# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 47c37887-5298-588f-83e1-a1caa80d273e
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-29
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2017
**Docket/Reference:** DB.2023.6
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-db.2023.6.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2023.6 

Entscheid 

 29. September 2023 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Sven Tschalèr 

1.  A,    

2.  B ,    

Nr. 1 vertreten durch C,  

Nr. 2 vertreten durch Nr. 1,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer,  

K a n t o n   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Konsum, 
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegner,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2017 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A (nachfolgend der Pflichtige, zusammen mit B nachfolgend die Pflichtigen) 

erwarb ab 2004 diverse Liegenschaften, welche hypothekarisch und mittels Privatkredi-

ten finanziert wurden. Per Ende 2016 belief sich der Eigentumsbestand auf 13 Liegen-

schaften. Davon veräusserte der Pflichtige im Jahr 2017 deren 8, nachdem in den Jah-

ren 2010 und 2013 bereits je eine Liegenschaft verkauft worden war.  

Nachdem  mit  Auflage  vom  14.  Oktober  2020  noch  Abklärungen  bezüglich 

Schuldzinsen  vorgenommen  worden  waren,  unterbreitete  das  kantonale  Steueramt 

den Pflichtigen am 13. Dezember 2021 einen Veranlagungsvorschlag. Gemäss diesem 

wurde  u.a.  eine  Dividendenzahlung  der  D AG  von  Fr. 40'000.-  aufgerechnet  und  der 

Verkauf der Liegenschaften im Jahr 2017 als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel 

eingestuft, woraus unter Berücksichtigung eines AHV-Abzuges in Höhe von 10% eine 

Aufrechnung von total Fr. 3'812'083.- resultierte. 

Mit  Eingabe  vom  28.  Dezember  2021  liessen  die  Pflichtigen  den  Vorschlag 

sinngemäss  ablehnen  mit  dem  Antrag,  dass  sie  nicht  als  gewerbsmässige  Liegen-

schaftenhändler zu qualifizieren  seien  und  daher  von  der  Besteuerung  eines  Erwerbs 

aus  selbständiger  Erwerbstätigkeit  abzusehen  sei.  Eventualiter  wurde  eine  Erhöhung 

der  Gestehungskosten  um  Fr.  243'874.-  verlangt.  Bezüglich  der  aufgerechneten  Divi-

dende wurde beantragt, diese als Einkommen aus qualifizierter Beteiligung zu veranla-

gen.  

Am 11. April 2022 erging schliesslich die Veranlagungsverfügung, mit welcher 

neu  ein  steuerbares  Einkommen  in  Höhe  von  Fr. 4'227'600.-  festgesetzt  wurde.  Dies 

infolge Berücksichtigung der Teilbesteuerung der Dividendenzahlung. An der Aufrech-

nung  von  Fr.  3'812'083.-  aufgrund  gewerbsmässigen  Liegenschaftenhandels  wurde 

dagegen festgehalten. 

B.  Die  Pflichtigen  liessen  am  5.  Mai  2022  unter  Erneuerung  ihres  Antrages, 

wonach vorliegend von einer Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel 

abzusehen  sei,  Einsprache  gegen  die  Veranlagungsverfügung  vom  11.  April  2022  er-

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heben. Mit Entscheid vom 24. November 2022 wies das kantonale Steueramt die Ein-

sprache ab. 

C.  Hiergegen  liessen  die Pflichtigen  am  28.  Dezember  2022  Beschwerde  er-

heben  mit  dem  Antrag,  dass  sie  nicht  als  gewerbsmässige  Liegenschaftenhändler  zu 

qualifizieren seien und das steuerbare Einkommen für die direkte Bundessteuer 2017 

auf  Fr. 508'176.-  festzusetzen  sei,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolge  zulasten 

des  Staates.  Eventualiter  wurde  zwecks  Ermittlung  des  Verkehrswerts  per  1.  Janu-

ar 2017  der  im  Jahr  2017  verkauften  Liegenschaften  die  Einholung  eines  Gutachtens 

beantragt.  Die  der  direkten  Bundessteuer  unterliegenden  Kapitalgewinne  seien  dann 

auf  Basis  der  Verkaufserlöse  der  Liegenschaften  abzüglich  der  Verkehrswerte  per 

1. Januar 2017 neu zu berechnen.  

Das  kantonale  Steueramt  schloss  mit  Beschwerdeantwort  vom  31.  Janu-

ar 2023  auf  kostenfällige  Abweisung  der  Beschwerde,  worauf  die  Pflichtigen  am 

27. Februar  2023  Stellung  nehmen  liessen.  Die  Eidgenössische  Steuerverwaltung 

(ESTV) liess sich nicht vernehmen. 

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Der  direkten  Bundessteuer  unterliegen  gemäss Art. 16  Abs. 1  des  Bun-

desgesetzes  über  die  direkte  Bundessteuer  vom  14. Dezember  1990  (DBG)  alle  wie-

derkehrenden  und  einmaligen  Einkünfte;  Kapitalgewinne  aus  der  Veräusserung  von 

Privatvermögen sind hingegen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG). Art. 18 DBG umschreibt 

die  steuerbaren  Einkünfte  aus  selbständiger  Erwerbstätigkeit.  Dazu  gehören  gemäss 

Abs. 2  auch  alle  Kapitalgewinne  aus  Veräusserung,  Verwertung  oder  buchmässiger 

Aufwertung  von  Geschäftsvermögen.  Als  Geschäftsvermögen  gelten  alle  Vermögens-

werte,  die  ganz  oder  vorwiegend  der  selbständigen  Erwerbstätigkeit  dienen  (Art. 18 

Abs. 2 Satz 3 DBG).  

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b)  Nach  der  Praxis  des  Bundesgerichts  liegt  steuerbarer  Immobilienhandel 

im Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige 

Person  An-  und  Verkäufe von  Liegenschaften  nicht  nur  im  Rahmen  der privaten  Ver-

mögensverwaltung  bei  sich  zufällig  bietender  Gelegenheit  tätigt,  sondern  wenn  sie 

dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut; erforderlich ist die Ent-

wicklung  einer  Tätigkeit,  die  in  ihrer  Gesamtheit  auf  Erwerb  gerichtet  ist  (BGE  125  II 

113 = StE 1999 B 23.1 Nr. 41 = ASA 67, 644 = ZStP 1999, 70; BGr, 30. Oktober 2020, 

2C_1021/2019, E. 5.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3, je mit Hinweisen auch 

zum Folgenden).  

Als Indizien hierfür kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmässige 

Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzel-

lierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegen-

schaft  möglichst  rasch  mit  Gewinn  weiterzuverkaufen;  Ausnützung  der  Marktentwick-

lung),  die  Häufigkeit  der  Liegenschaftengeschäfte,  der  enge  Zusammenhang  eines 

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezi-

eller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur 

Finanzierung  der  Geschäfte  oder  die  Realisierung  im  Rahmen  einer  Personengesell-

schaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGE 122 II 446 E. 3b; BGr, 1. März 2010, 2C_403/2009 

+  2C_404/2009,  E.  2.4).  Die  Zuordnung  ist  unter  Beachtung  der  oben  aufgeführten 

Kriterien  für  jede  einzelne  Liegenschaft  gesondert  vorzunehmen,  eine  automatische 

Zuordnung  von  Liegenschaften  eines  Liegenschaftenhändlers  zu  dessen  Geschäfts-

vermögen ist somit abzulehnen. 

c)  Als  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhändler  gilt  nicht  nur  derjenige,  des-

sen  eigentliche  Tätigkeit  auf  den  An-  und  Verkauf  von  Liegenschaften  gerichtet  ist, 

sondern  auch  jener,  der  sich  in  anderer  Weise  mit  Liegenschaften  befasst,  die  über 

die  blosse  Vermögensverwaltung  hinausgeht;  beispielsweise,  wenn  der  Liegenschaf-

tenhandel  einem  Architekten,  einem  Baugeschäft  oder  einem  Handwerksbetrieb  zur 

Arbeitsbeschaffung  dient  (BGE  125  II  113;  BGr,  10. September  2015,  2C_27/2015, 

E. 1.4). Solche (Quasi-)Liegenschaftenhändler, d.h. weder haupt- noch nebenberuflich 

tätige  Liegenschaftenhändler  (BGr,  25.  August  2014,  2C_1048/2013,  E.  1.4),  führen 

regelmässig weder eine Buchhaltung noch eine Aufstellung eines Einzelunternehmens 

(Martin  Arnold,  Nichts  Neues  unter  der  Steuersonne?  Zur  Besteuerung  von  Liegen-

schaftsgewinnen  nach  dem  Bundesgesetz  über  die  direkte  Bundessteuer,  ASA 67, 

610).  Keine  selbständige  Erwerbstätigkeit  liegt  hingegen  vor,  wenn  Gewinne  aus  der 

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Veräusserung  von  Liegenschaften  bei  einer  sich  zufällig  bietenden  Gelegenheit  (d.h. 

ohne  auf  Verdienst  gerichtete  Tätigkeit)  erzielt  werden  oder  wenn  bloss  das  eigene 

Vermögen  verwaltet  wird,  insbesondere,  wenn  eigene  Liegenschaften  vermietet 

werden.  Dies  gilt  selbst  dann,  wenn  das  Vermögen  umfangreich  ist,  professionell 

verwaltet  wird  und  kaufmännische  Bücher  geführt  werden  (BGr,  25. August 2014, 

2C_1048/2013, E. 2.2; BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). 

Bei Quasi-Liegenschaftenhändlern erweist es sich als zweckmässig, erst beim 

Verkauf  einer  Liegenschaft  zu  prüfen,  ob  in  Bezug  auf  die  veräusserte  Liegenschaft 

gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vorliegt, oder nicht. Vor diesem Zeitpunkt und 

solange  die  steuerpflichtige  Person  keine  über  den  privaten  Vermögensbereich  hin-

ausgehenden,  zweifelhaft  erscheinenden  steuermindernden  Abzüge  (z.B.  überhöhte 

Schuldzinsen,  Abschreibungen,  Rückstellungen)  vornimmt,  besteht  in  der  Regel  kein 

Anlass, die Zugehörigkeit einer Liegenschaft zum Privat- oder Geschäftsvermögen zu 

ergründen.  Die  Praxis  misst  dem  Umstand,  dass  eine  streitbetroffene  Liegenschaft  in 

den Jahren vor dem Verkauf als Privatvermögen deklariert und vom kantonalen Steu-

eramt  als  solches  übernommen  wurde  (inkl.  Gewährung des  Pauschalabzugs für  Un-

terhaltskosten), keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. StRK III, 16. November 2010, 

DB.2010.164).  Denn der  Grundsatz  der  Gesetzmässigkeit  der  Verwaltung  (Legalitäts-

prinzip)  verlangt  eine  Übereinstimmung  der  Entscheidung  mit  dem  Gesetz  (Art. 5 

Abs. 1  der  Bundesverfassung  vom  18.  April 1999;  Häfelin/Müller/Uhlmann,  Allgemei-

nes  Verwaltungsrecht,  8. A.,  2020,  Rz.  325);  er  geht  der  Rücksichtnahme  auf  eine 

gleichmässige  Rechtsanwendung  vor  (Häfelin/Müller/Uhlmann,  Rz. 599;  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Rohner, Handkommentar zum DBG, 4. A., 2023, VB zu Art. 109 - 121 N 10 

ff. und N 99 ff. DBG, mit Verweisungen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).  

2.  a)  Der  Pflichtige  hat  in den Jahren  2004  bis 2018  eine  Reihe  von  Liegen-

schaftstransaktionen abgeschlossen: 

Liegenschaft 

…strasse 99 

…strasse 61/63 

…strasse 8 

…strasse 1/3 

…-Strasse 71 

Kanton 

Erwerb 

Verkauf  Haltedauer 

E 

E 

E 

F 

E 

2004 

2005 

2006 

2006 

2008 

2017 

2010 

2013 

2017 

2017 

13 Jahre 

5 Jahre 

7 Jahre 

11 Jahre 

9 Jahre 

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E 

F 

F 

E 

G 

F 

F 

E 

F 

H 

2008 

2009 

2010 

2010 

2010 

2010 

2010 

2010 

2011 

2015 

- 

2017 

2017 

- 

2017 

2017 

2017 

2018 

2018 

- 

- 

8 Jahre 

7 Jahre 

-  

7 Jahre 

7 Jahre 

7 Jahre 

8 Jahre 

7 Jahre 

- 

…strasse 177 

…1-3 

…strasse 11 

… 7 (30% Anteil) 

…weg 2 

…strasse 9 

…strasse 9 

…strasse 42/44 

…strasse 1/3 

…strasse 63* 

* selbstbewohnt 

Gemäss  unbestrittener  Sachdarstellung  des  kantonalen  Steueramts  wurden 

die Liegenschaften sodann mittels Hypotheken sowie mit privaten Darlehen finanziert, 

wobei die Fremdfinanzierung durchwegs über 83% lag und teils sogar 100% erreichte: 

Liegenschaft 

…strasse 99 

Kaufpreis 

Hypothek  Privatkredit 

FFG* 

540'000.- 

450'000.- 

90'000.- 

100% 

…strasse 61/63 

8'280'000.- 

5'947'200.- 

2'244'500.- 

…strasse 8 

…strasse 1/3 

…-Strasse 71 

…strasse 177 

… 1-3 

98% 

97% 

1'208'000.- 

931'284.- 

250'000.- 

562'500.- 

0.- 

562'500.- 

100% 

1'100'000.- 

831'500.- 

90'000.- 

515'000.- 

397'500.- 

90'000.- 

3'660'000.- 

2'946'000.- 

700'000.- 

83% 

94% 

99% 

…strasse 11 

5'900'000.- 

4'640'000.- 

… 7  

(30% Anteil) 

…weg 2 

…strasse 9 

…strasse 9 

1'200'000.- 

955'200.- 

2'170'000.- 

1'727'500.- 

2'850'000.- 

2'118'500.- 

2'360'000.- 

1'860'000.- 

…strasse 42/44 

2'754'000.- 

2'039'000.- 

…strasse 1/3 

2'310'000.- 

1'740'000.- 

* Fremdfinanzierungsgrad 

'

-
.
0
0
0
0
9
7
3

'

%
7
9

Den  aktenkundigen  Darlehensverträgen  aus  den  Jahren  2008  bis  2011  kann  diesbe-

züglich entnommen werden, dass die Darlehen jeweils in Höhe von 6% bis 8% verzinst 

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wurden und je eine Laufzeit von 5 bis 10 Jahren vorgesehen war, kündbar nach 5 Jah-

ren mit einer Frist von 12 Monaten auf das Ende eines Monats. Eine Amortisation wäh-

rend  der  Laufzeit  wurde  nicht  vorgesehen.  Auf  Basis  dieser  Darlehensverträge  resul-

tiert  ein 

jährlicher  Schuldzins 

in  Höhe  von  gesamthaft  Fr. 376'620.-.  Die 

Zahlungsanweisungen  des  Pflichtigen  bzw.  Sammelbelastungsanzeigen  der  I  Bank 

beliefen sich 2017 auf einen Betrag von insgesamt Fr. 359'392.-. 

Die  Zinszahlungen  wurden  im  Auftrag  des  Pflichtigen  jeweils  durch  dessen 

Treuhänder  veranlasst.  Zahlungsempfänger  waren  dabei  nicht  die  in  den  Darlehens-

verträgen genannten Gläubiger, sondern ein "J Trust" und eine in K ansässige "L Ltd.". 

Nennenswert  ist  diesbezüglich,  dass  der  Pflichtige  die  Zahlungsanweisungen  auf 

Briefpapier der M GmbH erteilte. 

Per Ende 2016 deklarierten die Pflichtigen im Zusammenhang mit den Liegen-

schaften (ausser  der selbstbewohnten  Liegenschaft  an  der  …strasse  63)  Schulden in 

Höhe  von  Fr.  31'134'833.20  (inkl.  Hypotheken).  Auf  diese  entfielen  Schuldzinsen  in 

Höhe  von  insgesamt  Fr. 732'159.40.  Gemäss  Ausführungen  des  kantonalen  Steuer-

amts  stand  im  Jahr  2014  einem  Schuldzinsendienst  in  Höhe  von  Fr. 748'611.-  ein 

Vermögen aus Wertschriften und Guthaben in Höhe von Fr. 710'742.- gegenüber. 

b) Dazu, ob die im Jahr 2017 veräusserten Liegenschaften nach deren Erwerb 

saniert und/oder umgebaut wurden, liegen keine Angaben vor. Bekannt ist, dass in den 

entsprechenden Grundstückgewinnsteuererklärungen keine wertvermehrenden Kosten 

deklariert  wurden.  Lediglich  auf  dem  Grundstück  …strasse  1/3  2006,  das  unbebaut 

erworben  wurde,  wurde  in  der  Folge  ein  Gebäude  erstellt  und  dafür  ein  Betrag  von 

Fr. 5'505'843.- investiert. 

Im  Zusammenhang  mit  der  Veräusserung  der  Liegenschaften  im  Jahr  2017 

resultierten  aufgrund  vorzeitiger  Auflösung  der  betreffenden  Hypothekarkredite  –  so-

weit 

aktenkundig 

–  Vorfälligkeitsentschädigungen 

im  Gesamtbetrag 

von 

Fr. 336'164.10.  

c) Der Pflichtige ist sodann alleiniger Inhaber der N GmbH. Diese Gesellschaft 

bezweckt gemäss Eintrag im Handelsregister […]. Zusammen mit seiner Ehegattin ist 

der  Pflichtige ausserdem  Eigentümer  der M  GmbH.  Diese Gesellschaft  bezweckt  den 

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[…].  Sie  kann  auch  Liegenschaften  erwerben,  überbauen,  pachten,  veräussern  und 

verwalten.  

Gemäss Wertschriftenverzeichnis hält der Pflichtige auch 50 Namenaktien an 

der  D  AG (was  ihn  zum  Alleinaktionär macht,  da  nur  50  Aktien  ausgegeben  wurden). 

Die  D  AG  bezweckt  ebenfalls  […]  und  auch  sie kann  darüber  hinaus gemäss  Zweck-

umschreibung im Handelsregister Liegenschaften erwerben, pachten und veräussern. 

Bei der D AG bestand per 31. Dezember 2017 eine Kontokorrentschuld zulas-

ten  des  Pflichtigen  in  Höhe  von  Fr.  124'458.15.  Per  31. Dezember  2017  hatte  der 

Pflichtige  ausserdem  eine  Schuld  gegenüber  der  N  GmbH  in  Höhe  von  Fr. 21'728.- 

und eine Kontokorrentforderung gegenüber der O AG in Höhe von Fr. 42'093.-. Eben-

falls aus den Akten geht hervor, dass die M GmbH per 31. Dezember 2017 eine Kon-

tokorrentschuld bei der D AG in Höhe von Fr. 38'962.87 hatte. 

d) Den Akten kann schliesslich entnommen werden, dass die Liegenschaften 

grundsätzlich durch Dritte, die P GmbH sowie die Q AG, verwaltet wurden. 

3. Zu beurteilen ist vorliegend, ob der Pflichtige im Zusammenhang mit den im 

Jahr  2017  veräusserten  Liegenschaften  als  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhändler 

zu qualifizieren ist, bzw. ob diese (alle) seinem Geschäftsvermögen zuzuordnen sind.  

a) Mit Blick auf die vorstehenden allgemeinen Erwägungen zum gewerbsmäs-

sigen  Liegenschaftenhändler  ist  zunächst  festzuhalten,  dass  die  Zuordnung  der  Lie-

genschaften zum Geschäfts- oder Privatvermögen des Pflichtigen in den vergangenen 

Steuerjahren  nie  konkret  geprüft  wurde.  Damit  wurde  auch  kein  schutzwürdiges  Ver-

trauen  der  einen  oder  anderen  Partei  begründet  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  VB 

zu Art. 109 - 121 N 50 und 80 DBG, mit Hinweisen auf die Gerichtspraxis).  

b) aa) Zu beachten ist diesbezüglich im Weiteren, dass bei einer steuerpflich-

tigen Person, die als Liegenschaftenhändlerin eingestuft wird, nicht zwingend jede Lie-

genschaft  dem  Geschäftsvermögen  zuzuweisen  ist.  Zur  Frage  der  Abgrenzung  des 

Geschäfts- vom Privatvermögen bei einem (Quasi-)Liegenschaftenhändler hat sich das 

Bundesgericht im Urteil vom 6. Juni 2017 eingehend auseinandergesetzt: Demgemäss 

ist  im  Einzelfall  zu  prüfen,  ob  die  betreffende  Liegenschaft  der  Erwerbstätigkeit  des 

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Liegenschaftenhändlers dient. Möglich ist entweder ein unmittelbares Dienen durch die 

Beschaffenheit  der  Vermögenswerte  bzw.  als  Sicherheit  für  Betriebskredite,  oder  ein 

mittelbares  Dienen  als  notwendiges  Betriebskapital  oder  als  Betriebsreserve.  Aus-

schlaggebend  ist  die tatsächlich  ausgeübte  technisch-wirtschaftliche  Funktion  des  be-

treffenden  Vermögenswerts  (BGr,  6. Juni  2017,  2C_866/2016,  E. 3.2,  mit  weiteren 

Hinweisen).  

bb) Lehre und Rechtsprechung unterscheiden bei einem Liegenschaftenhänd-

ler  drei  Arten  von  Immobilien:  solche,  die  für  den  Verkauf  bestimmt  sind  und  damit 

Handelsware  (Umlaufvermögen)  bilden,  Betriebsliegenschaften,  d.h.  unmittelbar  dem 

Handelsbetrieb  dienende  Liegenschaften  (Anlagevermögen),  sowie  Kapitalanlagelie-

genschaften,  die  nur  mittelbar  durch  ihren  Ertrag  als  Kapitalanlage  einem  Unterneh-

men  bzw.  einem  Privaten  dienen.  Normalerweise  stellen  Immobilien  bei  Liegenschaf-

tenhändlern  Umlaufvermögen  dar,  d.h.  sie  sind  weder  Betriebs-  noch  Kapitalanlage-

liegenschaften.  Es  ist  aber  nicht  ausgeschlossen,  dass  ein  gewerbsmässiger  Liegen-

schaftenhändler  auch  Kapitalanlageliegenschaften  in  seinem  Liegenschaftsbestand 

hält.  Eine  solche  Kapitalanlageliegenschaft  gehört  grundsätzlich  zum  Privatvermö- 

gen,  soweit  sie  nicht  als  Vorratsimmobilie  für  den  Liegenschaften-Handelsbetrieb  er-

worben  wurde  (BGr,  6. Juni  2017,  2C_866/2016,  E. 3.3,  mit  zahlreichen  Hinweisen 

auf  Lehre  und  Rechtsprechung;  vgl.  auch  BGr,  3. November  2005,  2A.677/2004, 

E. 3.2;  VGr,  12. September  2018,  SB.2018.00058,  E.  3.2.3;  VGr,  25.  Oktober 2017, 

SB.2017.00069, E. 2.3.2; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.1). 

Mit  welcher  Absicht  eine  Liegenschaft  erworben  wurde,  ist  ein  innerer  Um-

stand.  Als  solcher  ist  er  einem  direkten  Beweis  nicht  zugänglich,  sondern  es  muss 

vielmehr anhand äusserer Indizien abgewogen werden, ob für die steuerpflichtige Per-

son beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Ka-

pitalanlage im Vordergrund stand (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.4). Zu beach-

ten  ist  indessen,  dass  auch  ein  erst  nachträglich  gefasster  Entschluss  ausreichen 

kann,  wenn  das  Vorgehen  der  steuerpflichtigen  Person  insgesamt  auf  eine  gewerbs-

mässige Tätigkeit schliessen lässt. Die Gewinnabsicht kann mithin erst im Laufe eines 

länger  dauernden  Sachverhalts  hinzutreten,  muss  aber  jedenfalls  im  Zeitpunkt  der 

Realisation,  d.h.  beim  Verkauf  der  betreffenden  Immobilie(n),  gegeben  sein  (vgl. 

BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 3.6.). 

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Damit  ist  auch  die  frühere  bundesgerichtliche  Rechtsprechung,  wonach  bei 

einem  Liegenschaftenhändler  alle  Liegenschaften  ausser  einem  selbstbewohnten  Ei-

genheim  und  einem  Ferienhaus  als  Geschäftsvermögen  gelten  (BGE  70  I  257  E. 3; 

BGE  94  I  464  E. 2),  hinfällig  geworden.  Die  heutige  Praxis  geht  davon  aus,  dass  es 

auch  dem  gewerbsmässigen  Liegenschaftenhändler  erlaubt  ist,  nebst  dem  selbstbe-

wohnten Wohneigentum noch weitere Liegenschaften im Privatvermögen zu halten; an 

die  Zuordnung  zum  Privatvermögen  sind  dabei  aber  hohe  Anforderungen  zu  stellen 

(VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3). 

4.  Vor  diesem  Hintergrund  gilt  es  nachfolgend,  die  streitbetroffenen  Liegen-

schaftstransaktionen des Pflichtigen im Jahr 2017 in steuerlicher Hinsicht einzuordnen. 

a) aa) Das kantonale Steueramt geht von gewerbsmässigem Liegenschaften-

handel  aus  und  stützt  seine  Beurteilung  in  erster  Linie  darauf,  dass  vorliegend  mit 

durchschnittlich über 90% nicht mehr von einer gewöhnlichen Fremdfinanzierung aus-

gegangen werden könne. Die Pflichtigen hätten zwecks Finanzierung des Erwerbs der 

Liegenschaften gezielt Fremdkapital aufgenommen und auch die Entwicklung der Lie-

genschaft an der …strasse 1/3 übersteige eine gewöhnliche private Vermögensverwal-

tung.  Hinzu  komme,  dass  von  den  veräusserten  Liegenschaften  nur  zwei  länger  als 

zehn Jahre gehalten worden seien. Die übrigen Liegenschaften seien zwischen fünf bis 

neun  Jahren  gehalten  und  dann  wieder  verkauft  worden.  Mit  Verweis  auf  die  beiden 

Transaktionen …strasse 61/63 im Jahr 2010 und …strasse 8 im Jahr 2013 hätten auch 

Reinvestitionen  stattgefunden. Weiter  sei  der  Pflichtige Inhaber  der  N GmbH,  die das 

Erbringen von Dienstleistungen als General- und Totalunternehmerin im Bau- und Im-

mobilienbereich bezwecke. 

bb)  Die  Pflichtigen  stellen  sich  demgegenüber  auf  den  Standpunkt,  dass  die 

Voraussetzungen für die Annahme von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel nicht 

erfüllt seien. Der Pflichtige habe hauptsächlich in den Jahren 2004 bis 2010 verschie-

dene Liegenschaften erworben, welche der privaten Vermögensanlage gedient hätten. 

Diese seien vermietet worden und hätten den Pflichtigen ein Einkommen gesichert. Die 

Haltedauer liege im Schnitt bei 8 Jahren, womit auch das Kriterium der kurzen Halte-

dauer nicht erfüllt sei. Der Pflichtige habe sodann keine Liegenschaftengeschäfte, son-

dern nur Liegenschaftskäufe getätigt. Zudem sei er Kaufmann und im […]bereich tätig, 

womit auch ein Zusammenhang mit seiner beruflichen Tätigkeit zu verneinen sei.  Der 

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Erwerb (und der Verkauf) der Liegenschaften sei sodann mithilfe einer Immobilientreu-

handfirma  erfolgt.  Damit  könne  dem  Pflichtigen  auch  kein  Einsatz  spezieller  Fach-

kenntnisse  unterstellt  werden.  Eine  Fremdfinanzierung  führe  nicht  automatisch  zu 

gewerbsmässiger Tätigkeit. 

b)  aa)  Der  Einsatz  erheblicher  Fremdmittel  kann  ein  gewichtiges  Indiz  für 

eine  Gewerbsmässigkeit  darstellen,  sofern  diese  über  das  hinausgehen,  was  auch 

in  der  privaten  Vermögensverwaltung  üblich  ist,  wie  z.B.  bei  der  Finanzierung  einer 

Liegenschaft  durch  eine  Hypothek  (VGr,  21.  Dezember 2016,  SB.2016.00109,  E. 3.8; 

VGr, 20. August 2014, SB.2014.00051, E. 4.1, mit Hinweisen). Während bei selbstbe-

wohnten  Liegenschaften  üblicherweise  bis  zu  rund  80%  des  Verkehrswerts  fremd-

finanziert  sind,  werden  bei  nicht  selbst  genutzten  Liegenschaften  normalerweise  nicht 

mehr  als  2/3  des  Verkehrswerts  fremdfinanziert.  Eine  darüberhinausgehende  Fremd-

finanzierung  indiziert  gemäss  Rechtsprechung  eine  Gewerbsmässigkeit  (vgl.  BGr, 

30. Oktober 2020,  2C_1021/2019,  E. 6.5;  VGr,  5.  Dezember  2018,  SB.2018.00073, 

E. 3.3).  Der  Fremdfinanzierungsgrad  wird  im  Wesentlichen  deshalb  als  Indikator  für 

gewerbsmässigen  Liegenschaftenhandel  herangezogen,  weil  er  Aufschluss  darüber 

gibt,  inwieweit  ein  unternehmerisches  Risiko  eingegangen  wird.  Da  künftige  Preisent-

wicklungen  stets  mit  Unsicherheiten  behaftet  sind,  liegt  es  auf  der  Hand,  dass  nach-

trägliche Reduktionen des Fremdfinanzierungsgrades, welche auf steigende Marktprei-

se  zurückzuführen  sind,  für  die  Beurteilung  der  Risikobereitschaft  unbeachtlich  sind. 

Gleiches muss auch im umgekehrten Fall gelten. Sinkt der Verkehrswert bei ungünsti-

ger Entwicklung des Immobilienmarkts im Laufe der Haltedauer, wäre es gleichermas-

sen verfehlt, bei der Berechnung des relevanten Fremdfinanzierungsgrades auf diesen 

tieferen Wert abzustellen, da man der steuerpflichtigen Person damit im Ergebnis eine 

höhere Risikobereitschaft unterstellen würde, als im massgeblichen Zeitpunkt (d.h. im 

Zeitpunkt des Erwerbs bzw. gegebenenfalls der Errichtung einer Überbauung) tatsäch-

lich vorhanden war.  

bb) Vorliegend ist erstellt und unbestritten, dass der Erwerb der Liegenschaf-

ten über eine Fremdfinanzierung bewerkstelligt wurde, welche durchwegs deutlich über 

80%  lag  und mindestens  bei  den  Liegenschaften  …strasse  99  und  der  …strasse  1/3 

sogar 100% erreichte. Gemäss Sachdarstellung des Pflichtigen sollte mit diesem Vor-

gehen ein "Leverage-Effekt" ausgenützt werden, wenn bei niedrigen Hypothekarzinsen 

das Eigenkapital bei einer höheren Gesamtrendite selbst bei einer tiefen Eigenkapital-

quote sehr hoch verzinst wird.  

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Die (teils sehr) hohe Fremdkapitalquote indiziert gemäss Rechtsprechung be-

reits  für  sich  eine  Gewerbsmässigkeit.  Untermauert  wird  dies  vorliegend  durch  die 

Überlegungen des Pflichtigen, die Rendite mittels Hebelwirkung maximieren zu wollen. 

Darin ist ganz offensichtlich ein Vorgehen zu erkennen, welches über das Mass einer 

blossen  privaten  Vermögensverwaltung  hinausgeht.  Damit  wurde  insbesondere  ein 

höheres Risiko in Kauf genommen, denn wie das kantonale Steueramt zu Recht fest-

gestellt hat, stieg damit auch der Druck, Gewinne zu erzielen, konnte der Hebel doch 

auch in die umgekehrte Richtung wirken. 

Dass  die  zusätzliche  Finanzierung  über  vermeintlich  private  Darlehen  erfolgt 

ist,  ändert  an  dieser  Beurteilung  nichts,  liegt  die  Fremdfinanzierungsquote  doch  (mit 

Ausnahme  der  Liegenschaft  …strasse  1/3)  selbst  dann  deutlich  über  2/3  des  Ver-

kehrswerts,  wenn  nur  die  hypothekarische  Belastung  der  einzelnen  Objekte  berück-

sichtigt wird. Zumindest hat auch der Pflichtige selbst nicht geltend gemacht, dass die 

Liegenschaften  im  Erwerbszeitpunkt  einen  höheren  Wert  gehabt  hätten,  als  er  dafür 

bezahlen  musste.  Für  eine  solche  Annahme bestehen  auch keine  aktenkundigen An-

haltspunkte. Hinzu kommt, dass die Darlehen feste Laufzeiten von mindestens 5 bzw. 

– unter Berücksichtigung der vereinbarten zwölfmonatigen Kündigungsfrist – 6 Jahren 

und mit 6% bis 8% auch eine relativ hohe Verzinsung vorsahen. Es ist auch nicht be-

kannt,  in  welchem  Verhältnis  die  Geldgeber  zum  Pflichtigen  standen  und  ob  im  Be-

darfsfall  –  z.B.  unter  Verwandten  –  mit  einem  Entgegenkommen  bei  der  Tilgung  ge-

rechnet  werden  durfte.  Die  Tatsache  allerdings,  dass  Empfänger  der  Zinszahlungen 

ein  Trust  und  eine  in  K  ansässige  Gesellschaft  waren,  spricht  gegen  eine  solche  An-

nahme und für einen geschäftlichen Charakter der Darlehen mit entsprechender finan-

zieller Exponierung des Pflichtigen. 

c) Das Kriterium der Haltedauer hilft sodann vorliegend nur beschränkt weiter. 

Zwar spricht eine kurze Haltedauer gemäss Rechtsprechung für eine selbständige Er-

werbstätigkeit. Aus dem Gegenteil lässt sich demgegenüber noch keine blosse Verwal-

tung von Privatvermögen ableiten (vgl. BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 4.2).  

Diesbezüglich  mag  zutreffen,  dass  die  Liegenschaften  …strasse  99  und 

…strasse  1/3  während  13  bzw.  11  Jahren  gehalten  wurden.  Beide  Liegenschaften 

wurden jedoch zu 100% fremdfinanziert, was die längere Haltedauer im Gesamtkontext 

wiederum relativiert. Im Übrigen betrug die Haltedauer der 2017 veräusserten Liegen-

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schaften 7 bis 9 Jahre, was noch nicht per se als lange bezeichnet werden kann. Unter 

Berücksichtigung  der  weiteren  Umstände  können  die  Pflichtigen  deshalb  mit  Bezug 

auf die Haltedauer nichts für sich ableiten. 

In diesem Zusammenhang ist insbesondere auch zu erwähnen, dass mit dem 

Verkauf eines Grossteils des Portfolios im Jahr 2017 Vorfälligkeitsentschädigungen im 

Betrag  von  Fr.  336'164.10  in  Kauf  genommen  wurden  (aktenkundig  sind  nur  die  Ab-

rechnungen der R Bank; ob auch die S Bank und die I Bank Entschädigungen für eine 

vorzeitige  Ablösung  verlangt  haben,  ist  nicht  bekannt).  Dies  impliziert,  dass  dem  Ver-

kauf eine gewisse Planung und Kalkulation vorausgegangen sein musste, zumal auch 

ein bedeutender Teil des Portfolios verkauft wurde. Mit privater Vermögensverwaltung 

ist ein solches Vorgehen kaum in Einklang zu bringen.  

d) Erschwerend kommt hinzu, dass der Pflichtige gleich bei mehreren Gesell-

schaften  –  teils  als  Alleininhaber  –  involviert  ist,  die  hauptsächlich  oder  mit  Neben-

zweck  im  Immobilienbereich  tätig  sind.  Über  die  M  GmbH  wurden  sodann  die  Zah-

lungsanweisungen  bezüglich  der  Darlehenszinsen  erteilt,  womit  über  die  blosse 

Zweckumschreibung  hinaus  auch  eine  tatsächliche  Einbindung  dieser  Gesellschaft 

im  Zusammenhang mit dem Immobilienportfolio des  Pflichtigen  erstellt  ist.  Weiter  war 

der  Pflichtige  bei  der  O  AG  (mittlerweile  in  Liquidation)  vom  3.  Februar 2011  bis 

21. Januar 2020 auch als einzelzeichnungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrates 

im  Handelsregister  eingetragen.  All  dies  impliziert  letztlich  eine  berufliche  Nähe  bzw. 

Spezialwissen des Pflichtigen. 

5. Was die Pflichtigen hiergegen vorbringen liessen, ist wenig überzeugend:  

a)  Soweit  die  Pflichtigen  sich  auf  den  Standpunkt  stellen,  dass  die  aktuelle 

Beurteilung  im  Widerspruch  zur  Beurteilung  durch  die  Steuerbehörden  in  vorange-

henden Steuerperioden stehe, in welchen die Pflichtigen nicht als Liegenschaftenhänd-

ler  qualifiziert  (und  die  Liegenschaften  nicht  dem  Geschäftsvermögen  zugewiesen) 

worden seien, hilft ihnen das nicht weiter. 

Dass  vorliegend  kein  Vertrauensschutz  begründet  wurde,  wurde  bereits  dar-

gelegt. Definitiv gewordene Steuerveranlagungen entfalten nur hinsichtlich der festge-

setzten  Steuerfaktoren  Rechtskraftwirkung.  Die  Erwägungen,  auf  denen  die  Festset-

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zungen beruhen, haben lediglich die Bedeutung von Motiven. Sowohl die tatsächlichen 

als  auch  die  rechtlichen  Verhältnisse,  auf  denen  eine  rechtskräftige  Veranlagung  be-

ruht,  können  daher  in  einer  späteren  Periode  anders  beurteilt  werden  (BGr,  11.  No-

vember  2005,  2A.370/2004,  E.  4.2,  mit  weiteren  Hinweisen).  In  der  früheren  Beurtei-

lung  eines  Sachverhalts  kann  keine  förmliche  Zusicherung  für  die  gleiche  steuerliche 

Behandlung in zukünftigen Steuerperioden erblickt werden. Die Steuerbehörde ist nicht 

an die Beurteilung eines Sachverhalts in einer früheren Steuerperiode gebunden, son-

dern  kann  diesen  neu  überprüfen  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  VB  zu  Art.  109  - 

121  N  80  DBG).  Den  Steuerbehörden  war  es  vor  diesem  Hintergrund  unbenommen, 

die  Liegenschaftenhändlerqualität  des  Pflichtigen  im  Rahmen  der  Veranlagung  der 

Steuerperiode  2017  zu  prüfen.  Zu  beachten  ist  sodann,  dass  eine  Verneinung  dieser 

Qualität in den Steuerperioden 2010 und 2013 ohnehin nur hinsichtlich der in den be-

treffenden Steuerperioden veräusserten Grundstücke gegolten hätte. 

b) Soweit die Pflichtigen sich sodann auf den Standpunkt stellen, der Pflichtige 

habe nur Liegenschaftskäufe, keinen Handel, getätigt, ist diese Aussage tatsachenwid-

rig.  Verkäufer  der  Liegenschaften  war  unstreitig  der.  Zu  beachten  ist  in  diesem  Zu-

sammenhang auch,  dass  der  Pflichtige  bereits  in  den Jahren  2010  und 2013  Liegen-

schaften veräusserte und auch im Jahr 2018 zwei weitere Verkäufe stattfanden. Damit 

ist  einerseits  eine  gewisse  Häufigkeit  gegeben,  andererseits  wird  das  Argument  der 

Pflichtigen  infrage  gestellt,  wonach  die  Liegenschaften  als  Kapitalanlage  und  zur  Si-

cherung eines Einkommens erworben worden sein sollen.  

Dass nach den Transaktionen im Jahr 2017 keine weiteren Immobilien erwor-

ben wurden,  schliesst  eine Qualifikation  der  streitigen Verkäufe  als  gewerbsmässigen 

Liegenschaftenhandel jedenfalls nicht aus. 

c)  Auch  der  angeblich fehlende  Zusammenhang mit  der beruflichen Tätigkeit 

des Pflichtigen lässt sich nicht nachvollziehen. Beide Gesellschaften mit beschränkter 

Haftung,  bei  welchen  der  Pflichtige  Gesellschafter  ist,  sind  gemäss  Zweckumschrei-

bung (auch) im Bau- und Liegenschaftsbereich tätig. Über die M GmbH wurde sodann 

der  Zinsendienst  für  die ausstehenden  Darlehen abgewickelt.  Dass  die  N  GmbH  voll-

ständig  inaktiv  sein  soll,  wurde  von  den  Pflichtigen  ausserdem  nicht  belegt  und  steht 

auch potentiell im Widerspruch dazu, dass der Pflichtige per 31. Dezember 2017 eine 

Schuld gegenüber der N GmbH in Höhe von Fr. 21'728.- deklarierte. Unklar wäre ins-

besondere  auch,  von  welchem  Zeitpunkt  an  eine  Inaktivität  vorgelegen  haben  sollte, 

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d.h., ob dies erst nach oder bereits vor dem Verkauf der Liegenschaften im Jahr 2017 

der Fall gewesen wäre. So oder anders ist dies allerdings letztlich von untergeordneter 

Bedeutung,  da  bereits  mit  der  Gründung  dieser  Gesellschaft  eine  Betätigung  des 

Pflichtigen im Immobilienbereich rechtsgenüglich erstellt ist. 

Eine  aktive  Teilnahme  am  Markt  im  Sinne  einer  nach  aussen  gerichteten, 

sichtbaren  Teilnahme  am  Wirtschaftsverkehr  ist  sodann  für  die  Annahme  einer  bei-

tragspflichtigen (selbständigen) Erwerbstätigkeit nicht erforderlich (BGr, 21. März 2017, 

9C_591/2016, E. 3.2.1.). Dass der Pflichtige diesbezüglich keine Anstrengungen unter-

nommen  habe, schliesst  somit  eine  Qualifikation  seiner  Person  als  gewerbsmässigen 

Liegenschaftenhändler ebenfalls nicht aus. 

d)  Dass  schliesslich  im  Zusammenhang  mit  dem  Erwerb  der  Liegenschaften 

die Dienste einer  Drittfirma  in Anspruch  genommen  worden sein sollen,  ändert  nichts 

daran, dass der Pflichtige sich mit seinem umfangreichen Portfolio und den eigenen, im 

Immobilienbereich  tätigen  Gesellschaften  über  die  Jahre  zweifellos  das  notwendige 

Fachwissen aneignen konnte. Die angebliche Unterstützung durch Dritte beim Erwerb 

der  Liegenschaften  ist  davon  abgesehen  in  keiner  Weise  belegt.  Aktenkundig  ist  in 

diesem  Zusammenhang  hingegen  eine  Strafuntersuchung,  im  Rahmen  welcher  dem 

Pflichtigen das Fälschen von Maklerrechnungen zu Grundsteuerzwecken vorgeworfen 

wird. Die Behauptung erscheint des Weiteren eher unglaubwürdig, da er während fast 

einem  Jahrzehnt  einzelzeichnungsberechtigtes  Mitglied  der  O  AG  war.  Wenig  glaub-

haft ist diesbezüglich auch die Behauptung des Pflichtigen, die O AG bloss treuhände-

risch  geleitet  zu  haben.  Davon  abgesehen,  dass  dafür  wiederum  jegliche  Nachweise 

fehlen,  steht  dies  im  klaren  Widerspruch  zur  Funktion  und  der  Zeichnungsberechti-

gung, mit welcher der Pflichtige im Handelsregister eingetragen war.  

Wenig  hilfreich  ist  in  diesem  Zusammenhang  auch  das  Schreiben  der  Q  AG 

vom  3.  April  2017,  mit  welchem  dem  Pflichtigen  ein  Kaufangebot  unterbreitet  wurde 

(genauer  wohl:  Angebot  zur  Unterstützung  beim  Verkauf  der  Liegenschaften).  Die  In-

anspruchnahme eines Maklers entband den Pflichtigen nicht davon, das Angebot und 

die Konditionen zu prüfen. Ausserdem vertrat der Pflichtige in diesem Zusammenhang 

offenbar  auch  weitere  Verkäufer,  die  im  Rahmen  desselben  Angebots  ebenfalls  Lie-

genschaften zum Verkauf anbieten wollten.  Auch dies lässt nur den Schluss zu, dass 

der Pflichtige über eine gewisse Expertise verfügt haben musste. 

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e)  Zusammenfassend  ist  festzustellen,  dass  die  Tätigkeit  des  Pflichtigen  in 

ihrer Gesamtheit systematisch bzw. planmässig und offensichtlich mit der Absicht der 

Gewinnerzielung  erfolgte.  Der  Schuldendienst,  d.h.  die  Zahlung  der  (relativ  hohen) 

Zinsbetreffnisse  wie auch  die  Rückzahlung der diversen  Darlehensbeträge  selbst,  die 

der Pflichtige zwecks Finanzierung des Erwerbs der Liegenschaften aufnahm, liessen 

ihm kaum eine andere Wahl. Ein solches Vorgehen übersteigt das Mass einer blossen 

privaten Vermögensverwaltung deutlich und ist deshalb im Ergebnis als gewerbsmäs-

siger Liegenschaftenhandel zu qualifizieren. 

6. Soweit die Pflichtigen eventualiter zwecks Ermittlung des Verkehrswerts der 

Liegenschaften  per  1.  Januar  2017  die  Einholung  eines  Gutachtens  verlangen,  kann 

diesem  Antrag  nicht  gefolgt  werden.  Wie  gezeigt  ist  die  Tätigkeit  des  Pflichtigen  von 

Anfang  an  als  gewerbsmässig  zu  qualifizieren  und  sind  die  streitbetroffenen  Liegen-

schaften  damit  bereits  vom  Zeitpunkt  des  Erwerbs  an  dem  Geschäftsvermögen  des 

Pflichtigen zuzuordnen. Eine Überführung der Liegenschaften in das Geschäftsvermö-

gen  des  Pflichtigen  per  1. Januar  2017  fand  nicht  statt,  womit  eine  Bewertung  der-

selben auf diesen Zeitpunkt hin obsolet ist.  

Dass die Qualifikation erstmals für die Steuerperiode 2017 erfolgte, ändert an 

dieser  Beurteilung  ebensowenig  wie  der  Umstand,  dass  der  Pflichtige  in  den  vergan-

genen Jahren keine Abschreibungen vornahm (vgl. E. 1c). Zu einer Verschärfung der 

Kriterien des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels führt es  jedenfalls nicht, wenn 

von den Steuerbehörden erst im Verkaufszeitpunkt geprüft wird, ob die relevanten Kri-

terien erfüllt sind. Davon abgesehen war es dem Pflichtigen unbenommen, die Liegen-

schaften selber als Geschäftsvermögen zu deklarieren und entsprechende Abzüge zu 

tätigen bzw. Abschreibungen vorzunehmen.  

Nicht  zu  hören  sind  die  Pflichtigen  schliesslich  auch  insoweit,  als  sie  für  den 

Fall, dass auf die Einholung eines Verkehrswertgutachtens verzichtet wird, eine Verlet-

zung des rechtlichen Gehörs geltend machen: Unter Art. 29 Abs. 2 BV fällt das Recht 

der  betroffenen  Person,  sich  vor  Erlass  eines  in  ihre  Rechtsstellung  eingreifenden 

Entscheides  zur  Sache  zu  äussern  sowie  das  Recht  auf  Abnahme  der  rechtzeitig 

und  formrichtig  angebotenen  rechtserheblichen  Beweismittel  (BGr,  25. Juni 2021, 

2C_106/2021, E. 2.1.). Dem Anspruch auf rechtliches Gehör lässt sich keine allgemei-

ne  Pflicht  der  Behörde  zur  Abnahme  aller  angebotenen  Beweise  und  zur  Würdigung 

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sämtlicher  Argumente  entnehmen.  Die  Abweisung  eines  Beweisantrags  erweist  sich 

namentlich  als  zulässig,  wenn  die  Verwaltungs-  oder  Gerichtsbehörde  sich  ihre  Mei-

nung aufgrund zuvor erhobener Beweise bereits bilden konnte und sie ohne Willkür in 

vorweggenommener,  antizipierter  Beweiswürdigung  annehmen  darf,  die  gewonnene 

Überzeugung  werde  durch  weitere  Beweiserhebungen  nicht  erschüttert  (BGE  144  II 

427,  E.  3.1.3).  Davon  ist  vorliegend  auszugehen.  Die  Einholung  eines  Verkehrswert-

gutachtens hätte auf die Beurteilung keinerlei Einfluss und betrifft damit keine rechtser-

hebliche  Tatsache.  Eine  Verletzung  des  rechtlichen  Gehörs  scheidet  vor  diesem  Hin-

tergrund aus.  

7.  Diese  Erwägungen  führen  zur  Abweisung  der  Beschwerde.  Ausgangsge-

mäss  sind  die  Kosten  des  Beschwerdeverfahrens  den  Pflichtigen  aufzuerlegen 

(Art. 144 Abs. 1 DBG) und steht diesen keine Parteientschädigung zu (Art. 144 Abs. 4 

DBG  i.V.m.  Art.  64  Abs.  1  -  3  des  Bundesgesetzes  über  das  Verwaltungsverfahren 

vom 20. Dezember 1968). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

[…] 

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