# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 414af61b-39bd-51e1-8c05-9cba4a52ba02
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-21
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 21.10.2014 B 2013/175
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-175_2014-10-21.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/175

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 21.10.2014

Entscheiddatum: 21.10.2014

Urteil Verwaltungsgericht, 21.10.2014
Art. 14 bis 16 EntG (sGS 735.1). Festsetzung der Entschädigung für die 
Enteignung von Grundstücken (Strassenbau). Bestätigung der im 
vorinstanzlichen Entscheid festgelegten Entschädigungshöhe. Zum Einwand 
der Beschwerdeführerin, das Grundstück sei als Parkplatz längerfristig 
vermietet und der Vertrag könne nicht vorzeitig aufgelöst werden, wurde 
festgehalten, dass Mieter gegenüber dem Enteigner einen eigenen Anspruch 
auf Ersatz des Schadens haben, der ihnen aus der vorzeitigen Aufhebung 
der Miete entsteht (Art. 19 Abs. 1 EntG). Grund für diese Regelung ist, dass 
das vermietete Grundstück bei der Enteignung lastenfrei an den Enteigner 
übergeht und der Mieter weder gegenüber dem Vermieter/Verpächter noch 
gegenüber dem Enteigner auf Erfüllung beharren bzw. den an der 
Enteignung unschuldigen Vermieter auf Schadenersatz belangen kann. 
Hinsichtlich der vom Beschwerdegegner beantragten 
Dispositivpräzisierungen ergab sich in formeller Hinsicht insofern ein 
Eintretenshindernis, als der Beschwerdegegner innert der Rechtsmittelfrist 
nicht selbständig Beschwerde erhoben hat und das VRP die 
Anschlussbeschwerde nach Ablauf der Beschwerdefrist nicht kennt 
(Verwaltungsgericht, B 2013/175).

Entscheid vom 21. Oktober 2014

Besetzung

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Heer, Rufener, Bietenharder, Ersatzrichter 

Somm; Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

X. AG, A.-strasse 00, Q.,

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Beschwerdeführerin,

gegen

Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons St. Gallen, Herr lic. oec. 

Raphael Kühne, Präsident, Marktgasse 20, 9000 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Kanton St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Baudepartement des Kantons St. Gallen, Tiefbauamt, 

Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Gegenstand

Enteignung

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.          

a. Im Rahmen der Sanierung der Kantonsstrasse Nr. 41, A.-strasse, in Q., sollen drei 

Übergange für Fussgänger realisiert werden. Das Baudepartement des Kantons St. 

Gallen genehmigte die drei Kantonsstrassenprojekte für die Fussgängerübergänge am 

24. Juni 2011. Die X. AG, Q., wurde mit Schreiben vom 16. August 2011 mit 

persönlicher Anzeige von der öffentlichen Auflage und vom Enteignungsverfahren des 

sie betreffenden Projekts "Fussgängerübergang B.-strasse" in Kenntnis gesetzt (act. G 

14/10, 14/30/1). Sie erhob keine Einsprache gegen die Zulässigkeit des Projekts und 

die Zulässigkeit der Enteignung. Eine von dritter Seite erhobene Einsprache wurde 

zurückgezogen, so dass das Projekt in Rechtskraft erwuchs. In der Folge unternahm 

das Tiefbauamt im Rahmen des Landerwerbsverfahrens mehrere Versuche, mit dem 

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Vertreter der X. AG eine einvernehmliche Lösung mit Bezug auf die Teilenteignungen 

der Grundstücke Nr. 001, 002, 003 und 004 zu erzielen. Für die unüberbauten 

Grundstücke wurden der X. AG eine Entschädigung von Fr. 200.--/m  sowie eine 

pauschale Entschädigung für Umtriebe und verbleibende Nachteile während der 

Bauphase von Fr. 15'000.-- vorgeschlagen. Die X. AG stellte sich dabei unter anderem 

auf den Standpunkt, dass vorerst eine Funkantenne auf einem Nachbargrundstück zu 

entfernen sei. Eine Einigungsvereinbarung vom 25. September 2012 unterzeichnete sie 

nicht (vgl. act. G 14/13 bis 14/18). Mit den weiteren vom Projekt "Fussgängerübergang 

B.-strasse" betroffenen Grundeigentümern (vgl. act. G 14/9) konnte eine Einigung 

erzielt und bei gleicher Bauzone eine einheitliche Entschädigung vereinbart werden 

(act. G 14/1 S. 3 Ziff. 5).

b. Mit Eingabe vom 28. Januar 2013 beantragte das Baudepartement bei der 

Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons St. Gallen die Durchführung des 

Schätzungsverfahrens (act. G 14/1). Nach Durchführung eines Augenscheins mit 

Einigungsverhandlung vom 14. Mai 2013 (act. G 14/28) fällte die 

Schätzungskommission am 3. Juli/13. August 2013 folgenden Entscheid: Das Gesuch 

des Enteigners um vorzeitige Besitzeinweisung werde abgewiesen (Dispositiv Ziff. 1). 

Der Preis für den (von der X. AG) dauernd abzutretenden Boden ab den Grundstücken 

Nr. 001, Nr. 002, Nr. 003 und Nr. 004 werde auf Fr. 400.-- pro Quadratmeter festgelegt. 

Die gemäss Auflageprojekt abzutretende Bodenfläche sei mit dem Strassengrundstück 

Nr. 005 zu vereinigen (Dispositiv Ziff. 2). Der Kanton St. Gallen entschädige die X. AG 

für die vorübergehende Beanspruchung der Grundstücke Nr. 003 und 004 mit pauschal 

Fr. 7'000.--. Für sämtliche Inkonvenienzen im Zusammenhang mit der Erstellung des 

Fussgängerüberganges "B.-strasse" entschädige der Kanton St. Gallen die X. AG 

ausserdem mit pauschal Fr. 10'000.-- (Dispositiv Ziff. 3). Der Kanton St. Gallen habe 

die Anpassungsarbeiten gemäss dem Auflageprojekt, insbesondere gemäss den 

dazugehörigen Querprofilen, auszuführen. Unter anderem sei "hinterkant Gehweg" ein 

Bundstein zu versetzen, der Kiesplatz auf den Grundstücken Nr. 003 und 004 

niveaumässig anzupassen und instand zu stellen, der Zaun auf den Grundstücken Nr. 

003 und 004 gemäss Landerwerbs- und Enteignungsplan zu versetzen und der 

Abschluss und das Gefälle des Gehwegs gemäss Querprofilen auszugestalten, damit 

kein Wasser von diesem auf die privaten Vorplätze fliessen könne und umgekehrt 

(Dispositiv Ziff. 4; act. G 2).

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B.            

a. Gegen diesen Entscheid erhob die X. AG mit Eingabe vom 21. August 2013 

Beschwerde. Sie beantragte darin sinngemäss die Zusprechung einer höheren, den 

realen Wertverlust berücksichtigenden Entschädigung. Im Weiteren beanstandete sie 

das Strassenprojekt als solches (act. G 1).

b. In der Vernehmlassung vom 24. September 2013 beantragte die Vorinstanz 

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der 

Beschwerdeführerin. Zur Begründung verwies sie vorab auf den angefochtenen 

Entscheid und machte ergänzende Ausführungen (act. G 6). Der Beschwerdegegner 

stellte in der Vernehmlassung vom 15. Oktober 2013 die Anträge, die Beschwerde sei 

abzuweisen (Ziff. 1) und das Dispositiv (des angefochtenen Entscheids) sei wie folgt zu 

präzisieren: Das Grundbuchamt Q. sei zu ermächtigen und anzuweisen, nach Vorliegen 

der Mutationsurkunde die Pfandentlassungen für den dauernd abzutretenden Boden 

vorzunehmen (Ziff. 2a). Das Grundbuchamt Q. sei zu ermächtigen und anzuweisen, 

nach Vorliegen der Mutationsurkunde die Lastenbereinigung betreffend Anmerkungen, 

Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten gemäss Landerwerbsplan und 

Landerwerbsverzeichnis durchzuführen und grundbuchlich zu vollziehen (Ziff. 2b; act. 

G 8).

c. Mit Eingabe (Replik) vom 30. Oktober 2013 bestätigte die Beschwerdeführerin ihren 

Standpunkt (act. G 11). Auf Aufforderung des Verwaltungsgerichts vom 15. Juli 2014 

reichte die Vorinstanz am 5. August 2014 die dem angefochtenen Entscheid zugrunde 

liegenden Akten nach (act. G 13 f.). Mit Eingabe vom 5. September 2014 nahm der 

Beschwerdegegner ergänzend Stellung (act. G 17).

d. Auf die Darlegungen der Parteien in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, 

soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.  

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 3bis 

Enteignungsgesetz; sGS 735.1, EntG). Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der 

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streitigen Grundstücke und Adressatin des angefochtenen Entscheids und damit zu 

dessen Anfechtung legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeerklärung und -

begründung entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde 

ist daher - unter Vorbehalt der nachfolgenden Ausführungen - einzutreten.

2.           

2.1.        Streitig und zu prüfen ist die Festsetzung der Entschädigung für die 

Enteignungen ab den Grundstücken Nr. 001 (4m ), Nr. 002 (2 m ), Nr. 003 (33 m ) und 

Nr. 004 (82 m ). Diese liegen in der Wohn- und Gewerbezone WG2. Auf den 

Grundstücken Nr. 001 und 002 befinden sich gewerbliche Bauten; die Grundstücke Nr. 

003 und 004 sind nicht überbaut und werden als Parkierungsflächen genutzt. Nachdem 

die Beschwerdeführerin bereits im vorinstanzlichen Verfahren bestritten hatte, dass 

eine persönliche Anzeige gemäss Art. 42 StrG erfolgt sei und im vorinstanzlichen 

Entscheid dazu ausführlich Stellung genommen worden war (act. G 2 Begründung Ziff. 

4.1 mit Hinweis auf act. G 14/10, 14/12 und 14/30/1), lässt sie diesen Einwand im 

vorliegenden Verfahren erneut vortragen; dies allerdings erst in der Replik (act. G 11 S. 

1 Mitte) und damit lange nach Ablauf der Beschwerdefrist. Hierauf kann wegen 

Verspätung nicht eingetreten werden. Selbst wenn darauf einzutreten wäre, könnte auf 

die zutreffenden Darlegungen der Vorinstanz verwiesen und ergänzend festgehalten 

werden, dass die Eröffnung einer Verfügung eine empfangsbedürftige, nicht aber eine 

annahmebedürftige einseitige Rechtshandlung ist. Ihre Rechtswirkungen entfaltet die 

Verfügung vom Zeitpunkt der ordnungsgemässen Zustellung an. Unerheblich ist, ob 

der Betroffene vom Verfügungsinhalt tatsächlich Kenntnis nimmt oder nicht (Rhinow/

Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/

Frankfurt a.M. 1990, Nr. 84 B Ia, S. 280, mit Hinweisen). Aus dem Zustellnachweis der 

eingeschrieben versandten Sendung vom 16. August 2011 (act. G 14/10) ergibt sich, 

dass diese bei der Beschwerdeführerin von U.S. am 17. August 2011 entgegen 

genommen wurde (act. G 14/30/1). Die Entgegennahme durch die erwähnte Person 

lässt die Beschwerdeführerin denn auch nicht in Abrede stellen. Wenn sie im Schreiben 

vom 14. Mai 2013 geltend machen liess, es sei aus dem Zustellnachweis nicht 

ersichtlich, um welches Schreiben es sich gehandelt habe (act. G 14/32), so ist 

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festzuhalten, dass für das Zustelldatum vom 17. August 2011 lediglich ein einziges 

Schreiben des Beschwerdegegners zur Diskussion steht bzw. in Betracht kommt. 

Etwas anderes lässt auch die Beschwerdeführerin nicht behaupten. Ihr Vorbringen, 

dass das Schreiben vom 16. August 2011 den Vertreter der Beschwerdeführerin nicht 

erreicht habe (act. G 14/32), vermag nichts daran zu ändern, dass das Schreiben am 

17. August 2011 entgegen genommen worden und damit in den Machtbereich der 

Beschwerdeführerin gelangt war

Soweit die Beschwerdeführerin die Art der Projektausführung und die Zulässigkeit der 

Enteignung bemängelt (vgl. Darlegungen zur Notwendigkeit der Bushaltestelle, zur 

Notwendigkeit eines zwei Meter breiten Trottoirs sowie betreffend Notwendigkeit des 

Rückzugs des "letztlich nicht durchdachten, unausgegorenen Projekts" in act. G 1), ist 

festzuhalten, dass sie gegen die Art der Projektausführung und die Zulässigkeit der 

Enteignung keine Einsprache erhoben hatte und das Kantonsstrassenprojekt in 

Rechtskraft erwuchs (act. G 14/36). Insoweit kann auf die Beschwerde nicht 

eingetreten werden. Hieran vermag die vorinstanzliche Randbemerkung zur 

Trottoirbreite von zwei Metern (act. G 2 Begründung Ziff. 4.3) nichts zu ändern.

2.2.        Nach Art. 14 Abs. 1 EntG hat der Enteignete Anspruch auf Entschädigung in 

Geld. Entschädigt werden nach Art. 15 Abs. 1 EntG der Marktwert des enteigneten 

Rechts (lit. a), der Minderwert des verbleibenden Teils (lit. b) und die weiteren 

geldwerten Nachteile, die sich als Folge der Enteignung voraussehen lassen (lit. c). 

Nicht entschädigt werden Nachteile, die der Enteignete verschuldet hat (Art. 15 Abs. 2 

EntG). Gemäss Art. 16 Abs. 1 EntG werden bei der Bemessung der Entschädigung 

berücksichtigt: der Verlust der Möglichkeit besserer Verwendung des Grundstücks (lit. 

a) sowie die Sondervorteile, die durch das Werk des Enteigners entstehen und zu 

deren Abgeltung kein Beitrag erhoben wird (lit. b). Allgemeine Wertveränderungen, die 

durch das Werk des Enteigners entstehen, werden nicht berücksichtigt (Art. 16 Abs. 2 

EntG). Die Schätzungskommission entscheidet über Begehren um Entschädigung und 

Realersatz (Art. 34 EntG). Das Bundesgesetz über die Enteignung (SR 711) enthält eine 

mit derjenigen der Art. 15ff. EntG im Wesentlichen übereinstimmende Regelung (vgl. R. 

Germann, Entschädigung und Schätzung, in: Das neue st. gallische 

Enteignungsgesetz, St. Gallen 1985, S. 35).

2.3.          

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2.3.1.    Massgebend für die Festlegung der Entschädigung sind in der Regel die 

Verhältnisse im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Schätzungsverhandlung (Art. 17 EntG). 

Diese fand konkret im Mai 2013 statt (act. G 14/28). Der Beschwerdegegner bot eine 

Entschädigung von Fr. 200.--/m  an und verwies auf den Umstand, dass mit den 

weiteren vom Projekt "Fussgängerübergang B.-strasse" betroffenen Grundeigentümern 

eine Einigung erzielt und bei gleicher Bauzone, unabhängig von der Nutzung, eine 

einheitliche Entschädigung vereinbart werden konnte. Dabei sei ein bei 

Teilenteignungen üblicher Abzug vom Marktwert von 30-50% zur Anwendung 

gekommen, sofern auf dem Restgrundstück die gleiche bauliche Nutzung möglich 

gewesen sei wie vor der Enteignung für das ganze Grundstück. Gemäss Art. 61 Abs. 3 

Baugesetz (sGS 731.1; BauG) könne im Fall, in dem für Bau oder Korrektion 

öffentlicher Strassen und Trottoirs Boden abgetreten werde, dieser zur anrechenbaren 

Parzellenfläche angerechnet werden (act. G 14/1 S. 3 Ziff. 5). Eine Anfrage der 

Vorinstanz beim Grundbuchamt Q. vom 14. Mai 2013 ergab, dass entlang der A.-

strasse keine konkreten Bodenpreise bekannt seien, dass sich die Baulandpreise in der 

Gemeinde jedoch im Bereich von Fr. 450.-- bis Fr. 520.-- bewegen würden (act. G 

14/29). Sodann gab ein von der Vorinstanz angefragter regionaler Immobilien-

Treuhänder für den zur Diskussion stehenden Standort eine Bandbreite von Fr. 350.-- 

bis Fr. 450.-- pro Quadratmeter an (act. G 14/34). Die Vorinstanz kam im 

angefochtenen Entscheid zum Schluss, der Hinweis des Beschwerdegegners auf Art. 

61 Abs. 3 BauG genüge nicht für eine Reduktion der Marktwertentschädigung. Durch 

die Landbeanspruchung würden die Grundstücke der Beschwerdeführerin (vor allem 

Nr. 003 und Nr. 004) einen Verlust der Möglichkeit besserer Verwendung erleiden, sei 

doch auf der ganzen Länge entlang der Strasse ein Landstreifen abzugeben. Dadurch 

würden kurz- und mittelfristig 22 Parkplätze entfallen und längerfristig sei nicht in 

jedem Fall einer Bebauung gewährleistet, dass bezüglich Strassenabstand tatsächlich 

eine Ausnahmebewilligung nach Art. 108 Strassengesetz (sGS 732.1; StrG) erteilt 

werden könne. Dies könne also zu einer Beeinträchtigung des ausnützbaren 

Bauvolumens führen. Die Errichtung einer Bushaltestelle entlang von Grundstück Nr. 

004 sowie eines Fussgängerübergangs entlang von Grundstück Nr. 003 führe 

ausserdem dazu, dass bei einer baulichen Entwicklung dieser beiden Grundstücke 

weitere Nachteile und Einschränkungen zu erwarten seien. Unter dem Aspekt der 

Verkehrssicherheit sei damit zu rechnen, dass der Einhaltung der Übersichtlichkeit die 

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gebotene Aufmerksamkeit zu schenken sei, was unter Umständen die bauliche 

Entwicklung dieser Grundstücke beeinträchtigend beeinflussen könne. Unter 

Berücksichtigung dieser Umstände werde der Preis für den dauernd abzutretenden 

Boden für die Grundstücke Nr. 001, Nr. 002, Nr. 003 und Nr. 004 auf je Fr. 400.-- pro 

m  festgelegt (act. G 2 Begründung Ziff. 6.5 und 6.6).

2.3.2.    Im vorinstanzlichen Entscheid wurde im Weiteren festgehalten, der 

Beschwerdegegner sehe keine Entschädigung für die vorübergehende Beanspruchung 

der Grundstücke der Beschwerdeführerin vor. Anlässlich des Augenscheins sei 

festgestellt worden, dass auf den Grundstücken Nr. 003 und Nr. 004 Autos parkiert 

würden und diese Flächen auch voll belegt seien. Der Beschwerdegegner sei gemäss 

Art. 14 Abs. 2 EntG nicht zu Realersatz verpflichtet und auch nicht in der Lage, 

zumutbare Ersatzparkplätze anzubieten (vgl. act. G 14/30). Deshalb sei für die 22 

Parkplätze, welche während der Bauzeit nicht benützt werden könnten, eine 

Entschädigung von Fr. 40.-- pro Monat und Parkplatz zu leisten. Bei einer 

angegebenen Bauzeit von bis zu acht Monaten ergebe dies einen Betrag von 

Fr. 7'040.-- bzw. von pauschal Fr. 7'000.--

Der Beschwerdegegner hatte für Umtriebe und verbleibende Nachteile "während der 

Bauphase" eine pauschale Entschädigung von Fr. 15'000.-- vorgeschlagen (act. G 

14/18). Hierzu vermerkte die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, Umtriebe 

entstünden auch (und möglicherweise vor allem) bei den Grundstücken Nr. 002 und Nr. 

001, von welchen zwar wenig Land abzugeben sei, welche aber mit Gewerbebauten 

überbaut seien und entsprechend genutzt würden. Bei diesen beiden Grundstücken 

sollten der Einlenker bzw. der Vorplatz angepasst werden, was unter Umständen beim 

laufenden Geschäftsbetrieb zu Umtrieben und zu Erschwerungen der Betriebsabläufe 

und der Kundenkontakte führen könne. Die Vorinstanz legte eine pauschale 

Entschädigung für sämtliche Inkonvenienzen im Zusammenhang mit der Erstellung des 

Fussgängerüberganges "B.-strasse" von Fr. 10'000.-- fest (act. G 2 Begründung Ziff. 

6.8). Darin enthalten sei auch eine Entschädigung für notwendige ausseramtliche 

Kosten im Sinn von Art. 48 EntG (act. G 2 Begründung Ziff. 8).

2.4.         

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2.4.1    Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, dass das Grundstück 

nach der Enteignung wertlos werde und der Schaden mit Fr. 350.-- bis Fr. 500.-- 

(gemeint wohl: pro Quadratmeter) zu beziffern sei. Bei der Bemessung der 

Entschädigung sei dem Verlust der Möglichkeiten für die bessere Verwendung des 

Grundstückes nicht Rechnung getragen worden. Das Grundstück sei als Parkplatz 

längerfristig vermietet. Der Vertrag könne nicht vorzeitig aufgelöst werden. Eine 

Alternative habe ihr nicht angeboten werden können. Es sei der reale Wertverlust zu 

entschädigen. Die Enteignerin biete eine minimale Entschädigung an, die in keiner 

Weise den entstehenden Verlust decke. Es sei eine Expertise über den durch die 

Enteignung entstehenden Wertverlust einzuholen (act. G 1).

2.4.2.    Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi, 

Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu 

annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber 

Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen 

Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis 

offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Vorinstanz offenkundige Fehler oder 

Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte 

übergangen oder falsch gewürdigt hat (vgl. VerwGE B 2012/266 vom 12. Februar 2014, 

E. 2.1; www.gerichte.sg.ch). Bei Teilenteignungen beansprucht der Enteigner - wie 

vorliegend - nur schmale Landstreifen, die nicht selbständig genutzt werden können 

und auf dem Liegenschaftsmarkt nicht gehandelt werden (vgl. R. Merker, Der 

Grundsätz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, Zürich 1975, S. 55). Ist 

eine freihändige Veräusserung des enteigneten Teils nicht möglich, weil dessen Form 

und Grösse eine separate Verwendung nicht gestatten, so ist der relative Landwert zu 

vergüten (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Kommentar Band I, Bern 

1986, S. 273). Bei einer Teilenteignung muss neben dem Marktwert des enteigneten 

Rechtes (Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG) auch ein allfälliger Minderwert des Restgrundstücks 

entschädigt werden. Ursachen des Minderwerts können vorab die reduzierte 

Nutzbarkeit des verkleinerten Restgrundstücks oder erschwerte Zufahrtsmöglichkeiten 

bilden (Germann, a.a.O., S. 38). Die Enteignungsentschädigung ist grundsätzlich 

gesamthaft festzusetzen. Beispielsweise kann nicht der Bodenwert ohne gleichzeitige 

Prüfung des Minderwerts des Restteils oder eines anderen zusätzlichen Schadens 

festgesetzt werden (Germann, a.a.O., S. 40; Hess/Weibel, a.a.O., S. 239).

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2.4.3.    Die Ermittlung des Verkehrswertes für (unüberbautes) Bauland und für 

überbautes Land hat grundsätzlich separat zu erfolgen (vgl. Hess/Weibel, a.a.O., S. 263 

und 270). Unbestritten blieb der in diesem Zusammenhang erfolgte Hinweis des 

Beschwerdegegners, wonach die Vorinstanz es zwar unterlassen habe, zwischen den 

bereits überbauten und den noch nicht überbauten Grundstücken zu unterscheiden, 

dieser Aspekt jedoch vernachlässigbar sei, weil der Anteil der abzutretenden 

Bodenfläche ab dem bereits überbauten Grundstücken an der gesamten Abtretung 

eher gering sei (act. G 8 S. 2 Ziff. 2). Aus dem Landerwerbs- und Enteignungsplan vom 

12. August 2011 (act. G 14/2) ist ersichtlich, dass von den überbauten Grundstücken 

ca. 2 m  (Nr. 002) und 4 m  (Nr. 001) und ab den nicht überbauten Grundstücken ca. 

33 m  (Nr. 003) und 82 m  (Nr. 004) dauernd abzutreten sind, so dass der Verzicht auf 

eine Unterscheidung bei der Bewertung gerechtfertigt erscheint.

Was den von der Vorinstanz zugrunde gelegten Quadratmeterpreis von Fr. 400.-- 

betrifft, so ist - ausgehend von einer Marktwert-Bandbreite von Fr. 350.-- bis Fr. 520.-- 

(act. G 14/29, G 14/34) - kein Anlass ersichtlich, diesen in Zweifel zu ziehen bzw. in das 

Ermessen der Vorinstanz korrigierend einzugreifen. Wenn die Beschwerdeführerin auf 

eine von der Gemeinde Q. erworbene Liegenschaft verweist, vom Erwerbspreis von 

Fr. 825'000.-- den von ihr auf Fr. 300'000.-- geschätzten "Hauspreis" abzieht und so 

einen Quadratmeterpreis von Fr. 1'000.-- errechnet (act. G 11), so ist festzuhalten, dass 

diese auf Annahmen gestützte Berechnung nichts an der vorerwähnten Marktwert-

Bandbreite zu ändern vermag, zumal "Ausreisser" keine Regel zu begründen 

vermögen. Den Verlust der Möglichkeit besserer Verwendung des Grundstücks (Art. 16 

Abs. 1 lit. a EntG) berücksichtigte die Vorinstanz insofern, als sie die Unsicherheit 

hinsichtlich einer Ausnahmebewilligung betreffend Strassenabstand sowie den Wegfall 

der Parkplatznutzung mit in die Würdigung einbezog und dementsprechend auch den 

ursprünglich angebotenen Quadratmeterpreis von Fr. 200.-- erhöhte. Offensichtlich 

unbegründet erscheint das Vorbringen der Beschwerdeführerin, dass das 

(Rest-)Grundstück wertlos werde (act. G 1). Ein von der angebotenen Entschädigung 

nicht mitumfasster Minderwert des Restgrundstücks (Art. 15 Abs. 1 lit. b EntG) ist nicht 

ersichtlich. Der Beschwerdegegner weist sodann darauf hin, dass auf den 

Grundstücken Nr. 002, 003 und 004 im Jahr 1966 eine Baulinie gelegt worden sei 

(gemäss Baulinienplan von 1966). Diese sei - im Gegensatz zu der südseitigen Baulinie 

- im Jahr 1995 nicht aufgehoben worden (act. G 8 S. 2 mit Hinweis auf beigelegte 

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Kopien der Baulinienpläne von 1966 und 1995). In diesem Zusammenhang ist zu 

beachten, dass der mit Bauverbot belegte Landstreifen zwischen Strasse und Baulinie 

bei der Enteignung in der Regel tiefer als das übrige Land bewertet wird (vgl. Hess/

Weibel, a.a.O., S. 275 f.). Auch vor diesem Hintergrund erweist sich die Entschädigung 

von Fr. 400.--/m  nicht unangemessen.

2.4.4.    Der durch den Strassenbau bedingte Wegfall des Mietertrags mit Fr. 40.-- pro 

Parkplatz bzw. mit insgesamt Fr. 7'000.-- für eine Bauzeit von acht Monaten 

entschädigte Ertragsausfall wird von der Beschwerdeführerin nicht beanstandet und 

erscheint auch ausgewiesen. Im Weiteren fehlt es an Anhaltspunkten für eine 

Unangemessenheit der sinngemäss unter dem Titel der weiteren geldwerten Nachteile 

(Inkonvenienzen) als Folge der Enteignung (Art. 15 Abs. 1 lit. c EntG) zugesprochenen 

pauschalen Entschädigung von Fr. 10'000.--. Bei den hiermit abgegoltenen Nachteilen 

handelt es sich vorderhand um die Umtriebe und die Erschwerung der Betriebsabläufe, 

welche aus der Notwendigkeit der Anpassung des Einlenkers und des Vorplatzes 

resultieren sowie die Entschädigung der ausseramtlichen Kosten (act. G 2 Begründung 

Ziff. 6.8 und 8). Weitere zu entschädigende Nachteile sind aus den Unterlagen nicht 

ersichtlich. Insbesondere ist kein konkreter Grund ersichtlich, welcher eine zusätzliche 

Expertise über den Wertverlust aus Enteignung erforderlich machen würde.

2.4.5.    Zum Einwand der Beschwerdeführerin, das Grundstück sei als Parkplatz 

längerfristig vermietet und der Vertrag könne nicht vorzeitig aufgelöst werden (act. G 1), 

ist festzuhalten, dass Mieter Anspruch auf Ersatz des Schadens haben, der ihnen aus 

der vorzeitigen Aufhebung der Miete entsteht (Art. 19 Abs. 1 EntG). Der Mieter hat im 

Enteignungsverfahren Parteistellung und einen eigenen Entschädigungsanspruch 

gegenüber dem Enteigner. Grund für diese Regelung ist, dass das vermietete 

Grundstück bei der Enteignung lastenfrei an den Enteigner übergeht und der Mieter 

weder gegenüber dem Vermieter/Verpächter noch gegenüber dem Enteigner auf 

Erfüllung beharren bzw. den an der Enteignung unschuldigen Vermieter auf 

Schadenersatz belangen kann (Hess/Weibel, a.a.O., S. 346).

2.5.         Nach Art. 974a Abs. 1 ZGB, in Kraft seit 1. Januar 2012, sind Dienstbarkeiten, 

Vormerkungen und Anmerkungen bei der Teilung eines Grundstücks für jedes Teilstück 

zu bereinigen. Gestützt auf diese Bestimmung beantragt der Beschwerdegegner in der 

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Beschwerdevernehmlassung eine Präzisierung des Dispositivs des vorinstanzlichen 

Entscheides in dem Sinn, dass das Grundbuchamt Q. zu ermächtigen und anzuweisen 

sei, nach Vorliegen der Mutationsurkunde die Pfandentlassungen für den dauernd 

abzutretenden Boden vorzunehmen (Ziff. 2a). Das Grundbuchamt Q. sei zu 

ermächtigen und zuweisen, nach Vorliegen der Mutationsurkunde die 

Lastenbereinigung betreffend Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und 

Grundlasten gemäss Landerwerbsplan und Landerwerbsverzeichnis durchzuführen und 

grundbuchlich zu vollziehen (act. G 8). Die Bereinigungspflicht nach Art. 974a Abs. 1 

ZGB hat zum Ziel, zu verhindern, dass bedeutungslose Einträge weiter übertragen 

werden oder neu entstehen. Dienstbarkeiten, Vor- und Anmerkungen sollen nur auf die 

davon effektiv betroffenen Grundstücksteile übertragen werden (BBl 2007,  5283). Die 

vom Beschwerdegegner beantragten Dispositivpräzisierungen erscheinen inhaltlich an 

sich sinnvoll. In formeller Hinsicht ergibt sich diesbezüglich jedoch insofern ein 

Eintretenshindernis, als der Beschwerdegegner innert der Rechtsmittelfrist nicht 

selbständig Beschwerde erhoben hat und das VRP die Anschlussbeschwerde nach 

Ablauf der Beschwerdefrist nicht kennt (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, 2. A. 2003, N. 640). 

3.             

3.1.        Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen, 

soweit darauf einzutreten ist. Für die Kosten im Beschwerdeverfahren gegen 

Verfügungen und Entscheide der Schätzungskommission gilt nach Art. 49 EntG das 

VRP. Eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- erscheint für das vorliegende Verfahren 

angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Diese ist 

gestützt auf Art. 95 Abs. 1 VRP der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem von 

ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

3.2.        Ausseramtliche Kosten sind der Vorinstanz (vgl. Antrag in act. G 6) nicht 

zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP; Cavelti/Vögeli, N. 

825ff.).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.  

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2.            Der Beschwerdeführerin werden die amtlichen Kosten von Fr. 2'000.-- 

auferlegt, unter Verrechnung mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3.            Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

Der Präsident                                    Der Gerichtsschreiber

Eugster                                              Schmid

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	Urteil Verwaltungsgericht, 21.10.2014
	Art. 14 bis 16 EntG (sGS 735.1). Festsetzung der Entschädigung für die Enteignung von Grundstücken (Strassenbau). Bestätigung der im vorinstanzlichen Entscheid festgelegten Entschädigungshöhe. Zum Einwand der Beschwerdeführerin, das Grundstück sei als Parkplatz längerfristig vermietet und der Vertrag könne nicht vorzeitig aufgelöst werden, wurde festgehalten, dass Mieter gegenüber dem Enteigner einen eigenen Anspruch auf Ersatz des Schadens haben, der ihnen aus der vorzeitigen Aufhebung der Miete entsteht (Art. 19 Abs. 1 EntG). Grund für diese Regelung ist, dass das vermietete Grundstück bei der Enteignung lastenfrei an den Enteigner übergeht und der Mieter weder gegenüber dem Vermieter/Verpächter noch gegenüber dem Enteigner auf Erfüllung beharren bzw. den an der Enteignung unschuldigen Vermieter auf Schadenersatz belangen kann. Hinsichtlich der vom Beschwerdegegner beantragten Dispositivpräzisierungen ergab sich in formeller Hinsicht insofern ein Eintretenshindernis, als der Beschwerdegegner innert der Rechtsmittelfrist nicht selbständig Beschwerde erhoben hat und das VRP die Anschlussbeschwerde nach Ablauf der Beschwerdefrist nicht kennt (Verwaltungsgericht, B 2013/175).

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