# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a57be1af-2079-56f8-acdd-9a0f82663d72
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 17.05.2022 A 2020 3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2020-3_2022-05-17.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 20 3

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi

RichterIn Pedretti und Meisser

Aktuarin Bühler

URTEIL

vom 17. Mai 2022

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,

vertreten durch B._____ Treuhand AG,

Beschwerdeführerin

gegen

Gemeinde C._____,

Beschwerdegegnerin

betreffend Handänderungssteuer

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I. Sachverhalt:

1. Mit Kaufvertrag (Share Purchase Agreement) vom 20. Dezember 2013 ver-

äusserte die D._____ GmbH sämtliche von ihr an der D._____ (Schweiz) AG 

gehaltenen Namenaktien zum Preis von insgesamt CHF 12'512'205.-- an die 

A._____ AG. Im Zeitpunkt des Aktienverkaufs war die D._____ (Schweiz AG) 

Eigentümerin der Grundstücke Nrn. E._____ (Stockwerkeinheiten 1, 2, 3, 4, 

5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 

29, 31, 34, 37, 38, 39), F._____, G._____, H._____, I._____, J._____ und 

K._____, Grundbuch der Gemeinde L._____ (heute Gemeinde C._____). Auf 

diesen Grundstücken betrieb die D._____ (Schweiz) AG das Hotel 

"M._____". Mit Statutenänderung vom 14. Februar 2014 wurde die D._____ 

(Schweiz) AG in N._____ umfirmiert. Nach Abschluss der Sommersaison 

2014 wurde der Hotelbetrieb an die zu diesem Zweck am 24. November 2014 

neu gegründete O._____ GmbH übertragen, deren Stammanteile im Eigen-

tum der A._____ AG stehen. Die Hotelliegenschaften verblieben dagegen 

weiterhin bei der N._____. 

2. Mit Veranlagungsverfügung vom 19. Dezember 2018 stellte die Gemeinde 

C._____ (nachfolgend Gemeinde) der A._____ AG infolge des Aktienver-

kaufs vom 20. Dezember 2013 eine Handänderungssteuer von CHF 

370'801.-- in Rechnung. Begründend wurde im Wesentlichen geltend ge-

macht, dass der Betrieb des Hotels "M._____" bereits nach Abschluss der 

Sommersaison 2014 an die am 24. November 2014 neu gegründete O._____ 

GmbH übertragen worden sei. Aufgrund dieser Übertragung handle es sich 

bei der N._____ (vormals D._____ [Schweiz] AG) nicht um eine Betriebsge-

sellschaft, sondern um eine reine Immobiliengesellschaft; dies umso mehr, 

als die N._____ den Hotelbetrieb nach Abschluss des Aktienkaufvertrages 

vom 20. Dezember 2013 nur für kurze Zeit weitergeführt habe.  

3. Gegen diese Verfügung liess die A._____ AG am 7. Januar 2019 Einsprache 

erheben mit dem Antrag, es sei von einer Handänderungssteuer abzusehen. 

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Mit Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2019 hielt die Gemeinde fest, die 

Erhebung der Handänderungssteuer sei zu Recht erfolgt, da es sich bei der 

N._____ (vormals D._____ [Schweiz] AG) nicht mehr um eine Betriebsge-

sellschaft, sondern um eine Immobiliengesellschaft gehandelt habe. 

4. Dagegen liess die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 16. Ja-

nuar 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag, 

der Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2019 sei aufzuheben und es sei 

auf die Erhebung einer Handänderungssteuer zu verzichten; eventualiter sei 

die Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer von CHF 18'540'057.-

- auf CHF 9'000'000.-- zu reduzieren. Begründend wird angeführt, der steu-

errechtliche Tatbestand einer wirtschaftlichen Handänderung sei nicht erfüllt, 

da es sich bei der N._____ (vormals D._____ [Schweiz] AG) um eine Be-

triebs- und nicht um eine Immobiliengesellschaft gehandelt habe. Hierfür 

spreche der statutarische Gesellschaftszweck sowohl der Beschwerdeführe-

rin (Muttergesellschaft) als auch der D._____ (Schweiz) AG sowie der 

N._____. Entscheidrelevant sei zudem, dass die Beschwerdeführerin im Zeit-

punkt des Aktienkaufs nicht beabsichtigt habe, ausschliesslich die Hotellie-

genschaften zu übernehmen, sondern den Hotelbetrieb weiterzuführen. 

Diese Absicht zeige sich darin, dass nach dem Aktienkauf der Betrieb des 

Hotels "M._____" noch bis zum Abschluss der Wintersaison 2015/2016, also 

für rund 28 Monate, auch tatsächlich weitergeführt worden sei; dies ergebe 

sich aus den Umsatzabstimmungen für die Mehrwertsteuer der Jahre 2014 

bis 2018, den geprüften Jahresabschlüssen sowie den Liegenschaftsberech-

nungen. Auch der zwischen der N._____, der O._____ GmbH und der 

D._____ GmbH abgeschlossene Managementvertrag vom 28. Mai 2014, 

welcher eine Laufzeit von zehn Jahren (bis 2024) vorgesehen habe, zeige, 

dass beabsichtigt gewesen sei, den Hotelbetrieb weiterzuführen. Seit der 

Einstellung des Hotelbetriebs würden in der Hotelliegenschaft noch fünf bis 

sechs Wohnungen genutzt werden. Zudem würden das Hallenbad sowie die 

Wellnessanlage – und während der Sommermonate auch das Freibad – wei-

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terbetrieben werden. Insofern werde nach wie vor ein Teilbetrieb aufrechter-

halten. Auch diese Tatsachen sprechen für die beabsichtigte Weiterführung. 

Die Einstellung des Hotelbetriebs sei im Übrigen nicht freiwillig, sondern aus 

wirtschaftlichen Gründen erfolgt. Der Hotelbetrieb habe hohe Verluste gene-

riert und habe nicht gewinnbringend geführt werden können, wobei die Auf-

hebung der EUR-Untergrenze durch die Schweizer Nationalbank die Situa-

tion noch verschärft habe. Durch finanzielle Zuschüsse der Aktionäre und 

Zugeständnisse weiterer Partner habe der Betrieb des Hotels "M._____" 

noch bis Ende der Wintersaison 2015/2016 weitergeführt werden können. In 

der Folge hätten sich die Eigentümer entschieden, ein Projekt für die Wieder-

eröffnung des Hotels zu erarbeiten. Dabei sei beabsichtigt gewesen, ein Ho-

tel mit Appartements zu realisieren. In diesem Zusammenhang sei mit der 

P._____ AG ein Planervertrag abgeschlossen und die Q._____ AG mit der 

Überprüfung dieses Projekts beauftragt worden; schliesslich sei der Be-

schluss gefasst worden, das Projekt eines Hotels mit Appartements nicht zu 

realisieren. Stattdessen habe die Beschwerdeführerin im Mai 2018 entschie-

den, das Hotel "M._____" zu sanieren und als Clubhotel wiederzueröffnen. 

Für die Ausarbeitung dieser Projekte seien von der Beschwerdeführerin hohe 

Investitionen getätigt worden, was wiederum verdeutliche, dass sie stets ge-

willt gewesen sei und auch nach wie vor gewillt sei, den Hotelbetrieb nach 

einer Umbau- und Sanierungsphase weiterzuführen. Eventualiter macht die 

Beschwerdeführerin geltend, dass der Kaufpreis für die Namenaktien der 

D._____ (Schweiz) AG von CHF 12'512'205 ein starkes Indiz dafür sei, dass 

die von der Gemeinde herangezogene Bemessungsgrundlage von CHF 

18'540'057 zu hoch sei; dies werde durch die unabhängige Marktwertschät-

zung von R._____ vom Februar 2014 bestätigt. Danach habe sich der Wert 

der Hotelliegenschaften auf insgesamt CHF 9'000'000.-- belaufen. Auf diesen 

Betrag sei die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer zu redu-

zieren. 

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5. Am 4. März 2020 reichte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin) 

ihre Vernehmlassung ein, worin sie die kostenfällige Abweisung der Be-

schwerde beantragte. Sie macht geltend, dass der Aktienverkauf als wirt-

schaftliche Handänderung zu qualifizieren sei. Aus dem Aktienkaufvertrag 

vom 20. Dezember 2013 ergebe sich, dass mit dessen Abschluss der beste-

hende Managementvertrag des Jahres 1992 aufgelöst worden sei. Auch das 

Gutachten der R._____ vom Februar 2014, der Anhang zur Jahresrechnung 

per 30. September 2015 sowie die Tatsache, dass der am 28. Mai 2014 ab-

geschlossene (neue) Managementvertrag bereits im Aktienkaufvertrag vom 

20. Dezember 2013 erwähnt worden sei, zeige, dass die N._____ aussch-

liesslich die Hotelliegenschaften haben halten und den Hotelbetrieb durch 

eine Drittgesellschaft, namentlich die am 24. November 2014 neu gegründete 

O._____ GmbH, habe betreiben lassen wollen. Die Übernahme des Hotelbe-

triebs durch die O._____ GmbH sei alsdann spätestens im Herbst 2014 er-

folgt, was unbestritten sei. Es sei mithin bereits im Zeitpunkt des Abschlusses 

des Aktienkaufvertrages vom 20. Dezember 2013 entschieden gewesen, 

dass die N._____ als reine Immobiliengesellschaft zurückbleiben werde. Ob 

die Auslagerung des Hotelbetriebs an die O._____ GmbH in operativer Hin-

sicht Auswirkungen hatte, sei irrelevant. Relevant sei einzig und allein, dass 

die N._____ selber keinen Hotelbetrieb mehr führte, sondern diesen durch 

eine Drittgesellschaft besorgen liess. In diesem Sinne sei in der Jahresrech-

nung der N._____ per 30. September 2015 festgehalten, dass die N._____ 

als reine "Liegenschaften Gesellschaft" verbleibe, welche die Hotelliegen-

schaften in T._____ und L._____ halte. Handle es sich bei der N._____ um 

eine reine Immobiliengesellschaft, werde die Handänderungssteuer aus-

gelöst. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die Drittgesellschaft so-

wie auch die N._____ zum Konzern der Beschwerdeführerin gehören wür-

den. In Bezug auf die Bemessungsgrundlage bringt die Beschwerdegegnerin 

vor, die amtlichen Schätzungen der Hotelliegenschaften seien von der Be-

schwerdeführerin unangefochten geblieben. Daraus ergebe sich ein Ver-

kehrswert von insgesamt CHF 18'500'000.--. Allein aus dem Kaufpreis für die 

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Aktien von insgesamt CHF 12'512'205.-- könne nicht auf den Wert der Hotel-

liegenschaften geschlossen werden. Aufgrund des Aktienkaufpreises könne 

somit nicht gesagt werden, dass die Verkehrswerte der Hotelliegenschaften 

gemäss amtlichen Schätzungen zu hoch seien. Die Marktwertschätzung von 

R._____ beruhe im Übrigen auf dem Ertragswert. Massgebend sei indes der 

Verkehrswert der Hotelliegenschaften, weshalb auf diese Marktwertschät-

zung nicht abgestellt werden könne. 

6. Mit Replik vom 17. April 2020 hielt die Beschwerdeführer an ihren Anträgen 

unverändert fest. Neu bringt sie im Wesentlichen vor, dass die N._____ 

gemäss dem Managementvertrag vom 28. Mai 2014 sämtliche Kosten, Auf-

wendungen und Erträge selber getragen habe. Das unternehmerische Risiko 

für den Hotelbetrieb habe damit vollumfänglich bei der N._____ gelegen. 

Demgegenüber sei die D._____ GmbH als reine Managementgesellschaft 

aufgetreten, was die eingereichten Jahresabschlüsse und Revisionsberichte 

bestätigen würden. Aufgrund des Inhalts des Managementvertrags vom 28. 

Mai 2014 handle es sich bei der N._____ nicht um eine Immobiliengesell-

schaft, sondern um eine Betriebsgesellschaft, welche das Risiko des Hotel-

betriebs getragen habe. 

7. Am 1. Mai 2020 reichte die Beschwerdegegnerin ihre Duplik ein, worin sie an 

ihren Anträgen ebenfalls festhielt. Angesichts der Tatsache, dass die Be-

schwerdeführerin die Anhänge 1 und 2 (Managementverträge) zum Aktien-

kaufvertrag vom 20. Dezember 2013 trotz entsprechenden Editionsbegeh-

rens nicht eingereicht habe, sei davon auszugehen, dass die N._____ den 

Hotelbetrieb im Zeitpunkt des Aktienverkaufs bereits nicht mehr selber ge-

führt habe, sondern durch ein externes Management habe betreiben lassen. 

Aus der Beilage 2 der Replik lasse sich zudem entnehmen, dass die Mana-

gementverträge der Jahre 1992 bereits am 31. Januar 2014 gekündigt wor-

den seien und festgestanden habe, dass der Hotelbetrieb auf eine Drittge-

sellschaft übertragen werden solle. Die Löhne seien gemäss Replikbeilagen 

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3 und 4 überdies von der O._____ GmbH abgerechnet worden. Die N._____ 

habe somit weder über Mitarbeiter noch sonst über Betriebsaktiven verfügt. 

Der Hotelbetrieb sei nie von der genannten Aktiengesellschaft selber geführt 

worden. Vielmehr sei die Betriebsführung an eine Drittgesellschaft delegiert 

worden. 

8. Am 14. Mai 2020 reichte die Beschwerdeführerin eine Triplik ein. Darin hielt 

sie an ihren Standpunkten fest, ohne neue entscheidrelevante Argumente 

vorzubringen. Mit Schreiben vom 25. Mai 2020 verzichtete die Beschwerde-

gegnerin auf die Einreichung einer Quadruplik. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 

im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-

verfahrens bildet der Einsprecheentscheid vom 6. Dezember 2019 betreffend 

Handänderungssteuer, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einspra-

che der heutigen Beschwerdeführerin vom 7. Januar 2019 abgewiesen und 

ihr aufgrund des am 20. Dezember 2013 mit der A._____ AG abgeschlosse-

nen und vollzogenen Kaufvertrages über die Namenaktien der N._____ (vor-

mals D._____ [Schweiz] AG) eine Handänderungssteuer von CHF 370'801.-- 

auferlegt hat. Ein solcher Entscheid kann mit Beschwerde an das Verwal-

tungsgericht weitergezogen werden (vgl. Art. Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes 

über die Gemeinde- und Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachli-

che Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. 

a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wo-

nach das Verwaltungsgericht unter anderem Beschwerden gegen Ent-

scheide von Gemeinden beurteilt, soweit diese nicht bei einer anderen In-

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stanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössi-

schem Recht endgültig sind, was hier der Fall ist. Demzufolge fällt die Beur-

teilung der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungs-

gerichtes. Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Einspra-

cheentscheides ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwür-

diges Interesse an deren Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem 

frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach einzutreten.

2. Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art.  7 f. des Gesetzes über die Gemeinde- 

und Kirchensteuer (GKStG; BR 720.200) hat die Gemeinde nach den Be-

stimmungen dieses Gesetzes eine Handänderungssteuer zu erheben. Nach 

Art. 12 Abs. 1 und 2 GKStG i.V.m. Art. 4 des Steuergesetztes der Gemeinde 

C._____ (nachfolgend StG) beläuft sich die Handänderungssteuer auf 2% 

des Verkehrswerts des übertragenen Grundstücks. Als wirtschaftliche Han-

dänderung gilt nach Art. 8 Abs. 2 lit. b GKStG auch die Übertragung von 

Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft, wenn dadurch der Er-

werber allein oder zusammen mit seinem Ehegatten und den minderjährigen 

Kindern eine Mehrheit der Stimmen erlangt. Konsequenz hiervon ist, dass 

gemäss bewährter Rechtsprechung der Übergang der Anteile an einer Be-

triebsgesellschaft nicht mit der Handänderungssteuer erfasst wird, da die 

Verfügungsmacht über die Grundstücke bei einer Betriebsgesellschaft ledig-

lich Ausfluss der viel weitergehenden Beherrschung des gesamten Unter-

nehmens ist, die der Käufer mit dem Erwerb der Aktien erlangt (Urteil des 

Bundesgerichts 2C_1040/2014 vom 26. November 2015 E. 2.4.1.). 

3. Entscheidend ist im vorliegenden Fall, ob es sich bei der N._____ (vormals 

D._____ [Schweiz] AG) um eine Betriebs- oder Immobiliengesellschaft ge-

handelt hat. Eine Betriebsgesellschaft ist eine juristische Person, deren 

Grundstücke die sachliche Grundlage für einen Geschäftsbetrieb bilden 

(WEIDMANN/GROSSMANN/ZIGGERLIG, Wegweiser durch das st. gallische Steu-

errecht, Bern 1999, S. 224; StE 1988 B 42.23 Nr. 1; StE 1991 B 42.23 Nr. 3). 

Nicht unter diese Begriffsbestimmung fallen Betriebsgesellschaften, die sich 

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nach ihrem tatsächlichen Geschäftsgebaren oder nach dem statutarischen 

Zweck ausschliesslich oder überwiegend mit der Nutzbarmachung, der Wert-

steigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere und 

nutzbringende Kapitalanlage (Veräusserung, Vermietung, Verpachtung, 

Überbauung) befasst. Von einer solchen Betriebsgesellschaft ist insbeson-

dere auszugehen, wenn der Aktienverkauf wirtschaftlich einem Grundstück-

kauf gleichkommt und sich darin erschöpft (BGE 99 Ia 469). Von diesem 

Grundgedanken her lässt sich durchaus rechtfertigten, beim Vorliegen be-

sonderer Umstände auch in der Übertragung von beherrschenden Beteili-

gungen an Betriebsgesellschaften eine wirtschaftliche Handänderung an den 

Gesellschaftsgrundstücken zu erblicken, nämlich immer dann, wenn der 

Käufer dieser Beteiligungen die Fortführung des Betriebs nicht beabsichtigt. 

Diesfalls ist nicht von einer Betriebs-, sondern von einer Immobiliengesell-

schaft auszugehen (vgl. StE 1989 B 42.22 Nr. 3). Ob die Voraussetzungen 

für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung erfüllt sind, ist in zeit-

licher Hinsicht der Moment der Aktienveräusserung massgebend, wobei 

auch der Zeitraum unmittelbar vor dem Verkauf in die Betrachtung miteinzu-

beziehen ist (RICHNER/FREI/KAUFMANN, Kommentar zum harmonisierten Zür-

cher Steuergesetz, Zürich 1999, N 89 zu § 216). 

4. Mit Kaufvertrag (Share Purchase Agreement) vom 20. Dezember 2013 ver-

äusserte die D._____ GmbH sämtliche von ihr an der D._____ (Schweiz) AG 

gehaltenen Namenaktien zum Preis von CHF 12'512'205.-- an die A._____ 

AG. In § 4 dieses Kaufvertrages wurde vereinbart, dass die Verkäuferin, na-

mentlich die D._____ GmbH, im Anschluss an den Aktienkauf die Betriebs-

führung des Hotels "M._____" gemäss dem als Anhang 1 zum Kaufvertrag 

beigeschlossenen Managementvertrag übernehmen werde. In ihrer Triplik 

vom 14. Mai 2020 bestätigte die Beschwerdeführerin, dass es sich bei die-

sem Anhang um den Managementvertrag vom 28. Mai 2014 handle, welchen 

sie als beschwerdeführerische Beilage (nachfolgend Bf-act.) 19 eingereicht 

habe. Gemäss diesem Managementvertrag war vereinbart, dass die 

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O._____ GmbH die Betriebsführung für die Dauer von zehn Jahren, begin-

nend am 1. März 2014, an die D._____ GmbH überträgt. Bemerkenswert ist 

nun, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Aktienkaufvertrages die 

O._____ GmbH, in welche mit Beginn ab 1. Oktober 2014 der Betrieb des 

Hotels "M._____" – wohlgemerkt exklusive Hotelliegenschaften, welche bei 

der N._____ (vormals D._____ [Schweiz] AG) verblieben – übertragen wurde 

(vgl. Bf-act. 11), noch gar nicht existierte. Die O._____ GmbH wurde nämlich 

erst am 24. November 2014, also rund ein Jahr nach Abschluss des Aktien-

kaufvertrages, in das Handelsregister des Kantons Graubünden eingetragen. 

Daraus ergibt sich, dass zwischen der D._____ GmbH als Verkäuferin und 

der Beschwerdeführerin als Käuferin bereits im Zeitpunkt des Abschlusses 

des Aktienkaufvertrages vom 20. Dezember 2013 vorgesehen war, den Be-

trieb des Hotels "M._____" zu einem späteren Zeitpunkt an eine extra hierfür 

zu gründende Gesellschaft, namentlich die O._____ GmbH, auszulagern, 

wobei die D._____ GmbH gemäss Managementvertrag vom 28. Mai 2014 

(vgl. Bg-act. 19) bereits mit Beginn ab 1. März 2014 die Betriebsführung für 

die Dauer von zehn Jahren übernehmen sollte. In diesem Sinne ist in "Article 

1" was folgt festgehalten: "1. The TENANT (O._____ GmbH)1 shall transfer 

to D._____ (D._____ GmbH)1 the management of the HOTEL which includes 

the undertakings (hotel an other business facilities) and the plants as well 

(…). 3. D._____ shall run the HOTEL in the interest, in the name an for the 

account oft the TENANT with the diligence of a prudent businessman. 

D._____ shall do everthing within its power to achieve the best possible ope-

rating result. (…)". Mit anderen Worten war der Managementvertrag vom 28. 

Mai 2014, mit dem die D._____ GmbH als Drittgesellschaft ab dem 1. März 

2014 mit der Betriebsführung des Hotel "M._____" beauftragt werden sollte, 

augenscheinlich bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Aktienkaufvertra-

ges vom 20. Dezember 2013 vorbereitet gewesen. Um eine Drittgesellschaft 

handelt es sich bei der D._____ GmbH im Übrigen deshalb, weil sie nicht 

zum Konzern der Beschwerdeführerin gehört. Gegenteiliges wurde von der 

1 Eingefügt durch das Verwaltungsgericht

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Beschwerdeführerin auch nicht behauptet. Aufgrund des bereits im Zeitpunkt 

des Aktienkaufvertrages vorbereiteten Managementvertrages (vgl. Bf-act. 

19) musste für die D._____ GmbH und die Beschwerdeführerin bereits da-

mals klar gewesen sein, dass die aktive Betriebsführung des Hotels 

"M._____" (spätestens) am 1. März 2014 für die Dauer von zehn Jahren auf 

die D._____ GmbH übergehen würde. Auch wenn die N._____ (vormals 

D._____ [Schweiz] AG) den operativen Hotelbetrieb bis (spätestens) am 1. 

März 2014, also noch für rund zwei Monate, temporär fortgeführt hätte, kann 

aufgrund der bereits im Managementvertrag (vgl. Bf-act. 19) vorgesehenen 

Übernahme der Betriebsführung durch die D._____ GmbH als Drittgesell-

schaft nicht gesagt werden, dass die N._____ (vormals D._____ [Schweiz] 

AG) ihren Status als aktive Betriebsgesellschaft noch während einiger Zeit 

aufrechterhalten hätte; dies war augenscheinlich auch nicht der Wille der Be-

schwerdeführerin, andererseits sie im Aktienkaufvertrag vom 20. Dezember 

2013 kaum ihre Zustimmung erteilt hätte, dass die operative Betriebsführung 

gemäss dem damals vorbereiteten Managementvertrag bereits am 1. März 

2014 an die D._____ GmbH als Drittgesellschaft übertragen würde. Damit 

einhergehend ist im Revisionsbericht der S._____ betreffend die N._____ 

(vormals D._____ [Schweiz] AG) vom 26. Februar 2016 (vgl. Bf-act. 11) auch 

festgehalten, dass mit dem Wechsel der Eigentümerschaft entschieden wor-

den sei, die rechtliche Struktur anzupassen und die operative Hotelbetriebs-

tätigkeit in eine separate Gesellschaft auszugliedern. Zu diesem Zweck sei 

am 21. November (recte 24. November) 2014 die O._____ GmbH gegründet 

worden. Mittels Sachübernahme sei der operative Hotelbetrieb rückwirkend 

per 1. Oktober 2014 in die neu gegründete Gesellschaft übertragen worden. 

Die N._____ (vormals D._____ [Schweiz] AG) verbleibe als reine Immobili-

engesellschaft, welche die Hotelliegenschaften halte. Dass die Beschwerde-

führerin bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages vom 20. De-

zember 2013 daran interessiert war, den Betrieb des Hotels "M._____" von 

den Hotelliegenschaften zu trennen, ergibt sich auch aus dem von ihr selber 

bei der R._____ in Auftrag gegebenen "Valuation Report" vom Februar 2014 

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(vgl. Bf-act. 33). Darin ist nämlich sinngemäss festgehalten, dass die Be-

schwerdeführerin den Betrieb des Hotels "M._____" und die Hotelliegen-

schaften in zwei verschiedene Gesellschaften ausgelagert hat bzw. ausla-

gern werde. Wird berücksichtigt, dass aufgrund des dem Kaufvertrag als An-

hang 1 beigeschlossenen Managementvertrages bereits am 20. Dezember 

2013 feststand, dass dieser Hotelbetrieb mit Beginn ab 1. März 2014 durch 

eine Drittgesellschaft, namentlich die D._____ GmbH, geführt werden sollte, 

spricht dies ebenfalls dafür, dass die Beschwerdeführerin nicht gewillt war, 

den Hotelbetrieb weiterzuführen. 

5. Aufgrund dieser Sachlage ist das Verwaltungsgericht der Auffassung, dass 

der Aktienkaufvertrag vom 20. Dezember 2013 wirtschaftlich einem Verkauf 

der Hotelliegenschaften gleichkommt und sich zur Hauptsache in dieser Wir-

kung erschöpft. Mit Abschluss dieses Kaufvertrages, welcher als Anhang 1 

einen Managementvertrag enthielt, welcher am 28. Mai 2014 auch unter-

zeichnet wurde und wonach die aktive Betriebsführung mit Beginn am 1. 

März 2014 für die Dauer von zehn Jahren an die D._____ GmbH übergehen 

sollte, ist die N._____ (vormals D._____ [Schweiz] AG) zur Immobiliengesell-

schaft geworden. Der Aktienverkauf vom 20. Dezember 2013 ist damit als 

steuerbare wirtschaftliche Handänderung zu qualifizieren; dies umso mehr, 

als die Hotelliegenschaften letztlich auch in der N._____ (vormals D._____ 

[Schweiz] AG) zurückblieben. An der Tatsache, dass es sich vorliegend um 

eine wirtschaftliche Handänderung handelt, ändert im Übrigen auch das Vor-

bringen der Beschwerdeführerin, wonach die N._____ (vormals D._____ 

[Schweiz] AG) auch nach der durch die D._____ GmbH mit Beginn ab 1. 

März 2014 übernommen Betriebsführung noch immer das volle unternehme-

rische Risiko für den Hotelbetrieb getragen haben soll, nichts. Entscheidrele-

vant ist nämlich – wie bereits gesagt – einzig und allein, dass die N._____ 

(vormals D._____ [Schweiz] AG) durch die gewählte rechtliche Gestaltung 

der Fortführung des Betriebs ihren Status als aktive Betriebsgesellschaft ver-

loren hat. In diesem Sinne qualifizierte das Verwaltungsgericht des Kantons 

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Zürich den Verkauf aller Aktien einer Unternehmung, die in den eigenen Lie-

genschaften einen Hotelbetrieb führte, und der gleichzeitige Abschluss eines 

Vertrages, worin die Betriebsführung auf eine neue Gesellschaft übertragen 

wurde, als wirtschaftliche Handänderung und dies obschon die Betriebs-

führung im Namen und auf Rechnung der ursprünglichen Betriebsgesell-

schaft erfolgte (vgl. StE 1989 B 42.22 Nr. 3). Hatte die N._____ (vormals 

D._____ [Schweiz] AG) ihren Status als aktive Betriebsgesellschaft einge-

büsst, kann die Beschwerdeführerin auch nicht erfolgreich auf deren statuta-

rische Zweckumschreibung abstellen, wonach der Zweck dieser Gesellschaf-

ten unter anderem der Betrieb von Hotelanlagen gewesen sei. Diese Hotel-

betriebsführung ist gemäss Managementvertrag vom 28. Mai 2014 mit Be-

ginn ab 1. März 2014 an die D._____ GmbH übergegangen, womit die 

N._____ (vormals D._____ [Schweiz] AG) spätestens ab diesem Zeitpunkt 

keine aktive Betriebsführung mehr innehatte. Der tatsächliche Zweck ent-

sprach damit nicht mehr der weitergehenden statutarischen Zweckumschrei-

bung, weshalb nicht ohne Weiteres auf letztere abgestellt werden kann (vgl. 

RICHNER/FREI/KAUFMANN, a.a.O., N 89 zu § 216; StE 1988 B 42.23 Nr. 1).

6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die N._____ (vormals D._____ 

[Schweiz] AG) durch den Abschluss des Kaufvertrages vom 20. Dezember 

2013, wonach die aktive Betriebsführung gemäss dem diesem Kaufvertrag 

als Anhang 1 beigeschlossenen Managementvertrag mit Beginn ab 1. März 

2014 für die Dauer von zehn Jahren an die D._____ GmbH als Drittgesell-

schaft übertragen worden ist, ihren Status als aktive Betriebsgesellschaft ver-

loren hat. Durch die im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages vorbe-

reitete Übertragung der aktiven Betriebsführung an die D._____ GmbH ist 

die N._____ (vormals D._____ [Schweiz] AG) somit zur reinen Immobilien-

gesellschaft geworden; dies umso mehr, als die Beschwerdeführerin als Käu-

ferin offensichtlich nicht gewillt war, den Hotelbetrieb weiterzuführen. Vor die-

sem Hintergrund kann offengelassen werden, ob es sich bei der N._____ 

(vormals D._____ [Schweiz] AG) – gestützt auf die Managementverträge des 

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Jahres 1992 (Betriebsführungs- und Regionalvertretungs-Vertrag – bereits 

vor Abschluss des Kaufvertrages vom 20. Dezember 2013 nicht mehr um 

eine aktive Betriebsgesellschaft gehandelt hatte. Diesen Status hat sie näm-

lich – wie bereits gesagt – spätestens durch den Abschluss des Kaufvertra-

ges vom 20. Dezember 2013 eingebüsst. Handelt es sich bei der N._____ 

(vormals D._____ [Schweiz] AG) um eine Immobiliengesellschaft, kann nicht 

beanstandet werden, dass die Beschwerdegegnerin von der Beschwerde-

führerin als Käuferin eine Handänderungssteuer erhoben hat. Die Be-

schwerde erweist sich in diesem Punkt somit als unbegründet, weshalb sie 

abzuweisen ist.    

7.1. Die Beschwerdeführerin macht eventualiter geltend, dass die von der Be-

schwerdegegnerin als Bemessungsgrundlage zugrunde gelegten Verkehrs-

werte der amtlichen Schätzungen von insgesamt CHF 18'540'057.-- nicht 

dem damaligen Marktwert der Hotelliegenschaften entsprochen haben bzw. 

zu hoch seien. Ein starkes Indiz hierfür sei bereits der vereinbarte Kaufpreis 

von insgesamt CHF 12'512'205.--. Dieses Indiz werde durch das Bewer-

tungsgutachten der R._____ vom Februar 2014 untermauert. Danach hätte 

sich der Wert der Hotelliegenschaften auf insgesamt CHF 9'000'000.-- belau-

fen. Auf diesen Wert sei die Bemessungsgrundlage zu reduzieren. Dieser 

Argumentation hält die Beschwerdegegnerin im Wesentlichen entgegen, 

dass der von R._____ ermittelte Wert dem reinen Ertragswert entspreche. 

Dieser Wert korrespondiere nicht mit dem für die Bemessung der Handände-

rungssteuer massgebenden Verkehrswert. Ohnehin handle es sich beim Be-

wertungsgutachten nur um einen Entwurf. 

7.2. Das GKStG wurde im Jahr 2006 erlassen und wollte unter anderem die Han-

dänderungssteuer in Graubünden vereinheitlichen. Den entsprechenden 

Ausführungen in der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 

3/2006-2007, S. 222 f., ist was folgt zu entnehmen:

- 15 -

Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handänderungssteuer soll nicht kantonal ge-
regelt, sondern weiterhin von den Gemeinden festgelegt werden. Diese haben den Satz der 
Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen Sinn festzulegen. 
Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert wurde, beträgt 2 %. Dieses Maximum 
soll beibehalten und aus Gründen der Rechtssicherheit ins Gesetz aufgenommen werden. 
Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsverkehrssteuer dar, bei welcher nur auf den ob-
jektiven Wert des Grundstücks abgestellt und ein Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei 
dieser Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz tief angesetzt wer-
den.

Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert des übertragenen 
Grundstücks erhoben. Der Verkehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des Vermögensü-
berganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten hätte erzielt werden kön-
nen (Marktwert). Bei einem Grundstückkauf wird in der Regel auf den Kaufpreis abgestellt.
Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die Erstellung 
einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, ist die Handän-
derungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (grundlegend 
dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU A 03 2).

Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert, wird die Han-
dänderungssteuer auf Letzterem erhoben. Dabei kann die Gemeinde aber nicht einfach auf 
eine amtliche Schätzung abstellen. Der durch die amtliche Schätzung ermittelte Verkehrs-
wert bildet nur dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er 
auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt 
die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt sie die Beweislast dafür, dass dieser 
höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch ge-
schehen, dass die Gemeinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung 
abklären lässt. Diese Grundsätze entsprechen der jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts 
(vgl. VGU A 03 23, VGU A 02 89, VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde eine (neue) Schätzung 
vornehmen, kann sie die entsprechenden Kosten nicht dem Pflichtigen auferlegen.

Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist es zutreffend, dass 

die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche Schätzung abstellen darf. Der 

amtliche Verkehrswert bildet demnach bloss dann eine taugliche Vergleichs-

grösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Markt-

verhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde 

aber auf einen höheren Verkehrswert ab als den vereinbarten Kaufpreis, trägt 

sie die Beweislast dafür, dass der höhere Wert dem Marktwert im Übertra-

gungszeitpunkt entspricht. Dies kann mittels einer neuen Schätzung oder ei-

nem entsprechenden Gutachten geschehen (vgl. PVG 2002 Nr. 24 E.2; Urteil 

des Verwaltungsgerichts [VGU] A 02 18 vom 22. Mai 2002 E.3 in fine). Es ist 

demgegenüber unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Er-

lös zu erheben, der auf dem Markt für die betreffende Liegenschaft mit Si-

cherheit nicht erzielbar wäre (so bereits PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A 03 23 

vom 5. September 2003 E.2a sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b). 

- 16 -

7.3. In der Vergangenheit hat das streitberufene Gericht erwogen, dass allfällige 

Abweichungen zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem 

tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von Liegenschaften von den Behörden 

herkömmlicherweise insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren 

seien, als die entsprechenden Wertunterschiede die Grenzschwelle von 10 

% nicht überschreiten würden (vgl. VGU 14 15 vom 15. Mai 2014 E.4b mit 

Hinweisen auf PVG 2002 Nr. 25 E.1b sowie VGU 02 89 vom 18. Februar 

2003 E.2b). Dies bedeutet im Umkehrschluss jedoch nicht, dass jede höhere 

Wertdifferenz zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem 

tatsächlich vereinbarten Kaufpreis per se eine offensichtlich unter dem Ver-

kehrswert liegende Handänderung darstellt. Vielmehr stellt eine höhere Wert-

differenz lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in einem solchen Fall, 

der höheren Wertdifferenz näher auf den Grund zu gehen und sie detaillierter 

zu hinterfragen (vgl. PVG 2002 Nr. 25 E.3a). Unbestrittenermassen beträgt 

die hier interessierende Wertdiskrepanz zwischen dem amtlich geschätzten 

Verkehrswert von insgesamt CHF 18'540'057.-- (vgl. Bf-act. 3) und dem ver-

einbarten Kaufpreis von insgesamt 12'512'205.-- mindestens CHF 

6'027'852.-- bzw. 32.5%. Mindestens deshalb, weil mit dem vereinbarten 

Kaufpreis nicht nur die Übernahme des Hotels "M._____", sondern auch die 

Übernahme des Hotels "D._____" T._____ abgegolten wurde (vgl. Bf-act. 2). 

Hinzu kommt, dass mit dem Verkauf der Aktien nicht nur die Hotelliegen-

schaften an sich, sondern auch weitere Werte (z.B. Hoteleinrichtungen, Mo-

biliar, Inventar, Goodwill etc.) verkauft wurden. Mit anderen Worten wurden 

mit dem vereinbarten Kaufpreis von insgesamt CHF 12'512'205.-- mehr als 

nur die Liegenschaften des Hotels "M._____" entschädigt. Wie die Beschwer-

deführerin zutreffend festhält, stellt die Beschwerdegegnerin vorliegend ein-

fach auf die Verkehrswerte der amtlichen Schätzungen vom 25. November 

2010, 24. November 2011, 21. März 2012 sowie vom 28. Oktober 2013 (vgl. 

Bf-act. 3) ab, ohne die besagte Wertdifferenz näher zu prüfen und dies ob-

schon aufgrund des im Recht liegenden "Valuation Report" der R._____ vom 

- 17 -

Februar 2014 (vgl. Bf-act. 33) Anhaltspunkte vorhanden waren, dass der da-

malige Marktwert der verkauften Liegenschaften des Hotels "M._____" tiefer 

sein könnte als der Verkehrswert gemäss amtlichen Schätzungen von insge-

samt CHF 18'540'057.--. Damit vermag die auf einen höheren Verkehrswert 

abstellende Beschwerdegegnerin nicht nachzuweisen, dass der höhere Ver-

kehrswert von insgesamt CHF 18'540'057.-- dem tatsächlichen Marktwert der 

Hotelliegenschaften im Übertragungszeitpunkt entsprach, weshalb der amt-

lich geschätzte Verkehrswert keine taugliche Vergleichsgrösse bildet; dies 

umso weniger, als vorliegend davon auszugehen ist, dass die massgebliche 

Handänderung unter unabhängigen Dritten stattgefunden hat. So ist denn 

auch erstellt, dass die D._____ GmbH (Verkäuferin) und die A._____ AG 

(Käuferin) weder im Aktionärskreis noch im Verwaltungsrat Verbindungen zu-

einander haben. Es ist daher davon auszugehen, dass zwischen den beiden 

Vertragsparteien keine besondere Beziehung bestanden hat, die eine andere 

Auffassung rechtfertigen würde. Sachliche Gründe, weshalb die gewinnori-

entierten Gesellschaften einen unterpreislichen Verkauf für die fraglichen Ho-

telliegenschaften hätten vereinbaren sollen, sind somit nicht ersichtlich. Zu-

sammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin den Beweis, 

wonach der höhere Verkehrswert von CHF 18'540'057.-- dem tatsächlichen 

Marktwert der Liegenschaften des Hotels "M._____" im Zeitpunkt der Han-

dänderung entsprach, nicht erbracht hat. Auch der vereinbarte Kaufpreis von 

CHF 12'512'205.-- kann nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen wer-

den. Darin sind nämlich – wie bereits gesagt – weitere Werte (z.B. Hotelein-

richtungen, Mobiliar, Inventar, Goodwill etc.) als nur die Liegenschaften des 

Hotels "M._____" enthalten. Dieser Betrag gibt somit den damaligen Markt-

wert der Hotelliegenschaften nicht wieder. Aus diesem Grund ist die Angele-

genheit zu vertieften Abklärungen und zum neuen Entscheid an die Be-

schwerdegegnerin zurückzuweisen. 

7.4. Im Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin die Handänderungssteuer zu Un-

recht auf dem amtlich geschätzten Verkehrswert von insgesamt CHF 

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18'540'057.-- erhoben. In diesem Punkt ist die Beschwerde somit gutzuheis-

sen, der angefochtene Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2019 entspre-

chend aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der 

Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 

8.1. Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittel- und im Klageverfahren in 

der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Im Hauptantrag be-

antragte die Beschwerdeführerin, dass auf die Erhebung einer Handände-

rungssteuer gänzlich zu verzichten sei. In diesem Punkt ist sie vollumfänglich 

unterlegen. In Bezug auf den von der Beschwerdeführerin gestellten Eventu-

alantrag (falsche Bemessungsgrundlage) ist sie indes dahingehend durchge-

drungen, dass die Angelegenheit zu vertieften Abklärungen und zum neuen 

Entscheid an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen wird. Vor diesem 

Hintergrund rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten von CHF 4'000.00 im Um-

fang von 2/3 der teilweise obsiegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen 

(vgl. Art. 72 Abs. 2 VRG).  

8.2. Die Beschwerdeführerin hat zu 1/3 als obsiegend zu gelten. Gestützt auf 

Art. 78 Abs. 1 VRG ist ihr in diesem Umfang eine reduzierte Parteientschädi-

gung zuzusprechen. Die Vertreterin der Beschwerdeführerin hat trotz gericht-

licher Aufforderung vom 5. Mai 2020 keine Honorarnote eingereicht. Aus die-

sem Grund ist ihr Aufwand nach richterlichem Ermessen festzulegen. Die 

Vertreterin reichte für die Beschwerdeführerin eine Beschwerde-, eine Re-

plik- sowie eine Triplikschrift ein, wobei insbesondere die Trikplikschrift nichts 

Neues mehr enthielt. Die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Redak-

tion dieser Rechtschrift sind somit nicht als erforderlich zu qualifizieren. Vor 

diesem Hintergrund und aufgrund der Schwierigkeit des Falles erweist sich 

ein Aufwand von pauschal CHF 4'000.-- (inkl. MWST und Spesen) als ange-

messen. Angesichts der Tatsache, dass die Beschwerdeführerin zu 1/3 ob-

siegt hat, ist ihr somit eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 1'333.-- 

(inkl. MWST und Spesen) zuzusprechen.

- 19 -

- 20 -

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der Einspracheentscheid 

aufgehoben und die Sache zum neuen Entscheid im Sinne der Erwägun-

gen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 392.--

zusammen CHF 4'392.--

gehen zu 2/3 zulasten der A._____ AG und zu 1/3 zulasten der Gemeinde 

C._____. 

3. Die Gemeinde C._____ hat der A._____ AG eine reduzierte Parteien-

tschädigung von CHF 1'333.-- zu bezahlen. 

4. [Mitteilungen]

[Mit Urteil 9C_629/2022 vom 26. Januar 2023 ist das Bundesgericht auf die gegen 

diesen Entscheid erhobene Beschwerde nicht eingetreten.]