# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0892f99d-69f8-5c32-a3e9-c44184380c72
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-22
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 22.08.2023 R 2022 104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2022-104_2023-08-22.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 22 104

5. Kammer 

Vorsitz Stöhr

RichterIn Brun und Audétat

Aktuar Gross

URTEIL

vom 22. August 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und AB._____, 

und

B._____ und BA._____, 

alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, 

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde C._____,

Beschwerdegegnerin

D._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christian Wulz, 

     Beschwerdegegner

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betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt:

1. D._____ ist Eigentümer der Parzelle E._____ im Gebiet F._____ in der 

Gemeinde C._____. Sein Grundstück im Halte von 916 m2 liegt in der W2 

mit einer Geschossflächenziffer von 0.4 (410.95 m2). Nach Vornahme 

eines Nutzungstransfers beträgt die zulässige Nutzung für Parzelle 

E._____ noch 214.36 m2. Die besagte Parzelle wird über die talseitige 

Quartierstrasse (F._____) erschlossen und befindet sich in einer zweiten 

Bautiefe; südlich davon liegt die Parzelle G._____. Bergseits verläuft die 

Bauzonengrenze. A._____ und AB._____ sind Miteigentümer der Parzelle 

H._____. Ihr Grundstück liegt nordwestlich (bergseits), getrennt durch die 

Parzellen I._____ und J._____ und die Quartierstichstrasse K._____ in 

einer Entfernung von rund 35 m (Luftlinie) zur Parzelle E._____. B._____ 

und BA._____ sind Miteigentümer der Stockwerkeinheit [STWE] S 

L._____ auf Stammparzelle I._____, direkt im Nordwesten von Parzelle 

E._____.

2. Mit Baugesuch vom 14./20. April 2022 reichte D._____ bei der Gemeinde 

die Pläne/Unterlagen für den Bau eines Einfamilienhauses (EFH) auf 

Parzelle E._____ ein. Im EFH mit sechs Zimmern sollten 214.36 m2 

anrechenbare und 127.70 m2 nicht anrechenbare Geschossfläche 

geschaffen werden. Die zwei erforderlichen Autoabstellflächen wurden in 

einer bereits früher bewilligten Tiefgarage unter den Parzellen 

G._____/E._____ erstellt, welche über eine Rampe ab der talseitig, direkt 

an die Südgrenze von Parzelle G._____ verlaufenden Quartierstrasse 

(F._____) erschlossen wird. Im Untergeschoss (UG) des geplanten EFH 

sind nebst Zugang, Keller, Technik- und Büroraum auch ein Gästezimmer 

mit Nasszelle vorgesehen. Im Erdgeschoss (EG) befinden sich nebst den 

Küchen-, Wohn-/Essräumen eine unbeheizte Loggia sowie ein Abstell- 

und ein Lagerraum. Im Obergeschoss (OG) liegen die Schlafzimmer und 

Nassräume samt Abstellraum.

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3. Gegen das vom 6. Mai bis 26. Mai 2022 aufgelegte Baugesuch erhoben 

u.a. A._____/AB._____ sowie B._____ und BA._____ gemeinsam am 19. 

Mai 2022 Einsprache, mit dem Antrag um Verweigerung der 

nachgesuchten Baubewilligung, da das eingereichte Gestaltungskonzept 

nicht den Quartierplanvorschriften F._____ entspreche und die zulässige 

Nutzung von 214.36 m2 bei weitem überschritten werde. Mehrere Räume 

und Gebäudeteile seien nämlich falsch bezeichnet worden und damit zu 

Unrecht anstatt als anrechenbare Geschossflächen als nicht 

anrechenbare Nebennutzungsflächen qualifiziert und berechnet worden.   

4. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 10. Oktober 2022 betreffs Neubau 

EFH auf Parzelle E._____ (Bauprojekt Nr. 09/22) erwog die Gemeinde 

dazu:

1. Die Einsprachen werden abgewiesen und die nachgesuchte Baubewilligung wird mit 

den erwähnten Auflagen und den Eintragungen im Grundbuch erteilt. Die 

Baubewilligung wird zusammen mit vorliegendem Entscheid mitgeteilt und bildet 

integrierter Bestandteil vorliegenden Einspracheentscheides.

2.  Dieser Entscheid wird zusammen mit der Baubewilligung und den 

Nebenbewilligungen gleichzeitig allen Beteiligten mitgeteilt.

3. Die Kosten des Einspracheverfahrens, bestehend aus:

Kosten Verwaltung / Baubehörde     CHF    600.00

Kosten Beizug Dritter     CHF  3'100.00

Insgesamt                               CHF  3'700.00

gehen zu Lasten von Herrn D._____ und sind innert 30 Tagen seit Mitteilung dieses 

Entscheides an die Gemeindekasse C._____ mittels beiliegendem 

Einzahlungsscheines zu überweisen.

4. Ausseramtliche Entschädigungen werden keine gesprochen.

5. [Rechtsmittelbelehrung: Beschwerde innert 30 Tagen an das Verwaltungsgericht]. 

6. [Mitteilung an: Entscheidungsadressaten]

In der zeitgleich zugestellten Baubewilligung sind unter III. Allgemeines im 

Detail noch die besonderen Bedingungen und Auflagen (Ziff. 1.a-n; S. 3f.) 

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aufgeführt sowie die Vorgaben zur Baukontrolle und Nachführung der 

Vermessungswerke (Ziff. 2.a-b; S. 4) enthalten.    

5. Dagegen erhoben A._____ und AB._____ (Eigentümer Parzelle H._____) 

sowie B._____ und BA._____ (StWE S L._____ Parzelle I._____) am 8. 

November 2022 gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden mit den Rechtsbegehren um Aufhebung des 

angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids und Verweigerung der 

Baubewilligung für den Neubau EFH auf Parzelle E._____ (Ziff. 1). Der 

Beschwerde sei vorsorglich die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen 

(Ziff. 2). Im Editionsbegehren 1: Es seien bei der Gemeinde C._____ 

sämtliche Akten des Bau- und Einspracheverfahrens Nr. 09/22 zu edieren 

(Ziff. 3). Im Editionsbegehren 2: Es seien bei der Gemeinde C._____ 

sämtliche Akten des Bau- und Einspracheverfahrens Nr. 22/21 und des 

Projektänderungsverfahrens Nr. 25/21 zu edieren (Ziff. 4). Unter Kosten- 

und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. zulasten der Beschwerdegegner 

(Ziff. 5). Zur Begründung wurde ausgeführt, beim Editionsbegehren 2 gehe 

es um die Akten eines früheres Baugesuchs- und Einspracheverfahren; 

[damals sei eine Überschreitung der maximalen Gebäudelänge korrigiert 

worden]. Der Bauherr habe damals ein beinahe identisches Projekt 

eingereicht und bereits damals sei eine Überschreitung der Ausnützung 

gerügt worden. Neu habe der Bauherr nur die Bezeichnung der 

Nebenräume geändert, um sie zu nicht anrechenbaren 

Nebennutzungsflächen werden zu lassen (siehe Beschwerde Rzn. 13/14, 

S. 5-6). Das Baugesuch Nr. 09/22 unterscheide sich nur wenig vom 

Vorgängerprojekt. Das geplante EFH konsumiere mit der vom Bauherrn 

angegebenen Hauptnutzfläche (HNF) bereits die ganze auf der Parzelle 

E._____ vorhandene Ausnützung von 214.36 m2 (im Detail: 

Bezeichnungen in OG, EG und UG – Beschwerde Rzn. 26/27, S. 9-10). In 

der Gemeinde werde die Ausnützung mittels Geschossflächenziffer 

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berechnet. Es seien die Definitionen laut Internationaler Vereinbarung 

über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) übernommen und ins 

kommunale Baugesetz (BG) integriert worden (Rz. 29). Vorliegend habe 

die Gemeinde übersehen, dass ihre Definition der anrechenbaren 

Geschossflächen (aGF) in Art. 16 Abs. 2 BG gegen Art. 36 und 37 KRVO, 

Art. 2 Abs. 2 IVHB sowie Ziff. 8.2 Anhang I zur IVHB verstosse (Rz. 33). 

Folglich liege ein Verstoss gegen übergeordnetes Recht vor (im Detail: 

Rzn. 34-43, S. 11-12). Es liege eine Übernutzung der Parzelle E._____ 

von total 73.15 m2 (34 %) bei (gebotener) Nichtanwendung von Art. 16 

Abs. 2 BG vor. Die Verletzung der Geschossflächenziffer mit 

Falschbezeichnung als Nebennutzungsfläche (NNF) fänden sich im OG 

und EG (Rzn. 48-72, S. 13-17). Es sei evident, dass bei der Beurteilung 

des ersten Baugesuchs Nr. 22/21 ebenfalls eine massive 

Nutzungsüberschreitung festgestellt worden sei. Dies müsse wegen des 

Rückzugs und Abschreibungsentscheids Nr. 22/21 angenommen werden. 

Um diese Übernutzung von ca. 74 m2 zu vermeiden und den Bauherrn 

nicht zur Eingabe eines redimensionierten Projekts zu verpflichten, seien 

verschiedene Räume, welche sich innerhalb der Kubatur des Gebäudes 

befänden, durch neue Bezeichnungen (Umbenennung in Abstellräume) 

von der anrechenbaren Nutzungsfläche ausgeschlossen worden. Es seien 

genauso viele Räume umbenannt worden, wie es notwendig gewesen sei, 

um die maximal zugelassenen 214.36 m2 anrechenbare Nutzungsfläche 

zu überschreiten. Der Kubus des EFH werde nicht kleiner. Der 

Gemeindevorstand versuche hier, mit fragwürdigen Auflagen und nicht 

kontrollierbaren Grundbucheintragungen seinen Entscheid zu 

rechtfertigen. Das müsse zur Aufhebung der Baubewilligung führen (Fazit: 

Rzn. 73-74, S. 17). Im Weiteren liege eine Verletzung der 

Gestaltungsvorschriften (Art. 17 Abs. 1 QPV) vor. Das geplante EFH wirke 

gegenüber der Liegenschaft der Beschwerdeführer B._____ (STWE S 

L._____ auf Stammparzelle I._____) wie ein Riegel, verstelle die Aussicht 

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und passe durch seine Anordnung nicht ins Quartierplangebiet (Rzn. 76 

ff., S. 18). Die Gemeinde habe ihren Ermessensspielraum überschritten 

und das Bauvorhaben sei nicht bewilligungsfähig (Rzn. 83-84, S. 18-19).

6. In der Vernehmlassung vom 18. November 2022 beantragte der Bauherr 

D._____ kostenfällig die Abweisung der Beschwerde. Gegen die 

aufschiebende Wirkung der Beschwerde habe er grundsätzlich nichts 

einzuwenden, ersuche aber um möglichst beförderliche Behandlung der 

Sache. Nutzungspläne könnten im Baubewilligungsverfahren nicht mehr 

vorfrageweise überprüft werden. Der hier massgebende Nutzungsplan sei 

erstmals mit Beschluss vom 4. Mai 2010 und letztmals am 17. März 2020 

von der Regierung genehmigt worden und damit bestandskräftig (Ziff. 4, 

S. 2). Nach Art. 16 Abs. 2 BG gelte als aGF die Summe aller 

Hauptnutzflächen (HNF). Nicht zur aGF zählten die Nebennutzflächen 

(NNF). Zur NNF gehörten im Wohnungsbau u.a. Abstellräume, Estrich- 

und Kellerräume. Die Beschwerdeführer seien der Ansicht, der 

Abstellraum im OG sei nicht von den Haupträumen zu unterscheiden und 

daher zur HNF zu zählen (Ziff. 6-7, S. 2-3 mit farbiger 

Raumeinteilungsskizze). Im EG hätten sowohl der kleine Abstellraum als 

auch der grosse Lager-Abstellraum keine Fenster. Der Lager-Abstellraum 

sei vom Wohn-, Ess- und Küchenbereich, mithin von den Haupträumen 

nicht zugänglich und liege ausserhalb derselben. Die Flächen dienten dem 

Abstellen bzw. Lagern von Lebensmitteln, Staubsauger, 

Reinigungsutensilien, Kinderspielsachen, Grill, Holz, Gartenmöbeln usw. 

Überdies habe die innere Ausgestaltung des Bauprojekts keine 

Auswirkungen auf die Situation der Beschwerdeführer. Die Flächen 

dienten nach ihrer Zweckbestimmung und Nutzung ganz klar nur als 

Abstellraum bzw. Lager-Abstellraum und dürften per se aufgrund der 

verfügten sowie baupolizeilich durchaus ohne grossen Kontrollaufwand 

erzwing- und durchsetzbaren Auflage in Form eines im Grundbuch 

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eingetragenen Umnutzungsverbots nicht anders genutzt werden. Diese 

Flächen gehörten deshalb nicht zur HNF (Ziff. 9). Was die Loggia im EG 

betreffe, sei diese nicht allseitig umschlossen, verfüge über keinen 

Witterungsschutz und sei nicht beheizt. Sie könne daher nicht ganzjährig 

genutzt werden und eigne sich auch nicht zum Wohnen. Es liege daher 

keine Wohnraumerweiterung vor. Die Loggia zähle folglich zur 

Aussengeschossfläche (AGF) und nicht zur HGF (Ziff. 9 mit farbiger 

Planskizze [S. 5]). Die Einhaltung der Gestaltungsvorschriften (Art. 15 

QPV) sei ebenfalls sichergestellt. Die Gewährleistung von Licht und Sonne 

für Nachbarbauten seien implizit durch die Bestimmungen des öffentlichen 

Rechts geregelt, mithin durch die Grenz- und Gebäudeabstände sowie die 

zulässigen Bauvolumina. Analoges gelte auch für die Aussicht. Die QPV 

schreibe keine spezifische Anordnung von Bauten in das Quartierbild oder 

eine bestimmte Ausrichtung vor. Vielmehr erlaube Art. 19 QPV sogar, 

dass die Firstrichtung längs oder quer zur Falllinie liegen könne. Von 

einem nicht gesetzeskonformen Riegel könne daher keine Rede sein. Die 

Gebäude auf Parzelle I._____ und damit jenes der Beschwerdeführer 

B._____ hätten eine Süd-West-Ausrichtung, die Parzelle H._____ der 

Beschwerdeführer A._____/AB._____ inklusive Gartenterrasse eine Süd-

Ost-Ausrichtung (Ziff. 13 mit Planskizze; Fazit: Ziff. 14-15; S. 6). 

7. Mit Schreiben vom 25. November 2022 teilte die Gemeinde C._____ 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin) dem Verwaltungsgericht mit, dass es 

auf die Einreichung einer Stellungnahme verzichte und auf die 

ausführliche Begründung betreffend Anrechenbarkeit der umstrittenen 

Räumlichkeiten im angefochtenen Entscheid verweise. Ergänzend wurde 

jedoch noch festgehalten, dass die kantonale KRVO auf den 1. Oktober 

2011 in Kraft gesetzt worden sei und den Bündner Gemeinden – und somit 

auch der Beschwerdegegnerin – eine 15-jährige Frist zur Übernahme der 

IVHB in ihre kommunalen Baugesetze eingeräumt worden sei. Die 

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Revision der Ortsplanung der Beschwerdegegnerin (inkl. Baugesetz) 

befinde sich auf der Stufe "Vorprüfung". Mit der laufenden 

Ortsplanungsrevision erfolgten auch die Anpassungen an die IVHB. In der 

fraglichen Zone sei im Sinne der Verdichtung eine Erhöhung der 

Ausnutzung vorgesehen. Für die beiden Gesuche 22/21 und 25/21 würden 

dem Gericht die Baueingabepläne sowie entsprechenden Rechtsschriften 

zugesandt. Beim aktuellen Baugesuch 09/22 würden sämtliche Akten inkl. 

Zusatzbewilligungen beigelegt.

8. Mit prozessleitender Verfügung des damals zuständigen 

Instruktionsrichters vom 28. November 2022 wurde der Beschwerde 

antragsgemäss die aufschiebende Wirkung gewährt.  

9. Mit Replik der Beschwerdeführer vom 15. Dezember 2022, mit Duplik des 

Bauherrn D._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) vom 20. Januar 

2023, Triplik der Beschwerdeführer vom 27. Januar 2023 und Quadruplik 

des Beschwerdegegners vom 8. Februar 2023 vertieften, ergänzten und 

vervollständigten die Parteien noch ihre gegensätzlichen Standpunkte. 

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien in ihren 

Rechtsschriften und die eingereichten Beweismitteln wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.                              

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 

diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 

nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 

vorliegende kommunale Bau- und Einspracheentscheid vom 10. Oktober 

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2022 betreffs Neubau EFH auf Parzelle E._____ (Bauprojekt Nr. 09/22) ist 

weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten 

werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein 

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als 

Adressanten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer 

ohne Weiteres berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen 

Aufhebung oder Änderung, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung 

legitimiert sind (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht 

eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (vgl. Art. 38 Abs. 1 VRG 

i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG).

2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 

gegen übergeordnetes Recht (namentlich Art. 36 und Art. 37 der 

kantonalen Raumplanungsverordnung [KRVO; BR 801.110], Art. 2 Abs. 2 

IVHB und Ziff. 8.2 Anhang I zur IVHB) verstossen hat, indem sie Art. 16 

Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes (BG) bei der Ermittlung der 

anrechenbaren Geschossflächen (aGF) des Neubau EFH auf Parzelle 

E._____ dahin gehend interpretierte, dass gewisse Räume im UG, EG und 

OG der Nebennutzfläche (NNF [nicht anrechenbar]) und nicht der 

Hauptnutzfläche (HNF [anrechenbar]) zuzuordnen seien und damit die 

zulässige und noch verfügbare Nutzung von 214.36 m2 beim 

Neubauprojekt eingehalten werde. Die Beschwerdeführer sind dazu 

gegenteiliger Ansicht, womit eine Übernutzung der Parzelle E._____ von 

total 73,15 m2 (+34 %) vorläge und demnach keine Baubewilligung hätte 

erteilt werden dürfen. Strittig und zu klären ist weiter, ob das 

Neubauprojekt zudem vor den Gestaltungsvorschriften (namentlich Art. 15 

und 17 QPV) des gültigen Quartierplans 'F._____' standhält.

3. Gemäss Art. 16 Abs. 2 BG gilt als aGF die Summe aller Hauptnutzflächen 

(HNF), Verkehrsflächen (VK) und Konstruktionsflächen (KF) in 

Hauptbauten. Die Nebennutzflächen (NNF) zählen nicht zur aGF. Die NNF 

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definiert sich nach der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes. In 

der IVHB wird die aGF als Summe aller Geschossflächen definiert, somit 

also inklusive NNF. Die von der Beschwerdegegnerin in ihrem Baugesetz 

gewählte Definition von Art. 16 Abs. 2 BG betreffend aGF widerspricht 

demnach der grundsätzlich höherrangigen IVHB (Ziff. 8.2 Anhang I). Art. 

2 Abs. 2 IVHB schreibt nämlich vor, dass die Gesetzgebung nicht durch 

Baubegriffe und Messweisen abgeändert oder ergänzt werden darf, 

welche den vereinheitlichen Regelungsgegenständen bzw. dem 

Harmonisierungsgedanken zuwiderlaufen. Die Beschwerdeführer machen 

geltend, die Beschwerdegegnerin habe in ihrem Baugesetz die IVHB 

übernommen und somit die Vorgaben laut Art. 36 und Art. 37 KRVO 

umgesetzt (Art. 13 Abs. 1, Art. 15 BG [Zonenschema]; Anhang VII). Die 

Beschwerdegegnerin verletze in Art. 16 Abs. 2 BG diese Vorgaben, indem 

sie eine eigene, von der IVHB abweichende Definition der aGF geschaffen 

habe (vgl. Beschwerde, Rzn. 37/38, S. 11). Folglich dürfe Art. 16 Abs. 2 

BG nicht angewandt werden. Es müssten sämtliche NNF auf Parzelle 

E._____ zur aGF gezählt werden. Ausgenommen seien nur diejenigen 

Flächen, die weniger als 1.60 m (lichte Höhe) über das gewachsene oder 

abgegrabene Terrain hinausragten (Art. 16 Abs. 4 BG sei mit Ziff. 8.2 

Anhang I IVHB vereinbar; Beschwerde Rz. 43). Würden die NNF 

angerechnet, wäre die Parzelle E._____ um 73.15 m2 übernutzt (Rz. 44 

mit detaillierter Tabelle) und das EFH nicht bewilligungsfähig.

4.1. Der Kanton Graubünden ist der IVHB mit Regierungsbeschluss vom 23. 

Mai 2006 (RB 593/2006) beigetreten. Zur Umsetzung der IVHB beschloss 

die Regierung am 13. September 2011 (RB 856/2011) eine Teilrevision 

der Raumplanungsverordnung (KRVO; BR 801.110; diese Teilrevision 

wurde am 1. Oktober 2011 in Kraft gesetzt). Art. 36 Abs. 1 KRVO 

verpflichtet die Gemeinden, ihre kommunalen Baugesetze an die IVHB 

anzupassen. Bis zur Anpassung sollten sich die Begriffe und Messweisen 

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nach den geltenden kommunalen Baugesetzen richten. Gemäss Art. 36 

Abs. 1 KRVO i.V.m. Art. 107 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den 

Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sollte diese Anpassung bis am 

31. Oktober 2020 erfolgen, wobei die Regierung in Art. 107 Abs. 1 Satz 3 

KRG ermächtigt wurde, diese Frist angemessen zu verlängern. Per 31. 

Oktober 2020 waren noch nicht alle Baugesetze an die IVHB angepasst, 

womit die ursprünglich gesetzte Umsetzungsfrist von 15 Jahren seit 

Inkrafttreten des KRG (1. November 2005) nicht einhalten werden konnte. 

Mit Regierungsbeschluss vom 1. Juni 2021 (RB 517/2021) betreffend 

Kommunale Ortsplanungen wurde eine generelle Fristverlängerung für die 

Anpassung der kommunalen Baugesetze an die IVHB statuiert: Die Frist 

für die Anpassung der kommunalen Baugesetze an die IVHB wird für alle 

säumigen Gemeinden gesamthaft so verlängert, dass diese Anpassung 

gerade in die derzeit ohnehin laufenden RPG1-bedingten 

Ortsplanungsrevisionen integriert werden kann (so Beschlussdispositiv 

Ziff. 1). Erläuternd wurde ausgeführt, dass die Gemeinden in den letzten 

Jahren vornehmlich damit beschäftigt gewesen seien, ihre Ortsplanungen 

umfassend an das teilrevidierte Bundesgesetz über die Raumplanung 

(RPG1, in Kraft getreten am 1. Mai 2014), an den Kantonalen Richtplan 

Siedlung (KRIP-S, von der Regierung beschlossen am 20. März 2018) 

sowie an das teilrevidierte KRG (in Kraft getreten am 1. April 2019) 

anzupassen. Aus Effizienzgründen sei es zweckmässiger, wenn die 

säumigen Gemeinden die Anpassung der kommunalen Baugesetze an die 

IVHB gerade in die erwähnten, bereits laufenden umfassenden RPG1-

bedingten Ortsplanungsarbeiten integrierten, statt einzig wegen der IVHB-

Anpassung noch vorgezogene Teilrevisionen der Baugesetze 

durchzuführen. Aus diesem Grund sei es angezeigt, wenn die Regierung 

von ihrer in Art. 107 Abs. 1 Satz 3 KRG statuierten Befugnis zur 

Gewährung von Fristverlängerungen Gebrauch mache und die Frist zur 

Anpassung der kommunalen Baugesetze an die IVHB in Form eines 

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einzigen Beschlusses gerade für alle säumigen Gemeinden in einem Zug 

verlängere. Damit sollte es den säumigen Gemeinden ermöglicht werden, 

die Anpassung der Baugesetze an die IVHB in die laufenden Arbeiten zur 

Gesamtüberarbeitung der Ortsplanungen einzubinden. Nachzutragen 

bleibe Folgendes: Bis zur rechtskräftigen Übernahme der IVHB-Begriffe 

und IVHB-Messweisen in die kommunalen Baugesetze gälten nach wie 

vor die hergebrachten Begriffsumschreibungen und Messweisen in den 

geltenden Baugesetzen. (Gesetzliche Grundlage dieser behördlichen 

Anweisung sei Art. 36 Abs. 1 KRVO i.V.m. Art. 107 Abs. 1 letzter Satz 

KRG).

4.2. In Unkenntnis von RB 517/2021, aber wohl in Kenntnis von RB 856/2011 

führte PROF. ALAIN GRIFFEL in AJP 10/2018 S. 1222 ff. zur 'Harmonisierung 

der Baubegriffe – ein Schlag ins Wasser' was folgt aus: Auch der Kanton 

Graubünden integrierte die IVHB nicht ins kantonale Recht, sondern setzte 

deren Übernahme wie folgt um: Zum einen verpflichtet Art. 36 Abs. 1 Satz 

1 KRVO die Gemeinden – ohne präzisierende Vorgaben –, ihre 

Baugesetze an die IVHB anzupassen. Für die Anpassung gelten nach 

Satz 2 "sinngemäss" die Fristen von Art. 107 Abs. 1 KRG. Daraus ergibt 

sich eine Anpassungsfrist von 15 Jahren – welche die Regierung 

"angemessen verlängern" kann –, wobei der Beginn des Fristenlaufs nicht 

eindeutig ist. Aufgrund der bloss sinngemässen Verweisung ist es wohl 

nicht der 1. November 2005 (Inkrafttreten des KRG), sondern der 1. 

Oktober 2011 (Inkrafttreten des revidierten Art. 36 KRVO). Bis zur 

Anpassung richten sich die Begriffe und Messweisen nach den geltenden 

kommunalen Baugesetzen (Art. 36 Abs. 1 Satz 3 KRVO). Schliesslich 

eröffnet Art. 37 Abs. 1 KRVO den Gemeinden die Möglichkeit, "zur 

Regelung des Nutzungsmasses neben oder anstelle der in der IVHB 

umschriebenen Nutzungsziffern auch das Instrument der 

Ausnützungsziffer (AZ) vorzusehen". Nach Auffassung des 

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streitberufenen Verwaltungsgerichts lässt sich daraus ableiten, dass 

dieser Autor den Fristenbeginn für die komplette Übernahme der IVHB auf 

den 1. Oktober 2011 und (unter Wahrung der "sinngemäss" weiterhin 

gültigen Übergangsfrist [15 Jahre/üblicher Planungshorizont]) die 

Fristverlängerung betreffs IVHB bis (spätestens) 1. Oktober 2026 

terminieren wollte. 

Im Lichte diese Vorgaben (RB 517/2021, RB 856/2011 sowie AJP 10/2018 

S. 1226 [F. Graubünden]) gilt es auch vorliegend die Geltung und 

Anwendbarkeit von Art. 16 Abs. 2 BG sowie dessen Verhältnis zur IVHB 

zu klären.

4.3. Wie der Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 25. November 2022 

unbestritten zu entnehmen ist, befindet sich die Revision der Ortsplanung 

(inkl. Baugesetz) derzeit auf der Stufe der "Vorprüfung" durch den Kanton. 

Mit der laufenden Ortsplanungsrevision sollten auch die Anpassungen an 

die IVHB erfolgen. In der fraglichen Zone (QP-Gebiet F._____) sei im 

Sinne der Verdichtung eine Erhöhung der Ausnutzung vorgesehen. In 

Anbetracht dieses Verfahrensstands betreffs Revision Ortsplanung (inkl. 

Baugesetz) ist für das Gericht erstellt, dass der RB 517/2021 

(Beschlussdispositiv Ziff. 1) auch Geltung für die Beschwerdegegnerin hat 

und somit der umstrittene Art. 16 Abs. 2 BG in der jetzigen Fassung 

weiterhin gültig ist, bis die hängige Totalrevision der Ortsplanung (inkl. BG) 

abgeschlossen ist. Zum selben Ergebnis gelangt man, wenn man der 

Meinung von PROF. ALAIN GRIFFEL in AJP 10/2018 S. 1226 folgt, wonach 

seit dem Inkrafttreten der Revision der KRVO am 1. Oktober 2011 und der 

darin statuierten Verpflichtung für die Gemeinden, die IVHB innert 15 

Jahren zu übernehmen, gefolgt würde, da diese Frist danach bis zum 1. 

Oktober 2026 laufen würde und Art. 16 Abs. 2 BG folglich bis dahin 

(längstens) weiterhin gültig wäre. Daraus folgt, dass die eruierte NNF im 

konkreten Fall nicht zur aGF zählt. 

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4.4. Laut Ziff. 2.1.1.2 SIA-Norm 416 zählt zur NNF der Teil der Nutzfläche (NF), 

welcher die HNF zur NF ergänzt. Die NNF definiert sich nach der 

Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes. Zur NNF im 

Wohnungsbau gehören u.a. namentlich Abstellräume, Estrich- und 

Kellerräume, Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume und Kehrrichträume. 

Im Einzelnen gilt es daher nachfolgend zu prüfen, ob die der NNF 

angerechneten Räume im OG, EG sowie UG korrekt ausgeschieden und 

qualifiziert wurden oder es sich dabei faktisch nicht doch um HNF und 

damit dennoch aGF gehandelt hat. 

4.4.1. Betreffend OG: Im früheren Baugesuch Nr. 22/21 war der fragliche Raum 

noch als "Ankleide" bezeichnet (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-

act.] B2 [Grundriss 1:100] und B4 [Zusammenstellung Flächenberechnung 

– AZ-Schema OG]). In den neuen Plänen zum Baugesuch Nr. 09/22 wird 

derselbe Raum – mit gleicher Fläche [4.9 m2] – als "Abstellraum" 

bezeichnet (Bg-act. B45 und B49). Diese Umbenennung ist zwar eher 

unglücklich, aber grundsätzlich zulässig, zumal es glaubhaft erscheint, 

dass die Familie im OG einen Abstellraum gebrauchen kann. Dieser kleine 

Abstellraum ist mit keinem Zimmer verbunden, auch nicht mit dem Bad. Er 

hat keine Fenster und keine sanitären Anschlüsse. Er befindet sich zudem 

in einer äusseren Ecke des OG am Rande des Zugangsbereichs. Das 

geplante EFH verfügt über kein Dachgeschoss, keinen Estrich und auch 

im OG über keine weitere Abstellfläche. Der ausgeschiedene Abstellraum 

unterscheidet sich damit ganz offensichtlich gestalterisch, konstruktiv und 

funktional von den Haupträumen. Seine Zweckbestimmung und Nutzung 

sind damit eindeutig definiert. Die verfügte Auflage in der Baubewilligung 

(III. Allgemeines/1. Besondere Bedingungen und Auflagen, lit. h, S. 4) stellt 

zudem sicher, dass eine spätere Umnutzung zu Wohnzwecken unzulässig 

ist und ohne weiteres überprüft werden kann. Der Abstellraum im OG 

- 16 -

gehört daher zu den NNF und wurde demnach zu Recht nicht zur aGF 

hinzugezählt.

Daran ändert der Einwand der Beschwerdeführer nichts, dass die Auflage 

(Art. 90 Abs. 1 KRG) nur die Behebung inhaltlicher oder formeller Mängel 

betreffe. Sie übersehen dabei, dass die erwähnte Bestimmung noch mit 

dem Zusatz versehen ist: 'Drängen sich Anordnungen zur Schaffung oder 

Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind die gebotenen 

Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) mit der 

Bewilligung zu verknüpfen'. Art. 90 Abs. 2 KRG ergänzt zudem, dass 

Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung oder von erheblicher 

Bedeutung vor Baubeginn auf Kosten der Baugesuchstellenden im 

Grundbuch anzumerken sind. Entsprechend ist der Einwand der 

Beschwerdeführer falsch und die Beschwerdegegnerin ist nicht von einem 

materiellen Mangel ausgegangen, sondern hat die Baubewilligung mit 

einer Auflage zur Erhaltung des rechtmässigen Zustands (Nutzung als 

Abstelltraum) verknüpft. Dies ist zulässig, zumal ein derartiges Vorgehen 

mit geringem Aufwand kontrollier- und erzwingbar und im Baurecht üblich 

ist (vgl. Art. 60 KRVO).     

4.4.2. Betreffend EG: Im früheren Baugesuch Nr. 22/21 waren die vier fraglichen 

Räume als "WC" [1.99 m2], "Spense" [5.24 m2], "Lager-Abstellraum" [26.68 

m2] und "Wintergarten" [24.05 m2] bezeichnet (Bg-act. B2 und B4). In den 

neuen Plänen zum Baugesuch Nr. 09/22 werden diese Räume an 

demselben Ort mit beinahe derselben Raumaufteilung als "Abstellraum" 

[ohne WC] [7.5 m2], "Lager-Abstellraum" [22.1 m2] und "Loggia unbeheizt" 

[24.0 m2] bezeichnet (Bg-act. B45 und 49). Es lässt sich damit festhalten, 

dass flächenmässig kaum eine Veränderung vorgenommen wurde, 

anstelle des WC's [Sanitäranlage mit Wasseranschlüssen] und der 

Spense [Lagerung von Lebensmitteln] jedoch neu zwei Abstellräume 

sowie anstelle des Wintergartens ein unbeheizter Aussenraum [Loggia] 

- 17 -

geschaffen wurden. Wie der Blick auf die Pläne zeigt, sind weder der 

kleine Abstellraum, noch der grosse Lager-Abstellraum mit Fenstern 

versehen. Letzterer ist nicht direkt von den Haupträumen (Wohn-. Ess- 

und Küchenbereich) begehbar. Der Zugang erfolgt ausschliesslich von 

aussen. Ursprünglich war die Erschliessung über eine Aussentreppe im 

Osten geplant; neu soll der Zugang von Norden erfolgen. Alle neuen 

Abstellflächen werden offensichtlich für Lagerungs- und Depotzwecke 

verwendet und dienen weder zu Wohn-, Arbeits- noch zu Schlafzwecken. 

Sie können funktional auch nicht zu Nasszellen zweckentfremdet werden. 

Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, dass das geplante EFH nur 

noch über zwei WC's – eines im OG und ein Gäste-WC im UG – verfüge, 

ändert dies nichts an der Qualifikation der bezeichneten Lager-

/Abstellräume, weil es dem Bauherrn überlassen ist, wie viele Toiletten er 

in seinem Haus installiert haben will. Hinzu kommt, dass die innere 

Raumaufteilung keine Auswirkungen auf die Nachbarschaft hat und daher 

räumlich und gestalterisch auch keine negativen Einflüsse auf die 

Lebensqualität der Beschwerdeführer zu erwarten sind. Im Übrigen gilt 

auch im EG die bereits erwähnte Auflage in der Baubewilligung (III. 

Allgemeines/Ziff. 1 lit. h/S. 4), wonach die besagten Abstellräume im EG 

und OG im Gebäude auf Parzelle E._____ im Halte von 4.9 m2, 7.5 m2 und 

22.1 m2 gemäss Plan Grundriss Nr. 01 (Bg-act. 45) nur als NNF genutzt 

werden dürfen und diese Nutzungsbeschränkung im Grundbuch der 

Beschwerdegegnerin mit einem entsprechenden Umnutzungsverbot 

belastet wird bzw. dazu eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung 

eingetragen wird.

Was die "unbeheizte Loggia" betrifft, so ist sie nicht allseitig umschlossen, 

verfügt über keinen nennenswerten Witterungsschutz und kann mangels 

Beheizung auch nicht ganzjährig benutzt werden. Sie eignet sich deshalb 

auch nicht zu Wohn-, Schlaf- und/oder dauerhaften Aufenthaltszwecken. 

- 18 -

Es handelt sich bei ihr daher auch nicht um eine Wohnraumerweiterung. 

Sie zählt damit zu den Aussengeschossflächen und sicher nicht zur HNF. 

Soweit die Beschwerdeführer geltend machten, es könnte doch ohne 

weiteres eine Bodenheizung verlegt werden, verkennen sie, dass auch 

dazu eine entsprechende Auflage in der Baubewilligung (III. 

Allgemeines/Ziff. 1 lit. i und lit. j/S. 4) erging, dass die Loggia unbeheizt 

bleiben müsse und dies auch baupolizeilich kontrolliert werde (und notfalls 

erzwungen würde). Auch der Einwand der Beschwerdeführer, wonach das 

OG das Dach des Wintergartens bilde und dadurch die Kubatur des 

Hauptgebäudes verlängert werde, überzeugt nicht. Ein Wintergarten ist 

nicht zwangsläufig immer mit einem Glasdach ausgestattet, sondern er 

kann auch durch eine entsprechende Terrasse überdacht werden. Für das 

Gericht ist damit in einer Gesamtschau erstellt, dass sämtliche in Frage 

stehenden Räume im EG (Abstellraum/Lager-Abstellraum und Loggia) 

nicht zur HNF zu zählen sind. 

4.4.3. Betreffend UG: Hier werden ein Büro [8.3 m2], eine Dusche/WC [4.9 m2], 

eine Waschküche [12.6 m2], ein Keller [12.1 m2], Technik mit WW Speicher 

[9.3 m2], Gastzimmer [12.7 m2] und ein gedeckter Hauseingang [24.0 m2] 

im Grundrissplan zur Bauprojekt Nr. 09/22 vermerkt (Bg-act. 45). In Bezug 

auf diese Räumlichkeiten gilt es generell festzuhalten, dass die Vorschrift 

von Art. 16 Abs. 4 BG zur Anwendung kommt, wonach HNF im UG, die 

weniger als 1.60 m über das gewachsene oder abgegrabene Terrain 

hinausragen, nicht angerechnet werden. Wie den Plänen zu entnehmen 

ist, sind im UG keine Fenster geplant; einzig beim Hauseingang ist eine 

Türe eingezeichnet. Es besteht deshalb kein Grund, diese unterirdischen 

Gebäudeteile mit vornehmlich hauseigenen Infrastrukturanlagen der HNF 

zuzuschlagen. Das Gegenteil ist aus den Akten jedenfalls nicht ersichtlich. 

- 19 -

4.4.4. Zusammengefasst ergibt sich, dass den tabellarischen Abweichungen in 

der Beschwerde (Rz. 44, S. 12 f.) von 73.15 m2 nicht gefolgt werden kann, 

sondern die Nutzfläche mit 214.36 m2 (OG/EG/UG) korrekt ermittelt wurde.

5. Zur Rüge der Verletzung von Gestaltungsvorschriften im QP-Gebiet ist 

festzuhalten, dass dazu die Art. 15, 17 und 19 der Quartierplanvorschriften 

(QPV) einschlägig und zu beachten sind. Art. 15 Abs. 1 QPV schreibt vor, 

dass Bauten und Anlagen architektonisch gut zu gestalten sind und auf 

ihre Umgebung Bezug nehmen sollten. Gemäss Art. 17 Abs. 1 QPV haben 

die bauwilligen Eigentümer/Innen der Baubehörde im Rahmen des 

Baubewilligungsverfahrens ein nachvollziehbares Gestaltungskonzept zu 

unterbreiten. Art. 19 Abs. 2 QPV erlaubt sodann, dass die Firstrichtung 

des Gebäudes längs oder quer zur Fallrichtung des Geländes liegen kann. 

Die Beschwerdeführer kritisieren insbesondere, das geplante EFH komme 

wie ein "Riegel" vor Parzelle I._____ (Miteigentümer B._____ STWE-S 

L._____) zu stehen und beeinträchtigte deshalb ihre bisherige Aussicht 

und Besonnung markant. Dem ist entgegenzuhalten, dass sich der 

geplante EFH in allen geprüften Belangen (wie Höhe, Länge, Breite, 

Volumen) an das kommunale Baugesetz hält und daher baupolizeilich 

gesetzeskonform ist. Wie ein Blick auf die unwidersprochen gebliebene, 

eingereichte Planskizze der Fassen- und Firstausrichtungen im fraglichen 

QP-Gebiet 'F._____' zeigt, weisen die vor Ort bereits bestehenden Häuser 

und Gebäude – inkl. derjenigen der Beschwerdeführer – kein 

bauhistorisch einheitliches Ortsbild auf, sondern einen sehr homogenen 

und vielschichtigen Charakter (s. Abbildung/Bildskizze S. 6, Rz. 13 

Vernehmlassung Beschwerdegegnerin). Von einer störenden 

Riegelwirkung des geplanten Neuprojekts kann umso weniger die Rede 

sein, als für die benachbarte Parzelle I._____ unverändert ein 

Sichtkorridor sowohl gegen Nordosten als auch Südwesten bestehen 

bleibt und die Ausmasse des EFH nicht überdimensioniert sind. Im 

- 20 -

Übrigen sei nur noch klargestellt, dass es keinen öffentlich-rechtlichen 

Anspruch auf Erhalt der bisherigen Aussichts- und 

Besonnungsverhältnisse gibt. Solange die massgebenden Zonen- und 

Bauvorschriften respektiert werden, ist innerhalb der Bauzone im Sinne 

von Art. 27 KRG jederzeit mit der zonenkonformen Überbauung und 

Nutzung benachbarter Grundstücke und damit künftigen 

Beeinträchtigungen der eigenen Aussicht zu rechnen. Dies hat sich durch 

die raumplanerische Siedlungsentwicklung nach innen verschärft. Diese 

Entwicklung führt zwangsläufig zu höheren Gebäuden und vermehrten 

Beeinträchtigungen bestandener Aussichtsverhältnisse. Die Parzelle 

H._____ (Eigentümer A._____/AB._____) ist zudem immerhin in einer 

Luftdistanz von rund 35 m von der Bauparzelle E._____ entfernt und 

geniesst gegen Norden (Parzelle M._____/Nichtbaugebiet) freie Aussicht. 

Auch mit dieser Kritik stossen die Beschwerdeführer deshalb ins Leere.

6. Insofern die Beschwerdeführer vorab eine akzessorische Überprüfung der 

Nutzungsplanung und damit eine Verweigerung der Baubewilligung 

beantragten, verkennen sie, dass rechtskräftige Nutzungspläne nicht mehr 

in einem konkreten Bewilligungsverfahren vorfrageweise überprüft werden 

können. Diese Pläne müssen bei Erlass angefochten werden, andernfalls 

sie in Rechtskraft erwachsen und damit bis zur nächsten Revision Bestand 

haben. Vorliegend wurde der betreffende Nutzungsplan erstmals mit 

Beschluss vom 4. Mai 2010 und letztmals mit Beschluss vom 17. März 

2020 von der Regierung genehmigt, womit er seither unverändert 

Gültigkeit hat.

7. Weitere Erörterungen zu den Editionsbegehren 1 und 2 erübrigen sich, da 

die Beschwerdeführer offensichtlich die erforderlichen Kenntnisse sowohl 

über das Bauprojekts Nr. 09/22, über das Vorläuferprojekt Nr. 22/21 als 

auch über das Projektänderungsverfahrens Nr. 25/21 erlangt haben, 

andernfalls sie bestimmt nicht in der Lage gewesen wären, den 

- 21 -

angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid so detailliert anzufechten, 

wie sie dies mittels Beschwerde (20 Seiten), Replik (5 Seiten) und Triplik 

(2 Seiten) zu tun in der Lage waren. Die Beschwerdeführer vermochten 

sich evident ein ausreichend klares Bild über die relevanten Streitpunkte 

zu verschaffen. 

8. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 10. Oktober 2022 

erweist sich damit in jeder Beziehung als rechtens und schützenswert, was 

im Resultat zur Abweisung der Beschwerde vom 8. November 2022 führt. 

9.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig (zu je ½), unter solidarischer Haftung für 

das Ganze, den beiden Beschwerdeführern (A._____/AB._____ und 

B._____/BA._____) aufzuerlegen. Gemäss Art. 75 Abs. 1 VRG bestehen 

die Verfahrenskosten aus der Staatsgebühr, welche für die 

Beanspruchung der Behörde erhoben wird (lit. a); den Gebühren für die 

Ausfertigung und Mitteilung des Entscheids (lit. b) und den Barauslagen 

(lit. c). Die Staatsgebühr beträgt dabei gemäss Art. 75 Abs. 2 Satz 1 VRG 

höchstens 20'000 Franken. Sie richtet sich nach dem Umfang und der 

Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen. Vorliegend 

erachtet das streitberufene Verwaltungsgericht ermessensweise eine 

Staatsgebühr von insgesamt CHF. 3'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) für 

angemessen und gerechtfertigt. 

9.2. Der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG 

keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich im Rahmen ihres amtlichen 

Wirkungskreises obsiegt hat.       

9.3. Dem anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner (D._____) sind dagegen 

aussergerichtlich gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG noch die durch den 

- 22 -

Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 

Ausgangspunkt bildet dazu die Honorarnote des Rechtsvertreters (RA Dr. 

Wulz) vom 8. Februar 2023 in der Höhe von CHF 2'695.50 (bestehend 

aus: Zeit- und Arbeitsaufwand 9 Stunden à CHF 270.-- [= CHF 2'430.--], 

plus 3 % Spesen [aufgerundet CHF 73.--] und Mehrwertsteuer 7.7 % 

[MWST CHF 192.50]). Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die 

Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte 

(Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz 

im Durchschnitt CHF 240.--. Liegt eine Honorarvereinbarung nach Art. 4 

HV vor, ist ein Stundenansatz von maximal CHF 270.-- zulässig. Eine 

solche Vereinbarung wurde bereits integriert in die Vollmacht zur 

Auftragserledigung am 11. Januar 2022 von Seiten des Rechtsanwalts 

des Beschwerdegegners eingereicht, weshalb der in Rechnung gestellte 

Stundenansatz (CHF 270.--) ausgewiesen ist. Die Beschwerdeführer 

haben den Beschwerdegegner somit anteilsmässig (je zur Hälfte) 

aussergerichtlich mit gesamthaft CHF 2'695.50 (inkl. MWST und Spesen) 

zu entschädigen, unter solidarischer Haftung für das Ganze.        

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF          3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 466.--

zusammen CHF 3'466.--

gehen je hälftig zulasten von A._____ und AB._____ (½) sowie B._____ 

und BA._____ (½). 

- 23 -

3. Aussergerichtlich haben A._____ und AB._____ sowie B._____ und 

BA._____ je zur Hälfte und solidarisch D._____ mit insgesamt CHF 

2'695.50 (inkl. MWST) zu entschädigen.  

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]