# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 02dfc69b-59ed-5d2a-a8d6-a6b578a390ad
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-03
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Strafgericht 03.11.2022 SST.2022.77
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_008_SST-2022-77_2022-11-03.pdf

## Full Text

Obergericht 

Strafgericht, 1. Kammer 

 

 

SST.2022.77 
(ST.2020.132; ST.2017.76) 

 

 

Urteil vom 3. November 2022 
 

 

Besetzung  Oberrichter Six, Präsident  

Oberrichter Fedier  

Oberrichter Holliger  

Gerichtsschreiberin Wanner 

 

 
   

Anklägerin   Kantonale Staatsanwaltschaft, 

Bleichemattstrasse 7, 5001 Aarau  

 

Privatkläger 1  A._____, 

[…]  

 

Privatklägerin 2  B._____, 

[…]  

 

beide Privatkläger vertreten durch Rechtsanwalt Alain Lässer,  

[…] 

 

 
    

Beschuldigte   C._____,  

geboren am tt.mm.1961, von Lützelflüh, 

[…] 

 

verteidigt durch Rechtsanwalt Dominik Brändli,  

[…] 

 

 

 
 

Gegenstand  Betrug 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Am 18. Juni 2020 erhob die Kantonale Staatsanwaltschaft gegen die 

Beschuldigte Anklage wegen Betrugs (Verfahrensakten [VA] act. 1 ff.).  

 

2. 

Mit Urteil vom 10. November 2021 sprach die Präsidentin des 

Bezirksgerichts Aarau die Beschuldigte von Schuld und Strafe frei, wies 

das Grundbuchamt Zofingen an, die Grundbuchsperre betreffend die 

Liegenschaft in Q., Grundstück Nr. […], aufzuheben, verwies die 

Schadenersatzansprüche der Privatkläger A. und B. auf den Zivilweg und 

wies die Anträge der Privatkläger A. und B. auf eine angemessene 

Entschädigung sowie eine Ersatzforderung ab. 

 

3. 

3.1. 

Sowohl die Privatkläger A. und B. als auch die Staatsanwaltschaft meldeten 

am 22. November 2021 je die Berufung an und verlangten ein begründetes 

Urteil, wobei die Staatsanwaltschaft ihre Berufung mit Schreiben vom 

21. März 2022 zurückzog.  

 

3.2. 

Mit Berufungserklärung vom 30. März 2022 beantragten die Privatkläger A. 

und B., dass das Urteil vollständig aufzuheben, die Beschuldigte wegen 

Betrugs schuldig zu sprechen und mit einer Freiheitsstrafe von 12 Monaten 

sowie einer Verbindungsbusse von Fr. 5'000.00 zu verurteilen sei. Die 

Zivilforderung im Umfange von Fr. 558'671.76 (Fr. 476'664.91 zzgl. 5% 

Zins seit 1. März 2015 und Fr. 82'006.85) sei gutzuheissen, eventualiter im 

Grundsatz nach festzustellen und hinsichtlich der genauen Höhe auf den 

Zivilweg zu verweisen; die Ersatzforderung der Staatsanwaltschaft im 

Umfange von Fr. 476'664.91 sei gutzuheissen und der Privatklägerschaft, 

die im Gegenzug ihre Zivilforderung im Umfange der Ersatzforderung an 

den Staat abtritt, zuzusprechen. Der beschlagnahmte Vermögenswert 

(Liegenschaft Grundstück Nr. […] in Q.) sei zur Deckung der Ersatz-

forderung zu verwerten. Die Privatklägerschaft sei für deren Aufwendungen 

im Vor-, Haupt- und Berufungsverfahren angemessen zu entschädigen und 

die Verfahrenskosten ausgangsgemäss neu zu verlegen.  

 

3.3. 

Die Staatsanwaltschaft erhob am 20. April 2022 die Anschlussberufung 

und beantragte, dass das Urteil vollumfänglich aufzuheben, die 

Beschuldigte wegen Betrugs schuldig zu sprechen und sie hierfür mit einer 

Freiheitsstrafe von 12 Monaten sowie einer Verbindungsbusse von 

Fr. 2'000.00 zu bestrafen sei. Der beschlagnahmte Vermögenswert 

 - 3 - 

 

 

 

(Liegenschaft Grundstück Nr. […] in Q.) sei zur Deckung der Ersatz-

forderung zu verwerten; sofern die Zivilforderung nicht gutgeheissen oder 

nicht darauf eingetreten werde, sei der beschlagnahmte Vermögenswert zu 

verwerten und der Erlös zugunsten des Kantons Aargau einzuziehen. Die 

Beschuldigte sei zu einer Ersatzforderung zu verpflichten und die Kosten- 

und Entschädigungsfolgen seien zulasten der Beschuldigten zu verlegen. 

 

3.4. 

Die Beschuldigte verzichtete mit Schreiben vom 25. April 2022, einen 

Nichteintretensantrag auf die Berufung der Privatkläger A. und B. zu stellen 

oder Anschlussberufung zu erklären. 

 

3.5. 

Mit Schreiben vom 16. Mai 2022 verzichtete die Beschuldigte einen Antrag 

auf Nichteintreten auf die Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft zu 

stellen. 

 

3.6. 

Die Staatsanwaltschaft reichte am 7. Juni 2022 ihre Anschlussberufungs-

begründung ein.  

 

3.7. 

Mit Schreiben vom 30. Juni 2022 teilte die Beschuldigte mit, dass die 

Anschlussberufungsantwort anlässlich der mündlichen Berufungs-

verhandlung erfolgen werde. 

 

3.8. 

Die Privatkläger A. und B. reichten am 17. Juli 2022 ihre 

Berufungsbegründung ein. 

 

3.9. 

Mit Schreiben vom 25. August 2022 teilte die Beschuldigte mit, dass auf 

das Stellen von Beweisergänzungsanträgen sowie auf das Einreichen einer 

vorgängigen schriftlichen Berufungsantwort verzichtet werde. 

 

3.10. 

Die gemeinsame Berufungsverhandlung i.S. F. (SST.2022.76) und C. 

(SST.2022.77) fand am 3. November 2022 statt. Sowohl die Privatkläger 

A. und B. als auch die Staatsanwaltschaft hielten an ihren Anträgen fest. 

Die Beschuldigte beantragte die vollumfängliche Abweisung der Berufung. 

 

  

 - 4 - 

 

 

 

   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

In tatsächlicher Hinsicht wird der Beschuldigten gemäss Anklageschrift 

vom 18. Juni 2020 stark zusammengefasst vorgeworfen, dass sie 

(zusammen mit ihrem Ehemann F.; Mitbeschuldigter im Parallelverfahren 

SST.2022.76) beim Verkauf ihres Hauses am [Adresse] in R. die Privat-

kläger A. und B. bewusst über die Beschaffenheit des Kaufobjekts 

(Problematik mit der Entwässerung und weitere wasserbedingte und 

konstruktive Mängel) getäuscht habe. 

 

1.2. 

Die Vorinstanz sprach die Beschuldigte von Schuld und Strafe frei, da der 

Beschuldigten nicht nachgewiesen werden könne, dass sie im Wissen über 

die wahren Tatsachen bzw. über die Mängel an der Liegenschaft 

(Entwässerungs- und Feuchtigkeitsproblematik sowie konstruktive Mängel) 

den Privatklägern A. und B. falsche Tatsachen vorgespiegelt habe, indem 

sie die Mängelfreiheit der Liegenschaft beteuert habe.  

 

1.3. 

Die Privatkläger A. und B. machen mit Berufung im Wesentlichen geltend, 

dass der Beschuldigten die Feuchtigkeits- und Wasserprobleme bekannt 

gewesen seien. Die Beschuldigte habe die Privatklägerschaft 

diesbezüglich im Unwissen gelassen und Feuchtigkeits- bzw. Wasser-

probleme sogar ausdrücklich verneint. 

 

1.4. 

Die Staatsanwaltschaft führt in ihrer Anschlussberufungsbegründung im 

Wesentlichen aus, dass die Vorinstanz keine kritische Beweiswürdigung 

vorgenommen und vornehmlich auf die Behauptungen der Beschuldigten 

und deren Ehemann an der Hauptverhandlung bzw. in den Einvernahmen 

in der Strafuntersuchung abgestellt habe. Es sei jedoch gestützt v.a. auf 

die Aussagen der beiden Zeugen H. und I. sowie unter kritischer 

Betrachtung der Aussagen der Zeugen J., K. und L. nämlich erwiesen, dass 

die Beschuldigte über die Entwässerungsproblematik der Liegenschaft 

gewusst habe. Indem die Beschuldigte die Mängelfreiheit der Liegenschaft 

gegenüber den Privatklägern A. und B. bestätigt habe, habe sie damit 

wissentlich falsche Tatsachen vorgespiegelt, um die Privatklägerschaft 

vom Kaufobjekt zu überzeugen. 

 

1.5. 

Die Beschuldigte stellt sich auf den Standpunkt, dass die Berufung und 

Anschlussberufung abzuweisen und sie von Schuld und Strafe 

freizusprechen sei (Protokoll der Berufungsverhandlung S. 37 ff.). 

 

 - 5 - 

 

 

 

2. 

2.1. 

Gemäss Art. 146 Abs. 1 StGB macht sich des Betruges schuldig, wer in der 

Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, jemanden 

durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt 

und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch dieser sich 

selbst oder einen andern am Vermögen schädigt.  

 

Als Täuschung gilt jedes Verhalten, das darauf gerichtet ist, bei einem 

anderen eine von der Wirklichkeit abweichende Vorstellung hervorzurufen. 

Vorausgesetzt wird, dass der Täter eine ganze Kausalkette von 

Geschehnissen in Gang setzt. Zwischen dessen irreführendem Verhalten, 

dem Irrtum des Getäuschten, der Vermögensdisposition und dem 

Vermögensschaden ist ein Kausalzusammenhang erforderlich. Die 

Vermögensverfügung muss stets auf den Irrtum des Getäuschten 

zurückzuführen sein. Überdies ist zwischen der Täuschung, dem Irrtum und 

der Vermögensverfügung ein Motivationszusammenhang verlangt, d.h. der 

Betroffene muss infolge der Täuschung und seines Irrtums zur 

Vermögensverfügung motiviert worden sein. Täuschungsrelevant können 

somit von vornherein nur solche Falschangaben sein, die den Entscheid 

des Getäuschten über die vom Täter angeregte Vermögensdisposition 

überhaupt zu beeinflussen vermögen (vgl. BGE 147 IV 73; BGE 143 IV 302 

E. 1; je mit Hinweisen). Die Erfüllung des Tatbestands erfordert weiter eine 

arglistige Täuschung, wobei das Merkmal der Arglist erfüllt ist, wenn der 

Täter ein ganzes Lügengebäude errichtet oder sich besonderer 

Machenschaften oder Kniffe bedient (vgl. BGE 142 IV 153 E. 2.2.2;  

135 IV 76 E. 5.1 f.; je mit weiteren Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 

6B_151/2019 vom 17. April 2019 E. 3.2). 

 

Der Betrugstatbestand setzt in subjektiver Hinsicht voraus, dass der Täter 

bei seiner Täuschungshandlung über die Abweichung seiner Erklärung von 

der Wirklichkeit wusste und den Irrtum des Getäuschten zumindest in Kauf 

genommen hat. Der Täter muss im Wissen und mit dem Willen handeln, 

durch das täuschende Verhalten jemanden mindestens möglicherweise in 

einen Irrtum zu versetzen und ihn dadurch zu einer Vermögensdisposition 

zu veranlassen, wodurch er sich oder einen anderen schädigt. Zudem 

muss er mit der Absicht oder Eventualabsicht handeln, sich oder einen 

anderen unrechtmässig zu bereichern (vgl. TRECHSEL/CRAMERI, in: 

Praxiskommentar, Schweizerisches Strafgesetzbuch, 1. Aufl. 2021, N. 31 

zu Art. 146 StGB; MAEDER/NIGGLI, in: Basler Kommentar, Strafrecht, 

4. Aufl. 2019, N. 273 zu Art. 146 StGB). 

 

2.2. 

Nach der Rechtsprechung gilt als Mittäter, wer bei der Entschliessung, 

Planung oder Ausführung eines Deliktes vorsätzlich und in massgebender 

Weise mit anderen Tätern zusammenwirkt, so dass er als Hauptbeteiligter 

 - 6 - 

 

 

 

dasteht. Dabei kommt es darauf an, ob der Tatbeitrag (nach den 

Umständen des konkreten Falles und dem Tatplan) für die Ausführung des 

Deliktes so wesentlich ist, dass sie «mit ihm steht oder fällt». Der Mittäter 

muss bei der Entschliessung, Planung oder Ausführung der Tat auch 

tatsächlich mitwirken. Daraus folgt aber nicht, dass Mittäter nur ist, wer an 

der eigentlichen Tatausführung beteiligt ist oder sie zu beeinflussen 

vermag. Tatbestandsmässige Ausführungshandlungen sind nicht not-

wendige Voraussetzung für die Annahme von Mittäterschaft 

(BGE 135 IV 152 E. 2.3.1 S. 155; Urteil des Bundesgerichts 6B_712/2017 

vom 23. Mai 2018 E. 2.3.2, nicht publ. in: BGE 144 IV 198). In 

Mittäterschaft begangene Tatbeiträge werden jedem Mittäter zugerechnet 

(BGE 143 IV 361 E. 4.10 S. 371; Urteile des Bundesgerichts 6B_371/2020 

vom 10. September 2020 E. 2.3 sowie 6B_27/2020 vom 20. April 2020 

E. 1.3.2). 

 

2.3. 

Das Gericht würdigt die Beweise frei nach seiner aus dem gesamten Ver-

fahren gewonnenen Überzeugung (Art. 10 Abs. 2 StPO). Bestehen 

unüberwindliche Zweifel an der Erfüllung der tatsächlichen Voraus-

setzungen der angeklagten Tat, so geht das Gericht von der für die 

beschuldigte Person günstigeren Sachlage aus (Art. 10 Abs. 3 StPO). 

Bloss abstrakte und theoretische Zweifel sind nicht massgebend, weil 

solche immer möglich sind und absolute Gewissheit nicht verlangt werden 

kann. Nicht verlangt wird indes, dass bei sich widersprechenden Beweis-

mitteln unbesehen auf den für die angeklagte Person günstigeren Beweis 

abzustellen ist (BGE 144 IV 345 E. 2.2.1). 

 

3. 

3.1. 

In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten und damit erstellt, dass gemäss 

dem gerichtlich angeordneten Gutachten M. GmbH vom 14. Juni 2016  

(UA BO 5.6 act. 6 ff.) und dem Ergänzungsgutachten M. GmbH vom 

2. Dezember 2016 (UA BO 5.6 act. 286 ff.) inkl. Gutachten N. AG vom 

18. November 2016 (UA BO 5.6 act. 265 ff.) die Ursache der Schäden an 

der betreffenden Liegenschaft in der mangelhaften Planung eines 

Konzepts zur Entwässerung von Balkon, Terrasse und Schwimmbad-

umgebung, der fehlenden Flächen- bzw. mangelhaften partiellen 

Abdichtung sowie des fehlerhaften Nutzschichtaufbaus mit ungenügendem 

Gefälle liege. Bei beiden Flachdächern sowie in der südöstlichen Rinne sei 

liegendes Wasser vorhanden gewesen. Die Flachdächer seien fast 

gefällelos und die Ausläufe etwas zu hoch versetzt worden, was zu 

Wasseranstau und dem vermehrten Ansammeln von Rückständen führe. 

Es seien keine Notüberläufe vorhanden. In den darunterliegenden 

Schlafzimmern seien jedoch keine Schäden sichtbar. Sowohl die 

Nutzschicht beim Balkon im Obergeschoss, als auch die Nutzschicht der 

grossen Terrasse im Erdgeschoss, der Aussentreppe, dem Zugangsweg 

 - 7 - 

 

 

 

zum Hauseingang und dem hinteren Zugang des Schwimmbads hätten 

verschiedene Schwachstellen (Aussinterungen, Fugen, dunkle 

Verfärbungen etc.) aufgewiesen. Eine Drainage- oder Entspannungsebene 

oder ein fachgerechter Drainagemörtel sei nicht vorhanden. Durch den 

Konstruktionsaufbau könne das Wasser nur ungenügend abtransportiert 

werden und es seien deshalb dunkle Verfärbungen sichtbar. Die 

Geländerpfosten der grossen Terrasse im Erdgeschoss, welche über 

Konsolen direkt auf die Nutzschicht befestigt worden seien, würden 

Korrisionsschäden aufweisen. Es sei sichtbar, dass der Pfosten/ 

Konsolenbereich nachträglich mit einer anderen Farbe überstrichen 

worden sei, wobei sich der Anstrich wegen der vorhandenen Feuchtigkeit 

bereits ablöse. Zudem sei gemäss Gutachten im Schlafzimmer OG "Sohn", 

im Untergeschoss an der östlichen Ecke beim Treppenabgang sowie an 

zwei Stellen der Garage Wassereindrang festgestellt worden. Einerseits sei 

das Wasser beim Decken/Wandanschluss an der nordwestlichen Wand 

(linke Garagenwand) sowie im Übergang Stützmauer/gedeckter Sitzplatz 

(darüberliegend) eingedrungen und andererseits infiltriere das Wasser 

beim linken Garagenplatz durch die Decke und tropfe teilweise auf die 

Schutzdecke, resp. in den Eimer. Es kann hierzu auch auf die zutreffenden 

Ausführungen der Vorinstanz in E. 2.4.3 bis E. 2.4.5 verwiesen werden. 

 

Ebenfalls unbestritten ist, dass die beiden Privatkläger A. und B. die 

Liegenschaft vor dem Kauf mehrfach besichtigt haben, wobei zwischen den 

Kaufparteien die losen Balkonplatten, der Hagelschaden sowie der Fleck 

in der Garage besprochen wurden (vgl. Protokoll der Berufungs-

verhandlung S. 5 ff., S. 13 und S. 16 ff.). Der Beschuldigte hat auf 

mehrmaliges Nachfragen der Privatkläger A. und B. hin mehrfach bestätigt, 

dass sie kein Feuchtigkeitsproblem (gehabt) hätten (Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 34).  

 

Die Beschuldigte bestreitet jedoch, dass sie von den Mängeln 

(Feuchtigkeits- und Wasserprobleme aufgrund der Konstruktionsmängel) 

an der Liegenschaft wusste und somit wissentlich den Privatklägern A. und 

B. falsche Tatsachen vorgespiegelt hat, indem sie die Mängelfreiheit der 

Liegenschaft bestätigte. 

 

3.2. 

Mit der Vorinstanz gelangt auch das Obergericht aus nachfolgenden 

Gründen zur Auffassung, dass es am Nachweis fehlt, dass die 

Beschuldigte von den Konstruktionsmängeln bzw. der Wasser- und 

Feuchtigkeitsproblematik an der Liegenschaft gewusst hat: 

 

3.2.1. 

Gemäss dem gerichtlich angeordneten Gutachten M. GmbH vom 14. Juni 

2016 haben die Schäden an der betreffenden Liegenschaft bereits vor dem 

1. März 2015 bestanden. Die Tragweite und die Zusammenhänge der 

 - 8 - 

 

 

 

verschiedenen Schäden, resp. Schwachstellen seien aber erst mit der 

durchgeführten Untersuchung mit den Sondierungen und Aufnahmen 

sichtbar geworden. Gemäss dem Gutachten hätte auch ein Laie unter 

Berücksichtigung, dass die Schadenbilder mit den Aussinterungen über 

eine längere Zeitdauer seit der Erstellung immer wieder aufgetreten seien, 

auf diese Schäden aufmerksam werden können. Je kürzer die Zeitdauer 

der Beobachtung der Schadenbilder sei und wenn zudem optische 

Korrekturen vorgenommen worden seien, desto unwahrscheinlicher sei es 

für einen Laien, die Schäden zu erkennen (UA BO 5.6 act. 35). Aufgrund 

der Laborergebnisse wurde festgestellt, dass auf dem 1. Farbanstrich 

Kalkablagerungen vorhanden sind, welche mit einem 2. Farbanstrich 

überstrichen wurden, wobei auf diesem 2. Farbanstrich auch wieder 

Kalkablagerungen vorhanden sind (UA BO 5.6 act. 294 inkl. Gutachten 

N. AG vom 18. November 2016 in UA BO 5.6 act. 265 ff.). Die vorhandenen 

Aussinterungen seien nicht nur partiell an einer Stelle vorhanden gewesen, 

sondern an diversen Stellen. Diese Stellen seien so dominant, dass dies 

dem Verkäufer (bzw. der Beschuldigten) in den vielen Jahren der Nutzung 

auch als Laie hätte auffallen müssen. Wäre dies nicht aufgefallen oder als 

störend empfunden worden, so wäre auch kaum ein zusätzlicher 

Farbanstrich ausgeführt worden (UA BO 5.6 act. 294). Wenn an so vielen 

Orten Feuchtigkeit austrete und Spuren hinterlasse, müsste sich auch ein 

Laie Gedanken machen, dass Schwachstellen in grösserem Umfang 

vorhanden seien und als Folge dann Fachpersonen zur Schaden-

beurteilung hinzuziehen (UA BO 5.6 act. 295).  

 

In den Gutachten wird zwar ausgeführt, dass die Aussinterungen und 

Spuren der Beschuldigten hätten auffallen müssen und diese sich hätte 

Gedanken machen müssen, ob Schwachstellen in grösserem Umfang 

vorhanden seien und als Folge dann Fachpersonen zur Schaden-

beurteilung hätte hinzuziehen müssen. Im Gutachten werden aber keine 

Angaben dazu gemacht, ob die Beschuldigte aufgrund der sichtbaren 

Spuren und Aussinterungen hätte schliessen müssen, dass nicht nur 

gewisse Schwachstellen in grösserem Umfang, sondern auch 

konstruktionsbedingte Mängel im gutachterlich festgestellten Ausmass in 

ihrer Liegenschaft vorliegen. Im Gutachten wird selber eingeräumt, dass 

die Tragweite und die Zusammenhänge der verschiedenen Schäden, resp. 

Schwachstellen erst mit der durchgeführten Untersuchung mit den 

Sondierungen und Aufnahmen sichtbar geworden sind. Es kann gestützt 

auf das Gutachten somit nicht gefolgert werden, dass die Beschuldigte aus 

dem Vorliegen gewisser äusserlicher Anzeichen an der Liegenschaft wie 

Flecken und Aussinterungen auf ein grundlegendes Entwässerungs-

problem im ihr vorgeworfenen Ausmass (bauliche Konstruktionsmängel, 

kein Entwässerungskonzept, fehlende Abdichtungen und einen fehler-

haften Nutzschichtaufbau) und den damit zusammenhängenden 

Feuchtigkeits- und Wasserprobleme gewusst haben musste; vielmehr wird 

diese Frage offengelassen.  

 - 9 - 

 

 

 

 

3.2.2. 

Die Liegenschaft wurde gemäss der Police Nr. […] bei der Aargauischen 

Gebäudeversicherung (AGV) gegen Feuer- und Elementarschäden 

versichert. Es bestand bei der AGV hingegen keine Deckung für 

Gebäudewasser oder eine sogenannte Zusatzversicherung Aqua Plus 

(UA BO 5.1 act. 229 ff.). Die Schweizerische Mobiliar Versicherungs-

gesellschaft AG (fortan: Mobiliar) hielt mit Schreiben vom 18. Juli 2019 fest, 

dass während der Bauphase die Liegenschaft eine Gebäudewasser-

versicherung gehabt habe, wobei nach Bauende der Vertrag wieder 

aufgehoben worden sei und aufgrund der abgelaufenen 10-jährigen 

Aufbewahrungsfrist nicht mehr erhältlich gemacht werden könne 

(UA BO 5.1 act. 301). Weiter bestätigte die Mobiliar, dass die Liegenschaft 

bis zu ihrem Verkauf im Jahr 2015 gegen Gebäudewasserschäden mit 

Ausnahme von Elementarschäden versichert gewesen sei (UA BO 5.1 

act. 327). Sowohl die Aargauische Gebäudeversicherung (UA BO 5.1 

act. 228) als auch die Mobiliar (UA BO 5.1 act. 301) bestätigten, dass bis 

auf den Hagelschaden im Juli 2011 keine Schadensfälle registriert oder 

bezahlt worden seien. Anlässlich der Berufungsverhandlung vom 

3. November 2022 reichte die Beschuldigte eine E-Mail der Mobiliar ein, 

wonach sie und ihr Ehemann vom 26. September 2005 bis 31. März 2015 

eine Gebäudewasserversicherung bei der Mobiliar abgeschlossen hatten 

und im gesamten Versicherungszeitraum mit Ausnahme des 

Schadenereignisses eines Rückstaus von der Kanalisation im Keller vom 

25. September 2006 (vgl. auch Protokoll der Berufungsverhandlung 

S. 32 f.) keine weiteren Gebäudeschaden angemeldet und/oder 

Versicherungsleistungen bezogen worden sind. 

 

3.3. 

3.3.1. 

Die Aussagen der Beschuldigten sind bezüglich des Kernvorwurfs während 

des gesamten Strafverfahrens konstant, schlüssig und nachvollziehbar und 

somit glaubhaft ausgefallen. Die Beschuldigte gab von Anfang an zu, 

zusammen mit ihrem Ehemann (Mitbeschuldigter im Parallelverfahren 

SST.2022.76) den Privatklägern A. und B. die Liegenschaft nach 

zahlreichen Besichtigungen verkauft zu haben und bestreitet die 

Ergebnisse des gerichtlich angeordneten Gutachtens der M. GmbH nicht. 

Die Beschuldigte macht insbesondere in Bezug auf den Bau und den 

Zustand der Liegenschaft konsistente Aussagen, welche durch die 

Aussagen des Architekten J. sowie der anderen am Bau beteiligten 

Personen bestätigt werden. Insofern sind ihre Aussagen als glaubhaft zu 

würdigen. Die Beschuldigte gab zu Protokoll, dass der Privatkläger A. 

wiederholt Fragen zum Zustand des Hauses gestellt habe, insbesondere 

ob je Wasser eingedrungen sei (UA BO 4.5 act. 7; Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 34). Sie bekräftigte mehrfach, dass sie im 

Gebäudeinnern nie Wassereindrang oder einen wasserbedingten Schaden 

 - 10 - 

 

 

 

festgestellt habe. Nicht einmal beim Hagel sei Wasser ins Haus 

eingedrungen, wobei die Versicherung alles bezahlt und das gesamte Haus 

angeschaut habe (UA BO 4.5 act. 7 ff und act. 17.; GA act. 507 f.; Protokoll 

der Berufungsverhandlung S. 30). Sie seien ja gut versichert gewesen und 

hätten dies sonst gemeldet (UA BO 4.5 act. 9 f.; GA act. 510 f.). Sie erklärte 

in Übereinstimmung mit den Aussagen ihres Ehemannes stringent und 

detailliert, dass es Ablagerungen bei den porösen Balkonplatten gegeben 

habe, da sich die porösen Platten mit Wasser vollgesogen haben. Das 

Wasser sei durch die Platten hindurchgedrungen und es habe 

Kalkablagerungen gegeben. Sie hätten dies mit dem Architekten J. 

besprochen, der gesagt habe, dass man nichts machen könne, er dies 

selber bei seinem Haus auf der Terrasse ebenfalls habe und er davon 

ausgehe, dass dies mit der Zeit weniger werden würde (UA BO 4.5  

act. 8 f.; UA BO 4.7 act. 4; GA act. 506 f. und act. 509 f.; Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 32). Die Kalkaussinterungen seien aber für sie 

kein Mangel gewesen und sie habe dies mit dem Architekten J. abgeklärt, 

dass dies von der Natur her normal sei und vielleicht auch weniger werde 

mit der Zeit (UA BO 4.7 act. 6). Die Beschuldigte gab mehrfach zu Protokoll, 

dass sie sich als Laie auf die Aussagen des Architekten J. verlassen habe. 

Sie bestätigte die Aussage der Zeugin I., wonach es Schattierungen auf 

den Terrassenplatten gegeben habe, die der Ehemann der Beschuldigten 

jeweils im Frühling auch aufgrund der Ölheizungen der Nachbarn 

«gekärchert» habe (UA BO 4.5 act. 10; GA act. 506). Den Nagel in der 

Wand, um das Kalkwasser abzufangen, hätten sie mit dem Privatkläger A. 

und einem weiteren Experten oder einem Banker anlässlich einer 

Besichtigung besprochen, da man den Nagel und die verkalkten Steine 

gesehen habe (UA BO 4.5 act. 13 f., GA act. 507). In Übereinstimmung mit 

den Aussagen ihres Ehemannes bestätigte sie, dass ihr Ehemann die 

Betonmauern weiss gestrichen habe und sie das Haus nach dem 

Hagelschaden neu anthrazit streichen liessen (UA BO 4.5 act. 11; 

UA BO 4.7 act. 4; GA act. 508). Ihr Ehemann habe zudem im Hausinnern 

manchmal die schwarzen Striche, die durch Jacken, Taschen etc. 

entstanden sind, partiell überstrichen (UA BO 4.5 act. 12; GA act. 507 und 

act. 509; Protokoll der Berufungsverhandlung S. 30).  

 

Da die Beschuldigte ein eindeutiges Interesse am günstigen Ausgang ihres 

Verfahrens hat, ist zu prüfen, ob anhand der äusseren objektiven 

Tatsachen, d.h. insbesondere auch aus dem Tathergang, Rückschluss auf 

die innere Einstellung des Täters, in casu also auf das Wissen um die 

Entwässerungsproblematik, gezogen werden kann (vgl. NIGGLI/MAEDER, 

in: Basler Kommentar, Strafrecht, 4. Aufl. 2019, N. 60 zu Art. 12 StGB). Die 

Beschuldigte gab konstant an, dass die Problematik mit dem Kalkwasser 

und insbesondere auch die Funktion der Schraube auf der rechten Seite 

der Garage anlässlich einer Besichtigung, an welcher neben den 

Privatklägern A. und B. noch ein von ihm beigezogener Experte dabei 

gewesen sei, diskutiert worden sei (UA BO 4.5 act. 13; BO 4.7 act. 4; 

 - 11 - 

 

 

 

GA act. 507). Hätte die Beschuldigte um das Ausmass der 

Entwässerungsproblematik gewusst und diese vertuschen wollen, hätte sie 

oder ihr Ehemann die Schraube eher versteckt bzw. diese zumindest vor 

den Besichtigungsterminen entfernt. Mit Ausnahme der Hagelschäden, 

welche von der Aargauischen Gebäudeversicherung übernommen worden 

waren, hat die Beschuldigte nie bei einer Versicherung irgendwelche 

feuchtigkeitsbedingten Mängel angemeldet oder eine Deckung abklären 

lassen, zumal die Beschuldigte aufgrund ihrer Aussagen zumindest davon 

ausging, dass solche Schäden gedeckt gewesen wären (vgl. obige 

Ausführungen). Der Beschuldigten wird zwar nicht direkt vorgeworfen, dass 

sie Vorkehrungen getroffen haben soll, um Schäden oder Mängel zu 

vertuschen, dies konnte jedoch auch dem Ehemann der Beschuldigten im 

Parallelverfahren SST.2022.76 nicht nachgewiesen werden. Die 

Beschuldigte vermag in Übereinstimmung mit den Aussagen ihres 

Ehemannes die verschiedenen Anstriche nachvollziehbar und belegbar zu 

begründen, zumal der letzte grössere Anstrich im Jahr 2013 zeitlich 

plausibel und kausal auf den Hagelschaden im Jahr 2011 und nicht im 

direkten Zusammenhang mit dem Verkauf im Jahr 2015 zurückzuführen ist. 

Was die Reinigung der Bodenplatten anbelangt, so kann dies nicht bereits 

per se als Täuschungshandlung qualifiziert werden, zumal es im Hinblick 

auf einen Liegenschaftsverkauf im Rahmen des Üblichen erscheint, dass 

Verkäufer die Liegenschaft im bestmöglichen Zustand präsentieren, wozu 

auch die Reinigung der Bodenplatten mit einem Kärcher gehört. Auch die 

jährliche Reinigung der Bodenplatten im Frühling mit dem Kärcher 

erscheint dabei nicht auffällig und gehört zum gewöhnlichen Unterhalt 

dazu. Die Vornahme der Reinigung alleine rechtfertigt damit nicht bereits 

den Schluss auf ein Bewusstsein über die Mangelhaftigkeit der 

Entwässerung bzw. auf eine Handlung zur Täuschung über die 

Mängelfreiheit. Die Beschuldigte hat die Kalkaussinterungen mit dem 

Architekten J. besprochen, dem sie als Fachexperten vertraute und dieser 

hat die Aussinterungen nicht als Mangel qualifiziert. Die Erklärung von J., 

dass die Ausblühungen auf der Terrasse auf die wasserdurchlässigen 

Granitplatten zurückzuführen seien, erschien der Beschuldigten glaubhaft 

und plausibel, weshalb sie sah keinen Grund gesehen hat, diese zu 

hinterfragen (vgl. auch untenstehende Ausführungen). 

 

3.3.2. 

Die Aussagen des Ehemannes der Beschuldigten F., gegen den das 

Parallelverfahren SST.2022.76 als Mitbeschuldigter geführt wird, stimmen 

mit denjenigen seiner Ehefrau grundsätzlich überein. Angesichts der 

Vorwürfe hat er jedoch ein Interesse daran, sich und seine Ehefrau in ein 

möglichst günstiges Licht zu rücken, weshalb grundsätzlich nur mit einer 

gewissen Zurückhaltung auf seine Aussagen abgestellt werden kann. 

Dennoch sind seine Aussagen im ganzen Verfahren konstant, schlüssig 

und nachvollziehbar und somit glaubhaft ausgefallen. Er beteuerte in allen 

Einvernahmen, dass er von den Mängeln bzw. den Konstruktionsmängeln 

 - 12 - 

 

 

 

an seinem Haus nichts gewusst habe (UA BO 4.2 act. 4; UA BO 4.6 act. 10; 

GA act. 505; Protokoll der Berufungsverhandlung S. 21 f.). Er erklärte jedes 

Mal detailliert und stets stringent, dass bei der Garagenmauer Kalk 

rausgelaufen sei, da laut dem Architekten J. das Wasser die porösen 

Granitbodenplatten durchlaufe, dann auf den Beton treffe und dort Kalk 

herauslöse. Er habe deshalb bei der Aussentreppe eine ca. 15 cm lange 

Schraube angebracht, damit das Wasser an der Schraube entlang in einen 

Blumentopf tropfe und nicht der Fassade entlang, was er den Privatklägern 

A. und B. bei den Besichtigungen auch erklärt habe (UA BO 4.2 act. 4 und 

act. 12 f.; UA BO 4.6 act. 7; GA act. 499 und 504). Er habe jeden Frühling 

die ganze Terrasse, die Platten, das Geländer etc. abgedampft, auch 

aufgrund der Ölheizungen in der Nachbarschaft (UA BO 4.6 act. 4; 

GA act. 501; Protokoll der Berufungsverhandlung S. 22). Er habe nicht 

gewusst, was Aussinterungen seien und für ihn habe das Abdampfen der 

Platten und Putzen des Kalks zum Unterhalt gehört und es sei für ihn kein 

Mangel gewesen, zumal ihm dies der Architekt J. als Fachperson so erklärt 

und er als Laie darauf vertraut habe (UA BO 4.2 act. 7 f.; UA BO 4.6 act. 5 

und act. 8 ff.; GA act. 499 f. und 505; Protokoll der Berufungsverhandlung 

S. 22). Er habe mit den Privatklägern A. und B. über den Flecken in der 

Garage diskutiert und er glaube, dass dieser auf die schlechte Isolierung 

zurückzuführen sei. Er habe die Garage dann im Jahr 2008 isolieren lassen 

und ihn habe der Fleck nicht gestört, da es auch nie auf ein Auto getropft 

habe (UA BO 4.2 act. 3; UA BO 4.6 act. 5 f.; GA act. 499; Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 21, S. 25 f.). Er hätte der Versicherung einen 

Mangel oder einen Wasserschaden an der Liegenschaft gemeldet, wenn 

es denn einen gegeben hätte (UA BO 4.2 act. 3 ff.; GA act. 505; Protokoll 

der Berufungsverhandlung S. 22 f., S. 26 f.). Im Rahmen des grossen 

Schadens, der durch den Hagelschaden im 2011 entstanden sei, sei auch 

das ganze Haus drinnen und draussen nochmals kontrolliert worden 

(UA BO 4.2 act. 4 ff.; GA act. 505; Protokoll der Berufungsverhandlung 

S. 23, S. 26 f.). Weiter räumte er auch in allen Einvernahmen ein, dass er 

im Innenbereich, wo man mit den Einkaufstaschen immer mal wieder 

angeschlagen habe, ausgebessert habe, indem er zwei Mal im Jahr etwas 

übermalt habe (UA BO 4.2 act. 8 f.; GA act. 499; Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 22). Er erklärt auch in allen Einvernahmen 

konsistent, dass nach dem Hagelschaden im Juni 2011 der Experte der 

AGV erst Ende Jahr gekommen sei, um die Schäden aufzunehmen und 

dass das Haus erst im Frühling 2012 repariert werden konnte. Die Fassade 

habe er durch den Maler im Herbst 2012 neu von gebrochen weiss auf 

anthrazit streichen lassen. Die Garagenbetonmauern habe er wegen dem 

Wechsel des Farbkonzepts von anthrazit auf gebrochen weiss gestrichen, 

indem er 2012 das erste Mal und 2013 zur Deckung das zweite Mal 

gestrichen habe (UA BO 4.2 act. 10 ff.; UA BO 4.6 act. 4; GA act. 500; 

Protokoll der Berufungsverhandlung S. 26). 

 

 - 13 - 

 

 

 

3.3.3. 

Der sachverständige Architekt J. war eng mit dem Bauprojekt der 

Beschuldigten betraut und es bestand zumindest zwischen seiner Partnerin 

und der Beschuldigten eine freundschaftliche Beziehung. Da er am Bau der 

Liegenschaft beteiligt gewesen war, hat er zumindest ein indirektes 

Interesse am Ausgang des Verfahrens, was in der kritischen Beweis-

würdigung berücksichtigt werden muss. J. gab zu Protokoll, dass während 

und auch nach der Bauphase nie Probleme betreffend Feuchtigkeit oder 

andere Mängel aufgetreten seien (UA BO 4.3 act. 44). Es sei nie feucht 

gewesen, sonst hätte man einen solchen Wasserschaden auch der 

Versicherung gemeldet. Er habe im Jahr 2011 die Schäden aufgrund des 

Hagels selber begutachtet (UA BO 4.3 act. 45). Er bestätigte die Aussagen 

der Beschuldigten, wonach die Liegenschaft nach dem Hagelschaden 

komplett neu gestrichen worden sei (UA BO 4.3 act. 45). Herrn H. kenne 

er, aber dieser habe noch nie für ihn gearbeitet (UA BO 4.3 act. 45 ff.). 

Weiter bestätigte er, dass es bei der Tiefgarage Kalkspuren gehabt habe. 

Er habe sich damals beim Maler schlau gemacht und dieser habe ihm 

gesagt, dass dies keine Aussinterungen seien, da er sicherlich nicht über 

Aussinterungen streichen würde (UA BO 4.3 act. 48 und act. 52). Mehrmals 

gab er in Übereinstimmung mit den Aussagen der Beschuldigten und 

derjenigen ihres Ehemannes zu Protokoll, dass die Ausblühungen auf der 

Terrasse auf die wasserdurchlässigen Granitplatten zurückzuführen seien 

(UA BO 4.3 act. 49 und act. 52 f.). Er betonte zudem wiederholt und mit 

Nachdruck, dass sicher nie Wasser ins Gebäude eingetreten sei, weil sonst 

die Beschuldigte und ihr Ehemann mit Sicherheit auf ihn zugekommen 

wären (UA BO 4.3 act. 44 f., 48 und 53). Die Beschuldigte und ihr Ehemann 

seien sehr pingelig, haben wöchentlich eine Putzfrau engagiert und 

überdies immer auch noch selber geputzt (UA BO 4.3 act. 54 f.). Seine 

Schilderungen sind sachlich, nachvollziehbar und weisen weder 

Übertreibungen noch unnötige Mehrbelastungen auf. 

 

3.3.4. 

Zwischen der Zeugin I. (Maklerin) und der Beschuldigten kam es infolge 

eines Disputs um den O.-Salons zu einem Zerwürfnis ihres 

Freundschaftsverhältnisses (vgl. UA BO 4.5 act. 6 f., BO 4.7 act. 7 ff.). 

Aufgrund ihres zerrütteten Verhältnisses kann nicht ausgeschlossen 

werden, dass sie Mehrbelastungen vorgenommen hat. So hat sie 

beispielsweise behauptet, dass die Beschuldigte ihr gegenüber gesagt 

habe, dass es beim Hagelschaden überall «hineingeseicht» habe (UA BO 

4.3 act. 68). Ob die Beschuldigte dies so gesagt hat oder nicht, kann 

grundsätzlich offenbleiben. Aufgrund der Versicherungsunterlagen (siehe 

oben) geht jedoch klar hervor, dass beim Hagelschaden eben gerade kein 

Wasser in die Liegenschaft eingetreten ist. Weiter gab I. zu Protokoll, dass 

sie bei der Terrasse graue Wasserstriemen gesehen habe, was mit den 

Aussagen der Beschuldigten übereinstimmt (UA BO 4.3 act. 64). Sie 

bestätigte auch die Aussage der Beschuldigten, wonach der Fleck an der 

 - 14 - 

 

 

 

Garagendecke mit den Privatklägern A. und B. besprochen wurde (UA BO 

4.3 act. 65 und 67). Auch die Schattierungen auf den Platten auf der 

Terrasse seien mit den Privatklägern A. und B. besprochen worden und 

dass der Ehemann der Beschuldigten die Platten mit dem Kärcher 

abgespritzt hätte (UA BO 4.3 act. 67). Sie gab mehrfach zu Protokoll, dass 

der Ehemann der Beschuldigten vor dem Verkauf der Liegenschaft überall 

nochmals gestrichen habe, wo es nötig gewesen sei (UA BO 4.3 act. 69 f. 

und 72). Der Ehemann der Beschuldigten habe immer wieder gestrichen, 

da er und die Beschuldigte sehr pingelig seien. Das Haus sei ständig 

geputzt worden, obwohl sie eine Putzfrau gehabt hätten (UA BO 4.3 

act. 70). Sie habe bereits das vorherige Haus der Beschuldigten und ihrem 

Ehemann verkauft und auch dort sei immer alles ständig geputzt worden 

und es habe alles wie neu aussehen müssen (UA BO 4.3 act. 70). Die 

Aussagen der Zeugin I. widersprechen den Aussagen der Beschuldigten 

im Kerngeschehen nicht. Es wird von ihr auch nicht unterstellt, dass die 

Beschuldigte von den Konstruktionsmängeln an der Liegenschaft gewusst 

hätte.  

 

3.3.5. 

Der Zeuge H. gab zu Protokoll, dass er gegen Ende der Bauphase der 

Liegenschaft einmal vor Ort gewesen sei, um Spenglerarbeiten am 

Flachdach zu Ende zu führen. Der Architekt J. habe ihn diesbezüglich 

angerufen. Er habe mit J. die Flachdacharbeiten vor Ort begutachtet 

(UA BO 4.3 act. 29). J. habe ihn ein zweites Mal auf die Baustelle gerufen, 

als die Liegenschaft bereits gestanden habe. Es sei dabei um kleinere 

Spenglerarbeiten an den Regenrinnen gegangen. Es habe sich jedoch 

herausgestellt, dass es relativ kompliziert und aufwändig gewesen wäre 

und er auch diverse Sachen hätte Rückbauen müssen, weshalb er den 

Auftrag nicht erhalten habe (UA BO 4.3 act. 30). Beim zweiten Mal habe 

ihn die Beschuldigte «zämedschiesse» und ihm gesagt, er solle die Sache 

in Ordnung bringen, da es überall «hineinseiche» (UA BO 4.3 act. 30). Die 

Beschuldigte habe sich dabei wohl gedacht, dass er der Spengler gewesen 

sei, der gepfuscht habe, wobei er und J. sie dann aufgeklärt hätten 

(UA BO 4.3 act. 30 f.). Er habe an den Fassaden und am Balkon bereits 

Kalkspuren bzw. Ausblühungen von Kalk gesehen (UA BO 4.3 act. 31). Auf 

der Terrasse habe es stehendes Wasser gegeben, welches nicht 

abgelaufen sei (UA BO 4.3 act. 34). Er habe die Beschuldigte und ihren 

Ehemann nicht über seine Feststellungen betreffend Mängel informiert. Er 

sei aber auch nie im Innern des Hauses gewesen (UA BO 4.3 act. 32 f.).  

 

Sowohl die Beschuldigte (UA BO 4.5 act. 13; GA act. 507) als auch ihr 

Ehemann (UA BO 4.2 act. 11; GA act. 503; Protokoll der Berufungs-

verhandlung S. 22) bestritten in ihren Befragungen konsequent, H. zu 

kennen bzw. mit ihm gesprochen zu haben oder dass dieser für sie 

gearbeitet habe. Die Vorbringen von H. vermögen an der Sachlage 

 - 15 - 

 

 

 

betreffend Wissensnachweis der Beschuldigten von den Konstruktions-

mängel nichts ändern, da er die Beschuldigte und ihren Ehemann nie direkt 

über seine Feststellungen informiert hat. Unklar ist auch, was die 

Beschuldigte gemeint hat, als sie H. gegenüber angeblich gesagt hat, dass 

es überall «hineinseiche», zumal nie irgendein abzuklärender 

Wasserschaden der Versicherung gemeldet worden ist (vgl. obige 

Ausführungen). Gemäss der Sachverhaltsdarstellung von H. soll es bereits 

während der Bauphase zu Feuchtigkeitsproblemen gekommen sein, 

wovon die Beschuldigten Kenntnis gehabt haben sollen. Wären der 

Beschuldigten diese Probleme dazumal aber tatsächlich bekannt gewesen, 

wäre zu erwarten gewesen, dass sie einen solchen Schadenfall bei der 

AGV angemeldet hätte und sich zudem gestützt auf SIA-

Normen/Werkvertrag etc. an die Bauunternehmen/Architekten/Handwerker 

etc. gewandt und Nachbesserungen verlangt hätte. Dafür liegen indessen 

keinerlei aktenkundige Hinweise vor (vgl. auch Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 22 f.). Vielmehr sagte J. aus, er sei von den 

Beschuldigten diesbezüglich nie kontaktiert worden (vgl. E. 4.3.3). Nach 

dem Gesagten kann allein gestützt auf die Aussagen von H. nicht auf einen 

den Beschuldigten bekannten Wasserschaden geschlossen werden. 

 

3.3.6. 

Befragt wurden auch P. (Vertrauensarchitekt der Privatkläger A. und B.), 

AA. und AB. (Geschäftsführer bzw. Verkaufsleiter der beim Bau der 

Liegenschaft als Plattenleger involvierten AC.), K. (Baumeister des 

Hauses) sowie L. (Spengler in der Bauphase des Hauses). Es kann hierzu 

auf die zutreffenden Wiedergaben der Aussagen und Ausführungen der 

Vorinstanz verwiesen werden (vorinstanzliches Urteil E. 2.4.11.1, 2.4.11.2 

und 2.4.11.6). Der Baumeister K. und der Spengler L. sagten aus, nichts 

von einem Wasserschaden gewusst zu haben (UA BO 4.3 act. 47 ff., 

act. 77 ff., 82; BO 4.4 act. 4 ff.). Dass solche Ausblühungen des Öfteren 

vorkommen, erklärte auch K. Dies sei darauf zurückzuführen, dass früher 

qualitativ schlechterer Beton verwendet worden sei als heute (UA BO 4.3 

act. 83 f.). Derselben Meinung ist AA., welcher zu Protokoll gab, die 

Ausblühungen seien auf das poröse Material des Natursteins 

zurückzuführen (UA BO 4.3 act. 18). Und auch der Vertrauensarchitekt der 

Privatkläger A. und B. erachtete den Wasserfleck sowie den 

Wassereinbruch in der Fassade der Terrasse als rein kosmetische 

Probleme, weshalb er den Privatklägern A. und B. auch keine Expertise 

empfohlen habe (UA BO 4.3 act. 4 ff.). Auch wenn auf die Aussagen der 

Zeugen AA., AB., K. sowie L. aufgrund ihrer Beteiligung am Bau der 

Liegenschaft und damit einhergehend ihrer eigenen Interessen am 

Verfahrensausgang nur mit Zurückhaltung abgestellt werden kann, so sind 

sie dennoch schlüssig und erzeugen ein in sich stimmiges Bild. 

 

Die Aussagen und Erklärungen der Beschuldigten, dass sie nichts von der 

Entwässerungsproblematik ihrer Liegenschaft gewusst hat, erscheint 

 - 16 - 

 

 

 

sowohl aufgrund der vorliegenden Sachbeweise als auch aufgrund der 

Aussagen der Zeugen und Auskunftspersonen als glaubhaft. Es geht 

daraus somit nicht hervor, dass die Beschuldigte von der Entwässerungs-

problematik der Liegenschaft gewusst hatte. Da die Beschuldigte damit 

nicht nachweislich von der Entwässerungsproblematik gewusst hat, kann 

ihr auch keine Täuschungshandlung zum Vorwurf gemacht werden. 

 

3.4. 

Mit der Vorinstanz lässt sich nicht erstellen, dass die Beschuldigte von der 

Entwässerungsproblematik bzw. den konstruktiven Baumängeln der 

Liegenschaft gewusst hat, weshalb ihr keine Täuschungshandlung i.S.v. 

Art. 146 StGB zum Vorwurf gemacht werden kann. Es kann grundsätzlich 

offengelassen werden, ob die weiteren Tatbestandsmerkmale des Betrugs 

gemäss Art. 146 StGB erfüllt sind. Insbesondere auch, ob zwischen den 

vorgeworfenen Täuschungshandlungen und dem Verkauf der Liegenschaft 

die Kausalität zu bejahen ist, ob die Beschuldigte Vorsatz in Bezug auf den 

Schaden hatte und ob sie in Bereicherungsabsicht handelte. 

 

3.5. 

Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung der Privatkläger A. und B. 

und die Anschlussberufung der Kantonalen Staatsanwaltschaft im Schuld-

punkt als unbegründet. Die Beschuldigte ist von Schuld und Strafe 

freizusprechen.  

 

4. 

4.1. 

Das Gericht entscheidet über die anhängig gemachte Zivilklage, wenn es 

die beschuldigte Person freispricht und der Sachverhalt spruchreif ist 

(Art. 126 Abs. 1 lit. b StPO). Die Zivilklage wird auf den Zivilweg verwiesen, 

wenn die Privatklägerschaft ihre Klage nicht hinreichend begründet oder 

beziffert hat (Art. 126 Abs. 2 lit. b StPO). Wäre die vollständige Beurteilung 

des Zivilanspruchs unverhältnismässig aufwendig, so kann das Gericht die 

Zivilklage nur dem Grundsatz nach entscheiden und sie im Übrigen auf den 

Zivilweg verweisen (Art. 126 Abs. 3 StPO). 

 

Gemäss Art. 41 Abs. 1 OR ist, wer einem anderen widerrechtlichen Scha-

den zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, ihm zum Ersatze 

verpflichtet. Art. 41 OR setzt voraus, dass ein Schaden besteht, welcher 

schuldhaft durch eine widerrechtliche Handlung verursacht wurde und dass 

zwischen Handlung und Schaden ein adäquater Kausalzusammenhang 

besteht. Verstösst jemand gegen Normen des Strafgesetzes, so ist diese 

Handlung grundsätzlich widerrechtlich. Ein adäquater Kausalzusammen-

hang zwischen Handlung und Schaden ist zu bejahen, wenn die  

betreffende Ursache nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der 

allgemeinen Lebenserfahrung an sich geeignet war, den eingetretenen 

 - 17 - 

 

 

 

Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt dieses Erfolges als durch die 

fragliche Tatsache allgemein als begünstigt erscheint. 

 

Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen (Art. 42 

Abs. 1 OR). Dazu gehört, dass der Schaden substantiiert behauptet wird, 

andernfalls das Gericht die Klage mangels Substantiierung abweist bzw. 

im Strafprozess auf den Zivilweg verweist, selbst wenn die Existenz des 

Schadens klar wäre. Den Geschädigten trifft somit eine Substantiierungs-

obliegenheit. Mithin muss der Geschädigte mit Blick auf den behaupteten 

Schaden jeden Schadensposten so präzise beschreiben, dass ein Beweis-

verfahren durchführbar ist. Dazu gehört auch eine Berechnung des be-

haupteten Schadens. Ungenügend ist die Substantiierung z.B. dann, wenn 

bezüglich des Schadens bloss pauschal auf Rechnungen verwiesen wird, 

die keine detaillierte Angabe über Arbeiten und deren einzelne Kosten 

machen (BGE 108 II 337 E. 4). 

 

4.2. 

Der Beschuldigten kann nicht nachgewiesen werden, dass sie die 

Privatkläger A. und B. über die Entwässerungsproblematik der 

Liegenschaft getäuscht hat, weshalb es bereits am Nachweis der 

Widerrechtlichkeit als Voraussetzung einer deliktischen Haftung fehlt. 

Insoweit es um rein vertragliche Ansprüche geht, so können diese nicht 

Gegenstand einer Adhäsionsklage im Strafverfahren sein (Urteil des 

Bundesgerichts 6B_1310/2021 vom 15. August 2022 E. 3.3; zur 

Publikation vorgesehen). Die Zivilklage der Privatkläger A. und B. ist daher 

auf den Zivilweg zu verweisen. 

 

Wurde die Beschuldigte von Schuld und Strafe freigesprochen und die 

Zivilklage auf den Zivilweg verwiesen, besteht für eine Ersatzforderung 

gemäss Art. 71 StGB kein Raum mehr. Die Beschlagnahme bzw. die 

Grundbuchsperre der Liegenschaft in Q., Grundstück Nr. […] ist vielmehr 

ausgangsgemäss aufzuheben.  

 

5. 

5.1. 

Die Parteien tragen die Kosten des Rechtsmittelverfahrens nach Massgabe 

ihres Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 StPO). 

 

Die obergerichtlichen Verfahrenskosten sind für die gemeinsame 

Berufungsverhandlung i.S. F. (SST.2022.76) und C. (SST.2022.77) 

insgesamt auf Fr. 16'000.00 festzusetzen (§ 18 VKD). 

 

Sowohl die Berufung der Privatkläger als auch die Anschlussberufung der 

Staatsanwaltschaft ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens 

sind die anteilsmässig auf das Berufungsverfahren der Beschuldigten 

entfallenden obergerichtlichen Verfahrenskosten von Fr. 8'000.00 den 

 - 18 - 

 

 

 

Privatklägern A. und B. unter solidarischer Haftung zur Hälfte aufzuerlegen 

und im Übrigen auf die Staatskasse zu nehmen (Art. 418 Abs. 2 StPO). 

 

5.2. 

Wird die beschuldigte Person vollumfänglich freigesprochen, so hat sie 

Anspruch auf Entschädigung ihrer Aufwendungen für die angemessene 

Ausübung ihrer Verfahrensrechte (Art. 436 Abs. 1 StPO i.V.m. Art. 429 

Abs. 1 lit. a StPO). Diese Entschädigung für die freigewählte Verteidigung, 

die von der Beschuldigten ausdrücklich ins Ermessen des Obergerichts 

gestellt worden ist, ist unter Berücksichtigung des Umfangs des Berufungs-

verfahren und der Schwierigkeit der sich in tatsächlicher und rechtlicher 

Hinsicht stellenden Fragen auf Fr. 10'000.00 (inkl. Auslagen und Mehrwert-

steuer) festzusetzen (§ 9 AnwT). 

 

Die Obergerichtskasse ist anzuweisen, der Beschuldigten die Hälfte dieser 

Entschädigung, d.h. Fr. 5'000.00, auszubezahlen. Die andere Hälfte haben 

die Privatkläger der Beschuldigten unter solidarischer Haftbarkeit zu 

bezahlen (BGE 147 IV 47). 

 

Die Privatkläger A. und B. haben ihre Parteikosten für das obergerichtliche 

Verfahren ausgangsgemäss selbst zu tragen (Art. 436 Abs. 1 StPO i.V.m. 

Art. 433 Abs. 1 StPO e contrario). 

 

6. 

6.1. 

Fällt die Rechtsmittelinstanz selber einen neuen Entscheid, so befindet sie 

darin auch über die von der Vorinstanz getroffene Kostenregelung (Art. 428 

Abs. 3 StPO). Die Vorinstanz hat die erstinstanzlichen Verfahrenskosten 

auf die Staatskasse genommen, was unter Berücksichtigung des 

vollumfänglichen Freispruchs nicht zu beanstanden ist (Art. 426  

Abs. 1 StPO e contrario). 

 

6.2. 

Die der Beschuldigten für das erstinstanzliche Verfahren zugesprochene 

Entschädigung ist mit Berufung nicht angefochten worden, weshalb darauf 

im Berufungsverfahren nicht mehr zurückgekommen werden kann (Urteil 

des Bundesgerichts 6B_1299/2018 vom 28. Januar 2019). 

 

6.3. 

Die Privatkläger A. und B. haben ihre Parteikosten für das erstinstanzliche 

Verfahren ausgangsgemäss selbst zu tragen (Art. 433 Abs. 1 StPO e 

contrario). 

 

 - 19 - 

 

 

 

7. 

Tritt das Berufungsgericht, wie vorliegend, auf die Berufung ein, so fällt es 

ein neues Urteil, welches das erstinstanzliche Urteil ersetzt (Art. 408 StPO, 

Art. 81 StPO). 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschuldigte wird von Schuld und Strafe freigesprochen. 

 

2. 

Das Grundbuchamt Zofingen wird angewiesen, die Grundbuchsperre 

betreffend die Liegenschaft Q., Grundstück Nr. […], aufzuheben. 

 

3. 

Die Zivilklage der Privatkläger A. und B. wird auf den Zivilweg verwiesen. 

 

4.  

4.1. 

Die anteilsmässig auf das Berufungsverfahren der Beschuldigten 

entfallenden obergerichtlichen Verfahrenskosten von Fr. 8'000.00 werden 

den Privatklägern A. und B. unter solidarischer Haftung zur Hälfte auferlegt 

und im Übrigen auf die Staatskasse genommen. 

 

4.2. 

Die Privatkläger A. und B. werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, 

der Beschuldigten für das Berufungsverfahren die Hälfte ihrer Parteikosten, 

d.h. Fr. 5'000.00 zu bezahlen. 

 

4.3. 

Die Obergerichtskasse wird angewiesen, der Beschuldigten für das 

Berufungsverfahren die Hälfte ihrer Parteikosten, d.h. Fr. 5'000.00 zu 

bezahlen. 

 

5. 

5.1. 

Die erstinstanzlichen Verfahrenskosten werden auf die Staatskasse 

genommen.  

 

5.2. 

Die vorinstanzliche Gerichtskasse wird – insoweit noch keine Auszahlung 

erfolgt ist – angewiesen, der Beschuldigten für das erstinstanzliche 

Verfahren eine Entschädigung von Fr. 18'840.95 auszurichten. 

 

 

 - 20 - 

 

 

 

 Zustellung an:  

[…] 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Strafsachen (Art. 78 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung der 

vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Beschwerde an das 

Schweizerische Bundesgericht erhoben werden (Art. 44 Abs. 1, Art. 78, Art. 90, Art. 100 

Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42, Art. 100 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf 

die sich eine Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Für die 

Beschwerdelegitimation ist Art. 81 BGG massgebend. 

 

 
   

Aarau, 3. November 2022 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Strafgericht, 1. Kammer 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Six Wanner