# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9b4156fa-3d2d-508c-8bdc-c8aeb3e69481
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-08-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Handelsgericht 24.08.2016 HE160190
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_HG_001_HE160190_2016-08-24.pdf

## Full Text

Handelsgericht des Kantons Zürich 
Einzelgericht    
 

 

 Geschäfts-Nr.: HE160190-O U/ee 

 

 

Mitwirkend: Ersatzoberrichterin Franziska Egloff sowie Gerichtsschreiber Gallus 

Maissen 

 

Urteil vom 24. August 2016 

 

in Sachen 

 

A._____ GmbH,  

Klägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

B._____ AG, 

Beklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 

 

 

 

 

 

 

betreffend Bauhandwerkerpfandrecht 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 

" Das Grundbuchamt C._____ sei im Sinne von Art. 961 ZGB sofort 
und ohne Anhörung der Beklagten einstweilen anzuweisen, zuguns-
ten der Klägerin und zulasten der Beklagten ein Pfandrecht auf der 
Liegenschaft Kataster Nr. ..., Grundbuchblatt ..., F._____-Strasse …, 
..., für eine Pfandsumme von total CHF 64'309.65 zuzüglich Zins von 
5 % ab dem 15. Januar 2016 im Grundbuch vorläufig einzutragen, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten." 

Geändertes Rechtsbegehren: 
(act. 16 S. 2) 

" 1. Es sei die einstweilige Anweisung an das Grundbuchamt C._____ 
zur vorläufigen grundbuchlichen Eintragung des Pfandrechts der 
Gesuchstellerin im Sinne von Art. 961 ZGB auf der Liegenschaft 
Kat.Nr. ..., GBBl.-Nr. ..., F._____-Strasse …, ..., für eine Pfand-
summe von total CHF 64'309.65 zuzüglich Zins von 5 % ab dem 
15. Januar 2016 zugunsten der Klägerin mit Wirkung ab vorläufiger 
Eintragung gemäss Verfügung vom 27. April 2016 bis zur rechts-
kräftigen Erledigung im nachfolgenden ordentlichen Verfahren zu 
bestätigen. 

2. Es sei der Klägerin die Frist zur Anhebung der Klage auf definitive 
Eintragung des Pfandrechts im ordentlichen Verfahren anzusetzen, 
in welchem die Kosten für das vorliegende Verfahren der Beklag-
ten aufzuerlegen sind und der Klägerin die Parteientschädigung 
zuzusprechen ist. " 

Das Einzelgericht zieht in Erwägung: 

1. Prozessverlauf 

Das vorliegende Verfahren wurde mit Eingabe vom 26. April 2016 (persönlich 

überbracht) hierorts anhängig gemacht (act. 1). Mit Verfügung vom 27. April 2016 

wurde dem klägerischen Gesuch um vorläufige Eintragung eines Pfandrechts zu-

lasten des im Rechtsbegehren genannten Grundstücks der Beklagten – einstwei-

len ohne diese anzuhören – stattgegeben, und das Grundbuchamt C._____ wur-

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de angewiesen, das Pfandrecht vorläufig im Grundbuch einzutragen. Gleichzeitig 

erging die Aufforderung an die Beklagte, bis zum 18. Mai 2016 zum klägerischen 

Begehren Stellung zu nehmen (act. 4 S. 2). Mit Eingabe vom 13. Mai 2016 er-

suchte die Beklagte um eine Fristerstreckung bis zum 7. Juni 2016, welche ihr 

gewährt wurde (act. 9), und am 6. Juni 2016 nahm die Beklagte fristgerecht Stel-

lung (act. 12). Der Klägerin wurde am 8. Juni 2016 eine einmalige Frist bis 

30. Juni 2016 angesetzt, um sich zur Stellungnahme der Beklagten zu äussern 

(act. 14 S. 2). Die Klägerin liess sich mit Eingabe vom 24. Juni 2016 entspre-

chend vernehmen (act.16), worauf wiederum der Beklagten eine einmalige Frist 

bis 12. Juli 2016 zur Stellungnahme angesetzt wurde (act. 18 S. 2). Diese erfolgte 

am 12. Juli 2016 (act. 20). 

2. Klageänderung 

Nachdem das Grundbuchamt das Pfandrecht auf einstweilige Anweisung des Ge-

richts am 27. April 2016 vorläufig eingetragen hatte (act. 4; act. 7), änderte die 

Klägerin in ihrer Stellungnahme vom 24. Juni 2016 ihr Rechtsbegehren dahinge-

hend, dass sie neu die Bestätigung des einstweilen eingetragenen Pfandrechts 

sowie die Ansetzung der Prosequierungsfrist beantragt (act. 16 S. 2). Dies ist oh-

ne Weiteres zulässig. 

3. Übersicht Sachverhalt 

Die Klägerin schloss am 3./7. Juli 2015 mit der Totalunternehmerin D._____ AG 

einen Werkvertrag ab betreffend die Ausführung von Erd- und Umgebungsarbei-

ten für eine Überbauung (D._____ 137) auf den beiden in Winterthur-Wülflingen 

gelegenen, aneinander angrenzenden Grundstücken an der E._____-Strasse ... 

(Kat.-Nr. ...), welches der D._____ AG gehört, und an der F._____-Strasse ... 

(Kat.-Nr. ...), das im Eigentum der Beklagten steht. Die Klägerin stellte der 

D._____ AG am 30. Dezember 2015 Rechnung für die vom 11. Juli bis 28. De-

zember 2015 erbrachten Leistungen sowie Baumaterialien, die jedoch unbezahlt 

blieb. Im März 2016 fiel die D._____ AG in Konkurs (act. 3/19). 

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4. Wahrung der Eintragungsfrist 

4.1. Rechtliche Grundlagen 

4.1.1.  Allgemein 

Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht ein Anspruch auf Errichtung eines 

gesetzlichen Grundpfandrechts für Forderungen von Handwerkern und Unter-

nehmern, die zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüst-

bau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen auf einem Grundstück Material 

und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben. Der Anspruch auf Errichtung eines 

Bauhandwerkerpfandrechts richtet sich gegen den jeweiligen Eigentümer des 

Grundstücks, selbst wenn die Leistungen nicht in seinem Auftrag erbracht worden 

sind (vgl. BGE 92 II 227; SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Aufl., 

Zürich/Basel/Genf 2008, Rz 869 ff). 

Geht es wie im vorliegenden Verfahren lediglich um die vorläufige Eintragung des 

Pfandrechts, so muss der Kläger sein Begehren nur glaubhaft machen. Die 

Glaubhaftmachung steht zwischen Behauptung und Beweis. Es genügt, wenn für 

das Vorhandensein der behaupteten Tatsachen gewisse Elemente sprechen, 

selbst wenn aus Sicht des Gerichts noch die Möglichkeit der Nichtverwirklichung 

der Tatsachen besteht (BGE 130 III 321 S. 325; HUBER, in: Sutter-Somm/Hasen-

böhler/Leuenberger [Hrsg.], ZPO Komm., 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, 

Art. 261 N 25). Die besondere Interessenlage gebietet vorliegend, dass an die 

Glaubhaftmachung keine strengen Anforderungen gestellt werden, weil die Bewil-

ligung, sofern das Pfandrecht im nachfolgenden ordentlichen Prozess nicht aner-

kannt wird, für den Grundeigentümer nur eine vorübergehende Belastung seiner 

Liegenschaft zur Folge hat, die er zudem durch Leistung einer hinreichenden Si-

cherheit vermeiden kann (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Demgegenüber kann ein fälschli-

cherweise verweigerter Eintrag in der Regel nicht mehr nachgeholt werden, weil 

der Baugläubiger das Pfandrecht wegen der kurzen Verwirkungsfrist von Art. 839 

Abs. 2 ZGB im Falle der Verweigerung der vorläufigen Eintragung endgültig ver-

liert, zumal die Frist in der Zwischenzeit meist abgelaufen sein wird. Die vorläufige 

Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts darf mithin nur dann verweigert wer-

den, wenn der Bestand des Pfandrechts ausgeschlossen oder höchst unwahr-

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scheinlich ist. Im Zweifelsfalle ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen bzw. die 

aufgrund einer superprovisorischen Verfügung bereits erfolgte vorläufige Eintra-

gung zu bestätigen und der Entscheid über die Berechtigung des Baupfandrechts 

dem Hauptprozess betreffend definitive Eintragung zu überlassen (BGE 86 I 265 

E. 3 S. 268; BGE 102 Ia 81 E. 2.b.bb S. 268; BGE 112 Ib 482 E. 3.b S. 483; 

SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, a.a.O., Rz 1394 ff). 

4.1.2.  Eintragungsfrist 

Die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechtes für die Forderungen der 

Handwerker oder Unternehmer hat bis spätestens vier Monate nach der Vollen-

dung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB). 

Vollendet ist die Arbeit, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkver-

trages bilden, ausgeführt sind. Nicht in Betracht fallen dabei geringfügige oder 

nebensächliche Arbeiten, sofern sie nicht unerlässlich sind, oder Ausbesserungen 

wie der Ersatz fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Ausschlag-

gebend sind qualitative Kriterien (SCHUMACHER, a.a.O., Rz 1101 ff; BSK ZGB II-

THURNHERR, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 839/840 N 29; BRITSCHGI, Das belastete 

Grundstück beim Bauhandwerkerpfandrecht, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 55 f). 

Grundsätzlich hat der Unternehmer, welcher für mehrere Bauwerke auf verschie-

denen Grundstücken arbeitete, die Eintragungsfrist für jedes Grundstück geson-

dert einzuhalten. Die Frist beginnt deshalb für jedes Grundstück bzw. Bauwerk mit 

der Vollendung der dafür geleisteten Arbeiten separat zu laufen, trotz einer allfäl-

ligen einheitlichen Vergebung in einem einzigen Werkvertrag. Indessen gilt aus-

nahmsweise auch für mehrere Bauwerke bzw. für Bauwerke auf verschiedenen 

Grundstücken ein einheitlicher Fristbeginn, wenn die Bauwerke oder die Arbeiten 

bzw. Leistungen hiezu eine funktionelle Einheit bilden und die Bauarbeiten in ei-

nem Zug ausgeführt worden sind (SCHUMACHER, a.a.O., Rz 1204 ff; BSK ZGB II-

THURNHERR, a.a.O., Art. 839/840 N 29 f; BRITSCHGI, a.a.O., S. 56 f). 

 

 

 

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4.2. Parteistandpunkte 

4.2.1.  Die Beklagte 

Die Beklagte macht geltend, die Umgebungsarbeiten seien am 22. Oktober 2015 

abgenommen worden. Die Klägerin sei als Subunternehmerin, die in keinem di-

rekten Verhältnis zur Beklagten stehe, an der Abnahme nicht beteiligt gewesen. 

Nach der Abnahme habe die Klägerin mit Ausnahme zweier Mängelbehebungen 

keine Arbeiten auf ihrem Grundstück mehr ausgeführt (act. 12 Rz 16 ff). Die Be-

klagte bestreitet, dass die Klägerin am 27. und 28. Dezember 2015 überhaupt Ar-

beiten ausgeführt habe, und falls doch, so seien diese Arbeiten nicht auf dem 

Grundstück der Beklagten, sondern auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. ... 

(G._____-Parzelle) oder Kat.-Nr. ... (D._____-Parzelle) verrichtet worden (act. 12 

Rz 20 ff; act. 20 Rz 12 ff). 

4.2.2.  Die Klägerin 

Die Klägerin verweist zunächst auf den Werkvertrag, der u.a. festhalte, dass die 

Gartenarbeiten als abgeschlossen gelten würden, wenn die Verbundsteine auf 

dem östlichen Lagerplatz (G._____-Areal) verlegt seien. Für die Erstellung der 

Überbauung F._____-Strasse ... habe die unmittelbar an das Grundstück der Be-

klagten angrenzende Fläche auf dem G._____-Areal für den Baustellenkran, das 

Neutralisationsbecken und als Lagerfläche genutzt werden müssen. Im Rahmen 

der Abschlussarbeiten auf dem Grundstück der Beklagten habe die Klägerin auch 

den bei dieser Nutzung beschädigten Flächenbelag wiederhergestellt. Diese Ar-

beiten stünden in engem Sachzusammenhang mit der Fertigstellung der Liegen-

schaft der Beklagten. Schliesslich bringt die Klägerin vor, sie habe an der Abnah-

me der Umgebungsarbeiten nicht teilgenommen und sei nie darüber informiert 

worden, sodass von einer Abnahme keine Rede sein könne (act. 16 Rz 2, 4 f u. 

8). 

 

4.3. Würdigung 

Es ist unbestritten (act. 16 Rz 2; act. 12 Rz 25), dass die D._____ und die Kläge-

rin im Werkvertrag vereinbart haben, dass die Gartenarbeiten als abgeschlossen 

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gelten, wenn das Werk durch H._____ abgenommen wurde und (neben einer hier 

nicht zu thematisierenden weiteren Voraussetzung) die Verbundsteine auf dem 

östlichen Lagerplatz (G._____-Areal; Kat.-Nr. ...) verlegt sind (act. 3/4; zur Örtlich-

keit vgl. GIS-Auszug act. 13/2). 

Diese Abmachung ist auch für die Beklagte verbindlich, denn die von der Klägerin 

erbrachten Arbeiten betreffen unstrittig auch das auf ihrem Grundstück (F._____-

Strasse ..., Kat.-Nr. ...) von der D._____ erstellte Wohnhaus (act. 12 Rz 11 u. 16). 

Unbestritten geblieben ist weiter, dass, wie der Architekt, der Planungsleiter und 

der Bau-Allrounder des Bauobjekts D._____... in ihrem Schreiben bestätigen, die 

Fläche auf der Nachbarparzelle von G._____ für den Baukran, für das Neutralisa-

tionsbecken und als Lagerfläche genutzt wurde (act. 17/1). Dies kam auch dem 

Bauwerk der Beklagten zugute. Die für das Instandstellen der genutzten Fläche 

zu erbringenden Arbeiten sind weder geringfügig noch nebensächlich, muss doch 

ein durch die Bauarbeiten intensiv benutzter Teil des Nachbargrundstücks wie-

derhergestellt werden. Diese Wiederherstellungsarbeiten sind nicht nur Gegen-

stand des auch für die Beklagte verbindlichen Werkvertrages, sondern bilden dar-

über hinaus, weil der Platz ebenfalls für das Erstellen des beklagtischen Bau-

werks genutzt wurde, mit diesem auch funktionell eine Einheit. Das Nachbar-

grundstück wurde ausserdem, wie nachfolgend aufgezeigt wird, in einem Zuge in-

stand gestellt. 

Demnach wird mit Abschluss der Arbeiten für die Wiederherstellung des Belages 

der auf dem Nachbargrundstück genutzten Fläche auch die Eintragungsfrist für 

das Pfandrecht auf dem Grundstück der Beklagten ausgelöst. 

Die Vorbringen der Beklagten gegen die Tagesrapporte der Klägerin (act. 12 Rz 8 

u. 30 f; act. 20 Rz 3 ff) vermögen nicht zu überzeugen. Die Beklagte kann ihre 

Behauptung, die Arbeitsrapporte seien gefälligkeitshalber von der nachmaligen 

Konkursitin D._____ unterschrieben worden, nicht glaubhaft machen. Dass die 

Klägerin die Tagesrapporte aufgrund von handschriftlichen Aufzeichnungen ihrer 

Arbeiter maschinell ins Reine schreibt, erscheint nicht aussergewöhnlich, weil mit 

der besseren Leserlichkeit und dem einheitlichen Erscheinungsbild der Rapporte 

die Berichterstattung und Rechnungsstellung gegenüber Bauherrschaft oder Drit-

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ten erleichtert wird. Die Rapporte weisen neben den ausgeführten Arbeiten das 

Datum, an dem die Arbeiten vorgenommen wurden, sowie die Unterschriften ei-

nes Vertreters der Klägerin und der Auftraggeberin (D._____) aus. Die einfachen 

und kurzen Unterschriften variieren genügend stark (act. 3/6/2-15; act. 3/7/2-18; 

act. 3/7/2-23; act. 3/9/2-15; act. 3/10/1-2), sodass nicht auf der Hand liegt, dass 

die Rapporte im Hinblick auf die gerichtliche Auseinandersetzung ausgefertigt 

worden wären. Ebenso kann eine verwandtschaftliche Interessenbindung zwi-

schen Organen der Klägerin und solchen der Totalunternehmerin D._____ im hier 

massgeblichen Zeitpunkt ausgeschlossen werden, weil die vormalige Geschäfts-

führerin der Klägerin, I._____, gemäss Handelsregisterauszug bereits im Februar 

2015 aus der Unternehmung ausgeschieden ist (act. 3/1), und der Geschäftsfüh-

rer der D._____, H._____, gemäss Handelsregisterauszug (act. 3/1) nie eine 

Funktion bei der Klägerin inne hatte. Schliesslich erscheint die Erklärung der Klä-

gerin hinsichtlich der Falschdatierung des Rapports vom 27. Dezember 2015 

plausibel, wonach der ausgefertigte Rapport wegen der damals im Zusammen-

hang mit administrativen Jahresabschlussarbeiten in ihrem Büro herrschenden 

Hektik unzutreffend datiert worden sei. 

Aus den Arbeitsrapporten der Klägerin vom 27. bzw. 28. Dezember 2015 ergibt 

sich, dass nach der vorbereitenden Arbeit "Randabschluss spitzen" und "Schnee 

entfernen" die Verbundsteine gelegt wurden und Splitt abgezogen wurde 

(act. 3/10/1-2). Dementsprechend stellte die Klägerin u.a. für das "Verlegen von 

angelieferten Verbundsteinen" am 30. Dezember 2015 Rechnung (act. 3/18, Mit-

te). Der Umstand, dass das Datum vom 27. Dezember 2015 auf dem Arbeitsrap-

port eingestandenermassen falsch ist, vermag die Richtigkeit der darin umschrie-

benen Arbeiten nicht anzuzweifeln. Immerhin bestätigt auch das oben erwähnte 

Schreiben des Architekten, des Planungsleiters sowie des Bau-Allrounders des 

Bauobjekts D._____..., dass die Arbeiten zur Wiederherstellung des Flächenbe-

lags auf der G._____-Parzelle in der letzten Dezemberwoche ausgeführt worden 

seien (act. 17/1). Gegen die klägerische Darstellung spricht auch nicht, dass im 

Tagesrapport vom 27. Dezember 2015 von "Schnee entfernen" die Rede ist, an 

jenem Tag jedoch, wie die Beklagte vorbringt und mit einem Wetterbericht zu be-

legen versucht (act. 20 Rz 8 f), im mildesten Dezember seit Messbeginn gar kein 

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Schnee in Winterthur gefallen sei. Es ist nicht auszuschliessen, dass es nachts 

lokal geringen Niederschlag in Form von leichtem Schnee gab, der vor dem Ver-

legen der Verbundsteine weggewischt werden musste. 

Zwar ist im Protokoll der Abnahmesitzung vom 22. Oktober 2015 vermerkt, dass 

die Pendenz "Asphaltbelag Nachbarzelle G._____ ergänzen" sofort zu erledigen 

sei (act. 13/1). Entsprechend erklärt der Bauherrenvertreter und -berater der Be-

klagten, J._____, in seiner von der Beklagten eingereichten Stellungnahme, es 

sei vereinbart gewesen, die Pendenzen sofort zu erledigen, und diese Arbeiten 

seien dann auch verrichtet worden; überdies sei er von einer grösseren Verzöge-

rung nicht informiert worden (act. 21/11). Der Architekt, der Planungsleiter und der 

Bau-Allrounder des Bauobjekts D._____... bestätigen indessen in ihrem Schrei-

ben, dass der Flächenbelag auf der G._____-Parzelle erst im Dezember habe 

ausgeführt werden können, weil zunächst Abschlussarbeiten im Zusammenhang 

mit einer nicht plangemäss erstellten Abdichtung resp. Teerschicht der G._____-

Autoeinstellhalle hätten ausgeführt werden müssen. Zudem habe wegen der Kälte 

nicht mehr ein Asphaltbelag eingebaut werden können, sondern es hätten Ver-

bundsteine gelegt werden müssen (act. 17/1). Für die Sachverhaltsdarstellung der 

Klägerin sprechen neben den Arbeitsrapporten vom 27. resp. 28. Dezember 2015 

der Umstand, dass aus keinem der Tagesrapporte ab dem 22. Oktober 2015 er-

sichtlich ist, dass asphaltiert wurde: Am 30. Oktober 2015 wurde im Zusammen-

hang mit der Garageneinfahrt ein Kaltbelag eingebaut und wurden Verbundsteine 

zugeschnitten (act. 3/9/8); im Rapport vom 9. Dezember 2015 ist die Rede von 

"Bodenbelag Überzug herstellen" (act. 3/9/15), worunter aber weder Asphaltieren 

noch das Verlegen von Verbundsteinen verstanden werden kann. Ausserdem er-

scheinen die Erklärungen der D._____ glaubhaft, dass sich wegen Umständen 

auf dem Nachbargrundstück Verzögerungen bei den Schlussarbeiten eingestellt 

hätten, weil solche beim Erstellen grösserer Bauprojekte nicht unüblich sind. Re-

gelmässig dürfte auch die Bedeutung terminlicher Zusicherungen, wie "sofort", in 

Protokollen von Bausitzungen zu relativieren sein. 

Die Klägerin konnte vorliegend genügend glaubhaft machen, die auf dem Nach-

bargrundstück befindliche, für das Bauprojekt genutzte Fläche am 28. Dezember 

2015 und nachfolgend instandgestellt zu haben. Mit dem Abschluss dieser Arbei-

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ten gelten die Gartenarbeiten der Klägerin auch für die Beklagte als abgeschlos-

sen. 

Weil die Wiederherstellungsarbeiten somit zeitlich nach der Sitzung vom 22. Ok-

tober 2015 betreffend die Abnahme der Umgebungsarbeiten (vgl. act. 13/1) aus-

geführt wurden, die Abnahme aber lediglich eine der drei vertraglichen Voraus-

setzungen für die Vollendung der Arbeiten ist (act. 3/4), kann offen bleiben, ob 

und inwiefern diese Abnahmesitzung für die Klägerin, die unstrittig nicht daran 

teilgenommen hatte, verbindlich ist und damit bereits zu einem früheren Zeitpunkt 

den Lauf der Eintragungsfrist ausgelöst hätte. 

4.4. Fazit 

Mit den Arbeitsrapporten der Klägerin, insbesondere jenen vom 27. bzw. 28. De-

zember 2015, und dem Bestätigungsschreiben von massgeblichen Vertretern des 

Bauobjekts D._____... (Architekt, Planungsleiter und Bau-Allrounder) ist im Hin-

blick auf die vorläufige Eintragung des Pfandrechts genügend glaubhaft gemacht, 

dass die Klägerin den Belag auf der für die Bautätigkeit genutzten Fläche auf dem 

Nachbargrundstück am 28. Dezember 2015 und nachfolgend instand gestellt hat. 

Aufgrund der werkvertraglichen Abmachung und der funktionellen Einheit der 

Wiederherstellungsarbeiten mit dem Bauwerk der Beklagten gelten damit die Gar-

tenarbeiten auch für das beklagtische Grundstück in diesem Zeitpunkt als abge-

schlossen, womit der Beginn der viermonatigen gesetzlichen Eintragungsfrist frü-

hestens am 28. Dezember 2015 zu laufen begann. 

Mit dem am 27. April 2016 im Grundbuch vorläufig eingetragenen Pfandrecht 

(act. 4; act. 7 letztes Blatt) ist diese Frist somit gewahrt. 

 

 

5. Höhe der Pfandsumme 

5.1. Rechtliche Grundlagen 

Auch wenn sich eine Überbauung auf mehrere Grundstücke erstreckt, ist nur das 

einzelne Grundstück Pfandobjekt. Nach dem Mehrwertsprinzip ist die Vergütungs-

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forderung eines Unternehmers nur soweit pfandberechtigt, als die erbrachten 

Bauarbeiten dem belasteten Grundstück einen Mehrwert zu verschaffen vermoch-

ten. Deshalb ist die Vergütungsforderung für die Bauarbeiten eines Unternehmers 

für mehrere Grundstücke derart aufzuteilen und den einzelnen Grundstücken der-

art zu belasten, dass jedes einzelne Grundstück nur mit demjenigen Anteil an der 

Vergütungsforderung belastet wird, der dem Anteil an den Bauarbeiten entspricht, 

die tatsächlich für das betreffende Grundstück erbracht worden sind (SCHUMA-

CHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Rz 837). 

Die Ermittlung der Teilpfandsummen kann indessen häufig sehr schwierig sein. 

Der Nachweis der effektiven Bauleistungen für jedes Grundstück erfordert oft 

sorgfältige und zeitraubende Nachforschungen, was häufig mehrere Monate be-

anspruchen kann. Die Teilpfandrechte müssen vor Ablauf der viermonatigen Ein-

tragungsfrist vorgemerkt werden. Nach Ablauf dieser Verwirkungsfrist können zu 

hohe Teilpfandsummen herabgesetzt, jedoch zu niedrige Teilpfandsummen nicht 

mehr erhöht werden. Die im Grundbuch vorläufig eingetragenen Teilpfandsum-

men sollten beispielsweise aufgrund von Ausmassprotokollen oder Regierappor-

ten idealerweise bereits im Summarverfahren, spätestens aber im Hauptprozess 

berichtigt werden (SCHUMACHER, a.a.O., Rz 848 u. 851). 

5.2. Parteistandpunkte 

5.2.1.  Die Beklagte 

Die Beklagte bestreitet nicht, dass die Klägerin auch auf dem Grundstück der Be-

klagten Umgebungsarbeiten geleistet hat. Sie bringt aber vor, dass nach der Ab-

nahme vom 27. Oktober 2015 abgesehen von zwei Mängelbehebungen keine Ar-

beiten auf ihrem Grundstück mehr ausgeführt worden seien (act. 12 Rz 16 ff). 

Hingegen bestreitet die Beklagte den von der Klägerin geltend gemachten, pau-

schalen und abstrakten Verteilschlüssel von 75 % der Leistungen. Die Klägerin 

habe jeweils anzugeben, für welches spezifische Bauobjekt bzw. auf welchem 

Grundstück die Arbeiten erfolgt seien (act. 12 Rz 7). 

5.2.2.  Die Klägerin 

- 12 - 

Die Klägerin macht zunächst geltend, sie habe in der letzten Dezemberwoche 

2015 die auf dem Grundstück der Beklagten eingelassenen Stellsteine erhöht, 

weil der bestehende Randabschluss auf der Nordost-Seite dem neuen Verbund-

steinbelag habe angepasst werden müssen. In den Rapporten seien diese Arbei-

ten nicht ausgegliedert worden, sondern unter der Position "Verbundsteine legen" 

erfasst. Zum gleichen Zeitpunkt habe die Klägerin auch den Anschluss des Ge-

bäudes der Beklagten an die Fassade des Nachbargebäudes (Kat.-Nr. ...) mit 

Terrassenbelag, Abdichtungen und Bekiesung erstellt (act. 16 Rz 3 f). 

Weiter bringt die Klägerin vor, gemäss der Berechnung der Bauleitung würden 

von den von der Klägerin erstellten Belagsflächen und Ausseninstallationen ins-

gesamt mehr als 75 % auf die Liegenschaft der Beklagten entfallen. Ausserdem 

seien Arbeitsleistungen erbracht worden, die einzig Teile der beklagtischen Lie-

genschaft betroffen hätten, wie Arbeiten für die Tiefgarage, den Autolift, einen 

Lichtschacht sowie für Balkone und die Dachterrasse (act. 1 Rz 4). 

5.3. Würdigung 

5.3.1.  Bestrittene Arbeiten auf dem Grundstück der Beklagten 

Die vorliegend zu beurteilenden Arbeiten, welche die Klägerin in der letzten De-

zemberwoche 2015 auf dem Grundstück der Beklagten getätigt haben will, sind 

aus den Tagesrapporten der Klägerin nicht ersichtlich (act. 3/10/1-2). Hinsichtlich 

der angeblich erhöhten Stellsteine ist aus Fotos der Parteien ersichtlich, dass die 

Stellsteine zwischen November 2015 (act. 13/4) und Mai (act. 13/5) bzw. Juni 

2016 (act. 17/3) unverändert gleich hoch verlaufen. Sollten diese erhöht worden 

sein, so geschah dies vorher. Die Arbeiten der Klägerin für den Anschluss des 

Gebäudes der Beklagten an die Fassade des Nachbargrundstückes – Terrassen-

belag, Abdichtungen und Bekiesung – betreffen gemäss Fotos das Nachbar-

grundstück (Kat.-Nr. ..., vgl. GIS-Auszug act. 13/2; act. 17/4/3-4; Terrasse des 

Nachbargrundstücks ersichtlich auf act. 3/16/1, oben rechts, und auf act. 17/4/2, 

oben links). 

Die Klägerin hat neben diesen Arbeiten für den Zeitraum ab Ende Oktober 2015 

keine weiteren Arbeiten auf dem Grundstück der Beklagten behauptet. 

- 13 - 

Die Klägerin konnte nicht glaubhaft machen, dass sie ab dem 27. Oktober 2015 

Arbeiten auf dem Grundstück der Beklagten ausgeführt hat. Demnach sind die in 

den Tagesrapporten vom 30. Oktober bis 28. Dezember 2015 (act. 3/9/8-15; 

act. 3/10/1-2; Rapporte Nr. 58 bis 67) aufgeführten Arbeiten vorliegend nicht zu 

beachten und vom Forderungsbetrag abzuziehen. In diesem Zeitraum erbrachte 

die Klägerin gemäss der Zusammenstellung ihrer Tagesrapporte Nr. 52 bis 65 

(act. 3/9/1) sowie der Rapporte Nr. 66 und 67 (act. 3/10/1-2) Leistungen im Um-

fang von CHF 6'125.– (Vorarbeiter: 44 Arbeitsstunden à CHF 80.–; Bauarbeiter: 8 

Arbeitsstunden à CHF 60.–; Praktikanten: 34,5 Arbeitsstunden à CHF 50.–; Anteil 

Werkzeug: 8 mal CHF 50.–) bzw. CHF 2'280.– (gemäss Rechnung, act. 3/18), 

insgesamt mithin Arbeiten in Höhe von CHF 8'405.–, welche nicht dem Grund-

stück der Beklagten zugute kamen. 

5.3.2.  Teilpfandsumme 

Die Klägerin stützt sich bei der Aufteilung der erbrachten Leistungen und Material-

kosten auf die beiden Grundstücke der D._____ (Kat.-Nr. ...) und der Beklagten 

(Kat.-Nr. ...) auf eine von der Bauleitung vorgenommene Berechnung, welche sich 

an den Ausmassen der erstellten Belagsflächen und Ausseninstallationen orien-

tiert. Hinsichtlich acht Positionen werden auf der Basis eines Bauplanes 

(act. 3/12) die jeweiligen Anteile der beteiligten Grundstücke berechnet (act. 1 

Rz 4). Gemäss der Aufstellung entfallen rund 75 % der erbrachten Arbeiten auf 

das Grundstück der Beklagten (act. 3/15). 

Diese von der Klägerin bzw. von der Bauleitung erstellte Aufstellung ist plausibel 

und die Berechnung korrekt (mit Ausnahme der Garagenrinne, welche im Bauplan 

mit 1,03 m Länge, in der Aufstellung aber mit 4,01 m verzeichnet ist, was indes-

sen, da die Garagenrinne ausgewiesenermassen nur das Grundstück der Beklag-

ten betrifft, irrelevant ist; act. 3/12; act. 3/15). Die für die Aufteilung herangezoge-

nen acht Positionen – Granitbodenplatten, Granitbinder/-pflaster, Zierkiese, Pali-

saden und Wandscheiben, Stellplatten, Rinne Haupteingang, Rinne Abfallentsor-

gung und Rinne Garage – erscheinen angesichts des Vertragsgegenstands (Erd- 

und Umgebungsarbeiten, act. 3/4) sachgerecht, wenn auch letztlich offen bleibt, 

ob die Auswahl dieser Bezugsgrössen vollständig ist. Davon ausgehend, dass 

- 14 - 

bspw. das Verlegen der Granitbodenplatten grundstücksunabhängig stets gleich 

aufwendig war, kann der Schluss gezogen werden, dass je mehr Fläche zu verle-

gen ist, desto mehr Arbeitszeit proportional beansprucht wird. Es darf daher der 

Rechnungsbetrag, der Arbeit und Material umfasst, auf die Grundstücke verteilt 

werden, indem auf das anteilmässig verwendete Material Bezug genommen wird. 

Hinzu kommt, dass glaubhaft gemacht wurde, einzelne Arbeiten der Klägerin al-

lein der Baute auf dem Grundstück der Beklagten zugute gekommen sind. Ge-

mäss den eingereichten Bauplänen verfügt nur das Objekt der Beklagten über ei-

ne Tiefgarage, einen Autolift und einen Lichtschacht (act. 3/17/1) sowie über Bal-

kone und eine Dachterrasse (act. 3/17/3-6). Hierfür hat die Klägerin jeweils ge-

mäss ihren Tagesrapporten Arbeitsleistungen wie folgt erbracht: für die Tiefgara-

ge insgesamt 21 Stunden (entspricht CHF 1'380.–; act. 3/6/4; act. 3/8/14; 

act. 3/9/8-9), für den Autolift 24 Stunden (CHF 1'590.–; act. 3/7/2; act. 3/7/6; 

act. 3/6/14-15), für den Lichtschacht 25 Stunden (CHF 1'700.–; act. 3/6/15; 

act. 3/7/2; act. 3/7/5; act. 3/7/9; act. 3/8/14), für die Balkone 80 Stunden 

(CHF 5'240.–; act. 3/6/9-13; act. 3/6/15) und für die Dachterrasse 22 Stunden 

(CHF 1'430.–; act. 3/9/6-7). Insgesamt belaufen sich diese Arbeiten immerhin auf 

CHF 11'340.–. 

Es wurde somit plausibel dargelegt und es erscheint als wahrscheinlich, dass von 

den gesamthaft in Rechnung gestellten Arbeiten der Klägerin rund 75 % auf das 

Grundstück der Beklagten entfallen. Letztlich ist der Entscheid über die Höhe der 

Pfandsumme jedoch dem Hauptprozess betreffend definitive Eintragung zu über-

lassen. 

5.4. Fazit 

Der von der Beklagten unbestritten gebliebenen Darstellung der Klägerin zufolge 

(act. 1 Rz 5) betrug die Lieferung der Natursteine/Platten nicht, wie in der 

Schlussrechnung vom 30. Dezember 2015 ausgewiesen, CHF 22'277.30 

(act. 3/18), sondern CHF 23'426.70 (act. 3/11/1-5), sodass sich die Rechnung 

korrekt auf CHF 144'566.70 beläuft. Davon abzuziehen sind die Akontozahlungen 

von CHF 25'282.50 und CHF 33'535.– sowie die nicht auf dem Grundstück der 

Beklagten erbrachten Arbeiten in Höhe von CHF 8'405.– (vgl. oben Ziff. 5.3.1.), 

- 15 - 

womit noch CHF 77'344.20 ausstehend sind. Die auf dem Grundstück der Beklag-

ten einzutragende Pfandsumme beläuft sich somit auf CHF 58'008.15 (75 % von 

CHF 77'344.20). Im darüber hinausgehenden Umfang ist das mit Verfügung vom 

27. April 2016 vorläufig eingetragene Pfandrecht (act. 4) zu löschen. 

5.5. Verzugszinsen 

Weder die Höhe des Verzugszinses noch der Beginn der von der Klägerin geltend 

gemachten Verzugszinsperiode wurden von der Beklagten bestritten, sodass der 

Verzugszins, wie beantragt, zu 5 % ab dem 15. Januar 2016 läuft. Demnach ist 

der einstweilen eingetragene Verzugszins bzw. Verzugszinsenlauf zu bestätigen. 

6. Prosequierungsfrist 

Der Klägerin ist sodann Frist anzusetzen, um direkt beim zuständigen Gericht 

Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts gegen die Beklagte anzuheben. 

Diese Prosequierungsfrist ist praxisgemäss auf 60 Tage anzusetzen, wobei allfäl-

lige Gerichtsferien bei der Fristansetzung berücksichtigt werden. Eine Verlänge-

rung dieser Frist ist möglich, bedarf aber eines gesonderten und begründeten Ge-

suches (Art. 144 Abs. 2 ZPO); dieses würde in einem kostenpflichtigen Nachver-

fahren behandelt. Als zureichende Gründe für eine Fristerstreckung gemäss 

Art. 144 Abs. 2 ZPO werden nur entweder die Zustimmung der Gegenpartei oder 

von der Partei nicht vorhersehbare oder nicht beeinflussbare Hinderungsgründe 

anerkannt. 

7. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Die Höhe der Gerichtsgebühr wird nach der Gebührenverordnung des Oberge-

richts bestimmt (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster 

Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 

lit. a GebV OG). Es ist von einem Streitwert von CHF 64'309.65 auszugehen, wo-

bei die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 8 Abs. 1 

GebV OG auf CHF 5'000.– festzusetzen ist. Hinzu kommen die Kosten des 

Grundbuchamtes C._____ in Höhe von CHF 58.– (act. 8). 

- 16 - 

Über den Pfandanspruch der Klägerin ist noch nicht definitiv entschieden. Es wird 

im ordentlichen Verfahren festzustellen sein, ob sie endgültig obsiegt. Daher 

rechtfertigt es sich, im vorliegenden Verfahren lediglich eine einstweilige Kosten-

regelung zu treffen. Gemäss Praxis des Einzelgerichts des Handelsgerichts des 

Kantons Zürich sind die Gerichtskosten im Verfahren betreffend die vorläufige 

Eintragung des Pfandrechts von der Klägerin zu beziehen, wobei der endgültige 

Entscheid des Gerichts im ordentlichen Verfahren vorbehalten bleibt. 

Auch der Entscheid betreffend die Entschädigungsfolgen ist dem ordentlichen 

Verfahren vorbehalten. Für den Fall, dass die Klägerin ihren Anspruch jedoch 

nicht prosequieren sollte, ist der Beklagten in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 

sowie § 9 AnwGebV OG eine Parteientschädigung von CHF 5'940.– (inkl. MwSt.) 

zuzusprechen. 

Das Einzelgericht erkennt: 

1. Die einstweilige Anweisung an das Grundbuchamt C._____ wird bestätigt 

als vorläufige Eintragung im Sinne von Art. 961 ZGB mit Wirkung ab vorläu-

figer Eintragung gemäss Verfügung vom 27. April 2016 bis zur rechtskräfti-

gen Erledigung des gemäss Dispositiv-Ziffer 3 einzuleitenden Prozesses 

auf Liegenschaft Kat. Nr. ..., GBBl. ..., 

F._____-Strasse …, …, 

für eine Pfandsumme von CHF 58'008.15 nebst Zins zu 5 % seit 15. Janu-

ar 2016. 

2. Das Grundbuchamt C._____ wird angewiesen, das aufgrund der Verfügung 

vom 27. April 2016 vorläufig eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht – nach 

Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils – im darüber hinausgehenden Umfang 

zu löschen. 

3. Der Klägerin wird – auch unter Berücksichtigung allfälliger Gerichtsferien – 

eine Frist bis 25. Oktober 2016 angesetzt, um eine Klage auf definitive Ein-

- 17 - 

tragung des Pfandrechts gegen die Beklagte anzuheben. Bei Säumnis kann 

die Beklagte den vorläufigen Eintrag (Dispositiv-Ziffer 1) löschen lassen. 

4. Die Gerichtsgebühr beträgt CHF 5'000.–. 

Die weiteren Kosten betragen: CHF 58.– (Rechnung Nr. ... des Grundbuch-

amtes C._____ vom 28. April 2016). 

5. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 4 werden von der Klägerin bezogen. 

Vorbehalten bleibt der endgültige Entscheid des Gerichts im nachfolgenden 

ordentlichen Verfahren. Für den Fall, dass die Klägerin innert Frist gemäss 

Dispositiv-Ziffer 3 die Klage nicht anhängig macht, werden ihr die Kosten de-

finitiv auferlegt. 

6. Die Regelung der Entschädigungsfolgen wird dem Gericht im nachfolgenden 

ordentlichen Verfahren vorbehalten. Versäumt die Klägerin jedoch die ihr in 

Dispositiv-Ziffer 3 angesetzte Frist zur Anhängigmachung der Klage, wird sie 

verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 5'940.– (inkl. 

MwSt.) zu bezahlen. 

7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin unter Beilage des 

Doppels von act. 20, sowie an das Grundbuchamt C._____. 

8. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb 

von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streit-

wert beträgt CHF 64'309.65. 

Die gesetzlichen Fristenstillstände gelten nicht (Art. 46 Abs. 2 BGG). 

- 18 - 

Zürich, 24. August 2016 
 
 

HANDELSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH 
Einzelgericht 

 
Der Gerichtsschreiber: 

 
 
 

Gallus Maissen 
 

	Urteil vom 24. August 2016
	Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
	Geändertes Rechtsbegehren: (act. 16 S. 2)
	Das Einzelgericht zieht in Erwägung:
	1. Prozessverlauf
	2. Klageänderung
	3. Übersicht Sachverhalt
	4. Wahrung der Eintragungsfrist
	4.1. Rechtliche Grundlagen
	4.1.1.  Allgemein
	4.1.2.  Eintragungsfrist
	4.2. Parteistandpunkte
	4.2.1.  Die Beklagte
	4.2.2.  Die Klägerin
	4.3. Würdigung
	4.4. Fazit

	5. Höhe der Pfandsumme
	5.1. Rechtliche Grundlagen
	5.2. Parteistandpunkte
	5.2.1.  Die Beklagte
	5.2.2.  Die Klägerin
	5.3. Würdigung
	5.3.1.  Bestrittene Arbeiten auf dem Grundstück der Beklagten
	5.3.2.  Teilpfandsumme
	5.4. Fazit
	5.5. Verzugszinsen

	6. Prosequierungsfrist
	7. Kosten- und Entschädigungsfolgen
	Das Einzelgericht erkennt:
	1. Die einstweilige Anweisung an das Grundbuchamt C._____ wird bestätigt als vorläufige Eintragung im Sinne von Art. 961 ZGB mit Wirkung ab vorläufiger Eintragung gemäss Verfügung vom 27. April 2016 bis zur rechtskräftigen Erledigung des gemäss Dispos...
	auf Liegenschaft Kat. Nr. ..., GBBl. ..., F._____-Strasse …, …,
	für eine Pfandsumme von CHF 58'008.15 nebst Zins zu 5 % seit 15. Januar 2016.
	2. Das Grundbuchamt C._____ wird angewiesen, das aufgrund der Verfügung vom 27. April 2016 vorläufig eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht – nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils – im darüber hinausgehenden Umfang zu löschen.
	3. Der Klägerin wird – auch unter Berücksichtigung allfälliger Gerichtsferien – eine Frist bis 25. Oktober 2016 angesetzt, um eine Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts gegen die Beklagte anzuheben. Bei Säumnis kann die Beklagte den vorläufi...
	4. Die Gerichtsgebühr beträgt CHF 5'000.–. Die weiteren Kosten betragen: CHF 58.– (Rechnung Nr. ... des Grundbuchamtes C._____ vom 28. April 2016).
	5. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 4 werden von der Klägerin bezogen. Vorbehalten bleibt der endgültige Entscheid des Gerichts im nachfolgenden ordentlichen Verfahren. Für den Fall, dass die Klägerin innert Frist gemäss Dispositiv-Ziffer 3 die Kla...
	6. Die Regelung der Entschädigungsfolgen wird dem Gericht im nachfolgenden ordentlichen Verfahren vorbehalten. Versäumt die Klägerin jedoch die ihr in Dispositiv-Ziffer 3 angesetzte Frist zur Anhängigmachung der Klage, wird sie verpflichtet, der Bekla...
	7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin unter Beilage des Doppels von act. 20, sowie an das Grundbuchamt C._____.
	8. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff...
	Die gesetzlichen Fristenstillstände gelten nicht (Art. 46 Abs. 2 BGG).