# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d6539e44-a057-55e9-b93b-b42be2861241
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-10
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 10.02.2021 (publiziert) 60/2015/25
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_60-2015-25_2021-02-10.pdf

## Full Text

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Baubewilligung; Einordnung einer Baute; Kostenverlegung bei Rück-

weisungsentscheid – Art. 6 Abs. 2 NHG; Art. 106 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO; Art. 5 

Abs. 1 VRG; Art. 35 Abs. 1 und Abs. 2 BauG; Art. 14 Abs. 2 lit. a NHG/SH; Art. 10 

Abs. 1 und Abs. 3, Art  31 Abs. 2 lit. b und Art. 60 Abs. 2 Bauordnung Stadt Schaff-

hausen. 

Für Neubauten im Gebiet schützenswerter Ortsbilder (ISOS- und BLN-Gebiet), 

welche erhebliche Auswirkungen auf das Ortsbild haben können, hat die Kantonale 

Natur- und Heimatschutzkommission in ihrer Fachstellungnahme eingehend zu er- 

örtern, inwiefern das konkrete Bauprojekt die erhöhten Anforderungen hinsichtlich 

der Gestaltung und Einordnung erfüllt (E. 2.4.1–2.4.3). Notwendigkeit einer Stel-

lungnahme der Stadtbildkommission zum definitiv eingereichten Bauprojekt 

(E. 2.4.3). 

Verteilung der Prozesskosten bei Rückweisung der Sache an den Regierungsrat 

zur weiteren Abklärung (E. 4). 

OGE 60/2015/25 vom 20. Dezember 2016 

Veröffentlichung im Amtsbericht 

Sachverhalt  

Die Bauherrin reichte bei der Stadt Schaffhausen ein Baugesuch für den Abbruch 

von bestehenden Gebäuden und den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses 

mit elf Wohnungen, Verkaufsladen im Erdgeschoss und einer Autoeinstellhalle im 

Untergeschoss für zwölf Personenwagen, mit Lifterschliessung und Zugang be-

ziehungsweise Zufahrt ab der X.-Strasse ein. Die betroffenen Grundstücke be-

finden sich in der Altstadtzone. Mit Beschluss vom 6. Mai 2014 erteilten der Stadt-

rat Schaffhausen und mit Verfügung vom 9. Mai 2014 das Planungs- und Natur-

schutzamt des Kantons Schaffhausen die entsprechenden Baubewilligungen. 

Dagegen erhoben Anwohner Rekurs an den Regierungsrat. Im Rekursverfahren 

holte das Bauinspektorat eine Fachstellungnahme der kantonalen Natur- und Hei-

matschutzkommission zur Frage der Gestaltung und Einordnung des Bauprojekts 

ein. Am 30. Juni 2015 wies der Regierungsrat die Rekurse ab. Die gegen den Re-

kursentscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde hiess das Obergericht 

gut und wies die Sache zur weiteren Abklärung im Sinne der Erwägungen an den 

Regierungsrat zurück. 

  

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Aus den Erwägungen 

2.1. Nach Art. 35 Abs. 1 und 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (Baugesetz, 

BauG, SHR 700.100) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem 

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und 

in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten und zu unterhalten, dass eine gute Ge-

samtwirkung erreicht wird. Besondere Sorgfalt ist geboten im Bereich empfindli-

cher Orts- und Strassenbilder. Kulturell wertvolle Bausubstanz ist nach Möglichkeit 

zu erhalten. Bei Art. 35 Abs. 1 und 2 BauG handelt es sich um eine allgemeine 

minimale Einordnungsvorschrift des kantonalen Gesetzgebers. 

Darüber hinaus sind nach Art. 10 Abs. 1 der Bauordnung für die Stadt Schaffhau-

sen vom 10. Mai 2005 (BauO, RSS 700.1) Bauwerke und deren Umgebung unter 

anderem in der Altstadtzone (lit. a) und in den BLN-Gebieten (lit. e) besonders 

sorgfältig zu gestalten, und es ist alles vorzunehmen, um eine einwandfreie städ-

tebauliche Wirkung zu erzielen. Diese Norm enthält – wie bereits Art. 35 BauG – 

eine positive Ästhetikklausel und geht somit über ein reines Verunstaltungsverbot 

hinaus (OGE vom 3. August 1990 i.S. G., E. 4c/aa, Amtsbericht 1990, S. 104; OGE 

60/1998/17 vom 19. Februar 1999, E. 2b/aa). Art. 31 BauO hält des Weiteren 

Grundsätze für die Altstadtzone fest. Überdies sind gemäss Art. 60 Abs. 2 BauO 

Bauten und Anlagen in BLN-Gebieten besonders sorgfältig in die Landschaft und 

in die bestehende Siedlungsform einzupassen und es ist die Massstäblichkeit zu 

wahren. Diese Normen des kommunalen Rechts konkretisieren und verstärken das 

oben angeführte allgemeine Einordnungsgebot nach kantonalem Recht.  

2.2. Die Baugrundstücke liegen unbestrittenermassen in der Altstadtzone der 

Stadt Schaffhausen (vgl. auch die aktuelle Version des Zonenplans der Stadt 

Schaffhausen vom 9. Juni 2016 [SSR 700.1a]). Zugleich liegen sie gemäss Bun-

desinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) im 

ISOS-Gebiet Nr. 1 (Altstadt). Dieses Gebiet wird im ISOS der Aufnahmekategorie 

A (Gebiet mit ursprünglicher Substanz, das heisst die Mehrheit der Bauten und 

Räume hat historisch die gleiche epochenspezifische oder regionaltypische Prä-

gung) und dem Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz: Alle Bauten, Anlageteile 

und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen; Abbruchverbot, 

keine Neubauten, Detailvorschriften für Veränderungen) zugeordnet (siehe dazu 

die gestützt auf Art. 2 der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswer-

ten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 [VISOS, SR 451.12] heraus-

gegebene Publikation "Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, Orts-

bilder von nationaler Bedeutung, Kanton Schaffhausen", Bern 1986, Plan und Er-

läuterungsblatt; siehe auch Bundesamt für Kultur, Sektion Heimatschutz und Denk-

malpflege, Erläuterungen zum ISOS vom 31. Oktober 2011). Auch befinden sich 

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die Baugrundstücke gemäss dem Bundesinventar der Landschaften und Natur-

denkmäler von nationaler Bedeutung (BLN; vgl. dazu die Verordnung über das 

Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler vom 10. August 1977 

[VBLN, SR 451.11]) im BLN-Schutzgebiet Nr. 1411, Untersee-Hochrhein. Die Be-

deutung dieses BLN-Gebietes beschränkt sich nicht nur auf die "landschaftlich 

grossartige und kulturgeschichtlich bedeutsame See- und Stromlandschaft von 

noch weitgehend ursprünglichem Gepräge", sondern geschützt sind auch unter 

anderem die "bedeutende[n] klösterliche[n] und städtische[n] Siedlungen des Mit-

telalters" auf dem betreffenden Gebiet (vgl. Beschreibung zum BLN-Objekt 

Nr. 1411, Untersee-Hochrhein, des Bundesamts für Umwelt BAFU). Diesbezüglich 

ist zu beachten, dass die Baugrundstücke zwischen dem Rhein und dem Munot 

liegen und das Bauprojekt daher die Postkartenansicht von Altstadt und Munot vom 

Rhein und vom Zürcher Rheinufer her betrifft. Es kann folglich entgegen dem Re-

gierungsrat nicht von vornherein gesagt werden, dass die Schutzziele nach dem 

BLN durch das Bauvorhaben nicht betroffen wären. 

Die Bundesinventare sind zwar nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben un- 

mittelbar anwendbar (Art. 6 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Hei-

matschutz vom 1. Juli 1966 [NHG, SR 451]). Gemäss der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung und heute gestützt auf Art. 4a VISOS und Art. 2a VBLN haben die 

Kantone das ISOS und das BLN aber auch bei der Erstellung der Richtpläne nach 

den Art. 6–12 des RPG zu berücksichtigen. Die Pflicht zur Beachtung findet daher 

ihren Niederschlag zum einen in der Anwendung der die Schutzanliegen um- 

setzenden Nutzungsplanung, zum anderen aber auch darin, dass im Einzelfall er-

forderliche Interessenabwägungen im Lichte der Schutzziele von ISOS und BLN 

vorzunehmen sind (BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 212 f; BGer 1C_488/2015 vom 24. Au-

gust 2016, E. 4.3; vgl. auch Eidgenössisches Departement für Umwelt, Verkehr, 

Energie und Kommunikation UVEK, Empfehlungen zur Berücksichtigung der Bun-

desinventare nach Art. 5 NHG in der Richt- und Nutzungsplanung, 15. November 

2012, S. 9). 

2.3.1. Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss unter anderem aus, 

die Altstadt sei von geschlossenen Gassenzügen geprägt. Die bestehende Hof- 

situation mit der offenen Häuserzeile sei daher atypisch. Genau aus diesem Grund 

attestiere ihr die Denkmalpflege einen gewissen stadtgeschichtlichen Wert. Da sie 

jedoch eher zufällig entstanden sei und sich die Umnutzung der bestehenden Ge-

bäude als schwierig erweisen könnte, sei ein angemessener Neubau vertretbar. 

Die Kantonale Natur- und Heimatschutzkommission (KNHK) spreche klar von einer 

Verbesserung und Bereinigung der Stadtstruktur durch den geplanten Neubau. Die 

KNHK habe sich – in Kenntnis der Fassadenpläne und der Visualisierung – nicht 

nur für die geschlossene Bauweise, sondern auch für das konkrete Projekt aus- 

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gesprochen. Die Beurteilung der Materialisierung obliege zudem primär der örtli-

chen Bewilligungsbehörde. Vorliegend sei mit einer Auflage in der Baubewilligung 

die enge Begleitung durch die Stadtplanung und die Denkmalpflege vorgeschrie-

ben worden. Dadurch sei sichergestellt, dass für die Detailgestaltung eine be- 

sondere Sorgfalt aufgewendet und eine gute Gesamtwirkung erreicht werde. Zu-

satzfragen an die KNHK würden sich deshalb erübrigen. Eine blosse Anpassung 

an die vorgefundene Bausubstanz sei nicht erwünscht, negierte das doch die Ar-

chitektur als Ausdruck ihrer Zeit. Der Unterbruch zur Liegenschaft "W." im Westen 

schade dem guten Gesamteindruck nicht. Einerseits sei er Folge der Eigentums-

verhältnisse, anderseits betone er die Wirkung der Liegenschaft "W.". 

2.3.2. Die Beschwerdeführer machen vor Obergericht in verfahrensrechtlicher 

Hinsicht eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und des rechtlichen Ge-

hörs geltend. Die Beschwerdeführer hätten im vorinstanzlichen Verfahren eine Er-

gänzung des vom Bauinspektorat eingeholten Gutachtens der KNHK verlangt, weil 

sich dieses relativ rudimentär und eher allgemein zur städtebaulichen Situation und 

gar nicht zur baulichen Einpassung und Dimensionierung des geplanten Bau- 

körpers äussere. Der Regierungsrat habe sich jedoch mit der Stellungnahme des 

KNHK zufrieden gegeben. Auch habe der Regierungsrat nicht wie beantragt einen 

Augenschein durchgeführt und sich nicht mit der Rekursbegründung auseinander-

gesetzt. In materieller Hinsicht führen die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, 

sowohl die Denkmalpflege als auch die Stadtbildkommission tendierten ganz klar 

Richtung Erhalt der bestehenden Situation, insbesondere was die Volumetrie an-

belangt. Einzig die KNHK befürworte mit rudimentärer Begründung die "Schlies-

sung" der Häuserzeile, allerdings ohne darauf einzugehen, dass die Schliessung 

ja nicht vollständig erfolge. Bezüglich der Gestaltung äussere sich die KNHK nicht. 

Die Vorinstanz habe sich mit den drei Fachmeinungen nicht auseinandergesetzt. 

Dass die bestehende Hofstruktur im Vergleich zur gesamten Altstadt eher klein sei, 

sei zwar offensichtlich, zeuge indessen aber geradezu von der einmaligen Si- 

tuation, wie das die Denkmalpflege zu Recht betone. Die Beschwerdeführer hätten 

unwidersprochen dargelegt, dass die gesamte Situation über Jahrzehnte mit priva-

ten Dienstbarkeiten abgesichert sei, welche nur eine beschränkte Lockerung im 

Sinne der bestehenden Überbauung ermöglicht habe.  

Die private Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) führt unter anderem an, sowohl 

die KNHK als auch der Regierungsrat hätten sich in ausreichendem Mass mit dem 

Bauprojekt selbst, seiner baulichen Umgebung sowie den Standpunkten der Be-

schwerdeführer auseinandergesetzt. Hinsichtlich der Frage einer geschlossenen 

Häuserzeile habe der Stadtrat betont, der Gassenverlauf mit der geschlossenen 

Häuserreihe von der V.-Strasse bis zum Q.-gässchen hin lasse sich an der Liegen-

schaft auf GB Nr. xy. sehr gut ablesen, zumal die Brandmauer im oberen Teil der 

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Liegenschaft offen zutage trete. Mit dem Neubau müsse die Häuserzeile – soweit 

es die Eigentumsverhältnisse zuliessen – wieder geschlossen werden und es ent-

stehe jene Art von Gassenzug, welcher seit jeher der Altstadt von Schaffhausen 

ihr besonderes Gepräge gebe. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer 

habe die Bauherrschaft die kritischen Bemerkungen der Stadtbildkommission auf-

genommen und der Kommission anlässlich ihrer Sitzung vom 17. September 2012, 

an der auch die kantonale Denkmalpflegerin teilgenommen habe, das überarbei-

tete Projekt präsentiert. Den Beschlüssen der Stadtbildkommission sei unschwer 

zu entnehmen, dass diese dem Projekt punkto Massstäblichkeit/Einordnung/Ge-

staltung im Grundsatz zugestimmt habe, indes bei dessen Detailausformulierung 

Verbesserungsvorschläge gemacht und Korrekturen verlangt habe. Diese Vorga-

ben seien in der Folge bei der Ausarbeitung des definitiven Bauprojekts in vorbild-

licher Weise umgesetzt worden. Die Umsetzung habe der Stadtrat in der Folge im 

Rahmen seiner Baubewilligung vom 6. Mai 2014 und insbesondere auch in seiner 

Vernehmlassung vom 7. August 2014 an die Vorinstanz denn auch entsprechend 

gewürdigt.  

Der Stadtrat führt in seiner Vernehmlassung unter anderem aus, die KNHK 

äussere sich – wenn auch knapp gehalten – äusserst klar zugunsten des vor- 

liegenden Projekts und seiner harmonischen Eingliederung in die Umgebung. So-

wohl die Fachgremien Stadtbildkommission, Denkmalpflege als auch die KNHK 

und die Entscheidbehörden Stadtrat sowie Regierungsrat hätten sich mit der 

Schliessung der Baulücke und der konkreten Dimensionierung und Gestaltung des 

Bauvorhabens auseinandergesetzt, wobei alle zum selben Schluss gekommen 

seien, dass das Bauprojekt unter Berücksichtigung seiner Volumetrie und Stellung 

im Sinne einer Schliessung der atypischen Lücke verträglich und damit bewilli-

gungsfähig sei.  

2.4. Die Verwaltungsbehörde untersucht den Sachverhalt von Amtes wegen 

durch Befragung der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Augenschein, 

Beizug von Sachverständigen, Urkunden und Amtsberichten oder auf andere 

Weise (Art. 5 Abs. 1 VRG).  

2.4.1. Sind zur Abklärung des relevanten Sachverhalts besondere Sachkennt-

nisse erforderlich, über welche die Entscheidbehörde nicht oder nur teilweise ver-

fügt, so können Sachverständige beigezogen werden. Gestützt auf ihre besonde-

ren Fachkenntnisse erstatten Sachverständige im Rahmen von Gutachten Bericht 

über die Sachverhaltsprüfung und -würdigung (Kaspar Plüss, in: Alain Griffel 

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich 

[VRG], 3. A., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 N. 66, S. 169; BGE 135 V 254 E. 3.3.1 

S. 257). Für bauliche Massnahmen im Bereich von Schutzzonen im Sinne von 

Art. 7 ff. des Gesetzes über den Natur- und Heimatschutz im Kanton Schaffhausen 

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vom 12. Februar 1986 (NHG/SH, SHR 451.100) ist in Anlehnung an die Regelung 

des Bundes für Bundesinventarobjekte grundsätzlich aufgrund von Art. 7b Abs. 1 

NHG/SH eine Fachstellungnahme der zuständigen kantonalen Fachbehörde be-

ziehungsweise bei einer möglichen erheblichen Beeinträchtigung ein Gutachten 

der Kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission gemäss Art. 14 Abs. 2 lit. a 

NHG/SH beizuziehen (zur Auslegung von Art. 7b Abs. 1 NHG/SH vgl. OGE 

60/2014/20 vom 13. Mai 2016, E. 3.3 – 3.4.2, mit Hinweisen, Publikation im Amts-

bericht 2016 vorgesehen). Handelt es sich um geringfügige und unbestrittene Än-

derungen an nicht besonders schutzwürdigen Bauten, kann die Fachstellung-

nahme beziehungsweise das Gutachten kurz gehalten werden. Geht es dagegen 

um besonders schutzwürdige Bauten oder – wie im vorliegenden Fall – um Neu-

bauten in schützenswerten Ortsbildern (ISOS- und BLN-Gebiet), welche erhebliche 

Auswirkungen auf das schutzwürdige Ortsbild haben können und überdies umstrit-

ten und angefochten sind, ist eine eingehendere Fachstellungnahme erforderlich, 

welche auch auf die erhobenen Rügen eingeht. Nur dies erlaubt im Rahmen des 

Rechtsschutzes eine Auseinandersetzung der Parteien mit den vorgenommenen 

fachlichen Beurteilungen und den erhobenen Rügen sowie eine sachgemässe 

Überprüfung durch die Rechtsschutzinstanzen (vgl. OGE 60/2014/20 vom 13. Mai 

2016 E. 3.3 – 3.4.2, mit Hinweisen, Publikation im Amtsbericht 2016 vorgesehen; 

vgl. auch den kantonalen Richtplan 2013/14, Ziff. 2-2-5, S. 108 f.). Erscheint die 

Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft, hat die Ent-

scheidinstanz nötigenfalls ergänzende Beweise zur Klärung dieser Zweifel zu er-

heben. Das Abstellen auf eine nicht schlüssige Expertise beziehungsweise der 

Verzicht auf gebotene zusätzliche Beweiserhebungen kann gegen das Verbot will-

kürlicher Beweiswürdigung verstossen (Plüss, § 7 N 69 S. 170; BGE 130 I 337 

E. 5.4.2 S. 346; BGer 1C_288/2012 vom 24. Juni 2013, E. 2.4.3; vgl. zu den An-

forderungen an prozessuale Gutachten im Allgemeinen: Annette Dolge, in: Spüh-

ler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilprozessordnung, 2. A., Basel 

2013, Art. 183 N. 10, S. 949, m.w.H.; zu den Anforderungen an Fachgutachten 

nach Art. 7 Abs. 2 NHG vgl. Aemisegger/Haag, Gedanken zu Inhalt und Aufbau 

der Gutachten der Eidg. Natur- und Heimatschutzkommission, URP 1998 S. 570 

ff.; und zur Aufgabe und den Stellungnahme der Umweltschutzfachstellen allge-

mein auch Rausch/Keller, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich 

1998–2011, Art. 9 N. 115 ff., sowie Ursula Brunner, Kommentar zum Umwelt-

schutzgesetz, 2. A., Zürich 1998–2011, Art. 42 N. 1 ff.).  

2.4.2. Das Bauinspektorat hat mit Schreiben vom 26. Mai 2015 von der KNHK ein 

Gutachten eingefordert, welches sich zur städtebaulichen Qualität des Projekts 

und zu seiner Einpassung in die bebaute engere und weitere Umgebung äussern 

solle.  

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Die KNHK hält in ihrem Bericht vom 28. Mai 2015 fest, mit dem Bau der X.-Strasse. 

in den Siebzigerjahren des 19. Jahrhunderts sei das sich einst von der Unterstadt 

bis zum Rhein erstreckende Viertel in zwei Teile getrennt worden. Der nördliche 

Bereich der X.-Strasse. sollte in der geschlossenen Bauweise bebaut werden. Al-

lerdings sei dies nur in Teilen umgesetzt worden. Die Lücke X.-Strasse 12, 14 und 

16 sei nie geschlossen worden. Das vorliegende Projekt sehe nun die Schliessung 

dieser Lücke vor. Die ein- bis zweigeschossigen Gewerbebauten an der X.-Strasse 

12 und 14 sollen durch einen viergeschossigen, 18.23 m hohen Neubau ersetzt 

werden. Dieser schliesse im Osten an die Brandmauer des Nachbargebäudes X.-

Strasse 10 an. Gegen Westen bleibe aufgrund der Eigentumsverhältnisse eine Lü-

cke zum Nachbargebäude X.-Strasse 18 bestehen. Im sich gegen Norden er- 

streckenden Hof sollen zweigeschossige Flügelbauten errichtet werden, die sich 

über ein flächendeckendes Erdgeschoss (Verkaufslokal/Erschliessung) erheben.  

Im jetzigen Zustand sei das vom Bauvorhaben betroffene Gebiet geprägt durch 

sekundäre Hinterhofbauten, die kammartig von der Rückseite der geschlossenen 

Bebauung entlang der Unterstadt zur X.-Strasse hin führten. Historisch gesehen 

habe sich die Altstadt immer wieder verändert. Einerseits sei im 20. Jahrhundert 

die Brücke über den Rhein versetzt worden, wodurch sich der Brückenkopf auf 

Schaffhauser Seite gegen Westen verschoben habe und eine neue städtebauliche 

Situation entstanden sei. Andererseits habe auch die Unterstadt, wie Stiche aus 

dem 19. Jahrhundert zeigten, immer wieder bauliche Veränderungen erfahren. Die 

Entwicklung der Stadt Schaffhausen zeige, dass Strukturen, die derjenigen der Un-

terstadt zur X.-Strasse hin entsprochen hätten, durchaus durch geschlossene Be-

bauungen ergänzt und aufgewertet würden, so etwa am Münsterplatz, der die 

Rückseite der unteren Vordergasse darstelle. Hier sei, wie die Häusernamen heute 

noch bezeugten, aus einzelnen Hinterhäusern im Laufe der Zeit eine geschlossene 

Zeile geworden. Die Hauptgassen der Schaffhauser Altstadt seien allesamt durch 

eine geschlossene Bebauung geprägt. Eine entsprechende Entwicklung wäre nach 

Ansicht der KNHK auch auf der nördlichen Seite der X.-Strasse sinnvoll, zumal 

beabsichtigt sei, den Brückenkopf städtebaulich aufzuwerten, sodass an der X.-

Strasse, entsprechend der Primärstruktur der Altstadt, ein durch geschlossene 

Häuserzeilen geprägter Strassenraum entstehen könnte. Das vorgesehene Projekt 

führe zu einer Verbesserung und Bereinigung der Stadtstruktur, definiere und 

stärke durch seine Setzung und seine Volumetrie den öffentlichen Aussenraum. 

Aussenräume seien die wichtigsten Teile einer Stadt und ständen in ihrer Bedeu-

tung und Wahrnehmung über den einzelnen Bauten. Unter diesen Gesichtspunk-

ten spreche sich die KNHK für eine geschlossene Bebauung im nördlichen Bereich 

der X.-Strasse aus und befürworte das vorliegende Projekt. 

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2.4.3. Die KNHK begründet in ihrer Fachstellungnahme zwar grundsätzlich, wes-

halb im betroffenen Gebiet ihrer Ansicht nach die geschlossene der offenen Bau-

weise vorzuziehen ist. Sie belässt es jedoch dabei, vor dem Hintergrund der Stadt-

entwicklung und -geschichte in allgemein gehaltenen Ausführungen die geschlos-

sene Bauweise als angebracht zu erachten. Wie es sich jedoch im Zusammenhang 

mit dem konkreten Projekt verhält, beispielsweise dem Umstand, dass im Westen 

die geschlossene Bauweise hin zur Liegenschaft "W.", X.-Strasse 18, nicht erreicht 

wird, ist der Fachstellungnahme nicht zu entnehmen. Zudem wird in keiner Weise 

dargelegt, inwiefern sich das konkrete Projekt in das Ortsbild einfügt. Dabei hat 

sich die KNHK mit der Wirkung des Objekts an sich und ihrem Bezug zur Umge-

bung umso sorgfältiger auseinanderzusetzen, als das Projekt sowohl im ISOS- als 

auch BLN-Gebiet liegt und daher erhöhte Anforderungen hinsichtlich der Gestal-

tung und Einordnung zu erfüllen hat, zumal eine typische Postkartenansicht der 

Stadt Schaffhausen betroffen ist. Auffällig ist diesbezüglich, dass die KNHK zwar 

erwähnt, dass das Baugebiet Teil der beiden Bundesinventare ist, auf diesen Um-

stand beziehungsweise die damit verbundenen Schutzziele aber weder eingeht, 

noch daraus Schlüsse zieht. Auch erwähnt die KNHK zwar Art. 31 Abs. 2 lit. b 

BauO, welche Bestimmung die charakteristischen Elemente der Altstadt exempla-

risch festhält. Eine Auseinandersetzung mit den darin angeführten Kriterien und 

dem Projekt fehlt aber. Im Weiteren ist nicht ersichtlich, inwieweit die KNHK sich 

bei ihrer Beurteilung auf die mit dem Auftrag eingereichten Akten abstützt. Jeden-

falls fällt auf, dass sie weder auf die Ausführungen der Denkmalpflege vom 13. Au-

gust 2012 noch der Stadtbildkommission vom 25. Oktober 2012 Bezug nimmt.  

Nach dem Gesagten stellt die Beurteilung der KNHK vom 28. Mai 2015, insbeson-

dere im Hinblick auf die im Spiel stehenden Interessen des Ortsbild- und Land-

schaftsschutzes, keine genügende Grundlage zur Abklärung der städtebaulichen 

Qualität des Bauvorhabens und seiner Einpassung in die bebaute engere und wei-

tere Umgebung dar. 

2.4.4. Gemäss Art. 10 Abs. 3 BauO hat der Stadtrat für Bauwerke und deren Um-

gebung, welche sich in der Altstadtzone befinden, in Kenntnis der Empfehlungen 

der Stadtbildkommission zu entscheiden. 

Die Stadtbildkommission hat sich in den Sitzungen vom 16. Januar 2012 und vom 

17. September 2012 mit dem Projekt befasst. Als Ergebnis der Sitzung vom 

17. September 2012 hat sie hinsichtlich des überarbeiteten Bauprojekts die Emp-

fehlungen abgegeben, dass bei der vorgestellten zweiflügeligen Innenhofvariante 

eine zurückversetzte Erschliessung studiert werden solle. Neu solle eine einflüge-

lige Innenhofvariante vorgelegt werden, bei der der Innenhof teilweise im Erd- 

geschoss liege. Das Eingangstor sollte der Höhe des Sockelgeschosses entspre-

chen. Die Belichtung im Innenhof sollte verbessert werden. Das Hauptgebäude 

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dürfe auf der Innenhofseite nicht fünfgeschossig in Erscheinung treten. Das Gie-

beldach solle symmetrisch sein, die Traufhöhe von Hof- und Strassenseite solle 

ähnlich hoch sein. Es seien keine Dacheinschnitte erlaubt; offene Dachgeschoss-

Bereiche müssten gaubenartig gedeckt sein. Die Fensteranordnung sei zu belie-

big, sie müsse ruhiger sein. Die Erdgeschoss-Öffnungen seien etwas zu gross, sie 

sollten kleiner sein und allenfalls ein leicht stehendes Format aufweisen. Die Ge-

staltung der Strassenfassade sollte wie bereits die Hoffassade mit Referenzbildern 

erläutert werden. 

Zum definitiven Projekt, das die private Beschwerdegegnerin 1 eingereicht hat, hat 

sich die Stadtbildkommission jedoch – soweit aus den Akten ersichtlich – nicht ge-

äussert, obwohl sie wie erwähnt auch in ihrer zweiten Stellungnahme Änderungs-

vorschläge machte. Damit ist aber nicht aktenkundig, wie sich die Stadtbild- 

kommission zum definitiv eingereichten Projekt stellt. Namentlich ist den Akten 

nicht zu entnehmen, dass die Stadtbildkommission dazu Stellung nehmen konnte, 

ob ihre Empfehlungen umgesetzt worden seien oder, soweit dies nicht der Fall 

wäre, das Projekt aus ihrer Sicht dennoch den Anforderungen genüge. Mangels 

Empfehlung der Stadtbildkommission zum definitiv eingereichten Projekt fehlt so-

mit die vollständige Entscheidgrundlage nach Art. 10 Abs. 3 BauO. Folglich wurde 

mit dem Verzicht, über das definitiv eingereichte Baugesuch eine Stellungnahme 

der Stadtbildkommission einzuholen, Art. 10 Abs. 3 BauO verletzt.  

2.5. Gestützt auf die von den Vorinstanzen getätigten Abklärungen ist folglich 

keine umfassende Beurteilung aller massgebenden Gesichtspunkte möglich. Nach 

dem Gesagten verletzt die Bewilligungserteilung Vorschriften und Grundsätze der 

Sachverhaltsabklärung. Da eine vollständige und umfassende Begutachtung durch 

die KNHK sowie die Stellungnahme der Stadtbildkommission zum definitiv ein- 

gereichten Bauprojekt grundlegende Voraussetzungen für die Bewilligungsertei-

lung sind und das Obergericht überdies im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nur 

eine beschränkte Kognition hat (vgl. Art. 36 Abs. 1 und 2 VRG), können die er-

wähnten Mängel im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden. Viel-

mehr ist der Rekursentscheid in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuhe-

ben und die Sache an den Regierungsrat zurückzuweisen. Dieser wird entspre-

chend den vorstehenden Erwägungen ein verbessertes Gutachten der KNHK so-

wie eine abschliessende Stellungnahme der Stadtbildkommission einzuholen ha-

ben. Auch wird er zu beurteilen haben, ob zusätzlich, wie von den Beschwerde- 

führern beantragt, ein Augenschein durchzuführen ist. Bei der ergänzenden Abklä-

rung und Würdigung des Sachverhalts wird der Regierungsrat des Weiteren eben-

falls das im Beschwerdeverfahren eingereichte Privatgutachten von Y., dipl. Archi-

tekt ETH SIA, vom 7. September 2015, zu beachten haben, soweit dessen Äusse-

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rungen Bestandteil der Rechtsmittelbegründung der Beschwerdeführer bilden. Al-

lenfalls stellt sich überdies die Frage, ob entsprechend dem Antrag der Beschwer-

deführer ein Gutachten der Eidgenössischen Naturschutz- und Heimatschutzkom-

mission einzuholen ist, da heikle Bereiche im Sinne der Schutzziele der beiden 

Bundesinventare betroffen sind. 

3. (…) 

4. Die Prozesskosten sind nach dem Ausgang des Verfahrens zu verteilen 

(Art. 106 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 48 Abs. 1 VRG).  

Die Rückweisung der Sache an den Regierungsrat zur weiteren Abklärung gilt als 

volles Obsiegen der Beschwerdeführer im Sinn von Art. 48 Abs. 1 VRG i.V.m. 

Art. 106 Abs. 1 ZPO (vgl. OGE 60/2012/44 vom 6. Dezember 2016, E. 8; BGE 132 

V 215 E. 6.1 S. 235; BGer 2C_984/2012 vom 21. März 2013 E. 3.2). Das Ver- 

waltungsgericht des Kantons Zürich geht zwar in ständiger Praxis von einem hälf-

tigen Obsiegen beziehungsweise Unterliegen aus, wird hierfür jedoch von der 

Lehre zu Recht kritisiert (Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum 

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich/Basel/ 

Genf 2014, § 64 N. 5, S. 1122). Die Sache ist aufgrund von Verfahrensfehlern der 

Vorinstanzen zurückzuweisen, wobei sich die private Beschwerdegegnerin mit 

dem angefochtenen Entscheid identifiziert und die Abweisung der Beschwerde un-

ter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer beantragt 

hat. Demzufolge sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens je zur 

Hälfte auf die private Beschwerdegegnerin und die öffentlichen Beschwerdegegner 

aufzuteilen, wobei 1/4 der Kosten von der Stadt Schaffhausen zu tragen sind und 

1/4 der Kosten auf die Staatskasse zu nehmen sind.  

Zu den Prozesskosten gehört auch die Parteientschädigung (Art. 48 Abs. 1 VRG 

i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO). Die Beschwerdeführer sind in der gesamten Höhe 

ihrer berechtigten Anwaltskosten zu entschädigen (Art. 48 Abs. 1 VRG i.V.m. 

Art. 95 Abs. 3 ZPO). Das angeführte Privatgutachten von dipl. Architekt ETH SIA 

Y. vom 7. September 2015 stellt allerdings keine notwendige Auslage im ver- 

waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO 

dar, weshalb dafür vorliegend keine Entschädigung auszurichten ist (vgl. Plüss, 

§ 17 N. 77, S. 425). (…)