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**Case Identifier:** 29ece03d-4104-538c-a214-214320659dfe
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-10-19
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 19.10.2010 R 2010 27
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2010-27_2010-10-19.pdf

## Full Text

R 10 27

5. Kammer 

URTEIL
vom 19. Oktober 2010

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch

1. In VGU R 07 107 und 113 hiess das Verwaltungsgericht zwei Beschwerden 

gut und hob einen Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde … auf, 

welcher einen Abbruch des bestehenden Stalls und Neubau eines 

Einfamilienhauses auf Parzelle 206 in der Erhaltungszone … zum 

Gegenstand hatte. Begründet wurde dieser Entscheid damit, dass die 

beabsichtigte unterirdische Volumenerweiterung (Erstellung eines kompletten 

Untergeschosses) gemäss Art. 31 Abs. 2 des kantonalen 

Raumplanungsgesetzes (KRG) nicht zulässig sei. 

Am 17. April 2009 stellte … das Gesuch, den auf Parzelle 206 befindlichen 

Stall in ein Wohnhaus umzubauen.

Am 10. Juni 2009 erteilte der Gemeindevorstand … die Bewilligung unter - 

hier nicht relevanten - Auflagen. Der Gemeindevorstand stellte fest, dass das 

Baugesuch zwar habe ausgeschrieben werden können, indessen noch ein 

Höhenfixpunkt mit Bezug zur Baute zu erbringen sei. Als Höhenfixpunkte 

wurden gemäss einer Aufnahme des Ingenieurbüros … AG vom 12. Mai 2009 

der Boden des Schorrgrabens (1644.81 m.ü.M.) und die Höhe der beiden 

Firstenden OK Dach (1650.64 m.ü.M. und 1650.70 m.ü.M.) festgelegt. In die 

Bewilligung wurden diese Höhenfixpunkte soweit ersichtlich aber nicht 

übernommen. 

Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 verfügte der Gemeindevorstand einen 

Baustopp. Man habe festgestellt, dass beim Umnutzungsprojekt die 

Holzwände abgetragen worden seien, obwohl keine Bewilligung für 

Abbrechen, Abtragen oder Abtrölen der Holzbalken vorliege. Am 8. Juli 2009 

schrieb …, die Entfernung des Holzstricks sei auf Empfehlung des Holzbauers 

erfolgt. Dieser habe zusammen mit dem Vertreter der Denkmalpflege das 

Abtrölen als beste Möglichkeit gesehen, um danach den Wiederaufbau 

fachmännisch einwandfrei und statisch korrekt garantieren zu können. Der 

Holzstrick sei nummeriert, so dass beim Wiederaufbau dieselbe Reihenfolge 

gewährleistet werden könne. Nach erfolgter Baumeisterarbeit werde der 

ursprüngliche Strick wieder zusammengesetzt, wobei einzelne verfaulte 

Hölzer ersetzt würden. Die Aussenmasse blieben erhalten und eine 

Volumenvergrösserung finde nicht statt. Die Grundmauern blieben bestehen 

und der Holzstrick werde wieder verwendet. Von einem vollständigen Abbruch 

könne keine Rede sein. Am 8. Juli 2009 hob der Gemeindevorstand den 

Baustopp wiederum auf. Mit den Bauarbeiten könne gemäss Bewilligung 

weitergefahren werden. Die Nichtinformation des Gemeindevorstandes über 

das geplante Abtrölen werde gerügt. Beim Wiederanbringen des Holzstricks 

seien nur jene Balken zu ersetzen, welche nachweislich faul seien. Am 28. 

August 2009 schrieb die Gemeinde …, dass die aktuellen Masse des Baus 

von den genehmigten Bauplänen nicht tolerierbar abwichen. Die Messung des 

Daches OK Nordfassade habe am 12. Mai 2009 einen Fixpunkt von 1650.70 

m.ü.M. ergeben. Nun seien 1650.84 m.ü.M. gemessen worden, was eine 

Differenz von 14 cm ergebe; dies, obwohl die Lattung inklusive das neue 

Steindach noch nicht angebracht seien. Es sei nach Fertigstellung des 

Daches mit einer Abweichung von insgesamt zirka 34 cm zu rechnen. Zudem 

weise das Unterdach  anstelle der acht genehmigten Pfetten lediglich deren 

drei auf. Weiter habe man festgestellt, dass der Boden mit 1644.54 m.ü.M. 27 

cm unterhalb des Schorrgrabens liege. Gemäss genehmigten Bauplänen 

habe der fertige Boden auf Höhe des Schorrgrabens platziert zu werden. 

Weiter sei festgestellt worden, die Absenkung mit den drei Treppenstufen 

liege anstelle der bewilligten 60 cm unter dem Boden EG bereits 74 cm tiefer. 

Das Dach sei so zu korrigieren, dass OK des fertigen Daches der 

genehmigten Kote von 1650.70 m.ü.M. entspreche. Zudem seien die 

bewilligten acht Pfetten einzulegen. Die Dachneigung habe der Neigung des 

Gebäudes vor dem Umbau zu entsprechen. Der Boden EG inklusive 

Absenkung sei so zu korrigieren, dass die genehmigten Masse eingehalten 

würden. Die Arbeiten seien zwingend nach den eingereichten und bewilligten 

Bauplänen auszuführen. Abweichungen würden maximal im 

Zentimeterbereich toleriert. Änderungen seien schriftlich und vor Ausführung 

zur Genehmigung zu unterbreiten. Die Beurteilung durch den Denkmalpfleger 

entbinde nicht von dieser Pflicht. Am 8. Oktober 2009 schrieb der 

Gemeindevorstand, das Dach sei zurück gebaut und die Pendenz des zu 

hohen Daches sei erledigt. Betreffend Pfetten erwarte man revidierte 

Baupläne. Der Kamin sei auf die bewilligte Höhe von 50 cm ab Dachoberkante 

abzutragen. Der Boden Erdgeschoss OK fertig Boden habe die Kote 1644.81 

m.ü.M. einzuhalten. Die zusätzlich bewilligte Tiefe der Grube sei einzuhalten 

wie bewilligt (60 cm). Beide Böden seien mit Beton oder Überzug auf die 

richtige Höhe aufzugiessen. Eine Holzkonstruktion zur Ausgleichung sei nicht 

zulässig. Die Terrainveränderungen in der Nähe der Westfassade seien 

unzulässig. Sie seien bis zum Bauende zu korrigieren. Die auf der Mauer zum 

Nachbargrundstück 207 entfernte Absturzsicherung sei wieder herzustellen. 

Am 30. Oktober 2009 schrieb der Gemeindevorstand, auf der 

Parkierungsfläche (Eigentum der Gemeinde, Nutzungsbefugnis als Parkplatz 

zu Gunsten …) seien Terrainveränderungen erfolgt, was rückgängig zu 

machen sei. 

Am 20. November 2009 stellte … mit Schreiben an den Gemeindevorstand 

fest, dass der Rückbau des Hausdaches, die revidierten Pläne betreffend 

Dach und der Kamin gemäss Schreiben vom 8. Oktober 2009 erledigt seien. 

Betreffend Böden Erdgeschoss und Grube sei zunächst festzuhalten, dass 

die bewilligte Raumhöhe von 2.10 m im EG eingehalten sei. Mit Rücksicht auf 

die Installationen habe man die festgelegte Kote leicht unterschritten. Die 

Abweichung betrage nur rund zirka 7 cm. Isolation und Bodenheizung 

machten rund 10 cm aus. Die Grube habe um zirka 40 cm gesenkt werden 

müssen, wegen der Höhe des Boilers. Damit habe man keinen zusätzlichen 

Wohnraum geschaffen. Die Veränderung sei rechtmässig. 

Terrainveränderungen hätten keine stattgefunden. Falls Boden der Gemeinde 

beeinträchtigt worden sei, werde dieser wieder hergestellt (Schreiben vom 25. 

November 2009: Diskussionspunkt betreffend Parkplätze könne nur der 

Bodenbelag sein). Die Entfernung des Zauns bedürfe keiner Bewilligung. Am 

18. Dezember 2009 hielt der Gemeindevorstand an seinem Standpunkt fest. 

Bezüglich Zaunentfernung wies er auf die Meldepflicht hin. Der 

Gemeindevorstand lehnte den Antrag auf Bewilligung der Abweichungen ab 

und verlangte die Vollendung entsprechend den bewilligten Plänen oder die 

Einreichung eines Projektänderungsgesuchs. Am 6. Januar 2010 wies der 

Gemeindevorstand ein am 22./23. Dezember 2009 eingereichtes 

Projektänderungsgesuch zur Vervollständigung zurück. Am 10., mitgeteilt am 

11. Februar 2010, bewilligte der Gemeindevorstand … … teilweise die 

nachgesuchte Umnutzung seines in …, auf Parzelle 206 gelegenen 

Gebäudes (Dispositivziff. 1). Sie verweigerte die Bewilligung der Kote des 

fertigen Bodens Erdgeschoss Oberkant auf 1644.72 m.ü.M. (Dispositivziff. 2) 

und der Terrainveränderung auf Parzelle 362 zum Parkieren des Autos und 

ordnete die Begrünung dieses Terrains an (Dispositivziff. 3). Den Sitzplatz 

bewilligte sie unter der Auflage, dass die alten Steinplatten lose verlegt 

werden müssten und auf das Fugen zu verzichten sei. Zudem dürfe keine 

Terrainveränderung vorgenommen werden (Dispositivziff. 4). Unter 

Dispositivziff. 5 erlegte die Gemeinde … die Kosten für die externe 

Bauberatung gemäss Art. 52 des Baugesetzes … (BG) auf.

2. Dagegen erhob der … Beschwerde und verlangte die Aufhebung des 

angefochtenen Entscheides. Dem Bauvorhaben sei die Bewilligung gemäss 

Revisionsgesuch vom Dezember 2009 und Revisionsplänen vom 17. Januar 

2010 zu erteilen. Die Gemeinde begründe ihr Beharren auf der Kote von 

1644.81 im EG nicht. Sie gehe nicht auf die Tatsache ein, dass die im EG 

bewilligte Raumhöhe von 2.10 m eingehalten sei. Die bewilligte Kote der 

Gebäudehöhe (1651.09 m.ü.M.) sei sogar um 0.5 Meter unterschritten; 

erreicht: 1650.59). Es gebe keine öffentlichen Interessen an der Einhaltung 

der Kote. Die Vorschriften von Art. 31 KRG seien respektiert worden. Im 

Boden seien Isolation und Bodenheizung eingebaut worden. Die Abweichung 

sei minimal (9 cm). Der Beschwerdeführer habe nichts an Höhe gewonnen. 

Die mangelnde Begründung sei eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Bei 

der Grube im EG betrage die Absenkung 89 cm (Abweichung 29 cm). Sie 

diene nicht als Wohnraum, nur als Installationsraum. In einem vergleichbaren 

Fall habe man eine Absenkung von rund 1.5 m bewilligt. Der Parkplatz sei nur 

im Rahmen von zirka 10 cm ausgeglichen worden, was erlaubt sei. Die 

Begrünung erfolge. Terrainanpassungen bis zu 0.8 m Höhe oder Tiefe und 

einer veränderten Kubatur von 100 m³ seien bewilligungsfrei. Es gebe keine 

Grundlage, die Abdeckung des Sitzplatzes mittels losen Platten zu verlangen. 

Es gebe andere Beispiele, wo die Verfugung der Platten zugelassen worden 

sei. Ferner sei den Witterungsverhältnissen Rechnung zu tragen. Die 

Auferlegung der externen Bauberatungskosten sei ein Blankoscheck. 

3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 

Beschwerde. Der Baugesuchsteller habe die bewilligte Firsthöhe um 7 cm 

überschritten und wolle das EG um 9 cm absenken, dies ergebe eine 

zusätzliche Gebäudehöhe von 16 cm. Zudem sei ihm bereits baurechtswidrig 

eine Mehrhöhe von rund 20 cm bewilligt worden (Abstellen auf das Niveau 

des Schorrgrabens statt auf die Bodenplatte). Ohne dieses Entgegenkommen 

hätte die Raumhöhe weniger als 2 m betragen. Jetzt ergebe sich eine 

Mehrhöhe von 20 + 16 cm, somit 36 cm. Die damit verbundene 

Volumenausdehnung sei nach Ansicht des Gemeindevorstandes 

baurechtswidrig. Hier sei nur eine Umnutzung gemäss Art. 31 Abs. 2 KRG, 

kein Abbruch und Wiederaufbau gemäss Art. 31 Abs. 3 KRG bewilligt worden. 

Es sei zu beurteilen, ob eine zusätzliche Gebäudehöhe von 36 cm 

bewilligungsfähig sei. Hier werde Art. 31 Abs. 2 KRG verletzt ("innerhalb des 

bestehenden Volumens"). Hier habe der Beschwerdeführer einen Teilabbruch 

und Wiederaufbau durchgeführt. Es sei irrelevant, ob der Bau nach Art. 31 

Abs. 2 oder 3 KRG beurteilt werde, weil auch Art. 31 Abs. 3 KRG bloss 

Abweichungen im Zentimeterbereich zulasse. Über allfällige 

Wiederherstellungsmassnahmen oder eine Duldungsverfügung werde 

separat zu entscheiden sein. Beim Parkplatz überstiegen das bergseitige 

Abgraben und das talseitige Anböschung 10 cm bei weitem. Sie lägen bei 

rund 30-50 cm, was nach Art. 33 Abs. 4 BG nicht zulässig sei. Die Gemeinde 

hätte eigentlich wegen Fehlens einer entsprechenden Regelung in der 

Grundordnung (GEP) gar keinen Parkplatz gestatten dürfen. Die Gemeinde 

habe aus ästhetischen Gründen beim Sitzplatz das Verlegen loser 

Steinplatten angeordnet. Dies liege innerhalb ihres Ermessensspielraums. 

Die Kosten für die externe Bauberatung würden separat mittels anfechtbarer 

Verfügung in Rechnung gestellt. 

4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.

5. Am 14. Oktober 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an 

Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seiner Mutter und 

seiner Anwältin sowie der Gemeindepräsident und der Baufachchef mit dem 

Rechtsvertreter der Gemeinde teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei 

Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den 

aufgeworfenen Fragen zu äussern. 

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 

Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Die Gemeinde ist der Auffassung, der Beschwerdeführer habe in 

verschiedener Hinsicht gegen die erteilte Baubewilligung und damit gegen Art. 

31 KRG verstossen. Diese Bestimmung hat folgenden Wortlaut: 

"Erhaltungszonen dienen der Erhaltung von landschaftlich und 

kulturgeschichtlich wertvollen Kleinsiedlungen. Bauten und Anlagen sind in 

ihrem ursprünglichen Charakter und in ihrer Substanz zu erhalten. Die 

Umgebung ist im landschaftstypischen Zustand zu belassen. Neubauten sind 

nicht zulässig. Alle Bauvorhaben unterliegen der Gestaltungsberatung. 

Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.

Gebäude, die im Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss 

nutzbar und im Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als 

integral geschützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind, 

dürfen innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung 

geändert werden. Die bauliche Grundstruktur, die äussere Erscheinung sowie 

der ursprüngliche Charakter des Gebäudes sind in den wesentlichen Zügen 

zu wahren. Störende frühere Eingriffe sind zu beseitigen. Untergeordnete 

Anbauten können im Interesse der Erhaltung historischer Bausubstanz 

bewilligt werden.

Der Wiederaufbau nach Zerstörung ist gestattet. Die Gemeinden können im 

Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Abbruch für zulässig erklären. 

Baubewilligungen für Wiederaufbauten dürfen nur erteilt werden, wenn

1. die bisherige Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar war;

2. die Ersatzbaute in Bezug auf Lage, Grösse, Form, Stellung, Gestaltung, 

Konstruktion und Material der ursprünglichen Baute im Wesentlichen 

entspricht;

3. das Gesuch für den Wiederaufbau innerhalb von drei Jahren nach der 

Zerstörung oder zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht wird."

Von der in Art 31 Abs. 3 KRG eingeräumten Befugnis, den Wiederaufbau nach 

Abbruch zu gestatten, hat die Gemeinde in Art. 33 ihres revidierten 

Baugesetzes Gebrauch gemacht. Materiell sind die Vorschriften des 

kantonalen Rechtes jedoch unmittelbar anwendbar und zwingend, können 

also von den Gemeinden nicht gelockert werden.

b) Das Verwaltungsgericht hat in dem ebenfalls den Beschwerdeführer 

betreffenden Urteil VGU R 07 107/113, bei dem es um einen Abbruch und 

Wiederaufbau derselben Baute ging, zu Art 31 KRG folgende grundsätzliche 

Überlegungen angestellt, die auch für den vorliegenden Fall gelten:

"Nach dem bereits erwähnten Art. 31 Abs. 2 KRG dürfen Gebäude, die im 

Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss nutzbar und im 

Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als integral geschützt 

noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind, innerhalb des 

bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung geändert werden. Der 

Wortlaut dieser Bestimmung unterscheidet nicht zwischen ober- und 

unterirdischem Gebäudevolumen, sondern stellt auf die gesamte 

Gebäudekubatur ab. Die von der Bauherrschaft angestrebte 

Volumenerweiterung erweist sich daher schon nach dem klaren Wortlaut der 

anwendbaren Bestimmung her als unzulässig. Wie die Beschwerdeführer 

zudem zu Recht geltend machen, lehnt sich die Umschreibung der 

Erhaltungszone in Art. 31 KRG inhaltlich an die früher geltende Regelung von 

Art. 27a KRG und Art. 14 der Raumplanungsverordnung für den Kanton 

Graubünden (KRVO) sowie die gestützt darauf entwickelte Praxis an (vgl. 

Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 311). 

Art. 27a des alten KRG wurde vom Verwaltungsgericht in ständiger 

Rechtsprechung dahingehend ausgelegt, dass auch Veränderungen des 

Gebäudevolumens, welche nach aussen nicht sichtbar werden, unzulässig 

seien. In der Erhaltungszone sollten ausschliesslich die bestehende und nicht 

eine neu konzipierte und neu strukturierte Bausubstanz erhalten werden. 

Diese Rechtsprechung wurde vom Bundesgericht geprüft und für sachgerecht 

und dem Sinn und Zweck des Gesetzes entsprechend beurteilt. Zum Sinn und 

Zweck der Bestimmung hielt das Bundesgericht in einem Entscheid vom 7. 

April 1997 (1A.350/1996 sowie 1P.586/1996) auf S. 8, E. 3a was folgt fest:

"Dieser liegt in der Erhaltung bestehender Bausubstanz und keineswegs 

(allein) in der Erhaltung des Ortsbildes (vgl. die Hinweise in BGE 118 la 446 

E. 2c S. 452 und E. 4 S. 454 f.). In diesem Urteil wird dargelegt, und die 

Gemeinde wiederholt es in ihrer Vernehmlassung an das Bundesgericht im 

heutigen Verfahren, dass den zu diesem Zweck ermöglichten Umnutzungen 

in baulicher Hinsicht enge Grenzen gesetzt sind. Abgesehen davon, dass 

diese Auffassung sich auf den Wortlaut sowohl von Art. 42 BauG als auch von 

Art. 27a Abs. 2 KRG (Zweckänderungen sind zulässig innerhalb der 

bestehenden Bausubstanz) stützen lässt, erweist sie sich auch als 

sachgerecht: Würden nach aussen nicht sichtbare Volumenerweiterungen 

zugelassen, so würde dies substanzielle Vergrösserungen des umbauten 

Raumes, die Einrichtung von zuvor nicht vorhandenen Nebenräumen im 

Untergeschoss und insgesamt eine unerwünschte Intensivierung der Nutzung 

ermöglichen."

Diese Überlegungen des Bundesgerichtes beanspruchen auch unter der 

Herrschaft des neuen Rechtes Gültigkeit. Dieses hat materiell bezüglich des 

Gebotes der Beibehaltung des bestehenden Gebäudevolumens keinerlei 

Neuerungen gebracht. Insbesondere stünde die Erweiterung der 

Gebäudekubatur nach wie vor im Gegensatz zu den sich schon aus dem 

Gesetz ergebenden Zielsetzungen der Erhaltungszonen. Dies gilt umsomehr, 

wenn es - wie vorliegend - gar nicht um die Erhaltung historischer 

Bausubstanz, sondern um einen Wiederaufbau nach Abbruch geht, handelt 

es sich doch bei dieser vom Gesetz eingeräumten Möglichkeit um ein 

Entgegenkommen des Gesetzgebers an die Grundeigentümer, die eigentlich 

im Gegensatz zu den Zielsetzungen der Erhaltungszonen steht. Die oben 

umschriebenen Erweiterungen des Gebäudevolumens erweisen sich daher 

als klar unzulässig."

2. Für das zur Diskussion stehende Bauvorhaben ergibt sich daraus unter 

Würdigung des oben geschilderten Sachverhaltes Folgendes: 

a) Die Gemeinde ist der Ansicht, mit dem unbewilligten Teilabbruch des 

Holzstricks liege ein nach Abbruch erstellter Wiederaufbau vor, also eine 

Baute gemäss Art. 31 Abs. 3 KRG. Dies trifft nicht zu. Erstens liegt (im 

Gegensatz zu VGU R 07 107 und 113) keine derartige Bewilligung vor. 

Zweitens stellte der Teilabbruch des Holzstricks mit anschliessendem 

Wiederaufbau eine bautechnische Massnahme dar. Es wurde keine 

Ersatzbaute im Sinne von Art. 31 Abs. 3 Ziff. 2 KRG erstellt, sondern der 

Holzstrick wurde wieder aufgebaut. Dieses sogenannte Abtrölen mit 

nachfolgendem Auftrölen gilt nach ständiger Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichtes als Gebäudesanierung bzw. Umbaumassnahme (vgl. 

PVG 1988 Nr. 26 und 1986 Nr. 32). Es handelt sich hier somit klar um ein 

Gebäude gemäss Art. 31 Abs. 2 KRG (Umbaute) und ist als solches zu 

beurteilen.

b) Was das Volumen anbetrifft, sieht Art. 31 Abs. 2 KRG - wie erwähnt - vor, 

dass nur innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut werden darf. 

Indessen dürfen untergeordnete Anbauten im Interesse der Erhaltung 

historischer Bausubstanz bewilligt werden. Das Interesse der Erhaltung 

historischer Bausubstanz besteht vorliegend darin, dass eben "nur" ein 

Umbau erfolgt und nicht ein Wiederaufbau nach Abbruch, welcher die 

Erstellung einer Ersatzbaute zur Folge hat. Erfolgt "nur" ein Umbau, bleibt die 

bestehende Baute weiter bestehen.

c) Vorliegend geht es darum, ob der Boden im EG 9 cm unter die Kote 1644.81 

m.ü.M. und der Boden des Installationsraumes 29 cm unter die Kote 1644.21 

m.ü.M. abgesenkt werden durften. Das Dach respektive die Gebäudehöhe 

können indessen hier keine Rolle mehr spielen, da die Gemeinde 

diesbezüglich bereits verfügt hat. Es drängen sich dazu trotzdem einige 

Bemerkungen auf:

Etwas unglücklich wurden die zwei Dachfixpunkte in der Messung vom 12. 

Mai 2009 OK Dach beim First festgelegt. Besser wäre es gewesen, man hätte 

sie UK Dach (Dachhaut) festgelegt und zwar nicht nur beim First, sondern 

auch bei den Gebäudeecken. Das Resultat ist nun, dass dem 

Beschwerdeführer natürlich nicht entgegengehalten werden kann, er 

überschreite mit dem gegenüber dem ursprünglichen Eternitdach 

voluminöseren Steindach die zulässige Gebäudehöhe. Es ist klar, dass ihm 

hier nicht vorgeworfen werden kann, er überschreite diese Koten rechtswidrig. 

Mit dem Eternitdach war die durchschnittliche Kote (arithmetisches Mittel der 

beiden Koten) 1650.67 m.ü.M. Nach der Messung vom 30. März 2010 betrug 

sie 1650.73 m.ü.M. Die Überschreitung von 6 cm darf allein dem (erlaubten 

und gewünschten) voluminöseren Dach zugerechnet werden, kann also dem 

Bauherrn nicht zur Last gelegt werden. 

d) Während der Wiederaufbau nach Abbruch in der Erhaltungszone die 

Ausnahme darstellt und die Umnutzung der Regel, ist vom Gesetzgeber 

betreffend Volumen hier etwas weniger streng verfahren worden. Art. 31 Abs. 

2 KRG sieht zwar vor, dass nur innerhalb des bestehenden Volumens 

umgebaut werden darf. Den weniger hohen Anforderungen an die Einhaltung 

des Volumens trägt das Gesetz aber Rechnung, indem es untergeordnete 

Anbauten zulässt. Untergeordnete Anbauten können auch unterirdisch 

gestattet werden, so zum Beispiel die Absenkung im EG, welche zunächst als 

Holzlager, neu als Standort für den Boiler dienen soll. Die Gemeinde hat die 

Absenkung um 60 cm unter dem Boden (Kote 1644.81 m.ü.M.) bewilligt. Dies 

kann ohne weiteres auf die erwähnte Bestimmung gestützt werden. Wenn die 

Gemeinde nun die Bewilligung der weiteren Absenkung um 29 cm verweigert, 

liegt dies nicht innerhalb ihres Ermessens, da durch diese weitergehende 

Absenkung in Anbetracht der Kleinheit des Raumes immer noch von einer 

untergeordneten Anbaute gesprochen werden muss, wie auch der 

Augenschein deutlich gemacht hat. Diesbezüglich ist die Beschwerde 

gutzuheissen.

e) Die Gemeinde hat zur Feststellung des nutzbaren Volumens respektive des 

Fixpunktes Boden auf das Niveau des Schorrgrabens, welcher vermutlich den 

tiefsten Punkt innerhalb des bestehenden Gebäudes darstellte, abgestützt. 

Dies ist, trotz den nachträglichen Bedenken der Gemeinde, absolut zulässig. 

Für die Erstellung des Bodens durfte sodann soweit gegraben werden, dass 

die notwendigen Unterbauten für den Boden (inklusive Isolation, 

Bodenheizung etc.) so eingelassen werden konnten, dass die Oberkante des 

Bodens dem Fixpunkt 1644.81 m.ü.M. entspricht. Offenbar hat der 

Beschwerdeführer tiefer gegraben, womit die Oberkante des Bodens 

nunmehr 9 cm tiefer liegt als bewilligt. Damit hat er sich unbewilligt mehr 

Wohnraum geschaffen, was die Gemeinde völlig zu Recht nicht nachträglich 

bewilligt hat, wie sich schon aus den grundsätzlichen Überlegungen in E.1 

ergibt. 

f) Dem Geist von Art. 31 KRG entspricht es, dass innerhalb der Erhaltungszone 

erhöhte gestalterische Anforderungen gelten. Dies geht aus dem 

Gesetzestext klar hervor, beispielsweise daraus, dass landschaftlich und 

kulturgeschichtlich wertvolle Sachen erhalten werden sollen, Bauvorhaben 

der Gestaltungsberatung unterliegen und Verbesserungen gestalterischer Art 

zulässig sind, wie auch störende frühere Eingriffe zu beseitigen sind etc.. 

Wenn nun die Gemeinde eine neue, strengere Praxis betreffend 

Vorplatzgestaltung einführen und - an und für sich nicht bewilligungspflichtige 

- Terrainveränderungen unterbinden will, kann sie dies unter Ausschöpfung 

ihres erheblichen Ermessensspielraums tun. Den Parkplatz hätte sie im 

Übrigen ohnehin gar nicht bewilligen dürfen (vgl. GEP und Art. 31 Abs. 4 

KRG). Dasselbe gilt für den Steinboden des Sitzplatzes. 

g) Über die Kosten der externen Bauberatung wird die Gemeinde im Detail 

separat verfügen. Dagegen kann wiederum Beschwerde erhoben werden.

3. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Beschwerde hinsichtlich der 

untergeordneten Anbaute im Installationsraum gutzuheissen und im Übrigen 

abzuweisen ist. Die Gemeinde wird in einem nächsten Schritt zu prüfen 

haben, ob und für welche nicht bewilligungsfähigen baulichen Massnahmen 

ein Abbruch anzuordnen oder eine Duldungsverfügung zu erlassen ist, und 

dafür eine anfechtbare Verfügung erlassen. 

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu vier Fünfteln zulasten 

des Beschwerdeführers und zu einem Fünftel zulasten der Gemeinde.

Gemäss Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

(VRG) wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden 

Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu 

ersetzen. Vorliegend hat der Beschwerdeführer nur teilweise obsiegt. Es wird 

ihm daher eine reduzierte Parteientschädigung von pauschal Fr. 1'200.-- 

zugesprochen. 

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der 

Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und 

im Übrigen abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 320.--

zusammen Fr. 2'320.--

gehen zu vier Fünfteln zulasten von … und zu einem Fünftel zulasten der 

Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an 

die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde  … entrichtet … eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- (inkl. 

MWST).