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**Case Identifier:** 617bc219-345c-5fce-b968-838d334b398c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 30.08.2017 C/22484/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-22484-2014_2017-08-30.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 31.08.2017. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/22484/2014 ACJC/1041/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 30 AOÛT 2017 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, requérant suivant requête en mesures 
provisionnelles et superprovisionnelles déposée au greffe de la Cour de céans le 21 

juillet 2017, comparant par Me Karin GROBET THORENS, avocate, rue Verdaine 6, 

case postale 3776, 1211 Genève 3, en l'étude de laquelle il fait élection de domicile, 

et 

B______, ayant leur siège ______, cités, comparant par Me François BELLANGER, 
avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font 

élection de domicile. 

 

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C/22484/2014 

EN FAIT 

A. a. Les B______ (ci-après : les B______), établissement de droit public doté de la 
personnalité juridique (art. 28 LIPH), gèrent notamment des établissements 

proposant des lieux de vie adaptés aux besoins des usagers en situation de 

handicap sévère. 

 A cet effet, ils disposent de différentes résidences offrant un encadrement socio-

éducatif spécialisé pour répondre aux besoins particuliers de personnes en 

situation de handicap. Cet encadrement est assuré 24/24h et 7/7j par des socio-

éducateurs et vise à augmenter l'autonomie des personnes ou à la maintenir. Il 

s'organise autour du soutien dans les actes de la vie quotidienne, d'activités socio-

éducatives, culturelles, sportives et de loisirs. 

 b. La résidence de C______, sise avenue D______ 1______, héberge des 
personnes présentant un handicap mental sévère avec des troubles du 

comportement, pour la plupart avec un polyhandicap et des troubles du spectre 

autistique majeurs. 

 La résidence de C______ comprend deux immeubles : C______ I, ouvert en 1994 

et C______ II, ouvert en 2011. Sa mission est d'offrir un lieu de vie en milieu 

urbain auxdites personnes, dont la plupart ont séjourné de longues années en 

hôpital psychiatrique faute d'une place adaptée dans les établissements socio-

éducatifs pour personnes handicapées. Les deux immeubles comprennent des 

appartements, plusieurs locaux communs pour les activités de développement 

personnel et d'apprentissage et maintien des compétences, ainsi que des salles de 

conférences et une cafeteria. 

 Des patients souffrant d'un même type de handicap sont également accueillis dans 

la résidence de la E______, à F______, où se trouve le siège des B______. 

 L'immeuble de C______ I comporte un bassin chauffé de rééducation. 

 c. La résidence C______ I, qui héberge 24 résidents au total, est un bâtiment de 
quatre étages, répartis de la manière suivante : le rez comprend l'entrée principale, 

les garages et les locaux techniques; au rez supérieur se trouvent le restaurant des 

B______ et ses cuisines, différents ateliers et salles de conférences, le bassin de 

rééducation ainsi qu'un local commercial; au 1
er

 étage se situent deux 

appartements accueillant chacun six résidents; au 2
ème

 étage deux appartements 

hébergeant également chacun six résidents. 

 Le bâtiment est surmonté de combles, qui font toute la surface de l'immeuble. 

 d. A______ est physiothérapeute, et, depuis une vingtaine d'années, exploite un 
cabinet sis au rez-de-chaussée de la résidence C______ I. 

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C/22484/2014 

 Spécialisé dans le traitement de personnes en situation de handicap, il dispense 

notamment des soins à des résidents de C______ I, de C______ II et de la 

E______, mais également à des patients issus d'autres institutions, comme la 

G______ à H______. Il reçoit aussi des patients privés et donne des cours d'aqua-

bike dans le bassin. Il emploie plusieurs personnes, dont une secrétaire-assistante 

et deux physiothérapeutes. 

 e. Depuis le 1er juillet 1996, A______, locataire, loue aux B______, bailleurs, un 
local de 75 m

2
 au rez-de-chaussée. Le bail, signé pour une durée initiale de cinq 

ans, s'est ensuite renouvelé tacitement de cinq ans en cinq ans, le préavis de 

résiliation étant d'un an. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 21'881 fr. dès le  

1
er

 août 2011 et les charges à un montant forfaitaire de 2'520 fr. par année, soit un 

loyer mensuel brut de l'ordre de 2'033 fr. 

 A______ loue également aux B______ deux places de parking n° 17 et n° 18 dans 

le même immeuble. Les baux ont été signés pour une durée initiale de cinq ans, du 

1
er

 avril 1996 au 31 mars 2001, renouvelables tacitement d'année en année sauf 

résiliation respectant un préavis de six mois. Le loyer a été fixé à 720 fr. par année 

par place, soit 60 fr. par place et par mois. 

 Enfin, avec effet au 1
er

 avril 2009, les parties ont signé une "convention 

concernant l'utilisation du bassin de rééducation", étant précisé que, par le passé, 

ladite utilisation était comprise dans le loyer du local commercial. 

 Selon cette convention, le bassin devait être utilisé prioritairement par les 

résidents des B______, A______ étant habilité à l'utiliser, sous sa responsabilité et 

dans le cadre de l'exercice de ses activités professionnelles, le lundi de 08h00 à 

13h00, le mardi de 08h00 à 19h00, le mercredi de 08h00 à 19h00, le jeudi de 

08h00 à 13h00 et le vendredi de 08h00 à 13h00, en contrepartie d'une contribution 

forfaitaire de 2'400 fr. par année. La convention a été signée pour une durée 

initiale d'une année, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation 

respectant un préavis de trois mois. A______ était responsable des contrôles 

journaliers, de la qualité de l'eau et de la propreté du bassin. 

 f. Par trois avis officiels du 3 octobre 2014, les B______ ont résilié le contrat de 
bail du local commercial pour le 30 juin 2016 et les contrats relatifs aux places de 

parking ainsi que la convention liée à l'usage du bassin pour le 31 mars 2016. 

 Dans les courriers d'accompagnement recommandés datés du même jour, les 

B______ ont motivé les congés par leur "besoin de disposer de cette surface pour 

l'extension des activités d'hébergement et d'accompagnement de personnes 

handicapées". 

 g. Par requêtes du 3 novembre 2014, A______ a contesté les congés par devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers.  

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C/22484/2014 

 Par jugement du 27 septembre 2016, le Tribunal des baux et loyers a déclaré 

valables les congés concernant le local commercial, le bassin intérieur et les 

places de parking et a refusé toute prolongation des baux. 

 L'appel formé par le locataire contre le jugement précité est pendant devant la 

Cour, qui a informé les parties le 9 février 2017 de ce que la cause était gardée à 

juger (C/22484/2014). 

 h. L'autorisation de procéder aux travaux d'aménagement des combles et de 
transformation de l'espace physiothérapeutique en bureau a été délivrée aux 

B______ le 19 janvier 2017 par le Département de l'aménagement, du logement et 

de l'énergie (ci-après : DALE). 

 Ladite autorisation, en force, a été transmise par les B______ au locataire le 

3 mars 2017, avec la précision que les travaux allaient débuter prochainement et 

que les échafaudages allaient être posés les 20 et 21 avril 2017. 

 La requête d'autorisation de construire définitive ne concerne pas le bassin de 

rééducation (témoin I______, architecte mandaté par les B______).  

 i. Par courrier du 16 juin 2017, les B______ ont informé A______ de ce qu'ils 
devaient faire procéder à une coupure d'eau généralisée à partir de la deuxième 

quinzaine de juillet 2017. La durée de cette coupure était indéterminée et 

dépendrait des difficultés rencontrées par les différents corps de métier dans le 

cadre des travaux de rénovation. Le locataire serait informé dès qu'une date de 

rétablissement serait fixée. 

 j. Le 30 juin 2017, les B______ ont écrit à A______ que "des travaux de 
rénovation" du bassin devaient être impérativement entrepris, vu l'état du bassin et 

les risques qu'entraînait la poursuite de son exploitation. Il serait procédé à la 

vidange du bassin à partir de la deuxième quinzaine de juillet 2017. Les travaux 

entraîneraient une interruption de durée indéterminée de l'usage du bassin. Dans la 

mesure où cet usage pourrait être rétabli, le locataire en serait informé. 

 k. Par lettre du 30 juin 2017, le locataire s'est opposé à ce que des travaux 
interviennent dans les locaux loués, en se prévalant de l'art. 260 al. 1 CO, relatif à 

la rénovation et à la modification de la chose louée. 

 l. Le 6 juillet 2017, les B______ ont écrit au locataire qu'ils étaient "dans l'absolue 
nécessité d'effectuer les travaux prévus, compte tenu de l'état de dégradation 

avancée de la tuyauterie et des risques importants" que cela comportait. Par 

ailleurs, ils n'avaient d'autre choix que d'effectuer les travaux pendant que l'eau 

était coupée pour l'ensemble du bâtiment. Ils étaient ainsi en droit de faire 

effectuer "les travaux de réparation impérativement nécessaires", relatifs au 

bassin, qui avaient été annoncés par courrier du 30 juin 2017. 

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C/22484/2014 

 m. Par courrier du 7 juillet 2017, le locataire a invité les bailleurs à lui fournir les 
justificatifs pertinents avant le 17 juillet 2017, en relevant que l'état de 

dégradation avancée de la tuyauterie n'était pas rendu vraisemblable. 

 n. Le 17 juillet 2017, les B______ ont fait parvenir au locataire un courrier du 4 
juillet 2017 de J______, entreprise de ferblanterie et installations sanitaires, selon 

lequel suite aux travaux, celle-ci avait constaté que "les coudes fontes au niveau 

du local en-dessous de la piscine étaient en état de dégradation avancée" et qu'ils 

fuyaient. Il était nécessaire de les remplacer pour pouvoir remettre en fonction la 

piscine. Pour l'exécution de ces travaux il était nécessaire de faire intervenir le 

maçon afin de dégager les pièces qui étaient prises dans le béton, ainsi que le 

carreleur pour qu'il procède à l'étanchéité de la piscine et à la réfection du 

carrelage.  

 Les B______ ont communiqué au locataire qu'il fallait également assainir la 

canalisation d'une salle de bains sise à l'étage au-dessus du cabinet loué. Il y avait 

lieu de percer le plafond dudit cabinet, afin d'y faire passer la nouvelle 

canalisation qui serait raccordée à la colonne d'écoulement de l'immeuble. La 

canalisation devait également traverser la cloison qui séparait le cabinet du WC 

attenant. Pour une partie de ces travaux, les ouvriers des entreprises de sanitaire et 

de maçonnerie étaient obligés d'accéder au local de physiothérapie. Etait annexé 

au courrier un plan du cabinet sur lequel les emplacements des interventions 

étaient signalés en rouge. Ces travaux et leurs préparatifs se feraient en plusieurs 

étapes, entre le 17 et le 31 juillet 2017, sauf imprévu. Les dates de passage des 

corps de métier seraient communiquées directement au locataire au plus tard la 

veille de l'intervention. 

 Des photographies étaient jointes audit courrier. 

 o. Le 17 juillet 2017, le locataire a écrit aux B______ qu'il s'opposait à l'ensemble 
des travaux projetés. S'agissant des travaux sur le bassin, il mettait en demeure les 

B______ de lui indiquer précisément les travaux qu'ils entendaient réaliser, les 

dates précises des interventions et leur durée, en précisant qu'un préavis inférieur 

à quinze jours ne serait pas "administrable". 

 De l'avis du locataire, les travaux nécessitant le percement du plafond n'étaient pas 

urgents. 

 p. Le bassin a été vidé le 17 juillet 2017. 

 q. Le 18 juillet 2017, le locataire a écrit aux B______ que l'eau avait été coupée la 
veille à 13h00, alors que des patients se trouvaient dans le bassin. Il a mis en 

demeure les bailleurs de rétablir la distribution d'eau et de lui garantir que le 

bassin serait correctement alimenté par une eau à 33 degrés dès le 20 juillet 2017 à 

7h00. 

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 r. Le 19 juillet 2017, les B______ ont écrit au locataire que le préavis de quinze 
jours exigé lui avait été donné par lettre du 30 juin 2017. Il avait été informé de la 

nécessaire intervention sur le bassin rendant l'usage de celui-ci impossible pour la 

durée des travaux. La vidange du bassin était intervenue le 17 juillet 2017 et le 

locataire serait informé de l'avancement des travaux. 

 s. Le 19 juillet 2017, A______ a écrit aux B______ qu'en considération du rapport 
de J______ et des photographies annexées à celui-ci, il était disposé à accepter les 

travaux sur le bassin, dans la mesure où ceux-ci auraient lieu d'accord entre les 

parties. Il était prêt à tolérer lesdits travaux entre le 5 et le 27 août 2017 et 

moyennant la garantie que les locaux seraient opérationnels et le bassin utilisable 

dès le 20 juillet 2017 jusqu'au 4 août 2017, puis à compter du 28 août 2017 dès 

7h00. 

 t. Le 21 juillet 2017, les B______ ont répondu à A______ que les travaux sur le 
bassin étant en cours, ils ne pouvaient donner suite à sa mise en demeure. De plus, 

ils venaient d'être informés de ce que des investigations supplémentaires 

pouvaient être nécessaires, notamment en relation avec un risque de pollution. 

B. a. Dans le cadre de la procédure pendante C/22484/2014, le locataire a déposé le 
21 juillet 2017 à la Cour de justice une requête de mesures provisionnelles et 

superprovisionnelles, concluant à ce que l'arrêt immédiat des travaux en cours à 

l'intérieur de son cabinet et de tous travaux qui affectaient le fonctionnement de 

celui-ci soit ordonné, à ce qu'il soit ordonné aux B______ de remettre 

immédiatement le bassin en état de fonctionnement, en particulier qu'il soit 

approvisionné avec une eau à température de 33 degrés, que ces ordres soient 

prononcés sous la menace de la peine de l'art. 292 CP, à ce que les B______ 

soient condamnés à une amende d'ordre de 1'000 fr. par jour d'inexécution et, en 

cas de violation desdits ordres, à ce qu'ils soient condamnés, en sus, à une amende 

d'ordre de 5'000 fr. 

 b. Par arrêt ACJC/904/2017 du 21 juillet 2017, la Cour, statuant sur mesures 
superprovisionnelles, a ordonné aux B______ d'arrêter avec effet immédiat les 

travaux en cours à l'intérieur du cabinet et de remettre avec effet immédiat le 

bassin en état de fonctionnement et de l'approvisionner avec une eau à 

température de 33 degrés, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP. La 

Cour a dit que les mesures superprovisionnelles déploieraient leurs effets jusqu'à 

droit jugé sur la requête de mesures provisionnelles. 

 Par ailleurs, la Cour a imparti aux B______ un délai de dix jours dès la 

notification de l'ordonnance pour répondre par écrit à la requête de mesures 

provisionnelles. 

 c. Le 27 juillet 2017, les B______ ont écrit au locataire que les travaux dans le 
cabinet n'avaient pas encore commencé. 

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 La remise du bassin en état de fonctionnement n'était pas possible. Les travaux en 

cours dans l'immeuble, dont l'urgence était démontrée en raison du retour proche 

des occupants de l'immeuble, nécessitaient une rénovation et un assainissement 

total de l'alimentation en eau et des écoulements. Une coupure totale de l'eau dans 

l'immeuble était donc indispensable. Ladite coupure était rendue nécessaire 

également pour une raison supplémentaire, à savoir la fermeture du restaurant des 

B______ du 15 juillet au 1
er

 août 2017. Celui-ci faisait partie intégrante des 

B______ et son exploitation devait être assurée. Une coupure d'eau pendant les 

jours d'ouverture rendrait son exploitation impossible. Le restaurant bénéficierait 

d'un retour d'eau dès le 2 août 2017. 

 En revanche, un retour d'eau dans le bassin ne pouvait être garanti à cette date. En 

effet, les travaux avaient mis à jour une forte dégradation de la tuyauterie sous le 

bassin, avec un potentiel danger de pollution de la dalle. 

 Les B______ ont annexé audit courrier un message électronique du même jour de 

K______, de la société L______ (active notamment dans l'étude, la fabrication et 

la réalisation d'installations de traitement d'eau et de piscines dans le domaine 

public et privé), ainsi que diverses photographies. 

 Il résulte dudit message électronique que dans les "locaux techniques de la 

piscine", le groupe d'extraction de l'air vicié du local de stockage chlore/acide est 

complètement corrodé et doit être remplacé, que de nombreuses taches de rouille, 

provenant de la corrosion du fer à béton ainsi que des écarteurs de coffrage, sont 

présentes dans le réservoir tampon et que chaque coin de rouille devra être dégagé 

et traité, que l'étanchéité du réservoir tampon devra être entièrement refaite, que 

l'étanchéité des buses de refoulement doit être refaite, et que deux tuyaux 

d'écoulement des grilles de récupération de l'eau des plages extérieurs à la piscine 

sont très corrodés et doivent être remplacés, ce qui implique une intervention sur 

les plages de la piscine afin de casser le carrelage, de dégager les grilles et les 

tuyaux d'écoulement jusqu'au niveau de la dalle brute et de reprendre l'étanchéité 

avec des plaques de collage. Par ailleurs, K______ indique qu'il est "fort 

probable" que la chape attenante à la piscine soit gorgée d'eau et que des travaux 

plus importants soient à entreprendre. 

 d. Par acte expédié le 28 juillet 2017 au greffe de la Cour, A______ a sollicité que 
les mesures superprovisionnelles ordonnées le 21 juillet 2017 soient "complétées" 

et que les B______ soient condamnés à une amende d'ordre de 1'000 fr. par jour 

d'inexécution des mesures prononcées, ainsi qu'à une amende d'ordre de 5'000 fr. 

 Le locataire a relevé que les B______ refusaient de se conformer à l'ordonnance 

précitée, ce qui lui causait un préjudice considérable. Il a fait état de l'annulation 

de rendez-vous avec des patients, des conséquences sur la réputation de son 

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cabinet et de la perte future de clientèle, ainsi que du fait qu'il avait été privé sans 

préavis et pour une durée non limitée dans le temps de l'usage du bassin. 

 e. Par courrier déposé le 3 août 2017, A______ a fait parvenir à la Cour un 
courrier du 2 août 2017 de M______, architecte, ainsi qu'un rapport d'analyse du 

24 mai 2017 de l'eau du bassin par le Service de la consommation et des affaires 

vétérinaires. 

 M______ indique dans le courrier précité qu'il a procédé le 28 juillet 2017 à une 

visite des locaux techniques du bassin, ainsi que du bassin lui-même et que le 

locataire lui a transmis le constat de la société L______, de sorte qu'il a pu 

comparer ce rapport avec ses propres constatations. A son avis, le local de 

stockage chlore/acide était en parfait état, les machines étaient "comme neuves", 

les murs et l'air ambiant étaient secs. Malgré le fait que le groupe d'extraction 

n'était pas en fonction, il avait constaté un tirage d'air vicié sans doute dû à un 

effet de cheminée naturel. La surface externe du groupe d'extraction était 

effectivement très corrodée, mais rien n'indiquait que la machinerie était touchée 

par la rouille. Le groupe n'était pas en fonction lors de sa visite. L'état du local 

attestait toutefois de ce que le groupe continuait d'assurer sa fonction. En cas de 

panne, le remplacement du groupe pouvait se faire dans la journée (hors délais de 

commande). L'architecte n'avait pas trouvé des traces de rouille sur le réservoir 

tampon. Si toutefois ces manifestations étaient le résultat de la carbonatation du 

béton, celle-ci ne devait pas être d'un état extrêmement avancé, justifiant une 

intervention d'urgence. L'état des bétons dans le local était globalement sain. 

L'étanchéité des buses de refoulement devait effectivement être refaite. 

L'épaisseur des dépôts salins autour des raccords d'écoulement attestaient qu'un 

défaut d'étanchéité existait depuis longtemps, probablement depuis plusieurs 

années. Les coudes des écoulements des plages étaient effectivement très 

corrodés, en raison sans doute d'un défaut d'étanchéité au niveau du raccord 

fonte/grille de sol. Cet état de fait datait sans doute de la pose des écoulements. 

Les raccords devaient effectivement un jour être refaits à neuf, ce qui impliquerait 

des travaux de maçonnerie, d'étanchéité et de carrelage au niveau du bassin. D'une 

manière générale, tous les écoulements en fonte devaient être remplacés. Enfin, le 

carrelage, ainsi que les joints du bassin étaient en relativement bon état. La chape 

n'était sans doute pas gorgée d'eau. 

 En conclusion, si effectivement des travaux d'assainissement paraissaient 

nécessaires, surtout au niveau des écoulements, ceux-ci n'étaient pas urgents et il 

n'y avait pas de risque justifiant une mise hors service prolongée du bassin. La 

qualité de l'eau avait du reste été contrôlée par le Service de la consommation et 

des affaires vétérinaires en mai 2017 et avait été certifiée conforme aux normes en 

vigueur par ce service. Les travaux d'assainissement pouvaient être réalisés en 

environ dix jours ouvrables. Aucun travail n'avait été commencé lors de la visite 

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sur place de l'architecte. Selon lui, le bassin avait été mis hors service sans raison 

valable. 

 Par ailleurs, il résulte du rapport précité du Service de la consommation et des 

affaires vétérinaires que l'échantillon prélevé du bassin le 16 mai 2017 était 

conforme aux normes en vigueur pour les paramètres analysés. 

 Dans son courrier du 3 août 2017, le locataire persistait intégralement dans les 

conclusions prises dans sa lettre du 28 juillet 2017. 

 f. Dans leur réponse du 3 août 2017 sur mesures provisionnelles, les B______ ont 
conclu au rejet de la requête de mesures provisionnelles et à la révocation de 

l'ordonnance sur mesures superprovisionnelles du 21 juillet 2017. 

 Ils ont produit notamment un message électronique du 3 août 2017 de N______ 

(dont le but social est toute activité d'ingénieur-conseil dans le domaine de la 

construction, notamment en matière de récupération d'énergie et d'installations 

techniques), qui indique que l'un de ses collaborateurs s'était rendu sur place en 

juin 2017 pour analyser l'installation de ventilation/déshumidification du bassin 

avec l'entreprise en charge de l'entretien de celle-ci. Le monobloc dédié au bassin 

était hors service. Il était en très mauvais état avec notamment la présence de 

corrosion sur la plupart des éléments. Une remise en marche de l'appareil n'était 

pas possible et celui-ci devait être remplacé. La remise en service du bassin sans 

une installation de ventilation/déshumidification était à proscrire. L'humidité 

dégagée par l'évaporation de l'eau du bassin ne pouvait être évacuée dans ce cas 

qu'avec l'ouverture des fenêtres. Il n'y avait aucune garantie de résultat et des 

condensations pouvant détériorer le local étaient probables. De plus, en hiver, 

cette solution était énergivore puisque dès que la fenêtre est ouverte le thermostat 

d'ambiance enclenche le chauffage par le panneau rayonnant situé au plafond. Ce 

fonctionnement était en outre interdit à Genève, puisqu'on chauffait un endroit 

ouvert et qu'il n'y avait aucune récupération de chaleur. 

 g. Le 4 août 2017, la réponse et les pièces des B______ ont été transmises à 
A______ et les courriers des 28 juillet et 3 août 2017 de celui-ci ont été transmis 

aux bailleurs. 

 Les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger. 

 h. Le 8 août 2017, A______ a déposé une réplique, en persistant dans ses 
conclusions du 21 juillet 2017. 

 Il a déposé une pièce nouvelle, à savoir une plainte pénale déposée le 2 août 2017. 

 i. Par acte du 10 août 2017, les B______ ont conclu à ce que l'écriture précitée soit 
écartée de la procédure. 

- 10/17 - 

 

C/22484/2014 

EN DROIT 

1. 1.1 Les mesures provisionnelles étant soumises à la procédure sommaire (art. 248 
let. d CPC), avec administration restreinte des moyens de preuve (art. 254 CPC), 

le juge peut se limiter à la vraisemblance des faits et à l'examen sommaire du droit 

(ATF 138 III 639 consid. 4.3.1, 127 III 474 consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal 

fédéral 5A_442/2013 du 24 juillet 2013 consid. 2.1 et 5.1). Il n'est pas nécessaire 

que le juge soit persuadé de l'existence des faits; il suffit que, sur la base 

d'éléments objectifs, il acquière l'impression d'une certaine vraisemblance de 

l'existence des faits pertinents, sans pour autant qu'il doive exclure la possibilité 

que les faits aient pu se dérouler autrement (ATF 130 III 321 consid. 3.3, cité par 

HOHL, Procédure civile, tome II, 2
ème

 éd. 2010, p. 325 n° 1773). 

 1.2 En procédure sommaire, un allégué de faits ou un moyen de preuve n'est en 
principe présenté à temps que s'il est articulé dans les premières écritures, c'est-à-

dire dans la requête ou dans la détermination sur cette requête; au-delà de ce 

moment, pour être pris en considération, les faits allégués doivent constituer de 

vrais nova ou des pseudo nova excusables (arrêt du Tribunal fédéral 5A_82/2015 

du 16 juin 2015 consid. 4.1 et 4.2, note BASTONS BULLETTI in CPC Online 

(newsletter du 7 octobre 2015)). 

 En revanche, le droit de réplique résultant du droit d'être entendu (art. 53 CPC), 

c'est-à-dire le droit de se déterminer sur chaque écriture du tribunal ou de la partie 

adverse, existe également dans les causes soumises à la procédure sommaire (arrêt 

du Tribunal fédéral et note précités). 

 Au vu de ce qui précède, les pièces déposées par le requérant les 28 juillet et 

3 août 2017, ainsi que celles produites par les cités avec leur réponse sont 

recevables, comme les allégués de faits s'y rapportant. En revanche, la pièce 

nouvelle déposée par le requérant après que la cause a été gardée à juger est 

irrecevable. Enfin, la réplique du requérant du 8 août 2017 est recevable, dans la 

mesure où elle est intervenue dans les dix jours après la communication à celui-ci 

de la réponse (arrêt du Tribunal fédéral 5D_81/2015 du 4 avril 2016 consid. 2.3.4, 

2.4.1 et 2.4.2; arrêt de la Cour d'appel civile du canton de Vaud du 5 octobre 2011 

(2011/284), in JdT 2012 III 10). 

2. Le requérant conteste le caractère urgent des travaux envisagés par les cités. Il fait 
valoir que ces derniers ne pouvaient lui imposer lesdits travaux durant la 

deuxième quinzaine de juillet 2017 sans le consulter préalablement. Ils devaient 

nécessairement coordonner la situation avec lui, afin que les travaux puissent être 

effectués de la façon la moins dommageable pour lui. Il s'était montré conciliant et 

avait proposé un laps de temps de trois semaines aux cités pour procéder aux 

travaux relatifs au bassin. Les cités n'avaient pas répondu à ladite proposition. 

Cette situation lui causait un dommage irréparable. Il subissait une perte de gain 

- 11/17 - 

 

C/22484/2014 

considérable et risquait de perdre la confiance de ses patients. En réalité, les cités 

tentaient d'obtenir ainsi la restitution des locaux, ce qui n'était pas tolérable. 

 Les cités font valoir que les travaux dans l'immeuble nécessitaient une rénovation 

et un assainissement total de l'alimentation en eau et des écoulements, de sorte 

qu'une coupure totale de l'eau dans l'immeuble était indispensable. Par ailleurs, la 

coupure d'eau devait nécessairement intervenir durant la deuxième quinzaine de 

juillet 2017 en raison de la fermeture du restaurant du 15 juillet au 1
er

 août 2017. 

Le locataire ne pouvait ignorer que les travaux dans l'immeuble allaient lui 

occasionner des désagréments tels que des coupures d'eau. Celles-ci lui avaient été 

annoncées les 16 et 30 juin 2017. En outre, la remise en état du bassin était 

nécessaire comme cela résultait du rapport de K______. La remise en état de 

fonctionnement du bassin n'était donc pas possible pour l'instant et était 

impossible à prévoir dans le temps. Enfin, le locataire invoquait de manière 

abusive l'art. 260 CO, dans la mesure où le bail avait été résilié en octobre 2014 

pour fin juin 2016 et qu'en août 2017, le locataire n'avait toujours pas quitté les 

lieux. 

 2.1 Le juge ordonne les mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant 
rend vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte 

ou risque de l'être et que cette atteinte risque de lui causer un préjudice 

difficilement réparable (art. 261 al. 1 CPC). 

 Le prononcé de mesures provisionnelles présuppose de rendre vraisemblables le 
bien-fondé de la prétention matérielle, la menace d'un dommage difficile à réparer 

et l'urgence de la situation (ATF 97 I 481 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 

5A_791/2008 du 10 juin 2009 consid. 3.1). 

 Rendre vraisemblable la prétention signifie que le requérant doit rendre 

vraisemblables, d'une part, les faits à l'appui de celle-ci et, d'autre part, que la 

prétention fonde vraisemblablement un droit. Le requérant doit ainsi rendre 

vraisemblable que le droit matériel invoqué existe et que le procès a des chances 

de succès (arrêt du Tribunal fédéral 5P.422/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3.2). 

En effet, la mesure provisionnelle ne peut être accordée que dans la perspective de 

telles chances de succès de la demande au fond, de telle sorte qu'elle ne sera 

ordonnée que si l'existence du droit allégué apparaît plus vraisemblable que son 

inexistence (ATF 108 II 69 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_832/2008 du 

16 février 2009). 

 Dans la mineure de son raisonnement, le requérant doit affirmer l'existence d'une 

prétention, ce qui implique d'alléguer non seulement les faits mais également les 

éléments de droit qui la fondent (STUCKI/PAHUD, Le régime des décisions 

superprovisionnelles et provisionnelles du code de procédure civile, in SJ 2015 

II 1 et ss, p. 3 et les réf. citées). 

- 12/17 - 

 

C/22484/2014 

 En deuxième lieu, la partie requérante doit rendre vraisemblable que sa prétention 

est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être. Il s'agit ici d'une probabilité 

d'occurrence sur une période de temps donné, qui n'est autre que la durée de la 

procédure principale. La probabilité d'une atteinte doit être vraisemblable et le 

préjudice qui en résulterait si elle survenait doit être difficilement réparable. 

En définitive, le juge doit avoir l'impression que, sans la mesure requise, l'atteinte 

se produira et causera un préjudice difficilement réparable (STUCKI/PAHUD, 

op. cit., p. 3 et 4). 

 En troisième lieu, la mesure demandée doit être proportionnée au sens large : 

c'est-à-dire à la fois adéquate, nécessaire et proportionnée (au sens strict). 

En particulier, la mesure ne doit pas aller au-delà de ce que commande le besoin 

de protection des intérêts de la partie requérante (STUCKI/PAHUD, op. cit.,  

pp. 4 et 5). 

 2.2 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose 
ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Le bailleur 

doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur 

accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire 

en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont 

réservées (art. 257h al. 3 CO). 

 Par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les 

travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas 

été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit 

tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du 

loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées 

(art. 260 al. 2 CO). 

 En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur 

maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 

al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles 

prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale 

de la chose louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui 

fait repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait 

qu'assumer une obligation d'entretien. Le bailleur qui entreprend une rénovation 

modifie l'état des locaux initialement convenus. En règle générale, il l'améliore et 

procure au locataire un confort supplémentaire, et à l'immeuble une plus-value. 

Par exemple, le bailleur crée une salle de bains dans un appartement qui en était 

dépourvu. L'obligation du locataire de tolérer des travaux s'apprécie 

différemment, selon qu'il s'agit de réparations ou de rénovations. Le locataire est 

en règle générale tenu de souffrir les réparations nécessaires (art. 257h al. 1 CO); 

les rénovations ne peuvent lui être imposées qu'à certaines conditions (LACHAT, 

Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 287 à 289, ch. 1.1, 1.2 et 1.4). 

- 13/17 - 

 

C/22484/2014 

 Le corollaire de l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée est celle du 

locataire de tolérer les réparations et les interventions préventives destinées à 

l'entretien de la chose louée. L'obligation de tolérance du locataire exige la 

réunion de trois conditions. Il doit s'agir de travaux d'entretien nécessaires. Le 

point de vue du locataire n'est à ce titre pas pertinent; le caractère nécessaire 

s'apprécie objectivement à l'aune de l'art. 256 al. 1 CO. Contrairement à l'ancien 

droit, l'urgence de l'intervention n'est pas non plus déterminante. Ensuite, le 

bailleur doit annoncer à temps les travaux au locataire. Le délai suffisant dépend 

de l'ampleur et de la durée des travaux; l'annonce doit être faite le plus tôt 

possible. Enfin, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire lors de 

l'accomplissement des travaux. Il doit minimiser leur durée, respecter le but de la 

location (habitation, bail commercial) lorsqu'il détermine les heures de travaux, 

éviter au maximum les nuisances, etc. (CARRON, Bail et travaux de construction : 

aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17
ème

 séminaire 

sur le droit du bail, Bâle 2012, p. 65, ch. 59 à 63). 

 Pour pouvoir effectuer des travaux sur la chose louée conformément à 

l'art. 260 CO, le bailleur va devoir établir l'existence de trois conditions : 

premièrement, il doit s'agir de travaux de rénovation ou de modification effectués 

pendant le bail; deuxièmement, ces travaux doivent pouvoir être raisonnablement 

imposés au locataire; troisièmement, ces travaux doivent avoir lieu en l'absence de 

résiliation du bail (CARRON, op. cit., p. 97, ch. 179). En relation avec la troisième 

condition, le législateur a estimé qu'il n'était pas équitable que le locataire doive 

subir les désagréments des travaux si le bail a été résilié, ce qui implique qu'il 

quitte les lieux prochainement et, selon toute vraisemblance, ne puisse profiter du 

résultat des travaux (CORBOZ, Les travaux de transformation et de rénovation de 

la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 

12
ème

 séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 11). Le locataire doit faire 

preuve d'une certaine tolérance face aux travaux, en contrepartie des égards du 

bailleur lors de leur exécution; le degré de tolérance se mesure en prenant comme 

référence un locataire raisonnable et correct (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 

Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 292). 

 Les réparations nécessaires que le locataire est tenu de supporter doivent être 

distinguées des travaux qui améliorent la chose louée. Très souvent toutefois, les 

travaux présentent un caractère mixte lorsqu'ils relèvent à la fois de l'entretien et 

de l'amélioration de la chose louée (par exemple, le bailleur procède à la réfection 

des façades et en profite pour poser une couche d'isolation extérieure). Ces 

travaux doivent ainsi être appréciés non seulement à l'aune de l'art. 257h al. 1 CO 

(réparations) mais aussi de l'art. 260 al. 1 CO (rénovation). Dès lors, le locataire 

n'est tenu de souffrir de tels travaux «mixtes» que lorsque les conditions des 

art. 257h al. 1 et 260 al. 1 CO sont réunies cumulativement. Il s'agit de déterminer, 

sous l'angle de la vraisemblance, si lesdits travaux peuvent ou ne peuvent pas être 

raisonnablement imposés au locataire (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à 

- 14/17 - 

 

C/22484/2014 

ferme, Commentaire pratique, 2
ème

 éd., 2017, n° 8 ad art. 257h CO et les 

références citées). 

 2.3 Très souvent, les requêtes de mesures provisoires émanent de locataires qui 
s'opposent à des travaux litigieux et imminents, contestant que ceux-ci soient 

nécessaires à la réparation ou à l'entretien de la chose louée (art. 257h  

al. 1 et 2 CO) ou estimant qu'il s'agit de modifications ou de rénovations de la 

chose louée et qu'ils ne seraient pas raisonnablement imposables au sens de 

l'art. 260 CO. Il s'agit de mesures provisoires dites conservatoires qui visent à 

maintenir l'objet du litige dans l'état où il se trouve pendant toute la durée du 

procès (AUBERT, op. cit., p. 319 n° 29). 

 Le locataire qui, sur mesures provisionnelles, demande au tribunal d'interdire à 
son bailleur d'exécuter des rénovations dans son logement doit rendre 

vraisemblable que les travaux ne peuvent pas raisonnablement lui être imposé ou 

que son bail a été résilié (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 

Lausanne 2011, p. 173). 

 2.4 En l'espèce, le requérant, par le biais des mesures provisionnelles, entend 
obtenir l'arrêt immédiat des travaux en cours à l'intérieur de son cabinet et de tous 

travaux qui affectent le fonctionnement dudit cabinet, ainsi que la remise en état 

de fonctionnement du bassin de rééducation (vidé le 17 juillet 2017) qu'il utilise 

sur la base de la convention du 1
er

 avril 2009. 

 Les travaux concernant le bassin visent le remplacement des coudes de fonte au 

niveau du local en-dessous du bassin, en état de dégradation avancée (courrier du 

4 juillet 2017 de J______), le traitement des points de rouille et la réfection de 

l'étanchéité du réservoir tampon, la réfection de l'étanchéité des buses de 

refoulement, ainsi que le remplacement de deux tuyaux d'écoulement des grilles 

de récupération de l'eau des plages extérieurs, qui sont corrodés (message 

électronique de L______ du 27 juillet 2017). Par ailleurs, le groupe d'extraction de 

l'air vicié du local de stockage chlore/acide est complètement corrodé et doit être 

remplacé (courrier électronique de L______ du 27 juillet 2017 et message 

électronique du 3 août 2017 de O______). La nécessité de travaux 

d'assainissement est admise par l'architecte M______, mandaté par le locataire, 

même s'il estime que ces travaux ne sont pas urgents et ne présentent aucun risque 

justifiant une mise hors service prolongée du bassin (courrier de M______ du 

2 août 2017). Le 19 juillet 2017, le requérant a d'ailleurs admis le principe de 

l'exécution des travaux sur le bassin. Il ne soutient pas que les défauts qui 

affectent le bassin et les installations de celui-ci existaient au début du bail. 

Lesdits défauts résultent vraisemblablement de l'usure normale.  

 Les travaux envisagés dans le cabinet du locataire sont liés à l'assainissement de la 

canalisation d'une salle de bains sise à l'étage au-dessus dudit cabinet. Les 

- 15/17 - 

 

C/22484/2014 

bailleurs envisagent de faire effectuer un percement dans le plafond dudit cabinet, 

afin d'y faire passer la nouvelle canalisation qui sera raccordée à la colonne 

d'écoulement de l'immeuble. Ladite canalisation devra également traverser la 

cloison qui sépare le cabinet du WC attenant. Pour une partie de ces travaux, les 

ouvriers des entreprises de sanitaire et de maçonnerie seront obligés d'accéder au 

local de physiothérapie (lettre du 17 juillet 2017 des cités au requérant). 

 Les pièces produites rendent ainsi vraisemblable que les travaux concernant le 

bassin constituent des travaux d'entretien, soit de réparation, destinés à maintenir 

la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu. Le percement du plafond 

et de la cloison du cabinet est rendu nécessaire par des travaux de remplacement 

d'une canalisation dans un autre appartement de l'immeuble. Il s'agit donc d'une 

intervention liée à des travaux d'entretien de l'immeuble. Ainsi, seul l'art. 257h CO 

entre en considération. 

 La première condition de cette disposition est réalisée, dans la mesure où les 

travaux d'entretien sont, prima facie, nécessaires et où l'urgence des interventions 

n'est pas déterminante. 

 Par ailleurs, l'exécution des travaux dans l'immeuble à partir d'avril 2017 a été 

annoncée au locataire le 3 mars 2017. La coupure d'eau généralisée à partir de la 

deuxième quinzaine de juillet 2017 lui a été annoncée le 16 juin 2017. Les travaux 

relatifs au bassin ont été communiqués au locataire le 30 juin 2017, avec un 

préavis de quinze jours. L'intervention dans le cabinet du locataire a été indiquée à 

celui-ci le 17 juillet 2017, étant précisé que lesdites interventions n'ont pas encore 

été exécutées. Il apparaît ainsi que les travaux de réparation ont été annoncés à 

temps au requérant, qui estime d'ailleurs suffisant un préavis de quinze jours 

(cf. son courrier du 17 juillet 2017 aux cités). 

 Enfin, même si les cités n'ont pas tenu compte de la proposition de dates formulée 

le 19 juillet 2017 par le locataire et n'ont ainsi pas remis en fonction le bassin qui 

avait été vidé le 17 juillet 2017, le requérant ne rend pas vraisemblable que les 

bailleurs ne tiendront pas compte de ses intérêts lors de l'accomplissement des 

travaux. Il appartiendra aux cités de communiquer rapidement au locataire le 

planning des travaux et de lui communiquer la date de remise en fonction du 

bassin. 

 Si, par hypothèse, on devait considérer que les travaux en question ont un 

caractère mixte (entretien et amélioration), il est rendu vraisemblable que ceux-ci 

peuvent raisonnablement être imposés au locataire. En effet, il semble judicieux 

de les exécuter dans le cadre des travaux relevant de l'autorisation délivrée le 

19 janvier 2017. Il apparaît important que les patients puissent retourner 

rapidement dans leurs logements, étant rappelé par ailleurs que le bassin est utilisé 

également par les B______ pour ses résidents. 

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C/22484/2014 

La condition de l'absence de résiliation ne trouve pas application. En premier lieu, 

les congés ont été contestés, de sorte que leurs effets sont suspendus (LACHAT, Le 

bail à loyer, Lausanne 2008, p. 759). En outre, si la Cour devait confirmer leur 

validité, l'échéance des baux est déjà largement dépassée.  

 Il résulte de ce qui précède que le requérant n'a pas rendu vraisemblable que les 

travaux litigieux ne sont pas nécessaires à la réparation ou à l'entretien du bassin, 

respectivement des canalisations de l'appartement se trouvant au-dessus de son 

cabinet. Il n'a pas rendu vraisemblable non plus que les travaux litigieux ne 

peuvent pas raisonnablement lui être imposés. Il n'est ainsi pas fondé à s'y opposer 

par le biais des mesures provisionnelles. 

 Dans la mesure où la condition de la vraisemblance de la prétention matérielle 

n'est pas réalisée, il n'est pas nécessaire d'examiner les conditions du préjudice 

difficilement réparable et de l'urgence. Il est rappelé que les prétentions 

éventuelles du locataire en réduction du loyer et en dommages-intérêts sont 

réservées tant par l'art. 257h al. 3 que par l'art 260 al. 2 CO. 

La requête de mesures provisionnelles sera rejetée. Le présent arrêt remplace la 

décision superprovisionnelle du 21 juillet 2017 (ATF 139 III 86 consid. 1.1.1). 

3. Au vu de ce qui précède, il est superflu de statuer sur la requête de "complément" 
des mesures superprovisionnelles formée par le requérant le 28 juillet 2017. En 

toute hypothèse, dans la mesure où un délai pour répondre avait déjà été imparti 

aux cités à cette date, il n'y avait plus place pour le prononcé de nouvelles mesures 

superprovisionnelles (cf. art. 265 al. 2 CPC). 

4. La procédure est gratuite en ce sens qu'il n'est pas perçu d'émoluments ni fixé de 
dépens (art. 22 LaCC). 

* * * * * 

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C/22484/2014 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

Statuant sur mesures provisionnelles : 

Rejette la requête de mesures provisionnelles formée le 21 juillet 2017 par A______ 

contre les B______. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Sylvie DROIN, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN, Monsieur Ivo 

BUETTI, juges; Monsieur Bertrand REICH, Madame Laurence MIZRAHI, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

   

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.