# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ec26ffdc-f998-568c-8339-91304054b102
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-11-04
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 04.11.2003 80.2003.135
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-135_2003-11-04.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.135

  	
  Lugano

  4 novembre 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 17 settembre 2003

 

in materia di:                 IFD 99/00

 

	
  presentato da:

  	
  __________ _RICO0 

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Nella
tassazione IFD 1999-2000 l’UT di __________ aggiungeva ai redditi della
contribuente un reddito da commercio professionale d’immobili di fr. 49'900.-
di media annua. Il 14 agosto 1997 essa aveva infatti venduto a __________
__________ al prezzo di fr. 400'000.- la part. n. 279 di __________, che aveva
acquistato circa un anno e mezzo prima per fr. 200'000.- e sulla quale aveva
eseguito lavori di miglioria per oltre fr. 75'000.- (cfr. notifica della
tassazione IFD 1999-2000, del 29 aprile 2002).

 

                                         1.2.

                                         La
contribuente presentava reclamo in tempo utile, argomentando che la vendita di
__________ era puramente occasionale, che è stata effettuata senza fare nessuna
inserzione sui giornali e che è l’unica operazione immobiliare compiuta.

                                         L’UT
respingeva il reclamo con decisione dell’11 agosto 2003, argomentando:

                                         “Per decidere se vi sia o meno commercio
d'immobili occorre tener conto dei diversi elementi che lo caratterizzano,
molti dei quali riscontrabili nella fattispecie.

                                         In
primis l'attività della contribuente, attiva nel ramo dell'amministrazione immobiliare
e pure titolare di una ditta impegnata in tale settore, i diversi acquisti
immobiliari effettuati negli anni precedenti (oltre ad una piccola vendita effettuata
dopo frazionamento), la breve durata del possesso (poco più di un anno e mezzo)
ed il finanziamento esclusivo con mezzi di terzi. Non da ultima la congrua
provvigione versata (fr. 70'000.-)”.

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Con il
presente, tempestivo ricorso __________ __________ contesta nuovamente
l’esposizione di un reddito da commercio professionale di immobili, argomentando:

                                         - che si
tratta dell’unico immobile, tra quelli da lei acquistati, a essere stato
venduto ;

                                         - che
l’acquirente si è rivolto a lei di sua spontanea iniziativa;

                                         - che
fino al 1993 ha lavorato quale dipendente, svolgendo pure attività di portinaia
e di addetta alla consegna e riconsegna di case di vacanza;

                                         - che ha
cessato tale attività a seguito di un infortunio  avvenuto nel 1992;

                                         - che le
attività della __________ __________ sagl sono rivolte all’agriturismo e ad
attività che promuovono l’economia della valle;

                                         - che
essa non ha alcun ruolo nell'attività in questa ditta;

                                         - che
l’acquirente dell’immobile ha preso domicilio in __________ __________
__________, nell’immobile acquistato;

                                         - che la
“piccola vendita” cui accenna l’UT altro non è che l’espropriazione di uno
scorporo di terreno subita per migliorie alla strada del passo del __________;

                                         - che,
dopo essersi interessato alla casa di __________, acquistata nel 1987,
l’acquirente ha preferito quella di __________;

                                         - che
l’acquisto è stato finanziato con mezzi propri in ragione del 15%.

 

                                         2.2.

                                         L’UT di
__________ propone invece di respingere il ricorso, ribadendo i seguenti
elementi a conforto della propria decisione:

                                         - la
breve durata del possesso del mapp. 279 ossia 1 anno e 7 mesi come a tassazione
TUI;

                                         - il
finanziamento integrale per mezzo di terzi, come risulterebbe dal combinato esame
del prezzo di acquisto (fr. 200'000.-) e dell’elenco debiti al 1° gennaio 1997
(debito __________ __________ fr. 198'493.-);

                                         - la contribuente
è attiva nel campo immobiliare tramite la "__________ __________
__________ ", società della quale possiede 17'000 fr. di quota sociale su
un totale di 20'000.- e verso la quale è creditrice di fr. 120'000.-;

                                         - la
vendita oggetto del ricorso è stata effettuata proprio tramite la __________
__________, società alla quale la signora ha versato una provvigione di fr.
70'000.-, non riconosciuta interamente in deduzione quale costo, ma
limitatamente a fr. 20'000.-.

 

                                         2.3.

                                         La
ricorrente, cui sono state trasmesse le osservazioni dell’UT, non ha fatto uso
della facoltà di replica. 

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Secondo
l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa
commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione
e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

                                         Pronunciandosi
sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza del 1999, l'imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale
di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP
1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF
55/1999 p. 385).

                                         L'Alta
Corte ha posto l'accento sul fatto che l'art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara
imponibile "la totalità dei proventi, periodici e unici" e afferma
pertanto il principio dell'imposizione del reddito netto complessivo. Esenti
sono invece secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale
"conseguiti nella realizzazione di sostanza privata": la legge si
limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli
articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più
importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa
dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude
il Tribunale federale, anche utili provenienti da un'attività che oltrepassa la
mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività
lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono
sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una
vera e propria impresa.

                                         Ne
consegue che l'esenzione secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli
utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del
patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al
conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un'occasione che si offre in
modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività
lucrativa indipendente, l'art. 18 LIFD permette di considerare un'attività che
oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di
attività lucrativa indipendente.

 

                                         3.2.

                                         Va
infine ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale,
vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge
un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il
mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento
di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA
59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt, La recente giurisprudenza del
Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di
commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità - Atti della
giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese
per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p. 14; Soldini,
Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale
e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT
I-1994 p. 385 ss.). In particolare, sono considerati indizi di un'attività
lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali
operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli
crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie
o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti
in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in re La.,
p. 6).

                                         Sapere
se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili,
amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare
dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva
per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento
dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (STF 26
marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti
speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che
si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT
274/88 cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

                                   4.   Nel
caso in esame l'Ufficio di tassazione illustra in modo chiaro le modalità
dell'operazione, che, pur essendo l’unica svolta dalla contribuente, denota le
chiare connotazioni del commercio professionale d'immobili: non soltanto la
brevità della durata del possesso e il finanziamento con mezzi di terzi, ma anche
la relazione con la __________ __________, della quale la ricorrente possiede
una quota ampiamente maggioritaria.

                                         Vero
è che la ricorrente afferma di non aver cercato l'acquirente, ma di essere
stata sollecitata a vendere l'abitazione. Tale affermazione, quand'anche fosse
comprovata da testi, mal si concilierebbe con il versamento di una provvigione
al fuori della norma, di ben fr. 70'000.- alla __________ __________,
conformemente al contratto del 28 aprile 1997, menzionato nella ricevuta del 15
settembre 1997. Poco importa che la stessa sia stata solo parzialmente presa in
considerazione nella determinazione dell'utile immobiliare imposto cantonalmente
e, meglio, in ragione di fr. 20'000.-, poiché eccedeva la norma.

                                         Ma v’è di
più! Se fosse vera l’affermazione della ricorrente che non avrebbe nemmeno
cercato l'acquirente, ma sarebbe stato quest’ultimo a cercarla, allora si faticherebbe
a comprendere come mai abbia potuto pagare una provvigione all’__________
__________. Anzi, ci si dovrebbe chiedere, fosse vera tale ipotesi, se non ci
si trovi di fronte all’ipotesi di una sottrazione dell’imposta sull’utile immobiliare,
che in realtà sarebbe stato al netto di qualsiasi provvigione in quanto
inesistente e quindi ingiustificata.

                                         Dalla
documentazione agli atti risulta comunque che la ricorrente nel vendere la
part. n. __________ di __________ a __________ __________ ha fatto capo a una
società, da lei economicamente controllata, che opera nel settore immobiliare,
anche se nell'ambito della locazione di case di vacanza e dell'agriturismo di
montagna.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 144 LIFD

 

 

dichiara 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    400.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    480.–

                                         sono a
carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale
in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD).

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: