# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7c525502-3cd5-5f79-bf24-d13f2d53c7e1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-30
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 30.12.2021 11.2018.130
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2018-130_2021-12-30.html

## Full Text

Incarti n.

  11.2018.124

  11.2018.130

  	
  Lugano

  30 dicembre 2021/jh     

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G.
  A. Bernasconi, presidente,

  Giani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  F.
  Bernasconi

  

 

 

sedente
per statuire nella causa OA.2010.154 (accesso
necessario) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione
del 9 agosto 2010 dalla

 

	
   

  	
  AO 1  

  (patrocinata
  dall'avv. dott.  PA 2 )

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
    AP 1 , e

    AP 2  

  (patrocinati
  dall'avv.  PA 1 ),

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

giudicando sul reclamo
del 12 novembre 2018 in
materia di spese giudiziarie
presentato

dalla AO 1 contro la
sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 19 ottobre

2018 (inc. 11.2018.124),

 

e sull'appello del 19 novembre 2018 presentato da AP 1
e AP 2 contro la medesima sentenza
(inc. 11.2018.130);

 

Ritenuto

 

in fatto:                   A.   Il 28 febbraio 1994 la AP 1
di __________ si è aggiudicata a un'asta pubblica per la realizzazione forzata
del fondo la particel­la n. 615 RFD (1100 m²) di __________ (ora: __________,
sezione di __________) sulla quale sorgono due fabbricati attigui in cui
esercitano la loro attività la ditta d'impianti telefonici ed elettronici 

	
		

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                         

                                         AO 1 e l'autofficina __________
Sagl. Il fondo non ha accessi alla pubblica via. Sino al frazionamento, avvenu­to
il 2 giugno 1992, esso formava un tutt'uno con le particelle n. 919 (364 m²)
e n. 920 (456 m²), poste a sud, in favore delle quali è gravato per altro di un
diritto di passo veicolare. La particella n. 920 lambisce per circa 20 m
una stradina comunale asfaltata (la via ai S__________, particella n. 454).
Larga circa 3 m, sen­za limitazioni di carico, questa costeggia l'argine insommergibile
del fiume __________. Essa ha due sbocchi: l'uno circa 200 m verso ovest rispetto
alla particella n. 920 e l'altro circa 400 m verso est, sempre rispetto alla medesima
particella, i quali danno entrambi su un'altra strada comunale, la via a__________,
collegata alla cantonale __________. Sulle particelle
n. 919, proprietà di A__________ L__________ (dal novembre del 1995) e
n. 920, proprietà di

                                         E__________ L__________
(dal novembre del 1999), si trova la C__________ __________ Sagl con abitazione
annessa. Lungo le due particel­le n. 919 e 920 corre una striscia di terreno
asfaltata, larga circa 4.7 m e lunga poco più di 40 m, usata dalla
carrozzeria come deposito di autoveicoli. Passando su tale striscia sareb­be
possibile raggiungere, dalla stradina
comunale (la via ai S__________), la particella n. 615.

 

                                  B.   Fin dagli anni Ottanta
l'accesso alla particella n. 615 avviene invece da nord, lungo un percorso parzialmente
sterrato largo 4 m e lungo oltre 85 m che dalla via __________ P__________
attraversa l'originaria particella n. 430 (corrispondente oggi alle
particelle n. 993 e 994, scorporate dalla particel­la n. 430, come si vedrà in
appresso), la quale apparteneva allo Stato del Cantone Ticino. Inizialmente l'uso
di tale accesso era regolato da un “contratto d'affitto” stipulato il 14 gen­naio 1983 fra i precedenti proprietari
della particella n. 615 e il Dipartimento delle pubbliche costruzioni,
Ufficio strade nazionali. Tale contratto è poi stato disdetto dal Cantone per
il 31 dicembre 1989, prospettandosi la vendita della particella n. 430
al Comune di __________, transazione che però non è mai avvenuta. L'accesso alla
particella n. 615 è continuato nondime­no a esercitarsi da nord,
pacificamente. Venuta a sape­re che il Cantone Ticino intendeva alienare la
particella n. 430 a privati, nel gennaio-febbraio del 2001 la AP 1 ha
interpellato l'Ufficio strade nazionali e il Comune di __________ perché fosse
garantito l'accesso al suo fondo. Entrambi gli enti tuttavia hanno demandato la
questione ai futuri proprietari del terre­no. Il Municipio di __________ ha
precisato da parte sua, nel febbraio 2001, che il piano regolatore allora vigente
non prevedeva un acces­so specifico alla particella n. 615, come non prevedeva
un accesso specifico il piano regolatore allo studio.

 

                                  C.   Il 1° marzo 2001 lo
Stato del Cantone Ticino ha scorporato dalla particella n. 430 le nuove
particelle n. 993 (1620 m²) e n. 994 (1120 m²), sulle quali corre il
percorso in uso fin dagli anni Ottan­ta per raggiungere la particella n. 615.
La particella n. 993 è sta­ta comperata da AO 1, la particella n. 994 da AO 2.
Contestualmente la particella n. 993 (che lambisce la via P__________) è
stata gravata di una servitù di passo veicolare lun­go il citato percorso in
favore della particella n. 994. I nuovi proprietari dei fondi n. 993 e 994 hanno
poi informato il 16 maggio 2001 la E__________ SA di essere pronti a
concedere un diritto di passo veicolare alla particella n. 615, previo
versamento di fr. 100 000.– a
titolo di indennità. Non si fosse trovata un'intesa, essi si sono riservati di vietare
il transito sui loro fondi, invitando la ditta a postulare un accesso dai
proprietari delle particelle n. 919 e 920, staccate dall'originaria
particella n. 615. Non aven­do raggiunto un accordo con la E__________ SA, il 7
giugno 2001 AP 1 e AP 2 hanno comunicato a quest'ultima che dal 31 luglio 2001
non avrebbero più consentito l'accesso 

                                         attraverso i loro
fondi e che avrebbero chiuso il passaggio tra la particella n. 994 e la
particella n. 615.

 

                                  D.   Il 13 luglio 2001 la
E__________ SA ha convenuto AO 1 e AO 2 davanti al Pretore del Distretto di
Bellinzona per ottenere che, dietro versamento di un'indennità da definire, fos­se
iscritto a carico delle particelle n. 993 e 994 un accesso veicolare largo 4 m
in favore della sua particella n. 615 da esercitare sul percorso stradale
esistente fin dagli anni Ottanta. Nella loro risposta del 12 ottobre 2001 i
convenuti hanno postulato il rigetto della petizione, consentendo – in
subordine – l'iscrizione a spese del­l'attrice di una servitù di pas­so necessario largo non più di 3 m sul
percorso esistente, previo versamen­to di fr. 55 627.15 a AP 1 e di fr. 56 194.35 ad AO 2 a titolo di indennità. Nei
successivi allegati le parti han­no ribadito i rispettivi punti di vista.

 

                                  E.   In pendenza di causa,
il 10 settembre 2003, la E__________ SA ha venduto la particella n. 615 alla AO
1. La ditta è poi stata sciolta per deliberazione dell'assemblea generale il
12 novembre 2003 e posta in liquidazione. Nel corso del proces­so AP 1 ha
edificato sulla particella n. 993 stabili artigianali e industriali per
complessivi 687 m². AP 2 ha costruito a sua volta sulla particella n. 994 un
capanno­ne prefabbricato di 474 m² che ospita una minuteria meccanica al
primo piano con uffici e magazzini al secondo. Il percorso stradale che corre lungo
i due fondi non ha subìto modifiche.

 

                                  F.   Statuen­do il 9
febbraio 2004 sull'azione di accesso necessario,

                                         il Pretore l'ha
respinta (inc. OA.2001.134). Tale sentenza è stata confermata il 19 febbraio
2007 da questa Camera, che ha respinto un appello presentato il
24 febbraio 2004 dalla E__________ SA in liquidazione (inc. 11.2004.21).
Un ricorso in materia civile presentato da quest'ultima è stato nondimeno
accolto parzialmente il 30 novembre 2007 dal Tribunale federale, che ha
annullato la sentenza d'appello e rinviato gli atti a questa Camera per accertamenti
peritali cui davanti al Pretore la ditta aveva
rinunciato (sentenza 5A_174/2007). Il 9 marzo 2009 la E__________ SA in
liquidazio­ne è poi stata radiata dal registro di commercio. Preso atto di ciò,
questa Camera ha constatato il 10 giugno 2010 che in pendenza di causa la E__________
SA in liquidazione aveva perduto la qualità di parte, sicché ha dichiarato l'appello
del 24 febbraio 2004 irricevibile (sentenza inc. 11.2008.24).

 

                                  G.   Nel frattempo, il 30
novembre 2009, la AO 1 ha adito il Pretore del Distretto di Bellinzona perché
ordinasse in via cautelare a AP 1 e AP 2 di “liberare immediatamente il passo
esistente sulla striscia a fianco dei mappali (...) n. 993 e 994 di loro
proprietà”, in modo da consentirle l'uso del percorso stradale. Essa ha
invitato altresì il Pretore a fissarle un termi­ne entro cui promuovere la
causa di merito. Con decreto cautelare emesso il 1° dicembre 2009 senza
contraddittorio il Pretore ha accolto l'istanza, ha impartito ai convenuti le
ingiunzioni richieste e ha assegnato all'istante un termine di 30 giorni per intentare
la causa di merito (inc. DI.2009.419). Quel termine è poi stato prorogato fino
al 17 agosto 2010.

 

                                  H.   Il 9 agosto 2010 la AO
1 ha promosso causa davanti al medesimo Pretore contro AP 1 e AP 2 per ottenere
che, previo allestimento di una planimetria e versamento di indennità da
definire, fosse iscritto a carico delle particelle n. 993 e n. 994 un accesso
veicolare largo 4 m in favore della particella n. 615 da esercitare sul
percorso stradale esistente, con spese di iscrizione e del geometra assunte da essa
medesima. L'attrice ha chiesto inoltre la conferma del decreto superprovvisionale
emesso senza contraddittorio dal Pretore il 1° dicembre 2009. Nella loro
risposta del 30 novembre 2010 i convenuti hanno proposto di respingere la
petizione, consentendo tutt'al più – in subordine – l'iscrizione a spese dell'attri­ce
di una servitù di passo necessario largo non più di 3 m sul percorso stradale
esistente, previo versamen­to di fr. 52 066.–
a AP 1 e di fr. 93 600.– ad AP 2 a
titolo di indennità, con riserva di adeguamen­to, previa posa di un cancello a
spese dell'attrice per impedire il transito ai non aventi diritto.

 

                                    I.   L'attrice ha
replicato il 10 gennaio 2011, ribadendo la propria domanda. I convenuti hanno
duplicato il 2 febbraio 2011, sostenen­do – tra l'altro – che la sentenza
emessa dal Pretore il 9 febbraio 2004 era passata in giudicato non solo
nei confronti della E__________ SA in liquidazione, ma anche verso la AO 1 co­me acquirente
del fondo. Con decreto cautelare del
28 gennaio 2011 il Pretore ha accolto l'istanza cautelare e ha ingiunto
ai convenuti di consentire l'accesso pedonale e veicolare alla particella n.
615 lungo il percorso stradale esistente, ordinando nondimeno alla AO 1 di
depositare in tribunale una garanzia di fr. 15
000.– entro 15 giorni dal passaggio in giudicato del decreto (inc. DI.2009.419).
Un appello presentato da AP 1
e AP 2 contro tale decisione è stato
respinto da questa Camera l'8 ottobre 2013 (inc. 11.2011.22). Nel frattempo, sta­tue­ndo il 19 maggio 2011 sulla questione
della res iudicata, il Preto­re ha respinto l'obiezione. Un appello
presentato da AP 1 e AP 2 contro tale decisione è sta-

                                         ­to respinto da questa Camera il 5 luglio 2011 (inc. 11.2011.92) e un ricorso in materia civile introdotto
dai medesimi contro la sentenza della Camera è stato respinto dal Tribunale
federale nella misura in cui era ammissibile (sentenza 5A_603/2011 del 10 luglio 2012).

 

                                  L.   L'udienza preliminare nella causa di merito ha avuto
luogo il 3 settembre 2013 e in quell'occasione le parti hanno notificato
mezzi di prova. L'istruttoria è cominciata seduta stante e si è chiusa il 18
aprile 2017. Nel proprio memoriale conclusivo del 24 maggio 2017 l'attrice
ha poi mantenuto le richieste iniziali, offrendo a AP 1 un'indennità di fr. 15 825.– e ad AP 2 un'indennità di fr. 6975.– per la concessione del
diritto di passo. Nel loro allegato
conclusivo del 31 maggio 2017 i convenuti hanno proposto una volta ancora di
respingere la petizio­ne, chiedendo la revoca del provvedimento cautelare decretato dal Pretore il 28 gennaio
2011 e postulando la condanna della AO 1 a versare ad AP 2 fr. 3000.– annui dal
1° dicembre 2009 per avere egli dovuto lasciare all'attrice libero transito sul
percorso stradale. In via subordinata i convenuti hanno dichiarato di
consentire l'iscrizione a spese del­l'attrice di una servitù di pas­so
necessario largo non più di 3 m sul percorso esistente, previo versamen­to
di fr. 54 167.50 a AP 1 e di fr. 121 241.30 ad AP
2 a titolo di indennità, con obbli­go per l'attrice di posare un cancello
“idoneo a impedire il transito dei non aventi diritto”. Al dibattimento finale
del 6 giugno 2017 è comparso davanti al Pretore aggiunto il solo patrocinatore
dell'attrice, il quale si è confermato nelle proprie conclusioni.

 

                                  M.   Statuendo
con sentenza del 19 ottobre 2018, il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto la
petizione, nel senso che ha invitato l'ufficiale del registro fondiario a
iscrivere in favore della
particella n. 615 una servitù di passo con ogni veicolo lungo il percorso
stradale esistente sulle particelle n. 993 e n. 994 per la larghezza 3 m, con
uno slargo sulla particella n. 993 destinato a favorire l'imbocco dalla via P__________.
L'iscrizione è stata condizionata al pagamento da parte della AO 1 di un'indennità
di fr. 15 825.– a AP 1 e di fr. 6975.– ad AP 2. La tassa di
giustizia di fr. 4000.– e le spese di fr. 9500.– sono state poste a carico
dell'attrice, tenuta a rifondere ai convenuti fr. 10 000.– complessivi
per ripetibili.

 

                                  N.   Contro
la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un
appello del 19 novembre 2018 nel quale chiedono di riformare la sentenza impu-gnata
respingendo la petizione e revocando il decreto cautelare emesso dal Pretore il
28 gennaio 2011. In subordine essi ribadiscono di consentire l'iscrizione, a
spese del­l'attrice, di una servitù di pas­so necessario largo non più di
3 m sul percorso stradale esistente, previo versamen­to di un'indennità di
fr. 54 167.50 a AP 1 e di
fr. 121 241.30 ad AP 2, con
obbligo per l'attrice di posare un cancello “idoneo a impedire il transito dei
non aventi diritto”. Nelle sue osservazioni del 7 gennaio 2019 la AO 1 propone di
respingere l'appello.

 

                                  O.   Nel frattempo è
insorta a questa Camera contro il dispositivo sulle spese processuali e le
ripetibili della sentenza pretorile anche la AO 1, la quale con un reclamo del­l'8 novembre
2018 postula la modifica del dispositivo in questio­ne
nel sen­so di vedere addebitata la tassa di giustizia di fr. 4000.– e le spese
di fr. 9500.– ai convenuti in solido, con obbligo di rifonderle fr. 10 000.– complessivi per
ripetibili. In una lettera del 15 gennaio 2019
AP 1 e AP 2 propongono di respingere il reclamo.

 

Considerando

 

in diritto:                 1.   I due rimedi giuridici sono diretti contro la medesima
decisione e riguardano lo stesso oggetto: l'appello verte sul merito, il
reclamo sulle spese giudiziarie. Si giustifica
così di congiungere le due procedure e di
emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).

 

                                    I.   Sull'appello
di AP 1 e AP 2

 

                                   2.   Fino alla loro
conclusione davanti alla giurisdizione adita, le cau­se pendenti al momento
dell'entrata in vigore del Codice di procedura civile svizzero continuavano a essere
disciplinate dal­la vecchia procedura cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle
impugnazioni si applica invece il diritto in vigore al momento in cui è
comunicata la decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in
azioni trattate con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC ticinese
sono

                                         appellabili quin­di entro 30 giorni dalla
notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso
raggiungesse almeno fr. 10 000.–
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). Nella fattispecie tale presupposto è dato, il Pretore aggiunto avendo
fissato il valore litigioso in fr. 90 000.– (sentenza impugnata, consid. 1), importo finanche inferiore
all'indennità chiesta da AP 2 (senza nemmeno considerare l'indennità chiesta da
AP 1) nel memoriale conclusivo qualora “a causa dello stato preesistente della
proprietà e della viabilità” l'accesso necessario avesse gravato il suo fondo (art.
694 cpv. 2 CC). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza
impugnata è pervenuta al patrocinatore dei convenuti il 20 ottobre 2018.
Introdotto il 19 novembre 2018 (timbro postale sulla busta d'invio),
ultimo giorno utile, l'appello è pertanto ricevibile. 

 

                                   3.   Con le osservazioni all'appello la AO 1 produce un'istanza di iscrizione riguardante
una permu­ta di terreno intervenuta del 4 marzo 1992 fra lo Stato del Cantone
Ticino e i proprietari di fondi vicini, permuta
grazie alla quale la particella n. 430 (dalla quale sono poi state
scorporate nel 2001 le particelle n. 993 e 994) è passata da 1364 m² a
4962 m² (doc. 1). Essa acclude inoltre il “contratto d'affitto” risalente al 14 gennaio
1983 fra il Dipartimen­to delle pubbliche costruzioni, Ufficio strade nazionali,
e i precedenti proprietari della particella
n. 615 (doc. 2; sopra, lett. B), come pure un'istanza di iscrizione del 21 maggio 1992 allorché dalla particella
n. 615 sono state scorporate le particelle n. 919 e 920 (doc. 3) con il relativo piano di mutazione del 6 giugno 1992 (doc. 4).
Alle osservazioni all'appello essa unisce altresì un estratto della risposta
presentata dai convenuti nell'ottobre del 2001 alla petizione della E__________
SA (doc. 5), tre planimetrie dei luoghi (doc. 6 a 8), una serie di fotografie
(doc. 9 a 11), una richiesta d'iscrizio­ne del 5 febbraio 2001 relativa al
frazionamento dell'originaria particella n. 430 (doc. 12), un estratto delle
norme di applicazio­ne del piano regolatore comunale (doc. 13), un plico di
fotografie (doc. 14 e 14/1), una licenza edilizia del 24 aprile 2001 inerente
al fabbricato eretto da AP 2 sulla particella n. 994 (doc. 9), un ulteriore plico
di fotografie (doc. 16 e 17) e un'istanza di iscrizione di compravendita del 2 settembre
2014 concernente un fondo vicino (doc. 18). Tali documenti figurano
già nel carteggio di merito (inc. OA.2010.154) o nei carteggi
richiamati (inc. OA.2001.134 e DI.2009.415). La loro produzione si rivela
dunque superflua.

 

                                   4.   Nella sentenza
impugnata il Pretore aggiunto ha ricordato anzitutto che in concreto il piano
regolatore comunale non prevede alcun collegamento della particella n. 615 alla
pubblica via. Tale fondo è rimasto senza acces­so quando nel giugno del 1992 l'allora
proprietario E__________ D__________ ha scorporato dal medesimo le particelle
n. 919 e 920. Accertato un cosiddet­to “stato di necessità” che giustifica
l'applicazio­ne dell'art. 694 cpv. 1 CC, il primo giudice ha riassun­to così i
presupposti per ottenere un accesso

                                         necessario a nor­ma
del­l'art. 694 cpv. 2 CC, rilevando che al momento in cui è divenuta
proprietaria della particella n. 615, nel 1994, la AO 1 sape­va dell'inesistente
accesso del fondo alla rete viaria e che a tale mancanza essa può rimediare, secondo
i convenuti, chieden­do di passare sulle particelle n. 919 e 920, oppure chiedendo di passare sulla particella n. 451,
contigua anch'essa alla particella n. 615. Ciò posto, il primo giudice ha esaminato le tre possibilità di accesso
che si offrono alla particella n. 615: quella lungo le particelle n. 993 e 994 dei convenu­ti, quella lungo le particelle n.
919 e 920 proprietà di terzi (stacca­te
nel giugno del 1992, come detto, dalla particella n. 615), e quella lungo
la particella n. 451, proprietà di una comunione ereditaria e contigua alla
particella n. 615.

 

                                         Riguardo
al primo tracciato, il Pretore aggiunto ha constatato che esso graverebbe un
percorso stradale già esistente e permet­te-rebbe l'accesso anche ad autocarri lunghi
10 m senza reca­re inconvenienti maggiori ai fondi dei convenuti, neppure per
quel che è dello sfruttamento edilizio. Le indennità a carico dell'attrice non
eccederebbero inoltre il valore venale della superficie gravata, ovvero fr. 15 825.– per quanto concerne la particel­la
n. 993 e fr. 450.– (recte: fr. 6975.–) per quanto concerne la
particella n. 994, mentre nessun indennizzo spetterebbe ai convenuti per
minore razionalità dell'uso commerciale dei fondi, la striscia di terreno in
questione essendo già usata oggi co­me strada sotto la quale sono posate anche talune
condotte.

 

                                         Quanto
al secondo tracciato, il Pretore aggiunto ha appurato che la striscia di
terreno asfaltata suscettibile di esse­re destinata al transito sulle
particelle n. 919 e 920 sarebbe nettamente più breve rispetto al percorso
stradale che corre sulle particelle dei convenuti, ma sarebbe agibile solo per automezzi
lunghi non più di 6 m e privereb­be la C__________ __________ Sagl
dello spazio necessario per lo stallo di veicoli in lavorazione, pregiudican­do
seriamente l'attività dell'officina. L'attrice dovrebbe quindi indennizza­re il
proprietario della particella n. 919 con fr. 4800.– per l'ottenimento del
diritto, più fr. 22 517.40 per ridotta razionalità dell'uso commerciale
del fondo, e il proprietario della particella n. 920
con fr. 19 950.– per l'ottenimento del diritto, più fr. 93 588.– per ridotta razionalità
dell'uso commerciale del fondo.

 

                                         A proposito infine del terzo
tracciato, lungo la particella n. 451 (proprietà di una comunione ereditaria),
confinante a est con la particella dell'attrice, l'attore ha accertato che quel
fondo è un vasto terreno edificabile (oltre 5000 m²) usato per il deposito di
veicoli e materiali di ogni genere. La lunghezza del percor­so per raggiungere
la particella n. 615 dalla pubblica via sarebbe anche in questo caso nettamente più breve (meno della metà)
rispetto alla stra­da che cor­re sulle particelle dei convenuti, ma una volta
ancora l'accesso sarebbe possibile solo per mezzi lunghi non più di 6 m.
Tale fascia di terreno essendo adoperata attualmente come deposito di veicoli,
l'indennità a carico dell'attri­ce ammon-terebbe
a fr. 21 150.– per la creazione della strada (di cui fr. 450.–
spettanti al proprietario della particella n. 920 per l'invito di 3 m²
necessario all'imbocco), più fr. 97 106.30
per minore razio­nalità dell'uso commerciale del fondo.

 

                                         Nelle circostanze
descritte il Pretore aggiunto ha ritenuto che delle tre opzioni testé evocate
la prima sia “la via più razionale e meno onerosa”, quella rettilinea che
consente di transitare anche a veicoli di oltre 6 m, mentre le altre due,
seppure più brevi, comportano per i proprietari dei fondi “un pregiudizio
sproporzionato”. Circa l'indennità da versare ai convenuti, il primo giudice ha
fatto proprio il calcolo del perito giudiziario, giungendo al risultato di fr. 15 825.– per il deprezzamento della
particella n. 993 (211 m² di strada a fr. 75.–/m²) e di fr. 6975.– (erroneamente
indicati dal perito in fr. 450.–) per il deprezzamento della particella n.
994

 

                                      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                         

 

 

 

                                         

                                         (93 m² di strada a fr.
75.–/m²). Il primo giudice ha respinto inoltre la pretesa di fr. 3000.–
avanzata da AP 2 in rifusione di quanto da lui pagato per la locazione di
cinque posteggi sulla vicina particella n. 2028, pretesa giudicata irrita poiché
formulata per la prima volta nel memoriale conclusivo e, ad ogni modo, priva di
fondamento perché AP 2 avreb­be dovuto lasciare libera la strada anche per l'accesso
alla particella n. 994. Il Pretore aggiunto ha respinto infine la richiesta dei
convenuti volta a far sì che l'attrice installi a sue spese un cancello a
confine, richiesta che non poteva essere avanzata per la prima volta nel
memoriale conclusivo.

 

                                   5.   Gli appellanti sostengono
in primo luogo che l'attrice non ha dimostrato di essersi attivata per ottenere
un collegamento sufficiente del suo fondo alla pubblica via facendo capo agli strumenti
del diritto pubblico. Ricordano che quando il Consiglio comunale di __________
ha adottato l'attuale piano regolatore, l'8 marzo 2005, la AO 1 era già
proprietaria della particella n. 615, avendola acquistata dalla E__________ SA
nel settembre del 2003. Eppure essa “non è intervenuta a chiedere, ad esempio a
mezzo di ricorso, che venisse previsto il vincolo per una pubblica via a
garantire l'accesso al proprio fondo”. Già per tale ragione – essi affermano –
la petizione era quindi da respingere (appello, punto 2).

 

                                         a)   Come
questa Camera ha già avuto modo di ricordare nella sentenza del 19 febbraio
2007 (sopra, lett. F), un proprietario ha diritto, di regola, a un accesso
suscettibile di garantire, dal punto di vista oggettivo, uno sfruttamento
adeguato e razionale del proprio fondo, conforme alla relativa destinazione (Rey/Strebel in: Basler Kommentar, ZGB
II, 6ª edizione, n. 6 in fine ad art. 694 con rinvii). Trattandosi di un
terreno edificato posto all'inter­no di un'area abitativa, in linea di
principio l'accesso non è sufficiente se non è carrozzabile (DTF  136 III 136
consid. 3.3.3 con rinvii; più recentemente: sentenza 5A_345/2021 del 14
settembre 2021 consid. 3.1.1; v. anche Rep. 1989 pag. 142 consid. 1 con
rimandi).

 

                                         b)   Secondo
giurisprudenza, un proprietario che intende ottene­re un accesso necessario a
un fondo edificato (o edificabile) deve valersi anzitutto degli stru­men­ti
offerti dal diritto pubbli­co. Se egli può sollecitare l'ur­banizzazione del
terreno mediante l'esecuzione dei raccordi stra­dali e degli allacciamenti
previsti dal­l'art. 19 cpv. 2 LPT, non sussiste per principio uno stato di
necessità che giustifichi l'applicazione del­l'art. 694 CC. Ove il diritto
pubblico consenta di ottenere un accesso idoneo, in altri termini, non si
legittima una richiesta di passo necessario in virtù del diritto privato. Anche
perché occorre evitare la creazione di accessi privati che risultino poi
offendere le previsioni del piano regolatore, intralciando lo svilup­po
pianificatorio. Il proprietario che postula la concessione di un accesso
necessario invocando l'art. 694 CC deve dimostrare perciò di essersi attivato
invano per ottenere un collegamento sufficiente del suo fondo alla pubblica via
facendo capo ai rimedi del diritto amministrativo (DTF 136 III 135 consid. 3.3.1
con richia­mi; analogamente: RtiD I-2012 pag. 892 consid. 7; I CCA, sentenza inc. 11.2015.37 del 3 marzo
2017, consid. 4 con riferimenti). La questione è di sapere quali iniziative egli
debba intraprendere per dimostrare al giudice civile di avere esaurito le
possibilità offerte dagli strumenti del­l'ordinamento pianificatorio.

 

                                         c)   Per
trovarsi in una zona edificabile un terreno deve, secondo il diritto pubblico, es­sere urbanizzato (art. 15
cpv. 4 lett. a e b, art. 22 cpv. 2 lett. b LPT). E un fondo
urbanizzato dovreb­be già essere provvisto di accesso sufficiente, poiché
urbanizza­ti sono i fondi che, ai fini della prevista utilizzazione, hanno –
per l'appunto – un accesso sufficiente, come pure le necessarie “condotte
d'acqua, d'ener­gia e d'eva­cuazione dei liqua­mi così vicine da rendere
possibile un raccordo senza dispen­dio rilevante” (art. 19 cpv. 1
LPT). I fondi compresi nelle zone edificabili di un piano regolatore sono
urbanizzati dal­l'ente pubblico in conformità a un cosiddetto “programma di
urbanizzazione”, che può esse­re scaglionato nel tempo (art. 19 cpv. 2
prima frase LPT). Il diritto cantonale disciplina poi i contributi dei
proprietari fondiari (art. 19 cpv. 2 seconda frase LPT). La legge federale che
promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà dispone
inoltre che “l'urbanizzazione generale e quella particolare nelle zone edilizie
destinate alla costruzio­ne di abitazioni dev'essere eseguita conformemente al
bisogno, in fasi adeguate, in un termine massimo di 10 a 15 an­ni” (art. 5 cpv.
1 LCAP: RS 843). Il diritto cantonale può affidare l'urbanizzazione generale ai
proprietari e prevedere in tal ca­so l'esecuzione sussidiaria per opera degli
enti di diritto pubblico (art. 5 cpv. 2 seconda frase LCAP).

 

                                         d)   Nel
Cantone Ticino i programmi di urbanizzazione fanno par­te dei piani regolatori
comunali (art. 29 del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale: RL
701.110) e sono elaborati dai Municipi, i quali li coordinano con il piano
finanziario (art. 36 della legge sullo
sviluppo territoriale [Lst]: RL 701.100). Il proprietario di un fondo edificato
o edificabile privo di ac-cesso deve dunque sollecitare anzitutto il Comune a
concre-tare il programma di urbanizzazione. Tale è lo strumento pianificatorio
messo a disposizione dal diritto pubblico. Se l'autorità comunale non procede
all'urbanizzazione della zona nei termini previsti dal programma, i proprietari
hanno la possibilità “di provvedere da sé all'urbanizzazione dei fondi secondo
i piani approvati dall'ente pubblico oppure di anticipare le spese
d'urbanizzazione giusta il diritto cantonale” (art. 19 cpv. 3 LPT, ripreso
dall'art. 38 Lst). Nel Ticino i proprietari fondiari possono finanche “chiedere
al Comune di realizzare le opere d'urbanizzazione pri­ma dei termini
stabiliti dal programma”, purché anticipino le spese (art. 39 Lst).

 

                                         e)   Ciò
premesso, può accadere che un programma di urbanizzazio­ne non contempli la
realizzazione di accessi a fondi edi-ficati (o edificabili) sprovvisti di
collegamento. In condizioni del genere questa Camera ha già avuto occasione
di rilevare che, ove il programma di urbanizzazione nulla preveda, il diritto
pubblico non concede veri rimedi a un proprietario che lamenti la mancata pianificazio­ne
del suo fondo (sentenza inc. 11.2005.22 del 7 marzo 2007, consid. 10c).
L'art. 2 LPT, ripreso anche dal­l'art. 3 Lst, si limita a obbligare i
Cantoni e i Comuni a pianificare. Il proprietario può insistere presso il
Comune, richiamandogli le sue responsabilità urbanistiche, le quali non possono
semplicemente essere delegate ai privati (I CCA, sentenza inc. 11.2009.87
del 18 febbraio 2013 consid. 5). 

 

                                               Il
proprietario non dispone ad ogni modo di mezzi giuridici coercitivi contro
l'ente pubblico che non inserisca un fondo edificato (o edificabile) nel
programma di urbanizzazio­ne. Può solo chiedere al Comu­ne di adegua­re il
piano regolatore invocando un notevole
cambiamento delle circostanze (art. 21 LPT; Tanquerel, Commentaire ASPAN de la loi fédérale sur l'aménagement
du territoire, Zurigo 1999, n. 53 ad art. 21 con rinvii), sempre che le
circostanze siano muta­te. Se mai potrebbe rivolgersi al Consiglio di Sta­to,
autorità di vigilanza sugli enti locali, ove siano dati gli estremi per un
intervento (art. 195 LOC: RL 181.100). E qualora, nonostante un chiaro ordine,
il Comune procrastinasse ulteriormente la pianificazione rimanendo inattivo,
egli potrebbe ricorrere una volta ancora al Consiglio di Stato per diniego di
giustizia (RtiD

                                               I-2006
pag. 179 n. 45). Se tutto risulta inutile, comunque sia, non rimane che
pretendere dal Comune un'indennità per espropriazione materiale (DTF 131 II 75
consid. 3).

                                         f)    Finora
la giurisprudenza cantonale non ha preteso che per dimostrare di ave­re fatto
“tutto il possibile” ai fini del­l'art. 694 CC il proprietario di un fondo
non compreso in un program­ma di urbanizzazione instauri un contenzioso con il
Comune. Esige nondimeno che il proprietario interpelli il Comu­ne sulla
possibilità di vedere realizzato un accesso pubblico in tempi ragionevoli e
documenti la risposta negativa. Accertato ciò, il giudice civile esamina se sussistano
le altre condizioni per l'ottenimen­to di un accesso necessario in virtù del­l'art. 694
CC. Nella fattispecie non risulta che prima di intentare causa la AO 1 abbia
interpellato il Comune di __________ sulla possibilità di vedere collegata la particella
n. 615 alla pubblica via. L'unico documento agli atti è una lettera
risalente al 22 febbraio 2001 in cui il Comune precisava alla E__________ SA,
nell'ambito della precedente causa, che né il piano regolatore di allora né il
piano regolatore allo studio prevedevano la formazione di una strada pubblica per
raggiungere la particella n. 615, sicché per il Comune “la regolamentazione
dell'acces­so al fon­do particella n. 615 è questio­ne di diritto privato”
(doc. F nel­l'inc. OA.2001.134 richiamato).

 

                                         g)   Il
piano regolatore allo studio è stato approvato – come detto – nel marzo del
2005. E la situazione relativa all'urbanizzazione della particella n. 615 è rimasta
invariata. Questa Camera ha interpellato il 18 marzo 2020 l'ufficio tecnico
della Città di __________, cui il Comune di __________ è stato accorpato il 1°
aprile 2017, chiedendo ragguagli sull'eventuale realizzazio­ne di un accesso
pubblico al fondo e, in caso affermativo, sui possibili tempi di attuazione. Il
Municipio della Città di __________ ha risposto il 3 aprile 2020 che “il piano
del traffico del quartiere di __________ non prevede un allacciamento diretto
alla rete stradale pubblica del mappale in oggetto” e che “non si prospettano
modifiche pianificatorie per allacciare direttamente il fondo alla rete
stradale pubblica”. Ne segue che a tutt'oggi nessun cambiamento è intervenuto
dal momento in cui l'attuale causa è stata promossa, il 9 agosto 2010. Avesse
interpellato il Comu­ne, di conseguenza, la AO 1 avrebbe ottenuto la stessa
risposta pervenuta a questa Camera. In mancanza di un piano di urbanizzazione che
includa la particella n. 615 non si può pretendere così che la AO 1 instaurasse
un contenzio­so con il Comune, per altro dall'esito incerto. E siccome
l'attrice non può sollecitare l'ur­banizzazio­ne del proprio fondo mediante
l'esecuzione di un raccordo stradale a norma del­l'art. 19 cpv. 2 LPT, sussiste
uno stato di necessità che giustifica l'applicazione del­l'art. 694 CC.

                                         h)   Obiettano
gli appellanti che quando il Consiglio comunale di __________ ha adottato
l'odierno piano regolatore, nel marzo del 2005, la AO 1 era già proprietaria
della particella n. 615, ma non ha ricorso contro il mancato allac-ciamento
stradale del fondo. L'attrice non contesta ciò. Sta di fatto ch'essa non era
tenuta a impugnare l'approvazione del piano regolatore. Poteva anche rinviare
la richiesta di urba-nizzazione in tempi successivi. E ove il Comune non avesse
inteso procedere ad alcuna urbanizzazio­ne (com'è accadu­to), le rimaneva la
possibilità del­l'art. 694 CC, fermo restan­do che l'accesso necessario del
diritto privato non è per forza quello del diritto pubblico. Esso non
garantisce un percor­so ideale né assicura il tracciato più comodo o confor­tevo­le,
né il più breve o il più economico, né quello che consenta di arrivare più
vicino possibile alla porta di casa (DTF 120 II 186 consid. 2a, 110 II 126
consid. 4, 107 II 329 consid. 3, 105 II 180 consid. 3b; I CCA, sentenza inc.
11.2015.51 del 20 luglio
2017, consid. 8 con rinvii). Assicura solo un accesso di necessità.
Nella misura in cui pretendono che, non avendo impugnato l'approvazione del
piano regolatore, l'attrice non ha più diritto ad acces­so alcu­no, gli
appellanti non possono in ogni modo esse­re seguiti.

 

                                   6.   Per
quanto riguarda l'applicazione dell'art. 694 CC, gli appellanti rammentano che
una richiesta di accesso necessario va diretta “in primo luogo contro il
vicino dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della
viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione del passo” e solo
“in secondo luogo contro coloro per i quali il passaggio è di minor danno”
(art. 694 cpv. 2 CC), mentre il Pretore aggiunto ha esaminato le tre
possibilità di accesso nel caso specifico come se fossero tutte sullo stesso
piano. In realtà – essi proseguono – l'azione andava rivolta in primo luogo
contro i proprietari delle particelle n. 919 e 920, il cui scorporo nel
giugno del 1992 ha privato la particella n. 615 del fronte stradale lungo la
via dei S__________, e se

                                         a
costoro il passo avesse recato un pregiudizio sproporzionato l'azione sarebbe
stata da promuovere contro i proprietari della particella n. 451.

 

                                         Gli appellanti contestano poi
che l'accesso necessario riconosciuto dal Pretore aggiunto (e il cui esercizio
è stato autorizzato pendente causa in via cautelare) non arrechi ai loro fondi
inconvenienti maggiori. Sulla particella n. 993 – essi adducono – esso comporterebbe un maggior transito
motorizzato e alla particella n. 994 sottrarrebbe una superficie preziosa,
necessaria per le operazio­ni di carico e scarico dei mezzi pesanti, oltre che
per il posteggio di veicoli (alla cui carenza AP 2 ha dovuto ovviare locando
cinque parcheggi su una particella vicina). Sen­za dimenticare che lungo quel
percorso si è già verificato un incidente del­la circolazione e che il libero
accesso ai fondi agevola i furti sulla particella n. 994. A conforto delle loro
allegazioni i convenuti invocano le testimonianze di A__________ P__________,
il quale ha confermato la necessità di caricare e scaricare mezzi pesanti sulla
particella n. 994 dieci o quindici volte al me­se, la testimonianza di M__________
V__________, il quale ha dichiarato di avere trasferito il suo emporio dalla
particella n. 994 in un fabbricato vicino proprio per la difficoltà di caricare
e scaricare mer­ci, operazione all'origine di continui disagi e litigi con
automobilisti che dovevano raggiungere il fondo dell'attrice, e la testimonian­za
di D__________ B__________, il quale ha ribadito che durante quel­le operazioni
autocarri lunghi 10 m sono costretti a sostare sul­la stra­da di accesso.

 

                                         Quanto
alle particelle n. 919 (di A__________ L__________) e n. 920 (di E__________ L__________), sulle quali si trova la C__________ __________ Sagl con
abitazione annessa, gli appellanti rilevano che gli autoveicoli in lavorazione
sono depositati lungo la striscia di terreno che potrebbe servire da accesso
alla particella n. 615 solo perché l'attrice non fa capo a quel passaggio. Identico
sarebbe il caso per la particella n. 994 – essi soggiungono – qualora AP 2 non
fosse costretto a tollerare il transito cautelare conces­so all'attrice dal primo
giudice, sicché anche ad AP 2 il perito avrebbe dovuto riconoscere un
indennizzo per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo. Né l'esistenza
della carrozzeria dipende – secondo gli appellanti – dal­l'uso della citata
striscia di terreno, i responsabili dell'officina avendo potuto locare tempo addietro
un'area di circa 2000 m² sulla particella n. 451 proprio per il deposito
di veicoli, di modo che ai proprietari delle particelle n. 919 e 920 il perito
non avreb­be nemmeno dovuto riconoscere un indennizzo per minore razionalità del­l'uso commerciale del fondo.
Analogo ragionamento – continuano gli appellanti – vale per la particella n.
451, la quale si trova nella stessa situazione della particella n. 994.

 

                                         A mente dei convenuti,
nulla giustifica dunque di scostarsi da quanto prevede l'art. 694 cpv. 2 CC.
Che l'accesso alla particella n. 615 attraverso i loro fondi sia percorribile
anche a veicoli lunghi più di 6 m poco giova, l'attrice non avendo dimostrato di
esercitare un'attività che richieda trasporti con automezzi più lunghi di 6 m.
Il percorso sulle particelle n. 919 e 920 inoltre è assai più corto rispetto a
quello sui loro fondi (la metà: circa 45 m). Né consta, secon­do gli
appellanti, che il pregiudizio arrecato ai pro-prietari delle particelle n. 919
e 920 si rivelerebbe eccessivo al punto da risultare sproporzionato rispetto a
quanto dovrebbero sopporta­re essi medesimi nel caso in cui i loro fondi
fossero gra-vati del passo, il perito giudiziario non avendo stimato il deprezzamento
che subirebbero le loro particelle per ridotta razionalità dell'uso commerciale dei fondi.

 

                                   7.   A norma dell'art. 694 cpv. 2 CC una
richiesta di accesso necessario va diretta in primo luogo – come fanno
valere gli appellanti – contro il vicino dal quale, a causa dello stato
preesistente della proprie­tà e della viabilità, si può più ragionevolmente
esigere la concessione del passo e solo in secondo luogo contro coloro per i
quali il passaggio è di minor danno. Che fino al 2 giugno 1992 (doc. A), data
in cui sono state scorporate le particelle n. 919 e 920, la particella n. 615
lambisse per una ventina di metri la via ai S__________ (particella n. 454) è
pacifico. Il fondo aveva di conse-guenza un accesso stradale adeguato, ancorché
non particolarmente comodo. Come ha già rilevato questa Camera nella sen-tenza
del 19 febbraio 2007 (inc. 11.2004.21, consid. 7), poco importa che dopo il 2 giugno
1992 le particelle n. 919 e 920 siano passate in proprietà di terzi. Di per sé l'accesso
necessario alla particella n. 615 va chiesto ai titolari di queste ultime.
La questio­ne è di sapere se nella fattispecie siano date le premes­se per
derogare a tale principio. In caso affermativo bisognerà valutare per quali
altri fondi l'accesso sia di minor danno, avuto “riguardo agli interessi delle
due parti” (art. 694 cpv. 3 CC).

 

                                         Non si disconosce che fin
dagli anni Ottanta l'accesso alla particella n. 615 avviene da nord, lungo
quella che era l'originaria particella n. 430, proprietà dello Stato del
Cantone Ticino. Si trattava però di un diritto meramente contrattuale, che il
Cantone ha disdetto per il 31 dicembre 1989, come questa Camera ha accertato
nella sentenza del 19 febbraio 2007 (consid. 8). Dopo di allora l'accesso alla
particella n. 615 è continuato a esercitarsi da nord, per tacita compiacenza
del Cantone Ticino, ma è altrettan­to vero che dopo di allora lo Stato ha
rifiutato ogni rinnovo del contratto. Quando l'attrice ha acquistato la
particella n. 615, il 28 febbraio 1994, il fondo godeva dunque di un
sempli­ce permesso precario, ma di nessun diritto sulla particella n. 430. E
per apprezzare lo stato preesistente delle proprie­tà fa stato solo l'esistenza
di diritti reali o obbligatori da parte di chi postula l'acces­so, non quella
di permessi liberamente revocabili in ogni momen­to (Rep. 1999 pag. 64 consid.
3b con rimandi).

                                         

                                         Dal
principio secondo cui una
richiesta di accesso necessario va diretta in primo luogo contro il
vicino dal quale, a causa dello sta-to preesistente della proprie­tà e della
viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione del passo è lecito
scostar­si in due evenienze: nel caso in cui simile accesso comporterebbe per
il richiedente costi di costruzione e di manutenzione spropor-zionati, oppure
nel caso in cui quell'accesso cagionerebbe al proprietario del fondo serviente un
pregiudizio esagerato, mentre potrebbe essere costituito su un altro fondo, estraneo
allo stato preesistente della proprietà e della viabilità, ma che arrechereb­be
al proprietario svantaggi notevolmen­te minori (sentenza
del Tribunale federale 5A_174/2007 del 30 novembre 2007 consid. 3 con rinvii).
Non a torto gli appellanti rimproverano perciò al Pretore aggiunto di avere
semplicemente scelto fra tre opzioni di accesso possibili, senza dipartirsi da
quella che sarebbe dovuta entrare per prima in linea di conto, ovvero l'accesso
attraverso le particelle n. 919 e 920. Tale soluzione sarebbe stata da scartare
soltanto se, rispet­to alle altre due, fosse risultata eccessivamen­te gravosa
per l'attrice o per i convenuti. 

 

                                   8.   Nella perizia
giudiziaria del luglio 2014 l'ing. G__________ S__________ ha determinato come
segue la “piena indennità” giusta l'art. 694 cpv. 1 CC spettante ai proprietari
dei fondi gravati, secondo le tre possibilità di accesso esaminate dal Pretore
aggiunto (sopra, consid. 4):

 

                                         a)   Prima
variante: accesso secondo lo sta­to preesistente della proprie­tà e della
viabilità

                                                Particella n. 919

                                               Valore
venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

                                                Indennità
per l'ottenimento del diritto di passo:

                                               fr.
150.–/m² x 32 m² = fr. 4800.–

                                               Indennità
per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo:

                                               fr.
30.–/m² x 32 m² x 23.4556 = fr. 22 517.40

                                               Quest'ultima
indennità è stata calcolata in base a un “affitto di fr. 30.–/m² per lo spazio
esterno, normalmente percepito nella zona per attività similari, attualizzato
per 50 anni (durata di vita del capannone) al tasso del 3.5% (fattore di
attualizzazione = 23.4556)” (referto, pag. 1).

                                               Indennità
complessiva dovuta al proprietario: fr. 27
317.40.

                                               Particella
n. 920

                                                Valore
venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

                                               Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

                                                fr.
150.–/m² x 133 m² = fr. 19 950.–

                                                La
stima di fr. 150.–/m² corrisponde, secondo il perito, “al 50% del valore del
sedime libero, edificabile”.

                                               Indennità
per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo:

                                                fr.
30.–/m² x 133 m² x 23.4556 = fr. 93 588.–

                                                Indennità
complessiva dovuta al proprietario: fr. 113
538.–.

 

                                         b)   Seconda
variante: accesso lungo i fondi dei convenuti

                                                Particella n. 993

                                                Valore
venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

                                               Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

                                                fr.
75.–/m² x 211 m² = fr. 15 825.–

                                                La
stima di fr. 75.–/m² corrisponde, secondo il perito, “al 25% del valore del
sedime libero, edificabile”.

                                               Indennità
per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo: nessuna.

                                                Particella n. 994

                                                Valore
venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

                                               Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

                                                fr. 75.–/m² x
93 m² = fr. 450.– (recte:
fr. 6975.–)

                                                Indennità per minore razionalità dell'uso commerciale
del fondo: nessuna.

                                      

                                         c)   Terza
variante: accesso lungo la particella n. 451

                                                Particella n. 451

                                                Valore
venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

                                               Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

                                                fr.
150.–/m² x 138 m² = fr. 20 700.–

                                                La
stima di fr. 150.–/m² corrisponde, secondo il perito, “al 50% del valore del
sedime libero, edificabile”.

                                               Indennità
per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo:

                                                fr.
30.–/m² x 138 m² x 23.4556 = fr. 97 106.30

                                                Indennità
complessiva dovuta al proprietario: fr. 117
806.30.

                                               A ciò si aggiunge un'indennità di fr. 450.– dovuta al
proprietario della particella n. 920 (fr. 150.–/m² x 3 m²) per formare
l'invito stradale lungo la via ai S__________ (perizia, pag. 2).

 

                                   9.   Gli appellanti
contestano le risultanze del referto, rimproverando al perito di non avere determinato
quanto vale effettivamente, sul mercato, la particella n. 994 con e senza
l'onere dell'accesso. Fanno valere di avere formulato tale richiesta al Pretore
aggiunto sin dal 31 agosto 2015, instando perché il perito chiarisse “quale
attività veniva svolta sulla particella n. 994 e l'impatto su tale attività dal
procurato passo”, ma di non essere stati ascoltati. Eppu­re – essi sottolineano
– la striscia di terreno accanto al capannone sulla particella n. 994 non
consente di accostare mezzi pesanti al fabbricato per le operazioni di carico e
scarico lascian­do spazio sufficiente per il transito veicolare di accesso alla
particella n. 615. A torto il perito ha rifiutato quindi ogni indennità ad
AP 2 “per minore razionalità del­l'uso commerciale del fondo”. Tanto più – essi
soggiungono – che l'accesso alla particella n. 615 potrebbe essere organizzato
senza problemi e con pochi accorgimenti lungo la particella n. 451.

 

                                         Fosse anche da iscrivere
sui loro fondi l'accesso necessario in questione, continuano gli appellanti, il
valore di fr. 300.–/m² in base al quale il perito ha determinato l'indennità in
favore del proprietario della particella n. 993 non è realistico e va
rivalutato ad almeno fr. 435.–/m², sicché per 211 m², al 50% del loro valore, spettano
a AP 1 almeno fr. 48 892.50, più
fr. 5275.– per la sistemazione del tracciato. Quanto alla particella n.
994 – essi proseguono – il metodo di calcolo adottato dal perito è inattendibile
proprio perché non determina quanto vale sul mercato tale particella con e
senza l'onere litigioso. Comunque sia, a parere dei convenuti il terreno
occupato dall'accesso richiesto vale alme­no fr. 600.–/m², che per 93 m²
danno diritto a un'indennità di fr. 55 800.–.
A essa si aggiunge, secondo i convenuti, un'indennità per minore razionalità
dell'uso commerciale del fondo di fr. 65 441.30
(fr. 30.–/m² x 93 m² x 23.4556), onde una spettanza di complessivi 

fr. 121 241.30.

 

                                         Infine
– epilogano gli appellanti – fosse riconosciuto all'attrice un accesso
necessario lungo i loro fondi, va fissato all'attrice mede-sima un termine di
15 giorni per versare l'indennità complessiva, così come va imposto alla stessa
l'obbligo di posare un cancello a confine della particella n. 615 in modo da
impedire il transito a terzi e “garantire maggior sicurezza”.

 

                                10.   Per definire la “piena
indennità” cui si riferisce l'art. 694 cpv. 1 CC fanno stato, in via
analogica, i principi del diritto espropriati­vo (RtiD II-2017
pag. 810 n. 15c; Rey/Strebel in: Basler
Kommentar, ZGB II, 6ª edizione, n. 26 ad art. 694 con
riferimenti). Chi si vede gravare un fondo di un accesso necessario in favore
di una proprietà altrui ha diritto perciò a un indennizzo che gli rifon­da la
differenza tra il valore venale del fondo con
e senza l'onere di acces­so (Rey/Strebel,
loc. cit.; DTF 129 II 425 consid. 3.1.1 con richia­mi; 121 II 445, 120
II 424). L'eventuale vantaggio che il beneficiario del­l'accesso trae non è di
rilievo (DTF 120 II 424 in alto), come non è di rilievo l'eventua­le colpa del proprietario che ha causato lo stato di
necessità (Meier- Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª
edizione, n. 78 ad art. 694 CC; Caroni
Rudolf, Der Not­weg, tesi, Berna 1969, pag. 134 in bas­so). Se inoltre
il passo necessario va a gravare una strada che già esiste, soprattutto su un
fondo già edificato, l'indennità può limitarsi a “una partecipazione
finanziaria appropriata al valore venale della superficie concretamen­te
toccata dall'acces­so necessario” (DTF 120 II 423; critico: Rey in: ZBJV 132/1996 pag. 307). L'indennizzo
può limitarsi in tal caso alla metà del valore venale del sedime stradale (RDAT
I-1993 pag. 141 in alto). E se le servitù di passo che
gravano già la strada sono tali, per numero o estensione, da assimilare la
superficie a una via aper­ta al pubbli­co, l'indennità può finanche tendere a
zero (RtiD I-2007 pag. 767 consid. 12a con rimandi), co­me questa Camera ha già
avuto modo di ricordare (RtiD II-2017 pag. 809 n.15c).

 

                                11.   Per principio la
“piena indennità” dovuta secondo l'art. 26 cpv. 2 Cost. in caso di
espropriazione o di restrizione equivalen­te della proprie­tà consiste dunque,
come si è spiegato, in un compenso che rifonda al proprietario gravato
dell'accesso la differenza tra il valore venale del fondo con e senza l'onere
imposto. Il proprietario non deve subire perdite né conseguire profitti dal­l'espropriazione
e dev'essere posto sot­to il profilo economico come se la cessione di terreno
non fosse avvenuta (DTF 122 I 177 consid. 4b/aa). Ora, secondo l'art. 11 della
legge ticinese di espropriazione (RL 710.100) – che ricalca in sostan­za il
diritto federale (art. 19 LEspr) – l'indennità deve comprendere tutti i
pregiudizi derivanti all'espropriato in seguito all'estinzione o alla
limitazione dei suoi diritti, e segnatamente le tre voci che seguono.

 

                                         a)   In
primo luogo l'indennità deve rifondere il valore venale del­l'accesso
necessario determinato in base al valore della superficie che tale accesso occu­pa
(art. 11 lett. a della legge cantonale di espropriazione per analogia), fermo
restando che ove la superficie sia già gravata di una servitù di passo

                                               il
valore dell'indennizzo si riduce della metà (sopra, consid. 10; il fattore
del 50% è applicato anche in altri Cantoni: Pradervand-Kernen,
La valeur des servitudes foncières et du droit de superficie,
Zurigo/Basilea/Ginevra 2007, pag. 262 n. 944 e 945 in alto). Il valore venale
del fondo è il ricavo che il proprietario del terreno espropriato potrebbe
oggettivamen­te ottenere venden­do il terre­no sul libero mercato il giorno
determinante a un qualsiasi potenziale compratore (sentenza del Tribunale
federale 1C_272/2015 del 29 settembre 2015 consid. 3.3 con riferimenti in: in:
RtiD I-2016 pag. 87).

 

                                         b)   In
secondo luogo l'indennità deve compensare il deprezzamento subìto dalla porzione
residua del fondo calcolata secondo il cosiddetto “metodo della differenza”,
ovvero deducendo dal valore venale del fondo senza l'accesso necessario il
valore venale del fondo gravato dell'accesso (DTF 141 I 119
consid. 6.5.1), ciò che corrisponde per finire alla svalutazione della
particella. L'imposizione di un accesso necessario configura in pratica, come ogni imposizione di servitù, un'espro-priazione
parzia­le (art. 11 lett. b della legge cantonale di espropriazione; DTF 141 I
118 in alto con rinvio a DTF 129 II 425 consid. 3.1.1). Ne discende che la
“piena indennità” dell'art. 694 cpv. 1 CC deve compensare anche la riduzione
del valore venale del terreno rimanente. Oltre a ciò, il pro-prietario del
fondo va risarcito per il dan­no derivan­te dalla perdita o dalla diminuzione
di vantaggi che influiscono sul valore venale dell'immobile, vantaggi che la
porzione residua avrebbe conservato con ogni probabilità senza l'imposizione
dell'onere (art. 15 della legge ticinese di espropriazione, corrisponden­te
all'art. 22 cpv. 2 LEspr). Rientra in tale previsio­ne, per esempio, la perdita
di uno schermo protettivo contro molestie del
vicina­to, la perdita di una veduta aperta sul paesaggio oppu­re la perdita di un divieto di costruzione su un fondo vicino in forza di una servitù
(DTF 141 I 119 consid. 6.5.1).

 

                                         c)   In
terzo luogo l'indennità deve garantire un corrispettivo per tutti gli altri
pregiudizi subìti dal proprietario dell'accesso necessario, in quanto
prevedibili secondo l'ordinario andamento delle cose come conseguenza necessaria
dell'espropriazione (art. 11 lett. c della legge ticinese di
espropriazione). Si tratta degli “altri pregiudizi patrimoniali” che in
concreto il proprietario gravato deve sopportare in relazione al proprio
patrimonio, diversamente dai pregiudizi ch'egli deve sopportare in relazione al
diritto a lui imposto, con particolare riguar­do alle spese che l'accesso
necessario rende inevitabili. Sono “altri pregiudizi patrimoniali”, per
esempio, la perdita di futuri guadagni da parte di un'azienda costretta a
cessare l'attività, oppure i costi di dislocazione o di reinstallazio­ne di una
ditta, così come la rimunerazione di un architetto incaricato di adattare nuovi
locali in seguito all'espropriazione oppure l'ammortamento di installazio­ni
divenute inutili (DTF 141 I 119 consid. 6.4 con rinvii). Per finire, calcolato
il deprezzamento, il giudice fissa l'indennità complessiva che spetta al
proprietario del fondo serviente in un ammontare globale determinato ex
aequo et bono (Pradervand-Kernen,
op. cit., pag. 263 n. 946).

 

                                12.   Nella fattispecie
occorre definire in primo luogo, dopo quanto si è spiegato, l'indennità per “l'intero valore venale del diritto espropriato”,
ovvero il valore del­l'accesso necessario determinato in base alla superficie
che l'accesso occupa sui singoli fondi. Dalla perizia dell'ing. G__________ S__________
risulta che l'area destinata all'accesso necessario sarebbe di 32 m² sulla
particella n. 919 e di 133 m² sulla particella n. 920 (accesso secondo lo sta­to
pree-sistente della proprie­tà e della viabilità), di 211 m² sulla particella
n. 993 e di 93 m² sulla particella n. 994 (accesso lungo i fondi dei
convenu­ti), rispettivamen­te di 138 m² sulla particella n. 451 e di 3 m²
sulla particella n. 920 (accesso alternativo).

 

                                         Quanto al “valore venale
del diritto espropria­to”, il perito ha ritenuto
che l'imposizione dell'accesso necessario riduce della me­tà il valore venale
del terreno gravato, onde un indennizzo di fr. 150.–/m² per quan­to
riguarda le particelle n. 919 e 920, pari al “50% del valore del sedime
libero, edificabile” (referto, pag. 1), come pure un indennizzo di
fr. 150.–/m² per quan­to riguarda la particella n. 451 (referto, pag.
2). Il perito ha limitato invece a fr. 75.–/m² l'indennizzo per quanto
riguarda le particelle n. 993 e 994, pari al “25% del valore del sedi­me
libero, edificabile”, poiché sui due fondi l'area da gravare è già adibita a
strada (referto, pag. 3). Ne è risultata un'indennità di fr. 4800.– in
favo­re del

                                         proprietario della
particella n. 919 e di fr. 19 950.–
in favore del proprietario della particella n. 920 (accesso secondo lo sta­to
preesistente della proprie­tà e della viabilità), rispettivamente di fr. 15 825.– in favore del proprietario della
particella n. 993 e di fr. 6975.– in favo­re della particella
n. 994 (accesso lungo i fondi dei convenuti), oppure di fr. 20 700.– in favore del proprietario della
particella n. 451 e di fr. 450.– in favore del proprietario della
particella n. 920 (accesso alternativo).

 

                                         Gli appellanti
sostengono che i loro fondi valgo­no ben più di fr. 300.–/m², ove appena
si consideri che un terreno vicino è stato alienato il 3 settembre 2014 per
fr. 448.65/m² (memoriale, pag. 20 in bas­so) e che a ben vedere la
particella n. 994 può valere anche fr. 600.–/m². L'argomentazione sarà trattata
in appresso, quando si passerà in rassegna il complemento di perizia. V'è da
domandarsi inoltre se in concreto si giustifichi di limitare l'indennizzo, per
quanto riguarda la particella n. 994, al “25% del valore del sedi­me libero,
edificabile”, poiché su quel fondo l'area da
gravare è già adibita a strada (referto, pag. 3). In realtà solo la
particella n. 993 è gravata di un accesso (quello in favore, appunto,
della particella n. 994). La particella n. 994 non è gravata di alcuna servitù
di passo. Su di essa corre unicamen­te il passaggio decretato senza
contraddittorio dal Pretore a titolo
cautelare il 1° dicembre 2009 (e
confermato il 28 gennaio 2011) in favore della particella n. 615.
Comunque sia, e come si vedrà sen­za indugio, i valori venali dei fondi in
causa vanno aggiornati in base ai criteri del diritto espropriativo. Non è il
caso dunque di attardarvisi ora.

 

                                13.   Il secondo elemento da
determinare nel caso specifico è il deprezzamento subìto dalla porzione residua
dei singoli fondi su-scettibili di essere gravati dall'accesso, deprezzamento
che va calcolato secondo il citato “metodo della differenza”, ovvero deducendo
dal valore venale di ogni fondo senza l'acces­so necessario il valore venale
del fondo gravato dell'accesso. A tal fine entrano in considerazione, oltre
alla natura edificabile o non edificabile del terreno, la dimensione e la
configurazione di ogni singola particella,
gli stabili esistenti su ciascun fon­do, l'orientamento degli accessi,
l'importanza e l'uso cui è adibito il terreno complementare (posteg­gi,
deposito di merci, area di carico e scarico), l'attività commerciale svolta su
ogni singola particella, gli inconvenienti legati al maggior transito di
veicoli, senza dimenticare che l'accesso lungo la particella n. 920 potrebbe
servire anche alla particella n. 919, priva di collegamento alla pubblica via.

 

                                         Per determinare simile
deprezzamento il perito ing. G__________ S__________ si è fondato su “un
affitto di fr. 30.–/m² per lo spazio esterno, normalmente percepito nella zona
per attività similari, attualizzato per 50 anni (durata di vita del capannone)
al tasso del 3.5% (fattore di attualizzazione = 23.4556)” (sopra,
consid. 8). Il “fattore di attualizzazione” è il risultato di una formula
matematica (delucidazione scritta, pag. 2) di cui non è nota l'origine. Il
deprezzamento è stato calcolato così in base a criteri astratti per tutti e
cinque i fondi che entrano in linea di conto, senza cenni apparenti né ai
principi del diritto espropriativo né al cosiddetto “metodo della differenza”. Eppure
tali criteri erano già stati richiamati esplicitamente da questa Camera nel­l'ordinanza
del 3 ottobre 2008 con cui si era disposta l'assunzio­ne di una perizia
nell'identica causa 11.2008.24 promossa a suo tem­po dalla E__________ SA
(sopra, lett. D), e ciò in ossequio alla sentenza 30 novembre 2007 del
Tribunale federale (sopra, lett. F). Per di più, nell'attuale procedura il
primo giudice non ha impartito al perito alcuna indicazio­ne. Anzi, agli atti
non figura nemmeno un chiaro elenco dei quesiti. La Camera si è trovata così
nella necessità di ordinare essa medesima un complemento istruttorio (art. 316
cpv. 3 CPC).

                                      

                                14.   Infine il terzo
elemento da prendere in considerazione ai fini del­l'indennità spettante al
proprietario gravato di un accesso necessario è – come si è visto (consid. 11c)
– il risarcimento di “tutti gli altri pregiudi­zi” subìti nel corso ordinario
delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione dell'accesso (art. 11 lett.
c della legge ticinese di espropriazione). Si tratta degli “altri pregiudizi
patrimoniali” che in concreto un proprietario gravato dell'accesso necessario
subisce per quanto riguarda il proprio patrimonio, diversamente dai pregiudizi
ch'egli deve sopportare per quanto riguarda il diritto a lui imposto, con
particolare riguardo alle spese che l'onere rende inevitabili. In concreto non risulta
che l'imposizione dell'accesso veicolare comporti, in sé, spese particolari o
perdite di guadagno per i proprietari in questione. Gli appellanti sembra­no
ricondurre a un “altro pregiudizio” il costo per sistemare la
pavimentazione del percorso stradale lungo la particella n. 993, ma dimenticano
che qualora per l'esercizio della servitù occorra costruire determinate opere,
spetta per principio al beneficiario della servitù costruirle, indipendentemente
dal fatto che tali opere servano anche gli interessi del fondo serviente (RtiD
II-2006 pag. 699 n. 48c con richiami). Sotto questo profilo il
proprietario della particella n. 993 non subisce dunque alcun pregiudizio.

 

                                15.   Chiamato a rispondere circa
il valore venale degli accessi necessari determinato secondo i princi­pi del
diritto espropriativo in base alla superficie che tali accessi occuperebbero su
ogni singolo fondo (art. 11 lett. a della legge cantonale di espropriazione per
analogia; sopra, consid. 12), come pure il deprezzamento subìto dalla
porzione residua di ogni singolo fondo suscettibile di essere gravato dal­l'accesso,
deprezzamento da calcolare secondo il citato “metodo della differenza” (art. 11
lett. b della legge cantonale di espropriazione per analogia; sopra, consid.
13), il perito arch. F__________ R__________ ha accertato anzitutto nel suo referto dell'aprile 2021 il valore venale dei terreni interessati compiendo
un'ispezione presso l'Ufficio del registro fondiario del Distretto di
Bellinzona sulle transazioni immobiliari avvenute nel comparto tra la via ai S__________
e la via P__________, non senza interpellare un imprenditore loca­le. Fondandosi
anche sulla sua esperien­za professionale, egli è giunto così a una stima “prudenziale”
di fr. 700.–/m² (refer­to, pag. 1). In seguito egli ha diversificato tale stima
per ogni singolo fondo sulla scorta di un “parametro restrittivo o espansivo” ponderato
fra il 50 e il 110% in funzione della distanza dall'accesso principa­le
(coefficiente usato per prassi dal Tribunale di espropriazione del Cantone
Ticino), come pure della dimensio­ne e della forma del fondo stesso (delucidazione
scritta, pag. 1).

 

                                         Quanto al deprezzamento
subìto dalla porzione residua dei fondi suscettibili di essere gravati
dall'accesso, su indicazione di questa Camera egli ha passato in rassegna le
singole particelle individualmente, considerando:

                                         –
  la dimensione e la configurazione della particella da gravare;

                                         –   la
superficie interessata dal diritto di passo;

                                         –
  la circostanza che, tranne la particella n. 993, i fondi non sono gravati da
altri diritti di passo e che, senza l'accesso litigioso, il proprietario
potrebbe anche ottimizzare l'uso della relativa superficie;

                                         –
  gli stabili esistenti sul fondo, l'orientamento degli accessi a tali stabili,
l'importanza e l'uso cui è adibito il terreno complementare (posteggi, deposito
di merci, area di carico ecc.);

                                         –   l'attività
commerciale svolta sulla particella da gravare;

                                         –   gli
inconvenienti derivanti dal maggior transito di veicoli;

                                         Altre
specificità, partitamente enunciate, il perito è stato invitato a valutare
relativamente a singole particelle (decreto presidenziale del 22 luglio 2020,
agli atti).

 

                                         Infine il perito ha
ravvisato i presupposti per un risarcimento di “tutti gli altri pregiudi­zi”
subìti nel corso ordinario delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione
dell'accesso (art. 11 lett. c della legge cantonale di espropriazione per
analogia; sopra, consid. 14) nel caso delle particelle n. 993, 994 e 451
(delucidazione scritta, pag. 2).

 

                                16.   Nella sua
circostanziata disamina il perito giudiziario è pervenuto in sintesi alle
conclusioni che seguono:

 

                                         a)   Prima
variante: accesso secondo lo sta­to preesistente della proprie­tà e della
viabilità

                                               Particella n. 919

                                               Valore
venale stimato del fondo: fr. 350.–/m²

                                               Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

                                               fr. 175.–/m² x 38 m² = fr. 6650.–

                                               Indennità
per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

                                               fr.
350.–/m² x 38 m² = fr. 13 300.–

                                               Indennità
complessiva dovuta al proprietario: fr. 19 950.–

                                               Particella
n. 920

                                               Valore
venale stimato del fondo: fr. 595.–/m²

                                               Indennità
per l'ottenimento del diritto di passo:

                                               fr.
297.50/m² x 133 m² = fr. 39 567.50

                                               Indennità
per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

                                               fr.
595.–/m² x 133 m² = fr. 79 135.–

                                               Indennità
complessiva dovuta al proprietario: fr. 118 702.50

 

                                         b)   Seconda
variante: accesso lungo i fondi dei convenuti

                                                Particella n. 993

                                               Valore
venale stimato del fondo: fr. 700.–/m²

                                               Indennità
per l'ottenimento del diritto di passo:

                                                fr. 175.–/m² x 211 m² = fr. 36 925.–

                                               Indennità
per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

                                               nessuna

                                               Indennità
per il risarcimento di tutti gli altri pregiudi­zi subìti nel corso ordinario
delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione dell'accesso (“aspetti
amministrativi incombenti al fondo serviente”): fr. 5000.–

                                               Indennità
complessiva dovuta al proprietario: fr. 41 925.–

                                               Particella n. 994

                                               Valore
venale stimato del fondo: fr. 630.–/m²

                                               Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

                                               fr. 315.–/m² x 93 m² = fr. 29 295.–

                                               Indennità
per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

                                               nessuna

                                               Indennità
per il risarcimento di tutti gli altri pregiudi­zi subìti nel corso ordinario
delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione dell'accesso (“aspetti
amministrativi incombenti al fondo serviente”): fr. 5000.–

                                               Indennità
complessiva dovuta al proprietario: fr. 34 295.–

                                      

                                         c)   Terza
variante: accesso lungo la particella n. 451

                                               Particella n. 451

                                               Valore
venale stimato del fondo: fr. 770.–/m²

                                               Indennità
per l'ottenimento del diritto di passo:

                                               fr. 385.–/m² x 138 m² = fr. 53 150.–

                                               Indennità
per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

                                               nessuna

                                               Indennità
per il risarcimento di tutti gli altri pregiudi­zi subìti nel corso ordinario
delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione dell'accesso (“aspetti
amministrativi incombenti al fondo serviente”): fr. 7500.–

                                               Indennità
complessiva dovuta al proprietario: fr. 60 650.–

 

                                         Invitato a precisare in
che consistano gli “aspetti amministrativi incombenti al fondo serviente”, il
perito ha risposto trattarsi di ”altri pregiudizi” nel senso dell'art. 11 lett.
c della legge ticinese di espropriazione, in specie di “costi per l'iscrizione
nel registro fondiario, possibili costi legati alla nuova situazione giuridica
del fondo, costi di verifica tecnica (ad esempio legati a prove di carico sul
fondo stradale maggiormente sollecitato o eseguito a nuovo”). Contestualmente
egli ha rettificato in fr. 7500.– l'indennità per “aspetti amministrativi
incombenti al fondo serviente” che riguardano la particella n. 451, da lui originariamente
fissata in fr. 15 000.–
(delucidazione scritta, pag. 2).

                                17.   Le parti sono state
autorizzate il 9 agosto 2021 a esprimersi sulle risultanze peritali relative
all'applicazione analogica dei principi del diritto espropriativo nel caso
specifico e sul cosiddetto “meto-­

                                        do della differenza” in
materia di indennizzo. Esse non sono sta­te abilitate a rimettere in
discussione gli accertamenti del primo giudice né l'applicazio­ne del diritto
oltre quanto esse avevano già avuto modo di fare con ­l'appello e con le
osservazioni all'appello. Questioni estranee alla determinazione delle
indennità in applicazio­ne analogica dei principi del diritto espropriativo nel
caso specifico e sul cosiddet­to “meto­do della differenza” esulano dal tema del
complemento istruttorio e non possono più trovare ascolto.

 

                                         a)   Nel
loro allegato del 2 settembre 2021 gli appellanti chiedo­no una volta ancora di
respingere la petizione; subordinatamen­te di concedere all'attrice l'accesso
litigioso dietro versamen­to delle “piene indennità” fissate dal perito F__________
R__________ (fr. 41 925.– in favore del proprietario della particella n. 993, fr. 34 225.– [recte: fr. 34 295.–] in favore del proprietario della particella n. 994), aggiungendo però interessi al
5% dal 12 apri­le 2021, con obbligo inoltre per la AO 1 di posare a
proprie spese un cancello a confine della particella n. 615. Nella
motivazio­ne essi tornano a criticare la sentenza del Pretore aggiunto nel
merito e l'accesso necessario loro imposto, ciò che tuttavia esula con tutta
evidenza dai limiti del diritto di essere sentiti loro conferito e non può più
entrare in considerazione ai fini del giudizio. Riguardo all'ammontare delle
indennità dovute in applicazione analogica dei principi del diritto
espropriativo nella fattispecie e sul cosiddet­to “meto­do della differenza”, i
convenuti non muovono critiche. Altrettanto vale per un successivo memoria­le
del 22 settembre 2021, in cui essi difendono finanche le risultanze della
perizia complementare.

 

                                         b)   In
un suo memoriale di quello stesso 2 settembre 2021 la AO 1 afferma da parte sua
che “il Pretore [aggiun­to] ha seguito correttamente il metodo della differen­za”
ed è giunto alle indennità stabilite dal perito ing. S__________, per cui
prevalgono quelle”. Identiche conclusioni essa formula in ulteriori memoriali spontanei
del 10 e 13 settembre 2021. L'attrice non discute il valore venale di base
(fr. 700.–/m²) stimato dal perito F__________ R__________ per i fondi del
comparto e dichiara di non ave­re “nessuna obiezione” da muovere al “parametro
restrittivo o espansivo” cui ha fatto capo il perito. Essa contesta invece l'indennità
per “aspetti amministrativi incombenti al fondo serviente”, facen­do valere che
l'accesso necessario non comporterebbe spese per i proprietari delle particel­le
n. 993 o 994 (loc. cit.). L'obiezione è fondata, giacché i “costi per
l'iscrizione nel registro fondiario, i possibili costi legati alla nuova
situazione giuridica del fondo e i costi di verifica tecnica (ad esempio legati
a prove di carico sul fondo stradale maggiormente sollecitato o eseguito a
nuovo)” cui si riferisce il perito sono destinati alla costruzione della strada
e vanno pertanto a carico del beneficiario dell'acces­so, non dei proprietari
dei fondi gravati (sopra, consid. 14). Per il resto in quel memoriale l'attrice
critica l'indennità complessiva determinata dal perito F__________ R__________
in favore delle particelle n. 993 e n. 994, ritenuta “eccessiva”, ma non
espone concretamente alcun calcolo che giunga a un risultato diverso, sal­vo
riprendere le cifre finali fissate dall'ing. G__________ S__________, il quale tuttavia
non alludeva ai principi del diritto espro-priativo né, tanto meno, al
cosiddetto “metodo della differen­za”. L'argomentazione cade pertanto nel vuoto.

 

                                               Nei
successivi memoriali spontanei del 10 e 13 settembre 2021 l'attrice rimprovera
al perito F__________ R__________ di non avere applicato il “metodo della
differenza”. Nelle motivazio­ni tuttavia essa non fa che ripetere quanto ha
addotto nell'allegato del 2 settembre 2021, senza spiegare nemmeno di scorcio
quali sarebbero i risultati cui condurrebbe – a suo avviso – la corretta
applicazione di tale metodo. L'attrice torna a riproporre una volta ancora le
risultanze del­l'ing. G__________ S__________ e, addirittura, quelle del maggio
2003 cui era giunto l'arch. G__________ F__________ nella causa 11.2008.24
promossa a suo tem­po dalla E__________ SA (sopra, lett. D), risultan­ze
ritenute però insufficienti ai fini del giudizio dal Tribunale federa­le, che proprio
per tale ragione aveva annullato la sentenza 19 febbraio 2007 di questa
Camera (sopra, lett. F). Invano si cercherebbe di capire, in definitiva,
quali errori o quali mancanze l'attrice ascriverebbe concretamente al perito F__________
R__________. I due memoriali si rivela­no di conseguenza inconcludenti.

 

                                18.   Accertato l'ammontare
della “piena indennità” determinata secon­do i principi del diritto
espropriativo che spetta ai proprietari dei fondi suscettibili di esse­re
gravati dall'accesso necessario in favore della particella n. 615 (art.
694 cpv. 1 CC), giova richiamare le regole che disciplinano la richiesta di un
simile acces­so. Già si è visto che nella fattispecie l'accesso va chiesto
anzitutto, “a causa dello sta­to preesistente della proprietà e della viabilità”
(art. 694 cpv. 2 CC), ai titolari delle particelle n. 919 e 920, scor-porate
nel giugno del 1992 dalla particella n. 615, la quale lambiva fino ad
allora la via ai S__________ (sopra, consid. 7). Si è visto altresì che ai titolari delle particelle n. 993,
994 o 451 l'attrice può rivolgersi in due ipotesi: nel caso in cui l'accesso
lungo le particelle n. 919 e 920 comporterebbe per essa costi di costruzione e
di manutenzione sproporzionati, oppure nel caso in cui tale ac-cesso cagionerebbe
ai proprietari delle particelle n. 919 e 920 un pregiudizio esagerato, mentre l'accesso
lungo le particelle n. 993 e 994 o 451, benché estraneo allo stato
preesistente della proprietà e della viabilità, arrechereb­be a quei
proprietari svantaggi notevolmen­te minori (sopra, consid. 7). L'accesso
necessario lungo le particelle n. 919 e 920 va scartato, in altri termini, se
rispetto alle altre due possibilità (lungo le particelle n. 993 e 994 o
451) esso risulterebbe eccessivamen­te gravoso per
l'attrice o per i convenuti.

 

                                         a)   Sulle
particelle n. 919 e 920 sorge – come noto – una carrozzeria con abitazione
annessa. Il perito F__________ R__________ ha ritenuto che “per il corretto
andamento del lavoro di carroz-ziere risulta sostanzialmente necessario poter
usufruire di aree esterne di manovra e di sosta temporanea di veicoli” e che la creazione del passo veicolare lungo la
particella n. 919 “provocherebbe non pochi disagi alla conduzione (già
limitata per la limitatezza di aree esterne) dell'attività della carrozzeria” (referto
complementare, pag. 10). Il perito G__________ S__________ ha finanche definito
“vitale” per l'attività dell'azienda la striscia di terreno su cui correrebbe
l'accesso necessario in favore della particella n. 615 (referto, pag. 1 a
metà). La “piena indennità” dell'art. 694 cpv. 2 CC ammonterebbe così a fr. 19 950.– complessivi per la particella n. 919 (38
m² a fr. 175.–/m², più fr. 13 300.–
per il deprezzamento della porzione residua del fondo) e a ben fr. 118 702.50 per la particella n. 920 (133 m² a fr.
297.50/m², più fr. 79 135.– per il
deprezzamento della porzione residua del fondo). Il problema è di sapere se
tale pregiudizio risulti sproporzionato rispetto a quanto sarebbero chiamati a
sopportare i proprietari delle particelle n. 993 e 994 o 451 nel caso in cui
l'accesso necessario attraversasse i loro fondi.

 

                                         b)   Riguardo
alla particella n. 993, su di essa si trova uno stabile a uso artigianale e
abitativo (cinque aziende). Tutti i parcheg­gi e le zone di carico e scarico dell'edificio
sono sul lato ovest. Lungo il confine est del fondo corre la strada di acces­so
alla particella n. 994. Il perito F__________ R__________ ha reputato che il
maggior transito di veicoli qualora la strada servisse da accesso anche alla
particella n. 615 non creereb­be inconvenienti, non deprezzerebbe
ulteriormente la porzio­ne residua del fondo e sarebbe “pressoché ininfluente”
per il carico veicolare (referto complementare, pag. 2 in basso), an-che perché
una zona artigianale genera un traffico irregolare e poco intenso (loc. cit.,
pag. 3). Il proprietario del fondo non perderebbe nemmeno la possibilità di
spostare la strada lungo il lato ovest della particella, già per il fatto che ciò
non sarebbe immaginabile a causa dei costi. La “pie­na indennità” si limita
perciò al valore del­l'accesso necessario determinato in base alla superficie
occupata (fr. 36 925.–: 211 m² a fr. 175.–/m²).
Non si giustifica per altro, come si è anticipato (consid. 17b),
l'indennizzo di fr. 5000.– previsto dal perito F__________ R__________ per
“aspetti amministrativi incombenti al fon­do serviente”: i “costi per
l'iscrizione nel registro fondiario, i possibili costi legati alla nuova
situazione giuridica del fondo e i costi di verifica tecnica (ad esempio legati
a prove di cari­co sul fondo stradale maggiormente sollecitato o eseguito a
nuovo)” vanno infatti a carico del beneficiario del­l'accesso, non del proprietario
del fondo gravato. Così come incombono al proprietario di eventuali condotte i
costi per riparazioni e sostituzioni di tubature poste sotto il sedime
dell'accesso necessario.

 

                                               La
contigua particella n. 994 si apparenta alla particella n. 993. Su di essa
sorge uno stabile a uso artigianale (un'officina metalmeccanica e un
laboratorio di accessori medici). L'entrata principale, così come quella per le
operazioni di carico e scarico sono sul lato ovest, mentre un ulteriore ingres­so
è posto a sud. Lungo il confine est del fondo prosegue la strada di accesso
proveniente dalla particella n. 993, ma tale striscia di terreno non è gravata
da alcuna servitù di passo ed è percorsa dall'attrice per raggiungere la
particella n. 615 solo grazie al citato decreto “superprovvisionale” emesso dal
Pretore il 1° dicembre 2009 (e confermato il 28 gennaio 2011). Essa serve nondimeno
come “strada di servizio all'attività svolta sul fondo n. 994”. Se tale
striscia di terreno fosse gravata, per la larghezza di 3 m, dall'accesso necessario
in favore della particella n. 615 il perito ha ritenu­to che l'inconveniente
sarebbe “limitato” e non deprezzereb­be ulteriormente la porzio­ne residua del
fondo. Nemmeno in questo caso il proprietario perderebbe la possibilità di
spostare la strada lungo il lato ovest della particella, poiché l'operazione sarebbe
difficilmente immaginabile e cagionerebbe una “limitazione importante dell'uso
degli spazi esterni”. La “piena indennità” si limita perciò, una volta ancora,
al valore del­l'accesso necessario determinato in base alla superficie occu-pata
(fr. 29 295.–: 93 m² a fr. 315.–/m², il
fondo non essendo gravato da altre servitù di passo). Non si giustifica invece,
come nel caso della particella n. 993, l'indennizzo
di fr. 5000.– previsto dal perito F__________ R__________ per “aspetti
amministrativi incombenti al fon­do serviente”.

 

                                         c)   La
particella n. 451 infine è un vasto appezzamento edificabile di 5051 m², sulla
cui porzione nord sorge un “capanno­ne-tettoia a uso deposito” di 365 m². Il resto
del terreno è incolto e sulla porzione sud il perito ha notato un gran numero
di macchinari e veicoli per lo più in disuso, come pure una congerie di rottami
e materiali di ogni genere. Lungo il confine con le particelle n. 919 e
920 si potrebbe costruire una strada di accesso larga 3 m che raggiungerebbe la
particella n. 615. Un'area di 75 m² cinta da rete metallica (5 m x 15 m) lungo
il confine con la particella n. 920, su cui passerebbe l'accesso necessario, è
concessa in uso come giardino al proprietario della particella n. 920. Il
transito veicolare sul­l'accesso necessario non sarebbe in ogni modo “rilevante”
per motivi identici a quelli che riguardano le particelle n. 993 e 994. Inoltre
la costruzione dell'opera non deprezzereb­be ulteriormente la porzio­ne residua
del fondo. Quanto all'indennità di fr. 7500.– riconosciuta dal perito F__________
R__________ per “aspetti amministrativi incombenti al fondo serviente”, non
contestata dalle parti, essa risulta legittima, ove appena si pensi alla mole
di relitti e di materiali che i proprietari dovrebbero
sgomberare per fare spazio al cantiere. La “piena indennità” ammonta così a complessivi fr. 60 650.– (fr. 53
150.–: 138 m² a fr. 385.–/m², più fr. 7500.–). Senza dimenticare
un'indennità di fr. 892.50 dovuta al proprietario della particella n. 920
(3 m² a fr. 297.50/m²) per formare l'invito stradale previsto dall'ing. G__________
S__________ lungo la via ai S__________ (perizia, pag. 2).

 

                                19.   Alla luce di quanto
precede risulta chiaramente che l'accesso necessario in favore della particella
n. 615 secondo “lo sta­to preesistente della proprietà e della viabilità”
arrecherebbe dal profilo economico un pesante pregiudizio al proprietario della
particella n. 920, sia per l'entità dell'importo come tale (fr. 118 702.50) sia in proporzione a quanto sarebbero
chiamati a sopportare i proprietari delle particelle n. 993 e 994 (fr. 66 220.–, ossia poco più della metà i due titolari
messi insieme) o i proprietari della particella n. 451 (fr. 60 650.– più fr. 892.50 dovuti al proprietario
della particella n. 920). Inoltre l'attività della carrozzeria incontrerebbe gravi
disagi e sarebbe verosimilmente a rischio per carenza di spazio. In condizioni
del genere sussistono i presupposti per scostarsi dal principio secondo cui un
accesso necessario va chiesto anzitutto “al vicino dal quale, a causa dello
stato preesi-stente della proprietà e della viabilità, si può più
ragionevolmente esigere la concessione del passo” (art. 694 cpv. 2 CC). Rimane
da esaminare se l'accesso in questione sarebbe “di minor dan-

                                         ­no” per i proprietari
delle particelle n. 993 e 994 o per i proprietari della particella n. 451.

 

                                         a)   Da
due considerazioni non determinanti ai fini del giudizio è bene intanto sgombrare
il campo. L'art. 694 cpv. 1 CC garantisce unicamente un “accesso sufficiente”
alla pubblica via, ovvero un collegamento che assicuri dal punto di vista
oggettivo uno sfruttamento adeguato e razionale del fondo, conforme alla sua
destinazione. L'“accesso sufficien­te” non è per forza quello ideale né quello
più comodo, più conveniente, più rapido o più rettilineo (cfr. sentenza del
Tribunale federale 5A_356/2017 del 18 dicembre 2017 consid. 3.4.1 con rinvii,
in: SJ 2018 I 333). Nella fattispecie non risulta che la particella n. 615
debba essere raggiunta, per le attività artigianali che vi si svolgono
normalmente, con mezzi pesanti lunghi 10 m. Poco importa dunque che l'accesso
necessario lungo la particella n. 451 consentirebbe l'entrata unicamente a
mezzi pesanti lunghi non più di 6 m, come fa notare il Pretore aggiunto
(sentenza impugna­ta, consid. 7.2 e 7.3). Poco importa altresì che
l'accesso necessario attraverso le particelle n. 993 e 994 consenta di
raggiungere più celermente la via P__________ rispetto all'accesso necessario
sulla particella n. 415. Tanto meno ove si pensi che l'accesso necessario lungo
le particelle n. 919 e 920 non sarebbe più diretto.

 

                                         b)   Ciò
posto, confrontando l'accesso necessario in favore della particella n. 615
lungo le due particelle n. 993 e 994 rispetto a quello lungo la particella n.
415 si desume immediatamente dalla perizia complementare che dal profilo
economico il primo arreca ai due proprietari un pregiudizio lievemente maggiore
rispetto al secondo (fr. 66 220.– di
indennità complessiva contro fr. 60 650.–,
più fr. 892.50 dovuti al proprietario della particella n. 920). Il criterio dell'indenniz­zo
non è tuttavia l'unico che entra in linea di conto. Non bisogna trascurare in
effetti che la formazione dell'accesso necessario sulla particella n. 451
richiederebbe il sacrificio di 138 m² di terre­no per la costruzione della
strada. Lungo la particella n. 993 invece esiste già una strada che serve per
raggiungere la contigua particella n. 994. Sulla particella n. 994 vi è
soltanto una strada di servizio destinata a raggiungere l'entrata sud dello
stabile situato su quel fondo, ma tale percorso potrebbe fungere anche da
accesso necessario largo 3 m alla particel­la n. 615, come già avviene da anni
in forza del decreto “su-perprovvisionale” emesso dal Pretore il 1° dicembre
2009 (e confermato il 28 gennaio 2011). Quanto al maggior transito veicolare
dovuto all'accesso necessario, il perito l'ha ritenuto “irregolare e poco
intenso”, tanto sulle particelle n. 993 e 994 quanto sulla particella
n. 451. Né l'una né l'altra variante poi deprezzereb­be la porzione
residua dei fondi.

 

                                               Nelle
circostanze descritte il sacrificio di 138 m² di terreno per la
costruzione di una strada ex novo sulla particella n. 415 appare un
pregiudizio più grave rispetto alla maggiore indennità dovuta ai proprietari
delle particelle n. 993 e 994 giusta l'art. 694 cpv. 2 CC (meno di fr. 5000.–
di differenza, se si considera anche quanto dovuto al proprietario della particella
n. 920 per i 3 m² destinati all'imbocco stradale). Inoltre la
moltiplicazione di accessi viari non previsti dal piano regolatore va limitata
per quanto possibile, anche perché rischierebbe di creare doppioni e di intralciare
future scelte pianificatorie. Già vent'anni addietro il Tribunale federale aveva
avuto mo­do di ricordare che la formazione
di accessi non previsti dal piano regolatore potrebbe condurre a “una
situazione contraddittoria” con spreco di territorio e con imposizione al
vicino di una servitù di passo non necessaria dal profilo urbanistico (sentenza
5C.64/2000 del 4 aprile 2000 consid. 3a in: RDAT II- 2001 pag. 151 n. 34). Tali
principi rimangono validi. Che l'acces­so necessario sulla particella n. 415 potrebbe
servire anche, in futuro, alla particella n. 919 priva di sbocco sulla pubblica
via, è una congettura (referto del perito F__________
R__________, pag. 16). Ne discende che, seppure per motivi diversi da
quelli addotti, l'esito cui pervenuto il Pretore aggiunto nella sentenza
impugnata resiste alla critica.

 

                                20.   Se ne conclude che l'appello
di AP 1 e AP 2 risulta infondato nella misura in cui tende a far respingere la
petizione introdotta dalla AO 1. L'appello merita parziale accoglimento invece
nella richiesta subordinata, volta

                                         a ottenere che le “piene
indennità” fissa­te dal Pretore aggiunto di

                                         fr. 15 825.– per AP 1 e di fr. 6975.– per AP 2 siano aumentate
fino a concorrenza di quanto ha stabilito il perito F__________ R__________.
Tali ammontari vanno nondimeno ricondotti, come si è spiegato (consid. 18b), a
fr. 36 925.– in favore di AP 1 e a
fr. 29 295.– in favore di AP 2, non
giustificandosi il corrispettivo di fr. 5000.– per “aspetti amministrativi
incombenti al fondo serviente”. 

 

                                         Quanto alla richiesta di obbligare
l'attrice di posare un cancello a confine della particella n. 615 per
“impedire il transito dei non aventi diritto”, il Pretore aggiunto l'ha
ritenuta improponibile per-ché formulata soltanto nel memoriale conclusivo (sentenza
impu-gnata, consid. 10 in fine). Con tale argomentazione gli appellanti
non si confrontano neppure di sfuggita. Carente di motivazione (nel senso
dell'art. 311 cpv. 1 CPC), al riguardo l'appello si dimostra perciò irricevibile.

 

                                         Irricevibile è inoltre la
richiesta degli appellanti intesa a ottenere interessi al 5% dal 12 aprile 2021
sulle indennità in loro favore, pretesa che è formulata nel memoriale del 2
settembre 2021 destinato a esprimersi sulle risultanze peritali relative
all'applicazione analogica dei principi del diritto espropriativo nel caso
specifico e sul cosiddetto “metodo della differenza”. Mai adombrata in
precedenza, simile richiesta non può ricondursi al contenuto della perizia
complementare, che non sfiora nemmeno tale questione. La pretesa non può quindi
essere avanzata per la prima volta in appello (art. 317 cpv. 2 CPC).

 

                                21.   Le spese del presente
giudizio seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), fermo
restando che nel memoriale di appello i convenuti rivendicavano ancora
indennità per complessivi fr. 175 408.80,
il che influisce sulla tassa di giustizia e sulle ripetibili. Ora, gli
appellanti vedono respingere la loro richiesta principale, tendente al rigetto
della petizione presentata dalla AO 1. Escono parzialmente vittoriosi invece
per quanto riguarda l'ammontare delle “piene indennità” loro dovute, la cui entità
è di poco inferiore alle stime della perizia complementare. È vero che nel
memoriale di appello i convenuti rivendicavano cifre più elevate. È altrettanto
vero però che a quel momento la perizia
complementare dell'arch. F__________ R__________ non era ancora stata
assunta e che alle relative risultanze essi si sono conformati senza indugio,
rinunciando ai calcoli da loro elaborati. Di ciò va tenuto conto.

 

                                         I convenuti soccombono
invece – come si è appena visto – sulla richiesta di obbligare l'attrice a
posare un cancello a confine della particella n. 615 per “impedire il
transito dei non aventi diritto”, come pure sulla richiesta di interessi al 5%
sulle indennità in loro favo­re, domande che si rivelano entrambe irricevibili.
Tutto ponderato, si giustifica così che sopportino due terzi delle spese
processuali e che rifondano al­l'attrice un'indennità per ripetibili ridotta
(un terzo dell'indennità piena: cfr. RtiD II-2016 pag. 638 consid. 3b).

II.   Sul reclamo della AO 1

 

                                22.   Una decisione in materia di spese
giudiziarie è impugnabile a titolo indipendente soltanto mediante reclamo (art.
110 CPC). Se essa è stata emanata –
come in concreto – nell'ambito di una procedura
ordinaria, il termine per ricorrere è di 30 giorni (art. 321 cpv. 1
CPC). Nella fattispecie la decisio­ne impugnata è giunta all'attrice il 25
ottobre 2018 (busta di intimazione acclusa al memoriale), di modo che,
presentato il 12 novembre 2018, il recla­mo in oggetto è tempestivo.

 

                                23.   Al
reclamo la AO 1 acclude alcune fotografie (doc. H e N), così come una lettera
del 13 giugno 2001 in cui la E__________ SA proponeva a AP 1 e AP 2 un accordo
sul transito cautelare lungo le particelle n. 993 e 994 (doc. N; recte:
M). Si tratta di documenti già rubricati nel fascicolo di primo grado e negli
incarti richiamati (inc. OA.2001.134 e DI.2009.131). Non giova dunque
interrogarsi sulla loro proponibilità (art. 326 cpv. 1 CPC).

 

                                24.   Nella
sentenza impugnata il Pretore aggiunto ha richiamato la vecchia prassi cantonale
secondo cui, in analogia con
i principi applicabili in materia espropriativa, quand'anche il convenuto
soccombesse in un'azione tenden­te a ottenere un accesso necessario, spese e
ripetibili andavano di regola a carico dell'atto­re. La procedura attuale
essendo la ripetizione della causa promossa il 13 luglio 2001 dalla E__________
SA, il primo giudice ha ritenuto di attenersi
tuttora a quella giurisprudenza, giustificata anche – a suo avviso – perché “i
convenuti si vedono gravati loro malgrado da un onere sui propri fondi,
ancorché dietro versamento di un'indennità” (consid. 11).

 

                                25.   Nel
reclamo la AO 1 invoca la sentenza pubblicata in DTF 143 III 261, chiedendo di
porre spese processuali e ripetibili a carico dei convenuti in solido. A questi
ultimi essa rimprovera di essersi “tenacemente” opposti alla petizione,
rifiutan­do con pervicacia l'unico ragionevole accesso necessario su una strada
che già esiste e formulando in subordine richieste di indennità esagerate. L'attrice
si duole inoltre che i convenuti l'abbiano costret­ta a rivolgersi al Pretore
per essere autorizzata a transitare sui loro fondi in via cautelare e a
sistemare essa medesima il sedime stradale in cattivo stato. Quanto alla causa
promossa nel 2001 dalla E__________ SA, l'attrice sottolinea che quel processo
è terminato nel 2004 e non ha alcuna incidenza sulla causa odierna, mentre il
fatto che i convenuti si vedano gravare i loro fondi da un accesso necessario è
compensato dal fatto che essa dovrà partecipare alla manutenzione della strada.
Nella fattispecie non si giustifica pertanto, essa conclude, di derogare al precetto
della soccombenza.

 

                                26.   Con
la sentenza pubblicata