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**Case Identifier:** fdb7f79a-4a9f-5db9-9640-2a833c57a5c5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-11
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 11.06.2018 C/24110/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-24110-2017_2018-06-11.pdf

## Full Text

_____________________________________________________________________________________ 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/24110/2017 ACJC/726/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 11 JUIN 2018 

Entre 

1) Monsieur A______, domicilié ______, 
2) Monsieur B______, domicilié ______, appelants d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 23 janvier 2018, comparant tous deux par Me Mike 
HORNUNG, avocat, place du Bourg-de-Four 9, 1204 Genève, en l'étude duquel ils font 
élection de domicile,  

et 

Monsieur C______, domicilié ______, intimé, comparant par Me Daniel KINZER, 
avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale 5854, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il 
fait élection de domicile. 

 

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 juin 2018. 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/40/2018 du 23 janvier 2018, notifié aux parties le lendemain, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a condamné A______ et 
B______ à évacuer immédiatement de leur personne, de tout tiers dont ils sont 
responsables et de leurs biens les arcades situées au rez-de-chaussée des 
immeubles sis 1______ et 2______ à ______ [GE] (ch. 1 du dispositif), autorisé 
C______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ et B______ dès 
l'entrée en force du jugement (ch. 2), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 3) et dit que la procédure est gratuite (ch. 4). 

Le bailleur avait donné deux congés concernant le bail litigieux à une année 
d'intervalle, étant précisé qu'une procédure de cas clair introduite le 17 octobre 
2016 en vue de l'évacuation des fermiers ensuite du premier congé avait déjà été 
déclarée irrecevable. Les premiers juges ont retenu que dans le cadre de la 
présente procédure, le bailleur avait produit les pièces nécessaires permettant de 
confirmer la validité formelle du premier congé du 27 juillet 2016. Les fermiers 
étaient alors en demeure de verser des arriérés de fermage pour un montant de 
33'444 fr., ce qui n'était pas contesté. Ils l'étaient également lors de la notification 
du deuxième congé, le 31 juillet 2017. Conformément à la jurisprudence fédérale, 
les fermiers ne pouvaient exciper de compensation avec une créance en réduction 
de loyer du fait des défauts pour faire échec à la seconde résiliation. Ils ne 
disposaient ainsi plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux 
de la bailleresse, de sorte que leur évacuation devait être ordonnée. 

B. a. Par acte déposé le 5 février 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ appellent de ce jugement, dont ils demandent l'annulation, concluant à 
l'irrecevabilité de la requête en évacuation du 18 octobre 2017. 

 Ils reprochent au Tribunal de n'avoir pas retenu qu'ils avaient toujours contesté le 
prétendu arriéré de loyer réclamé, ainsi que cela ressortait de leur demande 
reconventionnelle du 15 octobre 2015, de leur requête en contestation de congé du 
30 août 2017, de leur courrier du 18 juillet 2017 et des déclarations faites lors de 
l'audience du 27 novembre 2017. Au vu des objections qu'ils avaient soulevées, en 
particulier l'existence d'une prétention en réduction de loyer en raison des défauts 
de la chose louée, la requête en évacuation ne pouvait faire l'objet d'une procédure 
en cas clair. Elle aurait dû être déclarée irrecevable. 

 b. Dans sa réponse du 19 février 2018, C______ conclut au rejet de l'appel, avec 
suite de frais et de dépens. 

 Les fermiers n'avaient fourni aucune indication de nature à infirmer l'exactitude 
des décomptes d'arriérés produits. Au moment où les congés avaient été donnés, 
les divers paiements effectués par les fermiers ne couvraient pas, de loin, le 

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montant total du fermage convenu. Par ailleurs, la prétention en réduction de loyer 
à hauteur de 100%, invoquée par les fermiers, était incontestablement démesurée, 
dès lors que les prétendus défauts ne les privaient pas d'exploiter le restaurant 
dans les locaux loués. 

 c. Par courrier du 12 mars 2018, les parties ont été avisées de ce que la cause était 
gardée à juger, A______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit de 
réplique. 

C. Les éléments suivants résultent du dossier : 

a. Le 22 janvier 2009, D______ et C______ ont remis à ferme à A______ une 
arcade au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ à ______ [GE], dans 
laquelle est exploité un restaurant à l'enseigne "E______". 

Le bail a été conclu du 15 février 2009 au 31 mai 2014 et se renouvelait ensuite 
tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. 

Le fermage mensuel, payable par mois et d'avance, a été fixé à 5'544 fr., se 
décomposant en 1'044 fr. de loyer (charges comprises) et 4'500 fr. de gérance. 

b. Par avenants n° 2 et 3 du 15 octobre 2015, C______ est devenu seul bailleur et 
B______ colocataire, aux côtés de A______, dès le 1er octobre 2015. Les parties 
ont également convenu d'étendre l'objet de la location à une seconde arcade, 
voisine de la première, sise 2______ à ______ dès le 1er octobre 2015. 

La prochaine échéance du contrat de bail à ferme a été fixée au 30 avril 2020, le 
contrat se renouvelant par la suite tacitement d'année en année, sauf dénonciation 
donnée trois mois avant l'échéance. 

Le fermage mensuel des deux arcades a été fixé par l'avenant n° 3 à 8'722 fr., se 
décomposant en 2'309 fr. de loyer, 163 fr. d'acompte pour charges et 6'250 fr. de 
gérance. Il a également été convenu qu'entre le 1er août et le 1er octobre 2015, le 
loyer de l'arcade sise 2______, s'élevant à 1'265 fr., serait pris en charge par le 
bailleur et les fermiers à hauteur de 50% chacun, le montant dû par les fermiers, 
soit 1'265 fr., devant être versé au bailleur au plus tard à la conclusion de 
l'avenant. 

La garantie de loyer a été augmentée de 7'000 fr. à la conclusion de l'avenant. Dite 
augmentation n'a pas été versée par les fermiers. 

Dès le 1er octobre 2015, le bailleur s'engageait à entreprendre des démarches pour 
l'obtention d'une autorisation de construire un passage entre les arcades sises 
1______ et 2______. Si l'autorisation de construire était concédée, le montant de 
la gérance des deux arcades après la construction du passage devait être porté à 
7'250 fr. par mois. 

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c. A la suite de plusieurs rappels du bailleur pour le paiement d'arriérés de 
fermage, les parties ont convenu le 4 février 2016 de ramener le solde restant dû à 
cette date (fermage de février 2016 compris) à 18'000 fr. 

d. Le 5 avril 2016, le bailleur a mis en demeure les fermiers de verser, sous dix 
jours, la somme de 26'722 fr., sous menace de résiliation du bail, et rappelé que la 
garantie de loyer devait être augmentée à 7'000 fr. 

e. Par courrier du 20 avril 2016, le bailleur a sollicité des fermiers qu'ils soldent 
leur arriéré au plus tard le 15 mai 2016, à défaut de quoi il procéderait à la 
résiliation du contrat de fermage, et qu'ils versent, dans le même délai, 
l'augmentation de la garantie. 

f. Par nouvelle mise en demeure du 18 mai 2016, le bailleur a requis le paiement 
de la somme de 33'444 fr. sous soixante jours, ainsi que l'augmentation de la 
garantie, sous menace de résiliation du bail. 

g. Les sommes susmentionnées n'ayant pas été intégralement réglées dans le délai 
imparti, le bailleur a, par avis officiel du 27 juillet 2016, résilié le bail pour le  
31 août 2016. 

h. Le congé a été contesté par les fermiers le 23 août 2016 par-devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers (cause C/3______2016). 
Déclarée non conciliée à l'audience du 16 janvier 2017, l'affaire n'a toutefois pas 
été portée par-devant le Tribunal des baux et loyers. 

i. i.a Par requête en protection de cas clair du 17 octobre 2016, le bailleur a conclu à 
l'évacuation des fermiers, avec mesures d'exécution directe du jugement 
d'évacuation. 

i.b Par jugement du 7 décembre 2016 (JTBL/1171/2016), confirmé par la Cour de 
justice le 24 avril 2017 (ACJC/475/2017), le Tribunal a déclaré cette requête 
irrecevable, considérant que la situation de fait n'était pas suffisamment claire, le 
bailleur n'ayant versé à la procédure que des mises en demeure et des courriers de 
résiliation non signés, dits courriers faisant pour le surplus référence à des 
formulaires officiels de résiliation non produits. 

Un recours au Tribunal fédéral contre l'arrêt de la Cour de justice est actuellement 
pendant. 

j. Par requête du 2 février 2017, déclarée non conciliée le 27 mars 2017, et portée 
devant le Tribunal le 20 avril 2017, C______ a conclu à la condamnation de 
A______ et B______, solidairement, à lui payer la somme de 124'758 fr. 95, avec 
intérêts moratoires à 5% depuis le 1er juillet 2016, constituée principalement 

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d'arriérés de fermage et d'indemnités pour occupation illicite (cause 
C/4______/2017 ). 

k. Par courrier du 29 mai 2017 remis en main propre aux fermiers, le bailleur les a 
mis en demeure de lui régler dans les soixante jours le montant de 133'480 fr. 95, 
à titre d'arriérés de fermages, et d'augmenter la garantie bancaire de 7'000 fr. et les 
a informés de son intention, à défaut d'exécution dans le délai imparti, de résilier 
le bail. 

Une mise en demeure similaire a été adressée à l'avocat des fermiers le  
30 mai 2017, impartissant à ses mandants, conformément à l'article 282 al. 1 CO, 
un délai de soixante jours pour verser la somme de 131'423 fr. 85 et augmenter la 
garantie bancaire de 7'000 fr., à défaut de quoi le bail serait résilié. 

l. Le 19 juin 2017, dans le cadre de la cause C/4______/2017, A______ et 
B______ ont contesté devoir certains frais accessoires de 832 fr., ainsi que le 
paiement du loyer et de la gérance de la deuxième arcade jusqu'en février 2016, 
date à laquelle ils avaient pu prendre possession de celle-ci. A titre 
reconventionnel, ils ont sollicité une réduction de loyer de 100% dès le 15 octobre 
2015 et jusqu'à l'élimination totale des défauts. A l'appui de leurs conclusions, ils 
ont allégué l'existence de défauts portant sur la ventilation et le refus du bailleur 
de signer le projet d'assainissement de celle-ci, l'absence de passage entre les deux 
arcades et le refus du bailleur de signer les formulaires d'autorisation d'exploiter. 

m. Faisant suite à la mise en demeure du 30 mai 2017, les fermiers ont répondu le 
18 juillet 2017 qu'ils entendaient compenser les prétentions en paiement du 
bailleur, par ailleurs contestées, avec leur créance en réduction de loyer de 100% 
depuis le 15 octobre 2015 et jusqu'à l'élimination totale des défauts allégués dans 
leur demande reconventionnelle du 19 juin 2017. 

n. Les arriérés réclamés en 131'423 fr. 85 n'ayant pas été réglés dans le délai 
imparti, le bailleur a, par avis officiels du 31 juillet 2017, résilié le bail pour le  
31 août 2017. 

o. Le congé a été contesté par les fermiers le 30 août 2017 par-devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers (cause 
C/5______/2017). 

Les fermiers ont fait valoir qu'ils avaient excipé de compensation avec leur 
prétention en réduction du loyer et en dommages et intérêts en raison des défauts 
de la chose louée. S'agissant des arriérés réclamés, ils se sont limités à exposer 
que le premier congé avait été contesté car ils avaient tenté, à plusieurs reprises, 
de trouver un accord sur le retard et de revoir à la baisse le montant de la gérance 
trop élevé. Ils n'avaient eu la jouissance de la deuxième arcade qu'au mois de 
février 2016. 

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p. p.a Par requête déposée le 18 octobre 2017 (cause C/24110/2017), objet des 
présentes, le bailleur a sollicité l'évacuation immédiate des fermiers des locaux, 
requête assortie de mesures d'exécution du jugement d'évacuation, par la 
procédure de cas clairs. 

p.b Lors de l'audience du 27 novembre 2017 du Tribunal, le conseil du bailleur a 
précisé que le montant dû au jour de l'audience s'élevait à 178'840 fr. 95, le 
dernier versement effectué le 2 novembre 2017 en 6'972 fr. étant pris en compte.  

Le conseil des fermiers a conclu à l'irrecevabilité de la requête, faute de clarté du 
cas. Il n'a pas remis en cause l'existence d'arriérés. 

La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Si les conditions pour ordonner une expulsion selon la procédure sommaire en 
protection des cas clairs sont contestées, la valeur litigieuse équivaut au dommage 
présumé, si les conditions d'une expulsion selon l'art. 257 CPC ne sont pas 
remplies, correspondant à la valeur locative ou la valeur d'usage 
hypothétiquement perdue pendant la durée prévisible d'un procès en procédure 
ordinaire permettant d'obtenir une décision d'expulsion, laquelle peut être estimée 
à neuf mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 1; 
4A_622/2013 du 26 mai 2014 consid. 2; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 
consid. 1.2.2, non publié in ATF 138 III 620). 

1.2 En l'espèce, compte tenu du montant mensuel du loyer, la valeur litigeuse est 
largement supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte, contre le 
prononcé de l'évacuation. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 142 al. 3, 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC cum art. 248 let. b et 
257 CPC), de sorte qu'il est recevable. 

1.4 Selon l'art. 121 al. 2 LOJ, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, 
la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège sans assesseurs. 

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1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RÉTORNAZ, in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 

2. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir prononcé leur évacuation, alors que 
les arriérés de fermage réclamés étaient contestés et que, partant, les conditions de 
l'art. 257 CPC n'étaient pas remplies. 

2.1 Les parties ont conclu un contrat de bail à ferme non agricole et sont par 
conséquent soumises aux dispositions du droit du bail à ferme (art. 275 et ss CO), 
ce qu'elles ne contestent au demeurant pas. 

2.2 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC, 
soumise à la procédure sommaire, permet à la partie demanderesse d'obtenir 
rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, 
lorsque la situation de fait et de droit n'est pas équivoque (Message du Conseil 
fédéral relatif au CPC, FF 2006 p. 6959; ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 
consid. 5.1.1). Cette procédure n'est ainsi recevable que lorsque l'état de fait n'est 
pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 
let. a CPC) et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 let. b CPC).  

Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC  
(ATF 141 III 23 consid. 3.2).  

La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 
consid. 2.1.2; 138 III 620 consid. 5.1.2). En règle générale, la situation juridique 
n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain 
pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision 
en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2 non publié in ATF 138 III 620). 

 Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les 
cas clairs est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé 
donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 
consid. 3). 

 La procédure de cas clair est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime 
d'office (art. 257 al. 2 CPC). 

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 Ainsi, en procédure sommaire, la maxime des débats s’applique, alors que la 
maxime inquisitoire sociale régit la procédure simplifiée de protection contre les 
congés en droit du bail (art. 243 al. 2 lit. c en relation avec art. 247 al. 2 
lit. a CPC). Afin que le but ainsi poursuivi par le législateur ne puisse être 
contourné par la protection des cas clairs, celle-ci ne doit être accordée que 
lorsque le caractère complet des faits allégués n’est pas douteux et que sur cette 
base, la résiliation apparaît clairement fondée (ATF 142 III 515 consid. 2.2.4; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_440/2016 du 24 octobre 2016 consid. 5.2.2; 
4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.2 n.p. in ATF 141 III 262; 
4A_265/2013 du 8 juillet 2013 consid. 6). 

 2.3 Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour s'acquitter 
d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai 
de soixante jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il 
résiliera le bail. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le 
contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des 
locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum 
de trente jours pour la fin d'un mois (art. 282 al. 1 et 2 CO). 

 La réglementation de l'art. 282 CO sur la demeure du fermier dans le paiement du 
fermage ou des frais accessoires est analogue à celle de l'art. 257d CO, à cette 
seule différence que le délai de paiement doit être de "60 jours au moins" dans le 
bail à ferme, alors qu'il doit être de "30 jours au moins" dans le bail à loyer. La 
mise en demeure doit, sous peine de nullité, contenir une menace expresse de 
résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_551/2009 du 10 février 2010 consid. 2.4; 
RONCORONI, Commentaire romand, Bâle, 2012, n. 1 ad art. 282 CO). Si le bailleur 
impartit un délai de paiement inférieur à soixante jours, l'avis comminatoire ne 
produit aucun effet (RONCORONI, op. cit., n. 2 ad art. 282 CO; LACHAT, 
Commentaire romand, n. 5 ad art. 257d CO). 

La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement 
trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la 
sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet 
arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 
7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut 
faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux 
qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa;  
122 III 92 consid. 2d). 

 2.4 La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 
CO). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée 
existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer  
(art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant 
l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt du 

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Tribunal fédéral 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 
2007 22).  

Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en 
soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se 
prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur 
ce point. L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en 
compensation ne saurait cependant prolonger une procédure en contestation du 
congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de 
mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais en 
cas de défaut de paiement du loyer. Invoquer la compensation avec une contre-
créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une 
prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance 
invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai. Cette 
restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance 
en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet 
loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe 
que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par 
rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Le 
Tribunal fédéral a ainsi déjà exclu, dans deux arrêts, la possibilité pour un 
locataire d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la 
chose louée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 
2014 consid. 5; 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4). 

2.5 En vertu de l'art. 298 al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une 
formule agréée par le canton et qui indique au fermier la manière dont il doit 
procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. 

 A défaut, le congé est nul (art. 298 al. 3 CO). 

 2.6 En l'espèce, il n'est à juste titre pas contesté que les deux congés, donnés à une 
année d'intervalle par le bailleur, respectent les conditions de forme de l'art. 298 
al. 2 CO. Les fermiers ont au surplus été valablement mis en demeure. 

 Lors de la première mise en demeure, ces derniers n'ont formulé aucune 
contestation immédiate au sujet de l'arriéré réclamé, ayant même renoncé à 
contester le congé notifié en ne portant pas l'affaire devant le Tribunal. 

Dans le cadre de la contestation du deuxième congé, ils ont exposé que le premier 
congé avait été contesté, car ils avaient tenté, à plusieurs reprises, de trouver un 
accord sur le retard et de revoir à la baisse le montant de la gérance trop élevé; ils 
n'avaient par ailleurs eu la jouissance de la deuxième arcade qu'au mois de février 
2016.  

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Dans la procédure liée à la demande en paiement formée par l'intimé à leur 
encontre, ils ont contesté certains frais accessoires de 832 fr., ainsi que le 
paiement du loyer et de la gérance de la deuxième arcade jusqu'en février 2016, 
date à laquelle ils avaient pu prendre possession de celle-ci. 

Si les fermiers ont déclaré contester les prétentions en paiement du bailleur dans 
leur courrier du 18 juillet 2017, ils n'ont toutefois donné aucune précision sur 
l'inexactitude des décomptes. Ils n'ont par ailleurs versé, dans le cadre de la 
présente procédure, aucune pièce au dossier pour démontrer qu'ils avaient procédé 
régulièrement au paiement intégral, voire partiel, du fermage. 

Les appelants n'ont par conséquent jamais sérieusement mis en doute l'existence 
d'un arriéré et ont essentiellement fondé leur argumentaire, dans le cadre du 
deuxième congé, sur l'existence d'une créance compensante. Au vu des faibles 
montants précisément contestés depuis le début du litige, ils étaient, au moment 
des mises en demeure des 16 mai 2016 et 29 mai 2017, manifestement en retard 
dans le paiement du fermage pour des montants de plusieurs milliers de francs. 
C'est ainsi en vain qu'ils tentent, devant la Cour, de se prévaloir d'une contestation 
de l'arriéré pour faire échec à la procédure de cas clairs. 

Les fermiers ne démontrent pas, ni même ne soutiennent, avoir donné suite à la 
mise en demeure du 16 mai 2016. Lors de la deuxième mise en demeure, ils ont 
excipé de compensation avec une créance en réduction du loyer du fait de défauts. 
Les prétentions des fermiers, fondées sur une défectuosité de la ventilation, 
l'absence de passage entre les deux arcades et le refus du bailleur de signer 
certains formulaires d'autorisation d'exploiter, ne sont toutefois pas évidentes, 
étant précisé que les prétendus défauts ne les empêchent pas d'exploiter le 
restaurant dans les locaux litigieux. Partant, conformément à la jurisprudence, 
l'invocation d'une telle créance compensante ne saurait en tout état de cause faire 
échec à la requête en évacuation. 

C'est donc à juste titre que le Tribunal a considéré que l'état de faits et la situation 
juridique étaient clairs, ce qui justifiait l'application de l'art. 257 CPC, et qu'il a 
prononcé l'évacuation des fermiers, ceux-ci ne disposant plus de titre les 
autorisant à occuper les locaux. 

Pour le surplus, les appelants ne s'en prennent pas aux mesures d'exécution 
prononcées. 

Le jugement entrepris sera donc confirmé.  

3. Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC), étant rappelé que l'art. 116 
al.  1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges 
que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

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* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 5 février 2018 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/40/2018 rendu le 23 janvier 2018 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/24110/2017-8-SE. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 

en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

cf. consid. 1.2