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**Case Identifier:** bcf6378f-87f8-5682-a455-0732e9689b3c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-09
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 09.10.2018 A/1216/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1216-2017_2018-10-09.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1216/2017-LCI ATA/1066/2018  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 9 octobre 2018 

3ème section 

   dans la cause 

 

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA ROSERAIE, LETTRE A SA 
représentée par Me Stéphane Penet, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
8 novembre 2017 (JTAPI/1171/2017) 

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EN FAIT 

1.  La société immobilière de la Roseraie, lettre A SA (ci-après : la SI), inscrite 
au registre du commerce de Genève depuis le 13 décembre 1923, a pour but 
« achat, location et revente d'immeubles sis dans le canton de Genève ». 

  Son siège est situé auprès de l'agence immobilière Alain Bordier & Cie SA. 

  Monsieur Alain BORDIER en est l’administrateur président, avec signature 
individuelle. Monsieur Michel PENET en est l’administrateur secrétaire avec 
signature individuelle. 

2.  La SI est propriétaire de la parcelle n° 1'031, feuille 52 de la commune de 
Genève-Plainpalais, sur laquelle est érigé un immeuble d'habitation, construit en 
1923, à l'adresse 12, rue des Peupliers (ci-après : l'immeuble). 

3.  Les rues des Peupliers et de la Croisette sont parallèles. La rue de 
l’Aubépine les croise.  

  Les bâtiments, dont les adresses sont, respectivement 12, rue des Peupliers, 
13, rue de l’Aubépine et 17, rue de la Croisette, constituent un U. Ils ont été 
construits par Monsieur Joseph RUBIN, architecte. Les deux premiers consistent 
en six étages sur rez auxquels ont été ajoutés récemment des combles habitables. 
Le dernier à l’avenue de la Croisette s’élève à quatre étages sur rez. 

 

 

 

 

 

 

4.  Le 25 mai 1990, la SI s'est vue délivrer une autorisation de construire 
(dossier DD 89'347), qu'elle avait sollicitée par l'intermédiaire de son architecte, 
Monsieur François DUGERDIL, en vue de la création de deux appartements dans 
les combles de l'immeuble, la surélévation de la toiture, la pose de lucarnes et la 
réfection des façades. La commission des monuments, de la nature et des sites 
(ci-après : CMNS) avait, dans le cadre de l'instruction de cette demande, préavisé 
défavorablement. 

12, Rue des 
Peupliers 

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5. a. Le 3 novembre 2014, le Conseil d’État a adopté une modification du 
règlement d’application de la loi genevoise sur les constructions et installations 
diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) portant sur l’assainissement 
obligatoire des fenêtres et embrasures en façade qui présentaient des déperditions 
énergétiques élevées (art. 56A RCI). 

  Un délai au 31 janvier 2016 au plus tard était fixé aux propriétaires 
d’immeubles pour se mettre en conformité. 

 b. En novembre 2015, l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN) a émis 
une directive d’application de l’art. 56A RCI (ci-après : la directive). Sur huit 
pages, elle détaillait le cadre légal des travaux d’assainissement des fenêtres et 
autres embrasures, des dérogations, quelques cas spécifiques et la procédure. Sous 
le chapitre 3.4 « informations sur la protection patrimoniale », il était mentionné 
que « des conseils peuvent être obtenus auprès de l’office du patrimoine et des 
sites (ci-après : OPS) ». Le même conseil était donné sous « exceptions en matière 
de protection patrimoniale ».  

  Un guide des bonnes pratiques en matière d’assainissement des embrasures 
munies de simple vitrage des locaux chauffés des immeubles à valeur 
patrimoniale (art. 56 A RCI) était annexé à ladite directive. Édité par l’État de 
Genève et la Haute école du paysage d’ingénierie et d’architecte de Genève  
(ci-après : HEPIA), il détaillait la problématique sur trente-trois pages. 

 c.   Dans une brochure à l’attention des propriétaires de bâtiments relatifs à 
l’assainissement des fenêtres et autres embrasures en façade, l’État de Genève 
mentionnait en page 11 sous « informations sur la protection patrimoniale » les 
grands principes directeurs rappelant que des conseils pouvaient être obtenus 
auprès du service des monuments et des sites (ci-après : SMS). En dernière page, 
outre le rappel des différents partenaires, notamment l’office des autorisations de 
construire (ci-après : OAC), l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN), le 
SMS, il était mentionné qu’en cas de questions sur la procédure ou les normes à 
respecter, un courriel ou un courrier au service concerné permettait de recevoir 
une réponse dans un délai de dix jours ouvrables. Les adresses courriels des 
différents services étaient mentionnées. En bas de page, un numéro de contact et 
une adresse courriel étaient mis en évidence. 

6.  Vision Fenêtre Sàrl est une société ayant pour but l’exploitation d’une 
entreprise de construction, en particulier dans la fabrication et la pose de 
menuiserie extérieure.  

  Monsieur Jean-Charles VALLON en est associé directeur avec signature 
collective à deux. Monsieur Stéphane VALLON est associé avec procuration 
collective à deux. Monsieur Patrick VEILHAUSER est gérant avec signature 
individuelle.  

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  M. Stéphane VALLON fait partie de la liste des professionnels ayant suivi 
les modules d’information mis en place par l’HEPIA dans le cadre des travaux de 
mise en conformité des embrasures en façade (art. 56A RCI). 

  Selon l’attestation délivrée à M. VALLON, les cours étaient donnés par 
différents services de l’État. Celui de l’OPS, de quarante-cinq minutes, était 
intitulé « rénovation des embrasures présentant un intérêt patrimonial ».  

  L’attestation délivrée à Vision Fenêtres Sàrl mentionnait que les modules 
d’informations susmentionnés visaient à sensibiliser les entreprises à appliquer 
différentes recommandations, listées, dont celle relative à l’intervention de l’OPS, 
afin de « tenir compte des aspects patrimoniaux des bâtiments, notamment en 
zone protégée et, en cas de doute, faire appel à l’OPS pour avis. » L’entreprise au 
bénéfice de l’attestation s’engageait à informer le propriétaire ou son mandataire 
des recommandations mentionnées sur l’attestation. 

7.  Trois devis ont été fournis aux propriétaires de l’immeuble pour les travaux 
de pose de nouvelles fenêtres. 

 a. Norba Menuiserie a, le 19 avril 2016, devisé la fourniture et la pose de 
nouvelles fenêtres « à l’ancienne » en bois de pin pour un montant total de 
CHF 236'489.-.  

 b. Gindraux Fenêtres SA a proposé la pose de nouvelles fenêtres en pin pour 
un montant total de CHF 172'500.-.  

 c. Vision Fenêtre Sàrl a devisé les travaux à CHF 84'400.- pour des fenêtres en 
PVC.  

8.  Vision Fenêtres Sàrl a été mandatée pour les propriétaires de l’immeuble.  

9.  Dans une note datée du 22 septembre 2016, le SMS, sous la plume de 
Madame Noémie SAKKAL, a fait savoir à l’OAC que, lors d’un déplacement sur 
place, cette dernière avait constaté que le remplacement des fenêtres de 
l'immeuble était en cours. Les menuiseries en bois d’origine étaient en train d'être 
échangées par des fenêtres en PVC, alors que le bâtiment appartenait à un 
ensemble protégé au sens de l’art. 89 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 

10.  Le 26 septembre 2016, l'OAC a ordonné, par téléphone, à l’entreprise 
mandatée pour le changement de fenêtres d’arrêter les travaux. Il a, en outre, 
ouvert une procédure d’infraction sous la référence I/6'291. 

11.  Le 29 septembre 2016, Monsieur Jean-Frédéric LUSCHER, directeur du 
SMS, a confirmé et complété les éléments contenus dans le constat d’infraction 
précité. 

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12.  Par courriel du 30 septembre 2016 au département, l’agence immobilière 
Alain Bordier & Cie SA a fait part de sa surprise s’agissant de l’arrêt des travaux. 

  «  Lors de la mise en œuvre du chantier, nous avons recherché sur le site 
internet SITG s’il y avait des mesures de protection sur cet immeuble, en suivant à 
la lettre la directive. Nous n’avons trouvé aucune mesure de protection. Dès lors 
nous avons procédé à la commande de fenêtres PVC ainsi qu’à l’ouverture du 
chantier ». 

13.  Par courrier du 7 octobre 2016, le département de l'aménagement, du 
logement et de l'énergie, devenu depuis lors le département du territoire (ci-après : 
DT) a fait part à la SI du constat opéré par le SMS, observant que cette situation 
était susceptible de constituer une infraction à l’art. 56A RCI. 

  Il confirmait l'ordre d’arrêt immédiat des travaux, valable jusqu'à la 
régularisation de la situation, et faisait obligation à la SI, dans un délai de trente 
jours, de fournir au SMS « une nouvelle proposition d’amélioration thermique des 
vitrages, dans le respect des dispositions légales et tenant compte de la valeur 
patrimoniale du bâtiment », réservant en l'état toutes autres mesures et/ou 
sanctions justifiées par la situation. 

14.  Une réunion s'est tenue dans les locaux du DT le 18 octobre 2016 en la 
présence de Mme SAKKAL et de MM. PENET et LUSCHER. 

15.  Par courrier du 4 novembre 2016, la SI a contesté que son immeuble formait 
un ensemble avec le bâtiment voisin. Lorsqu'elle avait pris connaissance du 
courrier du 7 octobre 2016, les fenêtres avaient déjà été remplacées dans vingt 
appartements sur vingt et un. 

  La SI était détenue en totalité par la Fondation Lord Michelham of Hellingly 
qui avait pour but, tant en Suisse qu’à l’étranger, l’aide à la vieillesse dans le 
besoin, l’aide aux personnes handicapées physiquement et mentalement ainsi que 
l’aide à la formation et à la recherche en matière technologique dans tous les 
secteurs de l’économie, de manière notamment à assister les efforts de 
développement des pays sous-développés. 

  Elle prenait bonne note du fait que le DT allait s'en « référer au magistrat », 
le remerciant de l'informer de ses instructions dans les meilleurs délais. 

16.  Par note du 20 février 2017, le SMS a fait savoir à l'OAC que, lors de sa 
séance du 6 février 2017, en présence du conseiller d'État en charge du DT, le 
conseil de direction de l'OPS avait pris une décision quant à la mesure 
administrative à appliquer à la situation. 

  Compte tenu des dispositions légales et considérant l’atteinte patrimoniale 
que représentait le remplacement des fenêtres d’origine par de nouvelles fenêtres 

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en PVC, ainsi que les qualités du bâtiment et de l’ensemble protégé, une remise en 
état était requise. Il s’agissait de remplacer toutes les fenêtres en PVC déjà posées 
par des menuiseries en chêne, identiques aux fenêtres d’origine, dans le respect 
des dispositions légales. S'agissant des fenêtres d’origine susceptibles d'être 
encore en place, il convenait de procéder à leur maintien, à la restauration et à 
l’adaptation au niveau thermique. Ces deux interventions devaient être exécutées 
selon le guide de bonnes pratiques pour l’assainissement des fenêtres, édité 
conjointement par l'OCEN et le SMS en 2015. 

  Pour raison de compétence, il priait l'OAC de transmettre cette décision au 
mandataire de la SI, qui devrait ensuite prendre contact avec lui « pour présenter 
pour approbation, avant la commande des travaux, des détails d’exécution relatifs 
aux deux interventions décrites ci-dessus ». 

17.  Par décision du 28 février 2017, le DT a ordonné à la SI de procéder, dans 
un délai de soixante jours, à la remise en état de l’immeuble, soit le remplacement 
de toutes les fenêtres en PVC déjà posées par des menuiseries en chêne, 
identiques aux fenêtres d’origine. Toute mesure et/ou sanction justifiées par la 
situation demeuraient en l’état expressément réservées, étant précisé que l’ordre 
d'arrêt du chantier était toujours en vigueur. 

18.  Par acte du 30 mars 2017, la SI a recouru auprès du Tribunal administratif 
de première instance (ci-après : TAPI) contre cette décision. Elle a conclu à 
l’annulation de la décision précitée. Il devait être constaté que le changement des 
vitrages de l'immeuble était conforme au règlement en vigueur. À titre préalable, 
elle a sollicité une « inspection locale » et l'audition de sept témoins. 

  Le DT n'avait pas respecté l'art. 56A LCI. Après vérification du système 
d'information du territoire à Genève (ci-après : SITG), l’entreprise mandatée, 
spécifiquement formée pour les travaux de ce type, avait proposé le remplacement 
des vitrages existants par des vitrages en tous points identiques, mais en PVC, 
pour des raisons de coûts.  

  Vision Fenêtre avait été choisie, bien qu’elle propose des fenêtres en PVC, 
car la propriétaire économique ne pouvait pas « financièrement se permettre » la 
pose de fenêtres en chêne identiques aux fenêtres d’origine. 

  L’autorisation de construire délivrée en 1990 avait autorisé des lucarnes et 
des fenêtres en PVC de couleur et de style identiques aux fenêtres existantes. Le 
DT n’avait jamais rien dit. Les deux autres entreprises consultées n’avaient pas 
proposé de chêne, mais du pin. 

  Son immeuble n'était pas référencé dans la liste établie par le DT en 
application de l'art. 90 al. 4 LCI. L’immeuble n’appartenait pas à un ensemble. 

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  Les art. 129 et 130 LCI étaient également violés. Le DT et le SMS 
renvoyaient les professionnels sur le site Internet SITG. Or, celui-ci n’était pas à 
jour. 

  Elle n’était pas soumise à décision « approbatoire » du SMS selon le point 
3.4 de la directive. Par conséquent, en rendant sa décision d’arrêt de chantier et la 
décision querellée, le DT avait excédé et abusé de son pouvoir d’appréciation. 

  Enfin, le DT avait violé le principe de la proportionnalité. La pose de 
fenêtres en chêne en lieu et place des fenêtres en PVC ne rendrait pas à 
l’immeuble son état d’origine. Il avait fait l’objet de travaux de surélévation 
soumis à autorisation et, donc, aux préavis de la CMNS et/ou du SMS, qui avaient 
accepté l’installation de fenêtres en PVC dans les combles, ce qui avait mis fin à 
l’éventuelle qualification d’ « ensemble protégé ». 

  Lui imposer de procéder à un nouveau changement de fenêtres pour un coût 
au moins quatre fois supérieur était la mesure qui portait le plus atteinte à ses 
intérêts privés, sans intérêt public prépondérant. 

  Enfin, le principe de la proportionnalité au sens étroit était également violé, 
« les intérêts publics de protection du patrimoine bâti ne pouvant supplanter [son] 
intérêt privé (…) et ce, en lien avec le résultat souhaité par le Département, soit 
que la qualité architecturale du canton ne soit en rien modifiée ». Ce dernier 
« aurait très bien pu prendre acte de ce changement, [lui] dire (…) qu’à l’avenir il 
s’agirait de [lui] demander son avis avant de procéder à un changement de 
fenêtres et s’il souhaitait marquer [s]a prétendue erreur », lui infliger une amende. 
« Peut-être aurait-elle accepté une telle décision ». 

19.  Le DT a conclu au rejet du recours. 

  Outre le dossier d'infraction I/6'291, il a produit deux documents liés au 
dossier d'autorisation DD 89'347, soit : 

- copie d'un préavis défavorable de la CMNS du 9 janvier 1990 s'appuyant 
notamment sur le fait que : « L'immeuble considéré forme avec le bâtiment voisin 
de la rue de l'Aubépine un ensemble début XXe siècle digne d'être 
scrupuleusement conservé » ; 

- copie d'un courrier que l'inspection de la construction avait adressé à 
M. DUGERDIL le 21 mars 1991. Référence était faite à une entrevue sur place du 
14 mars 1991, avec un représentant de la régie Bordier et une personne du SMS. 
« S’agissant d’un ensemble au sens de l’art. 89 LCI, il y aura lieu d’harmoniser la 
teinte de la façade avec celle du no 13 de la rue de l’Aubépine (beige-clair) dont la 
réfection a été récemment effectuée par M. BORN architecte. Les stores à 
remplacer devraient également être de la même couleur que ceux de l’immeuble 

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voisin, mais compte tenu du fait, que quelques-uns ont déjà été changés, les futurs 
stores pourront être du même type (gris) ». 

20.  Dans sa réplique, la SI a persisté dans ses conclusions. 

  L’immeuble sis 17, avenue de la Croisette ne comportait que quatre étages 
sur rez, alors que les deux autres comportaient six étages sur rez et des combles 
habitables, soit trois niveaux supplémentaires. Par conséquent, l’immeuble sis 17, 
avenue de la Croisette ne pouvait « en aucun cas être considéré comme 
identique ». 

  Elle avait suivi scrupuleusement les indications qui avaient été transmises 
par les collaborateurs de l'OCEN et de l’HEPIA dans le cadre des cours donnés 
aux professionnels pour les travaux de mise en conformité des embrasures de 
façade, selon lesquels la décision de poser des fenêtres PVC ou des fenêtres dans 
le matériau d’origine (bois en l’espèce) devait être prise sur la base d’une 
vérification sur le site SITG des immeubles recensés comme faisant partie d’un 
ensemble. Tel n'était pas le cas en l’espèce, raison pour laquelle le choix du PVC 
avait été opéré.  

  Dans le cadre d’un autre chantier, relatif à l’immeuble sis 8, rue Maunoir, 
qui avait fait l’objet d’une rénovation intérieure importante, le DT, soit 
notamment Mme SAKKAL, avait autorisé le remplacement des fenêtres par des 
fenêtres nouvelles en sapin (recouvertes de peinture blanche) et non en chêne, soit 
telles qu’elles étaient à l’origine. De plus, les fenêtres autorisées par le DT étaient 
là dépourvues d’espagnolette et ne comportaient pas de vitrage à l’ancienne (solin 
de mastic). Le DT ne traitait pas chaque situation d’immeubles protégés de façon 
identique. Par ailleurs, l'immeuble sis 5, rue Maunoir, datant de la même époque, 
était pourvu de fenêtres en PVC. 

  Elle ne connaissait pas l’existence des deux documents relatifs à la  
DD 89'347 produits par le DT dans sa réponse au recours et n’avait pas été 
informée à l’époque par l’architecte que son immeuble pouvait être considéré 
comme faisant partie d’un ensemble. 

21.  Le DT a répliqué le 28 juillet 2017, persistant lui aussi, dans ses 
conclusions. 

  La situation de l’immeuble sis 8, rue Maunoir n’était pas comparable. 
Initialement, le projet portait sur un simple remplacement des vitrages et une 
restauration des fenêtres d’origine.  Le projet avait évolué vers un changement 
complet des fenêtres, à réaliser en chêne.  

  S’agissant de l’immeuble sis 5, rue Maunoir, le SMS n’avait pas été informé 
d’un changement des fenêtres. Le département instruirait la dénonciation de la 
recourante. 

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22.  Par jugement du 8 novembre 2017, le TAPI a rejeté le recours. 

23.  Par acte du 11 décembre 2017, la SI a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement précité. Elle a conclu à son annulation et, cela fait, à l’audition de 
témoins et à une inspection locale. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée 
au TAPI afin qu’il entreprenne les mesures d’instruction précitée. 

  Le TAPI avait violé son droit d’être entendue en n’ordonnant pas l’audition 
des témoins. Ce faisant, il avait constaté les faits de façon incomplète. Ces 
auditions auraient permis de démontrer sa bonne foi dans le suivi correct des 
procédures mises en place par le DT, le SMS et l’OCEN. Elles auraient permis de 
démontrer la pratique mise en place par les mêmes instances aux fins notamment 
d’éviter au SMS une surcharge des demandes des professionnels liées à 
l’appartenance, ou non, des bâtiments faisant l’objet d’une modification de leurs 
fenêtres à des mesures de protection. L’audition des témoins aurait aussi permis 
de prouver que l’agence immobilière ignorait la note de la CMNS de 1990.  

  L’inspection locale aurait permis d’établir que l’aspect visuel du bâtiment 
avait été préservé, que la soi-disant appartenance de l’immeuble à un ensemble du 
début du XXe siècle protégé « rendait cette analyse insolite », que l’immeuble 
voisin ne comportait d’ores et déjà pas les mêmes fenêtres que l’immeuble 
querellé, que les stores extérieurs n’étaient pas de la même couleur et que les 
nouvelles fenêtres installées par la recourante ne provoquaient aucune gêne.  

  Les art. 56A et 89 LCI avaient été appliqués de façon erronée. L’immeuble 
concerné ne ressortait pas de la liste indicative des ensembles prévus à l’art. 90  
al. 4 LCI. Le chapitre 3.4 des directives d’application de l’art. 56A RCI ne 
comprenait qu’une recommandation de conserver les fenêtres anciennes et non 
une obligation. Pour ce motif déjà, la décision du DT devait être annulée. À suivre 
le TAPI, la définition d’ensembles dignes de protection visés à l’art. 89 al. 2 LCI 
ne dépendrait que de l’analyse des collaborateurs du SMS. Or, l’entier de 
l’information délivrée par le DT et l’OCEN en lien avec la problématique du 
remplacement des fenêtres, notamment des cours, les directives d’application et le 
guide des bonnes pratiques renvoyaient au site internet SITG, lequel ne 
comprenait aucune mention d’une quelconque protection pour l’immeuble 
concerné. Le principe de la bonne foi de l’administration dans la conduite de son 
activité vis-à-vis des administrés avait été violé. Il ne pouvait pas être contesté que 
l’immeuble ait été, en 1990, considéré comme faisant partie d’un ensemble digne 
de protection. Cela étant, ce document n’était connu que du département et non de 
la recourante. L’on pouvait d’ailleurs s’étonner que cette information n’ait pas été 
reportée sur le SITG, lequel datait de 1991. 

  L’art. 129 avait été appliqué de façon erronée. Même à considérer que 
l’art. 56A al. 2 LCI aurait été violé, la similitude des couleurs avec les vitrages 

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remplacés, leur similitude de structure aux anciens vitrages et finalement la 
qualité très spéciale de la recourante, soit de sa propriétaire économique, devaient 
conduire la chambre administrative à annuler la décision du DT. La décision 
querellée violait le principe de la proportionnalité. Le mandataire de la recourante 
avait scrupuleusement respecté le processus mis en place par le DT. L’immeuble 
voisin construit par le même architecte dans les mêmes années que l’immeuble 
propriété de la recourante avait d’ores et déjà fait l’objet d’une modification de 
fenêtres qui cassait l’intégrité visuelle originelle de cet îlot d’immeubles. De 
même, deux des trois immeubles comportaient des étages supplémentaires, 
cassant également la structure architecturale de l’ensemble. Par ailleurs, 
l’aménagement des combles, vingt-sept ans plus tôt, dont les fenêtres étaient en 
PVC ainsi que l’autorisation de poser des stores gris, soit de couleur différente de 
ceux de l’immeuble voisin, devaient être pris en compte. À suivre le département, 
la recourante aurait dû dépenser un montant encore supérieur au devis reçu pour 
les fenêtres en bois pour ne pas les changer intégralement par de nouvelles 
fenêtres en chêne, mais pour se limiter à les modifier, ce qui aurait impliqué des 
qualités énergétiques inférieures à celles actuellement présentes dans l’immeuble. 
Outre que le département ne respectait pas ses propres directives, il était difficile 
de cerner la politique énergétique du canton s’il obligeait les propriétaires à ne pas 
pouvoir maximiser les gains énergétiques, mais seulement à respecter le 
patrimoine bâti tel qu’il était. La prétendue atteinte subie par le bâtiment était 
nulle et la mesure administrative imposée rendrait impossible la réalisation de son 
but social, induisant aussi une baisse de l’impôt qu’elle acquitterait au vu de la 
dépense conséquente qu’elle pourrait déduire dans sa déclaration fiscale. 

24.  Le département a conclu au rejet du recours. 

25.  Sur réplique, la recourante a persisté dans ses conclusions. 

26.  Sur ce, la cause a été gardée à juger. 

27.  De nombreuses photos figurent au dossier, illustrant l’état de l’immeuble 
avant et après travaux, y compris des photos du 13, rue de l’Aubépine. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  La recourante se plaint d’une violation de son droit d’être entendue, ce qui 
aurait entraîné un mauvais établissement des faits pertinents. 

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 a. Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes (ATF 137 IV 33 consid. 9.2), de participer à l’administration 
des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque 
cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3 ; 
137 II 266 consid. 3.2). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 
cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si 
le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 
consid. 5.2 ; 134 I 140 consid. 5.3). Le droit d'être entendu ne contient pas non 
plus d’obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve du recourant ; il 
suffit que le juge discute ceux qui sont pertinents pour l'issue du litige (ATF 138 I 
232 consid. 5.1 ; 138 IV 81 consid. 2.2).  

 b. En l'espèce, la recourante entendait démontrer sa bonne foi dans le suivi des 
procédures et son ignorance de l’appartenance de l’immeuble à un ensemble. Le 
transport sur place devait permettre d’établir l’aspect visuel du bâtiment. 

  L’aspect visuel du bâtiment et de ceux environnant est attesté par de 
nombreuses photos versées au dossier. Pour le surplus, de nombreuses pièces ont 
été produites, notamment les directives et autres guides publiés par l’État de 
Genève en lien avec la mise en application de l’art. 56A RCI. Le dossier est 
complet et en état d’être jugé.  À l’instar du TAPI, la chambre administrative 
considère qu'elle dispose d'un dossier lui permettant de trancher en toute 
connaissance de cause la présente affaire, compte tenu de ce qui suit. Il ne sera 
ainsi pas donné suite aux demandes d’actes d’instruction formulées devant la 
chambre de céans. Le grief de violation du droit d’être entendu devant le TAPI, et 
par voie de conséquence de mauvais établissement des faits, est infondé, les 
premiers juges étant habilités à considérer, au vu du présent dossier, que leur 
opinion ne serait pas modifiée par l’issue des actes d’instruction sollicités. 

3.  La recourante se plaint d’une violation des art. 56A RCI et 89 LCI. 

4. a. Selon l’art. 56A al. 2 RCI, qui traite des constructions existantes, les 
embrasures en façade doivent être mises en conformité lorsque certaines 
conditions, décrites, sont remplies. 

  La nécessité de la mise en conformité, en application de l’al. 2 de l’art. 56A 
n’est pas contestée par la recourante. 

 b. Les travaux de mise en conformité au sens de l'al. 2 doivent être réalisés 
dans les matériaux d'origine pour les bâtiments existants qui se situent dans les 

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zones protégées au sens du chapitre IX du titre II de la LCI (art. 56A al. 4  
let. a RCI).  

  Les dimensions des profils ainsi que la partition des vitrages (petits bois 
structurels) doivent respecter l'architecture du bâtiment. L'office chargé de la 
protection du patrimoine fournit sur demande des conseils (art. 56A al. 4  
in fine RCI). 

  Des exceptions (al. 5) et des dérogations (al. 6 de l’art. 56A RCI) sont 
possibles. Elles ne sont pas pertinentes en l’espèce.  

 c. Le chapitre IX du titre II de la LCI comprend notamment la section 2, soit 
les ensembles du XIXe siècle et du début du XXe siècle (art. 89 à 93 LCI). 

  Sont considérés comme ensemble les groupes de deux immeubles ou plus en 
ordre contigu, d’architecture identique ou analogue, ainsi que les immeubles 
séparés dont l’emplacement, le gabarit et le style ont été conçus dans le cadre 
d’une composition d’ensemble dans le quartier ou dans la rue (art. 89 al. 2 LCI). 

5.  La recourante conteste que son immeuble appartienne à un ensemble au sens 
de l’art. 89 LCI. 

  En l’espèce, les documents liés à la DD 89'347 font expressément référence 
à l’appartenance de l’immeuble à un ensemble du début du XXe siècle digne 
d’être scrupuleusement conservé.  

  La CMNS avait émis un préavis détaillé le 9 janvier 1990. Elle avait émis 
un préavis défavorable au projet rappelant que l’immeuble considéré formait avec 
le bâtiment voisin de la rue de l’Aubépine un ensemble début XXe digne d’être 
scrupuleusement conservé. Les « atteintes regrettables, mais réversibles, portées il 
y a plusieurs années à l’immeuble voisin ne sauraient constituer un précédent, ni 
servir de référence au requérant, faute de quoi des erreurs déjà commises seraient 
autant de prétextes à poursuivre l’altération du patrimoine bâti ». 

  L’appartenance de l’immeuble à un ensemble a été rappelée par courrier du 
21 mars 1991 à l’architecte. 

  De surcroît, tant la CMNS, que l’OPS, autorités spécialisées, ont confirmé, 
dans le cadre du présent litige, dite appartenance. 

  La recourante conteste l’établissement des faits tel qu’effectué par le TAPI 
au motif qu’il lui aurait appartenu de constater physiquement l’appartenance, ou 
non, de l’immeuble à l’ensemble. Toutefois, les différentes comparaisons 
auxquelles se livre la recourante, principalement entre les teintes des fenêtres, des 
stores, les fenêtres des combles, ne sont pas pertinentes, l’intéressée ne faisant que 
substituer sa propre appréciation à celle des spécialistes. 

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  En conséquence, aucun élément ne permet de remettre en cause les préavis 
convergents et constants des instances spécialisées.  

  L’appartenance de l’immeuble à un ensemble au sens de l’art. 89 LCI est 
établie. 

6.  La recourante allègue qu’elle ignorait l’appartenance de l’immeuble à un 
ensemble et souhaite le prouver par l’audition de témoins.  

  Il n’est pas nécessaire d’établir ce fait dès lors que, même à considérer que 
tel serait le cas, cela ne serait d’aucune utilité à la recourante dans le présent litige.  

  En effet, de jurisprudence constante, les actes et connaissances du 
représentant sont opposables au représenté comme les siens propres 
(ATA/1155/2017 du 2 août 2017 consid. 22b et références citées). En 
conséquence, ce fait, connu de l’architecte de la recourante en 1991, lui est 
opposable. De surcroît, il ressort de la lettre du département du 21 mars 1991 
qu’une réunion avait eu lieu sur place le 14 mars 1991 au cours de laquelle 
l’appartenance de l’immeuble à un ensemble avait été évoquée, au vu des sujets 
abordés, en présence d’un représentant de la régie Bordier. L’argument de la 
recourante tombe en conséquence à faux. 

7.  La recourante se prévaut de l’absence de la mention de l’appartenance de 
l’immeuble à un ensemble sur le SITG.  

  Comme le relève à juste titre le département, le SITG est dépourvu de la foi 
publique, comme le précisent les conditions d’utilisation. La recourante ne peut en 
conséquence en tirer argument.  

  De surcroît, contrairement à ce qu’indique la recourante, les documents 
publiés par l’État de Genève ne font pas mention du SITG, sous une exception, 
traitée ci-dessous, non pertinente. Les publications renvoient systématiquement 
aux services spécialisés pour toute information, notamment à l’OPS.  

  La recourante cite la page 5 de la directive. Or celle-ci ne traite que de la 
problématique des autorisations de construire pour des bâtiments classés. Cette 
notion n’est pas pertinente en l’espèce. 

  La recourante mentionne encore les pages 6 et 7 du guide des bonnes 
pratiques. Or, celles-ci renvoient aux art. 89 LCI et suivants, sans faire mention du 
SITG. 

  La recourante ne peut tirer aucun argument de l’absence de cette 
information sur le SITG. 

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8.  La recourante conteste que son immeuble soit un ensemble au motif qu’il ne 
figure pas sur la liste de l’art. 90 al. 4 LCI. 

  La loi invite le département à établir et publier sans tarder une liste 
indicative des ensembles visés par la protection (art. 90 al. 4 LCI). Sur cette base, 
le département a publié deux séries d’ensembles retenus, en novembre 1985, puis 
en octobre 1989. Cette liste indicative de quarante-six ensembles retient des 
immeubles construits en majorité entre la fin du XIXe siècle et les années 1920.  

  Le choix du législateur d’une liste indicative, laisse une grande marge 
d’appréciation au département chargé de l’application de ces dispositions. Au cas 
par cas, le département a fait bénéficier de la protection des art. 89 et ss LCI des 
ensembles ne figurant pas sur la liste indicative. Cette manière de faire a 
régulièrement été confirmée par la chambre de céans en raison du caractère 
indicatif de la liste (ATA/169/2016 du 23 février 2016 consid. 6d ; 
ATA/1366/2015 du 21 décembre 2015 ; ATA/539/2009 du 27 octobre 2009). 

  Par ailleurs, la qualification d’ensemble dépend d’une volonté d’unité et 
d’harmonie dans la conception de l’espace aménagé pour les différents éléments 
formant un tout projeté et cohérent. À cet égard, les préavis des instances 
spécialisées en matière de protection du patrimoine sont déterminants. L’art. 90 
al. 4 LCI mentionne la compétence du département, notamment par le biais de ses 
instances spécialisées, tel que l’OPS (art. 6 al. 1 let. e du règlement sur 
l'organisation de l'administration cantonale du 1er juin 2018 - ROAC - B 4 05.10), 
lequel comprend notamment le SMS (ch. 3).  

  Par ailleurs l’avis du département est conforté par celui émis dès 1990 par la 
CMNS, autre instance spécialisée en matière de protection du patrimoine bâti. 

  L’argument n’est pas fondé. 

9.  La recourante invoque une violation de l’art. 56A RCI et une violation du 
principe de la bonne foi de l’administration. La recourante aurait correctement 
suivi les procédures et la pratique mises en place par le DT, le SMS et l’OCEN. 

  Même à suivre la recourante, à savoir que les cours auxquels les 
professionnels ont participé auraient indiqué que la seule consultation du SITG 
pour savoir si le bâtiment est classé suffit, ce fait n’est mentionné par aucun des 
documents établis et publiés à titre informatif par l’État. Au contraire, tous 
s’accordent à renvoyer les propriétaires aux instances spécialisées pour se 
renseigner sur l’éventuelle protection dont pourrait bénéficier le bâtiment. 

  Certes, la recourante a partiellement tenté de suivre le processus. Elle a fait 
recours à une société dûment formée. Elle a sollicité plusieurs devis, dont deux 
concernaient des fenêtres qui, sans être en chêne, auraient au moins été en bois. 

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Elle a de même immédiatement cessé les travaux et est restée en contact avec 
l’autorité intimée pour connaître la suite à donner au dossier.  

  La teneur de l’art. 56A RCI est cependant sans équivoque, la référence aux 
« zones protégées au sens du chapitre IX du titre II de la LCI » étant claire. Le 
même alinéa de l’art. 56A RCI fait expressément mention de la disponibilité de 
l’OPS. La recourante a en conséquence violé ledit article en ne réalisant pas les 
travaux de mise en conformité dans les matériaux d’origine. De surcroît, elle n’a 
pas complété la formule ad hoc ni respecté les délais pour annoncer l’ouverture de 
chantier. Or, la procédure était mentionnée dans l’art. 56A RCI. 

10.  La recourante conteste l’établissement des faits tel qu’effectué par le TAPI 
au motif qu’il lui aurait appartenu de constater physiquement que les vitrages 
installés n’abîment en rien les qualités architecturales de son immeuble.  

  À juste titre, le département relève que l’art. 56A al. 4 RCI n’exige pas une 
similitude du point de vue de l’apparence, mais de l’utilisation du matériau 
d’origine, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce, comme la recourante 
le reconnaît.  

11.  La recourante allègue ne pas être soumise à une obligation de conserver les 
fenêtres anciennes. Elle fait référence au chiffre 3.4 de la directive.  

  Cet élément est exact, mais sans pertinence. La décision du département ne 
reproche pas à la recourante de ne pas avoir conservé les fenêtres d’origine. Elle 
impose le remplacement par des menuiseries en chêne, identiques aux fenêtres 
d’origine. 

  Contrairement à ce que soutient la recourante, la directive litigieuse ne 
contient aucun exemple qui comporte du PVC. La directive précise par ailleurs 
qu’il convient de s’adresser au SMS pour des renseignements sur la protection 
patrimoniale des bâtiments. 

12.  La recourante ne semble plus, à juste titre, se prévaloir de comparaisons 
avec les immeubles sis 5 et 8 rue Maunoir, le projet du premier ayant été dénoncé 
et faisant l’objet d’une instruction pour infraction et le second ayant évolué d’une 
restauration vers un changement complet des fenêtres à réaliser en chêne. 

13. a. La recourante allègue d’une violation de l’art. 129 LCI, notamment du  
principe de la proportionnalité. Elle avait scrupuleusement suivi les cours et les 
procédures. Le changement était conforme aux fenêtres autorisées dans les 
combles. La solution qu’elle avait adoptée maximisait les économies d’énergie, 
contrairement à la solution préconisée par le DT, lequel n’était pas cohérent. Le 
but social de la fondation était rendu impossible par la mesure ordonnée par le 
DT. 

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 b. Dans les limites des dispositions de l’art. 130 LCI, le département peut 
ordonner, à l’égard des constructions, des installations ou d’autres choses, 
notamment, la remise en état, la réparation, la modification, la suppression ou la 
démolition (art. 129 let. e LCI).  

  Ces mesures peuvent être ordonnées par le département lorsque l’état d’une 
construction, d’une installation ou d’une autre chose, notamment, n’est pas 
conforme aux prescriptions de la LCI ou des règlements qu’elle prévoit  
(art. 130 LCI). 

 c. En l’espèce, le jugement du TAPI a mentionné en détail la jurisprudence 
topique en lien avec l’art. 129 LCI. 

  La recourante ne peut être suivie lorsqu’elle indique avoir scrupuleusement 
respecté le processus mis en place par le DT. À la suivre, elle ignorait que 
l’immeuble était considéré comme faisant partie d’un ensemble. Elle s’est alors 
contentée de consulter le SITG, sans jamais prendre la peine de vérifier l’entier 
des informations auprès des instances à disposition et dont les coordonnées étaient 
régulièrement rappelées dans tous les documents traitant de la problématique. 
Ceci est d’autant plus étonnant que la recourante se prévaut des buts sociaux 
importants de la fondation propriétaire et d’une utilisation qu’elle veut prudente 
des fonds de celle-ci. Or, comme elle l’indique, les montants engagés étaient 
importants. Le courriel de la recourante du 30 septembre 2016 à la suite de l’arrêt 
des travaux confirme ce fait. Ce manque de précautions élémentaires n’est pas 
conforme aux procédures mises en place par le DT. L’argument d’un respect 
scrupuleux de la procédure tombe à faux. 

  L’intéressée se prévaut de l’aménagement des combles dont les fenêtres sont 
en PVC. Or, à juste titre, le TAPI a relevé qu’à l’époque, la problématique de 
l’art. 56A était inexistante. De même, la problématique des combles n’est pas 
comparable à celle des façades. Enfin, l’autorisation d’utiliser du PVC n’est pas 
démontrée. L’absence de réaction du DT depuis 1991 n’autorisait pas la 
recourante à ne pas se renseigner davantage. 

  La recourante critique la demande du département de « modifier les fenêtres 
pour ne pas les changer intégralement par de nouvelles en chêne » selon les 
termes du recours. Or, la décision querellée n’a pas cette teneur. Elle évoque le 
remplacement de toutes les fenêtres en PVC déjà posées par des menuiseries en 
chêne, identiques aux fenêtres d’origine. 

  Même à considérer que la recourante ne soit plus en possession des fenêtres 
d’origine, la mesure reste proportionnée. La recourante ne peut se prévaloir du 
non-respect de la procédure et du règlement pour considérer ultérieurement 
qu’une remise en état violerait le sous-principe de la proportionnalité.  

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  Pour le surplus, la remise en état est proportionnée : la mesure est apte, 
nécessaire et proportionnée au sens étroit pour atteindre le but, tout à la fois sous 
l’angle énergétique, mais aussi de la protection du patrimoine, poursuivi par le 
règlement. Les difficultés imposées par la solution sur le but social de la fondation 
sont sans incidence, la violation du règlement étant grave. Enfin, retenir une 
violation du principe de la proportionnalité reviendrait à cautionner une politique 
de mise des autorités devant le fait accompli. 

  En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. 

14.  Vu l’issue, un émolument de CHF 700.- est mis à la charge de la recourante 
(art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87  
al. 2 LPA).   

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 11 décembre 2017 par la société immobilière de 
la Roseraie, lettre A SA contre le jugement du Tribunal administratif de première 
instance du 8 novembre 2017 ; 

 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 700.- à charge de la société immobilière de la Roseraie, 
lettre A SA ;  

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

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communique le présent arrêt à Me Stéphane Penet, avocat de la recourante, au 
département du territoire-oac ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Thélin et Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Payot Zen-Ruffinen 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :