# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 82818b05-8cd3-58b4-bdda-c40384a12b49
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 29.11.2022 2020.DIJ.2437
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2020-DIJ-2437_2022-11-29.pdf

## Full Text

1 
 

Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2020.DIJ.2437 SAB  

Beschwerdeentscheid vom 29. November 2022 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum  
 

a Die Eröffnung von Verfügungen des Grundbuchamts muss nach dem VRPG (Art. 44 Abs. 2), d.h. 

eingeschrieben erfolgen. Beim Veranlagungsverfahren für die Handänderungssteuer handelt es sich 

nicht um ein Massenverfahren wie bei der direkten Steuer, wo die Eröffnung mit A Plus-Post genügt. 

b Die 2-jährige Einzugsfrist (Art. 11b Abs. 2 HstG) wird nur bei Renovationsbedürftigkeit gewährt, nicht 

aber, wenn bloss die Fenster ersetzt werden. 

c Im vorliegenden Fall liegt kein überspitzer Formalismus vor. 

 
Impôt sur les mutations suite à l’acquisition d’un logement destiné à l’usage personnel 
 

a La notification des décisions du bureau du registre foncier doit être effectuée conformément à la 

LPJA (art. 44, al. 2), c’est-à-dire par pli recommandé. La procédure de taxation en matière d’impôt 

sur les mutations n’est pas une procédure à grande échelle comme celle qui concerne les impôts di-

rects, pour laquelle la notification par courrier A+ suffit.   

b Le délai d’emménagement de deux ans (art. 11b, al. 2 LIMu) n’est octroyé que s’il existe un besoin 

de rénovation, mais pas s’il s’agit seulement de remplacer les fenêtres. 

c Dans le cas présent, il n’y a pas de formalisme excessif. 

 

 

Sachverhalt 

 

A. 

A.______ und B._________________ erwarben mit Kaufvertrag vom 3. Februar 2017 (mit Nachtrag vom 

21. Februar 2017) die Grundstücke D.__________ Gbbl. Nr. 10000-1 und Nr. 20000-1 je hälftig zu Mitei-

 
 

 

 

2 
 

gentum. Die Grundbuchanmeldung erfolgte am 28. Februar 2017. In ihrer Selbstdeklaration der Handän-

derungssteuer vom 28. Februar 2018 führten A.______ und B._________________ als Bemessungs-

grundlage für die Handänderungssteuer einen Betrag von Fr. 725'000.– auf. Zudem ersuchten sie beim 

zuständigen Grundbuchamt (nachfolgend: Grundbuchamt) um nachträgliche Steuerbefreiung sowie 

Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum im Betrag von Fr. 13’050.–. Das 

Grundbuchamt veranlagte mit Verfügung vom 25. Oktober 2017 die Handänderungssteuer im Betrag von 

Fr. 9'918.– und stundete diese für drei Jahre ab Datum des Grundstückerwerbs. Für die gestundete 

Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. 

Mit Schreiben vom 28.Februar 2020 ersuchten A.______ und B._________________ das Grundbuchamt 

um Erstreckung der Einzugsfrist um ein Jahr und somit der Stundungsfrist von drei auf vier Jahre. 

Mit Verfügung vom 6. März 2020 wies das Grundbuchamt das Fristerstreckungsgesuch ab mit der Be-

gründung, dass dieses innert der Stundungsfrist zu stellen wäre. Zudem hob das Grundbuchamt die 

Stundung auf und wies das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab. Zugleich auferlegte es 

A.______ und B._________________ die gestundete Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 9’918.– 

zuzüglich Zins und Gebühr zur Bezahlung. 

B. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. März 2020 erheben A.______ und 

B._________________ (nachfolgend: Beschwerdeführende) am 8. April 2020 Beschwerde bei der Direk-

tion für Inneres und Justiz (DIJ) und stellen folgende Anträge: «Der Entscheid des Grundbuchamtes, 

C____, vom 6. März 2020 sei aufzuheben und die Frist zur Begründung des Hauptwohnsitzes durch die 

Beschwerdeführer sei auf vier Jahre zu erstrecken.». 

In seiner Stellungnahme vom 16. April 2020 beschränkte sich das Grundbuchamt auf die Frage der 

Rechtzeitigkeit der Beschwerde. Mit Beschwerdevernehmlassung vom 15. August 2022 in der Sache 

selbst beantragt das Grundbuchamt, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten sei; eventualiter die Be-

schwerde vollumfänglich abzuweisen sei. 

Am 28. Oktober 2022 reichten die Beschwerdeführenden Schlussbemerkungen ein. 

 

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer 

(HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 

23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügun-

gen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In 

Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ 

 
 

 

 

3 
 

ist damit für die Beurteilung der Beschwerde gegen die angefochtene Verfügung des Grundbuchamtes 

vom 6. März 2020 zuständig. 

1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch 

die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhe-

bung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtene 

Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. 

1.3 Die Beschwerde ist innert 30 Tagen seit Eröffnung der angefochtenen Verfügung zu erheben 

(Art. 67 VRPG). Die Frist beginnt am Tag nach der Eröffnung der Verfügung zu laufen 

(Art. 41 Abs. 1 VRPG). Sie ist gewahrt, wenn die Beschwerde am letzten Tag der schweizerischen Post 

übergeben wird (Art. 42 Abs. 2 VRPG). Ausser bei Massenverfügungen und vorbehältlich anders lauten-

der Gesetzgebung werden Verfügungen und Entscheide entweder mit eingeschriebener Post oder mit 

gerichtlicher Urkunde eröffnet (Art. 44 Abs. 2 VRPG). Soweit Art. 44 Abs. 2 VRPG eine Zustellung per 

eingeschriebener Post verlangt, genügt die Zustellung mit A-Post Plus nicht (MICHEL DAUM, in: Her-

zog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 44 N. 25 mit Hinweisen). Aus 

mangelhafter Eröffnung darf niemanden ein Rechtsnachteil erwachsen (Art. 44 Abs. 6 VRPG). Der Be-

weis der Eröffnung sowie deren Datum obliegt der Verwaltung (BVR 2019 S. 82, E. 1.3.3 mit Hinweisen). 

Gelten besondere Zustellungsvorschriften, so ist die tatsächliche Kenntnisnahme durch den Adressaten 

massgebend für die Zustellung (BGE 145 IV 252 E. 1.3.2 mit Hinweisen). Bei der Bestimmung von 

Art. 44 Abs. 2 VRPG, die eine Zustellung per Einschreiben oder Gerichtsurkunde verlangt, handelt es 

sich um eine solche «besondere Zustellungsvorschrift». 

Die angefochtene Verfügung vom 6. März 2020 wurde mit A-Post Plus eröffnet. Entgegen der Auffas-

sung des Grundbuchamtes handelt es sich dabei nicht um eine Massenverfügung. Daran ändert nichts, 

dass es sich um eine Steuerveranlagung handelt. In Bezug auf die Eröffnung unterscheidet sich das HG 

vom Steuergesetz vom 21. Mai 2000 (StG; BSG 661.11), das in Art. 159 Abs. 2 Satz 1 StG für Verfügun-

gen und Entscheide nach diesem Gesetz vorsieht, dass die Zustellung in der Regel mit gewöhnlicher 

Post erfolgt. Die Eröffnung von Verfügungen des Grundbuchamts in Handänderungssteuersachen richtet 

sich hingegen nach dem VRPG. Aufgrund mangelnder anderslautender Gesetzesbestimmung hätte die 

Eröffnung der Verfügung vom 6. März 2020 gemäss Art. 44 Abs. 2 VRPG mittels eingeschriebener Post 

erfolgen sollen. Es handelt sich somit um eine mangelhafte Eröffnung. Unbestrittenermassen haben die 

Beschwerdeführenden am 9. März 2020 tatsächlich Kenntnis von der angefochtenen Verfügung genom-

men. Deshalb gilt die Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. März 2020 als am 9. März 2020 zugestellt. 

Folglich hat die dreissigtägige Beschwerdefrist am 10. März 2020 zu laufen begonnen und endete am 8. 

April 2020. Mit Postaufgabe vom 8. April 2020 erfolgte die Beschwerde daher fristgerecht. 

Auf die im Übrigen formgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten. 

2. 

2.1 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu 

entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und Art. 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbst-

 
 

 

 

4 
 

deklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise 

veranlagt (Art. 16 und Art. 17 Abs. 1 und Abs. 2 HG). Mit der Veranlagungsverfügung wird das Veranla-

gungsverfahren abgeschlossen. Das in der Regel gleichzeitig mit der Selbstdeklaration anhängig ge-

machte Steuerbefreiungsverfahren kann hingegen erst später abgeschlossen werden 

(VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 5.1). 

2.2 Gestützt auf Art. 11a Abs. 1 HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der 

Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das 

Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grund-

stück ihr oder ihm als Hauptwohnsitz dient und von ihr oder ihm während mindestens zweier Jahre unun-

terbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei 

muss der Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begrün-

det werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei 

Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). 

2.3 Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handän-

derungssteuer auf den ersten Fr. 800’000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für ma-

ximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und Abs. 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Die Stun-

dungsverfügung stellt einen Zwischenschritt im Verfahren der Steuerbefreiung dar. Es handelt sich mit-

hin um eine Zwischenverfügung im Sinne von Art. 61 Abs. 1 VRPG (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 

E. 5.1 mit Hinweisen). Diese Stundung erfolgt, weil das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung nicht 

sofort beurteilt werden kann. Erst nach maximal vier Jahren entscheidet das Grundbuchamt in der das 

Verfahren abschliessenden Endverfügung, ob die Steuerpflichtigen sowohl die Einzugsfrist als auch die 

Wohnsitzdauer eingehalten haben und damit die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllen. 

Vor Ablauf der Stundung gemäss Art. 17 Abs. 2 HG hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber 

dem Grundbuchamt unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuer-

befreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer-

den (Art. 17a Abs. 1 HG). Nach Ablauf der Stundung prüft das Grundbuchamt, ob die gesetzlichen Vor-

aussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung gegeben sind. Gegebenenfalls heisst es in seiner 

Endverfügung das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut und verfügt diese 

(Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt es zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht er-

füllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 

3. 

Der Kaufvertrag des Grundstücks D.__________ Gbbl. Nr. 2000-2 wurde am 28. Februar 2017 im 

Grundbuch eigetragen. Dieses Datum gilt als Erwerbsdatum. Am 25. Oktober 2017 stundete das Grund-

buchamt die Handänderungssteuer im Umfang von Fr. 9'918.– für eine Dauer von drei Jahren ab Grund-

stückerwerb, d.h. bis zum 28. Februar 2020. Diese Dauer setzt sich zusammen aus einer Einzugsfrist 

von einem Jahr (bis zum 28. Februar 2018) und einer anschliessenden Wohndauer von zwei Jahren. 

 
 

 

 

5 
 

Mit Eingabe vom 28. Februar 2020 ersuchten die Beschwerdeführenden das Grundbuchamt um Erstre-

ckung der Einzugsfrist um ein Jahr und somit um eine Stundungsfrist von insgesamt vier Jahren. Sie 

begründeten ihr Gesuch damit, dass sie unmittelbar nach Erwerb der Liegenschaft mit dem Um- und 

Ausbau begonnen hätten, dieser jedoch von der Baupolizei angehalten worden sei, da das erworbene 

Gebäude denkmalgeschützt sei und nicht in der vorgesehenen Art und Weise umgebaut werden könne. 

Das daraus resultierende Bewilligungsverfahren habe sich als umfangreich gestaltet. Nach erteilter Bau-

bewilligung am 28. Mai 2018 und abgeschlossenem Umbau seien die Beschwerdeführenden am 

21. Februar 2019 in die fragliche Liegenschaft eingezogen. Insbesondere brachten die Beschwerdefüh-

renden noch vor, dass das Nichteinhalten der Frist ihnen nicht zuzurechnen sei. 

Mit Verfügung vom 6. März 2020 entsprach das Grundbuchamt dem Gesuch um Fristerstreckung vom 

28. Februar 2020 nicht (Ziff. 1). Es hob die Stundungsverfügung vom 25. Oktober 2017 auf (Ziff. 2) und 

erhob die gestundete Steuer von Fr. 9'918.– zuzüglich Zins (Ziff. 3) und stellte nach Bezahlung der Steu-

er und des Zinses die Löschung der bestehenden Grundpfandrechte auf allen betroffenen Grundstücken 

in Aussicht (Ziff. 4). Für die Abweisung erhob es eine Gebühr von Fr. 300.– (Ziff. 7). Zur Begründung 

führte es aus, dass ein Gesuch um Verlängerung der einjährigen Einzugsfrist vor deren Ablauf gestellt 

werden müsse. Das Fristerstreckungsgesuch der Beschwerdeführenden vom 28. Februar 2020 sei somit 

zu spät erfolgt. Hinsichtlich der Steuerbefreiung führt das Grundbuchamt aus, dass den am 2. März 2020 

eingereichten Hauptwohnsitzbestätigungen zu entnehmen sei, dass die beiden Beschwerdeführenden 

am 21. Februar 2019 bzw. 1. November 2018 ihren Hauptwohnsitz in den betreffenden Grundstücken 

begründet hätten. Da die einjährige Einzugsfrist am 28. Februar 2018 abgelaufen sei, sei die Haupt-

wohnsitzbegründung durch die Beschwerdeführenden verspätet erfolgt. 

4. 

In ihrer Beschwerde beantragen die Beschwerdeführenden die Aufhebung der Verfügung vom 

6. März 2020 sowie die Festsetzung der Stundungsfrist auf vier Jahre. Aufgrund des Um- und Ausbaus 

des Gebäudes, insbesondere dem Einbau neuer Fenster, und dem Umstand, dass es sich dabei um ein 

denkmalgeschütztes Objekt handle, sei es zu einem Baustopp gekommen. Die Beschwerdeführenden 

hätten dem Umstand, dass es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handle, zu wenig Rechnung 

getragen. Ihr Baugesuch vom 30. November 2017 sei aufgrund formeller und offenkundiger materieller 

Mängel am 13. Dezember 2017 zur Verbesserung zurückgewiesen worden. Nach erneuter Einreichung 

des Baubewilligungsgesuchs am 10. Januar 2018 sei dieses am 28. Mai 2018 bewilligt worden. Die Be-

schwerdeführenden seien anschliessend am 21. Februar 2019 bzw. 1. November 2018 in das Haus ein-

gezogen. Die Beschwerdeführenden begründen die Erstreckung der Stundungsfrist auf vier Jahre insbe-

sondere damit, dass das Bauvorhaben durch die Baupolizei eingestellt worden sei, da es sich um eine 

denkmalgeschützte Baute handle. Anschliessend sei ein umfangreiches Baubewilligungsverfahren not-

wendig gewesen. Die Beschwerdeführenden seien Opfer ihrer Rechtsunkenntnis geworden, da sie nicht 

gewusst hätten, dass der Um- und Ausbau denkmalgeschützter Objekte, insbesondere aufgrund des 

Einbaus von Fenstern aus Kunststoff, bewilligungspflichtig sei. Zudem halten die Beschwerdeführenden 

 
 

 

 

6 
 

fest, dass es überspitzt formalistisch sei, dass die im Gesetz vorgesehene Frist ihnen nicht nachträglich 

gewährt werde. 

In seiner Vernehmlassung führt das Grundbuchamt aus, dass die einjährige Einzugsfrist am 

28. Februar 2018 abgelaufen sei. Innert dieser Frist hätten die Beschwerdeführenden die Möglichkeit 

gehabt, ein Fristverlängerungsgesuch zu stellen, was sie nicht gemacht hätten. Im vorliegenden Fall ha-

be das Grundbuchamt gestützt auf den Kaufvertrag nicht erkennen können, dass die Liegenschaft reno-

vationsbedürftig gewesen sei und daher eine Stundungsfrist von vier Jahren hätte gewährt werden kön-

nen. Zudem hätten die Beschwerdeführenden vorliegend durchaus rechtzeitig einziehen können, wenn 

sie beim Wechsel der Fenster das korrekte Material verwendet hätten. Ausserdem schliesse der blosse 

Ersatz der Fenster einen rechtzeitigen Einzug per se nicht aus, da die Liegenschaft dadurch nicht unbe-

wohnbar werde. 

5. 

5.1 Formell angefochten ist die Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. März 2020, mit der das Ge-

such um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen worden ist. Aus der Begründung der Beschwerde 

ergibt sich, dass die Beschwerdeführenden im Wesentlichen argumentieren, die in der Stundungsverfü-

gung festgesetzte Stundungsdauer sei fehlerhaft. 

5.2 Die Stundungsverfügung ist eine Zwischenverfügung (vgl. E. 2.3 hiervor). Solche Verfügungen, die 

nicht die Zuständigkeit oder den Ausstand betreffen, sind nur unter besonderen Voraussetzungen selb-

ständig anfechtbar (Art. 61 Abs. 2 und Abs. 3 VRPG). Dies entspricht im Übrigen auch der Rechtsmittel-

belehrung auf der Stundungsverfügung, wonach eine gegen die Stundung gerichtete Beschwerde nur 

zulässig ist, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil besteht. Ist die Beschwerde nicht zulässig 

oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so ist die Zwischenverfügung durch Beschwerde gegen den 

Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirkt (Art. 61 Abs. 4 VRPG). Selbst wenn 

die Voraussetzungen nach Art. 61 Abs. 3 VRPG erfüllt wären, um die Zwischenverfügung selbständig 

anzufechten, muss diese somit nicht sofort angefochten werden; den Adressatinnen und Adressaten 

steht insofern ein Wahlrecht zu (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 5.2 mit Hinweisen). Es ist somit 

zulässig, mit der Anfechtung der Stundungsverfügung zuzuwarten, bis das Grundbuchamt den Endent-

scheid über die Steuerbefreiung fällt. 

5.3 Das Grundbuchamt stützte sich bei der Verfügung vom 6. März 2020 auf die von ihm verfügte 

Stundungsdauer von drei Jahren. Das Gesuch um Steuerbefreiung wies es ab, weil die Beschwerdefüh-

renden nicht innert der einjährigen Einzugsfrist eingezogen sind. Somit wirkt sich die Stundungsverfü-

gung auf die Endverfügung aus und kann zusammen mit dieser angefochten werden. Dieser Umstand 

hat auch zur Folge, dass die in der Stundungsverfügung festgesetzte Einzugsfrist nicht mangels Anfech-

tung rechtsbeständig geworden ist (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 5.2). Das Grundbuchamt hät-

te demnach beim Endentscheid über das Gesuch um Steuerbefreiung auch die in der Stundungsverfü-

gung festgelegte Stundungsdauer überprüfen müssen. Sofern es dabei zum Schluss gekommen wäre, 

dass die Stundungsdauer in der Stundungsverfügung von Anfang an zu Unrecht nur auf drei statt auf vier 

 
 

 

 

7 
 

Jahre festgesetzt worden ist, hätte es das Gesuch um Steuerbefreiung auch unter diesem Aspekt prüfen 

müssen. 

Weil die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde die in der Stundungsverfügung festgesetzte Stun-

dungsdauer rügen, gilt diese als mitangefochten und muss im Rahmen der vorliegenden Beschwerde auf 

ihre Richtigkeit überprüft werden (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 5.3). 

6. 

6.1 Entscheidend für die Frage der Festlegung der Stundungsdauer ist die gesetzliche Regelung für 

die Einzugsfrist. Diese beträgt ein Jahr seit dem Grundstückserwerb, wenn die entsprechende Baute 

bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zweier Jahre zu erfolgen 

(Art. 11b Abs. 2 HG). Nach Praxis der Grundbuchämter wird die zweijährige Frist indes auch gewährt, 

wenn das Gebäude renoviert werden muss (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 3.3). Dies wird auch 

dadurch ersichtlich, dass auf dem Gesuchsformular das ankreuzbare Feld aufgeführt ist, welches anzu-

kreuzen ist, wenn das als Hauptwohnsitz dienende Grundstück unüberbaut oder renovationsbedürftig ist. 

Das auf dem Gesuchsformular aufgeführte ankreuzbare Feld kann nicht als Antrag der Gesuchstellerin 

oder des Gesuchstellers für eine bestimmte Stundungsdauer interpretiert werden. Mit dem Ankreuzen 

bzw. Nicht-Ankreuzen des Feldes wird vielmehr lediglich eine Angabe zum Sachverhalt gemacht, der für 

die Stundungsverfügung relevant ist. Auch beim Erlass der Stundungsverfügung gilt der Grundsatz, dass 

die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen (Art. 18 Abs. 1 VRPG). 

6.2 Aus dem Kaufvertrag vom 3. Februar 2017 (mit Nachtrag vom 21. Februar 2017) geht nicht hervor, 

dass es sich um ein renovationsbedürftiges Grundstück handelt. Die Beschwerdeführenden stützten die 

Renovationsbedürftigkeit auf den Baustopp bzw. das Baubewilligungsverfahren, welches aufgrund der 

eingebauten Kunststofffenster in die denkmalgeschützte Liegenschaft ausgelöst worden ist. Die Be-

schwerdeführenden sind zunächst darauf hinzuweisen, dass nach einem allgemeinen Grundsatz nie-

mand Vorteile aus seiner eigenen Rechtsunkenntnis ableiten kann (vgl. BGE 126 V 308 E. 2b mit Hin-

weisen). Die Beschwerdeführenden sind somit in ihrer Unkenntnis über die benötigte Baubewilligung und 

den daraus resultierenden Baustopp nicht zu schützen. Auch die Abweisung des Baubewilligungsgesu-

ches vom 30. November 2017 aufgrund formeller und offenkundiger materieller Mängel ist nicht geeig-

net, die zweijährige Einzugsfrist zu rechtfertigen. Schlussendlich begründen die Beschwerdeführenden 

die Renovationsbedürftigkeit mit den sechs Fenstern, je drei im ersten und zweiten Stockwerk, die rück-

gebaut werden sollten. Es ist davon auszugehen, dass ein solcher Rückbau von sechs Fenstern nicht so 

gravierend ist, dass er den Einzug in das Gebäude um ein Jahr verlängert. 

Folglich haben die Beschwerdeführenden keinen Anspruch auf eine Einzugsfrist von zwei Jahren ab 

Grundstückserwerb (Art. 11b Abs. 2 HG) und eine vierjährige Stundung der Handänderungssteuer. Wie 

oben ausgeführt, wird in der Praxis eine zweijährige Frist auch bei einer Renovationsbedürftigkeit des 

Gebäudes gewährt, was bereits über den Wortlaut von Art. 11b Abs. 2 HG hinausgeht, der bloss die 

Neuerstellung einer Baute erwähnt. Der Einbau neuer Fenster wie im vorliegenden Fall fällt nicht unter 

 
 

 

 

8 
 

die Renovationsbedürftigkeit. Die Stundungsverfügung des Grundbuchamtes vom 25. Oktober 2017 ist 

demnach nicht zu beanstanden.  

7. 

Die korrekte Stundungsfrist von drei Jahren ist am 28. Februar 2020 abgelaufen. Damit kann entschie-

den werden, ob die zweijährige Wohndauer erfüllt ist. Dieser Entscheid obliegt der DIJ als Beschwer-

deinstanz, da im vorliegenden Fall keine Gründe vorliegen, welche es rechtfertigen würden, die Sache 

ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 72 Abs. 1 

VRPG). 

Art. 17a Abs. 1 HG bestimmt, dass die Erwerberin oder der Erwerber vor Ablauf der Stundung gemäss 

Art. 17 Abs. 2 HG gegenüber dem Grundbuchamt unaufgefordert den Nachweis zu erbringen hat, dass 

alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung er-

füllt sein werden. Zudem sind sämtliche Beweismittel beizulegen. Im vorliegenden Fall ist die Stun-

dungsverfügung mitangefochten (vgl. E. 5.3 hiervor). Weil die Beschwerde aufschiebende Wirkung hat 

(Art. 68 Abs. 1 VRPG), konnte die mitangefochtene Stundungsverfügung in Bezug auf die umstrittene 

Stundungsdauer keine Wirkungen entfalten. 

Aus den eingereichten Hauptwohnsitzbestätigungen der Einwohnergemeinde D.__________ vom 24. 

Februar 2020 geht hervor, dass die beiden Beschwerdeführenden am 21. Februar 2019 bzw. am 1. No-

vember 2018 in die auf dem erworbenen Grundstück bestehende Baute (D._________________) einge-

zogen sind. Somit erfolgte die Hauptwohnsitzbegründung nicht innert einem Jahr seit Grundstückserwerb 

am 28. Februar 2017. Zudem ist es fraglich, inwiefern die Voraussetzung der zweijährigen, ununterbro-

chenen, persönlichen Wohnnutzung erfüllt ist, weil es sich um Miteigentumseinheiten handelt, die zwar je 

hälftig im Eigentum beider Beschwerdeführenden stehen, diese aber je nur von einem der Beschwerde-

führenden bewohnt werden. Da der Einzug der Beschwerdeführenden nicht innert der Einzugsfrist von 

einem Jahr erfolgte, kann diese Frage offenbleiben. 

8. 

Schliesslich werfen die Beschwerdeführenden dem Grundbuchamt vor, dass es überspitzt formalistisch 

sei, die im Gesetz vorgesehene Frist nicht nachträglich zu gewähren.  

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung stellt nicht jede prozessuale Formstrenge einen überspitz-

ten Formalismus dar. Prozessuale Formen sind unerlässlich, um die ordnungsgemässe Abwicklung des 

Verfahrens sowie die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten (BGE 134 II 244 E. 2.4.2 

S. 248). Überspitzter Formalismus liegt nur vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufge-

stellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschrif-

ten mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und 

damit dem Bürger den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGer 4A_281/2018 vom 12.9.2018, 

E. 3.2.1; vgl. auch BERNHARD WALDMANN, in Basler Kommentar, 1. Aufl. 2015, Art. 29 BV N. 30 f.). 

 
 

 

 

9 
 

Im vorliegenden Fall liegt kein überspitzter Formalismus vor, indem keine zweijährige Einzugsfrist ge-

währt wurde. Gesetzliche und behördliche Fristen dienen der ordnungsgemässen Abwicklung von Ver-

fahren. Es ist zulässig, deren Nichteinhaltung mit Konsequenzen zu verbinden. 

9. 

Zusammenfassend kommt die DIJ zum Schluss, dass die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuer-

befreiung nicht erfüllt sind. Die Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. März 2020 ist nicht zu beanstan-

den. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist deshalb abzuweisen. 

10. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die entstandenen 

Verfahrenskosten je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 

Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebüh-

ren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 2’000.– festgesetzt. Parteikosten sind 

keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 

Fr. 2’000.– werden A.______ und B._________________ unter solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte, 

ausmachend je Fr. 1’000.–, zur Bezahlung auferlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

 

3. 

Parteikosten werden keine gesprochen.