# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7dd74b5a-b015-5ccd-b9f2-36251716e146
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-14
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 14.12.2021 U 2018 49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2018-49_2021-12-14.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 18 49

1. Kammer 

Vorsitz Audétat

RichterIn Racioppi und von Salis

Aktuarin Maurer

URTEIL

vom 14. Dezember 2021

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A.________,

vertreten durch Rechtsanwalt LL.M. Philipp J. Dickenmann,

Kläger

gegen

Kanton Graubünden, Reichsgasse 35, Regierungsgebäude, 7001 Chur,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Nigg,

Beklagter

und

B.________

Beigeladener

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betreffend Staatshaftung

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I. Sachverhalt:

1. A.________, niederländischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in 

C.________, ist Eigentümer der Stockwerkeigentum-Grundstücke 

Nr. D.________ (5.5-Zimmer Maisonettewohnung Nr. E.________ mit 

Keller) und F.________ (Benutzungsrecht an Parkplatz) in der Gemeinde 

G.________. Im Juli 2015 liess er die Objekte durch das Maklerbüro 

H.________ AG zum Verkauf ausschreiben.

2. Am 5. Oktober 2016 beurkundete Rechtsanwalt und Notar B.________ 

den Grundstückkaufvertrag zwischen A.________ als Verkäufer und 

I.________ als Käufer. Der Kaufvertrag enthielt in Ziffer II. unter anderem 

die Klausel, dass der Käufer dem Verkäufer anlässlich der Unterzeichnung 

dieses Kaufvertrages ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen eines 

Schweizerischen Bankinstitutes übergibt, mit welchem die Bank die Kauf-

preiszahlung im Betrag von CHF 100'000.--, CHF 1'725'000.-- und 

CHF 110'000.-- zusichert. Entgegen dem Vertragstext lag das Zahlungs-

versprechen am Beurkundungstermin nicht vor und wurde auch nicht 

übergeben. Nach Vorliegen der Zustimmung der Steuerverwaltung mel-

dete Notar B.________ den Kauf am 18. Oktober 2016 zur Eintragung im 

Grundbuch an, worauf I.________ als neuer Eigentümer eingetragen 

wurde.

3. Als der neue Eigentümer den Kaufpreis schuldig blieb, forderte Notar 

B.________ diesen nach Rücksprache und im Namen des Verkäufers zur 

Zahlung auf. Nachdem dies keinen Erfolg brachte, leitete Notar 

B.________ gegen den Käufer eine Betreibung in der Höhe des verein-

barten Kaufpreises ein, strengte ein Schlichtungsverfahren für die Forde-

rungsklage bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks J.________ an und 

reichte ein Massnahmenbegehren (Grundbuchsperre) beim Bezirksge-

richt J.________ ein. Hierfür beschaffte er sich die dafür erforderliche Voll-

macht von A.________.

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4. Die von A.________ inzwischen mandatierte Anwaltskanzlei CMS von Er-

lach Poncet AG in Zürich (Statutenänderung am 19. März 2021: Mutation 

in CMS von Erlach Partners AG; vgl. Schweizerisches Handelsamtsblatt 

[shab.ch]) liess durch Notar B.________ am 23. Dezember 2016 ein Ver-

käuferpfandrecht im 2. Rang eintragen und gestützt darauf am 19. Januar 

2017 die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten. Nach Ablauf der War-

tefrist liess A.________ sodann am 19. September 2017 das Verwer-

tungsbegehren stellen. Im Hinblick auf einen möglichen Rückkauf der Lie-

genschaften aufgrund unbefriedigender Steigerungsangebote holte 

A.________ eine entsprechende (Ausländer-)Bewilligung beim Grund-

buchinspektorat ein. Anlässlich der Grundstückversteigerung vom 6. März 

2018 in K.________ kaufte A.________ die Wohnung mitsamt den Park-

plätzen zum Preis von CHF 1'650'000.-- zurück. Am 1. Juni 2018 erfolgte 

durch das Betreibungsamt die Anmeldung zur Eigentumsübertragung an 

das Grundbuchamt der Region J.________; der definitive Eintrag im 

Grundbuch erfolgte am 26. Juni 2018.

5. Zwischenzeitlich wurde A.________ durch das Maklerbüro H.________ 

AG mit der Forderung aus Maklerprovision von 3 % des Kaufpreises kon-

frontiert. Die unterschiedlichen Ansichten der Vertragsparteien, ob in die-

sem Fall eine Vermittlungsprovision geschuldet sei, endeten in einem an 

der Schlichtungsverhandlung vom 28. März 2018 in K.________ abge-

schlossenen Vergleich. A.________ musste zudem über seine Rechtsver-

treter mit der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden wie auch dem 

Steueramt der Gemeinde G.________ Verhandlungen führen, um Steuer-

folgen (insbesondere Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern) im 

Zusammenhang mit dem missglückten Verkaufsgeschäft zu vermeiden.

6. Gegenüber dem Kanton Graubünden veranlasste A.________ bereits im 

Juli 2017 die Anmeldung der Pflichtverletzungen von Notar B.________ 

und die Geltendmachung des bis dahin eingetretenen Schadens. Der Kan-

ton gab Notar B.________ die Gelegenheit, zu den Geschehnissen Stel-

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lung zu nehmen, unterzeichnete am 15. September 2017 eine Ver-

jährungseinredeverzichtserklärung und liess sich nachfolgend durch die 

Allianz Suisse Versicherungs-Gesellschaft AG (nachfolgend Allianz Versi-

cherung) vertreten. Die Allianz Versicherung orientierte die Rechtsvertre-

ter von A.________ laufend über den Fortgang ihrer Bemühungen, parallel 

dazu wurden Vergleichsverhandlungen geführt. Im Februar 2018 zeigte 

die Allianz Versicherung A.________ an, dass die Verhandlungen seitens 

des Kantons künftig durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Nigg geführt wür-

den. Letzterer bestritt mit Schreiben vom 11. April 2018 eine Haftung des 

Kantons, da kein Nachweis der Sorgfaltspflichtverletzung erbracht worden 

sei und setzte A.________ in Kenntnis, dass der Kanton nicht mehr ver-

gleichsbereit sei.

7. Mit Klage vom 23. August 2018 gegen den Kanton Graubünden (nachfol-

gend Beklagter) stellte A.________ (nachfolgend Kläger) beim Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden folgende Rechtsbegehren:

1. Es sei der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger zu bezahlen:

CHF 212'405.85, zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. August 2018; und

EUR 18'641.56, zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. August 2018; und

CHF 7'799.62; und

EUR 782.11.

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beklagten.

Der Kläger begründet seine Klage im Wesentlichen damit, dass sich Notar 

B.________ mehrere schwerwiegende Pflichtverletzungen habe zu Schul-

den kommen lassen, welche gerade den Kern seiner Tätigkeit und seiner 

Sorgfaltspflichten als Notar betreffen würden;

– so habe er insbesondere nicht geprüft, ob das vertraglich vorgesehene 

Zahlungsversprechen vorgelegen habe;

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– einen Vertrag beurkundet, der nicht den Tatsachen entsprochen habe, 

weil das vertraglich stipulierte Zahlungsversprechen bei der Beurkun-

dung Notar B.________ gar nicht vorgelegen habe; 

– das Zahlungsversprechen am Beurkundungstermin nicht erwähnt und 

erst recht die Parteien nicht auf das Fehlen des Zahlungsverspre-

chens hingewiesen, geschweige denn diese über die Tragweite und 

Risiken eines Vertragsschlusses ohne vertraglich vorgesehenes Zah-

lungsversprechen informiert habe; und

– den Sachverhalt und den Willen der Parteien mit Bezug auf das ver-

traglich vorgesehene, jedoch tatsächlich fehlende Zahlungsverspre-

chen nicht abgeklärt habe.

Diese mehrfachen Pflichtverletzungen seien als widerrechtliche Handlun-

gen zu qualifizieren. Der Kläger legt detailliert die von ihm geltend gemach-

ten Schadenspositionen dar, welche sich aus aussergerichtlichen An-

waltskosten zur Wahrung der Rechte des Klägers, staatlichen Gebühren, 

weiteren Beratungskosten sowie unnötigen weiterlaufenden Hypothekar-

kosten und aus diversen entgangenen Erträgen zusammensetzen. Der 

Kläger bringt weiter vor, dass der Schaden zudem adäquat kausal durch 

den Notar verursacht worden sei. Ein Verschulden müsse nicht nachge-

wiesen werden, liege aber angesichts der schwerwiegenden Sorgfalts-

pflichtverletzungen offenkundig vor und konsumiere auch jegliches (be-

strittenes) Selbstverschulden des Klägers.

8. Mit Schreiben vom 7. November 2018 verzichtete der beigeladene Notar 

B.________ auf eine Teilnahme am Klageverfahren.

9. Der Beklagte beantragt in seiner Klageantwort vom 9. November 2018 die 

Abweisung der Klage, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 

des Klägers. Er argumentiert dabei, dass Notar B.________ keine Verlet-

zung seiner notariellen Pflichten und damit auch keine Verletzung von 

Art. 24 NotG (Widerrechtlichkeit) vorgeworfen werden könne. Der Notar 

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habe auf die Zusicherungen der Kaufvertragsparteien vertrauen dürfen, 

wonach die Sache mit dem Zahlungsversprechen zwischen ihnen geregelt 

sei; es habe kein Anlass bestanden, weitere Nachforschungen zu betrei-

ben oder Belehrungen vorzunehmen. Ausserdem sei der geltend ge-

machte Schaden weder in seiner Höhe noch in der Sache belegt. Insbe-

sondere sei das klägerische Vorgehen, welches beträchtliche Anwaltsho-

norare und weitere Kosten generiert habe, nicht notwendig gewesen und 

habe in keiner Weise der Schadenminderungspflicht des Klägers entspro-

chen. Der Sachverhalt sei ungenügend substantiiert und der geltend ge-

machte Schaden weder angemessen noch gerechtfertigt. Weiter treffe den 

Kläger ein erhebliches Selbstverschulden, indem er sich beim Vertragsab-

schluss in keiner Weise um die Wahrung seiner Interessen bemüht habe. 

Damit sei ein allfälliger Kausalzusammenhang unterbrochen, soweit über-

haupt ausreichend substantiiert.

10. In seiner Replik vom 30. Januar 2019 bestritt der Kläger die Darstellungen 

des Beklagten und vertiefte seine eigene Argumentation. Dasselbe tat der 

Beklagte in seiner Duplik vom 25. April 2019. Ein dritter Schriftenwechsel 

fand mit den Eingaben des Klägers vom 10. Mai 2019 und des Beklagten 

vom 24. Mai 2019 statt.

11. Am 13. Juni 2019 reichte der klägerische Rechtsvertreter seine Honorar-

note ein.

12. Am 5. Juli 2019 reichte der Kläger als Novum das Schreiben der Notari-

atskommission vom 24. Juni 2019 ein, aus dem hervorgeht, dass die Kom-

mission Notar B.________ im Zusammenhang mit der Beurkundung des 

Kaufvertrages disziplinarisch geahndet hat.

13. Der Beklagte äusserte sich mit Eingabe vom 18. Juli 2019 zu den Hono-

rarnoten und zur Honorarvereinbarung. Am 24. Juli 2024 nahm er zudem 

Stellung zur Noveneingabe des Klägers.

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14. Am 20. Dezember 2019 sistierte der Instruktionsrichter das vorliegende 

Verfahren bis zum Abschluss des am 14. August 2019 beim Verwaltungs-

gericht anhängig gemachten Verfahrens U 19 88 betreffend Disziplina-

rentscheid der Notariatskommission. Jenes Verfahren wurde mit der Mit-

teilung des Urteils am 26. Februar 2021 abgeschlossen. Das Urteil vom 

2. Februar 2021 ist inzwischen in Rechtskraft erwachsen.

15. Mit Schreiben vom 27. Mai 2021 kündigte der Instruktionsrichter den Par-

teien die Traktandierung des Falles zur Beratung im Juni 2021 an, wobei 

sich Beweisabnahmen nicht aufdrängten und eine mündliche Hauptver-

handlung nicht vorgesehen war.

16. Der Beklagte verzichtete mit Rückmeldung vom 4. Juni 2021 auf die 

Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung. Auch der Kläger ver-

zichtete am 9. Juni 2021 auf eine mündliche Hauptverhandlung; zudem 

beantragte er den Beizug sämtlicher Akten des Verfahrens U 19 88 und 

Akteneinsicht. Der Beklagte sprach sich am 16. Juni 2021 für die Abwei-

sung dieser Anträge aus.

17. Mit prozessleitender Verfügung vom 30. Juni 2021 verfügte der Instrukti-

onsrichter den Beizug der Akten aus dem Verfahren U 19 88 und räumte 

den Parteien Frist ein, sich zu den ihnen zugestellten Akten vernehmen zu 

lassen.

18. In seiner Stellungnahme vom 31. August 2021 wies der Beklagte darauf 

hin, dass unabhängig von der in U 19 88 festgestellten Sorgfaltspflichtver-

letzung des Notars im Staatshaftungsprozess gleichwohl die restlichen 

Haftungsvoraussetzungen zu prüfen seien. Da diese aber nicht gegeben 

seien, sei eine Staatshaftung zu verneinen.

19. Mit Stellungnahme vom 3. September 2021 hielt der Kläger fest, dass die 

Sachverhaltsschilderung des Notars in den Verfahren NK 18 4 und 

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U 19 88 unzutreffend und bestritten seien. Der Notar habe dort unwahre 

Schutzbehauptungen betreffend das Zahlungsversprechen vorgetragen. 

So sei es schlicht abwegig zu behaupten, dass der Kläger im Beurkun-

dungstermin (wahrheitswidrig) bestätigt haben soll, vom Käufer ein Zah-

lungsversprechen bereits vorgängig erhalten zu haben. Hätte es sich so 

zugetragen wie der Notar behauptet, wären die Versuche des Notars, den 

Fehler durch pflichtwidrige und unentgeltliche Interessenvertretung des 

Klägers wiedergutzumachen auch gar nicht nötig gewesen; vielmehr 

bestätige das ungewöhnliche Vorgehen des Notars, dass er seinen 

schweren Fehler möglichst wieder habe gut machen wollen. Schliesslich 

sieht sich der Kläger auch in den Verfahren NK 18 4 und U 19 88 darin 

bestätigt, dass der Notar die Wahrheitspflicht verletzt habe, es ohne diese 

Verletzung nicht zum Abschluss des Kaufvertrages gekommen und dem-

entsprechend ein Schaden nicht entstanden wäre.

20. Zu diesen Stellungnahmen äusserten sich der Kläger am 1. Oktober 2021 

und der Beklagte am 15. Oktober 2021.

21. Ebenfalls am 15. Oktober 2021 reichte der Rechtsvertreter des Beklagten 

seine Honorarnoten ein. Dazu nahm der klägerische Rechtsvertreter am 

29. Oktober 2021 Stellung und reichte seine ergänzende Honorarnote ein. 

Gleichentags nahm der Kläger Stellung zur Stellungnahme des Beklagten 

vom 15. Oktober 2021; der Beklagte äusserte sich dazu wiederum am 

9. November 2021.

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtschriften der Parteien und die 

weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägun-

gen eingegangen.

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II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Nach Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Staatshaftung (SHG; Staatshaf-

tungsgesetz; BR 170.050) i.V.m. Art. 63 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwal-

tungsgericht im Klageverfahren Entschädigungsansprüche aus dem 

Staatshaftungsgesetz. Gemäss Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 des Notariatsgeset-

zes (NotG; BR 210.300) haftet der Kanton Graubünden für Schäden, wel-

che im Rahmen der notariellen Tätigkeit durch patentierte Notariatsperso-

nen und Grundbuchverwalterinnen und -verwalter widerrechtlich verur-

sacht worden sind. Im Übrigen richtet sich die vermögensrechtliche Ver-

antwortlichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungs-

gesetzes (Art. 43 Abs. 2 NotG). Das angerufene Verwaltungsgericht ist 

daher sowohl örtlich, sachlich als auch funktional zuständig für die Beur-

teilung der vorliegend geltend gemachten (Entschädigungs-/Schadener-

satz-)Ansprüche des Klägers gegenüber dem Beklagten im Umfang von 

insgesamt CHF 212'405.85 sowie EUR 18'641.56, zuzüglich Schadens-

zins zu 5 % ab dem Zeitpunkt der Entstehung des Schadens und unter 

Vorbehalt der Nachklage für eine allfällige Mehrforderung (vgl. auch 

Art. 43 VRG). Gemäss Art. 64 VRG wird die Klage durch Einreichung beim 

Verwaltungsgericht rechtshängig. Nach Art. 65 Abs. 1 VRG sind dabei vor-

rangig die Bestimmungen über das Beschwerdeverfahren vor Verwal-

tungsgericht (und somit auch Art. 38 VRG bezüglich der Formerforder-

nisse an Rechtschriften [mit Rechtsbegehren, Sachverhalt und Begrün-

dung]; vgl. aber auch Art. 221 Abs. 1 lit. b, d und e der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG) anwend-

bar. Die Staatshaftungsklage vom 23. August 2018 erfüllt diese Former-

fordernisse. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben keinen Anlass 

zu weiteren Bemerkungen (vgl. z.B. Art. 50 VRG i.v.m. Art. 65 Abs. 1 VRG 

bzw. Art. 59 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Auf die Klage ist somit 

einzutreten.

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1.2. Der Kläger klagt seinen bezifferten Anspruch mit einem Nachklagevorbe-

halt in Anlehnung an Art. 86 ZPO ein, wonach er sich die Erhöhung der 

mit dieser Klage geforderten sowie die Geltendmachung weiterer An-

sprüche in diesem oder einem weiteren Verfahren ausdrücklich vorbe-

halte. Dies beinhalte unter anderem die Geltendmachung seines Scha-

dens, sollte er bei der künftigen erneuten Veräusserung der Liegenschaft 

eine Einbusse beim Verkaufserlös erleiden, wie auch die Geltendmachung 

des an die H.________ AG bezahlten Vergleichsbetrags von 

CHF 21'800.--, falls die Liegenschaft bis zum 30. April 2019 nicht verkauft 

werden könne und die Immobiliengesellschaft danach den Exklusivvertrag 

beende, würde dem Kläger doch dadurch der Vergleichsbetrag zusätzlich 

zu einer neuen vollen Maklergebühr anfallen. Nach Auffassung des streit-

berufenen Gerichts erhebt der Kläger vorliegend eine 'echte Teilklage', 

weshalb der Nachklagevorbehalt als sich innerhalb des Streitgegenstan-

des verbleibend zugelassen werden kann (vgl. dazu BGE 143 III 254 E.3.4 

und 3.6; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] 

U 17 61 E.1.2.5). Da der Kläger den Nachklagevorbehalt indes im Rechts-

begehren nicht nennt, könnte ein solcher Vorbehalt nicht ins Dispositiv auf-

genommen werden, womit der Kläger auf ein zusätzliches Verfahren zu 

verweisen ist, sollte eine der genannten Nachklagesituationen eintreffen.

2. Gemäss Art. 6 Abs. 2 SHG haben die Parteien dem Gericht den Sachver-

halt des Rechtsstreits darzulegen, womit im vorliegenden verwaltungsge-

richtlichen Klageverfahren betreffend eine Staatshaftung im Ergebnis die 

Verhandlungsmaxime gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO zur Anwendung gelangt 

(vgl. dazu VGU U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.1g; Botschaft der Regierung 

an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die Verantwort-

lichkeit der Behörden und Beamten und die Haftung der öffentlich-rechtli-

chen Körperschaften vom 29. Oktober 1944, Heft Nr. 11/2006 – 2007, 

S. 1368 f.). Denn als lex specialis geht Art. 6 Abs. 2 SHG den (allgemei-

nen) Verfahrensvorschriften für ein Verfahren vor Verwaltungsgericht, ins-

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besondere dem Untersuchungsgrundsatz nach Art. 11 VRG bzw. den auf 

das Verfahren der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde anwendbaren 

Vorschriften nach Art. 38 ff. i.V.m. Art. 65 Abs. 1 VRG, vor. Entsprechende 

Tatsachenbehauptungen sind zudem auch rechtzeitig geltend zu machen 

(vgl. Art. 229 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Darüber hinaus gilt auch die 

übliche Beweislastverteilung gemäss materiell anzuwendendem Recht 

bzw. Art. 8 ZGB, wonach derjenige das Vorhandensein einer Tatsache zu 

beweisen hat, wer aus ihr Rechte ableitet. Die Beweislast für haftungsbe-

gründende Tatsachen liegt demnach beim Kläger (siehe dazu JUNGO, Zür-

cher Kommentar, Zivilgesetzbuch, Art. 8 ZGB Beweislast, 3. Aufl., 

Zürich/Basel/Genf 2018, Rz. 401; PLÜSS in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar 

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl., 

Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 158 f; BGE 146 III 14 E.5.1; Urteil des 

Bundesgerichts 4A_174/2017 vom 1. September 2017 E.4.1).

3.1. Art. 43 Abs. 1 NotG statuiert in Übereinstimmung mit Art. 3 SHG eine Kau-

salhaftung, welche prinzipiell kein Verschulden voraussetzt. Gemäss 

Art. 43 Abs. 2 NotG richtet sich die übrige vermögensrechtliche Verant-

wortlichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungsge-

setzes. Art. 1 Abs. 4 SHG verweist auf Art. 41 ff. des Bundesgesetzes be-

treffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter 

Teil: Obligationenrecht (OR; SR 220) als ergänzendes (kantonales) Recht, 

soweit das Staatshaftungsgesetz keine Vorschrift enthält. Das verantwort-

liche Gemeinwesen, vorliegend der Kanton Graubünden, haftet also für 

den Schaden, welcher eine patentierte Notariatsperson einem Dritten bei 

der Ausübung einer dienstlichen bzw. im Rahmen der notariellen Tätigkeit 

(durch eine Handlung oder Unterlassung) widerrechtlich zufügt. Der Klä-

ger macht vorliegend die bisherigen Aufwendungen zur Rückabwicklung 

des (missglückten) Liegenschaftsverkaufes bzw. zur Abwendung daraus 

resultierender Nachteile geltend. Dabei handelt es sich um Vermögens-

schaden, welcher keine absoluten Rechtsgüter wie Leib und Leben oder 

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das Eigentum tangiert. Dementsprechend ist gemäss der bei Ansprüchen 

nach Art. 41 OR ebenfalls massgebenden Rechtsprechung zum Erforder-

nis eines Handlungs-/Verhaltensunrechts eine entsprechende gesetzliche 

Schutznorm notwendig, welche die Geschädigten vor einem solchen 

Schaden bewahren soll (vgl. BGE 146 IV 211 E.3.2,  141 III 527 E.3.2, 132 

II 449 E.3.2 f.; Urteile des Bundesgerichts 6B_1202/2019 vom 9. Juli 2020 

E.3.2, 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff.; siehe auch VGU U 16 11 

vom 15. März 2019 E.3, U 14 74 vom 10. Dezember 2018 E.5.1; 

REY/WILDHABER, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl., Zürich 

2018, Rz. 166 ff. m.H.). Das heisst, eine blosse Vermögensschädigung 

ohne gleichzeitigen Eingriff in ein absolutes Recht ist nur widerrechtlich, 

wenn sie auf der Verletzung einer Amtspflicht beruht, die dem Schutz vor 

solchen Schädigungen dient. Dabei stellt allerdings nicht jede noch so ge-

ringfügige Amtspflichtverletzung eine haftungsbegründende Widerrecht-

lichkeit dar; vielmehr ist erforderlich, dass eine für die Ausübung der amt-

lichen Funktion wesentliche Pflicht betroffen ist (vgl. BGE 132 II 305 E.4.1). 

Haftungsbegründend ist lediglich eine unentschuldbare Fehlleistung, die 

einem pflichtbewussten Beamten nicht unterlaufen wäre (vgl. BGE 132 II 

449 E.3.2 f, 123 II 577 E.4d/dd). Neben dem Schaden ist also auch dessen 

Verursachung durch eine patentierte Notariatsperson oder Grundbuchver-

walterinnen bzw. Grundbuchverwalter, welche notarielle Aufgaben erfül-

len, die Widerrechtlichkeit der Schädigung sowie ein natürlicher und 

adäquater Kausalzusammenhang zwischen der hoheitlichen Handlung 

oder Unterlassung und dem eingetretenen Schaden vorausgesetzt. Die 

Haftung für eine Unterlassung setzt eine Pflicht zum Handeln voraus, wel-

che sich aus einer entsprechenden Schutznorm zugunsten der geschädig-

ten Person ergibt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_816/2017 vom 

8. Juni 2018 E.3.1 ff., 2C_1059/2014 vom 25. Mai 2016 E.5.1 ff., 

8C_900/2013 vom 5. Mai 2014 E.4.2; vgl. zum Ganzen HÄFELIN/MÜL-

LER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 

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2020, Rz. 2101 ff. und MAYHALL, Aufsicht und Staatshaftung, Diss., 

Zürich/Basel/Genf 2008, S. 226 ff.).

3.2. Im Rahmen der bundesrechtlichen Minimalanforderungen sind die Kan-

tone gemäss Art. 55 des Schlusstitels zum Schweizerischen Zivilgesetz-

buch (SchlT ZGB; SR  210) befugt, zu bestimmen, in welcher Weise auf 

ihrem Gebiet die öffentliche Beurkundung hergestellt wird (siehe SCHMID, 

in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 

5. Aufl., Basel 2015, Art. 55 SchlT Rz. 4 ff.; BGE 133 I 259 E.2.1 m.H.a. 

106 II 146 E.1, BGE 99 II 159 E.2). Gemäss Art. 24 NotG hat die Notari-

atsperson ihre Amtsgeschäfte sorgfältig vorzubereiten und auszuführen 

(Abs. 1). Sie hat die Interessen der Beteiligten gleichmässig und objektiv 

zu wahren und sorgt für die Einhaltung von Treu und Glauben (Abs. 2). 

Die Notariatsperson hat die Vorstellungen und Absichten der Beteiligten 

zu ermitteln, sie über Inhalt und erkennbare Tragweite des Geschäftes zu 

belehren sowie auf die Beseitigung von Widersprüchen oder Unklarheiten 

hinzuwirken. Sie darf die freie Entscheidung der Beteiligten nicht beein-

flussen (Abs. 3). Die Verletzung einer bestehenden (Rechts-)

Belehrungspflicht im Rahmen der notariellen Tätigkeit kann eine vermö-

gensrechtliche Verantwortlichkeit nach sich ziehen (siehe PKG 1998 Nr. 7 

E.1a S. 28 m.H.a. BRÜCKNER, Schweizerisches Beurkundungsrecht, 

Zürich 1993, Rz. 611).

3.3. In materieller Hinsicht gilt es nachfolgend die einzelnen Haftungsvoraus-

setzungen eines eingetretenen und quantifizierbaren Schadens (E.5), ei-

ner Widerrechtlichkeit (E.4), der Kausalität zwischen Schaden und dem 

Verhalten der dafür verantwortlichen Person (E.7) sowie ein allfälliges Ver-

schulden derselben (E.8 – entfällt bei Annahme einer Kausalhaftung) zu 

prüfen und gerichtlich zu würdigen.

4. Widerrechtlichkeit

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4.1. Der Kläger erblickt eine haftungsbegründende Verletzung der Sorgfalts- 

bzw. Amtspflicht des Notars B.________ insbesondere darin, dass dieser 

gegen Art. 24 NotG verstossen haben soll, wodurch eine Verhaltensnorm 

bzw. Schutznorm verletzt worden und damit auch die Widerrechtlichkeit 

der Schädigung gegeben sei.

4.2. Der Beklagte hingegen bestreitet eine haftungsbegründende, widerrecht-

liche Amtspflichtverletzung von Notar B.________. Die Haftungsvoraus-

setzungen nach Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 und Art. 43 Abs. 2 NotG bzw. dem 

SHG seien vorliegend nicht erfüllt, dem Notar könne keine Pflichtverlet-

zung durch fehlende Prüfung, ob das Zahlungsversprechen vorliege und 

keine tatsachenwidrige Beurkundung vorgeworfen werden, womit auch 

eine Widerrechtlichkeit aus Art. 24 NotG verneint werden müsse. Der Klä-

ger gehe fehl, wenn er vorbringe, Adressat des unwiderruflichen Zahlungs-

versprechens sei regelmässig der Notar. Vielmehr habe es an den hand-

lungsfähigen und geschäftserfahrenen Parteien gelegen, dafür zu sorgen, 

das Zahlungsversprechen beizubringen. Zudem sei die Aushändigung des 

Zahlungsversprechens an den Notar nicht zwingend notwendig. Der Notar 

habe auf die gemeinsame Aussage der Parteien vertrauen und somit an-

nehmen dürfen, das Zahlungsversprechen sei bereits übergeben worden. 

Damit sei auch eine Änderung des Wortlauts des Kaufvertrages nicht not-

wendig geworden, führe die Annahme der vorgängigen Übergabe des 

Zahlungsversprechens doch nicht dazu, dass die entsprechende Vertrags-

bestimmung unrichtig bzw. tatsachenwidrig geworden sei. Es liege nach 

dem Gesagten auch keine Verletzung der notariellen Aufklärungspflicht 

bzw. Belehrungspflicht vor. Der Beklagte hält daran fest, dass die Stel-

lungnahme von Notar B.________ vom 25. August 2017 bzw. die Be-

schreibung zum Ablauf des Beurkundungstermins korrekt sei und keine 

unwahren Behauptungen enthalte (vgl. dazu beschwerdeführerische Ak-

ten [Bf-act.] 51). Ebenso läge auch keine fehlende Abklärung des Sach-

verhalts und des Parteiwillens vor. Zudem habe der Notar seine erste Stel-

- 16 -

lungnahme im Schreiben an die Notariatskommission lediglich konkreti-

siert, woraus sich aber keinerlei inhaltliche Änderungen ergeben hätten. 

Im Weiteren liege auch keine implizite Anerkennung der Pflichtverletzung 

durch den Notar vor, jener habe vielmehr aus Hilfsbereitschaft und Solida-

rität, da er die missliche Lage des Klägers erkannt und als Rechtsanwalt 

auch die Möglichkeit gehabt habe, den Kläger beraten und vertreten.

4.3. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren U 19 88 hat das Verwaltungsge-

richt festgestellt, dass Notar B.________ die Wahrheitspflicht in der Form 

der Beurkundung unwahrer Tatsachen klarerweise verletzt hat, indem er 

einen tatsachenwidrigen Kaufvertrag notariell beurkundet hat. Unabhän-

gig von der bloss behaupteten, angeblichen einvernehmlichen Regelung 

dieser Sache zwischen den Vertragsparteien hat am Beurkundungstermin 

kein Zahlungsversprechen des Käufers vorgelegen und hat der Käufer 

folglich dem Verkäufer auch kein solches übergeben. Diesbezüglich geht 

der Beklagte mit seinen Vorbringen fehl, es habe an den handlungsfähigen 

und geschäftserfahrenen Parteien gelegen, dafür zu sorgen, das Zah-

lungsversprechen beizubringen; die Aushändigung des Zahlungsverspre-

chens an den Notar sei nicht zwingend notwendig gewesen und Notar 

B.________ habe auf die gemeinsame Aussage der Parteien vertrauen 

und damit auch annehmen dürfen, das Zahlungsversprechen sei bereits 

übergeben worden.

Entgegen den Ausführungen des Beklagten, wonach die Annahme der 

vorgängigen Übergabe des Zahlungsversprechens nicht dazu geführt 

habe, dass die entsprechende Vertragsbestimmung unrichtig bzw. tatsa-

chenwidrig geworden und deshalb eine Änderung des Wortlauts des Kauf-

vertrages notwendig geworden sei, hätte der Urkundentext somit in jedem 

Fall durch Notar B.________ angepasst werden müssen. Ein Notar, der 

vorsätzlich oder fahrlässig eine Erklärung oder Tatsache unwahr beurkun-

det, macht sich disziplinarisch und vermögensrechtlich verantwortlich. Die 

notarielle Pflicht nach Art. 24 NotG („Die Notariatsperson hat ihre Amtsge-

- 17 -

schäfte sorgfältig vorzubereiten und auszuführen. […]ˮ) ist vorliegend ver-

letzt, womit die Widerrechtlichkeit gegeben ist. Insbesondere ist auch der 

Argumentation des Beklagten nicht zu folgen, wonach der Notar auf die 

angeblich übereinstimmenden Äusserungen der Vertragsparteien habe 

vertrauen dürfen, dass das Zahlungsversprechen schon vorgängig über-

geben worden sei, und sich deshalb auch kein weiterer Klärungsbedarf 

ergeben habe. Ebenso wenig hält die Sichtweise des Beklagten einer kri-

tischen Betrachtung stand, dass Notar B.________ die entsprechende Be-

stimmung des Vertrags als erfüllt habe betrachten dürfen, weil er davon 

habe ausgehen dürfen, das Zahlungsversprechen sei bereits übergeben 

worden und sich aufgrund dieser Situation auch keinerlei Aufklärungsbe-

darf mehr ergeben habe. Dasselbe gilt für das Vorbringen des Beklagten, 

es könne nicht erwartet werden, dass der Notar eine übereinstimmende 

gemeinsame Aussage der Vertragsparteien auf deren Wahrheitsgehalt 

überprüfe. Damit liegt die Haftungsvoraussetzung der Widerrechtlichkeit 

vor.

- 18 -

5. Schaden

5.1. Der Kläger bringt vor, dass ihm als Folge der Pflichtverletzungen von Notar 

B.________ erheblicher Schaden in der Höhe von mindestens 

CHF 212'405.85 und EUR 18'641.56 entstanden sei, der bei pflichtgemäs-

sem Handeln des Notars anlässlich der öffentlichen Beurkundung der Lie-

genschaft nicht entstanden wäre.

5.2. Als schadensstiftendes Ereignis ist in erster Linie die tatsachenwidrige Be-

urkundung des Vorliegens und der Übergabe des Zahlungsversprechens 

vom Käufer an den Verkäufer anlässlich der Beurkundung zu sehen. Indi-

rekt kommt dann die an diesen falschen Sachverhalt geknüpfte Anmel-

dung der Eigentumsübertragung der Liegenschaft beim Grundbuchamt 

durch den Notar zum Tragen. Nach dem im schweizerischen Recht vor-

herrschenden Schadensbegriff ist zu prüfen, ob dem Kläger daraus ein 

Schaden im haftpflichtrechtlichen Sinne entstanden und wie hoch dieser 

gegebenenfalls ist. Dabei gelangt die sog. Differenztheorie zur Anwen-

dung, wonach der Schaden der Differenz zwischen dem gegenwärtigen 

Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädi-

gende Ereignis hätte, entspricht (siehe dazu statt vieler BGE 133 III 153 

E.3.5; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 162 ff. m.H.). Zu berücksichtigen sein 

wird zudem, dass beim reinen Vermögensschaden der entgangene Ge-

winn (lucrum cessans) als gegeben angesehen wird, wenn der Geschä-

digte ohne das schädigende Ereignis sein Vermögen hätte vermehren 

können (vgl. BGE 132 III 359 E.4). Die erfolgreiche Geltendmachung des 

lucrum cessans setzt allerdings voraus, dass es sich um einen üblicher-

weise erzielbaren Gewinn handelt oder dieser aufgrund der konkreten Um-

stände in Aussicht gestanden hat (siehe REY/WILDHABER, a.a.O., 

Rz. 405 f. m.H.a. BGE 82 II 497 E.6 und BREHM, Berner Kommentar zum 

schweizerischen Privatrecht, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Bd. VI: 

Obligationenrecht, 1. Abt., Allg. Bestimmungen, 3. Teilbd., 1. Unterteilbd., 

Die Entstehung durch unerlaubte Handlungen, Art. 41 – 61 OR, 4. Aufl., 

- 19 -

Bern 2013, OR 41 Rz. 70 a.E [nachfolgend BK/BREHM]). Ebenfalls zu 

berücksichtigen sein wird die Schadenminderungspflicht des Klägers so-

wie allfällige 'Ohnehin-Kosten', welche nicht als Schadensposition über-

wälzt werden können. Bei der Frage, ob und welcher Schaden entstanden 

ist, handelt es sich um eine Tatfrage, hingegen bildet die Frage, ob der 

behauptete Schaden genügend substantiiert ist und ob bei der Schadens-

berechnung die anwendbaren Grundsätze beachtet wurden, eine Rechts-

frage (vgl. BGE 127 III 73 E.3c, 122 III 219 E.3a; REY/WILDHABER, a.a.O., 

Rz. 188. m.H.).

5.3.1. Aussergerichtliche Anwaltskosten

Zunächst sind die geltend gemachten Kosten zur Wahrung der Rechte des 

Klägers zu prüfen. Der Kläger fordert vom Beklagten CHF 119'408.45 als 

Schaden aus aussergerichtlichen Anwaltskosten. Diese Aufwendungen 

seien entstanden, da aufgrund der Pflichtverletzung des Notars die Einlei-

tung zahlreicher rechtlicher Schritte zur Wahrung der Rechte des Klägers 

notwendig geworden seien, bei welchen er sich ab Mitte Dezember 2016 

durch die Kanzlei CMS von Erlach Poncet AG vertreten lassen habe. Ohne 

schädigendes Ereignis wären diese Aufwendungen nicht nötig geworden. 

Dabei grenzt der Kläger scharf ab zwischen den aussergerichtlichen und 

den vorprozessualen/prozessualen Aufwendungen und fordert nur die 

aussergerichtlichen Positionen ein. Die eingeforderten Aufwendungen be-

legt er mit detaillierten Leistungsbeschrieben zu den Honorarrechnungen 

der Rechtsanwälte (siehe insbesondere Bf-act. 62.01 – 62.17, 63 – 65).

5.3.2. Ausserprozessuale Parteikosten können als Schaden zugesprochen wer-

den, wenn der geltend gemachte Aufwand zur Durchsetzung der Forde-

rung des Gläubigers gerechtfertigt, notwendig und angemessen war. Not-

wendigkeit und Angemessenheit dieser Kosten gehören zu den Tatbe-

standsmerkmalen, deren sachverhaltsmässige Grundlagen zu substanti-

ieren sind. Ausserdem dürfen solche Kosten nicht von tatsächlichen oder 

- 20 -

möglichen Parteientschädigungen im Rahmen von behördlichen oder ge-

richtlichen Verfahren gedeckt sein (vgl. Urteile des Bundesgerichts 

4A_692/2015 vom 1. März 2017 E.6.1.2; 4A_264/2015 vom 10. August 

2015 E.3 m.w.H.). Insofern hat der Kläger auch zu substantiieren, inwie-

weit ein bestimmter Aufwand ausserprozessual und nicht vorprozessual 

ist.

Der Kläger macht aussergerichtliche Anwaltskosten im Umfang von insge-

samt CHF 119'408.45 für folgende Vorkehren geltend (siehe dazu

Rz. 27 – 75 Klageschrift; Bf-act. 11 – 59, 62.01 – 62.17, 63 – 65):

– Eintragung Verkäuferpfandrecht (vgl. Bf-act. 11 – 13);

– Einleitung der Betreibung auf Grundpfandverwertung und Stellung 

des Verwertungsbegehrens (vgl. Bf-act. 14 – 17);

– Gesuch an das Betreibungsamt, eine neue betreibungsamtliche 

Schätzung zu erlassen, welche auf dem im Jahre 2014 erstellten 

Gutachten der H.________ AG basiert (vgl. Bf-act. 20, 21);

– Abklärungen beim zuständigen Grundbuchinspektorat betreffend all-

fällig notwendiger Bewilligungen (vgl. Bf-act. 24);

– Verhandlungen und ausführlich begründetes Gesuch um Erteilung 

einer Bewilligung zum (Rück-)Erwerb der Liegenschaft (vgl. Bf-act. 

25, 26);

– Bemühungen des Klägers, zu erreichen, dass die Verfügung des 

Grundbuchinspektorates des Kantons Graubünden vom 2. Februar 

2018 in Wiedererwägung gezogen wurde (vgl. Bf-act. 27, 28);

– Korrespondenz mit dem Betreibungsamt betreffend die Zahlung des 

restlichen Kaufpreises sowie betreffend den Stopp der Vernichtung 

des Inhaberschuldbriefes (vgl. Bf-act. 31 – 36);

– Abwehr von Ansprüchen der Maklerin H.________ AG und Ver-

gleichsverhandlung (vgl. Bf-act. 38 – 41, 56);

- 21 -

– Verhandlungen mit der Gemeinde G.________ und dem Beklagten 

betreffend Verzicht auf sämtliche Handänderungs- und Grundstück-

gewinnsteuern (vgl. Bf-act. 42 – 49); sowie

– Vergleichsverhandlungen mit dem Beklagten (vgl. Bf-act. 50 – 59).

5.3.3. Der Beklagte bestreitet die Notwendigkeit und die Rechtfertigung des klä-

gerischen Vorgehens und damit die Ersatzfähigkeit der eingeklagten Auf-

wendungen. Aus den (eher oberflächlichen) Ausführungen in der Klage-

schrift sei nicht ersichtlich, weshalb das Vorgehen des Klägers ab Dezem-

ber 2016 notwendig gewesen sei. Der Kläger sei den strengen Substanti-

ierungsanforderungen im Zusammenhang mit der Geltendmachung von 

aussergerichtlichen Anwaltskosten als Schadenersatz nicht nachgekom-

men. Zahlreiche Leistungsbeschreibungen in den Honorarrechnungen 

seien zu unspezifisch, um als substantiiert dargelegt anerkannt zu werden. 

Die Rechnungen KB 62.01 bis KB 62.17 würden einzig mit allgemeinen 

Umschreibungen (Honorar, Auslagen) bezeichnet. Aber auch die detail-

lierteren Leistungsbeschreibungen (KB 63 – 65) seien ungenügend. Auch 

nicht hinreichend substantiiert würde, inwiefern bestimmte Kosten als aus-

serprozessual und nicht als vorprozessual zu qualifizieren seien. Schliess-

lich sei der Einbezug von Aufwendungen für Vergleichsbemühungen unter 

die aussergerichtlichen Anwaltskosten ungerechtfertigt und widerspreche 

der Rechtsprechung (BGer 4A_692/2015, 4C.55/2006).

5.3.4. Der Kläger belegt seine Aufwendungen in den Jahren 2016 bis 2018 zum 

einen mittels Rechnungen und detaillierten Leistungsbeschrieben (vgl. Bf-

act. 62 – 65). Aus dieser Auflistung ist das Datum der Tätigkeit, die genaue 

Tätigkeit bzw. der Leistungsbeschrieb, die dafür aufgewendete Zeit, die 

bearbeitende Person und der Stundenansatz sowie das Honorar ersicht-

lich. Überdies ordnete der Kläger in seiner Replik die Leistungen noch den 

entsprechenden rechtlichen Schritten zu (vgl. Replik Ziff. 157 ff.; Klage 

Ziff. 27 – 60 und 139 – 151). Damit kann exakt nachvollzogen werden, 

wann welche Aufwendungen in welcher Zeit und von welcher Person erle-

- 22 -

digt wurden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügt denn 

auch die Angabe des Datums, der Art der Tätigkeit in Stichworten, der 

Dauer und den Adressaten zur Umschreibung des Aufwandes des An-

walts (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_692/2015 vom 1. März 2017 

E.6.1.3, 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 5.2). Entgegen den Vor-

bringen des Beklagten genügen diese Aufzählungen nach Auffassung des 

streitberufenen Gerichts der Substantiierungspflicht, sind die Aufwendun-

gen doch detailliert belegt und nachvollziehbar. Damit gehen die Rügen, 

wonach die Rechnungen KB 62.01 bis KB 62.17 einzig mit allgemeinen 

Umschreibungen (Honorar, Auslagen) bezeichnet würden und auch die 

detaillierteren Leistungsbeschreibungen ungenügend bzw. einige Positio-

nen sehr unspezifisch seien (vgl. dazu Klageantwort Rz. 177) fehl, ent-

sprechen die Rechnungen (Bg-act. 62.01 – 62.17) zum einen den in den 

detaillierten Leistungsbeschreibungen (Bg-act. 63 – 65) aufgeführten Auf-

wendungen für Anwaltskosten und zitiert der Beklagte zum anderen doch 

dabei die Leistungsbeschriebe nur unvollständig (vgl. dazu Replik 

Rz. 154). Auch die Rüge der ungenügenden Darlegung, welche Kosten 

als ausserprozessual bzw. als vorprozessual zu qualifizieren sind, ist, wie 

nachfolgend in Erwägung 5.3.5 dargelegt, unbegründet. Ebenso als unbe-

gründet erweist sich schliesslich die Rüge des ungerechtfertigten Einbe-

zugs der Aufwendungen für Vergleichsbemühungen unter die ausserpro-

zessualen Anwaltskosten, was nachfolgend in Erwägung 5.3.6 dargelegt 

wird.

Ob die geltend gemachten (bestrittenen) Aufwendungen zudem angemes-

sen und notwendig waren, hängt auch davon ab, ob die Schadenminde-

rungspflicht eingehalten wurde, so dass Letzteres vorgängig zu prüfen ist. 

Der Grundsatz der Schadenminderungspflicht stellt einen allgemeinen 

Grundsatz des Schadensausgleichsrechts dar (vgl. BGE 130 III 182 

E.5.5.1). Sie ergibt sich sowohl aus dem Grundsatz von Treu und Glauben 

(Art. 2 ZGB) als auch aus dem Obligationenrecht (z.B. Art. 44 Abs. 1 OR). 

- 23 -

Im Sinne einer Obliegenheit ist der Geschädigte dazu verpflichtet, im Rah-

men des Zumutbaren dafür zu sorgen, dass der Schaden möglichst klein 

bleibt (vgl. REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 456 f.). Für die Verletzung der 

Schadenminderungspflicht trägt der Schuldner die Behauptungs- und Be-

weislast (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_107/2019 vom 18. Mai 2020 

E.6, 4A_587/2009 vom 15. Januar 2010 E.1.3.1, 4C.137/2006 vom 17. Ja-

nuar 2008 E.3.3 mit Hinweis).

Der Beklagte bestreitet das Einhalten der Schadenminderungspflicht 

durch den Kläger, habe dieser doch ein äusserst aufwendiges und nicht 

nachvollziehbares Vorgehen gewählt, obwohl alternative Vorgehenswei-

sen bestanden bzw. sich einfachere Massnahmen aufgedrängt hätten. 

Vielmehr hätte genügt, vom Vertrag zurückzutreten und die vertragliche 

Rückabwicklung einzufordern; alternativ wäre die Anfechtung wegen eines 

Willensmangels möglich gewesen (vgl. Klageantwort Rz. 33f., 35ff.). Dass 

diese Vorgehensweise aber andere, gravierende Risiken und Nachteile 

mit sich gebracht hätte, führt der Kläger wiederum in seiner Replik aus-

führlich und korrekt aus (vgl. Replik Rz. 75 – 113; zusammengefasst in 

Rz. 114 – 116). Das Gericht kommt vor diesem Hintergrund zum Schluss, 

dass die vom Kläger eingeleiteten rechtlichen Schritte notwendig waren, 

um dessen Rechte zu wahren (siehe dazu auch Klageschrift Rz. 27 – 60, 

139 – 151; Replik Rz. 75 – 158). Auch waren die Aufwendungen nach Auf-

fassung des streitberufenen Gerichts den konkreten Umständen ange-

messen; die Anzahl der geltend gemachten Stunden erscheint plausibel 

und wird in den dazu eingereichten Beilagen (Bf-act. 63 – 65) sachlich 

nachvollziehbar dargelegt. Nicht zu beanstanden ist zudem auch die Höhe 

des Stundenansatzes, die vom Beklagten denn auch nicht in Frage gestellt 

wird.

Im Weiteren waren diese Aufwendungen durchaus auch nützlich: Mit den 

einzelnen Vorkehren erreichten die Rechtsvertreter des Klägers zur Siche-

rung dessen Forderung ein Verkäuferpfandrecht; später wurde eine Be-

- 24 -

treibung auf Grundpfandverwertung eingeleitet. Entgegen der anfänglich 

ablehnenden Haltung erhielt der Kläger in der Folge eine Ausländerbewil-

ligung für den Rückerwerb der Liegenschaft, um diese erneut zu einem 

Marktpreis verkaufen zu können. Weiter erreichte die Rechtsvertretung, 

dass die Gemeinde G.________ und der Kanton Graubünden auf sämtli-

che Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern verzichteten. Auch 

mit dem Maklerbüro H.________ AG konnte im Rahmen eines Vermitt-

lungsverfahrens eine einvernehmliche Lösung für die Abwicklung des Ver-

mittlungshonorars gefunden werden. Schliesslich war es aus damaliger 

Sicht sinnvoll, mittels Vergleichsgesprächen mit dem Beklagten eine ein-

vernehmliche Lösung zu suchen. Da die Vorkehrungen des Klägers damit 

notwendig und angemessen waren, ist der Kläger auch seiner Schaden-

minderungspflicht nachgekommen, so dass sich diese Rüge als unbegrün-

det erweist.

5.3.5. Die Abgrenzung zwischen aussergerichtlichen und vorprozessualen Auf-

wendungen findet mit dem Entscheid des Klägers, ein Gerichtsverfahren 

gegen den Beklagten einzuleiten, statt. Der Kläger zeigt dabei auf, dass 

dieser Schritt mit dem Schreiben des beklagtischen Rechtsvertreters vom 

11. April 2018 (vgl. Bf-act. 58) notwendig wurde, nachdem der Beklagte 

die Vergleichsgespräche abgebrochen hatte. Den Entscheid, die Forde-

rung nun gerichtlich einzufordern, hat der Kläger dem Beklagten mit 

Schreiben vom 15. Mai 2018 schriftlich bekannt gegeben (vgl. Bf-act. 59). 

Die Abgrenzung ergibt sich sodann aus der Honorarnote des klägerischen 

Rechtsvertreters im vorliegenden Klageverfahren vom 13. Juni 2019 bzw. 

29. Oktober 2021, in welcher Aufwendungen erst ab Juni 2018 verrechnet 

werden (vgl. F1 und F4, Bf-act. 94 – 98). Der Kläger zeigt zudem über den 

gesamten Zeithorizont auf, welche Leistungen aussergerichtlich erfolgten, 

wobei die Abgrenzung ab der Rechnung Nr. 166814 vom 27. April 2018 

für den Zeitraum vom 1. bis 31. März 2018 (vgl. Bf-act. 62.14) relevant und 

auch sichtbar wird (vgl. weitere Rechnungen: Bf-act. 62.15 – 17).

- 25 -

5.3.6. Vertiefter eingegangen werden muss noch auf die Frage, ob Aufwendun-

gen im Zusammenhang mit Vergleichsbemühungen in die aussergerichtli-

chen Aufwendungen einbezogen werden können oder nicht. Der Beklagte 

stellt sich auf den Standpunkt, dass solche Aufwendungen vorprozessuale 

Kosten darstellten. Unter vorprozessuale Kosten werden diejenigen Kos-

ten verstanden, die den Parteien zwar vor Einleitung des Prozesses er-

wachsen, aber bereits der Einleitung des Prozesses dienen. Unter der 

Geltung der schweizerischen ZPO kommt die in früheren bundesgerichtli-

chen Entscheidungen (vgl. u.a. Urteil des Bundesgerichts 4A_692/2015 

vom 1. März 2017) vertretene Auffassung, wonach Kosten für Vergleichs-

bemühungen von der Parteientschädigung abgedeckt sein sollen und 

nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden können, nicht zur An-

wendung. Vergleichsbemühungen vor Einleitung eines Prozesses 

gehören nicht zum Prozess, da sie einen solchen gerade verhindern wol-

len (vgl. dazu LINDNER/MIDDENDORP, Von ausserprozessualen Kosten und 

der Verteilung der Prozesskosten, in: dRSK, publiziert am 21. April 2017, 

Rz. 15 – 18; gl. M. RÜEGG/RÜEGG, in: SPÜHLER/TENCHIO/INFANGER [Hrsg.], 

Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 

2017, Art. 95 ZPO Rz. 20; STERCHI, in: Berner Kommentar, Schweizeri-

sche Zivilprozessordnung, Bd. I, Bern 2012, Art. 95 ZPO Rz. 13). Gestützt 

darauf können sicher die Vergleichsbemühungen betreffend die Forde-

rungsstreitigkeit mit dem Maklerbüro H.________ AG als aussergerichtli-

che Aufwendungen miteinbezogen werden, betreffen sie doch einerseits 

einen anderen Schauplatz als vorliegendes Verfahren und erfolgten ande-

rerseits im Sinne einer Schadensminderung, und damit auch zu Gunsten 

des Beklagten. Der Kläger macht zu den Aufwendungen betreffend die 

Vergleichsbemühungen Ausführungen in der Replik (Ziff. 151), wonach 

darauf lediglich CHF 10'344.-- der Leistungen der Rechtsvertretung im 

Zeitraum von September bis Dezember 2017 entfielen. Nach Auffassung 

des Gerichts zeigt der Kläger in Ziff. 149 – 154 der Replik überzeugend 

auf, dass diese Kosten als ausserprozessuale Kosten einzuordnen sind 

- 26 -

und entsprechend als Schadenersatz eingeklagt werden können, so dass 

sie nicht bei der Prozessentschädigung wiederum miteinzubeziehen sind 

(vgl. auch Klageantwort Rz. 162 – 193, Replik Rz. 149 – 150, Duplik 

Rz. 249 ff.). Der geltend gemachte Betrag von insgesamt CHF 119'408.45 

ist somit ausreichend belegt und begründet, weshalb die Klage in diesem 

Umfang gutzuheissen ist.

5.4.1. Staatliche Gebühren

Unter dem Titel "staatliche Gebühren" fordert der Kläger Entschädigung 

der von ihm (nachfolgend aufgeführten) ausgerichteten staatlichen Ge-

bühren in der Höhe von insgesamt CHF 12'941.90, welche im Zusammen-

hang mit den rechtlichen Schritten gegen I.________ sowie mit den 

Bemühungen zum Wiedererwerb der Liegenschaft standen: Zahlungsbe-

fehlskosten CHF 421.30 (vgl. Bf-act. 66), Kosten Betreibungsregisteraus-

zug CHF 18.-- (vgl. Bf-act. 67), Verfahrenskosten Grundbuchinspektorat 

für Bewilligungserteilung zum Erwerb der Liegenschaft CHF 1'480.-- (vgl. 

Bf-act. 26), Kosten Betreibungsamt für die Verwertung des Grundstückes 

gemäss Verteilungsliste vom 12. April 2018 CHF 9'175.90 (vgl. Bf-act. 33; 

wie der Betrag genau zustande gekommen ist, wird vom Kläger in Ziff. 154 

der Klage ausführlich dargelegt) und Gebühren Grundbuchamt Region 

J.________ für die Wiedereintragung des Klägers am 27. Juni 2018 von 

CHF 1'846.70 (vgl. Bf-act. 68). Der Kläger bringt dazu vor, dass alle diese 

Positionen zur Rechtswahrung des Klägers nützlich waren und ohne die 

Pflichtverletzungen von Notar B.________ nicht entstanden wären.

5.4.2. Der Beklagte sieht dagegen den Betrag als nicht ersatzwürdig mangels 

Pflichtverletzung und mangels Nachweis der Notwendigkeit und der Ange-

messenheit des vom Kläger gewählten Vorgehens (Rückkauf der Liegen-

schaft).

- 27 -

5.4.3. Nach Auffassung des Gerichts gibt es keine ernsthaften Zweifel, dass das 

vom Kläger gewählte Vorgehen zur zweckmässigen Wahrung der Rechte 

des Klägers notwendig war und dass die vorliegenden Kosten ihren Ur-

sprung in der Pflichtverletzung von Notar B.________ haben, so dass 

auch die geltend gemachten staatlichen Gebühren zu entschädigen sind. 

Die Klage ist deshalb zusätzlich im Umfang von CHF 12'941.90 gutzuheis-

sen.

5.5.1. Beratung durch Herrn M.________

Der Kläger fordert unter diesem Titel den Betrag von EUR 1'724.26 als 

Honorar seines langjährigen Beraters M.________ für dessen Ratschläge, 

namentlich zu Beginn der Bemühungen zur Rückabwicklung des Ver-

kaufs. Der eingeklagte Betrag ist durch zwei Rechnungen belegt (vgl. Bf-

act. 71.1 und 71.2).

5.5.2. Der Beklagte sieht weder den Zusammenhang noch die Notwendigkeit 

dieser Aufwandpositionen mit dem Rechtsfall. Die geltend gemachten Auf-

wände genügten den Substantiierungsanforderungen in keiner Weise und 

würden bestritten.

5.5.3. Nach Ansicht des Gerichts ist nicht ersichtlich, was für Leistungen 

M.________ erbracht hat und in welcher Funktion. Insgesamt erscheint 

deshalb die Forderung als zu wenig substantiiert, um als notwendiger Auf-

wand zur Problemlösung anerkannt zu werden. Die Klage ist deshalb im 

Umfang von EUR 1'724.26 abzuweisen.

5.6.1. Kosten für weiterlaufende Hypotheken

Der Kläger verlangt unter diesem Titel zunächst für die weiterlaufende Hy-

pothek der Liegenschaft J.________ den Betrag von CHF 74'394.50. Be-

gründend führt er dazu an, dass er aufgrund der Pflichtverletzung von No-

- 28 -

tar B.________ ab dem 5. Oktober 2016 nicht nach einem anderen Käufer 

habe suchen können, ihm vielmehr zwei Jahre lang die Hände gebunden 

gewesen seien, in welcher der Verkauf habe rückabgewickelt werden 

müssen. Während dieser ganzen Zeit seien ihm Hypothekarkosten in der 

genannten Höhe entstanden (vgl. Bf-act. 13, 33 – 36, 72 – 80). Aufgrund 

der Notwendigkeit, nach Rückabwicklung des Liegenschaftsverkaufs die 

Hypothek bei einer anderen Bank zu platzieren, entfielen für den Kläger 

für die Zeitperiode vom 4. – 26. Juni 2018 zudem Hypothekarzinsen von 

EUR 1'742.85 bei der N.________ (vgl. Bf-act. 81, 82).

5.6.2. Der Beklagte weist diese Forderung als auf reinen Hypothesen und Spe-

kulationen basierend zurück. Es sei nicht belegt, wann und zu welchem 

Preis der Kläger seine Liegenschaft tatsächlich hätte verkaufen können, 

wenn der Vertrag mit I.________ nicht zustande gekommen wäre. Dass 

im selben Monat (Oktober 2016) ein neuer Käufer gefunden worden wäre, 

sei nicht realistisch. Darüber, wann genau das Haus verkauft worden 

wäre, könne nur spekuliert werden. Der eingeklagte Schaden sei somit 

nicht genügend substantiiert.

5.6.3. Diese Schadensposition fällt nach Auffassung des Gerichts unter den 

Schadensbegriff 'damnum emergens'. Ein solcher liegt vor, wenn sich das 

Vermögen des Geschädigten durch das schädigende Ereignis verringert. 

Eine derartige Verkleinerung kann durch eine Verringerung von Aktiven 

oder durch eine Vermehrung von Passiven erfolgen (vgl. dazu REY/WILD-

HABER, a.a.O., Rz. 403 f., m.w.H.). Dazu führt das Bundesgericht in BGE 

132 III 359 E.4 folgendes aus:

„Das schweizerische Obligationenrecht definiert den ersatzfähigen Scha-

den nicht. Nach konstanter Rechtsprechung entspricht der haftpflichtrecht-

lich relevante Schaden der Differenz zwischen dem gegenwärtigen – nach 

dem schädigenden Ereignis festgestellten – Vermögensstand und dem 

Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 127 

- 29 -

III 73 E.4a mit zahlreichen Hinweisen; vgl. statt vieler BREHM, a.a.O., 

N. 69 ff. zu Art. 41 OR; OFTINGER/STARK, a.a.O., § 2 N. 9; SCHNYDER, 

Basler Kommentar, N. 3 zu Art. 41 OR). Der Schaden ist die ungewollte 

bzw. unfreiwillige Vermögensverminderung. Er kann in einer Vermehrung 

der Passiven, einer Verminderung der Aktiven oder in entgangenem Ge-

winn bestehen (BGE 129 III 331 E.2.1; BGE 128 III 22 E.2e/aa). […]).ˮ

Der Umstand, dass der Verkauf der Immobilie des Klägers rückabgewi-

ckelt werden musste, und dieser die Immobilie während der gesamten Zeit 

weiter zu finanzieren hatte, spricht für einen ersatzfähigen Schaden. Das 

Vorbringen des Beklagten, es sei nicht klar, wann der Kläger die Immobilie 

einem Dritten hätte verkaufen können, und dass er die Hypotheken somit 

ohnehin hätte bezahlen müssen, solange er keinen richtigen Käufer ge-

funden hätte, hat zwar etwas für sich. Indes erscheint es nicht rechtens, 

deswegen die gesamte Schadensposition als zu wenig substantiiert fallen 

zu lassen. Nachdem Notar B.________ es dem Kläger durch seine Pflicht-

widrigkeit verunmöglicht hat, weiter nach Kaufinteressenten zu suchen, 

hält es das Gericht für angezeigt, die gesamte Schadensposition als er-

satzfähige Vermehrung von Passiven anzusehen und diese entschädigen 

zu lassen. Die Klage ist demnach im Umfang von CHF 74'394.50 und 

EUR 1'742.85 gutzuheissen.

5.6.4. Weiter macht der Kläger betreffend die weiterlaufende Hypothek der Lie-

genschaft C.________ einen Schaden von EUR 12'097.50 geltend. Be-

gründend bringt er dazu vor, dass er diesen Betrag hätte einsparen kön-

nen, indem er mit einem Teil des Kauferlöses die Hypothek auf seinem 

Wohnhaus in den Niederlanden reduziert hätte. Den geltend gemachten 

Betrag belegt der Kläger mit einem E-Mail der O.________ Bank vom 

24. Juli 2017 (vgl. Bf-act. 83).

5.6.5. Der Beklagte weist seinerseits auf die offensichtlich ungenügende Sub-

stantiierung der Forderung hin.

- 30 -

5.6.6. Diese Position ist für das Gericht mit einer zu hohen Unsicherheit behaftet. 

Sie steht zudem auch bis zu einem gewissen Grad im Widerspruch zu den 

(nachfolgenden) Randziffern 169 ff. der Klageschrift, unter welchen der 

Kläger vorträgt, dass er den verbleibenden Gewinn mit einer durchschnitt-

lichen Rendite von 4.5 % hätte anlegen können, während gleichzeitig der 

Hypothekarzins auf seiner Liegenschaft in den Niederlanden nach eigenen 

Angaben bei 2.34 % lag (vgl. etwa Klage Rz. 168; Bf-act. 83, 84). Umge-

kehrt bestätigt die Bank, dass der Kläger die Absicht geäussert habe, mit 

dem Verkaufserlös in J.________ seine Hypothek in den Niederlanden ab-

zubauen (vgl. Bf-act. 83). Das E-Mail der O.________ Bank ist allerdings 

als nicht sonderlich beweiskräftig einzustufen, und die geltend gemachte 

Position deshalb als rein hypothetisch nicht zu entschädigen. Damit ist die 

Klage im Umfang von EUR 12'097.50 abzuweisen.

5.7.1. Entgangene Erträge aus übrigem Verkaufserlös

Im Weiteren macht der Kläger geltend, dass er seinen Reingewinn aus 

dem Liegenschaftsverkauf in der Höhe von CHF 73'000.-- (ausgehend 

vom Verkaufspreis von CHF 1.935 Mio., Bezahlung sämtlicher Abgaben, 

Steuern und Gebühren, Rückzahlung Hypothek und Reduktion Hypothek 

auf seiner Liegenschaft in den Niederlanden) hätte anlegen und dadurch 

jährlich durchschnittlich eine Rendite von 4.5 % hätte erzielen können, wo-

mit ihm ein Schaden in der Höhe von CHF 5'661.-- entstanden sei.

5.7.2. Der Beklagte sieht in der Argumentation des Klägers blosse Hypothesen, 

welche nicht ausreichten, um einen Schaden substantiiert darzulegen. 

Welche Investitionen und Anschaffungen der Kläger mit dem Reingewinn 

tatsächlich getätigt hätte und wie sich diese Anlagen entwickelt hätten, sei 

reine Spekulation.

5.7.3. Bei diesen Positionen handelt es sich um entgangenen Gewinn (lucrum 

cessans), der als gegeben angesehen wird, wenn der Geschädigte ohne 

- 31 -

das schädigende Ereignis sein Vermögen hätte vermehren können. Die 

erfolgreiche Geltendmachung des lucrum cessans setzt allerdings voraus, 

dass es sich um einen üblicherweise erzielbaren Gewinn handelt oder die-

ser aufgrund der konkreten Umstände in Aussicht gestanden hat (vgl. 

REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 405 f. m.H.a. BGE 82 II 497 E.6 und 

BK/BREHM, a.a.O., OR 41 Rz. 70 a.E.). Diese Voraussetzungen sind indes 

vorliegend nicht gegeben. Einerseits ist nicht erstellt, dass der Kläger den 

Reingewinn tatsächlich investiert hätte und andererseits auch nicht, dass 

eine solche Investition tatsächlich eine Rendite gebracht hätte. Damit ist 

die Klage im Umfang von CHF 5'661.-- abzuweisen.

5.8.1. Entgangene Erträge / Einsparungen aus verkauften Wertschriften

Der Kläger macht schliesslich geltend, dass er, anstatt den Reingewinn 

aus dem Liegenschaftsverkauf zu investieren (vgl. voranstehende 

E.5.7.1), in erheblichem Umfang habe Wertpapiere verkaufen müssen, um 

die Beratungskosten und die weiterlaufenden Hypothekarzinsen zu de-

cken. So könne er belegen, dass er am 10. Januar 2017 eine Anleihe bei 

Glencore mit fester Laufzeit von einem Jahr im Umfang von EUR 50'000.-- 

habe vorzeitig verkaufen müssen, bei einem fest zugesicherten Zins von 

5.25 %. Dem Kläger seien damit 71 Tage à einen Jahreszins von 5.25 % 

auf EUR 50'000.-- entgangen, was einen Zinsausfall von EUR 510.62 aus-

mache; hinzu komme eine Verkaufskommission von EUR 506.21, welche 

am Ende der Laufzeit (22. März 2017) nicht angefallen wäre. Weiter habe 

der Kläger auch die EUR 50'000.-- aus der Glencore-Anleihe für die Re-

duktion der Hypothek seiner Liegenschaft in den Niederlanden verwenden 

wollen, was dann nicht möglich gewesen sei. Bei einem Jahreszins von 

2.34 % dieser Hypothek sei dem Kläger ein zusätzlicher Schaden von 

EUR 1'589.92 entstanden. Am 18. April 2017 habe der Kläger weiter 380 

Anteile am Fonds P.________ im Wert von EUR 50'000.-- verkaufen müs-

sen, wiederum zur Deckung von Beratungskosten und zur Bezahlung wei-

terlaufender Hypothekarzinsen; der entgangene Gewinn aus diesem Ver-

- 32 -

kauf betrage EUR 470.20 (berechnet aus der durchschnittlichen Rendite 

der letzten vier Jahre).

5.8.2. Der Beklagte weist diese Positionen als rein hypothetisch und spekulativ 

zurück. Es sei weder substantiiert noch nachvollziehbar, weshalb der Klä-

ger die beschriebenen Wertschriftenverkäufe getätigt habe und welche 

konkreten Verluste er dadurch erlitten haben wolle.

5.8.3. Dem Kläger gelingt es nach Auffassung des Gerichts vorliegend nicht, den 

Nachweis zu erbringen, dass die aus dem (vorzeitigen) Verkauf der Glen-

core-Wertschriften erlangten Mittel auch für die geltend gemachten Auf-

wände benötigt wurden bzw. im Zusammenhang mit der benötigten Liqui-

dität betreffend die Rückabwicklung des Verkaufs der Liegenschaft in 

J.________ stehen. Die in diesem Zusammenhang geltend gemachten 

EUR 510.62 sind deshalb nicht zuzusprechen. Dies gilt folglich auch für 

die Verkaufskommission von EUR 506.21. Es wäre zudem auch nicht er-

wiesen, dass diese Kommission nicht ohnehin angefallen wäre. Jedenfalls 

ist der Kauf des Wertpapiers nicht belegt, woraus sich allenfalls eine ein-

malige Kommission beim Kauf der Anleihe ableiten liesse. Dass der Kläger 

mit der Rückzahlung der Glencore-Anleihe nach deren Ablauf die frei ge-

wordenen EUR 50'000.-- für die Reduktion der Hypothek auf seiner Lie-

genschaft in den Niederlanden verwendet hätte, ist ebenso nicht ausrei-

chend gesichert. Der in diesem Zusammenhang gelten gemachte Scha-

den von EUR 1'589.92 ist damit nicht ausgewiesen.

Ebenfalls nicht ausgewiesen erscheint dem Gericht die Schadensposition 

von EUR 470.20 im Zusammenhang mit dem Verkauf von 380 Fondsan-

teilen. Auch diesbezüglich gelingt es dem Kläger nicht, den Nachweis zu 

erbringen, dass die aus dem Verkauf der besagten Fondsanteile erlangten 

Mittel auch für die geltend gemachten Aufwände benötigt wurden. Selbst 

wenn, wäre indes die Schadenshöhe nicht ausgewiesen. Eine Durch-

schnittsrendite der Jahre 2014 – 2017 genügt hierfür nicht; vielmehr hätte 

- 33 -

der Kursverlauf des Wertpapiers (ISIN: LU0431139764) dokumentiert und 

beziffert werden müssen. Gestützt auf die Ausführungen ist die Klage so-

mit im Umfang von EUR 3'076.95 abzuweisen.

5.9. Zusammenfassend sind folgende Aufwendungen als Schaden ausgewie-

sen:

Schadenspositionen Verweis 

Aussergerichtliche 

Anwaltskosten

CHF 119'408.45 E.5.3.

Staatliche Gebühren CHF   12'941.90 E.5.4.

Hypothekarzinsen 

J.________

CHF   74'394.50

EUR     1'742.85

E.5.6.3.

Total CHF  206'744.85
EUR      1'742.85

6. Schadenszinse

6.1. Schliesslich fordert der Kläger Schadenszinse für sämtliche vorstehenden 

Positionen ab jeweiliger Entstehung bis zum 31. Juli 2018, insgesamt 

CHF 7'799.62 und EUR 782.11, ein (vgl. detaillierte Übersicht in Rz. 181.1 

– 181.8 der Klage).

6.2. Der Beklagte bringt dazu vor, dass schon der Schadensaufstellung man-

gels Substantiierung nicht gefolgt werden könne. Wenn schon der geltend 

gemachte Schaden – unabhängig von einer allfälligen Pflichtverletzung 

des Notars – nicht bejaht werden könne, gelte dies umso weniger für die 

Verzinsung desselben.

- 34 -

6.3. Zum Schaden gehört auch der Schadenszins, d.h. der Zins von jenem 

Zeitpunkt an, in welchem sich das schädigende Ereignis finanziell ausge-

wirkt hat (vgl. BGE 131 III 12 E.9.1 m.w.H, Urteile des Bundesgerichts 

9C_55/2014, 9C_65/2014 vom 20. November 2014 E.6.4, 6B_509/2009 

vom 3. Dezember 2009 E.2.1; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 187). Die 

Schadenszinse sind demgemäss nicht auf dem gesamten eingeklagten 

Betrag, sondern nur auf den ausgewiesenen Beträgen geschuldet:

Schadenspositionen Schadenszins Fundstelle

Aussergerichtli-

che Anwaltskos-

ten

CHF 119'408.45 CHF  4'795.57 Klage Ziff. 181.1

Staatliche 

Gebühren

CHF   12'941.90 CHF     212.65 Klage Ziff. 181.2

Hypothekar-

zinsen 

J.________

CHF   74'394.50

EUR     1'742.85

CHF  2'764.74

EUR       15.04

Klage Ziff. 181.4

Klage Ziff. 181.5

Total CHF  7'772.96

EUR       15.04

6.4. Verzinsung zu 5 % ab 1. August 2018

Der Kläger verlangt für die geltend gemachten Schadenspositionen (ohne 

Verzinsung bis 31. Juli 2018) ab dem 1. August 2018 weiterhin einen 

Schadenszins von 5 %. Entsprechend Art. 73 Abs. 1 OR gilt ein Zinsfuss 

von 5 % (vgl. BGE 121 III 176 E.5a; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 187). 

- 35 -

Diese Position wird in den Rechtsschriften nicht weiter vertieft, was indes 

auch nicht notwendig ist, da der Schadenszins gemäss E. 6.3 zweifels-

ohne weiterläuft. Der Kläger hat der Einfachheit halber eine Abgrenzung 

per 31. Juli 2018 vorgenommen und verlangt für den per diesen Datum 

berechneten, bereits aufgelaufenen Zins, korrekterweise nicht auch noch 

zusätzlich Zins (also Zinseszins). Die als Schaden ausgewiesenen Be-

träge sind damit ab dem 1. August 2018 mit 5 % zu verzinsen.

7. Kausalität

7.1. Der Kläger sieht den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der 

schwerwiegenden Pflichtverletzung von Notar B.________ und dem hier 

geltend gemachten Schaden als gegeben: Hätte Notar B.________ den 

Kläger auf das Nichtvorliegen des Zahlungsversprechens aufmerksam ge-

macht, hätte der Kläger den Kaufvertrag nicht abgeschlossen, so dass 

auch sämtliche Schadenspositionen gar nicht entstanden wären.

7.2. Dem hält der Beklagte entgegen, dass der Kläger zur Adäquanz nur pau-

schale Ausführungen mache, welche nicht genügten, einen adäquaten 

Kausalzusammenhang zwischen der (behaupteten) Pflichtverletzung und 

dem behaupteten Schaden darzulegen. Vielmehr setze er ohne weiteres 

bestimmte Kausalverläufe als adäquat voraus, obschon die geltend ge-

machten Anwaltskosten und der angeblich entgangene Gewinn weder in 

ihrer Höhe noch in ihrer Begründung der allgemeinen Lebenserfahrung 

oder dem natürlichen Lauf der Dinge entsprechen würden. Ausserdem 

liege ein schweres Selbstverschulden des Klägers vor, welches den 

adäquaten Kausalzusammenhang unterbreche.

7.3. Eine Sorgfaltspflichtverletzung des Notars ist dann haftungsbegründend, 

wenn zwischen ihr und dem Schaden ein adäquater Kausalzusammen-

hang besteht. Ein natürlicher Kausalzusammenhang ist dann adäquat, 

wenn die betreffende Ursache nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge 

- 36 -

und der allgemeinen Lebenserfahrung an sich geeignet war, den eingetre-

tenen Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt dieses Erfolges als durch die 

fragliche Tatsache allgemein begünstigt erscheint (siehe REY/WILDHABER, 

a.a.O., Rz. 629 ff., mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Ein natürlicher 

Kausalzusammenhang ist Voraussetzung für das Vorliegen einer adäqua-

ten Kausalität (vgl. BGE 107 II 269 E.3; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 642). 

Die natürliche Kausalität wird umschrieben mit der 'conditio sine qua non 

– Formel', wonach das in Frage stehende Ereignis eine notwendige Be-

dingung für den Schaden darstellt bzw. die Ursache nicht weggedacht 

werden kann, ohne dass damit auch der eingetretene Erfolg entfällt (vgl. 

BGE 142 IV 237 E.1.5.1; Urteil des Bundesgerichts 2C_40/2017, 

2C_41/2017 vom 5. Oktober 2017 E.5.1.1; REY/WILDHABER, a.a.O., 

Rz. 633); dabei genügt als Beweismass die überwiegende Wahrschein-

lichkeit (vgl. BGE 133 III 153 E.3.3, 132 III 715 E.3.2 mit weiteren Hinwei-

sen; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 778; vgl. zum Begriff der überwiegenden 

Wahrscheinlichkeit etwa BGE 140 III 610 E.4.1, 130 III 321 E.3.3, 107 II 

269 E.1b). Die Feststellung einer natürlichen Kausalität ist eine Tatfrage, 

die Frage nach der Adäquanz eines Kausalzusammenhangs unterliegt da-

gegen dem Ermessen des Gerichts, ist also ein Werturteil und damit eine 

Rechtsfrage (siehe REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 641 m.w.H.).

7.4. Für das Gericht steht ausser Zweifel, dass die als Schaden anerkannten 

Positionen in einem adäquaten Kausalzusammenhang mit der Pflichtver-

letzung von Notar B.________ stehen. Dessen Pflichtverletzung wiegt der-

art schwer, dass auch ein allfälliges Selbstverschulden des Klägers (so-

fern überhaupt gegeben) derart untergeordnet wäre, dass der adäquate 

Kausalzusammenhang nicht unterbrochen würde. Der öffentlichen Beur-

kundung wird denn auch eine erhöhte Glaubwürdigkeit zuerkannt (vgl. 

Art. 9 Abs. 1 ZGB). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts 

beglaubigt die öffentliche Urkunde nicht nur die Abgabe der Erklärungen, 

sondern leistet Gewähr auch für deren Wahrheit. Die erhöhte Beweiskraft 

- 37 -

der öffentlichen Urkunde erstreckt sich auf die von den Parteien abgege-

benen Willensäusserungen. Hiefür ist entscheidend, dass die Wahrheit 

der beurkundeten Tatsache gegenüber Dritten durch die Wahrheitspflicht 

des Erklärenden und die Ermittlungspflicht der Urkundsperson garantiert 

wird. Dabei ist die Urkunde wahr, wenn der Urkundeninhalt mit der auf-

grund anerkannter juristischer Methoden für die Tatsachenrechtsfindung 

gewonnenen Überzeugung der Urkundsperson über das Vorhandensein 

und die rechtliche Zulässigkeit bestimmter juristischer Tatsachen überein-

stimmt. Die objektive Garantie für die inhaltliche Richtigkeit der beurkun-

deten Willenserklärung liegt darin, dass es dem Erklärenden gemäss 

Art. 253 Strafgesetzbuch unter Androhung von Strafe verboten ist, die Ur-

kundsperson über die zu beurkundenden Tatsachen zu täuschen. Im Rah-

men der bundesrechtlichen (Form- bzw. Gültigkeits-)Vorschriften verfolgt 

die öffentliche Beurkundung somit unter anderem den Zweck, die Ver-

tragsparteien vor unüberlegten Vertragsabschlüssen zu bewahren und 

dazu beizutragen, dass diese die Tragweite ihrer Verpflichtungen erken-

nen. Zudem soll damit eine sichere Grundlage in der Form eines korrekten 

Rechtsgrundausweises für einen nachfolgenden Registereintrag ermög-

licht werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_134/2014 vom 16. Juni 

2014 E.3.3).

- 38 -

8. Verschulden

8.1. Der Kläger führt dazu aus, dass weder Art. 24 NotG noch Art. 3 SHG ein 

Verschulden des Schädigers verlangten. Aber selbst wenn ein solches 

vorliegen müsste, wäre diese Voraussetzung unter anderem dadurch ge-

geben, dass Notar B.________ eine tatsachenwidrige Beurkundung vor-

genommen habe (Übergabe Zahlungsversprechen). Angesichts der 

Schwere dieser Pflichtverletzung sei der Versuch des Beklagten, ein 

Selbstverschulden des Klägers zu konstruieren, verfehlt, weil das Ver-

schulden des Notars ein allfälliges Selbstverschulden des Klägers ohnehin 

vollständig konsumieren würde.

8.2. Der Beklagte bringt dagegen vor, dass Notar B.________ kein schwerwie-

gendes Verschulden angelastet werden könne, sei er doch anlässlich des 

Beurkundungstermins ebenfalls vom Käufer getäuscht worden. Ausser-

dem sei der Kläger eine handlungsfähige und geschäftserfahrene Person, 

welche sich über die Bedeutung und Tragweite des Geschäfts durchaus 

bewusst gewesen sei, habe er doch in den Niederlanden wie auch in der 

Schweiz schon Liegenschaften erworben und somit die Formvorschriften 

gekannt. Gleichwohl habe er nicht die nötige Sorgfalt an den Tag gelegt. 

Selbst wenn eine Pflichtverletzung des Notars bejaht werden müsste, 

wäre die Haftung aufgrund des schweren Selbstverschuldens des Klägers 

unterbrochen und damit zu verneinen.

8.3. Abgesehen davon, dass in der Staatshaftung kein Verschulden des Schä-

digers vorausgesetzt wird, muss doch betont werden, dass das Verschul-

den des Notars, indem er das Vorliegen eines Zahlungsversprechens be-

urkundet hat, obschon im Beurkundungszeitpunkt keines vorlag, vom Ge-

richt ohnehin als erheblich eingestuft wird (vgl. VGU U 19 88 E.6.3); wei-

tere Ausführungen zum Verschulden erübrigen sich damit.

- 39 -

8.4. Zusammenfassend ist die Klage somit im Umfang von 

– CHF  206'744.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018,

– EUR      1'742.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018,

– CHF      7'772.96 und

– EUR           15.04

gutzuheissen. Damit obsiegt der Kläger zu rund 90 % bzw. unterliegt zu 

rund 10 %. Im Übrigen ist die Klage abzuweisen.

9.1. Das Gericht hat damit noch die Prozesskosten und Entschädigungen für 

das vorliegende Klageverfahren festzusetzen. Kläger und Beklagter haben 

im Umfang ihres Obsiegens und Unterliegens (siehe E.8.4) die Prozess-

kosten zu tragen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Prozess-

kosten somit gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu 90 % dem Beklagten und 

zu 10 % dem Kläger aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei ermessens-

weise – unter Berücksichtigung des Streitwertes und des verursachten ho-

hen Verfahrensaufwandes mit dreifachem Schriftenwechsel – eine Staats-

gebühr von insgesamt CHF 7'500.-- für angemessen. Davon sind dem Be-

klagten CHF 6'750.-- (zzgl. Anteil an Kanzleiauslagen) und dem Kläger 

CHF 750.-- (zzgl. Anteil an Kanzleiauslagen) zu überbinden.

9.2.1. Aussergerichtlich hat der Beklagte dem obsiegenden Kläger gemäss 

Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechtsstreit verursachten not-

wendigen Kosten zu leisten. Ausgangspunkt dafür ist die eingereichte Ho-

norarnote der beteiligten Rechtsvertreter. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verord-

nung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und 

Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteien-

tschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie 

gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag aus, welcher der entschädi-

gungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung ge-

- 40 -

stellt wird, soweit der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig verein-

bartem Interessenwertzuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge 

enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein Stundenansatz von 

CHF 210.-- bis CHF 270.--. Weiter wird vorausgesetzt, dass der geltend 

gemachte Aufwand angemessen und für die Prozessführung erforderlich 

ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die geforderte Entschädigung nicht eine 

von der Sache beziehungsweise von den legitimen Rechtsschutzbedürf-

nissen her nicht gerechtfertigte Belastung der unterliegenden Partei zur 

Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 HV). Reichen die Parteien zu Beginn des 

Verfahrens nicht eine vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung 

ein, kann die urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der 

Parteientschädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 

HV).

9.2.2. Gemäss Kostennoten vom 13. Juni 2019 und 29. Oktober 2021 macht der 

Rechtsvertreter des Klägers eine Parteientschädigung von insgesamt 

CHF 114'209.48 (bestehend aus: Honorar gemäss Vereinbarung und 

Zeitaufwand von 327.90 h [CHF 110'883.--] plus 3 % Kleinspesen 

[CHF 3'326.48]) geltend (vgl. F1 und F4, Bf-act. 94 – 96). Der vom Kläger 

geltend gemachte Aufwand ist zwar hoch, dem vom Beklagten geltend ge-

machten Aufwand von rund 320 h jedoch beinahe gleichwertig, so dass 

sich keine Kürzung des Zeitaufwandes aufdrängt. Der Rechtsvertreter des 

Klägers hat zu den Honorarnoten keine eigentliche Honorarvereinbarung 

eingereicht, lediglich eine E-Mail mit den Honorarkonditionen vom 15. De-

zember 2016 (CHF 520.--/h für RA Dickenmann, CHF 340.--/h für die bei-

gezogene Anwältin, vgl. Bf-act. 94), worauf basierend der Kläger die Kanz-

lei mandatiert und auch die ausgestellten Rechnungen bezahlt haben soll. 

Eine explizite Bestätigung durch den Klienten liegt indes nicht vor; die Zah-

lung der entsprechenden Rechnungen genügt den Voraussetzungen einer 

vollständigen, unterschriebenen Honorarvereinbarung – wie nachfolgend 

dargelegt – allerdings nicht. In Bezug auf die Pauschalspesen enthält die 

- 41 -

erwähnte E-Mail keinen Hinweis, die 3 % sind allerdings üblich und ange-

messen.

9.2.3. Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 

2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 

2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom 

18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, dass bei Ein-

reichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz 

übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- nicht überschrei-

tet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt der Stundenan-

satz höchstens CHF 240.-- (vgl. Praxisänderung vom 5. September 2017). 

Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote des Rechtsvertreters des 

Klägers anzupassen, indem nicht die geltend gemachten Stundenansätze 

von bis zu CHF 520.--, sondern ein solcher von CHF 240.-- zur Anwen-

dung gelangt und das Honorar entsprechend zu kürzen ist. Die so korri-

gierte Honorarnote des Rechtsvertreters des Klägers beläuft sich danach 

auf total CHF 81'056.90 (bestehend aus: 327.90 h à CHF 240.-- 

[CHF 78'696.--] zzgl. Pauschalspesen von 3 % [CHF 2'360.90]). Die Ent-

schädigung der MWST entfällt, da der Kläger seinen Wohnsitz im Ausland 

hat. Im Umfang des Obsiegens von 90 % hat der Beklagte somit dem Klä-

ger eine Parteientschädigung von CHF 72'951.20 zu bezahlen.

9.3. Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG wird Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 

öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen in der Regel 

keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht hier ausnahms-

weise Anlass, weshalb dem Beklagten im Umfang seines Obsiegens eine 

Parteientschädigung zuzusprechen ist. Der Beklagte macht für den Zeit-

raum vom 26. September 2018 bis zum 24. Juli 2019 einen Aufwand von 

insgesamt 320.86 h bzw. ein Honorar von insgesamt CHF 101'560.65 gel-

tend, wobei Stundenansätze von CHF 180.-- bis 400.-- zur Anwendung 

gelangten. Da auch der Rechtsvertreter des Beklagten keine Honorarver-

- 42 -

einbarung eingereicht hat, und diesbezüglich lediglich auf die angewende-

ten Honoraransätze am Ende jeder Honorarnote verwiesen wird, ist auch 

hier der geltend gemachte Aufwand zu kürzen, wobei auf die entsprechen-

den (allgemeinen) Ausführungen unter E.9.2.3 verwiesen werden kann. 

Die (gekürzte) Parteientschädigung für den Beklagten beläuft sich dem-

nach auf CHF 85'423.95 (320.86 h x CH 240.-- = CHF 77'006.40, zzgl. 3 % 

Spesen [CH  2'310.20] = CHF 79'316.60, zzgl. 7.7 % MWST 

[CHF 3'965.83] = CHF 85'423.97). Im Umfang des Obsiegens von rund 

10 % hat der Kläger somit dem Beklagten eine Parteientschädigung von 

CHF 8'542.40 zu bezahlen.

10. Zur Rechtmittelbelehrung sei noch erwähnt, dass das streitberufene Ver-

waltungsgericht bei Staatshaftungsfragen als erste Gerichtsinstanz fun-

giert und gegen dessen Urteil innert 30 Tagen die Weiterzugsmöglichkeit 

an das Kantonsgericht Graubünden besteht, soweit es sich um einen erst-

instanzlichen Endentscheid in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivil-

recht im Sinne von Art. 72 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über das Bun-

desgericht (BGG; SR 173.110) handelt (vgl. zum Ganzen Art. 85b VRG 

als Übergangsbestimmung betreffend "doppelter Instanzenzug" im Kanton 

Graubünden; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Teilrevi-

sion des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG)/Gebietsreform Heft 

Nr. 7/2015 – 2016, S. 373; laut Kantonsamtsblatt vom 4. Februar 2016 ist 

Art. 85b VRG rückwirkend per 1. Februar 2016 in Kraft gesetzt worden; 

VGU U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.12). Die Aufzählung in Art. 72 Abs. 2 

BGG ist nicht abschliessend und es können auch öffentlich-rechtliche Ent-

scheidungen mit staatshaftungsrechtlichen Fragestellungen darunter fal-

len, sofern sie einen engen Bezug zum Zivilrecht haben, sich also die Haf-

tung nach denselben Grundsätzen richtet (vgl. KLETT/ESCHER, in: NIG-

GLI/UEBERSAX/WIPRÄCHTIGER/KNEUBÜHLER [Hrsg.], Basler Kommentar, 

Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, Art. 72 Rz. 8). Weiter hat das 

Bundesgericht entschieden, dass sich aus Art. 85 Abs. 1 lit. a BGG nicht 

- 43 -

zwingend ergebe, dass alle Fragen der Staatshaftung der Beschwerde in 

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unterliegen (Urteil des Bundesge-

richts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.3.2.2). Die Beschwerde in Zivil-

sachen setzt jedoch eine "double instance" voraus (Art. 75 Abs. 2 BGG; 

BGE 139 III 252 E.1.6). Gemäss Art. 22 BGG i.V.m. Art. 36 Abs. 1 und 2 

des Reglementes für das Bundesgericht (BGerR; SR 173.110.131) be-

stimmt sich die Zuteilung eines Geschäfts an eine Abteilung danach, auf 

welcher Rechtsfrage das Schwergewicht der Entscheidung liegt und im 

Einzelfall kann wegen der Natur des Geschäfts auch von der reglementa-

rischen Geschäftsverteilung abgewichen werden. Dementsprechend ist 

für die vorliegende Angelegenheit eine Qualifikation als öffentlich-rechtli-

cher erstinstanzlicher Endentscheid mit unmittelbarem Zusammenhang 

zum Zivilrecht nicht auszuschliessen und zur Sicherstellung des ordnungs-

gemässen Instanzenzuges der Rechtsmittelweg an das Kantonsgericht 

Graubünden gemäss Art. 85b VRG aufzuzeigen (vgl. aber nunmehr 

BGE 144 II 281 E.1.1 f., welcher hinsichtlich des Erfordernis einer "double 

instance" als Zulässigkeitsvoraussetzung für die Beschwerde in Zivilsa-

chen in Staatshaftungsfällen unklar ist).

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III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Klage wird im Umfang von 

– CHF  206'744.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018 und 

– EUR      1'742.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018 und 

– CHF      7'772.96 und 

– EUR          15.04

gutgeheissen. Soweit weitergehend, wird die Klage abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 7'500.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 903.--

zusammen CHF 8'403.--

gehen im Umfang von CHF 7'562.70 (90 %) zu Lasten des Kantons 

Graubünden und im Umfang von CHF 840.30 (10 %) zu Lasten von 

A.________.

3.1. Der Kanton Graubünden entschädigt A.________ aussergerichtlich mit 

CHF 72'951.20 (inkl. Spesen).

3.2. A.________ entschädigt den Kanton Graubünden aussergerichtlich mit 

CHF 8'542.40 (inkl. Spesen und MWST).

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]