# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cf0ab441-8f14-59d1-b28b-cd9a0a7b2389
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-12
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 12.01.2022 110 2021 63
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2021-63_2022-01-12.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2021/63

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 12. Januar 2022

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2022/45 vom 01.03.2023). 

in der Beschwerdesache zwischen

B.________AG
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________

und

Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach, 
3001 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 10. März 2021 
(Baukontroll-Nr. 2018-0465; Dachterrasse mit Treppenaufgang und Absturzsicherung)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin reichte am 20. Juli 2018 bei der Stadt Bern ein Baugesuch ein für 
die Anpassung der Raumaufteilung, der Installation eines Treppenaufgangs sowie einer Terrasse 
auf dem Flachdach des bestehenden Gebäudes auf Parzelle Bern 5 Grundbuchblatt 
Nr. F.________. Gegen das Bauvorhaben erhob der C.________Verein Einsprache.

Mit Teilbaubewilligung und Teilbauabschlag vom 10. März 2021 erteilte die Stadt Bern die 
Baubewilligung für die Anpassung der Raumaufteilung sowie den Bauabschlag für die 
Dachterrasse mit Treppenaufgang und Absturzsicherung / Geländer.

2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 6. April 2021 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung des 
Teilbauabschlags vom 10. März 2021 und die vollständige Bewilligung des Baugesuchs, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin. Sie macht insbesondere 
geltend, die zu bewilligende Dachterrasse bzw. ihr Geländer könne entgegen den Ausführungen 
der Stadt Bern im angefochtenen Entscheid nicht mit einem vorspringenden offenen Bauteil 

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verglichen und damit rechtlich nicht wie ein Balkon behandelt werden, sondern das geplante 
transparente Geländer sei völlig abstandsfrei möglich.

In derselben Beschwerdeschrift erhob die Beschwerdeführerin auch Beschwerde wegen 
Rechtsverweigerung in Bezug auf die von ihr beantragte Verlängerung der Baubewilligung vom 
28. Mai 2018 für Balkonanbauten auf der Hofseite der Parzelle.

3. Weil die Beschwerden zwei verschiedene vorinstanzliche Verfahren betrafen (Baukontroll-
Nrn. 2018-0465 und 2016-04590) trennte das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die 
BVD leitet1, die Beschwerden mit Verfügung vom 13. April 2021 und führte fortan zwei Verfahren 
unter zwei separaten Verfahrensnummern. Das Rechtsamt führte den Schriftenwechsel durch und 
holte die Vorakten sowie die Baubewilligungsakten betreffend Erstellung der bestehenden 
Gebäude auf den Parzellen-Nrn. D.________ und F.________ ein. Die Stadt Bern beantragt mit 
Stellungnahme vom 12. Mai 2021 die Abweisung der Beschwerde. Der Einsprecher verzichtete 
stillschweigend auf eine Beteiligung am Beschwerdeverfahren. In den Schlussbemerkungen vom 
6. Dezember 2021 ersucht die Beschwerdeführerin um Gutheissung ihrer Beschwerde, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen. 

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen 

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). 
Die Beschwerdeführerin, deren Baugesuch teilweise abgewiesen wurde, ist durch den 
vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. Streitgegenstand

a) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht 
mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb 
dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines 
Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt 
somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den 
Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.3

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
3 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14

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b) Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren ist einzig der Teilbauabschlag der Vorinstanz 
vom 10. März 2021. Die Rechtsverweigerungsbeschwerde, welche die Beschwerdeführerin 
ebenfalls mit Beschwerde vom 6. April 2021 erhoben hat, wurde in einem separaten Verfahren 
(110/2021/66) behandelt und mit Abschreibungsverfügung vom 26. Juli 2021 abgeschlossen.

3. Ausgangslage 

a) Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzelle Nr. F.________ 
(G.________weg 12). Diese liegt in der Wohnzone. Gemäss dem Kataster der öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) ist die Parzelle der Bauklasse 4 sowie 
der offenen Bauweise zugewiesen; erlaubt ist eine maximale Gebäudelänge von 70 m. Auf der 
Parzelle befindet sich ein bereits bestehendes Gebäude, das in den Jahren 1966 / 1967 gebaut 
wurde und über vier Vollgeschosse verfügt. Im Süden grenzt die Parzelle an den G.________weg, 
im Norden an die Parzelle Nr. E.________. Im Westen ist die Liegenschaft mit dem auf der 
Parzelle Nr. D.________ stehenden Gebäude zusammengebaut und Teil eines Gebäudeblocks 
(G.________weg 12 / H.________strasse 30). Im Osten reicht das Gebäude der 
Beschwerdeführerin ebenfalls bis an die Grundstückgrenze; die angrenzende Parzelle 
Nr. J.________ ist jedoch zurzeit unbebaut. Das Gebäude steht also auf beiden Schmalseiten (im 
Westen und Osten) auf der Parzellengrenze. Derjenige Gebäudeteil, welcher viergeschossig ist 
und auf welchem die Beschwerdeführerin die strittige Dachterrasse plant, ist 23.4 m lang und 
11.5 m tief4 und reicht nicht bis an die nördliche Parzellengrenze.

b) Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, das bestehende Gebäude zu sanieren, im Norden 
zusätzliche, bereits bewilligte Balkone anzubringen, die Raumaufteilung anzupassen und auf dem 
Dach des Mehrfamilienhauses eine Dachterrasse zu verwirklichen. Die Balkonanbauten auf der 
Nordseite des Gebäudes hat die Stadt Bern mit Bauentscheid vom 28. Mai 2018 rechtskräftig 
bewilligt. Die Anpassung der Raumaufteilung im Inneren des Gebäudes wurde der 
Beschwerdeführerin mit Bauentscheid (ordentlicher Baubewilligung und Teilbauabschlag) der 
Stadt Bern vom 10. März 2021 ebenfalls bereits rechtskräftig bewilligt, weshalb es im vorliegenden 
Verfahren lediglich um die Bewilligung der Installation des Treppenaufgangs sowie der Terrasse 
mitsamt Geländer auf dem Flachdach geht. Aus dem Plan des Grundrisses zur Dachaufsicht geht 
hervor, dass das Geländer um 1.48 m vom Fassadenrand zurückversetzt erstellt und der 
Treppenaufgang direkt neben die bestehende Liftaufbaute bündig an die Nordfassade gebaut 
werden soll. Mit dem Treppenaufgang soll der Liftaufbau um 70 cm erhöht werden. Die Höhe des 
geplanten Geländers geht nicht aus den Plänen hervor bzw. ist auf den Plänen nicht vermasst. 
Das Bauvorhaben ist auf dem Dach des viergeschossigen Gebäudes geplant; das bestehende 
Gebäude hat die erlaubte Geschosszahl in der Bauklasse 4 bereits ausgeschöpft (vgl. Art. 46 
BO5). Strittig ist, ob das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin die Grenzabstände (insbesondere 
zur westlichen und östlichen Nachbarparzelle) und den Gebäudeabstand zum bestehenden 
Gebäude auf der nördlich angrenzenden Parzelle verletzt.

c) Die Stadt Bern erläuterte im angefochtenen Bauentscheid vom 10. März 2021, die geplanten 
Absturzsicherungen müssten auf beiden Schmalseiten des Gebäudes einen Grenzabstand von 
4.5 m gegenüber den Nachbarparzellen einhalten, weil die Baute auf beiden Schmalseiten auf der 
Grenze stehe. Dies entspreche dem kleinen Grenzabstand von 6 m, in welchen Balkone und 
Dachterrassen maximal 1.5 m hineinragen dürften. Denn nachträgliche Absturzsicherungen auf 
der Dachterrasse behandle die Stadt Bern im Grenzabstandsbereich wie Balkone, welche nach 

4 Vgl. Baubewilligung des Regierungsstatthalters des Amtsbezirks Bern vom 12. August 1965, Baubewilligungsakten 
der Stadt Bern zur Erstellung des Gebäudes am G.________weg12, Baukontroll-Nr. 160/1965
5 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO)

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Art. 37 BO maximal 1.5 m in den kleinen Grenzabstand hineinragen dürfen. Beim Bauvorhaben 
werde dieser Grenzabstand durch die geplanten Absturzsicherungen der Dachterrasse nicht 
eingehalten und entsprechende Näherbaurechte würden nicht vorliegen. Somit könne die Stadt 
Bern die Geländer nicht bewilligen. Weil die Dachterrasse ohne Absturzsicherung nicht bewilligt 
werden könne, könne auch der Treppenaufgang zur Terrasse nicht genehmigt werden. Daher 
erteilte sie der geplanten Dachterrasse mit Treppenaufgang und Absturzsicherung den 
Bauabschlag.

d) In ihrer Beschwerde vom 6. April 2021 bringt die Beschwerdeführerin vor, transparente 
Geländer, wie sie für die vorliegende Dachterrasse geplant seien, fielen nicht unter Art.  37 Abs. 1 
BO. Solche Geländer seien grundsätzlich völlig abstandsfrei möglich. Eine mögliche Ausnahme 
wäre eine Einschränkung im Baugesetz der Gemeinde, welche die Ausdehnung der Dachterrasse 
einschränke. Im Kanton Bern seien solche Einschränkungen nicht bekannt. Die Behauptung der 
Vorinstanz, wonach transparente Geländer auf der Dachterrasse zu den «Vordächern, 
Vortreppen, Balkonen und ähnlichen vorspringenden offenen Bauteilen» zu zählen seien, werde 
nicht belegt und treffe nicht zu. Dies ergebe sich auch aus der Logik der Bauordnung, da ein 
Dachgeländer kein vorspringender Gebäudeteil sei und seitlich nicht über das darunterliegende 
Dach hinausreiche, also die Flächenbeanspruchung des Baukörpers in keiner Art und Weise 
erweitere. Die Verweigerung der Baubewilligung für den Treppenaufbau begründe die Vorinstanz 
einzig damit, dass die Terrasse ohne Absturzsicherung nicht bewilligt werden könne. Da die 
Nichtbewilligung des Geländers einer gesetzlichen Grundlage entbehre, müsse mit dem Geländer 
auch der Treppenaufgang bewilligt werden.

e) In ihren Schlussbemerkungen vom 6. Dezember 2021 hält die Beschwerdeführerin 
insbesondere fest, dass die Praxis der Beschwerdegegnerin weder auf einer konkreten 
gesetzlichen Grundlage noch auf einer bewährten Rechtsprechung beruhe. Die 
Beschwerdeführerin wolle ein längst bestehendes und einwandfrei bewilligtes Gebäude sanieren, 
ohne dessen Dimensionen in irgendeiner Richtung zu erweitern. Dass die Dachfläche auf beiden 
Seiten bis an die Parzellengrenzen heranreiche, sei eine Folge davon, dass das Gebäude so 
bewilligt und gebaut worden sei. Könne von einer Nutzungserweiterung überhaupt gesprochen 
werden, wirke diese einzig in die Vertikale. Hierzu gebe es keine Einschränkung und praktische 
Auswirkungen für die Nachbarinnen und Nachbaren seien nicht ersichtlich. Sodann sei das 
bestehende Gebäude in Übereinstimmung mit den Baubewilligungen aus den Jahren 1965 und 
1966 gebaut worden. Selbst wenn aus heutiger Sicht einzelne Punkte abweichend zu beurteilen 
wären, dürfe dies vorliegend keine Rolle spielen. Denn mit Vereinbarung vom 8. März 1965 hätten 
die Bauherrschaften der Bauparzelle sowie der Nachbarparzelle Nr. D.________ erklärt, sich 
gegenseitig das möglichst grösste Bauvolumen auf ihren Parzellen zu ermöglichen.

4. Praxis der Stadt Bern zu Abstandsvorschriften von Dachterrassen

a) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin sind im vorliegenden Verfahren nicht nur 
die Absturzsicherungen der geplanten Dachterrasse zu betrachten, sondern die Fläche, welche 
neu als Terrasse genutzt werden soll. Bisher wurde diese Fläche lediglich als Dach genutzt. Die 
Beschwerdeführerin will aus dieser Fläche nun eine Dachterrasse machen, wobei dies einer 
Erweiterung mit zusätzlicher Nutzung auf dem Gebäude bzw. einer Umnutzung gleichkommt. Die 
Benutzung einer Dachterrasse führt zu zusätzlichen Immissionen für die Nachbarschaft, 
beispielsweise Lärmimmissionen. Da somit umweltrechtlich relevante Tatbestände betroffen sein 
können und die mit der neuen Nutzung des Dachs als Terrasse verbundenen Auswirkungen 
intensiver als die bisherigen sind, handelt es sich gemäss Art. 1a Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 6 Abs. 

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1 Bst. c BewD6 um eine baubewilligungspflichtige Nutzungsänderung, welche ebenfalls 
Gegenstand des Baugesuchs bildet.7 Die Absturzsicherungen der Terrasse können nicht losgelöst 
von der Nutzung der Terrasse betrachtet werden.

b) Für die gegenüber Nachbargrundstücken und gegenüber anderen Bauten sowie Anlagen 
einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände sind gemäss Art. 12 Abs. 2 BauG die Vorschriften 
der Gemeinden massgebend. Ausreichende Grenzabstände bezwecken einerseits, die 
Nachbarschaft vor verschiedenen Beeinträchtigungen zu schützen, andererseits dienen sie aber 
auch öffentlichen Interessen wie gute Gestaltung des Ortsbilds, Ästhetik, Gesundheits- und 
Feuerpolizei.8 Die Bauordnung der Stadt Bern sieht verschiedene Abstände vor, nämlich in Art. 33 
BO den Grenzabstand und in Art. 34 BO den Gebäudeabstand. Für Balkone, Vordächer und 
ähnliche vorspringende offene Gebäudeteile gilt laut Art. 37 BO ein verkürzter bzw. privilegierter 
Grenzabstand. Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der 
gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). Im 
Bereich der Bau- und Zonenordnung kommt den Gemeinden somit ein weiter 
Ermessensspielraum zu, der unter dem Schutz der verfassungsrechtlich garantierten 
Gemeindeautonomie steht. Soweit der Gemeinde beim Erlass der Rechtsnorm Autonomie 
zukommt, geniesst sie zusätzlich auch bei der Anwendung des kommunalen Rechts einen 
gewissen Beurteilungsspielraum. Das heisst, es ist vorab Sache der Gemeinde, zu bestimmen, 
wie sie ihre eigenen Vorschriften verstanden haben will. Ist ihre Auslegung der Norm rechtlich 
vertretbar, darf eine Rechtsmittelbehörde nicht einer anderen, ebenfalls möglichen oder 
vertretbaren Auslegung den Vorzug geben.9

c) In ihrer Stellungnahme vom 12. Mai 2021 hielt die Stadt Bern fest, dass nach der Praxis des 
Bauinspektorats der Stadt Bern Geländer oder andere Absturzsicherungen auf Flachdächern 
hinsichtlich der einzuhaltenden Abstände wie Balkone behandelt würden. Dies bedeute, dass sie 
gemäss Art. 37 Abs. 1 BO höchstens 1.5 m in den kleinen Grenzabstand hineinragen dürfen. Dazu 
gebe es zwar bis jetzt noch keine Gerichtsentscheide, es handle sich jedoch um eine konstante 
Praxis in der Stadt Bern, wenn nicht gar im ganzen Kanton Bern. Für diese Praxis spräche unter 
anderem, dass durch solche Geländer in der Regel keine zusätzliche Beschattung der 
Nachbarliegenschaft resultiere, was eine privilegierte Behandlung punkto Grenzabstand möglich 
mache. Da sich jedoch sowohl auf Balkonen als auch auf Dachterrassen Menschen draussen 
aufhalten könnten, könne deshalb auf einen minimalen Abstand zum Nachbargrundstück aus 
Gründen des Lärmschutzes und des Schutzes der Privatsphäre der Nachbarschaft nicht verzichtet 
werden. Dabei gehe die Stadt Bern nicht davon aus, dass es sich bei Geländern um einen 
vorspringenden Gebäudeteil handle, sondern dass die Abstandsregeln eines Balkons auch für die 
Nutzung einer Dachterrasse gelten müssten. Zwei bauliche Elemente, die sich von den 
Immissionen her betrachtet in etwa gleich auf die Nachbarschaft auswirken würden, würden 
gleichbehandelt. Dies erlaube, die Abstandsregeln, die für Balkone gelten würden, auf die Nutzung 
von Dachterrassen analog anzuwenden.

d) In der Stadt Bern müssen also die Balkone wegen den Immissionen einen gewissen 
Grenzabstand einhalten, wenn auch einen verkürzten. Balkone und Dachterrassen sind nicht von 
Wänden umschlossen, sondern dienen dem Aufenthalt der Bewohner im Freien, wobei dort die 
Aufenthaltsdauer normalerweise wetterabhängig und kürzer als in den Innenräumen ist. Da die 
Immissionen einer Dachterrasse für die Nachbarschaft aus Gründen des Lärmschutzes und des 
Schutzes der Privatsphäre der Nachbarschaft vergleichbar mit denjenigen eines Balkons sind, 

6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 1a N. 24
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 8
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 4. Aufl., Bern 2017, Art. 65 N. 1–3

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macht es Sinn, dass auch die Dachterrassen einen Grenzabstand einhalten müssen und dieser 
analog zu den Balkonen festzulegen ist. Demnach ist die Praxis der Stadt Bern, wonach 
Absturzsicherungen auf Flachdächern bzw. Dachterrassen in Bezug auf die Abstände wie Balkone 
nach Art. 37 Abs. 1 BO zu behandeln sind und daher höchstens 1.5 m in den kleinen 
Grenzabstand hineinragen dürfen, nachvollziehbar. Die entsprechende Auslegung ihrer 
kommunalen Bauordnung durch die Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Es besteht daher keine 
Veranlassung, von der rechtlich haltbaren Beurteilung der Stadt Bern abzuweichen, zumal ihr bei 
der Anwendung der von ihr erlassenen kommunalen Bestimmungen ein relativ grosser 
Ermessensspielraum zukommt. 

5. Grenzabstände

a) Gemäss Art. 33 Abs. 1 BO bezeichnet der grosse Grenzabstand die kürzeste, rechtwinklig 
und horizontal zur projizierten Fassadenlinie gemessene Entfernung der Längsseiten der 
Gebäude oder Gebäudegruppe von der Grundstücksgrenze. Der kleine Grenzabstand bezeichnet 
die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Grundstückgrenze (Art. 33 Abs. 2 
BO). Bei annähernd quadratischen oder unregelmässigen Gebäudegrundrissen werden die 
Längsseiten unter Berücksichtigung von Siedlungsstruktur und Besonnung von der 
Baubewilligungsbehörde bestimmt (Art. 33 Abs. 4 BO). Gemäss Art. 46 Abs. 1 BO gilt in der 
Bauklasse 4 bei einer zulässigen Gebäudelänge von 70 m ein grosser Grenzabstand von 11 m 
und ein kleiner Grenzabstand von 6 m.

Die Längsseiten des bestehenden viergeschossigen Gebäudes von 23.4 m sind nach Norden und 
Süden orientiert, die Schmalseiten von 11.5 m nach Westen und Osten. Grundsätzlich ist somit 
auf der Nord- und Südseite des Gebäudes der grosse Grenzabstand von 11 m, auf der West- und 
Ostseite der kleine Grenzabstand von 6 m einzuhalten.

b) Vordächer, Vortreppen, Balkone und ähnliche vorspringende offene Gebäudeteile dürfen 
auf der ganzen Fassadenlänge höchstens 2.50 m in den grossen und 1.50 m in den kleinen 
Grenzabstand hineinragen (Art. 37 Abs. 1 Bst. a BO).

Im Grundsatz müssen vorliegend die Absturzsicherungen der geplanten Dachterrasse aufgrund 
der nachvollziehbaren Beurteilungspraxis der Stadt Bern auf den Schmalseiten des Gebäudes 
jeweils einen privilegierten kleinen Grenzabstand von 4.5 m und auf den Gebäudelängsseiten 
einen privilegierten grossen Grenzabstand von 8.5 m einhalten (vgl. hiervor E. 4.d).

c) Die Stadt Bern hielt im angefochtenen Bauentscheid vom 10. März 2021 fest, dass sie die 
Absturzsicherungen nicht bewilligen könne, weil (ohne das erforderliche Näherbaurecht) der 
Grenzabstand von 4.5 m auf beiden Schmalseiten der bestehenden Baute unterschritten werde. 
Somit erachtet die Stadt Bern offenbar die Einhaltung der Grenzabstände durch das Bauprojekt 
auf der Nord- und Südseite als unproblematisch.

6. Grenzabstand Nordseite

a) Mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin oder des Nachbarn dürfen Bauten näher an die 
Grenze gebaut oder an die Grenze gestellt werden, sofern der vorgeschriebene Gebäudeabstand 
eingehalten bleibt (Art. 36 Abs. 1 BO; vgl. auch Art. 37 Abs. 3 BO). Das Näherbaurecht wird als 
das von der angrenzenden Grundeigentümerschaft eingeräumte Recht definiert, welches der 
Bauherrin oder dem Bauherrn erlaubt, ihr oder sein Bauvorhaben näher an die private Grenze zu 
bauen, als es die öffentlich-rechtlichen Vorschriften erlauben würden. Wird das Näherbaurecht 

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maximal eingeräumt, spricht man von Grenzbaurecht.10 Die Zustimmung zum Näherbaurecht 
kann projektbezogen oder in genereller Form erteilt werden. Von einem generellen Näherbaurecht 
wird dann gesprochen, wenn sich die belastete Nachbarin oder der belastete Nachbar verpflichtet, 
Gebäude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden (für jedes sonst 
reglementskonforme Bauvorhaben). Demgegenüber liegt ein projektbezogenes Näherbaurecht 
vor, wenn die belastete Nachbarin oder der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau 
definiertes Bauvorhaben knüpft. In welcher Form das Näherbaurecht erteilt wird, ist eine Frage 
der Auslegung.11

b) Aus den Baubewilligungsakten zur Erstellung des Gebäudes am G.________weg 12 aus 
den Jahren 1965 / 1966 geht hervor, dass der Grenzabstand vom Gebäude der 
Beschwerdeführerin zur nördlichen Grundstückgrenze (der Parzelle Nr. E.________) 9.75 m 
beträgt; die Stadt erteilte damals eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des 
Gebäudeabstands.12 Damit unterschreitet das viergeschossige Gebäude auf der Nordseite den 
grossen Grenzabstand um 1.25 m.

Womöglich ist die Grenzabstandunterschreitung des bestehenden Gebäudes sogar noch grösser. 
Denn das bestehende Gebäude verfügt über Untergeschossgebäudeteile, welche zwischen dem 
viergeschossigen Gebäude sowie der nördlichen Grundstücksgrenze liegen bzw. sogar bis an die 
nördliche Grundstücksgrenze reichen und das gewachsene Terrain (laut dem Schemaschnitt in 
den Baubewilligungsplänen) um 1.3 m überragen (vgl. Art. 37 Abs. 5 BO, wonach 
Unterniveaubauten das massgebende Terrain nicht mehr als 0.9 m überragen dürfen). Eine 
allfällige zusätzliche Grenzabstandsunterschreitung durch die Untergeschossgebäudeteile muss 
jedoch im vorliegenden Verfahren nicht abschliessend geprüft werden, da es für die Beantwortung 
der Frage, ob die auf dem viergeschossigen Gebäudeteil geplante Dachterrasse den 
erforderlichen Grenzabstand einhält, keinen Einfluss hat.

c) Im vorliegenden Fall liegen schriftliche sowie im Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragene 
gegenseitige Näherbaurechte der Parzellen Nrn. E.________ und F.________ vor. Aus dem 
Dienstbarkeitsvertrag vom 2. Februar 2017 und den beiden dazugehörigen Geometerplänen geht 
hervor, dass sich die Eigentümer der Parzellen Nrn. E.________ und F.________ gegenseitig das 
Recht eingeräumt haben, oberirdische Bauten im Rahmen der Bauvorschriften im Abstand von 
bis und mit 6 m zur Grenze (auf der gesamten Länge der gemeinsamen Grenze) zu erstellen und 
beizubehalten. Der klare Wortlaut macht deutlich, dass das Näherbaurecht nicht projektbezogen 
und zeitlich unbeschränkt eingeräumt wurde und somit auch für das strittige Bauvorhaben gilt. 
Aufgrund des gültigen Näherbaurechts muss somit auf der Nordseite nicht der grosse 
Grenzabstand nach Art. 33 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 BO eigehalten werden, sondern nur der 
vereinbarte Grenzabstand von 6 m.

Der geplante Treppenaufgang auf die Dachterrasse, welcher gemäss den Baubewilligungsplänen 
direkt an der nördlichen Fassade entstehen soll und somit ebenfalls einen Abstand von 
mindestens 9.75 m zur nördlichen Grundstücksgrenze aufweist, hält den mittels 
Dienstbarkeitsvertrag vereinbarten Grenzabstand von 6 m ein. Aufgrund des Näherbaurechts 
muss auch die geplante Dachterrasse inkl. Geländer nur den vereinbarten Grenzabstand von 6 m 
einhalten und nicht den privilegierten grossen Grenzabstand von 8.5 m. Mit einem geplanten 
Abstand von 11.23 m (bestehender Gebäudeabstand von 9.75 m zuzüglich 

10 Vgl. zum Ganzen Urs Eymann, Das Näherbaurecht, in KPG-Bulletin 2/2015 S. 52
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 12
12 Vgl. Bericht des Stadtbauinspektors vom 30. Juli 1965, Baubewilligungsakten der Stadt Bern zur Erstellung des 
Gebäudes am G.________weg12, Baukontroll-Nr. 160/1965

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Rückversetzungsdistanz der Geländer von der Fassade um 1.48 m) zur nördlichen 
Parzellengrenze halten die Terrassenfläche und das Geländer diesen ohne Weiteres ein.

7. Grenzabstand Südseite

a) Gemäss Art. 12 Abs. 3 BauG richten sich die Abstände gegenüber Strassen nach dem 
Strassengesetz13 und den gestützt darauf erlassenen Gemeindevorschriften. Vorbehalten bleiben 
laut Art. 12 Abs. 4 BauG unter anderem die Baulinien (Art. 96a und 96b BauG). Gemäss Art. 38 
Abs. 1 BO sind die Strassenabstände des kantonalen Rechts einzuhalten, wenn Baulinien fehlen 
und es die Regeln über die Gebäudestellung nicht anders bestimmen.

b) Auf dem Situationsplan zum Baugesuch ist ersichtlich, dass auf der Gebäudesüdseite der 
Abstand gegenüber dem G.________weg durch eine Baulinie festgelegt wird. Diese geht dem 
gesetzlich geregelten Strassenabstand vor. Die südliche Fassadenlinie des viergeschossigen 
Gebäudes befindet sich innerhalb der Baulinie. Auch die geplante Dachterrasse mitsamt 
Absturzsicherungen und Treppenhausaufbau liegt somit innerhalb der Baulinie, weshalb das 
Bauvorhaben südseitig nicht gegen eine Grenzabstandsvorschrift verstösst.

8. Grenzabstand Westseite

a) Nach Art. 52 BO ist der Grenzanbau bei offener Bauweise im Rahmen der zulässigen 
Gebäudeabmessungen erlaubt, sofern ein Hauptgebäude bereits an der Grenze steht oder die 
Nachbarin oder der Nachbar zustimmt.

b) Wie bereits ausgeführt grenzt das bestehende Gebäude der Beschwerdeführerin im Westen 
an das Nachbargrundstück Nr. D.________ und ist mit dem darauf stehenden Gebäude 
zusammengebaut; die beiden Gebäude bilden einen Gebäudeblock, der heute noch besteht 
(G.________weg 12 / H.________strasse 30). Für die Beantwortung der Frage, ob eine einseitige 
Erweiterung bzw. Aufstockung ohne Zustimmung der Nachbarn des anderen Gebäudeteils 
zulässig ist oder ob der reglementarische Grenz- und Gebäudeabstand zwischen den beiden 
Parzellen eingehalten werden muss, sind gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung14 bei 
bestehenden zusammengebauten Gebäude folgende Fälle zu unterscheiden: Wurde ein 
Zusammenbau aufgrund früherem Recht bewilligt und erstellt, erlauben die neuen Vorschriften 
einen Zusammenbau jedoch nicht mehr, so greift die Besitzstandsgarantie. Ein solcher 
Zusammenbau darf unterhalten und weiterhin genutzt werden. Umbauten und Erweiterungen sind 
aber nur dann zulässig, wenn dadurch die Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird (Art. 3 Abs. 1 und 
2 BauG). In der Regel ist eine Aufstockung nicht zulässig, da mit einer solchen Erweiterung die 
Rechtswidrigkeit verstärkt würde.15 Anders verhält es sich, wenn auch nach den neuen 
Vorschriften ein Zusammenbau weiterhin erlaubt ist. Sofern die übrigen baupolizeilichen 
Vorschriften zu Gebäudehöhe, Geschossigkeit, Attikageschoss etc. eingehalten sind, können 
diesfalls bestehende zusammengebaute Gebäude einseitig erweitert bzw. aufgestockt werden, 
ohne dass die Zustimmung der Nachbarn erforderlich ist oder ein Grenz- oder Gebäudeabstand 
zwischen den Parzellen des Zusammenbaus eingehalten werden muss.16

13 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
14 VGE 2008/23293 vom 8. Juli 2009, E. 3
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 3 N. 4 und 
4a
16 VGE 2008/23293 vom 8. Juli 2009, E. 3, insb. E. 3.2 und 3.3

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c) Laut den Baubewilligungsakten aus den Jahren 1965 / 1966 wurden die Baugesuche der 
beiden Parzellen Nrn. D.________ und F.________ gleichzeitig publiziert und beide 
Bauherrschaften haben eine schriftliche Vereinbarung, datiert vom 8. März 1965, getroffen, 
wonach sie gleichzeitig an die gemeinsame Grenze bauen werden. Mittels dieser Vereinbarung 
haben beide Bauherrschaften auch erklärt, sich gegenseitig das möglichst grösste Bauvolumen 
auf ihren Parzellen zu ermöglichen und sich unter anderem das gegenseitige Anbaurecht zu 
gewähren. Ebenfalls vereinbart wurde, dies im Grundbuch eintragen zu lassen und an alle 
Rechtsnachfolger verbindlich zu überbinden.17 Gemäss damals geltendem Art. 80 Abs. 1 
BO 195518 mussten die Gebäude mit einer Gebäudetiefe bis zu 12 m unter anderem seitlich an 
die Grenze gestellt werden, wenn schon ein Gebäude an der Grenze stand oder das 
Nachbargrundstück noch nicht überbaut war. Laut Abs. 2 von Art. 80 BO 1955 bestand unter den 
gleichen Voraussetzungen das Recht zum Grenzanbau bis zu einer Gebäudetiefe von 18 m (vgl. 
auch Art. 53 ff. BO 1955). Das bestehende viergeschossige Gebäude ist 11.5 m tief. Nach damals 
geltendem Recht war somit der Zusammenbau bzw. Grenzanbau der beiden Gebäude zu einem 
Gebäudeblock rechtmässig, weshalb das bestehende Gebäude der Beschwerdeführerin am 
12. August 1965 (Erstellen eines Mehrfamilienhauses mit unterirdischer Autoeinstellhalle)19 sowie 
am 27. Mai 1966 (Erhöhung des bewilligten Neubaus um 21 cm)20 bewilligt wurde. Die 
zusammengebauten Gebäude wurden also formell rechtmässig erstellt.

Auch nach der heutigen auf das vorliegend umstrittene Bauprojekt anwendbaren Vorschrift ist der 
Grenzanbau bei offener Bauweise im Rahmen der zulässigen Gebäudeabmessungen erlaubt, 
sofern ein Hauptgebäude bereits an der Grenze steht oder die Nachbarin oder der Nachbar 
zustimmt (Art. 52 BO). Nicht nur die Bauparzelle, sondern auch die Parzelle Nr. D.________ liegt 
in der Wohnzone und ist gemäss ÖREB-Kataster der Bauklasse 4 sowie der offenen Bauweise 
zugewiesen; erlaubt ist ebenfalls eine maximale Gebäudelänge von 70 m. Die Länge des 
Gebäudes auf der Parzelle Nr. D.________ beträgt 19.30 m.21 Zusammen mit dem 23.40 m 
langen Gebäude auf der Bauparzelle beträgt die Länge dieser Gebäudegruppe 42.70 m. Die 
maximal zulässige Gebäudelänge von 70 m hält die Gebäudegruppe ein und auf der 
Nachbarparzelle Nr. D.________ steht bereits ein Hauptgebäude an der Grenze, weshalb es sich 
auch nach Art. 52 BO – und damit nach geltendem Recht – um einen zulässigen Zusammenbau 
handelt.

d) Da das frühere und das vorliegend anwendbare Recht den Zusammenbau erlauben, ist im 
Lichte der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung eine einseitige Erweiterung und Aufstockung 
der zusammengebauten Gebäudeteile zulässig, sofern die übrigen baupolizeilichen Vorschriften 
wie Gebäudehöhe, Geschossigkeit, Attikageschoss etc. eingehalten werden. Die angesprochenen 
übrigen baupolizeilichen Vorschriften sind im vorliegenden Fall soweit ersichtlich eingehalten. 
Daraus folgt, dass im vorliegenden Fall keine Zustimmung der Eigentümerschaft der westlichen 
Nachbarparzelle erforderlich ist und zwischen den Parzellengrenzen der zusammengebauten 
Gebäudegruppe kein Grenzabstand (und kein Gebäudeabstand) eingehalten werden muss. Damit 
ist auch die Nutzung der Dachterrasse ohne Zustimmung dieser Nachbarinnen und Nachbarn bis 

17 Vgl. Bericht des Stadtbauinspektors vom 30. Juli 1965 und Vereinbarung zwischen der K.________Firma sowie der 
L.________ AG vom 8. März 1965, Baubewilligungsakten der Stadt Bern zur Erstellung des Gebäudes am 
G.________weg 12, Baukontroll-Nr. 160/1965
18 Bauordnung der Stadt Bern vom 29./30. Oktober 1955 (BO 1955)
19 Vgl. Baubewilligung des Regierungsstatthalters des Amtsbezirks Bern vom 12. August 1965, Baubewilligungsakten 
der Stadt Bern zur Erstellung des Gebäudes am G.________weg12, Baukontroll-Nr. 160/1965
20 Vgl. Kleine Baubewilligung der städtischen Baudirektion II Bern vom 27. Mai 1966, Baubewilligungsakten der Stadt 
Bern zur Erhöhung des Gebäudes um 21 cm am G.________ 12, Baukontroll-Nr. 170/165
21 Vgl. Baubewilligung des Regierungsstatthalters des Amtsbezirks Bern vom 12. August 1965 und Protokoll der 
Einspracheverhandlung vom 28. Mai 1965, Baubewilligungsakten der Stadt Bern zur Erhöhung des Neubaus um 21 
cm an der M.________strasse30, Baukontroll-Nr. 178/1966

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an die westliche Parzellengrenze erlaubt und das Dachterrassengeländer muss auf der Westseite 
keinen Abstand einhalten.

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9. Grenzabstand Ostseite 

a) Das bestehende Gebäude der Beschwerdeführerin steht im Osten auf der Parzellengrenze 
zum Nachbargrundstück Nr. J.________. Während dieses heute unbebaut ist, stand laut den 
Baubewilligungsakten aus den Jahren 1965 / 1966 zum Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung 
für das Gebäude auf der Parzelle Nr. F.________ ein Gebäude auf der östlichen Nachbarparzelle, 
das ebenfalls bis an die gemeinsame Parzellengrenze gebaut war.22 Für das damals auf der 
Parzelle Nr. F.________ geplante Gebäude waren gemäss damals geltendem Recht die 
Voraussetzungen für den Grenzanbau auf der Ostseite erfüllt (vgl. Art. 80 BO 1955) und dieser 
wurde mit Bauentscheid vom 12. August 1965 bewilligt.23

b) Wie bereits festgehalten ist die Bauparzelle der offenen Bauweise zugewiesen. Es steht 
kein Hauptgebäude (mehr) auf der östlichen Nachbarparzelle und eine Zustimmung zum 
Grenzanbau oder Näherbau der Eigentümerschaft der Nachbarparzelle liegt ebenfalls nicht vor. 
Somit ist heute laut Art. 52 BO auf der Ostseite der Bauparzelle kein Grenzanbau mehr erlaubt 
und es liegt kein Näherbaurecht vor. Die geplante Dachterrasse inkl. Geländer hat auf der 
Gebäudeostseite den privilegierten kleinen Grenzabstand von 4.5 m einzuhalten (Art. 37 Abs. 1 
Bst. a BO). Mit einem geplanten Abstand des Dachterrassengeländers von 1.48 m (entspricht der 
Rückversetzungsdistanz der Geländer von der Gebäudefassade) zur östlichen Parzellengrenze 
hält die Dachterrasse inkl. Geländer den vorgeschriebenen Grenzabstand nicht ein, sondern 
unterschreitet ihn um gut 3 m. 

10. Gebäudeabstand

a) Der Gebäudeabstand entspricht gemäss Art. 34 Abs. 1 BO24 der Summe der beidseits 
erforderlichen reglementarischen Grenzabstände. Gegenüber altrechtlichen Bauten, die den 
Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass des fehlenden 
Grenzabstands (Art. 34 Abs. 3 BO). Gemäss Art. 46 Abs. 1 BO beträgt der grosser Grenzabstand 
in der Bauklasse 4 bei einer maximalen Gebäudelänge von 70 m und somit auf der Bauparzelle 
11 m. Auf der Parzelle Nr. E.________, die der Bauklasse 3 zugewiesen ist und wo eine 
Gebäudelänge von maximal 70 m zulässig ist, gilt ein grosser Grenzabstand von 10 m (Art. 46 
Abs. 1 BO). Auf der Nordseite des viergeschossigen Gebäudes der Beschwerdeführerin ist daher 
grundsätzlich ein minimaler Gebäudeabstand von 21 m vorgeschrieben.

b) Wie bereits ausgeführt hält das Gebäude der Beschwerdeführerin zur nördlichen 
Grundstückgrenze (zur Parzelle Nr. E.________) einen Abstand von 9.75 m ein (vgl. hiervor E. 
6).25 Auf der nördlichen Nachbarparzelle steht heute soweit ersichtlich ein anderes Gebäude als 
zum Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung für den Bau des bestehenden Gebäudes auf der 
Parzelle Nr. F.________. Der Grenzabstand von der nördlichen Grundstücksgrenze zum heutigen 
Gebäude auf der Parzelle Nr. E.________ kann aufgrund der Unterlagen in den Akten nicht genau 
bestimmt werden; gemäss einer ungefähren Vermessung auf dem Geoportal des Kantons Bern 
beträgt er rund 4.50 m. Damit ergibt sich ein effektiver Gebäudeabstand von rund 14.25 m.

22 Vgl. bewilligter Situationsplan vom 18. Januar 1965, bereinigt am 7. Juli 1965, mit Stempel vom 12. August 1965 
und Protokoll der Einspracheverhandlung vom 28. Mai 1965, Baubewilligungsakten der Stadt Bern zur Erstellung des 
Gebäudes am G.________weg12, Baukontroll-Nr. 160/1965
23 Vgl. Baubewilligung des Regierungsstatthalters des Amtsbezirks Bern vom 12. August 1965 und Protokoll der 
Einspracheverhandlung vom 28. Mai 1965, Baubewilligungsakten der Stadt Bern zur Erstellung des Gebäudes am 
G.________weg12, Baukontroll-Nr. 160/1965
24 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006, Stand 19. August 2021
25 Vgl. Bericht des Stadtbauinspektors vom 30. Juli 1965, Baubewilligungsakten der Stadt Bern zur Erstellung des 
Gebäudes am G.________weg12, Baukontroll-Nr. 160/1965

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Weil das Gebäude auf der Parzelle Nr. E.________ den Grenzabstand (als altrechtliche Baute) 
nicht einhält, reduziert sich der erforderliche Gebäudeabstand von 21 m um das Mass des 
fehlenden Grenzabstands, nämlich um etwa 5.50 m (Differenz vom vorgeschriebenem 
Grenzabstand von 10 m und effektiv eingehaltenen Grenzabstand von rund 4.50 m auf Parzelle 
Nr. E.________). Daraus resultiert ein minimaler Gebäudeabstand von etwa 15.50 m, der 
zwischen den Gebäuden auf der Bauparzelle und Parzelle Nr. E.________ einzuhalten ist (Art. 34 
i.V.m. Art. 46 Abs. 1 BO) und durch den effektiven Gebäudeabstand von rund 14.25 m um 1.25 m 
unterschritten wird. Mit anderen Worten reduziert sich der einzuhaltende Gebäudeabstand in der 
vorliegenden Konstellation nur auf dem nördlichen Nachbargrundstück, auf welchem der 
Grenzabstand durch das bestehende Gebäude unterschritten wird; auf der Bauparzelle sind die 
vorgeschriebenen 11 m ohnehin einzuhalten (womit der Gebäudeabstand aufgrund des effektiven 
Grenzabstands von 9.75 m auch in dieser Berechnungsweise um 1.25 m unterschritten wird).

c) Obschon das bestehende Gebäude auf der Parzelle Nr. F.________ den Gebäudeabstand 
gegenüber dem Gebäude auf der Parzelle Nr. E.________ nicht einhält, ist es aufgrund der 
Besitzstandsgarantie in seinem Bestand geschützt. Denn es wurde wie bereits ausgeführt am 
12. August 1965 (Erstellen eines Mehrfamilienhauses mit unterirdischer Autoeinstellhalle) sowie 
am 27. Mai 1966 (Erhöhung des bewilligten Neubaus um 21 cm) mit einem Grenzabstand von 
9.75 m auf der Nordseite bewilligt26 und somit formell rechtmässig erstellt. Laut Art. 3 Abs. 1 und 
2 BauG werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen 
in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne nicht berührt. Sie dürfen unterhalten, 
zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch 
umgebaut oder erweitert werden. Die Rechtswidrigkeit wird im Sinne des Gesetzes verstärkt, 
wenn das öffentliche oder nachbarliche Interesse, das durch die verletzte Norm geschützt werden 
soll, durch den Umbau oder die Erweiterung noch stärker beeinträchtigt würde als bisher.27 
Bauabstände schützen unter anderem die Besonnung der Parzellen und stellen den allgemeinen 
Lichteinfall und eine gewisse Distanz zwischen den Gebäuden sicher. Die Erhöhung eines 
Gebäudes hat gleiche oder ähnliche Auswirkungen wie die Verkürzung eines Grenz- oder 
Gebäudeabstands. Die Rechtswidrigkeit eines bereits unterschrittenen Grenz- oder 
Gebäudeabstands wird dadurch verstärkt. Dazu bedarf es keines konkret nachteiligen 
Schattenwurfs oder einer besonderen Aussicht, um die Verstärkung der Rechtswidrigkeit 
darzutun.28 Ein Gebäude, das zu nahe an der Nachbargrenze steht, darf daher nicht aufgestockt 
werden; ebenso wenig sind Dachaufbauten zugelassen.29 Der Gebäudeabstand ist sicherheits- 
und gesundheitspolizeilich begründet und liegt demnach im öffentlichen Interesse.30 Er dient dazu, 
einen genügenden Zutritt zu Licht, Luft und Sonne zu gewährleisten und die Bewohner vor 
Belästigung, Geräuschen, Gerüchen etc. aus der Nachbarbaute zu schützen. Deshalb kann der 
Gebäudeabstand nicht durch Parteivereinbarung abgeändert werden, sondern muss auch im Falle 
eines Näherbaurechts gewahrt bleiben.31

d) Für die Zugänglichkeit der geplanten Dachterrasse soll wie bereits ausgeführt neben der 
bestehenden Liftaufbaute auf dem Dach ein Treppenaufgang gebaut werden. Dessen Standort ist 
gemäss den Baubewilligungsplänen direkt an der nördlichen Fassade geplant. Der vorgesehene 

26 Vgl. Baubewilligung des Regierungsstatthalters des Amtsbezirks Bern vom 12. August 1965, Baubewilligungsakten 
der Stadt Bern zur Erstellung des Gebäudes am G.________weg12, Baukontroll-Nr. 160/1965; Kleine Baubewilligung 
der städtischen Baudirektion II Bern vom 27. Mai 1966, Baubewilligungsakten der Stadt Bern zur Erhöhung des 
Gebäudes um 21 cm am G.________weg12, Baukontroll-Nr. 170/165
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 3 N. 4
28 BVR 1988, S. 62 f.
29 Aldo Zaugg/Peter Ludwig Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 3 N. 4a
30 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 4. Aufl., Bern 2017, Art. 70 N. 13
31 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 9 
und 12

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Treppenaufgang auf die Dachterrasse an der Nordfassade führt entlang der Nordfassade zu einer 
Verbreiterung des bereits bestehenden (Lift-)Aufbaus von bislang weniger als 2 m um mehr als 
das Doppelte auf 4.4 m; ausserdem soll der bestehende Liftaufbau um 70 cm erhöht und der 
Treppen- und Liftaufbau 3.57 m tief werden. Weil der notwendige Gebäudeabstand zum 
nördlichen Nachbargebäude um 1.25 m unterschritten wird, befindet sich auch der geplante 
Treppenaufgang innerhalb des verletzten Gebäudeabstands. Fraglich ist deshalb, ob es sich beim 
Bauvorhaben um eine zulässige Erweiterung im Sinne von Art. 3 Abs. 2 BauG handelt oder ob 
dadurch die Rechtswidrigkeit des sich im Gebäudeabstand befindlichen Gebäudes durch den 
Treppenaufgang zusätzlich verstärkt wird. Gemäss hiervor erwähnter Praxis hat ein Dachaufbau 
eines im Gebäudeabstand stehenden Gebäudes eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit im Sinne 
von Art. 3 Abs. 2 BauG zur Folge.32 Der Besitzstand greift daher nicht. Dabei ist es unerheblich, 
dass keine weitere Reduktion des Grenzabstands beansprucht wird. Das Näherbaurecht zur 
nördlichen Nachbarparzelle vermag nichts daran zu ändern, weil der Gebäudeabstand nicht durch 
Parteivereinbarung abgeändert werden kann (vgl. Art. 36 Abs. 1 BO).33 Der geplante 
Treppenaufgang ist aufgrund der Verletzung des Gebäudeabstands nicht reglementskonform.

e) Weil der geplante Treppenaufgang den gesetzlich vorgesehenen Gebäudeabstand 
unterschreitet, ist eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG für die Unterschreitung dieses 
Abstands zu prüfen. Die Beschwerdeführerin reichte ein Ausnahmegesuch, datiert vom 
14. Februar 2020, für die Unterschreitung des Gebäudeabstands durch die Dachaufbauten ein. 
Sie begründete es damit, dass die Verlängerung des Treppenhauses auf das Dach an keinem 
anderen Ort stattfinden könne. Mit der geplanten Dachterrasse solle das Gebäude aufgewertet 
werden, um dem Quartier ein zeitliches Aussehen zu geben. Zudem beeinträchtige die allfällige 
Unterschreitung des Gebäudeabstands keine privaten und öffentlichen Interessen. Ein 
gegenseitiges Näherbaurecht auf der Nordgrenze bestehe bereits.

Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften können nur bewilligt werden, wenn besondere 
Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. 
Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, 
die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden (Art. 26 BauG). 
Aus besonderen Gründen des Einzelfalls kann damit von einer allgemein gehaltenen Bestimmung 
abgewichen werden. Dabei geht es um die Behebung einer unverhältnismässigen Härte oder 
offensichtlichen Unzweckmässigkeit. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer 
optimalen Nutzung des Grundstücks, nach einer Ideallösung stellen keinen Ausnahmegrund dar.34 
Bei der beantragten Dachterrasse und dem dafür erforderlichen Treppenaufgang geht es der 
Beschwerdegegnerin darum, ihr Gebäude möglichst intensiv auszunützen. Es geht insofern um 
dem Wunsch nach einer Ideallösung. Insbesondere die Tatsache, dass sämtliche Wohnungen 
bereits jetzt über einen eigenen Balkon verfügen bzw. mit der Baubewilligung der Stadt Bern vom 
28. Mai 2018 (und der Verlängerung der Baubewilligung vom 18. Juni 2021) die Möglichkeit 
besteht, in Zukunft Balkone auf der Nordseite des Gebäudes anzubauen, sprechen gegen die 
Argumente der Beschwerdeführerin, das Gebäude mit der Dachterrasse aufwerten zu müssen. 
Es bestehen keine besonderen Verhältnisse. Auch das im Ausnahmegesuch genannte 
gegenseitige Näherbaurecht auf der Nordseite vermag aufgrund des bereits Gesagten nichts 
daran zu ändern (vgl. Art. 36 Abs. 1 BO und hiervor E. 10.c-d). Die Voraussetzungen für eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG sind deshalb nicht erfüllt und der Treppenaufbau kann 
als Folge davon nicht bewilligt werden.

32 Aldo Zaugg/Peter Ludwig Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 3 N. 4a
33 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 
9 und 12
34 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 26-27 
N. 4-5; VGE 2012/191 vom 22. April 2013, E. 3.2; BVR 2015 S. 425 E. 5.1 

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11. Zusammenfassung und Kosten

a) Aus den vorangehenden Erwägungen ergibt sich, dass die geplante Dachterrasse und die 
geplante Absturzsicherung den vorgeschriebenen Grenzabstand auf der Ostseite (gegenüber der 
Parzelle Nr. J.________) und der geplante Treppenaufbau den Gebäudeabstand nordseitig (zum 
Gebäude auf der Parzelle Nr. E.________) unterschreiten. Das Bauvorhaben ist nicht 
bewilligungsfähig. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der beantragten Dachterrasse 
mitsamt Absturzsicherung und Treppenaufbau der Bauabschlag erteilt werden muss. Die 
Beschwerde erweist sich daher als unbegründet und ist abzuweisen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 1200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV35). 
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Stadt Bern vom 10. März 2021 
wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1200.00 werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt A.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

35 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.