# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1b9256e7-ccf5-5727-bfb3-65189ef3ae10
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-08
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 08.06.2021 110 2021 14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2021-14_2021-06-08.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2021/14

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 8. Juni 2021

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

und

Herrn E.________
Beschwerdegegner 1

Frau F.________
Beschwerdegegnerin 2

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal, Stadtbauamt, Fachbereich Bauinspektorat, 
Jurastrasse 22, 4901 Langenthal

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal vom 21. Dezember 
2020 (Baugesuch Nr. 008-2020; Umbau Gebäude mit Aufstockung Obergeschoss, Neubau 
Garage und Terrasse)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner 1 und die Beschwerdegegnerin 2 reichten am 27. Januar 2020 bei 
der Stadt Langenthal ein Baugesuch ein für Umbau und Aufstockung des bestehenden Gebäudes 
auf Parzelle Langenthal Grundbuchblatt Nr. H.________. Nach einer Mängelmitteilung der Stadt 
Langenthal reichten sie am 26. Mai 2020 ein verbessertes Baugesuch ein für den Umbau des 
bestehenden Gebäudes mit Aufstockung des Obergeschosses sowie Neubau von Garage und 
Terrasse. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2/C und im Bereich des Baulinienplans Nr. 3. Der 
Beschwerdegegner 1 und die Beschwerdegegnerin 2 beantragten die Bewilligung einer 
Ausnahme vom vorgeschriebenen Strassenabstand für die geplante Versickerungsmulde. Am 
4. September 2020 reichten sie eine Projektänderung ein betreffend Ersatz der bestehenden 

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Gasheizung mit einer Luft-/Wasser-Wärmepumpe und Änderung der Fassadenfarbe. Gegen das 
Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführer gemeinsam mit weiteren Personen Einsprache.

Mit Gesamtbauentscheid vom 21. Dezember 2020 erteilte die Stadt Langenthal die 
Baubewilligung und die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands. Die 
Einsprache wies sie ab.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführer am 15. Januar 2021 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des 
Gesamtbauentscheids vom 21. Dezember 2020 und die Erteilung des Bauabschlags. Sie machen 
geltend, dass das Bauvorhaben bei korrekter Berechnungsweise die zulässige Gebäudehöhe 
überschreite.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegnerschaft verzichtete mit Schreiben 
vom 25. Januar 2021 auf eine Beschwerdeantwort. Die Stadt Langenthal hielt mit Stellungnahme 
vom 17. Februar 2021 am angefochtenen Entscheid fest.

4. Das Rechtsamt holte bei der Gemeinde die Baubewilligungsakten Nr. G.________ 
betreffend das bestehende Gebäude auf der Bauparzelle ein, zudem die Baubewilligungsakten 
Nr. I.________ betreffend die bestehenden Gebäude auf den Nachbarparzellen Nrn. A.________ 
und B.________.

Das Rechtsamt teilte den Beteiligten ferner mit, dass es gestützt auf eine vorläufige, summarische 
Einschätzung Zweifel an der korrekten Darstellung der Gebäudehöhe auf dem Projektplan 
"Schnitte / Fassaden" habe, und bat die Beschwerdegegnerschaft um Einreichung einer 
vermassten Plandarstellung (Detail) der Schnittlinie zwischen Fassadenflucht und 
Dachkonstruktion. Die Höhe der Schnittlinie Fassadenflucht / Oberkante Dachsparren sei in 
m.ü.M. einzutragen. Die Beteiligten erhielten ausserdem Gelegenheit zur Stellungnahme. Die 
Gemeinde hielt mit Stellungnahme vom 26. März 2021 an ihrer Ansicht fest, dass die 
Gebäudehöhe korrekt dargestellt und eingehalten sei.

5. Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 15. März 2021 das vom Rechtsamt geforderte 
Plandetail ein. Die Beschwerdeführer nahmen mit Eingabe vom 27. April 2021 die Möglichkeit zur 
Stellungnahme wahr. Sie teilten sinngemäss mit, dass sie an ihrer Beschwerde festhielten. Auf 
Schlussbemerkungen haben alle Verfahrensbeteiligten ausdrücklich oder stillschweigend 
verzichtet.

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführer, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch 
den vorinstanzlichen Entscheid formell und als Nachbarn auch materiell beschwert und daher zur 
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
grundsätzlich einzutreten.

b) Die Beschwerdebegründung muss sich wenigstens in minimaler Form mit dem 
angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und zumindest sinngemäss darauf schliessen 
lassen, welche Rechtsnormen oder Grundsätze der Ermessensausübung nach Auffassung der 
Beschwerdeführer verletzt oder inwiefern Sachverhaltselemente unrichtig oder unvollständig 
festgestellt worden sind.3 Die Beschwerdeführer formulieren in ihrer Eingabe vom 27. April 2021 
verschiedene Fragen. Darauf ist einzutreten,4 soweit erkennbar ist, dass und weshalb damit Kritik 
am angefochtenen Entscheid geübt wird.

2. Parteirechte

a) Die Beschwerdeführer werfen in ihrer Eingabe vom 27. April 2021 die Frage auf, weshalb 
ihnen die Pläne der Baubewilligungsakten Nr. G.________ und Nr. I.________ nie unterbreitet 
worden seien.

Die Parteien haben gemäss Art. 23 VRPG5 Anspruch auf Einsicht in alle Akten, welche die 
Behörde im jeweiligen Verfahren beigezogen oder erstellt hat und die geeignet sind, Grundlage 
ihres Entscheids zu bilden.6 Diese Akten können am Sitz der Behörde eingesehen werden. Es 
besteht kein Anspruch auf Aktenzustellung.7

Aus der Vorakten ist nicht ersichtlich, dass die Beschwerdeführer im erstinstanzlichen Verfahren 
Einsicht in die fraglichen Akten verlangt hätten und ihnen diese verweigert worden wäre. Es ist 
keine Verletzung von Parteirechten erkennbar.

b) Die Beschwerdeführer stellen ferner die Frage, weshalb die Vorinstanz bei ihrer 
Besichtigung vom 10. November 2020 nicht das Gespräch mit ihnen gesucht habe. Um eine Sache 
objektiv beurteilen zu können, brauche es die Meinung beider Parteien.

Bei amtlichen Augenscheinen haben die Parteien ein Recht auf Mitwirkung (Art. 22 VRPG). Eine 
Ortsbesichtigung ohne Beizug der Verfahrensbeteiligten kommt jedoch in Betracht, wenn sie bloss 
der informellen Orientierung der Entscheidbehörde dient, diese also das aus den Akten 
gewonnene und zur Beurteilung genügende Bild noch abrunden will.8

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
3 Vgl. Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 24
4 Vgl. VGE 2019.337/348 vom 23. November 2020 E. 4.4.1
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
6 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 23 N. 2
7 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 23 N. 15
8 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 22 N. 2 

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Ein solcher Fall liegt hier vor. Gemäss den Erwägungen des angefochtenen Entscheids diente die 
Besichtigung vor Ort der Behörde zur Feststellung, dass die Oberfläche des Baugrundstücks 
durch künstliche Terrainauffüllungen angehoben worden war. Dies war auch in den Bauplänen so 
dargestellt (vgl. hinten Erwägung 3c). Die Besichtigung diente also bloss der Abrundung des aus 
den Akten gewonnenen Bilds. Sie durfte daher informell, ohne Mitwirkung der Beschwerdeführer, 
erfolgen. Die Parteirechte der Beschwerdeführer wurden dadurch nicht verletzt.

3. Gebäudehöhe

a) Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass die zulässige Gebäudehöhe nicht eingehalten 
sei. Auf dem Projektplan "Schnitte / Fassaden"9 sei bei der Nordfassade das massgebende 
Terrain falsch eingezeichnet. Die zur Messung der Gebäudehöhe relevante Höhe der Oberkante 
des Dachsparrens sei auf den Fassadenplänen nicht eingetragen. Nach den Berechnungen der 
Beschwerdeführer betrage die Gebäudehöhe an der Nordfassade 7,68 m und übersteige somit 
das zulässige Mass.

Im erstinstanzlichen Verfahren war u.a. auch die Gebäudehöhe an der Ostfassade umstritten, wo 
das Bauvorhaben Abgrabungen für eine neue Garage vorsieht. Die diesbezügliche Rüge halten 
die Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren nicht aufrecht.10

b) Gemäss Art. 31 GBR11 beträgt in der Zone W2/C die zulässige Gebäudehöhe 7 m. Zu 
messen ist in den Fassadenmitten, und zwar vom gewachsenen Boden bis zur Schnittlinie der 
Fassadenflucht mit der Oberkante des Dachsparrens. Giebelfelder und Abgrabungen für einzelne 
Hauseingänge und Garageeinfahrten werden nicht angerechnet (Art. 22 Abs. 1 GBR). 

Das Gemeindebaureglement der Stadt Langenthal wurde noch nicht an die Verordnung vom 
25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) angepasst. 
Zur Bestimmung des massgebenden Terrains ist daher Art. 97 aBauV massgebend (Art. 34 Abs. 2 
BMBV). Zu messen ist demnach grundsätzlich vom gewachsenen Boden, d.h. vom natürlichen 
Terrain, wie es vor Baubeginn besteht (Art. 97 Abs. 1 aBauV). Bei Abgrabungen im Hinblick auf 
das Bauvorhaben ist vom abgegrabenen fertigen Terrain aus zu messen (Art. 97 Abs. 3 aBauV).

Ist das Terrain vor dem Bauvorhaben verändert worden, so ist zu unterscheiden: Bei früheren 
Abgrabungen ist entsprechend Art. 97 Abs. 1 aBauV vom bestehenden (früher abgegrabenen) 
Terrain aus zu messen.12 Ist das Terrain hingegen durch sichtbare Auffüllung verändert worden, 
ist das Niveau massgebend, das dem umgebenden natürlichen Geländeverlauf entspricht (Art. 97 
Abs. 2 Bst. c aBauV). Vom ursprünglichen Terrain aus ist zu messen, wenn die seinerzeitige 
Baubewilligung für die Aufschüttung mit einem entsprechenden Vorbehalt verknüpft wurde (Art. 
97 Abs. 2 Bst. a aBauV).

c) Die Stadt Langenthal hat bei einer Besichtigung vor Ort am 10. November 2020 sichtbare 
Terrainauffüllungen festgestellt. Auch aus dem Projektplan "Schnitte / Fassaden"13 geht hervor, 
dass bei der Erstellung des bestehenden Gebäudes das ursprüngliche Terrain (auf dem 
Projektplan als "gew. Terrain (Baugesuch 1969)" bezeichnet) an der Süd-, West- und Nordfassade 
angehoben wurde. Nur an der Ostfassade wurde es für die bestehende Garage abgegraben. Der 

9 Rev. 1. September 2020, gestempelt von der Stadt Langenthal am 21. Dezember 2020
10 Vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 27. April 2021
11 Baureglement der Stadt Langenthal vom 30. November 2003, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) am 31. März 2004
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 13 N. 6
13 Rev. 1. September 2020, gestempelt von der Stadt Langenthal am 21. Dezember 2020

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resultierende, heute bestehende Terrainverlauf ist auf dem Projektplan mit "gew. Terrain (2020)" 
bezeichnet.

Mit dem Bauvorhaben sollen zusätzliche Abgrabungen zwischen dem neuen Garagenanbau und 
der Strasse erfolgen. Ansonsten bleibt das Terrain im Wesentlichen unverändert. Entlang der 
Nordfassade bleibt das fertige Terrain des Bauvorhabens identisch mit dem "gew. Terrain (2020)".

d) Im Bereich der Nordfassade ist also das Terrain durch sichtbare Auffüllung verändert 
worden. Für die Messung der Gebäudehöhe an der Nordfassade ist demnach das Niveau 
massgebend, wie es für das Baugrundstück aus dem Verlauf des umgebenden natürlichen 
Geländes abzulesen ist.

4. Massgebendes Terrain

a) Wie die Vorinstanz14 gehen auch die Beschwerdeführer davon aus, dass der umgebende 
natürliche Geländeverlauf mit dem ursprünglich gewachsenen Terrain übereinstimmt. Sie 
vertreten jedoch die Ansicht, dass die Linie "gew. Terrain (Baugesuch 1969)" auf dem Projektplan 
den ursprünglichen Geländeverlauf nicht korrekt wiedergebe. Das mit dieser Linie dargestellte 
Gefälle auf dem Baugrundstück von rund 8 % sei zu gross. Richtigerweise betrage das Gefälle 
des ursprünglichen Terrains ca. 4 %. 

Zur Erläuterung führen die Beschwerdeführer aus, der Fussweg direkt westlich der Bauparzelle 
liege auf dem gewachsenen Terrain. Dieser habe auf Höhe der Bauparzelle ein Gefälle von 3 –
 4 %. Beim Marchstein an der Südwestecke der Bauparzelle liege der Fussweg auf 475,72 m.ü.M.. 
Dies sei als Höhe des ursprünglichen Terrains an der ganzen südlichen Grenze der Bauparzelle 
anzunehmen, denn in ost-westlicher Richtung verlaufe das Terrain horizontal. An der nördlichen 
Parzellengrenze liege das ursprüngliche Terrain auf 474,81 m.ü.M. Dies sei aus den Bauplänen 
für die Gebäude auf den nördlichen Nachbarparzellen Nrn. A.________ und B.________ 
abzulesen. Die Neigung des ursprünglichen Terrains auf der Bauparzelle habe also ca. 4 % 
betragen. In der Mitte der Nordfassade des Bauvorhabens sei daher von einem massgebenden 
Terrain auf 474,99 m.ü.M. auszugehen. Die Oberkante des Dachsparrens befinde sich gemäss 
den Berechnungen der Beschwerdeführer bei 482,67. Die Differenz, d.h. die Gebäudehöhe an der 
Nordfassade betrage 7,68 m und übersteige somit das zulässige Mass.

b) Das Rechtsamt holte bei der Stadt Langenthal die Baubewilligungsakten für die 
bestehenden Gebäude auf der Bauparzelle (Nr. H.________) sowie auf den nördlichen 
Nachbarparzellen Nrn . A.________ und B.________ ein. Die Letzteren bildeten bei Erteilung der 
Baubewilligung im Jahr 1970 eine einzige Parzelle mit der Parzellennummer A.________. Die 
heutige Parzelle Nr. B.________ wurde offenbar zwischenzeitlich von dieser abgetrennt.

c) Den Baubewilligungsakten Nr. I.________ betreffend die damalige Parzelle Nr. A.________ 
(Plan "Fassaden" vom 2. Dezember 1969) lässt sich entnehmen, dass der Marchstein auf der 
Grenze zur Bauparzelle damals 0,47 m tiefer lag als der in jenem Plan definierte Nullpunkt. Die 
Höhe des Nullpunkts in Meter über Meer wird auf dem Plan "Fassaden" vom 2. Dezember 1969 
nicht angegeben. Die fertige Höhe des Terrains auf der Parzellengrenze lässt sich daher dem 
Plan "Fassaden" nicht direkt entnehmen. 

Die Beschwerdeführer erklären, das Erdgeschoss auf Parzelle Nr. A.________ liege auf 475,28 
m.ü.M. Gemäss den Baubewilligungsakten I.________ liege das fertige Terrain 0,47 m tiefer. 

14 Angefochtener Entscheid, Erwägung III c), zum Einsprachepunkt 1 (S. 5 oben)

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Demnach liege das ursprüngliche Terrain auf der Grenze zwischen den Parzellen H.________ 
und A.________ auf 474,81 m.ü.M.

Gemäss dem in den Baubewilligungsakten Nr. I.________ enthaltenen Querschnitt15, entspricht 
die Höhe des Terrains auf dieser Parzellenseite dem Erdgeschoss-Boden im Rohbau; der fertige 
Erdgeschossboden liegt etwa 0,10 m höher. Die Beschwerdeführer erläutern nicht, ob sich die 
Höhenangabe von 475,28 m.ü.M. auf den Rohbau oder den fertigen Erdgeschossboden bezieht. 
Im letzteren Fall wäre die Berechnung der Beschwerdeführer um 0,10 m nach oben zu korrigieren 
(ursprüngliches Terrain auf der Parzellengrenze auf 474,91 m.ü.M.). Eine Differenz mit dem 
Projektplan "Schnitte und Fassaden" des Bauvorhabens bliebe auch diesfalls bestehen. Gemäss 
diesem Plan treffen sich an der Grenze zu den nördlichen Nachbarparzellen ursprüngliches, 
bestehendes und fertiges Terrain auf einer Höhe von 474,99 m.ü.M. (Schnittlinie Fassade West; 
gemessen 2,05 m unter dem Nullpunkt) bis 475,19 m.ü.M. (Schnittlinie Fassade Ost; gemessen 
1,85 m unter dem Nullpunkt).

d) In den Plandarstellungen der Baubewilligungsakten Nr. G.________ betreffend das 
bestehende Gebäude auf der Bauparzelle Nr. H.________ ist die ursprüngliche Geländehöhe an 
der Grenze zur damaligen Parzelle Nr. A.________ nicht dargestellt. Auf dem Plan "Fassaden 
und Querschnitt" vom 6. März 1969 ist der Verlauf des ursprünglichen und des fertigen Geländes 
im Bereich des damals erstellten (heute bestehenden) Gebäudes eingezeichnet. Auch auf diesem 
Plan ist der Nullpunkt nicht in Meter über Meer definiert. Der Plan vom 6. März 1969 lässt sich 
aber mit dem Plan "Schnitte / Fassaden"16 des Bauvorhabens abgleichen, da bei diesem die Höhe 
des Erd- und des Untergeschosses und auch das Terrain an der Nordfassade unverändert bleiben 
sollen. Der Nullpunkt (oberkant fertiger Boden Erdgeschoss) wurde gleich definiert wie im Plan 
vom 6. März 1969; er liegt bei 477,04 m.ü.M. Demnach liegt auch der Nullpunkt (oberkant fertiger 
Boden Erdgeschoss) des Plans "Fassaden und Querschnitt" vom 6. März 1969 auf 477,04 m.ü.M.

Im Plan "Fassaden und Querschnitt" vom 6. März 1969 verläuft das ursprüngliche Terrain an der 
Ecke Nordfassade/Ostfassade 1,60 m unter diesem Nullpunkt und an der Ecke 
Nordfassade/Westfassade 1,70 m unter dem Nullpunkt. Zwischen diesen Punkten, also entlang 
der Nordfassade, verläuft das ursprüngliche Terrain gleichmässig leicht abfallend. Diese Angaben 
wurden exakt in den Plan "Schnitte / Fassaden" des Bauvorhabens übernommen. Die auf 
letzterem Plan dargestellte grüne Linie "gew. Terrain (Baugesuch 1969)" gibt den Verlauf des 
ursprünglichen Terrains, wie er im Plan "Fassaden und Querschnitt" vom 6. März 1969 dargestellt 
ist, getreu wieder. 

e) Die Beschwerdegegnerschaft geht gemäss dem Projektplan "Schnitte / Fassaden" wie die 
Beschwerdeführer davon aus, dass der westlich der Bauparzelle gelegene Fussweg auf dem 
ursprünglich gewachsenen Terrain liegt. Die Fassadenansichten Nord und Süd sowie der Schnitt 
B–B zeigen auf der Westseite der Bauparzelle eine Böschung, mit welcher das bestehende, mit 
dem Bauvorhaben dort unverändert bleibende Terrain zur Parzellengrenze hin bis auf das Niveau 
des ursprünglichen Terrains ("gew. Terrain (Baugesuch 1969)") abfällt. 

Aufgrund der Höhenangaben (Rasterwerte), die sich im Geoportal17 auf der Karte "Übersicht der 
LIDAR-Daten und entzerrte Luftbilder" abrufen lassen, erscheint das von den Beschwerdeführern 
angenommene Gefälle des Fusswegs von 3-4 % plausibel. Auch die Strasse östlich des 
Grundstücks weist ungefähr dieses Gefälle auf. Allerdings ist die Umgebung rings um die 
Bauparzelle herum durch Bauten und Anlagen verändert worden. Nord-, west- und südseitig 

15 Baubewilligungsakten 5139, im Couvert "Luftschutz + Oeltankakten"
16 Rev. 1. September 2020, von der Stadt Langenthal gestempelt am 21. Dezember 2020
17 www.be.ch/geoportal

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befinden sich Einfamilienhäuser mit Gärten, ostseitig eine Strasse und eine Sportanlage. Aus der 
Umgebung ist noch ablesbar, dass das Terrain im Bereich der Bauparzelle von Süden nach 
Norden leicht abfällt.18 Das exakte Gefälle des natürlichen Geländeverlaufs lässt sich aber 
aufgrund der allseitig veränderten Umgebung nicht mehr zuverlässig ablesen.

Selbst wenn der natürliche Geländeverlauf in einzelnen Elementen der Umgebung, namentlich 
beim Fussweg, noch erhalten sein sollte, so könnte doch der ursprüngliche Terrainverlauf auf der 
Bauparzelle daraus nicht direkt abgelesen, sondern höchstens mittels Annahmen und 
Vermutungen rekonstruiert werden. Demgegenüber geben die Baubewilligungsakten 
Nr. G.________ direkt Auskunft über den vor der erstmaligen Bebauung der Bauparzelle 
bestehenden, ursprünglichen Geländeverlauf. Sie erscheinen daher als das zuverlässigere Mittel, 
um den ursprünglichen Geländeverlauf festzustellen. 

f) Entsprechendes gilt auch in Bezug auf die Pläne aus den Baubewilligungsverfahren 
Nr. I.________. Die jeweilige Darstellung des ursprünglichen Geländeverlaufs in den Plandar-
stellungen der Baubewilligungsverfahren Nr. G.________ (Bauparzelle) und Nr. I.________ 
(nördliche Nachbarparzellen) lassen sich nicht vollständig in Einklang bringen. Den letzteren 
kommt aber entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer kein Vorrang zu. Aus ihnen kann das für 
das Bauvorhaben massgebende Terrain allenfalls indirekt abgeleitet werden. Aus den 
Baubewilligungsakten Nr. G.________ ist hingegen das massgebende Terrain, insbesondere an 
der Schnittlinie mit der Nordfassade, direkt ablesbar. Auch unter diesem Aspekt erscheinen 
letztere als das zuverlässigere Mittel, um den ursprünglichen Geländeverlauf festzustellen. 

Da der ursprüngliche Geländeverlauf ein gleichmässiges Gefälle aufwies, ist davon auszugehen, 
dass dieser mit dem Niveau des umgebenden natürlichen Geländeverlaufs gemäss Art. 97 Abs. 2 
Bst. c aBauV übereinstimmt.

Der im Projektplan des Baubewilligungsverfahrens Nr. G.________ dargestellte und in die 
Projektpläne des hier streitigen Bauvorhabens übernommene Verlauf des ursprünglichen Terrains 
ist daher als massgebendes Terrain zur Bemessung der Gebäudehöhe an der Nordfassade zu 
betrachten.

g) Demnach ist das massgebende Terrain auf dem Projektplan "Schnitte / Fassaden"19 mit der 
grünen Linie "gew. Terrain (Baugesuch 1969)" korrekt dargestellt. Die Gebäudehöhe ist in der 
Mitte der Fassade von dieser Linie bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante des 
Dachsparrens zu messen.

5. Schnittlinie zwischen Fassade und Oberkante des Dachsparrens

a) Die Beschwerdeführer beanstanden, dass die Höhenkote der Oberkante des Dachsparrens 
an der Schnittlinie mit den Fassaden auf den Projektplänen nicht eingetragen sei. Gemäss den 
Berechnungen der Beschwerdeführer anhand der angegebenen Höhe für oberkant First und der 
Dachneigung befinde sich die massgebende Schnittlinie auf 482,67 m.ü.M. Damit sei die zulässige 
Gebäudehöhe an der Nordfassade auch dann überschritten, wenn die grüne Linie "gew. Terrain 
(Baugesuch 1969)" als massgebendes Terrain gelte.

18 Vgl. www.geoportal.ch, Karte "Übersicht der LIDAR-Daten und entzerrte Luftbilder", wo die Geländehöhe als 
Rasterwert abgefragt werden kann
19 Rev. 1. September 2020, von der Stadt Langenthal gestempelt am 21. Dezember 2020

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b) Auf dem Projektplan "Schnitte / Fassaden"20 ist die Gebäudehöhe auf allen 
Fassadenansichten eingetragen (West- und Ostfassade 6,70 m, Nordfassade 6,99 m, Südfassade 
6,45 m). Weder die Höhe des massgebenden Terrains an den Messpunkten in der Fassadenmitte 
noch die Höhe der Schnittlinie mit der Oberkante des Dachsparrens sind in Meter über Meer 
angegeben. Das Rechtsamt äusserte mit Verfügung vom 5. März 2021 Zweifel an der korrekten 
Messweise der Gebäudehöhe und bat die Beschwerdegegnerschaft um Einreichung einer 
vermassten Plandarstellung (Detail) der Schnittlinie zwischen Fassadenflucht und 
Dachkonstruktion, in welcher die Höhe der Schnittlinie mit der Oberkante des Dachsparrens in 
Meter über Meer einzutragen sei.

Die Beschwerdegegnerschaft hat am 15. März 2021 einen solchen Plan im Massstab 1:20 
eingereicht (Plandetail "Gebäudehöhe" im Mst. 1:20 vom 12. März 2021, vom Rechtsamt 
gestempelt am 16. März 2021). Auf diesem ist der Dachaufbau im Einzelnen dargestellt. 
Insbesondere ist ersichtlich, dass die in den Fassadenansichten eingezeichneten 
Dachbestandteile nur die über dem Dachsparren angebrachten Bestandteile (Unterdach, Konter- 
und Ziegellattung sowie Ziegel) darstellen und sich der Dachsparren darunter befindet. Die Höhe 
von oberkant Dachsparren wird in dieser Darstellung mit 482,39 m.ü.M. angegeben. Dies lässt 
sich mit den Fassadenansichten des Projektplans "Schnitte / Fassaden" vereinbaren. Die 
Differenz zur von den Beschwerdeführern errechneten Höhe von 482,67 m.ü.M. (welche sich wohl 
auf die Oberkante der gesamten Dachkonstruktion bezieht21), entspricht etwa der Dicke der 
Dachbestandteile über dem Dachsparren (rund 0,25 m gemäss Plandetail vom 12. März 2021). 
Die für die Messung der Firsthöhe (Art. 23 und 31 GBR) relevante Höhe der Oberkante des 
Firstsparrens ist im Projektplan "Schnitte / Fassaden" eingetragen.

Mit dem Plandetail "Gebäudehöhe" vom 12. März 2021 konnten die Zweifel des Rechtsamts an 
der korrekten Messweise der Gebäudehöhe ausgeräumt werden. Mit dieser Ergänzung ist die 
Angabe der Gebäudehöhe an der Nordfassade im Projektplan "Schnitte / Fassaden" korrekt. Die 
Gebäudehöhe an der Nordfassade, gemessen in der Fassadenmitte zwischen massgebendem 
Terrain und Schnittlinie der Fassade mit der Oberkante des Dachsparrens, beträgt 6,99 m und 
hält die Maximalhöhe gemäss Art. 31 GBR ein. 

Die Beschwerdeführer weisen in ihrer Stellungnahme vom 27. April 2021 darauf hin, dass gemäss 
dem Plandetail "Gebäudehöhe" die Ziegelschicht mit rund 11 cm Dicke das übliche Mass von 6-
7 cm überschreite. Zudem sei der Lamellenkasten dort nur noch halb so hoch eingezeichnet. Was 
die Beschwerdeführer daraus ableiten wollen, ist nicht ersichtlich. Für die Messung der 
Gebäudehöhe nach Art. 22 GBR spielen weder die Masse des Lamellenkastens noch die oberste 
Dachschicht (welche hier gemäss dem Projektplan "Schnitte / Fassaden" auf der Südseite auch 
eine Photovoltaikanlage umfasst) eine massgebende Rolle.

c) Die von der Baubewilligung umfassten Pläne sind um das Plandetail vom 12. März 2021 zu 
ergänzen, damit der Dachaufbau, der für die Einhaltung der vorgeschriebenen Gebäudehöhe 
entscheidend ist, verbindlich festgelegt wird.

20 Rev. 1. September 2020, von der Stadt Langenthal gestempelt am 21. Dezember 2020
21 Vgl. Beschwerdebeilage 1

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6. Ergebnis und Kosten

a) Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführer als unbegründet. Die 
Beschwerde ist daher abzuweisen und der angefochtene Entscheid ist mit der erwähnten 
Anpassung zu bestätigen.

b) Die Beschwerdeführer gelten damit als unterliegende Partei und haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 1600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV22).

c) Es sind keine ersatzfähigen Parteikosten (Art. 104 Abs. 1 VRPG) angefallen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der 
Gesamtbauentscheid der Gemeinde Langenthal vom 21. Dezember 2020 wird mit der 
Anpassung, dass der bewilligte Plansatz auch das Plandetail "Gebäudehöhe" im Mst. 1:20 
vom 12. März 2021 (mit Stempel des Rechtsamtes der BVD vom 16. März 2021) umfasst, 
bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1600.– werden den Beschwerdeführern zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführer haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate 
Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn C.________, eingeschrieben
- Herrn D.________, eingeschrieben
- Frau F.________ und Herrn E.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal, Stadtbauamt, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

BVD 110/2021/14 

10/10

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 4 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.