# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2b197de9-b93d-543a-b6b5-e413ce52bfc1
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-30
**Language:** de
**Title:** Aargau Regierungsrat 30.11.2022 RRB Nr. 2022-001535
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_RR_001_RRB-Nr--2022-001535_2022-11-30.pdf

## Full Text

PROTOKOLL DES REGIERUNGSRATS 
 

 

Sitzung vom 30. November 2022 Versand: 5. Dezember 2022 

Regierungsratsbeschluss Nr. 2022-001535 

A._____ und B._____, Q._____; Beschwerde vom 1. Oktober 2021 gegen den Entscheid des 
Departements Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen)/Gemeinderats 
Q._____ vom 16. August 2021/6. September 2021 betreffend Baugesuch der C._____ GmbH, 
R._____, für Abbruch diverse Gebäude, Neubau MFH und DEFH auf Parzellen aaa und bbb an 
der K abc und angrenzend an H-Bach; Gutheissung (Aufhebung des kommunalen Entscheids) 

Sachverhalt 

A. 

Mit Eingabe vom 4. Juni 2021 reichte die C. GmbH, R. (folgend Bauherrschaft), bei der Gemeinde Q. 
ein Baugesuch ein zur Erstellung einer Arealüberbauung, bestehend aus einem Mehrfamilienhaus 
(MFH) und einem Doppeleinfamilienhaus (DEFH), sowie für den Abbruch der auf den Bauparzellen 
aaa und bbb bestehenden Gebäude. Das Gesuch wurde daraufhin vom 11. Juni 2021 bis zum 
12. Juli 2021 öffentlich aufgelegt. Es gingen drei Einwendungen ein. 

Am 8. Juni 2021 leitete die Gemeindekanzlei Q. das Baugesuch zur Beurteilung der kantonalen Prüf-
belange an die Abteilung für Baubewilligungen des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) 
weiter. Dieses stimmte dem Baugesuch betreffend Gewässerraum und Kantonsstrassenabstand mit 
Entscheid vom 16. August 2021 zu. Daraufhin erteilte der Gemeinderat Q. (fortan: Gemeinderat) mit 
Entscheid vom 6. September 2021 die nachgesuchte Baubewilligung und wies die erhobenen Ein-
wendungen ab. 

B. 

Gegen den am 10. September 2021 zugestellten Entscheid erhoben A. und B., Q. (folgend Be-
schwerdeführende), vertreten durch Dr. G., Rechtsanwalt, U., am 1. Oktober 2021 fristgerecht Be-
schwerde beim Regierungsrat mit folgenden Anträgen: 

"1.  In Gutheissung der Beschwerde seien die Baubewilligung vom 6. September 2021 des Gemein-
derates Q. sowie die Zustimmung vom 16. August 2021 des Departementes Bau, Verkehr und 
Umwelt aufzuheben. 

2.  Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin 
und der Bewilligungsbehörde." 

Auf die Begründung der Beschwerde wird – soweit erforderlich – in den nachfolgenden Erwägungen 
Bezug genommen.  

 

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Erwägungen 

1. Bauvorhaben  

Die Bauherrschaft beabsichtigt, auf den Parzellen aaa und bbb eine Arealüberbauung zu erstellen. 
Im nördlichen Teil soll ein Mehrfamilienhaus entstehen, welches durch einen Knick in einen nördli-
chen und einen südlichen Teil gegliedert wird. Es soll aus drei Vollgeschossen, einem Attikage-
schoss und einem beziehungsweise zwei Untergeschossen bestehen, in welchen eine Tiefgarage 
integriert ist. Diese soll mit der bestehenden Tiefgarage auf der Nachbarliegenschaft verbunden und 
über Parzelle ccc erschlossen werden. Im südlichen Bereich ist ein Doppeleinfamilienhaus geplant, 
welches über die teilweise bestehende und auf Parzelle ddd liegende X-Strasse erschlossen werden 
soll. Das Bauareal wird geprägt durch den Dorfbach, welcher die Parzellen nördlich passiert, und das 
von Nord nach Süd beständig steiler ansteigende Terrain. 

2. Gewässerraum 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Unterschreitung des Gewässerabstands sei vorlie-
gend nicht möglich, da die Voraussetzungen hierfür nicht gegeben seien und insbesondere die Bau-
parzelle auch ohne einen Eingriff in den Gewässerraum angemessen überbaut werden könne. 

Unbestritten ist vorliegend, dass die Gemeinde Q. den Gewässerraum gemäss Art. 36a des Bundes-
gesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) vom 24. Januar 1991 
noch nicht umgesetzt hat und dass daher grundsätzlich ein Gewässerraum von 10 m einzuhalten 
wäre. Die Abteilung für Baubewilligungen BVU erteilte jedoch eine Ausnahmebewilligung im Sinne 
von Art. 41c Abs. 1 lit. abis der Gewässerschutzverordnung (GSchV) vom 28. Oktober 1998. Eine Un-
terschreitung des Gewässerabstands ist demgemäss möglich, wenn es sich um eine zonenkonforme 
Anlage ausserhalb dicht überbauter Gebiete auf einzelnen unüberbauten Parzellen innerhalb einer 
Reihe von mehreren überbauten Parzellen handelt und keine überwiegenden Interessen entgegen-
stehen. Diese Bestimmung soll unter anderem dazu dienen, Baulücken zu schliessen (BGE 139 II 
470 E.4.5). Beim Baugelände handelt es sich um zwei Parzellen, wobei die im nördlichen Teil beste-
henden Gebäude abgerissen werden sollen. Die noch unüberbaute Fläche befindet sich mittig zwi-
schen überbauten Parzellen. Diese Fläche wird deshalb als Baulücke wahrgenommen. Daran ändert 
auch nichts, dass sich südwestlich eine grosse, unüberbaute Parzelle in der Übergangszone befin-
det, da diese Parzelle nicht direkt an die Bauparzellen angrenzt. In der direkten Umgebung ist der 
Dorfbach durch die bestehenden Gebäude eingeengt. Einzig auf Parzelle kkk wird ein Gewässerab-
stand von 10 m eingehalten. Auf den Parzellen eee, fff, ggg, hhh und iii wird dieser Gewässerab-
stand überall unterschritten und die Bauten und Anlagen befinden sich teilweise direkt am Bach. 
Auch auf der von den Beschwerdeführenden angeführten Parzelle jjj wird der Gewässerraum von 
10 m nicht eingehalten. Die bestehenden Verhältnisse um den Dorfbach sind im betreffenden Gebiet 
deshalb als beengt anzusehen (vgl. dazu BGer 1C_41/2021 E. 3.2 zu einem ähnlichen Fall). Wie die 
Abteilung Landschaft und Gewässer BVU nachvollziehbar ausführt, stehen der Unterschreitung des 
Gewässerabstands von 10 m auch keine überwiegenden Interessen entgegen. Der Bach ist im be-
treffenden Bereich durch mehrere bestehende Bauten eingeengt und eine gesamthafte Revitalisie-
rung wäre nicht möglich. Zudem sieht die Abteilung Landschaft und Gewässer BVU eine Hochwas-
sergefährdung nicht als gleich hoch an wie bei einem natürlichen Gewässer. Daran ändert grund-
sätzlich auch nichts, wenn, wie von den Beschwerdeführenden geltend gemacht, der Bach im Winter 
2021 an anderer Stelle über die Ufer getreten ist, da ein einmaliges Ereignis an einer anderen Stelle 
nicht geeignet ist, die fachkundige Einschätzung umzustossen. Der Fokus liegt gemäss Abteilung 
Landschaft und Gewässer BVU beim künstlich angelegten Dorfbach nicht auf einer Revitalisierung 
im Sinne eines mäandrierenden Bachlaufs, sondern in einer Aufwertung der Uferbereiche unter Ge-
währleistung eines eingeschränkten Hochwassers. Dies sei vorliegend mit der geplanten Gestaltung 
als Wiese mit punktuellen Gehölzen gegeben. Somit stehen weder Hochwasserschutz- noch Revita-

 

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lisierungsinteressen der Unterschreitung des 10 m Gewässerabstands entgegen. Zu beachten ist zu-
dem, dass es sich bei dem Gewässerabstand von 10 m um eine subsidiäre Regelung handelt, wel-
che zur Anwendung kommt, wenn der Gewässerraum noch nicht umgesetzt wurde. Vorliegend stellt 
sich die Situation insofern besonders dar, als die Umsetzung des Gewässerraums in der kommuna-
len Gesetzgebung noch nicht erfolgt, jedoch eingeleitet ist. Die Festlegung des korrekten Gewässer-
raums wurde bereits vorgenommen und es wurde ein beidseitiger Gewässerabstand von 7,25 m er-
rechnet. Würde im jetzigen Zeitpunkt die Einhaltung eines höheren Gewässerabstands gefordert, 
würde faktisch ein zu grosser Gewässerraum resultieren. Dies würde dem Ziel des verdichteten Bau-
ens zuwiderlaufen. Darin können die vom Bundesgericht geforderten objektiven und sachlichen Be-
dürfnisse gesehen werden, welche eine Unterschreitung des Gewässerabstands rechtfertigen (vgl. 
BGE 139 II 470 E. 4.5). Ob eine angemessene Überbauung der Parzelle ohne Eingriff in den Gewäs-
serraum möglich wäre kann daher offenbleiben. Dieses Erfordernis ergibt sich aus dem Grundsatz, 
dass der Gewässerraum möglichst wenig in Anspruch genommen werden soll. Vorliegend ist der tat-
sächlich erforderliche Gewässerraum bereits bekannt, jedoch kommunal noch nicht verbindlich um-
gesetzt, woraus sich die Situation ergibt, dass zwar in den nach den subsidiären Bestimmungen an-
zuwendenden Gewässerraum eingegriffen wird, nicht jedoch in den bereits berechneten, tatsächlich 
erforderlichen. Die Ausnahmebewilligung kann somit vorliegend erteilt werden. 

Unerheblich ist sodann entgegen der Vorbringen der Beschwerdeführenden, dass gemäss Umge-
bungsplan innerhalb des Gewässerabstands Spielflächen vorgesehen sind. Dies stellt keinen Eingriff 
in den Gewässerraum dar. Wie die Abteilung Landschaft und Gewässer BVU richtig ausführt, besteht 
kein Betretungsverbot für den Gewässerraum. Somit kann der Gewässerraum ohne Weiteres von 
Kindern zum Spielen genutzt werden. Einzig das Erstellen von Bauten und Anlagen beziehungs-
weise Terrainveränderungen ist im Gewässerraum untersagt. Dies ist gemäss dem Umgebungsplan 
jedoch auch nicht vorgesehen. 

3. Arealüberbauung 

3.1 Unabhängigkeit der Fachperson  

Die Beschwerdeführenden bestreiten im Weiteren, dass der Fachbericht zur Beurteilung der Areal-
überbauung durch eine unabhängige Fachperson im Sinne der Bestimmung erstellt wurde.  

Die Beurteilung, ob die Arealüberbauung im konkreten Fall eine gesamthaft bessere Lösung ermög-
licht als die Regelbauweise, erfolgt gemäss § 40 der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 durch 
eine vom Gemeinderat beauftragte, unabhängige Fachperson. Anders als die Beschwerdeführenden 
geltend machen, sieht § 40 BauV nicht vor, dass die Fachperson vom Gemeinderat unabhängig sein 
soll. Dies ergibt sich bereits draus, dass die Fachperson durch den Gemeinderat zu beauftragen ist, 
was naturgemäss zu einer gewissen Abhängigkeit führt. Zu beachten ist zudem, dass der Gemeinde-
rat als solcher als unabhängig anzusehen ist, sofern im konkreten Verfahren keine Ausstandsgründe 
vorliegen, womit unerheblich ist, ob eine Fachperson vom – selbst neutralen – Gemeinderat in ir-
gendeiner Weise abhängig ist. Vorliegend wurde als Fachperson zwar eine externe Bauverwaltung 
ausgewählt, welche auch anderweitig für den Gemeinderat tätig ist. Diese war jedoch nicht für die 
Prüfung des Baugesuchs verantwortlich, womit keine Vorbefassung zu erkennen ist. Eine Abhängig-
keit zur Bauherrschaft wird weder von den Beschwerdeführenden geltend gemacht noch ist eine sol-
che ersichtlich. Die notwendige Unabhängigkeit der Fachperson im Sinne von § 40 BauV ist somit zu 
bejahen. 

3.2 Fachbericht 

Die Bewilligungsvoraussetzungen für eine Arealüberbauung sind in § 39 Abs. 2 BauV festgelegt. Die 
Beschwerdeführenden bemängeln die Würdigung dieser Voraussetzung durch den Fachbericht der 
D. AG vom Juni 2021 (folgend Fachbericht) in verschiedenen Punkten.  

 

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Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden ergibt sich vorliegend die haushälterische 
Nutzung des Bodens weder einzig aus der erhöhten Ausnützungsziffer noch würde dies zwingend 
einen Zirkelschluss darstellen. Einerseits ist eine hohe Ausnützungsziffer gerade Ausdruck eines 
haushälterischen Umgangs mit dem Boden, da diese nicht erreicht werden könnte, wenn Fläche ver-
schwendet würde. Andererseits wird die so generierte Fläche vorliegend zudem auf insgesamt 15 
Wohneinheiten aufgeteilt, womit gegenüber Ein- oder Zweifamilienhäusern mehr und unterschiedli-
cher Wohnraum geschaffen wird.  

Die architektonische Gestaltung würdigt der Fachbericht als zurückhaltend. Hervorgehoben werden 
insbesondere die Höhenstaffelung sowie die Gliederung der Ost- und Westfassaden des MFH; nur 
die nördliche Fassade wird als abweisend beurteilt und die geplante Gestaltung mit Hochstammbäu-
men und Grosssträuchern als unverzichtbar angesehen. Die architektonische Gestaltung der Nord-
fassade ist dabei durch die Ausrichtung zur Kantonsstrasse und die damit einhergehende Lärmbe-
lastung bedingt und hängt mit den örtlichen Gegebenheiten zusammen. Dass dabei zugunsten des 
Lärmschutzes Abstriche in der architektonischen Gestaltung gemacht werden, ist nachvollziehbar 
und kann vorliegend hingenommen werden, da die vorgesehene Bepflanzung sowohl architektoni-
sche Mängel kaschiert als auch Funktionen des Lärmschutzes erfüllt. Soweit die Beschwerdeführen-
den die farbliche Gliederung bestreiten, ergibt sich diese aus dem den Vorakten beiliegenden Farb-
konzept, gemäss welchem die Loggias, das Attikageschoss sowie vertikale Streifen der Ostfassade 
in einem hellen Grauton und damit in einer anderen Farbe von der übrigen Fassade abgesetzt wer-
den.  

Hinsichtlich des DEFH beschränken sich die Beschwerdeführenden auf die Rüge, es handle sich le-
diglich um "normale" Architektur, ohne auszuführen, welche Mängel gegenüber einer "guten" Archi-
tektur bestünden. Die Kritik der Beschwerdeführenden ist in diesem Punkt nicht genügend substanti-
iert und vermag die nachvollziehbaren Ausführungen des Fachberichts zur architektonischen Gestal-
tung unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten, nicht als ungenügend erscheinen zu las-
sen.  

Die Einordnung ins Ortsbild ist lediglich hinsichtlich der Körnigkeit des MFH bestritten, wobei entge-
gen den Ausführungen der Beschwerdeführenden kein Widerspruch des Fachberichts vorliegt, wenn 
dieser eine deutliche Mehrlänge des MFH erkennt, jedoch eine gute Einordnung hinsichtlich der Kör-
nigkeit bejaht. Die Aussage betreffend Mehrlänge bezieht sich einzig auf das direkte Nachbarge-
bäude und hat daher keine Aussagekraft gegenüber der gesamten Umgebung. Zudem hebt der 
Fachbericht hervor, dass mit diesem Nachbargebäude eine Vergleichbarkeit hinsichtlich Höhe und 
Tiefe des Baukörpers bestehe und sich das MFH aufgrund des Knicks optisch verkürze, was eine 
unerwünschte Riegelbildung vermeide. Festzuhalten ist somit, dass das geplante MFH zwar länger 
ist als die bestehenden Gebäude, dies jedoch aufgrund der geknickten Anordnung weniger stark ins 
Gewicht fällt. Die Ausführungen des Fachberichts sind nachvollziehbar und ihnen kann gefolgt wer-
den. 

Hinsichtlich der gemeinsamen Entsorgungseinrichtung ist festzuhalten, dass diese zwar, wie die Be-
schwerdeführenden richtig ausführen, vom DEFH her über eine gewisse Distanz und auch eine ge-
wisse Höhendifferenz erreicht werden müssen, dies jedoch nicht automatisch dazu führen kann, 
dass die Voraussetzung der gemeinsamen Entsorgungseinrichtung nicht erfüllt ist. Auch wenn nicht 
ausgeschlossen werden kann, dass die Bewohner des DEFH ihren Hauskehricht über die X-Strasse 
entsorgen, kann ebenso nicht ausgeschlossen werden, dass die Sammeleinrichtung genutzt wird, da 
diese eine gewisse Flexibilität in der Entsorgung erlaubt, welche nicht gegeben ist, wenn der Haus-
kehricht jeweils erst am Abfuhrtag in einzelnen Säcken bereitgestellt werden darf. Entscheidend ist 
die Tatsache, dass für das DEFH keine gesonderte Entsorgungseinrichtung geplant ist und nicht da-
von ausgegangen werden kann, dass die gemeinsame Entsorgungseinrichtung nicht genutzt würde.  

Darüber hinaus sind für eine Arealüberbauung eine sorgfältige rationelle Erschliessung und gemein-
same Autoabstellanlagen erforderlich. Für das Bauprojekt bestehen grundsätzlich drei Erschliessun-
gen. Die Haupterschliessung kann dabei in der Zufahrt über die Tiefgarage gesehen werden, welche 

 

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den meisten Platz zum Abstellen von Fahrzeugen bieten wird. Diese erfolgt über einen Anschluss an 
die bereits auf der Nachbarparzelle bestehende Tiefgarage. Für die Zufahrt zur Abstellanlage wird 
somit keine oder nur wenig zusätzliche Fläche benötigt. Ähnliches gilt für die oberirdische Erschlies-
sung der (Besucher-)Parkplätze sowie die Erschliessung des MFH zu Fuss. Diese erfolgt hauptsäch-
lich über bestehende Anlagen auf der Nachbarparzelle. Die dritte Erschliessung dient der Erreichung 
des DEFH sowohl mit motorisiertem als auch mit Langsamverkehr. Hierfür muss auf der Bauparzelle 
zusätzlich eine Zufahrt erstellt werden, welche bis zur Ostseite des DEFH reicht. Für diese Erschlies-
sung wird zwar auf der Bauparzelle Fläche benötigt, welche lediglich zwei Wohneinheiten dient, 
diese ist jedoch erforderlich und der Anschluss an das öffentliche Strassennetz erfolgt über die kür-
zest mögliche Distanz. Über das gesamte Bauprojekt kann die Erschliessung trotzdem als sorgfältig 
und rationell angesehen werden. 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, es sei keine gemeinsame Autoabstellanlage geplant. 
Der Fachbericht führt hierzu aus, die Tiefgarage sei über den geplanten Fussweg zum MFH durch 
die Bewohner des DEFH in kurzer Distanz erreichbar und eine Mitbenützung daher möglich. Park-
möglichkeiten sind vorliegend geplant in der Tiefgarage unter dem MFH (19 im Untergeschoss [UG] 
und 7 im Übergang zur Nachbartiefgarage), im Aussenbereich nordöstlich des MFH (5 ungedeckte 
Parkplätze) sowie beim DEFH (jeweils zwei gedeckte Parkplätze unter dem Überhang der Wohnein-
heiten). Die insgesamt vier Parkplätze beim DEFH decken den Bedarf an Pflichtparkfeldern für diese 
beiden Wohneinheiten. Deshalb und aufgrund ihrer Platzierung sind sie eindeutig und exklusiv die-
sem Gebäude zugeordnet. Gleiches gilt für die im nördlichen Bereich des MFH liegenden Parkfelder, 
welche sich aus Sicht des DEFH am anderen Ende des Baugeländes befinden. Fraglich ist, ob die 
Tiefgarage sowohl dem MFH als auch dem DEFH zugeordnet und damit als gemeinsame Autoab-
stellanlage angesehen werden kann. In der Tiefgarage (inklusive Übergang zur Nachbargarage) be-
finden sich 26 Parkplätze. Davon werden gemäss Angaben der Bauherrschaft zwei dem Nachbarge-
bäude zur Verfügung gestellt womit 24 für die Überbauung bleiben und auch ohne Berücksichtigung 
der Aussenstellplätze der Pflichtbedarf für das MFH gedeckt wäre. Aus dieser Sicht spricht somit 
nichts dagegen, dass die Tiefgarage auch durch die Bewohner des DEFH mitgenutzt wird. Der fuss-
läufige Zugang in die Tiefgarage erfolgt über den Haupteingang des MFH, eine direkte Verbindung 
zum DEFH besteht nicht und ist aufgrund des gegebenen Terrains auch nicht möglich. Zwischen der 
Tiefgarage und dem DEFH besteht somit keine Verbindung, welche es zulässt, dass das Haus direkt 
aus der Tiefgarage betreten wird. Vielmehr müssten die Bewohner des DEFH über den Fussweg 
zum MFH und durch dieses hindurch die Tiefgarage betreten. Baulich ist die Tiefgarage damit ein-
deutig dem MFH zugeordnet, an welches sie direkt angeschlossen ist. Hinzu kommt, dass das DEFH 
über eigene, eindeutig diesem zugeordnete und dessen Pflichtbedarf deckende Parkplätze verfügt. 
Das zusätzliche Anmieten eines Parkplatzes in der Tiefgarage würde über den grundsätzlichen Be-
darf hinausgehen und deshalb als Drittnutzung, vergleichbar mit jedem anderen Ein- oder Zweifamili-
enhaus in der Umgebung, erscheinen. Eine gemeinsame, gleichberechtigte Nutzung der Tiefgarage 
kann daher nicht gesehen werden und die Tiefgarage ist sowohl baulich als auch funktional dem 
MFH zugeordnet. Indem die beiden einzigen Gebäude der geplanten Überbauung über jeweils sepa-
rate Parkierungsanlagen verfügen, entspricht die vorgesehene Parkierung vorliegend der Regelbau-
weise. Eine gemeinsame Autoabstellanlage liegt nicht vor und es fehlt somit an einer Voraussetzung 
für die Bejahung einer Arealüberbauung (vgl. § 39 Abs. 2 lit. d BauV). 

3.3 Zwischenfazit 

Nach dem Gesagten kann festgehalten werden, dass das geplante Bauprojekt nicht die Vorausset-
zungen einer Arealüberbauung gemäss § 39 Abs. 2 BauV erfüllt. Es kann daher nicht von den Privi-
legierungen einer Arealüberbauung und insbesondere nicht von einer erhöhten Ausnützungsziffer 
profitieren. Das Bauprojekt überschreitet daher die zulässige Ausnützungsziffer und kann nicht bewil-
ligt werden. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und die angefochtene Baubewilligung aufzuhe-
ben. Der Vollständigkeit halber und im Hinblick auf künftige Baugesuche ist im Folgenden auch auf 
die weiteren Rügen einzugehen. 

 

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4. Grosser Grenzabstand Doppeleinfamilienhaus 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, der grosse Grenzabstand müsse für das DEFH nicht, 
wie vorgesehen, in Richtung Süden, sondern für jede Wohneinheit gesondert nach Osten bezie-
hungsweise nach Westen eingehalten werden. 

Da die Gemeinde Q. die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe 
(IVHB) noch nicht umgesetzt hat, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und 
Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 
23. Februar 1994 (§ 64 Abs. 1 BauV). Für den grossen Grenzabstand sind somit § 17 ABauV und die 
dazu ergangene Rechtsprechung massgeblich. Sinn und Zweck der Bestimmung ist die Schaffung 
von mehr Raum an der Stelle, an welcher sich ein beträchtlicher Teil der Wohnnutzung abspielt, wo-
bei in erster Linie der Bauherr vor zu nahen Nachbarbauten geschützt, aber auch zugunsten des 
Nachbarn dem Mehrmass an Emissionen Rechnung getragen werden soll, welches von der Haupt-
wohnseite ausgeht. Dem Bauherrn steht dabei ein gewisser Spielraum bei der Bestimmung der 
Hauptwohnseite zu. Bei Mehrfamilienhäusern können mehrere Hauptwohnseiten je nach Ausrichtung 
der Wohneinheiten bestehen (vgl. AGVE 1996, 519, Seite 520 ff.). Die Hauptwohnseite bestimmt 
sich nach den örtlichen Verhältnissen, zu denen insbesondere Lärm, Besonnung, Nutzung der 
Räume und Einpassung zählen (§ 17 Abs. 2 ABauV). Zu berücksichtigen sind zudem Türen nach 
aussen, Sitzplatz- und Balkonanordnungen sowie Wohnküchen (AGVE 1996, 519, Seite 522). 

Vorliegend besteht das Erdgeschoss in beiden Hälften des Gebäudes hauptsächlich aus einem 
Wohn-Ess-Bereich, welcher in einem rechten Winkel angeordnet ist und den vom Balkon überdach-
ten Sitzplatz einschliesst. Da in den Küchen jeweils Platz für einen Esstisch oder ähnliches vorgese-
hen ist, sind beide Raumteile für die Bestimmung der Hauptwohnseite relevant. Pro Doppelhaus-
hälfte verfügt das Erdgeschoss über zwei Fenster Richtung Osten beziehungsweise Westen und 
über eine Türe und ein Fenster Richtung Süden. Die Sitzplätze sind nahezu quadratisch und jeweils 
Richtung Osten beziehungsweise Westen sowie Richtung Süden offen. Im Obergeschoss ist der Bal-
kon, wie der darunterliegende Sitzplatz nach Osten/Westen sowie nach Süden ausgerichtet. Die 
Räume des Obergeschosses, welche wohl überwiegend als Schlafzimmer für Eltern und Kinder ge-
nutzt werden sollen, sind tendenziell mehr nach Osten/Westen ausgerichtet, wobei auch hier ledig-
lich nach Süden ein Zugang zu den Aussenbereichen besteht. Allein aufgrund des geplanten Gebäu-
des lässt sich zusammenfassend nicht eindeutig bestimmen, welche Seite als Hauptwohnseite anzu-
sehen wäre. Dass die Türen, welche in den Aussenbereich führen, nach Süden ausgerichtet sind, 
spricht jedoch eher dafür, diese Seite als Hauptwohnseite anzusehen, was durch die Wahlfreiheit der 
Bauherrschaft betont wird.  

Bei der Bestimmung der Hauptwohnseite sind, wie die Beschwerdeführenden richtig geltend ma-
chen, insbesondere auch die örtlichen Verhältnisse mit einzubeziehen. Das Gelände zeichnet sich 
vorliegend durch eine stärker werdende Steigung in Richtung Süden aus. Der Hang wird südlich des 
Hauses in einem Abstand von ca. 2 m mit einer 1,9 m hohen Stützmauer zurückgehalten und steigt 
bis zur Parzellengrenze über das Niveau des Obergeschosses an. Insgesamt steigt das Terrain 
Richtung Süden bis deutlich über die Firsthöhe des Gebäudes an. Der grosse Grenzabstand dient 
dazu, Freiräume zu schaffen und insbesondere auch eine gute Besonnung zu gewährleisten. Auf-
grund des steilen Hangs können diese Ziele vorliegend nicht oder nur bedingt erreicht werden. Ein 
Freiraum für die Wohnnutzung im Aussenraum wird nicht geschaffen, da der über der Mauer gele-
gene Hang aufgrund der Neigung nicht genutzt beziehungsweise betreten werden kann. Ohnehin 
und insbesondere bei einer beabsichtigten Nutzung wäre zudem zu prüfen, ob aufgrund der hohen 
Fallhöhe von 1,9 m eine Absturzsicherung erforderlich wäre. Der nutzbare Aussenbereich in Rich-
tung Süden beschränkt sich somit auf den überdachten Sitzplatz und einen schmalen Rasenstreifen. 
Durch die Nähe und Höhe der Stützmauer wird das gesamte Sichtfeld der im Erdgeschoss in der 
Südfassade liegenden Fenster durch die Mauer eingenommen. Von einer Aussicht auf die Wiese, 
wie dies die Bauherrschaft und der Gemeinderat geltend machen, kann deshalb keine Rede sein. 
Auch die Besonnung sowohl der Innenräume als auch des Gebiets, welches durch den grossen 
Grenzabstand geschaffen wird, ist aufgrund des steilen Hangs deutlich eingeschränkt. Der Sinn und 

 

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Zweck der Regelung zum grossen Grenzabstand, nämlich die Schaffung von Freiraum auf der Ge-
bäudeseite, auf welcher sich ein beträchtlicher Teil der Wohnnutzung abspielt, kann daher vorliegend 
nach Süden hin nicht erreicht werden und die Hauptwohnseite kann auf dieser Seite nicht angenom-
men werden.  

5. Veloabstellplätze 

Zur Beurteilung von Veloabstellplätzen kann zunächst die Vollzugshilfe Langsamverkehr Nr. 7 des 
Bundesamts für Strassen (ASTRA), Veloparkierung - Empfehlungen zur Planung, Realisierung und 
Betrieb (folgend Vollzugshilfe Langsamverkehr) herangezogen werden. Befahrbare Rampen sollen 
ein maximales Gefälle von 6 % aufweisen, wobei die Steigung bis zu 10 % (überdacht bis zu 12 %) 
aufweisen kann, wenn in Ausnahmefällen aufgrund der baulichen und räumlichen Rahmenbedingun-
gen keine andere Lösung möglich ist. Werden die Rampen im Gegenverkehr befahren, sind diese 
von Fachleuten sorgfältig zu projektieren und es ist darauf zu achten, dass Velos in Kurven einen 
grösseren Bewegungsspielraum benötigen. Die Rampen sollten auf grossen Längen eingesehen und 
es sollte auf Sichtweite angehalten werden können (vgl. Vollzugshilfe Langsamverkehr, Ziff. 4.1.2, 
Seite 72). Der Leitfaden Veloparkierung in Wohnsiedlungen des Tiefbauamts Zürich hält zudem fest, 
dass Rampen zu Veloabstellanlagen, welche auch von Motorfahrzeugen befahren werden, zweispu-
rig sein oder über ein Lichtsignal verfügen sollten (Ziff. 3.2, Seite 15). 

Vorliegend ist zunächst die Rampe, welche das Erdgeschoss (EG) mit dem Untergeschoss (UG) ver-
bindet, zu beurteilen. Diese erschliesst einen von zwei Velokellern und verfügt über eine Neigung 
von 15,6 %. Damit ist sie eindeutig zu steil für die Erschliessung von Veloabstellplätzen. Sie dürfte 
maximal eine Steigung von 6 % aufweisen und nur ausnahmsweise, wenn bauliche und räumliche 
Vorgaben dies bedingen, eine Maximalsteigung von 12 % aufweisen. Da es sich vorliegend um ei-
nen Neubau handelt, kann nicht davon ausgegangen werden, dass keine Lösung mit geringerer Stei-
gung möglich wäre. Hinzu kommt, dass die Rampe im Gegenverkehr und mit Motorfahrzeugen be-
fahren wird, jedoch weder zweispurig ist noch über ein Lichtsignal verfügt. Es ist fraglich, ob ein von 
oben kommender Radfahrer insbesondere im unteren Bereich der 90 Grad Kurve auf Sicht anhalten 
könnte, wenn ein Motorfahrzeug entgegenkommt. Diese Problematik wird insbesondere aufgrund der 
deutlich zu hohen Steigung und den daher zu erwartenden hohen Geschwindigkeiten der Radfahrer 
verstärkt. Die Rampe entspricht somit nicht den Empfehlungen der Vollzugshilfe Langsamverkehr. 
Die im UG liegenden Veloabstellplätze sind als nicht erschlossen anzusehen und können nicht in die 
Berechnung mit einbezogen werden. Das Projekt verfügt somit nicht über genügend Veloabstell-
plätze. 

Nicht bekannt ist darüber hinaus die Beschaffenheit der Zufahrt in die Nachbargarage, welche letzt-
lich auch die Tiefgarage des zu beurteilenden Projekts erschliesst. Auch diese müsste die obgenann-
ten Kriterien erfüllen, ansonsten auch der Veloraum im EG nicht anrechenbar wäre. Dieser Veloraum 
erweist sich zudem als problematisch, weil die Tür auf die Fahrbahn der Tiefgarage führt und sich 
einerseits am oberen Ende der Rampe zum UG befindet und sich zudem auf eine geneigte Fahrbahn 
(6 % Steigung) öffnet. Dies kann zu gefährlichen Situationen führen, wenn eine Person aus dem Ve-
loraum kommt oder in diesen hinein will und zeitgleich ein Motorfahrzeug aus dem UG ausfährt. Zu 
beachten ist des Weiteren, dass der Veloraum im Erdgeschoss als Fluchtweg gekennzeichnet ist 
und eine Fluchtwegtür jederzeit zu öffnen sein muss. Dem widerspricht jedoch die Bestimmung von 
§ 28 BNO, welche besagt, dass die Veloräume abschliessbar sein müssen. Es ist nicht davon auszu-
gehen, dass die Tür zum Veloraum so ausgestaltet werden könnte, dass gleichzeitig das Erfordernis 
der Abschliessbarkeit gemäss § 28 BNO und die Anforderungen an die Fluchtwegtüre erfüllt werden 
könnten.  

Zumindest die Veloabstellplätze im UG sind nach dem Gesagten nicht angemessen erreichbar und 
daher nicht bewilligungsfähig. Bei den Veloabstellplätzen im EG ist die Positionierung der Tür kritisch 
und es ist nicht davon auszugehen, dass diese so ausgestaltet werden könnte, dass sowohl die Vo-

 

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raussetzungen von § 28 BNO als auch die Brandschutzbestimmungen erfüllt sind. Ob die Abstell-
plätze im EG darüber hinaus angemessen durch die Tiefgarage des Nachbargrundstücks erschlos-
sen sind, kann vorliegend nicht beurteilt werden, kann im Schluss jedoch offenbleiben. Durch den 
Wegfall der Veloabstellplätze im UG verfügt das Projekt nur über 33 von 58 erforderlichen Velopark-
plätzen und die Baubewilligung ist auch deshalb aufzuheben. 

6. Zusammenfassung und Kosten  

6.1   

Nach dem Gesagten und unter Berücksichtigung der Akten kommt der Regierungsrat zum Schluss, 
dass das vorliegende Bauprojekt die massgeblichen Bestimmungen hinsichtlich Arealüberbauung 
und Veloabstellplätze nicht erfüllt und die kommunale Baubewilligung bereits aus diesen Gründen 
aufzuheben ist. 

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des 
Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den Behörden werden Verfahrenskosten nur 
auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden ha-
ben (§ 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Bei den Parteikosten ist eine solche Privilegierung der Behörden 
nicht vorgesehen.  

Entsprechend dem Verfahrensausgang haben die obsiegenden Beschwerdeführenden keine Verfah-
renskosten zu bezahlen (§§ 29 Abs. 1 und 31 Abs. 2 VRPG) und Anspruch auf Ersatz ihrer Partei-
kosten (§ 32 Abs. 2 VRPG). Die Verfahrenskosten vor dem Regierungsrat werden vollumfänglich der 
unterliegenden Bauherrschaft auferlegt, weil dem Gemeinderat kein Fehlverhalten gemäss § 31 
Abs. 2 Satz 2 VRPG vorgeworfen werden kann. Die Parteikosten sind dem unterliegenden Gemein-
derat beziehungsweise der durch ihn vertretenen Einwohnergemeinde sowie der unterliegenden 
Bauherrschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 33 Abs. 1 VRPG). 

6.2  

Die Parteikosten berechnen sich nach dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif) 
vom 10. November 1987 (AnwT). Dabei wird in vermögensrechtlichen Streitsachen auf den Streit-
wert abgestellt (§ 8a Abs. 1 AnwT), der in Baubewilligungssachen praxisgemäss 10 % der Bau-
summe beträgt (vgl. AGVE 1992, Seite 398). Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet 
sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie nach der Bedeutung 
und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge-
setzt, in dem Auslagen und Mehrwertsteuer enthalten sind (§ 8c AnwT). Die Baukosten wurden vor-
liegend auf Fr. 7'500'000.– beziffert (vgl. Deckblatt Baugesuch, in den kommunalen Akten). Der 
Streitwert beträgt daher Fr. 750'000.– und der Rahmen für die Entschädigung geht von Fr. 7'000.– 
bis Fr. 22'000.– (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 5 AnwT).  

Der mutmassliche Aufwand wird im vorliegenden Fall als niedrig, Bedeutung und Schwierigkeit als 
mittel beurteilt. Entsprechend der Bedeutung des Falls liegt die tarifgemässe Entschädigung für den 
genannten Streitwert in der Regel innerhalb eines Bands von Fr. 7'500–18'500.–. Dies ergibt eine be-
rechnete Grundentschädigung von Fr. 10'250.–. Damit erscheint für das vorliegende Verfahren eine 
Parteientschädigung in der Höhe von aufgerundet Fr. 10'300.– sachgerecht, die grundsätzlich je hälf-
tig, das heisst mit je Fr. 5'150.–, von der Bauherrschaft und der Einwohnergemeinde zu tragen sind. 
Damit sind die notwendigen Parteikosten (§ 29 Abs. 1 VRPG, § 2 AnwT) angemessen abgedeckt. 

Die von der Einwohnergemeinde zu leistende Parteientschädigung ist um einen Drittel zu reduzieren, 
da ein hoher Streitwert von über Fr. 100'000.– vorliegt (§ 12a Abs. 1 AnwT). Die von der Einwohner-
gemeinde zu leistende Parteientschädigung ist folglich auf Fr. 3'450.– zu reduzieren. 

 

 

 9 von 9 
 

Beschluss 

1. 

In Gutheissung der Beschwerde wird die Baubewilligung des Gemeinderats Q. vom 6. September 
2021 aufgehoben. 

2. 

a) 

Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.– sowie der Kanzleige-
bühr und den Auslagen von Fr. 595.05 insgesamt Fr. 2'595.05 werden der Bauherrschaft C. GmbH 
auferlegt.  

b) 

Den Beschwerdeführenden A. und B. wird der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 2'000.– aus der 
Staatskasse zurückerstattet. 

3. 

a) 

Die Einwohnergemeinde Q. wird verpflichtet, A. und B. eine Parteikostenentschädigung von 
Fr. 3'450.– zu bezahlen. 

b) 
Die C. GmbH wird verpflichtet, A. und B. eine Parteikostenentschädigung von Fr. 5'150.– zu bezah-
len.  

 

	1. Bauvorhaben
	2. Gewässerraum
	3. Arealüberbauung
	3.1 Unabhängigkeit der Fachperson
	3.2 Fachbericht
	3.3 Zwischenfazit

	4. Grosser Grenzabstand Doppeleinfamilienhaus
	5. Veloabstellplätze
	6. Zusammenfassung und Kosten
	6.1
	6.2