# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 71bfacf1-0cd4-5222-a36a-a9fc349f5a5d
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-22
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 22.06.2018 III 2017 175
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-175_2018-06-22.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 175
III 2017 178

Entscheid vom 22. Juni 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,
Beschwerdeführer (Verfahren III 2017 175),
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Z.________, 

2. B.________
Beschwerdeführer (Verfahren III 2017 178),
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Z.________,

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen (Verfahren III 2017 175 und 178),

4. B.________,
Beschwerdegegner (Verfahren III 2017 175),
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Z.________,

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5. A.________,
Beschwerdegegner (Verfahren III 2017 178),
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Y.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes)

3

Sachverhalt:

A. A.________ sind Eigentümer des Grundstückes KTN 001.________ 
(334 m2), Wollerau. Als Eigentümer von KTN 001.________ sind sie gleichzeitig 
Miteigentümer des südlich an KTN 002.________ bis KTN 003.________ an-
grenzenden Grundstückes KTN 004.________ (1'659 m2), welches im Miteigen-
tum der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke KTN 002.________ bis 
KTN 005.________ steht. B.________ sind Eigentümer des Grundstückes 
KTN 006.________ (467 m2), welches westlich von KTN 001.________ und 
durch die Grundstücke KTN 007.________ und KTN 003.________ von diesem 
getrennt liegt. Die Grundstücke KTN 002.________ bis KTN  006.________ lie-
gen teils in der Bauzone W2, teils ausserhalb der Bauzone; das Grundstück 
KTN 004.________ befindet sich vollständig ausserhalb der Bauzone. Diese 
Grundstücke bilden Bestandteil des Gestaltungsplans "C.________", der vom 
Regierungsrat am 1. März 1983 genehmigt wurde (mitangefochtener Gemeinde-
ratsbeschluss Nr. 2017.14 vom 9.1.2017 S. 2 Ziff. 1.1; Gestaltungsplan 
"C.________" vom 19.12.2005 gemäss dem angefochtenen RRB Nr. 652/2017 
vom 29.8.2017 Erw. 1.3). Auf KTN 001.________ verbleibt zwischen der (südli-
chen) Hausfassade und der Bauzonengrenze ein rund 2 m schmaler Bauland-
streifen (vgl. Gesamtentscheid des ARE vom 10.11.2016 S. 3; Grundriss Umge-
bung 1:250 vom 4.7.2014 [= Verfahren RR-act. II/01/Beilage 8]). Zwischen 
KTN 001.________ und KTN 007.________ verläuft ein Verbindungsweg, wel-
cher beim gemeinsamen südlichen Grenzpunkt dieser beiden Grundstücke nach 
Westen dreht und in den Pilgerweg mündet.

Im Jahr 2012 wurde festgestellt, dass auf diversen Grundstücken der Gemeinde 
Wollerau im Nichtbaugebiet Bauarbeiten vorgenommen worden waren (vgl. Ge-
samtentscheid des ARE vom 10.11.2016 S. 3). Unter anderem wurde auch fest-
gestellt, dass auf dem ausserhalb der Bauzone gelegenen Bereich von 
KTN 001.________ sowie auf KTN 004.________ Gartenböschungen mit Na-
tursteinen abgesichert worden waren. Das ARE wies den Gemeinderat Wollerau 
deshalb an, von den betreffenden Grundeigentümern, so auch von A.________, 
ein nachträgliches Baugesuch einzuverlangen. Am 1. Juli 2014 reichten 
A.________ ein nachträgliches Baugesuch ein, das im Amtsblatt Nr. 15 vom 
10. April 2015 (S. 821) publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Hiergegen erho-
ben B.________ am 24. April 2015 Einsprache mit dem Antrag, das Baugesuch 
sei abzuweisen, eventualiter sei der Rückbau anzuordnen. 

Mit Gesamtentscheid vom 10. November 2016 verfügte das ARE was folgt:

1. Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2015-0474 von 
A.________, wird im Sinne der Erwägungen verweigert.

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2. Auf Rückführung der Anlagen wird einstweilen verzichtet. Die Anlagen gelten 
jedoch nicht als bestandesgeschützt.

3. Die Einsprache wird in Bezug auf die Nichtbewilligung der Gartenanlage 
gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. 

(4.-7.  Vorbehalt des baurechtlichen kommunalen Entscheids; Behandlungsgebühr 
von Fr. 910.--; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 2017.14 vom 9. Januar 2017 entschied der Gemeinde-
rat (unter Ausstand des Gemeindepräsidenten als Miteigentümer von 
KTN 004.________) wie folgt:

1. Die nachträgliche Baubewilligung für die bereits ausgeführten 
Umgebungsgestaltungen, beinhaltend die Böschungsverbauung auf 
KTN 001.________ und teilweise auf 004.________ wird nicht erteilt. Auf eine 
Rückführung wird im Sinne der Erwägungen unter Ziff. 2.5 vorstehend 
ausnahmsweise aber verzichtet.

2. Der kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 
10.11.2016 liegt vor und bildet integrierenden Bestandteil der Baubewilligung. 
Deren Bedingungen und Auflagen sind zu beachten.

3. Die Bauherrschaft wird für ihr eigenmächtiges Handeln, d.h. das Bauen ohne 
Baubewilligung gerügt. Auf eine Verzeigung beim zuständigen 
Bezirksstaatsanwalt wird ausnahmsweise und unpräjudiziell verzichtet. 

4. Die Einsprache von B.________ wird gutgeheissen, sofern öffentlich-
rechtliche Belange davon betroffen sind. Für die Klärung der vorgebrachten 
privatrechtlichen Belange wird auf den Zivilweg verwiesen.

(5.-8.  Gebühren von Fr. 1'597.10; Geltungsdauer der Baubewilligung; 
Rechtsmittel; Mitteilung). 

B. Gegen diesen GRB Nr. 2017/14 vom 9. Januar 2017 erhoben B.________ 
am 1. Februar 2017 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit 
den folgenden Anträgen:

1. Disp.-Ziff. 1 Satz 2 des Gemeinderatsbeschlusses vom 9. Januar 2017, 
Beschluss-Nr. 2017/14, sei aufzuheben. Stattdessen sei die Rückführung 
anzuordnen. 

2. Disp.-Ziff. 3 des Gemeinderatsbeschlusses vom 9. Januar 2017, Beschluss-
Nr. 2017/14, sei aufzuheben und es sei die Vorinstanz anzuweisen, eine 
Verzeigung bei der zuständigen Bezirksanwaltschaft gestützt auf § 92 des 
kantonalen Planungs- und Baugesetz sowie gemäss Praxis des kantonalen 
Amtes für Raumentwicklung zu veranlassen. 

3. Disp.-Ziff. 2 des Gemeinderatsbeschlusses vom 9. Januar 2017, Beschluss-
Nr. 2017/14, bzw. der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 
10. November 2016, Baugesuch-Nr. B2015-0474, seien soweit aufzuheben, 
als dass sie mit den Rechtsbegehren gemäss Ziff. 1 + 2 vorstehend im 
Widerspruch stehen. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner. 

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C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 652/2017 vom 29. August 2017 entschied der 
Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird in Bezug auf den Rückbau der südlichen 
Natursteinreihen gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen, soweit darauf 
eingetreten werden kann. Der angefochtene Gesamtentscheid der Vorinstanz 
2 vom 10. November 2016 und der angefochtene Beschluss Nr. 2017.14 der 
Vor-instanz 1 vom 9. Januar 2017 werden insoweit aufgehoben, als darin auf 
den Rückbau der südlichen Natursteinreihen verzichtet worden ist. Die Sache 
wird zur genauen Festlegung des Rückbaus der südlichen Natursteinreihen 
an die Vorinstanz 2 zurückgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1000.-- 
werden zur Hälfte (Fr. 500.--) den Beschwerdeführern auferlegt (…). Zu einem 
Viertel werden die Verfahrenskosten den Beschwerdegegnern auferlegt. (…). 

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D.1 Gegen diesen RRB Nr. 652/2017 (Versand am 5.9.2017) lassen 
A.________ mit Eingabe vom 23. September 2017 (Postaufgabe am 25.9.2017) 
fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben 
mit den folgenden Anträgen (Verfahren III 2017 175):

1. Die Ziff. 1 des Beschlusses Nr. 652/2017 der Vi3 vom 29. August 2017 sei 
aufzuheben, soweit darin der Gesamtentscheid B2015-0474 der Vi2 vom 
10. November 2016 und der Beschluss Nr. 2017.14 der Vi1 vom 9. Januar 
2017 aufgehoben werden und der Gesamtentscheid der Vi2 und der Be-
schluss Nr. 2017.14 der Vi1 seien zu bestätigen, evtl. sei die Angelegenheit 
zur Neubeurteilung an die Vi3 zurück zu weisen.

2. Die Ziff. 2 und 3 des Beschlusses Nr. 652/2017 der Vi3 vom 29. August 2017 
seien aufzuheben, die Kosten des Vi3-Verfahrens seien den Bg aufzuerlegen 
und die Bg seien zu verpflichten, den Bf für das Vi3-Verfahren eine 
Parteientschädigung auszurichten.

3. Das Verfahren sei vorläufig zu sistieren.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Bg. 

Der Sistierungsantrag wurde damit begründet, dass die Beschwerdeführer das 
ARE gebeten hätten, die vom Regierungsrat angeordneten 
Rückbaumassnahmen mit ihnen gemeinsam zu besprechen und nach einer 
Lösung zu suchen. 

D.2 Mit Eingabe vom 26. September 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
erheben auch B.________ fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Schwyz mit dem Antrag (Verfahren III 2017 178), 

Der Beschluss des Regierungsrats Nr. 652/2017 vom 29. August 2017 sei 
aufzuheben. Stattdessen sei der Rückbau der südlichen und westlichen 

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Natursteinreihen anzuordnen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge für 
sämtliche Instanzen. 

E. Mit einer gemeinsamen Vernehmlassung vom 29. September 2017 für die 
beiden Verfahren beantragt das Sicherheitsdepartement die Vereinigung der bei-
den Verfahren sowie die Abweisung der Beschwerden unter Kostenfolgen zulas-
ten der Beschwerdeführer. Gleichzeitig erklärt es sich einverstanden mit der Ver-
fahrenssistierung, wodurch der angefochtene RRB jedoch nicht in Frage gestellt 
werde. 

F. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2017 sistierte der verfahrensleitende Richter 
die beiden Verfahren einstweilen, nahm den Parteien die Frist zur Einreichung 
einer Vernehmlassung ab (soweit eine solche noch nicht eingereicht worden war) 
und setzte den Beschwerdeführern Ziff. 1 Frist an zur Mitteilung betreffend den 
Stand der Verhandlungen mit dem ARE. 

G. Mit je separaten Vernehmlassungen vom 11. Oktober 2017 verweist der 
Gemeinderat auf seine Stellungnahme vom 20. Februar 2017 im regierungsrätli-
chen Verfahren und verzichtet auf eine weitere Stellungnahme, ohne einen kon-
kreten Antrag zu stellen. 

H. Mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 (mit Kopie auch ans Verwaltungsge-
richt) teilte das ARE den Beschwerdeführern Ziff. 1 unter anderem mit, es sei 
nicht befugt, mit dem Rechtsvertreter der Bauherrschaft einen "günstigen" Rück-
bauvorschlag auszuhandeln. Das ARE vertrete aufgrund des (angefochtenen) 
RRB neu die Ansicht, dass ein vollständiger Rückbau der südlichen Steine not-
wendig sei, um den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen. Es werde daher 
die Aufhebung der Verfahrenssistierung beantragt. 

Hierauf hob das Verwaltungsgericht die Verfahrenssistierung mit Schreiben vom 
2. November 2017 auf und setzte den Parteien neu Frist zur Einreichung einer 
Vernehmlassung an (soweit eine solche noch nicht eingereicht worden war). 

I. Mit einer gemeinsamen Vernehmlassung vom 20. November 2017 bean-
tragt das ARE die Vereinigung der beiden Verfahren und sinngemäss die Abwei-
sung der beiden Beschwerden. 

Die Beschwerdegegner Ziff. 5 beantragen vernehmlassend am 22. November 
2017 die Abweisung der Beschwerde der Beschwerdeführer Ziff. 2, soweit darauf 
einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
schwerdeführer Ziff. 2 (Verfahren III 2017 178). Zudem beantragen sie neben ei-
nem Augenschein auch eine öffentliche Verhandlung (S. 2 Ziff. I.6). 

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Die Beschwerdegegner Ziff. 4 beantragen mit Vernehmlassung vom 23. No-
vember 2017 die Abweisung der Beschwerde der Beschwerdeführer Ziff. 1 unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge (Verfahren III 2017 175). 

Der Gemeinderat beantragt mit einer gemeinsamen Vernehmlassung vom 
23. November 2017 für beide Verfahren die Vereinigung derselben. Die Be-
schwerde im Verfahren III 2017 175 sei abzuweisen. Ein Augenschein wird nicht 
für erforderlich erachtet. Betreffend die Beschwerde im Verfahren III 2017 178 
verweist der Gemeinderat auf seine Vernehmlassung vom 11. Oktober 2017. 

J. Mit einem gemeinsamen Schreiben vom 11. Dezember 2017 für die Ver-
fahren III 2017 175 und 178 (sowie III 2017 174) lassen die Beschwerdeführer 
Ziff. 1 (wie auch der vom selben Rechtsanwalt vertretene Beschwerdeführer im 
Verfahren III 2017 174 [mit gleicher Thematik]) am Antrag auf Durchführung einer 
öffentlichen Verhandlung festhalten. 

K. Am 26. Januar 2018 wurde die öffentliche Verhandlung durchgeführt. In de-
ren Rahmen konnten die Parteien replizieren bzw. duplizieren und sich zu den 
jeweiligen Parteivorträgen noch einmal äussern. 

L. Mit einem gemeinsamen Schreiben für die drei Verfahren III 2017 
174+175+178 vom 26. Januar 2018 unterbreitete das Verwaltungsgericht dem 
ARE und dem Gemeinderat verschiedene Fragen zur Behandlung der gemäss 
den Akten 25 Fällen von Bauten im Nichtbaugebiet und ersuchte den Gemeinde-
rat um die Edition der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan 1983 (dieje-
nigen zum Gestaltungsplan 2005 sind − gemäss Mitteilung des Sicherheitsdepar-
tements − im Internet unter www.ortsplanung.ch/wollerau greifbar). 

Der Gemeinderat reicht am 26. Januar 2018 die Sonderbauvorschriften vom 
1. März 1983 sowie vom 16. Mai 1994 (je inkl. dem Original-Gestaltungsplan) 
ein. Hierzu äussert sich die Beschwerdeführer Ziff. 2 (Beschwerdegegner Ziff. 4) 
mit Schreiben vom 1. Februar 2018. 

Am 6. Februar 2018 beantwortet der Gemeinderat und am 9. Februar 2018 das 
ARE die ihnen am 26. Januar 2018 unterbreiteten Fragen, jeweils unter Einrei-
chung verschiedener Unterlagen. 

Mit Schreiben vom 13. Februar 2018 teilen die Beschwerdeführer Ziff. 1 mit, die 
ihnen zugestellte Eingabe des Gemeinderates vom 6. Februar 2018 bestehe "im 
Wesentlichen aus abgedeckten Passagen" [das Verwaltungsgericht hatte die den 
Parteien zugestellten Unterlagen des ARE und des Gemeinderates soweit erfor-
derlich anonymisiert] und nützten nichts, und sie ersuchen gleichzeitig um Ein-
sicht in weitere Akten. Hierzu nahm das Verwaltungsgericht mit Schreiben vom 

http://www.ortsplanung.ch/wollerau

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14. Februar 2018 Stellung, wobei gleichzeitig zu von den Beschwerdeführern 
Ziff. 1 konkret bezeichneten Grundstücken ergänzende Angaben gemacht wur-
den. 

M. Mit Eingabe vom 14. März 2018 beantragen die Beschwerdeführer Ziff. 1 

eine formelle Sistierung der Verfahren bis zum Abschluss des von der Gemeinde 
Wollerau am letzten Freitag formell eingeleiteten Nutzungsplanverfahrens (…). 

Dieser Sistierungsantrag wurde damit begründet, dass ein Informations- und 
Mitwirkungsverfahren im Hinblick auf eine Nutzungsplanrevision eingeleitet wor-
den sei. In deren Rahmen soll neu eine "Gartenzone" geschaffen werden, welche 
die verschiedenen zurzeit strittigen Gartengestaltungen ermöglichen und legiti-
mieren soll. Hiervon betroffen sei auch die Liegenschaft der Beschwerdeführer 
Ziff. 1. 

N. Mit Schreiben vom 15. März 2018 setzte der instruierende Richter den Par-
teien Frist an, um zum Sistierungsantrag Stellung zu nehmen. Der Gemeinderat 
und das ARE wurden aufgefordert, in ihrer Stellungnahme namentlich den Um-
ständen Rechnung zu tragen, dass das Ziel der Harmonisierung der Zonengren-
ze mit den Grundstücksgrenzen offensichtlich nicht konsequent umgesetzt werde 
und dass die geplante Gartenzone nicht als Bauzone, sondern als Schutzzone 
definiert werde, die keine bauliche Nutzung zulasse (vgl. Erläuterungsbericht 
nach Art. 47 RPV vom 16.1.2018 S. 10 Ziff. 3.2, Änderung 1-3). Zudem seien 
Angaben zu den Konsequenzen der "Richtlinien für die Gestaltung privater Gär-
ten in der Gartenzone" für die Beurteilung der konkreten Verfahren sowie zum 
Zeithorizont der Teilrevision der Nutzungsplanung zu machen.

Hierzu äussern sich das ARE mit Schreiben vom 29. März 2018 und der Ge-
meinderat mit Eingabe vom 10. April 2018. Die Beschwerdegegner Ziff. 4 ma-
chen mit Stellungnahme vom 11. April 2018 geltend, der Sistierungsantrag ziele 
auf eine jahrelange Verzögerung des Verfahrens ab; es werde die speditive Wei-
terführung des Verfahrens mit Entscheid beantragt. Die beantragte Sistierung sei 
abzuweisen. Das Sicherheitsdepartement verzichtet auf eine Stellungnahme. 

Zu diesen Stellungnahmen äussern sich die Beschwerdeführer Ziff. 1 mit Einga-
be vom 25. April 2018.

O. Mit Zwischenbescheid VGE III 2018 83 vom 8. Mai 2018 hat der Einzelrich-
ter den Sistierungsantrag abgewiesen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

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1.1 Die Beschwerdeführer Ziff. 1 haben gemäss eigenen Angaben im Jahre 
2005 auf der Westseite des Grundstücks KTN 001.________ entlang des tiefer 
gelegenen Verbindungswegs zwischen KTN 001.________ und 
KTN 007.________ (vgl. vorstehend Ingress lit. A) und im Jahr 2010 südlich ihrer 
Liegenschaft KTN 001.________ auf dem (gegenüber dem südlichen Teil von 
KTN 001.________ höher gelegenen) Grundstück KTN 004.________ zwei Rei-
hen Natursteine verlegen lassen (angefochtener Entscheid Erw. 5; Beschwerde 
S. 4 Ziff. II.1.1.A). 

Aus den aktenkundigen Planunterlagen ergibt sich, dass sich die südlichen, auf 
dem Grundstück KTN 004.________ auf zwei Stufen mit einem Abstand von 
rund 1.5 m angeordneten Natursteinreihen entlang nahezu der gesamten Grund-
stücksgrenze zu KTN 001.________ auf einer Länge von rund 15 m erstrecken 
mit einer leichten Biegung am Westrand in südwestliche Richtung. Diese beiden 
Natursteinreihen bestehen jeweils aus einer doppelten Lage von Natursteinqua-
dern (vgl. RR-act. III/B 6 [Foto vom 10.4.2015; Zonenplan 1:250 vom 19.4.2015]). 
Sie liegen vollständig in der Landwirtschaftszone. 

Die westlichen zwei Reihen Natursteine entlang des Verbindungsweges messen 
rund 15 m (westliche Reihe) bzw. 12 m (östliche Reihe); den Abschluss bildet 
entlang der Grundstücksgrenze zu KTN 004.________ eine Steintreppe zur 
Überwindung des Niveaus von KTN 001.________ zum tiefer gelegenen Verbin-
dungsweg von einer Länge von knapp 3 m (vgl. RR-act. III/B 6 [undatierte Foto; 
Zonenplan 1:250 vom 19.4.2015]). Diese Anlage (Natursteinreihe, Steintreppe) 
liegt grossmehrheitlich (rund 80 %) in der Landwirtschaftszone. 

1.2 Mit Stellungnahme vom 16. Juni 2015 im Einspracheverfahren (RR-
act. III/B 12 S. 3 ff. Ziff. II.A.1) legten die Beschwerdeführer Ziff. 1 unter anderem 
dar, im Jahr 1983 sei der Gestaltungsplan "D.________" mit dem Gebiet A (Bau-
gebiet Wohnzone W2) und dem Gebiet B (Nichtbaugebiet; übriges Gemeindege-
biet) vom Regierungsrat erlassen worden. Die Grenze der beiden Baubereiche 
habe sich dabei unmittelbar den Südfassaden der heutigen Liegenschaften 
KTN 002.________ bis 003.________ entlang von Osten nach Westen gezogen 
und nicht etwa entlang der Grundstücksgrenzen. Bereits damals seien gewisse 
Bauten im Nichtbaubereich vorgesehen worden, wie aus den Gestaltungsplanun-
terlagen ersichtlich sei. Es sei auch offensichtlich, dass alle Häuser nur auf der 
Südseite des Planareals, also im Nichtbaubereich, die Möglichkeit gehabt hätten, 
Sitzplätze zu erstellen. Bereits damals seien Anlagen (Sitzplätze, Trennwände, 
Balkone) im Nichtbaubereich bewilligt worden. 

Die Böschungen gegenüber KTN 004.________ sowie zum Verbindungsweg hin 
seien instabil, da sie aufgrund des in der Gegend massiven Wasserdruckes stark 

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durchfeuchtet seien. Um die Situation gegenüber dem öffentlichen Weg zu ver-
bessern, sei schon 2005 eine Gartenunternehmung beauftragt worden, den Hang 
auf der Liegenschaft KTN 001.________ mit zwei Reihen Blockwurfsteinen zu si-
chern. Man sei davon ausgegangen, dies sei ohne Baubewilligung zulässig. Da 
sich diese Massnahme bewährt habe, habe man sich entschlossen, die Liegen-
schaft KTN 004.________ in gleicher Weise zu sichern. Auch hier sei man davon 
ausgegangen, dass keine Baubewilligung erforderlich sei. Der Hang habe auch 
in diesem Fall nachhaltig stabilisiert werden können. Im Rahmen der ursprüngli-
chen Bauarbeiten sei auf der Südseite der Liegenschaft (d.h. ausserhalb der 
Bauzone) ein Sitzplatz errichtet worden und gegenüber der Liegenschaft 
KTN 002.________ − auch ausserhalb der Bauzone − mit rund 20 Holzpfählen 
ein Sichtschutz errichtet worden, der mittlerweile, da die Holzpfähle verfault sei-
en, durch eine Mauer ersetzt worden sei. Diese Arbeiten seien also mutmasslich 
vor rund 30 Jahren bewilligt worden. Die einzige Funktion der Natursteinreihen 
sei die nachhaltige Sicherung der Böschungen (S. 6 Ziff. 2.2). 

1.3 Das ARE erachtete den seit rund 30 Jahren (womit ein Anspruch auf Wie-
derherstellung verwirkt sei) bestehenden Sitzplatz als "vernachlässigbar", soweit 
dieser geringfügig in das Baufeld (B) gemäss dem Gestaltungsplan hineinrage 
(RR-act. III/B 3 S. 2 f. [Fachbericht vom 10.4.2015]). Es bestehe indes grundsätz-
lich kein Anspruch, die private Nutzung der Bauparzelle in die Landwirtschafts-
zone auszudehnen. Aus Sicht des ARE sei die Böschungsverbauung nicht die 
einzig mögliche Lösung. Eine flach geneigte, langgezogene Böschung sei per se 
stabiler. Zudem könne ein erdverlegtes Drainagesystem auch Abhilfe schaffen, 
sofern sich die Wasserproblematik als derart gravierend erweise. Dieses System 
werde auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken eingesetzt. Die Bauherrschaft 
könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Bauzonengrenze zu nahe am 
Wohnhaus liege und keine angemessene Aussenraumgestaltung zulasse; die 
fragliche Zonengrenze sei bereits vor Erstellung der Wohnbaute rechtskräftig 
geworden. 

Berücksichtige man, dass die Böschungsverbauung erstellt worden sei, um das 
Problem mit dem Hangwasserdruck und den dauernd durchnässten Bodenstellen 
zu beheben und dass damit im Vergleich zum stetig vernässten Wiesland keine 
wesentlich intensivere Nutzung resultiere, erachte das ARE den Rückbau nicht 
als gerechtfertigt und zielführend. Es handle sich bei den Verbauungen um einen 
verhältnismässig kleinräumigen Eingriff. Ein sofortiger Rückbau sei nicht verhält-
nismässig, weshalb die Anlagen einstweilen toleriert werden könnten. Sie seien 
aber nicht bestandesgeschützt. Zulässig seien einzig Unterhaltsmassnahmen. 
Wenn die Lebensdauer der Anlage abgelaufen sei, sei eine sachgerechte Lö-

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sung zu suchen, die einen möglichst kleinen, wenig künstlichen Eingriff in die 
Landschaft darstelle. 

Diese Beurteilung gemäss dem Fachbericht des ARE fand Eingang in dessen 
Gesamtentscheid wie auch in den Gemeinderatsbeschluss vom 9. Januar 2017 
(Erw. 2.5).

1.4 Der Regierungsrat führte im angefochtenen Entscheid aus, die Baubewilli-
gungsverweigerung sei von der Bauherrschaft nicht angefochten worden und 
werde auch im Verwaltungsbeschwerdeverfahren nicht als unrechtmässig gerügt. 
Streitgegenstand sei somit nur noch die Frage der Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes (Erw. 3.2). Der Sitzplatz, der vollständig innerhalb der  
Baubereiche des Gestaltungsplanes liege, aber teils in die Landwirtschaftszone 
hineinrage, sei nicht Gegenstand des nachträglichen Baugesuchs gewesen 
(Erw. 3.3). Angesichts der mangelhaften Planunterlagen (Katasterplan vom 
17.6.2014 ohne eingezeichnete Natursteine; Grundrissplan vom 10.4.2015 mit zu 
wenig detailliert dargestellten Natursteinen und zu kleinem Massstab [1:250 statt 
1:100 oder 1:50]; Fehlen von Schnittplänen mit genauen Höhenangaben) sei es 
fraglich, wie die Vorinstanzen die Bewilligungsfähigkeit der Natursteinmauern 
überhaupt hätten prüfen können bzw. ob sie sie überhaupt hätten prüfen dürfen. 
Ob auf eine Rückbauanordnung habe verzichtet werden dürfen, könne aber auch 
mit den vorhandenen Planunterlagen geklärt werden. Eine Rückweisung zur Ein-
holung von vollständigen Baugesuchsunterlagen erübrige sich somit (Erw. 4). 
Betreffend die beiden südlichen wie auch die beiden westlichen Natursteinreihen 
erachtete der Regierungsrat einen Rückbau als geeignete und erforderliche 
Massnahme. Den Rückbau der beiden südlichen Natursteinreihen beurteilte er 
auch als verhältnismässig. Betreffend die beiden westlichen Natursteinreihen 
hätten die Vorinstanzen indessen zu Recht auf einen Rückbau verzichtet. Diese 
beiden Natursteinreihen hätten keine grossen Auswirkungen auf Raum und Um-
welt und beeinträchtigten die Nichtbauzone nicht stark. Das öffentliche Interesse 
an einem Rückbau falle nicht sehr stark ins Gewicht. Demgegenüber sei beim 
privaten Interesse zu berücksichtigen, dass die Entfernung mit Kosten verbunden 
sei und die Böschung wohl anderweitig stabilisiert werden müsste (Erw. 6.2 ff.). 
Der Vertrauensschutz stehe einem Rückbau nicht entgegen (Erw. 6.5). Zur ge-
nauen Festlegung des Rückbaus der südlichen Natursteinreihen sei die Sache 
ans ARE als für die Baubewilligung bzw. -verweigerung zuständige Instanz 
zurückzuweisen. Das ARE habe von der Bauherrschaft hinreichende Baupläne 
einzuverlangen und ihr die Möglichkeit einzuräumen, einen Vorschlag zur Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustandes einzureichen (Erw. 6.6). 

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1.5 Die Bauherrschaft (Beschwerdeführer Ziff. 1) akzeptiert die fehlende Bewil-
ligungsfähigkeit der Natursteinreihen (Beschwerde S. 4 Ziff. 1.2). Was den gefor-
derten Rückbau betreffe, habe der Regierungsrat den Sachverhalt unrichtig und 
unvollständig festgestellt (Beschwerde S. 5 Ziff. 2.2). Die Annahme, es handle 
sich nicht um eine geringfügige Abweichung von den Bauvorschriften, sei willkür-
lich. Die von den Natursteinreihen ausgehende Einwirkung auf die Umgebung sei 
bei einem Augenschein zu erheben. Zudem setze sich der Regierungsrat in Wi-
derspruch zur Beurteilung des Gemeinderates und des ARE. Der Regierungsrat 
übersehe auch, dass die auf KTN 001.________ liegende Fläche seit der Erstel-
lung der Überbauung vor rund 30 Jahren nie den Charakter offenen Wieslands 
gehabt habe, sondern immer als Gartenanlage benutzt worden sei und immer ei-
ne Böschung gegenüber KTN 004.________ bestanden habe. Trotz der Natur-
steinreihen könne auf KTN 001.________ keine wesentlich intensivere Nutzung 
als auf KTN 004.________ erfolgen. Die Stabilisierung der Böschung sei immer 
ein Problem gewesen; alle anderen Massnahmen seien gescheitert. Errichtungs-
kosten von rund Fr. 9'200.-- stünden Entfernungskosten von rund Fr. 8'000.-- ge-
genüber, wobei hierin die Kosten für anderweitige Massnahmen zur Hangsiche-
rung nicht enthalten seien. Die geringe Gewichtung der privaten Interessen sei 
daher nicht zu verstehen und nur damit erklärbar, dass der Regierungsrat von 
der tatsächlichen Situation schlicht keine Ahnung habe. Auch bei Entfernung der 
Natursteinreihen werde der von KTN 001.________ in der Landwirtschaftszone 
liegende Teil weiterhin als Gartenanlage und Aussenbereich des Wohnhauses 
genutzt und die vom Regierungsrat monierte Freihaltung der Landwirtschaftszo-
ne schon an den topographischen Begebenheiten scheitern (Beschwerde S. 6 f. 
Ziff. 2.3.1 f.). 

Mit der Beschwerde reichen die Beschwerdeführer Ziff. 1 einen "Auszug aus dem 
Zonenplan von Wollerau mit der Zonengrenze, der Liegenschaft 
KTN 001.________ und dem Bereich der hier strittigen Natursteinreihen (rot 
markiert)" ein (S. 3 f. Ziff. II.1.1 mit Beilage 3). Der rot markierte Bereich erstreckt 
sich entlang der Südgrenze von KTN 001.________, jedoch vollständig innerhalb 
dieser Parzelle. Es ist diesbezüglich festzuhalten, dass diese planerische Dar-
stellung im Widerspruch zu den Baugesuchsunterlagen steht (RR-act. III/01/B6 
[Zonenplan vom 10.4.2015 mit eingezeichneten Natursteinreihen und Fotos], vgl. 
vorstehend Erw. 1.1), wonach sich die beiden Natursteinreihen samt (Neu-
)Bepflanzung vollständig auf KTN 004.________ befinden. 

1.6 Die Beschwerdeführer Ziff. 2 beantragen den Rückbau auch der westlichen 
Natursteinreihen. Die diesbezügliche Argumentation des Regierungsrates sei 
willkürlich und überschreite das Ermessen (Beschwerde S. 5 Ziff. 3). Es könne 

13

nicht argumentiert werden, einerseits stellten auch die westlichen Natursteinrei-
hen eine grosse und bedeutungsvolle Abweichung von den Bauvorschriften dar 
und einzig mit dem Rückbau könne der Zweck der Landwirtschaftszone erfüllt 
werden, anderseits seien die Auswirkungen auf Raum und Umwelt nicht sehr 
gross. Es dürfe nicht verkannt werden, dass die Reiheneinfamilienhäuser bereits 
seit dem Jahr 1986 bestünden, das Problem mit dem Hangwasserdruck und den 
dauernd durchnässten Bodenstellen aber offenbar erst seit 2005 von Bedeutung 
sei. Auch der Regierungsrat zweifle in Erw. 6.4 des angefochtenen Beschlusses 
die Erforderlichkeit der Hangstabilisierung an. Dies sei vom Regierungsrat auch 
nicht fundiert abgeklärt worden; jedenfalls ergebe sich aus den Akten nicht das 
Gegenteil. Zudem habe nicht nachgewiesen werden können, dass die Hangsi-
cherung mittels Quadersteinen die einzig mögliche Lösung sei. Das ARE habe im 
Gesamtentscheid bessere Alternativen aufgezeigt (Beschwerde S. 6 Ziff. 4 f. und 
S. 8 Ziff. 7). Massgebend sei der fundamentale raumplanungsrechtliche Grund-
satz der Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet. Nur ausnahmsweise 
könne von einer Wiederherstellung abgesehen werden. Besonderes Gewicht sei 
auch den Gesichtspunkten der Rechtssicherheit, der rechtsgleichen Behandlung 
und der Präjudizwirkung beizumessen (Beschwerde S. 7 Ziff. 6). 

2.1 Vorliegend steht einzig zur Beurteilung, ob der Regierungsrat zu Recht den 
Rückbau der südlichen Natursteinreihen angeordnet und von einer Restitution 
bei den westlichen Natursteinreihen abgesehen hat, oder ob er − im Sinne des 
Antrages der Beschwerdeführer Ziff. 1 − in jedem Fall auf eine Wiederherstellung 
hätte verzichten müssen oder ob er − im Sinne des Antrags der Beschwerdefüh-
rer Ziff. 2 − auch Wiederherstellungsmassnahmen bei den westlichen Naturstein-
reihen hätte anordnen müssen. 

2.2.1  Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeu-
tet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer 
gesetzlichen Grundlage (wie sie vorliegend mit § 87 Abs. 2 PBG gegeben ist) be-
ruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). 

2.2.2  Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt 
gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts massgebendes Gewicht für 
den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Werden illegal er-
richtete, dem Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 
1979 widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit ge-
duldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Fra-
ge gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, 
die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich 

14

beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Bei der Anordnung des 
Abbruchs bereits erstellter Bauten sind indessen die allgemeinen Prinzipien des 
Verfassungs- und Verwaltungsrechts zu beachten. Zu ihnen gehören namentlich 
das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie 
der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV). Die Anord-
nung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann insbesondere un-
terbleiben, soweit diese unverhältnismässig wäre. Überdies können Gründe des 
Vertrauensschutzes der Wiederherstellung entgegenstehen, oder sie kann auf-
grund des Zeitablaufs verwirkt sein (BGE 136 II 359 Erw. 6-10). Bei der Prüfung, 
ob ein Abbruch im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, ist den 
kommunalen und kantonalen Behörden ein gewisser Ermessensspielraum zuzu-
gestehen, wenn es um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten geht und sich aus-
gesprochene Ermessensfragen stellen (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_406/2012 
vom 5.2.2013 Erw. 3.2). 

2.2.3  Die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend Wiederherstellungs-
massnahmen bei Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone ist streng. Bei-
spielsweise hat es einen rund 1.5 m hohen Zaun mit Pfosten in der Höhe von 
1.7 m bis 1.8 m in der Landwirtschaftszone als eine gewichtige Abweichung von 
den Bauvorschriften beurteilt, zumal die privaten Interessen (Schutz der Liegen-
schaft und Tiere) durch einen Zaun innerhalb der Bauzone gewährleistet werden 
können (Urteil 1C_270/2014 vom 4.6.2014). Geschützt hat es auch den von den 
Vorinstanzen angeordneten Rückbau von sechs nicht bewilligten Pfählen, die im 
Rahmen der bewilligten Erneuerung eines Bootshafens in den See gerammt 
worden waren, um daran Boote befestigen zu können (1C_43/2015 vom 
6.11.2015). Im Rahmen bewilligter baulicher Massnahmen zur hobbymässigen 
Pferdehaltung hat es neben dem Rückbau des gegenüber dem bewilligten mit 
der doppelten Fläche realisierten Allwetterplatzes (auf die von der Tierschutzge-
setzgebung empfohlene Fläche) und der unbewilligterweise errichteten perma-
nent zugänglichen Ausläufe von den Pferdeboxen auch den Rückbau von Ter-
rainveränderungen geschützt (insoweit sie die Identität der Umgebung beein-
trächtigten) (1C_179/2013 vom 15.8.2013). In diesen Entscheiden − wie in zahl-
reichen weiteren − betonte das Bundesgericht auch stets die Bedeutung des 
Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet als ein grundle-
gendes bzw. eines der grundlegendsten Prinzip(ien) des Raumplanungsrechts 
(vgl. auch BGE 141 II 245 Erw. 2.1 ff. + Erw. 7.5 f.; BGE 132 II 21 Erw. 6.4; BGE 
129 II 396 Erw. 4.2.1 mit Verweis auf das alte Bundesgesetzes vom 8. Oktober 
1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung [aGSchG], heute 
Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; 
SR 814.20] vom 24.1.1991, mit welchem erstmals eine klare Trennung von Bau- 

15

und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde; Bundesgerichtsurteil 1C_202/2012 
vom 8.1.2014 Erw. 5.1.1). 

Im Sachverhalt, der dem Urteil 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016 zu Grunde lag, 
hatten die Eigentümer auf dem, ihrem Wohnhaus benachbarten, in der Landwirt-
schaftszone gelegenen Grundstück, auf welchem zu Gunsten ihres Grunds-
tückes an 281 m2 eine Dienstbarkeit lastete ("ausschliessliches und alleiniges 
Bepflanzungs- und Gestaltungsrecht"), einen Sitzplatz (mit Pergola, Stützmau-
ern, Gartenzaun etc.) errichtet. Das Bundesgericht bestätigte auch in diesem Fall 
den von den aargauischen Behörden (unter dem Vorbehalt, dass ein innert an-
gesetzter Frist einzureichendes Umzonungsgesuch erfolglos bleiben sollte) an-
geordneten Rückbau. Unter anderem führte das Bundesgericht aus (Erw. 3.3), 
selbst wenn es vormals Praxis zahlreicher aargauischer Gemeinden gewesen 
wäre, bis an den Zonenrand bauen zu lassen und das anschliessende Land der 
Gartennutzung zuzugestehen (wie es die Beschwerdeführer geltend machten), 
könne dies (wenn überhaupt) allenfalls das Vertrauen begründet haben, das 
Land ohne bauliche Massnahmen zu privaten Zwecken nutzen zu dürfen (z.B. 
als Spielwiese, Obstgarten oder ähnliches), nicht aber, darauf Bauten und Anla-
gen ohne Bewilligung erstellen zu dürfen. Im konkreten Fall hatte die Gemeinde 
in der Baubewilligung (vom 13.2.1995) zudem ausdrücklich festgehalten, dass 
keine Bauten ausserhalb der Bauzone zulässig sind. Die Beschwerdeführer 
(Bauherrschaft) hätten − so das Bundesgericht − auch und gerade als juristische 
Laien bei der Baubehörde nachfragen müssen, bevor sie auf eigene Faust bauli-
che Veränderungen vorgenommen hätten. Soweit sie auf Aussagen anderer 
(Privat-) Personen vertraut hätten, könne dies von vornherein keinen Vertrauens-
schutz im Sinne von Art. 9 BV begründen, da dieser an das Vertrauen des Bür-
gers in ein staatliches Verhalten anknüpfe (Erw. 3.5). Weiter hielt das Bundesge-
richt auch fest, es sei nicht ersichtlich, inwiefern allfällige Fehler des kommunalen 
Bauamts das öffentliche Interesse an der Beseitigung illegaler Bauten und Anla-
gen in der Landwirtschaftszone minderten, deren Nutzung bundesrechtlich gere-
gelt sei und in erster Linie in der Zuständigkeit des Kantons liege (Erw. 4.3). Was 
schliesslich die von den Beschwerdeführern geltend gemachten Wiederherstel-
lungskosten und den durch den Rückbau des Sitzplatzes verursachten Wertver-
lust des Grundstückes anbelangte, erachtete das Bundesgericht die Erwägungen 
der 
Vorinstanz keineswegs als zynisch, welche den Beschwerdeführern vorhielt, sie 
hätten nicht in guten Treuen von der Zulässigkeit ihrer baulichen Investitionen 
ausgehen dürfen und daher auf eigenes Risiko gehandelt. Sie hätten seit rund 20 
Jahren von der rechtswidrigen Situation profitiert, aber keinen Anspruch darauf, 
diese auch in Zukunft fortzusetzen. Vielmehr bestätigte das Bundesgericht, dass 

16

die geltend gemachte Wertminderung des Grundstücks lediglich eine Wertschöp-
fung beseitige, die durch die unzulässige bauliche Inanspruchnahme der Land-
wirtschaftszone entstanden sei und − bei korrektem Vorgehen − gar nicht einge-
treten wäre. Hinzu komme, dass die Wertminderung nur realisiert werde, wenn 
die Beschwerdeführer ihr Haus verkaufen wollten. Blieben sie dort wohnen, so 
träfen sie nur (aber immerhin) die eigentlichen Rückbaukosten (Erw. 4.2). 

2.3.1  Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff 
stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich 
ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten 
Mitteln (Verhältnismässigkeit im engeren Sinne; Zumutbarkeit), d.h. den zu sei-
ner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht (BGE 128 I 1 
Erw. 3e/cc). Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als unverhältnis-
mässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten allge-
meinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederherstel-
lung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 Erw. 6.4; BGE 
123 II 248 Erw. 4a; Bundesgerichtsurteil 1C_405/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.3). 

2.3.2  Die Eignung beschlägt die Frage, ob die behördlich angeordnete Wieder-
herstellungsmassnahme für das Erreichen des im öffentlichen (oder privaten) In-
teresse liegenden Zieles überhaupt zweckdienlich ist (vgl. Wiederkehr, in: Wie-
derkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bern 2012, Rz. 1778). 
Unter dem Aspekt der Erforderlichkeit ist das mildestmögliche Mittel zu ergreifen, 
d.h. die Massnahme darf in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller Hin-
sicht nicht über das Notwendige hinausgehen (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1793). 
Schliesslich muss ein vernünftiges (ausgewogenes) Verhältnis zwischen Ein-
griffszweck und Eingriffswirkung bestehen (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1830). 

2.3.3  Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (einer nicht bewilligten 
und nicht bewilligungsfähigen Baute) kann unverhältnismässig sein, wenn die 
Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht 
im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben an-
genommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im 
Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen 
widerspricht (BGE 132 II 21 Erw. 6). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit 
kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss 
aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, 
nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Inter-
esse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht 
beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder 

17

nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 Erw. 6.4; vgl. Bundes-
gerichtsurteil 1C_171/2017 vom 3.10.2017 Erw. 5.1 i.Sa. M. vs. Bau- und Um-
weltbehörde Einsiedeln; 1C_342/2014 vom 23.3.2015 Erw. 5.4 i.Sa. B. vs. Ge-
meinderat Lachen). 

3.1 Mit § 87 Abs. 2 PBG ist die gesetzliche Grundlage für den angeordneten 
Rückbau zweifelsfrei gegeben.

3.2 Im Lichte der gesetzlichen Bestimmungen und der dargelegten Rechtspre-
chung namentlich zur Bedeutung der Trennung des Nichtbaugebiets vom Bau-
gebiet ist vorliegend auch das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes zu bejahen. Ebenso wenig wird das öffentliche Inter-
esse der Wahrung der strikten Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet dadurch 
vermindert, dass dieser Grundsatz offensichtlich in einer Vielzahl von Fällen 
missachtet wurde. Zu bejahen sind auch die Eignung und Erforderlichkeit des 
angeordneten Rückbaus zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. 

3.3.1  Die SBV des Gestaltungsplanes bestimmen in Art. 5, dass auf der fragli-
chen Fläche, welche zum Gestaltungsplangebiet B gehört, das in der Landwirt-
schaftszone liegt, weder Bauten noch Anlagen erstellt werden dürfen und der 
Charakter des offenen Wieslandes beizubehalten ist. Auf diese Bestimmung der 
SBV beziehen sich auch die Beschwerdeführer Ziff. 2 (Beschwerde S. 3 
Ziff. III.A.1). 

Aufgrund dieser Bestimmung ist es fraglich, wie weit sich die Beschwerdeführer 
Ziff. 1 (wie selbstredend auch allfällige andere Grundeigentümer, welche entge-
gen diesen Vorgaben der SBV Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone er-
richtet haben) auf den guten Glauben berufen können. Gerade aufgrund dieser 
Bestimmung wären die Beschwerdeführer Ziff. 1 als juristische Laien − analog 
zum vorstehend erwähnten Bundesgerichtsurteil 1C_533/2015 vom 6. Januar 
2016 − gehalten gewesen, sich vorsichtshalber bei den Baubehörden nach dem 
Bewilligungserfordernis für die geplanten baulichen Massnahmen zu erkundigen 
oder diese wenigstens über ihre Absichten in Kenntnis zu setzen, zumal Art. 86 
Abs. 2 Satz 2 BauR (vgl. § 75 Abs. 6 PBG) für geringfügige Bauvorhaben das 
Meldeverfahren als genügend bezeichnet. Diesbezüglich ist auch auf das 
Schreiben der Beschwerdegegner Ziff. 4 (= Beschwerdeführer Ziff. 2) vom 
3. März 2010 an die Beschwerdeführer Ziff. 1 hinzuweisen, womit sie diesen un-
ter anderem mitteilten, sie hätten für ein eigenes Bauvorhaben "wohlweislich ein 
Baugesuch eingereicht", obwohl sie hierzu ihres Erachtens nicht verpflichtet ge-
wesen wären. 

18

3.3.2  Die Vorgabe von Art. 5 SBV lässt sich auch nicht dadurch relativieren (vgl. 
Vernehmlassung des Gemeinderates im regierungsrätlichen Verfahren S. 2), 
dass dieselben Sonderbauvorschriften in Art. 11 Abs. 3 SBV eine öffentliche 
Fusswegverbindung durch die Landwirtschaftszone vorsehen. Durch eine solche 
Bestimmung wird vielmehr in begrenzendem Sinn klar gestellt, welche Abwei-
chungen vom raumplanungsrechtlichen Grundsatz der Trennung vom Baugebiet 
und Nichtbaugebiet und vom überdies in den SBV geregelten grundsätzlichen 
Verbot des Erstellens von Bauten und Anlagen noch als zulässig erachtet wer-
den. 

Unbehelflich sind auch die Hinweise einerseits auf den knappen Raum zwischen 
Haus und Zonengrenze, welcher keinen bzw. nur einen kleinen Sitzplatz ermögli-
che, anderseits auf den (angeblich) fehlenden Charakter offenen Wieslandes des 
Nichtbaubereichs (d.h. des Gebietes B des Gestaltungsplanes). Das PBG des 
Kantons Schwyz sieht zwar Grenzabstände vor, aber keine Mindestabstände ge-
genüber der Zonengrenze (vgl. EGV-SZ 2010 B 8.1 Erw. 5.2.3; vgl. VGE III 2017 
101 vom 3.10.2017 Erw. 2.3 [eine Beschwerde gegen diesen Entscheid ist beim 
Bundesgericht unter der Verfahrensnummer 1C_668/2017 hängig]). Wird ein Ge-
bäude direkt an die Zonengrenze gebaut, lässt sich hieraus mithin kein Anspruch 
auf die Nutzung des angrenzenden Nichtbaugebiets als Sitzplatz ableiten. Soweit 
der Nichtbaubereich allenfalls nicht mehr als offenes Wiesland d.h. nicht mehr als 
Landwirtschaftsland zu verstehen ist, muss dem mit einer entsprechenden An-
passung der Zonenordnung Rechnung getragen werden. Eine Berechtigung zur 
landwirtschaftszonenfremden baulichen Gestaltung des betreffenden Bodens 
lässt sich hieraus nicht ableiten. 

3.3.3  Das ARE (und diesem folgend der Gemeinderat) hat sowohl die Bewilli-
gungsfähigkeit der beiden Natursteinreihen im Süden bzw. im Westen als auch 
die Verhältnismässigkeit restitutorischer Massnahmen gemeinsam und ohne Dif-
ferenzierung der beiden Anlagen geprüft. Der Regierungsrat hingegen hatte die 
(fehlende) Bewilligungsfähigkeit der beiden Natursteinreihen, die im Verwal-
tungsbeschwerdeverfahren unbestritten blieb, nicht mehr zu prüfen. Indes hat er 
die Verhältnismässigkeit eines Rückbaus der beiden Natursteinreihen zu Recht 
je einzeln geprüft. Es ist denn aufgrund der aktenkundigen (Plan-)Unterlagen und 
Fotoaufnahmen auch evident, dass nicht nur von einer "Böschungsverbauung" 
(im Singular) und/oder von einer einheitlichen Anlage die Rede sein kann. Zwar 
haben die beiden Natursteinreihen (angeblich) eine gleiche Funktion (Hangsiche-
rung), jedoch sind nicht die gleichen Böschungen betroffen. Soweit die Be-
schwerdeführer Ziff. 1 geltend machen, bereits bei der Erstellung der Gebäude 
im Gestaltungsplangebiet seien Anlagen im Nichtbaubereich bewilligt worden, 

19

lässt sich den Akten hierfür nichts entnehmen. Abgesehen davon läge in diesem 
Fall eben anders als vorliegend eine Baubewilligung vor und/oder wäre ein allfäl-
liger Anspruch auf Wiederherstellung möglicherweise verwirkt, wie dies auch für 
den Sitzplatz der Beschwerdeführer Ziff. 1 gilt (vgl. vorstehend Erw. 1.3). Eben-
sowenig lässt sich mit allfälligen früheren Bewilligungen gestützt auf den Gleich-
behandlungsanspruch (hierzu nachstehend Erw. 3.5.1 f.) ein Verzicht auf restitu-
torische Massnahmen rechtfertigen, zumal es auch an der Vergleichbarkeit der 
jeweiligen Ausgangslage (rechtsgültige Bewilligung einerseits; fehlende Bewilli-
gungsfähigkeit anderseits) fehlt. 

3.4.1  Die Akten (Planunterlagen und Foto) zeigen vorliegend eine schön gestal-
tete − gemäss der Beurteilung des Regierungsrates entsprechend auch optisch 
besser (als die westlichen Natursteinreihen) einsehbare Anlage −, welche funkti-
onal weniger auf die Stabilisierung einer infolge Wasserdrucks und Feuchtigkeit 
rutschgefährdeten Böschung, als vielmehr auf einen passenden südlichen Ab-
schluss des (dadurch gleichzeitig in südlicher Richtung) verlängerten Gartensitz-
platzes hindeutet. Im Schreiben der Beschwerdeführer Ziff. 1 vom 1. März 2010 
an die Nachbarn ist denn auch die Rede von der Befestigung des Hanges "am 
Ende unseres Gartens". Zudem ersuchen die Beschwerdeführer Ziff. 1 die Nach-
barn in diesem Schreiben insbesondere um das Einverständnis "für diese Ver-
schönerung des Hanges". 

Zwar kann damit mit den beiden Natursteinreihen zweifelsohne auch die Bö-
schung gesichert werden. Das ARE als Fachinstanz hat jedoch ausführlich dar-
gelegt, welche Alternativen bestehen, ohne dass damit in gleicher Weise bauli-
che Massnahmen im Landwirtschaftsland erforderlich werden. Die Argumentation 
der Beschwerdeführer Ziff. 1, die Stabilisierung der Böschung sei immer ein Pro-
blem gewesen, ist hingegen nicht überzeugend. Mit der Stellungnahme vom 
16. Juni 2015 im Einspracheverfahren haben die Beschwerdeführer Ziff. 1 eine 
Stellungnahme vom 29. Mai 2015 der mit der Realisierung der beiden Naturstein-
reihen betrauten Gartenbauunternehmung eingereicht (RR-act. II/01/15), welche 
von einer steilen Böschung sowie einem starken Wasserdruck spricht. Aufgrund 
der Eigenschaft der Gartenbauunternehmung als (Werk-)Auftragsnehmerin der 
Beschwerdeführer Ziff. 1 kann dieser Beurteilung jedoch nur geringe Beweiskraft 
zugebilligt werden. Insbesondere ist diese Beurteilung inhaltlich auch nicht nach-
vollziehbar angesichts der Tatsache, dass seit dem Gestaltungsplan bzw. dem 
Bau der Liegenschaft bis zur Errichtung der beiden Natursteinreihen im Jahre 
2010 bereits über 25 Jahre verstrichen waren und nicht dargelegt wurde/wird, 
dass bzw. welche Massnahmen bis anhin deswegen ergriffen werden mussten. 
Die Böschungen weisen auch nicht eine derartige Höhe auf, dass eine Sicherung 

20

mit je zwei Natursteinreihen unverzichtbar wäre. Das private Interesse an einer 
Stabilisierung mittels der bereits ausgeführten Anlage ist insgesamt als gering zu 
veranschlagen. 

Demgegenüber ist das Interesse an der strikten Trennung zwischen Bau- und 
Nichtbaugebiet auch vorliegend unverändert hoch. An der Bedeutung dieses 
Grundsatzes ändert sich nichts, auch wenn der fragliche Bereich des Nichtbau-
gebiets nicht mehr regelmässig und ordnungsgemäss zonenkonform bewirtschaf-
tet werden sollte. Seine Bedeutung lässt sich auch nicht durch die planerisch 
wenig sinnvolle Vorgehensweise relativieren, dass einerseits die Grenze zwi-
schen Bau- und Nichtbaugebiet mitten durch die Parzelle KTN 006.________ 
führt und anderseits Nichtbaugebiet in einen Gestaltungsplanperimeter einbezo-
gen wurde. Diesbezüglich ist indes zu beachten, dass die Sonderbauvorschriften 
explizit eine Beibehaltung des Charakters des offenen Wieslandes verlangen. 
Das öffentliche Interesse an der Beachtung des erwähnten Grundsatzes im kon-
kreten Fall ist im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung als hoch zu veran-
schlagen. 

Errichtungs- und Entfernungskosten von unter Fr. 10'000-- sind seitens des priva-
ten Interesses nicht von besonderem Gewicht, selbst wenn in den Entfernungs-
kosten anderweitige Massnahmen zur Hangsicherung nicht erforderlich sind. 
Diesbezüglich ist anzufügen, dass − wie bereits angesprochen − zum einen die 
Notwendigkeit einer Hangsicherung auf KTN 004.________ nicht erstellt ist. Zum 
andern besteht angesichts der Höhe der Böschung insbesondere auch keine Ge-
fährdung der Liegenschaft KTN 001.________ durch allfällige Rutschungen auf 
KTN 004.________. 

Der Regierungsrat hat insgesamt somit grundsätzlich auch die Verhältnismässig-
keit der angeordneten restitutorischen Massnahme (Rückbau der südlichen Na-
tursteinreihen) im engeren Sinne zu Recht bejaht.

3.4.2  Dem Regierungsrat kann auch gefolgt werden, wenn er hinsichtlich des 
Rückbaus der westlichen Natursteinreihen die Verhältnismässigkeit im engeren 
Sinne verneint hat und in Übereinstimmung mit dem ARE und dem Gemeinderat 
von der Anordnung des Rückbaus dieser beiden Natursteinreihen abgesehen 
hat. 

Im Unterschied zu den südlichen Natursteinreihen befinden sich diese beiden 
Natursteinreihen zumindest mit einem kleinen Teil im dem Baugebiet zugeordne-
ten Bereich von KTN 001.________. Soweit ersichtlich wurde bei der Beurteilung 
der Bewilligungsfähigkeit dieser beiden Natursteinreihen keine entsprechende 
Differenzierung vorgenommen. Auch wenn alle Natursteinreihen (die südlichen 

21

wie die westlichen) als (nachträglich) nicht bewilligungsfähig erachtet werden, 
bedarf es keiner restitutorischen Massnahme zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes, soweit sich die beiden westlichen Natursteinreihen im 
Baugebiet befinden. Im Gegensatz zu den beiden südlichen Natursteinreihen be-
einträchtigen diese westlichen Natursteinreihen das Nichtbaugebiet nicht beson-
ders, und sie sind insbesondere auch weniger gut einsehbar. Im Unterschied zu 
den südlichen Natursteinreihen treten sie, wie der Vergleich der aktenkundigen 
Fotoaufnahmen zeigt, nicht erheblich in Erscheinung. Hinzu kommt, dass sie (im 
Baubereich wie im Nichtbaubereich) einen öffentlichen Fussweg säumen. Mithin 
steht die durch diese beiden Natursteinreihen erzielte Böschungssicherung auch 
im Zeichen des öffentlichen Interesses an der Gewährleistung der Begehbarkeit 
des Fussweges wie auch an der Geringhaltung des Unterhaltsaufwandes, selbst 
wenn diese beiden Natursteinreihen gleichzeitig der Stabilität des Sitzplatzes 
dienen. Die allfälligen Kosten für den Rückbau der beiden Natursteinreihen, so-
weit sie im Nichtbaugebiet liegen, dürften auch in diesem Fall absolut betrachtet 
wie auch im Vergleich mit den Gestehungskosten nicht allzu hoch ausfallen. Im 
Gesamtkontext mit dem vergleichsweise geringen öffentlichen Interesse an ihrer 
Entfernung dürfen auch sie zu Gunsten des privaten Interesses an einem Nicht-
rückbau in die Waagschale gelegt werden. Insgesamt ist daher unter Berücksich-
tigung des den kommunalen und kantonalen Behörden zuzugestehenden Er-
messensspielraumes (vgl. vorstehend Erw. 2.2.2) der Verzicht der Vorinstanzen 
auf die Anordnung des Rückbaus der westlichen Natursteinreihen nicht zu bean-
standen. Ob auch die Anordnung des Rückbaus vertretbar gewesen wäre, ist 
mithin nicht weiter zu prüfen. Zu ergänzen ist, dass angesichts der dargelegten 
Rechts- und Sachlage auch die Anordnung des Abbruch der Steintreppe, welche 
sich beim Abschluss der beiden westlichen Natursteinreihen befindet, was von 
den Vor-instanzen nicht eigens thematisiert wurde, unverhältnismässig wäre. 

3.4.3  Von einem Augenschein konnten die Vorinstanzen im vorliegenden Fall 
absehen, auch wenn ein solcher − namentlich angesichts der Vielzahl von zu 
beurteilenden Zuwiderhandlungen − zweifelsohne seine Berechtigung gefunden 
hätte. Mit den vorhandenen (Plan-)Unterlagen lässt sich die Frage der 
Anordnung eines Rückbaus (wie auch die nachträgliche Bewilligungsfähigkeit) 
beantworten, ohne dass dadurch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer 
verletzt wurde. Indes hat der Regierungsrat zu Recht auch angeordnet, dass das 
ARE als für die Beurteilung der materiellen Rechtmässigkeit wie auch der 
Anordnung von Rückbaumassnahmen zuständige Behörde zunächst genaue 
Baupläne betreffend die südlichen Natursteinreihen einzuverlangen und den 
Beschwerdeführern Ziff. 1 Gelegenheit einzuräumen hat, einen 
rechtsgenüglichen Vorschlag für die Wiederherstellung des rechtmässigen 

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Zustandes einzureichen (angefochtener Entscheid Erw. 6.6). Sofern aus 
Gründen der Hangstabilität wie auch des Wasserdruckes im Nichtbaugebiet von 
KTN 001.________ bzw. auf KTN 004.________ tatsächlich Massnahmen 
erforderlich sein sollten, empfiehlt sich diesbezüglich eine Koordination mit den 
allfälligen Wiederherstellungsvorkehrungen, sofern solche durchzuführen sein 
werden. 

3.5.1  Vorliegend können die Beschwerdeführer Ziff. 1 auch aus dem Gleichbe-
handlungsgebot bzw. einem allfälligen Anspruch auf Gleichbehandlung im Un-
recht nichts zu ihren Gunsten herleiten (vgl. Vernehmlassung der Beschwerde-
gegner Ziff. 5 = Beschwerdeführer Ziff. 1 vom 22.11.2017 S. 3 Ziff. II.A.2). 

Insbesondere haben die verwaltungsgerichtlichen Abklärungen ergeben, dass 
der Gemeinderat und das ARE bei über 30 Liegenschaften am Siedlungsrand 
(Garten-)Anlageteile, welche ausserhalb der Bauzone errichtet worden waren, je 
einzeln und unter Berücksichtigung der jeweiligen Eigenheiten auf ihre 
nachträgliche Bewilligungsfähigkeit hin überprüft haben. Über diese 
verwaltungsgerichtlichen Abklärungen wurden die Parteien in rechtsgenüglicher 
Weise orientiert, und sie konnten hierzu Stellung nehmen (vgl. Ingress lit. L). Der 
Hinweis auf den Gleichbehandlungsgrundsatz kann daher nicht verfangen. 

3.5.2  Vorliegend sind entsprechend auch die Voraussetzungen für eine 
Gleichbehandlung im Unrecht nicht erfüllt. Die Gleichbehandlung im Unrecht 
setzt voraus, dass die zu beurteilenden Fälle in den massgeblichen 
Sachverhaltselementen übereinstimmen, dass dieselbe Behörde in ständiger 
Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht 
gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Schliesslich dürfen keine 
überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen 
(vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_142/2012 vom 18.12.2012 Erw. 5.2 [in Sachen 
V.AG vs. Gemeinderat Arth] mit Verweis auf BGE 136 I 65 Erw. 5.6; vgl. 126 V 
390 Erw. 6; 123 II 248 Erw. 3c; Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: 
Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, ZBI 112/2011 S. 57 ff.). 

Die kommunalen und kantonalen Behörden haben klar zu erkennen gegeben, 
dass sie nicht gewillt sind, eine rechtswidrige Baupraxis unter unzulässiger 
Beanspruchung von Nichtbaugebiet weiterhin zu dulden, und die erwähnte 
einzelfallbezogene Überprüfung vorgenommen. Eine generelle Tolerierung der 
Missachtung des fundamentalen, im Bundesrecht normierten 
raumplanungsrechtlichen Grundsatzes der Trennung von Baugebiet und 
Nichtbaugebiet in einzelnen wie auch in einer Vielzahl von Fällen wäre auch nicht 
nur nicht mit der rechtsgleichen Behandlung der Grundeigentümer zu 

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vereinbaren, sondern würde auch die Rechtssicherheit unterwandern und könnte 
eine unerwünschte Präjudizwirkung entfalten. Daher kann es im Übrigen bereits 
im Grundsatz keine Rolle spielen, ob das Nichtbaugebiet noch mehr oder wenig 
intensiv bewirtschaftet wird, was gleichermassen für nicht bewirtschaftetes wie 
auch nicht bewirtschaftbares Land ausserhalb der Bauzone gilt.

3.6 Wie bereits der Regierungsrat festgehalten hat, steht dem angeordneten 
Rückbau der südlichen beiden Natursteinreihen grundsätzlich auch der 
Vertrauensschutz nicht entgegen (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 6.5). 
Aussagen und/oder das baurechtliche (Fehl-)Verhalten Dritter kann keine 
Vertrauensbasis abgeben. Eine behördliche Zusicherung irgendwelcher Art liegt 
soweit ersichtlich nicht vor; eine solche wird von den Beschwerdeführern Ziff. 1 
auch nicht belegt geltend gemacht. Im Gegenteil haben sie, wie erwähnt, die 
Natursteinreihen ohne entsprechende Meldung an die Baubehörden errichtet. 

3.7.1  Im Lichte der vorstehend bejahten grundsätzlichen Verhältnismässigkeit 
restitutorischer Massnahmen ist indessen dem folgenden Umstand Rechnung zu 
tragen. 

3.7.2  Mit Eingabe vom 14. März 2018 machen die Beschwerdeführer Ziff. 1 gel-
tend (vorstehend Ingress lit. M), am 9. März 2018 sei formell (vgl. Amtsblatt 
2018) ein Informations- und Mitwirkungsverfahren im Hinblick auf eine Nutzungs-
planungsrevision eingeleitet worden. 

Der Gemeinderat führt hierzu mit Stellungnahme vom 10. April 2018 unter ande-
rem aus, der Planungsvorschlag sei vorgängig dem ARE zur Beurteilung vorge-
legt worden. Mit Schreiben vom 10. November 2016 habe das ARE die Schaf-
fung einer Gartenzone als denkbare Lösung bestätigt. Es sei vorgesehen, in Be-
reichen mit bereits parzellierten und/oder als Gartenanlagen genutzten Flächen 
in der Landwirtschaftszone eine Gartenzone auszuscheiden. Diese erlaube eine 
unterschwellige Gestaltung mit naturnah gestalteten Gehweg- und Sitzplatz-
flächen sowie kleineren Geländebefestigungen. Die Konsequenzen der "Richtli-
nien für die Gestaltung privater Gärten der Gartenzone" seien aus Sicht des Ge-
meinderates abschätzbar. Es gehe dem Gemeinderat nicht darum, einige wenige 
bereits ausgeführte Umgebungsgestaltungen durch die Einführung der Garten-
zone zu legalisieren. Vielmehr werde damit eine einheitliche Gestaltung dieser 
siedlungsnahen Aussenräume angestrebt. Für die vor Verwaltungsgericht hängi-
gen Verfahren bedeute dies, dass wohl nicht in allen Fällen eine totale Überein-
stimmung mit den beabsichtigten Neuerungen erreicht werden könne. Derzeit 
werde die öffentliche Mitwirkung durchgeführt (bis 20. April 2018). Es folgten die 
Bereinigungen und die Einreichung der Unterlagen ans ARE zur Vorprüfung. Un-

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ter der Annahme einer Behandlungsdauer von rund drei Monaten könnten die 
Unterlagen ab etwa Mitte November 2018 öffentlich aufgelegt werden. Sofern 
keine wesentlichen Einwände geltend gemacht würden, könne die Vorlage 
frühestens an der Gemeindeversammlung vom 3. April 2019 respektive an der 
Urnenabstimmung vom 19. Mai 2019 behandelt werden. Alternative Termine sei-
en der 3. Oktober 2019 bzw. 25. November 2019. 

3.7.3  Im Erläuterungsbericht (der E.________ Raumplanung AG vom 
16.1.2018) nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 
28. Juni 2000 zur Teilrevision der Nutzungsplanung wird festgehalten (S. 10 
Ziff. 3.2), aufgrund der unzweckmässigen Zonenabgrenzungen seien ausserhalb 
der Bauzone diverse Gartenanlagen (z.B. Stützmauern, Einfriedungen usw.) 
erstellt worden. Da ein Rückbau dieser Gärten nicht verhältnismässig sei, werde 
eine Gartenzone geschaffen, um die unzweckmässige Zonenabgrenzung zu 
korrigieren. Mit der Gartenzone werde der Übergang zwischen der Bauzone und 
der Landwirtschaftszone bei den betroffenen Grundstücken geregelt bzw. 
definiert. Die neue Gartenzone sei keine Bauzone und werde als Schutzzone 
gemäss § 16 PBV definiert; sie lasse damit keine bauliche Nutzung zu. 

3.7.4  Der vom Gemeinderat in Aussicht gestellte Planungshorizont dürfte zwar 
sehr optimistisch sein. Zudem kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen 
werden, dass selbst bei einer zügigen Verabschiedung der Teilrevision (inklusive 
regierungsrätlicher Genehmigung) die strittigen (Garten-)Anlagen per se als be-
willigt gelten können. Dennoch ist nicht zu verkennen, dass der Gemeinderat al-
les daran setzt, die geplante Revision möglichst zügig umzusetzen. Wie die Be-
schwerdeführer Ziff. 1 anerkennen (Eingabe vom 25.4.2018), wird des Weiteren 
eine Anpassung des Gestaltungsplanes erforderlich werden. Es sprechen jedoch 
keine Anhaltspunkte gegen eine (revisionsweise) Harmonisierung des Gestal-
tungsplanes mit der allfällig revidierten Nutzungsplanung. 

3.7.5  Bei dieser Sachlage gebietet es der Grundsatz der Verhältnismässigkeit 
unter Berücksichtigung der bisherigen (tolerierten) Dauer des baurechtswidrigen 
Zustandes vorläufig bis zum rechtskräftigen Abschluss der Teilrevision der Nut-
zungsplanung (und der Revision/Anpassung des Gestaltungsplanes) von einem 
Rückbau der südlichen Natursteinreihen abzusehen. Mit der Teilrevision wird ge-
rade der Zweck verfolgt, die bis anhin widerrechtlichen Anlagen bzw. Anlageteile 
(weitgehend) zu legalisieren. Dieser wesentliche Zweck der Teilrevision wird in-
dessen vereitelt, wenn die Anlagen bzw. Anlageteile unverzüglich zurückzubauen 
sind, was auch verfahrensökonomisch keinen Sinn macht. Vor diesem Hinter-
grund erhalten im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung auch die für den 

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Rückbau erforderlichen privaten Mittel ein anderes Gewicht, wenn es im Bereich 
des Wahrscheinlichen liegt, dass den Beschwerdeführern Ziff. 1 für die Neuer-
richtung (d.h. den zeitlich verschobenen Ersatz) von Anlagen bzw. Anlageteilen, 
die mit den bestehenden identisch sind, schon − gemessen ab der bisherigen 
Dauer der bestehenden (widerrechtlichen) Anlagen − innert relativ kurzer Zeit ei-
ne Bewilligung erteilt werden kann. 

Wird die Teilrevision der Nutzungsplanung verworfen (oder wird ihr die regie-
rungsrätliche Genehmigung versagt), womit auch eine Gestaltungsplanrevision 
nicht mehr in Frage kommt, wird der Rückbau unverzüglich zu erfolgen haben. 
Wird die Teilrevision der Nutzungsplanung hingegen angenommen und in der 
Folge auch der Gestaltungsplan entsprechend revidiert, werden die nach dem 
geltenden Recht nicht bewilligungsfähigen Anlagen bzw. Anlageteile einer erneu-
ten Überprüfung auf ihre Bewilligungsfähigkeit nach dem revidierten Recht zu un-
terziehen sein. Erweisen sie sich auch nach dem revidierten Recht nach wie vor 
nicht als bewilligungsfähig, werden sie unverzüglich zurückzubauen sein. Hiervon 
ist im Falle ihrer Bewilligungsfähigkeit abzusehen. 

4.1 Dieser Verfahrensausgang ist als hälftiges Obsiegen der Beschwerdeführer 
Ziff. 1 zu qualifizieren. 

4.2 Betreffend die Verlegung der Verfahrenskosten und Parteientschädigungen 
des regierungsrätlichen Verfahrens drängt sich keine Änderung auf, zumal sich 
die vorliegend entscheidrelevanten Sachverhaltselemente erst im Verlaufe des 
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens verdeutlicht haben. 

4.3.1  Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten dieses verwal-
tungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen 
zzgl. Kosten der öffentlichen Verhandlung sowie des Zwischenbescheids VGE III 
2018 83 vom 8.5.2018) von insgesamt Fr. 4'000.-- zur Hälfte (Fr. 2'000.--) den 
Beschwerdeführern Ziff. 1 (unter solidarischer Haftbarkeit) und zu je einem Vier-
tel (Fr. 1'000.--) den Beschwerdegegnern Ziff. 4 (= Beschwerdeführer Ziff. 2, un-
ter solidarischer Haftbarkeit) und dem Kanton aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 
Der Gemeinderat, der keinen Antrag gestellt hat, wird nicht kostenpflichtig. 

4.3.2  Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer Ziff. 1 Anspruch auf eine reduzierte Parteientschädigung zu Lasten des 
Kantons. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsan-
wälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für 
das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 1'000.-- (inkl. 

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Barauslagen und MwSt) festgesetzt. Die Parteientschädigungen der Beschwer-
deführer Ziff. 1 und der Beschwerdegegner Ziff. 4 werden wettgeschlagen.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Der angefochtene RRB Nr. 652/2017 vom 29. August 2017 wird im Sinne 
der Erwägungen (insbesondere Erw. 3.7.5) aufgehoben, soweit der Rück-
bau der südlichen Natursteinreihen angeordnet wurde. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen 
zzgl. Kosten der öffentlichen Verhandlung und des Zwischenbescheids 
VGE III 2018 83 vom 8.5.2018) von insgesamt Fr. 4'000.-- werden zur Hälf-
te (Fr. 2'000.--) den Beschwerdeführern Ziff. 1 (unter solidarischer Haftbar-
keit) sowie zu je einem Viertel (je Fr. 1'000.--) den Beschwerdegegnern 
Ziff. 4 (= Beschwerdeführer Ziff. 2, unter solidarischer Haftbarkeit) sowie 
dem Kanton auferlegt. 

Die Beschwerdeführer Ziff. 1 und Beschwerdeführer Ziff. 2 haben Kosten-
vorschüsse von je Fr. 2'500.-- bezahlt. Es sind ihnen daher Fr. 500.-- (Be-
schwerdeführer Ziff. 1) bzw. Fr. 1'500.-- (Beschwerdeführer Ziff. 2) aus der 
Gerichtskasse zurückzuerstatten.

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. 

3. Der Kanton hat den beanwalteten Beschwerdeführern Ziff. 1 eine Parteien-
tschädigung von Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 
Weitere Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:

- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer Ziff. 1 (= Beschwerdegegner 
Ziff. 5) (2/R)

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- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer Ziff. 2 (= Beschwerdegegner 
Ziff. 4) (2/R)

- den Gemeinderat Wollerau (R)
- den Regierungsrat 

- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- und das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), 3003 Bern. 

Schwyz, 22. Juni 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

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Versand: 11. Juli 2018