# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5c36bca3-bcf3-5a87-88d2-a66ddac20084
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 16.12.2014 A/1671/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1671-2012_2014-12-16.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1671/2012-LCI ATA/1017/2014  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 16 décembre 2014 

1ère section 

   dans la cause 

 

RI REALIM SA 
représentée par Me Christian Lüscher, avocat  

contre 

GENBLAN SA 
représentée par Me Giorgio Campa, avocat 

et 

SASMA, SOCIÉTÉ ANONYME DE STOCKAGE ET DE MANUTENTION DE 
PRODUITS PÉTROLIERS 
représentée par Me Jacques Berta, avocat 

et 

 
 
 

 A/1671/2012   

- 2/50 - 

TOURING CLUB SUISSE (TCS) 
représenté par Me François Bellanger, avocat 

et 

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 janvier 2014 (JTAPI/142/2014) 

- 3/50 - 

A/1671/2012 

EN FAIT 

1)  Le 2 juin 1986, le Conseil d’État a adopté le plan localisé de quartier 
n° 27’770-540 situé au chemin de Blandonnet, entre les routes de Pré-Bois et de 
Meyrin et les voies de chemin de fer Genève-Aéroport et Genève-La Plaine 
(ci-après : PLQ). 

  Ce plan prévoit l’implantation de plusieurs bâtiments et garages en sous-sol 
sis sur les parcelles nos 3'445, 3'600, 3'695 à 3'701 et 4'618 feuille 38 de la 
commune de Vernier (ci-après : la commune), toutes situées en zone de 
développement 3. Il fixe le gabarit, la surface brute de plancher (ci-après : SBP) et 
la destination des futures constructions, lesquelles sont affectées « exclusivement 
aux activités du secteur tertiaire, plus un hôtel ». 

2)  À l’époque, l’État de Genève projetait de réaliser sur les parcelles nos 3'600 
et 4'618 dont il est propriétaire, un hôtel de 12'400 m2 de SBP (R+11+S), une 
galette commerciale de 3'900 m2 de SBP (R+1) et un parking souterrain d’une 
capacité minimale de 225 places. 

3)  Le PLQ a été partiellement mis en œuvre en trois étapes successives, toutes 
réalisées par RI Realim SA (ci-après : Realim), société anonyme dont le siège se 
trouve à Chambésy et qui a notamment pour but le développement, la 
construction, l’achat, la vente et la mise en valeur de biens et droits immobiliers. 

  Le site est connu sous le nom de Blandonnet International Business Center 
BIBC (ci-après : BIBC) et accueille chaque jour 3'500 à 4'000 personnes qui y 
travaillent. 

  Il compte trois bâtiments : le premier construit sur les parcelles nos 3'696 et 
3'697 entre 1995 et 1997 (le bâtiment « DEF »), le deuxième implanté sur les 
parcelles nos 3'698 à 3'701 entre 2000 et 2002 (le bâtiment « ABC ») et le 
troisième construit entre 2008 et 2010 sur les parcelles nos 3'445 et 3'695 (le 
bâtiment « GHI »). À ce jour, les parcelles nos 3'600 et 4'618 sont encore vierges 
de construction. 

4)  Genblan SA (ci-après : Genblan), société anonyme dont le siège se trouve à 
Zurich et qui a notamment pour but l’acquisition, la vente, la location, la 
construction et l’utilisation d’immeubles, est propriétaire des parcelles nos 3'698 à 
3'701, où se trouve le bâtiment « ABC ». 

5)  Le Touring Club Suisse (ci-après : TCS) est propriétaire de la parcelle 
n° 3'697, occupée par les ailes « D » et le corps central « E » du bâtiment « DEF » 
dans lequel cette association a son siège. Il est également copropriétaire de la 
parcelle n° 3'696 sur laquelle l’aile « F » du même bâtiment a été construite. 

- 4/50 - 

A/1671/2012 

6)  Le périmètre compris dans le PLQ est bordé, au sud, par les parcelles 
nos 3'567 et 3'658 feuille 37 de la commune, sises de l’autre côté de la voie de 
chemin de fer Genève-La Plaine. 

  Sasma, société anonyme de stockage et de manutention de produits 
pétroliers (ci-après : Sasma), dont le siège se trouve à Vernier, exploite sur ces 
bien-fonds propriété de l’État de Genève un dépôt d’hydrocarbures. Elle bénéficie 
à cet effet d’un droit de superficie distinct et permanent (ci-après : DDP) n° 3'092 
arrivant à échéance en 2032, mais susceptible d’être reconduit à sa seule demande 
pour une nouvelle période de trente ans. 

7)  Le 13 mars 1992, le département des travaux public, devenu depuis lors le 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : 
le département) a autorisé : 

– sous n° DD 87'343, la construction de parkings souterrains de 850 places 
pour les bâtiments « DEF » et « C » ; 

– sous n° DD 87'344, la construction du bâtiment administratif « C » ; 

– sous n° DD 87'345, la construction du bâtiment administratif « DEF ».  

8)  Le 12 janvier 1998, le département a délivré l’autorisation de construire 
DD 87’345/3 portant sur la création d’un attique en bureau sur le bâtiment 
« DEF », projet qui n’a toutefois pas été réalisé par le TCS. 

9)  Le 18 mai 2000, Realim a obtenu l’autorisation de construire l’aile « A » et 
le corps central « B » du bâtiment administratif « ABC » (DD 96'317). 

10)  Le 19 juillet 2000, le département a délivré à Realim l’autorisation de 
construire n° DD 96’317/2 portant sur une modification des façades, des 
distributions verticales et des locaux techniques en sous-sol, ainsi que sur la 
création d’un attique sur le bâtiment « ABC ». 

  Sur les 2'250 m2 prévus en plus par ce projet complémentaire, 2'000 m2 de 
SBP ont été portés en déduction des droits à bâtir afférents à la parcelle n° 3'695, 
la restriction grevant ce bien-fonds devant faire l’objet d’une mention de droit 
public au registre foncier (ci-après : RF). 

11)  Dans le courant de l’année 2001, le Conseil d’État a confié aux bureaux 
Urbaplan et Trafitec le mandat d’effectuer une étude d’aménagement du site des 
dépôts d’hydrocarbures de la commune. 

  Selon le rapport rendu par ces experts en novembre 2002, les scénarios 
d’accidents majeurs dans ce périmètre étaient l’incendie d’un bassin de rétention, 
l’explosion d’essence, l’explosion d’un nuage de gaz, une fuite d’hydrocarbures et 

- 5/50 - 

A/1671/2012 

un « boilover » (phénomène caractérisé par une vaporisation d’eau présente dans 
le fond du bassin, qui présente un caractère explosif avec projection intense de 
combustible pulvérisé au sein de la flamme). En principe, une grande partie des 
accidents et de leurs effets ne dépassaient pas l’emprise de l’installation de 
stockage. Les scénarios principaux qui concernaient les parcelles voisines étaient 
l’explosion d’un nuage de gaz et le rayonnement de chaleur dû à l’incendie d’un 
bassin de rétention ou à un boilover. Les scénarios d’incendie et de boilover 
pouvaient être maîtrisés par un plan d’intervention adéquat grâce à la lenteur de 
l’échauffement. En revanche, l’explosion d’un nuage de gaz était immédiate et sa 
maîtrise était difficile. Dans ce cas de figure, 50 % des personnes se trouvant 
dehors, en plein air, dans un rayon de 200 m du nuage, pouvaient être 
mortellement blessées. Ce chiffre était de 90 % pour les personnes se trouvant à 
l’intérieur des bâtiments. Il fallait s’attendre également à des dégâts importants 
causés aux bâtiments, dans un rayon d’environ 100 m. Il existait actuellement 
plusieurs conflits d’affectation liés à l’utilisation du sol et à l’aménagement du 
territoire dans le site de Vernier. Ces conflits découlaient notamment du fait que 
des immeubles administratifs et commerciaux avaient été construits à proximité 
des dépôts d’hydrocarbures tant avant qu’après l’entrée en vigueur de 
l’ordonnance fédérale sur la protection contre les accidents majeurs du 27 février 
1991 (OPAM – RS 814.012). 

12)  Par décision du 5 mars 2003, le Conseil d’État a adopté, « au titre de 
directives s’appliquant tant aux projets en cours qu’aux constructions existantes, 
les recommandations de ce groupe de travail dans l’application des distances de 
sécurité suivantes : 

– 40 mètres autour des bassins : interdiction de places de travail 
permanentes ; 

– 100 mètres autour des bassins : interdiction de toute nouvelle 
construction destinée à des habitations, des emplois en grande quantité, 
des activités attirant une importante population ; exigence de protections 
constructives, techniques et organisationnelles des constructions 
existantes ; 

– 200 mètres autour des bassins : obligation d’établir un plan d’évacuation 
et d’intervention ; évaluation des mesures organisationnelles et 
constructives particulières (p. ex. choix des matériaux, conception des 
voies d’accès, etc.) ». 

13)  Le 18 août 2003, le département a délivré l’autorisation de construire 
n° DD 96’982-4 portant sur la construction d’un bâtiment administratif et d’un 
garage souterrain (bâtiment « G ») sur la parcelle n° 3'445. Alors que le PLQ 
prévoyait à cet endroit la construction d’un bâtiment de 7'200 m2 de SBP, le projet 
autorisé comptait 7'756 m2 de SBP. 

- 6/50 - 

A/1671/2012 

14)  Le 19 février 2004, le Conseiller d’État en charge du département a 
confirmé à Realim qu’au vu du contexte particulier régissant le périmètre du PLQ, 
dû notamment aux mesures de sécurité liées à la présence de dépôts pétroliers, un 
transfert des droits à bâtir des parcelles nos 3'600 et 4'618, représentant un 
potentiel constructible de 16'300 m2 de SBP selon ledit plan, pourrait avoir lieu en 
vue de la construction d’un hôtel à l’angle des routes de Pré-Bois et de Meyrin, 
sur la parcelle n° 3’445. 

  La construction de l’hôtel à l’angle des routes de Pré-Bois et de Meyrin 
aurait pu nécessiter une modification du PLQ en vigueur. Toutefois, après analyse 
de la situation, le département acceptait de traiter la demande de Realim comme 
une adaptation mineure de ce dernier. 

15)  Par convention conclue le 2 juillet 2004, Realim et l’État de Genève ont 
formalisé cet accord. 

  Selon l’art. 1, les droits à bâtir des parcelles nos 3'600 et 4'618, propriétés de 
l’État de Genève et représentant un potentiel constructible de 16'300 m2 de SBP, 
étaient transférés aux parcelles nos 3'695 et 3'445 à concurrence d’environ 
8'500 m2 à 10'500 m2 en fonction des autorisations complémentaires à obtenir, 
pour permettre la construction d’un hôtel sur celles-là. 

  Aux termes de l’art. 3, les droits à bâtir hors-sol résiduels des parcelles de 
l’État de Genève, pour autant qu’ils soient réalisables, en totalité ou pour partie, 
en raison des contraintes de sécurité liées à la présence des dépôts pétroliers 
voisins, pourraient être cédés ultérieurement à Realim aux conditions du marché. 

16)  Par décision du 15 juillet 2004 (DD 98’480-4), le département a autorisé la 
construction d’un bâtiment administratif « I » (initialement désigné par la lettre 
« H ») sur la parcelle n° 3'695. Le projet consistait dans la construction de 
11'124 m2 de SBP, alors que le PLQ prévoyait à cet endroit 10'500 m2 de SBP. 

  Selon les conditions d’application des normes de la zone de développement 
arrêtées par le département le 19 septembre 2003 et approuvée par le Conseil 
d’État le 12 mai 2004, « la SBP maximum admise par le plan d’aménagement 
[était] de 10'500 m2 : 

a. les surfaces brutes de plancher réalisées en surplus (à savoir 2'000 m2) 
dans le cadre de la DD 96’317/2 [seraient] à porter en déduction des SBP 
prévues pour les blocs G et H et [devaient] grever la parcelle n° 3'695 
(…) ; 

b. le surplus réalisé dans le cadre du projet DD 98'480 [entrait] également 
en déduction et [impliquait] la non-réalisation du bloc R+1 prévu au plan 
d’aménagement n° 27’770-530 ». 

- 7/50 - 

A/1671/2012 

  Le bloc en question consistait dans la salle polyvalente ou commerciale de 
2'400 m2 de SBP que le PLQ prévoyait d’implanter au cœur de la parcelle 
n° 3'695. 

17)  Le 17 février 2006, le département a délivré à Realim l’autorisation de 
construire un immeuble administratif, commercial et hôtelier sur les parcelles 
nos 3'445 et 3'695 (DD 99’721-4). 

  Les conditions d’application des normes de la zone de développement 
annexées devaient être respectées, dont en particulier leur chiffre 5 ayant la teneur 
suivante : « Convention du 2 juillet 2004 : le projet global (totalisant 28'509 m2 de 
SBP pour les 3 autorisations) utilisant les droits à bâtir revenant aux parcelles 
nos 3'600 et 4'618 selon les termes de l’art. 1 et art. 3, un solde de droits à bâtir 
résiduel reste exploitable en fonction d’autorisations ultérieures ». 

  Selon les explications de Realim, cette autorisation regroupait celles 
précédemment délivrées sous nos DD 96’982-4 (cf. supra ch. 13) et DD 98’480-4 
(cf. supra ch. 16) et visait la construction du bâtiment « GHI ». 

18)  Sur recours du TCS et d’un autre voisin, la commission cantonale de recours 
en matière de constructions (ci-après : la commission), devenue depuis lors le 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), a annulé 
l’autorisation de construire n° DD 99’721-4 par décision du 25 octobre 2006, au 
motif que le projet litigieux n’était pas conforme au PLQ. L’hôtel prévu par ce 
dernier était déplacé de près de 250 m et la dérogation obtenue permettait à 
Realim de réaliser un bâtiment de neuf étages sur rez-de-chaussée au lieu de 
sept étages. Il s’agissait d’une modification qui ne pouvait pas être qualifiée de 
mineure ; elle n’était pas d’intérêt général, puisque la construction d’un hôtel était 
projetée dans l’intérêt financier de Realim. 

19)  Par acte du 25 octobre 2006, cette dernière a recouru auprès du Tribunal 
administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la 
Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), contre la décision de la 
commission, concluant à son annulation et au rétablissement de l’autorisation de 
construire litigieuse. En cours de procédure, le TCS a pris les mêmes conclusions, 
étant dans l’intervalle parvenu à un accord avec Realim. 

20)  Par arrêt du 6 mars 2007 (ATA/102/2007), la juridiction de céans a admis le 
recours, annulé la décision de la commission et rétabli l’autorisation de construire 
n° DD 99’721-4 du 17 février 2006. 

21)  Par courrier du 3 juin 2008, Realim a informé le département du fait que le 
chantier de la troisième étape du BIBC (bâtiment « GHI ») avait repris en 
décembre 2007. 

- 8/50 - 

A/1671/2012 

  Au vu des complications de tous ordres résultant de la cohabitation d’un 
hôtel et de surfaces de bureaux dans un même bâtiment et de la taille relativement 
restreinte de celui qui avait été projeté dans la troisième étape du BIBC, elle avait 
repris l’étude d’un nouveau projet d’hôtel quatre étoiles d’environ 170 chambres 
sur les parcelles nos 3'600 et 4'618. Celui-ci ramenait l’hôtel à son emplacement 
initial tel que prévu par le PLQ avec une surface hors sol d’environ 7'000 m2. Il 
tenait compte des contraintes de sécurité imposées par la proximité des dépôts 
pétroliers et son dispositif de protection avait déjà reçu l’accord de principe de 
l’office cantonal de l’inspection et des relations du travail (ci-après : OCIRT) et de 
la police du feu. Elle s’apprêtait à déposer une requête en autorisation de 
construire concernant la quatrième étape du BIBC prévue sur les parcelles 
nos 3'600 et 4'618. 

  Elle avait donc décidé de ne plus réaliser que des surfaces commerciales 
dans la troisième étape du BIBC actuellement en construction. Dans la mesure où 
la densité définie par le PLQ, une affectation exclusivement tertiaire et 
l’emplacement initial de l’hôtel seraient respectées, de même que les surfaces et 
les volumes autorisés sous n° DD 99'721-4, elle déposerait un dossier de 
l’immeuble effectivement réalisé après achèvement des travaux. Pour le calcul 
définitif des droits à bâtir à transférer en vertu de la convention du 2 juillet 2004, 
un géomètre établirait une mensuration de l’immeuble. 

22)  Le 22 juillet 2008, le département a pris acte de l’intention de Realim de 
réaliser un hôtel, ainsi que des surfaces commerciales sur les parcelles nos 3'600 et 
4'618. Concernant le dossier DD 99’721-4, il prenait également note du 
changement de destination du bâtiment en cours de construction, cette 
modification devant toutefois faire l’objet d’une demande formelle en autorisation 
de construire qu’il l’invitait à déposer. 

23)  Le 10 février 2009, le département a autorisé sous n° DD 99’721/2-4 une 
modification du projet de construction du bâtiment « GHI » consistant en la 
suppression des chambres d’hôtel et leur remplacement par des bureaux. 

24)  Le 6 novembre 2009, Realim s’est vu délivrer l’autorisation complémentaire 
de construire une véranda, pour l’extension d’un restaurant au rez inférieur, une 
salle de réunion au 2ème sous-sol et deux ascenseurs dans l’aile « G » du bâtiment 
« GHI » (DD 99’721/3-4). 

25)  Ces deux dernières autorisations (DD 99’721/2-4 et DD 99’721/3-4) ont 
octroyé une SBP supplémentaire de 1'040 m2 par rapport aux 28'509 m2 de SBP 
autorisés le 17 février 2006 sous n° DD 99’721-4, portant le total de SBP du 
bâtiment « GHI » à 29'549 m2. 

26)  Les 23 juillet et 30 septembre 2010, l’État de Genève et Realim ont conclu 
une promesse de vente et d’achat des parcelles nos 3'600 et 4'618 au prix de 

- 9/50 - 

A/1671/2012 

CHF 5'300'000.-, sous déduction des CHF 3'118'837,50 versés par la seconde pour 
l’acquisition des droits à bâtir déjà transférés en application de la convention du 
2 juillet 2004. Dite promesse était soumise à la condition suspensive que 
l’aliénation des parcelles en cause soit approuvée par le Grand Conseil. Conclue 
pour une durée initiale de dix-huit mois, elle a été prolongée une première fois 
jusqu’au 30 mars 2014 et l’aurait été une seconde fois jusqu’au 30 mars 2016. 

27)  En novembre 2010, les différents départements chargés d’appliquer 
l’OPAM ont concrétisé la directive du Conseil d’État du 5 mars 2003 dans un plan 
consultable sur le site Internet de l’État de Genève (http://ge.ch/environnement-
entreprises). 

  Selon ce document, les parcelles n° 3'600 et 4'618 se situent à la limite du 
rayon de létalité de 40 m, respectivement dans le rayon de sécurité de 100 m, 
soumis à une interdiction d’implantation de nouvelles habitations, d’emplois en 
grande quantité, d’activités entraînant une importante population (sport, loisir, 
commerce) ou de bâtiments dont l’évacuation est difficile. 

28)  Le 1er mars 2011, Realim a déposé auprès du département une demande 
préalable en autorisation de construire n° DP 18’357-3 portant sur la construction 
d’un bâtiment administratif, d’un hôtel, d’une zone d’activités (bâtiment « J »), 
d’un parking souterrain, d’une halte CFF, ainsi que la couverture des voies CFF 
sur les parcelles nos 3'600, 4'618 et 4'808. 

  Ce projet, à l’origine du présent litige, consistait à mettre en œuvre la 
quatrième et dernière étape du PLQ. L’accès au futur bâtiment était prévu au bas 
de la parcelle n° 4’618, soit le long des bretelles d’autoroutes existantes. Selon le 
tableau des surfaces déposé à cette même date et portant la mention « annulé », il 
présentait une SBP totale de 31'647,4 m2, dont 10'373,5 m2 en sous-sol dévolus à 
du parking et à des installations techniques, 7'177,9 m2 au rez-de chaussée (cote 
419.20) et au 1er étage (cote 422.70) dévolus à des activités et 14'096 m2, répartis 
entre le 2ème et le 12ème étages, affectés à des bureaux et à un hôtel localisé dans 
les cinq derniers étages. 

  Le dossier contenait un concept de protection incendie établi par l’Institut de 
Sécurité daté du 28 février 2011. 

29)  Ce projet a notamment donné lieu aux préavis suivants : 

– favorable de la commune du 22 mars 2011 ; 

– favorable sous conditions de la police du feu du 11 avril 2011 ; 

– favorable sous conditions de l’office du génie civil du 15 avril 2011 ; 

– favorable sous réserve de la commission d’architecture du 17 mai 2011 ; 

- 10/50 - 

A/1671/2012 

– défavorable de l’Office fédéral des routes (ci-après : OFROU) du 31 mai 
2011 : l’accès à la nouvelle construction devait être réalisé en dehors du 
périmètre des routes nationales ; une séparation physique entre la sortie 
des parcelles et l’autoroute devait être prévue ; le fonctionnement du 
carrefour sis sur la route de Meyrin, entre le pont de Blandonnet et la 
bretelle d’accès à l’autoroute devait être examiné ; Realim devait étudier 
un réaménagement du carrefour de la route de Vernier situé sur le 
domaine des routes nationales et démontrer que cet ouvrage 
fonctionnerait à terme ; 

– demandant des compléments de la direction générale de la mobilité 
(ci-après : DGM) du 30 mai 2011 : à moyen/long terme, l’implantation 
d’une halte RER à hauteur de Blandonnet sur la voie CFF 
Genève-Aéroport n’était pas encore prévue ; 

– favorable sous conditions du service de l’environnement des entreprises 
du 10 juin 2011 : le projet étant situé dans le rayon de sécurité de la zone 
des dépôts pétroliers, la requérante devait faire la preuve que le bâtiment 
serait à même de protéger ses occupants en cas d’accidents majeurs. À 
cet effet, la résistance à un incendie ou à une explosion d’hydrocarbures 
dans un dépôt pétrolier voisin devait être documentée. Un plan 
d’évacuation devait également être élaboré. Ces conditions devaient faire 
partie intégrante de la demande définitive en autorisation de construire ; 

– favorable sous réserves de la direction de l’aménagement du territoire, 
devenue l’office de l’urbanisme, du 16 juin 2011 : l’art. 3 al. 4 de la loi 
générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 
(LGZD - L 1 35) pouvait être appliqué, compte tenu des contraintes liées 
au site, ainsi que de la proximité des dépôts pétroliers qui nécessitaient 
une adaptation du projet par rapport au PLQ en vigueur ; 

– défavorable des CFF du 28 juillet 2011. La mention « halte CFF » 
figurant sur les plans à hauteur de la couverture des voies ferrées devait 
être supprimée, l’Office fédéral des transports étant seul habilité à 
autoriser la construction d’un tel ouvrage. 

30)  Par courrier du 29 juin 2011, l’Institut de Sécurité a informé Realim que 
l’évolution de son projet imposait de revoir la conception de la façade double peau 
du futur bâtiment « J ». 

  Compte tenu de la hauteur de ce dernier et de son affectation hôtelière dans 
les étages supérieurs (risque accru pour les personnes), la construction de la 
façade devait présenter une résistance au feu accrue. Une installation déluge pour 
la zone tampon (zone entre les deux façades), en vue de réduire les exigences de 

- 11/50 - 

A/1671/2012 

résistance au feu, serait difficilement réalisable d’un point de vue technique et 
économique. 

31)  Par courrier du 15 juillet 2011 adressé au département, la Société des 
hôteliers de Genève a fait part de ses observations sur le projet. 

  Ce dernier ne mentionnait pas la catégorie d’hôtel envisagée, mais au vu de 
l’emplacement prévu, il n’était pas raisonnable d’envisager d’y construire un hôtel 
quatre ou cinq étoiles. Or, le secteur comptait déjà beaucoup d’hôtels de catégorie 
dite « économique ». À l’origine, le PLQ prévoyait l’implantation d’un hôtel de 
près de 250 chambres, parce que la construction d’une aire d’autoroute avec 
station-service et parking était envisagée à cet endroit. Ce second projet avait 
depuis lors été abandonné. Elle comprenait mal quelle opportunité il pouvait y 
avoir à construire un hôtel d’une telle capacité sur les parcelles en cause. Le projet 
était inadapté aux attentes de la clientèle et n’apporterait rien à l’offre hôtelière 
genevoise. 

32)  Le 4 octobre 2011, Realim a déposé de nouveaux plans du projet, contenant 
les modifications techniques requises par les CFF s’agissant de la couverture des 
voies ferrées. 

33)  Par courrier du 6 octobre 2011, Realim a déposé auprès du département un 
complément à sa requête en autorisation préalable de construire n° DP 18’357-3. 
La modification proposée consistait dans la suppression de l’hôtel initialement 
prévu dans les étages supérieurs du futur bâtiment « J » et son remplacement par 
des surfaces de bureaux. 

  Les conclusions préliminaires de l’Institut de Sécurité du 29 juin 2011 
remettaient en question la faisabilité d’un hôtel dans les cinq étages supérieurs du 
futur bâtiment, compte tenu des normes de sécurité à respecter. Celles-ci 
exigeaient des aménagements et installations difficilement réalisables d’un point 
de vue technique et dont le coût serait très élevé. Dans ses observations du 
15 juillet 2010, la Société des hôteliers de Genève avait, en outre, pertinemment 
mis en doute la viabilité économique et technique de l’hôtel initialement prévu 
dans la quatrième étape du BIBC. 

  De nouveaux plans, qui conservaient des activités aux rez-de-chaussée 
inférieur et supérieur et affectaient toute la partie « hors-sol » du futur bâtiment 
« J » en surfaces de bureaux, étaient produits. Le département les a enregistrés le 
11 octobre 2011. 

34)  Le 9 novembre 2011, les CFF ont préavisé favorablement le projet sous 
réserve que certaines charges, dont la suppression de la halte sur la ligne 
Genève-Aéroport, soient respectées. 

35)  Le 17 novembre 2011, l’OFROU a persisté dans son préavis défavorable. 

- 12/50 - 

A/1671/2012 

36)  Le 1er décembre 2011, Realim a informé le département que compte tenu du 
préavis négatif de l’OFROU sur différentes variantes d’accès étudiées, l’entrée et 
la sortie du parking souterrain ne pourraient plus se faire qu’à partir et vers le 
chemin de Blandonnet, soit à l’intérieur du périmètre délimité par le PLQ. 

37)  Le 8 décembre 2011, des députés ont déposé auprès du Grand Conseil une 
proposition de motion M 2'041 intitulée « Trouvons une solution pour diminuer le 
nombre de citernes à Vernier » (consultable à l’adresse : http://www.ge.ch/ 
grandconseil/moteurPdf.asp?typeObj=M&numObj=2043). 

  Son texte invitait le Conseil d’état « à entreprendre des discussions avec la 
Confédération pour pouvoir déplacer, dans un autre lieu, les réserves obligatoires 
(en vertu de la Loi sur l’Approvisionnement du Pays : LAP) qui représentent 60% 
des volumes totaux stockés sur le territoire cantonal ». 

38)  Le 14 décembre 2011, le Conseil d’État a présenté un projet de loi au 
Grand Conseil l’autorisant à aliéner les parcelles nos 3'600 et 4'618 (PL 10'902). 

  Selon l’exposé des motifs, la galette commerciale et l’hôtel de forte capacité 
prévus par le PLQ n’étaient plus en adéquation avec les bâtiments déjà construits 
et se heurtaient aux nouvelles normes de sécurité liées à la proximité des dépôts 
pétroliers. Le projet de Realim en cours d’instruction consistait dans la 
construction d’un bâtiment administratif, d’un parking souterrain, de la couverture 
de la voie CFF et d’une halte ferroviaire. 

39)  Le 25 janvier 2012, la DGM a rendu un préavis favorable sous réserve 
concernant le nouvel accès au futur bâtiment « J » envisagé par Realim depuis le 
chemin de Blandonnet. 

40)  Le 27 janvier 2012, Realim a déposé de nouveaux plans dans le cadre de sa 
demande en autorisation préalable de construire n° DP 18’357-3. 

  L’implantation d’une halte CFF sur la parcelle n° 4'808 n’y figurait plus, 
tandis que l’entrée et la sortie du parking souterrain étaient prévues sur la parcelle 
n° 3'600 et raccordées au chemin de Blandonnet. 

  Le futur bâtiment « J » compterait deux niveaux en sous-sol dévolus à un 
parking souterrain, deux niveaux de rez-de-chaussée inférieurs dévolus à des 
activités, un rez-de-chaussée, suivi de neuf étages plus un attique, tous affectés à 
des bureaux. 

41)  Le 15 février 2012, l’OFROU a persisté dans son préavis négatif à l’égard 
de la DP 18’357-3, tout en précisant que « dans le cadre d’une mise à l’enquête 
définitive du projet, sous le respect des conditions et décisions émises dans [sa] 
prise de position du 17 novembre, [il émettrait] certainement un préavis 

- 13/50 - 

A/1671/2012 

favorable » et qu’il serait tenu compte que l’accès au bâtiment projeté se ferait 
depuis le haut, « soit depuis la route de Pré-Bois ». 

42)  Dans sa séance du 16 mars 2012, le Grand Conseil a débattu de la 
proposition de motion M 2'043. Il n’était pas possible d’imaginer la disparition de 
la totalité des citernes existant à Vernier. Aucun autre site ne pouvait les accueillir 
à Genève. Une rationalisation des stocks sur les sites existants était en revanche 
possible. Cela répondait aux attentes de la commune qui souhaitait un 
aménagement plus rationnel de son territoire consistant à déplacer les citernes se 
trouvant actuellement sur le site de Blandonnet. Une étude datée de 2010 en avait 
démontré la faisabilité. Les députés ont renvoyé la motion M 2'043 au 
Conseil d’État. Leur texte, amendé au cours des discussions, avait la teneur 
suivante : 

« Le Grand Conseil de la République et canton de Genève considérant : 

– la densité de la population et le caractère urbain de la commune de 
Vernier ; 

– la présence de 125 citernes, ou bacs, sur le territoire de la commune de 
Vernier ; 

– le danger potentiel que représentent ces installations pour la population ; 

– l’impossibilité de déplacer ces citernes vers d’autres sites sur le territoire 
de la République et canton de Genève ; 

– la nécessité d’étudier une solution permettant de diminuer le nombre de 
citernes ; 

invite le Conseil d’État 

– à entreprendre des discussions avec la Confédération pour pouvoir 
déplacer, dans un autre lieu, les réserves obligatoires (en vertu de la Loi 
sur l’Approvisionnement du Pays : LAP) qui représentent 60 % des 
volumes totaux stockés sur le territoire cantonal ; 

– à présenter un projet d’éloignement des seules citernes du site de 
Blandonnet et leur regroupement sur les autres sites existants ». 

43)  Le 3 avril 2012, la commission des finances a déposé son rapport 
concernant le PL 10'902 (consultable à l’adresse http://www.ge.ch/ 
grandconseil/memorial/data/570312/68/570312_68_partie2.asp). Elle invitait le 
Grand Conseil à accepter le projet de loi. 

  Selon la présentation faite par le département aux commissaires, le projet de 
Realim consistait dans la construction d’un bâtiment de onze niveaux, dont cinq 

- 14/50 - 

A/1671/2012 

affectés à un hôtel et le reste à des bureaux. Une analyse avait été faite s’agissant 
des risques liés à la proximité des dépôts d’hydrocarbures et des contraintes 
constructives, afin de respecter les normes en fonction de l’état existant. 

44)  Par arrêté du 16 avril 2012, le département a autorisé l’application des 
normes de la 3ème zone au bâtiment à construire selon la DP 18’357-3 sur les 
parcelles nos 4'618, 3'600 et 4'808. 

45)  Par décision du 27 avril 2012, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 4 mai 2012, le département a 
délivré à Realim l’autorisation préalable de construire n° DP 18’357-3. 

  Le même jour, les plans du projet déposés le 27 janvier 2012 ont été visés 
ne varietur, tandis que les versions antérieures ont été annulées. 

46)  Par acte du 30 mai 2012, Sasma a recouru auprès du TAPI contre la décision 
précitée, concluant à son annulation. 

  Le projet autorisé dérogeait au PLQ dans une mesure importante, qui ne 
correspondait pas à une mise au point technique du dossier et n’était justifiée par 
aucun motif d’intérêt général. Realim devait en outre démontrer que les droits à 
bâtir afférents aux parcelles en cause n’avaient pas été épuisés. L’autorisation 
querellée contrevenait à la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 
l979 (LAT - RS 700), à la loi fédérale sur la protection de l’environnement du 
7 octobre 1983 (LPE - RS 814.01), à l’OPAM, ainsi qu’aux directives du Conseil 
d’État du 5 mars 2003. L’implantation d’un bâtiment, sis dans le rayon de sécurité 
délimité autour de ses dépôts d’hydrocarbures, était source d’inconvénients graves 
au sens de l’art. 14 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 
avril 1988 (LCI - L 5 05) et aurait dû être refusée. Elle générerait une gêne 
durable pour la circulation dans un secteur déjà saturé. 

47)  Par actes séparés des 1er et 4 juin 2012, le TCS et Genblan ont également 
recouru auprès du TAPI contre l’autorisation préalable de construire 
n° DP 18’357-3, concluant, pour des motifs similaires, à son annulation. 

  La décision querellée dérogeait au PLQ de manière illégale. La construction 
autorisée ne respectait ni la densité, ni l’implantation, ni la destination prévues par 
ce plan. Selon ce dernier, le total des SBP constructibles sur les parcelles nos 3'600 
et 4'618 était de 16'300 m2. Lors de la construction du bâtiment « GHI », Realim 
avait réalisé au moins 31'439 m2, soit 11'339 m2 de plus que les SBP prévues par 
le PLQ dans le secteur en cause. Le solde de droits à bâtir disponibles sur les 
parcelles nos 3'600 et 4'618 était donc de 4'961 m2, alors que le projet querellé 
portait sur la construction d’un bâtiment de 31'647 m2, dont 21'273,9 m2 hors sol. 
Le surcroît de droits à bâtir octroyés par la DP 18’357-3 pour la construction du 

- 15/50 - 

A/1671/2012 

bâtiment « J » était de 16'312,9 m2 par rapport aux SBP autorisées par le PLQ, ce 
qui représentait une modification majeure de ce plan. 

  Un motif de sécurité ne pouvait pas être avancé pour justifier les dérogations 
au PLQ que contenaient le projet. En 2007, Realim et le département avaient fait 
valoir un tel motif pour justifier le déplacement de l’hôtel dans le bâtiment 
« GHI ». Ce qui était impossible à cette époque ne l’était désormais plus, alors que 
les circonstances tenant à l’exploitation des citernes ou aux méthodes de 
construction ne s’étaient pas modifiées. Cela démontrait le caractère erroné du 
motif avancé. 

  En octroyant l’autorisation querellée, le département avait violé l’art. 14 
LCI. Actuellement déjà, les accès au BIBC n’étaient pas satisfaisants et 
occasionnaient régulièrement des encombrements. Le projet induirait une charge 
de trafic supplémentaire, source d’importantes nuisances. 

48)  Le 13 août 2012, le département a conclu au rejet des recours de Sasma, du 
TCS et de Genblan. 

  Une demande préalable en autorisation de construire tendait à obtenir de sa 
part une réponse sur l’implantation, la destination, le gabarit, le volume et la 
dévestiture d’un projet. La DP n° 18’357-3 n’avait pas statué sur les droits à bâtir 
et n’avait pas à le faire. Il était donc prématuré d’examiner cette question. Cela 
dit, des droits à bâtir subsistaient pour permettre la réalisation du projet litigieux. 
Le PLQ prévoyait 82'540 m2 de SBP au total. À ce jour, le bâtiment « DEF » 
représentait 21'260 m2 de SBP (DD 87'345 et DD 87’345-2) ; le bâtiment 
« ABC » avait une SBP équivalant à 15'770 m2 (DD 87'344, DD 96'317 et 
DD 96’317-2) ; tandis que le bâtiment « GHI » représentait 28'509 m2 de SBP 
(DD 96'982, DD 98'480 et DD 99'721). Un solde de droits à bâtir de 17'001 m2 
demeurait sur les parcelles nos 3'600 et 4'618. La morphologie du futur bâtiment 
« J », différente de celle prévue par le PLQ, répondait à deux exigences, soit, 
d’une part, aux contraintes liées au développement du site et, d’autre part, à la 
proximité des dépôts pétroliers. Compte tenu du refus de l’OFROU de créer un 
nouvel accès sur les parcelles en cause, le bâtiment initialement prévu par le PLQ 
dans ce secteur était non seulement devenu obsolète, mais également irréalisable. 
Lors de l’adoption du plan, les normes de sécurité liées à la proximité des dépôts 
pétroliers n’étaient pas en vigueur, ce qui avait également une influence sur 
l’implantation des constructions. Le changement d’implantation constituait une 
mise à jour technique du PLQ et répondait à un intérêt général. La modification 
représentait moins de 10 % de la SBP totale du plan et pouvait donc être qualifiée 
de minime. Sans être affectée à un hôtel, la future construction aurait une 
affectation tertiaire et respecterait donc la destination principale prévue par le 
plan. Le PLQ ayant été réalisé dans sa majeure partie, il aurait été disproportionné 
de procéder à sa révision avant d’autoriser un projet adapté aux nouvelles 
circonstances. La jurisprudence rendue dans l’ATA/102/2007 du 6 mars 2007 

- 16/50 - 

A/1671/2012 

pouvait être appliquée mutatis mutandis dans le présent cas d’espèce. Il n’y avait 
pas de violation de l’art. 14 LCI. 

49)  Le 5 septembre 2012, Realim a conclu au rejet des recours. 

  Le PLQ déterminait avec précision la SBP des divers bâtiments compris 
dans son périmètre. Lorsqu’un projet de construction bénéficiait d’un haut 
standard énergétique (label Minergie), la SBP pouvait excéder de 10 % celle qui 
résultait de la stricte application du PLQ. Tel avait été le cas pour le bâtiment 
« GHI », sans que les droits à bâtir supplémentaires aient été utilisés lors de la 
réalisation de la troisième étape du BIBC, de sorte que ceux-ci pouvaient être 
transférés au bénéfice de la quatrième étape, soit du bâtiment « J ». Ce dernier 
répondant également aux exigences Minergie, il bénéficiait aussi du bonus de 
10 % de SBP. La jurisprudence admettait pour le surplus que le pouvoir 
d’appréciation revenant, de par la loi, au département lui permettait d’admettre un 
écart de SBP de 3 % qui pouvait être qualifié de peu important. Selon ces règles, 
une SBP totale de 10'352 m2 demeurait disponible pour la réalisation du bâtiment 
« J ». Par convention, l’État de Genève avait admis une SBP résiduelle de 
10'500 m2 pour la quatrième étape de réalisation du BIBC, conformément à 
l’art. 3 al. 2 du règlement d'application de la LGZD du 20 décembre 1978 
(RGZD - L 1 35.01). Or, la surface de SBP hors sol du projet autorisé sous 
n° DP 18’357-3 était de 10'552,4 m2. S’agissant d’un très léger écart par rapport à 
la SBP résiduelle, le département pouvait admettre le projet sans abuser de son 
pouvoir d’appréciation. 

  Le projet était également conforme au PLQ s’agissant de son implantation. 
Les contraintes liées au développement du site (telles la construction des bretelles 
d’accès à l’autoroute, la désuétude du projet d’aire de repos autoroutier et de 
station-service, les mesures de sécurité exigées par les CFF) et l’évolution du 
cadre normatif (notamment l’adoption des directives de sécurité du 5 mars 2003 
par le Conseil d’État) avaient nécessité une mise au point technique du dossier, 
justifiée par un motif d’intérêt général tenant dans la sécurité des futurs 
utilisateurs du bâtiment « J ». Le projet comportait une modification mineure du 
PLQ, puisqu’il ne prévoyait pas une emprise au sol plus importante que celle qui 
avait été initialement prévue et concernait un secteur modeste par rapport au 
périmètre total du plan. 

  Sous l’angle de sa destination, le projet ne comportait également qu’une 
modification mineure au PLQ, dont l’affectation principale était respectée. Dite 
modification était justifiée par un motif d’intérêt général, dans la mesure où 
l’Institut de sécurité et la Société des hôteliers de Genève avaient sérieusement 
remis en question tant la faisabilité technique que l’opportunité de réaliser un 
hôtel à l’emplacement originairement prévu. 

- 17/50 - 

A/1671/2012 

  Enfin, le département n’avait pas violé l’art. 14 let. a et e LCI en délivrant 
l’autorisation de construire litigieuse. Le BIBC connaissait déjà à l’heure actuelle 
un trafic d’une certaine intensité aux heures de pointe, conformément à son 
affectation tertiaire prévue par le PLQ. Le futur bâtiment « J » générerait tout au 
plus un accroissement mineur du trafic routier qui, à teneur de la jurisprudence, ne 
pouvait être qualifié d’inconvénient grave. Dans son préavis favorable sous 
réserves, la DGM n’avait, à juste titre, pas considéré comme problématique la 
circulation induite par le projet. 

  Ce dernier ne posait pas de problèmes de sécurité, dès lors que le futur 
bâtiment « J » se trouverait à plus de 50 m des citernes exploitées par Sasma et 
que des mesures suffisantes avaient été prises pour répondre au risque lié à leur 
proximité, comme l’attestaient les préavis favorables rendus par les services 
spécialisés en la matière. Les obligations découlant de l’OPAM ne lui étaient pas 
opposables pour le surplus, dite législation ne s’appliquant qu’aux exploitants 
d’installations dangereuses. 

50)  Le 26 septembre 2012, le Conseil d’État a déposé son rapport sur la motion 
M 2'043, rapport dont le Grand Conseil a pris acte le 12 octobre 2012. 

  Compte tenu des conclusions provisoires présentées par le bureau Sofies le 
30 novembre 2011, il proposait d’abandonner l’option consistant à délocaliser 
l’entier du site des pétroliers ailleurs sur le canton de Genève, celle-ci n’étant pas 
réalisable. Une délocalisation partielle de certains volumes demeurant 
envisageable, la commune et lui-même avaient décidé de constituer un groupe de 
travail chargé de consolider les hypothèses avancées par les différentes études 
conduites depuis 2002 (possibilité de délocaliser une partie des volumes stockés à 
Vernier, possibilité de réorganiser le site, possibilité de mutualiser les réserves des 
différentes entreprises). En fonction des besoins, les représentants du secteur des 
pétroliers et de la Confédération seraient associés aux réflexions. 

51)  Le 5 octobre 2012, Sasma s’est déterminée sur les observations de Realim 
du 5 septembre 2012. 

  La validité de la DP 18’357-3 devait être examinée en tenant compte de la 
présence durable de ses dépôts et non de la motion M 2'043, puisqu’elle disposait 
d’un DDP échéant en 2032. Selon la jurisprudence récente du Tribunal fédéral en 
matière d’OPAM, le respect des périmètres de sécurité devait s’imposer tant aux 
détenteurs des installations dangereuses, aux autorités d’exécution et de 
planification qu’aux propriétaires voisins. Un nouvel art. 11a OPAM, imposant 
aux cantons de coordonner les exigences de sécurité avec les mesures 
d’aménagement du territoire, était par ailleurs en cours d’adoption. Le PLQ était 
entaché d’un défaut dès lors qu’il n’avait pas été adapté suite à l’entrée en vigueur 
de l’OPAM et des directives du Conseil d’État du 5 mars 2003. L’adaptation des 
plans aux principes de la LAT et de la LPE était, selon le Tribunal fédéral, un 

- 18/50 - 

A/1671/2012 

motif déterminant de révision de ces instruments. Lorsque les autorités 
manquaient à ce devoir, la validité du plan d’affectation en cause pouvait être 
contrôlée à titre préjudiciel par l’autorité saisie de la demande d’autorisation de 
construire, mais dans tous les cas par l’autorité saisie d’un recours contre cette 
autorisation. Le respect du droit fédéral supérieur imposait en l’espèce de refuser 
l’autorisation de construire querellée. 

52)  Dans sa session du 12 octobre 2012, le Grand Conseil a adopté sans débat la 
loi n° 10'902 autorisant le Conseil d’État à aliéner les parcelles nos 3'600 et 4'618 
pour un prix de CHF 5'300'000.-. 

53)  Le 15 octobre 2012, le TCS s’est également déterminé sur les observations 
de Realim du 12 septembre 2012. 

  Une autre méthode que celle présentée dans son recours pouvait être 
appliquée pour calculer les SBP réellement construites lors des trois premières 
étapes de réalisation du BIBC. Elle aboutissait à un résultat analogue qui 
démontrait l’insuffisance de droits à bâtir pour la construction du projet querellé. 
Cette méthode se fondait sur les surfaces au sol des bâtiments cadastrés qui étaient 
ensuite multipliées par le nombre de niveaux hors sol : le PLQ prévoyait la 
construction de 82'440 m2 de SBP ; ces droits à bâtir avaient été utilisés à raison 
de 22'024 m2 pour le bâtiment « DEF », 27'863 m2 pour le bâtiment « ABC » et 
32'505 m2 pour le bâtiment « GHI ». Compte tenu du bonus Minergie, le solde de 
droits à bâtir disponibles pour le bâtiment « J » était de 3'006 m2, soit était 
largement inférieur aux 31'649 m2 autorisés par la DP 18’357-3. Ce dernier chiffre 
ressortait du site Internet du département sur le suivi administratif des dossiers 
(ci-après : SAD ; consultable à l’adresse http://etat.geneve.ch/sadconsult/). Les 
droits à bâtir pour la construction du projet querellé demeuraient insuffisants 
même à teneur des chiffres avancés par Realim qu’elle contestait par ailleurs. Ces 
chiffres faisaient état d’un solde disponible, bonus Minergie compris, de 8'476 m2, 
soit inférieur de plus de 2'000 m2 à la SBP de 10'552,4 m2 que représentait 
prétendument le projet querellé. 

54)  Le 16 novembre 2012, le département s’est déterminé sur les observations 
complémentaires de Sasma et du TCS. 

  Contrairement aux chiffres avancés par ce dernier, le total des droits à bâtir 
prévus par le PLQ s’élevaient à 82'540 m2, sans compter un bonus Minergie de 
10 %. La méthode de calcul proposée par le TCS était théorique et abstraite. Elle 
partait de la prémisse erronée que tous les étages avaient une surface identique, ce 
qui n’était pas le cas en l’espèce. Les droits à bâtir déjà utilisés lors de la 
réalisation des trois premières étapes du BIBC étaient ceux qui avaient été arrêtés 
par les différentes autorisations de construire délivrées. Selon celles-ci, il 
demeurait un solde de plus de 6'000 m2, bonus Minergie non compris. Quant à la 
surface du future bâtiment « J », elle n’était pas de 31'649 m2, mais de 10'500 m2, 

- 19/50 - 

A/1671/2012 

comme l’attestait l’autorisation de construire querellée. Il était en tout état de 
cause prématuré d’examiner la question des droits à bâtir au présent stade, celle-ci 
devant être renvoyée à celui de la délivrance de l’autorisation définitive de 
construire le projet. 

55)  À cette même date, Realim a complété ses observations. 

  Le droit de superficie de Samsa arriverait à échéance en 2032 et ne pourrait 
être reconduit qu’avec l’assentiment de l’État. Compte tenu de la motion M 2'043, 
celui-là ne serait vraisemblablement pas donné. La jurisprudence récente du 
Tribunal fédéral n’avait pas étendu le champ d’application de l’OPAM aux 
voisins d’installations dangereuses. Quant à la problématique du respect des 
périmètres de sécurité, elle devait s’analyser sous l’angle de l’art. 14 LCI. Le 
risque concret lié à la présence d’une installation dangereuse devait s’apprécier à 
l’aune de toutes les circonstances. Il serait en l’espèce maintenu à un niveau 
acceptable compte tenu des mesures constructives qui seraient prises. Quant au 
nouvel art. 11a OPAM, ses contours n’étaient pas définitivement connus. Il 
entrerait en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2013, de sorte qu’il ne s’appliquait 
pas à la présente procédure. Aucun changement de la situation de fait ou de droit 
ne justifiait une révision du PLQ, qui avait été adopté après l’implantation des 
dépôts d’hydrocarbures sur le site, de même que six ans après l’entrée en vigueur 
de la LAT. L’OPAM, entrée en vigueur postérieurement, ne contraignait pas les 
autorités cantonales à adapter les plans d’affectation, mais les détenteurs 
d’installations dangereuses à prendre les mesures de sécurité qui s’imposaient. Le 
projet était conforme aux directives du Conseil d’État. L’intérêt à la stabilité du 
PLQ devait l’emporter, compte tenu de son degré de réalisation et de précision, 
des assurances données aux propriétaires des parcelles quant à la pérennité de la 
réglementation en vigueur et du degré de l’atteinte portée aux intérêts concernés. 

  Elle avait fait vérifier les SBP construites lors des trois premières étapes du 
BIBC par un géomètre. Il en résultait un solde de droits à bâtir pour le projet 
querellé de 10'540 m2 de SBP, tandis que la DP 18’357-3 autorisait la construction 
de 10'552,4 m2 de SBP. Selon les plans de surfaces établis par le géomètre, les 
SBP qui devaient être retenues – après déduction de la double peau, des vides 
d’étage et atriums, des terrasses, ainsi que des locaux situés en dessous du niveau 
du sol bien que partiellement, voire totalement excavés – étaient les suivantes : 
20'607 m2 pour le bâtiment « DEF », 27'372 m2 pour le bâtiment « ABC » et 
29'531 m2 pour le bâtiment « GHI ». Les données SAD concernant le projet 
querellé n’étaient pas pertinentes et n’avaient qu’une valeur statistique. Elles 
avaient été réactualisées et prévoyaient une SBP administrative de 10'594 m2 pour 
le futur bâtiment « J ». Les 7'177 m2 de SBP correspondant à des « dépôts 
commerciaux » se situaient aux deux premiers niveaux du futur bâtiment. Ils 
étaient aveugles, car compris entre les deux voies ferrées, et avaient partant été 
admis comme des sous-sols, ce qui ne ressortait pas clairement des données SAD. 

- 20/50 - 

A/1671/2012 

56)  Le 26 novembre 2012, Sasma a versé à la procédure la copie d’un acte 
notarié du 25 mai 1979 attestant de son droit de proroger le DDP n° 3'092 à son 
échéance pour une nouvelle période de trente ans. 

57)  Par décision du 29 novembre 2012, le TAPI a ordonné la jonction des 
procédures introduites par Sasma, le TCS et Genblan contre la DP 18’357-3. 

58)  Le 20 juin 2013, le TAPI a auditionné les parties. 

  Selon Realim et le représentant du département, les 1'040 m2 
supplémentaires autorisés par la DD 99’721/2-4 provenaient des parcelles 
nos 4'618 et 3'600 et étaient compris dans les 10'692 m2 transférés pour la 
réalisation du bâtiment « GHI ». Les SBP autorisées pour ladite construction 
s’élevaient donc à 29'549 m2. 

  Selon le TCS, le bâtiment « GHI » avait une SBP bien supérieure s’élevant à 
32'505 m2. 

  Le représentant du département a indiqué que ce dernier ne vérifiait pas s’il 
y avait dépassement des SBP autorisées lors de la construction. S’agissant du 
calcul des SBP, il prenait en compte la double peau. Dans le cadre d’un PLQ 
ancien, il était possible de thésauriser les 10 % Minergie attribués à une 
construction qui ne les aurait pas utilisés pour en faire bénéficier une autre 
construction. La pratique était rare et n’était plus d’actualité désormais. Dans le 
cadre de cette pratique, les 10 % Minergie se calculaient sur la base des SBP 
prévues par le PLQ. Mais en général, ces 10 % étaient calculés sur les SBP 
disponibles sur la ou les parcelles concernées. Le département avait déjà procédé à 
ce type de calcul par le passé, mais il n’avait pas de cas précis en tête. Le service 
concerné avait d’ailleurs donné un préavis positif. En cas de dépassement ou de 
non-utilisation des SBP autorisées dans le cadre d’un projet réalisé en plusieurs 
étapes, il ignorait si le département tenait compte de ces SBP dans le cadre de la 
réalisation de la dernière étape, soit en particulier dans le cadre du calcul du solde 
des SBP. Ce qui importait au département, c’était que les SBP prévues par le PLQ 
soient au final respectées. Il ne pouvait pas indiquer les raisons qui faisaient que la 
construction du projet querellé sur les parcelles nos 3'600 et 4'618 était possible 
aujourd’hui, alors que le département l’avait estimée dangereuse en 2006. Ces 
aspects avaient été examinés par les services compétents qui avaient tous rendu 
des préavis favorables pour la construction d’un bâtiment à affectation mixte 
(hôtel et bureaux). Le changement d’affectation par rapport au PLQ consistait 
dans une modification mineure de celui-ci, dès lors que l’affectation tertiaire serait 
maintenue. 

  Realim a expliqué que le projet de relais autoroutier avait très vite été 
abandonné, soit bien avant 2006. Elle avait renoncé à réaliser un hôtel dans le 
futur bâtiment « J » au motif qu’une telle affectation ne répondait plus à un besoin 

- 21/50 - 

A/1671/2012 

et que les exigences de sécurité induites auraient été difficilement réalisables d’un 
point du vue technique et économique. Il n’était pas possible de déterminer à 
l’heure actuelle le nombre de bureaux qui seraient aménagés dans le bâtiment 
« J ». Elle ne connaissait pas la demande dans le périmètre, mais savait en 
revanche que tous les bureaux du site n’étaient pas occupés, en particulier ceux du 
bâtiment « ABC », dont 9'000 m2 étaient vacants. Le produit qu’elle proposait 
était très attractif du fait de la flexibilité des surfaces offertes et de sa proximité 
avec différents types de transports. 

59)  Le 22 août 2013, le TAPI a effectué un transport sur place en présence de 
toutes les parties. 

  S’agissant du bâtiment « GHI », le TCS a relevé que la superficie située au 
rez inférieur n’avait pas été prise en compte dans le calcul des SBP effectué par le 
géomètre mandaté par Realim. Celle-ci a expliqué qu’une partie du rez inférieur 
était excavée et que le calcul des niveaux s’était basé sur la cote 41 920 fixée par 
l’État de Genève. Le département a confirmé que pour l’ensemble du PLQ, il 
s’était basé sur ladite cote, à l’exception de la quatrième étape. Le TAPI a, pour sa 
part, constaté que le rez inférieur du bâtiment « GHI » abritait la réception de la 
banque HSBC, celle d’un fitness, un hall central accédant au parking commun à 
tout le BIBC et un restaurant. Ses autres constatations seront reprises en tant que 
de besoin dans les considérants en droit du présent arrêt. 

60)  Le 23 septembre 2013, Sasma, le TCS et Genblan ont retourné le 
procès-verbal de transport sur place signé, persistant pour le surplus dans leurs 
conclusions. 

  À l’examen du dossier, il ressortait clairement que le bâtiment projeté avait 
une SBP excédant le solde disponible selon le PLQ et ce, même en retenant les 
chiffres les plus favorables avancés par Realim. Cette dernière avait omis de 
soumettre au TAPI le plan du rez inférieur du bâtiment « GHI », alors que ce 
dernier était au niveau du sol naturel et comprenait notamment de nombreuses 
places de travail et une cafétéria avec une grand terrasse donnant sur la rue. Une 
surface d’au moins 1'390 m2 aurait ainsi dû être rajoutée au bâtiment « GHI ». De 
même, le transport sur place avait permis de constater que la double peau des 
bâtiments « GHI » et « ABC » était indissociable de la façade extérieure. Sa 
surface devait dès lors être prise en compte, tout comme les vides d’étage, dès lors 
qu’ils se trouvaient dans l’enveloppe thermique des bâtiments concernés. Il devait 
en être de même dans le calcul des SBP du futur bâtiment « J ». 

61)  À cette même date, le département a précisé que la double peau des 
bâtiments « ABC » et « GHI » n’entrait pas dans le calcul des SBP, dès lors 
qu’elle n’était pas chauffée et que son épaisseur la rendait inexploitable, tandis 
que Realim a persisté dans ses conclusions. 

- 22/50 - 

A/1671/2012 

62)  Par jugement du 30 janvier 2014 (JTAPI/142/2014), le TAPI a admis les 
recours et annulé l’autorisation préalable de construire n° DP 18’357-3 du 27 avril 
2012. 

  Quand bien même des chiffres différents ressortiraient des autorisations de 
construire accordées dans le cadre de la mise en œuvre des trois premières étapes 
du PLQ, c’était bien l’ensemble des SBP concrètement utilisées qui devait être 
pris en compte pour le calcul du disponible à affecter à la dernière étape. Après 
audition des parties, examen des nombreuses pièces versées au dossier et transport 
sur place, il apparaissait que 77'510 m2 de SBP avaient à tout le moins été réalisés 
lors de la construction des bâtiments « ABC » (27'372 m2), « DEF » (20'607 m2) 
et « GHI » (29'531 m2). Ces chiffres, qui ne prenaient pas en compte la double 
peau des bâtiments « ABC » et « GHI », les vides d’étage et atrium, les terrasses, 
ainsi que les locaux situés en dessous du niveau du sol bien que partiellement, 
voire totalement excavés, ressortaient des documents fournis par le géomètre que 
Realim avait mandaté. Il en résultait un solde à bâtir de 5'030 m2 pour la 
quatrième étape du BIBC. La construction projetée satisfaisant aux conditions 
imposées pour obtenir le label Minergie, la SBP disponible pouvait être 
augmentée de 10%, soit de 503 m2 supplémentaires. Le bâtiment « GHI » 
disposait du label Minergie et aurait également pu bénéficier des 10 % de SBP 
supplémentaires prévues par l’art. 3 al. 5 LGZD. La SBP retenue pour ce bâtiment 
étant de 29'531 m2, 2'953 m2 pouvaient profiter à la réalisation de la 
quatrième étape du BIBC, ce bonus n’ayant jusqu’alors pas été utilisé. Pour le 
reste, la pratique « à la carte » et nullement documentée du département ne 
pouvait être suivie. Elle était contraire à la ratio legis de l’art. 3 al. 5 LGZD, dès 
lors que, dans le cas d’espèce, elle permettait en particulier de gonfler 
artificiellement les SBP prévues par le PLQ, alors même qu’il n’était pas contesté 
que les bâtiments « ABC » et « DEF », d’une surface totale de 47'979 m2 ne 
bénéficiaient pas du label Minergie. La position de Realim qui soutenait que les 
10 % devaient être calculés sur la base de la SBP nécessaire à la réalisation du 
projet litigieux ne résistait pas à l’examen. Une SBP inexistante (c’est-à-dire pour 
sa partie supérieure au solde disponible) ne pouvait pas être prise en compte dans 
le calcul du bonus Minergie. Partant, même en prenant en compte les chiffres les 
plus favorables à Realim et non contestés par cette dernière, c’était au mieux une 
SBP de 8'486 m2 (5'030 m2 + 503 m2 + 2'953 m2) qui était disponible pour la 
quatrième étape de réalisation du BIBC. Le projet litigieux, en tant qu’il prévoyait 
une SBP de 10'552,4 m2, soit de 2'066,4 m2 supérieure à celle disponible selon le 
PLQ, ne pouvait être considérée comme une modification mineure de ce dernier. 
Le département avait violé l’art. 3 al. 4 LGZD en octroyant l’autorisation 
querellée, laquelle devait être annulée pour ce motif déjà. 

  Il n’était pas contesté que le bâtiment projeté était destiné à une affectation 
distincte de celle prévue dans le PLQ, ni que son implantation dérogeait à ce 
dernier. Le changement d’affectation en cause ne constituait pas une modification 

- 23/50 - 

A/1671/2012 

peu importante du PLQ, quand bien même l’affectation commerciale au sens large 
était conservée. La destination d’un bâtiment à construire constituait un élément 
essentiel du PLQ qui devait être respecté par les autorités, une affectation 
hôtelière se distinguant nettement de celle strictement commerciale, 
administrative, artisanale ou industrielle. Subsidiairement, les motifs invoqués à 
l’appui de la suppression de l’hôtel prévu par le PLQ semblaient avant tout dictés 
par des motifs économiques et de convenance personnelle, la faisabilité technique 
d’un hôtel à cet endroit n’étant en soi pas remise en question par l’institut mandaté 
par Realim pour établir un concept de sécurité, seul son coût étant jugé plus 
important et sa réalisation plus difficile du fait de la proximité des citernes et des 
choix de construction (en hauteur) et d’aménagement intérieur envisagés. 

  La construction projetée ne pourrait être autorisée qu’après modification du 
PLQ, conformément à la procédure prévue par la LGZD. Dans ce cadre, il 
appartiendrait aux autorités concernées de prendre en considération la prévention 
des accidents majeurs, en application notamment de l’art. 11a OPAM, en vigueur 
depuis le 1er avril 2013, de telles mesures étant d’ailleurs souhaitables, au sens de 
la disposition précitée, déjà dans le cadre des projets de construction répondant 
aux exigences d’un règlement sur les constructions et l’aménagement en vigueur 
et qui, par conséquent, ne nécessitent pas d’adaptation du plan d’affectation. Les 
directives du Conseil d’État relatives aux périmètres de sécurité, quand bien 
même elles ne liaient pas le juge, pouvaient constituer un guide utile en droit 
cantonal des constructions dans l’interprétation des conditions imposées par 
l’art. 14 LCI, pour les tiers non soumis à l’OPAM, surtout en ce qui concernait les 
questions d’ordre technique. Il appartiendrait dès lors au département ainsi qu’aux 
instances de préavis de motiver les raisons permettant de s’en écarter dans l’octroi 
de toute future autorisation dans le périmètre concerné. 

63)  Par acte déposé le 13 mars 2014, Realim a recouru auprès de la chambre 
administrative contre ce jugement, concluant à son annulation et à la 
condamnation des intimés au paiement des frais et émoluments de la procédure, 
dont une équitable indemnité à titre de participation à ses frais d’avocats.  

  En statuant sur les droits à bâtir, le TAPI avait fait fi de la pratique du 
département qui consistait à régler la question au stade de la délivrance de 
l’autorisation définitive de construire. Il avait, ce faisant, violé l’art. 5 al. 1 LCI. 
Le gabarit et le volume d’une construction au sens de cette disposition se 
déterminaient en fonction des gabarits de hauteur et de toiture, ainsi qu’en 
fonction des distances aux limites de propriété, mais ne dépendaient en revanche 
pas du détail des droits à bâtir. 

  Le jugement querellé violait l’art. 3 al. 4 LGZD, ainsi que le principe de 
l’égalité de traitement. Il procédait à un calcul erroné des droits à bâtir 
disponibles, en se fondant sur les SBP concrètement utilisées, plutôt que sur celles 
qui avaient été autorisées lors de la construction des trois premières étapes du 

- 24/50 - 

A/1671/2012 

BIBC. En ne tenant pas compte d’éventuels écarts entre les droits à bâtir afférents 
à une parcelle et les SBP réellement construites sur celle-ci, la méthode appliquée 
par le TAPI discriminait le ou les propriétaires des parcelles du PLQ non encore 
construites. Les droits à bâtir de ces derniers se trouvaient en effet injustement 
diminués du fait que les autres parcelles avaient profité de SBP supplémentaires, 
non prévues dans le PLQ, mais autorisées par le département sans compensation. 
Le principe de l’égalité de traitement commandait au contraire de déduire de la 
somme des SBP déjà construites les SBP complémentaires autorisées sans 
compensation, avant de déduire le solde ainsi obtenu du total de la SBP prévue par 
le PLQ. Lorsque l’autorité entendait compenser des « plus » et des « moins » dans 
les SBP autorisées, elle le manifestait expressément, comme cela avait été le cas 
lors de l’octroi des autorisations de construire nos DD 96’317/2 et DD 99’721-4. 
Dans le cas contraire, son silence et le principe de l’égalité de traitement 
imposaient de ne pas imputer aux constructions futures les « plus » accordés en 
compensation. En application de cette méthode, le solde de droits à bâtir 
disponibles pour la construction du futur bâtiment « J » était de 10'144 m2, bonus 
Minergie afférents aux bâtiments « GHI » et à la construction querellée compris. 
En application du principe de l’égalité de traitement, ce solde devait être 
augmenté d’une marge de tolérance de 6,47 % équivalant à celle dont avaient 
bénéficié les bâtiments « DEF » et « GHI », ce qui portait le total des droits à bâtir 
disponibles à 10'555 m2. En prévoyant une SBP de 10'552,4 m2, le projet litigieux 
ne constituait pas une modification majeure du PLQ, sous l’angle de sa densité. Le 
calcul des SBP était complexe et revêtait un caractère imprécis, de sorte que la 
jurisprudence avait admis et qualifié de peu important un écart de 3 %, lequel 
entrait dans la marge d’appréciation revenant au département. En tout état, la 
promesse de vente et d’achat, conclue par l’État de Genève et dans laquelle une 
SBP résiduelle de 10'500 m2 avait été admise pour la réalisation de la quatrième 
étape du BIBC, devait être qualifiée de convention au sens de l’art. 3 al. 2 RGZD. 

  S’agissant de l’affectation du bâtiment projeté, le PLQ prévoyait la faculté 
de construire un hôtel, mais ne comportait pas d’obligation en la matière. La 
suppression des chambres d’hôtel constituait une mise au point technique du 
dossier et reposait sur un motif d’intérêt général mis en évidence par l’Institut de 
sécurité et la Société des hôteliers de Genève. Le TAPI avait passé sous silence le 
fait que la construction des bretelles d’accès à l’autoroute avait compromis la 
réalisation d’un relais autoroutier et d’une station-service à cet endroit, qui 
constituaient la seule justification d’y implanter également un hôtel. Le jugement 
querellé entrait en outre en contradiction avec l’ATA/102/2007 précité qui avait 
confirmé la légalité d’une autorisation de construire impliquant l’abandon d’un 
projet d’hôtel sur les parcelles nos 3'600 et 4'618. En l’espèce, la modification 
autorisée était mineure, dans la mesure où elle ne dérogeait pas à l’affectation 
principale prévue par le PLQ. 

- 25/50 - 

A/1671/2012 

  L’obligation d’implanter un hôtel sur les parcelles nos 3'600 et 4'618 retenue 
par le TAPI portait atteinte à sa liberté économique garantie par l’art. 27 de la 
Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. – RS 101), en la privant de la faculté 
de développer et de mettre en valeur les parcelles en cause en fonction de critères 
commerciaux. Pour autant qu’elle puisse être déduite du PLQ, l’obligation de 
construire un hôtel n’était plus justifiée par aucun intérêt public prépondérant et 
emportait une restriction inconstitutionnelle de sa liberté économique. 

  L’autorisation litigieuse était conforme aux dispositions du droit de 
l’environnement (art. 22 LAT, art. 10 LPE, art. 14 LCI et OPAM) pour les motifs 
déjà exposés en première instance. L’entrée en vigueur de l’art. 11a OPAM au 
1er avril 2013 ne pouvait pas remettre en question la légalité d’une décision rendue 
le 27 avril 2012. Cette disposition ne déployait pas d’effet rétroactif et était sans 
pertinence pour l’examen de la légalité d’une autorisation délivrée avant son 
entrée en vigueur. Les questions de sécurité avaient été suffisamment examinées, 
comme l’attestaient les préavis favorables versés au dossier. 

64)  Le 20 mars 2014, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler 
d’observations. 

65)  Le 2 mai 2014, le département a conclu à l’admission du recours et à la 
confirmation de sa décision d’autorisation de construire du 27 avril 2012. 

  La SBP se déterminait en fonction principalement du nombre d’étages et de 
l’architecture interne d’un bâtiment, éléments sur lesquels ne se prononçait pas 
une autorisation préalable de construire. Le volume et le gabarit d’un projet ne 
permettaient pas de connaître, à tout le moins avec précision, la SBP. Il était 
notoire qu’à l’intérieur d’un bâtiment d’un gabarit et d’un volume donnés, il était 
possible de prévoir plus ou moins d’étages. L’art. 49 LCI l’attestait, dans la 
mesure où les vides d’étage n’étaient limités que par des hauteurs minimales. 
Deux bâtiments identiques pouvaient ainsi contenir un nombre d’étages différent, 
entraînant une variation des SBP. Quand bien même les plans déposés dans le 
cadre d’une demande préalable en autorisation de construire préciseraient le 
nombre d’étages et/ou la SBP de la construction projetée, l’autorisation préalable 
qu’il délivrait n’avalisait pas ces éléments, le bénéficiaire ne pouvant s’en 
prévaloir au stade ultérieur. Le TAPI s’était fondé sur une problématique 
exorbitante à l’objet du présent litige pour annuler la DP 18’357-3. Pour les motifs 
déjà exposés, celle-ci n’emportait pas de violation de l’art. 3 al. 4 LGZD 
s’agissant de l’affectation autorisée. À teneur de la jurisprudence récente, 
l’ampleur d’une dérogation à un PLQ devait prendre en compte l’inhabituelle 
précision d’un tel plan, lorsque celui-ci indiquait la nature même de l’entreprise 
prévue. 

- 26/50 - 

A/1671/2012 

66)  À cette même date, Genblan a conclu au rejet du recours, à la confirmation 
du jugement querellé et à la condamnation de Realim en tous les frais et dépens, 
dont une indemnité de procédure à titre de participation à ses honoraires d’avocat. 

  En tenant compte des chiffres les plus favorables à Realim, le TAPI avait 
dûment constaté que le projet litigieux prévoyait une SBP excédant de 2'000 m2 le 
solde des droits à bâtir disponibles. Et ce, après avoir admis une double 
majoration « Minergie » tant pour le projet litigieux lui-même qu’au titre de bonus 
Minergie non utilisé pour le bâtiment « GHI », alors qu’un tel transfert de bonus 
n’allait pas de soi. Plus encore, le dépassement susmentionné ne prenait même pas 
en compte « la double peau, les vides d’étage et atriums, les terrasses ainsi que les 
locaux situés en-dessous du niveau du sol, bien que partiellement voire totalement 
excavés ». 

  En soutenant qu’au moment de déterminer le solde des droits à bâtir, les 
SBP ressortant des autorisations de construire délivrées à l’occasion des étapes 
antérieures de mise en œuvre du PLQ devaient être retenues plutôt que les SBP 
effectivement réalisées, Realim perdait de vue qu’il n’y avait pas de droit à 
l’égalité dans l’illégalité. Si l’on ne devait pas tenir compte des dépassements de 
SBP non prévus par le PLQ mais néanmoins autorisés par le département, l’on en 
viendrait à vider purement et simplement ledit plan de sa substance, par couches 
successives de dérogations qui se justifieraient l’une l’autre. Ce, alors que Realim 
avait déjà bénéficié de ces dépassements lors des étapes antérieures du 
développement du site de Blandonnet. 

67)  Le 2 mai 2014 également, Sasma a pris des conclusions identiques. 

  La question des droits à bâtir concernait la densité d’un projet, soit un 
élément fondamental qui devait être étudié au stade de la demande préalable en 
autorisation de construire. 

  S’agissant de la densité du projet querellé, un report des droits à bâtir 
Minergie, thésaurisés par les propriétaires du bâtiment « GHI », sur le futur 
bâtiment « J » ne reposait sur aucune base légale. Il y avait lieu de s’écarter du 
jugement querellé sur ce point. 

  Le PLQ prévoyait expressément la construction d’un hôtel. Il n’avait pas 
fait l’objet d’un recours en son temps et constituait, partant, une base légale 
suffisante pour imposer à la recourante une construction conforme à cette 
contrainte. La liberté économique de Realim ne s’en trouvait nullement violée. En 
tout état de cause, le contrôle préjudiciel d’un PLQ était exclu dans une procédure 
relative à un acte d’application. 

  Pour le reste, elle avait déjà exposé les raisons pour lesquelles le PLQ était 
devenu obsolète suite à l’entrée en vigueur de l’OPAM et des directives du 

- 27/50 - 

A/1671/2012 

Conseil d’État du 5 mars 2003. Les autorités genevoises auraient dû procéder à la 
révision de cet instrument, afin de le mettre en conformité avec l’évolution du 
droit fédéral. Cette adaptation n’ayant pas été opérée, le département aurait dû 
constater la non-conformité du PLQ avec le droit fédéral et en tirer les 
conséquences juridiques idoines, à savoir l’impossibilité d’autoriser un projet 
compris dans le rayon de sécurité. En cas de modifications législatives, la validité 
d’un PLQ pouvait et devait être contrôlée à titre préjudiciel. La DP 18’357-3 
violait en tout état de cause l’art. 14 LCI. 

68)  Le 8 mai 2014, le TCS a également conclu au rejet du recours, à la 
confirmation du jugement querellé et à la condamnation de Realim et du 
département à tous les dépens, dont une indemnité de procédure à titre de 
participation à ses honoraires d’avocat. 

  Le grief de violation de l’art. 5 al. 1 LCI était infondé, En vertu des art. 22 
al. 2 let. a LAT et 3 al. 4 LGZD, le département avait l’obligation de vérifier la 
conformité de l’autorisation préalable de construire au PLQ et, partant, 
l’admissibilité des surfaces à construire. L’art. 146 al. 1 LCI excluait que le 
contenu d’une autorisation préalable puisse être contesté à titre préjudiciel dans le 
cadre d’un recours formé contre une autorisation définitive. Si les droits à bâtir 
disponibles n’étaient pas vérifiés au stade de la demande préalable, cela 
signifierait qu’un bâtiment avec un volume permettant la réalisation de droits à 
bâtir inexistants pourrait être autorisé. 

  Pour les motifs déjà exposés en première instance, l’autorisation querellée 
violait le PLQ sous l’angle de la densité, de l’implantation et de la destination de 
la construction prévue. 

  S’agissant de la densité en particulier, le législateur genevois avait supprimé 
le bonus Minergie initialement conçu comme un motif de dérogation admissible 
aux PLQ. Cette modification législative était intervenue le 15 mars 2014 suite à 
l’entrée en vigueur de la loi n° 10'965 du 16 mai 2013. Un tel bonus n’existait 
plus et ne pouvait être appliqué dans une procédure d’autorisation, puisque le juge 
devait statuer sur la base du droit en vigueur au jour où il rendait son arrêt. Même 
en utilisant les chiffres de Realim et en tenant compte du bonus Minergie afférent 
au bâtiment « GHI », la surface encore disponible de 7'882 m2 ne permettait pas 
de construire le bâtiment projeté. Elle s’élevait en réalité à 3'529 m2, compte tenu 
de la surface réelle du bâtiment « GHI », qui s’élevait à 30'931 m2 (eu égard aux 
surfaces situées aux rez inférieurs décomptées à tort alors qu’elles se trouvaient au 
niveau du sol et devaient à tout le moins être prises en compte à raison de 50 %), 
si ce n’était à 31'439 m2 (compte tenu des SBP retenues pour le bâtiment « GHI » 
dans le cadre de la DD 99’721-4 pour le calcul de la taxe d’écoulement des eaux, 
après déduction des surfaces en sous-sol). Les droits à bâtir supplémentaires 
utilisés pour les bâtiments « ABC » et « DEF » ne devaient pas permettre à la 
recourante de bénéficier de droits analogues dans le bâtiment projeté. Soit ces 

- 28/50 - 

A/1671/2012 

droits avaient été valablement accordés, soit ils avaient été obtenus illégalement. 
Dans la première hypothèse, cela signifiait qu’ils avaient été accordés en 
déduction partielle du potentiel de droits à bâtir prévus par le PLQ et qu’ils ne 
pouvaient, partant, pas donner naissance à des prétentions supplémentaires. Il était 
choquant que Realim puisse prétendre le contraire, alors qu’elle avait elle-même 
construit le bâtiment « ABC » en excédant les droits à bâtir disponibles et en 
utilisant d’autres droits du périmètre. La recourante avait également procédé de la 
sorte lors de la construction du bâtiment « GHI » en prétendant que la zone où 
l’hôtel devait être construit était devenue inconstructible. Ces transferts successifs 
ne pouvaient désormais pas être invoqués pour tenter de créer de nouveaux droits 
inexistants, sauf à faire preuve d’un comportement abusif. Dans la seconde 
hypothèse, soit celle où les droits à bâtir supplémentaires réalisés dans les 
bâtiments « ABC » et « DEF » auraient été obtenus illégalement, Realim ne 
pourrait pas s’en prévaloir. Le département manifestant régulièrement sa volonté 
de respecter strictement les PLQ, elle ne disposerait pas d’un droit à l’égalité dans 
l’illégalité. 

  La liberté économique n’empêchait pas les collectivités publiques 
d’encourager certains types d’activités par des mesures de planification. Le 
Tribunal fédéral l’avait en particulier confirmé s’agissant de l’activité hôtelière 
lorsqu’il avait eu à juger de la validité du règlement de la Ville de Genève relatif 
aux plans d’utilisation du sol. Cela valait mutatis mutandis pour l’affectation 
prévue dans un PLQ régi par la LGZD, puisque cette loi avait pour but 
l’occupation rationnelle des zones affectées à l’habitat, au commerce et aux autres 
activités du secteur tertiaire. Cette dernière notion signifiait que l’activité hôtelière 
devait être distinguée de l’activité purement commerciale et pouvait faire l’objet 
d’une affectation particulière dans un PLQ qui liait ensuite les propriétaires et les 
autorités. En tant qu’elle était fixée par le PLQ en cause, l’affectation hôtelière des 
parcelles nos 3'600 et 4'618 ne pouvait plus être remise en cause par la recourante 
au stade de la procédure en autorisation de construire. 

69)  Le 14 mai 2014, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 27 juin 2014 
pour formuler toutes requêtes ou observations complémentaires, après quoi la 
cause serait gardée à juger. 

70)  Le 10 juin 2014, Sasma a persisté dans ses conclusions du 2 mai 2014, 
moyennant les observations complémentaires suivantes. 

  Les arguments développés par le département à propos de l’art. 5 al. 1 LCI 
ne résistaient pas à l’examen. L’implantation, le gabarit et le volume d’une 
construction visés par cette disposition traduisaient, par définition, les droits à 
bâtir accordés. En l’occurrence, le PLQ fixait clairement le total des droits à bâtir 
disponibles, de sorte que les propriétaires concernés étaient tenus de construire 
selon les règles contenues dans cet instrument. 

- 29/50 - 

A/1671/2012 

  S’agissant du changement de destination, le département ne pouvait pas plus 
se prévaloir du précédent concernant l’entreprise de « menuiserie-charpente », 
l’affectation hôtelière en cause n’ayant rien d’insolite pour un PLQ et n’étant pas 
aussi restrictive. 

71)  Par courrier du 26 juin 2014, le département a fait savoir qu’il n’avait pas 
d’observations complémentaires à formuler. 

72)  Le 27 juin 2014, Realim a formulé des observations complémentaires qui 
reprenaient, en les développant, ses conclusions du 13 mars 2014. 

  Pour le calcul du solde de droits à bâtir disponibles, le principe de l’égalité 
de traitement, qui s’appliquait entre les différents propriétaires de parcelles situées 
à l’intérieur d’un même plan, commandait d’ajouter au total des SBP prévues par 
le PLQ, les SBP autorisées sans compensation, soit en l’espèce 82'540 m2 
augmentés des 1'507 m2 obtenus par les différents propriétaires sans transfert de 
droits à bâtir (624 m2 autorisés sous DD 98’480-4 pour la construction du 
bâtiment « H », 556 m2 autorisés sous DD 96’982-4 pour la construction du 
bâtiment « G » et 327 m2 autorisés pour la construction des bâtiments « D » et 
« E »). 

  L’abrogation de l’art. 3 al. 5 LGZD résultant de l’entrée en vigueur, le 
15 mars 2014, de la loi n° 10'965, n’influençait pas l’issue de la présente 
procédure. Une autorité judiciaire de recours devait trancher le cas selon le droit 
en vigueur au moment du prononcé de la décision attaquée, sauf si un intérêt 
public important, notamment des motifs d’ordre public, justifiait une application 
immédiate du nouveau droit entré en vigueur dans l’intervalle. Une dérogation à 
ce principe n’était admise que s’il apparaissait qu’une nouvelle requête en 
autorisation de construire fondée sur le nouveau droit, par hypothèse plus 
favorable au requérant, devrait être admise. En l’espèce, aucun intérêt public 
important ne justifiait la suppression immédiate des bonus Minergie, qui n’avaient 
été abrogés que par souci de cohérence avec l’introduction, à la même date, d’un 
indice de densité minimal dans les PLQ. 

73)  Le 8 juillet 2014, les dernières écritures produites ont été communiquées 
aux parties et la cause gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

- 30/50 - 

A/1671/2012 

2)  La principale question à trancher est celle de savoir si l’autorisation 
préalable de construire n° DP 18'357-3, délivrée le 27 avril 2012, respecte le PLQ 
régissant les parcelles nos 3'600 et 4'618. 

 a. Selon l’art. 3 al. 4 LGZD, les projets de construction établis selon les 
normes d’une zone de développement doivent en effet se conformer aux PLQ 
adoptés conformément à cette loi. Toutefois, lors du contrôle de conformité des 
requêtes en autorisation de construire avec le PLQ, le département peut admettre 
que le projet s’écarte du plan dans la mesure où la mise au point technique du 
dossier ou un autre motif d’intérêt général le justifie. 

 b. En tant que plans d’affectation spéciaux, les PLQ permettent de préciser 
l’affectation et le régime d’aménagement des terrains compris à l’intérieur d’une 
ou plusieurs zones (art. 13 de la loi d’application de la LAT du 4 juin 1987 - 
LaLAT - L 1 30). Selon une jurisprudence constante, ils définissent de manière 
aussi précise et complète que possible tous les aspects contenus à l’intérieur du 
périmètre qu’ils fixent (ATA/463/2011 du 26 juillet 2011 consid. 6c ; 
ATA/505/2007 du 9 octobre 2007 consid. 4d ; ATA/618/2005 du 20 septembre 
2005 ; ATA/684/2002 du 12 novembre 2002). 

 c. Les PLQ prévoient notamment le périmètre d’implantation, le gabarit et la 
destination des bâtiments à construire (art. 3 al. 1 let. a LGZD) et sont 
accompagnés d’un règlement de quartier (art. 4 al. 1 LGZD). À défaut de 
règlement adopté spécialement ou de conventions particulières, les dispositions du 
règlement type annexé au règlement d’exécution de la loi sont applicables (art. 4 
al. 2 LGZD). Selon l’art. 1 de l’annexe au règlement d’application de la LGZD, 
du 20 décembre 1978 (RGZD2 – L 1 35.04), l’indice d’utilisation du sol 
(ci-après : IUS) est déterminé par le PLQ. Si le PLQ ne fixe pas l’IUS, ce dernier 
se déduit du plan dans la mesure où cet instrument fixe avec précision 
l’implantation des bâtiments et leurs dimensions (ATA/505/2007 précité 
consid. 4c ; François BELLANGER, Les droits à bâtir : une notion virtuelle pour 
une valeur réelle, in Festschrift Andreas Auer, Direkte Demokratie, 2013, 287-
307, p. 301 ; Alain MAUNOIR, Les zones de développement dans le canton de 
Genève, 1999, p. 29). 

 d. L’IUS permet de déterminer la densité d’une construction dans un certain 
périmètre. Il désigne le rapport numérique entre la SBP utile et la surface de 
terrain pris en compte (Lexique de l’aménagement du territoire, ASPAN, 1997, 
p. 41). Il fixe, sur une portion de territoire donnée, les droits à bâtir y afférents, 
soit les SBP susceptibles d’être construites sur les parcelles en cause 
(ATA/505/2007 précité consid. 4e). 

3)  Dans un premier grief, la recourante, suivie sur ce point par le département, 
invoque une violation de l’art. 5 al. 1 LCI. Les droits à bâtir afférents à un projet 
de construction ne seraient pas fixés dans une autorisation préalable de construire. 

- 31/50 - 

A/1671/2012 

En annulant la DP 18’357-3 pour cause de dépassement important des SBP 
prévues par le PLQ, le TAPI aurait statué sur une question exorbitante à l’objet du 
présent litige. 

 a. Selon l’art. 5 al. 1 LCI, la demande préalable tend à obtenir du département 
une réponse sur l’implantation, la destination, le gabarit, le volume et la 
dévestiture du projet présenté. L’autorisation délivrée sur cette base a pour but de 
figer ces éléments, qui ne peuvent plus être remis en cause lors de la délivrance de 
l’autorisation définitive de construire (art. 5 al. 5 LCI qui renvoie à l’art. 146 
LCI). Le recours dirigé contre une autorisation définitive, précédée d’une 
autorisation préalable en force ou d’un PLQ en force, ne peut en effet pas porter 
sur les objets tels qu’agréés par ceux-ci (art. 146 al. 1 LCI). 

 b.  La juridiction de céans a eu plusieurs fois l’occasion de préciser la portée de 
la demande préalable en autorisation de construire : demande simplifiée, elle vise 
à épargner aux intéressés d’être contraints de dresser des plans de détail tant et 
aussi longtemps que les questions de principe ne sont pas résolues 
(ATA/452/2008 du 2 septembre 2008 consid. 5d et les références citées). Le but 
d’une telle demande est de déposer dans un premier temps un dossier simplifié 
afin de gagner du temps et de réduire les frais. En effet, si l’un des éléments du 
dossier visé dans la demande préalable n’est pas conforme, il est inutile d’engager 
des frais supplémentaires pour présenter un projet plus précis afin de déposer une 
demande en autorisation définitive. 

 c. Comme l’a relevé à juste titre le département, l’implantation, le gabarit et le 
volume d’une construction ne permettent pas à eux seuls de déterminer avec 
précision la SBP d’un projet. Celle-ci peut encore varier suivant le nombre 
d’étages et l’architecture interne de la construction réalisée dans un gabarit et un 
volume donnés. L’implantation, le gabarit et le volume d’une construction 
permettent néanmoins de déterminer la SBP maximale susceptible d’être réalisée, 
en application des hauteurs minimales de vides d’étage prescrites par la législation 
(art. 49 LCI également applicable en zone de développement sur renvoi de l’art. 
11 al. 2 LGZD). En outre, une corrélation entre les trois éléments appréhendés par 
une autorisation préalable de construire et les SBP réalisées au final existe en 
pratique. Les dimensions d’une construction sont en général déterminées en 
fonction des SBP susceptibles d’être réalisées dans un emplacement donné. La 
corrélation précitée est en effet gage de rentabilité ou, à tout le moins, d’équilibre 
financier pour une opération de construction, qui pourrait à l’inverse perdre toute 
justification économique en cas de dichotomie importante entre le volume 
construit et les SBP réalisables dans ce dernier. 

  À l’appui de sa demande en autorisation préalable de construire, la 
recourante a, en l’espèce, fourni un extrait cadastral figurant l’implantation des 
futures constructions, des plans détaillant chacun des niveaux du futur bâtiment 
« J » (sous-sol 02 n° 201-J5, sous-sol 01 n° 202-J5, rez n° 203-J5, rez supérieur 

- 32/50 - 

A/1671/2012 

n° 204-J5, rez toiture n° 205-J5, étage type n° 206-J5, attique n° 215-J5 et toiture 
n° 216-J5), des plans de coupe (nos 221-J5 et 222-J5), ainsi que des plans de 
façade de son projet (nos 241-J5, 242-J5 et 243-J5). Le 27 avril 2012, tous ces 
documents ont été visés ne varietur par le département « sous réserve des 
conditions particulières de l’autorisation », le texte de la DP 18'357-3 
circonscrivant son étendue à l’implantation, la destination, le gabarit, le volume et 
la dévestiture du projet. 

  Le projet présenté est donc très précis et fournit, en particulier, toutes les 
données utiles à la détermination des SBP que Realim voudrait réaliser. Dans ces 
conditions, le fait pour le département d’avoir limité son examen aux seuls 
éléments expressément mentionnés à l’art. 5 al. 1 LCI paraît contraire à la ratio 
legis de cette disposition. L’on voit en effet mal quelle économie de temps et 
d’argent pourrait encore représenter une procédure en autorisation préalable de 
construire si un administré voyait, dans un premier temps, son projet de 
construction autorisé sous l’angle de l’implantation, du gabarit et du volume 
prévus, pour apprendre ensuite, au stade de l’autorisation définitive de construire, 
que les SBP initialement projetées sont nettement trop importantes et doivent être 
réduites. Un tel constat, effectué en fin de procédure, pourrait en effet remettre en 
cause la faisabilité technique et/ou économique de toute l’opération. Par souci 
d’économie de procédure, la question de la légalité des SBP prévues devrait ainsi 
être, sous réserve de variations de relativement faible ampleur, purgée au stade de 
l’autorisation préalable de construire, lorsque le dossier le permet comme en 
l’espèce. Le contraire reviendrait à ignorer l’interdépendance existant entre les 
dimensions d’une construction et les SBP qui y sont réalisées et ôterait sa raison 
d’être à la procédure en autorisation préalable de construire. 

  Dans le cas d’espèce, un autre motif imposait en outre au département de 
contrôler les SBP prévues par le projet querellé au stade de l’autorisation 
préalable de construire. S’agissant d’une construction implantée sur des parcelles 
affectées à la zone de développement et faisant l’objet d’un PLQ en force, la 
conformité du projet à cet instrument de rang supérieur représentait une question 
de principe que l’autorisation préalable de construire a précisément pour fonction 
de régler. Or, le PLQ régissant les parcelles nos 3'600 et 4'618 fixe non seulement 
l’implantation et le gabarit des constructions susceptibles d’être implantées à cet 
endroit, mais également leur densité exprimée en SBP. Il convenait ainsi de 
vérifier la conformité au PLQ du projet querellé sous tous les aspects appréhendés 
par cet instrument, sauf à « saucissonner » artificiellement le contrôle de légalité 
imposé par l’art. 3 al. 4 LGZD, à mettre en danger l’objectif d’aménagement et 
d’occupation rationnels des terrains poursuivi par les zones de développement 
(art. 1 LGZD) ou à rendre des décisions contradictoires successives sur la même 
question de principe, en violation de l’art. 5 al. 1 LCI. 

- 33/50 - 

A/1671/2012 

  Le premier grief de la recourante sera, partant, rejeté et la question de la 
densité du projet querellé traitée au présent stade de la procédure dans le cadre du 
nécessaire contrôle de conformité au PLQ régissant le secteur. 

4)  La TAPI a considéré que le projet querellé présentait un dépassement des 
droits à bâtir afférents aux parcelles nos 3'600 et 4'618 trop important pour être 
qualifié de modification mineure du PLQ. Selon la recourante, cette conclusion 
résulterait d’un calcul erroné des SBP disponibles sur les parcelles en cause et 
consacrerait une violation de l’art. 3 al. 4 LGZD et du principe de l’égalité de 
traitement. 

 a. Comme vu précédemment, le département peut autoriser que le projet 
s’écarte du plan dans la mesure où la mise au point technique du dossier ou un 
autre motif d’intérêt général le justifie (art. 3 al. 4 LGZD). 

 b. Dans sa teneur antérieure au 29 mai 2004, cette disposition permettait au 
département d’admettre qu’un projet de construction s’écarte « légèrement » du 
PLQ. Selon la jurisprudence rendue à cette époque, le déplacement d’un bâtiment 
d’un mètre correspondait à une telle modification mineure (ATA M. du 12 janvier 
1993), ainsi que la création d’un parking souterrain en raison de l’intérêt public 
prépondérant à assurer une circulation fluide et offrir aux habitants des immeubles 
concernés la possibilité de se parquer (ATA DTP du 3 octobre 1990). Une 
emprise supplémentaire de 100 m2 de parking souterrain n’a pas été considérée 
comme une modification mineure, mais comme un changement admissible 
(ATA/559/2000 du 14 septembre 2000). L’agrandissement de 159 m2 de la 
surface d’un attique a été considéré comme une dérogation mineure 
(ATA/298/2001 du 8 mai 2001). 

 c. La nouvelle teneur de l’art. 3 al. 4 LGZD n’a pas modifié fondamentalement 
la marge d’appréciation laissée au département. Selon les travaux préparatoires 
relatifs à la modification législative intervenue, seules des modifications peu 
importantes, remplissant en outre les autres conditions prévues par l’art. 3 al. 4 
LGZD, peuvent être autorisées (MGC 2003-2004/VII d/31 1835). La disposition 
légale en cause doit s’interpréter de façon à éviter que le PLQ ne perde de sa 
substance. En acceptant par le biais d’une autorisation de construire une 
modification importante du PLQ, la procédure d’adoption des plans d’affectation, 
telle que prévue par le droit fédéral de l’aménagement du territoire, ne serait pas 
respectée (ATA/543/2011 du 30 août 2011 ; ATA/143/2011 du 8 mars 2011 ; 
ATA/7/2011 du 11 janvier 2011 ; ATA/505/2007 du 9 octobre 2007). 

 d. Seules des modifications peu importantes peuvent ainsi être autorisées en 
dérogation à un PLQ, comme continue de l’illustrer la jurisprudence rendue sous 
l’empire de l’actuel art. 3 al. 4 LGZD. La juridiction de céans a notamment 
considéré que le changement d’implantation d’un parking souterrain constituait 
une modification mineure du PLQ et que le changement d’accès en résultant était 

- 34/50 - 

A/1671/2012 

une mise au point technique du dossier justifiant l’admission d’une dérogation au 
sens de cette disposition (ATA/463/2011 précité). Dans un cas portant sur la 
réalisation d’une construction à haut standard énergétique, elle a qualifié de 
modification mineure la création d’un étage supplémentaire comportant deux 
logements et induisant un dépassement du gabarit prévu par le PLQ de 2,70 m 
(ATA/583/2010 du 31 août 2010). Dans l’ATA/505/2007 précité, elle a jugé que 
le pouvoir d’appréciation laissé par la loi au département permettait d’admettre un 
écart de SBP de 3 %, qui pouvait être qualifié de peu important compte tenu de la 
SBP totale du projet en cause. Elle a souligné en cette occasion que la mesure 
technique des SBP revêtait un caractère imprécis, l’expérience ayant montré que 
des différences de quelques pour-cent n’étaient pas inhabituelles en raison de la 
complexité des mesures (audition du directeur de l’aménagement du territoire lors 
de l’adoption du bonus lié au standard Minergie, MGC 2003-2004/X A 5064). 
Plus récemment, un projet comportant un attique de 51,50 m2 affecté à une 
cuisine, un séjour et une véranda non chauffée et n’excédant pas les 10 % de SBP 
supplémentaires autorisés en application du bonus Minergie a été considéré 
comme une modification mineure du PLQ (ATA/55/2012 du 24 janvier 2012). 

 e. Au sein de cette jurisprudence, l’ATA/102/2007 précité rendu dans le cadre 
du présent complexe de faits (§ 20 ci-dessus) représente un cas de figure isolé, dû 
à des circonstances très spécifiques (ATA/543/2011 précité consid. 3d). Dans 
cette affaire, la juridiction de céans a considéré comme incontestable le fait que le 
projet de Realim autorisé sous n° DD 99'721-4 s’écartait du PLQ, et que cette 
modification ne pouvait pas être qualifiée de mineure au vu du déplacement de 
l’assiette de l’hôtel (au sein du bâtiment « GHI », plutôt qu’à l’emplacement 
prévu par le plan). Cette modification avait néanmoins rencontré l’agrément de 
l’ensemble des autorités de préavis et correspondait à l’intérêt général, puisqu’elle 
permettait d’éloigner le bâtiment en question de la zone de protection rendue 
nécessaire par la présence des dépôts d’hydrocarbures sise sur le territoire de la 
commune de Vernier. L’intérêt général commandait d’accepter la modification, 
sans nouvelle procédure d’adoption d’un PLQ, en raison des circonstances très 
particulières de l’espèce qui exigeaient le respect de la zone de sécurité autour des 
dépôts. Seules ces caractéristiques étaient de nature à conduire à l’admission du 
recours et au rétablissement de l’autorisation de construire querellée. Ce jugement 
a en outre été rendu après que les voisins à l’origine du recours contre 
l’autorisation de construire litigieuse, se furent ralliés, en cours de procédure, aux 
conclusions de Realim en rétablissement de ladite autorisation. L’on sait depuis 
que cette dernière n’a pas été totalement mise en œuvre, Realim ayant, par la 
suite, renoncé à réaliser un hôtel dans le bâtiment « GHI ». L’arrêt en question n’a 
pas non plus examiné si les SBP autorisées à l’époque se conformaient au PLQ, ce 
grief n’ayant pas été soulevé par les recourants. 

5)  Avant de trancher la question de savoir si un projet de construction déroge à 
un PLQ sous l’angle de sa densité, respectivement si une telle dérogation peut être 

- 35/50 - 

A/1671/2012 

qualifiée de mineure, encore faut-il déterminer ce que recoupe la notion de SBP, 
ainsi que la manière de mesurer celle-là. 

  Le droit genevois ne contient pas de définition de la SBP. Seul l’art. 59 al. 2 
LCI se réfère à cette notion en prévoyant que la surface de plancher devant être 
prise en compte dans le calcul du rapport des surfaces correspond à la SBP de la 
totalité de la construction hors sol. Cette disposition, qui ne fournit pas 
d’indication sur la manière de mesurer concrètement la SBP, est toutefois 
dépourvue de portée générale, son texte et la systématique légale limitant son 
application aux terrains situés en cinquième zone de construction. 

  Il appartient donc à la chambre de céans de donner une définition 
jurisprudentielle de référence de la SBP en droit genevois. Cela s’impose en 
regard du principe de l’égalité de traitement. Durant la procédure de première 
instance en effet, le département a mentionné des pratiques divergentes dans la 
manière de définir et/ou de mesurer la SBP et a de même varié dans ses positions 
(concernant la prise en compte ou non des façades double peau). La question, 
importante dans la pratique, souffre visiblement d’une insécurité juridique à 
laquelle il doit être remédié. 

  La plupart des cantons qui ont intégré l’IUS dans leur législation se réfèrent 
à la norme ORL 514 420 (directives provisoires pour l’aménagement local, 
régional et national, l’indice d’utilisation et son application, feuille 514420, 
institut ORL-EPF, 1966 ; Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-
ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, p. 381, 
n. 870). L’office fédéral du développement territorial (Nouveau droit de 
l’aménagement du territoire, Explications relatives à l’ordonnance sur 
l’aménagement du territoire et recommandations pour la mise en œuvre, 2001, 
chapitre V « Autorisations au sens de l’art. 24c LAT : modifications apportées aux 
constructions et installations devenues contraires à l’affectation de la zone », 
annexe 1, p. 21) et le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 1A.10/2005 du 
13 juillet 2005 consid. 3.3) recourent également à cette norme lorsqu’il est 
question d’apprécier le caractère mesuré ou non de modifications apportées à une 
construction située hors de la zone à bâtir et non conforme à l’affectation de la 
zone au sens de l’art. 24c LAT. Dans sa réponse à une question posée par un 
député qui s’interrogeait sur la définition de l’IUS utilisée à Genève, le 
Conseil d’État s’est en outre exprimé de la manière suivante : « En dehors de cette 
zone [la cinquième zone], la définition de l’IUS relève pour l’essentiel de la 
pratique. Celle-ci a pu varier au fil du temps, mais elle repose généralement sur la 
directive 514420 de l’Institut für Orts-, Regional- und Landesplanung (ORL) de 
l’EPFZ (…). Ainsi, dans la plupart des documents de planification tels que les 
plans localisés de quartier, l’indice d’utilisation du sol est le rapport numérique 
entre la surface brute de plancher utile (SBP) et la surface nette de terrain à bâtir 
réservée à l’habitat et au travail (SNB) » (Réponse du Conseil d’État à la 

- 36/50 - 

A/1671/2012 

Q 3’689-A, MGC [en ligne], Séance 4 du 16 novembre 2012 à 17h05, disponible 
sur http://ge.ch/grandconseil/memorial/seances/570401/4/23/). 

  Au vu de ce que préconise l’autorité compétente en matière d’adoption des 
PLQ, il se justifie donc de recourir à la définition posée par la norme 
ORL 514 420. Selon cette dernière, « la surface brute de plancher utile [SBP] se 
compose de la somme de toutes les surfaces d’étages en dessous et en dessus du 
sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale. 
N’entrent toutefois pas en considération : toutes les surfaces non utilisées ou non 
utilisables pour l’habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les 
greniers, les séchoirs et les buanderies des logements ; les locaux pour le 
chauffage, les soutes à charbon ou à mazout ; les locaux pour la machinerie des 
ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation ; les locaux 
communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples ; les garages 
pour véhicules à moteur, vélos et voitures d’enfants, non utilisés pour le travail ; 
les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non 
directement utiles ; les portiques d’entrée ouverts ; les terrasses d’attique, 
couvertes et ouvertes ; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu’ils ne 
servent pas de coursive ». 

  En application de cette définition, les façades double peau doivent être 
prises en compte dans le calcul de la SBP. Selon l’encyclopédie en ligne Ékopédia 
(consultable à l’adresse http://fr.ekopedia.org/Accueil), une façade double peau se 
présente habituellement comme une façade simple traditionnelle, doublée à 
l’extérieur par une façade essentiellement vitrée. Elle vise à diminuer les 
déperditions thermiques, à créer une isolation phonique, à réchauffer les pièces 
par effet de serre et à créer une ventilation naturelle du bâtiment. Or, selon la 
norme ORL 514 420, la surface de plancher à prendre en considération est celle 
inscrite à l’intérieur de l’enceinte thermique y compris la surface de la section 
horizontale des murs ou piliers formant la structure