# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3a1eba4a-684b-5414-8366-f464ff731624
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 19.08.2015 BRGE IV Nr. 0122/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0122-201_2015-08-19.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0122/2015 vom 19. August 2015 in BEZ 2015 Nr. 48 

Die Baubehörde untersagte der nachmaligen Rekurrentin die Vermietung 
eines in der Wohnzone liegenden Reiheneinfamilienhaus an eine mit Montage 
auf Baustellen befasste, in Deutschland domizilierende Firma, welche in diesem 
Haus ca. 13 ausländische Bauarbeiter wohnen liess, und setzte eine Frist an für 
die Auflösung des Mietverhältnisses. Die Baubehörde erachtete diese Ver-

mietung als zonenwidrige gewerbliche Nutzung. 

Aus den Erwägungen: 

6.1.1 Das streitbetroffene Reihen-Einfamilienhaus liegt in der Wohnzone 
W2/1.6. Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Dieser 
Nutzweise werden auch Arbeitsräume zugerechnet, die mit einer Wohnung 
zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen 
Wohnfläche stehen (§ 52 Abs. 1 PBG). Die kommunale Bau- und Zonen-
ordnung kann in Wohnzonen mässig störende Betriebe zulassen; stark 
störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind 
hingegen nicht zulässig (§ 52 Abs. 3 PBG). Ferner kann die Bau- und 
Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die 
Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben 
oder beschränken (§ 49a Abs. 3 PBG). Unter Gewerbe bzw. Betrieb im Sinne 
dieser Regelungen versteht das Gesetz in umfassender Weise jede Art von 
Arbeitsplatznutzung, also Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe 
etc. (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des 
Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, 1992, Rz. 154 und 160). 

Gemäss Art. 12 Abs. 1 BZO sind in den Wohnzonen Wohnungen, Büros, 
Ateliers und Praxen, Läden sowie nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. 
Laut Abs. 3 darf der Anteil der gewerblich genutzten Flächen, mit Ausnahme in 
den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung, einen Drittel des Gebäude-
volumens nicht übersteigen. 

6.1.2 Der angefochtene Beschluss verbietet die gewerbsmässige 
Vermietung (…) an die Firma B.  

Unbestritten ist, dass diese Firma mit der Rekurrentin einen befristeten 
Mietvertrag über das ganze Haus von Januar bis August 2015 und mit einer 
monatlichen Miete von Fr. 4'500.-- abgeschlossen hat. Die Firma B. hatte 
zumindest anfänglich im Haus 13 ausländische Bauarbeiter untergebracht, die 
für sie auf einer Grossbaustelle in Winterthur arbeiteten. Mittlerweile sollen sich 
im Wochen- bzw. Zweiwochenrhythmus abwechselnde Bauarbeiter («mehrere 
kleine Bautrupps») im Haus aufhalten.  

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Wie die Vorinstanz selbst einzusehen scheint, stellt allein die Vermietung 
des Hauses an eine juristische Person keine gewerbliche Nutzung dar. Es 
versteht sich von selbst, dass nicht nur natürliche Personen Mieter sein können. 
Auch die Vermietung der Liegenschaft als solche bedeutet noch keine 
gewerbliche Nutzung eben dieser Liegenschaft durch die Rekurrentin, 
ansonsten Mietverhältnisse in reinen Wohnzonen zonenwidrig wären. Dass die 
Firma B. als Mieterin das Haus ihren Angestellten zur Verfügung stellt, führt 
auch nicht automatisch zu einer gewerblichen Nutzung des Gebäudes. 
Andernfalls wäre es Arbeitgebern im Allgemeinen untersagt, für ihre Ange-
stellten Wohnraum zu mieten (z.B. in der Gastronomie oder für Expatriates). Im 
Gebäude selbst wird kein Gewerbe betrieben. Der blosse Aufenthalt der 
Bauarbeiter stellt noch kein Gewerbe dar. 

Das Mietverhältnis als Bed & Breakfast- bzw. Hotelnutzung zu 
qualifizieren, geht zu weit. Zwar könnte auch ein Bed & Breakfast-Angebot über 

mehrere Monate in Anspruch genommen werden, doch sprechen gegen ein 
Bed & Breakfast die feste Mietdauer von acht Monaten wie auch die auf der 
rekurrentischen Website in Monatsraten angegebenen Mietzinse sowie die 
Mindestmietdauer von einem Monat. Im Übrigen dürfte von einem Beher-
bergungsbetrieb ein Mindestmass an organisatorischer Infrastruktur erwartet 
werden, wie z.B. eine «Réception», Frühstück (entsprechend der Bezeichnung 
«Bed & Breakfast»), Reinigung auch der einzelnen Zimmer, eine Kontaktperson 
in unmittelbarer Nähe für Fragen und Anliegen etc. Die rekursbetroffene 
Liegenschaft erledigt für die Bauarbeiter bzw. die Mieterin in dieser Hinsicht 
lediglich die wöchentliche Reinigung der Gemeinschaftsräume. Dass die 
Bauarbeiter dort im Übrigen «unbeaufsichtigt» leben, schreibt selbst die 
Vorinstanz in ihrer Duplik. Gegen eine gewerbliche Bed & Breakfast-Nutzung 
spricht auch, dass nicht beliebige Personen für eine grundsätzlich beliebig 
wählbare Zeitspanne in der Liegenschaft wohnen dürfen, sondern lediglich von 
der Mieterin ausgewählte Bewohner. Eine gewerbliche Nutzung der Liegen-
schaft ist mithin zu verneinen. (…) 

6.2 Obwohl das Haus von ungefähr 13 Personen bewohnt wird, ist von 
einer Wohnnutzung im Sinne von Art. 13 Abs. 1 BZO auszugehen. So schlafen 
die Bauarbeiter dort, benützen die sanitären Anlagen und haben die 
Möglichkeit, in der Küche ihr Essen zuzubereiten und dieses im Haus einzu-
nehmen. Sie bestimmen ihren Tagesablauf selbständig, soweit dieser nicht 
durch die Arbeit auf der Baustelle vorgegeben ist. Es besteht somit ein 
Mindestmass der Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten. 
Dass sich die Bauarbeiter für gewöhnlich tagsüber nicht im Gebäude aufhalten, 
spricht nicht gegen eine Wohnnutzung. Vielmehr trifft dies auf den Grossteil der 
erwerbstätigen Bevölkerung zu. Dass die Bauarbeiter ihren eigentlichen Le-
bensmittelpunkt nicht in X haben, tut einer Qualifikation als Wohnnutzung 
keinen Abbruch. Gleich verhält es sich nämlich mit Wochenaufenthaltern, 
welche beispielsweise zu Arbeits- oder Ausbildungszwecken während einer 
gewissen Zeit und meist auch nur an den Werktagen andernorts eine zu-
sätzliche Wohnung bzw. ein Zimmer bewohnen. Auch eine Kinderkrippe ist in 
einer Wohnzone zonenkonform, obwohl sich die Kinder dort in der Regel 
lediglich tagsüber und werktags aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt 
woanders haben.  

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Dass die Gemeinschaftsräume geputzt werden, widerspricht ebenso wenig 
einer Wohnnutzung, leisten sich doch auch etliche «gewöhnliche» Haushalte 
eine Reinigungskraft. Selbst die relativ hohe Anzahl an Bewohnern vermag die 
Qualifikation als Wohnnutzung nicht zu entkräften. Dies ist bei einer Kinder-
krippe nicht anders; auch dort schlafen mehrere Kinder in einem Zimmer. Das 
öffentliche Baurecht kennt im Übrigen keine Belegungsvorschriften für Wohn-
räume.  

Selbst wenn zutreffen sollte, dass seit Mai 2015 mehrere kleinere 
Bautrupps im Wochen- resp. Zweiwochenrhythmus in der Liegenschaft wohnen, 
änderte dies nichts an der Qualifikation der Nutzung als (zonenkonformes) 
Wohnen. Der Mieterin steht es offen, das Haus ihren Mitarbeitern auch für 
kürzere Aufenthalte zur Verfügung zu stellen.  

Die Nutzung der Liegenschaft erweist sich mithin als zonenkonform.