# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1b7ac685-9e30-5282-bb9c-97d069b59051
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-07-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 29.07.1998 15.1998.00072
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1998-00072_1998-07-29.html

## Full Text

Incarto n.

  15.98.00072

  	
  Lugano

  29 luglio 1998

  MR/fc/fb

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cometta, presidente, 

  Pellegrini e Chiesa (quest'ultimo in sostituzione del giudice Zali, assente)

  

 

	
  segretario:

  	
  Baur Martinelli, vicecancelliera

  

 

 

statuendo sul ricorso 6
maggio 1998 di

 

 

                                          __________

 

 

contro l’operato dell’Ufficio esecuzione e
fallimenti del Distretto di __________, e meglio contro l’avviso 27
aprile 1998 per la formazione di un inventario a tutela del diritto di
ritenzione (n.__________) ante esecuzione per pigioni e affitti di cui alla
domanda presentata contro la ricorrente da 

 

 

                                          __________

 

 

richiamata l’ordinanza presidenziale 8 maggio 1998,
con la quale al ricorso è stato concesso l’effetto sospensivo;

 

viste le osservazioni 25 maggio 1998  __________ e 7
maggio 1998 e 3 giugno 1998 dell’UEF __________,

 

visto l’allegato di replica 22 giugno 1998 della
ricorrente e l’allegato di duplica 10 luglio 1998 __________;

 

esaminati atti e documenti;

 

 

considerato in fatto e in diritto:

 

                                          che
con domanda 24 aprile 1998 __________ ha chiesto all’Ufficio di esecuzione e
fallimenti __________ l’erezione di un inventario dei beni siti nello stabile
“__________ ” di cui alla part. n. __________ RFD __________ occupato dalla
__________, a garanzia di un diritto di ritenzione per le pigioni dal 1° maggio
1998 al 30 giugno 1998  per complessivi fr. 47’840.--;

 

                                          che
il 27 aprile 1998 l’UEF __________, trovando chiusi i locali  e in assenza di
personale della __________, con atto raccomandato di stessa data ha diffidato
la debitrice a voler presenziare all’erezione dell’inventario il giorno di
Martedì 12 maggio 1998 alle ore 14.30, con la comminatoria della sanzione
penale ex art. 292 CP nonché il formale richiamo all’obbligo ex art. 284 LEF e 
ex art. 268 CO di non asportare beni mobili dallo stabile locato;

 

                                          che
contro siffatto avviso di erezione di inventario è insorta la debitrice, la
quale con atto 6 maggio 1998 ne postula l’annullamento, con protesta di spese e
ripetibili, affermando in sostanza: 

                                          -     che
le pigioni per le quali è stato chiesta l’erezione di un inventario non
sarebbero ancora esigibili, né sarebbero comunque dovute;

                                          -     che
infatti a norma del contratto di locazione le pigioni sarebbero da
corrispondere mensilmente entro il 5° giorno di ogni mese, e non in via
anticipata per trimestre di locazione, come preteso dalla controparte, e
pertanto la pigione di maggio 1998 sarebbe divenuta esigibile solo il 6 maggio
1998 e quella per giugno 1998 il 6 giugno 1998;   

                                          -     che
inoltre dall’inizio della locazione la ricorrente avrebbe corrisposto alla
locatrice “per titolo di pigioni e ad altro titolo” il complessivo importo di
fr. 467’340.--, “ossia ben fr. 11’900.-- in più rispetto alle pigioni ed
acconti spese accessorie dovute dal 1° novembre 1996, data di inizio del
rapporto locatizio, al corrente mese di maggio” e che pertanto nulla sarebbe
dovuto “per le pigioni/spese accessorie per il corrente mese di maggio”;

 

                                          che
con osservazioni 25 maggio 1998 __________ postula la reiezione del gravame,
atteso:

                                          -     che
la pigione sarebbe dovuta in via anticipata per un trimestre, e non solo
per un mese come  ritenuto dalla controparte;

                                          -     che
secondo gli stessi conteggi esibiti dalla controparte, sarebbero stati versati
“in totale fr. 467’340.--, di cui fr. 2’700.-- a fronte di una fattura di
elettricità e fr. 66’240.-- a titolo di Mietkaution”;

                                          -     che
imputando la voce Mietkaution su affitto e spese accessorie  si avrebbe un
importo versato di fr. 464’640.--;

                                          -     che
“a tutto giugno 1998, tra pigione e spese accessorie, controparte avrebbe
dovuto versare fr. 475’200.--, pari a 20 mesi di locazione, e ciò senza tener
conto del deposito cauzionale di fr. 132’480.--”;

                                          -     che
“pertanto a tutto giugno 1998 resta comunque uno scoperto di fr. 10’560.-- pur
imputando tutti i pagamenti effettuati da controparte sulla voce affitti e
spese accessorie”;

                                          -     che
“in tal caso resterebbe comunque scoperta per intero la garanzia di affitto,
per cui la procedura di inventario era e resta del tutto legittima e
giustificata”;

 

                                          che
per l’art. 268 cpv. 1 CO il locatore di locali commerciali beneficia di un
diritto di ritenzione sulle cose mobili che vi si trovano e servono al loro uso
e godimento e che siffatto diritto si estende in termini temporali alla pigione
annuale scaduta e a quella del semestre in corso;

 

                                          che
in materia di esecuzione per pigioni e affitti l’art. 283 cpv. 1 LEF stabilisce
che il locatore di locali commerciali può, anche prima di iniziare
l’esecuzione, domandare l’assistenza dell’ufficio esecuzione per la tutela
provvisoria del suo diritto di ritenzione;

 

                                          che
la formazione d’inventario presuppone l’esistenza di un contratto di locazione
così come di un credito derivante da tale contratto; 

 

                                          che
inoltre il locatore può chiedere l’erezione di un inventario per garantire un
canone locatizio non ancora scaduto al momento della richiesta soltanto se
rende verosimile l’esistenza di un pericolo reale e immediato per il suo
diritto di ritenzione (DTF 83 III 114 cons.2, 97 III 45 cons.2; Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs-
und Konkursrechts, 6. ed., Bern 1997, § 34 n.11, p. 274; Weber/Zihlmann in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht,
Obligationenrecht I, 2. ed., n.12 ad art. 268-268b CO);

 

                                          che
l’ufficio esecuzione può rifiutare, per ragioni di diritto materiale, di
erigere l’inventario degli oggetti sottoposti al diritto di ritenzione del
locatore soltanto se l’inesistenza di questo diritto è manifesta e
inequivocabile (DTF 103 III 41 s. con rif., 97 III 45; Ernest Brand, Dispositions particulières sur les loyers et fermages
I, in: FJS/SJK n. 1092, p.4; Fritzsche/Walder,
Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. II, Zürich, § 63,
p. 520); l’ufficio esecuzione, e su ricorso l’autorità di vigilanza, può
infatti procedere a un esame solo sommario, in via pregiudiziale, dei suoi
presupposti (cfr. DTF 109 III 43), mentre l’esame di merito sull’esistenza ed
estensione del diritto di ritenzione, così come sull’esistenza e ammontare del
credito preteso garantito, è demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale
procedura di rigetto dell’opposizione, rispettivamente, in assenza di titolo
idoneo di rigetto, nell’ambito della necessaria causa ordinaria (cfr. Amonn/Gasser, op.cit., § 34 n. 18 s.,
p. 275 s.); 

 

                                          che
nel caso in esame non è contestato che dal 1° novembre 1996 la ricorrente
occupa a titolo oneroso, per espletare la propria attività, il piano terra 
dello stabile denominato __________ sito sul mappale n.__________ RFD
__________ e di proprietà __________;

 

                                          che
con il gravame la ricorrente contesta in sostanza l’esistenza rispettivamente
l’esigibilità del credito da pigione a garanzia del quale è chiesta l’erezione
dell’inventario;

 

                                          che
a sostegno della sua tesi la ricorrente ha prodotto (quale doc.2 recte doc.B)
copia del contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 29 settembre 1996
da cui risulta un obbligo al pagamento della pigione in rate mensili anticipate 
(entro il di fr. 21’920.-- più fr. 1’840.-- di acconto mensile per spese
accessorie, nonché ha prodotto un conteggio dei pagamenti effettuati, corredato
dai giustificativi (doc.3 recte doc.C), per un totale, dal 25 settembre
1996, di fr. 467’340.--, inclusi due versamenti (del 25 settembre 1996 per fr.
66’240.-- e del 14 febbraio 1997 per fr. 21’920.--) a titolo di “Mietkaution”;

 

                                          che
stando a tali documenti al momento della richiesta di inventario 24 aprile 1998
- ricevuta dall’UEF il 27 aprile 1998 (cfr. timbro apposto sull’atto) - né la
pigione di maggio 1998 né quella di giugno 1998 erano ancora scadute (cfr.
clausola n.10 del contratto doc.C, secondo la quale “la pigione e l’acconto per
le spese accessorie devono pervenire al locatore entro il 5° giorno del
relativo periodo di computo”, dunque entro il 5 maggio 1998 la pigione e
l’acconto di maggio 1998 rispettivamente entro il 5 giugno 1998 quelli di
giugno 1998); 

 

                                          che
da parte sua __________ ha prodotto originale del contratto 29 settembre 1996
(doc.1), dal quale risulta invece un obbligo al pagamento della pigione in rate
trimestrali di fr. 65’760.-- (fermo restando l’obbligo al pagamento
degli acconti per spese accessorie in rate mensili di fr. 1’840.--); 

 

                                          che
tuttavia - a prescindere dal fatto che non spetta a questa Camera determinarsi
sul reale contenuto degli accordi tra le parti in punto all’esigibilità della
pigione, tale esame sfuggendo manifestamente al suo ristretto potere di
cognizione - anche considerando un obbligo trimestrale al versamento della
pigione, almeno a partire dal mese di febbraio 1997 (come preteso da __________
cfr. sue osservazioni , ad 3 p.3 e osservazioni di duplica, ad 2 p.3; doc. da 3
a 6 - ma contestato dalla controparte) le pigioni di maggio e giugno 1998 non
sarebbero state comunque ancora scadute al momento della richiesta di
inventario 24 aprile 1998, il trimestre maggio/giugno/luglio 1998 - successivo
a quello di febbraio/marzo/aprile - scadendo infatti soltanto il 5 maggio
1998;  

 

                                          che
pertanto trattandosi all’evidenza di pigioni non scadute, come sopra ricordato
la richiesta di inventario può essere ammessa soltanto se il richiedente rende
verosimile l’esistenza di un pericolo reale e immediato per il suo diritto di
ritenzione;

 

                                          che
al proposito __________ si è limitato ad indicare nella sua domanda 24 aprile
1998 non meglio precisate “trattative di vendita con terzi”, senza tuttavia
fornire alcun indizio concreto di serio pericolo per il suo diritto di
ritenzione, neppure nello scambio di allegati successivo al ricorso della
controparte;

 

                                          che
pertanto in tali circostanze non sussistono a priori gli estremi per ammettere
la sua richiesta di inventario; 

 

                                          che
infine per completezza va ricordato che - al contrario di quanto ritiene il
locatore nelle sue osservazioni - il diritto di ritenzione del locatore non può
essere fatto valere per crediti di natura indennizzatoria (DTF 104 III 84), e
in particolare a garanzia dell’obbligo di prestazione della cauzione prevista
dal contratto di locazione (Erwin Brügger,
SchKG - Schweizerische Gerichtspraxis - Nachträge 1984-1991, n.6 ad art. 283 ,
e rif.);  

 

                                          che
non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano
indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto
federale.

 

Richiamati gli art. 283 LEF, 268 ss.CO

 

 

pronuncia:            1.     Il ricorso 6 maggio 1998__________, è accolto.

 

                                 1.1.  Di
conseguenza la diffida 27 aprile 1998 dell’UEF__________ è annullata. 

 

                                 2.     Non si
prelevano spese, né si assegnano indennità.

 

                                 3.     Contro
questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a __________, per il tramite della
scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in
conformità dell’art. 19 LEF.

 

                                 4.     Intimazione
a:

                                          - avv.
__________

 

 

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello

quale autorità di vigilanza

Il
presidente                                                                             La
segretaria