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**Case Identifier:** 0fa0dabf-8480-5c1d-ba90-8c02fe59fc92
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 02.08.2017 C/8008/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-8008-2015_2017-08-02.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 03.08.2017. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/8008/2015 ACJC/925/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 2 AOÛT 2017 

 

Entre 

A______ et B______, domiciliées ______ (GE), appelantes d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 13 juin 2016, comparant toutes par Me Timo SULC, rue 

de la Navigation 21bis, 1201 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile, 

 

Et 

C______, p.a. ______ (GE), intimé, comparant par Me Jean-Philippe FERRERO, 
avocat, boulevard des Philosophes 13, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 

domicile. 

 

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C/8008/2015 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/552/2016 du 13 juin 2016, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé 

notifié par C______ à A______ et B______ le 27 mars 2015 pour le 30 juin 

2015 s'agissant de la maison sise 1______, rue D______ à E______ (Genève) 

(ch. 1 du dispositif), a octroyé à ces dernières une unique prolongation de bail 

d'une année, échéant le 30 juin 2016 (ch. 2), a débouté les parties de toutes 

autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que le handicap de C______ 
supposait des travaux d'aménagement de son lieu de vie, impossible à réaliser 

dans l'appartement situé à la rue F______, dont il est locataire. Les autres 

appartements dont C______ est propriétaire étaient non seulement loués mais ne 

présentaient pas les mêmes dispositions que celles de sa maison sise à E______. 

Ainsi, C______ n'avait d'autre choix que d'habiter cette maison, à la condition 

toutefois de pouvoir loger du personnel médical dans la maison d'en face, dont il 

est l'usufruitier et qui a fait l'objet de la résiliation litigieuse. Le congé ne 

dénotait pas d'attitude déloyale de C______ du fait qu'un représentant de la régie 

avait assuré A______ et B______ qu'elles pourraient rester dans la maison sur le 

long terme. Il aurait appartenu au contraire à ces dernières d'exiger la 

modification de la durée du bail avant de le signer, afin d'être sûres qu'il soit 

conclu pour une durée de dix ou quinze ans. Sous l'angle de la prolongation du 

bail, il convenait, d'une part, de retenir en défaveur de A______ et B______ leur 

refus de prendre à bail une villa sise dans la même rue que les locaux litigieux et, 

d'autre part, le besoin concret relativement urgent de C______. Ainsi, une 

unique prolongation de bail d'une année, échéant le 30 juin 2016, était adaptée. 

B. a. Par acte déposé le 16 août 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ (ci-après : les locataires) forment appel contre ce jugement, dont elles 

sollicitent l'annulation. Elles concluent, préalablement, à l'audition de G______ 

et H______, principalement, à la constatation de la nullité du congé, 

subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, et plus 

subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle instruction et 

décision. 

 A l'appui de leur acte d'appel, A______ et B______ allèguent des faits nouveaux 
postérieurs au jugement querellé. Ainsi, le 13 juillet 2016, H______, petite-fille 

de C______, aurait indiqué aux locataires qu'elle envisageait d'acheter une 

maison à E______. Elle la leur proposerait en location afin que les locataires 

libèrent le logement qu'elles occupent, ce qui permettrait l'emménagement de 

C______. Quelques jours plus tard, H______ aurait indiqué à A______ et 

B______ qu'il n'était plus possible de visiter cette maison, sollicitant par ailleurs 

des informations s'agissant d'un logement qui leur avait été proposé par la régie 

I______. A______ et B______ allèguent également que H______ est 

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C/8008/2015 

copropriétaire d'un logement sis rue J______ à E______, qui était disponible à la 

location lors de la résiliation, et qu'au cours de la dernière année, plusieurs 

appartements ont été disponibles à la location à proximité du logement litigieux. 

Enfin, G______, l'épouse de C______, résidait toujours, le 16 août 2016, à la rue 

F______. A l'appui de ces nouveaux allégués, les locataires produisent deux 

pièces nouvelles, soit d'une part un échange de messages intervenu entre 

A______ et H______, d'autre part, un extrait du site Internet Homegate du 

15 août 2016, duquel il ressort qu'un appartement de 2 pièces d'une surface 

habitable de 45m
2
, situé au rez-de-chaussée, est disponible à la location à 

E______, pour un loyer mensuel de 1'500 fr. Sur le fond, elles font grief au 

Tribunal d'avoir violé leur droit d'être entendues en rejetant leur demande 

d'audition de G______, l'épouse de C______. Elles reprochent également au 

Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte et d'avoir violé le droit en 

déclarant valable le congé et en octroyant une unique prolongation de bail d'une 

année. 

 b. Dans sa réponse du 19 septembre 2016, C______ (ci-après : le bailleur) 
conclut, à la forme, à ce que l'appel soit déclaré irrecevable, et au fond à la 

confirmation du jugement entrepris.  

 S'agissant des faits nouveaux allégués par les appelantes, C______ expose qu'un 
échange est effectivement intervenu entre H______ et A______ et B______. 

Cela étant, ces dernières ayant attendu cinq jours pour visiter la maison dont il 

était question, l'option d'achat dont l'hoirie - composée notamment de H______ -

, était bénéficiaire avait été levée, une offre ferme ayant été formulée par un 

tiers. L'existence de logements offerts à la location n'était pas démontrée ni 

pertinente. Enfin, C______ conteste que son épouse G______ réside à la rue 

F______ à Genève. 

 A l'appui de sa réponse, C______ expose que l'appel est irrecevable en raison du 

fait que les appelantes ont modifié leurs conclusions au stade de l'appel, 

sollicitant que le congé soit déclaré nul et non plus annulé. Il produit des pièces 

nouvelles, postérieures au jugement querellé, à l'exception de l'une d'entre elles 

qu'il conviendrait néanmoins d'admettre dans la mesure où elle est produite à la 

suite des nouvelles allégations formulées par A______ et B______. 

 c. Dans leur réplique du 11 octobre 2016, A______ et B______ persistent dans 
leurs conclusions. Elles produisent trois pièces nouvelles, soit un plan-extrait du 

11 octobre 2016 du Registre foncier informatisé de la zone dans laquelle se 

trouvent les locaux litigieux, un courrier électronique adressé par A______ le 

23 juin 2016 à la régie I______ et une annonce du site Internet Homegate du 

11 octobre 2016 pour la location d'une maison de 150 m
2
 sise rue D______ 

2______, libre dès le 1
er

 décembre 2016, pour un loyer mensuel de 3'800 fr.  

 d. Dans sa duplique du 2 novembre 2016, C______ persiste dans ses 
conclusions.  

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C/8008/2015 

 A l'appui de son écriture, il produit trois pièces nouvelles, à savoir un courrier 
électronique du 2 novembre 2016 établi par K______, ergothérapeute, selon 

laquelle la situation de santé de C______ ne lui permettrait pas d'habiter 

l'appartement de la rue F______, une facture du 28 janvier 2016 de l'entreprise 

L______, pour un montant de 4'968 fr., ainsi qu'un courrier que la régie I______ 

a adressé à A______ et B______ le 25 octobre 2016, contenant des offres de 

location. 

 e. Les parties ont été avisées le 10 novembre 2016 de ce que la cause était gardée 
à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

 a. Par courrier électronique du 2 mai 2012, A______ a indiqué à S______, 
gérant, que B______ et elle-même cherchaient à conclure un contrat de bail de 

longue durée. Elle a expliqué qu'elles souhaitaient rester à Genève durant les 

prochaines dix ou quinze années au moins sans déménager durant cette période, 

et a demandé s'il était possible de prévoir une location à long terme de la maison. 

 b. S______ a répondu, par courrier électronique du 4 mai 2012, qu'un bail à long 
terme était possible et que le contrat serait conclu d'une année renouvelable.  

 c. Le 4 juin 2012, C______, usufruitier, et A______ et B______ ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur une maison de village de 4,5 pièces sise rue 

D______ 1______ à E______.  

 Le bail a débuté le 1er juillet 2012 comportant une échéance le 30 juin 2013 et 
s'est ensuite renouvelé d'année en année, le préavis de résiliation étant de trois 

mois pour l'échéance du contrat. 

 Le loyer annuel a été fixé à 42'000 fr., hors charges, dès le 1
er

 juillet 2012. 

 d. A______ exerce une activité lucrative auprès de M______ et perçoit à ce titre 
un salaire net de plus de 11'500 fr. par mois.  

 B______, atteinte dans sa santé, ne travaille pas. 

 e. Par avis du 27 mars 2015, C______ a résilié le bail de A______ et B______, 
avec effet au 30 juin 2015, au motif qu'il souhaitait reprendre possession du 

logement pour ses besoins personnels. 

 Par courrier du 22 octobre 2015 adressé à A______ et B______, il a précisé qu'il 
entendait y loger son personnel médical.  

 A la suite de la résiliation, C______, par l'intermédiaire de I______, a 

régulièrement adressé à A______ et B______ des listes d'appartements et villas 

disponibles à la location, notamment, le 31 mars 2016, une offre de location 

d'une villa de 5 pièces sise rue D______ 2______ à E______, disponible dès le 

15 juin 2016, pour un loyer mensuel hors charges de 4'000 fr. 

 La résiliation a été contestée en temps utile par A______ et B______. 

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C/8008/2015 

 f. Déclarée non conciliée le 6 octobre 2015, l'affaire a été portée, suite à l'échec 
de la conciliation, devant le Tribunal le 3 novembre 2015, A______ et B______ 

concluant, principalement, à l'annulation du congé, et subsidiairement, à l'octroi 

d'une pleine et entière prolongation de bail échéant le 30 juin 2019. 

 g. Depuis le 7 décembre 2015, C______, âgé de 96 ans, réside à la Clinique 
N______. 

 Jusqu'à son hospitalisation, il vivait avec son épouse, âgée de 93 ans, dans une 
maison de village dont il est propriétaire, sise rue D______ 3______ à E______, 

et, en hiver, dans un appartement dont il est locataire à la rue F______.  

 Il est également propriétaire de plusieurs biens immobiliers sis rue O______ et 

rue P______ 4______ à 5______. 

 h. Dans sa réponse du 29 janvier 2016, C______ a conclu au déboutement de 
A______ et B______ de toutes leurs conclusions. 

 A l'appui de sa réponse, il a notamment produit un certificat médical, établi le 
28 janvier 2016 par la Doctoresse Q______, psychiatre FMH et médecin chef de 

la Clinique N______. Il ressort de ce certificat que l'état général de C______ 

s'est amélioré depuis son entrée à la Clinique, le 7 décembre 2015, que C______ 

se déplace en chaise roulante, et qu'un retour à domicile serait possible 

moyennant un lieu de vie adapté et une assistance permanente assurée par une 

aide-soignante et une infirmière devant pouvoir constamment être proche du 

domicile de C______. 

 i. Lors de l'audience du 13 avril 2016 du Tribunal, C______ a déclaré être 
usufruitier de la villa remise à bail aux locataires. Une quinzaine d'années 

auparavant, ils avaient décidé avec son épouse de prendre à bail un appartement 

à la rue F______, afin de l'utiliser pendant la période hivernale pour des raisons 

pratiques évidentes. Le reste du temps, ils vivaient dans une maison de village, 

avec trois chambres à coucher très petites, située à E______ et dont il était le 

propriétaire. Durant les dix dernières années, il avait subi cinq opérations de la 

hanche. Du mois d'août au mois de décembre 2015, il avait été hospitalisé aux 

R______ ou dans les structures en dépendant. Depuis mi-décembre 2015, il était 

hospitalisé à la Clinique N______, pour une durée indéterminée. Il souhaitait 

mettre la maison des locataires, sise en face de la sienne, à disposition d'un 

couple d'infirmiers. Il ne pensait pas réintégrer l'appartement sis à la rue 

F______, car il n'était pas possible en sa qualité de locataire de faire des 

aménagements spécifiques liés à son handicap. Les chambres de sa maison de 

E______ étaient trop petites pour héberger du personnel infirmier et celle-ci ne 

comportait qu'une seule salle de bains. Il n'avait pas eu connaissance du fait que 

S______, son neveu, travaillait pour la régie I______. Ses contacts lors de la 

conclusion du bail des locataires s'étaient faits par l'intermédiaire d'une 

dénommée T______, qui n'avait jamais mentionné le souhait des locataires de 

vouloir louer l'objet pour une longue durée.  

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C/8008/2015 

 A______ a déclaré avoir rencontré la dénommée T______ lors de la signature du 
contrat de bail, les locataires s'étant entretenues auparavant avec S______. Elle 

avait été rassurée par la réponse apportée par S______ à son souhait de rester 

dans le logement sur le long terme. Forte de sa précédente expérience, elle avait 

en effet compris qu'il était d'usage en Suisse de signer un contrat de bail pour un 

an, renouvelable par la suite d'année en année. Dans son précédent logement, 

elle bénéficiait du même type de contrat et y était restée durant huit ans. Elle 

pensait qu'il en serait allé de même dans le logement litigieux, vu les assurances 

données par S______. Il était primordial qu'elle et sa colocataire demeurent dans 

une maison dans un village au bord du lac, en particulier en raison des 

problèmes d'asthme rencontrés par B______. Leur budget maximum était de 

3'500 fr. Elles étaient prêtes à faire des compromis pour autant que leurs critères 

de base soient satisfaits (maison, village, à proximité du lac, budget). Sur les 

quelques 350 offres qui leur avaient été communiquées, elles avaient recensé 

cinq objets potentiels, ayant finalement dû être écartés. L'un des objets, situé à 

U______, n'avait pas convenu car le logement n'était pas proche du lac ni dans 

un village; une seconde offre en raison du prix de location, qui s'élevait à 

4'000 fr. En juin 2015, C______ lui avait indiqué que la situation ne présentait 

pas d'urgence particulière. En juillet 2015, l'épouse de C______ lui avait 

expliqué que celui-ci nécessitait de l'aide à raison d'une fois par jour. Ces 

évènements avaient jeté de la confusion dans l'esprit des locataires. 

A l'issue de l'audience, le Tribunal a refusé de procéder à l'audition de G______, 

l'épouse de C______.  

 j. Lors de l'audience du 4 mai 2016, S______, neveu de C______, a expliqué 
qu'il travaillait à la régie I______ depuis 2011, dans le service location. Il n'avait 

pas de contact professionnel avec son oncle mais en avait sur le plan privé. En 

2012, son oncle ignorait sans doute qu'il travaillait pour la régie. Lorsqu'il avait 

écrit le courrier électronique le 4 mai 2012 aux locataires, il s'était basé sur les 

indications transmises par le service administratif, qui avait au préalable obtenu 

l'aval de son oncle, auquel il n'avait pas parlé personnellement. En indiquant 

qu'un contrat à long terme était envisageable, il se référait dans son esprit à une 

période pouvant s'étendre de trois à dix ou quinze ans, mais sans engagement, 

puisqu'il avait expressément mentionné que le contrat serait d'un an 

renouvelable.  

 C______ a déposé un chargé de pièces complémentaires, contenant notamment 
une attestation médicale établie le 2 mai 2016 par la Doctoresse Q______, au 

terme de laquelle l'évolution de l'état de santé de C______ devrait lui permettre 

de quitter la Clinique N______ d'ici la fin du mois de juillet 2016 et de s'installer 

dans sa villa de E______, à la condition qu'il soit au bénéfice de la présence de 

personnel médical en permanence afin de l'assister dans tous ses mouvements. 

Son chargé de pièces contenait également un devis estimatif établi le 30 mars 

2016 pour la transformation de la salle de bains de sa maison sise à E______. 

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C/8008/2015 

 A______ a déclaré qu'après la résiliation, l'épouse de C______ lui avait expliqué 
qu'il n'existait pas de solution parfaite pour son mari et qu'elle hésitait entre le 

domicile de la rue F______ et celui d'E______. 

 A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. 
La cause a ensuite été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale aux loyers de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_396/2016 du 22 septembre 2016 consid. 4). 

1.2 En l'espèce, compte tenu du loyer annuel qui s'élève à 42'000 fr., charges non 
comprises, et de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste 

nécessairement si la résiliation n'est pas valable, la valeur litigieuse est largement 

supérieure à 10'000 fr. (42'000 fr. x 3 = 126'000 fr.). La voie de l'appel est dès lors 

ouverte. 

1.3 Interjeté en temps utile et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131 et 
311 al. 1 CPC), l'appel est recevable, les conclusions de l'appelant, en constatation 

de la nullité du congé, devant être interprétées comme des conclusions en 

annulation dudit congé, tel que cela ressort du raisonnement du mémoire d'appel. 

1.4 Les appelantes et l'intimé allèguent des faits nouveaux et produisent des pièces 
nouvelles en appel.  

1.4.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b).  

Les faits et les moyens de preuve nouveaux présentés tardivement doivent être 

déclarés irrecevables (JEANDIN in CPC, Code de procédure civile commenté, 

2011, n. 3 ad. art. 317 CPC).  

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C/8008/2015 

1.4.2 En l'espèce, les pièces produites par les appelantes sont soit postérieures au 
jugement querellé soit accessibles sur Internet, de sorte qu'elles sont recevables, 

de même que les faits s'y rapportant. Les pièces produites par l'intimé, à 

l'exception d'une seule, sont postérieures au jugement querellé. Ces pièces sont 

recevables, de même que les faits s'y rapportant. Au sujet de la pièce n° 35, 

antérieure au jugement entrepris, l'intimé expose qu'elle est produite en lien avec 

des allégués nouveaux des appelantes au sujet du rôle de H______. Cette pièce 

doit donc être admise. Elle n'est, au demeurant, pas pertinente pour l'issue du 

litige. 

1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416).  

2. Les appelantes reprochent au Tribunal une mauvaise application de  
l'art. 271 CO. 

2.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre 
de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de 

congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 

consid. 2.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose donc pas l'existence d'un 

motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des 

conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 

consid. 2.1). 

La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne 

foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est 

annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; 

cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 

La protection conférée par les art. 271 s. CO procède à la fois du principe de la 

bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2). 

Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à 

l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son 

but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 

ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient 

ou non aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 

consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il 

n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre 

constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 

190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit 

être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et 

digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé 

apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue 

manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse 

(ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). 

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C/8008/2015 

Le but de la règlementation des art. 271 s. CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 

de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 

pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 

maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2 et 

4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Pour statuer sur la validité d'un congé, 

il ne faut pas procéder à la pesée entre l'intérêt du bailleur à récupérer son bien et 

celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que 

dans l'examen de la prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 

du 7 octobre 2016 consid. 4.2 et 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). 

Le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même 

l'habitation ou les locaux commerciaux n'est donc annulable que s'il se révèle 

incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271 s. CO (arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4A_18/2016 du 

26 août 2016 consid. 3.3). 

Pour juger de la validité de la résiliation, le juge doit se placer au moment où 

celle-ci a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Il 

convient ainsi, pour décider si le nouveau propriétaire a un besoin propre, de tenir 

compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la 

résiliation (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2.3). Si le motif du congé cesse d'exister 

par la suite, la résiliation reste valable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 

28 novembre 2013 consid. 3.2.3 et les références citées). 

Il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les 

conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne 

foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le devoir de 

collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les 

éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui 

(ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 105 consid. 3c). Celui qui donne le congé 

doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; 4A_575/2008 du 

19 février 2009 consid. 3.1; 4A.345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3). 

L'article 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées 

sur le droit fédéral et détermine quelle partie doit assumer les conséquences de 

l'échec de la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6). De l'article 8 CC est également 

déduit un droit à la preuve et à la contre-preuve (ATF 126 III 315 consid. 4a). 

Cette disposition est violée si le juge refuse toute administration de preuve sur des 

faits pertinents pour trancher le litige (ATF 130 III 591 consid. 5.4).  

L'article 8 CC n'exclut toutefois pas l'appréciation anticipée des preuves (ATF 127 

III 520 consid. 2a). Un justiciable ne saurait reprocher à une autorité d'avoir omis 

d'administrer une mesure probatoire à laquelle il a lui-même renoncé, le cas 

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échéant de manière implicite en ne s'opposant pas à la clôture des enquêtes (arrêt 

du Tribunal fédéral 5A_272/2015 du 7 juillet 2015, consid. 2.2.1). 

2.2 En l'espèce, les appelantes soutiennent que le Tribunal a retenu à tort que le 
motif de la résiliation, à savoir le besoin ou la volonté de l'intimé de loger son 

personnel médical pour ses soins dans le logement litigieux, n'existait pas au jour 

de la notification de la résiliation. Il est pourtant établi qu'au moment de la 

résiliation, l'intimé, âgé de 95 ans, était atteint dans sa santé, puisqu'il était sous 

médication et avait subi plusieurs opérations de la hanche (cela ressort de 

l'audition de l'intimé et n'a pas été contesté par les appelantes en cours de 

procédure). La Cour retient que le motif du congé existait au jour de l'envoi de la 

résiliation. Le fait qu'ultérieurement seulement, l'état de santé de l'intimé se soit 

péjoré et qu'il ait dû être hospitalisé ne constitue pas un indice, que le motif de 

résiliation n'existait pas au moment de la résiliation, tel que l'indiquent les 

appelantes. 

Dans un second argument, les appelantes soutiennent qu'il n'est pas établi que la 

maison de E______ de l'intimé serait susceptible de convenir au séjour d'une 

personne à mobilité réduite ni qu'il soit impossible de réaliser les travaux que l'état 

de santé de l'intimé exige dans le logement de la rue F______. A ce sujet, la Cour 

relève qu'aucun élément au dossier ne permet de retenir que la maison de 

E______ ne serait pas susceptible d'accueillir l'intimé. Au contraire, l'intimé l'a 

démontré, en produisant un devis estimatif pour l'adaptation de la salle de bains de 

la maison. Il faut donc admettre que la maison de E______ dont l'intimé est 

propriétaire est adaptée à l'accueillir. L'audition de G______, épouse de l'intimée, 

demandée par les appelantes, n'est pas susceptible de conduire à un autre résultat, 

de sorte qu'il ne saurait être retenu une violation du droit d'être entendues des 

appelantes. Au surplus, concernant l'appartement de la rue F______, l'intimé a 

expliqué, lors de son audition, qu'il n'était pas possible d'effectuer les 

aménagements nécessaires en raison de sa qualité de locataire. K______, 

ergothérapeute, a par ailleurs confirmé s'être rendue dans l'appartement avec 

l'intimé et avoir constaté qu'il était impossible pour celui-ci d'y vivre. Au 

contraire, les appelantes n'ont pas démontré ni rendu vraisemblable que 

l'appartement en question serait adapté à l'état de santé de l'intimé.  

Au surplus, aucun élément au dossier ne permet d'établir que l'intimé disposait 

d'un autre logement doté des mêmes qualités pour accueillir son personnel 

médical au moment de la notification de la résiliation. Rien n'indique en effet que 

les maisons sise rue D______ 2______ et 6______ à E______ aient été 

disponibles au moment de la résiliation. Par ailleurs, les appelantes n'ont pas 

démontré que la maison sise rue J______ à E______, dont l'intimé n'a pas la 

possession, aurait été libre lors de la notification du congé. L'audition de H______ 

n'est pas susceptible de conduire à un autre résultat. 

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Il découle de ce qui précède que, compte tenu de l'ensemble des circonstances, le 

congé repose sur un motif digne de protection et n'est pas contraire à la bonne foi. 

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 

3. Les appelantes se plaignent également d'une mauvaise application de  
l'art. 272 CO. 

3.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation d'un bail d'habitations pour une durée de quatre ans au maximum, 

lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles 

sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans cette limite de temps, le juge 

peut accorder une ou deux prolongations. 

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 

a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit, pour ce 

faire, procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une 

prolongation, qui consiste à accorder du temps au locataire pour trouver des 

locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, à tout le moins, à 

adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 

II 446 consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 

consid. 5.1).  

Il incombe au juge de prendre en considération tous les éléments du cas 

particulier, notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du 

contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des 

parties, le besoin plus ou moins urgent que le bailleur peut avoir des locaux et la 

situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 

135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b; 116 II 446 consid. 3b). Peuvent 

aussi entrer en ligne de compte le délai entre la notification de la résiliation et 

l'échéance du bail et les efforts déployés par le locataire pour trouver une solution 

de relogement même lorsqu'il s'agit de se prononcer pour la première fois sur la 

prolongation du bail (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 3.2). 

Ne sont en revanche pas pertinents les inconvénients inhérents à la résiliation du 

bail, tels que ceux résultant d'un changement de locaux, ceux-ci n'étant que 

différés par le report du congé, et non pas supprimés (ATF 116 II 446 consid. 3b; 

105 II 197 consid. 3a). 

Si le locataire a procédé, à ses risques et périls, à des investissements, la perte de 

la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1). 

3.2 En l'espèce, en octroyant une unique prolongation de bail d'une année, échéant 
le 30 juin 2016, le Tribunal a correctement appliqué la loi. En effet, même à 

considérer que l'assurance donnée par S______ valait engagement de la part du 

bailleur, il n'en demeure pas moins que le contrat a été conclu et signé par les 

parties pour une année seulement, renouvelable par la suite d'année en année. Par 

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ailleurs, les premiers juges ont équitablement tenu compte des circonstances du 

cas d'espèce, en particulier de la durée du bail, du grand nombre d'offres de 

solutions de relogement adressées aux locataires, de l'absence de recherches de 

ces dernières et du besoin relativement urgent du bailleur de récupérer son bien. 

Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point également. 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 16 août 2016 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/552/2016 rendu le 13 juin 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/8008/2015-5. 

Au fond : 

Confirme le jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Pauline ERARD, 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Bertrand 

REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.2.