# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a195744e-9b7a-5c02-9b71-584046d0515b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.12.2023  VB.2022.00651
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00651_2023-12-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00651	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.12.2023
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.02.2025 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Arealüberbauung

	
Arealüberbauung: Arealüberbauungsrevers.

Der Gemeinderat entliess auf Ersuchen des Eigentümers eines Grundstücks jenes und zwei weitere Grundstücke aus dem Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung und ordnete die Löschung des Arealüberbauungsrevers auf den drei Grundstücken sowie des Ausnutzungsrevers auf dem beschwerdeführerischen Grundstück an. Dagegen rekurrierte die betroffene Eigentümerschaft der beiden anderen Grundstücke, welche um das Beschlossene betreffend ihre eigenen Liegenschaften nicht ersucht hatten. Mit Gutheissung ihrer Rekurse bleiben die Arealüberbauungsreverse auf ihren Grundstücken unverändert erhalten (E. 3.1-2). Dem Beschwerdeführer, welcher ein Bauprojekt anstrebt, für dessen Realisierung er auf die vorgängige Entfernung des Arealüberbauungsrevers angewiesen ist, ist in Bezug auf sein eigenes Grundstück beschwerdelegitimiert. Hingegen ist ihm die Legitimation bezüglich der Drittgrundstücke, gegen deren unaufgeforderte Entlassung sich die Eigentümerschaft erfolgreich wehrte und bezüglich welchen der Beschwerdeführer auch keine Baugesuche stellt, abzusprechen (E. 3.4).

An der wiederholt bestätigten Rechtsprechung über die Bedeutung von Arealüberbauungsreversen, die vor Inkrafttreten des PBG erlassen wurden, ist festzuhalten (E. 4). Nach Massgabe dieser Rechtsprechung hielt die Vorinstanz dafür, dass die unter Nebenbestimmungen bewilligte Arealüberbauung als Ganzes – worauf allein abzustellen sei – schon deshalb nicht mehr zulässig wäre, weil sie mit einigen Blöcken nach heutiger Regelbauweise übergeschossige Gebäude umfasse, wobei es unerheblich sei, dass diese Regelbauwidrigkeit nicht bei allen Wohnblöcken zu verzeichnen sei. Die aus dem Bewilligungszeitpunkt herrührenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen gälten nach wie vor, wenngleich im Rahmen der etappenweisen Erstellung vom ursprünglichen Überbauungskonzept abgewichen worden sei. Das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept inklusive Freiflächen, welches damals die Abweichung von der Regelbauweise gerechtfertigt habe, müsse weiterhin eingehalten werden (E. 5.1). Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, überzeugt nicht: Unwesentlich ist, ob der Wohnblock des Beschwerdeführers schon damals gestützt auf die Regelbauweise hätte bewilligt werden können. Massgeblich ist allein, dass der Wohnblock nicht gestützt auf die Regelbauweise bewilligt wurde – sondern als Teil einer Arealüberbauung. Wenngleich vom Gesamtkonzept zwar in Bezug auf die Anzahl Wohnblöcke und die Gebäudegrundflächen abgewichen wurde, ändert dies nichts an dem Umstand, dass die Freiflächen und gestalterischen Erfordernisse im Bewilligungsprozess der einzelnen Etappen geprüft und jeweils als arealüberbauungswürdig bzw. als gegeben erachtet wurden. Diese gesamthafte Betrachtungsweise wurde mit den statuierten Arealüberbauungsreversen festgehalten. Das damals als bewilligungsfähige Einheit erachtete Gesamtbild zu erhalten, erfordert die Beibehaltung der Arealüberbauungsreverse (E. 5.2.1). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch unterbliebene Prüfung der Überführung in eine Arealüberbauung nach neuem Recht unter Entlassung bestimmter Wohnblöcke mangels Streitgegenständlichkeit (E. 5.2.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ALTRECHTLICH
AREALPERIMETER
AREALÜBERBAUUNG
AUSNÜTZUNGSREVERS
BAUBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
NEBENBESTIMMUNG
RECHTSPRECHUNG
REGELBAUWEISE
REVERS

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 69 PBG
§ 71 PBG
§ 73 PBG
§ 73 Abs. I PBG
§ 321 PBG
§ 338a PBG
Art. 1 RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00651

 

 

Urteil

 

 

der 3. Kammer

 

 

vom 21. Dezember 2023

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin
Cyrielle Söllner Tropeano.

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B und/oder RA C, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    Stockwerkeigentümergemeinschaft D-Strasse 01/E-Weg 02, 

2.    Stockwerkeigentümergemeinschaft F-Strasse 03/04/05, 

3.1  …,

3.2  …,

4.1  …,

4.2  …,

5.    …,

6.    …,

7.    …,

8.    …,

9.    …,

10.  …,

11.  …,

 

alle vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

1.    Gemeinderat Wiesendangen, 

2.    Stockwerkeigentümergemeinschaft F-Strasse 06/07, 

 bestehend aus:

2.1.      …,  

       2.2       …, 

       2.3       …, 

       2.4       …, 

       2.5.1    …, 

            2.5.2    …,

            2.6       …,

            2.7       …,

3.    Stockwerkeigentümergemeinschaft D-Strasse 08, 

4.    I AG, 

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Arealüberbauung,

 

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 7. Februar 2022 entliess der
Gemeinderat Wiesendangen das Grundstück Kat.-Nr. 015 mit den Gebäuden
Vers.-Nrn. 09 und 010 an der F-Strasse 03/04/05, das Grundstück Kat.-Nr. 016
mit dem Gebäude Vers.-Nr. 012 an der F-Strasse 022 sowie das
Grundstück Kat.-Nr. 014 mit dem Gebäude Vers.-Nr. 013 an der F-Strasse
06/07 aus dem Perimeter der altrechtlichen Arealüberbauung "D-/F-Strasse"
(Dispositivziffer I). Das zuständige Grundbuchamt wurde aufgefordert, die
Anmerkung in Beleg Nr. 024 vom 1. März 1973 (betreffend die
Grundstücke Kat.-Nrn. 015, 016 und 014) sowie die Anmerkung in Beleg Nr. 023
vom 26. Januar 1977 (betreffend das Grundstück Kat.-Nr. 016) nach
Eintritt der Rechtskraft des Beschlusses zu löschen (Dispositivziffer II).

II. 

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft D-Strasse 01/E-Weg 02, die
Stockwerkeigentümergemeinschaft F-Strasse 03/04/05, 3.1 … und 3.2 …, 4.1 …
und 4.2 …, 5. …, 6. …, 7. …, 8. …, 9. …, 10. …
sowie 11. … gelangten mit gemeinsamer Rekursschrift vom 9. März 2022
an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses des
Gemeinderats Wiesendangen vom 7. Februar 2022. Mit Entscheid vom 22. September
2022 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss auf.

III.  

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. Oktober 2022
an das Verwaltungsgericht und stellte den Hauptantrag, der Entscheid des
Baurekursgerichts sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats
Wiesendangen vom 7. Februar 2022 sei zu bestätigen. Eventualiter
beantragte A, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und der
Beschluss des Gemeinderats Wiesendangen sei zu bestätigen, soweit die
Entlassung des Grundstücks Kat.-Nr. 016 aus dem Perimeter der
altrechtlichen Arealüberbauung betroffen ist; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht schloss am 12. November 2022 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 23. November
2022 erklärte der Gemeinderat Wiesendangen, dass er das Rechtsmittel des
Beschwerdeführers unterstütze. Mit Beschwerdeantwort vom 30. November 2022
beantragten die Stockwerkeigentümergemeinschaft D-Strasse 01/E-Weg 02,
die Stockwerkeigentümergemeinschaft F-Strasse 03/04/05, 3.1 … und 3.2 …,
4.1 … und 4.2 …, 5. …, 6. …, 7. …, 8 ..., 9. …, 10. …
sowie 11. … die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Im
Rahmen des weiteren Schriftenwechsels hielten die Parteien, soweit sie sich
nochmals äusserten, an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1. 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG; LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig.

2.
 

2.1 Mit
Beschluss vom 18. Februar 1972 bewilligte der Mitbeteiligte 1 einen
für das ursprüngliche Grundstück altKat.-Nr. 018 mit einer Fläche von ca.
20'700 m2 erstellten Überbauungsplan für eine Arealüberbauung
im Sinn von Art. 37–41 der heute nicht mehr in Kraft stehenden Bauordnung
vom 23. Oktober 1970 (nachfolgend: BauO 1970] und erteilte dem Baugesuch
für die erste Bauetappe, umfassend die Wohnblöcke "B1" und "B2"
auf dem heutigen Grundstück Kat.-Nr. 020, die Baubewilligung. Am 8. August
1972 bewilligte der Mitbeteiligte 1 die Gartenanlage der Arealüberbauung.
Mit Beschluss vom 31. Oktober 1972 wurden die Baubewilligung für den Wohnblock "C"
auf dem heutigen Grundstück Kat.-Nr. 021 sowie die Baubewilligung für die
zusammengebauten Wohnblöcke "D1" und "D2" auf dem
heutigen Grundstück Kat.-Nr. 017 erteilt. Mit Beschluss vom 11. Mai
1976 wurden die Wohnblöcke "A1" und "A2" auf den
heutigen Grundstück Kat.-Nr. 015 bewilligt. Die Baubewilligungen für den Block "A3"
auf dem heutigen Grundstück Kat.-Nr. 016 des Beschwerdeführers sowie für
den Block "A4" auf dem heutigen Grundstück Kat.-Nr. 014
datieren schliesslich vom 15. Dezember 1976 und vom 9. Februar 1977.

Die Wohnblöcke "B" und "D"
entsprechen in ihrer Situierung weitgehend dem ursprünglichen Überbauungsplan.
Die ­– vier anstatt der ursprünglich vorgesehenen drei – Wohnblöcke "A"
sowie der Wohnblock "C" weichen deutlich davon ab.

2.2 Gemäss Art. 39
lit. f BauO 1970 war innerhalb der freibleibenden Gesamtüberbauungsfläche
ein Anteil aus wenigstens einem Fünftel der gesamten Wohngeschossfläche an
hierzu geeigneter Stelle für Kinderspielplätze und Kinderspielwiesen
auszuscheiden und auf eigene Kosten zu erstellen. Unter dem Titel
"Sicherungen" bestimmte Art. 41 lit. b BauO 1970 daher, die
Baubewilligung müsse mit der Auflage verbunden werden, dass durch
grundbuchlichen Eintrag einer Dienstbarkeit oder Anmerkung einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung die dauernde Erhaltung der
vorgesehenen Freiflächen als Grünanlagen, Kinderspielplätze, Abstellflächen
oder dergleichen sichergestellt wird. Entsprechend dieser Bestimmungen wurde im
Grundbuch zur Parzelle aKat.-Nr. 018 im Nachgang zur Erteilung der ersten
Baubewilligung am 18. Februar 1972 mit dem Beleg 023 vom 1. März 1973
folgende Anmerkung eingetragen (nachfolgend:
"Arealüberbauungsrevers"):

"Öffentliche
Eigentumsbeschränkung – Pflicht zur dauernden Erhaltung von Freiflächen als
Grünanlagen, Kinderspielplätze, Abstellflächen usw. – 

Die im Plan zu dieser Anmerkung (Plan, datiert 20. Juli
1972, Mst. 1:200) ausgeschiedenen Freiflächen (als Grünanlagen,
Kinderspielplätze, Abstellflächen usw.) sind dauernd beizubehalten. Gilt zu
Gunsten der Politischen Gemeinde Wiesendangen."

2.3 Im Rahmen
der Baubewilligung für die Wohnblöcke "A1" und "A2"
vom 11. Mai 1976 wurde nach Massgabe von Art. 40 BauO 1970 sodann ein
gesamthaftes Ausnützungsmass von 55 % für die Arealüberbauung berechnet.
Im Nachgang zur Erteilung der Baubewilligung für die Wohnblöcke "A1"
und "A2" wurde dieses Ausnützungsmass für die noch zu erstellenden
Wohnblöcke sichergestellt, indem mit dem Beleg Nr. 024 vom 26. Januar
1977 auf der (heutigen) Parzelle Kat.-Nr. 016 des Beschwerdeführers
folgende Anmerkung zugunsten der Politischen Gemeinde Wiesendangen eingetragen
wurde (nachfolgend: "Ausnützungsrevers"):

"Oeffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung:
Ausnützungsrevers z. G.
Politische Gemeinde Wiesendangen, gestützt auf Ziff. 1 lit. c aa der
Baubewilligung Nr. … vom 11. Mai 1976: Das Grundstück Kat.-Nr. 018
und das Grundstück Kat.-Nr. 019 bilden in der Arealüberbauung D-/F-Strasse
für die Berechnung des Ausnützungsmasses eine Einheit. Aufgrund der
Berechnungen vom 20.4.1976 sind die Ausnützungsmasse verbindlich, insbesondere
auch für die noch zu erstellenden Wohnblocks 'C', 'A3' und 'A4' ".

3.
 

3.1 Der Beschwerdeführer plant auf
seinem Grundstück Kat.-Nr. 016 einen Erweiterungsbau mit zusätzlichen
Wohnungen. Er ersuchte den Mitbeteiligten 1 daher einzig um vorgängige
Löschung des Arealüberbauungsrevers auf seinem Grundstück Kat.-Nr. 016.

Der Mitbeteiligte 1 beantwortete dieses Gesuch wie
einleitend erwähnt damit, die Grundstücke Kat.-Nrn. 016, 014 und 015 samt
den darauf bestehenden Gebäuden aus dem Perimeter der Arealüberbauung zu
entlassen und beim zuständigen Grundbuchamt die Löschung des
Arealüberbauungsrevers auf den drei Grundstücken Kat.-Nrn. 016, 014 und 015
sowie des Ausnützungsrevers auf dem Grundstück Kat.-Nr. 016 des
Beschwerdeführers anzuordnen.

3.2 Gegen den
Beschluss des Mitbeteiligten 1 wandten sich mit der Beschwerdegegnerin 2
(vormals: Rekurrentin 2), Eigentümergemeinschaft der Parzelle Kat.-Nr. 015
sowie der Beschwerdegegnerschaft 6–11 (vormals: Rekurrierende 6–11),
Miteigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 014, auch Betroffene an die
Vorinstanz, die um das Beschlossene betreffend ihre eigenen Liegenschaften
nicht ersucht hatten. Dies namentlich mit dem Argument, dass die drei
Grundstücke Kat.-Nrn. 014, 016 und 015 neu ohne jede Rücksicht auf das
seinerzeitige Arealüberbauungskonzept baulich verändert bzw. neu überbaut
werden könnten. Die heute bestehenden, grosszügigen Umgebungs- und Grünflächen,
die eine speziell wichtige Qualität der Arealüberbauung ausmachten, gingen
allenfalls verloren. Nach Massgabe dieser Rekursmotivation erachtete die
Vorinstanz den Beschluss des Mitbeteiligten 1 in Bezug auf die
Beschwerdegegnerin 2 sowie die Beschwerdegegnerschaft 6–11 als diese belastend,
weshalb die Vorinstanz (auch) auf diese Rekurse eintrat. Mit der Gutheissung
ihrer Rekurse erreichten die Beschwerdegegnerin 2 sowie die
Beschwerdegegnerschaft 6–11 ihre vor der Vorinstanz angestrebten
Prozessziele vollumfänglich, indem die Arealüberbauungsreverse auf ihren
Grundstücken nach Massgabe des Entscheids der Vorinstanz unverändert erhalten
bleiben.

3.3 Gemäss § 21
Abs.  1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG; LS 700.1) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch
die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an
deren Aufhebung oder Änderung hat. Ein schutzwürdiges Interesse – im Sinn einer
sogenannten "materiellen Beschwer" – liegt vor, wenn die Auswirkungen
auf die Liegenschaft des Nachbarn nach Art und Intensität so beschaffen sind,
dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden
werden müssen (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 56 mit weiteren Hinweisen).

3.4 Diese
Voraussetzung ist für den vor der Vorinstanz vollständig unterlegenen
Beschwerdeführer in Bezug auf sein eigenes Grundstück Kat.-Nr. 016, auf
welchem er ein Bauprojekt anstrebt, erfüllt, da er für dessen Realisierung auf
die vorgängige Entfernung des Arealüberbauungsrevers angewiesen ist. Der
Beschwerdeführer ist deshalb im Sinne seines Eventualantrages
beschwerdelegitimiert. Hingegen ist dem Beschwerdeführer in Bezug auf seinen
Hauptantrag – Wiederherstellung des Beschlusses des Mitbeteiligten 1
(auch) in Bezug auf die Grundstücke Kat.-Nrn. 015 und 014 – mit der
zutreffenden Auffassung der Beschwerdegegnerschaft die Legitimation abzusprechen.
Seitens des Beschwerdeführers wurde weder dargelegt noch ist zu erkennen,
welches objektiv nachvollziehbare, schutzwürdige Interesse er an der
Wiederherstellung des Beschlusses des Mitbeteiligten 1 in Bezug auf die
Drittgrundstücke Kat.-Nrn. 015 und 014 haben könnte. Die Wiederherstellung
des Beschlusses des Mitbeteiligten 1 in Bezug auf diese nachbarlichen
Grundstücke würde zur dortigen Erweiterung von Baumöglichkeiten führen,
wogegen sich deren Eigentümer vor der Vorinstanz erfolgreich wehrten. Der
Beschwerdeführer stellte wie erwähnt denn auch keine Baugesuche betreffend die
vom Mitbeteiligten 1 unaufgefordert aus der Arealüberbauung entlassenen
Nachbar- bzw. Drittgrundstücke, wozu er ohnehin nicht bzw. ebenso wenig
legitimiert gewesen wäre. 

3.5 Mit dieser
Einschränkung ist auf die Beschwerde einzutreten. Bemerkungsweise wäre die
Beschwerde in Bezug auf die Grundstücke Kat.-Nrn. 015 und 014 im
Eintretensfall mit derselben, nachfolgenden Begründung wie beim Grundstück
Kat.-Nr. 016 abzuweisen gewesen.

3.6 Nachdem
die Vorinstanz den Beschluss des Mitbeteiligten 1 auch in Bezug auf die
Grundstücke Kat.-Nrn. 014 und 015 aufgehoben hat und der Beschwerdeführer
insoweit nicht zur Beschwerde legitimiert ist, kann sodann offenbleiben, ob im
Lichte der Rechtsnatur der Baubewilligung als mitwirkungsbedürftige
Polizeierlaubnis (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Auflage, Wädenswil 2019, S. 372) die
vom Mitbeteiligten 1 ohne Vorliegen entsprechender Gesuche der jeweiligen
Eigentümer vorgenommene Entlassung der Grundstücke Kat.-Nrn. 014 und 015
aus der Arealüberbauung bzw. die angeordnete Streichung der entsprechenden Reverse
zulässig war. Dasselbe gilt, nachdem die Beschwerde nach Massgabe der
nachfolgenden Erwägungen ohnehin abzuweisen ist, auch bezüglich der vom Mitbeteiligten 1
angeordneten Streichung des Ausnützungsrevers auf dem Grundstück des
Beschwerdeführers, worum dieser den Mitbeteiligten 1 wie erwähnt ebenfalls
nicht ersucht hat.

4.
 

4.1 Die
Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben keine
öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine solchen aus
dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich ausschliesslich auf das im
Zeitpunkt der Bewilligung geltende Recht. Eine grössere, den Rahmen dieser
Feststellung sprengende Tragweite erhält die Bewilligung dann, wenn sie zur
Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands mit Nebenbestimmungen
verknüpft wird, die den Bauherrn zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder
Dulden verpflichten (vgl. § 321 PBG). In diesem Fall wirkt die
Baubewilligung über die Errichtung der ihr entsprechenden Baute hinaus in die
Zukunft, sodass sich notwendigerweise die Frage nach dem Bestand und der
Tragweite der Nebenbestimmung im Fall einer Rechtsänderung stellt. Dient die
Nebenbestimmung der Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes und
ist dieser nach der Rechtsänderung auch ohne jene gewährleistet, so hat sie
ihre rechtliche Grundlage verloren und ist die entsprechende Anmerkung zu
löschen. Bleibt der rechtmässige Zustand auch unter dem neuen Recht nur durch
die nämliche Nebenbestimmung gesichert, so tritt als ihre gesetzliche Grundlage
das neue Recht an die Stelle des alten (VGr, 5. Dezember 2007,
VB.2006.00380 E. 4.1).

4.2 Arealüberbauungen
nach heute in Kraft stehendem Recht (§§ 69–74 PBG) sind Überbauungen von
Grundstücken mit einer bestimmten Mindestfläche (§ 69 PBG) und nach einer
einheitlichen Baueingabe (§ 73 Abs. 1 PBG). Sie dürfen je nach den
Vorschriften in der Bauordnung von den Bestimmungen für die Regelbauweise (in
der Regel hinsichtlich Ausnützung und Geschosszahl) und von den kantonalen
Mindestabständen (§ 72 Abs. 1 PBG) abweichen, müssen aber dafür
erhöhten Anforderungen an die Gestaltung (besonders gute Gestaltung),
Ausstattung und Ausrüstung entsprechen (§ 71 Abs. 1 PBG). Bereits vor
Erlass des Planungs- und Baugesetzes enthielt die nicht mehr in Kraft stehende
BauO 1970 vom 23. Oktober 1970 "Besondere Vorschriften für
Arealüberbauungen" (Art. 37 ff.; vgl. vorstehend E. 2.2). 

4.3 Das
Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich über die Bedeutung von
Arealüberbauungsreversen auszusprechen, die vor Inkrafttreten des Planungs- und
Baugesetzes erlassen wurden (RB 1987 Nr. 69; RB 1989 Nr. 71; VGr, 12. Februar
1991, VB 90/173 [nicht publiziert]). Im von der Vorinstanz als
Entscheidgrundlage beigezogenen Entscheid RB 1989 Nr. 71 führte das
Verwaltungsgericht hinsichtlich der vorliegenden Problematik Folgendes aus:

(E. 2a): (…) Bewilligungen
von Arealüberbauungen werden zumeist mit Nebenbestimmungen verbunden, die
gewährleisten sollen, dass die von der Regelbauweise abweichende Überbauung
nach einheitlichem Plan zu Ende geführt wird und in ihren sie gegenüber der
Regelüberbauung auszeichnenden Merkmalen (besonders gute Gestaltung,
zweckmässige Ausstattung und Ausrüstung, vgl. § 71 PBG) erhalten bleibt.
Auch diese Nebenbestimmungen verlieren ihre gesetzliche Grundlage dann, wenn
das Bauvorhaben nach dem neuen Recht als Regelüberbauung ausgeführt werden
könnte. Zu beachten ist dabei, dass eine Arealüberbauung oft mehrere
Grundstücke erfasst; je nach Anordnung der Bauten können einzelne dieser
Grundstücke besonders dicht überbaut werden, während im Extremfall ein anderes
völlig unüberbaut bleibt, weil dort die zur Bewilligung der Arealüberbauung
ausschlaggebende Freifläche ausgeschieden wurde. Dieser besondere, durch die
Arealüberbauung hergestellte Zusammenhang zwischen den Grundstücken wird durch
eine Rechtsänderung nicht berührt. Ob die Nebenbestimmungen der Bewilligung
einer Arealüberbauung auch im neuen Recht eine Grundlage haben, ist deshalb
nicht für jedes der erfassten Grundstücke als solches, sondern für das gesamte
Gebiet zu prüfen, das von der ursprünglichen Bewilligung erfasst war. Ist
beispielsweise die nach neuem Recht zulässige Ausnützung für das ganze Areal
bereits erreicht, so dürfen auf einem Teilgrundstück auch dann keine weiteren
Bauten errichtet werden, wenn dieses Grundstück für sich allein betrachtet eine
Ausnützungsreserve aufweist (RB 1988 Nr. 72 = BEZ 1988 Nr. 34).

(…)

(E. 2b): (…) Verstösst dagegen die nach altem Recht
bewilligte Überbauung gemäss Bebauungs- bzw. Gesamtüberbauungsplan auch gegen
die Regelbauweise des neuen Rechts, so behalten die ehemals die
Gesamtüberbauung sichernden Nebenbestimmungen ihre gesetzliche Grundlage, und
zwar selbst dann, wenn das neue Recht keine Vorschriften über die Gruppen- oder
Arealüberbauung kennen würde. Denn der Zweck dieser Nebenbestimmungen liegt
darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu wahren, die das Abweichen
von der Regelbauweise gerechtfertigt haben; dauert trotz Rechtsänderung diese
Abweichung an, so bleibt damit auch die Grundlage für die Nebenbestimmungen
erhalten.

4.4 Der
Entscheid RB 1989 Nr. 71 wurde wiederholt bestätigt (VGr, 5. Dezember
2007, VB.2006.00380; 23. Februar 2011, VB.2010.00437
in BEZ 2011 Nr. 20; VGr, 2. März 2017, VB.2016.00184 E. 2.4.2 f.).

5.
 

5.1 Nach
Massgabe der vorstehenden Rechtsprechung hielt die Vorinstanz zusammengefasst
dafür, dass die im Jahr 1972 unter Nebenbestimmungen bewilligte Arealüberbauung
als Ganzes – worauf alleine abzustellen sei – schon deshalb nicht mehr zulässig
wäre, weil sie mit den Blöcken "B" (Grundstück Kat.-Nr. 020),
"C" (Grundstück Kat.-Nr. 021) und "D" (Grundstück
Kat.-Nr. 017) unbestrittenermassen nach heutiger Regelbauweise
übergeschossige Gebäude umfasse und es nach dem Gesagten unerheblich sei, dass
diese Regelbauwidrigkeit nicht auch bei den Wohnblöcken "A"
selbst zu verzeichnen sei. Die aus dem Bewilligungszeitpunkt herrührenden
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen gälten nach wie vor, wenngleich
im Rahmen der etappenweisen Erstellung vom ursprünglichen Überbauungskonzept
abgewichen worden sei. Die verlangten Freiflächen seien im Rahmen der einzelnen
Bauetappen nachzuweisen und zu erhalten gewesen, wofür in den jeweiligen
Baubewilligungen entsprechende, sichernde Nebenbestimmungen statuiert worden
seien. Dergestalt sei sichergestellt worden, dass die für die gestalterischen
Qualitäten der Gesamtüberbauung wichtigen Freiflächen gewahrt worden seien, die
bei deren Bewilligung das Abweichen von der damaligen Regelbauweise
gerechtfertigt hätten. Das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept inklusive
Freiflächen, welches damals die Abweichung von der Regelbauweise gerechtfertigt
habe, müsse weiterhin eingehalten werden. Deshalb sei es auch nicht
entscheidend, dass die heutige Umgebungsgestaltung vom ursprünglichen
Gartenplan vom 20. Juli 1972 abweiche.

5.2 Was der
Beschwerdeführer (wie auch der Mitbeteiligte 1) hiergegen vorbringen,
vermag nicht zu überzeugen:

5.2.1
Unwesentlich ist nach Massgabe des Ausgeführten zunächst, ob der Wohnblock "A3"
des Beschwerdeführers schon im Jahr 1976/1977 gestützt auf die Regelbauweise
hätte bewilligt werden können. Massgeblich ist allein, dass der Wohnblock "A3"
nicht gestützt auf die Regelbauweise bewilligt wurde – sondern als Teil einer
Arealüberbauung. Diese wurde in Bezug auf die notwendigen Freiflächen und die
gestalterischen Qualitäten ungeachtet der etappenweisen Erstellung immerfort
gesamthaft betrachtet, weshalb die Arealüberbauungsreserve in den
Baubewilligungen sämtlicher Etappen statuiert bzw. wiederholt wurden. Dabei
wurde stets auf das ursprüngliche Gesamtkonzept der Gartenanlage (Plan vom 20. Juli
1972; Bewilligung vom 8. August 1972) verwiesen. Der Zweck dieser
Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu
wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise rechtfertigten. Wenngleich vom
Gesamtkonzept zwar in Bezug auf die Anzahl Wohnblöcke und die Gebäudegrundflächen
bei den Wohnblöcken "A" und "C" abgewichen wurde,
ändert dies nichts am Umstand, dass die Freiflächen sowie die gestalterischen
Erfordernisse im Bewilligungsprozess der einzelnen Etappen geprüft und jeweils
als arealüberbauungswürdig bzw. als gegeben erachtet wurden. Die seinerzeitigen
Überlegungen, welche in die etappenweise erteilten Baubewilligungen mündeten,
lassen sich heute selbstredend nicht mehr im Einzelnen eruieren. Diese
gesamthafte Betrachtungsweise wurde mit den statuierten
Arealüberbauungsreversen festgehalten und vor Veränderungen bewahrt. Das damals
als bewilligungsfähige Einheit erachtete Gesamtbild zu erhalten, erfordert die
Beibehaltung der Arealüberbauungsreverse. Ob die Arealüberbauung aus heutiger
Sicht den Anforderungen an eine Arealüberbauung genügt, kann entgegen act. …
offenbleiben.

5.2.2
Gegenstand des Rekursverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war
oder nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen (Bertschi,
Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 45). Eine Überführung des
Baubestandes auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 020 (Wohnblöcke "B"),
021 (Wohnblock "C") und 017 (Wohnblöcke "D") in
eine Arealüberbauung nach neuem Recht, unter "Entlassung" der Wohnblöcke "A"
aus der Arealüberbauung, hatte die Vorinstanz bereits mangels
Streitgegenständlichkeit (siehe vorne E. 3.1 Abs. 1) nicht zu prüfen,
weshalb entgegen act. … auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 9
der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) des Beschwerdeführers
vorliegt. Ob eine solche Überführung allenfalls möglich wäre, ist daher von
vornherein nicht von Relevanz. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ergäbe
sich die Zulässigkeit einer solchen "Reduktion" einer altrechtlichen
Arealüberbauung nicht – auch nicht sinngemäss – aus einem Entscheid des
Verwaltungsgerichts vom 3. März 2022 (VB.2021.00578, E. 4.1). Erfüllt
eine altrechtliche Gesamtüberbauung (unzutreffend act. …: "die
Überbauung resp. die verbleibenden Bauten") alle Voraussetzungen für eine
Arealüberbauung nach geltendem Recht, können die geltenden Nebenbestimmungen
durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht ersetzt werden (VGr, 5. Dezember
2007, VB.2006.00380, E. 4.1). Ohnehin verkennt der Beschwerdeführer, dass
eine solche Reduktion des Altbestandes jedenfalls ein entsprechendes Gesuch
aller hiervon betroffenen Eigentümer voraussetzen würde. Es ist nicht Aufgabe
einer Baubehörde, einem "austretungswilligen" Eigentümer eines
Grundstücks innerhalb einer altrechtlichen Arealüberbauung zu seinem Ziel zu
verhelfen, indem sie zur Sicherung eines neurechtlich arealüberbauungswürdigen
Restbestandes über die Grundstücke anderer Eigentümer innerhalb der
altrechtlichen Arealüberbauung ohne deren Gesuche und Mitwirkung Anordnungen
trifft.

5.2.3
In Bezug auf das raumplanerische Ziel der baulichen Verdichtung respektive
den Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]; SR 700) kann in
Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG
schliesslich auf die entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen
werden.

5.3 Zusammenfassend
besteht kein Raum für die Streichung von altrechtlichen
Arealüberbauungsreversen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 016 des
Beschwerdeführers. Der beschwerdeführerische Eventualantrag vermag daher nicht durchzudringen.

6. 

Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten
wird.

7.
 

Ausgangsgemäss sind die
Verfahrenskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu
verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine
angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).

Demgemäss
erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr. 1'705.--     Zustellkosten,

Fr. 5'705.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

       b)    die Mitbeteiligten;

c)    das Baurekursgericht.