# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 24b84ba1-e50c-5a63-b014-940b75c16ce3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-04-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 04.04.2012  VB.2011.00687
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00687_2012-04-04.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00687	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 04.04.2012
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Frage der "Öffentlichkeit" eines Flurwegs. Einhaltung des erforderlichen Wegabstands.

Gemäss § 111 Abs. 1 des Landwirtschaftsgesetzes dürfen Flurwege von Fussgängern ohne besondere Erlaubnis benützt werden. Fussgängern kann damit die Benützung der Flurwege nicht verwehrt werden. Bereits infolge dieses offenen Benutzerkreises für Fussgänger sind Flurwege als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren. Daran ändert nichts, dass den an den Flurweg anstossenden Grundstücken weitere Zugangsmöglichkeiten offenstehen. Steht ein Weg - wie hier ein Flurweg - von Gesetzes wegen allen Fussgängern zur Benützung offen, ist er als "öffentlicher" Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren. Das streitige Bauprojekt hat demnach gegenüber dem Flurweg einen Wegabstand von 3,5 m zu berücksichtigen. Dieser Abstand wird eingehalten (E.3.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
FLURWEG
ÖFFENTLICHER WEG
WEGABSTAND

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 108 LwG
Art. 111 Abs. I LwG
§ 265 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00687

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 4. April 2012

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber
Martin Knüsel.

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

1.    Bausektion der Stadt Zürich, 

 

2.    D AG, vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Bauentscheid 1682/10 vom 26. Oktober 2010
erteilte die Bausektion des Stadtrats Zürich der D AG unter verschiedenen
Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses mit einer Unterniveaugarage anstelle des abzubrechenden
Gebäudes Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, F-Strasse 03
in Zürich. Gleichzeitig mit dem kommunalen Beschluss wurde den Parteien im
koordinierten Verfahren die forstrechtliche Bewilligung der Baudirektion BVV 09
vom 27. September 2010 eröffnet.

II.  

Hiergegen erhoben unter anderen B und A, Eigentümer der
vom Baugrundstück durch den Flurweg Kat.-Nr. 04 getrennten Liegenschaft F-Strasse
05, am 6. Dezember 2010 Rekurs an die Baurekurskommission I und
beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung
der Baubewilligung. 

Mit Entscheid vom 23. September 2011 wies das neu
zuständige Baurekursgericht den Rekurs von B und A ab. 

III.  

Mit Beschwerde vom 27. Oktober 2011 beantragten B
und A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September
2011 und die Baubewilligung vom 26. Oktober 2010 aufzuheben und die
streitige Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerinnen. 

Das Baurekursgericht, die Bausektion des Stadtrats Zürich
sowie die D AG beantragten Abweisung der Beschwerde. Letztere schloss
zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Beschwerdeführenden reichten am 3. Januar 2012
eine Replik ein. Die Beschwerdegegnerinnen verzichteten auf die Einreichung
einer Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Die Beschwerdeführenden
beantragen als Beweisofferte die Durchführung eines Augenscheins.

Am 27. Mai 2011 hat die
Vorinstanz einen
Augenschein
auf dem Lokal durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen
Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden
(RB 1981 Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der
Akten, insbesondere auch der verschiedenen Pläne des streitbezogenen Objekts
mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines Augenscheins
verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

2.
 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02
ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Wohnzone
W2bII zugeteilt. Im Westen grenzt die Bauparzelle an die F-Strasse, im Norden
an einen Flurweg (Wegparzelle Kat.-Nr. 04), im Osten an ein Waldareal und
im Süden an ein überbautes Grundstück. Die Bauherrschaft plant den Abbruch des
bestehenden Gebäudes und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs
Wohnungen sowie einer Unterniveaugarage mit zwölf Abstellplätzen.

Strittig vor
Verwaltungsgericht sind die Einhaltung des erforderlichen Abstands zum Flurweg,
die Ausgestaltung der Dachaufbauten des Attikageschosses sowie die Zulässigkeit
der Tiefgarage im Waldabstandsbereich. 

3.
 

3.1 Nach den
Erwägungen der angefochtenen Baubewilligung vom 26. Oktober 2010 hält das
geplante Mehrfamilienhaus gegenüber dem Flurweg den gemäss § 265 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erforderlichen
Wegabstand von 3,5 m ein. Das Baurekursgericht hat den Einwand der
Beschwerdeführenden, gegenüber dem Flurweg sei nicht der Wegabstand, sondern der
ordentliche Grenzabstand (inkl. Mehrlängenzuschlag) von 7,18 m einzuhalten,
verworfen. Es hat hierzu ausgeführt, der Flurweg weise durchwegs eine Breite
von 3,5 bis 4 m auf und führe zum Waldareal. Auf der Höhe der Liegenschaft F-Strasse
06 sei eine allgemeine Fahrverbotstafel angebracht, wonach die Zufahrt zur
Liegenschaft Nr. 07 gestattet sei. Bis zur Fahrverbotstafel sei der Weg
gepflästert und ab diesem Punkt bis zur Liegenschaft Nr. 07 bekiest. Bei
dieser Liegenschaft führe der Weg links abbiegend zu einem grossen Vorplatz;
geradeaus finde er seine Verlängerung als Trampelpfad in das Waldareal hinein.
Die Wegparzelle diene somit einerseits den Fussgängern, um das Waldareal zu
erreichen; für die Öffentlichkeit sei zumindest auch die Zufahrt bis zur Fahrverbotstafel
und ab da bis zur Liegenschaft F-Strasse 07 gestattet. Die Wegparzelle stehe
damit einem unbestimmten Personenkreis offen. Er erfülle die Anforderungen, um
als "öffentlich" zu gelten. Zu beachten sei damit ein Wegabstand von
3,5 m. 

Diesen Ausführungen halten
die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift zur Hauptsache Folgendes entgegen:
Aus dem Umstand, dass mitten auf diesem Flurweg eine von unbekannter Person
aufgestellte Fahrverbotstafel stehe, könne nicht geschlossen werden, der Weg
stehe damit der Öffentlichkeit zur Verfügung. Gemäss Landwirtschaftsgesetz
dürften nur die Flurwegeigentümer die Wege befahren oder begehen und dies nur
zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer Grundstücke. Jede
anderweitige Benützung bedürfe der Zustimmung der Mehrheit der übrigen
Eigentümer. Vorliegend sei einzig dem Eigentümer der Liegenschaft F-Strasse 07
eine solche anderweitige Benützung des Flurwegs gestattet. Wer die fragliche
Fahrverbotstafel aufgestellt habe, sei nicht bekannt; ein diesbezüglicher
Beschluss der Flurweggenossen liege nicht vor, weshalb dieser Tafel keine
Rechtswirksamkeit zukomme. Eine Teilöffnung eines Flurwegs für die Allgemeinheit
wäre nur auf dem Weg einer formellen Widmung zulässig. Der Flurweg gelte auch
nicht als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG. Nur wenn ein Weg
als gesetzliche Fahr- und/oder Fusswegerschliessung von mindestens zwei
Grundstücken einem unbestimmten Benützerkreis offenstehe, sei er als öffentlich
einzustufen. Flurwege dürften zwar ohne Zustimmung der Flurweggenossen von
Fussgängern jederzeit benutzt werden; allein deswegen komme aber einem Flurweg
keine Erschliessungsfunktion zu. Der Flurweg diene einzig und allein der Liegenschaft
Nr. 07 als alternative Zufahrt. 

3.2
 

3.2.1
Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für
öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben
oberirdische Gebäude laut § 265 Abs. 1 PBG einen Abstand von 6 m
gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten,
sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt. Art. 12
Abs. 1 BZO erweitert die genannte Abstandspflicht auf unterirdische
Gebäude. Die Verpflichtung von § 265 Abs. 1 PBG zur Einhaltung eines
Wegabstands gilt nur gegenüber "öffentlichen" Wegen (VGr, 19. Dezember
2007, VB.2006.00510, auch zum Folgenden; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 830).
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt es bei der Würdigung, ob ein
Weg als öffentlich oder privat zu gelten hat, nicht auf die Eigentumsverhältnisse,
sondern auf dessen Erschliessungsfunktion an. Im Entscheid RB 1982 Nr. 149
(= BEZ 1982 Nr. 20) hat das Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, wenn ein
Weg die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so
werde er – jedenfalls wenn er mehreren Grundstücken diene – notwendigerweise
von einem unbestimmten Benutzerkreis beansprucht und handle es sich um eine
Verkehrsfläche, die auch nach Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und
zwar unabhängig davon, ob sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem
Gemeingebrauch gewidmet worden sei. 

3.2.2
Diese Rechtsprechung zu § 265 Abs. 1 PBG wurde wiederholt
bestätigt. Mit unpubliziertem Entscheid vom 17. März 1995 (VB 94/0156 und
0157) hat das Verwaltungsgericht einen Fussweg als nicht öffentlich eingestuft,
der im relevanten Bereich einem einzelnen Drittgrundstück als alternative
Fusswegerschliessung diente. Im Entscheid RB 2001 Nr. 73
(= BEZ 2001 Nr. 48) wurde von der Öffentlichkeit eines Fusswegs
ausgegangen, weil die Gemeinde Miteigentümerin der Wegparzelle war und Besucher
der gemeindeeigenen Liegenschaften und damit ein nicht näher bestimmter
Personenkreis zur Benützung der Wegparzelle befugt war. Mit Entscheid vom 14. Juli
2004 (VB.2003.00382) hat das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung bestätigt
und eine Wegparzelle als öffentlich bezeichnet, die neben dem Baugrundstück
einer Einfamilienhausliegenschaft als gesetzliche Zufahrt diente und an der
eine weitere Liegenschaft ein – im Zeitpunkt des Entscheids nicht
beanspruchtes – Fuss- und Fahrwegrecht zustand. Nach den Erwägungen des
Gerichts stellte damit der Weg nicht nur eine grundstücksinterne Erschliessung
dar, sondern stand als gesetzliche Erschliessung von mindestens zwei
Grundstücken einem unbestimmten Benützerkreis offen. 

Steht die Nutzungsbefugnis
einem unbestimmten Personenkreis offen, ist ein Weg nach der erwähnten Rechtsprechung
mithin als öffentlich zu qualifizieren. Davon ist das Verwaltungsgericht in
einem weiteren Entscheid vom 19. Dezember 2007 (VB.2006.00510, E. 3.3)
ausgegangen. In diesem Fall hat das Verwaltungsgericht einen servitutarisch gesicherten
Fussweg als öffentlich eingestuft, an dem Grundstücke mit einer erheblichen Baulandfläche
berechtigt waren. Das Verwaltungsgericht hat dazu festgehalten, dass bei derart
grossen, an einem Fussweg berechtigten Baulandflächen (in concreto mehr als
7'000 m2) der Benutzerkreis auf jeden Fall offen sei, sei doch
eine Kontrolle der einzelnen Fusswegbenutzer – jedenfalls nach
vollständiger Überbauung – schlechterdings nicht möglich. Als nicht
öffentlich, sondern als privat hat das Verwaltungsgericht indessen mit Entscheid
vom 30. Juni 2010 (VB.2010.00089/90) eine Weganlage gewürdigt, die mit
Toren abgeschlossen war und zu der gemäss einem richterlichen Verbot nur
Berechtigte Zugang hatten.

3.3 Flurwege
dienen der Erschliessung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke und unterstehen
insbesondere dem kantonalen Landwirtschaftsgesetz vom 2. September 1979 (LG;
LS 910.1; §§ 108 ff.). Sie stehen im Gesamteigentum der Anstösser (§ 108
Abs. 1 lit. b LG) und dürfen von diesen unbeschränkt zur land- und
forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer Grundstücke befahren und begangen werden (§ 110
Abs. 1 Satz 1 LG); eine anderweitige Benützung durch einen
Beteiligten bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Mehrheit der übrigen
Eigentümer (Satz 2). Flurwege dürfen indessen gemäss § 111 Abs. 1 LG
von Fussgängern ohne besondere Erlaubnis benützt werden. Fussgängern kann damit
die Benützung der Flurwege nicht verwehrt werden. 

Bereits infolge dieses
offenen Benutzerkreises für Fussgänger sind Flurwege als öffentlich im Sinn von
§ 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren. Daran ändert – entgegen der
Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden – nichts, dass den an den Flurweg
anstossenden Grundstücken weitere Zugangsmöglichkeiten offenstehen. Steht ein
Weg – wie hier ein Flurweg – von Gesetzes wegen allen Fussgängern zur
Benützung offen, ist er als "öffentlicher" Weg im Sinn von § 265
Abs. 1 PBG zu qualifizieren.

Unbestrittenermassen ist
auch dem jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft F-Strasse 07 (Kat.-Nr. 08)
die "Garagenzufahrt" zu seinem Grundstück gestattet; dieses Recht ist
als Grunddienstbarkeit dinglich gesichert (act. 7/11.3). Ob der Weg der
Öffentlichkeit als Zufahrt bis zur Verbotstafel auf der Höhe der
Liegenschaft F-Strasse 06 zur Verfügung steht, ist umstritten, letztlich aber
nicht entscheidrelevant. Die Beschwerdeführenden bestreiten die Rechtswirksamkeit
der Fahrverbotstafel mit dem Hinweis, es liege kein Beschluss der Flurweggenossen
vor und es sei nicht bekannt, wer diese Tafel aufgestellt habe. Auch die Stadt
Zürich sei nicht befugt, auf dem im Privateigentum stehenden Flurweg eine
offizielle Verkehrstafel anzubringen mit der Folge, dass dieser Weg dadurch auf
einem bestimmten Abschnitt plötzlich allgemein befahren werden dürfe. Diese
Rechtsauffassung verkennt, dass gemäss § 110 Abs. 3 LG die
Flurwegeigentümer einem Beteiligten eine anderweitige Benützung des Flurweges
als zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung erteilen müssen, wenn
der Ausbaustand des Weges für den vorgesehenen Gebrauch genügt und dieser den
land- oder forstwirtschaftlichen Verkehr nicht wesentlich beeinträchtigt. Kommt
eine Einigung unter den Flurwegeigentümern nicht zustande, entscheidet der
Gemeinderat, dem die Aufsicht über die Flurwege obliegt (§ 110 Abs. 4
in Verbindung mit § 113 Abs. 1 LG). Der Stadtrat von Zürich wäre
daher sehr wohl befugt, gestützt auf § 110 Abs. 3 und 4 LG einem
beteiligten Eigentümer die Benützung des Flurwegs auch zu nicht land- oder forstwirtschaftlichen
Zwecken zu gestatten und dies entsprechend zu signalisieren. Letztlich ist
diese Frage indessen – wie erwähnt – nicht entscheidrelevant, da der
Flurweg bereits deswegen als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG
einzustufen ist, weil er ohne Beschränkung allen Fussgängern offensteht und die
Zufahrt zur Liegenschaft F-Strasse 07 darstellt.

Das streitige Bauprojekt
hat damit gegenüber dem Flurweg Kat.-Nr. 04 in Anwendung von § 265 Abs. 1
PBG einen Wegabstand von 3,5 m zu berücksichtigen. Dieser Abstand wird eingehalten.

4.
 

4.1 Streitig
ist weiter die Ausgestaltung des Dachgeschosses. Die Beschwerdeführenden machten
hierzu in ihren Rechtsschriften geltend, die Platzierung der Dachaufbauten
eines Attikageschosses an den Gebäudeecken sei nach der Praxis des
Verwaltungsgerichts zwar per se nicht unzulässig, doch sei Bedingung, dass das
Dachgeschoss trotzdem noch als solches erkennbar sei und das Gebäude nicht als
übergeschossig in Erscheinung trete. Gerade dies sei aber beim vorliegenden
Projekt der Fall, weil die Situierung beider "Dachaufbauten" an der
Nordfassade optisch zu einer massiven Vergrösserung der Gebäudehöhe führe mit
der Folge, dass das Dachgeschoss von Norden und damit vom Grundstück der Rekurrenten
aus nicht mehr als solches erkennbar sei.

4.2 Gemäss § 292
lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, das heisst jene
Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des
obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum Folgenden).
Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen
Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"
(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem
Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile
(Dachaufbauten), die traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen,
sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht
breiter sein als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b
PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden
Vollgeschosses vorstossen, d. h.
mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im
Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481,
E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es
zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken
der betreffenden Traufseiten zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als
solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt
(VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a).

4.3 Der
geplante Neubau ist mit einem Grundriss von 18,54 m x 18,62 m praktisch quadratisch.
Die private Beschwerdegegnerin hat zulässigerweise die (kürzeren) Nord- und Südfassaden
als hypothetische Giebelfassaden bestimmt. Die zulässigen Dachaufbauten des
Attikageschosses sind ganz an die Nordfassade gerückt worden, sodass in jenem Bereich
das Attikageschoss das Ausmass der darunter liegenden Vollgeschosse aufweist.
Durch diese Anordnung ist auf der ganzen restlichen Länge der (traufseitigen)
West- und Ostfassaden bis zur Südfassade (= Giebelfassade) das Attikageschoss
zurückversetzt und klar als Attikageschoss erkennbar. Nur gerade bei frontaler
Ansicht der Nordfassade ist der Rücksprung des Attikageschosses nicht
ersichtlich. Wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, ist das Dachgeschoss
als Ganzes noch als solches erkennbar, insbesondere auch bei Zufahrt zum Quartier
von der F-Strasse aus. Zu Recht wies auch die Bausektion der Stadt Zürich
darauf hin, dass durch den Verzicht auf ein befenstertes anrechenbares Untergeschoss
nicht der Eindruck eines zonenfremden übergeschossigen Gebäudes entsteht. Unter
diesen Umständen ist es nicht rechtsverletzend, wenn die Baubewilligungsbehörde
und die Vorinstanz die Einwände der Beschwerdeführenden gegen die Ausgestaltung
des Attikageschosses abwiesen.

5.
 

5.1 Die
Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, die in den Waldabstandsbereich
zu liegen kommende Tiefgarage überschreite mit Teilen den gewachsenen Boden und
verletze damit die Bestimmungen von § 262 Abs. 1 PBG über den
Waldabstand. Sie bringen hierzu in der Beschwerdeschrift vor, der Auffassung
der Vorinstanz, dass sowohl die Oberlichter der Tiefgarage wie auch der
Garagenzugang keine Gebäudequalität hätten, weshalb die Garage ein zulässiges
unterirdisches Gebäude darstelle, könne nicht gefolgt werden. § 262 PBG,
wonach oberirdische Bauten die Waldabstandslinie nicht überschreiten dürfen,
gelte nicht nur für Gebäude, sondern für alle mit dem Hauptgebäude verbundenen
Teile, selbst wenn sie für sich selber keine Gebäudequalität aufwiesen.
Insbesondere handle es sich beim Zugang zur Tiefgarage und bei den Oberlichtern
auch nicht um Ausrüstungen im Sinn von Art. 4 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV). Die Abstandsvorschriften des
Planungs- und Baugesetzes würden für alle Bauteile gelten, die räumlich,
baulich und funktionell mit einem Gebäude verbunden seien, was hier sowohl auf
den oberirdischen Zugang zur Tiefgarage wie auch für die oberirdischen Oberlichter
zutreffe.

5.2 Laut § 262
Abs. 1 PBG dürfen oberirdische Gebäude die im Zonenplan festgelegte
Waldabstandslinie nicht überschreiten. Gebäude sind gemäss von § 2 Abs. 1
ABauV Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen
gegen äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger
vollständig abschliessen.

Die geplante Tiefgarage liegt – soweit sie in den
Waldabstandsbereich hineinragt – vollständig unter dem Boden und gilt
damit als im Waldabstandsbereich zulässiges Bauwerk. Der rückwärtige
(ostseitige) Zugang zur Tiefgarage (Treppenabgang) weist eine Einfassung auf, die
geringfügig (10 bis 20 cm) über das gewachsene Terrain ragt. Diese minime
Überkragung ist baufachtechnisch bedingt und verhindert u. A. das
Hineinfliessen von Oberflächenwasser und den Eintrag von Erdreich in den
Treppenabgang. Dieser wird mit einem filigranen Staketenzaun abgesichert und
hat als solcher keinen Gebäudecharakter. Was die im Waldabstandsbereich
liegenden vier Oberlichter betrifft, so ist auch deren Überkragung
offensichtlich baufachtechnisch bedingt (vgl. Schnitte A-A und B-B im Plan
Schnitte, act. 8.3.6). Sie können zwanglos als Ausrüstung (§ 4 ABauV)
eingestuft werden, also als technische Einrichtung der Tiefgarage, die deren
Benützung dient, oder aber mit der Vorinstanz als Bauteil, dem kein
Gebäudecharakter zukommt. Durch diese technisch bedingte Ausgestaltung in
völlig untergeordnetem Ausmass wird die Tiefgarage nicht zum "oberirdischen",
den Waldabstand verletzenden Gebäude.

Den Beschwerdeführenden ist zudem die Legitimation zu
dieser Rüge abzusprechen. Denn mangels eines Rechtsschutzinteresses fehlt einem
Nachbarn die Rechtsmittelbefugnis dann, wenn der geltend gemachte Projektmangel
durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann
(RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Die geringfügigen
Überkragungen könnten ohne Weiteres – allerdings unter Inkaufnahme
späterer Bauschäden – weggelassen werden. Dies gilt auch für die Oberlichter,
die direkt in die Garagendecke hineingelassen oder aber ganz weggelassen werden
könnten. Es ist aber schlechterdings nicht zu erkennen, inwiefern eine
derartige Auflage den Beschwerdeführenden zum Vorteil gereichen könnte.
Treppenabgang und Oberlichter werden nach der Beendigung der Umgebungsgestaltung
vom mehr als 25 m entfernten Wohnhaus der Beschwerdeführenden, soweit sie
von dort überhaupt einsehbar sind, als ebenerdig wahrgenommen werden. Zu Recht
hat die Vorinstanz den Beschwerdeführenden diesbezüglich auch die Legitimation
abgesprochen.

5.3 Zusammengefasst
ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine
Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine
solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG der privaten
Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen für das Beschwerdeverfahren ist
eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    110.--     Zustellkosten,

Fr. 7'110.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung für die ganzen
Kosten den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von je Fr. 600.-, total Fr. 1'200.-, zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…