# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7c9bfc0b-ae89-5d89-a1bf-2c3914d84e29
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-16
**Language:** de
**Title:** Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Wohnung einer Betriebsstätte. Voraussetzungen für den bewilligungsfreien Erwerb.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0180/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0180_2016_204.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0180/2016 vom 16. Dezember 2016 in BEZ 2017 Nr. 10 

Der Bezirksrat der Gemeinde X stellte fest, dass es für den beabsichtigten 
Erwerb  einer  Stockwerkeigentumseinheit,  welche  als  Betriebswohnung  dienen 
sollte,  keiner  Bewilligung  im  Sinne  des  Bundesgesetzes  über  den  Erwerb  von 
Grundstücken  durch  Personen 
[BewG]) 
bedürfe. Hiergegen rekurrierte die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich. 

im  Ausland  (Bewilligungsgesetz 

Aus den Erwägungen:  

3.  Die  private  Rekursgegnerin,  eine  juristische  Person  mit  Sitz  in 
Liechtenstein,  beabsichtigt  den  Erwerb  der  Stockwerkeigentumseinheit  Kat.-
Nr. 1 an der A.-Strasse 1a und 1b. Dabei handelt es sich um eine 2,5-Zimmer-
Wohnung.  

Bereits 2014 hat die private Rekursgegnerin das Grundstück Kat.-Nr. 2 an 
der  A.-Strasse 2  erworben.  Sie  betreibt  dort  seit  dem  Frühjahr  2015  ein 
Hochsicherheitslager.  Sie  beabsichtigt  die  Wohnung  für  die  Unterbringung 
eines  Mitarbeiters  zu  nutzen,  da  der  Betrieb  des  Hochsicherheitslagers  die 
ständige Anwesenheit eines Mitarbeiters erfordere. 

4. Die rekurrierende Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich verweist 
zur  Begründung  des  Rekurses  auf  die  einschlägigen  Bestimmungen  des 
Bewilligungsgesetzes.  Sie  hält  dafür,  dass  Wohnungen  lediglich  miterworben 
werden dürften. Die ratio legis von Art. 2 Abs. 3 BewG bestehe darin, dass der 
Gesetzgeber  den  Erwerb  einer  Betriebsstätte  nicht  übermässig  erschweren 
wolle,  falls  sich  in  der  erworbenen  Betriebsstätte  eine  Wohnung  befinde  und 
kumulativ einer der Ausnahmetatbestände gegeben sei, welche den Erwerb der 
Wohnung  praktisch  unvermeidlich  oder  unabdingbar  machten.  Da  sich  die  zu 
erwerbende  Wohnung  nicht  auf  demselben  Grundstück  wie  das  Hoch-
sicherheitslager  befinde,  könne  sich  der 
im  Hinblick  auf  die 
vorgenannte ratio legis auf keinen der drei Ausnahmetatbestände berufen. Die 
private Rekursgegnerin habe ohnehin nicht ausreichend plausibel belegt, dass 
der  Erwerb  der  Wohnung  betriebsnotwendig  sei.  Der  Betrieb  des  Hochs-
icherheitslagers funktioniere seit Sommer 2015 offenbar problemlos, ohne dass 
die  private  Rekursgegnerin  Eigentümerin  der  streitbetroffenen  Wohnung  sei. 
Inbetriebnahme  des 
Der  grosse 
Hochsicherheitslagers  und  dem  Erwerb  der  Wohnung  im  Sommer  2017  zeige 
auch,  dass  die  Wohnung  nicht  miterworben  werden  solle.  Der  Kauf  der 
Wohnung zeige sich somit im Hinblick auf die ratio legis von Art. 2 Abs. 3 BewG 
nicht  praktisch  unvermeidlich  oder  unabdingbar,  er  sei 
für  die  private 
Rekursgegnerin  lediglich  wünschbar,  und  damit  genüge  das  Vorhaben  den 
gesetzlichen Mindestanforderungen für eine Verneinung der Bewilligungspflicht 
nicht. 

zeitliche  Abstand 

zwischen  der 

Inhaber 

Dem hält die Vorinstanz entgegen, die zu erwerbende Wohnung könne als 
zur  Betriebsstätte  gehörig  betrachtet  werden.  Wohnungen  könnten 
ausnahmsweise  zur  Betriebsstätte  bewilligungsfrei  miterworben  werden,  wenn 
sie  für  das  Unternehmen  betriebsnotwendig  seien.  Würde  dabei  nur  auf  das 
Miterwerben  abgestellt,  wäre  es  faktisch  immer  unmöglich,  eine  solche 

 
 
- 2-  

Wohnung noch zu erwerben, wenn sich erst später eine Betriebsnotwendigkeit 
ergebe. 

Die private Rekursgegnerin ergänzt, sie habe bereits bei der Erstellung des 
Hochsicherheitslagers  auf  jenem  Grundstück  eine  Wohnung  erstellen  wollen, 
da die ständige Anwesenheit eines Mitarbeiters unabdingbar sei. Dies sei in der 
Gewerbezone  jedoch  nicht  möglich  gewesen.  Da  erst  beim  dritten  Wohnblock 
eine kleine Wohnung mit Blick auf das Tresorgebäude verfügbar gewesen sei, 
habe  sie  dessen  Bau abgewartet.  In  der Zwischenzeit  hätte  sie  in der  Garage 
eine  Notlösung  eingerichtet.  Es  handle  sich  dabei  um  einen  provisorischen 
Container  mit  Schlafmöglichkeiten,  was  keine  dauerhafte  Lösung  darstellen 
könne. 

5.1  Gemäss  Art. 2  BewG  bedürfen  Personen  im  Ausland  für  den  Erwerb 
von  Grundstücken  einer  Bewilligung  der  zuständigen  kantonalen  Behörde. 
Abs. 2  der  Bestimmung  besagt  sodann,  dass  der  Erwerb  keiner  Bewilligung 
bedarf,  wenn:  a)  das  Grundstück  als  ständige  Betriebsstätte  eines  Handels-, 
Fabrikations-  oder  eines  anderen  nach  kaufmännischer  Art  geführten 
Gewerbes,  eines  Handwerksbetriebes  oder  eines  freien  Berufes  dient;  b)  das 
Grundstück  dem  Erwerber  als  natürlicher  Person  als  Hauptwohnung  am  Ort 
seines  rechtmässigen  und  tatsächlichen  Wohnsitzes  dient;  oder  c)  eine 
Ausnahme  nach  Art. 7  vorliegt.  Beim  Erwerb  von  Grundstücken  nach  Abs. 2 
lit. a  können  durch  Wohnanteilvorschriften  vorgeschriebene  Wohnungen  oder 
dafür reservierte Flächen miterworben werden (Abs. 3). 

Dem Merkblatt des Bundesamtes für Justiz zum Erwerb von Grundstücken 
durch Personen im Ausland vom 1. Juli 2009 (Merkblatt) lässt sich entnehmen, 
dass  ausnahmsweise  Wohnungen 
zur  Betriebsstätte  bewilligungsfrei 
miterworben werden können, wenn sie für das Unternehmen betriebsnotwendig 
sind  (für  Abwart  oder  Techniker,  wenn  eine  ständige  oder  fast  ständige 
Anwesenheit in der Nähe des Betriebs unabdingbar ist). Nach konstanter Praxis 
können ausnahmsweise Wohnungen ebenfalls miterworben werden, wenn eine 
Abtrennung  vom  betrieblich  genutzten  Teil  praktisch  nicht  möglich  ist  und 
unverhältnismässig wäre (Merkblatt Ziff. 6 lit. d 2. Absatz).  

5.2  Der  Erwerb  von  Grundstücken  durch  Personen  im  Ausland  ist 
grundsätzlich  bewilligungspflichtig  und  nur  in  den  genannten  Ausnahmefällen 
darf  die  Nichtbewilligungspflicht 
festgestellt  werden.  Damit  soll  die 
Überfremdung des einheimischen Bodens verhindert werden (vgl. Art. 1 BewG). 

Der  bewilligungsfreie  Erwerb  von  Wohnungen  durch  ausländische 
juristische  Personen  ist  nur  möglich,  wenn  die  Wohnung  mit  einem  Betriebs-
stättengrundstück  miterworben  wird.  Wie  die  Rekurrentin  zu  Recht  ausführt, 
setzt dies voraus, dass die Betriebsstätte und die Wohnung sich auf demselben 
Grundstück befinden und folglich der Erwerb zeitgleich stattfindet. Die Wohnung 
wird mit anderen Worten als Anhängsel zur Betriebsstätte miterworben. 

Eine andere Interpretation von Art. 2 Abs. 3 BewG lassen weder die ratio 
legis  noch  die  Entstehungsgeschichte  der  Bestimmung  zu.  Mit  der  letzten 
Revision  des  Bewilligungsgesetzes  im  Jahr  1997  wollte  der  Gesetzgeber  den 

 
 
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Immobilienmarkt  für  ausländische  Investoren  öffnen.  Angesichts  der  Krise  auf 
dem Arbeitsmarkt wollte der Bundesrat ausländische Investitionen ermöglichen, 
welche  die  Chance  zur  Schaffung  neuer  Produktions-  und  Dienstleistungs-
betriebe bieten (vgl. S. 1244 der Botschaft über besondere konjunkturpolitische 
Massnahmen  zur  Substanzerhaltung  der  öffentlichen  Infrastruktur  und  zur 
Förderung  privater  Investitionen  im  Energiebereich  sowie  zur  Erleichterung 
ausländischer Investitionen vom 26. März 1997, BBl 1997 II 1221; nachfolgend: 
Botschaft). Folglich wurde der Erwerb von Betriebsstättengrundstücken von der 
Bewilligungspflicht  ausgenommen  (Art. 2  Abs. 2  lit. a).  Um  den  Erwerb  von 
solchen  Betriebsstättengrundstücken  nicht  unnötig  zu  erschweren,  wurden 
durch  Wohnanteilsvorschriften  vorgeschriebene  Wohnungen  auf  Betriebs-
stättengrundstücken  ebenfalls  von  der  Bewilligungspflicht  befreit  (Art. 2  Abs. 3 
BewG).  Schliesslich  entwickelte  die  Praxis  die  im  Merkblatt  erwähnten 
Ausnahmetatbestände.  Ihnen  allen  ist  gemein,  dass  sie  den  Erwerb  von 
Betriebsstättengrundstücken trotz darauf befindlichen Wohnungen bewilligungs-
frei  zulassen.  Hingegen  geht  es  nicht  darum,  dem  Eigentümer  einer  Betriebs-
stätte den Erwerb einer Wohnung zu erleichtern bzw. zu ermöglichen.  

5.3  Zu  Recht  ist  unbestritten  geblieben,  dass  es  sich  bei  der  privaten 
Rekursgegnerin  um  eine  Person  im  Ausland  im  Sinne  von  Art. 5  lit. b  BewG 
handelt.  Zudem  soll  das  streitbetroffene  Grundstück  unbestrittenermassen  als 
Wohnung  genutzt  werden,  womit  es  sich  nicht  um  ein  Betriebsstätten-
grundstück im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG handelt. Damit ist der Erwerb 
des Grundstücks bewilligungspflichtig.  

Die private Rekursgegnerin kann sich nicht darauf berufen, sie sei für den 
Betrieb  des  Hochsicherheitslagers  auf  die  Nutzung  der  Wohnung  durch  einen 
ständig  anwesenden  Mitarbeiter  angewiesen.  Dieses  Argument  würde  beim 
Erwerb  eines  Betriebsstättengrundstücks,  auf  dem  sich  auch  eine  Wohnung 
befindet,  durchaus  verfangen.  Den  bewilligungsfreien  Erwerb  einer  eigen-
ständigen Wohnung rechtfertigt es jedoch nicht. 

Der  streitbetroffene  Grunderwerb  ist  losgelöst  vom  vor  zwei  Jahren 
erfolgten  Erwerb  des  Betriebsstättengrundstücks  zu  betrachten.  Es  ist  nicht 
einzusehen,  weshalb die  private  Rekursgegnerin  zwingend  Eigentümerin  einer 
von  der  Betriebsstätte  separaten  Wohnung  sein  muss.  Zum  einen  könnte  sie 
alternativ eine entsprechende Wohnung mieten, zum anderen ist die Schaffung 
einer weniger provisorischen Lösung auf dem Betriebsstättengrundstück selbst 
in  Betracht  zu  ziehen.  Wenn  die  lokale  Baubehörde  seit  zwei  Jahren  die 
Nutzung  eines  Wohncontainers  toleriert,  ist  die  Gewährung  einer  Ausnahme-
bewilligung  für  die  Einrichtung  einer  Übernachtungsmöglichkeit  für  einen  Mit-
arbeiter  in  der  Gewerbezone  durchaus  denkbar.  Beide  Alternativen  wären  im 
Hinblick auf das Bewilligungsgesetz problemlos umsetzbar. 

Damit  ist  die  Feststellung  der  Nichtbewilligungspflicht  zu  Unrecht  erfolgt, 
und  der  angefochtene  Beschluss  ist  antragsgemäss  aufzuheben.  Da  kein 
weiterer  Prüfungsbedarf  durch  die  Vorinstanz  besteht,  ist  von  der beantragten 
Rückweisung abzusehen.