# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d7e08907-9e86-58f9-bc60-0cdcff7fc2e8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-19
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 19.03.2024 R 2023 20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2023-20_2024-03-19.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 23 20

5. Kammer 

Vorsitz Brun

RichterInnen Audétat, Pedretti, von Salis und Zanolari Hasse

Aktuarin Lanfranchi

URTEIL

vom 19. März 2024

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und A.B._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Matthias Kuster, 

Beschwerdeführer

gegen

Regierung des Kantons Graubünden, 

vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 

Graubünden,

Beschwerdegegnerin 1

und

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Gemeinde B._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Ortsplanungsrevision

- 3 -

I. Sachverhalt:

1. Am 27. November 2016 beschlossen die Stimmberechtigten der 

Gemeinde B._____ eine Teilrevision der Ortsplanung für die Erweiterung 

des Hotels C._____. Das zentral gelegene Hotel C._____ umfasst zurzeit 

23 Hotelzimmer, zwei Restaurants und eine Bar. Ziel der 

projektorientierten Teilrevision der Ortsplanung Hotel C._____ ist die 

Schaffung der nutzungsplanerischen Voraussetzungen für die 

projektbezogene Sicherung des bestehenden Hotels C._____ und dessen 

Erweiterung. Im Wesentlichen wurden mit der beschlossenen Teilrevision 

im Zonenplan die damaligen Parzellen 481 und 815 von der Dorfzone (D) 

in die Hotelzone 3 (H3) umgezont und eine Teilfläche von ca. 181 m2 der 

Parzelle 252 von der Forstwirtschaftszone (FWZ) resp. vom üG in die H3 

eingezont. Damit resultiert im Bereich Hotel C._____ neu eine H3 mit einer 

Fläche von ca. 1'493 m2. Weiter sieht die neue Ortsplanung, im Sinne einer 

Kompensation, in der Fraktion D._____ eine Auszonung von ca. 383 m2 

vor. Sodann wäre für die H3 keine Ausnützungsziffer (AZ) zu beachten, 

bei einer max. Gebäudehöhe und -länge von 30 m resp. 25 m.

2. Gegen diese Teilrevision der Ortsplanung erhoben A._____ und 

A.B._____, Eigentümer der sich in unmittelbarer Nähe befindenden 

Parzellen F._____ und L._____, Planungsbeschwerde.

3. Mit Beschluss vom 6. Februar 2018 (RB Prot. Nr. …/2018) hiess die 

Regierung des Kantons Graubünden (nachfolgend: Regierung) die 

Beschwerde gut und wies die Vorlage zur Überarbeitung an die Gemeinde 

zurück. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, die 

Nutzungsplanung könne vor allem wegen ungenügender 

Beurteilungsgrundlagen und daneben auch wegen Verletzung der 

Kompensationsvorschrift von Art. 38a Abs. 2 RPG nicht genehmigt 

werden.

- 4 -

4. Daraufhin erarbeitete die Gemeinde weitere planerische Grundlagen, 

namentlich das kommunale räumliche Leitbild (KRL) und das 

Vertiefungskonzept E._____ (VKO).

5. Nach Durchführung der Mitwirkungsauflage (vom 22. Mai bis 22. Juni 

2020) und einer Informationsveranstaltung für die Bevölkerung 

beschlossen die Stimmberechtigten am 29. November 2020 eine zweite 

Teilrevision der Ortsplanung für die Erweiterung des Hotels C._____. 

Verabschiedet wurden im Einzelnen folgende Planungsmittel:
- Teilrevision Baugesetz (Art. 41b, 44, 66a, 66b, 66c);

- Zonenplan 1:500 Hotel C._____;

- Genereller Gestaltungsplan 1:500 Hotel C._____.

Im Zonenplan (ZP) wurden die Parzellen 481 und 815 von der Dorfzone in 

die Hotelzone C._____ (HC) umgezont. Die bereits am 28. August 2020 

erfolgte Abparzellierung einer neuen Parzelle 2119 von Parzelle 481 

wurde dabei im Plan nicht berücksichtigt. Darüber hinaus sollen ca. 224 m2 

Wald auf der Parzelle 252 gerodet und diese Fläche zusammen mit 

ca. 161 m2 der Zone üG in die HC eingezont werden. Damit wird dem 

Bereich der neu geschaffenen Spezialzone HC eine Fläche von ca. 1'697 

m2 zugewiesen. Im Sinne einer Kompensation wurden auf der Parzelle 

252 im Gebiet Prätschli ca. 799 m2 Wohnzone 2 (W2) in die 

Landwirtschaftszone ausgezont.

Die geplante Gesamthöhe des Hotelneubaus (Ergänzungsbau mit 

Flachdach) beträgt 30 m. Um diese Gesamthöhe zu realisieren, werden 

entsprechende Nutzungsmasse im GGP Hotel C._____ festgelegt. Die 

neuen Höhenkoten erlauben im "Baubereich Neubau" eine maximale 

Gebäudehöhe von 30 m, während zurzeit in der rechtskräftigen Dorfzone 

in der Regelbauweise eine maximale Gebäudehöhe von 12.7 m bzw. bei 

Flachdächern 13.9 m zulässig ist.

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6. In der Zwischenzeit wurde von der Gemeinde auch die anstehende 

Totalrevision der Ortsplanung (betreffend Anpassung an die Revision des 

Raumplanungsgesetzes – 1. Etappe [RPG 1] und an die Vorgaben des 

KRIP-S) vorangetrieben. Vom 22. Juni bis 22. Juli 2020 erfolgte die erste 

und vom 4. Januar bis 3. Februar 2021 die zweite Mitwirkungsauflage der 

Totalrevision der Ortsplanung.

7. Gegen den Beschluss über die Teilrevision der Ortsplanung Hotel 

C._____ vom 29. November 2020 erhoben A._____ und A.B._____ am 

29. Januar 2021 Planungsbeschwerde an die Regierung mit dem 

Begehren um Nichtgenehmigung und Rückweisung an die Gemeinde zur 

Überarbeitung. Zudem sei die Gemeinde B._____ anzuweisen, das 

Verfahren betreffend Totalrevision der Ortsplanung bis zur Beurteilung der 

vorliegenden Planungsbeschwerde zu sistieren.

8. Am 28. November 2021 beschlossen die Stimmberechtigten die 

Totalrevision der Ortsplanung, umfassend u.a. ein Baugesetz sowie einen 

Zonenplan 1:2000 B._____ Zentrum. Für die Kernzone b (Kb, u.a. die 

Parzellen F._____ und L._____ der Beschwerdeführer im vorliegenden 

Verfahren), Dorfzone a (Da) und Wohnmischzone 5 (WM5) sind 

Gesamthöhen von 16.5 m, 17.2 m resp. 17.5 m vorgesehen.

9. Mit Beschlüssen vom 7. Februar 2023 wies die Regierung die gegen die 

Teilrevision der Ortsplanung Hotel C._____ erhobene 

Planungsbeschwerde ab, soweit darauf eingetreten wurde (RB Prot. 

Nr. …/2023) und genehmigte jene unter Empfehlungen und Auflagen (RB 

Prot. Nr. …/2023).

10. Gegen diese Regierungsbeschlüsse reichten A._____ und A.B._____ 

(nachfolgend: Beschwerdeführer) am 13. März 2023 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein mit dem Antrag auf 

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deren Aufhebung sowie auf Nichtgenehmigung der Teilrevision der 

Ortsplanung Hotel C._____ (Teilrevision Baugesetz, Zonenplan und 

Genereller Gestaltungsplan) und Rückweisung an die Gemeinde B._____ 

zur Überarbeitung.

In formeller Hinsicht wurde die Erteilung der aufschiebenden Wirkung 

verlangt. Diese wurde mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 

31. März 2023 gewährt. 

Zusammenfassend hielten die Beschwerdeführer fest, die eigens für die 

Teil-Ortsplanungsrevision Hotel C._____ erarbeiteten planerischen 

Grundlagen könnten im Rahmen der Totalrevision der Ortsplanung aus 

verschiedenen Gründen nicht umgesetzt werden. Damit fehle es an der – 

auch von der Regierung geforderten – Einbettung des Projekts in einen 

raumplanerischen Gesamtkontext. Sämtliche vorliegenden Konzepte und 

Berichte würden belegen, dass ein einzelnes Hochhaus vor allem auch in 

gestalterischer Sicht als ungenügend zu werten sei. Resultat der 

Genehmigung der Teil-Ortsplanungsrevision Hotel C._____ wäre damit 

faktisch die Erteilung einer Bewilligung für den Bau eines Hochhauses in 

einer Zone, in welcher ansonsten nicht einmal halb so hohe Gebäude 

bewilligungsfähig wären. Viel schlimmer noch: Durch die Totalrevision der 

Ortsplanung bei fast gleichzeitiger Genehmigung des Projekts Hotel 

C._____ würde die unhaltbare Lage im Rahmen der Planbeständigkeit für 

mindestens 15 Jahre und bezüglich der Parzelle des neu gebauten 

Posthotels für wesentlich länger zementiert.

Die Nichtintegrierung der Teil-Ortsplanungsrevision Hotel C._____ (mittels 

Verknüpfung mit dem VKO) in die Totalrevision der Ortsplanung zeige 

letztlich klar auf, dass kein Bedarf dafür vorhanden sei und dass keine 

Möglichkeit bestehe, die Verdichtung am E._____ dergestalt zu fördern, 

wie es im Rahmen einer guten Gesamtwirkung notwendig wäre. Dies 

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stelle aber eine unabdingbare Voraussetzung der Genehmigung der Teil-

Ortsplanungsrevision dar.

11. In den Vernehmlassungen vom 5. April 2023 bzw. vom 11. Mai 2023 

schlossen die Regierung und die Gemeinde auf Abweisung der 

Beschwerde (soweit darauf eingetreten werden könne).

12. In der Replik vom 2. Juni 2023 resp. in der Duplik vom 15. Juni 2023 

hielten die Beschwerdeführer und die Gemeinde an ihren jeweiligen 

Anträgen fest. Die Regierung verzichtete mit Eingabe vom 13. Juni auf 

eine Duplik.

13. Angemerkt sei noch, dass die Regierung mit Beschluss vom 4. Juli 2023 

(RB Prot. Nr. …/2023) die von den Stimmberechtigten der Gemeinde

B._____ am 28. November 2021 beschlossene Totalrevision der 

Ortsplanung mit direkten Korrekturen, Anordnungen, Vorbehalten, 

Rückweisungen und Anweisungen genehmigt hat.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die vorliegend zu beurteilende Beschwerde richtet sich gegen die beiden 

Regierungsbeschlüsse vom 7. Februar 2023, mitgeteilt am 8. Februar 

2023, betreffend die Teilrevision der Ortsplanung Hotel C._____ 

(nachfolgend: Teilrevision Hotel C._____) in der Gemeinde B._____. In 

den angefochtenen Beschwerdeentscheiden wies die Regierung die 

Planungsbeschwerde der Beschwerdeführer ab, soweit darauf eingetreten 

wurde (RB Prot. Nr. …/2023) und genehmigte die am 29. November 2020 

von der Urnenabstimmung B._____ beschlossene Teilrevision Hotel 

C._____, namentlich die Teilrevision des Baugesetzes, den Zonenplan 

1:500 Hotel C._____ und den Generellen Gestaltungsplan 1:500 Hotel 

C._____ (RB Prot. Nr. …/2023).

- 8 -

1.1. Gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) können Entscheide 

der Regierung über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen 

sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde ans 

Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Somit ist das angerufene 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zur Beurteilung der 

vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. Das 

Verwaltungsgericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a VRG in 

Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung, 

womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergangene Urteil auch 

hinsichtlich der funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben 

erfüllt.

1.2. Zur Beschwerde ans Verwaltungsgericht ist legitimiert, wer durch den 

angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

seiner Aufhebung oder Änderung hat (Art. 50 VRG). Gemäss Art. 33 

Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) 

ist die Legitimation in kantonalen Verfahren betreffend Nutzungspläne und 

raumplanerische Verfügungen mindestens im gleichen Umfang 

gewährleistet wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 

Angelegenheiten. Zur Beurteilung der Legitimation ist demnach die im 

Zusammenhang mit Art. 89 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 

(BGG; SR 173.110) entwickelte Rechtsprechung zu beachten. Demnach 

wird verlangt, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische 

Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen 

aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. 

Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten 

insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges 

Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des 

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Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst 

werden kann. Ein Nachbar kann daher die Überprüfung eines 

Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich 

oder tatsächlich auf seine Stellung auswirken können. Entscheidend ist, 

dass ihm im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 137 

II 30 E.2.2.3).

1.2.1. Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, da die Beschwerdeführer 

keine Planungsbeschwerde gegen die Totalrevision der Ortsplanung 

erhoben hätten, seien sie damit einverstanden und hätten akzeptiert, dass 

die Verdichtung des Bahnhofquartieres mit der Totalrevision der 

Ortsplanung (noch) nicht umgesetzt werde. Sie könnten hier deshalb nicht 

die nicht erfolgte Umsetzung des Gesamtkonzeptes in der Totalrevision 

der Ortsplanung als Argument gegen die Teilrevision Hotel C._____ 

verwenden. Daher seien sie nicht beschwerdelegitimiert.

1.2.2. Dieser Einwand greift indes zu kurz. Die Beschwerdeführer sind 

Eigentümer der sich in unmittelbarer Nähe der neuen Zone HC 

befindenden Parzellen F._____ und L._____ in B._____, sodass die 

besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht gegeben ist. Weiter ist 

vorliegend davon auszugehen, dass die Realisierung und der Betrieb des 

der Planungsrevision zugrundeliegenden Projekts (Neubau des Hotels 

C._____) mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit 

höhere Immissionen wie Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere 

Einwirkungen hervorrufen wird. Durch die Gutheissung der Beschwerde 

würde den Beschwerdeführern ein praktischer Nutzen entstehen, als dem 

geplanten Projekt dadurch die erforderliche (nutzungsplanerische) 

Grundlage entzogen würde. Die Beschwerdeführer haben entsprechend 

ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der 

angefochtenen Entscheide. Im Übrigen dürfen die Beschwerdelegitimation 

und Beschwerdegründe nicht vermengt werden. Die 

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Beschwerdelegitimation richtet sich ausschliesslich nach Art. 89 BGG. 

Sind die Voraussetzungen – wie vorliegend – gegeben, sind die 

Beschwerdeführer mit sämtlichen Rügen zum Verfahren zuzulassen (BGE 

137 II 30 E.2.3).

1.3. Die Beschwerde wurde zudem frist- und formgerecht eingereicht (Art. 52 

Abs. 1 und Art. 38 VRG). Somit ist auf die Beschwerde einzutreten.

2. Amtet die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern – wie 

vorliegend – auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das 

Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch 

in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG. Danach 

erstreckt sich die Kontrollbefugnis des kantonalen Verwaltungsgerichts im 

Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder 

Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige 

Feststellung des Sachverhalts. Das Verwaltungsgericht überprüft 

demnach Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es 

nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist 

(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 17 

50 vom 2. Dezember 2019 E.1.2 m.V.a. R 14 24 vom 16. Februar 2016 

E.3c; R 11 46 vom 24. Januar 2012 E.2a).

3. In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführer geltend, es fehle 

nach wie vor eine planerische Grundlage für die projektbezogene 

Nutzungsplanung und somit eine gesamtheitliche Betrachtungsweise.

3.1. In diesem Zusammenhang wenden die Beschwerdeführer zunächst ein, 

das VKO habe erst im Rahmen des später durchgeführten 

Mitwirkungsverfahrens betreffend die Totalrevision der Ortsplanung 

eingesehen werden können. Damit fehle es an einem 

Mitwirkungsverfahren über das VKO im Zusammenhang mit der 

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Teilrevision Hotel C._____. Und selbst bei korrekter Durchführung des 

Mitwirkungsverfahrens hätte das VKO im Zusammenhang mit der 

Teilrevision Hotel C._____ (29. November 2020) noch keine Gültigkeit 

gehabt. Der Gemeindevorstand habe das KRL inkl. VKO erst am 

23. Dezember 2020 erlassen. Das VKO könne somit keine Grundlage für 

die projektbezogene Nutzungsplanung Hotel C._____ bilden (Beschwerde 

Rz. 39).

3.1.1. Die Gemeinde hat anlässlich des Mitwirkungsverfahrens der Teilrevision 

Hotel C._____ die Planungsmittel (Baugesetz [BG], ZP 1:500 Hotel 

C._____, GGP 1:500 Hotel C._____) sowie den Planungs- und 

Mitwirkungsbericht (Bg1-act. 8), die Konzeptstudie Bahnhofquartier 

(informativ) und den Vorprüfungsbericht des Amts für Raumentwicklung 

des Kantons Graubünden (ARE) vom 24. März 2020 (informativ; Bf-

act. 7), jedoch nicht das VKO aufgelegt (Auflage zwischen 22. Mai und 

22. Juni 2020). Die Gemeinde war gestützt auf Art. 13 Abs. 1 der 

Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; 

BR 801.110) – wonach der Gemeindevorstand den Entwurf für die neuen 

Vorschriften und Pläne zusammen mit dem Planungsbericht, einem 

allfälligen Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) und eventuellen Gesuchen 

für Zusatzbewilligungen in der Gemeinde während 30 Tagen öffentlich 

auflegt – nicht verpflichtet, das VKO oder auch den Vorprüfungsbericht 

des ARE aufzulegen. Somit ist festzuhalten, dass die Gemeinde das 

Mitwirkungsverfahren korrekt durchgeführt hat.

3.1.2. Die Tatsache, dass das VKO erst nach Durchführung der 

Mitwirkungsauflage zur Teilrevision Hotel C._____ formell beschlossen 

wurde, ist irrelevant, zumal im Planungs- und Mitwirkungsbericht der 

wesentliche Inhalt und die Stossrichtung des VKO ausführlich dargelegt 

wurden. So wird unter Ziff. 5 "Räumliches Konzept E._____" erwähnt, 

dass als Ergänzung zum kommunalen räumlichen Leitbild (KRL) das VKO 

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erarbeitet worden ist, welches die anzustrebende 

Entwicklungsstossrichtung räumlich aufzeigt und entsprechend als 

Grundlage für die die projektbezogene Teilrevision Hotel C._____ dient. 

Die langfristigen Entwicklungsabsichten wurden im untenstehenden 

Konzeptplan dargestellt und auf den folgenden Seiten detailliert erläutert, 

wobei auch darauf hingewiesen wurde, dass eine nutzungsplanerische 

Umsetzung des gesamten räumlichen Konzepts E._____ in der 

vorliegenden Teilrevision nicht anzustreben ist (vgl. Bg1-act. 8, S. 11 ff.). 

Auch im Vorprüfungsbericht des ARE wurde auf das VKO Bezug 

genommen. Somit musste den Beschwerdeführern bewusst sein, dass 

das VKO eine planerische Grundlage für die projektbezogene Teilrevision 

Hotel C._____ darstellt. Entsprechend hätten sie die Gemeinde um 

Einsicht in das VKO ersuchen können. Die Gemeinde war ihrerseits 

jedenfalls nicht verpflichtet, das VKO bei der Mitwirkungsauflage 

betreffend die Teilrevision Hotel C._____ aufzulegen.

3.1.3. Inhaltlich zeigt das VKO im Kontext mit dem Architekturkonzept die 

Stossrichtung der geplanten räumlichen Entwicklung auf und bildet daher 

durchaus eine von mehreren Grundlagen für die projektbezogene 

Nutzungsplanung Hotel C._____ (so auch das ARE im Vorprüfungsbericht 

[Bf-act. 7 Ziff. 1 S. 2]). Die in diesem Zusammenhang erhobenen Rügen 

der Beschwerdeführer erweisen sich somit als unbegründet.

3.2. Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, die nach Scheitern der ersten 

Teilrevision Hotel C._____ zur Erstellung der fehlenden Planunterlagen 

beigezogenen Experten hätten ein Gesamtkonzept erstellt, das sie als 

notwendige Grundlage für die Teilrevision der Ortsplanung erachtet hätten 

(unter Einbezug der Umgebung und einer grösseren räumlichen 

Perspektive). Die Gemeinde habe aber die Teilrevision Hotel C._____ 

durchgeführt, ohne auf die Vorgaben der Experten einzugehen und ohne, 

dass das Projekt in ein zwingend notwendiges raumplanerisches 

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Gesamtkonzept eingebettet worden wäre. Einzig ein Gesamtkonzept 

könne dazu führen, dass der geplante Turm des Hotels C._____ 

einigermassen mit seiner Umgebung verträglich wäre. Nach 

Genehmigung der Totalrevision der Ortsplanung [ohne die genannte 

Einbettung] gäbe es aufgrund der Planbeständigkeit keine Möglichkeit 

mehr, dieses Verdichtungspotenzial wahrzunehmen. Die Gemeinde habe 

im Planungs- und Mitwirkungsbericht betreffend die Totalrevision der 

Ortsplanung bereits fixiert, dass das umliegende Gebiet (mit Ausnahme 

der Teilrevision Hotel C._____ und einer Teilrevision G._____) nicht zu 

Gunsten einer angemessenen Gesamtwirkung stufenweise entwickelt 

werde, was aber gemäss VKO, räumlichem Konzept E._____ mit 

Richtprojekt und Architekturkonzept nötig wäre (Replik Rz. 14 f.).

Die Autoren der Konzeptstudie sähen für beide geprüften und als gangbar 

erachteten Varianten ("Welle" und "Akzentuierung") vor, dass auch in der 

Nachbarschaft höhere Bauten mit bis zu 33 m Höhe vorhanden sein 

müssten, um das streitgegenständliche Hochhaus mit einer vertretbaren 

Gesamtwirkung bauen zu können. Die Verfasser der Konzeptstudie 

zeigten auf, dass die Realisierung einzig des Hotels C._____ als 

Solitärgebäude keine Variante sei, die planerisch weiterverfolgt werden 

sollte. Faktisch könnten aber weder die Konzeptstudie noch das VKO 

verwirklicht werden, sodass die gesamte planerische Einbettung, auf die 

sich die Gemeinde bei ihrem Planvorhaben und die Regierung bei der 

Genehmigung desselben stützten, dahinfalle (Beschwerde Rz. 31 ff.).

Das VKO stelle bis anhin nichts weiter als ein Papier dar, welches 

Ausdruck eines allfälligen Weiterentwicklungswunsches sei, für dessen 

Verwirklichung aber die tatsächlichen Grundlagen in Bezug auf den Bedarf 

an Verdichtung und in Bezug auf Möglichkeiten, eine einheitliche und 

raumplanerisch vertretbare Entwicklung tatsächlich zu verwirklichen, 

komplett fehlten. Die Verwirklichung dieses Konzepts sei nur schon 

- 14 -

deshalb unmöglich, weil damit zu grosse Nutzungsreserven geschaffen 

würden, wie die Gemeinde selbst ausführe. Die Nichtintegrierung der 

vorliegend zu beurteilenden, projektbezogenen Nutzungsplanung in die 

ohnehin laufende Totalrevision der Ortsplanung führe dazu, dass kein 

einheitliches Konzept verwirklicht werden könne, zumal die Totalrevision 

der Ortsplanung die notwendigen Grundlagen für das 

streitgegenständliche Projekt nicht schaffe und nicht auf dieses 

abgestimmt sei (und umgekehrt).

Die Feststellung der Regierung, wonach ein Projekt mit einer Verdichtung 

gemäss Konzept, das wegen der Planbeständigkeit nicht resp. erst später 

realisiert werden könne, nicht im Regierungsentscheid zu beurteilen sei, 

sei unzutreffend. Die Regierung hätte beurteilen müssen, ob das VKO 

zusammen mit der Konzeptstudie tatsächlich verwirklicht werden sollen 

und auch können. Denn ohne Verwirklichung der beiden planerischen 

Grundlagen falle das Fundament für die Genehmigung dahin. Die 

Vorgehensweise der Gemeinde, einzelfallweise, stufengerecht und 

projektbezogen mit den jeweiligen Grundeigentümern das VKO zu 

verwirklichen, widerspreche elementarsten raumplanerischen 

Grundsätzen (v.a. Verletzung der Planbeständigkeit) und stelle eine 

Umgehung von Bundesrecht dar. Dadurch wolle die Gemeinde unter 

Inkaufnahme einer Verletzung der Rechtsgleichheit und der 

Rechtssicherheit versuchen, einzelfallweise Ausnahmen von der 

Regelbauweise zu erlauben. Auf diese Art und Weise werde die Gemeinde 

vor weiteren Auszonungen verschont, habe es aber einzelfallweise in der 

Hand, Abweichungen von der Regelbauweise zuzulassen und damit 

weitere WMZ zu schaffen. Im Licht des Grundsatzes der Planbeständigkeit 

sei die von der Gemeinde skizzierte Vorgehensweise absolut unzulässig 

(Beschwerde Rz. 34 f; Replik Rz. 18).

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Durch die Totalrevision der Ortsplanung würden die Nutzungsreserven 

bereits massiv erweitert (v.a. infolge Ausfall der AZ). Mit der Schaffung 

dieser inneren Nutzungsreserven sei einerseits davon auszugehen, dass 

weitere Auszonungen in Angriff zu nehmen seien und andererseits damit 

zu rechnen, dass innert absehbarer Zeit keine Möglichkeit vorhanden sein 

werde, die umliegenden Gebäude des geplanten Turms etappenweise 

weiter erhöhen zu können. Ausserdem bestehe kein Bedarf an einem 

einzelnen Projekt wie dem Vorliegenden, zumal durch die Totalrevision 

der Ortsplanung mehr als genügend Nutzungsreserven geschaffen 

würden, die den Bedarf für die kommenden Jahre bei weitem überstiegen 

(Beschwerde Rz. 36).

Ein Bedarf nach weiteren Hotelbetten sei zudem in keiner Weise 

ausgewiesen, da die sinkende Anzahl der Logiernächte nicht auf das 

Verschwinden der Hotelbetten, sondern einfach auf die sinkende 

Nachfrage zurückzuführen sei. Mit der Eröffnung weiterer drei Hotels habe 

sich der Konkurrenzdruck bei ohnehin nicht steigenden Logiernächten 

sogar noch erhöht. Durch die Mitteilung der Betreiber des Hotels C._____ 

an die Beschwerdeführer, dass ihre Betriebe einen soliden Ertrag 

abwürfen, sei erwiesen, dass aus betrieblicher Sicht absolut keine 

wirtschaftliche Notwendigkeit bestehe, das bestehende Hotel auf 

mindestens 80 Zimmer zu vergrössern. Entscheidend für diese Änderung 

der Nutzungszone seien vielmehr die monetären Interessen am Mehrwert 

der Grundstücke. Zudem sei das J._____, das abgebrannt sei und dessen 

Wiederaufbaupläne zum Zeitpunkt der Erarbeitung der Konzeptstudie 

noch unbekannt gewesen seien, in Regelbauweise wiedererstellt worden 

und werde demnach in absehbarer Zeit nicht die Höhe erreichen, die in 

der Konzeptstudie als wünschenswert erachtet worden sei (Replik Rz. 8 

f.; Beschwerde Rz. 31).

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Es sei im Lichte des Grundsatzes der Planbeständigkeit und des 

Gleichbehandlungsgebotes nicht vertretbar, für das ganze 

Bahnhofquartier mittels Totalrevision der Ortsplanung die 

Nutzungsplanung für alle Betroffenen mit bindender Wirkung für die 

nächsten rund 15 Jahre festzulegen, während eine Partei in einem 

separaten Verfahren mittels Teilrevision massiv bessergestellt werde 

(Replik Rz. 25).

3.2.1. Dieser Auffassung der Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden. Wie 

die Gemeinde vorab unterstreicht, stehen der Neubau des Hotels C._____ 

resp. die diesem Projekt zugrundeliegende Teilrevision der Ortsplanung 

im Einklang mit den planerischen Vorgaben.

3.2.2. B._____ ist gemäss Richtplananpassung in den Bereichen 

Raumordnungspolitik und Siedlung (KRIP-S) ein touristischer Ort mit 

Stützfunktion, welcher durch die vorhandene Konzentration an 

Versorgungseinrichtungen, teilweise ergänzt durch touristische 

Infrastrukturen und die damit verbundenen Arbeitsplätze, zur 

Aufrechterhaltung einer dezentralen Besiedlung beiträgt. Der zurzeit noch 

in Ausarbeitung stehende regionale Richtplan Siedlung (RRIP-S) und das 

kommunale räumliche Leitbild (KRL) sehen vor, die Gemeinde B._____ 

als regionales Subzentrum und insbesondere den Bereich westlich des 

E._____ – also u.a. den Bereich um das Hotel C._____ – als Zentrums- 

und Entwicklungsgebiet für touristische Nutzung und Hotellerie zu stärken.

3.2.3. Der KRIP-S sieht in Kap. 5.2.5 Folgendes vor: "Ein vielseitiges, attraktives 

und zeitgemässes Beherbergungsangebot ist von zentraler Bedeutung 

und eine unverzichtbare Basis für eine starke Tourismuswirtschaft. Die 

Weiterentwicklung und Erneuerung der touristischen 

Beherbergungsinfrastruktur ist aufgrund der 

Zweitwohnungsgesetzgebung noch wichtiger geworden. In Abhängigkeit 

- 17 -

ihres Betriebskonzepts stellen Beherbergungsbetriebe wie Hotels oder 

Resorts sehr spezifische Anforderungen an den Standort bzw. die 

räumliche Umgebung. Eine landschaftlich attraktive Lage mit schöner 

Aussicht, eine zentrale Lage in einem Tourismusort oder eine unmittelbare 

Anbindung an einen Bergbahnzubringer oder die Skipiste (Ski-in / Ski-out) 

sind je nach Betriebskonzept wichtige Voraussetzungen für einen 

erfolgreichen Betrieb. […] Bei Standorten innerhalb der Siedlung oder am 

Siedlungsrand ist keine richtplanerische Grundlage erforderlich. Bei 

Vorliegen eines Projektes kann die Gemeinde mit einer projektbezogenen 

Nutzungsplanung Hand für massgeschneiderte Lösungen bieten."

3.2.4. Das Hotel C._____ liegt zentral, in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs und 

der Bergbahnen und erfüllt somit die spezifischen Anforderungen an einen 

attraktiven Beherbergungsbetrieb. Dessen Erweiterung erscheint also 

geradezu prädestiniert, um das Beherbergungsangebot 

weiterzuentwickeln und so B._____ als touristischen Ort zu stärken. Die 

Planung der Gemeinde steht somit grundsätzlich im Einklang mit der 

kantonalen wie auch mit der pendenten regionalen Richtplanung. Dass die 

Gemeinde einzelfallweise, langfristig und nicht im Rahmen der 

Totalrevision der Ortsplanung die erarbeitete Konzeptstudie verwirklichen 

möchte, liegt in ihrem Ermessen und ist somit nicht zu beanstanden. Auch 

erscheint die Ansicht der Gemeinde plausibel, wonach keine pauschale 

Mehrhöhe für das ganze Quartier in die Gesetzgebung aufgenommen 

werden soll, weil damit zu grosse Baulandreserven geschaffen würden. 

Dieses Vorgehen erscheint nicht rechtswidrig und ist demokratisch 

legitimiert, zumal das Volk die Teilrevision Hotel C._____ sowie die 

Totalrevision der Ortsplanung angenommen hat. Zudem ist klar, dass über 

künftige Teilrevisionen der Ortsplanung wiederum Abstimmungen erfolgen 

müssen. Von Ungleichbehandlung und Unsicherheit kann entgegen den 

Vorwürfen der Beschwerdeführer daher keine Rede sein. Die Lösung der 

- 18 -

Beschwerdeführer, wonach abgewartet werden soll, ob der vermutete 

Bedarf tatsächlich benötigt werde, und sobald dies der Fall sein werde, 

darüber zu diskutieren, ob eine Ortsplanungsrevision vorgenommen 

werden soll, in deren Rahmen auch das Projekt Hotel C._____ 

Berücksichtigung finde, mag eine gangbare Alternative sein. Das heisst 

aber nicht, dass die Lösung der Gemeinde mit der projektspezifischen 

Anpassung unhaltbar ist.

3.2.5. Dass ein Bedarf zur Sicherung und Weiterentwicklung des Hotels C._____ 

besteht, hat die Gemeinde dargelegt (vgl. hierzu auch die Bedarfsanalyse 

im Planungs- und Mitwirkungsbericht [Bg1-act. 8], S. 9). Durch den 

Neubau soll die Anzahl Zimmer auf mindestens 80 erhöht werden, damit 

eine wirtschaftlich optimale Hotelgrösse im 3-Sterne-Bereich erreicht wird. 

Ausserdem erscheint es widersprüchlich, wenn die Beschwerdeführer 

behaupten, es bestehe kein Bedarf für die Teilrevision Hotel C._____ und 

mit der Totalrevision der Ortsplanung würden genügend 

Nutzungsreserven gebildet, dann aber gleichzeitig darauf beharren, dass 

in die Totalrevision der Ortsplanung höhere Baubefugnisse für das ganze 

Quartier einfliessen müssten.

3.2.6. Soweit die Beschwerdeführer hinsichtlich der Vorgehensweise der 

Gemeinde, einzelfallweise, stufengerecht und projektbezogen das VKO zu 

verwirklichen, eine Verletzung der Planbeständigkeit geltend machen, 

kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Nach Art. 21 RPG sind 

Nutzungspläne und damit auch kommunale Zonenpläne für jedermann 

verbindlich (Abs. 1). Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so 

werden die Nutzungspläne überprüft und gegebenenfalls geändert 

(Abs. 2). Diese Bestimmung verleiht der Nutzungsplanung eine gewisse 

Beständigkeit, ermöglicht indessen auch, sie bei Bedarf zu revidieren und 

Planung und Wirklichkeit in Übereinstimmung zu bringen. Bei der 

Änderung von Nutzungsplänen sind zwei Stufen zu unterscheiden. In 

- 19 -

einem ersten Schritt wird beurteilt, ob sich die für die Planung 

massgebenden Verhältnisse seit der Planfestsetzung so erheblich 

geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss. 

Erheblichkeit ist auf dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung 

der Zonenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die 

entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens 

in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung 

von vornherein ausscheidet. Praxisgemäss können bei der Prüfung, ob 

erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen, auch Umstände 

berücksichtigt werden, die sich schon vor der letzten Planfestsetzung 

verändert hatten, sofern sie bei dieser nicht miteinbezogen wurden 

(Bernische Verwaltungsgerichtspraxis [BVR] 2002 S. 49 E.3h; Urteil des 

Bundesgerichts 1C_306/2010 vom 2. Dezember 2010 E.2.5, 1A.162/2002 

vom 10. Dezember 2002, E.5.3.1). Liegen veränderte Verhältnisse in 

diesem Sinn vor, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob sich aufgrund 

der veränderten Verhältnisse eine Plananpassung rechtfertigt. Es bedarf 

einer umfassenden Interessenabwägung, indem die erheblich 

veränderten Umstände den entgegenstehenden privaten und öffentlichen 

Interessen an der Rechtsbeständigkeit des Plans gegenübergestellt 

werden müssen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die bisherige 

Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und 

Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der 

beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 

140 II 25 E.3.1 f.). Allgemein gilt, dass je neuer der Plan ist und je 

einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, desto 

stärkeres Gewicht hat der Grundsatz der Planbeständigkeit und umso 

gewichtiger müssen die rechtlichen oder tatsächlichen Gründe sein, 

welche für eine Planänderung sprechen (BGE 132 II 408 E.4.2, 128 I 190 

E.4.2). Zwar verlangt die Rechtsprechung grundsätzlich ganz besondere 

Änderungsgründe, wenn Pläne abgeändert werden sollen, die erst seit 

- 20 -

kurzer Zeit Bestand haben. Geringfügige Änderungen lässt sie jedoch 

bereits relativ kurze Zeit nach der Planfestsetzung zu, soweit dadurch die 

bestehende Zonenplanung lediglich in untergeordneten Punkten ergänzt 

wird und eine gesamthafte Überprüfung der Planung nicht erforderlich 

erscheint (BGE 128 I 190 E.4.2, 124 II 391 E.4b; vgl. zum Ganzen auch 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 

100.2015.75U E.4 ff).).

Vorliegend steht in einer zukünftigen Plananpassung zur Umsetzung des 

VKO die Erhöhung einzelner Gebäude rund um das Hotel C._____ zur 

Diskussion, sodass von einer untergeordneten Änderung gesprochen 

werden kann, die keine einschneidenden Auswirkungen auf die 

Zonenordnung als Ganzes hat und deshalb keine gesamthafte 

Überprüfung der Planung erforderlich macht. Die aufgrund veränderter 

Verhältnisse geplante Verdichtung (in die Höhe) ist im betreffenden Gebiet 

bereits heute im VKO und in der Konzeptstudie zum Bahnhofquartier 

angedacht, wurde allerdings aus legitimen Überlegungen (vgl. E.5.1 

nachstehend) nicht in die Totalrevision der Ortsplanung miteinbezogen. 

Rechtsprechungsgemäss kann dieser Umstand aber auch nachträglich 

noch berücksichtigt werden. Jedenfalls sind die entgegenstehenden 

Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die 

Planbeständigkeit nicht so gewichtig, dass eine Plananpassung von 

vornherein ausscheidet. Die Voraussetzungen der ersten Stufe sind damit 

gegeben. In Bezug auf die zweite Stufe resp. bei der vorzunehmenden 

Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass dem Interesse an der 

Planbeständigkeit der beschlossenen Totalrevision der Ortsplanung das 

öffentliche Interesse, B._____ als Ort mit touristischer Stützfunktion zu 

stärken und damit die dezentrale Besiedelung beizubehalten, 

gegenübersteht. Im KRIP-S wurde diesbezüglich explizit festgehalten, 

dass B._____ durch die vorhandene Konzentration an 

- 21 -

Versorgungseinrichtungen, teilweise ergänzt durch touristische 

Infrastrukturen und die damit verbundenen Arbeitsplätze, zur 

Aufrechterhaltung einer dezentralen Besiedlung beiträgt, wobei ein 

vielseitiges, attraktives und zeitgemässes Beherbergungsangebot von 

zentraler Bedeutung und eine unverzichtbare Basis für eine starke 

Tourismuswirtschaft ist. Im RRIP-S ist sodann vorgesehen, den Bereich 

westlich des E._____ – worunter auch die Umgebung um das Hotel 

C._____ fällt – als Zentrums- und Entwicklungsgebiet für touristische 

Nutzung und Hotellerie zu stärken. Der Neubau des Hotels C._____ und 

die rund um das Hotel vorgesehene Verdichtung stellen somit gewichtige 

öffentliche Interessen dar. Entscheidendes Gewicht kommt sodann dem 

Ausmass der Änderung zu. Angesichts der beschränkten Auswirkungen, 

die die Erhöhung einzelner Gebäude innerhalb einer relativ kleinen und 

vollumfänglich in der Bauzone befindlichen Fläche hat, überwiegen die 

Interessen an der geplanten Änderung (Verdichtung in die Höhe) 

diejenigen an der Beibehaltung der aktuellen (in der Totalrevision der 

Ortsplanung beschlossenen) Zonenordnung. Das Interesse an der 

Planbeständigkeit des im VKO blau markierten Gebietes rund um das 

Hotel C._____ ist auch deshalb zu relativieren, weil bereits zum heutigen 

Zeitpunkt bekannt ist, dass in diesem Bereich eine Verdichtung 

vorgesehen ist und deshalb damit zu rechnen ist, dass in den nächsten 

Jahren – d.h. noch vor Ablauf der nächsten Planungsperiode von rund 15 

Jahren – einzelne Teilrevisionen der Ortsplanung zur Umsetzung des VKO 

durchgeführt werden. Der Grundsatz der Planbeständigkeit steht folglich 

der in Zukunft zu realisierenden Verdichtung rund um das Hotel C._____ 

– allenfalls mittels weiterer Teilrevisionen der Ortsplanung – nicht 

entgegen.

- 22 -

3.3. Sodann ist auf die von den Beschwerdeführern erwähnten Vorgaben des 

ARE im Vorprüfungsverfahren der hier strittigen Teilrevision der 

Ortsplanung einzugehen.

3.3.1. Das ARE hat im Vorprüfungsverfahren in der Schlussfolgerung 

festgehalten, die Einbettung des städtebaulichen Konzepts in die 

Totalrevision der Ortsplanung sei sicherzustellen (Ziff. 6 

Vorprüfungsbericht vom 24. März 2020, Bf-act. 7). Zudem hat es in Ziff. 1 

"Städtebauliches Konzept" Folgendes ausgeführt: "Die planungsrechtliche 

Umsetzung der Bestandteile, welche nicht im Perimeter der hier zu 

prüfenden Teilrevision (ausserhalb Parz. Nrn. 481, Teil 252) liegen, muss 

aber zwingend im Rahmen der Totalrevision erfolgen. Ebenso müssen die 

Erkenntnisse des Vertiefungskonzepts E._____ in der Totalrevision der 

Ortsplanung Eingang finden."

3.3.2. Gemäss Beschwerdeführer haben das VKO und die Konzeptstudie 

Bahnhof keinen Eingang in die Totalrevision der Ortsplanung gefunden.

3.3.3. Die Gemeinde erwidert darauf, dass dieses Argument die Totalrevision der 

Ortsplanung betreffe und die Beschwerdeführer dagegen keine 

Planungsbeschwerde erhoben hätten. Dieses Gegenargument verfängt 

nicht. Das ARE hielt im Vorprüfungsverfahren die Umsetzung des 

städtebaulichen Architekturkonzepts, im Kontext mit dem VKO, der 

Teilrevision Hotel C._____ in die Totalrevision der Ortsplanung für 

zwingend und damit ist dies als Bedingung des ARE für die Genehmigung 

der Teilrevision Hotel C._____ anzusehen. Zudem steht fest, dass die 

Konzepte der Teilrevision nicht (bzw. zumindest nicht vollständig) in der 

Totalrevision umgesetzt wurden. Es ist somit zu prüfen, welche Folgen die 

Nichtbefolgung dieser Vorgabe des ARE hat.

- 23 -

3.3.4. Das VKO 1:2'500 und die Konzeptstudie Bahnhofsquartier (Bg1-act. 8 

bzw. act. 4 doc. 2) sehen für das Bahnhofsquartier ein 

Verdichtungspotenzial (in die Höhe vorstellbar) vor.

Im VKO (Bericht, als Teil des KRL; Bg1-act. 4 doc. 2) werden für das 

Gebiet Südwest (vordere H._____/I._____) insbesondere aufgrund der 

geplanten Gebäude (Hotel C._____ und J._____) grössere und dichtere 

Bebauungsformen vorgeschlagen (vgl. S. 21). Zur Erläuterung des Plans 

1:2'500 wird zum hier interessierenden Gebiet (blau, 

Verdichtungspotenzial in die Höhe vorstellbar) gesagt, dass in diesem 

Siedlungsgebiet punktuelle oder auch grössere bauliche Eingriffe zu 

erwarten sind (S. 24). Im VKO wird zur Bedeutung/Verbindlichkeit 

ausgeführt, das vorliegende Vertiefungskonzept diene der Baubehörde bei 

der Überprüfung von Baugesuchen im betroffenen Betrachtungsperimeter 

als Richtschnur und zur Auslösung von Bauberatungen und 

raumplanerischen Folgeverfahren. Die Inhalte des VKO hätten 

empfehlenden Charakter. Für Bauvorhaben, welche von der aktuell 

geltenden Regelbauweise abweichen, werde eine projektbezogene 

Teilrevision der Ortsplanung mit positivem Urnenabstimmungsergebnis 

vorausgesetzt (vgl. VKO S. 29 [Bg1-act. 4 doc. 2]).

Demnach kann nach Auffassung des streitberufenen Gerichts die hier 

angefochtene Teilrevision Hotel C._____ nicht mit der Begründung 

aufgehoben werden, man habe das VKO nicht in der Totalrevision der 

Ortsplanung umgesetzt, schliesst doch das VKO eine punktuelle 

Umsetzung der Empfehlungen im Rahmen von einzelnen Baugesuche 

resp. Teilrevisionen der Ortsplanung nicht aus.

Dass in die Totalrevision der Ortsplanung keine generelle, wesentliche 

Erhöhung der maximal zulässigen Gebäudehöhen Eingang finden soll, 

steht zudem auch nicht im Widerspruch mit der Konzeptstudie 

- 24 -

Bahnhofsquartier. Dieses Konzept des Architekturbüros K._____ (Bg1-

act. 8) sieht zwei Varianten vor, nämlich "Akzentuierung" und "Welle". Bei 

der Variante "Welle" sollen neben der Entstehung des neuen 30 m hohen 

Hotels C._____ die bestehenden Gebäude und das neue J._____ 

(Gebäude Nr. 15 im Plan) im betreffenden Quartier unterschiedlich (um bis 

zu 12 m) erhöht werden (Höhenentwicklung wellenförmig). Wohingegen 

bei der Variante "Akzentuierung" der Akzent auf das neue Hotel C._____ 

(30 m) und andere einzelne Gebäude mit Mehrhöhe fällt. Damit wird das 

Gebiet v.a. an der Hangkante verdichtet (vgl. Anhang 2 S. 9 und 10 zu 

Bg1-act. 8).

Wenn nun die Totalrevision der Ortsplanung keine markante Erhöhung der 

Baubefugnisse im Bahnhofquartier vorsieht, bedeutet es nicht, dass das 

architektonische Konzept nicht umgesetzt werden kann. Durch die 

projektbezogene Erhöhung der Gebäude ist v.a. die Umsetzung der 

Variante Akzentuierung durchaus möglich. Schliesslich geht es darum, 

dass im Bahnhofquartier ein verdichtetes Gebiet entsteht, in dem 

Mehrhöhen erwünscht sind. Insbesondere aufgrund der zentralen Lage in 

unmittelbarer Bahnhofsnähe und mit direkter Anbindung an die 

Bergbahnen ist dieses Quartier für eine Verdichtung geradezu 

prädestiniert. Damit ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer 

nicht davonauszugehen, dass die Realisierung der angestrebten 

Verdichtung in diesem Gebiet unwahrscheinlich ist. Es handelt sich dabei 

um eine mittel- bis langfristige Entwicklung, deren Stossrichtung mit dem 

VKO festgelegt wurde. Die Teilrevision Hotel C._____ stellt in diesem 

Zusammenhang einen ersten Schritt dar. Die tatsächliche Umsetzung der 

angestrebten Verdichtung im umliegenden Gebiet hängt jedoch, wie die 

Beschwerdegegnerinnen betonen, auch von der Bereitschaft der 

Grundeigentümer ab. Die Gemeinde kann zwar die Planungsinstrumente 

bereitstellen, es ist aber nachvollziehbar, dass sie die Grundeigentümer 

- 25 -

(noch) nicht so weit verpflichten will, dass diese unbedingt 20 bis 30 m 

hohe Bauten erstellen müssen. Insoweit ist der Regierung beizupflichten, 

dass eine Umsetzung im Sinne einer Kodifizierung einer weitergehenden 

Gebäudeerhöhung für das ganze betreffende Gebiet in der Grundordnung 

nicht zielführend wäre. In der Totalrevision der Ortsplanung wird im 

betreffenden Gebiet bzw. in der KZa aber immerhin auf die AZ verzichtet 

(wobei auch keine ÜZ vorgesehen ist, siehe Zonenschema [Art. 11 BG]). 

Dass sich die Gemeinde nicht für eine Mindestausnutzung, 

Mobilisierungspflicht oder ähnliche, die Grundeigentümer verpflichtende 

Mittel entschieden hat, wie von den Beschwerdeführern vorgeschlagen, ist 

vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die vom Verwaltungsgericht 

anzuwendende Kognition (vgl. E.2 vorstehend) vertretbar.

3.3.5. Sollte es im Übrigen in Zukunft tatsächlich so weit kommen, dass das Hotel 

C._____ als Solitärhochhaus besteht, muss berücksichtigt werden, dass 

es sich um ein Gebäude am Hang handelt und die Höhe der Baute deshalb 

nicht so dominant in Erscheinung tritt, wie dies bei freistehenden 

Hotelkomplexen in der Ebene der Fall wäre. Solch eine alleinige 

Akzentuierung wird im Architekturkonzept denn auch nicht explizit 

verworfen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Gemeinde darin im 

Sinne der Verdichtungsziele aufgezeigt wurde, dass auch weitere 

Akzentuierungen (im Sinne von Mehrhöhen) aus architektonischer Sicht in 

einer Gesamtbetrachtung möglich bzw. erwünscht sind. Nach dem 

Gesagten, kann der Schluss der Beschwerdeführer nicht geteilt werden, 

dass das ARE durch die Vorgabe der Einbettung des Konzepts in die 

Totalrevision der Ortsplanung geradezu verhindern wollte, dass im 

betreffenden Gebiet in der Regelbauweise – wie beim im Hofstattrecht 

wiederaufgebauten J._____ – gebaut wird.

3.4. Weiter rügen die Beschwerdeführer, dass es für eine projektbezogene 

Nutzungsplanung ein exakt umschriebenes Projekt brauche (Beschwerde 

- 26 -

Rz. 40 ff.). Ein konkretes Projekt sei dringend notwendig, um beurteilen zu 

können, ob der Bedarf für das geplante Angebot tatsächlich vorhanden sei 

(Bedarfsanalyse) und um eine sorgfältige Interessenabwägung 

vornehmen zu können. Die öffentliche Zustimmung zu diesem Hotelprojekt 

sei eingeholt worden, in der Meinung, es würden zusätzliche Hotelbetten 

geschaffen. Falls anstelle der zusätzlichen Hotelbetten Zweitwohnungen 

geschaffen würden, verliere das Projekt aus Sicht des öffentlichen 

Interesses deutlich an Bedeutung. Ziel einer projektbezogenen 

Nutzungsplanung müsse aber sein, mit einem hervorragenden Projekt 

einen Mehrwert im öffentlichen Interesse zu schaffen, was hier nicht der 

Fall sei.

3.4.1. Diese Argumente überzeugen nicht. Die genaue Ausarbeitung des 

Projekts hat spätestens im Baubewilligungsverfahren zu erfolgen. Wie die 

Beschwerdegegnerinnen zu Recht ausführen, ist es für die räumliche 

Auswirkung der Neubaute nicht erheblich, ob ein reines Hotel oder ein 

hotelmässig geführtes Resort erstellt wird.

3.4.2. Sodann ist darauf hinzuweisen, dass gemäss Bedarfsanalyse (vgl. 

Planungs- und Mitwirkungsbericht, S. 9, Bg1-act. 8) die Anzahl 

Hotelbetten in B._____ kontinuierlich abnimmt (von 4'500 in den 90er 

Jahren auf ca. 3'000 im Jahr 2021). Gemäss Planungs- und 

Mitwirkungsbericht sei neben der Sicherung der Anzahl Hotelbetten auch 

wichtig, mit neuen und innovativen Hotelkonzepten weitere (neue) Gäste 

anzuziehen. Entsprechend hat man die vorgesehenen Hotelnutzungen 

(traditionelle Hotels, hotelmässig geführte Resorts oder vergleichbare 

Betriebe, strukturierte Beherbergungsbetriebe [Art. 4 der 

Zweitwohnungsverordnung, ZWV; SR 702.1], touristisch bewirtschaftete 

Wohnungen [Art. 7 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über 

Zweitwohnungen, ZWG; SR 702] und Wohnungen ohne 

Nutzungsbeschränkung im Zusammenhang mit strukturierten 

- 27 -

Beherbergungsbetrieben [Art. 8 Abs. 1-3 ZWG]) in den neuen Art. 41b BG 

aufgenommen. Das ist der Inhalt, der der Bevölkerung zur Abstimmung 

unterbreitet wurde und nicht etwa die Schaffung von Zweitwohnungen.

4. Sodann rügen die Beschwerdeführer, die Teilrevision Hotel C._____ 

verletze die Pflicht zur Ausgleichung der planungsbedingten Vorteile im 

Sinne von Art. 5 RPG, zumal für die durch Aufzonung der 

streitgegenständlichen Parzellen erlangten Mehrwerte – entgegen dem 

Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2021 vom 5. April 2021 – kein 

Ausgleich vorgesehen sei.

4.1. In diesem Zusammenhang ist zunächst darauf hinzuweisen, dass gemäss 

Art. 5 Abs. 1bis RPG, der Ausgleich bei der Überbauung des Grundstücks 

oder dessen Veräusserung fällig wird, wobei die Verfahrensvorschrift von 

Art. 35k KRVO vorsieht, dass die Erhebung erst mit der 

Veranlagungsverfügung des Gemeindevorstandes erfolgt. Entgegen der 

Auffassung der Beschwerdeführer ist es somit nicht zwingend, diese 

Abgabe bereits bei der Genehmigung der Ortsplanungsrevision 

sicherzustellen. Die Auflage im Genehmigungsbeschluss der Regierung 

(Ziff. 2. a des Dispositivs) stellt die Erhebung der Mehrwertabgabe für die 

teilweise Einzonung der Parzelle 252 sicher und ist damit nicht zu 

beanstanden. Dass diese Abgabe auch für die beschlossene Aufzonung 

sichergestellt werden muss, ist – wie nachfolgend aufgezeigt wird – indes 

nicht der Fall.

4.2. Mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2021 vom 5. April 

2022 ist vorab festzuhalten, dass der Kanton Graubünden Art. 5 RPG 

grundsätzlich dahingehend umgesetzt hat, als der Abgabe lediglich 

Mehrwerte aus der Zuweisung von Grundstücken von einer Nichtbauzone 

zu einer Bauzone (d.h. Einzonungen) unterliegen, wobei die Gemeinden 

im Baugesetz zusätzliche Abgabetatbestände (mithin auch Um- oder 

- 28 -

Aufzonungen) vorsehen können (siehe Art. 19j KRG). Die Gemeinde 

B._____ hat von dieser Möglichkeit nicht Gebrauch gemacht (vgl. Art. 2 

BauG). Sowohl die Teilrevision Hotel C._____ als auch die Totalrevision 

der Ortsplanung wurden zeitlich vor dem besagten Urteil beschlossen, 

sodass nach der damaligen Rechtsauffassung für die in der Teilrevision 

Hotel C._____ vorgesehene Aufzonung keine Mehrwertabgabe 

geschuldet war. Im besagten Urteil hat das Bundesgericht dann 

entschieden, dass Art. 5 RPG dahingehend auszulegen sei, dass die 

Kantone nicht nur bei Einzonungen, sondern auch bei Um- und 

Aufzonungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Vorteile zu 

sorgen haben. Zwischenzeitlich haben National- und Ständerat am 

29. September 2023 eine Änderung des Raumplanungsgesetzes 

verabschiedet und insbesondere Art. 5 Abs. 1 und 1bis präzisiert. Neu 

kommt in dieser Bestimmung zum Ausdruck, dass es den Kantonen 

freigestellt ist, auf einen Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen zu 

verzichten, soweit es um Auf- und Umzonungen geht. Diese 

Gesetzesrevision führt im Ergebnis dazu, dass die in Art. 19j KRG 

vorgenommene Umsetzung von Art. 5 RPG und entsprechend auch die in 

Art. 2 BG getroffene Wahl der Gemeinde B._____, auf die Erhebung von 

Mehrwertabgaben auf Um- und Aufzonungen zu verzichten, 

bundesrechtskonform ist resp. sein wird. Da die Änderung von Art. 5 RPG 

bereits beschlossen und die entsprechende Referendumsfrist am 

15. Februar 2024 unbenutzt abgelaufen ist, kann vorliegend davon 

ausgegangen werden, dass im Zeitpunkt der effektiven Veranlagung der 

Mehrwertabgabe, das neue Recht gelten wird, sodass in Anwendung von 

Art. 19j KRG i.V.m. Art. 2 BG für die beschlossene Aufzonung keine 

Abgabe geschuldet ist. Zusammenfassend ist es also nicht zu 

beanstanden, wenn die Regierung – unter Berücksichtigung der neueren 

Rechtsentwicklungen, wonach es den Kantonen künftig (definitiv) 

freigestellt sein wird, auf einen Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen 

- 29 -

zu verzichten, soweit es um Auf- und Umzonungen geht sowie der 

Tatsache, dass die effektive Veranlagung der Mehrwertabgabe erst zu 

einem späteren Zeitpunkt erfolgen wird – hinsichtlich der in der Teilrevision 

Hotel C._____ vorgesehenen Aufzonung keine Auflage zur Sicherstellung 

der Mehrwertabgabe verfügt hat. Dieser Umstand steht jedenfalls der 

Genehmigung der Teilrevision Hotel C._____ nicht entgegen.

5. Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, es fehlten die 

Voraussetzungen zur Planänderung im Rahmen einer projektspezifischen 

Nutzungsplanung bei gleichzeitiger laufender Totalrevision der 

Ortsplanung. Es sei unzulässig, eine separate Teilrevision der 

Ortsplanung abzusegnen, währenddessen eine Totalrevision der 

Ortsplanung hängig sei (Beschwerde Rz. 49 ff.). Raumplanerisch sei kein 

Bedarf vorhanden, die in der Konzeptstudie zum Hotel C._____ und im 

VKO angedachte Verdichtung mittels massiver Erweiterung der 

zulässigen maximalen Gebäudehöhen zu verwirklichen. Hätten es die 

geänderten Verhältnisse notwendig gemacht, so wäre dies in der 

Totalrevision der Ortsplanung zum Ausdruck gekommen. Dass im 

Rahmen der Gesamtortsplanungsrevision gerade keine Notwendigkeit für 

eine erhebliche Anpassung ausgemacht worden sei, zeige, dass diese im 

Grundsatz nicht bestehe. Die Teilrevision Hotel C._____ diene daher 

einzig dazu, Einzelinteressen zum Durchbruch zu verhelfen, ohne dass 

ein raumplanerischer Bedarf im Grundsatz vorhanden wäre.

5.1. Diese Rüge verfängt nicht. Tatsächlich spricht nichts gegen die 

Zulässigkeit der gleichzeitigen Durchführung beider Verfahren. Die 

Gemeinde B._____ war verpflichtet, die Ortsplanung totalzurevidieren, um 

die übergeordneten gesetzlichen Vorgaben (RPG 1 und kantonaler 

Richtplan) umzusetzen. Diese Totalrevision der Ortsplanung gestaltete 

sich, nicht zuletzt auch aufgrund der Tatsache, dass die Gemeinde 

B._____ überdimensionierte Bauzonen aufwies und diese im Rahmen der 

- 30 -

Revision massiv reduzieren musste, aufwändig und komplex. Daher ist es 

nachvollziehbar, wenn die Gemeinde diese Totalrevision nicht auch mit 

der (projektbezogenen) Nutzungsplanung für das Hotel C._____ 

zusätzlich aufblähen und verkomplizieren wollte. Die Gemeinde hatte in 

der Tat ein grosses Interesse daran, dass die Totalrevision der 

Ortsplanung ohne unnötige Verzögerung – die sich namentlich aufgrund 

des Widerstands gegen das Projekt Hotel C._____ hätte ergeben können 

– beschlossen und genehmigt wird. Bereits aus diesem Grund erscheint 

es angemessen und sinnvoll die beiden Verfahren separat durchzuführen. 

Wie sodann die Regierung zutreffend ausführt, ist ein solches Vorgehen 

gerade für umstrittene (Gross-)Projekte unter demokratischer Sicht 

begrüssenswert. Die Bevölkerung kann darüber separat und nicht im 

Zusammenhang mit einer Totalrevision der Ortsplanung befinden und sich 

eingehender mit den Pro- und Contra-Stimmen über das 

Planungsvorhaben auseinandersetzen. In der Folge zeigt dann die 

Gemeindeabstimmung den Willen der Bevölkerung über das Vorhaben 

direkt auf. Aus den hiervor dargelegten Gründen ist es somit vertretbar, 

dass die Gemeinde dieses Vorgehen gewählt hat. Selbstredend entbindet 

der Weg über eine Teilrevision der Ortsplanung die Gemeinde nicht 

davon, die Vorlage auch in Bezug auf die Gesamtsituation zu prüfen. Dies 

wurde vorliegend gemacht (insbesondere durch die Erarbeitung des VKO 

und des räumlichen Konzepts E._____; vgl. zudem E.3.3.4 ff. vorstehend). 

Aus dem Umstand, dass das Vorhaben Hotel C._____ grundsätzlich auch 

in die Totalrevision der Ortsplanung hätte integriert werden können, 

vermögen die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. 

Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass ihnen aus dem getrennten 

planerischen Vorgehen der Gemeinde ein Nachteil entstanden wäre. 

Hinsichtlich der konkreten Beurteilung der Voraussetzungen für die 

Plananpassung kann auf die vorstehende Erwägung 3.2.6 verwiesen 

werden.

- 31 -

5.2. Bei der Schaffung der planerischen Voraussetzung zur Erhaltung und 

Schaffung neuer warmer Betten in einem touristischen Ort mit 

Stützfunktion kann sodann nicht nur von Einzelinteressen die Rede sein. 

Diese Entwicklung ist klar durch den KRIP-S, das KRL sowie den (sich 

noch in Ausarbeitung befindenden) RRIP abgedeckt und liegt sehr wohl 

im öffentlichen Interesse (vgl. hierzu E.3.2.6 vorstehend).

6. Im Ergebnis vermögen die Beschwerdeführer nicht durchzudringen, 

sodass die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist.

7. Nach dem Gesagten, kann auf den von den Beschwerdeführern 

beantragten Augenschein in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet 

werden, zumal davon keine relevanten Erkenntnisse zu erwarten sind (vgl. 

BGE 143 III 297 E.9.3.2, 140 I 285 E.6.3.1, 138 III 374 E.4.3.2).

8.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten, 

bestehend aus den Kanzleiauslagen und einer Staatsgebühr, welche auf 

CHF 4'000.00 festgesetzt wird, den unterliegenden Beschwerdeführern 

aufzuerlegen (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG).

8.2. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht den 

Beschwerdegegnerinnen nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00

- 32 -

- und den Kanzleiauslagen von CHF 637.00

zusammen CHF 4'637.00

gehen zulasten von A._____ und A.B._____.

3. Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

[Mit Urteil 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025 hat das Bundesgericht die gegen dieses 

Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.]