# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 87e49bf9-6dc6-5aba-b537-53c8b9818fb6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-12-11
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 11.12.2001 A/602/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-602-2001_2001-12-11.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/602/2001-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 11 décembre 2001 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur Serge L. 

représenté par Me Alain Maunoir, avocat 

 

 

 

 contre 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

et 

 

ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES 

représentée par Me Carlo Sommaruga, avocat 

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 _____________ 

 

A/602/2001-TPE 

 EN FAIT 

 

1.  Monsieur Serge L., domicilié à Genève, est 

propriétaire de six appartements, dont l'un destiné à son 

propre usage, dans l'immeuble situé 8, rue du Beulet à 

Genève.  

 

2.  Le 12 août 2000, M. L. a sollicité du département 

de l'aménagement, de l'équipement et du logement 

(ci-après : le département), par l'intermédiaire de son 

notaire, Me Denis Keller, l'autorisation de vendre à 

Madame Barbara B. les droits de copropriété, pour 83 

millièmes, de l'appartement n° 7.05 sis au 5ème étage de 

l'immeuble en question, au prix de CHF 355'000.-. Il fal-

lait ajouter à ce prix la commission de courtage et une 

participation aux frais de liquidation de la S.I. "Le 

Beulet B" (ci-après la S.I.) en liquidation, soit CHF 

45'000.-. 

 

  S'agissant précisément de cette S.I., M. L. avait 

acquis un certain nombre d'actions en 1984 et, dans le 

cadre général du désendettement de l'intéressé, le 

département avait autorisé par le passé la vente de l'ap-

partement n° 6.01, qui était libre. 

 

3.  Par arrêté du 3 octobre 2000, le département a ac-

cordé l'autorisation sollicitée au motif que le processus 

de vente des appartements de l'immeuble en cause était 

déjà largement entamé. De plus, le requérant était dans 

l'obligation de vendre le logement en question pour 

honorer ses engagements vis-à-vis du créancier-gagiste et 

pour assumer les frais de liquidation de la S.I.  

 

4.  Le 6 novembre 2000, l'association genevoise de dé-

fense des locataires (ci-après : l'Asloca) a recouru 

auprès de la commission de recours en matière de 

construction d'un recours (ci-après : la commission). 

 

  Aucune des conditions de vente prévues à l'article 

39 alinéa 4 de la loi sur les démolitions, 

transformations et rénovations de maisons d'habitation du 

25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) n'était remplie et M. L. 

n'avait pas démontré qu'il était dans une situation 

financière obérée. Le prix d'achat du logement et les 

prêts hypothécaire conclus sur le bâtiment n'étaient pas 

connus. Or seuls ces renseignements auraient permis 

d'établir si le bâtiment avait été acquis à titre 

spéculatif ou non. Seuls deux appartements sur dix 

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avaient fait l'objet de ventes, autorisées par le 

département en violation de la LDTR.  

 

5.  Le 29 novembre 2000, M. L., ainsi que l'acquéreure 

de l'appartement en question, Mme B., se sont opposés au 

recours. L'immeuble comportait seize logements. Trois 

appartements avaient été vendus les 15 et 20 mars 1985, 

soit avant l'entrée en vigueur des dispositions de la 

LDTR relatives à ce type d'opérations. Par la suite, la 

vente individualisée de sept autres logements avait été 

autorisée par le département entre les mois de novembre 

1991 et de mai 2000. Un appartement de deux pièces, soit 

d'une catégorie où ne sévissait pas la pénurie, avait été 

vendu en novembre 1998. M. L. restait propriétaire de 

cinq logements, dont l'un était utilisé par lui-même. Il 

avait dès lors intérêt à achever l'opération de vente 

individualisée, ce d'autant qu'il faisait face à des 

difficultés financières qui avaient amené l'office des 

poursuites à organiser la vente aux enchères d'un bien 

immobilier lui appartenant au 48 de la rue de Saint-Jean.  

 

  L'appartement en question était inoccupé et aucun 

autre habitant de l'immeuble n'avait été placé devant 

l'alternative d'acheter son logement ou de le quitter. 

Quant au prix demandé, il n'était pas abusif. L'apparte-

ment en question avait été aménagé dans les combles, 

selon une autorisation de construire du 1er mars 1989, 

arrêtant le loyer maximum à CHF 6'000.- par pièce et par 

an, ce qui donnait une valeur de CHF 443'077.- en 

capitalisant le loyer à 6,5% et en y ajoutant un taux 

d'effort de 20%. De plus, sept appartements avaient été 

vendus au bénéfice d'autorisations au cours des neuf 

années précédentes. En conséquence, il serait 

incompréhensible d'interrompre le processus de vente 

individualisée des logements. 

 

6.  La commission a entendu les parties en comparution 

personnelle le 16 mars 2001. 

 

 a. Le département a indiqué qu'il avait autorisé l'o-

pération en question en se fondant sur le processus de 

vente et sans avoir vérifié la question de la nécessité 

de désendettement.  

 

 b. Mme B. a indiqué qu'elle occupait le logement li-

tigieux depuis le 19 décembre 2000, car elle avait vendu 

l'appartement où elle vivait auparavant. Elle ne payait 

pas de loyer, mais s'acquittait des charges. 

 

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 c. M. L. a exposé qu'il avait eu à supporter les 

frais de liquidation de la S.I. à la fin de l'année 1999 

et au début de l'année 2000. Il était propriétaire de 

l'immeuble sis 48, rue de Saint-Jean, qui était squatté 

et n'avait ainsi pas de rendement. Cet immeuble avait 

fait l'objet d'un processus de vente aux enchères qui 

n'avait finalement pas eu lieu, car la banque avait pu 

être remboursée. De plus, il attendait l'issue d'un 

recours concernant la construction, à Grange-Canal, de 

bâtiments d'habitation dont il possédait les terrains 

avec l'architecte. 

 

 d. L'Asloca a demandé à M. L. de verser au dossier 

les documents justifiant le prix d'acquisition de 

l'immeuble sis 8, rue du Beulet (état locatif, montant 

des investissements réalisés lors de la transformation de 

l'immeuble en 1989, états locatifs postérieurs ainsi que 

situation hypothécaire des immeubles). 

 

7.  Le 21 mars 2001, M. L. a transmis à la commission 

divers documents, soit des courriers, signés par les deux 

derniers locataires de l'immeuble, donnant leur accord à 

la vente litigieuse.  

 

  De plus, la régie Gérard Baezner a indiqué qu'elle 

s'occupait de l'administration de l'immeuble depuis de 

nombreuses années. Plus de CHF 1 mio avaient été investis 

pour la rénovation de l'immeuble et la création des deux 

appartements dans les combles. M. L. était à l'origine 

copropriétaire de l'immeuble pour 50% et, après la vente 

de onze lots sur seize, il restait sur ses parts de 

copropriété une hypothèque de CHF 950'000.-. Les en-

caissements des loyers de l'ensemble des biens 

immobiliers de l'intéressé ne couvraient pas les charges 

courantes avant le paiement des intérêts hypothécaires de 

l'ensemble des engagements. Le compte courant de M. L. 

présentait un solde négatif de CHF 365'000.-. 

 

8.  L'Asloca a souligné, le 30 avril 2001, que la 

vente litigieuse n'était pas liée au plan de 

désendettement ou à une opération financière en relation 

avec l'immeuble en question. Les difficultés financières 

de M. L. provenaient d'investissements effectués dans 

d'autres immeubles et un tel plan de désendettement ne 

pouvait se concevoir qu'en se débarrassant des biens ne 

rapportant rien, plutôt que du seul procurant en 

rendement correct. De plus, Mme B. pouvait parfaitement 

rester dans l'appartement à titre de locataire. Le fait 

d'avoir vendu son précédent logement ne permettait pas de 

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faire prévaloir son intérêt privé sur l'intérêt public. 

 

9.  Par décision du 11 mai 2001, la commission a admis 

le recours. Lorsqu'aucun motif d'autorisation prévu par 

la loi n'était réalisé, il était nécessaire de mettre en 

balance l'intérêt public et celui, privé de la personne 

désirant vendre ou acquérir un appartement. L'intérêt 

privé à la vente d'un appartement - qui ne représentait 

qu'un pur intérêt économique - devait céder le pas à 

l'intérêt public. Tel était bien le cas en l'espèce. 

 

  De plus, il ne s'agissait pas de mettre un terme à 

une opération de vente individualisée, les ventes anté-

rieures apparaissant contraires à l'article 39 alinéa 2 

LDTR. 

 

  Les besoins de désendettement n'étaient pas liés à 

l'immeuble en question, mais à d'autres opérations, où M. 

L. avait agi en qualité d'architecte. Au surplus, Mme B. 

avait vendu son appartement en pleine connaissance de 

cause et était locataire de l'appartement litigieux, ce 

qui interdisait toute application de l'article 39 alinéa 

3 LDTR.  

 

10.  M. L. a saisi le Tribunal administratif d'un 

recours, le 15 juin 2001. Il a repris et développé 

l'argumentation qu'il avait soutenue devant la co-

mmission. 

 

  Au recours étaient joints différents documents : 

 

a. Une attestation de la Société fiduciaire d'ex-

pertise et de révision S.A. indiquant qu'en 

raison de la situation patrimoniale de M. L. et 

des très lourds engagements hypothécaires et 

personnels dans les affaires 48, Saint-Jean et 

Grange-Canal, le recourant n'avait pas été 

imposable les trois années précédentes. 

 

b. Un courrier de Generali Assurances dont il res-

sortait qu'un crédit hypothécaire de CHF 

900'000.- grevait la parcelle 8, rue Beulet, 

crédit que M. L. s'était engagé à rembourser 

dans les meilleurs délais. Deux polices 

d'assurance-vie étaient nanties afin de 

garantir ce prêt.  

 

c. Le résumé des comptes annuels des appartements 

de M. L. au 8, de la rue du Beulet, dont il 

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ressortait que l'état locatif s'élevait à CHF 

82'440.- au 31 décembre 1998 et au 31 décembre 

1999, et à CHF 67'620.- au 31 décembre 2000. 

 

d. Un courrier de la régie Gérard Baezner, du 16 

décembre 1998, demandant au recourant de 

verser, avant le 15 janvier 1999, sa quote-part 

des frais de liquidation de la S.I., en CHF 

110'898,30. 

 

e. Divers documents, faisant état des problèmes 

rencontrés par le recourant pour concrétiser 

les projets de construction sur le terrain de 

Grange-Canal. 

 

11.  Le département a déclaré s'en rapporter à justice. 

 

12.  L'Asloca s'est opposée au recours, reprenant, elle 

aussi, ses arguments antérieurs. 

 

 

 EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Selon l'article 39 alinéa 3 LDTR, le désir d'un 

locataire d'acquérir le logement qu'il occupe 

effectivement depuis trois ans au moins, ne l'emporte sur 

l'intérêt public que si 60% des locataires en place 

acceptent formellement cette acquisition. De plus, les 

locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas 

être contraints d'acheter leur appartement ou de partir. 

 

  L'article 39 alinéa 4 LDTR précise qu'une vente 

d'appartement doit être autorisée lorsque l'immeuble a 

été soumis, dès sa construction, au régime de la PPE ou à 

une forme de propriété analogue, lorsque l'appartement 

était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à 

une forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été 

cédé de manière individualisée, lorsqu'il n'a jamais été 

loué ou lorsqu'il a fait au moins l'objet d'une 

autorisation d'aliéner en vertu de la LDTR.  

 

3. a. Comme le Tribunal administratif l'a rappelé récem-

ment, le but de la LDTR est de préserver l'habitation et 

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les conditions de vie existantes en restreignant notam-

ment l'aliénation des appartements destinés à la 

location. La violation répétée de la LDTR est susceptible 

d'entraîner à terme une détérioration du marché locatif 

et de réveiller des tensions sociales, particulièrement 

dans un canton où la population locataire est extrêmement 

importante et dans une période où le marché locatif est 

tendu (ATA U. du 26 juin 2001). 

 

 b. La vente d'un appartement est soumise à autorisa-

tion pour autant que ce dernier - ce qui n'est pas 

contesté en l'espèce - entre, du fait de son loyer ou de 

son type, dans une catégorie de logements où sévit la 

pénurie. 

 

  Dans le cadre de l'examen de la requête en autori-

sation d'aliéner, il appartient à l'autorité d'effectuer 

une pesée entre les intérêts publics et privés en présen-

ce. Le second est toutefois présumé l'emporter sur le 

premier, notamment lorsque le propriétaire doit faire 

face aux exigences d'un plan de désendettement (art. 13 

al. 3 let. b du règlement d'application de la loi sur les 

démolitions, transformations et rénovations de maisons 

d'habitation, du 29 avril 1996 (RLDTR - L 5 20.01). 

 

4. a. En l'espèce, les parties admettent qu'aucun des 

motifs d'autorisation prévus à l'article 39 alinéa 4 LDTR 

est rempli. De plus, Mme B. n'habite pas depuis trois ans 

son appartement, ce qui interdit de faire application de 

l'exception prévue à l'article 39 alinéa 3 LDTR.  

 

 b. Il appartient dès lors au Tribunal administratif 

d'effectuer une pesée entre les intérêts privés de M. L. 

et l'intérêt public à maintenir le parc locatif genevois. 

 

aa. En ce qui concerne l'intérêt privé de M. L., force 

est d'admettre que ce dernier se trouve dans une 

situation financière très difficile. Il a acquis di-

vers biens immobiliers afin d'y réaliser des projets, 

qui, à ce jour, n'ont pu se concrétiser. Il n'appar-

tient pas au Tribunal administratif de déterminer si 

le plan de désendettement mis sur pied, qui tend à 

vendre des objets immobiliers permettant la réalisa-

tion d'un revenu plutôt que ceux entraînant des per-

tes, est le plus adéquat.  

 

bb. Quant à l'intérêt public, celui-ci apparaît extrême-

ment lourd dans la situation que connaît le marché du 

logement locatif.  

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cc. Au vu de ce qui précède, il apparaît que l'intérêt 

privé de M. L. à ce que le plan de désendettement 

soit concrétisé doit prendre le pas, en l'espèce, sur 

l'intérêt public à la conservation et à la protection 

du marché des logements locatifs. Dès lors, le 

recours sera admis.  

 

5.  Au vu de l'issue du litige, une indemnité de 

procédure, en CHF 1'000.-, sera allouée à M. L., à la 

charge de l'Asloca.  

 

  Aucun émolument de procédure ne sera perçu.  

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 15 juin 2001 par Monsieur Serge L. contre la 

décision de la commission cantonale de recours en matière 

de constructions du 11 mai 2001; 

 

   au fond : 

 

   l'admet; 

 

   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 

  

   alloue une indemnité de procédure 

en CHF 1'000.- à M. L., à la charge de l'Asloca; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Alain Maunoir, avocat du recourant, à la commission can-

tonale de recours en matière de constructions ainsi qu'au 

département de l'aménagement, de l'équipement et du 

logement, et à Me Carlo Sommaruga, avocat de l'Asloca. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

    Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste adj.: le président : 

 

        M. Tonossi  Ph. Thélin 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci