# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 654c9112-f00b-556c-8aeb-f4ee466bf634
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 21.08.2019 BRGE III Nr. 0106/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0106-20_2019-08-21.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0106/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 13 

Mit Beschluss vom 11. Dezember 2018 setzte der Gemeinderat X den 
Quartierplan Y gemäss den zugehörigen Quartierplanakten fest. Die Bau-
direktion Kanton Zürich (Amt für Raumentwicklung) genehmigte den so 
festgesetzten Quartierplan mit Verfügung vom 25. Februar 2019. Ein Quartier-
plangenosse gelangte mit Eingabe vom 5. April 2019 gegen die genannten 
Entscheide an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte unter 
anderem den Antrag, die von der Quartierplankommission festgesetzte 
Entschädigung für einen Wendeplatz/Wenderecht auf seiner Parzelle in der 
Höhe von CHF 130.–/m2 sei neu auf CHF 1'450.–/m2 festzusetzen. 

Aus den Erwägungen: 

3.1 Der Rekurrent beanstandet zunächst den Geldausgleich für einen 

Wendeplatz bzw. ein Wenderecht auf seiner Parzelle nKat.-Nr. 2 (Kat.-Nr. 1). Er 
bringt vor, das Baurekursgericht habe mit Entscheid BRGE III Nrn. 0006 und 
0007/2018 vom 24. Januar 2018 explizit einen Geldausgleich für die Belastung 
einer Sperrfläche von 83 m2 statuiert. Der Rekurrent habe diesen anlässlich der 
3. Grundeigentümerversammlung explizit beantragen müssen. Die Quartier-
plankommission habe letztlich einem zum Wertverlust in keiner Weise 
adäquaten Geldausgleich stattgegeben. 

Was die Landpreise und damit den Geldausgleich angehe, habe sich die 
Quartierplankommission im Wesentlichen auf eine veraltete Dissertation 
gestützt (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartier-
planverfahren, 2004). Ausserdem habe man den Rekurrenten zufolge seiner 
vormaligen Intervention (Ergreifung von Rechtsmitteln) abstrafen wollen. Der 
Wendeplatz inkl. Sperrfläche habe eine hohe substanzielle Wertverminderung 
des Grundstücks zur Folge. Der heutige Wendebereich inkl. Besucherparkplatz 
messe 42 m2. Durch den neuen Wendeplatz würden die zwei bestehenden 
Besucherparkplätze wegfallen. Im Falle eines Neubaus auf der Parzelle sei bei 
erstelltem Wendeplatz zufolge von dessen eigenartiger Anordnung (zentral, 
mittig) faktisch von einer zweigeteilten Parzelle auszugehen. Die gesamte 
Geometrie eines Neubaus und die Dimension bzw. die Ausnützung der 
Grundfläche werde massiv eingeschränkt. Faktisch führe dies zu einer 
Halbierung der Grundstücksnutzung. Zudem seien separate Besucher-
parkplätze auszuscheiden, was wiederum zu einem zusätzlichen Landbedarf 
von ca. 25 m2 führe und entsprechende Kosten generiere. Bei einer Integration 
in das Gebäude würden zusätzliche Kosten von ca. Fr. 35'000.– pro 
Motorfahrzeugeinstellplatz anfallen. Ob Besucherparkplätze links und rechts 
des Wendeplatzes, mithin innerhalb des Baulinienbereichs, überhaupt 
bewilligungsfähig wären, sei fraglich. Zudem vergrössere sich der Mindest-
abstand von den Verkehrsflächen von aktuell 5,5 m auf über 12 m. De facto 
ergebe sich eine Einschränkung der Überbaubarkeit von einer Fläche von über 
300 m2. 

In der jährlichen Statistik der Preise für Wohnbauland im Kanton Zürich 
werde für X ein Modellpreis (Schätzwert) für ein durchschnittliches Grundstück 
mit Fr. 1'251.–/m2 (2018) ausgewiesen. Bei den effektiv bezahlten Preisen liege 

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der Median bei Fr. 2'029.–/m2. Realistisch sei angesichts der Lage ein Preis von 
Fr. 1'450.–/m2. Die vor kurzem angebotene angrenzende Parzelle Kat.-Nr. 3 sei 
für mehr als Fr. 1,5 Mio. ausgeschrieben gewesen, was einen Landpreis von 
weit über Fr. 2'000.–/m2 ergebe. Der neuste Immobilienmarktbericht (2019) 
erwähne für Wohnbauland für Einfamilienhäuser (gehobene Lage) zwischen Fr. 
2'500.– und Fr. 2'750.–/m2. Der Wendeplatz sei indes ohne Berücksichtigung 
von Lage, Zeitwert oder spezieller Örtlichkeit der Parzelle – in Anwendung der 
erwähnten Dissertation von 2004 – auf Fr. 130.–/m2 festgesetzt worden. Die 
Grundstückpreise in X hätten sich seither aber mehr als verdoppelt. Der 
Quartierplan selbst rechne mit einem Geldausgleich für Bauland von Fr. 800.–
/m2. Ein Containerplatz werde mit Fr. 650.–/m2 abgegolten. Damit werde die 
Rechtsgleichheit verletzt. Auch diese Festsetzungen seien indes willkürlich und 
würden jeder statistischen und marktgerechten Grundlage widersprechen. Für 
die Parzelle Kat.-Nr. 1 resultiere in der Summe eine effektive Werteinbusse 
entsprechend 13 % auf einem Landwert von total Fr. 987'450.– (681 m2 à Fr. 
1'450.–). Anlässlich der 3. Grundeigentümerversammlung hätten der 
Quartierplanverfasser und die zuständige Gemeinderaumplanerin bestätigt, 
dass der angewendete Entschädigungsrahmen nicht an die aktuellen 
Grundstückpreise angepasst worden sei. (…) 

3.5 Gemäss § 145 Abs. 1 PBG sind im Interesse einer geeigneten 
Gestaltung der Parzellen erforderliche Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld 
auszugleichen, ebenso die Abzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungs-
anlagen. Geldausgleich ist gemäss § 145 Abs. 2 lit. b PBG auch für 
Werteinbussen zu leisten, die durch die Aufhebung, Änderung oder 
Begründung von Rechten entstehen. Für die Bemessung der Entschädigungen 
sind dabei in Anwendung von § 145 Abs. 3 PBG grundsätzlich die Verhältnisse 
massgebend, die bei der Festsetzung des Quartierplans bestehen. 

Bei der Berechnung des Geldausgleichs ist grundsätzlich vom 
Verkehrswert des Landes bzw. der auszugleichenden Fläche auszugehen. 
Dabei ist jedoch zu beachten, dass bei Handänderungen – oder, wie 
vorliegend, dienstbarkeitlichen Belastungen – im Quartierplanverfahren weder 
Grundstückgewinn- noch Handänderungssteuern erhoben werden, was sich 
preismindernd auszuwirken hat. Ferner sind Änderungen der Parzellenflächen 
von den Quartierplangenossen häufig nicht gewollt, sondern ergeben sich aus 
den quartierplanrechtlichen Anforderungen einer sachrichtigen Umlegung. Der 
Zielsetzung des Quartierplans entsprechend ist ein vernünftiger Interessen-
ausgleich anzustreben. Somit ist weder auf die auf dem freien Markt erzielbaren 
Höchstpreise abzustellen noch darf der festgelegte Landpreis dazu führen, dass 
die Grundeigentümer mit Mehrzuteilungen allzu preisgünstig zu Land kommen 
(bzw. umgekehrt solches abgeben müssen). Aufgrund dieser Faktoren sind die 

Ausgleichungssummen im Quartierplanverfahren regelmässig tiefer als der 
Verkehrswert anzusetzen. Bei der Festsetzung des Geldausgleichs verfügen 
die Gemeindebehörden über einen relativ erheblichen Ermessensspielraum, 
weshalb die Rechtmittelinstanzen nicht einschreiten, solange dieses Ermessen 
nicht überschritten, missbraucht oder anderweitig rechtsverletzend gehandhabt 
worden ist (BRKE II Nrn. 0093-0095/2000 = BEZ 2000 Nr. 60, E. 6b). 

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3.6 Der Rekurrent geht im Grundsatz richtig darin, dass für die Berechnung 
des Geldausgleichs auf die aktuellen Verhältnisse abzustellen ist und dass als 
Quadratmeterpreis für die Gemeinde X ein Modellpreis von ca. Fr. 1'450.–/m2 
zugrunde zu legen ist (Durchschnitt der Jahre 2013-2017: Fr. 1'455.60/m2). Die 
in den letzten Jahren eingetretene Landpreissteigerung ist notorisch und folglich 
auch in einem Quartierplanverfahren zu berücksichtigen. Ein direktes Abstellen 
auf die effektiv bezahlten, noch mit erheblicher Unsicherheit (Volatilität) 
behafteten Transaktionspreise fällt hingegen ausser Betracht. Gründe wie etwa 
eine besondere Lage oder besondere Voraussetzungen bezüglich der 
Bebaubarkeit, welche einen abweichenden Ausgangswert nahelegen, sind nicht 
ersichtlich. Ebenso wenig bestehen besondere Verhältnisse, die eine 
Abweichung von der Regel gemäss § 145 Abs. 3 PBG nahelegen. Nicht 
relevant sein kann bezüglich der Berücksichtigung von Wertsteigerungen, dass 
in der erwähnten, einschlägigen Dissertation aus dem Jahre 2004 kasuistisch 
Beispiele aus der Rechtsprechung zusammengefasst werden, welche teilweise 
aus den 1980er-, 1990er- oder den frühen 2000er-Jahren stammen (Kleb, S. 95 
f.). Eine Berücksichtigung dieser Entscheide hat selbstredend nicht absolut, 
sondern im Lichte der geänderten Verhältnisse zufolge Zeitablaufs zu erfolgen. 

Die Berücksichtigung des Zeitablaufs bedeutet indes nicht, dass die 
streitgegenständliche, für das Wenderecht auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 
festgesetzte Entschädigung angesichts der groben Orientierung an den in der 
Dissertation zitierten Beispielen in der Sache von vornherein als zu tief 
angesetzt zu gelten hätte. Gerade bei Dienstbarkeiten, deren Einräumung keine 
Verkleinerung der Grundstücksfläche zur Folge hat, wäre eine 
schematisierende Betrachtung verfehlt. Die zitierten Rechtsprechungshinweise 
enthalten entgegen dem Dafürhalten des Gemeinderats X und des Rekurrenten 
keine spezifisch auf Wendeanlagen bezogenen Ausführungen bzw. zitieren 
diesbezüglich einzig die in einzelnen Entscheiden der vormaligen Baurekurs-
kommissionen erwähnten und zum Teil nicht im Einzelnen überprüften oder im 
Wesentlichen als nicht ermessensüberschreitend befundenen Ansätze (Kleb, S. 
83 f. und S. 95 f.; BRKE II Nrn. 0112 und 0113/2001 vom 17. Mai 2001, E. 7; 
BRKE III Nrn. 0019-0022/2003 vom 5. Februar 2003, E. 9g). Die vormalige 
Baurekurskommission IV hat noch Mitte der 1990er-Jahre festgehalten, dass für 
die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit für einen Kehrplatz am 
Ende einer Stichstrasse, wenn die Wendefläche hauptsächlich dem Eigentümer 
des belasteten Grundstücks selbst diene, gar kein Entschädigungsanspruch 
bestehe (BRKE IV Nrn. 0106 und 0107/1995 vom 20. Juli 1995, E. 8; vgl. die 
Beispiele bei Kleb, S. 84). Ein derart apodiktischer Ausschluss einer 
Entschädigung verträgt sich mit dem Wortlaut von § 145 Abs. 2 lit. b PBG, 
wonach im Grundsatz eine Entschädigung geschuldet ist, indes nicht. Vielmehr 
hat eine Einzelbetrachtung unter Einbezug aller Umstände Platz zu greifen. In 

BRKE III Nr. 0086/2001 vom 5. September 2001 hat die damalige Baurekurs-
kommission III – zu Recht – festgehalten, dass bei der Bemessung von 
Entschädigungen für ein Wenderecht berücksichtigt werden muss, dass die mit 
einem Wenderecht belasteten Flächen nach wie vor ausnützbar sind. Sodann 
ist – sofern gegeben – der Umstand mit einzubeziehen, wenn nur Land entlang 
der Grundstücksgrenze bzw. entlang von Strassen beansprucht wird, welches 
aufgrund der einzuhaltenden Grenz- und Strassenabstände ohnehin nicht 
überbaubar wäre. Massgeblich sind sodann weitere konkrete Anhaltspunkte wie 

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etwa die Intensität der zu erwartenden Benützung (BRKE III Nr. 0086/2001 vom 
5. September 2001, E. 8b).  

Diese Umstände sind auch vorliegend zu berücksichtigen. Die 
vorgesehene Wendenische liegt an der südlichen Grenze der Parzelle Kat.-Nr. 
1 und damit im Bereich des zum Zufahrtsweg ohnehin einzuhaltenden 
Wegabstands von 3,5 m (§ 265 Abs. 1 PBG, Art. 34 Abs. 1 der Bau- und 
Zonenordnung [BZO]). Dass südlich an das rekurrentische Grundstück eine 
Strassenparzelle bzw. eine Zufahrtswegparzelle anschliesst, führt sodann – 
nicht im Vergleich zur vorbestehenden, aber im Vergleich zur Regelsituation im 
Quartier – zu einer Vergrösserung der baulich ausnützbaren Grundfläche, 
zumal in der Zone W2/1.6, wenn nicht der Wegabstand Platz greifen würde, in 
südlicher Richtung ein grosser Grundabstand von 8 m zu veranschlagen wäre 
(Art. 13 Abs. 1 i.V.m. Art. 14 Abs. 1 BZO). Dass die Parzelle Kat.-Nr. 1, wie der 
Rekurrent ausführt, zufolge der Ausscheidung der Dienstbarkeitsfläche mittig 

durchschnitten werde, trifft nicht zu. Von der Dienstbarkeitsfläche daselbst aus 
ist, da es sich nicht um eine zur Strasse zu schlagende Fläche schlechthin, 
sondern nur um eine rechtlich gesicherte Kehrmöglichkeit auf Privatgrund bzw. 
einem Garagenvorplatz handelt, kein Strassen- bzw. Wegabstand zu 
veranschlagen (BRKE II Nr. 0083/2001 = BEZ 2001 Nr. 29). Die Überbauungs-
möglichkeiten auf dem Grundstück werden daher nur in untergeordnetem 
Umfang eingeschränkt. Eine Konsumption der maximal zulässigen 
Ausnützungsziffer (Baumassenziffer) von 1,6/1,7 (Art. 1 Abs. 1 BZO) bleibt 
ohne weiteres möglich; dem Rekurrenten verbleibt auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 
sodann genügend Platz zur Erstellung zusätzlicher Motorfahrzeugabstellplätze. 
Eine relevante Herabsetzung des Verkehrswerts der Parzelle ist – zumal bei 
den aktuellen Marktverhältnissen – nicht zu vermuten. Die aktuell praktizierte 
Art der Ausnützung der Parzelle Kat.-Nr. 1 wird mithin kaum tangiert. Bloss 
geringfügige Inkonvenienzen wie ein – geringfügiger – Verlust von Privatsphäre 
fallen nicht unter die nach § 145 PBG ausgleichungspflichtigen Vorgänge 
(BRKE II Nr. 0173/1984 = BEZ 1984 Nr. 42, E. 4d). Die Kehrmöglichkeit dient 
denn auch im täglichen Gebrauch einzig dem Rekurrenten selbst und 
(allenfalls) der Eigentümerschaft der direkt benachbarten Parzelle nKat.-Nr. 4; 
ferner mag es vorkommen, dass die Kehrmöglichkeit gelegentlich von einem 
verirrten Automobilisten, einem Paketzulieferdienst oder dergleichen in 
Anspruch genommen wird. Der ringförmige Verlauf der einzigen Zufahrtsstrasse 
(…) sowie die weiteren bereits vor Erreichen des rekurrentischen Grundstücks 
bestehenden Kehrmöglichkeiten lassen nach der allgemeinen Lebenserfahrung 
nur eine höchst geringfügige Intensität der Benutzung vermuten.  

Unter Berücksichtigung des dem Gemeinderat X bei der Beurteilung 
zustehenden weiten Ermessensspielraums kann der festgesetzte Betrag von 

Fr. 130.–/m2 in Anbetracht der dargestellten Umstände nicht als 
ermessensüberschreitend oder -verletzend eingestuft werden.