# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 64c0cf5c-a8cc-5910-9d3f-fa831061df78
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-01-21
**Language:** de
**Title:** Besonderes Gebäude. Abstände. Qualifikation eines vollverglasten Anbaus an ein bestehendes Gebäude als Besonderes Gebäude verneint. Keine Anwendung der Abstandsprivilegien für Besondere Gebäude.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0001/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0001-2020_vom_21.01.20.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2019.00127 
0001/2020  

Entscheid vom 21. Januar 2020  

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Stefano Terzi, Baurichterin 
Sabine Ziegler, Gerichtsschreiberin Viviane Liebherr     

in Sachen 

Rekurrentin 

V. L., […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Baubehörde X, […] 
2.  M. und K. I., […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

betreffend 

Baubehördenbeschluss  vom  8.  Juli  2019;  Baubewilligung  für  Umbau  Ein-
familienhaus, […]  
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 8. Juli 2019 erteilte die Baubehörde X (nachfolgend: Vo-

rinstanz) M. und K. I. unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilli-

gung für den Um- und Ausbau des Einfamilienhauses auf dem Grundstück 

Kat.-Nr. 1 an der G.-Strasse 1 in X. 

B. 

Gegen  diesen  Entscheid  wandte  sich  V.  L.  mit  Rekursschrift  vom 

4. September  2019  fristgerecht  an  das  Baurekursgericht  des  Kantons  Zü-

rich  und  beantragte  die  Aufhebung  der  Baubewilligung  unter  Kosten-  und 

Entschädigungsfolgen  zulasten  der  Rekursgegnerschaft.  In  verfahrens-

rechtlicher Hinsicht beantragte die Rekurrentin die Vereinigung des Verfah-

rens  mit  den  Verfahren  G.-Nrn.  R2.2018.00197  und  R2.2019.00057  und 

R2.2019.00086. 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 6. September 2019 wurde vom Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit  Eingabe  vom  1. Oktober  2019  beantragte  die  private  Rekursgegner-

schaft die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfol-

gen  zulasten  der  Rekurrentin.  In  verfahrensrechtlicher  Hinsicht  beantragte 

die private Rekursgegnerschaft, dass das Verfahren nicht mit den weiteren 

das Baugrundstück betreffenden Rekursverfahren zu vereinigen sei.  

Die  Vorinstanz  verzichtete  stillschweigend  auf  die  Einreichung  einer  Ver-

nehmlassung. 

R2.2019.00127 

Seite 2 

 
 
 
E. 

In den weiteren Rechtsschriften hielten die Parteien, soweit sie sich äusser-

ten, an ihren jeweiligen Anträgen fest. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. September 2019 wurden die 

Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00197 und R2.2019.00057 gut-

geheissen  (BRGE  II  Nrn.  0142/2019  und  0143/2019).  Mit  Entscheid  des 

Baurekursgerichts vom 1. Oktober 2019 wurde auf den Rekurs im Verfah-

ren G.-Nr. R2.2019.00086 nicht eingetreten (BRGE II Nr. 0150/2019). Eine 

Vereinigung  dieser  Verfahren  mit  dem  vorliegenden  Verfahren  G.-

Nr. R2.2019.00127 erübrigt sich damit.  

2. 

Das  streitbetroffene  Baugrundstück  befindet  sich  im  je  hälftigen  Miteigen-

tum der privaten Rekursgegnerschaft und liegt gemäss geltender Bau- und 

Zonenordnung  der  Gemeinde  X  (BZO)  in  der  Wohnzone  1.60  (Wohnzone 

mit  niedriger  Dichte).  Es  ist  nebst  einer  Garagenbaute  und  einem  Garten-

haus mit dem hier streitbetroffenen Einfamilienhaus Vers.-Nr. 1 überstellt. 

Das strittige Bauvorhaben stellt ein Alternativprojekt zu dem mit vorgenann-

ten  Entscheid des Baurekursgerichts  vom  10.  September  2019 beurteilten 

Umbau  des  Einfamilienhauses  dar  (vgl.  BRGE  II  Nrn.  0142/2019  und 

0143/2019).  Das  Alternativprojekt  beinhaltet  im  Wesentlichen  die  Erweite-

rung  des  Untergeschosses  mit  Kellerräumen,  einen  eingeschossigen  An-

bau an der Nord- und Ostfassade, einen kleineren Anbau an der Südfassa-

de,  eine  Dachaufbaute  auf  der  Nordwestseite,  einen  unterirdischen  An-

schluss  an  die  bestehende  Einstellgarage  sowie  die  Neugestaltung  des 

Sitzplatzbereichs an der Südost- und Südwestfassade.  

R2.2019.00127 

Seite 3 

 
 
3.1. 

Die Rekurrentin ist Eigentümerin der unmittelbar südöstlich des Baugrund-

stücks gelegenen Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3. Angesichts dieser räum-

lichen Beziehungsnähe und den vorgetragenen Rügen ist sie mehr als be-

liebige Dritte vom angefochtenen Beschluss betroffen und deshalb zur Re-

kurserhebung  legitimiert  (vgl.  § 338a des  Planungs-  und  Baugesetzes 

[PBG]).  Da  auch  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist  auf 

den Rekurs einzutreten.  

3.2. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]).  Das  Baurekursgericht  hat  unbese-

hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn 

die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber 

noch unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass 

kein Augenschein durchzuführen war. 

4.1. 

Die  Rekurrentin  rügt  zunächst  die  Verletzung  von  Wegabstandsvorschrif-

ten.  Die  Vorinstanz  qualifiziere  den  nordseitigen  Anbau  fälschlicherweise 

als  Besonderes  Gebäude,  obwohl  der  Anbau  direkt  mit  den  Wohnräumen 

des  Hauptgebäudes  verbunden  sei  und  aufgrund  seiner  Belichtung  und 

Grösse  eine  Wohnnutzung  zulasse.  Auch  wenn  die  Räume  gemäss  den 

Eingabeplänen  unbeheizt  seien,  könne  nicht  von  einem  Besonderen  Ge-

bäude  ausgegangen  werden.  Ein  Windfang  und  ein  Velo-  bzw.  Kinderwa-

genraum  seien  schliesslich  nicht  auf  die  vorgesehene  Vollverglasung  an-

gewiesen.  Weil  bereits  eine  Garage,  ein  Garten-  und  Gerätehaus  sowie 

Kellerräume existierten bzw. geplant seien, bestehe schliesslich auch kein 
Bedarf für den geplanten Anbau als Besonderes Gebäude. Selbst ohne fest 

installierte Heizung könnten die Räume des Anbaus zumindest von April bis 

Oktober zu Wohnzwecken genutzt werden. Mit Nebenbestimmungen lasse 

sich  eine  rechtswidrige  Nutzung  des  Anbaus  nicht  zuverlässig  und  dauer-

haft unterbinden. Beim Anbau handle es sich mitunter um die Erweiterung 

des  Hauptgebäudes,  weswegen  der  Anbau  gegenüber  der  Wegparzelle 

Kat.-Nr. 4 einen Abstand von 7 m einzuhalten habe.  

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4.2. 

Die private Rekursgegnerschaft hält dem zusammengefasst entgegen, der 

Anbau  erfülle  alle  baulichen  Merkmale  eines  Besonderen  Gebäudes.  Die 

vorgesehenen  Räumlichkeiten  seien  unbeheizt,  würden  als  Lagerflächen 

genutzt und die geplanten Fenster seien einfachverglast, womit auch keine 

Wärmedämmschicht  entlang  der  Fassade  vorgesehen  sei.  Es  treffe  nicht 

zu, dass für den Anbau kein Bedarf bestehe. Allfälligen Bedenken, dass der 

Anbau  nicht  als  Besonderes  Gebäude  genutzt  werden  könnte,  könne  mit 

entsprechenden  Nebenbestimmungen  Rechnung  getragen  werden.  Der 

Anbau  sei  allseitig  einsehbar,  so  dass  eine  betreffende  Anmerkung  im 

Grundbuch offenkundig genügen würde.  

4.3. 

Gemäss § 49 Abs. 3 PBG bzw. § 273 PBG gelten als Besondere Gebäude 

Bauten,  die  nicht  für  den  dauernden  Aufenthalt  von  Menschen  bestimmt 

sind  und  deren  grösste  Höhe  4 m,  bei  Schrägdächern  5 m,  nicht  überstei-

gen. Hinsichtlich solcher Gebäude oder Gebäudeteile kann in der Bau- und 

Zonenordnung  von  den  kantonalen  Mindestabständen  abgewichen  oder 

der  Grenzbau  erleichtert  werden.  In  der  Gemeinde  X  gilt  für  Besondere 

Gebäude ein Wegabstand von 3,5 m (vgl. Art. 31 Abs. 1 BZO i.V.m. § 265 

Abs. 1 PBG).  

Nicht zum dauernden Aufenthalt bestimmt sind Gebäude, die keine Wohn-, 

Schlaf-  oder  Arbeitsräume  enthalten.  Dabei  beurteilt  sich  die  Zweckbe-

stimmung des Gebäudes nicht nach den erklärten Nutzungsabsichten oder 

der Bezeichnung in den Plänen; massgebend ist die objektive Eignung be-

ziehungsweise  Verwendbarkeit  eines  Raumes  aufgrund  seiner  baulichen 

Ausgestaltung (vgl. BRKE I Nr. 613/1988 in BEZ 1988 Nr. 26). Besondere 

Gebäude  können  grundsätzlich  auch  an  Hauptbauten  angebaut  werden. 
Entscheidend  ist,  dass  die  Verbindung  oder  die  Nähe  zu  einem  Hauptge-

bäude  zusammen  mit  der  Beschaffenheit  des  Gebäudes  (Befensterung, 

Isolation,  Heizung  und  dergleichen)  nicht  dazu  führt,  dass  in  einer  als  Be-

sonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver 

Betrachtungsweise  zum  dauernden  Aufenthalt  von  Menschen  geeignet 

sind;  eine  weitergehende  funktionale  Selbständigkeit  des  Besonderen  Ge-

bäudes  wird  nicht  verlangt.  Dagegen  dürfen  nicht  blosse  Bestandteile  von 

Hauptgebäuden  willkürlich  zu  An-  und  Nebenbauten  erklärt  werden.  Des-

halb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf 

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der  einen  und  An-  und  Nebenbauten  auf  der  anderen  Seite  entwickelte 

Rechtsprechung  eine  gewisse  konstruktive  und  architektonische  Selbstän-

digkeit  des  Besonderen  Gebäudes  erforderlich  (VB.2003.00210  vom 

10. September 2003, E. 2a). 

4.4. 

Den Akten lässt sich entnehmen, dass der hier strittige Anbau vollverglast 

ist.  Weiter  ist  vorgesehen,  dass  das  Haupthaus  nunmehr  direkt  via  den 

Windfang,  der  als  neuer  Hauszugang  fungieren  soll,  betreten  wird.  Ange-

sichts dieser Gegebenheiten kann nicht davon ausgegangen werden, dass 

es sich beim Anbau um ein Besonderes Gebäude handelt, für welches die 

– hier zu Unrecht in Anspruch genommenen – Abstandsprivilegien gemäss 

Art. 31 Abs. 1 BZO gelten. Die Wohnräume des Haupthauses sind nicht nur 

direkt mit dem  Windfang verbunden, sondern überdies, wie erwähnt, auch 

einzig über diesen zugänglich. Beim Anbau handelt sich mithin nicht nur um 

eine blosse Anbaute, sondern gemeinhin um den einzigen Hauseingang im 

Erdgeschoss.  Mit  dem  damit  einhergehenden  täglichen  Betreten  und  Ver-

lassen  des  Hauses  ist  selbstredend  eine  dauernde  Nutzung  des  Anbaus 

durch Menschen verbunden. Die Anforderungen gemäss § 49 Abs. 3 PBG 

sind  nicht  erfüllt.  Der  wintergartenähnliche,  in  zwei  Räume  unterteilte  An-

bau ist, wie unstrittig geblieben ist, zwar unbeheizt. Dies ändert indes nichts 

an  seiner  Nicht-Qualifikation  als  Besonderes  Gebäude,  lässt  die  vorgese-

hene  Rundumverglasung  doch  bei  objektiver  Betrachtung  eine  Nutzung 

während  eines  grossen  Teils  des  Jahres  zu  (vgl.  BRKE  I  Nr.  613/1988  in 

BEZ 1988 Nr. 26 sowie VB 34/1988 in RB 1988 Nr. 79). Ob der Anbau voll- 

oder, wie hier, einfachverglast ist, spielt dabei keine Rolle. Zudem lässt sich 

selbst in den kühleren Monaten des Jahres eine gewisse Raumtemperatur 

dadurch erzielen, dass die Wärme von den direkt anschliessenden und be-

heizten  Wohnräumen  mittels  Offenstehenlassen  der  Verbindungstüre  ein-
fach in die vorgelagerten Räume des Anbaus verteilt wird.  

Damit ist der Anbau klarerweise als Teil des Hauptgebäudes zu qualifizie-

ren und unterschreitet den insofern erforderlichen Abstand von 7 m gegen-

über  der  Wegparzelle  Kat.-Nr.  4  um  3,5 m.  Der  festgestellte  Mangel  lässt 

sich  nicht  ohne  Schwierigkeiten  durch  eine  Nebenbestimmung  im  Sinne 

von  § 321  Abs. 1  PBG  beheben,  sondern  erfordert  eine  konzeptionelle 

Überarbeitung  des  Bauvorhabens.  Die  erteilte  Baubewilligung  ist  bereits 

aus diesem Grund aufzuheben. Vor diesem Hintergrund erübrigt sich eine 

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Prüfung  der  weiteren  Rügen.  Bemerkungsweise  ist  in  diesem  Zusammen-

hang anzufügen, dass eher fraglich erscheint, ob die vorinstanzliche Praxis, 

wonach  eine  Überschreitung  der  Baumasse  für  Besondere  Gebäude  ein-

fach  durch  Reservemasse  für  Hauptgebäude  kompensiert  werden  könne, 

auf einer hinlänglichen gesetzlichen Grundlage gründet.  

5. 

Nach dem Gesagten ist der Rekurs gutzuheissen. Der Beschluss der Bau-

behörde X vom 8. Juli 2019 ist aufzuheben. 

6.1. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Vorinstanz und der priva-

ten Rekursgegnerschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs.  2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 3'500.-- festzusetzen. 

6.2. 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  o-

der  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung  der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

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Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend  der Rekurrentin zulas-

ten der privaten Rekursgegnerschaft (§ 17 Abs. 3 VRG) eine Umtriebsent-

schädigung  zuzusprechen.  Angemessen  erscheint  ein  Betrag  von 

Fr. 1'300.--.  Da  die  Umtriebsentschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  ent-

fällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE 

II  Nrn.  0247  und  0248/2007  in  BEZ  2007  Nr.  56;  www.baurekursgericht-

zh.ch). 

Die Zusprechung von Umtriebsentschädigungen an die Vorinstanz und die 

private Rekursgegnerschaft entfällt ausgangsgemäss von vornherein. 

[…] 

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