# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4f4e1bfe-f085-5b47-864a-15c9b256ea48
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-27
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 27.01.2022 C1 19 231
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-19-231_2022-01-27.pdf

## Full Text

282 RVJ / ZWR 2022

Droit civil - propriété par étages - ATC (Cour civile II) du 27 janvier
2022, X., Y. et Z. contre A., B., C. et D. - TCV C1 19 231

Qualité pour agir en cas de trouble causé aux parties communes d'une
propriété par étages
- La communauté des propriétaires d'étages est appelée à administrer les parties

communes et a, dans ce cadre, la capacité d'être partie et d'ester en justice. Elle
dispose notamment de la qualité pour agir en cessation du trouble causé aux parties
communes (consid. 5.2).

- En cas d'inaction de la communauté, un propriétaire d'étage peut, en vertu de son droit
de copropriété sur l’immeuble de base, agir à titre individuel en cessation du trouble
causé aux parties communes, même hors cas d'urgence (consid. 5.3).

Aktivlegitimation bei Störung der gemeinschaftlichen Teile einer
Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Die Stockwerkeigentümergemeinschaft verwaltet die gemeinschaftlichen Teile und ist

in diesem Bereich partei- und prozessfähig. Sie kann namentlich gegen einen Störer
des gemeinschaftlichen Eigentums eine Unterlassungsklage führen (E. 5.2).

- Falls die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht handelt, kann ein einzelner
Miteigentümer, gestützt auf sein Miteigentum am Grundstück, eigenständig gegen
einen Störer der gemeinschaftlichen Teile auf Unterlassung klagen, selbst wenn keine
Dringlichkeit besteht (E. 5.3).

Faits (résumé)

A. La parcelle M. est soumise au régime de la propriété par étages
(PPE). Le couple A. et B., ainsi que C. et D. sont chacun propriétaires
d'une unité d'étage ; les autres unités de la PPE appartiennent à des
tiers.

Le fonds N. est contigu à la parcelle M. et appartient en copropriété à
X. et Y., qui l'ont acquis en décembre 2011 de Z., leur père.

B. Alors qu'il était encore propriétaire du fonds N., Z. a formé le projet
d'agrandir le chalet érigé sur ce terrain. En mai 2014, dans le cadre
d'une inspection, le service des constructions communal a constaté que
le garage souterrain ne respectait pas la distance au fond voisin et
qu'un des murs dépassait le terrain naturel.

C. En juillet 2016, A., B., C. et D. ont saisi le Juge de district d'une
action en cessation du trouble à l'encontre de X., Y. et Z., se plaignant
d'un empiètement sur leur parcelle.

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D. Par décision incidente du 16 septembre 2019, ce magistrat a jugé
que A., B., C. et D. disposaient de la qualité pour agir contre X. et Y. en
suppression du trouble.

E. X., Y. et Z. ont interjeté appel contre cette décision.

Considérants (extraits)

5. L’action des demandeurs tend principalement à la suppression de
la construction illicite. Il s’agit d’une action en cessation de trouble
fondée sur les art. 684 et 679 CC.

Pour cette action, le juge de district a considéré que la prétendue
immission provenant du fonds N. portait atteinte aux parties communes
de l’immeuble M., respectivement à l’immeuble dans son ensemble, ce
qui impliquait en principe la qualité pour agir de la communauté des
propriétaires d’étages. Il a également admis que la situation ne
présentait aucun caractère d’urgence. Il n’a pas tenu compte du fait que
D. était au bénéfice d’un droit d’usage particulier sur une partie du
terrain subissant prétendument directement l’empiètement, au motif
que les allégués et moyens de preuve y relatifs avaient été invoqués
tardivement. Il a néanmoins jugé qu’aucune jurisprudence ne limitait le
droit de chaque copropriétaire de défendre seul l’immeuble dans son
entier au cas d’urgence et qu’il n’apparaissait pas possible de leur
imposer de solliciter une décision de l’assemblée des propriétaires,
respectivement de contester cette décision en justice avant d’agir
contre les défendeurs. Il a dès lors admis leur qualité pour agir en
cessation du trouble.

Les appelants, se fondant sur les mêmes arrêts que ceux cités par le
juge de première instance, considèrent au contraire qu’en l’absence
d’urgence, seule la communauté des propriétaires d’étages était
habilitée à agir en justice.

5.1 Selon l'art. 684 CC, le propriétaire est tenu, dans l'exercice de son
droit, de s'abstenir de tout excès au détriment de la propriété du voisin
(al. 1) ; sont interdits en particulier les émissions de fumée ou de suie,
les émanations incommodantes, les bruits, les trépidations qui ont un
effet dommageable et qui excèdent les limites de la tolérance que se

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doivent les voisins eu égard à l'usage local, à la situation et à la nature
des immeubles (al. 2).

En vertu de l’art. 679 CC, celui qui est atteint ou menacé d’un dommage
parce qu’un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire
pour qu’il remette les choses en l’état ou prenne des mesures en vue
d’écarter le danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts (al. 1).
Lorsqu’une construction ou une installation prive l’immeuble voisin de
certaines de ses qualités, le propriétaire ne peut être actionné que si
les dispositions régissant la construction ou l’installation en vigueur lors
de leur édification n’ont pas été respectées (al. 2).

Sont concernées par l’art. 684 CC non seulement les immissions dites
positives, mais également les immissions dites négatives, telle que la
privation de vue ou d'ensoleillement (ATF 126 III 452 consid. 2). Le
propriétaire victime de telles immissions peut agir en cessation ou
prévention du trouble ainsi qu'en réparation du dommage (art. 679 CC ;
arrêt 5C.201/2006 du 28 décembre 2006).

5.2 La communauté des propriétaires d'étages, formée par les
propriétaires d'étages inscrits au registre foncier, est appelée à
administrer les parties communes de la propriété par étages (cf. art.
712l al. 1 CC). Bien qu'elle n'ait pas la personnalité juridique (ATF 142
III 551 consid. 2.2 ; 125 II 348 consid. 2), la communauté jouit
néanmoins de par la loi d'une certaine autonomie tant d'un point de vue
civil que procédural en ce sens que, dans son activité d'administration,
elle possède la capacité civile ainsi que les capacités d'être partie et
d'ester en justice ; elle peut également, en son nom, actionner ou être
actionnée en justice (ATF 145 III 121 consid. 4.3.3 et les références ;
142 III 551 consid. 2.2). Elle dispose à cet égard d'un patrimoine distinct
(appelé patrimoine communautaire), appartenant en copropriété à tous
les propriétaires d'étages. La communauté des propriétaires d'étages a
toutefois uniquement l'autonomie d'une communauté de gestion ; elle
n'est pas une communauté propriétaire : l'immeuble divisé en parts
d'étages n'appartient pas au patrimoine communautaire en tant qu'il ne
sert pas à l'administration mais est au contraire la raison d'être de la
communauté (ATF 145 III 121 consid. 4.3.3 ; 142 III 551 consid. 2.2).

Dans les affaires concernant l'administration commune, la communauté
des propriétaires d'étages dispose de la qualité pour agir ou pour
défendre (art. 712l al. 2 CC ; ATF 145 III 121 consid. 4.3.3 ; 142 III 551
consid. 2.2). Dans l'exercice de son pouvoir de gestion, la communauté

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peut ainsi faire valoir des prétentions en garantie fondées sur des
contrats de vente ou d'entreprise qu'elle aurait elle-même conclus dans
ce contexte ; mais elle peut également se faire céder de telles
prétentions de propriétaires d'étages individuels dans la mesure où ces
prétentions sont cessibles et ont trait à des défauts affectant les parties
communes (ATF 145 III 8 consid. 3.2.1 et 3.6 ; 114 II 239 consid. 4a ;
arrêt 5A_664/2019 du 3 décembre 2020 consid. 4.1.1).

Dans l’arrêt non publié 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 cité tant par
le juge de première instance que par les appelants, le Tribunal fédéral
a posé que, pour les parties communes, les actions tirées de la
propriété ainsi que du droit de voisinage appartenaient à la
communauté des propriétaires d'étages, le propriétaire d'étage ne
pouvant agir seul que dans la mesure où les art. 647 ss CC l'y
autorisent, à savoir principalement en cas d'urgence. Dans le cas
considéré, il a dès lors dénié la qualité des copropriétaires pour agir en
cessation du trouble fondée sur l’art. 679 CC, dès lors que l'atteinte
invoquée portait sur le toit de l'immeuble, à savoir une partie commune,
et qu'ils ne démontraient pas qu'une urgence les obligeait à intervenir.
Seule la communauté des propriétaires d'étages était en l'espèce
admise à intervenir en justice sur ce point.

Dans l’arrêt 5A_126/2015 du 14 avril 2015 consid. 2, le Tribunal fédéral
a confirmé que la communauté des propriétaires d’étages avait la
légitimation active pour mener un procès fondé sur les droits de
voisinage. En revanche, elle ne pouvait être considérée comme auteur
du trouble et n’avait dès lors pas la légitimation passive dans une telle
action.

Dans l’ATF 142 III 551, le Tribunal fédéral a estimé qu'il n'était pas
arbitraire de reconnaître à la communauté des propriétaires d'étages la
qualité pour agir en respect d'une servitude foncière inscrite en faveur
de l'immeuble de base de la PPE et limitant la hauteur maximale des
arbres sur une parcelle voisine : quand bien même l'immeuble n'était
pas propriété de ladite communauté et que celle-ci n'était pas elle-
même titulaire de la servitude, la connexité établie entre la mise en
œuvre de la restriction des plantations par une action en justice et
l'administration commune n'était pas arbitraire (consid. 2.4).

Cette jurisprudence a été rappelée et citée dans d’autres arrêts
successifs du Tribunal fédéral. Notamment dans l’arrêt non publié
5A_664/2019 du 3 décembre 2020 consid. 4.2.2.2. Dans l’ATF 145 III

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121, consid. 4.3.3, le Tribunal fédéral s’est référé à l’ATF 142 précité
en décrétant qu’il faisait partie des tâches d’administration incombant à
la communauté des propriétaires d’étages de faire respecter une
servitude en faveur de l'immeuble de base de la PPE limitant les
plantations sur une parcelle voisine, ce qui nécessitait au préalable une
décision de l’assemblée des copropriétaires (art. 712t al. 2 CC).
Toutefois, si une telle démarche ne tendait pas à préserver l’intérêt
commun et qu’un seul copropriétaire était atteint par l’immission
provenant du fonds voisin, il pouvait agir seul.

Cette jurisprudence est approuvée par la doctrine majoritaire
(Wermelinger, La propriété par étages, 4e éd., 2021, n° 194 ad art. 712a CC ;
Bohnet, PPE contre propriétaire d’étage, PPE 2015, p. 19 ; Piccinin, La
propriété par étages en procès, 2015, p. 85, n° 184 ; Pradervand-
Kernen, Propriété par étages et droit de voisinage, in PPE 2017, p. 147,
n° 33).

5.3 La jurisprudence et la doctrine majoritaire reconnaissent ainsi
clairement à la communauté des propriétaires d’étages la qualité pour
agir en cessation de troubles causés aux parties communes. Faut-il
pour autant en déduire, comme le voudraient les appelants, qu’un
copropriétaire ne peut pas de son côté agir à titre individuel en
cessation du trouble causé aux parties communes en cas d’inaction de
la communauté des propriétaires d’étages ?

L’arrêt 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 réserve la qualité pour agir
du copropriétaire aux cas prévus aux article 647 ss CC, envisageant
principalement le cas de l’urgence. Or, l’art. 648 al. 1 CC autorise
précisément chaque copropriétaire à veiller aux intérêts communs.
Wermelinger, auquel l’arrêt 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 se
réfère, reconnaît d’ailleurs au copropriétaire un droit d’action individuel,
dans la mesure où il remplit individuellement toutes les conditions liées
à une action fondée sur le droit de voisinage et cela quand bien même
les autres copropriétaire auraient consenti au trouble (Wermelinger,
commentaire zurichois, Das Stockwerkeigentum, 2010, n° 193 ad art.
712a CC et 146 ad art. 712l ; Wermelinger, La propriété par étages,
4e éd., 2021, n° 196 ad art. 712a CC). Il convient en outre de replacer
le passage cité de l’arrêt 5A_198/2014 dans son contexte. Le Tribunal
fédéral avait alors à déterminer si l’un des propriétaire d’étage pouvait
agir seul pour s’opposer aux travaux de surélévation du toit (partie
commune) entrepris par d’autres propriétaires d’étages. Dans ce même

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arrêt, la Haute Cour avait également dû examiner si ces travaux avaient
valablement été acceptés par l’assemblée des copropriétaires, ce qu’il
avait admis (consid. 7). Dans ces conditions, il paraît compréhensible
qu’un copropriétaire ne puisse pas par la suite remettre indirectement
en question une décision de l’assemblée des copropriétaires
valablement prise en s’opposant aux travaux avalisés par le biais d’une
action en cessation de trouble. Plutôt que de dénier la qualité pour agir
au demandeur, sans doute aurait-il été plus simple de nier l’existence
même d’une atteinte à la propriété, s’agissant de travaux décidés en
conformité des règles régissant la propriété par étages. Dans l’ATF 145
III 121, consid. 4.3.4, le Tribunal fédéral a du reste indiqué qu’il fallait
distinguer les rapports internes des rapports externes et que, dans le
premier cas, le propriétaire d’étage ne pouvait agir directement en
justice pour réclamer le respect du règlement, mais devait d’abord
solliciter une décision de la communauté des propriétaires d’étages,
décision qu’il pouvait ensuite contester en justice.

Déjà dans un arrêt ancien (ATF 95 II 397 consid. 2b), le Tribunal fédéral
a indiqué que le fait que le demandeur soit copropriétaire et non pas
propriétaire unique ne l’empêchait pas de faire valoir les droits résultant
de l’art. 641 al. 2 CC (action négatoire), au vu de l’art. 648 al. 1 CC.
Dans le cas visé par cet arrêt, il s’agissait certes d’une copropriété
ordinaire, de sorte que la question de la coexistence de la qualité pour
agir de la communauté et de chaque copropriétaire ne se posait pas.

Dans l’arrêt plus récent 5D_178/2019 du 26 mai 2020 consid. 5.3, le
Tribunal fédéral a examiné la question de la légitimation active d’un
propriétaire d’étage pour demander la suppression d’une haie située
sur un fonds voisin. Le demandeur avait introduit une action en
exécution d’un jugement condamnatoire, contre l’avis de la
communauté des propriétaires d’étages. La Haute cour a admis la
qualité pour agir en rappelant que chaque copropriétaire avait le droit
de se défendre contre toute atteinte illicite à sa propriété, qu’elle soit le
fait d’un tiers ou d’un autre copropriétaire, et cela même si les autres
copropriétaires avaient expressément consenti à l’atteinte. Dans le
même esprit, le Tribunal fédéral a admis que chaque copropriétaire
était habilité à agir sur le plan pénal (arrêts 6B_1427/2019 du 13 mars
2020 consid. 3.2 ; arrêt 6B_829/2018 du 21 mars 2019 consid. 2.2).
Outre Wermelinger, Piccinin considère également qu’en tant que
titulaire d’un droit de copropriété sur l’immeuble de base, chaque
propriétaire a le droit d’invoquer l’art. 679 CC en lien avec les parties

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communes (Piccinin, op. cit., p. 90, n° 193). Bohnet et Jéquier recon-
naissent également que le régime de la copropriété simple s’applique
aux parties communes d’une PPE, de sorte que chaque propriétaire
d’étage peut selon eux agir pour défendre tant sa part d’étage que les
parties communes. Ces auteurs soulèvent toutefois les difficultés que
ce droit fondé sur l’art. 648 al. 1 CC peut poser au regard de la
légitimation active reconnue à la communauté des propriétaires
d’étages pour défendre les parties communes, mais sans en tirer de
conclusions. A noter que cet article ne traite que des cas de conflit
interne à la PPE (Bohnet/Jéquier, Propriétaire d’étage contre
propriétaire d’étage, in PPE 2017, p. 20-21). Stocker semble en
revanche exclure la qualité pour agir du copropriétaire fondée sur
l’art. 679 CC, lorsque l’atteinte touche les parties communes (Stocker,
Die Rechtsfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft, in Luzerner
Tag des Stockwerkeigentums 2016, 22. November 2016, p. 140). Il
reconnaît en revanche la qualité pour agir dans les actions
possessoires pour protéger les parties communes tant à la
communauté des propriétaires d’étages qu’à chaque copropriétaire,
sans justifier une telle distinction (Stocker, op. cit., p. 141).

5.4 En l’espèce, au vu des considérants précités, il convient d’admettre
la qualité pour agir en cessation du trouble des demandeurs. Ils sont
en effet fondés à invoquer l’art. 648 al. 1 CC pour agir à titre individuel
contre X. et Y. en suppression de l’atteinte portée à leur droit de
propriété par la construction du garage sur le fonds N.. Le présent cas
se distingue par ailleurs de l’arrêt 5A_198/2014 en tant que le
propriétaire qui répond de l’atteinte est un tiers externe à la propriété
par étages. Il présente en revanche des similitudes avec le cas visé à
l’arrêt 5D_178/2019, au demeurant postérieur, dans lequel le Tribunal
fédéral a admis le droit d’agir individuel d’un propriétaire par étages.

Dans leur détermination du 6 décembre 2019, les appelants invoquent
encore que même si les copropriétaires d’étages bénéficiaient de la
qualité pour agir en cessation du trouble portant sur une partie
commune, ceux-ci devraient alors nécessairement ouvrir action
ensemble, en qualité de consorts nécessaires. Cet argument, apporté
après l’échéance du délai de recours, est tardif. Au demeurant, comme
on l’a vu, il est contredit par l’art. 648 al. 1 CC et par la jurisprudence et
la doctrine précitées.

Partant, sur ce point la décision du 16 septembre 2019 est confirmée.