# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3fe946de-f012-5ea9-b87c-7efcf7bf06cb
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-05
**Language:** de
**Title:** Schwyz Kantonsgericht 2. Zivilkammer 05.03.2025 ZK2 2024 79
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Gerichte/SZ_KG_002_ZK2-2024-79_2025-03-05.pdf

## Full Text

Kantonsgericht Schwyz

Beschluss vom 5. März 2025
ZK2 2024 79

Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Stefan Weber,
Kantonsrichterin Veronika Bürgler Trutmann und Kantonsrichter Pius Kistler,
Gerichtsschreiberin Julia Lüönd.

In Sachen A.________,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
Gesuchsgegner und Beschwerdegegner,
vertr. durch Amtsbeistandschaft Innerschwyz 1, Postfach 1241, 6431 Schwyz,

betreffend Mietausweisung
(Beschwerde gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht 
Schwyz vom 25. November 2024, ZES 2024 450);-

hat die 2. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Die Gesuchstellerin gelangte am 4. Oktober 2024 an den Einzelrichter am 
Bezirksgericht Schwyz und ersuchte nach Art. 257 ZPO um Mietausweisung 
des Gesuchsgegners (Vi-act. 1), der sich in der Folge nicht vernehmen liess 
(vgl. Vi-act. 3 und 6 ff.). Mit Verfügung vom 25. November 2024 entschied der 
Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz Folgendes:

1. Auf das Gesuch wird nicht eingetreten.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 500.00 werden der Gesuchstellerin auf-
erlegt. Sie werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Vor-
schuss von Fr. 900.00 verrechnet. Die Bezirksgerichtskasse wird 
angewiesen, der Gesuchstellerin die Differenz von Fr. 400.00 
zurückzuerstatten.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Zufertigung]

Gegen diese Verfügung erhob die Gesuchstellerin am 6. Dezember 2024 frist-
gerecht Beschwerde beim Kantonsgericht mit den Anträgen auf Aufhebung der 
angefochtenen Verfügung, auf Bewilligung der Mietausweisung, auf Anweisung 
des Gesuchsgegners zur Rückgabe der geräumten Wohnung samt Schlüsseln 
sowie auf Zusprechung einer Parteientschädigung (KG-act. 1, S. 2).

2. Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde schriftlich und begründet 
einzureichen. In der Beschwerdebegründung ist darzulegen, worauf die be-
schwerdeführende Partei ihre Legitimation stützt, inwieweit sie beschwert ist, 
auf welchen Beschwerdegrund (Art. 320 ZPO) sie sich beruft und an welchen 
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet (Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 3. A. 2016, Art. 321 ZPO N 15). Die beschwerdeführende Partei 
hat sich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen. Es genügt 
nicht, wenn sie ihre erstinstanzlichen Ausführungen wiederholt, lediglich auf 
diese verweist oder den angefochtenen Entscheid bloss in allgemeiner Weise 

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kritisiert (Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, 
Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 321 ZPO N 4 i. V. m. 
Art. 311 ZPO N 15; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_95/2019 vom 18. Sep-
tember 2019, E. 3.2). Legt die beschwerdeführende Partei nicht dar, inwiefern 
der angefochtene Entscheid an einem Beschwerdegrund krankt, ist auf die Be-
schwerde nicht einzutreten (vgl. Staehelin/Bachofner, in: Staehelin/Staehe-
lin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. A. 2019, § 26 N 42). Auch wenn an Laien-
eingaben etwas weniger strenge Anforderungen zu stellen sind (Freiburg-
haus/Afheldt, a. a. O., Art. 321 ZPO N 15) und das Gericht einer Partei zur Be-
hebung gewisser Mängel gestützt auf Art. 132 Abs. 2 ZPO eine Nachfrist zur 
Verbesserung ansetzen kann, soll dies nicht der Ergänzung oder Nachbesse-
rung einer inhaltlich ungenügenden Begründung dienen (vgl. Staehelin, in: 
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zi-
vilprozessordnung, 3. A. 2016, Art. 132 ZPO N 4; vgl. Urteil des Bundesgerichts 
5A_736/2016 vom 30. März 2017, E. 4.3). Eine inhaltliche Nachbesserung nach 
Ablauf der Beschwerdefrist ist folglich ausgeschlossen (Sterchi, in: Haus-
heer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 
Band I, 2012, Art. 321 ZPO N 22). Vorliegend ging die Beschwerde der Gesuch-
stellerin erst am 9. Dezember 2024 und damit nach Ablauf der zehntägigen 
Rechtsmittelfrist beim Kantonsgericht ein (vgl. KG-act. 1 und Sendungsverfol-
gung der angefochtenen Verfügung), weshalb sich die Ansetzung einer Nach-
frist zur Verbesserung der Eingabe erübrigte.

Im Beschwerdeverfahren ist das Vorbringen neuer Anträge, neuer Tatsachen-
behauptungen und neuer Beweismittel gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO ausge-
schlossen. Das Verfahren vor der Beschwerdeinstanz dient ausschliesslich der 
Rechtskontrolle des angefochtenen Entscheids und hat nicht den Zweck, das 
erstinstanzliche Verfahren fortzusetzen. Das Novenverbot ist umfassend und 
gilt sowohl für echte als auch für unechte Noven (Freiburghaus/Afheldt, a. a. O., 
Art. 326 ZPO N 3 f.; Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, 2021, Art. 326 ZPO N 1 f.; vgl. Spühler, a. a. O., Art. 326 
ZPO N 1 f.).

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a) Die Vorinstanz begründete ihren Nichteintretensentscheid damit, dass die 
Gesuchstellerin eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vom 30. August 
2024 ins Recht gelegt habe, mit der sie dem Gesuchsgegner „fristlos und aus 
[ihm] gut bekannten wichtigen Gründen wie: kein[e] Rücksicht auf Hausbewoh-
ner und Nachbarn, Nachtruhestörungen mit folgende[n] Polizeieinsätze[n] usw.“ 
gekündigt habe. Demzufolge habe die Gesuchstellerin eine Kündigung nach 
Art. 257f Abs. 3 OR ausgesprochen, die zwingend eine schriftliche Mahnung 
der Vermieterin voraussetze. Eine schriftliche Mahnung befinde sich aber weder 
in den Akten noch habe die Gesuchstellerin das Vorliegen einer solchen be-
hauptet (angefochtene Verfügung, S. 1). Die anschliessende Kündigung sei 
demnach wirkungslos geblieben, weshalb auf das Ausweisungsgesuch nicht 
einzutreten sei. Im Übrigen sei kein Fall einer schweren Schädigung im Sinne 
von Art. 257f Abs. 4 OR behauptet worden, der eine fristlose Kündigung ohne 
vorgängige Mahnung rechtfertigen würde (angefochtene Verfügung, S. 2).

b) Die Gesuchstellerin wiederholt im Rechtsmittelverfahren, sie habe am 
30. August 2024 eine rechtsgültige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses 
mit dem Gesuchsgegner aus wichtigen Gründen wie fehlende Rücksicht auf die 
Hausbewohner und Nachbarn, Nachtruhestörungen mit Polizeieinsätzen sowie 
verspätete Zahlungen ausgesprochen (KG-act. 1, S. 1; Vi-act. 1, S. 2). Mit der 
entscheidwesentlichen Begründung der angefochtenen Verfügung, wonach es 
an einer vorgängig zur Kündigung zwingend zu erfolgenden schriftlichen Mah-
nung der Vermieterin im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR gefehlt habe, setzt sich 
die Gesuchstellerin indes nicht auseinander. Damit vermag sie den vorstehend 
in E. 2 dargelegten Anforderungen an die Begründung einer Berufung nicht 
nachzukommen. Eine rechtsgenügliche Begründung lässt sich auch in der all-
gemeinen Kritik der Gesuchstellerin an der angefochtenen Verfügung nicht er-
kennen, wonach die Verfügung aus formeller Sicht mangelhaft sei, weil der 
Sachverhalt unzureichend geprüft worden sei und die wesentlichen Beweise 
nicht berücksichtigt worden seien (KG-act. 1, S. 2). Darüber hinaus handelt es 
sich bei den erstmaligen Vorbringen im Beschwerdeverfahren, die Wohnungs-
kündigung sei nicht angefochten worden und es sei zu Sachbeschädigungen 
in/an der Wohnung gekommen (KG-act. 1, S. 1 f.), um unzulässige Noven im 

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Sinne von Art. 326 Abs. 1 ZPO, die unberücksichtigt zu bleiben haben (vgl. vor-
stehend E. 2). Dasselbe gilt für die erstmaligen Vorbringen der Gesuchstellerin, 
der Mieter sei mehrmals persönlich telefonisch, per Whatsapp-Nachrichten und 
durch seine Beiständin gemahnt worden und es bestünden keine besonderen 
Schutzgründe, die den Verbleib des Mieters in der Mietsache rechtfertigen wür-
den (KG-act. 1, S. 2). Auf das Rechtsmittel ist mangels einer rechtsgenüglichen 
Begründung demzufolge nicht einzutreten.

c) Wäre auf das Rechtsmittel einzutreten, wäre ausserdem zu berücksichti-
gen, dass die Vermieterin gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zur Kündigung von 
Wohn- und Geschäftsräumen ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular 
verwenden muss und die Kündigung nach Art. 266o OR andernfalls nichtig ist. 
Die Nichtigkeit ist auch im Ausweisungsverfahren von Amtes wegen zu prüfen 
(Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationen-
recht I, 7. A. 2020, Art. 266o OR N 2). Den vorinstanzlichen Akten lässt sich 
entnehmen, dass die Gesuchstellerin zwar schriftlich kündigte, jedoch nicht mit-
tels des vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars (vgl. Vi-act. 2/3). Damit 
ist die von der Gesuchstellerin vorgelegte Kündigung vom 30. August 2024 als 
nichtig zu qualifizieren. Diese berechtigt die Gesuchstellerin mithin nicht zur 
Ausweisung des Gesuchsgegners. Folglich hätte die Vorinstanz auf das 
Mietausweisungsgesuch auch aus diesem Grund nicht einzutreten brauchen 
(vgl. Art. 257 Abs. 3 ZPO) und die von der Gesuchstellerin erhobene Be-
schwerde wäre insofern abzuweisen, sofern auf sie einzutreten wäre.

3. Zusammengefasst ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter 
ist sie abzuweisen. Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die zu redu-
zierenden Gerichtskosten von Fr. 500.00 vollumfänglich der unterliegenden Ge-
suchstellerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Angesichts der fehlenden 
Einholung einer Beschwerdeantwort (Art. 321 Abs. 1 ZPO) entstanden dem Ge-
suchsgegner keine Aufwendungen und es ist ihm mithin keine Parteientschädi-
gung zuzusprechen;-

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beschlossen:

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten, eventualiter ist sie abzuwei-
sen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 500.00 werden der Ge-
suchstellerin auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss von 
Fr. 1’500.00 bezogen. Der Restbetrag von 1’000.00 wird der Gesuchstel-
lerin nach definitiver Erledigung aus der Kantonsgerichtskasse zurücker-
stattet.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach 
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde 
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt 
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung 
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen 
Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzurei-
chen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der 
Streitwert beträgt Fr. 6’000.00.

4. Zufertigung an die Gesuchstellerin (1/R), die Amtsbeistandschaft Inner-
schwyz (2/R, inkl. KG-act. 1–1/23 sowie KG-act. 4 z.K.), die Vorinstanz 
(1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den 
Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtsvizepräsident Die Gerichtsschreiberin

Versand 10. März 2025  amu