# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6e628d3b-55c0-5174-9bae-6454e8b28435
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-18
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Vergabekammer 18.08.2023 V 2022 51
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_004_V-2022-51_2023-08-18.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, lic. iur. Ivo Klingler
lic. iur. Adrian Willimann und Ersatzrichter lic. iur. Jakob Senn
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann

U R T E I L vom 18. August 2023
gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

A.________
Beschwerdeführer

gegen

1. B.________
vertreten durch RA C.________

2. Gemeinderat Steinhausen
3. Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug

Beschwerdegegner 

weiter verfahrensbeteiligt:
Bundesamt für Raumentwicklung, 3003 Bern

betreffend

Baubewilligung
(Forstwirtschaftsbetrieb ausserhalb Bauzonen)

V 2022 51

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Urteil V 2022 51

A. B.________ ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grunds-
tücks Nr. D.________ in Steinhausen (Weiler E.________). Er reichte am 20. November 
2019 ein Baugesuch zur Genehmigung diverser Umnutzungen, gebäudeinterner Anpas-
sungen und von Aussenlagern ein. Gegen das Gesuch erhob unter anderem A.________ 
Einsprache.

Das Amt für Raum und Verkehr (ARV; früher: Amt für Raumplanung) des Kantons Zug er-
liess dazu am 31. Juli 2020 eine Verfügung. Soweit hier von Interesse, lautet sie wie folgt:

1. Dem Forstwerkhof und der Umnutzung der Betriebsgebäude zu "stille Lager" kann im Sinne von 
Art. 24a RPG als Ausnahme gemäss den Erwägungen zugestimmt werden.
2. Die Erteilung der gemeindlichen Baubewilligung steht unter Berücksichtigung folgender Auflagen und 
Bedingungen nichts entgegen:
[2.1–2.3]
2.4 Der Forstwerkhof hat sich auf eine Fläche von 210 m2 zu beschränken. Sämtliche Arbeiten (inkl. Holz-
verarbeitung), die mit dem Forstbetrieb einhergehen, sind auf dieser Fläche auszuüben. Die Flächen sind in 
einem Plan auszuweisen.
2.5 Die Nutzungen der übrigen Betriebsgebäude als "stille Lager" haben sich ausschliesslich auf das Innere 
der Gebäude zu beschränken. Die nicht bewilligten (Holz-)Lager im Aussenbereich sind zu entfernen.
2.6 Das Brennholzlager (F1) muss auf eine Fläche von 400 m2 (Zustand 2007) reduziert werden. Dieses ist 
im Sinne des Konzentrationsprinzips bei den bestehenden Bauten anzuordnen.
2.7 Der Umschlag- und Wendeplatz (F8) sowie der Schnitzelplatz (F2) dürfen ausschliesslich zum ur-
sprünglich bewilligten Zweck (Holzumschlag, Ausweichstelle bzw. Schnitzellagerung) genutzt werden. Die 
Holzverarbeitung ist untersagt.
[…]

Das ARV hielt fest, die Bauherrschaft betreibe auf dem Grundstück einen Forstwirt-
schaftsbetrieb. Die forstliche Nutzung habe sich seit 1967 entwickelt. Nach Aufgabe des 
Landwirtschaftsbetriebs sei am 6. November 2007 gestützt auf Art. 24 ff. RPG eine Zu-
stimmung für den Teilabbruch und Wiederaufbau der Scheune, Assek. Nr. F.________, 
und die Umnutzung bzw. nicht landwirtschaftliche Nutzung der Betriebsbauten erteilt wor-
den. Seit 2012 werde der Forstbetrieb durch die B.________ GmbH geführt. Neben 
B.________ als Betriebsleiter seien dessen Vater, drei Forstwarte, eine Sekretärin und ein 
Arbeitspraktikant angestellt. Saisonal bedingt werde zusätzliches Personal eingesetzt. Zu 
den Tätigkeiten des Forstbetriebs gehörten Arbeiten im Wald, in der Landwirtschaft und im 
Siedlungsgebiet. 

Am 7. September 2020 erliess der Gemeinderat Steinhausen zwei Beschlüsse, zum einen 
den "Entscheid über Einsprachen und Baugesuch", zum anderen die "Ausnahme-
Bewilligung". Im ersten Beschluss hiess er die erhobenen Einsprachen gut, erteilte aber 

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gleichzeitig die Ausnahme-Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen. Weiter ordnete 
er an, die (Holz-)Lager im Aussenbereich seien zu entfernen, das Brennholzlager (F1) auf 
eine Fläche von 400 m2 zu reduzieren und die Betriebssituation auf dem Grundstück in 
den bewilligten Zustand zu überführen. Dazu setzte er eine Frist von zwölf Monaten ab 
Rechtskraft des Beschlusses und drohte die Ersatzvornahme an. Im zweiten Beschluss 
stimmte er dem Forstwerkhof und der Umnutzung der Betriebsgebäude zu stillen Lagern 
im Sinne von Art. 24a RPG zu und erklärte die Verfügung des ARV vom 31. Juli 2020 zum 
integrierenden Bestandteil der Baubewilligung. Die Notwendigkeit der als Holzbeige ge-
stalteten Mauer im südwestlichen Teil der Parzelle sei im Rahmen der Überarbeitung der 
Umgebungsgestaltung aufzuzeigen.

B. Am 14. September 2020 erhob A.________ gegen den Entscheid über die Ein-
sprachen und die Baubewilligung sowie gegen die Ausnahme-Baubewilligung des Ge-
meinderats Steinhausen vom 7. September 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit fol-
genden Anträgen:

1. Der Beschluss des Gemeinderats Steinhausen vom 7. September 2020 sei aufzuheben.
2. Der Gemeinderat sei anzuweisen, die zonenfremde Nutzung des Grundstücks Nr. D.________ in 

Steinhausen zu untersagen. 
3. Es seien im Sinn der Beachtung des Bundesrechts vorsorgliche Massnahmen zu prüfen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Staates.

Zur Beschwerdebegründung brachte er vor, der Landwirtschaftsbetrieb B.________ im 
Weiler E.________ in Steinhausen sei im Jahr 2007 aufgegeben worden. Seither dienten 
die Bauten und Anlagen keinen landwirtschaftlichen Zwecken mehr und seien damit zo-
nenfremd. Die damals als Nebenerwerb betriebene Holzverarbeitung sei in der Folge in-
tensiviert und zum heutigen landwirtschaftsunabhängigen Gewerbebetrieb mit mehreren 
Beschäftigten, einem stattlichen Maschinenpark und gewerbebedingtem Mehrverkehr 
ausgebaut worden. Im Vordergrund stehe die Lagerung und Verarbeitung von Fremdholz. 
Der Weiler E.________ werde heute als grosser Holzlagerplatz und teilweise lärmintensi-
ver Produktionsstandort wahrgenommen. In seinem Beschluss schränke der Gemeinderat 
Steinhausen den von der B.________ GmbH bzw. B.________ für sich im Widerspruch 
zur geltenden Raumplanungsgesetzgebung beanspruchten Freiheitsgrad etwas ein, lasse 
mit einer grosszügigen Übergangsfrist aber zu, dass die seit vielen Jahren praktizierte zo-
nenfremde Nutzung im Verlauf des nächsten Jahres bzw. je nach Eintritt der Rechtskraft 
des Beschlusses im Verlauf der nächsten Jahre weiterhin expansiv weitergeführt werden 
könne. Entsprechend Art. 16b RPG dürften Bauten und Anlagen, die nicht zonenkonform 

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verwendet würden und für die eine Nutzung im Sinne der Art. 24–24e RPG nicht zulässig 
sei, nicht benutzt werden. Gewerbeinseln in der Landwirtschaftszone ohne Landwirt-
schaftsbezug seien und blieben unzulässig. Solche Betriebe gehörten in die Bauzonen 
und hätten auf dem günstigen Landwirtschaftsboden grundsätzlich nichts zu suchen. Man 
könne einen früheren Nebenbetrieb laut bäuerlichem Bodenrecht auch nicht einfach ab-
trennen und dann als selbständiges Gewerbe auf der grünen Wiese betreiben.

C. Mit Urteil vom 27. Juli 2021 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde von 
A.________ ab. Mit einem weiteren Urteil vom gleichen Datum wies es auch eine Be-
schwerde von B.________ ab.

D. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 
28. August 2021 beantragte A.________, das ihn betreffende Urteil des Verwaltungsge-
richts und der Beschluss des Gemeinderats vom 7. September 2020 seien aufzuheben. 
Der Gemeinderat sei anzuweisen, die zonenfremde Nutzung des Grundstücks Nr. 
D.________ zu untersagen.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 
14. September 2021 beantragte das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), das Urteil 
des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. Die Akten sei-
en zur Anordnung der notwendigen weiteren Massnahmen zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands an den Gemeinderat zurückzuweisen.

E. In seinem Urteil 1C_474/2021, 1C_544/2021 vom 2. Juni 2022 vereinigte das 
Bundesgericht die beiden Verfahren, hiess die Beschwerden gut und hob das Urteil des 
Verwaltungsgerichts vom 27. Juli 2021 auf. Es wies die Sache im Sinne seiner Erwägun-
gen an das Verwaltungsgericht zurück.

F. Daraufhin forderte das Verwaltungsgericht den Gemeinderat Steinhausen und das 
ARV auf, ihm sämtliche Akten derjenigen Verfahren einzureichen, welche in den Jahren 
2007 und 2012 betreffend den Forstwerkhof von B.________ durchgeführt wurden.

G. Anschliessend gab das Gericht den Parteien Gelegenheit, sich zum Verfahren un-
ter Berücksichtigung dieser zusätzlichen Akten und des Urteils 1C_474/2021, 
1C_544/2021 des Bundesgerichts vom 2. Juni 2022 zu äussern. Am 3. Oktober 2022 
reichte der Beschwerdeführer eine Stellungnahme ein. Gleichentags teilte der Gemeinde-

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rat Steinhausen mit, er verzichte auf eine Stellungnahme. Am 9. November 2022 liess 
B.________ eine Stellungnahme einreichen, und am 11. November 2022 äusserte sich 
das ARV. Das ARV liess sich am 18. November 2022 noch einmal vernehmen, ebenfalls 
der Beschwerdeführer am 24. November 2022.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1. Das vorliegende Verfahren ist durch den Rückweisungsentscheid des Bundesge-
richts bedingt. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist ohne weiteres gegeben. Die 
Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des Ver-
waltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).

2.
2.1 Das Bundesgericht erwog in seinem Urteil vom 2. Juni 2022, die Nutzung der Par-
zelle Nr. D.________ sei entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners 1 ohne Wei-
teres baubewilligungspflichtig. Der Baubewilligungspflicht könnten auch blosse Nutzungs-
änderungen unterstehen, die erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt hätten. Zudem 
handle es sich klarerweise um eine in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonforme Nut-
zung. Eine Auseinandersetzung mit der Rechtsgrundlage der dafür notwendigen Ausnah-
mebewilligung erfolge im Entscheid des Verwaltungsgerichts jedoch nicht. Der Hinweis, 
die betreffenden Bauten und Anlagen seien für die Forstnutzung seit Langem rechtskräftig 
bewilligt, reiche nicht aus, um das aktuelle Baubewilligungsgesuch ebenfalls gutzuheissen. 

Die Umnutzung der Betriebsgebäude und die baulichen Anpassungen im Gebäude Assek. 
Nr. G.________ habe das Verwaltungsgericht nach Art. 24a Abs. 1 RPG als zulässig er-
achtet, weil es sich um stille Lager handle. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 24a RPG 
sei nicht massgebend, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig seien; 
sobald die Zweckänderung mit einer Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt 
verbunden sei, falle eine Bewilligung nach Art. 24a RPG ausser Betracht. Sollten die Be-
triebsgebäude auf der Parzelle Nr. D.________ als Lager für Holz, Schnitzel und Ähnli-
ches oder für das Einstellen von forstwirtschaftlichen Maschinen und Kleingeräten benutzt 
werden, handle es sich dabei nicht um ein stilles Lager. Das ARE halte insoweit zu Recht 
fest, dass unter diesen Begriff keine Flächen fallen würden, auf denen von einem Gewer-

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bebetrieb regelmässig verwendetes Material oder Gerätschaften stünden. Ob durch die 
Umnutzung neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstünden, habe 
das Verwaltungsgericht nicht geprüft. Die geplanten Wände im Innern des Gebäudes As-
sek. Nr. G.________ dienten gemäss Baugesuch dem Diebstahlschutz für die dort lagern-
den Kleinmaschinen und Geräte, die sich zurzeit in einem neben dem Gebäude stehenden 
Container befänden. Es handle sich dabei um eine bauliche Massnahme, die als solche, 
entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts, nicht nach Art. 24a RPG bewilligt wer-
den könne. Der Begriff der baulichen Massnahmen im Sinne dieser Bestimmung sei weit 
auszulegen.

Inwieweit für die auf der Parzelle Nr. D.________ erstellten Bauten und Anlagen bzw. ihre 
nicht zonenkonforme Nutzung eine rechtskräftige Bewilligung bestehe, lasse sich gestützt 
auf die dem Bundesgericht vorliegenden Akten nicht abschliessend beurteilen. Immerhin 
sei festzuhalten, dass der Schluss des Verwaltungsgerichts, wonach ein Brennholzlager 
von 400 m2 bewilligt sei, weil es gemäss einem Luftbild im Jahr 2007 in diesem Umfang 
bereits damals vorhanden gewesen sei, unzutreffend sei. Der Inhalt einer Baubewilligung 
ergebe sich nicht aus dem tatsächlichen Zustand, in dem sich die Bauparzelle im Zeit-
punkt der Erteilung der Baubewilligung befunden habe.

2.2 Im vorliegenden Verfahren, das durch die Rückweisung der Sache durch das 
Bundesgericht angestossen wurde und in welchem ein neuer Entscheid zu fällen ist, geht 
es somit im Wesentlichen darum, zu prüfen, inwieweit für die auf dem Grundstück des Be-
schwerdegegners 1 erstellten Bauten und Anlagen bzw. ihre Nutzung bereits eine rechts-
kräftige Bewilligung besteht und ob der Gemeinderat Steinhausen zu Recht die Baubewil-
ligung bzw. die Ausnahme-Baubewilligung für diverse Umnutzungen und gebäudeinterne 
Anpassungen sowie Aussenlager und die Bewilligung zur Nutzung der Betriebsgebäude 
auf dem Grundstück Nr. D.________ (fortan: GS D.________) als stilles Lager bewilligt 
hat. Zu beurteilen sein werden dabei insbesondere auch die Art und die Intensität der Nut-
zung des GS D.________.

3.
3.1 Der Beschwerdeführer machte in seiner Beschwerde vom 14. September 2020 
geltend, nach der Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebs hätte dem Beschwerdegegner 1 
im Jahr 2007 keine Bewilligung für sein zonenfremdes Gewerbe erteilt werden dürfen. Die 
früher nebenbei betriebene Holzverarbeitung sei im Laufe der Zeit intensiviert und zu ei-
nem Gewerbebetrieb mit mehreren Beschäftigten, einem stattlichen Maschinenpark und 

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vielen Zu- und Wegfahrten ausgebaut worden. Im Vordergrund stehe die Lagerung und 
Verarbeitung von Fremdholz. Mit den Beschlüssen vom 7. September 2020 lasse der Ge-
meinderat eine Zweckänderung von Bauten zu, die nicht zonenkonform sei.

In seiner Stellungnahme vom 3. Oktober 2022 brachte der Beschwerdeführer zudem vor, 
nach der Aufgabe des damaligen landwirtschaftlichen Nebenbetriebs habe das Amt für 
Raumplanung des Kantons Zug aus nicht nachvollziehbaren Gründen ohne genaue Über-
prüfung der geplanten Aktivitäten der zonenfremden und damit rechtswidrigen Nutzung 
bzw. dem Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone zugestimmt. Dabei habe auch der 
Ortsbildschutz des Weilers E.________ für die Bewilligungsinstanz offensichtlich keine 
Bedeutung gehabt. Die Behauptungen des Beschwerdegegners 1 während der langen 
Verfahrensdauer, es werde auf dem GS D.________ nicht gearbeitet und es gebe keinen 
Mehrverkehr, seien falsch. Die vielen Zu- und Wegfahrten zum und vom Gewerbebetrieb 
mit verschiedenen meist schweren Fahrzeugen aller Art (inkl. Sattelschlepper und Bagger) 
sowie ganz generell die Immissionen hätten im Lauf der Zeit zugenommen. 

3.2 Der Beschwerdegegner 1 liess in seiner Stellungnahme vom 9. November 2022 
einleitend darlegen, wie sich die forstwirtschaftlichen Tätigkeiten auf GS D.________ auf-
grund einer stetigen Intensivierung der Waldpflege sowie einer steigenden Nachfrage 
nach Holz, sei es als Brennstoff oder als Baustoff, entwickelt hätten. Der Vater des Be-
schwerdegegners 1, A. B.________, habe 1969 von seiner Mutter den damaligen land-
wirtschaftlichen Kleinbetrieb auf GS D.________, Steinhausen, übernommen. Da der 
Kleinbetrieb mit 4,5 Hektaren nicht habe kostendeckend geführt werden können, sei der 
Vater des Beschwerdegegners 1 von Beginn weg gezwungen gewesen, ein zweites 
Standbein zu schaffen. Er habe bereits damals über das Pendant zur heutigen Förster-
ausbildung verfügt. Es habe sich schon bald gezeigt, dass in der Gemeinde ein grosses 
Bedürfnis nach forstwirtschaftlichen Arbeiten bestanden habe. So sei nach einem heftigen 
Sturm 1967 rund 1/5 der Waldfläche des Steinhauserwaldes zerstört worden, und schnel-
les Handeln sei unabdingbar gewesen. Der Vater des Beschwerdegegners 1 habe nicht 
lange gefackelt und die Aufräumarbeiten im Auftrag der Waldgenossenschaft Steinhausen 
geleitet. In der Folge sei er ab 1969 bei der Waldgenossenschaft Steinhausen im Neben-
amt als Förster und Betriebsleiter angestellt gewesen. Die Nachfrage nach den forstlichen 
Dienstleistungen habe sich in den Folgejahren rasant gesteigert. Die Gemeinde Steinhau-
sen sei genauso Auftraggeberin des Beschwerdegegners 1 wie der Kanton Zug gewesen 
und habe die Dienste des Beschwerdegegners 1 stets geschätzt. Der Ausbau der forstli-
chen Tätigkeiten auf dem GS D.________ sei Hand in Hand einhergegangen mit dem öf-

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fentlichen Bedürfnis an diesen Arbeiten. Die kontinuierliche Ausweitung der forstlichen Ar-
beiten sei nicht nur mit Genehmigung der Gemeinde, sondern auch in deren ausdrückli-
chem Interesse an einer funktionsfähigen Forstwirtschaft und – auf den gemeindlichen 
Waldflächen – im Auftrag der Gemeinde erfolgt. Nicht nur die Gemeinde, sondern auch 
der Kanton sei Auftraggeber des Beschwerdegegners 1 gewesen. Wegen der grossen 
Nachfrage seien stetig Maschinen angeschafft worden. Die grössere mobile Spaltanlage, 
welche auf einem Lastwagen aufgebaut sei, sowie der mobile Grossholzhacker für die 
Herstellung von Holzschnitzeln für Heizungen, würden jedoch jeweils nur tageweise ge-
mietet. Deren Einsatz beschränke sich auf durchschnittlich 2 (Spaltanlage) bzw. 2–3 
(Grossholzhacker) Tage pro Jahr. Im Jahr 2007 sei der Landwirtschaftsbetrieb durch den 
Vater des Beschwerdegegners 1 in Kenntnis und mit der Bewilligung der Behörden letzt-
endlich endgültig aufgegeben und fortan nur noch der Forstwirtschaftsbetrieb fortgeführt 
worden. Es seien, nebst den früheren Bewilligungen aus den Jahren vor 1997 bis 1999, in 
den Jahren 2007 und 2012 weitere Bewilligungen für die Umnutzung von GS D.________ 
gefolgt, welche den Forstbetrieb schrittweise im Umfang der heutigen Nutzung bewilligt 
hätten. Bereits der Vater des Beschwerdegegners 1 habe die Forstarbeiten nicht im Al-
leingang ausgeführt, sondern habe stets Hilfspersonen an seiner Seite gehabt. Es sei so-
mit hinreichend erstellt, dass auf GS D.________ seit jeher Forstwirtschaft betrieben wor-
den sei.

Anschliessend liess der Beschwerdegegner 1 ausführen, welchen Inhalt der Baubewilli-
gung sich seiner Meinung nach aus den Baubewilligungen 2007–2012 sowie den dazu-
gehörigen Gesuchsunterlagen ergebe. Er liess insbesondere darlegen, dass die von ihm 
seit 2012 vorgenommene forstliche Nutzung des GS D.________ und deren Intensivie-
rung im Laufe der Jahre sowie die damit verbundenen Umnutzungen nicht in Unkenntnis 
der zuständigen Behörden und ohne entsprechende Baubewilligungen erfolgt seien. So-
wohl der Gemeinderat Steinhausen als auch das ARV hätten klar zum Ausdruck gebracht, 
von den forstlichen Tätigkeiten gewusst und diese auch bewilligt zu haben (das ARV z.B. 
in seiner Stellungnahme vom 21. Dezember 2020 an das Verwaltungsgericht [act. 19 im 
Verfahren V 2020 53]).

Auf die detaillierten Ausführungen des Beschwerdegegners 1 zu diesen Baubewilligungen 
wird bei der Behandlung der einzelnen Baubewilligungen sowie bei der Beurteilung der 
Frage, ob es seither zu einer Intensivierung der Tätigkeiten auf dem GS D.________ ge-
kommen ist, einzugehen sein. 

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Bezüglich der vom Gemeinderat Steinhausen mit Beschluss vom 7. September 2020 be-
willigten Nutzung der Betriebsgebäude als stille Lager liess der Beschwerdegegner 1 mit 
Hinweis auf BGer 1C_619/2017 vom 29. August 2018 E. 6.2 geltend machen, vorliegend 
führe die neue Nutzung nicht zu einer Mehrbelastung, sondern zu einer Minderbelastung 
der ehemaligen Betriebsbauten. Das Gebäude Assek. Nr. G.________ solle künftig als 
stilles Lager genutzt werden können. Gemäss Legende auf dem Baueingabeplan sei das 
Gebäude ursprünglich als Rinderstall genutzt worden. Je ein Raum habe zudem als Mos-
terei und Brennerei gedient. Das Obergeschoss sei als Lagerraum für diverses Material 
genutzt worden, und im westlichen Anbau habe sich eine Werkstatt befunden. Dabei sei 
zu ergänzen, dass das GS D.________ bekanntlich seit jeher auch forstwirtschaftlich ge-
nutzt worden sei. Dies gelte insbesondere für die Werkstatt, in welcher der Vater des Be-
schwerdegegners 1 schon immer Holz verarbeitet habe. Die Werkstatt solle gemäss Le-
gende zum Baueingabeplan weiterhin als solche genutzt werden. Demgegenüber sollten 
neu sämtliche übrigen Räume als Abstellraum/Lager dienen. Der Viehstall solle neu als 
Abstellraum fungieren. Da dieser lediglich als stilles Lager genutzt werden dürfe, werde 
der Beschwerdegegner 1 darin lediglich Material lagern, welches nicht regelmässig ge-
nutzt werde. Eine Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt im Vergleich zu ei-
nem Viehstall sei nicht erkennbar. In der ehemaligen Brennerei werde künftig Forstmateri-
al gelagert. Die auf der Legende enthaltene Klammerbemerkung „Wildschutzmaterial 
usw.“ mache klar, dass nicht etwa die Lagerung von schweren Geräten oder von Geräten 
für den täglichen Einsatz beabsichtigt sei, sondern die Lagerung von Material, welches nur 
gelegentlich und nicht regelmässig benutzt werde und entsprechend auch keine Mehrbe-
lastung im Vergleich zur Brennerei verursache. Die bereits bisher forstwirtschaftlich ge-
nutzte Werkstatt werde beibehalten und erfahre keine Nutzungsänderung. Die Mosterei 
werde als Lagerraum für Kleinmaschinen und Geräte umgebaut. Auch hier führe die Nut-
zungsänderung im Vergleich zur Nutzung als Mosterei zu keiner Mehrbelastung. Das La-
ger im Obergeschoss werde beibehalten und erfahre keine Nutzungsänderung, weshalb 
auch keine Mehrbelastung zur Debatte stehe. Damit sei erstellt, dass die neue Nutzung si-
cherlich nicht zu einem höheren Verkehrsaufkommen oder einer anderweitigen Mehrbe-
lastung führe, mithin keine neuen Auswirkungen vorlägen. Die Gemeinde und das ARV 
hätten nach Durchführung mehrerer Augenscheine die Nutzung der übrigen Betriebsge-
bäude als stille Lager bewilligt, weil sie eben zu keinen neuen Auswirkungen auf Raum 
und Umwelt führen würden. Dabei hätten die "neuen Auswirkungen" ohne Weiteres mit 
den anlässlich der 2007 und 2012 durchgeführten Augenscheinen verglichen werden kön-
nen. Den mit den örtlichen Begebenheiten vertrauten Behörden sei die Eruierung der 
Auswirkungen von Nutzungen aus der jüngsten Vergangenheit und damit eine Beurteilung 

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allfälliger neuer Auswirkungen anlässlich der Augenscheine somit ohne Weiteres möglich 
gewesen. Etwas anderes lasse sich den Akten nicht entnehmen.

Schliesslich liess der Beschwerdegegner 1 darauf hinweisen, dass die Baubewilligung 
vom 7. September 2020 die Forstwirtschaft auf GS D.________ auf den in den Jahren 
2007 bzw. 2012 bewilligten Umfang fixiere. Zudem enthalte keine der erteilten Bewilligun-
gen einen Hinweis darauf, dass sie an die Person des Gesuchstellers geknüpft sei. Die 
Baubewilligung 2012 sei sodann dem Beschwerdegegner 1 erteilt worden. Er führe seine 
Arbeiten im Namen seiner Firma, der B.________ GmbH, aus, mit zum Zeitpunkt der Ein-
reichung des Gesuchs ca. 410 Stellenprozenten und heute ca. 300 %. Selbst wenn es je-
doch zu einer Erhöhung der Stellenprozente gekommen wäre, wäre dies vorliegend nicht 
massgebend. Er führe heute nämlich keine Tätigkeiten aus, die nicht bereits sein Vater 
seit jeher ausgeführt habe. Er führe die forstlichen Arbeiten auf GS D.________ also exakt 
so aus, wie sie bereits sein Vater ausgeführt habe. Zu einer Nutzungsintensivierung sei es 
demnach nicht gekommen. Sowohl unter dem Vater des Beschwerdegegners 1 wie heute 
werde GS D.________ weder permanent noch täglich als Arbeitsort genutzt. Die Forstar-
beiten würden hauptsächlich nicht auf GS D.________, sondern im jeweiligen Einsatzge-
biet ausgeführt. Die Holzverarbeitung auf GS D.________ beschränke sich auf ein paar 
wenige Tage im Jahr. Zudem werde GS D.________ – sofern eine Lagerung am Einsatz-
ort nicht möglich sei – als Lagerplatz genutzt. Auf GS D.________ würden i.d.R. lediglich 
Unterhaltsarbeiten getätigt, die keine Emissionen verursachten. Solche Unterhaltsarbeiten 
seien 2007 bewilligt worden. Die eigentliche Holzverarbeitung auf GS D.________ erfolge 
konzentriert an 3–4 Tagen pro Jahr. Die Nutzung beschränke sich klar auf den 2007 und 
2012 bewilligten Umfang. Es ergebe sich daher, dass die Baubewilligung vom 7. Septem-
ber 2020 den Umfang der beiden Bewilligungen 2007 sowie der Bewilligung 2012 exakt 
wiedergebe.

3.3 Das ARV teilte am 11. November 2022 mit, es anerkenne die Ausführungen im Ur-
teil des Bundesgerichts vom 2. Juni 2022. Demnach seien Flächen, auf denen von einem 
Gewerbebetrieb regelmässig verwendetes Material oder Gerätschaften stünden, im Sinne 
eines "stillen Lagers" nach Art. 24a RPG nicht zulässig. Das Bundesgericht halte fest, 
dass die Verwendung der Gebäude als Lager für Holz, Schnitzel oder Ähnliches oder für 
das Einstellen von forstwirtschaftlichen Maschinen und Kleingeräten keine Nutzung als 
"stilles Lager" darstelle. Gemäss dem Bundesgerichtsurteil sei eine Bewilligung nach 
Art. 24a RPG bei einer Intensivierung der Nutzung nicht möglich, sobald diese mit einer 
Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt verbunden sei.

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Aus den nachgereichten Akten der Jahre 2007 und 2012 gehe eindeutig hervor, dass der 
Einbau eines Deckbelags beim bestehenden Kiesplatz, der Teilabbruch und Wiederaufbau 
der Scheune, Assek. Nr. F.________, sowie die Befestigung des bestehenden Kiesplatzes 
mit Verbundsteinen beim Magazin, Assek. Nr. H.________, rechtmässig bewilligt worden 
seien. Die Nutzung des Kiesplatzes als Umschlagplatz für Holz, Ausweichstelle sowie 
Wendeplatz und die Nutzung der Scheune als gedeckter Arbeitsraum, Schnitzellager so-
wie "stilles Lager" seien in den Unterlagen klar ausgewiesen und entsprechend bewilligt 
worden. Das Interesse der Rechtssicherheit und der Grundsatz des Vertrauensschutzes 
müssten gewahrt sein, womit die rechtmässig bewilligten Nutzungen gemäss Einschät-
zung des ARV weiterhin auf dem GS D.________ ausgeübt werden dürften.

4. Im vorliegenden Verfahren wird als Erstes zu prüfen sein, welche Baubewilligun-
gen auf dem GS D.________ in den Jahren 2007–2012 rechtsgültig erteilt wurden und 
welchen Umfang bzw. Inhalt diese Baubewilligungen hatten. 

4.1 Vorauszuschicken ist, was das ARE in seiner Beschwerde vom 14. September 
2021 an das Bundesgericht ausführte und dem wohl zuzustimmen ist: "Die kantonalen In-
stanzen haben den heutigen Betrieb des Beschwerdegegners 1 als Forstwirtschaftsbetrieb 
bezeichnet. Sie gehen zudem zumindest implizit davon aus, dass keine raumplanungs-
rechtlich relevante Zweckänderung stattfinde, solange die entsprechenden Bauten und 
Anlagen im Zusammenhang mit Wald und Holzproduktion genutzt werden. Dies bedarf ei-
ner vertieften Betrachtung. Im Bereich der Landwirtschaft wird insbesondere unterschie-
den zwischen Landwirtschaftsbetrieben einerseits (sie betreiben, gewinnstrebig und auf 
eigene Rechnung, insbesondere bodenabhängige Produktion verwertbarer Erzeugnisse 
aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung; vgl. Art. 34 Abs. 1, 4 und 5 der Raumplanungsver-
ordnung [RPV; SR 700.1]) und landwirtschaftlichen Lohnunternehmen andererseits (land-
wirtschaftliche Lohnunternehmen führen auf fremden Landwirtschaftsbetrieben landwirt-
schaftliche Arbeiten aus; typisch ist dies im Zusammenhang mit kapitalintensiven Maschi-
nen wie Mähdreschern: landwirtschaftliche Lohnunternehmen führen dann mit ihren Mäh-
dreschern die Erntearbeiten für Landwirtschaftsbetriebe durch; sie sind in der Landwirt-
schaftszone nicht zonenkonform). Raumplanungsrechtlich wird im Bereich der Landwirt-
schaftsbetriebe weiter unterschieden zwischen den bodenabhängigen und den bodenun-
abhängigen Betriebszweigen. Sollen Bauten, die der bodenabhängigen landwirtschaftli-
chen Produktion dienten, neu für die bodenunabhängige landwirtschaftliche Produktion 
oder gar für Zwecke eines landwirtschaftlichen Lohnunternehmens genutzt werden, so 

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Urteil V 2022 51

liegt darin eine bewilligungspflichtige Zweckänderung hin zu einer zonenwidrigen Nutzung. 
Werden diese Begrifflichkeiten von der Landwirtschaft auf die Forstwirtschaft übertragen, 
ist die Bezeichnung des Betriebs des Beschwerdegegners 1 als 'Forstwirtschaftsbetrieb' 
falsch. Im Zentrum des Betriebs des Beschwerdegegners 1 steht nicht die Bewirtschaftung 
eigenen Waldes (Holzproduktion als Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzen-
bau). Aus dem 'Begleitbericht Baugesuch GS D.________' vom 20. November 2019 ergibt 
sich mit aller Klarheit, dass die Arbeiten grösstenteils nicht zur Bewirtschaftung eigenen 
Waldes ausgeführt werden, dass es sich nach den oben dargelegten Begrifflichkeiten 
demnach grösstenteils um ein 'forstwirtschaftliches Lohnunternehmen' handelt. […] Bei 
Aufgabe der Landwirtschaft fand demnach eine bewilligungspflichtige Zweckänderung 
statt, von – im Kern landwirtschaftlichen – Aktivitäten der Urproduktion zu – gewerblichen 
– Aktivitäten als Lohnunternehmung und weiteren nichtlandwirtschaftlichen Tätigkeiten."

4.2 Baubewilligung vom 5. Juli 2007 / Einbau Deckbelag bei bestehendem Kies-
platz (F8)

4.2.1 Mit "Baubewilligung für einen Deckbelag für einen Wendeplatz" betiteltem Schrei-
ben vom 25. Mai 2007 (ARV-Beil. B3) gelangte der Vater des Beschwerdegegners 1 an 
die Bauabteilung der Gemeinde Steinhausen und führte Folgendes aus: "Auf meinem 
Grundstück GS D.________ ist beim Eingang zum Weiler E.________ ein eingekiester 
Platz (Bild im Anhang). Dieser dient als Umschlagplatz für Holz, das mit dem LKW gelie-
fert wird, Ausweichstelle für die einspurige E.________strasse und als Wendeplatz für di-
verse Fahrzeuge (unter anderem für den Kehrichtwagen). Ich möchte diesen Kiesplatz mit 
einem bituminösen Deckbelag abdecken, da das Kies sich durch das Befahren löst und 
zum Teil bis zur Einfahrt der Liegenschaft E.________strasse 5 getragen wird. Weiter ist 
der Kiesplatz nach dem Aufarbeiten von Brennholz usw. schwierig zu reinigen ohne gros-
se Mengen Kies abzutragen."

4.2.2 Sowohl das damalige Amt für Raumplanung (ARP) des Kantons Zug wie auch der 
Gemeinderat Steinhausen stellten sich auf den Standpunkt, das Baugesuch könne als 
Bauanzeige (damaliger § 44 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; BGS 721.11]) behan-
delt werden, da es sich beim Einbau eines Deckbelages beim bestehenden Kiesplatz um 
eine geringfügige bauliche Massnahme handle und weder die Belange des Gewässer- 
noch des Landschaftsschutzes betroffen seien. Mit Beschluss vom 5. Juli 2007 erteilte der 
Gemeinderat Steinhausen die Baubewilligung für den Einbau eines Deckbelags beim be-
stehenden Kiesplatz.

13

Urteil V 2022 51

4.2.3 Damit wurde der Deckbelag beim bestehenden Kiesplatz mit einer Ausdehnung 
von 12 m x 12 m am 5. Juli 2007 ohne weiteres bewilligt, u.a. auch dessen Nutzung als 
Umschlagplatz für Holz. Das ARP hatte Kenntnis davon, dass dort Holz angeliefert und 
umgeschlagen wird. Der Beschwerdegegner 1 weist zudem darauf hin, die Bewilligung 
vom 29. Juni 2007 [damit kann nur das Schreiben des ARP an die Abteilung Bau und 
Umwelt der Gemeinde Steinhausen gemeint sein, in welchem das ARP erklärte, es habe 
gegen das Asphaltieren des bestehenden Kiesplatzes keine Einwendungen; ARV-Beil. B3] 
habe es dem Gesuchsteller erlaubt, den Wendeplatz im heutigen Bereich F8 (gemäss 
Baueingabeplan vom 25. November 2019; Beil. 6 zur Bg1-Beil. 2) zu forstlichen Zwecken 
zu nutzen. In der Bewilligung vom 29. Juni 2007 werde einleitend denn auch festgehalten, 
dass der Kiesplatz unter anderem als Umschlagplatz für Holz dienen solle. Damit werde, 
so der Beschwerdegegner 1, eine konkrete Nutzungsart (forstliche Nutzung) bewilligt. Was 
diese Feststellungen allenfalls für die Beurteilung der forstwirtschaftlichen Tätigkeit auf 
dem GS D.________ zur Folge haben, wird weiter unten zu prüfen sein.

Die Holzverarbeitung ist jedoch gemäss der Baubewilligung des Gemeinderats Steinhau-
sen vom 7. September 2020 auf dem Umschlag- und Wendeplatz untersagt.

4.3 Baubewilligung vom 19. November 2007 / Teilabbruch und Wiederaufbau 
Scheune, Assek. Nr. F.________

4.3.1 In seinem Begleitschreiben vom 19. Oktober 2007 zum Baugesuch vom 7. August 
2007 (ARV-Beil. B7) betreffend Teilabbruch und gleich grosser Wiederaufbau der Scheu-
ne, Assek. Nr. F.________, führte der Vater des Beschwerdegegners 1 auf Nachfrage der 
Gemeinde Steinhausen zur künftigen Nutzung der Scheune u.a. Folgendes aus: "Der 
Teilabbruch und Teilneubau der Scheune dient in erster Linie dem Erhalt des Gebäudes 
und nicht der Umnutzung zu einem Pferdestall oder so. […] Seit der Aufgabe der Tierhal-
tung auf dem Betrieb, im November 2006, dient der ehemalige Heuraum als Einstellplatz 
für meine Maschinen und als gedeckter Arbeitsplatz und Lagerraum für Holzprodukte 
(Pfähle, Latten usw.), die ich an verschiedene Gartenbau- und Baufirmen verkaufen kann. 
Diese Holzprodukte waren schon über Jahre ein Nebenerwerbszweig zur Landwirtschaft. 
Dieser Bereich wird zusammen mit dem Verkauf von Brennholz auf dem Betrieb weiterge-
führt. In Zukunft soll der neu erbaute Teil weiter für diese Zwecke genutzt werden. Dieser 
Teil der Scheune ist heute über zwei Schiebetore befahrbar. Im Neubauteil soll an der sel-
ben Stelle nur ein Tor für die Einfahrt eingebaut werden. Im Anbau Richtung Westen soll 

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Urteil V 2022 51

ein Holzschnitzellager für den Eigenbedarf eingerichtet werden (Bild in der Beilage). Diese 
Holzschnitzel werden zurzeit noch im Freien (Mistplatz) gelagert. Vorher lagerte ich die 
Holzschnitzel in der neuen Remise. Das hat sich nicht bewährt. Weil grüne Schnitzel sehr 
viel Dampf abgeben, wurde es in der Remise feucht."

4.3.2 In seinem Entscheid vom 6. November 2007 betreffend Bauvorhaben "Teilabbruch 
und Wiederaufbau Scheune/Umnutzungen von Bauten" (ARV-Beil. B 6), in welchem ver-
fügt wurde, dass der Erteilung des gemeindlichen Baubewilligung seitens des ARP nichts 
entgegenstehe, wies das ARP u.a. darauf hin, dass der Gesuchsteller ausser Landwirt-
schaft mit rund 8 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche seit jeher auf dem Betrieb Pfahlholz 
und Brennholz aufbereitet sowie Christbäume verkauft habe. Der Gesuchsteller habe sei-
nen Landwirtschaftsbetrieb aufgegeben und das Wiesland an I.________ verpachtet. Die 
Gebäude dienten weiterhin A. B.________. Sie würden wie folgt genutzt:
- Scheune, Assek. Nr. F.________: der verbleibende Teil dient dem Einstellen von ver-

schiedenen Geräten, während im neuen Teil das Brennholzschnitzellager und die 
Pfahlholzherstellung vorgesehen seien.

- Brennhaus, Assek. Nr. G.________: Brennereianlage und Harasse, Flaschenkörbe etc.
- Magazin, Assek. Nr. H.________: Rüsten von Cheminéeholz.
- Doppelgarage, Assek. Nr. J.________: Einstellen eigener Maschinen und Fahrzeuge.
- Wohnhaus mit Garage, Assek. Nr. K.________: Wohneinheiten für den Gesuchsteller 

und seine Familie mit Einstellraum für eigene Personenwagen.
- Remise mit Werkstatt, Assek. Nr. L.________: Abstellraum für Kipper, Schiff etc. mit 

Raum für Reparaturen an eigenen Maschinen und Fahrzeugen.
Das ARP erwog u.a., die Bauten von A. B.________ hätten der Land- und Forstwirtschaft 
gedient. Er habe Christbäume verkauft und forstliche Arbeiten wie Brennholzaufbereitung 
und Pfahlherstellung ausgeführt. Mit der Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes würden die 
Bauten zonenfremd genutzt, was gemäss den gesetzlichen Bestimmungen einer Bewilli-
gung bedürfe. Der alte östliche Scheunenteil sei weitgehend baufällig und solle ersetzt 
werden. Darin würden Brennholzschnitzel gelagert und Pfähle hergestellt. Dem Abbruch 
und gleich grossen Wiederaufbau des Scheunenteils mit der geplanten Nutzung als 
Brennholzschnitzellager und für die Pfahlherstellung sowie der Cheminéeholzaufbereitung 
im Magazin, Assek. Nr. H.________, könne im Sinne einer teilwiesen Änderung gemäss 
Art. 24c RPG zugestimmt werden. Im verbleibenden Teil der Scheune (Tenn und Stall) 
sollten ohne bauliche Änderungen Material und Geräte eingelagert werden. Dieser Nut-
zung des westlichen Scheunenteils als "stilles Lager" stehe nichts entgegen (Art. 24a 
RPG). Das Bauernhaus, Assek. Nr. K.________, und die übrigen Betriebsbauten würden 

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Urteil V 2022 51

nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Für die Betriebsbauten könne den jetzigen Nutzun-
gen i.S. von Art. 24d Abs. 1 RPG zugestimmt werden.

4.3.3 Mit Beschluss vom 19. November 2007 erteilte der Gemeinderat Steinhausen die 
Baubewilligung für den Teilabbruch und den Wiederaufbau der Scheune Assek. Nr. 
F.________ unter Bedingungen und Auflagen (ARV-Beil. B 5).

Am 12. März 2009 teilte die Bauabteilung der Gemeinde Steinhausen A. B.________ 
schriftlich mit, am 11. März 2009 habe sie bei einem Rundgang festgestellt, dass das 
Baugesuch (Teilabbruch und Wiederaufbau Scheune, Assek. Nr. F.________) ausgeführt 
worden sei. Die Ausführung entspreche den eingereichten Gesuchsunterlagen. Mit der 
Einschränkung für unzugängliche und somit nicht mehr kontrollierbare Einzelheiten stelle 
die Bauabteilung fest, dass die Baubestimmungen sowie die verfügten Auflagen erfüllt 
seien. Für die Bauabteilung sei somit das Baugesuch abgeschlossen. Allfällige nachträg-
lich vorgesehene Änderungen am abgenommenen Objekt müssten der Bauabteilung er-
neut eingereicht werden. Bei wesentlichen Änderungen sei ein neues Baugesuch erforder-
lich.

4.3.4 Im bundesgerichtlichen Verfahren äusserte das ARE seine Auffassung, dass die 
durch das ARV im Jahr 2007 erteilte Bewilligung in verschiedener Hinsicht gegen die 
Art. 24 ff. RPG verstossen habe. Zum Teil seien die gesetzlichen Voraussetzungen gar 
nicht geprüft worden. Es verletze Bundesrecht, über das 2007 bewilligte Mass hinaus eine 
neue Bewilligung zu erteilen, welche die materielle Rechtswidrigkeit verstärke. Das damals 
für die Nutzung der Scheune eingereichte Baugesuch scheine sehr rudimentär abgefasst 
gewesen zu sein. In den auf Nachfrage der Gemeinde eingereichten kurzen Ausführungen 
von A. B.________ sei betont worden, der Teilabbruch und Teilneubau der Scheune diene 
"in erster Linie dem Erhalt des Gebäudes und nicht einer Umnutzung zu einem Pferdestall 
oder so". Die Nutzung habe somit durch den Gesuchsteller persönlich und nicht durch Drit-
te erfolgen sollen. Eine Nutzung als eigentlicher Forstwerkhof sei in den Ausführungen 
nicht zu erkennen. Mittlerweile sei die limitierte persönliche Weiternutzung, für die A. 
B.________ 2007 eine Bewilligung erhalten habe, der Nutzung durch eine Firma mit meh-
reren Angestellten gewichen, die gewerblich Arbeiten in Wäldern und an Bäumen bzw. 
Holz Dritter ausführe. Für eine derartige Nutzung gebe es weder in früheren Bewilligungen 
noch im Bundesrecht eine genügende Grundlage. 

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Urteil V 2022 51

4.3.5 Bezüglich der Rechtmässigkeit der Bewilligungen verwies das ARV in seiner Stel-
lungnahme vom 11. November 2022 auf die von ihm nachgereichten Akten zu den in den 
Jahren 2007 und 2012 betreffend den Forstwerkhof des Beschwerdegegners 1 durchge-
führten Verfahren. Daraus gehe eindeutig hervor, dass der Einbau eines Deckbelags beim 
bestehenden Kiesplatz (s. hiervor E. 4.2), der Teilabbruch und Wiederaufbau der Scheu-
ne, Assek. Nr. F.________, sowie die Befestigung des bestehenden Kiesplatzes mit Ver-
bundsteinen beim Magazin, Assek. H.________, rechtmässig bewilligt worden seien. Die 
Nutzung des Kiesplatzes als Umschlagplatz für Holz, Ausweichstelle sowie Wendeplatz 
und die Nutzung der Scheune als gedeckter Arbeitsraum, Schnitzellager sowie "stilles La-
ger" seien in den Unterlagen klar ausgewiesen und entsprechend bewilligt worden. Das In-
teresse der Rechtssicherheit und der Grundsatz des Vertrauensschutzes müssten gewahrt 
sein, womit die rechtmässig bewilligten Nutzungen gemäss Einschätzung des ARV weiter-
hin auf dem GS D.________ ausgeübt werden dürften.

4.3.6 Auch der Beschwerdegegner 1 machte in seiner Stellungnahme vom 9. November 
2022 geltend, mit der Baubewilligung vom 19. November 2007 sei klar eine forstliche Nut-
zung von Gebäuden bewilligt worden. Der Gesuchsteller habe in seinem Begleitschreiben 
vom 19. Oktober 2007 klar zum Ausdruck gebracht, dass die Tierhaltung auf dem Betrieb 
aufgegeben und der Betrieb seither forstlich genutzt werde. Aus den Ausführungen des 
Gesuchstellers ergebe sich im Weiteren, dass diese Nutzung auch zukünftig fortgeführt 
werde bzw. die beantragten, baulichen Massnahmen vor diesem Hintergrund erfolgt seien. 
So solle der neu erbaute Teil zu diesen Zwecken, also zur Lagerung von (Forst-)Maschi-
nen, als Arbeitsplatz für die Holzverarbeitung, zur Lagerung der entsprechenden Holzpro-
dukte sowie für den Verkauf von Brennholz genutzt werden. Des Weiteren habe der Ge-
suchsteller in der Fotodokumentation (ARV-Beil. B7) unterhalb des letzten Fotos ausge-
führt, dass der Neubau mit Arbeits- und Lagerraum von jener Seite mit Fahrzeugen be-
fahrbar sein werde, mithin wiederkehrende Zu- und Abfahrten zu den forstlichen Arbeits-
räumen erfolgen würden. Links hiervon folge dann das geplante Schnitzellager. Mit Ent-
scheid vom 6. November 2007 habe das ARV dieser beantragten Nutzung vollumfänglich 
zugestimmt. Es sei erstellt, dass dem ARV bei der Bewilligungserteilung bekannt gewesen 
sei, dass auf GS D.________ die landwirtschaftliche Nutzung aufgegeben und die beste-
henden Gebäude forstlich genutzt worden seien und in welchem Umfang diese forstliche 
Nutzung künftig ausgeweitet bzw. fortgeführt werden sollte. Das ARV habe sich im Ent-
scheid vom 6. November 2007 unter Erwägung 5 auch explizit mit den beantragten bauli-
chen Änderungen sowie der Nutzungsänderung auseinandergesetzt und diese wie folgt 
bewilligt:

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Urteil V 2022 51

- Scheune, Assek. Nr. F.________ [130 m2]: Abbruch und gleich grosser Wiederaufbau 
des Scheunenteils mit der Nutzung als Brennholzschnitzellager und für die Pfahlherstel-
lung (i.S. einer teilweisen Änderung gemäss Art. 24c RPG);

- Magazin, Assek. Nr. H.________ [80 m2]: Cheminéeholzaufbereitung (i.S. einer teilwei-
sen Änderung gemäss Art. 24c RPG);

- Verbleibender Teil der Scheune (Tenn und Stall), Assek. Nr. F.________: Lagerung von 
Material und Geräten als stilles Lager (i.S.v. Art. 24a RPG);

- Bauernhaus, Assek. Nr. K.________: Bewilligung landwirtschaftsfremder Wohnnutzung 
(Art. 24d Abs. 1 RPG);

- Betriebsbauten: die jetzige Nutzung wird i.S. von Art. 24d Abs. 1 RPG bewilligt, d.h. 
gemäss S. 1, Ausgangslage lit. B:

- Brennhaus, Assek. Nr. G.________: Als Brennereianlage und Harasse, Flaschen-
körbe etc;

- Doppelgarage, Assek. Nr. J.________: Einstellen eigener Maschinen und Fahr-
zeuge (wobei sich dies nach Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes klarerweise 
auf die forstwirtschaftlichen Maschinen und Fahrzeuge bezogen habe);

- Remise mit Werkstatt, Assek. Nr. L.________: Zur Nutzung als Abstellraum für 
Kipper, Schiff etc. mit Raum für Reparaturen an eigenen Maschinen und Fahrzeu-
gen.

4.3.7 Es ist dem ARE zuzustimmen, dass das damals für die Nutzung der Scheune ein-
gereichte Baugesuch sehr rudimentär abgefasst erscheint. Die Behörden hätten im Ver-
fahren, welches in die Baubewilligung vom 19. November 2007 mündete, wohl detaillierte-
re Ausführungen des Gesuchstellers verlangen und genauere Abklärungen vornehmen 
müssen. Die Bewilligungserteilung verstiess in gewissem Sinn vermutlich auch gegen Be-
stimmungen des RPG. Nichtsdestotrotz darf sich der Beschwerdegegner 1 auf die erlas-
senen Verfügungen bzw. die erteilte Baubewilligung verlassen, ist es doch gerade die 
Funktion solcher Verwaltungsakte, den Privaten Klarheit über ihre konkreten Rechte und 
Pflichten zu verschaffen (s. dazu Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
8. Aufl. 2020, Rz. 628). Gründe für einen allfälligen Widerruf der formell rechtskräftigen 
Baubewilligung, die eine qualifizierte Vertrauensgrundlage darstellt, sind keine erkennbar. 
Die Rechtssicherheit und der Vertrauensschutz sprechen jedenfalls gegen einen Widerruf, 
umso mehr als der Beschwerdegegner 1 schon seit vielen Jahren von der ihm mit der 
Baubewilligung vom 19. November 2007 eingeräumten Befugnis Gebrauch macht (s. dazu 
Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1227 f. und 1252 f.).

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Urteil V 2022 51

4.3.8 Was die Art der am 19. November 2007 bewilligten Nutzung betrifft, ist dem ARV 
und dem Beschwerdegegner 1 zuzustimmen, dass in gewissem Umfang eine forstliche 
Nutzung von Gebäuden auf dem GS D.________ bewilligt wurde, insbesondere die Nut-
zung der Scheune, Assek. Nr. F.________, als gedeckter Arbeitsraum (Pfahlherstellung), 
als Brennholzschnitzellager sowie als "stilles Lager" (Lagerung von Material und Geräten). 
Zudem wurde im Magazin, Assek. Nr. H.________, die Cheminéeholzaufbereitung bewil-
ligt. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass allen Beteiligten bekannt war, dass die Tier-
haltung und die übrige landwirtschaftliche Nutzung auf dem Betrieb aufgegeben worden 
waren. Der Beschwerdegegner 1 kann sich somit darauf berufen, dass ihm bzw. seinen 
Vorgänger die erwähnte Nutzung der Gebäude Assek. Nrn. F.________ und H.________ 
bewilligt wurde.

4.4 Baubewilligung vom 17. Dezember 2012 / Befestigung bestehender Kiesplatz 
mit Verbundsteinen (F2)

4.4.1 Am 5. Oktober 2012 gelangte der Beschwerdegegner 1 mit einem Baugesuch an 
die Bauabteilung der Gemeinde Steinhausen (ARV-Beil. B11). In einem Begleitschreiben 
führte er aus, durch die Umstellung eines Bezügers von waldfrischen Holzschnitzeln auf 
trockene Holzschnitzel ergebe sich im bestehenden Schnitzellager [gemeint ist damit wohl 
das Gebäude Assek. Nr. F.________] ein Engpass in der Lagerung. Die Zwischenlage-
rung auf dem bestehenden Kiesplatz, der heute schon zum Teil mit Betonresten und Ver-
bundsteinen befestigt sei, sei nicht möglich, da die Schnitzel verunreinigt würden, was in 
der Heizung zu Störungen führe. Auf dem neuen Platz würden die Schnitzel ca. 2 Monate 
gelagert und mit Planen vor Regen geschützt. Der Platz, 17 m x 7 m, werde mit 8 cm star-
ken Verbundsteinen auf der bestehenden Kofferung erstellt. Als Abschluss der Verbunds-
teine zum Wiesland werde ein betonierter Riegel erstellt. Die Entwässerung des Platzes 
sei wie anhin über die Schulter in die Wiese geplant.

4.4.2 Das ARP erwog in seinem diesbezüglichen Entscheid vom 4. Dezember 2012 
(ARV-Beil. B10), die Nutzung des Magazingebäudes Assek. Nr. H.________ habe seit 
seiner Erstellung nicht geändert. Somit müsse die Anwendbarkeit von Art. 24a RPG ledig-
lich für die Befestigung des Kiesplatzes geprüft werden. Als bauliche Massnahmen im 
Sinne der Vorschrift würden jene physischen Veränderungen der Bausubstanz gelten, die 
nach Art. 22 RPG baubewilligungspflichtig seien. Werde eine Zweckänderung also von 
nicht baubewilligungspflichtigen Unterhaltsarbeiten begleitet, stehe dies einer Anwendung 

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Urteil V 2022 51

von Art. 24a RPG nicht entgegen. Der Befestigung des bestehenden Kiesplatzes mit Ver-
bundsteinen könne vor diesem Hintergrund als Ausnahme zugestimmt werden.

Daraufhin erteilte der Gemeinderat Steinhausen am 17. Dezember 2012 die Baubewilli-
gung (ARV-Beil. B9).

4.4.3 Der Beschwerdegegner 1 brachte in seiner Stellungnahme vom 9. November 
2022 vor, aus dem Baugesuch bzw. dem dazugehörigen Begleitschreiben gehe eindeutig 
hervor, dass der beschriebene Platz von 17 m x 7 m zur Lagerung von Holzschnitzeln 
forstlich genutzt und daher baulich angepasst werden sollte. Bei der Prüfung des Bauge-
suchs sei dem ARP klar gewesen, dass es sich bei der zukünftigen Nutzung auf dem 
Kiesplatz um eine (zonenfremde) forstliche Nutzung handeln werde. Nach Prüfung der 
entsprechenden Voraussetzungen habe das ARP schliesslich die Befestigung des beste-
henden Kiesplatzes mit Verbundsteinen – und die damit einhergehende Nutzungsände-
rung zur Forstwirtschaft – im Sinne einer Ausnahmebewilligung bewilligt. Damit sei erstellt, 
dass auch bei der Bewilligung im Jahr 2012 eine forstliche Nutzungsänderung auf F2 be-
willigt worden sei.

4.4.4 Auch hier ist festzustellen, dass die Befestigung des Kiesplatzes vor dem Gebäu-
de Assek Nr. H.________ im Jahr 2012 als Zwischenlager für Holzschnitzel rechtskräftig 
bewilligt wurde, da dies der Beschwerdegegner 1 in seinem Baugesuch bzw. Begleit-
schreiben klar ausgewiesen hatte. Was dies allenfalls im Zusammenhang mit der Beurtei-
lung der gesamten forstwirtschaftlichen Tätigkeit auf dem GS D.________ bedeutet, wird 
ebenfalls weiter unten zu prüfen sein.

5. Brennholzlager nordöstlich der Scheune Assek. Nr. F.________ (F1)

5.1 Im nördlichen Teil des GS D.________, nordöstlich der Scheune Assek. Nr. 
F.________, befindet sich seit vielen Jahren ein Brennholzlager. Im Plan "Freiraumgestal-
tung" vom 12. November 2019 (Bg1-Beil. 6 im Verfahren V 2020 61), welcher u.a. Grund-
lage des Baugesuchs vom 20. November 2019 bildete, führte der Beschwerdegegner 1 
dazu Folgendes aus: "Auf dieser unbefestigten Fläche werden durch die B.________ 
GmbH bis zu 900 Ster Brennholz zum Trocknen gelagert [ein Ster entspricht dem Volu-
men eines Kubikmeters [[1 m³]] geschichteter Holzscheite]. Die Höhe der Lager beträgt 
rund 3 Meter. Die Lagerzeit beträgt 2–4 Jahre. Anschliessend wird das Holz in verschie-
dener Form verkauft. Es ist vorgesehen, die bestehende Anordnung anzupassen, um den 

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Urteil V 2022 51

Grenzbereich zu GS M.________ zu entlasten, die notwendigen Gebäudeabstände einzu-
halten und das Anpflanzen einer neuen Wildgehölzhecke zu ermöglichen. Gleichzeitig 
werden zur Aufbewahrung und Verbesserung der räumlichen Einbindung neue Hoch-
stammbäume angepflanzt." 

5.2 Das ARV und der Gemeinderat Steinhausen führten in ihren Entscheiden vom 
31. Juli 2020 und 7. September 2020 diesbezüglich aus, im Zusammenhang mit den 
forstwirtschaftlichen Tätigkeiten auf dem GS D.________ sei im Jahr 2007 auch Brennholz 
hinter der Scheue, Assek. Nr. F.________, gelagert worden. Gemäss damaligem Luftbild 
habe das Brennholzlager eine Fläche von rund 400 m2 umfasst. Dieses habe sich in den 
letzten Jahren stark ausgedehnt, was nicht zulässig und auch nicht bewilligt worden sei. 
Das Brennholzlager (F1) habe sich auf den Zustand von 2007 zu beschränken (400 m2) 
und sei im Sinne des Konzentrationsprinzips bei den bestehenden Bauten anzuordnen. 
Das Verwaltungsgericht stützte in seinem Urteil vom 27. Juli 2021 diese Argumentation 
und erwog, somit seien diese 400 m2 Brennholzlager – aber auch nicht mehr – seit Lan-
gem rechtskräftig bewilligt. 

5.3 Das Bundesgericht weist in seinem Urteil vom 2. Juni 2022 darauf hin, dass der 
Schluss des Verwaltungsgerichts, wonach ein Brennholzlager von 400 m2 bewilligt sei, 
weil es gemäss einem Luftbild im Jahr 2007 in diesem Umfang bereits damals vorhanden 
gewesen sei, unzutreffend sei. Der Inhalt einer Baubewilligung ergebe sich nicht aus dem 
tatsächlichen Zustand, in dem sich die Bauparzelle im Zeitpunkt der Erteilung der Baube-
willigung befunden habe.

5.4 Der Beschwerdegegner 1 macht in seiner Stellungnahme vom 9. November 2022 
geltend, der Baubewilligung von 2007 für den Teilabbruch und den Wiederaufbau der 
Scheune Assek. Nr. F.________ sowie der Umnutzung sei nachweislich ein Augenschein 
mit mindestens einem Vertreter der Gemeinde vorausgegangen. Ein Augenschein, an 
welchem offensichtlich auch das Brennholzlager im heutigen Bereich F1 gut sichtbar ge-
wesen sei. Das Brennholzlager sei aber bereits auf dem Luftbild 2002 gut erkennbar. Es 
sei somit erwiesen, dass das Brennholzlager im Bereich F1 seit mindestens 20 Jahren be-
stehe. Ebenfalls sei erwiesen, dass der Gemeinderat von diesem Lager Kenntnis gehabt 
habe. Am 12. März 2009 sei sodann anlässlich einer Begehung festgehalten worden, dass 
die Ausführung den Gesuchsunterlagen entspreche und die Baubestimmungen sowie die 
Auflagen erfüllt seien. Auch an dieser Begehung sei das Brennholzlager offensichtlich 
sichtbar gewesen. Sowohl der Gemeinderat als auch das ARV hätten in ihren Verfügun-

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Urteil V 2022 51

gen aus dem Jahr 2020 klar zum Ausdruck gebracht, dass dieses Lager im Ausmass von 
400 m2 bewilligt worden sei. Sollte wider Erwarten davon ausgegangen werden, dass das 
Lager dem Gemeinderat bzw. dem ARV zwar bekannt gewesen, aber nicht bewilligt wor-
den sei (was bestritten werde), dürfe daraus nicht abgeleitet werden, dass die Behörden 
bewusst darauf verzichtet hätten, ein nachträgliches Baugesuch zu verlangen. Vielmehr 
müsse davon ausgegangen werden, dass ein nicht gedecktes Holzlager auf einer unbe-
festigten Fläche als nicht bewilligungspflichtig erachtet worden sei. Dieser Umstand dürfe 
dem Beschwerdegegner 1 nicht zum Nachteil gereichen. In diesem Zusammenhang wer-
de einmal mehr betont, dass der Beschwerdegegner 1 von der öffentlichen Hand beauf-
tragt werde und am Holzlager im Bereich F1 auch ein grosses öffentliches Interesse be-
stehe. 

5.5 Mit dem ARV (siehe dessen Äusserung in der Stellungnahme vom 18. November 
2022) ist davon auszugehen, dass das Bundesgericht in seinem Urteil – in Übereinstim-
mung mit den Ausführungen des ARE in dessen Beschwerde an das Bundesgericht vom 
14. September 2021 – letztinstanzlich entschieden hat, dass die Holzlager im aktuellen 
Umfang, aber auch in der 2007 bereits bestandenen Dimension (400 m2) bewilligungs-
pflichtig sind bzw. bewilligungspflichtig gewesen sind. Vorliegend handelt es sich um weit 
mehr als um eine Holzlagerung für den eigenen Gebrauch bzw. um traditionelle Holzbei-
gen zur Verwendung des Holzes in der eigenen Holzfeuerungsanlage. Im Übrigen ist in 
diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass gemäss § 44 Abs. 1 lit. b der Verord-
nung zum Planungs- und Baugesetz (V PBG, BGS 721.111) u.a. Materiallager ausserhalb 
der Bauzone nur bis zu einer Dauer von höchstens vier Monaten keiner Baubewilligung 
bedürfen. Es ist daher dem Beschwerdegegner 1 zu widersprechen, wenn er argumentiert, 
das hier in Frage stehende Holzlager sei nicht bewilligungspflichtig, auch wenn es nicht 
gedeckt ist und auf einer unbefestigten Fläche steht.

Die genaue Prüfung der mit den damit im Zusammenhang stehenden Unterlagen ergibt 
nun, dass den Baubewilligungen aus dem Jahr 2007 tatsächlich keine Bewilligung für ein 
Brennholzlager entnommen werden kann. Das Brennholzlager wird in keinem dieser Do-
kumente erwähnt, nicht einmal in einem der Baugesuche. Die damaligen Gesuchsteller 
haben das Brennholzlager nicht zum Gegenstand ihrer Baugesuche gemacht. Deshalb ist 
klar, dass sich der Beschwerdegegner 1 diesbezüglich nicht auf eine rechtskräftige Bewil-
ligung berufen kann. Daran ändert sich auch nichts, sollten einzelne Behördenvertreter al-
lenfalls schon früher vom auf GS D.________ vorhandenen Brennholzlager Kenntnis ge-
habt haben. Stillschweigen der Baubewilligungsbehörden (aufgrund nicht erkannter illega-

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Urteil V 2022 51

ler Elemente oder aus anderen Gründen) kann in keinem Fall als (konkludente) Baubewil-
ligung interpretiert werden. Das Brennholzlager ist im Übrigen nach Art. 24a RPG aus zwei 
Gründen auch heute nicht bewilligungsfähig: Es handelt sich erstens nicht um eine 
Zweckänderung einer Baute oder Anlage (Art. 24a Abs. 1 Einleitungssatz RPG). Und 
zweitens ist das im Freien errichtete Holzlager einsehbar und hat damit neue Auswirkun-
gen auf Raum und Umwelt (Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG).

5.6 Es ergibt sich somit, dass das Brennholzlager zu entfernen ist.

6. Stilles Lager

6.1 Mit Beschluss vom 7. September 2020 bewilligte der Gemeinderat Steinhausen in 
Übereinstimmung mit dem ARV die Betriebsgebäude auf GS D.________ als stille Lager 
in dem Sinne, dass die Gebäude als Lager für Holz, Schnitzel o.Ä. oder für das Einstellen 
von forstwirtschaftlichen Maschinen und Kleingeräten genutzt werden könnten. Die Um-
nutzung habe sich auf das Innere der Gebäude zu beschränken. Die baulichen Anpassun-
gen im ehemaligen Brennhaus mit Stalleinbau, Assek. Nr. G.________, könnten gemäss 
kantonaler Praxis als einfache bauliche Anpassungen im Sinne einer Instandstellung zu-
gelassen werden. Die Räume dürften weder beheizt noch isoliert werden.

6.2 Gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Zweckänderung einer Baute oder Anlage 
ausserhalb der Bauzonen bewilligungsfähig, wenn sie keine baulichen Massnahmen im 
Sinne von Art. 22 RPG erfordert und dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Er-
schliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und die Baubewilligung nach keinem anderen 
Bundeserlass unzulässig ist (lit. b). Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu 
erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird (Abs. 2). 
Artikel 24a RPG ist auf bestehende Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen an-
wendbar, sofern sie rechtmässig erstellt worden sind (BGer 1C_240/2020 vom 26. Februar 
2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Nach dem klaren Gesetzeswortlaut ist nicht massgebend, ob 
die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig sind; sobald die Zweckänderung 
mit einer Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt verbunden ist, fällt eine Bewil-
ligung nach Art. 24a RPG ausser Betracht (BGer 1C_619/2017 vom 29. August 2018 
E. 4.1 mit Hinweis). Laut dem Bundesgericht handelt es sich nur dann um ein sogenann-
tes "stilles Lager", wenn das Gebäude nur selten zur Bewirtschaftung und nicht für den 
täglichen, gewerblichen Betrieb besucht wird (vgl. BGer 1C_283/2017 vom 23. August 
2017 E. 5.1 und 5.4). Als stille Lager gelten typischerweise die saisonale Einlagerung von 

23

Urteil V 2022 51

Fahrzeugen und Booten, das Einstellen von Möbeln und Gerätschaften, für die nach 
Räumung einer Wohnung im Moment kein Bedarf besteht, usw. 

4.6.3 Das Bundesgericht erwog in E. 5.3.2, 2. Abschnitt, seines Urteils 1C_474/2021, 
1C_544/2021 vom 2. Juni 2022, sollten die Betriebsgebäude auf der Parzelle Nr. 
D.________ als Lager für Holz, Schnitzel und Ähnliches oder für das Einstellen von forst-
wirtschaftlichen Maschinen und Kleingeräten benutzt werden, handle es sich dabei nicht 
um ein stilles Lager. Das ARE halte insoweit zu Recht fest, dass unter diesem Begriff kei-
ne Flächen fielen, auf denen von einem Gewerbebetrieb regelmässig verwendetes Materi-
al oder Gerätschaften stünden (vgl. BGer 1C_619/2017 vom 29. August 2018 E. 6.1; 
1C_283/2017 vom 23. August 2017 E. 5). Ob durch die Umnutzung neue Auswirkungen 
auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstünden, habe das Verwaltungsgericht nicht ge-
prüft. Das ARE hatte vor Bundesgericht vorgebracht, die Bewilligung der Nutzung der Be-
triebsgebäude als stille Lager gemäss Art. 24a RPG komme nicht in Betracht. Flächen, auf 
denen Material und Geräte gelagert würden, die in die alltägliche Tätigkeit eines Gewer-
bebetriebs integriert seien, seien keine stillen Lager. Sie seien Bestandteile der Produkti-
ons- und Arbeitsprozesse, weshalb die damit verbundenen Auswirkungen auf Raum und 
Umwelt auch ihnen anzurechnen seien. Je mehr Lagerflächen zur Verfügung stünden, 
desto intensiver könnten denn auch die Arbeiten ausfallen, die auf den bewilligten 210 m2 
(Scheune, Assek. Nr. F.________ [130 m2], plus Magazin, Assek. Nr. H.________ [80 m2]) 
des Forstwerkhofs verrichtet werden könnten. 

6.4 Der Beschwerdegegner 1 macht geltend, in dem vom Bundesgericht zitierten Ur-
teil 1C_619/2017 vom 29. August 2018 E. 6.2 sei, davon ausgehend, dass angesichts der 
gelagerten Gegenstände lediglich mit einem geringen Verkehrsaufkommen zu rechnen sei 
und die Anzahl der Fahrten zum und vom Gebäude sich höchstens im Rahmen von je 
zwei Hin- und zwei Rückfahrten (pro Tag) bewege, die Nutzung eines Gebäudes als stilles 
Lager bewilligt worden. Die künftige Nutzung sei demgegenüber mit einem grösseren Ver-
kehrsaufkommen verbunden gewesen, weshalb die Bewilligung für die Umnutzung infolge 
Mehrbelastung verweigert worden sei. Vorliegend führe die neue Nutzung jedoch nicht zu 
einer Mehrbelastung, sondern zu einer Minderbelastung der ehemaligen Betriebsbauten. 
Das Gebäude Assek. Nr. G.________ solle künftig als stilles Lager genutzt werden kön-
nen. Gemäss Legende auf dem Baueingabeplan sei das Gebäude ursprünglich als Rin-
derstall genutzt worden. Je ein Raum habe zudem als Mosterei und Brennerei gedient. 
Das Obergeschoss sei als Lagerraum für diverses Material genutzt worden und im westli-
chen Anbau habe sich eine Werkstatt befunden. Dabei sei zu ergänzen, dass GS 

24

Urteil V 2022 51

D.________ bekanntlich seit jeher auch forstwirtschaftlich genutzt worden sei. Dies gelte 
insbesondere für die Werkstatt, in welcher der Vater des Beschwerdegegners 1 schon 
immer Holz verarbeitet habe. Die Werkstatt solle gemäss Legende zum Baueingabeplan 
weiterhin als solche genutzt werden. Demgegenüber sollten neu sämtliche übrigen Räume 
als Abstellraum/Lager dienen. Der Viehstall solle neu als Abstellraum fungieren. Da dieser 
lediglich als stilles Lager genutzt werden dürfe, werde der Beschwerdegegner 1 darin le-
diglich Material lagern, welches nicht regelmässig genutzt werde. Eine Mehrbelastung der 
Erschliessung oder der Umwelt im Vergleich zu einem Viehstall sei nicht erkennbar. In der 
ehemaligen Brennerei werde künftig Forstmaterial gelagert. Die auf der Legende enthalte-
ne Klammerbemerkung "Wildschutzmaterial usw." mache klar, dass nicht etwa die Lage-
rung von schweren Geräten oder von Geräten für den täglichen Einsatz beabsichtigt sei, 
sondern die Lagerung von Material, welches nur gelegentlich und nicht regelmässig be-
nutzt werde und entsprechend auch keine Mehrbelastung im Vergleich zur Brennerei ver-
ursache. Die bereits bisher forstwirtschaftlich genutzte Werkstatt werde beibehalten und 
erfahre keine Nutzungsänderung. Die Mosterei werde als Lagerraum für Kleinmaschinen 
und Geräte umgebaut. Auch hier führe die Nutzungsänderung im Vergleich zur Nutzung 
als Mosterei zu keiner Mehrbelastung. Das Lager im Obergeschoss werde beibehalten 
und erfahre keine Nutzungsänderung, weshalb auch keine Mehrbelastung zur Debatte 
stehe. Damit sei erstellt, dass die neue Nutzung sicherlich nicht zu einem höheren Ver-
kehrsaufkommen oder anderweitigen Mehrbelastungen führe, mithin keine neuen Auswir-
kungen vorlägen. 

Sollte davon ausgegangen werden, dass nicht hinreichend erstellt sei, dass mit der bean-
tragten Nutzung keine neuen Auswirkungen einhergingen, sei Folgendes zu beachten: 
Dem Beschwerdegegner 1 sei die Nutzung der "übrigen Gebäude", also des nicht als 
Werkstatt genutzten Teils von Gebäude Assek. Nr. G.________ (lediglich) als stilles Lager 
bewilligt worden. Ein solches dürfe per Definition nicht für den täglichen, gewerblichen Be-
trieb besucht oder genutzt werden. Dies ergebe sich auch aus den Erwägungen des Ge-
meinderats in seiner Baubewilligung vom 7. September 2020, Ziff. 3.2.6.1, wo ausgeführt 
werde, es dürften keine neuen Auswirkungen, keine höhere Belastung der Erschliessung 
und keine zusätzlichen Umweltbelastungen entstehen. Sollte eine intensivere Nutzung er-
folgen, würde der Beschwerdegegner 1 damit gegen die Baubewilligung verstossen. Der 
Umstand, dass lediglich eine Umnutzung in ein "stilles Lager" bewilligt worden sei, 
schliesse im Umkehrschluss eine intensive tägliche Nutzung aus. Somit hätte bei einer 
rechtswidrigen Nutzung die Baubehörde einzuschreiten. Aus diesem Grund statuiere Art. 

25

Urteil V 2022 51

24a Abs. 2 RPG einen Vorbehalt, wonach bei veränderten Verhältnissen von Amtes we-
gen neu verfügt werde. 

Sodann beabsichtige der Beschwerdegegner 1, Instandstellungsarbeiten an Gebäude As-
sek. Nr. G.________ auszuführen. Diese würden in der Legende wie folgt beschrieben: "In 
der Hülle werden feste Wände erstellt, um den Diebstahlschutz zu erreichen." Diese For-
mulierung möge missverständlich sein. Es stehe aber fest, dass auch an einem als stilles 
Lager genutzten Gebäude Unterhaltsarbeiten bewilligt werden könnten. Der Legende sei 
auch zu entnehmen, dass der Stall baulich nicht verändert worden sei und sich daher In-
standstellungsarbeiten aufdrängten. Dass diese gleichzeitig vor Diebstahl schützten, kön-
ne dem Beschwerdegegner 1 nicht zum Vorwurf gemacht werden. Die beabsichtigte Er-
stellung von festen Wänden dürfe jedenfalls nicht dazu führen, dass die Nutzung von Ge-
bäude Assek. Nr. G.________ als stilles Lager verweigert werde. Sollte diese Massnahme 
nicht als Instandstellung qualifiziert werden, wäre die Bewilligung mit der Auflage zu ertei-
len, dass auf die Erstellung fester Wände zu verzichten sei. 

6.5 Das ARE hat im vorliegenden Fall in seiner Beschwerde an das Bundesgericht 
ausgeführt, dass ein stilles Lager nicht bereits dann vorliege – wie das Verwaltungsgericht 
in seinem Urteil V 2020 53 vom 27. Juli 2021 entsprechend den Eindruck erweckt habe –, 
wenn auf einer Fläche im Gebäudeinnern keine eigentlichen Produktionsarbeiten ausge-
führt und die als Lagerräume dienenden Gebäude nicht isoliert oder beheizt würden. Das 
Verwaltungsgericht verkenne damit die indirekten Auswirkungen von derart genutzten 
Flächen, insbesondere den Verkehr der Arbeitenden und zur Bewirtschaftung der Lager. 
Es verkenne aber auch, dass derartige Lager letztlich zu einer faktischen Zweckänderung 
jener Flächen führten, die als eigentlicher Werkhof bewilligt seien (bzw. dass die Lager ih-
re Funktion verlören, wenn sich die Bewilligung eines solchen Werkhofs als bundes-
rechtswidrig erweise): Je mehr Lagerflächen zur Verfügung stünden, desto intensiver die 
Arbeiten, die auf den 210 m2 verrichtet werden könnten, und desto grösser die davon aus-
gehenden Auswirkungen. Die Umnutzung der Betriebsgebäude im vom Verwaltungsge-
richt ausgeführten Sinn habe demnach neue Auswirkungen auf Raum und Umwelt und 
verletze somit Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG.

6.6 Diesen Ausführungen, wonach im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für die 
Bewilligung der Betriebsgebäude auf GS D.________, insbesondere des Gebäudes As-
sek. Nr. G.________, als stille Lager nicht gegeben sind, ist vollumfänglich zu folgen. Es 
ist zuzugestehen, dass das Verwaltungsgericht – und mit ihm die Vorinstanzen – diesbe-

26

Urteil V 2022 51

züglich bisher eine falsche rechtliche Beurteilung vorgenommen hat. Die Beschwerde ist 
daher in diesem Punkt gutzuheissen.

6.7 Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann in diesem Zusammenhang der Be-
schwerdegegner 1 aus BGer 1C_619/2017 vom 29. August 2018. Dort verglich das Bun-
desgericht die (weiterhin) zulässige Nutzung eines in der Landwirtschaftszone gelegenen 
Ökonomiegebäudes als stilles Lager mit einer statt der früher ausgeübten landwirtschaftli-
chen Nutzung bereits bewilligten Lagernutzung (Fahrzeuge und Möbel). Im Gegensatz da-
zu liege, so das Bundesgericht, in der nachgesuchten neuen Verwendung (Magazin, wo 
Material und Geräte gelagert bzw. abgeliefert und abgeholt werden) eine aktive Bewirt-
schaftung des Gebäudes, welche zu einer Intensivierung der Auswirkungen auf Raum, Er-
schliessung und Umwelt führe, weshalb die Bewilligung für die Umnutzung zu Recht ver-
weigert worden sei. Vorliegend ist hingegen kein derartiger Vergleich angezeigt, weil es für 
das Gebäude Assek. Nr. G.________ bisher noch keine Bewilligung für die Nutzung als 
stilles Lager gegeben hat. Vielmehr ist die Situation einzubeziehen, wie sie 2007, bei der 
Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebs, bestand. Wenn der Beschwerdegegner 1 geltend 
macht, durch die von ihm vorgesehene Nutzung des Gebäudes Assek. Nr. G.________ 
sei keine Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt im Vergleich zu einem Vieh-
stall erkennbar, übersieht bzw. verschweigt er, dass gemäss dem Bundesgericht im Rah-
men von Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG nicht geltend gemacht werden kann, bei der Nutzung 
der Liegenschaft als herkömmlichem Landwirtschaftsbetrieb wären die Auswirkungen auf 
die Umwelt eher grösser als bei einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung. Dies stellt eine in 
dieser Bestimmung nicht vorgesehene, unzulässige "Verrechnung" von weggefallenen 
landwirtschaftlichen Auswirkungen dar (BGer 1C_127/2008 vom 4. Dezember 2008 E. 2.5; 
1A.274/2006 vom 6. August 2007 E. 3.2). Unter dem Titel von Art. 24a RPG ist einzig die 
vom Beschwerdegegner 1 beabsichtigte Nutzung des Gebäudes Assek. Nr. G.________, 
insbesondere die Lagerung von Kleinmaschinen, Geräten und Material für die Forstwirt-
schaft zu beurteilen – und diese hat offensichtlich Auswirkungen auf Raum, Erschliessung 
und Umwelt. Noch einmal ist darauf hinzuweisen, dass nach dem klaren Wortlaut von Art. 
24a RPG für die Zulässigkeit einer Zweckänderung nicht massgebend ist, ob die neuen 
Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig sind. Sobald eine Zweckänderung mit ei-
ner Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt verbunden ist, kommt eine Bewilli-
gung gestützt auf diese Bestimmung nicht in Betracht (BGer 1C_336/2015 vom 19. Januar 
2016 E. 4.1; 1C_243/2008 E. 3.1; Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Stämpfli 
Handkommentar, 2006, Art. 24a N 6). Dem Beschwerdegegner 1 ist daher zu widerspre-
chen, wenn er geltend macht, nur eine intensive tägliche Nutzung des stillen Lagers sei 

27

Urteil V 2022 51

ausgeschlossen und die Behörde sei zu verpflichten dann – und nur dann – einzuschrei-
ten. Und abschliessend ist noch darauf hinzuweisen, dass nach dem Wortlaut der Vor-
schrift nach der Prüfung der "neuen Auswirkungen" keine Interessenabwägung mehr statt-
findet: Selbst wenn der Zweckänderung keine anderen Interessen entgegenstehen oder 
solche gar überwiegend für eine Zweckänderung sprechen sollten, ist ihre Bewilligung 
nach Art. 24a RPG ausgeschlossen, sobald neue Auswirkungen zu erwarten sind (BGer 
1A.214/2002 vom 12. September 2003 E. 5.1.2; Rudolf Muggli, in: Praxiskommentar zum 
RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24a N 14). 

6.8 Was die Instandstellungsarbeiten am Gebäude Assek. Nr. G.________ betrifft, die 
gemäss dem Beschwerdegegner 1 vorzunehmen sind, ist Folgendes zu erwägen: Wird ei-
ne Zweckänderung von baubewilligungsfreien Unterhalts- und Renovationsarbeiten beglei-
tet, steht dies einer Anwendung von Art. 24a RPG nicht entgegen (BGer 1C_351/2011 
vom 7. März 2012 E. 5.3). Als Unterhaltsmassnahmen kommen Massnahmen zur Sub-
stanzerhaltung in Betracht, die auch ohne Zweckänderung, d.h. für die ursprüngliche Nut-
zung, erforderlich gewesen wären (BGer 1C_283/2017 vom 23. August 2017 E. 3.1 ff.). 
Die Renovationsarbeiten können aber nicht so umfangreich sein, dass im Ergebnis etwas 
Neues entsteht, denn dann wird das Vorhaben baubewilligungspflichtig (Muggli, a.a.O., 
Art. 24a N 9). Bei den geplanten festen Wänden im Gebäude Assek. Nr. G.________ 
handelt es sich um Derartiges, weshalb sie mangels entsprechender Baubewilligung nicht 
erstellt werden dürfen. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Bewilligung nach Art. 
24a RPG nicht primär an der geplanten Erstellung dieser Wände scheitert, sondern weil, 
wie vorangehend ausgeführt, durch die vorgesehene Zweckänderung neue Auswirkungen 
auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen.

7. Zusammengefasst ergibt sich Folgendes:

7.1 Die Vorinstanzen haben zu Recht festgestellt, dass der mit einem Deckbelag ver-
sehene Umschlag- bzw. Wendeplatz (F8), der 2007 bewilligt wurde, sowie der befestigte 
Lagerplatz (F2), der 2012 für die Zwischenlagerung von Holzschnitzeln bewilligt wurde, 
weiterhin als solche genutzt werden können. Ebenfalls zu Recht haben die Vorinstanzen 
festgestellt, dass sich der Beschwerdegegner 1 darauf berufen kann, dass ihm 2007 der 
Abbruch und gleich grosse Wiederaufbau der Scheune, Assek. Nr. F.________ (130 m2), 
mit der Nutzung als Brennholzschnitzellager, für die Pfahlherstellung und die Lagerung 
von Material und Geräten als stilles Lager sowie die Nutzung des Magazins, Assek. 
Nr. H.________ (80 m2), zur Cheminéeholzaufbereitung bewilligt wurden. Dem Beschwer-

28

Urteil V 2022 51

degegner 1 ist es daher erlaubt, die vorangehend genannten Nutzungen auf einer gesam-
ten Fläche von 210 m2 – und zwar im Innern von Gebäuden – weiterhin auszuüben. Auf 
welche Gebäude des GS D.________ diese Fläche verteilt wird, ist dem Beschwerdegeg-
ner 1 überlassen. Konzentriert er sich – wie dies die Vorinstanzen als naheliegend erach-
ten – auf die Scheune Assek. Nr. L.________, ist darauf hinzuweisen, dass die bisherige 
Nutzung der Gebäude Assek. Nrn. F.________ und H.________ aufzugeben ist, da für die 
beschriebene Nutzung der Scheune Assek. Nr. L.________ keine auf diese bezogene 
Bewilligung vorhanden ist. Nutzt der Beschwerdegegner 1 die Scheune Assek. Nr. 
L.________ jedoch nicht in diesem Sinn, hat er dort die bisherige Nutzung, soweit sie nicht 
privat erfolgt, mangels Bewilligung aufzugeben. Wie vom Gemeinderat Steinhausen ver-
langt, hat der Beschwerdegegner 1 die von ihm zur weiteren Nutzung vorgesehene Fläche 
von 210 m2 in einem Plan auszuweisen und diesen der Behörde einzureichen.

In dem in dieser Erwägung umschriebenen Umfang erweist sich somit die Verwaltungsge-
richtsbeschwerde als unbegründet, weshalb sie in diesem Umfang abzuweisen ist.

7.2 Hingegen ist die Beschwerde begründet und ist entsprechend gutzuheissen, was 
Folgendes betrifft:

7.2.1 Für das Brennholzlager (F1) besteht keine Bewilligung, und eine solche Bewilli-
gung kann auch nicht daraus abgeleitet werden, dass es gemäss einem Luftbild im Jahr 
2007 im Umfang von rund 400 m2 bereits vorhanden war. Das Brennholzlager kann zu-
dem auch heute nicht bewilligt werden. Es ist daher soweit zu entfernen, als das Holz nicht 
der privaten Nutzung auf dem GS D.________ dient.

7.2.2 Für die Nutzung der Scheune Assek. Nr. G.________ wurde zu Unrecht eine Be-
willigung als stilles Lager erteilt.

7.2.3 Die beiden Container F3a und F3b sind zu entfernen.

7.3 Da gemäss den vorangehenden Erwägungen bereits verschiedene andere Grün-
de für eine – zumindest teilweise – Gutheissung der Beschwerde sprechen, ist grundsätz-
lich nicht massgebend, ob auf dem GS D.________ seit der Aufgabe des Landwirtschafts-
betriebs tatsächlich eine Nutzungsintensivierung stattgefunden hat oder nicht. Der Be-
schwerdegegner 1 macht jedenfalls diesbezüglich geltend, er führe heute keine Tätigkei-
ten aus, die nicht auch bereits sein Vater seit jeher ausgeführt habe. Der Beschwerdegeg-

29

Urteil V 2022 51

ner 1 führe die forstlichen Arbeiten auf GS D.________ also exakt so aus, wie sie bereits 
sein Vater ausgeführt habe. Zu einer Nutzungsintensivierung sei es demnach nicht ge-
kommen. 

Dennoch erlaubt sich das Gericht den Hinweis, dass es Letzteres stark bezweifelt, jeden-
falls was den Vergleich mit der Situation im Jahr 2007 betrifft. Immerhin steht fest, dass 
der Vater des Beschwerdeführers für seine forstliche Tätigkeit kaum Angestellte beschäf-
tigte. Dem Begleitbericht zum Baugesuch GS D.________ ist denn auch zu entnehmen, 
dass die B.________ GmbH am 1. Januar 2012 den Betrieb als Einmannbetrieb aufge-
nommen und im Oktober 2012 einen ersten Arbeiter einstellen konnte. Bis ins Jahr 2019 
sei die B.________ GmbH zu einem Forstbetrieb mit insgesamt drei Vollzeitstellen sowie 
drei Teilzeitarbeitenden herangewachsen (Ziff. 4.5 des Berichts). An anderer Stelle führt 
der Beschwerdegegner 1 zudem aus, in den Jahren bis 2019 habe sich die B.________ 
GmbH zu einem Forstbetrieb mit zeitgemässen und wirtschaftlichen Strukturen entwickelt 
(Ziff. 7 des Berichts). Die damit verbundene offensichtlichen Intensivierung der Tätigkeit 
hat dann ja auch zu der Überprüfung der Bauvorhaben und der Nutzung auf dem GS 
D.________ durch die Behörden ab 2016 geführt.

7.4 Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanzen in ihren 
Entscheiden vom 31. Juli 2020 und 7. September 2020 rechtskräftig verfügt haben, dass 
die im Baugesuch vom 20. November 2019 zur Bewilligung beantragten Lager- Abstell- 
und Arbeitsflächen im Aussenbereich (F4, F5, F6 und F7) nicht zugelassen werden kön-
nen und daher zu entfernen sind, soweit sie bereits bestehen (siehe dazu auch 
VGer V 2020 61 vom 27. Juli 2021). Das Gericht hat Kenntnis davon, dass auf diesen 
Flächen im Aussenbereich immer noch grosse Mengen Holz gelagert sind, und ist er-
staunt, dass dem so ist, nachdem die entsprechenden Entscheide der Vorinstanzen und 
des Gerichts längstens rechtskräftig sind. Das Gleiche gilt für die Sichtschutzholzbeige im 
südwestlichen Teil des GS D.________, über deren Entfernung das Gericht in seinem Ur-
teil V 2020 61 vom 27. Juli 2021 E. 10 ebenfalls rechtskräftig entschieden hat.

7.5 Entsprechend der Anordnung des Gemeinderats Steinhausen erachtet das Ge-
richt eine Frist von zwölf Monaten seit Rechtskraft dieses Urteils für den Rückbau und die 
Nutzungsaufgabe gemäss den vorangehenden Erwägungen als angemessen; dies insbe-
sondere auch vor dem Hintergrund dessen, dass damit möglicherweise Anstellungsver-
hältnisse bei der B.________ GmbH betroffen sind und sich wohl auch Änderungen erge-
ben, was die Abläufe bei der Bewirtschaftung und Pflege von Wäldern, u.a. auch des 

30

Urteil V 2022 51

Steinhauserwalds, und von Naturschutzarbeiten im Wald betrifft, und dies Auswirkungen 
auf verschiedene Private, Organisationen und Behörden hat.

8.
8.1 In seiner Stellungnahme vom 9. November 2022 beantragt der Beschwerdegeg-
ner 1 die Durchführung eines Augenscheins. Vorgängig dazu macht er folgende Aus-
führungen: Bei den Auftraggebern des Beschwerdegegners 1 handle es sich hauptsäch-
lich um gemeindliche, genossenschaftliche und vereinzelt auch private Waldbesitzer und 
Landwirte. Die Forstarbeiten würden bereits aus diesem Grund nicht hauptsächlich auf 
GS D.________, sondern im jeweiligen Einsatzgebiet ausgeführt. So führe der Beschwer-
degegner 1 Forstarbeiten im Wald (Beförsterung der Waldgenossenschaft Steinhausen, 
der Korporation Hünenberg und des Klosters Frauenthal, Holzernte im Wald, Waldpflege, 
Naturschutzarbeiten im Wald, Bereitstellung Biomasse, Erholungseinrichtungen im Wald) 
aus. Die eigentliche Arbeit auf GS D.________ beschränke sich auf die Lagerung der an-
geführten und nicht vor Ort verarbeiteten Stämme sowie zu einem kleinen Teil auf die 
Holzverarbeitung auf GS D.________. So würden auf GS D.________ i.d.R. lediglich Un-
terhaltsarbeiten getätigt, die keine Emissionen verursachten. Solche Unterhaltsarbeiten 
seien 2007 bewilligt worden. Die eigentliche Holzverarbeitung auf GS D.________ erfolge 
konzentriert an 3–4 Tagen pro Jahr. Auf GS D.________ fänden sich, im Unterschied zu 
einem "Produktionsstandort", keine festen, permanenten Anlagen. Vielmehr erfolge die 
Holzverarbeitung mit mobilen Maschinen. So verfüge der Beschwerdegegner 1 über einen 
mobilen Hacker, welcher für die Verarbeitung von Hackholz zu Holzschnitzeln am Traktor 
befestigt werde. Dieser werde lediglich 1–2 Tage pro Jahr auf GS D.________ eingesetzt. 
Brennholz werde konzentriert an ca. 2 Tagen mit einer mobilen Spaltanlage auf einem 
Lastwagen verarbeitet. Solche Geräte würden im Übrigen in der Landwirtschaftszone re-
gelmässig eingesetzt. Weder der Beschwerdeführer noch das ARE hätten diese Aus-
führungen des Beschwerdegegners 1 zur Häufigkeit der Einsätze dieser Maschinen je be-
stritten.

8.2 Auf ein beantragtes Beweismittel wie einen Augenschein kann verzichtet werden, 
wenn die Behörden den Sachverhalt aufgrund eigener Sachkunde oder nach den Akten 
hinreichend würdigen können (BGE 124 I 208 E. 4a). Wird ein Augenschein beantragt, 
steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen Ermessen 
der mit der Sache befassten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins 
besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden 
können (BGer 1C_192/2010 vom 8. November 2010 E. 3.3).

31

Urteil V 2022 51

8.3 Im vorliegenden Fall würde ein Augenschein nichts Wesentliches zur Entscheid-
findung beitragen. Welcher Art die Auftraggeber des Beschwerdegegners 1 sind, lässt sich 
nicht mit einem Augenschein feststellen. Ebenso wenig können die Intensität und die Dau-
er der forstwirtschaftlichen Tätigkeiten auf dem GS D.________ mittels eines Augen-
scheins abgeschätzt werden. Dafür bräuchte es eine Beobachtung über eine sehr lange 
Zeit, die hier nicht vorhanden, aber auch gar nicht handhabbar ist. Zudem ist darauf hin-
zuweisen, dass nicht allein die (vom Beschwerdegegner 1 bestrittene) Nutzungsintensivie-
rung zur (teilweisen) Gutheissung der Beschwerde geführt hat, sondern primär andere 
Gründe und Feststellungen (siehe dazu hiervor E. 7.3). Und schliesslich hat der Be-
schwerdeführer nie behauptet, auf GS D.________ fänden sich feste, permanente Anla-
gen zur Holzverarbeitung. Deshalb muss das Fehlen solcher auch nicht mit einem Augen-
schein festgestellt werden. Hingegen ist auch ohne diese festen, permanenten Anlagen 
aktuell eine Nutzung des GS D.________ als eigentlicher Forstwerkhof zu erkennen, die 
an diesem Standort nicht zulässig ist bzw. für die im Bundesrecht keine genügende 
Grundlage besteht. Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins ist daher abzuwei-
sen.

9. Es ist dem Gericht bewusst, dass dieses Urteil im Betrieb des Beschwerdegeg-
ners 1 zu möglicherweise einschneidenden Veränderungen führt, insbesondere wenn man 
berücksichtigt, dass bei den zulässigen Nutzungen auf einer Fläche von maximal 210 m2 
auch das Gebäude Assek. Nr. L.________ einzubeziehen ist (siehe dazu E. 7.1). Es je-
doch zu betonen, dass der Entscheid auf einer genauen Prüfung der rechtlichen Grundla-
gen und der Möglichkeiten sowie einer vertieften Auslegung der Akten im Zusammenhang 
mit früher erteilten Bewilligungen beruht. Zudem kommt das Urteil dem wichtigen Grund-
satz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet nach, welcher eine zurückhaltende 
Erteilung von Bewilligungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen resp. eine konsequente 
Beseitigung von festgestellten vorhandenen illegalen Bauten, Anlagen und Nutzungen und 
somit die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Sinne der öffentlichen Inter-
essen verlangt. Der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands kommt erhöhtes 
Gewicht zu, und die dem Beschwerdegegner 1 erwachsenden Nachteile können nicht 
oder nur in verringertem Masse berücksichtigt werden.

10.
10.1 Gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG trägt im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
die unterliegende Partei die Kosten. Hat im verwaltungsgerichtlichen Prozess keine Partei 

32

Urteil V 2022 51

ganz obsiegt, sind die Kosten in dem Verhältnis zu teilen, in welchem die Parteien unterle-
gen sind (§ 23 Abs. 2 VRG.) Der Beschwerdeführer obsiegt im vorliegenden Verfahren 
teilweise, und zwar zu rund ¾. Er unterliegt somit zu rund ¼ und hat daher von den Ver-
fahrenskosten von Fr. 2'000.– Fr. 500.– zu übernehmen, welche in dieser Höhe mit dem 
im Verfahren V 2020 53 bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 
Fr. 1'500.– Verfahrenskosten werden dem Beschwerdegegner 1 auferlegt. Gestützt auf 
§ 24 Abs. 1 und 2 VRG werden dem Gemeinderat Steinhausen und dem Amt für Raum 
und Verkehr des Kantons Zug keine Kosten auferlegt.

10.2 Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens zu-
zusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG), wobei gemäss § 8 der Verordnung über die Kosten im 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht (BGS 162.12) nur bei berufsmässiger Vertretung 
einer Partei eine Entschädigung zuzusprechen ist. Letzteres ist beim Beschwerdeführer 
nicht der Fall, weshalb er keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung hat. Hingegen ist 
der Beschwerdegegner 1 anwaltlich vertreten, weshalb ihm zulasten des Beschwerdefüh-
rers eine Parteientschädigung nach Massgabe seines Obsiegens zusteht. Das Gericht er-
achtet eine Entschädigung von gesamthaft Fr. 5'000.– (inkl. MWST) für das Honorar und 
die notwendigen Barauslagen der Vertretung des Beschwerdegegners 1 für beide Verfah-
ren (V 2020 53 und V 2022 51) im Falle des vollständigen Obsiegens als angemessen. Da 
der Beschwerdegegner 1 jedoch nur zu ¼ obsiegt, hat er zulasten des Beschwerdeführers 
eine Parteientschädigung von Fr. 1'250.– (inkl. MWST und Barauslagen) zugut.

33

Urteil V 2022 51

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Die Beschwerde wird insofern teilweise gutgeheissen, als die erteilte Bewilligung 
für die Nutzung des Gebäudes Assek. Nr. G.________ als stilles Lager und für die 
Erstellung der Trennwände im Gebäude Assek. Nr. G.________ aufgehoben wird. 
Der Beschwerdegegner 1 hat gemäss Erwägung 5 innert zwölf Monaten seit 
Rechtskraft dieses Urteils Folgendes vorzunehmen:
- Aufgabe der Nutzung des Gebäudes Assek. Nr. G.________, soweit diese nicht 

ausschliesslich privat erfolgt;
- Beschränkung der 2007 auf die im Zusammenhang mit dem Abbruch und Wie-

deraufbau der Scheune, Assek. Nr. F.________, sowie bezüglich des Maga-
zins, Assek. Nr. H.________, bewilligten Nutzung auf 210 m2 (unter Einbezug 
des Gebäudes Assek. Nr. L.________, soweit dieses nicht privat genutzt wird), 
was in einem Plan auszuweisen ist;

- Entfernung des Brennholzlagers (F1) und der Container F3a und F3b.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Dem Beschwerdeführer wird eine Spruchgebühr von Fr. 500.– auferlegt und in 
dieser Höhe mit dem im Verfahren V 2020 53 geleisteten Kostenvorschuss ver-
rechnet. Fr. 2'000.– werden ihm rückerstattet. Dem Beschwerdegegner 1 wird eine 
Spruchgebühr von Fr. 1'500.– auferlegt.

3. Der Beschwerdeführer hat dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung 
von Fr. 1'250.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

5. Mitteilung an den Beschwerdeführer (mit ausführlicher Rechtsmittelbelehrung), an 
die Rechtsvertretung des Beschwerdegegners 1 (im Doppel, Rechnung folgt nach 
Rechtskraft des Urteils), an den Gemeinderat Steinhausen, an das Amt für Raum 
und Verkehr des Kantons Zug, an das Bundesamt für Raumentwicklung, Bern, 

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Urteil V 2022 51

sowie zum Vollzug von Ziffer 2 des Dispositivs an die Finanzverwaltung des Kan-
tons Zug (nur Rubrum und Dispositiv). 

Zug, 18. August 2023

Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Der Gerichtsschreiber

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