# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4cbad8e1-4a62-5266-a780-4c65d92b702b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-10-01
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 01.10.2003 12.2002.177
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2002-177_2003-10-01.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2002.177

  	
  Lugano

  1° ottobre
  2003/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente,

  Chiesa e Epiney-Colombo

  

 

	
  segretario:

  	
  Bettelini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa in materia di
locazione -inc. n. DI.2001.00103 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio
nord- promossa con istanza 26 giugno 2001 da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall’avv.
  

   

  
	
   

  	
  Contro

  

 

	
   

  	
  APPE0 

  rappr. dall'avv.
  

   

  

con cui
l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 10'919.80
più interessi al 5% dal 5 aprile 2000 e di un importo di fr. 674.-, aumentato
in sede conclusionale a fr. 774.-, nonché il rigetto in via definitiva
dell'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UEF di __________; 

 

domande
avversate dalla controparte che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che
il Pretore con sentenza 20 settembre 2002 ha accolto, salvo per quanto riguarda
gli interessi, attribuiti a far tempo dal 6 aprile 2000, e il rigetto
dell'opposizione al PE, ammesso solo limitatamente alle somme oggetto
dell'azione creditoria;

 

appellante
la convenuta con atto di appello 7 ottobre 2002, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre
l'istante con osservazioni 8 novembre 2002 postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;

 

richiamato
il decreto 11 ottobre 2002 con cui il presidente di questa Camera ha negato la
concessione dell'effetto sospensivo all'appello; 

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   Dopo
aver stipulato un analogo accordo per i centri __________ di __________ e
__________e (doc. E e H), __________, il 1° marzo 1999, ha concesso in
locazione alla società __________ il locale commerciale contrassegnato con il
n. __________ al livello 1, con una superficie di 114.67 mq, presso il centro
di __________ (doc. A). L'art. 5 del contratto, concettualmente identico per i
3 enti locati, disciplina nel modo seguente la questione della pigione e delle
spese accessorie: "Il locatario corrisponde al locatore una pigione
pari al 10% escl. IVA 7.5% sulla cifra d'affari netta annua ottenuta nell'anno
in corso. È espressamente convenuto tra le parti che il locatario dovrà
realizzare nel locale a lui locato, una cifra d'affari (al netto d'IVA) minima
netta annua di fr. 4'000.- (quattromila) al metro quadrato. In difetto di tale
rendimento minimo per un periodo di 4 (quattro) mesi consecutivi (trascorsi tre
mesi dall'apertura) il locatore potrà, se lo desidera, dare applicazione, in
qualunque momento, alla risoluzione del contratto con preavviso di trenta giorni
tramite lettera raccomandata. La pigione sopra indicata non comprende le spese
accessorie (art. 8) nonché i contributi al budget pubblicitario (art. 28a)".
Tra le parti è ben presto sorta una contestazione in merito all'interpretazione
di questa clausola.

 

 

                                   2.   Ritenendo
che la conduttrice fosse in ritardo con il pagamento delle pigioni e delle
spese accessorie relative al secondo trimestre 2000, il locatore, dopo aver
ottenuto l'erezione di un inventario (doc. B), ha fatto spiccare nei suoi
confronti il PE n. __________ dell'UEF di __________ per complessivi fr.
14'620.40 più interessi e fr. 774.- per spese di ritenzione e esecutive (doc.
C), cui l'escussa ha interposto opposizione. L'istanza di rigetto in via
provvisoria dell'opposizione, inoltrata presso il Bezirksgericht di __________,
è stata ammessa solo limitatamente alla somma di fr. 3'700.60 più accessori
(doc. D). Di qui la presente causa.

 

                                   3.   Dopo
aver adito infruttuosamente l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione
di Mendrisio, __________, con l'istanza in rassegna, ha chiesto la condanna di
__________ al pagamento del credito residuo di fr. 10'919.80 nonché il rigetto
in via definitiva dell'opposizione interposta al PE. Egli ha in sostanza
addotto che, diversamente da quanto ritenuto -oltretutto in una semplice
procedura sommaria- dal Bezirksgericht di __________, la clausola di cui
all'art. 5 non andava intesa nel senso che la pigione dovuta dalla convenuta
corrispondeva al 10% della cifra d'affari da lei conseguita, ma al contrario
che le parti, fermo restando quel parametro, avevano in ogni caso concordato
una pigione minima. Pure a torto il giudice del rigetto aveva infine ritenuto
infondate le pretese relative alle spese accessorie per la sua mora
nell'esecuzione delle prestazioni di pubblicità.

                                         La
convenuta si è opposta all'istanza, sottolineando che l'intera problematica era
già stata esaminata e dibattuta a suo tempo avanti al Bezirksgericht di
__________, che per altro si era pronunciato con una sentenza cresciuta in
giudicato, per cui l'interpretazione da dare alla clausola in questione poteva
senz'altro essere dedotta da quel giudizio. 

 

 

                                   4.   Con
la sentenza qui impugnata, il Pretore, richiamati i principi che reggono
l'interpretazione dei contratti, ha innanzitutto ritenuto che la clausola
litigiosa avrebbe potuto essere interpretata contra stipulatorem, ovvero
a sfavore dell'istante, solo nel caso in cui nessun altro metodo interpretativo
fosse stato in grado di chiarirne il senso. Nel caso di specie le prove agli
atti permettevano tuttavia di confermare l'esistenza dell'accordo sull'affitto
minimo garantito: i doc. O e P, che riassumevano il contenuto degli accordi
preliminari relativi ai centri commerciali di __________ e __________,
menzionavano espressamente la dicitura "affitto minimo garantito",
per cui si poteva senz'altro ritenere, anche perché la formulazione dei
contratti era sostanzialmente identica per i 3 oggetti, che anche per
__________ dovesse valere quel medesimo principio; tale constatazione corroborava
per altro quanto affermato dal teste __________, responsabile del centro
commerciale, il quale aveva dichiarato di aver spiegato alla convenuta gli
estremi del metodo di calcolo del canone di locazione per i 3 centri, con il
previsto affitto minimo garantito; abbondanzialmente, a conferma del fatto che
quello era proprio il senso da attribuire alla clausola, la convenuta aveva in
precedenza già provveduto a saldare alcune fatture calcolate per l'appunto
secondo le modalità dell'affitto minimo garantito. Atteso che le pigioni (fr.
11'467.-) e le spese accessorie (fr. 1'146.70 per le spese condominiali e fr.
2'006.70 per le spese pubblicitarie) erano state calcolate correttamente, il
giudice di prime cure ha di conseguenza accolto l'istanza, tranne per quanto riguardava
la decorrenza degli interessi moratori e l'ammontare del credito oggetto del
rigetto dell'opposizione.

 

 

                                   5.   Con
l'appello che qui ci occupa, avversato dall'istante, la convenuta chiede di
riformare la sentenza pretorile nel senso di respingere integralmente
l'istanza. A suo giudizio, l'istruttoria di causa non aveva permesso di
smentire l'interpretazione della clausola fornita dal Bezirksgericht di
__________, non solo sulla base del principio in dubio contra stipulatorem,
ma anche in forza del tenore letterale e di un'interpretazione teleologica:
innanzitutto i doc. O e P erano irrilevanti, in quanto non era stato provato in
che veste l'ing. __________ e il signor __________ avrebbero potuto vincolare
la società con quei documenti, che per altro riguardavano i centri di
__________ e __________; il fatto che essa avesse ricevuto dall'istante alcune
fatture che prevedevano una pigione calcolata sull'affitto minimo garantito,
per altro allestite dalla controparte, era pure irrilevante, in quanto essa
aveva comunque sempre contestato, sin dalla fase precontrattuale, quella
interpretazione. Non corrispondeva infine al vero che le spese accessorie
fossero state calcolate correttamente, tanto più che, come già risultava
dall'analisi effettuata dal Bezirksgericht di __________, l'istante non aveva
provato, documenti alla mano, di aver investito le somme ricevute dai
conduttori per la pubblicità.

 

 

                                   6.   La
prima censura d'appello ha per oggetto l'interpretazione da dare alla clausola
di cui all'art. 5 del contratto di locazione. Si tratta in sostanza di
stabilire se, nel caso in cui la convenuta non avesse raggiunto una determinata
cifra d'affari, all'istante fosse comunque garantito un affitto minimo.

 

 

                                6.1   In
base ai criteri abituali d'interpretazione, il contenuto di un determinato
accordo viene stabilito in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva,
ovvero sulla base della vera e concorde volontà dei contraenti (art. 18 cpv. 1
CO); solamente quando non esistono accertamenti di fatto sulla reale concordanza
della loro volontà rispettivamente se il giudice constata che una parte non ha
compreso la volontà dell'altra, la loro presunta volontà viene accertata con
un'interpretazione oggettiva / normativa, interpretando le dichiarazioni
secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni
contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di
volontà dell'altro nella situazione concreta (DTF 127 III 444 consid.
1b, 126 III 59 consid. 5b, 126 III 375 consid. 2e/aa, 123 III 165 consid. 3a; IICCA
9 maggio 2003 inc. n. 10.1997.35).

 

 

                                6.2   Nel
caso di specie, come vedremo, le argomentazioni addotte dalla convenuta nel
gravame non sono tali da smentire il giudizio reso dal Pretore sulla base di
un'interpretazione soggettiva, per cui, già per questo motivo, è esclusa
un'interpretazione sulla base del principio dell'affidamento o addirittura
secondo il principio in dubio contra stipulatorem (che, come giustamente
stabilito dal primo giudice, entra in considerazione solo quando nessun altro
metodo interpretativo permette di chiarire il senso del contratto, cfr. DTF
122 III 118 consid. 2d, 118 II 342 consid. 1a), come quella adottata dal
Bezirksgericht di Dielsdorf, oltretutto nell'ambito di una semplice procedura
sommaria di rigetto dell'opposizione, che come tale non esplica l'effetto di
cosa giudicata (cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 34 ad art.
20 LALEF).

                                         La
convenuta non ha innanzitutto contestato in questa sede l'assunto pretorile
secondo cui il teste __________ avrebbe dichiarato di aver dettagliatamente
spiegato alla convenuta il concetto di pigione con un affitto minimo garantito,
circostanza questa che da sola permette di concludere che la clausola andava
effettivamente interpretata come preteso dall'istante. Oltremodo significativo
è inoltre il fatto che la convenuta, con lettere 27 marzo, 8 giugno e 11
settembre 2000, prodotte da lei stessa sub act. 14/2, 14/9 e 14/10 nella
procedura di rigetto dell'opposizione a __________, qui richiamata, abbia
formulato alla controparte la proposta di ridurre il canone di locazione dei 3
enti locati al 10% delle cifre d'affari effettivamente realizzate. 

                                         Non
è in ogni caso vero che le altre prove addotte dal Pretore a sostegno di questa
argomentazione sarebbero in realtà irrilevanti. Quanto ai doc. O e P, va
innanzitutto osservato che è solo in questa sede e dunque irritualmente (art.
321 cpv. 1 lett. b CPC, disposizione applicabile anche nelle procedure in
materia di locazione, cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 5 ad art. 321)
che la convenuta ne ha contestato la rilevanza per il fatto che non sarebbe
stato provato in che veste gli ing. __________ e __________s, che secondo il
teste __________ sarebbero comunque stati i suoi interlocutori nella fase delle
trattative preliminari (cfr. pure il tenore del doc. R), avrebbero potuto
vincolarla; pacifico che i documenti in questione si riferiscano alle
trattative relative ai centri di __________ e __________, la loro rilevanza è
in ogni caso data dal fatto che queste ultime sono poi state concretizzate con
la sottoscrizione dei doc. E e H, il cui art. 5 -come già accennato- era
concettualmente identico, salvo per l'ammontare della cifra d'affari da
conseguirsi, a quello sottoscritto successivamente per il centro di __________,
che dunque dev'essere inteso nello stesso modo, tanto più che il teste
__________ ha espressamente confermato che anche il contratto di locazione di
cui al doc. A era stato allestito in funzione dei doc. O e P. Quanto
all'esistenza di tutta una serie di fatture emesse dall'istante e calcolate
sulla base del concetto di affitto minimo garantito, si osserva che il Pretore,
contrariamente a quanto ritenuto dalla convenuta, non si è limitato ad
annotarne l'esistenza, circostanza questa sì che avrebbe potuto essere
considerata irrilevante, ma ha altresì precisato, senza invero che la convenuta
abbia avuto da obiettare in questa sede, che le stesse erano state in un primo
momento onorate dalla convenuta, ciò che costituiva un serio indizio del fatto
che esse riportassero correttamente il contenuto degli accordi intervenuti.
Nulla prova infine che la convenuta, nonostante quanto da lei dichiarato
nell'appello, abbia già preteso nella fase negoziale che la clausola dovesse
essere intesa in tal senso.

 

 

                                   7.   Del
tutto infondata è infine anche l'altra censura, sollevata per la prima volta
con l'appello, relativa alle spese di pubblicità. Già sottolineata in
precedenza (consid. 6.2) l'irrilevanza del fatto che il Bezirksgericht di
__________ possa aver deciso, in una procedura sommaria, per l'infondatezza di
quella posizione, la convenuta non può neppure essere seguita laddove afferma
che la controparte non avrebbe provato, con documenti alla mano, di aver
investito per la pubblicità le spese versate da tutti i conduttori del centro
commerciale: il teste __________, prendendo visione del doc. AA, che
nell'occasione ha implicitamente confermato, ha in effetti avuto modo di
precisare che l'importo di fr. 821'686.69 corrispondeva per l'appunto agli
investimenti pubblicitari effettuati nel 2000 a __________ e che oltretutto a
quel momento l'istante, pur non essendovi tenuto per contratto, aveva ritenuto
di rimpolpare il budget pubblicitario, risultante dai versamenti del locatore e
di tutti i conduttori, con un importo di ca. fr. 500'000.- a suo esclusivo
carico (del medesimo tenore è del resto anche la sua audizione testimoniale del
12 luglio 2001 nell'inc. n. DI.2001.00049 richiamato).

 

 

                                   8.   Ne
discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.

                                         La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 7 ottobre 2002 di __________ è respinto. 

 

                                   II.   Le spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa
di giustizia                                    fr.    330.-

                                         b) spese                                                      fr.     
20.-

                                         Totale                                                           fr.   
350.-

 

                                         da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 600.- per ripetibili.

 

                                  III.   Intimazione a:      -   __________

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario