# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cb4e92e7-7026-5683-b9a4-bd3d4dd076db
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.05.2007  SB.2007.00002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2007-00002_2007-05-16.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2007.00002	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.05.2007
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Handänderungssteuer (Nachsteuer)

	
Widerruf der ursprünglich gewährten Befreiung von der Handänderungssteuer wegen weniger als 5 Jahre dauernder Selbstnutzung des Ersatzobjekts infolge Todes der Eigentümerin und Verkauf der Liegenschaft durch die Erben.

Die vorliegend zu besteuernde Handänderung hat am 26. April 2002 stattgefunden, womit auf diese die damals gültigen Bestimmungen über die Handänderungssteuer der §§ 227-233 StG anwendbar sind, da dafür allein der Handänderungszeitpunkt entscheidend ist. 
§ 229 Abs. 2 lit. c aStG geht bei der Privilegierung der Ersatzbeschaffung von einer nicht bloss vorübergehenden Investition des Gewinns aus der Veräusserung des ursprünglichen Objekts aus, sondern von einer dauernden Reinvestition dieses Gewinns. Daher ist es sachgerecht und mit der Gesetzeslage im Einklang, im Sinn eines Tatbeweises für diese dauernde Reinvestition eine Selbstnutzung beim Ersatzobjekt für einen längeren Zeitraum zu verlangen. Die im betreffenden Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden stipulierten 5 Jahre sind deshalb nicht zu beanstanden. Auch erscheint es mit dem gesetzlichen Zweck der Erhöhung der Mobilität vereinbar, beim ursprünglichen Objekt eine andere zeitliche Vorgabe der Nutzung vorzusehen als beim Ersatzobjekt. 
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEFREIUNG
DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN
ERSATZLIEGENSCHAFT
HANDÄNDERUNGSSTEUER
KREISSCHREIBEN
REINVESTITION
TOD
VERWALTUNGSVERORDNUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 227 StG
§ 229 Abs. II lit. c StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2007.00002

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 16. Mai 2007

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sträuli, Ersatzrichter
Michael Beusch, Gerichtssekretärin
Tamara Nüssle.   

 

 

 

 

In Sachen

 

 

A, als
Willensvollstrecker im Nachlass B,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Stadt X,
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,

Beschwerdegegnerin, 

 

 

 

 

betreffend Handänderungssteuer

(Nachsteuer),

hat
sich ergeben: 

I.  

A. Am 26.
April 2002 veräusserte B die von ihr selbstbewohnte Liegenschaft "L-Strasse"
zum Preis von Fr. 1'400'000.- und erwarb am 30. April 2002 für Fr. 650'000.-
eine Eigentumswohnung an der M-Strasse in Y, welche sie bis zu ihrem Tod (15.
September 2005) selbst bewohnte. 

Für die in die Eigentumswohnung in Y investierten Fr. 650'000.-
gewährte das Grundbuchamt X, bestätigt mit Schreiben vom 14. August 2002 durch
das Steueramt der Stadt X, Befreiung von der Handänderungssteuer wegen
Ersatzbeschaffung gestützt auf § 229 Abs. 2 lit. c des Steuergesetzes
vom 8. Juni 1997 (StG). 

B. Am 27.
April 2006 veräusserten die Erben von B die Ersatzliegenschaft in Y, worauf
ihnen die Kommission für Grundsteuern der Stadt X mit Entscheid vom 16. Mai
2006 eine Handänderungssteuer von Fr. … auferlegte, entsprechend dem
Betrag, für welchen im Lichte der Ersatzbeschaffung Steuerbefreiung gewährt
worden war.

Eine hiergegen erhobene Einsprache des
Willensvollstreckers wies die Kommission für Grundsteuern am 22. August 2006
ab.

II.  

Den vom Willensvollstrecker hiergegen erhobene Rekurs wies
der Einzelrichter der Steuerkommission III mit Entscheid vom 30. November 2006
ebenfalls vollumfänglich ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 24. Januar 2007 gelangte der
Willensvollstrecker an das Verwaltungsgericht, dem er sinngemäss beantragte,
der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und auf die Auferlegung der
Handänderungssteuer sei zu verzichten. Ausserdem verlangte er die Zusprechung
einer Parteientschädigung.

Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,
beantragte die Beschwerdegegnerin Abweisung des Rechtsmittels.

Der Einzelrichter überwies den Fall am 25. April 2007 der
2. Kammer zur Entscheidung.

Die
Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können
laut § 153 Abs. 3 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht
werden. 

2.  

Durch Annahme der Volksinitiative "Schluss mit
amtlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer" wurden die
§§ 227-233 StG, gesetzliche Grundlage der Handänderungssteuer, ersatzlos
aufgehoben. Diese Aufhebung wurde durch den Regierungsrat mit Beschluss vom 30.
November 2003 auf den 1. Januar 2005 in Kraft gesetzt (OS 59, 51 f.).
Damit entfällt die Handänderungssteuer auf Handänderungen, welche nach dem
31. Dezember 2004 stattgefunden haben (vgl. Felix Richner/Walter
Frei/Stefan Kaufmann/ Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, Vorbemerkungen zu §§ 227-233 N. 3).  

Die vorliegend zu besteuernde Handänderung hat am 26.
April 2002 stattgefunden, womit auf diese die damals gültigen Bestimmungen über
die Handänderungssteuer der §§ 227-233 StG ohne weiteres anwendbar sind,
da dafür allein der Handänderungszeitpunkt entscheidend ist (vgl. etwa
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 279 N. 3). Sind die Voraussetzungen einer
ursprünglich gewährten Befreiung von der Handänderungssteuer bei einer im Jahr
2002 erfolgten Handänderung nachträglich umstritten bzw. allenfalls nicht mehr
gegeben, so ist der Sachverhalt im Lichte dieser Vorschriften zu überprüfen. § 227
StG in der am 26. April 2002 gültigen Fassung bildet gegebenenfalls die
gesetzliche Grundlage für die Veranlagung der Handänderungssteuer. Dies muss
auch gelten, wenn der Sachverhalt, der zum Widerruf der ursprünglich gewährten
Befreiung von der Handänderungssteuer sich erst nach dem 31. Dezember 2004
verwirklicht, da es – wie dargelegt – lediglich auf den Zeitpunkt der
Handänderung an sich ankommt.

3.  

Gemäss § 229 Abs. 2 lit. c StG in der Fassung vom 11.
September 2000, in Kraft seit 1. Januar 2001 bis zur Ausserkraftsetzung am
1. Januar 2005, ist der Veräusserer von der Handänderungssteuer befreit
bei Handänderungen an einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft
(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener
Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der
Schweiz verwendet wird. 

3.1 Die
zitierte gesetzliche Vorschrift verlangt für die Gewährung der Steuerbefreiung
eine "gleichgenutzte Ersatzliegenschaft" und bezieht sich damit auf
die beim Erwerb der Ersatzliegenschaft veräusserte Liegenschaft, von welcher
das Gesetz verlangt, dass sie eine "dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte
Wohnliegenschaft" ist. Das Gesetz definiert die vorgenannten Begriffe
(dauernd bzw. ausschliesslich selbstgenutzt) nicht. Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts gilt eine Liegen­schaft als ausschliesslich selbstbewohnt,
wenn sie vom Eigentümer tatsächlich selbstbewohnt wird. Ein dauerndes Selbstbewohnen
liegt vor, sofern der Ei­gentümer seine Liegenschaft in der Zeit vor der
Handänderung ohne erheblichen Unter­bruch bewohnt hat; bei der betreffenden
Liegenschaft darf es sich demnach nicht bloss um eine gelegentliche oder vorübergehende
Bleibe des Steuerpflichtigen handeln (RB 1994 Nr. 64). 

3.2 Die
Vorinstanz hat diese gesetzlichen Grundlagen zutreffend und vollständig
dargelegt und zudem richtigerweise auf Ziff. 44 des Rundschreibens der
Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
und die Befreiung des Veräusserers von der Handänderungssteuer bei
Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten
Wohnliegenschaft vom 19. November 2001 (ZStB I Nr. 37/460) verwiesen und dieses
ebenso zutreffend als den Steuerrichter nicht bindende Verwaltungsverordnung
qualifiziert. Die Gerichtsbehörden sollen Verwaltungsverordnungen bei ihrer
Entscheidung allerdings mitberücksichtigen, sofern diese eine dem Einzelfall
angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen
Bestimmungen zulassen. Als Zweitinterpret ist es dabei nicht Sache des Gerichts
des der Verwaltungsverordnung zugrunde liegenden Erlasses eigene
Zweckmässigkeitsüberlegungen an die Stelle des Vollzugskonzepts der politisch
verantwortlichen Exekutive zu setzen (Michael Beusch, Was Kreisschreiben dürfen
und was nicht, in: Der Schweizer Treuhänder 8/05, S. 614). Zum Erlass dieses
Rundschreibens war die Finanzdirektion ohne weiteres berechtigt, sind doch auch
die eigentlichen Gemeindesteuern im kantonalen Steuergesetz geregelt und besitzen
die Gemeinden auch in diesem Bereich keine eigenständige, sondern eine von der
kantonalen Hoheit abgeleitete Steuerhoheit (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Vorbemerkungen
zu §§ 187-233 N. 8). Dementsprechend umfasst auch die regierungsrätliche
Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1998 (VO StG) zulässigerweise
Bestimmungen zu den Grundsteuern (§§ 67 ff. VO StG). 

Ebenso tritt das Verwaltungsgericht den weiteren Ausführungen
der Vorinstanz unter Hinweis auf den analog anwendbaren § 161 des
Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 (GVG) vollumfänglich bei: Das
Gesetz geht bei der Privilegierung der Ersatzbeschaffung von einer nicht bloss
vorübergehenden Investition des Gewinns aus der Veräusserung des ursprünglichen
Objekts aus, sondern von einer dauernden Reinvestition dieses Gewinns. Daher ist
es sachgerecht und mit der Gesetzeslage im Einklang, im Sinn eines Tatbeweises
für diese dauernde Reinvestition eine Selbstnutzung beim Ersatzobjekt für einen
längeren Zeitraum zu verlangen. Die Vorinstanz hat die in Ziff. 44 des
zitierten Rundschreibens stipulierten fünf Jahre als angemessen gewürdigt, was
nicht zu beanstanden ist (vgl. zustimmend für die Grundstückgewinnsteuer: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
§ 216 N. 290). Auch erscheint es mit dem gesetzlichen Zweck der Erhöhung
der Mobilität vereinbar, beim ursprünglichen Objekt eine andere zeitliche
Vorgabe der Nutzung vorzusehen als beim Ersatzobjekt. Inwieweit sodann für die
Auslegung dieser Bestimmung etwa die Rechtsprechung zu § 59 aStG oder zur
"dauernden (tatsächlichen) Trennung der Ehegatten" heranzuziehen ist,
ist nicht ersichtlich, handelt es sich dabei doch um gänzlich andere
Sachverhalte.

Entgegen der sinngemäss geäusserten Auffassung des
Willensvollstreckers ist im vorliegenden Fall auch nicht der Tod von B das die
nachträgliche Besteuerung auslösende Ereignis, sondern die Veräusserung des
Ersatzobjekts durch die Erben. 

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung
mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet
die 2. Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    800.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr.    860.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
diesen Entscheid  kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …