# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6f2f7ba0-5197-53d6-a8c1-2947fec3c366
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-11
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 11.05.2020 WBE.2019.286
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2019-286_2020-05-11.pdf

## Full Text

2020 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 265 

Strassenabstandsregel in einem konkreten Einzelfall eines solchen 
Grundstücks verglichen mit dem Regelfall (Grundstücke, die direkt 
an den Fahrbahnrand oder den Gehsteig angrenzen) zu 
empfindlichen Nutzungseinbussen führen würde. Dafür gibt es 
jedoch namentlich aufgrund der Lage, Form und Beschaffenheit der 
Parzelle Nr. xxx keine Anhaltspunkte. 

Insgesamt besteht somit mangels ausserordentlicher 
Verhältnisse auf der streitbetroffenen Parzelle oder eines sich aus der 
Anwendung der Strassenabstandsregel ergebenden Härtefalls keine 
Grundlage für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 67 
BauG zur Unterschreitung des Kantonsstrassenabstands. Damit ist 
das projektierte Wohn- und Geschäftshaus nicht bewilligungsfähig, 
unabhängig davon, ob der Unterschreitung des Strassenabstands 
keine (überwiegenden) öffentlichen oder privaten Interessen 
entgegenstehen. Ein öffentliches Interesse, das ein Abweichen von 
der Grundnorm geradezu gebieten würde, ist nicht ausgewiesen. (…) 

 

23 Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche (§ 16a Abs. 2 ABauV) 

Für die Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche darf die Grund-

fläche von innenliegenden Balkonen (sog. Loggien) nicht an die 

massgebliche Fläche des darunterliegenden Vollgeschosses angerechnet 

werden; Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung. 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 11. Mai 

2020, in Sachen Konsortium A. gegen B., Gemeinderat C. und Departement 

Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2019.286). 

Aus den Erwägungen 

4. 
4.1. 

266 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

Zum Thema Attikageschossfläche und Gebäudehöhe erwog die 
Vorinstanz, die Beschwerdeführer und der Gemeinderat hätten die 
zulässige Attikageschossfläche falsch berechnet. Nur was innerhalb 
der eigentlichen Fassade des darunterliegenden Vollgeschosses liege, 
sei für die Berechnung der verkleinerten Attikageschossfläche mass-
gebend. Nicht hinzugezählt würden nach der Praxis des BVU Balko-
ne, wobei es keine Rolle spiele, ob ein Balkon über die 
Fassadenflucht hervorkrage oder zurückspringe und wie eine Loggia 
(lochfassadenartig) innerhalb der Gebäudekubatur liege. Entgegen 
dieser Praxis, welche das Verwaltungsgericht mit einem Urteil vom 
28. April 2015 (WBE.2014.159) bestätigt habe, sei die nördliche 
Loggia des geplanten Mehrfamilienhauses (im Gegensatz zur 
südlichen) bei der Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche 
berücksichtigt worden. Das sei nicht korrekt, denn nicht das 
Geländer der Loggia, sondern die dahinterliegenden Aussenwände 
(Wärmedämmung) bildeten die Fassade gemäss § 16a Abs. 2 ABauV. 
Ausgehend von einer Attikageschosshöhe von 3 m ergebe sich eine 
zulässige Attikagrundfläche von 113,2202 m

2
 ({1/2 x [2,45 m + 7,17 

m] x 27,1 m} – [4,52 m x 3,79 m]). Mit der projektierten 
Attikageschossfläche von 129,5 m

2
 werde dieser Wert um 16,2798 

m
2
 überschritten. Entsprechend gelte das oberste Geschoss als 

Vollgeschoss, das an die Gebäudehöhe anzurechnen sei. 
Infolgedessen werde auch die in der Zone KN gemäss § 3 Abs. 1 BO 
zulässige Gebäudehöhe von 9,5 m überschritten. 

4.2. 
Die Beschwerdeführer monieren, Loggien seien nicht gleich zu 

behandeln wie Balkone. Die Vorinstanz verkenne, dass die 
Rechtsprechung bisher nach der optischen Wirkung differenziert 
habe, weshalb Balkone, die sich über die gesamte Fassade 
hinwegzögen, anders zu beurteilen seien als schmale Balkone, die 
wiederum gegenüber Loggien abzugrenzen seien. Balkone und 
Loggien unterschieden sich sowohl hinsichtlich ihrer optischen 
Wirkung als auch konstruktionsbedingt; Balkone ragten über die 
Fassadenflucht hinaus, Loggien blieben innerhalb der 
Fassadenflucht. Aus dem von der Vorinstanz zur Bestätigung ihrer 
Praxis zugezogenen VGE vom 28. April 2015 (WBE.2014.159) gehe 

2020 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 267 

nicht hervor, dass Loggien in jedem Fall gleich zu behandeln seien 
wie Balkone. Ohnehin genüge ein einzelner Entscheid nicht zur 
Begründung oder Bestätigung einer Praxis. Die neue Regelung 
gemäss IVHB lasse den Einbezug von Loggiaflächen in die 
Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche ganz klar zu, weil 
unbedeutend rückspringende Gebäudeteile bei der fiktiven Fassaden-
flucht nicht berücksichtigt würden, und in § 25 Abs. 1 BauV sei nur 
von Balkonen, nicht aber von Loggien die Rede. Bereits nach der 
bisherigen Regelung sei massgebend, was innerhalb der eigentlichen 
Fassade des Vollgeschosses liege. Wesentlicher Faktor für die 
Berechnung der zulässigen Grundfläche des Attikageschosses sei 
nach § 16a Abs. 2 ABauV die Fassade. Neben der Fassade seien 
weitere Kriterien wie der optische Eindruck und die Funktionalität 
der einzelnen Gebäudeteile massgebend (AGVE 2002, S. 663 ff.). 
Die hier betroffene Loggia liege innerhalb des Gebäudes und sei nur 
an einer Seite offen. Die Frontgestaltung mit Holzlatten gehe nahtlos 
in die Fassade über. Der Abschluss der Loggia wirke optisch 
fassadenbildend. Aufgrund der geschützten Situation sei die Loggia 
in ihrer Funktionalität eher der innen liegenden Wohnfläche 
zuzurechnen als ein offener Balkon. Es sei also korrekt, wenn die 
Grundfläche der Loggia in die Berechnung der Attikageschossfläche 
einbezogen werde. Das vom Gesetzgeber gewünschte Verhältnis 
zwischen der darunterliegenden Fassade und dem Attikageschoss 
werde eingehalten. 

4.3. 
4.3.1. 
Wie gesehen, ist die zulässige Attikageschossfläche nach Mass-

gabe von § 16a Abs. 2 ABauV zu berechnen; § 25 BauV samt Be-
griffsdefinitionen der IVHB (etwa der Vollgeschossfläche) ist inter-
temporalrechtlich nicht anwendbar. Nach § 16a Abs. 2 ABauV darf 
die Grundfläche des Attikageschosses höchstens einem Geschoss 
entsprechen, welches auf den Längsseiten um das Mass seiner Höhe 
von der Fassade zurückversetzt ist. Für die Bemessung des 
verkleinerten Attikageschosses ist dabei nur massgebend, was 
innerhalb der eigentlichen Fassade des Vollgeschosses liegt. Balkone 
werden, auch wenn sie sich der ganzen Fassade entlang ziehen, nicht 

268 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

zur darunterliegenden Vollgeschossfläche zur Berechnung der 
Attikageschossfläche gezählt. Deshalb ist es nicht möglich, mit 
Balkonfläche auf dem darunterliegenden Vollgeschoss 
Attikageschossfläche zu bilden (VGE vom 28. April 2015 
[WBE.2014.159], Erw. II/4.6; CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 49 N 29). 

Das Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich mit 
der Frage zu befassen, ob innenliegende Balkone, sog. Loggien, 
gleich wie Balkone, die im Sinne von vorspringenden Gebäudeteilen 
über die Fassadenflucht hinausragen, ausserhalb der für die 
Berechnung der maximal zulässigen Attikageschossfläche 
massgebenden Vollgeschossfläche respektive der diese begrenzenden 
Fassaden liegen. Im VGE vom 9. Dezember 2015 (WBE.2015.100), 
Erw. II/3.5.5, konnte es die Frage offenlassen, weil der damals 
betroffene innenliegende Balkon nicht an der Längsfassade des 
Gebäudes angeordnet war und entsprechend ohne Einfluss auf 
diejenigen Gebäudefassaden blieb, von welcher das Attikageschoss 
gemäss § 16a Abs. 2 ABauV um seine Höhe zurückzuversetzen ist. 
Im VGE vom 7. Juli 2016 (WBE.2015.373), Erw. II/4.3, wurde auf 
das optische Erscheinungsbild abgestellt und festgehalten, 
innenliegende Balkone bildeten jedenfalls dann nicht Teil der 
Vollgeschossfläche zur Berechnung der verkleinerten 
Attikageschossfläche, wenn der Blick auf die dahinterliegende 
Fensterfront einigermassen frei sei und diese Front vom Betrachter 
tatsächlich als (Längs-)Fassade des Gebäudes wahrgenommen 
werde. Zweitrangig sei bei der Beurteilung dessen, was die Fassade 
eines Gebäudes ausmache, die Funktion der Bauteile und deren 
Berücksichtigung bei der Bestimmung der Nutzungsziffer (gemäss 
Anhang 1, Ziff. 8.2 und Anhang 2, Fig. 8.2 IVHB). Das primäre Ziel 
von § 16a Abs. 2 ABauV bestehe darin, das Attikageschoss weniger 
prominent respektive zurückhaltender erscheinen zu lassen als die 
darunterliegenden Vollgeschosse. Sachgerechter wäre daher eine 
Bezugnahme auf die Definition der Fassaden in Anhang 1, Ziff. 3.1–
3.5, und die dazugehörigen Figuren in Anhang 2 der IVHB. 
Erwähnenswert sei diesbezüglich, dass ein nur unbedeutend 
rückspringender Gebäudeteil – die genauen Ausmasse wären in den 

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Bauvorschriften festzulegen – keinen Einfluss auf die Fassadenlinie 
habe. Die Frage, ob es unter diesem Aspekt sinnvoll sei, die Fläche 
einzelner Loggien, die dem Betrachter (aufgrund ihres geringfügigen 
Ausmasses) nicht als Fassadenrücksprung ins Auge fielen, von der 
für die Berechnung der verkleinerten Attikageschossfläche 
massgeblichen Vollgeschossfläche auszuklammern, liess das 
Verwaltungsgericht wiederum offen. Die damals zu beurteilenden 
innenliegenden Balkone erfüllten das Kriterium des unauffälligen 
Fassadenrücksprungs offensichtlich nicht. 

4.3.2. 
Die ABauV definiert den in § 16a Abs. 2 verwendeten Begriff 

der Fassade nicht. Zudem kennt sie – im Gegensatz zur 
Baugesetzgebung in anderen Kantonen, etwa Zürich – einzig den 
Begriff der vorspringenden Gebäudeteile (§ 2), nicht aber denjenigen 
der rückspringenden Gebäudeteile, mit Unterscheidung zwischen 
solchen, welche Teil der Fassadenlinie bilden, und solchen, die hinter 
der Fassadenlinie der Hauptfassade verschwinden, sog. unbedeutend 
rückspringende Gebäudeteile. Unbedeutend rückspringende 
Gebäudeteile sind in der Tiefe und Breite zu begrenzen (vgl. Anhang 
2, Fig. 3.5 IVHB). Auch die BauV enthält – weiterhin – keine 
Regelung zu (unbedeutend) rückspringenden Gebäudeteilen. In den 
Erläuterungen zum Bau- und Nutzungsrecht des Kantons Aargau 
(BNR) des BVU, Version 3.1 vom Juni 2012 / Januar 2014, wird 
dazu angemerkt, die rückspringenden Gebäudeteile hätten für den 
Kanton Aargau keine Bedeutung (Rz. 196, S. 51). Aufgrund dessen 
ist davon auszugehen, dass im Kanton Aargau traditionellerweise 
davon ausgegangen wurde, dass die Fassadenlinie immer entlang der 
nicht eigens erwähnten Rücksprünge verläuft, mithin keine 
unbedeutenden Rücksprünge ausspArt. Das deckt sich auch mit den 
Erläuterungen zur IVHB zu den rückspringenden Gebäudeteilen 
(Ziff. 3.5), wonach es keine unbedeutend rückspringenden Gebäu-
deteile gibt, wenn die Kantone – wie der Kanton Aargau – keine Ma-
ximalmasse für unbedeutend rückspringende Gebäudeteile vorsehen. 
Das hat zur Folge, dass in solchen Kantonen auch innenliegende Bal-
kone nicht als unbedeutend rückspringende Gebäudeteile aufgefasst 
werden können, womit die Fassadenlinie durch die Innenwände des 

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Balkons, nicht durch dessen Geländer an der Hauptfassade definiert 
wird, und zwar unabhängig von den Ausmassen des Balkons (a.a.O., 
S. 7). Verläuft aber die massgebliche Fassade entlang der 
Innenwände eines innenliegenden Balkons, muss gemäss § 16a 
Abs. 2 ABauV auch das Attikageschoss in diesem Bereich um seine 
Höhe von der Rückwand des innenliegenden Balkons zurückversetzt 
werden. Daraus erhellt, dass die Grundfläche eines an der 
Gebäudelängsseite positionierten innenliegenden Balkons, 
gleichgültig wie gross oder klein dieser ist, nicht zur 
Vollgeschossfläche für die Berechnung der maximal zulässigen 
Attikageschossfläche hinzuzurechnen ist. In diesem Sinne ist die 
bisherige verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zu präzisieren und 
die Praxis des BVU zu bestätigen. 

Im Übrigen weist die Vorinstanz in der Beschwerdeantwort ans 
Verwaltungsgericht zu Recht darauf hin, dass die von den Beschwer-
deführern geplante Loggia mit einer Tiefe von 3,79 m und einer 
Fläche von rund 17 m

2
 auch in Kantonen, welche unbedeutend 

rückspringende Gebäudeteile kennen und regeln, nicht als solcher 
durchgehen würde. Auch die Auffassung der Vorinstanz, bei einem 
innenliegenden Balkon mit den besagten Ausmassen sei der Blick 
auf die dahinterliegende Fensterfront einigermassen frei und diese 
Front werde daher vom Betrachter auch tatsächlich als (Längs-
)Fassade wahrgenommen, kann geteilt werden. Daran ändert sich 
durch die Ausgestaltung des Balkongeländers und dessen 
Eingliederung in die Hauptfassade nichts grundlegend. 

Demnach hat die Vorinstanz die maximal zulässige Attikage-
schossfläche korrekt unter Ausklammerung der Grundfläche der 
nördlichen Loggia der beiden Obergeschosse ermittelt. (…) 
(…) 

 

2020 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 271 

24 An die Berechnung der Ausnützung anrechenbare Grundstücksfläche 

(§ 32 Abs. 4 BauV) 

Ein dem Gemeingebrauch dienender, im Grundbuch als öffentlich-

rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkter Fussweg gehört nicht 

zur anrechenbaren Grundstücksfläche im Sinne von § 32 Abs. 4 BauV. 

Dessen Fläche ist demzufolge nicht in die Berechnung der zulässigen 

Ausnützung eines Grundstücks einzubeziehen. 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 4. Juni 2020, 

in Sachen A. und B. gegen Baukonsortium C., Gemeinderat D. und Departe-

ment Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2019.385). 

Aus den Erwägungen 

3. 
3.1. 
Die Ausnützungsziffer (AZ) ist gemäss § 32 Abs. 1 BauV das 

Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächen (aGF) zur 
anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF). 

Zwischen den Parteien ist streitig, wie sich die für die Berech-
nung der Ausnützungsziffer (AZ) massgebende anrechenbare Grund-
stücksfläche (aGSF) bemisst. Der Gemeinderat D. und mit ihm die 
Vorinstanz gehen davon aus, dass der entlang der nördlichen Grenze 
auf der Parzelle Nr. www verlaufende, nicht abparzellierte Verbin-
dungsweg zwischen dem E.-Weg (Parzelle Nr. xxx) und der F.-
Strasse (Parzellen Nrn. yyy und zzz) zur anrechenbaren 
Grundstücksfläche gehört, die somit 1'503 m

2
 (= gesamte 

Grundstücksfläche) betrage. In diesem Fall wäre die in der W2 
geltende AZ von 0,5 bei anrechenbaren Geschossflächen von 751,4 
m

2
 knapp eingehalten. 

Demgegenüber stellen sich die Beschwerdeführer auf den 
Standpunkt die Fläche des erwähnten Verbindungsweges von 224 m

2
 

dürfe nicht zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) geschlagen 
werden, weshalb das Bauvorhaben die maximal zulässige 
Ausnützung deutlich überschreite.