# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ce54a209-4bd0-52ec-95a7-32e3c6e188dc
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-01-12
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.01.1996 12.1995.214
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1995-214_1996-01-12.html

## Full Text

Incarto n.

  12.95.00214

  	
  Lugano

  12 gennaio 1996

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

sedente
per giudicare nella causa inc. n. 702 della Pretura di Mendrisio-Nord in materia di
contratto di locazione, promossa con istanza 17 marzo 1995 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

   

   

  	
  __________

  rappr.
  dallo st.leg. __________

  

 

 

cui
l’istante ha chiesto la riduzione del 50% del canone di locazione relativo alla
stazione di servizio da lei condotta sul fondo n. __________ di __________;

 

Istanza
avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 4 luglio 1995 ha
accolto;

 

Appellante
la convenuta, che con atto di appello del 17 luglio 1995 con richiesta di
effetto sospensivo chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di
respingere l’istanza;

 

Mentre
l’istante con osservazioni del 25 agosto 1995 chiede la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili.

 

Richiamato
il decreto 20 luglio 1995 del Presidente di questa Camera, che ha concesso
effetto sospensivo al gravame;

 

Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i
seguenti punti di questione

 

 

1.   - se deve essere accolto
l’appello

2.   - tassa di giustizia e
ripetibili

 

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto

 

 

                                  A.   A
far tempo dal 15 maggio 1987 la convenuta ha concesso in locazione all’istante
per la durata di 10 anni il fondo n. __________ di __________, sul quale si
trova una stazione di distribuzione di carburante con annessi un negozio e gli
altri spazi indicati al punto 1 del contratto (doc. A).

                                         Le
parti hanno pattuito un canone di locazione di fr. 24’000.-- all’anno (doc. A,
punto 5), che per effetto dell’indicizzazione, concordata con separato atto
(doc. B, punto 2), ammontava per il 1995 a fr. 25’425.80.

 

 

                                  B.   Al
punto 11a del contratto di locazione doc. A figura la seguente clausola:

 

                                              “Se il settore di attività in cui opera la locataria
dovesse, per qualsiasi motivo incontrare nuove crisi economiche che dovessero
causare un brusco calo delle vendite (ad esempio cambio sfavorevole della lira,
embargo petrolifero, ecc.), le parti si danno già sin d’ora atto della loro
disponibilità a dimensionare la pigione di cui al punto 5 del presente
contratto, alla situazione contingente.

                                              Restano
riservate le disposizioni dell’art. 269 CO.”

 

 

                                  C.   Invocando
la suddetta disposizione contrattuale e ritenuta la grave crisi economica in
atto, __________ con l’istanza in rassegna ha chiesto la riduzione della
pigione in misura del 50% a partire dal 1° gennaio 1995.

 

                                         All’udienza
del 26 aprile 1995 la convenuta si è opposta all’istanza, contestando la
validità della suddetta clausola e ritenendo comunque non realizzati i
presupposti per la sua applicazione. 

                                         Nulla
giustificherebbe inoltre la riduzione del canone nella richiesta misura del
50%.

 

 

                                  D.   Nel
giudizio impugnato il Pretore ha ritenuto dati i presupposti per
l’applicabilità della contestata clausola, segnatamente una grave diminuzione
del lavoro della stazione di rifornimento e del negozio, e ha valutato la
richiesta diminuzione del canone come adeguata alla situazione contingente
venutasi a creare.

                                         Stante
la validità formale della clausola contrattuale, la quale potrebbe essere
ritenuta una norma regolante il caso di difetti della cosa locata, ne
conseguirebbe l’accoglimento dell’istanza.

 

 

                                  E.   Con
l’appello in esame la convenuta chiede la riforma del giudizio di prime cure
nel senso di respingere l’istanza, riproponendo le tesi già sostenute in prima
sede, e contestando in particolare l’applicazione in via diretta o anche solo
analogica delle norme legali relative ai difetti della cosa locata.

 

 

                                  F.   Delle
osservazioni 25 agosto 1995 dell’istante, in cui essa chiede la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei
successivi considerandi.

 

 

 

Considerato

 

 

 

in diritto

 

 

                                   1.   Nell’ambito
di contratti che, come quello in esame, legano le parti per un lungo periodo di
tempo, può verificarsi che determinati avvenimenti, di riconosciuta generale
gravità ed indipendenti dalla volontà delle parti, influiscano pesantemente
sulla possibilità di una di esse di adempiere come in precedenza, sul senso
stesso della continuazione del rapporto contrattuale, o comunque
sull’equilibrio delle reciproche prestazioni contrattuali, essendo l’una o
l’altra di esse divenuta più gravosa in conseguenza di detti avvenimenti.

 

                                   2.   Se
le parti nel loro contratto non hanno previsto la possibilità di adattare il
contenuto delle loro pattuizioni originarie, e nemmeno tornano applicabili
speciali norme di legge che consentono di tenere conto delle mutate circostanze
(p. es. art. 21, 24, 266g, 373 cpv. 2 CO), la parte che si ritiene danneggiata
ha nondimeno il diritto di rivolgersi al giudice per chiedere che i termini del
contratto siano modificati in via eccezionale qualora l’intervenuta evoluzione
delle circostanze abbia condotto ad una situazione in cui il rifiuto dell’altra
parte di consentire all’adattamento del contratto non sia più compatibile con
il principio della buona fede (DTF 107 II 347 e 348 e giurisprudenza
richiamata; Merz, Berner Kommentar, n. 189 e segg. ad art. 2; critici: Kramer/Schmidlin,
Berner Kommentar, n. 332 ad art. 18 CO).

 

 

                                   3.   Se
le parti, come nel caso in rassegna, hanno per contro considerato l’eventualità
di una modifica contrattuale in risposta a una determinata evoluzione della
situazione contingente, ci si deve ovviamente in primo luogo chiedere se si è
concretamente verificata l’evoluzione per il cui caso le parti intendevano
ammettere la modifica del contratto.

                                         In
caso affermativo, nessun problema si pone se la clausola di modifica da
applicare alle mutate circostanze è esplicita.

                                         Se
invece essa non è chiara, e le parti non si intendono sul suo significato, si
deve stabilire in via di interpretazione quale debba essere la portata
effettiva della volontà di modifica espressa in maniera incompiuta dalle parti
(art. 18 CO; Merz, opera citata, n. 242 ad art. 2 CC).

                                         Quando
infine la clausola è talmente indeterminata da non permettere un percorso
interpretativo che permetta di risalire alla reale volontà delle parti, spetta
al giudice colmare la lacuna decidendone il contenuto secondo criteri di equità
ed in base al suo prudente apprezzamento (Kramer/Schmidlin, opera
citata, n. 282 ad art. 18 CO).

 

 

                                   4.   Ci
si deve dapprima chiedere se in concreto sia dato un caso di applicazione della
clausola citata al considerando B.

                                         La
risposta non può che essere positiva, da una parte perché l’appellante nel
proprio gravame non nega più siffatta circostanza, e perché del resto
l’esistenza di una crisi economica in atto già a partire almeno dall’inizio del
1995 nel settore della vendita di carburanti nella zona di confine, innescata
verosimilmente dall’aumento dei dazi sui carburanti e dalla contemporanea forte
svalutazione della lira nei confronti del franco, è questione addirittura
notoria, oltre che di immediata attualità.

                                         Né
può essere seriamente contestato che la crisi economica abbia causato
all’istante un “brusco calo delle vendite” nella stazione di servizio locata ai
sensi della clausola in esame, essendo tale circostanza da lei stata ampiamente
dimostrata, così come rettamente accertato dal Pretore, e non potendosi invece
ovviamente ammettere l’arbitraria tesi della convenuta, secondo cui il brusco
calo delle vendite sarebbe inteso siccome riferito all’attività globale della
ditta istante, anche negli altri punti di vendita da lei condotti.

 

 

                                   5.   Ciò
premesso, la convenuta nega che la clausola sia per lei vincolante, e ne
sostiene inoltre la nullità, in quanto lesiva di norme imperative.

 

                                         Si
tratta di censure infondate.

 

 

                                5.1   La
personale interpretazione data dalla convenuta alla nota clausola, secondo la
quale essa non sarebbe per lei vincolante in quanto mera dichiarazione di
intenti e di disponibilità, non concretizzatisi nella specie, deve senz’altro
essere respinta poiché contraria al principio dell’affidamento.

                                         In
effetti, l’affermazione secondo cui “le parti si danno già sin d’ora atto della
loro disponibilità a dimensionare la pigione di cui al punto 5 del presente
contratto alla situazione contingente” non può essere in buona fede intesa se
non nel senso dell’esistenza fin dal momento della conclusione del contratto
della disponibilità della locatrice alla riduzione della pigione, e perciò di
un suo preciso impegno in tal senso, al verificarsi della condizione di fatto
prevista dalla clausola.

                                         In
altre parole, è stato inteso che in caso di nuove crisi economiche, dovute a
qualsiasi motivo, che avessero causato un brusco calo delle vendite, la pigione
sarebbe stata ridotta proporzionalmente alla gravità della situazione
contingente, riservato tuttavia l’art. 269 CO (inteso con ciò l’art. 269 v.CO),
non rilevante in concreto poiché riferito allo scioglimento anticipato del
contratto.

 

 

                                5.2   Siffatta
interpretazione della clausola contestata, contrariamente a quanto sostiene la
convenuta, non lede alcuna disposizione imperativa del diritto della locazione.

                                         E’
infatti addirittura manifesto che non vi può essere alcuna lesione delle
invocate norme in materia di aumento di pigione (memoriale di risposta, pag. 2,
punto 2) trattandosi di diminuzione della stessa.

                                         Né
giova invocare la lesione delle norme relative alle altre modificazioni
unilaterali del contratto (memoriale di risposta, ibidem), intendendo con ciò
la legge (art. 269d CO) modificazioni imposte dal locatore, mentre nella specie
trattasi di modifica contrattuale pattuita dalle parti, e non perciò unilaterale.

                                         Tanto
meno la convenuta si può appellare al pretesa intempestività della richiesta
dell’istante, adducendo il mancato ossequio del prossimo termine di disdetta,
trattandosi in casu di un contratto a tempo determinato.

                                         La
convenuta, in definitiva, dimentica che la richiesta della parte istante non
rappresenta l’imposizione di diritti a lei accordati dalle norme del CO in
materia di locazione, ma il desiderio di vedere concretizzare da parte del
giudice quanto previsto dal contratto di locazione stesso, e frutto perciò del
consenso delle parti, seppure bisognoso di interpretazione.

                                         Stante
la natura consensuale della richiesta diminuzione, è perciò lo stesso principio
della libertà contrattuale a rendere lecita la richiesta di adeguamento degli
accordi, non dovendosi ammettere -contrariamente a quanto avviene nel contratto
di lavoro (art. 341 CO)- che la disponibilità del locatore ad un’eventuale e
condizionata rinuncia a parte della pigione vada a tangere in maniera illecita
suoi diritti esplicitamente dichiarati irrinunciabili, o che a una simile
pattuizione ostino altre norme di protezione -nemmeno invocate dalla convenuta-
quali gli art. 27 e 28 CC.

 

 

                                   6.   Stante
l’applicabilità della clausola, occorre unicamente stabilire se il Pretore non
abbia ecceduto nel proprio potere di apprezzamento riducendo del 50% la pigione
per il periodo 11 gennaio 1995-15 maggio 1997.

                                         La
risposta deve essere negativa.

                                         Dal
punto di vista della parte istante non si può che rilevare che siffatta
riduzione è ancora inferiore al pregiudizio subito dalla sua attività in
conseguenza della “situazione contingente”.

                                         Più
in generale, è giusto osservare -e ciò è decisivo- che la riduzione del 50%
della pigione su un periodo pari a quasi il 25% della durata contrattuale costituisce
in definitiva una riduzione di circa solo il 12,5% del canone globale
dell’intero periodo contrattuale, percentuale a mente di questa Camera ancora
compatibile, secondo criteri equitativi, con lo spirito della clausola
invocata, e atta a ripristinare o a favorire una più equa relazione tra le
prestazioni contrattuali.

                                         E’
per contro inconferente il rilievo della convenuta, che rinfaccia all’istante i
buoni affari degli anni precedenti, dimenticando così che anch’essa ne ha
profittato, percependo l’intero canone pattuito.

                                         Non
avendo la convenuta nemmeno sostenuto che la riduzione del canone nella misura
richiesta la esporrebbe a grave bisogno, impedendole ad esempio di far fronte
agli oneri causati dal fondo in questione, o che detta riduzione sarebbe in
altro modo passibile di arrecarle un danno eccedente la sola perdita economica
dei canoni, nulla osta alla conferma dell’apprezzamento operato sul tema dal
primo Giudice.

 

 

                                   7.   Si
può invece concordare con la convenuta sul fatto che la riduzione del canone di
locazione non si giustifica in applicazione delle normative relative ai difetti
dell’ente locato, ma ciò, come si è visto, non comporta l’accoglimento del suo
gravame, nemmeno in misura parziale.

 

                                         L’appello
è quindi respinto ai sensi dei considerandi.

 

                                         Tassa
di giustizia,  spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   L’appello
17 luglio 1995 di __________ è respinto.

 

                                   2.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) 
tassa di giustizia                                      fr.    680.--

                                         b) 
spese                                                       fr.      20.--

                                         T
o t a l e                                                       fr.    700.--

 

                                         già
anticipati dall’appellante,  restano a suo carico.

                                         La
convenuta rifonderà all’istante fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.

 

                                   3.   Intimazione:    -   __________

 

                                         Comunicazione
alla Pretura di Mendrisio-Nord.

 

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                    Il segretario