# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6a0e34a7-ce7d-5bd6-8adb-f7f42dac5544
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-08-31
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 31.08.2016 A/832/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-832-2016_2016-08-31.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/832/2016-CS DCSO/254/16

DECISION 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 

DU MERCREDI 31 AOÛT 2016 

 

Demande de nouvelle expertise (A/832/2016-CS) formée en date du 11 mars 2016 par 
A______, élisant domicile en l'étude de Me Eric HESS, avocat. 

 

* * * * * 

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par 
plis recommandés du greffier du 2 septembre 2016 à : 

- A______ 
c/o Me Eric HESS, avocat 
 HESS FATTAL SAVOY 
Rue Saint-Léger 6 
1205 Genève. 

- CONFEDERATION SUISSE – OFFICE D'IMPÔT 
DU DISTRICT DE LA RIVIERA-PAYS 
D'ENHAUT 

- B______ 

- C______ 

- D______ 

 
 
 

 

A/832/2016-CS 

- 2 -

- E______ SA 

- F______ SA 

- G______ 

- ETAT DE GENEVE – SERVICE DES 
CONTRAVENTIONS 

- ETAT DE GENEVE, ADMINISTRATION 
FISCALE CANTONALE 

- ETAT DE VAUD 

- H______ 

- I______ SA 

- J______ SA 

- K______ SA 

- CONFEDERATION SUISSE – ADM. FEDERALE 
DES CONTRIBUTIONS (AFC) 

- L______ SA 

- M______ 

- VILLE DE LAUSANNE 

 c/o OFFICE DES POURSUITES  
DE LA RIVIERA-PAYS-D'ENHAUT 
Rue de la Madeleine 39 
1800 Vevey. 

- Office des poursuites. 

- 3/8 - 
 

 

A/832/2016-CS 

EN FAIT 

A. a. Dans le cadre de diverses poursuites en réalisation de gage immobilier,  
dirigées à l'encontre de A______, formant les séries n° 13 xxxx94 W,  
n° 14 xxxx12 W, n° 14 xxxx07 B, n° 14 xxxx60 Y, n° 14 xxxx30 W,  
n° 15 xxxx33 V, n° 15 xxxx33 N et n° 15 xxxx22 U, et portant sur l'immeuble 
PPE n° 1______, parcelle n° 2______ sise N______, commune de Genève, 
section Eaux-Vives, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a estimé la valeur 
vénale de l'immeuble, par décision du 1er mars 2016, à 729'000 fr., selon une 
expertise établie par O______, architecte. 

 b. L'expert O______ a estimé la valeur intrinsèque du bien immobilier concerné, 
construit par l’architecte P______ en 1931-1932 et classé monument historique en 
1986, notamment en tenant compte de son taux de vétusté et de sa situation 
géographique. 

B.  a. Par courrier expédié le 11 mars 2016 au greffe de la Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites (ci-après : la Chambre de surveillance), 
A______ a contesté le montant précité de la valeur vénale de son bien immobilier 
gagé, tel que retenu par l'Office et a demandé une nouvelle estimation de cette 
valeur par un autre expert, sans autre motivation. 

 b. Par ordonnance prononcée le 17 mars 2016, la Chambre de surveillance a 
confié cette nouvelle expertise à l'architecte Q______ et a imparti à A______ un 
délai de 10 jours dès la notification de cette ordonnance pour effectuer l'avance de 
frais de 3'000 fr., qui a été versée aux Services financiers du Pouvoir judiciaire le 
13 avril 2016, après prolongation dudit délai. 

 c. Le 14 juin 2016, Q______ a déposé un rapport d’expertise détaillé, accompagné 
de plusieurs annexes, ainsi qu'une note d'honoraires de 2'600 fr. 

 L’expert a estimé la valeur vénale du bien immobilier concerné à 810'000 fr. 

Il a expliqué avoir procédé à une analyse des transactions réalisées de 2008 à ce 
jour pour des appartements dans ce même immeuble et avoir tenu compte du fait 
que les différents lots de l'immeuble étaient très recherchés en raison de leur 
architecture particulière, ce qui expliquait que la valeur vénale finalement retenue 
était supérieure à celle de la première expertise.  

Il a aussi souligné qu'il avait renoncé à prendre en compte des critères subjectifs 
("folles enchères") liés à la qualité architecturale du bâtiment, même si 
l'appartement concerné était toutefois susceptible de bénéficier d'une prime 
comme "valeur d'amateur". 

- 4/8 - 
 

 

A/832/2016-CS 

c. Le 16 juin 2016, l'Office, A______ ainsi que tous les créanciers poursuivants de 
ce dernier ont été invités à se déterminer au sujet de cette seconde expertise. 

L'Office a informé la Chambre de surveillance, par courrier du 17 juin 2017, ne 
pas avoir de remarques particulières à formuler sur cette nouvelle expertise. 

Ni A______ ni ses créanciers poursuivants n'ont déposé d'observations au dosser, 
que ce soit au sujet de cette expertise ou du courrier précité de l'Office, qui leur 
avait été transmis par la Chambre de surveillance le 5 juillet 2016. 

EN DROIT 

1. 1.1 Dans la procédure ordinaire par voie de saisie, l'Office procède à deux 
estimations de l'immeuble, à savoir lors de l'exécution de la saisie (art. 97 LP et  
9 al. 1 ORFI) et avant de procéder aux enchères (art 140 al. 3 LP et 44 ORFI), 
estimations qui peuvent toutes être contestées (ATF 122 III 338, JdT 1998 II 171; 
arrêts du Tribunal fédéral non publiés 7B.163/2005 du 19 décembre 2005 
consid. 1 et 7B.79/2004 du 10 mai 2004 consid. 3).  

 1.2 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable en matière de poursuite en 
réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé 
a le droit d'exiger, en s'adressant à la Chambre de surveillance dans le délai de dix 
jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle 
estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts 
non publiés 7B.79/2004 du 10 mai 2004 consid. 3.2 et 7B.126/2003 du 31 juillet 
2003). 

 A______, en tant que débiteur poursuivi et propriétaire du bien immobilier gagé, a 
qualité pour agir dans le cadre des poursuites susvisées déposées à son encontre 
pour solliciter une seconde expertise de ce bien immobilier. 

La Chambre de surveillance ignore à quelle date le précité a reçu la décision de 
l'Office du 1er mars 2016 fixant la première valeur de réalisation de l'immeuble. 
Cela étant, il a expédié sa requête de nouvelle expertise le 11 mars 2016, de sorte 
que le délai légal de 10 jours pour la déposer a manifestement été respecté. 

Au vu de ce qui précède, cette demande de nouvelle expertise est recevable. 

2.  2.1 En application de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, 
l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut 
s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; GILLIÉRON, 
Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 ad art. 
140 LP; FOËX, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). 

- 5/8 - 
 

 

A/832/2016-CS 

Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, 
l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses 
accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de 
l'assurance contre l'incendie. 

La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 
prévisible de sa vente aux enchères forcées (DE GOTTRAU, in Commentaire 
romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP; FOËX, op. cit., n. 16  
ad art. 155 LP). 

Ainsi, l'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si 
celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette 
couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces 
enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de 
l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée 
possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne 
prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée (ATF 134 III 
42 consid. 4; 120 III 79 consid. 3; JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1; GILLIÉRON,  
op. cit., n° 16 ad art. 97 LP; FOËX, in SchKG I, édition 2010, n° 2 ad art. 97 LP). 

Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en 
remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment 
motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents 
l'un que l'autre, la Chambre de surveillance ne peut trancher entre les deux 
estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes 
deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et 
qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser 
relève pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b; , 
JdT 1996 II 199). 

 Cependant, la Chambre de surveillance doit d'autant plus motiver sa décision 
qu’elle s’écarte, le cas échéant, des considérations retenues par les experts; elle 
doit également indiquer les motifs pour lesquels elle retient l’avis de l’un plutôt 
que de l’autre, en cas d’estimations divergentes des experts commis. 

 2.2 En l'espèce, la Chambre de surveillance constate que les deux expertises ont 
été réalisées par des experts dont rien ne permet de retenir qu'ils ne disposeraient 
pas de compétences comparables. Elles comportent toutes les deux une 
présentation détaillée du bien immobilier, de ses caractéristiques et de sa situation 
géographique. Une visite des lieux a été effectuée par les deux experts et des 
photos ont été annexées à leurs rapports d'expertises respectifs. 

- 6/8 - 
 

 

A/832/2016-CS 

Par ailleurs, la nouvelle expertise faisant objet de la présente décision et retenant 
une valeur vénale de 810'000 fr. a été requise par le plaignant sans motivation 
autre que l'expression de son désaccord sur le prix retenu par le premier expert, à 
savoir une valeur de réalisation de 729'000 fr. 

 Toutefois, le second expert a tenu compte dans son estimation, qui n'est contestée 
par aucune des parties ni par l'Office, outre des mêmes critères que ceux retenus 
par le premier expert, des caractéristiques architecturales particulières du bien 
immobilier gagé, classé monument historique, qui en font un bien très recherché 
sur le marché. 

 Il ressort de ce qui précède que cette seconde expertise paraît plus complète que la 
première, de sorte que la Chambre de surveillance retiendra la valeur de 
réalisation ainsi fixée par le second expert, à savoir 810'000 fr. 

3.  3.1 L’expert architecte nommé par la Chambre de surveillance a arrêté sa note 
d'honoraires à 2'600 fr., montant qui paraît conforme aux tarifs usuellement 
pratiqués dans sa profession. 

 Sa note d'honoraires du 14 juin 2016 peut donc être approuvée. 

 Cette nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur poursuivi, son coût 
restera à la charge de ce dernier (art. 9 al. 2 1ère phr. ORFI), étant précisé qu'il en a 
d'ores et déjà fait l'avance à hauteur de 3'000 fr., de sorte qu’un montant trop-
perçu de 400 fr. devra lui être restitué par les Services financiers du Pouvoir 
judiciaire. 

3.2 La procédure est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let. a OELP). 

* * * * * 

 

 

 

 

 

 

 

 

- 7/8 - 
 

 

A/832/2016-CS 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre de surveillance : 

A la forme : 

Déclare recevable la demande de nouvelle expertise de l'immeuble sis N______, à 
Genève, immatriculé au Registre foncier sous n° 2______ de la commune de Genève, 
section Eaux-Vives, formée par A______ le 11 mars 2016 dans le cadre des poursuites 
en réalisation de gage immobilier dirigées à son encontre et formant les séries n° 13 
xxxx94 W, n° 14 xxxx12 W, n° 14 xxxx07 B, n° 14 xxxx60 Y,  
n° 14 xxxx30 W, n° 15 xxxx33 V, n° 15 xxxx33 N et n° 15 xxxx22 U. 

Au fond : 

Fixe à 810'000 fr. la valeur d’estimation de l'immeuble sis N______, à Genève. 

Fixe à 2'600 fr. les frais de la nouvelle expertise effectuée par Q______ et invite les 
Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant. 

Met ces frais à la charge de A______, qui les a avancés à hauteur de 3'000 fr. 

Invite en conséquence les Services financiers du Pouvoir judiciaire à rembourser 400 fr. 
à A______. 

Siégeant : 

Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, présidente; Madame Florence 
KRAUSKOPF et Monsieur Patrick CHENAUX; Madame Véronique PISCETTA, 
greffière. 

 

La présidente : 

Valérie LAEMMEL-JUILLARD 

 La greffière : 

Véronique PISCETTA 

 

- 8/8 - 
 

 

A/832/2016-CS 

Voie de recours : 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 

des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 

dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 

dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2  

let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 

L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 

elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 

officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 

signé (art. 42 LTF).  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.