# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9bc86998-da77-5402-a423-bbd6d88498a6
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-11-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 10.11.2006 V 2006 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_V-2006-5_2006-11-10.pdf

## Full Text

V 06 5
4. Kammer 

URTEIL
vom 10. November 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung des 
Wohnungsbaus

1. Ende der 80er Jahre hatte die Gemeinde … eine umfassende Ortsplanung 

mit Zonenplan und Generellem Erschliessungsplan sowie Baugesetz 

erlassen, welche 1995/96 noch durch einen Generellen Gestaltungsplan mit 

Sonderbauvorschriften für die Dorfkernzone ergänzt worden ist. Am 16. 

Dezember 1992 hatte der Souverän darüber hinaus noch ein „Gesetz über die 

Förderung des Erst- und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus“ 

erlassen, welches die Regierung am 15. Juni 1993 genehmigte.

Im Jahre 2003 unterzog die Gemeinde die Ortsplanung in verschiedenen 

Bereichen einer Revision, welche vorwiegend formeller Natur war, 

insbesondere was das Baugesetz betrifft. Einerseits sollte dieses dem 

Musterbaugesetz angepasst werden, und andererseits sollten darin die 

Sonderbauvorschriften für die Dorfkernzone und das Gesetz von 1992 über 

die Förderung des Erst- und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus 

integriert werden. Daneben erfolgten auch noch geringfügige Änderungen am 

Zonenplan, dies vorab als Folge der Waldfeststellungen. Diese von der 

Gemeinde am 26. November resp. 2./4. Dezember 2003 verabschiedete 

Teilrevisionsvorlage ist am 21. Juni 2004 von der Regierung genehmigt 

worden.

Im Dezember 2004/Januar 2005 lagen in … viele Baugesuche mit einem 

Zweitwohnungsvolumen von rund 18‘000 m2 BGF vor. Aufgrund der starken 

baulichen Entwicklung im Bereiche des Zweitwohnungsbaus wurde im Kreis 

Oberengadin eine Initiative lanciert, mit welcher für den ganzen Kreis im 

Bereich Zweitwohnungen eine Kontingentierung auf 12‘000 m2 BGF pro Jahr 

anvisiert wurde. Diese Initiative wurde am 14. Januar 2004 beim Kreis 

eingereicht, am 9. März 2004 für gültig erklärt und am 5. Juni 2005 von der 

Kreisbevölkerung angenommen.

Angesichts dieser Entwicklungen und Vorgänge im Bereiche des 

Zweitwohnungsbaus sah sich der Gemeindevorstand … gehalten, 

Massnahmen einzuleiten, um die Situation in den Griff zu bekommen. Nach 

dem Vorbild von … setzte der Gemeindevorstand anlässlich seiner Sitzung 

vom 25. Januar 2005 im Hinblick auf den Erlass von Regelungen zur 

Etappierung und Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus eine Kommission 

ein, die je aus einem Vertreter des Hoteliervereins, des Handels- und 

Gewerbevereins, des Vereins der Festbesoldeten, der Baukommission und 

dem Gemeindevorstand zusammengesetzt war. Zur Sicherung des 

Planungsziels verhängte der Gemeindevorstand sodann am 15. Februar 2005 

über das ganze Baugebiet eine Planungszone (Bausperre), deren Zweck es 

war, den Wohnungsbau in … zu kontingentieren und zu etappieren. Die 

Publikation der Planungszone erfolgte am 22. Februar 2005.

Im Frühjahr 2005 war der von der eingesetzten Kommission erarbeitete 

Gesetzesentwurf soweit gediehen, dass er anlässlich der 

Orientierungsversammlung vom 19. April 2005 der Öffentlichkeit vorgestellt 

und in der Folge öffentlich aufgelegt werden konnte. Die Anregungen, welche 

von Seiten der Bevölkerung eingebracht wurden, konnten bei der definitiven 

Fassung weitgehend berücksichtigt werden. Das neue Gesetz (Gesetz für die 

Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus [GEK]) wurde 

schliesslich vom Souverän der Gemeinde … anlässlich der 

Gemeindeversammlung vom 4. Juli 2005 mit 182 zu 0 Stimmen 

angenommen.

Es enthält in Art. 2 zunächst eine Vorschrift betreffend allgemeine „Bau-

etappierung“ bezüglich grösserer Wohnbauprojekte, unabhängig davon, ob 

es sich dabei um Haupt- oder Ferienwohnungen handelt (für maximal 5 

Jahre). Das Kernstück des Gesetzes bildet die in den Artikeln 3 - 14 

vorgesehene Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus auf maximal 1‘800 

m2 BGF pro Jahr, wovon 900 m2 auf Grossbauprojekte und 900 m2 auf 

herkömmliche Projekte entfallen. Nach Art. 7 Abs. 2 ist für die Vergabe der 

Kontingente die Reihenfolge der entsprechenden Baugesuchseingänge 

massgebend. Die Freigabe von Kontingenten bzw. Zurückstellungen erfolgen 

durch die Baubehörde (mit anfechtbarer Verfügung resp. in der 

Baubewilligung). Art. 14 Abs. 2 bestimmt sodann, dass das neue Gesetz auf 

alle Bauvorhaben anwendbar ist, die nach dem Erlass der Planungszone (22. 

Februar 2005) eingereicht worden sind.

Gegen das neue Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung des 

Wohnungsbaus liess die Baugesellschaft … am 5. September 2005 frist- und 

formgerecht Beschwerde an die Regierung mit dem Begehren um Aufhebung 

resp. Nichtgenehmigung erheben. Zur Begründung machte sie vor allem eine 

Verletzung von Art. 21 Abs. 2 RPG geltend, wonach Nutzungspläne 

grundsätzlich nur abgeändert werden dürfen, wenn sich die Verhältnisse seit 

Planerlass erheblich geändert haben. Die Gemeinde … habe Ende 2003 ein 

neues Baugesetz beschlossen, welches von der Regierung am 29. Juni 2004 

genehmigt worden sei. Die Thematik Erst-/Zweitwohnungsbau bildete effektiv 

Gegenstand dieses neuen Baugesetzes. Es gehe nun nicht an, nur ein Jahr 

nach In-Kraft-Treten dieses neuen Baugesetzes neue, einschränkende 

Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau zu erlassen. Seit dem Erlass des 

neuen Baugesetzes hätten sich die Verhältnisse im Bereich des 

Zweitwohnungsbaus nämlich nicht geändert. Die Anhäufung von 

Baugesuchen Ende 2004 sei lediglich darauf zurückzuführen, dass viele 

Bauherren mit der Einreichung ihrer Baugesuche bis zum In-Kraft-Treten der 

Ortsplanungsrevision (29. Juni 2004) zugewartet hätten. Ansonsten deute 

nichts darauf hin, dass der Zweitwohnungsboom im Oberengadin ab 2005 

zugenommen hätte. Eher das Gegenteil sei der Fall. Die Baugesellschaft … 

habe nach In-Kraft-Treten des neuen Baugesetzes am 29. Juni 2004 in guten 

Treuen ihr Bauprojekt für 4 Mehrfamilienhäuser ausgearbeitet und 

eingereicht. Es sei nun sehr stossend, wenn dieses Projekt dem neuen 

Kontingentierungsgesetz unterworfen werde, zumal es auf diese Weise erst 

ca. 2010 fertig gestellt werden könnte. Im Weiteren machte sie geltend, das 

neue Gesetz verursache im Vollzug schwerwiegende Probleme; so u.a. 

hinsichtlich Art. 7 Abs. 2, gemäss welchem für die Verteilung der Kontingente 

die Reihenfolge der Baugesuchseinreichungen massgebend sei. Diese 

Bestimmung eröffne der Willkür Tür und Tor und verursache zwangsläufig 

Rechtsstreitigkeiten. Weiter erwähnte sie Art. 12 und wies auf das Problem 

der sog. „stillen Baugesellschafter“ sowie auf die Problematik der in Art. 2 

vorgesehenen „Bauetappierung“ hin. Im Rahmen eines zweiten 

Schriftenwechsels stellte sie das Eventualbegehren, Art. 14 Abs. 2 sei 

dahingehend abzuändern, dass das neue Gesetz wenigstens nicht 

rückwirkend auf den Zeitpunkt der Publikation der Planungszone (22. Februar 

2005), sondern erst auf den Zeitpunkt der Genehmigung durch die Regierung 

anwendbar sei. Dadurch würde es ihr möglich, ihr eigenes Projekt, das sie am 

13. Mai 2005 eingereicht habe, in einem Zug zu errichten.

Mit ausführlich begründetem Regierungsbeschluss vom 27./28. Juni 2006 (RB 

Nr. 791) wies die Regierung die Beschwerde vollumfänglich ab.

2. Dagegen liess die Baugesellschaft … beim Verwaltungsgericht am 19. Juli 

2006 frist- und formgerecht Rekurs erheben mit folgenden Anträgen:

„1. Der Beschwerde- und mithin der Genehmigungsentscheid der Regierung 
vom 27. Juni 2006 seien aufzuheben. Das … Gesetz für die Etappierung 
und Kontingentierung des Wohnungsbaus, beschlossen von der 
Gemeindeversammlung vom 4. Juli 2005, sei nicht zu genehmigen, ev. in 
Teilen nicht zu genehmigen.

Eventualiter sei Art. 14 Abs. 2 des Gesetzes („Dieses Gesetz findet auf 
alle Baugesuche Anwendung, welche nach Erlass der Planungszone 
(22.02.2005) eingereicht worden sind“) aufzuheben, also nicht zu 
genehmigen und zu ersetzen wie folgt:
„Dieses Gesetz findet nicht Anwendung auf Baugesuche, die vor der 
Genehmigung der Regierung und vor Inkrafttreten des Gesetzes 
eingereicht worden sind.“

Subeventualiter sei die Angelegenheit zur vollständigen 
Sachverhalterforschung und neuer Entscheidung an die Regierung 
zurückzuweisen.“

Zur Begründung machte sie im Wesentlichen eine unvollständige und 

unrichtige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes sowie eine 

Verletzung der Begründungspflicht geltend. Letzteres deshalb, weil die 

bestrittenen gemeindlichen Sachverhaltsbehauptungen von der Vorinstanz 

kritiklos übernommen worden seien. Im Übrigen vertiefte sie die bereits im 

vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Überlegungen (Verletzung des 

Grundsatzes der Planbeständigkeit i.S. von Art. 12 Abs. 2 RPG, fehlendes 

öffentliches Interesse, etc.) und den Einwand, dass das Gesetz nicht auf 

Baugesuche angewendet werden dürfe, welche vor Inkrafttreten des 

Gesetzes eingereicht worden seien.

3. a) Die Regierung des Kantons Graubünden beantragte unter Verweis auf ihre 

Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid, in welchem sie sich 

bereits ausführlich mit denselben Rügen und Beanstandungen 

auseinandergesetzt habe, die Abweisung des Rekurses. 

b) Ebenfalls Abweisung beantragen liess die Gemeinde …. In der 

Vernehmlassung legte sie ausführlich die Beweggründe und Überlegungen 

dar, welche im Nachgang zur Revision der Grundordnung 2003 zur 

Erarbeitung und zum Erlass der streitigen Etappierungs- und 

Kontingentierungsvorschriften geführt hätten.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Die Rekurrentin als Eigentümerin von Parzellen, für die sie im Frühsommer 

2005 ein Baugesuch für 4 Mehrfamilienhäuser mit 50% Zweitwohnungsanteil 

(2'216 m2 BGF) eingereicht hat, ist - angesichts des für sie negativen 

Ausganges des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens - ohne weiteres zur 

Rekurserhebung legitimiert.

b) Unbestritten ist die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes zur Behandlung 

des mittels Rekurs angefochtenen Planungsbeschwerde- resp. 

Genehmigungsentscheides, welche sich im Übrigen auch aus Art. 102 Abs. 1 

KRG ergibt. 

c) Gemäss Art. 53 lit. a VGG erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des 

Verwaltungsgerichtes im Rekursverfahren auf Rechtsverletzungen 

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie 

unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das 

Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen 

frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig 

oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, 

sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das 

Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in 

Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 53 lit. a VGG (vgl. PVG 1996 Nr. 

42; 1999 Nr. 44). Begrenzungen derselben ergeben sich noch aus Art. 2 Abs. 

3 RPG. Das Gericht hat sich entsprechend bei der Überprüfung sachlich dort 

zurückzuhalten, wo Anliegen im Streite stehen, bei deren Wahrnehmung 

Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sind.

2. Die Rekurrentin macht vorweg eine unvollständige und unrichtige Feststellung 

des rechtserheblichen Sachverhaltes, welche zur Genehmigung des 

streitigen Gesetzes führte, geltend. Eine solche erblickt sie im Umstand, dass 

vorgängig der Verabschiedung und Genehmigung der streitigen 

Gesetzesvorlage in Bezug auf das Bekanntsein der 

Zweitwohnungsproblematik im Oberengadin im allgemeinen und in … im 

Speziellen bei Gemeinde und Kanton zuwenig Abklärungen getroffen worden 

seien. Insbesondere erachtet sie in diesem Zusammenhang auch die von der 

Gemeinde vorgelegten Zahlen betreffend der BGF-Entwicklung 1998 - 2005 

als falsch und sie hält denn auch entsprechend an ihrem bereits im 

vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Editionsbegehren um Einholung 

sämtlicher Bauakten 1998 - 2005 sowie um Prüfung durch einen 

unabhängigen Experten fest. Diesen Begehren ist - wie nachstehend noch 

näher zu begründen ist - bereits deshalb nicht stattzugeben, weil sich die 

massgebende Sachlage auch hinreichend aus den dem Gericht vorliegenden 

Akten ergibt und von der Edition der verlangten Bauakten 1998 - 2005 sowie 

einer gutachterlichen Prüfung derselben auch keine entscheidrelevanten 

erheblichen neuen Erkenntnisse zu erwarten sind, worauf nachstehend noch 

näher einzugehen sein wird.

3. a) An den Gemeindeversammlungen vom 26. November resp. 2./4. Dezember 

2003 beschlossen der Souverän der Gemeinde … ein neues Baugesetz, in 

welches aus Gründen der Übersichtlichkeit das bereits 1992 erlassene 

„Gesetz über die Förderung des Erst- und die Einschränkung des 

Zweitwohnungsbaus“ formell integriert worden war. Hinsichtlich der im 

vorliegenden Verfahren im Zentrum stehenden Erst- und 

Zweitwohnungsproblematik wurden mit der Integration keine relevanten 

Änderungen beschlossen (Anwendung der Erstwohnungsanteilsregelung 

auch für An- und Aufbauten, Art. 58 Abs. 2, Nichtanwendung der 

Erstwohnungsanteilsregelung in der Dorfkernzone innerhalb bestehender 

Baukuben, Art. 58 Abs. 3, Einführung der Möglichkeit der Ersatzabgabe, Art. 

65a Abs. a und b, Bemessung und Verwendung der Ersatzabgabe, Art. 65b 

Abs. 4, Berechtigung der Erben für Nutzung einer Erstwohnung als 

Zweitwohnung, Art. 65 Abs. 1, Staffelung der Reduktion der Ersatzabgabe, 

Art. 65b Abs. 2) und die Aufhebung der Besitzesstandsgarantie (Art. 8 des 

Gesetzes über die Förderung des Erst- und die Einschränkung des 

Zweitwohnungsbaus). Die Grundsätze des integrierten Gesetzes blieben 

dagegen unverändert.

b) Das von der Gemeinde am 4. Juli 2005 beschlossene neue Gesetz regelt 

demgegenüber erstmals einerseits die Kontingentierung des 

Zweitwohnungsbaus (Art. 3 - 14 GEK; danach dürfen pro Jahr maximal 1‘800 

m2 BGF für Zweitwohnungen bewilligt werden [900 m2 für Grossbauprojekte; 

900 m2 für herkömmliche Projekte]). Anderseits gibt es auch vor, dass 

Wohnbauprojekte mit über 1‘000 m2 BGF, unabhängig davon, ob es sich um 

Erst- oder Zweitwohnungen handelt, zu etappieren sind (Art. 2 GEK, 

„Bauetappierung“) und regelt in Abs. 3 der erwähnten Bestimmung sodann, 

dass die Etappierung mit der Kontingentierung koordiniert wird. 

4. a) Dass eine Bauetappierung im Sinne von Art. 2 des neuen Gesetzes 

angesichts der darin vorgesehenen zeitlich beschränkten Dauer und dem 

Verzicht auf ein einer Umzonung gleichkommendem Verfahren ebenso wie 

die in Art. 3 - 14 GEK vorgesehene Kontingentierung angesichts der 

beschränkten Baulandreserven, der natürlichen Gegebenheiten und der 

Verpflichtung zum haushälterischen Umgang mit den vorhandenen 

Landreserven grundsätzlich möglich und zulässig sind, wurde im 

angefochtenen Entscheid zutreffend festgestellt. Auf die darin enthaltene, 

unter Einbezug der massgebenden Lehre und bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung erfolgte ausführliche Darstellung und sorgfältige Würdigung 

der beiden Themenkreise aus verfassungsrechtlicher (u.a. Art. 22ter und 

22quater aBV, Art. 26 Abs. 2 BV, Art. 36 BV) und planungsrechtlicher Sicht (Art. 

15 RPG; KRG) kann uneingeschränkt verwiesen werden. 

b) Was die Rekurrentin in diesem Zusammenhang dagegen vorbringen lässt, 

trifft offenkundig nicht zu. Soweit sie im Zusammenhang mit der Etappierung 

geltend macht, dadurch werde ihr Recht auf Überbauung der erschlossenen 

Grundstücke abgeschnitten, scheint sie zum einen übersehen zu haben, dass 

es kein Recht auf sofortige Überbauung erschlossenen Landes gibt. Zum 

andern verkennt sie, dass die Erschliessung zwar eine notwendige, nicht aber 

hinreichende Voraussetzung einer Überbauung ist. Gleichzeitig mit der 

Erschliessung müssen nämlich auch alle anderen rechtlichen und 

tatsächlichen Voraussetzungen für eine Überbauung, so vorliegend die mit 

dem GEK gestellten Anforderungen der Etappierung und der 

Kontingentierung, gegeben sein. 

c) Dass die vorliegend im neuen Gesetz vorgesehene Kontingentierung 

massvoll ist, lässt sich zum einen bereits damit aufzeigen, dass sich diese auf 

Zweitwohnungen beschränkt. Zum andern können trotz dieser 

Kontingentierung im Rahmen des üblichen (10 - 15-jährigen) 

Planungshorizontes immerhin (15 x 1'800) 27'000 m2 BGF an 

Zweitwohnungen erstellt werden. Angesichts von Baulandreserven von gegen 

100'000 m2 BGF (vgl. Genehmigungsentscheid der Regierung 2003) könnten 

unter der Annahme einer Ausnützungsziffer von 1.0 immerhin mehr als ein 

Viertel des noch unüberbauten Landes mit Zweitwohnungen überbaut 

werden; bei Annahme einer tieferen Ausnützungsziffer würde dieser Anteil gar 

noch ansteigen. 

5. a) Die Rekurrentin wehrt sich denn auch im Wesentlichen mit der Überlegung 

gegen die streitige Genehmigung, dass der Erlass des neuen Etappierungs- 

und Kontingentierungsgesetz im 2005 angesichts der oben umschriebenen 

kurzen, zeitlichen Abfolge gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit (Art. 

21 Abs. 2 RPG) verstosse, verbiete dieser Grundsatz doch, dass ein 

Baugesetz nach knapp einem Jahr Geltungsdauer mit Bestimmungen über 

Etappierung und Kontingentierung verschärft werde. Dies umso mehr dann, 

wenn sich, wie vorliegend, die Bautätigkeit in der Gemeinde seit dem Sommer 

2004 nicht geändert habe und davon ausgegangen werden müsse, dass sie 

gar Ende der 90er Jahre und in den Jahren vor der Totalrevision 2003 

intensiver gewesen sei als heute. Zudem würde die Gemeinde auch über 

Wohnbauzonenreserven verfügen, welche selbst nach vorinstanzlicher 

Erkenntnis am oberen Rand des Zulässigen liegen würden.

b) Wenn auch die rekurrentische Argumentation hinsichtlich der zeitlichen 

Abfolge der Gemeindeabstimmungen (Verabschiedung des revidierten 

Baugesetzes: 4. Dezember 2003; Annahme des Gesetzes über die 

Etappierung und Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus: 4. Juli 2005) und 

der kurzen Geltungsdauer (ca. ca. 1 ½ Jahre bzw. unter Berücksichtigung der 

Planungszone gar nur ein gutes Jahr) durchaus nachvollziehbar ist, so erweit 

sich diese im Lichte der von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid 

zutreffend dargelegte Lehre und Rechtsprechung zu Art. 21 Abs. 2 RPG, 

worauf verwiesen werden kann, als unbehelflich. Wie seitens der Vorinstanz 

zu Recht erkannt worden ist, haben sich nämlich die Verhältnisse seit der 

Abstimmung im Dezember 2003 objektiv erheblich geändert, dass ein 

gesetzgeberisches Tätigwerden der Gemeinde zulässig war. 

c) Dies zeigt sich zum einen daran, dass die seit 1992 geltenden Vorschriften 

über die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus 

(Erstwohnungsanteilsverpflichtung von 33 bis 50 % je nach Bauzonenart) im 

Zuge der Revision 2003 lediglich formell in das Baugesetz integriert wurden, 

ohne dass diesem aber Bestimmungen über die nunmehr streitige 

Problematik „Kontingentierung“ und „Etappierung“ angefügt worden wären. 

Solche sind erstmals am 4. Juli 2005 mit dem nunmehr angefochtenen, 

separaten Etappierungs- und Kontingentierungsgesetz erlassen worden. 

Dieses geht damit erstmals über den seit 1992 geltenden und 2003 

übernommenen Rahmen hinaus. Dies deshalb, weil erst mit dem neuen 

Gesetz ein Zweitwohnungsanteil nicht mehr ohne weiteres in einem Zuge, 

sondern unter Umständen - je nach Grösse des Bauprojektes - nur noch 

zeitlich aufgeteilt auf mehrere Jahre realisiert werden kann. Die bisherige, 

immerhin seit rund 13 Jahren geltende Regelung ist mithin erstmals im Jahre 

2005 verschärft worden. Angesichts der langen Geltungsdauer der bisherigen 

Bestimmungen betreffend „Erst-/Zweitwohnungsbau“ könnte man sich fragen, 

ob die streitige Verschärfung mit einer „Etappierung und Kontingentierung“ 

unter dem Titel „Planbeständigkeit“ überhaupt noch problematisch sein kann. 

Die Frage kann jedoch offen gelassen werden, weil sich die Verschärfung 

auch im Lichte von Art. 21 Abs. 2 RPG betrachtet, als durch erheblich 

geänderte Verhältnisse gerechtfertigt erweist.

d) Solche erheblich geänderte Verhältnisse sind nun - wie seitens der 

Rekursgegnerinnen zu Recht erkannt worden ist - zum einen in Bestrebungen 

zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus auf politischer Ebene (Stufe 

Kreis sowie Bund; nachstehend e) und zum andern insbesondere in einem 

markanten Anstieg der baulichen Entwicklung und Nachfrage in der 

Gemeinde (nachstehend f) zu erblicken.

e) Abgesehen davon, dass die auf Stufe Kreis angenommene Initiative, mit 

welcher die Oberengadiner Gemeinden verpflichtet werden sollen, den 

Zweitwohnungsbau in Form einer Kontingentierung zu beschränken, vom 

Souverän im Juni 2005 mit grossem Mehr angenommen worden ist, bereits 

ein gemeindliches Tätigwerden rechtfertigte, sei in diesem Zusammenhang 

auch auf Bundesebene laufenden Bestrebungen mit der anstehenden 

Aufhebung der Lex Koller sowie der damit einhergehenden Diskussion 

betreffend Neuformulierung von Art. 8 Abs. 2 RPG hingewiesen, welche den 

konkreten Erlass flankierender Massnahmen gegen einen unerwünschten, 

überbordenden Zweitwohnungsbau als vertretbar erscheinen liessen.

f) Erheblich geänderte Verhältnisse, die letztlich Grund und Anlass zum Erlass 

einschränkender Bestimmungen boten, sind sodann auch in der baulichen 

Entwicklung im Oberengadin im Allgemeinen und in der Gemeinde im 

Speziellen zu erblicken. Aus den Akten ergibt sich, dass im Zusammenhang 

mit der erwähnten Initiative durch den Kreis eine Untersuchung der 

Siedlungsentwicklung in Auftrag gegeben wurde. Der Bericht (enthaltend u.a. 

auch Erhebungen bezüglich der BGF-Entwicklung 1998 - 2003 in der 

Gemeinde) wurde durch das beauftragte Planungsbüro im Herbst 2004 

erstattet und zeigte den konkreten Handlungsbedarf augenfällig auf. Die der 

Gemeinde der Vorinstanz vorgelegten und im vorliegenden Verfahren noch 

ergänzten und präzisierten Zahlen betreffend der BGF-Entwicklung 1998 - 

2005 bestätigen diesen Trend und geben - entgegen der rekurrentischen 

Darstellung - zu keinen begründeten Zweifeln Anlass. Ausgehend von den 

bereits der Vorinstanz vorliegenden und von der Gemeinde in diesem 

Verfahren noch präzisierten Zahlen (vgl. die korrigierte Darstellung der 

Bruttogeschossflächenentwicklung 1998 - 2005 vom 15. August 2006) zeigt 

es sich, dass per 31. Januar 2005 konkrete Bauvorhaben mit rund 28'102 m2 

BGF, wovon wären 17'992 m2 BGF an Zweitwohnungen geplant waren, 

anstanden. Die unter Kontingentierung fallende bewilligte BGF 2005 

wiederum betrug 15'259 m2, wovon 8'474 m2 für Zweitwohnungen. Die von 

der Rekurrentin vorgebrachten Zweifel an der Berechnung dieser Zahlen, 

erschöpfen sich im Wesentlichen darin, den Einbezug resp. Nichteinbezug 

bestimmter Bauvorhaben (Gebiet …, Quartier …) zu rügen. Ihre Einwände 

sind aber völlig ungeeignet, am eingangs umschriebenen Ergebnis etwas zu 

ändern. Dies umso mehr, als selbst etwas tiefere Zahlen, als die von der 

Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses geschätzten, einen konkreten 

Handlungsbedarf aufzeigen und mithin als erheblich geänderte Verhältnisse 

im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG gewürdigt werden dürften.

g) In diesem Lichte betrachtet, vermögen die privaten Interessen von 

Promotoren von Grossprojekten die im öffentlichen Interesse stehenden 

Massnahmen offensichtlich nicht zu überwiegen, nicht zuletzt auch deshalb, 

weil damit eine Projektrealisierung nicht verunmöglicht, sondern lediglich in 

einem zeitlich angemessenen Rahmen hinausgeschoben wird.

6. a) Die Rekurrentin bringt vor, sie und die übrigen bauwilligen Grundeigentümer 

hätten die Realisierung ihrer Bauvorhaben zurückgestellt im Vertrauen darauf, 

nach abgeschlossener Ortsplanungsrevision 2003/2004 dann ihre Projekte 

uneingeschränkt verwirklichen zu können. Sinngemäss macht sie mit diesem 

Einwand eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben geltend. Ihr 

kann nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, dass sie weder geltend macht 

noch ersichtlich ist, dass ihr seitens der Gemeinde konkrete Zusicherungen 

gemacht worden wären, wäre es ihr ohne weiteres freigestanden, die 

benötigten Baubewilligungen einzuholen, zumal (bis zum 15. Februar 2005) 

keine Planungszone bestand, welche einer Verwirklichung von Bauvorhaben 

hätte - im Sinne der nunmehr erlassenen Etappierung und Kontingentierung - 

entgegen stehen können. 

b) Fehl geht auch der an die Vorinstanzen gerichtete Vorwurf des 

widersprüchlichen Verhaltens, weil die Erstwohnungsanteilsverpflichtung auf 

20 Jahre limitiert, der Zweitwohnungsbau aber zusätzlich kontingentiert  

worden sei. Die Rekurrentin verkennt mit ihrer Argumentation, dass es bei der 

Kontingentierungsregelung nicht darum geht, den Zweitwohnungsbau zu 

verbieten, sondern die derzeit überbordende Nachfrage auf eine längere 

Zeitspanne zu „verteilen“. Demgegenüber geht es bei der Limitierung auf 20 

Jahre darum, die mit der Verpflichtung des einzelnen Grundeigentümers 

einhergehende Eigentumsbeschränkung massvoll zu beschränken. 

Unbehelflich ist sodann auch der Einwand, es sei unsinnig und führe zur 

Rechtsunsicherheit, ein Gesetz zu erlassen, bevor der über den Regionalen 

Richtplan abgestimmt worden sei. Abgesehen davon, dass die gemeindliche 

Lösung mit 1'800 m2 BGF/Jahr liberaler als die regional vorgesehene (1'500 

m2 BGF/Jahr), war die Gemeinde aufgrund der oben geschilderten, erheblich 

geänderten Verhältnisse auch berechtigt, gesetzgeberisch tätig zu werden. 

c) Soweit die Rekurrentin verschiedene angebliche Probleme des Vollzugs rügt, 

kann sie daraus ebenfalls nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten, weil 

allfällige Vollzugsprobleme nicht die Aufhebung eines Gesetzes rechtfertigen 

können.

d) Kein Erfolg ist aber auch dem rekurrentischen Eventualbegehren beschieden, 

mit welchem diese aus Gründen der Rechtsgleichheit und Rechtssicherheit 

Art. 14 Abs. 2 GEK aufgehoben und durch einen Artikel ersetzt haben will, 

dass das Gesetz auf Baugesuche, welche vor Genehmigung und Inkrafttreten 

desselben eingereicht worden seien, nicht angewendet werden dürfe. 

Abgesehen davon, dass das Verwaltungsgericht zu einer solchen Ersatz gar 

nicht zuständig ist, verkennt die Rekurrentin, dass damit im Nachhinein das 

Ziel der am 15. Februar 2005 erlassenen Planungszone, mit welcher 

Bauvorhaben, welche dem angestrebten Planungsziel „Etappierung des 

Wohnungsbaus und Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus“ 

widersprechen könnten, verhindert werden sollten, unterlaufen werden, was 

gerade aus Gründen der Rechtsgleichheit zu verhindern ist und ebenfalls 

gegen eine Vorwirkung der neuen Bestimmungen spricht. Im Übrigen zielt das 

rekurrentische Begehren letztlich auf eine nachträgliche Ungültigerklärung 

einer rechtskräftig festgelegten Planungszone, wofür im vorliegenden 

Verfahren, bereits mangels Verspätung, weder Raum noch Anlass besteht, 

weshalb dem Antrag auch aus dieser Sicht kein Erfolg beschieden sein kann. 

- Der Rekurs erweist sich somit als vollumfänglich unbegründet und ist daher 

abzuweisen.

7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, 

welche überdies die anwaltlich vertretene Gemeinde angemessen 

aussergerichtlich zu vertreten hat.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. .Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 8'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 306.--

zusammen Fr. 8’306.--

gehen zulasten der Baugesellschaft … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. Die Baugesellschaft … hat die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 3'000.-- 

(inkl. MWST) zu entschädigen.