# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38cc62a8-e783-5659-8969-9a4cf0cc5b7f
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-08
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 08.05.2024 (publiziert) 10/2022/15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_10-2022-15_2024-05-08.pdf

## Full Text

2023 

 

 

1 

     

 

Streitwert; Vertretung des Kantons Schaffhausen im Zivilprozess; persönli-

ches Erscheinen des Kantons – Art. 38 ff. KV; Art. 68 und Art. 91 Abs. 1 ZPO; 

Art. 266l und Art. 271 Abs. 1 OR; Art. 5 OrgG.  

Weist das Eventualbegehren einen höheren Streitwert als das Hauptbegehren auf, 

ist zur Bestimmung des Streitwerts auf das Eventualbegehren abzustellen (E. 1.2). 

Der Kanton Schaffhausen handelt durch seine Behörden und Organe. Das Hoch-

bauamt des Kantons Schaffhausen ist die für den Hochbau zuständige Dienststelle 

des Kantons. Eine vom Leiter des Hochbauamts unterzeichnete und mit dem Brief-

kopf des Kantons Schaffhausen versehene Vollmacht, welche die Leiterin und eine 

Mitarbeiterin des Rechtsdienstes des Baudepartements zur prozessualen Vertre-

tung des "Hochbauamts des Kantons Schaffhausen" ermächtigt, kann den Kanton 

Schaffhausen im Mietprozess um eine kantonale Liegenschaft gültig vertreten 

(E. 3.1). 

Die Rechtsprechung zum gesetzlich vorgeschriebenen persönlichen Erscheinen 

der juristischen Personen des Privatrechts im Schlichtungsverfahren kann nicht 

unbesehen auf eine gerichtlich angeordnete Erscheinenspflicht des Kantons im 

erstinstanzlichen Verfahren übertragen werden (E. 3.2). 

Die Person des Vermieters ist auf dem amtlichen Kündigungsformular nicht zwin-

gend anzugeben. Vielmehr ist die Angabe der Liegenschaftsverwaltung auf dem 

Kündigungsformular ausreichend, sofern der Mieter um das Vertretungsverhältnis 

weiss oder er dieses aus den Gesamtumständen erkennen kann (E. 4). 

Missbräuchlichkeit der Kündigung vorliegend verneint (E. 5).  

OGE 10/2022/15 vom 7. Juli 2023  

(Eine Beschwerde in Zivilsachen gegen diesen Entscheid wies das Bundesgericht 

mit Urteil 4A_431/2023 vom 5. März 2024 ab, soweit darauf einzutreten war.) 

Veröffentlichung im Amtsbericht 

Sachverhalt 

Die X. AG ist seit November 2001 Mieterin eines Büros sowie einer 4-Zimmerwoh-

nung im 1. Obergeschoss der Liegenschaft Y., die sich im Eigentum des Kantons 

Schaffhausen befindet. Die Mietobjekte wurden durch den Kanton mit ordentlichen 

Kündigungen vom 1. Oktober 2021 unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungs-

frist von einem Jahr per 31. Oktober 2022 gekündigt mit der Begründung des Ei-

genbedarfs. 

2023 

 

 

2 

 

 

Nach durchgeführtem Schlichtungsversuch beantragte die X. AG beim Kantonsge-

richt Schaffhausen die Aufhebung der Kündigungen und eventualiter die Erstre-

ckung der Mietverhältnisse um sechs Jahre. Das Kantonsgericht wies die Klage 

mit Urteil vom 27. Juni 2022 vollumfänglich ab. Eine von der X. AG hiergegen er-

hobene Berufung wies das Obergericht ab und bestätigte das Urteil des Kantons-

gerichts.  

Aus den Erwägungen 

1.2. Gemäss Art. 91 Abs. 1 ZPO wird der Streitwert durch das Rechtsbegehren 

bestimmt und werden allfällige Eventualbegehren nicht hinzugerechnet. Soweit in-

des das Eventualbegehren einen höheren Streitwert als das Hauptbegehren auf-

weist, ist nach zutreffender Ansicht trotz des Wortlauts von Art. 91 Abs. 1 ZPO auf 

das Eventualbegehren abzustellen (Rüegg/Rüegg, in: Spühler/Tenchio/Infanger 

[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A., Basel 

2017, Art. 91 N. 5; Peter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], 

Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, 2. A., Zürich/St. Gal-

len 2016, Art. 91 N. 20; HGer ZH HG130073 vom 16. März 2018 E. 2; KG BL 410 

2012 172 vom 17. Juli 2012 E. 2.3; offen gelassen in BGer 4A_46/2016 vom 

20. Juni 2016 E. 1.3 sowie OGer ZH NP190025 vom 15. Juni 2020 E. 3). Da vor-

liegend das Eventualbegehren (Erstreckung des Mietverhältnisses um sechs 

Jahre) einen höheren Streitwert aufweist als das Hauptbegehren (Aufhebung der 

Kündigungen vom 1. Oktober 2021 [Streitwert in der Höhe von vier Jahresmieten]), 

ist ausnahmsweise vom Eventualbegehren auszugehen. Der Streitwert beträgt so-

mit [sechs Jahresmieten]. 

[…] 

3. Die Berufungsklägerin macht in formeller Hinsicht geltend, dass das Kan-

tonsgericht zu Unrecht die Ausführungen der Vertreter des Berufungsbeklagten 

berücksichtigt habe. 

3.1. Sie bringt diesbezüglich zunächst vor, dass der Berufungsbeklagte im vor-

instanzlichen Verfahren niemanden als Prozessvertreter bestellt habe, es somit an 

einer genügenden Prozessvollmacht fehle. Die in der schriftlichen Stellungnahme 

von A. vom 6. April 2022 und der Vertretung durch B. anlässlich der Hauptverhand-

lung vom 21. Juni 2022 bestehenden Rechtshandlungen seien ex tunc nichtig und 

müssten im vorliegenden Verfahren unbeachtlich bleiben, weshalb das angefoch-

tene Urteil aufzuheben sei.  

2023 

 

 

3 

     

 

3.1.1. Gemäss Art. 68 ZPO kann sich jede prozessfähige Partei im Prozess ver-

treten lassen (Abs. 1). Die Vertreterin oder der Vertreter hat sich durch eine Voll-

macht auszuweisen (Abs. 3). Mängel wie fehlende Vollmacht sind innert einer ge-

richtlichen Nachfrist zu verbessern (Art. 132 Abs. 1 ZPO). 

3.1.2. Der Kanton handelt durch seine Behörden und Organe (vgl. Art. 38 ff. KV). 

Der Regierungsrat nimmt die wichtigsten Verwaltungshandlungen selbst vor; die 

übrigen Verwaltungshandlungen überträgt er den Departementen, diesen nachge-

ordneten Dienststellen oder andern Trägern von Verwaltungsaufgaben (Art. 5 des 

Gesetzes über die Organisation der Regierungs- und Verwaltungstätigkeit vom 

18. Februar 1985 [OrgG, SHR 172.100]). Im Bereich des Hochbaus ist das dem 

Baudepartement angegliederte Hochbauamt zuständig (§ 3 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 

lit. g der Verordnung über die Organisation der kantonalen Verwaltung vom 6. Mai 

1986 [OrgV, SHR 172.101]). Rechtssubjekt bleibt indes jeweils der Kanton, wel-

cher durch die zuständige Dienststelle handelt. Entsprechend ist der Kanton und 

nicht etwa das Hochbauamt Partei des vorliegenden Verfahrens. 

3.1.3. An den kantonsgerichtlichen Akten liegt eine von C., Kantonsbaumeister, 

und D., Immobilienverantwortlicher, unterzeichnete Vollmacht vom 28. März 2022. 

Mit dieser Vollmacht werden unter anderem B., Leiterin Rechtsdienst des Baude-

partements, sowie A., Mitarbeiterin im Rechtsdienst des Baudepartements, bevoll-

mächtigt, das Hochbauamt des Kantons Schaffhausen in der Sache "betreffend 

Anfechtung Kündigung/Mieterstreckung Mieterverhältnisse […]" gerichtlich und 

aussergerichtlich zu vertreten. Zwar weist die Berufungsklägerin zu Recht darauf 

hin, dass das Hochbauamt an sich nicht parteifähig ist (vgl. vorhergehende 

E. 3.1.2). Das Hochbauamt ist denn auch nicht Partei des vorliegenden Verfah-

rens. Ist in der Vollmacht von einer Vertretung des Hochbauamts die Rede, ist ge-

rade aus diesen Gründen aber ohne Weiteres klar, dass damit letztlich die Vertre-

tung des Kantons Schaffhausen und mithin der Berufungsbeklagten gemeint ist. 

Dies ergibt sich auch aus dem Briefkopf der Vollmacht, in welchem der Kanton 

Schaffhausen aufgeführt ist. Dass der damalige Kantonsbaumeister und der Im-

mobilienverantwortliche zur Ausstellung der Vollmacht vom 28. März 2022 befugt 

waren, stellt auch die Berufungsklägerin nicht infrage. Es ist somit sowohl für das 

erst- als auch das zweitinstanzliche Verfahren von einer genügenden Vollmacht für 

B. sowie A. auszugehen; eine Nachfrist zur Verbesserung nach Art. 132 Abs. 1 

ZPO ist nicht anzusetzen.  

3.2.1. Weiter macht die Berufungsklägerin geltend, der Berufungsbeklagte sei an-

lässlich der Hauptverhandlung vor Kantonsgericht nicht persönlich erschienen, ob-

2023 

 

 

4 

 

 

wohl das Kantonsgericht das persönliche Erscheinen angeordnet habe. Das Kan-

tonsgericht hätte somit die Ausführungen von Herrn D. anlässlich der Hauptver-

handlung nicht berücksichtigen dürfen. 

3.2.2. Die Berufungsklägerin beruft sich hierbei auf die bundesgerichtliche Recht-

sprechung zum gesetzlich vorgeschriebenen persönlichen Erscheinen der juristi-

schen Personen des Privatrechts im Schlichtungsverfahren (vgl. insbesondere 

BGE 141 III 159 E. 2 f.; vgl. auch BGE 140 III 70 E. 4 f.). Diese Rechtsprechung 

kann indes nicht unbesehen auf die vorliegende Konstellation übertragen werden. 

Die Erscheinenspflicht im kantonsgerichtlichen Verfahren war nicht gesetzlich vor-

geschrieben, sondern durch die Einzelrichterin angeordnet. Ist an der Hauptver-

handlung sodann zwar die erscheinenspflichtige Partei abwesend, aber ihre Ver-

tretung anwesend, ist die Vertretung gleichwohl zum Parteivortrag zuzulassen (vgl. 

KGer VD HC/2021/596 vom 20. Juli 2021 E. 3.2.2; Niccolò Gozzi, in: Spühler/Ten-

chio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 

3. A., Basel 2017, Art. 147 N. 8; Barbara Merz, in: Brunner/Gasser/Schwander 

[Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, 2. A., Zürich/St. 

Gallen 2016, Art. 147 N. 13; Martin H. Sterchi, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner 

Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, Bern 2012, Art. 68 

N. 23; Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord-

nung, Zürich/Basel/Genf 2021, Art. 147 N. 3 [a.M. allerdings in Art. 68 N. 21]; Luca 

Tenchio, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische 

Zivilprozessordnung, 3. A., Basel 2017, Art. 68 N. 22). Im Übrigen ordnete die Ein-

zelrichterin zum persönlichen Erscheinen juristischer Personen an, dass eine lei-

tende Person zu entsenden sei, die über die Streitsache orientiert und zum Ab-

schluss eines Vergleichs ermächtigt sei. Es ist nicht zu beanstanden, wenn sie 

diese Voraussetzung beim Erscheinen von B., der Leiterin des Rechtdienstes des 

Baudepartements, als erfüllt betrachtet hatte, zumal diese ausdrücklich zum Ab-

schluss von Vergleichen ermächtigt war.  

3.3. Ob die Anwesenheit des Immobilienverantwortlichen D. alleine ausgereicht 

hätte, um ein persönliches Erscheinen des Berufungsbeklagten zu begründen, 

kann offenbleiben. Selbst wenn dem nicht so wäre, würde daraus entgegen der 

Berufungsschrift nicht folgen, dass seine an der Hauptverhandlung für den Beru-

fungsbeklagten getätigten Aussagen unbeachtlich wären, zumal der Immobilien-

verantwortliche in Begleitung der Leiterin des Rechtsdiensts des Baudepartements 

und in seinem Aufgabenbereich als Vertreter des Kantons auftrat. 

2023 

 

 

5 

     

 

3.4. Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass das Kantonsgericht die 

schriftlichen und mündlichen Äusserungen der Vertreterinnen und Vertreter des 

Berufungsbeklagten berücksichtigt hat. 

4. Die Berufungsklägerin macht – wie bereits vor Kantonsgericht – geltend, 

die Kündigungen seien nichtig, da der Kanton Schaffhausen als Eigentümer weder 

auf dem Kündigungsformular noch auf dem Begleitschreiben erwähnt gewesen sei. 

4.1. Nach Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und 

Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Der Vermieter muss dazu ein Formular ver-

wenden, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, 

wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses 

verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete 

und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG, 

SR 221.213.11) konkretisiert, welche Angaben auf dem Formular notwendig sind. 

Nicht zwingend dazu gehört die Angabe der Person des Vermieters. Vielmehr ist 

die Angabe der Liegenschaftsverwaltung auf dem Kündigungsformular ausrei-

chend, sofern der Mieter um das Vertretungsverhältnis weiss oder er dieses aus 

den Gesamtumständen erkennen kann (BGE 140 III 244 E. 4.1; BGer 

4A_103/2022 vom 28. März 2022 E. 3; 4A_256/2020 vom 3. November 2020 

E. 3.4.1). Entspricht die Kündigung den Vorschriften des Art. 266l OR nicht, ist sie 

nichtig (Art. 266o OR).  

4.2. Die Berufungsklägerin beanstandet die kantonsgerichtliche Feststellung 

nicht, wonach sie darum wusste, dass die die Kündigung aussprechende E. AG 

die Verwalterin der Eigentümerschaft war. Die Berufungsklägerin brachte denn 

auch vor Kantonsgericht selber vor, vor den Kündigungen mehrfach in direktem 

Kontakt mit der Verwaltung gestanden zu sein. Damit wusste die Berufungskläge-

rin um die Zuständigkeit der E. AG als Verwalterin der Mietobjekte. Mithin musste 

ihr bewusst sein, dass diese als Vertreterin des Vermieters handelte und auch dazu 

ermächtigt war. Es bestand für die Berufungsklägerin somit kein Zweifel darüber, 

welches Vertragsverhältnis die Kündigungen betrafen. Mit den Kündigungen wurde 

damit die Form gemäss Art. 266l OR eingehalten. 

Bei diesem Ergebnis ist nur der Vollständigkeit halber festzuhalten, dass entgegen 

der Darstellung der Berufungsklägerin das Kantonsgericht zu Recht festgehalten 

hat, dass die Liegenschaftsverwalterin das Begleitschreiben in Kopie an den Kan-

ton Schaffhausen als Eigentümer gesandt hatte ("Kopie an Kanton Schaffhausen, 

Hochbauamt, Immobilienverwaltung, Beckenstube 11, 8200 Schaffhausen" [Her-

vorhebung hinzugefügt]).  

2023 

 

 

6 

 

 

5. Die Berufungsklägerin rügt, dass das Kantonsgericht zu Unrecht die Miss-

bräuchlichkeit der Kündigung verneint habe.  

5.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keinen besonderen 

Kündigungsgrund voraus. Mieterin und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR 

grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertragli-

chen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von 

Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, 

wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt 

eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützens-

wertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder 

Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander 

stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1 mit weiteren 

Hinweisen). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kün-

digung anfechtbar ist. Eine Kündigung ist demnach insbesondere anfechtbar, 

wenn sie ausgesprochen wird, weil die Mieterin nach Treu und Glauben Ansprüche 

aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Vorausgesetzt 

wird dabei ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten der Mieterin und 

der Kündigung. Ergibt sich, dass auch ein loyaler Vermieter unter den gleichen 

Umständen (d.h. unter Ausblendung der verpönten Elemente) eine Kündigung aus-

gesprochen hätte, so ist die Kündigung gültig (Roger Weber, in: Widmer Lüchinger/

Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A., Basel 2020, 

Art. 271/271a N. 12).  

Es obliegt dem Empfänger der Kündigung, zu beweisen, dass die Kündigung aus 

einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat 

jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlan-

gen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurtei-

lung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (vgl. BGE 145 III 

143 E. 3.1; 138 III 59 E. 2.1). 

5.2. Das Kantonsgericht hielt zur behaupteten Missbräuchlichkeit der Kündi-

gung fest, es sei unbestritten und belegt, dass die Berufungsklägerin mietrechtliche 

Ansprüche gegenüber dem Berufungsbeklagten geltend gemacht habe, bevor es 

zur Kündigung gekommen sei. Es fehle indes an Indizien, wonach es dem Beru-

fungsbeklagten um den Grund des Entledigens der bisherigen Mieterin gegangen 

sei. Bereits deshalb sei eine Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht nachgewie-

sen. Zudem bestreite die Berufungsklägerin nicht, dass der Berufungsbeklagte die 

streitgegenständlichen Räume selbst nutzen werde; sie stelle diesbezüglich nur 

2023 

 

 

7 

     

 

die Dringlichkeit in Abrede. Ein dringender Eigenbedarf sei jedoch gar nicht not-

wendig. Der "normale" Eigenbedarf sei bewiesen. Es liege mithin keine miss-

bräuchliche Kündigung vor.  

5.3. Die Berufungsklägerin rügt zunächst eine unrichtige Sachverhaltsfeststel-

lung des Kantonsgerichts hinsichtlich des Eigenbedarfs des Berufungsbeklagten. 

Entgegen dem angefochtenen Urteil habe die Berufungsklägerin ausdrücklich be-

stritten, dass die Dienststelle F. die von der Berufungsklägerin gemieteten Räume 

überhaupt benötige. Sie habe also nicht nur die Dringlichkeit des Eigenbedarfs in 

Abrede gestellt. 

Die Berufungsklägerin weist zu Recht darauf hin, dass sie insbesondere bestritten 

hatte, dass die heutigen Räumlichkeiten der Dienststelle F. aus platztechnischen 

Gründen nicht mehr zu genügen vermöchten. Zudem ging sie von einem reduzier-

ten Platzbedarf aus, da vermehrt im Homeoffice gearbeitet werde und verwies auf 

verschiedene verwaltungseigene Alternativen für die räumliche Zusammenführung 

der Dienststelle F. Damit kann nicht gesagt werden, dass die Berufungsklägerin 

lediglich die Dringlichkeit des Eigenbedarfs bestritten habe. Vielmehr war auch der 

"gewöhnliche" Eigenbedarf des Berufungsbeklagten an sich strittig. 

5.4. Zu prüfen ist somit, ob tatsächlich von einem Eigenbedarf des Berufungs-

beklagten auszugehen ist. 

5.4.1. Der Berufungsbeklagte behauptete vor Kantonsgericht hierzu, dass bereits 

bei der Zusammenlegung der Ressorts G. und H. zur Dienststelle F. […] klar ge-

wesen sei, dass für die neu geschaffene Dienststelle eine räumliche Zusammen-

legung unabdingbar sei. Aufgrund eines Mangels an verfügbaren und geeigneten 

freien Räumlichkeiten des Kantons sei diese noch immer nicht erfolgt. Die gekün-

digten Büroräumlichkeiten dienten somit der Umsetzung bzw. Beendigung des Zu-

sammenführungsprozesses der Dienststelle F. Durch die Verwendung dieser Bü-

roflächen verringere sich die Anzahl der Standorte, was die internen Arbeitsabläufe 

der Dienststelle F. erleichtere. Die der Dienststelle F. zur Verfügung stehenden 

Räumlichkeiten […] vermöchten aus platztechnischen Gründen nicht mehr zu ge-

nügen. Dies nicht zuletzt aufgrund des personellen Wachstums der letzten Jahre. 

Die Situation habe sich weiter verschärft, da […] eine weitere Stelle für die Dienst-

stelle F. vom Kantonsrat bewilligt worden sei.  

5.4.2. Die Berufungsklägerin anerkennt zumindest den Anstieg der Personalpen-

sen der der Dienststelle F. […] Unbestritten geblieben ist weiter, dass derzeit gar 

ein Mitarbeiter der Dienststelle F. im Keller arbeitet. Damit ist klar davon auszuge-

hen, dass die aktuellen Räumlichkeiten […] dem Raumbedarf der Dienststelle F. 

2023 

 

 

8 

 

 

nicht mehr genügen. Die von der Berufungsklägerin aufgebrachte Möglichkeit von 

Homeoffice vermag daran nichts zu ändern, zumal die blosse Möglichkeit von 

Homeoffice nicht direkt zu einem sinkenden Raumbedarf führt. 

5.4.3. Der von der Berufungsklägerin vorgebrachte Umstand, dass im Jahr 2016 

und damit mehrere Jahre vor der strittigen Kündigung in einem Bericht des Baude-

partements für eine mögliche räumliche Zusammenführung der Dienststelle F. an-

dere Liegenschaften als die streitgegenständliche Wohnung genannt wurden, ver-

mag sodann die Ernsthaftigkeit des vom Berufungsbeklagten aktuell geltend ge-

machten Eigenbedarfs nicht zu erschüttern. Gleiches gilt für inskünftig möglicher-

weise freiwerdende Räumlichkeiten in Schaffhausen nach Auszug des W. oder 

nach Erstellung des Polizei- und Sicherheitszentrums im Schweizersbild, wobei 

sich die Liegenschaft des W. ohnehin nicht im Eigentum des Berufungsbeklagten 

befindet. 

5.4.4. Die Berufungsklägerin macht sodann geltend, die Dienststelle F. hätte auch 

in anderen Wohnungen [in der Liegenschaft Y.] einquartiert werden können. Hin-

sichtlich der Wohnungen im 2. Obergeschoss ist unbestritten, dass der Berufungs-

beklagte diese, als sie in den Jahren 2020/2021 frei wurden, nicht der Dienststelle 

F., sondern der Dienststelle H. zugewiesen hatte. Der Berufungsbeklagte vermie-

tete die Wohnungen mithin namentlich nicht an Dritte, sondern brachte darin eine 

andere kantonale Dienststelle unter, deckte also auch insofern seinen Eigenbedarf. 

Entgegen der Einschätzung der Berufungsklägerin ist aus diesem Vorgang mithin 

nicht abzuleiten, dass betreffend die streitgegenständliche Wohnung im 1. Ober-

geschoss kein Eigenbedarf für die Dienststelle F. besteht. Daran vermag auch 

nichts zu ändern, dass für die Dienststelle H. womöglich andere Möglichkeiten be-

standen hätten. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern die persönliche Einschätzung 

und räumliche Präferenz eines Sachbearbeiters [der Dienststelle H.], der nicht mit 

der kantonalen Raumbewirtschaftungsstrategie des Hochbauamts befasst ist, die 

Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs des Berufungsbeklagten infrage stellen können 

sollte. Hinsichtlich der Wohnungen im 3. Obergeschoss macht der Berufungsbe-

klagte sodann nachvollziehbar geltend, dass diese insbesondere aufgrund der 

Dachschrägen und der ungenügenden Erschliessung (Lift nur bis ins 2. Oberge-

schoss; Erschliessung über schmale Treppen) als Büroräumlichkeiten weniger ge-

eignet sind als die streitgegenständliche Wohnung. Dabei kann offenbleiben, ob 

und in welchem Ausmass die Dienststelle F. über Laufkundschaft verfügt.   

5.4.5. Die Berufungsklägerin macht im Übrigen geltend, das Kantonsgericht habe 

zur Frage des Eigenbedarfs zu Unrecht kein Beweisverfahren durchgeführt. Zu 

welchen konkreten Behauptungen welche Beweise nicht abgenommen worden 

2023 

 

 

9 

     

 

sein sollen, legt sie aber nicht im Einzelnen dar. Immerhin weist sie an anderer 

Stelle auf von ihr offerierte Beweismittel hin. Dabei handelt es sich indes weitge-

hend um Urkunden, welche das Kantonsgericht abgenommen hat. Nicht zu bean-

standen ist sodann, dass das Kantonsgericht zum an sich unbestrittenen Vorgang 

der Übergabe der Wohnungen im 2. Obergeschoss an die Dienststelle H. keine 

Beweisaussage bzw. Partei- oder Zeugenbefragung vorgenommen hat. Gleiches 

gilt für die Beweisaussage bzw. Parteibefragung des Berufungsbeklagten zum er-

stellten personellen Wachstum der Dienststelle F. […] 

5.4.6. Zusammenfassend bestehen keine ernsthaften Zweifel daran, dass für die 

streitgegenständlichen Wohnungen ein Eigenbedarf des Berufungsbeklagten vor-

liegt. 

5.5. Auch hinsichtlich der geltend gemachten mietrechtlichen Ansprüche wirft 

die Berufungsklägerin dem Kantonsgericht eine unrichtige Sachverhaltsfeststel-

lung vor. Entgegen dem angefochtenen Urteil bestehe ein Kausalzusammenhang 

zwischen den geltend gemachten mietrechtlichen Ansprüchen der Berufungsklä-

gerin und den Kündigungen. Die Beweislast hierzu trifft die Berufungsklägerin (vgl. 

vorhergehende E. 5.1). 

5.5.1. Das Kantonsgericht hielt hierzu im Einzelnen fest, dass unbestritten und 

belegt sei, dass die Berufungsklägerin mit Schreiben vom 18. März 2020 eine Miet-

zinssenkung beantragt hatte und diese mit Schreiben vom 6. April 2020 von der 

E. AG im Namen des Berufungsbeklagten per 1. Juli 2020 akzeptiert worden sei. 

Zudem sei unbestritten, dass die Herren C. und D. am 14. Mai 2020 und Herr D. 

alleine am 6. Juli 2020 das Gespräch mit der Klägerin gesucht hätten (Nachfrage 

nach der bevorstehenden Pensionierung von Z. [Delegierter des Verwaltungsrats 

der Berufungsklägerin] und Interessensbekundung des Berufungsbeklagten an der 

eigenen Nutzung der Mieträumlichkeiten). Unbestritten sei auch, dass es am 7. Juli 

2021 zu einem Vorfall mit einem Mitarbeiter der I. AG (unangekündigte Brand-

schutzkontrolle in den Mietobjekten der Berufungsklägerin) gekommen sei. Nach 

einer diesbezüglichen Beschwerde der Berufungsklägerin habe sich der Beru-

fungsbeklagte entschuldigt und im August 2021 die Schliesszylinder der Türen der 

streitgegenständlichen Mietobjekte ausgewechselt. Sodann sei am 1. Oktober 

2021 die Kündigung der Mietverhältnisse durch den Berufungsbeklagten erfolgt. 

Es sei folglich unbestritten und belegt, dass die Berufungsklägerin mietrechtliche 

Ansprüche gegenüber dem Berufungsbeklagten geltend gemacht habe.  

Zu möglichen Indizien für eine Missbräuchlichkeit der Kündigungen stellte das Kan-

tonsgericht zunächst fest, dass die beantragte Mietzinsreduktion alleine jedenfalls 

2023 

 

 

10 

 

 

nicht genüge, um eine Rachekündigung darzutun. Gleiches gelte auch für den Vor-

fall vom 7. Juli 2021, zumal der Berufungsbeklagte die Unrechtmässigkeit des Vor-

falls nie bestritten, sich sogleich entschuldigt und nach einer Lösung gesucht habe. 

Es sei daher kein Zwist ersichtlich. Auch die im Mai und Juli 2020 erfolgten Nach-

fragen stellten kein Indiz für eine Rachekündigung dar. Diese seien zwar kurz nach 

der beantragten Mietzinsreduktion erfolgt. Der Zeitpunkt der Nachfrage sei jedoch 

auch damit erklärbar, dass Z. damals kurz vor dem Pensionsalter gestanden und 

der Berufungsbeklagte auf der Suche nach zusätzlichen Räumlichkeiten gewesen 

sei. Folglich fehle es an Indizien, wonach es dem Berufungsbeklagten in Tat und 

Wahrheit nicht um den Grund der eigenen Nutzung der Räumlichkeiten, sondern 

um den Grund des Entledigens der bisherigen Mieterin gegangen sein soll. 

5.5.2. In den Ausführungen der Berufungsklägerin zum Vorliegen einer Vergel-

tungskündigung fehlt es weitgehend an einer inhaltlichen Auseinandersetzung mit 

den konkreten kantonsgerichtlichen Erwägungen. So wiederholt sie zunächst weit-

gehend lediglich ihre erstinstanzlichen Ausführungen. Zu den im Mai und Juli 2020 

erfolgten Vorsprachen von Vertretern des Hochbauamts bei der Berufungsklägerin 

behauptet sie sodann zwar, es sei offensichtlich darum gegangen, die Berufungs-

klägerin, welche ihre Rechte geltend gemacht habe und nach Ansicht des Beru-

fungsbeklagten "extrem billig eingemietet" gewesen sei, als Vermieterin (recte: 

Mieterin) loszuwerden. Inwiefern daraus trotz des vom Kantonsgericht aufzeigten 

Hintergrunds des bevorstehenden Eintritts von Z. ins Pensionsalter auf ein rele-

vantes Indiz für eine Vergeltungskündigung zu schliessen sei, zeigt sie jedoch nicht 

auf. Sodann führt sie zum Vorfall im Juli 2021 aus, es möge nicht weiter verwun-

dern, dass die Verwaltung den klar ausgewiesenen Vorfall nicht bestritten habe 

und es entspreche einer Selbstverständlichkeit und nicht einem Entgegenkommen, 

dass sie sich dafür entschuldigt habe. Ohnehin komme es allein darauf an, dass 

die Berufungsklägerin einmal mehr gegenüber dem Berufungsbeklagten ihre 

Rechte als Mieterin habe einfordern müssen. Zudem müsse dem Berufungsbe-

klagten die Androhung einer Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs schwer auf-

gestossen sein. Doch auch damit vermag die Berufungsklägerin nicht aufzuzeigen, 

inwiefern das Kantonsgericht zu Unrecht das Vorliegen eines Kausalzusammen-

hangs zwischen den Vorfällen im Jahr 2020 und 2021 und den Kündigungen ver-

neint habe. Sie stellt denn auch nicht die kantonsgerichtliche Feststellung in Ab-

rede, wonach zwischen den Parteien kein Zwist ersichtlich gewesen sei. Vielmehr 

fehlt es insbesondere vor dem Hintergrund des erstellten Eigenbedarfs des Beru-

fungsbeklagten (dazu vorhergehende E. 5.4) an einer hinreichenden Wahrschein-

lichkeit, dass die von der Berufungsklägerin geschilderten Vorfälle zu den streitge-

genständlichen Kündigungen führten.  

2023 

 

 

11 

     

 

5.6. Zusammenfassend ist das Kantonsgericht zu Recht zum Schluss gekom-

men, dass der Berufungsklägerin der Beweis einer missbräuchlichen Kündigung 

nicht gelungen ist.