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**Case Identifier:** e551b6c6-e99b-5b0f-8d33-318e8b8de1c2
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-24
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 24.02.2014 C3 13 144
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C3-13-144_2014-02-24.pdf

## Full Text

RVJ / ZWR 2015 175 

 

Droit des obligations - théorie de l’imprévision - - ATC (Chambre 
civile) du 24 février 2014, X. c. Y. SA - TCV C3 13 144 

Résiliation anticipée d’un contrat de durée relatif à un droit de super-
ficie 

- Notion de droit de superficie personnel (servitude irrégulière) et de rente superficiaire 
(art. 779 ss, 781 CC ; consid. 8). 

- Règles d’interprétation des contrats ; notions d’interprétation subjective et d’interpré-
tation objective (art. 18 al. 1 CO ; consid. 10.1). 

- Selon l’interprétation subjective, les parties ont conclu un droit de superficie (consid. 
10.2). 

- Notion d’imprévision ; application de la clausula rebus sic stantibus dans les contrats 
de durée sous l’angle de la résiliation pour justes motifs (consid. 11). 

Vorzeitige Auflösung eines Dauervertrags betreffend ein Baurecht   

- Begriff des persönlichen Baurechts (irreguläre Dienstbarkeit) und des Baurechts-
zinses (Art. 779 ff., 781 ZGB; E. 8). 

- Auslegungsregeln bei Verträgen; Begriff der subjektiven und der objektiven Ausle-
gung (Art. 18 Abs. 1 OR; E. 10.1). 

- Nach der subjektiven Auslegung haben die Parteien einen Baurechtsvertrag abge-
schlossen (E. 10.2). 

- Begriff der Unvorhersehbarkeit; Anwendung der clausula rebus sic stantibus auf 
Dauerverträge unter dem Gesichtspunkt der Auflösung aus wichtigen Gründen 
(E. 11).   

 

Faits (résumé) 

 

A.  En 1971, X. a cédé au prédécesseur de Y. SA un droit de super-
ficie sur sa parcelle n° xxx d’environ 18,60 m

2
, pour une durée de 99 

ans, moyennant le versement d’un montant total et unique de 3000 fr., 
ainsi qu’un loyer de 110 fr. par mois, soit 1320 fr. par an, indexé au 
coût de la vie. Selon cet accord, le droit de superficie devait être 
inscrit au registre foncier. En décembre 1976, X. a constitué en faveur 
du prédécesseur de Y. SA une servitude de jouissance exclusive sur 
un local aménagé en station transformatrice, d’une largeur de 2 m et 
profondeur de 3 m 30, dans l’immeuble. En contrepartie, X. a reçu 
une indemnité de base de 3000 fr. et une rente mensuelle de 110 fr. 
La servitude de jouissance a été consentie pour une durée de 99 ans, 
à compter de juillet 1971. 

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B.  En 2007, Y. SA a confirmé à X. qu’elle allait libérer l’emplacement 
actuel de la station transformatrice pour la fin février 2008. X. a 
réclamé à Y. SA 3550 fr., correspondant aux loyers pour l’année 
2008. En février 2009, X. a confirmé que Y. SA avait remis en état le 
local. X. a attesté que les travaux avaient été effectués conformément 
à sa volonté. En mai 2010, sur requête de X., un commandement de 
payer la somme de 3550 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 1

er
 janvier 

2010, a été notifié à Y. SA, qui y a fait opposition. Le titre de créance 
indiqué était la rente annuelle 2009, selon acte de constitution de ser-
vitude du 21 décembre 1976.  

 

Considérants (extraits) 

 

8.  Dans un premier temps, la juge intimée s’est attachée à qualifier 
les relations contractuelles liant les parties, notamment au regard de 
l’acte constitutif de servitude du 21 décembre 1976. Elle a considéré 
que les parties entendaient conférer au prédécesseur de Y. SA un 
droit de superficie personnel au sens des art. 779 ss CC. En contre-
partie, le titulaire du droit s’engageait à payer une rente de sol, 
laquelle constituait une dette personnelle du superficiaire. La magis-
trate a relevé que le droit de superficie n’avait pas pu être inscrit au 
registre foncier, en raison de l’impossibilité juridique de constituer un 
tel droit sur une part de copropriété par étage. Le notaire avait dès 
lors dû opter pour une servitude irrégulière au sens de l’art. 781 CC. 
Les engagements pris par les parties dans l’acte authentique précité 
devaient cependant être interprétés à l’aune des dispositions relatives 
au droit de superficie, selon la réelle et commune intention des 
parties. La magistrate a ainsi rejeté l’hypothèse formulée par la 
demanderesse, selon laquelle les parties étaient liées par un accord 
composé d’une part, d’un contrat de servitude, et d’autre part, d’un 
contrat de bail à loyer (cf. jugement attaqué, consid. 7.2).  

La première juge a ensuite qualifié la rente superficiaire de dette 
personnelle du titulaire de la servitude et précisé que la renonciation à 
la servitude n’entraînait en principe pas l’extinction de l’obligation de 
verser le rente de sol. Ce principe, relevant de la fidélité contractuelle, 
n’était toutefois pas absolu et pouvait être battu en brèche par la 
résiliation pour justes motifs.  

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S’agissant du cas d’espèce, la juge de district a retenu que la 
demanderesse avait mis fin unilatéralement et de manière anticipée 
au contrat de servitude qui la liait au défendeur. Examinant les motifs 
de la demanderesse, soit l’augmentation des besoins en électricité de 
la population - lesquels avaient quadruplé - et la nécessité d’agrandir 
la station transformatrice, la magistrate a considéré qu’il s’agissait de 
circonstances imprévisibles, non imputables à faute, et propres à 
fonder une résiliation pour justes motifs (cf. jugement attaqué, consid. 
8.4.2).  

En définitive, la juge intimée a admis l’action en libération de dette, 
portant sur le paiement de la rente 2009 et définitivement maintenu 
l’opposition au commandement de payer.  

9.  Dans un premier grief, le recourant reproche à la juge intimée une 
« motivation excessive » de sa décision, laquelle ne serait pas 
compatible avec la procédure sommaire, et violerait par conséquent 
son droit d’être entendu.  

Il convient d’emblée de relever que, contrairement à l’opinion sou-
tenue par le recourant, la procédure de première instance était, au vu 
de la valeur litigieuse, régie par la procédure simplifiée (cf. art. 243 
al. 1 CPC ; art. 251 a contrario CPC), et non par la procédure som-
maire. 

La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le 
devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable 
puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son 
droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, le juge 
doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur 
lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse 
se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connais-
sance de cause. Il n'y a violation du droit d'être entendu que si l'auto-
rité ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner les problèmes 
pertinents (arrêt 8C_358/2012 du 18 janvier 2013 consid. 2.2 [non 
publié aux ATF 139 I 57] ; ATF 138 IV 81 consid. 2.2 ; 134 I 83 
consid. 4.1).  

En l’espèce, on ne voit pas en quoi l’autorité précédente aurait violé le 
droit d’être entendu du recourant. Le jugement attaqué comprend, il 
est vrai, une motivation détaillée. Il faut cependant préciser que l’ins-
truction a comporté l’audition de plusieurs témoins, l’interrogatoire des 

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parties, ainsi que deux échanges d’écritures. Face au litige divisant 
les parties quant à l’interprétation du contrat, la juge de district a dû 
procéder à un établissement des faits approfondi, s’agissant notam-
ment de la détermination de la volonté des parties. Par ailleurs, la 
complexité d’une cause ne saurait se mesurer à la valeur litigieuse de 
celle-ci, contrairement à ce que semble soutenir le recourant. En défi-
nitive, on ne saurait reprocher à la magistrate d’avoir excessivement 
motivé son jugement ; le grief, dénué de toute pertinence, est ainsi 
rejeté. 

10.  Le recourant soutient ensuite que la première juge n’avait pas à 
interpréter le contrat constitutif de servitude ni à recourir à la théorie 
de la confiance, puisque les termes de cet acte juridique étaient 
dénués de toute ambiguïté.  

10.1  Pour qualifier un contrat comme pour l'interpréter, le juge doit 
tout d'abord s'efforcer de rechercher la réelle et commune intention 
des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexac-
tes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la 
nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Il s’agit de l’inter-
prétation subjective. Déterminer la réelle et commune intention des 
parties, soit ce qu’une partie savait ou voulait au moment de la 
conclusion du contrat, relève des constatations de fait (cf. ATF 129 III 
664 consid. 3.1 ; arrêt 5A_251/2010 du 19 novembre 2011 consid. 
4.2). Si le juge ne parvient pas à constater dans les faits un accord 
des volontés réelles, il met fin à l’interprétation subjective et doit 
passer à l’interprétation objective. Cette dernière consiste à analyser 
les déclarations et les comportements à la lumière de la théorie de la 
confiance. L’application du principe de la confiance est une question 
de droit (Corboz, Le contrat et le juge, in Le contrat dans tous ses 
états, 2004, p. 273 ; arrêt 5A_251/2010 précité consid. 4.2).  

10.2  Dans son mémoire-demande, la demanderesse soutenait que 
les parties étaient liées par un contrat mixte, comportant à la fois des 
obligations régies par le droit des servitudes et des exigences liées au 
contrat de bail. La défenderesse s’est pour sa part uniquement réfé-
rée au contrat constitutif de servitude. Face à un litige sur la qualifica-
tion de leurs rapports contractuels, la juge intimée n’avait d’autre 
choix que de rechercher la réelle et commune intention des parties, 
conformément à l’art. 18 CO. Après examen de la convention passée 
en 1971, elle est parvenue à la conclusion que la réelle et commune 

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intention des parties (interprétation subjective) avait été de soumettre 
leurs rapports aux dispositions relatives au droit de superficie ; elle n’a 
du reste pas eu recours à la théorie de la confiance, contrairement à 
ce que semble soutenir le recourant. Comme mentionné précédem-
ment, déterminer la volonté des parties constitue une question de fait, 
que le juge de céans ne peut revoir librement dans le cadre du pré-
sent recours limité au droit. Or, dans le cadre de son écriture de 
recours, le recourant n’a ni allégué, ni démontré que la magistrate 
aurait constaté de façon manifestement inexacte des faits, en détermi-
nant la volonté des parties. Il ne prétend pas non plus que le résultat 
du jugement aurait été différent si la juge était parvenue à la conclu-
sion que les relations étaient régies par un contrat de servitude. 
Partant, son grief est irrecevable.  

11.  Dans un grief suivant, le recourant s’en prend à la théorie de 
l’imprévision, admise - implicitement selon lui - par la première juge. 
D’une part, il relève que cette théorie n’a jamais été invoquée par la 
demanderesse ; d’autre part, il reproche à la magistrate de n’avoir pas 
démontré l’existence d’une situation d’imprévision.  

11.1  En principe, un contrat lie les parties sans égard à un éventuel 
changement de circonstances. La jurisprudence admet toutefois une 
intervention du juge, à titre exceptionnel et uniquement avant l'exécu-
tion complète du contrat par chacune des parties, lorsque la modifica-
tion des circonstances n'était ni prévisible ni évitable et qu'elle a causé 
un déséquilibre important entre charge et utilité (ATF 127 III 300 
consid. 5b). 

Il convient d’emblée de relever que, contrairement à ce que soutient le 
recourant, la demanderesse a invoqué le changement des circonstan-
ces dans son mémoire-demande déjà, précisant les raisons qui 
l’avaient poussée à construire une nouvelle station transformatrice. La 
modification des circonstances a en outre été relevée par l’intéressée 
dans la motivation juridique de sa demande, puisqu’elle s’est prévalue 
de justes motifs pour mettre fin, de manière anticipée, au contrat qui la 
liait au défendeur (cf. dossier, p. 8). Quoi qu’il en soit, l’application de 
la théorie de l’imprévision (clausula rebus sic stantibus) est une 
question de droit (cf. ATF 127 III 300 consid. 6a), qui n’a pas à être 
alléguée par les parties (cf. art. 57 CPC).  

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11.2  Dans la mesure où le recourant prétend que le jugement ne 
contient « aucune motivation démontrant que l’on se trouverait dans 
une situation d’imprévision », son grief tombe à faux. La juge intimée 
a en effet consacré plus de deux pages de son jugement (cf. jugement 
attaqué, consid. 8.4) à examiner si la demanderesse était fondée à 
invoquer une résiliation pour justes motifs - dont les conditions sont 
identiques à celles de la clausula -, question à laquelle elle a répondu 
par l’affirmative. Force est donc d’admettre que le recourant est 
malvenu de reprocher à la magistrate un manque de motivation.  

11.3  Le recourant estime que la juge intimée aurait dû s’en tenir « au 
principe fondamental de la liberté contractuelle ». Il perd cependant 
de vue que la jurisprudence susrappelée prévoit expressément la 
faculté pour le juge d’intervenir dans le contrat en cas de modification 
des circonstances.  

Le propriétaire grevé peut exiger la radiation d’une servitude qui a 
perdu toute utilité pour le fonds dominant (art. 736 al. 1 CC). Le pro-
priétaire du fonds dominant qui doit exécuter des obligations acces-
soires au sens de l’art. 730 al. 2 CC peut quant à lui s’en libérer en 
renonçant à la servitude. Mais il est aussi en droit d’invoquer la 
clausula rebus sic stantibus. L’obligation de fournir la prestation peut 
ainsi être réduite ou supprimée. Il en va de même lorsque l’engage-
ment découlant d’un contrat constitutif d’une servitude n’est pas 
accessoire et que sa nature est purement obligatoire. Ainsi, lorsque 
les conditions de la clausula sont remplies, le juge peut intervenir 
dans le contrat pour rétablir l’équivalence des prestations. S’il s’agit 
d’une prestation due en échange d’une servitude affirmative ou néga-
tive, il peut théoriquement mettre fin prématurément au contrat ou 
adapter cette prestation (ATF 127 III 300 consid. 5a/bb). 

Sur le vu de cette jurisprudence, rien ne s’oppose en principe à l’appli-
cation de la clausula rebus sic stantibus aux dispositions de nature 
obligatoire contenues dans le contrat litigieux, soit au paiement de la 
rente superficiaire. Autre est la question de savoir si les conditions de 
l’ajustement du contrat par le juge sont remplies.  

11.4  Le recourant estime que les motifs invoqués par Y. SA pour 
mettre fin au contrat sont « irrelevants » et que « c’est par simple 
convenance et par facilité subjective » que celle-ci a voulu se libérer 
de ses obligations. En d’autres termes, il nie l’existence d’un change-
ment de circonstances. 

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11.4.1 L’intervention du juge dans un contrat en raison d’un change-
ment de circonstances suppose que celui-ci n’était ni prévisible, ni 
évitable, qu’il altère gravement l’équivalence des prestations dans des 
cas semblables à la présente espèce et que le contrat n’a pas été 
exécuté sans réserve (ATF 127 III 300 consid. 5b).  

La juge intimée a retenu qu’il était notoire que les besoins en 
électricité, notamment des entreprises et ménages privés, s’étaient 
accrus de manière considérable depuis les années 1970, en raison en 
particulier de l’arrivée de nouvelles technologies, comme internet, et 
d’appareils électriques de plus en plus nombreux et perfectionnés, 
ainsi que d’une augmentation de la population. Elle a également 
considéré qu’il n’était pas douteux que la mise en place de ces nou-
velles technologies nécessitait des infrastructures plus importantes 
que celles qui étaient nécessaires en 1971. Il s’agit de constatations 
de faits, lesquelles ne sont pas remises en cause par le recourant. 

11.4.2  Savoir si ce changement de circonstances était prévisible ou 
non est au contraire une question de droit (cf. ATF 127 III 300 consid. 
5b/aa). Un événement est prévisible si, selon le cours ordinaire des 
choses, les parties devaient raisonnablement s’attendre au change-
ment en question. En revanche, il est imprévisible si une modification 
en tant que telle était prévisible, mais que l’on n’ait pas pu en prévoir 
la nature, l’ampleur ou les effets sur le contrat. Pour évaluer si un 
événement était prévisible lors de la conclusion du contrat, le juge 
recourt à la fiction d'un contractant averti (Winiger, Commentaire 
romand, Code des obligations I, 2012, n. 198 ss ad art. 18 CO). 
L'événement ne doit pas être le fait de la partie lésée, ni a fortiori, 
résulter de la faute de celle-ci (Steinauer, Traité de droit privé suisse, 
II/1, Bâle 2009, p. 232). 

Dans les contrats de durée, c’est précisément sous l’angle de la 
résiliation pour justes motifs que la survenance de circonstances 
nouvelles pourra être prise en considération, ce droit de résiliation 
étant prévu pour la plupart des contrats de durée. Doctrine et juris-
prudence l’étendent d’ailleurs à d’autres conventions impliquant des 
rapports de droit durables. Pour ces contrats, la survenance de 
circonstances imprévisibles peut constituer un juste motif de résiliation 
et, dans cette perspective, la très longue durée des rapports contrac-
tuels devrait conduire à apprécier la notion de justes motifs avec 
moins de sévérité. En s’engageant pour très longtemps, les parties 

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doivent prêter attention aux circonstances qui sont susceptibles 
d’évoluer et les prendre en considération dans leur contrat. Des évé-
nements en soi prévisibles peuvent avoir pris tant d’ampleur après 
plusieurs dizaines d’années qu’ils dépassent les prévisions normales 
des parties et rendent l’exécution intolérable pour l’un des cocontrac-
tants (Cherpillod, La fin des contrats de durée, 1988, n

o
 88, p. 53).  

Contrairement à l’opinion du recourant, ce n’est pas par simple 
convenance que la demanderesse a renoncé à la station transfor-
matrice initiale, mais bien parce qu’elle se trouvait dans l’impossibilité 
d’étendre les installations électriques dans ce local. En raison du 
développement de la fibre optique notamment, la capacité de la sta-
tion devait être doublée voire triplée. Lors de la conclusion du contrat, 
l’évolution démographique et, par conséquent, l’augmentation des 
besoins en électricité, était certes prévisible, ou du moins aurait dû 
être envisagée par la demanderesse. Cette dernière ne peut guère 
soutenir avoir imaginé que, sur une durée de près de cent ans, les 
besoins en électricité demeureraient les mêmes. Cependant, l’ampleur 
de cette augmentation aurait été difficilement envisageable et repré-
sente un juste motif de résiliation. En effet, il est notoire que, depuis 
les années 1970, et encore plus depuis l’essor des nouvelles techno-
logies, telles qu’internet, la consommation énergétique de la popula-
tion s’est sensiblement accrue. En outre, la plupart des consomma-
teurs dispose aujourd’hui de plusieurs appareils électriques (télé-
phone portable, ordinateur portable, tablette, radio, télévision, ordina-
teur), qui doivent régulièrement être rechargés, ce qui entraîne égale-
ment un accroissement de la consommation en électricité.  

Dans ces circonstances, il faut admettre que la demanderesse était 
fondée, en raison du changement des circonstances, à mettre fin au 
contrat, étant précisé qu’il convient de se montrer moins strict 
s’agissant de la notion de justes motifs lorsque, comme en l’espèce, le 
terme du contrat est encore éloigné (30 juin 2070, soit dans plus de 
56 ans).  

On relèvera encore, à l’attention du recourant, que cette conclusion 
ne signifie pas qu’il n’a pas le droit à une indemnité pour la résiliation 
anticipée ; cette question devra cependant faire l’objet d’une autre 
procédure, la présente étant limitée à la rente annuelle pour l’année 
2009.