# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** edad4065-016c-57a7-a63b-88322a1aa819
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-02-18
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Rekonstruktionspflicht des Grundeigentümers nach Verfallenlassen mit anschliessender Beseitigung eines unter Schutz gestellten Gebäudes.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nrn. 0020-0021/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0020-0021_2016_39.pdf

## Full Text

BRGE IV Nrn. 0020 und 0021/2016 vom 18. Februar 2016 in BEZ 2016 Nr. 10 

4.1  Streitbetroffen  ist  das  1559  erbaute  Bauernhaus  mit  Namen  «F.»  im 
Dorfkern  von  X.  Es  handelt  (bzw.  handelte)  sich  um  ein  zweigeschossiges 
Riegelhaus  mit  einem  steilen,  hohen  und  geknickten  Satteldach  mit 
Krüppelwalm und Klebdach. 

Im  Gutachten  der  Denkmalpflegkommission  des  Kantons  Zürich  vom  28. 
Juni  2002  wurde  die  Liegenschaft  zusammengefasst 
folgendermassen 
umschrieben:  Das  Gebäude  entspreche  dem  charakteristischen  Ackerbauern-
haus des 16. Jahrhunderts der Region nordwestlich von Y und sei als wichtiger 
Zeuge  einer  wirtschaftlichen,  sozialen  und  baukünstlerischen  Epoche  und  als 
bedeutender  Bestandteil  des  Ortsbildes  von  X  ein  Schutzobjekt  von  über-
kommunaler  Bedeutung.  Das  selten  hohe  Alter  des  1559  errichteten  Bauern-
hauses und die für das Zürcher Unterland exemplarische, am Gebäude ables-
bare Hausgeschichte würden den hohen Eigenwert begründen. Eine besondere 
Bedeutung komme dem Gebäude als markantem Eckpunkt im Ortsgefüge von 
X  zu.  Das  Gebäude  habe  im  Dorfbereich  westlich  der  Kirche  Identifikations-
charakter.  Die  auf  alten  Dorfplänen  gut  sichtbare  Dorfstruktur  mit  dem  durch 
vier Strassenachsen gebildeten Geviert sei noch heute erlebbar. Das Gebäude 
sei in jeder Beziehung ein für X und die Region wichtiger Zeuge und unbedingt 
erhaltenswürdig. 

4.2 Der vorliegende Fall weist folgende Vorgeschichte auf:  

Mit  Gemeinderatsbeschluss  vom  9.  Dezember  2003  des  Gebäude  in 

folgendem Umfang unter Schutz gestellt:  

«Der Schutzumfang umfasst die Fassaden und Dachflächen, die originale 
Bausubstanz  mit  Ständern,  Bohlenwänden  und  Balkenlagen,  das  Dach  mit 
Dachstuhl  und  Eindeckung  und  die  Ausstattung  der  mittleren  Stube  mit  dem 
Kachelofen.  Die  durch  die  Ständerstellung  bestimmte  Raumstruktur  ist  zu 
erhalten.  Das  Bauernhaus  «F.»  darf  nicht  abgebrochen  und  weder  durch 
Änderungen  noch  durch  Unterhaltsarbeiten 
in  seinem  kulturhistorischen 
Charakter  beeinträchtigt  werden.  Hofraum,  Garten  und  die  Erscheinung  des 
Gebäudes  im  Dorfgefüge  sind  in  der  heutigen  Eigenart  zu  erhalten.  Das 
Gebäude  ist  ordnungsgemäss  zu  unterhalten.  Die  geschützten  Teile  sind  im 
Original  zu  erhalten;  wo  ein  Ersatz  von  geschützten  Teilen,  namentlich  von 
Verschleissschichten an Böden und Wänden, unumgänglich ist, sind wiederum 
Materialien  gemäss  Originalzustand  zu  verwenden.  Sind  Materialien 
im 
Originalzustand nicht oder nicht mehr mit zumutbarem Aufwand erhältlich, wird 
im Einvernehmen mit der Bauabteilung bestmöglicher Ersatz verwendet.» 

Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 

4.3 Im April 2006 erwarb der Mitbeteiligte die streitbetroffene Liegenschaft. 
In  der  Folge  beantragte  er  beim  Gemeinderat,  ein  Verfahren  zur 
Schutzentlassung  einzuleiten.  Mit  Gemeinderatsbeschluss  vom  2.  Oktober 
2007 wurde die Liegenschaft «F.» aus dem Schutz entlassen. 

 
 
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Auf Anfechtung dieses Beschluss durch den Zürcher Heimatschutz hin hob 
die Rekursinstanz mit Entscheid BRKE I Nrn. 0145/2008 und 0146/2008 vom 4. 
Juli  2008  diese  Schutzentlassung  auf.  Dieser  Entscheid  erwuchs  unange-
fochten in Rechtskraft.  

4.4 Mit Verfügung des Bauvorstandes vom 18. Dezember 2008 wurde der 
Mitbeteiligte  aufgefordert,  die  Dachhaut  der  streitbetroffenen  Liegenschaft 
instand  zu  stellen.  Der  gegen  diese  Verfügung  gerichtete  Rekurs  wurde  mit 
Entscheid  BRKE  I  Nr.  0206/2011  vom  28.  Oktober  2011  teilweise  als  durch 
Erfüllung  und  teilweise  als  durch  Wiedererwägung  der  angefochtenen  Ver-
fügung gegenstandslos geworden abgeschrieben. 

4.5 Mit Schreiben vom 20. September 2013 verlangte der Mitbeteiligte eine 
erneute  Begutachtung  des  Objektes  mit  dem  Ziel  einer  Schutzentlassung.  Die 
Begutachtung  wurde  von  der  Gemeinde  an  den  Gutachter  P.  von  der  I.  AG 
übertragen, der mit Datum vom 18. Dezember 2013 ein Gutachten erstellte. Auf 
Basis  dieses  Gutachtens  wurde  ein  Schutzvertrag  erstellt,  welcher  die 
Reduktion des Schutzumfanges vor allem auf die Erhaltung des Volumens des 
originalen  Baukörpers  vorsieht,  es  also  erlaubt,  das  Schutzobjekt  «F.»  zu 
beseitigen und durch ein neues Gebäude zu ersetzen. 

Mit  dem  vorliegend  angefochtenen  Beschluss  des  Gemeinderates  X  vom 
30.  September  2014  wurde  dieser  Schutzvertrag  zwischen  dem  Mitbeteiligten 
und der Politischen Gemeinde X genehmigt und zugleich die Schutzverfügung 
vom 9. Dezember 2003 aufgehoben.   

Zuvor, mit Verfügung des Bauvorstandes X vom 28. August 2014, wurden 
aufgrund  eines  erfolgten  Teileinsturzes  verschiedene  zu  treffende  Sicherungs-
massnahmen  statuiert.  Unter  anderem  wurde  die  Eindeckung  der  Dachfläche 
mit  Planen  verlangt.  Der  vom  Mitbeteiligten  gegen  diese  Verfügung  erhobene 
Rekurs wurde mit Entscheid BRKE IV Nr. 0148/2014 vom 27. November 2014 
abgewiesen.  

Während  des  laufenden  Rekursverfahrens  betreffend  den  Beschluss  des 
Gemeinderates  X  vom  30.  September  2014  ordnete  der  Gemeinderat  mit  Be-
schluss vom 5. August 2015 schliesslich aus Sicherheitsgründen den Abbruch 
der  streitbetroffenen  Liegenschaft  an.  Diesem  Beschluss  wurde  umgehend 
Folge geleistet. 

Auch dieser Beschluss bildet Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren. 

5.1  Aufgrund  der  dargelegten  Vorgeschichte  ergibt  sich,  dass  zum 
heutigen  Zeitpunkt  nach  wie  vor  die  Schutzverfügung  aus  dem  Jahre  2003 
Gültigkeit hat; deren Aufhebung ist zufolge Anfechtung nicht rechtskräftig.  

Dass  es  sich  beim  Gebäude  «F.»  erstens  um  einen  wichtigen  Zeugen 
(sogenannter Eigenwert)  und  zweitens  um ein  Gebäude,  welches das  Ortsbild 
wesentlich  mitprägt  (sogenannter  Situationswert),  und  damit  aus  zweierlei 
Gründen  um  ein  Schutzobjekt  im  Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  handelte, 
ergibt  sich  aus  dem  Gutachten  der  Denkmalpflegkommission  des  Kantons 
Zürich  vom  28.  Juni  2002  und  alsdann  einerseits  aus  der  rechtskräftigen 

 
 
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Schutzverfügung  aus  dem  Jahre  2003  und  andererseits  aus  dem  ebenfalls 
rechtskräftigen Rekursentscheid BRKE I Nrn. 0145/2008 und 0146/2008 vom 4. 
Juli  2008.  Die  zur  Qualifikation  als  Schutzobjekt  führenden  Eigenschaften 
blieben im vorliegenden Verfahren weitgehend unbestritten, auch wenn das neu 
eingeholte Gutachten der I. AG vom 18. Dezember 2013 den Zeugenwert des 
Schutzobjektes als eher gering einstuft.  

Es stellt sich die Frage, ob bzw. inwieweit die mit der Unterschutzstellung 
im  Jahre  2003  festgelegten  Schutzziele  noch  erreicht  werden  können,  und  ob 
bzw. inwieweit dies mit der Reduktion des Schutzumfanges gemäss Beschluss 
des Gemeinderates X vom 30. September 2014 der Fall ist. Dies  ist im Lichte 
der  Tatsache  zu  beurteilen,  dass  das  Schutzobjekt  zwischenzeitlich  abge-
brochen wurde. 

5.2  Mit  Bezug  auf  den  Eigenwert  des  Gebäudes  ist  das  Schutzziel  nicht 
mehr zu erreichen. Die Qualifikation als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, 
sozialen oder baukünstlerischen Epoche kann ohne jegliche originale Substanz 
des Objektes nicht mehr gegeben sein.  

Anders  präsentiert  sich  die  Lage  im  Zusammenhang  mit  dem  Schutzziel 
der  Erhaltung  des  Situationswertes.  Beim  Situationswert  geht  es  nicht  um  die 
Zeugenschaft  eines  Gebäudes  und  damit  um  die  Wahrung  historischer 
Bausubstanz,  sondern  um  die  Erhaltung  einer  seit  langer  Zeit  bestehenden 
baulichen  Situation,  die  für  das  angestammte  Ortsbild  von  grosser  Bedeutung 
und deswegen erhaltenswert ist.  

Allenfalls  kann  ein  solcher  Situationswert  schon  mit  den  Kernzonen-
vorschriften  der  Bau-  und  Zonenordnung,  also  mit  einer  planungsrechtlichen 
Schutzmassnahme gemäss § 205 lit. a PBG gewahrt werden. 

Mit  individuellen  Schutzanordnungen  im  Sinne  von  §  205  lit.  c  PBG,  die 
dann anzuordnen sind, wenn und soweit planungsrechtliche Anordnungen nicht 
ausreichen  (§  9  der  kantonalen  Natur-  und  Heimatschutzverordnung  [NHV]), 
können demgegenüber deutlich weitergehende Massnahmen zur Erhaltung des 
Situationswertes  statuiert  werden.  Ist  ein  Objekt  trotz  seiner  rechtskräftigen 
Unterschutzstellung  nicht  mehr  existent,  weil  es  wie  vorliegend  dem  Verfall 
preisgegeben  wurde,  kann  sich  als  individuelle  Schutzmassnahme  eine 
teilweise  Rekonstruktion  des  Gebäudes  aufdrängen.  Damit  würde  das 
Gebäudeäussere  und  mithin  der  Situationswert  kaum  weniger  gewahrt,  als  es 
mit  der  Erhaltung  des  Gebäudeäussern  in  der  (gegebenenfalls  erheblich 
restaurierten)  Originalsubstanz  der  Fall  wäre.  Das  Verwaltungsgericht  hielt  in 
seinem Entscheid VB.2012.00553 vom 27. Februar 2013 (E. 2.3.3 in fine) fest, 
die  Schutzwürdigkeit  sei  bei  einem  rekonstruierten  Objekt  nicht  generell  zu 
verneinen. Die Eigenart einer Altbaute bleibe auch im (fachgerecht) renovierten 
bzw.  rekonstruierten  Zustand  ablesbar. Diese  Auffassung  ist,  jedenfalls  soweit 
es wie vorliegend um die Schutzwürdigkeit im Sinne des Situationswertes geht, 
uneingeschränkt  zu  Grunde  zu  legen.  Im  Übrigen  geht  hiervon  auch  der 
Mitbeteiligte  aus,  macht  er  doch  –  insoweit  zutreffend  –  geltend,  es  sei 
keineswegs so, dass die ortsbildprägende Wirkung zwingend die Erhaltung von 
historischer Substanz erfordere.  

 
 
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(«Besondere  Anordnungen» 

in  §  25  NHV,  mit  welcher  Vorschrift  die 

individuellen 
Zwar  sind 
Schutzmassnahmen 
im  Gegensatz  zum 
planungsrechtlichen  Schutz)  näher  umschrieben  werden,  Rekonstruktions-
massnahmen  nicht  explizit  vorgesehen.  Die  Aufzählung  möglicher  Mass-
nahmen  in  Abs.  2  dieser  Vorschrift  ist  indes  nicht  abschliessend.  Die  die 
Bindung  des  Gemeinwesens  statuierende Vorschrift  von  §  204 PBG  sieht  vor, 
dass,  soweit  möglich  und  zumutbar,  für  zerstörte  Schutzobjekte  Ersatz 
geschaffen  werden  muss.  Mithin  ist  vorliegend  die  Schaffung  von  Ersatz 
anzuordnen.  Diese  Auffassung  liegt  –  insoweit  richtig  –  auch  schon  dem 
angefochtenen  Unterschutzstellungsvertrag  zu  Grunde, 
indem  die  dort 
vorgesehene  Volumenerhaltung  nicht  mehr  und  nicht  weniger  als  eine 
Ersatzmassnahme  für  den  Wegfall  der  (damals  noch  bestehenden,  aber 
baufällig  gewordenen)  Altbaute  darstellt.  Damit  wurde  der  ursprüngliche 
Schutzentscheid  dem  neuen,  geänderten  Sachverhalt  angepasst.  Dement-
sprechend  hat  die  Vorinstanz  vernehmlassungsweise  hierzu  ausgeführt,  sie 
habe die ursprüngliche Schutzverfügung durch einen Schutzvertrag substituiert, 
damit  das  seit  Jahrzehnten  stark  baufällige  Gebäude  an  empfindlicher  Lage 
mitten im Dorfkern von X zu Gunsten eines Ersatzbaus «zurückgebaut» werden 
könne.  

Der  Begriff  des  Ersatzes  impliziert  allerdings,  dass  im  Verhältnis  zum 
zerstörten  Objekt  ein  gewisses  Mass  an  Adäquanz  gegeben  sein  muss, 
andernfalls  nicht  mehr  von  einem  «Ersatz»  gesprochen  werden  kann.  Nach-
folgend  ist  zu  entscheiden,  welche  Massnahmen  unter  diesem  Aspekt  zu 
verlangen sind. 

5.3 Zu prüfen ist, ob der vom Gemeinderat genehmigte Schutzvertrag mit 
reduziertem  Schutzumfang 
für  die  Zielerreichung  der  Erhaltung  der 
ortsbildprägenden  Wirkung  genügt,  oder  ob  weitergehende  Vorschriften  erfor-
derlich sind.  

Mit dem angefochtenen Beschluss bzw. dem diesem zu Grunde liegenden 
Vertrag  wurde  der  neue  Schutzumfang  wie 
folgt  umschrieben:  «Das 
Vielzweckhaus  «F.»  (…)  ist  ein  wichtiger Eckpunkt  im  historischen  Dorfgefüge 
an  der  Ecke  D.-Strasse/S.-Strasse.  Das  Volumen  ist  zu  erhalten,  kann  jedoch 
ersetzt  werden. Die Ablesbarkeit der Hausgeschichte ist in der Gliederung der 
Südostfassade ablesbar zu machen.»  

Diese  Anordnung  geht  zwar  etwas  weiter  als  die  einschlägigen 
Kernzonenvorschriften  (Festsetzung  einer  strassenseitigen  Fassadenlinie  bzw. 
im Übrigen einer Mantellinie sowie der Fristrichtung; Ziffern 2.1.2, 2.2.1, 2.2.2, 
2.2.3, 2.2.4 und 2.5.1 der Bau- und Zonenordnung [BZO]), gemäss welchen der 
Grundeigentümer  die  Wahl  zwischen  einer  Ersatzbaute  und  einer  Neubaute 
hat;  bei  der  Wahl  der  Neubaute  entfiele  die  Übernahme  des  Volumens  der 
Altbaute.  Zudem  soll  wie  dargetan  die  Hausgeschichte  in  der  Gliederung  der 
Südostfassade  ablesbar  gemacht  werden,  was  allerdings  eine  wenig  klare 
Gestaltungsvorschrift darstellt, die einen äusserst weiten Spielraum belässt. 

Im  Ergebnis  stellt  der  dergestalt  reduzierte  Schutzumfang  nichts  anderes 
als  einen  weitestgehenden  Verzicht  auf  Schutzmassnahmen  dar.  Soweit  eine 

 
 
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Schutzmassnahme  überhaupt  noch  zu  erkennen  ist,  indem  das  Grundstück 
nicht  einfach  nach  den  Neubauvorschriften  gemäss  der  Bau-  und  Zonen-
ordnung überbaut werden kann, ist festzustellen, dass diese Massnahme für die 
Erreichung  des  Schutzziels  –  Erhaltung  des  Situationswertes  –  klar 
unzureichend  ist.  Mit  einer  Massnahme  des  Denkmalschutzes  zur  Erhaltung 
des Situationswertes hat ein solcher Schutzvertrag kaum mehr etwas gemein. 

5.4.1 Das Gebäude war vor seinem Abbruch ein für das Ortsbild äusserst 
prägendes Objekt. Es war an der Ecke der Verzweigung D.-Strasse/S.-Strasse 
prominent  platziert,  stand  in  unmittelbarer  Nähe  zur  Kirche  und  prägte  diesen 
für das Dorf zentralen Ort in erheblichem Masse. Seit Jahrhunderten bildete das 
Objekt  eine  Konstante  innerhalb  der  sich  stark  erneuernden  Dorfstruktur.  Die 
äusserst wichtige Stellung des Gebäudes «F.» im Ortsbild wurde insbesondere 
auch durch die Eigenart der Altbaute geprägt. Namentlich das grosse Volumen 
mit  dem  mächtigen  Krüppelwalmdach  und  der  für  ein  Vielzweckbauernhaus 
typischen Gliederung und Struktur der einsehbaren Fassaden waren an dieser 
repräsentativen  Lage  ein  das  Ortsbild  in  ganz  erheblichem  Masse  be-
stimmendes Element.  

5.4.2 Dieser Situationswert kann durchaus wiederhergestellt werden. Dies 
aber  nur,  wenn  bei  einem  Ersatzbau  nicht  nur  das  Volumen  einschliesslich 
einer hausgeschichtlich ausgerichteten Gliederung der Südostfassade, sondern 
auch  die  Stellung  des  Baukörpers  einschliesslich  Firstrichtung  übernommen 
wird, und wenn darüber hinaus sämtliche weiteren das äussere Erscheinungs-
bild  des  Gebäudes  ergebenden  gestalterischen  Elemente  des  Altbaus 
jedenfalls  die 
rekonstruiert  werden.  Eine  solche  Rekonstruktion  hat 
originalgetreue  Wiedererstellung  der  Ost-,  der  Süd-  und  der Westfassade  und 
des Daches des Gebäudes «F.» zu beinhalten. Soweit möglich sind Materialien 
gemäss dem Originalzustand zu verwenden.  

Abweichungen  vom  originalen  Zustand  –  der  im  Übrigen  auf  mannig-
fachem,  hier  nicht  im  Einzelnen  zu  benennendem  (Bild-)Material  hinreichend 
dokumentiert  ist  –  sind  nur  insoweit  zu  erlauben,  als  sie  der  Belichtung  und 
Belüftung  (und  damit  der  Nutzbarmachung)  namentlich  des  Dachgeschosses 
dienen.  

Demgegenüber ist die  Gestaltung  der kaum einsehbaren  Nordfassade für 
den  Situationswert  nicht  massgeblich  und  kann  daher  vom  Schutzumfang 
ausgenommen  werden.  Im  Weiteren  entfällt  es  selbstredend  auch,  mit  Bezug 
auf von aussen her eindeutig nicht sichtbare Gebäudeteile eine Rekonstruktion 
zu  verlangen.  Die  innere,  nach  aussen  nicht  manifest  werdende  Gebäude-
ausgestaltung richtet sich einzig nach den einschlägigen Bauvorschriften. 

Somit  ist  –  die  nachstehende  Verhältnismässigkeitsprüfung  vorbehalten  – 
im  Rahmen  einer  zu  neu  erlassenden  Schutzanordnung  (welche  den 
Kernzonenvorschriften  selbstverständlich  vorgeht)  die  Erstellung  eines  –  mit 
Ausnahme  der  Nordfassade  und  der  dargelegten  Abweichungsmöglichkeit  – 
nach  aussen  mit  dem  Altbau  erscheinungsmässig  vollständig  identischen 
in  der 
Ersatzbaus  zu  verlangen.  Die  Abweichungsmöglichkeiten  sind 

 
 
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Schutzanordnung  detailliert  zu  umschreiben.  Diese  wird  zu  publizieren  sein. 
(…) 

7.1 Zu prüfen ist, ob eine solche Schutzmassnahme verhältnismässig ist. 

Massnahmen  des  Natur-  und  Heimatschutzes  müssen  im  öffentlichen 
Interesse  liegen  und  verhältnismässig  sein  (Art.  36  Abs.  2  und  3  der 
Bundesverfassung  [BV]).  Mit  der  Anforderung  der  Verhältnismässigkeit  wird 
zunächst  verlangt,  dass  die  Massnahme  zwecktauglich  und  notwendig  ist 
(Verhältnismässigkeit  im  weiteren  Sinne).  Die  Notwendigkeit  bedeutet,  dass 
eine  Massnahme  in  ihrer  konkreten  Ausgestaltung  über  das  zur  Erreichung 
ihres  Ziels  Notwendige  nicht  hinausgehen  darf.  Das  Verhältnis-
mässigkeitsprinzip  im  engeren  Sinne  verlangt,  dass  eine  Schutzmassnahme 
durch  ein  das  private  Interesse  überwiegendes  öffentliches  Interesse  gerecht-
fertigt  ist.  Nur  so  ist  die  Massnahme  für  den  Rechtsunterworfenen  zumutbar 
(Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht,  6. 
A., 2010, Rz. 613 ff.). Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf 
nicht  isoliert  nur  anhand  der  zu  erwartenden  finanziellen  Aufwendungen 
beurteilt  werden.  Vielmehr  ist  im  Rahmen  der  Interessenabwägung  stets  auch 
das  Mass  des  öffentlichen  Interesses  an  der  Unterschutzstellung  zu  be-
rücksichtigen.  

6.2  Die  zur  Wahrung  bzw.  Wiederherstellung  des  Situationswertes 
anvisierte  Teilrekonstruktionsmassnahme  stellt  nach  dem  Abbruch  des 
Gebäudes  die  einzige  mögliche  und  zugleich  eine  zwingend  erforderliche 
Massnahme dar, um das Schutzziel der Erhaltung des Situationswertes noch zu 
erreichen.  Mit  einer  weniger  weitgehenden  Massnahme  liesse  sich  dieses 
Schutzziel nicht erreichen. An der Wahrung des Schutzziels besteht nach dem 
Gesagten  ein  ganz  erhebliches  öffentliches  Interesse.  Dieses  ist  mit  der 
Beseitigung der Altbaute keineswegs untergegangen.   

Mit  Bezug  auf  die  entgegenstehenden  privaten  Interessen  des  Mitbe-

teiligten sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: 

Mit  der  Schutzverfügung  aus  dem  Jahre  2003  wurde  das  Objekt  formell 
unter Schutz gestellt. Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 
Die  Unterschutzstellung  wurde  im  Jahre  2008  durch  das  Baurekursgericht 
überprüft,  und  das  Objekt  wurde  auch  noch  zu  diesem  Zeitpunkt  als  klar 
erhaltenswürdig  und  insbesondere  auch  als  erhaltensfähig  qualifiziert.  Auch 
dieser  Entscheid  erwuchs  unangefochten  in  Rechtskraft.  In  der  Schutz-
verfügung  aus  dem  Jahre  2003  wurde  die  Unterhaltspflicht  des  Grund-
eigentümers ausdrücklich festgehalten. Die Veränderungen des Zustandes seit 
der  Unterschutzstellung,  die  dazu  führten,  dass  das  Gebäude  schliesslich 
baufällig war und wohl tatsächlich abgerissen werden musste, gehen einzig auf 
den  pflichtwidrig  unterlassenen  oder  jedenfalls  klar  ungenügenden  Unterhalt 
durch den Grundeigentümer zurück.  

Die rechtskräftig verfügte Unterhaltspflicht galt unabhängig davon, ob und 
gegebenenfalls  zu  welchen  Zeitpunkten  Schäden  an  tragenden  Balken  oder 
ähnliches eintraten. Die Erhaltungsfähigkeit  wurde rechtskräftig festgestellt. Die 

 
 
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diesbezüglichen Ausführungen im Gutachten der I. AG aus dem Jahre sind hier 
nicht  mehr  massgeblich.  Vielmehr  ist  abschliessend  davon  auszugehen,  dass 
eine  Instandhaltung  bzw.  wo  nötig  Instandstellung  zwar  aufwendig,  aber 
möglich  und  zumutbar  gewesen  wäre,  zumal  heutzutage  die  diesbezüglichen 
fachtechnischen Möglichkeiten bekanntermassen sehr weit fortgeschritten sind. 
Schliesslich  bleibt  darauf  hinzuweisen,  dass  der  Mitbeteiligte  das  Objekt 
erwarb, als es bereits unter Schutz gestellt war, mithin also im Wissen um die 
Unterschutzstellung  und  die  sich  daraus  ergebenden  Pflichten,  die  er  in  der 
Folge missachtete. 

Aufgrund des pflichtwidrig vernachlässigten Unterhalts hat der Mitbeteiligte 
ihm  erwachsenden 
die 
finanziellen  Mehraufwendungen,  die  aus  der 
Rekonstruktionspflicht entstehen, selber zu vertreten. Ein solcher Mehraufwand 
kann  ihm  nicht  im  Sinne  eines  entgegenstehenden  privaten  Interesses  ange-
rechnet  werden  (VB.96.00024  =  BEZ  1996  Nr.  23).  Daran  ändert auch  nichts, 
dass der Gemeinderat, welcher die Unterschutzstellung angeordnet hatte, nach 
Massgabe  von  §  204  PBG  verpflichtet  gewesen  wäre,  die  Einhaltung  der 
Anordnung durchsetzen, dies aber – seinerseits pflichtwidrig – unterliess.  

Die hier verlangte Massnahme erweist sich somit unter allen Titeln als klar 

verhältnismässig.