# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7bde258e-d193-5e65-944c-9980d1b3196e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1994-12-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 23.12.1994 BRKE I Nrn. 0439-0440/1994
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-I-Nrn--0439-044_1994-12-23.pdf

## Full Text

BRKE I Nrn. 439 und 440/1994 vom 23. Dezember 1994 in BEZ 1995 Nr. 8

4.a) Gemäss § 314 Abs. 1 PBG macht die örtliche Baubehörde das Bau-
vorhaben nach der Vorprüfung öffentlich bekannt. Die Bekanntmachung hat die nöti-
gen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu ent-
halten (Abs. 3). Mit der Ausschreibung soll im Sinne von § 338a PBG betroffenen 
Dritten die Möglichkeit eröffnet werden, sich anhand der Gesuchsunterlagen über 
das Bauvorhaben zu informieren und zwecks Wahrung des Rekursrechts die Zustel-
lung des baurechtlichen Entscheides zu verlangen. Der Ausschreibungstext braucht 
keine Details des Bauprojekts zu enthalten; er muss jedoch (zusammen mit der 
Aussteckung) in der Weise aussagekräftig sein, dass sich der betroffene Dritte ein 
grundsätzliches Bild über mögliche Auswirkungen machen kann. Ist wie vorliegend 
bei inneren Umbauten und Nutzungsänderungen eine Aussteckung nicht erforderlich 
bzw. nicht möglich, kommt der Ausschreibung erhöhte Bedeutung zu.

b) Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 23. Juli 1993
wie folgt ausgeschrieben: "Steinwiesstrasse 24/ Minervastrasse 2, Umbau und Ein-
richtung einer Pension, Zone B, Schweiz. Arbeiterhilfswerk SAH". Zu beurteilen ist 
vorliegend einzig, ob mit dem Passus "Einrichtung einer Pension" der Nutzungs-
zweck, d.h. die Art des Vorhabens hinreichend im Sinne von § 314 Abs. 3 PBG um-
schrieben worden sei. Massgebend ist dabei, was ein unbefangener Dritter übli-
cherweise unter einer derartigen Umschreibung versteht. Als Pension gilt ein "klei-
neres Hotel [mit familiärem Charakter], Fremdenheim" (Duden, Das Fremdwörter-
buch, 3. Auflage, Mannheim 1974, S. 545). Charakteristisch ist also eine eher famili-
äre Atmosphäre dieser Art von kommerziellen Beherbergungsbetrieben, welchen in 
der Regel auch ein gewisser Anteil an Dauergästen eigen ist.

Die Bauherrschaft hat die strittige Nutzung der Pension in den Baugesuchsun-
terlagen wie folgt umschrieben: Das Konzept Gassenhotel ist "ein niederschwelliges 
Wohnmodell für Obdachlose. Es will primär alleinstehenden Obdachlosen von der 
Gasse eine Unterkunft bieten und eine ergänzende Alternative zu den Notschlafstel-
len und traditionellen Obdachlosenheimen sein. Der erhöhte Komfort gegenüber 
herkömmlichen Einrichtungen beschränkt sich primär auf das Angebot einer gewis-
sen Privatsphäre im eigenen Zimmer, 24-Stunden-Betrieb und Personalpräsenz so-
wie dem Verzicht auf individuelle Betreuung. Mit dem gegenüber den Notschlafstel-
len erhöhten Übernachtungspreis von Fr. 25.-- bis 30.-- soll einerseits dem persönli-
chen Budget der Zielgruppe Rechnung getragen werden, andererseits soll die Rela-
tion von Preis und Leistung zumindest symbolisch an die Gäste weitergegeben wer-
den. Diese pädagogisch motivierte Preispolitik bedeutet aber auch, dass der Betrieb 
nicht kostendeckend arbeiten wird und nur mit Hilfe von privaten und öffentlichen 
Vorleistungen und Unterstützungen realisiert werden kann. [....] Obwohl das Haus 
nicht ausschliesslich, jedoch sicher auch Drogenabhängige beherbergen wird, dürfte 

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der Standort des Projektes, mit ausreichender Distanz zur Drogenszene im Kreis 5, 
auch den Vorstellungen der städtischen Drogenpolitik genügen."

Von einer Pension im herkömmlichen Sinne kann bei dieser Umschreibung der 
Nutzung keine Rede sein. Zudem überschreitet auch die vorgesehene Anzahl von 
ca. 40 Betten in 35 Zimmern kapazitätsmässig den Rahmen einer üblichen Pension. 
Davon geht selbst die Zürcherische Arbeitsgemeinschaft für Jugendprobleme 
(ZAGJP) als vorgesehene Betreiberin aus, wenn sie im Zusammenhang mit der sei-
nerzeitigen Einrichtung der Gassenpension "X." festhält: "Aufgrund der geringen 
Grösse des Hauses an der H.-strasse (10 Zimmer), beziehungsweise infolge Er-
mangelung einer grösseren Liegenschaft (25 - 30 Zimmer), wurde das 
Gassenhotelkonzept modifiziert und ein Konzept für eine Einrichtung mit 
Pensionscharakter erarbeitet. Im Juli 1992 eröffneten wir die Pension 'X.'. Dieses 
Pilotprojekt der ersten Gassenpension in der Schweiz wurde auf ein Jahr befristet."

Auch für die Betreiberin ist ein Betrieb mit 25 - 30 Betten aufgrund seiner Grös-
se also nicht mehr als Pension, sondern als Hotel zu qualifizieren. Insgesamt kann 
hier wegen des Beherbergungskonzepts, des Zielpublikums und des Umfangs der 
Nutzung nicht mehr von einer Pension gesprochen werden. Folglich wurde die Art 
des Bauvorhabens von der zuständigen kommunalen Behörde abweichend von ihrer 
sonstigen Praxis, Bauprojekte präzis und zutreffend auszuschreiben, nicht rechtsge-
nügend im Sinne von § 314 Abs. 3 PBG publiziert. Die Rekurrenten, welche gegen 
die Einrichtung einer Pension im herkömmlichen Sinne am fraglichen Ort nichts ein-
zuwenden haben, mussten angesichts des Ausschreibungstextes nicht mit der strit-
tigen Nutzung rechnen. Sie hatten somit keinerlei Veranlassung, die Baugesuchsun-
terlagen einzusehen bzw. den baurechtlichen Entscheid zu verlangen. Entgegen der 
Auffassung der Rekursgegner konnten die Rekurrenten auch nicht aus der Person 
der Bauherrschaft schliessen, dass hier ein grösserer Unterbringungsbetrieb vor al-
lem für drogenabhängige Obdachlose geplant sei. Das Schweizerische Arbeiter-
hilfswerk SAH hätte im streitbetroffenen Gebäude etwa auch eine Pension für 
bedürftige Familien einrichten können. Zudem zeigt sich gerade vorliegend, dass 
aus der Person der Bauherrschaft nicht auf den Zweck eines Bauprojektes ge-
schlossen werden kann, soll doch nicht das Schweizerische Arbeiterhilfswerk SAH, 
sondern die ZAGJP den Betrieb führen.

c) Liegt ein Verfahrensmangel vor, stellt sich die Frage der rechtlichen Konse-
quenzen für den angefochtenen Beschluss. Fehlerhafte Verwaltungsakte sind ent-
weder anfechtbar oder nichtig. Nichtigkeit, welche die absolute Unwirksamkeit des 
Verwaltungsaktes zur Folge hat, tritt nur bei qualifiziert fehlerhaften Verwaltungsak-
ten ein. Sie setzt kumulativ voraus, dass der dem Verwaltungsakt anhaftende Man-
gel besonders schwer sowie offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist. Zu-
dem darf die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft ge-
fährdet und das berechtigte Vertrauen des Bürgers in die Gültigkeit des Verwal-
tungsaktes nicht ohne zwingenden Grund getäuscht werden.

Der hier angefochtene Beschluss ist aufgrund der ungenügenden Ausschrei-
bung auf mangelhafte Art und Weise zustandegekommen und insoweit fehlerhaft. 
Zwar kommt der Ausschreibung im konkreten Fall erhöhte Bedeutung zu, weil beim 
streitbetroffenen Gebäude keine wesentlichen äusseren baulichen Veränderungen 
vorgesehen sind und somit eine Aussteckung nicht erforderlich war. Die Publikation 

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war also für die Rekurrenten und allfällige weitere berechtigte Dritte die einzige Ge-
legenheit, sich ein erstes Bild über Art und Umfang des Umbauvorhabens zu ma-
chen und zu entscheiden, ob sie bei der kommunalen Baubehörde die Zustellung 
des Bauentscheides verlangen sollten oder nicht. Die Rekurrenten sind aufgrund 
des nicht rechtsgenügenden Ausschreibungstextes klar getäuscht und in ihrer Inte-
ressenwahrung behindert worden, indem sie abgehalten wurden, den baurechtlichen 
Entscheid zu verlangen. Darin liegt eine erhebliche Verletzung des rechtlichen Ge-
hörs. Zudem ist seit dem Inkrafttreten des revidierten Planungs- und Baugesetzes 
(1. Februar 1992) eine rechtsgenügende Ausschreibung noch bedeutsamer gewor-
den, weil davon die Rechtsmittelbefugnis berechtigter Dritter abhängen kann. Wäh-
rend gemäss § 315 PBG in der früheren Fassung die Zustellung des baurechtlichen 
Entscheids nicht zwingend innert der Auflagefrist verlangt werden musste und nach-
barliche Ansprüche noch während der für die Bauherrschaft laufenden Rekursfrist 
geltend gemacht werden konnten, hat sich nunmehr der vom Bauvorhaben Betroffe-
ne innert der kurzen Auflagefrist zu entscheiden. Trotzdem leidet der angefochtene 
Beschluss nicht unter einem zur Nichtigkeit führenden "besonders schweren" Man-
gel. Insbesondere wird die mangelhafte Ausschreibung gegenüber den Rekurrenten 
dadurch geheilt, dass auf ihre Rechtsmittel eingetreten wird. Nach Lehre und Praxis 
ist ein unter Verletzung des rechtlichen Gehörs zustandegekommener Entscheid 
denn auch in der Regel lediglich anfechtbar und nicht nichtig. Die Rekurrenten ha-
ben glaubhaft dargelegt, sie hätten innert 20 Tagen seit Kenntnis der effektiv vorge-
sehenen Nutzung rekurriert, was sich angesichts der aufgezeigten, besonderen 
Sachumstände dieses Falles noch als rechtzeitig erweist. Somit ist auf die Rekurse 
einzutreten, soweit die Legitimationsvoraussetzungen erfüllt sind.