# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 76e8a2b4-e983-5d7f-a968-4800bb379769
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-05-02
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 02.05.2000 80.2000.17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2000-17_2000-05-02.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2000.00017

  	
  Lugano

  2 maggio 2000

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 24 gennaio 2000

 

in materia di:                 IC 97/98

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

  rappr. da: avv. __________. __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________
__________, vedova, nata nel 1916, è proprietaria della PPP __________ e
__________ del fondo base n. __________ RFD di __________ e, meglio, di un
monolocale di 10 millesimi e di un appartamento (piano più mansarda) di 85
millesimi.

                                         Nella
notifica di tassazione IC/IFD 1995-96, del 28 giugno 1996, passata incontestata
in giudicato, l’Ufficio di tassazione aveva esposto alla contribuente un valore
locativo di fr. 65'000.- di media annua.

                                         Nella
successiva notifica di tassazione IC/IFD 1997-98 del 14 settembre 1998
l’Ufficio di tassazione elevava il valore locativo a fr. 104'975. Tale valore
veniva confermato in sede di reclamo con decisione del 20 dicembre 1999,
spiegando che era stato calcolato applicando al valore ufficiale di stima il
parametro del 6,5% e che, secondo la giurisprudenza, l’applicazione di tale
metodo trovava applicazione, in linea di principio, anche nel caso di
appartamenti in condominio.

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Con il
presente, tempestivo ricorso la contribuente, assistita dall’avv. __________
__________, contesta il valore locativo stabilito dall’Ufficio di tassazione,
spiegando che un canone di locazione mensile di ben fr. 8'747.- per il
monolocale al piano seminterrato e per l’appartamento con mansarda non può essere
conseguito sul mercato. Affittando gli appartamenti si potrebbe conseguire al
massimo un canone di locazione per entrambi gli oggetti di fr. 5'500.- al mese,
praticamente pari al valore locativo di fr. 65'000.- esposto nella precedente
tassazione.

 

                                         2.2.

                                         Pendente
causa, il giudice delegato ha incaricato il perito della Camera di esperire,
data la particolarità dell’immobile, una perizia.

                                         Il
relativo rapporto, che conclude per un valore locativo annuo per i due
appartamenti di fr. 67'350.-, è stato rassegnato il 10 aprile 2000. La
ricorrente ha rinunciato a presentare osservazioni.

 

 

                                   3.   3.1

                                         Giusta l'art.
20 cpv. 1 lett. b LT l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di
parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare:
ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di quote di
comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art.
655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.

 

                                         3.2

                                         La legge
non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il
vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria.
Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione
che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente.
Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che,
secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando
lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve
corrispondere, in linea di principio,  al valore oggettivo di mercato.

 

                                         3.3

                                         Il
Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve
corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario
desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto
in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue
installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di
condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA
15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur
locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito
corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo
non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi
fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non
l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF
del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

 

                                         3.4.

                                         L'art. 20
cpv. 2 LT precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della
promozione e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale
precisazione è stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di
stabilire il valore locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per
l'imposta cantonale esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del
valore di stima dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione
dell'immobile. Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con
il principio secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul
mercato, è consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare
n. 15 del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione
cantonale delle contribuzioni, cifra 2.2.1; CDT n.
__________.__________.__________ del 13 febbraio 1996 in re K. D.).

 

                                         3.5.

                                         Per
ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di
abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra,
applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la
stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale
a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25%
se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni
1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di
procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza
di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498
del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

 

                                         3.6.

                                         L'applicazione
del suddetto metodo di calcolo deve trovare applicazione, in linea di
principio, anche nel caso di appartamenti in condominio. I recenti adeguamenti
delle stime ufficiali hanno infatti consentito sostanzialmente di eliminare
quelle incongruenze e quelle disparità di trattamento che si potevano lamentare
in passato nella determinazione del valore locativo degli appartamenti in PPP
rispetto a quello di abitazioni monofamigliari. La valutazione individualizzata
del valore locativo degli appartamenti in PPP si giustifica unicamente laddove
le vecchie stime ufficiali appaiono manifestamente inadeguate e danno luogo non
solo a disparità di trattamento tra proprietari immobiliari di tipi di
abitazione diversi, ma anche a valori assai distanti da quelli di mercato (CDT
n. 202 del 14 dicembre 1995 in re H. F.-W.; CDT n.
__________.__________.__________ del 13 febbraio 1996 in re K. D.).

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Nel
presente caso l'UT si é attenuto, conformemente a quanto esposto sopra, al
calcolo del valore locativo secondo parametri schematici, applicando al valore
ufficiale di stima l'aliquota prevista dall'autorità fiscale cantonale in funzione
della vetustà della stima.

                                         Il valore
locativo così ottenuto è parso di primo acchito assai elevato. Questa Camera ha
quindi incaricato il proprio perito di valutare il valore di mercato dei due
immobili se venissero affittati.

 

                                         4.2.

                                         Dal
rapporto peritale si evince quanto segue:

                                         Accertamenti del perito

                                         In
stretta vicinanza allo stabile in esame, con caratteristiche  similari, vista
imprendibile, ho potuto accertare che il prezzo d'affitto al mq degli appartamenti,
varia da Fr. 250.-- a Fr. 280.—il mq.

                                         Valutazione
peritale

 

                                         Monolocale N. 4 di 10/1000

                                         Trattasi
di una camera con annesso doccia - WC - lavabo; atrio, ubicata al piano entrata
principale, con sole due finestre, con vista verso il muro di sostegno della
proprietà confinante.

                                         mq 30 x Fr. 200.-- = Fr.  6'000.--- (annui)

                                         pari
a  Fr.  500.--  il mese

 

                                         Appartamento N. 1O di 85/1000

                                         Trattasi
di un appartamento ubicato al 1. piano + mansarda (tipo duplex) abitabile.

                                         Composizione:

                                         1.
piano:

                                         atrio
- soggiorno - pranzo - cucina - dispensa - una camera – due servizi- terrazza

                                         mansarda: 
2 camere - soggiorno - bagno - WC - lavabo

                                         N.B.:
molto rientrante sui muri perimetrali per camminare senza toccare con la testa
il plafone

                                         (situazione
con spazi indivisibili)

                                         pavimenti:        parquet-
piastrelle

                                         rifiniture:          signorili

                                         1.
piano mq 120 x Fr. 320.-- = Fr. 38'400.-- (annuo)

                                         mansarda 
mq  85 x Fr. 270.-- = Fr. 22'950.-- (annuo)

                                         Affitto
annuo globale per le due unità Fr. 67'350.-- pari a Fr. 5'600.—mensili
(arrotondati).

                                         La
valutazione scaturita, riflette perfettamente i valori accertati in zona e
regge quindi ai relativi confronti.

                                         Il
perito ha altresì spiegato che il valore di stima è eseguito nel periodo
euforico delle compravendite e che i prezzi conseguiti nelle contrattazioni
hanno inciso sul risultato finale, per cui esso appare oggi, considerata il
sensibile calo dei prezzi, al di sopra del valore commerciale attuale.

 

                                         4.3.

                                         Questa
Camera non ha motivo di scostarsi da questa valutazione e deve quindi ridurre
il valore locativo esposto dall’Ufficio di tassazione alla contribuente,
applicando i parametri dell’amministrazione al valore ufficiale di stima, da
fr. 104'975.- a fr. 67'350.-.

                                         Vero è
che questa Camera ha avuto l’occasione di affermare che i parametri elaborati
dall’amministrazione devono trovare di regola applicazione anche nel caso di
appartamenti in condominio, ma è altrettanto vero che proprio in quella
sentenza aveva pure ribadito che “quando però questo metodo porta a dei
risultati in contrasto con il principio secondo cui il valore deve corrispondere
a quello reperibile sul mercato, è consentito far capo a valutazioni
individualizzate” (cfr. Circolare n. __________ del 15 gennaio 1995
concernente il valore locativo della Divisione cantonale delle contribuzioni,
cifra 2.2.1; CDT n. __________.__________.__________ del 13 febbraio
1996 in re K. D.).

                                         Sempre in
quella sentenza, questa Camera aveva pure ribadito che “la valutazione
individualizzata del valore locativo degli appartamenti in PPP si giustifica
unicamente laddove le vecchie stime ufficiali appaiono manifestamente
inadeguate e danno luogo non solo a disparità di trattamento tra proprietari
immobiliari di tipi di abitazione diversi, ma anche a valori assai distanti da
quelli di mercato” (CDT n. __________.__________.__________ del 13
febbraio 1996 in re K. D.; inoltre:CDT n. 202 del 14 dicembre 1995 in re
H. F.-W.; CDT n. __________.__________.__________ del 13 febbraio 1996
in re K. D.). Ciò ha da valere anche quando il valore di stima, alterato da una
situazione euforica del mercato, appare manifestamente sovradimensionato, come
nel presente caso.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 20 dicembre 1999 è riformata nel senso
che il valore locativo viene stabilito in fr. 67'350.- di media annua.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese.

                                         Alla
ricorrente la parte soccombente verserà un importo di fr. 400.- a titolo di
ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: