# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c480378c-22c3-5b4f-b67c-a6e649f18ea4
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-12
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 12.11.2025 102 2024 175
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2024-175_2025-11-12.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2024 175

Arrêt du 12 novembre 2025

IIe Cour d’appel civil

Composition Présidente : Dina Beti
Juge : Catherine Overney
Juge suppléante : Annick Achtari
Greffier-rapporteur : Luis da Silva

Parties A.________, appelant et intimé à l’appel joint, représenté par 
Me Alain Dubuis, avocat

contre

B.________, intimé et appelant par appel joint, représenté par 
Me Alain Ribordy, avocat

C.________, intimée et appelante par appel joint, représentée par 
Me Alain Ribordy, avocat

Objet Bail à loyer – Frais de remise en état des locaux (art. 267a CO et 
art. 41 CO)

Appel du 9 octobre 2024 et appel joint du 14 novembre 2024 contre le 
jugement du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Broye du 
16 août 2024

Tribunal cantonal TC
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considérant en fait

A. A.________ en qualité de bailleur, d’une part, ainsi que B.________ et C.________ en qualité 
de locataires, d’autre part, ont été liés par un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 
4.5 pièces sis à la route de D.________, à E.________. Ce contrat de bail a débuté le 1er septembre 
2017 et a été résilié par les locataires avec effet au 30 septembre 2021.

B. Le bailleur a ouvert action contre les locataires par requête de conciliation du 28 février 2022, 
suivie d'une demande en paiement du 24 août 2022 adressée au Tribunal des baux de 
l’arrondissement de la Broye (ci-après : le Tribunal des baux), concluant à ce que ces derniers soient 
condamnés, solidairement et conjointement, à lui verser une somme de CHF 22'760.15, avec 
intérêts à 5% l’an dès le 2 décembre 2021, le tout sous suite de frais et dépens.

Les locataires ont également ouvert action contre le bailleur par requête de conciliation du 6 mai 
2022 suivie d’une demande en paiement du 20 juillet 2022. Ils ont modifié leurs conclusions le 
5 janvier 2024 et concluent à ce que A.________ soit astreint à leur verser une somme de 
CHF  8'116.- avec intérêts à 5 % l’an dès le 7 mai 2022 sur la somme de CHF 7'476.-, et dès le 
5  janvier 2024 sur la somme de CHF 640.-, et à ce que la garantie de loyer fournie par F.________ 
soit libérée. 

Par ordonnance du 26 août 2022, le Président du Tribunal des baux a ordonné la jonction des 
causes. 

Le 17 novembre 2022, le bailleur a déposé sa réponse à la demande des locataires. 
Reconventionnellement, il a conclu à ce que les locataires soient condamnés, solidairement et 
conjointement, à lui verser une somme de CHF 22'760.15, avec intérêts à 5% l’an dès le 2 décembre 
2021.

C. Par arrêt du 30 mai 2023 (102 2023 40), la Cour a rejeté l’appel interjeté par B.________ et 
C.________ contre la décision incidente rendue le 12 décembre 2022 par le Tribunal des baux 
rejetant le chef de conclusions tendant à ce que l’irrecevabilité de la demande déposée le 24  août 
2022 par A.________ soit constatée et déclarant cette demande recevable. Le 9 octobre 2023, le 
Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours en matière civile interjeté par B.________ et 
C.________ à l’encontre de cet arrêt (arrêt TF 4A_316/2023).

D. Par décision rendue le 16 août 2024, le Tribunal des baux a partiellement admis la demande 
déposée le 20 juillet 2022 par B.________ et C.________ et a astreint A.________ à leur verser un 
montant de CHF 4'290.55, plus intérêts à 5 % l’an dès le 7 mai 2022, au titre de restitution des frais 
accessoires payés en trop.

Il a également partiellement admis la demande déposée le 24 août 2022 par A.________ et a 
astreint B.________ et C.________ solidairement à lui verser CHF 4'540.-, plus intérêts à 5 % l’an 
dès le 2 décembre 2021, montant correspondant aux loyers des mois de septembre et octobre 2021. 

Le Tribunal des baux a constaté qu’après compensations, B.________ et C.________ sont astreints 
à verser solidairement à A.________ un montant de CHF 249.45, plus intérêts à 5 % l’an dès le 
2 décembre 2021, et il a libéré la garantie de loyer de CHF 5'790.- fournie par B.________ et 
C.________ par l’intermédiaire de F.________ SA à concurrence de CHF 5'540.55.

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Il a mis les dépens liés à la demande déposée le 24 août 2022 par A.________ à la charge de ce 
dernier à raison de 80 % et dit que chaque partie supporte ses propres dépens liés à la demande 
déposée le 20 juillet 2022 par B.________ et C.________. 

E. A.________ a interjeté appel contre cette décision par acte du 9 octobre 2024. Il conclut, avec 
suite de frais et dépens, à l’admission partielle de la demande déposée le 20 juillet 2022 par 
B.________ et C.________ en ce sens qu’il soit astreint à leur verser un montant de CHF 65.50, 
plus intérêts à 5 % l’an dès le 7 mai 2022, et à ce que la demande qu’il a déposée le 24 août 2022 
soit intégralement admise en ce sens que B.________ et C.________ soient condamnés à lui verser 
solidairement un montant de CHF 22'760.15, plus intérêts à 5 % l’an dès le 2 décembre 2021. 

Le 14 novembre 2024, C.________ et B.________ ont conclu au rejet de l’appel. Ils ont déposé un 
appel joint et concluent à l’admission partielle de leur demande déposée le 20 juillet 2024, à ce que 
la demande reconventionnelle déposée le 17 novembre 2022 par A.________ soit déclarée 
irrecevable et, partant, à ce que A.________ soit astreint à leur verser le montant de CHF 6'075.05, 
plus intérêt à 5 % l’an dès le 7 mai 2022. Ils concluent à ce que la demande déposée le 24 août 
2022 par A.________ soit partiellement admise et, partant, à ce qu’ils soient astreints à lui verser 
solidairement un montant de CHF 4'540, plus intérêts à 5 % dès le 2 décembre 2021. 

A.________ a déposé sa réponse sur l’appel joint le 18 décembre 2024. Il conclut à son rejet avec 
suite de frais et dépens. B.________ et C.________ ont répliqué le 6 janvier 2025.

en droit

1.

1.1. La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 
al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a 
CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la 
décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC).

1.2. En l’espèce, la valeur litigieuse s’élève à CHF 22’694.- si bien que la voie de l’appel est 
ouverte. La procédure simplifiée s’applique (art. 243 al. 2 let. c CPC).

La valeur litigieuse devant la Cour est par ailleurs supérieure à CHF 15'000.-, de sorte que la voie 
du recours en matière civile au Tribunal fédéral est ouverte contre le présent arrêt (art. 74 al. 1 let. a 
et 72 ss LTF).

1.3. L’appel du 9 octobre 2024 a été déposé en temps utile, soit dans le délai légal de 30 jours à 
compter de la notification de la décision attaquée (art. 311 al. 1 CPC), intervenue le 9 septembre 
2024. 

L'appel joint du 14 novembre 2024 a également été déposé en temps utile, soit dans le délai de 
30  jours à compter de la notification de l'appel (art. 312 al. 2 et 313 al. 1 CPC), intervenue le 
24 octobre 2024.

Motivés et dotés de conclusions, l’appel et l’appel joint sont au surplus recevables en la forme.

1.4. La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC). L'autorité 
d'appel peut ainsi revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou 

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d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit 
d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (CR CPC-JEANDIN, 2e éd. 2019, art. 310 
n. 2 ss). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en 
première instance (CR CPC-JEANDIN, art. 310 n. 6).

Le libre pouvoir d’examen ne signifie pas que l’autorité d’appel soit tenue, comme une autorité de 
première instance, d’examiner toutes les questions de fait ou de droit qui peuvent se poser, lorsque 
les parties ne les font plus valoir devant elle. Sous réserve de vices manifestes, elle peut se limiter 
aux arguments développés contre le jugement de première instance dans la motivation écrite 
(ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). A cet égard l’appel doit être motivé. L’appelant doit expliquer en quoi 
son argumentation peut influer sur la solution retenue par les premiers juges (arrêts TF 4A_607/2019 
du 22 avril 2020 consid. 4.5; 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1, SJ 2014 I 459). Pour 
satisfaire à cette exigence, sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l’instance d'appel 
puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la 
décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et réf. cit. ; arrêt TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 consid. 5.3.1). 

En l'absence de motivation suffisante, l’appel doit être déclaré irrecevable (arrêt TF 4A_101/2014 
du 26 juin 2014 consid. 3.3). Le CPC ne prévoit pas qu'en présence d'un mémoire d’appel ne 
satisfaisant pas aux exigences légales, notamment de motivation, un délai raisonnable devrait être 
octroyé pour rectification. L'art. 132 CPC ne permet pas non plus de compléter ou d'améliorer une 
motivation insuffisante, ce même si le mémoire émane d'une personne sans formation juridique 
(ATF 137 III 617 consid. 6.4 ; arrêt TF 5A_368/2018 du 25 avril 2019 consid. 4.3.4 et les réf. citées).

Dans une jurisprudence vaudoise, il a été considéré que l’appelant doit ainsi expliquer les motifs 
pour lesquels le jugement doit être modifié notamment en raison d’une constatation inexacte des 
faits. Il n’y a pas lieu d’entrer en matière sur les griefs de constatation inexacte des faits qui se 
réfèrent de manière toute générale aux « pièces du dossier », sans mentionner des pièces précises, 
ou à des allégations pour lesquelles aucune pièce n’est mentionnée (arrêt CACI HC/2024/926 du 
11 décembre 2024 consid. 3.1 et les références). De même, il a été jugé que, lorsque la partie 
appelante retranscrit ce qu'elle considère être les faits déterminants et établis, sans faire la moindre 
allusion à l'état de fait contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l'objet et le 
fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d'appel est irrecevable. Il 
n'appartient pas à la Cour d'appel de comparer l'état de fait présenté en appel avec celui du jugement 
pour y déceler les éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de l'appelant (arrêt 
CACI HC/2024/473 du 8 octobre 2024 et les références).

1.5. L’appel suspend la force de chose jugée et le caractère exécutoire de la décision dans la 
mesure des conclusions prises en appel (art. 315 al. 1 CPC). 

1.6. En application de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, 
il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience.

2.

L’appelant soutient que c’est à tort que le Tribunal des baux a retenu qu’il serait débiteur du montant 
de CHF 4'225.05 en faveur des intimés à titre de remboursement des frais accessoires pour les 
exercices 2017-2018, 2018-2019 et 2019-2020. 

2.1. Le Tribunal des baux a retenu que l’appelant n’avait pas transmis aux intimés les pièces 
justificatives fondant ses prétentions relatives aux frais accessoires pour les exercices 2017 à 2020 

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et que les locataires n’avaient dès lors pas pu exercer leur droit de regard prévu à l’art. 257b al. 2 
CO de sorte qu’ils étaient en droit de réclamer au bailleur le remboursement de l’ensemble des frais 
accessoires dont ils se sont acquittés à ce titre, soit une somme totale de CHF 4'225.05, plus intérêts 
à 5 % l’an dès le 7 mai 2022 (cf. jugement attaqué p. 14). 

L’appelant soutient que les intimés ne lui ont jamais demandé de pouvoir consulter les décomptes 
détaillés et les pièces justificatives relatifs aux frais accessoires pour ces exercices et qu’il n’a dès 
lors pas violé leur droit de consulter ces pièces au sens de l’art. 257b al. 2 CO. Il prétend que les 
intimés lui ont uniquement demandé, par courrier du 18 mars 2022, de leur transmettre les 
décomptes généraux des exercices en question, ce qu’il a fait le 8 avril 2022. Selon lui, par ce même 
courrier du 18 mars 2022, les intimés ont uniquement réservé leur droit de requérir la production des 
décomptes détaillés ainsi que des pièces justificatives relatifs à ces exercices mais ne lui ont jamais 
demandé de fournir ces décomptes détaillés, alors qu’il leur appartenait d’en requérir formellement 
la production, preuve en est que le Tribunal des baux ne lui a jamais ordonné de produire ces pièces. 
Il ajoute que, dans la mesure où les intimés sont en possession des décomptes généraux pour les 
exercices 2017 à 2020 ainsi que du décompte détaillé et des pièces justificatives pour l’exercice 
2020-2021, ils disposaient de tous les éléments nécessaires pour déterminer et comprendre les frais 
accessoires à leur charge pour les exercices 2017 à 2020 puisque le décompte détaillé et les pièces 
justificatives pour l’exercice 2020-2021 s’appliquent mutatis mutandis pour comprendre la répartition 
des frais accessoires des exercices 2017 à 2020 (cf. appel du 9 octobre 2024 p. 4 à 7, ch. II).

2.2. L’art. 257b al. 2 CO prévoit que le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de 
consulter les pièces justificatives. Cette norme tend à protéger le locataire. Elle est relativement 
impérative.

En procédure, le locataire peut faire valoir son droit de consultation et le bailleur est tenu de 
collaborer à la preuve en produisant toutes les pièces relatives au décompte de frais accessoires et 
de fournir les explications utiles (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 420 n. 7.5). 

La maxime inquisitoire sociale qui s’applique au présent litige (art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC) n'oblige 
pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position et elle ne 
signifie pas que le tribunal a le loisir de mener des investigations de sa propre initiative.

2.3. En l’espèce, comme l’a relevé à juste titre le Tribunal des baux, les locataires ont requis du 
bailleur, dans leur requête de conciliation du 6 mai 2022, puis dans la demande du 20 juillet 2022, 
qu’il leur adresse les décomptes détaillés et les pièces justificatives relatifs aux exercices 2017-
2018, 2018-2019 et 2019-2020 en invoquant expressément leur droit de regard sur la facturation 
des frais accessoires (cf. demande du 20 juillet 2022 p. 5 ch. 12) des décomptes antérieurs à celui 
de 2020-2021 (cf. demande idem p. 6 ch. 18) tout en produisant les décomptes des exercices en 
question (pièces 2 à 4 du bordereau du 20 juillet 2022), de sorte qu’il ne subsiste aucun doute au 
sujet de leur intention. Par conséquent, ils ont fait valoir leur droit de consultation de manière claire 
à deux reprises et il appartenait au bailleur de collaborer à la procédure judiciaire en produisant 
toutes les pièces relatives aux décomptes de frais accessoires ; le Tribunal des baux n’avait pas à 
l’interpeller formellement à ce sujet.  

Par surabondance, il y a lieu de constater que les locataires ont réclamé au bailleur le 
remboursement du montant de CHF 6'145.05 correspondant aux frais accessoires qu’ils avaient 
payés s’agissant des quatre exercices litigieux en se fondant sur l’art. 257b al. 2 CO dont les 
exigences n’avaient pas été satisfaites par le bailleur (cf. demande idem p. 11, let. A). 

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L’appelant ne peut pas raisonnablement prétendre que, dans la mesure où il avait produit le 
décompte détaillé et les pièces justificatives pour l’exercice 2020-2021, cela suffisait car les 
locataires disposaient de tous les éléments nécessaires pour déterminer et comprendre les frais 
accessoires à leur charge pour les exercices précédents. Cette argumentation dépasse tout 
entendement. Il tombe en effet sous le sens qu’il est nécessaire de produire les pièces justificatives 
topiques pour chaque exercice pour pouvoir vérifier les dépenses effectives de l’exercice en 
question. Dans le cas contraire, il suffirait que le bailleur produise uniquement le décompte détaillé 
du premier exercice, ce qui est aberrant et ne correspond pas à la teneur de l’art. 257b al. 2 CO. 

Prétendre que les intimés ne lui ont jamais demandé de pouvoir consulter les décomptes détaillés 
et les pièces justificatives relève de la mauvaise foi et le grief de l’appelant doit être rejeté. 

3.

L’appelant critique la décision du Tribunal des baux qui lui a refusé toute indemnité pour la remise 
en état de l’appartement et pour la perte locative. 

3.1. Le Tribunal des baux a constaté que l’avis des défauts, qui a été notifié par courriel aux 
locataires le 5 novembre 2021, soit dix jours - comprenant huit jours ouvrables - après la restitution 
des locaux intervenue le 26 octobre 2021, était tardif, aucune circonstance exceptionnelle ne 
permettant de tenir compte d’un délai d’avis plus important. En application de l’art. 267a al. 2 CO, il 
a considéré que A.________ ne saurait réclamer à B.________ et à C.________ le paiement d’un 
quelconque montant en lien avec les dégâts constatés dans l’état des lieux de sortie établi le 
2 novembre 2021, de sorte que son chef de conclusions tendant à ce que ces derniers soient 
astreints à lui verser une somme de CHF 13'400.35 à ce titre devait être rejeté. Dans la mesure où 
A.________ n’est pas légitimé à réclamer aux locataires le paiement des frais liés à la réfection des 
locaux, le Tribunal des baux a constaté qu’il en allait de même de la perte locative découlant de la 
durée des travaux y relatifs pendant laquelle le logement n’a pas pu être loué, soit CHF 4'540.- 
correspondant à deux mois de loyer (cf. jugement attaqué p. 23). 

3.2. L’appelant se réfère à l’état de fait établi par les premiers juges et constate que, 
consécutivement à la résiliation du contrat de bail pour le 30 septembre 2021 par les intimés, un 
était des lieux de sortie a été convenu au 1er octobre 2021 par les parties, mais qu’il a dû être 
interrompu en raison du comportement de l’intimé qui a agressé verbalement et physiquement le 
gérant de la société chargée de la gérance de l’immeuble, et que ce n’est que le 26 octobre 2021 
que les intimés lui ont remis l’intégralité des clés de l’appartement, de telle sorte qu’il n’en a récupéré 
la maîtrise exclusive que le 26 octobre 2021. Il soutient que c’est en raison du comportement 
inadmissible des intimés que le second état des lieux de sortie n’a pu se tenir avant le 2 novembre 
2021, en leur absence, soit seulement quatre jours ouvrables après la réception des clés, alors que 
l’avis des défauts a été notifié le 5 novembre 2021 aux intimés, soit à peine trois jours après le 
second état des lieux de sortie du 2 novembre 2021. Il relève qu’il a respecté sa première 
incombance en ce sens qu’il a procédé aux vérifications de l’appartement litigieux en temps utile au 
sens de l’art. 267a al. 1 CO et qu’il a également respecté sa seconde incombance d’avis dans la 
mesure où, seulement deux jours après avoir procédé à la vérification de l’appartement litigieux et 
établi l’état des lieux de sortie en date du 3 novembre 2021, il a fait notifier en date du 5 novembre 
2021 un avis des défauts aux intimés, de sorte que cet avis des défauts n’est pas tardif (cf. appel 
p. 8 ss ch. 34 ss). 

3.3. En l’espèce, l’appelant ne remet pas en cause l’état de fait exhaustif établi par le Tribunal 
des baux dans sa décision du 16 août 2024 (p. 21 à 23), auquel la Cour se réfère expressément. En 
particulier, il ne conteste pas qu’il a récupéré la jouissance des locaux le mardi 26 octobre 2021 et 

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que l’avis des défauts a été notifié le 5 novembre 2021 aux locataires. Il ne remet pas non plus en 
cause les dispositions légales et la jurisprudence exposées correctement par les premiers juges et 
auxquelles la Cour se réfère expressément (cf. décision attaquée p. 19 à 21 consid. 3.1.b). En 
particulier, il ne conteste pas que la loi prescrit au bailleur de vérifier l’état de la chose et d’aviser 
immédiatement le locataire des défauts dont celui-répond lors de la restitution de la chose louée et 
que le bailleur doit procéder à la vérification de la chose louée dès qu’il en a retrouvé la maîtrise 
exclusive, c’est-à-dire lors de la restitution. 

L’appelant fait partir le délai pour notifier un avis des défauts aux locataires non pas le jour où il a 
récupéré la jouissance des locaux, date à partir de laquelle il était en mesure de procéder à la 
vérification de la chose louée, soit le 26 octobre 2021, mais le jour où un second état des lieux de 
sortie a pu se tenir, soit le 2 novembre 2021, sans aucunement critiquer le raisonnement tenu par 
les premiers juges, en particulier sans dire en quoi ils se seraient trompés en faisant partir le délai 
de l’avis des défauts le 26 octobre 2021 et en considérant qu’il incombait au bailleur de faire diligence 
dès la restitution des locaux et de procéder à la vérification de l’état des locaux dans les plus brefs 
délais. 

Par conséquent, sa critique est d’emblée irrecevable.

4.

L’appelant invoque une violation de l'art. 41 CO. Il soutient que le bailleur peut également réclamer 
le paiement du dommage causé sur la base de l’art. 41 CO dès lors que cette disposition entre en 
concours avec l’action fondée sur le contrat de bail. 

4.1. Il est généralement admis, selon une jurisprudence constante et la doctrine majoritaire, qu’il 
existe un concours entre l’action contractuelle et l’action fondée sur la responsabilité aquilienne 
(cf. CHAPPUIS, La responsabilité civile à la croisée des chemins, in RDS 122/2003 II p. 364 et les 
références citées ; BALMER, Mängelrüge im Mietrecht, in AJP/PJA 5/2019 p. 515 et les références 
citées). Un tel concours est justifié par le fait que le lésé ne doit pas être plus mal placé du fait qu’il 
est lié par contrat à l’auteur du dommage que n'importe quelle personne lésée sans être au bénéfice 
d’un contrat. A cet égard, la responsabilité extracontractuelle correspond à un standard minimum de 
comportement destiné aux sujets de droit entrant dans un contact fortuit à l’occasion et en raison du 
dommage occasionné par l’un à l’autre (cf. CR CO I – THÉVENOZ, Intro. art. 97-109, n. 17 et 18 ; 
CHAPPUIS, op. cit. p. 363 ss et les références. citées). 

4.2. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme 
au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser 
immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). S'il omet ou tarde 
de le faire, il est déchu de ses droits et le locataire est déchargé de toute responsabilité ; c’est ce 
que prévoit l’art. 267a al. 2 CO. La jurisprudence relative à l'art. 267a CO est stricte. 

Dans ce cas, le bailleur a la possibilité d’intenter une action fondée non sur le contrat de bail mais 
sur l’art. 41 CO. En effet, le locataire qui utilise le bien loué de manière contraire au contrat enfreint 
parfois non seulement le contrat de location, mais aussi les droits de propriété du bailleur. La 
propriété est un droit absolu. Celui qui commet un dommage de manière fautive commet un acte 
illicite. L'auteur du dommage, en l'occurrence le locataire, est tenu à réparation (cf. BALMER, op. cit. 
p. 2019 et les références citées). Si le locataire restitue le bien loué endommagé, le bailleur a le 
choix : il peut demander une indemnisation en se référant soit au contrat, soit au droit de la 
responsabilité civile. Le calcul du dommage en application des art. 41 ss CO ou 97 ss CO est 
identique en vertu du renvoi de l’art. 99 al. 3 CO (cf. GANDOY, La liquidation des rapports de bail à 

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loyer, 2024, n. 879 p. 188 et les références citées). D’ailleurs, le locataire, lui aussi, a également la 
possibilité d’exercer une action sur la base de l’art. 41 CO concurremment à celle en raison de 
défauts de la chose louée devant la juridiction des baux (cf. LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 300 
n. 1.2.3).

Il y a concours pur et simple sans soumettre l’action délictuelle aux incombances prévues pour 
l’action en garantie (AUBERT, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, 
art. 267a CO n. 22). En effet, les art. 267 et 267a CO ne priment pas sur l’art. 41 CO qui est 
d’application générale et vaut également dans le domaine du contrat de bail (cf. BALMER, op. cit. 
p. 521). C’est ce qu’a jugé la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois dans un arrêt rendu 
le 30 mai 2012 (AP/2012/23).

4.3. En l’espèce, il n’existe aucun motif de s’écarter de la doctrine et de la jurisprudence vaudoise 
de sorte que le bailleur peut se fonder sur l’art. 41 CO pour réclamer la réparation du dommage subi 
par la mauvaise restitution pour autant qu’il démontre que les conditions, plus restrictives que l’action 
fondée sur le contrat de bail, sont remplies. 

4.3.1. Aux termes de l'art. 41 al. 1 CO, celui qui cause, d'une manière illicite, un dommage à autrui, 
soit intentionnellement, soit par négligence ou imprudence, est tenu de le réparer.

Le lésé doit alléguer et prouver tous les faits constitutifs de cette norme de responsabilité, 
conformément à l'art. 8 CC : l'acte illicite, la faute, le dommage et le rapport de causalité naturelle et 
adéquate entre l'acte illicite et le dommage. Le lésé supporte le fardeau de la preuve de chacun de 
ces faits pertinents, ce qui signifie que si le juge ne parvient pas à une conviction (cf. ATF 129 III 18 
consid. 2.6), s'il n'est pas à même de déterminer si chacun de ces faits s'est produit ou ne s'est pas 
produit, il doit statuer au détriment du lésé (ATF 132 III 689 consid. 4.5 ; ATF 126 III 189 consid. 2b).

Le dommage juridiquement reconnu réside dans la diminution involontaire de la fortune nette ; il 
correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant qu'aurait ce 
même patrimoine si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Le dommage peut se 
présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-
augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 132 III 359 consid. 4 / JdT 2006 I 295 
/ SJ 2007 I 141 ; ATF 129 III 18 consid. 2.4 ; ATF 129 III 331 consid. 2.1 / JdT 2003 I 629 ; arrêt TF 
6B_422/2020 du 9 juin 2020 consid. 2.1.4). Selon l’art. 42 al. 1 CO, la preuve du dommage incombe 
au demandeur.

L’acte illicite se définit traditionnellement comme la violation d’une norme protectrice des intérêts 
d’autrui, en l’absence de motifs justificatifs (ATF 123 II 577 consid. 4). Le demandeur lésé doit ainsi 
prouver que le défendeur a commis un acte illicite (première condition). Dans la conception objective 
de l'illicéité suivie par le Tribunal fédéral (ATF 132 III 122 consid. 4.1 et les arrêts cités), on distingue 
l'illicéité de résultat (Erfolgsunrecht), qui suppose l'atteinte à un droit absolu du lésé, de l'illicéité du 
comportement (Verhaltensunrecht). Lorsqu'il est question d'un préjudice purement économique, 
celui-ci ne peut donner lieu à réparation, en vertu de l'illicéité déduite du comportement, que lorsque 
l'acte dommageable viole une norme de comportement (Schutznorm) qui a pour finalité de protéger 
le lésé dans les droits atteints par l'acte incriminé (ATF 133 III 323 consid. 5.1 ; ATF 132 III 122 
consid. 4.1 ; arrêt TF 4A_653/2010 du 24 juin 2011 consid. 3) et, en cas d'omission, si l'auteur avait 
une obligation juridique d'agir (ATF 126 III 113 consid. 2a/aa in initio ; arrêt TF 4A_285/2017 du 
3  avril 2018 consid. 6.1 ; arrêt TF 4C.202/2002 du 30 octobre 2002 consid. 3.1 ; sur le tout : arrêt 
TF 4A_337/2018 du 9 mai 2019 consid. 4 et 4.1.1).

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Le dommage doit être la conséquence de l'acte illicite. Autrement dit, il doit exister un rapport de 
cause à effet, appelée causalité naturelle, entre l'acte illicite et le préjudice subi par le lésé. La 
causalité naturelle relève du fait, si bien qu'elle ne peut plus être discutée en instance de réforme 
(ATF 123 III 110 consid. 2 ; ATF 116 II 305 consid. 2c/ee).

4.3.2. Aux termes de l'art. 50 al. 1 CO, lorsque plusieurs ont causé ensemble un dommage, ils sont 
tenus solidairement de le réparer, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre l'instigateur, l'auteur 
principal et le complice. Cette disposition s'applique notamment dans le cas où les agissements de 
plusieurs personnes causeraient diverses atteintes qui peuvent être considérées comme un tout. 
Bien que chacune d'entre elles puisse être attribuée à un auteur déterminé, tous les participants 
répondent solidairement de l'ensemble du préjudice causé. Sur le plan externe, l'intensité de la 
participation des différents auteurs n'a pas d'importance. Ainsi, le fait que l'un d'eux ait agi en tant 
qu'instigateur, auteur principal ou complice ne joue aucun rôle. Le type de participation et la gravité 
de la faute n'entrent en ligne de compte que dans les rapports internes. Plusieurs participants à une 
agression répondent ainsi solidairement du dommage causé à la victime (arrêt TF 4A_185/2007 du 
20 septembre 2007 consid. 6.2 et arrêt vaudois cité supra consid. 4.1). 

4.3.3. Selon le principe du double degré de juridiction, le tribunal cantonal supérieur doit avoir statué 
sur recours et ne peut pas trancher un litige avant que le tribunal inférieur ait statué (arrêt TF 
5A_819/2015 du 24 novembre 2016 consid. 5.4). Le principe n’exclut cependant pas que l’instance 
de recours complète l’état de fait et statue à nouveau, pour autant que la cause ne doive pas être 
renvoyée au premier juge, selon l’art. 318 al. 1 let. c CPC, parce qu’un élément essentiel de la 
demande n’a pas été jugé (ch. 1) ou car l’état de fait doit être complété sur des points essentiels. Le 
principe du double degré de juridiction est ainsi garanti et ne justifie pas que l’examen de nova 
admissibles en appel soit renvoyé à un autre procès. En aménageant à l’instance d’appel, à l’art. 318 
al. 1 CPC, la possibilité (« peut ») lorsque l’appel est fondé, de statuer elle-même à nouveau (let. b) 
ou de renvoyer la cause au premier juge (let. c), ainsi que d’administrer des preuves 
(art. 316 al. 3 CPC), le législateur n’a pas érigé le principe de la « double instance », qui n’a pas 
rang constitutionnel, en critère pertinent et a dès lors accepté qu’une partie n’aie pas dans tous les 
cas à sa disposition deux instances avec pleine cognition (arrêt TF 5A_9/2020 du 6 mai 2020 
consid. 2.3.4).

4.4. L’appelant a réclamé aux intimés le paiement de la somme totale de CHF 22'760.15, avec 
intérêts à 5 % l’an dès le 2 décembre 2021. Ce montant comprend notamment les frais de remise 
en état de l'appartement, soit CHF 1'415.55 pour la réparation des stores, CHF 784.70 pour la 
réparation des WC, CHF 9’097.55 pour la réfection des peintures, CHF 1'536.55 pour la réparation 
et le remplacement de la hotte et CHF 566.- pour le remplacement de la porte du meuble poubelle 
(cf. allégués 43 à 53 de la demande du 24 août 2022 et pièces 6 à 13 du bordereau du 24 août 
2022), ainsi que la perte locative alléguée par le bailleur correspondant à deux mois de loyers pour 
un montant de CHF 4’540.- (2 x 2'270.-). 

S’agissant de la responsabilité contractuelle fondée sur l’art. 267a CO, comme cela a été relevé plus 
haut (cf. supra consid. 3), c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré et retenu que le 
bailleur n’était pas légitimé à réclamer aux locataires la réparation de son dommage résultant de la 
remise en état de l’appartement et de la perte locative, dès lors que l’avis des défauts était tardif. 

En revanche, les premiers juges n’ont pas examiné si la responsabilité délictuelle des locataires était 
engagée, alors que le bailleur a notamment allégué et offert de prouver l’étendue et la nature des 
dégâts litigieux (cf. allégués 33 à 37 de la demande du 24 août 2022 et pièce 5 du bordereau du 
24 août 2022, le cas échéant interrogatoire des parties) ou encore que ceux-ci étaient imputables à 

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faute aux locataires, dès lors que l’appartement qu’ils occupaient était neuf au moment de l’état des 
lieux d’entrée (cf. allégués 14 et 16 de la demande du 24 août 2022 et pièce 2 du bordereau du 
24 août 2022, le cas échéant interrogatoire des parties). Or, on l’a vu (cf. supra consid. 4.1.1), le 
Tribunal des baux ne pouvait se limiter à constater que le bailleur n’avait pas respecté les 
incombances visées à l'art. 267a al. 1 CO – et en particulier que l’avis des défauts était tardif –, pour 
considérer que le sort du litige était scellé. Le Tribunal des baux était en effet également tenu 
d’examiner si les intimés avaient engagé leur responsabilité délictuelle, à savoir si les conditions de 
l’art. 41 CO étaient remplies, ceci pour les différents postes réclamés par le bailleur, ce qu’ils n’ont 
pas fait. Par ailleurs et surtout, la Cour constate que les premiers juges n'ont pas statué sur les 
allégations et les différents moyens de preuves offerts à leur appui, alors qu’il leur incombait de le 
faire.

Dans ces circonstances, il y a lieu d'admettre l’appel, d'annuler le jugement attaqué sur ce point 
précis et de renvoyer la cause au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau jugement 
dans le sens des considérants qui précèdent. Il devra par ailleurs également statuer une nouvelle 
fois sur le sort de la garantie de loyer. En effet, bien que la Cour puisse administrer elle-même des 
preuves régulièrement offertes et, le cas échéant, statuer à nouveau, il n’en demeure pas moins que 
des éléments essentiels de la demande n’ont pas été tranchés par les premiers juges et que l’état 
de fait doit être complété sur des points essentiels (cf. supra consid. 4.3.1 ; art. 318 al. 1 CPC).

5.

Dans leur appel joint, les intimés estiment que le Tribunal des baux a mal apprécié les preuves en 
rejetant leur demande de réduction de loyer pour l’invasion récurrente d’oiseaux. 

5.1. En première instance, B.________ et C.________ avaient conclu à ce que A.________ soit 
astreint à leur verser un montant total de CHF 5'871.- au titre de réduction de loyer en raison de la 
présence de divers défauts qui auraient affecté la chose louée. Après avoir minutieusement examiné 
tous les défauts allégués par les locataires, le Tribunal des baux ne leur avait accordé aucune 
réduction de loyer. Par appel joint, les intimés ne réclament plus que CHF 1'850.- à ce titre en raison 
d’un problème d’invasion d’oiseaux par la cheminée. 

Les premiers juges ont relevé que les allégués des locataires en lien avec ce prétendu défaut avaient 
été pour le moins fluctuants, qu’ils n’avaient fourni aucune preuve quant à l’existence et à la 
fréquence de ce défaut ni quant à la date à laquelle celui-ci aurait été signalé au bailleur. Ils ont 
constaté que les locataires n’avaient produit qu’une photographie d’un oiseau qui avait été tué par 
leur chat, ce qui ne permettait pas d’établir que cet oiseau serait entré par leur cheminée. Ils ont 
tenu compte du témoignage de G.________ – qui louait un appartement voisin de celui des intimés 
- qui a déclaré qu’elle avait subi une invasion d’oiseaux à plusieurs reprises, en ce sens que ceux-
ci étaient dans la cheminée ou faisaient du bruit. Ils ont toutefois estimé que cela ne signifiait pas 
pour autant que B.________ et C.________ avaient eux-mêmes régulièrement dû faire face à de 
tels problèmes. Ils ont conclu que ces derniers n’avaient pas établi à satisfaction de droit qu’ils ont 
régulièrement dû subir une invasion d’oiseaux par leur cheminée, de sorte qu’ils ne peuvent 
revendiquer aucune réduction de loyer à ce titre.

5.2. B.________ et C.________ allèguent qu’on ne peut pas inférer du fait qu’ils ont modifié leurs 
allégations concernant la fréquence de l’invasion d’oiseaux par la cheminée entre la procédure de 
conciliation et la procédure judiciaire qu’ils n’ont fourni aucune preuve quant à l’existence et à la 
fréquence de ce défaut ni quant à la date à laquelle celui-ci aurait été signalé. Ils soulignent que la 
voisine elle-même a subi une invasion d’oiseaux à plusieurs reprises et le Tribunal des baux ne dit 
pas pourquoi les oiseaux auraient envahi seulement la cheminée de la voisine et pas la leur. Selon 

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eux, si la gérance a commandé l’installation d’une grille de protection sur les cheminées de leur 
appartement et de celui occupé par G.________, selon le bon de commande produit au dossier, 
c’est parce que des oiseaux entraient dans la cheminée et qu’il fallait faire le nécessaire pour que 
cela n’arrive plus. Les locataires estiment qu’il ressort clairement de ces éléments que l’existence 
du défaut et sa récurrence sont établies. Ils relèvent également qu’ils ont allégué avoir fait deux 
appels à la gérance en mars 2019 et en avril 2020 en demandant, à titre de preuve, la production 
par la gérance de l’intégralité de son dossier, y compris les notes téléphoniques mais que la gérance 
a produit un dossier manifestement incomplet, de sorte que le Tribunal des baux aurait dû tenir 
compte de ce manque de collaboration dans l’appréciation des preuves. Ils se réfèrent à la pièce 
126 du dossier qui, selon eux, prouve que, le 23 septembre 2020 au plus tard, la gérance était bien 
informée du défaut mais que celui-ci n’a été réparé que le 23 avril 2021, soit la date de l’intervention 
selon la facture de l’entreprise. 

Les locataires estiment que leur prétention devait également être admise en raison d’une 
contestation insuffisante des allégués 27 à 32 de la demande du 20 juillet 2022 par le bailleur qui 
les a contestés en bloc, sans référence concrète au problème de l’invasion des oiseaux, ce qui est 
insuffisant. 

5.3. Contrairement à ce que prétendent B.________ et C.________, les considérations des 
premiers juges ne prêtent pas le flanc à la critique. 

En effet, il appartenait aux locataires d’établir la réalité du défaut allégué afin que l’autorité saisie 
puisse déterminer si la chose louée était défectueuse et, cas échéant, si le défaut entravait ou 
restreignait l’usage pour lequel la chose avait été louée (art. 259d CO). Or, la seule pièce produite 
à l’appui de leurs allégués est la « photo d’un oiseau tué par le chat des locataires » (P. 11 du 
bordereau des pièces du 20 juillet 2022). Comme l’ont relevé les premiers juges, cette seule et 
unique photo ne permet pas d’établir une invasion d’oiseaux par la cheminée. 

C’est à juste titre que les premiers juges ont remarqué que les allégués des locataires à ce sujet ont 
été fluctuants entre les prétentions des locataires relatives aux défauts figurant dans leur requête de 
conciliation du 6 mai 2022 produite par A.________ en pièce 117 du bordereau du 17 novembre 
2022 et celles figurant dans leur demande du 20 juillet 2022 (p. 9 ch. 29 et 32). Dans leur première 
écriture, ils exposent que le problème était peu fréquent, soit trois à quatre fois par année, raison 
pour laquelle ils demandaient une réduction de loyer forfaitaire de CHF 200.-, et dans leur demande, 
ils soutiennent, seulement deux mois et demi plus tard, que ce problème se produisait au moins une 
fois par mois de mars à novembre, raison pour laquelle ils ont demandé une réduction de loyer de 
CHF 1'850.-, soit neuf fois plus. Il s’agit d’une variation importante qui interpelle sur la fréquence du 
problème et sur la réelle entrave de l’utilisation normale du logement. Les locataires n’ont pas été 
en mesure de documenter le problème allégué, sauf à produire une seule et unique photo d’un seul 
et unique oiseau mort qui aurait été tué par leur chat, selon la légende de cette pièce figurant sur le 
bordereau, de sorte que l’on peut en inférer qu’il ne s’agissait pas d’un problème grave et récurrent 
aux yeux des locataires, en tout cas pas au point de restreindre l’usage de la chose et de justifier 
une réduction de loyer. Le fait que ce problème n’a été signalé qu’à deux reprises, selon les propres 
déclarations des locataires, ne plaide pas en faveur d’une invasion d’oiseaux et d’une récurrence de 
ce problème. Le témoignage de G.________ ne leur est d’aucun secours pour établir l’entrave ou la 
restriction de l’usage de la chose subie par B.________ et C.________ à titre personnel. 

Il ressort du dossier que la gérance a commandé l’installation d’une grille de protection sur les 
cheminées des appartements occupés respectivement par les intimés et par G.________, suite au 
signalement du problème par les intéressés, et cela n’est pas contesté. Néanmoins, l’installation de 

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cette grille de protection n’établit ni la fréquence de ce problème pour B.________ et C.________ 
ni son impact sur l’usage du logement. 

Par conséquent, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que B.________ et 
C.________ n’avaient pas établi à satisfaction de droit avoir régulièrement dû subir une invasion 
d’oiseaux par leur cheminée. Et ils n’ont pas établi non plus dans quelle mesure l’usage de la chose 
a été entravé ou restreint.  

A cet égard, ils ne peuvent pas reprocher à A.________ une contestation insuffisante des allégués 
27 à 32 de la demande du 20 juillet 2022 dans la mesure où ce dernier a fait valoir qu’il était intervenu 
immédiatement afin de remédier aux prétendus défauts et que les locataires ne se sont plus 
manifestés postérieurement à ses interventions (p. 21, n. 113 à 116) et a produit les pièces y 
relatives. En outre, il s’est référé à son écriture du 30 mai 2022 qu’il a produite et dans laquelle il 
s’explique sur les défauts allégués.  

Il s’ensuit le rejet de l’appel joint de B.________ et C.________.

6.

6.1. L’appelant conteste la répartition des frais opérée par le Tribunal des baux uniquement dans 
la mesure où ses conclusions auraient été intégralement admises, ce qui n’est pas le cas puisque 
son appel n’est que partiellement admis tandis que l’appel joint est rejeté. 

6.2. Les intimés prétendent, quant à eux, que le Tribunal des baux a omis de tenir compte de 
l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle du bailleur à laquelle ils ont conclu avec suite de 
dépens, avec comme conséquence que la valeur litigieuse de ce volet de la procédure s’élevait à 
plus de CHF 30'000.- car les deux demandes ne s’excluaient pas et que les honoraires devaient dès 
lors être fixés de manière détaillée. De plus, en tenant compte de la demande reconventionnelle 
déclarée irrecevable, les locataires ont obtenu gain de cause à hauteur de 88 % et non pas de 53 % 
comme retenu par le Tribunal des baux.

Ce raisonnement ne saurait être suivi. 

6.2.1. En procédure simplifiée, la valeur litigieuse de la demande reconventionnelle est prise en 
compte séparément de celle de la demande principale pour déterminer si la procédure simplifiée 
s'applique (cf. art. 224 al. 1 et 219 CPC ; ATF 134 III 506 consid. 3.2). En l’espèce, tant la demande 
principale que la conclusion reconventionnelle ne dépassaient pas CHF 30'000.- de sorte que la 
procédure simplifiée au sens de l’art. 243 al. 1 CPC continuait à s’appliquer. Or, en application de 
l’art. 64 al. 1 let. b RJ, les honoraires de l’avocat dus à titre de dépens sont fixés sous la forme d’une 
indemnité globale. Par conséquent, c’est à juste titre que le Tribunal des baux a procédé à une 
fixation globale des honoraires. 

6.2.2. En tout état de cause, la conclusion reconventionnelle prise par le bailleur était la même que 
celle formulée dans sa demande du 24 août 2022 et elle était d’emblée irrecevable compte tenu de 
la litispendance préexistante (art. 59 al. 2 let. d CPC), ce que les locataires ont d’ailleurs 
expressément relevé, sans autre développement, dans leur mémoire complémentaire du 5 janvier 
2024 (DO 25 2022 11 P. 58). Le Tribunal des baux, qui a joint les causes, ne s’est pas non plus 
étendu sur le sujet qui était limpide (cf. décision attaquée p. 6 ch. 1 d). 

Le bailleur a pris cette conclusion reconventionnelle « au vu de la jonction des causes et à toutes 
fins utiles » (réponse du 17 novembre 2022 p. 22 ch. 120, DO 25 2022 11 P. 43) sans déposer une 
demande reconventionnelle formelle, en raison de la procédure en cours sur la recevabilité de sa 

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demande du 24 août 2022 contestée par les locataires dans leur réponse du 6 octobre 2022 (DO 25 
2022 13 P. 43) jusque devant le Tribunal fédéral qui a déclaré leur recours irrecevable par arrêt du 
9 octobre 2023 (DO 25 2022 13 P. 90).

Par conséquent, l’irrecevabilité manifeste de cette conclusion reconventionnelle prise « à toutes fins 
utiles » ne devait pas conduire à cumuler les valeurs litigieuses pour permettre une fixation détaillée 
des honoraires de l’avocat dans une procédure simplifiée.  

Il s’ensuit que le grief de B.________ et C.________ tombe à faux. 

7.

L’appel est partiellement admis tandis que l’appel joint est rejeté. Toutefois, bien que les intimés 
aient résisté avec succès à l’appel sur les problématiques du remboursement des frais accessoires 
et de la tardiveté de l’avis des défauts litigieux, il n’en demeure pas moins que l’appelant obtient gain 
de cause sur le principe de ses conclusions et sur la nécessité d'examiner la responsabilité 
délictuelle des intimés, de sorte que les frais de la procédure d’appel doivent être mis solidairement 
à la charge des intimés, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC). 

7.1. En application de l’art. 131 al. 1 LJ, il n’est pas perçu de frais judiciaires.

7.2. Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement 
fribourgeois du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ ; RSF 130.11). En cas de fixation globale, 
comme en l'espèce (art. 64 al. 1 let. f RJ), l’autorité tient compte notamment de la nature, de la 
difficulté et de l’ampleur de la procédure et du travail nécessaire de l’avocat, ainsi que de l’intérêt et 
de la situation économiques des parties (art. 63 al. 2 RJ). L'indemnité maximale en cas de recours 
contre un jugement rendu en procédure simplifiée est de CHF 6'000.-, montant pouvant être doublé 
si des circonstances particulières le justifient (art. 64 al. 1 let. e et al. 2 RJ), ce qui n’est toutefois pas 
le cas en l’espèce.

Compte tenu de ces critères, les dépens de l’appelant sont arrêtés globalement à la somme de 
CHF 3’243.-, TVA par CHF 243.- comprise (8.1 % de CHF 3’000.-). 

7.3. Il appartiendra au Tribunal des baux de procéder à la fixation globale des dépens de première 
instance dans la nouvelle décision qui sera rendue. 

(dispositif en page suivante)

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la Cour arrête :

I. L’appel est partiellement admis.

L’appel joint est rejeté. 

Partant, le jugement rendu par le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Broye le 16 août 
2024 est confirmé s’agissant des chiffres 1.a, 1.b et 2.a. 

Au surplus, la cause est renvoyée à l’autorité précédente pour reprise de l’instruction et 
nouvelle décision dans le sens des considérants.

II. Les frais de la procédure d’appel sont mis solidairement à la charge de B.________ et 
C.________. 

Il n’est pas perçu de frais judiciaires. 

Les dépens dus à A.________ par B.________ et C.________ sont fixés globalement au 
montant de CHF 3’243.-, TVA comprise.

III. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 12 novembre 2025/cov

La Présidente Le Greffier-rapporteur