# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c152a486-32ac-5256-ab44-dad087672207
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-07-23
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 23.07.1997 80.1997.87
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1997-87_1997-07-23.html

## Full Text

Incarto n.

  80.97.00087

  	
  Lugano

  23 luglio 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sul ricorso del 26 maggio 1997

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico
del 21 marzo 1996, iscritto a registro fondiario l’indomani, __________
__________ vendeva ai coniugi __________ __________ e __________ __________
__________ le part. n. __________ e __________ del Comune di __________, al
prezzo di fr. 1’050’000.–.

                                         Con decisione del 26
dicembre 1996, l'Ufficio di tassazione di __________ notificava all’alienante
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, in cui quantificava l’utile
imponibile in fr. 693’596.–, pari alla differenza fra il prezzo concordato ed
il valore di stima dei fondi in vigore 20 anni prima (fr. 30’294.–) aumentato
dei costi di acquisto e di vendita (recte: costi di costruzione e
miglioria: fr. 326’137.–). L’imposta, calcolata con l’aliquota del 4%,
corrispondente alla durata di oltre 24 anni, ammontava di conseguenza a fr.
27’742.75.

                                         Con reclamo del 9 febbraio
1997, il contribuente contestava l’imposizione dell’utile immobiliare,
argomentando di aver dovuto impiegare l’intero ricavo della vendita per pagare
un debito nei confronti dell’__________ __________ __________ __________.

                                         L'Ufficio di tassazione
ammetteva solo in parte il reclamo, ammettendo un’ulteriore deduzione di costi
di costruzione, portati complessivamente a fr. 460’137.–. L’imposta veniva
conseguentemente ridotta a fr. 22’382.75.

 

 

                                   2.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula, in
via principale, l’esenzione dall’imposta sugli utili immobiliari e, in via
subordinata, una riduzione dell’utile imponibile. Ritiene di aver diritto all’esenzione,
essendo stato obbligato a vendere la casa dall’UBS, che aveva avviato una
procedura di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare. Quanto
al calcolo dell’utile, ritiene di essere penalizzato dal sistema previsto dalla
legge tributaria, che contrappone al valore di alienazione il valore di stima
di 20 anni prima, oltremodo modesto; anche i costi di costruzione sarebbero
sottovalutati, riferendosi ai valori degli anni settanta.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT 1994).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         3.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

 

 

                                   4.   In primo luogo, il
ricorrente chiede di essere esonerato dal pagamento dell’imposta sull’utile
immobiliare, per il fatto che la vendita non è stata da lui voluta, ma è stata
intrapresa su pressione della banca creditrice, che aveva già intrapreso nei
suoi confronti un’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare.

 

                                         4.1.

                                         Per l’art. 139 cpv. 2
lett. a LT, si rinuncia all’esazione dell’imposta sugli utili
immobiliari «in caso di alienazione di fondi nelle procedure esecutive,
nella misura in cui non risultino eccedenze a favore del debitore».

                                         Tale disposizione tiene
dunque conto delle ristrettezze in cui si trova il proprietario dell'immobile
aggiudicato e delle perdite che subiscono i suoi creditori, introducendo
un'apposita rinuncia all'esazione dell'imposta (Ochsner, Die Besteuerung
der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 113; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 196; Mettler,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 132; Rumo,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 159 s.; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 337).

 

                                         4.2.

                                         La dottrina interpreta la
nozione di “alienazione in procedure esecutive” in modo estensivo, nel senso
cioè della realizzazione forzata di un immobile in una delle forme previste
dalla legge federale sulla esecuzione e sul fallimento (LEF). Vi rientra pertanto,
in primo luogo, l’aggiudicazione in un procedimento in via di pignoramento
(art. 88 ss. LEF), in via di realizzazione del pegno (art. 151 ss. LEF) o in
una procedura di fallimento (art. 159 ss. LEF). Ma a queste forme di
aggiudicazione gli autori assimilano la vendita a trattative private (art. 130
ed art. 256 LEF) ed anche il concordato giudiziale (Guhl, Die
Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 153; Locher,
Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer, Berna 1976, p. 216; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 197; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st.
gallische Steuerrecht, IV ediz., Berna 1987, p. 157; Rumo, op. cit., p.
160). La dottrina nega invece che si possa rinunciare all’esazione dell’imposta
anche nel caso del concordato extragiudiziale, per il fatto che non vi è alcuna
garanzia circa lo svolgimento successivo del concordato (Reimann/Zuppinger/
Schärrer, op. cit., p. 197; Rumo, p. 160), il quale, d’altronde, è
un semplice contratto di diritto privato fra debitore e creditori. 

 

                                         4.3.

                                         Vigente l’abrogata legge
concernente l’imposta sul maggior valore immobiliare (LIMVI), questa Camera
aveva risposto al quesito se beneficiasse dell’esenzione prevista dall’art. 3
lett. c LIMVI anche la vendita a trattative private, sebbene la
disposizione in esame non contenesse un generico riferimento alle “alienazioni
in procedure esecutive”, come invece l’art. 139 LT, bensì elencasse in modo
apparentemente esaustivo gli atti che beneficiavano dell'eccezione, precisando
trattarsi delle “aggiudicazioni di fondi in procedure di esecuzione, di realizzazione
di pegno o di fallimento” e delle “alienazioni nella procedura concordataria”.
È evidente infatti che la vendita a trattative private non può essere fatta
rientrare nel novero delle aggiudicazioni, per il fatto che con essa si mira
proprio ad evitare l'aggiudicazione. 

                                         Precisando la propria
precedente giurisprudenza (CDT n. 16 del 9 marzo 1990, in RDAT
I-1992 p. 270 ss.), la Camera aveva però ritenuto che sarebbe arbitraria una
distinzione, quanto alle conseguenze fiscali, fra aggiudicazione e vendita a
trattative private, non essendovi fra le due fattispecie alcuna differenza tale
da giustificare un diverso trattamento impositivo. Se si ammettesse una
discriminazione simile, il solo effetto pratico sarebbe verosimilmente di
disincentivare le trattative private nell'ambito delle procedure esecutive, con
ripercussioni dannose in primo luogo sui creditori (CDT n.
__________.__________.__________ del 27 ottobre 1995 in re P.L.). 

                                         La stessa conclusione si
giustifica, a fortiori, in relazione all’interpretazione dell’art. 139
cpv. 2 lett. a LT, che, come detto contiene una formulazione più
generica di quella dell’art. 3 LIMVI.

 

                                         4.4.

                                         La vendita effettuata dal
ricorrente non rientra tuttavia nel campo di applicazione dell’art. 139 cpv. 2
lett. a LT.

                                         

                                         4.4.1.

                                         Deve anzitutto essere
ricordato che la vendita a trattative private di immobili, fino all’entrata in
vigore della revisione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento,
era esclusa nell’ambito delle procedure in via di pignoramento e di
realizzazione del pegno (art. 133 cpv. 1 LEF; Amonn, Grundriss des
Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 5a ediz., Berna 1993, p. 235).
Solo la procedura di fallimento ammetteva tale forma di realizzazione per ogni
bene patrimoniale appartenente alla massa (art. 256 LEF).

 

                                         4.4.2.

                                         Ciò non toglie che la
prassi conosca forme di vendita, nell’ambito delle procedure in via di
realizzazione del pegno o in via di pignoramento, che possono essere assimilate
alla vendita a trattative private disciplinata dalla LEF: accade cioè che
l’Ufficio esecuzioni acconsenta alla cancellazione della restrizione della
facoltà di disporre, a condizione che il prezzo di vendita raggiunga o
oltrepassi i crediti per i quali l’esecuzione era stata avviata e che sia
pagato allo stesso Ufficio esecuzioni.  

 

                                         4.4.3.

                                         Alla luce di tale pratica,
il Tribunale amministrativo di Lucerna ha esteso alle vendite a trattative
private l’esenzione prevista per le vendite forzate, purché siano adempiuti i
seguenti requisiti:

                                         �  che l’immobile sia stato alienato dopo
la domanda di vendita;

                                         ‚  che il ricavo della vendita sia
stato versato direttamente all’Ufficio esecuzioni;

                                         ƒ  che il ricavo della vendita sia
stato versato ai creditori che avevano partecipato alla procedura (StE
1988 B 42.4 n. 1 = LGVE 1988 II n. 13).

 

                                         4.4.4.

                                         La circostanza che la LEF
non preveda la vendita a trattative private, nel quadro di un’esecuzione
speciale, è sufficiente, nel Canton Friburgo, per escludere che una eventuale
vendita, avvenuta, con il consenso dei creditori e dell’Ufficio esecuzioni,
dopo l’inoltro di una domanda di vendita, possa essere dichiarata esente
dall’imposta sugli utili immobiliari. Secondo la Commissione di ricorso in
materia fiscale di quel Cantone, infatti, è determinante il fatto che la legge
tributaria si riferisca a situazioni proprie del diritto esecutivo, per
definire il campo di applicazione della norma; la circostanza che la sola forma
di vendita forzata prevista nell’ambito delle procedure in via di pignoramento
e di realizzazione del pegno sia quella dell’incanto pubblico, induce a
ritenere che il legislatore fiscale abbia voluto privilegiare solo questa forma
di alienazione. Inoltre, secondo i giudici friburghesi, vi sono notevoli
differenze rispetto alla vendita a trattative private nell’ambito del
fallimento, ed in particolare: 

                                         w    la difficoltà di valutare le perdite
subite dai creditori, non essendo rilasciati attestati di carenza beni o di
insufficienza di pegno;

                                         w    il fatto che parte contrattuale non
sia l’Ufficiale dei fallimenti ma lo stesso proprietario dell’immobile;

                                         w    la circostanza che il debitore non
subisca tutti gli inconvenienti della procedura di vendita forzata, quali la
pubblicazione del fallimento, il rilascio di ACB e la perdita di credito presso
terzi.

                                         Il tribunale friburghese
paventa quindi una diffusione di esecuzioni e domande di vendita “pro forma”,
sulla base di un accordo tra debitore e creditore a spese dello Stato (StE 1992
B 42.4 n. 4).

 

                                         4.4.5.

                                         Dal 1° gennaio 1997, con
l’entrata in vigore della revisione della LEF, la vendita a trattative private
è possibile anche nelle procedure in via di realizzazione del pegno e in via di
pignoramento. Il legislatore ha infatti inserito nella LEF l’art. 143b,
che subordina la vendita alle seguenti condizioni:

                                         w    domanda di vendita valida e
tempestiva;

                                         w    rispetto dei termini di realizzazione
(da 6 a 24 mesi dopo la notifica del precetto esecutivo); la realizzazione può
essere anticipata con il consenso del debitore e di tutti gli interessati;

                                         w    elenco oneri definitivo;

                                         w    consenso di tutti gli interessati;

                                         w    il prezzo offerto deve essere almeno
quello di stima     

                                         (Häusermann,
Freihandverkauf von Immobilien im revidierten SchKG, in ST 1995 p. 514).

 

                                         4.4.6.

                                         Dunque, anche esaminando
la fattispecie alla luce della disciplina della vendita a trattative private
prevista dalla LEF revisionata, la fattispecie qui in esame non rientrerebbe
nella nozione di vendita a trattative private. Infatti, al ricorrente la banca
creditrice ha fatto intimare il precetto esecutivo, con cui veniva introdotta
l’esecuzione in via di realizzazione del pegno, il 9 gennaio 1996. Il contratto
di compravendita è stato sottoscritto già il 18 marzo 1996. Nell’atto pubblico,
d’altronde, non si accenna all’avvenuta iscrizione a Registro fondiario di una
restrizione della facoltà di disporre né essa risulta dall’estratto censuario
agli atti; nel rogito si accenna unicamente alla sorte delle ipoteche
esistenti, con la seguente clausola:

                                         «3.2.  I
compratori dichiarano di assumere formalmente ed in via solidale i diritti di
pegno immobiliare gravanti i fondi oggetto di compravendita, e meglio come
descritti sopra al punto 1 (uno), ritenuto che l’attuale debito ipotecario
eccedente l’importo assunto dai compratori [cfr. sotto punto 4 (quattro)]
rimane a carico del venditore. A tale proposito le parti prendono atto che
l’__________ __________ __________ __________, __________ rinuncia alla
garanzia ipotecaria sulla parte del suo credito nei confronti del venditore non
assunto dagli acquirenti (cfr. inserto A). Nel contempo il venditore accetta
che la parte del suo debito ipotecario nei confronti dell’__________ __________
__________ __________, __________ relativo ai fondi oggetto del presente
contratto non assunto dagli acquirenti diventi chirografario e pertanto
rinuncia a tale proposito al “beneficium excussionis realis”».

                                         La vendita è pertanto
avvenuta ancora nel corso della fase introduttiva della procedura. La banca,
unica creditrice pignoratizia, ha trovato il compratore ancor prima di
inoltrare la domanda di vendita e ha ottenuto dal debitore il consenso
necessario.

                                         Ammettere l’esenzione
fiscale in simili circostanze significherebbe indubbiamente invitare i debitori
ipotecari in difficoltà a differire la vendita almeno fino al momento di
ricevere il precetto esecutivo; allora, potrebbero alienare, senza pagare
alcuna imposta sull’utile. Ma, se bastasse così poco ad ottenere l’esonero dal
pagamento del tributo in questione, non si vede perché lo stesso privilegio non
dovrebbe essere esteso a tutti i proprietari “obbligati” a vendere dalla
necessità di rimborsare il creditore ipotecario. 

 

                                         4.5.

                                         La prima domanda del
ricorrente non può quindi essere accolta.

 

 

                                   5.   Il ricorrente
lamenta poi la circostanza che il calcolo dell’utile imponibile sia stato
effettuato contrapponendo al valore di alienazione un valore di stima esiguo,
in quanto risalente a venti anni prima, e dei costi di costruzione a loro volta
sottovalutati. In conseguenza di tale modalità di calcolo, l’utile è infatti
accresciuto.

 

                                         5.1.

                                         Come già anticipato (v. supra,
consid. 3.2.), in linea di principio l'utile imponibile corrisponde alla
differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

                                         Il legislatore ha, in tal
modo, introdotto una deroga al principio del valore di investimento,
limitatamente ad un caso ben preciso: quello della proprietà di lunga durata.
Sono due le considerazioni che hanno ispirato questa soluzione: 

                                         ‑     nel
caso di proprietà acquistate da lungo tempo, può essere difficile determinare
esattamente il valore del precedente acquisto ed i costi di investimento;

                                         ‑     inoltre,
è facile immaginare che valori di investimento che si riferiscono a venti e più
anni prima del momento dell'imposizione siano irrisori: in tal modo,
l'imponibile vien fatto lievitare e si finisce per imporre come utile
l'incremento puramente nominale di valore, dovuto all'inflazione.

                                         La deroga al principio
generale, prevista dall'art. 129 cpv. 2 LT, va intesa quale agevolazione di
natura meramente processuale e, meglio, probatoria, giustificata dalla
particolarità della situazione: consente di determinare in modo schematico il
valore del precedente acquisto in quei casi in cui, data la lunga se non
lunghissima durata del possesso, risulterebbe oltremodo difficile rintracciare
le pezze giustificative relative ai costi di investimento (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 193).

 

                                         5.2.

                                         Il valore di stima di 20
anni prima dell’alienazione assoggettata all’imposta è stato applicato
conformemente a quanto dispone l’art. 129 cpv. 2 LT. Il fatto che lo stesso sia
molto inferiore al valore di alienazione è del tutto naturale, conoscendo
l’evoluzione dei valori degli immobili e dell’inflazione. Anche i costi di
costruzione del 1977 non sono per le stesse ragioni comparabili con quelli
attuali. Tuttavia, il legislatore ha tenuto adeguatamente conto di tali
aspetti, nella commisurazione delle aliquote applicabili. Nell’elaborare la
scala delle aliquote ha infatti prestato particolare attenzione all’obiezione
secondo cui, a causa dell’effetto inflazionistico, si rischia di colpire un
reddito puramente nominale connesso al deprezzamento della moneta. Inoltre, ha
considerato il fatto che, con l’abrogazione della legge concernente l’imposta
sul maggior valore immobiliare (LIMVI), non è più possibile fare capo
all’ultimo valore di stima per il calcolo dell’imponibile. Per queste ragioni,
il legislatore ha ridotto l’aliquota per proprietà di oltre venti anni al 4% e
di oltre trenta al 3% (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 333).

 

                                         5.3.

                                         Anche le ulteriori censure
del ricorrente appaiono pertanto destituite di fondamento. Egli ha infatti
beneficiato di un’aliquota (4%) che in nessun caso avrebbe potuto raggiungere
in applicazione dell’abrogata LIMVI. Anche l’imponibile d’altronde sarebbe
stato superiore, deducendo l’ultimo valore di stima, se è vero che i fondi
alienati valevano rispettivamente fr. 276’980.– e fr. 30’340.– secondo l’ultima
stima del 1980.

 

 

                                   6.   Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese sono a carico del ricorrente,
soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    400.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.    100.–

                                         per un totale di                                                       fr.    500.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: