# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 08839fe6-c98b-53aa-a9b7-993eb91c0bcf
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-10
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 10.02.2023 22-2539
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_22-2539_2023-02-10.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/15

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 22-2539

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 16.08.2023

Entscheiddatum: 10.02.2023

BUDE 2023 Nr. 019
Allg. Verwaltungsrecht, Baurecht, Art. 28 VRP, Art.137, 138 f und 140 f. PBG. 
Die Umnutzung von Räumlichkeiten eines Verkaufsgeschäfts für Bekleidung 
in ein Verkaufsgeschäft für Rauchwaren und Spirituosen ebenso wie die 
blosse Auffrischung und Neugestaltung der Innenräume dürfte für sich allein 
keine baubewilligungspflichtige Zweckänderung darstellen, zumal es sich 
beim vorliegend betroffenen Gebäude nicht um ein Einzelschutzobjekt 
handelt. Anders verhält es sich mit dem über die bisherige Nutzung 
hinausgehenden Einbau und Betrieb eines Fumoirs samt Lüftungsanlage 
sowie mit reduziertem Ausschank, zumal mit Bewirtung eines 
Aussenbereichs und mit verlängerten Öffnungszeiten. Abzuklären und zu 
prüfen ist insbesondere, ob übermässige Geruchs- oder Lärmimmissionen 
zu erwarten sind, die neue Nutzung noch zonenkonform erscheint und ob 
(im vorliegenden Fall) die Installation einer Lüftungsanlage und die 
Einrichtung eines Aussenbereichs eine Beeinträchtigung des geschützten 
Ortsbilds zur Folge haben (Erw. 1.2.1.4). Bereits aufgrund des Standorts 
innerhalb eines geschützten Ortsbilds ergibt sich, dass zum einen der Kreis 
der einspracheberechtigten Personen nicht abschliessend bestimmbar ist 
und zum andern auch wesentliche öffentliche Interessen betroffen sind. 
Entsprechend hätte die Vorinstanz das ordentliche Verfahren nach Art. 138 f 
PBG durchführen müssen. Den Rekurrentinnen und Rekurrenten war das 
Baugesuch zu Unrecht nicht angezeigt worden (Erw. 1.2.1.4). Gutheissung 
des Rekurses.

BUDE 2023 Nr. 19 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.

Kanton St.Gallen 

Bau- und Umweltdepartement  

 

 

 

 

 

 

 

 

1/14 

  

22-2539 

 

Entscheid Nr. 19/2023 vom 10. Februar 2023 

Rekurrentinnen und 

Rekurrenten 

 

 A.___ 

B.___ 

(...) 

alle vertreten durch A.___ 

 

 

  gegen 

 

 

Vorinstanz  Bau- und Umweltkommission der Stadt Z.___(Entscheid vom 

15. November 2021) 

 

 

Rekursgegner 

 

 C.___ 

 

 

Betreff  Baubewilligung (Umnutzung Ladengeschäft in Zigarrengeschäft mit 

Zigarren-Lounge) 

 

 

 

 

 

 

 
2/14 

 

Sachverhalt 

A.  

a) D.___, E.___, F.___ und G.___ sind Miteigentümerinnen und Miteigentümer von Grund-

stück Nr. 001, Grundbuch Z.___, in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan 

der Stadt Z.___vom 9. März 2011 in der Kernzone Altstadt sowie innerhalb des Perimeters der 

Altstadtschutz-Verordnung vom 16. Juli 2010. Die Altstadt ist sodann im Bundesinventar der 

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit Erhaltungsziel A erfasst (Inkrafttreten für 

Z.___am 1. Mai 2010).   

 

b) Das Grundstück Nr. 001 ist Teil der in geschlossener Bauweise erstellten Altstadtbebauung 

zwischen der S.___gasse im Nordwesten und der T.___gasse im Süden, beides Gemeindestras-

sen 3. Klasse, deren Klassierung jeweils bis an die Gebäude herangezogen wurde. Das Grund-

stück Nr. 001 ist praktisch vollständig überbaut: im nordwestlichen Teil mit einem dreigeschossi-

gen Altstadthaus mit gewerblichen Räumen im Erdgeschoss und im südöstlichen Teil mit zwei 

eingeschossigen gewerblich genutzten Bauten, die durch einen überdachten Mittelgang miteinan-

der verbunden sind. Nur zur T.___gasse hin sowie zur nordöstlichen Grundstücksgrenze verbleibt 

je ein schmaler Streifen unbebauter Fläche, welche von der Klassierung der T.___gasse miter-

fasst wird, soweit sie nicht dem nordöstlich angrenzenden U.___weg, einem Weg 1. Klasse, zu-

geschlagen ist. Der U.___weg verbindet die T.___- und die S.___gasse miteinander, wobei er in 

der nordwestlichen Hälfte unter dem ersten Obergeschoss des an das Grundstück Nr. 001 an-

stossenden Gebäudes durchgeführt wird. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss der Liegenschaft 

Nr. 001 sind sowohl von der S.___gasse als auch von der T.___gasse her zugänglich. 

 

B.  

a) Mit Baugesuch vom 27. Mai 2021 beantragte C.___ bei der Bauverwaltung Z.___ die Bau-

bewilligung für eine "Umnutzung Ladengeschäft in Zigarrengeschäft mit Zigarren-Lounge" im Erd-

geschoss der Liegenschaft auf Grundstück Nr. 001. Gemäss Kurzbeschrieb ist der "Ausbau des 

Ladens für den Verkauf von Zigarren & Spirituosen mit einem Fumoir" vorgesehen; zusätzlich 

wurde an der S.___gasse ein Aussenbereich von rund 20 m2 Fläche geplant. Für die neue Nut-

zung sollten insbesondere eine Lüftungsanlage sowie eine Theke für die Ausgabe kalter Snacks 

eingebaut und verschiedene Zwischen- und Trennwände eingezogen werden. Die zur 

S.___gasse hin orientierten Räumlichkeiten wurden für das Verkaufsgeschäft reserviert, während 

das Fumoir, die Theke und die Toilettenanlage in den südöstlichen, an der T.___gasse liegenden 

Gebäudeteilen untergebracht werden sollten. Die Öffnungszeiten sind auf dem Erhebungsblatt 

für gastronomische Betriebe mit "Sonntag - Donnerstag: 05.00 - 24.00 Uhr, Freitag/Samstag: 

05.00 - 01.00 Uhr" angegeben. Das Baugesuch wurde wie beantragt im vereinfachten Verfahren 

nach Art. 140 f. des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) beurteilt. 

 

b) Innert der angezeigten Einsprachefrist vom 16. bis 29. Juni 2021 wurden seitens der 

Grundeigentümerschaften der unmittelbar südwestlich anschliessenden Grundstücke Nrn. 002 

und 003 zwei Einsprachen eingereicht. Nachdem C.___ auf den geplanten Aussenbereich 

verzichtete, wurden die Einsprachen zurückgezogen unter der Bedingung, dass kein 

Aussenbereich betrieben und die Eingangstüre auf die S.___gasse ab 19.00 Uhr geschlossen 

werde. 

 

c) Mit Beschluss vom 15. November 2021 erteilte die Bau- und Umweltkommission Z.___die 

Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem wurde festgehalten, dass die 

Aussentüre zur S.___gasse ab 19.00 Uhr abends geschlossen zu halten sei (Ziff. C.6 des Be-

schlusses). Sodann sei sicherzustellen, dass der Rauch aus dem Fumoir nicht in andere Räume 

gelangen könne (Ziff. C.7 des Beschlusses). Dieses Ziel könne bestmöglich erreicht werden, 

wenn im Fumoir eine mechanische Lüftung mit Unterdruck betrieben werde; die Lüftungsanlage 

 

 

 

 

 

 

 

3/14 

müsse zudem gewährleisten, dass ein ausreichender Luftwechsel für die sich darin aufhaltenden 

Personen sichergestellt sei (Ziff. C.9 des Beschlusses). 

 

C.  

a) Mit Baugesuch vom 18. Februar 2022 ersuchte C.___ um Bewilligung einer "Umnutzung 

Privat/Öffentlicher Grund für Gastronomie" entlang der T.___gasse. Konkret ist vorgesehen, den 

unbebauten Grundstücksteil sowie zusätzlich einen bereits dem Strassengrundstück zugehörigen 

Streifen von rund 1-1,5 m Tiefe als Aussenbereich nutzen zu können und an den Fassaden drei 

Sonnenstoren anzubringen. Die Öffnungszeiten entsprechen jenen im ersten Baugesuch. Das 

Baugesuch wurde von der Bau- und Umweltkommission Z.___dem ordentlichen Verfahren nach 

Art. 138 f. PBG zugewiesen. 

 

b) Innert der Auflagefrist vom 8. bis 21. März 2022 reichte A.___ für sich selbst und in 

Vertretung von 21 weiteren natürlichen und juristischen Personen am 16. und 18. März 2022 

insgesamt drei separate Einsprachen gegen das Baugesuch ein und beantragte, auf das 

Baugesuch sei nicht einzutreten bzw. dieses sei abzuweisen und die Baubewilligung nicht zu 

erteilen. Zusätzlich stellte er den Antrag, es sei unabhängig der Hauptanträge ein vorläufiger 

Baustopp zu verfügen und es sei den Einsprachegegnern unter Hinweis auf Art. 292 des Schwei-

zerischen Strafgesetzbuchs (SR 311.0; abgekürzt StGB) zu verbieten, weitere Bauarbeiten im 

Erdgeschoss und/oder am Gebäude auf Grundstück Nr. 001 durchzuführen. Mit Schreiben vom 

24. März 2022 übermittelte in der Folge die Bauverwaltung der Stadt Z.___bzw. der Leiter 

Fachbereich Baubewilligungen den Einsprechern die Unterlagen zu beiden Baugesuchen von 

C.___ (samt Baubewilligung vom 15. November 2021). In Bezug auf den Antrag auf Erlass eines 

Baustopps wurde festgehalten, dass ein solcher unverhältnismässig erscheine und zudem eine 

rechtskräftige Baubewilligung vom 15. November 2021 vorliege. 

 

D.  

a) Mit Schreiben vom 7. April 2022 erhob A.___ für sich selbst sowie 17 weitere natürliche und 

juristische Personen Rekurs gegen die Baubewilligung vom 15. November 2021 beim Bau- und 

Umweltdepartement. Es werden folgende Anträge gestellt: 

 

 
1. Der Beschluss der Stadt Z.___vom 15. November 2021 (Baubewilligung) sei auf-

zuheben.  

2. Evt. sei die Stadt Z.___anzuweisen, das ordentliche Baubewilligungsverfahren 
durchzuführen und das Baugesuch des Rekursgegners 1 [Anm.: C.___] öffentlich 
aufzulegen.  

3. Evt. sei der Rekursgegner 1 zu verpflichten, für die Lüftungsanlage ein neues Bau-
gesuch einzureichen. 

4. Evt. sei die Auflage aufzuheben, wonach die Aussentüre zur S.___gasse ab 
19.00 Uhr abends geschlossen zu halten sei. 

5. Evt. sei die Bewilligung nur unter der Auflage zu erteilen, wonach die Aussentüre 
zur T.___gasse ab 19.00 Uhr abends geschlossen zu halten sei. 

6. Es seien die vollständigen Akten der Vorinstanz beizuziehen, dem Unterzeichnen-
den zuzusenden und eine angemessene Nachfrist zur Ergänzung des Rekurses 
anzusetzen.  

7. Es sei unabhängig der obigen Anträge ein vorläufiger Baustopp zu verfügen und 
es sei dem Rekursgegner 1 und der Grundeigentümerin unter Hinweis auf Art. 292 
StGB zu verbieten, weitere Bauarbeiten im Erdgeschoss und/oder am Gebäude 
Grundstück Nr. 001 durchzuführen.  

 

 

 

 

 

 

 

4/14 

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Rekursgegners 1. 

 

Zur Begründung wird in formeller Hinsicht geltend gemacht, dass weder eine Auflage des Bauge-

suchs noch eine Publikation des Bewilligungsentscheids erfolgt sei und die Rekurrentinnen und 

Rekurrenten deshalb erst mit der Akteneinsicht im Rahmen des zweiten Baugesuchsverfahrens 

Kenntnis vom angefochtenen Beschluss erhalten hätten. Vom Bauvorhaben seien sie als Eigen-

tümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter von Liegenschaften an der T.___gasse 

jedoch ebenfalls direkt von allfälligen Immissionen der Zweckänderung betroffen, so insbeson-

dere von Immissionen der Lüftung wie auch von (zusätzlichen) Immissionen aufgrund der in der 

Baubewilligung enthaltenen Auflage, dass der Zugang an der S.___gasse ab 19.00 Uhr zu 

schliessen sei. Es wäre somit das ordentliche Verfahren durchzuführen gewesen, und die Bau-

bewilligung sei folglich bereits mit Blick auf das falsch gewählte Verfahren aufzuheben. In mate-

rieller Hinsicht wird gerügt, das Baugesuch sei unvollständig. Insbesondere seien weder die Lüf-

tungsart noch der Standort der Lüftung und die mit ihrer Montage verbundenen baulichen Mass-

nahmen am Äussern des Gebäudes bekannt. Auch sei die Auswirkung auf das geschützte Orts-

bild zu prüfen. Der eingereichte Plan sei sodann nicht korrekt und die Fläche des Rauchzimmers 

zu gross. Im Weiteren verstosse die Umnutzung gegen das Ruhebedürfnis der Anwohnerinnen 

und Anwohner im Bereich S.___- und T.___gasse, sei die Einhaltung des Parkplatzreglements 

nicht überprüft worden und sei, wenn das Bauvorhaben überhaupt zuzulassen wäre, mit Blick auf 

allfällige Lärmimmissionen die Schliessung auch des Zugangs von der T.___gasse her gerecht-

fertigt. Aufgrund der festgestellten Mängel sei die Baubewilligung noch nicht rechtskräftig und 

erfolgten die bereits begonnenen Bauarbeiten somit ohne die erforderliche Bewilligung. Es sei 

deshalb ein Baustopp zu verfügen und der Rekursgegner sei unter Strafandrohung anzuweisen, 

keine weiteren Umbauarbeiten mehr durchzuführen. 

 

E.  

a) Mit Schreiben vom 12. April 2022 wurde den Rekurrentinnen und Rekurrenten zum einen 

Frist zur Rekursergänzung und zum andern der Vorinstanz, dem Rekursgegner und der Grundei-

gentümerschaft Frist zur Stellungnahme zum Antrag auf Erlass eines vorläufigen Baustopps ge-

setzt. 

 

b) Mit Vernehmlassung vom 22. April 2022 beantragt der Rekursgegner, es sei von einem 

Baustopp abzusehen. Zur Begründung macht er geltend, dass gestützt auf die Bewilligung vom 

15. November 2021 unter Wahrung der Bedingungen und Auflagen alle für die Innenräume vor-

gesehenen Investitionen (Käufe von Böden, sanitären Einrichtungen, Lüftung, Beleuchtung usw.) 

sowie die Ausschreibung und Vergabe sämtlicher Handwerkerarbeiten getätigt worden seien. Un-

ter anderem seien sodann die Lüftungsanlage (mit je einem auf die T.___gasse und den 

U.___weg ausgerichteten Lüftungsgitter), sanitäre Leitungen und Anschlüsse für die Theke, die 

Toiletten und den Vorraum sowie die Wände der Toilettenanlage fertiggestellt. In Arbeit und kurz 

vor der Fertigstellung seien die Verkleidung und Isolation der Lüftungsanlage, die Auffrischung 

der Bodenbeläge (Holzriemenbelag), der Einbau der Zwischenwände und die Abtrennung des 

Fumoirs, elektrische Installationen für Beleuchtung und Betrieb, diverse Schreinerarbeiten sowie 

fixe Möblierungen wie die Theke und der begehbare Humidor. Für den Abschluss aller Arbeiten 

sei mit etwa sechs Wochen zu rechnen. Ein Baustopp hätte erhebliche finanzielle Folgen und 

wäre mit Blick auf die bereits erteilte Baubewilligung eine unverhältnismässige Massnahme. Eine 

Aufnahme der Betriebstätigkeit wäre auf unabsehbare Zeit in Frage gestellt. Die Umnutzung und 

der Umbau seien zonenkonform und damit weder die Einsprachen noch der Antrag auf Erlass 

eines Baustopps nachvollziehbar. Im Übrigen betreibe er seit 22 Jahren bereits sein Geschäft an 

der Kluggasse in Z.___ und habe er, da aufgrund des Rauchverbots die Auflagen nicht mehr 

erfüllbar seien, lange nach einem Alternativstandort gesucht. Auf die neue Lokalität freuten sich 

auch Anwohnerinnen und Anwohner der Altstadt. In Y.___ betreibe er sodann seit 12 Jahren ein 

vergleichbares Geschäft in einem Wohnquartier, und es sei dort noch nie zu nachbarschaftlichen 

Problemen gekommen. 

 

 

 

 

 

 

 

5/14 

 

c) Mit Vernehmlassung vom 25. April 2022 hält der Leiter Fachbereich Baubewilligungen 

seitens der Vorinstanz fest, dass der Erlass eines Baustopps in der aktuellen Phase nicht 

verhältnismässig erscheine. Die Baubewilligung vom 15. November 2021 sei in Rechtskraft 

erwachsen. Die bewilligten Umbauarbeiten würden den Innenbereich betreffen. Von aussen 

wahrnehmbar sei an der Nordostfassade (in Richtung U.___weg) ein Wetterschutzgitter für die 

Lüftungsanlage, das von der T.___gasse aus nicht einsehbar sei. Weitere von aussen 

wahrnehmbare Änderungen seien nicht gegeben. Anlässlich eines Augenscheins am 19. April 

2022 sei festgestellt worden, dass im Innenbereich folgende Arbeiten ausgeführt worden seien:  

 

- Einbau der Lüftungsanlage, Wetterschutzgitter zum U.___weg im Aussenbereich 

- sanitäre Leitungen und Anschlüsse für Theke, Toiletten und Toilettenvorraum 

- Wände für die getrennten Toiletten und den Toilettenvorraum 

- Einbau von diversen Einbauschränken/Verkaufsvitrinen 

- Vorbereitungsarbeiten für den Riemenboden 

- Vorarbeiten für elektrische Leitungen 

 

d) Mit E-Mail vom 25. April 2022 übermittelt die Vorinstanz ein ihr vom Rekursgegner vorge-

legtes Lüftungskonzept mit Beschrieb vom 21. April 2022 und die Brandschutztechnische Bewil-

ligung der Feuerpolizei vom 22. April 2022. Die Vernehmlassungen und Unterlagen wurden den 

Beteiligten mit Schreiben vom 27. April 2022 zugestellt und der Entscheid über den Antrag auf 

Erlass eines vorläufigen Baustopps angekündigt. Mit Schreiben vom 28. April 2022 reichen die 

Rekurrentinnen und Rekurrenten eine weitere Stellungnahme ein. In der Folge wurden zwischen 

den Beteiligten im Hinblick auf eine einvernehmliche Lösung Gespräche geführt, die jedoch er-

gebnislos blieben.  

 

F.  

a) Mit Vernehmlassung vom 16. Mai 2022 beantragt die Vorinstanz in der Hauptsache, den 

Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen, soweit auf ihn eingetreten werden könne. Zur Begründung 

wird geltend gemacht, dass nach dem Verzicht auf den geplanten Aussenbereich an der 

S.___gasse lediglich eine Umnutzung des Ladengeschäfts geplant sei. Gemäss der gängigen 

Bewilligungspraxis im Altstadtperimeter würden zonenkonforme Umnutzungen im Innenbereich 

nicht ausgeschrieben und vorbehältlich der Zustimmungen des zuständigen technischen 

Sachbearbeiters Baubewilligungen, der Feuerpolizei, der kantonalen Denkmalpflege und des 

kantonalen Lebensmittelinspektorats im Meldeverfahren erteilt. Diese Praxis sei auch vorliegend 

angewendet worden. Aufgrund der Planung eines Aussenbereichs in der S.___gasse sei das 

Vorhaben (jedoch) dem vereinfachten Verfahren nach Art. 141 PBG zugeführt und seien die 

Anstösser angeschrieben worden. Diese Bewilligungspraxis werde durch den Stadtrat sowie die 

Mitglieder der Bau- und Umweltkommission gestützt, dies im Sinn einer belebten Altstadt und der 

Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, um Leerstände der Geschäftsflächen zu 

vermeiden. Die Praxis habe sich in den letzten Jahren bewährt und bestätige die Attraktivität und 

Beliebtheit der Altstadt weit über die Region hinaus. Sie sei auch in den beiden letzten 

Pandemiejahren den Gewerbetreibenden entgegengekommen. Die Altstadt weise sowohl durch 

viele Veranstaltungen mit Schallemissionen belastete als auch ruhigere Bereiche auf. Auch in 

diesen ruhigeren Gassen seien gastronomische Betriebe mit Aussenbereichen angesiedelt und 

auch von der Einwohnerschaft akzeptiert. Der Betrieb eines Verkaufsladens an der S.___gasse 

für Zigarren mit Lounge im Innenbereich werde keine merklichen Schallemissionen auslösen, 

auch wenn der Zugang über die T.___- oder S.___gasse erfolge. Aus Sicht der Vorinstanz stehe 

sodann bei Vorliegen eines entsprechenden Baugesuchs einer Aussenbereichsnutzung während 

der Ladenöffnungszeiten nichts entgegen. Das Parkplatzbedarfsreglement sei für 

Gastronomiebetriebe und Ladengeschäfte im Altstadtperimeter nicht anwendbar. Die 

Denkmalpflege sei im Vorfeld miteinbezogen worden und stimme dem Vorhaben zu. Weiter seien 

die Vorgaben der Verordnung über den Schutz vor Passivrauchen (sGS 311.12) erfüllt. Die 

 

 

 

 

 

 

 

6/14 

Details der Lüftung seien sodann am 22. April 2022 zusammen mit dem Lüftungskonzept 

nachgereicht worden. Gestützt auf Art. 149 PBG könnten untergeordnete Einzelheiten, deren 

Beurteilung keinen Koordinationsbedarf auslöse, vor Ausführung zur Genehmigung eingereicht 

werden. Schliesslich sei auch die brandschutztechnische Bewilligung am 22. April 2022 

ausgestellt worden.  

 

b) Mit Schreiben vom 22. Juni 2022 nehmen die Rekurrentinnen und Rekurrenten Stellung zur 

Vernehmlassung der Vorinstanz.  

 

G.  

a) Mit Entscheid vom 24. Mai 2022 (BUDE Nr. 44/2022) hiess das Bau- und Umweltdeparte-

ment den Antrag der Rekurrentinnen und Rekurrenten auf Erlass eines vorläufigen Baustopps im 

Sinn der Erwägungen gut. Es wurden gestützt auf Art. 18 des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP) und unter Strafandrohung nach Art. 292 StGB sämtli-

che baubewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen im Erdgeschoss und an der Liegenschaft 

auf Grundstück Nr. 001 ab sofort für die Dauer des Rekursverfahrens untersagt. Die Politische 

Gemeinde Z.___wurde verpflichtet, die Einhaltung des Baustopps zu überwachen, und einer all-

fälligen Beschwerde wurde die aufschiebende Wirkung entzogen. In den Erwägungen wurde aus-

geführt, dass die Baubewilligung bei summarischer Prüfung als hinkend rechtskräftig zu betrach-

ten sei, womit es an einer formell rechtsgültigen Grundlage für die Realisierung der vorgesehenen 

baulichen Massnahmen auf Grundstück Nr. 001 fehle. Insofern sei der beantragte Erlass eines 

vorläufigen Baustopps für die Dauer des Rekursverfahrens grundsätzlich angezeigt. In Anbetracht 

des mutmasslich guten Glaubens des Rekursgegners, der möglichen sachlichen bzw. inhaltlichen 

Aufteilung des geplanten Bauvorhabens – Verkaufsgeschäft auf der einen, Betrieb Fumoir mit 

Ausschankraum auf der anderen Seite – und des Umstands, dass insbesondere die mit dem 

Verkaufsgeschäft zusammenhängenden baulichen Massnahmen gar keiner Bewilligungspflicht 

unterstünden, sei die vorsorgliche Massnahme jedoch auf den bewilligungspflichtigen Teil – die 

Fertigstellung des Fumoirs und des Ausschankraums – zu beschränken, soweit die damit zusam-

menhängenden Massnahmen (wie der Einbau einer Lüftungsanlage) nicht ohnehin bereits aus-

geführt worden seien.   

 

b) Unter Verweis auf BUDE Nr. 44/2022 vom 24. Mai 2022 untersagte mit Beschluss vom 

3. Juni 2022 der Leiter Fachbereich Baubewilligungen ab sofort für die Dauer des Rekursverfah-

rens sämtliche baubewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen zur Fertigstellung und zum Be-

trieb des Fumoirs samt Lüftungsanlage und die für den Ausschankraum erforderlichen Arbeiten 

im Erdgeschoss und an der Liegenschaft auf Grundstück Nr. 001, der T.___gasse zugewandten 

Räumlichkeiten, soweit sie nicht – wie z.B. bei den elektrischen Installationen – Teil der für das 

Verkaufsgeschäft zulässigen Massnahmen seien bzw. aus technischen Gründen nicht auf ein-

zelne Räume beschränkt werden könnten. Die nicht baubewilligungspflichtigen baulichen 

Massnahmen in den der S.___gasse zugewandten Räumlichkeiten im Zusammenhang mit dem 

Verkaufsgeschäft – mit der Einrichtung und Inbetriebnahme des Verkaufsgeschäfts allein verbun-

dene Arbeiten, wie insbesondere die Fertigstellung des Humidors, der elektrischen Installationen, 

der Böden oder der Toilette – dürften ausgeführt werden.  

 

H.  

Mit Schreiben vom 23. September 2022 orientierte der rekurrentische Rechtsvertreter, dass die 

Rekurrentin B.___ aus dem Quartier weggezogen sei und sich demzufolge am Verfahren nicht 

mehr beteilige.  

 

I.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben 

wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.  

 

 

 

 

 

 

 

7/14 

Erwägungen 

1.  

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis VRP. 

 

1.2 Von Amtes wegen zu prüfen sind die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und 

Art. 48 VRP sowie die Rekursberechtigung nach Art. 45 VRP.  

 

1.2.1 Gemäss Art. 47 Abs. 1 VRP kann der Rekurs innert vierzehn Tagen seit Eröffnung der 

Verfügung oder des Entscheids eingereicht werden. Anfechtungsgegenstand des vorliegenden 

Rekurses bildet ein vorinstanzlicher Beschluss vom 15. November 2021. Zu prüfen ist demzu-

folge, ob der erst mit Schreiben vom 7. April 2022 erhobene Rekurs nicht verspätet ist.  

 

1.2.1.1 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten machen geltend, dass sie erst mit der Akten-

einsicht im Rahmen des zweiten Baugesuchsverfahrens betreffend Aussenterrasse an der 

T.___gasse Kenntnis von der bereits erteilten Bewilligung vom 15. November 2021 und damit 

vom ersten Baugesuch erlangt hätten. Als direkt betroffene Nachbarinnen und Nachbarn wären 

sie zur Einsprache legitimiert gewesen. Die Vorinstanz habe aber fälschlicherweise nur das ver-

einfachte Verfahren durchgeführt und weder das Baugesuch aufgelegt noch die Baubewilligung 

publiziert, obschon allein die für das Fumoir zwingend erforderliche Lüftungsanlage Auswirkungen 

auf Dritte habe und entsprechend das ordentliche Verfahren nötig gewesen wäre. Spätestens im 

Zusammenhang mit der Auflage, es sei jeweils ab 19.00 Uhr die Türe zur S.___gasse zu schlies-

sen, hätte ins ordentliche Verfahren gewechselt werden müssen. 

 

1.2.1.2 Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 

1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Die vorliegend 

angefochtene erstinstanzliche Baubewilligung erging am 15. November 2021. Mithin sind vorlie-

gend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum 

Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudeparte-

ment SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen 

gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.  

 

1.2.1.3 Das PBG stellt wie zuvor schon das BauG drei unterschiedliche Verfahren zur Be-

kanntgabe und Beurteilung von Baugesuchen zur Verfügung. Im ordentlichen Verfahren nach 

Art. 138 f. PBG gibt die Baubehörde das Baugesuch im amtlichen Publikationsorgan oder durch 

öffentlichen Anschlag sowie im Internet bekannt. Zusätzlich orientiert sie die einzelnen Grundei-

gentümerinnen und Grundeigentümer, deren Grundstück nicht mehr als 30 Meter von der geplan-

ten Baute oder Anlage entfernt ist, mit eingeschriebenem Brief. Die Bauherrschaft hat sodann 

Visiere aufzustellen, die Stellung und Ausmass der Baute oder Anlage bezeichnen. Das Bauge-

such wird nach der Bekanntgabe (vorbehältlich einer längeren Frist nach Art. 139 Abs. 3 PBG) 

während 14 Tagen zur Einsichtnahme aufgelegt. Berühren Bauten und Anlagen keine Interessen 

von Dritten oder nur die Interessen von wenigen einspracheberechtigten Personen, so können 

sie im vereinfachten Verfahren nach Art. 140 f. PBG bewilligt werden. Diesfalls entfallen Visierung 

und Auflageverfahren. Das Baugesuch wird lediglich den einspracheberechtigten Personen, die 

ihm nicht zugestimmt haben, mit eingeschriebenem Brief unter Eröffnung einer Einsprachefrist 

von 14 Tagen bekanntgegeben. Bauten und Anlagen, die weder die Interessen von Einsprache-

berechtigten noch wesentliche öffentliche Interessen berühren, können schliesslich (vorbehältlich 

der Ausnahmen nach Art. 142 Abs. 1 PBG) auf Antrag im Meldeverfahren nach Art. 142 f. PBG 

bewilligt werden. Diesfalls darf das Vorhaben ausgeführt werden, wenn die Baubehörde nicht 

innert 30 Tagen nach Eingang des Baugesuchs das ordentliche oder vereinfachte Verfahren er-

öffnet oder das Baugesuch ablehnt. Auch im Rahmen des Meldeverfahrens entfallen Visierung 

und Auflageverfahren.  

 

 

 

 

 

 

 

 

8/14 

1.2.1.4 Vorliegend umfasst das Baugesuch vom 27. Mai 2021 die Einrichtung eines Ver-

kaufsgeschäfts von Rauchwaren und Spirituosen, kombiniert mit dem Betrieb eines Fumoirs mit 

reduziertem Ausschank im Erdgeschoss des Gebäudes auf Grundstück Nr. 001 samt Aussenbe-

reich an der S.___gasse. In den Räumlichkeiten war zuvor offenbar ein Verkaufsgeschäft für 

Westernbekleidung untergebracht. Wie nun bereits hinsichtlich des Erlasses eines Baustopps er-

wogen wurde (vgl. BUDE Nr. 44/2022 vom 24. Mai 2022 Erw. 3.3), dürfte ein Teil der gemäss 

Baugesuch vorgesehenen Nutzung für sich gesehen gar nicht baubewilligungspflichtig sein. So 

stellt jedenfalls der blosse Wechsel von einem Verkaufsgeschäft von Westernbekleidung zu 

einem Verkaufsgeschäft von Rauchwaren und Spirituosen allein noch keine baubewilligungs-

pflichtige Zweckänderung dar. Entsprechend sind auch die blosse Auffrischung und Neugestal-

tung der Innenräume nicht bewilligungspflichtig, jedenfalls nachdem es sich bei der Liegenschaft 

auf Grundstück Nr. 001 nicht um ein Einzelschutzobjekt handelt. Auch der Einbau eines begeh-

baren Humidors dürfte weder mit Aussenwirkungen verbunden sein noch aus sonstigen Gründen 

eine Baubewilligung erfordern. Die mit dem umstrittenen Baugesuch über die Weiterführung eines 

blossen Verkaufsgeschäfts hinausgehende Nutzung und die damit verbundenen baulichen Mass- 

nahmen sind hingegen mit so wichtigen räumlichen Folgen verbunden, dass ein Interesse der 

Öffentlichkeit und der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht und demzufolge zumin-

dest eine partielle Baubewilligungspflicht zu bejahen ist. Dies betrifft insbesondere den Einbau 

und Betrieb eines Fumoirs samt Lüftungsanlage sowie den neu vorgesehenen Ausschank von 

Getränken und die Bewirtung mit kalten Speisen, zumal in Verbindung mit verlängerten Öffnungs-

zeiten. So ist mit der Baubewilligung sicherzustellen, dass die Lüftung nicht mit übermässigen 

Geruchs- oder Lärmimmissionen für die Nachbarschaft verbunden ist. Ebenso ist abzuklären, ob 

ein Betrieb mit den beantragten verlängerten Öffnungszeiten noch zonenkonform erscheint oder 

ob allenfalls emissionsbegrenzende Anordnungen oder Einschränkungen (wie beispielsweise 

eine Reduktion der Öffnungszeiten) notwendig sind, was nicht nur bei Miteinbezug eines Aussen-

bereichs, sondern auch für eine rein auf das Innere beschränkte Nutzung gilt. Zu prüfen ist 

schliesslich auch, ob die Installation einer Lüftungsanlage wie auch die Einrichtung eines Aussen-

bereichs eine Beeinträchtigung der Altstadt bzw. des geschützten Ortsbilds zur Folge haben (vgl. 

allgemein zur Frage der Baubewilligungspflicht u.a. M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], 

Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 136 N 2 ff.). 

 

Mit Blick auf die erwähnten baubewilligungspflichtigen Massnahmen kann nun nicht gesagt wer-

den, dass keine oder lediglich die Interessen einzelner einspracheberechtigter Personen berührt 

würden. Vielmehr ist bereits aufgrund des Standorts im Ortsbildschutzgebiet zum einen der Kreis 

der Einspracheberechtigten nicht abschliessend bestimmbar und werden zum andern – zumin-

dest, wenn bauliche Massnahmen vorgesehen sind – immer auch wesentliche öffentliche Interes-

sen berührt (vgl. auch Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 1998/II/4; CHR. KÄGI, in: Be-

reuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., Art. 140 N 3). Das Meldeverfahren hätte vorliegend somit ledig-

lich dann zur Anwendung kommen können, wenn blosse Umbauarbeiten im Innern zur Weiter-

führung der Nutzung als Verkaufsgeschäft im bisherigen Umfang zu bewilligen gewesen wären. 

Soweit eine zeitlich und inhaltlich darüber hinausgehende Nutzung beabsichtigt ist, waren aber 

auch die Voraussetzungen für die Unterstellung des Baugesuchs unter das vereinfachte Verfah-

ren nicht gegeben; die Vorinstanz hätte vielmehr das ordentliche Verfahren nach Art. 138 f. PBG 

durchführen müssen. Die von ihr skizzierte bisherige Bewilligungspraxis im Altstadtperimeter, wo-

nach zonenkonforme Umnutzungen im Innenbereich im Meldeverfahren bewilligt und vorliegend 

nur mit Blick auf den geplanten Aussenbereich an der S.___gasse das vereinfachte Verfahren 

gewählt worden sei, mag in der Vergangenheit auch den übrigen Gewerbetreibenden entgegen-

gekommen und offenbar – jedenfalls bis zum Bekanntwerden der vom Rekursgegner geplanten 

neuen Nutzung der Räumlichkeiten auf Grundstück Nr. 001 – auch von der Bewohnerschaft der 

Altstadt begrüsst oder zumindest gebilligt worden sein; sie entspricht jedoch nicht den zur Erlan-

gung einer Baubewilligung vorgesehenen gesetzlichen Vorschriften. Im Übrigen hätte auch im 

Rahmen des vereinfachten Verfahrens nicht nur die Grundeigentümerschaft der unmittelbar an-

grenzenden Liegenschaften an der S.___gasse miteinbezogen werden dürfen; vielmehr wären 

 

 

 

 

 

 

 

9/14 

auch die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer an der T.___gasse zu benachrichtigen 

gewesen, welche ebenso von der Lüftungsanlage und von den verlängerten Öffnungszeiten und 

erst recht – wie von den Rekurrentinnen und Rekurrenten vorgebracht – von einer Schliessung 

des Ausgangs auf die S.___gasse betroffen sind. Es ist jedoch unbestritten geblieben und wird 

auch durch die Vorakten nicht widerlegt, dass ihnen das Baugesuch nicht angezeigt worden ist.  

 

1.2.1.5 Nach der Rechtsprechung liegt in der Tatsache, dass ein Bauprojekt oder wesentli-

che Änderungen einer Baute oder Anlage oder an deren Nutzung nicht öffentlich aufgelegt und 

publiziert werden sowie in der Verletzung der Anzeige- und Mitteilungspflicht gegenüber Betroffe-

nen bei vereinfachten Baubewilligungsverfahren eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs der 

Einspracheberechtigten. Eine Verfügung, die nicht hinreichend publiziert bzw. nicht allen Parteien 

eröffnet wurde, ist deswegen zwar nicht nichtig. Die mangelhafte Eröffnung bzw. Publikation und 

Anzeige darf die Einsprache- und Rekursmöglichkeit der Übergangenen aber auch nicht beein-

trächtigen. Für diese beginnt die Beschwerdefrist deshalb vorläufig nicht zu laufen, sodass die 

Verfügung auch nicht in formelle Rechtskraft erwächst (hinkende Rechtskraft; M. ALBERTINI, Der 

verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen 

Staates, Bern 2000, S. 441 f.). Dritte, die – beispielsweise durch eine unterlassene Anzeige oder 

Publikation – vom Einreichen einer Einsprache abgehalten wurden, können aus diesem Grund 

die Wiederherstellung der Einsprachefrist verlangen oder Rechtsmittel ergreifen, sobald sie vom 

Baugesuch bzw. der Baubewilligung Kenntnis erhalten haben (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 

1C_478/2008 vom 28. August 2009 Erw. 2.4; GVP 2010 Nr. 42; VerwGE B 2021/241 vom 17. Feb-

ruar 2022 Erw. 4.2.2).  

 

Die Zeitspanne, welche die Betroffenen verstreichen lassen dürfen, ohne ihres Vertrauensschut-

zes verlustig zu gehen, hängt davon ab, wann sie vom missliebigen Entscheid auf andere Weise 

sichere Kenntnis erhalten haben. Blosse Gerüchte oder vage Hinweise reichen dazu nicht. Erst 

wenn der Rechtsuchende im Besitz aller für die erfolgreiche Wahrung seiner Rechte wesentlichen 

Elemente ist, also namentlich auch die Entscheidgründe kennt, rechtfertigt es sich, von ihm eine 

Anfechtung innerhalb der jeweiligen Rechtsmittelfrist zu verlangen. Der Betroffene darf den Be-

ginn des Fristenlaufs auch nicht beliebig hinauszögern. Wenn er einmal von der ihn berührenden 

Verfügung Kenntnis erhalten hat, muss er nach Treu und Glauben dafür besorgt sein, den ge-

nauen Inhalt der Verfügung zu erfahren. Er hat sich insbesondere danach zu erkundigen, wenn 

Anzeichen für die Erteilung einer Baubewilligung vorliegen (u.a. GVP 2006 Nr. 125 und 2010 

Nr. 42 Erw. 2.4.1; VerwGE B 2021/241 vom 17. Februar 2022 Erw. 4.2.2; Baudepartement SG, 

Juristische Mitteilungen 2008/II/5). 

 

1.2.1.6 Vorliegend haben die Rekurrentinnen und Rekurrenten erstmals in ihrer Einsprache 

vom 16. März 2022 zum zweiten Baugesuch betreffend Erstellen einer Terrasse im Aussenraum 

an der T.___gasse darauf Bezug genommen, dass in der Liegenschaft auf Grundstück Nr. 001 

"gerüchteweise" die Einrichtung eines Fumoirs mit Abluftanlage geplant sei und diesbezüglich 

unter anderem sowohl den Erlass eines Baustopps für bereits begonnene Umbauarbeiten als 

auch Akteneinsicht in sämtliche Unterlagen der Baueingabe beantragt. Mit Schreiben vom 

24. März 2022 übermittelte der Leiter Fachbereich Baubewilligungen in der Folge dem rekurren-

tischen Rechtsvertreter Unterlagen zu beiden Baugesuchen des Rekursgegners. Wie in der Re-

kurseingabe vom 7. April 2022 festgehalten, erhielten die Rekurrentinnen und Rekurrenten somit 

erst mit Erhalt dieser Unterlagen am 24. März 2022 Kenntnis von der Baubewilligung vom 15. No-

vember 2021. Sowohl mit ihrem Gesuch um Akteneinsicht als auch mit Einreichung des Rekurses 

innert vierzehn Tagen seit Kenntnis haben sie zügig und innert nützlicher Frist gehandelt und 

erscheint der (nachträgliche) Rekurs somit nicht als verspätet. 

 

1.2.2 Selbst wenn ein nachträglicher Rekurs innert nützlicher Frist eingereicht wurde, bleibt zu 

prüfen, ob von der angefochtenen Baubewilligung nicht bereits gutgläubig Gebrauch gemacht 

worden ist, womit sie unanfechtbar würde, dies allerdings wiederum nur unter dem Vorbehalt von 

 

 

 

 

 

 

 

10/14 

Art. 28 VRP bzw. von öffentlichen Interessen, welche den Widerruf des nachträglich angefochte-

nen Beschlusses zwingend erfordern. Gemäss Art. 28 Abs. 1 VRP darf ein Widerruf den Betroffe-

nen zwar nicht belasten, er kann aber dennoch aus wichtigen Gründen geboten sein (u.a. GVP 

2010 Nr. 42 Erw. 2.4.1; BDE Nr. 35/2015 vom 16. Juli 2015 Erw. 2.5 und 2.6). 

 

1.2.2.1 Wie sich schon im Rahmen der Prüfung der beantragten vorsorglichen Massnahme 

zeigte, hat der Rekursgegner von der Baubewilligung bereits teilweise Gebrauch gemacht, wobei 

er wohl als gutgläubig bezeichnet werden kann, nachdem und soweit er auf die in der Altstadt bis 

dahin offenbar allgemein bekannte und unwidersprochen gebliebene Bewilligungspraxis der Vor- 

instanz vertraute. Allerdings ist fraglich, ob damit die umstrittene Baubewilligung vom 15. Novem-

ber 2021 als unanfechtbar zu betrachten ist. So wurden vorab diejenigen Massnahmen bereits 

realisiert, welche gar nicht baubewilligungspflichtig sind (vgl. vorstehend Erw. 1.2.1.4); die Nut-

zung der Räumlichkeiten als blosses Verkaufsgeschäft wäre denn auch bereits heute zulässig 

und wurde entsprechend vom vorsorglich verfügten Baustopp ausgenommen. Nicht ausgeführt 

bzw. umgesetzt und (vorläufig) untersagt wurden demgegenüber die Fertigstellung und Inbetrieb-

nahme des Fumoirs, der Ausschank sowie die Erweiterung der Öffnungszeiten, folglich klar bau-

bewilligungspflichtige Massnahmen. Deren Bewilligung bildet zwar ebenfalls Grundlage des In-

vestitionsentscheids des Rekursgegners, welcher zudem befürchten muss, dass gewisse damit 

verbundene und bereits (gutgläubig) ausgeführte Installationen – wie insbesondere der (für sich 

ebenfalls baubewilligungspflichtige) Einbau einer Lüftungsanlage – nutzlos werden könnten, so-

fern eine Anfechtung der Bewilligung vom 15. November 2021 zugelassen wird. Nachdem aber 

vor allem der baubewilligungspflichtige Teil des umstrittenen Baugesuchs in der Hauptsache – 

Betrieb des Fumoirs mit Ausschank und Aussenraum während verkürzter Schliessungszeiten – 

weder baulich realisiert noch umgesetzt wurde, ist die formell unzureichend erteilte Baubewilli-

gung insgesamt als anfechtbar zu betrachten.  

 

1.2.2.2 Folgte man dieser Auffassung nicht, so wären im Übrigen die Voraussetzungen für 

einen Widerruf nach Art. 28 VRP zu prüfen und deren Vorliegen vorliegend zu bejahen. So spricht 

für den Widerruf der Baubewilligung vom 15. November 2021 das wichtige öffentliche Interesse 

an der Einhaltung des korrekten Verfahrensablaufs. Gerade der baubewilligungspflichtige Teil des 

umstrittenen Baugesuchs kann sodann nicht unerhebliche Lärm- und Geruchsimmissionen sowie 

gestalterische Auswirkungen auf die Umgebung zur Folge haben, deren vorgängige Abklärung 

unter Miteinbezug allfälliger Betroffener ohne Zweifel ebenfalls im öffentlichen Interesse liegt. 

Diese öffentlichen Interessen überwiegen insgesamt den Nachteil, der dem Rekursgegner durch 

den Widerruf der angefochtenen Baubewilligung entstehen würde. 

 

1.2.3 Die Formerfordernisse nach Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung der Rekur-

rentinnen und Rekurrenten nach Art. 45 VRP ist zu bejahen. Auf den Rekurs kann folglich einge-

treten werden. Eine Ausnahme bildet die Rekurserhebung durch B.___, welche gemäss Mitteilung 

von A.___ vom 23. September 2022 aus dem Quartier weggezogen ist und sich demzufolge am 

Verfahren nicht mehr beteilige. Die Mitteilung wird als Rückzug entgegengenommen und der Re-

kurs somit, soweit er von B.___ erhoben worden ist, nach Art. 57 VRP als erledigt abgeschrieben. 

 

2.  

In materieller Hinsicht rügen die Rekurrentinnen nicht nur die Anwendung eines falschen Bewilli-

gungsverfahrens. Sie beanstanden zusätzlich auch, dass aus dem Baugesuch vom 27. Mai 2021 

weder die Art der Lüftung noch deren bauliche Erscheinung nach aussen und die Auswirkung auf 

das geschützte Ortsbild hervorgingen; die Baugesuchsunterlagen seien unvollständig. Weiter ma-

chen sie einen Verstoss gegen das Ruhebedürfnis der Anwohnerinnen und Anwohner im betref-

fenden Abschnitt der Altstadt, unkorrekte Planunterlagen, eine Überschreitung der nach Art. 3 

Abs. 2 VSP zulässigen Maximalfläche des Fumoirs sowie eine mangelnde Berücksichtigung des 

Parkplatzreglements geltend.  

 

 

 

 

 

 

 

 

11/14 

2.1 Mit Blick auf die vorstehenden Ausführungen (Erw. 1.2.1.4) ergibt sich, dass die Rekurren-

tinnen und Rekurrenten zu recht die Beurteilung des umstrittenen Bauvorhabens im falschen Ver-

fahren rügen. Darin sowie im Umstand, dass ihnen das Baugesuch auch nicht angezeigt wurde, 

liegt in materieller Hinsicht eine Verletzung ihrer Verfahrensrechte bzw. eine Verweigerung ihres 

rechtlichen Gehörs als Einspracheberechtigte (vgl. GVP 2006 Nr. 125; BUDE Nr. 105/2022 vom 

2. Dezember 2022 Erw. 3.4; s.a. vorstehende Erwägung 1.2.1.5).  

 

2.1.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst im Wesentlichen das Recht, sich vor Erlass 

eines in die Rechtsstellung des Betroffenen eingreifenden Entscheids zu äussern, erhebliche Be-

weise beizubringen und Einsicht in die Akten zu nehmen; zudem besteht ein Anspruch darauf, 

dass die Äusserungen der Beteiligten durch die betreffende Instanz ernsthaft geprüft und die 

Gründe für die Entscheidung genannt und der getroffene Entscheid mitgeteilt werden (u.a. 

CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht, St.Gallen 2003, N 78; RIZVI/RISI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], 

Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 15-

17 N 12 ff.; Urteil des Bundesgerichtes 1C_168/2018 vom 26. Oktober 2018 Erw. 3.2). Der An-

spruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, seine Verletzung führt grundsätzlich unbeachtet 

der Erfolgsaussichten in der Sache selbst zu einer Aufhebung des angefochtenen Entscheids. 

Eine Heilung des Mangels im Rechtsmittelverfahren ist jedoch ausnahmsweise möglich, wenn die 

Rechtsmittelinstanz über die gleiche Kognition wie die Vorinstanz verfügt, sie diese auch tatsäch-

lich ausübt und damit dem Betroffenen die Möglichkeit geboten wird, das Versäumte nachzuho-

len. Die Heilung des rechtlichen Gehörs im Rechtsmittelverfahren wird insbesondere dann und 

selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör als zulässig 

erachtet, wenn die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Ver-

zögerungen führen würde und dem Betroffenen daraus kein Nachteil erwächst (u.a. RIZVI/RISI, 

a.a.O., Art. 15-17 N 11 und 32 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichtes 1C_168/2018 vom 

26. Oktober 2018 Erw. 3.2; VerwGE B 2013/37 vom 11. März 2014 Erw. 2.3).  

 

2.1.2 Vorliegend ist von einer wesentlichen Verletzung des rechtlichen Gehörs auszugehen, wel-

che zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung vom 15. November 2021 und zur Rück-

weisung der Sache an die Vorinstanz führen muss (vgl. auch vorstehende Erwägung 1.2.2.2 zu 

den Voraussetzungen für einen Widerruf nach Art. 28 VRP). Darauf kann – wie nachstehend 

ausgeführt wird – auch mit Blick auf die von den Rekurrentinnen und Rekurrenten zusätzlich vor-

gebrachte Rüge unvollständiger Baugesuchsunterlagen nicht verzichtet werden.  

 

2.2 Gemäss Art. 137 Abs. 1 PBG werden Baugesuche sowie Gesuche um Erlass von weiteren 

für die Ausführung des Bauvorhabens notwendigen Verfügungen der Baubehörde eingereicht, 

auf deren Gebiet die Baute oder Anlage errichtet werden soll. Die erforderlichen Unterlagen wer-

den in der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (sGS 731.11; abgekürzt PBV) umschrie-

ben. Nach Art. 21 Abs. 1 PBV muss das Baugesuch die für die Beurteilung notwendigen Unterla-

gen wie Situationsplan, Grundriss, Ansichten, Schnitte und Kanalisationspläne enthalten. Die Auf-

zählung ist nicht abschliessend. Nach Art. 21 Abs. 2 PBV sind die Baubewilligungsbehörden be-

rechtigt, weitere für die Beurteilung erforderliche Unterlagen einzufordern. Dazu können z.B. sta-

tische Berechnungen, Verkehrsgutachten, Modelle (insb. im Zusammenhang mit Schutzobjekten) 

und Betriebskonzepte gehören (MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., Art. 137 N 6; 

B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 883 ff.).  

 

2.2.1 Tatsächlich ist vorliegend festzustellen, dass das Baugesuch vom 27. Mai 2021 im Zeit-

punkt des Entscheids durch die Vorinstanz am 15. November 2021 nicht vollständig war. So 

wurde das Lüftungskonzept erst im April 2022 nachgereicht. Damit war weder eine verbindliche 

Prüfung durch die Vorinstanz oder betroffene Dritte noch die Festlegung der konkreten Anforde-

rungen in der Baubewilligung möglich (zumal auch die brandschutztechnische Bewilligung erst 

 

 

 

 

 

 

 

12/14 

am 22. April 2022 ausgestellt wurde). Die blosse Verpflichtung des Rekursgegners, eine ausrei-

chende Lüftung einzubauen (vgl. Auflagen Nrn. C.8 und 9 der angefochtenen Baubewilligung), 

genügt jedenfalls nicht (s.a. VerwGE B 2011/175 vom 3. Juli 2012 Erw. 2.8). Auch der Verweis 

ins nachlaufende Verfahren nach Art. 149 PBG ist für derartige emissionsverursachende Anlagen 

nicht statthaft (ST. STAUB, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., Art. 149 N 6). Ebensowenig 

konnte die kantonale Denkmalpflege, welche offenbar noch vor Erteilung der Baubewilligung kon-

sultiert worden war, abschliessend beurteilen, ob der Einbau der Lüftung, soweit er von aussen 

wahrnehmbar ist, das geschützte Ortsbild stört. Auch in diesem Zusammenhang durfte die Nach-

reichung des Lüftungskonzepts bzw. der konkreten Ausgestaltung im Aussenbereich – gleich wie 

auch sonstige Unterlagen zur Fassaden- und Dachgestaltung sowie zur Farb- und Materialwahl 

bei Bauvorhaben in Zonen mit erhöhten gestalterischen Anforderungen – nicht ins nachlaufende 

Verfahren nach Art. 149 PBG verwiesen werden (vgl. BUDE Nr. 33/2020 vom 5. Mai 2020 Erw. 3 

mit Hinweisen). Der formelle Miteinbezug der kantonalen Denkmalpflege nach Art. 122 Abs. 3 

PBG wird deshalb nachzuholen sein. Schliesslich wurde mit der im Rekurs kritisierten Auflage 

allfälligen Lärmimmissionen in der S.___gasse entgegengewirkt; es fehlt jedoch an einer nach-

vollziehbaren Abklärung möglicher Immissionen (auch) in der T.___gasse. 

 

2.2.2 Aufgrund der – trotz zwischenzeitlicher Nachreichung des Lüftungskonzepts und der Brand-

schutztechnischen Bewilligung – nach wie vor bestehenden Unvollständigkeit der Baugesuchs-

unterlagen wäre eine Prüfung der materiellen Vorbringen der Rekurrentinnen und Rekurrenten im 

vorliegenden Verfahren nicht möglich. Den Beteiligten würde zudem eine Instanz verloren gehen, 

würde die Rekursinstanz die erforderlichen Abklärungen erstmals selbst vornehmen. Auch aus 

diesem Grund ist demnach der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vor- 

instanz zurückzuweisen. Entsprechend braucht auch auf die weiteren Vorbringen der Rekurren-

tinnen und Rekurrenten nicht eingegangen zu werden. 

 

3.  

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Baubewilligung vom 15. November 2021 

aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. Der Rekurs 

erweist sich folglich als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. Die Vorinstanz 

wird den Rekurrentinnen und Rekurrenten vom Baugesuch zumindest mit eingeschriebenem Brief 

unter Eröffnung einer Einsprachefrist Kenntnis geben und danach neu zu entscheiden haben 

(BUDE Nr. 105/2022 vom 2. Dezember 2022 Erw. 3.4; GVP 2006 Nr. 125). Da vorliegend zwei 

weitere (ehemalige) Einsprecherinnen ihre Einsprache lediglich unter der Bedingung, dass kein 

Aussenbereich betrieben und die Eingangstüre auf die S.___gasse ab 19.00 Uhr geschlossen 

werde, zurückgezogen haben, sind zumindest auch diese Anwohnerinnen nochmals ins Verfah-

ren miteinzubeziehen, ist doch nicht ausgeschlossen, dass bei weiteren Einsprachen diese Auf-

lage nicht wird aufrechterhalten werden können.  

 

4.  

4.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen 

Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Gebühr für den Rekursentscheid beträgt 

Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, 

sGS 821.5). Hinzu kommt eine Gebühr von Fr. 1'000.– für den vorgängig ergangenen Entscheid 

über den Antrag auf Erlass eines Baustopps, mit welchem dem Antrag der Rekurrentinnen und 

Rekurrenten (im Sinn der Erwägungen) grundsätzlich entsprochen worden war. Im Baugesuch 

vom 27. Mai 2021 hatte der Rekursgegner eine Beurteilung nach dem vereinfachten Verfahren 

beantragt. Weil dies jedoch offenbar im Vertrauen auf die bisherige Bewilligungspraxis erfolgte 

und ohnehin auch im zu Unrecht angewandten vereinfachten Verfahren mit der Nichtzustellung 

der Bauanzeige an alle von der neu vorgesehenen Nutzung Betroffenen eine wesentliche Verfah-

rensvorschrift verletzt wurde (vgl. GVP 1999 Nr. 58), sind die amtlichen Kosten insgesamt der 

Politischen Gemeinde Z.___aufzuerlegen. Auf die Erhebung der Kosten ist jedoch zu verzichten 

(Art. 95 Abs. 3 VRP). 

 

 

 

 

 

 

 

13/14 

 

4.2 Der von A.___ am 27. April 2022 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzu-

erstatten. 

 

5.  

Die Rekurrentinnen und Rekurrenten sowie die Vorinstanz stellen ein Begehren um Ersatz der 

ausseramtlichen Kosten. 

 

5.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der 

Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausser-

amtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auf-

erlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; ab-

gekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP).  

 

5.2 Die Rekurrenten und Rekurrentinnen obsiegen mit ihren Anträgen. Zu berücksichtigen ist 

vorliegend aber, dass ihr Rechtsvertreter auch als Rekurrent am Verfahren teilgenommen und 

damit zumindest teilweise den Rekurs in eigener Sache geführt hat. Nach der Praxis des Verwal-

tungsgerichtes wird bei Prozessführung in eigener Sache lediglich eine Umtriebsentschädigung 

und keine Entschädigung gestützt auf den Anwaltstarif oder die eingereichte Kostennote zuge-

sprochen (VerwGE B 2011/8 vom 18. Oktober 2011 Erw. 4; VerwGE 1999/143 vom 27. Januar 

2000 i.S. Bewerbergruppe St., Erw. 3; R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Ver-

waltungsrechtspflegegesetz, Diss. St.Gallen, Gossau 2004, S. 200; BUDE Nr. 2/2023 vom 10. Ja-

nuar 2023 Erw. 7.2.1). In der Höhe werden Umtriebsentschädigungen praxisgemäss auf Fr. 300.– 

bis Fr. 500.– festgesetzt (vgl. VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 4.3 ff. und 5 ff., 

zusammengefasst in: Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2014/I/6). Vorliegend ist bei 

der Bemessung zu berücksichtigen, dass sich der Rekurs für alle Rekurrentinnen und Rekurren-

ten – abgesehen von der Frage der Legitimation – mit den gleichen Argumenten begründen liess. 

Aufgrund der Vielzahl der Rekurrentinnen und Rekurrenten rechtfertigt sich jedoch eine Umtriebs-

entschädigung im oberen Bereich der Bandbreite, womit eine Entschädigung in der Höhe von 

Fr. 500.– zuzusprechen ist. Diese ist entsprechend der Verteilung der amtlichen Kosten von der 

Politischen Gemeinde Z.___zu bezahlen. 

 

5.3 Da die Vorinstanz mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf 

eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs von  

 

A.___, 

(...) 

 

wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. 

 

b) Der Rekurs von B.___ wird zufolge Rückzugs abgeschrieben. 

 

c) Der Beschluss der Bau- und Umweltkommission der Stadt Z.___vom 15. November 2021 

wird aufgehoben und die Angelegenheit an die Bau- und Umweltkommission 

zurückgewiesen. 

 

 

 

 

 

 

 

 

14/14 

2.  

a) Auf die Erhebung der amtlichen Kosten in der Höhe von Fr. 4'000.– bei der Politischen 

Gemeinde Z.___wird verzichtet. 

 

b) Der am 27. April 2022 von A.___ geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'800.– wird 

zurückerstattet. 

 

3.  

a) Das Begehren von  

 

A.___, 

(...) 

 

um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. Die 

Politische Gemeinde Z.___entschädigt die aufgeführten Rekurrentinnen und Rekurrenten 

ausseramtlich mit insgesamt Fr. 500.–. 

 

b) Das Begehren der Politischen Gemeinde Z.___um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 

abgewiesen.   

 

 

 

Die Vorsteherin  

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BUDE 2023 Nr. 019
	Allg. Verwaltungsrecht, Baurecht, Art. 28 VRP, Art.137, 138 f und 140 f. PBG. Die Umnutzung von Räumlichkeiten eines Verkaufsgeschäfts für Bekleidung in ein Verkaufsgeschäft für Rauchwaren und Spirituosen ebenso wie die blosse Auffrischung und Neugestaltung der Innenräume dürfte für sich allein keine baubewilligungspflichtige Zweckänderung darstellen, zumal es sich beim vorliegend betroffenen Gebäude nicht um ein Einzelschutzobjekt handelt. Anders verhält es sich mit dem über die bisherige Nutzung hinausgehenden Einbau und Betrieb eines Fumoirs samt Lüftungsanlage sowie mit reduziertem Ausschank, zumal mit Bewirtung eines Aussenbereichs und mit verlängerten Öffnungszeiten. Abzuklären und zu prüfen ist insbesondere, ob übermässige Geruchs- oder Lärmimmissionen zu erwarten sind, die neue Nutzung noch zonenkonform erscheint und ob (im vorliegenden Fall) die Installation einer Lüftungsanlage und die Einrichtung eines Aussenbereichs eine Beeinträchtigung des geschützten Ortsbilds zur Folge haben (Erw. 1.2.1.4). Bereits aufgrund des Standorts innerhalb eines geschützten Ortsbilds ergibt sich, dass zum einen der Kreis der einspracheberechtigten Personen nicht abschliessend bestimmbar ist und zum andern auch wesentliche öffentliche Interessen betroffen sind. Entsprechend hätte die Vorinstanz das ordentliche Verfahren nach Art. 138 f PBG durchführen müssen. Den Rekurrentinnen und Rekurrenten war das Baugesuch zu Unrecht nicht angezeigt worden (Erw. 1.2.1.4). Gutheissung des Rekurses.