# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8faa6381-aafa-586d-92d6-c589b11b4b45
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-05-07
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 07.05.1998 80.1998.45
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-45_1998-05-07.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00045

  	
  Lugano

  7 maggio 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  
						

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sul ricorso del 9 marzo 1998

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                     -   che, con atto pubblico
iscritto a RF in data 6 ottobre 1997, __________
__________ alienava la PPP n. __________ di __________
a __________ __________, al prezzo di fr. 295’000.–;

 

                                     -   che, nella dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari, l’alienante faceva valere costi di miglioria
per complessivi fr. 41’265.95;

 

                                     -   che, notificandogli la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre
1997, l'Ufficio di tassazione di Locarno commisurava l’utile imponibile in fr.
109’837.–, ammettendo spese di miglioria solo nella misura di fr. 14’446.–;

 

                                     -   che il contribuente
impugnava la suddetta decisione con reclamo all’autorità di tassazione,
chiedendo di ammettere in deduzione dal valore di alienazione tutti i costi di
miglioria da lui fatti valere;

 

                                     -   che l'Ufficio di
tassazione respingeva il gravame con decisione del 27 febbraio 1998, ribadendo
di non avere ammesso in deduzione i costi fatti valere dal contribuente, in
quanto si trattava di spese di manutenzione;

 

                                     -   che, con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________
__________ postula nuovamente la
deduzione delle seguenti spese, da lui qualificate di miglioria:

                                         ·  rinnovamento edificio                                              fr.   19’988.––

                                         ·  rolladen a lamelle                                                    fr.     1’482.––

                                         ·  frigorifero                                                                  fr.     1’270.––

                                         ·  moquette                                                                  fr.     1’284.40

 

                                     -   che il ricorrente
sottolinea come i lavori di rinnovamento della facciata abbiano carattere di
miglioria, in considerazione delle modalità di esecuzione, come le rolladen
siano state sostituite per ottenere un migliore oscuramento, come il frigorifero
sia stato sostituito per risparmiare energia e come la moquette abbia
incrementato il valore dell’appartamento;

 

                                     -   che, per l'art. 134 cpv. 1
LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi che hanno
aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria,
come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

 

                                     -   che la loro computabilità
presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che
abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di
diritto, mentre è irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad
un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo
finalizzato all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura
corrispondente all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 258
e dottrina ivi citata);

 

                                     -   che non possono essere
fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o
dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria  (art. 134 cpv. 2 LT);

 

                                     -   che la legge tributaria
prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare
privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese
di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT);

 

                                     -   che per costante
giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso
e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT
II-1993 p. 390); 

 

                                     -   che ai fini della
determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le «spese di
acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art. 33 lett. d
LT);

 

                                     -   che la distinzione tra
spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente
praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o
ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore, e, viceversa,
vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in
parte a salvaguardarne o mantenerne il valore;

 

                                     -   che, in altre parole, le
spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di
manutenzione e in parte carattere di miglioria e, per ovviare a queste difficoltà,
la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una
suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di
manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare
n. 7/1995 del 1° dicembre 1994). 

 

                                     -   che, se si esaminano le
fatture prodotte dal ricorrente, alla luce dei principi giurisprudenziali
appena illustrati, si deve concludere che l’autorità di tassazione è stata
oltremodo generosa, nella commisurazione delle deduzioni, avendo ammesso tutte
le spese connesse con la vendita (provvigione, inserzioni su giornali, spese
notarili), nonché le seguenti ulteriori spese di miglioria:

                                         ·  riduzione di una parete                                                fr.   9’431.––

                                         ·  installazione contatassa                                              fr.        90.––

                                         ·  tende da sole                                                                fr.   1’635.––

                                         ·  allacciamento lavastoviglie                                         fr.      279.10

                                         ·  lavastoviglie                                                                  fr.     2’250.–

                                         ·  allacciamento canalizzazione                                     fr.      455.10

                                         ·  isolazione fonica finestra                                             fr.      117.––

                                         ·  presa closomat                                                             fr.      188.70

                                                                                                                                   

                                     -   che è invece giustamente
stata negata la deduzione delle spese per sostituzioni e risanamenti, sostenuti
dal condominio negli anni dal 1989 al 1996, che il ricorrente aveva richiesto
nella misura di 47‰, per complessivi fr. 19’988.–;

 

                                     -   che, infatti, gli
interventi su parti comuni di un condominio (si pensi al rinnovo della facciata
o del tetto o alla sostituzione dell’impianto di riscaldamento), di solito sono
finanziati mediante versamenti annuali al c.d. fondo di rinnovazione
dell’immobile (art. 712m cpv. 1 cifra 5 CC; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 378); 

 

                                     -   che i versamenti al fondo
in questione rientrano indubbiamente nel novero dei costi di manutenzione
deducibili dal reddito, purché siano irrevocabilmente sottratti ai condòmini e
possano essere impiegati solo per futuri costi di manutenzione, vale a dire di
riparazione e di rinnovo (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über
die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 6 ad art. 32 LIFD, p. 121);

 

                                     -   che deve pure essere
confermata la mancata deduzione delle spese per la sostituzione del
frigorifero, sebbene il ricorrente argomenti di averla intrapresa per conseguire
un risparmio energetico;

 

                                     -   che, infatti, «il
Dipartimento federale delle finanze stabilisce in quale misura gli investimenti
destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente possono
essere assimilati alle spese di manutenzione» (art. 32 cpv. 2 seconda frase
LIFD; cfr. anche l’art. 32 cpv. 2 seconda frase LT, che rinvia espressamente
alla disciplina prevista dalla legge federale);

 

                                     -   che, ai fini
dell’applicazione dell’art. 32 LIFD, il Consiglio federale ha precisato che per
«investimenti destinati al risparmio di energia e alla protezione
dell’ambiente» si intendono le spese sostenute per provvedimenti che
contribuiscono a razionalizzare il consumo di energia o a far uso di energie
rinnovabili, e che tali provvedimenti riguardano l’installazione di nuovi
elementi di costruzione o di impianti nonché la sostituzione di quelli vecchi,
in edifici esistenti (Art. 5 Ordinanza concernente la deduzione dei costi di
immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24
agosto 1992); 

 

                                     -   che il Dipartimento
federale delle finanze ha provveduto a sua volta a precisare  quali siano i
provvedimenti che contribuiscono a razionalizzare il consumo di energia o a
fare uso di energie rinnovabili, proponendo un elenco esemplificativo, nel
quale rientrano i provvedimenti per limitare la perdita di energia
dall’involucro dell’edificio, i provvedimenti per un’utilizzazione razionale
dell’energia degli impianti domestici, gli investimenti per analisi di economia
energetica, l’elaborazione di piani di ottimizzazione energetica, gli
investimenti per la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo di energia
elettrica, quali fornelli, forni, frigoriferi, congelatori,
lavastoviglie, lavatrici, impianti di illuminazione, ecc., compresi nel valore
dell’edificio (Art. 1 dell’Ordinanza concernente i provvedimenti per
un’utilizzazione razionale dell’energia e per l’impiego di energie rinnovabili,
del 24 agosto 1992);

 

                                     -   che, trattandosi di una
spesa mirante al risparmio energetico, la sostituzione del frigorifero è dunque
correttamente stata assimilata ai costi di manutenzione;

 

                                     -   che, per quanto attiene
alla sostituzione delle lamelle, anche se di qualità superiore, e della
moquette della camera da letto, il carattere di spese di manutenzione è evidente,
data la loro rapida deperibilità;

 

                                     -   che il ricorso è pertanto
integralmente respinto.

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

dichiara e pronuncia

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    300.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    380.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: