# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 48dfd9ae-43bf-594f-899d-614204f1221c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-28
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 28.10.2025 ZR1 2025 126
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZR1-2025-126_2025-10-28.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am 
Bundesgericht hängig (5A_1034/2025).]

Urteil vom 28. Oktober 2025
mitgeteilt am 29. Oktober 2025

Referenz ZR1 25 126

Instanz Erste zivilrechtliche Kammer

Besetzung Aebli, Vorsitz
Jent-Sørensen, Aktuarin ad hoc

Parteien A._____
Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Europa Fiordalisi-Hunger

gegen

B._____ und C._____
Berufungsbeklagte 1 und Berufungsbeklagter 2
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thomas Castelberg

Gegenstand vorläufige Eintragung einer Verfügungsbeschränkung

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Landquart, Einzelrichter vom 20. 
August 2025, mitgeteilt am 10. September 2025 (Proz. Nr. 135-
2025-103)

2 / 14

Sachverhalt

A. A._____ und B._____ sind Geschwister. Sie und ihre nicht an diesem 
Verfahren beteiligte Schwester D._____ sind die Nachkommen von E._____. Der 
Vater hatte 1991 dem Sohn A._____ vertraglich ein Kaufrecht auf unbestimmte Zeit 
am Grundstück Nr. F._____, Grundbuch O.1._____, eingeräumt, das für die Dauer 
von zehn Jahren im Grundbuch vorzumerken war. Das gleiche Grundstück Nr. 
F._____ übertrug der Vater 1997 an die Tochter B._____ zu Alleineigentum, die 
kurz danach ihrerseits den hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück Nr. F._____ 
an ihren Ehemann C._____ verkaufte. Nachdem A._____ dem Grundbuchamt 
O.2._____ die Löschung der Vormerkung des Kaufrechts beantragte, wurde diese 
am 13. März 2000 gelöscht.

B. Nach dem Tod der beiden Eltern (E._____ verstarben am 13. November 
2015 und am 3. März 2020) schlossen die drei Nachkommen im August/September 
2022 in der Erbteilung einen vermittleramtlichen Vergleich. Als A._____ mit 
eingeschriebenen Briefen vom 25. Februar 2025 das Kaufrecht am Grundstück Nr. 
F._____ ausübte, stellten sich B._____ und C._____ auf den Standpunkt, das 
Kaufrecht sei seit Jahren untergegangen.

C. A._____ verlangte bezüglich des Grundstücks Nr. F._____ eine vorläufige 
Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch und stellte am 21. März 
2025 beim Regionalgericht Landquart (nachfolgend Vorinstanz) gegen B._____ und 
C._____ folgende Rechtsbegehren: 

1. Das Grundbuchamt O.2._____ sei anzuweisen, zulasten des 
Grundstücks Nr. F._____, Grundbuch O.1._____, den Anspruch des 
Gesuchstellers auf Eigentumsübertragung gemäss dem im 
Abtretungsvertrag auf Rechnung künftiger Erbschaft vom 3. April 1991 
eingeräumten Kaufrecht vorläufig vorzumerken. 

2. Die vorstehende Anweisung gemäss Ziff. I. 1. sei superprovisorisch, 
ohne Anhörung der Gegenpartei, vorzunehmen.

3. Dem Gesuchsteller sei eine Frist von 6 Monaten zur Einreichung der 
Klage auf Übertragung des Eigentums gemäss Ziff. I. 1. einzuräumen. 

4. Unter voller gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und 
Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 8.1% Mehrwertsteuer, zu 
Lasten der Gesuchsgegner.

D. Mittels superprovisorischer Anordnung vom 25. März 2025 liess die 
Vorinstanz das Kaufrecht aus dem Vertrag vom 3. April 1991 im Grundbuch 
vormerken.

E. B._____ und C._____ stellten am 9. Mai 2025 folgende Rechtsbegehren: 

3 / 14

1. Es sei das Gesuch vollumfänglich abzuweisen und die vorläufige 
Vormerkung des Kaufrechtes auf Grundbuchblatt Nr. F._____ der 
Gemeinde O.1._____ zu löschen. 

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des 
Gesuchstellers, zuzügl. 8.1 MWST.

F. Mit Datum vom 20. August 2025, mitgeteilt am 10. September 2025, erging 
folgender vorinstanzlicher Entscheid: 

1. Das Gesuch um Vormerkung eines vorläufigen Anspruchs auf 
Eigentumsübertragung eines Kaufsrechts auf Grundstück Nr. F._____, 
Grundbuch O.1._____, zu Gunsten von A._____ wird abgewiesen. 

2. Das Grundbuchamt O.2._____ wird angewiesen, die vorläufige 
Vormerkung des Kaufsrechts auf Grundbuchblatt Nr. F._____ der 
Gemeinde O.1._____ nach Eintritt der Rechtskraft, zu löschen. 

3. Prozesskosten 

a) Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 1'500.00 zuzüglich 
Grundbuchgebühren von CHF 80.00 gehen zu Lasten von A._____ und 
werden mit dem geleisteten Vorschuss verrechnet. Die verbleibenden 
CHF 1'420.00 werden ihm rückerstattet. 

b) A._____ hat C._____ und B._____ mit CHF 4'434.25 (inkl. Barauslagen 
und MwSt.) aussergerichtlich zu entschädigen.

4./5. (Rechtsmittel/Mitteilung)

G. A._____ (nachfolgend Berufungskläger) liess in der Berufung vom 22. 
September 2025 an das Obergericht des Kantons Graubünden folgendes 
Rechtsbegehren stellen: 

1. In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil aufzuheben 
und das Gesuch um vorläufige Eintragung einer 
Verfügungsbeschränkung vom 21. März 2025 gutzuheissen.

2. Der vorliegenden Berufung sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 

3. Die Anordnung gemäss obiger Ziff. I. 2. sei superprovisorisch, das heisst 
ohne Anhörung der Gegenpartei zu erlassen. 

4. Die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Regionalgericht Landquart 
seien den Berufungsbeklagten aufzuerlegen und diese seien zu 
verpflichten, den Gesuchsteller und Berufungskläger für das Verfahren 
vor Regionalgericht Landquart mit CHF 8'136.95 ausseramtlich zu 
entschädigen. 

5. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 8.1% 
Mehrwertsteuer, für das Berufungsverfahren vor Obergericht des 
Kantons Graubünden zu Lasten der Berufungsbeklagten.

4 / 14

H. Der Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 wurde geleistet. 

I. In der Berufungsantwort vom 3. Oktober 2025 stellten B._____ und C._____ 
(nachfolgend Berufungsbeklagte) folgende Begehren: 

1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen und der Entscheid des 
Regionalgerichtes Landquart vom 20. August 2025 sei zu bestätigen. 

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des 
Berufungsklägers, zuzügl. 8,1 % MWST.

J. Mit Datum vom 17. Oktober 2025 liess A._____ eine Stellungnahme 
erstatten. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Die Sache ist spruchreif.

Erwägungen

1.1. Es handelt sich vorliegend um eine Berufung gegen die Abweisung eines 
vorsorglichen Massnahmebegehrens im erstinstanzlichen Verfahren (Art. 308 
Abs. 1 lit. b ZPO), die schriftlich, begründet und unter Beilage des angefochtenen 
Entscheids (Art. 311 ZPO) gemäss den vorgegebenen Formerfordernissen beim 
Obergericht des Kantons Graubünden (Art. 7 Abs. 1 des kantonalen 
Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 
320.100]) eingereicht worden ist. Bei Entscheiden, die im summarischen Verfahren 
ergangen sind, beträgt die Berufungsfrist 10 Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO; konkret: 
Zugang des vorinstanzlichen Entscheids am 11. September 2025, Poststempel der 
Berufungseingabe vom 22. September 2025 unter Berücksichtigung des 
Fristablaufes am Sonntag [Art. 142 Abs. 3 ZPO]). Der Berufungsstreitwert von 
mindestens CHF 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) ist offensichtlich erreicht. Auf die 
Berufung ist daher einzutreten. Der vorliegende Entscheid ergeht in 
einzelrichterlicher Kompetenz der Vorsitzenden der Ersten zivilrechtlichen Kammer 
(Art. 7 Abs. 2 lit. abis EGzZPO i.V.m. Art. 9 lit. a OGV [BR 173.010]).

1.2. In der Berufung hat der Berufungskläger darum ersucht, die vorläufige 
Vormerkung des Kaufrechts im Grundbuch anzuordnen bzw. zu belassen, nachdem 
die Vorinstanz in Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids die Löschung der 
vorläufigen Vormerkung angeordnet hat. Um den nachteiligen Folgen einer 
allfälligen Veräusserung des Grundstückes Nr. F._____ zu begegnen, sei diese 
Löschung aufzuschieben (act. A.1 Rz. II.6). Entsprechend hat das Obergericht in 
der Verfügung vom 23. September 2025 (act. D.2) das Grundbuchamt O.2._____ 
superprovisorisch angewiesen, die vorläufige Vormerkung des Kaufrechts auf 
Grundbuchblatt Nr. F._____ der Gemeinde O.1._____ noch nicht zu löschen. Dazu 
haben die Berufungsbeklagten in der Berufungsantwort (A.2 Rz. II.4.) erklärt, sie 

5 / 14

seien mit der aufschiebenden Wirkung während der Verfahrensdauer 
einverstanden. Sie hätten kein Interesse daran, das Haus zu verkaufen. 
Entsprechend hat das Obergericht am 6. Oktober 2025 die Anordnung bestätigt 
(act. D.4). 

2. Das Berufungsverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen 
Verfahrens dar, sondern ist als eigenständiges Verfahren ausgestaltet 
(BGE 142 III 413 E. 2.2.1). Mit der Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung und 
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). 
Die Berufungsinstanz verfügt über eine unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und 
Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung 
(Angemessenheitsprüfung). In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 
ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid 
in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der 
genannten Mängel leidet. Das setzt – jedenfalls grundsätzlich – voraus, dass der 
Berufungskläger die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich 
inhaltlich mit diesen auseinandersetzt und mittels präziser Verweisungen auf die 
Akten aufzeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen 
und Einreden erhoben wurden beziehungsweise aus welchen konkreten 
Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll (statt vieler 
BGE 138 III 374 E. 4.3.1 m.w.H.). Das Berufungsgericht ist jedenfalls nicht 
gehalten, von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden 
tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn keine entsprechenden 
Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Abgesehen von 
offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die 
Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche 
Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Rügen der Parteien geben 
mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor. In rechtlicher Hinsicht ist 
das Berufungsgericht, in Anwendung des Grundsatzes iura novit curia, bei dieser 
Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die 
Argumente der Parteien gebunden. In tatsächlicher Hinsicht ist es nicht an die 
Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, auch wenn mangels 
entsprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im Berufungsverfahren der 
erstinstanzliche Entscheid nach dem Gesagten in der Regel als Grundlage des 
Rechtsmittelverfahrens dient (vgl. BGE 144 III 394 E. 4.1.4; 142 III 413 E. 2.2.4; je 
m.w.H.).

3. Erlass und Bestätigung vorsorglicher Massnahmen setzen grundsätzlich 
kumulativ einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund voraus. Sowohl 

6 / 14

das Bestehen eines materiellen Anspruchs zivilrechtlicher Natur als auch die Gefahr 
eines nicht oder nicht leicht wieder gutzumachenden Nachteils aufgrund einer zu 
befürchtenden oder sogar bereits vorliegenden Verletzung des 
Verfügungsanspruchs ist glaubhaft zu machen. Gleichzeitig wird vorausgesetzt, 
dass eine zeitliche Dringlichkeit vorliegt. Letztere wird dann bejaht, wenn der nicht 
leicht wieder gutzumachende Nachteil nicht anders als durch den Erlass 
vorsorglicher Massnahmen abgewendet und das Resultat des Hauptverfahrens 
nicht abgewartet werden kann (vgl. KOFMEL EHRENZELLER, in: 
Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2021, Art. 261 ZPO N. 4 ff.).

4. Die Vorinstanz hat ihren Entscheid zusammengefasst wie folgt begründet: 
Der Berufungskläger habe den nicht leicht wieder gutzumachenden Nachteil bei 
einem allfälligen Verkauf bzw. einer allfälligen Übertragung des Grundstückes an 
einen Dritten genügend glaubhaft gemacht (act. B.1 E. 3.1). Das am 3. April 1991 
eingeräumte Kaufrecht sei unter altem Recht ergangen und damit bevor in Art. 216a 
OR vorgesehen worden sei, dass sowohl die Vereinbarung als auch die 
Vormerkung von Kaufrechten gleichermassen auf die Dauer von zehn Jahren 
beschränkt seien. Für altrechtliche, vor 1994 begründete Kaufrechte sei in BGE 138 
III 659 entschieden worden, dass sie – unter Beachtung von Art. 27 Abs. 2 ZGB – 
mehr als zehn Jahre bestehen bleiben könnten (act. B.1 E. 3.2). Der 
Berufungskläger habe am 10. März 2000 eine Löschungsbewilligung unterzeichnet 
und die Löschung des Kaufrechts, dat. 3.4.1991, vorgemerkt auf 10 Jahre, sei am 
13. März 2000 vollzogen worden. Die seinerzeit vom Berufungskläger beim 
Grundbuchamt beantragte Löschung des Kaufrechts über ein Jahr vor der amtlichen 
Löschung des Eintrages komme einem Verzicht auf das Kaufrecht gleich. Aufgrund 
dieser unmissverständlichen und unwiderruflichen Verzichtserklärung sei das 
Gesuch um vorläufige Vormerkung der Eigentumsbeschränkung auf Grundstück Nr. 
F._____ abzuweisen (act. B.1 E. 3.3). 

5. Der Berufungskläger wendet sich zusammengefasst wie folgt gegen den 
angefochtenen Entscheid: Die Voraussetzungen für die Ausübung des Kaufrechts 
gemäss Abtretungsvertrag seien erfüllt. Die Vorinstanz habe zu Recht anerkannt, 
dass das 1991 auf unbestimmte Zeit eingeräumte Kaufrecht durch die 
Gesetzesrevision nicht beeinflusst worden sei (act. A.1 Rz. III.4). Unrichtig sei der 
vorinstanzliche Entscheid hingegen bezüglich der Tragweite der 
Löschungsbewilligung vom 10. März 2000. Wie in der Stellungnahme vom 27. Mai 
2025 (RG-act. I/3 Rz. III.2 und 5) ausgeführt, sei das Kaufrecht auch ohne 
Vormerkung gültig und sei dann eine rein obligatorische Verpflichtung. Der 

7 / 14

Berufungskläger habe lediglich auf die dingliche Sicherung verzichtet. Die Löschung 
sei im Rahmen der Bereinigung bei Einführung des eidgenössischen Grundbuches 
im Jahr 2000 erfolgt, als die Vormerkungsdauer ohnehin nur noch beschränkt 
gegolten habe. Angesichts des Verkaufes des Miteigentumsanteils an den 
Berufungsbeklagten 2 habe der Berufungskläger nicht mit einem baldigen Verkauf 
des Grundstückes Nr. F._____ rechnen müssen, sodass er der etwas vorzeitigen 
Löschung zugestimmt habe. Das bedeute jedoch keinen Verzicht auf das Kaufrecht 
als solches. Die Löschungsbewilligung habe sich zudem ja auch ausschliesslich an 
das Grundbuchamt gerichtet und nicht an die Berufungsbeklagten. Die Folgerung 
der Vorinstanz, dass der Berufungskläger damit auf das Kaufrecht verzichtet habe, 
sei klar unzutreffend (act. A.1 Rz. III.5). Kaufrechte seien obligatorische Verträge 
mit einer auf die Vertragsparteien beschränkten Wirkung. Die Vormerkung bewirke 
lediglich, dass das vertragliche Recht von Dritten beachtet werden müsse (act. A.1 
Rz. IV.3). Der Verzicht auf das Kaufrecht setze eine vertragliche Einigung voraus, 
ein einseitiges Rechtsgeschäft sei nicht genügend. Die einseitig abgegebene 
Löschungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt ändere nichts daran, dass es 
für die Aufhebung des Kaufrechts eine Vereinbarung zwischen den 
Vertragsparteien brauche (act. A.1 Rz. IV.4). Der durch die Löschungsbewilligung 
erfolgte Verzicht könne daher lediglich die dingliche Sicherheit betreffen (act. A.1 
Rz. IV.5). Die Ausführungen der Vorinstanz zu den Gestaltungsrechten seien 
jedenfalls auf den vorliegenden Sachverhalt nicht anwendbar (act. A.1 Rz. IV.7). 
Das Kaufrecht sei daher nach wie vor gültig und genügend glaubhaft gemacht 
worden (act. A.1 Rz. IV.8). 

In der Stellungnahme von 17. Oktober 2025 betont der Berufungskläger nochmals, 
dass mit der Löschungsbewilligung kein Verzicht auf das Kaufrecht verbunden 
gewesen sei (act. A.3 Rz. II.2). Detaillierter als bisher geht er auf die Bedeutung der 
Saldoerklärung im vermittleramtlichen Vergleich ein und weist darauf hin, dass 
diese ausschliesslich erbrechtliche Ansprüche betroffen habe und auch so 
formuliert worden sei (act. A.3 Rz. II.3, 9 und 11). Das Kaufrecht sei nicht Teil des 
Nachlasses gewesen und die Berufungsbeklagten seien auch ohne Vormerkung an 
das Kaufrecht gebunden gewesen (act. A.3 Rz. II.3 und 7). Da es sich dabei im 
Wesentlichen um rechtliche Überlegungen handelt, ist es nicht von Bedeutung, 
inwieweit und mit welchem Detailierungsgrad sie bereits vor dem Aktenschluss 
vorgebracht wurden. 

6. Die Berufungsbeklagten nehmen in der Berufungsantwort zusammengefasst 
wie folgt Stellung: Mit der Erteilung der Löschungsbewilligung durch den 
Berufungskläger sei für die belasteten Berufungsbeklagten klar gewesen, dass auf 

8 / 14

des Kaufrecht verzichtet worden sei (act. A.2 Rz. III.4). Ausserdem hätten sich die 
Parteien anfangs September 2022 in der erbrechtlichen Auseinandersetzung 
bezüglich des Nachlasses des Vaters verglichen. Mit der Saldoklausel hätten sie 
bestätigt, dass sie hinsichtlich des Nachlasses des Vaters vollständig 
auseinandergesetzt seien und dass keine weiteren Ansprüche mehr bestünden. Zu 
diesen Ansprüchen gehöre zweifellos das umstrittene Kaufrecht (act. A.2 Rz. III.5). 
Es könne offen bleiben, ob mit der Löschungsbewilligung ein Verzicht erklärt worden 
sei, da es für die Kaufrechtbelasteten jedenfalls diesen Anschein erweckt habe (act. 
A.2 Rz. III.7). 

Die Ansicht, es brauche für einen Verzicht auf das Kaufrecht eine vertragliche 
Einigung, sei falsch (act. A.2 III.9). Auch auf ein Gestaltungsrecht könne einseitig 
verzichtet werden. Möglich sei ein einseitiger Verzicht sowohl auf die Vormerkung 
als auch das Recht als solches. Der Belastete könne einen Verzicht 
stillschweigend/konkludent entgegennehmen, was mit der Kenntnisnahme der 
Löschungsbewilligung geschehen sei; von den Belasteten sei dies als Verzicht auf 
das Kaufrecht als solches verstanden worden (act. A.2 Rz. III.9). Durch die 
frühzeitige Löschung manifestiere sich der Verzicht auf das Recht als solches klar, 
zumal der Berufungskläger in all den Jahren nie Anstalten zur Ausübung gemacht 
habe (act. A.2 Rz. III.11). Die Einräumung des Kaufrechts und die Abtretung der 
Parzelle Nr. F._____ seien mit Blick auf die erbrechtliche Planung erfolgt. Die 
erbrechtliche Auseinandersetzung mit der vollständigen Teilung des väterlichen 
Nachlasses sei mit dem Vergleich vor dem Amtsvermittler O.2._____ erfolgt (act. 
A.2 Rz. III.12). Im Vergleich seien denn auch alle betroffenen Liegenschaften, auch 
die Parzelle Nr. F._____, genannt worden. Das umstrittene Kaufrecht hätte 
anlässlich der Erbteilung kundgetan werden und als Vorbehalt in der Saldoklausel 
eingebracht werden müssen. Könnte das Kaufrecht nunmehr noch geltend gemacht 
werden, würde die ganze Erbteilung aus der Balance geraten und müsste neu 
ausgehandelt werden (act. A.2 Rz. III.12). 

Der vorliegende Fall könne in keiner Weise mit jenem aus BGE 138 III 659 
verglichen werden. Es gebe hier Besonderheiten, die das auf unbestimmte Dauer 
abgeschlossene Kaufrecht untergehen liessen. Das Bundesgericht hätte sich im 
Entscheidzeitpunkt noch nicht der differenzierten Lehrmeinung in der Dissertation 
von RÜEGG (Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, Luzerner 
Beiträge zur Rechtswissenschaft, Band 89, Zürich 2014, S. 127/128) anschliessen 
können, da diese erst später erschienen sei (act. A.2 Rz. III.16). 

7.1. Nach dem Gesagten gibt es vorliegend zwei Problemfelder, nämlich ob die 
im Jahr 2000 vorgenommene Löschung der Vormerkung im Grundbuch das 

9 / 14

Kaufrecht insgesamt betrifft, und ob die Saldoklausel dazu führt, dass das 
Kaufrecht, sollte es im Zeitpunkt des Vergleichs über die erbrechtliche 
Auseinandersetzung noch Bestand gehabt haben, erloschen ist. Keiner weiteren 
Erörterung bedarf die übergangsrechtliche Frage, ob altrechtliche Kaufrechte auf 
die Vorgaben von Art. 216a OR eingeschränkt worden seien, wie das in BGE 138 
III 659 verneint worden ist. Die Berufungsbeklagten stellen dies nicht grundsätzlich 
in Frage, sondern verweisen auf die besonderen "aktenkundigen Umstände".

7.2. Für beide Problemfelder ist die Rechtsnatur des (rechtsgeschäftlichen) 
Kaufrechts von Bedeutung, welches in Art. 216 ff. OR geregelt ist. Kaufrechte sind 
obligatorische Verträge, deren Wirkung sich auf die Parteien beschränkt und keiner 
Vormerkung im Grundbuch bedürfen. Die Vormerkung verleiht den Kaufrechten 
eine zusätzliche – die realobligatorische – Wirkung (Art. 959 ZGB), was einer 
zusätzlichen Vereinbarung zwischen den Parteien sowie der Vormerkung durch den 
Eigentümer bedarf (BINDER, in: Hochstrasser/Huber-Purtschert/Maissen [Hrsg.], 
Handkommentar zu Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht, Art. 184-529 
OR, 4. Aufl. 2023, Art. 216a OR N. 1). Nach früherem Recht konnten die Befristung 
der obligatorischen Vereinbarung und die Dauer der Vormerkung des Kaufrechts 
auseinanderfallen (was nach geltendem Recht nicht mehr zutrifft; BINDER, a.a.O., 
Art. 216a OR N. 1). Bezüglich des intertemporalen Rechts der vor dem Datum der 
Rechtsänderung per 1. Januar 1994 begründeten Kaufrechte wird durch BGE 138 
III 659 E. 3.6 klargestellt, dass die Befristung gemäss Art. 216a OR nicht gilt, sodass 
nur die Übermässigkeit der Bindung gemäss Art. 27 ZGB Grenzen setzt (BINDER, 
a.a.O., Art. 216a OR N. 4). Das Kaufrecht ist durch den Vertragsschluss zwischen 
den beiden Parteien (Vater und Sohn) begründet worden, aus dem nur sie als 
Parteien berechtigt und verpflichtet sind. Wird die reale Durchsetzungsmöglichkeit 
des rein obligatorisch wirkenden Kaufrechts des Berechtigten durch den 
Kaufrechtverpflichteten vereitelt, indem er das Grundstück an einen Dritten 
veräussert, wenn (noch) keine Vormerkung des Kaufrechts erfolgt ist, so verletzt er 
damit zwar den Vertrag, das Kaufrecht lässt sich gegenüber dem Erwerber nicht 
durchsetzen (vgl. SCHMID, in: Tuor/Schnyder/Schmid/Jungo/Hürlimann-Kaup, Das 
schweizerische Zivilgesetzbuch, 15. Aufl. 2023, § 102 Rz. 11, der unter Verweis auf 
BGE 137 III 293 E. 2.1 auf den Schadenersatz wegen Vertragsverletzung gemäss 
Art. 97 OR hinweist; FASEL, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar 
zum Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, Art. 216a OR N. 5; RÜEGG, a.a.O., Rz. 393), 
selbst wenn dieser vom obligatorisch vereinbarten Kaufrecht Kenntnis hatte 
(HONSELL, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 10. Aufl. 2017, S. 
186). Ist im obligatorischen Vertrag die Vormerkung im Grundbuch vereinbart und 
ist die Vormerkung dort auch erfolgt, ändert dadurch die Rechtsnatur des Kaufrechts 

10 / 14

an sich nicht, weil die Vormerkung bloss ein sog. dingliches Nebenrecht i.S.v. Art. 
959 Abs. 2 ZGB ist, wenn auch mit dem Effekt, dass ein Dritter, der an der 
Einräumung des Kaufrechts nicht beteiligt war, das vorgemerkte Recht respektieren 
muss (RÜEGG, a.a.O., Rz. 367). Es ist dann nicht mehr nur die Vertragspartei, 
sondern der "jeweilige Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Berechtigten 
zur Erfüllung der Obligation verpflichtet […]" (SCHMID/ARNET, in Geiser/Wolf [Hrsg.], 
Basler Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, Art. 959 
ZGB N. 2).

7.3. Die Vorinstanz sieht in der Tatsache, dass der Berufungskläger am 10. März 
2000 die Löschung der Vormerkung beantragt hat (RG-act. III/1), einen Verzicht auf 
das Kaufrecht als solches und insgesamt, und zwar ganz besonders deshalb, weil 
dies etwa ein Jahr vor Ablauf der Dauer von zehn Jahre geschah und das Kaufrecht 
am 3. April 2001 ohnehin von Amtes wegen gelöscht worden wäre. Davon geht das 
Obergericht angesichts der vorstehend aufgezeigten rechtlichen Konstruktion des 
Kaufrechts als obligatorisches Recht einerseits und der Vormerkung als dingliches 
Nebenrecht andererseits nicht aus.

Die Vorinstanz weist darauf hin, dass der Berufungskläger die "Löschung der 
Eintragung des Kaufrechts" verlangt habe (act. B.1 E. 3.3 letzter Absatz). Das steht 
nicht in Übereinstimmung mit dem Text der Löschungsbewilligung (RG-act. III/1), in 
der vom Auftrag und von der Ermächtigung zur "Löschung der Vormerkung" die 
Rede ist. Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausführt, dass es sich um 
ein rechtsaufhebendes Gestaltungsrecht handelt, das ein Rechtsverhältnis 
inhaltlich aufhebe, ohne dass die Zustimmung der Gegenpartei erforderlich sei, was 
grundsätzlich unwiderruflich sei (act. B.1 E. 3.3), trifft dies für die Löschung der 
Vormerkung zu (vgl. z.B. VON TUHR, Allgemeiner Teil des schweizerischen 
Obligationenrechts, Band II, 3. Aufl. 1974, S. 173 f., wonach dingliche Rechte durch 
einseitige Erklärung des Berechtigten aufgehoben werden können, während bei 
Obligationen für den Erlass gemäss Art. 115 OR ein rechtsaufhebender Vertrag 
zwischen Gläubiger und Schuldner erforderlich ist). Eine andere Frage ist, ob die 
Berufungsbeklagten, an die das Grundstück Nr. F._____ durch Abtretung 
(Berufungsbeklagte 1) bzw. durch anschliessenden Verkauf eines Anteils zu 
Miteigentum (Berufungsbeklagter 2) übergegangen ist, wegen der ursprünglichen 
Vormerkung auch obligatorisch verpflichtet sind. Das ist die Ansicht des 
Berufungsklägers (z.B. A.3 Rz. III.7); nach Ansicht des Obergerichts ist dies 
allerdings nicht der Fall, obschon sie zwar Kenntnis vom Kaufrecht hatten und 
dieses im Zeitpunkt des Übergangs des Grundstückes Nr. F._____ an sie auch 
noch vorgemerkt war, sie jedoch in den das Kaufrecht begründenden 

11 / 14

Abtretungsvertrag zwischen dem Vater und dem Berufungskläger nicht eingetreten 
waren. Wäre das geschehen, hätten dies die Parteien behauptet bzw. beweisen 
müssen. Dass aus dem blossen Wissen um den Bestand eines obligatorischen 
Rechts keine Verpflichtung entsteht, ist vorstehend dargelegt worden. Dass es im 
vorliegenden Fall dennoch eine obligatorische Verpflichtung gibt, wird in E. 8.2 zu 
erläutern sein. Letztlich ist ohne Belang, warum der Berufungskläger die 
Vormerkung löschen liess. 

8.1. Die Vertragsparteien des "Abtretungsvertrages auf Rechnung künftiger 
Erbschaft" vom 3. April 1991 waren der Vater und der Berufungskläger und das 
Kaufrecht wurde ohne zeitliche Begrenzung eingeräumt (RG-act. II/1 S. 4 f.). Vater 
und Sohn waren entsprechend im Zeitpunkt des Todes des Vaters nach wie vor 
vertraglich gebunden. Auch der Abtretungsvertrag zwischen dem Vater und seiner 
Tochter, der Berufungsbeklagten 1, vom 4. Juli 1997 wurde auf Rechnung der 
künftigen Erbschaft gestellt (RG-act. II/2) und musste in die Erbteilung einbezogen 
werden. Allerdings war dort das 1997 noch vorgemerkte Kaufrecht lediglich als Last 
auf dem der Berufungsbeklagten 1 abgetretenen Grundstück Nr. F._____ erwähnt, 
ohne dass sie die vertragliche Verpflichtung übernommen hat (zur Wirkung der 
Übernahme vgl. SCHMID, a.a.O., § 102 Rz. 11), sodass es – was bereits erwähnt 
wurde – nicht zutrifft, dass die Berufungsbeklagten auch an das nicht mehr 
vorgemerkte Kaufrecht gebunden waren, wie der Berufungskläger zu Unrecht 
annimmt (vgl. A.3 Rz. III.7).

8.2. Bestanden die Pflichten von dem Vater aus dem Vertrag, mit dem 1991 dem 
Berufungskläger das Kaufrecht eingeräumt wurde, im Zeitpunkt seines Todes im 
Jahr 2020 noch, so gingen sie auf seine Erben über (Art. 560 Abs. 1 ZGB), was 
auch für die obligatorische Pflicht zutrifft, dem Berufungskläger nach 
Geltendmachung des Kaufrechts das Eigentum am Grundstück Nr. F._____ 
einzuräumen. Allerdings befand sich dieses Grundstück seit 1997 nicht mehr im 
Eigentum des Vaters und gehörte daher auch nicht zu seinem Nachlass, was aber 
an der Geltung der obligatorischen Verpflichtung, die auf die Erben überging, nichts 
ändert. Die Liquidation der Verpflichtungen des Erblassers, die auf die Erben 
übergegangen sind, haben im Rahmen der erbrechtlichen Auseinandersetzung zu 
erfolgen. Diese muss zwar nicht notwendigerweise in einem einzigen 
zusammenhängenden Akt geschehen. Weil das Kaufrecht in der Erbteilung nicht 
thematisiert wurde, unterblieb eine diesbezügliche Regelung. Trotzdem 
unterzeichneten die drei Erben vom Vater eine Saldoklausel (RG-act. II/6 S. 10 f.): 
"Mit dem Vollzug dieses Vergleichs erklären sich die Parteien bezüglich des 
Nachlasses ihres Vaters als per Saldo aller Ansprüche abgefunden". Richtig ist die 

12 / 14

Ansicht des Berufungsklägers, dass die Saldoklausel die Erbschaft betrifft (act. A.3 
Rz. III.3, 9 und 11). Wird allerdings, wie hier, davon ausgegangen, dass das 
Kaufrecht ein obligatorischer Anspruch gegen den verstorbenen Vater war und die 
Erfüllung der Pflichten daher durch die Erben erfolgen musste, hat der 
Berufungskläger nach Unterzeichnung der Saldoklausel keine Ansprüche aus dem 
Kaufrecht mehr. Der auf die Saldoklausel folgende Hinweis, dass "die Parteien […] 
zur Kenntnis nehmen, dass sie gemäss Art. 639 ZGB noch während fünf Jahren seit 
Vollzug der Teilung für alle Schulden des Nachlasses solidarisch haften" (RG-act. 
II/6 S. 11), kann die Verpflichtung aus dem Kaufrecht nicht betreffen, weil der 
Berufungskläger kein aussenstehender Gläubiger, sondern einer der Erben ist, der 
an der Schuldenregelung bzw. an deren Nichtregelung direkt beteiligt war (vgl. 
MINNIG, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar zum Schweizerischen 
Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, Art. 639 ZGB N. 1 ff.).

8.3. Zum gleichen Ergebnis würde das Obergericht allerdings auch angesichts 
einer anderen Überlegung gelangen, wenn nach einer anderen, hier nicht 
befürworteten Ansicht davon auszugehen wäre, dass eine obligatorische Bindung 
der Berufungsbeklagten besteht. Das Kaufrecht wurde 1991 mit Blick auf das 
Ableben des zweiten Elternteils eingeräumt (vgl. RG-act. II/1 S. 5). Bis zum Tod des 
zweitversterbenden Vaters im Jahr 2020 verging eine sehr lange Zeit, bis die 
Ausübung des Rechts möglich wurde. Dass dies dann trotz gegebener 
Voraussetzungen nicht geschah, auch nicht als die Erbteilung im Jahr 2022 
durchgeführt wurde, und dass dann bis zur effektiven Geltendmachung nochmals 
geraume Zeit verstrich, qualifiziert diese Untätigkeit, für die zudem keine Gründe 
genannt werden, als übermässig langes Zuwarten und damit als Rechtsmissbrauch 
i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB mit der Rechtsfolge, dass ein Verzicht auf den Anspruch 
angenommen wird (GAUCH/ SCHLUEP/EMMENEGGER, Schweizerisches 
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, II. Band, 11. Aufl. 2020, Rz. 3389). Zu 
berücksichtigen wäre nämlich auch die Situation der Berufungsbeklagten, die seit 
1997 Eigentümer des Grundstückes Nr. F._____ bzw. der Miteigentumsanteile sind, 
und denen die Weitergabe des Hauses, das sie aufgrund der Adresse und der 
umfassenden Renovationsarbeiten (RG-act. I/4 und III/3) auch selbst bewohnen, 
nach dem grundlosen bzw. nicht erklärten zusätzlichen Zuwarten nicht zugemutet 
werden könnte.

9. Nach dem Gesagten fehlt es am notwendigen Verfügungsanspruch im Sinne 
von Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO für den Erlass vorsorglicher Massnahmen, auch wenn 
dieser aus anderen als von der Vorinstanz angenommenen Gründen zu verneinen 
ist. Daher ist die Berufung abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid ist zu 

13 / 14

bestätigen. Entsprechend wird das Grundbuchamt O.2._____ angewiesen, die 
vorläufige Vormerkung des Kaufrechts auf dem Grundbuchblatt Nr. F._____ der 
Gemeinde O.1._____ nach Eintritt der Rechtskraft zu löschen (act. B.1 Dispositiv-
Ziff. 2). 

10.1. Die Kosten des Berufungsverfahrens sind auf CHF 3'000.00 festzusetzen, 
dem Berufungskläger als unterliegende Partei aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) 
und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe zu verrechnen 
(Art. 111 Abs. 1 ZPO).

10.2. Zudem hat der Berufungskläger die Berufungsbeklagten für die Kosten der 
anwaltlichen Vertretung zu entschädigen. Da die Berufungsbeklagten im 
Berufungsverfahren keine Honorarnote eingereicht haben, ist der Stundenaufwand 
vom Obergericht zu schätzen (vgl. Art. 2 Abs. 1 Honorarverordnung [HV; 
BR310.250]). Für das Studium des vorinstanzlichen Urteils und der 
berufungsklägerischen Eingabe sowie für das Verfassen der Rechtsschrift 
(Berufungsantwort) erscheint unter Berücksichtigung, dass der Rechtsvertreter mit 
dem Prozessstoff aus dem erstinstanzlichen Verfahren bereits vertraut war, eine 
Entschädigung von pauschal CHF 2'500.00 inklusive Mehrwertsteuer und Spesen 
angemessen.

14 / 14

Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen und der vorinstanzliche Entscheid wird 
bestätigt.

2. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 3'000.00 werden 
A._____ auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet. 

3. A._____ hat B._____ und C._____ für das Berufungsverfahren mit insgesamt 
CHF 2'500.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]