# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3b87f4a0-896f-59e5-8343-01ebb5c95a0a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-21
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 21.04.2022 B 2021/104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2021-104_2022-04-21.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2021/104

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 03.06.2022

Entscheiddatum: 21.04.2022

Entscheid Verwaltungsgericht, 21.04.2022
Baurecht, Art. 32 Abs. 2 und 4 eines kommunalen BauR. Das gegen Norden 
erstellte Treppenhaus samt Lift erscheint architektonisch als eigenständiger 
Teil des Gebäudes und nicht als Dachaufbaute. Das Dach des Gebäudeteils 
ragt – anders als jenes einer Gaube oder Lukarne – über die östlich und 
westlich gelegenen Teile des Daches hinaus. Insoweit durchstösst das Dach 
über dem Treppenhaus und der Liftanlage nicht lediglich das Dach des 
Gebäudes. Treppen- und Lifthäuser werden auch nicht als technisch 
notwendige Bauteile und Anlagen anerkannt (Verwaltungsgericht, 
B 2021/104).

Entscheid vom 21. April 2022

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn, Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Zogg, 

Gerichtsschreiber Scherrer

Verfahrensbeteiligte

Y.__ Genossenschaft,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christoph Bürgi, SchochMaierPartner, 

Bogenstrasse 9, 9000 St. Gallen,

gegen

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Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

A.__,

B.__,

Beschwerdegegner 1,

C.__ und D.__,

Beschwerdegegner 2,

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jürg Bereuter, Bratschi AG, Vadianstrasse 44, 

Postfach 262, 9001 St. Gallen,

sowie

Politische Gemeinde X.__,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Baubewilligung (An- und Aufbau Mehrfamilienhaus) und Teilstrassenplan

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

Mit Baugesuch vom 5. September 2019 ersuchte die Y.__ Genossenschaft um die 

Bewilligung, das Mehrfamilienhaus Vers.-Nr. 0000__ auf ihrem Grundstück Nr. 0001__, 

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Grundbuchkreis X.__, umzubauen und aufzustocken. Gegen das vom 17. September 

bis 16. Oktober 2019 öffentlich aufgelegte Gesuch erhoben A.__ und B.__, 

Miteigentümer des nördlich angrenzenden Grundstücks Nr. 0002__, sowie C.__ und 

D.__, Miteigentümer des südöstlich angrenzenden Grundstücks Nr. 0003__, 

Einsprache. Der Gemeinderat der Politischen Gemeinde X.__ bewilligte das Gesuch am 

4. Juni 2020 und wies die öffentlich-rechtlichen Einsprachen ab. Die privatrechtliche 

Einsprache von C.__ und D.__ verwies er auf den Zivilrechtsweg.

B.

Gegen die Baubewilligung und die Abweisung ihrer Einsprachen erhoben sowohl A.__ 

und B.__ als auch C.__ und D.__ beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und 

Umweltdepartement) Rekurs. Das Baudepartement hiess die Rekurse am 22. April 

2021 gut und hob die Baubewilligung auf. Es beurteilte das an der Nordseite geplante 

Treppenhaus mit Lift nicht als Dachaufbaute im Sinn des kommunalen Baureglements, 

sondern als Teil der Hauptbaute, der die Vorgaben zu Geschossigkeit und 

Gebäudehöhe einzuhalten habe und im Bereich des Dachgeschosses den dafür 

geltenden Vorgaben genügen müsse. Das geplante Dachgeschoss sei als Vollgeschoss 

zu werten und überschreite die zulässige Gebäudehöhe. Ergänzend hielt die Vorinstanz 

fest, bei kleinerer Dimensionierung der Erweiterung des Mehrfamilienhauses oder mit 

dem Bau einer Tiefgarage könnten auf dem Grundstück sowohl die Pflichtparkplätze 

als auch die Fläche für einen Kinderspielplatz bereitgestellt werden. Auf die 

Bereitstellung der Fläche für einen Kinderspielplatz sei deshalb unzulässigerweise 

verzichtet worden. Zudem sei die Erschliessung nicht hinreichend, weil für die 

nördlichen Parkplätze Zufahrt und Wendeanlage ungenügend seien.

C.

Die Y.__ Genossenschaft (Beschwerdeführerin) erhob gegen den Rekursentscheid des 

Baudepartements (Vorinstanz) vom 22. April 2021 durch ihren Rechtsvertreter mit 

Eingabe vom 7. Mai 2021 und Ergänzung vom 21. Juni 2021 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei der 

angefochtene Entscheid aufzuheben.

Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2021, die Beschwerde sei 

abzuweisen. A.__ und B.__ sowie C.__ und D.__ (Beschwerdegegner) liessen sich am 

17. August 2021 durch ihren gemeinsamen Rechtsvertreter vernehmen und 

beantragten, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 

Mehrwertsteuer abzuweisen. Die Politische Gemeinde X.__ (Beschwerdebeteiligte) 

verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung.

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In der zwangsrechtlichen Verwertung vom 24. September 2021 erwarb die Bank Q.__ 

das Grundstück Nr. 0001__. Am 15. Dezember 2021 teilte sie mit, sie werde in das 

laufende Beschwerdeverfahren nicht eintreten. Mit der Begründung, die Erwerberin 

wolle das Grundstück so rasch als möglich wieder veräussern und potentielle Käufer 

zeigten Interesse am Bauprojekt, hielt die Beschwerdeführerin am 10. Januar 2022 an 

der Beschwerde fest. Die übrigen Verfahrensbeteiligten verzichteten stillschweigend, 

sich dazu zu äussern.

Auf die Ausführungen der Beschwerdeführerin, der Vorinstanz und der 

Beschwerdegegner zur Begründung ihrer Anträge sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerin 

ist zwar mittlerweile nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0001__, Grundbuch 

X.__. Ob das von ihr für dieses Grundstück verfolgte Bauprojekt bewilligt werden kann, 

bleibt für sie jedoch von wirtschaftlicher Bedeutung. Sie ist deshalb zur Erhebung der 

Beschwerde gegen den die Baubewilligung aufhebenden vorinstanzlichen Entscheid 

befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde wurde mit 

Eingabe vom 7. Mai 2021 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung 

vom 21. Juni 2021 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 VRP sowie mit Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf 

die Beschwerde ist, soweit sie sich gegen die vorinstanzliche Aufhebung der 

Baubewilligung richtet, deshalb einzutreten (vgl. auch Erwägung 6).

2.

Die Beschwerdeführerin rügt eine – im Beschwerdeverfahren nicht heilbare – 

Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör, weil die Vorinstanz in der 

Angelegenheit keinen Augenschein durchgeführt hat. Entgegen der vorinstanzlichen 

Darstellung ergäben sich die tatsächlichen (örtlichen) Verhältnisse nicht hinreichend 

aus den Verfahrensakten und dem – anerkanntermassen nicht nachgeführten – 

Geoportal. Es gehe um die Zufahrt zum Grundstück, die Anordnung der Parkplätze und 

die Frage, ob für Zu- und Wegfahrt das Nachbargrundstück Nr. 0004__ beansprucht 

werden müsse.

Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die 

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entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein 

Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden 

Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu 

werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist (vgl. 

anstelle vieler VerwGE B 2021/101 vom 17. Februar 2021 E. 3.2.1).

Die Vorinstanz hat die praktische Umsetzbarkeit der vorgesehenen Zufahrt anhand der 

in den Akten liegenden und auf dem Geoportal veröffentlichten Pläne beurteilt. Die 

tatsächliche Situation, wie sie sich nach einer allfälligen Realisierung des Bauprojekts 

hinsichtlich der Zu- und Wegfahrt zu den nördlich des Gebäudes geplanten 

Parkplätzen im Detail zeigen wird, hätte auch mit einem Augenschein nicht geklärt 

werden können. Deshalb konnten für die Beurteilung dieser Frage einzig die 

vorhandenen Pläne massgeblich sein. Die Vorinstanz durfte damit pflichtgemässer 

Handhabung ihres Ermessensspielraums zum Schluss kommen, für die Klärung des 

entscheidwesentlichen Sachverhalts bedürfe es keines Augenscheins. Die Rüge, die 

Vorinstanz habe den Anspruch der Beschwerdeführerin auf die Gewährung des 

rechtlichen Gehörs verletzt, erweist sich deshalb als unbegründet.

3.

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz vom 5. Juli 2016 (sGS 731.1, 

PBG) in Kraft getreten. Das bisherige Gesetz über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 (nGS 2017-049, BauG) wurde per 30. September 

2017 aufgehoben (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und 

Baubewilligungsentscheid erging am 4. Juni 2020 und damit nach Inkrafttreten des 

PBG.

Die Anwendung des "neuen Rechts" (vgl. Art. 173 Abs. 2 PBG) setzt indes voraus, dass 

die ans PBG angepassten kommunalen Rahmennutzungspläne in Kraft sind (vgl. 

Planungs- und Baugesetz, Botschaft und Entwurf der Regierung vom 11. August 2015, 

in: ABl 2015 S. 2399 ff., S. 2531, sowie Kreisschreiben "Übergangsrechtliche 

Bestimmungen im Planungs- und Baugesetz (PBG)" des Baudepartements vom 

8. März 2017, Ziff. 1 [nachfolgend: Kreisschreiben]). Das Baureglement der 

Beschwerdebeteiligten vom 16. Januar 2014 (nachfolgend: BauR) mit dazugehörendem 

Zonenplan wurde noch nicht an das neue Recht angepasst. Praxisgemäss kann von 

den neuen Regelungen deshalb vorerst nur Gebrauch gemacht werden, sofern sie 

direkt anwendbar sind (vgl. dazu Anhang des Kreisschreibens; das Verwaltungsgericht 

kann vom Kreisschreiben abweichen, sofern es gewisse Bestimmungen für anwendbar 

erachtet). Andernfalls ist das bis am 30. September 2017 gültig gewesene BauG in der 

Fassung vom 1. Januar 2015 heranzuziehen.

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4.

In der Sache hat die Vorinstanz das Bauprojekt der Beschwerdeführerin in 

verschiedener Hinsicht – Gebäudehöhe, fehlender Kinderspielplatz, unzureichende 

Zufahrt zu den Parkplätzen, soweit sie nördlich des Gebäudes geplant sind – als nicht 

bewilligungsfähig beurteilt. Erweist sich das Projekt unter einem dieser Aspekte als 

baurechtswidrig, hat die Vorinstanz die von der Beschwerdebeteiligten erteilte 

Baubewilligung zu Recht aufgehoben und die Beschwerde, mit welcher die Aufhebung 

des angefochtenen Rekursentscheides beantragt wird, ist abzuweisen.

5.  

Das Grundstück Nr. 0001__, auf welches sich das Bauprojekt der Beschwerdeführerin 

bezieht, liegt in der Kernzone K3. In dieser Zone sind drei Vollgeschosse zuzüglich 

Untergeschosse und Dachgeschoss zulässig, und die Gebäudehöhe ist auf 10.50 

Meter beschränkt (vgl. Art. 9 und Art. 20 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde X.__ 

vom 16. Januar 2014, nachfolgend: BauR). Dachgeschosse dürfen einen Kniestock von 

maximal 1.20 Metern aufweisen (Art. 20 Abs. 2 Satz 1 BauR). Dachaufbauten haben 

sich bezüglich der Grössenverhältnisse und Gestaltung gut in den Baukörper und die 

Dachfläche einzuordnen und dürfen insgesamt höchstens sechzig Prozent der 

jeweiligen Gebäudeseite einnehmen. Sie dürfen an die Fassadenflucht reichen und 

müssen mindestens 1.0 Meter unter der Firstlinie angesetzt sein (Art. 32 Abs. 1 und 2 

BauR). Technisch notwendige Bauteile und Anlagen wie unter anderem Treppen- und 

Liftaufbauten dürfen unabhängig von den Vorschriften über die Dachaufbauten, 

Gebäude- und Firsthöhe erstellt werden, wenn sie das Orts- und Landschaftsbild nicht 

beeinträchtigen; sie sind möglichst klein zu halten, zusammenzufassen und der Sicht 

zu entziehen (vgl. Art. 32 Abs. 4 BauR). Bei den Begriffen der Dachaufbaute und der 

notwendigen technischen Bauteile und Anlagen handelt es sich um unbestimmte 

Rechtsbegriffe, deren Auslegung und Anwendung durch Beschwerdebeteiligte und 

Vorinstanz der Rechtskontrolle durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist (vgl. 

VerwGE B 2009/104 vom 28. Januar 2010 E. 2.3.1 mit Hinweisen).

Die Vorinstanz ging davon aus, der mit einem Schrägdach versehene Bauteil mit 

Treppenhaus und Liftanlage überrage die restliche Schrägdachfläche des 

Mehrfamilienhauses. Er ähnle in der Aussenwahrnehmung einer Schleppgaube, 

weshalb die Beschwerdebeteiligte wohl zum Schluss gelangt sei, dieser Gebäudeteil 

stelle eine Dachaufbaute im Sinn von Art. 32 BauR dar. Der Gebäudeteil sei aber 

vollständig in den Hauptbau integriert. Er stelle weder eine Anbaute noch eine Vorbaute 

5.1. 

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im Sinn von Art. 27 und 29 BauR dar. Sein Dach stelle auch keinen über die Grundform 

des Dachs hinausragenden Bauteil dar. Es durchstosse die Dachebene nicht nach 

aussen. Der umstrittene Gebäudeteil weise ganz einfach eine eigene Dachgestaltung 

mit etwas geringerer Dachneigung als die beiden anderen, westlich und östlich davon 

liegenden und nach Süden zurückversetzten Teile der Hauptbaute auf. Damit liege aber 

keine Dachaufbaute im Sinn von Art. 32 Abs. 1 BauR und auch keine technisch 

notwendige Treppenhaus- und/oder Liftaufbaute im Sinn von Art. 32 Abs. 4 BauR vor, 

sondern lediglich eine mit einer dreifach versetzten Nordfassade gestaltete 

Hauptbaute, die über den drei versetzten Gebäudeteilen jeweils unterschiedliche 

Dachneigungen aufwiesen. Als Teil der Hauptbaute habe er die Vorgaben zu 

Geschossigkeit und Gebäudehöhe beziehungsweise – wenn er als Teil des 

Dachgeschosses gelten solle – jene von Art. 20 Abs. 2 BauR einzuhalten. Danach dürfe 

bei Schrägdächern der Kniestock – von Oberkant Dachgeschoss-Fussboden bis 

Schnittpunkt Innenwand mit Dach – höchstens 1.2 Meter aufweisen. Dieser Vorgabe 

widerspreche der Gebäudeteil des Treppenhauses mit Lift mit einem Kniestock von 

über zwei Metern deutlich. Das Geschoss sei deshalb als (viertes) Vollgeschoss zu 

werten. Zudem werde die höchstzulässige Gebäudehöhe überschritten.

In der Beschwerde wird nicht geltend gemacht, die Höhe der Fassade gegen Norden 

im Bereich des Treppenhauses übersteige die zulässige Gebäudehöhe von 

10.50 Metern nicht. Hingegen ist umstritten, ob eine Überschreitung zulässig ist, weil 

der Bauteil als Dachaufbaute im Sinn von Art. 32 Abs. 2 BauR (dazu nachfolgend 

Erwägung 5.2) oder aber als notwendige technische Anlage im Sinn von Art. 32 Abs. 4 

BauR (dazu nachfolgend Erwägung 5.3) und damit das Dachgeschoss nicht als viertes 

und damit in der Kernzone K3 unzulässiges Vollgeschoss zu qualifizieren ist (dazu 

nachfolgend Erwägung 5.3).

Die Beschwerdebeteiligte hat den Bauteil mit Treppenhaus und Lift als Dachaufbaute 

im Sinn von Art. 32 Abs. 2 BauR behandelt, die mit einer Länge von 7.3 Metern deutlich 

weniger als sechzig Prozent der Gebäudeseite mit einer Länge von 21 Metern 

einnehme. Es sei zudem zulässig, dass die Dachaufbaute bis an die Fassadenflucht 

reiche. Die Vorschriften für die Dachaufbaute seien eingehalten, weshalb diese bei der 

Gebäudehöhe nicht zu berücksichtigen sei.

Der Begriff der Dachaufbaute gemäss Art. 32 Abs. 2 BauR wird im Baureglement nicht 

konkretisiert. Nach allgemeinen baurechtlichen Grundsätzen sind Dachaufbauten 

untergeordnete Bauteile, welche die Dachfläche von Voll-, Dach- oder 

5.2. 

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Attikageschossen gegen aussen durchbrechen (B. Heer, St. Gallisches Bau- und 

Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 657; VerwGE B 2009/104 vom 28. Januar 2010 

E. 2.3.2). Sie sind immer dem Dachgeschoss funktional zugeordnet (VerwGE B 2013/28 

vom 14. Februar 2014 E. 3.2). Das Baureglement der Beschwerdeführerin enthält keine 

Bestimmung, welche Treppenhäuser explizit als zulässige Dachaufbauten qualifiziert 

(vgl. dazu auch VerwGE B 2009/139 vom 20. Mai 2010 E. 2.6.4).

Zwischen dem über die östlichen und westlichen Dachabschnitte hinausragenden 

Gebäudeteil und dem restlichen Dachgeschoss besteht unbestreitbar eine funktionelle 

Einheit. Das Treppenhaus und die Liftanlage ermöglichen erst den Zugang zum 

eigentlichen Wohnteil auch auf der Ebene des Dachgeschosses und erweitern somit 

dessen Nutzfläche (vgl. im Zusammenhang mit einem als Attikageschoss 

ausgestalteten Dachgeschoss VerwGE B 2009/104 vom 28. Januar 2010 E. 2.3.2). Aus 

den genehmigten Plänen wird ersichtlich, dass das gegen Norden erstellte 

Treppenhaus samt Lift architektonisch als eigenständiger Teil des Gebäudes erscheint. 

Selbst wenn der unterhalb des First ansetzende Dachteil als das Dach der westlichen 

und östlichen Gebäudeteile durchstossend bezeichnet würde und insoweit – wie die 

Vorinstanz ausführt – ähnlich in Erscheinung tritt wie das Dach einer breiten 

Schleppgaube, unterscheidet sich der Gebäudeteil insgesamt wesentlich von einer 

solchen Dachaufbaute. Eine Gaube darf zwar – vorauf die Beschwerdeführerin hinweist 

– bis an die Gebäudefassade geführt werden. Allerdings durchbricht vorliegend die 

Fassade in diesem Bereich unterhalb des Daches – mehr oder weniger weit 

vorspringend – auch die Nordfassade des Gebäudes. Das Dach des Gebäudeteils ragt 

deshalb – anders als jenes einer Gaube oder Lukarne – über die östlich und westlich 

gelegenen Teile des Dachs hinaus. Insoweit durchstösst das Dach über dem 

Treppenhaus und der Liftanlage nicht lediglich das Dach des Gebäudes. Hinzu kommt, 

dass das Treppenhaus nicht nur das Dachgeschoss, sondern sämtliche Geschosse 

des Mehrfamilienhauses erschliesst und damit deren Nutzfläche vergrössert. Auch die 

Beschwerdeführerin führt aus, Treppenhaus und Liftanlage seien ein eigener in Beton 

erstellter Bauteil und sei wie ein eigener Körper ans Haus angebracht. Der Gebäudeteil 

erscheint damit nicht von untergeordneter Bedeutung. Die Beurteilung der Vorinstanz, 

wonach es sich beim vorstehenden Gebäudeteil um keine Dachaufbaute im Sinne von 

Art. 32 Abs. 1 und 2 BauR handelt, und deshalb die in der Kernzone K3 geltende 

maximale Gebäudehöhe von 10.50 Metern einhalten muss, überzeugt. Die 

Beschwerdeführerin beanstandet diese Einschätzung im Ergebnis nicht, sondern stellt 

sich auf den Standpunkt, es handle sich um eine Treppen- und Liftaufbaute im Sinn 

von Art. 32 Abs. 4 BauR.

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Die Beschwerdeführerin bringt vor, das Treppenhaus mit Lift sei an der Nordseite des 

Mehrfamilienhauses, etwa in der Mitte des Gebäudes geplant und erstrecke sich – was 

nicht weiter erstaune – vom Unter- bis ins Dachgeschoss. Im Bereich des 

Dachgeschosses überrage der Gebäudeteil, der Treppenhaus und Lift beinhalte, die 

restliche Schrägdachfläche des Mehrfamilienhauses, was technisch erforderlich sei. 

Die Bauweise, insbesondere die Erstellung aus Beton, sei aus feuerpolizeilichen 

Gründen verlangt worden, um eine klare Trennung von den beiden zusätzlichen 

Stockwerken, welche aus Holz erstellt würden, sicherzustellen. Die Vorinstanz setze 

sich zu Unrecht mit dem Begriff der Dachaufbaute auseinander und gelange so zum 

falschen Ergebnis, es liege keine technisch notwendige Treppenhaus- und/oder 

Liftaufbaute vor. Richtig sei vielmehr, dass die ganze Erschliessung über Treppe und 

Lift ein eigener Bauteil aus Beton sei. Das Treppenhaus werde an das Haus wie ein 

eigener Körper angebracht und die Aussenmauern des Altbaus blieben in diesem 

Bereich unverändert. Es handle sich im Ergebnis um einen technisch notwendigen 

Bauteil im Sinne von Art. 32 Abs. 4 BauR.

Art. 32 Abs. 4 BauR zählt neben den Treppen- und Liftaufbauten beispielhaft weitere 

technisch notwendige Bauteile und Anlagen auf, nämlich Kamine, Ventilationszüge, 

Fassadenabschlüsse (Brüstungen) sowie Antennenanlagen, Solarzellen und 

Sonnenkollektoren. Der Begriff der "technisch notwendigen Bauteile und Anlagen" 

steht im Einklang mit jenem des kantonalen Rechts in Art. 83 Abs. 3 des Planungs- und 

Baugesetzes (sGS 731.1, PBG), der – ebenfalls beispielhaft – Liftschächte, Kamine, 

Antennen, Dachränder, Solarzellen und Sonnenkollektoren nennt. Als technisch 

notwendige Bauteile gelten Dachaufbauten nur, wenn sie dem darunterliegenden 

Gebäude funktionell dienen, für dessen Betrieb erforderlich sind, nicht anders als über 

das Dach geführt werden können und das technisch notwendige Mass nicht 

überschreiten (VerwGE B 2019/124 vom 23. Januar 2020 E. 2.2; VerwGE B 2009/104 

vom 28. Januar 2010 E. 2.3.1). Nicht als technisch notwendige Dachaufbauten werden 

Treppen- und Lifthäuser anerkannt. Sie sind innerhalb der vorgeschriebenen 

Gebäudeumhüllung anzuordnen, die aus Gesamthöhe, Gebäudehöhe und Dachraum 

mit Winkelmass und Bruchteil des Fassadenabschnittes (Dachaufbaute) gebildet wird 

(vgl. C. Bernet, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und 

Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 119 zu Art. 73 – 89 mit Hinweisen auf 

die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung).

Der strittige Gebäudeteil, bestehend aus Treppenhaus und Liftanlage, dient unter 

anderem dem Zugang zum Dachgeschoss. Er erweitert somit auch grundsätzlich den 

5.3. 

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nutzbaren Raum im Dachgeschoss und dient nicht bloss dem darunterliegenden 

Gebäude. Letzteres wäre nur der Fall, wenn das Treppenhaus und die Liftanlage 

lediglich die unteren Vollgeschosse zugänglich machen sollten, jedoch aus technischen 

Gründen darüber hinaus erstellt werden müssten (VerwGE B 2009/104 vom 28. Januar 

2010 E. 2.3.4). Treppenhaus und Liftanlage beinhalten zwar auch technische Elemente. 

Sie sind allerdings nicht – wovon die Beschwerdeführerin ausgeht – insgesamt als 

solche zu bezeichnen, allein weil sie die Funktion des Zugänglichmachens der 

Wohnräume erfüllen und sich baulich aus brandschutztechnischen Gründen 

hinsichtlich der verwendeten Materialien vom Bereich der Wohnungen abheben. 

Demzufolge kann der umstrittene Gebäudeteil nicht als technisch notwendiger Bauteil 

im Sinne von Art. 32 Abs. 4 BauR qualifiziert werden.

Als Vollgeschoss zählt gemäss Art. 20 BauR jedes Stockwerk, das weder als Unter- 

noch als Dachgeschoss definiert ist (Abs. 1); Dachgeschosse dürfen einen – von 

Oberkant Dachgeschoss-Fussboden bis Schnittpunkt Innenwand mit Dachuntersicht 

zu messenden – Kniestock von maximal 1.20 Metern aufweisen (Abs. 2).

Da es sich beim vorliegenden Treppenhaus mit Liftanlage weder um eine Dachaufbaute 

noch um einen technisch notwendigen Bauteil handelt, hat dieser Gebäudeteil die 

Vorgaben betreffend Geschossigkeit und Gebäudehöhe einzuhalten; namentlich im 

oberen Teil des Gebäudeteils sind dies die Vorgaben betreffend das Dachgeschoss. 

Dass die Höhe des obersten Geschosses des Treppenhauses die für den Kniestock 

eines Dachgeschosses maximal zulässige Höhe von 1.20 Metern deutlich 

überschreitet, bestreitet die Beschwerdeführerin nicht. In diesem Bereich kann das 

Geschoss des Treppenhauses nicht als Dachgeschoss behandelt werden und zählt 

deshalb entsprechend Art. 20 Abs. 1 BauR als Vollgeschoss. Damit überschreitet der 

Gebäudeteil mit vier Vollgeschossen die in der Kernzone K3 maximal zulässige 

Geschosszahl von drei.

5.4. 

Die Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, es entspreche der konsequenten 

Praxis der Beschwerdebeteiligten, "solche Treppen- und Liftaufbauten" als technisch 

notwendige Bauteile und Anlagen im Sinn von Art. 32 Abs. 4 BauR zu bewilligen. 

Davon wolle sie gemäss Aussagen ihr gegenüber auch nicht abweichen. Soweit sich 

die Beschwerdebeteiligte im Beschwerdeverfahren nicht entsprechend äussere, sei ein 

Amtsbericht einzuholen.

5.5. 

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6.

Die Vorinstanz hat mit dem angefochtenen Entscheid nicht nur die der 

Beschwerdeführerin von der Beschwerdebeteiligten am 4. Juni 2020 erteilte 

Baubewilligung, sondern auch den von der Beschwerdebeteiligten am 15. August 2019 

erlassenen Teilstrassenplan "Z.__" aufgehoben. Weil nach Auffassung der Vorinstanz 

das Bauvorhaben auch wegen unzureichender Erschliessung nicht bewilligungsfähig 

wäre, hat sich die Beschwerdeführerin in der Beschwerde eingehend dazu geäussert. 

Aus dem in Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft (SR 101, BV) verankerten Rechtsgleichheitsgebot lässt sich kein 

Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht ableiten (BGE 132 II 485 E. 8.6), es sei 

denn, es liege eine ständige rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde 

vor und die Behörde gebe zu erkennen, sie gedenke auch in Zukunft nicht, von der 

rechtswidrigen Praxis abzuweichen (BGE 136 I 65 E. 5.6 mit Hinweisen). Bestehen 

jedoch widersprechende überwiegende öffentliche Interessen beziehungsweise 

überwiegende berechtigte Interessen eines privaten Dritten, so kann eine 

Ungleichbehandlung im Unrecht nicht bejaht werden. Die Interessen der benachbarten 

Dritten, die im Schutzbereich der Bauvorschriften stehen, gehen in der Regel dem 

Interesse eines Bauherrn, rechtswidrige Bewilligungen zu erhalten, vor (vgl. VerwGE B 

2009/104 vom 28. Januar 2010 E. 2.3.4; vgl. auch BGE 108 Ia 212 E. 4b). Da das 

Gebot der rechtsgleichen Rechtsanwendung verlangt, Gleiches nach Massgabe der 

Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe der Ungleichheit ungleich zu 

behandeln (BGE 131 I 91 E. 3.4), kann ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht 

von vornherein nur dann bestehen, wenn die Unterschiede in den Sachverhalten keine 

unterschiedliche Behandlung rechtfertigen.

Die Beschwerdebeteiligte hat sich zur Frage einer ständigen rechtswidrigen Praxis in 

der Vernehmlassung nicht geäussert. Die Beschwerdeführerin verweist auf keine 

Bauten im Gebiet der Beschwerdebeteiligten, in denen sich der Sachverhalt ähnlich mit 

dem hier zu beurteilenden darstellt und bei denen sie eine vergleichbare – 

rechtswidrige – Handhabung von Art. 32 Abs. 2 und 4 BauR durch die 

Beschwerdebeteiligte vermutet. Insoweit legt die Beschwerdeführerin keine konkreten 

Hinweise vor, welche die Frage der rechtsgleichen Handhabung des Baureglements in 

vergleichbaren Fällen aufwerfen und weitere Sachverhaltsabklärungen, insbesondere 

die Einholung eines Amtsberichts rechtfertigen würden (vgl. BGer 9C_601/2017 und 

9C_527/2017, beide vom 26. Januar 2018, je E. 3; BGE 122 II 446 E. 4b). Die 

Gewichtung der einer Gleichbehandlung der Beschwerdeführerin im Unrecht 

entgegenstehenden privaten Interessen der Beschwerdegegner kann deshalb 

offenbleiben.

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Sie fordert deshalb auch die Aufhebung des angefochtenen Entscheides, soweit die 

Vorinstanz damit den von der Beschwerdebeteiligten erlassenen Strassenplan 

aufgehoben hat. Die Beschwerdebeteiligte, die als Planungsbehörde unabhängig vom 

Ausgang des Baubewilligungsverfahrens ein eigenes schutzwürdiges Interesse am 

rechtlichen Schicksal ihres Teilstrassenplanes vom 15. August 2019 hat, hat gegen 

dessen Aufhebung durch die Vorinstanz keine Beschwerde erhoben.

Da die Baubewilligung – wie dargelegt – wegen Überschreitens der zulässigen 

Gebäudehöhe und der Anzahl Vollgeschosse aufzuheben war, erübrigt sich die 

Auseinandersetzung mit der Frage der Erschliessung. Selbst die Feststellung der 

Rechtmässigkeit des Teilstrassenplans würde nicht dazu führen, dass das Projekt der 

Beschwerdeführerin bewilligt werden könnte. Soweit der Beschwerde gegen die 

Aufhebung des Teilstrassenplans durch die Vorinstanz eigenständige Bedeutung 

zugemessen wird, kann darauf mangels eines schutzwürdigen Interesses der 

Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden. – Ob die Erschliessung des Grundstücks 

als Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung im Sinn von Art. 22 Abs. 2 

Ingress und lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; 

SR 700, RPG) in Verbindung mit Art. 19 RPG und Art. 67 PGB auch die Frage der 

grundstücksinternen Zufahrt zu einzelnen Parkplätzen umfasst, kann offenbleiben. 

Ebenso kann offenbleiben, ob eine Baubewilligung verweigert werden dürfte, allein weil 

eine den tatsächlichen und rechtlichen Anforderungen im Übrigen genügende 

öffentliche Strasse nicht ihrer Bedeutung entsprechend klassiert ist.

7.

Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem 

Ausgang sind die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von der 

Beschwerdeführerin zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

CHF 4'500 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung). Der 

von der Beschwerdeführerin geleistete Kostenvorschuss von CHF 4'500 ist zu 

verrechnen.

Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren 

ausseramtlich zu entschädigen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner hat keine 

Kostennote eingereicht. Ein pauschales Honorar von CHF 2'000 zuzüglich pauschale 

Barauslagen von CHF 80 und Mehrwertsteuer von CHF 160.15 (7,7 Prozent von 

CHF 2'080) erscheint angemessen (Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. b, Art. 28

und Art. 29 der Honorarordnung; sGS 963.75).

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/13

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 4'500 unter Verrechnung mit dem von ihr in der gleichen Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3.

Die Beschwerdeführerin entschädigt die Beschwerdegegner für das 

Beschwerdeverfahren mit CHF 2'080 zuzüglich CHF 160.15 Mehrwertsteuer.

 

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 21.04.2022
	Baurecht, Art. 32 Abs. 2 und 4 eines kommunalen BauR. Das gegen Norden erstellte Treppenhaus samt Lift erscheint architektonisch als eigenständiger Teil des Gebäudes und nicht als Dachaufbaute. Das Dach des Gebäudeteils ragt – anders als jenes einer Gaube oder Lukarne – über die östlich und westlich gelegenen Teile des Daches hinaus. Insoweit durchstösst das Dach über dem Treppenhaus und der Liftanlage nicht lediglich das Dach des Gebäudes. Treppen- und Lifthäuser werden auch nicht als technisch notwendige Bauteile und Anlagen anerkannt (Verwaltungsgericht, B 2021/104).

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