# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f6957302-156e-5d9b-a823-4dc0ddd4799a
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-12-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 05.12.2005 32.13-05.104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-05-104_2005-12-05.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern  

Direction de la justice,  
des affaires communales et 

 
des affaires ecclésiastiques 

 
du canton de Berne 

       
Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 76 
Telefax 031 633 76 25      

32.13-05.104     

Beschwerdeentscheid vom 5. Dezember 2005  

Vermögensübertragung gemäss Art. 69 FusG  

Die Eintragung einer Vermögensübertragung gemäss Art. 69 FusG im 

Handelsregister hat - auch für mit übertragene Grundstücke - konsti- 

tutive Wirkung (Art. 73 Abs. 2 FusG). Die nachfolgende Eintragung des 

Eigentumsübergangs im Grundbuch (Art. 104 Abs. 2 lit.c FusG) hat rein 

deklaratorische Wirkung. 

Der Eintrag im Handelsregister ist für den Grundbuchverwalter ver- 

bindlich. Der Grundbuchverwalter hat einzig zu prüfen, ob die Auswei- 

se gemäss Art. 18a Abs. 1 lit.e bzw. lit.f GBV vorliegen. Die materiell- 

rechtliche Gültigkeit der Vermögensübertragung hat er nicht zu prüfen. 

Eine unvollständige Grundbuchanmeldung ist grundsätzlich abzuwei- 

sen, ohne dass eine Nachfrist zur Verbesserung oder zur Beibringung 

fehlender Unterlagen angesetzt werden muss, es sei denn, es handle 

sich um einen rein formellen Mangel, der innert kurzer Frist behoben 

werden kann.   

Transfert de patrimoine selon Art. 69 Lfus  

Le transfert de patrimoine selon Art. 69 Lfus déploie ses effets consti- 

tutifs (Art. 73 al. 2 Lfus) dès son inscription au registre du commerce - 

également pour les immeubles transférés -. L'inscription qui y fait suite 

au registre foncier (Art. 104 al. 2 lit. c Lfus) n'a qu'un effet déclaratoire. 

L'inscription au registre du commerce engage le conservateur du regis- 

tre foncier. Seul le contrôle de la délivrance des pièces justificatives  

selon Art. 18a al. 1 lit. e, resp. lit. f ORF incombe au conservateur du 

registre foncier. Il n'a pas à examiner la validité matérielle du transfert 

  

2 

de patrimoine. 

Une réquisition incomplète présentée au registre foncier doit en prin- 

cipe être rejetée sans fixation de délai pour remédier au défaut, à 

moins qu'il ne s'agisse d'un défaut de caractère purement formel qui 

peut être corrigé dans un bref délai.   

Sachverhalt  

A. 

Am 26. Juli 2005 meldete Fürsprecher und Notar X den zwischen der 

N AG und der NN AG abgeschlossenen Vermögensübertragungsver- 

trag vom 9. Juni 2005 beim Kreisgrundbuchamt zur Einschreibung 

an. Das Grundbuchamt wies die Grundbuchanmeldung mit Verfügung 

vom 15. August 2005 ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, es seien 

diverse Belege nicht eingereicht worden, so (1) eine Selbstdeklaration 

für Handänderungssteuern, (2) eine Bestätigung der Steuerverwal- 

tung, wonach eine Ausnahme von der Steuerpflicht vorliege, (3) ein 

Handelsregisterauszug der NN AG sowie (4) eine Zustimmung der 

übrigen Gesellschafter der Baugesellschaft S zum Gesellschafter- 

wechsel. Damit sei das Verfügungsrecht nicht rechtsgenügend nach- 

gewiesen. 

Am 31. August 2005 teilte Fürsprecher und Notar X dem Grundbuch- 

verwalter telefonisch mit, sämtliche beanstandeten Mängel seien mitt- 

lerweile behoben. Es fehle lediglich die Zustimmung eines einzigen, 

zwischenzeitlich verstorbenen Gesellschafters der Baugesellschaft S. 

Diese Zustimmung könne zurzeit aber nicht erhoben werden, da der 

Erbgang im Grundbuch nicht angemeldet worden sei und die Erben 

überdies aus rechtlichen Gründen ausserstande seien, eine Zustim- 

mungserklärung förmlich abzugeben, da sie sich die Ausschlagung der 

Erbschaft vorbehalten würden und sowohl die Anmeldung des Erb- 

gangs als auch die Abgabe einer Zustimmungserklärung als Einmi- 

schung in die Erbschaft zu qualifizieren wären. Ergänzend wurde dar- 

auf hingewiesen, dass die Zustimmung der Gesellschafter der Bauge- 

sellschaft S ohnehin nicht erforderlich sei, weil mit der Vermögens- 

übertragung eine Universalsukzession zur Beurteilung anstehe.  

Anlässlich dieses Gesprächs konnte sich der Grundbuchverwalter in- 

dessen nicht bereit erklären, auf seine Abweisungsverfügung zurück- 

zukommen. Gerade der Umstand, dass es derzeit infolge des Hin- 

schieds eines Gesellschafters der Baugesellschaft S nicht möglich sei, 

alle Zustimmungserklärungen beizubringen, habe ihn veranlasst, die 

  

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Abweisung der Grundbuchanmeldung zu verfügen.  

B. 

Mit Eingabe vom 2. September 2005 liess Fürsprecher und Notar X 

dem Grundbuchamt zur Ergänzung der Grundbuchausweise die in der 

Abweisungsverfügung geforderten Belege zukommen. Einzig die Zu- 

stimmungserklärung der Erben des verstorbenen Gesellschafters der 

Baugesellschaft S konnte zu diesem Zeitpunkt noch nicht beigebracht 

werden. Gleichentags erhob er in eigenem Namen sowie als Vertreter 

der N AG und der NN AG Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK). Er stellt das Begehren, es sei 

die Abweisungsverfügung des Grundbuchamtes - soweit sie nicht be- 

reits gegenstandslos geworden sei - aufzuheben und der Grundbuch- 

verwalter anzuweisen, die beantragten Einschreibungen im Grund- 

buch vorzunehmen.  

Zur Begründung der Beschwerde wird im Wesentlichen ausgeführt, 

eine Grundbuchanmeldung dürfe wegen fehlender Ausweise betref- 

fend das Verfügungsrecht nur abgewiesen werden, wenn die Ergän- 

zung der Ausweise ergebnislos verlangt worden oder definitiv nicht 

möglich sei. Allein dieses Vorgehen sei gesetzeskonform und entspre- 

che den allgemein gültigen und anwendbaren Verfahrensgrundsätzen 

im Verwaltungsprozess, welche auch auf das grundbuchliche Eintra- 

gungsverfahren anzuwenden seien. Im vorliegenden Verfahren sei die- 

ses Vorgehen umso mehr geboten, als zurzeit die fehlende Zustimmung 

der Erben des verstorbenen Gesellschafters der Baugesellschaft S aus 

vorübergehenden rechtlichen Gründen gar nicht erhoben werden kön- 

ne und in Aussicht gestellt worden sei, diese werde im Falle der An- 

nahme der Erbschaft ohne Weiteres ausgestellt. Die angefochtene Ab- 

weisungsverfügung sei deshalb aufzuheben und der Grundbuchver- 

walter anzuweisen, das Eintragungsverfahren mittels Aufforderung zur 

Ergänzung der Ausweise fortzusetzen und abzuschliessen.  

Im Übrigen stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt, bei 

der Abspaltung einer übernehmenden Gesellschaft von der übertra- 

genden Gesellschaft erfolge der Rechtsübergang materiell durch (par- 

tielle) Universalsukzession und formell mit der Eintragung der Abspal- 

tung im Handelsregister. Bei einem gewöhnlichen Mitgliederwechsel 

innerhalb einer einfachen Gesellschaft sei deshalb eine Zustimmung 

der übrigen Gesellschafter gerade nicht notwendig. Vielmehr werde 

die Abspaltung und damit die Vermögensübertragung mit dem Eintrag 

der Abspaltung ins Handelsregister rechtswirksam. Auf diesen Zeit- 

  

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punkt würden alle im Inventar aufgeführten Aktiven und Passiven von 

Gesetzes wegen auf die übernehmende Gesellschaft übergehen. Der 

Handelsregistereintrag sei konstitutiv und der Eigentumsübergang er- 

folge ausserbuchlich. Das Grundbuch sei lediglich nachzuführen.  

C. 

In seiner Vernehmlassung vom 24. Oktober 2005 beantragt der Grund- 

buchverwalter die Abweisung der Beschwerde. Er argumentiert, ein 

beim Grundbuchamt angemeldetes Geschäft müsse im Zeitpunkt der 

Grundbuchanmeldung sämtliche Eintragungsvoraussetzungen aufwei- 

sen. Es sei deshalb grundsätzlich nicht möglich, fehlende Unterlagen 

noch nachträglich beizubringen. Einzig bei rein formellen, leicht zu be- 

hebenden Mängeln könne dem Anmeldenden eine kurze Nachfrist an- 

gesetzt werden. Der Grundbuchverwalter könne demzufolge das Ein- 

tragungsverfahren nicht beliebig aussetzen, sondern habe gestützt auf 

die eingereichten Ausweise einzutragen oder aber abzuweisen.  

Des Weiteren wird ausgeführt, dass bei einer einfachen Gesellschaft 

ein Gesellschafterwechsel ohne Mitwirkung der übrigen Gesellschafter 

auch nach Inkrafttreten des neuen Fusionsgesetzes (Bundesgesetz vom 

3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögens- 

übertragung [FusG; SR 221.301]) nicht möglich sei. Die Vermögens- 

übertragung nach FusG erfasse nämlich nur übertragbare Aktiven und 

Passiven. Sie bleibe auf eine vermögensrechtliche Übertragung be- 

schränkt und enthalte insbesondere keine mitgliedschaftsrechtliche 

Komponente.  

D. 

Mit Verfügung vom 24. November 2005 erliess der Grundbuchver- 

walter eine erneute Abweisungsverfügung. Er habe die von Fürspre- 

cher und Notar X am 2. September 2005 nachgereichten Unterlagen 

unter einer separaten Nummer in das Tagebuch aufgenommen. Es sei 

jedoch weder eine Grundbuchanmeldung noch ein Rechtsgrundaus- 

weis eingereicht worden. Die Grundbuchanmeldung werde deshalb 

vollumfänglich abgewiesen.  

Am 25. November 2005 nahmen die Beschwerdeführer zur Vernehm- 

lassung des Grundbuchverwalters ausführlich Stellung und reichten zur 

Ergänzung der Akten noch die Zustimmungserklärung von R, Erbin des 

verstorbenen Gesellschafters der Baugesellschaft S, ein.   

  

5 

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:  

1. 

Weist der Grundbuchverwalter eine Anmeldung gemäss Art. 24 der 

Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch (GBV; 

SR 211.432.1) ab, so können der Anmeldende sowie alle Übrigen, 

die von der Abweisung berührt sind, gegen diese Abweisungsver- 

fügung innert 30 Tagen bei der kantonalen Aufsichtsbehörde Be- 

schwerde führen (Art. 103 Abs. 1 GBV). Die Aufsichtsbehörde hat in- 

nert kürzester Frist darüber zu entscheiden, ob der beanstandeten An- 

meldung vom Grundbuchverwalter durch Vornahme der Eintragung 

Folge zu geben sei (Art. 103 Abs. 3 GBV). Gemäss Art. 124 des Ge- 

setzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizeri- 

schen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) ist die JGK als kanto- 

nale Aufsichtsbehörde über das Grundbuchwesen zuständig zur Beur- 

teilung von Verwaltungsbeschwerden gegen Verfügungen des Grund- 

buchverwalters. Für das Verfahren gelten die Bestimmungen des 

Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 

BSG 155.21).  

Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse 

an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat 

(Art. 65 lit. a VRPG). Die N AG und die NN AG sind als Vertragspar- 

teien des zur Eintragung angemeldeten Vermögensübertragungsver- 

trags ohne Weiteres zur Beschwerdeführung befugt. Aber auch Für- 

sprecher und Notar X ist als beurkundender Notar des Vermögens- 

übertragungsvertrags zur Beschwerdeführung in eigenem Namen legi- 

timiert (vgl. BGE 116 II 137 ff.). Auf die im Übrigen form- und fristge- 

recht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.  

2. 

Vorab sei festgehalten, dass Streitgegenstand der vorliegenden Ver- 

waltungsbeschwerde lediglich die Frage ist, ob der Grundbuchver- 

walter die Abweisungsverfügung vom 15. August 2005 zu Recht er- 

lassen hat. Nicht zu beurteilen ist aber die Abweisungsverfügung vom 

24. November 2005, mit welcher der Grundbuchverwalter das (glei- 

che) Geschäft ein zweites Mal abgewiesen hat. Sollten die Beschwer- 

deführer auch mit dieser Verfügung nicht einverstanden sein, müssten 

sie dagegen ebenfalls Beschwerde erheben.  

3. 

3.1 Dem bei den Akten liegenden Vermögensübertragungsvertrag  

  

6 

lässt sich entnehmen, dass die N AG bis zum 31. Dezember 2004  

einen Betriebsteil Spenglerei und einen Betriebsteil Sanitär geführt hat. 

Per 1. Januar 2005 wurde der Betriebsteil Sanitär in die neu gegrün- 

dete NN AG abgespaltet. Hierfür wurde am 10. Dezember 2004 in 

einem ersten Schritt das Kapital der N AG von Fr. 300 000.- auf  

Fr. 150 000.- herabgesetzt. In einem zweiten Schritt wurde gleichen- 

tags aus den aus der Kapitalherabsetzung fliessenden Mitteln die NN 

AG mit einem Aktienkapital von Fr. 150 000.- gegründet und die 

Gründung im Handelsregister eingetragen. In einem dritten Schritt ha- 

ben die N AG und die NN AG ebenfalls am selben Tag einen Spal- 

tungsvertrag im Sinne eines Vorvertrages unterzeichnet und so die 

Übertragung des Betriebsteils Sanitär auf die neu gegründete Gesell- 

schaft vereinbart. 

Am 9. Juni 2005 schlossen die N AG und die NN AG sodann einen 

Vermögensübertragungsvertrag, womit der Betriebsteil Sanitär mit  

Aktiven und Passiven der NN AG übertragen wurde. Sämtliche Ge- 

genstände des Aktiv- und Passivvermögens, die zum Betriebsteil  

Sanitär gehören, seien im Inventar per 1. Januar 2005 aufgeführt.  

Zwischen den beiden Vertragsparteien wurde keine Gegenleistung ver- 

einbart. 

Die Vermögensübertragung wurde am 14. Juli 2005 mit Genehmigung 

des Eidgenössischen Handelsregisteramtes in das Handelsregister ein- 

getragen. Am 20. Juli 2005 erging die Publikation im Schweizerischen 

Handelsamtsblatt.  

3.2 Im Sinne einer Vorbemerkung sei an dieser Stelle festgehalten, 

dass die N AG den Betriebsteil Sanitär, im Rahmen einer Vermö- 

gensübertragung auf die neu gegründete NN AG übertragen hat. Der 

zur grundbuchlichen Eintragung eingereichte Vermögensübertragungs- 

vertrag verweist denn auch an diversen Stellen auf die Bestimmungen 

des fünften Kapitels des FUSG, welche die Vermögensübertragung re- 

geln. Konsequenterweise wurden die Vertragsparteien vom beurkun- 

denden Fürsprecher und Notar X in den Schlussbestimmungen darauf 

aufmerksam gemacht, dass die Vermögensübertragung beim Handels- 

registeramt angemeldet werden müsse und dass die Vermögensüber- 

tragung mit der Eintragung ins Handelsregister rechtswirksam werde. 

Fürsprecher und Notar X wurde denn auch beauftragt, den Vertrag 

unmittelbar nach erfolgter Eintragung der Vermögensübertragung im 

Handelsregister bei den zuständigen Grundbuchämtern einzureichen. 

Weshalb sich die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde an die JKG 

auf einmal auf den Standpunkt stellen, der Betriebsteil Sanitär sei nicht 

im Rahmen einer Vermögensübertragung, sondern im Rahmen einer 

  

7 

Abspaltung auf die NN AG übergegangen, ist nicht nachvollziehbar. 

Vielmehr ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass der 

Eintrag im Handelsregister für den Grundbuchverwalter verbindlich ist, 

wirkt doch der handelsregisterliche Eintrag einer Vermögensübertra- 

gung konstitutiv, während der Nachvollzug im Grundbuch lediglich - 

aber immerhin - deklaratorischer Natur ist (ZÜRCHER KOMMENTAR ZUM 

FUSG, herausgegeben von FRANK VISCHER und VISCHER Anwälte und 

Notare, Zürich 2004, N. 1 zu Art. 104; vgl. hierzu auch die nachste- 

henden Ausführungen unter Ziffer 4). Es kommen damit die Bestim- 

mungen über die Vermögensübertragung zur Anwendung (Art. 69 bis 

77 und Art. 104 Abs. 2 lit. c FUSG; Art. 18a Abs. 1 lit. e GBV).  

4. 

4.1 Eine Vermögensübertragung liegt vor, wenn im Handelsregister 

eingetragene Gesellschaften und im Handelsregister eingetragene Ein- 

zelunternehmen ihr Vermögen oder Teile davon mit Aktiven und Passi- 

ven auf andere Rechtsträger des Privatrechts übertragen, ohne dass die 

Gesellschafterinnen und Gesellschafter der übertragenden Gesell- 

schaft Anteils- oder Mitgliedschaftsrechte der übernehmenden Gesell- 

schaft erhalten (Art. 69 Abs. 1 FUSG). Für die Vermögensteile, die über- 

tragen werden, findet von Gesetzes wegen eine partielle Universal- 

sukzession statt: Einer Fusion oder einem Erbgang vergleichbar gehen 

sämtliche Aktiven und Passiven auf den übernehmenden Rechtsträger 

über. Im Unterschied zur eigentlichen Universalsukzession, wie sie 

beim Erbgang und bei der Fusion stattfindet und wo immer das ge- 

samte Vermögen übergeht, betrifft die Wirkung jedoch nur diejenigen 

Vermögenswerte, welche in einem Übertragungsinventar aufgeführt 

sind (Art. 71 Abs. 1 lit. b und Art. 72 FUSG; ZÜRCHER KOMMENTAR ZUM 

FUSG, a.a.O., N. 4 zu Art. 69-77).  

Die Vermögensübertragung wird mit der Eintragung ins Handelsregis- 

ter rechtswirksam. In diesem Zeitpunkt gehen alle im Inventar aufge- 

führten Aktiven und Passiven von Gesetzes wegen mit einem Rechtsakt 

(uno actu) auf den übernehmenden Rechtsträger über (Art. 73 Abs. 2 

FUSG), ohne dass die üblichen Formvorschriften für die Übertragung 

der betreffenden Vermögenswerte einzuhalten sind, die im Rahmen ei- 

ner Singularsukzession beachtet werden müssten (BBI 2000 S. 4464). 

Der Eintragung der Vermögensübertragung ins Handelsregister kommt 

damit konstitutive Wirkung zu. In diesem Zeitpunkt entfaltet die par- 

tielle Universalsukzession intern ihre Wirkungen und es gehen sämtli- 

che im Inventar aufgeführten Vermögenswerte auf den übernehmenden 

Rechtsträger über. Dritten kann die erfolgte Vermögensübertragung 

  

8 

hingegen erst am Werktag entgegengehalten werden, welcher der Ver- 

öffentlichung im SHAB nach der Genehmigung durch das Eidgenössi- 

sche Handelsregisteramt folgt (ZÜRCHER KOMMENTAR ZUM FUSG, a.a.O., 

N. 22 ff. zu Art. 73). Dies gilt auch für die Übertragung von Eigentum 

an Grundstücken. Obschon im Rahmen einer Vermögensübertragung 

das Eigentum an Grundstücken ausserbuchlich erworben wird und der 

entsprechende Eintrag im Grundbuch bloss deklaratorischen Charak- 

ter hat, ist eine möglichst rasche Anmeldung der Eigentumsübertra- 

gung beim Grundbuchamt notwendig, kann doch der Erwerber eines 

Grundstücks erst nach der Eintragung im Grundbuch darüber verfügen 

(vgl. Art. 656 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom  

10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]). Ist ein Grundstück durch Ver- 

mögensübertragung auf den übernehmenden Rechtsträger übergegan- 

gen, ist der Eigentumsübergang umgehend nach Eintritt der Rechts- 

wirksamkeit der Vermögensübertragung beim Grundbuchamt anzu- 

melden (Art. 104 Abs. 2 lit. c FUSG).  

4.2 Da die Vermögensübertragung mit der Eintragung ins Handelsre- 

gister rechtswirksam wird, dem Handelsregistereintrag demnach kon- 

stitutive Wirkung zukommt, und der übernehmende Rechtsträger ge- 

halten ist, den Übergang des Eigentums an einem Grundstück umge- 

hend nach Eintritt der Rechtswirksamkeit beim Grundbuchamt anzu- 

melden, wird im Folgenden die Frage zu prüfen sein, welche Kognition 

dem Grundbuchverwalter im Zusammenhang mit der Vermögensüber- 

tragung von Grundstücken überhaupt noch zukommen kann.  

5. 

5.1 Grundbuchliche Verfügungen dürfen in allen Fällen nur auf Grund 

eines Ausweises über das Verfügungsrecht und den Rechtsgrund vor- 

genommen werden. Der Ausweis über das Verfügungsrecht liegt in 

dem Nachweise, dass der Gesuchsteller die nach Massgabe des 

Grundbuches verfügungsberechtigte Person ist oder von dieser eine 

Vollmacht erhalten hat. Der Ausweis über den Rechtsgrund liegt in dem 

Nachweise, dass die für dessen Gültigkeit erforderliche Form erfüllt ist 

(Art. 965 ZGB). 

Da bei einer Vermögensübertragung alle im Inventar aufgeführten Ak- 

tiven und Passiven von Gesetzes wegen mit der Eintragung der Ver- 

mögensübertragung im Handelsregister übergehen, kann die deklara- 

torische Eintragung des ausserbuchlich eingetretenen Eigentumser- 

werbs durch Nachweis des geltend gemachten Erwerbstatbestandes 

auch seitens des übernehmenden Rechtsträgers erwirkt werden (vgl. 

HENRI DESCHENAUX, in: Schweizerisches Privatrecht, Band V/3.1, Basel 

  

9 

und Frankfurt am Main 1998, S. 317). Im Falle der Vermögensüber- 

tragung an einen im Handelsregister eingetragenen Rechtsträger wird 

der Ausweis für den Eigentumsübergang erbracht durch einen beglau- 

bigten Handelsregisterauszug des die Grundstücke übernehmenden 

Rechtsträgers und einen beglaubigten Auszug aus dem öffentlich be- 

urkundeten Teil des Übertragungsvertrags über die übertragenen 

Grundstücke (Art. 18a Abs. 1 lit. e GBV). Gestützt auf diese Urkunden 

öffentlichen Glaubens darf und muss der Grundbuchverwalter von ei- 

ner rechtsgültigen Vermögensübertragung und damit auch von der 

Rechtszuständigkeit des übernehmenden Rechtsträgers in Bezug auf 

die von der deklaratorischen Eintragung betroffenen Grundstücke aus- 

gehen (vgl. zum Ganzen: BETTINA DEILLON-SCHEGG, Grundbuchanmel- 

dung und Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters im Eintragungsver- 

fahren, Zürich 1997, S. 132 f.). Einer weiteren Prüfung seitens des 

Grundbuchverwalters bedarf es nicht. Insbesondere hat der Grund- 

buchverwalter die materiellrechtliche Gültigkeit der Vermögensüber- 

tragung nicht zu prüfen. Ebenso wenig darf er allfälligen möglichen 

Nichtigkeitsgründen nachforschen (vgl. ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis für 

die Eigentumseintragung im Grundbuch, Langenthal 1999, S. 48). 

Vielmehr wird mit der grundbuchlichen Eintragung, welcher lediglich 

deklaratorische Bedeutung zukommt, einzig die Übereinstimmung zwi- 

schen dem Grundbuch und der ausserbuchlich eingetretenen materiel- 

len Rechtsänderung wieder hergestellt (DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 

2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2004, N. 396).  

5.2 Es ist unbestritten, dass Fürsprecher und Notar X zusammen mit der 

Grundbuchanmeldung lediglich eine beglaubigte Kopie des öffentlich 

beurkundeten Vermögensübertragungsvertrags beim Grundbuchamt 

einreichte, nicht aber einen beglaubigten Handelsregisterauszug der 

NN AG. Damit steht fest, dass die Grundbuchanmeldung unvollstän- 

dig ist, was von den Beschwerdeführern denn auch nicht bestritten 

wird. Umstritten ist aber, ob der Grundbuchverwalter die Grundbuch- 

anmeldung zu Recht abgewiesen hat oder ob er nicht vielmehr eine 

(kurze) Nachfrist hätte setzen müssen, die Anmeldung zu verbessern.  

6. 

6.1 Ein beim Grundbuchamt angemeldetes Geschäft muss im Zeitpunkt 

der Grundbuchanmeldung sämtliche Eintragungsvoraussetzungen auf- 

weisen. Wer den nicht sämtliche Ausweise für eine grundbuchliche Ver- 

fügung beigebracht, so ist eine grundbuchliche Anmeldung abzuwei- 

sen (Art. 966 Abs. 1 ZGB; Art. 24 Abs. 1 GBV). Es ist demzufolge 

grundsätzlich nicht möglich, fehlende Unterlagen noch nachträglich 

  

10 

beizubringen (ROLAND PFÄFFLI, a.a.O., S. 43). Übertriebener Formalis- 

mus muss aber vermieden werden. Ist es leicht möglich, einen formellen 

Mangel zu heilen, ist eine unverzügliche Abweisung einer Grundbuch- 

anmeldung nicht gerechtfertigt (HENRI DESCHENAUX, a.a.O., S. 533 f.).  

In diesem Sinne wurden die Grundbuchverwalter von der (ehemaligen) 

Justizdirektion des Kantons Bern am 23. Juni 1989 angewiesen, ledig- 

lich eindeutig nicht eintragungsfähige Geschäfte sofort abzuweisen. 

Sofern dem Grundbuchverwalter eine sofortige Abweisung infolge ei- 

nes rein formellen, leicht zu behebenden Mangels nicht nötig erschei- 

ne, sei dem Anmeldenden eine kurze Frist zu setzen. Werde der Man- 

gel innert dieser Frist nicht behoben, sei das Geschäft in jedem Fall ab- 

zuweisen (BN 1990 S. 74 f.). Bei diesen Weisungen handelt es sich 

um Verwaltungsverordnungen. Diese sind Instrumente der Verwal- 

tungsführung. Sie gehen aus der Verwaltungsaufsicht hervor und ge- 

ben die besondere Sachkunde und das Erfahrungswissen der Verwal- 

tung wieder. Sie entfalten Wirkung im Rahmen des verbindlichen 

Rechts, nicht aber darüber hinaus. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, 

eine rechtsgleiche und rechtsrichtige Praxis in der Ausführung von Ver- 

waltungsaufgaben sowie eine gleichmässige Ausübung des Ermessens 

zu fördern. Da sie auch für die Rechtsunterworfenen von Interesse sein 

können, werden sie nötigenfalls in geeigneter Form unter anderem in 

Fachblättern bekannt gemacht. Vorliegend ist dies durch Publikation in 

den Fachblättern «Der bernische Notar» und ZBGR geschehen, so 

dass auch interessierte Personen wie Notarinnen und Notare davon 

Kenntnis erhalten konnten (BN 1995 S. 63).  

6.2 Es wurde bereits erwähnt, dass, sofern ein Grundstück im Rahmen 

einer Vermögensübertragung auf einen anderen Rechtsträger über- 

geht, dem Grundbuchamt ein beglaubigter Handelsregisterauszug des 

die Grundstücke übernehmenden Rechtsträgers und ein beglaubigter 

Auszug aus dem öffentlich beurkundeten Teil des Übertragungsvertrags 

über die übertragenen Grundstücke eingereicht werden muss (Art. 18a 

Abs. 1 lit. e GBV). Vorliegend wurde der Grundbuchanmeldung in- 

dessen lediglich eine beglaubigte Kopie des öffentlich beurkundeten 

Vermögensübertragungsvertrags beigelegt, nicht aber ein beglaubig- 

ter Handelsregisterauszug der NN AG. Da entgegen der Ansicht des 

Grundbuchverwalters keine anderen Belege eingereicht werden müs- 

sen, insbesondere auch keine Zustimmungserklärungen der übrigen 

Gesellschafter der Baugesellschaft S, kann von einem rein formellen 

Mangel ausgegangen werden, der innert kurzer Frist hätte behoben 

werden können. Damit hätte der Grundbuchverwalter die Grundbuch- 

  

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anmeldung nicht einfach abweisen dürfen, sondern vielmehr den an- 

meldenden Parteien eine kurze Nachfrist setzen müssen, den Mangel 

zu beheben.  

7. 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass eine unvollständige 

Anmeldung grundsätzlich abzuweisen ist, ohne dass eine Nachfrist zur 

Verbesserung oder zur Beibringung fehlender Unterlagen angesetzt 

werden muss, es sei denn, es handle sich um einen rein formellen 

Mangel, der innert kurzer Frist hätte behoben werden können. Da im 

Anmeldungszeitpunkt einzig, der erforderliche beglaubigte Auszug 

aus dem Handelsregister der NN AG fehlte und dieser innert einer kur- 

zen Nachfrist leicht hätte nachgereicht werden können, hat das Grund- 

buchamt die Anmeldung zu Unrecht abgewiesen. Die Beschwerde ist 

daher gutzuheissen und die hier angefochtene Abweisungsverfügung 

des Grundbuchamtes aufzuheben.  

Die Beschwerdeführer haben dem Grundbuchamt am 2. September 

2005 in Zusammenhang mit der vorliegend zu beurteilenden Grund- 

buchanmeldung unter anderem einen beglaubigten Auszug aus dem 

Handelsregister der NN AG nachgereicht. Damit ist die Grundbuch- 

anmeldung aus heutiger Sicht vollständig und es kann aus diesem 

Grunde darauf verzichtet werden, den Beschwerdeführern eine Nach- 

frist für die Ergänzung ihrer Grundbuchanmeldung zu setzen. Vielmehr 

ist das Grundbuchamt anzuweisen, den angemeldeten Eigentumsüber- 

gang infolge Vermögensübertragung im Grundbuch einzutragen.  

8. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Staat die Verfahrenskos- 

ten (Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Die Beschwerdeführer haben An- 

spruch auf eine Parteientschädigung (Art. 108 Abs. 3 VRPG).