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**Case Identifier:** b43d4cc7-6f0d-5031-a869-d4126e1b14de
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-22
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 22.01.2013 R 2012 92
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2012-92_2013-01-22.pdf

## Full Text

R 12 92

4. Kammer 

URTEIL
vom 22. Januar 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Enteignungsrecht und –Entschädigung

1. a) Die seit 2006 im alleinigen Eigentum von … stehenden Parzellen 1039, 3590 

und 3591 im Gebiet … des Dorfes … waren ab Einführung des ersten 

Baugesetzes im Jahr 1968 der Grünzone zugeteilt. Am 27. März 1977 wurde 

eine neue Zonenplanung verabschiedet, gemäss welcher die erwähnten 

Grundstücke der „Grünzone und Zone für öffentliche Bauten und Anlagen“ 

gemäss Art. 46 des damals geltenden Baugesetzes (BG) zugewiesen wurden. 

Auf Anordnung der Regierung wurde der erwähnte Art. 46 BG in der 

Volksabstimmung vom 23. April 1978 dahin abgeändert, dass die Grünzone 

weggelassen wurde. Der neue Art. 46 BG 1978 wurde durch die Regierung am 

12. Juni 1978 genehmigt. Mit regierungsrätlichen Genehmigungen vom 5. Juli 

1982, vom 12. März 1990 und zuletzt vom 27. April 1999 wurde dieser Art. 46 

betreffend ZöBA im kommunalen Baugesetz sodann noch mehrfach bestätigt. 

Mit Schreiben vom 18. April 2012 teilte die Gemeinde … … mit, sie 

beabsichtige die drei Parzellen 1039, 3590 und 3591 samt Haus zum 

Gesamtwert von Fr. 332‘604.-- (2‘367 m2 zu Fr. 12.--/m2 = Fr. 28‘404.— plus 

Zeitwert Wohnhaus gemäss amtlicher Schätzung vom 6. Oktober 2011 von Fr. 

304‘200.—) zu übernehmen. 

b) Nach einer erfolglosen Einigungssitzung vom 2. Mai 2012 stellte … am 3. Mai 

2012 unter Verweis auf die nun 34-jährige Zugehörigkeit zur Zone für öffentliche 

Bauten und Anlagen (ZöBA) ohne entsprechende Verwendung durch die 

Gemeinde beim Gemeindevorstand den Antrag, ihre Parzellen von der ZöBA 

neu der benachbarten Wohnzone B gemäss Art. 47 BG zuzuteilen.

c) Mit Entscheid vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 4. Juni 2012, beschloss der 

Gemeindevorstand, auf den Zuteilungsantrag nicht einzutreten (Ziff. 1) und das 

Gesuch auf Einleitung eines entsprechenden Zonenplanänderungsverfahrens 

abzuweisen (Ziff. 2).

d) Dagegen erhob … am 20. Juni 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht 

mit den Anträgen auf Aufhebung und Anweisung des Gemeindevorstandes, das 

partielle Zonenplanverfahren zur beantragten Umzonung ihrer Parzellen 

gemäss Art. 47 ff. des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) bzw. 12 ff. 

der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO) einzuleiten und 

durchzuführen, evtl. alles nur bezüglich Parzelle 3591 (vgl. dazu 

Parallelverfahren R 12 52, siehe dort).

e) Die Gemeinde … reichte ihrerseits am 10. Mai 2012 bei der 

Enteignungskommission VI ein Gesuch um Durchführung des 

Schätzungsverfahrens ein mit dem Antrag, das Grundbuchamt … sei 

anzuweisen, die Parzelle 3591 mit dem darauf bestehenden Wohnhaus und die 

Parzelle 1039 und 3590 im Grundbuch ins Eigentum der Gemeinde zu 

übertragen unter gleichzeitiger Festsetzung einer Entschädigung von maximal 

Fr. 12.—/m2 für den Boden und zusätzlich für das Haus von Fr. 320‘000.—. 

Nach entsprechendem Verfahren erliess die zuständige 

Enteignungskommission am 20. Juni/12. Juli 2012 folgenden Entscheid:

„Die Entschädigung für die Übernahme der Parzelle Nr. 1039 mit einer Fläche 
von 223 m2 und der Parzelle Nr. 3590 mit einer Fläche von 1113 m2 wird auf Fr. 
12.00/m2 festgelegt. Die Übernahmeentschädigung für die Parzelle Nr. 3591 mit 
dem Ferienhaus Vers. Nr. 903 wird auf Fr. 364‘572.00 festgelegt. Der 
Gesuchgegnerin wird eine Inkonvenienzentschädigung von Fr. 5‘000.-- 
zugesprochen.“ Total wurden somit Fr. 385‘604.-- zugesprochen mit Verzinsung 
ab Rechtskraft des Entscheides mit 5%. 

2. Dagegen erhob … am 7. September 2012 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht mit den Anträgen auf Aufhebung, evtl. Rückweisung der 

Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen. Der 

angefochtene Entscheid bejahe das Enteignungsrecht der Gemeinde und setze 

eine Enteignungsentschädigung für die ihr gehörenden Grundstücke 1039, 

3590 und 3591 fest, sodass bei Rechtskraft des Entscheides und 

entsprechendem Zahlungsnachweis ein Rechtsgrundausweis für den Eintrag 

des Eigentumserwerbs im Grundbuch gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. b der 

Grundbuchverordnung (GBV) vorhanden wäre. Sie bestreite in erster Linie 

selber das Enteignungsrecht der Gemeinde und erst in zweiter Linie die Höhe 

der festgelegten Entschädigung. Zunächst sei festzuhalten, dass das 

Enteignungsrecht nie rechtsgültig entstanden sei. Weder im Rahmen der 

Urnenvorlage vom 27. März 1977 noch der anschliessenden Prüfung durch die 

Regierung sei geklärt worden, ob eine Enteignung der drei nun ihr gehörenden 

Grundstücke durch ein konkretes öffentliches Interesse gerechtfertigt und ob 

die Enteignung überhaupt geeignet, erforderlich und zumutbar gewesen sei. Die 

Enteignungskommission VI schreibe im angefochtenen Entscheid gestützt auf 

Art. 97 Abs. 1 KRG, sie dürfe diese Prüfung nicht vornehmen, weil sie stets 

dem vorgelagerten Entscheid über die Erteilung des Enteignungsrechts 

vorbehalten sei. Im vorliegenden Fall sei aber die Prüfung im 

Zonenplanänderungsverfahren offensichtlich unterblieben, sodass die 

Kommission als staatliche Institution nach Art. 5 und 36 der Bundesverfassung 

(BV) verpflichtet gewesen wäre, diese Prüfung vorfrageweise vorzunehmen. 

Wenn dies nicht zugelassen werde, werde bei ZöBA-Grundstücken dem 

Enteigneten de facto der gerichtliche Schutz abgeschnitten und Art. 29a BV und 

Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) verletzt. Überdies 

sei die Inanspruchnahme privaten Eigentums nach bundesgerichtlicher Praxis 

für zukünftige öffentliche Zwecke nur gestattet, wenn der künftige Bedarf schon 

aktuell mit Bestimmtheit bezeichnet werden könne und das Vorhaben über kurz 

oder lang für die Umsetzung des öffentlichen Interesses notwendig sei. 

Vorliegend sei aber weder der künftige Bedarf schon im Jahr 1978 mit 

Bestimmtheit bezeichnet noch über kurz oder lang umgesetzt worden, sodass 

ein entsprechendes Enteignungsrecht nie gültig entstanden sein könne. Wenn 

die Gemeinde 2012 dieses Recht in Anspruch nehmen wolle, müsse dieses 

heute überprüft werden. Konkret würde das private Interesse der 

Beschwerdeführerin auf Eigentum die drei durch die Gemeinde angerufenen 

öffentlichen Interessen (sämtliche Anlässe wie Zirkus, Schwingfeste, Musikfeste 

usw., Parkplatznot und Bau eines neuen Kindergartens) bei weitem 

überwiegen, was durch Ersatzbauten der Gemeinde wie das Sportzentrum, 

Feuerwehrmagazin, Verkäufe von Liegenschaften durch die Gemeinde usw. 

sowie durch Zeugeneinvernahmen von Nachbarn bezüglich tatsächliche 

heutige Verwendung der Ballonwiese belegt werden könne. Wenn ein 

Enteignungsrecht der Gemeinde mit der ZöBA-Zuweisung im Jahr 1978 

entstanden sein sollte, dann wäre dieses nach allgemein geltenden rechtlichen 

Grundsätzen nach 34 Jahren sicher verjährt; denn die üblichen 

Verjährungsfristen würden entweder 5 bis höchstens 10 Jahre betragen. Wenn 

das Enteignungsrecht durch das Gericht bestätigt werden sollte, sei die 

Angelegenheit zur Erhöhung der Enteignungsentschädigung gemäss amtlicher 

Schätzung vom 6. Oktober 2011 (allein Parzelle 3591 mit Ferienhaus inkl. 

Boden Fr. 524‘0000.-- geschätzt), welche durchaus dafür als massgebend zu 

betrachten sei, zurückzuweisen. 

3. Mit Vernehmlassung vom 27. September 2012 stellte die 

Enteignungskommission VI dem Gericht die Verfahrensakten unter Verweis auf 

die Begründung im angefochtenen Entscheid zu. 

4. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Grundstücke des 

Vaters der Beschwerdeführerin bzw. heute der Beschwerdeführerin selber 

hätten nie einer Bauzone zugehört, denn die seien bereits im Jahr 1968 der 

kommunalen Grünzone zugewiesen worden und seither bei allen 

nachfolgenden Ortsplanungsrevisionen in den Jahren 1978, 1988, 1993, 

1997/98, 2002/2003 und zuletzt im Jahre 2010 immer in der ZöBA belassen 

worden, ohne dass diese Zuweisung irgendwie beanstandet worden wäre. 

Dabei habe die Regierung als Genehmigungsinstanz jedes Mal von Amtes 

wegen prüfen müssen, ob diese Zuweisung bzw. Bestätigung der Zuweisung 

zur ZöBA gerechtfertigt gewesen wäre oder nicht. Für die jeweiligen Eigentümer 

hätte dabei auch die Möglichkeit bestanden, diese Zuweisung in Frage zu 

stellen und zu beanstanden, was sie jedoch nie gemacht hätten, weshalb sie 

dies sich nun anrechnen lassen müssten. Die bundesgerichtlichen 

Voraussetzungen für die Ausscheidung einer ZöBA seien bei der sogenannten 

Ballonwiese sowohl 1978 erfüllt gewesen und auch noch heute voll gegeben. 

Es handle sich nämlich dabei um die noch einzige ebene Fläche, welche sie zur 

Durchführung von öffentlichen Anlässen zur Verfügung habe. Aus dem 

Überbauungsstand vom 20. Mai 2012 gehe zudem hervor, dass von der 

Gesamtfläche der ZöBA von 17.2 ha bereits 14.83 ha verbaut worden seien und 

lediglich noch 2,34 ha zur Verfügung stehen würden. Diese bestünden aus der 

Ballonwiese, dem ZöBA-Streifen entlang der ehemaligen Kantonsstrasse in … 

auf der ehemaligen Skiwiese (sehr steiles Gelände), den zwei kleinen Parzellen 

hinter der Abwasserreinigungsanlage (ARA) sowie der Wiese hinter der Kirche, 

die freigehalten werden müsse. Faktisch bleibe es somit bei der unbedingt 

notwendigen Ballonwiese samt den drei Parzellen der Beschwerdeführerin. 

Aber auch insgesamt würden zu wenig Baulandreserven zur Verfügung stehen 

(Bauzonen noch 7.4 ha, Gewerbezone vollständig überbaut, ZöBA 

weitestgehend überbaut). Die entsprechende Nutzung der Ballonwiese habe sie 

für Anlässe, Parkplätze und Kindergarten nachgewiesen. Eine Verjährung 

könne nicht eingetreten sein, nachdem Art. 97 KRG eine solche gar nicht 

vorsehe und die letzte bestätigende Zuweisung erst noch vor zwei Jahren 

erfolgt sei. Die Verjährungsfrist nach Art. 99 Abs. 3 KRG beziehe sich nur auf 

Entschädigungsanprüche des  Grundeigentümers aus materieller Enteignung. 

Die Vorinstanz habe die Enteignungsentschädigung korrekt festgelegt und 

insbesondere den Wert des Bodens der überbauten Parzelle von den amtlich 

geschätzten Fr. 213.—/m2 auf Fr. 12.—/m2 festgelegt.

5. Die Beschwerdeführerin legte in ihrer Replik noch dar, Beschwerdegegenstand 
bilde nicht die Zuteilung gemäss Zonenplan, sondern die nach Art. 36 BV 

unbedingt erforderliche Erteilung des Enteignungsrechtes an die Gemeinde, 

damit sie zur tatsächlichen Enteignung schreiten könne. Diese sei vorliegend 

eben nie erfolgt. Auch in den durch die Gemeinde zitierten Entscheide zur 

ZöBA unterstreiche das Bundesgericht, dass Voraussetzung für eine solche 

Zuweisung sei, dass das Gemeinwesen das öffentliche Interesse mit der 

grösstmöglichen Genauigkeit angebe und dass die Errichtung der öffentlichen 

Baute bzw. Anlage mit einiger Sicherheit zu erwarten sei (BGE 114 Ia 335). Der 

behauptete Bedarf nach ZöBA-Land könne nicht gegeben sein, nachdem die 

Gemeinde im Jahr 2002 eine ganze Serie von Grundstücken zum Verkauf 

angeboten habe, die sich dafür aber bestens geeignet hätten. Auf jeden Fall 

werde immer noch wie beim Plädoyer vor der Enteignungskommission kein 

konkreter Verwendungszweck für die drei Parzellen der Beschwerdeführerin 

angegeben. Im Protokoll „Aus der Ratsstube“ des Gemeindevorstandes vom 

11. Mai 2012 werde diesbezüglich ausgeführt, die Übernahme der drei 

Parzellen erfolge unabhängig von einer möglichen Realisierung eines 

Kindergartenneubaus. Bei nie erfolgter Abwägung der öffentlichen gegen die 

privaten Interessen für das Enteignungsrecht könne auch keine Rolle spielen, 

dass sie und ihre Vorgänger nie die Zuteilung gemäss den jeweiligen 

Zonenplänen angefochten hätten. Eine Verjährung trete auch nach 

bündnerischem Recht ein, dies vor allem wenn die Zuweisung zur ZöBA 34 

Jahre gedauert habe und sicher nicht so lange durch das erforderliche aktuelle 

öffentliche Interesse gerechtfertigt werden könne.

6. In ihrer Duplik ergänzte die Gemeinde noch, nach vorgehendem und auch 

heutigem bündnerischen Recht erfolge die Erteilung des Enteignungsrechtes 

mit der Zuweisung zur ZöBA, weshalb die Überprüfung nach Art. 36 BV, wenn 

überhaupt, in jenem Zeitpunkt hätte erfolgen sollen. Das vorliegende Verfahren 

bezwecke einzig die Festlegung der Enteignungsentschädigung. Die Gemeinde 

nimmt überdies einzeln (vgl. Seite 3) zu den im Jahre 2002 zum Verkauf 

angebotenen Grundstücken Stellung, welche allesamt aus verschiedenen 

Gründen und nach Erstellung von Alternativgebäuden wie das 

Feuerwehrmagazin eingangs Dorf Richtung … für eine Verwendung für 

öffentliche Bauten und Anlagen, insbesondere als Kindergarten im unteren Teil 

des Dorfes, ungeeignet gewesen und deshalb veräussert worden seien. Die 

ebene Fläche der Ballonwiese an zentraler Lage zwischen den beiden 

Fraktionen … und … sei auch in Zukunft die beste Lösung für die Durchführung 

von öffentlichen Anlässen - welcher Art auch immer - und ebenso der beste 

Standort für ein neu zu erstellendes Kindergartengebäude. Inakzeptabel sei 

auch der Vorschlag der Beschwerdeführerin, den heutigen Zustand 

beizubehalten.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist im vorliegenden Verfahren der Entscheid der 

Enteignungskommission (Beschwerdegegnerin 1) vom 20. Juni/12. Juli 2012, 

worin der Beschwerdeführerin (bisher Eigentümerin der Parzellen 3591, 3590 

und 1039, die allesamt seit 1978 der ZöBA zugewiesen sind) – auf Gesuch der 

Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) um Durchführung eines 

Schätzungsverfahrens für die Übernahme der betreffenden Parzellen in ihr 

Eigentum eine Entschädigungssumme von total Fr. 385‘604.-- inkl. Fr. 5‘000.-- 

Inkonvenienzentschädigung nebst Verzinsung zu 5% ab Rechtskraft dieses 

Entscheides - zugesprochen wurde. Beschwerdegegenstand bilden dabei die 

Fragen, ob der Beschwerdegegnerin 2 zu Recht die Ausübung des 

Enteignungsrechtes zugebilligt wurde und die Ermittlung der Höhe der 

festgelegten Übernahmeentschädigung rechtens war.

2. a) In Art. 8 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes (BG) vom 13. Juni 2010, von der 

Regierung genehmigt am 18. Januar 2011, wird für die Regelung und Geltung 

u.a. der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) auf die Vorschriften 

des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG), in Kraft seit dem 1. November 

2005, verwiesen. Laut Art. 28 KRG ist die ZöBA für öffentliche oder öffentlichen 

Interessen dienende Bauten und Anlagen bestimmt. Untergeordnete private 

Nutzungen sind zulässig, wenn sie mit zonenkonformen Bauten baulich 

verbunden sind (Abs. 1). Bestehende Bauten und Anlagen, die dem 

Zonenzweck widersprechen, dürfen nur unterhalten werden (Abs. 2). Die Zone 

kann unterteilt werden in Zone für öffentliche Bauten und Zone für öffentliche 

Anlagen (Abs. 3). In Art. 97 KRG wird unter dem Titel „Formelle Enteignung“ 

was folgt bestimmt (Abs. 1): Mit der Genehmigung der Grundordnung ist der 

Gemeinde das Enteignungsrecht erteilt für die darin festgesetzten Zonen für 

öffentliche Bauten und Anlagen (Ziff. 1); Flächen oder Flächenteile in anderen 

Bauzonen für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienenden Bauten und 

Anlagen (Ziff. 2); projektierten und für die Enteignung vorgesehenen Strassen 

und Wege (Ziff. 3). Weiter legt Art. 97 KRG fest: Will die Gemeinde oder eine 

von ihr ermächtigte Trägerschaft das Enteignungsrecht ausüben, teilt sie dies 

den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern unter 

Bekanntgabe der beanspruchten Rechte und der angebotenen Entschädigung 

schriftlich mit. In gleicher Weise können auch die Betroffenen durch schriftliche 

Bekanntgabe ihres Angebotes von der Gemeinde die Ausübung des 

Enteignungsrechtes verlangen (Abs. 3). Können sich die Parteien über die 

Höhe der Entschädigung nicht einigen, kann jede Partei bei der zuständigen 

Enteignungskommission die Durchführung des Schätzungsverfahrens 

verlangen. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der kantonalen 

Enteignungsgesetzgebung (Abs. 4). In Art. 98 KRG wird unter dem Titel 

„materielle Enteignung“ zusätzlich stipuliert: Führen Planungen zu 

Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen (materielle 

Enteignung), haben die Betroffenen einen Anspruch auf volle Entschädigung 

(Abs. 1). Entschädigungspflichtig ist das Gemeinwesen, welches die 

Eigentumsbeschränkung beschlossen hat oder gemäss Zuständigkeitsordnung 

hätte beschliessen müssen (Abs. 2). Bestreitet das Gemeinwesen die 

Entschädigungspflicht oder können sich die Parteien über die Höhe der 

Entschädigung nicht einigen, kann das Entschädigungsbegehren nach den 

Bestimmungen der kantonalen Enteignungsgesetzgebung bei der zuständigen 

Enteignungskommission geltend gemacht werden (Abs. 4). Beträgt die zu 

leistende Entschädigung mehr als zwei Drittel des Wertes, der für das 

Grundstück im Falle einer formellen Enteignung bezahlt werden müsste, 

können beide Parteien die formelle Enteignung verlangen (Abs. 5). Im Lichte 

dieser Vorgaben gilt es hiernach über die Rechtmässigkeit des Vorgehens der 

Vorinstanzen (Beschwerdegegnerinnen) sowie die Angemessenheit der 

zugesprochenen Übernahme- bzw. Enteignungsentschädigungen für die 

Parzellen 3591 (bereits mit einem Ferienhaus überbaut und einer 

Grundstücksfläche von 1031 m2), 3590 (unüberbaut im Halte von 1‘113 m2) und 

1039 (unüberbauter Parzellenstreifen  im Halte von 223 m2) abschliessend zu 

entscheiden.

b) Die zentrale Rechtsfrage ist hier, in welchem Zeitpunkt nach vorherigem und 

nach heutigem bündnerischen Recht das Enteignungsrecht für die Übernahme 

des privaten Eigentums durch die öffentliche Hand zum Zwecke der 

Realisierung der nach ZöBA vorgesehenen Bauten und Anlagen entsteht bzw. 

gegeben ist. Die Beschwerdeführerin verlangt gestützt auf Art. 36 BV, dass alle 

dort erwähnten Voraussetzungen für die Einschränkung von Grundrechten und 

insbesondere eine klare gesetzlichen Grundlage sowie das ausgewiesene 

öffentliche Interesse erfüllt sein müssten. Bereits in Art. 27 Abs. 4 des alten 

Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (aKRG; gültig bis 31. 

Oktober 2005) hiess es ausdrücklich: “Ist der Zonenplan genehmigt, können die 

betroffenen Grundeigentümer durch schriftliche Bekanntgabe ihres Angebots 

die Übertragung des Eigentums an die Gemeinde verlangen. Der Gemeinde 

steht das gleiche Recht zu. Kommt keine Einigung zustande, so kann jede 

Partei bei der zuständigen Enteignungskommission die Durchführung des 

Schätzungsverfahrens verlangen.“ Somit war schon damals die Erteilung des 

Enteignungsrechts (im Zuge der ZöBA-Zuteilung) mit der Genehmigung durch 

die Regierung implizit vorausgesetzt bzw. enthalten (vgl. dazu auch VGE 

237/93 = PVG 1993 Nr. 52 und VGE 288/98, alle die hier interessierende 

Gemeinde betreffend). Mit der Totalrevision 2005 wurde im neuen 

Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; gültig ab 1. 

November 2005) die Erteilung des Enteignungsrechtes ausdrücklich in den Art. 

28 und 97 KRG so geregelt, dass mit der Genehmigung der Grundordnung der 

Gemeinde dieses Recht als erteilt gilt, insbesondere auch für die darin 

festgesetzten Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA; zu Art. 97 Abs. 

1 Ziff. 1 KRG vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat; Heft Nr. 

3/2004-2005, S. 310-311). Die durch Art. 36 BV geforderte gesetzliche 

Grundlage für die direkte Erteilung des Enteignungsrechts für die ZöBA war 

folglich sowohl nach altem und als auch neuem KRG vorhanden. Im Übrigen ist 

davon auszugehen, dass das Vorliegen eines dafür nötigen überwiegenden 

öffentlichen Interesses an sich schon anlässlich der regierungsrätlichen 

Genehmigung zu prüfen war bzw. dessen Fehlen im Zuge des dort möglichen 

Planungsbeschwerdeverfahrens nach Art. 101 KRG und anschliessend noch 

mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

anzufechten gewesen wäre. Vorliegend stammt die ZöBA-Zuweisung der 

Parzellen 3591, 3591 und 1039 aus den 70-Jahren und sie wurde danach 

immer wieder (1988, 1993, 1997/1998, 2002/2003) und zuletzt sogar nochmals 

mit der generellen Revision des kommunalen Baugesetzes im Jahre 2010/2011 

ausdrücklich bestätigt. Aufgrund dieses Ereignisablaufes wurde das 

entsprechende Enteignungsrecht aber ebenfalls immer wieder von Neuem 

rechtskräftig bestätigt. Dass dafür ein öffentliches Interesse offensichtlich nicht 

vorhanden wäre, wie dies die Beschwerdeführerin mit Nachdruck behauptet, 

trifft gemäss den konkreten Angaben der Gemeinde bis heute aber eindeutig 

und nachweislich nicht zu. Deshalb erübrigen sich im konkreten Fall auch 

Zeugenaussagen von Nachbarn zur Bestätigung der Nichtverwendung der 

Ballonwiese zu öffentlichen Anlässen und Zwecken. Neu lässt Art. 28 KRG 

sogar untergeordnete private Verwendungen zu, was eine Ausweitung der 

Möglichkeiten für eine Enteignung bedeutet. Eine Verjährung der ZöBA-

Zuweisung, welche rechtlich ohnehin fragwürdig erscheint, ist vorliegend 

klarerweise nicht anzunehmen, weil die letzte Bestätigung (2010/2011) erst vor 

zwei Jahren ohne irgendwelche Beanstandungen oder Anfechtung seitens der 

Beschwerdeführerin erfolgt ist. Demnach ist die Vorinstanz aber zu Recht auf 

den Aspekt der Ausübung des Enteignungsrechtes an sich nicht mehr 

eingegangen. Der in erster Linie gestellte Hauptantrag der Beschwerdeführerin 

(Aberkennung des Enteignungsrechts) erweist sich damit als unbegründet, was 

zur Abweisung der Beschwerde in diesem Punkt führt.

3. a) Zu klären und zu entscheiden bleibt damit noch die Rechtmässigkeit der 

ermittelten Entschädigungshöhe für die behördliche Übernahme der allesamt 

(seit 1978) der ZöBA zugeteilten Parzellen 3591, 3590 und 1039 im Halte von 

zusammen 2367 m2. Zur Bewertung der genannten Grundstücke ist 

festzuhalten, dass der hier eingesetzte Ausgangswert von Fr. 12.-- pro 

Quadratmeter (m2) für landwirtschaftlichen Boden bzw. Nichtbauland 

grundsätzlich als an der oberen Grenze liegend zu betrachten und somit zu 

bestätigen ist. Die Berechnung der Entschädigungen für die Parzellen 3590 

(1‘113 m2 x Fr. 12.--/m2 = Fr. 13‘356.--) und 1039 (223 m2 x Fr. 12.--/m2 = Fr. 

2‘676.--) sind demnach korrekt erfolgt und nicht zu beanstanden. Der 

Schätzungswert des auf Parzelle 3591 stehenden Ferienhauses mit der 

Versicherungsnummer Nr. 903 ist durch die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 

1) hingegen aufgrund des Realwertes mit Fr. 364‘572.-- festgelegt worden, was 

grundsätzlich als fraglich erscheint. Zu entschädigen ist nämlich der 

Verkaufswert im Zeitpunkt der Übernahme des Grundstückes, d.h. im letzten 

Sommer, wozu die vorliegende amtliche Schätzung vom 6. Oktober 2011 

bestens geeignet ist. Die Beschwerdeführerin verlangt ausdrücklich, dass die 

bereits mit einem Ferienhaus überbaute Parzelle 3591 im Umfang von 1031 m2 

zum Verkehrswert gemäss amtlicher Schätzung für Bauland zu entschädigen 

sei, was gesamthaft für Haus und Boden nach dem Verkehrswert einen Betrag 

von Fr. 524‘000.-- ergeben würde. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) 

wendet diesbezüglich jedoch zu Recht ein, dass die Schätzung der ganzen 

Parzelle 3591 als Bauland zum Verkehrswert der langjährigen Zoneneinteilung 

als ZöBA widerspräche und somit nicht zulässig sein könne. Für die 

Berechnung der Bodenfläche einer teils bereits überbauten, aber noch immer 

nicht einer eigentlichen Bauzone zugeteilten Parzelle ist die Praxis des 

Verwaltungsgerichts im Zusammenhang mit der Ermittlung der früheren 

Kulturlandverminderungsabgabe anwendbar (vgl. PVG 1996 Nr. 53, 2000 Nr. 

75, 1989 Nr. 59, 1978 Nr. 76). Konkret ist das Verwaltungsgericht in solchen 

Fällen stets davon ausgegangen, dass zu jedem normalen Einfamilienhaus (wie 

hier von ca. 113 m2; inkl. Garage) unabhängig von der Zoneneinteilung eine 

Landfläche von 500-600 m2 als Untergrund und Umschwung gehört. Das 

entsprechende Vorgartenland ist ebenfalls als der Landwirtschaft entzogene 

Bodenfläche (faktisches Bauland) zu bewerten und somit auch zu einem 

entsprechend höheren Bodenwert abzugelten (statt vieler: PVG 1992 Nr. 21, 

VGU A 2002 27 E. 3b, A 2001 33 E. 3b, A 1999 85 E. 3, A 1999 74 E. 2a, A 

1999 89 E. 2a, A 2000 107 E. 3).

b) Die Übernahme dieser Berechnungspraxis erscheint auch vorliegend als 

gerechtfertigt, was bedeutet, dass nicht unbesehen auf den Verkehrswert von 

Fr. 524‘000.-- gemäss amtlicher Schätzung vom 6. Oktober 2011 für die ganze 

Parzelle 3591 im Umfang von 1031 m2 abgestellt werden kann. Bei der Parzelle 

3591 (Einfamilienhaus plus Umschwung) ist nach dieser Praxis nur von einer 

Bodenfläche von 550 m2 zum höheren Landwert von Fr. 213.--/m2 auszugehen 

und die Restfläche von 481 m2 (1031 m2 – 550 m2) mit Fr. 12.--/m2 zu 

bewerten. Umgerechnet ergibt sich für die Restfläche danach eine 

Verminderung des Bodenwertes von Fr. 96‘681.-- (481 m2 x Fr. 201.--/m2), 

welche vom amtlich zuletzt geschätzten Gesamtverkehrswert von Fr. 524‘000.-- 

noch in Abzug gebracht werden muss. Der entschädigungspflichtige 

Gesamtvergütungsbetrag für die Parzelle 3591 beträgt bei Anwendung dieser 

„Umschwungs-/Vorgartenpraxis“ korrekt Fr. 427‘319.-- (Fr. 524‘000.-- minus Fr. 

96‘681.--). Im Umfang des daraus resultierenden Differenzbetrages von Fr. 

62‘747.-- (Fr. 427‘319.-- minus bereits behördlich anerkannter 

Übernahmeentschädigung von Fr. 364‘572.-- für Parzelle 3591 mit älterem 

Ferienhaus) ist das Begehren der Beschwerdeführerin um Erhöhung der 

Enteignungsentschädigung daher berechtigt und ihre Beschwerde folgerichtig 

teilweise gutzuheissen. 

Im Übrigen gibt es an den Berechnungen der Vorinstanz für die 

Entschädigungen der beiden unüberbauten und seit 34 Jahren rechtskräftig in 

der ZöBA gelegenen Parzellen 3590 und 1039 (1‘113 m2 und 223 m2 à jeweils 

Fr. 12.--/m2 als Entschädigung) jedoch nichts auszusetzen.  

4. a) Der angefochtene Entscheid der Enteignungskommission 

(Beschwerdegegnerin 1) vom 20. Juni/12. Juli 2012 erweist sich demnach nicht 

in jeder Beziehung als rechtens, was zu seiner partiellen Aufhebung im Sinne 

der Erwägungen (Erhöhung der Entschädigung für Parzelle 3591 auf letztlich 

Fr. 427‘319.--) führt. Insofern ist die Beschwerde vom 7. September 2012 

teilweise gutzuheissen. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde (bezüglich 

Enteignungsberechtigung und Entschädigung für die Parzellen 3590 und 1039 

sowie der Inkonvenienzentschädigung) hingegen als unbegründet und ist 

abzuweisen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) zu 2/3 der 

Beschwerdeführerin und zu 1/3 der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) 

aufzuerlegen. Die Gemeinde hat die anwaltlich vertretene und zum Teil 

obsiegende Beschwerdeführerin zudem laut Art. 78 Abs. 1 VRG 

aussergerichtlich noch angemessen zu entschädigen. Eine aussergerichtliche 

Entschädigung steht den Beschwerdegegnerinnen nach Art. 78 Abs. 2 VRG 

nicht zu, da sie lediglich – soweit überhaupt - in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegten.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die 

Enteignungsentschädigung für die Parzelle 3591 auf insgesamt Fr. 427‘319.-- 

festgelegt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 352.--

zusammen Fr. 3‘352.--

gehen zu 2/3 zulasten von … und zu 1/3 zulasten der Gemeinde und sind innert 

30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich hat die Gemeinde … reduziert mit insgesamt Fr. 2‘000.-- (inkl. 

MWST) zu entschädigen.

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 12. Juli 2013 

abgewiesen (1C_251/2013).