# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 06a5d3d1-8e1e-5117-a0d2-8f52364b1bb7
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-30
**Language:** de
**Title:** Einordnung. Pflicht zum Einbau von Holzfenstern mit aussenliegenden Sprossen bei historischer Blockrandbebauung in der Kernzone.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0151/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2022-28.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0151/2020 vom 30. September 2020 in BEZ 2022 Nr. 28 

(Bestätigt mit VB.2020.00748 vom 8. April 2021 und BGr 1C_330/2021 vom 1. 
September 2022.) 

Streitbetroffen war ein in der Kernzone stehendes Gebäude, welches aus 
dem Jahr 1693 stammte und Teil einer historischen Blockrandbebauung bildete. 
Es  war  im  kommunalen  Inventar  schutzwürdiger  Objekte  von  kommunaler 
Bedeutung  verzeichnet.  Zudem  befand  sich  das  betroffene  Grundstück  im 
Perimeter  des  Bundesinventars  der  schützenswerten  Ortsbilder  der  Schweiz 
von  nationaler  Bedeutung  (ISOS)  sowie  im  Perimeter  des  Inventars  der 
schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung in der Gemeinde X. 
Im  Erdgeschoss  des  dreigeschossigen  Gebäudes  befand  sich  ein  Gewerbe-
betrieb,  die  oberen  Geschosse  sowie  das  Dachgeschoss  dienten  der 
Wohnnutzung.  Im  Erdgeschoss  waren  Metallfenster  eingebaut,  die  übrigen 
Geschosse  verfügten  über  weisse  Kunststofffenster  mit 
innenliegenden 
Sprossen.  Geplant  war,  die  Fenster  in  den  oberen  Geschossen  durch  weisse 
innenliegenden  Sprossen  zu  ersetzen.  Mit  den 
Holz-Metallfenster  mit 
angefochtenen Entscheiden bewilligten die kantonale und kommunale Behörde 
den  Fensterersatz  unter  den  Auflagen,  dass  die  neuen  Fenster  aus  Holz  und 
mit  aussenliegenden  und  mit  dem  Flügelfries  verleimten  Sprossen  und 
Bandungen  in  Holz  (kommunale  Bewilligung)  bzw.  mit  aussenliegenden 
Sprossen (kantonale Bewilligung) auszuführen waren. 

Aus den Erwägungen: 

3.1  Der  Rekurrent  wendet  sich  zunächst  gegen  die  von  der  kommunalen 
in  Anwendung  der  Kernzonenvorschriften  und  der 
Bewilligungsbehörde 
in  Holz 
Generalklausel  von  § 238  PBG  verfügte  Pflicht,  die  Fenster 
auszuführen. Er macht geltend, dass die Baudirektion in ihrer Verfügung explizit 
festgehalten habe, dass die geplanten Fenster hinsichtlich der Materialisierung 
die  Anforderungen 
in  ortsbildschutzrechtlicher  Hinsicht  erfüllten.  Diese 
Feststellung decke sich auch mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, 
welches  mit  Urteil  VB.2016.00082  vom  8. Juni 2017  entschieden  habe,  dass 
Vorgaben  über  die  Verwendung  authentischer,  historisch  korrekter  Materialien 
nur dann zulässig seien, wenn eine andere Materialisierung optisch von diesen 
unterscheidbar  sei.  Dies  sei  nicht  gegeben  gewesen,  da  sich  die  gewählten 
Kunststofffenster hinsichtlich Aufbau und Materialisierung optisch nicht von den 
Holzfenstern  unterschieden  hätten.  Vorliegend  sei eine  vergleichbare  Situation 
gegeben. (…) 

Weiter  wehrt  sich  der  Rekurrent  gegen  die  Pflicht,  die  Fenster  mit 
aussenliegenden  Sprossen  zu  versehen.  Zur  Begründung  macht  er  geltend, 
dass  es  hinsichtlich  der  strukturierten  Erscheinung  überhaupt  keine  Rolle 
spiele, ob die Sprossen aussen, innen oder zwischen den Glasscheiben lägen. 
Auch  könne  nicht  von  historischen  Vorbildern  ausgegangen  werden,  da  die 
aktuell  eingebauten  und  vor  Jahrzehnten  rechtskräftig  bewilligten  Fenster 
bereits  innenliegende  Sprossen  aufweisen  würden.  Unter  Beachtung  der 
Bestandesgarantie  bzw.  des  Bestandesschutzes  seien  daher  innenliegende 
tatsächlich  aussenliegende  Sprossen 
Sprossen  zu  bewilligen.  Müssten 

 
 
 
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verwendet werden, würden die Fenster rund 17,3 % mehr kosten, und wäre der 
Putzaufwand um ein Mehrfaches höher. In ortsbildmässiger Hinsicht werde mit 
den  aussenliegenden  Sprossen 
rein  gar  nichts  gewonnen,  denn  der 
Unterschied sei nur erkennbar, wenn bewusst darauf geschaut werde.  

Sodann  macht  der  Rekurrent  eine  Verletzung  des  Gleichheitsgebots 
geltend.  Es  herrsche  in  der  Gemeinde  eine  uneinheitliche,  willkürliche  und  im 
Ergebnis undifferenzierte Bewilligungspraxis hinsichtlich der Fenstermaterialien 
und vor allem hinsichtlich der Forderung nach Sprossen. Vor allem entlang der 
S.-Strasse im Umkreis von 100 m um die Liegenschaft des Rekurrenten würden 
Fenster  ohne  oder  mit  innenliegenden  Sprossen  überwiegen.  (…)  All  diese 
Gebäude  lägen  in  der  Kernzone  und  seien  sehr gut  von  der Hauptstrasse her 
einsehbar,  von  historischer  Bedeutung  und  ortsbildprägend.  Ein  Grossteil  sei 
auch vom Seeufer bzw. vom See her gut sichtbar. (…) 

4.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für 
sich  und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen 
Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 
befriedigende  Gesamtwirkung  erreicht  wird;  diese  Anforderung  gilt  auch  für 
Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich 
als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. Dabei 
erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels («Gestaltung») hinaus nicht 
nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die  Dach-  oder  die 
Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte wie etwa die Stellung 
der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere  Bauvorschriften  geregelt 
sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist gestützt 
auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien  zu  beantworten.  Blosses  Empfinden 
rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum. 

Nach  §  238  Abs.  2  PBG  ist  auf  Objekte  des  Natur-  und  Heimatschutzes 
besondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten 
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedigende 
Gesamtwirkung  zu  verlangen. Was  als Objekt  des  Natur-  und  Heimatschutzes 
zu  betrachten  ist,  ergibt  sich  aus  der  Aufzählung  in  § 203  Abs. 1  PBG.  Eine 
förmliche  Unterschutzstellung  wird  für  die  Anwendung  von  § 238  Abs. 2  PBG 
nicht  vorausgesetzt.  Vielmehr  genügt  es,  dass  sich  die  Schutzwürdigkeit  aus 
der  Aufnahme  des  Objektes  in  ein  Inventar  im  Sinne  von  §  203  Abs. 2 PBG 
ergibt. 

Das Bauvorhaben befindet sich – wie bereits erwähnt – in der Kernzone A 
sowie 
im  Perimeter  eines  geschützten  Ortsbildes  von  überkommunaler 
Bedeutung und hat daher den erhöhten Gestaltungsanforderungen zu genügen. 
Gemäss  Art. 8  Abs. 1  der  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO)  ist  bei  Neu-  und 
Umbauten  sowie  bei  Aussenrenovationen  bei  der  Gestaltung  der  Bauten  und 
insbesondere 
ihrer  Umgebung  eine  gute  Gesamtwirkung  zu  erreichen, 
bezüglich  Proportionen,  Länge,  Einordnung,  Materialien,  Farben  und  Details. 
Den Belangen des Ortsbildschutzes ist Rechnung zu tragen. Die Typologie und 

 
 
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Charakteristika  der bestehenden  Bauten  sind  bei  deren  Ersatz  und  Umbau  zu 
übernehmen. (…) 

4.4  Der  Rekurrent  ortet  (…)  in  der  angefochtenen  kommunalen  Auflage 
einen  unzulässigen  Widerspruch  zur  kantonalen  Verfügung,  welche  den 
geplanten  Holz-Metallfenstern  unter  ortsbildschutzrechtlichen  Gesichtspunkten 
eine hinreichende Einordnung attestiert.  

(§ 7  Abs. 1 BVV).  Für  Bauten  und  Anlagen 

Über  Baugesuche  entscheidet  die  örtliche  Baubehörde,  soweit  durch 
Verordnung  nichts  Anderes  bestimmt  ist  (§ 318 PBG).  Die  im  Anhang  der 
Bauverfahrensverordnung  (BVV)  genannten  Vorhaben  bedürfen  neben  oder 
anstelle  der  baurechtlichen  Bewilligung  der  örtlichen  Baubehörde  der 
Beurteilung  (Bewilligung,  Konzession  oder  Genehmigung)  anderer,  namentlich 
kantonaler  Stellen 
im 
Geltungsbereich  eines  überkommunal  geschützten  Ortsbildes  (ausserhalb  der 
Städte  Winterthur  und  Zürich)  ist  das  kantonale  Amt  für  Raumplanung  (ARE) 
zuständig  (Ziff. 1.4.1.4  Anhang BVV).  Bei  dieser  Zuständigkeit  handelt  es  sich 
um  eine  neben  der  kommunalen  Kompetenz  bestehende  weitere 
indessen  mit  einem 
Bewilligungskompetenz.  Die  Beurteilungen  erfolgen 
unterschiedlichen  Fokus:  Die  Baudirektion prüft  einzig,  ob  sich das  Projekt mit 
den  Anliegen  des  überkommunalen  Ortsbildschutzes  vereinbaren 
lässt. 
Demgegenüber untersucht die lokale Baubehörde, ob das Projekt allen übrigen 
lokalen 
gestalterischen 
Kernzonenbestimmungen  im  Sinne  von  § 50  Abs. 3 PBG,  genügt.  Unerheblich 
ist  in  diesem  Zusammenhang,  dass  die  kommunale  Baubehörde  und  die 
Baudirektion  mit  § 238  Abs. 2 PBG  teilweise  dieselbe  Ästhetikbestimmung 
anwenden.  Hierbei  handelt  es  sich  um  eine  offene  Norm,  die  durch  die 
rechtsanwendende  Behörde  jeweils  einzelfallbezogen  konkretisiert  werden 
muss (VB.2015.00261 vom 5. November 2015, E. 3.4).  

Anforderungen, 

insbesondere 

den 

Aus  den  dargelegten  Gründen  ist  somit  nicht  zu  beanstanden,  wenn  die 
Baudirektion  Holz-Metallfenster  als  mit  den  Anliegen  des  überkommunalen 
Ortsbildschutzes vereinbar erklärt, die lokale Baubehörde jedoch in Anwendung 
(kommunalen)  Gestaltungsvorschriften  oder  unter  Beachtung  der 
der 
Schutzziele  des  kommunalen 
inventarisierten  Objekts  weitergehende 
Anordnungen statuiert. Es liegt somit kein materieller Widerspruch zwischen der 
kantonalen  Verfügung  und  dem  kommunalen  Bauentscheid  vor.  Der  Einwand 
erweist sich als unbegründet. 

4.5  Es  bleibt  zu  prüfen,  ob  die  Vorinstanzen  beim  hier  zu  beurteilenden 
Umbauvorhaben  zu  Recht  Anordnungen  hinsichtlich  des  zu  verwendenden 
Materials und der Art von Fenstersprossen getroffen haben.  

4.5.1  Gemäss  dem 

Inventar  der  schutzwürdigen  Ortsbilder  von 
flachen  Uferbereich  situierte 
überkommunaler  Bedeutung  zählt  der 
Siedlungsteil  A  zusammen  mit  dem  hangseitigen  Ortsteil  B  zu  den  ältesten 
Besiedlungskernen  der  Gemeinde  X.  Die  zusammenhängenden  Altbaugebiete 
mit  eindrücklicher  Altbausubstanz  unterschiedlicher  Ausprägung  und 
verschiedenen  Einzelelementen  sind  mehrheitlich 
Im 
Ortsbildkern  von  A,  dem  der  von  einer  Baumreihe  gesäumte  Bootshafen 

intakt  erhalten. 

im 

 
 
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vorgelagert ist, tritt die kleinstädtisch ausgebildete, dichte Seeuferbebauung von 
der Seeseite her markant und silhouettenwirksam in Erscheinung.  

Schutzziel des in Frage stehenden Ortsbildinventars ist die Erhaltung und 
sinngemässe Weiterführung  der  charakteristischen  Bebauungsstruktur  mit  den 
ortstypisch  ausgeprägten  Umgebungsbereichen  und  Freiräumen.  Bauliche 
Massnahmen  an  Gebäuden  haben  sich  hinsichtlich  Lage,  Dimension, 
architektonischer  Gestaltung  und  Materialwahl  an  der  bestehenden 
Bausubstanz zu orientieren (Ortsbildbeschrieb der Gemeinde S).  

Das  streitbetroffene  Gebäude  wurde  im  Jahre  1693  erbaut  und  bildet 
Bestandteil der malerischen Häuserzeile entlang des Seeufers. Im Erdgeschoss 
des  Gebäudes  ist  ein  Ladenlokal  eingerichtet.  Im  Osten  ist  das  strittige 
Gebäude  mit  dem  «Haus  C»  zusammengebaut.  Im  Westen  schliesst  ein 
weiterer Altbau an, welches ein Chinarestaurant beinhaltet. 

und 

4.5.2 

Fenster, 

Augenmerk 

Farbgebung 

Türen,  Materialien 

sind 
Gestaltungselemente,  welche  das  optische  Erscheinungsbild  eines  Gebäudes 
für  sich  und  im  Kontext  mit  dessen  baulicher  Umgebung  prägen,  das  Ortsbild 
mithin  wesentlich  beeinflussen.  Auf  diese  Elemente  ist  daher  bei  Umbauten 
besonderes 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung kann bei der Renovation von Baudenkmälern verlangt werden, 
dass  die  ursprünglichen  Materialien  verwendet  werden,  soweit  sie  als 
charakteristische  Eigenschaften  zum  Zeugniswert  des  Objekts  beitragen 
(BGr, 6. September  2018,  1C_34/2018,  E. 2.4).  Demgegenüber  kommt  der 
Materialkontinuität  bei  einem  nicht  denkmalgeschützten  Gebäude  bzw.  einer 
neuzeitlichen Baute in einem geschützten Ortsbild nicht die gleiche Bedeutung 
zu (BGr, 28. Juni 2017, 1C_578/2016, E. 4.6).  

legen.  Gemäss 

zu 

Bewilligungsbehörden  ist  es  grundsätzlich  nicht  verwehrt,  entsprechend 
ihren  Erfahrungen  und  gewandelten  planerischen  und  städtebaulichen 
Ansichten  strengere  Massstäbe  anzuwenden  als  früher,  das  heisst  ihre 
vormalige  Praxis  zu  ändern;  doch  muss  es  sich  um  eine  ernsthafte, 
durchgreifende Neuausrichtung handeln, welche für die Entscheidung über alle 
gleichartigen  Sachverhalte  wegleitend  wird; 
die 
Rechtsgleichheit verletzt (vgl. RB 1984 Nr. 108).  

anderenfalls 

ist 

Holz-Metall-Fenster bestehen aus einem raumseitig gelegenen Trägerprofil 
aus Holz sowie einer äusseren Wetterabdeckung aus Metall. Sie entsprechen in 
der  zugleich  als  Ortsbild  von  überkommunaler  Bedeutung  qualifizierten 
Kernzone A  von  X  offensichtlich  nicht  der  herkömmlichen  Bauweise. 
Historischer  Fensterbaustoff,  welcher  zur  Authentizität  der  in  Frage  stehenden 
Baute  und  des  Ortsbildes  beiträgt,  ist  vielmehr  Holz.  Bei  einem  nachgerade 
repräsentativen  Gebäude  mit  altem  Mauerwerk  wie  dem  vorliegenden  an 
prominenter Lage wirken Holz-Metallfenster unpassend. Es kommt hinzu, dass 
Holz-Metallfenster  aufgrund  des  wetterbeständigen  Aluminiums  anders  altern 
als Holzfenster. Gerade bei Altbauten sind deshalb Holzfenster zu favorisieren, 
weil sie der Verwitterung unterliegen und sich damit in ihrem Erscheinungsbild 
wandeln.  Wer  ein  altes  Gebäude  in  einer  schützenswerten  Kernzone  besitzt, 
der hat  besondere bauliche  Einschränkungen  auf  sich  zu  nehmen.  Angesichts 

 
 
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des  gewichtigen  öffentlichen  Interesses  an  der  Erhaltung  des  Charakters  des 
Gebäudes und des überkommunal geschützten Ortsbildes ist es deshalb nicht 
unverhältnismässig, das Anbringen von Holzfenstern zu verlangen, selbst wenn 
diese in der Anschaffung und beim Unterhalt Mehrkosten verursachen (VGr, 10. 
März  2004,  VB.2003.00247;  vgl.  auch  BGr  1P_637/1997,  E.  4  =  ZBl  2000  99 
ff.).  

An  diesem  Ergebnis  vermag  das  vom  Rekurrenten  angeführte  Urteil  des 
Verwaltungsgerichts  vom  8. Juni 2017  (VB.2016.00082)  nichts  zu  ändern. 
Jenem  Urteil  lag  von  vornherein  ein  anderer Sachverhalt  zu  Grunde,  da  keine 
historische  Baute,  sondern  ein  Ersatzneubau  eines  Mehrfamilienhauses  in 
Frage  stand  und  damit  der  Materialkontinuität  nach  dem  Gesagten  nicht  die 
gleiche  Bedeutung  zukam.  Ebenso  ist  unerheblich,  dass  es  sich  bei  den  zu 
ersetzenden  Fenster  nicht  um  Holz-  sondern  Kunststofffenster  gehandelt  hat, 
können  doch  im  Rahmen  von  Renovationen  von  Baudenkmälern  auch 
Verbesserungen  verlangt  werden.  Zudem 
fällt  die  Berufung  auf  den 
Bestandesschutz  zufolge  des  geplanten  Fensterersatzes  vorliegend  ausser 
Betracht.  

in 

Schliesslich  kann  der  Rekurrent  aus  dem  Umstand,  dass 

in  der 
Nachbarschaft – wie anlässlich des Augenscheins festgestellt werden konnte – 
Altbauten  mit  Kunststofffenstern  anzutreffen  sind,  nichts  zu  seinen  Gunsten 
ableiten.  Die  Gleichbehandlung  im  Unrecht  würde  im  konkreten  Fall  vor-
aussetzen,  dass  die  zu  beurteilenden  Fälle 
tatbestandserheblichen 
Sachverhaltselementen  übereinstimmen,  dass  dieselbe  Behörde  in  ständiger 
Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht 
gesetzeskonform entscheiden zu wollen (BGE 136 I 65, E. 5.6; 126 V 390, E. 6; 
123 II 248,  E. 3c).  Zwar  ist  unbestritten,  dass  in  den  vergangenen  Jahren 
offensichtlich bei verschiedenen Altbauten Holzfenster durch andere Materialen 
ersetzt  wurden.  Jedoch  liess  die  Baubehörde  anlässlich  des  Lokaltermins 
verlauten,  dass  gemäss  aktueller  Praxis  bei  historischen  Gebäuden  im 
geschützten  Ortsbild  stets  Holzfenster  verlangt  würden.  Eine  rechtswidrige 
kommunale  Bewilligungspraxis,  welche  einen  Anspruch  auf  Gleichbehandlung 
im Unrecht rechtfertigen würde, liegt somit nicht vor. Zudem ist es – wie bereits 
erwähnt  –  den  Gemeindebehörden  gestattet, 
in 
grundsätzlicher Weise zu ändern und strengere Massstäbe anzuwenden. 

ihre  vormalige  Praxis 

4.5.3  Strittig 

ist  sodann,  ob  die  Anordnung,  die  Fenster  mit 

aussenliegenden Fenstersprossen auszustatten, gerechtfertigt ist. 

Sprossen  stellen  ein  typisches  und  prägendes  Konstruktionsdetail  von 
historischen Fenstern dar, dessen Fehlen geeignet ist, ein Gebäude im Ortsbild 
störend  wirken  zu  lassen.  Der  Einsatz  von  Sprossen  ist  daher  im  Bereich  der 
Denkmalpflege  unerlässlich,  um  die  Optik  der  früheren  Zeit  überzeugend  und 
realitätsnah darstellen zu können. Zudem ist mit der Baudirektion dafürzuhalten, 
dass  es  für  die  optische  Wirkung  von  Fenstern  massgebend  ist,  ob  die 
Sprossen  innen,  aussen  oder  zwischen  den  Fensterscheiben  liegen.  So  geht 
beim Setzen der Sprossen zwischen den Glasscheiben die plastische Wirkung 
der  herkömmlich  aussenliegenden  Sprossen  verloren  und  wird  die  Spiegelung 
im  Glas  nicht  unterbrochen.  In  dem  durch  Kleinmassstäblichkeit  geprägten 

 
 
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A 

die 

von 

von 

genügt 

Erkennbarkeit 

untypischen 
Ortsbild 
Gestaltungselementen  auf  geringe  Distanz,  um  störend  zu  wirken.  Wenn  die 
Baudirektion  mithin  dem  strittigen  Baudetail  besonderes  Augenmerk  schenkt 
und  zum  Schluss  kommt,  dass  innenliegende  Fenstersprossen  sowohl  das 
Gesamtbild  der  geschützten  Fassaden  empfindlich  beeinträchtigen,  als  auch 
das  Gebäude  im  geschützten  Ortsbild  unbefriedigend  wirken  lassen,  ist  das 
nicht zu beanstanden. An dieser Betrachtungsweise vermag der Umstand, dass 
bei  einigen  Altbauten  in  der  Umgebung  innenliegende  Sprossen  vorhanden 
sind, nichts zu ändern, ist es doch den Behörden – wie bereits erwähnt – nicht 
verwehrt,  ihre  Praxis  in  grundsätzlicher  Weise  zu  ändern  und  strengere 
Massstäbe  anzuwenden.  Dass  Fenster  mit  aussenliegenden  Sprossen  in  der 
Beschaffung  teurer  sind  als  Standardfenster,  rechtfertigt  angesichts  des 
gewichtigen  öffentlichen  Interesses  an  der  Erhaltung  des  Ortsbildes  keine 
innenliegenden  Sprossen.  Ebenso  wenig  ist  die  Reinigung  mit  unzumutbaren 
bzw.  unverhältnismässigen  Arbeiten  verbunden,  dass  ein  überwiegendes 
privates Interesse zu Gunsten von innenliegenden Sprossen sprechen würde.