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**Case Identifier:** 811b52c6-9e94-5b41-85ea-f7c0f765055b
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-12
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 12.02.2014 B 2012/266
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2012-266_2014-02-12.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2012/266

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 12.02.2014

Entscheiddatum: 12.02.2014

Urteil Verwaltungsgericht, 12.02.2014
Grundstückschätzung, Art. 34 Abs. 2, Art. 57 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Im 
Beschwerdeverfahren gegen Grundstückschätzungen überprüft das 
Verwaltungsgericht ausschliesslich Rechtsverletzungen, Unangemessenheit 
von Schätzungswerten kann nicht gerügt werden. Im konkreten Fall lagen 
die von der Vorinstanz ermittelten Schätzungswerte im Rahmen des 
Ermessensspielraums. Der Verkehrswert des Schätzungsobjekts richtete 
sich aufgrund der Zuordnung der Immobilie zu den Renditeobjekten 
vorliegend einzig nach dem Ertragswert im Sinne des kapitalisierten 
Mietwertes. Dabei war der Mietwert nicht anhand des Wertes der 
Liegenschaft mit all seinen Bestandteilen (Mieterausbauten) zu schätzen, 
sondern hatte stattdessen der effektiv erzielte Mietzins Grundlage und 
Ausgangspunkt der Ertragswertberechnung zu bilden. Von den effektiven 
Mietzinseinnahmen in Abzug gebracht werden musste allerdings vorab die 
von der Mieterin geschuldete Mehrwertsteuer, nachdem das Mietverhältnis 
voll optiert ist. Im Zusammenhang mit der Festsetzung des 
Kapitalisierungssatzes galt es sodann, den Eigenheiten des 
Schätzungsobjekts sowie des von der Grundstückeigentümerin 
abgeschlossenen Mietvertrages angemessen Rechnung zu tragen, sodass 
namentlich der Faktor für das Risiko für Mietzinsausfälle angesichts des 
Vorliegens eines langjährigen Generalmietvertrages auf 0% herabzusetzen 
war (Verwaltungsgericht, B 2012/266).

Urteil vom 12. Februar 2014

Anwesend:  Präsident lic. iur. B. Eugster; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, lic. iur. A. 

Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Ersatzrichter P. Somm; ao. Gerichtsschreiberin 

MLaw S. Güntert

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In Sachen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdeführer,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

X.-Pensionskasse, Zürich,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Schätzung der Grundstückwerte (Grundstück Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen)

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Die X.-Pensionskasse, eine Stiftung mit Sitz in Zürich, ist Eigentümerin des 

Grundstücks Nr. 0000 an der Q.-strasse 00 in der politischen Gemeinde St. Margrethen 

(vgl. Vi-act. 7/9). Das eine Gesamtfläche von 68`124 m umfassende Grundstück ist mit 

einem Einkaufszentrum (Einkaufszentrum "Y.", Vers.-Nr. 0001), einer 

Aussenverkaufsstelle (Vers.-Nr. 0002) und einem Magazin (Vers.-Nr. 0003) überbaut. 

Die gesamte Liegenschaft ist im Rahmen eines langjährigen Mietvertrages im Rohbau 

an die Genossenschaft X. Ostschweiz vermietet (vgl. act. 3/2 des Beschwerdeführers).

Am 8. Oktober 1998 war das Grundstück mit einem Mietwert von CHF 5'868'086.00 

und einem Verkehrswert von (gerundet) CHF 73'460'000.00 geschätzt worden (vgl. Vi-

act. 7/1). Nach einer umfassenden Sanierung der Liegenschaft im Jahr 2008/2009 (vgl. 

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act. 3/5 des Beschwerdeführers) wurde das Grundstück am 16. September 2010 neu 

geschätzt, wobei der – ausgehend von einem Mietwert von CHF 9'716'120.00 und 

einem Kapitalisierungssatz von 7.5 Prozent ermittelte – Ertragswert von 

CHF 129'540'000.00 als Verkehrswert übernommen wurde. Das Gemeindesteueramt 

St Margrethen eröffnete der Grundeigentümerin diesen Steuerwert für das kantonale 

Steueramt mit Verfügung vom 25. November 2010 (Vi-act. 2/2). Die dagegen erhobene 

Einsprache vom 15. Dezember 2010 wies das kantonale Steueramt mit Entscheid vom 

28. März 2012 ab (Vi-act. 2/1).

B./ Mit Eingabe vom 30. April 2012 erhob die X.-Pensionskasse Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit den Anträgen, der Einspracheentscheid vom 28. 

März 2012 und die ihm zugrunde liegende Verfügung der Steuerwerte (Verkehrswert) 

durch das Steueramt St. Margrethen vom 25. November 2010 seien unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge und im Bedarfsfalle nach Durchführung einer mündlichen 

Verhandlung aufzuheben und der steuerbare Verkehrswert des Grundstücks Nr. 0000, 

Grundbuch St. Margrethen, neu auf CHF 72'130'000.00 festzusetzen.

Die Verwaltungsrekurskommission hiess den Rekurs mit Entscheid vom 7. November 

2012 gut, hob den angefochtenen Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts 

vom 28. März 2012 sowie die ihm zugrunde liegende Verfügung über die Schätzung 

der Grundstückswerte vom 16. September 2010 auf und setzte den Verkehrswert des 

Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, auf CHF 80'000'000.00 fest. Die 

amtlichen Kosten in Höhe von CHF 2'000.00 wurden dem Staat auferlegt. 

Ausseramtliche Kosten wurden nicht entschädigt.

C./ Mit Eingabe vom 10. Dezember 2012 erhob das kantonale Steueramt (nachfolgend 

Beschwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der 

Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (nachfolgend Vorinstanz) sei aufzuheben 

und der Einspracheentscheid vom 28. März 2012 betreffend das Grundstück Nr. 0000, 

Grundbuch St. Margrethen, zu bestätigen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen 

vorgebracht, dass die Grundstückschätzung dem sachenrechtlichen Akzessionsprinzip 

zu folgen habe und das Grundstück Nr. 0000 folglich als Ganzes – einschliesslich 

Mieterausbauten – zu schätzen sei. Zur Ermittlung des sich am Ertragswert 

orientierenden Verkehrswertes des betrachteten Grundstückes sei mitunter nicht auf 

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den tatsächlich erzielten Mietzins abzustellen, sondern auf den objektiv erzielbaren, die 

Mieterausbauten mitberücksichtigenden Mietwert (act. 1, Beschwerde Ziff. 3.2). Für 

den Fall, dass für die Berechnung des Ertrags- bzw. des Verkehrswertes auf den 

tatsächlich erzielten Mietzins abgestellt werden sollte, dürfe dieser wiederum nicht mit 

dem von der Vorinstanz festgestellten Kapitalisierungszinssatz berechnet werden (act. 

1, Beschwerde Ziff. 3.4). Der massgebende Satz sei vielmehr auf 4.71 Prozent zu 

reduzieren, nachdem die Grundeigentümerin (nachfolgend Beschwerdegegnerin) 

(praktisch) keinerlei Eigentümerlasten trage.

Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 13. Dezember 2012 unter 

Hinweis auf den angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde (act. 7). In 

Ergänzung ihrer bisherigen Vorbringen führt sie sodann insbesondere an, dass die 

Berufung des Beschwerdeführers auf das sachenrechtliche Akzessionsprinzip 

unbehelflich sei und dass im Rahmen der Ertragswertbestimmung nur dann von den 

tatsächlich erzielten Mietzinsen abzuweichen und auf den objektiv erzielbaren Mietwert 

abzustellen sei, wenn die Mietzinsen nicht dem Markt entsprechen würden, was 

vorliegend in der Beschwerdeschrift nicht dargelegt werde. Soweit der 

Beschwerdeführer ferner den Kapitalisierungszinssatz anfechte, rüge er eine fehlerhafte 

Ermessensbetätigung bei der Schätzung der einzelnen für den Kapitalisierungszinssatz 

massgebenden Faktoren, eine Rüge, welche gemäss Art. 61 Abs. 1 und 2 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP) im 

Beschwerdeverfahren auch für den Beschwerdeführer nicht zulässig sei.

Die weiteren von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten 

Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen dargelegt 

und gewürdigt.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. (…).

2. Materiell strittig unter den Parteien und im Folgenden zu prüfen ist die Bewertung 

resp. der Verkehrswert des Grundstückes der Beschwerdegegnerin Nr. 0000, 

Grundbuch St. Margrethen.

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2.1. Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder 

unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt 

werden (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der 

fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder eine 

Überschreitung des Ermessens geltend gemacht wird. Das Verwaltungsgericht ist nach 

der gesetzlichen Ordnung nicht befugt, die Ermessensausübung der Vorinstanz zu 

überprüfen (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 

2003, Rz. 740).

Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi, 

Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu 

annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber 

Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen 

Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis 

offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler 

oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche 

Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE B 2008/185 vom 21. 

April 2009; B 2006/8 vom 8. Juni 2006, abrufbar unter www.gerichte.sg.ch).

2.2. Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung 

(sGS 814.1, abgekürzt GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die 

politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines 

Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, u.a. dem 

Steuergesetz, dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (sGS 873.1) sowie dem 

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11).

Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis, 

zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der 

betreffenden Gegend veräussert werden. Im Übrigen regelt die Regierung die 

Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). Art. 30  Abs. 1 

Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, abgekürzt StV) verweist dabei für die 

Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die Durchführung der 

Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über 

die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, abgekürzt VGS).

bis

http://www.gerichte.sg.ch

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Nach Art. 8 lit. a VGS werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen 

Grundstücken als Steuerwerte der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks 

ermittelt. Grundlage der Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein 

anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen 

Schätzungsregeln. In der Praxis wird das Schätzerhandbuch der Schweizerischen 

Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen 

Schätzungsexpertenkammer sowie des Schweizerischen Verbandes der 

Immobilientreuhänder über die Bewertung von Immobilien angewendet. Im Streitfall 

stützen sich Vorinstanz und Beschwerdeführer auf die im Jahr 2005 erschienenen 

Schätzungsrichtlinien (im Folgenden kurz: Schätzerhandbuch 2005). Diese waren im 

Zeitpunkt der angefochtenen Schätzung massgebend. Die aktuelle, überarbeitete 

Auflage des Schätzerhandbuches erschien erst im Juni 2012.

Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht demgemäss dem unter normalen 

Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis am Stichtag ohne Rücksicht auf ungewöhnliche 

oder persönliche Verhältnisse (Schätzerhandbuch 2005 S. 67). Er wird in der Regel 

unter Würdigung der Wirtschaftslage aus Real- und Ertragswert ermittelt. Je nach 

Situation, wie sie am Stichtag auf dem Liegenschaftsmarkt vorherrscht, kann er sich 

entweder vornehmlich am Real- oder am Ertragswert orientieren (Schätzerhandbuch 

2005 S. 67).

2.3. Bezüglich der massgebenden Rechtsgrundlagen herrscht grundsätzlich Einigkeit 

unter den Parteien. Einig sind sich die Parteien ferner dahingehend, dass sich der 

Verkehrswert des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, aufgrund der 

Zuordnung der Immobilie zu den Renditeobjekten vorliegend einzig nach dem 

Ertragswert des Schätzungsobjekts richtet und dem Realwert keine Bedeutung 

zukommt (vgl. act. 2 angefochtener Entscheid E. 3; act. 1 Beschwerde Ziff. 3.4. mit 

Hinweis auf Schätzerhandbuch 2005 S. 67). Unterschiedliche Auffassungen vertreten 

die Parteien dagegen in Bezug auf den den Ausgangspunkt der Ertragswertermittlung 

bildenden Mietwert des betrachteten Grundstückes (vgl. act. 1 Beschwerde Ziff. 3.1.).

Vor diesem Hintergrund ist zunächst zu prüfen, ob die von der Vorinstanz 

vorgenommene Schätzung des Mietwertes des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. 

Margrethen, als fehlerhaft bzw. rechtswidrig zu qualifizieren ist.

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2.3.1. Zur Schätzung des Mietwertes ist grundsätzlich auf den mittleren Preis 

abzustellen, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und 

Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet werden (Art. 34 Abs. 2 Satz 1 

StG; vgl. auch Fachdienst für Grundstückschätzung, Richtlinien und Weisungen 2008, 

Ziff. 4.2.1, abgekürzt Richtlinien und Weisungen 2008). Der Jahresmietwert entspricht 

dabei den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einkünften (Rohertrag/Bruttomietertrag) des 

gesamten Grundstückes ohne Abzug von Unterhalts- und Verwaltungskosten, Zinsen, 

Abschreibungen und Steuern. Die Nebenmietkosten für Heizung, Warmwasser, Lift, 

Hauswartung usw. dürfen im Rohertrag nicht enthalten sein (dazu: Schätzerhandbuch 

2005 S. 62 f.). Um die angegebenen Mieten überprüfen zu können, müssen sie auf 

vergleichbare Werte gebracht werden. Methoden hierzu sind Vergleiche nach 

Nutzflächen, Umsatz, Einheitspreisen/Pauschalen. Insbesondere für Geschäfts- und 

Gewerbebauten kann der Mietwert auch vom Umsatz abgeleitet werden (Gastgewerbe, 

Landeräume usw.). Diese Methode setzt Spezialwissen beim Schätzer und verlässliche 

Grundlagen (Buchhaltung) voraus. Sie dient mehrheitlich als Hilfsmittel zur Überprüfung 

der bereits gemachten Schätzung, zumal verlässliche Prozentzahlen selten zur 

Verfügung stehen (Schätzerhandbuch 2005 S. 62 f.).

Der Mietwert eines Grundstücks kann in der Regel nur geschätzt werden, wenn dieses 

vom Eigentümer gar nicht auf dem Markt angeboten wird. Bildet es hingegen 

Gegenstand eines entgeltlichen Rechtsgeschäfts (z.B. Mietvertrag), so stellt sich die 

Frage, ob der vereinbarte Mietzins gleichzeitig auch als Mietwert zu betrachten ist. 

Wird der steuerlich massgebende Wert als Marktwert verstanden, so ist grundsätzlich 

von einem rechtsgeschäftlich zu Stande gekommenen Mietzins auszugehen. Davon 

abgewichen werden kann nur, aber immerhin dann, wenn der erzielte Mietertrag nicht 

das Ergebnis des freien Marktes ist (vgl. auch Art. 34 Abs. 2 Satz 2 StG). Dies trifft 

insbesondere zu bei Vorzugsmieten, die durch die besonderen Beziehungen unter den 

Parteien beeinflusst wurden (s. auch Schätzerhandbuch 2005 S. 61 f.), aber auch bei 

anderen besonderen Verhältnissen, wie beispielsweise reduzierten Erträgen bei 

Rohbaumieten. Ausschlaggebend dafür, ob der effektiv erzielte Mietertrag auch dem 

am Markt nachhaltig erzielbaren Mietzins entspricht, ist bei allen besonderen 

Verhältnissen die Frage, ob sie auch für einen möglichen Käufer des Mietobjekts 

bindend sind. Wenn bestimmte vorteilhafte Verhältnisse im Falle des Verkaufes nicht 

auf den Käufer übertragen werden können, haben sie auf die Verkehrswertschätzung 

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keinen Einfluss, und es müssen marktorientierte Verhältnisse eingesetzt werden. Wenn 

die besonderen Verhältnisse auf jeden Käufer übergehen, muss abgeklärt werden, ob 

diese nur für eine befristete Dauer oder ob sie unbefristet lange wirken (vgl. F. 

Canonica, Die Immobilienbewertung, Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband 

2009, S. 187). Ein blosses Missverhältnis zwischen einem rechtsgeschäftlich 

vereinbarten Preis und dem von der Steuerbehörde behaupteten, durch ihre Experten 

geschätzten Mietwert genügt demzufolge nicht, um Letzteren als massgebend 

erscheinen zu lassen. Stellt sich die Steuerbehörde auf den Standpunkt, einem 

vertraglich vereinbarten Mietzins komme keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu oder 

er entspreche nicht dem Marktwert und es sei deshalb ein (geschätzter) Mietwert als 

Ersatzwert beizuziehen, so macht sie eine steuermehrende Tatsache geltend, für 

welche sie die Beweislast trägt.

2.3.2. Die Beschwerdegegnerin hat als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000, 

Grundbuch St. Margrethen, am 12./16. April 2010 mit der Genossenschaft X. St. Gallen 

einen ab dem 1. September 2009 für die Dauer von 20 Jahren gültigen Mietvertrag mit 

der Option einer zweimaligen automatischen Verlängerung um jeweils fünf Jahre 

abgeschlossen (act. 3/2 des Beschwerdeführers). Die Mietsache umfasst dabei das 

Einkaufszentrum "Y." inkl. Tankstelle, Aussenverkaufsstelle, Magazin und Umgebung, 

teilweise im Rohbau (Verkaufs- und Nebenflächen) sowie vollständig ausgebaut in den 

Bereichen der Aussenhülle und Umgebungsflächen gemäss Plänen, 

Schnittstellenregelung und detailliertem Baubeschrieb (act. 3/2 des 

Beschwerdeführers, Ziff. 8.2 mit Verweis auf Ziff. 16.1). Als Entgelt wurde unter den 

Parteien ein Mindestmietzins in Höhe von CHF 5'818'278.00 (CHF 5'407'322.00 

zzgl. 7.6 Prozent Mehrwertsteuer) vereinbart (act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff. 6.1), 

welcher auch bei einem allfälligen Wegfall der Mehrwertsteuerpflicht der Mieterin 

weiterhin zu bezahlen ist (act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff. 13.1). Änderungen des 

Mehrwertsteuersatzes berechtigen die Beschwerdegegnerin als Vermieterin zu einer 

entsprechenden Mietzinsanpassung auf den Zeitpunkt, auf den die Satzänderung in 

Kraft tritt. Eine erstmalige Anpassung des Mindestmietzinses erfolgte entsprechend mit 

der Erhöhung des geltenden Mehrwertsteuersatzes auf 8 Prozent per 1. Januar 2011. 

Seit diesem Zeitpunkt beträgt der Mietzins (inkl. Mehrwertsteuer) CHF 5'839'908.00. 

Der Beschwerdegegnerin kommt zudem die Befugnis zu, 80 Prozent des 

Mindestmietzinses einmal jährlich den Veränderungen des Landesindexes der 

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Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik anzupassen (s. dazu act. 3/2 des 

Beschwerdeführers, Ziff. 6.1). Im Mietzins nicht inbegriffen und aufgrund der 

Pauschalvermietung von der Mieterin separat direkt zu bezahlen sind sämtliche Heiz- 

und Nebenkosten (vgl. act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff. 7.). Die Mieterin 

übernimmt im Weiteren die Hauswartung und das gesamte Facility-Management für 

das gesamte Grundstück zu ihren Lasten. Beim vertraglich vereinbarten Mietzins 

handelt es sich somit um den effektiven jährlichen Bruttomietertrag der 

Beschwerdegegnerin.

Ausgehend von dem unter den Parteien vereinbarten Mietzins, der Indexierung 

desselben sowie der Tatsache, dass die Schätzung für zehn Jahre Gültigkeit haben soll 

(vgl. Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS) setzte die Vorinstanz den Mietwert des betrachteten 

Grundstücks auf CHF 6'000'000.00 fest (vgl. act. 2, angefochtener Entscheid E. 

4.a.dd). Entgegen der vom Beschwerdeführer vertretenen Ansicht betonte sie dabei, 

dass die von der Mieterin im Rahmen des Mietverhältnisses mit der 

Beschwerdegegnerin als Grundstückeigentümerin getätigten Ausbauten (vgl. act. 3/2 

des Beschwerdeführers, Ziff. 8.5) bei der Bewertung des Grundstücks unberücksichtigt 

zu bleiben hätten, nachdem vom Mietvertrag lediglich das Gebäude im Rohbau erfasst 

werde.

2.3.3. Es liegen vorliegend auf den ersten Blick keinerlei Anhaltspunkte vor, welche den 

Schluss zuliessen, dass der zwischen der Beschwerdegegnerin und der 

Genossenschaft X. St. Gallen, welche das Mietobjekt bereits seit 1. August 1973 

benutzt, vereinbarte Mietzins nicht dem Markt entsprechen würde und der Mieterin 

eine Vorzugsmiete eingeräumt worden wäre. Dies wird auch vom Beschwerdeführer 

nicht vorgebracht. Die Vereinbarung eines Vorzugsmietzinses wäre überdies mit Blick 

auf Art. 51c Abs. 1 des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- 

und Invalidenvorsorge (SR 831.40), wonach die von Vorsorgeeinrichtungen wie der 

Beschwerdegegnerin abgeschlossenen Rechtsgeschäfte marktüblichen Bedingungen 

entsprechen müssen, nicht zulässig. Von Seiten des Beschwerdeführers ebenfalls nicht 

geltend gemacht wird daneben, dass die ausgewiesenen Mieterträge nicht ortsüblich 

seien. Angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Mietvertrages über ein nicht 

voll ausgebautes Mietobjekt drängt sich allerdings die Frage auf, ob das bestehende 

Mietverhältnis unverändert auf einen potentiellen Käufer des Grundstücks Nr. 0000, 

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Grundbuch St. Margrethen, übergehen würde bzw. – damit einhergehend - ob die 

Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, die Mietausbauten hätten im Rahmen der 

Ermittlung des Mietwertes im gegebenen Fall unberücksichtigt zu bleiben.

Auf Seite 62/63 des Schätzerhandbuches 2005 wird in diesem Zusammenhang 

ausgeführt, dass vom Mieter vorgenommene Um-, Ein- oder Ergänzungsbauten, die 

nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht beseitigt werden können oder dürfen 

bzw. Bestandteil des Mietobjekts werden und den Mietwert beeinflussen, im Mietwert 

mit enthalten sind. Bringt ein Mieter anstelle des Eigentümers eines Mietobjektes 

bauliche Werte in eine Immobilie ein, entstehen mit anderen Worten besondere 

Vermögensverhältnisse, die den Immobilienwert beeinflussen können. Bei der 

Schätzung solcher Objekte sind die am Bewertungsstichtag gültigen 

Vertragsregelungen ausschlaggebend (vgl. F. Canonica, a.a.O., S. 201). Entsprechend 

sind Mietwerte unter Zuhilfenahme der geltenden Mietverträge auf ihre Nachhaltigkeit 

und auf ihre mietrechtliche Durchsetzbarkeit hin zu überprüfen (vgl. Schätzerhandbuch 

2005 S. 62).

Vorliegend hat die Genossenschaft X. St. Gallen als Mieterin der Liegenschaft der 

Beschwerdegegnerin auf dem Grundstück Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, 

unstreitig Mieterausbauten vorgenommen, hätte sie den ihr von der 

Beschwerdegegnerin im Rahmen des Mietvertrages zur Verfügung gestellten Rohbau 

doch ansonsten überhaupt nicht gewerblich nutzen können (vgl. dazu auch act. 3/2 

des Beschwerdeführers, Ziff. 8). Die Mieterausbauten gehen dabei nach dem Willen der 

Parteien des Mietvertrags bei Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos auf 

die Beschwerdegegnerin als Vermieterin über (act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff. 

10.2). Die von der Genossenschaft X. St. Gallen vorgenommenen Ausbauten an der 

Immobilie der Beschwerdegegnerin ändern allerdings nichts an dem am Stichtag 

erzielbaren Mietwert der beschwerdegegnerischen Immobilie. Auch ein beliebiger 

Dritter als Käufer des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, könnte mit 

der Vermietung des Grundstücks keinen höheren Ertrag erzielen als den am Stichtag 

massgebenden, der Teuerung angepassten Mietzins. Nachdem das vorliegend zur 

Beurteilung stehende Mietverhältnis auf eine bestimmte Dauer vereinbart wurde, endet 

es ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Vorzeitig aufgelöst 

werden kann das Vertragsverhältnis lediglich bei Vorliegen eines ausserordentlichen 

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Kündigungsgrundes. Dem Mieter ist es allerdings gestattet, das Mietverhältnis mit 

schriftlicher Zustimmung der Beschwerdegegnerin auf einen Dritten zu übertragen, 

wobei die Beschwerdegegnerin die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern 

kann (act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff. 12.2; Art. 263 Abs. 1 und Abs. 2 des 

Schweizerischen Obligationenrechts, SR 220, abgekürzt OR). Würde das Grundstück 

auf der anderen Seite vor Ablauf der Vertragsdauer an einen Dritten verkauft, hätte der 

Käufer den geltenden Mietvertrag mit der Genossenschaft X. St. Gallen zu übernehmen 

und das Mietverhältnis für die Dauer des befristeten Vertrages unverändert 

weiterzuführen (Art. 261 Abs. 1 OR). Nur bei dringendem Eigenbedarf könnte der neue 

Vermieter vorzeitig kündigen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Dadurch, dass sich die Mieterin 

allerdings im gegebenen Fall von ihrem im Mietvertrag vorgesehenen Recht, den 

Vertrag im Grundbuch vormerken zu lassen, Gebrauch gemacht hat (act. 3/2 des 

Beschwerdeführers, Anmeldung im Tagebuch sowie Ziff. 13.3 des Mietvertrages), 

würde sie diese Vormerkung selbst vor einer Eigenbedarfskündigung schützen 

(Art. 261b Abs. 2 OR). Eine Erhöhung des von der Genossenschaft X. St. Gallen 

geschuldeten Mietzinses - insbesondere auf den vom Beschwerdeführer geschätzten 

Betrag über CHF 9'716'120.00 - wäre wiederum gemäss den Bestimmungen des 

Mietrechts im Obligationenrecht ebenfalls nicht realisierbar. So kann der Mietzins 

grundsätzlich nur dann erhöht werden, wenn die Teuerung steigt, der Referenzzinssatz 

angehoben wird oder grössere Umbauten gemacht worden sind (Art. 12 ff. der 

Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, SR 

221.213.11). Im gegebenen Fall wurde der vertraglich vereinbarte Mietzins aber gerade 

nach und unter Berücksichtigung der umfassenden Sanierung des Grundstücks 

Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, festgesetzt. Er wurde zudem regelmässig der 

Teuerung angepasst. Die Um- und Ausbaukosten des Mieters (Mieterausbau) dürfen 

auf der anderen Seite nicht in die Mietzinsberechnung einfliessen. Hätten die Parteien 

nicht ausdrücklich einen Rohbaumietvertrag abgeschlossen, welcher sich gerade 

dadurch auszeichnet, dass das Mietobjekt in einem unfertigen Zustand zu einem 

regelmässig tieferen Mietzins vermietet wird und der Ausbau durch den Mieter erfolgt, 

würden die Ausbauarbeiten im Gegenteil u.U. sogar eine Mietsenkung rechtfertigen.

Am Bewertungsstichtag bewirken die von der Genossenschaft X. St. Gallen 

vorgenommen Ausbauten somit keine Steigerung des marktüblichen Ertrags des 

Grundstückes Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen. Die vorliegenden besonderen 

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Verhältnisse sind nach dem Gesagten auch für einen möglichen Käufer bindend, 

sodass sich die von Seiten des Beschwerdeführers (sinngemäss) vorgebrachte 

Behauptung, der von der Beschwerdegegnerin als Grundstückeigentümerin effektiv 

erzielte Mietertrag entspreche nicht dem am Markt erzielbaren Mietzins, als haltlos 

erweist. Eine Miete, wie sie vom Beschwerdeführer als marktüblich geschätzt wird, ist 

(mietrechtlich) nicht durchsetzbar und somit nicht erzielbar. Dies auch nicht nach 

Beendigung des Vertragsverhältnisses zwischen der Beschwerdegegnerin und der X. 

Genossenschaft St. Gallen. Bei der im vorliegenden Fall gegebenen Rohbaumiete wird 

dem Mieter explizit ein Raum in unausgebautem, rohem oder nicht voll ausgebautem 

Zustand überlassen, der vom Mieter selber nach seinen Vorstellungen z.B. als ein auf 

seine Bedürfnisse zugeschnittenes Verkaufslokal ausgebaut oder vollendet wird. Als 

Vorteile der Rohbaumiete sind daher die hohe Flexibilität für die individuellen, 

spezifisch gewollten Ausbauten, die eigene Planung und Abdeckung individueller 

Bedürfnisse, vor allem hinsichtlich der Ausrichtung von Einkaufszentren, und eine 

günstigere Nettomiete anzusehen. Dem Mieter nützt, dass er das Mietobjekt nach 

seinen spezifischen Bedürfnissen, nach seinem Ladenbaukonzept einrichten und 

während der Mietdauer amortisieren kann. Mit der Beschwerdegegnerin (vgl. act. 8/1 

der Vorinstanz, S. 6) ist daher auf den gegebenen Fall bezogen festzuhalten, dass die 

von der X. Genossenschaft St. Gallen getätigten Mieterausbauten im Falle eines 

frühestens im Jahr 2029 (resp. spätestens im Jahr 2039) zu vollziehenden 

Mieterwechsels für den Neumieter regelmässig zum grossen Teil unbrauchbar sein 

werden. Der Mieterausbau wurde individuell auf die Bedürfnisse der Genossenschaft X. 

St. Gallen und deren Untermieter zugeschnitten. Er unterliegt dabei einem 

permanenten Wandel bzw. Erneuerungsbedarf und ist schnell abzuschreiben. Die 

Chancen, ein Gebäude in der vorliegenden Grössenordnung mit der bestehenden 

Infrastruktur an einen neuen Mieter zu einem höheren Mietzins zu vermieten, sind 

folglich erheblich geringer, als wenn es erneut im Rohbau (allenfalls Edelrohbau) 

vermietet werden könnte. Mit der Rohbaumiete bezweckt ein Investor denn auch 

regelmässig nicht die langfristige Steigerung des Mietwertes seines Grundstücks durch 

Ausbauten, sondern die Sicherung einer konstanten Rendite, wird das Leerstandsrisiko 

doch vom Betreiber getragen. Die im Rahmen des Mietvertrages unter Ziff. 10.2 

statuierte Regelung (vgl. act. 3/2 des Beschwerdeführers), wonach der Mieterausbau 

bei Beendigung des Mietvertrages entschädigungslos auf den Vermieter übergeht, 

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wurde demgemäss auch primär zum Vorteil der Mieterin getroffen, um ihr einen 

kostspieligen Rückbau zu ersparen. Die Beschwerdegegnerin wird ihre Liegenschaft 

jedoch im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung mit an Sicherheit grenzender 

Wahrscheinlichkeit nicht im Zustand des Mieterausbaus weitervermieten, sodass 

davon ausgegangen werden kann, dass mit der Vermietung des Grundstücks Nr. 0000, 

Grundbuch St. Margrethen, auch nach Beendigung des Mietvertrages kein wesentlich 

höherer, den Wert der bis zu diesem Zeitpunkt getätigten Mieterausbauten 

berücksichtigender Mietzins erzielt werden kann.

Mit der Vorinstanz ist demgemäss zu betonen, dass der von der Beschwerdegegnerin 

effektiv erzielte Mietzins Grundlage der Berechnung des Mietwertes des Grundstücks 

Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, zu bilden hat. Der vom Beschwerdeführer 

vertretenen Auffassung, wonach das Grundstück der Beschwerdegegnerin mit seinen 

Bestandteilen (Mieterausbauten) zu schätzen ist, ist demgegenüber zumindest im 

Zusammenhang mit der Schätzung des Mietwertes – anders als bei der Ermittlung des 

Realwertes oder des Gebäudeversicherungswertes (vgl. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung 

zum Gesetz über die Gebäudeversicherung, sGS 873.11) – nicht zu folgen. Der 

Beschwerdeführer führt denn auch nicht näher aus, weshalb im gegebenen Fall ein 

höherer Mietertrag nachhaltig erzielbar und durchsetzbar sein sollte. Auch werden 

keine Vergleichszahlen für andere tatsächlich vermietete Gewerberäume vorgelegt. Die 

Ausführungen des Beschwerdeführers zum sachenrechtlichen Akzessionsprinzip (vgl. 

act. 1, Beschwerde Ziff. 3.2.) andererseits sind im vorliegenden Verfahren unbehelflich.

2.3.4. Nach dem Gesagten ist die von der Vorinstanz vorgenommene Schätzung des 

Mietwertes des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, ausgehend von 

dem von der Beschwerdegegnerin faktisch erzielten Mietertrag grundsätzlich nicht zu 

beanstanden. Im Gegensatz zu dem vom Beschwerdeführer geschätzten erscheint ein 

Mietwert von CHF 6'000'000.00 (inkl. Mehrwertsteuer) nämlich sowohl dauerhaft 

erzielbar als auch mietrechtlich durchsetzbar.

2.3.5. An diesem Ergebnis vermag auch der Hinweis des Beschwerdeführers auf den 

Entscheid der Vorinstanz vom 12. Dezember 1996 in Sachen W. AG nichts zu ändern. 

Wie der Beschwerdeführer selbst im Rahmen des Einspracheentscheids vom 28. März 

2012 festhält (Vi-act. 2/1, S. 2), richtete sich der damalige Rekurs gegen die 

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Grundsteuerveranlagung und nicht die Schätzung des Verkehrswertes. Über die 

Zulässigkeit der Verkehrswertschätzung wurde gerade kein Entscheid gefällt, weil die 

massgebliche Verkehrswertschätzung bereits rechtskräftig war. Die Vorinstanz wies die 

Rekurrentin in ihrem Entscheid sogar explizit darauf hin, dass sie eine neue 

Grundstückschätzung verlangen könne, um ihre Rechtsauffassung geltend zu machen 

(vgl. auch act. 7, S. 1).

2.3.6. Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann der Beschwerdeführer sodann auch aus 

der von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebenen Wertanalyse der A. & B. AG 

vom 6. April 2011. So beruht diese Analyse nicht nur auf einer anderen 

Bewertungsmethode, sie gelangt darüber hinaus auch zum Ergebnis, dass das 

Mietpotenzial für die Generalmiete des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. 

Margrethen, mit geschätzten CHF 5'484'000.00 dem tatsächlich von der 

Genossenschaft X. St. Gallen geschuldeten Mietzins entspreche (vgl. Vi-act. 7/7.4, S. 

17) - der effektiv von der Beschwerdegegnerin erzielte Mietertrag somit als 

marktkonform zu betrachten sei.

2.3.7. Eine Korrektur des von der Vorinstanz ermittelten Mietwertes ist schliesslich aber 

dennoch insofern angezeigt, als die Mehrwertsteuer im Rahmen der Ermittlung des 

Mietwertes vorliegend gänzlich unberücksichtigt zu bleiben hat. Nachdem es im zur 

Beurteilung stehenden Fall um einen voll optierten Mietverhältnis geht, ist vielmehr 

korrekterweise mit dem reinen Nettomietzins zu operieren. Bei der erhobenen 

Mehrwertsteuer handelt es sich denn auch um einen reinen Durchlaufposten. Unter 

dem Strich verbleibt der Beschwerdegegnerin als Vermieterin auf der Einnahmenseite 

trotz eines um die Mehrwertsteuer erhöhten Mietzinses einzig der Nettomietzins, so wie 

vor der Optierung, weshalb dieser Ausgangspunkt für die Ertragswertschätzung zu 

bilden hat. Würde die Mehrwertsteuer demgegenüber bei der Ermittlung des 

Mietwertes mitberücksichtigt, wäre das Mietverhältnis ausnahmslos so zu betrachten, 

als hätte eine Optierung nie stattgefunden. Dies müsste im Zusammenhang mit der 

Festsetzung des Kapitalisierungssatzes dazu führen, dass der Faktor für die 

Betriebskosten um mind. 0.5 Prozent zu erhöhen wäre. Ohne freiwillige Versteuerung 

der Mietzinseinnahmen würde die Vermieterin nämlich im Sinne der 

Mehrwertsteuergesetzgebung ausgenommene Umsätze realisieren und so die 

Mehrwertsteuer, die sie insbesondere von ihren Handwerkern in Rechnung gestellt 

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bekommt, nicht als Vorsteuerabzug geltend machen können. Sie wäre mit anderen 

Worten nicht berechtigt, die ihr belastete Vorsteuer aus allen Rechnungen, die sie im 

Zusammenhang mit der Immobilie erhält (laufender Unterhalt, Investitionen usw.) von 

der der Eidgenössischen Steuerverwaltung geschuldeten Mehrwertsteuer in Abzug zu 

bringen. Die Aufwandsituation bei der Vermieterin würde sich entsprechend 

verschlechtern; ein Umstand, dem – wie gesagt – bei der Kapitalisierung des 

Mietwertes Rechnung zu tragen wäre. Die einseitige Betrachtungsweise des 

Umstandes, dass die Parteien vorliegend einen optierten Mietvertrag abgeschlossen 

haben, ist somit nicht statthaft. In diesem Punkt kann der Schätzung der Vorinstanz 

nicht gefolgt werden. Sie kann die Optierung des Mietvertrages nicht bei der Ermittlung 

des Mietwertes berücksichtigen und sie anschliessend bei der Festsetzung des 

Kapitalisierungssatzes ausser Acht lassen.

2.3.8. Ausgehend von dem unter den Parteien vereinbarten Mindestmietzins in Höhe 

von CHF 5'407'322.00 (exkl. Mehrwertsteuer), der Indexierung desselben sowie der 

Tatsache, dass die Schätzung für zehn Jahre Gültigkeit haben soll (vgl. Art. 6 Abs. 1 lit. 

a GGS) rechtfertigt es sich daher, den Mietwert des betrachteten Grundstücks auf 

CHF 5'600'000.00 (exkl. Mehrwetsteuer) festzusetzen.

2.4. Zu prüfen bleibt die Ermittlung des Ertragswertes. Dieser ist der kapitalisierte 

jährliche Mietwert eines Grundstücks und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. 

Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen 

Mietwertes durch den Kapitalisierungssatz (Schätzerhandbuch 2005 S. 61). Die Höhe 

des Kapitalisierungssatzes wiederum wird im Wesentlichen durch die Kapitalkosten 

und durch die Bewirtschaftungskosten bestimmt (Schätzerhandbuch 2005 S. 64). Der 

Zinssatz für die Kapitalkosten entspricht dabei dem objektspezifischen 

Hypothekarzinssatz der massgeblichen Referenzbank am Ort der gelegenen Sache 

(Schätzerhandbuch 2005 S. 64). Die Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, 

welche im Zusammenhang mit der ordnungsgemässen Bewirtschaftung eines 

Grundstücks entstehen und die dem Mieter nicht direkt überbunden werden können 

(Eigentümerlasten). Gemessen am Total des Mietwertes wird deren Höhe bestimmt 

durch die Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Risiko für 

Mietzinsausfälle, und Abschreibungen und Rückstellungen (vgl. Schätzerhandbuch 

2005 S. 64 f.).

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2.4.1. Die Vorinstanz hat einen Kapitalisierungssatz von 7.5 Prozent angenommen. Sie 

berücksichtigte den Kapitalzins mit 4.0 Prozent, die Betriebskosten mit 0.25 Prozent, 

den Unterhalt mit 1.0 Prozent, die Verwaltungskosten mit 0.25 Prozent und das Risiko 

für Mietzinsausfälle mit 0.5 Prozent sowie Abschreibungen und Rückstellungen mit 1.5 

Prozent. Demgegenüber beantragt der Beschwerdeführer im Rahmen der 

Beschwerdeschrift neu einen Kapitalisierungssatz von 4.71 Prozent, wobei er im 

Gegensatz zur Vorinstanz die Betriebskosten mit 0.16 Prozent, die Unterhaltskosten 

mit 0.15 Prozent, die Verwaltungskosten und das Risiko für Mietzinsausfälle mit jeweils 

0.0 Prozent sowie Abschreibungen und Rückstellungen mit 0.75 Prozent veranschlagt.

Vorab ist festzustellen, dass das Verwaltungsgericht im Steuerrecht nicht an die 

Begehren der Verfahrensbeteiligten gebunden ist (Art. 196 Abs. 2 StG), sodass das 

Novenverbot im Sinne von Art. 61 Abs. 3 VRP in diesem Rechtsbereich nicht gilt 

(vgl. VerwGE B 2007/218 vom 13. März 2008 E. 2.1). Der von der Vorinstanz aus dem 

Einspracheentscheid des Beschwerdeführers vom 28. März 2012 übernommene 

Kapitalisierungszinssatz kann daher in der Folge einer Kontrolle unterzogen werden, 

obschon er im Verfahren vor der Vorinstanz unbestritten geblieben ist.

2.4.2. Im vorliegend massgebenden Zeitpunkt Ende 2010 betrug der Satz für die 

Kapitalkosten bei gewerblicher und industrieller Nutzung von Grundstücken 4.0 

Prozent (vgl. Fachdienst für Grundstückschätzung, Kreisschreiben vom 31. Dezember 

2009, Ziff. 1.1). Bezüglich der Höhe des massgeblichen Zinssatzes für die 

Kapitalkosten besteht denn auch Einigkeit unter den Parteien.

Zu den Kapitalkosten kommen Zuschläge für die Bewirtschaftungskosten des 

Grundstücks hinzu. Bei Geschäfts- bzw. Gewerbebauten wie der vorliegenden fallen 

die Zuschläge dabei erfahrungsgemäss höher aus als bei Mehrfamilienhäusern oder 

Wohnhäusern (vgl. S. 65 des Schätzerhandbuches 2005). Ein Blick auf die von der 

Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten sowie der 

Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer herausgearbeiteten Erfahrungssätze 

macht in diesem Zusammenhang deutlich, dass sich die Vorinstanz mit einem 

Zuschlag von 3.5 Prozent zwar am oberen Rand der Skala, jedoch immer noch 

innerhalb der angegebenen Bandbreite bewegt. Nachdem die Zuschläge für die 

Bewirtschaftungskosten objektspezifisch festgelegt werden müssen, können sie – wie 

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die Vorinstanz zutreffend anführt – zudem durchaus von den angegebenen Bandbreiten 

abweichen (vgl. Ziff. 4.2.2 der Richtlinien und Weisungen 2008). Den Eigenheiten des 

das betrachtete Schätzungsobjekt betreffenden Mietvertrages hat die Vorinstanz in 

diesem Sinne insofern Rechnung getragen, als sie den Zinssatzzuschlag für die 

Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten mit insgesamt 1.5 Prozent tiefer als 

üblich eingesetzt hat (vgl. Erfahrungssätze S. 270 Schätzerhandbuch 2005). Der von 

der Vorinstanz für Abschreibungen und Rückstellungen eingesetzte Wert von 1.5 

Prozent liegt wiederum in der Tatsache begründet, dass das Schätzungsobjekt als 

intensiv genutztes Gebäude in seiner Gesamtheit einer stärkeren Abnützung und 

schnelleren Demodierung als andere Gebäude unterliegt. Der Lebenszyklus eines 

Einkaufzentrums beträgt insofern lediglich rund zehn Jahre (vgl. A. Güntert, Shopping 

Center: die serbelnden Supertanker, Bilanz 22. Dezember 2013, abrufbar unter 

www.bilanz. ch/unternehmen/shoppingcenter-die-serbelnden-supertanker-334476; 

NZZ, Schöne neue Mall,29. Oktober 2010, abrufbar unter www.nzz. ch/aktuell/

startseite/schoene-neue-mall-1.8183524). Bereits vor Ablauf dieses Zyklus ist eine 

Revitalisierung des Einkaufszentrums, verbunden mit baulichen Eingriffen, angezeigt, 

wobei gerade die von der Vermieterin unterhaltene Fassade als Visitenkarte des 

Gebäudes, aber auch die Parkplätze und die Umgebungsgestaltung besonderer 

Aufmerksamkeit bedürfen. Der von der Vorinstanz eingesetzte Wert ist – entgegen der 

Ausführungen des Beschwerdeführers – nicht als offensichtlich zu hoch einzustufen. Im 

Gegenteil, offenbart doch in diesem Zusammenhang ein Blick auf die vom 

Beschwerdeführer veröffentlichten Abschreibungsrichtlinien (vgl. Merkblatt 18 des 

Beschwerdeführers), dass für Schätzungsobjekte wie dem vorliegenden ohne weiteres 

auch ein ungleich höherer Abschreibungssatz hätte gewählt werden können.

Nicht gefolgt werden kann demgegenüber dem Vorbringen der Vorinstanz, der 

vergleichsweise hohe Zuschlag für Mietzinsausfälle würde sich damit rechtfertigen, 

dass es sich beim Objekt um ein vermietetes Einkaufszentrum handelt (vgl. act. 2, 

angefochtener Entscheid E. 4.b.aa). So hat die Beschwerdegegnerin mit der 

Genossenschaft X. St. Gallen vorliegend einen ab dem 1. September 2009 für die 

Dauer von 20 Jahren gültigen Generalmietvertrag abgeschlossen, dies sogar mit der 

Option einer zweimaligen automatischen Verlängerung. Die Beschwerdegegnerin sieht 

sich somit während der Schätzungsperiode keinem Wagnis auf Mietzinsausfall 

gegenüber. Das Leerstandrisiko wurde auf die Generalmieterin übertragen. Mit dem 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/19

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Beschwerdeführer ist daher festzuhalten, dass das Risiko für Mietzinsausfälle in der 

Ertragswertberechnung nicht zu berücksichtigen ist. Es sind 0.0 Prozent einzusetzen.

2.4.3. Der von der Vorinstanz gewählte Kapitalisierungssatz ist mangels Vorliegens 

eines Leerstandrisikos für die Beschwerdegegnerin um 0.5 Prozent zu kürzen. Im 

Hinblick auf die anwendbaren Schätzungsrichtlinien erweist sich daher vorliegend ein 

Kapitalisierungssatz von 7.0 Prozent als angemessen. Die Division des mit 100 

multiplizierten jährlichen Mietwertes in Höhe von CHF 5'600'000.00 (exkl. 

Mehrwertsteuer) durch den Kapitalisierungssatz von 7.0 Prozent ergibt dabei einen 

Ertragswert von CHF 80'000'000.00, sodass die Schätzung der Vorinstanz im Ergebnis 

nicht als unangemessen zu beanstanden ist.

2.4.4. Die anhand der Richtlinien ermittelte Bewertung ist stets daraufhin zu 

überprüfen, ob sie dem fraglichen Objekt entspricht. Im vorliegenden Fall ermittelte die 

Vorinstanz einen Verkehrswert von CHF 80'000'000.00. Ein solcher Verkehrswert dürfte 

– entgegen der diesbezüglichen Vorbringen des Beschwerdeführers - angesichts der 

konkreten baulichen Nutzung des Grundstücks durchaus realistisch sein. Ein 

potentieller Erwerber des Schätzungsobjekts beabsichtigt, ein Einkaufszentrum als 

Renditeobjekt zu erwerben. Von Relevanz für den Käufer ist dabei zwar durchaus, ob 

bzw. wann zuletzt in das Objekt reinvestiert wurde. Die Frage, ob Mieterausbauten 

vorgenommen wurden und welcher Wert diesen zukommt, ist für ihn demgegenüber 

eher von zweitrangiger Bedeutung, solange er einen Generalmieter hat, welcher ihm 

eine konstante Rendite einbringt. Dies selbst für den Fall, dass im Mietvertrag wie 

vorliegend eine Regelung vorgesehen ist, wonach der Mieterausbau bei Beendigung 

des Mietvertrages entschädigungslos auf den Vermieter übergeht (vgl. act. 3/2 des 

Beschwerdeführers, Ziff. 10.2). Indem Mieterausbauten nämlich individuell auf die 

Bedürfnisse des Generalmieters und dessen Untermieter zugeschnitten werden und 

dabei einem permanenten Wandel bzw. Erneuerungsbedarf unterliegen, wird der 

Vermieter nach Ablauf eines langjährigen Mietvertrags vor der Neuvermietung des 

Einkaufzentrums einen Grossteil der Ausbauten auf eigene Kosten zurückbauen und/

oder zumindest renovieren lassen müssen.Mieterausbauten führen mit anderen Worten 

regelmässig nur für den betreffenden Mieter zu einem Mehrnutzen, nicht aber für den 

Eigentümer; im Gegenteil, er wird latent belastet.

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3. Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der 

Vorinstanz im Ergebnis keine fehlerhafte Schätzung vorgehalten werden kann. Die 

Verkehrswertschätzung bewegt sich im Rahmen des der Vorinstanz zustehenden 

Ermessens, in welches das Verwaltungsgericht nicht eingreifen darf. Folglich ist die 

Beschwerde gegen die angefochtene Verkehrswertschätzung des Grundstücks Nr. 

0000, Grundbuch St. Margrethen, abzuweisen und der angefochtene Entscheid der 

Vorinstanz vom 7. November 2012 mit einem Verkehrswert von CHF 80'000'000.00 zu 

bestätigen.

4. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zu Lasten des Staates (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 8'000.00 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Auf ihre Erhebung wird nicht verzichtet (Art. 

95 Abs. 3 VRP).

Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen. Der Beschwerdeführer ist 

unterlegen. Die Beschwerdegegnerin wiederum hat sich im Verfahren vor 

Verwaltungsgericht nicht vernehmen lassen und entsprechend auch keinen Antrag auf 

ausseramtliche Entschädigung gestellt (Art. 98bis VRP und Art. 98ter VRP in 

Verbindung mit Art. 105 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung, SR 272).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./  Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./  Die amtlichen Kosten von CHF 8'000.00 werden dem Staat auferlegt.

3./  Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V.          R.           W.

Der Präsident:                                    Die ao. Gerichtsschreiberin:

lic. iur. Beda Eugster                          MLaw Sonja Güntert

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	Urteil Verwaltungsgericht, 12.02.2014
	Grundstückschätzung, Art. 34 Abs. 2, Art. 57 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Im Beschwerdeverfahren gegen Grundstückschätzungen überprüft das Verwaltungsgericht ausschliesslich Rechtsverletzungen, Unangemessenheit von Schätzungswerten kann nicht gerügt werden. Im konkreten Fall lagen die von der Vorinstanz ermittelten Schätzungswerte im Rahmen des Ermessensspielraums. Der Verkehrswert des Schätzungsobjekts richtete sich aufgrund der Zuordnung der Immobilie zu den Renditeobjekten vorliegend einzig nach dem Ertragswert im Sinne des kapitalisierten Mietwertes. Dabei war der Mietwert nicht anhand des Wertes der Liegenschaft mit all seinen Bestandteilen (Mieterausbauten) zu schätzen, sondern hatte stattdessen der effektiv erzielte Mietzins Grundlage und Ausgangspunkt der Ertragswertberechnung zu bilden. Von den effektiven Mietzinseinnahmen in Abzug gebracht werden musste allerdings vorab die von der Mieterin geschuldete Mehrwertsteuer, nachdem das Mietverhältnis voll optiert ist. Im Zusammenhang mit der Festsetzung des Kapitalisierungssatzes galt es sodann, den Eigenheiten des Schätzungsobjekts sowie des von der Grundstückeigentümerin abgeschlossenen Mietvertrages angemessen Rechnung zu tragen, sodass namentlich der Faktor für das Risiko für Mietzinsausfälle angesichts des Vorliegens eines langjährigen Generalmietvertrages auf 0% herabzusetzen war (Verwaltungsgericht, B 2012/266).

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