# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6a8855fa-bc41-5cd9-86f2-b1947b431d85
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-20
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung im Umfeld einer überkommunal inventarisierten Spinnereianlage.
**Docket/Reference:** BRGE III Nrn. 0105-0106/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nrn._0105-0106_2014_vom_20._august_2014.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nrn. 

R3.2013.00126 und R3.2013.00127 
0105/2014 und 0106/2014 

Entscheid vom 20. August 2014 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Eugen Staub, Baurichterin Mo-
nika Spring-Gross, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

in Sachen 

Rekurrierende 

R2.2013.00126 
1.  L. E., [….]  
2.  Stiftung Z, [….]  
3.  N. und R. U., [….]  
4. 
I. T., [….] 
5.  U. R., [….]  

R2.2013.00127 
C. A., [….]  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat Wetzikon, 8622 Wetzikon  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  X AG, [….] 

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss vom 10. Juli 2013 und Verfügung der Baudirektion 
Kanton  Zürich  BVV  Nr.  13-0660  vom  19.  Juni  2013;  Baubewilligung  bzw. 
Bewilligung  im  Bereich  eines  formell  geschützten  Objekts  für  Arealüber-
bauung, Schönau, Wetzikon 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  10.  Juli  2013 erteilte  der Gemeinderat Wetzikon  der  X 

AG  die  baurechtliche  Bewilligung  für  die  Erstellung  einer  zwei  Mehrfamili-

enhäuser  umfassenden  Arealüberbauung  auf  den  Grundstücken  Kat.-Nrn. 

6374,  6682,  350,  359  und  369  in  Wetzikon,  Gebiet  Schönau.  Im  koordi-

nierten  Verfahren  wurde  gleichzeitig  die  Verfügung  der  Baudirektion  des 

Kantons  Zürich  vom  19.  Juni  2013  eröffnet,  welche  unter  anderem  die 

strassenpolizeilichen  Bewilligung  und  die  Beurteilung  im  Bereich  eines  in-

ventarisierten Objektes beinhaltet. 

B. 
Mit Eingabe vom 15. August 2013 erhoben L. E., die Stiftung Z, N. und R. 

U., I. T. sowie U. R. Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und 

beantragten die Aufhebung der beiden baurechtlichen Entscheide sowie die 

Einholung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission, al-

les unter Zusprechung einer Parteientschädigung an die Rekurrierenden. 

Mit Eingabe vom 16. August 2013 erhob sodann C. A. Rekurs beim Baure-

kursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragte  ebenfalls  die  Aufhebung 

beider  Anordnungen  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten 

der Rekursgegner. 

C. 

Mit  Verfügungen  vom  19.  bzw.  20.  August  2013  wurde  unter  den  Ge-

schäfts-Nrn. R3.2013.00126 und R3.2013.00127 von den Rekurseingängen 

Vormerk  genommen  und  es  wurden  die  Vernehmlassungsverfahren  eröff-
net. 

D. 

Die  Vorinstanz  schloss  in  ihren  je  auf  den  9.  Oktober  datierenden  Ver-

nehmlassungen  auf  Abweisung  der Rekurse.  Die  Baudirektion  Kanton  Zü-

rich  liess  sich  mit  Eingaben  je  vom  16.  Oktober  2013  vernehmen  und 
schloss ebenfalls auf Abweisung der Rekurse. Die Vernehmlassungen der 
privaten  Rekursgegnerin  datieren  beide  vom  17.  Oktober  2013  und  bein-

halten beide den Antrag, die Rekurse seien abzuweisen, soweit darauf ein-

R3.2013.00126 

Seite 2 

 
 
zutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekur-

rierenden.  

E. 

Auf  Begehren  der  Rekurrierenden  wurde  in  beiden  Verfahren  ein  zweiter 

Schriftenwechsel durchgeführt. Die Repliken datieren dabei je vom 12. No-

vember 2013 und die Dupliken der privaten Rekursgegnerin je vom 3. De-

zember 2013. Der Gemeinderat Wetzikon verzichtete ausdrücklich und die 

Baudirektion  des  Kantons  Zürich  stillschweigend  auf  die  Erstattung  einer 

Duplik. 

F. 

Am 28. Februar 2014 wurde in Anwesenheit der Parteien ein Augenschein 

auf dem Lokal durchgeführt. 

G. 

Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermines 

gemachten  Feststellungen  wird,  soweit  für  die  Entscheidfindung  erforder-

lich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  Rekursverfahren  G.-Nrn.  R3.2013.00126  und  R3.2013.00127  sind  zu 

vereinigen. 

2. 

Die  Rekurrierenden  verfügen  als  Mieter  der  Nachbarliegenschaft  oder  als 

Eigentümer  von  unmittelbar  an  die  Baugrundstücke  angrenzenden  Nach-

barliegenschaften  bzw.  von  streitbetroffenen  Wegparzellen  über  eine  hin-

reichend  enge  Raumbeziehung  zur Streitsache. Aufgrund  dieser Nachbar-
schaft  im  Verein  mit den  geltend  gemachten  Rügen  bzw.  Beeinträchtigun-

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gen  (siehe  nachfolgend)  sind  sie  in  ihren  Interessen  vom  angefochtenen 

Entscheid  mehr  als  irgendwelche  Dritte  oder  die  Allgemeinheit  betroffen 

und damit zur Rekurserhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Bau-

gesetzes [PBG]). 

3. 

Die streitbetroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 6374, 6682, 350, 359 und 369  

liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wet-

zikon (BZO) in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.9. 

Die Baugrundstücke grenzen im Südwesten an den Sandweg und im Süd-

osten  an  ebenfalls  der  Wohnzone  zugehörige  Grundstücke.  Im  nordöstli-

chen/nordwestlichen  Bereich  des  Baugrundstückes  Kat.-Nr.  6374  befindet 

sich  sodann  die  im  überkommunalen  Inventar  eingetragene  Spinnereian-

lage  Schönau,  welche  als  Schutzobjekt  von  regionaler  Bedeutung  klassifi-

ziert ist.  

Das Bauprojekt beinhaltet den Abbruch zweier Gebäude mit den Versiche-

rungs-Nrn. 2512 und 874 sowie die Erstellung einer Arealüberbauung,  be-

stehend  aus  zwei  Mehrfamilienhäusern  mit  gesamthaft  53  Wohneinheiten 

und einer gemeinsamen Tiefgarage mit 66 Abstellplätzen, welche über die 

Parzelle "Sandweg" erschlossen werden soll. Zudem ist die Erstellung von 

13  Aussenparkplätzen  vorgesehen;  4  Abstellplätze  sollen  entlang  der 

Schönaustrasse und 9 entlang der Zufahrt zur Tiefgarage realisiert werden.   

Das Projekt ging aus einem Architekturwettbewerb hervor und sieht eine L-

förmige  Platzierung  der  zwei  Baukörper  auf  dem  Bauareal  vor,  wobei  der 

östliche Baukörper längs und der westliche quer zum Inventarobjekt ausge-

richtet werden soll. 

4. 

Die Rekurrierenden rügen vorab, die Initiative "Leu" entfalte Vorwirkung im 

Sinne von § 234 PBG,  weshalb die Baureife der Baugrundstücke nicht ge-

geben sei.  

Der  Rekurrent  L.  E.  reichte  am  6.  Juli  2012  eine  Einzelinitiative  beim  Ge-
meinderat  ein.  Diese  Initiative  wurde  mit  Beschluss  vom  24.  September 

2013 von der der Gemeindeversammlung angenommen und verlangt, dass 

R3.2013.00126 

Seite 4 

 
 
die  Gemeinde  Wetzikon  unter  Beachtung  mehrerer  vorgegebener  Para-

meter  einen  öffentlichen  Gestaltungsplan  für  das  Areal  Schönau  festsetzt. 

Zum  heutigen  Zeitpunkt  besteht  demnach  einzig  eine  Verpflichtung  der 

Gemeinde,  die  nutzungsplanerischen    Änderungen  im  Sinne  der  Initiative 

vorzunehmen.  Mit  dem  Gemeindeversammlungsbeschluss  wurde  weder 

ein  Gestaltungsplan  festgesetzt  noch  eine  Gestaltungsplanpflicht  im  be-

treffenden Gebiet begründet. Die Frage der Vorwirkung im Sinne von § 234 

PBG  kann  sich  demnach  im  vorliegenden  Verfahren  zum  vornherein  nicht 

stellen.  

5.1. 

Die Rekurrierenden machen im Weiteren geltend, die Baugrundstücke Kat.-

Nrn. 6682 sowie 350 hätten kein Wegrecht an der Wegparzelle "Sandweg", 

über welche  die Tiefgarage  für die 53 Wohneinheiten erschlossen  werden 

solle.  Dem  Bauvorhaben  mangle  es  demnach  an  einer  rechtsgenügenden 

Erschliessung  im  Sinne  von  §  237  PBG.  Im  Weiteren  sei  fraglich,  ob  der 

notwendige  Ausbau  des  Sandweges  und  die  damit  resultierende  Mehrbe-

lastung desselben von der Eigentümerschaft hingenommen werde müsse. 

5.2. 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die 

genügende  Erschliessung  des  Baugrundstücks  (Art.  22  Abs. 2  lit. b  des 

Raumplanungsgesetzes  [RPG];  §§ 233  und  234  PBG).  Ein  Grundstück  ist 

dann erschlossen, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anla-

gen  genügend  zugänglich  ist,  wenn  diese  ausreichend  mit  Wasser  und 

Energie  versorgt  werden  können  und  wenn  die  einwandfreie  Behandlung 

von  Abwässern,  Abfallstoffen  und  Altlasten  gewährleistet 

ist  (§ 236 

Abs. 1 PBG).  

Die  Zugänglichkeit  zu  einem  Grundstück  muss  nicht  nur  in  tatsächlicher 

Hinsicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Wird ein Zugang 

über ein  Drittgrundstück  geführt,  so  kann  die  entsprechende  Berechtigung 

durch  privatrechtliche  Vereinbarung  (insbesondere  durch  eine  Dienstbar-

keit)  eingeräumt  werden.  Auch  in  diesem  Fall  muss  jedoch  die  dauernde 

und  jederzeitige  bestimmungsgemässe  Benützung  des  Zugangs  gesichert 

sein.  Privatrechtlich  geordnete  Zugänge  dürfen deshalb ohne  Zustimmung 
der  örtlichen  Baubehörde  weder  tatsächlich  noch  rechtlich  verändert  oder 

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Seite 5 

 
 
aufgehoben  werden;  diese  Beschränkung  ist  im  Grundbuch  anzumerken 

(§ 237 Abs. 4 PBG). 

Da es sich bei der genügenden Erschliessung des Baugrundstücks um eine 

notwendige  Voraussetzung  für  die  Erteilung  einer  Baubewilligung  handelt 

(vgl.  Art.  22  Abs. 2  lit. b  des  Raumplanungsgesetzes  [RPG];  §§ 233  und 

234  PBG),  sind  die  Verwaltungs-  und  Verwaltungsrechtspflegebehörden 

gehalten,  die  Frage,  ob  der  privatrechtlich  geregelte  Grundstückszugang 

aus öffentlichrechtlicher Sicht eine hinreichende Erschliessung darstellt, im 

Sinne  einer  zivilrechtlichen  Vorfrage  zu  prüfen.  Bei  der  Entscheidung  von 
Vorfragen aus einem fremden Zuständigkeitsbereich – hier aus demjenigen 
der  Zivilgerichte  –  ist  jedoch  Zurückhaltung  geboten.  Die  privatrechtliche 
Regelung  des  Grundstückszugangs  kann  deshalb  von  den  Baubehörden 

und  der  Rekursinstanz  nur  dann  als  hinreichende  Sicherung  akzeptiert 

werden, wenn sich daraus das Recht zur dauernden und jederzeitigen Be-

nützung  des  Zugangs  klar ergibt.  Trifft dies nicht  zu,  so  ist  die  Baubewilli-
gung  grundsätzlich  zu  verweigern,  bis  sich  der  Bauherr  –  nötigenfalls  auf 
dem Zivilweg – einen hinreichenden Ausweis über seine Berechtigung am 
Zufahrtsgrundstück verschafft hat (VB 105/1980 in BEZ 1981 Nr. 1, E. 3a). 

5.3. 

Es  ist  unbestritten,  dass  die  Baugrundstücke  Kat.-Nrn.  6682  sowie  350 

über kein Wegrecht an der Parzelle "Sandweg"  verfügen. Beide Grundstü-

cke werden durch das Bauvorhaben zumindest teilweise sowohl von einem 

der  beiden  Mehrfamilienhäuser  als  auch  durch  die  darunter  liegende  ge-

meinsame Tiefgarage baulich in Anspruch genommen.  

Grundsätzlich verhält es sich so, dass, wer das Recht zur Benutzung eines 

gebahnten Fahrweges hat, auch befugt ist, diesen Weg so auszubauen und 

zu unterhalten, dass er den Zweck des Wegrechtes erfüllt. Die tatsächliche 

Belastung  des  Wegrechtes  darf  dabei  zunehmen,  insbesondere  wenn  sie 

bloss  deshalb  zunimmt,  weil  die  Dienstbarkeit  bisher  in  bloss  reduziertem 

Umfang  ausgeübt  wurde  und  nun  zu  voller  Nutzung  gelangt,  oder  wenn 

sich Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit nach den Bedürfnissen des herr-

schenden  Grundstückes  richten  und  diese  Bedürfnisse  zunehmen  (bei-

spielsweise  durch  Aufstockung  eines  Gebäudes  oder  durch  die  Erstellung 
zusätzlicher  Gebäude  auf  dem  herrschenden  Grundstück  mit  der  entspre-
chenden  Zunahme  an  Menschen  und  Fahrzeugen).  Unzumutbar  ist  die 

Mehrbelastung  indes  dann,  wenn  sie  darauf  zurückzuführen  ist,  dass  der 

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Seite 6 

 
 
Eigentümer  des  berechtigten  Grundstückes  dieses  durch  den  Zukauf  von 

Land vergrössert hat (vgl. dazu Peter Liver, in: Kommentar zum schweize-

rischen  Zivilrecht  [Zürcher  Kommentar],  Bd.  IV/2a,  Die  Grunddienstbarkei-

ten, insbes. Rz. 12 ff., 2. Aufl., Zürich 1980).  

Da  das  strittige  Bauvorhaben  auch  Grundstücke  beschlägt,  welche  nicht 

über  ein  entsprechendes  Wegrecht  verfügen,  fehlt  es  demnach  an  einer 

rechtlich genügenden Sicherung der Erschliessung. Das Argument der Re-

kursgegnerschaft, die betreffenden Parzellen würden nur geringfügig über-

stellt  und  die  Zufahrt  zur  Tiefgarage  liege  nicht  auf  diesen  Parzellen,  ver-

mag daran nichts zu ändern.   

5.4. 

Können  inhaltliche  oder  formale  Mängel  des  Bauvorhabens  ohne  beson-

dere  Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Er-

haltung  des  rechtmässigen  Zustands  Anordnungen  nötig,  so  sind  mit  der 

Bewilligung  die  gebotenen  Nebenbestimmungen  (Auflagen,  Bedingungen, 

Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). 

Mit  Nebenbestimmungen  darf  von  vornherein  nur  Mängeln  begegnet  wer-

den,  die  "ohne  besondere  Schwierigkeiten"  behoben  werden  können.  Er-

fordert  demgegenüber  die  Behebung  von  Mängeln  eine  konzeptionelle 

Überarbeitung  des  Bauprojektes,  darf  keine  mit  Nebenbestimmungen  ver-

knüpfte  Baubewilligung  erteilt  werden.  Diesfalls  ist  vielmehr  eine  Bauver-

weigerung  auszusprechen  und  die  Bauherrschaft  hat  ein  überarbeitetes 

Baugesuch  einzureichen.  Nur  so  ist  die  nötige  Klarheit  im  baurechtlichen 

Verfahren gewährleistet, was nicht zuletzt auch im Interesse der Nachbarn 

zu  verlangen  ist.  Im  Übrigen  kann  mit  Nebenbestimmungen  Mängeln  be-

gegnet werden, welche die Grundanforderungen an Bauten und Anlagen im 

Sinne der §§ 233 ff. PBG beschlagen (RB 1997 Nr. 78). 

Da  durch  das  fehlende  Wegrecht  ein  nicht  unerheblicher  Teil  eines  Woh-

nungstraktes mitsamt Tiefgarage nicht genügend erschlossen ist, was  we-

sentliche Änderungen des Bauprojektes nach sich zöge, und es sich zudem 

um  eine  Arealüberbauung  handelt,  die  nur  als  Ganzes  beurteilt  werden 

kann,  ist  eine  Heilung  des  Mangels  mittels  Nebenbestimmungen  aus-

geschlossen.    

Somit ist die Baubewilligung aufzuheben. 

R3.2013.00126 

Seite 7 

 
 
6.1. 

Zudem ist die Frage der Beeinträchtigung des Inventarobjektes zu prüfen.  

Aufgrund  der  Feststellungen  anlässlich  des  Lokaltermines  und  insbeson-

dere  aufgrund der Baugesuchsunterlagen ergibt  sich,  dass  das  Bauvorha-

ben durch die Überstellung des Grundstückes mit dem Inventarobjekt nahe 

an  dieses  zu  liegen  kommt.  Der  parallel  zum  Inventarobjekt  ausgerichtete 

Baukörper ist mit seiner nordwestlichen Ecke in einem Abstand von nur 7,5 

m zum Inventarobjekt situiert. Im Weiteren wird der Aussenraum beider ge-

planter Baukörper mit grosszügigen Stützmauern eingefasst, welche sich in 

einem  Abstand  von  nur  2,5  m  zum  Inventarobjekt  befinden.  Ein  wesentli-

cher Teil des Bauvorhabens kommt damit auf das Grundstück des Schutz-

objektes zu liegen.    

6.2. 

Es  stellt  sich  deshalb die  Frage, ob  vor  der Beurteilung  des  Baugesuches 

eine Überprüfung der Schutzwürdigkeit des Inventarobjektes vorzunehmen 

gewesen wäre bzw. ob durch die geplanten Bauten ein Eingriff am Schutz-

objekt selbst stattfindet, der eine Schutzabklärung nach sich ziehen würde.  

Das Inventarobjekt umfasst mehrere Gebäude, einen Hochkamin sowie die 

Wasserkraftanlagen  mit Weiher, Kanälen  und  weiteren  Annexbauten.  Um-

schrieben  wird  die  Anlage  im  Inventarblatt  dabei  wie  folgt:  "Die  Anlage 

oberhalb der Strasse Aathal-Robenhausen bildet einen dominanten Riegel, 

bestehend  aus  den  drei  hohen  Gebäuden,  dem  Hochkamin,  dem  Spinne-

rei-Hauptbau  und  Wohn-  und  Gewerbehaus  und  zwei  zweigeschossigen 

Zwischenbauten.  Gegen  Westen  liegt  die  Anlage  am  idyllischen  Ufer  des 

dazugehörenden  Spinnereiweihers.  Auch  gegen  Nordosten  ist  die  Umge-

bung unverbaut: hier befindet sich das Fabrikanten-Parkwäldchen und der 

grosse Obstgarten."  

Im  zugehörigen  Plan  sind  die  relevanten  Gebäude  und  Flächen  mit  Num-

mern  markiert  und  farbig  unterlegt.  Die  südlich  des  Inventarobjektes  gele-

gene  Fläche  trägt  dabei  die  Nr.  16  und  ist  bezeichnet  als  "Abhang 

unüberbautes Wiesland".  Sie  ist  aber  nur  in  einem  schmalen  Bereich  ent-

lang  des  Schutzobjektes  farbig  unterlegt  (act.  6.8,  S.  4,  im  Verfahren 

R3.2013.00126). 

R3.2013.00126 

Seite 8 

 
 
Die  Baudirektion  Kanton  Zürich  erachtete  Schutzabklärungen  und  in  die-

sem  Zusammenhang  die  Einholung  eines  Gutachtens  der  kantonalen 

Denkmalpflegekommission offensichtlich als nicht notwendig. Eine einläss-

liche  Begründung  kann  indes  weder  der  angefochtenen  Verfügung  noch 

der  Vernehmlassung  entnommen  werden.  In  der  Tat  tangiert  zwar  das 

Bauvorhaben den gemäss Inventarblatt farbig unterlegten Bereich, welcher 

auch  mit  der textlichen  Umschreibung  des  Objektes  im  Inventarblatt  über-

einstimmt, nicht. Ein Eingriff am Inventarobjekt im engeren Sinne ist somit 

nicht  vorgesehen.  Hingegen  gilt,  dass  mit  Schutzmassnahmen  der  Peri-

meter  namentlich  im  Sinne  eines  Umgebungsschutzes  wesentlich  weiter 

gezogen werden kann, als es sich unmittelbar aus dem Inventar ergibt; das 

Inventar ist diesbezüglich mitnichten abschliessend. Folglich hätte die Bau-

direktion  die Verträglichkeit des Projektes mit dem Inventarobjekt im Rah-

men ihrer Verfügung einlässlich prüfen und gegebenenfalls im Sinne eines 

projektbezogenen  Schutzentscheides  Anordnungen  treffen  oder  aber  den 

Verzicht  auf  Anordnungen  schlüssig  begründen  müssen  (vgl.  dazu 

VB.2013.00380, E. 7.5, in BEZ 2014 Nr. 16). Die Verfügung der Baudirek-

tion erweist sich schon deswegen als mangelhaft.       

6.3. 

Noch nichts darüber gesagt ist, ob die geplante Arealüberbauung auch ge-

nügend  Rücksicht  auf  das  Schutzobjekt  im  Sinne  von  §  238  Abs.  2  PBG  

nimmt.  Die  von  der  Baudirektion  im  Zusammenhang  mit  der  Überprüfung 

der  Frage,  ob  ein  Schutzentscheid  notwendig  ist,  vorgenommene  diesbe-

zügliche Beurteilung ist unbeachtlich, da die Baudirektion gestützt auf Ziffer 

1.4.1.5  des  Anhangs  zur  Bauverfahrensverordnung  (Anhang  BVV)  nicht 

zuständig  für  die  Beurteilung  der  Einordnung  eines  neben  einem  Schutz-

objekt  geplanten  Gebäudes  ist  (BRKE  II  Nrn.  0051  -  0052/2009  in  BEZ 

2009 Nr. 65). Die Beurteilungskompetenz der Baudirektion beschränkt sich 

einzig  auf die  Frage der Gefährdung  des  Schutzobjektes  bzw.  auf die  Be-

willigungsfähigkeit von Änderungen am Schutzobjekt (sog. denkmalpflege-

rechtliche  Bewilligung).  Die  Verfügung  der  Baudirektion  ist  damit  auch  in-

sofern mangelhaft, als sie klar kompetenzwidrige Elemente enthält.  

Der Gemeinderat  hat sowohl im angefochtenen  Beschluss als auch  in  der 

Vernehmlassung fast gänzlich auf eine eigenständige Beurteilung der Ein-

ordnung  verzichtet  und  auf  den  Bericht  der  Stadtbildkommission  von  18. 
Juni 2013 verwiesen (act. 17.3 a.a.O.). 

R3.2013.00126 

Seite 9 

 
 
6.4.1. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben.     

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-

tung")  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die 

Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte 

wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere 

Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine  befriedigende  Gesamt-

wirkung  erreicht  wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien 

zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Ei-

gentum.  

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten 

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende  Gesamtwirkung  zu  verlangen.  Was  als  Objekt  des  Natur-  und  Hei-

matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 

1  PBG.  Eine  förmliche  Unterschutzstellung  wird  für  die  Anwendung  von 

§ 238  Abs. 2  PBG nicht  vorausgesetzt.  Vielmehr genügt  es,  dass  sich  die 

Schutzwürdigkeit  aus  objektiven  Anhaltspunkten  ergibt,  was  insbesondere 

bei der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2 

PBG der Fall sein kann.   

6.4.2. 

Zudem  sind  vorliegend  auch  die  Bestimmungen  betreffend  Arealüber-

bauungen zu berücksichtigen (§ 69 ff. PBG). Mit dem Instrument der Areal-

überbauung verfügen die Baubehörden über eine rechtliche Handhabe, ei-

ne  von  der  Grundordnung  abweichende  Überbauung  zu  gestatten.  In  der 

Regel sehen die Bau- und Zonenordnungen einen sogenannten Arealüber-

bauungs-  bzw.  Ausnützungsbonus  vor.  Im  Gegenzug  für  diese  Privilegie-

rung  gelten  erhöhte  Anforderungen  in  Bezug  auf  die  Gestaltung,  Einord-
nung, Umgebung und Wohnqualität. Gemäss § 71 PBG müssen die Bauten 

R3.2013.00126 

Seite 10 

 
 
und  Anlagen  sowie  deren  Umschwung  besonders  gut  gestaltet  sowie 

zweckmässig  ausgestattet  und  ausgerüstet  sein  (Abs. 1).  Bei  der  Beurtei-

lung  sind  insbesondere  folgende  Merkmale  zu  beachten:  Beziehung  zum 

Ortsbild  sowie  zur  baulichen  und  landschaftlichen  Umgebung;  kubische 

Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbe-

stimmung,  Umfang  und  Gestaltung  der  Freiflächen;  Wohnlichkeit  und 

Wohnhygiene;  Versorgungs-  und  Entsorgungslösung;  Art  und  Grad  der 

Ausrüstung (Abs. 2). 

Nach neuer verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (VB.2013.00468 vom 

17. Dezember  2013)  ist  die  Rekursinstanz  berechtigt  und  verpflichtet,  ihre 

gesetzliche Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen. Das Verwaltungsgericht 

hielt in diesem Zusammenhang fest, den Gemeinden stehe bei der Anwen-
dung von § 238 PBG – also der allgemeinen Ästhetiknorm, um die es in je-
nem  Fall  ging –  insofern  ein  gewisser  aus  der  Gemeindeautonomie  flies-
sender Beurteilungsspielraum zu, als es in erster Linie der örtlichen Baube-

hörde  obliege,  die  in  dieser  Norm  verwendeten  offenen  Formulierungen 

ortsbezogen  zu  konkretisieren.  Die  Rekursinstanz  habe  die  angeführten 

Entscheidgründe  gebührend  zu  berücksichtigen  und  sich  mit  den  Kriterien 

auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im Rahmen der ortsbe-

zogenen  Konkretisierung  der  Einordnungsvorschrift  entwickelt  worden  sei-

en.  Eine  weitergehende  Rücksichtnahme  auf  die  Gemeindeautonomie 

rechtfertige sich demgegenüber nicht.  

Diese  Erwägungen  gelten  uneingeschränkt  auch  bei  der  Überprüfung  von 

Arealüberbauungen. Vorliegend verhält es sich zudem so, dass die für die 

Beurteilung  der  Einordnung  zuständige  Vorinstanz  sich  nicht  selbständig 

zur  Frage  der  Einordnung  geäussert  hat,  sondern  sich  einzig  darauf  be-

schränkte,  auf  die  diesbezüglich  wohl  als  sehr  knapp  bemessen  zu  be-

zeichnende  Beurteilung  der  Stadtbildkommission  zu  verweisen,  womit  der 

Rekursinstanz  schon  deswegen  volle  Kognition  zukommt,  weil  die  Vorins-

tanz ihr Ermessen nicht hinreichend betätigt hat.  

6.5. 

Demnach sind bei der Beurteilung der Gestaltung des Bauvorhabens zwei 

rechtliche Vorgaben zu berücksichtigen, nämlich einerseits die gesetzlichen 
Anforderungen  an  eine  Arealüberbauung  gemäss  den  §§  69  ff.  PBG  und 
andererseits  die  Einordnung  bzw.  die  besondere  Rücksichtnahme  gegen-

über  der  Umgebung  und  dem  Schutzobjekt  (Inventarobjekt)  nach  §  238 

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Abs.  2 PBG. Bereits die  Vorschriften  über die  Arealüberbauung  verlangen 

eine  besonders  gute  Gestaltung  der  Anlagen  und  des  Umschwungs;  dies 

unter  Berücksichtigung  der  baulichen  und  landschaftlichen  Umgebung. 

Hinzu kommt die nach § 238 Abs. 2 PBG geforderte besondere Rücksicht-

nahme  auf  Objekte  des  Natur-  und  Heimatschutzes.  Insgesamt  bestehen 

damit sehr hohe Anforderungen an die Gestaltung der strittigen Bebauung. 

Anlässlich  des  Augenscheines  bestätigte  sich,  was  bereits  aus  den  Pro-

jektunterlagen ersichtlich war: Das geplante Bauvorhaben rückt empfindlich 
nahe an das Inventarobjekt heran und verdeckt dieses – von Süden her be-
trachtet  –  grossflächig.  Zudem  wird  das  Schutzobjekt  durch  die  geringen 
Abstände  optisch  förmlich  erdrückt.  Sowohl die  Platzierung  der  Baukörper 

als auch die mit einer erheblichen Anzahl an Stützmauern veränderte Um-

gebungsgestaltung  gegenüber  dem  Inventarobjekt  lassen  eine  besondere 

Rücksichtnahme auf dasselbe vermissen. Der geringe Abstand von rund 10 

m  zwischen  den  zwei  massiven  Baukörpern  lässt  kaum  mehr  eine  Sicht 

von  Südosten  auf  das  Inventarobjekt  zu;  dies  insbesondere  nicht  von  den 

öffentlichen Wegen aus. Erst im hinteren südwestlichen und nördlichen Teil 

des Sandweges ist eine Sichtverbindung zum Inventarobjekt vorhanden.  

Entgegen  den  Ausführungen  der Rekursgegner anlässlich  des  Lokaltermi-

nes  und  den  Erwägungen  der  Stadtbildkommission  geht  es  bei  der  genü-

genden  Rücksichtnahme  auf  das  Schutzobjekt  nicht  darum,  möglichst  viel 

ungeschützte  Grünfläche freizuhalten  oder der Arealüberbauung  selbst  ei-

nen grossen Wirkungsbereich zu verschaffen. Vielmehr ist wesentlich, dass 

dem Inventarobjekt genügend Raum gewährt wird, um seine Wirkung nach 

aussen  zu  entfalten.  Diese  Wirkung  ist  auf  allen  vier  Seiten  des  Inventar-

objektes zu gewährleisten und nicht etwa nur auf der unbestrittenermassen 

sehr attraktiven Nordseite des Gebäudekomplexes. Das Argument der bau-

lichen  Verdichtung  vermag  die  verlangte  genügende  Rücksichtnahme  auf 

das  Schutzobjekt  ebenfalls  nicht  zu  entkräften.  Die  bauliche  Verdichtung 

nach innen ist zwar ein zentrales Anliegen des Raumplanungsrechts, findet 

aber dort seine Grenzen, wo entgegenstehende Vorschriften Platz greifen, 

wie  etwa  die  Bestimmungen  gemäss  §  238  Abs.  2  PBG.  Auch  bauliche 

Verdichtung  kann  nur  innerhalb  des  geltenden  gesetzlichen  Rahmens  er-

folgen. 

Im Inventarblatt wurde die Spinnerei als dominant auf der unverbauten Hü-
gelkuppe  zwischen  dem  Pfäffikersee  und  dem  Talgrund  liegend  beschrie-

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ben (act. 6.8, a.a.O., S. 9, Ziff. 4). Dass sich diese Situation zwischenzeit-

lich  stark  verändert  hat  und  sich  nun  umliegend  um  das  Areal  bereits  auf 

den drei anderen Seiten Bauten befinden, ist augenfällig, macht indes eine 

besondere Rücksichtnahme eines Neubauprojektes auf der einzigen bisher 

unverbauten Südseite umso notwendiger.  

Bezeichnend für die Problematik ist in diesem Zusammenhang auch, dass 

dem  durchgeführten  Architekturwettbewerb  eine  grössere  Arealfläche  zu 

Grunde gelegt wurde, nämlich unter Einbezug der südlich des Sandweges 

gelegenen  Parzelle,  was  gänzlich  andere  Voraussetzungen  zur  Projektie-

rung schuf. Im Weiteren wurde mit den Wettbewerbsparametern keine Ein-

schränkung  statuiert,  auf  das  Schutzobjekt  besonders  Rücksicht  zu  neh-

men. Es wurde vielmehr sogar vorgeschlagen, einen Durchbruch durch den 

Zwischenbau mit der Adresse Schönaustrasse Nr. 13 zu prüfen (act. 24.13, 

insbes.  S.  12  und  21,  im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2013.00126).  Damit  wurde 

geradewegs das Gegenteil einer besonderen Rücksichtnahme anvisiert. 

Dem  Bauvorhaben  kann  daher  keine  besondere  Rücksichtnahme  auf  das 

Schutzobjekt attestiert werden.  

7.1. – 7.3. 
[….] 

8. 

Abschliessend  ist  zudem  festzuhalten,  dass  bei  einer  Neuprojektierung 

auch folgende Punkte zu beachten wären:  

Im  Inventarobjekt  bestehen  zur  Zeit  mindestens  10  genutzte  Wohneinhei-

ten,  wobei  mindestens  zwei  Mieteinheiten  gewerblich  genutzt  werden.  Zu-

dem  bestehen  diverse  Ateliers,  die  unterschiedlich  stark  frequentiert  wer-

den, indes gleichwohl für die Frage der genügenden Erschliessung  zu be-

achten sind. Mit dem Bauvorhaben werden nun weitere 4 Abstellplätze über 

die  Schönaustrasse  erschlossen.  Der  Umstand,  dass  eine  gute  Erschlies-

sung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln wohl zu verneinen ist, würde da-

zu  führen,  dass  die  Schönaustrasse  als  Zufahrtsstrasse  mit  einer  Min-
destbreite von 4 m zu konzipieren wäre – wobei eine kurze einzelne Veren-

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Seite 13 

 
 
gung  hinzunehmen  wäre  –  und  folglich  ein  Strassenabstand  von  mindes-
tens 6 m einzuhalten wäre.  

Ebenso  ist  der  Sandweg  zu  klein  dimensioniert  für  die  Erschliessung  von 

53 Wohneinheiten und die Zufahrt wäre entsprechend anzupassen. In die-

sem Zusammenhang ist jedoch bereits heute darauf hinzuweisen, dass das 

bei der Baudirektion eingereichte Strassenprojekt (act. 35 im Verfahren G.-

Nr. R3.2013.00126), welches eine Strassenbreite des Sandweges von 3 m 

vorsieht, als klar unzureichend zu qualifizieren wäre. 

Soweit  durch  das  Bauvorhaben  allenfalls  –  wie  im  angefochtenen  Be-
schluss zumindest erwähnt  – inventarisierte Bäume beeinträchtigt würden, 
wäre  vorgängig  eine  entsprechende  Prüfung  der  Schutzwürdigkeit  vorzu-

nehmen.  

Im  Weiteren  bleibt  festzuhalten,  dass  bei  Eintritt  der  Rechtskraft  des  Ge-

meindeversammlungsbeschlusses betreffend die Initiative "Leu" ein Auftrag 

der Stimmbürger an den Gemeinderat besteht, einen Gestaltungsplan aus-

zuarbeiten  und  der  Richtplan  im  betreffenden  Gebiet  ebenfalls  eine  ent-

sprechende Absicht ausdrückt. Auch wenn damit (noch) keine grundeigen-

tümerverbindlichen  Einschränkungen  gegeben  sind,  können  die  entspre-

chenden  Wertungen  in  die  Beurteilung  der  Einordnung  eines  Nachfolge-

projekts einbezogen werden. 

Die  übrigen  Rügen  der Rekurrierenden  können  aufgrund  der notwendigen 

Neuprojektierung des Bauvorhabens offen bleiben.  

9.1. 

Somit sind die Rekurse gutzuheissen und sind der angefochtene Beschluss 

des  Gemeinderates  Wetzikon  vom  10.  Juli  2013  sowie  die  Verfügung  der 

Baudirektion Kanton Zürich vom 19. Juni 2013 vollumfänglich aufzuheben. 

[….] 

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