# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f02b9582-aadc-5e44-9daa-7bcb78c3a912
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-01-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 15.01.2002 A/9/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-9-2001_2002-01-15.pdf

## Full Text

- 1 - 
 
 

 _____________ 
 
A/9/2001-TPE 

  

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 15 janvier 2002 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Messieurs D. M. et R. Z. 

représentés par Me Dominique Burger, avocate 

 

 

 

 contre 

 

 

 

 

ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 

représentée par Me Irène Buche, avocate 

  - 2 - 
 
 

 _____________ 
 
A/9/2001-TPE 

 EN FAIT 
 

 

1.  Messieurs R. Z., D. M. et J. F. ont acquis en 1987 
la totalité du capital-actions de la Société Immobilière 
X (ci-après: S.I. X), alors propriétaire de l'immeuble 
sis ........, sur la parcelle ..., feuille ... de Genève, 
section Eaux-Vives. 

 
2.         Suite à la liquidation de la SI X en 1995, MM. Z. 

et M. ont repris en nom et en copropriété les neuf 
logements de l'immeuble précité. Depuis lors, trois 
appartements de deux pièces (dont l'aliénation n'était 
pas soumise à autorisation) ont été vendus et le 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après : le département) a déjà autorisé 
l'aliénation de deux appartements de quatre pièces par 
arrêté du 30 juin 1995. 

 
3.         Le 5 février 1999, MM. Z. et M. ont adressé au 

département une requête en autorisation d'aliéner 
l'appartement de trois pièces n° 2.02 situé au rez 
supérieur de l'immeuble, soit la copropriété pour 
78,5 o/oo de la parcelle précitée pour la somme de 
CHF 190'000.-. 

 
4.         Par arrêté du 22 février 1999 (VA n°6105), le 

département a autorisé l'aliénation de l'appartement 
précité au profit de Madame C. et Monsieur J.-A. R..  

 
5.  Le Tribunal administratif a connu de cette 

décision dans le cadre du litige opposant MM. M. et Z. 
d'une part, et l'Association genevoise de défense des 
locataires (ci-après: ASLOCA), d'autre part. Par arrêt du 
19 septembre 2000, il a annulé la décision prise par la 
commission cantonale de recours en matière de 
construction (ci-après: la commission de recours) le 8 
octobre 1999 et confirmé l'autorisation de vente délivrée 
par le département. Il a considéré en substance qu'il 
n'existait pas d'élément permettant d'affirmer que MM. M. 
et Z. avaient, en 1987, procédé à un investissement 
volontairement non rentable, de manière à pouvoir ensuite 
fonder la vente individualisée des appartements sur une 
opération d'assainissement financier. 

 
6.  Sur recours de l'ASLOCA, le Tribunal fédéral a 

annulé ce jugement par arrêt du 11 décembre 2000. 
 

  - 3 - 
 
 

 

  Il a constaté que MM. M. et Z. avaient produit des 
documents en relation avec la situation financière de 
l'immeuble en date du 31 août 2000, après que le Tribunal 
administratif les y eût invités à trois reprises. 
L'ASLOCA n'avait pas été informée de la réponse de sa 
partie adverse et n'avait pas pu se prononcer sur ces 
pièces, sur lesquelles se fondait néanmoins l'arrêt 
attaqué. Cela constituait une violation du droit d'être 
entendu de l'ASLOCA. 

 
7.  Suite à l'arrêt du Tribunal fédéral, la procédure 

a été reprise devant le Tribunal administratif. 
 
8.  Par écriture du 28 février 2001, l'ASLOCA souligne 

tout d'abord qu'une opération spéculative sur un immeuble 
locatif se caractérise au début par un achat de ce 
dernier à un prix supérieur à sa valeur de rendement 
(calculé sur l'état locatif encaissé), sachant qu'une 
opération ultérieure de mise en propriété par étages 
(ci-après: PPE) permettra la revente de chaque 
appartement à un prix permettant de réaliser un bénéfice. 
Dès lors, toute situation d'endettement doit être 
soigneusement analysée afin de savoir si elle résulte 
d'un cas fortuit, d'une mauvaise conjoncture économique 
ou au contraire constitue l'aboutissement d'une volonté 
délibérée. 

 
  En l'espèce, les bordereaux bancaires relatifs aux 

intérêts hypothécaires annuels et la production de l'état 
locatif actuel étaient totalement insuffisants pour 
permettre de trancher cette question. La seule analyse 
acceptable consistait à comparer la situation au moment 
de l'achat du bien et celle qui prévalait actuellement. 
En tout état, il ressortait des explications fournies par 
MM. M. et Z. dans le cadre de la présente procédure que 
l'exploitation de l'immeuble était déficitaire dès 
l'achat de la S.I. X et que cette situation avait été 
pleinement acceptée en regard des contraintes juridiques 
liées à la LDTR. 

 
  Quand bien même la mauvaise situation financière 

de l'immeuble n'apparaissait pas le fruit d'un calcul 
délibéré, il convenait de prendre en considération non 
pas seulement l'immeuble isolément, mais l'ensemble des 
biens immobiliers de MM. M. et Z., dans la mesure où l'on 
pouvait admettre une véritable activité commerciale, sans 
quoi l'on pourrait être amené à admettre la vente 
d'appartements d'un immeuble déficitaire géré dans un 
cadre globalement positif. 

  - 4 - 
 
 

 

 
  Par conséquent, il convenait de confirmer la 

décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 8 octobre 1999. 

 
9.  Par écriture du 30 mars 2001, MM. M. et Z. ont 

répondu en concluant à l'annulation de cette décision. En 
substance, ils soulignent que la situation financière de 
l'immeuble était saine lors de son acquisition. Ils 
précisent à cet égard que l'état locatif en 1990 était de 
CHF 155'615.-, les charges d'exploitation de CHF 42'000.- 
et les intérêts hypothécaires de CHF 100'000.-, ce qui 
laissait alors un disponible de CHF 13'615.-. La 
situation s'était dégradée dès 1992, parallèlement à la 
conjoncture générale. L'état locatif avait diminué et le 
taux des intérêts hypothécaires avait augmenté. Par 
ailleurs, l'un des trois associés, M. F., s'était trouvé 
en état d'insolvabilité et n'avait plus pu assumer sa 
part du déficit. MM. M. et Z. versent à la procédure 
différents documents dont il ressort les éléments 
suivants: 

 
  En décembre 1990, l'état locatif global de 

CHF 155'615.- résultait, pour les trois appartements de 
l'immeuble comptant deux pièces et demi, d'un loyer 
annuel de CHF 19'200.-, respectivement CHF 17'400.- et 
CHF 18'600.-; pour un appartement de trois pièces, d'un 
loyer annuel de CHF 9'120.-; pour deux appartements de 
quatre pièces, d'un loyer annuel d'environ CHF 25'000.-, 
respectivement de CHF 24'000.-; pour trois appartements 
de cinq pièces, d'un loyer annuel de CHF 19'700.-, 
respectivement CHF 20'700.- et 23'700.-. En mai 1995, les 
appartements de deux pièces et demi, devenus des deux 
pièces, étaient tous vacants et leurs loyers annuels 
étaient de CHF 6'000.-; un appartement de quatre pièces 
était également vacant. Les autres logements étaient 
occupés et leur loyer annuel global avait augmenté 
d'environ CHF 4'000.- par rapport à 1990. Les loyers 
encaissés s'étaient élevés au total à CHF 105'612.- en 
1995, et les charges d'exploitation à CHF 55'000.-, 
tandis que les intérêts hypothécaires se montaient 
toujours à CHF 100'000.-. 

 
  En outre, les poursuites lancées contre M. F. 

atteignaient en septembre 1991 plusieurs millions de 
francs. 

 
10.  Par lettre du 12 octobre 2001, le juge délégué a 

demandé à MM. Z. et M. de produire l'état locatif de 

  - 5 - 
 
 

 

l'immeuble en 1986 et 1987, ainsi que les comptes de 
pertes et profits de la S.I. X S.A. disponibles au moment 
où ils en avaient fait l'acquisition. 

 
11.  Le 1er novembre 2001, MM. M. et Z. ont répondu en 

rappelant qu'ils n'avaient racheté la S.I. X S.A., avec 
M. F., qu'à fin 1987. Par conséquent, ils ne disposaient 
d'aucune pièce concernant l'immeuble litigieux pour les 
années 1986 et 1987. La société R. S.A. qui le gérait en 
1988 et 1989 n'avait gardé aucun document comptable de 
cette époque, qui remontait à plus de dix ans. 

 
  Néanmoins, la régie actuelle qui s'occupait de la 

gestion de l'immeuble depuis 1990 avait pu reconstituer 
l'état des loyers antérieurs sur la base des baux. Ces 
derniers, chiffrés, avaient pour la plupart augmenté 
entre 1988 et 1990. Il en résultait, selon courrier de 
l'agence R. B. S.A. du 23 octobre 2001, joint en annexe, 
un état locatif global d'environ CHF 160'000.- au début 
de 1990.  

 
12.  Par courrier du 17 décembre 2001, l'ASLOCA a 

présenté ses observations suite aux derniers éléments 
avancés par MM. M. et Z.. 

 
  Il était invraisemblable que ni ces derniers ni 

M. F. n'aient disposé des pièces relatives à 
l'exploitation de l'immeuble antérieurement à son 
acquisition en 1987, étant donné que seuls ces documents 
permettaient d'apprécier la validité d'une telle 
opération. Il était en tout cas surprenant de procéder à 
un investissement de CHF 2'000'000.- pour n'en obtenir 
qu'un rendement de CHF 13'615.-. Il était en outre 
notoire en 1987 et 1988 que le taux des intérêts 
hypothécaires était à la hausse. Avec un rendement aussi 
faible que celui de l'immeuble litigieux, la marge 
disponible pour y faire face rendait l'acquisition 
douteuse sur le plan économique. Il aurait été logique, 
dans ce contexte, de procéder à des augmentations de 
loyers, ce qui n'avait pourtant pas été le cas. De même, 
le fait que les propriétaires aient laissé des logements 
vacants ne pouvait qu'aggraver la situation, et la mise 
en PPE de l'immeuble avait encore causé des frais 
supplémentaires, alors que MM. M. et Z. auraient pu 
trouver un investisseur pour partager la copropriété et 
en tirer un rendement uniquement fondé sur les loyers 
plutôt que sur la vente d'appartements. 

 
  Enfin, l'article 39 LDTR avait subi une 

  - 6 - 
 
 

 

modification depuis que l'affaire était pendante devant 
le Tribunal administratif. Il ne faisait pas de doute, 
selon sa nouvelle teneur, que l'autorisation de vente 
d'appartements individualisés devait en l'espèce être 
annulée, les propriétaires devant requérir la vente 
groupée de l'ensemble des lots qui leur restaient. 

 
 
 

 EN DROIT 
 

 

1.  Le Tribunal administratif s'est déjà déclaré 
compétent pour connaître du présent litige par arrêt du 
19 septembre 2000, au terme duquel l'autorisation de 
vente litigieuse devait être confirmée dans la mesure où 
les recourants avaient démontré de manière convaincante 
la nécessité d'assainir leur situation financière. Une 
aliénation en bloc des quatre appartements restants ne 
paraissait pas d'emblée exclue, mais il n'était pas 
garanti qu'une telle opération puisse être réalisée dans 
un délai et à un prix raisonnables. 

 
2.  L'article 39 alinéa 4 LDTR sur lequel se fondait 

cet arrêt a été modifié à une date ultérieure à ce 
dernier, le 6 avril 2001.  

 
 a. En cas de modification législative en instance de 

recours, l'autorité de recours applique les normes en 
vigueur au jour où elle statue (P. MOOR, Droit 
administratif, Berne 1991, vol. I p. 174 et 175; ATA V. 
de G. du 24 octobre 2000), sauf lorsque la décision a 
pour objet les conséquences juridiques d'un comportement 
ou d'un événement passé. Il est vrai que l'autorité de 
recours peut hésiter entre le droit en force à la date de 
la décision attaquée et celui qui fait règle au jour où 
elle tranche elle-même (op. cit. p. 154). De longue date, 
la jurisprudence et la doctrine ont posé que, s'agissant 
de demandes d'autorisation de construire, le droit public 
fédéral entré en vigueur en cours de procédure faisait 
règle en principe pour toutes les autorités, y compris le 
Tribunal fédéral (A. GRISEL, L'application du droit 
public dans le temps, ZBL 1974 p. 252). La nouvelle loi 
s'applique d'abord parce qu'elle est supposée mieux 
servir l'intérêt public que la loi précédente, et ensuite 
parce que, chacun devant s'attendre à ce que la loi 
change, nul ne peut, s'il n'est au bénéfice d'un droit 
acquis, prétendre se soustraire au changement de loi 
(RDAF 1983 p. 166). 

  - 7 - 
 
 

 

 
  S'agissant en l'occurrence de l'octroi ou du refus 

d'une autorisation, le tribunal de céans appliquera donc 
la seconde partie de l'article 39 alinéa 4 LDTR dans sa 
teneur dès le 6 avril 2001. 

 
 b. Selon cette disposition, l'autorisation de vente 

ne porte que sur un appartement à la fois. Une 
autorisation de vente en bloc peut toutefois être 
accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des 
motifs d'assainissement financier, de plusieurs 
appartements à usage d'habitation ayant été mis en 
propriété par étages et jusqu'alors offerts en location. 
L'acquéreur ne peut alors les revendre que sous la même 
forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation de 
vente individualisée. 

 
  L'article 13 alinéa 3 lettre b du règlement 

d'application de la LDTR du 29 avril 1996 (RLDTR - 
L 5 20.01) précise que l'intérêt privé est présumé 
l'emporter sur l'intérêt public lorsque le propriétaire 
doit vendre l'appartement pour satisfaire aux exigences 
d'un plan de désendettement. 

 
 c. On ne saurait suivre l'intimée dans son 

interprétation de l'article 39 alinéa 4 in fine LDTR, 
dont le texte clair prévoit que l'autorité a la 
possibilité d'autoriser une vente en bloc si elle en est 
requise, et non pas qu'elle doit forcer dans tous les cas 
un propriétaire à procéder de la sorte lorsqu'il est 
question d'une opération d'assainissement financier. 

 
  Cependant, cette disposition est censée codifier 

une pratique du DAEL selon laquelle les reventes 
d'appartements acquis à l'occasion d'opérations 
spéculatives ne sont autorisées que dans le cadre de 
ventes en bloc des appartements d'un même immeuble 
(Mémorial des séances du Grand Conseil du 17 novembre 
2000, p. 9616). 

 
  La portée de l'article 39 alinéa 4 LDTR s'en 

trouve légèrement modifiée par rapport à sa lettre, dans 
la mesure où il revient au DAEL de décider lui-même, cas 
échéant, et non pas seulement sur requête, de la vente 
d'appartements individualisés ou en bloc. 

 
  En outre, de façon plus générale, le principe de 

la proportionnalité laisse au département une marge 
d'appréciation lui permettant de délivrer une 

  - 8 - 
 
 

 

autorisation de vente en dehors des cas prévus par 
l'article 39 alinéa 4 lettres a) à d) LDTR (ATF non 
publié du 19 avril 1999 en la cause UBS, résumé in SJ 
1999 II p. 287). Une telle possibilité n'est cependant 
ouverte qu'au terme d'une soigneuse pesée des intérêts en 
présence (ATA du 10 novembre 1998 en la cause UBS). A ce 
sujet, la juridiction de céans a récemment rappelé que 
l'article 13 alinéa 3 lettre b RLDTR ne posait qu'une 
présomption de la supériorité de l'intérêt privé par 
rapport à l'intérêt public; le tribunal a par conséquent 
procédé lui-même à cet examen in concreto, soulignant au 
passage que l'intérêt public protégé par la LDTR 
paraissait extrêmement important dans la situation 
actuelle du marché du logement locatif, mais confirmant 
toutefois la présomption susmentionnée compte tenu des 
circonstances très particulières de l'espèce (ATA du 11 
décembre 2001 en la cause L.). 

 
  Quant au processus d'aliénation d'appartements en 

PPE d'un même immeuble, la vente en bloc doit être 
préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne 
mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR (ATA 
précité) L'atteinte portée de la sorte à la garantie de 
la propriété n'apparaît pas disproportionnée, dès lors 
que le propriétaire n'est pas privé de toute occasion de 
revendre ses appartements, même si c'est à des conditions 
éventuellement moins favorables (ATF précité). 

 
 d. En l'espèce, les éléments actuellement au dossier 

ne rendent pas plus vraisemblable que précédemment la 
thèse de l'intimée selon laquelle les recourants auraient 
procédé à une opération visant uniquement à plonger la 
S.I. X dans les difficultés financières pour ensuite 
vendre les neuf appartements de l'immeuble séparément. Un 
doute est certes permis, compte tenu en particulier de la 
faiblesse du rendement net au moment de l'acquisition de 
la S.I. X en 1987. Il n'en demeure pas moins qu'il 
s'agissait d'une exploitation laissant un solde positif, 
et que l'inversion de cette tendance a coïncidé avec un 
moment où, dès le début des années 1990, les petits 
appartements de l'immeuble (comptant pour la plupart deux 
pièces) sont restés vacants, et ce malgré des baisses 
substantielles des loyers de ces logements. Or, le début 
des années 1990 a correspondu, notamment à Genève, à 
celui d'une crise économique durant laquelle de très 
nombreux petits logements ont été libérés. Alors que 
durant la décennie précédente, la moyenne de logements de 
une, deux et trois pièces vacants au 1er juin était dans 
chaque catégorie d'environ 40 à 60 unités, elle est 

  - 9 - 
 
 

 

passée en 1991 à plus de 200, puis en 1994 à plus de 
1'000 pour les logements d'une pièce, à plus de 560 pour 
ceux de deux pièces et près de 300 pour ceux de trois 
pièces (annuaire statistique du canton de Genève, 1996, 
p. 219). Certes, la faiblesse de la marge bénéficiaire de 
la S.I. X lors de son acquisition en 1987 ne permettait 
pas de faire face à une crise économique comme celle 
survenue dès le début des années 1990, mais cette 
conjoncture défavorable était imprévisible en 1987. Il 
est également vraisemblable que c'est principalement 
cette dernière qui a entraîné le fonctionnement 
déficitaire de la S.I. X. 

 
  Il est en outre inexact d'affirmer que les 

recourants n'ont pas cherché à adapter les loyers à 
l'augmentation du taux des intérêts hypothécaires depuis 
1987, les dernières pièces versées au dossier démontrant 
le contraire. 

 
 e. Cela étant, le fait qu'une opération spéculative 

ne puisse pas être démontrée n'entraîne pas à lui seul la 
possibilité d'obtenir, dans le cadre d'une opération 
d'assainissement financier, l'autorisation de vendre des 
appartements d'un même immeuble par lots séparés. 

 
  Certes, la jurisprudence susmentionnée laisse au 

département une marge d'appréciation pour autoriser la 
vente en dehors des situations visées par l'article 39 
alinéa 4 lettres a) à d) LDTR, et l'article 13 alinéa 3 
lettre b RLDTR précise que l'intérêt privé d'un 
propriétaire à vendre un appartement dans le cadre d'un 
plan de désendettement est présumé l'emporter sur 
l'intérêt public poursuivi par la loi.  

 
  Cela laisse toutefois entière la question du 

processus de vente lorsque le désendettement dépend 
d'emblée de l'aliénation de plusieurs appartements, soit 
plus précisément la question de leur vente groupée ou 
séparée. Il importe à cet égard de faire un choix entre 
d'une part l'effort exigé du propriétaire dans le cadre 
d'une vente groupée et d'autre part la disparition de 
logements à louer dans le cadre d'une vente 
individualisée. 

 
  En l'espèce, les premières autorisations de vente 

délivrées aux recourants en 1995 n'ont pas tenu compte de 
la nécessité de favoriser les ventes en bloc chaque fois 
que cela est proportionné à l'intérêt public poursuivi. 
Or, il apparaît pour le moins douteux sous l'angle de la 

  - 10 - 
 
 

 

LDTR, qu'un immeuble acheté en 1987 fasse l'objet moins 
de dix ans plus tard d'un processus de revente 
appartement par appartement et sorte ainsi entièrement du 
marché locatif. Quand bien même le département a pu se 
convaincre de l'obligation des recourants de satisfaire à 
un plan de désendettement, il ne s'agissait-là que de la 
première étape du raisonnement susmentionné. 

 
  S'agissant du présent litige, il convient 

d'observer que les propriétaires disposent encore de 
quatre appartements (y compris celui ici concerné). Si 
l'on doit en principe donner la préférence à une vente 
groupée de ces objets, la question ne peut être tranchée 
abstraitement, le tribunal de céans ne disposant par 
ailleurs pas des éléments permettant une pesée correcte 
des intérêts en présence. Il s'agit notamment de l'état 
actuel de la dette liée à l'acquisition de la S.I. X, du 
montant qu'il est possible de retirer d'une vente en bloc 
comparé à celui de ventes séparées (pour autant que 
plusieurs ventes soit encore nécessaires), et de 
l'importance de l'effort financier qu'entraînerait pour 
les recourants l'écart éventuel entre les deux, étant 
rappelé qu'ils ont agi en 1987 dans le cadre d'une 
opération purement commerciale et que leur désendettement 
n'implique pas une protection absolue de leurs intérêts 
au détriment de ceux poursuivis par la LDTR. 

 
  Il conviendra par conséquent d'annuler la décision 

de la commission de recours ainsi que celle du 
département et de renvoyer le dossier à ce dernier afin 
qu'il examine la demande d'autorisation de vente au sens 
des considérants qui précèdent, la question de la vente 
individualisée restant ouverte. 

 
3. a. Le recours est partiellement admis dans la mesure 

où les recourants obtiennent le réexamen de leur dossier 
par le département. 

 
 b. Vu l'issue du litige, un émolument réduit de 

CHF 1'000.- sera mis à la charge des recourants pris 
conjointement et solidairement. 

 
 c. Aucune indemnité ne sera allouée à l'intimée, les 

griefs de cette dernière à l'encontre de l'autorisation 
litigieuse n'ayant pas été retenus. 

 
 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 

  - 11 - 
 
 

 

   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 9 novembre 1999 par Messieurs D. M. et R. Z. 
contre la décision de la commission cantonale de recours 
en matière de construction du 8 octobre 1999; 

 
   au fond : 
 
   l'admet partiellement; 
 
   annule la décision de la 

commission cantonale de recours en matière de 
constructions du 8 octobre 1999; 

 
   annule l'arrêté du département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement du 22 
février 1999; 

 
   renvoie la cause au département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement pour qu'il 
rende une nouvelle décision au sens des considérants ; 

 
   met à la charge des recourants, 

pris conjointement et solidairement, un émolument de 
CHF 1'000.-; 

 
   n'alloue aucune indemnité à 

l'intimée;   
 
   communique le présent arrêt à 

Me Dominique Burger, avocate des recourants, ainsi qu'à 
Me Irène Buche, avocate de l'intimée. 

 

Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin, Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 le secrétaire-juriste : le vice-président : 

 

    O. Bindschedler  F. Paychère 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

  - 12 - 
 
 

 

Genève, le   la greffière : 

   Mme M. Oranci