv. 1 CC e
95 ORF), la questione non è stata sottoposta finora al vaglio di questa Camera,
né risulta avere formato oggetto di precedenti in sede federale. Ora, la
comproprie­tà coattiva si distingue dalla comproprietà ordinaria per il fatto di
consistere in una particella (“fondo dipendente”) la cui titolarità compete per
quote ai comproprietari di un altro fon­do o di altri fondi (“fondi
principali”). Il fondo dipendente segue la sorte del fondo principale – o dei
fondi principali – e non può essere alienato, costituito in pegno né gravato di
altri diritti reali separatamente, eccettuate le servitù (per esempio di passo
o di condot­ta), e può essere locato (Steinauer
in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 9 ad art. 655a; Strebel in: Basler Kommentar, ZGB II, op.
cit., n. 4 ad art. 655a). Se il fondo principale – o i fondi principali
– e il fondo dipendente sono connessi per un fine durevole, come avviene di
regola (strada d'accesso, piscina, parco giochi, autorimessa, centrale di
riscaldamento e così via), non può essere fatto valere nemme­no il diritto di
prelazione legale dei comproprietari né il diritto di chiede­re lo scioglimento
della comproprietà (“Zwangs­gemeinschaft”: art. 655a cpv. 2
CC).

 

                                11.   Il Tribunale federale
ha avuto occasione di stabilire altresì, in materia di comproprietà coattiva
(“dipendente”), che quando una particella è iscritta nel registro fondiario
come comproprietà dipendente da più fondi principali, le relazioni tra i fondi interessati
non possono essere modificate senza l'accordo di tutti i comproprietari. Si è
di fronte a una tale modifica non solo quando una parte della comproprietà
cessa di essere legata a un fondo principale, segnatamente per essere
trasferita a un terzo o legata a un altro fondo, ma anche quando un fondo
principale viene diviso e la parte di comproprietà dipendente a esso legata è
integralmente riportata su una delle particelle create con la divisione (DTF
130 III 13). Quest'ultima ipotesi è estranea al caso in esame. Sta di fatto che
– come ha rammentato il Tribunale federale – la qualità di comproprietario di
un fondo dipendente è connessa propter rem alla titolarità di
comproprietario di un fondo principale e le relazioni tra i vari fondi non
possono essere modificate, salvo modificare l'iscrizione nel registro
fondiario, ciò che richiede tuttavia l'assenso degli altri comproprietari.
Confermando una sentenza emes­sa trent'anni prima (DTF 100 II 313 consid. 3a in
fine), il Tribunale federale ha ribadito che – come stabilisce oggi l'art. 655a
cpv. 1 CC (entrato in vigore il 1° gennaio 2012) – una quota di comproprietà
coattiva non può essere alienata senza la quota del fondo principale da cui
essa dipende né può essere vincolata a un altro fondo (DTF 130 III 16 consid. 5.2.3).

 

                                         La necessità di ottenere
l'accordo degli altri comproprietari per modificare le relazioni tra i fondi
interessati discende dalla circostanza che la costituzione di una proprietà
coattiva (“dipenden­te”) destinata a uno scopo durevole poggia su un accordo
unanime fra comproprietari, i quali convengono di legare le quote di
comproprietà della coattiva – e quindi i diritti d'uso e gli oneri di
manutenzione che ne derivano – a uno o più fondi principali ben determinati nel
loro assetto. Per tale ragione non è lecito, salvo nuovo accordo unanime tra
comproprietari, modificare la relazio­ne che intercorre fra un fondo principale
e la quota dipenden­te che gli è connessa (DTF 130 III 13 consid. 5.2.5). Approvata
dagli uni (Schmid, nota in: ZBGR 86/2005
pag. 38), criticata da altri (Rey,
Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts, veröffentlicht im Jahre
2004, Sachenrecht, in: ZBJV 143/2007 pag. 7 seg.), tale rimane la chiara giurisprudenza
del Tribunale federale in materia anche dopo l'entrata in vigore dell'art. 655a
CC (Steinauer, op. cit., n. 13
ad art. 655a CC; Strebel, op.
cit., n. 4 ad art. 655a CC).

 

                                12.   Nel caso specifico la
quota di 1/27
della particella coattiva n. 1218 RFD di __________, correlata alla proprietà
per piani n. 24 015 (pari a 0.500/1000 della
particella n. 33 RFD), è oggetto di derelizione, non di alienazione. RI 1
intende abbandonarla, non venderla. Se non che, gli effetti di una derelizione sono
assimilabili a quelli di un trasferimento di proprietà, giacché in caso di rinuncia
la quota non apparterrebbe più al ricorrente. Ma una quota di comproprietà
coattiva non può essere alienata, a qualsiasi titolo ciò avvenga, sen­za la
quota del fondo principale dal quale essa dipende. RI 1 ha quin­di due possibilità:
o rinuncia alla proprie­tà per piani n. 24 015,
come gli è lecito fare unilateralmente, il che comporta anche la derelizione
della quota di 1/27
della particella coattiva n. 1218, oppure rinuncia alla sola quota di
comproprietà coattiva, ma a tal fine gli occorre l'accor­do unanime degli altri
comproprietari. Nel risultato le decisioni emanate dall'autorità di vigilanza
sul registro fondiario e dall'ufficiale dei registri risultano dunque corrette.

 

                                13.   Il ricorrente asserisce
che non v'è differenza tra derelizione di una quota di comproprietà ordinaria e
derelizione di una quota di comproprietà coattiva, la sentenza del Tribunale
federale menzionata dall'autorità di vigilanza (DTF 100 II 310) avendo posto il
requisito dell'unanime consenso degli altri comproprietari perché in quel caso la
cessione della quota coattiva comportava “un ag-gravio nell'utilizzazione” del
fondo dipendente (“cessione di una parte della coattiva della strada per avere
la possibilità di acces­so a un altro terreno estreneo”). Tale lettura è
puramente soggettiva. In realtà il regesto di quella sentenza è univoco e non
lascia spazio a interpretazio­ni: “La quota di comproprietà coattiva non può
essere trasferita a un altro fondo senza il consenso di tutti i
comproprietari”. Poco importa la finalità del trasferimento. Obietta il
ricorrente che una proprietà coattiva non dev'essere una “comunione forzata”,
ma così argomentando egli trascura che – come si è illustrato – se il fondo
principale (o i fondi principali) e la comproprietà dipenden­te sono connessi
per un fine durevole (nella fattispecie per l'uso di una piscina con giardino),
non è dato diritto allo scioglimento della comproprietà (“Zwangs­gemeinschaft”:
sopra, consid. 10 in fine). La doglianza del ricorrente cade quindi nel vuoto.

 

                                14.   Sostiene il ricorrente
che la derelizione è, in una fattispecie come quella in rassegna, l'unico modo
per liberarsi di contributi condominiali dovuti a beneficio di una piscina “di
cui [egli] non ha nessuna disponibilità pratica effettiva” ed è l'unico rimedio
per riparare a un “erro­re nell'intavolazione” della comproprietà coattiva.
Egli ribadisce tale assunto nella duplica spontanea, asseverando che “una
circostanza per tutte è quella delle quote di PPP per parcheggi in
un'autorimessa intavolate come coattive, ma con un numero inferiore di posti
macchina effettivamente realizzati”. Invano si cercherebbe di sapere tuttavia
perché in concreto RI 1 non avrebbe alcuna “disponibilità pratica effettiva”
della piscina posta sulla particella n. 1218, per tacere del fatto che se ciò
fosse previsto dal regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprie­tà
per piani n. 24 015 egli avrebbe
dovuto esserne a conoscenza fin dal momento in cui ha acquistato tale proprietà,
nel 2005, dal Centro Residenziale Mo__________ SA.

 

                                         Quan­to alla necessità di correggere
“errori nell'intavolazione” di comproprietà coattive in complessi condominiali,
contrariamente all'opinione dell'interessato la derelizione di quote non è un valido
rimedio. Intanto l'art. 712h cpv. 3 CC prevede che, trattando­si “di parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servo­no o
servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenu­to conto nella
ripartizione delle spese”. Ciò dovrebbe già costitui­re un provvedimento
efficace per chi del fondo può fruire poco o punto. In secondo luogo chi si
vede intralciare o impedire l'uso di parti comuni garantitogli per legge o per
regolamento di una comproprietà può esigere “l'esecuzio­ne degli atti d'amministrazio­ne
necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso”
(art. 647 cpv. 2 n. 1 CC). Se l'amministra-tore della comproprietà rifiuta o
rimane inattivo, egli può adire la comunione dei comproprietari e se que­st'ultima respinge la richiesta o non la esamina,
può rivolgersi al giudice (I CCA, sentenza inc. 11.2011.122 del 29 ottobre 2013
consid. 9 in fine; sentenza inc. 11.2010. 5 del 4 marzo 2013 consid. 8). In
nessun caso, per converso, il comproprietario è abilitato ad agire
unilateralmente.

 

                                15.   Da
ultimo il ricorrente si duole che nel caso precipuo l'ufficia­le del
registro fondiario ha cambiato di punto in bianco una prassi invalsa risalente
“all'inizio degli anni 2000”, la quale verosimilmen­te già teneva conto della seconda
sentenza citata dal­l'autorità di vigilanza (DTF 130 III 13). Anche per tale
motivo l'ufficiale avreb­be dovuto prescindere – egli soggiunge – dal riscuotere
una tassa di giustizia. Quest'ultima rivendicazione è divenuta senza ogget­to.
L'ufficiale del registro fondiario ha comunicato invero, nelle osservazioni del
3 dicembre 2019 al ricor­so, di rinunciare a prelevare la tassa di giustizia di
fr. 50.– addebitata a RI 1 con la decisione del 1° aprile 2019. Nulla
induce a mettere in dubbio simile assicurazione.

 

                                         Per quanto riguarda il
cambiamento di prassi, è vero che almeno fino all'agosto del 2017 l'ufficiale
del Distret­to di Luga­no accetta­va di iscrivere nel registro fondiario la
derelizione di quote di comproprietà coattiva, le quali andavano ad accrescere
proporzionalmente le quote degli altri comproprietari (lettere agli atti del 9
e del 10 agosto 2017 dell'Ufficio dei registri a terzi, accluse al­l'istanza di
derelizione presentata da RI 1). In pratica l'ufficiale trattava una derelizione
riguardante quote di comproprietà coattiva alla stes­sa stregua di una
derelizione riguardante quote di comproprietà ordinaria. Avvedutosi che tale
assimilazione non era conforme al diritto federale, nella decisio­ne del 1°
aprile 2019 egli ha mutato orientamento e ha rifiutato di iscrivere la
derelizione della quota di 1/27
della particella coattiva n. 1218 nel registro fondiario. Il ricorrente assume
che, non essendo “intercorsi cambiamenti lega­li o giurisprudenziali”, l'ufficia­le
non poteva scostarsi dalla prassi anteriore. A torto. Un'autorità deve
applicare il diritto di propria iniziativa (art. 31 LPAmm) e non è tenuta
a perseverare in una prassi erronea solo perché nel frattempo non sono
“intercorsi cambiamenti legali o giurisprudenziali”. Il principio della
legalità dell'attività amministrativa prevale, in condizioni del genere, sul
principio della parità di trattamento (DTF 146 I 112 consid. 5.3.1 con rinvii).

 

                                         Si ricordi che un
cittadino ha diritto all'uguaglianza di trattamento nell'illegalità solo
qualora si abbia a prevedere che l'amministrazione intenda persistere
nell'inosservanza della legge e continui ad applicare una prassi non conforme
al diritto (DTF 146 I 112 consid. 5.3.1 con rinvii). In concreto l'ufficiale
del registro fondiario ha escluso, nelle proprie osservazioni del 3 dicembre
2019 a questa Camera, di tornare alla prassi precedente. Il ricorrente afferma
che tale prassi “era stata decisa all'inizio degli anni 2000 fra l'ufficiale di
allora, la giurista e il caposezione, quest'ultimo notoriamente un giurista di
particolari doti scientifiche e dottrinali”. Foss'anche vero quanto egli adduce,
tuttavia, non risulta che a quel momento il Tribunale federale avesse già emesso
la sentenza pubblicata in DTF 130 III 13, del 10 ottobre 2003. Sussisteva certo
il precedente apparso in DTF 100 II 310, ma le opinioni dottrinali divergevano,
per lo meno nella misura in cui riguardavano le conseguenze legate a un frazionamento
del fondo principale, il cui proprietario poteva – secondo Steinauer – suddividere le quote di
comproprietà coattiva a suo piacimento, anche senza l'accordo degli altri
comproprietari (tesi scartata poi dal Tribunale federale in DTF 130 III 17
consid. 5.2.4 e 5.2.5). Quanto poteva essere stato deciso “all'inizio degli
anni 2000” era quindi, nell'aprile del 2019, superato dagli eventi. Anche su
quest'ultimo punto il ricorso è destinato pertanto all'insuccesso.

 

                                16.   Le spese del giudizio
odierno seguono la soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Che dal profilo formale RI
1 sia stato indotto a ricorrere per non essersi visto notificare dall'autorità
di vigilanza sul registro fondiario le osservazioni formulate dall'ufficiale
(sopra, consid. 4) si tiene conto, riducendo la tassa di giustizia. Non si pone
invece problema di ripetibili: da un lato il ricorrente non è mai stato
patrocinato, dall'altro l'autorità di vigilanza e l'ufficiale del registro
fondiario dispongono di giuristi propri e sono stati chiamati a intervenire nel
procedimento in forza delle loro attribuzioni ufficiali (art. 49 cpv. 2 prima
frase LPAmm).

 

                                17.   Quanto ai rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la
vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in
materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF), sempre che il valore
litigioso raggiungesse fr. 30 000.–
davanti a questa Camera (DTF 144 III 312 consid. 1.1). Sarà compito del
ricorrente, ove intendesse adire il Tribunale federale, rendere verosimile
l'adempimento di tale condizione.

 

                                18.   La comunicazione
dell'odierno giudizio avviene anche all'Ufficio federale per il diritto del
registro fondiario e del diritto fondiario (UFRF: art. 7 ORF), il quale
esercita l'alta vigilanza sulla tenuta del registro fondiario ed è legittimato
a impugnare le decisioni cantonali di ultima
istanza dinanzi al Tribunale federale (art. 956a cpv. 2 n. 3 CC,
art. 6 cpv. 3 lett. j ORF).

 

Per questi motivi,

 

decide:                     1.   Il ricorso è respinto e la
decisione impugnata è confermata.

 

                                   2.   Le spese processuali,
ridotte a fr. 800.–, sono poste a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  –  
  ;

  –
  Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano; 

  –
  Divisione della giustizia, Bellinzona;

  

                                          –
Ufficio federale per il diritto del registro fondiario e del diritto fondiario
(UFRF), Ufficio federale di giustizia.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici

 

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).