# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** be4fdb78-f91c-5078-9872-a202331b8b7a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 18.08.2023 BRGE I Nr. 0157/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0157-2023_2023-08-18.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

 

 

 
 
G.-Nr. R1S.2022.05184 
BRGE I Nr. 0157/2023     

 
 
  Entscheid vom 18. August 2023     
 
 

Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, 
Baurichter Christian Hurter, Gerichtsschreiber Mario Gasser     

 

in Sachen Rekurrentin 

Stockwerkeigentümergemeinschaft A, […] 

vertreten durch […]  

 

gegen Rekursgegnerschaft 

1. Gemeinderat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich  
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zü-

rich  
3. Stadt Zürich, Stadthaus, Stadthausquai 17, Postfach, 8022 Zürich  

Nr. 1 und 3 vertreten durch […]  

4. B, […] 
5. C, […] 
6. D, […] 
7. E, […] 
8. F, […] 
9. G, […] 

Nr. 4 - 9 vertreten durch H, […] 

diese vertreten durch […] 
 

 
betreffend Festsetzungssbeschluss des Gemeinderats Zürich G.-Nr. 2019-235 vom 

23. Oktober 2019 sowie Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton 
Zürich Nr. ARE 21-1065 vom 26. August 2022; Privater Gestaltungsplan 
"Areal Hardturm - Stadion" mit Umweltverträglichkeitsprüfung, Grundstück 
Kat.-Nr. 1, Zürich 5 - Escher Wyss 
______________________________________________________ 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Der Gemeinderat der Stadt Zürich stimmte mit Beschluss vom 23. Oktober 

2019 dem privaten Gestaltungsplan "Areal Hardturm-Stadion" mit Umwelt-

verträglichkeitsprüfung zu. Der Geltungsbereich umfasst das Grundstück 

Kat.-Nr. 1 in Zürich, welches im Eigentum der Stadt Zürich steht. Gegen den 

Gemeinderatsbeschluss wurde das Referendum ergriffen, woraufhin die Vor-

lage in der Volksabstimmung vom 27. September 2020 angenommen wurde. 

Nachdem das Bundesgericht letztinstanzlich mit Urteilen vom 17. Juni 2022 

zwei Stimmrechtsrekurse abgewiesen hatte, erfolgte am 26. August 2022 die 

Genehmigung durch die Baudirektion Kanton Zürich. Zustimmung und Ge-

nehmigung wurden am 5. Oktober 2022 im kantonalen Amtsblatt publiziert. 

B. 

Mit Eingabe vom 3. November 2022 erhob die Stockwerkeigentümergemein-

schaft A […] fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich 

und beantragte die Aufhebung der beiden genannten Entscheide, unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner. 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 7. November 2022 wurde vom Rekurseingang 

Vormerk genommen und der H eine Frist angesetzt, um bekannt zu geben, 

wer den Gestaltungsplan aufgestellt hat.  

D. 

Am 16. November 2022 erklärten die B, die C, die D, die E, die F sowie die 

G, dass sie als designierte Baurechtsnehmerinnen die H beauftragt hätten, 

den privaten Gestaltungsplan aufzustellen. 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 3 

E. 

Mit Präsidialverfügung vom 18. November 2022 wurden die Baurechtsneh-

merinnen anstelle der H als private Rekursgegnerinnen ins Rubrum aufge-

nommen. Gleichzeitig wurde das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

F. 

Mit Eingabe vom 15. Dezember 2022 beantragte die Baudirektion unter Ver-

weis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 14. De-

zember 2022 die Abweisung des Rekurses. Die kommunale Vorinstanz und 

die Stadt Zürich als Grundeigentümerin stellten mit Vernehmlassung vom 

19. Dezember 2022 den Antrag, der Rekurs sei abzuweisen, soweit auf die-

sen einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Re-

kurrentin. Die privaten Rekursgegnerinnen beantragten mit Vernehmlassung 

vom 19. Dezember 2022 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit da-

rauf einzutreten sei. Die Verfahrenskosten seien der Rekurrentin aufzuerle-

gen und diese sei zu verpflichten, den privaten Rekursgegnerinnen eine Um-

triebsentschädigung zu zahlen. 

G. 

Mit Replik vom 26. Januar 2023 und Dupliken vom 16., 20. bzw. 21. Februar 

2023 blieben die Parteien bei ihren Anträgen. Die Rekurrentin nahm am 

27. März 2023 ein weiteres Mal Stellung. 

H. 

Am 27. Juni 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Im Nachgang dazu 

erfolgten am 4., 6. und 20. Juli 2023 weitere Eingaben der Rekursgegner 

1 und 3 sowie von der Rekurrentin. 

I. 

Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 4 

Es kommt in Betracht: 

1.1. 

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene 

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung 

oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

1.2. 

Das […] Grundstück Kat.-Nr. 3 steht im Eigentum der einzelnen Mitglieder 

der rekurrierenden Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sodann ist der Be-

schluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingereicht worden, mit wel-

chem diese die Rekurserhebung einstimmig befürwortet (act. 5.4 und 5.5, 

S. 9). Dieser Beschluss entspricht den spezifischen Voraussetzungen ge-

mäss Art. 712m Abs. 2 des Zivilgesetzbuches (ZGB). Weiter ergibt sich aus 

dem Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, dass der Beschluss 

rechtsgültig zustande kam (act. 5.6, S. 14). Angesichts dieser räumlichen 

Verhältnisse sowie der nachfolgend zu behandelnden Einwände ist die Re-

kurrentin ohne weiteres zum Rekurs legitimiert. Da auch die weiteren Pro-

zessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

1.3. 

Zu erwähnen bleibt in formeller Hinsicht das von der Rekurrentin am Augen-

schein gestellte Begehren auf Edition mehrerer Verträge (Prot. S. 7). In der 

Eingabe vom 6. Juli 2023 wiederholte sie diese Begehren und ersuchte um 

umgehende Behandlung. Wie nachfolgend noch darzulegen sein wird, kann 

auf die Aktenedition mangels Entscheidrelevanz verzichtet werden.  

1.4. 

Sowohl die Rekurrentin, als auch die Rekursgegner 1 und 3 beantragen in 

ihren nach dem Augenschein erfolgten Eingaben, mehrere protokollierte 

Aussagen seien anzupassen bzw. zu ergänzen. Diesbezüglich gilt, dass 

Ausführungen der Parteien nur dann und bloss im Ergebnis protokolliert wer-

den, wenn sie sich über die Schriftsätze hinausgehend zu den tatsächlichen 

Gegebenheiten äussern – wie dies auch im Protokoll so vermerkt wurde. Die 

fraglichen Aussagen sind weitgehend bereits im Schriftenwechsel zu finden, 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 5 

sofern sie sich überhaupt zu tatsächlichen Gegebenheiten äussern. Das Pro-

tokoll ist daher nicht zu ergänzen, die Eingaben aber zu den Akten zu neh-

men.  

2.1. 

Der Gestaltungsplanperimeter umfasst das Grundstück Kat.-Nr. 1 mit einer 

Fläche von 54’619 m2. Dieses wird im Süden von der Pfingstweidstrasse, im 

Norden durch die Hardturmstrasse, nordöstlich durch die Förrlibuckstrasse 

sowie […] durch die überbauten Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3 begrenzt. 

Der Gestaltungsplanperimeter liegt vollumfänglich in der Zentrumszone Z5 

gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). 

2.2. 

Auf dem streitbetroffenen Hardturm-Areal wurde bereits im Jahre 1929 ein 

Fussballstadion erstellt, welches bis 1998 mehrere Umbauten erfuhr. Am 

1. September 2007 fand das letzte Spiel in jenem Stadion statt und Anfang 

Dezember 2008 wurde mit dem Abriss des Stadions begonnen. Seit der 

Jahrtausendwende wurden nacheinander verschiedene Projekte für einen 

Neubau des Stadions verfolgt, welche aus verschiedenen und nicht an dieser 

Stelle zu vertiefenden Gründen gescheitert sind oder aufgegeben wurden.  

2.3. 

Im kantonalen Richtplan ist das Stadion Hardturm als Vorhaben "Ersatzneu-

bau Sportstadion" mit kurzfristigem Realisierungshorizont eingetragen. Der 

Gestaltungsplanperimeter liegt gemäss kantonalem Richtplan sodann in ei-

nem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung ("Zürich-Hard/Alt-stetten"). 

Dieses Zentrumsgebiet ist als Entwicklungsgebiet vermerkt, welches mit 

Ausrichtung auf die S-Bahn-Stationen sowie in Abstimmung mit dem West-

ast Zürich (Hauptverkehrsstrasse) und der Limmattalbahn weiterentwickelt 

und verdichtet werden soll (Kantonaler Richtplan, Ziff. 2.3.2, Nr. 2). Der regi-

onale und der kommunale Richtplan legen u.a. ebenfalls fest, dass auf dem 

fraglichen Areal eine sehr hohe bauliche Dichte anzustreben ist. 

2.4. 

Derzeit steht auf dem westlichen Arealbereich das Parkhaus Hardturm (samt 

Parkplätzen für Schwerverkehr westlich des Parkhauses). Der Bereich des 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 6 

abgebrochenen Hardturm-Stadions wurde im Jahr 2010 mit einem Asphalt-

belag versehen, damit er für Spezialveranstaltungen (z. B. Zirkus) temporär 

genutzt werden kann. Die ehemalige Trainingswiese im Osten weist heute 

eine Wiesen‐ und Buschvegetation auf, welche vereinzelt mit Neuanpflan-

zungen und kleineren Bauten durchsetzt ist. Am östlichen Rand des Perime-

ters verläuft heute der Sportweg, eine von Blauen Zonen gesäumte Stich-

strasse.  

2.5. 

Im Jahr 2015 schrieb der Zürcher Stadtrat einen selektiven Investoren-Stu-

dienauftrag aus, um privaten Investoren den Weg zu ebnen, auf dem Hard-

turm-Areal ein neues Fussballstadion zu entwickeln. Aus diesem Studienauf-

trag ging das Projekt "Ensemble" als Siegerprojekt hervor. Das Projekt "En-

semble" setzt sich aus drei Teilen zusammen: einem Fussballstadion mit ma-

ximal 18’500 Zuschauerplätzen, einer genossenschaftlichen Wohnsiedlung 

mit 174 Wohnungen und einem Investorenprojekt (zwei Wohn- und Ge-

schäftshäuser) mit rund 600 Wohnungen. Das Siegerprojekt wurde zum 

Richtprojekt weiterentwickelt und diente als Grundlage für den vorliegenden 

privaten Gestaltungsplan. 

Der Gestaltungsplan setzt sich aus den Gestaltungsplanvorschriften (GPV) 

und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:1000 zusammen (Art. 2 GPV). Er 

soll gemäss Art. 1 GPV die Voraussetzungen für die Realisierung und den 

mit der Umgebung verträglichen Betrieb eines Fussballstadions, eines ge-

meinnützigen Wohnungsbaus und zweier Wohn- und Geschäftshäuser 

schaffen. Der Geltungsbereich wird mit dem Gestaltungsplan in drei Teilge-

biete (A, B, C) gegliedert. Das im Osten liegende Teilgebiet A beinhaltet die 

gemeinnützigen Wohngebäude, das Fussballstadion mit Umgebung ist im 

mittigen Teilgebiet B vorgesehen und im westlichen Teilgebiet C sind die bei-

den Wohn- und Geschäftshochhäuser geplant. Grundlage bildet dabei das 

zum Richtprojekt weiterbearbeitete Siegerprojekt aus dem Investoren-Studi-

enauftragsverfahren vom 13. November 2018.  

Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, finden die Bestimmungen der BZO 

im Geltungsbereich keine Anwendung (Art. 3 Abs. 1 GPV). Die Wirkung der 

im Plan gekennzeichneten Baulinie im Osten des Geltungsbereichs ist wäh-

rend der Geltungsdauer des Gestaltungsplans suspendiert (Art. 3 Abs. 5 

GPV).  

 

 

R1S.2022.05184 Seite 7 

Weitere wesentliche und erwähnenswerte Festlegungen lauten wie folgt: 

Das Teilgebiet A dient der Wohnnutzung. Daneben sind mässig störende 

Handels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zulässig. 

Im Teilgebiet B gilt die Sportnutzung mit zugehörigen Neben- und Infrastruk-

turnutzungen als Kernnutzung, wobei die Kapazität der festen Tribünen auf 

18’500 Zuschauende beschränkt ist. Als Nebennutzung sind mässig stö-

rende Handels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zu-

lässig. Im Teilgebiet C sind Wohnnutzungen sowie mässig störende Han-

dels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zulässig 

(Art. 5 GPV). Art. 11 GPV begrenzt die maximale anrechenbare Geschoss-

fläche in allen Geschossen im Teilgebiet A auf 22'000 m2, im Teilgebiet B auf 

15'000 m2 und im Teilgebiet C auf 88'000 m2. Die Gebäude sind innerhalb 

der im Plan angegebenen Baubegrenzungslinien anzuordnen (Art. 12 Abs. 1 

GPV). Die maximale Gesamthöhe beträgt gemäss Art. 16 Abs. 1 GPV im 

Teilgebiet A 25 m, im Teilgebiet B 20 m und im Teilgebiet C 140 m. Es sind 

zudem drei öffentlich nutzbare Plätze zu erstellen, deren schematische Lage 

im Plan festgelegt ist (vgl. Art. 23 GPV). Mindestens an den neun im Plan 

bezeichneten Lagen sind überdies grosskronige Bäume zu pflanzen (Art. 26 

Abs. 2 GPV).  

Gemäss den Schlussbestimmungen der GPV wird mit Inkrafttreten des Ge-

staltungsplans Art. 81a der BZO bzw. werden die "Sonderbauvorschriften 

Fussballstadion Zürich" aufgehoben (Art. 53). Ebenfalls mit Inkrafttreten des 

Gestaltungsplans aufgehoben werden die Vorschriften zum privaten Gestal-

tungsplan Stadion Zürich vom 4. Juni 2003 (Art. 54 GPV). 

3.1. 

Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar-

chitektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu 

diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung 

auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung 

abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für be-

stimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die 

Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf 

von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen 

Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungs-

plan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 8 

und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartier-

plan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die weitere Umge-

bungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Bei der Festsetzung und Ge-

nehmigung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspiel-

raum; indessen muss er die Richtplanung und das übergeordnete Recht res-

pektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und Art. 3 des 

Raumplanungsgesetzes (RPG). Die Anforderungen und das Ausmass der 

zulässigen Abweichungen von der Grundnutzungsordnung (Bau- und Zo-

nenordnung) sind gesetzlich nicht definiert. Nach der Rechtsprechung dürfen 

Sondernutzungspläne zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen 

zugrunde liegenden Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen 

dürfen die Grundordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindepla-

nung ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten 

gerät das wichtige Prinzip der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung 

in Gefahr und kann die Bau- und Zonenordnung ihre Funktion, die zulässige 

Dimensionierung und Nutzung der Bauten aus einer ganzheitlichen Optik 

festzulegen und aufeinander abzustimmen, nicht mehr erfüllen (BGE 135 II 

209, E. 5.2. f., VB.2018.00760 vom 8. Juli 2020, E. 5.2.1). Anders als bei 

Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer 

im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. 

Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform 

gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., 

Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 179 f.). 

3.2. 

Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-

prüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliesslich 

Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-

fungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-

verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-

ten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung 

gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtlichen Verhält-

nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-

planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-

sichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren verfügbaren 

und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 9 

der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid 

auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn 

die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs-

instanz nicht erst dann verlangt, wenn die Würdigung der Gemeinde 

schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu-

nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er-

weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider-

spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge-

meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge-

meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der 

massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes-

senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom 

6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 

1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 

4.1. 

Die Rekurrentin bringt vor, ihr Rekurs richte sich ausdrücklich nicht gegen 

das geplante Fussballstadion, sondern gegen zwei Festlegungen bzw. Vor-

schriften betreffend den Teilbereich A des privaten Gestaltungsplans: Die 

Suspendierung der Baulinie im Osten und die Festlegung der Baubegren-

zungslinie […].  

Die Rekursgegner 1 und 3 vertreten die Auffassung, dass selbst wenn die 

Rekurrentin wider Erwarten mit ihrem Anliegen durchdringen würde, dies 

nicht die Aufhebung des angefochtenen Gestaltungsplans, sondern höchs-

ten dessen Anpassung zur Folge habe. Deshalb könne die Rekurrentin mit 

ihrem Antrag zum Vornherein nicht durchdringen, weil dieser auf Aufhebung 

und nicht Anpassung des Gestaltungsplans laute. 

Auch die privaten Rekursgegnerinnen sind der Ansicht, dass der rekurrenti-

sche Antrag weit über das Ziel hinausschiesse. 

4.2. 

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich aus dem 

Grundsatz der Verhältnismässigkeit ein Anspruch des Grundeigentümers 

ableiten, dass untergeordnete Mängel eines privaten Gestaltungsplans im 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 10 

Rechtsmittelverfahren über einschränkende Nebenbestimmungen behoben 

werden. Dass solche Korrekturen nicht mehr vom ursprünglich berufenen 

Gemeindeparlament bzw. dem Volk, sondern von der Exekutive vorgenom-

men werden, ist nach der Praxis unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten un-

bedenklich. Die Zustimmung zu privaten Gestaltungsplänen bedingt im We-

sentlichen ein Abwägen zwischen den Interessen des Plangebers an einer 

optimierten Überbauung seines Areals einerseits und den allenfalls dage-

genstehenden öffentlichen Interessen sowie den privaten Nachbarinteres-

sen andererseits. Bei dieser Ausgangslage wird der Zustimmungsbeschluss 

ausschliesslich von denjenigen Kreisen angefochten, welche zusätzliche Be-

schränkungen der Baumöglichkeiten anstreben. Notwendige Anpassungen 

liegen daher stets ihm Rahmen der bereits mit dem Zustimmungsbeschluss 

eingeräumten Baumöglichkeiten (zum Ganzen: VB.2007.00300 vom 4. Ok-

tober 2007, E. 6.6).  

So wird denn auch vorliegend gemäss Ziffer 2 des angefochtenen kommu-

nalen Beschlusses der Stadtrat ermächtigt, Änderungen am privaten Gestal-

tungsplan "Areal Hardturm – Stadion" mit Umweltverträglichkeitsprüfung in 

eigener Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sich diese als Folge von Rechts-

mittelentscheiden oder im Genehmigungsverfahren als notwendig erweisen 

würden.  

Diese Kompetenzdelegation entspricht einer verbreiteten Praxis der Ge-

meinden bei der Festsetzung von Nutzungsplanungen und wird jedenfalls 

insoweit als zulässig erachtet, als für die Neufestsetzung kein Spielraum für 

eine nutzungsplanerische Ermessensbetätigung verbleibt (BEZ 1986 Nr. 40 

und 1996 Nr. 7).  

4.3. 

Wie es sich mit dieser letztgenannten Voraussetzung im vorliegenden Fall 

verhält, wenn die Suspendierung der Baulinie nicht rechtens wäre, kann of-

fen bleiben. Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, verfangen die rekurrentischen 

Rügen in materieller Hinsicht nicht, weshalb weder einem Antrag auf Aufhe-

bung noch einem auf Anpassung des Gestaltungsplans gefolgt werden 

könnte. Ob der rekurrentische Hauptantrag überschiessend ist oder nicht, ist 

aus diesem Grund nicht ausschlaggebend. 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 11 

5.1. 

Die Rekurrentin bezeichnet die in Art. 3 Abs. 5 GPV vorgesehene Suspen-

dierung der Baulinie BDV Nr. 2032/2003-08-28 als unzulässig und bringt vor, 

der Festlegung einer Suspendierung der Baulinie ermangle es an einer ge-

setzlichen Grundlage. Die Bestimmung in § 83 Abs. 1 PBG sei jedenfalls 

ungeeignet, zumal Baulinien keine Bestimmungen über die Regelbauweise 

oder kantonale Mindestabstände seien.  

5.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 halten dem zusammengefasst entgegen, mit § 83 

PBG bestehe eine gesetzliche Grundlage zum Erlass des vorliegenden Ge-

staltungsplans. Die in Art. 3 Abs. 5 GPV enthaltene Klärung bedürfe für sich 

keiner ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage, denn damit werde festgehal-

ten, was sowieso gelte. Als Kollisionsregel konkretisiere diese Bestimmung 

den Grundsatz der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung. So-

dann verweisen die Rekursgegner 1 und 3 auf ein Urteil des Verwaltungsge-

richts des Kantons Zürich vom 30. Juni 2022, wonach eine Suspendierung 

von Baulinien im Geltungsbereich und während der Geltungsdauer von Ge-

staltungsplänen grundsätzlich als zulässig erachtet werde (VB.2021.00730). 

Die Suspendierung entspreche einer im Kanton Zürich etablierten, langjähri-

gen Praxis.  

Die Baudirektion verweist ebenfalls auf dieses Urteil und bezeichnet die Sus-

pendierung als gängige und bisher unbestrittene Praxis. Auch in kantonalen 

Gestaltungsplänen werde die Wirkung von Baulinien suspendiert. 

Die privaten Rekursgegnerinnen machen ergänzend geltend, allein § 110a 

PBG, der als Verdeutlichung des Anspruchs auf Überprüfung einer Baulinie 

eingeführt worden sei, stelle eine hinreichende gesetzliche Grundlage dar. 

Für Baulinien gelte als Teil der Nutzungsplanung auch der Grundsatz der 

Planbeständigkeit, des Planungsrhythmus und der Pflicht zur Anpassung bei 

veränderten Verhältnissen gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG. Da ein Gestaltungs-

plan die Grundordnung der Nutzungsplanung überlagere und demzufolge 

auch ersatzlos wieder aufgehoben werden könne, sei es nur richtig, dass 

eine Baulinie falls erforderlich lediglich suspendiert werde. 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 12 

5.3. 

Replicando ergänzt die Rekurrentin, dass es sich bei Baulinien eben gerade 

nicht um die Grundordnung oder Bestimmungen über die Regelbauweise o-

der von den kantonalen Mindestabständen handle. Die eine Sondernut-

zungsplanung könne nicht von der anderen überlagert werden. Zudem 

werde mit der fraglichen Gestaltungsplanvorschrift die Zwecksetzung der 

Baulinie und insofern die Rechtsordnung ausgehebelt, denn deren "Suspen-

dierung" sei in casu eine eigentliche Aufhebung. Ferner sei der zitierte Ent-

scheid nicht einschlägig, da dort der Zweck der Baulinie gar nicht verwirklicht 

werden könne.  

5.4.1. 

Baulinien dienen vor allem der Sicherung bestehender und geplanter Anla-

gen und Flächen (§ 96 Abs. 1 PBG). Je nach Zweckbestimmung stehen hier-

für verschiedene Baulinienarten zur Verfügung. Zur Sicherung von Strassen, 

Wegen, Plätzen und Eisenbahnen – gegebenenfalls samt begleitenden Vor-

gärten, Lärmschutzanlagen, Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen – ge-

langen Verkehrsbaulinien zur Anwendung (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG). Sie stellen 

in erster Linie die für den Strassenbau benötigten Flächen sicher und schaf-

fen zudem die für die Verkehrssicherheit erforderliche Sichtfreiheit; darüber 

hinaus gewährleisten sie den an der Strasse liegenden Gebäuden ausrei-

chende Belichtung und Besonnung. Weiter vermindern sie auch die Einwir-

kungen, welche mit dem Strassenverkehr verbunden sind und sorgen für 

Schaffung oder Erhalt von Grünflächen in den Siedlungsgebieten, womit 

ihnen auch ästhetische Funktionen beizumessen sind.  

5.4.2. 

Wie bereits erwähnt ist der Gestaltungsplan ein Sondernutzungsplan, der für 

ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung aufstellt, welche von den all-

gemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung abweicht und diese 

überlagert. Auch der Baulinienplan zählt zu diesen allgemeinen nutzungspla-

nerischen Festlegungen, welche überlagert werden. Die Abstandsbestim-

mungen des Gestaltungsplans treten dann an die Stelle der ordentlicher-

weise geltenden Abstandsregelung, und zwar unbesehen davon, ob diese 

sich aus einer Baulinie oder direkt gestützt auf § 265 PBG ergibt. Insofern 

findet die strittige Gestaltungsplanvorschrift bereits in der allgemeinen Be-

stimmung von § 83 Abs. 1 PBG eine Grundlage, bzw. konkretisiert sie diese 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 13 

nur. Dass eine Suspendierung zweckmässig ist, zeigt auch die von der pri-

vaten Rekursgegnerschaft beispielhaft erwähnte Konstellation, wonach ein 

Gestaltungsplan ersatzlos aufgehoben werden kann und dann folgerichtig 

die Baulinie wieder auflebt – wie die übrige Grundordnung. 

5.4.3. 

Im von den Parteien erwähnten Urteil hatte das Verwaltungsgericht ebenfalls 

einen privaten Gestaltungsplan zu beurteilen, der die Vorschrift enthielt, wo-

nach im Geltungsbereich des Gestaltungsplans die Baulinien und deren Wir-

kung nach § 279 Abs. 2 PBG suspendiert würden. Vom Beschwerdeführer 

wurde im dortigen Fall gerügt, dass sich die Vorinstanz nur zur Kompetenz 

für die Suspendierung ausgesprochen habe, die materiell-rechtliche Frage 

jedoch nicht beantwortet habe, ob Baulinien im Rahmen eines Gestaltungs-

plans ignoriert werden dürften (VB.2021.00730 vom 30. Juni 2022, E. 10.2). 

Insofern stellte sich genau diejenige Rechtsfrage, welche auch hier umstrit-

ten ist: ob die Suspendierung von Baulinien im Rahmen eines Gestaltungs-

plans an sich zulässig ist.  

Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, es sei zwar davon auszugehen, 

dass die angeordnete Suspendierung der Baulinien im Perimeter des Ge-

staltungsplans – jedenfalls nach einer entsprechenden Überbauung – fak-

tisch deren Aufhebung gleichkomme. Gegen diese Festlegung lasse sich je-

doch materiell nichts einwenden (VB.2021.00730 vom 30. Juni 2022, 

E. 10.3).  

Geprüft wurde somit die Frage der materiell-rechtlichen Zulässigkeit. Aus 

dem Schweigen über die formelle Zulässigkeit der Suspendierung an sich 

kann gedeutet werden, dass diese für das Verwaltungsgericht nicht zu bean-

standen war. Für eine Zulässigkeit spricht im vorliegenden Fall ergänzend, 

dass – anders als im vom Verwaltungsgericht beurteilten Fall –sowohl für die 

Festsetzung von Gestaltungsplänen als auch für die Aufhebung von Baulini-

enplänen der Gemeinderat zuständig ist (Art. 56 Abs. 1 lit. a und c der Ge-

meindeordnung). Obwohl der Sportweg eine kommunale Strasse ist, wurde 

die für diesen bestimmte – und vorliegend in Frage stehende – Baulinie we-

gen des engen Zusammenhangs mit denjenigen für die städtische Natio-

nalstrasse SN 1.4.1 in Absprache mit der Stadt Zürich gemeinsam durch die 

Baudirektion festgesetzt. Zweck der Baulinie am Sportweg war die Sicherung 

des neuen Platzes, der angrenzend an die Ostseite des damals geplanten 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 14 

Stadions vorgesehenen war. Da es sich dabei um eine kommunale Anlage 

handelt, ist für die Festsetzung der Baulinie die Gemeinde zuständig (§ 108 

Abs. 1 PBG). Die Baulinie fällt somit in die städtische Zuständigkeit, obschon 

sie in formeller Hinsicht durch die Baudirektion festgesetzt wurde (s. Re-

kursantwort der Baudirektion Rz. 12, act. 16, sowie Festsetzungsverfügung 

vom 28. August 2003, act. 5.14). 

5.4.4. 

Zusammengefasst besteht für die Suspendierung der Baulinie eine gesetzli-

che Grundlage und erweist sich die Suspendierung auch nicht von Vornhe-

rein als unzulässig. 

6.1. 

Die Rekurrentin macht weiter geltend, die Baulinie sei im Jahr 2003 explizit 

mit dem Zweck festgesetzt worden, angrenzend an die Ostseite des Stadi-

ons einen Platz abzusichern. Mit dem Bau des Stadionplatzes könne der 

Baulinienzweck jetzt in optima forma realisiert werden. Ein Anwendungsfall 

von § 110a PBG liege nicht vor. Die Baulinie sei auch heute beachtlich und 

sowohl unter städtebaulichen wie auch privaten Aspekten wichtig und zweck-

mässig. Mit der "Suspendierung" werde im Ergebnis nichts anderes als die 

Aufhebung der lästigen Baulinie bezweckt und bewirkt. Das Vorgehen sei 

auch deshalb unrechtmässig, weil in casu kein für eine Aufhebung einer Bau-

linie erforderliches separates Revisionsverfahren inkl. amtlicher Publikation 

und persönlicher Anzeige an die Rekurrentin durchgeführt worden sei. 

6.2. 

Die Rekursgegnerschaft beruft sich auf Art. 21 Abs. 2 RPG und macht ver-

änderte Verhältnisse geltend. Die Rekursgegner 1 und 3 führen zusammen-

gefasst aus, die Festsetzung der Baulinie sei zur Sicherung des im Rahmen 

der Planung des "Pentagon"-Projekts vorgesehenen Stadionplatzes erfolgt. 

Gegen dieses Projekt seien Rechtsmittelverfahren angestrengt worden, was 

schliesslich zu einem Verzicht auf die Ausführung des Projekts durch die da-

malige Grundeigentümerin K geführt habe. Die Planung für ein Fussballsta-

dion habe hierauf neu aufgenommen werden müssen, was in der Folge zu-

erst zum städtischen Projekt mit den Sonderbauvorschriften "Areal Hard-

turm, Stadion und Wohnungsbau" und nach der teilweisen Ablehnung der 

diesbezüglichen Finanzvorlage nunmehr zum vorliegenden Gestaltungsplan 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 15 

geführt habe. Bereits aufgrund des Alters des Baulinienplans habe diese 

Nutzungsplanung einer Überprüfung unterzogen und diesbezüglich gegebe-

nenfalls neue Festlegungen getroffen werden dürfen. Sowohl die tatsächli-

chen wie auch die rechtlichen Gegebenheiten hätten sich seit der Planfest-

setzung massgeblich geändert.  

6.3. 

Die Rekurrentin repliziert, der fragliche Freiraum habe nichts von seiner Be-

deutung verloren, im Gegenteil. Die tatsächlichen Verhältnisse hätten sich 

seither nicht derart erheblich verändert, dass eine vollständige und unbe-

grenzte Suspendierung der Baulinie nach Art. 21 Abs. 2 RPG rechtens sei. 

6.4.1. 

Nach Art. 21 Abs. 1 RPG sind Nutzungspläne für jedermann verbindlich; ha-

ben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne 

überprüft und nötigenfalls angepasst (Abs. 2). Ein Zonenplan kann seinen 

Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Je neuer 

eine Bauordnung bzw. ein Zonenplan ist, umso eher darf mit seiner Bestän-

digkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Än-

derung auswirkt, desto gewichtiger müssen die Gründe sein, welche für die 

Planänderung sprechen. Nach Ablauf des Planungshorizonts (i.d.R. 15 

Jahre für Bauzonen; vgl. Art. 15 Abs. 1 RPG) sind Zonenpläne grundsätzlich 

einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher 

eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das 

Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch ge-

änderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Be-

gründung für eine Revision berücksichtigt werden. Erst recht gilt dies, wenn 

der Planungshorizont überschritten ist (BGr 1C_245/2017 vom 1. November 

2017, E. 4.4., mit Hinweisen). 

6.4.2. 

Die umstrittene Baulinie am Sportweg wurde mit Verfügung der Baudirektion 

vom 28. August 2003 neu festgesetzt. Erwogen wurde dabei, dass angren-

zend an die Ostseite des neuen Stadions ein Platz vorgesehen sei, der mit-

tels Baulinien gesichert werden soll. Der Platz diene sowohl als Aufstell- bzw. 

Fluchtfläche bei Anlässen sowie als der Öffentlichkeit zugänglicher Raum. 

Sodann wird in der Verfügung festgehalten, dass für die Sicherstellung der 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 16 

Koordination der Baulinienfestsetzung und der Zustimmung der Stimmbür-

gerschaft zum privaten Gestaltungsplan Stadion Zürich beide Vorlagen ge-

meinsam zu publizieren, aufzulegen sowie mit einer einheitlichen Rechtsmit-

telbelehrung zu versehen seien. 

Die Baulinie wurde somit im engen Zusammenhang mit der Planung des Sta-

dionprojekts "Pentagon" festgesetzt. Das damalige Projekt umfasste ein Sta-

dion mit Mantelnutzung, bestehend unter anderem aus einem Einkaufszent-

rum und einem Bürohochhaus. Der Gestaltungsplan sah vor, dass das Sta-

dion nur durch den zu sichernden Stadionplatz von der […] Überbauung M 

getrennt wird und liess an der Ostfassade Gebäudehöhen bis zu einer Kote 

von 440,70 m.ü.M. bzw. 449,47 m.ü.M. zu, während der gewachsene Boden 

in jenem Bereich bei rund 400 m.ü.M. liegt (vgl. Situationsplan zum privaten 

Gestaltungsplan "Stadion Zürich" vom 28. März 2003, abrufbar unter http://o-

erebdocs.zh.ch/documents/8884, ganz am Ende). Wie die Rekursgegner-

schaft schlüssig ausführt, erforderten diese Dimensionen einen hinreichen-

den Abstand von der umliegenden Überbauung, welcher durch die Baulinie 

gesichert werden sollte – nebst den bereits genannten Zwecken als Aufstell- 

bzw. Fluchtfläche.  

6.4.3. 

Unstrittig ist, dass das Projekt "Pentagon" trotz Zustimmung der Stimmbe-

rechtigen zum Gestaltungsplan im Jahr 2009 aufgegeben wurde (vgl. dazu 

Planungsbericht S. 11). Der vorliegende Gestaltungsplan sieht ganz im Os-

ten einen Baubereich für den gemeinnützigen Wohnungsbau vor mit einer 

zulässigen Gesamthöhe von 25 m (Art. 16 Abs. 1 GPV). Damit liegt in vieler-

lei Hinsicht ein gänzlich anderes Projekt vor: Der Baubereich des Stadions 

liegt neu weiter westlich. Zwischen der […]Überbauung M und dem Stadion 

ist eine Wohnüberbauung vorgesehen, welche im Vergleich zum Stadion des 

Projektes "Pentagon" rund halb so hoch werden soll. Die Aufstell- bzw. 

Fluchtflächen im Bereich der mit Baulinien gesicherten Fläche werden nicht 

mehr (dort) benötigt. Öffentlicher Raum ist neu im südlichen Bereich des Teil-

gebiets A mit dem "Platz 1" vorgesehen.  

Hinzu kommt, dass zwischenzeitlich die Aufgabe bzw. das Ziel zur Förderung 

von preisgünstigem Wohnraum Eingang in die Gemeindeordnung fand 

(Art. 17 f. Gemeindeordnung, vormals Art. 2quater). Sodann haben die über-

 

 

R1S.2022.05184 Seite 17 

geordneten Richtpläne den Innenverdichtungsgrundsatz übernommen, wo-

von der Gestaltungsplanperimeter besonders betroffen ist (vgl. E. 2.3. vor-

stehend sowie Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG). 

Die tatsächlichen und auch die rechtlichen Verhältnisse haben sich daher 

seit der Planfestsetzung erheblich verändert, weshalb der Planungsträger 

sein nutzungsplanerisches Ermessen mit der Suspendierung der Baulinie im 

Rahmen des Gestaltungsplans nicht überschritt. 

Da seit der Festsetzung der Baulinie weit mehr als 15 Jahre vergangen sind, 

steht einer Suspendierung schliesslich auch der Grundsatz der Planbestän-

digkeit nicht entgegen. Entgegen der replicando geäusserten Auffassung der 

Rekurrentin, ist für diese Fristberechnung nicht relevant, bis wann der Bedarf 

an der Nutzungsplanung gegeben ist bzw. war, sondern seit wann diese in 

Kraft ist (vgl. BGr 1C_543/2016 vom 13. Februar 2017, E. 2.4, auch zum 

Folgenden). Nachdem der Planungshorizont wie vorliegend abgelaufen ist, 

kann die Nutzungsplanung gar unabhängig von einer Änderung der massge-

blichen Verhältnisse einer Überprüfung unterzogen werden.  

6.4.4. 

Der rekurrentische Vorwurf, die Suspendierung komme einer Aufhebung der 

Baulinie gleich, weshalb gemäss § 108 Abs. 3 PBG eine persönliche Mittei-

lung hätte erfolgen sollen, ist sodann nicht zielführend: Verfahrensmängel 

können von einem Nachbarn dann erfolgreich gerügt werden, wenn sie sich 

auf dessen Rechts- und Interessenwahrnehmung nachteilig auswirken (vgl. 

zum Baubewilligungsverfahren VB.2000.00086 in BEZ 2000 Nr. 39). Da die 

Rekurrentin gegen die geplante Suspendierung fristgerecht ein Rechtsmittel 

erhob, hatte sie offenkundig von der Planung Kenntnis gehabt und keinen 

Rechtsverlust erlitten. Damit kann von Vornherein offenbleiben, ob mit der 

unterlassenen Anzeige überhaupt ein Verfahrensmangel vorliegt. Der Rüge 

ist daher nicht weiter nachzugehen.  

7.1. 

Die Rekurrentin rügt sodann ein fehlendes öffentliches Interesse an der Sus-

pendierung der Baulinie. Sie vermute das Vorliegen eines privaten und un-

tergeordneten Interesses der Rekursgegnerin 3 an einem grösseren Woh-

nungsbau im Teilgebiet A. 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 18 

Selbst wenn ein öffentliches Interesse an der Suspendierung resp. Aufhe-

bung der Baulinie existieren würde, müsse sich dieses Interesse nachvoll-

ziehbar herleiten lassen und die entgegenstehenden privaten (rekurrenti-

schen) und öffentlichen Interessen auch noch überwiegen, so die Rekurren-

tin weiter. Ob dies der Fall sei, hätte im Planungsbericht dargetan und im 

Rahmen einer Interessenabwägung ermittelt werden müssen, was unzuläs-

sigerweise unterlassen worden sei. Es sei nicht berücksichtigt worden, dass 

nach wie vor ein grosses öffentliches und privates Interesse an einem gross-

zügigen übergeordneten Freiraum in der Form eines Platzes […] bestehe.  

Die massive Verkleinerung der Frei- und Grünfläche zwischen den Gebäu-

den verschlechtere auch die Sicherheit, gerade bei sportlichen Grossanläs-

sen. Schliesslich hätte die mit der Interessenabwägung einhergehende 

Selbstkontrolle der Rekursgegnerin 3 auch ihren Interessenskonflikt in der 

Sache aufgedeckt.  

7.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 entgegnen im Wesentlichen, die Festlegungen 

des Gestaltungsplans würden von sich aus der übergeordneten Richtpla-

nung ergebenden öffentlichen Interessen getragen werden, wie diese im Pla-

nungsbericht und der Rekursantwort dargelegt worden seien. Den privaten 

Interessen der Rekurrentin […] werde […] hinreichend Rechnung getragen. 

Die privaten Rekursgegnerinnen argumentieren entsprechend. 

7.3.1. 

Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen 

und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende 

räumliche Entwicklung im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung 

gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Gestützt 

auf Art. 3 RPV nehmen die Behörden bei der Genehmigung der Nutzungs-

planung und entsprechend auch bei einer Sondernutzungsplanung demnach 

eine umfassende Interessenabwägung vor (BGE 145 II 70, E. 3.2 m.w.H.). 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wirkt die Interessenabwä-

gung bei der Nutzungsplanung selbst rechtsbildend. Zur Überprüfung der 

Richtigkeit des Entscheidungsinhalts ist daher grundsätzlich die Interessen-

abwägung, die zu dieser Entscheidung geführt hat, massgeblich einzubezie-

hen. Dies bedingt, dass die zuständige Behörde die wesentlichen Schritte 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 19 

ihrer Interessenabwägung (Ermittlung, Beurteilung und Optimierung der In-

teressen) offenlegt. Bei der Festlegung eines Gestaltungsplans hat die Inte-

ressenabwägung nach Art. 3 RPV im Hinblick auf die im erläuternden Bericht 

zum Gestaltungsplan darzulegende Abweichung von der Grundordnung zu 

erfolgen. Die Anforderungen hängen dabei von ebendieser Abweichung ab. 

Je grösser die Abweichung, umso höher sind die Anforderungen an deren 

Begründung (zum Ganzen: BGr 1C_328/2020 vom 22. März 2022, E. 3.4.3. 

und 3.4.5.). Bei der Interessenabwägung sind allein die berührten Interessen 

zu ermitteln bzw. fallen sachlich nicht erhebliche Interessen ausser Betracht 

(Pierre Tschannen, in: Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, In-

teressenabwägung, Zürich/Basel/Genf 2019, Art. 3 Rz. 24). 

7.3.2. 

Dass eine diesen Vorgaben genügende Interessenabwägung vorliegend un-

terblieben wäre, ist nicht ersichtlich. Vorauszuschicken ist, dass ein privater 

Gestaltungsplan – im Gegensatz zum öffentlichen Gestaltungsplan – an sich 

gerade keine spezielle Rechtfertigung im Sinne eines öffentlichen Interes-

sens voraussetzen würde (vgl. BGr 1C_146/2007 vom 4. März 2008, E. 2.3; 

vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf/ Kunz, a.a.O., S. 182 m. H. auf 

VB.2004.00135 vom 7. April 2005). Gleichwohl lässt sich insbesondere dem 

Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV eine umfassende Ermittlung und Be-

urteilung der betroffenen Interessen und damit letztlich auch deren Abwä-

gung bzw. Optimierung entnehmen. Mit der grossen Zahl an Fachberichten, 

auf welche im Planungsbericht verwiesen wird, liegt eine sehr umfangreich 

dokumentierte Planung vor. Diese nimmt auf die einzelnen öffentlichen und 

privaten Interessen eingehend Bezug, besonders soweit sie mit der vorge-

sehenen Überbauung in Konflikt stehen. Ferner ergibt sich eine Darlegung 

des erheblichen öffentlichen Interesses am strittigen Gestaltungsplan aus 

S. 15 f. des Planungsberichts, wo die bereits erwähnten übergeordneten 

richtplanerischen Grundlagen dargelegt werden, wonach der Gestaltungs-

planperimeter dem Zentrumsgebiet zugewiesen wird und ein Fussballstadion 

zu realisieren ist. Auf S. 47 des Planungsberichts wird sodann ausgeführt, 

dass die Wirkung der im Plan gekennzeichneten Baulinie im Osten des Pe-

rimeters suspendiert wird, um den gemeinnützigen Wohnungsbau wie ge-

plant realisieren zu können. Dass im Grenzbereich […] die Pflicht zur Pflan-

zung von grosskronigen Bäumen besteht, zeugt von der Berücksichtigung 

der nachbarlichen Interessen (vgl. dazu sogleich E. 8.2.). Zu erwähnen ist 

auch Art. 23 Abs. 2 GPV, wonach beim Platz 1 zu gewährleisten ist, dass 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 20 

diese Fläche mit der östlich angrenzenden Platzfläche ausserhalb des Gel-

tungsbereichs ein Ganzes bildet. Damit wird wiederum die Berücksichtigung 

nachbarlicher Interessen sowie eine gesamtheitliche planerische Wahrneh-

mung der Planungsbehörde aufgezeigt. Auch die von der Rekurrentin er-

wähnten Themen der Freiräume und Sicherheit werden abgehandelt (vgl. 

Planungsbericht S. 31 f. und Sicherheitskonzept Aussenraum [act. 19.2.17]). 

Das Bedürfnis nach öffentlichen Freiräumen wurde klar berücksichtigt, zumal 

drei Plätze vorgesehen sind. Wenn diese im Unterschied zu den vorherigen 

Planungen neu an einem anderen Ort zu liegen kommen sollen, liegt dies 

ohne Weiteres im Ermessen des Planungsträgers.  

Hinzu kommt, dass eine grosse Zahl privater Interessen, welche im Mitwir-

kungsverfahren eingebracht wurden, im Einwendungsbericht ausführlich ab-

gehandelt werden. Die Thematik der Baulinie wurde in den zahlreichen An-

trägen nicht aufgeworfen und entsprechend auch nicht beantwortet. 

7.3.3. 

Es ergibt sich somit, dass die Rüge der ungenügenden planungsrechtlichen 

Interessenabwägung unbegründet ist. 

8.1. 

Die Rekurrentin macht weiter geltend, ihr sei die Suspendierung nicht zumut-

bar. […] 

Zudem liesse sich das Interesse einer Wohnsiedlung mit gemeinnützigem 

Wohnungsbau auch ohne Aufhebung bzw. vollständiger Suspendierung der 

Baulinie bewerkstelligen. Es sei nicht erforderlich, die Baulinie zu suspendie-

ren, weil gleichermassen geeignete, aber mildere in den GP-Vorschriften be-

gründete Anordnungen das angestrebte Ziel ebenso erreichen würden. 

8.2. 

[…] Eine Unzumutbarkeit des angefochtenen Gestaltungsplans ist gesamt-

haft zu verneinen. 

8.3. 

Auch wenn mit anderen Varianten das Ziel des gemeinnützigen Wohnungs-

baus ebenfalls erfüllt werden könnte, ist es der Rekursinstanz verwehrt, in 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 21 

einen zweckmässigen Entscheid der Planungsbehörde einzugreifen. Aus 

diesem Grund ist nicht zu prüfen, ob es eine mildere Lösung gäbe, sondern 

einzig, ob die vorgenommene Planung mitsamt Interessenabwägung vertret-

bar ist. Nach dem bislang Erwogenen, ist die Planung nicht zu beanstanden.  

9.1. 

Die Rekurrentin rügt weiter eine Verletzung von Treu und Glauben. Die Re-

kursgegnerin 3 verhalte sich widersprüchlich und bewirke damit eine Un-

gleichbehandlung der unterschiedlichen Grundeigentümerinnen des Areals 

Hardturm. Die Rekursgegnerin 3 sowie die betroffenen Grundeigentümerin-

nen und Investoren hätten im Jahr 2003 die Abrede getroffen, zwischen den 

beiden Arealen Stadion Hardturm und Gesamtüberbauung M einen Stadion-

platz zu realisieren. Auf Initiative der Stadt hin sei zu dessen Absicherung 

mit einer städtebaulichen Baulinie ein Bauverbot festgesetzt worden, das bis 

heute gelte. Die Baulinie sei einst absichtlich zur Qualitätssicherung des Frei-

raums zwischen der Stadt Zürich und den damaligen Grundeigentümerinnen 

K und L ausgehandelt worden. Bis zum Kauf des Baugrundstücks durch die 

Stadt Zürich im Jahr 2010 sei der Stadionplatz in der planerischen Umset-

zung ein bedeutender Bestandteil des Entwicklungskonzepts Zürich-West 

gewesen. Der gemeinnützige Wohnungsbau sei erst im Jahr 2011 unter po-

litischem Druck und als schlagendes Argument für das Stadionprojekt als 

Anforderung eingepflegt worden. Mit dieser Forderung nach mehr Wohn-

raum zeige sich der Interessenkonflikt der Stadt: Diese sei nicht mehr nur 

Aufsichtsbehörde über die Planung und Initiantin der Baulinie, sondern neu 

auch alleinige Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin des Areals. Als sol-

che habe sie auch ganz gewichtige finanzielle Interessen.  

9.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 entgegnen zusammengefasst, dass den Grund-

lagen für die koordinierte Anpassung bzw. Erarbeitung der Planungsinstru-

mente, wie dem Entwicklungskonzept, keine höhere Verbindlichkeit zukom-

men könne, als den hoheitlichen Planungsinstrumenten selber. Die von der 

Rekurrentin ins Feld geführten Vereinbarungen würden an der Recht- und 

Zweckmässigkeit sowie Angemessenheit der gestaltungsplanerischen Fest-

legungen nichts zu ändern vermögen. Dennoch sei festzuhalten, dass mit 

dem Verzicht auf die Realisierung des Projekts "Pentagon" und dem Land-

 

 

R1S.2022.05184 Seite 22 

verkauf von der K an die Stadt Zürich, für alle betroffenen Parteien klar ge-

wesen sei, dass sich eine völlig neue Ausgangslage präsentiert hätte. Im 

Stadtratsbeschluss zum Landkauf sei daher festgehalten worden, dass die 

im Zusammenhang mit dem früheren Projekt abgeschlossenen Verträge 

weitgehend hinfällig würden und daher aufzuheben seien, soweit sie nicht 

bereits dahingefallen seien. Verträge mit Drittwirkung, z.B. bezüglich des ge-

planten Stadionplatzes, seien zu überprüfen und anzupassen oder aufzuhe-

ben. Die Rekurrentin könne sich als Nichtvertragspartei mit Blick auf diese 

Vereinbarung ohnehin nicht auf den Vertrauensschutz berufen. Zudem sei 

die von der Rekurrentin ins Feld geführte Vereinbarung aus dem Jahr 2003 

nicht mehr aktuell und sei die damalige Eigentümerschaft des Areals der Re-

kurrentin mit einer der neuen planerischen Situation angepassten Gestaltung 

des Stadionplatzes in Form des städtischen Projekts einverstanden gewe-

sen. Von einer angeblichen Verletzung von Treu und Glauben infolge der 

erneuten Anpassung der Platzsituation könne nach dem Scheitern des städ-

tischen Projekts damit nicht die Rede sein. Es hätten sich seit der Festset-

zung der Baulinien zur Sicherung des Stadionplatzes diverse für die Planung 

massgebliche Parameter wesentlich verändert, weshalb diese Planung einer 

neuen Beurteilung zu unterziehen und an die neue Realität anzupassen ge-

wesen sei, wobei sich diese Überarbeitungspflicht bereits aufgrund des Zei-

tablaufs ergebe. Sodann habe die Finanzvorlage vom 22. September 2013 

für das städtische Stadionprojekt den Stimmberechtigten die Möglichkeit ge-

geben, sich separat sowohl zum gemeinnützigen Wohnungsbau wie auch 

zum Stadion zu äussern. Während die Stimmbevölkerung das Stadionprojekt 

knapp abgelehnt habe, habe sie die Finanzierungsvorlage für den gemein-

nützigen Wohnungsbau deutlich angenommen, was – neben den richtplane-

rischen Festsetzungen sowie dem Programmartikel in der Gemeindeord-

nung – auch das hohe öffentliche Interesse hieran belege. Inwiefern die Stadt 

in dieser Planung einem Interessenkonflikt unterlegen sein solle, sei uner-

findlich. Die Stadt habe mit diesem Areal zu keinem Zeitpunkt gewinnorien-

tierte Absichten verfolgt.  

9.3. 

In ihrer Replik bringt die Rekurrentin noch ergänzend vor, dass sich aus den 

Ausführungen der Rekursgegnerschaft 1 und 3 zu den Vereinbarungen zwi-

schen den Parteien folgern lasse, dass eine spätere Anpassung der Baulinie 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 23 

wiederum Sache von Verhandlungen zwischen den betroffenen Grundeigen-

tümerinnen hätte sein müssen, und, dass die Baulinie und der Freiraum eben 

gerade nicht einseitig von der Stadt Zürich hätten angepasst werden können. 

9.4.1. 

Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer 

Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zu-

sicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhal-

ten der Behörden, sofern sich dieses auf eine konkrete, den betreffenden 

Bürger berührende Angelegenheit bezieht (BGE 131 II 627, E. 6.1 mit Hin-

weisen). Vorausgesetzt ist, dass die Person, die sich auf Vertrauensschutz 

beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt 

darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig 

machen kann; die Berufung auf Treu und Glauben scheitert sodann stets, 

wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 137 I 

69, E. 2.3 und E. 2.5.1 mit Hinweisen). 

9.4.2. 

Wie bereits erwähnt sind Zonenpläne nach Ablauf des Planungshorizonts, 

der für Bauzonen 15 Jahre beträgt, grundsätzlich einer Überprüfung zu un-

terziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher eine Planungsrevision die-

ser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständig-

keit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und 

Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision 

berücksichtigt werden (BGr 1C_121/2020 vom 9. Februar 2021, E. 6.1). 

9.4.3. 

Dass der Baulinienplan den Planungshorizont bereits überschritten hat und 

überdies veränderte Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG vorliegen, 

wurde bereits dargelegt. Im Planungsrecht manifestiert sich das – mit dem 

Prinzip von Treu und Glauben verwandte, aber keine besondere Vertrauens-

situation voraussetzende – Gebot der Rechtssicherheit im Grundsatz der 

Planbeständigkeit: Innerhalb des Planungshorizontes ist das Vertrauen der 

Grundeigentümerschaft in die Planung weitgehend geschützt, ausserhalb je-

doch nicht mehr. Die Rekurrentin durfte somit nicht mehr auf die Beständig-

keit der Baulinie vertrauen. Dass es beim Planungsträger zu einer geänder-

ten Anschauung kam, konnten die Rekursgegner 1 und 3 nachvollziehbar 

darlegen, gerade auch mit der Auswertung des Abstimmungsergebnisses 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 24 

bzw. der klaren Zustimmung der Stimmberechtigten zum gemeinnützigen 

Wohnungsbau oder der richtplanerisch verstärkt geforderten hohen bauli-

chen Dichte und nicht zuletzt mit der bislang gescheiterten Realisierung des 

Stadionprojekts.  

Schliesslich ist der rekurrentische Vorwurf unbegründet, wonach die Stadt 

Zürich als Grundeigentümerin finanzielle Absichten verfolge. Die Suspendie-

rung mag zwar eine grosszügigere Bebauung des Teilgebiets A ermögli-

chen. Jedoch ist dort nur ein gemeinnütziger Wohnungsbau zulässig, wel-

cher naturgemäss gerade nicht gewinnorientiert ist bzw. teils sogar subven-

tioniert wird (wie auch hier, vgl. Stadtratsbeschluss 448 vom 23. Mai 2019, 

S. 5). Finanzielle Interessen der Rekursgegnerin 3 an der Suspendierung 

der Baulinie sind daher nicht zu erblicken. 

9.4.4. 

An der Zulässigkeit der Suspendierung zufolge Ablauf des Planungshorizon-

tes und veränderter Verhältnisse ändern auch die erwähnten Vereinbarun-

gen der Parteien oder gar deren Rechtsvorgänger nichts. Die Rekurrentin 

macht nicht geltend, dass von Seiten der Behörden eine Vertrauensgrund-

lage geschaffen worden wäre, gestützt auf welche sie nachteilige Dispositi-

onen getroffen hätte. Nur auf diesem Weg liesse sich aber aus öffentlich-

rechtlicher Sicht etwas für ihren Standpunkt ableiten. Dass eine künftige 

Überbauung auf dem Hardturm-Areal […], mag für die Rekurrentin Nachteile 

bringen, stellt aber keine nachteilige Disposition im Rechtssinne dar. Hinzu 

kommt, dass die vorliegende Planung durch das öffentliche Interesse ge-

deckt wird, was einen Vertrauensschutz der Rekurrentin scheitern lassen 

würde.  

Der genaue Inhalt der Verträge ist daher nicht ausschlaggebend, weshalb 

auf die von der Rekurrentin beantragte Edition derselben verzichtet werden 

kann. Dies gilt umso mehr, als dass dieser Antrag weder am Augenschein 

noch in der Eingabe vom 6. Juli 2023 begründet wurde. Wenn die Rekurren-

tin aus den Verträgen zitiert (vgl. act. 2, S. 9), diese aber nicht selbst ins 

Recht legt (vgl. act. 26, S. 15) und schliesslich die Edition derselben bean-

tragt, ist dies aber ohnehin nicht nachvollziehbar und läuft der Mitwirkungs-

pflicht gemäss § 7 Abs. 2 VRG zuwider. 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 25 

10.1. 

Die Rekurrentin vertritt sodann die Auffassung, dass mit dem streitgegen-

ständlichen Gestaltungsplan und konkret mit der Festlegung der Baubegren-

zungslinie im Osten des Teilgebiets A eine signifikante, offensichtlich unhalt-

bare Verschlechterung der städtebaulichen (Freiraum-)Qualität des Areals 

Hardturm ermöglicht werde. In diesem Zusammenhang legt die Rekurrentin 

ein städtebauliches Gutachten vom 20. April 2020 zweier sachverständigen 

Personen ins Recht, welches ihre Einschätzung stütze und schlüssig unter-

mauere. Die Rekurrentin zitiert sodann aus dem Gutachten und führt zusam-

mengefasst aus, die Festlegung der Baubegrenzungslinie parallel zum 

Sportweg sei weder mit dem entwidmeten Sportweg selbst, noch mit dem 

darunter eingedolt verlaufenden Döltschibach begründbar. Mit dem Bau der 

Pfingstweidstrasse habe sich die Hierarchie in der geometrischen Ausrich-

tung der Parzellen in Zürich-West verändert. Der Gestaltungsplan führe ohne 

Rücksicht auf die fortgeschrittene Entwicklung und den damit einhergehen-

den Paradigmenwechsel in der geometrischen Hierarchie wieder die veral-

tete, orthogonale Struktur zur Förrlibuckstrasse ein. Städtebaulich lasse sich 

diese Abkehr vom orthogonalen Raster zur Pfingstweidstrasse nicht begrün-

den. 

Die Abkehr von der Orthogonalität gegenüber der Pfingstweidstrasse trage 

das Risiko in sich, städtebaulich nicht überzeugende Projekte hervorzubrin-

gen, wie die Planungsepisode 2010 bis 2013 zeige. Mit dem Siegerprojekt 

des selektiven Wettbewerbs "Ensemble" 2016 sei eine Planung erschaffen 

worden, die sich an den städtebaulichen Leitlinien, -bildern und -grundsätzen 

des Hardturm-Areals 2003 orientiere und gleichzeitig vorführe, dass diese 

Leitbilder und Grundsätze auch mit dem Anspruch eines gemeinnützigen 

Wohnungsbaus an diesem Ort vereinbar seien. Dieser "offensichtliche Er-

kenntnisgewinn" sei nicht in den streitgegenständlichen Gestaltungsplan ein-

geflossen. Der Gestaltungsplan lasse im Teilgebiet A einen Blockrandbau 

zu. Das Vorgehen der Rekursgegnerin 3 lasse sich nur mit dem Fokus auf 

ihre Rolle als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin und damit auf ihren 

Interessenkonflikt erklären.  

10.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 stellen sich auf den Standpunkt, dass mit dem 

Gestaltungsplan stufengerecht die aufgrund der Planungsziele verschiede-

ner Ebenen als wichtig erkannten Merkmale gesichert würden, welche dafür 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 26 

sorgten, dass ein darauf abgestütztes Projekt sich qualitätsvoll in die beste-

hende Umgebung einordne und im Einzelnen wie auch als Ganzes zu einem 

ortsbaulichen Gewinn führe. Gleichzeitig würden damit auch die übergeord-

neten Vorgaben insbesondere hinsichtlich Stadionstandort, Zentrumsbil-

dung, Dichte, Nutzweise und Freiraumversorgung umgesetzt. Die Gliede-

rung in drei Teilgebiete und die damit einhergehende offene Bebauungs-

struktur, die hierfür geltende unterschiedliche Höhenentwicklung und die un-

terschiedlichen Nutzweisen, Dichtevorgaben und Freiflächenziffern würden 

für eine gute städtebauliche Einordnung der drei verschiedenen Stadtbau-

steine in die bestehende heterogene Stadtstruktur sorgen.  

Sodann sei die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie zu respektie-

ren. Weiter wird erwähnt, dass das Entwicklungskonzept Zürich West als ei-

nes von 12 städtebaulichen Prinzipien das "orthogonale Raster" festlege, 

wonach die rechtwinklige Bebauungsstruktur innerhalb der Einzelareale 

übernommen werde. Zudem sollten sich die Mehrzahl der Bauten, Freiräume 

und Wegnetze auf dieses grossräumige Raster beziehen. Dieses Prinzip 

werde von der Planung für das Areal Hardturm ohne Weiteres respektiert. 

Insbesondere sehe das Richtprojekt "Ensemble" eine orthogonale Ausrich-

tung sämtlicher Bauten zur Pfingstweidstrasse vor. Die Festlegung der Bau-

begrenzungslinie, welche gerade keine Pflichtbaulinie darstelle, sei durch 

den zu gewährenden angemessenen Projektierungsspielraum sowie durch 

den Verlauf des Döltschibachs begründet. Die Förrlibuckstrasse verlaufe im 

hier interessierenden Abschnitt zum grossräumigen Raster und damit auch 

zur Pfingstweidstrasse gerade nicht orthogonal und die Planung habe eine 

Antwort auf diese städtebauliche Situation geben müssen. Ein angeblicher 

Paradigmenwechsel gegenüber dem Entwicklungskonzept liege in keiner 

Weise vor. 

10.3.1. 

Der Gestaltungsplan muss die übergeordnete Planung sowie das übergeord-

nete Recht respektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 

3 RPG. Darüber hinaus bedarf es keiner speziellen Rechtfertigung für eine 

bestimmte Planung, solange es sich um eine sachgerechte Nutzungspla-

nung handelt, die sich an den objektiven Gegebenheiten orientiert (vgl. 

VB.2004.00135 vom 7. April 2004, E. 4.2). 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 27 

Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich 

in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen 

Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe 

der Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Generalklauseln ver-

langen (vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemei-

nen Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Ausübung des ihnen 

zustehenden Ermessens – sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Plan-

verwirklichung – zu beachten haben. So hat sich auch die zweckmässige 

Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen mit unterschiedlichen Nutzungen, 

Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der Einordnung von 

Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu orientieren. Dabei ist 

insbesondere zu beachten, dass die von der Zonenordnung einmal vorgege-

benen Nutzungsmöglichkeiten in der Regel im Baubewilligungsverfahren 

auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem Bauvorhaben mit Be-

zug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen Generalklausel vor-

geworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363, E. 3a; RB 1992 Nr. 

66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung der einzelnen Bau-

körper geht, insbesondere um deren Höhe, Länge, Geschosszahl und um 

die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde, die unterschiedlichen 

Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenplanung derart in Bezie-

hung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei 

Ausschöpfen der zugelassenen Bauvolumina genügend in die Landschaft 

einordnen. Dabei ist generell den Siedlungsrändern, dies insbesondere im 

Bereiche naturnaher Landschaften und Wälder, spezielle Aufmerksamkeit zu 

schenken (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. d und e RPG; VB.2004.00135 vom 7. April 

2004, E. 4.3.1). 

Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass die allgemeine Gestaltungsvor-

schrift von § 238 Abs. 1 PBG nicht direkt anwendbar ist. Eine ästhetische 

Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist 

vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukör-

pern mit den im Situationsplan Mst. 1:1000 definierten Ausmassen geht. 

Demgegenüber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vor-

zunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfäl-

ligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gericht-

lich zu beurteilen (vgl. VB.2019.00017 vom 14. November 2019, E. 8.2 ff. mit 

Hinweis auf VB.2006.00396 vom 10. Mai 2007, E. 4.3.; vgl. zum Ganzen 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 28 

auch BRGE III Nr. 0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2; BRGE I Nr. 

0095/2017 vom 14. Juli 2017, E. 10.3.5). 

10.3.2. 

Wie erwähnt, sehen die Gestaltungsplanvorschriften im umstrittenen Teilge-

biet A einen gemeinnützigen Wohnungsbau vor, wobei eine Gesamthöhe 

von 25 m zulässig ist. Die Baubegrenzungslinie verläuft in der nordöstlichen 

Ecke des Gestaltungsplanperimeters abgerundet und weiter nach Südwes-

ten. Sie folgt dabei weitgehend parallel der Grundstücksgrenze sowie dem 

eingedolten Döltschibach. Dies führt dazu, dass sie orthogonal zur Förrli-

buckstrasse, nicht aber zur Pfingstweidstrasse liegt. Östlich angrenzend an 

den Gestaltungsplanperimeter liegt die […] Überbauung M, welche ebenfalls 

ca. 25 m hoch und orthogonal zur Pfingstweidstrasse ausgerichtet ist (vgl. 

Augenschein-Protokoll, Fotos Nrn. 1 bis 11).  

10.3.3. 

Die Rekurrentin erwähnt zwar zutreffend, dass sich die entlang der Pfingst-

weidstrasse erstellten grossvolumigen Bauten jüngeren Alters orthogonal zur 

Pfingstweidstrasse ausrichten. Allerdings muss dieser Umstand nicht zwin-

gend auch zu einer orthogonalen Baubegrenzungslinie im Teilgebiet A füh-

ren: Die dortige Baubegrenzungslinie zeichnet weitgehend parallel die be-

stehende Grundstücksgrenze nach und führt gleichzeitig dem Döltschibach 

bzw. dem derzeit geltenden übergangsrechtlichen Gewässerraum entlang 

(vgl. Abs. 2 lit. a ÜbBest. der Gewässerschutzverordnung). Damit liegen zwei 

sachliche Gründe für die gewählte Setzung der Baubegrenzungslinie vor. 

Weiter muss der Gestaltungsplan gemäss § 83 Abs. 2 PBG für die Projektie-

rung einen angemessenen Spielraum belassen. Dass die Baubegrenzungs-

linie deshalb nicht allzu eng gezogen wird, ist nachvollziehbar und liegt im 

planerischen Ermessen des Planungsträgers. Sodann muss das künftige 

Bauprojekt Art. 27 GPV einhalten, wonach Bauten, Anlagen und Um-

schwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und land-

schaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten sind, 

dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. In diesem Zusammen-

hang werden auch städtebauliche Aspekte zu prüfen sein, wie etwa die Aus-

richtung der geplanten Wohnsiedlung. Dass der Gestaltungsplan eine zur 

Pfingstweidstrasse orthogonal ausgerichtete Wohnsiedlung im Teilgebiet A 

ermöglicht, wird durch das Richtprojekt nachgewiesen: Es veranschaulicht 

 

 

R1S.2022.05184 Seite 29 

gar, dass eine ähnlich der rekurrentischen Überbauung geformte und ausge-

richtete Baute möglich ist (vgl. Plan Situation_Stadtraum zum Richtprojekt in 

act. 18.2.5). Demgegenüber ist die von der Rekurrentin befürchtete Block-

randbaute im Teilgebiet A insbesondere wegen der Lage der zwingend zu 

pflanzenden grosskronigen Bäumen mitten im Baubereich kaum realisierbar.  

Schlüssig ist die Argumentation der Rekursgegner 1 und 3 schliesslich auch 

deshalb, weil sie sich auf die Einschätzung des Ausschusses des Fachgre-

miums stützen, welcher die städtebaulichen und architektonischen Aspekte 

beurteilt und eingehend erläutert (Protokoll des Amts für Städtebau vom 

1. März 2019 zur Beurteilung der Weiterbearbeitung). Die Rekurrentin bzw. 

das von ihr eingeholte Gutachten vermögen hingegen nicht aufzuzeigen, in-

wiefern das nutzungsplanerische Ermessen in nicht mehr haltbarer Weise 

ausgeübt worden wäre.  

10.3.4. 

Gesamthaft ist das Bebauungskonzept sachlich begründet, in sich stimmig 

und den örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Siedlung und Landschaft an-

gemessen. Die Rüge verfängt nicht. 

11. 

Zusammengefasst ergibt sich, dass der strittige Gestaltungsplan zu Recht 

festgesetzt und seitens der Baudirektion als rechtmässig, zweckmässig und 

angemessen beurteilt und entsprechend genehmigt worden ist, so dass der 

Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. 

12.1. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin aufzuerlegen 

(§ 13 VRG).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

 

 

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VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (Bedeu-

tung des mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauvorhabens im streitge-

genständlichen Umfang: Fussballstadion mit bis 18’500 Zuschauerplätzen, 

genossenschaftliche Wohnsiedlung mit 174 Wohnungen und einem Investo-

renprojekt mit rund 600 Wohnungen zzgl. Gewerberäume), des getätigten 

Verfahrensaufwandes (doppelter Schriftenwechsel, weitere Eingaben der 

Parteien, Abteilungsaugenschein), des Umfangs des vorliegenden Urteils 

und des Streitinteresses der zahlreichen Mitglieder der Rekurrentin (vgl. 

VB.2018.00760 vom 8. Juli 2020, E. 6.7) ist die Gerichtsgebühr auf 

Fr. 10'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; 

BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 

vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit 

VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 

vom 14. Juli 2014). 

12.2. 

Die privaten Rekursgegnerinnen beantragen eine Umtriebsentschädigung. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-

nerschaft zulasten der Rekurrentin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von gesamthaft Fr. 2’500.--. Da die 

Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung 

 

 

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eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 

0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56). 

Auch die Rekursgegner 1 und 3 beantragen die Zusprechung einer Um-

triebsentschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private 

Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde 

im Falle des Unterliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 

Abs. 3 VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entspre-

chender Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, 

sind vorliegend nicht gegeben. Demnach ist der kommunalen Rekursgegner-

schaft keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.  

Der unterliegenden Rekurrentin steht keine Umtriebsentschädigung zu (§ 17 

Abs. 2 VRG).