# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 80d36b72-f7a9-5d11-b8c5-51eba62039da
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-03-14
**Language:** de
**Title:** Neubau Garderobengebäude und Erweiterung einer Badeanstalt. Berücksichtigung nachbarlicher Erschliessungsbedürfnisse. Rücksichtnahme auf schützenswertes Ortsbild (ISOS).
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0050/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_ii_nr._0050_2023_vom_14._maerz_2023.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2022.00169 
0050/2023     

Entscheid vom 14. März 2023     

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Ulrich Brunner, Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrierende 

1.  KM, […]  
2.  JM, […] 
3.  CM, […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Baukommission X, […] 

vertreten durch […] 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  Politische Gemeinde X, […]  

Nr. 3 vertreten durch Gemeinderat X, […] 

betreffend 

Beschluss der Baukommission vom 20. Juni 2022 und Gesamtverfügung der 
Baudirektion Kanton Zürich BVV 22-1113 vom 13. Juni 2022; Baubewilligung 
bzw. strassenpolizeiliche Bewilligung für Neubau Garderobengebäude sowie 
Erweiterung und Sanierung Badeanstalt, […]  
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 20. Juni 2022 erteilte die Baukommission der Gemeinde 

X der politischen Gemeinde X die baurechtliche Bewilligung für den Neubau 

eines Garderobengebäudes mit Kiosk sowie die Erweiterung und Sanierung 

der Badeanstalt Y auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1, 2, 3 und 4 an der Z-

Strasse in X.  

Gleichzeitig  wurde  die  Gesamtverfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich 

vom  13.  Juni  2022  für  das  Bauvorhaben  eröffnet  (Lage  an  einer  Staats-

strasse,  Beanspruchung  von  kantonalem  öffentlichen  Grund,  Lage  in  der 

Freihaltezone, Lage im Nahbereich von Lebensräumen geschützter Pflanzen 
und Tiere, Lage auf Konzessionsland und im Gewässerraum, Lage im Be-

reich eines formell geschützten Objektes, Bodenrekultivierungen/Terrainver-

änderungen ausserhalb der Bauzone). 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhoben KM, JM und CM mit Eingabe vom 2. Au-

gust  2022  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich 

und beantragten die Aufhebung der Entscheide unter Kosten- und Entschä-

digungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. Das Verfahren sei einstwei-

len zu sistieren, bis eine der Parteien dessen Fortsetzung verlange. 

C. 

Mit  Verfügung  vom 4. August 2022  wurde  der  Rekurseingang  vorgemerkt; 

der Rekurs wurde als vorsorglich eingereicht behandelt. Demzufolge wurde 

das Rekursverfahren einstweilen sistiert. 

D. 

Mit Eingabe vom 16. September 2022 beantragte die Baubehörde unter Ein-

reichung  einer  Rekursantwort  die  Fortsetzung  des Verfahrens  und die  Ab-

weisung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. Mit 

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Seite 2 

 
 
Verfügung  vom  20.  September  2022  wurde  das  Verfahren  fortgesetzt  und 

die übrigen Rekursgegnerinnen zur Vernehmlassung eingeladen. 

Mit Eingabe vom 14. Oktober 2022 beantragte die Baudirektion die Abwei-

sung des Rekurses. Die politische Gemeinde X verzichtete stillschweigend 

auf eine Stellungnahme. 

E. 

Mit Replik vom 30. November 2022 hielten die Rekurrierenden an ihren An-

trägen fest und stellten ein geändertes Sistierungsbegehren. Nach Vernehm-

lassung der politischen Gemeinde X wurde der Sistierungsantrag mit Präsi-

dialverfügung vom 20. Dezember 2022 abgewiesen. Die Rekursgegnerinnen 

verzichteten stillschweigend auf eine Duplik. 

F. 

Am 1. Februar 2023 führte eine Delegation der 2. Abteilung des Baurekurs-

gerichtes im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Mit Datum 9. Februar 2023 erfolgte eine weitere Eingabe der Rekurrieren-

den. 

H. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

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Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrierenden sind Nutzniesser bzw. Eigentümer des Rebguts "A", wel-

ches, getrennt durch die Z-Strasse, nordöstlich der Baugrundstücke gelegen 

ist, sowie der Parzelle Kat.-Nr. 5, welche unmittelbar an die Baugrundstücke 

angrenzt und Teil des Badi-Geländes bildet. Sie rügen mit ihrem Rekurs u.a. 

eine Verletzung der Gestaltungsvorschriften sowie eine Beeinträchtigung der 

Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 5. Aufgrund der engen räumlichen Be-

ziehung  und  der  vorgebrachten  Rügen  sind  sie  zur  Rekurserhebung  im 

Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die 

übrigen  Prozessvoraussetzungen  ebenfalls  erfüllt  sind,  ist  auf  den  Rekurs 

einzutreten. 

2. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 2, mithin (zusammen mit der Parzelle Kat.-Nr. 5) 

das eigentliche Badi-Areal im heutigen Umfang, liegt in der Erholungszone 

Ec (Y, für Sport und Freizeit am Wasser) gemäss Bau- und Zonenordnung 

der Gemeinde X. Im Nordwesten grenzt es an den Zürichsee, im Nordosten 

an  den  Strassenraum  der  Z-Strasse,  mithin  an  die  Strassenparzellen 

Kat.-Nrn. 1 und 3, die der Freihaltezone Fk (A) zugeordnet sind. Das Land-

gut A und der Seeuferhang sind sodann im ISOS enthalten (A, Landgut mit 

Seeuferhang). Die Baugrundstücke befinden sich in der Umgebungszone II. 

Die  Gebäude  des  Landguts  A  sind  im  Inventar  der  Denkmalschutzobjekte 

von überkommunaler Bedeutung aufgeführt. 

Geplant sind der Ersatz des bestehenden Garderobengebäudes sowie die 

Erweiterung und Sanierung der Badeanstalt. Das Areal soll gegen Nordosten 

zur Z-Strasse hin erweitert und gegen die Strasse mit einer 1 m hohen Stütz-

mauer abgegrenzt werden. 

3.1. 

Die Rekurrierenden beanstanden zunächst die fehlende Erschliessung der 

privaten Parzelle Kat.-Nr. 5. Dieses Grundstück bildet den östlichen Teil der 

Badeanstalt,  steht  im  Eigentum  der  Rekurrierenden  2  und  3  und  wird  von 

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diesen an die Gemeinde X verpachtet. Zu rügen sei die Festlegung in Dispo-

sitivziffer l.1.d der kantonalen Gesamtverfügung: "Die Grundstücke Kat.-Nrn. 

2, 5 und 4 sind durch bauliche Massnahmen unbefahrbar und dauerhaft auf 

der  ganzen  Anstosslänge  gegen  das  Staatsstrassengebiet  abzugrenzen, 

ausgenommen die bestehende Zu- und Ausfahrt der Parkplatzanlage. Mo-

bile Abschrankungen sind nicht gestattet." Das Grundstück Kat.-Nr. 5 müsse, 

so die Rekurrierenden, zu einem späteren Zeitpunkt von der Z-Strasse her 

und unabhängig von der Badeanlage erschlossen werden können (Zufahrt, 

Parkierung, Wasser, Elektrizität, Abwasser). Beispielsweise falls die Rekur-

rierenden den bisherigen Pachtvertrag kündigen oder nicht mehr verlängern 

und das Grundstück etwa für eigene Zwecke nutzen würden. Die erwähnte 

Auflage  sei  vor  diesem  Hintergrund  willkürlich.  So  sei  namentlich  die  ge-

plante  Mauer  auf  dem  ehemaligen  Strassenparzellenstreifen  entlang  der 

Parzelle Kat.-Nr. 5 widerrechtlich, da sie die Erschliessungsmöglichkeit ver-

hindere. Mit dem strittigen Bauvorhaben als Ganzes und der torlosen Mauer 

von 100 cm Höhe entlang der Z-Strasse werde die rekurrentische Parzelle 

unzulässigerweise dauerhaft von der Z-Strasse abgegrenzt. 

3.2. 

Die Baubehörde entgegnet, im Bereich der rekurrentischen Parzelle sei ein 

doppelter  Mauerunterbruch  vorgesehen.  Damit  sei  der  Zugang  zum  rekur-

rentischen Grundstück auf jeden Fall gewährleistet. Allenfalls sei das rekur-

rentische Grundstück Kat.-Nr.  5  von  der fraglichen  Auflage auszunehmen. 

Sodann  bestehe  für  einen  planungsrechtlichen  Erschliessungsanspruch 

keine  Rechtsgrundlage,  weil  es  sich  bei  der  Erholungszone  im  Nichtsied-

lungsgebiet  bzw.  ausserhalb  der  Bauzonen  um  eine  Sondernutzungszone 

gemäss Art. 18 Abs. 1 Raumplanungsgesetz (RPG) handle. 

3.3. 
Die Baudirektion bringt vor, die Parzelle Kat.-Nr. 5 sei nicht Bestandteil des 

Baugesuchs, aber im Perimeter des Bauvorhabens integriert. Es erscheine 

wenig  sinnvoll,  die  streitgegenständliche  Mauer  lediglich  bis  zur  Parzelle 

Kat.-Nr.  2  zu  ziehen,  da  sie  als  Lärm-  und  Sichtschutzwand  für  die  Badi 

diene. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 2, 5 und 4 seien über die Parkplatzanlage 

Y erschlossen, die Erschliessung bleibe unverändert. Wenn die Rekurrieren-

den die Parzelle Kat.-Nr. 5 künftig selbst nutzen wollten und eine weiterge-

hende  Erschliessung  wünschten,  müssten  sie  ein  entsprechendes  Bauge-

such einreichen mit genauer Beschreibung der geplanten Erschliessung. Ein 

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Mauerdurchbruch wäre jederzeit möglich. An der geplanten Mauer entlang 

der Z-Strasse würde die Bewilligung auf Erschliessung jedenfalls nicht schei-

tern.  Ob  ausnahmslos  alle  Voraussetzungen  erfüllt  seien,  das Gesuch  um 

Erschliessung bewilligungsfähig wäre sowie ein Recht auf Erschliessung be-

stehe, hätten die zuständigen Stellen zum gegebenen Zeitpunkt zu beurtei-

len. Bezüglich Verweis der Rekurrierenden auf Art. 19 RPG könne aber jetzt 

schon festgehalten werden, dass sie daraus keine Rechte ableiten könnten. 

Gemäss Art. 15 RPG könne nur Land der Bauzone zugeordnet werden, das 

sich für die Überbauung eigne. Die Parzelle der Rekurrierenden eigne sich 

eindeutig nicht zur Überbauung. 

3.4. 

Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn es für die darauf vorgesehenen 

Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit 

Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Be-

handlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 

Abs. 1 PBG). Was die genügende Zugänglichkeit im Besonderen anbelangt, 

so erfordert diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbe-

stimmung  der  Bauten  oder  Anlagen  entsprechende  Zufahrt  für  die  Fahr-

zeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). 

Zufahrten müssen für  jedermann  verkehrssicher  sein  (§ 237  Abs. 2  Satz 1 

PBG).  

Das Grundstück Kat.-Nr. 5 verfügt nicht über eine Zufahrt auf die Z-Strasse, 

sondern lediglich über einen Fussgängerzugang. Ein Erschliessungsmangel 

liegt nicht vor und wird auch nicht geltend gemacht. Daran ändert sich mit 

dem Bauvorhaben nichts. Mit der Auflage in Dispositivziffer l.1.d der kanto-

nalen Gesamtverfügung soll aus Gründen der Verkehrssicherheit sicherge-

stellt werden, dass vom Grundstück Kat.-Nr. 5 wie bisher nicht direkt auf die 
Staatsstrasse ausgefahren wird. Unter anderem zu diesem Zweck wird das 

fragliche Grundstück entsprechend der Auflage mittels einer Mauer von der 

Strasse abgegrenzt (§ 21 Verkehrserschliessungsverordnung [VErV]). Dies 

ist nicht zu beanstanden. 

Die betreffende Mauer befindet sich auf der im Eigentum des Kantons be-

findlichen  Strassenparzelle.  Vorbehältlich  eines  Fuss-  und  Fahrwegrechts 

besteht keine öffentlich-rechtliche Pflicht, beim Bauen auf allfällige künftige 

Erschliessungsbedürfnisse  von  Nachbarn  Rücksicht  zu  nehmen,  es  sei 

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denn, es wird eine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte 

planungsrechtliche  Festlegung  nachteilig  beeinflusst  (fehlende  planungs-

rechtliche Baureife, § 234 PBG). Das trifft vorliegend nicht zu, da das fragli-

che  Grundstück  ausserhalb  der  Bauzone  liegt,  nicht  überbaut  ist  und  kein 

Erschliessungsmangel bzw. kein konkretes, über den heutigen Zugang hin-

ausgehendes,  gesetzliches  Erschliessungserfordernis  erkennbar  ist.  Ver-

langt wird im Übrigen lediglich eine genügende Zugänglichkeit (§ 236 PBG), 

was nicht in jedem Fall eine Zufahrt für Fahrzeuge bedingt. Sollte künftig ein 

Anspruch auf eine Zufahrt für Fahrzeuge bestehen, wäre dieser im Quartier-

planverfahren geltend zu machen und zu prüfen (§ 147 PBG). Gegebenen-

falls wäre es ohne weiteres möglich und verhältnismässig, die Mauer anzu-

passen.  Auch die Versorgung  mit Wasser und  Energie  etc.  wird  durch  die 

Mauer nicht infrage gestellt. Damit erweist sich die Rüge als unbegründet. 

4.1. 

Weiter beanstanden die Rekurrierenden, die Bauherrschaft habe es unter-

lassen,  Lärmschutzmassnahmen  in  das  vorliegende  Sanierungsprojekt  zu 

integrieren, die die Besucherinnen und Besucher der Badi als Ort mit emp-

findlicher Nutzung vor übermässiger Lärmbelästigung (Strassenlärm) schüt-

zen  würden.  Aufgrund  der  grossen  Öffnung  zwischen  Wänden  und  Dach 

werde der Lärm von der Z-Strasse geradezu eingefangen und konzentriert 

in die Garderoben, Toiletten und den sog. "Kiosk" geleitet, wo Personen ta-

gelang  arbeiten  würden  und  sich  Passanten  erholen  sollten.  Die  GIS-ZH-

Karte "Lärmübersicht für Raumplanung" zeige entlang der Z-Strasse ein Ge-

biet  an,  wo  Lärmabklärungen  nötig  seien.  Demnach  bestünden  erhebliche 

Anhaltspunkte dafür, dass vorliegend die Planungswerte und IGW der ES II 

und ES III überschritten seien. Dennoch liege kein Lärmgutachten bei den 

Akten, was rechtswidrig sei. 

4.2. 

Die Baubehörde entgegnet, sie habe im Rahmen des Baubewilligungsver-

fahrens  ein  Lärmgutachten  erstellen  lassen  (act.  17.15).  Darin  werde  das 

streitgegenständliche Projekt in allen Teilen als lärmmässig unproblematisch 

bezeichnet; im Detail sei auf S. 2 des erwähnten Gutachtens vom 23. Mai 

2022 zu verweisen.  

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4.3. 

Zunächst  ist  festzuhalten,  dass  dem  Lärmschutzrecht  der  Begriff  "Ort  mit 

empfindlicher Nutzung" fremd ist. Für die Aussenbereiche von Gebäuden o-

der wie im vorliegenden Fall für die Aufenthaltsbereiche der Badi bestehen 

keine  Anforderungen  an  den  Schallschutz.  Die  Belastungsgrenzwerte,  na-

mentlich  für  den  Strassenverkehrslärm  (s.  Lärmschutz-Verordnung  [LSV], 

Anhang 3) müssen nur bei Gebäuden eingehalten werden, wobei in der Mitte 

der  offenen  Fenster  lärmempfindlicher  Räume  gemessen  wird  (§ 39  LSV). 

Lärmempfindliche  Räume  sind  Räume  in Wohnungen  (ausgenommen  Kü-

chen ohne Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume) und Räume in Be-

trieben (ausgenommen Räume für die Nutztierhaltung und Räume mit erheb-

lichem Betriebslärm; Art. 2 Abs. 6 LSV). 

Das  erwähnte  Lärmgutachten  zählt  vorliegend  zwar  nicht  zu  den  Bauge-

suchsakten.  Indes  hat  die  Baubehörde  die  von  den  Rekurrierenden  gefor-

derte Lärmbeurteilung im Baubewilligungsverfahren gutachterlich von Amtes 

wegen  vornehmen  lassen  und  im  Rekursverfahren  zu  den  Akten  gereicht 

(act. 17.15). Darin wird ausgeführt, dass der geplante Kiosk neben der Ver-

kaufstheke eine Küche  aufweise.  Beim  Kiosk  sei  von  erhöhtem Eigenlärm 

auszugehen, womit er nicht als lärmempfindlicher Raum gelte und sich keine 

Anforderungen aus der Lärmschutz-Verordnung ergeben würden. Dem kann 

zugestimmt werden. Andernfalls würde selbst eine allfällige Überschreitung 

der Grenzwerte im Kiosk nicht zu einer Aufhebung der Baubewilligung füh-

ren, sondern zu einer für die Rekurrierenden bedeutungslosen Auflage, wo-

nach die innere Trennwand zwischen Kiosk und WC-Anlagen bis zur Decke 

hochgezogen werden muss (soweit das nicht bereits aus hygienischen Grün-

den  der  Fall  ist).  Die  weiteren  Räume  (WC,  Garderoben,  Lager)  sind  von 

vornherein nicht als lärmempfindlich einzustufen. 

5.1. 

Sodann  machen  die  Rekurrierenden  geltend,  das  Bauvorhaben  liege  ge-

mäss dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von 

nationaler Bedeutung (ISOS) in den Gemeinden X und B innerhalb des Orts-

bildes A, Landgut mit Seeuferhang. Eine entsprechende Beurteilung sei ge-

mäss  Gesamtverfügung  der  Fachstelle  Ortsbild  und  Städtebau  zwar  am 

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18. Mai 2022 vorgenommen worden. Die Beurteilung sei integrierender Be-

standteil der Verfügung und soll dieser als Anhang beigefügt sein, was indes 

nicht zutreffe.  

Deshalb  sei  "einstweilen"  zu  verlangen,  dass  ein  unabhängiges  ENHK-

Gutachten eingeholt werde. Es werde aus der angefochtenen Gesamtverfü-

gung der Baudirektion auf S. 5 oben nicht ersichtlich und es sei nicht plausi-

bel, wieso gemäss Mitbericht der Fachstelle Ortsbild und Städtebau, welcher 

unzulässigerweise ebenso nicht zugestellt worden sei, ausgerechnet bei ei-

ner der wenigen von Bauten noch freien Stellen und in einem ISOS-Gebiet 

am einzigen noch unbebauten grösseren Rebbaugut, nebst dem E und dem 

Rebhang in F am Zürichsee, kein ENHK-Gutachten eingeholt werde. 

5.2. 

Die Rekurrierenden haben übersehen, dass die fragliche, auf Seite 5 der Ge-

samtverfügung erwähnte Beurteilung durch die Fachstelle Ortsbild und Städ-

tebau vom 18. Mai 2022 der Gesamtverfügung vom 13. Juni 2022 beigefügt 

ist, welche die Rekurrierenden mit ihrer Rekurseingabe (wohlgemerkt mits-

amt der fraglichen Beurteilung der Fachstelle) zu den Akten gereicht haben 

(act. 4). Das entsprechende Editionsbegehren (Rekursantrag 3) erweist sich 

damit als gegenstandslos. 

6.1. 

Betreffend  das  beantragte  ENHK-Gutachten  bringt  die  kommunale  Vo-

rinstanz  vor,  das  zuständige  kantonale  Amt  für  Raumentwicklung  (ARE) 

habe in seiner Stellungnahme vom 18. Mai 2022 treffend sowie ausführlich 

dargelegt,  dass  eine  rechtserhebliche  Beeinträchtigung  des  ISOS  ausge-

schlossen werden könne, weshalb kein Gutachten bei der ENHK eingeholt 
werden müsse. Das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler 

(BLN) werde sodann – so die Vorinstanz weiter – gar nicht tangiert. lnsoweit 

sei kein Gutachten einzuholen. 

6.2. 

Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inven-

tar  des  Bundes  nach  Art.  5  des  Natur-  und  Heimatschutzgesetzes  (NHG) 

aufgeführt  ist,  erheblich  beeinträchtigt  werden  oder  stellen  sich  in  diesem 

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Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so verfasst die Eidgenössische Na-

tur- und Heimatschutzkommission (ENHK) ein Gutachten (Art. 7 Abs. 2 NHG, 

Art. 25 NHG, Art. 23 Abs. 4 Verordnung über den Natur- und Heimatschutz 

[NHV]). Ist für die Erfüllung einer Bundesaufgabe wie vorliegend der Kanton 

zuständig (Art. 25 Abs. 2 Raumplanungsgesetz [RPG]), obliegt die Beurtei-

lung, ob ein Gutachten notwendig ist, der kantonalen Fachstelle nach Artikel 

25 Absatz 2 NHG (Art. 7 Abs. 1 NHG), mithin dem Amt für Raumentwicklung 

ARE, Fachbereich Ortsbild & Städtebau (§ 2a Abs. 2 kantonale Natur- und 

Heimatschutzverordnung [KNHV]).  

Die  besagte  Fachstelle  kommt  in  ihrer  Stellungnahme  vom  18.  Mai  2022 

(act. 4) nach einer kurzen Begründung zum Schluss, eine erhebliche Beein-

trächtigung des Schutzobjekts könne ausgeschlossen werden, weshalb kein 

Gutachten der ENHK einzuholen sei. Die Rekurrierenden setzen sich mit der 

Begründung dieser Stellungnahme mit keinem Wort auseinander und brin-

gen nichts Substantiiertes vor, was auf eine erhebliche Beeinträchtigung des 

Schutzobjekts hindeuten würde. Damit erweist sich die Rüge als unbegrün-

det. 

7.1. 

Weiter  beanstanden  die  Rekurrierenden  eine  unbefriedigende  Einordnung 

des Neubaus in die offene See- und Reblandschaft. Das Bauvorhaben be-

finde sich in unmittelbarer Nachbarschaft des Landguts A, welches im Inven-

tar  der  Denkmalschutzobjekte  von  überkommunaler  Bedeutung  figuriere. 

Dieses befinde sich auf der anderen Seite der Z-Strasse und setze sich aus 

verschiedenen Bauten zusammen, welche teilweise im Inventar der Denk-

malschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung enthalten seien.  

Der massiv im Grundriss vergrösserte Ersatzneubau solle auf einem deutlich 

höheren "Podest" aus aufgeschichteten Steinen gebaut werden, weshalb der 

durch die Integration des Kiosks erweiterte Garderobenteil viel höher zu lie-

gen komme und dadurch sowohl vom See und vor allem von der Z-Strasse 

her  viel  massiver  und  überaus  deutlich  grösser  in  Erscheinung  trete.  Dies 

trete gerade daher besonders in Erscheinung, da es sich beim vergrösserten 

Garderoben-  und  Kioskgebäude  um  einen  einzelnen  Solitärbau  in  einem 

grösseren  unbebauten  Bereich,  in einer  der ganz  wenigen  grünen Lungen 

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am See handle. Es handle sich um eine Zäsur im Siedlungsband zwischen 

C und D. 

Nach Art. 18 Abs. 1bis NHG seien Uferbereiche besonders zu schützen. So-
dann weisen die Rekurrierenden auf die Bestimmungen von § 204 PBG und 

§ 238 Abs. 2 PBG hin. Im regionalen Richtplan G sei das Gebiet A als land-

schaftlich empfindliches Gebiet bezeichnet. Es sei somit beim geplanten Er-

satzneubau  alles  Mögliche  und  Verhältnismässige  zu  tun,  um  den  Eingriff 

des  vergrösserten  Garderobengebäudes  möglichst  gering  zu  halten.  Das 

heisse aus Sicht der Rekurrierenden, dass das Gebäude wiederum tiefer und 

damit etwas näher beim Wasser zu liegen kommen müsse, auf das Niveau 

des heute bestehenden Gebäudes. Eine tiefere Lage sei aus Sicht der un-

mittelbar  dahinterliegenden  kantonalen  Freihaltezone  und  der  Schnittstelle 

zwischen  dem  "Freihaltegebiet"  und  dem  "Erholungsgebiet"  an  einem  der 

ganz wenigen unverbauten Abschnitten am rechten Zürichseeufer unter dem 

Einordnungsaspekt von § 238 Abs. 2 PBG klar vorteilhafter. 

Auch aus Sicht der direkten Zugänglichkeit für Mütter mit Kleinkindern, Be-

hinderten oder einfach Betagten sei nicht einzusehen, wieso für das monierte 

"Podest" unnötigerweise Treppenstufen eingebaut werden müssten (Visua-

lisierung auf Seite 3 und 4 der Erläuterungen des Architekten zur Baueingabe 

vom 1. März 2022). Daran ändere auch nichts, wenn weiter hinten in Rich-

tung Z-Strasse wegen der Rollstuhlzugänglichkeit extra ein separater zweiter 

Plattenweg gebaut werden solle. Dies verkomme zu einem unnötigen Ver-

schleiss von bestem Sitz- und Liegebereich für die ohnehin schmale Badi Y. 

Mit  anderen  Worten  sei  hier  eine  Optimierung  des  einordnungsmässigen 

Spannungsfeldes  mit  dem  berechtigten  Bedürfnis  nach  Integration  des  Ki-

osks in den Neubau im Rahmen einer Interessenabwägung erforderlich. Dies 

führe zu einer optimierten tieferen Stellung und nur damit zu einer effektiv 
guten Einordnung des Neubaus. 

Einer guten Einordnung abträglich sei auch die auf dem Dach geplante Fo-

tovoltaikanlage, die das Dach in ästhetischer Hinsicht schwerfälliger und "di-

cker" erscheinen lasse. Wenn schon, so wäre in diesem BLN-Gebiet (A) bei 

diesem Solitär höchstens eine flache Indachanlage zulässig. 

Der Neubau selber sei zwar kein Schutzobjekt, weil er aber in einem BLN-

Gebiet (A) liege, sei ein Kulturgut von kantonaler oder nationaler Bedeutung 

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im  Sinne  von  Art.  32b  Raumplanungsverordnung  (RPV)  betroffen.  Daher 

komme Art. 18a Abs. 3 RPG zur Anwendung, wonach eine solche Aufdach-

anlage das Kulturgut nicht wesentlich beeinträchtigen dürfe. Anwendbar sei 

somit die Praxis zu Art. 18a Abs. 3 RPG und nicht von § 238 Abs. 4 PBG. 

Vorliegend  führe  die  Aufdach-Anlage  dazu,  dass  das  Kulturgut  der  Land-

schaft  A  in  seinem  einzigartigen  Charakter  unnötig  in  erheblicher  Weise 

nachteilig beeinträchtigt werde, da das Solardach in Aufdach-Bauweise die 

Gesamterscheinung und die möglichst leichte und filigrane Erscheinung die-

ses Solitärs in der Landschaft an dieser prominenten und gut einsehbaren 

Landschaft störe. Dies wiege umso schwerwiegender, als die "Solarpotenzi-

alkarte" gemäss dem GIS-ZH für das bestehende Garderobengebäude kein 

Solarpotential erkennen lasse. Dementsprechend sei in der Interessenabwä-

gung "die - wenn auch nur leichtere - Tangierung des BLN-Schutzobjektes 

bei diesem von weiter her sichtbaren Solitärbau am See im Rebgebiet ge-

genüber dem Nutzen einer Fotovoltaikanlage überwiegend". Es sei daher an 

dieser speziellen Lage auf die Fotovoltaikanlage zu verzichten.  

Die Rekurrierenden verlangen zur Beurteilung der Einordnung des Gebäu-

des  ein  Gutachten  der  kantonalen  Natur-  und  Heimatschutzkommission 

(NHK).  Die  Mitglieder  des  Baurekursgerichts  seien  keine  Experten  für  die 

Einschätzung  der  genauen  Ausrichtung  und  Lage  in  einer  von  Rebbergen 

umgebenen Landschaft am Zürichsee. 

7.2. 

Die Baubehörde entgegnet, das Streitobjekt sei bezüglich Dimensionierung 

und Materialisierung äusserst zurückhaltend in die Umgebung integriert und 

ordne  sich  als  typische  Badi-lnfrastrukturbaute  ohne  weiteres  rechtsgenü-

gend im Sinne von § 238 Abs. 1 und Abs. 2 PBG in das Badi-Gelände sowie 

in das weitere beurteilungsrelevante Umfeld ein. Weder die geschützten Ge-
bäude des Landgutes A (nordwestlich mehr als 300 m vom Streitobjekt ent-

fernt  bzw.  südöstlich  v.a.  topografisch  abgesetzt)  noch  die  Uferlandschaft 

des Zürichsees würden in ihrem Erscheinungsbild rechtsrelevant geschmä-

lert  oder beeinträchtigt.  Eine Verschiebung  des  strittigen  Garderoben-  und 

Kioskgebäudes etwas hangabwärts und näher zum See hin sei somit in kei-

ner  Weise  notwendig  und  würde  einordnungsmässig  denn  auch  kaum  ins 

Gewicht fallen. 

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Seite 12 

 
 
Für eine hinreichende Einordnung bezüglich der vorgesehenen Fotovoltaik-

anlage auf dem Gebäudeflachdach seien farblich angepasste, eher dunkle 

sowie reflexionsarme Module zu verwenden. Damit sei die von den Rekur-

rierenden  befürchtete  Blendwirkung  nicht  nachvollziehbar,  dies  insbeson-

dere in Anbetracht der bloss marginal aufgeständerten Panels, der dortigen 

landschaftlichen Umgebung mit einer ausgeprägten Bestockung sowie To-

pografie und fehlenden direkt angrenzenden Nachbargebäuden.  

7.3.1. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-

bung  im  Ganzen  und  in  ihren  einzelnen  Teilen  so  zu  gestalten,  dass  eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Um-

schwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich 

als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. Da-

bei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestaltung") hinaus 

nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die  Dach-  oder  die 

Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte wie etwa die Stel-

lung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere Bauvorschriften ge-

regelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, 

ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses 

Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum. 

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten 

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimat-

schutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 

PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 

Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutz-

würdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 

203 Abs. 2 PBG ergibt. 

Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Ob-

jekt  in  besonderem  Masse  die  ungeschmälerte  Erhaltung,  jedenfalls  unter 

R2.2022.00169 

Seite 13 

 
 
Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen 

die  grösstmögliche  Schonung  verdient  (Art. 6  Abs. 1  des  Bundesgesetzes 

über den Natur- und Heimatschutz [NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt 

dieser Schutz – wie vorliegend – bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im 

Sinn von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise.  

7.3.2. 

Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen  Rechts  als  Ausfluss  der  Gemeindeautonomie  eine  besondere  Ent-

scheidungs-  und  Ermessensfreiheit  zukommt,  überprüft  das  Baurekursge-

richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale 

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, 

so  hat  ihn  die  Rekursinstanz  zu  respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur 

dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-

schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehen-

den Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprin-

zipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Verhältnismäs-

sigkeit,  verletzt.  Dabei  darf  sich  die  Rekursinstanz  jedoch  nicht  auf  eine 

blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tie-

fer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). 

Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen autono-

men  Entscheidungsspielraum  einräumt,  ist  durch  Auslegung  zu  ermitteln 

(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf  2014, 

§ 20  Rz.  62).  Nach  ständiger  Praxis  der  kantonalen  Instanzen  betrifft  dies 

insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die 

bauliche  Gestaltung  und  Einordnung  von  Arealüberbauungen,  §  237  PBG 

betreffend  die  Beurteilung  der  Verkehrssicherheit  einer  Zufahrt  und  §  357 

Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vorschrifts-
widrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72). 

7.3.3. 

Beim  Baurekursgericht  handelt  es  sich  um  ein  Fachgericht,  welches  auf-

grund seiner Zusammensetzung nach ständiger Praxis  grundsätzlich ohne 

Weiteres in der Lage ist, die Gestaltung von Bauvorhaben und deren Aus-

wirkungen auf die Umgebung fachmännisch zu beurteilen (VB.2018.00690 

vom 27. Februar 2020, E. 3.4). Dies gilt auch an landschaftlich empfindlichen 

R2.2022.00169 

Seite 14 

 
 
Lagen und namentlich in Umgebungszonen gemäss ISOS. Das in Frage ste-

hende  Bauprojekt  weist  keine Besonderheiten  auf,  die  zur  Beurteilung  der 

Wirkung des Gebäudes auf die Umgebung besondere Kenntnisse und ent-

sprechend  eine  Begutachtung  durch  die  Natur-  und  Heimatschutzkommis-

sion erforderlich erscheinen lassen. Eine Pflicht zur Begutachtung im Sinne 

von § 3 der Verordnung über die Sachverständigenkommissionen gemäss 

§ 216  PBG  (VSVK)  besteht  nicht.  Aus  diesen  Gründen  ist  kein  Gutachten 

einzuholen. 

7.3.4. 

Im regionalen Richtplan G, Karte Siedlung und Landschaft, ist das Landge-

biet im Bereich des Baugrundstücks als "kantonales Freihaltegebiet" (beste-

hend)  ausgeschieden.  Dementsprechend  sind  die  Baugrundstücke  der  Er-

holungszone Ec (Y, für Sport und Freizeit am Wasser) und das übrige Gebiet 

der A der Freihaltezone Fk gemäss BZO der Gemeinde X zugewiesen. Die 

Kategorie "landschaftlich empfindliches Gebiet", die die Rekurrierenden vor-

bringen, kennt der regionale Richtplan nicht. Der Richtplan ist lediglich be-

hördenverbindlich. Erhöhte gestalterische Anforderungen im Sinn von § 238 

Abs. 2 PBG können daraus von vornherein nicht abgeleitet werden. Damit 

ist  nicht  gesagt,  dass  der  in  tatsächlicher  Hinsicht  zweifellos  gegebenen 

landschaftlichen  Empfindlichkeit  im  Rahmen  der  Beurteilung  nach  §  238 

PBG nicht Rechnung zu tragen wäre. 

Ca.  170  m  nordwestlich  des  Bauvorhabens  befindet  sich  das  Gartenhaus 

des Landguts A, welches mit seinen verschiedenen Gebäuden als Ensemble 

im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung ent-

halten ist. Die weiteren Gebäude des Ensembles liegen zum Bauvorhaben 

in einer Entfernung von mehr als 280 m. Mangels Sichtbezug bzw. wegen 

der grossen Distanz wird dieses Schutzobjekt nicht zusammen mit dem klein-
volumigen  Bauvorhaben  wahrgenommen  und  es  ist  für  dessen  gestalteri-

sche Beurteilung irrelevant. 

Der  Schutz  der  Uferbereiche  im  Sinne  von  Art.  18  1bis  NHG  zielt  auf  den 
Schutz der einheimischen Tier- und Pflanzenwelt (s. Titel zum 3. Abschnitt 

des NHG). Es geht um den Schutz von Lebensräumen der vom Aussterben 

bedrohten einheimischen Tier- und Pflanzenarten (Art. 18 Abs. 1 NHG). So-
weit  die  Rekurrierenden  eine  Verletzung  von  Art.  18  Abs.  1bis  NHG  gelten 
machen sollten, fehlt es an einer Begründung und die naturschutzrechtliche 

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Seite 15 

 
 
Bewilligung  gemäss  Ziff.  IV  der  Gesamtverfügung  der  Baudirektion  vom 

13. Juni 2022 wird nicht beanstandet, weshalb darauf nicht einzugehen ist. 

Erhöhte gestalterische Anforderungen im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG leiten 
sich aus Art. 18 1bis NHG jedenfalls nicht ab. 

Das  Landgut  A  und  der  Seeuferhang  sind  sodann  im  ISOS  enthalten  (A, 

Landgut mit Seeuferhang). Die Baugrundstücke befinden sich in der Umge-

bungszone  II  (Uferstreifen  beidseits  des  Landguts  A,  öffentlicher  Fussweg 

und schmale Badewiese im Süden, Villen in grossen Gärten im Norden) mit 

Erhaltungsziel a (Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche. 

Die  für  das  Ortsbild  wesentliche  Vegetation  und  Altbauten  bewahren,  stö-

rende Veränderungen beseitigen). Wie bereits erwähnt, hat das ARE, Fach-

stelle  Landschaft,  das  Bauvorhaben  hinsichtlich  seiner  Auswirkungen  auf 

das  im  ISOS  enthaltene  Ortsbild  geprüft  und  eine  erhebliche  Beeinträchti-

gung in ihrer Stellungnahme vom 18. Mai 2022 (act. 4) ausgeschlossen. Das 

Bauvorhaben führe zu keiner Veränderung des Uferstreifens. Der Zweck der 

Badewiese als Erholungsraum bleibe bestehen. Der Ersatzbau füge sich als 

untergeordneter Bau mit Flachdach zurückhaltend in die Umgebung ein. Die 

umgebungsgestaltenden  Elemente,  insbesondere  die  Baumbepflanzung, 

würden  den  Uferstreifen  aufwerten.  Die  Sanierung  und  der  Ausbau  des 

Strandbades  würden  das  Erhaltungsziel  a  berücksichtigen.  Die  Freifläche 

bleibe mit ihren spezifischen Eigenschaften erhalten. Die Lagequalitäten des 

Landguts A würden nicht geschmälert. 

Dem  ist  zuzustimmen.  Mit  dem Bauvorhaben  bleibt die  im  ISOS  erwähnte 

"schmale Badewiese" als Freifläche erhalten. Das neu geplante Gebäude ist 

zwar erheblich grösser als die sehr kleine Bestandesbaute, was vornehmlich 

dem  auf  den  Längsseiten  weit  ausladenden Flachdach  geschuldet ist.  Zu-

dem wird das Gebäude etwas angehoben, sodass die Oberkante des Dachs 
1,9  m  höher  zu  liegen  kommt.  Es  handelt  sich  aber  nach  wie  vor  um  ein 

kleines, eingeschossiges und unscheinbares Gebäude in dem ansonsten un-

bebauten Uferabschnitt, welches nicht als Solitär wahrgenommen wird: Vom 

See her, vor dem Hintergrund der jenseits der Z-Strasse vorhandenen Stütz-

mauer mit dem steil ansteigenden Gelände, aber auch von der Z-Strasse her 

wird das niedrige Gebäude nur unauffällig in Erscheinung treten, zumal es 

von mächtigen bestehenden Bäumen flankiert wird und die geplante Neuan-

pflanzung von Bäumen ebenfalls zur Kaschierung des Gebäudes beitragen 

wird.  Ausserdem  befindet  sich die  Baute  im unmittelbaren  Nahbereich  der 

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Seite 16 

 
 
Strasse und des Parkplatzes, mithin nicht in einer "offenen See- und Reb-

landschaft". Dass die Sicht von der Strasse auf den See weitergehend als 

heute beschränkt wird, ist in ortsbildschutzrechtlicher Hinsicht unerheblich. 

Geschützt sind das Ortsbild und nicht die Aussicht auf den See. 

Die  Fotovoltaikanlage  auf  dem  Flachdach  ist  nur  flach  aufgeständert  und 

überragt die Dachfläche um nicht mehr als 20 cm. Sie ist kompakt angeord-

net und vom Dachrand deutlich zurückversetzt. Ein Mangel in Bezug auf die 

Gestaltung  des  Gebäudes  in  sich  ist  nicht  erkennbar  und  wird  auch  nicht 

stichhaltig  begründet  (in  einer  "schwerfälligeren"  oder  "dickeren"  Erschei-

nung  liegt  noch  kein  Mangel),  ebenso  wenig  ein  Mangel  in  Bezug  auf  die 

Einordnung in die Umgebung. Art. 18a Abs. 3 RPG ist nicht anwendbar, denn 

als Kulturdenkmäler im Sinne dieser Bestimmung gelten im Zusammenhang 

mit dem ISOS nur Gebiete, Baugruppen und Einzelelemente mit Erhaltungs-

ziel A (Art. 32b lit. b RPV). Betroffen ist vorliegen aber eine Umgebungszone 

und es gilt das Erhaltungsziel a. 

Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass die Schutzziele des ISOS gewahrt 

bleiben. Weil das Schutzobjekt nicht beeinträchtigt wird, entfällt eine diesbe-

zügliche, von den Rekurrierenden im Zusammenhang mit dem "Solarpoten-

tial" verlangte Interessenabwägung von vornherein.  

Gleichzeitig ist mit den obigen Ausführungen auch gesagt, dass das Vorha-

ben  die  gemäss  § 238  Abs.  2  PBG  gebotene  Rücksichtnahme  auf  das 

Schutzobjekt  nimmt und  sich  rechtsgenügend  in die  Umgebung  einordnet. 

Für weitergehende gestalterische Optimierungen, wie sie den Rekurrieren-

den vorschweben, besteht – insbesondere mit Blick auf das der Baubehörde 

zustehende Ermessen – keine Rechtsgrundlage. 

Somit ist der Rekurs auch in diesem Punkt abzuweisen. 

8.1. 

Die Rekurrierenden monieren, der vorgesehene, bis 150 cm breite Platten-

weg parallel zum Trottoir innerhalb der Badi Y habe einen unnötigen Verlust 

an  Erholungs-  und  Liegefläche  resp.  von  Grün-  oder  Wiesenfläche  sowie 

eine  fehlende  Chance  zur  Siedlungsökologie  zur  Folge.  Das  verletze  das 

Gebot der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1 RPG). 

R2.2022.00169 

Seite 17 

 
 
8.2. 

Bei Art. 1 Abs. 1 RPG handelt es sich um eine an Bund, Kantone und Ge-

meinden gerichtete planerische Zielsetzung. Sie ist nicht grundeigentümer-

verbindlich und auf konkrete Bauvorhaben wie hier nicht anwendbar. 

9.1. 

Die Rekurrierenden beanstanden die Verringerung der Anzahl Toiletten auf 

dem Areal von derzeit vier auf künftig nur noch zwei. Dies sei aus praktischen 

Gründen an heissen Sommertagen zu wenig. Bei der Bestimmung der sinn-

vollen  Anzahl  der  Toiletten  müsse  die  Anzahl  Parkplätze  mitberücksichtigt 

werden. In Betracht zu ziehen sei auch, dass sich immer mehr Wohnmobile 

auf dem Parkplatz der Seeanlage Y aufhalten würden und dabei wo möglich 

meist externe WCs benützt würden. 

9.2. 

Die Baubehörde entgegnet, gemäss § 12 Abs. 1 der Besonderen Bauverord-

nung I (BBV l) seien für Bauten und Anlagen mit Publikumsverkehr wie u.a. 

Sportanlagen für das Publikum nach Geschlechtern getrennte Abortanlagen 

in hinreichender Zahl, Grösse und Art bereitzustellen. Diese müssten für die 

Kunden resp. Gäste frei zugänglich sein und sollten nicht als Personaltoilette 

dienen (u.a. BRGE I Nr. 0065/2019 in BEZ 2019 Nr. 26). Mit den vorliegend 

nach  Geschlechtern  getrennten,  behindertenregerechten  beiden  Toiletten 

werde dieses Erfordernis offenkundig erfüllt, dies auch in Anbetracht des er-

fahrungsgemäss eher bescheidenen Gästeaufkommens in der Badi Y.  

9.3. 

Der Bedarf an Toiletten ist nicht am Spitzenbedarf an "heissen Sommerta-

gen" zu messen. Wartezeiten sind bei grossem Besucherandrang in Kauf zu 
nehmen und zumutbar. Sodann richtet sich der Bedarf an Abortanlagen nach 

der Besucherzahl der streitbetroffenen Badeanstalt und nicht nach demjeni-

gen von weiteren Benutzern, etwa solche, die ihr Fahrzeug auf dem Park-

platz abstellen. Es besteht für die Gemeinde keine Pflicht, den öffentlichen 

Parkplatz mit sanitären Anlagen auszustatten. Die Rüge erweist sich als un-

begründet. 

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Seite 18 

 
 
10.1. 

Die  Rekurrierenden  rügen  weiter,  dass  ohne  Einfriedungen  und  Tore  zur 

Badi Y ein ungleich grösserer Zustrom von Badenden und Besuchern in die 

Badi Y drängen werde. Wie diese Situation ohne Bademeister oder andere 

Aufsicht  im  Hinblick  auf  die  Haftungsproblematik  und die  Einhaltung  eines 

geordneten Betriebes in der Praxis gemeistert werden solle, sei unklar. Zu 

rügen  sei  denn  auch,  dass  ein  Nutzungs-  und  Betriebskonzept  fehle.  Das 

wäre aber aus Gründen der Einheit der Baubewilligung und der Möglichkeit 

von  entsprechenden  baulichen  Anpassungen  vor  Erteilung  der  Baubewilli-

gung vorzulegen. Zudem sei auch keine entsprechende Nebenbestimmung 

zur Vorlage vor Baubeginn verfügt worden. 

10.2. 

Bauten und Anlagen müssen nach Fundation, Konstruktion und Material den 

anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei ihrer 

Erstellung  noch  durch  ihren  Bestand  Personen  oder  Sachen  gefährden 

(§ 239 Abs. 1 PBG). Bei der Badi Y handelt es sich um einen Badeplatz ohne 

Zutrittskontrolle und Aufsicht, wie er an Seen vielerorts anzutreffen ist. Nach 

der allgemeinen Lebenserfahrung ist ein derartiger Badebetrieb auch bei ho-

hem  Besucherandrang  unproblematisch.  Die  Gegebenheiten  im  vorliegen-

den Fall, insbesondere die bauliche Ausgestaltung, deuten auf nichts Ande-

res hin. Insbesondere ist das Areal zur Strasse hin mittels einer Mauer ab-

gegrenzt. Einen baulichen Mangel, der bei hohem Besucherandrang zu einer 

Gefährdung führen könnte, vermögen die Rekurrierenden nicht aufzuzeigen 

und ist auch nicht ersichtlich. Soweit die Rekurrierenden die Betriebsorgani-

sation ansprechen, ist diese im Baubewilligungsverfahren nicht zu prüfen. Im 

Übrigen legen die Rekurrierenden nicht dar, inwiefern zur baurechtlichen Be-

urteilung des Bauvorhabens ein Nutzungs- und Betriebskonzept erforderlich 

sein soll. 

11.1. 

Schliesslich beanstanden die Rekurrierenden das Fehlen von genügend ho-

hen Einfriedungen von 140 cm bis 150 cm Höhe als Sichtschutz. Strandbä-

der oder Badeanstalten seien typischerweise umgeben von Sichtschutzwän-

den oder Hecken, die den Badenden eine private Atmosphäre ermöglichen 

und sichern würden. Sichtschutzeinrichtungen sollen auch verhindern, dass 

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Seite 19 

 
 
Fussgänger,  Velofahrer  und  Autofahrer  zu  unterwünschen  Voyeuren  wür-

den. Zu rügen sei auch, dass die Türöffnungen zu den Garderoben wie auch 

zu den Toiletten neu direkt aus nächster Nähe vom Trottoir und der Z-Strasse 

aus  einsehbar  seien.  Das  zeuge  von  wenig  Feingefühl  für  die  praktischen 

Bedürfnisse und Privatsphäre der Badibenutzerinnen und -benutzern. 

11.2. 

Laut § 320 PBG ist die Bewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den 

Vorschriften  des  PBG  und  der  ausführenden  Verfügungen  entspricht.  Aus 

den  Vorbringen  der  Rekurrierenden  ergibt  sich  keine  Verletzung  von  bau-

rechtlichen  Vorschriften,  zumal  das  Zürcher  Baurecht  keinen  spezifischen 

Schutz  der  Privatsphäre  kennt.  Im  Übrigen  ist  der  Umkleidebereich  in den 

Garderoben auch bei geöffneter Türe kaum einsehbar und bei den Toiletten 

handelt es sich um Einzelkabinen, deren Türen während der Benützung ge-

schlossen bleiben. 

12.1. 

Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. 

12.2. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je 1/3 den solidarisch haf-

tenden Rekurrierenden aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegege-

setzes [VRG]). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzusetzen. 

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Seite 20 

 
 
12.3. 

Den  Rekurrierenden  steht  ausgangsgemäss  keine  Umtriebsentschädigung 

zu. 

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Seite 21