# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 00b1abe5-eb02-512f-a134-0db27e342770
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 05.05.2022  VB.2021.00432
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2021-00432_2022-05-05.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2021.00432	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 05.05.2022
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Zufahrt für acht Wohneinheiten; Abgrabungen; nebenbestimmungsweise Behebung von Mängeln.

Entgegen der Vorinstanz kommt es vorliegend mit Blick auf die Verkehrssicherheit nicht in Frage, im Sinn von § 11 Abs. 1 ZN geringere Anforderungen zu stellen, auch wenn es sich mit Blick auf das Gefälle auf dem Baugrundstück durchaus um eine steile Hanglage im Sinn von lit. a handelt. Gegen ein Abweichen von den Anforderungen fällt nämlich entscheidend ins Gewicht, dass es sich bei dieser Zufahrt für acht Wohneinheiten und ihre Besucherinnen und Besucher bzw. Zubringerinnen und Zubringer um den einzigen behindertentauglichen Zufahrtsweg handelt (E. 6).

Hinsichtlich der Abgrabungen sind erhebliche Anpassungen des Untergeschosses, der äusseren Fussgängerführung sowie potenziell auch des ersten Obergeschosses notwendig. Zu diesem Zweck sind abgeänderte Pläne erforderlich (E. 7.1). 

Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern. (...) In Kombination erscheinen die genannten Mängel (zu geringe Breite der Zufahrtsstrasse, wesentlich zu grosse Abgrabungen) – deren Behebung sich auf die von den Beschwerdeführerinnen ebenfalls gerügte Einordnung der Baute auswirkt – jedenfalls dergestalt, dass sie nicht nebenbestimmungsweise behoben werden können (E. 8). 

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABGRABUNG
BAUMASSE
BEHINDERTENGERECHT
GEBÄUDEHÖHE
KÄSEGLOCKE
NEBENBESTIMMUNG
NEBENBESTIMMUNGEN
SIA-NORMEN
WÄRMEDÄMMUNG
ZUGÄNGLICHKEIT
ZUGANGSNORMALIEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 12 Abs. 3 ABV
§ 34 BBauV I
§ 49 Abs. 2 lit. b PBG
§ 49 Abs. 2 lit. c PBG
§ 239b Abs. 1 PBG
§ 239c PBG
§ 258 PBG
§ 278 Abs. 1 PBG
§ 292 PBG
§ 293 PBG
§ 321 Abs. 1 PBG
§ 359 Abs. 1 lit. d PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2021.00432

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 5. Mai 2022

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber
Jonas Alig.   

 

 

In
Sachen

 

1.    A, 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführerinnen, 

 

 

gegen

 

 

1.    Erbengemeinschaft D, bestehend aus:

1.1  E, 

1.2  F, 

1.3  G, 

1.4  H, 

1.5  I, 

 

alle vertreten durch RA J, 

 

2.    Baubehörde Meilen, 

vertreten durch RA K,

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 3. März
2020 erteilte die Baubehörde Meilen der Erbengemeinschaft D die
baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Meilen.

II.  

Gegen den Entscheid erhoben A, B und M mit gemeinsamer
Eingabe vom 6. April 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Mit Entscheid vom 11. Mai 2021 hiess das Baurekursgericht den Rekurs
teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baubehörde Meilen vom 3. März
2020 um die folgende Auflage:

"Vor Baufreigabe sind der Baubehörde Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen, aus denen hervorgeht, dass die
Abgrabungen bei der Ost- und der Südfassade das zulässige Mass einhalten."

Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit
es darauf eintrat.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit gemeinsamer
Eingabe vom 15. Juni 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und beantragten – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdegegnerschaft –, Disp.-Ziff. I des
angefochtenen Rekursentscheids sei insoweit aufzuheben, als damit der Rekurs
abgewiesen wurde, und die baurechtliche Bewilligung sei zu verweigern.
Eventualiter sei der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur
weiteren Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht
beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins an Ort und Stelle.

Mit Schreiben vom 9. Juli 2021 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 13. August 2021 beantragte die Baubehörde Meilen –
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführerinnen ­– die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 18. August
2021 beantragte die Erbengemeinschaft D– unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerinnen –, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 30. August 2021
hielten A und B an ihren Anträgen fest. Am 6. September 2021 duplizierte
die Erbengemeinschaft D, wobei auch sie an ihren Anträgen festhielt. Dazu
äusserten sich A und B mit Triplik vom 27. September 2021. Am 11. Oktober
2021 reichte die Erbengemeinschaft D ihre Quadruplik ein. A und B liessen
sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.
 

Streitbetroffen ist der Neubau eines terrassierten
Wohnhauses mit acht Wohneinheiten auf der gegenwärtig mit einem Einfamilienhaus
überstellten Bauparzelle Kat.-Nr. 01 (früher: Kat.-Nr. 03), die
gemäss der hier anwendbaren Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. März
1997 (BZO) der Wohnzone 1.8 zugeschieden ist. Die Zufahrt soll über die L-Strasse
erfolgen, wobei der im Bereich der Zufahrt zum Baugrundstück liegende
Fussgängerübergang um 21 m nach Osten verschoben werden soll.

3.
 

3.1 Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der
zuständigen Behörde (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4,
mit weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Eine entsprechende Pflicht
besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4).
Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer
Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen
Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

3.2 Die Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der
Parteien einen Augenschein vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 2. November
2020 mit 21 Fotografien liegt bei den Akten. Dieses sowie die in den Akten
befindlichen Pläne belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer
Augenschein durch das Verwaltungs-

gericht ist nicht erforderlich.

4.
 

Die Beschwerdeführerinnen machen zunächst eine
Überschreitung der zulässigen Baumasse geltend.

§ 12 Abs. 3 der allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 (ABV) in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung der ABV (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai
2016) besagt Folgendes: "Wird die Konstruktionsstärke der Fassade und des
Dachs aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu
diesem Mass zu berücksichtigen." Die Beschwerdeführerinnen legen dar, § 12
Abs. 3 ABV sei auf die streitgegenständliche Neubaute nicht
anwendbar, weshalb für die vorliegende Baute zu wenig Baumasse ausgewiesen
worden sei. Entgegen ihrem Dafürhalten zielte die Revision der ABV, mit der § 12
Abs. 3 ABV geschaffen wurde, nicht allein auf Umbauten, sondern bezweckte –
im Zusammenhang mit der Änderung der Wärmedämmvorschriften – eine generelle
Anpassung der Berechnungsweise der Baumassenziffer (vgl. Weisung und
Antrag des Regierungsrates für eine Änderung der Allgemeinen Bauverordnung vom
10. September 2008, Nr. 4544, ABl 2008 S. 1535 ff.). Sie
kommt sowohl für den Umbau bestehender Bauten als auch für Neubauten zur
Anwendung. Entgegen den Beschwerdeführerinnen lässt sich aus dem Wortlaut von § 12
Abs. 3 ABV, namentlich aus dem Begriff "aufgrund", nichts
Gegenteiliges ableiten. Es lässt sich daraus bloss ableiten, dass nur Fälle
erfasst werden, in denen die Konstruktionsstärke der Fassade und des Dachs
wegen der Wärmedämmung ­– und nicht aus einem anderen Grund – grösser als
35 cm wird.

§ 258 PBG in der in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG; Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2),
wonach bei der Baumassenziffer der oberirdische umbaute Raum mit seinen
Aussenmassen als anrechenbar gilt, lässt für § 12 Abs. 3 ABV Raum. § 12
Abs. 3 ABV stellt – entsprechend der Intention des Regierungsrats (vgl.
Weisung und Antrag des Regierungsrates für eine Änderung der Allgemeinen
Bauverordnung vom 10. September 2008, S. 1537) – eine nähere
Umschreibung des Begriffs oberirdisch umbauter Raum im Sinne von § 359 Abs. 1
lit. d PBG dar.

Die Beschwerdeführerinnen machen nicht substanziiert
geltend, dass die Konstruktionsstärke im vorliegenden Fall nicht in
Zusammenhang mit der Wärmedämmung steht, sondern äussern – ohne sich diesbezüglich
mit dem Bauvorhaben auch nur im Geringsten auseinanderzusetzen – bloss eine
Vermutung. Es deutet nichts darauf hin, dass Letztere zutrifft. Somit ist keine
Überschreitung der Baumassenziffer ersichtlich.

5.
 

Sodann rügen die Beschwerdeführerinnen eine Überschreitung
der zulässigen Gebäudehöhe, die darin begründet liege, dass die Firstrichtung
falsch festgelegt worden sei. 

5.1 Nach § 49
Abs. 2 lit. b PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017
in Kraft stehenden Fassung, sind, soweit die einzelnen Zonenarten nichts
Abweichendes bestimmen, in der Bau- und Zonenordnung Regelungen gestattet über
die Gebäude- und Firsthöhe. Je nach den örtlichen Verhältnissen und den
Vorgaben der Richtplanung können zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis
zu sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern oder ein
Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares Untergeschoss zugelassen
werden (§ 49a Abs. 2 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung). Der Bau- und Zonenordnung steht es dabei
frei, eine Geschosszahl festzulegen (§ 49 Abs. 2 lit. c PBG).
Zahlreiche Gemeinden verzichten in ihren Bauordnungen ganz oder teilweise für
bestimmte Zonen auf Geschosszahlvorschriften, so auch die Gemeinde Meilen (vgl.
Art. 18 BZO). In diesen Fällen können oberirdisch so viele Geschosse
erstellt werden, wie sich innerhalb des durch die Gebäude- und Firsthöhe
bestimmten Kubus unterbringen lassen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1147;
VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 3.2).

Die zulässige Gebäudehöhe wird normalerweise durch die
erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht
ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt, entscheidend ist das
geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung). Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von
der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte
Mehrhöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung). Enthält
eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind also in Bezug
auf die Ausdehnung nach oben ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe
massgebend, können Bauten innerhalb dieses (für Bauten mit Satteldach)
vorgegebenen Profils grundsätzlich frei gestaltet werden. Innerhalb dieses
Profils wird keine Gebäudehöhe gemessen. Das oberste Geschoss kann also auch
ein Vollgeschoss sein (Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1192 f.). Denn
wenn die Bauordnung die Art, die Zahl sowie die Verteilung der Geschosse
offenlässt, besteht kein Grund, die nach § 292 PBG in Verbindung mit § 281
Abs. 1 PBG Anwendung findende Profillinie am Schnittpunkt der
tatsächlichen Dachfläche mit der Fassade anzusetzen, damit Attikageschosse auch
visuell als solche klar erkennbar sind (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1193,
VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.2).

5.2 Sofern
Geschosszahlvorschriften bestehen, verlangt die Festlegung einer hypothetischen
Traufseite vorgängig die Festlegung eines hypothetischen Schrägdachs und der
hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist,
definiert das Gesetz nicht näher. Aus der Verwendung des Wortes
"entsprechend" in § 292 lit. b PBG in der hier anwendbaren,
bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung ergibt sich indessen, dass
die Profilansetzung so zu erfolgen hat, wie wenn beim betreffenden Gebäude
effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Dabei verläuft im Regelfall der
Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite, wovon auch die
Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur ABV ausgeht. In Grenz- oder begründeten
Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem
First quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen. In
Betracht kommen etwa komplexe Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar
scheint, welche Gebäudeseite die längere ist, oder Situationen, in denen durch
die Wahl der Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen
ermöglicht werden. Um eine Aushöhlung der Grundregel von § 292 lit. b
PBG zu vermeiden, sind Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen
Differenzen der Seitenlängen zuzulassen. Dabei müssen die Dachgeschosse noch
als solche erkennbar sein und dürfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses
vermitteln (VGr. 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 5.3; 27. März
2013, VB.2012.00803, E. 3.2 mit Hinweisen [nicht auf www.vgrzh.ch
publiziert]; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1188 f.). 

5.3 Ob diese
Rechtsprechung auch auf die hypothetische Dachfirstfestlegung bei der sogenannten
"Käseglockenpraxis" übertragbar ist oder ob die imaginären Giebelseiten im Zusammenhang mit der
"Käseglockenpraxis" – der keine ästhetischen Überlegungen zugrunde
liegen – frei gewählt werden können, kann im vorliegenden Fall offenbleiben.

Vorliegend handelt es sich nämlich um
eine komplexe Gebäudeform. Die gewählte Firstrichtung entspricht der optischen
Ausrichtung des Gebäudes im (relevanten) oberen Gebäudebereich; insofern
entspricht die gewählte Firstrichtung der gestalterisch besseren Lösung. Das
oberste Geschoss ist als solches erkennbar. Die Wahl der hypothetischen
Firstrichtung ist mithin nicht zu beanstanden, womit auch keine Überschreitung
der zulässigen Gebäudehöhe vorliegt.

6.
 

Sodann monieren die Beschwerdeführerinnen hinsichtlich der
geplanten Zufahrt, die Verkehrssicherheit sei nicht gegeben.

6.1 Für
Zufahrtswege gilt gemäss den Normalien über die Anforderungen an Zugänge
(Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 (ZN) eine Mindestbreite von 3 m.
Zusätzlich sind beiderseitig Bankette von 0,3 m nötig, womit eine Breite
von insgesamt 3,6 m erforderlich ist. Die am 1. Juni 2020 in Kraft getretene
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VeRV) gilt gemäss
ihrer Übergangsbestimmung (erst) für Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten
bei den örtlichen Baubehörden eingereicht werden bzw. wurden und ist damit auf
das strittige Bauvorhaben nicht anwendbar.

6.2 Im
Verfahren VB.2009.00253 erwog das Verwaltungsgericht zwar, dass eine
grundstücksinterne Zufahrt für ein Einfamilienhaus keine Bankette benötige
(VGr, 4. November 2009, VB.2009.00253, E. 2.3); daneben bestand in
jenem Fall jedoch ein separater, 2 m breiter Fussweg (a.a.O., E. 2.2).

Vorliegend handelt es sich indes ohnehin um ein
Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten und nicht um ein Einfamilienhaus. Hinzu
kommt, dass es – wie die Vorinstanz selbst ausführt – nicht um eine
grundstücksinterne Zufahrt geht, zumal die ca. 24 m lange Zufahrt nur
zu etwa zwei Dritteln ihrer Länge auf dem Baugrundstück verläuft und für die
Zufahrt im Übrigen die Parzelle Kat.-Nr. 04 in Anspruch genommen wird.

Entgegen der Vorinstanz kommt es vorliegend mit Blick auf
die Verkehrssicherheit nicht infrage, im Sinn von § 11 Abs. 1 ZN
geringere Anforderungen zu stellen, auch wenn es sich mit Blick auf das Gefälle
auf dem Baugrundstück durchaus um eine steile Hanglage im Sinn von lit. a
handelt. Gegen ein Abweichen von den Anforderungen fällt nämlich entscheidend
ins Gewicht, dass es sich bei dieser Zufahrt für acht Wohneinheiten und ihre
Besucherinnen und Besucher bzw. Zubringerinnen und Zubringer um den einzigen
behindertentauglichen Zufahrtsweg handelt (vgl. § 2 ZN; vgl. auch E. 7.2).
Damit erweist sich die geplante Zufahrt mit Blick auf die Zugangsnormalien in
der vorliegenden Form nicht als ausreichend breit bzw. verkehrssicher.

7.
 

7.1 Die
Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Baubewilligungsbehörde übermässige Abgrabungen
bewilligt habe. Sie statuierte nebenbestimmungsweise, dass der Baubehörde vor
der Baufreigabe Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen seien, aus denen
hervorgehe, dass die Abgrabungen bei der Ost- und der Südfassade das zulässige
Mass einhalten würden.

Gemäss Art. 41 BZO sind nur Abgrabungen
untergeordneter Natur zulässig. Als untergeordnet gelten gemäss der Praxis der
Gemeinde Meilen in der Regel Abgrabungen, die durchschnittlich maximal einen
Meter auf maximal 1/3 der jeweiligen Fassade betragen. Für Haus- und
Kellerzugänge und dergleichen (§ 293 PBG) können Abweichungen bewilligt
werden. 

Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, ergibt es sich
aus dem Plan "Ostfassade", dass im talseitigen Teil der Ostfassade
massive Abgrabungen von teilweise über 2 m auf deutlich mehr als 1/3 der
Fassadenlänge erfolgen, die nicht mehr als untergeordnet im Sinn von Art. 41
BZO gelten können. Zutreffend verweist die Vorinstanz auch auf VGr, 14. Mai
2020, VB.2019.00639, VB.2019.00647, VB.2019.00648, E. 10.3.3 a.E. (nicht
auf www.vgrzh.ch publiziert), wonach nach § 293 PBG einzelne Zugänge,
Eingänge, Einfahrten und Ausfahrten von Garagen privilegiert werden, nicht aber
Wege entlang der Fassaden, um diese zu erreichen. Auch im westlichen Teil der
Südfassade erfolgen – unzulässige – Abgrabungen, die sich nicht auf § 293
PBG stützen liessen und die nicht untergeordneter Natur sind (vgl. a.a.O.).

Nach dem Gesagten sind hinsichtlich der Abgrabungen
erhebliche Anpassungen des Untergeschosses, der äusseren Fussgängerführung
sowie potenziell auch des ersten Obergeschosses notwendig. Zu diesem Zweck sind
abgeänderte Pläne erforderlich. Gewisse Fenster können nicht bestehen bleiben;
der Hauszugangsweg östlich der Ostfassaden muss neu geführt werden. Dabei sind
verschiedene Anpassungsmöglichkeiten – die sich auf die Gesamterscheinung der
geplanten Baute auswirken – denkbar. 

7.2 Sodann
bringen die Beschwerdeführerinnen mehrere Rügen hinsichtlich der
Behindertentauglichkeit der geplanten Baute vor.

Die Beschwerdeführerinnen legen
dar, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör verletzt, weil sie (wesentliche)
von ihnen vorgebrachte Hinweise ohne jegliche Begründung übergangen habe. Sie
habe ausser Acht gelassen, dass nicht nur die SIA-Norm 500, sondern auch die
Richtlinie "Wohnungsbau, hindernisfrei – anpassbar" zur Anwendung
gelange. 

Eine (Rechtsmittel-)Behörde muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken (VGr, 8. April
2021, VB.2020.00660, E. 4.2 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerinnen
legen nicht dar, dass bzw. inwiefern die genannte Richtlinie hinsichtlich der
vorliegend strittigen Punkte über die SIA-Norm 500 hinausgeht. Entsprechendes
ist auch nicht ersichtlich. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt somit
nicht vor.

7.3
 

7.3.1
Bei Neubauten von Wohngebäuden mit fünf bis acht Wohneinheiten müssen die
Einheiten wenigstens eines Geschosses für Menschen mit Behinderungen zugänglich
sein. Der Zugang zu den übrigen Wohneinheiten muss anpassbar sein (§ 239b Abs. 1
PBG). Das Nähere zu den nach §§ 239a und 239b PBG erforderlichen baulichen
Massnahmen bestimmt sich nach den anerkannten Regeln der Baukunde. Der
Regierungsrat bezeichnet die massgebenden Regelwerke (§ 239c Abs. 1
PBG). Im Übrigen ist das Behindertengleichstellungsgesetz anwendbar (§ 239c
Abs. 2 PBG). Bauliche Massnahmen nach §§ 239a und 239b PBG müssen
verhältnismässig sein. Die Verhältnismässigkeit beurteilt sich gemäss § 239c
Abs. 3 PBG nach Art. 11 und 12 des Bundesgesetzes über die
Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen vom 13. Dezember
2002 (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG).

Nach § 34 der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai
1981 (BBV I) richtet sich das behindertengerechte Bauen nach dem
Behindertengleichstellungsgesetz des Bundes und dessen Ausführungsvorschriften
sowie nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts (Abs. 1). Die
Richtlinien und Normalien gemäss Anhang 2.5 sind zu beachten, insbesondere auch
für das Innere der Gebäude (Abs. 2). Dort wird auf die "Norm SIA
500:2009, Hindernisfreie Bauten" (SIA-Norm 500) sowie die "Empfehlung
Wohnungsbau hindernisfrei – anpassbar, Schweizerische Fachstelle für
behindertengerechtes Bauen, Ausgabe 1992" (Empfehlung Wohnungsbau)
verwiesen. 

Bei der SIA-Norm 500 und der Empfehlung Wohnungsbau handelt
es sich um Richtlinien und Normalien im Sinn von § 360 PBG, von denen beim
Vorliegen wichtiger Gründe abgewichen werden kann (vgl. § 360 Abs. 3
PBG).

7.3.2
Die Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführerinnen betreffend das
Gefälle der Zufahrt mangels praktischen Interesses nicht eingetreten. Indes
erscheint die Auffassung der Beschwerdeführerinnen, dass die Rüge zu einer
Höhenreduktion der Baute und damit zu einem praktischen Nutzen führen könne,
plausibel. Ohnehin stellt sich die Frage des Eintretens bzw. Nichteintretens gemäss
der Praxis des Verwaltungsgerichts allein bezüglich einzelner Beschwerdeanträge
und nicht hinsichtlich einzelner Rügen (VGr, 2. Dezember 2021,
VB.2021.00064, E. 10.3.1). Steht betreffend eine einzelne Rüge im
Zusammenhang mit einer Baubewilligung von vornherein fest, dass sie nicht dazu
führen kann, dass das strittige Bauvorhaben im die Beschwerdeführenden
belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als geplant, sondern
bloss eine für die Beschwerdeführenden unbedeutende Nebenbestimmung zur Folge
hätte, so hält das Verwaltungsgericht im Rahmen der Überprüfung fest, dass auf
die Rüge nicht weiter einzugehen ist (a.a.O. mit Hinweisen).

7.3.3
Gemäss Ziff. 9.4 SIA-Norm 500 sind Rampen mit einem Gefälle von
maximal 6 % anzulegen. Ein Gefälle über 6 % bis maximal 12 % ist
bedingt zulässig; das heisst, wenn bestehende Gegebenheiten die Erfüllung der
Regelvorgabe verunmöglichen oder einen unverhältnismässigen Aufwand erfordern,
wobei dies insbesondere durch die bestehende Bausubstanz oder Topographie
gegeben sein kann (Ziff. 1.2 SIA-Norm 500). Gemäss der Empfehlung
"Wohnungsbau, hindernisfrei – anpassbar" darf die Steigung nicht
grösser als 12 % sein – und das nur bei Nebenerschliessungen bzw.
hinsichtlich des Besuchsfalls, zumal Rollstuhlfahrende dann auf die Hilfe
Dritter angewiesen sind. Für den Hauptzugang darf die Steigung der äusseren
Erschliessung bzw. des Hauszugangs nicht mehr als 6 % betragen, um eine
selbständige Benützung durch Rollstuhlfahrende zu ermöglichen (Empfehlung
Wohnungsbau, S. 18). Wege und Rampen sollten mindestens 1,20 m breit
sein (a.a.O.).

Vorliegend beträgt die Steigung 15 % und
überschreitet das vorgesehene Mass von 6 % deutlich. Dass die Einhaltung
unmöglich bzw. nur mit unverhältnismässigem Aufwand möglich wäre, liegt nicht
auf der Hand: Die Verhältnismässigkeitsüberlegungen müssten genau dargelegt
werden. Der blosse – auf veraltete Rechtsgrundlagen verweisende – allgemeine
Hinweis in Disp.-Ziff. I.33 des Beschlusses der Baubehörde Meilen vom 3. März
2020 (im Sinne von § 239 Abs. 4 PBG in Verbindung mit § 35 Abs. 1
BBV I und dem Behindertengesetz seien die Bedürfnisse von Behinderten und
Betagten in vollem gesetzlichen Umfang zu berücksichtigen; die SIA-Norm 500 sei
im Sinne von § 360 PBG als Richtlinie massgebend; weitergehende
Detailfragen seien mit der Behindertenkonferenz des Kantons Zürich
aufzuarbeiten; allfällig daraus resultierende Projektergänzungen seien wiederum
bewilligungspflichtig), ist offensichtlich viel zu wenig konkret und hinsichtlich
der vorliegenden Rüge unbehelflich. 

7.3.4
Schliesslich beanstanden die Beschwerdeführerinnen, die unmittelbar bei
Treppenabgängen angeordneten Wohnungstüren stellten einen Mangel dar. Die von § 239b
Abs. 1 PBG verlangte Anpassbarkeit des Zugangs sei nicht gegeben.

Gemäss Korrigenda C3 zu Ziff. 9.2.4 SIA-Norm 500 muss
der seitliche Abstand zwischen der Aussenkante der Türleibung und
Treppenabgängen oder anderen Absturzgefahren mindestens 0,60 m betragen.
Nach der Empfehlung Wohnungsbau muss im Treppenhaus eine Drehfläche von
mindestens 1,4 m x 1,4 m vorhanden sein (Empfehlung Wohnungsbau, S. 20).
Beide Vorgaben sind in den Obergeschossen und im Attikageschoss nicht erfüllt. Angesichts
der engen Verhältnisse im Treppenhaus ist es in der Tat nicht ersichtlich, wie
eine spätere Anpassung des Gangs ohne erheblichen baulichen Aufwand (und die
Veränderung der Wohnungsgrundrisse) möglich wäre (vgl. a.a.O.; vgl. zum Begriff
"Anpassbarkeit" Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1279). Auch hier
müsste im Einzelnen auf Verhältnismässigkeitsüberlegungen bzw. wichtige Gründe eingegangen
werden, aus denen von der SIA-Norm 500 abgewichen werden soll.

8.  

Können inhaltliche oder formale Mängel
des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur
Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind
mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,
Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG).

Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich
untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321
Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche
Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern.
Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht,
wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel
zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen
Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des
Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen
Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche
Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung
vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem
einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April
2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel
untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend
konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der
Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer
Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;
26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ
1984 Nr. 5). Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen
verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen
viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht
klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise
Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine
auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696,
E. 9.2).

Nicht
"ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können
unbestrittenermassen gewichtige baurechtliche Mängel wie beispielsweise die
gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai
2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.) oder die Korrektur massiv
übermässiger Abgrabungen (VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00639, VB.2019.00647,
VB.2019.00648, E. 10.5 [nicht auf www.vgrzh.ch publiziert]).

In Kombination erscheinen die genannten Mängel (zu geringe Breite
der Zufahrtsstrasse, wesentlich zu grosse Abgrabungen) – deren Behebung sich
auf die von den Beschwerdeführerinnen ebenfalls gerügte Einordnung der Baute
auswirkt – jedenfalls dergestalt, dass sie nicht nebenbestimmungsweise behoben
werden können. Sie setzen insgesamt bedeutende Überarbeitungen des Bauprojekts
voraus. Ohne grösseren planerischen Aufwand ist es nicht beurteilbar, wie die Mängel
zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen
Auswirkungen die Behebung der Mängel nach sich zieht (vgl. VGr, 29. August
2019, VB.2019.00056, E. 4.1). Eine nebenbestimmungsweise Heilung der Mängel
kommt daher nicht infrage.

9.
 

Auf die Frage der Zulässigkeit der
Ausnahmebewilligung für einen Verzicht auf die Erstellung von Spiel- und Ruheplätzen
muss – da die Baubewilligung aufgrund des eben Ausgeführten aufzuheben ist –
nicht mehr eingegangen werden. Analoges gilt für die Rüge der mangelnden
Einordnung.

10.  

10.1 Die
Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Die Baubewilligung sowie – soweit
damit der Rekurs abgewiesen oder auf ihn nicht eingetreten wurde – Disp.-Ziff. I
des Rekursentscheids sind aufzuheben.

10.2 Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen
1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). 

Eine Parteientschädigung steht der privaten Beschwerdegegnerin
1 bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu
verpflichten, den Beschwerdeführerinnen eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich
private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig
(vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Baubehörde Meilen vom 3. März
2020 sowie – soweit damit der Rekurs abgewiesen oder auf ihn nicht eingetreten
wurde – Disp.-Ziff. I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 11. Mai
2021 werden auf-

gehoben.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    280.--     Zustellkosten,

Fr. 5'280.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur
Hälfte auferlegt.

4.    Die
private Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführerinnen
1 und 2 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.- (je Fr. 1'750.-)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht;

c)    den Regierungsrat.