# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 10aef531-f341-5fdb-9fae-07686f3a290e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-05
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 05.08.2015 C/21980/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-21980-2013_2015-08-05.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 10.08.2015. 

 

  

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/21980/2013 ACJC/895/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 5 AOÛT 2015 

 

Entre 

A______ et B______, p.a. ______ (GE), appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 25 septembre 2014, comparant toutes deux par Me Claire Bolsterli, 

avocate, rampe de la Treille 5, 1204 Genève, en l'étude de laquelle elles font élection de 

domicile, 

et 

C______ et D______, domiciliés ______ (GE), intimés, représentés tous deux par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle ils font élection domicile. 

 

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C/21980/2013 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1044/2014, rendu le 25 septembre 2014 et notifié aux parties 
par plis recommandés du greffe le 26 septembre 2014, le Tribunal des baux et 

loyers a déclaré recevable les requêtes en contestation du loyer initial formées le 

14 octobre 2013 par C______ et D______, réservé la suite de la procédure, 

débouté les parties de toutes autres conclusions et dit que la procédure était 

gratuite. 

En substance, les premiers juges ont retenu que l'une des conditions posées par 

l'art. 270 al. 1 CO étant réalisée en l'espèce, à savoir l'existence d'une pénurie de 

logement établie pour le canton de Genève, la contestation du loyer initial était 

recevable. 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour) le 29 octobre 
2014, A______ e B______ (ci-après : les appelantes ou les bailleresses) ont formé 

appel contre ce jugement. 

Elles ont conclu à l'annulation du jugement et à ce que cela fait et statuant à 

nouveau, la Cour déclare irrecevables les requêtes en contestation du loyer initial 

déposées le 6 février 2014 auprès du Tribunal des baux et loyers par C______ et 

D______ et à ce qu'elle déboute ces derniers de toutes leurs conclusions. 

b. Les intimés ont répondu par écritures adressées à la Cour le 1er décembre 2014 
et conclu à la confirmation du jugement entrepris. 

c. Par pli du greffe de la Cour de justice du 16 janvier 2015, les parties ont été 
informées que la cause était gardée à juger. 

C. Les éléments de fait pertinents suivants ressortent du dossier : 

a. Par contrat du 2 septembre 2013, A______, bailleresse, C______ et D______, 
locataires, se sont liés pour la location d'un appartement n° 1______, de trois 

pièces, situé au 8
ème

 étage de l'immeuble sis ______ (GE). 

La location a été conclue pour une durée de cinq ans et quinze jours, soit du  

15 septembre 2013 au 30 septembre 2018. 

Le loyer initial a été fixé à 18'600 fr. par an, dès le 15 septembre 2013, les 

acomptes provisionnels pour charges venant en sus à 1'140 fr. 

Les mentions suivantes figurent sous la rubrique "Motifs précis des prétentions ci-

dessus" sur l'avis de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail 

notifié le 2 septembre 2013 aux locataires : "A : réadaptation aux loyers usuels 

pratiqués dans la location et en particulier dans le quartier (art. 269a let. a CO). 

C : Le loyer évolue uniquement en fonction de l'évolution de l'ISPC (donc 

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régulièrement sans saut important de loyer) tout en assurant un bail de longue 

durée au locataire (art. 269b CO et 17 OBLF). Si le bailleur effectue les travaux à 

plus-value en cours de bail, le loyer peut être augmenté pour ce motif dès la fin 

des travaux." 

A teneur du même avis, le loyer payé par les anciens locataires avait été fixé à 

17'760 fr. par an, dès le 15 janvier 2008. 

b. Par contrat du 2 septembre 2013, les parties se sont également liées pour la 
location d'un parking extérieur n° 2______, situé sur la parcelle sise ______ (GE). 

La durée initiale de la location a été fixée pour un an et quinze jours, soit du 

15 septembre 2013 au 30 septembre 2014, le bail devant se renouveler par la suite 

conformément à l'article 13 des Conditions générales et règles et usages locatifs. 

Le loyer du parking extérieur a été convenu à hauteur de 1'200 fr. par an. 

c. A teneur des deux baux précités, la location du parking extérieur est liée à la 
location de l'appartement. 

d. Par requêtes déposées au greffe de la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyer le 14 octobre 2013, les locataires ont contesté les loyers initiaux de 

l'appartement et du parking, concluant à ce que le loyer de l'appartement soit 

réduit à 12'000 fr. par an, charges non comprises, le loyer du parking à 720 fr. 

par an, sous réserve d'amplification à la baisse. 

Ils ont également conclu à la restitution du trop-perçu de loyer et pour 

l'appartement, à la réduction de la garantie bancaire à trois mois du nouveau loyer. 

Ils ont sollicité un calcul de rendement et fait valoir que l'appartement leur avait 

été loué avec de nombreux défauts. 

A la forme, ils ont indiqué que leurs requêtes étaient également dirigées contre 

A______, laquelle apparaissait comme propriétaire au Registre foncier. 

e. Les deux requêtes ont été enregistrées sous les numéros de causes 
C/21980/2013 et C/1______. 

f. En date du 7 janvier 2014, une audience de conciliation a été convoquée pour 
les deux causes, lors de laquelle, aucun accord n'ayant pu être trouvé entre les 

parties, des autorisations de procéder ont été délivrées aux locataires. 

g. Ces derniers ont introduit leurs requêtes auprès du Tribunal des baux et loyers 
le 6 février 2014, reprenant leurs conclusions telles que présentées devant la 

Commission de conciliation en matière de baux et loyers, à l'exception du loyer du 

parking, dont ils ont conclu qu'il soit fixé à 600 fr. par an. 

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C/21980/2013 

h. Par ordonnance du 5 mars 2014, le Tribunal des baux loyers a joint les deux 
causes sous le numéro de cause C/21980/2013. 

Il a fixé un délai au 3 avril 2014 aux bailleresses pour se prononcer par écrit sur la 

demande et produire les pièces permettant de procéder au calcul de rendement net 

de l'immeuble concerné. 

i. Par mémoire réponse du 3 avril 2014, les bailleresses ont conclu à ce que le 
Tribunal des baux et loyers déclare irrecevables les requêtes en contestation du 

loyer initial et déboute les locataires de toutes leurs conclusions. Elles ont soutenu 

que ces derniers devaient établir pour quelle raison ils avaient changé de 

logement, pour prendre à bail l'appartement concerné par la présente procédure, 

dans la mesure où ils se trouvaient déjà locataires d'un appartement de trois pièces 

qu'ils louaient pour un loyer de 1'698 fr. par mois, charges comprises, dans 

l'immeuble sis ______ à ______ (GE), les deux appartements étant distants de 

moins de 5 km. 

En outre, elles ont invoqué que le loyer initial n'avait pas été sensiblement 

augmenté par rapport au loyer payé par les précédents locataires, dès lors qu'il 

avait été majoré de 4.73%, cette hausse étant justifiée par des travaux de réfection 

effectués dans l'appartement avant l'entrée des locataires. 

Au fond, les bailleresses ont invoqué le fait que l'immeuble avait été construit en 

1965 et que leur acquisition datait de cette époque, de sorte qu'il n'était pas 

possible de déterminer les fonds propres investis et partant, d'effectuer un calcul 

de rendement. 

Par ailleurs, A______ étant propriétaire de pratiquement tous les autres 

immeubles du quartier, la production de loyers comparatifs pour des logements du 

quartier appartenant à un autre propriétaire était irréalisable, de sorte qu'il fallait 

se fonder sur les statistiques genevoises pour déterminer le loyer. En conséquence, 

le loyer fixé en l'espèce n'excédait pas la norme des loyers appliqués à Genève 

pour le même type d'appartement. Il en était de même pour la place de parking. 

j. En date du 12 juin 2014, une audience de débats a eu lieu devant le Tribunal des 
baux et loyers (ci-après : le Tribunal). Les parties ont persisté dans leurs conclu-

sions. Le Tribunal a procédé à leur interrogatoire. 

Les locataires ont indiqué avoir souhaité changer d'appartement, car ils avaient un 

voisin bruyant. Les nuisances sonores occasionnées par ce voisin dans leur 

précédent appartement les avaient conduits à appeler la police à quatre reprises. Ils 

cherchaient un logement de même dimension pour un loyer comparable et avaient 

trouvé l'appartement en cause par voie d'annonce. Ils l'avaient visité et avaient eu 

connaissance du loyer. Le locataire précédent leur avait indiqué que le loyer 

incluait un parking. Ils avaient accepté de signer le bail portant sur la place de 

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C/21980/2013 

parking, alors qu'ils n’avaient pas de voiture, le précédent locataire leur ayant 

indiqué que la location du parking était obligatoire. Ils s'étaient ensuite rendu 

compte que le loyer du parking venait en sus de celui de l'appartement. Ils 

pensaient que le parking se trouvait au sous-sol. Comme ils envisageaient 

d'acheter une voiture, ils avaient accepté de signer ce bail. Ils s'étaient par la suite 

rendu compte qu'on leur attribuait une place de parking extérieur et non au sous-

sol. Ils étaient allés consulter l'ASLOCA qui leur avait indiqué qu'ils pouvaient 

contester le loyer initial. 

S'agissant de la fixation du loyer, les locataires ont produit le même jour un arrêt 

de la Cour de justice de 1998 (ACJC n°4______ du 16 février 1998 dans la cause 

C/5______) concernant le même immeuble. Il était donc possible de procéder à un 

calcul de rendement, au besoin en extrapolant le montant des fonds propres à 

partir de cet arrêt.  

Un nouveau délai devait par conséquent être imparti aux bailleresses pour 

produire les pièces dont elles disposaient.  

Le conseil des bailleresses s'est opposé à ce que les fonds propres soient 

déterminés sur la base de l'arrêt précité, de sorte que faute de pouvoir le 

déterminer, un calcul de rendement n'était pas possible. S'agissant d'un immeuble 

ancien, un tel calcul ne devait pas être effectué. Selon la jurisprudence, le critère 

des loyers usuels l'emportait dans ce cas sur celui du calcul de rendement. 

k. Sur quoi, le Tribunal a décidé de limiter dans un premier temps la procédure à 
la question de la recevabilité de la requête, imparti un délai au 14 juillet 2014 aux 

locataires pour produire des pièces complémentaires et un délai au 18 août 2014 

aux deux parties pour le dépôt de plaidoiries écrites sur la question de la 

recevabilité. 

l. Dans leurs plaidoiries écrites du 18 août 2014, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions, les locataires faisant valoir que les conditions de contestation du 

loyer initial étaient alternatives, selon l'art. 270 al. 1 CO, de sorte que la seule 

pénurie sur le marché du logement suffisait à permettre la recevabilité de leurs 

requêtes. 

Quant aux bailleresses, elles ont contesté que les locataires aient eu de bonnes 

raisons de changer de logement et de conclure le bail litigieux, n'ayant pu produire 

qu'une fiche de renseignement de la police, indiquant qu'un seul appel avait été 

passé le 8 octobre 2010 parce qu'un voisin du rez-de-chaussée fêtait un 

anniversaire. Dans ces circonstances, ayant échoué à établir leur situation de 

contrainte, les demandeurs n'avaient pas rempli les conditions de recevabilité de 

l'art. 270 al. 1 CO. 

m. Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 

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EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 

En l'espèce, les locataires ont conclu principalement à la fixation du loyer mensuel 

à 1'000 fr. en lieu et place de 1'550 fr., soit une différence d'au moins 33'275 fr. 

pendant la durée initiale du bail prévue par le contrat entre les parties (550 fr. x 

60,5 mois). La valeur litigieuse est ainsi largement supérieure à 10'000 fr., de 

sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

1.2. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 

doit être jointe au dossier d'appel. 

Le jugement a été notifié aux parties le 26 septembre 2014 et n'a pu être reçu par 

le mandataire des parties que le lundi suivant, soit le 29 septembre 2014. L'acte 

d'appel a été déposé le 29 octobre 2014 au greffe de la Cour. 

L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 

131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.3. Les maximes de procédure qui ont prévalu en première instance s'appliquent 
également en appel (VOLKART, DIKE-Komm-ZPO, 2011, n° 7 ss ad art. 316 ZPO; 

REETZ/HILBER, Kommentar zum Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2ème éd., 

2013, n° 16 ad art. 316 ZPO). 

S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 

(art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en vertu 

de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la maxime inquisitoire sociale est applicable 

(art. 247 al. 2 let. a CPC). 

1.4. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., 

p. 349 ss, n. 121). 

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2. Les appelantes invoquent une violation de l'art. 270 al. 1 CO, faisant grief au 
Tribunal de ne pas avoir analysé la condition de contrainte dans laquelle devrait se 

trouver le locataire qui entend contester son loyer initial et d'avoir admis la 

recevabilité de la requête. Selon elles, les locataires n'ont changé de logement que 

par convenance personnelle. 

2.1. Pour que le locataire soit fondé à contester le loyer initial selon  
l'article 270 CO, il doit : soit avoir été contraint de conclure le bail par nécessité 

personnelle ou familiale (let. a, première hypothèse), soit avoir été contraint de le 

conclure en raison de la situation du marché local (let. a, seconde hypothèse), soit 

encore avoir subi une augmentation sensible du loyer par rapport à celui payé par 

le précédent locataire pour la même chose (let. b). Ces conditions étant 

alternatives, il suffit que l'une d'entre elles soit remplie pour qu'il faille entrer en 

matière sur la demande de contestation du loyer initial. 

D'après la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la notion de contrainte 

figurant à l'art. 270 al. 1 let. a CO suppose que le locataire ait de bonnes raisons de 

changer de logement et que l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à une 

occasion qui se présente, et ceci parce que les motifs de nécessité personnelle ou 

familiale ou la situation sur le marché local du logement sont tels qu'une 

renonciation serait déraisonnable (ATF 136 III 82 consid. 2; 114 II 74 consid. 3c 

p. 77 s.; arrêts du Tribunal fédéral 4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 2.1; 

4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3a; cf. ég. WEBER, Basler Kommentar, 

3ème éd., Bâle 2003, n
os

 2 et 4 ad art. 270 CO; HIGI, Zürcher Kommentar, 

3ème éd., Zurich 1998, n° 36 ad art. 270 CO). 

La pénurie est un motif de recevabilité de la contestation indépendant, de sorte 

que le locataire ne doit pas faire en outre état de difficultés personnelles. 

Toutefois, lorsqu'elle n'atteint pas l'intensité requise, elle peut, en combinaison 

avec des motifs personnels ou familiaux, conduire à admettre la contrainte du 

locataire à la conclusion du contrat (FETTER, La contestation du loyer initial, Berne 

2005, n° 356, p. 166). 

Il convient de retenir un unique taux de logements vacants, de 2%, en deçà duquel 

la situation de pénurie est réalisée. Les cantons sont libres de décider dans quelle 

mesure ils tiennent compte de la pénurie dans le droit cantonal (FETTER, op. cit., 

n° 152, p. 71). 

S'agissant de la situation sur le marché local à prendre en considération pour 

apprécier le caractère déraisonnable d'une renonciation, le Tribunal fédéral a jugé 

qu'une telle situation pouvait être qualifiée de difficile dans les cantons où la 

pénurie est constatée, sur la base d'une étude statistique sérieuse, par le 

gouvernement cantonal. Pour arriver à cette conclusion, le Tribunal fédéral a pris 

appui sur l'articulation entre l'art. 270 al. 1 let. a in fine CO et l'art. 270 al. 2 CO et 

sur le but de protection des locataires poursuivi par ces dispositions (arrêt du 

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Tribunal fédéral 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3). Dans ce dernier arrêt, 

concernant une affaire genevoise, le Tribunal fédéral a admis que la situation 

difficile sur le marché local du logement était établie, compte tenu des arrêtés du 

Conseil d'Etat constatant la pénurie, qui indiquent pour tout le canton les 

catégories de logements par nombre de pièces et qui limitent leur validité à une 

année pour tenir compte de l'évolution de la situation économique et des 

changements pouvant intervenir dans la constatation de la pénurie. 

A Genève, l'art. 1 al. 1 du Règlement relatif à la pénurie en matière d'habitations 

et de locaux commerciaux du 27 juin 1990 (RPHLC, RS GE I 4 45.06) prévoit, en 

ce qui concerne les habitations qu'il y a pénurie au sens de l'article 207 de la loi 

d'application du code civil suisse et d'autres lois fédérales en matière civile, du 

11 octobre 2012, lorsque le taux des logements vacants, considéré par catégorie, 

est inférieur à 2% du parc immobilier de la même catégorie. L'alinéa 2 de la même 

disposition indique que les catégories de logements où sévit la pénurie sont 

déterminées chaque année par arrêté du Conseil d’Etat en fonction du nombre de 

pièces par appartement et du loyer à la pièce. 

2.2. Le 20 mars 2013, le Conseil d'Etat de la République et Canton de Genève a 
adopté un arrêté déterminant que les appartements de un à sept pièces étaient 

frappés par la pénurie sévissant sur le canton. 

2.3. En application de l'art. 253a al.1 CO, les dispositions concernant les baux 
d'habitation et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage 

est cédé avec ces habitations et locaux commerciaux. Les places de stationnement 

extérieures sont réputées choses louées conjointement avec des locaux 

d'habitation, au sens de l'art. 1
er

 OBLF. 

2.4. Dans le cas d'espèce, les bailleresses font grief aux premiers juges de ne pas 
avoir analysé la condition de contrainte dans laquelle doit se trouver le locataire 

qui entend contester son loyer initial. Elles considèrent qu'il appartenait aux 

locataires d'établir avoir eu une nécessité sérieuse et pressante de changer de 

logement et contestent que les problèmes de voisinage évoqués aient été suffisants 

à justifier cette nécessité. 

Ce faisant, les appelantes font abstraction du fait que la seule existence d'une 

situation de pénurie sur le marché du logement est suffisante à permettre de tenir 

pour établie une situation de contrainte, ouvrant la voie à la contestation du loyer 

initial, à teneur de la jurisprudence et de la doctrine citées plus haut. Les 

circonstances personnelles relatives au locataire : nécessité ou volonté de 

déménager alors qu'il est déjà logé, ne sont pas à prendre en compte, s'agissant de 

la recevabilité de l'action, lorsqu'une des conditions alternatives de l'art. 270  

al. 1 CO est réalisée. 

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C/21980/2013 

En l'occurrence, s'agissant d’un appartement de trois pièces, il ne fait pas de doute 

que le logement concerné par la présente procédure est inclus dans les objets 

soumis à la pénurie dans le canton de Genève. 

Le parking extérieur dont les contrats indiquent expressément qu'il est loué avec 

l'appartement suit juridiquement son sort. 

L'existence d'une situation de contrainte des locataires en raison de la pénurie de 

logements étant réalisée et suffisante à ouvrir la voie de la contestation du loyer 

initial, le Tribunal des baux et loyers a admis à bon droit la recevabilité des deux 

requêtes, concernant les loyers de l'appartement et du parking, qu'il a jointes. 

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182). 

* * * * * 

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C/21980/2013 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 29 octobre 2014 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/1044/2014 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 septembre 

2014 dans la cause C/21980/2013-4 (OSL). 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo 

BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Pauline ERARD 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF (cf. considérant 1.1.).