# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 98c17860-c7ef-59f2-b0ef-23ab8da6362f
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-16
**Language:** de
**Title:** Privater Gestaltungsplan für Alterssiedlung
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0039/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iii_nr._0039_2022_vom_16._maerz_2022_festsetzung_privater_gestaltungsplan.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2021.00151 
0039/2022        

Entscheid vom 16. März 2022        

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsidentin  Sabine  Ziegler,  Ersatzrichterin  Gabriele  Kisker, 
Baurichter Martin Farner, Gerichtsschreiber Fabian Vonlanthen     

in Sachen 

Rekurrierende 

1.  PH, […]  
2.  JH und SH, […] 
3.  PG, […] 
4.  Stockwerkeigentümergemeinschaft H. […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, […]  

Nr. 1 vertreten durch […]  

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

3.  Stiftung S., […]  

Nr. 3 vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss der Gemeinde X vom 7. März 2021; Festsetzung privater Gestal-
tungsplan H., X; Genehmigungsverfügung ARE […] der Baudirektion Kanton 
Zürich vom 22. Juli 2021 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

In  der  Urnenabstimmung  vom  7. März  2021 erteilte  die  Stimmbevölkerung 

von X ihre Zustimmung  zum privaten Gestaltungsplan „H.“ der Stiftung S.. 

Die  Baudirektion  Kanton  Zürich  genehmigte  den  privaten  Gestaltungsplan 

mit  Verfügung  vom  22.  Juli  2021.  Die  Bekanntmachung  der  kommunalen 

Festsetzung  und  der  kantonalen  Genehmigung  erfolgte  im  Amtsblatt  vom 

30. Juli 2021. 

B. 

Mit gemeinsamer Eingabe vom 24. August 2021 erhoben PH, JH und SH, 
PG und die Stockwerkeigentümergemeinschaft H. fristgerecht Rekurs beim 

Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragten  die  Aufhebung  der 

genannten Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. 

zulasten der Rekursgegnerschaft. 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 26. August 2021 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Vernehmlassung vom 29. September 2021 beantragte die Baudirektion 

Kanton Zürich die Abweisung des Rekurses unter Verweis auf den Mitbericht 

des Amtes für Raumentwicklung vom 22. September 2021. Die Stiftung S. 

beantragte  mit  Vernehmlassung  vom  4. Oktober  2021  die  Abweisung  des 

Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungs-

folgen zulasten der Rekurrierenden. Auch der Gemeinderat X beantragte mit 

Vernehmlassung vom 4. Oktober 2021 die Abweisung des Rekurses unter 

Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. 

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E. 

Mit Replik vom 28. Oktober 2021 und Dupliken vom 3. bzw. 22. November 

2021  hielten  die  Parteien  an  ihren  Anträgen  fest.  Die  Baudirektion  reichte 

keine Duplik ein. 

F. 

Am 18. Januar 2021 führte eine Delegation der 3. Abteilung des Baurekurs-

gerichtes im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der Rekurrent 1 ist Miteigentümer der Liegenschaft H.-Strasse 54, die Re-

kurrierenden 2 sind Eigentümer der Liegenschaft H.-Strasse 52 und die Re-

kurrentin 3  ist  Eigentümerin  der  Liegenschaften  H.-Strasse 53  und  55.  Bei 

der  Rekurrentin 4  handelt  es  sich  um  eine  Stockwerkeigentümergemein-

schaft, deren einzelne Miteigentümer Eigentümer der Liegenschaften an der 

H.-Strasse 42a/b sind. Alle genannten Liegenschaften befinden sich in un-

mittelbarer Nähe zum Gestaltungsplanperimeter bzw. grenzen an diesen an. 

Angesichts dieser nachbarlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen 

sind die Rekurrierenden durch die Festlegungen des Gestaltungsplans mehr 

als beliebige Dritte betroffen, so dass sie zur Rekurserhebung im Sinne von 

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert sind. Da die übri-

gen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs ein-

zutreten. 

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2. 

Die Stiftung S. beabsichtigt, die bestehende Alterssiedlung auf dem Grund-

stück Kat.-Nr. 1 abzubrechen und eine neue Überbauung mit rund 60 Seni-

orenwohnungen zu erstellen. Hierfür wurde der vorliegend streitgegenständ-

liche Gestaltungsplan ausgearbeitet. Dieser bezweckt die Realisierung einer 

ortsbaulich  und  landschaftlich  gut  gestalteten  Wohnüberbauung  in  dichter 

Bauweise, die sich gut in den baulichen Kontext einfügt. Es sollen behinder-

ten- und altersgerechte sowie preisgünstige Wohnungen geschaffen werden, 

unter Gewährleistung von Freiräumen mit besonders guter Gestaltung und 

hoher  Aufenthaltsqualität  (vgl. Art. 1  der  Bestimmungen  zum  privaten  Ge-

staltungsplan H. [GPV]). 

Der Gestaltungsplanperimeter weist eine Fläche von insgesamt 8'183 m2 auf 
und umfasst zur Hauptsache das Grundstück Kat.-Nr. 1, das gemäss Bau- 

und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) der Wohnzone W 2.2 zugeschie-

den ist. Ein schmaler Streifen des Geltungsbereichs (Grundstück Kat.-Nr. 2 

sowie ein Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 3) liegt innerhalb der Zone für öffent-

liche Bauten. Im Nordwesten grenzt das Areal an die Kernzone KII, im Osten 

an die Zone für öffentliche Bauten und im Übrigen an die Wohnzone W 2.2. 

Nördlich und westlich des Gestaltungsplangebiets verläuft die Ha.-Strasse, 

östlich die H.-Strasse. 

Der Gestaltungsplan sieht zwei Baubereiche vor, den Baubereich A mit den 

Teilbaubereichen A1, A2, A3 und A4 sowie den Baubereich B mit den Teil-

baubereichen B1, B2 und B3. Die Grundfläche und Lage der Baubereiche 

basieren auf dem Richtprojekt vom 31. August 2020, das dem Gestaltungs-

plan zugrunde gelegt wurde. Vorgesehen ist je ein Hauptgebäude im Baube-

reich A und im Baubereich B, das jeweils gemäss den festgelegten maxima-

len Höhenkoten zu gliedern ist. 

3.1. 

Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar-

chitektonisch  und  wohnhygienisch  einwandfreie  Überbauung  anstrebt.  Zu 

diesem  Zweck  stellt  er  für  ein  bestimmtes  Gebiet eine  Spezialbauordnung 

auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung 

abweicht  und  diese  überlagert  (vgl. Walter Haller/Peter Karlen,  Raumpla-

nungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz. 317 ff.). So 

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werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, 

äussere  Abmessungen  sowie  die  Nutzweise  und  Zweckbestimmung  der 

Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den Bestimmungen über die Re-

gelbauweise  und  von  den  kantonalen  Mindestabständen  abgewichen  wer-

den (§ 83 Abs. 1 PBG). Die Anforderungen und das Ausmass der zulässigen 

Abweichungen  von  der  Grundnutzungsordnung  werden  vom  Gesetz  nicht 

näher  umschrieben.  Immerhin  gilt  als  anerkannt,  dass  die  Abweichungen 

nicht dazu führen dürfen, dass die planerisch und demokratisch abgestützte 

Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde. Anders als bei Arealüber-

bauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perime-

ter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grund-

ordnung  wird  also  ersetzt,  womit  nur  noch  gestaltungsplankonform  gebaut 

werden darf. 

3.2. 

Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-

prüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliesslich 

Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-

fungsbefugnis 

(vgl. § 20  Abs. 1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-

verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-

ten  Planungsautonomie  Zurückhaltung  aufzuerlegen.  Diese  Zurückhaltung 

gilt  insbesondere  dann,  wenn  es  auf  die Beurteilung  der  örtlichen Verhält-

nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-

planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-

sichtigen.  Die  Rechtsmittelbehörde  darf  nicht  unter  mehreren  verfügbaren 

und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung 

der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid 

auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn 
die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs-

instanz  nicht  erst  dann  verlangt,  wenn  die  Würdigung  der  Gemeinde 

schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu-

nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er-

weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider-

spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge-

meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge-

meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der 

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massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes-

senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 20  Rz. 77 ff.;  VB.2018.00151  vom 

6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 

1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 

4.1. 

Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, die zum Gestaltungsplanpe-

rimeter gehörenden Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 lägen in der Zone für öffent-

liche Bauten, weshalb die vorgesehene Wohnnutzung dem Zonenzweck wi-

derspreche. 

4.2. 

Bei den genannten Parzellen handelt es sich um einen Strassenabschnitt der 

H.-Strasse (Kat.-Nr. 3) und eine kleine Fläche östlich der Bestandesbaute, 

die  dieser  als  Besucherparkplatz  dient. Wie  die  Rekurrierenden  zutreffend 

vorbringen, liegen diese ganz (Kat.-Nr. 2) bzw. teilweise (Kat.-Nr. 3) im Ge-

staltungsplanperimeter und sind der Zone für öffentliche Bauten zugeschie-

den. Dies begründet indes keinen Mangel des Gestaltungsplans. Die Rekur-

rierenden  übersehen,  dass  der  Bau  von  Alterswohnungen  in  der  Zone  für 

öffentliche  Bauten  explizit  erlaubt  ist  (§ 60  Abs. 2 PBG).  Überdies  sind  im 

betreffenden Bereich keine Baubereiche ausgeschieden, eine Nutzung der 

Flächen  zu Wohnzwecken  ist  nicht  vorgesehen.  Vielmehr  soll  der  Bereich 

gemäss  den  Vorgaben  des  Gestaltungsplans  als  Parkplatz,  Fussweg  und 

Zugangsfläche genutzt werden. Die Flächen dienen demnach der Erschlies-

sung, womit ein Einbezug im Hinblick auf die Vorgabe von § 83 Abs. 3 PBG, 

wonach der Gestaltungsplan auch die Erschliessung zu ordnen hat und Fest-

legungen  über  die  weitere  Umgebungsgestaltung  enthalten  kann,  nicht  zu 
beanstanden ist. Die Rüge erweist sich daher als unbegründet. 

5. 

Die Rekurrierenden rügen sodann eine unzulässige Abweichung von der Re-

gelbauweise und eine Verletzung der Vorgaben des regionalen Richtplans 

hinsichtlich  der  Nutzungsdichte.  Der  Sinngehalt  der  Regelbauweise  werde 

gleichsam entleert und der Gestaltungsplan widerspreche dem übergeord-

neten Recht. 

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5.1.1. 

Hinsichtlich  der  Baudichte  machen  die  Rekurrierenden  vorab  geltend,  die 

Rekursgegnerschaft sei von einer falschen massgeblichen Grundfläche der 

Parzelle  Kat.-Nr. 1  ausgegangen.  Der  im  nordwestlichen  Teil  des  Gestal-

tungsplanperimeters  gelegene  öffentliche  Parkplatz  mit  Wertstoffsammel-

stelle dürfe nicht zur massgeblichen Grundfläche gerechnet werden. Der sich 

dort befindliche Parkplatz sei erstellt worden, als das Hallenbad in der Zone 

für öffentliche Bauten errichtet worden sei. Der Bestand des Parkplatzes sei 

mit einer Dienstbarkeit gesichert und müsse oberirdisch beibehalten werden. 

Aufgrund  der  zwingend  vorgesehenen  Nutzung  als  öffentlicher  Parkplatz 

könne  die  Fläche  nicht  für  eine  Nutzung  zu  Wohn-  und  Gewerbezwecken 

verwendet werden. Die massgebliche Grundfläche betrage daher nicht wie 
angegeben 7'668 m2, sondern lediglich 5'768 m2. Dies habe zur Folge, dass 
die Abweichung von der Regelbauweise hinsichtlich der Baumasse tatsäch-

lich wesentlich grösser als ausgewiesen sei. 

5.1.2. 

Die massgebliche Grundfläche im Sinne von § 254 Abs. 1 PBG umfasst die 

von  der  Baueingabe  erfasste  Fläche  der  baulich  noch  nicht  ausgenützten 

Grundstücke  oder  Grundstücksteile  der  Bauzone.  Ausser  Ansatz  fallen 

Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie 

liegen, Wald und offene Gewässer (§ 259 Abs. 1 und 2 PBG). Zur  massge-

blichen Grundfläche gehören daher grundsätzlich auch Verkehrsflächen, und 

zwar unabhängig davon, ob sie nur der grundstücksinternen oder auch zur 

Erschliessung  weiterer  Liegenschaften  dienen.  Nach  ständiger  Rechtspre-

chung vorbehalten bleiben jedoch Verkehrsflächen, die auf übergeordneten 

Festlegungen  beruhen,  beispielsweise  solche,  die  ihre  Grundlage  in  Ver-

kehrsplänen  oder  Quartierplänen  haben.  Solche  Verkehrsflächen  bilden 

nicht Teil der massgeblichen Grundfläche, da sie von ihrer Funktion her nicht 
ausgenützt werden können (VB.2006.00215 vom 6. Dezember 2006, E. 4, in 

BEZ 2007 Nr. 2, E. 4, m.w.H.). 

5.1.3. 

Die fragliche Fläche im nordwestlichen Teil des Gestaltungsplanperimeters 

bzw. deren Zweck als öffentlicher Parkplatz beruht nicht auf einer überge-

ordneten  planungsrechtlichen  Festlegung,  sondern  ist  lediglich  durch  eine 

privatrechtliche Dienstbarkeit gesichert. Es handelt sich daher nicht um eine 

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Fläche, die planungsrechtlich Verkehrszwecken zugewiesen ist. Der fragli-

che Parkplatz ist damit von der massgeblichen Grundfläche mitumfasst. Die 

Vorinstanzen sind folglich zurecht von einer massgeblichen Grundfläche von 
7'668 m2 ausgegangen. Die Rüge erweist sich als unbegründet. 

5.2.1. 

Die Rekurrierenden machen weiter geltend, die zulässige Baumassenziffer 

werde durch den Gestaltungsplan massiv überschritten. Die Abweichung von 

der Regelbauweise in diesem Umfang sei nicht hinnehmbar. 

5.2.2. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Wohnzone W 2.2, der übrige Teil 

des Gestaltungsplanperimeters in der Zone für öffentliche Bauten. In der Ge-

genüberstellung der mit dem Gestaltungsplan ermöglichten baulichen Dichte 

mit der zulässigen Baumasse einer Regelüberbauung nach BZO oder einer 

Arealüberbauung wurde lediglich das Grundstück Kat.-Nr. 1 mit einer mass-
geblichen Grundfläche von 7'668 m2 einbezogen. Die Flächen in der Zone 
für öffentliche Bauten fielen in der Vergleichsrechnung ausser Ansatz. 

Bei einer Regelüberbauung gemäss BZO ist mit einer Baumassenziffer von 
2,2 m3/m2  eine  Baumasse  von  16'870 m3  für  Hauptgebäude  zulässig.  Für 
Besondere Gebäude ist mit einer Baumassenziffer von 0,2 m3/m2 eine zu-
sätzliche Baumasse von 1'533 m3 realisierbar. Dies ergibt zusammen eine 
Baumasse von insgesamt 18'403 m3. Bei einer Arealüberbauung darf bei der 
Baumassenziffer gemäss Ziff. 12.1.2 BZO ein Zuschlag von 0,2 m3/m2 bean-
sprucht werden. Damit beträgt die zulässige Baumasse 19'936 m3. Demge-
genüber  erlaubt  der  Gestaltungsplan  eine  zulässige  Baumasse  von 
20'800 m3. Diese liegt somit ca. 13 % höher als das Gesamtvolumen nach 
Regelüberbauung und lediglich ca. 4 % höher als die zulässige Baumasse 
einer Arealüberbauung. Der Gestaltungsplan erlaubt somit eine Baumassen-
ziffer von 2,71 m3/m2 (20'800 m3 / 7'668 m2). Die mit dem Gestaltungsplan 
zusätzlich geschaffenen Ausnützungsmöglichkeiten erweisen sich demnach 

entgegen der rekurrentischen Auffassung als sehr moderat. Auch liegen sie 

innerhalb der Vorgaben der Nutzungsdichte des regionalen Richtplans […], 
der eine maximal zulässige Baumasse von 3,2 m3/m2 vorsieht. Auch diese 
Rüge erweist sich daher als unbegründet. 

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5.3.1. 

Die  Rekurrierenden  monieren  sodann,  der  Gestaltungsplan  erlaube  eine 

enorme  Abweichung  von  der  im  Vergleich  zur  Regelbauweise  zulässigen 

Gebäudehöhe und Gebäudelänge. 

5.3.2. 

Ziff. 6.1.1 BZO erlaubt in der Wohnzone W 2.2 eine maximale Gebäudelänge 

von 40 m, eine maximale Gebäudehöhe von 10,5 m und eine maximale Ge-

samthöhe von 13,5 m. Demgegenüber lässt der Gestaltungsplan mit den bei-

den Baufeldern A und B eine Gebäudelänge von 60 m zu und legt in Bezug 

auf  die  Gebäudehöhe  die  Höhenkoten  der  maximalen  Gesamthöhe  fest. 

Letztere ergibt sich aus der Differenz zwischen den Höhenkoten und den im 

Situationsplan eingetragenen Höhenkurven des gewachsenen Bodens. 

Hinsichtlich der Gebäudelänge erlaubt der Gestaltungsplan im Vergleich zur 

Regelbauweise  demnach  eine  um  50 %  erhöhte  Gebäudelänge,  was  zu-

nächst als erheblich erscheinen mag. Dies relativiert sich indes angesichts 

der  Tatsache,  dass  bereits  für  eine  Arealüberbauung,  die  aufgrund  der 

Grösse  des  Baugrundstücks  ohne  weiteres  zulässig  wäre,  gemäss 

Ziff. 12.1.3 BZO keine Beschränkung der Gebäudelänge mehr gilt. Der Ge-

staltungsplan eröffnet daher gegenüber der BZO in dieser Hinsicht keine zu-

sätzlichen Freiheiten; vielmehr gelten mit den definierten Baubereichen so-

gar strengere Regeln, als dies bei der Realisierung einer Arealüberbauung 

der Fall wäre. Sodann zeigt sich, dass Gebäudelängen dieser Grössenord-

nung im betroffenen Gebiet nicht ungewöhnlich sind. So weist beispielsweise 

das Hallenbad, das sich unmittelbar östlich des Gestaltungsplanperimeters 

befindet, eine Gebäudelänge von ca. 47 m auf. Auch der Bestandesbau auf 

dem Baugrundstück weist bereits eine Länge von mehr als 50 m auf und in 

unmittelbarer Nachbarschaft finden sich weitere vergleichbare Gebäudelän-
gen (H.-Strasse 65-71: 72 m, H.-Strasse 73-77: 61 m).  

Die Abweichung von der Regelbauweise hinsichtlich der Gebäudehöhe und 

der Gesamthöhe variiert je nach Teilbaubereich (vgl. die Auflistung im Erläu-

ternden Bericht gemäss Art. 47 RPV, S. 32). Die mit dem Gestaltungsplan 

ermöglichte Gesamthöhe ist nur in den Teilbaubereichen B2 (1,7 m) und A2 

(2,1 m) etwas höher als die nach Regelbauweise zulässige Gesamthöhe. In 

allen übrigen Teilbaubereichen ist die Gesamthöhe gemäss Gestaltungsplan 

hingegen um bis zu 3,3 m niedriger. Selbst in den Teilbaubereichen B2 und 

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Seite 9 

 
 
A2 ist die aufgrund des Gestaltungsplans maximal erzielbare Höhe noch im-

mer 1,17 m (Teilbaubereich B2) bzw. 0,3 m (Teilbaubereich A2) niedriger als 

der Bestandesbau. Im Teilbaubereich A4, welcher im Norden und Westen an 

die  Kernzone  angrenzt,  ist  die  zulässige  Gebäude-  und  Gesamthöhe  mit 

11 m am niedrigsten. Gegenüber der Regelbauweise bedeutet dies, dass die 

Gebäudehöhe dort lediglich um 0,5 m überschritten und die Gesamthöhe gar 

um 2,5 m unterschritten wird. 

5.4. 

Insgesamt sind die durch den Gestaltungsplan ermöglichten Abweichungen 

von  der  Regelbauweise  hinsichtlich  Baumassenziffer,  Gebäudelänge  und 

Gebäudehöhe als sehr moderat einzustufen. Dass die Grundordnung damit 

nachgerade  aus  den  Angeln  gehoben  würde,  wie  die  Rekurrierenden  vor-

bringen, ist klarerweise nicht der Fall. Der Massstab für die Annahme einer 

eigentlichen Sinnentleerung der Grundnutzungsordnung ist denn auch sehr 

hoch. Dies korreliert mit dem weiten Gestaltungsspielraum, welcher der Ge-

meindebehörde bei der Nutzungsplanung aufgrund des ihr zustehenden er-

heblich prospektiv-technischen Ermessens zukommt. Von einer Sinnentlee-

rung der Zone W 2.2 kann vorliegend ebenso wenig gesprochen werden wie 

von einer Aushebelung der Grundnutzungsordnung. Zu betonen ist schliess-

lich, dass der an der Urnenabstimmung vom 7. März 2021 deutlich […] an-

genommene Gestaltungsplan  demokratisch  nicht  weniger  legitimiert  ist  als 

die von ihm ersetzte Grundnutzungsordnung selbst. 

6.1. 

Die Rekurrierenden rügen weiter eine ungenügende Anzahl an Parkplätzen. 

Die  vorgesehenen  20  Abstellplätze  in  der  Tiefgarage  auf  dem  Grundstück 

Kat.-Nr. 4 seien ungeeignet, weil die Garage sanierungsbedürftig sei und die 
Parkplätze nicht behindertengerecht seien. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 

3 könnten nicht als Abstellfläche für Parkplätze verwendet werden, weil sie 

aus  dem  Gestaltungsplanperimeter  herauszunehmen  seien  (vgl.  Ziff. 4.1. 

vorstehend). 

6.2. 

Gemäss  § 242 PBG  legt  die  BZO  die  Zahl  der  Abstellplätze für  Motorfahr-

zeuge fest. Gestützt auf § 83 Abs. 3 PBG kann im Gestaltungsplan eine da-

von abweichende Regelung getroffen werden. Dies ist vorliegend der Fall. 

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Seite 10 

 
 
Ziffer 8 Abs. 4 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) sieht indes keine ab-

solute Begrenzung der Anzahl Parkplätze vor, sondern hält lediglich fest, wie 

viele Autoabstellplätze pro Wohnung zu erstellen sind. Der erläuternde Be-

richt geht von 59 Wohnungen und einem Parkplatzbedarf von 33 Abstellplät-

zen aus, wovon 20 als bereits grundbuchlich gesicherte unterirdische Park-

plätze in der bestehenden Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 zur Ver-

fügung stehen sollen. Zusätzlich sind 12 oberirdische Parkplätze entlang der 

H.-Strasse vorgesehen. 

Inwiefern die Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 sanierungsbedürftig 

sein soll, legen die Rekurrierenden nicht substantiiert dar und ist auch nicht 

ersichtlich.  Selbst  wenn  dies  zuträfe,  wäre  darin  kein  Mangel  des  Gestal-

tungsplans  zu  erblicken,  sondern  hätte  dies  allenfalls  im  nachgelagerten 

Baubewilligungsverfahren  die  Auflage  einer  Sanierungspflicht  zur  Folge. 

Auch die Überprüfung der Behindertengerechtigkeit hat erst im Baubewilli-

gungsverfahren zu erfolgen. Überdies wäre es ohne weiteres möglich, be-

hindertengerechte Parkplätze auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 2 und 3 zu er-

stellen. Dass der Einbezug dieser Grundstücke in den Gestaltungsplanperi-

meter rechtmässig ist, wurde bereits aufgezeigt (vgl. Ziff. 4.2.). Die Rüge er-

weist sich als unbegründet. 

7.1. 

Die Rekurrierenden monieren, das dem Gestaltungsplan zugrundeliegende 

Richtprojekt  halte die notwendigen Grenzabstände nicht  ein, da  der  Mehr-

längenzuschlag nicht berücksichtigt werde. 

7.2. 

Die  Rekurrierenden  übersehen,  dass  mit  einem  Gestaltungsplan  von  den 
Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestab-

ständen  abgewichen  werden  kann  (§ 83 Abs. 1 PBG).  Gemäss  Ziff. 5 

Abs. 3 GPV können Gebäude unabhängig von Grenz-, Strassen- und Weg-

abständen sowie Verkehrsbaulinien auf die Begrenzungslinie der Bauberei-

che  gestellt  werden.  Allfällige  Mehrhöhen-  und  Mehrlängenzuschläge  sind 

dabei nicht zu beachten. Die Begrenzungslinien der Baubereiche bezeich-

nen somit die maximal mögliche oberirdische Gebäudeausdehnung. Ergän-

zend sei darauf hingewiesen, dass die BZO der Gemeinde X keinen Mehr-

längenzuschlag vorsieht und dass die mit dem Gestaltungsplan ermöglichten 

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Seite 11 

 
 
Gebäudekörper die Grenzabstände gemäss Ziff. 6.1.1 BZO gegenüber den 

angrenzenden Nachbargrundstücken einhalten. 

8.1. 

Schliesslich rügen die Rekurrierenden eine ungenügende Einordnung. Der 

Gestaltungsplan würde Projekte zulassen, welche auf den Ortsbildschutz un-

genügend Rücksicht nehmen würden. Die Bau- bzw. Bewilligungsbehörden 

hätten sich unzureichend mit dem Umstand auseinandergesetzt, dass das 

Baugrundstück  teilweise  an  die  Kernzone  angrenze  und  eine  besondere 

Rücksichtnahme erforderlich sei. Die Projektierung widerspreche dem Kern-

zonencharakter  sowie  dem  Schutzgedanken  der  schützenswerten  Objekte 

und  störe  die  Umgebungsgestaltung  der  Kernzone.  Das  Richtprojekt  rage 

rücksichtslos in die gewachsenen, kleinmassstäblichen Strukturen der Kern-

zone hinein, überrage die umliegenden Gebäude deutlich und erdrücke die 

kleinen Bauten im Nordwesten regelrecht. 

8.2. 

Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen 

Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulas-

sung  von  Baukörpern  mit  den  im  Gestaltungsplan  definierten  Ausmassen 

geht.  Demgegenüber  ist  die  Detailprojektierung  im  Baubewilligungsverfah-

ren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem 

allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung ge-

richtlich  zu  beurteilen  (VB.2019.00017  vom  14. November  2019,  E. 8.4, 

m.w.H.). 

8.3. 

Zur Evaluation der städtebaulichen Möglichkeiten und ortsverträglichen Be-
bauungsstruktur  wurde  im  Vorfeld  zur  Ausarbeitung  des  Gestaltungsplans 

ein  anonymer,  SIA-konformer  Projektwettbewerb  mit  8  Architekturteams 

durchgeführt.  Die  Gewährleistung  einer  guten  Einordnung  in  die  bauliche 

und  landschaftliche  Umgebung  sowie  eine  überzeugende  städtebauliche 

Qualität  war  dabei  eines  der  erklärten  Ziele  des  Projektwettbewerbs.  Das 

Siegerprojekt […], auf dessen detaillierte Beschreibung im Bericht des Preis-

gerichtes (S. 26 ff.) verwiesen werden kann, diente nach einer Überarbeitung 

als Grundlage bzw. als Richtprojekt für den Gestaltungsplan. Die Volumetrie 

und Setzung der Baukörper gemäss Gestaltungsplan basieren auf diesem 

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Richtprojekt.  Wie  dem  Erläuternden  Bericht  gemäss  Art. 47  RPV  (S. 9 ff.) 

entnommen  werden  kann,  bestehen  einleuchtende  und  überzeugende 

Gründe für das städtebauliche Konzept des Richtprojekts. Die Aufteilung auf 

zwei Baukörper und deren rechtwinklige Setzung zueinander gewährleisten 

unterschiedliche Sichtbezüge und Durchblicke von der H.-Strasse zur Kern-

zone und erlauben Weitblicke. Sie erlauben überdies die Schaffung grösse-

rer  zusammenhängender  Grünbereiche  mit  hoher  Aufenthaltsqualität.  Die 

gewählte Setzung der Baukörper stellt angesichts der Parzellenform eine op-

timale Lösung dar und drängt sich fast schon auf. Der Nähe zur Kernzone 

wird einerseits durch eine segmentierte Grundform mit Vor- und Rücksprün-

gen Rechnung getragen, andererseits durch die Beschränkung des Attika-

geschosses auf den jeweiligen Mittelteil der beiden Gebäudekörper (Teilbau-

bereich A2 und B2) sowie einer zusätzlichen Abtreppung des Volumens im 

Nordwesten.  Die  an  die  Kernzone  angrenzenden  Gebäudeteile  sind  dem-

nach gezielt tiefer gehalten und gewährleisten mit drei bis vier Geschossen 

einen verträglichen Übergang zur Nachbarschaft. Auch die Grenzabstände 

gemäss Regelbauweise werden vom Projekt vollumfänglich eingehalten. Es 

kann daher nicht davon gesprochen werden, dass die benachbarten Bauten 

von den Gestaltungsplanbauten erdrückt würden. Damit nimmt das Projekt 

durchaus  ausreichend  Rücksicht  auf  die  angrenzende  Kernzone.  Die  Vo-

rinstanz ist zurecht zur Auffassung gelangt, das kubische Konzept des Ge-

staltungsplans  könne  eine  besonders  gute  Gesamtwirkung  im  Sinn  von 

Ziff. 4  Abs. 1 GPV  gewährleisten.  Bemerkungsweise  sei  erwähnt,  dass die 

Schaffung  von  altersgerechtem  und  preisgünstigem  Wohnraum  an  gut  er-

schlossener  Lage  auch  im  öffentlichen Interesse  liegt  und  eine  Siedlungs-

entwicklung nach Innen sowie ein haushälterischer Umgang mit dem Boden 

den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung entspricht. 

Die  Gemeinde  hat  ihrem  Planungsentscheid  damit  eine  nachvollziehbare 
Würdigung der massgebenden örtlichen Verhältnisse sowie eine durchaus 

vertretbare Interessenabwägung zugrunde gelegt. Ein gerichtliches Eingrei-

fen rechtfertigt sich nicht. 

9. 

Im Ergebnis ist der Rekurs abzuweisen. 

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Seite 13 

 
 
10.1. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung je 

zu einem Viertel den vier Rekurrentschaften aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle  Bedeutung  des  Gestaltungsplans  im  streitgegenständlichen  Umfang, 
Gestaltungsplanperimeter 8'183 m2) und des getätigten Verfahrensaufwan-
des  (zweiter  Schriftenwechsel,  Durchführung  eines  Augenscheins)  ist  die 

Gerichtsgebühr  auf  Fr. 9'000.-- 

festzusetzen  (BGr 1C_566/2015  vom 

18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II 

Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; 

Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestä-

tigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

10.2. 

Die Mitbeteiligte beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

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16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Stiftung S. zulasten 

der Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemes-

sen erscheint ein Betrag von Fr. 2'200.--. 

Den  Rekurrierenden  steht  ausgangsgemäss  keine  Umtriebsentschädigung 

zu (§ 17 Abs. 2 VRG). 

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