# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f94fe8d-aaec-5c7a-b5b8-7f46cf368bda
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-11-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 30.11.2004 A/1865/2004
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1865-2004_2004-11-30.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1865/2004-TPE ATA/933/2004  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 30 novembre 2004 

 

dans la cause 

 

Madame  L______ 
représentée par Me Gilles Stickel, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DE L’ÉQUIPEMENT ET DU 
LOGEMENT 

et 

Messieurs  B______ et C______ 
représentés par Me Philippe Cottier, avocat  

 

- 2/8 - 

A/1865/2004 

EN FAIT 

1.  Depuis 1980, Madame  L______, connue sous le nom de M______, loue 
l’appartement n° ______, d’une surface de ______m2, au quatrième étage de 
l’immeuble sis rue Y______ à Genève. Depuis 1989, elle est également locataire 
de l’appartement adjacent, le n° ______, d’une surface de ______m2. 

2.  Au cours des années 1989/1990, Mme de L______ a eu l’opportunité 
d’acheter l’appartement n° ______ et de négocier un droit d’emption sur 
l’appartement n° ______. 

  D’après ses souvenirs, ces appartements ont été réunis à cette même époque 
par la création d’une porte de liaison entre les deux. L’époux de Mme L______, 
Monsieur  L______, s’est occupé de cette opération. Aucune requête en 
autorisation de construire n’a été sollicitée. 

3.  Le 6 octobre 1992, le transfert de propriété afférent à l’appartement 
n° ______ et le droit d’emption relatif à l’appartement n° _______ ont été inscrits 
au registre foncier.  

4.  Le 22 décembre 1995, Messieurs B______ et C______ ont acquis le lot de 
propriété par étage n° ______, correspondant à l’appartement loué par Mme 
L______. 

5.  Le 26 novembre 2002, le Tribunal administratif a autorisé la vente de la part 
de copropriété afférent à l’appartement n° ______ à Mme L______, sous réserve 
que le Département de l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : 
le département) examine si les conditions prévues par la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR ; L 5 20) étaient 
bien réalisées. 

6.  Le 2 février 2004, la Feuille d’Avis Officielle de la République et canton de 
Genève (FAO) a publié la décision du département d’autoriser la vente par MM. 
B______ et C______ de l’appartement n° ______ à Mme L______. 

7.  Le 1er mars 2004, l’Association de défense des locataires (l’ASLOCA) a 
recouru contre cette décision auprès de la Commission de recours en matière de 
construction. 

  Une audience de comparution a eu lieu le 2 avril 2004, au cours de laquelle 
Mme L______ a déclaré que les appartements nos ______ et ______ avaient été 
réunis par une porte de liaison. 

- 3/8 - 

A/1865/2004 

8.  Le 28 mai 2004, le département a invité Mme L______ à lui fournir toutes 
explications concernant la réunion des deux appartements. 

9.  Le 30 juin 2004, Mme L______ s’est déterminée en exposant notamment 
que c’était son époux qui gérait ses affaires à l’époque des faits, qu’ils étaient 
séparés depuis 1994 et en litige au sujet de la manière dont Monsieur L______ 
avait géré les intérêts de son épouse, laquelle gestion était très peu documentée. 
Par conséquent, si une autorisation avait dû être sollicitée pour la création de la 
porte de communication entre les deux appartements, c’est Monsieur L______ ou 
l’entreprise chargée des travaux qui avait dû la requérir. Mme L______ ne 
disposait que de très peu de pièces ou documents en raison des circonstances 
précitées. 

10.  Par décision du 6 août 2004 adressée à Mme L______ et à MM. B______ et 
C______, le département a ordonné la remise en état des lieux, à savoir la 
suppression de la porte reliant les deux appartements. 

  Il a considéré que la réunion des deux appartements de ______ m2 et ______ 
m2 était soumise à autorisation du département en vertu de la LDTR et de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI ; L 5 05). 
Cette réunion ne pouvait être autorisée, tant en application de la LDTR de 1989, 
que de la loi actuelle. 

  Toutefois, pour tenir compte de l’écoulement du temps et dans le respect du 
principe de la proportionnalité, le département a ordonné la mise en œuvre de 
cette mesure dès que Mme L______ n’occuperait plus l’appartement n° ______ 
ou l’appartement n° ______. Compte tenu des circonstances du cas, il a également 
renoncé à sanctionner Mme L______. 

11.  Le 8 septembre 2004, Mme L______ a interjeté recours au Tribunal 
administratif contre cette décision. 

  Elle contestait le bien-fondé de ladite décision au motif que les travaux de 
réunification effectués en 1989/1990 n’étaient pas soumis à autorisation selon la 
LDTR en vigueur à l’époque. Quinze ans après la réunion des appartements, le 
principe de la garantie de la propriété devait être respecté, si bien qu’elle 
bénéficiait de la protection de la situation acquise. Elle considérait encore que 
même une remise en état différée, moins incisive que si elle était immédiate, 
constituait encore une atteinte inadmissible au droit de propriété garanti par 
l’article 26 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101). Sa 
situation personnelle n’avait pas été prise en compte par le département. Enfin, 
l’intérêt public à la séparation de deux appartements à une date incertaine ne 
saurait l’emporter sur son intérêt au maintien de la situation actuelle. 

- 4/8 - 

A/1865/2004 

  Elle conclut à l’annulation de la décision du 6 août 2004, à l’arrêt de 
l’enquête initiée par le département et à la reconnaissance de la licéité des travaux 
de réunification des appartements nos ______ et ______.  

12.  Le 15 octobre 2004, MM. B______ et C______ ont communiqué leurs 
observations, précisant notamment que lorsque les travaux de réunification 
avaient eu lieu, ils n’étaient pas encore propriétaires des deux appartements en 
question et ignoraient que de tels travaux avaient été effectués. Ils s’en remettaient 
à la justice pour le surplus. 

13.  Le 18 octobre 2004, le département s’est déterminé sur le recours en 
maintenant sa position selon laquelle la réunion des appartements constituait des 
travaux de transformation soumis au régime de l’autorisation et que, dans la 
mesure où il n’existait aucune autre mesure susceptible de rétablir une situation 
conforme au droit et que la recourante n’invoquait aucun intérêt suffisamment 
digne de protection, l’ordre de remise en état et de suppression s’inscrivait dans le 
respect du principe de la proportionnalité et était conforme au droit. 

  Il conclut au rejet du recours et à la confirmation de la décision litigieuse. 

14.  Sur quoi la cause a été gardée à juger en date du 25 octobre 2004. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  La recourante prétend que la réunion des appartements effectuée dans les 
années 1989/1990 n’était pas une transformation au sens de l’ancienne LDTR en 
vigueur à l’époque des faits. 

  L’ancienne loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation du 22 juin 1989 prévoyait que par transformation il fallait 
entendre, entre autres, « tous les travaux d’une certaine importance ayant 
notamment pour objet de modifier l’architecture, le volume, l’implantation, la 
destination, le style, l’équipement, la distribution intérieure d’une maison 
d’habitation, d’un ou plusieurs logements » (art. 3 al. 1 let. a aLDTR). 

  En l’espèce, la réunification de deux appartements de ______m2 et ______ 
m2 par une porte de liaison afin de créer un seul appartement de ______ m2 
modifie le volume et la distribution intérieure desdits appartements. Cette 
opération est une transformation au sens de l’ancienne LDTR, comme au sens de 

- 5/8 - 

A/1865/2004 

la loi actuelle d’ailleurs, qui reprend en substance la même notion de 
transformation. Le grief de la recourante est donc mal fondé sur ce point. 

3.  La recourante considère que l’ordre de remise en état prononcé par l’intimé 
viole le principe de la garantie de la propriété énoncé par l’article 26 Cst. 

 a. Le droit cantonal en vigueur à l’époque des travaux litigieux stipulait que : 
« Afin de préserver l’habitat existant et le caractère actuel des zones urbaines, nul 
ne peut, sous réserve de l’octroi d’une dérogation au sens de l’article 6, démolir 
ou transformer en tout ou en partie une maison d’habitation au sens de l’article 2, 
occupée ou inoccupée, ni en changer l’affectation » (art. 5 aLDTR). Selon l’article 
2 alinéa 1er aLDTR, était réputé maison d’habitation tout bâtiment comportant des 
locaux, qui, par leur aménagement et leur distribution, étaient affectés à 
l’habitation.  

  L’article 6 alinéa 1er aLDTR prévoyait que le département pouvait accorder 
des dérogations lorsqu’elles s’imposaient pour des motifs de sécurité ou de 
salubrité, ou étaient justifiées par des motifs d’intérêt public ou d’intérêt général. 
Par intérêt public, on entendait les opérations d’aménagement et d’assainissement 
d’intérêt public, les travaux publics et la construction d’édifices publics (art. 6 al. 
3 aLDTR). Par intérêt général, on entendait, en cas de transformation d’un 
immeuble en particulier, la réalisation de logements supplémentaires, de même 
que l’exécution de travaux de rénovation ou de travaux répondant à une nécessité 
(art. 6 al. 4 let. b aLDTR). 

  Au préalable, il faut observer qu’au moment des travaux litigieux la 
recourante n’était pas encore formellement propriétaire de l’appartement 
n° ______ et était locataire de l’appartement n° ______. Aujourd’hui propriétaire 
de l’appartement n° ______, elle n’est encore que locataire du n° _______. Dans 
ces conditions, la recourante ne peut se prévaloir de la garantie de la propriété de 
l’article 26 Cst. qu’en relation avec l’appartement n° ______. Or, la porte de 
liaison affecte les deux appartements. Il faudra tenir compte de cette situation pour 
apprécier la pertinence de la mesure prise par l’intimé. 

  Il ressort des faits de la cause qu’aucune dérogation au sens de l’article 6 
aLDTR n’a été requise ni obtenue pour la réunion des logements en question dans 
les années 1989/1990. Or, selon l’ancien droit, une telle autorisation était pourtant 
nécessaire puisqu’il s’agissait d’une transformation affectant des maisons 
d’habitation (art. 2 al. 1, 3 al. 1 let. a, 5 et 6 aLDTR). La réunion des appartements 
était donc illicite. 

  En outre, la dérogation n’aurait probablement pas été accordée par le 
département, car la réunion des appartements ne répondait manifestement ni à un 
intérêt public, ni à un intérêt général (cf. art. 6 al. 3 et 4 aLDTR), mais 
uniquement à un intérêt privé. La transformation litigieuse a eu pour conséquence 

- 6/8 - 

A/1865/2004 

de supprimer un logement puisqu’au lieu de deux appartements, il n’en restait plus 
qu’un seul, ce qui allait à l’encontre du but d’intérêt général poursuivi par les 
dérogations accordées par le département, qui mentionnait expressément la 
réalisation de logements supplémentaires (cf. art. 6 al. 4 let. b aLDTR). Il ne fait 
aucun doute que la réunion des appartements litigieuse était contraire au droit en 
vigueur à l’époque. 

 b. Sous l’empire de l’ancienne LDTR, celui qui contrevenait à ses dispositions 
était passible des mesures et des sanctions administratives prévues par les articles 
129 à 139 LCI, inchangés jusqu’à aujourd’hui, ainsi que des peines plus élevées 
prévues par le code pénal (art. 14 al. 1 aLDTR). En outre, l’article 49 alinéa 2 de 
l’actuelle LDTR stipule que l’ancienne LDTR demeure applicable aux infractions 
commises avant son abrogation. 

  Selon l’article 130 LCI, les mesures de l’article 129 LCI, dont la remise en 
état, peuvent être ordonnées par le département lorsque l’état d’une construction, 
d’une installation ou d’une autre chose n’est pas conforme aux prescriptions de la 
présente loi, des règlements qu’elle prévoit ou des autorisations délivrées en 
application de ces dispositions légales ou réglementaires.  

  La création d’une porte de liaison entre les appartements étant illicite, c’est 
à bon droit que l’intimé s’est fondé sur l’article 130 LCI pour ordonner l’une des 
mesures de l’article 129 LCI. Reste à savoir si la mesure choisie, à savoir la 
remise en l’état différée au moment où la recourante n’occupera plus l’un ou 
l’autre des appartements, était adéquate au vu des circonstances. 

  Dans le choix d’une mesure prévue par la loi, l’autorité dispose d’un certain 
pouvoir d’appréciation, tout en étant tenue de respecter les principes généraux 
régissant toute décision administrative, en particulier les principes de la garantie 
de la propriété, de l’intérêt public, de la légalité et de la proportionnalité.  

  Même si la mesure incriminée respecte le principe de la légalité puisqu’elle 
est expressément prévue par l’article 129 lettre e LCI, elle doit encore obéir aux 
principes de l’intérêt public et de la proportionnalité.  

  En l’espèce, la mesure de remise en état répond à des intérêts publics 
certains. Tout d’abord, l’intérêt public au respect du droit dans la mesure où 
l’intimé ne pouvait entériner une situation illicite, et ensuite, l’intérêt public à 
créer un logement supplémentaire, puisqu’il y aura à nouveau deux appartements 
distincts après remise en état, ce qui n’est pas négligeable dans la situation de 
pénurie de logements que connaît le canton de Genève. Ces intérêts publics 
l’emportent sur l’intérêt privé de la recourante à voir perdurer, même après son 
départ de l’un ou l’autre des appartements, une situation illicite. Ceci d’autant plus 
que les travaux contestés ont enfreint maintes règles de droit, notamment en 
matière de bail à loyer vu que la réunion des appartements a été effectuée alors 

- 7/8 - 

A/1865/2004 

que la recourante n’était que locataire des appartements, qu’ils ont été effectués 
sans autorisation, et qu’une telle autorisation n’aurait vraisemblablement pas pu 
être octroyée ni sous l’ancien droit, ni sous le droit actuel qui reprend en substance 
les mêmes principes (cf. art. 9 LDTR). 

  Le principe de la proportionnalité aussi est respecté en l’espèce, car la mise 
en œuvre de l’ordre de remise en état a été différée au moment où la recourante 
n’occupera plus l’appartement n° _____ ou l’appartement n° ______. Celle-ci ne 
subira donc aucun préjudice du fait de cette mesure. D’un point de vue 
patrimonial également, comme la recourante n’est propriétaire que de l’un des 
deux appartements, elle n’aurait de toute façon pas pu les aliéner comme ne 
faisant qu’un seul appartement de ______ m2. De plus, aucune autre mesure, 
parmi celles énumérées à l’article 129 LCI, n’aurait été à même de rétablir une 
situation conforme au droit. 

  Contrairement à ce qu’affirme la recourante, le département a tenu compte 
des circonstances du cas d’espèce, d’une part en prenant en considération 
l’écoulement de quinze années depuis l’exécution des travaux, et d’autre part en 
reconnaissant la bonne foi de la recourante. C’est pourquoi il a renoncé à ordonner 
une éventuelle sanction sur la base de l’article 137 LCI, malgré l’illicéité de la 
transformation. 

  Partant, l’ordre de remise en état différé prononcé par l’intimé est approprié 
dans le cas d’espèce et le recours est mal fondé. 

4.  Un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de la recourante qui 
succombe (art. 87 LPA). Les intimés n’ayant pas pris de conclusions formelles, il 
ne leur sera pas octroyé d’indemnité, ni infligé d’émolument. 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 8 septembre 2004 par Madame  L______ contre 
la décision du Département de l’aménagement, de l’équipement et du logement du 6 
août 2004; 

au fond : 

le rejette; 

met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’000.-; 

- 8/8 - 

A/1865/2004 

communique le présent arrêt à Me Gilles Stickel, avocat de la recourante, au 
département, ainsi qu'à Me Philippe Cottier, avocat de Messieurs B______ et C______. 

Siégeants : M. Paychère, président, Mmes Bovy, Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges. 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste adj. : 
 
 

M. Tonossi 

 le président : 
 
 

F. Paychère 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :