# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cfceb5b1-38ec-50e2-ba5a-d3b366007cdf
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-05-09
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 09.05.2008 80.2007.173
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2007-173_2008-05-09.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2007.173

  	
  Lugano

  9 maggio 2008

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 7 dicembre 2007 contro la decisione del 14 novembre 2007 in materia di IC e IFD 2006.

  

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   RI 1,
domiciliato a __________, è proprietario dei mapp. n. __________ e __________ RFD di __________.

                                         Nella
dichiarazione fiscale 2006, i
coniugi __________ attribuivano alla loro abitazione un valore locativo di fr. 10'926.–.

 

 

                                  B.   Notificando
ai contribuenti la tassazione
IC/IFD 2006, con decisione del
29 agosto 2007, l’Ufficio di
tassazione di Lugano Campagna
commisurava il valore locativo della casa d’abitazione in fr. 15'863.–. Nella motivazione della decisione,
spiegava che il valore era stato “rettificato, tenuto conto del valore
dell’immobile e dei canoni locatizi normali della zona”. 

 

                                  C.   I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 31 agosto 2007, contestando che il valore
locativo della loro casa potesse essere cresciuto di oltre il 45%, quando la
stima ufficiale era aumentata nella misura solo dell’11,4%.

                                         L’autorità
di tassazione respingeva il
reclamo, con decisione del 14
novembre 2007. Premesso che il valore locativo era stato determinato nella
misura del 90% del valore di reddito definito dall’Ufficio di stima nell’ambito dell’accertamento
delle nuove stime immobiliari, l’Ufficio di tassazione
osservava che “tale riferimento, in assenza di altri indicatori di mercato, ha
il pregio di essere rispettoso
sia della più recente giurisprudenza della CDT quanto all’applicabilità di
criteri schematici per la determinazione del valore locativo, sia delle disposizioni del legislatore, secondo cui per il calcolo del valore locativo è
possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale”.
Aggiungeva che il riferimento alla decisione sulla stima ufficiale presentava l’ulteriore vantaggio di
garantire la parità di trattamento dei contribuenti. Inoltre, delle perizie
operate dall’Ufficio di stima
avevano confermato che il 90% del valore di reddito corrisponde mediamente al
65% dei valori di mercato delle pigioni, con la conseguenza che il valore locativo così stabilito era
conforme ai requisiti della legge e della giurisprudenza. 

 

 

                                  D.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 contestano nuovamente il valore locativo attribuito
alla loro abitazione di __________.
A loro avviso, il criterio adottato
dall’autorità di tassazione,
consistente nel ricorrere al valore di reddito stabilito dall’Ufficio di stima, non sarebbe adeguato, trattandosi
solo di “uno degli elementi che concorrono a formare il valore di stima”. Anche
il riferimento alle “perizie” che dimostrerebbero che il 90% del valore di
reddito corrisponda mediamente al 65% dei valori di mercato sarebbe inadeguato
al caso in esame. Ribadiscono quindi che il valore medio delle pigioni di mercato
a __________ non ha subito alcuna variazione dal 2005 al 2006.

 

 

                                  E.   Nelle
sue osservazioni del 30 gennaio 2008, la Divisione delle contribuzioni
propone di respingere il ricorso. Dei suoi argomenti si dirà in seguito, in
quanto necessario. 

 

 

 

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Secondo gli
articoli 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD, è
imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di
immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio
in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo
gratuito.

 

                                         1.2. 

                                         Le normative cantonale e
federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore
locativo.

 

                                         1.2.1. 

                                         L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa,
infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni
locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del
contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare
che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve
essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni
e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum
Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p.
773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 =
StE 1997 A 21.11 n. 41). 

                                         Il Tribunale federale ha
stabilito che l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha il dovere di
intervenire nella sua qualità di autorità di sorveglianza in materia di imposta
federale diretta quando in un cantone i valori locativi scendono al di sotto
della soglia del 70% del valore di mercato (Tribunale federale, 13 febbraio
1998, in RF 1998 p. 655 = ASA 67 p. 709). 

                                         Il riferimento
all’utilizzazione effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione
spaziale ma non temporale dell’uso dell’immobile da parte del proprietario. Con
ciò il Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni,
segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si
ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti
alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione
dell’abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento
all’utilizzazione effettiva dell’abitazione non ha invece minimamente voluto
venire incontro a chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare
quella secondaria, solo durante determinati periodi dell’anno (Agner/Jung/Steinmann, op. cit., p. 93).

 

                                         1.2.2. 

                                         Quanto al diritto
cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei
cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito
il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative
alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai
cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore
locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non
pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8
cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145
consid. 3 p. 152 ss.). 

                                         L’Alta Corte ha stabilito
che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I
145, consid. 4d p. 156), ma che tuttavia in ogni caso il 60% del valore di
mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio
costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.). In seguito (DTF 125
I 65) ha ammesso che le disposizioni della legge tributaria turgoviese, secondo
cui dal valore locativo – accertato caso per caso – deve essere effettuata una
deduzione del 40%, possono essere applicate in modo conforme alla Costituzione
e comunque non conducono necessariamente a risultati incostituzionali (nello
stesso senso, si è pronunciata anche in relazione ad analoghe normative dei
Cantoni Soletta [n. 2P.36/1999 del 3 novembre 2000] e Zurigo [2P.311/2001 del 5
aprile 2002]).

 

                                         1.2.3. 

                                         Nel diritto del Canton
Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT prevede che il valore locativo, tenuto conto della
promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, sia
stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni. Per il suo
calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

                                         L’art. 20 cpv. 2 LT è
stato modificato nel 2000, nell’ambito di una revisione della legge cantonale
intrapresa nell’imminenza della scadenza del termine concesso ai cantoni per
conformarsi alla legge federale sull’armonizzazione. Tuttavia, il Consiglio di
Stato ha precisato che la modifica dell’art. 20 capoverso 2 – che in precedenza
si limitava a riferirsi alla necessità di tener conto della promozione
dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale – non era richiesta
dalla LAID, ma intendeva codificare la prassi degli Uffici di tassazione per
quanto riguarda la determinazione del valore locativo:

                                         Infatti, attualmente –
attraverso le percentuali di conversione del valore ufficiale di stima (che sono
differenziate a seconda della vetustà dei valori delle revisioni generali)
– si raggiunge già un valore locativo, imponibile quale reddito, che si situa
attorno al 60-70% del valore medio di mercato delle pigioni. Il previsto margine di
riduzione rispetto alle pigioni di mercato (mediamente il 30%) è d’altra parte compatibile
con la più recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di parità
di trattamento secondo cui il valore locativo non può in alcun caso essere
inferiore al 60% del valore di mercato delle pigioni.

                                         (Messaggio del Consiglio di Stato n. 5016 del 27 giugno 2000,
concernente un progetto di modifica della Legge tributaria e del decreto
legislativo concernente la concessione di ammortamenti accelerati per nuovi
investimenti, par. B.I.8).

 

                                         

                                   2.   2.1.

                                         A partire
dal periodo fiscale 2005, il
Canton Ticino ha introdotto una nuova modalità di calcolo del valore locativo. 

                                         In precedenza, rinunciava
ad una valutazione individualizzata, preferendo procedere secondo parametri
schematici. Concretamente, al valore di stima ufficiale degli immobili applicava
una percentuale, che variava dal 5% al 6,5% a dipendenza della data di entrata
in vigore della stima stessa, per stabilire il valore locativo. La giurisprudenza
di questa Camera aveva stabilito, a tale riguardo (cfr. CDT n. 178 del 26
settembre 1994 in RDAT I-1995 n. 22t, con riferimento a CDT N. 424 dell’11 novembre
1986 e CDT N. 498 del 12 dicembre 1986) che, in linea di principio,
l’uguaglianza di trattamento non impedisce di procedere secondo parametri schematici;
esigeva per contro valutazioni individualizzate, per non ledere il principio della
parità di trattamento, quando ricorrevano circostanze del tutto particolari e o
imprevedibili che rendevano manifestamente insostenibile la stima ufficiale.

                                         Anche il
Tribunale federale aveva ritenuto che rientrasse fra i metodi compatibili con
la LIFD per il calcolo del valore locativo quello previsto dal Canton Ticino,
che consisteva nel fondarsi sulle stime ufficiali cantonali degli immobili
(sentenza n. 2A.484/2005 del 30 marzo 2006, consid. 3.1).

 

                                         2.2.

                                         Per il periodo fiscale
2005, la circolare n. 15/2005 del gennaio 2006 della Divisione delle contribuzioni
stabiliva che il valore locativo di abitazioni unifamiliari e plurifamiliari,
di appartamenti in condominio e di case a schiera fosse stabilito in base ai seguenti
criteri:

                                         -  per
le abitazioni il cui valore locativo è già stato imposto negli anni precedenti
viene riconfermato il valore locativo precedentemente tassato;

                                         -  per
le nuove abitazioni monofamiliari, sempre che non ci siano altri elementi utili
alla sua determinazione, il valore locativo da tassare corrisponde, di regola,
al 95% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nell’ambito
della decisione riguardante la stima ufficiale (questo valore risulta dalla
scheda di calcolo della stima allegata alla decisione sulla stima). In caso di
manifesta divergenza tra il valore locativo dichiarato e il valore di reddito
determinato dall’Ufficio di stima occorrerà operare le opportune correzioni
atte a conseguire un valore locativo tassato che si situi entro i limiti del
60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso
genere. In questi casi il valore locativo è determinato tenendo equamente conto
del valore d’uso, del livello degli affitti pagati nella zona o ricorrendo a
norme particolari (es. applicando una data quota per locale o per mq
abitabile).

                                         Questa
Camera aveva tuttavia deciso (CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006) che la
regola, contenuta nella circolare n. 15 della Divisione delle contribuzioni,
secondo cui “per le abitazioni
il cui valore locativo è già stato imposto negli anni precedenti viene
riconfermato il valore precedentemente tassato”, non era conforme con quanto la
legge stabilisce in particolare all’art. 1 della legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 10.2.9.1). Dopo
l’entrata in vigore delle nuove stime immobiliari il 1° gennaio 2005, non si può giustificare che proprio l’imposta sul reddito continui ad essere
calcolata a partire da valori di stima che non sono più in vigore e che sono
stati ripetutamente definiti inadeguati e in contrasto con il principio della parità di trattamento. 

                                         Infatti
la legge sulla stima ufficiale afferma, all’articolo 1, che “i valori della
sostanza immobiliare, stabiliti con l'accertamento ufficiale di stima, servono
quale base di calcolo per il prelievo di pubblici tributi (imposte, contributi,
tasse)” (art. 1 LSt). La nuova legge è entrata in vigore il 1° gennaio 1997 e le nuove stime ufficiali il 1°
gennaio 2005. 

 

                                         2.3.

                                         Nel marzo 2007, pertanto
la Divisione delle contribuzioni ha adottato una nuova circolare (n. 15/2006),
applicabile al periodo fiscale 2006, che prescrive che il valore locativo di
abitazioni unifamiliari e plurifamiliari, appartamenti in condominio e case a
schiera sia stabilito in base ai seguenti criteri: 

                                         -  in
mancanza di un valore di mercato di riferimento, il valore locativo da tassare
corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio
di stima nell’ambito della decisione riguardante la stima ufficiale (questo
valore risulta dalla scheda di calcolo della stima allegata alla decisione
sulla stima);

                                         -  qualora
l’applicazione del valore di reddito (90%) dovesse portare a risultati manifestamente
insostenibili occorrerà operare le opportune correzioni atte a conseguire un
valore locativo tassato che si situi entro i limiti del 60-70% del valore medio
delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso genere;

                                         -  in
tali casi il valore locativo dovrà essere determinato tenendo equamente conto
del valore d’uso, del livello degli affitti pagati nella zona o ricorrendo a
norme particolari (es. applicando una data quota per locale o per mq
abitabile).

                                         A partire
dal periodo fiscale 2007, poi,
è stato introdotto l’art. 2 cpv. 1 del decreto esecutivo del 12 dicembre 2006 concernente
l’imposizione delle persone
fisiche valido per il periodo
fiscale 2007 (RL 10.2.2.1.1), secondo cui il valore locativo corrisponde
mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione. Lo stesso decreto precisa poi,
all’art. 2 cpv. 2, che, in mancanza di altri elementi utili al calcolo del
valore locativo, esso corrisponde di regola al 90% del valore di reddito
determinato dall’Ufficio di stima
nella decisione di stima.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Venendo
al caso dei ricorrenti, la stima ufficiale della casa da loro abitata, in
vigore fino al periodo fiscale
2004, era la seguente:

                                         -  fabbricato
abitato              fr.   170’000.–

                                         -  fabbricato                           fr.       5’000.–

                                         -  giardino                               fr.     22’080.–

                                         totale                                       fr.   197’080.–

                                         La stima
dei fabbricati era poi stata ridotta, con decisione del 28 settembre 1999, rispettivamente, a fr. 164'000.– ed a fr.
3'500.–.

                                         Nella
tassazione del periodo fiscale 2004, il valore locativo della
casa è così stato definito in fr. 10'926.–, pari al 6.5% del valore di stima.

                                         Il 1°
gennaio 2005 è poi entrata in
vigore la nuova stima: 

                                         -  abitazione                           fr.   195’000.–

                                         -  terreno
complementare     fr.     75’220.–

                                         -  terreno
eccedente             fr.       8’391.–

                                         totale                                       fr.   278’611.–

                                         Mentre
nel periodo fiscale 2005,
l’Ufficio di tassazione ha mantenuto il valore locativo
precedente, nella tassazione
2006 lo ha portato a fr. 15'863.–, pari al 90% del valore di reddito risultante
dal calcolo del valore di stima ufficiale.

 

                                         3.2.

                                         Le
censure sollevate dai ricorrenti impongono di esaminare la legittimità della
circolare su cui si è basato l’operato dell’autorità di tassazione.                       

                                         Va allora
dapprima ricordato che l’Amministrazione federale delle contribuzioni, che nel 1969 ha diffuso delle direttive per l’accertamento del
valore locativo (cfr. Circolare n. 12 del 25 marzo 1969 relativa
all’accertamento del reddito locativo imponibile di case d’abitazione e direttive allegate), riconosce che
quest’ultimo possa essere accertato “secondo criteri oggettivi” facendo ricorso
ad una delle procedure seguenti:

                                         -  valutazione individuale;

                                         -  accertamento
in base alle valutazioni
cantonali: questo sistema presuppone che nel cantone si proceda ad una valutazione degli immobili in base a principi
uniformi.

                                         La
valutazione individuale, a sua
volta, può essere effettuata in uno dei metodi seguenti: valutazione per unità-locale, per quote a stanza o
per case unifamiliari-tipo. L’accertamento in base alle valutazioni cantonali, da parte sua, può invece
avvenire o riprendendo le stime cantonali del valore locativo risultanti
dall’ultima valutazione
ufficiale degli immobili oppure applicando un tasso percentuale (di solito il
6%) al valore di stima ufficiale dell’immobile.

                                         Alla luce
della classificazione
descritta, si può concludere che il Canton Ticino applicava fino al periodo fiscale 2004 il metodo citato per
ultimo, consistente nel ricavare il valore locativo dal valore di stima
ufficiale dell’immobile. 

                                         Il nuovo
metodo, in vigore dal periodo
fiscale 2006, sembra invece avvicinarsi molto a quello della ripresa delle
stime cantonali del valore locativo risultanti dall’ultima valutazione ufficiale degli immobili. Esso
presuppone che “i valori locativi delle case unifamiliari (siano) stati
accertati individualmente nell’ultima valutazione ufficiale degli immobili”, nel qual caso l’AFC ammette che tali
valori possano “essere ripresi tali e quali o, se si dà il caso, aumentati di
un supplemento che tenga conto dell’evoluzione degli affitti dall’ultima valutazione” (cfr. direttive dell’AFC citate, p. 5). 

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Si tratta
in primo luogo di verificare se effettivamente nel Canton Ticino i valori locativi
siano “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli
immobili.

                                         

 

 

                                         4.2.

                                         A tale
riguardo, la Divisione delle
contribuzioni, nelle sue osservazioni al ricorso, sottolinea che,
nell’ambito della procedura di stima degli immobili, “tutte le particolarità
legate all’immobile – rilevate dai dati prodotti dai singoli proprietari – sono
state debitamente considerate”. Facendo riferimento al messaggio del Consiglio di Stato che accompagnava il disegno di legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare, l’autorità fiscale osserva anche che vengono presi
in considerazione anche l’anno
di costruzione, l’uso dello
stabile, il reddito dello stesso, lo standard di costruzioni, eventuali costruzioni accessorie, ecc.; aggiunge poi che
“gli affitti medi della zona sono stati determinati sulla base delle indicazioni dei proprietari degli stabili stessi”,
cosa che si verifica anche per la superficie abitabile.

                                         

                                         4.3.

                                         Come
afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del
13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di stima concerne “i
valori della sostanza immobiliare”. L’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che
l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del
Regolamento di applicazione
della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre
1997 [RL 10.2.9.1.1]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili
o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati,
unitamente all’avviso di pubblicazione.

                                         Dalla
semplice lettura delle disposizioni menzionate si
evince chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio
stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore
locativo degli stessi.

                                         Una
conferma si ritrova del resto nei materiali legislativi che si riferiscono
all’adozione della normativa in
discussione. Il messaggio del Consiglio di Stato n. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare così definisce lo “scopo dell’accertamento del
valore immobiliare”: 

                                         L' estimo immobiliare ai fini dell’imposizione fiscale
è del resto previsto da tutte le leggi cantonali e dev'essere effettuato onde
poter valutare l'entità del patrimonio dei soggetti fiscali (persone fisiche e giuridiche). 

                                                      Secondo la nuova legge tributaria del 21 giugno 1994
(LT) la stima serve quindi da base di riferimento per: 

                                         -
l' imposta sulla sostanza delle persone fisiche (art. 42 LT), 

                                         -
l' imposta immobiliare a favore del Comune (art. 293 LT); 

                                         -
l' imposta immobiliare delle persone giuridiche (art. 97 LT); 

                                         -
l' imposta minima delle società di capitale e cooperative (art. 90 LT); 

                                         -
l' imposta di successione e donazione (art. 158 LT). 

                                         Come si vede, nessun
accenno è fatto all’imposta sul reddito delle persone fisiche. 

 

                                         4.4.

                                         È ben
vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito fra i fattori che concorrono
all’accertamento del valore di stima. 

                                         Secondo
l’art. 16 cpv. 1 LSt, è considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze
eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate. L’art. 16 cpv. 2 LSt puntualizza quindi che il valore venale di un
fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a
reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2
Lst.).

                                         Per
quanto attiene più specificamente al valore di reddito, l’art. 18 LSt spiega
che esso si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo
per i vani che si presentano sfitti al momento dell'accertamento è da calcolare
sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (cpv.
1).

                                         Se non è possibile
valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del
proprietario o dell'eventuale usufruttuario, il valore di reddito può essere
considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento.
Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di
mercato accertati e significativi (cpv. 2). Infine, la legge aggiunge che, ove vi
sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
l'autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (cpv. 3).

                                         Dal tenore degli articoli
citati appare evidente che il valore di reddito viene accertato esclusivamente
ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile; inoltre, che il valore
di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo. 

 

                                         4.5.

                                         Quanto
precede è già sufficiente ad escludere che il Canton Ticino rientri nel novero
dei cantoni in cui “i valori locativi delle case unifamiliari (siano) stati
accertati individualmente nell’ultima valutazione ufficiale degli immobili”, secondo le considerazioni espresse dall’AFC nelle sue direttive.
Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse
espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma
anche del valore locativo dell’immobile.

                                         La
riprova si ha andando ad esaminare la normativa in vigore in altri cantoni, che
hanno adottato tale metodo di calcolo del valore locativo. È il caso, per esempio, del Canton Argovia, la cui legge
tributaria disciplina un’apposita procedura di “nuova valutazione di valori locativi e valori di stima
immobiliari” (§ 218 e seguenti). È il Gran Consiglio che ordina periodicamente
la stima ufficiale, con effetto all’inizio di un periodo fiscale
(§ 218 cpv. 1); in casi ben delimitati è possibile chiedere una modifica di un
valore locativo o di un valore di stima, che presenti carenze particolarmente evidenti
(§ 218 cpv. 2). Quando poi i valori di mercato si modificano in misura superiore al 5% rispetto ai valori locativi o ai
valori di stima in vigore, il governo può invitare il parlamento ad intervenire
(§ 218 cpv. 3). La competenza è attribuita alla stessa autorità di tassazione, che adotta delle decisioni sul valore locativo e sulla stima
ufficiale, le quali sono impugnabili con gli stessi rimedi giuridici previsti per
le decisioni di tassazione (§ 219).

                                         Anche nel
Canton Svitto è prevista una procedura di accertamento periodico sia del valore locativo sia del
valore di stima ufficiale degli immobili (cfr. § 22 cpv. 3 della legge
tributaria cantonale del 9 febbraio 2000 e l’ordinanza del 24 novembre 2004 sulla stima ufficiale degli
immobili non agricoli). La decisione dell’autorità fiscale, indipendente da quella di tassazione, accerta pertanto sia il valore
locativo (che l’ordinanza stabilisce ammonti al 65% del valore di mercato) sia
il valore di stima ufficiale dell’immobile. L’ordinanza precisa in particolar
modo che il valore di mercato deve essere definito nel singolo caso sulla base del
livello delle pigioni locali,
prendendo in considerazione
anche la situazione abitativa
individuale e altri criteri di valutazione (vetustà, modalità di costruzione, posizione ecc.).
La decisione in questione accerta quindi, separatamente, il
valore locativo annuo e il valore di stima ufficiale ed è accompagnata da un
rapporto di stima (“Schätzungsbericht”), che contiene i dettagli del
calcolo. Essa è impugnabile con i rimedi giuridici previsti dalla legge tributaria
cantonale. 

                                         Questi
due esempi sono sufficienti a dimostrare che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è
senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione; esso presuppone tuttavia che vi sia
una procedura di accertamento del valore locativo stesso, come avviene nei cantoni
citati ed in altri. Occorre cioè
che la decisione che scaturisce
dalla procedura di stima ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il
valore di stima ed il valore locativo; dalla motivazione della decisione
dovrà poi essere possibile ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i
valori. 

 

 

 

 

                                         4.6.

                                         La
circostanza che dalla decisione
dell’Ufficio stima si possa ricavare
anche il valore di reddito non significa affatto che essa accerti anche il
valore locativo dell’immobile. 

                                         A
tale proposito, va ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in
linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo. Pertanto,
i considerandi, che rivestono la qualità di semplici motivi, non partecipano
dell’autorità di cosa giudicata, diversamente dagli elementi imponibili
(reddito imponibile e utile netto, sostanza e capitale imponibile),
dall’aliquota d’imposta e dal suo ammontare (cfr. art. 131 cpv. 1 LIFD e 205
cpv. 1 LT; RDAF 2001 II p. 261 consid. 1b/bb, 2A.192/2000; ASA 37 p. 67 e
giurisprudenza e dottrina citate; CDT n. 80.2002.00051 del 19 dicembre 2002 in
RDAT I-2003 n. 15t; inoltre: Richner/Frei/
Kaufmann, Handkommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 13 agli artt. 147-153
LIFD, p. 1089; Vallender, in:
Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 2a
ediz., Basilea/Ginevra/Monaco, 2002, n. 4 agli artt. 51-53 LAID, pp. 810-811).                    

                                         Applicando
lo stesso criterio alle decisioni in materia di stima ufficiale, si
constata che il dispositivo è costituito dall’accertamento, sulla prima pagina
della stessa, del “valore globale di stima”, che sotto è suddiviso fra i
diversi edifici e terreni. La decisione stessa è accompagnata da una “scheda di calcolo della stima”, che
contiene i dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come
pure alla loro ponderazione ed
alla ripartizione fra i singoli
subalterni del valore di stima così ottenuto. La decisione è poi completata con l’indicazione dei rimedi giuridici a disposizione del contribuente che voglia contestarla. 

                                         Ne
consegue che la decisione di
stima, una volta che sia passata in giudicato, vincola l’autorità di tassazione e il contribuente per quanto attiene
alla valutazione della sostanza
immobiliare ai fini delle già citate imposte (imposta sulla sostanza, imposte immobiliari
cantonale e comunale, imposta minima e imposte di successione e donazione). Infatti, la legge tributaria rinvia esplicitamente, nella
definizione delle modalità di
calcolo di tali imposte, al “valore di stima ufficiale” (cfr. p. es. art. 42
cpv. 1 LT). La legge tributaria non contiene per contro alcun riferimento al “valore
locativo ufficiale” o al “valore di reddito ufficiale”, a proposito delle
modalità di calcolo dell’imposta sul reddito degli immobili. 

                                         Non può
pertanto essere condivisa l’opinione espressa dalla Divisione delle contribuzioni,
nelle sue osservazioni al
ricorso, quando argomenta che il contribuente ha la “possibilità di impugnare
nei termini legali la decisione
di stima di cui il valore di reddito è una componente importante”. Per le ragioni che si sono già ampiamente illustrate,
il valore di reddito sarà pure una “componente importante” del calcolo del
valore di stima, ma è appunto solo una “componente”, cioè un elemento che concorre a giustificare il calcolo del valore di
stima ufficiale, il quale è il solo oggetto del dispositivo della decisione dell’Ufficio stima.

 

                                         4.7.

                                         Deve
dunque essere escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati
individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Il solo
accertamento individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita
procedura ufficiale concerne il valore di stima degli immobili. 

                                         Contrariamente
a quanto sostenuto dalla Divisione delle contribuzioni,
nelle osservazioni al ricorso,
questa Camera non ha mai avallato la prassi codificata nella circolare n.
15/2006. In due sentenze, che si riferivano ancora alla circolare 15/2005 e
nelle quali non si trattava pertanto di pronunciarsi direttamente sulla
legittimità del metodo di calcolo basato sul valore di reddito (CDT n.
80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007), aveva affermato
che quest’ultimo presenta senz’altro interessanti vantaggi, per il fatto che si
fonda su un importo che può essere direttamente ricavato dalla decisione sulla stima ufficiale, notificata a
suo tempo ai singoli proprietari immobiliari, senza richiedere ulteriori calcoli. Aveva poi però aggiunto che,
dall’altra parte, si tratta di un valore che non è stato oggetto di una decisione separata e che quindi potrebbe anche
non essere stato contestato dal proprietario, per il fatto di essere stato considerato come un mero dato
parziale su cui si basava il calcolo della stima ufficiale. 

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Alla luce
di quanto precede, appare chiaro che il Canton Ticino non ha adottato la
procedura di accertamento del valore locativo consistente nella ripresa delle
stime cantonali del valore locativo, per il semplice fatto che come detto non esiste
una stima ufficiale dei valori locativi, nell’ambito di una procedura
ufficiale, indipendente da quella di tassazione. 

                                         Ci si
potrebbe tuttavia ancora domandare se l’accertamento del valore di reddito,
contenuto nella decisione di
stima ufficiale, non possa essere riesaminato, nell’ambito di una procedura di
reclamo prima e di ricorso poi, se il contribuente impugna la decisione di tassazione. Si potrebbe cioè
immaginare che, non impugnata nei termini previsti dalla legge sulla stima
ufficiale, la relativa decisione
passi in giudicato limitatamente all’accertamento del valore di stima in sé;
per quanto attiene invece al valore locativo, i rimedi giuridici per
contestarlo sarebbero cioè
quelli previsti per impugnare la tassazione dell’imposta sul reddito. 

 

                                         5.2.

                                         Una
simile argomentazione sembra
suggerita anche dalla Divisione
delle contribuzioni, laddove,
nelle osservazioni al ricorso,
pretende che “in ogni caso è pur sempre salvaguardata la possibilità di
impugnare la notifica di tassazione indicando paragoni con oggetti analoghi affittati a terzi”.
Secondo l’autorità fiscale, il contribuente che intenda contestare il valore
locativo, ricavato dalla decisione di stima ufficiale dell’immobile, potrebbe cioè dimostrare che tale valore non
corrisponde a quello effettivo.

                                         In primo
luogo, un simile ragionamento
snaturerebbe il metodo di calcolo del valore locativo che secondo la stessa
autorità di tassazione sarebbe
in vigore. Infatti, se il valore di reddito ricavato dalla decisione relativa all’accertamento del valore
di stima dell’immobile si deve applicare ai fini del calcolo del valore locativo,
non si vede perché poi si dovrebbe ammettere che il contribuente possa
rimettere in discussione quanto
accertato con una decisione
passata in giudicato. O la decisione sulla stima ufficiale concerne anche il valore locativo, ed
allora una volta passata in giudicato diviene vincolante, oppure non si occupa
del valore locativo, ed allora non compete certamente al contribuente la prova
dell’inadeguatezza del valore così accertato.

                                         In
secondo luogo, la pretesa che sia il contribuente a “indicare paragoni con
oggetti analoghi affittati a terzi” disattende palesemente le norme che
disciplinano l’onere probatorio.
Va infatti ricordato, a questo proposito, che in applicazione analogica
del principio previsto dall'art. 8 CCS, nella procedura tributaria l'onere
probatorio è ripartito nel senso che all'autorità di tassazione compete la
prova dei fatti che fondano o aumentano l'onere fiscale, mentre è a carico del
contribuente la prova di quei fatti che estinguono o diminuiscono il debito
fiscale (Zweifel, in:
Zweifel/Athanas [a cura di] , Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 2a
ediz., Basilea/Francoforte 2008, vol. I, tomo 2b, n. 28 ad art. 130 LIFD, p.
341 e giurisprudenza citata). Nel caso del valore locativo si tratta per
definizione di intraprendere una valutazione; nell’interesse della parità di
trattamento di tutti i contribuenti, tuttavia, tale valutazione dev’essere
intrapresa secondo criteri chiari e oggettivi, suscettibili di verifica da
parte del contribuente. Non è certamente compatibile con i principi che disciplinano
l’onere della prova la pretesa che si pretenda dal contribuente la dimostrazione
dell’inadeguatezza di un valore indicato dall’autorità di tassazione; tanto più
che tale valore è semplicemente ricavato da una decisione che concerne un altro
oggetto e che neppure spiega le modalità con cui il valore di reddito è stato
definito. 

 

                                         5.3.

                                         Una soluzione che posticipa la fase di reclamo al momento
della notifica della tassazione
dell’imposta sul reddito sembra essere stata adottata nel Canton Berna. Quel
Cantone prevede infatti che il valore di stima degli immobili sia accertato
nell’ambito di una procedura autonoma rispetto a quella di tassazione, anche se la competenza è attribuita
alla stessa autorità di tassazione (cfr. articoli 179-184 della legge tributaria cantonale del 21 maggio 2000). 

                                         Ora,
nell’ambito dell’accertamento del valore di stima ufficiale, l’autorità di
tassazione determina anche il “valore
locativo in base al verbale” (“Protokollmietwert”). In occasione del sopralluogo con cui si dà avvio alla procedura di stima, infatti, il
perito incaricato intraprende una serie di accertamenti e determina fra l’altro
il valore locativo di base, tenendo conto dei dati raccolti e delle pigioni pagate nel luogo. Tale “valore
locativo secondo il verbale” è dunque una stima del reddito conseguibile con
l’edificio durante il periodo di stima. Esso viene poi capitalizzato
moltiplicandolo per un tasso di capitalizzazione che tenga conto dell’evoluzione dei tassi d’interesse.

                                         Proprio in considerazione del fatto che la decisione di stima concerne direttamente solo il valore di stima ufficiale
dell’immobile, e non anche i fattori e i risultati parziali che permettono di
calcolarlo, il Tribunale amministrativo del Canton Berna ha deciso che il
valore locativo secondo il protocollo può ancora essere contestato al momento
della tassazione dell’imposta
sul reddito (BVR 2003 p. 1). In altri termini, ha riconosciuto che è solo il
valore di stima ufficiale, risultante dal dispositivo della decisione, che passa in giudicato. Eventuali
contestazioni che si
riferiscano al valore locativo devono conseguentemente essere sollevate dal contribuente
nell’ambito della procedura di accertamento dell’imposta sul reddito. 

 

                                         5.4.

                                         C’è una
fondamentale differenza fra la normativa in vigore nel Canton Berna e quella
prevista dalle leggi ticinesi. In quel cantone, l’autorità competente per
l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito, dall’altra,
è la stessa, cioè l’autorità di
tassazione. 

                                         Nel
Canton Ticino, invece, la stima ufficiale è di competenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento
dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassazione. Anche i rimedi giuridici non si
identificano: mentre le decisioni
di stima possono essere impugnate con reclamo all’Ufficio stima (art. 34 LSt) e poi con ricorso al Tribunale di espropriazione (art. 37 LSt), le decisioni di tassazione sono suscettibili di reclamo allo stesso ufficio (art. 206 LT) e di ricorso alla Camera
di diritto tributario (art. 227
LT).

                                         Tale
particolarità imporrebbe di stabilire quale sia l’autorità competente in
materia di reclamo e di ricorso per le contestazioni relative al valore locativo. Se si attribuisse poi la competenza
all’Ufficio di tassazione prima ed alla Camera di diritto tributario poi, si dovrebbe far sì che tali
autorità possano richiamare gli atti relativi alla procedura di stima
dall’Ufficio stima. 

 

                                         5.5.

                                         Un ulteriore problema dovrebbe poi essere risolto,
se si attribuisse all’autorità di tassazione ed al giudice tributario la competenza a pronunciarsi sui reclami e sui ricorsi in merito al
valore locativo. La decisione
di stima dovrebbe in ogni caso contenere una spiegazione in merito alle modalità di calcolo di quest’ultimo, indicando
perlomeno quali criteri siano stati adottati per definirlo. 

                                         Secondo
costante giurisprudenza, una decisione risulta sufficientemente motivata se la
parte interessata è messa nelle condizioni di rendersi conto della sua portata
e di poterla se del caso impugnare con cognizione di causa. In quest'ottica è
sufficiente che l'autorità esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta
a decidere in un senso piuttosto che in un altro (DTF 129 I 232 consid. 3.2;
126 I 97 consid. 2b).

                                         Nel caso
delle decisioni dell’Ufficio stima, mancano come già rilevato motivazioni che si riferiscano specificamente al
valore locativo. In particolare, non spiegano quali siano i criteri di calcolo
adottati (unità-locali, quote a stanza, case unifamiliari-tipo, per riprendere
le varianti proposte dalle direttive dell’AFC), non indicano le pigioni di riferimento della località
interessata, non giustificano in quale misura si sia tenuto conto delle condizioni particolari dell’immobile (vetustà,
finiture, posizione) ecc. Le
decisioni dell’Ufficio stima si limitano ad indicare il reddito
(presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva.

                                         Ne
consegue che tali decisioni non
adempiono i requisiti di motivazione necessari a mettere i contribuenti in
condizione di impugnarle con
cognizione di causa. 

                                      

                                         5.6.

                                         Non vi
sono pertanto neppure le condizioni perché la decisione
di stima possa essere impugnata, per quanto attiene all’accertamento del valore
locativo, con reclamo contro la decisione di tassazione
dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di tassazione. 

                                         In tale
prospettiva, sono irrilevanti anche i dati che emergono dalla “tabella di confronto
con alcuni oggetti simili già imposti nella zona”, in relazione alla quale del resto la Divisione delle contribuzioni ha chiesto alla Camera di non
trasmetterla ai ricorrenti in quanto protetta dal segreto fiscale.

 

 

                                   6.   6.1.

                                         Le
considerazioni che precedono
impongono di concludere che la Camera di diritto tributario non è in condizione di potersi pronunciare sul merito della questione della commisurazione del valore locativo dell’abitazione dei ricorrenti. 

                                         La decisione dell’Ufficio di tassazione si
fonda infatti su un accertamento del valore locativo, che presenta vizi di
forma insormontabili. 

 

                                         6.2.

                                         In primo
luogo, l’Ufficio di tassazione – basandosi peraltro sul contenuto
della circolare n. 15/2006 della Divisione delle contribuzioni
– pretenderebbe di ritenere che la decisione dell’Ufficio
stima, già passata in giudicato, abbia accertato anche il valore locativo
dell’immobile dei contribuenti. Si è visto tuttavia che la procedura disciplinata
dalla legge cantonale sulla stima ufficiale degli immobili concerne unicamente
la determinazione del valore di
stima ufficiale in quanto tale e non anche il valore locativo. 

 

                                         6.3.

                                         Se anche
si volesse ritenere che la decisione dell’Ufficio
stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passi in giudicato
scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché la Camera di diritto tributario possa entrare nel merito del ricorso
contro tale decisione.

                                         Anzitutto,
nel rispetto delle regole sull’onere probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova
dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione, come vorrebbe l’autorità fiscale.   

                                         Quindi,
si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi
contro il valore locativo, ritenuto che nel diritto cantonale ticinese la decisione sulla stima è impugnabile dapprima
dinanzi allo stesso Ufficio
stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione
dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario. 

                                         Inoltre,
perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe
essere disponibile una decisione
motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in
quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire
al contribuente di valutare se contestarlo o meno. 

 

                                         6.4.

                                         La decisione impugnata, con la quale l’autorità di
tassazione si è limitata a
riprendere il valore di reddito risultante dalla decisione di stima, applicandovi un tasso del 90%, deve conseguentemente
essere annullata.  

 

 

                                   7.   7.1.

                                         Ad
abuntantiam, si deve ancora osservare che l’accertamento dei valori di
reddito effettuato dall’Ufficio
di stima, da un lato, e la sua applicazione ai fini del calcolo dell’imposta sul reddito immobiliare,
dall’altro, sollevano qualche interrogativo. 

 

                                         7.2.

                                         Si è già
ricordato che, per la circolare n. 15/2006 della Divisione delle contribuzioni,
in mancanza di un valore di mercato di riferimento, il valore locativo
da tassare corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato
dall’Ufficio di stima nell’ambito della decisione riguardante la stima
ufficiale. 

                                         Nelle sue osservazioni al
ricorso, la Divisione delle contribuzioni sostiene che “dalle valutazioni
effettuate in collaborazione con l’Ufficio cantonale di stima – che a questo
proposito ha utilizzato i dati dei redditi dichiarati relative alle case
monofamiliari affittate a terzi – risulta che i valori di reddito si situano al
di sotto del valore di mercato in ragione del 28,11%” ed aggiunge che “tale parametro
è stato definito mettendo in relazione i dati di 5640 edifici monofamiliari”. Ne
ha dedotto che il valore di reddito determinato dalla decisione di stima
ammonta al 71.89% del valore di mercato, con la conseguenza che il 90% del
valore di reddito dovrebbe corrispondere al 64.70% del valore di mercato e rientrare
così nei limiti stabiliti dalla legge e dalla giurisprudenza.

                                         

                                         7.3.

                                         Questa
Camera ha già avuto modo di sollevare i propri dubbi in merito a tale argomentazione dell’autorità fiscale. Premesso che la
legge tributaria esige che il valore locativo tassato si situi entro i
limiti del 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni
dello stesso genere, dovrebbe essere preliminarmente verificato in quale
rapporto si situi il valore di reddito, definito nell’ambito dei procedimenti
di stima ufficiale, rispetto al valore di mercato. In tale contesto, non si può
ignorare il fatto che, secondo l’art. 18 cpv. 1 Lst, il valore
di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo e che il reddito lordo per i vani che si
presentano sfitti al momento dell'accertamento è da calcolare sulla base del
reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato; l’art. 18 cpv. 3 Lst
aggiunge poi che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito
dichiarato e quello presunto, l'autorità di stima può adeguare il reddito
accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato. 

                                         Come
aveva concluso questa Camera (nelle già citate sentenze CDT n. 80.2006.173 del
21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007), tali indicazioni permettono di dubitare che il valore
di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel quadro della
procedura di stima ufficiale corrisponda al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato. 

 

                                         7.4.

                                         Si deve
anche ricordare che è la stessa legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e
dei comuni (LAID) ad esigere che la sostanza sia stimata al suo valore venale
(art. 14 cpv. 1 prima frase LAID). Certo, ai cantoni è lasciato un certo
margine di apprezzamento nel definire i criteri di stima, ma essi devono
comunque mantenersi entro i limiti dell’art. 8 Cost. (principio di uguaglianza) e dell’art. 127 cpv. 2
Cost. (principio di capacità
contributiva). Sebbene sia ammessa una stima prudenziale del valore fiscale degli
immobili, tuttavia, come ha già stabilito anche il Tribunale federale, non è
ammissibile una riduzione
sistematica e rilevante di tali valori ai fini fiscali (60% del valore di
mercato nel Canton Zurigo [DTF 124 I 145] e 70% nel Canton Ticino [DTF 124 I
159]; sull’argomento v. anche Scartazzini,
Parità di trattamento nel diritto tributario tra proprietari di sostanza mobiliare e immobiliare secondo la
legge ticinese sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst) – Considerazioni su una sentenza del Tribunale federale
[DTF 124 I 159] e sul suo inserimento nel contesto dell'iter legislativo
cantonale, in RDAT I-2000 p. 291).

 

                                         7.5.

                                         Ora, se
davvero i valori di reddito si situano mediamente al di sotto dei valori di
mercato in ragione del 28,11%,
è inevitabile che i valori di stima calcolati su tale base non corrispondano al
valore venale degli immobili. Se così fosse, sarebbe lecito chiedersi se i
valori di stima ufficiale in vigore siano conformi alle esigenze legali e
costituzionali.

                                         Se poi si
trattasse, come sostiene la Divisione delle contribuzioni,
di una semplice applicazione
dei criteri di schematicità e prudenzialità (art. 20
Lst), allora ci si dovrebbe domandare perché i vantaggi dovuti alla stima
“prudenziale” della sostanza non debbano essere estesi anche alla tassazione del valore locativo. Altrimenti detto,
se i valori di reddito definiti dall’Ufficio di stima fossero conformi ai valori di mercato, come richiesto
dalla legge, limitandosi ad osservare il criterio della prudenzialità, non si vede per quale ragione essi debbano essere impiegati ai fini
del calcolo dell’imposta sul reddito nella misura del 90%, quando la legge
stabilisce che il valore locativo tassato si situi entro i limiti del
60-70% del valore medio delle pigioni di mercato. 

                                         

                                         7.6.

                                         Le questioni evocate possono essere lasciate
aperte, in considerazione del
fatto che la decisione
impugnata deve in ogni caso essere annullata. 

                                         Spetterà
infatti all’autorità di tassazione di individuare una modalità di calcolo del valore locativo che
sia rispettosa dei principi stabiliti dalla Costituzione, dalla legge e dalla giurisprudenza.

 

                                      

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   La decisione su reclamo del 14 novembre 2007 è
annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per
una nuova decisione.

 

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato
ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro
30 giorni (art. 146 LIFD; art.
73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

 

 

 

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -; 

  -; 

  -; 

  -. 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         

                                         Copia per
conoscenza:

                                         -.

 

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: