# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 20e9d3ef-787a-5de0-833c-84e486d02137
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-07-05
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 05.07.2010 SGNEB.2009.3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGNEB-2009-3_2010-07-05.html

## Full Text

KSGE 2010 Nr. 14

 

 

StG § 214
Abs. 2 - Nebensteuern; Schenkungssteuern:
Abgabewert. 

1.     
Bestehen Hinweise auf eine Schenkung und ist der Verkehrswert
einer Liegenschaft aus den Akten nicht eindeutig ersichtlich, ist - analog dem
Vorgehen bei einer Handänderung - zwingend ein unabhängiges
Verkehrswertgutachten einzuholen. 

2.     
Ein Gutachter wird grundsätzlich von der Steuerbehörde ernannt.
Den Steuerpflichtigen ist Gelegenheit zu bieten um Ergänzungsfragen zu stellen.

 

 

Urteil SGNEB.2009.3 vom
5. Juli 2010

 

 

Sachverhalt

 

1.      Die
Steuerpflichtige A. X. ist Eigentümerin einer Liegenschaft in R./SO; sie
erwarb die Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 26. April 2007 zum Preis von Fr.
203‘976.--.

 

       Das
Kantonale Steueramt, Abteilung Nebensteuern, nahm am 11. September 2007 auf der
Grundlage eines Abgabewertes von Fr. 297‘024.-- eine
Schenkungssteuer-Veranlagung vor und ging dabei von einer Differenz zwischen
dem Kaufpreis und dem Verkehrswert aus. Die Schenkungssteuer belief sich auf
Fr. 84‘877.20. 

 

 

2.      Mit Schreiben
vom 18. September 2007 erhob die Steuerpflichtige Einsprache gegen die
Veranlagungsverfügung. Kurzgefasst machte sie geltend, sie habe Probleme mit
der Vormundschaftsbehörde. Diese wolle eine „Kaufpreis-Angleichung“ bzw. einen
Rücktritt vom Vertrag.

 

2.1  Der neu hinzugezogene
Rechtsvertreter der Steuerpflichtigen reichte mit Eingabe vom 19. März 2008
zwei Schreiben des Rechtsdienstes der Einwohnergemeinde R./SO nach, datierend
vom 24. Januar 2008 resp. 11. März 2009. In letzterem hält die Einwohnergemeinde
der Stadt R./SO fest, der Verkäufer der Liegenschaft sei verbeiständet. Er habe
seine Beiständin beauftragt, den Verkauf der Liegenschaft zu überprüfen und
gegebenenfalls die entsprechenden Schritte einzuleiten. Es habe sich gezeigt,
dass zwischen dem beurkundeten Kaufpreis von Fr. 203‘976.-- und dem von der
Amtschreiberei ermittelten Verkehrswert von Fr. 501‘000.-- ein eklatantes
Missverhältnis bestehe.

 

       Am 1. April
2008 liess das Kantonale Steueramt dem Rechtsvertreter eine von der Steuerpflichtigen
unterschriebene Schenkungssteueranzeige zukommen. Im Weiteren wurde für den
Bestreitungsfall ein Verkehrswertgutachten in Aussicht gestellt.

 

       Mit
Eingabe vom 11. April 2008 begründet der Rechtsvertreter der Steuerpflichtigen
die Einsprache einlässlich. Die Veranlagung beruhe letztlich auf einer reinen
Schätzung eines Sachbearbeiters beim Grundbuchamt. Weder der Zustand der
Gebäude noch das darauf lastende Wohnrecht des Verkäufers seien bei der
Wertbestimmung beachtet worden. Davon ausgehend habe die Einwohnergemeinde der
Stadt R./SO der Käuferin den Vorschlag gemacht, das angebliche Missverhältnis
mit einer Nachzahlung von Fr. 65‘000.-- auszugleichen. Die
Steuerpflichtige habe aus diesen Gründen im jetzigen Verfahren eine Schätzerin
(die D. AG) mit der Beurteilung der Sachlage beauftragt. Die D. AG komme im
Gutachten vom 7. April 2008 zum Schluss, der Verkehrswert der Liegenschaft
betrage Fr. 240‘000.--. Der Zustand des 1928 erbauten Gebäudes sei schlecht.
Der heutige Energiestandard werde nicht erreicht. Sämtliche Hausinstallationen
(Heizung, Sanitär usw.) müssten erneuert werden.

 

2.2  Das Kantonale
Steueramt nahm mit Schreiben vom 27. Mai 2008 gegenüber dem Rechtsvertreter zum
Verkehrswert der Liegenschaft Stellung. Man sei von einem Verkehrswert von Fr.
325‘000.-- ausgegangen. Dem schlechten Zustand der Liegenschaft habe man
insoweit Rechnung getragen, als der Ertragswert fünfmal und der Realwert nur
einmal gewichtet worden sei. Einen Abzug für den aufgestauten Unterhalt habe
man nicht vorgenommen, denn einerseits habe man diesen bereits im hohen
Kapitalisierungssatz von 7.5% berücksichtig, andererseits betrage der Mietzins
lediglich 

Fr. 600.--/Mt., was einen entsprechend tiefen Ertragswert zur Folge habe. Würde
nun auch noch der aufgestaute Unterhalt berücksichtigt, so würde der schlechte
Zustand der Liegenschaft gleich mehrfach berücksichtigt. Sollte dieser
Berechnung widersprochen werden, so müsse ein neutrales Verkehrswertgutachten
in Auftrag gegeben werden.

 

2.3  Die
Steuerpflichtige liess sich dazu am 20. Juni 2008 vernehmen. Keine Bank sei bereit,
die Hypothek von Fr. 170‘000.-- zu erhöhen. Der Kapitalisierungszinssatz von
7.5% sei ausserdem keinesfalls hoch, sondern entspreche den heutigen
Bruttozinssätzen. Hierin seien die Kosten für aufgestaute Arbeiten aber nicht
enthalten. Im Übrigen sei es Sache der Steuerbehörden, den rechtserheblichen
Sachverhalt zu ermitteln. Die Steuerpflichtige habe bereits ein Gutachten ins
Recht gelegt. Dieses sei fachgerecht. Soweit ein neuerliches Gutachten
gefordert werde, müsse die Unabhängigkeit in jedem Fall garantiert sein. Die
Kosten gingen so oder anders zulasten der Steuerbehörden. Im Wesentlichen seien
die Rügen der Steuerpflichtigen bislang nicht beachtet worden.

 

2.4  Mit Verfügung
vom 9. Juli 2008 sistierte das Kantonale Steueramt das Einspracheverfahren. Vor
dem Richteramt sei ein Verfahren anhängig, welches Auswirkungen auf den
Steuerstreit habe. Mit Brief vom 5. September 2008 liess der Rechtsvertreter
dem Kantonalen Steueramt zwei aussergerichtliche Vergleiche zwischen der Steuerpflichtigen
und dem Liegenschaftsverkäufer zukommen. In der ersten Vereinbarung wurde
namentlich festgelegt, dass die Steuerpflichtige noch zusätzlich Fr. 20‘000.--
an die Liegenschaft zu leisten habe; im Weiteren wurden mögliche
Verrechnungsmodalitäten festgelegt. Die Vereinbarung II enthält
Abgeltungs-Regelungen für den Fall, dass seitens der Steuerbehörden eine Schenkungssteuer
festgesetzt werde. Am 15. Oktober 2008 hob das Kantonale Steueramt die Sistierung
des Einspracheverfahrens auf. 

 

2.5  Am
17. Oktober 2008 teilte das Kantonale Steueramt der Steuerpflichtigen mit, man
gehe nach wie vor von einem Verkehrswert der Liegenschaft von
Fr. 325‘000.-- aus und damit von einer Schenkung von Fr. 101‘024.--. Die
Steuerpflichtige wurde aufgefordert, bis 14. November 2008 darzutun, ob sie
damit einverstanden sei. Im Bestreitungsfalle werde ein neutrales
Verkehrswertgutachten eingeholt; dafür sei ein Kostenvorschuss von
Fr. 1‘500.-- zu leisten. 

 

       In
einem weiteren Schreiben (18. November 2008) schlug das Kantonale Steueramt -
unter Wahrung des rechtlichen Gehörs - Frau B. Y. als Gutachterin vor. Die
Steuerpflichtige liess sich daraufhin am 25. November 2008 verlauten. Unter
Umständen könne man sich einem Verkehrswertgutachten anschliessen. Man habe
aber fachliche Vorbehalte gegen Frau Y. Es werde deshalb als Gegenvorschlag
Herr C. Z. als Gutachter vorgeschlagen.

 

Über
die Gutachterfrage kam in der Folge keine Einigung zustande.

 

2.6  Mit
Einsprache-Entscheid vom 4. Februar 2009 hiess das Kantonale Steueramt die Einsprache
teilweise gut und hob die Schenkungssteuerveranlagung vom 11. September 2007
auf. Die Schenkungssteuer wurde neu auf Fr. 21‘987.55 veranlagt.

 

 

3.    Gegen diesen
Entscheid liess die Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrentin genannt) am 27.
Februar 2009 Rekurs erheben mit dem Begehren um Aufhebung der angefochtenen
Verfügung. Das Kantonale Steueramt sei anzuweisen, die Berechnung des
Verkehrswerts der Liegenschaft ordnungsgemäss vorzunehmen und die Veranlagung
entsprechend durchzuführen. Eventualiter sei festzustellen, dass keine
Schenkungssteuer geschuldet sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

       Mit
Vernehmlassung vom 3. April 2009 schloss die Vorinstanz auf eine kostenfällige
Abweisung des Rekurses. Mit Eingabe vom 15. Mai 2009 liess die Steuerpflichtige
- unter Verweis auf die bisherigen Vorbringen - replizieren.

 

 

Erwägungen

 

2.      Nach § 233
Abs. 1 StG unterliegen der Schenkungssteuer alle Zuwendungen unter Lebenden,
mit denen der Empfänger aus dem Vermögen eines anderen ohne entsprechende Gegenleistung
bereichert ist (vgl. etwa Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG,
2. Auflage, N 15 ff. zu Art. 24). Von der Schenkungssteuer erfasst sind auch
gemischte Schenkungen, als zweiseitige Rechtsgeschäfte, bei welchen die
Leistungen der einen Partei jene der andern deutlich übersteigen. Steuerobjekt
ist diesfalls die Wertdifferenz zwischen Leistung und Gegenleistung. Diese
Bereicherung ist in objektiver Weise festzustellen (zum Ganzen vgl.
Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts [KSGE] 1994 Nr. 15, S. 50 f.).

 

       Nicht der
Schenkungssteuer unterliegen Leistungen in Erfüllung einer sittlichen Pflicht
sowie Zuwendungen an bedürftige Personen (§ 234 StG). Unter bestimmten Bedingungen
- welche hier offensichtlich nicht vorliegen - besteht zudem eine Befreiung von
der Steuerpflicht (§ 236 StG).

 

 

3.      Zwischen den
Parteien ist streitig, ob der Verkäufer im Rahmen des Abschlusses des
Kaufvertrages zugunsten der Steuerpflichtigen auf einen Teil des
Wertausgleiches verzichtet hat. Ob dies tatsächlich in Schenkungsabsicht
erfolgt ist (worauf das Gebaren der Vertragsparteien durchaus schliessen lässt;
siehe z.B. Schenkungs-Steueranzeige), kann hier vorerst offen bleiben. Besteht
zwischen Leistung und Gegenleistung keine Diskrepanz, so stellt sich die Frage
einer Schenkung von vornherein nicht. Ausgangslage - und somit vorab zu klären
- ist, ob der mit Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von Fr. 203‘976.-- dem
Verkehrswert entspricht. Dem Preis also, der für die Liegenschaft am fraglichen
Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen
gewesen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr bedeutet dabei der Handel im freien
Markt, bei welchem sich die Preise - unter Beachtung marktwirtschaftlicher
Gegebenheiten - auf Grundlagen von Angebot und Nachfrage ohne Not und Zwang
bilden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 84 f. zu Art. 16).

 

 

4.    Ziel
des Veranlagungsverfahrens ist es, die für die richtige und vollständige Besteuerung
massgeblichen Tatsachen und Verhältnisse abzuklären. Sind diese
rechtserheblichen Umstände bestritten oder lassen sie sich von vornherein nicht
klar eruieren, so ist in der Regel ein Beweisverfahren durchzuführen. Das
Beweisverfahren wird dabei im Wesentlichen vom Untersuchungsgrundsatz
beherrscht. Dieser ist jedoch nicht schrankenlos: Gemäss dem im Steuerrecht
sinngemäss anwendbaren Grundsatz von Art. 8 Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210)
obliegt im Allgemeinen die Beweislast für steuerbergründende Tatsachen der
Veranlagungsbehörde, diejenige für steueraufhebende oder steuermindernde
Tatsachen grundsätzlich jedoch der steuerpflichtigen Person (vgl. etwa BGE 121
II 257). 

 

4.1  Vorliegend
stellt sich die Sachlage so dar, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Liegenschaftswert
(Fr. 203‘976.--) weder mit dem durch das Parteigutachten ermittelten
(Fr. 240‘000.--) noch mit dem vom Kantonalen Steueramt veranlagten
Verkehrswert (Fr. 325‘000.--) bzw. dem anscheinend von der Amtschreiberei
genannten (Fr. 501‘000.--) übereinstimmt. Die Differenzen der einzelnen
Bewertungen des Verkehrswertes sind erheblich. 

 

       Es stellt sich
somit die Frage, ob sich unter diesen Umständen aus den Akten ein gesichertes
Beweisergebnis ableiten lässt. Dies ist zu verneinen. 

 

       Der im
Kaufvertrag vom 26. April 2007 vereinbarte Kaufpreis war den Akten nach später
nochmals Thema zweier aussergerichtlicher Vereinbarungen, wobei eine sogar
Modalitäten im Falle der Festsetzung einer Schenkungssteuer vorsieht.
Demgegenüber basiert die Schätzung des Kantonalen Steueramtes auf einer rein
theoretischen Gewichtung von Ertrags- und Realwert. Eine solche Vorgehensweise
vermag jedoch meist eine Bewertung der tatsächlichen Gegebenheiten nicht zu
ersetzen. 

 

       Das von der
Steuerpflichtigen beigebrachte Verkehrswertgutachten vermag gleichfalls nicht
zu überzeugen. Parteigutachten kann zwar nicht von vornherein jeglicher
Beweiswert abgesprochen werden. Sie stellen jedoch meist nur eine
Parteibehauptung dar und können einer neutralen Expertise nicht gleichgestellt
werden. Dies nicht zuletzt deshalb, da bei einem Parteigutachten insbesondere
eine Ergänzung oder Erläuterung ausgeschlossen ist (Richner, a.a.O., N 43 zu
Art. 123). Das Gutachten der Z. AG geht auf wichtige Punkte nur marginal ein.
So wird der zwischen der Vorinstanz und der Steuerpflichtigen strittige aufgestaute
Unterhalt kaum näher begründet. Insgesamt betrachtet weist es keinen hohen Beweiswert
auf.

 

4.2  Zur Abklärung
der tatsächlichen Verhältnisse kann ein Sachverständiger beigezogen werden.
Dieser vermittelt durch ein Gutachten Grundlagen, deren Wahrnehmung besonderes
Fachwissen erfordert. Eine Expertise ist somit dann von Belang, wenn die
Sachkenntnisse der Behörde für eine sichere Beurteilung nicht ausreichen. Das
Kantonale Steuerrecht sieht - und hier ist der vorinstanzlichen Vernehmlassung
zu folgen - einzig bei streitigen Verkehrswerten im Verfahren über die
Handänderungssteuer die Anordnung eines Gutachtens vor (vgl. § 214 Abs. 2 StG).
Es erhellt jedoch ohne Weiteres, dass ein solches Beweismittel auch bei anderen
steuerrechtlichen Streitigkeiten offenstehen muss. Gegenteiliges anzunehmen
würde auch einen erheblichen Einbruch in das gemeinhin geltende Beweisrecht
darstellen.

 

       Wie die Akten
zeigen, stand unter den Parteien im Vorverfahren ein unabhängiges Verkehrswertgutachten
durchaus im Raum. Die Rekurrentin stellte sich einem solchen nicht per se
entgegen (vgl. Schreiben des Vertretes vom 25. November 2008). Es ist
allerdings nicht einsehbar, weshalb die Vorinstanz - unter Beachtung der
offensichtlichen Zweifel am tatsächlichen Verkehrswert - die Anordnung eines
solchen einzig und alleine von der Kostenvorschussfrage abhängig machte. Selbst
wenn ein neutrales Gutachten nicht wie bei strittigen Verfahren über die
Handänderungssteuer zwingend angeordnet werden muss, wäre ein solches im Sinne
einer vollständigen und richtigen Veranlagung mehr als nur angezeigt gewesen. 

 

4.3  Die
Vorinstanz ist dem ihr obliegenden Untersuchungsgrundsatz nicht hinreichend
nachgekommen. Die Beschwerde erweist sich somit als begründet und ist
gutzuheissen. Die Akten gehen zurück an die Vorinstanz, damit diese ein
unabhängiges Verkehrswertgutachten anordnet.

 

       An dieser
Stelle sei darauf hingewiesen, dass grundsätzlich die Steuerbehörde die Expertin
/ den Experten ernennt und instruiert. Dabei ist der Steuerpflichtigen
hinreichend das rechtliche Gehör zu gewähren, insbesondere ist ihr die
Möglichkeit einzuräumen Ergänzungsfragen zu stellen. Allfällige Vorbehalte
namentlich gegen die gutachtende Person wären in jedem Fall dezidiert begründet
darzutun. 

 

       Im Übrigen
wäre auch abzuklären, ob allenfalls ein Zusammenhang zwischen dem Verkauf der
Liegenschaft und den Pflegeleistungen der Rekurrentin gegenüber dem Verkäufer
vorliegen: Je nach Ergebnis könnte dies zu einer Relevanz im Bereich der
Einkommenssteuer der Rekurrentin führen.

 

Steuergericht,
Urteil vom 5. Juli 2010