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**Case Identifier:** 0f1c4861-630e-55d0-a50b-151418a73364
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 03.04.2014 100 2012 448
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2012-448_2014-04-03.pdf

## Full Text

100.2012.448U
KEP/GEU/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 3. April 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Geiser Keller

A.________ und 7 weitere
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende 

gegen

Bauherrengemeinschaft B.________, bestehend aus:
1. C.________
2. D.___ GmbH

handelnd durch die statutarischen Organe
beide vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerschaft 1

und

Einwohnergemeinde E.________
handelnd durch den Gemeinderat
Beschwerdegegnerin 2

sowie

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baubewilligung; Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit Einstellhalle; 
Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
vom 7. November 2012; RA Nr. 110/2012/152)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.04.2014, Nr. 100.2012.448U, Seite 2

Sachverhalt:

A.

Am 26. März 2012 reichten C.________ und die D.___ GmbH (nachfolgend: 
Bauherrengemeinschaft B.________) ein Baugesuch ein für den Neubau von drei 
Mehrfamilienhäusern mit Einstellhalle auf dem in der Wohn- und Gewerbezone 2 
(WG 2) liegenden Grundstück E.________ Gbbl. Nr. 1________. Dagegen erhoben 
A.________ und 7 weitere Privatpersonen Einsprache. Sie rügten, das Vorhaben ver-
stosse gegen den von Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommenen Art. 75b 
der Bundesverfassung (BV; SR 101) betreffend Zweitwohnungen. Am 18. September 
2012 bewilligte das Regierungsstatthalteramt (RSA) Frutigen-Niedersimmental das 
Vorhaben und wies die Einsprachen ab.  

B.

Dagegen reichten die genannten Einsprecherinnen und Einsprecher (vorne Bst. A) am 
19. Oktober 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern (BVE) ein. Die BVE wies die Beschwerde am 7. November 2012 ab.

C.

Gegen diesen Entscheid haben A.________ und Mitbeteiligte am 10. Dezember 2012 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid der BVE sei 
aufzuheben und das Baugesuch der Bauherrengemeinschaft B.________ vom 
26. März 2012 sei abzuweisen. 

Die Bauherrengemeinschaft B.________ beantragt mit Beschwerdeantwort vom 
14. Januar 2013, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die 
EG E.________ schliesst mit Beschwerdeantwort vom 19. Dezember 2012 ebenfalls 
auf Abweisung der Beschwerde. Die BVE hat mit Eingabe vom 4. Januar 2013 auf 
einen Antrag verzichtet. Am 23. Januar 2013 haben sich A.________ und Mitbeteiligte 
zu ihrem Rechtsschutzinteresse geäussert. Die Bauherrengemeinschaft B.________ 
hat dazu am 1. Februar 2013 Stellung genommen. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.04.2014, Nr. 100.2012.448U, Seite 3

Das Bundesgericht hat am 22. Mai 2013 zwei Grundsatzurteile zur Anwendbarkeit von 
Art. 75b BV gefällt. Nach Veröffentlichung der Urteilsbegründungen hat der 
Instruktionsrichter die Bauherrengemeinschaft B.________ am 1. Juli 2013 
aufgefordert, sich im Licht der beiden Urteile zur Beschwerdesache zu äussern. Die 
Bauherrengemeinschaft B.________ hat am 12. August 2013 Stellung genommen und 
beantragt, das Verfahren sei auf die Prüfung der Prozessvoraussetzungen und den 
Vertrauensschutz zu beschränken. Am 21. August 2013 hat der Instruktionsrichter den 
Antrag auf Beschränkung des Verfahrens abgewiesen und die Akten zur 
Ortsplanungsrevision der EG E.________ eingeholt. Daraufhin hat er der 
Bauherrengemeinschaft B.________ erneut Gelegenheit eingeräumt, sich zur 
künftigen Nutzung der geplanten Mehrfamilienhäuser zu äussern. Die 
Bauherrengemeinschaft B.________ hat am 21. Oktober 2013 im Sinn eines 
Eventualbegehrens beantragt, die Baubewilligung sei mit der Auflage zu bestätigen, 
dass die geplanten Stockwerkeinheiten als Erstwohnungen zu nutzen seien, was als 
Anmerkung im Grundbuch einzutragen wäre. Vorbehalten bleibe eine gewerbliche 
Nutzung. A.________ und Mitbeteiligte haben am 28. November 2013 beantragt, die 
Bewilligung sei mit der Auflage zu erteilen, wonach die zu erstellenden Wohnungen als 
Erstwohnungen genutzt werden müssen. Die EG E.________ und die BVE haben sich 
am 6. November 2013 bzw. 31. Oktober 2013 dazu geäussert. Die Bauherren-
gemeinschaft B.________ hat am 12. Dezember 2013 zur allfälligen gewerblichen 
Nutzung der Stockwerkeinheiten Stellung genommen. 

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. 

1.2 Gemäss Art. 79 Abs. 1 VRPG ist zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt, 
wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur 
Teilnahme erhalten hat (Bst. a; sog. formelle Beschwer), durch die angefochtene 

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Verfügung oder den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Bst. b) und ein 
schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung oder des 
Entscheids hat (Bst. c; sog. materielle Beschwer; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 und 2 i.V.m. 
Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Materiell 
beschwert ist demnach, wer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache 
verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung der 
angefochtenen Verfügung oder des angefochtenen Entscheids zieht. Bei Bauvorhaben 
stehen naturgemäss die Nachbarinnen und Nachbarn des Baugrundstücks in einer 
besonders nahen Beziehung zur Streitsache (BVR 2011 S. 498 E. 2.3 f., 2006 S. 261 
E. 2.2; BGE 137 II 30 E. 2.2.2, 136 II 281 E. 2.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 35-35c N. 16 und 17). 

1.3 Die Beschwerdeführenden sind Eigentümerinnen und Eigentümer von direkt an 
die Bauparzelle angrenzenden Grundstücken, weshalb die geforderte Beziehungsnähe 
zum Bauvorhaben gegeben ist. Nach Ansicht der Beschwerdegegnerschaft 1 sind sie 
jedoch nicht zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt, da ihnen im Fall des 
Obsiegens kein praktischer Nutzen entstehe (vgl. Beschwerdeantwort, S. 2 ff. 
Ziff. 2.1 ff.; Stellungnahme vom 1.2.2013 [act. 13], S. 1 f.; Stellungnahme vom 
12.8.2013 [act. 18], S. 2). – Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts können Nach-
barinnen und Nachbarn insbesondere Einwände erheben, die sich auf Art und Grad 
der baulichen Nutzung des Nachbargrundstücks beziehen (vgl. BVR 1983 S. 396 
E. 1b; Michel Daum, Ist die rügebezogene Beurteilung der Legitimation zu 
Nachbarbeschwerden im Baurecht überholt?, in BVR 2014 S. 83 ff., 104; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 17). Die Beschwerdeführenden rügen die Art der 
Nutzung (Zweitwohnungen) der geplanten Mehrfamilienhäuser. Der von der BVE 
bestätigte Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters lässt die Nutzung als 
Zweitwohnungen zu. Würden die Beschwerdeführenden mit ihrer Rüge durchdringen, 
das Bauvorhaben verstosse gegen das Zweitwohnungsverbot, könnte der angefoch-
tene Entscheid der BVE bzw. die vom RSA erteilte Baubewilligung nicht bestätigt 
werden. Für die Beschwerde führenden Nachbarinnen und Nachbarn würde 
entsprechend ein praktischer Nutzen entstehen. Ob das Bauvorhaben unter das 
Zweitwohnungsverbot fällt und die Erstwohnungsnutzung gegebenenfalls mit einer 
Auflage in der Baubewilligung und einer Anmerkung im Grundbuch (vgl. Art. 6 der 
Verordnung vom 22. August 2012 über Zweitwohnungen [nachfolgend: 
Zweitwohnungsverordnung; SR 702]) rechtlich gesichert werden kann bzw. muss, 
beschlägt nicht die Eintretensfrage, sondern die materielle Prüfung der 

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Beschwerdegründe (vgl. hinten E. 4). Ebenfalls unerheblich für die 
Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführenden als Eigentümerinnen und Eigentümer 
von Nachbargrundstücken ist, dass sie ihre Liegenschaften selber teilweise als 
Zweitwohnungen nutzen oder zu Ferienzwecken vermieten. Weshalb die 
Beschwerdeführung – wie die Beschwerdegegnerschaft 1 geltend macht – unter 
diesen Umständen rechtsmissbräuchlich sein sollte, ist nicht ersichtlich. Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.  

1.4 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Die Beschwerdeführenden bringen zunächst vor, die BVE habe gegen Art. 69 
Abs. 1 VRPG verstossen, indem sie die Beschwerde als offensichtlich unbegründet 
ohne Durchführung eines Schriftenwechsels abgewiesen habe. Die Beschwerde sei 
mitnichten offensichtlich unbegründet. Da die BVE zu Unrecht davon ausgegangen sei, 
habe sie sich nicht mit allen vorgetragenen Argumenten, insbesondere nicht mit der 
Auffassung des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) zur Anwendbarkeit der Zweit-
wohnungsvorschriften, auseinandergesetzt. Die BVE habe wohl eine rasche 
höchstrichterliche Klärung der strittigen Grundsatzfrage ermöglichen wollen. Dies sei 
aber nicht in die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeflossen, was eine 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 26 Abs. 2 der 
Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1], Art. 21 ff. VRPG) bewirke. 

2.2 Als offensichtlich unbegründet im Sinn von Art. 69 Abs. 1 VRPG ist eine 
Beschwerde zu bezeichnen, die klarerweise keinen Erfolg haben kann, weil Anträge 
oder Begründung in keiner Weise geeignet sind, das vorinstanzliche Erkenntnis 
umzustossen. Beschwerden, die schon vor Durchführung des Schriftenwechsels als 
eindeutig unbegründet bezeichnet werden können, sind eher selten 
(Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 69 N. 8). – 
Es trifft zu, dass die Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsartikel 
der Bundesverfassung höchst umstritten waren und immer noch sind. Ob die BVE die 
Beschwerde unter diesen Umständen als offensichtlich unbegründet ohne 
Schriftenwechsel abweisen durfte, ist zweifelhaft, kann jedoch mit Blick auf das 

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Folgende offenbleiben. Die Beschwerdeführenden konnten in der Beschwerde ihren 
Standpunkt vorbringen. Die BVE hat ihren Entscheid zwar knapp begründet. Dass sie 
sich nicht mit der Auffassung des ARE auseinandergesetzt hat, lässt die Begründung 
jedoch nicht als ungenügend erscheinen. Mit den Hinweisen auf die gegenteiligen 
Meinungen brachte die BVE implizit zum Ausdruck, dass sie der Auffassung des ARE 
nicht folgen kann. Eine wirksame Anfechtung des Entscheids war denn auch ohne 
weiteres möglich. Ob die Begründung zutrifft, ist im Übrigen keine Frage des 
rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen Prüfung (vgl. zur Begründungspflicht statt 
vieler BGE 138 I 232 E. 5.1, 136 I 229 E. 5.2; BVR 2012 S. 109 E. 2.3.3). Die Rüge der 
Gehörsverletzung erweist sich daher als unbegründet. 

3.

Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von 
Zweitwohnungen!» Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 
des Bundesgesetzes über die politischen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 
E. 8). Die neue Verfassungsnorm bestimmt, dass der Anteil der Zweitwohnungen am 
Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten 
Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent beschränkt ist. Das 
Bundesgericht hat entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten 
anwendbar ist. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausführung durch ein 
Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung 
mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in allen 
Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Zweitwohnungsanteil bereits erreicht oder 
überschritten ist. Dieses vorläufige Bauverbot kommt im Ergebnis einer Planungszone 
gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine 
Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden (BGE 139 II 243 
E. 9 ff.; Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat gesprochen – erste Leiturteile zur 
Zweitwohnungsinitiative, in BR 2013 S. 233 ff.). Insofern erfasst es nicht nur Bauten, 
die erklärtermassen als Zweitwohnungen genutzt werden sollen, sondern auch solche, 
die als Zweitwohnungen genutzt werden könnten (vgl. BGer 1C_289/2013 vom 
28.10.2013, E. 3.2, 1C_604/2013 vom 8.10.2013, E. 3; vgl. zum Ganzen auch 
VGE 2012/422 vom 10.2.2014, E. 2 [nicht rechtskräftig; zur Publ. bestimmt]). – Das 
RSA hat die Baubewilligung am 18. September 2012 und damit nach Inkrafttreten von 
Art. 75b BV erteilt. Die Bauherrschaft hat in ihrer Beschwerdeantwort den 

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Zweitwohnungsanteil in der EG E.________ thematisiert (vgl. S. 8 Ziff. 5.1.2), bestreitet 
aber nicht, dass dieser mehr als 20 Prozent beträgt (Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang 
Zweitwohnungsverordnung, Gemeinde Nr. …). Ihr Bauvorhaben fällt somit in den 
Anwendungsbereich von Art. 75b BV. Sie stellt sich jedoch auf den Standpunkt, die 
neue Verfassungsbestimmung sei auf ihr Vorhaben nicht anwendbar, weil sie auf die 
Weitergeltung des bisherigen Rechts habe vertrauen dürfen. 

4.

4.1 Zum zeitlichen Anwendungsbereich des Baubewilligungsverbots für 
Zweitwohnungen ist nach dem Bundesgericht mangels einer abweichenden 
übergangsrechtlichen Regelung auf die allgemeinen Grundsätze abzustellen. Diesen 
zufolge ist die Rechtmässigkeit von Verwaltungsakten (einschliesslich 
Baubewilligungen) grundsätzlich nach der Rechtslage im Zeitpunkt ihres Ergehens zu 
beurteilen (BGE 139 II 243 E. 11.1 mit Hinweisen). Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV, der 
bestimmt, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 
2013 und dem Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung erteilt werden, nichtig sind, 
führt zu einer Verschärfung der Rechtsfolge (Nichtigkeit statt Anfechtbarkeit), enthält 
jedoch keine Übergangsfrist für die Weiteranwendung des bisherigen Rechts bis zum 
31. Dezember 2012 (BGE 139 II 243 E. 11.6). Eine andere Auslegung von Art. 75b BV 
bzw. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV ist der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge 
auch unter den Aspekten von Treu und Glauben und des Vertrauensschutzes nicht 
geboten, wobei besonderen Situationen des Vertrauensschutzes im Einzelfall im 
Baubewilligungsverfahren Rechnung getragen werden kann (BGE 139 II 243 E. 11.7 
mit Hinweis auf BGE 139 II 263).

4.2 Das Bundesgericht hat eine besondere Situation des Vertrauensschutzes dann 
geprüft, wenn zwar die Baubewilligung nach dem 11. März 2012 ergangen ist, das 
Baugesuch jedoch bereits vor dem Inkrafttreten der neuen Verfassungsnorm 
eingereicht worden war. In diesem Zusammenhang hat es insbesondere darauf 
hingewiesen, dass von der Bauherrschaft nicht zu vertretende Verzögerungen bei der 
Behandlung des Baugesuchs nicht zu deren Nachteil führen dürfen (BGE 139 II 263 
E. 8.2 und 8.4). Dieser Sachverhalt ist mit dem vorliegend zu beurteilenden nicht 
vergleichbar. Die Beschwerdegegnerschaft 1 hat das Baugesuch nach dem 11. März 
2012 und damit nach Inkrafttreten von Art. 75b BV eingereicht; Baugesuch und 

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Bauentscheid fielen unter dasselbe Recht. Die Beschwerdegegnerschaft 1 macht denn 
auch keine Verzögerung des Baubewilligungsverfahrens geltend. Sie erblickt eine 
besondere Konstellation des Vertrauensschutzes darin, dass sie nicht mit der neuen 
Verfassungsbestimmung habe rechnen müssen; zudem habe sie Dispositionen 
getroffen, die weit über den üblichen Projektierungsaufwand hinausgingen. Weiter 
habe sich die Einreichung des Baugesuchs verzögert, weil sie zunächst ein 
Rechtsmittel gegen die von der Gemeinde beschlossene Ortsplanungsrevision ein-
reichen musste, um die gewünschte Überbaubarkeit der Parzelle zu erreichen. Die 
Verzögerung habe in erster Linie die Gemeinde sowie das für die Genehmigung der 
Ortsplanungsrevision und die geringfügige Änderung des Zonenplans zuständige Amt 
für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) zu verantworten (vgl. 
act. 18, S. 3). 

4.3 Der Anspruch auf Vertrauensschutz (Art. 9 BV und Art. 11 Abs. 2 KV) steht im 
Allgemeinen unter dem Vorbehalt von Rechtsänderungen. Grundsätzlich kann 
niemand auf die unveränderte Fortdauer des Rechts vertrauen. Eine 
Vertrauensgrundlage, aus der ein Anspruch auf (begrenzte) Weitergeltung der 
bisherigen Gesetzeslage abgeleitet werden könnte, existiert folglich nicht 
(BGE 130 I 26 E. 8.1; BGer 2C_158/2012 vom 20.4.2012, E. 3.4 f.; 
Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2009, § 24 
N. 12 ff.; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, 
N. 641). Anders verhält es sich nur in Ausnahmefällen, unter anderem wenn bei neuen 
belastenden Anforderungen Gelegenheit für angemessene Amortisationen gegeben 
werden soll. Solche Übergangsfristen haben nicht den Zweck, die Betroffenen 
möglichst lange von der günstigeren bisherigen Regelung profitieren zu lassen, 
sondern wollen ihnen einzig eine angemessene Frist einräumen, sich an die neue 
Regelung anzupassen (BGE 134 I 23 E. 7.6.1, 130 I 26 E. 8.1; BGer 2C_158/2012 
vom 20.4.2012, E. 3.6 ff.; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 642, je mit Hinweisen; 
zum Ganzen VGE 2012/422 vom 10.2.2014, E. 5.1 f. [nicht rechtskräftig, zur Publ. 
bestimmt]). 

4.4 Es liegt keine unvorhersehbare Rechtsänderung vor, die unter Umständen 
einen Anspruch auf eine Übergangsregelung bzw. Übergangsfrist begründen könnte, 
da die Initiative am 18. Januar 2008 und damit bereits lange vor Erwerb des 
Baugrundstücks zustande gekommen war (vgl. Verfügung der Bundeskanzlei vom 
18.1.2008, in BBl 2008 S. 1113 ff.; vgl. auch BGer 2C_158/2012 vom 20.4.2012, 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.04.2014, Nr. 100.2012.448U, Seite 9

E. 4.4). Eine Übergangsfrist steht sodann nur dann zur Diskussion, wenn erhebliche 
Investitionen (z.B. im Zusammenhang mit der Nutzung einer Wasserrechtskonzession, 
vgl. BGE 127 II 69) in Frage stehen und deshalb eine schrittweise Anpassung an das 
neue Recht stattfinden soll. Der angeführte Projektierungsaufwand für die Erstellung 
von drei Mehrfamilienhäusern kann nicht als in diesem Sinn erheblich gelten. Im 
Übrigen soll eine allfällige Übergangsfrist grundsätzlich nur die Anpassung an das 
neue Recht hinausschieben, nicht die unbefristete Weitergeltung des alten Rechts 
ermöglichen. 

4.5 Am 22. Februar 2011 erwarb die Beschwerdegegnerschaft 1 nach eigenen 
Angaben gemeinsam mit weiteren Personen in einem Zwangsvollstreckungsverfahren 
das Grundstück E.________ Gbbl. Nr. 2_________, von dem später das 
Baugrundstück Nr. 1________ abparzelliert wurde (Beschwerdeantwort, S. 5 f. Ziff. 2; 
act. 18, S. 2 f.; öffentliche Urkunde vom 28.12.2011, Beschwerdeantwortbeilage 6). 
Zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs war die Ortsplanungsrevision, welche vorsah, 
einen quer durch den noch unbebauten Teil der Parzelle verlaufenden Streifen von der 
WG2 in eine Zone für öffentliche Nutzungen (ZöN) umzuteilen (Langlaufloipe), in der 
Gemeinde bereits abgeschlossen und die neue Planung lag beim AGR zur 
Genehmigung. Die Beschwerdegegnerschaft 1 hat das Grundstück demnach in 
Kenntnis der ZöN und der damit verbundenen rechtlichen und zeitlichen Risiken 
erworben. Sie musste also damit rechnen, dass Rechtsänderungen eintreten könnten. 
Sie kann demnach nichts daraus ableiten, dass sie zunächst die ihren Bedürfnissen 
entsprechende Überbaubarkeit der Parzelle erzielen wollte, indem sie ein Rechtsmittel 
gegen die Genehmigung der Ortsplanungsrevision einreichte (vgl. Beschwerde an die 
JGK vom 27.4.2011, act. 20A, pag. 1 ff.) und sich schliesslich mit der Gemeinde einigte 
(vgl. Geringfügige Zonenplanänderung vom 22.2.2012 [mit Zustimmungserklärungen 
vom 5./6./16./26.3.2012], Beschwerdeantwortbeilage 7 [act. 15A]; dazu auch 
Genehmigung des AGR vom 17.4.2012, act. 20A, pag. 59). Es ist nicht ersichtlich, 
inwieweit das Verhalten der Gemeinde oder des AGR in vorwerfbarer Weise ursächlich 
für eine Verzögerung der Einreichung des Baugesuchs gewesen sein soll. Eine 
Vertrauensgrundlage kann daraus offensichtlich nicht abgeleitet werden. 

4.6 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass keine besondere Konstellation des 
Vertrauensschutzes vorliegt, welche ein Abweichen von der grundsätzlichen 
Anwendbarkeit von Art. 75b BV auf das umstrittene Bauvorhaben rechtfertigen würde. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.04.2014, Nr. 100.2012.448U, Seite 10

Der Beschwerdegegnerschaft 1 darf demnach keine Baubewilligung für 
Zweitwohnungen erteilt werden. 

5.

5.1 Das Zweitwohnungsverbot erfasst (bei Vorliegen der weiteren Vo-
raussetzungen) sämtliche Wohnungen, welche die Nutzung als Zweitwohnung 
zulassen. Die BVE hat daher die Beschwerde im Licht der später gefällten 
Leitentscheide des Bundesgerichts zu Unrecht abgewiesen (vorne E. 3 f.). Die 
Beschwerdeführenden haben mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt, das 
Bauvorhaben sei nicht zu bewilligen. Ohne eine im Grundbuch einzutragende Auflage 
zur Nutzung der geplanten Stockwerkeinheiten als Erstwohnungen (vgl. Art. 6 i.V.m. 
Art. 4 Bst. a Zweitwohnungsverordnung) wäre das Bauvorhaben nicht 
bewilligungsfähig. Die Beschwerdegegnerschaft 1 hat eventualiter im Verlauf des 
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens beantragt, die Baubewilligung unter entsprechen-
der Auflage zu bestätigen, wenn sich herausstellen sollte, dass ihr Bauvorhaben vom 
Zweitwohnungsverbot erfasst wird (act. 23). Mit Blick auf das neue Eventualbegehren 
beantragen die Beschwerdeführenden, die von der Beschwerdegegnerschaft 1 
nachgesuchte Bewilligung sei mit der genannten Auflage zu erteilen (act. 29). Die 
Erklärung der Beschwerdegegnerschaft 1, sich im Fall der Anwendbarkeit des neuen 
Rechts zu einem Nutzungsvorbehalt der geplanten Wohnungen zu verpflichten, 
bedeutet ein teilweises Unterziehen unter den gegnerischen Antrag. Dies trifft auf das 
modifizierte Rechtsbegehren der Beschwerdeführenden nicht zu, welche sich von 
Beginn an gegen die Nutzung der Wohnungen als Zweitwohnungen gewehrt haben. 
Dementsprechend ist ihre Beschwerde (vollumfänglich) gutzuheissen und der 
vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. Der Gesamtentscheid des 
Regierungsstatthalters vom 18. September 2012 ist – mit Ausnahme von Ziffer 4.4 
betreffend Abweisung der Einsprachen der Beschwerdeführenden – zu bestätigen und 
mit der Auflage «Erstwohnungen» zu ergänzen. Das Grundbuchamt Oberland ist 
anzuweisen, diese im Grundbuch anzumerken. Die Anmerkung im Grundbuch 
verbietet einzig die Nutzung als Zweitwohnungen; eine gewerbliche Nutzung wird damit 
mangels gesetzlicher Grundlage nicht ausgeschlossen, bezieht sich Art. 75b BV doch 
einzig auf die Wohnnutzung. Ob eine gewerbliche Nutzung baubewilligungspflichtig 
wäre und ob sie gegebenenfalls bewilligt werden könnte (vgl. act. 31), ist jedoch nicht 
Thema des vorliegenden Verfahrens. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.04.2014, Nr. 100.2012.448U, Seite 11

5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegen die Beschwerdeführenden. Die 
Beschwerdegegnerschaft 1 und die Gemeinde, die ebenfalls auf Abweisung der 
Beschwerde schliesst, gelten als je zur Hälfte unterliegend. Die 
Beschwerdegegnerschaft 1 hat für die Verfahren vor Verwaltungsgericht und vor der 
BVE die Verfahrenskosten zur Hälfte zu tragen und den Beschwerdeführenden für 
beide Verfahren die Parteikosten zur Hälfte zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 VRPG; 
Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Beteiligten der 
Beschwerdegegnerschaft 1 haften für die ihnen gemeinsam auferlegten Kosten 
solidarisch (Art. 106 VRPG). Die auf die Gemeinde entfallende Hälfte der 
Verfahrenskosten für die Verfahren vor Verwaltungsgericht und vor der BVE ist nicht zu 
erheben, da sie nicht in Vermögensinteressen betroffen ist (Art. 108 Abs. 2 Satz 2 
VRPG). Die Gemeinde hat den Beschwerdeführenden jedoch die andere Hälfte der 
Parteikosten für die genannten Verfahren zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 
Abs. 1 VRPG). 

5.3 Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden hat das Anwaltshonorar für das 
Verfahren vor der BVE in seiner Kostennote vom 18. Februar 2014 auf Fr. 4'800.-- 
beziffert. Mit Blick auf die Bemessungskriterien von Art. 41 Abs. 3 des Kantonalen 
Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) geht er von einem 
durchschnittlichen gebotenen Zeitaufwand (17 Stunden), einer durchschnittlichen 
Bedeutung der Streitsache und einer durchschnittlichen Schwierigkeit des Prozesses 
aus. Vor Verwaltungsgericht erachtet er den Zeitaufwand als überdurchschnittlich (30 
Stunden), während er bei den übrigen Bemessungskriterien ebenfalls von Durch-
schnittswerten ausgeht, und macht ein Anwaltshonorar von Fr. 8'400.-- geltend. – 
Diese Honorarforderungen erweisen sich als überhöht. Sowohl das Verfahren vor der 
BVE als auch dasjenige vor dem Verwaltungsgericht beschränkte sich im Wesentlichen 
auf eine einzige Rechtsfrage. Im vorinstanzlichen Verfahren verfasste der 
Rechtsvertreter eine relativ kurze Beschwerdeschrift; ein weiterer Schriftenwechsel 
fand nicht statt. Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich, das Honorar für das 
Verfahren vor der BVE auf Fr. 4'000.-- zu kürzen. Vor Verwaltungsgericht waren nach 
Vorliegen der Grundsatzurteile des Bundesgerichts weitere Stellungnahmen nötig. 
Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände erscheint ein Honorar von Fr. 7'000.-- 
angemessen. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.04.2014, Nr. 100.2012.448U, Seite 12

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 7. November 2012 wird aufgehoben und 
der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramts Frutigen-Niedersimmental 
vom 18. September 2012 wird mit Ausnahme von Ziffer 4.4 des Dispositivs bestätigt 
und mit der folgenden Auflage ergänzt:

«4.3.9 ERSTWOHNUNGEN

Die aufgrund dieser Baubewilligung erstellten Wohnungen müssen als 
Erstwohnungen genutzt werden. 

ANMERKUNG IM GRUNDBUCH

Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, auf dem 
Grundbuchblatt der Parzelle E.________ Gbbl. Nr. 1________ die Anmerkung 
"Erstwohnungen" anzubringen.»

2. a)Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'500.--, der 
Beschwerdegegnerschaft 1 auferlegt. Die andere Hälfte wird nicht erhoben.  

b) Die Beschwerdegegnerschaft 1 und die Beschwerdegegnerin 2 haben den 
Beschwerdeführenden für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die 
Parteikosten, festgesetzt auf Fr. 7'832.15 (inkl. Auslagen und MWSt), je zur 
Hälfte, ausmachend je Fr. 3'916.10, zu ersetzen. 

3. a)Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern von Fr. 800.-- werden zur Hälfte, ausmachend Fr. 400.--, der 
Beschwerdegegnerschaft 1 auferlegt. Die andere Hälfte wird nicht erhoben. 

b) Die Beschwerdegegnerschaft 1 und die Beschwerdegegnerin 2 haben den 
Beschwerdeführenden für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern die Parteikosten, festgesetzt auf Fr. 4'475.50 
(inkl. Auslagen und MWSt), je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 2'237.75, zu 
ersetzen. 

4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerschaft 1
- der Beschwerdegegnerin 2

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.04.2014, Nr. 100.2012.448U, Seite 13

- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- dem Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (mit Hinweis auf die im 

Grundbuch vorzunehmende Anmerkung gemäss Ziff. 1 des Dispositivs dieses 
Urteils)

- dem Bundesamt für Raumentwicklung

und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental 

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

i.V.

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.