# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8cd68e04-b3e5-56d8-9452-99990666f895
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.11.2017  VB.2017.00353
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00353_2017-11-30.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00353	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.11.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.05.2018 nicht eingetreten.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Fehlerhafte Pläne; Legitimation von Nachbarn; Einreichung korrigierter Pläne.

Ein Nachbar kann Fehler des Baubewilligungsverfahrens nur dann rügen, wenn sie sich nachteilig auf seine Rechte  bzw. Interessenwahrung auswirken, etwa wenn der Nachbar die Ausgestaltung des Gebäudes als solches (unvollständige Planunterlagen) oder dessen Auswirkungen an Ort und Stelle (fehlerhafte Aussteckung) gar nicht beurteilen kann. Die Beschwerdeführerschaft hat ausgeführt, die Pläne zum Um- und Ausbauvorhaben im Unterschoss seien unklar und hat die nicht abwegige Vermutung aufgestellt, es solle im Untergeschoss offenbar ein trapezähnlicher Gebäudevorsprung neu verglast werden. Diese Vorbringen sind grundsätzlich nachvollziehbar, ist der Grundrissplan des Untergeschosses – zumindest auf den ersten Blick – doch in der Tat unklar bzw. interpretationsbedürftig. Unter diesen Umständen kann der Beschwerdeführerschaft ein schützenswertes Interesse an der Behandlung ihrer diesbezüglichen Rüge nicht abgesprochen werden. Die Vorinstanz ist hierauf zu Unrecht nicht eingetreten (E. 2.4).

Aufgrund der Gesamtheit der übrigen Akten muss der Grundrissplan des Untergeschosses so verstanden werden, dass es sich bei der weiss gelassenen Ausbuchtung im Untergeschoss um ein bereits bestehendes Fundament handelt und die Ausbuchtung damit richtigerweise ab der Höhe der Fassadenflucht flächig schwarz einzuzeichnen gewesen wäre. Unter diesen Umständen erweist sich weder die Einreichung berichtigter Pläne noch die Aufhebung der Baubewilligung als angezeigt (E. 2.6). 

Die Kostenauflage durch die Vorinstanz wurde nicht begründet und ist nicht ohne Weiteres nachvollziehbar. Die Beschwerde ist insoweit teilweise begründet (E. 3.3).

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABGRABUNG
FEHLERHAFTE PLÄNE
LEGITIMATION
NACHBARBESCHWERDE
NICHTEINTRETEN
PLÄNE
SCHUTZWÜRDIGES INTERESSE
VERFAHRENSMÄNGEL

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 4 Abs. II BVV
Art. 4 Abs. III BVV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2017.00353

 

 

Urteil

 

 

vom 30. November 2017

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Isabella Maag.   

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

3.1  C, 

3.2  D, 

alle vertreten durch RA G, 

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

1.1  E, 

 

1.2  F, 

 

beide vertreten durch RA H, 

 

 

2.    Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA I, 

 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 21. November 2016 erteilte die
Baukommission Kilchberg E und F die Baubewilligung für den Umbau eines Einfamilienhauses
(Ersatz des Giebeldachs durch Attikageschoss, Erweiterung Garage, Nebenbauten, Fassaden-
und Fensteranpassungen und innere Umbauten) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der J-Strasse 02 in Kilchberg.

II.  

Dagegen rekurrierten A, B, C und D (nachfolgend
Beschwerdeführerschaft) am 3. Januar 2017 an das Baurekursgericht des
Kantons Zürich. Dieses trat auf den Rekurs mit Entscheid vom 2. Mai 2017 nicht
ein, soweit es ihn nicht als durch teilweisen Bauverzicht gegenstandslos
geworden abschrieb.

III.  

Am 6. Juni 2017 führte die Beschwerdeführerschaft Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts
sowie den Beschluss der Baukommission Kilchberg aufzuheben und die Baukommission
Kilchberg einzuladen, von der privaten Beschwerdegegnerschaft korrekte
Baugesuchspläne zur Bewilligung nachreichen zu lassen. Eventualiter sei das
Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter seien
die Kosten des Rekursverfahren (eventuell unter Rückweisung an die Vorinstanz)
neu zu verlegen. In prozessualer Hinsicht ersuchte die Beschwerdeführerschaft um
Zusprechung einer Parteientschädigung (zzgl. MWST). Das Baurekursgericht liess
sich am 27. Juni 2017 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde
vernehmen. E und F beantragten am 6. Juli 2017, die Beschwerde unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerschaft
abzuweisen. Die Baukommission Kilchberg verlangte am 10. Juli 2017
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführerschaft. Am 1. September 2017 hielt die
Beschwerdeführerschaft an ihren Anträgen fest. Hierzu äusserte sich die
Baukommission Kilchberg mit Schreiben vom 8. September 2017.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das streitgegenständliche Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt
in der Wohnzone W2A. Auf dem Baugrundstück lastet eine Grunddienstbarkeit zugunsten
der im Eigentum der Beschwerdeführenden 1–3 stehenden Grundstücke, gemäss
welcher auf der Parzelle kein anrechenbares Untergeschoss realisiert werden
darf.

Die private Beschwerdegegnerschaft plant, das auf der
Bauparzelle bestehende Einfamilienhaus aus den 1950er-Jahren umzubauen. In
ihrem Baugesuch beantragte sie die Bewilligung von Fenster- und
Fassadenänderungen, des Ersatzes des Giebeldachs durch ein Attikageschoss sowie
von inneren Umbauten in allen Geschossen. Der Umbau wurde von der lokalen
Baubehörde unter Nebenbestimmungen bewilligt. Die Beschwerdeführerschaft erhob
hiergegen Rekurs und verlangte die Aufhebung und Verweigerung der
Baubewilligung, soweit damit ein Attikageschoss und ein Kellerausbau bewilligt
worden seien. In ihrer Rekursreplik teilte die private Beschwerdegegnerschaft
mit, dass sie auf die Realisierung des Attikageschosses verzichte. Daraufhin
schrieb das Baurekursgericht den Rekurs hinsichtlich des geplanten
Attikageschosses als gegenstandslos geworden ab und trat auf diesen im Übrigen
nicht ein. Die Verfahrensabschreibung wird von der Beschwerdeführerschaft im
Beschwerdeverfahren nicht beanstandet. Es ist damit vorliegend einzig über die
Rechtmässigkeit des vorinstanzlichen Nichteintretensentscheides zu entscheiden.

2.
 

2.1 Gemäss § 4
Abs. 2 der Bauverfahrensordnung vom
3. Dezember 1997 (BVV) sind bei Umbauten in den Grundrissen,
Schnitten und Fassadenzeichnungen bleibende Bauteile schwarz, neue rot und
abzubrechende gelb wiederzugeben. Bei Zweckänderungen ist in den Grundrissen
die neue Zweckbestimmung rot und die ursprüngliche gelb zu unterstreichen (§ 4
Abs. 3 BVV). Beim von der privaten Beschwerdegegnerschaft zur Bewilligung
eingereichten Grundrissplan des Untergeschosses befindet sich eine an einem
Weinkeller angehängte "Ausbuchtung" mit einer trapezähnlichen Form,
welche (flächig) weiss eingezeichnet wurde. Weiter finden sich im Grundrissplan
des besagten Weinkellers zwei rot und gelb markierte Fenster, wobei die
Fensterfläche für diesen Raum insgesamt mit 0,95 m2 angegeben
ist.

2.2 Die
Beschwerdeführerschaft rügte vor der Vorinstanz, die Pläne zum Um- und
Ausbauvorhaben im Unterschoss seien unklar. Offenbar solle im Untergeschoss ein
vorbestehender trapezähnlicher Gebäudevorsprung neu verglast werden. Diese
Ausbuchtung sei in der Stammbaubewilligung von 1951 noch nicht vorhanden
gewesen. Sodann sei die Fensterfläche im Weinkeller mit 0,95 m2
offensichtlich unrichtig angegeben. Das Baurekursgericht erwog hierzu, der
Vorsprung im Untergeschoss sei weder schwarz, rot noch gelb eingezeichnet. Aus
den übrigen eingereichten Plänen gehe jedoch hervor, dass keine Abgrabung
geplant sei und es daher offensichtlich sei, dass kein Fenster eingebaut werden
solle. Es liege damit ein Planfehler vor. Inwiefern die Rekurrierenden durch diesen
Planfehler einen Nachteil erleiden würden, hätten sie nicht dargelegt und sei
nicht ersichtlich. Gleich verhalte es sich mit der Rüge der Befensterung; aus
den Plänen gehe eindeutig hervor, dass zwei Fenster à 0,95 m2
geplant seien. Selbst wenn die Ausbuchtung im Untergeschoss nicht bestehen
würde, erhelle nicht, was die Rekurrierenden mit diesem Vorbringen erreichen
wollten. In der betroffenen Wohnzone sei ein anrechenbares Untergeschoss
zulässig und die Ausnützung sei auch unter Anrechnung dieses Raumes
eingehalten. Auf den Rekurs sei in diesem Punkt nicht einzutreten.

2.3 Die
Beschwerdeführerschaft macht im Beschwerdeverfahren geltend, die Vorinstanz
habe durch das Nichteintreten eine Rechtsverweigerung begangen. Die
Baugesuchspläne des Untergeschosses seien offensichtlich falsch. Weder die
Baubewilligungsbehörde noch Dritte hätten deshalb erkennen können, wie die
Pläne richtig darzustellen wären, da weder der Ist- noch der Soll-Zustand auf
plausible Weise aufgezeigt werde. Die Beschwerdeführerschaft habe aufgrund
ihrer Dienstbarkeit ein schützenswertes Interesse daran zu wissen, ob überhaupt
und falls ja, ob rechtmässig ein Ausbau und eine Umnutzung des Untergeschosses
beabsichtigt und bewilligt worden sei. Ihr Rekursziel sei gewesen, eine
anrechenbare Untergeschossnutzung zu vermeiden. Die Vorinstanz habe das
Eintreten zu Unrecht davon abhängig gemacht, ob die Rekurrierenden mit ihrem
Rekurs durchdringen könnten.

2.4 Richtige
Pläne ermöglichen die Beurteilung eines Bauvorhabens und bilden damit die
Grundlage für Erteilung und Verweigerung der Baubewilligung sowie für die von
der Genehmigungsinstanz durchzuführende Baukontrolle (VB 56/1986 = RB 1986
Nr. 107). Gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann ein
Nachbar Fehler des Baubewilligungsverfahrens – öffentliche Bekanntmachung des
Bauvorhabens, öffentliche Auflage der Baugesuchsunterlagen, Aussteckung des
Bauvorhabens, Vollständigkeit der Baupläne – allerdings nur dann rügen, wenn
sie sich nachteilig auf seine Rechts‑ bzw. Interessenwahrung auswirken.
Etwa wenn der Nachbar die Ausgestaltung des Gebäudes als solches
(unvollständige Planunterlagen) oder dessen Auswirkungen an Ort und Stelle
(fehlerhafte Aussteckung) gar nicht beurteilen kann (VGr,
10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 2.c/aa; VB 56/1986 = RB 1986
Nr. 107). Immer gerügt werden kann die Fehlerhaftigkeit der
Baugesuchsunterlagen schliesslich, wenn diese direkt zur materiellen
Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens führt – z. B. die Überschreitung der Gebäudehöhe bei
Korrektur des falsch eingetragenen gewachsenen Terrains – oder wenn durch Widersprüche
in den Unterlagen bei der Bauausführung Verstösse gegen öffentlich-rechtliche
Bauvorschriften entstehen könnten (VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00086,
E. 2.c/aa).

Vorliegend hat die Beschwerdeführerschaft im Rekursverfahren
ausgeführt, die Pläne zum Um- und Ausbauvorhaben im Unterschoss seien unklar
und hat sodann die nicht abwegige Vermutung aufgestellt, es solle im
Untergeschoss offenbar ein trapezähnlicher Gebäudevorsprung neu verglast werden.
Diese Vorbringen sind grundsätzlich nachvollziehbar, ist der Grundrissplan des
Untergeschosses – zumindest auf den ersten Blick – doch in der Tat unklar bzw.
interpretationsbedürftig. Unter diesen Umständen kann der
Beschwerdeführerschaft ein schützenswertes Interesse an der Behandlung ihrer
diesbezüglichen Rüge nicht abgesprochen werden. Die Vorinstanz ist auf diesen
Teil des Rekurses damit zu Unrecht nicht eingetreten.

2.5 Ist die
Vorinstanz zu Unrecht nicht auf einen Rekurs eingetreten, kann das
Verwaltungsgericht die Sache zur materiellen Beurteilung an die Vorinstanz
zurückweisen (§ 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]), es ist jedoch aus prozessökonomischen Gründen auch
befugt, selber einen Sachentscheid zu fällen. Dabei ist nicht vorausgesetzt,
dass der vorinstanzliche Entscheid einen Eventualstandpunkt enthält (Marco Donatsch
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich (VRG), 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 63 N. 18). Vorliegend erweist sich die
von der Beschwerdeführerschaft (eventualiter) beantragte Rückweisung an die
Vorinstanz – wie sogleich zu zeigen sein wird – nicht als angezeigt und es ist
damit sogleich in der Sache zu entscheiden. Dabei kann das Verwaltungsgericht –
wie die Vorinstanz – Ermessen ausüben (vgl. Donatsch, § 63 N. 18).

2.6 Im
Grundsatz sind sich die Parteien darüber einig, dass der Grundrissplan des
Untergeschosses fehlerhaft ist bzw. die Bauherrschaft die in § 4
Abs. 2 BVV beschriebene Farbregelung nicht konsequent befolgt hat. Auch
kann der Beschwerdeführerschaft insoweit gefolgt werden, als dass bei einer
isolierten Betrachtung des weiss eingezeichneten "Vorsprungs" der
Eindruck entstehen könnte, es befinde sich dort eine Fensterfläche bzw. es sei
eine solche geplant. Dies anerkennt auch die Vorinstanz. Allerdings wird diese
beschwerdeführerische Vermutung bzw. Befürchtung durch keinen der anderen –
untereinander widerspruchsfreien – Pläne bestärkt: So ist zunächst zu beachten,
dass sich im Erdgeschoss genau oberhalb des strittigen Vorsprungs eine
unbestrittenermassen bereits bestehende, verglaste Ausweitung des Wohnzimmers
befindet, welche die gleiche Form aufweist wie der Vorsprung im Untergeschoss.
Die Vermutung liegt daher nahe, dass es sich bei der Ausbuchtung im
Untergeschoss um das ebenfalls schon existierende Fundament dieser
Wohnzimmererweiterung handelt. Dies deckt sich mit dem Schnitt Q2, gemäss
dem sich neben dem Weinkeller und unterhalb der verglasten Ausbuchtung des
Wohnzimmers eine schwarz eingezeichnete und somit bestehende Fläche befindet.
Weiter ist festzuhalten, dass der trapezähnliche Vorsprung im Untergeschoss
auch auf der von der Beschwerdeführerschaft eingereichten Stammbaubewilligung
zu finden ist. Zwar ist dieser schraffiert und weniger hell gezeichnet, was auf
eine nachträgliche Planergänzung hindeuten könnte. Dies ist vorliegend jedoch
nicht weiter von Belang, erscheint es doch wenig wahrscheinlich, dass auf der
von der Beschwerdeführerschaft eingereichten Stammbaubewilligung aktuelle bzw. noch
nicht umgesetzte Bauabsichten eingetragen sind. Damit übereinstimmend führte
die private Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren aus, das trapezförmige
Mauerstück hätte natürlich "schwarz" eingetragen werden müssen. Eine
Veränderung sei nicht geplant.

Schliesslich ist anzumerken, dass das Untergeschoss an der
hier interessierenden südöstlichen Seite des Weinkellers nicht freigelegt ist
und in keinem der Pläne Abgrabungen eingetragen sind. Da somit das Baugesuch
keine Abgrabungen umfasst hat, sind solche von der lokalen Baubehörde auch
nicht bewilligt worden. Ohne Abgrabungen würde aber der Einbau der von der
Beschwerdeführerschaft befürchteten Glasfront keinen Sinn machen.

Zusammengefasst muss der Grundrissplan des Untergeschosses
damit so verstanden werden, dass es sich bei der weiss gelassenen Ausbuchtung
im Untergeschoss um ein bereits bestehendes Fundament handelt und die
Ausbuchtung damit richtigerweise ab der Höhe der Fassadenflucht flächig schwarz
einzuzeichnen gewesen wäre. Damit besteht – entgegen der Beschwerdeführerschaft
– gerade kein Widerspruch zwischen den Plänen des Erd- und des Untergeschosses.
Unter diesen Umständen erweist sich weder die Einreichung berichtigter Pläne
noch die Aufhebung der Baubewilligung als angezeigt.

2.7 Ebenso
verhält es sich mit der von der Beschwerdeführerschaft im Rekursverfahren
monierten Bezifferung der Fensterfläche im Weinkeller: Wie die Vorinstanz
zutreffend festgestellt hat, wurde die Gesamtfensterfläche der beiden je
0,95 m2 grossen Fenstern irrtümlicherweise mit 0,95 m2
anstelle von 1,9 m2 angegeben. Dabei handelt es sich um
einen offensichtlichen Planfehler von völlig untergeordneter Natur, welcher
ebenfalls nicht zur Gutheissung des beschwerdeführerischen Hauptantrags führen
kann.

2.8 Die
vorstehenden Erwägungen zeigen, dass der massgebliche Sachverhalt aus den
eingereichten Akten hinreichend ersichtlich wird. Dieser wurde denn auch von
der Vorinstanz grundsätzlich korrekt festgestellt. Es kann der
Beschwerdeführerschaft damit nicht gefolgt werden, wenn sie rügt, die
Vorinstanz habe es in rechts- und gehörsverletzender Weise unterlassen, die notwendige
Sachverhaltsermittlung vorzunehmen.

2.9 Dies führt
zur Abweisung des beschwerdeführerischen Hauptbegehrens.

3.
 

3.1 Eventualiter
verlangt die Beschwerdeführerschaft eine Korrektur der vorinstanzlichen
Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die private
Beschwerdegegnerschaft beantragt die Abweisung dieses Begehrens, wohingegen die
Beschwerdegegnerin 2 die beschwerdeführerischen Einwände als "nicht
völlig unberechtigt" erachtet.

3.2 Mehrere am
Verfahren Beteiligte tragen die Kosten in der Regel entsprechend ihrem
Unterliegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Es gilt damit grundsätzlich das
Unterliegerprinzip, wobei dieses ausnahmsweise durch das Verursacherprinzip
(§ 13 Abs. 2 Satz 2 VRG) verdrängt wird. Sodann besteht bei
besonderen Umständen die Möglichkeit, die Prozesskosten nach Ermessen, d. h. nach
Billigkeitserwägungen, zu verteilen (Plüss, Kommentar VRG, § 13
N. 50 ff.).

3.3 Die
Vorinstanz auferlegte die Verfahrenskosten zu 2/3 der Beschwerdeführerschaft
und verpflichtete diese, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von
Fr. 450.- zu bezahlen. Eine Begründung für diese Kosten- und
Entschädigungsfolge findet sich im angefochtenen Entscheid nicht. In Anbetracht
dessen, dass die private Beschwerdegegnerschaft die teilweise
Gegenstandslosigkeit des Rekursverfahren mit ihrem nachträglichen Bauverzicht
verursacht hat und die Beschwerdeführerschaft in Bezug auf die Plankorrektur
nun zwar unterliegt, der diesbezügliche Rekurs jedoch durch die unklaren Pläne
der privaten Beschwerdegegnerschaft mitverursacht wurde, rechtfertigt es sich,
die Kosten des Rekursverfahrens der privaten Beschwerdegegnerschaft und der
Beschwerdeführerschaft je zur Hälfte aufzuerlegen. Entsprechend sind für das Rekursverfahren
keine Parteientschädigungen zuzusprechen.

3.4 Demnach
ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und der Beschluss des
Baurekursgerichts vom 2. Mai 2017 gemäss den vorstehenden Erwägungen
abzuändern.

4.
 

Schliesslich sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu
verteilen. Dabei ist einerseits zu beachten, dass die Beschwerdeführerschaft
nur mit einem Eventualantrag durchgedrungen ist. Auf der anderen Seite fällt
ins Gewicht, dass die private Beschwerdegegnerschaft durch die von ihr
eingereichten fehlerhaften und auch im Rechtsmittelverfahren nicht korrigierten
Pläne das vorliegende Verfahren (mit)verursacht hat. Unter diesen Umständen
scheint es angemessen, die Kosten des vorliegenden Verfahrens der
Beschwerdeführerschaft und der privaten Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte
aufzuerlegen. Demzufolge steht weder der Beschwerdeführerschaft noch der
privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu. Die Beschwerdegegnerin 2 hat als lokale Baubehörde im
Streit zwischen privaten Parteien sodann praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Plüss,
Kommentar VRG, § 17 N. 93 ff.).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. In Abänderung der
Dispositivziffern II und III des Entscheids des Baurekursgerichts vom
2. Mai 2017 werden die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 3'150.-)
zu je 1/6 den Beschwerdeführenden 1–2 und zu je 1/12 den
Beschwerdeführenden 3.1–3.2, unter solidarischer Haftung für 1/2 der
Kosten, sowie zu je 1/4 der Beschwerdegegnerschaft 1.1–1.2, unter
solidarischer Haftung für 1/2 der Kosten, auferlegt. Es werden keine
Parteientschädigungen zugesprochen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 2'650.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden zu je 1/6 den Beschwerdeführenden 1–2 und zu je 1/12 den
Beschwerdeführenden 3.1–3.2, unter solidarischer Haftung für 1/2 der
Kosten, sowie zu je 1/4 der Beschwerdegegnerschaft 1.1–1.2, unter
solidarischer Haftung für 1/2 der Kosten, auferlegt.

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …