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**Case Identifier:** 4078042a-6f1d-5355-8903-3c05a58d6b45
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-22
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 22.01.2014 810 13 265 (810 2013 265)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-13-265_2014-01-22.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 22. Januar 2014 (810 13 265) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Steuern und Kausalabgaben 

 

 

Abzugsfähigkeit von Kosten für Gartenunterhalts- und Umgebungsarbeiten 

 
 
 
Besetzung Abteilungs-Vizepräsident Beat Walther, Kantonsrichter Markus  

Clausen, Christian Haidlauf, Niklaus Ruckstuhl, Edgar Schürmann, 
Gerichtsschreiberin Elena Diolaiutti 
 
 

Parteien Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, 4410 Liestal, 
Beschwerdeführerin 

  
 
gegen 
 
 

 Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft 
(Abteilung Steuergericht), 4410 Liestal, Beschwerdegegner 
 
A.____, Beschwerdegegner 
 
 

  
Betreff Staatssteuer 2011  

(Entscheid der Abteilung Steuergericht vom 26. April 2013) 
 

 

 
A. A.____ und B.____ deklarierten in ihrer Steuererklärung für das Jahr 2011 Liegen-
schaftsunterhaltskosten in der Höhe von Fr. 79‘280.--. Mit Veranlagungsverfügung vom 26. Juli 
2012 strich die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (Steuerverwaltung) den von 

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A.____ und B.____ geltend gemachten Abzug der Liegenschaftsunterhaltskosten in der Höhe 
von Fr. 79‘280.-- und gewährte den Pauschalabzug von Fr. 6‘458.--; dies mit der Begründung, 
dass Gartenunterhaltskosten bei selbstgenutztem Wohneigentum bei der Staats- und Gemein-
desteuer nicht abziehbar seien.  
 
B. Mit Einsprache vom 1. August 2012 erklärte A.____, bei den Arbeiten habe es sich 
um notwendige Sanierungsarbeiten gehandelt, da der Zugang zum Haupteingang der Liegen-
schaft unterspült und teilweise abgerutscht sei. Auch die Gartenmauer sei über die Jahre aus-
gewaschen worden und einzelne Mauerteile seien lose in der Mauer gelegen. Eine Wertver-
mehrung liege nicht vor.  
 
C. Mit Einspracheentscheid vom 23. Oktober 2012 hiess die Steuerverwaltung die Ein-
sprache teilweise gut und erhöhte den zulässigen Abzug für die Liegenschaftsunterhaltskosten 
auf Fr. 27‘044.--. Sie führte aus, dass Aufwendungen für den Unterhalt von Grundstücken und 
Gebäuden von den steuerbaren Einkünften abgezogen werden könnten. Unterhaltsarbeiten 
seien Aufwendungen zur Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand. Wertvermehrende 
Aufwendungen seien nicht abzugsfähig. Gartenunterhalt und andere Umgebungsarbeiten wür-
den bei der Staatssteuer hingegen nicht zum Abzug zugelassen. Der Eigenmietwert erfasse die 
Gebäude und nicht den Umschwung. Da die Liegenschaftsunterhaltskosten als Gewinnungs-
kosten nur abziehbar seien, wenn ihnen ein entsprechender Eigenmietwert gegenüberstehe, 
würden Garten- und Umgebungsarbeiten unabhängig von einer Werterhaltung im Kanton Ba-
sel-Landschaft generell keine abzugsfähigen Unterhaltskosten bilden. Hingegen werde gemäss 
Merkblatt zum Liegenschaftsunterhalt der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft un-
ter anderem der gleichwertige Ersatz eines Sitzplatzes (wenn er in der Gebäudeschätzung ent-
halten sei und ein Eigenmietwert darauf erhoben werde), die Stütz- und Gartenmauern, wenn 
diese der Einfriedigung dienen würden, sowie die Zufahrt, der Zugangsweg und der Vorplatz 
auch bei der Staatssteuer als abzugsfähige Investitionen aufgeführt. Vorliegend seien umfang-
reiche Umgebungsarbeiten vorgenommen worden. Es handle sich jedoch nicht nur um eine 
reine Wiederherstellung des Grundstücks, sondern gleichzeitig seien auch einige qualitative 
Verbesserungen erzielt worden. Es wurde ein Drittel der aufgerechneten Kosten als werterhal-
tende Liegenschaftsunterhaltskosten akzeptiert.  
 
D. Gegen diesen Entscheid erhob A.____ am 11. November 2012 beim Steuergericht 
des Kantons Basel-Landschaft (Steuergericht) Rekurs und beantragte sinngemäss, es seien die 
geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten zum Abzug zuzulassen. Er verwies unter 
anderem darauf, dass bei der Staatssteuer ein Drittel, bei der Bundessteuer zwei Drittel der 
geltend gemachten Kosten als abzugsfähiger Liegenschaftsunterhalt akzeptiert worden seien.  
 
Mit Vernehmlassung vom 20. Dezember 2012 beantragte die Steuerverwaltung eine Reduktion 
des Abzugs für die Liegenschaftsunterhaltskosten von Fr. 27‘044.-- auf Fr. 22‘242.--.  
 
E. Das Steuergericht erhöhte mit Entscheid vom 26. April 2013 in Dreierbesetzung die 
zulässigen abzugsfähigen Liegenschaftsunterhaltskosten auf zwei Drittel der geltend gemach-
ten Kosten. Das Steuergericht kam zum Schluss, dass die langjährigen unterschiedlichen Pra-
xen bezüglich der Abzugsfähigkeit der Gartenunterhaltskosten bei der Staatssteuer einerseits 

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und bei der direkten Bundessteuer andererseits nicht mehr gerechtfertigt seien. Dies wurde vor 
allem damit begründet, dass die Eigenmietwerte seit dem 1. Januar 2007 hätten erhöht werden 
müssen, da diese vorher in Verletzung der Verfassung zu tief gewesen seien. Da sich früher die 
Verweigerung des Abzuges für den Gartenunterhalt aufgrund der vor dem 1. Januar 2007 gel-
tenden zu tiefen Eigenmietwerte für die Staatsteuer noch hätte nachvollziehen lassen, sei eine 
Differenzierung zwischen den Staatsteuern und den direkten Bundessteuern heute nicht mehr 
gerechtfertigt. Da für die Berechnung des Abzuges des Gartenunterhalts bei der Bundessteuer 
irrelevant sei, ob die Gartenanlage im Eigenmietwert enthalten sei, dürfe auch bei der Staats-
steuer keine Rolle spielen, ob die Gartenanlage im Eigenmietwert enthalten sei.  
 
F. Gegen diesen Entscheid  erhob die Steuerverwaltung mit Eingabe vom 16. August 
2013 beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), 
Beschwerde und beantragte die Aufhebung des Entscheides des Steuergerichts. Die Steuer-
verwaltung machte im Wesentlichen geltend, dass das Steuergericht mit seinem Entscheid, 
dass neu Garten- und Umgebungsarbeiten steuerlich wie bei der direkten Bundessteuer zum 
Abzug zuzulassen seien, eine radikale Praxisänderung vorgenommen habe, weshalb der Ent-
scheid vom Fünfer- und nicht vom Dreiergremium hätte entschieden werden müssen. Dies um-
so mehr als das Steuergericht entgegen der jahrzehntelangen vom Kantonsgericht geschützten 
Praxis sowie der neusten bundesgerichtlichen Rechtsprechung entschieden habe. Der notwen-
dige Kausalzusammenhang zwischen Eigenmietwertbesteuerung und abzugsfähigen Umge-
bungsarbeiten werde auch in einem neusten Bundesgerichtsentscheid aus dem Jahre 2012 
festgehalten. Schlage sich der Garten bzw. Umschwung nicht bei der Festsetzung des Eigen-
mietwertes nieder, sollen auch die Kosten für die Instandhaltung des Gartens steuerlich nicht 
abzugsfähig sein.  
 
Das Steuergericht beantragte in seiner Vernehmlassung vom 9. September 2013 die Abwei-
sung der Beschwerde.  
 
Der Steuerpflichtige erklärte in seiner Eingabe vom 29. September 2013 im Wesentlichen dem 
Entscheid des Steuergerichts folgen zu können. 
 
 
Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g: 
 
1. Nach § 16 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessord-
nung (VPO) vom 16. Dezember 1993 wendet das Gericht das Recht von Amtes wegen an. Es 
prüft insbesondere, ob die Eintretensvoraussetzungen erfüllt sind. Die Beschwerde vom 
16. August 2013 richtet sich gegen den Entscheid des Steuergerichts vom 26. April 2013 betref-
fend die Staatssteuer für das Jahr 2011. Die kantonale Steuerverwaltung ist gemäss § 131 
Abs. 2 lit. c des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG) vom 
7. Februar 1974 in Verbindung mit § 47 Abs. 1 lit. b VPO zur Beschwerdeerhebung befugt. 
Dementsprechend ist die Beschwerde gemäss § 131 Abs. 1 StG durch das Kantonsgericht zu 
beurteilen. Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen nach §§ 43 ff. VPO erfüllt sind, ist 
auf die Beschwerden einzutreten.  

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2. Gemäss § 45 Abs. 1 VPO können mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 
Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Er-
messens (lit. a) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) 
gerügt werden. Die Überprüfung der Angemessenheit einer Verfügung ist hingegen nur in Aus-
nahmefällen vorgesehen (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO). Mit der Beschwerde in Steuersachen können 
gemäss dem seit 1. März 2006 in Kraft stehenden § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel des angefoch-
tenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. § 45 Abs. 2 VPO setzt 
damit die bundesrechtlichen Vorgaben um, wonach im kantonalen Rekurs- und Beschwerdever-
fahren betreffend direkte Bundesssteuer gemäss Art. 140 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die 
direkte Bundessteuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG 
alle Mängel des angefochtenen Entscheides und des vorangegangenen Verfahrens gerügt 
werden können. Hinsichtlich der Staats- und Gemeindesteuern wäre eine solch weitgehende 
Kontrolle vorinstanzlicher Entscheide gemäss Art. 50 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) vom 14. Dezember 
1990 nur für das Rekursverfahren vor Steuergericht, nicht aber für das Beschwerdeverfahren 
vor Kantonsgericht gefordert. Der Gesetzgeber hat sich jedoch entschieden, die im DBG ver-
langte Ermessenskontrolle hinsichtlich der direkten Bundessteuer auch auf die Staats- und 
Gemeindesteuern auszuweiten. Deshalb kann das Kantonsgericht vorliegend auch die Ange-
messenheit des angefochtenen Entscheides überprüfen. 
 
3.1. Die Beschwerdegegnerin macht geltend, dass das Dreiergremium des Steuergerichts 
den Fall dem Fünfergremium hätte übertragen müssen, da mit dem angefochtenen Entscheid 
eine langjährige grundsätzliche Praxis umgestossen worden und dem Dreiergremium bewusst 
gewesen sei, dass sie eine Praxisänderung vornehme. 
 
3.2. Nach § 129 StG beurteilt der Präsident des Steuergerichts als Einzelrichter Rekurse, 
deren umstrittener Steuerbetrag 2'000 Fr. nicht übersteigt (Abs. 1). Der Präsident und zwei 
Richterinnen und Richter beurteilen Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag 8'000 Fr. nicht 
übersteigt (Abs. 2). Der Präsident und vier Richterinnen und Richter beurteilen Rekurse mit hö-
herem Streitwert sowie Rekurse gegen Neuschätzungen gemäss § 121 Abs. 8 StG (Abs. 3). 
Stellen sich bei Rekursen gemäss den Absätzen 1 und 2 Rechtsfragen von grundsätzlicher Be-
deutung, kann der Einzelrichter beziehungsweise das Dreiergremium den Fall dem Fünfergre-
mium zur Beurteilung übertragen (Abs. 5).  
 
3.3. § 129 Abs. 5 StG eröffnet die Möglichkeit, Streitsachen von grundsätzlicher Bedeutung 
an das Fünfergremium zu überweisen. Die Feststellung der grundsätzlichen Bedeutung eines 
Streitfalles liegt weitgehend im Ermessen der zuständigen Besetzung des Gerichtes. Sicherlich 
fallen aber Praxisänderungen darunter (THOMAS ZIEGLER, in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], 
Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, Rz 6 zu Art. 129 
StG). Damit kann vorliegend festgehalten werden, dass es sich um eine Streitsache von grund-
sätzlicher Bedeutung handelt. § 129 Abs. 5 StG sieht jedoch nur die Möglichkeit vor, bei derar-
tigen Streitigkeiten den Fall an das Fünfergremium zu überweisen. Das Gesetz selbst gewährt 
keinen unbedingten Rechtsanspruch auf Übertragung der Streitsache an das Fünfergremium, 

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wie aus der Kann-Vorschrift hervorgeht ("kann .... zur Beurteilung übertragen"; vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 2D_49/2009 vom 13. August 2009 E. 2.2). Es steht somit im Ermessen des 
Dreiergremiums die Entscheidung zu treffen, den Streitgegenstand von grundsätzlicher Bedeu-
tung an das Fünfergremium zu übertragen. Die Nichtübertragung des Streitgegenstandes durch 
das Dreiergremium an das Fünfergremium ist auch unter dem Gesichtspunkt der Angemessen-
heit nicht zu beanstanden.  
 
4.1. Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Frage, ob die von den Steu-
erpflichtigen in ihrer Steuererklärung für das Jahr 2011 geltend gemachten Kosten für den Gar-
tenunterhalt und die Umgebungsarbeiten als abzugsfähige Liegenschaftsunterhaltskosten zu 
qualifizieren sind. Gemäss Einspracheentscheid sind Fr. 27‘044.-- und gemäss Entscheid des 
Steuergerichts Fr. 53‘162.-- abzugsfähig.  
 
4.2. Die Steuerverwaltung stellt sich auf den Standpunkt, dass die Aufwendungen für Gar-
tenunterhalts- und andere Umgebungsarbeiten grundsätzlich nicht zum Abzug zugelassen sei-
en, da der gemäss § 27ter StG berechnete Eigenmietwert auf der Grundlage des von der Ge-
bäudeversicherung geschätzten Brandlagerwertes lediglich die Gebäude und nicht den Um-
schwung erfasse. Da die Liegenschaftsunterhaltskosten als Gewinnungskosten grundsätzlich 
nur abziehbar seien, wenn ihnen ein entsprechender Eigenmietwert gegenüberstehe, würden 
Gartenarbeiten im Kanton Basel-Landschaft seit Jahrzenten keine abzugsfähigen Unterhalts-
kosten darstellen. Notwendig sei, dass zwischen Eigenmietwertbesteuerung und abzugsfähigen 
Umgebungsarbeiten ein Kausalzusammenhang bestehe.  
 
4.3. Das Steuergericht hält in seinem Urteil fest, dass gemäss bis heute geltender Recht-
sprechung ein Konnex zwischen Eigenmietwert und Liegenschaftsunterhaltskosten verlangt 
worden sei. Gartenanlagen seien grundsätzlich nicht im Eigenmietwert enthalten. Trotzdem 
lasse die Praxis der Steuerverwaltung den Gartenunterhalt bei der direkten Bundessteuer zum 
Abzug zu. Der Konnex zwischen Gewinnungskosten und Roheinkünften werde bei der direkten 
Bundessteuer – anders als bei der Staatssteuer – nicht verlangt. Sei dieser Konnex bei der di-
rekten Bundessteuer aber nicht Voraussetzung für den Abzug des Gartenunterhaltes, müsse 
dies auch für die Staatssteuer gelten. Damit könne es auch bei der Staatssteuer keine Rolle 
spielen, ob die Gartenanlage im Eigenmietwert enthalten sei. Eine unterschiedliche Behandlung 
der kantonalen Steuern und der Bundessteuern, bei welchen die Berechnung des Eigenmiet-
wertes grundsätzlich nach derselben Formel vorgenommen werde, sei mit der Änderung des 
per 1. Januar 2007 in Kraft getretenen § 27ter StG und der damit einhergehenden Erhöhung der 
Eigenmietwerte nicht mehr gerechtfertigt.  
 
5.1. Vom ermittelten Roheinkommen sind diverse Abzüge vorzunehmen, um zum steuerba-
ren Einkommen zu gelangen. § 29 StG behandelt zunächst die sog. organischen Abzüge, d.h. 
jene Aufwendungen, welche mit der Erzielung der steuerbaren Einkünfte in Zusammenhang 
stehen. Dazu zählen unter anderem die Gewinnungskosten (MATTHIAS SCHWEIGHAUSER, in: 
Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 
Basel 2004, Rz 1 zu § 29 StG). Die Unterhaltskosten für Liegenschaften stellen organische Ge-
stehungskosten von Einkünften aus Immobilien dar, sie sind natürlicherweise Kosten, die der 

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Erzielung eines Einkommens aus Immobilien dienen. Sie sind grundsätzlich abziehbar in einem 
System der Besteuerung des Gesamtreineinkommens, wo die gesamten Gestehungskosten, 
die allgemeinen Abzüge und die Sozialabzüge vom steuerbaren Gesamteinkommen in Abzug 
gebracht werden (BGE 133 II 287, publiziert in: Die Praxis 6/2008 Nr. 62 S. 415 E. 2.1 mit wei-
teren Hinweisen).  
 
5.2. § 29 StG regelt, welche Auslagen bei der Ermittlung des Reineinkommens von den 
steuerbaren Einkünften abzuziehen sind. Unter anderem können gemäss Abs. 1 lit. e dieser 
Bestimmung die notwendigen Kosten für die Verwaltung des Vermögens, dazu bei Liegenschaf-
ten die Aufwendungen für den Unterhalt, abgezogen werden. Gemäss § 29 Abs. 2 StG in der 
bis Ende 2012 geltenden Fassung können die Kosten des Unterhalts und der Verwaltung von 
Grund und Boden in ihrem tatsächlichen Umfang, jene von Gebäuden, sofern sie nicht zum 
Geschäftsvermögen gehören, nach der Wahl des Steuerpflichtigen, und zwar für jede Steuerpe-
riode, entweder in ihrem tatsächlichen Umfang oder in Form einer Pauschale abgezogen wer-
den. Der Pauschalabzug beträgt bei über zehnjährigen Gebäuden 30% und bei bis zu zehnjäh-
rigen Gebäuden 25% des Eigenmietwertes für selbst genutzte Liegenschaften oder des Brutto-
mietertrages. Das Nähere regelt der Regierungsrat.  
 
5.3. Art. 9 StHG bestimmt, dass von den gesamten steuerbaren Einkünften die zu ihrer 
Erzielung notwendigen Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge abgerechnet werden. Trotz 
der allgemeinen Formulierung ist diese Definition des Begriffs der Gestehungskosten eindeutig 
und für die Kantone verbindlich. Bei den Liegenschaften, die einen Mietertrag abwerfen oder – 
im Falle der persönlichen Nutzung durch den Eigentümer – einen Eigenmietwert haben, fallen 
die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt unter diese Definition (Urteil des Bundesgerichts 
2A.640/2006 vom 7. Juni 2007 E. 2.2, publiziert in: Die Praxis 6/2008 Nr. 62 S. 415 mit weiteren 
Hinweisen). Abziehbar sind nicht sämtliche Ausgaben, die mit der Erzielung der Einkünfte in 
irgendeinem Zusammenhang stehen oder die anlässlich der Einkunftserzielung vorausgabt 
worden sind, sondern nur die zu deren Erzielung notwendigen Aufwendungen. Die Abziehbar-
keit von Aufwendungen setzt voraus, dass ein qualifizierter enger Konnex zwischen den getätig-
ten Ausgaben und den erzielten Einkünften vorliegt. Nicht abziehbar sind grundsätzlich die Le-
benshaltungskosten. Die Abgrenzung der Gewinnungskosten von den Lebenshaltungskosten 
kann letztlich nur durch eine Wertung getroffen werden. Gewinnungskosten bilden jene Auf-
wendungen, die unmittelbar zur Erzielung des Einkommens gemacht werden und die in einem 
direkten ursächlichen Zusammenhang dazu stehen (MARKUS REICH, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], 
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1., Bundesgesetz über die Harmonisierung der 
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, [StHG-Kommentar], 2. Auflage, Basel 2002, Rz. 
8 zu Art. 9 StHG). Für die Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten ist es notwendig, dass der lie-
genschaftliche Wert, an dem der Unterhalt getätigt wird, im Eigenmietwert enthalten ist. Unter-
haltsaufwendungen für den Garten oder Schwimmbäder, Spiel- oder Tennisplätze usw. sind 
somit nur abzugsfähig, wenn sich z.B. der Wert des Gartens oder Schwimmbads im Eigenmiet-
wert niederschlägt (FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, 
Handkommentar zum DBG, 2. Aufl., Zürich 2009, Rz 36 und 86 zu Art. 32 DBG; BERNHARD 
ZWAHLEN, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, 

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Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Art. 1 – 82, 2. Aufl., Basel 2008, Rz 12 a zu Art. 
32 DBG).  
 
5.4. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind bei den von den steuerpflichtigen Per-
sonen selbst genutzten Liegenschaften nur diejenige Kosten abzugsberechtigt, die mit dem 
(steuerbaren) Eigenmietwert in unmittelbarem Zusammenhang stehen (Urteil des Bundesge-
richts 2C_393/2012, 2C_394/2012 vom 8. November 2012 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen; vgl. 
auch Urteil des Verwaltungsgerichts Bern vom 21. Mai 2013, publiziert in: Der Steuerentscheid 
[StE] 12/2013 B25.6 Nr. 62).  
 
5.5. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Abziehbarkeit von Aufwendungen 
einen qualifizierten engen Konnex zwischen den getätigten Ausgaben (Liegenschaftsunterhalt) 
und den erzielten Einkünften (Eigenmietwert) voraussetzt und dass das Bundesgericht die Pra-
xis explizit schützt, wonach bei den von der steuerpflichtigen Person selbst genutzten Liegen-
schaften nur diejenigen Kosten zum Abzug zuzulassen sind, die mit dem Eigenmietwert in un-
mittelbarem Zusammenhang stehen. Das Kantonsgericht sieht demzufolge keine Veranlassung 
von der langjährigen Praxis der Steuerverwaltung (und auch des Steuergerichts) abzuweichen, 
wonach bei selbst genutzten Liegenschaften der Abzug von Kosten nur zulässig ist, wenn diese 
mit dem Eigenmietwert in unmittelbarem Zusammenhang (Konnex) stehen.  
 
6.1. Die Vorinstanz begründet die Praxisänderung nun primär damit, dass der Eigenmiet-
wert aufgrund des Bundesgerichtsentscheids vom 27. Mai 2005 im Kanton Basel-Landschaft 
habe erhöht werden müssen (BGE 131 I 377, vgl. auch BGE 124 I 145 in welchem das Bun-
desgerichts bereits am 20. März 1998 in einem den Kanton Zürich betreffenden Fall festgehal-
ten hat, dass für die Bemessung der Eigenmietwerte 60% des effektiven Marktwertes in jedem 
Fall die Grenze bilden sollte). Aufgrund der nunmehr höheren Eigenmietwerte sei der bis anhin 
verlangte Konnex nicht mehr angemessen.  
 
6.2. Das Bundesgericht stellte im genannten Urteil unter anderem fest, dass das System 
der Eigenmietwertbesteuerung im Kanton Basel-Landschaft nicht harmonisierungskonform 
ausgestaltet sei, wobei die Eigenmietwerte von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen 
im Kanton Basel-Landschaft unter der verfassungsrechtlichen Grenze von 60% liegen würden. 
In Umsetzung des bundesgerichtlichen Entscheides hat der Kanton Basel-Landschaft die Ei-
genmietwerte (mit einer Änderung des StG in Kraft seit 1. Januar 2007) in jedem Fall auf min-
destens 60% des marktüblichen Mietwertes erhöht. In der Folge wurden die Eigenmietwerte 
entsprechend der neuen gesetzlichen Vorgaben neu berechnet. Die neue Methode sollte die 
bisherigen Mängel und Ungleichheiten in der Berechnung beheben (vgl. hierzu auch Vorlage an 
den Landrat Nr. 2006/108 vom 11. April 2006 betreffend Änderung des Steuergesetzes vom 
7. Februar 1974, Steuerliche Entlastung von Familien und tiefen Einkommen sowie Umsetzung 
des BGE vom 27. Mai 2005 [Erhöhung Eigenmietwert und Aufhebung Mietkostenabzug], [Vor-
lage an den Landrat]). 
 
6.3. Neu wird seit dem 1. Januar 2007 zur Berechnung des Eigenmietwertes nicht mehr auf 
den Gebäudekatasterwert abgestellt, sondern direkt auf den einfachen Brandlagerwert (§ 27ter 

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Abs. 1 StG), der gemäss dem Gesetz über die Versicherung von Gebäuden und Grundstücken 
(Sachversicherungsgesetz) vom 12. Januar 1981 und dem sich darauf stützenden Reglement 
für die Gebäudeeinschätzung [Reglement] vom 21. Dezember 1988 von der Basellandschaftli-
chen Gebäudeversicherung (BGV) ermittelt wird. Gemäss dem Reglement (§ 2 Abs. 3) gilt als 
Brandlagerschätzung der Versicherungsneuwert abzüglich Altersentwertung bezogen auf den 
Basiswert des Jahres 1939 mit einem Index von 100 Punkten. Im Unterschied zum vormaligen 
Berechnungssystem verzichtet die neue Berechnungsmethode auf die Multiplikation des so 
errechneten Brandlagerwertes mit einem Altersfaktor, wodurch sich der Katasterwert ergeben 
hat (Landratsvorlage S. 10). 
 
6.4. Nach § 27ter StG leitet sich der Eigenmietwert von dem gemäss Sachversicherungsge-
setz geschätzten einfachen Brandlagerwert einer Liegenschaft ab, welcher mit einem gemein-
despezifischen Korrekturfaktor, einem Korrekturfaktor nach Alter der Liegenschaft und einem 
Korrekturfaktor für Stockwerkeigentum multipliziert wird, was den steuerlichen Brandlagerwert 
ergibt (Abs. 1). Die gemeindespezifischen Korrekturfaktoren werden vom Regierungsrat festge-
legt (Abs. 2). Die Korrekturfaktoren nach Alter der Liegenschaft betragen: bei 25 Jahre und jün-
ger: --; bei 26 bis 85 Jahre: 0.9; bei 86 und älter: 0.8 (Abs. 3). Bis zu einem steuerlichen Brand-
lagerwert von 20'000 Fr. beträgt der Eigenmietwert 64.53 %. Für jeden um 100 Fr. höheren 
steuerlichen Brandlagerwert reduziert sich dieser Satz gemäss nachstehender Tabelle […] 
(Abs. 5). Der gemäss vorstehender Tabelle ermittelte Eigenmietwert beträgt in jedem Fall min-
destens 60% des marktüblichen Mietwertes; liegt dieser im Einzelfall nachweislich unter 60%, 
so wird er von Amtes wegen auf 60% erhöht (Abs. 6). Kann der Steuerpflichtige nachweisen, 
dass der Eigenmietwert des von ihm selbst genutzten Wohneigentums mehr als 60% des 
marktüblichen Mietwertes beträgt, so beträgt der Eigenmietwert 60% des marktüblichen Miet-
wertes (Abs. 7; vgl. zum Ganzen Entscheid des Steuergerichts vom 12. August 2009 [510 09 
34] E. 2 f.; Steuerinformationen, herausgegeben von der Schweizerischen Steuerkonferenz 
SSK, Vereinigung Schweizerischen Steuerbehörden, Die Besteuerung der Eigenmietwerte, Ab-
teilung Grundlagen / ESTV Bern, 2010, S. 16). Für die Berechnung der steuerbaren Eigenmiet-
werte gelten gestützt auf § 27ter Abs. 2 StG die in § 1 der Verordnung zum Steuergesetz vom 
13. Dezember 2005 aufgeführten gemeindespezifischen Korrekturfaktoren (Gemeinde C.____: 
Faktor 0.746). 
 
6.5. Der Brandlagerwert ist der auf das Jahr 1939 (Index 100) zurückgerechnete Zeitwert 
eines Gebäudes (vgl. § 2 Abs. 3 Reglement). Der Zeitwert (auch Zustandswert) ergibt sich aus 
dem Neuwert abzüglich der Wertverminderung, die seit der Erstellung des Gebäudes zufolge 
Alter, Abnützung oder aus anderen Gründen eingetreten ist (§ 4 Verordnung zum Sachversi-
cherungsgesetz [Verordnung] vom 1. Dezember 1981; § 2 Abs. 2 Reglement). Die Gebäude 
sind grundsätzlich zum Neuwert versichert (Ausnahmen siehe § 6 Verordnung). Als Neuwert gilt 
die Kostensumme, die für die Neuerstellung des Gebäudes in gleicher Art, gleicher Grösse und 
gleichem Ausbau erforderlich ist (§ 3 Verordnung; § 2 Abs. 1 Reglement; ohne Berücksichti-
gung des aktuellen Zustands, der technischen Entwertung, der Land- und Umgebungskosten 
sowie der Anschlussbeiträge und -gebühren). Die Neuwertversicherung umfasst die Kosten für: 
Aushub, Rohbau, Installationen und Endausbau des Gebäudes zu handelsüblichen Preisen 
(BKP 2); Architekten- und Ingenieurhonorare (BKP 2); Bewilligungen (BKP 5); Bauzeitversiche-

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rungen (BKP 5); Finanzierung ab Baubeginn (BKP 5) (§ 6 Reglement). Der Versicherungswert 
umfasst nicht: Land (BKP 0); Umgebung (BKP 4); Gebühren (BKP 5). Die Auflistung der Ar-
beitsgattungen für einen Kostenvoranschlag basiert in den meisten Fällen auf den Baukosten-
plan (BKP; vgl. auch www.bgv.ch/versicherung/ haeufig-gestellte-fragenfaq/zu-gebaeude-
wertdefinitionen). 
 
6.6. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass der Brandlagerwert ein auf das Jahr 
1939 zurückgerechneter Zeitwert ist und sich Letztgenannter aus dem Neuwert abzüglich Wert-
verminderung ergibt und der Neuwert nicht die Land- und Umgebungsarbeiten umfasst. Damit 
ist – was nicht bestritten wird – aufgezeigt, dass die Land- und Umgebungsarbeiten keinen Ein-
gang in den Brandlagerwert und somit in den Eigenmietwert finden. Folglich ist die für die Ab-
zugsfähigkeit der Kosten für Umgebungsarbeiten verlangte Voraussetzung des unmittelbaren 
Zusammenhangs zwischen Umgebungsarbeiten und Eigenmietwert nicht gegeben.  
 
7.1. Die Vorinstanz macht geltend, dass die Voraussetzung des Konnexes zwischen Unter-
haltskosten und Eigenmietwert nicht mehr gerechtfertigt sei, da sich der Eigenmietwert mit der 
Änderung der Berechnungsmethode per 1. Januar 2007 dem Marktmietwert angenähert habe. 
So sei der Entscheid des Verwaltungsgerichts Basel-Landschaft vom 17. Dezember 1997 (VGE 
96/113 Nr. 163, publiziert in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], 
Band XIV, S. 135), welcher den Zusammenhang zwischen Liegenschaftskosten und Eigen-
mietwert bestätigt habe, zwar vom Bundesgericht mit Entscheid vom 6. Dezember 1999 ge-
schützt worden (publiziert in: BStPra, Bd. XV, S. 128 ff.). Der Eigenmietwert für die Staatssteuer 
habe jedoch im Zeitpunkt dieses Bundesgerichtsurteils bei rund 35% des Marktmietwertes be-
tragen.  
 
7.2. Das Bundesgericht schützte im soeben angeführten Entscheid gestützt auf das StG 
den für die Abzugsfähigkeit verlangten Konnex zwischen Gartenunterhaltskosten und Eigen-
mietwert. Die Höhe des Eigenmietwertes blieb jedoch unerwähnt und war somit nicht von Rele-
vanz. Wie das Bundesgericht im erwähnten Entscheid und das Kantonsgericht in den Urteilser-
wägungen 5.1. ff. ausgeführt hat, wird die Voraussetzung des Konnexes als richtig erachtet. Es 
kann somit grundsätzlich keine Rolle spielen, ob der Eigenmietwert bei 35% oder bei 60% liegt.  
 
8.1. Das Steuergericht führt im angefochtenen Entscheid aus, dass nach der Praxis der 
Steuerverwaltung der Gartenunterhalt bei der direkten Bundessteuer zum Abzug zugelassen 
werde. Die gesetzlichen Grundlagen für die Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten seien für die 
Bundessteuern (Art. 32 Abs. 2 DBG) und die kantonalen Steuern weitgehend deckungsgleich. 
Der Konnex zwischen Gewinnungskosten (Gartenunterhalt) und Roheinkünften werde aber bei 
den direkten Bundessteuern anders als bei den Staatsteuern nicht verlangt. Sei der Konnex bei 
den direkten Bundessteuern aber nicht Voraussetzung für den Abzug des Gartenunterhalts, 
müsse dies auch für die Staatssteuern gelten.  
 
8.2. Das Bundesgericht hält fest, dass bei Aufwendungen für die Gartenpflege die Abgren-
zung zwischen Unterhaltskosten, wertvermehrenden Aufwendungen bzw. Lebenshaltungskos-
ten besonders schwierig und zudem gesamtschweizerisch nicht einheitlich sei, weil die Kantone 

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auch bei der Festsetzung des Eigenmietwertes über eine gewisse "Bewertungsfreiheit" verfü-
gen würden. Entsprechend würden Aufwendungen für die Gartenarbeit bei selbst genutzten 
Liegenschaften nicht überall gleich gewürdigt. Massgebend seien die kantonalen Grundlagen. 
Diese Unterschiede würden sich nicht nur auf die Staats- und Gemeindesteuer, sondern auch 
auf die direkte Bundessteuer auswirken (Urteil des Bundesgerichts 2C_393/2012, 2C_394/2012 
vom 8. November 2012 E. 2.2 und 3.3). Das Bundesgericht akzeptiert somit offensichtlich eine 
unterschiedliche Behandlung der Abzugsfähigkeit von Gartenunterhaltskosten bei den direkten 
Bundessteuern und den kantonalen Staatssteuern; dies trotz der weitgehend deckungsgleichen 
gesetzlichen Bestimmungen und dem StHG. Die unterschiedliche Behandlung von Gartenun-
terhalts- und Umgebungskosten hinsichtlich Staatssteuern bzw. Bundessteuern ist somit nicht 
zu beanstanden. Zudem ist auch zu erwähnen, dass im Kanton Basel-Landschaft auf dem für 
die kantonalen Steuern gültigen Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer ein Zuschlag von 
20% erfolgt (Rundschreiben der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 21. Februar 2008 an 
die kantonalen Verwaltungen für die direkte Bundessteuer betreffend Liste der Kantone mit un-
terschiedlichen Eigenmietwerten für die kantonalen Steuern und die direkte Bundessteuer ab 
Steuerperiode 2007.) 
 
9. Wie in der Urteilserwägung 6.4 ausgeführt, sieht das kantonale Gesetz vor, dass der 
Eigenmietwert 60% betragen solle. Das Kantonsgericht kann jedoch nicht beurteilen, ob vorlie-
gendenfalls der Eigenmietwert des vom Beschwerdeführer selbst genutzten Wohneigentums 
mehr als die gesetzlich vorgesehen 60% des marktüblichen Mietwertes gemäss § 27ter Abs. 7 
StG beträgt. Die Angelegenheit wird demzufolge zur Abklärung und Neuveranlagung an die 
Steuerverwaltung zurückgewiesen. Sollte sich erweisen, dass vorliegendenfalls der Eigenmiet-
wert über 60% des marktüblichen Mietwertes liegt, so wird die Steuerverwaltung weiter darüber 
zu befinden haben, ob die allenfalls letztendlich fehlerhafte Veranlagung durch eine Herabset-
zung des Eigenmietwertes nach § 27ter Abs. 7 StG oder - wie beantragt - durch die Zulassung 
vom Abzug von Gartenunterhaltskosten zu korrigieren wäre.  
 
10. Es bleibt noch über die Kosten zu entscheiden. Gestützt auf § 20 Abs. 1 VPO in Ver-
bindung mit § 20 Abs. 3 VPO werden die Verfahrenskosten in der Regel der unterliegenden 
Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Den kantonalen Behörden gemäss Verwaltungs-
verfahrensgesetz Basel-Landschaft vom 13. Juni 1988 und den Gemeinden werden Verfah-
renskosten nach § 20 Abs. 4 VPO jedoch nur auferlegt, wenn sie das Kantonsgericht in An-
spruch nehmen. Da vorliegendenfalls die Steuerverwaltung mit ihrem Antrag auf Aufhebung des 
Entscheides des Steuergerichts durchgedrungen ist, werden ihr keine Verfahrenskosten aufer-
legt. Die Parteikosten werden wettgeschlagen.  
 
 
 
 
 
 
 
 

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Demgemäss wird  e r k a n n t : 
 
 
://: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid Nr. 510 12 

86 des Steuergerichts vom 26. April 2013 aufgehoben und die Sache zur 
Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung 
zurückgewiesen. 

   
 2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.  

Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1‘400.-- wird der 
Beschwerdeführerin zurückerstattet.  

   
 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. 
 
 
 
Vizepräsident 
 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiberin