# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a62f98fe-9cc3-587a-831e-5b30b57cc403
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-11-14
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität, Betriebsleiterwohnung in Gewerbezone, Anforderungen an die Standortgebundenheit, Erfordernis der direkten Betriebsnotwendigkeit
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0164/2024
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r4.2023.00176.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
4. Abteilung

G.-Nr.
BRGE IV Nr.

R4.2023.00176
0164/2024

Entscheid vom 14. November 2024

Mitwirkende

Abteilungspräsident  Reto  Philipp,  Baurichter  Peter  Heierle,  Baurichter  Ro-
land Keller, Gerichtsschreiber Christoph Forster

in Sachen

Rekurrent

A, […]

vertreten durch […]

gegen

Rekursgegner

Gemeinderat X, […]

betreffend

Beschluss  des  Gemeinderats  vom  10.  Juli  2023;  Vorentscheid  betreffend
Wohnung für standortgebundene Betriebsangehörige in Gewerbegebiet (Ab-
lehnung), […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:

A.

Mit Beschluss vom 10. Juli 2023 verneinte der Gemeinderat X die von A auf-

geworfene  Vorentscheidfrage,  ob  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  1  zum  ge-

planten Lagerhaltungs- und Transportbetrieb eine Wohnung für einen stand-

ortgebundenen  Betriebsangehörigen  im  Sinn  von  § 56  Abs.  4  des  Pla-

nungs- und Baugesetzes (PBG) bewilligt würde.

B.

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 11. August 2023 Rekurs

beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragte  die  Aufhebung

des  Entscheides  sowie  die  Feststellung,  dass  eine  Betriebsleiterwohnung

gemäss dem entsprechenden Baugesuch auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 zu-

lässig sei. Eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und die Sache an den

Gemeinderat zur Neubeurteilung zurückzuweisen; all dies unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderates.

C.

Mit Verfügung vom 14. August 2023 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge-

nommen; der Rekurs wurde als vorsorglich eingereicht behandelt. Demzu-

folge wurde das Rekursverfahren einstweilen sistiert.

D.

Mit Verfügung vom 13. November 2023 wurde das Verfahren auf Ersuchen

des  Rekurrenten  fortgesetzt  und  der  Gemeinderat  X  zur  Vernehmlassung

eingeladen.

E.

Mit Eingabe vom 30. November 2023 beantragte die Vorinstanz die Abwei-

sung des Rekurses, soweit auf diesen einzutreten sei, unter Kostenfolge zu-

lasten des Rekurrenten.

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F.

Mit Replik vom 11. Januar 2024 hielt der Rekurrent an den gestellten Anträ-

gen fest. Die Vorinstanz verzichtete stillschweigend auf die Erstattung einer

Duplik.

Es kommt in Betracht:

1.

Der Rekurrent ist als Eigentümer des streitbetroffenen Grundstücks und als

Adressat des angefochtenen Beschlusses im Sinne von § 338a PBG ohne

Weiteres  zur  Rekurserhebung  legitimiert.  Da  auch  die  übrigen  Prozessvo-

raussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

2.

Die unbebaute Parzelle Kat.-Nr. 1 liegt in der Gewerbezone GZ gemäss Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Auf dieser Parzelle soll nach den

Plänen des Rekurrenten ein Lagerhaltungs- und Transportbetrieb realisiert

werden. In diesem Zusammenhang hat der Rekurrent vorab die Vorinstanz

darum ersucht, vorentscheidweise über die Frage der Bewilligungsfähigkeit

einer  Wohnung  für  standortgebundene  Betriebsangehörige  im  Sinne  von

§ 56 Abs. 4 PBG auf dieser Parzelle zu befinden. Mit dem vorliegend stritti-

gen Vorentscheid im Sinne von § 323 f. PBG hat die Vorinstanz die Frage

des Rekurrenten wie erwähnt abschlägig beurteilt.

3.

Der Rekurrent bringt in seinem Rekurs vor, dass sich das beabsichtigte La-

gerhaltungs- und Transportunternehmen vor allem durch einen ununterbro-

chenen  Pikettdienst  auszeichne,  d.h.  die  Dienstleistungen (Lagern,  Bereit-

stellen,  Verpacken  und  Transportieren)  stünden  der  Kundschaft  während
24 Stunden und an sieben Tagen der Woche zur Verfügung. Zielgruppe des

Lager- und Transportbetriebs seien vorwiegend Unternehmen, die darauf an-

gewiesen seien, gewisse Gegenstände wie z.B. Maschinen und Ersatzteile

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extern zu lagern und diese bei Bedarf jederzeit abholen zu können oder ge-

liefert zu bekommen. Dieses Angebot richte sich dabei nicht primär an Pri-

vate, sondern an Unternehmen, die selber in Schicht- und Nachtarbeit tätig

seien. Dabei sei etwa an einen Bäckereimaschinenhändler zu denken, wel-

cher seine Ersatzgeräte in den Lagerräumlichkeiten des Rekurrenten aufbe-

wahren lasse. Falle in einer Abnehmerbäckerei des Händlers eine Maschine

aus, könne das Unternehmen des Rekurrenten unverzüglich ein Ersatzgerät

zur Verfügung stellen, welches abgeholt oder bei Bedarf direkt an den ge-

wünschten Ort transportiert werden könne. Zu denken sei auch an einen Her-

steller  von  Feinmechanikteilen,  welches  als  Schichtbetrieb  organisiert  und

somit durchgehend auf das Funktionieren seines CNC-Maschinenparks an-

gewiesen sei. Um bei Maschinendefekten oder -störungen massive Verzö-

gerungen in der Produktion zu vermeiden, könnten solche Unternehmen Er-

satzmaschinen und -maschinenteile in den Lagerräumlichkeit des Rekurren-

ten aufbewahren und bei Bedarf jederzeit beziehen. Der Bedarf an Schicht-

arbeit nehme stetig zu, weshalb auch die Nachfrage nach Lager- und Trans-

portdienstleistungen  ausserhalb  der  üblichen  Arbeitszeiten  steige.  Da  die

Unversehrtheit  der  eingelagerten  Sachen  durch  den  Rekurrenten  zugesi-

chert würden und zudem aus Sicherheits- und Haftungsgründen sowie auf-

grund  der  Verschwiegenheitspflicht  betreffend  die  eingelagerten  Sachen

habe  sich der  Rekurrent  gegen  ein "Selfstorage-Konzept"  ausgesprochen.

Da die Kundschaft jederzeit die Möglichkeit habe, sich die eingelagerten Sa-

chen  liefern  zu  lassen,  müsse  ohnehin  ständig  eine  Person  in  den  Lager-

räumlichkeiten  anwesend  sein,  welche  die  eingelagerten  Güter  auslagere

und  in  einen  transportfähigen  Zustand  versetze,  während  sich  ein  Pikett-

chauffeur zum Betriebsstandort begebe, um das vorbereitete Transportfahr-

zeug zum gewünschten Zielort zu bringen. Diejenige Person, welche die Lie-

ferung  vorbereitet habe,  bleibe in  den  Lagerräumlichkeiten,  damit  das  Be-

triebskonzept resp. die Pikett-Leistung stets gewährleistet werden könne.

4.1.

Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen Bauten

und  Anlagen  dem Zweck  der  Nutzungszone entsprechen. Gemäss Art. 21

BZO sind in der Gewerbezone GZ nur mässig störende Betriebe und Anla-

gen zulässig.

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Industrie- und Gewerbezonen sind gemäss § 56 Abs. 1 PBG in erster Linie

für die Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, der

Gütergrossverteilung,  der  Lagerhaltung  und  des  Transports bestimmt.  Die

Bau-  und  Zonenordnung  kann  auch  Handels-  und  Dienstleistungsbetriebe

zulassen (§ 56 Abs. 3 PBG). Die Erstellung von Wohnungen in solchen Zo-

nen stellt eine grundsätzlich zonenfremde, insbesondere aus wohn-hygieni-

schen  Gründen  möglichst  fernzuhaltende  Nutzung  dar.  Der  Zweck  der  In-

dustrie- und Gewerbezone liegt darin, einerseits Wohnzonen vor Immissio-

nen  (Lärm,  Gerüche,  Erschütterungen)  zu  schützen,  anderseits  Industrie-

und Gewerbebetrieben eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei intensiver

baulicher Ausnutzung zu gewährleisten. Aufgrund dieser Zweckbestimmung

besteht ein öffentliches Interesse, die Anzahl Wohnungen zu beschränken.

Gemäss § 56 Abs. 4 PBG sind daher Wohnungen in Industrie- und Gewer-

bezonen lediglich für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet; fer-

ner  können  die  Bau-  und  Zonenordnungen  dort  für  vorübergehend  ange-

stellte Personen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.

Da  es  sich  bei  diesen  Vorschriften  um  Ausnahmebestimmungen  handelt,

sind  sie  einschränkend  auszulegen  (vgl.  VB 54/1974  vom  29. April 1975,

E. 2).  Es  ist  ein  strenger  Massstab  anzulegen.  Welche  Personen  im  Inte-

resse eines Betriebes in dessen unmittelbaren Nähe wohnen müssen, hängt

im Einzelfall von der Art des Unternehmens ab.

Zulässig sind lediglich Wohnungen für Betriebspersonal, dessen Anwesen-

heit aus betriebstechnischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Blosse Be-

quemlichkeit oder Zweckmässigkeit der Einrichtung einer Wohnung auf ei-

nem Betriebsgelände reicht nicht aus. Vielmehr muss die Anwesenheit von

Personen  am  Betriebsort  über  die  normalen  Arbeitszeiten  hinaus  aus  be-

triebstechnischen Gründen unabdingbar sein. Dies ist namentlich dann der
Fall, wenn Maschinen oder Anlagen, deren Betrieb keine Unterbrechung dul-

det, zu bedienen oder zu beaufsichtigen sind, oder wenn die Wahrung der

betrieblichen Sicherheit die mehr oder weniger dauernde Überwachung des

Betriebes erheischt. Ob solche Voraussetzungen gegeben sind, hängt we-

sentlich von der Art des jeweiligen Unternehmens ab und lässt sich deshalb

nicht allgemein festlegen, sondern ist unter Berücksichtigung aller konkreten

Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Dabei ist den Behörden bei der

Auslegung des Begriffes der Standortgebundenheit ein gewisser Entschei-

dungsspielraum zu belassen (vgl. VB 91/0013 vom 23. August 1991, E. 4.b).

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4.2.

Der Rekurrent beabsichtigt, einen Lagerhaltungs- und Transportbetrieb auf

der betroffenen Parzelle in der Gewerbezone zu realisieren. Das Unterneh-

men soll rund um die Uhr Dienstleistungen im Bereich Lagern, Bereitstellen,

Verpacken und Transportieren etwa von Ersatzteilen für Maschinen oder Er-

satzgeräte anbieten. Dabei sollen die Abnehmer zur Hauptsache aus Unter-

nehmen bestehen, die in Schicht- und Nachtarbeit tätig seien. Bei Störungen

oder Defekten an Maschinen von weiteren Dritten, sollen diese unverzüglich

mit den entsprechenden Ersatzteilen bzw. -geräten beliefert werden können

bzw. die Teile oder Geräte sollen umgehend zur Abholung bereitgestellt wer-

den können.

Damit  sollen  –  wie  auch  der  Rekurrent  vorbringt  –  Tätigkeiten,  welche die

Drittunternehmen grundsätzlich selbst vornehmen müssten, wie das Lagern

von  Ersatzgeräten oder -teilen,  die  bei  Bedarf  unverzüglich  zur  Verfügung

stehen müssen, an das Unternehmen des Rekurrenten ausgelagert werden.

Auslöser  für  das  Tätigwerden  des  rekurrentischen  Unternehmens  können

damit  durchaus  Ereignisse  sein,  welche  eine  "betriebstechnisch  bedingte"

Anwesenheit von Personen am Betriebsort über die normalen Arbeitszeiten

hinaus rechtfertigen würden. Diese Ereignisse entstehen indes bei den Drit-

ten  und  sind nicht  ohne weiteres dem rekurrentischen  Unternehmen  zure-

chenbar,  zumal  es  von  der  Art  des  jeweiligen  konkreten  Drittbetriebs  ab-

hängt,  ob  die  Voraussetzung  der  aus  betriebstechnischen  Gründen  zwin-

gend erforderlichen Anwesenheit von Personen am Betriebsort erfüllt ist. Ob

dies in sämtlichen – insb. auch künftigen – Fällen zutrifft, kann nicht sicher-

gestellt werden. Solches würde eine laufende Neubeurteilung der Sachlage

voraussetzen, was angesichts des grossen Kontrollbedarfs nicht umsetzbar

wäre. Für die Zulassung von Wohnungen für Betriebsangehörige in Indust-

rie-  und  Gewerbezonen  ist  im  Lichte  des  prinzipiellen  Ausschlusses  der
Wohnnutzung in solchen Zonen sowie der restriktiven Gewährung von ent-

sprechenden Ausnahmen ein enger Konnex zwischen der Ursache, welche

die Anwesenheit von Personen am Betriebsort über die normalen Arbeitszei-

ten hinaus als "betriebstechnisch bedingt" erscheinen lässt, und dem fragli-

chen Standort der Wohnung in der Industrie- oder Gewerbezone vorauszu-

setzen. Dieser Konnex ist nicht gegeben, wenn – wie vorliegend vom Rekur-

renten angedacht – allfällige betriebstechnische Gründe Dritter zur Begrün-

dung der Standortgebundenheit einer Betriebswohnung auf seinem Grund-

stück  in der  Gewerbezone  herangezogen  würden.  Es mangelt diesfalls  an

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der  in  § 56 Abs. 4 PBG  verlangten direkten  Betriebsnotwendigkeit  (vgl.

hierzu BRGE II Nr. 0004/2022, E. 2.4, in BEZ 2022 Nr. 4).

Dass  das  beabsichtigte  rekurrentische  Unternehmen  seine  Dienstleistung

rund um die Uhr und mit kurzer Reaktionszeit anbieten möchte, ändert daran

nichts, auch wenn es aufgrund der Unvorhersehbarkeit der Einsätze ökono-

misch und betrieblich sinnvoller erscheinen mag, wenn Mitarbeiter unmittel-

bar am Betriebsort eine Wohnung beziehen würden. Dabei handelt es sich

jedoch  nicht  um  betriebstechnische,  sondern  um  konzeptionelle,  d.h.  der

Zweckmässigkeit des rekurrentischen Unternehmens dienende Gründe, wel-

chen  mit  einer  entsprechenden  Organisation  des  Betriebs  (etwa  mittels

Schichtbetrieb) zu begegnen wäre.

Im Übrigen wird vom Rekurrenten auch nicht dargetan, dass sich das ange-

dachte Betriebskonzept nicht auch mit einer Wohnung in den umliegenden

Wohngebieten  von  X  oder  in  der  nahe  gelegenen  Gemeinde  Y  umsetzen

lässt.

4.3.

Soweit der Rekurrent ferner einen Anspruch auf Bejahung der Vorentscheid-

frage daraus ableitet, dass auf der Nachbarsparzelle in derselben Gewerbe-

zone eine Betriebsleiterwohnung bewilligt worden sei, ist festzuhalten, dass

wie erwähnt die konkreten Umstände des Einzelfalles entscheidend sind für

die Frage, ob die Voraussetzungen für die Bejahung der Standortgebunden-

heit gegeben sind. Der Rekurrent vermag nicht darzutun, dass es sich hierbei

um vergleichbare Fälle handelt.

Ebenso wenig lässt sich die Bejahung der rekurrentischen Vorentscheidfrage

auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht stützen. Ein daraus ab-
geleiteter  Anspruch  wird  ausnahmsweise  anerkannt,  wenn  eine  ständige

rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde vorliegt und die Be-

hörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis ab-

zuweichen gedenke (BGE 134 V 34 E. 9; BGr 2C_49/2008 vom 25. Septem-

ber 2009, E. 5.6). Dass diese Voraussetzungen vorliegend erfüllt sind, wird

vom Rekurrenten nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich.

Schliesslich  ist  keine  ungenügende  Sachverhaltsermittlung  durch  die  Vo-

rinstanz feststellbar, wenn diese im angefochtenen Entscheid zum Schluss

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kommt, dass vom Rekurrenten nicht aufgezeigt wurde, wieso die zu erbrin-

genden Dienstleistungen regelmässig – und nicht nur im Ausnahmefall – und

nicht in einer digitalisierten Form erbracht werden könnten. Dabei handelt es

sich schlichtweg um eine Formulierung im Rahmen der materiellen Prüfung

der rekurrentischen Anfrage und nicht um die Feststellung, dass der sich aus

den Akten ergebende Sachverhalt keine Prüfung zulässt. Im Übrigen ist auch

nicht erkennbar, dass die Gesuchsunterlagen nicht sämtliche für die Beant-

wortung  der  gestellten  Vorentscheidfrage  notwendigen  Angaben  über  das

beabsichtigte Unternehmen beinhalten. Vielmehr war und ist ohne weiteres

klar, worin das beabsichtigte Betriebskonzept liegen soll.

4.4.

Die Vorinstanz hat damit im Ergebnis zu Recht die mangelnde Vereinbarkeit

einer Betriebsleiterwohnung im Zusammenhang mit dem angedachten Be-

triebskonzepts auf dem rekurrentischen Grundstück in der Gewerbezone GZ

mit § 56 Abs. 4 PBG sowie Art. 21 BZO festgestellt. Demgemäss hat sie die

vom Rekurrenten gestellte Vorentscheidfrage zu Recht verneint.

5.

Der Rekurs ist damit abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskos-

ten dem Rekurrenten aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegeset-

zes [VRG]).

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder  dem tatsächlichen  Streitinteresse fest. Liegt  wie  hier

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3.

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4'000.-- festzusetzen.

Beim  vorliegenden  Verfahrensergebnis  steht  dem  Rekurrenten  die  bean-

tragte Umtriebsentschädigung von vornherein nicht zu.

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