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**Case Identifier:** a937655b-d915-5355-80a5-c92b582a3a5e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 15.10.2015 A/2856/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-2856-2015_2015-10-15.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2856/2015-CS DCSO/328/15

DECISION 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 

DU JEUDI 15 OCTOBRE 2015 

 

Causes jointes A/2856/2015-CS et A/2918/2015-CS, plaintes 17 LP formées en date des 

25 et 27 août 2015 par Mme L______, comparant en personne. 

 

* * * * * 

 

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 

et par pli recommandé du greffier du 30 octobre 2015 

à : 

- Mme L______. 

 

* correction  - A______ AG  A______ SA 
d'erreur matérielle    
selon art. 85 LPA  

- Office des poursuites  

 

 

- 2/10 - 

 

 

A/2856/2015-CS 

EN FAIT 

A. a. Mme L______ est propriétaire d’un appartement en PPE, sis chemin C______ 

xx, correspondant au feuillet n° xx21-xx8 de la commune de Z______/GE (ci-

après : l’appartement).  

 Cet appartement était couvert par une assurance bâtiment et responsabilité civile 

prises auprès de l’assureur X______. Selon cette compagnie d’assurance la 

couverture précitée a été garantie par le paiement des primes correspondantes 

jusqu’au 31 janvier 2014 pour la police d’assurance bâtiment et jusqu’au 31 juillet 

2014 pour celle de responsabilité civile. 

 b. Le 22 avril 2013, A______ SA a requis auprès de l’Office des poursuites (ci-

après : l’Office) une poursuite en réalisation de gage immobilier à l’encontre de 

Mme L______ en recouvrement de la somme de 745’000 fr., plus intérêt à 5% dès 

le 1
er

 avril 2013, à titre de prêt hypothécaire portant sur l’appartement précité. 

 A______ SA a en outre sollicité la mise en place d’une gérance légale.  

 c. Le 29 avril 2013, l’Office a notifié le commandement de payer, poursuite en 

réalisation de gage n° 13 xxxx46 A, à Mme L______.  

 Cette dernière y a formé opposition, qu'elle a finalement retirée le 25 juin 2013. 

 d. Par avis du 3 juin 2013, l’Office a indiqué à X______ qu’en aucun cas la 

couverture de l’appartement ne devait être annulée, de sorte qu’un éventuel avis 

de sommation envoyé à Mme L______ devait également être transmis audit 

Office, qui s'assurerait du règlement des primes, le cas échéant, ledit logement 

ayant été placé en gérance légale.  

 Par courrier du 25 mars 2014, X______ a informé l'Office que l’appartement 

n’était plus couvert par la police d’assurance bâtiment depuis le 1
er

 février 2014. 

 L’Office a alors conclu une nouvelle assurance bâtiment provisoire auprès 

d’I______, avec laquelle il est au bénéfice d’un contrat-cadre.  

 e. Le 7 avril 2014, A______ SA a requis de l’Office la vente de l'appartement 

dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage n° 13 xxxx46 A. 

 Le 23 janvier 2015, l’Office a mandaté M. P______, architecte, afin d’effectuer 

l’expertise de la valeur de l’appartement en vue de cette vente. 

 f. De son côté, par courrier du 26 février 2015, Mme L______ a informé sa 

créancière A______ SA que son appartement était en passe d’être vendu de gré à 

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A/2856/2015-CS 

gré, de sorte qu’une expertise de sa valeur de réalisation par l'Office n’était plus 

nécessaire.   

 Elle n’a par la suite jamais remis à A______ SA d’acte notarié attestant d’une 

telle vente ou toute autre pièce démontrant sa finalisation, malgré les relances de 

sa créancière. 

 En outre, par courrier du 2 mars 2015, A______ SA lui a répondu avoir pris 

bonne note de la vente projetée de l'appartement, l’expertise en cours n'étant 

toutefois susceptible d'être suspendue qu'après versement par Mme L______ d’un 

intérêt trimestriel de 9'312 fr. 50 le 10 mars 2015 au plus tard.  

 Par courriel du 20 mars 2015, A______ SA a indiqué à l’Office que ce versement 

ne lui était pas parvenu et que l'expertise pouvait suivre son cours. 

 g. Durant mai et juin 2015, Mme L______ a différé l’exécution de cette expertise 

en sollicitant à nouveau sa suspension auprès d’A______ SA et en refusant de 

rencontrer l'expert architecte, au motif que son appartement avait été vendu.  

 h. Par courrier du 17 juin 2015, Me R______, notaire, a indiqué à l’Office être 

chargée d’instrumenter la vente de cet appartement. 

 Par courrier du 19 juin 2015, l’Office lui a répondu que le montant dû pour solder 

la poursuite n° 13 xxxx46 A s’élevait en l’état à 835'037 fr. 35, sous réserve des 

frais de l’expertise en cours encore inconnus.  

 La vente prévue par Me R______ ne s'est finalement pas réalisée. 

 i. En revanche, par courriel du 23 juillet 2015, un courtier immobilier a indiqué à 

l’Office avoir trouvé un acquéreur pour l’appartement, l’acte de vente devant être 

prochainement signé devant Me K______, notaire.  

 Par courriers recommandés du 29 juillet 2015, l’Office a indiqué audit notaire, 

ainsi qu’à Mme L______, que le montant en capital dû pour solder la poursuite  

n° 13 xxxx46, intérêts arrêtés au 31 août 2015 et frais compris, était de  

839'569 fr. 65. 

 j. Par courrier du 3 août 2015, l’Office a par ailleurs informé les parties du résultat 

de l’expertise, établie début juillet 2015 et qui a conduit à une estimation à 

hauteur de 1'155’000 fr. de la valeur de réalisation de l'appartement gagé. 

 k. Le 17 août 2015, Me K______ a versé à l’Office le montant de 839'569 fr. 65 

susmentionné. 

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A/2856/2015-CS 

 l. Par courrier du 20 août 2015 en réponse à une demande de Mme L______, 

l’Office lui a transmis le décompte de frais encourus dans la poursuite  

n° 13 xxxx46 A. 

 Ce montant, totalisant 5'045 fr. 75, était composé de 4'636 fr. à titre de débours, 

incluant l’extrait du cadastre (300 fr.), l’expertise de M. P______  

(1'296 fr.) et l’assurance provisoire 2014 et 2015 (3'040 fr.) , ainsi que 409 fr. 75 à 

titre d’émoluments. 

B. a. Par plainte expédiée le 25 août 2015 au greffe de la Chambre de surveillance 

des Offices des poursuites et des faillites (ci-après : la Chambre de surveillance), 

Mme L______ a contesté ce décompte et a refusé de régler les frais d’expertise 

ainsi que ceux afférents à l’assurance bâtiment provisoire 2014 et 2015 de 

l'appartement, au motif que ces frais n’étaient pas justifiés. 

 En effet, l'appartement était assuré et une expertise de sa valeur de réalisation était 

inutile, puisqu'il était en passe d'être vendu par ses soins.  

 A l’appui de ses allégués, Mme L______ a produit notamment la facture de la 

prime annuelle 2014 relative à la police d'assurance bâtiment de cet appartement.  

 b. Dans ses observations reçues le 17 septembre 2015, l’Office a conclu au rejet 

de cette plainte et à ce que la Chambre de surveillance condamne Mme L______ 

au paiement d’une amende au sens de l’art. 88 LPA, sa plainte étant téméraire, car 

fondée sur des allégations contraires à la vérité.  

 c. Par une deuxième plainte expédiée le 27 août 2015 au greffe de la Chambre de 

surveillance, Mme L______ a conclu à ce que le montant dû à A______ SA pour 

solder la poursuite n° 13 xxxx46 A soit ramené à 763'232 fr. 60. 

 Elle a exposé que la somme de 833'232 fr. 60 était erronée, puisqu’elle avait déjà 

effectué des remboursements à hauteur de 70'000 fr. sur cette créance, directement 

en mains de sa créancière.  

 Cette plainte a été référencée sous la cause n° A/2918/2015. 

 d. Dans ses observations reçues le 17 septembre 2015, l’Office a conclu à 

l’irrecevabilité de cette deuxième plainte, celle-ci étant tardive et la contestation 

portant sur le montant dû à titre de créance ne pouvant pas être traitée par la 

Chambre de surveillance. 

EN DROIT 

1. 1.1 Les plaintes A/2856/2015 et A/2918/2015 concernent les mêmes parties dans 

le cadre de la même poursuite en réalisation de gage immobilier, n° 13 xxxx46 A, 

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A/2856/2015-CS 

de sorte que la Chambre de surveillance ordonnera d'entrée de cause la jonction de 

ces deux procédures sous le numéro A/2856/2015 (art. 70 al. 1 LPA). 

1.2. La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 

formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 al. 1 et 

3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures non attaquables par la voie judiciaire  

(art. 17 al. 1 LP).  

1.3. Cela étant, la plainte A/2918/2015 sera déclarée irrecevable pour les deux 

motifs suivants. 

1.3.1 Sous réserve d’un abus de droit manifeste, il n’appartient ni à l’Office ni à la 

Chambre de surveillance de décider si une prétention est exigée à bon droit ou non 

(arrêts du Tribunal fédéral 7B.219/2006 et 7B.220/2006 du  

16 avril 2007, consid. 3.3). La plainte ne peut donc jamais aboutir à un jugement 

sur le fond du droit qui fait l’objet de l’exécution forcée: un tel jugement relève 

exclusivement de la juridiction civile ou administrative (GILLIERON, Poursuite 

pour dettes, faillite et concordat, 5ème éd., p. 59).  

Lorsque le débiteur effectue des remboursements au cours de la procédure de 

poursuite, seul un paiement en main de l’Office est susceptible d'avoir une 

incidence sur la poursuite en cause (art. 12 LP; GILLIERON, Commentaire LP,  

n. 24 ad art. 12; DALLEVES, in Commentaire romand, n. 4 ad art. 12). 

 En l'espèce, la plainte A/2918/2015 porte sur le montant fondant la poursuite 

concernée, la plaignante alléguant avoir effectué des remboursements à hauteur de 

70'000 fr. en mains du créancier sur ce montant, de sorte que sa dette doit être 

réduite en conséquence.  

 Au regard toutefois des principes rappelés ci-dessus sous ch. 1.2.3.1, la Chambre 

de surveillance ne peut pas examiner cette question du bien-fondé ou non du 

montant actuel de la créance en poursuite, qui ressort du droit de fond. C'est en 

outre sans compter que la plaignante a dit avoir procédé à des remboursements 

directement en mains de sa créancière, alors que seul un paiement en mains de 

l’Office est susceptible d'avoir une incidence sur la quotité de la dette fondant la 

poursuite en cause n° 13 xxxx46. 

 1.3.2 La plainte A/2918/2015 ne serait-elle pas déjà déclarée irrecevable qu'elle 

devrait l'être à tout le moins pour cause de tardiveté manifeste, le délai légal de  

10 jours pour former cette plainte n'ayant pas été respecté. 

En effet, elle a été déposée le 27 août 2015, alors que c'est par courrier du  

29 juillet 2015, soit près d'un mois auparavant, que l'Office a informé Mme 

L______ que le montant en capital dû pour solder la poursuite  

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A/2856/2015-CS 

n° 13 xxxx46, intérêts arrêtés au 31 août 2015 et frais compris, était de  

839'569 fr. 65.  

1.3.3 La décision de l’Office sur les frais de poursuite peut faire l’objet d’une 

plainte au sens de l’art. 17 LP et des principes rappelés ci-dessus sous ch. 1.2 

(RUEDIN, in Commentaire LP, 2005, n° 27 ad. art. 68 LP). 

Par ailleurs, une plainte contre une mesure de l'Office doit être déposée dans les 

dix jours suivants celui où le plaignant a eu connaissance de la décision attaquée 

(art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prescrites par la loi (art. 9 al. 1 LaLP et art. 65 

al. 1 et 2 LPA applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP). 

La plainte A/2856/2015, qui respecte ces réquisits légaux, est ainsi recevable en 

tous points. 

2. Dans le cadre de cette plainte, conteste devoir les frais d’expertise de la valeur de 

l'appartement à réaliser ainsi que les montants des primes d’assurance provisoire 

2014 et 2015, mis à sa charge par l’Office dans le décompte de frais de poursuite 

querellé. 

 2.1 Les frais de poursuite sont à la charge du débiteur. Le créancier en fait 

l’avance. L’Office peut différer toute opération dont les frais n’ont pas été 

avancés, mais il doit en aviser le créancier (art. 68 al. 1 LP). 

 Toutefois, les actes non prescrits par la loi ou inutiles accomplis par l’Office ou 

répétés par sa faute ne donnent pas lieu à des frais (RUEDIN, in Commentaire LP, 

n° 3 ad. art. 68 LP). 

 2.2.1 Lorsque la réalisation d’un gage immobilier est requise par un créancier, le 

fonctionnaire de l’Office doit procéder à l’estimation de la valeur de réalisation de 

ce bien immobilier et il peut s’adjoindre des experts (art. 97 al. 1 LP par renvoie 

de l’art. 155 al. 1 LP). 

 Les honoraires des experts sont des débours au sens de l'art.13 al. 1 OELP, de 

sorte qu'ils sont à la charge du débiteur poursuivi (DE GOTTRAU, in Commentaire 

LP, n° 12 ad. art. 97 al. 1 LP). 

 2.2.2 En l'espèce, il ne fait aucun doute, au vu des principes rappelés ci-dessus 

sous ch. 2.2.1 que les frais d'expertise doivent être mis à la charge de la plaignante 

débitrice. 

 Il ne peut en outre être reproché à l’Office d’avoir laissé l'expertise déjà ordonnée 

le 23 janvier 2015 suivre son cours à l'annonce, le 26 février 2015, d'une possible 

vente de son appartement par la débitrice poursuivie elle-même. En effet, l'Office 

n’avait aucune certitude de la réalité d’une telle vente de gré à gré en cours, la 

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plaignante n'ayant produit d’acte notarié ou toute autre pièce attestant de la 

finalisation de cette réalisation alléguée. 

 En outre, il ressort des faits de la cause et notamment du courriel d'un courtier 

immobilier du 23 juillet 2015 qu’un acquéreur sérieux n'avait été trouvé que bien 

après cette annonce de vente de gré à gré par la plaignante en février 2015. 

 Dès lors, l’expertise, qui s’est déroulée début juillet 2015, - après que plusieurs 

mois se soient écoulés depuis qu'elle avait été confiée à l'expert par l'Office, laps 

de temps durant lequel la plaignante a tenté de la différer - était encore justifiée à 

ce moment-là, au vu de ce qui précède.  

 Par conséquent, la plainte sera rejetée, s'agissant de ce premier grief. 

 2.3.1 Dans le cadre d’une poursuite en réalisation de gage immobilier, l’Office 

pourvoit à la gérance et à l’exploitation de l’immeuble grevé (art. 102 al. 3 LP par 

renvoi de l’art. 155 al. 1 LP ; art. 16 al. 1 ORFI et 85 ss ORFI). 

 Cette gérance légale est destinée à assurer la conservation de l’immeuble, et de ses 

revenus, depuis la date où ils bénéficient aux créanciers, jusqu’à la réalisation de 

l’immeuble (MARCHAND, Précis de droit des poursuites, 2013, p. 220). Dans tous 

les cas, l’activité du gérant légal est régie par le principe de nécessité 

(MARCHAND, op. cit., p. 227 et les références citées).  

 Les dépenses effectives d’administration, du fait d’une gérance légale, ont valeur 

de frais (JEANDIN/SABETIN, in Commentaire LP, 2005, n° 22 ad. art. 102 al. 3 LP). 

 Les mesures ordinaires à prendre au sens de l’art. 17 ORFI, sont celles qui seront 

requises pour maintenir l’immeuble dans un bon état de rendement ainsi que pour 

la perception des fruits et autres produits, y compris la conclusion et le 

renouvellement des assurances usuelles (JEANDIN/SABETI, in Commentaire LP, 

2005, n° 19 ad. art. 102 al. 3 LP ; GILLIERON, Commentaire LP, 2000, n° 37  

ad. art. 102 al. 3 LP). 

 2.3.2 En l'espèce, une gérance légale de l’appartement de la plaignante a été 

requise par la créancière gagiste dans sa réquisition de poursuite du 22 avril 2013.  

 L’Office a pris en charge cette gérance légale et il s’est renseigné sur l’étendue de 

la couverture d’assurance bâtiment et RC de ce bien immobilier. Il a ainsi appris , 

par courrier de la compagnie concernée du 25 mars 2014, que cet appartement 

n’était plus couvert par une assurance bâtiment depuis février 2014. 

 La plaignante allègue le contraire en produisant à l'appui de son dire la facture 

afférente à la prime 2014 de cette assurance bâtiment.  

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A/2856/2015-CS 

 Ce faisant, elle ne démontre toutefois en rien s’être acquittée de cette prime et, 

partant, que son appartement restait  ainsi assuré pour cette période, contrairement 

à ce que la compagnie d'assurance concernée avait expressément indiqué à 

l'Office en mars 2015. 

 Ce dernier était dès lors dans l'obligation, dans le cadre de sa gérance légale de cet 

immeuble gagé, de contracter une nouvelle assurance bâtiment provisoire, afin 

d’assurer la conservation de cet appartement, et cela même à titre préventif, cette 

mesure faisant partie des prérogatives du gérant légal.  

 La mise à la charge de la plaignante par l'Office des primes relatives à cette 

assurance bâtiment provisoire pour 2014 et 2015, soit jusqu'à la vente de 

l'appartement assuré, est dès lors justifiée. 

 Par conséquent, la plainte A/2856/2015 sera rejetée. 

4. 4.1 La procédure de plainte est gratuite (art. 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être 

alloué aucun frais ni dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP). 

 4.2 Toutefois aux termes de l'art. 20a al. 2 ch. 5 LP, celui qui, en violation du 

devoir d'agir selon la bonne foi, forme un recours sans avoir d'intérêt concret 

digne de protection et bien que la situation en fait et en droit soit claire, avant tout 

pour ralentir la procédure (ATF 127 III 178 et les références). Cette disposition 

permet de sanctionner un recours aux institutions judiciaires voué à l'échec, qui 

serait fait à des fins purement dilatoires et en violation des règles de la bonne foi 

(GILLIERON, Commentaire, ad art. 20a n° 19; COMETTA, in SchKG I, ad art. 20a 

n° 11).  

 En l'espèce, la Chambre de surveillance considère que ces conditions ne sont pas 

remplies, la plaignante, qui a certes fait preuve de mauvaise foi dans certains de 

ses allégués, n'a cependant pas formé plainte dans le seul but de ralentir la 

procédure d'exécution forcée, celle-ci ayant été soldée avant le dépôt de cette 

plainte par paiement du 17 août 2015 en mains de l’Office. 

* * * * * 

 

 

 

 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre de surveillance : 

A la forme : 

Déclare recevable la plainte formée le 25 août 2015 par Mme L______ contre le 

décompte de frais établi par l’Office des poursuites dans la poursuite  

n° 13 xxxx46 A (A/2856/2015). 

Déclare irrecevable la plainte formée le 27 août 2015 par Mme L______ contre le 

montant du solde dû à titre de créance dans la poursuite n° 13 xxxx46 A (A/2918/2015). 

Cela fait, préalablement : 

Ordonne la jonction des causes A/2856/2015 et A/2918/2015 sous le numéro de cause 

A/2856/2015. 

Au fond : 

Rejette la plainte formée le 25 août 2015 par Mme L______. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions.  

Siégeant : 

Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, présidente; Monsieur Philipp GANZONI et 

Monsieur Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Angela PICCOLI 

FERRECCHIA, greffière. 

 

La présidente : 

Valérie LAEMMEL-JUILLARD 

 La greffière : 

Angela PICCOLI FERRECCHIA 

 

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Voie de recours : 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 

des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 

dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 

dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2  

let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 

L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 

elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 

officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 

signé (art. 42 LTF).  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.