# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e353d9fc-07b9-5efd-8a51-4a825602631d
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-24
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 24.09.2025 III 2024 179
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2024-179_2025-09-24.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2024 179
III 2024 183

Entscheid vom 24. September 2025 

Besetzung Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Karl Gasser, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,
Beschwerdeführer (im Verfahren III 2024 179), 
Beschwerdegegner (im Verfahren III 2024 183),
Ziff. Error! Reference source not found. vertreten durch 
Rechtsanwalt B.________,

2. C.________AG,
Beschwerdeführerin (im Verfahren III 2024 183), 
Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 179),

3. D.________GmbH,
Beschwerdeführerin (im Verfahren III 2024 183), 
Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 179),
Ziff. Error! Reference source not found. und Ziff. Error! Refe-
rence source not found. vertreten durch Rechtsanwalt 
E.________,

gegen

4. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,

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Vorinstanz (in den Verfahren III 2024 179 + 183),
vertreten durch Rechtsanwalt F.________,

5. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Vorinstanz (in den Verfahren III 2024 179 + 183),

6. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanz (in den Verfahren III 2024 179 + 183),

7. STWEG________G., c/o D.________GmbH,
Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 179), 
Beigeladene (im Verfahren III 2024 183),
vertreten durch Rechtsanwalt E.________,

8. H.________,
Beschwerdegegner (im Verfahren III 2024 183), 
Beigeladener (im Verfahren III 2024 179),
vertreten durch Rechtsanwalt I.________,

9. J.________AG,
Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 183) 
Beigeladene (im Verfahren III 2024 179),
vertreten durch Rechtsanwälte K.________ und L.________,

10. M.________AG,
Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 183) 
Beigeladene (im Verfahren III 2024 179),
vertreten durch Rechtsanwalt N.________,

11. O.________AG,
Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 183) 
Beigeladene (im Verfahren III 2024 179),

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die STWEG________G. hält das Grundstück KTN 001.________ (4'120 m2) 
P.________, Freienbach, im Eigentum. Das Grundstück liegt grösstenteils 
(3'516 m2) in der Industriezone 2. Mit Beschluss (GRB) Nr. 256 vom 5. Juli 2018 
erteilte der Gemeinderat Freienbach der D.________GmbH die Baubewilligung für 
den Neubau eines Bürogebäudes mit Einstellhalle auf diesem Grundstück und 
wies gegen das Bauvorhaben erhobene Einsprachen, unter anderem diejenige 
von A.________, Eigentümer des westlich benachbarten Grundstückes 
KTN 002.________ (im P.________ von 1'715 m2), ab. Die Baubewilligung ist un-
angefochten in Rechtskraft erwachsen und wurde mittlerweile teilweise konsu-
miert.

A.1 Mit Eingabe vom 3. August 2021 (Eingang bei der Gemeinde am 10.8.2021; 
ergänzt am 23.8.2021) ersuchte die D.________GmbH den Gemeinderat um die 
Bewilligung für eine Projektänderung am Bürogebäude mit Einstellhalle auf 
KTN 001.________ (Projektänderung I). Diese Projektänderung wurde weder pu-
bliziert und öffentlich aufgelegt noch den Anstössern ans Baugrundstück ange-
zeigt. Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) 
vom 9. September 2021 sowie nach Einholung revidierter Planunterlagen bewil-
ligte der Gemeinderat diese Projektänderung mit GRB Nr. 369 vom 7. Oktober 
2021. Den direkten Anstössern wurde diese Bewilligung nicht angezeigt.

A.2 Am 13. Dezember 2021 reichte die C.________AG dem Gemeinderat das 
Baugesuch für den "Ausbau Büroflächen zu Casino- und Eventräumen mit Anpas-
sungen am Gebäude und Aussenparkplätze" auf KTN 001.________ ein (Projek-
tänderung II). Gegen dieses im Amtsblatt (2021) publizierte und öffentlich aufge-
legte Baugesuch erhob u.a. A.________ am 5. Januar 2022 öffentlich-rechtliche 
Einsprache. In der Folge reichte die C.________AG mehrmals ergänzende und 
geänderte Projektunterlagen ein, zu denen die Einsprecher jeweils Stellung neh-
men konnten.

A.3 Mit GRB Nr. 19 vom 13. Januar 2022 verfügte der Gemeinderat gegenüber 
der C.________AG einen Baustopp bezüglich der Bauarbeiten, die Gegenstand 
des Baugesuchs vom 13. Dezember 2021 (Projektänderung II) waren. 

A.4 Auf ein Schreiben von A.________ vom 1. März 2022 hin teilte ihm das kom-
munale Bauamt mit, dass die Projektänderung I vom 3./10. August 2021 bereits 
am 7. Oktober 2021 bewilligt und teils konsumiert worden sei. Mit GRB Nr. 90 vom 
24. März 2022 wies der Gemeinderat das Gesuch von A.________ vom 16. März 
2022 um Erlass eines sofortigen Baustopps ab.

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Am 23. März 2022 erhob A.________ gegen den GRB Nr. 369 vom 7. Oktober 
2021 sowie den GRB Nr. 90 vom 24. März 2022 Beschwerde beim Regierungsrat 
des Kantons Schwyz.

Mit Beschluss (RRB) Nr. 424/2022 vom 24. Mai 2022 vereinigte der Regierungs-
rat die beiden Beschwerdeverfahren, hiess die Beschwerden gut, hob die GRB 
Nr. 369 vom 7. Oktober 2021 und Nr. 90 vom 24. März 2022 wie auch den Gesam-
tentscheid des ARE vom 9. September 2021 auf und wies die Sache an den Ge-
meinderat (und das ARE) zur korrekten Durchführung des ordentlichen Baubewil-
ligungsverfahrens zurück. Zudem untersagte der Regierungsrat der Bauherrschaft 
für die Dauer des durchzuführenden ordentlichen Baubewilligungsverfahrens, die 
Bauarbeiten für die Bauteile der Projektänderung I vom 3. August 2021 fortzuset-
zen resp. - sofern diese bereits beendet wurden - die Räumlichkeiten zu nutzen.

A.5 Gegen den RRB Nr. 424/2022 vom 24. Mai 2022 erhoben die 
D.________GmbH, die C.________AG sowie die STWEG________G. mit Ein-
gabe vom 7. Juni 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz. Dieses wies die Beschwerde mit VGE III 2022 89 vom 29. März 2023 
rechtskräftig ab (zum Ganzen vgl. vorliegend angefochtener RRB Nr. 778/2024 vom 
22.10.2024 Ingress lit. A bis lit. D sowie VGE III 2022 89 vom 29.3.2023 Ingress lit. 
A bis K sowie Dispositiv).

B. Im Amtsblatt (2022) publizierte die D.________GmbH die "Projektänderung 
zum Bürogebäude mit Einstellhalle […], (bereits bewilligt und teilweise ausgeführt 
- nachträgliche Durchführung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens, ohne 
Baugespann)", d.h. die mit GRB Nr. 369 vom 7. Oktober 2021 im vereinfachten 
Verfahren bewilligte Projektänderung I gemäss Gesuch vom 3./10. August 2021 
(vgl. vorstehend lit. A.1). Hiergegen erhob neben anderen auch A.________ 
öffentlich-rechtliche Baueinsprache beim Gemeinderat. Die D.________GmbH 
reichte am 7. Dezember 2022 und 17. Mai 2023 weitere Unterlagen ein, zu denen 
sich die Einsprecher äussern konnten.

Gestützt auf die Gesamtentscheide des ARE vom 30. Oktober 2023 erteilte der 
Gemeinderat mit GRB Nr. 417/2023 vom 23. November 2023 die Bewilligung für 
die Projektänderung I vom 3./10. August 2021 (vgl. vorstehend lit. A.1) und mit 
GRB Nr. 418/2023 ebenfalls vom 23. November 2023 für die Projektänderung II 
vom 13. Dezember 2021 (vgl. vorstehend lit. A. 2).

C. Gegen die GRB Nrn. 417 und 418 vom 23. November 2023 erhoben am 
18. Dezember 2023 H.________ (in einer Eingabe; Verfahren I [VB 254/2023]), 
am 20. Dezember 2023 die J.________AG (mit je separaten Eingaben, Verfahren 
II und III [VB 262/2023 und VB 263/2023]), am 22. (GRB Nr. 417) bzw. 23. Dezem-

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ber 2023 (GRB Nr. 418) A.________ (Verfahren IV [VB 266/2023] und VIII [VB 
273/2023]), am 27. Dezember 2023 die M.________AG (mit je separaten Einga-
ben; Verfahren V [VB 267/2023] und VI [VB 268/2023]) und gegen den GRB 
Nr. 418/2023 ebenfalls am 27. Dezember 2023 die O.________AG (Verfahren 
VII [VB 269/2023]) Beschwerde beim Regierungsrat. 

Mit RRB Nr. 778/2024 vom 22. Oktober 2024 entschied der Regierungsrat wie 
folgt:

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Die Beschlüsse Nrn. 417 und 418 der 
Vorinstanz 1 [Gemeinderat Freienbach] vom 23. November 2023 und die 
Gesamtentscheide der Vorinstanz 2 [ARE] vom 30. Oktober 2023 werden 
aufgehoben und die Sache wird im Sinne der Erwägungen zur vertieften 
Sachverhaltsabklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanzen 
zurückgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3000.-- 
werden zu je einem Drittel (je Fr. 1000.--) den Beschwerdegegnerinnen l/Ziff. 1 
und 2 [d.h. C.________AG sowie D.________GmbH] und der Gemeinde 
Freienbach auferlegt. (…). 

3. Es werden folgende Parteientschädigungen zugesprochen:
- dem Beschwerdeführer l: Fr. 900.--;
- der Beschwerdeführerin ll/lll: Fr. 1200.--;
- der Beschwerdeführerin V/Vl: Fr. 1200.--;
- dem Beschwerdeführer lV/Vlll [A.________]: Fr. 1500.--.

Die Parteientschädigungen sind je zu einem Drittel von den 
Beschwerdegegnerinnen l/Ziff. 1 und 2 [d.h. C.________AG sowie 
D.________GmbH], von der Gemeinde Freienbach und vom Kanton Schwyz 
zu tragen. lm Übrigen werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

D. Gegen diesen RRB Nr. 778/2024 (Versand am 29.10.2024) lässt 
A.________ mit Eingabe vom 12. November 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben 
mit den folgenden Anträgen (Verfahren III 2024 179):

1. Der Regierungsratsbeschluss Nr. 778 vom 22.10.2024 ist aufzuheben, dies mit 
stattdessen Abschreibung der angefochtenen Baugesuche und 
Baubewilligungen gemäss den Beschlüssen Nr. 417 und 418 des 
Gemeinderates Freienbach vom 23.11.2023 und der Gesamtentscheide des 
Amtes für Raumentwicklung vom 30.10.2023 und so der Beschwerdeverfahren 
VB 254/2023, VB 262/2023, VB 263/2023, VB 266/2023, VB 267/2023, VB 
268/2023, VB 269/2023 und VB 273/2023 vor dem Regierungsrat aufgrund 
Verzicht resp. Rückzug und aufgrund von Gegenstandslosigkeit.

2. Eventualiter ist der Regierungsratsbeschluss Nr. 778 vom 22.10.2024 aufzu-
heben, soweit er nicht nur zurecht die angesprochenen Beschwerden 
VB 254/2023, VB 262/2023, VB 263/2023, VB 266/2023, VB 267/2023, 

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VB 268/2023, VB 269/2023 und VB 273/2023 gutheisst und so die Beschlüsse 
Nr. 417 und 418 des Gemeinderates Freienbach vom 23.11.2023 und die Ge-
samtentscheide des Amtes für Raumentwicklung vom 30.10.2023 aufhebt, 
sondern soweit er zusätzlich die Sache im Sinne der Erwägungen zur vertieften 
Sachverhaltsabklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanzen zurück-
weist. Die Aufhebungen der Beschlüsse Nr. 417 und 418 des Gemeinderates 
Freienbach vom 23.11.2023 und der Gesamtentscheide des Amtes für Raum-
entwicklung vom 30.10.2023, alles jedoch ersatzlos ohne Rückweisung, sind 
zu bestätigen, dies begründet sowohl durch den erfolgten Verzicht mit Rück-
zug einer Spielbank im Gebiet P.________ sowie aufgrund der 
Gegenstandslosigkeit der Baubewilligungen und so der Beschwerdeverfahren.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen und 
Beschwerdegegner, dies für das Verfahren vor dem Regierungsrat wie vor dem 
Verwaltungsgericht.

E. Mit Eingabe vom 19. November 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) lassen 
auch die C.________AG, die D.________GmbH sowie die STWEG________G. 
(als Beigeladene im vorinstanzlichen Verfahren) gegen den RRB Nr. 778/2024 
vom 22. Oktober 2024 fristgerecht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben mit 
den folgenden Anträgen (Verfahren III 2024 183):

1. Der angefochtene Beschluss Nr. 778/2024 des Regierungsrates vom 22. 
Oktober 2024 sei vollumfänglich aufzuheben und die Beschlüsse Nr. 417 und 
418 (Baubewilligungen) des Gemeinderates Freienbach vom 23. November 
2023 (inkl. den Gesamtentscheiden des Amtes für Raumentwicklung vom 
30. Oktober 2023) seien zu bestätigen.

2. Eventualiter sei der angefochtene Beschluss Nr. 778/2024 des 
Regierungsrates vom 22. Oktober 2024 aufzuheben und die Sache zur 
Neubeurteilung an den Regierungsrat zurückzuweisen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. des Verfahrens vor 
Regierungsrat) zulasten des Kantons Schwyz und/oder der 
Beschwerdegegner.

F. Auf Antrag des Beschwerdeführers Ziff. 1 vom 21. November 2024 lud der 
verfahrensleitende Richter die Beigeladenen Ziff. 8 bis Ziff. 11 mit verfahrenslei-
tender Verfügung vom 25. November 2024 ins Verfahren III 2024 179 bei.

G. Mit Eingabe vom 12. Dezember 2024 ersucht der Beschwerdeführer Ziff. 1 
um Sistierung des Verfahrens III 2024 183 und Abnahme der Fristen für die Ver-
nehmlassungen, bis der rechtskräftige Entscheid im Beschwerdeverfahren III 2024 
179 vorliegt, eventualiter um Erstreckung der Vernehmlassungsfrist.

Ebenso beantragt die Beschwerdegegnerin Ziff. 10 mit Eingabe vom 12. Dezem-
ber 2024 die Sistierung des Verfahrens III 2024 183, bis über die Beschwerde im 
Verfahren III 2024 179 entschieden ist, und hernach die Vernehmlassungsfrist im 

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Verfahren III 2014 183 neu anzusetzen; eventualiter wird ebenfalls eine Frister-
streckung für die Einreichung der Vernehmlassung beantragt.

G.1 Mit Schreiben vom 13. Dezember 2024 setzte der verfahrensleitende Richter 
den Verfahrensbeteiligten beider Verfahren eine nicht erstreckbare Frist bis 
spätestens 16. Januar 2025 an, um zum Sistierungsantrag Stellung zu nehmen. 
Gleichzeitig wurde die Frist zur Einreichung einer Vernehmlassung im Verfahren 
III 2024 183 abgenommen und diejenige im Verfahren III 2024 179 einheitlich bis 
längstens 27. Januar 2025 erstreckt.

G.2 Mit Schreiben vom 15. Januar 2025 teilt der Gemeinderat seinen Verzicht 
auf eine Stellungnahme zum Sistierungsantrag mit. Der Beschwerdegegner Ziff. 8 
erklärt mit Eingabe vom 16. Januar 2025, keine Einwände gegen die Verfahrens-
sistierung zu haben. Gutheissung des Sistierungsantrags beantragen am 16. Ja-
nuar 2025 je auch die Beschwerdegegnerinnen Ziff. 9 und Ziff. 10.

G.3 Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 und die Beigeladene Ziff. 7 
(Verfahren III 2024 183) beantragen mit Eingabe vom 16. Januar 2025 die Abwei-
sung der Sistierungsgesuche unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 
des Beschwerdeführers Ziff. 1 sowie der Beschwerdegegnerin Ziff. 10.

G.4 Mit Zwischenbescheid III 2025 17 vom 27. Januar 2025 wies der verfahrens-
leitende Richter den Antrag auf Sistierung des Verfahrens III 2024 183 ab und 
regelte die Kostenfolgen für den Erlass dieses Zwischenbescheids (vgl. Disp.-
Ziff. 1-3). Ausserdem setzte er eine neue Frist zur Einreichung einer Vernehmlas-
sung im Verfahren III 2024 183 an (vgl. Disp.-Ziff. 5).

H. Im Verfahren III 2024 179 beantragen der Regierungsrat mit Eingabe vom 
12. Dezember 2024 und der Gemeinderat mit Eingabe vom 23. Januar 2025, auf 
die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter sie abzuweisen. Die Beschwerde-
gegner Ziff. 2, Ziff. 3 und Ziff. 7 beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf einzutreten ist (Vernehmlassung vom 27.1.2025). Das ARE verzichtet auf 
einen Antrag (vgl. Eingabe vom 29.11.2024). Die Beigeladenen Ziff. 8, Ziff. 9 und 
Ziff. 10 schliessen sich den Anträgen des Beschwerdeführers Ziff. 1 an (vgl. Ver-
nehmlassungen vom 27.1.2025). Die Beigeladene Ziff. 11 liess sich nicht verneh-
men.

I. Im Verfahren III 2024 183 beantragt der Regierungsrat mit Eingabe vom 
12. Dezember 2024 die Abweisung der Beschwerde. Inhaltlich übereinstimmend 
schliessen auch der Beschwerdegegner Ziff. 1 (mit Vernehmlassung vom 
13.2.20), der Beschwerdegegner Ziff. 8 (mit Vernehmlassung vom 4.3.2025), die 

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Beschwerdegegnerinnen Ziff. 9 und Ziff. 10 (je mit Vernehmlassungen vom 
31.3.2025) auf Abweisung der Beschwerde. Hingegen beantragt der Gemeinderat 
die Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (Vernehmlassung vom 
14.2.2025). Das ARE verzichtet auf einen Antrag (vgl. Eingabe vom 29.11.2024). 
Die Beigeladene Ziff. 11 liess sich nicht vernehmen.

J. Soweit sich die Parteien auf die Eingaben der weiteren Parteien nochmals 
vernehmen lassen, halten sie an ihren jeweiligen Anträgen fest.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 
6. Juni 1974 erwähnt die Verfahrensvereinigung nicht ausdrücklich. Nach ständi-
ger Rechtsprechung können Beschwerden indes vereinigt werden, wenn die zu-
ständige Behörde für zwei oder mehrere Verfahren in der gleichen Verfahrensart 
zuständig ist und sich die verschiedenen Beschwerden im Wesentlichen auf die 
gleichen Tatsachen (Sachverhalt) und die gleichen Rechtsgründe (Rechtsfragen) 
stützen (vgl. VGE III 2019 55 + 59 vom 6.3.2020 E. 1.1 m.w.H.; VGE 603 + 606/92 
vom 23.9.1992 E. 1, Prot. 1018).

1.1 Die Beschwerden des Beschwerdeführers Ziff. 1 vom 12. November 2024 
(im Verfahren III 2024 179) sowie der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 
vom 19. November 2024 (im Verfahren III 2024 183) fallen unstreitig in die Zustän-
digkeit des Verwaltungsgerichts. Sie richten sich ausserdem gegen denselben Be-
schluss des Regierungsrats (RRB Nr. 778/2024) vom 22. Oktober 2024. Dieser 
hat die Baubewilligungen zum Gegenstand, die den Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 
und Ziff. 3 mit den GRB Nr. 417 und Nr. 418 erteilt bzw. eröffnet wurden. Im Kern 
betreffen die beiden Beschwerden mithin denselben Sachverhalt (Baubewilli-
gungsgesuche zur Projektänderung I und zur Projektänderung II) und dieselben 
Rechtsfragen (Bewilligungsfähigkeit der Projektänderung I und der Projektände-
rung II). Vor diesem Hintergrund sind die Verfahren III 2024 179 und III 2024 183 
zu vereinigen.

2. Das Verwaltungsgericht prüft von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für 
einen Sachentscheid erfüllt sind (§ 27 Abs. 1 Satz 1 VRP). Insbesondere prüft es 
die Zulässigkeit eines Rechtsmittels (§ 27 Abs. 1 lit. e VRP).

2.1 Gegenstand der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sind in erster Linie Ent-
scheide, mit denen ein Verfahren durch einen Sach- oder Nichteintretensentscheid 
abgeschlossen wird (vgl. § 51 lit. a und lit. b i.V.m. § 36 Abs. 1 lit. a VRP). Unter 

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Vorbehalt von hier nicht interessierenden Ausnahmen ist die Verwaltungsgerichts-
beschwerde gegen Zwischenbescheide zulässig, wenn sie Anordnungen zum Ge-
genstand haben, die für eine Partei einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil 
bewirken (vgl. § 51 lit. a und lit. b i.V.m. § 36 Abs. 1 lit. b Ziff. 6 VRP). Die übrigen 
verfahrensleitenden Anordnungen können nur mit der Hauptsache angefochten 
werden (vgl. § 36 Abs. 3 VRP; VGE III 2024 65 vom 28.3.2025 E. 3.2.1; III 2020 
17 vom 18.6.2020; je m.H.).

2.2 Ein Rückweisungsentscheid, der hinsichtlich des im Streit stehenden An-
spruchs eine verbindliche Anordnung an die Vorinstanz enthält, gilt in der Regel 
nicht als Zwischenbescheid, sondern als instanzabschliessender, anfechtbarer 
Endentscheid im Sinne von § 51 lit. a bzw. lit. b i.V.m. § 36 Abs. 1 lit. a VRP (vgl. 
EGV-SZ 2016 B 1.6 m.H.; VGE III 2024 65 vom 28.3.2025 E. 3.2.1). Nicht als End-
entscheid im Sinne der genannten Bestimmungen gilt demgegenüber ein Rück-
weisungsentscheid, mit dem die Rechtsmittelbehörde die Angelegenheit zur er-
gänzenden Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurückweist (vgl. VGE III 
2020 17 vom 18.6.2020 E. 1.2.2; III 2017 8 vom 28.4.2017 E. 1.2.2; je m.w.H.). Mit 
dem angefochtenen RRB Nr. 774/2024 wurden die GRB-Nr. 417 und Nr. 418 so-
wie die Gesamtentscheide der Vorinstanz Ziff. 5 vom 30. Oktober 2023 aufgeho-
ben und die Sache zur vertieften Sachverhaltsabklärung und neuem Entscheid an 
die Vorinstanzen zurückgewiesen. Mithin handelt es sich beim angefochtenen Ent-
scheid nicht um einen Endentscheid im Sinne von § 51 lit. a bzw. lit. b i.V.m. § 36 
Abs. 1 lit. a VRP.

2.3 Die Anfechtung eines Rückweisungsentscheids, mit dem die Rechtsmittel-
instanz zusätzliche Sachverhaltsabklärungen verlangt, fällt nur unter den Voraus-
setzungen von § 36 Abs. 2 lit. b Ziff. 6 VRP in Betracht (vgl. VGE III 2021 210 vom 
23.5.2022 E. 3.4; III 2017 8 vom 28.4.2017 E. 1.2.2; III 2011 89 vom 21.9.2011 
E. 4.2). Verlangt ist mithin, dass die Partei durch den Rückweisungsentscheid ei-
nen nicht wiedergutzumachenden Nachteil erleiden kann. Als nicht wiedergutzu-
machend gilt ein Nachteil, der sich durch einen gutheissenden Endentscheid nicht 
mehr beseitigen liesse. Dieser Nachteil kann im Rahmen des kantonalen Verwal-
tungsverfahrensrechts (vgl. § 51 lit. a und lit. b i.V.m. § 36 Abs. 2 lit. b Ziff. 6 VRP) 
tatsächlicher (insbesondere wirtschaftlicher) oder rechtlicher Natur sein (vgl. VGE 
III 2021 210 vom 23.5.2022 E. 3.5.1; III 2018 121 vom 26.11.2018 E. 1.2; III 2017 
8 vom 28.4.2017 E. 1.2.2). Hohe Kosten für zusätzliche Abklärungen, die im Zuge 
eines Rückweisungsentscheids anfallen, können nach der Rechtsprechung zum 
kantonalen Recht demnach einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil wirt-
schaftlicher Natur bewirken (VGE III 2021 210 vom 23.5.2022 E. 3.5.1). Im Übrigen 
führt das Interesse einer Partei, die Verlängerung oder Verteuerung eines Verfah-

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rens abzuwenden, für sich allein nicht zu einem solchen Nachteil (vgl. VGE III 2021 
210 vom 23.5.2022 E. 3.5.1; III 2021 167 vom 21.9.2022 E. 3.1; III 2018 121 vom 
18.12.2018 E. 1.2). Die Möglichkeit eines nicht wiedergutzumachenden Nachteils 
muss von der Person, die sich gegen einen Zwischenbescheid wendet, in jedem 
Fall glaubhaft gemacht werden, soweit er nicht geradezu offensichtlich ist (vgl. 
VGE III 2021 210 vom 23.5.2022 E. 3.5.1; VGE 903/06 vom 30.11.2006 E. 1.3).

2.3.1 Dass der angefochtene Entscheid für die Beschwerdeführerinnen im Verfah-
ren III 2024 183 einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil im Sinne von § 51 
lit. a und lit. b i.V.m. § 36 Abs. 2 lit. b Ziff. 6 VRP bewirken kann, liegt nahe: Der 
Regierungsrat erwog unter anderem, die Auswirkungen der beiden Bauvorhaben 
(Projektänderung I und Projektänderung II) seien in Bezug auf den Verkehr und 
den Lärm noch nicht hinreichend abgeklärt. Die Beurteilung der Baugesuche be-
dürfe im Hinblick auf die Erschliessung und die Lärmsituation demnach einer ver-
tieften Sachverhaltsabklärung. Es ist davon auszugehen, dass die Beschwerde-
führerinnen im Verfahren III 2024 183 zu diesem Zweck ergänzende Nachweise 
erstellen lassen müssen, was mit nicht unerheblichen Kostenfolgen verbunden 
sein kann. Darüber hinaus fällt ins Gewicht, dass eine Verlängerung des Verfah-
rens aufseiten der Beschwerdeführerinnen im Verfahren III 2024 183 mit einem 
Nutzungsausfall des bestehenden Grundstücks und der darauf bereits errichteten 
Gebäude einhergeht. Dieser Nutzungsausfall kann durch einen späteren, mögli-
cherweise gutheissenden Entscheid nicht kompensiert werden. Beim RRB 
Nr. 778/2024 handelt es sich somit um einen Zwischenentscheid, der für die Be-
schwerdeführerinnen im Verfahren III 2024 183 einen nicht wiedergutzumachen-
den Nachteil bewirken kann und nach Massgabe von § 51 lit. a und lit. b i.V.m. 
§ 36 Abs. 2 lit. b Ziff. 6 VRP anfechtbar ist.

2.3.2 Anders verhält es sich mit Bezug auf den Beschwerdeführer im Verfahren III 
2024 179: Er ist Eigentümer eines benachbarten Grundstücks. Für ihn wirkt sich 
die Rückweisung der Sache zur vertieften Sachverhaltsabklärung an die Vorin-
stanzen allenfalls dahingehend aus, dass die Unklarheit über die Bewilligungs-
fähigkeit der Projektänderungen I und II noch länger anhält. Gegebenenfalls ist er 
auch gezwungen, für den zweiten Rechtsgang vor den unteren Instanzen zusätz-
liche Anwaltskosten zu tragen oder jedenfalls vorzuschiessen. Dabei handelt es 
sich allerdings um eine blosse Verlängerung (und gegebenenfalls Verteuerung) 
des Verfahrens, was nach der dargelegten Rechtsprechung für sich allein keinen 
nicht wiedergutzumachenden Nachteil im Sinne von § 51 lit. a und lit. b i.V.m. § 36 
Abs. 2 lit. b Ziff. 6 VRP bewirkt. Das sieht auch der Gemeinderat so (vgl. Vernehm-
lassung vom 23.1.2025, S. 4 Rz. 2.2 [VG-act. 17]), wobei der Beschwerdeführer 
Ziff. 1 in seiner Replik nichts vorbringt, was an der dargelegten Auffassung etwas 

11

ändern könnte. Fehl geht insbesondere der Hinweis des Beschwerdeführers auf 
den VGE III 2016 8 + 13 vom 23. November 2016 (publ. in: EGV-SZ 2016 B.1.6). 
Danach ist ein Rückweisungsentscheid anfechtbar, wenn er hinsichtlich des im 
Streit stehenden Anspruchs eine verbindliche Anordnung an die Vorinstanz enthält 
(vgl. auch oben, E. 2.2). Das ist hier gerade nicht der Fall: Der Gemeinderat und 
die zuständigen kantonalen Amtsstellen haben ergebnisoffen Sachverhaltsab-
klärungen zu treffen und gestützt darauf zu entscheiden, ob die Projektänderungen 
I und II bewilligt werden können. In Bezug auf die hier streitgegenständlichen An-
sprüche (Bewilligungsfähigkeit der Projektänderungen I und II) ergeben sich aus 
dem angefochtenen RRB Nr. 774/2024 demnach keine verbindlichen Anordnun-
gen zuhanden der unteren Instanzen.

2.3.3 Die Zulässigkeit einer Beschwerde gegen den RRB Nr. 774/2024 ergibt sich 
im Verfahren III 2024 179 auch nicht aus dem übergeordneten Bundesrecht, auf 
das sich der Beschwerdeführer mit Art. 93 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über 
das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 
beruft. Zwar verlangt der Grundsatz der Einheit des Verfahrens (Art. 111 BGG), 
dass Entscheide im kantonalen Verfahren mindestens in dem Rahmen angefoch-
ten werden können, der gemäss Art. 90 ff. BGG für das Verfahren vor dem Bun-
desgericht gilt (vgl. BGE 146 I 62 E. 5.4.5; Urteile BGer 1C_49/2021 vom 25.6.2021 
E. 3.4; 2C_596/2014 vom 6.3.2015 E. 3.3.2). Zudem schreibt Art. 93 Abs. 1 lit. b 
BGG vor, dass die Beschwerde zulässig ist, wenn die Gutheissung sofort einen 
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder 
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. Inwieweit für den Be-
schwerdeführer eine bedeutende Ersparnis an Zeit oder Kosten resultieren würde, 
wenn der angefochtene Entscheid aufgehoben und die Baubewilligungen für die 
Projektänderungen I und II antragsgemäss verweigert würden, legt der Beschwer-
deführer indes nicht dar. Dies ist wie gezeigt auch nicht ersichtlich (vgl. oben, 
E. 2.3.2). Ohnehin fallen Zeit und Kosten, soweit sie im Hinblick auf die Anfecht-
barkeit des hier strittigen Zwischenentscheids von rechtlicher Bedeutung sind (vgl. 
oben, E. 2.3), bei den Baugesuchstellerinnen (d.h. den Beschwerdeführerinnen im 
Verfahren III 2024 183) und nicht beim Beschwerdeführer im Verfahren III 2024 
179 an. Da eine rechtserhebliche Verlängerung und Verteuerung des Verfahrens 
- wenn überhaupt - bei den Beschwerdegegnerinnen im Verfahren III 2024 179 
und nicht beim Beschwerdeführer anfällt, fehlt es ihm auch an einem eigenen 
schutzwürdigen Interesse, das Voraussetzung für eine Beschwerde ans Verwal-
tungsgericht ist (vgl. § 27 Abs. 1 lit. d i.V.m. § 37 Abs. 1 lit. c VRP). Unbehelflich 
ist schliesslich der Einwand des Beschwerdeführers Ziff. 1 in der Replik, das Si-
cherheitsdepartement sei nicht zuständig, stellvertretend für den Regierungsrat mit 
Vernehmlassungen an das Verwaltungsgericht zu gelangen. Abgesehen davon, 

12

dass das Verwaltungsgericht die Sachurteilsvoraussetzungen von Amtes wegen 
und damit unabhängig von den Vernehmlassungen des Sicherheitsdepartements 
prüft (§ 27 Abs. 1 VRP), sind die Vorbringen auch in der Sache unbegründet (vgl. 
ausführlich dazu VGE III 2024 64 + 66 + 70 vom 28.3.2025 E. 3.3).

2.3.4 Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers Ziff. 1 im Verfahren III 2024 179 
ist nach dem Dargelegten nicht einzutreten. Und selbst wenn auf die Beschwerde 
eingetreten werden könnte, wäre sie als unbegründet abzuweisen, wie sich aus 
der folgenden Erwägung ergibt.

2.4 Im Verfahren III 2024 183 machen die Beschwerdegegner Ziff. 1, Ziff. 8 und 
Ziff. 10 geltend, den Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 fehle es an einem 
Rechtsschutzinteresse. Die Projektänderungen I und II stünden im Zusammen-
hang mit einer geplanten Nutzung des Gebäudes auf KTN 001.________ als Ca-
sino. Für den Betrieb einer Spielbank sei nach dem Bundesgesetz über Geldspiele 
(Geldspielgesetz, BGS [SR 935.51]) vom 29. September 2017 eine Konzession 
erforderlich. Die Zahl der Konzessionen sei gesetzlich beschränkt und bereits aus-
geschöpft. Mit der Erteilung einer Konzession an die Q.________AG mit einem 
Standort im R.________ in 8808 Pfäffikon SZ stehe auf absehbare Zeit fest, dass 
für eine weitere Spielbank auf KTN 001.________ keine Konzession erteilt werde.

2.4.1 Mit dem Interesse der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 an einer Auf-
rechterhaltung der Baugesuche musste sich bereits der Regierungsrat befassen. 
Er erwog, die Frage der Konzessionserteilung und die Tatsache, dass die 
Q.________AG einen neuen Mietvertrag im Gebäude R.________ in Pfäffikon SZ 
abgeschlossen habe, hätten keinen Einfluss auf das Beschwerdeverfahren. Mit ei-
ner Baubewilligung werde bloss beurteilt, ob einem Bauvorhaben öffentlich-recht-
liche Hindernisse entgegenstehen. Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 
(im vorinstanzlichen Verfahren: Beschwerdegegnerinnen) hätten weiterhin ein In-
teresse an der Beurteilung dieser Frage. Zudem seien die Baugesuche nicht 
zurückgezogen worden. Das Beschwerdeverfahren sei somit nicht gegenstands-
los geworden.

2.4.2 Entgegen der Ansicht der Beschwerdegegner im Verfahren III 2024 183 trifft 
die Auffassung des Regierungsrats zu. Die Baubewilligung gemäss § 81 und § 83 
Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 (bzw. Art. 22 
Bundesgesetz über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 
22.6.1979) ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben keine 
öffentlich-rechtlichen Hindernisse, namentlich keine solchen aus dem Bau-, Pla-
nungs- und Umweltrecht entgegenstehen. Die Bewilligungspflicht soll es den 
Behörden ermöglichen, ein Bauvorhaben antizipiert bzw. präventiv, d.h. vor Bau-

13

beginn, auf seine Rechtskonformität zu überprüfen. Insofern kommt der Baubewil-
ligung feststellender und gestaltender Charakter zu (vgl. BGE 150 II 566 E. 2.2.1). 
Indem die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 je ein Baugesuch für die Pro-
jektänderung I und die Projektänderung II eingereicht haben und daran auch nach 
Weiterführung eines konzessionierten Casinobetriebs an R.________ in Pfäffikon 
SZ festhalten, bekunden sie ein hinreichendes Interesse an der baurechtlichen Be-
urteilung, ob die geplanten Bauten und ihre Nutzung bewilligt werden können.

2.4.3 Soweit die Beschwerdegegner im Verfahren III 2024 183 mit Bezug auf die 
spielbankenrechtliche Ausgangslage geltend machen, die Konzession an die 
S.________AG beziehe sich auf den heutigen Standort an R.________ in Pfäffi-
kon SZ, ist dem entgegenzuhalten, dass sich eine solche Einschränkung auf eine 
bestimmte Lokalität nicht ergibt. Vielmehr wurde die Q.________AG mit der Kon-
zession vom 29. November 2023 berechtigt, "in der Gemeinde Freienbach eine 
Spielbank zu betreiben" (vgl. Amtsblatt [2023]). Die Konzession schliesst eine Än-
derung des Standorts innerhalb der Gemeinde Freienbach mithin nicht aus. Das-
selbe gilt mit Blick auf den Mietvertrag für den heutigen Standort, den die 
S.________AG nach der Darstellung der Beschwerdegegner im Verfahren III 2024 
183 für eine Dauer von zwanzig Jahren abgeschlossen haben soll. Abgesehen 
davon, dass ein Mietvertrag in aller Regel bloss das Recht, nicht aber die Pflicht 
zur Nutzung einer bestimmten Sache verleiht, können Mietverträge bei gegensei-
tigem Einvernehmen auch vor Ablauf einer festen Vertragsdauer aufgehoben wer-
den. Nichts zu ihren Gunsten können die Beschwerdegegner im Verfahren III 2024 
183 schliesslich aus den (sinngemässen) Verlautbarungen der Q.________AG ab-
leiten, wonach sie auf den Betrieb einer Spielbank im Gebiet P.________ ver-
zichte. Dabei handelt es sich nicht um einen verbindlichen Verzicht im Sinne der 
Aufgabe eines Rechtsanspruchs. Der Q.________AG steht es frei, auf diesen Ent-
scheid zurückzukommen.

2.4.4 Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 haben nach dem Dargelegten 
weiterhin ein Interesse an der Beurteilung ihrer Baugesuche und somit auch der 
vorliegenden Beschwerde, zumal der Erteilung von Baubewilligungen auf Vorrat 
bereits mit § 86 PBG entgegengewirkt wird (vgl. VGE III 2023 166 vom 22.4.2024 
E. 3.3.2).

2.5 Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen im Verfahren III 2024 183 geben zu 
keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde der Beschwerdeführerinnen 
Ziff. 2 und Ziff. 3 ist einzutreten.

3. Die Parteien unterbreiten dem Verwaltungsgericht verschiedene Beweisof-
ferten. Soweit rechtserheblich, lässt sich der Sachverhalt indes bereits gestützt auf 

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die in den Akten liegenden Unterlagen und öffentlich zugängliche Behördendaten 
(WebGIS) erstellen. Weitere Beweisabnahmen lassen keine anderen oder weiter-
gehenden Erkenntnisse erwarten, sodass darauf zu verzichten ist.

4. Die Beschwerdeführerinnen rügen, der Regierungsrat sei zu Unrecht von 
einem ungenügend abgeklärten Sachverhalt im Hinblick auf die Verkehrssituation 
ausgegangen.

4.1 Zur Frage der Erschliessung erwog der Regierungsrat, eine Baubewilligung 
setze gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG und § 53 PBG voraus, dass die geplanten Bau-
ten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen würden und das Land 
erschlossen sei (vgl. auch zum Folgenden: RRB Nr. 778/2024, E. 5). Land sei er-
schlossen, wenn unter anderem die für die betreffende Nutzung hinreichende Zu-
fahrt bestehe (Art. 19 Abs. 1 RPG; § 37 Abs. 1 PBG). Zur Zufahrt im Sinne von 
Art. 19 Abs. 1 RPG gehöre nicht nur das Verbindungsstück von der öffentlich 
zugänglichen Strasse zum Grundstück, sondern ebenso die weiterführende öffent-
liche Strasse, soweit die Besucher sie zwingend als Zufahrt benützen müssen. 
Genüge eine dem Gemeingebrauch dienende Strassenverbindung für die vorge-
sehene Nutzung nicht, so müsse die Baubewilligung verweigert werden. Zur Er-
schliessung von Bauten mit grossem Publikumsverkehr und von verkehrsintensi-
ven Einrichtungen werde verlangt, dass die von den Benutzern als Zufahrt benutz-
ten Strassen in der Umgebung den zu erwartenden zusätzlichen Verkehr aufneh-
men könnten, ohne das öffentliche Strassennetz zu überlasten (m.H. auf BGE 
116 Ib 159 E. 6b; Urteil BGer 1C_178/2014 vom 2.5.2016 E. 3.1.2).

4.1.1 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sei aufgrund der konkre-
ten Verhältnisse zu beurteilen, in welchem Umkreis eines Bauvorhabens das über-
geordnete Strassennetz in die Beurteilung miteinzubeziehen sei. Verschärfe ein 
Bauvorhaben eine bestehende Überlastung des übergeordneten Strassennetzes 
wesentlich oder werde eine bis anhin knapp genügende Strassenkapazität derart 
beansprucht, dass sie neu wesentlich überlastet werde, so sei die hinreichende 
Erschliessung ernsthaft in Frage gestellt und anhand der konkreten Umstände zu 
überprüfen. Je weiter ein übergeordneter und überlasteter Strassenknoten vom 
Bauvorhaben entfernt sei, desto weniger falle der Aspekt der Überlastung ins Ge-
wicht. Dabei komme der Gesamtbeanspruchung beim übergeordneten Strassen-
netz nicht die gleiche entscheidende Bedeutung zu wie bei der Fein- und Grober-
schliessung (m.H. auf VGE III 2018 99 vom 21.9.2018 E. 4.2.4).

4.1.2 Zu den Baugesuchsunterlagen der Projektänderung I gehöre gemäss 
GRB Nr. 417 auch die "Aktualisierung Leistungsfähigkeitsnachweis 2023" (ohne 
Casino) der U.________AG vom 8. März 2023 (Leistungsfähigkeitsnachweis 

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2023). Der untersuchte Perimeter umfasse lediglich die drei Grundstücke KTN 
001.________, 003.________ und 004.________. Beurteilt werde die Leistungs-
fähigkeit am Knoten V.________strasse/W.________weg. Dabei könne vorerst of-
fen bleiben, ob dieser Perimeter prinzipiell zu klein sei. Für alle drei Grundstücke 
zusammen seien die Gutachter von einem Mehrverkehr von 1'718 Fahrzeugen pro 
Tag (max. DTV) ausgegangen. Davon würden 384 Fahrzeuge pro Stunde (Fz/h) 
auf die Abendspitzenstunde von 17 bis 18 Uhr fallen. Weiter seien die Gutachter 
von einer Richtungsverteilung von 80% zum Autobahnanschluss und 20% Rich-
tung Pfäffikon ausgegangen. Den Verkehrszustand am Knoten 
V.________strasse/W.________weg würden die Gutachter im Zustand 2024 als 
durchwegs sehr gut beurteilen.

4.1.3 Zwar seien die Verkehrszahlen in derartigen Gutachten mit gewissen Unsi-
cherheiten bzw. Ungenauigkeiten behaftet. Ob die angewandte Methodik korrekt 
bzw. logisch und nachvollziehbar sei, lasse sich hingegen durchaus beurteilen. 
Hier sei nicht klar, ob die Berechnung des Verkehrsaufkommens anhand der Brut-
togeschossfläche pro Nutzungsart zu korrekten Ergebnissen führe, was die Be-
schwerdegegner (im vorinstanzlichen Verfahren: Beschwerdeführer) in Abrede 
stellten, oder ob von der tatsächlich vorhandenen bzw. geplanten Anzahl Park-
plätze hätte ausgegangen werden müssen. Die Vorinstanzen hätten sich in ihren 
Vernehmlassungen dazu nicht geäussert. Für den Regierungsrat sei es daher 
nicht möglich, die Rügen der Beschwerdeführer in Bezug auf die Leistungsfähig-
keit der V.________strasse näher zu beurteilen. Unwahrscheinlich und nicht nach-
vollziehbar sei tatsächlich, dass lediglich 20% des vom W.________weg ausfah-
renden Verkehrs nach rechts in Richtung Pfäffikon und 80% nach links in Richtung 
Autobahn/First fahren werden. Nach den eigenen Angaben der Beschwerdeführe-
rinnen (im vorinstanzlichen Verfahren: Beschwerdegegnerinnen) sei das Büroge-
bäude bzw. insbesondere das neu geplante Casino auf die Region Zürichsee aus-
gerichtet. Daher sei unwahrscheinlich, dass 80% der Besucher in Richtung Auto-
bahn wegfahren werden.

4.1.4 Auch in den Baugesuchsakten für die Projektänderung II (Casino- und 
Eventraum-Nutzung) finde sich ein Leistungsfähigkeitsnachweis der 
U.________AG vom 22. August 2022 bzw. 25. Oktober 2022 (Leistungsfähigkeits-
nachweis 2022). Weshalb kein aktualisierter Leistungsfähigkeitsnachweis erstellt 
worden sei, bleibe unklar. Auch bezüglich dieses Nachweises sei zu bemängeln, 
dass sich die Vorinstanzen zur gewählten Methodik der Gutachter (Berechnung 
Verkehr anhand Nutzfläche anstatt Parkplätze) und zur Richtungsverteilung (80% 
Richtung Autobahn, 20% Richtung Pfäffikon) nicht geäussert hätten. Auch bleibe 
fraglich, ob der untersuchte Perimeter (Grundstücke KTN 560, 003.________ und 

16

004.________) für ein derart grosses Projekt nicht deutlich zu klein sei. Immerhin 
würden mit dem Casinobetrieb im Verhältnis zum Ist-Zustand zusätzlich 2'731 
Fahrten pro Tag generiert, wovon 412 Fz/h auf die Abendspitzenstunde zwischen 
17 und 18 Uhr entfalle. Im Jahr 2023 hätten ca. 19'318 Fahrzeuge täglich die Mess-
stelle beim Anschluss A3 P.________ passiert, in der Abendspitzenstunde seien 
es jeweils 1'819 Fz/h gewesen. Von all diesen Fahrzeugen fahre nur ein Bruchteil 
weiter über die V.________strasse. Der grösste Teil fahre auf die A3. Auf der 
V.________strasse betrage der Verkehr in der Abendspitzenstunde in beide Rich-
tungen ca. 380 Fz/h bis 440 Fz/h pro Fahrtrichtung. Hinzu kämen die 117 bis 152 
respektive ca. 260 Fahrten des mit dem Bürobetrieb bzw. mit dem Casinobetrieb 
anfallenden Verkehrs.

4.1.5 Die Verkehrssteigerung auf der V.________strasse sei damit (mit oder ohne 
Casino) erheblich. Es sei jedenfalls nicht von der Hand zu weisen, dass die Bau-
projekte erheblichen Mehrverkehr generieren würden, der sich wiederum bis zum 
Autobahnanschluss A3 und auch in Richtung Pfäffikon auswirke. Das übergeord-
nete Strassennetz umfasse indes auch die gesamte V.________strasse. Die Aus-
wirkungen der Bauprojekte auf die Leistungsfähigkeit des übergeordneten Stras-
sennetzes seien damit nicht hinreichend geklärt. Die Vorinstanzen hätten sich nicht 
dazu geäussert, inwieweit der untersuchte Perimeter in den Leistungsfähigkeits-
nachweisen tatsächlich gross genug sei.

4.2 Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 wenden ein, das ARE und das 
kantonale Tiefbauamt hätten sich intensiv mit den Auswirkungen der Projektände-
rungen auseinandergesetzt. Der Regierungsrat habe sich nicht ohne triftigen 
Grund über deren Einschätzung hinwegsetzen dürfen. Ausserdem lägen fundierte 
und ausführliche Gutachten von der erfahrenen U.________AG bei den Akten. 
Nach Auffassung der Beschwerdeführerinnen hätte der Regierungsrat die Rügen 
selbst näher beurteilen müssen, statt die Angelegenheit zur vertieften Abklärung 
des Sachverhalts an die Vorinstanzen zurückzuweisen. Ohnehin habe es sich bei 
der Projektänderung I immer noch um eine "normale" Gewerbebaute (mit Büronut-
zung und Wohnung) gehandelt, die bereits im Jahr 2018 bewilligt worden sei. Ob 
für diese bereits im Jahr 2018 bewilligte Büronutzung nochmals ein neues Ver-
kehrsgutachten habe eingeholt werden dürfen, sei fraglich, zumal sich im Gebiet 
P.________ bereits heute mittelgrosse verkehrsintensive Einrichtungen befänden.

4.2.1 Im Einzelnen wenden die Beschwerdeführerinnen ein, der Mehrverkehr sei 
in den Leistungsfähigkeitsnachweisen aufgrund der konkreten Nutzfläche bzw. der 
Bruttogeschossfläche je Nutzung berechnet worden. Aus fachlicher Sicht sei eine 
Berechnung über die Nutzfläche legitim, da eine Nutzung grundsätzlich mehr Fahr-

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ten erzeuge, wenn die Fläche grösser sei. Die Anzahl der Abstellplätze könne eine 
Nutzung zwar attraktiver oder weniger attraktiv machen, sei aus fachlicher Sicht 
aber zweitrangig. Aufgrund des vielfältigen Nutzungsmixes sei sodann nicht be-
kannt, welche Parkfelder durch welche Art von Kunden verwendet würden. Für die 
Fahrtenberechnung wäre dies jedoch relevant, da nicht alle Kunden sämtlicher Ge-
werbearten in der verkehrstechnisch relevanten Spitzenstunde die Parkfelder be-
legen würden. Die Beschwerdeführerinnen kommen daher zum Schluss, dass die 
Kritik an der Methodik des Leistungsfähigkeitsnachweises unbegründet sei.

4.2.2 Mit Blick auf die Richtungsverteilung der Fahrten im Leistungsfähigkeits-
nachweis 2023 lasse der Regierungsrat jede Ortskenntnis vermissen. Das Ein-
zugsgebiet der Gewerbebaute liege insbesondere im Raum Zürcher Oberland, 
Gaster, Glarus und Region Schindellegi-Einsiedeln. Alle diese Besucher würden 
die Gewerbebaute bereits heute direkt von der Autobahneinfahrt X.________ er-
reichen und damit keinen Mehrverkehr im Bereich der T.________kreuzung beim 
Y.________ Pfäffikon oder im chronisch überlasteten Gebiet Autobahneinfahrt 
Z.________ verursachen. Die Verteilung des Mehrverkehrs auf die beiden Zu-
fahrtsrichtungen sei nicht zu beanstanden. Ohnehin zeige das Gutachten, dass 
der Verkehrsstrom mit der längsten mittleren Wartezeit bei der Einfahrt in die 
V.________strasse sowohl mit als auch ohne Vollanschluss P.________ im Jahr 
2040 die Wegfahrt vom W.________weg in Richtung Autobahneinfahrt sei. Wenn 
ein grösserer Prozentanteil der Fahrten in Richtung Pfäffikon Y.________ stattfin-
den würde, hätte dies allenfalls sogar eine Verbesserung der Verkehrsqualität zur 
Folge.

4.2.3 Auch was die Richtungsverteilung und den Untersuchungsperimeter im Leis-
tungsfähigkeitsnachweis 2022 (für die Projektänderung II) anbelange, sei von den 
Prämissen gemäss Leistungsfähigkeitsnachweis 2023 (für die Projektänderung I) 
auszugehen. Die Verteilung des Mehrverkehrs auf die beiden Zufahrtsrichtungen 
sei nicht zu beanstanden und nachvollziehbar. Ein grösserer Prozentanteil der 
Fahrten in Fahrtrichtung Pfäffikon Y.________, wie von den Beschwerdegegnern 
(im vorinstanzlichen Verfahren: Beschwerdeführer) geltend gemacht, würde zu ei-
ner Verbesserung der Situation bei der Einfahrt vom W.________weg in die 
V.________strasse führen. Die Fachgutachter hätten die Verkehrssimulation zur 
Ermittlung der Leistungsfähigkeit mit einer Mehrfachsimulation durchgeführt, wo-
bei die Verkehrszunahme und die allgemeine Mobilitätssteigerung berücksichtigt 
worden sei. Auch unter Berücksichtigung des Mehrverkehrs aus allen im Gebiet 
P.________ liegenden Grundstücke KTN 004.________, KTN 003.________ und 
KTN 001.________ ergebe sich, dass sämtliche Fahrbeziehungen in einem "sehr 
guten" Zustand seien. Wenn bei der Einfahrt in die Kantonsstrasse die Verkehrs-

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qualität als sehr gut bezeichnet werden könne, so sei auch die Qualität auf der 
unbestritten gut ausgebauten Kantonsstrasse selbst sehr gut. Der Vorwurf, der Un-
tersuchungsperimeter sei zu klein, erweise sich damit als haltlos. Soweit sich der 
Regierungsrat auf die Verkehrsqualität im Gebiet um dem Y.________ Pfäffikon 
und die T.________kreuzung beziehe, sei festzuhalten, dass dieses Gebiet rund 
1.5 km von der hier streitgegenständlichen Gewerbebaute entfernt liege und die 
Besucher dieses Gebiet auf einer Haupt-/Kantonsstrasse, d.h. dem übergeordne-
ten Strassennetz erreichen würden. Auf dem übergeordneten Strassennetz müss-
ten nach der Rechtsprechung gewisse Überlastungen in Kauf genommen werden. 
Weiter verlange das kantonale Tiefbauamt unter Umständen zwar ein Verkehrs-
gutachten bei Einfahrten in Kantonsstrassen. Dabei könne aber nicht erwartet wer-
den, Auswirkungen auf weit entfernt liegende Knoten zu beurteilen.

4.2.4 Ohnehin würden sich aus der hier strittigen Gewerbebaute allein bloss 87 
(Projektänderung I) bzw. 115 (Projektänderung II) zusätzliche Fahrten in der 
Abendspitzenstunde ergeben, die sich auf beide Fahrtrichtungen verteilen würden. 
Ausserdem werde der zusätzliche Verkehr in den Verkehrsgutachten aus verschie-
denen Gründen überschätzt (zusätzliches Homeoffice, Synergien mit benachbar-
ten Betrieben, Tendenz weg vom klassischen Casinobetrieb). Insgesamt sei die 
strittige Gewerbebaute hinreichend erschlossen, unabhängig davon, ob es sich um 
eine reine Büronutzung (Projektänderung I) oder eine Kombination aus Büronut-
zung und Casino handle (Projektänderung II). Weitere Sachverhaltsabklärungen 
würden sich erübrigen.

4.3 Während der Gemeinderat die Haltung der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 
und Ziff. 3 unterstützt, hält der Regierungsrat in der Beschwerdevernehmlassung 
an seinem Standpunkt fest. Die Vorinstanzen hätten sich weder zur Frage der 
Fahrtenzahl noch zur gewählten Methodik, zur Richtungsverteilung oder zur 
Grösse des Untersuchungsperimeters geäussert. Die Auswirkungen der Baupro-
jekte auf die Leistungsfähigkeit des übergeordneten Strassennetzes seien nicht 
ausreichend geklärt. Der Beschwerdegegner Ziff. 1 schliesst sich der Beurteilung 
des Regierungsrats im Wesentlichen an. Er macht geltend, das mit der Projektän-
derung I zur Bewilligung unterbreitete Gebäude auf KTN 001.________ könne nur 
als Casino genutzt werden, wie der Inhaber der Beschwerdeführerin Ziff. 2 in den 
Medien verlauten lassen habe. Somit liege eine zwingende Verknüpfung der Pro-
jektänderungen I und II vor. Entgegen den Angaben der Beschwerdeführerinnen 
Ziff. 2 und Ziff. 3 habe bereits die Projektänderung I erhebliche Änderungen zum 
Gegenstand. Faktisch würden zweigeschossige Eventhallen geplant. Die dekla-
rierte Büronutzung sei objektiv ausgeschlossen. Ausserdem würden zusätzlich 23 
Parkplätze mit entsprechendem Mehrverkehr sowie eine geänderte Erschliessung 

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geplant. Die Richtungsverteilung gemäss den Gutachten sei ebenfalls nicht nach-
vollziehbar. Es sei davon auszugehen, dass 80% (und nicht 20%) des Mehrver-
kehrs in Richtung Pfäffikon fahre. Im direkten Umfeld zur Bauliegenschaft bestün-
den schon heute ein Verkehrschaos und Suchverkehr. Die Beschwerdegegner 
Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 äussern sich inhaltlich übereinstimmend, machen aber 
zusätzlich geltend, beim Leistungsfähigkeitsnachweis handle es sich um ein Pri-
vatgutachten, was seinen Beweiswert in Frage stelle.

4.4 Im weiteren Schriftenwechsel halten die Parteien an ihren bisherigen Stand-
punkten im Wesentlichen fest.

4.5 Der Regierungsrat hat die rechtlichen Anforderungen an die verkehrsmäs-
sige Erschliessung im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG und § 37 PBG im Grundsatz 
zutreffend dargelegt (vgl. RRB Nr. 778/2024 E. 5.1 und E. 5.2). Darauf kann an 
dieser Stelle verwiesen werden (vgl. § 45 Abs. 5 JG).

4.5.1 In Ergänzung dazu ist was folgt festzuhalten: Die Erschliessung des Bau-
grundstücks erfolgt über die V.________strasse und den W.________weg. Bei der 
V.________strasse handelt es sich um eine Hauptstrasse im Sinne von § 5 des 
Strassengesetzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 1999 (vgl. Anhang 
zum StraG, fünftes Lemma). Träger der V.________strasse ist der Kanton (§ 5 
Abs. 2 StraG). Ihre Verwaltung obliegt dem Tiefbauamt als Fachstelle (§ 10 Abs. 2 
StraG i.V.m. § 2 Abs. 2 Strassenverordnung [StraV; SRSZ 442.111] vom 
18.1.2000). Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist das Bauvorhaben dem-
nach vom Tiefbauamt als kantonale Fachstelle auf die Vereinbarkeit mit den 
öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beurteilen, für die es zuständig ist, mithin also 
die Bestimmungen des Strassengesetzes (vgl. § 40 Vollzugsverordnung zum Pla-
nungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997).

4.5.2 Gemäss § 1 StraG stellt das Gesetz ein Netz verkehrs- und umweltgerechter 
Strassen im Kanton Schwyz sicher. Aus § 38 Abs. 1 StraG ergibt sich, dass der 
Bestand der Strassen und die Sicherheit ihrer Benützer nicht durch Bauten, Anla-
gen, Einrichtungen oder weitere Einwirkungen aus einem angrenzenden Grunds-
tück beeinträchtigt werden dürfen. Eine Bewilligung des Strassenträgers ist erfor-
derlich, wenn über eine bestehende Zufahrt ein wesentlich grösserer oder anders-
artiger Verkehr in eine Strasse geleitet werden soll (§ 47 Abs. 2 StraG). Eine 
rechtsgültig erteilte Einfahrtsbewilligung ist zu überprüfen, wenn die durch eine 
Planungsmassnahme oder Bauprojekte zu erwartende, zusätzliche oder anders-
artige Belastung erheblich ist (§ 25 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 StraV). Die Bewilligung 
wird verweigert, wenn der Gemeingebrauch erheblich behindert, die Umwelt-
schutzvorschriften nicht eingehalten oder die Verkehrssicherheit gefährdet würden 

20

(§ 48 Abs. 1 StraG). Gemäss dem "Merkblatt zur Ergänzung Formular Z15" des 
Tiefbauamts vom 13. Juni 2016 muss bei Einfahrten in Kantonsstrassen ein Ver-
kehrsgutachten eines qualifizierten Verkehrsplaners erstellt und eingereicht wer-
den. Als verkehrsstarke Anlagen gelten dabei insbesondere Anlagen mit mehr als 
50 Parkplätzen.

4.5.3 Der nach Massgabe von Art. 9 Abs. 1 RPG behördenverbindliche Richtplan 
2022 des Kantons Schwyz (Stand 12.11.2024 [Richtplan 2022]) enthält Vorgaben 
im Hinblick auf den Umgang mit verkehrsintensiven Einrichtungen. Als verkehrsin-
tensive Einrichtungen gelten Einkaufs- und Freizeitanlagen sowie solche Einrich-
tungen mit räumlich oder erschliessungstechnisch zusammenhängenden Anlagen 
(vgl. Richtplan 2022, B-7.1 lit. a). Dabei unterscheidet der Richtplan zwischen 
grossen, mittelgrossen und kleinen verkehrsintensiven Einrichtungen (vgl. Richt-
plan 2022, B-7.1 lit. d bis lit. f). Für die Anwendung der entsprechenden Schwel-
lenwerte bei Erweiterungen oder Änderungen ist die gesamte Anlage massgebend 
(vgl. Richtplan 2022, B-7.1 lit. b). Bei der Festlegung von Standorten für grosse 
und mittelgrosse verkehrsintensive Einrichtungen muss der Nachweis von genü-
genden Strassen- und Knotenkapazitäten erbracht werden, wobei allfällig notwen-
dige Massnahmen planungsrechtlich gesichert sein müssen (vgl. Richtplan 2022, 
B-7.3 lit. d). Zur Umsetzung dieser richtplanerischen Vorgaben verfasste das 
ARE eine Arbeitshilfe (vgl. Arbeitshilfe "Verkehrsintensive Einrichtungen" vom 
6.12.2017 [Arbeitshilfe VE]). Aus dieser geht hervor, dass für grosse oder mittel-
grosse verkehrsintensive Einrichtungen ein Verkehrsgutachten erforderlich ist, das 
sich zu den Strassen- und Knotenkapazitäten äussert (vgl. Arbeitshilfe VE, S. 10).

4.6 Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens verlangte das kantonale Tief-
bauamt eine Anpassung des Verkehrsgutachtens, das mit dem Baugesuch 2017-
0071 eingereicht worden war, auf den heutigen Stand (Anzahl Parkplätze/Nut-
zung) inklusive dem Planungshorizont 2040. Die Einforderung ergänzender Unter-
lagen blieb vorbehalten (vgl. Schreiben ARE vom 1.9.2022 [in: RR-act. III/01, Bei-
lage B7]). Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 ziehen in Zweifel, ob für 
die Projektänderung I eine solche Aktualisierung gefordert werden durfte.

4.6.1 Dem kann nicht gefolgt werden: Dass die kantonale Bewilligungsbehörde 
grundsätzlich berechtigt ist, Nachweise zur Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorha-
bens zu verlangen, wird von keiner Seite geltend gemacht (§ 77 Abs. 2 PBG). Wie 
das Verwaltungsgericht sodann bereits im VGE III 2022 89 vom 29. März 2023 
aufgezeigt hat, sieht die Projektänderung I eine grundlegend veränderte Erschlies-
sung für Motorfahrzeuge vor. Insbesondere soll eine von zwei ursprünglich vorge-
sehenen Zufahrten aufgegeben und die Liegenschaft neu über eine einzige Zufahrt 

21

auf die Liegenschaft und von dieser weggeführt werden (vgl. VGE III 2022 89 vom 
29.3.2023 E. 3.1). Hinzu kommt, dass anstelle der ursprünglich anrechenbaren 
110 neu 132 Parkplätze realisiert werden sollen (vgl. GRB Nr. 417 E. 5). Dies ent-
spricht einer zusätzlichen Kapazität von 20%. Schon vor dem Hintergrund dieser 
Gesichtspunkte erscheint es mit Blick auf den gesetzlichen Auftrag des Tiefbau-
amts (vgl. oben, E. 4.5.1 und E. 4.5.2) als vertretbar, für die Projektänderung I ein 
neues bzw. jedenfalls die Aktualisierung eines bestehenden Verkehrsgutachtens 
zu verlangen.

4.6.2 Nach der Darstellung der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 befinden 
sich im Gebiet P.________ zudem bereits heute mittelgrosse verkehrsintensive 
Einrichtungen. Insbesondere trifft dies - offenbar auch nach Ansicht der Beschwer-
deführerinnen (vgl. Beschwerde, S. 14 Rz. 35) - auf das Business Center 
P.________ auf KTN 004.________ zu, was sich aus dem Leistungsfähigkeits-
nachweis 2023 ergibt, der jedenfalls insoweit nicht in Frage gestellt wird (vgl. "Ak-
tualisierung Leistungsfähigkeitsnachweis 2023" vom 8.3.2023, S. 20 f. [Leistungs-
fähigkeitsnachweis 2023, in: RR-act. III/01, nicht nummerierte Beilage]). Soweit er-
sichtlich ebenfalls unbestritten ist, dass das Business Center P.________ auf 
KTN 004.________ ebenso wie die streitgegenständliche Baute auf KTN 
001.________ (und die Baute auf KTN 003.________) über den W.________weg 
an die V.________strasse und somit ans übergeordnete Strassennetz angebun-
den ist (vgl. Leistungsfähigkeitsnachweis 2023, S. 20). Erschliessungstechnisch 
hängt das auf KTN 001.________ geplante Gebäude laut dem Leistungsfähig-
keitsnachweis 2023 mit der mittelgrossen, verkehrsintensiven Einrichtung auf 
KTN 004.________ zusammen (vgl. Leistungsfähigkeitsnachweis 2023, S. 20). 
Auch unter diesem Blickwinkel ist es nachvollziehbar, dass das Tiefbauamt für die 
Projektänderung I eine Aktualisierung des im Hinblick auf die erste Baueingabe 
eingereichten Verkehrsgutachtens verlangt hat, selbst wenn die Nutzung von 
KTN 001.________ gemäss Projektänderung I für sich betrachtet, nicht jener einer 
mittelgrossen verkehrsintensiven Einrichtung entsprechen mag.

4.6.3 Zu beachten ist weiter, dass sich die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und 
Ziff. 3 zwar auf den Standpunkt stellen, bereits für die im Jahr 2018 rechtskräftig 
bewilligte Nutzung von KTN 001.________ sei ein Verkehrsgutachten erstellt wor-
den. Sie zeigen jedoch nicht konkret auf, dass und inwieweit das damals erstellte 
Verkehrsgutachten eine taugliche Grundlage zur erschliessungstechnischen Be-
urteilung der Projektänderung I bilden könnte. Zwar machen sie geltend, die Pro-
jektänderung I sehe wie zuvor (lediglich) eine Büronutzung des Gebäudes auf KTN 
001.________ vor. Inwieweit das damalige Verkehrsgutachten noch nach mehre-
ren Jahren eine Einschätzung zur aktuellen Erschliessungssituation erlauben soll, 

22

zumal die Projektänderung I eine Anpassung der Zufahrten und eine Erhöhung der 
Parkplatzzahl vorsieht, legen die Beschwerdeführerinnen indes nicht dar und 
leuchtet auch nicht ohne weiteres ein. Dass die gewerbliche Nutzfläche gemäss 
der Projektänderung I im Verhältnis zur ursprünglichen Baubewilligung reduziert 
werden soll, ändert daran nichts. Denn ob das zu erwartende Verkehrsaufkommen 
in erster Linie von der gewerblichen Nutzfläche oder nicht vielmehr von der Anzahl 
Parkplätze abhängt, die wie gezeigt um 22 erhöht wird, ist zwischen den Parteien 
gerade umstritten (vgl. RRB Nr. 778/2024 E. 5.4) und bedurfte einer fachkundigen 
Klärung. Hinzu kommt, dass die ursprüngliche Baubewilligung für das Gebäude 
auf KTN 001.________ zwar unangefochten rechtskräftig wurde und insoweit Be-
standeskraft geniesst (vgl. VGE III 2018 112 vom 6.12.2018 E. 5.2.1 und E. 5.2.2). 
Dies führt jedoch nicht dazu, dass die Rechtsmittelinstanzen in Bezug auf spätere 
Projektänderungen an die Einschätzung der unteren Instanzen im ursprünglichen 
Baubewilligungsverfahren gebunden wären, wonach die Sachverhaltsgrundlagen 
für die Beurteilung eines Baugesuchs hinreichend geklärt seien (vgl. in diesem 
Sinne auch VGE III 2025 64 vom 18.6.2025 E. 4.4.1).

4.6.4 Nach dem Dargelegten ist es nicht zu beanstanden, dass das kantonale Tief-
bauamt im Hinblick auf die Erschliessungssituation eine Aktualisierung des Leis-
tungsfähigkeitsnachweises verlangte, um die Bewilligungsfähigkeit der Projektän-
derung I zu überprüfen. Erst recht gilt dies für die Projektänderung II, die zweifellos 
erhebliche Anpassungen bei der Nutzungsweise von KTN 001.________ mit sich 
bringen würde.

4.7 Weiter zu prüfen ist, ob der Regierungsrat an die Feststellungen in den Leis-
tungsfähigkeitsnachweisen und deren Einschätzung durch die Vorinstanzen ge-
bunden war, wie das die Beschwerdeführerinnen im Verfahren III 2024 183 geltend 
machen.

4.7.1 Gemäss § 77 Abs. 1 PBG muss das Baubewilligungsgesuch eine Beschrei-
bung des Vorhabens, Situations- und Baupläne, einen Katasterplan, Angaben über 
die Grundeigentumsverhältnisse und den Zweck der Baute sowie die Unterschrift 
des Bauherrn enthalten. Die Bewilligungsbehörde kann weitere Unterlagen verlan-
gen (§ 77 Abs. 2 PBG). Dazu zählen unter anderem auch Gutachten von Sachver-
ständigen (vgl. § 24 Abs. 1 lit. e VRP; VGE III 2007 46 vom 29.8.2007 E. 2.5.4). 

4.7.2 Die mit dem Baugesuch eingereichten Unterlagen sind von der Bewilligungs-
behörde nach pflichtgemässem Ermessen zu würdigen (§ 25 VRP; vgl. auch VGE 
III 2022 127 vom 22.2.2023 E. 6.2; VGE III 2018 223 vom 24.4.2019 E. 5.1). Bei 
rechtserheblichen Tatsachen, deren Wahrnehmung oder Beurteilung spezifischer 
Fachkenntnisse bedarf, dürfen die Verwaltungsbehörde und auch das Gericht al-

23

lerdings nicht ohne triftige Gründe von Sachverständigengutachten abweichen 
(BGE 145 II 70 E. 5.5; 132 II 257 E. 4.4.1; 130 I 337 E. 5.4.2). Solche triftigen 
Gründe liegen etwa vor, wenn ein Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche 
enthält (Urteil BGer 1C_595/2013 vom 21.2.2014 E. 4.1.1), der Gutachter nicht 
über hinreichende Sachkenntnisse sowie die erforderlichen Unterlagen verfügt, 
wenn der Gutachter die ihm gestellten Fragen nicht beantwortet oder seine Er-
kenntnisse nicht begründet hat (Plüss in: Kommentar VRG, 3.A., § 7 Rz. 146 f.). 
Triftige Gründe liegen des Weiteren vor, wenn die Fachmeinung auf unzureichen-
den oder falschen tatsächlichen Verhältnissen beruht oder Widersprüche zu den 
erörterten Grundlagen, zum wissenschaftlichen Schrifttum oder zu anderen Gut-
achten oder Fachansichten bestehen (vgl. BGE 125 V 351 E. 3b/aa; Daum in: 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2.A., Art. 19 Rz. 38 m.H.).

4.7.3 Die dargelegten Grundsätze zur Beweiswürdigung sind in erster Linie auf 
Gutachten anwendbar, die von den Behörden eingeholt wurden (vgl. VGE III 2024 
126 vom 18.6.2025 E. 6.1; III 2020 110 vom 23.9.2020 E. 3.5.3). Sie gelten nicht 
ohne Weiteres für Partei- oder Privatgutachten, die von den Parteien in Auftrag 
gegeben wurden. Zwar kann Partei- oder Privatgutachten in Verwaltungsverfahren 
der Beweiswert nicht schon deshalb abgesprochen werden, weil sie von einer Par-
tei stammen (vgl. BGE 137 II 266 E. 3.2; 125 V 351 E. 3b/dd; Urteile BGer 
1C_559/2022 vom 28.10.2024 E. 5.3.5; 1C_136/2023 vom 27.12.2023 E. 4.2; 
VGE III 2020 110 vom 23.9.2020 E. 3.5). Der Beweiswert eines Parteigutachtens 
ist jedoch verglichen mit einem behördlich angeordneten Gutachten insofern her-
abgesetzt, als davon ausgegangen werden muss, dass die Partei dem Privatgut-
achter in erster Linie die aus ihrer subjektiven Sicht wesentlichen Gesichtspunkte 
des streitigen Sachverhaltes unterbreitet (vgl. VGE III 2017 102 vom 24.10.2017 
E. 3.3, m.H. auf Auer, in: Auer/Müller/Schindler, Kommentar zum Bundesgesetz 
über das Verwaltungsverfahren, Zürich 2019, Art. 12 N 63). Aufgabe der zuständi-
gen Behörden und Gerichte ist es vielmehr, Parteigutachten kritisch zu prüfen und 
nachvollziehbar zu würdigen (vgl. BGE 142 II 355 E. 6; 141 IV 369 E. 6.2; Urteil 
BGer 1C_522/2022 vom 28.10.2024 E. 3.5). Kommt die zuständige Behörde bzw. 
das zuständige Gericht zur Überzeugung, dass die darin enthaltenen Darlegungen 
und Fakten zutreffen, dürfen sie einem Entscheid als Sachverhalt zugrunde gelegt 
werden (vgl. Urteile BGer 1C_559/2022 vom 28.10.2024 E. 5.3.5; 1C_153/2018 
vom 3.9.2018 E. 3.2).

4.7.4 Die beiden Leistungsfähigkeitsnachweise (Leistungsfähigkeitsnachweis 
2023 [betreffend Projektänderung I] und "Aktualisierung Leistungsfähigkeitsnach-
weis" vom 25.10.2022 [betreffend Projektänderung II, "Leistungsfähigkeitsnach-
weis 2022"; in: RR-act. III/01, B13]) stammen von der U.________AG und weisen 

24

als Auftraggeber die "D.________GmbH", d.h. die Beschwerdeführerin Ziff. 3 aus. 
Bei den Leistungsfähigkeitsnachweisen 2022 und 2023 handelt es sich mithin um 
Privatgutachten. Damit die darin wiedergegebenen Erkenntnisse dem Entscheid 
über die Bewilligungsfähigkeit der Projektänderungen I und II zugrunde gelegt wer-
den konnten, bedurfte es einer kritischen Prüfung und Würdigung durch die zu-
ständigen Behörden. Die anzuwendende Prüfungsdichte hängt dabei insbeson-
dere von der Qualität des Gutachtens und allfälligen Einwendungen der Verfah-
rensbeteiligten ab. Als unbegründet erweist sich bei dieser Ausgangslage die Kritik 
der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3, wonach der Regierungsrat nur bei 
Vorliegen triftiger Gründe von den Feststellungen in den Leistungsfähigkeitsnach-
weisen 2022 und 2023 hätte abweichen dürfen.

4.7.5 Hier wurde im Hinblick auf die Erschliessung bereits im Einspracheverfahren 
gegen die Projektänderung I unter anderem geltend gemacht, es liege eine 
prekäre Erschliessungssituation auf dem W.________weg vor (vgl. ergänzende 
Stellungnahme zur Einsprache Beschwerdegegner Ziff. 1 vom 29.6.2023, in: RR-
act. II/06, Baumappe 2), der Verzicht auf den Einbezug von Büro- und Wohn-
flächen in Bezug auf die Qualifizierung der geplanten Baute als verkehrsintensive 
Einrichtung sei nicht nachvollziehbar (vgl. ergänzende Stellungnahme zur Einspra-
che Beschwerdegegnerin Ziff. 10 vom 26.6.2023, in: RR-act. II/06, Baumappe 2) 
oder der gewählte Untersuchungsperimeter sei zu klein (vgl. ergänzende Stellung-
nahme zur Einsprache Beschwerdegegner Ziff. 8 vom 26.6.2023; ergänzende 
Stellungnahme zur Einsprache Beschwerdegegnerin Ziff. 9 vom 26.6.2023; beide 
in: RR-act. II/06, Baumappe 2) und die Richtungsverteilung der Verkehrsströme 
sei falsch (vgl. ergänzende Stellungnahme zur Einsprache Beschwerdegegnerin 
Ziff. 9 vom 26.6.2023; beide in: RR-act. II/06, Baumappe 2).

4.7.6 Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 setz-
ten sich die erstinstanzlich zuständigen Behörden ungeachtet der Einwendungen 
der Einsprecher (heute: Beschwerdegegner) bloss oberflächlich mit den Privatgut-
achten auseinander. Zum Beweiswert der Leistungsfähigkeitsnachweise äusser-
ten sie sich nicht. Auf die im Einspracheverfahren aufgeworfenen Fragen gingen 
sie nicht konkret ein. Das Tiefbauamt als für die strassenrechtliche Beurteilung 
zuständige Fachbehörde (vgl. oben, E. 4.5.1) führte lediglich aus, es habe "das 
überarbeitete Verkehrsgutachten […] gemäss der üblichen Praxis überprüft" und 
übernahm ohne Weiteres die Angaben aus den Privatgutachten (vgl. Fachbericht 
vom 27.6.2023 zur Projektänderung I [RR-act. III/0, Beilage B3]; Fachbericht vom 
26.5.2023 zur Projektänderung II [RR-act. III/01, Beilage B3]). Auch das ARE äus-
serte sich mit den kantonalen Gesamtentscheiden vom 30. Oktober 2023 für die 
Projektänderungen I und II nicht näher zum Beweiswert der Leistungsfähigkeits-

25

nachweise 2022 und 2023 (vgl. Gesamtentscheid vom 30.10.2023 zur Projektän-
derung I [RR-act. III/01, Beilage B2]; Gesamtentscheid vom 30.10.2023 zur Pro-
jektänderung II [RR-act. III/01, Beilage B2]). Der Gemeinderat schloss sich der Ein-
schätzung der kantonalen Behörden ohne Weiterungen an (vgl. GRB Nr. 417 
E. 10; GRB Nr. 418 E. 19). Da es sich bei den Leistungsfähigkeitsnachweisen 
2022 und 2023 um private Gutachten handelt und dagegen konkrete Einwendun-
gen geltend gemacht wurden, hätten sich die erstinstanzlichen Behörden indes mit 
dem Beweiswert dieser Gutachten jedenfalls kurz auseinandersetzen und aufzei-
gen müssen, aus welchen Gründen für die Sachverhaltsklärung auf die Privatgut-
achten abgestellt werden kann und die Kritik der Einsprecher (heute: Beschwer-
degegner) nicht stichhaltig ist. 

4.7.7 Vor dem Hintergrund dieser fehlenden Prüfung und Würdigung der Leis-
tungsfähigkeitsnachweise 2022 und 2023 durch die ersten Instanzen ist der Re-
gierungsrat zutreffend zum Schluss gelangt, dass der Sachverhalt für die Beurtei-
lung der Baubewilligungsgesuche im Hinblick auf die strassenmässige Erschlies-
sung nicht hinreichend erstellt ist. Diese Mängel beschlagen die behördliche Wür-
digung des Leistungsfähigkeitsnachweises 2023 (für die Projektänderung I) ebenso 
wie jene des Leistungsfähigkeitsnachweis 2022 (für die Projektänderung II).

4.8 Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 vertreten die Auffassung, der 
Regierungsrat wäre bei der geschilderten Ausgangslage verpflichtet gewesen, die 
erforderlichen Abklärungen selbst zu treffen. Eine Rückweisung zur vertieften Sach-
verhaltsabklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanzen sei nicht zulässig.

4.8.1 Gemäss § 43 Abs. 1 VRP entscheidet die Rechtsmittelinstanz in der Regel 
selbst über die Sache, wenn sie die angefochtene Verfügung oder den Entscheid 
aufhebt. Sie kann die Sache mit den erforderlichen Weisungen indes auch an die 
Vorinstanz zum Erlass einer neuen Verfügung oder eines neuen Entscheides 
zurückweisen (§ 43 Abs. 2 VRP). Mit Blick darauf, dass (auch) im Rechtsmittelver-
fahren der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (§ 26 Abs. 1 VRP) 
sowie der Untersuchungsgrundsatz (§ 18 Abs. 1 VRP) gelten, ist von der Möglich-
keit zur Rückweisung im Verfahren der nachträglichen Verwaltungsrechtspflege 
zurückhaltend Gebrauch zu machen (vgl. VGE III 2016 15 vom 28.6.2016 E. 7.2).

4.8.2 Eine Rückweisung kann insbesondere angezeigt sein, wenn der Sachverhalt 
durch die Vorinstanz gar nicht oder mangelhaft erhoben wurde. Die Beschwerde-
instanz entscheidet in diesem Fall nur dann reformatorisch, wenn die Sache ohne 
aufwändige Zusatzabklärungen zur Entscheidreife gebracht werden kann. Lässt 
sich das Versäumte dagegen nicht ohne Weiteres nachholen, gebietet die Pro-
zessökonomie in der Regel eine Rückweisung, da die Vorinstanz aufgrund ihres 

26

Fachwissens und der ihr zur Verfügung stehenden Mittel oft besser in der Lage ist, 
die notwendigen Beweiserhebungen nachzuholen (vgl. VGE III 2023 101 vom 
24.10.2023 E. 4.2.3; VGE II 2021 89 vom 21.10.2021 E. 4.8; VGE III 2018 121 
vom 18.12.2018 E. 1.3; VGE III 2017 8 vom 28.4.2017 E. 3.1.2). Ob sie reforma-
torisch entscheiden oder die Sache an die Vorinstanz zurückweisen will, steht im 
pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdeinstanz (vgl. VGE III 2023 101 vom 
24.10.2023 E. 4.2.3; III 2022 117 vom 22.7.2022 E. 2.1.1).

4.8.3 Mit der strassenmässigen Erschliessung beschlägt die mangelhafte Sach-
verhaltsabklärung eine wichtige und auch vom Bundesrecht vorgesehene Anfor-
derung an die Erteilung einer Bewilligung für die beiden Bauprojekte (Projektände-
rung I und Projektänderung II). Zudem erweist sich die Sachverhaltsabklärung 
durch die ersten Instanzen nicht bloss punktuell als lückenhaft. Gemäss den nach-
vollziehbaren Erwägungen im angefochtenen Entscheid sind vielmehr zentrale 
Fragen offen, so insbesondere jene nach der korrekten Wahl des Untersuchungs-
perimeters, der gewählten Methode zur Berechnung des Mehrverkehrs, die Rich-
tungsverteilung und die effektiven Verkehrszahlen im untersuchten Perimeter (vgl. 
RRB Nr. 778/2024 E. 5.4, E. 5.5 und E. 5.8). Hinzu kommt, dass es bei der Prüfung 
und Würdigung der Leistungsfähigkeitsnachweise um Fachfragen geht, für deren 
Beurteilung die ersten Instanzen (als kantonale Fachstellen) über spezifischere 
Kenntnisse verfügen als der Regierungsrat als verwaltungsinterne Beschwerde-
instanz. Bei dieser Ausgangslage ist nicht zu beanstanden, dass der Regierungs-
rat die erforderlichen Abklärungen nicht erst im Beschwerdeverfahren getroffen, 
sondern die Angelegenheit an die Vorinstanzen zurückgewiesen hat.

4.8.4 Die soeben dargelegten Gründe führen dazu, dass auch das Verwaltungs-
gericht nicht erstinstanzlich den rechtserheblichen Sachverhalt zur Erschlies-
sungssituation der beiden Bauprojekte (Projektänderung I und Projektänderung II) 
zu erstellen hat. Auf die Vorbringen der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 
zur Qualität und Tauglichkeit des Leistungsfähigkeitsnachweises 2022 und des 
Leistungsfähigkeitsnachweises 2023 ist daher nicht weiter einzugehen.

4.9 Im Ergebnis ist keine Rechtswidrigkeit darin zu erkennen, dass für die Pro-
jektänderung I ein Verkehrsgutachten verlangt wurde. Erst recht gilt dies für die 
Projektänderung II (vgl. oben, E. 4.6). Die von den Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 
und Ziff. 3 in Auftrag gegebenen Leistungsfähigkeitsnachweise (Leistungsfähig-
keitsnachweis 2022 und Leistungsfähigkeitsnachweis 2023) sind dabei als Privat-
gutachten zu qualifizieren. Um den zuständigen Behörden als Sachverhaltsgrund-
lage zur Beurteilung einer hinreichenden Erschliessung dienen zu können, hätten 
die Leistungsfähigkeitsnachweise jedenfalls kurz einer kritischen Prüfung und 

27

nachvollziehbaren Würdigung unterzogen werden müssen, zumal die Beschwer-
degegner (damals: Einsprecher bzw. Beschwerdeführer) konkrete Kritikpunkte 
vorgebracht hatten. Eine solche Prüfung und Würdigung geht aus den erstinstanz-
lichen Entscheiden nicht hervor, was der Regierungsrat zutreffend festgestellt hat 
(vgl. oben, E. 4.7). Aufgrund dieser nicht bloss untergeordneten Lücken in der 
Sachverhaltsabklärung und der dafür erforderlichen Fachkenntnisse war der Re-
gierungsrat nicht gehalten, als erste Instanz den rechtserheblichen Sachverhalt zu 
erstellen. Dasselbe gilt für das Verwaltungsgericht (vgl. oben, E. 4.8). Der ange-
fochtene Entscheid ist insoweit nicht zu beanstanden.

5. Bei der hinreichenden Erschliessung handelt es sich um eine notwendige 
Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung. Erweist sich die angefoch-
tene Rückweisung des Verfahrens durch den Regierungsrat aus diesem Grund als 
rechtmässig, bedürfen die weiteren Rügen der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und 
Ziff. 3 im vorliegenden Verfahren - unter Vorbehalt von E. 5.1 - keiner weiteren 
Prüfung.

5.1 Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 machen geltend, der Regie-
rungsrat habe die Legitimation der Beschwerdegegner Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 im 
vorinstanzlichen Verfahren zu Unrecht bejaht. Sie führen aus, deren Liegenschaf-
ten würden sich in einer Distanz von bis zu 350 m befinden. Gemeinsame Er-
schliessungsanlagen mit dem Baugrundstück KTN 001.________ bestünden 
nicht.

5.1.1 Der Regierungsrat erwog, die Auswirkungen der Projektänderung I und der 
Projektänderung II seien in Bezug auf den Verkehr und den Lärm noch nicht hin-
reichend abgeklärt worden. Entsprechend sei die Einsprachelegitimation eher 
grosszügig zu gewähren. Die Beschwerdegegner Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 seien 
zum Teil nur wenige hundert Meter vom Baugrundstück KTN 001.________ ent-
fernt und hätten geltend gemacht, von Mehr- und Suchverkehr betroffen zu sein.

5.1.2 Im Bereich des Baurechts sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein 
Bauvorhaben in der Regel insbesondere dann legitimiert, wenn sie mit Sicherheit 
oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Er-
schütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen sein werden, die der 
Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft (vgl. VGE III 2025 2 vom 
18.6.2025 E. 3.5.2 m.H.). Die Rechtsprechung bejaht in der Regel im Sinne von 
§ 80 Abs. 2 PBG i.V.m. § 37 Abs. 1 lit. b und lit. c VRP die Legitimation von Nach-
barn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. 
Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten 
Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden. Allerdings ist nicht schematisch auf 

28

einzelne Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abzustellen. Erforderlich ist viel-
mehr eine Gesamtwürdigung anhand der konkreten Verhältnisse (vgl. VGE III 
2025 2 vom 18.6.2025 E. 3.5.2 m.H.).

5.1.3 Nach der eigenen Darstellung der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 
sind die Beschwerdegegner Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 Eigentümer von Liegen-
schaften an der Aa.________strasse bzw. an der Bb.________strasse. Beide 
Strassen münden in einer Entfernung von rund 35 m bzw. rund 75 m von der Ein-
mündung des W.________wegs in die V.________strasse ebenfalls in letztere. 
Die Beschwerdegegner Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 führen ihre Beschwerdelegitima-
tion auf die steigende Verkehrsbelastung auf der V.________strasse sowie Such- 
und Schleichverkehr auf der Aa.________- bzw. der Bb.________strasse zurück. 
In dem Zusammenhang ist zu beachten, dass die verkehrlichen Auswirkungen der 
von den Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 Bauvorhaben noch nicht geklärt 
sind (vgl. E. 4.9). Bei diesem Erkenntnisstand erscheint es im Lichte der zitierten 
Rechtsprechung (vgl. E. 5.1.2) nicht als widerrechtlich, dass der Regierungsrat die 
Einsprache- bzw. Beschwerdelegitimation der Beschwerdegegner Ziff. 8, Ziff. 9 
und Ziff. 10 bejaht hat. In dem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass die 
Beschwerdelegitimation des Beschwerdegegners Ziff. 1 (damals: Beschwerdefüh-
rers) von keiner Seite in Abrede gestellt wird. Schon aufgrund seiner Rechtsmittel 
waren die GRB Nr. 417 und Nr. 418 sowie die kantonalen Gesamtentscheide vom 
30. Oktober 2023 insgesamt aufzuheben. Bezüglich der Beschwerdelegitimation 
der Beschwerdegegner Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 bleiben neue Erkenntnisse ge-
stützt auf die von den Vorinstanzen Ziff. 4 und Ziff. 5 vorzunehmenden Sachver-
haltsabklärungen in allfälligen weiteren Verfahren selbstredend vorbehalten (vgl. 
§ 27 Abs. 1 lit. d VRP).

5.2 Angesichts der vorstehenden Erwägungen brauchen die weiteren Rügen der 
Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 an dieser Stelle nicht weiter geprüft zu 
werden. Insbesondere erübrigt sich eine Prüfung, ob die lärm- und denkmalpfle-
gerechtliche Situation hinreichend geklärt und ob der Regierungsrat die Verfahren 
betreffend Projektänderung I und Projektänderung II zu Unrecht vereinigt hat. Die 
dargelegten Lücken bei der Sachverhaltsabklärung betreffen beide Baubewilli-
gungsverfahren gleichermassen. Aus der Verfahrensvereinigung ist den Be-
schwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 insoweit kein Nachteil erwachsen.

5.3 Ebenfalls nicht weiter zu prüfen ist auch, ob der Regierungsrat im Dispositiv 
des angefochtenen Entscheids hätte festhalten müssen, dass auf die Beschwerde 
der Beschwerdegegnerin Ziff. 11 (damals: Beschwerdeführerin) nicht einzutreten 
sei. Die GRB Nr. 417 und Nr. 418 sowie die kantonalen Gesamtentscheide vom 

29

30. Oktober 2023 waren jedenfalls bereits aufgrund der Rechtsmittel des Be-
schwerdegegners Ziff. 1 (damals: Beschwerdeführers) insgesamt aufzuheben. 
Wie der Regierungsrat zutreffend erwog, hatte die (seiner Ansicht nach) fehlende 
Legitimation der Beschwerdegegnerin Ziff. 11 keinen Einfluss auf den Ausgang 
des Verfahrens. Einen konkreten Nachteil, den sie aus der fehlenden Erwähnung 
des Nichteintretens auf das Rechtsmittel der Beschwerdegegnerin Ziff. 1 im Dis-
positiv des angefochtenen Entscheids erlitten haben sollen, machen die Be-
schwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. 
Soweit die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 monieren, der Beschwerde-
gegnerin Ziff. 1 hätten Verfahrenskosten auferlegt werden müssen, zeigen sie 
nicht ansatzweise auf, dass der Regierungsrat mit der insgesamt moderaten Kos-
tenregelung gegen das ihm im Rahmen von § 72 Abs. 2 VRP zustehende Ermes-
sen verstossen haben sollte.

6. Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde im Verfahren III 2024 179 abzu-
weisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerde im Verfahren III 2024 183 
erweist sich als unbegründet, sodass sie ebenfalls abzuweisen ist.

6.1 Im Verfahren III 2024 179 werden die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) nach Massgabe von § 25 Ziff. 29 der Gebühren-
ordnung für die Verwaltung und die Rechtspflege im Kanton Schwyz (GebO; SRSZ 
173.111) vom 20. Januar 1975 auf Fr. 1'500.-- festgesetzt und dem Verfahrens-
ausgang entsprechend (vgl. § 72 Abs. 2 VRP) im Betrag von Fr. 900.-- dem Be-
schwerdeführer Ziff. 1 sowie im Betrag von je Fr. 200.-- den Beigeladenen Ziff. 8, 
Ziff. 9 und Ziff. 10 auferlegt.

Der Beschwerdeführer Ziff. 1 und die Beigeladenen Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 ha-
ben den Beschwerdegegnerinnen Ziff. 2, Ziff. 3 und Ziff. 7 einerseits sowie der 
Vorinstanz Ziff. 4 andererseits eine Parteientschädigung auszurichten (vgl. § 74 
Abs. 1 und Abs. 2 VRP), die nach Massgabe von § 14 des Gebührentarifs für 
Rechtsanwälte (GebT; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975 auf Fr. 1'500.-- bzw. 
Fr. 750.-- festgesetzt wird (je inkl. Barauslagen und MwSt). Der Beschwerdeführer 
Ziff. 1 hat den Beschwerdegegnerinnen Ziff. 2, Ziff. 3 und Ziff. 7 einen Anteil von 
gemeinsam Fr. 900.-- und der Vorinstanz Ziff. 4 einen Anteil von Fr. 450.-- zu be-
zahlen. Die Beigeladenen Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 haben den Beschwerdegegne-
rinnen Ziff. 2, Ziff. 3 und Ziff. 7 gemeinsam einen Anteil von je Fr. 200.-- und der 
Vorinstanz Ziff. 4 einen Anteil von je Fr. 100.-- zu bezahlen.

6.2 Im Verfahren III 2024 183 werden die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) nach Massgabe von § 25 Ziff. 29 GebO auf 
Fr. 2'500.-- festgesetzt und dem Verfahrensausgang entsprechend (vgl. § 72 

30

Abs. 2 VRP) im Betrag von Fr. 1'750.-- den Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und 
Ziff. 3 sowie der Beigeladenen Ziff. 7 und der Vorinstanz Ziff. 4 im Betrag von 
Fr. 750.-- auferlegt. 

Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 sowie die Beigeladene Ziff. 7 einer-
seits sowie die Vorinstanz Ziff. 4 andererseits haben den Beschwerdegegnern 
Ziff. 1, Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 eine Parteientschädigung auszurichten (vgl. § 74 
Abs. 1 und Abs. 2 VRP), die nach Massgabe von § 14 GebT auf je Fr. 1'500.-- 
festgesetzt wird (je inkl. Barauslagen und MwSt). Die Beschwerdeführerinnen 
Ziff. 2 und Ziff. 3 sowie die Beigeladene Ziff. 7 haben den Beschwerdegegnern 
Ziff. 1, Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 - unter solidarischer Haftbarkeit - je einen Anteil 
von Fr. 1'050.-- zu bezahlen. Die Vorinstanz Ziff. 4 hat den Beschwerdegegnern 
Ziff. 1, Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 je einen Anteil von Fr. 450.-- zu bezahlen.

6.3 Die Kosten für den Zwischenbescheid III 2025 17 wurden bereits verlegt.

31

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Verfahren III 2024 179 und III 2024 183 werden vereinigt.

2. Die Beschwerde im Verfahren III 2024 179 wird abgewiesen, soweit darauf 
einzutreten ist.

3. Die Beschwerde im Verfahren III 2024 183 wird abgewiesen.

4. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) im 
Verfahren III 2024 179 werden auf Fr. 1'500.-- festgesetzt und im Betrag von 
Fr. 900.-- dem Beschwerdeführer Ziff. 1 sowie im Betrag von je Fr. 200.-- den 
Beigeladenen Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 auferlegt.

Der Beschwerdeführer Ziff. 1 hat am 22. November 2024 einen Kostenvor-
schuss in der Höhe von Fr. 2'500.-- geleistet, sodass ihm Fr. 1'600.-- zurück-
zuerstatten sind.

Die Beigeladenen Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 haben ihre Betreffnisse von je 
Fr. 200.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto 
IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen.

5. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) im 
Verfahren III 2024 183 werden auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und im Betrag von 
Fr. 1'750.-- den Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 sowie der Beigela-
denen Ziff. 7 und im Betrag von Fr. 750.-- der Vorinstanz Ziff. 4 auferlegt.

Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 sowie die Beigeladene Ziff. 7 
haben am 22. November 2024 einen Kostenvorschuss in der Höhe von 
Fr. 2'500.-- geleistet, sodass ihnen Fr. 750.-- zurückzuerstatten sind.

Die Vorinstanz Ziff. 4 hat ihr Betreffnis von Fr. 750.-- innert 30 Tagen seit 
Zustellung des Entscheids auf das Postkonto IBAN CH10 0900 0000 6002 
2238 6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen.

6. Für die Verfahren III 2024 179 und III 2024 183 sind folgende Parteientschä-
digungen (je inkl. Barauslagen und MwSt) fällig:

6.1 Der Beschwerdeführer Ziff. 1 hat zu zahlen

- an die Beschwerdegegnerinnen Ziff. 2, Ziff. 3 und Ziff. 7 gemeinsam ei-
nen Betrag von Fr. 900.--;

- an die Vorinstanz Ziff. 4 einen Betrag von Fr. 450.--.

6.2 Die Beigeladenen Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 haben zahlen

32

- an die Beschwerdegegnerinnen Ziff. 2, Ziff. 3 und Ziff. 7 gemeinsam ei-
nen Betrag von je Fr. 200.-- (total Fr. 600.--);

- an die Vorinstanz Ziff. 4 einen Betrag von je Fr. 100.-- (total Fr. 300.--).

6.3 Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 sowie die Beigeladene Ziff. 7 
haben (unter solidarischer Haftbarkeit) an die Beschwerdegegner Ziff. 1, 
Ziff. 8, Ziff. 9 und Ziff. 10 je einen Betrag von Fr. 1'050.-- (total Fr. 4'200.--) 
zu zahlen.

6.4 Die Vorinstanz Ziff. 4 hat an die Beschwerdegegner Ziff. 1, Ziff. 8, Ziff. 9 und 
Ziff. 10 je einen Betrag von Fr. 450.-- (total Fr. 1'800.--) zu zahlen.

7. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 42 und 
Art. 82 ff. BGG innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erho-
ben werden.

8. Zustellung an:

- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers Ziff. 1 (2/R)

- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen Ziff. 2 und Ziff. 3 sowie 

der Beigeladenen Ziff. 7 (2/R)

- den Rechtsvertreter des Beigeladenen/Beschwerdegegners Ziff. 8 (2/R)

- den Rechtsvertreter der Beigeladenen/Beschwerdegegnerin Ziff. 9 (2/R)

- den Rechtsvertreter der Beigeladenen/Beschwerdegegnerin Ziff. 10 (2/R)

- die Beigeladene/Beschwerdegegnerin Ziff. 11 (R)

- den Rechtsvertreter des Gemeinderats (2/R)

- das Amt für Raumentwicklung (ARE) (EB)

- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)

- und den Regierungsrat (EB).

Schwyz, 24. September 2025

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

33

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 16. Oktober 2025