# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** db72f218-5a10-5548-a9fa-efe853cd277a
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-06-13
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 13.06.2016 WBE.2015.270
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2015-270_2016-06-13.pdf

## Full Text

2016 Kantonale Steuern 119 

Das KStA stützt sich bei seiner Argumentation schliesslich auf 
eine Aussage im Protokoll zur 23. Sitzung vom 26. März 1982 der 
Grossratskommission für die Revision des Steuergesetzes (Steuerge-
setz 1983, Protokolle Grossratskommission, 1. Lesung, Band V, 
S. 270), wonach "diese gesetzliche Vermutung auf das überbaute 
Land beschränkt wäre". Abgesehen davon, dass Wortmeldungen im 
Rahmen von Kommissionen nicht dieselbe Bedeutung zukommt wie 
Wortmeldungen im Grossen Rat selbst, wird mit dem Ausdruck 
"überbautes Land" der Verkauf eines im Baurecht erstellten Gebäu-
des nicht aus dem Anwendungsbereich von § 105 StG ausgeschlos-
sen. "Land" ist vorliegend nicht als gewachsenes Terrain oder natürli-
cher Boden zu verstehen und auch nicht in der Weise, dass der 
Eigentümer von Baute und baurechtsbelastetem Grundstück iden-
tisch sein müssten. Es bedeutet lediglich "Grundstück" und darunter 
fällt auch das Baurechtsgrundstück. Bei den Gesetzesberatungen war 
der Anwendungsfall eines selbständigen und dauernden Baurechts 
denn auch kein Thema. Im Vordergrund stand die Abgrenzung von 
überbauten zu unüberbauten Grundstücken und damit zu Bauten, 
welche wie Abbruchobjekte, Fahrnisbauten und Schuppen oder der-
gleichen, für die Bestimmung des Kaufpreises von untergeordneter 
Bedeutung sind. Dies geht überdies auch aus dem Merkblatt des 
KStA hervor, nach welchem der Begriff "überbaut" zu Recht nach 
wirtschaftlichen Kriterien ausgelegt werden soll. Der Begriff "über-
bautes Land" ist demzufolge, wie bereits das Spezialverwaltungs-
gericht erkannt hat, auf ein Baurechtsgrundstück anzuwenden, wes-
halb sich die Beschwerde als unbegründet erweist und abzuweisen 
ist. 

 

18 Liegenschaftsunterhaltskosten 

Anwaltskosten eines Nachbarn im Planungsverfahren der von einem 

Bauprojekt nicht direkt betroffen ist und aus diesem keine einkommens- 

und/oder vermögensrelevanten negativen Folgen zu befürchten hat, sind 

keine Unterhaltskosten. 

120 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2016 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 13. Juni 

2016, i.S. A.X. und B.X. gegen KStA (WBE.2015.270). 

Aus den Erwägungen 

1. 
1.1. 
Bei beweglichem Privatvermögen können die Kosten der Ver-

waltung durch Dritte abgezogen werden (§ 39 Abs. 1 StG). Bei 
Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die 
Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die 
Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte 
abgezogen werden (§ 39 Abs. 2 StG). 

Nicht abziehbar sind sowohl im Bereich des beweglichen wie 
des unbeweglichen Vermögens Aufwendungen für die Anschaffung, 
Herstellung oder Wertvermehrung von Vermögensgegenständen 
(§ 41 lit. d StG) sowie Aufwendungen, die zur Erzielung von steuer-
freien Kapitalgewinnen auf beweglichem Privatvermögen notwendig 
sind. Es handelt sich dabei um Anlagekosten (DIETER EGLOFF, in: 
MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], 
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri/Bern 2015 
[Kommentar StG], § 39 N 13). Die gleichen Regelungen finden sich 
in Art. 32 Abs. 1 und Abs. 2 bzw. Art. 34 lit. d DBG. 

Kosten, die dem Werterhalt dienen, sind demnach abzugsfähig. 
So können etwa Anwalts- und Gerichtskosten in Abzug gebracht 
werden, sofern die Streitigkeit die Nutzung oder die Erhaltung des 
Nutzwerts einer Liegenschaft zum Gegenstand hat (DIETER EGLOFF, 
Kommentar StG, § 39 N 40, mit Hinweis). Die Frage, wie erfolg-
reich diese anwaltlichen Bemühungen gewesen sind, muss dabei 
nicht geprüft werden, da auch unzweckmässige oder nutzlose 
(körperliche wie rechtliche) Unterhaltsvorkehren anrechenbar sind 
(AGVE 1994, S 486, mit Hinweis). 

2. 
2.1.–2.3. (…) 
2.4. 

2016 Kantonale Steuern 121 

2.4.1. 
In einem Urteil vom 28. Januar 2015 führt das Verwaltungsge-

richt des Kantons Zürich (SB.2014.00099, Erw. 3.3) mit Bezug auf 
die Anerkennung von Anwalts- und Prozesskosten als Unterhalts-
kosten aus, dass die Abweisung eines Rechtsmittels die Anrechnung 
nicht ausschliesse. Denn auch unzweckmässige und nutzlose körper-
liche Unterhaltsarbeiten seien anrechenbar. Jedoch könnten Prozess- 
und Anwaltskosten zur Werterhaltung eines Grundstücks jedenfalls 
dann nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, wenn 
das die Kosten auslösende Verfahren von vornherein als offensicht-
lich aussichtslos erscheine. Diesfalls seien die entsprechenden Auf-
wendungen von vornherein ungeeignet, um werterhaltend zu wirken, 
und es gehe ihnen die Eigenschaft von Gewinnungskosten, nämlich 
zum Erhalt des Vermögenssubstrates bzw. zur Erzielung der daraus 
fliessenden steuerbaren Einkünfte beizutragen, per se ab. Gemäss der 
Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich ist die 
offensichtliche Unbegründetheit eines Rechtsmittels gegeben, wenn 
eine Beschwerde bzw. ein Rekurs aus formellen Gründen (z.B. Ver-
säumen einer Rechtsmittelfrist, fehlende Anfechtungsbefugnis) oder 
materiellen Erwägungen von vornherein aussichtslos ist (Entscheid 
vom 7. Februar 2013 [DB.2012.253; ST.2012.281], Erw. 1.c). 

2.4.2. 
Wie der Verfahrensgeschichte zu entnehmen ist, wurde die 

Legitimation der Beschwerdeführer im Verfahren betreffend die 
Nutzungs- und Gestaltungsplanung "Torfeld Süd" erstinstanzlich ver-
neint, was anschliessend von den Rechtsmittelinstanzen geschützt 
wurde. Auch wenn es damit im Rahmen jenes Verfahrens einzig um 
die Legitimation der Beschwerdeführer ging, kann vorliegend nicht 
von einem von vornherein offensichtlich aussichtslosen oder unbe-
gründeten Verfahren ausgegangen werden. Gerade in bau- und raum-
planungsrechtlichen Angelegenheiten ist der Kreis der legitimierten 
Personen oftmals schwierig zu bestimmen. Dies wird auch aus dem 
Verfahren ersichtlich, welches die Beschwerdeführer selbst geführt 
haben. Die dabei befassten Instanzen setzten sich je intensiv und aus-
führlich mit der Frage der Legitimation auseinander, was im vor-

122 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2016 

liegenden Fall gegen die offensichtliche Aussichtslosigkeit oder 
Unbegründetheit spricht. 

2.5. 
Die Abzugsfähigkeit der im Rahmen des Verfahrens betreffend 

die Nutzungs- und Gestaltungsplanung "Torfeld Süd" aufgewendeten 
Anwalts- und Prozesskosten kann somit nicht wegen offensichtlicher 
Aussichtslosigkeit oder Unbegründetheit des geführten Verfahrens 
verneint werden. Wie im Folgenden zu zeigen ist, fällt hier indes 
schon aus anderen Gründen ein Abzug ausser Betracht. 

3. 
3.1.–3.2. (…) 
3.3.1. 
Das Bundesgericht hielt in seinem Urteil vom 25. April 2013 

(1C_204/2012) betreffend die Nutzungs- und Gestaltungsplanung 
Torfeld Süd fest, dass sich die Liegenschaft der Beschwerdeführer in 
einem städtischen Quartier befinde, welches aufgrund der dichten 
Überbauung und verschiedener Infrastrukturanlagen (Spital, 
Schulhäuser usw.) einer gewissen Verkehrsbelastung ausgesetzt sei. 
Bei der Weltistrasse, an welcher die Liegenschaft der Beschwer-
deführer liege, handle es sich um eine verkehrsberuhigte Quartier-
strasse (Tempo 30-Zone), welche nicht direkt zum neuen Pla-
nungsgebiet führe. Nach den vorhandenen Studien würden die vor-
gesehenen neuen Nutzungen im Gebiet Torfeld Süd voraussichtlich 
zwar auch auf der Weltistrasse zu etwas Mehrverkehr führen. Auch 
wenn sich die Zunahme nicht exakt bestimmen lasse, dürfte diese 
aber bescheiden bleiben. Denn als Quartierstrasse eigne sich die 
Weltistrasse nur sehr beschränkt zur Zufahrt zum Planungsgebiet. Je-
denfalls sei aufgrund der vorhandenen Prognosen – auch nach jener 
der Beschwerdeführer – nicht davon auszugehen, dass die zu er-
wartende Steigerung des Verkehrs für die Beschwerdeführer nach 
den Erfahrungswerten zu einer deutlich wahrnehmbaren Erhöhung 
des Lärmpegels führe (Urteil des Bundesgerichts, a.a.O., Erw. 8). 
Das Grundstück der Beschwerdeführer liege unbestrittenermassen 
rund 680 Meter vom Planungsgebiet Torfeld Süd entfernt. Es bestehe 
keine direkte Sichtverbindung und die Liegenschaft der Beschwerde-
führer werde auch keinen Lärmimmissionen ausgesetzt, die vom Be-

2016 Kantonale Steuern 123 

trieb des Stadions, vom Einkaufszentrum oder von anderen Nutzun-
gen ausgehen würden (Urteil des Bundesgerichts, a.a.O., Erw. 5). 
Weiter begründete das Bundesgericht die Abweisung der Beschwerde 
damit, dass aufgrund der vorhandenen Prognosen – auch jener der 
Beschwerdeführer – nicht davon auszugehen sei, dass die tägliche 
durchschnittliche Verkehrszunahme 25 % oder mehr betragen werde. 
Eine Steigerung des durchschnittlichen täglichen Verkehrsaufkom-
mens um rund 25 % entspreche einer Zunahme von einem dB(A), 
was gemäss Erfahrungsregel gerade noch wahrnehmbar sei; bei ge-
ringeren Verkehrsmengen sei es eine etwas kleinere Zunahme. 

3.3.2. 
In Bezug auf die Legitimation führt das Bundesgericht im er-

wähnten Entscheid vom 25. April 2013 aus, dass nach bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung Nachbarn von Bauprojekten zur Be-
schwerdeführung legitimiert sind, wenn sie mit Sicherheit oder zu-
mindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, 
Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen), die der 
Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft betroffen werden. 
Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in 
der Praxis die räumliche Distanz zum umstrittenen Bauvorhaben. 
Allerdings könne die Betroffenheit von Anwohnern auch aus Immis-
sionen herrühren, die vom Zubringerverkehr ausgingen, die ein Bau-
vorhaben verursache (Erw. 4). So kommt das Bundesgericht in sei-
nem Urteil zum Schluss, dass die umstrittenen neuen Nutzungen die 
Beschwerdeführer mit Blick auf den Lärm zwar nicht gänzlich 
unberührt liessen, jedoch nicht von einer spezifischen Betroffenheit 
gesprochen werden könne, wie sie die Legitimation voraussetze. Bei 
gesamthafter Betrachtung könne nicht von einer besonderen 
Betroffenheit der Beschwerdeführer gesprochen werden (Erw. 8). 

3.3.3. 
Demzufolge wurde mit Bezug auf die Lärmimmissionen die 

spezifische Betroffenheit der Beschwerdeführer verneint. Diese 
Betroffenheit ist aber nicht nur in bau- und raumplanerischen Ange-
legenheiten, sondern auch im Steuerrecht zu verlangen, wenn ein 
Abzug für Anwalts- und Prozesskosten zur Abwehr von Immissionen 
beantragt wird. Ebenso wie mit der Einschränkung des Kreises der 

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legitimierten Personen im Bau-, Planungs- und Umweltrecht Po-
pularbeschwerden verhindert werden sollen, kann es auch im Steuer-
recht nicht angehen, dass Personen, welche nicht unmittelbar und in 
einschränkender Weise tangiert sind, Aufwendungen betreiben und 
diese dann von den Steuern abziehen können. Dazu bedarf es 
vielmehr einer spezifischen Betroffenheit. Dies wird bereits aus den 
in der einschlägigen Literatur jeweils verwendeten Beispielen er-
sichtlich (DIETER EGLOFF, Kommentar StG, § 39 N 40; FELIX 
RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH 
MEUTER, Handkommentar zum DBG, Zürich 2016, Art. 32 N 108, je 
mit Hinweisen; AGVE 1994, S. 486, Erw. 2.c): 

- Anwaltskosten zur Abwendung einer wertbeeinträchtigenden 
Umzonung des Grundstücks; 

- Baueinsprachen, welche den Zweck haben, den Wert der eigenen 
Parzelle zu erhalten; 

- Anwalts- und Gerichtskosten bei Streitigkeiten, welche die Nut-
zung oder die Erhaltung des Nutzwerts einer Liegenschaft (z.B. 

die Einhaltung von Grenzabständen oder der Ausnützungsziffer 

bei Bauten auf Nachbargrundstücken; die Abwendung von über-

mässigen Immissionen; die Abwendung einer wertbeeinträchti-

genden Herabsetzung der Ausnützungsziffer usw.) zum Gegen-

stand haben; 

- Anwaltskosten im Zusammenhang mit einem Rechtsmittelverfah-
ren, mit welchem der Abbruch und Neubau einer Liegenschaft 

auf dem Nachbargrundstück, der zu einer Entwertung der eigenen 

Liegenschaft führen könnte, erreicht werden soll; 

- Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Nichteinhaltung von 
Grenzabständen, mit früher bewilligten Bauten für die Tierhal-

tung, welche am falschen Ort und ohne Beachtung der Auflagen 

erstellt wurden und der Nichteinhaltung der Bauzone ent-

sprechende immissionsrechtliche Auflagen und Massnahmen für 

die ordnungsgemässe Tierhaltung auf dem Nachbargrundstück. 

In all diesen Beispielen ist das fragliche Grundstück von einer 
Massnahme direkt betroffen. Die Beeinträchtigung wirkt sich un-
mittelbar auf einkommensrelevante (Eigenmietwert, erzielbare 
Fremdmieten) und/oder vermögensrelevante (Verringerung des 

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Marktwerts) Eigenschaften einer Liegenschaft aus bzw. solche Aus-
wirkungen sind zumindest ohne Einsatz der geltend gemachten Kos-
ten im Zusammenhang mit der Abwehr einer Massnahme mit 
rechtlichen Mitteln mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten. Eine 
solche Beeinträchtigung im Miet- und/oder Vermögenswert der von 
den Beschwerdeführern bewohnten Liegenschaft ist hier – und zwar 
trotz der in den vorstehend behandelten Verfahren eingereichten Gut-
achten – weder substanziiert behauptet noch erscheint sie sonst als 
plausibel. Bei der Liegenschaft der Beschwerdeführer handelt es sich 
um eine komfortable städtische Wohnliegenschaft in einem verkehrs-
beruhigten Quartier. Der an der Liegenschaft vorbeiführende Verkehr 
wird als Folge der Massnahmen zur Erschliessung des Torfeldquar-
tiers zwar in Zukunft mit einer erheblichen Wahrscheinlichkeit in 
einem moderaten Ausmass zunehmen. Dass der Miet- und/oder Ver-
mögenswert der Liegenschaft in absehbarer Zukunft deswegen 
abnehmen oder nicht im gleichen Mass zunehmen wird wie bei Lie-
genschaften in vergleichbarer Lage ohne Berührtheit durch den in-
folge des neuen Quartiers "Torfeld Süd" entstehenden Verkehr, ist in-
dessen äusserst unwahrscheinlich, so dass aus diesem Grund die gel-
tend gemachten Anwaltskosten nicht als Liegenschaftsunterhalts-
kosten qualifiziert werden können. Die geltend gemachten Kosten 
sind nicht abzugsfähig. Das führt zur Abweisung der Verwaltungsge-
richtsbeschwerde. 

 
(Hinweis: Das Bundesgericht wies die gegen diesen Entscheid 

erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit 
Urteil vom 2. Februar 2017 [2C_690/2016] ab.) 

 

19 Liegenschaftsunterhaltskosten: Anwendbarkeit der Neubaupraxis 

Kein Unterhaltsabzug auch bei Geschäftsliegenschaften im Fall einer 

kompletten Neugestaltung; Gleichsetzung mit Neubau