# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7e2a2701-4848-50a7-9852-8534e40ac9cd
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 25.09.2023 110 2022 172
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2022-172_2023-09-25.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2022/172

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 25. September 2023

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewie-
sen (VGE 2023/287 vom 31.03.2025). 

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

und

F.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, Poststrasse 25, 3071 Ostermundigen

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Fraubrunnen, Gemeindeverwaltung, Dorfstrasse 10, 
3308 Grafenried

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Bern-Mittelland vom 23. September 
2022 (eBau Nummer A.________; Zwei Einfamilienhäuser und ein Doppeleinfamilienhaus)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 23. Juli 2020 bei der Gemeinde Fraubrunnen ein Bau-
gesuch für den Neubau zweier Einfamilienhäuser (A und B) und einem Doppeleinfamilienhaus 
(Haus C und D) sowie mehrerer Carports ein. Ebenfalls Bestandteil des Baugesuchs sind vier 
Erdsonden, die Erstellung der Abwassererschliessung sowie der Abbruch des bestehenden Ge-
bäudes B.________ Nr. 9. Das Bauvorhaben ist auf der Parzelle Fraubrunnen H.________ 
Grundbuchblatt Nr. J.________ geplant (Bauparzelle). Diese liegt in der Kernzone K und in einem 
Ortsbildschutzgebiet. Das bestehende Gebäude B.________ Nr. 9 ist bzw. war im Bauinventar 

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des Kantons Bern als erhaltenswert eingestuft (Stand 2001, vgl. aber Erwägung 5). Die Gemeinde 
Fraubrunnen leitete das Baugesuch am 22. September 2020 zuständigkeitshalber zur Bearbei-
tung an das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland weiter. Gegen das Bauvorhaben erhoben 
unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens 
reichte die Beschwerdegegnerin zwei Projektänderungen (Projektänderung I und II)1 ein. Gegen 
die Projektänderungen erhoben die Beschwerdeführenden ebenfalls Einsprache.2

Mit Gesamtbauentscheid vom 23. September 2022 erteilte das Regierungsstatthalteramt die Bau-
bewilligung mit den zusätzlichen Bewilligungen (u.a. Gewässerschutzbewilligung, diverse An-
schlussbewilligungen, wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung etc.).

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 24. Oktober 2022 Beschwerde bei der 
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellen folgende Rechtsbegehren:

« 1. Die Beschwerde sei gutzuheissen.
2. Die Baubewilligung bbew I.________ (ebau Nummer A.________) der Baubewilligungsbehörde 

vom 23. September 2022 (Gesamtbauentscheid) sei aufzuheben, die von der Beschwerdegegnerin 
ersuchten Bewilligungen für das Bauvorhaben gemäss Gesamtbauentscheid seien nicht zu erteilen 
und der Bauabschlag zu verfügen.

3. Eventualiter: Die Baubewilligung bbew I.________ (ebau Nummer A.________) der 
Baubewilligungsbehörde vom 23. September 2022 (Gesamtbauentscheid) sei aufzuheben und die 
Sache in folgenden Punkten an die Baubewilligungsbehörde zur Neubeurteilung zurückzuweisen: 
- Prüfung und Überarbeitung des erforderlichen Gewässerabstands betreffend Gebäude, Kanali-

sation, Entwässerung und Leitungen (a. fehlende Voraussetzungen für eine Ausnahme betref-
fend Wasserbaupolizei; und b. Anlage im Gewässerraum/Gewässerabstand)

- Prüfung und Überarbeitung des Ortsbildschutzes und der Ästhetikvorschriften
- Erhalten von Baudenkmälern
- Prüfung des einzuhaltenden Strassenabstandes von 3.60 Meter
- Prüfung der Vorschriften über Wohn- und Arbeitsräume betreffend Belichtung, Besonnung und 

Belüftung sowie betreffend minimale Grösse (Galerie im Dachgeschoss)
- Prüfung der unzulässigen Projektänderung (Neuauflage erforderlich)
- Prüfung der Verkehrssicherheit, ungenügende Sicht und Sicherheit, ungenügende Erschliessung

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.»

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,3 führte den Schriftenwech-
sel durch und holte beim Regierungsstatthalteramt die Vorakten sowie bei der Gemeinde die ge-
stempelten Pläne ein. Die Gemeinde verzichtet in ihrer Eingabe vom 14. November 2022 auf das 
Stellen eines förmlichen Antrags und fügt einzig zwei Hinweise zum Sachverhalt an. Die vom 
Rechtsamt angehörte kantonale Denkmalpflege (KDP) verweist in ihrer Eingabe vom 29. Novem-
ber 2022 auf ihre im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Fachberichte vom 22. März 2021 
sowie vom 16. September 2021 und verzichtet auf weiterreichende Ergänzungen. Das Regie-
rungsstatthalteramt verzichtet in seiner Eingabe vom 30. November 2022 ebenfalls auf eine förm-
liche Vernehmlassung, verweist grundsätzlich auf seinen Gesamtbauentscheid vom 23. Septem-
ber 2022 und führt ergänzend zwei inhaltliche Hinweise auf. Die Beschwerdegegnerin beantragt 
mit Beschwerdeantwort vom 1. Dezember 2022 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten sei, und die Bestätigung des Gesamtbauentscheids des Regierungsstatthalteramts 
vom 23. September 2022.

1 Vgl. Vorakten, pag. 378 f sowie pag. 531 ff.
2 Vgl. Vorakten, pag. 405 ff. sowie pag. 587 ff.
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

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4. Im Verlauf des Verfahrens holte das Rechtsamt einen Fachbericht der KDP sowie eine (wei-
tere) Stellungnahme der Gemeinde zu spezifischen Fragen ein, welche diese am 1. März 2023 
bzw. 27. Februar 2023 einreichten. Die Parteien erhielten in der Folge Gelegenheit, sich hierzu zu 
äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Sowohl die Beschwerdeführenden wie auch die 
Beschwerdegegnerin machten hiervon mit Eingaben vom 1. bzw. 4. Mai 2023 Gebrauch. Mit Ein-
gabe vom 25. Juli 2023 teilte die KDP mit, das teilrevidierte Bauinventar der Gemeinde Fraubrun-
nen sei inzwischen mit unangefochten gebliebener Verfügung des Amts für Kultur vom 14. April 
2023 in Kraft gesetzt worden.

5. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten sowie auf den eingeholten Fachbericht der KDP 
wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Beim angefochtenen Gesamtbauentscheid handelt es sich um einen Gesamtentscheid nach 
Art. 9 KoG4. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – unabhängig von den geltend gemachten Einwän-
den – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. 
Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bau-
entscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den 
Gesamtentscheid zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden sind Gesamteigentümer der Parzelle Fraubrun-
nen H.________ Grundbuchblatt Nr. K.________, welche in nord-östlicher Richtung nur durch die 
L.________strasse von der Bauparzelle getrennt liegt. Sie haben am vorinstanzlichen Verfahren 
als Einsprechende teilgenommen und sind mit ihrer Einsprache6 nicht durchgedrungen. Sie sind 
damit durch die vorinstanzliche Verfügung formell und materiell beschwert und daher zur Be-
schwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre-
ten.

2. Anwendbares Recht 

a) Die Gemeinde Fraubrunnen befindet sich im Prozess einer umfassenden Ortsplanungsrevi-
sion. Dabei werden sämtliche baurechtlichen Grundordnungen der im Jahr 2014 zur Gemeinde 
Fraubrunnen fusionierten acht Dörfer und ehemals selbstständigen Einwohnergemeinden7 durch 
eine neue, für das gesamte Gemeindegebiet der fusionierten Gemeinde Fraubrunnen geltenden, 
baurechtlichen Grundordnung ersetzt. Die Ortsplanungsrevision ist mittlerweile von der Gemein-
deversammlung beschlossen worden (Beschluss vom 21. August 2023). Zurzeit läuft die Frist für 
die Ergreifung des fakultativen Referendums für die Erzwingung einer Volksabstimmung (Art. 18 

4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
6 Vgl. die ursprüngliche Einsprache, Vorakten, pag. 233 ff.; die Einsprache gegen die Projektänderung I, Vorakten, 
pag. 405 ff. und die Einsprache gegen die Projektierung II, Vorakten, pag. 587 ff.
7 Büren zum Hof, Etzelkofen, Fraubrunnen, Grafenried, Limpach, Mülchi, Schalunen und Zauggenried.

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Bst. a GO Fraubrunnen8). Folglich ist die Ortsplanungsrevision bis dato weder von der Gemeinde 
rechtskräftig beschlossen noch vom Kanton genehmigt worden (Art. 61 BauG).9 Die öffentliche 
Auflage der Ortsplanungsrevision und damit der Änderung der baurechtlichen Grundordnung fand 
vom 11. November bis am 12. Dezember 2022 und somit nach Erlass des vorliegend angefoch-
tenen Gesamtentscheids vom 23. September 2022 statt. Somit ist für vorliegendes Bauvorhaben 
(grundsätzlich, vgl. aber Erwägung 5 nachfolgend) die im Zeitpunkt der Einreichung des Bauge-
suchs am 23. Juni 2020 geltende Fassung der baurechtlichen Grundordnung massgebend 
(Art. 36 f. BauG).

b) In der fusionierten Gemeinde Fraubrunnen gelten die baurechtlichen Vorschriften der ehe-
maligen Gemeinden vorerst weiter.10 Das Baugrundstück befindet sich im Dorf Grafenried in der 
Kernzone K (vgl. Zonenplan Dorf Grafenried). Für die Beurteilung vorliegenden Bauvorhabens ist 
demnach die baurechtliche Grundordnung der ehemaligen Einwohnergemeinde Grafenried an-
wendbar.11

3. Projektänderung

a) Änderungen an einem bereits bewilligten Projekt können unter den Anforderungen von 
Art. 43 Abs. 1 und 2 BewD12 ohne neues Baubewilligungsverfahren bewilligt werden. Demnach 
liegt eine Projektänderung vor, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt. Die 
Baubewilligungsbehörde kann nach Anhörung der Beteiligten und der von der Projektänderung 
berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung fortsetzen bzw. die Änderung des 
bewilligten Projekts ohne neues Baugesuchsverfahren gestatten, wenn öffentliche oder wesentli-
che nachbarliche Interessen nicht zusätzlich betroffen sind (Art. 43 Abs. 1 und 2 BewD). Ein Bau-
vorhaben ist in seinen Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal, wie Erschliessung, Stand-
ort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung, Zweckbestimmung, wesentlich verändert 
wird oder wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber 
dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht. Bei Gesamtprojekten bestimmt sich das 
zulässige Mass einer Projektänderung nach dem ganzen Vorhaben, nicht nach einem einzelnen 
Teil.13 

b) Die Projektänderung I vom 28. Juni 2021 betraf den Verzicht auf die nach Norden und Nord-
Ost ausgerichteten PV-Module. Sie wurde den Verfahrensbeteiligten eröffnet.14 In ihrer dagegen 
erhobenen Einsprache vom 4. August 202115 monierten die Beschwerdeführenden nicht die 
Zulässigkeit der Projektänderung an sich, sondern hielten sinngemäss einzig ihre ursprüngliche 
Einsprache aufrecht. Mit der Projektänderung II vom 26. November 2021 wurde das Haus D um 
1.0 m zurückgeschoben und bündig mit der Fassade von Haus C gesetzt. Weiter wurde die Er-
schliessung und Parkierung neu organisiert. Die strassenmässige Erschliessung erfolgt nicht mehr 
südwestlich der Bauparzelle über die Parzelle Fraubrunnen Grundbuchblatt Nr. M.________, son-

8 Gemeindeordnung der Einwohnergemeinde Fraubrunnen vom 24./25.11.2012.
9 Vgl. zum Stand der Ortsplanungsrevision in Fraubrunnen: https://www.fraubrunnen.ch -> Verwaltung -> Dienstleis-
tung -> Nutzungsplanung (zuletzt besucht am 14. September 2023).
10 Vgl. Anhang 2 Ziff. 4.2 und Anhang 2C Ziff. 4.1 f. Go Fraubrunnen. Vgl. auch VGE 2017/75 vom 13. Februar 2017, 
E. 2.2.
11 Baureglement der Einwohnergemeinde Grafenried vom Dezember 2003 (GBR), genehmigt durch das Amt für Ge-
meinden und Raumordnung (AGR) am 15. Juni 2004, sowie die Zonenpläne Grafenried Dorf vom August 2012 und 
Grafenried Landschaft vom Dezember 2003.
12 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32–32d 
N. 12a.
14 Vgl. die Instruktionsverfügung des Regierungsstatthalteramts vom 20. Juli 2021, in den Vorakten, pag. 381 ff.
15 Vgl. Vorakten, pag. 405 ff.

https://www.fraubrunnen.ch

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dern direkt von der Quartierstrasse N.________ her östlich der Bauparzelle an der Stelle des 
ursprünglichen Fussgängerzugangs. Zudem wurde der Carport in zwei Doppelcarports unterteilt 
und auf den Brunnen zwischen den Häusern A/B und C/D verzichtet. Überdies wurden mit der 
Projektänderung II zusätzliche Dachflächenfenster sowie leichte Anpassungen der Grundrisse im 
Erdgeschoss sowie im Obergeschoss vorgesehen. Die Projektänderung II wurde vom Regierungs-
statthalteramt im vorinstanzlichen Verfahren ordentlich publiziert.16 Auch dagegen erhoben die 
Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen Verfahren Einsprache. Insbesondere monierten sie, 
die komplette Umlegung der Erschliessung sei im Rahmen einer Projektänderung unzulässig.17

c) Die Beschwerdeführenden rügen in vorliegendem Beschwerdeverfahren erneut, das Ver-
schieben des Hauptzugangs und damit die Haupterschliessung von der Südseite auf die Ostseite 
der Bauparzelle sei eine wesentliche Änderung der Erschliessung und verändere damit das Bau-
vorhaben in seinen Grundzügen. Folglich sei eine Neuauflage notwendig. Daher sei die Baube-
willigung aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Durchführung eines neuen Baubewilli-
gungsverfahrens zurückzuweisen.

Die Beschwerdegegnerin vertritt demgegenüber die Ansicht, der Rahmen einer Projektänderung 
sei nicht gesprengt worden. Bei Projektänderungen sei immer zu berücksichtigen, ob es sich um 
ein Einzelprojekt oder ein Gesamtprojekt handle. Bei Letzteren bestimme sich das zulässige Mass 
einer Projektänderung nach dem ganzen Vorhaben und nicht nach einem einzelnen Teil. Vorlie-
gend habe bereits das ursprüngliche Projekt nebst der Zufahrt von Südwesten einen direkten ost-
seitigen Zugang vorgesehen, welcher eine Breite von rund 2.5 m aufgewiesen habe. Indem dieser 
ostseitige Zugang zu einer Zufahrt ausgebaut und auf die Zufahrt von Südwesten verzichtet werde, 
könne die Erschliessungssituation vereinfacht werden. Gleichzeitig würden die Grünflächen ver-
grössert, was im öffentlichen Interesse liege. 

d) Das Regierungsstatthalteramt hat auf die entsprechende Rügen im vorinstanzlichen Verfah-
ren festgehalten, dass Bauvorhaben sei in seinen Grundzügen gleich geblieben und es liege keine 
unzulässige Projektänderung vor. Dem ist zuzustimmen: Am Ort der heutigen Zufahrt bestand 
bereits im ursprünglichen Projekt ein Zugang zum Areal. Dieser war mit einer Breite von ca. 2.5 m 
nur unwesentlich schmaler als die heutige Zufahrt mit einer Breite von 3.0 m.18 Abgesehen von 
der vom Südwesten in den Osten der Parzelle verschobenen Zufahrt und v.a. arealintern bleibt 
die Erschliessungssituation grossmehrheitlich gleich. So ist nach wie vor zwischen den drei Ge-
bäuden die Anordnung der Parkplätze vorgesehen und auch die Fussgängerzugänge zu den ein-
zelnen Häuser bleiben ungefähr gleich. Der direkte (Fussgänger-) Zugang zu den Häusern C und 
D nordöstlich der Bauparzelle von der Quartierstrasse B.________ her wird zwar ebenfalls wie 
die Zufahrt im Südwesten aufgegeben, was aber im Gesamtkontext vernachlässigbar ist. Insge-
samt bleibt das Bauvorhaben mit seinen zwei unveränderten Einfamilienhäusern und einem Dop-
peleinfamilienhaus, welches lediglich zur Hälfte und nur um einen Meter verschoben wurde, sowie 
einer nach wie vor gegebenen hof-artigen Gesamtstruktur, trotz der verschobenen Zufahrt im 
Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD gleich. Zudem stimmte die Gemeinde als zuständige Strassen-
baupolizeibehörde der Zufahrt von der Quartierstrasse Buchholz her ohne Vorbehalte zu.19 Des-
halb kann davon ausgegangen werden, dass keine öffentlichen Interessen durch die Projektän-
derung zusätzlich betroffen sind. Weiter ist durch den Verzicht auf die südwestliche Erschliessung 
für die Ausfahrt aus dem Areal für die Einhaltung der Sichtbermen die Beanspruchung der Nach-
barparzelle Nr. S.________ nicht mehr notwendig. Mit der Publikation der Projektänderung be-

16 Vgl. den Publikationsauftrag sowie die Instruktionsverfügung des Regierungsstatthalteramts vom 31. Januar 2022, in 
den Vorakten, pag. 569 bzw. 581 ff.
17 Vgl. die Einsprache gegen die Projektänderung II vom 21. Februar 2022, in den Vorakten, pag. 587 ff.
18 Vgl. die zufolge der Projektänderung I bzw. II überholten Pläne des eingereichten Baugesuchs, insbesondere den 
Plan SIT_UMG_SCH terrain, Mst. 1:200 vom 20. Dezember 2020.
19 Vgl. den entsprechenden Amtsbericht der Gemeinde Fraubrunnen vom 7. März 2022, in den Vorakten, pag. 759 ff.

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stand überdies die Möglichkeit zur Einsprache, so dass den Einsprechenden und allfällig durch 
die Projektänderung neu betroffenen Dritten ohnehin keine Nachteile gegenüber der Durchführung 
eines zweiten Baubewilligungsverfahrens entstanden sind. Im Zeitpunkt der Projektänderung II 
war sodann auch die Ortsplanungsrevision Fraubrunnen noch nicht derart fortgeschritten, dass 
zwischen dem ursprünglichen und einem allfälligen neuen Projekt eine wesentliche Rechtsände-
rung eingetreten wäre. Eine Nichtzulassung der Projektänderung im vorinstanzlichen Verfahren 
wäre demnach zu einem prozessualen Leerlauf verkommen, was Art. 43 BewD gerade zu verhin-
dern versucht. Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt als unbegründet 
und ist abzuweisen.

4. Gewässerschutz – Bauen im Gewässerraum

a) Die Bauparzelle liegt am nördlichen Rand teilweise im Gewässerraum des dort eingedolten 
«Bärenbachs», unabhängig gestützt auf welche Grundlage dieser festgelegt wird (vgl. sogleich 
Erwägung 4c). Umstritten ist zwischen den Parteien der Verlauf des «Bärenbachs», welcher als 
Ausgangspunkt für die Festlegung des Gewässerraums dient, und demnach, ob das geplante 
Bauvorhaben bzw. das geplante Haus D den Gewässerraum des «Bärenbachs» tangiert. Unbe-
stritten ist demgegenüber, dass eine geplante Schmutzwasserleitung für den Anschluss an die 
bestehende Kanalisation den «Bärenbach» unterquert und damit unabhängig von dessen Festle-
gung im Gewässerraum liegt.

b) Seit dem 1. Januar 2011 verlangt das Bundesrecht die Festlegung eines Gewässerraums 
entlang von Fliessgewässern und Seen (Art. 36a GschG20). Die Kantone sind verpflichtet, den 
Gewässerraum gemäss Art. 36a GschG bis zum 31. Dezember 2018 festzulegen.21 Im Kanton 
Bern sind dafür die Gemeinden zuständig (vgl. Art. 5b WBG22). Solange der Gewässerraum nach 
diesen Vorgaben noch nicht festgelegt ist, muss nach den Übergangsbestimmungen (ÜB) der 
GschV beidseits der Fliessgewässer ein Streifen freigehalten werden. Die bauliche Grundordnung 
der (ehemaligen) Gemeinde Grafenried hat keinen Gewässerraum gemäss den genannten Vor-
gaben festgelegt. Für die Festlegung des Gewässerraums gilt vorliegend somit die bundesrecht-
liche Übergangsregelung. Der in Art. 17 Abs. 2 GBR festgelegte kommunale Bauabstand von Ge-
wässern von 7 m für baubewilligungspflichte Bauten und Anlagen bzw. von 5 m für alle übrigen, 
auch baubewilligungsfreien Bauten und Anlagen, hat hinter der bundesrechtlichen Übergangsbe-
stimmung zurückzutreten. Ebenfalls keine Anwendung findet aufgrund der Regeln des intertem-
poralen Rechts (vgl. Erwägung 2) der in der baulichen Grundordnung Fraubrunnen gemäss der 
laufenden Ortsplanungsrevision festgelegte Gewässerraum für eingedolte Fliessgewässer von 
5.5 m, gemessen je hälftig ab der Gewässerachse (Art. 6.12 Abs. 2 GBR Fraubrunnen)23. Folglich 
ist für die Beurteilung vorliegenden Bauvorhabens von einem Gewässerraum beidseitig des ein-
gedolten «Bärenbachs» von 8.00 m Breite plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle auszu-
gehen (vgl. Abs. 2 Bst. a ÜB GSchV).

c) Zur Lage des «Bärenbachs» bringen die Beschwerdeführenden zusammengefasst vor, die 
Baubewilligungsbehörde habe den Gewässerlauf des «Bärenbachs» fälschlicherweise an der 
nördlichen Parzellengrenze ausgewiesen und damit den Gewässerraum zu wenig weit in die Bau-
parzelle hineinragend angewandt. Der «Bärenbach» verlaufe jedoch innerhalb der Bauparzelle, 

20 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20).
21 Vgl. Abs. 1 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4. Mai 2011 der Gewässerschutzverordnung des Bun-
desrats vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201).
22 Gesetz vom 14. Februar 1989 über Gewässerunterhalt und Wasserbau (Wasserbaugesetz, WBG; BSG 751.11).
23 Stand Version Beschluss durch den Gemeinderat am 15. Mai 2023 (entspricht diesbezüglich der Version öffentli-
chen Auflage vom 31. Oktober 2022), welche die Gemeindeversammlung mit Beschluss vom 21. August 2023 ange-
nommen hat.

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was dem Geoportal des Kantons Bern zu entnehmen sei. Ebenfalls führe der neue Zonenplan der 
Gemeinde Fraubrunnen im Ortsplanungsverfahren, Stand 2. Vorprüfung,24 den «Bärenbach» über 
die Bauparzelle. Hinzu komme, dass drei Einläufe in den «Bärenbach» bestünden, wo der einge-
dolte Bach gemäss Ortsplanungsrevision durchführe. In ihren Schlussbemerkungen fügen die Be-
schwerdeführenden an, selbst bei der Argumentation der Behörden, dass der «Bärenbach» auf 
der nördlichen Parzellengrenze liege, komme vorliegendes Bauvorhaben im Gewässerraum zu 
liegen. Die Beschwerdegegnerin habe den «Bärenbach» in den relevanten Bauplänen leicht nörd-
lich der Parzellengrenze eingezeichnet und den Gewässerraum von da aus gemessen. Somit 
komme das Haus D im Gewässerraum zu liegen, wenn der «Bärenbach» direkt auf der nördlichen 
Parzellengrenze liege, da die Beschwerdegegnerin keinerlei Reserve eingeplant habe.

Bezüglich des Laufs des «Bärenbachs» erwidert die Beschwerdegegnerin, im Verlauf des vorin-
stanzlichen Verfahrens habe sich gezeigt, dass der im Geoportal des Kantons Bern eingetragene 
Bachverlauf so nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspreche. Bekanntlich seien diese Anga-
ben nicht immer präzise, weshalb die betreffenden Karten mit dem folgenden Hinweis versehen 
seien: «Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Daten wird keine Haftung übernommen. Recht-
lich verbindliche Auskünfte sind beim Kartenherrn einzuholen.» Sodann zeige der noch geltende 
Zonenplan «Siedlung» vom August 2012 den Verlauf des «Bärenbachs» lediglich auf der land-
wirtschaftlichen Nachbarsparzelle Nr. O.________. Im Bereich der Bauparzelle sei der «Bären-
bach» nicht eingetragen; ersichtlich sei hier leidglich der Korridor der blauen und gelben Zone der 
Naturgefahrenkarte, wobei die Mitte des Korridors auf der Grundstückgrenze liege. Demgegenü-
ber sei der Verlauf des «Bärenbachs» im noch geltenden Zonenplan «Landschaft» vom 
15. Juni 2004 eingetragen. Daraus sei ersichtlich, dass der Bärenbach entlang der Parzellen-
grenze verlaufe. Zu beachten sei, dass der «Bärenbach» auch auf den Plänen der Ortsplanungs-
revision entlang der Parzellengrenze eingetragen sei. Sodann handle es sich beim von den Be-
schwerdeführenden vorgebrachten Schacht nicht um eine Einleitung in den «Bärenbach», son-
dern um den Kontrollschacht der bestehenden Schmutzwasserleitung. Daraus liessen sich keine 
Schlüsse für den Verlauf des «Bärenbachs» ziehen.

Die Gemeinde verweist in ihrer Stellungnahme bezüglich der Bachleitung auf die Unterlagen der 
Ortsplanungsrevision, Stand öffentliche Auflage. Die Linienführung darin entspräche der Leitungs-
führung gemäss Baugesuch. Die von den Beschwerdeführenden erwähnten Grundlagen stamm-
ten vom November 2021 und seien veraltet. Beim von den Beschwerdeführenden erwähnten 
Schacht handle es sich sodann um einen Strassenentwässerungsschacht, welcher keinen Einlauf 
von Seiten der Bauparzelle aufweise. Dies sei auf dem beigelegten Leitungsplan für das Gebiet 
B.________, Grafenried, erkennbar.

Das Regierungsstatthalteramt weist bezüglich des Verlaufs des «Bärenbachs» darauf hin, dass 
die Beschwerdeführenden keine Beweismittel vorbrächten, woraus sich ein anderer als der im 
angefochtenen Gesamtentscheid zugrunde gelegten Verlauf ergäbe. Aus dem Haftungsaus-
schuss im Geoportal sei zu schliessen, dass diese Karten des Geoportals nicht entscheidend sein 
können. Aus diesen Überlegungen müssten vorliegend die Angaben der Gemeinde ausschlagge-
bend sein.

d) Vorab gilt es festzuhalten, dass das Regierungsstatthalteramt als Baubewilligungsbehörde 
im vorinstanzlichen Verfahren und sodann im Gesamtentscheid vom 23. September 2022, die Ge-
meinde in ihren Amtsberichten vom 3. Mai 202125 und vom 5. April 202226 und der Oberingenieur-
kreis III (OIK III) des Tiefbauamts des Kantons Bern in seinem Amtsbericht Wasserbaupolizei vom 

24 Vgl. Beschwerdebeilage 7.
25 Vgl. Vorakten, pag. 847 ff.
26 Vgl. Vorakten, pag. 865 ff.

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7. März 202227 die Baugesuchsakten geprüft und für korrekt befunden haben. Dies gilt auch für 
die Lage des in den relevanten Bauplänen eingetragenen «Bärenbachs». Sämtliche Behörden im 
vorinstanzlichen Verfahren stützten sich demnach auf die Baugesuchsakten, mithin die Darstel-
lung des «Bärenbachs» an der nördlichen Grenze der Bauparzelle bzw. minim über der Grenze 
auf der Nachbarsparzelle Fraubrunnen H.________ Grundbuchblatt Nr. O.________. Zu der, von 
den Beschwerdeführenden bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Diskrepanz zur 
Darstellung im Geoportal des Kantons Bern machte die Gemeinde geltend, die AV-Daten (amtli-
che Vermessung) seien genauer als die Karte im Geoportal und die in den Baugesuchsunterlagen 
eingetragene Bachleitung entspreche den AV-Daten der Gemeinde.28 Dass sich die Gemeinde 
und gestützt auf ihre Angaben der OIK III und letztlich die Vorinstanz auf die AV-Daten der Ge-
meinde abstützen und nicht auf die Kartenausschnitte im Geoportal des Kantons Bern, ist nach-
vollziehbar. Wie das Regierungsstatthalteramt zutreffend ausführt, lehnt der Kanton als Betreiber 
des Geoportals jegliche Haftung für die dargestellten Inhalte im Geoprotal ab und bezeichnet die 
«Inhalte dieser Website [als] ein unverbindliches Informationsangebot»29. Demgegenüber sind In-
halte der Nutzungspläne für jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1 RPG30). Wie die Beschwerde-
gegnerin korrekt ausführt, ist in den für vorliegendes Bauvorhaben anwendbaren Zonenplänen 
der ehemaligen Gemeinde Grafenried der «Bärenbach» entlang der nördlichen Parzellengrenze 
eingezeichnet.31 Weiter bezeichnet die Gemeinde Fraubrunnen die von den Beschwerdeführen-
den erwähnten Grundlagen vom November 2021 als veraltet [gemeint sein dürften die von den 
Beschwerdeführenden ins Feld geführten Unterlagen der Ortsplanungsrevision, Stand 2. Vorprü-
fung]. Sie verweist auf die aktuelleren Unterlagen der laufenden Ortsplanungsrevision der Ge-
meinde Fraubrunnen, Version öffentliche Auflage vom 31. Oktober 2022.32 Die Ausführungen der 
Gemeinde Fraubrunnen sind demnach schlüssig. Was die Beschwerdeführenden dagegen vor-
bringen ist demgegenüber nicht stichhaltig. Insbesondere ist ihre Abstützung auf Unterlagen der 
Ortsplanungsrevision, Stand 2. Vorprüfung, überholt.

Gleiches gilt für das Vorbringen bezüglich verschiedener Schächte, welche den von den Be-
schwerdeführenden behaupteten Linienverlauf des «Bärenbachs» beweisen sollen. Die Ge-
meinde legt überzeugend dar, dass es sich beim in der Beschwerde auf Seite 13 sowie in den 
Schlussbemerkungen auf Seite 8 erwähnten und mittels Foto aus Google-Streetview visualisierten 
Schacht um einen Strassenentwässerungsschacht handelt.33 In dem von der Gemeinde einge-
reichten Leitungsplan aus dem Gemeindekataster ist gut ersichtlich, dass dieser Schacht ein 
Strassenentwässerungsschacht ist, wie von der Gemeinde vorgebracht. Dieser entwässert so-
dann nicht direkt in den «Bärenbach», sondern quert zuerst die Strasse in nordöstlicher Richtung 
von der Bauparzelle weg, bevor er beim nächsten Schacht in den «Bärenbach» mündet. Der im 
Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts auf Seite 11 erwähnte Schacht ist offensichtlich 
nicht der von den Beschwerdeführenden erwähnte. Vielmehr besteht im Bereich der Parzellen-
grenze ein weiterer Schacht. Entgegen den Rügen der Beschwerdeführenden wurde für die Fest-
legung des Verlaufs des «Bärenbachs» im Baubewilligungsverfahren somit nicht «getrickst und 
widersprüchlich argumentiert». Ebenfalls ist keine willkürliche Argumentation der Gemeinde bzw. 
des Regierungsstatthalteramts erkennbar. Die Linienführung des «Bärenbachs» in den vorliegen-
den Baugesuchsplänen ist somit nicht zu beanstanden, zumal der «Bärenbach» in sämtlichen 

27 Vgl. Vorakten, pag. 645 ff.
28 Amtsbericht der Gemeinde Fraubrunnen vom 5. April 2022, in den Vorakten, pag. 865 ff.
29 Vgl. https://www.agi.dij.be.chl -> Tools -> Rechtliches (zuletzt besucht am 12. September 2023).
30 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
31 Vgl. den Zonenplan Landschaft vom 13. Dezember 2003, genehmigt am 15. April 2004.
32 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde Fraubrunnen vom 14. November 2022.
33 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde Fraubrunnen vom 14. November 2022.

https://www.agi.dij.be.chl

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neuen Zonenplänen der Gemeinde Fraubrunnen ebenfalls leicht nördlich der Parzellengrenze ge-
führt (werden) wird.34

Nicht zu hören sind die Beschwerdeführenden sodann mit der Kritik in ihren Schlussbemerkungen, 
dass selbst bei einem Verlauf des «Bärenbachs» entlang der nördlichen Grundstückgrenze, dieser 
von der Beschwerdegegnerin in den Baugesuchsplänen zu weit nördlich eingezeichnet worden 
sei, was zu einer anderen Berechnung des Gewässerraums führe. Weder die Gemeinde noch die 
Beschwerdegegnerin machen geltend, der eingedolte «Bärenbach» verlaufe «auf der nördlichen 
Parzellengrenze», wie es die Beschwerdeführenden vorbringen. Auch der OIK III hält in seinem 
Amtsbericht vom 7. März 2022 fest, «[N]ördlich der Parzelle verläuft der Bärenbach».35 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Lage des «Bärenbachs» gemäss dem Baugesuch 
bzw. den eingereichten Bauplänen nicht zu beanstanden und für die Ausscheidung des erforder-
lichen Gewässerraums relevant ist. Dieser ist in den Bauplänen mit 8.50 m gemäss den ÜB GschV 
Abs. 2 sodann korrekt abgebildet.36 Daraus folgt, dass das Zweifamilienhaus C/D bzw. die Haus-
hälfte D nach der Verschiebung gemäss Projektänderung II nicht mehr den Gewässerraum tan-
giert. Anzufügen bleibt, dass der von der Gemeinde im Rahmen der Ortsplanungsrevision vorge-
sehene und mittlerweile auf kommunaler Ebene beschlossene Gewässerraum von 5.5 m gemäss 
Art. 6.12 Abs. 2 GBR Fraubrunnen offensichtlich ebenfalls eingehalten werden wird.

e) Zu beurteilen bleibt die unbestrittenermassen im Gewässerraum liegende Schmutzwasser-
leitung. Das Regierungsstatthalteramt erteilte hierfür gestützt auf den positiven Amtsbericht des 
OIK III vom 7. März 2022 die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung und beurteilt den Ka-
nalisationsanschluss sodann als standortgebunden und im öffentlichen Interesse liegend im Sinne 
von Art. 41c Abs. 1 GSchV, weshalb das Bauvorhaben im Gewässerraum zulässig sei. Diese Be-
urteilung überzeugt: Bauvorhaben im öffentlichen Interesse sind solche, die der Erfüllung wichtiger 
öffentlicher Aufgaben dienen. Sie gelten als standortgebunden, wenn sie aufgrund ihres Bestim-
mungszwecks oder aufgrund der standörtlichen Verhältnisse (enge Platzverhältnisse wegen 
Schluchten, Felsen usw. oder weil sie ein Gewässer queren müssen, wie Strassen und Leitungen) 
nicht ausserhalb des Gewässerraums angelegt werden können.37 Vorliegend muss die Schmutz-
wasserleitung des Bauvorhabens den «Bärenbach» queren und damit zumindest teilweise im Ge-
wässerraum zu liegen kommen. Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen ist nicht 
stichhaltig, liegt eine geordnete Abwasserentsorgung doch offensichtlich im öffentlichen Interesse, 
weshalb Neubauten auch eine Anschlusspflicht an die Kanalisation haben (Art. 11 GSchG). Für 
die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung besteht gemäss dem Amtsbericht des OIK III so-
dann in der Standortgebundenheit des Kanalisationsanschlusses ein wichtiger Grund nach 
Art. 48 Abs. 4 WBG und es stehen keine überwiegenden Interessen entgegen.38 Dem ist ebenfalls 
zuzustimmen, zumal die Linienführung der neuen Schmutzwasserleitung des vorliegenden Bau-
vorhabens im Gegensatz zur bestehenden Leitung grösstmögliche Rücksicht auf den Gewässer-
raum nimmt.

f) Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben mit Ausnahme der neuen 
Schmutzwasserleitung nicht im Gewässerraum liegt. Letztere ist sodann standortgebunden und 
liegt im öffentlichen Interesse, weshalb sie im Gewässerraum zulässig ist. Für die wasserbaupoli-

34 Vgl. den Zonenplan Siedlung Teil Süd, den Zonenplan Landschaft Süd, den Zonenplan Gefahren Süd, jeweils die 
Version beschlossen durch den Gemeinderat vom 15. Mai 2023. Diese Versionen wurden von der Gemeindeversamm-
lung am 21. August 2023 angenommen.
35 Vorakten, pag. 646.
36 Vgl. Plan SIT_UMG_SCHN Terrain. Mst. 1:200, vom 27. April 2022 sowie Plan SIT_UMG_SCHN Kanal-Werkl. 
Mst. 1:200, vom 27. April 2022.
37 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 11 N. 8.
38 Vgl. den Amtsbericht des OIK III, in den Vorakten, pag. 645 ff.

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zeiliche Ausnahmebewilligung liegt ein wichtiger Grund vor und es stehen keine überwiegenden 
Interessen entgegen. Die Rüge der Verletzung der Bestimmungen über den Gewässerschutz sei-
tens der Beschwerdeführenden ist folglich unbegründet und die Beschwerde demnach in diesem 
Punkt abzuweisen ist.

5. Baudenkmal B.________ Nr. 9

a) Auf der Bauparzelle befindet sich das (ehemalige) Baudenkmal B.________ Nr. 9. Dieses 
ist bzw. war (vgl. sogleich Erwägung 5b) als erhaltenswert gemäss Art. 10a Abs. 3 BauG im Bauin-
ventar des Kantons Bern eingetragen (Stand 2001). Der Status der Liegenschaft als «erhaltens-
wert» ist weiter aus dem (zurzeit noch geltenden) Zonenplan Grafenried Dorf vom August 2012 
ersichtlich (vgl. zum anwendbaren Recht Erwägung 2). Die KDP stellte jedoch in sämtlichen Fach-
berichten im vorinstanzlichen Verfahren den Antrag, im Bauentscheid sei festzuhalten, dass es 
sich beim Objekt Grafenried, B.________ 9, nicht um ein Baudenkmal im Sinne des Baugesetzes 
handle.39 Die Gemeinde selber unterstützte im vorinstanzlichen Verfahren den Abbruch des be-
stehenden erhaltenswerten Objekts im Sinn von Art. 10b Abs. 3 BauG, da sie den Erhalt des be-
stehenden Gebäudes B.________ 9 als nicht verhältnismässig taxierte.40 Das Regierungsstatt-
halteramt führte in seinem Gesamtentscheid vom 23. September 2022 aus, «[b]is zu einer allfälli-
gen Anpassung des Zonenplans Grafenrieds ist nach wie vor von einem erhaltenswerten Objekt 
gestützt auf den kommunalen Zonenplan auszugehen.» Ein Abbruch des Objekts sei demnach 
einzig gestützt auf Art. 10b Abs. 3 BauG zulässig. In der Folge prüfte das Regierungsstatthalter-
amt diese Voraussetzungen und bejahte die Zulässigkeit des Abbruchs des Gebäudes 
B.________ Nr. 9, da ein Erhalt des Baudenkmals unverhältnismässig sei und die KDP «ein Wohl-
wollen gegenüber dem geplanten Bauvorhaben» zeige, was sinngemäss auf ein gestalterisch 
ebenbürtiges Objekt schliessen lässt. Dagegen wehren sich die Beschwerdeführenden in vorlie-
gendem Beschwerdeverfahren. 

b) Das Gebäude B.________ Nr. 9 wurde am 28. Januar 2020 und damit während des hängi-
gen Baubewilligungsverfahrens durch die KDP im Rahmen der Revision des Bauinventars des 
Kantons Bern41 zur Entlassung aus dem Bauinventar beschlossen. Aufgrund der Grösse der Re-
vision verzögerte sich die rechtliche Umsetzung. Mittlerweile fand die öffentliche Auflage gemäss 
Art. 13 Abs. 1 BauV des neuen Entwurfs des Bauinventars Fraubrunnen statt (vom 22. August bis 
20. Oktober 2022).42 Mit Schreiben vom 25. Juli 2023 teilte die KDP im laufenden Beschwerde-
verfahren sodann mit, das teilrevidierte Bauinventar der Gemeinde Fraubrunnen sei inzwischen 
mit unangefochten gebliebener Verfügung des Amtes für Kultur vom 14. April 2023 in Kraft ge-
setzt. Die gemäss der KDP rein deklaratorische Aktualisierung des Bauinventars online ist bereits 
erfolgt.43 Demgegenüber ist im Geoportal des Kantons Bern noch der Link auf das alte, mittler-
weile überholte, Objektblatt zum (ehemaligen) K-Objekt B.________ Nr. 9 vorhanden (Stand 
14. September 2023). Im Zuge der laufenden Ortsplanungsrevision in Fraubrunnen ist geplant, 
der Liegenschaft B.________ Nr. 9 ihren (grundeigentümerverbindlich im kommunalen Zonenplan 
der ehemaligen Gemeinde Grafenried festgehaltenen) Schutzstatus (ebenfalls) zu entziehen. So 
ist im Zonenplan Landschaft Teil Süd der fusionierten Gemeinde Fraubrunnen, Version Beschluss 

39 Vgl. die Fachberichte der KDP vom 22. März 2021, dem 16. September 2021 und vom 7, März 2022, in den Vorak-
ten, pag. 817 ff. bzw. 821 ff. bzw. 824 ff. Vgl. auch die Stellungnahme der KDP vom 17. November 2021 zu den Ein-
sprachen, in den Vorakten, pag. 573 ff.
40 Vgl. die Amtsberichte der Gemeinde vom 3. Mai 2021 bzw. 5. April 2022, in den Vorakten, pag. 845 ff bzw. 865 ff.
41 Vgl. hierzu weiterführende Informationen unter https://www.kultur.bkd.be.ch Themen -> Denkmalpflege -> Baudenk-
mäler im Kanton Bern -> Bauinventar -> Revision Bauinventar -> Übersicht (zuletzt besucht 14. September 2023).
42 Vgl. Fachbericht vom 1. März 2023.
43 Vgl. https://www.kultur.bkd.be.ch Themen -> Denkmalpflege -> Baudenkmäler im Kanton Bern -> Bauinventar -> 
Bauinventar online (zuletzt besucht am 14. September 2023).

https://www.kultur.bkd.be.ch/de/start.html
https://www.kultur.bkd.be.ch/de/start.html

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durch den Gemeinderat am 15. Mai 2023, die bestehende Liegenschaft B.________ Nr. 9 auf der 
Bauparzelle nicht mehr als erhaltenswert ausgewiesen.44 

c) Gestützt auf die rechtskräftige Änderung des Bauinventars stellt sich vorab die Frage, ob 
die von den Beschwerdeführenden bestrittene Beurteilung des Regierungsstatthalteramts gemäss 
Art. 10b Abs. 3 BauG materiell nicht überholt ist. Die Entlassung aus dem Bauinventar stellt für 
die Beschwerdegegnerin und Bauherrin offensichtlich das günstigere Recht dar.45

d) Das umstrittene Gebäude ist im heute geltenden Bauinventar von Fraubrunnen wie ausge-
führt nicht als erhaltenswertes Objekt eingetragen. Die ehemalige Gemeinde Grafenried hat das 
damals geltende Bauinventar (mit dem geschützten Objekt B.________ Nr. 9) jedoch grundei-
gentümerverbindlich in seiner baulichen Grundordnung umgesetzt (vgl. Art. 49 Abs. 1 GBR und 
Zonenplan Dorf vom August 2012). Zurzeit ist in der Gemeinde Fraubrunnen eine Ortsplanungs-
revision im Gange (vgl. Erwägung 2 vorangehend). Aus dem öffentlich aufgelegten und mittler-
weile von der Gemeindeversammlung von Fraubrunnen beschlossenen Zonenplan der Gemeinde 
Fraubrunnen ist für den Ortsteil Grafenried erkennbar, dass die Liegenschaft auf der Bauparzelle 
nicht mehr als erhaltens- oder gar schützenswert im Sinne der kantonalen Gesetzgebung gekenn-
zeichnet ist.46 Wie unter Erwägung 2 gesehen, ist vorliegend jedoch die bauliche Grundordnung 
der ehemaligen Gemeinde Grafenried massgebend. Die öffentliche Auflage des neuen Zonen-
plans datiert nach der vorliegend angefochtenen Baubewilligung, sodass dem neuen Zonenplan 
rechtlich keine Vorwirkung für vorliegendes Bauvorhaben zukommt (Art. 36 BauG). Daneben ist 
der neue Zonenplan noch nicht rechtskräftig beschlossen und vom Kanton genehmigt, weshalb 
dieser auch nicht als neues und günstigeres Recht für die Beschwerdegegnerin zur Anwendung 
kommen kann. 

Das Bauinventar hat nun aber keine positive, sondern nur eine negative Wirkung (Art. 10e Abs. 1 
BauG, Art. 13c Abs. 3 BauV47). Das bedeutet, dass im Baubewilligungsverfahren keine anderen 
Baudenkmäler als schützenswert oder erhaltenswert bezeichnet werden können, wenn ein Bauin-
ventar nach Art. 10d Abs. 1 Bst. a BauG besteht. Das Inventar ist aber nicht grundeigentümerver-
bindlich. Im Rahmen des Verfahrens zum Erlass des Bauinventars kann lediglich geltend gemacht 
werden, das Inventar sei unvollständig (Art. 13a Abs. 4 BauV). Die Grundeigentümerin oder der 
Grundeigentümer kann erst im Nutzungsplanverfahren oder, wenn seit der Errichtung des Inven-
tars kein solches durchgeführt worden ist, im Baubewilligungsverfahren den Nachweis verlangen, 
dass ein Inventar richtig ist (Art. 10d Abs. 2 BauG, Art. 13c Abs. 2 BauV).

Das bestehende Gebäude B.________ Nr. 9 ist von der KDP nicht mehr als erhaltenswert einge-
stuft und aus dem kantonalen Bauinventar rechtskräftig entlassen worden (vgl. oben). Die Frage, 
ob das Gebäude B.________ Nr. 9 überhaupt abgebrochen werden darf und ein allfälliger Neubau 
gestalterisch ebenbürtig im Sinne von Art. 10b Abs. 3 BauG zu sein hat, erübrigt sich demnach 
einerseits materiell. Andererseits erübrigt sich diese Prüfung auch formell, da der dem Bauinventar 
widersprechende, alte Zonenplan Grafenried Dorf hinter der Revision des kantonalen Bauinven-
tars zurückzutreten hat. Dieser Schluss geht aus der negativen Wirkung des Bauinventars gemäss 
Art. 10e BauG indirekt hervor. Was nicht im Bauinventar aufgenommen ist, kann nicht vom Schutz 
gemäss Art. 10b BauG profitieren. Daraus folgt in einer logischen Fortbildung des Gedankens der 
negativen Rechtswirkung des Bauinventars, dass ebenfalls keinen Schutz gemäss Art. 10b BauG 
geniessen kann, was zwischenzeitlich aus dem Bauinventar entlassen worden ist. Andernfalls 
müsste ein Bauherr in diesem Falle stets zuwarten, bis die Gemeinde eine Entlassung eines Ob-

44 Diese Version hat die Gemeindeversammlung mit Beschluss vom 21. August 2023 angenommen.
45 Sog. «lex mitior», vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 36 N. 1 und 2a / c.
46 Vgl. die Zonenpläne Siedlung Süd und Landschaft Süd, Version Beschluss durch den Gemeinderat am 15. Mai 
2023.
47 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 

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jekts aus dem kantonalen Bauinventar in ihre Nutzungsplanung überführt. Ein solcher sich wider-
sprechender Zustand zwischen kantonalem Bauinventar (behördenverbindlich) und kommunaler 
Nutzungsplanung (grundeigentümerverbindlich) ist jedoch nicht zu Lasten des privaten Grundei-
gentümers auszulegen, zumal es trotz der entsprechenden Nachführungspflicht gemäss Art. 13d 
Abs. 2 BauV längere Zeit dauern kann, bis die kommunale Nutzungsplanung angepasst wird. Zu 
berücksichtigen ist dabei auch, dass es für die umgekehrte Konstellation – ein Objekt wird neu ins 
Inventar aufgenommen – die Möglichkeit der Planungszone gibt, welche dem noch nicht in den 
Zonenplan überführten Inventar schnell grundeigentümerverbindliche Geltung verleihen kann. Im 
hier vorliegenden Fall der Entlassung aus dem Inventar gibt es für die betroffene Bauherrschaft 
eine solche Möglichkeit nicht, weshalb in dieser Konstellation die Überprüfung der Schutzwürdig-
keit eines Objekts trotz der ursprünglichen Wahl des grundeigentümerverbindlichen Modells durch 
die Gemeinde im Baubewilligungsverfahren möglich sein muss. Dies widerspricht auch nicht 
Art. 10d Abs. 2 BauG und Art. 13c Abs. 2 BauV, da seit der Errichtung des Inventars bzw. vorlie-
gend dessen Anpassung durch Entlassung des Objekts B.________ Nr. 9, kein Nutzungsplanver-
fahren auf kommunaler Ebene rechtskräftig abgeschlossen worden ist, in welchem der Nachweis 
der Richtigkeit des Inventars abschliessend überprüft worden wäre. Mit anderen Worten findet in 
vorliegendem Baubewilligungsverfahren eine erstmalige Überprüfung dieser Frage statt. Überdies 
widerspricht die Abstützung auf den kommunalen Zonenplan in dieser Frage nach dem Gesagten 
auch Art. 10e BauG und damit übergeordnetem Recht. 

e) Das Amt für Kultur des Kantons Bern hat die Entlassung des fraglichen Objekts aus dem 
Bauinventar mittlerweile rechtskräftig verabschiedet.48 Ebenfalls hat die KDP als zuständige Fach-
stelle im Baubewilligungsverfahren49 dem Abbruch des ehemaligen Baudenkmals zugestimmt. 
Gleiches beantragt sie in vorliegendem Beschwerdeverfahren, in dem sie auf ihre Eingaben im 
vorinstanzlichen Verfahren verweist.50 Für die BVD ist damit die Richtigkeit des Inventars nicht in 
Zweifel zu ziehen, zumal die Beschwerdeführenden seit der Bekanntgabe der rechtskräftigen Ent-
lassung aus dem Bauinventar in vorliegendem Beschwerdeverfahren51 nichts Gegenteiliges vor-
bringen. Zudem wäre es den Nachbarn und vorliegenden Beschwerdeführenden offen gestanden, 
die Entlassung des Objekts B.________ Nr. 9 aus den Bauinventar gemäss Art. 13a Abs. 1 BauV 
mittels Einsprache anzufechten, was diese jedoch unterliessen.52 Somit ist als Fazit festzuhalten, 
dass das bestehende Gebäude B.________ Nr. 9 keinen denkmalpflegerischen Schutz (mehr) 
besitzt und sein Abbruch die Voraussetzungen von Art. 10d Abs. 3 BauG nicht erfüllen muss. Die 
entsprechende Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich demnach als unbegründet und die 
Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen. 

6. Einbezug der Kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 

a) Die Beschwerdeführenden beantragen in ihrer Beschwerde den Beizug der OLK. Sie ma-
chen geltend, gemäss Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD i.V.m. Art. 10 BauG sei vorliegend betreffend 
Ortsbildschutz und Ästhetikvorschriften die OLK die zuständige Fachbehörde, welche bei Ein-
wände der Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Landschaft gegen ein Bauvorhaben, die of-
fensichtlich nicht unbegründet seien, zu konsultieren sei. Die Beschwerdeführenden kritisieren, es 
werde im angefochtenen Entscheid lediglich darauf abgestützt, dass «keine ortsbildnerische 

48 Vgl. die Verfügung vom 14. April 2023 als Beilage zur Eingabe der KDP vom 25. Juli 2023.
49 Vgl. Art. 37 Abs. 2 Verordnung vom 25. Oktober 2000 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegeverordnung, DPV; 
BSG 426.411).
50 Vgl. die Stellungnahme der KDP vom 29. November 2022.
51 Vgl. die Instruktionsverfügung des Rechtsamts vom 27. Juli 2023.
52 Vgl. den Fachbericht der KDP vom 1. März 2023 sowie die Eingabe der KDP vom 25. Juli 2023.

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Störung» vorliege. Art. 49 Abs. 2 GBR verlange jedoch das strengere Kriterium einer «guten Ein-
ordnung». Sie beantragen deswegen die Einholung eines Fachberichts bei der OLK.

Die Beschwerdegegnerin bringt vor, angesichts der mehrfachen Beurteilung durch die KDP, d.h. 
der in Art. 49 Abs. 3 GBR [recte: Art. 50 Abs. 3 GBR] ausdrücklich genannten kantonalen Fach-
behörde für Denkmalschutz, sei das Bauvorhaben nicht noch zusätzlich durch die OLK zu beur-
teilen.

Das Regierungsstatthalteramt hielt in seinem Gesamtentscheid zum entsprechenden Begehren 
der Beschwerdeführenden und damaligen Einsprechenden im vorinstanzlichen Verfahren53 fest, 
zufolge der einlässlichen Stellungnahme der KDP im vorinstanzlichen Verfahren verzichte es ge-
stützt auf Art. 22a Abs. 2 BewD auf einen Beizug der OLK. 

b) Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD konsultiert die Baubewilligungsbehörde die zuständigen 
kantonalen Fachstellen gemäss Verzeichnis der zuständigen Stelle der Direktion für Inneres und 
Justiz (DIJ), wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände der Beeinträchtigung des Orts-
bildes oder der Landschaft bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind. Wo leistungsfähige 
örtliche Fachstellen bestehen, können diese konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD). Gemäss 
Art. 10 Abs. 2 BauG beurteilt die OLK zuhanden der Baubewilligungsbehörde prägende Bauvor-
haben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes. Die Baubewilligungsbehörde konsultiert 
die OLK bei prägenden Bauvorhaben, insbesondere in einem Gebiet des Bundesinventars der 
Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN), in einem Gebiet des Bundes-
inventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) oder in einem Ortsbild- oder Land-
schaftsschutzgebiet im Sinne von Art. 86 BauG (Art. 22a Abs. 1 Bst. a-c BewD). Die OLK wird 
nicht beigezogen, wenn ein Bauvorhaben bereits von der Eidgenössischen Natur- und Heimat-
schutzkommission, der Kantonalen Denkmalpflege oder einer leistungsfähigen örtlichen Fach-
stelle begutachtet wurde sowie bei Bauvorhaben, die das Ergebnis eines nach anerkannten Ver-
fahrensregeln durchgeführten Projektwettbewerbs sind (Art. 22a Abs. 2 BewD i.V.m. Art. 10 
Abs. 5 BauG). 

c) Geplant ist vorliegend der Bau zweier Einfamilienhäuser sowie eines Doppeleinfamilienhau-
ses mit zwei Doppelcarports auf der Parzelle Nr. J.________ (Bauparzelle) in der Kernzone K 
gemäss Art. 34 GBR. Die Parzelle befindet sich in einem Ortsbildschutzperimeter und damit in 
einem Schutzgebiet gemäss Art. 22a Abs. 1 BewD. Auf der Bauparzelle steht ein altes Bauern-
haus, welches ehemals im Sinne von Art. 10a Abs. 3 BauG als erhaltenswert eingestuft war (vgl. 
Erwägung 5 vorangehend). Im vorinstanzlichen Verfahren wurde die KDP einerseits wegen dem 
ehemaligen Baudenkmal beigezogen. Die Gemeinde beantragte ursprünglich bei der Beurteilung 
der Voranfrage zu vorliegendem Bauvorhaben den Beizug des Berner Heimatschutzes (BHS).54 
Aufgrund der Tatsache, dass der Projektverfasser der Bauherrschaft im BHS tätig ist, zog das 
Regierungsstatthalteramt die KDP anstatt den BHS zusätzlich auch für die Überprüfung der Inte-
gration des vorliegenden Bauvorhabens in das Ortsbild bei.55 Dies ist nicht zu beanstanden. Viel-
mehr ist der Beizug der KDP in dieser Konstellation auch für die generelle Ästhetikprüfung nahe-
liegend und entspricht im Übrigen Art. 50 Abs. 3 GBR, wonach die KDP ohnehin zu konsultieren 
war. Im vorinstanzlichen Verfahren fand somit eine Beurteilung durch eine in Art. 22a Abs. 2 BewD 
i.V.m. Art. 10 Abs. 5 BauG genannte Fachbehörde statt. Die KDP hat sich im vorinstanzlichen 
Verfahren mehrfach zu ortsbildnerischen Fragen geäussert und das Bauvorhaben ausnahmslos 
positiv beurteilt (vgl. nachfolgende Erwägung). Bei dieser Sachlage war das Regierungsstatthal-

53 Vgl. Antrag Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen Verfahren, in den Vorakten, pag. 233 ff, konkret pag. 245.
54 Vgl. Vorakten, pag. 37.
55 Vgl. die entsprechende Korrespondenz der Beteiligten, in den Vorakten, pag. 37 ff., insbesondere pag. 51.

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teramt nicht gehalten, bei der OLK einen Fachbericht einzuholen und hat zu Recht darauf verzich-
tet. 

Die BVD als Beschwerdeinstanz hätte zwar grundsätzlich die Möglichkeit, zusätzlich zur Beurtei-
lung durch die KDP die OLK zu konsultieren (Art. 10 Abs. 3 BauG und Art. 4 Abs. 1 OLKV56), hat 
sie den Sachverhalt doch von Amtes wegen festzustellen (Art. 18 Abs. 1 VRPG57).58 Angesichts 
der überzeugenden Berichte der KDP im vorinstanzlichen Verfahren besteht jedoch auch im Be-
schwerdeverfahren kein Anlass, die OLK beizuziehen. Aus den Akten und der Vogelperspektive 
der einschlägigen Webdienste (vgl. insbesondere die zu den Akten erkannten Auszüge aus dem 
Orthofoto, aber auch die Konsultation auf Google Maps) konnte sich die BVD ein ausreichendes 
und vollständiges Bild der Situation verschaffen (vgl. nachfolgende Erwägung). Der Beweisantrag 
auf Einholung eines Fachberichts der OLK wird daher abgewiesen. Auf die inhaltliche Kritik der 
Beschwerdeführenden an der Beurteilung durch die KDP und das Regierungsstatthalteramt ist in 
der Folge einzugehen. 

7. Ortsbildschutz / Ästhetik

a) Das geplante Bauvorhaben in der Kernzone K liegt im Ortsteil B.________ der ehemaligen 
Gemeinde Grafenried südwestlich vom Dorfzentrum in der Nähe des Waldes. Das Bauvorhaben 
wurde in Anwendung der Gestaltungsfreiheit von Art. 75 BauG unter Berücksichtigung der ordent-
lichen Grenz- und Gebäudeabstände vom nachbarlichen Grund sowie der ordentlichen Strassen-
abstände gegenüber dem öffentlichen Verkehrsraum (vgl. hierzu im Detail, Erwägung 8 nachfol-
gend) gemäss Art. 13 Abs. 2 GBR projektiert. Die baupolizeilichen Vorschriften gemäss Art. 48 
GBR wie die Gebäudehöhe und -länge sowie die Geschosszahl sind – unter Berücksichtigung der 
Gestaltungsfreiheit – ohne weiteres eingehalten, was von den Beschwerdeführenden auch nicht 
bestritten ist. 

b) Die Beschwerdeführenden rügen, im angefochtenen Entscheid habe sich die Baubewilli-
gungsbehörde betreffend Ortsbildschutz und Ästhetikvorschriften unbesehen auf den Bericht der 
KDP gestützt. Insbesondere habe die Baubewilligungsbehörde nur auf das Kriterium «keine ort-
bildnerische Störung» (1. Stufe) und nicht auf das gemäss Art. 49 Abs. 2 GBR vorgeschriebene 
Kriterium «gute Einordnung» (2. Stufe; strenger als 1. Stufe) abgestellt. Die Fassaden mit dem 
hellgrauen/beigen Welleternit sowie das asymmetrische Dach der Gebäude fügten sich jedoch 
nicht gut ins Ortsbild ein. Erschwerend komme hinzu, dass die ersuchte Kaminform/Schornstein 
an der Aussenwand sowie die im B.________ nicht vorhandene runde Fensterform sich nicht gut 
ins bestehende Ortsbild einfüge.

Die Beschwerdegegnerin betont, der Ortsteil B.________ sei nicht derart einheitlich und harmo-
nisch überbaut, wie die Beschwerdeführenden behaupten würden. Die bestehenden Gebäude 
würden bezüglich Grösse, Stellung und Gestaltung – insbesondere auch der Dachgestaltung – 
grosse Unterschiede aufweisen. So seien praktisch bei sämtlichen Gebäuden markante Dachauf-
bauten und/oder Dachflächenfenster vorhanden. Auf zahlreichen Dächern seien zudem PV-Anla-
gen installiert. Die KDP habe in ihren Fachberichten im vorinstanzlichen Verfahren detailliert und 
begründet dargelegt, dass sich das Bauvorhaben gut in das Ortsbild einfüge und nicht zu bean-
standen sei. 

56 Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLKV, BSG 
426.221).
57 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
58 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 9d.

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c) Die KDP verweist in ihrer Stellungnahme zur Beschwerde auf ihre Ausführungen im 
vorinstanzlichen Verfahren. Darin vertritt sie die Ansicht, das ortsbildnerische Anliegen werde 
durch das Neubauprojekt angemessen berücksichtigt. Zwar stehe eine repetitive Wiederholung 
derselben Baueinheit als Prinzip im Widerspruch zur historisch ortstypischen Bautradition. Jedoch 
zeichne sich die Architektur des verwendeten Hausmoduls durch vier volumetrisch verschiedene 
Ansichtsstellen aus und gründe auf dem traditionellen Formenvokabular. Durch Spiegelungen und 
Abdrehungen werde dieses Modul so variiert, dass der äussere Ausdruck der Häusergruppe auf 
jeder Seite zu einem differenzierten, von volumetrischer Abwechslung geprägten Gesamtbild 
führe. Die unregelmässige Hofstruktur des Projekts entwickle im Zusammenwirken mit den tradi-
tionellen Volumenformen und der feingliedrigen Vertikalstruktur der Fassaden einen ausgeprägten 
Bezug zum traditionellen Ursprung des Ortsbildes. Gleichzeitig werde die Zweckbestimmung als 
zeitgemässe Eigenheim-Siedlung durch die konstante Materialisierung, einheitliche Firsthöhen 
und zeitgenössisch gestaltete Detailakzente unverkennbar. Die moderne Bestimmung sei der 
Baugruppe in zweiter Wirkungsebene eingeschrieben und entspreche der jüngeren Entwicklung, 
welche den B.________ heute in ähnlichem Ausmass präge wie der traditionelle bäuerliche Sied-
lungsursprung. Der Projektvorschlag trage sowohl den historischen als auch den in jüngerer Zeit 
entstandenen Charakterzüge des Ortes Rechnung und stelle keine ortsbildnerische Störung dar. 
Die Dach- und Fassadenmaterialien aus Wellfaserzement neutraler Farbgebung entsprächen 
ortstypischen Baugewohnheiten und versprächen eine angemessene farbliche Einordnung in den 
Kontext.59 

Zur Projektänderung I (v.a. Verzicht auf PV-Anlage auf den Nord- und Nordost-Dächern / Einde-
ckung neu mit Eternit mit an PV-Anlage angepasste Abmessung/Farbton) äusserte sich die KDP 
dahingehend, dass die Anpassungen aus Sicht der Ortsbildpflege möglich seien. Ein wichtiges 
Augenmerk liege in der einheitlichen Farbwirkung der Dachflächen, welche aufgrund der reduzier-
ten PV-Anlage neu aus zwei verschiedenen Materialien bestünden. Als Auflage beantragte die 
KDP, dass das Bedachungsmaterial der modulfreien Dachflächen so zu wählen sei, dass zusam-
men mit den vorgesehenen PV-Modulen eine farblich einheitliche und ausgeglichene Gesamtwir-
kung entstehe. Es sei hierzu auch die Verwendung ausgesprochen dunkler Faserzementplatten 
oder Ziegel denkbar.60 

Zur Projektänderung II (Anpassung Grundriss Doppelhaus C/D – Einbau zusätzlicher Dach-
flächenfenster (3 Pro Gebäudeteil) – Anpassung Zufahrt und neu zwei anstatt ein grösserer Car-
port – Verzicht auf Brunnen im Innenhof) hielt die KDP fest, diese sei mit dem bestehenden Orts-
bild vereinbar. Aus ortsbildnerischer Sicht sei die volumetrische Verschiebung nur geringfügig. Die 
zusätzlichen Dachflächenfenster lägen allesamt auf der ortsbildabgewandten Seite und würden 
sich angemessen in die Geometrie der Dachflächen einordnen.

Das Regierungsstatthalteramt bezeichnete im Gesamtentscheid vom 23. September 2022 die 
Ausführungen der KDP als stimmig und schlüssig. Es sah keine Veranlassung vom Fachwissen 
der Fachbehörde und deren Würdigung abzuweichen und hielt fest, der Ortsbildschutz werde 
durch das geplante Bauvorhaben nicht verletzt. Die geplante Solaranlage rechtfertige es zudem, 
eine andere Dachfarbe zu wählen, als die OLK im Baubewilligungsverfahren der (im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren nicht mehr Beteiligten) Einsprechenden und westlichen Nachbarn der Bau-
parzelle verlangte. Graue Solaranlagen auf einem roten oder braunen Dach [wie bei den Nach-
barn] wären deutlich sichtbarer als auf einem grauen Dach.

d) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 

59 Vgl. Fachbericht der KDP vom 22. März 2021, in den Vorakten, pag. 817 ff.
60 Vgl. Fachbericht der KDP – Projektänderung vom 16. September 2021, in den Vorakten, pag. 821 ff.

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Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der er-
heblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu 
erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere 
nicht bloss allgemein anders formulieren.61

Das Baureglement der ehemaligen Gemeinde Grafenried enthält in Art. 12 GBR unter der Margi-
nalie «Ortsübliche Baugestaltung» folgende Bestimmungen zur Gestaltung von Bauten und Anla-
gen:

«1 Alle Bauten und Anlagen sind hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, ihrer Einzelheiten und Proportionen 
so zu gestalten, dass sie zusammen mit den bestehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung erzielen und 
der Charakter des Orts-, Strassen- und Landschaftsbildes gewahrt bleibt.
2 Für grössere Bauvorhaben und speziell gestaltete Bauten, namentlich in der Kernzone, wird dem Gesuch-
steller empfohlen, frühzeitig eine Voranfrage einzureichen.»

In der ehemaligen Gemeinde Grafenried gilt sodann die offene Bauweise. Die von der Beschwer-
degegnerin beanspruchte Gestaltungsfreiheit gemäss Art. 75 BauG ist zugelassen (Art. 13 Abs. 1 
GBR), wobei gegenüber dem nachbarlichen Grund die ordentlichen Grenz- und Gebäudeab-
stände, gegenüber dem öffentlichen Verkehrsraum die ordentlichen Strassenabstände sowie die 
weiteren speziellen Abstände einzuhalten sind (Art. 13 Abs. 2 GBR). Die Gebäudelänge bleibt 
auch bei der Gestaltungsfreiheit auf die in Art. 48 GBR genannten Masse beschränkt (Art. 13 
Abs. 3 GBR).

Bezüglich der vorliegend einschlägigen Kernzone regelt Art. 34 GBR Folgendes:

«1 Die Kernzone K ist eine gemischte Zone für Landwirtschafts-, Gewerbe und Dienstleistungsbetriebe sowie 
für Wohnbauten. Bauten, Anlagen und Umgebungsgestaltungen, welche den Charakter der Kernzone be-
einträchtigen würden, sind untersagt.
2 In der Kernzone kann unter Vorbehalt der privatrechtlichen Abstandsvorschriften und Vereinbarungen von 
den reglementarischen Grenz- und Gebäudeabständen abgewichen werden, wenn es die Erhaltung des 
Dorfbildes erfordert.
3 Bestehende Gebäude dürfen an ihrem Standort und im vorhandenen Ausmass und Volumen um- und 
wieder aufgebaut werden.»

Zu den Ortsbildschutzgebieten hält Art. 49 Abs. 2 GBR fest:

«2 Ortsbildschutzgebiete umfassen schutzwürdige Baugruppen und deren zugehörige Umgebung. Innerhalb 
der Ortsbildschutzgebiete haben sich alle baulichen Massnahmen bezüglich Stellung, Volumen und Gestal-
tung ins jeweilige Ortsbild gut einzufügen. Schützenswerte und erhaltenswerte Bausubstanz ist zu scho-
nen.»

Diese Bestimmungen im GBR gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher selbstän-
dige Bedeutung zu. Der Begriff «gute Gesamtwirkung» stellt einen unbestimmten kommunalen 
Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen Beurtei-
lungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht 
unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an gerin-
gen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durch-
schnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden 

61 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.

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darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen 
der Umgebung zu orientieren hat.62 Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Land-
schaftsschutzes dürfen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nut-
zung nicht eingeschränkt werden.63

e) Aus den Baugesuchakten ist ersichtlich, dass das Bauvorhaben mit seinen Dimensionen 
sämtliche baupolizeilichen Masse einhält und keine diesbezüglichen Ausnahmen beantragt wur-
den. Dies wird im Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes bestätigt. Die Gebäudedi-
mensionen als solche sowie die Beanspruchung der Gestaltungsfreiheit können somit nicht Anlass 
für gestalterische Kritik geben, was die Beschwerdeführenden in vorliegendem Beschwerdever-
fahren zu Recht auch nicht (mehr) vorbringen.64 Zwar ist nicht ausgeschlossen, dass aus ästheti-
schen Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt werden kann. 
Gemäss Bundesgericht müssen hierfür jedoch überwiegende öffentliche Interessen dafür spre-
chen, wie zum Beispiel im Hinblick auf den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäu-
dekomplexen.65 Vorliegend betrifft die geplante Baute den Denkmalschutz nicht (vgl. Erwägung 5 
vorangehend). Zwar liegt die Bauparzelle in einem Ortsbildschutzgebiet. Gestützt auf die Web-
dienste Google Maps sowie Orthofoto und die von dort zu den Akten erkennten Ausdrucke lässt 
sich die Behauptung der Beschwerdegegnerin, der Ortsteil B.________ sei heterogen bebaut und 
weise eine vielfältige Dachlandschaft auf, bestätigen. Dieses vorherrschende heterogene Ortsbild 
wird gemäss der Beurteilung der KDP im Weiteren nicht nur nicht beeinträchtigt, wie es die Be-
schwerdeführenden vorbringen. In ihren Fachberichten braucht die KDP zwar nicht die Formulie-
rung «gute Gesamtwirkung» für die Beurteilung des Bauvorhabens. Trotzdem kann der Behaup-
tung der Beschwerdeführenden, die KDP hätte das Bauvorhaben nur unter dem Kriterium «keine 
ortsbildnerische Störung», also einem Beeinträchtigungsverbot und nicht einem Eingliederungs-
gebot, geprüft, nicht gefolgt werden. Den Fachberichten ist vielmehr die Beurteilung zu entneh-
men, «…das ortsbildnerische Anliegen werde durch das Neubauprojekt angemessen berücksich-
tigt.» Darin ist mehr zu erkennen, als die reine Feststellung, dass etwas nicht störend ist. Vielmehr 
ist in dieser Beurteilung die gute Eingliederung und damit eine gute Gesamtwirkung als Fazit ent-
halten. Untermauert wird dies, indem die KDP schreibt, die «…unregelmässige Hofstruktur des 
Projekts entwickle […] einen ausgeprägten Bezug zum traditionellen Ursprung des Ortsbildes.» 
Ebenfalls auf eine gute Gesamtwirkung ist zu erkennen, wenn die KDP festhält, der «…Projekt-
vorschlag trage sowohl den historischen als auch den in jüngerer Zeit entstandenen Charakter-
züge des Ortes Rechnung.» Damit ist als Zwischenfazit festzuhalten, dass die KDP und die Bau-
bewilligungsbehörde das vorliegende Bauvorhaben entgegen der Behauptung der Beschwerde-
führenden nicht nur im Hinblick auf das Beeinträchtigungsverbot gemäss Art. 9 BauG sondern 
auch unter dem Aspekt des Eingliederungsgebots von Art. 12 Abs. 1 sowie 49 Abs. 2 GBR prüften.

Die KDP hält zur Kritik der Beschwerdeführenden an der Fassadengestaltung der Häuser in vor-
liegendem Bauvorhaben fest, Faserzement sei ein weit verbreiteter Baustoff, welcher auch in länd-
lichen Gebieten der Schweiz und spezifisch auch in der Region Fraubrunnen anzutreffen und nicht 
mehr aus den vertrauten bäuerlichen Ortsbilder wegzudenken sei. Der vorgesehene Wellfaserze-
ment entspreche einerseits einem örtlich vertrauten und zugleich modernen Material. Die Fassen-
verkleidung vermöge sich atmosphärisch mit den traditionellen Aspekten des Ortsbildkontextes zu 
verbinden.66 Die BVD sieht keinen Anlass von der überzeugenden Einschätzung der KDP abzu-
weichen, zumal die Rüge der Beschwerdeführenden weder näher begründet noch belegt ist. 
Ebenfalls nichts für sich abzuleiten vermögen die Beschwerdeführenden aus dem Vorwurf des 
asymmetrischen Daches. Einerseits ist eine asymmetrische Dachgestaltung gemäss Art. 28 GBR 

62 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1.
63 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15 mit Hinweisen.
64 Vgl. BVD 110/2020/163, E. 5d.
65 BGE 145 I 52 E. 4.4.
66 Vgl. die Stellungnahme der KDP zu den Einsprachen, S. 2 f, in den Vorakten, pag. 573 ff.

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erlaubt. Andererseits erachtete die KDP die gewählte Dachgeometrie durchwegs als ortsbildver-
träglich, da die «…hier entstehenden lokalen Asymmetrien der ortstypischen Tradition nachträgli-
cher Gebäudeerweiterungen entsprächen und sich der symmetrischen Grundlage der Dachgeo-
metrie unterordnen».67 Die in Art. 29 Abs. 1 GBR für die Kernzone festgehaltenen Dachneigungen 
sind im Übrigen mit einer Neigung von 35° bei sämtlichen Dächern eingehalten. Auch sind die 
Beschwerdeführenden nicht zu hören mit ihrem Vorbringen, die ersuchte Kaminform/Schornstein 
an der Aussenwand sowie die runde Fensterform, welche so im B.________ nicht bestehe, fügten 
sich nicht gut ins Ortsbild ein. Die KDP erachtet beide Gestaltungselemente als vertretbar im vor-
liegenden Ortsbildkontext. Sie führt aus, beim heutigen Ortsbild des B.________ handle es sich 
um ein vielschichtig geprägtes Konglomerat aus älteren und jüngeren Bauerzeugnissen mit jewei-
liger Zeitprägung. Ein Kamin sei grundsätzlich ein traditionelles wie auch untergeordnetes Bau-
element und die geplanten Kamine seien in eine solide architektonische Gesamtgestaltung einge-
bunden. Die geplanten Rundfenster seien als bewusst zeitgenössische, der traditionellen Grund-
lage der Neubauten aber untergeordneten Detailgestaltung, ebenfalls möglich.68

f) Die Ansicht der KDP, welcher bereits die Vorinstanz gefolgt ist, überzeugt. Obenstehende 
Ausführungen zeigen, dass das geplante Bauvorhaben einem nachvollziehbaren Umgang mit den 
räumlichen Gegebenheiten entspricht und mit seiner Umgebung eine gute Gesamtwirkung erzielt. 
Von einer Disharmonie zwischen dem Bauvorhaben und den Nachbarbauten kann vorliegend 
nicht die Rede sein. Der Charakter des Orts-, Strassen- und Landschaftsbildes bleibt gewahrt. Ein 
Verstoss gegen die Ästhetikvorschriften ist durch vorliegendes Bauvorhaben damit nicht erkenn-
bar und wird von den Beschwerdeführenden wie ausgeführt auch nicht weitergehend und sub-
stantiiert vorgebracht. In diesem Kontext ist es für die BVD nicht erkennbar, dass sich das geplante 
Bauvorhaben nicht gut in das Ortsbild integrieren sollte. Vielmehr ist – den positiven Berichten der 
KDP sowie der Vorinstanz folgend – vom Gegenteil auszugehen. Die Beschwerde erweist sich 
demnach in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen. Diese Beurteilung kann gestützt 
auf die Akten erfolgen. Der von der Beschwerdegegnerin beantragte Augenschein erübrigt sich 
folglich und ist abzuweisen. 

8. Strassenabstand

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, der projektierte Fussweg im Osten der Bauparzelle 
als Zugang zu den Häusern C und D von der Zufahrt her verletze den geltenden Strassenabstand 
von 3.6 m gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG69. Der in Art. 16 Abs. 2 GBR für baubewilligungsfreie 
Bauten und Anlagen privilegierte Strassenabstand von 2 m sei nicht anwendbar, da dieser Artikel 
gegen Art. 69 Abs. 3 BauG verstosse.

Die Beschwerdegegnerin erwidert, gemäss Art. 80 SG und Art. 59 SV70 seien die Gemeinden be-
fugt, abweichende Strassenabstände gegenüber Gemeindestrassen festzulegen. Diese spezial-
gesetzliche Kompetenz werde durch Art. 69 Abs. 3 BauG nicht in Frage gestellt. Für baubewilli-
gungsfreie Bauten und Anlagen gelte gemäss Art. 16 Abs. 2 GBR ein Strassenabstand von 2 m. 
Dieser sei vorliegend eingehalten.

b) Gemäss Art. 80 Abs. 1 SG gelten die in diesem Artikel aufgeführten Strassenabstände nur, 
soweit das zuständige Gemeinwesen in Nutzungsplänen oder in der Gesetzgebung nichts Ande-
res festgelegt hat. Art. 80 Abs. 1 SG stellt mit anderen Worten eine Ermächtigungsnorm für Ge-

67 Vgl. die Stellungnahme der KDP zu den Einsprachen, S. 2, in den Vorakten, pag. 573 ff.
68 Vgl. die Stellungnahme der KDP zu den Einsprachen, S. 3, in den Vorakten, pag. 573 ff.
69 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).
70 Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 (SV; BSG 732.111.1).

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meinden dar, auf ihren kommunalen Strassen vom in Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG festgelegten Stras-
senabstand von 3.6 m abzuweichen. Von dieser Kompetenz hat die ehemalige Gemeinde Gra-
fenried in Art. 16 Abs. 2 GBR Gebrauch gemacht und den Abstand für baubewilligungsfreie Bau-
ten auf 2.0 m festgelegt. Art. 69 Abs. 3 BauG steht, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht vor-
bringt, dieser Kompetenzermächtigung nicht entgegen. Art. 69 Abs. 3 BauG verbietet es den Ge-
meinden zwar materielle Vorschriften speziell für baubewilligungsfreie Bauvorhaben zu er-
lassen.71 Art. 16 Abs. 2 GBR stellt jedoch gerade keinen Anwendungsfall von Art. 69 Abs. 3 BauG 
dar, da Art. 16 Abs. 2 GBR keine materielle Vorschrift im Sinne einer zusätzlichen Pflicht für bau-
bewilligungsfreie Bauten und Anlagen enthält. Vielmehr privilegiert Art. 16 Abs. 2 GBR baubewil-
ligungsfreie Bauten und Anlagen in Bezug auf den nach kantonalem Recht geltenden Abstand von 
Gemeindestrassen von 3.6 m (Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG). Der Argumentation der Beschwerde-
führenden ist damit nicht zu folgen und für nicht baubewilligungspflichtige Bauten und Anlagen ist 
somit ein Strassenabstand gemäss Art. 16 Abs. 2 GBR von 2.0 m einschlägig. 

Vorliegend hält der projektierte Fussweg von der Zufahrt her entlang der Ostseite des Doppelein-
familienhauses zu den Eingängen der Häuser C und D einen Strassenabstand von mindestens 
2 m ein. Der den Abstand von 3.6 m unterschreitende Abschnitt des unversiegelten Fusswegs ist 
äusserst schmal (< 1 m) und knapp 15 m lang.72 Dieser Teil des Fusswegs stellt für sich alleine 
betrachtet keine baubewilligungspflichtige Anlage dar (Art. 6 Abs. 2 BewD). Ob der ganze Fuss-
weg isoliert von der Hauptbaute baubewilligungspflichtig wäre oder nicht, ist vorliegend nicht von 
Belang, da nur der genannte Abschnitt auf der Ostseite vom privilegierten Strassenabstand (teil-
weise) profitiert. Entgegen der – nicht näher begründeten – Behauptung der Beschwerdeführen-
den in den Schlussbemerkungen bleibt demnach der privilegierte Strassenabstand von Art. 16 
Abs. 2 GBR für den Fussweg anwendbar. Dieser hält den gültigen Strassenabstand gemäss 
Art. 16 Abs. 2 GBR wie erwähnt ein. Die Rüge der Beschwerdeführenden ist folglich unbegründet 
und die Beschwerde daher in diesem Punkt abzuweisen. 

9. Wohnhygiene

a) Die Beschwerdeführenden monieren eine Verletzung der gesundheitlichen Vorschriften 
über Wohn- und Arbeitsräume durch die projektierten Galerien im Dachgeschoss der Häuser A-
D, da dieser über keinen Licht- und Luftzugang verfügten und keine Fenster vorgesehen seien. 
Die Galerien würden die Möglichkeit zur Wohnnutzung bieten, weshalb die Gesundheitsvorschrif-
ten einzuhalten seien. 

Die Beschwerdegegnerin erwidert dazu, auf vorliegendes Baugesuch sei weiterhin Art. 93 aBauV 
anwendbar, da die Gemeinde Fraubrunnen die BMBV73 noch nicht umgesetzt habe. Gemäss 
Art. 93 Abs. 2 Bst. b aBauV werde eine zu einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, 
welche keine anrechenbaren Räume erschliesse, nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche 
gezählt. Solche Galerien würden nicht als Wohn- oder Arbeitsräume gelten, weshalb die bau- und 
gesundheitspolizeilichen Vorschriften von Art. 62 ff. BauV nicht anwendbar seien. Auch unter dem 
Geltungsbereich der BMBV würden diese Kleingalerien nicht als Wohn- und Arbeitsräume ange-
rechnet werden. Sie seien als Nebenfläche der Kinderzimmer vorgesehen und nur von diesen 
zugänglich. Die Flächen seien klein und befänden sich in den Dachschrägen; die Höhe sei dem-
entsprechend gering. Sie gälten nicht als «Zimmer» im Sinne von Art. 63 Abs. 1 BauV. 

71 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 4. Aufl., Bern 2017, Art. 69 
N. 3a.
72 Vgl. Plan Nr. 005.01 «SIT_UMG_SCHN Terrain» Mst. 1:200, vom 27. April 2022.
73 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).

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b) Zum Wohnen bestimmte Bauten müssen den entsprechenden gesundheitlichen Anforde-
rungen genügen. Als Wohnräume gelten alle dauernd zum Aufenthalt von Menschen bestimmten 
Zimmer, wie Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Zimmer für häusliche Arbeiten 
(Art. 63 Abs. 1 BauV). Nicht unter Zimmer fallen gemäss Praxis Nebenräume wie Wohndiele, 
Schrankraum, Speisekammer, Dunkelkammer und dgl. Insbesondere sind die Bestimmungen 
über die minimale Raumgrösse auf sie nicht anwendbar.74 Wohnräume müssen bestimmte Vor-
aussetzungen an Belichtung, Besonnung und Belüftung (Art. 64 BauV), an Heizung und Wärmei-
solation (Art. 65 BauV), an Schutz vor Feuchtigkeit (Art. 66 BauV) sowie an die minimale Grösse 
(Art. 67 BauV) erfüllen. Unbestrittenermassen erfüllen die Galerien des vorliegenden Bauprojekts 
nicht alle dieser Voraussetzungen. So fehlt es den Galerien insbesondere an genügenden Fens-
terflächen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BauV und an einer genügenden lichten Höhe im Sinne von 
Art. 67 Abs. 1 BauV.

c) Die Vorinstanz stützt sich für die Argumentation, dass die Galerien nicht als Wohnraum gel-
ten und die gesundheitspolizeilichen Vorschriften demnach nicht anzuwenden sind, wie die Be-
schwerdegegnerin auf Art. 93 aBauV. Vorliegend ist die baurechtliche Grundordnung der ehema-
ligen Gemeinde Grafenried anwendbar (vgl. Erwägung 2 vorangehend). Darin ist die BMBV noch 
nicht umgesetzt und die Bestimmungen von Art. 93-98 aBauV finden entsprechend auf vorliegen-
des Bauvorhaben nach wie vor Anwendung. 

Gemäss Art. 93 Abs. 2 Bst. b aBauV werden Galerien im Dachraum nicht zur Bruttogeschoss-
fläche (BGF) angerechnet, wenn sie zu einem Wohnraum gehören und keine anrechenbaren 
Räume erschliessen. Eine Galerie gehört zu einem Wohnraum, wenn sie diesem eindeutig zuge-
ordnet werden kann und seitlich gegen diesen vollständig offen ist. Zudem hat sich die Galerie als 
Nebensache dem zugehörenden Wohnraum als Hauptsache eindeutig unterzuordnen, d.h. die 
Galeriefläche sollte in der Regel die Hälfte der Bodenfläche des zugehörenden Wohnraums nicht 
übersteigen. Dabei gilt als anrechenbare Galeriefläche nur die Fläche mit einer Raumhöhe 
> 1.5 m. Weiter muss die horizontale Galerieöffnung mindestens der Bodenfläche der Galerie, 
gemessen auf Galerieebene, entsprechen. Ebenfalls sollte die Galerie in der Regel vom zugehö-
rigen Wohnraum aus erschlossen sein.75 

Vorliegend ist aus den eingereichten Plänen76 ersichtlich, dass die monierten Galerien sämtlicher 
Häuser A-D jeweils für sich abgeschlossen sind, über einem einzelnen Zimmer sowie dem an-
grenzenden Korridor liegen und einzeln mittels separater Treppe vom Zimmer aus erschlossen 
werden. Sie sind demnach eindeutig dem darunter liegenden Zimmer und damit einem einzelnen 
Raum zuzuordnen. Ebenfalls sind sie dem jeweiligen Zimmer immer untergeordnet, da die anre-
chenbare Galeriefläche über der Raumhöhe von 1.5 m bei allen Galerien weit unter der Hälfte der 
Bodenfläche des zugehörigen Zimmers liegt. Ebenfalls ist die horizontale Galerieöffnung bei allen 
Galerien grösser als die anrechenbare Galeriefläche und die Galerien erschliessen keine anre-
chenbaren Räume. Damit steht fest, dass es sich bei sämtlichen Galerien der Häuser A-D nicht 
um eigenständige Zimmer im Sinne von Art. 63 Abs. 1 BauV handelt. Dementsprechend sind die 
gesundheitspolizeilichen Vorschriften der Art. 64 ff. BauV nicht für die Galerien selber anzuwen-
den. Ob die Galeriefläche mit dem dazugehörigen Wohnraum für die Mindestfensterfläche gemäss 
Art. 64 Abs. 1 BauV überhaupt zusammenzuzählen ist, kann vorliegend offengelassen werden. 
Auch bei einer Addierung dieser beiden Flächen erfüllt die Fensterfläche der Zimmer unter den 
Galerien jeweils mindestens die 10 % Hürde von Art. 64 Abs. 1 BauV. Die weiteren gesundheits-
polizeilichen Vorschriften ergeben für die jeweiligen Zimmer auch unter Berücksichtigung der da-

74 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Bern 2020, Art. 21/21a N. 19.
75 Vgl. zum Ganzen Jürg Rüedi, KPG-Bulletin 1+2/1989, S. 13 ff. 
76 Vgl. die Pläne GR_ANS_SCHN der Häuser A-D, Mst. 1:100 vom 21. Dezember 2021.

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zugehörigen Galerie keine Probleme. Somit erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt als un-
begründet und ist abzuweisen.

10. Erschliessung

a) Das vorliegende Bauvorhaben wird nach der Projektänderung II via die Q.________strasse 
über die Quartierstrasse B.________ auf der Ostseite der Bauparzelle erschlossen. Die Be-
schwerdeführenden bringen hierzu sinngemäss vor, die strassenmässige Erschliessung des Bau-
vorhabens sei ungenügend, da die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet sei. Einerseits sei die 
Zufahrt zu den einzelnen Gebäuden innerhalb der Überbauung eng. Andererseits seien die erfor-
derlichen Sichtweiten bei der Grundstücksausfahrt nicht eingehalten. Zudem könne die Feuerwehr 
und die Sanität nur erschwert zu den hinteren Grundstücken gelangen. Die Vorinstanz habe es 
unterlassen zu prüfen, ob die Richtlinien für die Feuerwehrzufahrten erfüllt seien. Eine diesbezüg-
liche Auflage genüge nicht. 

Die Beschwerdegegnerin bestätigt, dass die arealinternen Verkehrsflächen eher knapp seien. Sie 
seien aber hinreichend bemessen und es läge im Interesse der haushälterischen Bodennutzung, 
Verkehrsflächen nicht übermässig gross zu gestalten. Die VSS-Normen77 seien, soweit es um rein 
arealinterne Gestaltungen geht, nicht massgebend. Aus dem Umgebungsplan gehe hervor, dass 
die Sichtbermen den rechtlichen Vorgaben entsprächen und die Zufahrt auch den Bedürfnissen 
der Feuerwehr und der Sanität genügten.

b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück 
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, 
genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Bestehende Erschliessungsanlagen genü-
gen für Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone dann, 
wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und die Verkehrs-
sicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind (Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV). Ein Grundstück 
ist strassenmässig genügend erschlossen, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an die 
Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 
Abs. 2 Bst. a BauG). Nach Art. 6 Abs. 1 BauV wird unter Zufahrt die Strassenverbindung zwischen 
dem Baugrundstück und dem allgemeinen Strassennetz verstanden. Sie umfasst die Hauszufahrt, 
den anschliessenden Strassenabschnitt und dessen Anschluss an eine Strasse mit vorwiegendem 
Allgemeinverkehr. Die Zufahrt kann aus einem Strassenteil und einem Wegstück oder einer 
Treppe bestehen, wenn Bauten und Anlagen für die Feuerwehr und Sanität gut erreichbar bleiben 
(Art. 6 Abs. 2 BauV). Die Erreichbarkeit der Baute oder Anlage liegt bereits dann vor, wenn die 
dazwischenliegende Distanz noch einen wirksamen Einsatz der öffentlichen Dienste zulässt. Eine 
Liegenschaft kann somit auch genügend erschlossen sein, wenn sie nur zu Fuss erreicht wird.78 
Das Wegstück sollte dabei in der Regel nicht länger als 100 Meter sein (Art. 6 Abs. 2 BauV).

c) Nicht bestritten ist vorliegend, dass die bestehende Erschliessungsanlage – die Quartier-
strasse B.________ – den Anforderungen von Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV genügt. Die von den Be-
schwerdeführenden erhobene Behauptung, die Sicht an der Ausfahrt aus der Bauparzelle in die 
Quartierstrasse B.________ sei ungenügend, überzeugt sodann nicht und ist unbegründet. Auf 
dem Umgebungsgestaltungsplan ist ersichtlich, dass bei der streitbetroffenen Einfahrt die Knoten-
sichtweiten bei einer Beobachtungsdistanz von 3 m mindestens 22 m gegen links und mindestens 
33 m gegen rechts betragen.79 Bei einer Geschwindigkeit auf der Quartierstrasse B.________ von 

77 Schweizer Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute.
78 BVR 2008 S. 332 E. 6.6; BGE 136 III 130 E. 3.3.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 15.
79 Vgl. den Plan SIT_UMG_SCHN_Terrain Bauprojekt / Baueingabe, Mst. 1:200, vom 27. April 2022.

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30 km/h sind die Voraussetzungen der VSS-Norm 40 273a80 ohne weiteres eingehalten. Zudem 
sind die Fahrzeuge aus dem Privatareal kommend vortrittsbelastet und die Einfahrt in die Quar-
tierstrasse B.________ erfolgt lediglich durch ortskundige Anwohner und Anwohnerinnen. Über-
dies stimmte die Gemeinde als zuständige Strassenpolizeibehörde der geänderten Zufahrt zufolge 
der Projektänderung II vorbehaltlos zu,81 weshalb ebenfalls davon ausgegangen werden darf, 
dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Dass die Verkehrswege arealintern abgestützt auf 
die VSS-Normen eher knapp bemessen sein sollen, tangiert die öffentlich-rechtliche Erschlies-
sungssituation demgegenüber nicht. Die einschlägigen VSS-Normen sind nicht auf die arealinter-
nen Situationen anwendbar und somit vorliegend ohne Belang. 

Für die Rettungsdienste gilt vorliegend, dass Fahrzeuge der Sanitätsdienste über die Areal- bzw. 
Hauszufahrt in den «Innenhof» des Bauvorhabens gelangen können und damit in unmittelbarer 
Gehdistanz zu den Hauseingängen der beiden Einfamilienhäuser sowie des Doppeleinfamilien-
hauses sind. Aufgrund der im Umgebungsgestaltungsplan ausgewiesenen Breite der Zufahrt von 
mindestens 3 m ist diese durch Fahrzeuge der Feuerwehr befahrbar.82 Gemäss den zitierten 
Richtlinien für Feuerwehrzufahrten müssen die Fahrzeuge der Feuerwehr ohnehin nicht direkt bis 
zu den allfälligen Gebäuden auf der Bauparzelle fahren können. Es ist ausreichend wenn diese 
künftigen Gebäude mit dem Schlauch eines Löschfahrzeuges erreichbar sind.83 Dies ist vorlie-
gend der Fall: Die Parzellen sind im Notfall auch direkt von der Quartierstrasse B.________ her 
mit einem Schlauch von 80 m erreichbar. Damit genügt die Gestaltung und Bewirtschaftung der 
Umgebung vorliegenden Bauvorhabens den genannten Richtlinien. Folglich ist entgegen der Mei-
nung der Beschwerdeführenden den Anforderungen gemäss dem Fachbericht Brandschutz vom 
13. März 202184 Genüge getan. Zwar datiert diese Beurteilung im Fachbericht vor der Projektän-
derung II, mit welcher die Erschliessung der Bauparzelle geändert worden war, jedoch ist dem 
Gesamtentscheid zu entnehmen, dass der zuständige Feueraufseher am 4. Februar 2022 auf eine 
Stellungnahme zur Projektänderung II verzichtete, mithin diese zur Kenntnis nahm und nicht be-
anstandete. 

Nach dem Gesagten erweist sich die Rüge der mangelhaften Erschliessung als unbegründet und 
die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

11. Zusammenfassung und Kosten

a) Die Beschwerde der Beschwerdeführenden erweist sich nach dem Gesagten insgesamt als 
unbegründet und ist abzuweisen. Der Gesamtentscheid vom 23. September 2023 des Regie-
rungsstatthalteramts ist zu bestätigen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschal-
gebühr von CHF 2200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV85). Die Beschwerde-
führenden haften solidarisch für den gesamten Betrag (Art. 106 VRPG).

80 VSS-Norm 40 273a «Knoten – Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene» vom März 2019.
81 Vgl. die Amtsberichte vom 7. März und 5. April 2022, in den Vorakten pag. 859 ff. bzw. 865 ff. 
82 Vgl. Ziff. 5.3 der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen der Feuerwehr Koordination 
Schweiz FKS vom 4. Februar 2015.
83 Vgl. Ziff. 8 der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen der Feuerwehr Koordination Schweiz 
FKS vom 4. Februar 2015.
84 In den Vorakten, pag. 745 ff. 
85 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

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c) Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu er-
setzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Partei-
vertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV86 beträgt das 
Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro In-
stanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 
gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozes-
ses (Art. 41 Abs. 3 KAG87). Die Beschwerdegegnerin macht einen Parteikostenersatz von total 
CHF 6623.55 geltend (Honorar von CHF 6100.– plus Auslagen von CHF 50.– zuzüglich Mehr-
wertsteuern von 473.55). Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin gibt zu kei-
nen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführenden haben somit der Beschwerdegegnerin die 
Parteikosten von CHF 6623.55 zu ersetzen. Sie haften ebenfalls für die Parteikosten im gesamten 
Betrag solidarisch (Art. 106 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes 
Bern-Mittelland vom 23. September 2022 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2200.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine se-
parate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im Betrag von 
CHF 6623.55 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften solida-
risch für den gesamten Betrag.

86 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).
87 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).

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IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Fraubrunnen, Gemeindeverwaltung, eingeschrie-

ben
- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, per E-Mail

Zur Kenntnis:

- Amt für Kultur des Kantons Bern, kantonale Denkmalpflege, Schwarztorstrasse 31, Post-
fach, 3001 Bern

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.