# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a1bd49b8-94d2-5447-9a59-4546d73fd828
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-07-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.07.2005  VB.2005.00128
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00128_2005-07-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00128	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.07.2005
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Denkmalschutz

	
Entlassung des Gebäudekomplexes "Im Grüene Hof" an der Luftstrasse 27 in Wädenswil aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten.

Beim "Grüene Hof" handelt es sich um ein stattliches und typisches Zürichseehaus, das in seiner Grundsubstanz erhalten ist und dem deshalb ein gewisser Eigenwert zu zuschreiben ist. Unbestritten ist jedoch, dass das originale Erscheinungsbild der Baute verschiedene Beeinträchtigungen erfahren hat und dass im Gebäude keine baulichen Anhaltspunkte mehr dafür vorhanden sind, dass es einst die erste Brauerei von Wädenswil beherbergte. Zudem sind in der Gemeinde Wädenswil mehrere Zürichseehäuser aus der gleichen Zeitepoche vorhanden, denen aus denkmalpflegerischer Sicht ein höherer Stellenwert als dem Streitobjekt beigemessen wird und die teilweise sogar regionale Bedeutung haben. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die Vorinstanz dem Gebäude "Im Grüene Hof" keine wichtige Zeugeneigenschaft attestierten (E. 4.4).
Zwar prägt der "Grüene Hof" seine Umgebung mit und wertet sie zu einem gewissen Grad auf. Aber es kann nicht gesagt werden, dass das Gebäude seine Umgebung wesentlich prägen würde, sodass der Situationswert als sehr hoch einzustufen wäre. Vielmehr ist der Baurekurskommission darin beizupflichten, dass sich die nähere Umgebung des Gebäudes in der Vergangenheit sehr stark verändert hat. Heute ist der Bereich der Mündung der Luftstrasse durch die stark befahrene Seestrasse sowie die Bahngeleise der SBB und der Südost-Bahn geprägt. Markant erscheinen überdies die Fabrikbauten der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft nordwestlich des Streitobjekts (E. 4.5 und 4.6).
Abweisung (E. 5).

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMALPFLEGE
GRÜENE HOF
UNTERSCHUTZSTELLUNG
ZÜRICHSEEHAUS

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Am 7. Juni 2004 entliess der Stadtrat Wädenswil das
Gebäude "Im Grüene Hof" Teil Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 an der Luftstrasse 27 in Wädenswil aus dem kommunalen Inventar
der schutzwürdigen Bauten und verzichtete auf eine definitive Unterschutzstellung.

II.  

Den gegen diesen Beschluss von der Zürcherischen
Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurs wies die
Baurekurskommission II nach einem Augenschein am 8. Februar 2005 ab.

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhob die ZVH am 16. März
2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Hauptanträgen, es sei der
Entscheid der Baurekurskommission II aufzuheben und die Vorinstanz anzuweisen,
das streitbetroffene Gebäude unter Schutz zu stellen oder eventualiter im
Schutzinventar zu belassen. In verfahrensmässiger Hinsicht beantragte sie, dass
ein Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission oder der kantonalen Natur-
und Heimatschutzkommission einzuholen sei und dass ein Augenschein durchzuführen
sei.

Am 14. April 2005 beantragte die Baurekurskommission
II die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat Wädenswil erklärte am 30. März
2005 Verzicht auf Vernehmlassung. Die private Beschwerdegegnerin liess sich
nicht vernehmen.

Am 9. Juni 2005 führte das Verwaltungsgericht in
Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a
Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur
Beschwerdeerhebung berechtigt. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

2.1 Streitobjekt
bildet der aus einem Kerngebäude sowie verschiedenen nachträglich erstellten
Anbauten bestehende Gebäudekomplex "Im Grüene Hof" im Südosten des
Grundstücks Kat.-Nr. 02, das zwischen der Seestrasse und der Luftstrasse
liegt. Während das Hauptgebäude im Jahre 1721 errichtet wurde, stammen die
verschiedenen Anbauten aus dem 19. Jahrhundert. Das Gebäude wurde
vorwiegend als Wohnhaus genutzt. Zwischen 1826 und 1845 beinhaltete die Baute
eine Brauerei; die anschliessende Wohnnutzung erfuhr einen kurzen Unterbruch,
als das Kerngebäude als Schulhaus genutzt wurde. Die letzte umfassende
Renovation der Gebäulichkeiten fand 1944 statt.

Bei dem teilweise als Massiv- und teilweise als
Fachwerkbau errichteten Gebäude handelt es sich um ein stattliches
Zürichseehaus mit Satteldach, das in der ortsüblichen Stellung mit der
Giebelfassade auf den See ausgerichtet ist. Die seeseitige Fassade ist im
Bereich des Sockel- und des ersten Obergeschosses gemauert. Im Bereich der
oberen Geschosse weist das Gebäude eine Fachwerkfassade auf. Die Dachuntersicht
ist mit Grisaille-Malereien verziert. Das Sockelgeschoss, das verschiedene
bauliche Änderungen erfahren hat, ist nicht mehr im Originalzustand erhalten. Das
Erscheinungsbild des Hauptgebäudes wird durch verschiedene Anbauten gestört.
Die ursprünglich wohl symmetrische Fassadengestaltung wird durch einen
nachträglich erstellten Terrassenausgang im ersten Obergeschoss beeinträchtigt.
Die südliche Trauffassade ist durch massives Mauerwerk im Erdgeschoss gefolgt
von Fachwerk im Obergeschoss gekennzeichnet. Nicht original ist an dieser
Fassade die Fensterordnung. Die bergseitige Fassade schliesslich ist massiv
gemauert und wird teilweise durch eine Anbaute verdeckt. An die Nordwestfassade
des Kerngebäudes war im Zeitpunkt der Inventarisierung offenbar ein
giebelständiges ehemals viergeschossiges Gebäude mit dreiachsiger Giebelseite
angebaut. Dieses wurde zwischenzeitlich durch ein Produktionsgebäude der
ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft ersetzt.

2.2  Die
Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, die Baurekurskommission II
sei zu Recht von einem bedeutenden Situations- und Eigenwert des
streitbetroffenen Gebäudekomplexes ausgegangen. Dieser markiere vom See her
gesehen den südlichen Abschluss des alten Dorfkerns von Wädenswil. Bei der Luftstrasse
handle es sich ausserdem um die alte Durchgangsstrasse. Die Enge beim
streitbetroffenen Gebäudekomplex zeige das alte Strassenbild deutlich.
Unzulässig sei unter diesen Umständen daher die Schlussfolgerung der
Rekursinstanz, wegen der Beeinträchtigung durch das Produktionsgebäude der
ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft werde der Situationswert des streitbetroffenen
Gebäudes gemindert. Weichen müsse nicht letzteres, sondern die Produktionshalle.
Die Stadt Wädenswil verfüge zwar über ein Ortszentrum mit inventarisierten oder
bereits definitiv unter Schutz gestellten, wertvollen Bauten. Zu wenig Aufmerksamkeit
sei bisher jedoch dessen Umgebung geschenkt worden. Zu berücksichtigen sei hinsichtlich
des Situationswerts des streitbetroffenen Gebäudes auch dessen Ensemblewirkung
mit dem Haus "Wasserfels" an der Schlossgasse 2 sowie dem Gebäude
"Zur Wellingtonia" an der Luftstrasse 34. Schliesslich bilde die
Luftstrasse im Bereich des streitbetroffenen Gebäudes ein charakteristisches
kleines Plätzchen, was den Situationswert des Gebäudes erhöhe. Neben dem Situationswert
müsse auch der Eigenwert des Gebäudes als sehr hoch gewichtet werden. Die
Veränderungen seien nicht derart gross, dass der Wert des Gebäudes als Denkmal
herabgesetzt werde. Das Sockelgeschoss könne leicht verbessert werden. Der
seeseitige Zinnenanbau mit dem schönen Geländer sowie die Wohnanbaute gegen die
Luftstrasse seien charakteristische Erweiterungen und wichtige Zeugen der
Entwicklung des Dorfes mit rasch wachsender Bevölkerung. Lokal-historisch von Bedeutung
sei der Umstand, dass das Gebäude die erste Bierbrauerei von Wädenswil beinhaltet
habe. Die Rekursinstanz habe die wirtschaftlichen Pauschalargumente der
Eigentümer, eine ökonomische Sanierung sei nicht möglich, sowie das von der
Stadt Wädenswil angeführte öffentliche Interesse am Zuzug einer Fachschule und
einer angeblich städtebaulich optimalen Lösung übergewichtet. Das
inventarisierte Gebäude an der Luftstrasse 27 stehe einer städtebaulich
optimalen Lösung nicht entgegen, sondern bilde vielmehr deren Voraussetzung.
Der "Grüene Hof" sei von besonderer Bedeutung für die
Zürichseelandschaft, für deren Verständnis es ausserordentlich wichtig sei,
dass die alten Ortskerne als solche erkennbar blieben.

3.  

Am Augenschein des Gerichts wurde der Präsident der
Beschwerdeführerin von zwei Anwohnern der Luftstrasse begleitet, die sich
anlässlich des Augenscheins äusserten. Der Präsident der Beschwerdeführerin
erklärte zuhanden des Protokolls, es sei durchaus üblich, dass sich die
Beschwerdeführerin in Rechtsmittelverfahren von ortsansässigen Interessenvertretern
beraten lasse. Die beiden Anwohner, wobei es sich beim einen um einen fachkundigen
Architekten handle, seien als Berater der Beschwerdeführerin berechtigt, am Augenschein
teilzunehmen.

Grundsätzlich umfasst der Anspruch auf rechtliches Gehör auch
das Recht, sich in einem Verfahren vertreten und beratend unterstützen zu
lassen (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 8
N. 56). In der Wahl der Person des Vertreters oder Beraters ist eine
Partei grundsätzlich frei. Im Verwaltungs- und Verwaltungsjustizverfahren
besteht zudem kein Anwaltszwang, d.h. auch bei einem berufsmässigen Vertreter
muss es sich nicht um einen Rechtsanwalt handeln (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 8
N. 56). Dass es sich bei den beiden von der Beschwerdeführerin im
vorliegenden Verfahren gewählten Beratern gleichzeitig um Anwohner handelt, die
am Ausgang des Verfahrens auch in persönlicher Hinsicht interessiert sind, mag
zwar stossend erscheinen, ist jedoch nicht als unzulässig zu beurteilen,
solange diese sich lediglich im Rahmen der Anträge der Beschwerdeführerin
äussern. Es liegt in der Natur der Sache, dass ein Parteivertreter nicht unabhängig
ist. Für die Gegenpartei entsteht dadurch kein Nachteil. Es steht ihr frei,
sich ihrerseits fachkundig beraten und unterstützen zu lassen.

Die Frage, ob die Ausführungen der beiden Anwohner
anlässlich des Augenscheins berücksichtigt werden dürfen oder nicht, kann im
vorliegenden Fall jedoch offen bleiben. Wie dem Augenscheinprotokoll ohne
weiteres entnommen werden kann, enthielten die Äusserungen der beiden Anwohner
keine neuen entscheidrelevanten Vorbringen. Insbesondere sind die sich auf ein
künftiges Projekt für eine Neuüberbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 02
beziehenden Erklärungen und Vorschläge nicht entscheidrelevant und daher
ohnehin nicht zu berücksichtigen.

4.  

4.1  Gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen,
samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser
Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen
unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des in
Frage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nötigenfalls die Expertisen
oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich
verfügende Behörde getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die
denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder
zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinne von § 203
Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung –
und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die
rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

4.2 Eine
Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde
aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung
ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Bei
der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs geht es zwar um die
Beurteilung einer Rechtsfrage; doch steht der für die Unterschutzstellung
zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beantwortung der Frage, ob bezüglich
eines bestimmten Objekts die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im
Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu. Deren Handhabung
kann die Baurekurskommission kraft der ihr zukommenden Ermessenkontrolle überprüfen;
doch auferlegt sie sich dabei eine gewisse Zurückhaltung, soweit es um die Beurteilung
örtlicher Verhältnisse geht. Soweit unter mehreren in Betracht fallenden
Schutzobjekten eine Auswahl zu treffen ist, kann sich die zuständige kommunale
Behörde zudem auf die Gemeindeautonomie berufen, was die Baurekurskommission
bei der Ermessensüberprüfung ebenfalls zu berücksichtigen hat (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 20 N. 20 und 22; RB 1989 Nr. 67). Das Verwaltungsgericht
mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein auf Rechtskontrolle
eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider
Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung
zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und
gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 85;
RB 1982 Nr. 37; vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3). 

Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als
wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht
zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG,
sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts
höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992
Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom
Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von
den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982
Nr. 37).

4.3  Der
denkmalpflegerische Wert des streitbetroffenen Gebäudes wurde vorliegend durch
die kommunale Natur- und Heimatschutzkommission einerseits sowie durch die
fachkundige Baurekurskommission II anderseits geprüft. Ein weiteres Gutachten
der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission erübrigt sich deshalb.

4.4  Feststeht
zunächst, dass es sich beim Streitobjekt um ein stattliches und typisches Zürichseehaus
handelt, das in seiner Grundsubstanz erhalten ist und dem deshalb ein gewisser Eigenwert
zu zuschreiben ist. Unbestritten ist jedoch, dass das originale
Erscheinungsbild der Baute verschiedene Beeinträchtigungen erfahren hat (vgl.
dazu E. 2.1) und dass im Gebäude keine baulichen Anhaltspunkte mehr dafür
vorhanden sind, dass es einst die erste Brauerei von Wädenswil beherbergte.
Nicht strittig ist auch, dass in der Gemeinde Wädenswil mehrere Zürichseehäuser
aus der gleichen Zeitepoche vorhanden sind, denen aus denkmalpflegerischer
Sicht ein höherer Stellenwert als dem Streitobjekt beigemessen wird und die teilweise
sogar regionale Bedeutung haben. Es kann an dieser Stelle auf die detaillierten
und unbestrittenen Ausführungen der Baurekurskommission II zu den verschiedenen
Vergleichsobjekten verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
VRG). Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass sowohl die
Beschwerdegegnerin als auch die Vorinstanz dem Gebäude "Im Grüene
Hof" keine wichtige Zeugeneigenschaft attestierten. Selbst wenn das
Streitobjekt in Bezug auf seinen baulichen Zustand und Grad an Originalität mit
den verschiedenen anderen Objekten vergleichbar wäre, stünde es im
pflichtgemässen Ermessen der kommunalen Behörde, aus verschiedenen potentiellen
Zeugen eine adäquate Auswahl zu treffen. Dass das Gebäude lediglich aufgrund
seiner Lage am See als wichtiger Zeuge beurteilt werden müsste, wird nicht
geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.

4.5 Die
Beschwerdeführerin begründet den ihrer Auffassung nach sehr hohen Situationswert
unter anderem mit der Lage am See. Auch die Baurekurskommission II hat eingeräumt,
dass der Baute eine gewisse Bedeutung als "Landmark" zu attestieren
sei. Der Augenschein hat gezeigt, dass das durch das streitbetroffene Gebäude
zusammen mit dem Haus "Wasserfels" im Mündungsbereich der Luftstrasse
gebildete "Plätzchen" durchaus reizvoll ist und den streitbetroffenen
Gebäuden zusammen mit den Häusern "Wasserfels" und "Zur
Wellingtonia" eine gewisse Ensemblewirkung zukommt. Indessen wurde vor Ort
auch deutlich sichtbar, dass die Baurekurskommission II dieser Ensemblewirkung zu
Recht keine allzu grosse Bedeutung beigemessen hat, da sie sich nur gerade dem
sich auf der Luftstrasse vor dem Haus "Wasserfels" befindlichen
Betrachter präsentiert, während das Ensemble vom See her nicht erkennbar ist. Weiter
kann der Charakter der Luftstrasse als alte Durchgangsstrasse zwar teilweise
noch erkannt werden. Doch ist das weniger dem Streitobjekt, sondern eher den Gebäuden
südlich der Luftstrasse zuzuschreiben. 

Es ist somit davon auszugehen, dass das Streitobjekt seine
Umgebung mitprägt und auch zu einem gewissen Grad aufwertet. Aber es kann nicht
gesagt werden, dass das Gebäude seine Umgebung wesentlich prägen würde, sodass der
Situationswert als sehr hoch einzustufen wäre. Vielmehr ist der
Baurekurskommission II darin beizupflichten, dass sich die nähere Umgebung des
Gebäudes in der Vergangenheit sehr stark verändert hat. Heute ist der Bereich
der Mündung der Luftstrasse durch die stark befahrene Seestrasse sowie die
Bahngeleise der SBB und der Südost-Bahn geprägt. Markant erscheinen überdies
die Fabrikbauten der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft nordwestlich
des Streitobjekts. Es ist ausserdem abzusehen, dass selbst attraktivere
Neubauten an dieser Stelle aufgrund ihrer Ausmasse dominant wirken und das
Gebäude "Im Grüene Hof" in seiner Bedeutung für die Erscheinung der
Seefront bedrängen würden.

4.6  Zusammenfassend
erweist sich die Würdigung der Vorinstanzen, das streitbetroffene Wohnhaus sei
nicht als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu
qualifizieren, daher als vertretbar und nicht rechtsverletzend. Es kann bei
dieser Rechtslage offen bleiben, ob eine Unterschutzstellung mit dem Grundsatz
der Verhältnismässigkeit vereinbar wäre. Anzumerken ist diesbezüglich jedoch,
dass eine Sanierung zwar grundsätzlich nicht ausgeschlossen wäre, da das
Gebäude in seiner Grundsubstanz erhalten ist. Für eine Wohnnutzung wäre
aufgrund der sehr hohen Lärmbelastung der Räume durch die Eisenbahn und die
Seestrasse indessen mit einem äusserst grossen Aufwand zu rechnen, was eine
Renovation in Übereinstimmung mit der Baurekurskommission II wohl als unverhältnismässig
erscheinen liesse.

5.  

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Die Kosten des
Verfahrens sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit 13 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'650.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Mitteilung an …