# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2b1ffe0f-12ac-59cc-8af8-b326a64bc36c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-03-29
**Language:** de
**Title:** Konzession. Bauten und Anlagen auf Landanlagegebiet. Gültigkeitsdauer.
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0069-0070/2011
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0069-0070_2011_544.pdf

## Full Text

BRGE II Nrn. 0069 und 0070/2011 vom 29. März 2011 in BEZ 2011 Nr. 49 

4.5 (…) Ziffer 6 der Allgemeinen Nebenbestimmungen für Seebauten und 

Bauten auf Landanlagen vom 1. Dezember 2004 lautet wie folgt:  

«Das  Objekt  soll  innerhalb  von  fünf  Jahren,  vom  Datum  der  Konzession 

oder Bewilligung an gerechnet, erstellt sein.»  

Demgegenüber  hält  das  Planungs-  und  Baugesetz  in  §  322  Abs.  1  PBG 
unter  der  Marginale  «Gültigkeit  der  Bewilligung»  fest,  dass  die  baurechtlichen 
Bewilligungen  nach  drei  Jahren  erlöschen,  wenn  nicht  vorher  mit  der  Aus-
führung  begonnen  worden  ist;  bei  Neubauten  gilt  der  Aushub  oder,  wo  er 
vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn.  

Umfasst  die  gleiche  Bewilligung  mehrere  Gebäude,  ist  die  3-Jahres-Frist 
gemäss  §  322  Abs.  3  PBG  mit  dem  Baubeginn  bei  einem  Gebäude  gewahrt. 
Das bedeutet allerdings nicht, dass die Realisierung von noch nicht realisierten 
Bauten  ad  infinitum  hinausgeschoben  werden  kann.  Allerdings  muss  das 
Erlöschen  der  Baubewilligung  selbst  bei  einem  sehr  langen  Unterbruch  der 
Bauarbeiten durch die zuständige Baubehörde vorerst angedroht werden. Was 
als  längerer,  die  Androhung  des  Verfalls  einer  Bewilligung  rechtfertigender 
Unterbruch  der  Bauarbeiten  zu  betrachten  ist,  sagt  das  Gesetz  nicht.  Bei  der 
Beantwortung  dieser Frage  steht der zuständigen  Baubehörde ein  erhebliches 
Ermessen  zu.  Mit  Bezug  auf  die  Frist,  binnen  welcher  die  nachträgliche 
Beendigung  eines  selbst  ohne  die  bis  anhin  unterlassenen  Bauarbeiten 
rechtmässigen  Bauwerks  zulässig  ist,  hat  die  Rechtsprechung  einen  Zeitraum 
von  höchstens  drei  Jahren  ab  Schlussabnahme  als  naheliegend  erkannt  (vgl. 
BRKE II Nr. 0321/2000 vom 12. Dezember 2000, E. 5). 

Entgegen  der  Auffassung  der  Baudirektion  beansprucht  §  322  PBG  auch 
für konzessionsrechtliche Bewilligungen Geltung. Es handelt sich dabei um eine 
abschliessende  Gültigkeitsregelung.  Für  eine  separate  Gültigkeitsvorschrift  für 
Konzessionen  besteht  kein  Raum.  So  ergeht  eine  konzessionsrechtliche 
Bewilligung  jeweils  im  koordinierten  Verfahren  zusammen  mit  einer  kommu-
nalen  Baubewilligung.  Damit  existieren  bei  einem  koordinationspflichtigen 
Bauprojekt  im  Sinne  von  Art.  25a  des  Raumplanungsgesetzes  (RPG)  keine 
unabhängigen  Teile.  Vielmehr  bilden  die  einzelnen  Verfügungen  aufgrund  des 
Koordinationsgebotes  ein  zusammenhängendes  Ganzes.  §  322  Abs.  2  PBG 
hält  denn  auch  ausdrücklich  fest,  dass  dort,  wo  für  das  gleiche  Vorhaben 
mehrere  baurechtliche  Bewilligungen  nötig  sind,  die  letzte  Bewilligung  für  das 
Erlöschen der übrigen und für den Baubeginn massgeblich ist. Es erwiese sich 
denn  auch  als  unzweckmässig,  wenn  für  dieselbe  Baute  unterschiedliche 
Fristen  betreffend  Erlöschen  der  Baubewilligung  gelten  würden.  Besonders 
unklar würde sich die Lage präsentieren, wenn zwar im Sinne von § 322 Abs. 1 
PBG mit der Bauausführung innerhalb von drei Jahren begonnen worden wäre, 

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die  Bauten  jedoch  noch  nicht  gemäss  Ziffer  6  der  Allgemeinen  Nebenbe-
stimmungen  «erstellt»  wären.  Solche  im  Ergebnis  voneinander  abweichende 
Schicksale  von  im  koordinierten  Verfahren  bewilligten  Bauten  und  die  damit 
verbundenen unklaren Folgen – dazu siehe auch nachfolgend – gehen nicht an.  

Abgesehen  davon  erwiese  sich  Ziffer  6  der  Allgemeinen  Nebenbe-
stimmungen ohnehin als zu unbestimmt: Im Unterschied zu § 322 Abs. 1 PBG 
verlangt  Ziffer  6  der  Allgemeinen  Nebenbestimmungen,  dass  das  Objekt 
innerhalb  von  fünf  Jahren  erstellt  sein  soll.  Welche  Rechtsfolge  bei  Nicht-
einhalten dieser Frist eintritt, ist der Bestimmung nicht zu entnehmen.