# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 273e02a5-fe76-52db-964d-54d517fa25e2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-20
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 20.10.2020 A 2020 17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2020-17_2020-10-20.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 20 17

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
RichterIn Pedretti, Meisser 
Aktuar ad hoc Fässler

URTEIL

vom 20. Oktober 2020

in der Streitsache

A._____,

Beschwerdeführer

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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1. A._____ brachte mit Sacheinlagevertrag vom 20. Januar 2017 die Stock-

werkeigentumseinheiten Nr. S51462 (Wohnung Nr. 1 im EG, 1. OG und 

2. OG sowie Kellerabteil Nr. 1), Nr. S51463 (Wohnung Nr. 2 im 1. und 

2. OG sowie Kellerabteil Nr. 2) und Nr. S51465 (Wohnung Nr. 4 im 3. OG 

und DG sowie Kellerabteil Nr. 4) in der Gemeinde X._____ für 

Fr. 8'700'000.-- in die neu zu gründende Firma B._____ AG, Gesellschaft 

für Entwicklung und Promotion von Immobilien ein. Die Eintragung im 

Grundbuch wurde am 2. Februar 2017 vom Grundbuchamt der Region be-

scheinigt.

2. Am 4. Februar 2019 reichte A._____ die Steuererklärung für Grundstücks-

gewinne ein. Zeitgleich reichte er ein Begleitschreiben ein, in dem er sämt-

liche Kosten aufführte, die beim Erwerb und der Renovation der Liegen-

schaft angefallen waren.

3. Mit definitiver Veranlagungsverfügung der kantonalen und kommunalen 

Grundstücksgewinnsteuer vom 26. August 2019, fälschlicherweise datiert 

auf den 8. August 2019, berechnete die Steuerverwaltung des Kantons 

Graubünden (nachfolgend: KStV) für die Veräusserung der drei Stockwerk-

eigentumseinheiten einen steuerbaren Grundstückgewinn von 

Fr. 1'676'161.--. Dafür wurde eine Steuer in der Höhe von Fr. 502'848.30 

(Kanton und Gemeinde X._____) veranlagt.

4. Dagegen erhob A._____ am 2. Oktober 2019 Einsprache. Er beantragte 

folgendes: 

"1. Bei den Nebenkosten des Erwerbs sei der auf die vorliegenden Wohnungen 
Nr. 1, 2 und 4 entfallende Anteil an der Rechnung C._____ vom 2. Dezember 
2016 in der Höhe von CHF 140'161.45 (76.73 Prozent d.h. CHF 107'545.00) als 
zusätzlicher abzugsfähiger Aufwand anzurechnen;
2. es seien die auf dem Grundstücksgewinn voraussichtlich geschuldeten AHV-
Beiträge (approximativ CHF 147'800.00, im Detail noch nachzurechnen) eben-
falls als abzugsfähige Nebenkosten des Erwerbs zu berücksichtigen;
3. weiter sei der Geschäftsverlust 2017 des Unterzeichnenden in der Höhe von 
CHF 505'182.00 ebenfalls als abzugsfähig zu anerkennen."

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Begründend führte er vor allem an, dass es sich bei der Honorarrechnung 

des Advokaturbüros C._____ nicht um Eigenleistungen handle, dass die 

vom Bundesgericht entwickelten Regeln zur Behandlung von Aufwendun-

gen ausserkantonal wohnhafter gewerbsmässiger Liegenschaftshändler 

zu berücksichtigen seien, dass die aus dem Grundstücksgewinn mutmass-

lich resultierenden AHV-Sonderbeiträge als abzugsfähige Aufwendungen 

anzuerkennen seien und der Geschäftsverlust bei der Grundstücksgewinn-

steuer abzugsfähig sei.

5. Mit Schreiben vom 22. Januar 2020 ergänzte er seine Einsprache dahin-

gehend, dass er geltend machte, dass bei der Einbringung eines Grunds-

tücks als Sacheinlage in eine Gesellschaft der zu besteuernde Grunds-

tücksgewinn in der Differenz zwischen Anlagekosten und aktuellem Ver-

kehrswert des Grundstückes bestehe und nicht auf den Sacheinlagewert 

gemäss Vertrag abgestellt werden dürfe. In der Folge stellte der den An-

trag, dass der Grundstücksgewinn auf null festzusetzen sei.

6. Mit Schreiben vom 4. März 2020 machte die KStV geltend, dass der Ver-

kaufspreis der Stockwerkeigentumseinheit Nr. 51464 zu einem Preis von 

Fr. 2'770'000.-- erfolgt sei. Dieser Preis liege 90 % über dem Verkehrswert 

der entsprechenden amtlichen Schätzung vom 17. Februar 2015. Da der 

Vertrag zwischen unabhängigen Dritten abgeschlossen worden sei, sei die-

ser Preis als effektiver Marktpreis zu betrachten. Was einen Verkehrswert 

von Fr. 9'116'770.-- für die mit Sacheinlagevertrag eingebrachten Stock-

werkeigentumseinheiten ergebe. Die KStV sei bei der Berechnung der 

Grundstücksgewinnsteuer von einem Einbringungswert von Fr. 8'700'000.-

- ausgegangen, weshalb dem Antrag von A._____ nicht Folge geleistet 

werde.

7. Mit Einspracheentscheid vom 13. März 2020 wies die KStV die Einsprache 

in allen Punkten ab. Praxisgemäss würden im Kanton Graubünden nur die-

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jenigen Veräusserungs- bzw. Erwerbskosten anerkannt, die mit der steuer-

begründenden Veräusserung bzw. dem Erwerb in einem direkten kausalen 

Zusammenhang stünden. Aufwendungen zur Vorbereitung und Begleitung 

eines Bauprojektes habe der Grundstückseigentümer selbst zu tragen. Im 

vorliegenden Fall sei der Kanton Graubünden für die Besteuerung des Ver-

äusserungsgewinnes aus dem Verkauf der betreffenden Liegenschaft zu-

ständig, der Einsprecher könne für die genannte Liegenschaft nicht als ge-

werbsmässiger Liegenschaftshändler qualifiziert werden. Hypothetische 

AHV-Beiträge seien ebenfalls nicht abzugsfähig, da sie nicht zu den Auf-

wendungen gezählt würden und es sich dabei auch nicht um Nebenkosten 

des Erwerbs handle. Dasselbe gelte auch für den Geschäftsverlust, da die-

ser aus einer selbständigen Tätigkeit und nicht aus der Veräusserung von 

privaten Grundstücken im Kanton stamme.

8. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 18. Mai 

2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er 

stellte folgende Anträge:

"1. Der angefochtene Einspracheentscheid der Steuerverwaltung des Kantons 
Graubünden vom 13. März 2020 sei aufzuheben;
2. die Grundstücksgewinnsteuer auf der am 2. Februar 2017 vorgenommenen 
Sacheinlage der Stockwerkeinheiten S51462, S51463, S51465, X._____, in die 
B._____ AG sei auf Null festzusetzen;
eventuell:
3. Bei den Nebenkosten des Erwerbs sei der auf die vorliegenden Wohnungen 
Nr. 1, 2 und 4 anfallende Anteil an der Rechnung C._____ vom 2. Dezember 
2016 in der Höhe von CHF 140'161.45 (76.73 Prozent d.h. CHF 107'545.00) als 
zusätzlicher abzugsfähiger Aufwand anzurechnen;
4. es seien die auf dem Grundstücksgewinn geschuldeten AHV-Beiträge (appro-
ximativ CHF 147'800.00) ebenfalls als abzugsfähige Nebenkosten des Erwerbs 
zu berücksichtigen;
5. weiter sei der Geschäftsverlust 2017 des Unterzeichnenden in der Höhe von 
CHF 505'182.-- ebenfalls als abzugsfähig anzuerkennen.
unter Kostenfolgen zulasten der Kant. Steuerverwaltung bzw. der Staatskasse 
des Kantons Graubünden."

Der Beschwerdeführer kritisierte im Wesentlichen, dass nicht auf den Sach-

einlagewert gemäss Vertrag abgestellt werden dürfe, dass die Anlagekos-

ten von Fr. 7'134'334.-- abzuziehen seien, womit eine Grundstücksgewinn-

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steuer von null resultiere, dass es sich bei der Honorarrechnung vom 2. De-

zember 2016 nicht um Eigenleistungen handle, dass die AHV-Sonderbei-

träge als abzugsfähige Aufwendungen anzuerkennen seien sowie, dass 

der Geschäftsverlust abzugsfähig sei.

9. Mit Schreiben vom 19. Mai 2020 forderte der Instruktionsrichter vom Be-

schwerdeführer einen Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- bis zum 2. Juni 

2020. Der Beschwerdeführer überwies den Kostenvorschuss am 4. Juni 

2020, nachdem ihm der Instruktionsrichter mit Schreiben vom 3. Juni 2020 

eine nicht erstreckbare Notfrist bis zum 5. Juni 2020 gewährt hatte.

10. Mit Vernehmlassung vom 24. Juni 2020 beantragte die KStV (nachfolgend: 

Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher 

Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Die Abweisung begründete 

die Beschwerdegegnerin damit, dass die Beschwerdegegnerin den Ver-

äusserungspreis von Fr. 8'700'000.-- zu Recht eingesetzt habe, dass Auf-

wendungen zur Vorbereitung und Begleitung eines Bauprojekts vom 

Grundstückseigentümer zur tragen seien, dass die AHV-Beiträge nicht ab-

zugsfähig seien – auch weil sie im Zeitpunkt der Veräusserung noch gar 

nicht angefallen seien – und, dass Geschäftsverluste nur abgezogen wer-

den können, wenn es um die Veräusserung von Liegenschaften des Ge-

schäftsvermögens im Rahmen einer selbständigen Erwerbstätigkeit gehe.

11. Mit Replik vom 17. August 2020 hielt der Beschwerdeführer an seinen An-

trägen fest, wobei er seine bisherige Argumentation ergänzte und vertiefte. 

Auch die Beschwerdegegnerin hielt am 28. August 2020 duplicando an ih-

ren Anträgen fest.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, den 

angefochtenen Einspracheentscheid sowie die übrigen Akten wird, soweit 

erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Angefochten ist vorliegend der Einspracheentscheid der Beschwerdegeg-

nerin vom 13. März 2020 respektive die diesem zugrunde liegende Veran-

lagungsverfügung der kantonalen und kommunalen Grundstücksgewinn-

steuer vom 26. August 2019. Gemäss Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes 

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 

(Steuerharmonisierungsgesetz, StGH; SR 642.14) i.V.m. Art. 139 Abs. 1 

des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) bzw. 

Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern für 

den Kanton Graubünden (GKStG; BR 720.000) ist das Verwaltungsgericht 

örtlich zuständig für die Behandlung der Beschwerde. Die sachliche Zu-

ständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege für den Kanton Graubünden 

(VRG; BR 370.100). Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller 

Adressat des angefochtenen Einspracheentscheides vom 13. März 2020 

beschwert und er sind damit zur Beschwerdeerhebung legitimiert (vgl. 

Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht (vgl. Art. 139 StG) ein-

gereichte Beschwerde ist somit einzutreten.

1.2. Der Beschwerdeführer beantragte eine Nullveranlagung. Der Streitwert 

beläuft sich somit auf Fr. 502'848.30. Gemäss Art. 43 Abs. 1 VRG entschei-

det das Verwaltungsgericht in der Regel in der Besetzung mit drei Richte-

rinnen und Richtern. Über eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung 

ist vorliegend nicht zu entscheiden, weshalb das Verwaltungsgericht in der 

ordentlichen Besetzung entscheidet.

2. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die Grund-

stückgewinnsteuer in der Höhe von Fr. 502'848.30 verlangen durfte oder 

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eine Nullveranlagung respektive eine Grundstücksgewinnsteuer in der 

Höhe von Fr. 274'690.-- hätte verfügt werden müssen.

2.1. Der Grundstücksgewinnsteuer unterliegen gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a des 

Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) Gewinne 

aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens. Die Diffe-

renz zwischen Erlös und Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) 

stellt den Veräusserungsgewinn dar (Art. 46 StG), welcher die Steuerbe-

messungsgrundlage bildet. Grundsätzlich geht es bei der Grundstückge-

winnsteuer um eine reine Rechtsverkehrsteuer, welche auf Grund des Ab-

schlusses des Rechtsgeschäftes ausgelöst wird. Steuersubjekt ist gemäss 

Art. 45 Abs. 1 StG der Veräusserer. In der Praxisfestlegung der Beschwer-

degegnerin (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 3) sind in Ziff. 2.9 

Sacheinlagen geregelt. Demnach unterliegt die Sacheinlage eines Grund-

stückes in eine juristische Person der Grundstücksgewinnsteuer in der Dif-

ferenz zwischen Anlagekosten und aktuellem Verkehrswert des Grunds-

tückes. Diese Praxis wurde vom Verwaltungsgericht Graubünden bereits 

geschützt (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts A 16 05 vom 26. April 2017 

E.2d und A 15 54 vom 5. August 2016 E.3b).

2.2. Zur Berechnung des Grundstückgewinns ist folglich zuerst der aktuelle Ver-

kehrswert des Grundstückes zu bestimmen. Hierzu können die amtlichen 

Schätzungen als Ausgangspunkt verwendet werden. Gemäss den amtli-

chen Schätzungen vom 17. Februar 2015 betragen die Verkehrswerte für 

die Stockwerkeigentumseinheit Nr.  S51462 Fr. 1'488'100.--, für S51463 

Fr. 2'486'000.-- und für S51465 Fr. 824'200.--, total also Fr. 4'798'300.--.

Mit der Beschwerdegegnerin ist sodann – da gerichtsnotorisch – festzuhal-

ten, dass die Werte der amtlichen Schätzungen insbesondere im Oberen-

gadin in der Regel nicht die effektiven Werte darstellen, welche auf dem 

Markt erzielt werden können. Der Marktpreis richtet sich nach den wirt-

schaftlichen Gegebenheiten und nicht nach amtlichen Feststellungen.

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Mit Kaufvertrag vom 5. Juni 2015 (und Grundbucheintrag vom 15. Juni 

2015) verkaufte der Beschwerdeführer die Stockwerkeigentumseinheit 

Nr. S51464 zum Preis von Fr. 2'770'000.--. Dieser Verkaufspreis liegt 

Fr. 1'315'000.-- bzw. rund 90% über dem Verkehrswert der entsprechen-

den amtlichen Schätzung vom 17. Februar 2015. Rechnet man den Ver-

kehrswert der amtlichen Schätzungen der drei strittigen Einheiten im selben 

Verhältnis um, resultiert ein tatsächlicher Marktwert für alle drei Stockwerk-

eigentumseinheiten von Fr. 9'116'700.--.

2.3. Wenn der Beschwerdeführer behauptet, dass der Verkauf der Stockwerk-

eigentumseinheit Nr. S51464 für Fr. 2'770'000.-- ein Glücksfall gewesen 

sei, vermag er nicht durchzudringen. Im Sacheinlagevertrag hat er nämlich 

selbst einen Einlagewert von Fr. 8'700'000.-- angegeben (vgl. beschwerde-

gegnerische Akten [Bg-act.] 4 S. 8). Auch der Beschwerdeführer ist folglich 

von einem tatsächlichen Wert der Grundstücke ausgegangen, welche die 

Fr. 4'798'300.-- um ca. 80 % übersteigt. Im Gründungsbericht der 

B._____ AG verweist der Beschwerdeführer sogar auf eine Bewertung von 

D._____ (vgl. Bg-act. 17). Letztere bemass den Verkehrswert der drei 

Stockwerkeigentumseinheiten auf insgesamt Fr. 9'900'000.--.

2.4. Nach dem Gesagten ist somit nicht zu beanstanden, dass die Beschwer-

degegnerin von einem Verkehrswert/Verkaufswert von Fr. 8'700'000.--aus-

gegangen ist.

3. Zu prüfen ist sodann, ob der Beschwerdeführer die Honorarrechnung des 

Advokaturbüros C._____ in der Höhe von Fr. 107'545.-- als Aufwendungen 

abziehen kann.

3.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 StG gelten als Aufwendungen Kosten für Erschlies-

sungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die 

eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben (lit. a); Grundeigentü-

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merbeiträge, wie Perimeterbeiträge für Bau und Korrektion von Strassen, 

für Bodenverbesserungen, für Wasser- und Lawinenverbauungen (lit. b); 

Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes ver-

bunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsge-

bühren (lit. c). Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge 

berücksichtigt worden sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht als Ein-

kommen versteuert worden ist, können nicht geltend gemacht werden.

3.2. Im Konkreten Fall seien die Kosten gemäss Honorarrechnung nach Ansicht 

der Beschwerdegegnerin nicht abzugsfähig, da sie Eigenleistungen des Ei-

gentümers darstellen, welche nicht abzugsfähig sind. Bei der einfachen 

Gesellschaft C._____ handle es sich nämlich nicht um eine eigene Recht-

seinheit.

3.3. Dagegen macht der Beschwerdeführer geltend, dass die Leistungen nicht 

als Eigenleistungen des Beschwerdeführers zu qualifizieren seien. Diese 

Rechnungen seien in die Erfolgsrechnung der einfachen Gesellschaft ein-

geflossen und der daraus resultierende Gewinn sei im Einkommenssteuer-

bereich korrekt deklariert worden.

3.4. Mit der Beschwerdegegnerin kann festgehalten werden, dass der Be-

schwerdeführer den Beweis schuldig bleibt, dass die betreffenden Leistun-

gen als Einkommen versteuert worden sind. Dabei ist zu beachten, dass 

gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts der Nachweis für steuerbe-

gründende Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis für steuermindernde 

Tatsachen grundsätzlich dem Steuerpflichtigen obliegen; er hat steuermin-

dernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (vgl. 

BGE 140 II 248 E.3.5. m.H.). Diesen Nachweis hat der Beschwerdeführer 

vorliegend nicht erbracht. Vielmehr handelt es sich bei obgenannten Leis-

tungen nach Ansicht des Gerichts um Aufwendungen zur Vorbereitung und 

Begleitung des Bauprojekts respektive des anschliessenden Verkaufs. Der 

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Grundstückseigentümer hat diese selbst zu tragen, weshalb sie hier nicht 

berücksichtigt werden.

4. Weiter ist zu prüfen, ob die vom Beschwerdeführer behaupteten AHV-Bei-

träge von ca. Fr. 147'800.-- aus dem Grundstücksgewinn als Abzug zuläs-

sig sind.

4.1. Gemäss Art. 4 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsge-

setz, StHG; SR 642.14) sind natürliche Personen ohne steuerrechtlichen 

Wohnsitz oder Aufenthalt im Kanton aufgrund wirtschaftlicher Zugehörig-

keit steuerpflichtig, wenn sie im Kanton Geschäftsbetriebe oder Betriebs-

stätten unterhalten, Grundstücke besitzen, nutzen oder damit handeln. Die 

Besteuerung von Grundstücksgewinnen steht in der Regel dem Ort der ge-

legenen Sache, d.h. dem Kanton (oder der Gemeinde) zu, wo das betref-

fende Grundstück liegt. Im vorliegenden Fall ist ausschliesslich der Kanton 

Graubünden zur Besteuerung des Veräusserungsgewinnes aus der Ver-

äusserung (Sacheinlage) in der Gemeinde X._____ berechtigt.

Im Bezug auf die kantonalen Steuern kann der Beschwerdeführer somit 

nicht vom Hauptsteuerdomizil als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler 

qualifiziert werden. Wenn der Beschwerdeführer geltend macht, dass der 

Kanton Y._____ ihn im Zusammenhang mit der vorliegend zu beurteilen-

den Übertragung der drei Einheiten aus dem Privatvermögen in die 

B._____ AG als gewerbsmässigen Liegenschaftshändler einstufen wird, ist 

dies nicht nachvollziehbar.

4.2. Der Beschwerdeführer hat die Immobilie in Z._____ erst im Jahre 2012 ge-

kauft (vgl. Bg-act, 1). Sie bildete im Kanton Graubünden stets Bestandteil 

seines Privatvermögens. Die Besteuerung des Grundstücksgewinns aus 

der Veräusserung erfolgt im Kanton Graubünden – der das dualistische 

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System kennt – mit der Grundstücksgewinnsteuer. Der Beschwerdeführer 

kann nichts aus den vom Bundesgericht entwickelten Regeln zur Behand-

lung von Aufwendungen ausserkantonal wohnhafter Liegenschaftenhänd-

ler ableiten, weil diese sich auf juristische Personen bezieht (vgl. BGE 137 

I 145 E.4.3).

4.3. Vorliegend kommen damit unzweifelhaft die gesetzlichen Grundlagen für 

die Grundstücksgewinnsteuer gemäss Art 41 StG ff. zur Anwendung, wes-

halb lediglich Aufwendungen i.S.v. Art. 49 StG abzugsfähig sind. Die be-

schwerdeführerisch vorgenommenen Abzüge sind jedoch nur bei Grunds-

tücken des Geschäftsvermögens, welche der Einkommens- und Gewinn-

steuer unterliegen, möglich. Wie oben (E.4.2.) erwähnt, standen die Grund-

stücke bis zur Sacheinlage in die B._____ AG durch den Beschwerdeführer 

immer in seinem Privatvermögen. Die angeblichen AHV-Beiträge können 

folglich hier nicht zum Abzug gebracht werden.

5. Gemäss Art. 34 Abs. 1 StG können Verlustüberschüsse aus den sieben 

der Steuerperiode vorangegangenen Geschäftsjahren abgezogen werden, 

soweit sie für die Berechnung des steuerbaren Einkommens der Vorjahre 

nicht berücksichtigt worden sind. Diese Bestimmung befindet sich syste-

matisch unter dem Titel Einkommenssteuer. Bereits dieser Umstand legt 

nahe, dass die Verlustüberschüsse der Liquidation des Advokaturbüros 

C._____ nicht abgezogen werden können. Das Steuergesetz listet in 

Art. 51 StG – unter dem Titel Grundstücksgewinne denn auch die Verluste 

auf, welche abgezogen werden können. Von den steuerbaren Veräusse-

rungsgewinnen können die in den letzten zehn Jahren eingetretenen Ver-

luste aus der Veräusserung von privaten Grundstücken im Kanton abgezo-

gen werden (Art. 51 Abs. 1 StG). Nicht nur die Systematik des StG, sondern 

bereits der Wortlaut von Art. 51 Abs. 1 StG bestimmen somit klar, dass nur 

Verluste von Veräusserungen von privaten Grundstücken abgezogen wer-

den können. Dass der Geschäftsverlust des Advokaturbüros C._____ nicht 

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darunter fällt, liegt auf der Hand. Auch hier vermischt der Beschwerdeführer 

die Grundstücksgewinnsteuer (Art. 41 ff. StG) mit der Einkommenssteuer 

(Art. 16 ff. StG). Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern diese Verlustüber-

schüsse unter Art. 49 StG fallen würden. Mit der Beschwerdegegnerin kann 

folglich festgehalten werden, dass die Verlustüberschüsse der Liquidation 

des Advokaturbüros C._____ nicht zum Abzug zugelassen werden können.

6. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass vorliegend von einem Ver-

kehrswert/Verkaufswert von Fr. 8'700'000.-- auszugehen ist, dass die Ei-

genleistungen, die angeblichen AHV-Beiträge und der Geschäftsverlust 

des Advokaturbüros C._____ nicht abzugsfähig sind und somit der ange-

fochtene Einspracheentscheid vom 13. März 2020 zu Recht ergangen ist, 

weshalb die dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist.

7. Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittel- und Klageverfahren in der 

Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Die Staatsgebühren 

wird vorliegend gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG unter Berücksichtigung des 

Interesses und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Beschwerdefüh-

rers auf Fr. 4'000.-- festgesetzt. Diese sind zusammen mit den Kanzleiaus-

lagen dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen. Den in ihrem 

amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine 

aussergerichtliche Parteientschädigung zu (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG)

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 284.--

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zusammen Fr. 4'284.--

werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- verrechnet. 

Der Restbetrag in der Höhe von Fr. 284.-- geht zulasten von A._____ und 

ist innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwal-

tung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]