# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d4071c7e-7724-5e12-ab97-646bb2547d90
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-11
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 11.05.2017 R 2016 56
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2016-56_2017-05-11.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 16 56

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 11. Mai 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann,

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli,

Beschwerdegegnerin 1

und

B._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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1. Am 16. April 2012 reichte die B._____ AG das Gesuch zum Abbruch der 

bestehenden Liegenschaft C._____ und Neubau eines Wohn- und Ge-

schäftshauses auf Parzelle 130 in der Gemeinde X._____ ein. Die total elf 

Wohnungen waren als Zweitwohnungen vorgesehen. Eine dagegen von 

A._____ erhobene Einsprache wies die Baukommission der Gemeinde 

X._____ am 25. Juni, mitgeteilt am 2. Juli 2012, ab. Am 3., mitgeteilt am 

5. September 2012, wies auch der Gemeinderat X._____ die dagegen ge-

richtete Einsprache von A._____ ab. Dagegen erhob A._____ am 12. Ok-

tober 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden (Verfahren R 12 133) mit dem Antrag auf Aufhebung des 

angefochtenen Einspracheentscheids und der erteilten Baubewilligung. 

Zur Begründung brachte A._____ unter anderem vor, dass im Jahr 2012 

keine Bewilligungen für Zweitwohnungen mehr hätten erteilt werden dür-

fen. Mit Schreiben vom 2. Juli 2013 wurde die B._____ AG vom Instrukti-

onsrichter aufgefordert, dem Gericht mitzuteilen, wie das vorliegende Ver-

fahren angesichts der bundesgerichtlichen Leitentscheide bezüglich 

Zweitwohnungsbau vom 22. Mai 2013 weitergeführt werden solle. Am 

5. Juli 2013 schrieb diese, sie habe sich entschlossen, den Anteil an 

Zweitwohnungen so zu reduzieren, dass nur noch jene Flächen als 

Zweitwohnungen realisiert würden, welche durch den gegenwärtigen al-

ten Bestand an Zweitwohnungen im bestehenden Haus C._____ gesi-

chert und garantiert seien. Es würden keine neuen Zweitwohnungen er-

stellt. Die geringfügige Änderung der Deklaration von Zweit- zu Erstwoh-

nungen bedinge weder bauliche Projektänderungen noch Nutzungsände-

rungen. Nachdem der Instruktionsrichter die Gemeinde X._____ am 8. 

bzw. 19. Juli 2013 sowie am 31. Juli 2014 aufgefordert hatte, das Projek-

tänderungsgesuch im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und den ent-

sprechenden Entscheid mitzuteilen, bewilligte die Gemeinde X._____ am 

26. August, mitgeteilt am 3. September 2014, das Bauprojekt bezüglich 

der Neudeklaration der geplanten Wohnungen. Dagegen erhob A._____ 

am 26. September 2014 wiederum Beschwerde an das Verwaltungsge-

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richt des Kantons Graubünden (Verfahren R 14 93) und beantragte die 

Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und der von der Gemeinde 

X._____ erteilten Bewilligung zur Projektänderung im Bauprojekt. Am 

25. August, mitgeteilt am 16. Oktober 2015, hiess das Verwaltungsgericht 

die Beschwerde R 12 133 insoweit gut, als die Beschwerde nicht durch 

Anerkennung hinfällig geworden war und hob den angefochtenen Ein-

spracheentscheid vom 3., mitgeteilt am 5. September 2012, auf. Die Be-

schwerde R 14 93 wurde gänzlich gutgeheissen, was zur Aufhebung des 

angefochtenen Beschlusses vom 26. August, mitgeteilt am 3. September 

2014, führte. Dieses Urteil erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

2. Am 30. Mai 2016 reichte die B._____ AG ein neues Gesuch für den Neu-

bau des Wohn- und Geschäftshauses C._____ auf Parzelle 130 ein. Es 

sollen insgesamt elf Wohnungen sowie ein Gewerberaum auf insgesamt 

fünf Geschossen (inkl. UG) erstellt werden. Gemäss Vermessung der 

D._____ AG vom 22. Februar 2016 könne eine Hauptnutzfläche (HNF) 

Wohnen vom bestehenden Gebäude übernommen werden. Der Erstwoh-

nungsanteil solle 322.16 m2 HNF bzw. der Zweitwohnungsanteil 516.74 

m2 HNF betragen. Bei einer anrechenbaren Landfläche von 743 m2 und 

einer AZ von 2 resultiere eine mögliche BGF von 1‘486 m2. Davon kon-

sumiere das geplante Gebäude 1459.5 m2. Das Gesuch wurde publiziert 

und vom 3. bis 23. Juni öffentlich aufgelegt. 

3. Gegen das Baugesuch erhob unter anderem A._____ am 19. Juni 2016 

Einsprache und beantragte, auf den Neubau des Wohn- und Geschäfts-

hauses C._____ sei zu verzichten. Der geplante Neubau entspreche den 

baurechtlichen Vorgaben nicht und würde zu einem übermässigen und 

damit rechtswidrigen Entzug von Aussicht, Licht und Sonnenschein 

führen. Der geplante Neubau sei ein ähnliches Projekt wie dasjenige, 

welches vom Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 25. August 2015 ab-

gelehnt worden sei. 

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4. Am 4. Juli 2016 nahm die B._____ AG zur Einsprache von A._____ Stel-

lung und beantragte deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei. Be-

züglich der Geltendmachung des Entzugs von Aussicht, Licht und Sonne 

sei auf die Einsprache nicht einzutreten. Das verwaltungsgerichtliche Ur-

teil vom 25. August 2015 stehe dem Neubauprojekt nicht entgegen. Die 

damals erteilte Baubewilligung habe das Gericht deshalb aufgehoben, 

weil eine Bewilligungserteilung zwischen dem 11. März und dem 31. De-

zember 2012 durch das Bundesgericht als unzulässig qualifiziert worden 

sei und das damalige Projekt an der ZwVO gescheitert sei. Heute gelte 

das ZWG. Gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG seien altrechtliche Wohnungen in 

der Art der Wohnnutzung frei. Solche Wohnungen dürften gemäss Art. 11 

Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut 

und wieder aufgebaut werden. Massgebend sei einzig, dass sich die HNF 

nicht erhöhe, was vorliegend nicht der Fall sei. 

5. Am 2. August 2016, mitgeteilt am 11. Juni 2015 (recte: 11. August 2016), 

bewilligte der Gemeindevorstand X._____ das Bauvorhaben unter Bedin-

gungen und Auflagen und wies die dagegen erhobenen Einsprachen ab, 

soweit er darauf eintrat. Die negativen Immissionen betreffend verwies er 

die Einsprecher an den Zivilrichter. Unter anderem verfügte der Gemein-

devorstand was folgt:

"4. Erstwohnungen nach Art. 4 Abs. 1 lit. a ZWG (recte: Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG):

Wohnung 1. OG Nordwest 4.5 Zimmer 127.7 m2 BGF 108.4 m2 HNF
Wohnung 1. OG Mitte 2.5 Zimmer 75.2 m2 BGF 65.0 m2 HNF
Wohnung 1. OG Südost 4.5 Zimmer 115.7 m2 BGF 98.6 m2 HNF
Wohnung 2. OG Nordwest 1.5 Zimmer 59.9 m2 BGF 50.2 m2 HNF
Wohnung 2. OG Süd Mitte 1 Zimmer 36.8 m2 BGF 30.8 m2 HNF

Total 5 Wohnungen 415.3 m2 BGF 353.0 m2 HNF

- Diese Wohnungen müssen dauernd und ausschliesslich durch Personen mit 
Wohnsitz in der Gemeinde X._____ oder durch Personen, die sich zur Ausbil-
dungs- oder Erwerbszwecken in der Gemeinde aufhalten und über eine Aufent-
haltsbewilligung verfügen, genutzt werden. 

Das Grundbuchamt X._____ wird gemäss dem eidgenössischen Gesetz über Zweit-
wohnungen vom 20. März 2015 angewiesen, diese Auflage sowie den Plan "Haupt-

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nutzfläche Wohnen: Neubau" nach Eintritt der Rechtskraft unter dem Stichwort "Erst-
wohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung nach Artikel 7 Absatz 1 
Buchstabe a des Gesetzes, betreffend 5 Wohnungen mit 353.0 m2 HNF" bezüglich des 
Grundstückes Nr. 130 als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung samt entspre-
chender EGID und EWID anzumerken. 

5. Altrechtliche Zweitwohnung nach Art. 10f ZWG

Wohnung 2. OG Nordost 2.5 Zimmer 68.9 m2 BGF 58.1 m2 HNF
Wohnung 2. OG Südwest 2.5 Zimmer 62.4 m2 BGF 53.0 m2 HNF
Wohnung 2. OG Südost 2.5 Zimmer 83.0 m2 BGF 70.4 m2 HNF
Wohnung 3. OG Nordwest 4.5 Zimmer 127.7 m2 BGF 108.4 m2 HNF
Wohnung 3. OG Mitte 3.5 Zimmer 90.6 m2 BGF 77.8 m2 HNF
Wohnung 3. OG Südost (Maisonette) 4.5 Zimmer 185.9 m2 BGF 154.0 m2 HNF

Total 6 Wohnungen 618.5 m2 BGF 521.7 m2 HNF"

Begründend führte der Gemeindevorstand im Wesentlichen aus, dass das 

Baugesuch den Abbruch des Geschäftshauses C._____ sowie den Wie-

deraufbau desselben im erweiterten Hofstattrecht im Sinne von Art. 81 

Abs. 3 KRG, Art. 6 BG sowie Art. 11 Abs. 2 ZWG beinhalte. Die dem Ge-

such beiliegenden Bestandesaufnahmen gäben den rechtmässigen Zu-

stand wieder. Die maximal zulässige AZ von 2 sei mit einer Reserve von 

25 m2 BGF eingehalten. Eine Wiederaufbaute im Hofstattrecht dürfe im 

Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden, weswegen sich 

ein Vergleich der vorbestandenen und der geplanten anrechenbaren (rec-

te neu: konsumierten) BGF erübrige. Es würden fünf Erstwohnungen mit 

einer BGF von 415.3 m2 und einer HNF von 353.0 m2 sowie fünf (recte: 

sechs) altrechtliche Wohnungen mit einer BGF von 618.5 m2 und einer 

HNF von 521.7 m2 erstellt. Das bestehende Geschäftshaus weise gemäss 

Bestandesplänen vier Wohnungen mit einer vor dem 11. März 2012 vor-

bestandenen HNF von 527.27 m2 auf. Es seien neu sechs Zweitwohnun-

gen mit einer HNF von 521.7 m² vorgesehen. Dies entspreche einer Re-

duktion der HNF von 5.57 m2. Es würden zusätzlich zwei neue Zweitwoh-

nungen geschaffen, was zulässig sei.

6. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 12. Sep-

tember 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit folgenden Anträgen:

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"1. Der angefochtene Einspracheentscheid und die von der Gemeinde erteilte Baubewilli-
gung seien aufzuheben.

2. Verfahrensrechtlicher Antrag:
Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren.

3. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten 
der Beschwerdegegnerin."

Zudem wurde der Beizug des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens 

R 12 133 und R 14 93 beantragt. Begründend führte die Beschwerdefüh-

rerin im Wesentlichen aus, dass der Wiederaufbau hier nicht im Hofstatt-

recht gemäss Art. 81 Abs. 3 KRG und Art. 6 BG erfolge, da sich das Ge-

schäftshaus C._____ in der Bauzone befinde und nicht gegen geltende 

Bauvorschriften verstosse. Die Berechnungen der BGF und der HNF im 

Baugesuch weiche von derjenigen im Einspracheentscheid ab. Für diese 

Differenzen fehle jegliche Erklärung. Bezüglich der behaupteten, altrecht-

lich vorbestandenen HNF sei die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prüfungs-

pflicht nicht nachgekommen. Es bestünden begründete Zweifel daran, 

dass die von der Beschwerdegegnerin 2 behauptete HNF richtig berech-

net worden sei. Liege die behauptete HNF nicht vor, verletze der ange-

fochtene Entscheid Art. 2, Art. 10 und Art. 11 Abs. 2 ZWG. Durch das vor-

liegende Projekt werde die Zweitwohnungsfläche in der Gemeinde an 

prominenter Lage weiter erhöht, was einer unerwünschten Entwicklung 

entspreche. Solchen Missbräuchen und unerwünschten Entwicklungen 

sei von der Beschwerdegegnerin 1 gestützt auf Art. 12 ZWG entgegen-

zuwirken. Schliesslich verletze auch die bewilligte Neuplatzierung der 

neuen Zweitwohnungen im vorliegenden Bauprojekt ohne jede rechtliche 

Grundlage Art. 11 ZWG. 

7. Mit prozessleitender Verfügung vom 23. September 2016 erkannte der 

Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu.

8. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in 

ihrer Vernehmlassung vom 25. Oktober 2016 auf Abweisung der Be-

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schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Wohn- und Ge-

schäftshaus C._____ sei 1907 erbaut worden. Die drei Obergeschosse 

mit einer vorbestehenden HNF von 527.27 m2 seien seit jeher bewohnt. 

Mit diversen Umbauten in den Jahren 1907-2002 sei die Situation ge-

schaffen worden, wie sie im Grossen und Ganzen noch heute bestehe. 

An der Wohnnutzung habe sich nie etwas geändert. In jüngster Zeit seien 

einzelne Zimmer möglicherweise vorübergehend auch als Personalzim-

mer genutzt worden. Für die Beurteilung, ob altrechtliche Wohnungen vor-

lägen, sei darauf abzustellen, ob die Wohnungen in der Absicht einer 

klassischen Wohnnutzungsbewilligung erstellt worden seien, auch wenn 

sie später vielleicht anders genutzt worden seien. Dies sei hier zu beja-

hen. Damit stellten die ganzen Geschossflächen aller drei Obergeschosse 

altrechtliche Wohnungen im Sinne des ZWG dar und könnten im Umfang 

der vorbestehenden HNF wieder aufgebaut werden. Die heutige allfällige 

Nutzung als Personalzimmer ändere daran nichts. In der Gemeinde 

X._____ gebe es, abgesehen vom kommunalen Gesetz über die Kontin-

gentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabga-

be, keine gestützt auf Art. 12 ZWG erlassene strengere Vorschriften, die 

dem Bauvorhaben entgegenstünden. Gemäss Vollzugshilfe des DVS 

könne der Wiederaufbau einer altrechtlichen Wohnung irgendwo auf dem 

Grundstück stattfinden und auch ein Wohnungstausch sei möglich. Dies 

stehe nicht im Widerspruch zum ZWG. Sie sei ihrer Prüfungspflicht nach-

gekommen, indem sie abgeklärt habe, mit welcher Nutzungsabsicht die 

Obergeschosse ursprünglich bewilligt und erstellt worden seien und ob 

eine nicht nur vorübergehende andere Nutzung vorliege.

9. Die B._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte am 

25. Oktober 2016 die Abweisung der Beschwerde. Dabei argumentierte 

sie im Wesentlichen gleich wie die Beschwerdegegnerin 1 und ging noch 

detaillierter auf die Geschichte des bestehenden Wohn- und Geschäfts-

hauses C._____ ein. 

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10. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen 

und Argumentationen fest und vertieften diese insbesondere hinsichtlich 

des Begriffs der altrechtlichen Wohnung. 

11. Am 4. Mai 2017 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes einen 

Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem von Seiten der Be-

schwerdeführerin deren Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann 

anwesend war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 waren Frau 

E._____ und Herr F._____, vertreten durch deren Rechtsanwalt lic. iur. 

Gian Reto Zinsli, zugegen, während von Seiten der Beschwerdegegnerin 

2 die Herren G._____, H._____ und I._____ in Begleitung ihres Rechts-

anwaltes Dr. iur. Gieri Caviezel anwesend waren. Allen Anwesenden 

wurde an sechs verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich 

anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zur Streitsache zu äussern, 

wovon allseits Gebrauch gemacht wurde. Seitens des Gerichtes wurden 

insgesamt noch 44 Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt 

und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Herr I._____ legte an-

lässlich des Augenscheins noch einen Bericht des Amtes für Lebensmit-

telsicherheit und Tiergesundheit Graubünden vom 26. April 2017 betref-

fend baulichem Zustand und Unterhalt des Betriebs zu den Akten, wobei 

sämtliche Parteien auf eine Stellungnahme zum erwähnten Bericht ver-

zichteten. 

Auf das Ergebnis des Augenscheins und die weiteren Ausführungen der 

Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Bau- und Ein-

spracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, sowie auf die 

eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-

den Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 

gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-

genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau- 

und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, mit wel-

chem die Beschwerdegegnerin 1 unter anderem die Einsprache der heu-

tigen Beschwerdeführerin abgewiesen und die von der Beschwerdegeg-

nerin 2 nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen 

erteilt hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz an-

gefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für 

ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. 

Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist 

die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse 

an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formge-

recht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.

2. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass das Urteil 

des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 12 133 und 

R 14 93 vom 25. August 2015 vom streitberufenen Gericht beigezogen 

wurde. Damit wurde dem entsprechenden Antrag der Beschwerdeführerin 

entsprochen. 

3. Die Beschwerdegegnerin 1 hat Bau- und Einspracheentscheid vom 2., 

mitgeteilt am 11. August 2016, die Einsprache der heutigen Beschwerde-

führerin abgewiesen und die von der Beschwerdegegnerin 2 nachgesuch-

te Baubewilligung mit fünf Erstwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a 

des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) mit einer 

Bruttogeschossfläche (BGF) von 415.3 m2 bzw. einer Hauptnutzfläche 

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(HNF) von 353 m2 und sechs altrechtlichen Wohnungen gemäss Art. 10 f. 

ZWG mit einer BGF von 618.5 m2 bzw. einer HNF von 521.7 m2 unter 

Auflagen und Bedingungen erteilt. Streitig und zu prüfen ist die Recht-

mässigkeit dieses Entscheids.

4. a) Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, dass es nicht zutreffe, 

dass vorliegend der Wiederaufbau im Hofstattrecht gemäss Art. 81 Abs. 3 

des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 

801.100) und Art. 6 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG; Nr. 

4.10.00) erfolge. Das Geschäftshaus C._____ befinde sich in der Bauzo-

ne und es sei nicht ersichtlich, in welchem Umfang oder Ausmass es den 

geltenden Vorschriften widerspreche. Andernfalls hätte der Gemeindevor-

stand die offenbar vorliegenden Widersprüche zu Bauvorschriften auf-

führen müssen. 

b) Was die Beschwerdeführerin aus dieser Argumentation für sich ableiten 

möchte, ist nicht ersichtlich. Zutreffend ist zwar, dass das Bauprojekt nach 

Leseart der Beschwerdegegnerin 1 im erweiterten Hofstattrecht gebaut 

wird (vgl. E.3 des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 2., 

mitgeteilt am 11. August 2016). Dies bedeutet indes nichts anderes, als − 

falls die baugesetzlichen Vorschriften einen umfangreicheren Bau als das 

Hofstattrecht erlauben würden − diese Vorteile selbstverständlich von ei-

ner Bauherrschaft ausgenützt werden könnten. Nichts anderes wurde of-

fenbar auch hier gemacht. Die Beschwerdeführerin rügt denn auch nicht 

die Verletzung baupolizeilicher und raumplanerischer Vorschriften, son-

dern beklagt sich lediglich darüber, dass die Beschwerdegegnerin 1 sie 

nicht über solche allfälligen Widersprüche zum BG aufgeklärt habe. 

5. a) Im Wesentlichen bestreitet die Beschwerdeführerin im vorliegenden ver-

waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, dass altrechtliche Wohnun-

gen mit einer vorbestandenen HNF für Zweitwohnungen von 527.27 m2 

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vorhanden seien und dass Zweitwohnungen im geplanten Umfang erstellt 

werden könnten. Es sei nicht ersichtlich, ob es sich bei der behaupteten 

HNF von 527.27 m2 um diejenige von altrechtlichen Wohnungen handle. 

Die Planunterlagen in diesem Verfahren entsprächen den Unterlagen aus 

dem Verfahren R 12 133 und R 14 93 nicht. Die Architekturvermessung 

der Firma D._____ AG vom 22. Februar 2016 möge zwar bezüglich der 

Quadratmeterzahlen korrekt sein. Es sei aber fraglich, ob die Beschriftun-

gen der Räume in der Vermessung korrekt seien. Es sei beinahe die ge-

samte Fläche der drei Obergeschosse als HNF im Sinne des ZWG be-

zeichnet worden, was falsch sei. Im 1. Obergeschoss sei vom östlichen 

Treppenhaus eine Raumansammlung in die HNF mit einbezogen worden, 

welche dem Wohnungsbegriff gemäss ZWG nicht entspreche. Es handle 

sich um zwei direkt vom Gang her zugängliche Zimmer sowie ein Gang 

und eine separate Dusche mit WC. Eine Küche gebe es dort nicht. Auch 

das Zimmer in der Nordwestecke des 1. Obergeschosses scheine nicht 

zur Wohnung im 1. Obergeschoss zu gehören, da es einen eigenen Zu-

gang zum Treppenhaus und eine eigene Toilette und Dusche habe. Im 2. 

Obergeschoss liege dasselbe vor, nämlich ebenfalls eine Anzahl von 

Zimmern, welche durch einen Gang miteinander verbunden seien. Hier 

sei zwar eine Küche beschriftet, allerdings sei keine Einrichtung einge-

zeichnet. Zudem sei im östlichen Teil des Hauses ein Teil des Treppen-

hauses und des Gangs ebenfalls zur HNF gezählt worden, was nicht 

zulässig sei. Es spreche viel dafür, dass es sich bei den fraglichen Räu-

men im 1. und 2. Obergeschoss um Personalzimmer oder Büros handle. 

Solche würden unter Art. 2 Abs. 3 lit. g ZWG fallen und seien Erstwoh-

nungen gleichgestellt. Da die Baubewilligungsbehörde keine Prüfung der 

Bestandespläne vorgenommen habe, sei die Beschwerdeführerin ge-

zwungen, Beschwerde zu erheben. Sollte sich aufgrund des Augen-

scheins und weiterer Unterlagen ergeben, dass tatsächlich die behaupte-

te vorbestandene Hauptnutzung im Geschäftshaus C._____ bestehe und 

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die Beschwerdeführerin damit unterliegen, seien die Verfahrenskosten 

dennoch der Gemeinde anzulasten.

b) Diesen Ausführungen ist − wie nachstehend dargestellt − nicht bei-

zupflichten. In der SIA-Norm 416 wird die HNF − in Abgrenzung zur Ne-

bennutzfläche, zur Verkehrsfläche und zur Funktionsfläche − wie folgt de-

finiert: 

Geschossfläche (GF)
Die Geschossfläche ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der 
zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsfläche. 
Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten 
zugänglichen Geschoss. 
Die Geschossfläche gliedert sich in 
- Nettogeschossfläche
- Konstruktionsfläche.

Nettogeschossfläche (NGF)
Die Nettogeschossfläche ist der Teil der Geschossfläche zwischen den umschliessenden 
oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. 
Die Nettogeschossfläche gliedert sich in 
- Nutzfläche, 
- Verkehrsfläche und 
- Funktionsfläche. 

Nutzfläche (NF)
Die Nutzfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher der Zweckbestimmung und 
Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinne dient. 
Die Nutzfläche gliedert sich in 
- Hauptnutzfläche und
- Nebennutzfläche.

Hauptnutzfläche (HNF)
Die Hauptnutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung 
des Gebäudes im engeren Sinn dient. 

Nebennutzfläche (NNF)
Die Nebennutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher die Hauptnutzfläche zur Nutzfläche 
ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. 
Zu den Nebennutzflächen gehören z.B. im Wohnungsbau
- Waschküchen, 
- Estrich- und Kellerräume, 
- Abstellräume, 
- Fahrzeugeinstellräume, 
- Schutzräume und 
- Kehrichträume. 

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Verkehrsfläche (VK)
Die Verkehrsfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher ausschliesslich deren Er-
schliessung dient. 
Zur Verkehrsfläche gehören z.B. im Wohnungsbau die Flächen von ausserhalb der Woh-
nung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten. 

Funktionsfläche (FF)
Die Funktionsfläche ist jener Teil der Nettogeschossfläche, der für haustechnische Anlagen 
zur Verfügung steht. 
Zur Funktionsfläche gehören Flächen wie 
- Räume für Haustechnikanlagen, 
- Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, 
- Ver- und Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungs-

kanäle und
- Tankräume. 

c) Vorliegend ergibt sich die vorbestandene HNF Wohnen von gesamthaft 

527.27 m2 (1. Obergeschoss 189.98 m2, 2. Obergeschoss 180.5 m2, 

3. Obergeschoss 156.79 m2) aus S. 22 der planlichen Darstellung im 

Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C._____". 

Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin ist aus der erwähn-

ten planlichen Darstellung auch ohne Weiteres ersichtlich, dass es sich 

bei der Fläche von 527.27 m2 um die vorbestehende HNF handelt, trägt 

die fragliche Seite 22 doch den Titel "Hauptnutzfläche Wohnen: beste-

hender Zustand". Die Beschwerdeführerin bestreitet die Korrektheit der 

planlichen Darstellung der HNF im Dossier 1122 bezüglich der Quadrat-

meterzahlen nicht, indem sie ausführt, die "Vermessung mag bezüglich 

der Quadratmeterzahlen korrekt sein; offensichtlich wurde festgestellt, 

dass im Gegensatz zu den in den Verfahren R 12 133 und R 14 93 be-

haupteten altrechtlichen 679 m2 BGF lediglich noch deren 527.27 m2 vor-

liegen" (vgl. Beschwerdeschrift vom 12. September 2016 Ziff. 5.2 S. 8, 

wobei die Beschwerdeführerin hier die BGF mit der HNF verwechselt). 

Vielmehr bestreitet die Beschwerdeführerin die der Baubewilligung zu-

grunde gelegte HNF mit der Begründung, einzelne Räume oder Zimmer 

im 1. und 2. Obergeschoss sowie gewisse Verkehrsflächen könnten nicht 

als Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG anerkannt werden mit der Konse-

quenz, dass sie nicht der vorbestandenen HNF im Sinne von Art. 11 ZWG 

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zugerechnet werden könnten. Diese Rüge erweist sich − wie nachstehend 

dargestellt − als unbegründet. 

d) Altrechtliche Wohnungen, d.h. Wohnungen, die vor der Annahme der 

Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder 

rechtskräftig bewilligt waren (vgl. Art. 10 ZWG), sind unter Vorbehalt be-

stehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder 

kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei (Art. 11 Abs. 1 

ZWG). Sie lassen sich als Erstwohnungen, Erstwohnungen gleichgestellte 

Wohnungen oder auch als Zweitwohnungen nutzen (vgl. ALIG, Der Woh-

nungsbegriff des Zweitwohnungsgesetzes [ZWG], in: Jusletter vom 

30. Mai 2016, Rz. 68). Als Wohnung im Sinne des ZWG ist gemäss Art. 2 

Abs. 1 ZWG eine Gesamtheit von Räumen zu verstehen, die (lit. a) für ei-

ne Wohnnutzung geeignet sind, (lit. b) eine bauliche Einheit bilden, (lit. c) 

einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit an-

deren Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben, 

(lit. d) über eine Kocheinrichtung verfügen und (lit. e) keine Fahrnis dar-

stellen (vgl. zur Wohnungsdefinition des ZWG: ALIG, a.a.O., Rz. 11 ff.). 

Für die Beurteilung der Frage, ob eine altrechtliche Wohnung vorliegt, ist 

darauf abzustellen, ob die Wohnung in der Absicht einer klassischen 

Wohnnutzung bewilligt und erstellt wurde, auch wenn sie später allenfalls 

anders genutzt wurde (z.B. als touristisch bewirtschaftete oder zu Gewer-

bezwecken genutzte Wohnung). Massgebend für die Beurteilung, ob die 

Wohnung in der Absicht der klassischen Wohnnutzung erstellt wurde, 

sind vor allem die seinerzeitige Baubewilligung und die damaligen Um-

stände. In der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 

2014 (BBl 2014 S. 2287 ff.) heisst es denn auch, dass die Nutzungsmög-

lichkeit einer am 11. März 2012 bestehenden Wohnung nicht von der 

tatsächlichen Nutzung dieser Wohnung am Abstimmungstag als Erst- 

oder Zweitwohnung abhängen kann, zumal diese von zufälligen Umstän-

den bestimmt gewesen sein kann (BBl 2014 S. 2309). Mithin ist darauf 

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abzustellen, mit welcher Absicht die Wohnung erstellt wurde. Geschah 

dies zur klassischen Wohnnutzung, handelt es sich um eine altrechtliche 

Wohnung, auch wenn vorübergehend eine andere Nutzung stattfindet. 

Vorübergehend bedeutet, dass ohne erhebliche Umbauten wieder eine 

Wohnnutzung hergestellt werden kann (vgl. zum Ganzen: Vollzugshilfe 

des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden [DVS] 

zum ZWG und zur Zweitwohnungsverordnung [ZWV; SR 702.1] vom Juni 

2016 zu Art. 10 ZWG S. 23 f.). Liegt eine solche altrechtliche Wohnung 

vor, darf diese im Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut 

und wieder aufgebaut werden. Werden in diesem Rahmen zusätzliche 

Wohnungen geschaffen, so können diese bewilligt werden, ohne dass ei-

ne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG auferlegt werden 

muss (Art. 11 Abs. 2 ZWG). Werden keine neue Wohnungen geschaffen, 

so kann eine altrechtliche Wohnung innerhalb der Bauzonen um maximal 

30 Prozent der am 11. März 2012 bestandenen HNF vergrössert werden 

(Art. 11 Abs. 3 ZWG). Erweiterungen, die über dieses Mass hinausgehen, 

sind nur zulässig, wenn die Wohnung als Erstwohnung im Sinne von 

Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG oder − sofern die spezifischen Bewilligungsvor-

aussetzungen erfüllt sind − als touristisch bewirtschaftete Wohnung im 

Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 7 Abs. 2 lit. a oder b ZWG dekla-

riert wird die Nutzungsbeschränkung ins Grundbuch eingetragen wird 

(Art. 11 Abs. 4 ZWG). 

e) Wie vorstehend bereits erwähnt, ging die Beschwerdegegnerin 1 im vor-

liegenden Fall von einem altrechtlichen und damit vorbestehenden Zweit-

wohnungsbestand im Umfang von 527.27 m2 HNF aus (vgl. S. 22 der 

planlichen Darstellung im Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Ge-

schäftshaus C._____"). Nicht angerechnet zur bestehenden HNF wurden 

dabei neben der Fläche des Treppenhauses und der Balkone auch je ein 

Raum pro Obergeschoss im Bereich des Treppenhauses. Dies ist − wie 

nachstehend dargestellt − nicht zu beanstanden. Wie die Beschwerde-

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gegnerinnen in ihren Rechtsschriften nachgewiesen haben (vgl. Ver-

nehmlassung der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. Oktober 2016 Ziff. 3 

S. 3, Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 25. Oktober 2016 

Ziff. 4 S. 3 ff.) und sich anlässlich des Augenscheins vom 4. Mai 2017 ge-

zeigt hat, wurden die in den drei Obergeschossen des Wohn- und Ge-

schäftshauses C._____ bestehenden Wohnungen ursprünglich nämlich 

als klassische Wohnungen bewilligt und wurden glaublich auch über Jah-

re so genutzt. Die in den Rechtsschriften der Beschwerdegegnerinnen 

enthaltenen Chronologien der Nutzung des Wohn- und Geschäftshauses 

C._____ zeigen, dass dieses ursprünglich im Jahr 1907 für Wohnzwecke 

im klassischen Sinne erstellt wurde (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 

[Bg1-act.] 1) und deren drei Obergeschosse über die gesamte Geschoss-

fläche auch über viele Jahrzehnte als Wohnhaus genutzt wurden. Zwar 

fanden in der Zwischenzeit verschiedene An- und Ausbauten an der Lie-

genschaft statt (vgl. Bg1-act. 2-26), wobei sich dadurch an der Wohnnut-

zung der drei Obergeschosse nie etwas geändert hat. In jüngster Zeit 

wurden einzelne Zimmer im nordöstlichen Bereich der Liegenschaft als 

Personalzimmer verwendet, welche teilweise über eigene Kocheinrich-

tungen verfügen. Anlässlich des Augenscheins vom 4. Mai 2017 hat sich 

indes gezeigt, dass diese sich im nordöstlichen Teil des 1. und 2. Ober-

geschosses befindlichen Räume, welche nach Auffassung der Beschwer-

deführerin nicht als Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG anerkannt werden 

könnten mit der Konsequenz, dass sie nicht der vorbestandenen HNF im 

Sinne von Art. 11 ZWG zugerechnet werden könnten, ursprünglich eben-

falls Teil der grossen Wohnungen bildeten und erst später zum Zwecke 

der Erstellung von Personalzimmer und Aufenthaltsräumen für Angestell-

te, vom Rest der Wohnungen abgetrennt wurden. Dies steht nach dem 

vorstehend Gesagten einer Anrechnung als vorbestehende HNF indes 

nicht entgegen, da die betreffenden Räume − wie der erwähnte Augen-

schein gezeigt hat − ohne erhebliche Umbauten wieder Wohnzwecken 

zugeführt werden könnten (vgl. vorstehend E.5d). Ebenfalls nicht zu be-

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anstanden ist die Tatsache, dass im nordöstlichen Teil des Hauses im 1. 

und 2. Obergeschoss die Fläche der Gänge, welche die einzelnen, heute 

als Personalzimmer und Aufenthaltsräume genutzten Räume miteinander 

verbindet, sowie im 1. Obergeschoss ein Teil der Treppe zur vorbestan-

denen HNF gezählt wurden. Denn gemäss SIA-Norm 416 beinhaltet die 

HNF − wie gesehen − sämtliche Teile der Nutzfläche, welche der Zweck-

bestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne dienen, 

während zur Nebennutzfläche, welche die HNF zur Nutzfläche ergänzt, im 

Wohnungsbau gemäss SIA-Norm 416 bloss Waschküchen, Estrich- und 

Kellerräume, Abstellräume, Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume und 

Kehrichträume gehören. Da es sich bei den fraglichen zwei Gängen und 

dem Teil der Treppe überdies auch nicht um Verkehrsflächen im Sinne 

der SIA-Norm 416 handelt, zu welcher im Wohnungsbau die Flächen von 

ausserhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, 

Rampen und Aufzugsschächten gehören, ist die Berücksichtigung der 

beiden Gänge im 1. und 2. Obergeschoss, welche ursprünglich zudem 

ebenfalls Teil der grossen Wohnungen bildeten, sowie eines kleinen Teils 

der Treppe im 1. Obergeschoss, in keiner Weise zu beanstanden. Dem-

entsprechend ging aber die Beschwerdegegnerin 1 vorliegend zu Recht 

von einer altrechtlichen bzw. vorbestehenden HNF von 527.27 m2 aus, 

zumal das gesamt Wohn- und Geschäftshaus C._____ − wie gesehen − 

in der Absicht der klassischen Wohnnutzung bewilligt und erstellt und in 

dieser Form auch über Jahrzehnte genutzt wurde. Ob die drei im Bereich 

des Treppenhauses liegenden Räume im 1., 2. bzw. 3. Obergeschoss (in 

der planlichen Darstellung auf S. 22 des Dossiers "1122 Abbruch/Neubau 

Wohn- und Geschäftshaus C._____" jeweils weiss eingezeichnet), allen-

falls auch noch zur vorbestehenden HNF hätten gezählt werden können, 

braucht an dieser Stelle nicht beurteilt zu werden da diese − wie gesehen 

− eben nicht zur vorbestehenden HNF angerechnet wurden. Die im ange-

fochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. Au-

gust 2016, von der Beschwerdegegnerin 1 angenommene vorbestehen-

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den HNF im Umfang von gesamthaft 527.27 m2 ist nach dem vorstehend 

Gesagten nicht zu beanstanden. Da das fragliche Bauvorhaben neu 

sechs altrechtliche Zweitwohnungen mit einer totalen HNF von 521.7 m2 

vorsieht und dementsprechend die in Zweitwohnungen enthaltene, vorbe-

stehende HNF um 5.57 m2 reduziert wird, erweist sich der angefochtene 

Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, 

diesbezüglich als rechtens. Daran vermag weder die Tatsache, dass im 

Baugesuch bezüglich der Zweitwohnungen offenbar noch von einer neu-

en HNF von 517 m2 (vgl. Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Ge-

schäftshaus C._____" S. 21) bzw. 516.74 m2 (vgl. Dossier "1122 Ab-

bruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C._____" S. 23) gesprochen 

wurde, noch die Tatsache, dass das fragliche Bauprojekt gegenüber dem 

vorbestehenden Zustand zusätzliche neue Zweitwohnungen vorsieht, et-

was zu ändern. Denn einerseits liegt sowohl die im Baugesuch erwähnte 

neue HNF von 517 m2 bzw. 516.74 m2 als auch die im angefochtenen 

Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, 

erwähnte neue HNF von 521.7 m2 klar unter der vorbestehenden HNF 

von 527.27 m2 gemäss S. 22 des Dossiers "1122 Abbruch/Neubau Wohn- 

und Geschäftshaus C._____". Anderseits dürfen im Rahmen der vorbe-

standenen HNF gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG auch zusätzliche Wohnun-

gen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG erstellt wer-

den, sofern die HNF nicht erweitert wird, was vorliegend − wie gesehen − 

nicht der Fall ist (im Gegenteil, Reduktion der HNF um 5.57 m2). Ebenfalls 

als unbegründet erweist sich im Übrigen auch die beschwerdeführerische 

Rüge, wonach die Beschwerdegegnerin 1 hinsichtlich der altrechtlich vor-

bestandenen HNF ihrer Prüfungspflicht nicht nachgekommen sei. Denn 

die Beschwerdegegnerin 1 hat im Baubewilligungsverfahren abgeklärt, 

mit welcher Nutzungsabsicht die Obergeschosse ursprünglich bewilligt 

und erstellt wurden und ob eine nicht nur vorübergehende andere Nut-

zung vorliegt. Als Ergebnis dieser Prüfung hat sie die von der Beschwer-

degegnerin 2 mit dem Baugesuch eingereichten Berechnungen der alt-

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rechtlich vorbestehenden HNF im Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- 

und Geschäftshaus C._____" genehmigt. Folglich erweist sich auch der 

Vorwurf, wonach die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prüfungspflicht nicht 

nachgekommen sei, als unbegründet. Abschliessend sei an dieser Stelle 

noch festgehalten, dass die BGF bei der Beurteilung der sich hier stellen-

den Fragen keine Rolle spielt, weshalb auf die entsprechenden Aus-

führungen der Beschwerdeführerin nicht weiter einzugehen ist. Genauso 

ist nicht von Relevanz, dass die Planunterlagen im vorliegenden Verfah-

ren angeblich den Unterlagen aus dem verwaltungsgerichtlichen Be-

schwerdeverfahren R 12 133 und R 14 93 nicht entsprechen, war von der 

Beschwerdegegnerin 1 doch nicht das frühere, sondern einzig das vorlie-

gende Projekt zu beurteilen.

6. a) Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin eine missbräuchliche unbe-

schränkte Nutzung geltend, indem sie ausführt, dass der Grundeigentü-

mer des Hauses C._____ ebenfalls im Wohn- und Geschäftshaus 

C._____ wohne. Aus den bestehenden altrechtlichen Wohnungen sollten 

neue Zweitwohnungen gebaut werden. In welcher Wohnung bzw. wo der 

Grundeigentümer nach dem Umbau wohnen werde, sei nicht bekannt. In 

Bezug auf die vom Grundeigentümer bewohnte Wohnung liege eine 

missbräuchliche unbeschränkte Nutzung vor. Die Beschwerdegegnerin 1 

habe gestützt auf Art. 12 ZWG die Kompetenz, im Bereich der ungenutz-

ten Wohnungen von altrechtlichen Wohnungen Massnahmen gegen 

Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu ergreifen. Ob die Ge-

meinde bereits Massnahmen gegen Missbräuche und unerwünschte Ent-

wicklungen ergriffen habe, könne offen bleiben. Allerdings sei dies ein 

weiterer Hinweis dafür, dass ein derartiges Projekt von der Baubewilli-

gungsbehörde nicht einfach durchgewunken werden könne, ohne die ent-

sprechenden Prüfungen vorzunehmen. Dies umso mehr, als es sich hier 

um einen Fall von Art. 12 ZWG handle. Die Zweitwohnungsfläche in der 

- 20 -

Gemeinde werde dadurch weiter erhöht. Genau dies entspreche der un-

erwünschten Entwicklung. 

b) Gemäss Art. 12 Abs. 1 ZWG ergreifen die Kantone und Gemeinden bei 

Bedarf die Massnahmen, die nötig sind, um Missbräuche und uner-

wünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbe-

schränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnungen erge-

ben können. Zu diesem Zweck können die Kantone die Umnutzung von 

bisher zu Erstwohnzwecken genutzten Wohnungen zu Zweitwohnzwe-

cken sowie die Änderungsmöglichkeiten nach Art. 11 Abs. 2 - 4 ZWG 

stärker einschränken als das ZWG. Soweit diese nutzungsmässigen und 

baulichen Änderungen nicht der Baubewilligungspflicht unterstehen, kön-

nen die Kantone sie ihr unterstellen (Art. 12 Abs. 2 ZWG). Im Kanton 

Graubünden wird die Kompetenz zum Erlass von strengeren Vorschriften 

im Sinne von Art. 12 Abs. 2 ZWG gemäss Art. 3 Abs. 1 KRG und Art. 35e 

der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 

801.110) den Gemeinden übertragen, sofern der Kanton nicht selber legi-

feriert. 

c) Zutreffend ist zwar, dass in der Botschaft des Bundesrates zum ZWG 

vom 19. Februar 2014 (BBl 2014 S. 2287 ff.) festgehalten ist, dass Miss-

bräuche und unerwünschte Entwicklungen zum Beispiel darauf zurückge-

hen, dass Ortsansässige ihre an einer attraktiven Lage im Ortskern gele-

gene Erstwohnung an Auswärtige verkaufen, die sie zu Zweitwohnzwe-

cken nutzen wollen. Beziehen sie parallel dazu in derselben Gemeinde 

eine andere, allenfalls neue Erstwohnung, kann dies nicht nur zu einer 

Entleerung der Ortskerne führen, sondern auch zu einer zusätzlichen 

Zersiedelung (BBl 2014 S. 2310). Vorliegend bestehen indes − mit Aus-

nahme der beschwerdeführerischen Behauptung, wonach der Grundei-

gentümer aktuell noch im Wohn- und Geschäftshaus C._____ wohne, 

aber nicht bekannt sei, wo dieser nach dem Umbau wohnen werde − kei-

- 21 -

nerlei Hinweise, wonach im bestehenden Wohn- und Geschäftshaus 

C._____ wohnhafte Ortsansässige ihre Wohnung an Auswärtige zur Nut-

zung zu Zweitwohnzwecken verkaufen und die Ortsansässigen parallel 

dazu andere Erstwohnungen beziehen. Ein Missbrauch oder eine uner-

wünschte Entwicklung im Sinne von Art. 12 ZWG ist dementsprechend 

nicht ersichtlich, zumal das fragliche Bauvorhaben neben den geplanten 

Zweitwohnungen auch Erstwohnungen beinhaltet und das Projekt somit 

weder zu einer Entleerung des Ortskerns von X._____ noch zu einer Zer-

siedlung führt. Überdies verkennt die Beschwerdeführerin auch, dass 

Art. 12 ZWG zwar dem Kanton und den Gemeinden die Kompetenz zum 

Erlass von Vorschriften gibt, welche die Erstellung und Nutzung von 

Wohnungen stärker einschränken als das ZWG. Die Bestimmung ist aber 

− worauf die Beschwerdegegnerinnen in ihren Vernehmlassungen vom 

25. Oktober 2016 zu Recht hinweisen − nicht direkt anwendbar und kann 

deshalb ohne ausführende kantonale oder kommunale Vorschriften keine 

Grundlage für die Verweigerung einer Baubewilligung sein. Weder im 

Kanton Graubünden noch in der Gemeinde X._____ gibt es − abgesehen 

vom kommunalen Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen 

und die Erhebung einer Lenkungsabgabe vom 23. Oktober 2011 

(Nr. 4.20.00) − gestützt auf Art. 12 ZWG erlassene, strengere Vorschrif-

ten, die dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben entgegenstehen. 

Folglich erweist sich auch die beschwerdeführerische Rüge, wonach das 

Bauprojekt ein Missbrauch darstelle und zu einer unerwünschten Entwick-

lung führe, weshalb ihm die Bewilligung zu versagen sei, als unbegründet. 

7. a) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin noch, dass die behauptete alt-

rechtliche HNF nicht an jedem Ort des Gebäudes wieder aufgebaut wer-

den dürfe. Zwar sei ein Wohnungstausch innerhalb eines Wohngebäudes 

nach der Vollzugshilfe des DVS zulässig. Dies sei allerdings nicht verfas-

sungskonform. Bereits die freie Umnutzbarkeit von Erstwohnungen sei 

nicht verfassungskonform. Weitere Erleichterungen zu Gunsten der Um-

- 22 -

nutzung einer altrechtlichen Erstwohnung in eine neue Zweitwohnung wi-

dersprächen Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-

nossenschaft (BV; SR 101). In der Botschaft zum ZWG stehe denn auch, 

altrechtliche Wohnungen könnten umgebaut und wieder aufgebaut wer-

den mit einer geringfügigen Standortverschiebung. 

b) Wie gesehen dürfen altrechtliche Wohnungen gemäss Art. 11 Abs. 2 

ZWG im Rahmen der vorbestandenen HNF wieder aufgebaut werden. Die 

Vollzugshilfe des DVS zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016 äussert 

sich wie folgt zum Wiederaufbau (vgl. die entsprechenden Ausführungen 

zu Art. 11 Abs. 2 ZWG auf S. 25 der erwähnten Vollzugshilfe): 

"Die Wohnung darf abgebrochen und auf der Parzelle wiederaufgebaut werden. Es 
darf der Grundriss geändert, die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an ei-
nem andern Ort der Parzelle aufgebaut etc. werden. Beim Recht zum Wiederauf-
bau einer altrechtlichen Wohnung handelt es sich nämlich nicht um das Hofstatt-
recht, d.h. es müssen weder dieselben Grundrisse noch Höhen noch Umfänge etc. 
(nur HNF zzgl. Erweiterung […]) eingehalten werden."

Die Beschwerdeführerin ist − wie gesehen − der Auffassung, dass die 

Sichtweise des DVS im Widerspruch zu Art. 75b BV und zum ZWG stehe. 

Dem ist nicht beizupflichten. Einerseits ist es grundsätzlich nicht zu bean-

standen, wenn sich die Beschwerdegegnerin 1 zur Beantwortung der 

Frage, ob die altrechtlich vorbestehende HNF an jedem Ort des Gebäu-

des wieder aufgebaut werden darf, der Sichtweise des zuständigen De-

partements gemäss dessen Vollzugshilfe anschliesst. Anderseits wider-

spricht die Sichtweise des DVS − und das ist entscheidend − weder 

Art. 75b BV noch dem ZWG, zumal vorliegend keine zusätzlichen HNF für 

Zweitwohnungen geschaffen werden und weder die BV noch das ZWG 

die Möglichkeit der Platzierung von Zweitwohnungen im Falle eines recht-

lich zulässigen Wiederaufbaus in irgendeiner Art einschränken. An die-

sem Ergebnis vermag die Formulierung in der Botschaft des Bundesrates 

zum ZWG vom 19. Februar 2014, wonach altrechtliche Wohnungen im 

Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut und (gegebenen-

- 23 -

falls mit einer geringfügigen Standortverschiebung) wieder aufgebaut 

werden dürfen (BBl 2014 S. 2310), entgegen der beschwerdeführerischen 

Auffassung nichts zu ändern. Entscheidend ist nämlich nicht primär die 

Formulierung in der Botschaft, sondern vielmehr der Gesetzeswortlaut 

von Art. 11 Abs. 2 ZWG, welcher der Sichtweise des DVS, wonach die 

Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an einem anderen Ort der Par-

zelle wieder aufgebaut werden darf, − wie gesehen − nicht widerspricht. 

Im Übrigen steht auch die erwähnte Formulierung in der Botschaft des 

Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (geringfügige Standortver-

schiebung) der Sichtweise des DVS nicht grundsätzlich entgegen, defi-

niert die Botschaft doch mit keinem Wort, was unter einer geringfügigen 

Standortverschiebung zu verstehen ist. Dementsprechend erweist sich 

aber auch der beschwerdeführerische Einwand betreffend Wiederaufbau 

der altrechtlich vorbestehenden HNF an einem anderen Ort als unbe-

gründet und ist abzuweisen. 

8. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Bau- und 

Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 2., mitgeteilt am 

11. August 2016, als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung 

desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Entgegen der 

beschwerdeführerischen Auffassung trifft es nämlich − wie gesehen (vgl. 

vorstehend E.5e) − nicht zu, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prü-

fungspflicht hinsichtlich der altrechtlich vorbestehenden HNF nicht nach-

gekommen ist. Vielmehr hat die Beschwerdegegnerin 1 abgeklärt, mit 

welcher Nutzungsabsicht die drei Obergeschosse im Wohn- und Ge-

schäftshaus C._____ ursprünglich bewilligt und erstellt wurden und ob ei-

ne allfällige nicht nur vorübergehende andere Nutzung vorliegt. Inwiefern 

die Beschwerdeführerin vor diesem Hintergrund zur Beschwerde ge-

- 24 -

zwungen gewesen sein sollte, wie dies von ihr geltend gemacht wird, ist 

nicht ersichtlich. Im Übrigen wäre es der Beschwerdeführerin auch freige-

standen, nach Durchführung des Augenscheins vom 4. Mai 2017, anläss-

lich dessen sich offenkundig gezeigt hat, dass die in den drei Oberge-

schossen des Wohn- und Geschäftshauses C._____ bestehenden Woh-

nungen zumindest ursprünglich als klassische Wohnungen bewilligt und 

glaublich auch über Jahrzehnte so genutzt wurden, ihre Beschwerde 

zurückzuziehen, was sie indes nicht getan hat. Dementsprechend hat 

aber die Beschwerdeführerin als unterlegene Partei auch die Verfahrens-

kosten zu tragen. 

c) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die im Rechtsmittelverfahren unterlie-

gende Beschwerdeführerin überdies verpflichtet, der obsiegenden Be-

schwerdegegnerin 2 die durch den Rechtsstreit verursachten, notwendi-

gen Kosten zu ersetzen. Gemäss Honorarnote des Rechtsanwaltes der 

Beschwerdegegnerin 2 vom 5. Januar 2017 macht diese einen Betrag 

von gesamthaft Fr. 6'006.95 geltend (20 Arbeitsstunden à Fr. 270.-- [= 

Fr. 5'400.--] zuzüglich Kleinspesen von Fr. 162.-- und 8 % MWST von 

Fr. 5'562.-- [= Fr. 444.95]). Der Arbeitsaufwand sowie die geltend ge-

machten Kleinspesen erscheinen dem Gericht als angemessen. Da die 

Beschwerdegegnerin 2 gemäss UID-Register (CHE-108.138.714) indes 

mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die 

vorliegende Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen 

(vgl. PVG 2015 Nr. 19). Dementsprechend sowie unter Berücksichtigung 

der Tatsache, dass die Honorarnote des Rechtsanwaltes der Beschwer-

degegnerin 2 vom 5. Januar 2017 den infolge des Augenscheins vom 

4. Mai 2017 verursachten Arbeitsaufwand noch nicht berücksichtigt, setzt 

das Gericht die Parteientschädigung ermessensweise auf pauschal 

Fr. 6'000.-- fest. In diesem Umfang hat die Beschwerdeführerin die Be-

schwerdegegnerin 2 aussergerichtlich zu entschädigen. Bund, Kanton 

und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or-

- 25 -

ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei-

entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb 

der Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzu-

sprechen ist.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 584.--

zusammen Fr. 5'584.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. A._____ entschädigt die B._____ AG aussergerichtlich mit pauschal 

Fr. 6'000.--.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]