# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 35f2cda2-657a-563c-ac12-8173f932fe8f
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 03.09.2020 120 2020 15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2020-15_2020-09-03.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3011 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2020/15

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 3. September 2020

in der Beschwerdesache zwischen

Eigentümer der Abluftanlage C.________

Beschwerdeführende 1 - 11

alle per Adresse Herrn O.________ 

Herrn O.________
Beschwerdeführer 12

Frau P.________
Beschwerdeführerin 13

beide per Adresse Herrn O.________, 

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Oberhofen, Gemeindeverwaltung, Schoren 1,
Postfach 59, 3653 Oberhofen am Thunersee

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Oberhofen vom 25. März 2020 
(Geschäftsnummer 2013-53; Lärm Lüftungsanlage)

I. Sachverhalt

1. Frau B.________ und Herr D.________ (nachfolgend Anzeigende) wohnen im 
Dachgeschoss des neu erstellten Mehrfamilienhauses an der Q.________strasse x.________ auf 
der Parzelle Oberhofen am Thunersee Gbbl. Nr. R.________. Die Parzelle Nr. x.________ grenzt 
südseitig an die Terrassensiedlung C.________strasse y - z.________. Mit Schreiben vom 29. 
April 2019 reichten die Anzeigenden bei der Gemeinde eine Lärmklage gegen den Betrieb der 
Lüftungsanlage der Terrassensiedlung C.________strasse y - z.________ ein. Die Gemeinde 
holte bei der Abteilung Immissionsschutz des Amtes für Umwelt und Energie (AUE) einen 
Fachbericht zur Lärmsituation ein. Das AUE führte eine Lärmmessung durch und stellte fest, dass 
am relevanten Immissionsort der Anzeigenden mit einer zeitlichen Betriebseinschränkung der 
jahresdurchschnittliche Planungswert von 45 dB(A) in der Nacht eingehalten sei. Im Sinne der 
Vorsorge erachtete es folgende Lärmschutzmassnahmen als betrieblich möglich und wirtschaftlich 
tragbar:

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"- Der Betrieb der Lüftungsanlagen für die Nasszellen und für die Küchen ist mit einer Zeitschaltuhr von 
6 bis 22 Uhr zu beschränken.

- Die Ausblasrichtung der beiden Dachventilatoren ist um 90° zu drehen, so dass diese vom relevanten 
Immissionsort abgewiesen sind."

Schliesslich hielt die Abteilung Immissionsschutz im Fachbericht vom 20. November 2019 fest, 
nach Umsetzung der erwähnten Massnahmen erfülle die Lüftungsanlage die Anforderungen der 
Lärmschutzverordnung.

2. Die Gemeinde ordnete in der Folge mit Verfügung vom 25. März 2020 Folgendes an:
"1. Die folgenden Massnahmen sind gestützt auf den Fachbericht Immissionsschutz vom 20. November 

2019 umzusetzen:
- Der Betrieb der Lüftungsanlagen für die Nasszellen und für die Küche ist mit einer Zeitschaltuhr 

von 6 bis 22 Uhr zu beschränken.
- Die Ausblasrichtung der beiden Dachventilatoren ist um 90° zu drehen, so dass diese vom 

relevanten Immissionsort abgewiesen sind.
2. Sie werden aufgefordert, die vorgenannten Massnahmen bis spätestens 2 Monate nach Rechtskraft 

dieser Verfügung ordnungsgemäss umzusetzen. Die Umsetzung der Massnahmen ist der 
Gemeindeverwaltung Oberhofen nach Abschluss schriftlich zu bestätigen.

3. Widerhandlungen gegen diese Verfügung sind strafbar nach Art. 50 BauG (Busse bis zu CHF 
40'000.00, in besonders schweren Fällen und bei Rückfall bis zu CHF 100'000.00). (…)."

Gleichzeitig drohte die Gemeinde für den Fall der Nichtbefolgung die Ersatzvornahme an. Die 
Kosten des Baupolizeiverfahrens von Fr. 680.00 auferlegte die Gemeinde den Grundeigentümern 
bzw. der Verwaltung der betroffenen Überbauung. Die Baupolizeiverfügung stellte die Gemeinde 
der A.________ AG, die die Terrassenhäuser der C.________strasse y - z.________ verwaltet, 
sowie den Anzeigenden zu.

3. Gegen diese Verfügung reichte die A.________ AG mit Eingabe vom 16. April 2020 
Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Das Rechtsamt, 
das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den Schriftenwechsel durch, holte bei der 
Vorinstanz die Akten ein und gewährte den Anzeigenden die Möglichkeit, sich am 
Beschwerdeverfahren als Partei zu beteiligten. Von dieser Möglichkeit machten die Anzeigenden 
keinen Gebrauch.

4. In der Stellungnahme vom 13. Mai 2020 bemerkte das AUE ohne einen förmlichen Antrag 
zu stellen, die von der Gemeinde verfügten Lärmschutzmassnahmen seien technisch und 
betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar. Die Gemeinde beantragte in ihrer 
Vernehmlassung vom x.________. Mai 2020 die Abweisung der Beschwerde und die Auferlegung 
der Verfahrenskosten an die Beschwerdeführenden. Im Verlauf des Verfahrens stellt sich heraus, 
dass die strittige Lüftungsanlage nicht im Stockwerkeigentum, sondern scheinbar im Miteigentum 
von mehreren Eigentümerinnen und Eigentümern der Terrassenhäuser C.________strasse 
x.________ steht, welche sich von Gesetzes wegen nicht durch eine Verwaltung vertreten lassen 
können. Mit Instruktionsverfügungen vom 14. Mai 2020 und x.________. Juni 2020 erhielten die 
mutmasslichen Eigentümerinnen und Eigentümer der Lüftungsanlage daher Gelegenheit, die 
Beschwerde zu verbessern, d.h. die Beschwerde eigenhändig zu unterzeichnen oder sich 
anwaltlich vertreten zu lassen. Am 26. Juni 2020 reichten die Beschwerdeführenden eine 
verbesserte Beschwerde ein.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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Auf die Rechtsschriften und die vorhandenen Akten wird, soweit für den Entscheid relevant, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist eine Baupolizeiverfügung der Gemeinde Oberhofen am Thunersee nach 
Art. 45 bis 48 BauG2. Solche Verfügungen können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde 
bei der BVD angefochten werden (Art. 49 Abs. 1 BauG). Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig.

b) Die Baupolizeiverfügung richtet sich an die Eigentümerinnen und Eigentümer der 
Terrassenhäuser C.________strasse y - z.________. Die Beschwerdeführenden 1 bis 13 sind 
Eigentümerinnen oder Eigentümer der Terrassenhäuser C.________strasse x.________. Sie sind 
als Adressaten durch die angefochtene Verfügung betroffen und demzufolge zur 
Beschwerdeführung berechtigt. Ihre Beschwerde haben sie innert der Nachfrist form- und 
fristgerecht eingereicht. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2. Adressaten der Baupolizeiverfügung

a) Art. 46 Abs. 2 BauG nennt als Adressat der Wiederherstellungsverfügung den "jeweiligen" 
Grundeigentümer bzw. Baurechtsinhaber. Damit hat sich der Gesetzgeber für den Störer 
entschieden, dem ausschliessliche Gewalt über das betroffene Grundstück oder die betroffene 
Anlage zukommt, von dem der rechtswidrige Zustand ausgeht. Entsprechend ist bei 
gemeinschaftlichem Eigentum, d.h. bei Miteigentum oder Gesamteigentum, die Verfügung an alle 
Mit- oder Gesamteigentümer zu richten.3

b) Mit Blick auf die Verfügungsadressaten leidet die angefochtene Baupolizeiverfügung an 
einem erheblichen Formfehler. Die Gemeinde hat die Verfügung an sämtliche Eigentümerinnen 
und Eigentümer der Terrassenhäuser C.________strasse y - z.________ gerichtet und sie 
verpflichtet, Lärmschutzmassnahmen bzgl. der strittigen Lüftungsanlage umzusetzen. 
Aktenkundig ist jedoch, dass scheinbar nur ein Teil der Terrassenhäuser der C.________strasse 
x.________ an der strittigen Lüftungsanlage angeschlossen sind. Demzufolge haben nicht alle 
Eigentümerinnen und Eigentümer der Terrassenhäuser y - z.________ über die Lüftungsanlage, 
die den Lärm bewirkt, rechtliche oder tatsächliche Gewalt. Ein Teil der Eigentümerinnen und 
Eigentümer der Terrassenhäuser C.________strasse y - z.________ sind folglich keine Störer. 
Eine rechtliche Grundlage, sämtliche Eigentümerinnen und Eigentümer der Terrassenhäuser 
C.________strasse y - z.________ zur Umsetzung von Lärmschutzmassnahmen zu verpflichten, 
besteht somit nicht. Auch können die Kosten für das Baupolizeiverfahren nur den tatsächlichen 
Störern auferlegt werden. Die angefochtene Baupolizeiverfügung vom 25. März 2020 ist daher 
schon aus formellen Gründen aufzuheben.

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
3 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 
N. 12a

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3. Grundsätze zum Lärmschutz

a) Das USG4 sieht ein zweistufiges System zur Einschränkung von (Lärm-)Emissionen vor: 
Unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung sind die Emissionen zunächst an der Quelle 
so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 
11 Abs. 2 USG). Steht fest oder ist zu erwarten, dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung 
der bestehenden Umweltbelastung trotz vorsorglicher Emissionsbegrenzungen schädlich oder 
lästig werden, sind die Emissionsbegrenzungen nach Art. 11 Abs. 3 USG zu verschärfen. Ob 
strengere Massnahmen zu treffen sind, beurteilt die Behörde anhand der vorgeschriebenen 
Belastungsgrenzwerte (Immissionsgrenzwerte und Planungswerte).5

b) Im Bereich des Lärmschutzes enthält das USG spezifische Vorschriften und 
Belastungsgrenzwerte. Dabei ist zwischen bestehenden, neuen oder geänderten Anlagen zu 
unterscheiden. Als neue Anlagen gelten Bauten, die nach dem Inkrafttreten des USG am 1. Januar 
1985 bewilligt worden sind.6 Altanlagen müssen die Immissionsgrenzwerte einhalten (vgl. Art. 13 
LSV7). Diese sind so festzulegen, dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung 
Immissionen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich 
stören.8 Für die Errichtung neuer ortsfester Anlagen gelten dagegen tiefere Werte, sogenannte 
Planungswerte.9 Auch wenn die Planungswerte eingehalten sind, ist nach ständiger 
Rechtsprechung im Einzelfall zu prüfen, ob im Rahmen des Vorsorgeprinzips zusätzliche 
Emissionsbegrenzungen erforderlich sind.10 Danach sind die Lärmemissionen so weit zu 
begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 
2 USG in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 Bst. a LSV). Als verhältnismässig gelten weitergehende 
Emissionsbeschränkungen, wenn mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche Reduktion der 
Emissionen erreicht werden kann. Das gilt auch dann, wenn es sich um geringfügige Emissionen 
handelt.11 Ob eine Anlage die Planungswerte einhält und dem Vorsorgeprinzip genügt, wird 
bereits im Baubewilligungsverfahren geprüft und allenfalls mittels Auflagen sichergestellt.

c) Hinsichtlich der Einhaltung der Belastungsgrenzwerte (Immissionsgrenzwerte und 
Planungswerte) können Unklarheiten auftreten, wenn sich z.B. die Nutzung in der Umgebung einer 
bereits vorhandenen, als neu geltenden Anlage ändert. Das ist in der Praxis beispielsweise der 
Fall, wenn eine überbaute Parzelle in der Umgebung der bewilligten Anlage weiter überbaut wird 
und sich dadurch die lärmempfindliche Nutzung auf der überbauten Parzelle deutlich näher als 
vorher bei der Lärmquelle befindet. In solchen Fällen gilt nach der Rechtsprechung des 
Bundesgerichts12, dass eine lärmige Anlage den Planungswert nur bei den lärmempfindlichen 
Räumen, die zum Zeitpunkt der Bewilligung der Anlage bereits vorhanden waren, einhalten muss. 
Für später errichtete lärmempfindliche Räume muss die Anlage nicht nachträglich, zur Einhaltung 
des Planungswerts, mit zusätzlichen Lärmschutzmassnahmen nachgerüstet werden. Hingegen 
steht in solchen Konstellationen die Rechtskraft der Baubewilligung der Anordnung zusätzlicher 

4 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)
5 Vgl. Art. 13, 15, 23 und 25 USG
6 Vgl. BGE 133 II 292 nicht publ. E. 2.2; vgl. zum Ganzen auch VGE 2011/22 vom 5.10.2011, E. 2.2.1
7 Lärmschutz-Verordnung des Bundesrats vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41)
8 Art. 15 USG; vgl. zum Ganzen auch: BGE 123 II 325 E. 4 d/bb S. 335; BGer 1A.139/2002 vom 5. März 2003, E. 2; 
1A.282/2000 vom 15. Mai 2001, publiziert in: URP 2001, S. 923, E. 4 a; 1A.213/2000 vom 21. März 2001, publiziert in: 
URP 2001, S. 500, E. 2 a = Pra 2001 Nr. 144; Entscheid 1A.111/1998 vom 20. November 1998, publiziert in: URP 
1999, S. 264, E. 3 a 
9 Vgl. Art. 23 USG, Art. 25 Abs. 1 USG und Art. 7 Abs. 1 Bst. b LSV
10 Vgl. BGE 141 II 476 E. 3.2, 124 II 517 E. 4b; BGer 1C_204/2015 vom 18.1.2016, E. 3.7; 1C_393/2014 vom 
3.3.2016, E. 6.2 je mit Hinweisen
11 Vgl. BGE 140 II 33 E. 4.1 betreffend Lichtemissionen, 133 II 169 E. 3.2 betreffend Geruchsemissionen; 
Griffel/Rausch, Kommentar USG, Ergänzungsband, Art. 11 N. 14 mit weiteren Hinweisen
12 Vgl. BGE II 131 616 E. 3.4.2 - 3.4.4

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Lärmschutzmassnahmen gestützt auf das Vorsorgeprinzip nicht von vornherein entgegen.13 Zu 
berücksichtigen ist aber, dass nach der Rechtsprechung eine rechtskräftige Baubewilligung nicht 
leichthin infrage gestellt werden darf und die nachträgliche Anordnung von Massnahmen zur 
vorsorglichen Emissionsbegrenzung unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit zumutbar 
sein muss.14 Es obliegt dabei der Vollzugsbehörde, eine vertiefte Interessenabwägung im 
Einzelfall durchzuführen. Damit kommt der Unterschied zu jenen Fällen zum Ausdruck, in denen 
die vorsorgliche Emissionsbegrenzung in einem ordentlichen oder nachträglichen 
Baubewilligungsverfahren zur Diskussion steht: Im Fall einer bereits rechtskräftig bewilligten 
Anlage, die der Baubewilligung entsprechend gebaut wurde und nach wie vor bewilligungskonform 
betrieben wird, ist bei der Anordnung von Massnahmen zur vorsorglichen Emissionsbegrenzung 
nicht nur die wirtschaftliche Tragbarkeit zu prüfen, sondern es müssen zusätzlich die Interessen 
der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes in die Interessenabwägung miteinbezogen 
werden. Zu berücksichtigen ist dabei, dass diesen Interessen (Rechtssicherheit bzw. 
Vertrauensschutz) nicht dasselbe Gewicht zukommt wie beim vollständigen Widerruf einer 
Verfügung. Denn mit einer zusätzlichen Massnahme zur vorsorglichen Lärmbegrenzung fällt der 
Eingriff in die Rechtsposition des Betroffenen weniger stark aus als bei einem vollständigen 
Widerruf der Baubewilligung.15

d) Schliesslich ist in Fällen, in denen in der Umgebung einer bewilligten Anlage neue 
lärmempfindliche Räume auf einer bereits überbauten Parzelle geschaffen werden, Art. 31 LSV 
zu beachten. Danach müssen die Ersteller der neuen lärmempfindlichen Räume im 
Bewilligungsverfahren nachweisen und auf ihre Kosten sicherstellen, dass die 
Immissionsgrenzwerte eingehalten sind.

4. Rechtmässigkeit der Lärmschutzmassnahmen

a) Der Sachverhalt hinsichtlich der strittigen Lüftungsanlage präsentiert sich wie folgt: Nach 
den Akten sind die Terrassenhäuser C.________strasse x.________ einschliesslich der 
Lüftungsanlage im Jahr 1996 bewilligt worden.16 Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. 
Anhaltspunkte, dass mit der Baubewilligung weitergehende emissionsreduzierende Massnahmen 
gestützt auf das Vorsorgeprinzip angeordnet worden sind, bestehen nicht. Aktenkundig ist weiter, 
dass im Zeitpunkt der Baubewilligung in den lärmempfindlichen Räumen des Wohnhauses auf der 
Nachbarparzelle Nr. R.________ der Planungswert von 45 dB(A) in der Nacht ohne 
Berücksichtigung einer Betriebszeitkorrektur eingehalten war. Aus den Akten geht zudem hervor, 
dass das Wohnhaus Q.________strasse x.________ inzwischen abgebrochen und an dessen 
Stelle ein neues Mehrfamilienhaus gebaut wurde. Dieses wurde im August 2018 fertiggestellt. Ein 
lärmempfindlicher Raum des Mehrfamilienhauses liegt im Vergleich zum damaligen Wohnhaus 
ca. 5 m näher bei der strittigen Lüftungsanlage. Die Abteilung Immissionsschutz des AUE 
ermittelte beim neu erstellten Mehrfamilienhaus Q.________strasse x.________, namentlich bei 
der Sitzplatztüre des Erdgeschosses, einen Beurteilungspegel von 43.20 dB(A). Bei dieser 
Beurteilung wurde mitberücksichtigt, dass der Betrieb der Lüftungsanlage mit einer Zeitschaltuhr, 
die bereits vorhanden ist, auf die Zeit von 6 bis 22 Uhr beschränkt ist.

b) Vorliegend ist die strittige Lüftungsanlage unter lärmschutzrechtlichen Gesichtspunkten als 
eine neue ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 25 USG und Art. 7 LSV zu behandeln. Sie wurde wie 

13 Vgl. Robert Wolf, in Kommentar USG, 2000, Art. 25 N. 44; Vollzugshilfe 6.10 des Cercle Brut "Neue Wohnnutzung 
neben existierenden Neuanlagen von Industrie und Gewerbe" vom 11. Dezember 2019, Ziffern 2.2 und 3 (abrufbar 
unter: http://www.cerclebruit.ch/ > Vollzugsordner > 6.10 Industrie- und Gewerbeanlagen)
14 Vgl. BGer 1C_177/2011 vom 9.2.2012, E. 4.2; VGE 2010/120 vom 8.3.2011, E. 3.2 und E. 7.1
15 Vgl. BGer 1C_177/2011 vom 9.2.2012, E. 4.2
16 Vgl. pag. 37 und 43 der Vorakten der Gemeinde Oberhofen am Thunersee

http://www.cerclebruit.ch/

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erwähnt zusammen mit den Terrassenhäuser C.________strasse x.________ im Jahr 1996 
bewilligt. Das neue Mehrfamilienhaus auf dem Nachbargrundstück Nr. x.________ liegt in der 
Wohnzone W1 mit der Empfindlichkeitsstufe (ES) II. Nach Angang 6 Ziff. 2 der LSV sind auf die 
strittige Lüftungsanlage die Belastungsgrenzwerte für Industrie- und Gewerbelärm anwendbar. 
Grundsätzlich gelten somit für das Mehrfamilienhaus auf dem Nachbargrundstück während der 
Nacht (19 bis 7 Uhr) ein Planungswert von 45 dB(A) und ein Immissionsgrenzwert von 50 dB(A). 
Für den Tag (7 bis 19 Uhr) gelten hingegen ein Planungswert von 55 dB(A) und ein 
Immissionswert von 60 dB(A).

c) Als Zwischenergebnis steht damit fest, dass der Planungswert beim ehemaligen Wohnhaus 
auf der Parzelle Nr. x.________ im Zeitpunkt der Baubewilligung der Lüftungsanlage eingehalten 
war. Beim neuen Mehrfamilienhaus ermittelte das AUE mit einer Betriebseinschränkung der 
Lüftungsanlage im Zeitraum zwischen 22 und 6 Uhr einen Beurteilungspegel von 43.23 dB(A). 
Ohne Betriebseinschränkung beträgt der Beurteilungspegel von 48 dB(A).17 Damit ist ohne die 
verfügte Betriebsbeschränkung zwar der massgebliche Immissionsgrenzwert nachts von 50 
dB(A), nicht aber der tiefere Planungswert von 45 dB(A) in der Nacht eingehalten. Im vorliegenden 
Fall muss wie ausgeführt (vgl. Erwägung 3c), die rechtskräftig bewilligte Lüftungsanlage für später 
errichtete lärmempfindliche Räume auf bereits bebauten Parzellen nicht nachträglich, zur 
Einhaltung des Planungswerts, mit zusätzlichen Lärmschutzmassnahmen nachgerüstet werden. 
Trotz rechtskräftiger Baubewilligung kann es gestützt auf das Vorsorgeprinzip unter dem 
Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit nach einer vertieften Interessenabwägung jedoch 
gerechtfertigt sein, nachträglich Lärmschutzmassnahmen anzuordnen. Falls keine weiteren 
Massnahmen im Rahmen der Vorsorge verhältnismässig erscheinen, ist die Überschreitung des 
Planungswerts um bis zu 5 dB(A) zu dulden. Im vorliegenden Fall fehlt jedoch eine vertiefte 
Interessenabwägung. So geht aus der angefochtenen Verfügung nicht hervor, weshalb im 
konkreten Fall die Interessen an zusätzlichen Lärmschutzmassnahmen die Interessen an der 
Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes der betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer 
überwiegen.

5. Rückweisung

a) Nach Art. 72 Abs. 1 VRPG18 entscheidet die Beschwerdeinstanz in der Sache oder weist 
die Akten ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurück. Erweist sich 
die Beschwerde als begründet, soll die Beschwerdeinstanz das streitige Rechtsverhältnis wenn 
möglich nach ihrer eigenen Erkenntnis abweichend von der angefochtenen Verfügung neu regeln. 
Das Gesetz verbietet ihr jedoch nicht, kassatorisch zu entscheiden. Die Beschwerdeinstanz soll 
von der Möglichkeit der Rückweisung nur ausnahmsweise Gebrauch machen. Es müssen 
besondere Gründe dafür sprechen, die die prozessökonomischen Gesichtspunkte in den 
Hintergrund treten lassen. Mangelnde Entscheidreife der Angelegenheit kann einen solchen 
Grund darstellen, sofern die Beschwerdebehörde selber allzu umfangreiche Beweismassnahmen 
durchführen müsste.19

b) Wie erwähnt, leidet die angefochtene Baupolizeiverfügung an einem formellen Fehler. Die 
Vorinstanz hat scheinbar Eigentümerinnen und Eigentümer ins Recht gefasst, die keine rechtliche 
oder tatsächliche Gewalt über die Lüftungsanlage besitzen. Die Eigentumsverhältnisse an der 
strittigen Lüftungsanlage sind zu klären und es dürfen nur die tatsächlichen Verursacher des 
Lärms mit einer allfälligen Baupolizeiverfügung ins Recht gefasst werden. Es fehlt zudem eine 

17 Vgl. Berechnungsblatt des AUE, pag. 42 der Vorakten der Gemeinde Oberhofen am Thunersee
18 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
19 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 2 f.

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vertiefte Interessenabwägung. Im Rahmen der Interessenabwägung wird zu klären sein, ob die 
zusätzlichen emissionsbegrenzenden Massnahmen zulasten der Eigentümerschaft, d.h. die 
Beschränkung des Betriebs auf die Zeit zwischen 6 bis 22 Uhr sowie das Abdrehen der 
Dachventilatoren um 90°, zweckmässig sind oder nicht. So ist unklar, ob die verfügte 
Betriebszeiteinschränkung für die betroffenen Wohnungseigentümer nicht zu einer unzumutbaren 
Funktionseinbusse in ihren Wohnungen führt. Damit allfällige Lärmschutzmassnahmen möglichst 
gut durchgesetzt werden können, ist ferner darauf zu achten, dass die Pflichten detailliert sowie 
klar und eindeutig formuliert werden. Eine denkbar präzise Betriebsbeschränkung könnte 
beispielsweise wie folgt lauten: "Die Lüftungsanlagen für die Nasszellen und die Küchen sind mit 
einer Zeitschaltuhr auszurüsten. Die Lüftungsanlagen dürfen nur in der Zeit von 6 bis 22 Uhr 
betrieben werden."

Weiter ist unklar, was für eine Lärmreduktion das Abdrehen die Ausblasrichtung der 
Dachventilatoren um 90° überhaupt bewirkt, was für Kosten damit verbunden sind und ob diese 
Massnahme bei gleichzeitiger Betriebsbeschränkung sachgerecht ist. So wäre die Massnahme, 
wonach die Dachventilatoren abzudrehen sind, wegen der nächtlichen Betriebsbeschränkung der 
Lüftungsanlage vorwiegend während dem Tag wirksam. Während dem Tag ist der 
Umgebungslärm aber regelmässig höher und es gilt ein Planungswert 55 dB(A), der beim neuen 
Immissionsort auf dem Nachbargrundstück Nr. x.________ deutlich eingehalten ist. Auch fehlt die 
Abklärung, ob mit der Drehung der Dachventilatoren der Lärm nur verlagert, nicht aber vermindert 
wird. So befürchten namentlich die Beschwerdeführenden 12 und 13, dass sich die 
Immissionssituation durch das Abdrehen der Ausblasrichtung der Ventilatoren bei ihrer 
Terrassenwohnung massgeblich verschlechtert. Auch ist nicht ausgeschlossen, dass durch das 
Abdrehen weitere Nachbarn stärker belastet werden. Auch in diesem Punkt ist der Sachverhalt 
unklar. Die Sache ist somit noch nicht entscheidreif.

c) Die Vorinstanz hat die Eigentumsverhältnisse an der strittigen Lüftungsanlage zu klären und 
darf in einer allfälligen Baupolizeiverfügung nur die tatsächlichen Verursacher des Lärms zu 
zusätzlichen Lärmschutzmassnahmen verpflichten. Auch ist es nicht Aufgabe der BVD als 
Rechtsmittelinstanz, die vertiefte Interessenabwägung erstmals im Baubeschwerdeverfahren 
vorzunehmen. Die Beschwerde wird daher gutgeheissen, die Baupolizeiverfügung der Gemeinde 
aufgehoben und die Sache wird zur Korrektur und vollständigen Prüfung im Sinne der Erwägungen 
an die Vorinstanz zurückgewiesen (Art. 72 VRPG).

6. Kosten

a) Mit der Aufhebung der angefochtenen Baupolizeiverfügung wird auch die Kostenverfügung 
der Vorinstanz aufgehoben. Aufgrund der Rückweisung an die Vorinstanz wird diese ihre Kosten 
in der neuen Baupolizeiverfügung neu verfügen können. Daher müssen die vorinstanzlichen 
Kosten in diesem Beschwerdeentscheid nicht verlegt werden.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Gemeinde. Die Verfahrenskosten werden 
auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'500.-- bestimmt (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 
GebV20). Der Gemeinde können jedoch keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 
2 VRPG in Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- trägt 
demnach der Kanton.

20 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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8/9

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdeführenden waren anwaltlich nicht vertreten. Sie 
haben daher keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Parteikosten 
werden deshalb keine gesprochen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Verfügung der Gemeinde Oberhofen am Thunersee 
vom 25. März 2020 wird aufgehoben und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens im 
Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

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9/9

IV. Eröffnung

- Herrn O.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Gemeinde Oberhofen, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
- A.________ AG, zur Kenntnis, A-Post
- Amt für Umwelt und Energie, Abt. Immissionsschutz, zur Kenntnis, per E-Mail

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Rückweisungsentscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden, wenn 
die Voraussetzungen nach Art. 61 i.V.m. Art. 74 Abs. 3 VRPG erfüllt sind. Eine allfällige 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.