# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ab27cd73-b537-5c50-8bbb-e7743d0fbb3b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-04-25
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.04.1997 12.1997.109
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1997-109_1997-04-25.html

## Full Text

Incarto n.

  12.97.00109

  	
  Lugano

  25 aprile 1997/fb

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. no. DI.96.210
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 7
novembre 1994 da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  __________, sez. di __________

  
	
   

  	
   

  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  entrambi
  rappr. dall’avv. __________ 

   

  

 

con cui
gli istanti hanno chiesto una riduzione della pigione nella misura del 20% a 
far tempo dal 19 maggio 1993 fino all’eliminazione dei difetti riscontrati
nell'ente locato.

 

Domanda avversata dai
convenuti, che hanno postulato la liberazione delle pigioni depositate dal
conduttore presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio
a far tempo dal mese di agosto 1994.

 

Il Pretore con sentenza 23 agosto
1996 ha accolto l’istanza limitatamente al periodo 

dal 19 maggio 1993 al 9 giugno 1995,
riconoscendo quindi alla parte istante un credito 

di complessivi fr. 9’363.20 nei
confronti dei convenuti.

 

Appellanti i convenuti che con atto
di appello 5 settembre 1996 postulano la 

riforma
del querelato giudizio nel senso che venga respinta la domanda di riduzione
della pigione, il tutto protestando spese e ripetibili di primo e secondo
grado;

 

Mentre la parte istante,
con osservazioni 4 ottobre 1996 chiede la reiezione dell’appello e la conferma
della sentenza del Pretore.

 

Letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti,

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:

 

 

                                  A.   In data 12 febbraio
1991 __________ ha concluso con i signori __________ e __________ un contratto
di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 locali sito nello stabile
denominato __________ di proprietà di quest’ultimi a __________. La locazione,
che ha avuto inizio il 1° aprile 1991, si è conclusa il 30 novembre 1995 a
seguito della disdetta del contratto da parte dei locatori. 

                                         La pigione, inizialmente
fissata in fr. 1’800.- mensili, è stata ridotta dal 1° aprile 1994 a fr.
1’719.- oltre a fr. 100.- per l’autorimessa.

                                         Nel corso del 1993, la
prima volta con scritto 19 maggio 1993 (doc. M), l’inquilino si è lamentato per
la presenza di alcuni difetti nell’ente locato che si sono manifestati già
nella primavera del 1992, segnatamente per le infiltrazioni di acqua
provenienti dal soffitto della cucina che hanno cagionato la scrostatura
dell'intonaco nella parte sovrastante il piano di cottura con la conseguente
caduta di calcinacci sul medesimo. Egli ha quindi sollecitato l’eliminazione
definitiva del difetto, ventilando nel contempo una riduzione della pigione
nella misura del 20%.

                                         Stante
l'inadempienza dei locatori, che nonostante vari scritti  (doc. D, G, I, L e M)
non hanno seriamente dimostrato di voler intraprendere quanto necessario per
l’eliminazione definitiva  del difetto, il conduttore ha depositato presso
l’Ufficio di conciliazione di Minusio il 20% della pigione (fr. 345.80), e ciò 
far tempo dal mese di agosto 1994. Con istanza 26 agosto 1994 egli ha inoltre
chiesto all’autorità di conciliazione la riduzione della pigione nella misura
del 20% dal 19 maggio 1993 sino ad eliminazione del difetto.

                                         Con
decisione 10 ottobre 1994 (doc. A) l’Ufficio di conciliazione ha respinto
l'istanza non ritenendo dati i presupposti per la riduzione della pigione (art.
259d CO) e neppure quelli per il suo deposito (art. 259g CO).

 

                                  B.   Con
istanza - ricorso 7 novembre 1994 __________ e __________ a (ancorché
quest’ultima non fosse parte al contratto) hanno adito il Pretore chiedendo che
fosse accertato il loro diritto alla riduzione della pigione sino ad
eliminazione del difetto.

                                         Essi
ritengono che gli inconvenienti riscontrati nel soffitto della cucina e più
volte notificati ai proprietari, erano tali da pregiudicare l'uso medesimo del
locale. In merito alla dichiarata disponibilità dei proprietari di ovviare ai
difetti lamentati, sottolineano l’inutilità dell’intervento di tinteggio
proposto, intervento già effettuato in precedenza senza alcun risultato
soddisfacente essendosi il difetto ripresentato dopo poco tempo.

 

                                  C.   I
convenuti si sono opposti all’istanza, contestando che gli inconvenienti
lamentati dall’inquilino costituissero un difetto tale da giustificare una
riduzione della pigione ai sensi dell’art. 259 d CO. A mente dei convenuti il
preteso difetto, peraltro facilmente eliminabile mediante il tinteggio della
parete interessata, non ha avuto alcuna incidenza sulla funzionalità dell'ente
locato. A questo proposito essi rimproverano al conduttore di aver impedito
l’eliminazione del difetto da loro proposta già nel mese di dicembre 1993
mediante intervento del pittore signor __________

 

                                  D.   In
replica e in duplica come pure in sede conclusionale le parti si sono
sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative,
contestando quelle di controparte. Con le conclusioni gli istanti, che nel
frattempo hanno restituito  l'ente locato a seguito di disdetta, hanno
rinunciato alla richiesta tendente all’eliminazione dei difetti.

 

                                  E.   Con sentenza 23
agosto 1996 il Pretore, accertato che la scrostatatura del soffitto della
cucina nella parte sovrastante il piano di cottura con conseguente caduta di
calcinacci, costituisce un difetto ai sensi dell’art. 259d CO, ha accolto
l’istanza riducendo la pigione nella misura del 20 % a far tempo dal 19 maggio
1993, data della prima notifica del difetto, sino alla sua eliminazione
avvenuta il 9 giugno 1995.

                                         Il pretore ha quindi
riconosciuto alla parte istante un credito per pigioni pagate in eccedenza di
fr. 9’363.20, importo sul quale ha computato la somma di fr. 3’541.- già
depositata presso l'Ufficio di conciliazione di __________, ordinandone nel
contempo la liberazione a loro favore, da qui un credito residuo di loro spettanza
nei confronti dei convenuti pari a fr. 5'822.20.

 

                                  F.   Con tempestivo
gravame datato 5 settembre 1995 (data timbro postale) i convenuti hanno chiesto
la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere l’istanza con
protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado.

                                         Gli
appellanti rimproverano innanzitutto al primo giudice di aver ritenuto provata
l'esistenza di un difetto nell'ente locato tale da giustificare una riduzione
della pigione. In particolare contestano che gli istanti abbiano provato di
aver subito una limitazione continua e duratura nell'uso della cosa locata,
tale da giustificare una qualsiasi riduzione della pigione, a maggior ragione
una riduzione del 20 % così come accertato dal primo giudice.

                                      

                                  G.   Con osservazioni 4
ottobre 1996 la parte istante chiede la reiezione del gravame protestando spese
e ripetibili.

 

                                  H.   L’appello,
erroneamente attribuito alla Camera di cassazione civile che l’ha intimato per
le osservazioni, è stato ritrasmesso  alla II CCA per sua competenza (Cocchi/Trezzini,
CPC, n. 1 ad art. 12).

 

considerando

 

 

in diritto

                                      

                                   1.   In base all’art.
259d CO -applicabile indipendentemente dal fatto che ci si trovi di fronte ad
un difetto originario (art. 258 cpv. 2 CO; IICCA 23 aprile 1996 in re T.
e T./S. SA) oppure ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione- se un
difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata,
il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a
partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino
all’eliminazione del medesimo (IICCA 26 gennaio 1995 in re O./M.-M.).

                                         Scopo della normativa è di
far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al
fatto che l’ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne
pregiudica un uso ottimale.

                                         L'onere della prova circa
l'esistenza di un difetto e l'adempi-mento degli ulteriori presupposti per una
riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (Higi,
Commentario zurighese, N. 20 ad art. 259d CO; SVIT, Schweizerisches Mietrecht,
1991, N. 19 ad art. 259d CO).

 

                                   2.   La presenza di
macchie di umidità sul soffitto della cucina nonchè il distacco dell’intonaco e
la sua conseguente caduta sul sottostante piano di cottura della combinazione
elettrica, è stata pacificamente accertata nel corso dell’istruttoria e risulta
in particolare: dalla deposizione del teste __________, da quella del perito
comunale __________ dal verbale di costatazione allestito da quest’ultimo (doc.
N) nonchè dalla documentazione fotografica agli atti (doc. O). Queste
risultanze non sono peraltro neppure state contestate dai convenuti che in sede
di risposta hanno ribadito la loro disponibilità a procedere all’eliminazione
degli inconvenienti lamentati dall’inquilino, ammettendo quindi implicitamente
la loro esistenza. 

                                         Controversa è per contro
la questione di sapere se questi disagi costituiscano un difetto tale da
giustificare una riduzione della pigione ai sensi dell’art. 259d CO.

                                         

                                2.1   Contrariamente a
quanto ritengono gli appellanti, il difetto non deve necessariamente essere di
una gravità tale da impedire  qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficente
una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata (Zihlmann, Das
Mietrecht, 2. Auflage, 1995, pag. 76; Züst, Die Mängelrechte des Mieters
von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, pag. 19 n. 33;
SVIT, op.cit., N. 31 ad art. 258-259i CO e N. 1 e 5 ad art. 259d CO).

                                         In concreto, come
correttamente concluso dal pretore, è indubbio che la caduta di pezzi di
intonaco dal soffitto sul piano di cottura della combinazione elettrica,
impedisce un utilizzo ottimale del locale cucina medesimo, appositamente e
principalmente destinato alla preparazione dei pasti.

                                         Irrilevante è a questo
proposito il fatto che si tratti di detriti di intonaco minuscoli, come
indicato dal perito comunale nella sua audizione testimoniale e come risulta
peraltro dalla documenta-zione fotografica agli atti. Infatti,
indipendentemente dalla consistenza dell’intonaco che si staccava dal soffitto
della cucina, l’ubicazione medesima dell’inconveniente, proprio al di sopra del
piano di cottura, é sicuramente atta a limitarne l’uso. A comprova di ciò basti
riferirsi all’affermazione del conduttore -rimasta incontestata dai convenuti-
secondo la quale egli era costretto a pulire il piano di cottura più volte al
giorno prima di potersene servire e a dover ricorrere ad interventi di fortuna
in caso di forti piogge onde evitare la caduta di pezzetti di intonaco sul
pasto in corso di preparazione (cfr. istanza 7 novembre 1994). Per gli stessi
motivi, e poichè si tratta di un apprez-zamento soggettivo e non peritale, è
pure inconsistente l’affermazione del teste __________ secondo la quale il
problema di umidità riscontrato nel soffitto della cucina non era “cosa grave”.

 

                                   3.   Accertata
l’esistenza del difetto, per l'eliminazione del quale i locatori sono peraltro
stati costretti a notificare la disdetta del contratto come da scritto 21
dicembre 1994 del loro legale, si tratta ora di stabilire in che misura possa
essere concessa la riduzione della pigione.

                                         Questa viene effettuata
secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine
all’azione estimatoria del contratto di compravendita (SVIT, op.cit.,
N.14 ad art. 259d CO; Züst, op.cit., p. 187 e segg.; IICCA 23
aprile 1996 in re T. e T./S. SA; IICCA 23 agosto 1996 in re
C.P.D.S./G.). 

                                         La riduzione della pigione
deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla
sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita.

 

                                3.1   In difetto di una
precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta
al giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione
di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare tale quantificazione  (Züst,
op.cit., pag. 193, n. 337).

                                         Questa Camera, in
considerazione delle circostanze del caso concreto, in particolare:

                                         -  dell'ubicazione
del danno sopra il piano di cottura della combinazione elettrica;

                                         -  del
perdurare nel tempo dell'inconveniente, risalendo le prime lamentele alla
primavera del 1992 per poi essere ripetute a varie riprese nel 1993 e 1994
(cfr. doc. D, G, I, L e M), ciò che smentisce peraltro la censura ricorsuale
secondo la quale il conduttore non avrebbe provato la durata
dell’inconveniente; 

                                         -  dell’atteggiamento
dei convenuti che hanno minimizzato il difetto lasciando trascorrere degli anni
prima di proporre un intervento risolutivo quale quello attuato dalla ditta __________
__________ in soli due giorni, nonchè della casistica esposta da __________
nell'opera citata (pag. 194 segg.), ritiene giustificata la riduzione della
pigione nella misura del 20 % così come stabilito dal pretore. 

                                         A questo proposito va
rilevato che nei casi in cui il giudice è tenuto a giudicare secondo il suo
libero apprezzamento, applicando quindi le regole del diritto e dell’equità ai
sensi dell’art. 4 CC, l’autorità di appello può riesaminare una tale
valutazione, ma con estrema prudenza, intervenendo solo quando le decisioni
rese secondo il libero apprezzamento siano manifestamente ingiuste o inique (DTF
109 II 391 cons. 3; IICCA 16 gennaio 1997 in re M./T.P.P.Ltd), ciò che
non è ravvisabile nel giudizio impugnato.

 

                                   4.   Il diritto alla riduzione
della pigione sussiste sino a completa eliminazione del difetto, riparazioni
parziali e provvisorie hanno  un'incidenza unicamente sull’ammontare della
riduzione (Zihlmann, op. cit., pag. 76; SVIT, op.cit., N. 13 ad
art. 259d CO). 

                                         Nella
fattispecie, anche volendo riconoscere la disponibilità dimostrata dai
convenuti nel dicembre 1993 quando hanno proposto l’intervento del pittore
__________, poichè quest’intervento, da solo, non era atto ad eliminare in modo
definitivo il difetto -tant'è che quello effettuato nel 1992 si è rivelato
inutile- deve essere confermata la riduzione della pigione dal 19 maggio 1993,
data della prima segnalazione scritta ( doc. M), sino al 9 giugno 1995, ossia
sino a quando è avvenuto il tinteggio atto ad eliminare i residui
dell’intervento risolutivo o quantomeno riparatore del 16/17 maggio 1995 ad
opera della ditta __________ (cfr. scritto 27 ottobre 1995 degli istanti).

 

                                   5.
  Alla luce di quanto sopra esposto l’appello, infondato in tutti i suoi
punti, deve essere respinto con il carico alla parte soccombente della tassa di
giustizia, delle spese e ripetibili di questa sede (art. 148 CPC).

 

 

Per i quali motivi

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 5
settembre 1996 di __________ e __________ è respinto.

 

                                   II.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in

                                         a) tassa di giustizia      fr.     300.-

                                         b) spese                         fr.        50.-

                                             Totale                         fr.     350.-

 

                                         già anticipate dagli
appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere alla controparte
fr. 400.- a titolo di ripetibili di questa sede.

 

 

 

 

 

                                  III.   Intimazione:

                                         - __________

                                         Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Città

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario