# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f27e60bb-8020-58e8-bbaa-9ceb8abff6a0
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-05-31
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 31.05.1995 12.1995.101
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1995-101_1995-05-31.html

## Full Text

Incarto n.

  12.95.00101

  	
  Lugano

  31 maggio 1995

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta
  dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente, 

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

sedente
per statuire in materia di locazione nella causa -inc. no. LA 95.007 della
Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- e più precisamente sull’istanza di
sfratto 13 gennaio 1995 promossa da

 

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall’avv. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall’avv. __________ 

   

  

 

nonché
sull’istanza di contestazione della disdetta introdotta il 21 novembre 1994
innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona da 

 

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall’avv. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall’avv. __________ 

   

  

 

Sulle quali con decisione 23 febbraio 1995 il
Segretario Assessore si è così pronunciato:

 

     1.    È
fatto ordine al sig. __________ di mettere a libera disposizione della parte
istante i locali occupati in via __________ a __________, entro 10 giorni
dall’intimazione del presente decreto.

    2.    È comminata al convenuto l’azione
penale per disobbedienza a decisione dell’autorità, come all’art. 292 CPS, che
prevede la pena della multa o dell’arresto.

    3.    Il convenuto è ammonito che
l’inesecuzione del presente decreto darà titolo all’istante per reclamare il
risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede.

    4.    È fatto ordine ad ogni usciere od
agente della forza pubblica di prestar man forte per l’esecuzione del presente
decreto a semplice richiesta dell’istante e con la sola assistenza di un
Municipale.

         §     Qualora il convenuto non
provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o non disponesse
altrimenti, l’usciere o l’agente della forza pubblica provvederà a farli
depositare in luogo indicato dall’istante. Le relative spese, da anticipare
dall’istante, sono a carico del convenuto.

    5.    La tassa e le spese di complessivi
fr. 100.- da anticipare dall’istante, sono a carico del convenuto, che rifonderà
alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili.

 

Appellante la parte convenuta che con atto d’appello 6
marzo 1995, a cui è stato concesso l’effetto sospensivo, chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l’azione di contestazione della
disdetta e di respingere l’istanza di sfratto; il tutto, con protesta di spese
e ripetibili di primo e secondo grado.

 

Mentre la controparte con osservazioni 10 aprile 1995
postula la reiezione del gravame e la conferma del giudizio di primo grado,
protestando spese e ripetibili.

 

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

 

 

Ritenuto

 

 

 

in fatto

 

 

                                  A.   A far tempo dal mese di agosto 1993, dapprima sulla
base di un semplice accordo orale ed in seguito in virtù di un contratto
scritto (doc. A  inc. Ufficio di conciliazione), __________ conduce in
locazione un appartamento di 6 locali duplex nello stabile di proprietà di
__________ a, sito in via __________ a __________.

                                         Giova
al proposito ricordare che tra le parti già in precedenza erano intercorse
altre relazioni commerciali (cfr. doc. B, D).

 

                                  B.   Con raccomandata 7/8 luglio 1994 (doc. F), inviata in
via __________ a __________o, il proprietario dello stabile ha diffidato il
conduttore a pagare entro 30 giorni le pigioni relative ai mesi di aprile -
luglio 1994, pena la rescissione del contratto (art. 257d CO): la posta di
__________, preso atto che il destinatario risultava “irreperibile” nel Comune,
non disponendo quest’ultimo di un valido recapito (da qui, la menzione sulla
busta “partito senza lasciare indirizzo”), ha immediatamente ritornato la
missiva all’ufficio postale del mittente, dal quale la stessa è stata infine
riconsegnata al signor __________ (doc. G).

                                         Il
20 ottobre 1994 il proprietario, rilevando che il conduttore non aveva
provveduto al pagamento delle pigioni per le quali era stato messo in mora, ha
disdetto con formulario ufficiale il contratto di locazione con effetto dal 30
novembre 1994 (doc. L), disdetta che il conduttore con scritto 21 novembre 1994
ha tempestivamente contestato davanti all’Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di Breganzona.

                                      

                                  C.   In virtù del principio d’attrazione della competenza
sancito dall’art. 274g CO, atteso che con istanza 13 gennaio 1995 il locatore
ha chiesto lo sfratto di controparte dall’ente locato, la procedura pendente
davanti all’Ufficio di conciliazione è stata trasmessa per unico giudizio al
Pretore.

 

                                  D.   In quella sede, __________ ha innanzitutto dato atto
che la raccomandata-diffida non venne ritirata dal conduttore: tuttavia, poiché
quest’ultimo si era volontariamente sottratto alla notifica -infatti, pur
abitando a __________ (recapito che del resto egli indicava sempre nella sua
corrispondenza), aveva sempre rifiutato di ritirare la posta che gli veniva
inviata, senza per altro indicare dove la stessa avrebbe potuto essere
recapitata- in base alla cosiddetta “Empfangstheorie” si doveva presumere che
la notifica era comunque validamente avvenuta, tanto più che la diffida venne
successivamente ripetuta per lettera semplice.

                                         Dato
che il conduttore non aveva versato le pigioni nel termine indicato, tranne due
acconti (doc. M, N), la disdetta per mora era senz’altro giustificata.

 

                                  E.   Nel corso dell’udienza di discussione indetta per il
1° febbraio 1995, __________ ha confermato la contestazione della disdetta e si
è opposto all’istanza di sfratto.

                                         Il
convenuto nega innanzitutto di aver ricevuto la comminatoria di cui al doc. F e
di essere stato in grado di poterla ricevere; da un lato infatti egli è sempre
stato domiciliato a __________ e non a __________, dove non vi era neppure una
cassetta delle lettere; dall’altro non è vero che egli avrebbe sempre rifiutato
di ritirare la corrispondenza a __________nel caso di specie il postino di
__________ non gli ha per nulla dato modo di ritirare la missiva, non avendo
neppure lasciato un avviso di ritiro.

                                         Il
convenuto non contesta per contro la mora nel pagamento delle pigioni, ma pone
in compensazione un’eventuale pretesa relativa ad un procedimento penale. 

                                         Nel
caso in cui venisse accertata la ricezione della diffida da parte sua, egli
postula in via abbondanziale una riconduzione tacita del contratto di
locazione.

 

                                         In
replica e in duplica, come pure in sede conclusionale le parti si sono
sostanzialmente riconfermate nelle proprie allegazioni, contestando quelle di
controparte.

 

                                  F.   Con decisione 23 febbraio 1995 il Segretario Assessore
ha confermato la validità della disdetta ed ha decretato lo sfratto dall’ente
locato, mettendo a carico del convenuto la tassa di giustizia e le spese di fr.
100.-, nonché le ripetibili di fr. 200.-.

                                         Il
giudice di prime cure ha preliminarmente osservato che dagli atti di causa non
risultava che il convenuto avesse effettuato un tempestivo avviso di
compensazione per presunti suoi crediti, mentre il ritardo nel pagamento delle
pigioni era incontestato. 

                                         Egli
ha altresì ritenuto che la diffida, ancorché di fatto non pervenuta al
destinatario, fosse stata validamente notificata: innanzitutto, la comminatoria
venne ripetuta per lettera semplice; in secondo luogo il convenuto era a
conoscenza di aver ricevuto una raccomandata da parte dell’istante, in quanto
tale circostanza gli venne comunicata dal buralista; inoltre egli non aveva
comunicato a controparte il suo indirizzo di __________, lasciando così
intendere di essere reperibile a __________; infine egli doveva aspettarsi di
ricevere una tale diffida, ritenuto come da tempo non provvedeva a pagare la
pigione.

                                         Il
Segretario Assessore ha quindi escluso una riconduzione tacita, visto da un lato
il poco tempo trascorso dalla comminatoria alla disdetta e da quest’ultima
all’istanza di sfratto e dall’altro il fatto che il conduttore non aveva
provveduto a versare la totalità dei successivi canoni locativi. Quanto alla
richiesta di cui alla domanda di contestazione della disdetta, volta ad
annullarla siccome abusiva, la stessa è stata senz’altro respinta, non
potendosi intravedere nella rescissione del contratto un atto di ritorsione da
parte del locatore; stante la pacifica mora del conduttore, l’annullamento
della disdetta ex art. 271a cpv. 1 lett. b CO e la protrazione della locazione
erano per contro escluse per legge.

 

                                  G.   Con tempestivo atto d’appello 6 marzo 1995 la parte
convenuta, in riforma del querelato giudizio, chiede nuovamente che la disdetta
venga dichiarata inefficace e l’istanza di sfratto respinta; il tutto
protestando tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado.

                                         L’appellante
rimprovera innanzitutto al primo giudice di non aver tenuto in debita
considerazione il principio della “eingeschränkte Empfangstheorie”,
riconosciuto recentemente dal Tribunale federale: in sostanza -a suo dire-
tenuto conto che la raccomandata non era uscita dall’ufficio postale di
__________ e che neppure si era proceduto a comunicarne l’arrivo al
destinatario, non si poteva ancora ritenere che la stessa fosse entrata nella
sfera privata del conduttore. Di conseguenza non vi poteva ancora essere una
valida notifica.

                                         Le
considerazioni che hanno spinto il Segretario Assessore a ritenere valida la comunicazione,
per altro basate su elementi marginali, erano inoltre -sempre a suo dire- del
tutto infondate: in primo luogo l’invio per lettera semplice della diffida era
stato contestato dal convenuto; il fatto che egli fosse a conoscenza del
mittente, se provato, sarebbe stato in ogni caso irrilevante, non potendosi da
ciò dedurre il contenuto della missiva; il principio della buona fede non
imponeva inoltre al conduttore di comunicare tutti i suoi indirizzi, ritenuto
per altro che controparte doveva comunque già conoscerli, avendo da tempo
intessuto relazioni d’affari con lui; non vi era infine alcun elemento che
indicasse che il convenuto si era sottratto alla notifica contrariamente alla
buona fede. La mancata notifica non era insomma attribuibile al convenuto,
bensì all’ufficio postale di __________ e per esso all’istante, che sopportava
il rischio per la trasmissione della comunicazione.

                                         In
via subordinata l’appellante chiede nuovamente che sia riconosciuta la
riconduzione tacita del contratto di locazione, poiché da un lato l’istanza di
sfratto è intervenuta dopo oltre 4 mesi dalla comminatoria, e dall’altro poiché
il conduttore ha proceduto a depositare le pigioni dall’ottobre 1994. Egli
riformula infine la richiesta di annullamento della disdetta, siccome contraria
alla buona fede, in quanto intimata dopo che il conduttore aveva dato inizio
alla procedura destinata all’eliminazione dei difetti dell’ente locato.

 

                                         Con
decreto 8 marzo 1995 il Presidente di questa Camera ha accordato al gravame
l’effetto sospensivo richiesto.

 

                                  H.   Delle osservazioni 10 aprile 1995 della parte istante,
con le quali si postula le reiezione dell’appello si dirà, se necessario, nei
successivi considerandi.

 

Considerando

 

 

in
diritto

 

 

                                   1.   Giusta l’art. 257d cpv. 1 CO quando, dopo la consegna
della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle
spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per
il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto
di locazione sarà disdetto; detto termine è di 10 giorni almeno; nel caso di
locali d’abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.

 

                                         La
dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel ritenere che il termine di
pagamento comincia a decorrere dal momento della ricezione della diffida da
parte del conduttore (DTF 119 II 149 e rif.; IICCA  6 luglio 1994
in re C./M. e llcc.; Higi, Commentario zurighese, 1994, N. 37 ad art.
257d CO).

 

                                1.1   In base alla cosiddetta “Empfangstheorie” (o teoria
della ricezione), di regola una manifestazione di volontà scritta produce i
suoi effetti dal momento che la stessa entra nella sfera del destinatario e ciò
indipendentemente dal fatto che questi ne prenda effettivamente conoscenza o
meno (DTF 107 II 191 con numerosi rif.): nel caso di un invio
raccomandato, in particolare, se il destinatario non viene rintracciato al
momento della distribuzione e il postino gli lascia un avviso di ritiro, la
comunicazione è considerata ricevuta dacché il destinatario è in misura di prenderne
possesso all’ufficio postale, ritenuto che ci si può attendere che questi lo
faccia al più presto (sentenza DTF citata, con rif.).

 

                                1.2   Rilevando tuttavia che la teoria della ricezione
poteva produrre soluzioni inique ed effetti incompatibili con la protezione
degli inquilini, il Tribunale federale ha deciso che per quanto riguardava
l’inizio del termine di 30 giorni di cui all’art. 257d cpv. 1 CO (DTF
119 II 149) -come per quello di cui all’abrogato art. 18 DFAML (DTF 107
II 193)- quel principio potesse trovare applicazione solo in modo limitato. 

                                         In
base al sistema della cosiddetta “eingeschränkte Empfangstheorie” che si è così
sviluppato, per giorno di ricezione non si intende più tanto quello in cui la
comunicazione entra nella sfera del destinatario, quanto quello in cui
quest’ultimo riceve effettivamente la comminatoria: nel caso di un invio
raccomandato sarà pertanto determinante il momento in cui il locatario si vede
consegnare la missiva, oppure il giorno in cui egli la ritira all’ufficio postale,
mentre nel caso in cui la stessa non viene ritirata nei 7 giorni di giacenza
(cfr. art. 169 cpv. 1 lett. d e e O1 sul servizio postale, SR 783.01), si
presume che la stessa è stata notificata l’ultimo dei 7 giorni di giacenza (DTF
119 II 149 con rif.; Higi, op. cit., ibidem); nel caso in cui il
conduttore rifiuta di ritirare la raccomandata, si presume che la notifica è
comunque validamente avvenuta (art. 156 CO; Higi, op. cit., ibidem; Kramer/Schmidlin,
Commentario bernese, 1986, N. 93 ad art. 1 CO; Jeanprêtre, L’expédition
et la réception des actes de procedure et des actes juridiques, in SJZ
1973 p. 351).

 

                                   2.   Il sistema della “eingeschränkte Empfangstheorie” non
permette tuttavia a prima vista di risolvere il caso che qui ci occupa, ove il
conduttore per mancanza di un valido recapito (art. 169 lett. a O1 sul servizio
postale) non ha punto ricevuto né la raccomandata, né l’avviso di ritiro:
diversamente dai casi precedenti, in questo caso, infatti, al destinatario non
è stato assegnato alcun termine per provvedere al ritiro della missiva, di modo
che appare francamente iniquo far capo alla finzione, secondo cui la notifica
sia avvenuta il settimo giorno di giacenza -giacenza che nel caso di specie è
sì avvenuta, ma non a __________, bensì al luogo d’impostazione, senza che il
destinatario potesse perciò più entrare in possesso della lettera.

 

                                2.1   In una situazione del genere, appare al contrario più
corretto far capo ai principi dottrinali sviluppati in margine alla
tradizionale “Empfangstheorie”: in casi analoghi, la dottrina ha infatti
ritenuto che, se la raccomandata -la cui spedizione avviene di regola a rischio
del mittente (Von Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts,
Zurigo 1979, Vol. I, p. 169; Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner
Teil, Zurigo 1988, p. 139 e seg.)- non è assolutamente pervenuta al
destinatario, in linea di principio non vi è ancora una valida notifica, a meno
che quest’ultimo in violazione del principio della buona fede abbia fatto in
modo di sottrarsi alla relativa notifica (art. 2 cpv. 2 CC; Von Tuhr/Peter,
op. cit., p. 173; cfr. pure Schönenberger/Jäggi, Commentario zurighese,
1973, N. 46a ad art. 9 CO, che hanno ulteriormente sviluppato la questione,
proponendo alcuni parametri di valutazione).

                                2.2   Nel caso di specie, a giudizio di questa Camera, non
si può rimproverare al convenuto un comportamento in urto con il principio
della buona fede, per il fatto che la consegna della raccomandata non fu
possibile.

 

                             2.2.1   Innanzitutto va rilevato che il destinatario di una
missiva deve potersi aspettare che la corrispondenza gli venga indirizzata al
suo domicilio, oppure presso la sua sede d’affari (Von Tuhr/Peter, op.
cit., N. 12 p. 168).

                                         Nella
fattispecie, se anche il convenuto poteva oggettivamente aspettarsi delle
missive in relazione al rapporto di locazione -stante la sua incontestata mora
nei pagamento della pigione- è chiaro che le stesse non avrebbero dovuto essere
indirizzate a __________: egli non risulta infatti domiciliato in quel Comune
(cfr. l’intestazione delle cause giudiziarie), tanto è vero che alla postina
egli aveva espressamente detto “io non abito qui” (teste  __________, p. 1);
l’istante del resto sapeva, per aver già avuto a che fare con il convenuto, che
controparte era domiciliata a __________ (cfr. doc. D, N) e che la sua sede
d’affari era a __________ (cfr. doc. C): a questo proposito va altresì
sottolineato che in precedenza altre comunicazioni inerenti il contratto di
locazione non erano mai state indirizzate a __________mentre lo erano state -anche
per invio raccomandato- a __________ (ad es. doc. C).

 

                             2.2.2   Il buralista di __________ ha riferito che la
corrispondenza del convenuto veniva regolarmente ritornata al mittente (teste
__________ p. 1). 

                                         Atteso
tuttavia che da una parte egli stesso ha riconosciuto che, ancorché la postina
non fosse “autorizzata a fare spedizioni (lettere raccomandate, semplici, ...)
senza il mio consenso, non escludo però che la postina possa avere consegnato
brevi manu a __________ al signor ____________________ (teste __________ p. 1)
e che dall’altra il convenuto ha a sua volta provato che alcune lettere,
segnatamente le bollette dell’AIL relative all’appartamento -tranne nei primi 2
mesi- gli giunsero regolarmente in via __________ a __________ (dichiarazione
AIL 10/2/1995), ben si può ammettere che egli poteva ragionevolmente aspettarsi
che anche altra corrispondenza potesse essergli consegnata a quel recapito.
Trattandosi poi di un invio raccomandato, la cui importanza è senz’altro nota
all’amministrazione postale, egli poteva senz’altro aspettarsi che il postino
avesse ad avvisarlo in qualche modo prima di procedere ad un eventuale rinvio
al mittente: lo stesso buralista ha per altro ammesso che i suoi superiori, da
lui interpellati, ebbero a dirgli che in un caso del genere egli avrebbe anche
potuto tenere in giacenza la lettera e rispedirla al mittente passati i 7
giorni di giacenza (teste __________ p. 2).

 

                             2.2.3   L’intenzione di sottrarsi da eventuali notifiche a
__________ è altresì esclusa dal successivo comportamento tenuto dallo stesso
convenuto: l’11 luglio, non appena seppe dal buralista che una raccomandata,
verosimilmente del signor __________ il 9 luglio era stata ritornata al
mittente, egli ha infatti immediatamente provveduto a comunicare alla posta di
__________ che in futuro la corrispondenza che gli sarebbe pervenuta
all’indirizzo di via __________andava deviata a __________.

                                         Il
convenuto ha così mostrato la sua inequivocabile intenzione di evitare in
futuro ulteriori problemi inerenti alla notifica di comunicazioni, ritenendo
pure che la comunicazione rinviata al mittente, se importante, sarebbe stata,
se del caso, ripetuta (sulla necessità o meno di ripetere l’invio si tornerà al
prossimo considerando).

 

                                2.3
  D’altro canto, l’atteggiamento
tenuto dal locatore nell’episodio appare tutt’altro che consono al principio
della buona fede.

 

                                         La
dottrina dominante ritiene che il principio della buona fede impone al
dichiarante, che viene a sapere che la sua dichiarazione di volontà non è
venuta a conoscenza del destinatario, di ripetere immediatamente la
comunicazione (Von Tuhr/Peter, op. cit., N. 32 p. 170 e p. 173; SVIT,
Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 5 ad Vorb.  zu art. 266-266o CO; Schmid,
Commentario zurighese, 1974, N. 19 ad art. 267a CO; Bucher, op. cit., N.
88 p. 140; Schönenberger/Jäggi, op. cit., N. 405 ad art. 1 CO ammettono
tale soluzione anche nel caso ben più estremo, in cui il destinatario
rispedisce volontariamente la lettera al mittente senza averla aperta; contra: Kramer/Schmidlin,
op. cit., N. 92 ad art. 1 CO), altrimenti si presume che egli abbia rinunciato
alla stessa (Von Tuhr/Peter, op. cit., p. 173): sarebbe infatti
assolutamente iniquo fingere da parte sua che controparte sia a conoscenza di
una comunicazione, che egli sa non esserle nemmeno pervenuta (Von Tuhr/Peter,
op. cit., ibidem; SVIT, op. cit., ibidem).

 

                             2.3.1   Nel caso di specie l’istante sapeva perfettamente che
la raccomandata non era stata recapitata al convenuto, che risultava
“irreperibile” e “partito senza lasciare indirizzo” (doc. G), tanto più che la
busta venne ritornata perfettamente chiusa.

 

                                         Contrariamente
a quanto ritenuto dal primo giudice, il fatto che la comunicazione sia stata
rinviata per lettera semplice a quello o ad un nuovo indirizzo è stato
validamente contestato dal convenuto nel corso dell’udienza del 1° febbraio
1995, laddove dapprima si dice “inoltre controparte sostiene a pag. 6 della
propria istanza di aver proceduto a un secondo invio per lettera semplice. La
tesi è incomprensibile per le seguenti due ragioni: da un lato controparte sa
benissimo che una lettera semplice non avrebbe comunque costituito un mezzo di
prova e secondo è legittimo chiedersi perché non abbia proceduto per lettera
raccomandata o con l’ausilio dell’autorità comunale” (verbale p. 4) ed in
seguito si legge che la parte convenuta “ribadisce l’irrilevanza dei mezzi di
prova richiesti da controparte in quanto i fatti della causa dimostrano a
sufficienza l’invalidità della comunque contestata diffida di pagamento e
comminatoria anche se questa fosse realmente stata spedita dalla controparte”
(verbale p. 6).

                                         Poiché
l’istante non ha portato alcuna prova in merito all’eventuale nuova
comunicazione, di cui per altro nemmeno è stata indicata la data, è evidente
che tale circostanza va ritenuta non provata (art. 8 CC).

 

                             2.3.2   Nel successivo scambio di corrispondenza tra le parti
(cfr. doc. H, I) l’istante non ha inoltre ritenuto di far riferimento, nemmeno
indirettamente, alla comminatoria di pagamento ed al fatto che il termine
assegnato per il versamento delle pigioni di aprile - luglio 1994 stava per
scadere: visti i dubbi circa l’eventuale notifica della raccomandata, tale
silenzio dell’istante appare decisamente poco corretto.

 

                                2.4   Il successivo atteggiamento tenuto dal convenuto, che
dapprima ha provveduto a depositare le pigioni dei mesi successivi, invece di
pagare quelle relative ai mesi per cui sarebbe stato messo in mora, e che in
seguito ha contestato la disdetta unicamente per il suo carattere abusivo,
invece di contestare le modalità di notifica della diffida-comminatoria, fanno
parimenti ritenere con tranquillante certezza che egli effettivamente non fosse
a conoscenza della diffida stessa.

 

                                   3.   Ne discende che la comminatoria non può essere
considerata validamente notificata, di modo che la disdetta 20 ottobre 1994
risulta senz’altro prematura: ciò implica il suo annullamento (DTF 119
II 154 e seg.) e la reiezione dell’istanza di sfratto, senza che vi sia la
necessità di esaminare le altre censure sollevate dall’appellante nel gravame.

                                   4.   L’appello è pertanto accolto.

                                         La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e di secondo grado
seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

Per i
quali motivi,

richiamati
gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 6 marzo 1995 __________ è accolto e
di conseguenza la decisione 23 febbraio 1995 del Segretario Assessore del
distretto di Lugano, Sezione 4, viene così riformata:

 

                                         1.  L’istanza
di sfratto 13.1.1995 del signor __________ é respinta.

                                         2.  L’istanza
di contestazione della disdetta 21.11.1994 del signor __________ è accolta. 

                                              Di
conseguenza la disdetta 20/22.10.1994 è annullata.

3.  La tassa
di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.-, da anticipare come di rito
dalla parte istante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere a
controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili.

 

                                   II.   Le spese della procedura d’appello consistenti in

 

                                         a)
tassa di giustizia                             fr. 280.-

                                         b)
spese                                               fr.   20.-

                                         Totale                                                    fr.
300.-

 

                                         da
anticiparsi dall’appellante, vanno caricate alla parte appellata, che rifonderà
alla controparte fr. 300.- per ripetibili di appello.

 

                                  III.   Intimazione a:      - __________

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                   Il segretario