# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 776d0fb6-44f0-5760-b613-30ffe0178a95
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-06-16
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 16.06.2006 R 2006 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2006-28_2006-06-16.pdf

## Full Text

R 06 28 + 29

4. Kammer 

URTEIL
vom 16. Juni 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. … ist Eigentümer der in der Gemeinde … gelegenen Parz. 246, die der 

Dorferweiterungszone angehört und auf der im Süden eine ältere 

Ökonomiebaute (Stall/Abstellkammer) steht. Im Nordwesten stösst die Parz. 

1034 der Eheleute …, welche mit einem Wohnhaus überbaut ist, und im 

Südosten (auf der gegenüberliegenden Strassenseite der „…“) die Parz. 251 

des Landwirts … an dieses Stück der Parz. 246. Hinter der Parz. 1034 (weiter 

im Nordwesten; Hang aufwärts) liegt der grössere, noch nicht überbaute 

Grundstücksteil der Parz. 246. Im September 05 reichte … ein Baugesuch zur 

Umnutzung der Stallbaute in ein Wohnhaus (bestehend aus: einer 3½- und 

einer 1½ -Zimmerwohnung; einer Garage und einem Freiparkplatz) bei der 

Gemeinde ein. Die dagegen von den Nachbarn … und Miteigentümer (Parz. 

1034) und von … (Parz. 251) erhobenen Einsprachen wurden vom 

Gemeindevorstand mit Verfügungen (Einspracheentscheide) vom 31.01.2006 

abgelehnt. Darauf erhoben beide Einsprecher innert Frist  Rekurs beim 

Verwaltungsgericht mit den Anträgen um Aufhebung der angefochtenen 

Verfügungen und Verweigerung der Baubewilligung betreffend 

Ausbau/Umnutzung der Stallbaute. Auf entsprechende Veranlassung des 

zuständigen Instruktionsrichters stellte die Gemeinde dem Bauherrn, den 

Einsprechern und dem Gericht am 22.03.2006 noch die konkrete 

Baubewilligung zu; worauf die Einsprecher vom Gericht zur Stellungnahme 

bis 07.04.2006 eingeladen wurden. Darauf hin zogen die Einsprecher ihre 

früheren Rekurse (Febr. 06) zurück; um danach innert gesetzter Frist erneut 

Rekurs beim Verwaltungsgericht gegen die Verfügungen 

(Einspracheentscheide Jan. 06) sowie die Baubewilligung (März 06) zu 

erheben.

2. a) Mit Rekurseingabe (Verfahren R 06 28) vom 30.03.2006 beantragten die  

Eheleute … und Mitbeteiligte die kostenfällige Aufhebung der angefochtenen 

Einspracheentscheide samt Baubewilligung; bzw. Rückweisung der 

Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Zur Begründung 

brachten sie im Wesentlichen vor, dass sie gegen den Ausbau und die 

Umnutzung des Stalles zu einer Garage mit mehreren Autoabstellplätzen 

nichts einzuwenden gehabt hätten, die Verwendung als zweistöckiges 

Wohnhaus aber weder den früher vereinbarten Dienstbarkeitsverträgen 

(Einräumung Grenzbaurecht für Südteil der Parz. 246; im Gegenzug 

Einräumung Fuss-/Fahrwegrecht für Parz. 1034) entspräche noch zu einer für 

sie zumutbaren Erschliessung für den hinteren Teil der Parz. 246 führen 

würde. Zum Umbauprojekt selbst (im Hofstattrecht mit Nutzungsänderung) 

wurde geltend gemacht, dass der Dachfirst bzw. die Traufe über die erlaubte 

Mehrhöhe von 20 cm (Isolationsstärke) zu stehen käme, der Grenzabstand 

zur Strassenachse von 6 m durch das Gebäude bzw. die geplanten Balkone 

bei weitem unterschritten würde (bloss 2,5 m Abstand) und auch der Einbau 

einer neuen Dachlukarne im Hofstattrecht nicht zulässig sei. Die Baubehörde 

habe wohl selbst erkannt, dass der Umbau mit Zweckänderung nur mit einer 

Ausnahmebewilligung möglich wäre; entgegen ihrer Darstellung seien die 

Voraussetzungen dafür (ausserordentliche Verhältnisse; unverhältnismässige 

Härte; keine Verletzung überwiegender öffentlicher oder privater Interessen) 

im Einzelfall aber klar nicht erfüllt worden, weshalb der Einsprache-

/Baubewilligungsentscheid im Sinne der Rekursanträge aufzuheben bzw. an 

die Vorinstanz zurückzuweisen sei.

b) Mit Rekurseingabe (R 06 29) vom 03.04.2006 beantragte Landwirt … 

ebenfalls die Aufhebung des Einspracheentscheids samt Baubewilligung; 

evtl. Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid (unter 

Erlass weitergehender Auflagen). Er brachte vor, dass er beim Bau eines 

Wohnhauses anstelle des von ihm bisher selbst als Geräteabstellkammer 

gepachteten Stalles auf der anderen Strassenseite seines Bauernbetriebs 

gewiss bald mit Reklamationen des Bauherrn wegen übermässiger Lärm-

/Staubimmissionen (Betrieb Heugebläse) zu rechnen hätte und darum diese 

Befürchtungen vorher ausgeräumt/geklärt haben möchte.

3. In der Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz die Abweisung der Rekurse 

und Bestätigung der angefochtenen Entscheide; unter Kosten- und 

Entschädigungspflicht zu Lasten der Einsprecher bzw. Rekurrenten. Den 

Einwänden der rekurrierenden Nachbarn hielt sie entgegen, dass die spätere 

Erschliessung der hinteren Restparz. 246 nicht Gegenstand des hier allein zur 

Diskussion stehenden Umbauvorhabens im Südteil sei. Die gemeindeeigenen 

Bauvorschriften würden durch das bewilligte Bauprojekt ebenso eingehalten 

wie die Vorgaben nach kantonalem Raumplanungsgesetz (KRG). Namentlich 

würde das Hofstattrecht mit Nutzungsänderung nicht verletzt, da der 

bestehende Gebäudegrundriss gewahrt bleibe; bloss die Gebäudehöhe 

würde etwas erhöht. Dachlukarnen, die nicht mehr als 1/3 der Gebäudelänge 

mässen bzw. nicht höher als 1 Meter erstellt würden, wären laut 

Gemeindebaugesetz ebenfalls erlaubt; der vorhandene Grenz- und 

Strassenabstand der geplanten Balkone von 2,5 m sei gleichfalls genügend, 

zumal die bestehende Verkehrssituation vor Ort dadurch nicht nachteilig 

berührt würde. Bezüglich der erwähnten Dienstbarkeiten (Näherbaurecht nur 

für Stallbaute; Einräumung Fuss-/Fahrwegrechte) gelte es klar festzuhalten, 

dass die Baubehörde einzig für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen 

Bauvorschriften zuständig sei und somit frühere privatrechtliche 

Abmachungen zwischen den Nachbarn für sie ohne Belang seien. Im Übrigen 

seien auch die Voraussetzungen für die Gewährung einer 

Ausnahmebewilligung erfüllt worden; zumal die bestehende Stallbaute sich in 

einem schlechten Zustand präsentiere und das Orts-/Landschaftsbild durch 

die vorgesehene Umnutzung in ein typisches Wohnhaus nur gewinnen 

könnte. Im Verfahren R 06 29 ergänzte sie noch, dass den Befürchtungen 

betreffend Lärm-/Staubimmissionen ab Parz. 251 dadurch gebührend 

Rechnung getragen werden könnte, indem allfällige Messungen bezüglich 

Störpotential erst sechs Meter ab Strassenachse erfolgen dürften, was ohne 

weiteres noch entsprechend als zusätzliche Auflage in die angefochtene 

Baubewilligung vom März 06 aufgenommen werden könnte.

4. Seitens des Bauherrn oder Eigentümers ging keine Stellungnahme ein.

5. Am 15. Juni 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen 

Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten 1 

(Verfahren R 06 28) die Eheleute … in Begleitung ihres Rechtsanwaltes … 

bzw. der Rekurrent 2 persönlich ohne Anwalt (R 06 29) anwesend waren. Die 

Vorinstanz (Rekursgegnerin) war durch den Chef des Bauamtes, ein 

Gemeindevorstandsmitglied (zugleich Präsident Baukommission) und den 

Vize-Gemeindepräsidenten vertreten. Der Bauherr (Rekursgegner) war 

gleichfalls - mit kleiner Zeitverspätung – persönlich zugegen. Allen 

Anwesenden wurde die Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich 

anhand der konkreten Lokalitäten sowie tatsächlich existierenden Raum- und 

Platzverhältnisse beim Strassenzufahrtsbereich „…“ samt 

Profilierungsbaustangen auf Parz. 246 zu äussern. Von Seiten des Gerichts 

wurden noch sechs Fotos ab zwei Standorten erstellt und dem Protokoll der 

Begehung (Augenscheinprotokoll) beigefügt.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Da die Rekurse R 06 28 und 29 in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht 

offensichtlich gleich liegen, rechtfertigt es sich aus prozessökonomischen 

Gründen, die beiden Streitverfahren (analog Art. 32 Abs. 2 VGG) 

zusammenzulegen und sie damit in einem einzigen Rekursentscheid zu 

behandeln und zu entscheiden.

2. a) Laut Art. 81 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 

(KRG; BR 801.100) können die Gemeinden im Baugesetz auch den 

Wiederaufbau nach Zerstörung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die 

geltenden Vorschriften der Regelbauweise für zulässig erklären 

(Hofstattrecht). Sie regeln die Einzelheiten unter Berücksichtigung der 

öffentlichen und nachbarlichen Interessen. Nach Art. 82 Abs. 1 KRG sind 

Ausnahmen von dieser Besitzstandsgarantie einzig dann denkbar, wenn 

ausserordentliche Verhältnisse vorliegen und die Einhaltung der gesetzlichen 

Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde. Zudem 

dürfen dadurch keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen 

verletzt werden. In der betreffenden Gemeinde wird das Hofstattrecht in Art. 

8 BG wie folgt geregelt: Wird innerhalb der Bauzonen ein Gebäude ganz oder 

teilweise zerstört oder abgetragen, darf es – sofern dessen Nutzung nicht 

verändert werden soll – grundsätzlich innert zweier Jahre und ohne Rücksicht 

auf die Vorschriften des Baugesetzes im bisherigen Lichtraumprofil wieder 

aufgebaut werden (Abs. 1). Das Hofstattrecht mit 

Nutzungsänderungsmöglichkeit bleibt gewahrt, wenn gegenüber 

Gemeindestrassen ein Abstand von 6 m ab Strassenachse eingehalten wird 

(Abs. 5 Satz 1). Das Hofstattrecht gibt dem Bauherrn bzw. Eigentümer also 

das Recht, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet 

späterer (allenfalls strengerer) Bauvorschriften wieder neu zu erstellen. Es 

verleiht ihm damit eine privilegierte Stellung, indem er sich nicht an sämtliche 

ordentlichen Bauregeln halten muss. Jene Ausnahme widerspricht sowohl 

dem öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der aktuell 

gültigen Bauordnung als auch den privaten Grundstücksinteressen, die so 

eine ordnungswidrige Baute auf dem Nachbargrundstück dulden müssen. 

Deshalb hat sich das Verwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung dafür 

ausgesprochen, dass das Hofstattrecht als kodifizierte Ausnahmebewilligung 

restriktiv zu handhaben sei; es sollten also keine weiteren Ausnahmen vom 

generellen Ausnahmestatut (Hofstattrecht) erlaubt sein; ausser, das 

kommunale Baugesetz hätte dies so ausdrücklich vorgesehen und 

entsprechend formuliert (vgl. hierzu: VGU R 04 62; PVG 2002 Nr. 32, 2000 

Nr. 56 und 1990 Nr. 14).

b) Im Einzelfall ist erstellt, dass der in Art. 8 Abs. 5 BG ausdrücklich für Neu-

/Umbauten (mit Nutzungsänderungen) im Hofstattrecht vorgeschriebene 

Strassenabstand von 6 m erheblich unterschritten und somit verletzt würde. 

Wie sowohl dem beigelegten Grundsrissplan für das Erdgeschoss im 

Massstab 1:100 als auch den fotografisch dokumentierten Erkenntnissen im 

Zuge des Augenscheins eindeutig entnommen werden kann, würde der 

Gebäudeabstand an der kürzesten Stelle höchstens noch 2,5 m betragen und 

hätte so nicht einmal mehr die Hälfte des verlangten Sicherheitsabstands 

respektiert. Die generelle Verkehrssicherheit und die Vermeidung von 

Autounfällen durch die Freihaltung entsprechender Sicht- und 

Manövrierdistanzen bei der Ein-/Ausfahrt (Erschliessung) von 

Privatgrundstücken ist aber offenkundig für sich allein bereits von einem 

derart hohen öffentlichen Interesse gedeckt, dass Ausnahmen hiervon zu 

Gunsten privater Bauherrn oder Grundeigentümer zum vornherein zwingend 

ausser Betracht fallen müssen. Die Unterschreitung des Strassenabstands 

um bis zu 3,5 m je nach Messpunkt bei der geplanten Neubaute hätte deren 

Bewilligung folglich schon deshalb klar verunmöglicht. Die Gewährung einer 

weiteren Ausnahme (Verkürzung Strassenabstand) hätte die mit Art. 8 Abs. 5 

BG verfolgte Zielsetzung andernfalls geradezu ausgehöhlt bzw. überflüssig 

werden lassen, da ein Wiederaufbau im Hofstattrecht „mit Nutzungsänderung“ 

eben einzig unter Wahrung der eigens dafür vorgesehenen Sicherheitsdistanz 

von 6 m (gemessen ab Strassenachse) erlaubt sein sollte. Dem ist hier umso 

mehr zuzustimmen, als auch keine ausserordentlichen Verhältnisse oder gar 

eine unverhältnismässige Härte für den Bauherrn auszumachen sind, die 

gestützt auf Art. 82 KRG trotzdem noch eine weitere Ausnahme von jener 

kommunalen Ausnahme (privilegiertes Bauen im Hofstattrecht) zugelassen 

bzw. gerechtfertigt hätten. Der in diesem Zusammenhang von der Gemeinde 

angeführte Bewilligungsgrund eines „verschönerten Ortsbildes“ durch die 

Erstellung eines neuen Wohnhauses anstelle der bisher schlecht 

unterhaltenen und daher störenden Ökonomiebaute (Stall/Abstellkammer) 

vermag jedenfalls nicht zu überzeugen, da solche gestalterischen bzw. 

bauästhetischen Anliegen eindeutig nicht über den Anwendungsbereich des 

Hofstattrechts gelöst werden können, sondern allein mit den dafür 

bestehenden Bestimmungen (vgl. Art. 73 Abs. 3 KRG) bekämpft werden 

dürfen. Eine besondere Härte  für den Bauherrn ist ebenfalls klarerweise nicht 

ersichtlich, wird ihm doch nichts untersagt, worauf er sonst ohne das 

Hofstattprivileg einen Rechtsanspruch gehabt hätte. Wie der Augenschein 

vielmehr klar zeigte, ist die Einhaltung des stipulierten Strassenabstands 

sogar für den Bauherrn von Nutzen, zumal die direkt anstossende 

Gemeindestrasse „…“ an der betreffenden Garageneinfahrt ziemlich 

unübersichtlich ist, weil sie im Norden durch ein bestehendes Wohnhaus 

komplett verdeckt wird und daher die Zufahrtsverhältnisse zur Bauparzelle im 

Süden wegen jener Strassenkrümmung nicht nur ein Gefahrenpotential für die 

übrigen Verkehrsteilnehmer, sondern im Besonderen auch für den Bauherrn 

selbst dargestellt hätte. Die erteilte Baubewilligung verstösst damit aber 

zweifelsfrei gegen Art. 8 Abs. 5 BG in Verbindung mit Art. 82 Abs. 1 KRG, was 

zu ihrer Aufhebung samt der ihr zugrunde liegenden Einspracheentscheide 

und demnach zur Gutheissung der beiden Rekurse führen muss.

c) Was die übrigen Erweiterungen – insbesondere den Einbau der Dachlukarne 

mit Erhöhung der Dachgiebelhöhe um mehr als 20 cm inkl. Isolationsstärke – 

am Bauobjekt betrifft, muss aufgrund der vor Ort ausgesteckten 

Profilierungsstangen davon ausgegangen werden, dass das bisherige 

Lichtraumprofil ebenfalls nicht hätte eingehalten werden können. Die 

Anhebung der genannten Dachvorrichtungen hätte äusserlich augenfällig zu 

einer bedeutend voluminöseren Ausgestaltung des neuen Wohnhauses im 

Vergleich zur bisher dort stehenden Stallbaute geführt, womit auch Art. 8 Abs. 

1 BG verletzt worden wäre. Daran können selbst die von der Vorinstanz für 

den gegenteiligen Standpunkt angeführten Architektur- und Dachvorschriften 

(Art. 18 Abs. 4; Art. 19 BG) nichts ändern, da jene Bestimmungen alle für die 

Regelbauweise geschaffen wurden und ihnen daher bei der Anwendbarkeit 

des Ausnahmestatus laut Art. 8 BG (Bauen im Hofstattrecht) vorab keine 

Geltung bzw. baurechtliche Bedeutung mehr zukommen kann. Die erteilte 

Baubewilligung wäre damit aber auch mit Art. 8 Abs. 1 BG unvereinbar 

gewesen, was im Resultat ebenso die Gutheissung der Rekurse zur 

Konsequenz gehabt hätte.

3. a) Die angefochtenen Einspracheentscheide und die darauf basierende 

Baubewilligung sind demzufolge weder rechtens noch haltbar, weshalb sie 

aufzuheben und die beiden Rekurse gutzuheissen sind. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

75 VGG je zur Hälfte der Rekursgegnerin (Gemeinde/Vorinstanz) und dem 

Rekursgegner (Bauherr) aufzuerlegen. Sie haben die jeweils separat durch 

einen Anwalt vertretenen Rekurrenten (1 + 2) überdies aussergerichtlich 

angemessen zu entschädigen; wobei berücksichtigt werden darf, welcher 

Anwalt persönlich beim Augenschein teilgenommen hat (RA …) und welcher 

sich dafür entschuldigen liess (RA …).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Rekurse werden gutgeheissen und die angefochtenen 

Einspracheentscheide sowie die angefochtene Baubewilligung aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 209.--

zusammen Fr. 3'209.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … (Rekursgegnerin) und dem 

Bauherrn … (Rekursgegner) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Die Rekursgegnerin und der Rekursgegner haben je hälftig aussergerichtlich 

… und Mitbeteiligte mit insgesamt Fr. 2’000.-- (inkl. MWST) sowie … mit Fr. 

1'500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.