# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f76c19b-854a-58f7-a89b-74c9c4cae6d6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 08.05.2020 BRGE I Nr. 0059/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0059-2020_2020-05-08.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R1L.2019.00031 
BRGE I Nr. 0059/2020 

 
 
  Entscheid vom 8. Mai 2020 
 
 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Christian Hurter, Baurichter 
Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Christoph Forster     

 
 
 

in Sachen Rekurrent 

H.-R. Z. […] 

 

gegen Rekursgegnerinnen 

1. Baubehörde X […] 
2. B. AG […] 

Nr. 2 vertreten durch […]  

 

 
betreffend Beschluss des Ausschusses Bau und Planung vom 23. Oktober 2019; Bau-

bewilligung für Umbau und Aufstockung eines Wohnhauses […]  
_______________________________________________________ 

 

 

R1L.2019.00031 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 23. Oktober 2019 erteilte die Baubehörde X der B. AG 

die baurechtliche Bewilligung für Umbau und Aufstockung eines Wohnhau-

ses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B.-Strasse 1 in X. 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob H.-R. Z. mit Eingabe vom 13. November 

2019 rechtzeitig Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und 

beantragte die Aufhebung des Entscheides.  

C. 

Mit Verfügung vom 14. November 2019 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit Eingabe vom 4. Dezember 2019 beantragte die Vorinstanz die Abwei-

sung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei.  

Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingabe vom 16. Dezember 

2019 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; 

dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MwSt. zulasten des Re-

kurrenten.  

E. 

Der Rekurrent verzichtete stillschweigend auf die Erstattung einer Replik.  

F. 

Am 11. März 2020 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

 

 

R1L.2019.00031 Seite 3 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der Rekurrent ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 2, welches im Os-

ten und im Norden unmittelbar an die Bauparzelle anstösst. Er macht mit 

seinem Rekurs eine ungenügende Eingliederung des Bauvorhabens in die 

bestehende bauliche Umgebung zufolge übermässiger Ausnützungsüber-

tragung geltend. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vorge-

brachten Rügen ist er zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Pla-

nungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraus-

setzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 ist der Wohnzone W4 0,8 gemäss Bau- und 

Zonenordnung der Stadt X (BZO) zugewiesen und mit einem fünfgeschos-

sigen Mehrfamilienhaus überstellt. Das Bauvorhaben sieht unter anderem 

vor, das bestehende Gebäude mit einem Vollgeschoss und einer Attika zu 

erweitern. Mangels Ausnützungsreserven auf der Bauparzelle sollen hierzu 

268,8 m2 bauliche Ausnützung vom Grundstück Kat.-Nr. 3, d.h. von einem 

Drittgrundstück, beansprucht werden.  

3.1. 

Der Rekurrent wendet gegen das Bauvorhaben ein, dass die vorgesehene 

Ausnützungsübertragung zu einem Baukörper führe, der den Rahmen der 

zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenordnung geprägten 

Überbauungsstruktur sprenge. Bei einer Parzellenfläche von 659 m2 wären 

bei der geltenden Ausnützungsziffer von 0,8 grundsätzlich eine Bruttoge-

schossfläche von 527,2 m2 zulässig. Durch die Ausnützungsübertragung 

von 268,8 m2 erhöhe sich die mögliche Bruttogeschossfläche auf 796 m2, 

was einer Erhöhung um 50 % entspreche. Die begrenzte Möglichkeit einer 

Ausnützungsübertragung für Arealüberbauungen gemäss BZO gelte als 

Hinweis, was vorliegend als angemessen betrachtet werden dürfe. Das 

Bauvorhaben sei völlig überproportioniert und sprenge den Rahmen der 

festgelegten Nutzungsordnung und Zonenstruktur. Es sei kein städtebauli-

ches Konzept erkennbar, wenn die Stadt X gleichzeitig beabsichtige, sein 

 

 

R1L.2019.00031 Seite 4 

Gebäude unter Schutz zu stellen und in 15 m Distanz die Baubewilligung 

für ein derart mächtiges Wohnhaus erteile.  

3.2. 

Die Vorinstanz führt vernehmlassungsweise zusammengefasst aus, dass 

sich kein bestimmtes Mass für eine zulässige Ausnützungsübertragung 

festlegen lasse. Vielmehr sei im Einzelfall zu prüfen, ob sich die zugelasse-

ne bauliche Dichte mit § 238 PBG vertrage. Durch das sechsgeschossige, 

nach Westen zurückgestaffelte Siegerprojekt "A." über die alte und neue 

B.-Strasse und über den G.-Platz hinweg entstehe ein grosszügiger Raum, 

der den Stadtpark bis zum K.-Areal und zur Alterseinrichtung Ba.-Strasse 1 

hin erweitere. In diesen Rahmen lägen die kleinmassstäblichen Bauten der 

ehemaligen ländlichen Ensembles B.-Strasse 1, 2, 3 (drei Vielzweckbau-

ernhäuser mit ihren Nebenbauten) und 4, 5, 6 (Ensemble "S."). Sie seien 

zweigeschossig und teilweise mit mächtigen Satteldächern ausgebildet. Die 

Verbreiterung der B.-Strasse in den 1970er-Jahren habe die ursprünglich 

bestehenden räumlichen Beziehungen zwischen den beiden ländlichen En-

sembles zerstört und isoliere die Bauten nördlich der B.-Strasse vom histo-

rischen Dorfkern. Durch die Umgestaltung der alten B.-Strasse werde dies 

nun geheilt. Das auf dem Baugrundstück bestehende Gebäude sei ca. 

1930 erstellt worden und bediene sich eines städtischen Gebäudetyps, der 

von der vorstädtischen Bebauung an der Z.-Strasse bekannt sei (z.B. Z.-

Strasse 1 bis 5), hier aber bruchstückhaft bleibe und keine Fortsetzung fin-

de. Das Gebäude wirke eher als "Fehler im Gewebe". Bei einer allfälligen 

Erweiterung sei darauf zu achten, dass das Gebäude nicht noch mächtiger 

wirke. Dies könne über eine sorgfältige Gliederung und Materialisierung er-

reicht werden. Die Aufstockung gliedere den Baukörper in einen dreige-

schossigen Sockel und eine zweigeschossige "Haube", welche mit dem 

mächtigen Satteldach des inventarisierten Bauernhauses B.-Strasse 3 

durchaus einen Bezug eingehen könne. Durch diese Unterteilung würden 

die fünf Geschosse optisch gebrochen. Eine leicht wirkende Materialisie-

rung sei zu bevorzugen, von einer muralen Erscheinung sei abzusehen. 

Durch die Verlegung der B.-Strasse könne der Stadtpark nach Norden 

massiv erweitert werden. Die inventarisierten Bauernhäuser im Zentrum, 

welche sich im Umfeld des Gebäudes B.-Strasse 4 befänden, würden Teil 

der grünen Mitte bzw. des Stadtparks werden. Das Provokationsverfahren 

sei eingeleitet worden. Der Bericht der Kantonalen Denkmalpflege sowie 

der Unterschutzstellungs- bzw. Entlassungsentscheid stünden noch aus. 

 

 

R1L.2019.00031 Seite 5 

Die Baute B.-Strasse 4, welche schon vor dem geplanten Umbau eine mar-

kante Erscheinung dargestellt habe, solle das westliche Eingangstor zum 

erwähnten Zentrumspark bilden. Als eigenständiger Aufbau spiegle der 

Gebäudekubus Elemente der umliegenden Bauten (B.-Strasse, Ba.-

Strasse) und fasse den G.-Platz auf der Südseite ein. Klar strukturierte 

Fassaden führten zu einem eleganten, neuen und trotzdem verbundenen 

Element. Der Baukörper trete eher wuchtig in Erscheinung, schütze 

dadurch aber die feingliedrigen Bauernhäuser im Zentrum. Die geplante 

Aufstockung wirke als eigenständiger Aufbau in keiner Weise überproporti-

oniert. Die Baute fasse den G.-Platz auf der Südseite ein und bilde zusam-

men mit dem geplanten Altersheim das Eingangstor zum Stadtplatz. Die 

Ausnützungsübertragung führe im vorliegenden Fall nicht dazu, dass der 

Zweck der Nutzungsziffer illusorisch werde oder eine unerwünschte, § 238 

PBG verletzende Konzentrierung der Bausubstanz entstehe. Auch das ge-

plante Bauprojekt füge sich – trotz relativ hoher Nutzungsübertragung – 

rechtsgenügend in die bauliche Umgebung ein. Auch im Hinblick auf das 

verdichtete Bauen sowie mit Blick auf die Ziele und Grundsätze des Raum-

planungsgesetzes (RPG) würden solche Aufstockungen an grosser Bedeu-

tung gewinnen. In Bezug auf den baulichen Charakter des betroffenen Ge-

biets regle sich dies durch die "Einfassung" des G.-Platzes und die Torwir-

kung zum Stadtpark.  

3.3. 

Die private Rekursgegnerin führt vernehmlassungsweise zusammengefasst 

aus, dass der Ausnützungstransfer rechtlich zulässig sei, zumal sich beide 

Parzellen in der Wohnzone W4 befinden und aneinandergrenzen würden. 

Die Vorinstanz habe eine umfassende ästhetische Würdigung des Bauvor-

habens vorgenommen und einerseits geprüft, ob sich die Baute selbst be-

friedigend einordne, und andererseits, ob sich die Baute befriedigend in die 

Umgebung einordne, was sie beides insbesondere aufgrund der Lage des 

Baukörpers bejaht habe. Schliesslich habe die Vorinstanz sinngemäss 

festgestellt, dass die inventarisierten Bauernhäuser im Zentrum durch die 

geplante Aufstockung des Gebäudes B.-Strasse 4 nicht beeinträchtigt wür-

den. Aus den Begriffen "wuchtig" und "mächtig" lasse sich nicht ableiten, 

dass sich der Baukörper nicht befriedigend einordne. Durch eine gute Fas-

sadengestaltung, wie sie die Fassadenpläne vorsehen würden, und durch 

eine leicht wirkende Materialisierung, wie sie die Vorinstanz verlangt habe, 

werde die befriedigende Einordnung ohne weiteres erreicht. Weiter werde 

 

 

R1L.2019.00031 Seite 6 

die Grundfläche des Standortgebäudes durch die Aufstockung nicht verän-

dert. Auch höhenmässig erfahre die bestehende Baute keine wesentliche 

Änderung. Sodann befinde sich das Gebäude im Winkel zwischen der alten 

und neuen B.-Strasse, sodass es nur im Osten an eine mit einer Baute 

überstellten Parzelle angrenze. An dieser zwischen zwei Strassen einge-

klemmten Parzelle ordnet sich auch eine markante Baute ohne weiteres 

befriedigend ein und bilde – wie die Vorinstanz zu Recht erwogen habe – 

das westliche Eingangstor zum erwähnten Zentrumspark.  

4.1. 

Gemäss § 254 Abs. 1 PBG gibt die Ausnützungsziffer das Verhältnis der 

anrechenbaren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Letztere 

bildet nach § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der 

baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der 

Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnüt-

zungsverschiebungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone 

zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind. Vorauszusetzen hierfür 

ist allerdings, dass auf dem belasteten Grundstück eine entsprechende Re-

serve vorhanden ist, was mit dem Baugesuch nachgewiesen werden muss. 

Dabei muss es sich um Flächen handeln, die der Ausnützung zugänglich 

sind (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher 

Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 929). Er-

schliessungsanlagen, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen, d.h. 

ihre Grundlage in kommunalen (oder auch kantonalen) Verkehrsplänen ha-

ben sowie Verkehrsflächen, die in einem Quartierplan festgelegt werden, 

gehören von vornherein nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten 

Bauzonen; sie können schon von ihrer Funktion her nicht ausgenützt wer-

den und damit auch nicht Teil der massgeblichen Grundfläche im Sinn von 

§ 259 Abs. 1 PBG bilden (VB.2003.00084, E. 2a, in BEZ 2003 Nr. 46).  

4.2. 

Die Bauparzelle verfügt erwähntermassen nicht über eine für das strittige 

Bauvorhaben notwendige Ausnützungsreserve. Mit Blick auf die rekurrenti-

schen Äusserungen anlässlich des Augenscheins ist vorab festzuhalten, 

dass in der Baubewilligung tatsächlich von einem Erwerb von zusätzlicher 

Grundstücksfläche und nicht von einem Ausnützungstransfer die Rede ist. 

Aus den Baugesuchsunterlagen, insbesondere aus dem Katasterplan, 

 

 

R1L.2019.00031 Seite 7 

ergibt sich ein solcher Landerwerb indessen nicht. Vielmehr kann aus dem 

Zusammenhang ohne Weiteres geschlossen werden, dass für das Bauvor-

haben eine Beanspruchung von Ausnützungsreserve eines Drittgrund-

stücks vorgesehen ist, womit rechtsdogmatisch eine Ausnützungsübertra-

gung zur Diskussion steht (s. dazu Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zü-

rich 1986, S. 80). Da der angefochtene Entscheid ohnehin aufzuheben ist, 

erübrigen sich weitere Ausführungen hierzu.  

Als Drittgrundstück, von welchem allfällige Ausnützungsreserven für das 

Bauvorhaben beansprucht werden sollen, soll die im Eigentum der Stadt X 

stehende Parzelle Kat.-Nr. 3 ("G.") herangezogen werden. Der überwie-

gende Teil dieses Grundstücks (d.h. der nordwestliche Bereich) wird vom 

Perimeter des Gestaltungsplans "X W." (Baubereich G) erfasst. Der südöst-

liche, davon nicht erfasste Bereich wird grossmehrheitlich von der (neuen) 

B.-Strasse und dem (neuen) Trassee des 2er-Trams ("Limmattalbahn") 

samt einer Haltestelle beansprucht. Lediglich ein kleiner Spickel im Südos-

ten, welcher direkt an das Baugrundstück angrenzt, liegt weder innerhalb 

des Gestaltungsplangebiets noch wird er von den genannten Verkehrsflä-

chen beansprucht. Auf dem nordwestlichen, zum Gestaltungsplangebiet 

gehörenden Parzellenteil liegt sodann ein Teil der Wendeschlaufe der 

Tramlinie und offenbar ebenfalls eine Haltestelle. Zwischen diesem Teil der 

Wendeschlaufe und der B.-Strasse sowie der Haltestelle im Süden befindet 

sich ein öffentlicher Platz. Die entsprechenden Einträge, d.h. für die B.-

Strasse sowie die Tramlinie, finden sich im Regionalen Verkehrsrichtplan 

Limmattal vom 4. Oktober 2017. Dies hat nach dem einleitend Dargelegten 

zur Folge, dass die von der B.-Strasse und vom Tramtrassee (inklusive 

Haltestelle und Wendeschlaufe) beanspruchten Flächen auf dem Grund-

stück Kat.-Nr. 3 von vornherein nicht ausgenützt werden können und hierzu 

damit auch nicht einem Drittgrundstück zur Verfügung gestellt werden dür-

fen. Diese Flächen fallen für die vorgesehene Ausnützungsübertragung 

damit ausser Ansatz.  

4.3.  

Zu klären bleibt, wie es sich diesbezüglich mit dem Teil des Grundstücks 

Kat.-Nr. 3 verhält, welcher vom Gestaltungsplanperimeter erfasst wird. Es 

stellt sich die Frage, ob eine Ausnützungsübertragung zugunsten von Dritt-

grundstücken ausserhalb eines Gestaltungsplangebiets statthaft ist.  

 

 

R1L.2019.00031 Seite 8 

Die Zulässigkeit von Ausnützungsübertragungen von einer bestimmten Zo-

ne auf eine andere Zone mit abweichenden Nutzungsvorschriften hat das 

Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung verneint. Es begründet dies 

damit, dass eine interzonale Ausnützungsanrechnung zur Folge hätte, dass 

für das Gebiet längs der Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten 

würden und damit Bauten mit unterschiedlicher Ausnützung des Bodens 

entstünden, was nicht dem Sinn des Gesetzes entsprechen könne. Es wür-

de zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan festgelegten Zonengrenzen 

missachtet und durch gewöhnliche Verwaltungsverfügung die vom kommu-

nalen Gesetzgeber beschlossene Unterteilung des Baugebiets verändert 

würden (BGr 1P.256/2006 vom 18. Juli 2006, E. 2.5, mit Hinweisen).  

Fraglich ist, ob diese unerwünschten Folgen auch bei einer gestaltungs-

planübergreifenden Ausnützungsübertragung eintreten und dieser Fall da-

mit insofern einer interzonalen Ausnützungsanrechnung gleichzusetzen ist. 

Hierzu ist vorab festzuhalten, dass ein Gestaltungsplan ein Sondernut-

zungsplan ist, der eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch 

einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu diesem Zweck stellt er für ein be-

stimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung auf, welche von den allgemeinen 

Festlegungen der Bau- und Zonenordnung abweicht und diese überlagert. 

So werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, 

Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung 

der Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den Bestimmungen über die 

Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen 

werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Anders als bei Arealüberbauungen und Son-

derbauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perimeter eines Gestal-

tungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird al-

so ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden darf 

(vgl. zum Ganzen Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und 

Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz. 317 ff.).  

Wird die Grundordnung im Anwendungsbereich eines Gestaltungsplans er-

setzt, treten die genannten unerwünschten Folgen einer interzonalen Aus-

nützungsübertragung bei einer gestaltungsplanübergreifenden Ausnüt-

zungsübertragung zumindest dann ebenfalls ein, wenn die konkreten Ge-

staltungsplanvorschriften zur Grundordnung abweichende Ausnützungs-

vorgaben enthalten. Auch in diesem Fall entstünden Bauten mit unter-

schiedlicher Ausnützung des Bodens auf einer bestimmten Zone zugewie-

senen Grundstücken entlang der Gestaltungsplangebietsgrenzen. Zumin-

 

 

R1L.2019.00031 Seite 9 

dest im Falle eines öffentlichen Gestaltungsplans, welcher von der Ge-

meindelegislative erlassen wird (vgl. § 88 PBG), würden zudem auch in 

diesem Fall die festgelegten Gebietsabgrenzungen missachtet und durch 

gewöhnliche Verwaltungsverfügung die vom kommunalen Gesetzgeber be-

schlossene Unterteilung des Baugebiets insoweit verändert.  

Ob von gleicher oder unterschiedlicher "Zonenzugehörigkeit" bei Grundstü-

cken innerhalb und solchen ausserhalb eines Gestaltungsplangebiets ge-

sprochen werden kann, hängt damit wie angedeutet davon ab, ob die konk-

ret anwendbaren Gestaltungsplanvorschriften zur Grundordnung abwei-

chende Ausnützungsvorgaben enthalten. Den vorliegend massgebenden 

Vorschriften zum Gestaltungsplan "X W." ist zu entnehmen, dass sowohl 

innerhalb des Baubereichs G, welchem das Grundstück Kat.-Nr. 3 zuge-

wiesen ist, als auch auf dieser Parzelle selbst eine erheblich höhere Aus-

nützung erlaubt ist als in der Wohnzone W4 mit einer Ausnützungsziffer 

von 0,8. So ist im Baubereich G eine anrechenbare Geschossfläche von 

13'090 m2 gestattet (Art. 7 Abs. 2 der Gestaltungsplanvorschriften [GPV]); 

dies bei einer Gesamtfläche von ca. 13'500 m2 (anhand des Messwerk-

zeugs für Flächen im GIS-Browser gemessen). Sodann ist auf der Parzelle 

Kat.-Nr. 3 eine anrechenbare Geschossfläche von 2'864 m2 gemäss An-

hang 1 GPV bei einer Gesamtfläche von ca. 2'900 m2 (ebenfalls gemäss 

GIS-Browser) erlaubt. Daraus resultiert eine Ausnützungsziffer von mindes-

tens ca. 0,97 und mithin ca. eine mindestens 17 % höhere Ausnützung als 

in der Wohnzone W4 0,8. Zwischen dem Gestaltungsplangebiet bzw. dem 

Baubereich G und dem Grundstück Kat.-Nr. 3 und der Wohnzone W4 0,8 

besteht damit ein nicht unerheblicher Unterschied in Bezug auf die vom 

kommunalen Gesetzgeber gewollte bauliche Dichte. Dies führt dazu, dass 

eine gestaltungsplanübergreifende Ausnützungsübertragung entsprechend 

der erwähnten Rechtsprechung aufgrund der damit einhergehenden uner-

wünschten Folgen im vorliegenden konkreten Fall nicht statthaft ist.  

4.4. 

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass weder die von den B.-Strasse und 

dem Tramtrassee inklusive der Haltestelle beanspruchten Flächen auf dem 

Grundstück Kat.-Nr. 3 noch Flächen desjenigen Parzellenteils dieses 

Grundstücks, welcher dem Gestaltungsplangebiet zugewiesen ist, zwecks 

Ausnutzung auf das Baugrundstück übertragen werden können. Die im 

südöstlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 3 verbleibende Fläche von rund 

200 m2, welche weder als Verkehrsfläche beansprucht noch vom Gestal-

 

 

R1L.2019.00031 Seite 10 

tungsplanperimeter erfasst wird, und damit grundsätzlich für eine Ausnüt-

zungsübertragung in Betracht fiele, erweist sich als zu gering für das Bau-

vorhaben. Mithin verfügt dieses nicht über die notwendige Ausnützungsre-

serve, womit es sich als nicht rechtskonform erweist. Der Rekurs ist damit 

in Aufhebung des angefochtenen Entscheids gutzuheissen.  

Bemerkungshalber ist darauf hinzuweisen, dass die im Entscheid vom 

5. März 2018 genannte flächenmässige Aufteilung der Parzelle Kat.-Nr. 3, 

womit eine erste Tranche der Ausnützungsübertragung durch den Stadtrat 

genehmigt wurde, nicht dem Gestaltungsplan (Situationsplan 1:1000) ent-

spricht. Wie es sich damit verhält, kann bei diesem Ergebnis indes offen-

bleiben. Denn auch die darin erwähnte "Restfläche" im vorstehend genann-

ten grundsätzlich ausnutzbaren südöstlichen Teil des Grundstücks Kat.-

Nr. 3 im Umfang von 239 m2 (Grundfläche) würden für das Bauvorhaben 

nicht ausreichen. Schliesslich ist festzuhalten, dass der Umstand, dass die 

"Veräusserung der Ausnützung" bereits mit separaten Verfügungen erfolg-

te, am vorliegenden Ergebnis nichts zu ändern vermag. Baurechtliche Re-

levanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst mit der Bewilligung des 

Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven angewiesen ist, 

und lediglich im dafür benötigten Umfang. Eine Vorab-Veräusserung von 

Ausnützung führt mithin keinen öffentlich-rechtlicher wirksamen Ausnüt-

zungstransfer herbei (BGr 1C_57/2019 vom 19. Dezem-ber 2019, E. 3.3.; 

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Pla-

nungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 932 f.).  

5.1. 

Der Vollständigkeit halber ist im Folgenden auch zur grundsätzlichen Frage 

der Zulässigkeit einer Ausnützungsübertragung im vorliegend geplanten 

Ausmass Stellung zu nehmen. Eine quantitative Begrenzung für Ausnüt-

zungsverschiebungen kennt das Planungs- und Baugesetz zwar nicht. Eine 

Einschränkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die Ausnützungs-

übertragung nicht zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration 

der Bausubstanz führen darf. Eine allgemein geltende quantitative Grenze 

für Ausnützungsverschiebungen lässt sich jedoch auch daraus nicht herlei-

ten. Ihre Grenze finden diese deshalb primär an der Einhaltung der übrigen 

Baupolizei- und Zonenvorschriften. Die Ausnützungsziffer gewährleistet ge-

rade nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone mit gleich grossen Bau-

ten, sondern kann nur erreichen, dass in der Bauzone gesamthaft gesehen 

 

 

R1L.2019.00031 Seite 11 

eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird. Um jedoch den Vorgaben 

von § 238 Abs. 1 PBG, wonach Bauten "im ganzen und in ihren einzelnen 

Teilen" so zu gestalten sind, dass sie sich befriedigend in ihre bauliche und 

landschaftliche Umgebung einordnen, gerecht zu werden, ist im Einzelfall 

zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, welche 

den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenan-

ordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht 

mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen (VB.2016.00676 

vom 11. April 2017, E. 4.2. f., mit Hinweisen, in BEZ 2017 Nr. 12).  

Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Ent-

scheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursge-

richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale 

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, 

so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur 

dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-

schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage ste-

henden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine 

Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Ver-

hältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht 

auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffs-

schwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). 

Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen auto-

nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 

(Marco Donatsch, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz 

[VRG], 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 62). Nach ständiger Pra-

xis der kantonalen Instanzen betrifft dies insbesondere § 238 PBG, ferner 

aber auch etwa § 71 PBG betreffend die bauliche Gestaltung und Einord-

nung von Arealüberbauungen, § 237 PBG betreffend die Beurteilung der 

Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357 Abs. 1 PBG betreffend die Be-

urteilung zulässiger Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten (Donatsch, 

§ 20 Rz. 72).  

5.2. 

Die massgebliche Grundfläche des Baugrundstücks beträgt 659 m2. Bei ei-

ner Ausnützungsziffer von 0,8 wäre hierauf demnach grundsätzlich die 

Realisierung von 527,2 m2 Geschossfläche möglich. Die anrechenbare Ge-

 

 

R1L.2019.00031 Seite 12 

schossfläche des Bauvorhabens soll indes 792,50 m2 betragen. Die hierfür 

auf dem Baugrundstück fehlende Ausnutzungsreserve von 265,30 m2 soll 

wie erwähnt vom Grundstück Kat.-Nr. 3 beansprucht werden. Damit würde 

auf dem Baugrundstück eine Ausnützungsziffer von rund 1,2 resultieren 

und die anrechenbare Geschossfläche würde um rund 50 % höher sein als 

die gemäss BZO grundsätzlich erlaubte. Es resultiert mithin eine erhebliche 

Abweichung von der vom kommunalen Gesetzgeber festgelegten baulichen 

Dichte. Entscheidend ist im Sinne der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre-

chung jedoch, ob sich das projektierte Mehrfamilienhaus mit dem erhöhten 

Volumen so in die bauliche und landschaftliche Umgebung einpasst, dass 

trotz dieser Abweichung vom grundsätzlich Erlaubten eine befriedigende 

Gesamtwirkung erreicht wird.  

Das Baugrundstück weist eine besondere Lage auf. Es liegt zwischen dem 

alten Strassenverlauf der B.-Strasse im Süden und deren neuen Verlauf im 

nördlichen Bereich, wo sich auch der erwähnte unlängst neu gestaltete G.-

Platz in der Mitte der Wendeschlaufe der 2er-Tramlinie befindet. Nördlich 

des neuen Strassenverlaufs der B.-Strasse ist die Umgebung urban ge-

prägt. Sie weist eine relativ dichte Bebauung auf. Dies widerspiegelt sich in 

den mehrgeschossigen, grossvolumigen Gebäudekörpern. Deren Bausub-

stanz ist grossmehrheitlich neu bzw. erneuert und die Architektursprache 

formal und modern gehalten. Das Gebiet auf der Südseite des neuen Ver-

laufs der B.-Strasse ist demgegenüber ungleich lockerer bebaut. Es wird 

von kleinmassstäblichen älteren Bauten geprägt; so durch die Gruppe von 

Vielzweckbauernhäusern B.-Strasse 1, 2, 3 nördlich des alten Strassenver-

laufs der B.-Strasse sowie durch das zum historischen Dorfkern gehörende 

(und der Kernzone zugewiesene) Ensemble "S." B.-Strasse 6, 7 und 8 mit 

dem Stadtpark südlich des alten Verlaufs der B.-Strasse (s. zum Ganzen 

die Fotodokumentation zum Augenschein, Prot. S. 6 ff., Fotos Nrn. 1 ff., an-

lässlich welchem das Bauvorhaben zwar nicht ausgesteckt war [s. Prot. 

S. 3], sich dieses aufgrund der aus den Baugesuchsplänen ersichtlichen 

Proportionen sowie dem Verhältnis zwischen alt und neu in Bezug auf sei-

ne Wirkung auf die Umgebung gleichwohl beurteilen liess).  

5.3. 

Durch die Verbreiterung der B.-Strasse in ihrem alten Verlauf südlich des 

Baugrundstücks in den 1970er-Jahren sind die ursprünglich bestehenden 

räumlichen Beziehungen zwischen den beiden ländlichen Ensembles nörd-

lich und südlich der B.-Strasse gemäss Vorinstanz zerstört und die Bauten 

 

 

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nördlich davon vom historischen Dorfkern im Süden isoliert worden. Durch 

die Umgestaltung der alten B.-Strasse werde dies nun aber geheilt. Die Vo-

rinstanz ist damit der Auffassung, dass die nördlich des alten Verlaufs der 

B.-Strasse situierten Vielzweckbauernhäuser B.-Strasse 1, 2, 3 städtebau-

lich zu den südlich davon situierten Gebäuden der Kernzone samt dem 

Stadtpark gehören. Dem kann angesichts der vorstehend beschriebenen 

Bebauungsstruktur mit dem urbanen Gebiet im Norden und dem alten 

Dorfkern im Süden zugestimmt werden. Umso mehr kann vor diesem Hin-

tergrund indes nicht nachvollzogen werden, inwiefern sich das Bauvorha-

ben in nächster Nähe zu den Gebäudeensembles, welches eine massive 

Aufstockung vorsieht, befriedigend einordnen soll.  

Das Standortgebäude selbst ist aufgrund der trennenden Wirkung der 

(neuen) B.-Strasse im Norden ebenfalls als zum südlichen Gebiet gehörig 

zu betrachten, wenn auch – wie die Vorinstanz mit Recht festhält – dieses 

als "Fehler im Gewebe" erscheint und mithin schon jetzt nicht recht zu den 

bäuerlich bzw. ländlich geprägten kleinmassstäblicheren Gebäuden passen 

möchte. Dieser Umstand stellt aber keinen Grund dar, um unter massiver 

Erhöhung der Ausnützung einen voluminösen Baukörper in der konkret ge-

planten Art und Gestalt zu schaffen, welcher einen Bezug zur bestehenden 

baulichen Umgebung – zu welcher er selbst nach der Vorinstanz städte-

baulich als zugehörig betrachtet wird – ebenfalls vermissen lässt. Zwar 

mindert der alte Verlauf der B.-Strasse den Ensemblecharakter der ge-

nannten älteren Bauten in der Nachbarschaft des Bauvorhabens erheblich 

herab. Indes führt die Vorinstanz selbst aus, dass infolge Verlegung der B.-

Strasse der Stadtpark nach Norden massiv erweitert werden könne und die 

inventarisierten Bauernhäuser im Zentrum, welche sich im Umfeld des Ge-

bäudes B.-Strasse 4 befänden, Teil der grünen Mitte bzw. des Stadtparks 

werden sollen. Mit anderen Worten soll der dörfliche Charakter im Bereich 

der Vielzweckbauernhäuser beim alten Verlauf der B.-Strasse wiederher-

gestellt werden.  

Ein Gestaltungswille, der auf diesen Umstand sowie auf die Gebäudeen-

sembles Bezug nimmt, ist beim Bauvorhaben indes nicht erkennbar. Die 

Aufstockung verleiht dem Gebäude ein Übergewicht und wirkt im Kontext 

zu den kleinmassstäblichen Bauten allzu mächtig. Daran vermag ange-

sichts des entstehenden Volumens die Gliederung des Gebäudes und die 

von der Vorinstanz angesprochene unterschiedliche Materialisierung von 

Altbestand und Erweiterung nichts zu ändern. Nicht entscheidend ist so-

 

 

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dann, dass die Gesamthöhe des Standortgebäudes mit dem strittigen Pro-

jekt im Vergleich zum heutigen Zustand nur wenig zunehmen würde. Das 

bestehende Gebäude erscheint mit dem heutigen Walmdach weitaus zu-

rückhaltender als mit der geplanten, fassadenbündigen Aufstockung. Die 

massive Aufstockung lässt sich auch damit nicht begründen, dass das be-

nachbarte rekurrentische Gebäude B.-Strasse 3 selbst ein mächtiges Sat-

teldach aufweist, zumal dessen Trauflinie erheblich tiefer liegt und dieses 

damit nicht besonders voluminös in Erscheinung tritt (s. dazu insbesondere 

Prot. S. 9, Foto Nr. 7). Demgegenüber spricht selbst die Vorinstanz von ei-

ner wuchtigen Erscheinung des Bauvorhabens. Wenn die Vorinstanz zu-

dem gleichzeitig ausführt, dass dieses die feingliedrigen Bauernhäuser im 

Zentrum schütze, ist dies nicht nachvollziehbar. Ein Schutz dieser Gebäude 

durch das Bauvorhaben erscheint illusorisch, da die zu schützenden Ge-

bäude durch das Bauvorhaben selbst optisch erdrückt werden. Soweit die 

Vorinstanz damit die Auffassung vertritt, das Bauvorhaben erfülle die An-

forderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG, kann dem daher nicht gefolgt wer-

den. Vielmehr vermag das Bauvorhaben nach dem Gesagten nicht einmal 

die Anforderungen der befriedigenden Einordnung und Gestaltung gemäss 

§ 238 Abs. 1 PBG zu erfüllen. Es ist damit eine gegen diese Bestimmung 

verstossende Konzentrierung von Bausubstanz festzustellen. Der vo-

rinstanzliche Entscheid wäre mithin auch aus diesem Grund nicht vertretbar 

und auch deshalb aufzuheben.  

6. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Vorinstanz und der priva-

ten Rekursgegnerin je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-

tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt 

wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-

kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).  

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen. 

 

 

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Den Rekursgegnerinnen steht bei diesem Ausgang des Verfahrens von 

vornherein keine Umtriebsentschädigung zu. 

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