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**Case Identifier:** 0816bdf1-e008-5e30-99c5-d45dc4154185
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.05.2013 C/1986/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-1986-2011_2013-05-27.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.05.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/1986/2011 ACJC/663/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 27 MAI 2013 

Entre 

A______, ayant son siège ______, Zurich, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2012, comparant par Me Serge Patek, 

avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile aux fins des présentes, 

 

 d'une part,  

 

et 

 

B______, domiciliée ______, Genève, intimée, comparant en personne, 

 

 d'autre part, 

 

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C/1986/2011 

EN FAIT 

A. Par acte déposé au greffe de la Cour le 22 octobre 2012, A______ forme appel du 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2012, 

JTBL/958/2012, communiqué le 19 septembre 2012. Ce jugement fixe à 6'600 fr. 

par an, charges non comprises, dès le 1
er

 janvier 2011, le loyer de l'appartement 

d'une pièce loué par B______ au 3
ème

 étage de l'immeuble sis ______ à Genève, 

condamne A______ à rembourser à B______ le trop-perçu de loyer en découlant, 

dit que la garantie bancaire sera fixée à trois mois du loyer fixé ci-dessus et 

condamne A______ à libérer le solde en faveur de B______. 

L'appelante conclut, préalablement, à l'annulation dudit jugement et, principa-

lement, au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers pour complément 

d'instruction; à titre subsidiaire, elle conclut à la fixation du loyer annuel de l'ap-

partement de 1,5 pièces au 3
ème

 étage de l'immeuble sis ______ à Genève à 11'400 

fr., charges non comprises, dès le 1
er

 janvier 2011.  

B______ persiste dans ses conclusions.  

B. a. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants, tels qu'arrêtés par les premiers 
juges, l'appelante se bornant à reprendre dans son mémoire d'appel sa version des 

faits telle qu'elle l'avait alléguée devant les premiers juges, sans toutefois indiquer 

en quoi les faits retenus par les premiers juges seraient inexacts. 

b. En date du 7 décembre 2010, A______, bailleresse, et B______, locataire, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 1,5 

pièces situé au 3
ème

 étage de l'immeuble sis ______ à Genève.   

Le contrat a été conclu pour une durée déterminée de trois ans, du 1
er

 janvier 2011 

au 31 décembre 2014.  

Le loyer annuel a été fixé à 11'400 fr., l'acompte de frais de chauffage/eau chaude 

à 1'080 fr. et celui de frais d'exploitation à 1'200 fr., soit au total un loyer annuel, 

charges comprises, de 13'680 fr. 

A la signature du bail, la locataire a constitué une garantie de loyer de 2'850 fr. 

c. Selon l'avis de fixation du loyer initial du 7 décembre 2010, le précédent loca-
taire s'acquittait, depuis le 1

er
 juin 2006, d'un loyer annuel de 8'868 fr., charges 

non comprises, les charges étant de 840 fr. par an. Le loyer annuel, charges com-

prises, s'élevait à 9'708 fr. 

L'avis était motivé comme suit : "Adaptation des loyers usuels dans la localité ou 

dans le quartier selon l’article 269a lit. a CO. Introduction des frais d’exploi-

tation selon l'article 257a CO et l'article 4 OBLF".  

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C/1986/2011 

d. Selon la fiche descriptive produite par la bailleresse, l'appartement se situe dans 
un immeuble construit en 1961, qui a fait l'objet d'une réfection/rénovation en 

1988. Le bâtiment est dans un état "moyen". Il est équipé d'un ascenseur, du 

chauffage central, du téléréseau collectif et d'un code d'accès protégé. L'immeuble 

comporte des appartements, des commerces et des bureaux. L'immeuble est situé 

à proximité d'écoles, de commerces, de restaurants, des transports publics et de 

jardins publics. 

La surface du logement est de 29 m
2
. L'état de l'appartement est qualifié de "bon". 

Le hall d'entrée, la chambre/séjour, la salle de bains avec WC (non séparé) et la 

cuisine agencée, mais non équipée, sont anciens, de même que les installations 

électriques. L'appartement dispose d'une dépendance, mais n'est pourvu ni de dou-

ble vitrage, ni de parking, ni d’un balcon. 

e. Selon le constat d'état des lieux d'entrée du 30 décembre 2010, l'état de l'appar-
tement est "en ordre". Il ressort de ce document que les plafonds, les murs et les 

sols de toutes les pièces sont en ordre. S'agissant de la salle de bains, les faïences 

se lézardent et comportent des trous, la bande d'écoulement de la baignoire com-

porte une bande piquée par la rouille et des traces d'usures sont visibles sur le 

rebord droit de la baignoire et sur le bidet. De plus, le réfrigérateur de la cuisine 

est vieux et taché. Les rebords extérieurs de la fenêtre du salon sont abîmés. 

C. a. Par requête du 27 janvier 2011, B______ a contesté le loyer initial de 11'400 fr. 
et le montant total des charges de 2'280 fr. 

L'affaire, déclarée non conciliée lors de l'audience du 15 avril 2011, a été portée 

par-devant le Tribunal des baux et loyers le 16 mai 2011. 

B______ a, principalement, conclu à la nullité de l'avis de fixation du loyer initial, 

à la fixation du loyer, charges non comprises, à 550 fr. par mois, plus 90 fr. à titre 

de frais accessoires, à la restitution du trop-perçu de loyer en découlant, avec 

intérêts à 5% l'an, et à la réduction de la garantie de loyer en conséquence. 

Subsidiairement, elle a conclu à la fixation du loyer, charges non comprises, à 550 

fr. par mois, plus 90 fr. à titre de frais accessoires, à la restitution du trop-perçu de 

loyer en découlant, avec intérêts à 5% l'an, et à la réduction de la garantie de loyer 

en conséquence. 

b. A l'appui de ses conclusions, elle a notamment indiqué que l'état de l'appar-
tement pouvait être qualifié de "moyen à bon". Par ailleurs, elle a souligné que 

l'appartement comportait 1 pièce et non 1,5 pièces, puisque la cuisine, d'une 

surface de 2,9 m
2
, ne disposait pas de fenêtre. En outre, elle a sollicité un calcul de 

rendement. 

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C/1986/2011 

Dans sa réponse du 16 août 2011, la bailleresse a conclu, principalement, à la 

fixation du loyer annuel à 11'400 fr., charges non comprises, dès le 1
er

 janvier 

2011 et au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. 

A l'appui de ses conclusions, elle a notamment produit quatre exemples compa-

ratifs (pces 13 à 16 app.).  

c. Par ordonnance du 28 novembre 2011, le Tribunal a invité la bailleresse à pro-
duire les pièces nécessaires au calcul du rendement net de l'immeuble concerné. 

Le Tribunal a expressément attiré l'attention de la bailleresse sur les conséquences 

qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce 

qu'elle cachait un rendement abusif. 

Par ailleurs, le Tribunal a invité la bailleresse à produire les pièces manquantes 

permettant d'établir que le loyer de la locataire se situait dans les limites des loyers 

usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'article 11 OBLF et de la juris-

prudence fédérale. A cet égard, il a attiré l'attention de la bailleresse sur le fait 

qu'au moins cinq éléments de comparaison présentant les mêmes caractéristiques 

que les locaux concernés étaient nécessaires. 

Le 24 janvier 2012, la bailleresse a produit quatre nouveaux exemples comparatifs 

(pces 17 à 20 app.). 

En revanche, elle n'a produit aucun calcul de rendement, indiquant qu'elle n'était 

pas parvenue à réunir l'ensemble des pièces nécessaires à celui-ci, en particulier 

celles concernant les amortissements des fonds étrangers intervenus depuis 

l'acquisition de l'immeuble.  

Par ordonnance du 30 janvier 2012, le Tribunal a, une seconde fois, invité la bail-

leresse à produire toutes les pièces nécessaires au calcul de rendement net de l'im-

meuble concerné ou à attester, le cas échéant, de l'impossibilité d'obtenir, malgré 

ses recherches, les pièces qui lui feraient défaut et à effectuer le calcul de rende-

ment. 

En outre, il a, une nouvelle fois, expressément attiré l'attention de la bailleresse 

sur les conséquences qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces. 

Lors de l'audience de plaidoiries du 16 mai 2012, les parties ont persisté dans 

leurs conclusions respectives. 

La cause a été gardée à juger. 

d. Le jugement querellé considère recevable les nouvelles conclusions de la loca-
taire du 16 mai 2011 modifiées par rapport aux conclusions figurant dans l'autori-

sation de procéder, aux motifs que les nouvelles conclusions sont manifestement 

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C/1986/2011 

complémentaires et en lien de connexité avec celles de l'autorisation de procéder, 

dans la mesure où la nullité de l'avis de fixation du loyer initial peut être invoquée 

en tout temps par la locataire et, enfin, que ce serait faire preuve de formalisme 

excessif de ne pas entrer en matière sur les nouvelles conclusions, la locataire 

comparant en personne. Les mesures probatoires requises par la bailleresse (l'au-

dition d'un collaborateur de la régie en charge de l'immeuble et une inspection 

locale aux fins d'établir l'état des locaux) ne sont pas justifiées, au vu de l'état des 

lieux d’entrée du 30 décembre 2010 établi contradictoirement et des photogra-

phies versées à la procédure par la bailleresse, lesquelles ne sont pas contra-

dictoires avec celles produites par la locataire. L'avis de fixation du loyer initial du 

7 décembre 2010 n'est pas nul, puisqu'il contient toutes les indications nécessaires 

exigées par la loi, qu'il est correct et respecte les exigences en matière de motiva-

tion de la formule officielle. Il en est de même pour ce qui concerne la facturation 

séparée des frais d'exploitation, dès lors que ceux-ci sont détaillés dans le bail 

signé par les parties. La requête en contestation du loyer initial est recevable : le 

délai légal pour ce faire a été respecté et le loyer initial a été majoré de 40,9% par 

rapport au précédent loyer; en outre, la locataire a été contrainte de conclure le 

bail en raison de la situation sur le marché local du logement. L'appartement com-

porte une pièce, la cuisine n'étant pas éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'ex-

térieur et au vu de sa dimension largement inférieure à 6 m
2
. La bailleresse n’a pas 

apporté la preuve par un calcul de rendement que le loyer contesté n'est pas abusif 

ou du moins que la hiérarchie des critères absolus s'inverse, en outre le loyer ini-

tial est abusif, la bailleresse n’ayant pas apporté la preuve que le loyer initial se 

situe dans les limites des loyers usuels du quartier. Le loyer initial mensuel est 

fixé ex aequo et bono à 550 fr., charges non comprises, soit 6'600 fr. par an, dès le 

1
er

 janvier 2011, en application des statistiques cantonales et en procédant aux 

réajustements nécessaires en fonction des particularités du logement litigieux. Le 

loyer versé étant supérieur, la bailleresse est condamnée à restituer le trop-perçu 

de loyer, à réduire la garantie bancaire à trois mois du loyer fixé par le Tribunal et 

à libérer le surplus en faveur de la locataire. Il n'y a pas lieu d'allouer des intérêts 

moratoires à la locataire tant que le litige relatif à la fixation du loyer initial n'aura 

pas été définitivement tranché.  

D. a. A l'appui de ses conclusions, l'appelante répète sa version des faits telle qu’elle 
l'a alléguée devant les premiers juges, sans toutefois indiquer en quoi les faits rete-

nus par les premiers juges seraient inexacts. L'appelante fait grief aux premiers 

juges de n'avoir pas procédé à un transport sur place dans l'appartement litigieux 

et les appartements figurant sur les exemples de loyer comparatifs, alléguant que 

la cuisine constitue une demi-pièce, celle-ci étant pourvue d'un jour, que ce trans-

port sur place aurait permis de prendre en considération les exemples de loyer 

comparatifs produits par la bailleresse, notamment du fait qu'"il n’est pas exclu 

que les fiches descriptives de ces logements, remplies par des tiers, comportent 

des erreurs ou des approximations" et ce, afin de vérifier si les logements cités en 

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référence sont ou non équipés de doubles vitrages, que les exemples de loyer com-

paratifs pièces 13, 14, 16 et 20 présentent des surfaces identiques à l'appartement 

litigieux, que ce dernier est équipé d'installations sanitaires récentes et d'une 

grande pièce faisant office de salon/chambre et que l'appartement se trouve en bon 

état d'entretien et a régulièrement fait l'objet de travaux pris en charge par l'ap-

pelante. Le loyer initial de l'appartement litigieux doit être fixé à 950 fr. par mois, 

charges non comprises, dès le 1
er

 janvier 2011, compte tenu des loyers usuels du 

quartier, subsidiairement des loyers des statistiques cantonales et des qualités et de 

la situation de l'immeuble et de l'objet litigieux. 

b. Par courrier du 5 novembre 2012, B______ a conclu à la confirmation du 
jugement. 

c. Par pli du 6 novembre 2012, les parties ont été avisées de la mise en délibé-
ration de la cause. 

EN DROIT 

1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur du litige est déterminée par les conclusions, la valeur résultant des con-

clusions subsidiaires n’étant pas prise en compte (art. 91 al. 1 CPC). La valeur liti-

gieuse au dernier état des conclusions est supérieure au montant minimum de 

10'000 fr. pour la recevabilité d'un appel. En conséquence, cette voie est ouverte 

contre la décision entreprise. 

L'appel formé respecte le délai indiqué dans la décision, celui de l'art 311 al. 1 

CPC en application de l'art. 142 al. 3 CPC, de même que les conditions de forme; 

il est conséquemment recevable. 

L'appel sera déclaré fondé en cas de violation du droit ou de constatation inexacte 

des faits, selon l'art. 310 let. a et b CPC.  

2. L'appelante conteste que l'appartement litigieux comporte 1 pièce. Elle allègue 
que celui-ci compte 1,5 pièces, la cuisine devant être comptée pour une demi-

pièce, celle-ci comportant un jour. Elle conteste la réalité des informations con-

tenues dans le plan de l’appartement litigieux établi à la main par la locataire et 

versé par celle-ci à la procédure. 

La jurisprudence genevoise, se basant sur l’article 52 LCI (RSG L 5 05), ainsi que 

sur la LGL (RSG I 4 05) et son règlement d’application, considère qu'une pièce 

doit disposer d'une surface minimale de 9 m
2
, être aérée et éclairée par un jour 

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vertical ouvrant sur l'extérieur. Constitue une demi-pièce un local de 6 à 9 m
2
 et 

ne constitue pas une pièce habitable un local de moins de 6 m
2
 (ACJC/186/2010 

du 15 février 2010; ACJC/1274/2005 du 14 novembre 2005 et réf. citées).  

Le Tribunal a retenu que la locataire a produit des photographies ainsi qu'un plan 

de l'appartement établi à la main, dont la bailleresse ne conteste pas l'exactitude 

s'agissant de la répartition des pièces et des surfaces. Il ressort de ces documents 

que la cuisine d'une surface de 2,9 m
2 

donne sur un couloir qui ne dispose pas de 

fenêtre. La cuisine n'est ainsi pas éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'exté-

rieur, de sorte qu'elle ne peut pas compter pour une pièce ou une demi-pièce et ce, 

quelle que soit sa dimension, in casu largement inférieure à 6 m
2
, qui n'est au 

demeurant pas contestée par la bailleresse.  

Au vu de ce qui précède, l'opinion des premiers juges, selon laquelle l'appar-

tement litigieux comporte une pièce, ne prête pas flan à la critique. La bailleresse 

n'a expliqué, ni devant les premiers juges, ni au stade de la procédure d'appel, en 

quoi elle conteste les mesures de la cuisine prises par la locataire, si ce n'est en 

alléguant uniquement que l'appartement comporte 1,5 pièces. L'avis du Tribunal 

est également corroboré par la photographie de la cuisine produite par la bail-

leresse, laquelle n'est pas de nature à remettre en cause les mesures de la locataire 

et ne fait apparaître aucun jour. La bailleresse n'a pas produit le plan détaillé de 

l'appartement ou de la cuisine, ou toute autre pièce permettant d'établir le nombre 

de pièces et les jours de l'appartement litigieux, étant précisé qu'elle seule est en 

possession de ce genre de documents, à l'exclusion de la locataire.  

3. L'appelante estime qu'à tort les premiers juges n'ont pas procédé à un transport sur 
place dans l'appartement litigieux et les appartements figurant sur les exemples de 

loyer comparatifs, afin d'établir que la cuisine de l'appartement concerné constitue 

une demi-pièce, celle-ci étant pourvue d'un jour, que ce transport sur place aurait 

permis de prendre en considération les exemples de loyers comparatifs produits 

par la bailleresse, notamment du fait qu'"il n’est pas exclu que les fiches descripti-

ves de ces logements, remplies par des tiers, comportent des erreurs ou des 

approximations", et ce afin de vérifier si les logements cités en référence sont ou 

non équipés de doubles vitrages, que les exemples de loyer comparatifs pièces 13, 

14, 16 et 20 présentent des surfaces identiques à l'appartement litigieux et que ce 

dernier est en bon état d'entretien, a régulièrement fait l'objet de travaux pris en 

charge par la bailleresse et est équipé d'installations sanitaires récentes et d'une 

grande pièce faisant office de salon/chambre.  

A teneur de l’art. 181 al. 1 CPC, le Tribunal peut, à la demande d'une partie ou 

d'office, procéder à une inspection, aux fins de constater directement des faits ou 

d'acquérir une meilleure connaissance de la cause. 

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Selon les art. 150 al. 1 et 152 al. 1 CPC, toute partie a droit à ce que le Tribunal 

administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps 

utile aux fins d'établir les faits pertinents et contestés. 

Par moyens de preuve adéquats, il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la 

conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la 

démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige. A cette adéquation 

objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une 

preuve ne doit être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est 

inutile, par exemple parce qu'il est déjà convaincu de l'existence ou de l'inexis-

tence du fait à prouver […]. Un tel refus repose sur une appréciation anticipée de 

la preuve, qui est permise par la jurisprudence dans certaines limites […] et se 

rattache au thème plus général de la libre appréciation (SCHWEIZER, in Code de 

procédure civile commenté 2011, N. 8 à 10 ad art. 152 CPC). 

Le Tribunal peut tenir pour admis un fait dont la dénégation n'est pas expliquée. 

L'instruction ne doit pas être prolongée ni son coût augmenté par des affirmations 

non circonstanciées (Message CPC, 6621). 

En règle générale, le juge doit vérifier par un transport sur place la force probante 

des exemples comparatifs qui lui sont soumis, pour autant qu'ils apparaissent a 

priori pertinents (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 462). 

Le Tribunal a retenu que la bailleresse a versé à la procédure l'état des lieux d'en-

trée établi contradictoirement par les parties le 30 décembre 2010 et des docu-

ments photographiques relatifs à l'appartement litigieux. Au vu de ces moyens de 

preuve, dont les photographies ne sont pas contradictoires avec celles produites 

par la locataire, il a considéré qu'une inspection locale aux fins d'établir l'état des 

locaux ne se justifie pas. 

Au vu de ce qui précède, le refus de l'inspection locale des premiers juges n'est 

pas critiquable. Cet avis est également corroboré par le fait qu'il est établi que la 

cuisine ne compte ni pour une pièce, ni une demi-pièce (cf. chiffre 2 ci-avant) et 

que les pièces produites par la bailleresse et la locataire sont suffisantes pour 

constater l'état et le nombre de pièces de l'appartement litigieux, ce qui dispense 

les premiers juges, de même que la Cour de céans, de toute inspection locale de 

l'appartement concerné. L'argument de l'appelante, selon lequel il n'est pas exclu 

que les fiches descriptives des logements comparatifs comportent des erreurs ou 

des approximations en particulier au sujet des doubles vitrages et des surfaces, ne 

lui est d'aucun secours, puisqu'elle n'émet ici que des suppositions alléguées seule-

ment en appel, lesquelles ne sont fondées sur aucun élément versé à la procédure, 

étant précisé que ces fiches ont été produites par la bailleresse elle-même et que 

certaines d'entre elles ont été établies par sa représentante. Enfin, nonobstant le 

critère de la surface, les exemples de loyer comparatifs produits par la bailleresse 

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en pièces 13, 14, 16 et 20 doivent être écartés, notamment du fait que l'année de 

construction de ces immeubles se situe plus de 20 ans avant celui qui abrite l'ap-

partement litigieux, étant précisé que seul un écart de deux décennies est toléré 

s'agissant de la construction des immeubles entrant dans la comparaison (ATF 136 

III 74 consid. 3.2.1, ATF 123 III 317 consid. 4b/aa). 

4. L'appelante estime que les premiers juges ont manifestement violé les règles ap-
plicables en matière de fixation du loyer initial, en ce sens que ceux-ci auraient dû 

admettre que, s'agissant d'un immeuble ancien au sens de la jurisprudence cons-

tante, le critère des loyers usuels du quartier était seul applicable. 

Dans l'examen de la conformité du loyer initial au regard des articles 269 et 269a 

CO, le cadre du débat judiciaire est fixé en premier lieu par la motivation donnée 

par le bailleur à une éventuelle majoration (LACHAT, op. cit., p. 394). 

Si le bailleur se prévaut du critère absolu des loyers usuels (art. 269a let. a CO), le 

locataire peut lui opposer le rendement exagéré des fonds propres investis 

(art. 269 CO), autre critère absolu. Ce dernier critère est prépondérant, sauf si l'on 

est en présence d'un immeuble ancien, par exemple construit ou acquis dans les 

années cinquante (LACHAT, op. cit., p. 537; ACJC/802/2011 du 20 juin 2011; 

ACJC/1296/2009 du 2 novembre 2009). Dans ce dernier cas, il peut s'avérer diffi-

cile, voire impossible de déterminer le caractère excessif du rendement, soit parce 

que les justificatifs des investissements font défaut, soit parce que ceux-ci n'ont 

plus de rapport avec la réalité (ATF 4C.323/2001 du 9 avril 2002; 

ACJC/802/2011 du 20 juin 2011 et réf. citées; ACJC/1296/2009 du 2 novembre 

2009). Il découle de ce qui précède, qu'en cas d'immeubles construits ou acquis il 

y a quelques décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rap-

port à celle prévalant pour les immeubles dits récents : si un loyer augmenté selon 

un facteur relatif entre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas 

lieu de procéder au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul 

ne peut être refusé au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend aug-

menter le loyer ne se prévaut pas à son tour des loyers du quartier ou ne parvient 

pas à apporter la preuve requise à cet égard (ATF 4C.285/2005 du 18 janvier 

2006; ATF 4C.323/2001 du 9 avril 2002; ACJC/802/2011 du 20 juin 2011 

consid. 4). 

La preuve du loyer initial abusif incombe en effet au locataire. Il doit ainsi être 

admis à prouver que le loyer procure au bailleur un rendement excessif sans qu'il 

ait à démontrer la présence d'indices d'abus (ATF 124 III 310 consid. 2a). Dès lors 

que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on 

peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime inquisitoriale sociale instaurée 

par l'ancien article 274d al. 3 aCO - et toujours applicable sous l'égide du CPC 

(ACJC/1307/2011 du 17 octobre 2011; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, 

n° 1397 ss) - impliquant un devoir de collaboration active des parties à l'éta-

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blissement des faits (ATF 4A_3/2011 du 28 février 2011; ATF 4A_127/2008 du 

2 juin 2008 consid. 3.2; ATF 125 III 231 consid. 4a = JT 2000 I 194). 

Le refus du bailleur sans motif justifié de produire les pièces qu'il détient pour la 

détermination du rendement net conduit à empêcher fautivement sa partie adverse 

à administrer sa preuve. A l'inverse, s'il y a lieu de procéder à un examen du ren-

dement dans le cadre de la contestation du loyer initial, le locataire doit supporter 

les conséquences de l'absence de preuve, pour autant que le bailleur ne puisse plus 

fournir les documents y relatifs pour des motifs valables (MAAG, Commentaire de 

l'ATF 4A_129/2008, in MRA 2008 p. 147 ss). 

En définitive, la sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de 

l'appréciation des preuves (ATF 4A_576/2008 du 19 février 2008 consid. 2.4) et 

des règles de procédures cantonales (actuellement du CPC; MAAG, op. cit., 

p. 150). Ainsi, lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires 

au calcul de rendement, on peut inférer de son refus injustifié que la chose louée 

lui procure selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait 

déféré à la demande de production des pièces (ATF 4A_3/2011 du 28 février 

2011; ATF 4A_576/2008 précité; ACJC/802/2011 du 20 juin 2011 consid. 4 et 

réf. citées; ACJC/458/2009 du 20 avril 2008 consid. 4.1). 

Le Tribunal a retenu, à juste titre et comme le soutient l'appelante, que celle-ci a 

motivé l'avis de fixation du loyer initial par l'adaptation du loyer à ceux usuels du 

quartier. Le locataire a, pour sa part, réclamé la présentation d'un calcul de rende-

ment arguant que le loyer en cause procurait un rendement excessif à la baille-

resse. Nonobstant deux ordonnances du Tribunal réclamant la production du 

calcul de rendement, la bailleresse a indiqué qu’il ne saurait être exigé d'elle de 

procéder à un tel calcul, puisque l'immeuble avait été construit en 1961 et qu'elle 

n'était pour ce motif pas parvenue à réunir l'ensemble des pièces nécessaires au 

calcul de rendement. Expressément invitée par les deux ordonnances précitées à 

indiquer à tout le moins quand elle avait acquis l'immeuble litigieux, la bailleresse 

s'est abstenue de communiquer cette information, de sorte qu'elle n'a pas établi 

que l'acquisition de l'immeuble était également ancienne.  

Au vu de ce qui précède, en refusant d'admettre que la hiérarchie des critères 

absolus s'inverse, faute d'avoir pu établir la date d'acquisition de l'immeuble liti-

gieux, et en retenant que la bailleresse n'a pas apporté la preuve que le loyer 

contesté n'est pas abusif au regard du critère des loyers usuels du quartier, les 

premiers juges n'ont pas violé le droit. Cet avis est également corroboré par le fait 

que la bailleresse n'a produit aucune pièce relative au calcul de rendement et n'a 

pas établi être dans l'impossibilité de les produire, en particulier celles concernant 

les amortissements des fonds étrangers intervenus depuis l'acquisition de l'im-

meuble. 

- 11/15 - 

 

 

C/1986/2011 

5. L'appelante reprend presque telle quelle son argumentation de première instance 
et soutient que le loyer initial de l'appartement litigieux doit être fixé à 950 fr. par 

mois, charges non comprises, dès le 1
er

 janvier 2011, en application des critères 

des loyers usuels du quartier, après adaptation théorique des loyers en calculant 

fictivement la répercussion des éventuelles baisses du taux hypothécaire sur les 

loyers comparatifs. Elle précise que les exemples de loyers comparatifs, qu'elle a 

produits, répondent à tous les critères de comparaison posés par la jurisprudence 

fédérale. 

Aux termes de l'art. 269a let. a CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers 

qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier. 

Selon le Tribunal fédéral, cinq éléments de comparaison - présentant pour l'essen-

tiel les mêmes caractéristiques que les locaux considérés, compte tenu de l'empla-

cement, la dimension (nombre de pièces et surface), l'année de construction, 

l'équipement, l'état d'entretien du bâtiment (toiture/ferblanterie, ascenseur, chau-

dière, buanderie) et des locaux (vitrages, cuisines, sanitaires) - sont au minimum 

nécessaires pour une analyse fiable, pour autant qu'ils ne soient pas situés dans le 

même immeuble et n'appartiennent pas aux mêmes bailleurs (ATF 4A_573/2008 

du 24 avril 2009, consid. 2.3; ATF 123 III 317 consid. 4; LACHAT, op. cit., 

p. 457 ss). 

En ce qui concerne l'année de construction de l'immeuble abritant les locaux, un 

écart de deux décennies est toléré (ATF 136 III 74 consid. 3.2.1; ATF 123 III 317 

consid. 4b/aa). 

S'agissant de la dimension de logements d'habitation, le nombre de pièces est le 

critère déterminant, mais il convient de le pondérer éventuellement avec la sur-

face : un écart de 15% est encore admissible, tandis qu’un écart de 25% exclut 

toute comparaison (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc). 

Le fait que le logement soit ou non équipé de fenêtres à double vitrage peut suffire 

pour l'exclure de la comparaison (ATF 4A_408/2009 du 15 décembre 2009 

consid. 3.2.4; SJ 2001 I 247). 

Le Tribunal a retenu que doivent être écartés : 

les objets visés sous pièces 13, 14, 16 et 20 en tant qu'ils sont situés dans des 

immeubles construits plus de 20 ans avant celui qui abrite l'appartement 

concerné; 

les objets visés sous pièces 13, 15, 16 et 20 en tant qu'ils concernent des 1,5 

ou 2 pièces, alors que l'appartement concerné comporte 1 pièce;  

l'objet visé sous pièce 20 en tant qu'il a une surface dépassant de plus de 

25% celle de l'appartement concerné; 

- 12/15 - 

 

 

C/1986/2011 

les objets visés sous pièces 13 et 14 d'une part et 17 et 18 d'autre part, en 

tant qu'ils appartiennent au même propriétaire et qu'ils sont tous équipés de 

double vitrage, à l'exclusion de l'appartement concerné, de même que les 

objets visés sous pièces 15 et 19; 

les objets visés sous pièces 13, 14, 15, 17, 18 et 19 en tant qu'ils se distin-

guent de l'appartement litigieux par leur équipement, leur état, puisqu'ils 

bénéficient de salon/chambre, de sanitaires et d'installations électriques ré-

centes, alors que tel n'est pas le cas dans l'appartement concerné; 

les objets visés sous pièces 13, 14 et 15, en tant que la cuisine est récente, et 

les objets visés sous pièces 17 à 19, en tant que la cuisine est non seulement 

récente mais également équipée, alors que celle de l'appartement litigieux, 

agencée et non équipée, est ancienne.  

Au vu de ce qui précède, la constatation des premiers juges que le loyer initial est 

abusif, ne prête pas flanc à la critique, étant précisé que la bailleresse n'a produit 

aucun exemple comparatif respectant les conditions strictes exigées dans l'examen 

des critères légaux des loyers usuels du quartier. 

6. L'appelante soutient que le loyer initial de l'appartement litigieux doit être fixé à 
950 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1

er
 janvier 2011, en application des 

statistiques cantonales, en reprenant presque telle quelle son argumentation de 

première instance s'agissant des qualités et de la situation de l'immeuble et de 

l'objet considérés et arguant que l'appartement litigieux compte 1,5 pièces.  

Lorsque le loyer initial convenu dans le bail est considéré comme abusif, il appar-

tient au Tribunal de réduire le montant du loyer dans la mesure admissible au 

regard des principes jurisprudentiels en la matière (ATF 4A_129/2008 du 10 juin 

2008 et réf. citées). 

Certains auteurs sont d'avis que le juge peut alors réduire le loyer initial convenu 

au montant faisant l'objet des conclusions - non déraisonnables - du locataire 

(ATF 4A_129/2008 du 10 juin 2008 et réf. citées), alors que selon la 

jurisprudence de la Cour de céans, jugée non arbitraire par le Tribunal fédéral, le 

juge s'appuie sur les statistiques cantonales, même si elles ne sont pas aussi 

complètes qu'il le faudrait lorsque le loyer admissible ne peut pas être établi selon 

la méthode absolue en raison d'une carence du bailleur (ATF 4A_3/2011 du 

28 février 2011 consid. 5.2, 4A_472/2007 du 11 mars 2008; ATF 123 III 317), à 

condition de procéder aux réajustements nécessaires pour tenir compte de 

certaines particularités du logement loué (ACJC/702/2009 du 15 juin 2009 et réf. 

citées). En outre, compte tenu de la marge d'appréciation dont dispose le juge en 

la matière, celui-ci peut sans arbitraire se référer à une valeur moyenne 

(ACJC/865/2007 du 22 juin 2007). 

- 13/15 - 

 

 

C/1986/2011 

En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux loyers conclus 

durant les douze mois précédents ne tiennent pas compte de la date de construc-

tion de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de com-

pléter l'élément statistique résultant des baux les plus récents en procédant à une 

pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJC/702/2009 du 

15 juin 2009 et réf. citées). 

Par ailleurs, le Tribunal fédéral a considéré qu'il convenait lorsqu'une moyenne 

des statistiques établies par l'Office cantonal de la statistique était opérée pour 

obtenir un loyer moyen de déduire du loyer retenu les frais d’exploitation, lorsque 

ceux-ci étaient facturés séparément aux locataires. A défaut, cela revenait à factu-

rer deux fois au locataire ces frais, ceux-ci étant englobés dans les loyers servant 

de données pour les statistiques cantonales (ATF 4A_129/2008 du 10 juin 2008 

consid. 2.4). 

Les premiers juges ont arrêté une moyenne à 755 fr. 50 entre les quatre loyers 

mensuels suivants. 

Selon la statistique relative aux logements loués à de nouveaux locataires au cours 

des douze derniers mois et d'après le nombre de pièces, la nature du logement, 

l'état du logement et la commune, en 2010, le loyer mensuel d'un appartement non 

neuf de 1 pièce pour l'ensemble des logements situés en Ville de Genève est de 

849 fr. (OCSTAT, Tableau T 05.04.2.03) et non de 909 fr. comme le soutient à 

tort l'appelante. 

S'agissant de baux en cours, le loyer mensuel moyen d'un appartement de 1 pièce 

situé dans un immeuble construit en Ville de Genève entre 1961 et 1965 est de 

702 fr., comme le soutient à juste titre l'appelante, et non de 652 fr., comme l'ont 

retenu à tort les premiers juges (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, statisti-

ques des loyer de mai 2010, p. 43), soit notablement inférieur aux baux nouvel-

lement conclus. 

Le loyer mensuel moyen d'un logement de 1 pièce situé dans le quartier des Eaux-

Vives/Lac s'élevait en mai 2010 à 757 fr. par mois (OCSTAT, op. cit., p. 182). 

Quant au loyer mensuel par m
2
 pour un logement de 1 pièce situé dans ce quartier, 

il était de 26,35 fr. par m
2
, soit en l’occurrence de 764 fr. 15. 

La moyenne des quatre loyers mensuels précités s'élève à 768 fr. et non, au vu de 

ce qui précède, à 755 fr. 50, comme l'ont retenu les premiers juges. 

Les premiers juges ont réduit ce dernier montant, en le ramenant au niveau du pre-

mier quartile des loyers observés dans le quartier concerné, qui s’élève à 650 fr., 

afin de prendre en considération le fait que l'immeuble, construit en 1961, n'a pas 

été rénové depuis 1988, que l'appartement ne dispose pas de double vitrage bien 

qu'il soit situé au centre-ville, proche de toutes les commodités et dans un quartier 

- 14/15 - 

 

 

C/1986/2011 

relativement bruyant, que le hall, le salon/chambre, la cuisine, les sanitaires et les 

installations électriques sont anciens, que la cuisine d’une surface inférieure à 

3 m
2
 est agencée avec un vieux frigo taché, qu'elle n’est pas équipée et ne dispose 

d'aucune fenêtre, que les sanitaires, les faïences de la salle de bain se lézardent et 

comportent des trous, des traces d'usure sont visibles sur le rebord droit de la bai-

gnoire, le bidet et la bande d'écoulement de la baignoire.  

Les premiers juges ont retranché du montant susmentionné de 650 fr., en appli-

cation de la jurisprudence précitée, une somme de 100 fr. correspondant aux frais 

d'exploitation mensuels, lesquels sont facturés séparément à la locataire. Ils n'ont 

pas intégré les frais de chauffage/eau chaude dans le loyer, dans la mesure où les 

statistiques prises en considération s’entendent compte non tenu de ces charges.  

Au vu de ce qui précède, la méthode des premiers juges pour fixer ex aequo bono 

et le loyer initial mensuel ne prête pas flanc à la critique. L'erreur, qui s'est glissée 

quant au loyer mensuel d'un appartement d'une pièce situé dans un immeuble 

construit en Ville de Genève entre 1961 et 1965 (baux en cours), n'a aucune inci-

dence sur le résultat, puisque les premiers juges se sont fondés sur le premier 

quartile des loyers observés dans le quartier concerné, lequel s'élève à 650 fr. En 

conclusion, c'est à juste titre que les premiers juges ont fixé le loyer mensuel, 

charges non comprises, à 550 fr., soit 6'600 fr. par an, dès le 1
er

 janvier 2011, date 

de prise d'effet du bail. En revanche, c'est à tort que l'appelante a pris en considé-

ration dans ses calculs les loyers mensuels de logement de 2 pièces, puisque 

l'appartement concerné comporte 1 pièce. 

7. L'appel est mal fondé et le jugement entrepris est confirmé. 

8. En application de l'art. 22 al. 1 LaCC, la procédure est gratuite et il n'est pas 
alloué de dépens. 

9. La valeur litigieuse selon les conclusions prises en appel par les parties s'avère 
supérieure à 15'000 fr. au sens de la LTF. 

* * * * *

- 15/15 - 

 

 

C/1986/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel formé par A______ à l'encontre du jugement JTBL/958/2012 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2012 en la cause C/1986/2011-

2-OSL. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 

CHIABUDINI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.