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**Case Identifier:** 192326e8-202e-5351-b8ba-4719e1196ce8
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-24
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 24.03.2025 WBE.2024.96
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2024-96_2025-03-24.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2024.96 / sr / we 
(4-EV.2020.32)  

Art. 28 

 

Urteil vom 24. März 2025 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz 

Verwaltungsrichter Michel  

Verwaltungsrichterin Steiger  

Gerichtsschreiberin Ruchti      

 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 A._____ AG 

vertreten durch lic. iur. Luc Humbel, Rechtsanwalt, Bahnhofplatz 13, 

Postfach, 5201 Brugg AG    

 

gegen 

 
   

Beschwerde-

gegner  

 Kanton Aargau,    

handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung 

Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau   

dieses vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt, Langhaus 4, 

5401 Baden     

 

     

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend formelle Enteignung 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Kausalabgaben und 

Enteignungen, vom 30. Januar 2024 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Mit Beschlüssen vom 17. Januar 2018 (RRB Nr. 2018-000031 und RRB 

Nr. 2018-000033) genehmigte der Regierungsrat das in zwei Abschnitte 

unterteilte Strassenbauprojekt Umfahrung Q._____ und erteilte gleichzeitig 

das für den Strassenausbau benötigte Enteignungsrecht (§ 132 Abs. 1 lit. b 

des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG; 

SAR 713.100]). Von Abschnitt 1 dieses Strassenbauprojekts war u.a. die 

A._____ AG als Eigentümerin der Parzellen Nr. aaa, bbb und ccc der 

Gemeinde Q._____ betroffen, wovon Land für den Strassenbau an den 

Kanton abgetreten respektive mit einem Fuss- und Fahrwegrecht 

zugunsten des Kantons belastet wurde. Über die Höhe der Enteignungs-

entschädigung konnten sich die A._____ AG und der Kanton nicht einigen. 

Hingegen vereinbarten sie eine vorzeitige Inbesitznahme des abgetre-

tenen/belasteten Landes per 28. Juni 2020. 

 

B. 

1. 

Am 8. Oktober 2020 ersuchte das Departement Bau, Verkehr und Umwelt 

(BVU), Abteilung Tiefbau, Sektion Landerwerb, das Spezialverwaltungsge-

richt, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), um Einleitung 

des Enteignungsverfahrens gegen die A._____ AG und Genehmigung der 

mit den übrigen betroffenen Grundeigentümern zustande gekommenen 

Enteignungsverträgen. 

 

2. 

Mit Schreiben vom 15. Oktober 2020 wies der Präsident des SKE den Ge-

meinderat Q._____ an, die Enteignungsakten vom 19. Oktober 2020 bis 

17. November 2020 auf der Gemeindekanzlei zur Einsichtnahme zur Ver-

fügung zu halten. Die A._____ AG wurde gleichentags direkt angeschrie-

ben, über die Einleitung des Enteignungsverfahrens informiert und dazu 

aufgefordert, allfällige Begehren gemäss § 152 Abs. 1 BauG innert der Auf-

lagefrist beim Gemeinderat Q._____ einzureichen. 

 

3. 

Am 16. November 2020 stellte die A._____ AG beim SKE die folgenden 

Begehren: 

 

1. 
Die A._____ AG sei für die erlittene Enteignung gesamthaft (inkl. Inkon-
venienzentschädigung) mit einem Betrag von Fr. 2'748'544.00 zuzüglich 
Zins zu 1,5% ab 29. Juni 2020 aus der Staatskasse zu entschädigen. 

  

 - 3 - 

 

 

 
2. 
Eventualiter ist die Enteignung bei Parzelle Nr. bbb um 96 m2 und bei Par-
zelle Nr. ccc um 17 m2 auszudehnen. 
 
3. 
Unter den ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des 
Enteigners. 

 

4. 

In der Stellungnahme vom 15. Februar 2021 beantragte das BVU, Abtei-

lung Tiefbau, Sektion Landerwerb: 

 

1. 
Die Begehren der Gesuchsgegnerin seien abzuweisen, soweit darauf ein-
getreten werden kann. 
 
2. 
2.1. 
Der Rechtserwerb sei gemäss beiliegendem Entwurf des Enteignungsver-
trags zu genehmigen. 
 
2.2. 
Eventualiter sei der Gesuchsgegnerin der Mehrwert des Fuss- und Fahr-
wegrechts z.G. der Gesuchsgegnerin anzurechnen bzw. der Entschädi-
gung in Abzug zu bringen. 
 
Der übrige Rechtserwerb sei gemäss beiliegendem Entwurf des Enteig-
nungsvertrags zu genehmigen. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

5. 

In der Duplik vom 7. Juni 2021 änderte die A._____ AG ihre Begehren wie 

folgt: 

 

1. 
Die A._____ AG sei für die erlittene Enteignung gesamthaft (inkl. Inkon-
venienzentschädigung) mit einem Betrag von Fr. 2'759'107.00 zuzüglich 
Zins zu 1,5% ab 29. Juni 2020 aus der Staatskasse zu entschädigen. 
 
2. 
Eventualiter ist die Enteignung bei Parzelle Nr. bbb um 96 m2 und bei Par-
zelle Nr. ccc um 17 m2 auszudehnen. 
 
Eventualiter sei ein vergrösserter Grenzabstand zur Strassenparzelle zu-
sätzlich zu entschädigen. 
 
3. 
Unter den ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu 
Lasten des Enteigners. 

 

 - 4 - 

 

 

6. 

Am 16. August 2021 reichte der nunmehr anwaltlich vertretene Kanton eine 

Triplik ein, mit den Anträgen: 

 

1. 
Gestützt auf die obigen Ausführungen wird an den Begehren in der Stel-
lungnahme vom 15. Februar 2021 festgehalten. 
 
2. 
Ergänzend wird festgehalten, dass der Kanton bereit ist, als absoluten 
Landwert der Parzellen aaa, bbb und ccc CHF 460.00/m2 zu akzeptieren. 
Entsprechend erhöht sich die beantragte Entschädigung für in der Ar I lie-
gende, abzutretende Flächen ab Parzelle aaa (209 m2) auf CHF 115.00/m2 
und ab Parzelle bbb (7 m2) auf CHF 253.00/m2. Das Entschädigungsange-
bot für die vom einzuräumenden Fuss- und Fahrwegrecht auf den Parzel-
len bbb und ccc betroffenen Flächen beläuft sich neu auf CHF 77.00/m2. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Enteigneten. 

 

7. 

Mit Quadruplik vom 1. Oktober 2021 hielt die A._____ AG an ihren Anträ-

gen in der Duplik fest und beantragte in prozessualer Hinsicht, dass die 

Triplik des Kantons ganz, eventuell teilweise (bezüglich der Ausführungen 

in den Rz. 3–6, 10–19, 33, 49–56, 73–76 sowie 81–88) aus dem Recht zu 

weisen sei. 

 

8. 

In einem weiteren Schriftenwechsel bekräftigten der Kanton (mit Eingabe 

vom 29. Oktober 2021) und die A._____ AG (mit Eingabe vom 17. Januar 

2022) je ihren Standpunkt. 

 

9. 

Am 14. Juni 2023 reichten die Parteien aufforderungsgemäss weitere Un-

terlagen ein. 

 

10. 

Am 29. November 2023 führte das SKE mit den Parteien einen Augen-

schein vor Ort durch. Bei dieser Gelegenheit wurden den Parteien die vom 

SKE beim kantonalen Steueramt erhobenen Vergleichspreise für Lander-

werbe in umliegenden Gemeinden (T._____, R._____ und S._____) 

bekannt gegeben. Dazu nahmen die Parteien mit zwei weiteren Eingaben 

vom 18. Dezember 2023 (Kanton) und vom 3. Januar 2024 (A._____ AG) 

Stellung. 

 

11. 

Am 30. Januar 2024 fällte das SKE das folgende Urteil: 

 

 - 5 - 

 

 

1. 
1.1. 
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, für die Abtretungsfläche von ca. 
209 m2 (Arbeitszone Ar I) ab der Parzelle aaa eine Entschädigung von 
Fr. 250.00/m2 zu bezahlen. 
 
1.2. 
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, die Abtretungsfläche von ca. 42 m2 
(Grünzone) ab der Parzelle aaa mit Fr. 10.00/m2 zu entschädigen. 
 
1.3. 
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, die Abtretung von ca. 7 m2 (Arbeitszo-
ne Ar I) ab Parzelle bbb mit Fr. 500.00/m2 zu entschädigen. 
 
1.4. 
Die Belastung durch das Fuss- und Fahrwegrecht von ca. 96 m2 auf der 
Parzelle bbb und von ca. 17 m2 auf der Parzelle ccc hat der Gesuchsteller 
der Gesuchsgegnerin mit Fr. 83.00/m2 zu entschädigen. Für den künftigen 
Wegunterhalt hat ihr der Gesuchsteller eine zusätzliche Entschädigung 
von Fr. 25.00/m2 auszurichten. 
 
1.5. 
Für die Zuteilungsflächen aus der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 
(öBA) von ca. 28 m2 an Parzelle bbb und von ca. 172 m2 an Parzelle ccc 
hat die Gesuchsgegnerin dem Gesuchsteller Fr. 50.00/m2 zu bezahlen. 
Das auf der Zuteilungsfläche liegende Wegrecht von ca. 28 m2 auf der 
Parzelle bbb und von ca. 134 m2 auf der Parzelle ccc ist vom Gesuchsteller 
mit Fr. 8.00/m2 abzugelten. 
 
1.6. 
Im Rahmen der Zusicherung des Regierungsrats vom 17. Januar 2018 be-
treffend Lärmimmissionen hat der Gesuchsteller der Gesuchsgegnerin 
eine Entschädigung von pauschal Fr. 5'800.00 auszurichten. 
 
2. 
Alle weitergehenden Begehren der Gesuchsgegnerin werden abgewiesen. 
 
3. 
Die Zahlungen gemäss Dispositiv-Ziffer 1 werden 20 Tage nach Rechts-
kraft dieses Entscheids zur Zahlung fällig. Sie sind ab dem 28. Juni 2020 
gemäss § 19 LEV zu verzinsen. Der Zinssatz lag vom 28. Juni 2020 bis 
1. Juni 2023 bei 1.25%, seit 2. Juni 2023 bei 1.5% und seit 2. Dezember 
2023 bei 1.75%. 
 
4. 
Das Fuss- und Fahrwegrecht zur Sicherstellung der internen Verbindung 
der Parzelle aaa mit der neuen Parzelle wird entschädigungslos einge-
räumt. Eine allfällige Verpachtung der Abtretungsfläche wird von den Par-
teien bilateral in einem Pachtvertrag geregelt. 
 
5. 
Der Enteignungsvertragsentwurf zwischen dem Gesuchsteller und der Ge-
suchsgegnerin wird zum integrierenden Bestandteil dieses Entscheids er-
klärt, soweit er den vorangehenden Bestimmungen nicht widerspricht. 
 

 - 6 - 

 

 

6. 
Der Gesuchsteller wird ermächtigt und angewiesen, die Rechtsänderun-
gen sowie die Handänderungen zu gegebener Zeit gestützt auf die Muta-
tionstabelle des Nachführungsgeometers und unter Nachweis der erfolg-
ten Zahlungen gemäss vorstehender Ziffer 1 dem Grundbuchamt Baden 
zur Eintragung anzumelden. 
 
7. 
Die Vermessungs- und Handänderungskosten werden dem Gesuchsteller 
auferlegt. 
 
8. 
8.1. 
Die Verfahrenskosten, bestehend aus der Staatsgebühr von Fr. 15'000.00, 
der Kanzleigebühr von Fr. 660.00 und den Auslagen von Fr. 300.00, ins-
gesamt Fr. 15'960.00, sind zu 85% (Fr. 13'566,00) von der Gesuchsgeg-
nerin und zu 15% (Fr. 2'394.00) vom Gesuchsteller zu bezahlen. 
 
8.2. 
Die Gesuchsgegnerin hat dem Gesuchsteller einen Parteikostenersatz von 
Fr. 16'660.00 (inkl. MWST und Auslagen) auszurichten. 

 

C. 

1. 

Diesen Entscheid liess die A._____ AG mit Beschwerde vom 4. März 2024 

beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen: 

 

1. 
Das Urteil des Spezialverwaltungsgerichts vom 30. Januar 2024 sei in den 
Ziffern 1., 2. und 8. aufzuheben und stattdessen wie folgt zu entscheiden: 
 
1. 
Der Kanton Aargau wird verpflichtet, der A._____ AG für die erlittene 
Enteignung 
 
unter dem Titel Abtretungen und Belastung mit Fuss- und Fahrwegrecht 
den Betrag von CHF 392'553.00 und 
 
unter dem Titel Inkonvenienzen den Betrag von CHF 2'366'554.00; 
 
gesamthaft einen Betrag von CHF 2'759'107.00 zuzüglich Zins gemäss 
Ziffer 3 des Urteilsdispositivs aus der Staatskasse zu bezahlen. 
 
2. 
Die Zuteilung von 28 m2 an die Parzelle Nr. bbb und von 172 m2 an die 
Parzelle ccc hat entschädigungslos zu erfolgen 
 
Eventualiter: Die Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner für die 
Zuteilung von 28 m2 an die Parzelle Nr. bbb und von 172 m2 an die Parzelle 
ccc einen Preis von CHF 50.00, respektive CHF 42.00, wo diese durch ein 
Wegrecht belastet sind, zu bezahlen. 
 

 - 7 - 

 

 

8. 
8.1. 
Die gesamten Kosten des Verfahrens werden auf die Staatskasse genom-
men. 
 
8.2. 
Der Kanton Aargau sei zu verpflichten, der A._____ AG die im Verfahren 
entstandenen Parteikosten vollumfänglich zu bezahlen. 
 
2. 
Es seien der Beschwerdeführerin sämtliche Vorakten zur Einsichtnahme 
zuzustellen, damit die vorliegende Beschwerde in Bezug auf bisher nicht 
zugänglich gemachte Entscheidgrundlagen ergänzt werden kann. 
 
3. 
Unter den ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu 
Lasten des Beschwerdegegners. 

 

2. 

Mit Eingabe vom 24. April 2024 überwies das SKE dem Verwaltungsgericht 

die Akten und nahm kurz zu einigen Vorbringen in der Beschwerde Stel-

lung. 

 

3. 

Mit Beschwerdeantwort vom 22. Mai 2024 stellte der Kanton Antrag auf 

kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. 

 

4. 

Im weiteren Schriftenwechsel (Replik vom 16. August 2024; Duplik vom 

25. September 2024) hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7 

des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; 

SAR 155.200]) 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Das Spezialverwaltungsgericht entscheidet im Verfahren der formellen Ent-

eignung u.a. über unerledigte Entschädigungsforderungen (§ 154 Abs. 2 

BauG). Gemäss § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege vom 4. Dezember 2007 (VRPG; SAR 271.200) können die Ent-

scheide des Spezialverwaltungsgerichts beim Verwaltungsgericht ange-

fochten werden. Das Verwaltungsgericht ist somit zur Beurteilung der vor-

liegenden Beschwerde zuständig. 

 

 - 8 - 

 

 

2. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Insbesondere wurde der Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht 

im Vergleich zum vorinstanzlichen Verfahren nicht erweitertet. Die von der 

Beschwerdeführerin geltend gemachte Inkonvenienzentschädigung (nach 

§ 143 Abs. 1 lit. c BauG) wurde schon im vorinstanzlichen Verfahren alter-

nativ auf die Zusicherung des Regierungsrats 17. Januar 2018 betreffend 

Lärmimmissionen abgestützt, also nicht bloss mit der Entschädigungs-

pflicht für die Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen 

(gegen übermässige Lärmimmissionen) begründet. 

 

3. 

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder 

unvollständige Feststellung des Sachverhalts und Rechtsverletzungen, 

einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüber- und -unter-

schreitung, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle 

ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

Als Enteignungstitel für die Übertragung von ca. 251 m2 Land ab der Par-

zelle Nr. aaa (davon 209 m2 in der Arbeitszone I [Ar I] und 42 m2 in der 

Grünzone) und ca. 7 m2 Land ab der Parzelle Nr. bbb (Ar I) von der Be-

schwerdeführerin auf den Kanton Aargau dient gemäss § 132 Abs. 1 lit. b 

BauG das kantonale Strassenbauprojekt Umfahrung Q._____ mit den darin 

ausgeschiedenen Flächen auf den erwähnten Grundstücken der Be-

schwerdeführerin. Mit diesem Strassenbauprojekt wurden zudem zwecks 

Böschungsunterhalts entlang der Umfahrungsstrasse Dienstbarkeiten 

(Fuss- und Fahrwegrechte) zulasten der Parzellen Nrn. bbb und ccc und 

zugunsten des Kantons als Strasseneigentümer verfügt, welche die Par-

zelle Nr. bbb im Umfang von 96 m2, die Parzelle Nr. ccc im Umfang von 

17 m2 und die 28 m2 bzw. 172 m2 umfassenden Neuzuteilungsflächen an 

die Parzellen Nr. bbb und ccc (ab der Parzelle Nr. ddd) im Umfang von 28 

m2 bzw. 134 m2 belasten. 

 

Streitgegenstand des Verfahrens vor Verwaltungsgericht bilden nebst der 

Höhe der Enteignungsentschädigungen für diese Landabtretungen und 

Dienstbarkeiten, einschliesslich der Bewertungsmethode, der für die Zutei-

lungen ab der Parzelle Nr. ddd an die Parzellen Nrn. bbb und ccc anzu-

rechnende Landpreis sowie der Anspruch auf eine Entschädigung für die 

vom Strassenverkehr auf der Umfahrungsstrasse auf den Parzellen 

Nrn. bbb und ccc verursachten Lärmimmissionen. 

 

 - 9 - 

 

 

2. 

2.1. 

Zur Bemessung der Verkehrswertentschädigung für die Landabtretungen 

führte die Vorinstanz vorab – zusammengefasst – aus, dass der Verkehrs-

wert im Enteignungsverfahren wenn immer möglich mit Hilfe der preisver-

gleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln sei, sofern Vergleichs-

preise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfü-

gung stünden. Seien nur wenige Vergleichspreise bekannt, müssten diese 

besonders sorgfältig untersucht werden. Dabei sei die Berücksichtigung 

von Landverkäufen in benachbarten Gemeinden nicht ausgeschlossen. Die 

Voraussetzung, dass sich die fraglichen Grundstücke mit dem Schätzungs-

objekt hinsichtlich Lage, Erschliessung, Nutzungsmöglichkeiten und weite-

ren preisbestimmenden Faktoren vergleichen liessen, dürfte in relativ ho-

mogenen, mehrheitlich ländlich geprägten Verhältnissen eher gegeben 

sein als in Gebieten mit einer starken Bautätigkeit (angefochtener Ent-

scheid, Erw. 5.2). 

 

Die vom Kanton angeführten Vergleichspreise für den Verkauf der Parzel-

len Nrn. bbb (Erwerb durch die Beschwerdeführerin), kkk und jjj der Ge-

meinde Q._____ wertete die Vorinstanz jedoch (konkludent, wohl aufgrund 

der [teilweise] unterschiedlichen Zonierung) nicht als taugliche Ver-

gleichsbasis. Stattdessen zog sie Vergleichspreise von Landverkäufen in 

den Nachbargemeinden S._____, R._____ und T._____ heran und dehnte 

den massgeblichen Zeitraum für den statistischen Preisvergleich zwecks 

Erhalts einer repräsentativen Anzahl von Transaktionen von in der Regel 

zwei Jahren auf fünf Jahre vor dem Bewertungsstichtag (hier: 28. Juni 2020 

als Datum der vorzeitigen Inbesitznahme) aus, unter Hinweis darauf, dass 

es gemäss Gerichtspraxis in zeitlicher Hinsicht keine fixe Obergrenze für 

den Preisvergleich gebe, sondern die Preisentwicklung einzubeziehen sei 

(angefochtener Entscheid, Erw. 6.1–6.2.6).  

 

Vom kantonalen Steueramt seien der Vorinstanz der Verkauf eines Grund-

stücks in T._____ im Jahr 2016 zum Preis von Fr. 670.00/m2, in S._____ 

im Jahr 2017 zum Preis von Fr. 499.00/m2 und in R._____ im Jahr 2019 

zum Preis von Fr. 669.00/m2 gemeldet worden, die in vergleichbaren 

Zonen (Gewerbe- und Industriezonen) wie die in der Ar I der Gemeinde 

Q._____ gelegenen abgetretenen Landflächen lägen (angefochtener 

Entscheid, Erw. 6.2.7.1). In den Erw. 6.2.8.2–6.2.8.5 beschrieb die Vorin-

stanz die jeweiligen Zonenvorschriften in der Bau- und Nutzungsordnung 

(BNO) der Gemeinde T._____ vom tt.mm.jjjj, der BNO S._____ vom 

tt.mm.jjjj, der BNO R._____ vom tt.mm.jjjj und der BNO Q._____ vom 

tt.mm.jjjj, um daraus den Schluss zu ziehen, dass alle drei 

Vergleichsgrundstücke sich in Arbeitszonen befänden, in denen das 

Wohnen im Gegensatz zur Zone Ar I in Q._____ für den Betriebsinhaber 

oder für betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulässig sei. 

Ausserdem seien die Gemeinden T._____ und R._____ als 

 - 10 - 

 

 

Wirtschaftsstandorte attraktiver als Q._____ und die dortigen Grundstücke 

befänden sich an besserer Lage als die streitbetroffenen Grundstücke. 

Vom Durchschnittspreis der drei verglichenen Landverkäufe von 

aufgerundet Fr. 650.00/m2 (den Kaufpreis für das Grundstück in S._____ 

von Fr. 499.00/m2 hat die Vorinstanz wegen der darin eingepreisten 

Altlasten auf Fr. 600.00/m2 angehoben) sei wegen der unattraktiveren Lage 

und der gänzlich ausgeschlossenen Wohnnutzung in Q._____ ein Abzug 

von 25% vorzunehmen, so dass für die Abtretungsflächen ein absoluter 

Landwert von Fr. 487.50/m2 resultiere, der aufgrund einer leichten 

Preissteigerung auf Fr. 500.00/m2 zu erhöhen sei (angefochtener 

Entscheid, Erw. 6.2.9).  

 

Für die kleine Abtretungsfläche von 7 m2 am Südzipfel der in diesem Be-

reich noch unüberbauten Parzelle Nr. bbb sei der absolute Landwert von 

Fr. 500.00/m2 geschuldet (angefochtener Entscheid, Erw. 6.2.10.4). Hinge-

gen sei der in der Zone Ar I gelegene Ostabschnitt der Parzelle Nr. aaa mit 

einer Fläche von 209 m2 nur beschränkt nutzbar und nicht selbständig über-

baubar, weshalb dort eine Relativierung auf 50% des absoluten Landwerts, 

mithin Fr. 250.00/m2 als angemessen erachtet werde (angefochtener Ent-

scheid, Erw. 6.2.10.3). In Bezug auf diesen relativen Landwert, der den ob-

jektiven Schaden ersetze, falle nach der praxisgemässen Kumulationsme-

thode (vgl. angefochtener Entscheid, Erw. 4.2.2) eine zusätzliche Entschä-

digung für den subjektiven Schaden aus entgangener Vermietung der Ab-

tretungsflächen als Lager- und Abstellflächen in Betracht, wobei darauf zu 

achten sei, dass keine unzulässige Doppelentschädigung entstehe (ange-

fochtener Entscheid, Erw. 6.2.10.5). In Erw. 6.2.10.7 des angefochtenen 

Entscheids gelangte die Vorinstanz dann allerdings zum Schluss, dass die 

eingereichten Mietverträge mit der Arge Umfahrung Q._____ und der 

B._____ AG den Nachweis für eine gewerbliche Nutzung der in der Zone 

Ar I gelegenen Fläche der Parzelle Nr. aaa nicht zu erbringen vermöchten 

(offen gelassen wurde immerhin die diesbezügliche Bedeutung des 

Mietvertrags mit C._____ vom 1. Juni 2023). In einer Eventualbegründung 

(angefochtener Entscheid, Erw. 6.2.10.8) fügte die Vorinstanz an, dass die 

Beschwerdeführerin per Stichtag 28. Juni 2020 über keine Baubewilligung 

für die Lagerplatznutzung der Parzelle Nr. aaa und im Übrigen auch nicht 

der Parzellen Nrn. bbb und ccc verfügt habe. Auch unter diesem 

Gesichtspunkt könne der Beschwerdeführerin keine subjektive Zu-

satzentschädigung zugesprochen werden. 

 

Für die in der Grünzone gelegene Abtretungsfläche (42 m2 der Parzelle 

Nr. aaa) fehlten indessen Vergleichspreise. Weil die Fläche unmittelbar an 

der [...] und somit innerhalb des Gewässerabstands situiert sei, sei sie 

weder baulich noch intensiv landwirtschaftlich nutzbar. Die vom Kanton an-

gebotene, dem Preis von gutem Landwirtschaftsland entsprechende Ent-

schädigung von Fr. 10.00/m2 erscheine angemessen (angefochtener Ent-

scheid, Erw. 6.2.11). 

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2.2. 

Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sich vorschnell auf die 

Ermittlung des objektiven Schadens beschränkt, anstatt sich die Mühe zu 

machen, den subjektiven Schaden zu ermitteln und auf den höheren Wert 

abzustellen. Des Weiteren habe sie es versäumt, auch Umstände in die 

Berechnung einfliessen zu lassen, die sich mit grosser Wahrscheinlichkeit 

in naher Zukunft realisieren liessen.  

 

Der Verkehrswert dürfe nur dann mit Hilfe der preisvergleichenden oder 

statistischen Methode erhoben werden, wenn auch geeignete Vergleichs-

werte zur Verfügung stünden, was vorliegend nicht der Fall sei. Die für die 

Parzellen Nrn. kkk, bbb und jjj der Gemeinde Q._____ geleisteten 

Kaufpreise entfielen als Vergleichsbasis und eine Ausdehnung des Preis-

vergleichs auf Landveräusserungen in Nachbargemeinden, zumal inner-

halb eines zu weit gefassten Zeitraums von fünf Jahren vor dem Bewer-

tungsstichtag, rechtfertige sich nicht. Abgesehen davon seien weder 

T._____ noch R._____ Nachbargemeinden von Q._____. Die ungenaue 

Bezeichnung der Grundstücke lasse deren genauere Lokalisierung nicht 

zu. Die unterschiedlichen Verkehrsanbindungen führten zu massiv 

verzerrten Resultaten. Die Grundstücke der Beschwerdeführerin seien top 

erschlossen. In direkter Autobahndistanz und ohne Staurisiko seien weite 

Teile der Schweiz gut erreichbar, was auf Grundstücke in S._____ und 

R._____ kaum zutreffe. Ein Teil der Parzelle in R._____ liege sodann in 

der Grünzone, was zu einer erheblichen Kaufpreisminderung geführt haben 

müsse. In den Unterlagen befänden sich keine Angaben dazu, ob die 

Parzellen bebaut oder befestigt seien, und auch die Beziehungsnähe 

zwischen den Kaufvertragsparteien sei unbekannt. Woraus die Vorinstanz 

folgere, die Gemeinden R._____ und T._____ seien als Wirtschaftsstandort 

attraktiver als Q._____, erschliesse sich der Beschwerdeführerin nicht. Mit 

der blossen Rekapitulation der Zonenvorschriften lasse sich die 

Vergleichbarkeit der Grundstücke nicht nachvollziehen, weil daraus weder 

die Mikrolage noch der bauliche Zustand ersichtlich seien. Bezüglich des 

Objekts in S._____ zitiere die Vorinstanz aus dem Kaufvertrag, der den 

Parteien nicht offengelegt worden sei, was eine Verletzung des rechtlichen 

Gehörs darstelle. Mit dem Eingeständnis, dass für das Grundstück in 

S._____ wegen der Schadstoffbelastung und dem Verzeichnis im Kataster 

der belasteten Standorte ein tieferer als üblicher Kaufpreis erzielt worden 

sei, entlarve sich die Vorinstanz selbst. Das "allgemeine Preisniveau" von 

Fr. 600.00, auf welches die Vorinstanz den Vergleichspreis hernach 

angehoben habe, gebe es effektiv nicht. Vielmehr sollte dieses anhand der 

Preise für vergleichbare Grundstücke erhoben werden. Hier beisse sich die 

Katze in den Schwanz. Ohne Kenntnis der Kosten für die Alt-

lastenbereinigung könne kein realistischer Vergleichspreis erhoben wer-

den. Entsprechend sei die Parzelle in S._____ aus der Vergleichs-

preisberechnung zu entlassen. In Bezug auf die anderen Grundstücke 

 - 12 - 

 

 

wären weitere Unterlagen vonnöten, um die Vergleichbarkeit zu gewähr-

leisten. Der Feststellung der Vorinstanz, dass in der Zone Ar I von Q._____ 

keine Wohnnutzung zulässig sei, was einem gesetzgeberischen Versehen 

geschuldet sei, sei entgegenzuhalten, dass in den Vorjahren und selbst 

noch im Jahr 2022 Wohnnutzungsanteile von bis zu 50% bewilligt worden 

seien. Die Vorinstanz negiere sodann zu Unrecht die aktuellen Be-

mühungen, eine Wohnnutzung in der Zone Ar I entsprechend der vom Ge-

meinderat mehrjährig geübten Praxis wieder zuzulassen. Dies entspreche 

dem klaren Willen der Gemeindeversammlung, welche § 13 Abs. 3 des 

BNO-Entwurfs genau deswegen an den Gemeinderat zurückgewiesen ha-

be. Aktuell werde vom Gemeinderat sogar evaluiert, ob die Grundstücke 

der Beschwerdeführerin einer Mischzone zugewiesen werden könnten. 

Schon die blosse Erwartung dieser Aufzonung führe zu höheren Landprei-

sen, was die Vorinstanz ignoriert habe. Ein Abschlag von 25% vom ermit-

telten Durchschnittspreis sei vor diesem Hintergrund weder sachgerecht 

noch werde er zureichend begründet. Es entstehe insgesamt der Eindruck, 

dass in Ermangelung von statistisch verwertbaren Vergleichspreisen selbst 

die Vorinstanz Zweifel an der Eignung der von ihr gewählten Bewertungs-

methode habe.  

 

Angesichts dessen, dass verlässliche Vergleichspreise fehlten, sei der 

Landwert alternativ nach der Ertragswertmethode festzusetzen. Diese Be-

wertungsmethode habe das Bundesgericht im Falle von vermieteten Flä-

chen in einer ganzen Reihe von Entscheiden (BGE 134 II bbb; 113 Ib 39, 

Erw. 4a; 109 Ib 26; 102 Ib 353; Urteile 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018, 

Erw. 3.5) konkretisiert und als taugliche Alternative zur Vergleichswertme-

thode eingestuft (vgl. auch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-

6731/2014 vom 9. Januar 2017). Danach werde der Nutzen, der dem Ent-

eigneten entgehe, zum entscheidenden Bemessungsfaktor. Der sog. sub-

jektive Schaden gelange zur Anwendung, wenn das finanzielle Interesse 

des Enteigneten an einer Weiternutzung seines Grundstücks bei objektiver 

Betrachtung höher sei als jenes am Verkauf. Im vorliegenden Fall entspre-

che der subjektive Schaden dem Ertragswert, weil dieser um die begehrte 

Summe verkleinert werde. Ob diese Summe vom Gericht rein dem Ertrags-

wert zugerechnet oder als subjektiver Schaden betitelt werde, sei dabei 

zweitrangig. Einzig die Ertragswertmethode gewährleiste im vorliegenden 

Fall die bundesrechtlich (Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schwei-

zerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) geschulde-

te volle Entschädigung. Selbst wenn Vergleichswerte vorlägen, müsste hier 

laut dem schweizweit anerkannten Bewertungsexperten Francesco 

Canonica (in: Die Immobilienbewertung, 2009, 3. unveränderter Nachdruck 

2018, S. 363 ff.) die Ertragswertmethode angewandt werden, weil es sich 

bei den Abtretungsflächen um ertragshaltiges Zusatzland auf nur teilweise 

überbauten Grundstücken handle. Die Taxierung als bebautes Land sei da-

gegen sachwidrig. Bei der Ertragswertmethode ergebe sich der Ertragswert 

aus der Kapitalisierung der jährlichen Nettomieterträge von Fr. 35.60/m2 

 - 13 - 

 

 

mit dem Kapitalisierungssatz von 3% und betrage für die 209 m2 der Par-

zelle Nr. aaa Fr. 248'013.00 (Fr. 7'440 [209 m2 x Fr. 35.60] / 3 x 100) und 

für die 7 m2 der Parzelle Nr. bbb Fr. 8'307.00 (Fr. 249.20 [7 m2 x Fr. 35.60] 

/ 3 x 100). 

 

Die Relativierung des absoluten Landwerts der Parzelle Nr. aaa (nach der 

Vergleichsmethode) um 50% habe die Vorinstanz insbesondere damit be-

gründet, dass sich die Ausnützungsreserve zufolge teilweiser Überbauung 

nicht aktivieren lasse, was schlicht falsch sei. Die abzutretenden Flächen 

könnten voll genutzt werden und würden einen wiederkehrenden Ertrag ab-

werfen. Dieser Ertragsverlust sei zu vergüten. Die Relativierung des Land-

werts widerspreche dem bundesrechtlichen Gebot der vollen Entschädi-

gung. Ohnehin sei in Bezug auf die Vergleichsgrundstücke unbekannt, ob 

diese bebaut seien. Werde der Verkehrswert nach der Ertragswertmethode 

berechnet, sei kein weiterer subjektiver Schaden zu vergüten. Der Vollstän-

digkeit halber halte die Beschwerdeführerin jedoch daran fest, dass die be-

troffenen Flächen seit Jahrzehnten als Lager- und Logistikflächen benützt 

und seit geraumer Zeit auch als solche vermietet würden. Die Irrungen und 

Wirrungen in Bezug auf die Rechtmässigkeit der aktuellen Nutzung hätten 

mit den Missständen im Gemeinderat und der Bauverwaltung zu tun. Ge-

mäss letztem aktenkundigen Schreiben der Abteilung Bau und Planung 

vom 18. Oktober 2023 (Vorakten, act. 337, Beilage 2) sei die aktuelle 

Nutzung besitzstandsgeschützt und bedürfe keiner neuerlichen Bewilli-

gung. Die gegenteilige Feststellung der Vorinstanz sei aktenwidrig und be-

ruhe auf einer Fehlinterpretation des Inhalts des Baugesuchs der Be-

schwerdeführerin und der E._____ GmbH vom 22. Mai 2023, das einen 

Bürocontainer und eine Einzäunung, nicht die Nutzung von Lager- und 

Logistikflächen beinhalte. 

 

Die in der Grünzone gelegenen 42 m2 der Parzelle Nr. aaa seien analog 

dem von der Vorinstanz festgesetzten Ansatz für Grundstücke in der Zone 

für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA), wo das Land für Private auch 

nicht (kommerziell) nutzbar sei, mit Fr. 50.00/m2 zu entschädigen. 

 

2.3. 

Der Kanton hält dagegen, die Vorinstanz habe keine Tatsachen unberück-

sichtigt gelassen, die sich schon im Bewertungszeitpunkt (28. Juni 2020) 

oder in damals absehbarer Zukunft mit hinreichender Sicherheit im Ver-

kehrswert der enteigneten Landflächen niedergeschlagen hätten.  

 

Das Fehlen von verlässlichen Vergleichspreisen werde bestritten. Das Bun-

desgericht habe im Urteil 1C_42/2023 vom 25. März 2024 erst jüngst wie-

der festgestellt, dass die Vergleichsmethode auch angewandt werden kön-

ne, wenn nur wenige Vergleichspreise vorhanden seien, und dabei die An-

wendung von nur einem Vergleichswert aus einem sechs Jahre zurücklie-

genden Verkauf als rechtmässig bestätigt. Bezüglich des Erwerbs der Par-

 - 14 - 

 

 

zelle Nr. bbb Q._____ durch die Beschwerdeführerin und des Verkaufs der 

Parzellen Nrn. kkk und jjj Q._____ werde nach wie vor von tauglichen 

Vergleichspreisen ausgegangen. Doch es sei auch nicht zu beanstanden, 

dass die Vorinstanz den Betrachtungsperimeter auf Nachbargemeinden 

ausgedehnt habe. Während bei der Wohnnutzung die Mikrolage von 

grosser Bedeutung sei, funktioniere der Markt für Gewerbeflächen regional 

oder überregional, selbst über die Kantonsgrenzen hinweg. Es gehe primär 

um die Grösse der Flächen und die Erschliessung (übergeordnetes Stras-

sennetz; Geleiseanschluss, allenfalls ÖV für das Personal). Die drei von 

der Vorinstanz herangezogenen Vergleichsobjekte liessen sich ohne weite-

res lokalisieren. Es handle sich um die Parzellen Nr. eee T._____, Nr. fff 

S._____ und Nr. hhh R._____. Der von der Vorinstanz vorgenommene 

moderate Abzug für die in Q._____ unzulässige Wohnnutzung gehe in 

Ordnung. Betreffend der Unzulässigkeit der Wohnnutzung in der Zone Ar I 

in Q._____ sei auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2019.91 

vom 8. Oktober 2019 verwiesen. Daran würde auch eine allfällige 

rechtswidrige Bewilligungspraxis des Gemeinderats Q._____ nichts 

ändern. Die Beschwerdeführerin mache seit Jahren Druck auf die Gemein-

de, ihre Grundstücke einer Mischzone zuzuweisen. Tatsache sei aber 

auch, dass nicht absehbar sei, ob und wann eine entsprechende Zonen-

planrevision umgesetzt werde. Gemäss dem von der Beschwerdeführerin 

diesbezüglich ins Recht gelegten Mail-Verkehr mit der Bauverwaltung 

Q._____ (Beschwerdebeilage 3) liege dazu noch nicht einmal ein Grund-

lagenpapier vor. Unter diesen Umständen könne nicht von einer am bereits 

vier Jahre zurückliegenden Bewertungsstichtag wahrscheinlichen (teilwei-

sen) Wohnnutzung ausgegangen werden. Die Verkehrsanbindung (motori-

sierter Individualverkehr) der Vergleichsobjekte sei mit derjenigen der 

Grundstücke der Beschwerdeführerin zumindest vergleichbar, das Grund-

stück in T._____ liege sogar deutlich näher bei einem Autobahnanschluss. 

Aus Luftbildaufnahmen auf dem Geoportal des Aargauischen 

Geografischen Informationssystems (AGIS) lasse sich schliessen, dass im 

Zeitpunkt des Verkaufs alle drei Vergleichsgrundstücke nicht mit Hochbau-

ten überbaut gewesen seien. Der Schadstoffbelastung des Grundstücks in 

S._____ habe die Vorinstanz mit einem Preiszuschlag von 20% Rechnung 

getragen. Es treffe nicht zu, dass ohne genaue Kenntnis der Kosten der 

Altlastenbereinigung kein Grundstückspreis festgelegt werden könne.  

 

Gleichermassen werde bestritten, dass die geltend gemachten jährlichen 

Mietzinserträge von Fr. 35.60/m2 rechtsgenüglich nachgewiesen seien und 

langfristig hätten erhältlich gemacht werden können. Folglich sei eine Be-

stimmung des Verkehrswerts nach der Ertragswertmethode ausgeschlos-

sen. Die Parzelle Nr. aaa weise im Bereich der enteigneten Fläche zwi-

schen der [...] und der Strassenparzelle Nr. ggg (W-Strasse) eine Breite 

von 17 bis 21 m auf. Die Tiefe des Gewässerraums der [...] betrage gemäss 

§ 127 Abs. 1 lit. a BauG 15 m und der Strassenabstand zur W-Strasse 

gemäss § 111 Abs. 1 BauG 4 m. Die gesamte Fläche der Parzelle Nr. aaa 

 - 15 - 

 

 

liege obendrein in der Hochwassergefahrenzone 2. Nach den Angaben der 

Beschwerdeführerin weise die Parzelle einen Überbauungsgrad von 40% 

auf, was angesichts des relevanten Flächenanteils im Gewässerraum und 

im Strassenabstandsbereich einem erheblichen Teil entspreche. Bis ca. 

2016 seien die enteigneten Flächen auf den Parzellen Nrn. aaa, bbb und 

ccc als Holzlagerplatz für die Sägerei genutzt worden. Erst danach sei 

dieser Platz eingekiest, befestigt und als Abstellplatz für Lastwagen und 

Anhänger umgenutzt worden. Diese Umnutzung sei baube-

willigungspflichtig. Eine entsprechende Bewilligung, die der kantonalen Zu-

stimmung bedürfe, wäre im Gewässerraum und im Strassenabstandsbe-

reich nicht erhältlich zu machen. Innerhalb des Gewässerraums bestehe 

sodann nur eine eingeschränkte Bestandesgarantie (nach Art. 41c Abs. 2 

der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; 

SR 814.201]). Es sei daher schon im Ansatz verfehlt, wenn die 

Beschwerdeführerin den Ertragswert ab einer Nutzung berechnen wolle, 

die nicht bewilligt und nicht bewilligungsfähig sei. Im Übrigen befinde sich 

die F._____ GmbH, an welche 1'000 m2 der Parzellen Nrn. bbb/ccc 

vermietet sein sollen, schon seit dem 6. Januar 2022 in Konkurs, weshalb 

der im Mietvertrag vom 22. Februar 2019 (Vorakten, act. 331, Beilage 5) 

ausgewiesene Mietzins von jährlich 35.00/m2 nicht als nachhaltig erzielbar 

gelten könne. Das Bauvorhaben der E._____ AG für Bürocontainer betreffe 

einen Teil der angeblich an die F._____ GmbH vermieteten Fläche. Der 

Mietvertrag mit der B._____ AG vom 15./16. Februar 2017 (Vorakten, 

act. 331, Beilage 5) mit einem Mietzins von jährlich Fr. 38.00/m2 dürfte nicht 

mehr aktuell sein, überschneide sich doch die Mietfläche mit derjenigen 

gemäss Mietvertrag mit C._____ vom 1. Juni 2023 (Vorakten, act. 334, 

Beilage 2) mit einem Mietzins von jährlich Fr. 25.00/m2 und derjenigen 

gemäss Mietvertrag mit der H._____ AG vom 3./6. Oktober 2023 

(Vorakten, act. 337, Beilage 1), die beide erst nach dem 

Bewertungsstichtag und nach der Fertigstellung der Umfahrungsstrasse 

abgeschlossen worden und schon deshalb unmassgeblich seien. Ob die 

I._____ GmbH den Mietzins gemäss Mietvertrag vom 21. Dezember 2017 

(Vorakten, act. 334, Beilage 1) von effektiv Fr. 26.76/m2 (bei einer 

Mietfläche samt Erschliessungsfläche von 695 m2 [525 m2 Mietfläche + 170 

m2 Erschliessungsfläche]) noch entrichte, sei mit Blick auf die 

Untervermietung an die zwischenzeitlich ebenfalls konkursite J._____ AG 

fraglich. Ausweislich der Luftbilder auf dem Geoportal AGIS werde die 

Mietfläche nur beschränkt genutzt. Des Weiteren seien zu Unrecht keine 

Unterhaltskosten berücksichtigt worden und der von der 

Beschwerdeführerin angewandte Kapitalisierungssatz von 3% sei zu tief.  

 

2.4. 

2.4.1. 

Vorauszuschicken gilt es, dass die Beschwerdeführerin nicht konsequent 

zwischen objektivem und subjektivem Schaden trennt und die beiden Scha-

densarten (objektive und subjektive Betrachtungsweise), die zur Vermei-

 - 16 - 

 

 

dung einer Doppelentschädigung grundsätzlich nicht kumulativ zu entschä-

digen sind (massgeblich ist der höhere Wert, wobei sich objektive und sub-

jektive Schadenselemente durchaus ergänzen können), vermengt. Der 

nach der Ertragswertmethode geschätzte Verkehrswert stellt ebenso wie 

der nach der statistischen Methode oder Vergleichsmethode geschätzte 

Verkehrswert objektiven Schaden dar, dessen Berechnung die Annahme 

zugrunde liegt, das Grundstück wäre am Bewertungsstichtag im freien 

Handel (zum Ertragswert oder zum Marktwert) verkauft worden. Massge-

bend für die Bestimmung des Verkehrswerts ist dabei die bisherige Nut-

zung oder eine mögliche bessere Verwendung für einen beliebigen Käufer. 

Dagegen liegt dem subjektiven Schaden die Annahme zugrunde, der 

Eigentümer könnte das Grundstück am Bewertungsstichtag behalten und 

daraus weiterhin einen wirtschaftlichen Nutzen ziehen; der Schaden ent-

steht dem Eigentümer dadurch, dass die gegenwärtige oder in Aussicht 

genommene Verwendung des Grundstücks verunmöglicht oder einge-

schränkt wird. Wird die damit verbundene Vermögenseinbusse durch den 

Verkehrswert nicht voll ausgeglichen, übersteigt der subjektive Schaden 

den objektiven Schaden (vgl. BGE 113 Ib 39, Erw. 2a; Urteile des Bundes-

gerichts 1C_412/2018 vom 31. Juli 2019, Erw. 8.2, und 1C_2/2014 vom 

4. April 2014, Erw. 2.2; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungs-

recht des Bundes, Band I, Bern 1986, N. 10 ff. zu Art. 19). Wird etwa ein 

Grundstück enteignet, auf dem der Eigentümer ein Unternehmen betreibt, 

wird durch die Bezahlung des Verkehrswerts der Betriebsanlagen und -ge-

bäude (aufgrund des Real- oder Ertragswertes) der entstehende (subjekti-

ve) Schaden nicht immer voll gedeckt, da der Unternehmer nicht nur den 

aus dem Grundstück fliessenden Ertrag, sondern auch seine Arbeitsstelle 

und damit seinen Lohn verliert (BGE 113 Ib 39, Erw. 2a). Ein weiterer, mit 

dem Verkehrswert nicht abgegoltener subjektiver Schaden kann in der 

Wertverminderung begründet liegen, den das oder die Restgrundstücke 

durch den enteignungsbedingten Unterbruch der Erschliessung oder die 

(vorübergehende) Beeinträchtigung einer anderweitigen Nutzung erleiden 

(HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 124, 182 und 195 ff. zu Art. 19) 

 

Aus den obigen Ausführungen erhellt, dass die Beschwerdeführerin als 

Enteignungsentschädigung für die Landabtretungen ab den Parzellen 

Nrn. aaa und bbb nicht ihren subjektiven (ureigenen) Schaden aus dem 

Entzug der künftigen Nutzung der betreffenden Landflächen geltend macht, 

sondern vielmehr Ersatz des Verkehrswerts der enteigneten Landflächen 

als objektiven Schaden verlangt, den sie schlicht und einfach nach einer 

anderen Bewertungsmethode als die Vorinstanz (Ertragswertmethode) be-

rechnet. Daran ändert der Umstand nichts, dass die unterschiedlichen Be-

wertungsmethoden verschiedene Ergebnisse liefern und der von der Be-

schwerdeführerin behauptete Ertragswert über dem von der Vorinstanz 

nach der statistischen Methode ermittelten Verkehrswert liegt. Diese Diffe-

renz gilt nicht als subjektiver Schaden, welcher den objektiven Schaden in 

entsprechendem Ausmass übersteigt. Insofern geht die Rüge der Be-

 - 17 - 

 

 

schwerdeführerin, die Vorinstanz habe ihren (den Verkehrswert überstei-

genden) subjektiven Schaden nicht berücksichtigt und sie dadurch nicht 

voll entschädigt, von vornherein fehl. Zu prüfen bleibt einzig, ob die Vorin-

stanz bei der Schätzung des Verkehrswerts anhand der statistischen Me-

thode anstelle der Ertragswertmethode eine falsche bzw. ungeeignete Be-

wertungsmethode angewandt hat. 

 

2.4.2. 

Insoweit geht die Rechtsprechung klar dahin, dass bei der im Enteignungs-

fall vorzunehmenden Verkehrswertschätzung von unüberbauten Grundstü-

cken oder Grundstücksteilen die statistische Methode oder Vergleichsme-

thode im Vordergrund steht. Danach wird der Verkehrswert anhand der tat-

sächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermittelt. 

Diese Methode führt dann zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise 

in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung 

stehen, wobei an diese Voraussetzungen nicht zu hohe Anforderungen ge-

stellt werden dürfen. Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch 

Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen werden 

(BGE 122 II 337, Erw. 5a; 122 I 168, Erw. 3a; Urteile des Bundesgerichts 

1C_42/2023 vom 25. März 2024, Erw. 6.3, und 1C_473/2017 vom 

3. Oktober 2018, Erw. 3.4; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 80 ff. und N. 104 zu 

Art. 19). Ein Rückgriff auf andere Bewertungsmethoden hat nur dann zu 

erfolgen, wenn gar keine Vergleichspreise vorhanden sind (BGE 122 I 168, 

Erw. 3a; 115 Ib 408, Erw. 2c; Urteile des Bundesgerichts 1C_42/2023 vom 

25. März 2024, Erw. 6.3, 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4, und 

1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011, Erw. 4.2).  

 

Gegenteiliges lässt sich auch aus den von der Beschwerdeführerin zitierten 

Entscheiden des Bundesgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts 

nicht ableiten. In BGE 134 II 160 (Erw. 13) wurde lediglich festgehalten, 

dass die Ertragswertmethode zur Ermittlung des Verkehrwerts (von vermie-

teten Mehrfamilienhäusern) in Betracht falle. Dass diese Bewertungsme-

thode (bei bestimmten Objekten) anderen vorzuziehen wäre, geht daraus 

nicht hervor. In BGE 113 Ib 39 ging es um die Bewertung einer Gasthaus-

liegenschaft, die nach der Real- und der Ertragswertmethode erfolgte. In-

wiefern daraus in allgemeiner Weise Schlüsse gezogen werden könnten, 

dass die Ertragswertmethode im Falle von Liegenschaften, die einen Ertrag 

abwerfen, anderen Bewertungsmethoden überlegen und daher vorzuzie-

hen ist, ist nicht ersichtlich, erst recht nicht in der vorliegenden Konstella-

tion, wo die Ertragshaltigkeit vor allem im Bereich der Abtretungsfläche ab 

Parzelle Nr. aaa umstritten ist, sich auf jeden Fall aber nicht aufdrängt. In 

BGE 109 Ib 26 (Erw. 4b) befand das Bundesgericht, dass sich die Ertrags-

wertmethode für einen verpachteten Betrieb aufdränge, da nicht nur die 

Nutzungsrechte einer zeitlichen Beschränkung unterworfen seien, sondern 

auch die Gebäude und Einrichtungen bloss auf Zeit bestünden, weil sie bei 

Ablauf der Baurechtsverträge abgerissen werden müssten. Dieser Ent-

 - 18 - 

 

 

scheid ist somit für die Bewertung eines unüberbauten Grundstückteils, mit 

dem sich allenfalls ein (Miet-)Ertrag als Abstellfläche erzielen lässt, nicht 

einschlägig. In BGE 102 Ib 353 wurde die Präferenz für die Bewertung von 

unbebautem Land klar auf die statistische Methode gelegt. Die Rückwärts-

rechnung, bei welcher die Anlagekosten vom Ertragswert abgezogen wer-

den, diene hingegen lediglich der Kontrolle der anhand der statistischen 

Methode gefundenen Werte und sei ansonsten nur dann anzuwenden, 

wenn geeignete Vergleichspreise fehlten. Im Urteil 1C_473/2017 vom 

3. Oktober 2018 liess es das Bundesgericht in Erw. 3.5 offen, ob eine sach-

gerechte Verkehrswertschätzung (für eine Sportanlage) anhand der Ver-

gleichs- oder Ertragswertmethode erbracht werden könne, bezeichnete je-

doch die zuerst genannte Methode als prioritär. Andere geeignete Schät-

zungsmethoden seien beizuziehen, wenn es an tauglichen Vergleichsprei-

sen fehle. Und das Bundesverwaltungsgericht ging im Urteil A-6731/2014 

vom 9. Januar 2017 ebenfalls von der Subsidiarität der Ertragswertme-

thode gegenüber der Vergleichsmethode aus (siehe Erw. 4.1.7 in fine). Die 

Ertragswertmethode eigne sich vor allem für die Verkehrswertbestimmung 

von bebautem Land, einschliesslich dessen Umschwung (Erw. 4.2.5).   

 

Demnach ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den Verkehrswert 

der (unbebauten) Abtretungsflächen der Parzellen Nrn. aaa und bbb an-

hand der statistischen Methode ermittelt hat, sofern Vergleichspreise in ge-

nügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen, 

was nachfolgend zu prüfen ist (siehe Erw. 2.4.3 hiernach). Dies gilt umso 

mehr, als die Möglichkeit, mit einer auf den enteigneten Landflächen zuläs-

sigen Nutzung einen Ertrag zu erzielen, im Bereich der Parzelle Nr. aaa, 

auf die mit davon abgetretenen 209 m2 beinahe 97% der enteigneten Ar-

beitszonenflächen entfallen, in hohem Masse fraglich ist. Ein Grossteil die-

ser Landfläche liegt innerhalb des Gewässerraums der [...] und im 

Strassenabstandsbereich der W-Strasse, wo eine Nutzung auch nur als 

Abstell- und Logistikfläche, geschweige denn eine bauliche Nutzung nach 

zutreffender Auffassung des Kantons aufgrund der restriktiven 

Voraussetzungen für Nutzungen innerhalb des Gewässerraums nach 

Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV kaum bewilligungsfähig gewesen wäre bzw. 

ist. Vom Besitzstandsschutz nach Art. 41c Abs. 2 GSchV oder § 68 BauG 

(ausserhalb des Gewässerraums) hätte die Eigentümerschaft kaum profi-

tieren können, weil der Besitzstandsschutz eine bewilligte und rechtmässig 

ausgeübte Nutzung erfordert, die im Zuge einer Rechtsänderung rechts-

widrig geworden ist. Dass die Nutzung als Abstellfläche für Fahrzeuge 

und/oder für die Lagerung von Material, das nicht zum zwischenzeitlich auf-

gegebenen Sägereibetrieb gehört, jemals bewilligt und damit rechtmässig 

ausgeübt worden wäre, steht nicht zur Diskussion. Gleichzeitig erscheint 

eine Bewilligungspflicht aufgrund der Erheblichkeit der vom Kanton geschil-

derten, fotografisch dokumentierten (allenfalls auch mit baulichen Mass-

nahmen [Erstellung eines Festbelags] verbundenen) Zweckänderung na-

heliegend (vgl. dazu Beschwerdeantwortbeilage 1). Dafür hätte wohl auch 

 - 19 - 

 

 

kaum eine Ausnahmebewilligung nach § 67 oder § 67a BauG für die Un-

terschreitung des in § 111 Abs. 1 lit. a BauG vorgeschriebenen Strassen-

abstands erteilt werden können. Unter diesen Umständen kann die Ertrags-

wertmethode, ungeachtet dessen, dass es sich bei den Abtretungsflächen 

um "Zusatzland" im Sinne der von Francesco Canonica verwendeten Be-

grifflichkeit handelt (vgl. dazu FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewer-

tung, 2009, S. 370 f., wonach Zusatzland je nach Lage und Nutzungsmög-

lichkeiten auch ertrags- und wertlos sein kann), nicht als die am besten 

geeignete Bewertungsmethode bezeichnet werden (vgl. CANONICA, a.a.O., 

S. 367, wonach sich die Ertragswertmethode für Landflächen eignet, die 

einen geldwerten Nutzen erbringen oder einen Ertrag abwerfen). 

 

2.4.3. 

Die Ausführungen der Beschwerdeführerin dazu, weshalb hier mangels 

Vergleichbarkeit der Grundstücke, deren Verkaufspreise die Vorinstanz 

zum Vergleich herangezogen hat, keine für einen Preisvergleich geeigne-

ten Liegenschaftsverkäufe vorhanden seien, überzeugen insgesamt nicht. 

Sie sind Ausdruck davon, dass die Beschwerdeführerin zu hohe Anforde-

rungen an die Vergleichbarkeit von Grundstücken und die Feststellung der-

selben stellt. Es muss genügen, dass die Grundstücke in Zonen mit ver-

gleichbaren Nutzungen liegen, was die Vorinstanz durch ihre Analyse der 

jeweiligen Zonenvorschriften hinreichend sorgfältig untersucht hat, und die 

Lage und Erschliessung der Grundstücke ebenfalls vergleichbar sind. Zu-

dem ist dem Kanton darin beizupflichten, dass die Situierung der Grundstü-

cke in verschiedenen Gemeinden des gleichen Kantons, die hier obendrein 

sehr nahe beieinanderliegen, kein Hindernis für einen tauglichen Preisver-

gleich darstellt, weil der Markt für Gewerbeimmobilien überregional spielt 

und sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den fraglichen Ge-

meinden nicht stark voneinander unterscheiden.  

 

Zwei der drei verglichenen Grundstücke (jene in T._____ und R._____) 

sind ausweislich aktueller Luftbildaufnahmen auf dem Geoportal des AGIS 

noch vollständig unüberbaut. Nur das Grundstück in S._____ weist ein 

Gebäude (Assekuranz-Nr. iii) auf. Dieses Grundstück bietet sich allerdings 

schon wegen der Altlastensituation nicht ohne weiteres für einen 

Preisvergleich an. Zwar wäre es zu viel verlangt, wenn die im Kaufpreis von 

Fr. 499.00/m2 eingepreisten Kosten für die Altlastenbereinigung genau 

beziffert werden müssten, was erst nach Planung oder Durchführung der 

Altlastensanierung, frühestens aber nach einer detaillierteren Un-

tersuchung des Untergrundes möglich sein dürfte. Aufgrund der im altlas-

tenrechtlichen Standortdatenblatt zur Parzelle Nr. fff der Gemeinde 

S._____ (einsehbar auf dem Geoportal des AGIS, Fachkarte Kataster der 

belasteten Standorte) ausgewiesenen technischen Voruntersuchung 

müssten sich jedoch die Kosten für die Altlastensanierung schon am 

Bewertungsstichtag wenigstens grob abschätzen lassen haben. Ohne Ein-

sichtnahme in den betreffenden Untersuchungsbericht einen Preiszuschlag 

 - 20 - 

 

 

von rund 20% vorzunehmen, entspricht hingegen nicht den Vorgaben für 

eine sorgfältige Untersuchung der Vergleichspreise. Ausserdem unterliegt 

die Vorinstanz tatsächlich einem Zirkelschluss, indem sie bei der Anhebung 

des Verkaufspreises von Fr. 499.00/m2 auf einen fingierten Wert von 

Fr. 600.00/m2 auf ein "allgemeines Preisniveau" abstellt, das – soweit aus 

den Akten ersichtlich – durch nichts belegt ist und gerade anhand von Ver-

gleichspreisen ermittelt werden soll. Dementsprechend ist die Parzelle 

Nr. fff S._____ – wie von der Beschwerdeführerin gefordert – zufolge 

unüblicher Verhältnisse aus dem Preisvergleich zu entlassen. Damit ist 

auch der Kritik der Beschwerdeführerin die Grundlage entzogen, die 

Vorinstanz habe den betreffenden Kaufvertrag trotz Zitierung daraus den 

Parteien nicht zugänglich gemacht und dadurch deren Gehörsanspruch 

(Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt (Beschwerde, S. 14). In der Vernehmlassung 

vom 24. April 2024 wies die Vorinstanz im Übrigen nachvollziehbar darauf 

hin, dass den Parteien aus Datenschutzgründen kein Einblick in die Kauf-

verträge habe gewährt werden dürfen. Stattdessen seien ihnen die mass-

geblichen Parameter (Gemeinde, Lage, Zone, Zonenbestimmungen, Ver-

kaufsdatum, Fläche und Kaufpreis) im Schreiben vom 30. November 2023 

eröffnet worden. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern den Kaufverträgen weite-

re Details mit Relevanz für die Vergleichbarkeit der gehandelten Grundstü-

cke zu entnehmen gewesen wären. Mit den zwei Grundstücken in T._____ 

und R._____ ist die Vergleichsbasis immer noch ausreichend.  

 

Dass ein Teil des Grundstücks in R._____ in der Grünzone liegt, hebt die 

Vergleichbarkeit mit den Grundstücken der Beschwerdeführerin nicht auf. 

Aufgrund der Grösse des R._____er Grundstücks (6'568 m2) und der für 

die Arbeitszone sehr offen formulierten, kaum Massvorgaben enthaltenden 

Zonenvorschriften in § 4 Abs. 1 BNO R._____ wird dessen Bebaubarkeit 

durch den Grünzonenbereich nicht wesentlich eingeschränkt. Andererseits 

bietet der durch die Grünzone definierte Grünstreifen (vgl. § 12 BNO 

R._____) entlang der V-Strasse – je nach geplanter Nutzung des 

Grundstücks – auch gewisse Lagequalitäten (nach der vorgeschriebenen 

Überführung in einen naturnahen Zustand), namentlich durch seine 

Abschirmungsfunktion gegenüber der Strasse und vor allem den 

Wohnliegenschaften auf der gegenüberliegenden Strassenseite, die durch 

diese planerische Massnahme lärmmässig entlastet werden (was die 

Eigentümerschaft der Parzelle Nr. hhh R._____ wiederum vor begründeten 

Lärmklagen der Anwohner schützt und entsprechend auch ihre 

Nutzungsoptionen erweitert). Das Grundstück im T._____ wiederum ist 

aufgrund seiner unmittelbaren Nähe zu einer Autobahnzu- und -ausfahrt 

strassenverkehrstechnisch eindeutig besser erschlossen als die Grundstü-

cke der Beschwerdeführerin in Q._____, während das Grundstück in 

R._____ diesbezüglich mit der nicht weit entfernten Autobahnzu- und -

ausfahrt in U._____ zumindest nicht abfällt. Weil die Vergleichspreise für 

die Grundstücke in T._____ und R._____ praktisch identisch sind, er-

scheint zudem ausgeschlossen, dass diese durch eine Beziehungsnähe 

 - 21 - 

 

 

zwischen den Kaufvertragsparteien zustande gekommen sind und unter 

dem Marktwert liegen. Es wäre zu viel des Zufalls, wenn solche Umstände 

bei beiden Transaktionen eine Rolle gespielt und zu einem gleichen Preis-

niveau geführt hätten. Abgesehen davon handelt es sich bei der Erwerberin 

des Grundstücks in R._____ gemäss den auf dem Geoportal des AGIS 

erhältliche Eigentümerangaben und laut Handelsregisterauszug um eine 

grosse, schweizweit und auch international tätige Immobiliengesellschaft. 

Insofern war die Vorinstanz nicht gehalten, dem Preisgefüge auf den Grund 

zu gehen, was eine Befragung der Protagonisten erfordert hätte. 

 

Nicht zu bemängeln ist schliesslich, dass die Vorinstanz aufgrund der von 

ihr zitierten Zonenvorschriften darauf abstellte, dass in der Zone Ar I von 

Q._____ im Gegensatz zur Gewerbezone G in T._____ (vgl. § 10 Abs. 1 

BNO T._____) und zur Arbeitszone A in R._____ (vgl. § 10 Abs. 2 BNO 

R._____) keine (auch nicht betrieblich bedingte) Wohnnutzung zulässig ist 

bzw. am Bewertungsstichtag (28. Juni 2020) war. Massgeblich sind dabei 

die Zonenvorschriften, nicht eine allfällige (ohnehin nicht in genügender 

Anzahl belegte) rechtswidrige Bewilligungspraxis des Gemeinderats 

Q._____, welche der Eigentümerin der Parzellen Nrn. aaa und bbb 

Q._____ keinen Anspruch auf eine zonenwidrige Überbauung verschafft 

hätte. Im Entscheid WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019, Erw. II/3.2, ge-

langte das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass in der Zone Ar I derzeit 

keine Wohnnutzung zulässig ist, weil der an der Gemeindeversammlung 

vom tt.mm.jjjj zur Überarbeitung zurückgewiesene § 13 Abs. 2 BNO, der 

eine betrieblich bedingte Wohnnutzung zugelassen hätte, nicht 

beschlossen und genehmigt wurde, und gleichzeitig § 14 Abs. 2 aBNO, der 

eine beschränkte Wohnnutzung vorsah, ohne Bestimmung der Weitergel-

tung des bisherigen Rechts aufgehoben wurde. Daran wird festgehalten. 

Ob und wann die Gemeindeversammlung über die Zulässigkeit einer wie 

auch immer gearteten Wohnnutzung in der Zone Ar I beschliessen wird und 

der Kanton die betreffende Regelung genehmigt, ist weiterhin ungewiss 

und war es erst recht am Bewertungsstichtag vor bald fünf Jahren. Dem-

entsprechend lässt sich nicht sagen, die Zulässigkeit der Wohnnutzung sei 

damals schon mit hoher Wahrscheinlichkeit absehbar gewesen. Noch 

weniger hoch war am Bewertungsstichtag die Wahrscheinlichkeit für eine 

Zuweisung der Parzellen Nrn. aaa und bbb zu einer Mischzone. Dem steht 

schon die Tatsache entgegen, dass die Grundstücke bzw. deren Bauzo-

nenflächen bald fünf Jahre später immer noch der Zone Ar I zugewiesen 

sind. Obwohl die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang Druck auf 

den Gemeinderat auszuüben scheint, ist aktuell nach wie vor offen, ob und 

gegebenenfalls wann es zur von der Beschwerdeführerin gewünschten 

Aufzonung kommt. Selbst wenn die Gemeindeversammlung diesem Vor-

haben im Rahmen einer künftigen Gesamt- oder Teilrevision der allgemei-

nen Nutzungsplanung zustimmen würde, müsste die Aufzonung auch noch 

vom Kanton (Regierungsrat oder Grosser Rat) genehmigt werden; die Vor-

behalte gegen eine Neuzulassung oder Intensivierung der Wohnnutzung 

 - 22 - 

 

 

zumindest in den von der Landabtretung betroffenen Bereichen der Parzel-

len Nrn. aaa und bbb waren und sind aus verschiedenen Gründen manifest 

(periphere Lage, Gewässerraum der [...], Hochwassergefahrenzone 2, 

zwischenzeitlich realisiertes Strassenbauprojekt). 

 

Den Abzug von 25% von den Vergleichspreisen begründete die Vorinstanz 

aber nicht ausschliesslich damit, dass in der Zone Ar I von Q._____ keine 

Wohnnutzung zulässig ist oder in absehbarer Zukunft mit hoher Wahr-

scheinlichkeit sein wird, sondern zusätzlich damit, dass R._____ und 

Niederrohdorf die attraktiveren Wirtschaftsstandorte seien. Wird überdies 

veranschlagt, dass das Grundstück in T._____ strassenverkehrstechnisch 

besser erschlossen ist als diejenigen der Beschwerdeführerin in Q._____, 

erscheint dem Verwaltungsgericht ein Vergleichspreisabzug von 25% als 

angemessen. Ohne Berücksichtigung des Grundstücks in S._____ beträgt 

der durchschnittliche Vergleichspreis mit rund Fr. 670.00/m2 zwar etwas 

mehr als die von der Vorinstanz angenommenen Fr. 650.00/m2. Werden 

vom höheren Wert 25% abgezogen, resultiert aber immer noch ein von der 

Vorinstanz korrekt ermittelter absoluter Landwert von rund Fr. 500.00/m2. 

Die Veranschlagung einer leichten Preissteigerung erscheint dem 

Verwaltungsgericht im Gegensatz zur Vorinstanz nicht zwingend. Das 

Grundstück in R._____ wurde im Vorjahr des Bewertungsstichtags (2019) 

verkauft und der minime Unterschied zwischen den Vergleichspreisen für 

den Verkauf der Grundstücke in T._____ im Jahr 2016 und in R._____ im 

Jahr 2019 spricht tendenziell für stabile Preisverhältnisse in einer 

mehrjährige Phase relativ kurz vor dem Bewertungsstichtag.   

 

2.4.4. 

Die von der Vorinstanz für die Abtretungsfläche der Parzelle Nr. aaa voll-

zogene Relativierung des absoluten Landwerts um 50% erklärt sich nicht, 

wie die Beschwerdeführerin fälschlicherweise anzunehmen scheint, 

daraus, dass sich die Ausnützungsreserve des teilweise überbauten 

Grundstücks nicht aktivieren liesse, sondern vielmehr aus der mangelnden 

selbständigen Überbaubarkeit und der beschränkten Nutzbarkeit einer 

Landfläche, die zu einem Grossteil im Gewässerraum der [...] und im 

Strassenabstand der W-Strasse liegt. Dies führt zu den bereits in Erw. 2.4.2 

vorne dargelegten, sich aus Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV sowie § 111 

Abs. 1 lit. a BauG ergebenden Nutzungseinschränkungen, denen bezogen 

auf unbewilligte aktuelle oder künftige Nutzungen (als Abstell-, Logistik- 

oder Lagerfläche) der Bestandesschutz (nach Art. 41c Abs. 2 GSchV, § 68 

BauG oder auch Art. 26 BV) nicht entgegensteht. Die abweichende Haltung 

der Bauverwaltung Q._____ zu diesem Thema (vgl. dazu Vorakten, 

act. 337, Beilage 2) ist zumindest für den Gewässerraumbereich, wo 

gemäss § 63 Abs. 1 lit. c BauG die zuständige kantonale Behörde (Ab-

teilung für Baubewilligungen des BVU) einem Bauvorhaben oder einer be-

willigungspflichtigen (neuen) Nutzung (inklusive Zweckänderungen) bei 

Nichtigkeitsfolge im Unterlassungsfall zustimmen müsste, unmassgeblich. 

 - 23 - 

 

 

Es steht sodann ausser Zweifel, dass Gewerbeland, das sich nicht baulich 

und auch anderweitig höchstens beschränkt nutzen lässt, nicht den glei-

chen Wert aufweist wie eine voll nutzbare Gewerbefläche. Entsprechend 

kam die Vorinstanz nicht umhin, den absoluten Landwert von Fr. 500.00/m2 

von Land in der Zone Ar I in Bezug auf die kaum kommerziell nutzbare 

Abtretungsfläche der Parzelle Nr. aaa erheblich zu relativieren. Im Quer-

vergleich mit Präzedenzfällen, in denen der Wert beispielsweise von ein-

geschränkt nutzbarem Vorgartenland auch schon um bis zu 75% relativiert 

wurde (vgl. die Urteile des Bundesgerichts 1C_681/2019 vom 19. Mai 

2021, Erw. 3, 2C_729/2013 vom 3. April 2014, Erw. 6.3, 1C_339/2013 vom 

27. August 2013, Erw. 2.4, 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3–

5, sowie 1P.743/1999 vom 29. Juni 2000, Erw. 4c/aa; Aargauische Ge-

richts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2016, S. 383 f. mit Hinweisen), 

ist ein Relativierungskoeffizient von 0,5 oder 50% vertretbar.  

 

2.4.5. 

Somit sind die vorinstanzlich festgelegten Verkehrswerte von Fr. 250.00/m2 

für die 209 m2 umfassende enteignete Landfläche der Parzelle Nr. aaa und 

von Fr. 500.00/m2 für die 7 m2 umfassende enteignete Landfläche der Par-

zelle Nr. bbb zu schützen.  

 

Mit der von der Vorinstanz in Erw. 6.2.11 des angefochtenen Entscheids 

gegebenen nachvollziehbaren Begründung dazu, dass für die in der Grün-

zone gelegene, höchstens zur extensiven landwirtschaftlichen Bewirtschaf-

tung geeignete enteignete Fläche der Parzelle Nr. aaa (von 42 m2) keine 

Entschädigung zugestanden werden könne, die über das Angebot des 

Kantons von Fr. 10.00/m2 hinausgehe, welches seinerseits dem Marktwert 

von gutem Landwirtschaftsland entspreche, setzt sich die Beschwerdefüh-

rerin nicht auseinander. Stattdessen greift sie mit ihrer Forderung nach 

einer Verkehrswertentschädigung von Fr. 50.00/m2 zu einem unstatthaften 

Vergleich mit Land in der Zone OeBA. Dabei übersieht die Beschwerdefüh-

rerin zweierlei. Zum einen kann Land in der Zone OeBA auch für Private 

(kommerziell) nutzbar sein, indem es zwecks Errichtung eines Gebäudes 

oder einer Anlage, die öffentlichen Zwecken dient, vermietet, verpachtet 

oder im Baurecht abgegeben wird. Zweitens hat die Vorinstanz dem Um-

stand, dass Grundstücke in der Zone OeBA nur zu bestimmten (öffentli-

chen) Zwecken überbau- und nutzbar sind, bereits mit einer Senkung des 

Verkehrswerts um zwei Drittel im Vergleich zu Land in einer dreigeschos-

sigen Wohnzone W3 Rechnung getragen (vgl. angefochtener Entscheid, 

Erw. 7.3.2.6, sowie Erw. 4.1 nachfolgend). Dass Land in der Grünzone, die 

gemäss § 18 Abs. 2 BNO Q._____ von Bauten freizuhalten und mit natur-

naher Vegetation zu gestalten oder in einen entsprechenden Zustand zu 

überführen ist, höher zu entschädigen wäre als anbaufähiges Landwirt-

schaftsland, leuchtet unter keinem Titel ein, zumal sich die betroffene Land-

fläche lagebedingt auch nicht als Erholungsgebiet anbietet. Infolgedessen 

 - 24 - 

 

 

ist die vorinstanzliche Verkehrswertfestlegung auch in dieser Hinsicht zu 

bestätigen.  

 

3. 

3.1. 

Die Enteignungsentschädigung für die Belastung von 96 m2 der Parzelle 

Nr. bbb und 17 m2 der Parzelle Nr. ccc mit einem Fuss- und Fahrwegrecht 

zugunsten des Kantons (zwecks Böschungsunterhalts entlang der neuen 

Umfahrungsstrasse) hat die Vorinstanz ebenfalls anhand der statistischen 

Methode oder Vergleichsmethode bemessen, wobei sie den absoluten 

Landwert (von Fr. 500.00/m2) in Anlehnung an die Wegrechtsentschädi-

gungspraxis des Kantons (vgl. dazu angefochtener Entscheid, Erw. 7.2.1) 

zunächst um 50% relativierte und alsdann wegen der geringen Belastung 

durch die Wegrechtsdienstbarkeit, die nur zwei bis drei Mal pro Jahr für den 

Unterhalt an der Böschung der Umfahrungsstrasse in Anspruch genommen 

werde, was jeweils mit einer Vorlaufzeit von fünf Tagen angekündigt werde, 

auf einen Drittel, mithin Fr. 83.00/m2 reduzierte. Eine Vermietung der Flä-

che als Fahrzeugabstellplatz wäre daher weiterhin möglich und der Be-

schwerdeführerin zumutbar (angefochtener Entscheid, Erw. 7.2.4). 

 

Des Weiteren befand die Vorinstanz, eine Einmalentschädigung von 

Fr. 25.00/m2 genüge für die Instandhaltung der aus Schotter bestehenden 

Wegrechtsfläche auf ebenen Land. Mit einem hohen Unterhaltsaufwand sei 

diesbezüglich nicht zu rechnen (angefochtener Entscheid, Erw. 7.2.5.2). 

 

3.2. 

Für diese Flächen verlangt die Beschwerdeführerin – gleich wie für die 

Landabtretungen – eine nach der Ertragswertmethode bemessene Ent-

schädigung von Fr. 20'173.00 für die 17 m2 der Parzelle Nr. ccc und von 

Fr. 113'920.00 für die 96 m2 der Parzelle Nr. bbb (basierend wiederum auf 

einem jährlichen Nettomietertrag von Fr. 35.60/m2 und einem Kapitalisie-

rungssatz von 3%). Die betroffenen Flächen seien – so die Beschwerde-

führerin – zum vollen Landwert zu entschädigen, weil sie aufgrund des 

darauf lastenden Fuss- und Fahrwegrechts nicht frei vermietet werden 

könnten. Eine vom Kanton verlangte kurzfristige Räumung von vermieteten 

Lagerflächen wäre mit hohen Kosten verbunden, was eine Vermietung 

nicht mehr als attraktiv und gewinnbringend erscheinen lasse. Für den Mie-

ter sei es dabei entgegen der Haltung der Vorinstanz unbedeutend, ob die 

Fläche ein- oder zehnmal im Jahr geräumt werden müsse. Er müsste zu 

jeder Tages- und Nachtzeit disponibel sein und über Ersatzflächen verfü-

gen, da ein Notfall jederzeit eintreten könnte. Mit solchen Auflagen könnten 

keine Flächen vermietet werden, was notorisch sei, jedenfalls nicht ohne 

eine Schadloshaltung seitens der Beschwerdeführerin. Die Vorinstanz 

bleibe eine Aussage darüber schuldig, wohin die Mietgegenstände im Falle 

einer Räumung der Mietfläche verschoben werden könnten. 

 

 - 25 - 

 

 

Es sei sodann nicht davon auszugehen, dass der Unterhalt einer aus 

Schotter bestehenden Wegrechtsfläche mit einer Einmalentschädigung 

von Fr. 25.00/m2 auf Jahre hinaus finanziert werden könne. Zum Gegenbe-

weis werde die Einholung eines Gutachtens oder eine entsprechende 

Offerte eines Gartenbauunternehmens gefordert.  

 

3.3. 

Der Kanton gibt zu bedenken, dass es zweckmässig wäre und dem Gebot 

der Schadenminderungspflicht der Beschwerdeführerin entspräche, den 

von ihm auf den Wegrechtsflächen zu erstellenden Schotterweg auch zur 

Erschliessung der Mietflächen auf den Parzellen Nrn. bbb und ccc zu nut-

zen. Die Wegrechtsfläche liege ohnehin innerhalb des zur Umfahrungs-

strasse einzuhaltenden Strassenabstandsbereichs, in welchem keine 

Hochbauten erstellt werden dürften. Zudem seien in der Zone Ar I 10% der 

anrechenbaren Landfläche als zusammenhängende Grünfläche zu gestal-

ten, insbesondere entlang von Strassen (§ 13 Abs. 3 BNO). Das gelte auch 

bei einer Nutzung als Lager- und Abstellflächen. Im Übrigen liege auch der 

betroffene Bereich in der Hochwassergefahrenzone 2 und es komme dort 

regelmässig zu Hochwasserereignissen (2005, 2007 und 2021). Falls die 

Argumentation der Beschwerdeführerin zuträfe, dass selbst eine fünf Tage 

im Voraus angekündigte Räumung des Wegrechtsstreifens eine Vermie-

tung verunmögliche, so stelle sich dann doch die Frage, weshalb es mög-

lich sei, die Flächen trotz Hochwassergefährdung zu vermieten.  

 

Durch die gelegentliche Nutzung der Wegrechtsfläche durch den Kanton 

entstünden der Beschwerdeführerin keine zusätzlichen Unterhaltskosten. 

Anders verhielte es sich nur dann, wenn diese Flächen nicht befestigt wä-

ren und gerade nicht zu Lager- oder Logistikzwecken genutzt würden. 

 

3.4. 

Die Zwangsbelastung eines Grundstücks mit einem dinglichen Recht stellt 

einen Fall rechtlicher Teilenteignung dar. Hinsichtlich der Entschädigungs-

bemessung gelangen die Grundsätze über die Teilenteignung zur Anwen-

dung. Die Schadensberechnung erfolgt nach der Differenzmethode, indem 

der Verkehrswert des Grundstücks ohne die Last mit dem Verkehrswert 

des belasteten Grundstücks verglichen wird. Der Enteignete hat Anspruch 

auf den Minderwert, unter Anrechnung besonderer Vorteile aus dem Unter-

nehmen des Enteigners (Urteil des Bundesgerichts 1C_16/2018 vom 

18. Januar 2019, Erw. 3.3; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 173 zu Art. 19). Sinn-

gemäss gelangte die Vorinstanz zu einem Minderwert von Fr. 83.00/m2 ent-

sprechend einem Sechstel des nach der statistischen Methode oder Ver-

gleichsmethode ermittelten absoluten Landwerts von Fr. 500.00/m2 vor 

dem Hintergrund der Geringfügigkeit der Belastung durch das Fuss- und 

Fahrwegrecht zugunsten des Kantons bzw. der Geringfügigkeit der Nut-

zungseinschränkung durch die bloss gelegentliche Ausübung dieses Fuss- 

 - 26 - 

 

 

und Fahrwegrechts, die eine gleichzeitige Vermietung als Abstellfläche (für 

Fahrzeuge, namentlich Lastfahrzeuge) nicht ausschliesse.  

 

Dass die Vorinstanz nicht nur bei der Bestimmung der Enteignungsent-

schädigung für die Vollenteignungen (Landabtretungen) ab den Parzellen 

Nrn. aaa und bbb, sondern auch bei derjenigen für die Teilenteignungen 

der Parzellen Nrn. bbb und ccc (durch Errichtung einer Zwangsdienstbar-

keit) die statistische Methode oder Vergleichsmethode anwendete, ist aus 

den bereits in Erw. 2.4.2 vorne dargelegten Gründen nicht zu beanstanden 

und nichts Anderes als konsequent. Es besteht auch hier keine Verpflich-

tung zur Bemessung der Enteignungsentschädigung nach der Ertragswert-

methode.  

 

Wie viele Tage im Jahr der Kanton das Fuss- und Fahrwegrecht für Unter-

haltsarbeiten an der Böschung oder allenfalls der Umfahrungsstrasse 

selbst durchschnittlich in Anspruch nehmen wird, ist zwar den Akten nicht 

zu entnehmen. Es ist allerdings davon auszugehen, dass der Böschungs-

unterhalt, der gemäss den Ausführungen der Vorinstanz zwei bis drei Mal 

im Jahr stattfinden wird, deutlich weniger als 60 Tage pro Jahr in Anspruch 

nehmen wird. Umgekehrt wären die Wegrechtsflächen somit noch während 

mindestens 300 Tagen im Jahr frei verfügbar. Dass eine Vermietung als 

Abstellfläche für Fahrzeuge wegen kurzfristig (fünf Tage im Voraus) anbe-

raumter Räumung nicht möglich sein soll, leuchtet nicht ein, zumal abge-

stellte Fahrzeuge ohnehin regelmässig bewegt werden. Es dürfte für die 

Mieter auch nicht dermassen schwierig sein, während Unterhaltsarbeiten, 

die nur wenige Tage oder sogar Stunden andauern, einen alternativen Ab-

stellplatz zu finden, sofern ein solcher überhaupt benötigt wird, was nicht 

der Fall ist, während beispielsweise ein Lastfahrzeug unterwegs ist. Der 

während den Unterhaltsarbeiten nicht fakturierbare Mietzins (oder ein ent-

sprechender Abschlag am monatlichen oder jährlichen Mietzins) wird durch 

die Minderwertentschädigung ausgeglichen. Ein Anspruch auf den Ersatz 

weiteren Schadens (Differenz zu den Kosten für einen alternativen Abstell-

platz) lässt sich im Mietvertrag wegbedingen, wenn von vornherein klar ist, 

dass die Abstellfläche während einer sehr beschränkten Zeit im Jahr nicht 

zur Verfügung steht. Weil diese voraussichtlich deutlich weniger als einem 

Sechstel der jeweiligen Mietperiode entspricht, ist die Schätzung des Min-

derwerts auf einen Sechstel des absoluten Landwerts grosszügig veran-

schlagt. Abgesehen davon weist der Kanton zu Recht darauf hin, dass es 

sich (auch im Sinne der Schadenminderungspflicht) geradezu anbieten 

würde, die Wegrechtsfläche auch als eigene Erschliessungsfläche für die 

Parzellen Nrn. bbb und ccc zu nutzen, speziell auch im Falle einer späteren 

Überbauung. Gesetzt diesen Fall würden die Grundstücke durch die Belas-

tung mit der Fuss- und Fahrwegrechtsdienstbarkeit kaum entwertet. Mehr 

als die der Beschwerdeführerin von der Vorinstanz zugesprochene Minder-

wertentschädigung von Fr. 83.00/m2 ist unter diesen Umständen nicht ge-

schuldet.  

 - 27 - 

 

 

 

Mit Bezug auf die Kosten für den Unterhalt der vom Kanton einzukiesenden 

Wegrechtsfläche gilt es ergänzend zu den vorinstanzlichen Ausführungen 

in Erw. 7.2.5.2 des angefochtenen Entscheids festzuhalten, dass diese Flä-

che die meiste Zeit des Jahres von der Beschwerdeführerin selbst genutzt 

werden kann und deshalb auch ein Grossteil des Unterhaltsaufwands auf 

die eigene Nutzung entfallen wird. Nach der Konzeption von Art. 741 Abs. 2 

des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; 

SR 210) ist die Unterhaltslast bei beidseitiger Nutzung im Verhältnis der 

Interessen zwischen dem Dienstbarkeitsbelasteten und dem Dienstbar-

keitsberechtigten aufzuteilen. Bei einer Nutzung von wenigen Tagen im 

Jahr durch den Kanton für den Böschungsunterhalt, durch welchen kaum 

nennenswerte Schäden am Kiesbelag entstehen werden, rechtfertigt es 

sich, dass die Beschwerdeführerin für die meisten Unterhaltskosten selbst 

aufkommen muss. Derweil dürfte ein Betrag von insgesamt Fr. 2'825.00 

(113 m2 x Fr. 25.00) zur Deckung der gewöhnlichen Abnutzung am Kies-

belag, die durch die Böschungsunterhaltsarbeiten des Kantons verursacht 

wird, gut ausreichen. Das Verwaltungsgericht verzichtet in diesem Zusam-

menhang in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung (vgl. statt vieler: 

BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3) auf die Einholung des von der 

Beschwerdeführerin beantragten Gutachtens oder eine Offerte eines Gar-

tenbauunternehmens, da sich auch ein solches höchstens zu den ungefäh-

ren Unterhaltskosten für die Wegrechtsfläche, aber nicht zu einer verursa-

chergerechten Aufteilung dieser Unterhaltskosten verbindlich äussern 

könnte. Es liegt jedoch auf der Hand, dass die Abnutzung des Kiesbelags 

seitens der Beschwerdeführerin bei einer Nutzung der Wegrechtsfläche als 

Abstellfläche (für schwere Lastfahrzeuge) oder auch nur als Erschlies-

sungsfläche wesentlich mehr ins Gewicht fallen wird. Selbst wenn also in-

nerhalb der nächsten 20 Jahre mit Unterhaltskosten von Fr. 20'000.00 bis 

Fr. 30'000.00 zu rechnen wäre, was für eine vergleichsweise unterhaltsar-

me Kiesfläche sehr grosszügig bemessen erscheint, wäre ein Kostenanteil 

zulasten des Kantons von Fr. 2'825.00 oder rund 10% nicht zu beanstan-

den. Demnach geht auch die der Beschwerdeführerin von der Vorinstanz 

zugesprochene Entschädigung für den Unterhalt der Wegrechtsfläche in 

Höhe von Fr. 25.00/m2 in Ordnung. 

 

4. 

4.1. 

Zur Abgeltung der Landflächen ab der Parzelle Nr. ddd, die den Parzellen 

Nrn. bbb und ccc im Umfang von 28 m2 bzw. 172 m2 neu zugeteilt werden, 

erwog die Vorinstanz, auch wenn dieser Landstreifen nicht vermietet wer-

den könne, sei er für die Beschwerdeführerin nicht wertlos, ansonsten sie 

auf dessen Zuteilung verzichtet hätte (angefochtener Entscheid, 

Erw. 7.3.2.3). Dessen Zugehörigkeit zur Zone OeBA und die fehlende bau-

liche Nutzungsmöglichkeit für Private entziehe zwar dem betroffenen Land 

den wesentlichen ökonomischen Wert. Dagegen könne ein Gemeinwesen 

 - 28 - 

 

 

Land in der Zone OeBA weitestgehend gleich nutzen wie ein Privater nor-

males Bauland. In der Regel seien die Bauvorschriften in der Zone OeBA 

sogar flexibler als in anderen Bauzonen. Die zentrale Schranke ergebe sich 

daraus, dass auch Gemeinwesen in der Zweckverfolgung nicht völlig frei 

seien. Sie dürften auf dem Land letztlich nur Bauten realisieren, die im 

öffentlichen Interesse lägen. Für die Wertbestimmung entscheidend sei 

auch die vorgesehene Nutzungsintensität. Eine extensivere Nutzung 

(Friedhof, Sportplatz etc.) korreliere grundsätzlich mit einem niedrigeren 

Landwert (angefochtener Entscheid, Erw. 7.3.2.4). 

 

Für die Zone OeBA seien für den Zeitraum von 2015 bis 2020 weder aus 

der Gemeinde Q._____ noch aus den umliegenden Gemeinden Ver-

gleichspreise vorhanden. Es seien daher Vergleichspreise für das umlie-

gende Land in den Zonen Ar I und W3 (dreigeschossige Wohnzone) heran-

zuziehen. Die vergleichsweise eingeschränkten Bebauungs- und Nut-

zungsmöglichkeiten seien mittels Preisabschlägen zu berücksichtigen (an-

gefochtener Entscheid, Erw. 7.3.2.5). Der für die Zone Ar I festgesetzte 

Landwert von Fr. 500.00/m2 sei aufgrund des höheren Landwerts von Land 

in der Zone W3 vorab auf Fr. 600.00/m2 zu erhöhen, anschliessend aber 

zunächst um 75% auf Fr. 150.00/m2 zu relativieren, da es sich um Flächen 

im Randbereich handle. Eine weitere Relativierung auf einen Drittel bzw. 

Fr. 50.00/m2 erscheine angezeigt, weil Land in der Zone OeBA für Private 

generell nur beschränkt nutzbar sei (angefochtener Entscheid, 

Erw. 7.3.2.6). Die Belastung der von der Beschwerdeführerin demnach mit 

Fr. 50.00/m2 abzugeltenden Zuteilungsflächen mit einem Fuss- und Fahr-

wegrecht zugunsten des Kantons sei wiederum mit einem Sechstel, also 

gerundet Fr. 8.00/m2 zu berücksichtigen und vom Kanton zu entschädigen 

(angefochtener Entscheid, Erw. 7.3.2.7). 

 

Der Forderung der Beschwerdeführerin, wonach ihr das Land wegen des 

vergrösserten Grenzabstandes (respektive Strassenabstandes) zur neuen 

Umfahrungstrasse (als zur vormaligen Grundstücksgrenze) unentgeltlich 

zuzuteilen sei, erteilte die Vorinstanz in Erw. 7.3.2.1 des angefochtenen 

Entscheids eine Absage mit der Begründung, dass im Rahmen der Enteig-

nung nur Schäden geltend gemacht werden könnten, die adäquat kausal 

zum enteignenden Eingriff seien. Dies sei der Fall, wenn der Enteignete 

den Schaden mit Hilfe des enteigneten Rechts hätte abwenden können. 

Ein Kausalzusammenhang zu den negativen Auswirkungen des öffentli-

chen Werks genüge dagegen nicht; gefordert sei – unter Hinweis auf das 

Urteil des Bundesgerichts 1C_16/2018 vom 18. Januar 2019, Erw. 4 – ein 

Kausalzusammenhang zum Rechtsverlust, der hier nicht vorliege. Die Ver-

grösserung des Grenzabstands sei weder Folge der Abtretung der Klein-

fläche (7 m2) ab der Parzelle Nr. bbb noch Folge des Fuss- und Fahrweg-

rechts, welches auf den Randflächen der Parzellen Nrn. bbb und ccc be-

gründet werde. Den Kantonsstrassenabstand gemäss § 111 Abs. 1 lit. a 

BauG hätte die Beschwerdeführerin auch ohne diese Enteignungen einhal-

 - 29 - 

 

 

ten müssen. Entsprechend sei für die Vergrösserung des Grenzabstands 

keine (enteignungsrechtliche) Entschädigung geschuldet. Die geforderte 

Verrechnung einer solchen Entschädigung mit derjenigen für die Zuteilung 

des Lands ab der Parzelle Nr. ddd falle somit ausser Betracht. 

 

4.2. 

Die Schlussfolgerungen in Bezug auf die Kausalität überzeugen die Be-

schwerdeführerin nicht. Sie argumentiert, dass die neue Umfahrungsstras-

se (NK [...]) ohne die streitgegenständlichen Enteignungen nicht in den 

Bereich der Liegenschaften der Beschwerdeführerin zu liegen gekommen 

wäre. Die Abtretung von Bauland sei direkt ursächlich dafür, dass sich der 

Grenzabstand auf den Parzellen verschiebe und somit Teile von zuvor be-

baubaren Flächen unbebaubar würden.  

 

4.3. 

Der Kanton hält die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass mit den 

Landzuteilungen ab der Parzelle Nr. ddd ein grösserer Grenz- bzw. Stras-

senabstand kompensiert werde, für im Kern falsch. Gemäss § 7 Abs. 2 

BNO habe der Gemeinderat den Grenzabstand in der Zone Ar I unter Ab-

wägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen sowie nach 

Massgabe der Planungsgrundsätze und des kommunalen Entwicklungs-

konzepts im Einzelfall festzulegen. Für die übrigen Zonen in der Gemeinde 

Q._____ gelte bei 11,5 m übersteigenden Gesamthöhen ein Grenzabstand 

von 6 m (§ 7 Abs. 1 BNO). Werde daher auf der Parzelle Nr. bbb auch nur 

annähernd die zulässige Gesamthöhe von 15 m ausgeschöpft, sei davon 

auszugehen, dass der Grenzabstand auf 6 anstatt nur 4 m festgelegt 

würde. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise von einem Grenzabstand von 

4 m ausgegangen. Durch den Bau der Umfahrungsstrasse vergrössere 

sich somit der Grenz- bzw. Strassenabstand nicht, und die Nutzung werde 

entsprechend nicht eingeschränkt. Schon aus diesem Grund entfalle die 

von der Beschwerdeführerin geforderte entschädigungslose Zueignung.  

 

4.4. 

Diese Argumentation des Kantons ist stichhaltig. Selbst wenn es sich aber 

anders verhielte und die Parzellen Nrn. bbb und ccc mit einem Abstand von 

nur 4 m zur Grenze der Parzelle Nr. ddd hätten überbaut werden dürfen, 

vergrössert sich der auf den Parzellen Nrn. bbb und ccc einzuhaltende 

Abstandsbereich durch den Bau der Umfahrungsstrasse gegenüber dem 

bisherigen Zustand insofern nicht, als der Abstand zwischen der Grund-

stücksgrenze (zwischen den Parzellen Nrn. bbb, ccc und ddd) und dem 

Strassenmark (zu welchem der Strassenabstand von 6 m eingehalten wer-

den muss) mehr als 2 m beträgt (vgl. den nachfolgen Ausschnitt aus dem 

Geoportal des AGIS, wobei der grüne Bereich einen Abstandsbereich von 

4 m gemessen ab der Grundstücksgrenze zwischen den Parzellen 

 - 30 - 

 

 

Nrn. bbb, ccc und ddd und der rote Bereich den Abstandsbereich von 6 m 

gemessen ab dem Strassenmark kennzeichnet).  

 

 
 

Ferner ist der Vorinstanz darin zuzustimmen, dass ein allfälliger wegen des 

Baus der Umfahrungsstrasse einzuhaltender Mehrabstand nicht als (adä-

quat) kausale Folge der Landenteignungen ab respektive auf den Parzellen 

Nrn. bbb und ccc angesehen werden kann und deshalb keinen Anspruch 

auf eine Enteignungsentschädigung verleiht. Daran ändert auch der Um-

stand nichts, dass für den Strassenbau Land enteignet werden muss. 

Nachteile aus dem Strassenbau (z.B. ein vergrösserter Grenz- oder Stras-

senabstand) treffen die angrenzenden Grundstücke in allgemeiner Weise, 

auch solche, die für die Zwecke des Strassenbaus kein Land abtreten müs-

sen. Entsprechend handelt es sich nicht um einen enteignungsspezifischen 

Nachteil. Genauso wenig, wie nicht enteignungsspezifische Vorteile aus 

einem öffentlichen Werk dem Eigentümer anrechenbar (und von seinem 

Entschädigungsanspruch in Abzug zu bringen) sind, sind nicht enteig-

nungsspezifische Nachteile entschädigungspflichtig (vgl. dazu das Urteil 

des Bundesgerichts 1C_16/2018 vom 18. Januar 2019, Erw. 4; 

HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 17 und 20 f. zu Art. 19 sowie N. 4 zu Art. 20). Aus 

der Vergrösserung eines Grenz- oder Strassenabstandes könnte deshalb 

höchstens ein enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch entstehen, 

wenn der Eingriff auf dem betroffenen Grundstück eine materielle Enteig-

nung bewirken würde, was hier klar nicht der Fall ist, weil die Parzellen 

Nr. bbb und ccc weiterhin nutzbar sind (hinsichtlich der Abstandsthematik 

sogar uneingeschränkt gegenüber dem Vorzustand, falls auch bislang ein 

 - 31 - 

 

 

Grenzabstand von mindestens 4 m einzuhalten war). Ohne Anspruch auf 

eine Entschädigung aus einer allfälligen Vergrösserung des Grenz- bzw. 

Strassenabstands muss sich der Kanton die Neuzuteilungen ab der Par-

zelle Nr. ddd nicht als entschädigungsloses Kompensationsgeschäft an-

rechnen lassen. 

 

Gegen die Höhe des Abgeltungswerts für das zugeteilte Land von 

Fr. 50.00/m2 und die vom Kanton für das darauf lastende Fuss- und Fahr-

wegrecht zu leistende Entschädigung von Fr. 8.00/m2, wodurch sich der 

von der Beschwerdeführerin für die Zueignung zu bezahlende Landpreis 

auf Fr. 42.00/m2 reduziert, bringt die Beschwerdeführerin nichts vor, wes-

halb es insoweit bei einem Verweis auf die dem Verwaltungsgericht zutref-

fend erscheinenden Erwägungen der Vorinstanz sein Bewenden haben 

kann. Auf die Ausführungen des Kantons zum aus seiner Sicht zu tiefen 

Zueignungspreis (Beschwerdeantwort, S. 18, Rz. 56) braucht ebenfalls 

nicht eingegangen zu werden, weil der Kanton den vorinstanzlichen Ent-

scheid nicht angefochten und die von der Beschwerdeführerin zu leistende 

Vergütung für die Landzuteilung demzufolge akzeptiert hat.  

 

5. 

5.1. 

5.1.1. 

Der Grossteil der von der Beschwerdeführerin gesamthaft geltend gemach-

ten Enteignungsentschädigung entfällt mit einem Betrag von über Fr. 2 Mio. 

auf den Schaden, der den Parzellen Nrn. aaa, bbb und ccc durch Lärmim-

missionen von der Umfahrungsstrasse erwachsen und sich aus Minder-

mieteinnahmen und Mehrkosten für Schallschutzmassnahmen (an Gebäu-

den) zusammensetzen setzen soll. In Erw. 9.2 des angefochtenen Ent-

scheids wies die Vorinstanz einleitend darauf hin, dass sich ein Anspruch 

auf Entschädigung für den immissionsbedingten Minderwert der Grundstü-

cke mangels Schutzschildfunktion der geringfügigen Abtretungsflächen 

höchstens mit der Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen 

begründen liesse. Ein Anspruch auf Entschädigung nach den Grundsätzen 

der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche bestehe gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedoch nur dann, wenn die Voraus-

setzungen der Spezialität, der Unvorhersehbarkeit und der Schwere des 

Schadens (aus übermässigen Immissionen) kumulativ erfüllt seien (statt 

vieler die Urteile 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020, Erw. 3.3, und 

1C_163/2017 vom 18. Juli 2017, Erw. 2.1). 

 

Gehe es um den Bau neuer Verkehrsanlagen, seien Immissionen nur inso-

weit unvorhersehbar, als das Bauprojekt beim Erwerb des Grundstücks 

oder der Erstellung des Gebäudes noch nicht bekannt gewesen sei. Der 

Kredit für das Strassenprojekt Umfahrung Q._____ sei an der kantonalen 

Volksabstimmung vom tt.mm.jjjj genehmigt worden. Das Projekt sei im 

Sommer 2012 erstmals öffentlich aufgelegt worden. Spätestens ab dann 

 - 32 - 

 

 

seien der Bau und die geplante Linienführung der Umfahrungsstrasse auch 

im Bereich der streitbetroffenen Grundstücke allgemein bekannt gewesen, 

woran nichts ändere, dass mit Widerstand gegen das Projekt zu rechnen 

gewesen sei. Zu diesem Zeitpunkt hätten die Parzellen Nrn. aaa, bbb und 

ccc noch nicht der Beschwerdeführerin gehört, die erst im Juni 2014 ge-

gründet worden sei und unmittelbar danach die Parzellen Nrn. aaa und ccc 

von der vom gleichen Verwaltungsrat geleiteten K._____ Immobilien AG 

erworben habe. Werde ein Grundstück nach Kenntnisnahme des Projekts 

anders als durch Erbgang erworben, seien die Einwirkungen aus dem Pro-

jekt als vorhersehbar einzustufen. Hier liege keine dem Erbfall vergleichba-

re Situation vor, auch wenn die Grundstücke familienintern verkauft worden 

seien. Das Kriterium der Unvorhersehbarkeit des Schadens sei somit nicht 

erfüllt. Ohnehin habe der Eigentümer für einen immissionsbedingten Scha-

den an Gebäuden, die beim Bekanntwerden des Projekts noch nicht gebaut 

gewesen seien, gemäss BGE 134 II 149, Erw. 6, selbst dafür einzustehen 

(angefochtener Entscheid, Erw. 9.9.2.3)  

 

Das Erfordernis der Spezialität bedinge Lärmimmissionen, welche die Im-

missionsgrenzwerte der eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung 

überschreiten würden. Vorliegend seien die Auswirkungen auf die beste-

hende gewerbliche Nutzung massgebend. Gewerbliche Tätigkeiten würden 

in der Regel als unempfindlich gegenüber Aussenlärm gelten und kaum je 

durch übermässige Lärmimmissionen in ihrem Wert beeinträchtigt. Die Par-

zellen Nrn. aaa und ccc seien nicht oder dann mit Gewerbebauten über-

baut. Demnach sei auch das Kriterium der Spezialität nicht gegeben (an-

gefochtener Entscheid, Erw. 9.9.3.2). 

 

Für die behauptete Schwere des Schadens, der sich in einem Mindestanteil 

am Gesamtwert der Liegenschaft ausdrückt, setze auch die Beschwerde-

führerin eine derzeit nicht vorhandene Mischnutzung auf ihren Grundstü-

cken voraus. Werde die Möglichkeit einer besseren Nutzung des Grund-

stücks geltend gemacht, müsse diese in rechtlicher und tatsächlicher Hin-

sicht am Stichtag bereits bestanden haben oder sie hätte in nächster Zu-

kunft mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten müssen, wenn keine Enteig-

nung stattgefunden hätte; bloss theoretische Möglichkeiten oder vage Aus-

sichten auf eine künftig günstigere Verwendung genügten nicht. Seit Be-

kanntwerden des Umfahrungsstrassenprojekts sei jedoch im Bereich der 

streitbetroffenen Grundstücke nicht ernsthaft mit einer Zonenänderung hin 

zu einer lärmempfindlicheren Nutzung zu rechnen. Ohne auf den Parzellen 

Nrn. aaa, bbb und ccc zulässige Wohnnutzung entstehe dort durch die 

Lärmimmissionen der Umfahrungsstrasse kein hoher Schaden, wovon 

auch die Beschwerdeführerin auszugehen scheine. Die Gewerbenutzung 

werde durch diese Immissionen kaum beeinträchtigt. Zudem wären die 

Auswirkungen der Strasse bei einer künftigen Überbauung der Grundstü-

cke durch geschickte Anordnung der Räume zwingend zu berücksichtigen 

(angefochtener Entscheid, Erw. 9.9.4.3 und 9.9.4.5). 

 - 33 - 

 

 

 

Zusammenfassend lägen die Voraussetzungen für eine Entschädigung aus 

der formellen Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen hier 

nicht vor (angefochtener Entscheid, Erw. 9.9.5). 

 

5.1.2. 

Der Nachweis dieser Voraussetzungen entfalle allerdings in dem Umfang, 

in dem der Regierungsrat der Beschwerdeführerin auf den Rückzug der 

von ihr gegen das Strassenbauprojekt erhobenen Einwendung im Ab-

schreibungsbeschluss (RRB Nr. 2018-000029 vom 17. Januar 2018) zuge-

sichert habe, dass sie für lärmbelastete Flächen auf den Parzellen Nrn. aaa 

(von 115 m2) und ccc (von 30 m2), wo die zulässigen Planungswerte in 

geringem Mass überschritten würden, eine Entschädigung erhalte (ange-

fochtener Entscheid, Erw. 9.3 f. und 9.7). Nicht von der regierungsrätlichen 

Zusicherung erfasst werde hingegen die Parzelle Nr. bbb, welche die Be-

schwerdeführerin erst nach Abgabe der Zusicherung erworben und davor 

nicht ins Spiel gebracht habe (angefochtener Entscheid, Erw. 9.8.1). Des 

Weiteren beziehe sich die Zusicherung nicht auf eine Misch- oder Wohn-

nutzung, sondern auf eine rein gewerbliche Nutzung der Parzellen Nrn. aaa 

und ccc. Grundlage der Zusicherung sei nämlich der Kurzbericht "Abklä-

rungen Lärm" der L._____ AG vom 16. August 2021 (Vorakten, act. 332, 

Beilage 3) gewesen, worin von einer gewerblichen Nutzung mit nur aus-

nahmsweiser Wohnnutzung für standortgebundene Betriebsangehörige 

ausgegangen worden sei. Entsprechend sei die Einhaltung der Planungs-

werte der Empfindlichkeitsstufe (ES) III (gemäss Art. 43 der Lärmschutz-

Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41]) mit einem Be-

triebszuschlag von 5 dB(A), also mit 65 dB(A) geprüft worden. Dabei seien 

in 11 m Höhe Planungswertüberschreitungen auf 115 m2 der Parzelle 

Nr. aaa und 30 m2 der Parzelle Nr. ccc berechnet worden und in die Zusi-

cherung eingeflossen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass im betreffenden 

Gebiet künftig mit einer Mischnutzung zu rechnen wäre, habe es zu jenem 

oder auch späteren Zeitpunkt nicht gegeben (angefochtener Entscheid, 

Erw. 9.8.2 f.). Schliesslich sei aufgrund des unmissverständlichen Wort-

lauts der Zusicherung klar, dass die Entschädigungspflicht auf die darin 

ausgewiesenen lärmbelasteten Flächen von 145 m2 beschränkt sei (ange-

fochtener Entscheid, Erw. 9.8.5). 

 

Dafür biete der Kanton der Beschwerdeführerin aktuell eine Entschädigung 

in Höhe von Fr. 5'800.00 (für planerische Mehraufwendungen und Lärm-

schutzmassnahmen) an. Aus der gesetzlichen Ordnung (Art. 7 Abs. 1, 10, 

11 und 31 LSV) sei indessen zu schliessen, dass für die bestehende (lärm-

unempfindliche) gewerbliche Nutzung keine Lärmschutzmassnahmen an-

zuordnen und zu bezahlen seien und allfällige Massnahmen bei einem 

Neubau zulasten der Beschwerdeführerin gingen. Aufgrund dessen wäre 

eigentlich keine Entschädigung geschuldet. Der Gesuchsteller sei jedoch 

auf Basis der vom Regierungsrat abgegebenen Zusicherung auf die von 

 - 34 - 

 

 

ihm zuletzt angebotene Entschädigung von Fr. 5'800.00 zu behaften, die 

dem Gericht angemessen erscheine und der Beschwerdeführerin zuzu-

sprechen sei. 

 

5.2. 

5.2.1. 

Die Beschwerdeführerin entgegnet, der Regierungsrat habe mit seiner Zu-

sicherung eine Vertrauensgrundlage geschaffen. Dabei sei der Standpunkt 

der Vorinstanz, die Zusicherung des Regierungsrats gelte für die darin nicht 

explizit genannte Parzelle Nr. bbb nicht, unhaltbar, wortklauberisch und 

verletze das berechtigte Vertrauen der Beschwerdeführerin. Die Zusiche-

rung umschreibe einen Lebenssachverhalt, wonach für die Parzellen 

Nrn. aaa und ccc wegen der Lärmimmissionen der NK [...] vom Kanton eine 

Entschädigung zu leisten sei. Die Parzelle Nr. bbb befinde sich unstreitig 

im selben Perimeter und sei von den Immissionen in gleichem Masse 

betroffen wie die Parzellen Nrn. aaa und ccc. Die L._____-Berechnungen 

vom 28. April 2016 seien nur dem Kanton bekannt gewesen und dürften 

daher nicht zur Auslegung der Zusicherung herangezogen werden. Effektiv 

sei dem Kanton aufgrund einer groben Berechnung der L._____ AG 

bewusst gewesen, dass die lärmbelastete Fläche 320 m2 betragen habe, 

was der Beschwerdeführerin verschwiegen worden sei. Auch sei im 

Rahmen der anschliessenden Verhandlungen zu dieser Thematik die 

Parzelle Nr. bbb stets miteinbezogen worden. Das vom Kanton am 

24. Oktober 2019 in Auftrag gegebene ergänzende Lärmgutachten der 

L._____ AG, mit welchem die lärmbetroffenen Flächen genau berechnet 

werden sollten, habe entsprechend alle drei Parzellen umfasst, was zeige, 

dass der Kanton von einer Inkonvenienzentschädigungspflicht auch für die 

Parzelle Nr. bbb ausgegangen sei. Weil die Berechnungen der L._____ AG 

fälschlicherweise auf den Immissionsgrenzwerten anstelle der 

Planungswerte basiert hätten, sei eine lärmbelastete Fläche von 1'800 m2 

ermittelt worden. Die Beschwerdeführerin ihrerseits habe die M._____ AG 

mit einem Zweitgutachten beauftragt, worin basierend auf den 

Planungswerten eine lärmbelastete Fläche von 4'000 m2 berechnet worden 

sei.  

 

Im Zeitpunkt der Abgabe der Zusicherung und auch in jüngster Vergangen-

heit habe der Gemeinderat Q._____ in der Zone Ar I mehrfach Bauvorha-

ben mit einem Wohnanteil von 1/3 bewilligt. Die vom Gemeinderat einst 

beabsichtigte Einschränkung des Wohnanteils habe die Gemeindever-

sammlung im Rahmen der Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungspla-

nung mehrfach abgelehnt und an der Versammlung vom tt.mm.jjjj mit 

deutlicher Mehrheit dem Antrag des Gewerbevereins-Präsidenten 

zugestimmt, in § 13 BNO einen zulässigen Wohnanteil von 1/3 zu veran-

kern. Die Herleitung der Entschädigungsforderung der Beschwerdeführerin 

fusse auf einem solchen Wohnanteil. Obendrein habe die Beschwerdefüh-

rerin in ihrer Einwendung gegen die Umfahrungsstrasse gefordert, dass die 

 - 35 - 

 

 

Planungswerte auch im Falle einer späteren Umzonung in eine Mischzone 

einzuhalten seien, unter Beilage des Antrags der L._____ AG an die Ge-

meinde, wonach der Planungsbericht in Kapitel 6.5 "Sägereiareal" u.a. mit 

der Option "Weiterentwicklung und Umnutzung mit Wohn- oder Mischnut-

zung" anzupassen sei. Die Umnutzungsoption sei alsdann in den Pla-

nungsbericht aufgenommen worden. Darauf basiere auch die Zusicherung 

des Regierungsrats zur Entschädigung der lärmbelasteten Flächen, was 

der Beschwerdegegner in seiner vorinstanzlichen Eingabe vom 16. August 

2021 (Vorakten, act. 101 ff.), Rz. 81, bestätigt habe. Die Annahme der Vor-

instanz, die Zusicherung des Kantons beruhe auf einer rein gewerblichen 

Nutzung der Grundstücke der Beschwerdeführerin, sei vor diesem Hinter-

grund in krasser Weise aktenwidrig. Nichts anderes ergebe sich aus einer 

Vereinbarung zwischen der Beschwerdeführerin, dem Kanton und der Ge-

meinde Q._____ vom 30./31. Mai 2020. Die darin enthaltenen Ausführun-

gen in den Ziff. 4 und 5 ergäben für eine reine Gewerbenutzung keinen 

Sinn. 

 

Die Beschwerdeführerin fühle sich durch das Agieren des Kantons ge-

täuscht – um nicht zu sagen hintergangen oder sogar betrogen. Wäre die 

regierungsrätliche Zusicherung mit einem Preisschild von Fr. 5'800.00 ver-

sehen gewesen, hätte die Beschwerdeführerin ihre Einwendung gegen das 

Strassenbauprojekt niemals zurückgezogen. Die alternative Tunnelführung 

hätte dem Kanton Mehrkosten von Fr. 80 Mio. beschert und der öffentliche 

Druck auf eine baldige Realisierung der Umfahrung sei erheblich gewesen. 

Wenn der Kanton eine Entschädigung für die Einbussen einer Wohnnut-

zung offen abgelehnt hätte, wäre es zwischen den Parteien nie zu einer 

Einigung gekommen. Die Beschwerdeführerin mit läppischen Fr. 5'800.00 

abspeisen zu wollen, stelle einen krassen Verstoss gegen den Grundsatz 

von Treu und Glauben dar. 

 

5.2.2. 

Im Übrigen werde daran festgehalten, dass der Schaden für die Beschwer-

deführerin nicht vorhersehbar gewesen sei. Im Hinblick auf den langjähri-

gen Rechtsstreit bezüglich der Linienführung der NK [...] erscheine es zy-

nisch, wenn vom Kanton behauptet werde, die Linienführung sei schon im 

Jahr 2014 absehbar gewesen. Noch während den Rechtsmittelverfahren 

habe eine Tunnelvariante zur Diskussion gestanden, welche auf den 

Grundstücken der Beschwerdeführerin keine Lärmimmissionen verursacht 

hätte. Nicht weiter führe der Hinweis auf BGE 134 II 149, Erw. 6, wonach 

für ein erst nach Bekanntwerden der Immissionen erstelltes Gebäude keine 

Entschädigung zu leisten sei. Die Beschwerdeführerin verlange eine Ent-

schädigung für ihren Ertragsausfall, der anfalle, weil bei künftigen Vermie-

tungen mit Mindereinnahmen zu rechnen sei und die Akustikmassnahmen 

Geld kosteten. Dies vermindere die Renditemöglichkeiten und wirke sich 

schon heute auf den Verkehrswert ihrer Grundstücke aus.  

 

 - 36 - 

 

 

Das Erfordernis der Spezialität dürfe nicht mit der Begründung verneint 

werden, dass auf den Parzellen Nrn. aaa, bbb und ccc (in absehbarer Zu-

kunft) keine Wohnnutzung zulässig sei, was nicht zutreffe. Ein Wohnanteil 

von 1/3 sei im Zeitpunkt der Enteignung gemäss Praxis der Gemeinderats 

Q._____ in der Zone Ar I bereits zulässig gewesen. Nunmehr liefen Be-

strebungen, im streitbetroffenen Perimeter eine Mischnutzung zu prüfen. 

Dazu habe am 6. Oktober 2023 eine Besprechung zischen Frau Gemein-

deammann N._____, Herr O._____ (Vertreter Ortsplaner), Herr P._____ 

(Gemeindeschreiber) und einem Vertreter der Beschwerdeführerin stattge-

funden. Seither warte die Beschwerdeführerin auf das vom Ortplaner zu 

erstellende Grundlagenpapier u.a. zur Option Überführung in eine Misch-

zone, was der Gemeindeschreiber in seiner Mail vom 19. Februar 2024 

(Beschwerdebeilage 3) bestätigt habe. Falsch sei auch die Annahme der 

Vorinstanz, auf den streitbetroffenen Parzellen finde aktuell keine Wohn-

nutzung statt. Tatsächlich betrage der Wohnanteil auf der Parzelle Nr. bbb 

80%. Im Falle einer Wohnnutzung würden die Immissionsgrenzwerte über-

schritten und die Spezialität des Schadens sei folglich zu bejahen. 

 

Die Mehrkosten für die Abwehr der Immissionen von Fr. 1'021'840.00 seien 

durch ein Gutachten ausgewiesen, ebenso der Mindermietertrag durch den 

Lärm der NK [...] im Umfang von Fr. 1'344'714.00 (jährlicher Mindermiet-

wert von Fr. 47'065.00 kapitalisiert zum Satz von 3,5%). Im Bestreitungsfall 

werde hierzu ein gerichtliches Gutachten beantragt. 

 

5.3. 

5.3.1. 

Der Kanton begründet den auf die Parzellen Nrn. aaa und ccc beschränk-

ten Geltungsbereich der Zusicherung vom 17. Januar 2018 – wie schon die 

Vorinstanz – damit, dass die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Abgabe 

der Zusicherung noch gar nicht Eigentümerin der Parzelle Nr. bbb gewesen 

sei. Dass eine entsprechende Zusicherung auch gegenüber dem vormali-

gen Eigentümer dieses Grundstücks abgegeben worden sei, mache die 

Beschwerdeführerin nicht geltend und solches sei auch nicht ersichtlich. 

Inwiefern der dem Verfahrensrecht (zur Bestimmung des Verfahrensge-

genstands) entnommene Begriff des "Lebenssachverhalts" der Beschwer-

deführerin hier weiterhelfen sollte, sei unklar. Dass im Rahmen einer Offer-

te für den Vergleichsfall eine Entschädigung auch für die Parzelle Nr. bbb 

angeboten worden sei, ändere nichts daran, dass die Zusicherung nur für 

die Parzellen Nrn. aaa und ccc gelte. An diese Offerte sei der Kanton infol-

ge Ablehnung durch die Beschwerdeführerin nicht gebunden. Nichts ande-

res ergebe sich daraus, dass der Kanton die von der Beschwerdeführerin 

mittlerweile erworbene Parzelle Nr. bbb beim ergänzenden Lärmgutachten 

der L._____ AG vom 24. Oktober 2019 in die Lärmermittlung 

miteinbezogen habe. Ohne diese Lärmermittlung hätte der 

Beschwerdeführerin kein Vergleichsvorschlag unterbreitet werden können. 

Weshalb der Fachbericht der L._____ AG vom 28. April 2016, auf welchen 

 - 37 - 

 

 

sich der Regierungsrat bei der Abgabe der Zusicherung hinsichtlich der 

lärmbelasteten Flächen abgestützt habe, nicht zur Auslegung der 

Zusicherung herangezogen können werden soll, sei schleierhaft. Es 

entziehe sich auch der Kenntnis des Kantons, weshalb die 

Beschwerdeführerin angeblich keinen Einblick in diese 

Berechnungsgrundlage verlangt habe. Anders als der L._____-Bericht 

2016 gehe derjenige von 2019 von einer Wohnnutzung und der Einhaltung 

der für diese massgeblichen Immissionsgrenzwerte aus und beziehe auch 

die Parzelle Nr. bbb mit ein. Daraus resultiere eine lärmbetroffene F