# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0be9c4b4-ed01-5ba9-9d62-0d157d0791df
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-24
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 24.09.2025 III 2025 62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2025-62_2025-09-24.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2025 62

Entscheid vom 24. September 2025 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter 
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Marco Lacher, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer, 

gegen

1. Bezirksrat Gersau, Ausserdorfstrasse 7, 6442 Gersau,
2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 

Postfach 1186, 6431 Schwyz,
3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 

Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. B.________ AG

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Auf dem Grundstück KTN ____01 in Gersau befindet sich heute im südöst-
lichen Teil ein Wohn- und Gewerbehaus und im nordwestlichen Teil eine Werk-
halle (ehemalige ____-). Das Grundstück liegt in der Bauzone (Dorfkernzone). Es 
grenzt:

- im Osten an die C.________-strasse (KTN ____02) und Grundstück KTN 
____03;

- im Süden an die West-Ost verlaufende D.________-strasse (KTN ____04; 
nachstehend: D.________-strasse Süd) sowie die Grundstücke 
KTN ____05 und ____06;

- im Westen an die Nord-Süd verlaufende D.________-strasse (nachste-
hend: D.________-strasse Nord);

- und im Norden an das Grundstück KTN ____07.

Abbildung: Auszug WebGIS Kanton Schwyz

B. Am 15. Juni 2023 reichte die Eigentümerin des Grundstücks, die 
B.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) beim Bezirk Gersau das Bauge-
such für den Abbruch der bestehenden Werkhalle sowie den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses (MFH) auf KTN ____01 ein. Das bisherige Wohn- und Ge-
werbehaus bleibt dabei bestehen.

Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. ____ vom ____ 2023 (S. ____) publi-
ziert und vom ____ 2023 öffentlich aufgelegt.

C. Innert der Auflagefrist gingen gegen das publizierte Baugesuch vier Ein-
sprachen ein, so u.a. von A.________. Am 18. August 2023, 8. September 2023, 
23. November 2023, 29. Dezember 2023 und 28. März 2024 reichte die Bauherr-
schaft mehrere Projektänderungen und ergänzende Unterlagen ein.

D. Mit Gesamtentscheid vom 3. Juni 2024 erteilte das kantonale Amt für 
Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Nebenbestimmun-
gen und wies die Einsprachen aus kantonaler Sicht ab. Mit Beschluss (BRB) 
Nr. 24-139 vom 18. Juli 2024 erteilte der Bezirksrat Gersau die Baubewilligung 
unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE wie folgt:

1. Die Einsprache von A.________ (Einsprecher 1), wird im Sinne der Erwägun-
gen bezüglich der Dimension der bestehenden Parkfelder Nr. 23-29 und der 
Einlenkradien bei der Tiefgaragenausfahrt gutgeheissen, im Übrigen abgewie-
sen.

2.-4. [Behandlung von weiteren Einsprachen] 

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5. Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen, gemäss den eingereichten 
und unter Buchstabe A des Sachverhaltes zum Bestandteil der Bewilligung er-
klärten Planunterlagen unter nachstehenden Bedingungen erteilt. 

6.-20. [Auflagen und Bedingungen, Gebühren, Rechtsmittel, Zustellung].

E. Gegen die Baubewilligung erhoben zwei Einsprecher Beschwerde beim 
Regierungsrat, darunter A.________ mit Eingabe vom 22. August 2024. Er bean-
tragte die Aufhebung des bezirksrätlichen Beschlusses und die Verweigerung der 
Baubewilligung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Bauherr-
schaft und der Vorinstanzen (vgl. RR-act. I/01).

F. Mit Beschluss (RRB) Nr. 215/2025 vom 18. März 2025 wies der Regie-
rungsrat die (vereinigten) Beschwerden ab (Dispositiv-Ziff. 1) und auferlegte den 
beiden Beschwerdeführern Verfahrenskosten von je Fr. 1'000.-- (Dispositiv-
Ziff. 2).

G. Gegen den RRB Nr. 215/2025 (Versand am 25.3.2025) erhebt A.________ 
mit Eingabe vom 14. April 2025 (Postaufgabe gleichentags) fristgerecht Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit folgenden Anträgen:

Der Beschluss des Regierungsrats Nr. 215/2025 vom 18. März 2025 sei aufzuhe-
ben. Die Baubewilligung des Bezirksrats Gersau vom 18.7.2024 und die Gesamt-
bewilligung des Amts für Raumentwicklung vom 3.6.2024 seien aufzuheben und 
das Baugesuch der B.________ AG (Beschwerdegegnerin) sei nicht zu bewilligen. 
Die Verfahrenskosten des Regierungsrats wie des Verwaltungsgerichts seien der 
B.________ AG und den Vorinstanzen aufzuerlegen.

H. Der Bezirk Gersau erklärt mit Eingabe vom 25. April 2025 seinen Verzicht 
auf eine Stellungnahme und bestreitet gleichzeitig die Behauptungen des Be-
schwerdeführers. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung 
vom 12. Mai 2025, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Be-
schwerdeführers abzuweisen. Die Beschwerdegegnerin stellt am 13. Mai 2025 
vernehmlassend den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Das ARE teilt mit Ein-
gabe vom 15. Mai 2025 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Beschwerdeführer ist an der D.________-strasse ____, KTN ____06, 
wohnhaft. Das Grundstück grenzt an das streitbetroffene Grundstück KTN 
____01 an (vgl. Ingress Bst. A). Vor diesem Hintergrund ist er - als Nachbar und 
im vorinstanzlichen Verfahren unterlegene Partei - zur Beschwerde an das Ver-
waltungsgericht berechtigt (vgl. § 82 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz [PBG; 

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SRSZ 400.100] vom 14.5.1987 i.V.m. § 37 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz 
[VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974), was von keiner Seite bestritten wird. Die 
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen (vgl. § 27 Abs. 1 VRP) geben zu keinen 
Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Der Beschwerdeführer bringt einleitend vor, der Regierungsrat habe seine 
Erschliessungseinwände teilweise anerkannt, letztlich aber ohne nachvollziehba-
re Begründung beiseite gewischt (vgl. Beschwerde, S. 2 Rz. 3). Sollte er damit 
von einer ungenügenden Begründung resp. einer Verletzung des rechtlichen 
Gehörs ausgehen, ist das unbegründet. Der Regierungsrat ist im angefochtenen 
RRB auf rund neun Seiten (Erwägungen) auf die wesentlichen Argumente der 
beiden Beschwerdeführer eingegangen. Die Überlegungen, von welchen er sich 
leiten liess, sind klar ersichtlich. Nicht erforderlich ist, dass auf jedes einzelne Ar-
gument eingegangen wird. Die Begründungen waren entsprechend so abgefasst, 
dass der Beschwerdeführer im Wissen um die Tragweite des regierungsrätlichen 
Beschwerdeentscheides diesen sachgerecht anfechten konnte. Dies hat er denn 
auch getan. Den bundesgerichtlichen Anforderungen an die Begründungspflicht 
(vgl. BGE 143 III 65 E. 5.2; BGE 142 II 49 E. 9.2; Urteil BGer 1C_318/2019 vom 
31.8.2020 i.Sa. H. vs. GR Wollerau E. 4) wird der angefochtene Entscheid jeden-
falls gerecht. Von der unterschiedlichen Rechtsauffassung des Beschwerdefüh-
rers divergierende Ansichten der Vorinstanz(en) stellen grundsätzlich keine Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs dar.

3. Der Beschwerdeführer rügt eine unzureichende Erschliessung.

3.1.1 Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück er-
schlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b Bundesgesetz über die Raumplanung [Raum-
planungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979; vgl. § 53 PBG). Land ist er-
schlossen, wenn es für die betreffende Nutzung genügend zugänglich ist und die 
erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, 
dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (§ 37 Abs. 1 PBG). 
Bei der Erschliessung ist auf eine haushälterische Nutzung des Bodens Rück-
sicht zu nehmen (§ 37 Abs. 2 PBG). Genügende Zugänglichkeit setzt eine recht-
lich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blos-
sen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrs-
sicher und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch 
Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG; vgl. Art. 19 
Abs. 1 RPG).

Das Erfordernis dieser Zufahrt ist primär verkehrs-, gesundheits- und feuerpoli-
zeilich motiviert und soll die Zugänglichkeit sowohl für die Benützerinnen und 

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Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuer-
wehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.) ge-
währleisten. Die Zufahrt muss die Verkehrssicherheit aller Benützerinnen und 
Benützer, insbesondere der Fussgängerinnen und Fussgänger gewährleisten. 
Bundesrechtlich wird damit jedoch keine Zufahrt verlangt, welche den Idealvor-
stellungen entspricht. Vielmehr genügt im Sinne einer Minimalanforderung eine 
Zufahrt, welche die Benützerinnen und Benützer der Baute und die übrigen Nut-
zerinnen und Nutzer öffentlicher Strassen keinen übermässigen Gefahren aus-
setzt. Der unbestimmte Rechtsbegriff der "hinreichenden Zufahrt" gemäss Art. 19 
Abs. 1 RPG kann vom kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Ver-
waltungspraxis präzisiert werden. Das entsprechende kantonale Recht kann ins-
besondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an 
die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen (vgl. Urteile BGer 
1C_446/2022 vom 17.8.2023 E. 4; 1C_158/2022 vom 20.12.2022 E. 3.1; siehe 
auch VGE III 2023 196 vom 27.6.2024 E. 3.1.1; je m.H.). 

Der Inhalt des unbestimmten Rechtsbegriffs "hinreichende Zufahrt" ist auf dem 
Auslegungsweg zu bestimmen. Es handelt sich dabei um eine Rechtsfrage, die 
praxisgemäss der rechtsanwendenden Verwaltungsbehörde einen gewissen Be-
urteilungsspielraum einräumt. Die angerufenen Rechtsmittelinstanzen legen sich 
deshalb eine gewisse Zurückhaltung auf, wenn es um die Beurteilung von örtli-
chen Verhältnissen und Gegebenheiten geht, die die lokalen Behörden besser 
kennen (VGE III 2017 68 vom 27.9.2017 E. 4.2.2).

3.1.2  Nach Lehre und Rechtsprechung vermag eine Zufahrt verkehrstechnisch 
zu genügen, wenn sie übersichtlich ist und eine genügende Breite aufweist. Zwei 
Fahrzeuge müssen gefahrlos kreuzen können, daneben hat genügend Raum für 
Fussgänger und Radfahrer vorhanden zu sein mit den den Verhältnissen ent-
sprechenden Schutzmassnahmen (VGE III 2017 68 vom 27.9.2017 E. 4.2.2 
m.H.). Mit Blick auf die vorgesehene künftige Nutzung ist die Erschliessung einer 
Bauparzelle genügend, wenn sie technisch und rechtlich ausreicht, um den anfal-
lenden Verkehr zu bewältigen. Erforderlich ist auch, dass die Sicherheit der Be-
nutzerinnen und Benutzer auf der ganzen Länge der Strasse gewährleistet und 
der Belag adäquat zur Art der Fahrzeuge ist sowie dass eine genügende Sicht 
und Kreuzungsmöglichkeiten bestehen (vgl. Urteil BGer 1C_446/2022 vom 
17.8.2023 E. 4 m.H.). 

Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt namentlich von den massgeblichen örtli-
chen Umständen des Einzelfalls ab (Urteil BGer 1C_522/2022 vom 25.3.2024 
E. 9.2). Welche Anforderungen an die Erschliessung im konkreten Einzelfall zu 

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verlangen sind, beurteilt sich insbesondere auch nach dem Verhältnismässig-
keitsprinzip (VGE III 2017 68 vom 27.9.2017 E. 4.2.2).

3.1.3 Bei der Festlegung der Anforderungen, denen eine Erschliessungsstrasse 
zu genügen hat, beziehen sich die Behörden oft auch auf die vom Schweizeri-
schen Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute (vormals: Verband Schwei-
zerischer Strassenfachleute; VSS) herausgegebenen Schweizer Normen (SN) 
bzw. VSS-Normen. Diese sind, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich auf sie ver-
weist, nicht direkt anwendbar, sondern bloss im Sinne einer Orientierungshilfe zu 
berücksichtigen. Dasselbe gilt für entsprechende Empfehlungen kantonaler 
Fachstellen. Sie sind nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und 
unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden, welche sachlich 
vertretbare Abweichungen rechtfertigen können (vgl. Urteile BGer 1C_373/2022 
vom 23.2.2023 E. 2.7; 1C_158/2022 vom 20.12.2022 E. 3.1; VGE III 2024 164 
vom 17.1.2025 E. 5.2; je m.H.). 

Eine Abweichung von den Richtwerten der VSS-Norm kann mithin aufgrund der 
örtlichen Begebenheiten gerechtfertigt sein. So kann im konkreten Einzelfall auch 
bei einer Unterschreitung der VSS-Normen die Verkehrssicherheit hinreichend 
gewährleistet sein (Urteil BGer 1C_445/2023, 1C_473/2023 vom 6.9.2024 
E. 6.4.1 m.H. auf Urteil BGer 1C_275/2017 vom 18.1.2018 E. 2.4.1, wonach die 
Vorinstanzen unter Berücksichtigung der konkreten örtlichen Verhältnisse eine 
Tiefgarageneinfahrt trotz Unterschreitung der Knotensichtweiten gemäss der 
VSS-Norm SN 640 273a als verkehrssicher bezeichnen durften).

3.1.4  Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend er-
schliesst, steht den kantonalen und kommunalen Behörden rechtsprechungs-
gemäss ein erhebliches Ermessen zu (Urteil BGer 1C_290/2011 vom 1.2.2012 
E. 3.2 mit Hinweis auf BGE 121 I 65 E. 3a; Urteil BGer 1C_376/2010 vom 
1.2.2011 E. 4.3; vgl. VGE III 2022 92+98 vom 13.1.2023 E. 1.2.3). 

3.2.1  Im angefochtenen RRB hielt der Regierungsrat in sachverhaltsmässiger 
Hinsicht betreffend das Bauvorhaben auf KTN ____01 bzw. die D.________-
strasse - unter Bezugnahme auf das Verkehrsgutachten der E.________ AG 
vom 27. März 2024 (vgl. RR-act. II/02/Grüne Baumappe; nachstehend: Verkehrs-
gutachten) - folgendes fest, was unbestritten geblieben ist:

Heute befinde sich auf dem Grundstück KTN ____01 ein Wohn- und Gewerbe-
haus und eine Werkhalle. Die Bauherrschaft plane den Abbruch der Werkhalle 
und den Neubau eines MFH mit 18 Wohneinheiten. Die strassenmässige Er-
schliessung der geplanten Überbauung erfolge im Westen über die D.________-
strasse (angefochtener RRB, E. 3).

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Das geplante MFH mit 18 Wohnungen verfüge über 21 Tiefgaragenplätze und 
einen Aussenparkplatz für Besucher. Hinter letzterem würden sechs weitere 
Längsparkfelder entlang der nördlichen Grundstücksgrenze bestehen, welche 
von den Bewohnern der benachbarten Liegenschaft (KTN ____07) genutzt wür-
den. Die übrigen zehn Parkfelder auf der östlichen Seite der Bauliegenschaft 
würden (wie bisher) den Bewohnern bzw. Nutzern des bestehenden Wohn- und 
Gewerbehauses (welches nicht abgebrochen werden soll) dienen. Diese seien 
direkt ab der C.________ zugänglich. Die Zufahrt zur Tiefgarage und zu den ins-
gesamt sieben Längsparkfeldern erfolge über die D.________-strasse. Diese 
verlaufe ab der C.________ von Osten nach Westen bis zur Einmündung in die 
F.________-strasse. Zwischen den Parzellen KTN ____05 und ____08 zweige 
ein Teilstück der D.________-strasse ab und führe entlang der westlichen Seite 
der Bauliegenschaft in Richtung Norden (als Verbindung zur G.________-
strasse). Bei der D.________-strasse handle es sich um eine Privatstrasse. Mit 
dem Baugesuch habe die Bauherrschaft einen Grundbuchauszug betreffend das 
Baugrundstück KTN ____01 eingereicht. ln diesem Auszug sei u.a. ein Fuss- und 
Fahrwegrecht zulasten des Grundstückes KTN ____04 (D.________-strasse) 
eingetragen. Zudem führe ein öffentlicher Fussweg über das Grundstück KTN 
____04 (angefochtener RRB, E. 3.2).

Die D.________-strasse sei zwar durchgehend befahrbar, habe aber keine ei-
gentliche Durchgangsfunktion. Primär führe sie den Verkehr aus den Liegen-
schaften an der D.________-strasse selber in die F.________- bzw. 
H.________-strasse oder in die C.________. Sie sei eine Erschliessungsstrasse 
im Sinne der VSS-Norm SN 640 045 (angefochtener RRB, E. 3.3). 

Gemäss Verkehrsgutachten betrage die Breite der D.________-strasse Nord 
3.3 m bei einer Steigung von rund 12.7% in Richtung G.________-strasse. Die 
Randabschlüsse seien abgesenkt und überfahrbar ausgestaltet, wobei die nutz-
bare Strassenbreite punktuell durch Mauern oder Hecken eingeschränkt werde. 
Es existiere weder ein separater Fussweg noch ein Trottoir. Der von Süden nach 
Norden führende Strassenabschnitt umfasse nur eine Fahrbahn. Vor allem auf-
grund der Steigung (und dem dadurch erhöhten Bewegungsraum) sowie den 
Einschränkungen durch Mauern und Hecken sei ein Kreuzen von einem Perso-
nenwagen mit einem Fahrrad nicht auf der ganzen Strecke möglich. Auf der 
D.________-strasse gelte die allgemeine Höchstgeschwindigkeit innerorts von 
50 km/h (angefochtener RRB, E. 3.5.1 f.).

3.2.2 Der Regierungsrat erwog zur strittigen Frage, ob der aktuelle Ausbaustan-
dard des von Süden nach Norden führenden Abschnitts der D.________-strasse 

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für eine technisch hinreichende Erschliessung des Bauprojekts ausreichend ist, 
das folgende:

Das Verkehrsgutachten sei zum Schluss gekommen, dass der tatsächliche Aus-
baustandard der D.________-strasse Nord dem Strassentyp 'Zufahrtsweg' ent-
spreche, über welchen gemäss VSS-Norm SN 40 045 in der Regel nicht mehr als 
30 Wohneinheiten erschlossen werden dürften. Der Bezirksrat mache zwar keine 
konkreten Angaben dazu, wie viele Wohneinheiten insgesamt über die 
D.________-strasse Nord erschlossen würden. Da die Zu- und Wegfahrten zu 
bzw. ab den Grundstücken KTN ____08, ____09 und ____07 zu einem erhebli-
chen Teil über die G.________-strasse erfolgen dürften, sei davon auszugehen, 
dass die Richtgrösse von 30 Wohneinheiten nicht bzw. höchstens in einem ge-
ringfügigen Ausmass überschritten werde. Zur Erschliessung von Siedlungsge-
bieten in der Grösse bis zu 30 Wohneinheiten komme der Typ Zufahrtsweg zur 
Anwendung. Bei diesem Typ handle es sich um Fusswege, die zum gelegentli-
chen Befahren mit Motorfahrzeugen vorgesehen und dem entsprechend befestigt 
seien. Der Zufahrtsweg habe dem Grundbegegnungsfall zwischen Personenwa-
gen und Fahrrad bei stark reduzierter Geschwindigkeit zu genügen. Er verfüge 
über einen Fahrstreifen mit reduzierter Ausbaugrösse, sei nicht durchgehend be-
fahrbar und weise in der Regel keinen Wendeplatz auf. Die maximale Belastbar-
keit betrage 50 Fahrzeuge pro Stunde (vgl. angefochtener RRB, E. 3.3).

Gemäss dem Verkehrsgutachten weise die D.________-strasse Nord heute eine 
maximale Verkehrsbelastung von 25 Fahrzeugen pro Stunde auf. Die 
D.________-strasse sei anhand der Kriterien in der VSS-Norm SN 40 045 nach-
vollziehbar als Zufahrtsweg qualifiziert worden, womit die maximale Belastbarkeit 
bei 50 Fahrzeugen pro Stunde liege. Das erwartete Verkehrsaufkommen auf-
grund des Neubauprojektes liege gemäss Verkehrsgutachten bei zusätzlichen 
zwölf Zu- und Wegfahrten während der Abendspitzenstunde. Die Auslastung 
werde in Zukunft somit zwar steigen, jedoch sei diese noch nicht voll ausge-
schöpft. Zu berücksichtigen sei in dieser Hinsicht, dass sämtliche Parzellen ent-
lang der von Süden nach Norden verlaufenden D.________-strasse bereits 
überbaut seien, weshalb nicht mit (relevantem) zusätzlichen Mehrverkehr zu 
rechnen sei. Hinzu komme, dass sich die Zu- und Wegfahrten auf zwei Knoten 
(südlich und nördlich der D.________-strasse Nord) verteilen würden, was für die 
einzelnen Strassenabschnitte eine erhebliche Entlastung bedeute. Es sei nicht 
davon auszugehen, dass das Verkehrsaufkommen zu anderen Tageszeiten (wie 
beispielsweise vor oder nach dem Mittag) oder an anderen Wochentagen höher 
gewesen wäre. lmmerhin habe die Gutachterin die Verkehrserhebungen an zwei 
normalen Arbeitstagen ausserhalb der Schulferien durchgeführt. Dementspre-

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chend würden die von der Gutachterin getroffenen Annahmen durchaus realis-
tisch erscheinen (vgl. angefochtener RRB, E. 3.4).

Gemäss Ausführungen im Verkehrsgutachten wäre für das Kreuzen von einem 
Personenwagen mit einem Fahrrad eine lichte Breite von 3.9 m (bei einem tal-
wärts verkehrenden Velo) bzw. 4.5 m (bei einem bergwärts fahrenden Velo) er-
forderlich. Allerdings sei vorgesehen, auf dem Grundstück KTN ____01 (unge-
fähr in der Mitte der 90 m langen D.________-strasse Nord, westlich des geplan-
ten MFH) eine Ausweichstelle zu errichten. Diese ermögliche auf der geraden 
Strecke ein gefahrloses Kreuzen von zwei Personenwagen oder eines Perso-
nenwagens mit einem Fahrrad. lm Übrigen sei es auf Zufahrtswegen zulässig, 
wenn bei Begegnungsfällen zum Kreuzen angrenzende Bankettflächen oder 
Vorplätze einbezogen würden (vgl. angefochtener RRB, E. 3.5.1).

Weiter sei nicht ersichtlich, inwiefern Fussgänger auf dem in Frage stehenden 
Strassenabschnitt erheblichen Gefahren ausgesetzt sein sollten. Auf der 
D.________-strasse gelte zwar die allgemeine Höchstgeschwindigkeit innerorts 
von 50 km/h. Allerdings sei es aufgrund der beschränkten Strassenbreite gar 
nicht möglich, die Strecke mit der maximal zulässigen Geschwindigkeit zu befah-
ren. Dies gelte umso mehr, als die von Süden nach Norden verlaufende 
D.________-strasse beidseitig von Grundstückszufahrten und Parkplätzen ge-
säumt werde. Die D.________-strasse Nord werde hauptsächlich von (ortskundi-
gen) Anwohnern genutzt und weise kaum Durchgangsverkehr auf. Umso mehr 
dürfe davon ausgegangen werden, dass die Fahrzeugführer die gebotene Vor-
sicht walten lassen und die Strasse mit einer angemessenen Geschwindigkeit 
befahren würden. Sodann bleibe anzumerken, dass auf KTN ____01 die heute 
bestehenden Schrägparkfelder (mit rückwärtigem Ausfahren in die D.________-
strasse) entfernt werden sollen, was eine klare Verbesserung der bestehenden 
Verkehrssituation zur Folge habe. Durch diese Massnahme könne der Sicherheit 
von Fahrradfahrern und Fussgängern besser Rechnung getragen werden (vgl. 
angefochtener RRB, E. 3.5.2).

3.3 Was der Beschwerdeführer hierzu im Einzelnen vorbringt, vermag die 
überzeugende Begründung des Regierungsrates im angefochtenen RRB nicht zu 
erschüttern.

3.3.1  Der Beschwerdeführer macht erstens geltend, obwohl der Regierungsrat 
eingestehe, dass die zulässige Höchstgeschwindigkeit auf der D.________-
strasse 50 km/h betrage, lasse er diesen entscheidenden Umstand unberück-
sichtigt. Der Regierungsrat sei zu Unrecht der Meinung, ein Befahren mit einer 
zulässigen Geschwindigkeit von 50 km/h sei gar nicht möglich. Auch gehe er zu 

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Unrecht davon aus, die Fahrzeugführer würden die gebotene Vorsicht walten 
lassen und die Strasse mit einer angemessenen Geschwindigkeit befahren. Eine 
derartige auf blossen Mutmassungen beruhende Argumentation sei seltsam und 
könne rechtlich nicht standhalten (Beschwerde, S. 3 Rz. 5).

3.3.2  Der Vorwurf des Beschwerdeführers greift zu kurz: Nicht allzu breite Ver-
kehrsflächen führen regelmässig und gezwungenermassen zu einer Verminde-
rung der Geschwindigkeit von Motorfahrzeugen (vgl. VGE III 2013 193 + 194 
vom 22.5.2014 E. 3.6; EGV-SZ 1987 Nr. 9; VGE 1042/99 vom 16.3.2000 E. 9.b; 
VGE 573/96 vom 19.9.1996 E. 2.c). Zudem ist grundsätzlich von der gebotenen 
Vorsicht der Verkehrsteilnehmer auszugehen, zumal Art. 26 Abs. 1 Strassenver-
kehrsgesetz (SVG; SR 741.01) vom 19. Dezember 1958 jedermann verpflichtet, 
sich im Verkehr so zu verhalten, dass er andere in der ordnungsgemässen 
Benützung der Strasse weder behindert noch gefährdet und besondere Vorsicht 
gegenüber Kindern, Gebrechlichen und alten Leuten geboten ist (vgl. Art. 32 
Abs. 1 SVG; VGE III 2023 28 vom 28.7.2023 E. 4.4.2 und E. 5.1.1). Von motori-
sierten Verkehrsteilnehmern kann daher eine vorsichtige Fahrweise erwartet und 
vorausgesetzt werden, was auch für die Benützer einer (Tief-)Garage gilt 
(vgl. VGE III 2018 223 vom 24.4.2019 E. 3.2.2 mit Verweis auf Urteil BGer 
1C_275/2017 vom 18.1.2018 i.Sa. A. vs. Bezirksrat Küssnacht E. 2.4.1). Von 
blossen Mutmassungen seitens Regierungsrats kann daher keine Rede sein.

In diesem Zusammenhang wies der Bezirksrat vor dem Regierungsrat vernehm-
lassend überzeugend darauf hin, dass es sich beim motorisierten Verkehr auf der 
Richtung Nord-Süd verlaufenden D.________-strasse um hausgemachten Ver-
kehr handle und es von den dort wohnhaften Personen, welche die örtlichen 
Verhältnisse bestens kennen, eine vorsichtige und auch die schwächeren Ver-
kehrsteilnehmer Rücksicht nehmende Fahrweise erwartet werden darf (vgl. RR-
act. II/02/ Vernehmlassung vom 18.9.2024, S. 3). 

Es ist unbestritten, dass auf der D.________-strasse die allgemeine Höchstge-
schwindigkeit innerorts von 50 km/h gilt. Entgegen der Auffassung des Be-
schwerdeführers hat dies der Regierungsrat, wie übrigens bereits der Bezirksrat 
(vgl. BRB, E. 11), nicht unberücksichtigt gelassen. Er hat unter Einbezug der ört-
lichen Verhältnisse und des Verkehrsgutachtens einleuchtend geschlussfolgert, 
dass der betroffene Strassenabschnitt bzw. die D.________-strasse nicht mit der 
maximal zulässigen Geschwindigkeit befahren wird. Die konkrete Ausgestaltung 
der D.________-strasse inkl. Abzweiger/Kreuzung (mit Rechtsvortritt) macht ein 
generelles Tempo 50 illusorisch. 

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3.4.1  Der Beschwerdeführer rügt weiter, Fussgänger wie Radfahrer seien auf 
der schmalen Wegstrecke unabsehbaren Gefahren ausgesetzt. Dies betreffe in 
verstärktem Masse die Schulkinder. Die D.________-strasse sei der Knoten für 
die Schulkinder des Ausserdorfes und des Dorfkerns. Am Mittag, wenn die Kin-
der nach Hause gingen und wiederum bei Schulbeginn, werde die D.________-
strasse von mindestens 40 Kindern begangen. Zudem diene das Strassenstück 
Kindern von Anstössern als Spielplatz. Er selber sei als Kind auf der 
D.________-strasse durch einen Personenwagen angefahren worden und habe 
einen dreifachen Oberschenkelbruch und weitere Verletzungen erlitten. Das Ver-
kehrsgutachten, auf welches der Regierungsrat Bezug nehme, sei diesbezüglich 
untauglich. Es beruhe nur auf einer Fahrzeugzählung zu eingeschränkten Zeiten. 
Weil nicht nach Schulschluss gezählt worden sei, blieben Kinder und Radfahrer 
unberücksichtigt. Die am meisten gefährdeten Personen erhielten nicht den ge-
ringsten Verkehrsschutz, der ihnen zustehen würde (Beschwerde, S. 3 Rz. 6).

3.4.2  Insgesamt besteht kein Anlass, am Aussagewert des Verkehrsgutachtens 
zu zweifeln. Es ist ausführlich und umfassend gehalten und vermag in seinen 
(Be-)Wertungen zu überzeugen. Daran ändert auch nichts, dass die Gutachterin 
die Verkehrserhebungen betreffend den bestehenden Zustand auf zwei Wochen-
tage (ausserhalb der Schulferienzeit), zwischen 06.30 und 08.30 Uhr und zwi-
schen 16.30 und 18.30, beschränkte (vgl. Verkehrsgutachten, S. 10 f.). Das ist 
unter dem Umstand, dass in diesen Zeitfenstern das meiste Verkehrsaufkommen 
erwartet werden kann, nachvollziehbar und verhältnismässig. Das Verkehrsgut-
achten weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die generell höheren 
Zufahrtszahlen von I.________ in Richtung D.________-strasse und J.________ 
sowie auch von der C.________ in Richtung D.________-strasse und 
F.________-strasse der Charakteristik eines Wohngebiets und einer klassischen 
Pendlertagesganglinie mit Wegfahrten am Morgen und Zufahrten am Abend ent-
spreche (vgl. Verkehrsgutachten, S. 10). Die von der Gutachterin gewählten Zei-
ten fallen zudem auch - zumindest teilweise - in die Zeiten, an welchen Kinder 
üblicherweise zur Schule gehen und von dieser heimkehren. Jedenfalls er-
schliesst sich nicht, weshalb das Verkehrsaufkommen um die Mittagszeit höher 
ausfallen sollte als zu der von der Gutachterin an einem Dienstagabend zwi-
schen 16.30 und 17.30 Uhr gemessenen höchsten (Verkehrs-)Belastung. Der 
Beschwerdeführer blendet aus, dass das Verkehrsgutachten zum Fazit gelangt 
ist, dass mit dem Wegfall der Schrägparkfelder entlang der D.________-strasse 
und mit dem Bau der Tiefgarage die Sicherheit im Bereich des geplanten Bau-
projekts erhöht werden kann (Verkehrsgutachten, S. 17).

12

Was die gerügte schmale Wegstrecke anbelangt, kann erwähnt werden, dass 
auch eine enge Zufahrtsstrasse mit bloss eingeschränkten Kreuzungsmöglichkei-
ten nicht in Widerspruch zu den bundesrechtlichen Anforderungen an eine hin-
reichende Erschliessung steht, solange die Sicherheit der Anwohnerinnen und 
Anwohner - insbesondere der nicht motorisierten - nicht gefährdet ist (vgl. Urteil 
BGer 1C_487/2022 vom 26.3.2024 i.S. A. vs. Gemeinderat Freienbach E. 4.2.2 
m.H.). Inwiefern in casu die Verkehrssicherheit gegenüber dem Ist-Zustand ne-
gativ beeinflusst werden sollte, ist nicht dargetan oder ersichtlich. Auch die Zu-
fahrt durch Blaulichtorganisationen ist bei einer Fahrbahnbreite von 3.3 m ge-
währleistet. 

3.5 Soweit der Beschwerdeführer moniert, Gutachten und Regierungsrat hätten 
sich nicht zum Umstand geäussert, weshalb ein solcher Zufahrtsweg, der maxi-
mal bis zu 30 Wohneinheiten erschliessen könne, auch für die nach der Erstel-
lung von 18 Wohnungen vorhandenen mindestens 46 Wohneinheiten (+ 65%) 
ausreichend sein sollte (vgl. Beschwerde, S. 3 Rz. 7), trifft dies nicht zu. Der Re-
gierungsrat hat sich im angefochtenen RRB (vgl. dortige E. 3.3 und 3.4; siehe 
vorstehende E. 3.2.2) unter Einbezug des Verkehrsgutachtens einlässlich und 
schlüssig zum Ausbaustandard der D.________-strasse und zum Verkehrsauf-
kommen bzw. zur maximalen Belastbarkeit geäussert. Der Beschwerdeführer 
vermag die dabei getroffene Annahme, dass die Zu- und Wegfahrten zu bzw. ab 
den Grundstücken KTN ____08, ____09 und ____07 zu einem erheblichen Teil 
über die G.________-strasse erfolgen dürften und daher davon auszugehen sei, 
dass die Richtgrösse von 30 Wohneinheiten nicht bzw. höchstens in einem ge-
ringfügigen Ausmass überschritten werde, nicht zu entkräften. Dass der Regie-
rungsrat die von der Gutachterin getroffenen Annahmen als durchaus realistisch 
erachtete, ist folglich nicht zu beanstanden.

3.6 Nicht stichhaltig ist das beschwerdeführerische Argument, wonach der Re-
gierungsrat die gefährliche Kreuzung bei der Einmündung der D.________-
strasse Nord in die Verbindung C.________ zur F.________-strasse 
(D.________-strasse Süd) unbehandelt gelassen habe (Beschwerde, S. 3 Rz. 8). 
Der Regierungsrat hat in E. 4.2.2 des angefochtenen RRB u.a. die Einfahrten in 
die von Osten nach Westen verlaufende D.________-strasse bzw. die 
G.________-strasse, welche über 90°-Winkel erfolgen, in seine Beurteilung mit-
einbezogen (vgl. nachstehende E. 4.2). Er ergänzt sodann vernehmlassend, es 
treffe nicht zu, dass die Kreuzung D.________-strasse Nord/D.________-strasse 
Süd besonders unübersichtlich wäre. Gerade weil auf der Strassenverzweigung 
Rechtsvortritt gelte, sei es unmöglich, die D.________-strasse Nord ab der Aus-
fahrt der Tiefgarage bis zu deren Einmündung in die D.________-strasse Süd mit 

13

Tempo 50 zu befahren (vgl. RR-Vernehmlassung, Ziff. 1 S. 2). Dem ist nichts 
hinzuzufügen.

3.7 Nicht zu hören ist der Beschwerdeführer auch, wenn er geltend macht, der 
Regierungsrat habe, wie bereits der Bezirksrat, die von ihm vorgeschlagene al-
ternative Erschliessung von KTN ____01 über die C.________ unbeachtet ge-
lassen (vgl. Beschwerde, S. 3 Rz. 9). Die Vorinstanzen hatten zu prüfen, ob die 
Zufahrt zum Baugrundstück über die D.________-strasse technisch hinreichend 
ist. Nicht Gegenstand des Bauvorhabens resp. des anschliessenden Rechtsmit-
telverfahrens war eine mögliche Alternativerschliessung über die C.________ 
(vgl. RR-Vernehmlassung, Ziff. 1 S. 2).

3.8 Insgesamt besteht bei dieser Ausgangslage für das Verwaltungsgericht 
keine Veranlassung, in die einlässlichen und nachvollziehbaren Überlegungen 
des Regierungsrats zur grundsätzlichen Erschliessungssituation einzugreifen.

4. Strittig ist weiter, ob bei der geplanten Tiefgarage die nötigen Sichtweiten 
eingehalten sind.

4.1 Bauten und Anlagen sind so zu erstellen und zu unterhalten, dass sie we-
der Personen noch Sachen gefährden (§ 54 Abs. 1 PBG). Gemäss § 37 Abs. 3 
PBG müssen Zufahrten verkehrssicher sein.

Ein- und Ausfahrten sind übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und zu un-
terhalten. Sie bedürfen einer Bewilligung der zuständigen Aufsichtsbehörde 
gemäss der kantonalen Strassengesetzgebung (Art. 18 Abs. 1 Baureglement 
Gersau [BauR] vom 14.7.2021). Ausfahrten sind drei Meter vor dem strassen- 
bzw. grundstückseitigen Trottoirrand auf höchstens 3 % Gefälle zu reduzieren 
(Art. 18 Abs. 2 BauR).

4.2 Der Regierungsrat erwog, die geplante Garagenausfahrt halte die Vorgabe 
von Art. 18 Abs. 2 BauR ein. Drei Meter vor dem Strassenrand werde das Gefälle 
der Rampe auf 3% reduziert. Der Strassenabschnitt D.________-strasse Nord 
weise eine Längsneigung von 12.7% auf. Gemäss den (nachvollziehbaren) An-
gaben im Verkehrsgutachten halte das Bauvorhaben im Bereich der Ausfahrt von 
der Tiefgarage in die D.________-strasse sowohl die Beobachtungsdistanz als 
auch die Knotensichtweiten auf den motorisierten Verkehr und den leichten Zwei-
radverkehr ein. Auf der D.________-strasse gelte zwar eine zulässige Höchstge-
schwindigkeit von 50 km/h. Die VSS-Normen hätten lediglich Richtlinien-, nicht 
aber Gesetzescharakter. Dass der Bezirksrat die konkreten Verhältnisse im Ein-
zelfall berücksichtigt habe, sei deshalb korrekt. Der von Norden nach Süden 
führende Abschnitt der D.________-strasse könne aufgrund seiner Beschaffen-

14

heit (Strassenbreite, Steigung) sowie der örtlichen Gegebenheiten (Hauszufahr-
ten, Parkplätze, Mauern und Hecken) nicht mit der maximal zulässigen Ge-
schwindigkeit befahren werden. Dies gelte umso mehr, als die Einfahrten in die 
von Osten nach Westen verlaufende D.________-strasse bzw. in die 
G.________-strasse über 90°-Winkel erfolgen würden. Es sei durchaus sachge-
recht, dass der Bezirksrat von einer niedrigen Zufahrtsgeschwindigkeit von 
30 km/h auf der D.________-strasse Nord ausgegangen sei. Eine grössere 
Sichtweite, welche für eine Zufahrtsgeschwindigkeit von 50 km/h gelte, wäre auf 
der D.________-strasse Nord in Richtung Süden denn auch gar nicht möglich. 
Aus der Sicht der Tiefgaragenausfahrt auf dem Grundstück KTN ____01 komme 
südlich bereits nach zirka 27 m die Einmündung in den von Osten nach Westen 
führenden Abschnitt der D.________-strasse. Der ganze Strassenabschnitt 
D.________-strasse Nord sei lediglich rund 90 m lang. Die minimale Knoten-
sichtweite von 20 m auf den motorisierten Verkehr bei einer Zufahrtsgeschwin-
digkeit von 30 km/h werde beidseitig eingehalten (vgl. angefochtener RRB, 
E. 4.2.2).

Das Sichtfeld von den aus der Tiefgarage herausfahrenden Fahrzeugen auf den 
Fussgängerverkehr und fahrzeugähnliche Geräte werde in Richtung Norden 
durch auf der Liegenschaft KTN ____07 parkierte Autos (sechs Schrägparkfel-
der) teilweise verdeckt. Das Sichtfeld sei nur dann sichergestellt, wenn sich die 
Fussgänger auf der westlichen Strassenseite bewegen würden. Die gewährleis-
tete Sichtweite für Fussgänger, welche die östliche Strassenseite benutzen, be-
trage 30 m, womit der Richtwert der geltenden VSS-Norm 640 273a (50 m) nicht 
eingehalten sei. Nehme man die geforderte Einzelfallbeurteilung vor, müsse be-
achtet werden, dass das Baugrundstück KTN ____01 in der dichtbesiedelten 
Dorfkernzone von Gersau liege. Sodann bleibe klarzustellen, dass die Erstellung 
einer unterirdischen Parkierung und damit die Realisierung einer Tiefgaragenein- 
und -ausfahrt einen positiven Einfluss auf das Ortsbild habe. Müssten die Richt-
werte der VSS Norm SN 640 273a starr angewendet werden, könnten an der 
D.________-strasse sowie auch in der übrigen Dorfkernzone kaum mehr Neu-
bauten mit Tiefgarage erstellt werden, die den Anforderungen der VSS-Norm SN 
640 273 zu genügen vermögen. Es rechtfertige sich deshalb, von den Richtwer-
ten abzuweichen, zumal es sich dabei um Richtwerte für Knoten/Kreuzungen und 
nicht für Ausfahrten handle. Zudem weise die D.________-strasse Nord keine 
Kurven auf und sie sei im Bereich der geplanten Tiefgaragenausfahrt übersicht-
lich. Es könne aufgrund der gegebenen Umstände die Verkehrssicherheit bei der 
geplanten Tiefgaragenein- und -ausfahrt bejaht werden. Die Sichtweiten seien 
unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände im vorliegenden Fall als ausrei-
chend zu beurteilen (vgl. angefochtener RRB, E. 4.2.3).

15

4.3.1  Der Beschwerdeführer sieht die Verkehrssicherheit gefährdet, weil bei der 
D.________-strasse zulässigen Höchstgeschwindigkeit die Sichtweiten bei der 
Ausfahrt aus der Tiefgarage mindestens 50 m betragen müssten. Er bringt vor, 
wiederum gestehe der Regierungsrat zu, die effektive Sichtweite betrage bloss 
30 m, womit der Richtwert der VSS-Norm nicht eingehalten sei. Entsprechende 
Sicherheitsnormen müssten seiner, der beschwerdeführerischen Ansicht nach 
aber zwingend angewendet werden. Es dürfe nicht angehen, offensichtlich unge-
nügende Sichtweiten "unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände" als ausrei-
chend zu qualifizieren (Beschwerde, S. 4 Rz. 10). 

4.3.2  Aus der Beschwerdeschrift wird nicht restlos klar, ob der Beschwerdefüh-
rer die Ansicht vertritt, dass bei der auf der D.________-strasse grundsätzlich 
zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h die Sichtweiten für Motorfahr-
zeuge mindestens 50 m betragen sollten (vgl. VSS-Norm 640 273a Ziff. 12.1 + 
Tabelle 1) oder aber, ob er lediglich die geforderte Sichtweite von mindestens 
50 m für Fussgänger/fahrzeugähnliche Geräte, welche hier mit den festgestellten 
30 m unterschritten wird, rügt. So oder anders verfängt beides nicht. 

Wohl trifft zu, dass gemäss VSS-Norm SN 640 273a die erforderliche Sichtweite 
bei einer Zufahrtsgeschwindigkeit von 50 km/h des motorisierten Verkehrs min-
destens 50 m betragen soll. Der Beschwerdeführer geht dabei allerdings von der 
auf der D.________-strasse zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h aus. 
Weshalb es betreffend die D.________-strasse Nord allerdings sachgerecht ist, 
von einer niedrigen Zufahrtsgeschwindigkeit von 30 km/h auszugehen, wurde be-
reits dargelegt (vgl. vorstehende E. 3.3.2) und gilt auch für die Prüfung der 
Sichtweiten. Damit kommen aber die tieferen, von den Vorinstanzen korrekt zi-
tierten Sichtweiten für den motorisierten Verkehr von mindestens 20 m zur An-
wendung. Mit dem Verkehrsgutachten und dem darin integrierten Plan Nr. 2414-
05-101 'Überprüfung Sichtweiten D.________-strasse' (Version 1.0 vom 
27.3.2024 = Beilage zum Verkehrsgutachten [RR-act. II/02/Grüne Baumappe, 
Nachweise/Planunterlagen]; siehe dort, S. 15) werden die Sichtweiten ausgewie-
sen. Die minimale Sichtweite von 20 m auf den motorisierten Verkehr bei einer 
Zufahrtsgeschwindigkeit von 30 km/h wird gemäss Verkehrsgutachten eingehal-
ten. Der Regierungsrat weist zudem nachvollziehbar darauf hin, dass die Einhal-
tung einer Sichtweite von mindestens 50 m bei der Ausfahrt aus der Tiefgarage 
unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten nicht realistisch ist (vgl. RR-
Vernehmlassung, S. 2 Ziff. 2). Der Abschnitt D.________-strasse Nord ist ledig-
lich 90 m lang, wobei in Richtung Süden die Einmündung in die D.________-
strasse Süd bereits nach 27 m erfolgt. Die Einhaltung einer Sichtweite von 50 m 

16

in diese Richtung, wie vom Beschwerdeführer gefordert, ist faktisch gar nicht 
möglich.

Auch hinsichtlich die Sichtweiten betreffend Fussgänger/fahrzeugähnliche Geräte 
in nördliche Richtung legt der Regierungsrat mit Verweis auf das Verkehrsgut-
achten und unter Berücksichtigung der gegebenen Umstände begründet dar, 
weshalb sich im vorliegenden Fall eine Unterschreitung von den geforderten 
50 m auf 30 m rechtfertigt. Die Unterschreitung aufgrund der Parkierung auf KTN 
270 betrifft lediglich die Fussgänger, welche auf östlicher Seite der D.________-
strasse Nord laufen. Eine starre Einhaltung der Mindest-Sichtweiten gemäss 
VSS-Norm, wie vom Beschwerdeführer gefordert, würde die Errichtung von Neu-
bauten an der D.________-strasse Nord verunmöglichen.

4.4.1  Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, selbst zur Absicherung der in un-
zulässiger Weise um 60% reduzierten Sichtbermen von 30 m sollen gemäss Re-
gierungsrat die Grundstücke KTN ____07 und ____05 mitbenutzt werden. Ent-
sprechendes würde jedoch die Errichtung von Freihaltedienstbarkeiten bedingen. 
Ein Verzicht darauf mit der lapidaren Begründung, die Flächen seien grundsätz-
lich nicht überbaubar, könne die notwendige dauernde rechtliche Sicherstellung 
nicht ersetzen. Selbst wenn keine Bauten möglich sein sollten, stünde es den be-
treffenden Grundeigentümern zu, Anpflanzungen und Ähnliches zu tätigen. Dann 
würden die für die Sicht elementaren Freiflächen entfallen (Beschwerde, S. 4 
Rz. 11).

4.4.2  Der Regierungsrat ging diesbezüglich davon aus, dass in Richtung Süden 
die Sichtfelder über die Parzelle KTN ____05 führen würden, in Richtung Norden 
würden die für den leichten Zweiradverkehr sowie den Fussgängerverkehr und 
fahrzeugähnlichen Geräte geforderte Sichtweiten die Liegenschaft KTN ____07 
tangieren. Soweit die Sichtfelder kleine Freiflächen auf den benachbarten Lie-
genschaften betreffen würden, sei im vorliegenden Fall eine rechtliche Sicherstel-
lung nicht erforderlich. Unter Verweis auf § 65 Abs. 2 PBG (Abstand gegenüber 
Privatstrassen) seien die betroffenen Flächen grundsätzlich nicht überbaubar. 
Auch die Erstellung von Parkplätzen dürfte auf den betroffenen Grundstückstei-
len grundsätzlich nicht möglich sein, da über diese die Zufahrt zu weiteren Ab-
stellflächen erfolge (vgl. angefochtener RRB, E. 4.2.4).

4.4.3  Die Befürchtungen des Beschwerdeführers sind unbegründet. Zum einen 
ist von den aktuellen, tatsächlichen Gegebenheiten auf dem Baugrundstück und 
den angrenzenden Grundstücken auszugehen, wie die Beschwerdegegnerin zu 
Recht vorbringt (vgl. Bg-Vernehmlassung, Rz. 11). Zum anderen haben sich 
auch die Eigentümer der beiden angrenzenden Grundstücke (KTN ____05 und 

17

____07) an die baurechtlichen Abstandsbestimmungen bzw. den Strassenab-
stand zu halten (vgl. § 65 PBG bzw. § 41 Strassengesetz [StraG; SRSZ 442.110] 
vom 15.9.1999). Zu beachten sind auch die privatrechtlichen Grenzabstände 
(vgl. Art. 31 BauR mit Verweis auf die Grenzabstände gemäss Einführungsge-
setz zum schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB; SRSZ 210.100] vom 
14.9.1978). 

Darüber hinaus darf auch die aktuelle Überbauungssituation auf den ins Sichtfeld 
miteinbezogenen Grundstücken KTN ____05 und ____07 i.V.m. der künftigen Si-
tuation auf KTN ____01 einbezogen werden:

- Auf dem nördlich gelegenen Grundstück KTN ____07 befindet sich ein 
MFH. Direkt an KTN ____01 angrenzend, parallel auf der gesamten 
Grundstückslänge von ca. 45 m, befindet sich ein geteerter Vorplatz (von 
ca. 4-5 m Breite) bzw. eine Einfahrt zu sich dort befindenden Garagen (vgl. 
WebGIS-SZ). Während sich heute auf Seite von KTN ____01 parallel dazu 
grösstenteils Grünfläche befindet, sind mit dem Bauvorhaben sechs Park-
plätze zur Nutzung durch KTN ____07 geplant (vgl. vorstehende E. 3.2.1; 
Plan 2301-32.2.1, Grundriss EG, vom 5.6.2023, rev. 14.2.2024; Plan Nr. 
2301-32.3.8, Nachweise Parkplätze, vom 5.6.2023, rev. 20.11.2023 [RR-
act. II/02/Grüne Baumappe, Nachweise/Planunterlagen]).

- Auf dem südlichen gelegenen Grundstück KTN ____05 befindet sich eben-
falls ein MFH. An die hier geplante Garagenein-/ausfahrt und die 
D.________-strasse grenzt ein geteerter Platz von ca. 3 m x 4 m. Ansch-
liessend/dahinter befindet sich, parallel zu KTN ____01, ein Parkplatz, noch 
weiter hinten folgt eine Grünfläche (vgl. WebGIS-SZ; Plan 2301-32.3.21, 
Anschluss D.________-strasse 4, vom 31.5.2023; Plan Nr. 2301-32.3.24, 
Schema Sichtwinkel, vom 26.6.2023, rev. 20.11.2023 [RR-act. II/02/Grüne 
Baumappe, Nachweise/ Planunterlagen]). In der 'Vereinbarung zur Anpas-
sung Grundbucheintrag' vom 31. Mai 2023 zwischen den Eigentümern der 
Grundstücke KTN ____05 und ____01 (RR-act. II/02/Grüne Baumappe, 
Nachweise/Planunterlagen) wurde u.a. festgehalten, dass im Bereich der 
D.________-strasse auf die Mauer (welche entlang der Rampe zur Ein-
stellhalle, parallel zwischen KTN ____01 und ____05 geplant ist) verzichtet 
wird, um die Ein- und Ausfahrt vom bestehenden Parkplatz und der Ein-
stellhalle nicht zu gefährden. 

Es erscheint vor diesem Hintergrund als wenig wahrscheinlich, dass die Ei-
gentümer der beiden angrenzenden Grundstücke KTN ____05 und ____07 in 
naher Zukunft auf ihren Grundstücken im vorliegend relevanten Sichtfeld/-berme 

18

irgendwelche Anpflanzungen o.Ä. anbringen und sich so die eigene Ein- und 
Ausfahrt verbauen. 

4.5 In Berücksichtigung der dargelegten Sach- und Rechtslage sind mit dem 
Regierungsrat die Sichtweiten bei der geplante Tiefgaragenein- und -ausfahrt als 
ausreichend zu beurteilen.

5. Der Beschwerdeführer macht zudem geltend, die Voraussetzungen zur Er-
teilung einer Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des geforderten Ein-
lenkradius der geplanten Zufahrt zur Tiefgarage seien nicht gegeben.

5.1.1  Ein- und Ausfahrten sind übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und 
zu unterhalten (Art. 18 Abs. 1 BauR). Strassenanschlüsse sind beidseitig mit Ein-
lenkern von mindestens 5 m Radius anzulegen (Art. 18 Abs. 3 BauR).

5.1.2  Gemäss § 73 Abs. 1 PBG kann die zuständige Bewilligungsbehörde für 
Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen Ausnahmen von den in diesem 
Gesetz oder in den Bauvorschriften der Gemeinden festgelegten Bestimmungen 
bewilligen, wenn und soweit besondere Verhältnisse es rechtfertigen, insbeson-
dere wenn sonst eine unzumutbare Härte einträte (lit. a) oder dank der Abwei-
chung wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden 
kann (lit. b). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den öffentlichen Interessen 
vereinbar sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen 
(§ 73 Abs. 2 PBG). Die Voraussetzungen für die Erteilung von Ausnahmebewilli-
gungen sowie die kantonale Zustimmungspflicht richten sich nach kantonalem 
Recht. Eine Ausnahmebewilligung ist als solche zu bezeichnen und zu begrün-
den (Art. 61 Abs. 1 BauR).

Die Ausnahmeregelung stellt im öffentlichen Baurecht ein allgemeines Rechts-
institut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Unzweckmäs-
sigkeiten zu beseitigen (Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kan-
tons Aargau, 1985, § 155 N 6). Derartige Härtefälle können als Folge besonderer 
Umstände auftreten, mit denen die notwendigerweise generalisierenden und 
schematisierenden Normen nicht gerechnet haben. Die strikte Anwendung der 
Norm in diesen Fällen würde zu einem offensichtlich ungewollten Ergebnis 
führen. Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist daher 
immer, dass solche besonderen Umstände vorliegen. Ob dies im konkreten Fall 
zutrifft, ist sorgfältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von Ausnahmebe-
willigungen die verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit der Verwal-
tung und der rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde (vgl. VGE III 
2019 242 vom 18.6.2020 E. 3.6.5 m.V.a. BGE 112 Ib 51 E. 5). Der Zweck der 

19

Ausnahmebewilligung besteht nicht darin, einem Bauherrn zu einer optimalen 
Lösung zu verhelfen oder eine maximale Ausnützung zu ermöglichen. Es sollen 
weder Idealvorstellungen noch Maximalwünsche ermöglicht werden (vgl. VGE III 
2019 242 vom 18.6.2020 E. 3.6.5). Ob die besonderen Voraussetzungen, welche 
eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, vorliegen, ist eine Rechtsfrage, welche 
der freien Überprüfung des Verwaltungsgerichts unterliegt (VGE III 2019 242 
vom 18.6.2020 E. 3.6.5 m.w.H. u.a. auf Baumann, in: Kommentar zum Bauge-
setz des Kantons Aargau, § 67 N 1-3; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Bauge-
setz des Kantons Bern, 4. Aufl., Vorbem. zu den Art. 26-31 Rz. 7). Der unbe-
stimmte Rechtsbegriff der besonderen Verhältnisse ist mit der Einschränkung 
"wenn und soweit" verknüpft. Die Umschreibung der Ausnahmesituation enthält 
mithin auch ein begrenzendes Moment. Es ist somit anhand des konkreten Pro-
jektes und allenfalls weiterer Umstände zu prüfen, ob eine unzumutbare Härte 
oder eine Ausnahmesituationsvoraussetzung gegeben ist (VGE III 2019 242 vom 
18.6.2020 E. 3.6.5 m.w.H.).

Ist das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zu beja-
hen, so ist bei der Erteilung derselben weiter abzuklären, durch welche von den 
gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Regelungen der Ausnahmesituation 
Rechnung zu tragen ist. Bei der Beurteilung dieser Ermessensfrage auferlegen 
sich Regierungsrat und Verwaltungsgericht praxisgemäss Zurückhaltung. Das 
Verwaltungsgericht darf sodann im Gegensatz zum Regierungsrat nur einschrei-
ten, wenn das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt wurde (EGV-SZ 2010 B 8.10 
E. 3.1.5; VGE 672/95 vom 22.12.1995; VGE 613/90 vom 20.11.1990; EGV-SZ 
1990 Nr. 19 und 1993 Nr. 60). Rechtsfehlerhaft ist ein nicht pflichtgemäss aus-
geübtes Ermessen, d.h. ein in Missachtung des Gleichbehandlungsgebots, des 
Willkürverbots und des Verhältnismässigkeitsprinzips zustande gekommenes 
Ermessen (VGE III 2019 242 vom 18.6.2020 E. 3.6.5 m.w.H.).

5.2 Der Regierungsrat erwog, für die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage fehle es 
am Einlenkradius gegen Süden. Die Grundstückerschliessung schliesse ohne 
Ausrundungsradius direkt an die D.________-strasse an. Der theoretische Aus-
rundungsradius von drei Meter ende bzw. beginne auf der D.________-strasse. 
Nach § 73 Abs. 1 lit. a und b PBG könne von den Bauvorschriften abgewichen 
werden. Die Realisierung eines (beidseitigen) Einlenkradius von fünf Meter sei 
aufgrund der engen Platzverhältnisse entlang der D.________-strasse Nord 
praktisch nicht möglich. Unter Berücksichtigung der in der VSS-Norm SN 640 
050 festgelegten Richtwerte sei aber eine solche Lösung bei Zufahrtswegen 
grundsätzlich auch nicht erforderlich. Gestützt auf das Verkehrsgutachten sei be-
legt, dass die Zufahrt in Richtung Süden uneingeschränkt funktionsfähig sei. Zu 

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berücksichtigen sei, dass die Platzverhältnisse bei der Ein- bzw. Ausfahrt auf 
dem Baugrundstück durch die vorgesehene Ausweichstelle verbessert würden. 
Die Erstellung eines Einlenkradius könne auf der südlichen Seite nur unter Ein-
bezug des benachbarten Grundstücks KTN ____05 realisiert werden. Eine Ge-
fährdung der Verkehrssicherheit durch wartende Autos sei jedenfalls nicht zu er-
warten, zumal der in Frage stehenden Teil der D.________-strasse ein geringes 
Verkehrsaufkommen aufweise. Die Voraussetzungen für eine Ausnahme von 
Art. 18 Abs. 3 BauR bzw. den Verzicht auf einen beidseitigen Einlenkradius seien 
gegeben. Zudem seien keine überwiegenden öffentlichen lnteressen verletzt und 
auch die Nachbarn würden durch den fehlenden Einlenkradius gegen Süden 
nicht in unzumutbarer Weise benachteiligt (angefochtener RRB, E. 4.3.1).

5.3 Der Beschwerdeführer bringt vor, der Regierungsrat habe zugestanden, für 
die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage fehle es am Einlenkradius gegen Süden. 
Die durch den Bezirk erteilte Ausnahmebewilligung sei trotzdem angesichts en-
ger Platzverhältnisse geschützt worden. Aus seiner Sicht stünden aber die Aus-
nahmevoraussetzungen aus. Eine ohne Ausnahme eintretende unzumutbare 
Härte sei nicht ersichtlich und die Ausnahme liege auch keineswegs im öffentli-
chen Interesse. Des Weiteren sei die Ausnahmebewilligung nicht ins Entscheid-
dispositiv eingeflossen, weshalb sie rechtlich unwirksam sei (Beschwerde, S. 5 
Rz. 12).

5.4.1  Den Ausführungen des Regierungsrates ist zuzustimmen. Er hat die be-
sonderen Umstände resp. die örtlichen, engen Platzverhältnisse auf der 
D.________-strasse Nord berücksichtigt sowie das Verkehrsgutachten gewür-
digt. Letzteres hält fest, dass in Fahrtrichtung D.________-strasse Süd die 
Grundstückerschliessung ohne Ausrundungsradius an die D.________-strasse 
anschliesse; der theoretische Ausrundungsradius von 3 m (gemäss VSS-Norm 
40 050) ende bzw. beginne teilweise auf der D.________-strasse. Die Erschlies-
sung sei unter Berücksichtigung der minimalen Einlenkradien nicht vollständig 
normkonform. Die vorhandenen Normabweichungen würden sich allerdings nicht 
negativ auf die Befahrbarkeit auswirken (vgl. Verkehrsgutachten, S. 16 f.). 

Mit seinen pauschalen Bestreitungen vermag der Beschwerdeführer kein ande-
res Licht auf die Beurteilung durch den Regierungsrat zu werfen. Er setzt sich 
nicht substantiiert mit den regierungsrätlichen Erwägungen auseinander. So er-
klärt er auch nicht, weshalb die Ausnahmebewilligung betreffend Einlenkradius 
das öffentliche Interesse oder wesentliche Nachbarinteressen beeinträchtigen 
würden. Es kann auch nicht gesagt werden, die Ausnahme des Einlenkradius sei 
umfangmässig in Verletzung des vorinstanzlichen Ermessens gewährt worden. 
Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei der Festlegung der zulässigen Abwei-

21

chungen die topographischen Verhältnisse eine entscheidende Rolle spielen und 
den Ermessensspielraum entsprechend begrenzen.

5.4.2  Ebenfalls unbegründet ist das Vorbringen, wonach die Ausnahmebewilli-
gung betreffend Einlenkradius nicht Teil des Dispositivs der Baubewilligung ge-
worden sei. Es trifft zwar zu, dass der Bezirksrat die Ausnahmebewilligung für die 
Unterschreitung des Einlenkradius im Dispositiv der Baubewilligung nicht eigens 
erteilt hat. Indes hat er sich mit der Frage einlässlich auseinandergesetzt und er-
wogen, dass für die Unterschreitung des Einlenkradius eine Ausnahmebewilli-
gung erteilt werden könne. Durch den Verweis im Dispositiv (Ziff. 5; vgl. Ingress 
Bst. D) auf die Erwägungen werden diese Teil des Dispositivs. Es ist dem Regie-
rungsrat daher beizupflichten, dass die vom Bezirksrat erteilte Baubewilligung 
auch die Ausnahmebewilligung betreffend Einlenkradius umfasst (vgl. angefoch-
tener RRB, E. 4.4; RR-Vernehmlassung, Ziff. 2 S. 2). Das wird auch von der Be-
schwerdegegnerin nicht bestritten.

Dasselbe gilt im Übrigen auch für die vom Beschwerdeführer vorgebrachte Rüge, 
wonach die vom Bezirksrat eventuell ausgesprochene Ausnahmebewilligung für 
die Unterschreitung des Strassenabstands durch eine Fluchtröhre an der Auf-
nahme ins Baubewilligungsdispositiv scheitere (vgl. Beschwerde, S. 5 Rz. 13). 
Das ist nicht von Relevanz, denn der Bezirksrat ist in seinem Beschluss zum 
Schluss gelangt, dass betreffend Fluchtröhre des Schutzraums (und eines Licht-
schachtes im 1. Untergeschoss) keine Verletzung des Strassenabstandes vor-
liegt (vgl. dortige E. 8). Daher war von vornherein keine Ausnahmebewilligung zu 
erteilen. Das hat der Beschwerdeführer im Übrigen vor dem Regierungsrat nicht 
angefochten und zum Streitgegenstand gemacht. Die diesbezüglich lediglich 
eventualiter erteilte Ausnahmebewilligung wird, wie dargelegt, durch Verweis auf 
die Erwägungen Teil des Dispositivs.

6. Der Beschwerdeführer kritisiert den angefochtenen RRB des Weiteren hin-
sichtlich der Besonnung der Spiel- und Erholungsflächen.

6.1.1  Beim Neubau von Wohnhäusern mit mindestens 6 Wohneinheiten oder bei 
entsprechenden Zweckänderungen von Bauten sind gut besonnte Erholungs-
flächen abseits vom Verkehr anzulegen und dauernd diesem Zweck zu erhalten. 
Ihre Fläche hat wenigstens 10% der zu Wohnzwecken genutzten anrechenbaren 
Geschossfläche zu entsprechen, wobei nur Wohneinheiten mit mehr als 2 ½ 
Zimmern angerechnet werden (Art. 15 Abs. 1 BauR). Erholungsflächen sind 
grundsätzlich als zusammenhängende Grünflächen mit Spiel- und Sitzgelegen-
heiten und entsprechender Bepflanzung zu gestalten. Sie sind in der Baueingabe 
auszuweisen und dauernd ihrem Zweck zu erhalten (Art. 15 Abs. 2 BauR).

22

6.1.2  Den kommunalen Behörden kommt bei der Auslegung der Bestimmungen 
des kommunalen Baureglements im Rahmen ihrer Gemeindeautonomie ein ge-
wisser Ermessensspielraum zu, in den nur zurückhaltend eingegriffen wird. Der 
Regierungsrat ersetzt eine sachlich vertretbare Auslegung durch die kommuna-
len Baubehörden nicht durch eine andere, ebenfalls vertretbare Auslegung. 
Vielmehr greift er lediglich dann korrigierend ein, wenn sich die Rechtsauffas-
sung der Kommunalbehörden als unhaltbar erweist. Dies gilt umso mehr für das 
Verwaltungsgericht, welches die Überprüfung von Regierungsratsbeschlüssen 
grundsätzlich auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle zu beschränken hat 
(§ 55 VRP; vgl. VGE III 2012 210 vom 17.4.2013 E. 3.3 m.H.).

6.2.1  Im BRB erwog der Bezirksrat hinsichtlich der 'Spiel- und Erholungsflächen 
/ Umgebung' das folgende: Soweit der Einsprecher 2 der Ansicht sei, dass die 
ausgewiesene Fläche zu wenig besonnt oder zu wenig dem Verkehr abgewandt 
sei, werde dies bestritten. Einerseits sei die Spiel- und Erholungsfläche entlang 
der Ostfassade angeordnet und somit von Osten und Süden her ausreichend be-
sonnt, andererseits sei das Verkehrsaufkommen einzelner, weniger angrenzen-
der Parkfelder vernachlässigbar. Entscheidend sei, dass der unmittelbare Stras-
senbereich gemieden werde (vgl. BRB, S. 9 Rz. 15 in fine).

6.2.2  Der Regierungsrat erwog diesbezüglich, die Spiel- und Erholungsflächen 
würden sich auf der östlichen Seite des geplanten Neubaus befinden. Es sei 
nicht nachvollziehbar, weshalb die ausgewiesenen Flächen (zumindest im Som-
merhalbjahr) von Osten und Süden her nicht genügend besonnt sein sollen. Der 
Bezirksrat habe denn auch zu Recht dargelegt, dass in der dichtbesiedelten 
Dorfkernzone keine allzu hohen Anforderungen an die Besonnung gestellt wer-
den dürften. Die vom zweiten Beschwerdeführer erwähnten sechs Abstellflächen 
(Parkplätze Nr. 15-20) würden sich in der Tiefgarage im ersten Untergeschoss 
befinden, weshalb für spielende Kindern keine Gefahr bestehe (angefochtener 
RRB, E. 6).

6.2.3  Der Beschwerdeführer bringt hiergegen vor, der Regierungsrat habe den 
erhobenen Einwand, die Spiel- und Erholungsflächen seien nicht gut besonnt, 
was Art. 15 Abs. 1 BauR ausdrücklich vorschreibe, faktisch ungeprüft gelassen. 
Statt durch Erstellung eines Schattendiagrammes abzuklären, mit welcher Dauer 
zu welchen Jahreszeiten die Sonne auf den Spielplatz vordringen könne, werde 
lapidar behauptet, die ausgewiesenen Flächen seien zumindest im Sommerhalb-
jahr von Osten und Süden her genügend besonnt. Übersehen werde, dass die 
Erholungsflächen hinter mehrstöckigen, 15 m hohen Gebäuden im Hinterhof un-
tergebracht seien. Als Anstösser wisse er, dass die Sonneneinstrahlung bei die-

23

ser Situation im Winter überhaupt nicht und selbst im Sommer nur während kurz-
en Zeiten stattfinden könne (Beschwerde, S. 5 Rz. 14).

6.3.1  Es ist unbestritten, dass vorliegend bei einer der zu Wohnzwecken genutz-
ten anrechenbaren Geschossfläche von 1'370.45 m2 mindestens 137.0 m2 für 
Erholungsflächen und Kinderspielplätze vorzusehen sind. Das Bauprojekt sieht 
auf der östlichen Seite (genauer: Südostseite) des geplanten MFH, direkt neben 
dem Gebäude, eine Erholungsfläche/Spielplatz von 139.54 m2 vor (vgl. Plan-Nr. 
2301-32.3.9, Nachweis Erholungsfläche 1:500, vom 5.6.2023, rev. 14.2.2024; 
siehe auch Plan-Nr. 2301-32.2.1, Grundriss EG 1:100, vom 5.6.2023, rev. 
14.2.2024 [RR-act. II/02/Grüne Baumappe, Nachweise/Planunterlagen]). 

6.3.2  Es ist nicht zu verkennen, dass eine Erholungs- und Spielfläche in der 
(Dorf-)Kernzone, wo im Bezirk Gersau eine Gebäudehöhe von bis zu 15 m und 
eine Firsthöhe von bis zu 18 m zugelassen sind (vgl. Art. 49 BauR), einem ge-
wissen Schattenwurf unterliegen kann, womit sie dem Kriterium einer guten Be-
sonnung nur teils gerecht wird. Indessen ist dieser Schattenwurf einerseits jah-
res- und tageszeit- sowie sonnenstandsabhängig unterschiedlich, anderseits gilt 
dasselbe für zahlreiche Erholungs- und Spielflächen je nach deren Ausrichtung 
und Situierung (vgl. VGE III 2016 205 vom 25.4.2017 E. 5.4.4 betr. einen schatti-
gen Kinderspielplatz im Waldabstand, bestätigt vom Bundesgericht mit Urteil 
1C_321/2017 vom 7.8.2018 E. 5.3 f.).

Ergänzend ist festzuhalten, dass sich eine weniger sonnenexponierte Positionie-
rung von Erholungs- und Spielflächen durchaus auch als Vorteil erweisen kann 
(vgl. VGE III 2020 163 vom 22.1.2021 E. 3.4.3). Jedenfalls ist das Erfordernis gut 
besonnter Erholungsflächen und Kinderspielplätze insofern zu relativieren, als 
einerseits gerade Kinder im Vorschulalter - welche zu den hauptsächlichen Nut-
zern von Spielflächen gehören dürften - wie auch ältere Semester die pralle Son-
ne nach Möglichkeit vermeiden sollten, und anderseits Erholungsflächen und 
Kinderspielplätze in der Winterzeit aus klimatischen und meteorologischen Grün-
den in der Regel nicht oder nur selten frequentiert werden (vgl. VGE III 2023 159 
vom 27.3.2024 E. 3.5 mit Verweis auf VGE III 2019 79 vom 21.11.2019 E. 5.5.3 
und VGE III 2016 205 vom 25.4.2017 E. 5.4.4; siehe auch VGE III 2020 163 vom 
22.1.2021 E. 3.4.3). So kann auch ein gedeckter offener Unterstand den Anfor-
derungen an eine Erholungsfläche und eines Kinderspielplatzes in der Kernzone 
durchaus gerecht werden (vgl. VGE III 2019 79 vom 21.11.2019 E. 5.5.3).

6.3.3  Unter den dargelegten Umständen ist es, wie der Regierungsrat bereits 
ausgeführt hat, nicht nachvollziehbar, dass bzw. weshalb die vorgesehene 
Fläche auf der (Süd-)Ostseite (zumindest im Sommerhalbjahr) von Osten und 

24

Süden her nicht genügend besonnt sein sollte (vgl. VGE III 2020 163 vom 
22.1.2021 E. 3.4.3 betreffend Besonnung einer Spielfläche, welche sich im Nor-
den sowie im Osten eines MFH befand). Es ist dem Regierungsrat beizupflichten, 
dass in der dichtbesiedelten Dorfkernzone keine allzu hohen Anforderungen an 
die Besonnung gestellt werden dürfen (vgl. vorstehende E. 4.3.2). Überdies gilt 
es, die Ausrichtung der (zumindest leichten) Hanglage in süd-östlicher Richtung 
zu beachten, was naturgemäss die Anlage gut besonnter Erholungsflächen er-
leichtern kann (vgl. VGE III 2018 16 vom 27.7.2018 E. 8.2; VGE III 2015 189 vom 
24.8.2016 E. 3.4; je 'e contrario'). Der Beschwerdeführer behauptet zwar sinn-
gemäss, dass die bezirksrätlichen - und vom Regierungsrat gestützten - Erwä-
gungen betreffend genügende Besonnung der Spiel- und Erholungsflächen nicht 
zutreffen würden, belegt dies allerdings nicht, sondern macht pauschal eine teil-
weise resp. gänzlich fehlende Sonneneinstrahlung geltend. Unter Beachtung der 
dargelegten Rechtsprechung und des Ermessenspielraums der kommunalen 
Behörde sind die diesbezüglichen vorinstanzlichen Erwägungen allerdings nicht 
zu beanstanden.

7. Schliesslich rügt der Beschwerdeführer eine unzureichende Eingliederung 
des geplanten MFH ins Orts-, Quartier- und Landschaftsbild sowie die fehlende 
Rücksichtnahme auf das ISOS-Gebiet bzw. -Schutzziel.

7.1.1  Der Regierungsrat hat die Rechtsgrundlagen für die Beurteilung der Ein-
ordnung umfassend dargelegt (angefochtener RRB, E. 8.1 ff.). 

Bauten und Anlagen müssen sich so in die Umgebung eingliedern, dass sie das 
Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht stören (§ 56 Abs. 1 PBG). 
Die besonderen Vorschriften über den Natur- und Heimatschutz bleiben vorbe-
halten (§ 56 Abs. 2 PBG). Der Bezirk Gersau hat in verschiedenen Bestimmun-
gen des BauR weitergehende Anforderungen normiert:

- Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass sie hinsichtlich ihrer Gesamt-
erscheinung (Stellung, Form, Staffelung und Gliederung der Baumassen, 
Dachform und Dachneigung, Material, Farbgebung, Umgebung) so in das 
massgebliche Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild einordnen, 
dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird (Art. 5 Abs. 1 BauR). Zur Verhin-
derung einer störenden Baugestaltung kann der Bezirksrat im Baubewilli-
gungsverfahren Bedingungen und Auflagen verfügen oder Projektänderun-
gen verlangen, insbesondere betreffend die Massstäblichkeit und die Fassa-
den- und Dachgestaltung. Die Aussagen des Inventars der schützenswerten 
Ortsbilder der Schweiz, ISOS, sind dabei gebührend zu berücksichtigen 
(Art. 5 Abs. 2 BauR). 

25

- An die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung werden 
u.a. in den Kernzonen erhöhte Anforderungen gestellt (Art. 6 Abs. 1 lit. a 
BauR). Die Bauten und Anlagen haben sich namentlich bezüglich Volumen-
gliederung sowie Fassaden- und Dachgestaltung in die Umgebung einzufü-
gen (Art. 6 Abs. 2 BauR).

- Die Dächer müssen sich bezüglich der Form, Dachgesimsvorsprung, Dach-
neigung und Firstrichtung sowie Dachmaterial gut in das Gesamtbild einfügen 
(Art. 7 Abs. 1 BauR).

Der Regierungsrat hielt weiter fest, dass Gersau als Dorf im ISOS figuriere. Das 
Baugrundstück liege in der Umgebungsrichtung III, welche als 'Verbauter Hang 
im Ausserdorf, Ortserweiterungsbereich 20. Jh.' beschrieben werde. Der Ortsteil 
sei dem Erhaltungsziel b zugeteilt. Dieses bezwecke das Erhalten der wesentli-
chen Eigenschaften für die Beziehung zu Ortsbildteilen. Die gemäss ISOS schüt-
zenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung seien im Richtplan des Kantons 
Schwyz aufgeführt (vgl. Richtplan des Kanton Schwyz, S. 76). Weiter habe der 
Bezirksrat die Vorgaben des ISOS mit den Bestimmungen zum Ortsbildschutz im 
Baureglement grundeigentümerverbindlich umgesetzt (angefochtener RRB, 
E. 8.2).

Der Regierungsrat hat auch auf den Autonomiebereich der Gemeinden bei der 
Beurteilung der Einordnung von Bauten und Anlagen hingewiesen (angefochte-
ner RRB, E. 8.3; siehe sogleich).

7.1.2  Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Bewilligungs-
behörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu (VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 E. 4.4 mit Hinweisen auf 
VGE III 2012 186+191 vom 12.3.2013 E. 2.2; VGE III 2010 73 vom 18.8.2010 
E. 2.1, 2.2; VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 E. 1.2; Urteile BGer 1A.11/2007 
+ 1P.23/2007 vom 16.5.2007 E. 4.5; 1C_358/2017 vom 5.9.2018 = BGE 145 I 52 
E. 3.6). Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden un-
bestimmten Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite hat 
sich die Überprüfung durch die Beschwerdeinstanz - sachlich - in dem Umfang 
zurückzuhalten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sach-
nähe und Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Die örtliche Behörde verfügt 
über die besten Ortskenntnisse und ihr obliegt es, im Rahmen ihres Planungsauf-
trages dem Orts- und Landschaftsschutz Rechnung zu tragen (vgl. EGV-SZ 2005 
C. 2.1 E. 4.2.3). Auf der anderen Seite hat die Überprüfung durch die Rechts-
mittelinstanz so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu si-
chernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten. Ein Eingreifen des 
Regierungsrates ist regelmässig nur dann gerechtfertigt, wenn die beanstandete 

26

Haltung der Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Einordnung schwerwie-
gende Mängel aufweist und sich deshalb nicht vertreten lässt (vgl. EGV-SZ 1994 
Nr. 5 E. 4.2). Im erwähnten BGE 145 I 52 (E. 3.6 mit Hinweisen) hat das Bun-
desgericht präzisiert, dass die Zurückhaltung bei der Überprüfung von Ermes-
sensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie nicht so weit gehen darf, 
dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, weil eine 
solche Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV und bei 
Anwendung von Vorschriften des RPG mit Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG nicht verein-
bar wäre.

7.1.3  Zu beachten ist im Weiteren, dass dem Verwaltungsgericht als zweite Be-
schwerdeinstanz nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 
Abs. 1 lit. a und b VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheits-
kontrolle) zukommt. Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetik-
klauseln des kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite 
kantonale Rechtsmittelinstanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der 
kommunalen Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als 
erste Beschwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des 
Bauvorhabens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwal-
tungsgericht grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (über-
einstimmend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) 
Würdigung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der 
Gestaltung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 
2017 68+70 vom 27.9.2017 E. 4.2.2; VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 E. 4.4 mit 
Hinweisen; BGE 145 I 52 E. 3.6 mit Hinweisen).

7.2.1  Im BRB hat der Bezirksrat die 'Gestaltung/Einordnung' des Bauvorhabens 
wie folgt gewürdigt (Ziff. 16):

Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb der Dorfkernzone, jedoch ausserhalb 
des Ortsbildperimeters. Des Weiteren liegt das Projekt im Perimeter des Inventars 
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), welches Gersau als Ortsbild 
von nationaler Bedeutung einstuft. Die Umgebungszone römisch 3 "Verbauter 
Hang im Ausserdorf, Ortserweiterungsbereich 20.Jh." wird mit Erhaltungsziel b 
bewertet. Der geplante Neubau ersetzt eine zweigeschossige ____-Produk-
tionshalle. Das viergeschossige Mehrfamilienhaus mit Attikageschoss und einem 
flachen Walmdach mit integrierter Photovoltaikanlage vermag sich in genügender 
Weise ins Quartier- bzw. Ortsbild einzufügen, insbesondere da mit dem Neubau 
die Stellung im Strassenraum (D.________-strasse) angepasst wird. Das Bauvor-
haben ist mit dem Einordnungsgebot sowie den erhöhten Anforderungen in der 
Dorfkernzone zu vereinbaren. Weiter wird auf die Qualitäten im ISOS-Gebiet 
genügend Rücksicht genommen. Vorbehalten bleibt die Beurteilung des definitiven 
Farb- und Materialkonzepts.

27

7.2.2  Der Regierungsrat erwog, der Bezirksrat habe in seinem Beschluss in Be-
zug auf die Einordnung lediglich ausgeführt, dass mit dem Neubau die Stellung 
im Strassenraum verbessert werde. ln der Vernehmlassung vom 18. September 
2024 habe er sich mit den erhöhten gestalterischen Anforderungen immerhin 
kurz auseinandergesetzt. Dabei habe er erwogen, dass das Erscheinungsbild 
des Gebäudes klar strukturiert und in sich stimmig sei. Es sei von einer einheitli-
chen, neuzeitlichen Architektur geprägt und füge sich harmonisch ins Siedlungs-
gebiet ein. Auf der nördlichen, südlichen und östlichen Seite der Bauliegenschaft 
KTN ____01 erstrecke sich die Dorfkernzone. Die Grundstücke westlich des von 
Norden nach Süden verlaufenden Abschnitts der D.________-strasse befänden 
sich in der Wohnzone drei Geschosse (W3). Das Gebiet sei dicht überbaut und 
weise nur noch wenige Baulücken auf. ln der näheren Umgebung entlang der 
D.________-strasse befänden sich sowohl kleinräumige Bauten als auch grösse-
re Wohnhäuser mit drei oder vier Vollgeschossen (z.B. hangaufwärts die Über-
bauungen auf den Grund stücken KTN ____08, ____09 und ____07 sowie süd-
lich der D.________-strasse die Häuser auf den Grundstücken KTN ____10, 
____11, ____12 und ____13). Es seien sowohl ältere Ein- und Mehrfamilienhäu-
ser in allen Grössen (vorwiegend mit Giebeldächern) sowie auch moderne Über-
bauungen (teilweise mit Flachdächern) vorhanden. ln dieser heterogen bebauten 
Umgebung trete das geplante Mehrfamilienhaus mit vier Vollgeschossen und ei-
nem Attikageschoss nicht besonders dominant und voluminös in Erscheinung 
und wirke insbesondere von der D.________-strasse her nicht störend. Zudem 
halte das geplante Bauprojekt die in der Dorfkernzone zulässigen Grundmasse 
(insbesondere die maximale Gebäudehöhe und -länge) ein. Die Beschwerde-
gegnerin habe grundsätzlich Anspruch darauf, das Baugrundstück gemäss den 
für die Dorfkernzone geltenden Überbauungsmassen zu überbauen. Eine Redi-
mensionierung des Bauprojekts hätte zudem kaum einen nennenswerten (positi-
ven) Einfluss auf die Einhaltung der Ziele des ISOS für die Umgebungsrichtung 
III (angefochtener RRB, E. 8.4). 

Vor diesem Hintergrund sei es bei der notwendigen zurückhaltenden Beurteilung 
durch den Regierungsrat nicht zu beanstanden, dass der Bezirksrat zum Schluss 
gekommen sei, dass die Einordnung des Bauvorhabens in die Umgebung und 
seine Gestaltung den Anforderungen genügen, welche sich aus dem ISOS und 
aus den baureglementarischen Bestimmungen ergeben würden. lndem der Be-
zirksrat im Rahmen seines Ermessensspielraums zum Ergebnis gelangt sei, dass 
das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin dem Einordnungsgebot entspreche, 
habe er das ihm zustehende Ermessen weder missbraucht noch überschritten 
(angefochtener RRB, E. 8.5).

28

7.2.3  Der Beschwerdeführer führt vor Verwaltungsgericht aus, dass die Erwä-
gung des Regierungsrats, das Bauprojekt liege im Perimeter des Inventars 
schützenswerter Ortsbilder der Schweiz, zutreffend sei. Richtig sei auch die Fest-
haltung, das zugewiesene Erhaltungsziel bezwecke das Erhalten der wesentli-
chen Eigenschaften für die Beziehung zu Ortsbildteilen. Dies wiederum würde 
voraussetzen, dass sich der Bezirk als örtlich bewanderte Baubewilligungsin-
stanz intensiv mit den erhöhten gestalterischen Anforderungen auseinanderset-
zen würde. Die blosse Erwägung, das Erscheinungsbild des Gebäudes sei klar 
strukturiert und in sich stimmig, sei offenkundig nicht ausreichend. Ein Augen-
schein würde jederzeit aufzeigen, dass die notwendige Eingliederung in die Um-
gebung weder bezüglich Volumen, Fassaden noch Dachgestaltung stattfinde. 
Geplant sei angrenzend an kleinräumige Bauten ein massiges Objekt mit vier 
Vollgeschossen und einer Attikawohnung. Das Bauvorhaben stehe dem ISOS-
schutzziel, das Nebeneinander von traditionellen Holzhäusern und steinernen 
Bürgerhäusern im Ortserweiterungsbereich zu erhalten, diametral entgegen. Da-
bei handle es sich um schwerwiegende Mängel. Die trotzdem erteilte Baubewilli-
gung liege ausserhalb des zulässigen Autonomiebereichs des Bezirkes, weshalb 
der Regierungsrat hätte eingreifen müssen (Beschwerde, S. 6 Ziff. 15).

7.2.4  Das instruierende Sicherheitsdepartement macht vernehmlassend geltend, 
der Beschwerdeführer habe bezüglich der Frage der Eingliederung des Bauvor-
habens in die Umgebung vor dem Regierungsrat einzig verlangt, dass die Vor-
instanzen ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommis-
sion (ENHK) oder der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EDK) 
hätten einholen müssen, was jedoch nicht zutreffe (RR-Vernehmlassung, S. 2 
Ziff. 3).

7.2.5  Die Beschwerdegegnerin bringt in ihrer Stellungnahme vor, das Bauvorha-
ben halte unbestrittenermassen die zulässigen Grundmasse (Gebäudehöhe und 
-länge) ein und stimme mit dem Zonenzweck und den Vorgaben des ISOS übe-
rein. Dies werde seitens des Beschwerdeführers nicht widerlegt (Bg-Vernehm-
lassung, S. 7 Ziff. 15).

7.3 Was der Beschwerdeführer gegen die vorinstanzlichen Erwägungen vor-
bringt, dringt nicht durch.

7.3.1  Der Beschwerdeführer substantiiert nicht weiter, weshalb die Erwägung 
des Bezirksrates, das Erscheinungsbild des geplanten Gebäudes sei klar struktu-
riert und in sich stimmig, offenkundig nicht ausreichend sein soll. Entgegen sei-
ner Ansicht haben sich die Vorinstanzen unter Darlegung der relevanten rechtli-
chen Grundlagen in genügender Weise mit den gestalterischen Anforderungen 

29

auseinandergesetzt. Inwiefern das die notwendige Eingliederung in die Umge-
bung weder bezüglich Volumen, Fassaden und Dachgestaltung nicht stattfindet, 
erschliesst sich nicht. Das geplante MFH wahrt die für die (Dorf-)Kernzone bau-
reglementarisch vorgesehenen Grundmasse, was unbestritten ist. Betreffend 
Fassaden kann noch erwähnt werden, dass das definitive/detaillierte Farb- und 
Materialkonzept erst vor der Baufreigabe vorliegen muss, wie der Bezirksrat es 
verlangt hat (vgl. BRB, E. 16 und 17 und Disp.-Ziff. 7; vgl. VGE III 2021 24 vom 
15.7.2021 E. 7.5.7; Urteil BGer 1C_413/2020 vom 3.11.2021 E. 10.1 m.H.).

Ergänzend anzumerken ist, dass es nicht nur zulässig, sondern vor dem Gebot 
des verdichteten Bauens auch sinnvoll ist, wenn die zulässigen Baumasse auf 
einer Liegenschaft realisiert werden. Zudem hat der weitere/zweite Einsprecher, 
welcher vor dem Regierungsrat die ungenügende Einordnung geltend gemacht 
hatte (vgl. angefochtener RRB, E. 8), von einem Weiterzug an das Verwaltungs-
gericht abgesehen; hierin kann ein Indiz dafür gesehen werden, dass ihm die im 
regierungsrätlichen Verfahren ergänzte und vom Regierungsrat gestützte be-
zirksrätliche Beurteilung der Einordnung als nachvollziehbar erschien (vgl. VGE 
III 2018 216 vom 24.4.2019 E. 5.4.5).

7.3.2  Das beschwerdeführerische Vorbringen, das Bauvorhaben stehe dem 
ISOS-Schutzziel, das Nebeneinander von traditionellen Holzhäusern und stei-
nernen Bürgerhäusern im Ortserweiterungsbereich zu erhalten, diametral entge-
gen, ist von vornherein unbehilflich: Das auf Grundstück KTN ____01 geplante 
MFH ersetzt eine zweigeschossige Werk-/____-produktionshalle (vgl. vorstehen-
de E. 5.2.1). Das bestehende Wohn- und Gewerbehaus entlang der C.________, 
welches sich im ISOS-Inventar befindet, bleibt bestehen (vgl. Baubeschrieb vom 
20.11.2023, rev. 14.2.2024 [RR-act. II/02/Grüne Baumappe, Nachweise/Plan-
unterlagen]). Das Bauvorhaben betrifft kein traditionelles Holzhaus oder steiner-
nes Bürgerhaus, das es zu erhalten gebe.

7.3.3  Der Beschwerdeführer zeigt schliesslich auch nicht auf, inwiefern der von 
ihm erwähnte, jedoch nicht explizit beantragte Augenschein etwas an dieser Be-
urteilung ändern sollte resp. betreffend die Beurteilung der Einordnung etwas bei-
tragen könnte. Der für die Beurteilung des Baugesuchs relevante Sachverhalt ist 
dank der aktenkundigen (Bau-)Unterlagen sowie der allgemein zugänglichen 
elektronischen Hilfsmittel hinreichend erstellt.

7.4 Insgesamt ist festzuhalten, dass der Regierungsrat zu Recht gefolgert hat, 
dass die Einordnung des Bauvorhabens in die Umgebung und seine Gestaltung 
den rechtlichen Anforderungen genügen und dass der Bezirksrat seinen Ermes-

30

sensspielraum bei der Beurteilung der Einordnung des geplanten MFH nicht ver-
lassen hat.

8.1 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
abzuweisen.

8.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von 
Fr. 2'500.-- dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Der obsie-
gende Bezirksrat und die obsiegende Beschwerdegegnerin sind nicht beanwaltet 
und haben daher praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung 
(statt vieler: VGE III 2023 29 vom 27.6.2023 E. 5 m.H.).

31

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Er 
hat am 22. April 2025 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt, 
womit die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

4. Zustellung an:
- den Beschwerdeführer (R)
- den Bezirksrat Gersau (R)
- die Beschwerdegegnerin (R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- und das Amt für Raumentwicklung (EB).

Schwyz, 24. September 2025

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 9. Oktober 2025