# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a736fc1d-b6f4-58cf-ad11-376500d5400f
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-02-02
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 02.02.2005 CCC.2004.171 (INT.2006.148)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_005_CCC-2004-171_2005-02-02.html

## Full Text

Réf. : CCC.2004.171/vp

A.                                        
Par
demande adressée au Tribunal civil du district du Val-de-Ruz le 13 février
2004, Les époux S. ont pris les conclusions suivantes à l'encontre de la Communauté
des copropriétaires d'étages de l'immeuble sis Rue X. dans la Commune Y., de E.
dans la Commune Y., de E. SA à Neuchâtel et de G. dans la Commune Y. :

                        "Principalement
:

-       
Constater
préalablement la nullité et l'inefficacité de la résiliation du contrat de bail
du 10 septembre 2003.

-       
Ordonner aux
défendeurs de remettre la place de stationnement, objet du contrat de bail du 2
avril 1991, aux demandeurs.

-       
Condamner les
défendeurs au paiement de 8'000 francs et intérêts à 5 % à compter de la
demande, en faveur des demandeurs, à titre de dommage lié aux frais de défense
non couverts par les dépens.

Subsidiairement :

-       
Annuler la
décision du 9 septembre 203 ( recte 2003) prise par l'assemblée générale
extraordinaire des copropriétaires d'étages de l'immeuble no 1710 sis à Rue X.,
Commune Y., en tant qu'elle porte sur la résiliation du contrat de bail conclu
avec les demandeurs et prévoit la pose d'un arceau sur la place de stationnement.

-       
Ordonner aux
défendeurs de remettre la place de stationnement, objet du contrat de bail du 2
avril 1991, aux demandeurs.

-       
Condamner les
défendeurs au paiement de 8'000 francs et intérêts à 5 % à compter de la
demande, en faveur des demandeurs, à titre de dommage lié aux frais de défense
non couverts par les dépens.

En tout état
de cause :

-       
Sous suite de
frais et dépens."

                  Par
mémoire du 30 avril 2004, les défendeurs ont soulevé deux moyens préjudiciels
et ils ont conclu à ce que la demande soit déclarée irrecevable, sous suite de
frais et dépens. Les défendeurs faisaient valoir d'une part que seule la Communauté
des copropriétaires avait qualité pour défendre, à l'exclusion des copropriétaires
en tant que tels, vu que le litige relevait des parties communes et non des
parties privées de la copropriété. Par ailleurs les défendeurs alléguaient que,
selon une clause compromissoire contenue à l'article 41 du Règlement
d'administration et d'utilisation de la PPE constituée sur l'article 1710 du
cadastre de la Commune Y. du 9 avril 1987, c'est un tribunal arbitral qui était
compétent pour connaître du litige et non le Tribunal civil du district du
Val-de-Ruz. Par mémoire du 17 mai 2004, les demandeurs ont conclu au rejet des
moyens préjudiciels, sous suite de frais et dépens. 

B.                                        
Par
jugement du 27 août 2004, le Tribunal civil du district du Val-de-Ruz a rejeté
les moyens préjudiciels soulevés par les défenderesses. Il a mis à la charge de
celles-ci les frais de justice avancés par 240 francs et les a en outre
condamnées à payer au demandeur 500 francs à titre de dépens. Le tribunal a
retenu que les conclusions principales de la demande portaient sur le bail à
loyer conclu entre L'époux S. et la copropriété Rue X. et que l'article 41 du
Règlement d'administration et d'utilisation de la PPE ne s'appliquait pas à
cette relation contractuelle. Ainsi, à tout le moins ces conclusions devaient-elles
être examinées par le juge ordinaire et non pas par un tribunal arbitral. En ce
qui concerne la qualité pour défendre des propriétaires à titre individuel, les
demandeurs alléguaient une responsabilité délictuelle, de sorte que c'est dans
la décision au fond que cette question devrait être tranchée.

C.                                        
Les
défenderesses recourent contre ce jugement sur moyens préjudiciels en invoquant
la fausse application du droit matériel, l'arbitraire dans la constatation des
faits et l'abus du pouvoir d'appréciation ainsi que la violation des règles essentielles
de la procédure au sens de l'article 415 CPC. Elles font valoir
en substance que le Règlement d'administration et d'utilisation de la propriété
par étages est mentionné au registre foncier du district du Val-de-Ruz et qu'il
a par conséquent force obligatoire pour tous les copropriétaires, leurs
ayants-droit et leurs ayants-cause. L'achat d'une part de copropriété entraîne
de plein droit l'acceptation du règlement, comme celui-ci le mentionne en son
article 2. Les demandeurs contestant la résiliation de leur bail à loyer
relatif à une place de parc, les recourantes soutiennent que ladite résiliation
ayant été motivée par le non-respect des règles contenues dans le règlement
précité, c'est un tribunal arbitral et non le Tribunal civil du district du
Val-de-Ruz qui était compétent pour connaître du litige.

D.                                        
Le
président du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz ne formule par d'observations.
Dans les siennes, l'intimé l'époux S. (désormais seul en cause car son épouse
lui a cédé sa part de copropriété) conclut au rejet du recours, sous suite de
frais et dépens.

 

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                                         
Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2.                                         
Le
chapitre IX du Règlement d'administration et d'utilisation de la PPE, intitulé
"clause compromissoire" contient un seul et unique article, à savoir
l'article 41, libellé comme suit : "les copropriétaires, la communauté
comme telle et l'administrateur soumettront à un tribunal arbitral de trois
membres, sans recours possible, les litiges qui pourraient naître, pour autant
que des dispositions légales impératives ne soumettent pas ces litiges à la
juridiction des tribunaux ordinaires.

                        Chacune
des parties désignera un arbitre; le troisième sera choisi par les deux
arbitres ou, à défaut d'entente, par le président du tribunal du district du
for, soit du lieu de situation de l'immeuble.

                        Les
dispositions sur l'arbitrage du Code de procédure civile neuchâtelois sont
applicables."

                        Les
tribunaux arbitraux sont des tribunaux privés. Leurs décisions sont
obligatoires parce que l'Etat leur attribue un pouvoir juridictionnel. Un
litige est soumis à un tribunal arbitral si les parties en sont convenues,
notamment par une clause compromissoire ou arbitrale insérée dans un contrat ou
des statuts. Les parties conviennent de soumettre leurs éventuels litiges
futurs (se rapportant à un rapport de droit déterminé de façon à respecter
l'article 27 CC) à un tribunal arbitral (Hohl, Procédure civile, t.II,
N.3368-3371, p.317). En l'espèce, comme constaté à juste titre par le juge de
première instance, les conclusions principales de la demande se fondent sur le
bail à loyer conclu le 2 avril 1991 par la PPE d'une part et L'époux S. d'autre
part et non sur les dispositions légales relatives à la copropriété, ni sur le
Règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété. Peu importe à
cet égard les motifs qui ont conduit la Communauté des copropriétaires à
résilier le bail. Le fait que cette dernière invoque le non-respect de l'article
11 de ce règlement pour justifier la résiliation est sans pertinence en ce qui
concerne la compétence du tribunal saisi. C'est donc avec raison que le juge de
première instance a estimé que c'est le tribunal ordinaire et non le tribunal
arbitral prévu par l'article 41 du règlement d'administration et d'utilisation
de la PPE qui était compétent pour connaître du litige.

3.                     S'agissant du premier moyen préjudiciel, relatif à la
qualité pour défendre des recourants, ceux-ci n'expliquent nullement en quoi le
raisonnement du premier juge, certes bref mais compréhensible, serait contraire
au droit, de sorte que le recours est irrecevable sur ce point.

4.                     Mal fondé, le recours doit être rejeté. Les frais, avancés
par les recourantes, seront mis à la charge de celles-ci, ainsi qu'une
indemnité de dépens en faveur de l'intimé.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1.     
Rejette le
recours, dans la mesure où il est recevable.

2.     
Met les frais
judiciaires, avancés par les recourantes par 550 francs, à charge de celles-ci.

3.     
Condamne les
recourantes à verser à l'intimé une indemnité de dépens de 500 francs.