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**Case Identifier:** d3e60015-c3df-5481-8846-4ed2b93fde51
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 03.01.2022 100 2021 101
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2021-101_2022-01-03.pdf

## Full Text

100.2021.101U
STE/SPR

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 3. Januar 2022 

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiber Grossrieder

A.________
vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdeführer

gegen

1. B.________
2. C.________
beide vertreten durch Rechtsanwältin … und Rechtsanwältin … 

Beschwerdegegnerschaft

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Saanen
Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 3792 Saanen

betreffend Baubewilligung; Zufahrt mit Wendeplatz und Autounterstand zu 
Wohnhaus in Landwirtschaftszone (Entscheid der Bau- und Verkehrs-
direktion des Kantons Bern vom 10. März 2021; BVD 110/2020/2)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2022, Nr. 100.2021.101U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone liegenden 
Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 1________ mit einem als Ferienhaus erbauten 
Chalet. Am 23. März 2020 ersuchte er die Einwohnergemeinde (EG) Saanen 
um eine Baubewilligung für den Neubau eines Autounterstands mit 
Wendeplatz auf seiner Parzelle sowie einer Zufahrtsstrasse über die 
benachbarte Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 2________, welche im Eigentum 
von C.________ steht und ebenfalls in der Landwirtschaftszone liegt. 
Dagegen erhoben B.________ und C.________ am 15. Juli 2020 bzw. 
12. August 2020 Einsprache. Nachdem das Amt für Gemeinden und Raum-
ordnung des Kantons Bern (AGR) die Ausnahmebewilligung für das Bauen 
ausserhalb der Bauzone mit Verfügung vom 2. Juni 2020 verweigert hatte, 
erteilte die EG Saanen dem Vorhaben am 29. Oktober 2020 den Bauab-
schlag.

B.

Hiergegen reichte A.________ am 30. November 2020 bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) Beschwerde ein. Diese wies die 
Beschwerde mit Entscheid vom 10. März 2021 ab.

C.

Gegen diesen Entscheid hat A.________ am 9. April 2021 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Ent-
scheid sei aufzuheben und es sei ihm die Baubewilligung für die Erstellung 
einer Hauszufahrt mit Wendeplatz und Autounterstand zu erteilen, eventuell 
bloss für die Hauszufahrt mit Wendeplatz. 

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B.________ und C.________ beantragen mit Beschwerdeantwort vom 
10. Mai 2020, die Beschwerde sei abzuweisen und der Bauabschlag vom 
29. Oktober 2020 sowie die Verfügung des AGR vom 2. Juni 2020 seien zu 
bestätigen. Die BVD schliesst mit Beschwerdevernehmlassung vom 15. April 
2021 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die EG Saanen verzichtet 
mit Eingabe vom 14. April 2021 auf eine Stellungnahme.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat 
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 
Abs. 1 VRPG, vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist 
sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde 
ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Das Chalet des Beschwerdeführers ist aktuell über einen steilen Fussweg 
auf dem Grundstück Nr. 3________ des Beschwerdegegners 1 erreichbar. 
Da dies mit zunehmendem Alter beschwerlich werde, will der 
Beschwerdeführer eine Zufahrt bauen, die auf dem Grundstück 
Nr. 2________ der Beschwerdegegnerin 2 von der …strasse abzweigt und 

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nach rund 110 m auf dem Grundstück des Beschwerdeführers bei einem auf 
zwei Seiten offenen, gut 20 m2 grossen Autounterstand mit Wendeplatz 
endet. Der Weg soll eine Breite von 3 m und eine Steigung von 7,6 bis 15 % 
aufweisen. Aufgrund der Hanglage sind entlang des Weges 
Terrainanpassungen notwendig und auf der Parzelle des 
Beschwerdeführers auch Stützmauern (vgl. Pläne zum Baugesuch, Akten 
Gemeinde act. 3D3 und 3D4).

3.

3.1 Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) dürfen Bauten und An-
lagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Vo-
raussetzung einer solchen Bewilligung ist namentlich, dass die Bauten und 
Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlos-
sen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG). Nach Art. 16a Abs. 1 RPG sind Bauten und 
Anlagen in der Landwirtschaftszone zonenkonform, die zur landwirtschaftli-
chen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. – 
Unter den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass das Bauvorhaben in 
der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform ist und deshalb einer Ausnah-
mebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bedarf. 

3.2 Der Beschwerdeführer beruft sich vorab auf die Besitzstandsgarantie 
für altrechtliche Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG. Danach werden 
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzo-
nen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich ge-
schützt (Abs. 1). Sie können mit Bewilligung der zuständigen Behörde er-
neuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden 
(Abs. 2). Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und An-
lagen beschränkt, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor 
das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des 
Bundesrechts wurde (Art. 24c Abs. 2 i.V.m. Art. 41 der Raumplanungsver-
ordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Stichtag ist in der Regel der 
1. Juli 1972, d.h. das Datum des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 
8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung 

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(aGSchG; AS 1972 I 950 ff., 966), das erstmals Bau- und Nichtbaugebiet klar 
trennte (BGE 129 II 396 E. 4.2.1; BVR 2016 S. 471 E. 3.2 mit Hinweisen; 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, 
Art. 81 N. 18 und 20). – Beim Chalet des Beschwerdeführers handelt es sich 
nach dessen unbestritten gebliebenen Angaben um eine rechtmässig er-
stellte, altrechtliche Baute im Sinn von Art. 24c RPG. Es wurde 1963 als Fe-
rienhaus erbaut und bis vor einigen Jahren auch als solches genutzt. Seit 
2008 bewohnt der Beschwerdeführer das Chalet ganzjährig.

3.3 Eine Änderung einer altrechtlichen Baute oder Anlage gilt als teil-
weise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder 
Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt 
bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind (Art. 42 
Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist 
unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 
Satz 1 RPV); dabei dürfen bauliche Veränderungen keine wesentlich verän-
derte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen 
(Art. 42 Abs. 3 Bst. c RPV). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den 
wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG).

3.4 Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass es sowohl dem Autounter-
stand mit Wendeplatz als auch der Zufahrt an einem körperlichen Zusam-
menhang zum bestandesgeschützten Chalet fehle, weshalb keine Erweite-
rung des Chalets vorliege. Vielmehr handle es sich um die Neuerstellung 
einer Zufahrt zu der altrechtlichen Baute und damit um ein eigenständiges 
Bauvorhaben. Bereits aus diesem Grund könne keine Bewilligung gestützt 
auf Art. 24c RPG erteilt werden (angefochtener Entscheid E. 3f). Zudem er-
fordere das Bauvorhaben Terrainanpassungen, grössere Aufschüttungen 
und markante Stützmauern, womit es sowohl das Gelände als auch das 
äussere Erscheinungsbild erheblich verändere. Folglich werde die Identität 
der Baute nicht mehr gewahrt und müsse die Wesensgleichheit verneint wer-
den. Unter diesen Umständen könne offenbleiben, ob das Vorhaben für eine 
zeitgemässe Wohnnutzung nötig sei, wie dies Art. 24c Abs. 4 RPG verlan-
gen würde (angefochtener Entscheid E. 3g). Schliesslich widerspreche das 
Vorhaben Art. 42 Abs. 3 Bst. c RPV, da der Beschwerdeführer das Chalet 
erst seit wenigen Jahren ganzjährig bewohne und davon auszugehen sei, 

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dass er die umstrittene Zufahrtsstrasse in erster Linie aufgrund dieses neuen 
Dauerwohnsitzes benötige (angefochtener Entscheid E. 3h). 

3.5 Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass ein körperlicher Zusam-
menhang zwischen seinem Chalet und der geplanten Erschliessung fehlt. 
Dennoch hält er das Bauvorhaben gestützt auf Art. 24c RPG für bewilli-
gungsfähig, weil die Zufahrt in der Gesamtbeurteilung des Erscheinungsbil-
des zu würdigen sei. Die Terrainveränderungen wären nach der erneuten 
Begrünung in der Hanglage kaum mehr sichtbar. Die beiden Fahrspuren und 
der «angesäte» Wendeplatz würden «selbst aus der Vogelperspektive» 
keine auffälligen Wesensmerkmale bilden und das bisherige Gesamtbild 
nicht wesentlich verändern, zumal es sich bei einem Feldweg «notorisch» 
um einen unauffälligen Bestandteil von landwirtschaftlichen Nutzflächen 
handle. Zudem sei durchschnittlich mit höchstens einer Fahrt pro Tag zu 
rechnen und schliesse eine zeitgemässe Wohnnutzung nach Art. 24c Abs. 4 
RPG «im Einklang mit der sachenrechtlichen Rechtsprechung zum Notweg» 
eine einfache Hauszufahrt ein (Beschwerde S. 6-8). 

3.6 Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden: Eine Bewilligung nach 
Art. 24c RPG ist erhältlich für Veränderungen an altrechtlichen Bauten und 
Anlagen, etwa für eine Vergrösserung der bestehenden Räumlichkeiten, 
eine innere oder äussere Umgestaltung oder eine Zweckänderung (vgl. 
Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 24c N. 7, 14, 17). Sie 
erfordert grundsätzlich einen körperlichen Zusammenhang zwischen der be-
sitzstandsgeschützten Baute und dem Ausbauvorhaben. Fehlt der körperli-
che Zusammenhang, gelten baubewilligungspflichtige Änderungen in der 
Umgebung eines besitzstandsgeschützten Gebäudes als eigenständige 
Bauvorhaben; sie fallen nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG 
(vgl. Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], Neues Raumplanungsrecht, 
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den 
Vollzug, Bewilligungen nach Art. 24c RPG, 2007, Ziff. 3.3.2 S. 9; AGR, 
Bauen ausserhalb der Bauzonen, Themenblatt A1). Weder der Autounter-
stand mit Wendeplatz noch die Zufahrt weisen den erforderlichen körperli-
chen Zusammenhang auf. Ob bei Ersteren ausnahmsweise darauf verzichtet 
werden könnte, kann offenbleiben, weil dies bei der Zufahrt jedenfalls nicht 
möglich ist. Bei ihr handelt es sich offensichtlich nicht um eine Änderung oder 

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Erweiterung des besitzstandsgeschützten Chalets und auch nicht um die Än-
derung oder Erweiterung einer bereits bestehenden, besitzstandsgeschütz-
ten Strasse, sondern um ein eigenständiges Bauvorhaben und damit nicht 
um einen Anwendungsfall von Art. 24c RPG. Entgegen der Auffassung des 
Beschwerdeführers käme eine Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG des-
halb selbst dann nicht in Frage, wenn die neue Erschliessungsstrasse die 
Identität der altrechtlichen Baute tatsächlich wahren würde.

3.7 Auch dies ist indessen nicht der Fall: Wie die Vorinstanz zu Recht 
befand, würde der Bau der rund 3 m breiten und 110 m langen Zufahrt na-
mentlich wegen der notwendigen Terrainanpassungen einen markanten Ein-
griff in den bisher unberührten Hang darstellen. Daran vermögen weder die 
Wegoberfläche aus sickerfähigem Material noch die Begrünung der Terrain-
anpassungen etwas zu ändern. Hinzu kommt, dass auch der geplante Wen-
deplatz mit Autounterstand grössere Terrainveränderungen mit markanten 
Stützmauern bedingt, welche die Umgebung des Chalets erheblich verän-
dern würden. Folglich wahren weder die neue Zufahrt noch die Terrainver-
änderungen auf der Parzelle des Beschwerdeführers die Identität des Cha-
lets. Unter diesen Umständen kann offenbleiben, ob die geplanten Bauten 
für eine zeitgemässe Wohnnutzung im Sinne von Art. 24c Abs. 4 RPG not-
wendig wären. Schliesslich kann der Beschwerdeführer aus dem Urteil des 
Verwaltungsgerichts vom 1. Oktober 2004 schon deshalb nichts zu seinen 
Gunsten ableiten, weil es vom Bundesgericht aufgehoben worden ist (vgl. 
VGE 21812 betreffend Erschliessungsstrasse, die überwiegend nichtland-
wirtschaftlichen Wohnbauten dient; BGer 1A.256/2004 vom 31.8.2005). 
Ohnehin hatte das Verwaltungsgericht auch in jenem Fall erwogen, dass die 
projektierte Strasse nicht als teilweise Änderung betrachtet werden könne 
und die Wesensgleichheit nicht gewahrt sei (E. 8).

3.8 Ob die Identität der Baute auch deshalb zu verneinen wäre, weil das 
Bauvorhaben eine unzulässige Nutzungsintensivierung ermöglicht (Art. 42 
Abs. 3 Bst. c RPV), erscheint fraglich, zumal nichts darauf hindeutet, dass 
der Ausbaustandard des Chalets am Stichtag (1.7.1972) kein ganzjähriges 
Wohnen erlaubt hätte (vgl. BGer 1C_312/2016 vom 3.4.2017 E. 2.1; ARE, 
Teilrevision der Raumplanungsverordnung, Erläuternder Bericht, 2012, 

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Ziff. II.4 S. 10). Die Frage kann mit Blick auf das Erwogene jedoch ebenfalls 
offenbleiben.

3.9 Zusammenfassend ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass das Bau-
vorhaben nicht gestützt auf Art. 24c RPG bewilligt werden kann, da es nicht 
unter den Anwendungsbereich dieser Bestimmung fällt und im Übrigen die 
Identität des bestandesgeschützten Chalets nicht wahren würde. 

4. 

4.1 Eine erleichterte Ausnahmebewilligung gestützt auf eine andere Be-
stimmung gemäss Art. 24a-24e RPG fällt unbestrittenermassen ausser Be-
tracht. Es bleibt somit zu prüfen, ob eine Ausnahmebewilligung nach dem 
Grundtatbestand von Art. 24 RPG möglich ist. Eine solche setzt voraus, dass 
der Zweck der Baute einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert 
(Bst. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Bst. b). Ge-
mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt eine Baute oder Anlage als 
standortgebunden im Sinne von Art. 24 Bst. a RPG, wenn sie aus techni-
schen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbe-
schaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist. Da-
bei beurteilen sich die Voraussetzungen nach objektiven Massstäben, und 
es kann weder auf die subjektiven Vorstellungen und Wünsche der Einzel-
nen noch auf die persönliche Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankom-
men. Generell ist ein strenger Massstab anzuwenden, um der Zersiedelung 
der Landschaft entgegenzuwirken (BGE 129 II 63 E. 3.1; BGer 1A.256/2004 
vom 31.8.2005 E. 5). 

4.2 Die Vorinstanz hat die Standortgebundenheit der geplanten Er-
schliessungsstrasse unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung verneint. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, diese Praxis 
möge für Detailerschliessungen gelten; hier stehe jedoch lediglich eine 
Hauszufahrt zu einem einzelnen bestandesgeschützten Haus zur Diskus-
sion. Damit finde «nicht die geringste zusätzliche Zersiedelung» statt. – Die-
ser Auffassung kann nicht gefolgt werden: Auch eine neue Zufahrt zu bloss 
einer zonenwidrigen, nicht standortgebundenen Baute stellt eine Verletzung 

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des Trennungsgrundsatzes dar. Denn dieser bezweckt ganz allgemein die 
Freihaltung der Landwirtschaftszonen von allen nicht landwirtschaftlichen 
und nicht standortgebundenen Bauten (BGE 147 II 309 E. 5.5). Das Bundes-
gericht lehnt es in ständiger Rechtsprechung ab, die Standortgebundenheit 
mit der Zugehörigkeit zu einer Baute zu rechtfertigen, welche selbst zonen-
fremd und nicht standortgebunden ist. Auch Erschliessungsanlagen und An-
bauten, die einzig dazu dienen, den Komfort oder die Möglichkeiten der Be-
nützung eines besitzstandsgeschützten landwirtschaftsfremden Hauptge-
bäudes zu erhöhen, gelten nicht als standortgebunden (vgl. BGE 124 II 252 
E. 2c, 117 Ib 266 E. 2a, 115 Ib 295 E. 2c; BGer 1C_154/2020 vom 
13.7.2020 E. 5.3.1, 1C_9/2019 vom 4.10.2019 E. 4.2, 1C_284/2017 vom 
1.3.2018 E. 4.3, 1C_257/2012 vom 6.9.2012 E. 3.1, 1A.32/2005 vom 
8.12.2005 E. 3.1, 1A.256/2004 vom 31.8.2005 in BVR 2006 S. 224 E. 5, 
1A.88/1999 vom 8.11.1999 E. 4c, je mit Hinweisen). Ob die Erschliessung 
einer einzigen oder mehreren Bauten dient, spielt keine Rolle.

4.3 Zu keinem anderen Ergebnis führt der Einwand des Beschwerdefüh-
rers, wonach bei Vorliegen einer zivilgerichtlich anerkannten Wegnot im Sinn 
der Einheitlichkeit der Rechtsordnung zu entscheiden sei, sofern dadurch 
nicht zentrale öffentliche Interessen verletzt würden. Der Bau einer Zufahrt 
über fremden Boden setzt zwar die zivilrechtliche Berechtigung dazu voraus. 
Eine Baubewilligung kann aber nur erteilt werden, wenn auch alle planungs- 
und baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dies ist hier nicht der Fall. 
Der Bau einer zonenfremden, nicht standortgebundenen Strasse wider-
spricht vielmehr dem fundamentalen raumplanerischen Grundsatz der Tren-
nung von Bau- und Nichtbaugebiet (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4, 111 Ib 213 
E. 6b; BGE 1C_469/2019 und 1C_483/2019 vom 28.4.2021 E. 5.5; 
BVR 2013 S. 85 E. 5.2; VGE 2020/219 vom 2.11.2021 E. 6.4). Soweit der 
Beschwerdeführer vorbringt, die Bewilligung von nichtlandwirtschaftlichen 
Wohnnutzungen oder örtlichen Kleingewerben im Streusiedlungsgebiet 
(Art. 24 Bst. a RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV) stehe offensichtlich in einem 
viel deutlicheren Widerspruch zum Trennungsgrundsatz als die Bewilligung 
eines Feldwegs als Hauszufahrt zu einer bestandesgeschützten Baute, kann 
er auch daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. Wie die Vorinstanz bereits 
ausgeführt hat, geht es bei den privilegierten Bauten im Streusiedlungsge-
biet um reine Nutzungsänderungen, nicht um Neubauten. Zudem können 

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auch solche Nutzungsänderungen nur bewilligt werden, wenn dadurch die 
äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur der betroffenen Baute 
im Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 39 Abs. 3 RPV).

5.

Der Beschwerdeführer beruft sich schliesslich auf die Eigentumsgarantie 
(Art. 26 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; Art. 24 der Verfassung des 
Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) und macht einen unzulässigen Eingriff gel-
tend. – Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum nicht unbe-
schränkt, sondern nur innerhalb der Schranken, die ihm im öffentlichen Inte-
resse durch die Rechtsordnung und namentlich der Raumplanung gezogen 
sind. Sie verschafft demnach keinen Anspruch auf beliebige, ungehinderte 
Nutzung und Überbauung eines Grundstücks (vgl. BGE 146 I 70 E. 6.1, 
117 Ib 243 E. 3a, 105 Ia 330 E. 3c f.; BGer 1C_578/2019 vom 25.5.2020 
E. 5, 1C_99/2017 vom 20.6.2017 E. 4; BVR 2020 S. 17 E. 7.1; 
VGE 2016/175 vom 1.3.2017 E. 4.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum berni-
schen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 2 N. 1). Die Bestandesgarantie als 
Teilgehalt der Eigentumsgarantie umfasst nur das Recht auf den Weiterbe-
stand der ursprünglich rechtmässig bewilligten Baute, indem sie unterhalten 
und – damit ihr Wert nicht kontinuierlich abnimmt – erneuert werden darf. Die 
Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG geht darüber hinaus und lässt we-
sentlich mehr Änderungen des Bestehenden zu. In diesem Sinn stellen 
Art. 24c RPG – aber auch Art. 24b, 24d und 24e RPG – Fälle einer aus be-
sonderen Gründen «erweiterten Besitzstandsgarantie» dar (vgl. Rudolf 
Muggli, in Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, 
Art. 24c N. 11). Erfüllt ein Bauvorhaben – wie hier – bereits die Anforderun-
gen nach der erweiterten Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG nicht (vgl. 
vorne E. 3), kann es somit erst recht nicht gestützt auf die Eigentumsgarantie 
nach Art. 26 BV und Art. 24 KV bewilligt werden. Die Verweigerung der Bau-
bewilligung stellt demnach keinen (unzulässigen) Eingriff in die Eigentums-
garantie dar. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom , Nr. 100.2021.101U, Seite 11

6.

6.1 Der rechtserhebliche Sachverhalt ist in den Akten ausreichend doku-
mentiert, weshalb sich Weiterungen wie der beantragte Augenschein oder 
der Beizug der Akten betreffend Notwegrecht erübrigen. Die entsprechenden 
Beweisanträge werden abgewiesen (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung 
statt vieler BGE 144 II 427 E. 3.1.3; BVR 2021 S. 285 E. 3.3.2; Michel Daum, 
in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 
Art. 18 N. 27 f.).

6.2 Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als offensichtlich 
unbegründet und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche 
Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 
2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwalt-
schaft [GSOG; BSG 161.1]). 

6.3 Bei diesem Verfahrensausgang hat der unterliegende Beschwerde-
führer die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu tragen und 
der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten zu ersetzen 
(Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Gemäss Art. 41 Abs. 1 
des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) 
i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung 
des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) be-
trägt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro In-
stanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz 
nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streit-
sache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Die 
Rechtsvertreterinnen der Beschwerdegegnerschaft machen in ihrer Kosten-
note vom 1. Dezember 2021 ein Honorar von Fr. 4’960.-- zuzüglich Auslagen 
von Fr. 173.60 sowie MWSt von Fr. 395.30 geltend, ausmachend insgesamt 
Fr. 5’528.90 (act. 8A). Dies erscheint angesichts der obgenannten Kriterien 
als überhöht. Der Verfahrensgegenstand war aufgrund der Vertretung im 
vorinstanzlichen Verfahren bereits bekannt und es fand bloss ein einfacher 
Schriftenwechsel ohne Beweisverfahren statt. Die Bedeutung der Streitsa-
che ist durchschnittlich, der gebotene Zeitaufwand sowie die Schwierigkeit 
des Prozesses waren höchstens durchschnittlich. Unter Berücksichtigung 
der gesamten Umstände erscheint für das verwaltungsgerichtliche Verfahren 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.01.2022, Nr. 100.2021.101U, 
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deshalb ein Parteikostenersatz von pauschal Fr. 4’500.-- (inkl. Auslagen und 
MWSt) als angemessen.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 2’000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft die Parteikos-
ten, bestimmt auf Fr. 4’500.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerschaft
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Saanen
- Bundesamt für Raumentwicklung

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden