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**Case Identifier:** f2a576dc-9a40-5408-91dd-a1bccc5492c6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-21
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 21.03.2016 C/24360/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-24360-2013_2016-03-21.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23 mars 2016. 

 
 

R É P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENÈVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/24360/2013 ACJC/395/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 21 MARS 2016 

 

Entre 

Monsieur A______ et Monsieur B______, p.a. ______, ______, Genève, appelants 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 septembre 2015, représentés 
tous deux par Monsieur C______, dans le bureau duquel ils font élection de domicile, 

et 

D______, sise ______, (ZH), intimée, comparant par Me Alessandro DE LUCIA, 
avocat, rue Pédro-Meylan 1, case postale 507, 1211 Genève 17, en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile. 

 

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C/24360/2013 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/996/2015 du 8 septembre 2015, notifié aux parties le 
11 septembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace le congé 
extraordinaire notifié le 9 octobre 2013 pour le 30 novembre 2013 à A______ et 
B______ concernant l'arcade commerciale (référence 1______), la place de 
parking intérieure n° ______ (référence 2______) ainsi que la cave n° ______ 
(référence 3______), situées dans l'immeuble sis 4______ à Genève (ch. 1 du 
dispositif). Il a en revanche déclaré valable le congé ordinaire notifié le 9 octobre 
2013 pour le 30 novembre 2014 portant sur les mêmes objets (ch. 2), a octroyé à 
A______ et B______ une unique prolongation de bail de trois ans échéant au 30 
novembre 2017 (ch. 3), a débouté D______ des fins de sa demande 
reconventionnelle en évacuation (ch. 6), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4 et 7) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5 et 8).  

 Les premiers juges ont considéré que les locataires ne s'étaient pas conformés aux 
dispositions spécifiques du contrat de bail en commercialisant des produits 
n'entrant pas dans l'exploitation prévue contractuellement, à savoir un "Tabac-
journaux et petite épicerie", en ouvrant leur commerce de manière plus large que 
les heures autorisées, soit entre 07h00 et 22h00, et en séparant l'arcade en deux 
par une cloison "Pavatex" sans l'accord de la bailleresse. Ces manquements au 
contrat n'étaient toutefois pas suffisamment graves pour rendre la poursuite du 
bail intolérable au point de le résilier de manière anticipée au sens de l'art. 257f 
al. 3 CO. Néanmoins, ces agissements allaient à l'encontre de la volonté exprimée 
par la bailleresse et étaient ainsi propres à briser le lien de confiance entre les 
parties, dont la communication était au demeurant devenue difficile, de sorte que 
le congé ordinaire était, quant à lui, valable. S'agissant de la prolongation de bail, 
le Tribunal a retenu que les locataires exploitaient l'arcade depuis sept ans, qu'un 
déménagement immédiat ne leur permettrait pas d'écouler leur stock et leur 
causerait ainsi un dommage et que ces derniers avaient d'ores et déjà bénéficié 
d'une prolongation de fait de deux ans sans avoir entrepris de démarches pour 
trouver un nouveau local, étant encore précisé que la situation sur le marché de la 
location commerciale était moins tendue que sur celui de la location résidentielle. 
Dans ces circonstances, les locataires se sont vus accorder une unique 
prolongation de trois ans, échéant au 30 novembre 2017.  

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 12 octobre 2015, A______ et 
B______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation des 
chiffres 2 et 3 du dispositif.  

 Cela fait, ils concluent à ce que la Cour constate que les motifs de résiliation ne 
sont que de simples prétextes contrevenant aux règles de la bonne foi, annule le 
congé ordinaire notifié le 9 octobre 2013 pour le 30 novembre 2014 et confirme le 

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jugement pour le surplus. A titre subsidiaire, ils sollicitent une première 
prolongation de bail d'une durée de quatre ans.  

 b. Dans sa réponse du 13 novembre 2015, D______ conclut à l'irrecevabilité de 
l'appel, faute de motivation suffisante. Subsidiairement, elle demande la 
confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais et dépens, A______ et 
B______ devant être déboutés de toutes autres ou contraires conclusions. 

 c. A______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit à la réplique, les 
parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par avis du greffe 
de la Cour du 18 décembre 2015. 

C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure.  

 a. Par contrat de transfert de bail du 20 juin 2008, D______, en sa qualité de 
propriétaire et bailleresse, a remis à bail à A______ et B______ une arcade 
commerciale d'environ 390 m² ainsi qu'une place de parking sis 4______, à 
Genève.  

 La reprise de bail a débuté le 1er juillet 2008 avec pour première échéance le 
30 novembre 2008. Le bail s'est ensuite renouvelé tacitement d'année en année, 
conformément aux conditions générales.  

 Le montant du loyer s'élevait, en dernier lieu, à 10'724 fr. par mois, charges non 
comprises (1'000 fr.). 

 L'art. 7 du contrat réglait les conditions d'utilisation de la chose louée et prévoyait 
notamment que la totalité de la surface louée servirait à l'exploitation d'un 
magasin de tabac-journaux et petite épicerie. Les heures d'ouverture à 
l'exploitation du commerce étaient autorisées entre 7h00 et 22h00 (let. a). Il était 
également stipulé que le locataire devait apporter une attention toute particulière à 
l'aménagement ainsi qu'à l'entretien des vitrines qui devaient répondre au standing 
de l'immeuble, aucun étalage à l'extérieur des locaux n'étant autorisé (let. d). 

 b. En mars 2010, A______ et B______ ont également pris à bail une cave située 
au sous-sol du même immeuble pour un loyer mensuel de 235 fr.  

 c. D______ a confié la gestion de l'immeuble à la régie E______ (ci-après : la 
régie) qui occupe des locaux au 8ème étage de l'immeuble en question.  

 d. Au mois d'avril 2013, les locataires ont commencé à présenter du retard dans le 
paiement du loyer concernant l'arcade commerciale et la cave.  

 La régie leur a alors adressé, par courriers recommandés, une première mise en 
demeure le 16 avril 2013, puis une seconde le 15 mai 2013, toutes deux assorties 
de menace de résiliation en cas de non-paiement de l'arriéré de loyer.  

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 Les locataires étant introuvables à leurs adresses personnelles, D______ a fait 
procéder, le 3 juin 2013, par huissier judiciaire, à la notification d'une nouvelle 
mise en demeure pour non-paiement du loyer à l'adresse des locaux loués.   

 e. Par courrier du 15 août 2013, D______ a indiqué aux locataires que 
l'exploitation des locaux n'était pas conforme aux dispositions contractuelles du 
transfert de bail à loyer du 20 juin 2008, relevant principalement que la moitié de 
l'arcade n'était pas exploitée alors que, contractuellement, la totalité de la surface 
devait servir à l'exploitation. En outre, l'établissement n'avait pas respecté, et ce à 
plusieurs reprises, les horaires d'ouverture convenus, dès lors qu'il était resté 
ouvert régulièrement au-delà de 22h00. Enfin, il était relevé que les locataires 
n'exploitaient pas personnellement les locaux, la bailleresse ignorant l'identité des 
exploitants et les conditions contractuelles les liant à ceux-ci.  

 A______ et B______ étaient mis en demeure, d'une part, de remettre l'objet loué 
en conformité avec les dispositions du contrat et, d'autre part, de faire parvenir à la 
bailleresse les documents relatifs à l'identité de l'exploitant des locaux et à la 
nature de leurs relations, le tout dans un délai d'un mois. Les locataires étaient en 
outre sommés de respecter dès réception du courrier les horaires d'ouverture de 
l'arcade. Il était précisé qu'en cas d'inobservation de ces obligations, le bail serait 
résilié de manière anticipée.  

 Ledit courrier n'a pas pu être délivré, les destinataires étant introuvables à 
l'adresse indiquée selon le suivi postal des envois ("track and trace"). Le 
4 septembre 2013, la bailleresse a à nouveau fait appel à un huissier judiciaire 
pour notifier aux locataires une copie de la mise en demeure du 15 août 2013 ainsi 
qu'une nouvelle mise en demeure au contenu identique, prolongeant le délai 
comminatoire au 4 octobre 2013. 

 f. Par courrier du 6 septembre 2013, les locataires ont répondu que l'arcade était 
exploitée par la société F______ dont ils étaient actionnaires, les responsables de 
la société, hormis eux-mêmes, étant principalement le frère et le cousin de 
A______, soit G______ et H______. Si la totalité de l'espace n'avait pas été 
utilisée immédiatement en raison de la baisse croissante de la demande d'articles 
journalistiques, la quasi-totalité de l'arcade avait entre-temps été ouverte avec des 
produits de remplacement. En ce qui concernait les horaires d'ouverture, ils ont 
indiqué avoir appliqué l'horaire de 7h00 à 2h00 du matin durant les sept dernières 
années, la restriction à 22h00 ayant échappé aux responsables. A cet égard, ils ont 
sollicité l'autorisation à pouvoir poursuivre leurs activités jusqu'à 2h00 du matin, 
laquelle n'a pas été accordée. 

 g. Les parties ont encore échangé au sujet de travaux effectués dans les locaux, la 
bailleresse alléguant qu'il s'agissait de travaux modifiant la configuration initiale 
des lieux, alors que les locataires soutenaient qu'il ne s'agissait que d'une légère 
subdivision afin de séparer les produits alimentaires des biens non alimentaires, 

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dite séparation pouvant être supprimée à tout moment. Par courrier du 
16 septembre 2013, la bailleresse a maintenu sa mise en demeure notifiée le 
4 septembre 2013. 

 h. Par avis officiels du 9 octobre 2013, adressés distinctement aux locataires, la 
bailleresse leur a notifié deux résiliations de bail portant sur l'arcade commerciale, 
la place de parking et la cave, l'une pour le 30 novembre 2013 et l'autre pour le 
30 novembre 2014. Elle se prévalait, d'une part, d'un congé extraordinaire et, 
d'autre part, d'un congé ordinaire, au motif que les locataires n'avaient pas 
respecté les mises en demeure tendant à la remise en conformité de l'arcade 
commerciale avec les dispositions contractuelles.  

D.  a. Par acte du 8 novembre 2013, A______ et B______ ont tous deux saisi la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en 
contestation de congé et en prolongation de bail, laquelle a été introduite le 14 mai 
2014 auprès du Tribunal des baux et loyers à la suite de la délivrance de 
l'autorisation de procéder le 1er avril 2014. 

 La procédure relative à la résiliation extraordinaire a été enregistrée sous la cause 
C/24360/2013 et celle portant sur le congé ordinaire sous la cause C/______, 
avant d'être jointes sous la première référence le 24 avril 2015. 

 b. Dans sa réponse du 14 juillet 2014, D______ a conclu à la validation de la 
résiliation tant ordinaire qu'extraordinaire et au déboutement de ses parties 
adverses de toutes leurs conclusions. Formant une requête reconventionnelle, elle 
a requis l'évacuation immédiate des locataires, sous la menace des peines prévues 
à l'art. 292 CP. 

 c. Devant le Tribunal, B______ a déclaré qu'ils avaient effectué certains travaux 
dans l'arcade, toujours avec l'accord de la régie, étant précisé que celle-ci ne 
pouvait les ignorer puisque ses employés, qui avaient leurs bureaux dans le même 
immeuble, se rendaient régulièrement dans les locaux ou passaient devant. 
Concernant les heures d'ouverture, ils avaient ouvert leur commerce jusqu'à 1h00 
du matin dès 2007 malgré l'absence d'autorisation, expliquant que rien ne leur 
avait été reproché à cet égard jusqu'en 2013.  

 I______, représentant la régie, a déclaré qu'il n'y avait pas eu d'incident particulier 
entre les parties entre 2010 et 2013. C'était lorsque les retards dans le paiement du 
loyer avaient eu lieu en 2013 que la régie avait constaté les différents griefs 
invoqués à l'encontre des locataires, griefs qui n'avaient fait que s'aggraver depuis 
lors.  

 d. Les enquêtes, en particulier l'audition des employés de la régie en charge de 
l'immeuble et d'exploitants d'arcades commerciales avoisinantes, ont permis 
d'établir que lorsque les locataires avaient repris le bail, il y avait une véritable 

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volonté de changement d'affectation en ce sens qu'il était prévu que l'arcade soit 
exploitée comme une épicerie/"mini-market". Or, en 2008 ou 2009, les locataires 
avaient vendu des vêtements à l'arrière de l'arcade en sous-louant une partie de la 
surface à un tiers sans en avoir obtenu l'autorisation de la régie. Les locataires 
n'avaient jamais reçu l'autorisation, ni orale ni écrite, de vendre des produits autres 
que ceux compris dans le "mini-market", pas plus que pour aménager une 
séparation dans les locaux. S'agissant des horaires d'ouverture, aucune autorisation 
n'avait été accordée aux locataires à cet égard, malgré des dépassements d'horaires 
tolérés un certain temps par la bailleresse.  

 e. Le 5 février 2015, le Tribunal a effectué un transport sur place afin de procéder 
à l'inspection de l'arcade commerciale. Il a relevé que les vitrines exposaient des 
produits alimentaires ainsi que du petit matériel, comme par exemple de 
nombreuses "chichas", des petits réchauds à gaz, des cendriers, des coupes, des 
petites sculptures, etc. A l'intérieur, la première partie était exploitée comme un 
petit supermarché. Dans le prolongement de l'arcade, une sorte de bureau avait été 
créé, délimité par une paroi de séparation. Cette partie "arrière" était presque vide 
lors de la visite du Tribunal, alors même que selon des photographies produites 
par la bailleresse, c'était dans cette partie qu'étaient suspendus, quelques jours plus 
tôt, des habits proposés à la vente, à l'enseigne "J______". Selon les locataires, les 
habits n'étaient pas proposés à la vente, mais simplement entreposés. 

 f. Dans leurs plaidoiries finales écrites, les parties ont intégralement persisté dans 
leurs conclusions respectives.  

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 1.1). 

 En l'espèce, le loyer mensuel, charges comprises, s'élève à 11'724 fr. (10'724 fr. + 
1'000 fr.).  

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 En prenant en compte la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste 
nécessairement si la résiliation n'est pas valable, la valeur litigieuse est ainsi 
largement supérieure à 10'000 fr. (11'724 fr. × 12 × 3 = 422'064 fr.). La voie de 
l'appel est dès lors ouverte. 

  1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel doit être écrit et motivé et introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours dès la notification de la décision entreprise. Si 
le dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai expire le 
premier jour ouvrable qui suit (art. 142 al. 3 CPC).  

 1.2.1 Selon la jurisprudence, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la 
motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment 
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une 
désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du 
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

 L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la 
décision attaquée, et il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de 
fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais doit s'efforcer 
d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été 
tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en 
reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son 
raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient 
déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne 
contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle 
ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait 
pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en 
matière (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014  
consid. 3.1; 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3; 5A_438/2012 du 27 août 
2012 consid. 2.2). 

 Dans les causes soumises à la procédure simplifiée, applicable en l'espèce en vertu 
de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la motivation de l'appel peut être brève et succincte, 
un simple renvoi aux actes de procédure antérieurs n'est toutefois pas suffisant. 
(Message CPC, FF 2006 6841, p. 6980; HOHL, Procédure civile, T. II, 2010,  
n. 2408). Le fait que le juge d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC) ne 
supprime pas pour autant l'exigence de motivation consacrée à l'art. 311 CPC, 
quand bien même le litige relève de la procédure simplifiée régie par la maxime 
inquisitoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 1). 

  La motivation est une condition de recevabilité de l'appel prévue par la loi, qui 
doit être examinée d'office. Si elle fait défaut, le Tribunal cantonal supérieur 
n'entre pas en matière sur l'appel (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du  

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1er septembre 2014 consid. 3.1; 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2; 
4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3, in SJ 2012 I 232). 

 L'autorité de seconde instance peut impartir un délai à l'appelant pour rectifier des 
vices de forme tels que l'absence de signature (art. 132 al. 1 CPC); il ne saurait 
toutefois être remédié à un défaut de motivation par ce biais, un tel vice n'étant 
pas d'ordre purement formel et affectant l'appel de façon irréparable (ATF 137 III 
617 consid. 6.4, in SJ 2012 I 373; arrêt du Tribunal fédéral 5A_438/2012 du 
27 août 2012 consid. 2.4; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 2011, 
n° 5 ad art. 311 CPC). 

 1.2.2 En l'espèce, l'appel a été interjeté dans le délai prescrit par la loi, de sorte 
qu'il est recevable sous cet angle. 

 Cela étant, concernant les griefs soulevés contre le congé ordinaire, le mémoire 
d'appel n'est qu'une reprise telle quelle des écritures finales devant le Tribunal. 
Les appelants se bornent à répéter simplement des allégués de fait présentés en 
première instance, au demeurant retenus pour l'essentiel par le Tribunal, sans 
remettre en cause de manière motivée le raisonnement des premiers juges. 

 Ainsi, dans la première partie de leur mémoire (chapitre IV. "Sur l'attitude 
constamment adoptée par la partie intimée depuis la notification des congés 

contestés"), ils affirment que les responsables de la régie représentant la 
bailleresse ne pouvaient ignorer l'état des lieux puisqu'ils avaient leurs bureaux 
dans le même immeuble. En particulier, l'intimée était au courant de la vente de 
produits autres que ceux de l'épicerie, notamment des vêtements, et y avait donné 
son accord oralement, ou du moins par actes concluants. Il en allait de même 
concernant les horaires d'ouverture qui étaient connus et tolérés par la bailleresse. 
Or, sur ces points, le Tribunal a suivi l'argumentation des appelants en relevant 
que les employés de la régie voyaient quotidiennement tant les vitrines du 
commerce que l'intérieur, certains venant y faire leurs emplettes (cf. jugement 
entrepris consid. 5.2 p. 16). Le Tribunal a en outre retenu que la bailleresse avait 
toléré la vente de vêtements ainsi que le non-respect des horaires d'ouverture 
pendant plusieurs années (cf. jugement entrepris consid. 5.2 p. 16). Les premiers 
juges se sont précisément fondés sur ces faits pour déclarer inefficace le congé 
extraordinaire, considérant que les manquements des appelants n'étaient, dans ce 
contexte, pas suffisamment graves pour justifier une résiliation immédiate, mais 
qu'en revanche, ils justifiaient un congé ordinaire dès lors qu'ils allaient à 
l'encontre de la volonté exprimée par la bailleresse et qu'ils étaient propres à briser 
le lien de confiance entre les parties.   

 Les appelants n'exposent pas, et pour cause, en quoi les constatations du Tribunal 
sur ces points ou les conséquences juridiques qu'il en tire seraient erronées. 

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 L'appel ne comporte au demeurant aucune argumentation juridique à proprement 
parler, la partie "EN DROIT" portant uniquement sur les conditions de la 
résiliation immédiate fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, laquelle a pourtant été rejetée 
par le Tribunal et n'est ainsi plus litigieuse à ce stade, et sur la prolongation du 
bail. En revanche, les appelants ne discutent aucunement les conditions 
d'annulation du congé ordinaire, qui demeure contesté en appel. En particulier, ils 
n'exposent pas en quoi le congé contreviendrait aux règles de la bonne foi, étant 
précisé qu'ils ne remettent pas en cause les manquements qui leurs sont reprochés. 
Ils ne démontrent pas non plus en quoi les premiers juges aurait mal apprécié les 
faits de la cause ou consacré une violation de la loi, s'agissant du congé ordinaire.  

 Ce faisant, les appelants n'énoncent aucune critique, ne serait-ce que de manière 
succincte, du raisonnement des premiers juges quant à la résiliation ordinaire 
notifiée le 9 octobre 2013 pour le 30 novembre 2014. Au regard des principes 
susrappelés, une telle motivation apparaît insuffisante et doit conduire à 
l'irrecevabilité de l'appel. 

 Le défaut de motivation ne pouvant être rectifié par l'octroi d'un délai 
supplémentaire, l'appel sera donc déclaré irrecevable en tant qu'il porte sur le 
congé ordinaire.  

 En tout état de cause, les enquêtes ont permis d'établir que les manquements 
retenus à l'encontre des locataires, soit la vente de produits autres que ceux 
autorisés, le non-respect de l'horaire convenu contractuellement et l'installation de 
la paroi de séparation sans accord préalable étaient avérés et les appelants ne les 
remettent d'ailleurs pas en cause. Les motifs invoqués à l'appui de la résiliation ne 
constituent dès lors pas qu'un prétexte, de sorte que c'est à bon droit que les 
premiers juges ont considéré que le congé ordinaire ne contrevenait pas aux règles 
de la bonne foi et déclaré celui-ci valable.  

 La motivation de l'appel sera en revanche considérée comme suffisante en ce qui 
concerne la question de la prolongation du bail.  

2. Les appelants sollicitent une première prolongation de bail d'une durée de quatre 
ans au lieu d'une unique prolongation de trois ans.  

 2.1 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation 
du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences 
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. 

 Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 
remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas 

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particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de 
chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif 
local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 
226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de 
la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire 
n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de 
remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013  
du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). 

 L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, 
que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui 
pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il 
sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois 
moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 
consid. 1; 110 II 254, in JdT 1985 I 265-266; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_72/2011 du 4 avril 2011 consid. 3). 

 Il est concevable d'accorder une prolongation d'un bail commercial au locataire 
qui n'entend pas poursuivre son activité ailleurs, afin qu'il trouve une solution lui 
permettant de remettre le commerce à un tiers dans de bonnes conditions. En 
revanche si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la 
perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences 
pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_22/2015 du 11 mai 2015 consid. 5.2).  

 2.2 En l'espèce, les appelants font valoir un préjudice consécutif au congé 
incommensurable, compte tenu des investissements réalisés dans les locaux, de la 
clientèle acquise au fil des ans et des difficultés à trouver des locaux équivalents 
dans le quartier.  

 Les investissements dont se prévalent les appelants ne sont pas démontrés et ne 
ressortent pas du dossier, sous réserve de l'installation de frigos et congélateurs et 
de l'aménagement de la cloison de séparation, posée sans l'accord préalable de la 
régie. Ces travaux ne semblent toutefois pas d'une très grande importance, 
justifiant une prolongation de quatre ans, telle que sollicitée, ce d'autant plus que 
la paroi de séparation ne saurait être prise en considération puisqu'elle a été 
réalisée sans autorisation, aux risques et périls des appelants.  

 Ainsi que l'a relevé à juste titre le Tribunal, les appelants ont néanmoins un intérêt 
à disposer des locaux le temps de pouvoir liquider leur stock de marchandises.  

 Quant aux difficultés à trouver des locaux de remplacement, les appelants se 
bornent à indiquer, de manière toute générale, que la recherche de locaux 
équivalents relèverait de l'impossible, mais ne démontrent pas, ni n'allèguent, 
avoir entrepris des démarches en ce sens.  

- 11/12 - 
 

C/24360/2013 

 Partant, la prolongation d'une durée de trois ans accordée par les premiers juges 
tient équitablement compte des critères susmentionnés et des intérêts en présence, 
de sorte que l'appel sera rejeté sur ce point. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais ni allouer de dépens 
dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que  
l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans 
d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).  

* * * * * 

- 12/12 - 
 

C/24360/2013 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare irrecevable l'appel interjeté le 12 octobre 2015 par A______ et B______ contre 
le jugement JTBL/996/2015 rendu le 8 septembre 2015 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/24360/2013-3 OSB en tant qu'il porte sur la contestation du 
congé ordinaire notifié le 9 octobre 2013 pour le 30 novembre 2014. 

Le déclare recevable pour le surplus. 

Au fond : 

Confirme le jugement attaqué. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 1.1).