# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** efd45dea-4d17-521e-b16f-1e3d50748599
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-06-06
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 06.06.1995 50.1995.14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_50-1995-14_1995-06-06.html

## Full Text

Incarto n.

  50.95.00014

  ES 5/94

  cm

  	
  Lugano

  6 giugno 1995 

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo Anastasi,
  presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo Crivelli

  

statuendo sul ricorso  13 aprile 1994 del

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dal municipio e patr. da: avv. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione 23 febbraio 1994 (no. 384/5) del
  Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina, prolata in
  merito alla domanda d'indennizzo per titolo di espropriazione materiale che
  __________ ha inoltrato il 30 settembre 1991 nei confronti del Comune di
  __________ relativamente al mapp. no. __________ RFD;

  

viste le risposte:

-    13 maggio 1994 del Tribunale di espropriazione
della giurisdizione sopracenerina;

-    16 maggio 1994 di __________;

esperiti i dovuti accertamenti;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto,                           in
fatto

                                  A.   __________ è proprietario
del mappale no. __________ di __________, di complessivi mq 2'591, così censito
a RF:

 

A)  abitazione rist.                    mq           69

B)  ripostiglio                            mq           59

C)  ripostiglio                            mq           10

D)  autorimessa                        mq         129

E)  terraz. scale                        mq         140

f)    campo tennis                      mq      1'216

g)  posteggio                            mq         550

h)   terr. ann.                              mq         418

 

Il terreno, parzialmente edificato e di forma irregolare, è
situato tra la riva del __________ (N) e la strada cantonale del __________
(S), nei pressi della limitrofa casa comunale (angolo SW). A est è delimitato
da un passaggio pedonale che scende verso il lago e che lo separa da un
complesso alberghiero posto in zona R3s, mentre a ovest confina con fondi siti
in zona NV2 e AP-EP.

Nel 1978 sulla proprietà sono stati realizzati due campi da
tennis (sub. f), mentre il rustico esistente è stato ampliato e trasformato in
abitazione-ristorante.

                                  B.   Il piano regolatore dei
Comuni del __________, allestito su scala regionale tramite un istituto
consortile ed approvato dal Consiglio di Stato il 12 luglio 1985, ha inserito
la particella no. __________ in una cosiddetta zona di mantenimento (zona MA),
nella quale - a protezione e salvaguardia dell'ambiente lacuale - è permessa
solo la costruzione di nuovi arredi di giardino o previo ottenimento di una
deroga opere d'interesse pubblico e parapubblico (art. 68 NAPR).

                                  C.   Ritenendosi leso dalla
misura pianificatoria, con scritto 30 settembre 1991 __________ ha notificato
al Municipio di __________ una pretesa d'indennizzo di fr. 1'000.- il mq per titolo
di espropriazione materiale.

Il Comune ha contestato la domanda, che nel gennaio del 1992
è stata conseguentemente trasmessa al Tribunale di espropriazione della
giurisdizione sopracenerina per la procedura di stima.

Nel susseguente, duplice scambio di memorie e in occasione
delle udienze di conciliazione le parti si sono arroccate su posizioni
contrapposte.

L'ente pubblico si è opposto alle richieste risarcitorie
dell'istante contestandone partitamente la fondatezza. A mente del Comune la
mancata inclusione in zona edificabile del mappale no. __________, che è già
stato utilizzato razionalmente e funge da cuscinetto tra il nucleo vecchio e la
nuova edificazione a lago, non è costitutiva di espropriazione materiale; il
provvedimento pianificatorio non lede neppure il principio della parità di
trattamento, atteso che tutti terreni a lago non ancora compromessi dall'edificazione
sono stati posti in zona di mantenimento.

Il privato ha invece ribadito le proprie pretese sostenendo
che il vincolo istituito sulla sua proprietà vieta di fatto la costruzione di
edifici commerciali o di abitazioni, precludendogli la possibilità di una
miglior utilizzazione e di una destinazione più redditizia del fondo, l'unico
del nucleo di __________ gravato dalla restrizione.

                                  D.   Esaurite tutte le formalità
procedurali, con sentenza 23 febbraio 1994 il Tribunale di espropriazione della
giurisdizione sopracenerina ha riconosciuto la sussistenza di un'espropriazione
materiale a danno della proprietà __________.

Ammessa la tempestività della domanda d'indennizzo ed evocata
la definizione tradizionale di espropriazione materiale scaturita dalla giurisprudenza
del Tribunale federale, il primo giudice ha ritenuto innanzi tutto che la
fattispecie non poteva essere trattata alla stregua di una vera e propria
"Nichteinzonung", la part. no. __________ essendo stata attribuita
alla zona MA per necessità di mera protezione paesaggistica e non di contenimento
del PR. Ciò non impedisce tuttavia che l'inclusione del fondo nella zona di
mantenimento sia costitutiva di espropriazione materiale, poiché in assenza del
vincolo la proprietà - completamente urbanizzata, sita all'interno del PGC e
circondata da terreni edificabili - sarebbe stata certamente annessa alla confinante
zona R3s del PR di __________.

Secondo la prima istanza, la restrizione imposta con l'approvazione
del PR risulta di particolare gravità e quindi ingenera espropriazione
materiale. Stando al calcolo della redditività del fondo, la misura
pianificatoria impedisce in effetti a __________ di continuare a fare
dell'immobile un uso conforme alla sua destinazione e economicamente razionale.
Quand'anche la limitazione fosse di minore importanza, l'unico privato colpito
dal provvedimento avrebbe comunque diritto ad un risarcimento; caso contrario
la vittima dovrebbe sopportare un sacrificio eccessivamente gravoso lesivo del
principio d'uguaglianza.

Il Tribunale di espropriazione ha infine osservato che in
casu neppure i principi generali di protezione del paesaggio sanciti dalla LPT
(art. 3 cpv. 1 lett. c) possono giustificare l'imposizione del controverso
vincolo MA; la scelta operata dal Comune costituisce insomma un vero e proprio
errore di pianificazione che può essere sanato solo tramite una variante di PR
o il versamento di un'equa indennità di espropriazione materiale.

                                  E.   Avverso la predetta
pronunzia il Comune di __________ insorge innanzi al Tribunale cantonale
amministrativo chiedendone l'annullamento.

In via preliminare il ricorrente rimprovera al primo giudice
di aver violato l'art. 4 Cost per aver assunto d'ufficio una serie di dati fiscali
e contabili all'insaputa delle parti, senza dar loro la possibilità di
esprimersi a riguardo prima dell'emanazione del giudizio.

Nel merito contesta che l'inclusione del mapp. no. __________
nella zona MA abbia inibito l'uso attuale o un prevedibile uso futuro del
fondo, perché con l'investimento effettuato nel 1978 il proprietario ha
chiaramente manifestato l'intenzione di destinare il sedime alle utilizzazioni
prescelte; lo comprova il fatto che il privato non ha mai impugnato la scelta
pianificatoria, né ha introdotto una domanda di espropriazione materiale nel
termine annuale previsto dall'art. 39 Lespr allora in vigore.

L'ente pubblico avversa pure la tesi secondo cui in assenza
della zona MA il fondo sarebbe stato assegnato alla zona R3s. Rileva che la
proprietà __________ costituisce un delicato lembo di territorio lacuale non
ancora compromesso e funge da area di cuscinetto tra il nucleo del paese e la
zona di più recente edificazione; la sua destinazione, scelta ed attuata dal
proprietario durante il periodo di studio del PR, non poteva indurre il Comune
ad inserirla in una delle due zone confinanti senza disattendere i principi
pianificatori contemplati dalla LPT. Aggiunge che il PR approvato nel 1985 ha
definito per la prima volta il contenuto della proprietà in ossequio ai
disposti del diritto federale e non ha di conseguenza determinato una
limitazione soggetta a indennità; il fondo è stato infatti sfruttato in modo
non solo razionale ma anche redditizio e se il proprietario dovesse aver fatto
delle spese per la sua urbanizzazione e per la sua edificazione, queste si
riferiscono all'utilizzazione esistente che entro certi limiti la zona MA
permette addirittura di ampliare.

L'insorgente sostiene inoltre che la fattispecie non si
configura alla stregua di un'espropriazione materiale neppure in base alla
teoria del "Sonderopfer". In effetti la limitazione in discussione,
normale e usuale, non crea urtanti disparità di trattamento giacché grava
indistintamente tutti i terreni a lago non ancora compromessi da un'edificazione
incontrollata.

Il Comune critica infine la procedura adottata dal Tribunale
di espropriazione, che ha scisso la decisione sulla ricorrenza dell'espropriazione
materiale da quella sulla valutazione dell'indennità invece di statuire
sull'istanza con un unico giudizio.

                                  F.   Il Tribunale di espropriazione
e __________ postulano la reiezione del gravame con diffuse argomentazioni che
saranno riprese, per quanto necessario, nei seguenti considerandi.

                                  G.   In fase istruttoria il
Tribunale ha acquisito d'ufficio agli atti una copia integrale della
risoluzione 12 luglio 1985 con la quale il Consiglio di Stato ha approvato il
PR consortile dei Comuni del __________, un estratto in originale del piano
delle zone del PR di __________, una copia del PGC di __________ in vigore nel
1985, una copia dei piani in scala 1:2000 delle zone edificabili provvisorie e
zone di pianificazione che il Dipartimento dell'ambiente ha emanato per il
Comune __________ in data 22 maggio 1980 e 8 maggio 1984, nonché una copia del
piano in scala 1:25000 della regione Sopraceneri concernente i territori
protetti a titolo provvisorio in virtù del DFU del 1972.

Di tutte le risultanze istruttoria si dirà, ove occorresse,
nel seguito.

Considerato,                   in
diritto

                                   1.   La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni
dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il
diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.

Il gravame in oggetto, tempestivo e correttamente formulato,
è ricevibile in ordine e può essere deciso in base agli atti integrati dalle
risultanze degli accertamenti esperiti d'ufficio dallo scrivente Tribunale
(art. 18 LPamm).

                                   2.   Il ricorrente rimprovera
innanzi tutto al Tribunale di espropriazione di aver assunto delle prove
documentali a sua insaputa, precludendogli la possibilità di determinarsi sulle
stesse prima dell'emanazione della sentenza.

La censura dell'insorgente, che in sostanza si duole di una
violazione del diritto di essere sentito senza peraltro specificare quali
pregiudizi gli avrebbe cagionato siffatta disattenzione, non può essere
accolta.

 

La natura ed i limiti del diritto di essere sentiti sono
determinati innanzi tutto dalla normativa procedurale cantonale. Se questa
risulta insufficiente, valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 4 Cost.

La procedura espropriativa cantonale, al pari di quella amministrativa,
è retta dal principio inquisitorio (cfr. art. 47 Lespr e art. 18 cpv. 1 LPamm).
In virtù di questo principio l'autorità amministrativa deve accertare d'ufficio
gli elementi suscettibili di determinare la decisione ed assumere di sua
iniziativa le prove necessarie confrontando accuratamente i contrapposti
interessi (DTF 104 Ia 212), senza essere peraltro vincolata dalle domande delle
parti (art. 18 cpv. 1 LPamm).

Il diritto di essere sentito garantito dall'art. 4 Cost
comprende varie prerogative, tra cui quella di partecipare all'assunzione delle
prove, di prenderne conoscenza e di esprimersi sulle risultanze
dell'istruttoria (DTF 116 Ia 99, 115 Ia 11, 114 Ia 99). In ambito amministrativo
queste facoltà non sono assolute, dato che possono essere limitate a dipendenza
delle circostanze del singolo caso per tutelare prevalenti interessi legittimi.
Importante è che un'eventuale limitazione del diritto di essere sentito non comprometta
le possibilità di difesa dell'interessato arrecandogli un pregiudizio.

 

Nell'evenienza concreta è escluso che il Comune di __________
sia stato danneggiato dall'agire del giudice delle espropriazioni.

Come ben sottolinea quest'ultimo, l'attuale redditività del
fondo è stata infatti desunta esclusivamente dagli imponibili fiscali del
proprietario relativi agli anni 1985-1990, ovvero da dati che l'insorgente deve
certamente conoscere quale autorità comunale di tassazione. Quanto ai bilanci,
trattasi di documentazione confidenziale trasmessa dall'espropriato con riserva
di comunicazione a terzi che non è stata utilizzata ai fini del giudizio se non
per una semplice verifica delle risultanze fiscali.

 

Quand'anche dovesse sussistere, il vizio ravvisato dal ricorrente
è comunque da ritenersi sanato grazie all'esame di tutto il materiale
istruttorio operato dal legale del Comune prima dell'inoltro dell'impugnativa
in esame.

Dottrina (Knapp, Précis de droit administratif, N. 665;
Grisel, Traité de droit administratif, p. 379) e giurisprudenza (DTF 114 Ia 18
e 314; 110 Ia 82; 107 Ia 244; 105 Ib 174; 104 Ia 214 e Ib 418) considerano in
effetti sanata la violazione del diritto di essere udito commessa in primo
grado quando l'insorgente - come nel caso concreto - ha avuto la possibilità di
consultare la globalità degli atti e di pronunciarsi liberamente in merito
davanti ad un'autorità cantonale di ricorso il cui potere d'esame è almeno pari
a quello dell'istanza inferiore.

                                   3.   Ai sensi della vigente
giurisprudenza vi è espropriazione materiale quando l'uso attuale o il
prevedibile uso futuro di una cosa è vietato o limitato in modo particolarmente
grave, così che il proprietario è privato di una delle facoltà essenziali
derivanti dal diritto di proprietà; una limitazione di minor importanza può
ugualmente costituire espropriazione materiale, se essa colpisce uno solo o un
numero limitato di proprietari in modo tale che - fosse negato loro
l'indennizzo - essi dovrebbero sopportare un sacrificio eccessivamente gravoso
("Sonderopfer") e tale da violare il principio d'uguaglianza (DTF 119
Ib 128 consid. 2b, 118 Ib 41 consid. 2b). In ambo i casi premessa al
riconoscimento di qualsiasi indennità è l'idoneità del fondo colpito ad essere
oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro (DTF 114 Ib 292 consid.
4; 112 Ib 485 e giurisprudenza ivi richiamata).

 

Sempre secondo la giurisprudenza del Tribunale federale,
l'autorità di pianificazione che allestisce per la prima volta un piano di
utilizzazione conforme alle esigenze costituzionali ed ai principi dedotti
dalla LPT, determina un rifiuto di attribuire un fondo alla zona edificabile (e
non un dezonamento, ovverosia una cosiddetta "Auszonung") allorquando
non include una determinata particella in tale zona e ciò anche se questo
terreno era edificabile secondo il vecchio diritto (DTF 119 Ib 129 consid. 2c,
118 Ib 41 ss. consid. 2c, 117 Ib 6 consid. 3; STF 9.11.1993 in re CE __________
consid. 3a). La mancata attribuzione di un fondo alla zona edificabile
("Nichteinzonung") può dar luogo al riconoscimento di un indennizzo
per titolo di espropriazione materiale solo in casi eccezionali, segnatamente
se il proprietario, in base a criteri e circostanze oggettive, poteva ritenere
al momento determinante (entrata in vigore del PR) che un'edificazione del suo
fondo conforme al diritto della pianificazione del territorio avrebbe potuto
verosimilmente avvenire in un prossimo futuro. Tale è il caso, stando agli
esempi citati dall'Alta Corte federale, quando il terreno, ubicato entro il PGC
adottato conformemente alla legislazione sulla protezione delle acque, sia
pronto per l'edificazione, o fruisca di un'urbanizzazione generale ed il suo
proprietario abbia già sostenuto spese considerevoli per l'urbanizzazione
particolare e per la costruzione, o quando ancora il fondo sia situato in un
territorio già largamente edificato ai sensi dell'art. 15 LPT e s'imponga la
sua utilizzazione come terreno prevedibilmente necessario all'edificazione in
un avvenire prossimo (DTF 119 Ib 129 consid. 2d, 118 Ib 42 consid. 2d, 116 Ib
384 consid. 6a; STF 9.11.1993 in re CE __________ consid. 3a). Il diritto ad un
indennizzo per espropriazione materiale può fondarsi d'altra parte sul
principio della buona fede (DTF 118 Ib 42 consid. 2d, 112 Ib 403 consid. 6; STF
8.9.1994 in re B. consid. 3a).

 

Il momento determinante per stabilire se la fattispecie
integra gli estremi di un'espropriazione materiale è quello in cui diviene
vincolante il provvedimento pianificatorio che comporta la restrizione della
proprietà. La legislazione cantonale (cfr. art. 39 cpv. 1 LALPT) prevede che il
piano regolatore entra in vigore con l'approvazione del Consiglio di Stato;
l'approvazione è condizione di validità ed ha effetto costitutivo.

In casu la sussistenza di un'eventuale espropriazione
materiale deve quindi essere apprezzata secondo le circostanze di fatto e di
diritto esistenti nel mese di luglio del 1985. A quell'epoca erano già in
vigore sia la legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno
1979 (LPT), sia il decreto esecutivo del Consiglio di Stato sull'ordinamento
provvisorio in materia di pianificazione del territorio del 29 gennaio 1980
(DEPT).

                                   4.   Con l'approvazione del PR
dei Comuni del __________ il mappale no. __________ è stato inserito nella zona
MA (di mantenimento). Giusta l'art. 68 NAPR:

 

"E' la zona nella
quale hanno priorità la protezione e la salvaguardia dell'ambiente lacuale.

  E' permessa la
costruzione di nuovi arredi di giardino quali pergolati eventuali posteggi,
ecc. a condizione che l'ambiente e la salvaguardia della zona, della vegetazione
pregiata e dei passaggi pedonali al lago lo consentano.

  Il Municipio, d'intesa
con le Autorità cantonali, ha la facoltà di concedere deroghe alle prescrizioni
del presente articolo per opere d'interesse pubblico e parapubblico come
installazioni balneari e portuali."

 

In ambito pianificatorio cantonale si usa definire la zona di
mantenimento come una zona di utilizzazione speciale per gruppi di edifici
prevalentemente destinati alla residenza primaria e situati fuori dalla zona
edificabile esistente dei PR comunali. Il termine di "mantenimento"
ha quale significato prioritario quello di considerare e conservare unicamente
la sostanza edilizia esistente, escludendo la costruzione di nuovi edifici.

Le zone di mantenimento non sono però zone edificabili
fondate sull'art. 15 LPT. Non comprendono infatti terreni idonei all'edificazione
già edificati in larga misura o prevedibilmente necessari all'edificazione ed
urbanizzati entro quindici anni. Le zone di mantenimento non sono tuttavia
nemmeno zone inedificabili, ovvero zone edificabili soltanto a titolo
eccezionale nei limiti ammessi dall'art. 24 LPT (DTF 118 Ia 452, 115 Ib 151).
Le zone di mantenimento sono zone di utilizzazione particolari, rette dall'art.
18 LPT: norma che permette al diritto cantonale di prevedere altre zone di
utilizzazione oltre a quelle edificabili (art. 15 LPT), a quelle agricole (art.
16 LPT) ed alle zone protette (art. 17 LPT). Esse non sono edificabili soltanto
a titolo eccezionale, quando ricorrono i presupposti dell'art. 24 LPT. Sono
zone limitatamente edificabili (beschränkte Bauzonen), ovvero zone nelle quali
l'attività edilizia può di principio essere autorizzata (giusta l'art. 22 LPT)
soltanto quando risultano soddisfatte le particolari condizioni di
edificabilità fissate dalle norme di zona. In altri termini, si tratta di
comprensori limitatamente edificabili, così come sono limitatamente edificabili
le zone agricole e le zone protette (STA 22 febbraio 1995 in re Comune di
__________ e A.D.).

 

La zona MA contemplata dal PR dei Comuni del __________ non è
tuttavia una zona di mantenimento nel senso dianzi descritto, quanto piuttosto
una zona di protezione del paesaggio alla quale sono stati assegnati alcuni
terreni non compromessi dall'edificazione posti tra la strada cantonale ed il
lago __________. In territorio di __________ la zona MA, che di fatto vieta la
costruzione di edifici abitativi e commerciali, comprende tutte le proprietà
lacuali non edificate o edificate in minima parte poste a ovest del torrente,
nonché la part. no. __________.

La natura e la portata reale del vincolo imposto su tali
fondi inducono a ritenere che nella fattispecie si sia concretizzato un vero e
proprio rifiuto di attribuirli alla zona edificabile ("Nichteinzonung").
L'adozione di simili misure protettive ingenera per l'ente pubblico l'obbligo
di versare un'indennità qualora ricorrano gli estremi dell'espropriazione materiale.

                                   5.   Premessa al riconoscimento
di qualsiasi indennità è l'idoneità del fondo colpito ad essere oggetto di
sfruttamento edilizio in un prossimo futuro (DTF 114 Ib 292; 112 Ib 485 e
giurisprudenza ivi richiamata).

Nell'indagine volta a stabilire se un fondo è suscettibile di
sfruttamento edilizio occorre tenere presenti tutte le circostanze fattuali e
giuridiche che in qualche modo influiscono sulle speranze edificatorie,
segnatamente le disposizioni federali, cantonali e comunali vigenti nel momento
determinante, lo stadio in cui si trova la pianificazione comunale e cantonale,
lo stato di urbanizzazione e particellare dei fondi, come pure lo sviluppo
edilizio della zona (DTF 106 Ia 373 e riferimenti ivi citati; Knapp, op. cit.,
N. 2246; Catenazzi, Ancora sull'espropriazione materiale, in RDAT 1980, p.
309). Non esiste infatti espropriazione materiale laddove neppure prima
dell'intervento pianificatorio non era possibile edificare (DTF 112 Ib 485,
consid. 4d e 7; Knapp, op. cit., N. 2247) e la vanificazione di una vaga
speranza di rivalutazione del fondo o di poterlo magari in avvenire destinare
ad altra utilizzazione non è motivo sufficiente per il riconoscimento di un'indennità
a titolo di espropriazione materiale (G. Müller, in Commentaire de la
Constitution fédérale, N. 53 ad art. 22ter).

A giudizio del Tribunale di espropriazione la vocazione
edilizia del mappale no. __________ sarebbe comprovata dalla sua urbanizzazione
e dalla privilegiata collocazione nell'ambito del comprensorio comunale, entro
il perimetro del PGC e in zona centrale circondata da aree edificabili, tanto
che in assenza del vincolo MA esso sarebbe stato inserito nella confinante zona
R3s.

Siffatta conclusione, ancorché basata su accertamenti in
parte errati, merita di essere accreditata.

In effetti un terreno è idoneo ad uno sfruttamento edilizio
ai sensi della giurisprudenza del Tribunale federale quando dall'insieme delle
circostanze - tenuto conto dell'ubicazione del fondo rispetto alle zone
edificate e a quelle meritevoli di protezione, della sua pregressa
utilizzazione e delle sue caratteristiche intrinseche - sia lecito concludere
che secondo il corso ordinario delle cose l'edificazione potrebbe avvenire a
breve scadenza in quanto giuridicamente ammissibile e praticamente possibile
(DTF 112 Ib 105 consid. 2b); rispettivamente, la necessità di ottenere deroghe
particolari oppure una modifica di PR, di equipaggiare (urbanizzare) il sedime
prima di poterlo destinare a scopi edilizi sono altrettanti elementi che
impediscono di considerare il terreno in discussione siccome atto
all'edificazione in un prossimo avvenire (G. Müller, op. cit., N. 54 ad art. 22
ter).

In casu appare pacifico che all'epoca determinante la
proprietà __________, sita tra il vecchio nucleo del paese e la zona delle
nuove costruzioni a lago, era limitatamente edificabile. L'introduzione del PR
e l'aggravio del vincolo MA non hanno sostanzialmente modificato la situazione
pregressa. Lo dimostra il fatto che nel 1973 il fondo è stato incluso nei
territori protetti a titolo provvisorio in applicazione del DFU del 17.3.1972.
Scaduta il 31 dicembre 1979 la validità del DFU, il Consiglio di Stato, avvalendosi
dell'art. 36 LPT, ha emanato il decreto esecutivo sull'ordinamento provvisorio
in materia di pianificazione del territorio del 29 gennaio 1980, in base al
quale (art. 8) in data 22 maggio 1980 il Dipartimento dell'ambiente ha messo in
vigore per il Comune di __________ un piano delle zone edificabili provvisorie
e zone di pianificazione che ha escluso il mappale __________ dalla zona
edificabile provvisoria, inserendolo in una zona di pianificazione ex art. 16
ss. DEPT. Il successivo piano delle zone edificabili provvisorie e zone di
pianificazione dell'8 maggio 1984 ha sancito questa collocazione, tant'è che la
particella è rimasta inclusa nella zona di pianificazione riva lago. Nel caso
specifico questa circostanza non può tuttavia risultare decisiva se si pon
mente al fatto che prima del 1985 tutti i fondi ubicati tra il Verbano e la
cantonale versavano nelle medesime condizioni, nel senso che facevano parte di
una zona di pianificazione (riva lago o nucleo) ed erano quindi esclusi dalla
zona edificabile provvisoria. La situazione è radicalmente mutata con l'introduzione
del PR: il comparto territoriale situato a est del torrente e a nord della
strada è stato infatti assegnato interamente alla zona edificabile, ad
eccezione della proprietà __________, che da sola è andata a costituire una
zona di mantenimento isolata tra la zona NV2 e la zona R3s.

Quest'ultimo assetto sembrerebbe dovuto alla precedente pianificazione
comunale delle canalizzazioni. In effetti, contrariamente a quanto supposto dal
primo giudice, all'epoca il terreno era ubicato fuori del perimetro del piano
generale delle canalizzazioni di __________ datato del 15 marzo 1977. Era
l'unico fondo escluso dal PGC tra quelli posti a est del torrente e a nord
della strada cantonale. Il tracciato del collettore consortile passava però
nelle immediate vicinanze (lungo il confine sud, sotto la cantonale) e la
canalizzazione di raccolta delle acque della strada attraversava il mapp.
__________ parallelamente al suo confine est. Nulla si sarebbe dunque opposto
alla sua inclusione nel PGC sotto il profilo della protezione delle acque.

D'altra parte, nel settembre del 1977 __________ ha inoltrato
una domanda di costruzione per realizzare un centro sportivo sul proprio fondo
già parzialmente edificato. Il progetto, che prevedeva la formazione di una
piscina, di due campi da tennis e di quattro posteggi a lato dell'autorimessa
di cui al sub. D, nonché la trasformazione del rustico esistente in un bar-ritrovo
abitabile munito di ampia terrazza, è stato approvato con una leggera modifica
ma senza particolari difficoltà sia dal Dipartimento delle pubbliche
costruzioni (autorizzazione cantonale a costruire no. 13797 dell'11 gennaio
1978) che dal Municipio di __________ (licenza edilizia del 30 marzo 1978). Il
rilascio del permesso, avvenuto con il preavviso favorevole degli urbanisti
comunali, porta a ritenere che malgrado la sua ambigua collocazione il fondo
era suscettibile di sfruttamento edilizio in maniera relativamente ampia.

Stante quanto precede il proprietario della part. __________
poteva ragionevolmente ritenere che nel 1985 il suo terreno possedesse
vocazione edilizia e fosse destinato, al pari di tutti i terreni circostanti,
alla zona edificabile del PR comunale: inserita in un vasto comprensorio già
largamente edificato ed urbanizzato in modo programmatico ai fini di uno
sviluppo insediativo, dotata di ogni infrastruttura a seguito di
un'edificazione parziale realizzata con investimenti significativi, la
proprietà __________ avrebbe dovuto senz'altro trovare un logico e coerente
collocamento all'interno della zona R3s.

                                   6.   Poste queste premesse,
resta da esaminare se la misura pianificatoria approvata nel 1985 ha inibito
l'uso attuale o un prevedibile uso futuro del terreno in maniera
particolarmente grave. A mente del ricorrente il quesito va risolto in senso
negativo, poiché con l'investimento effettuato nel 1978 il proprietario avrebbe
chiaramente manifestato l'intenzione di destinare il fondo alle utilizzazioni
prescelte (centro sportivo), sfruttandolo in modo razionale e redditizio.

L'assunto non può essere condiviso.

 

Già si è detto che sulla particella no. __________ è stata
creata una zona di mantenimento che impedisce l'erezione di nuove costruzioni a
carattere commerciale o abitativo. In assenza di tale vincolo il terreno
sarebbe stato con ogni verosimiglianza assegnato alla zona R3s, ove è permessa
l'edificazione di abitazioni, alberghi, ristoranti, attrezzature turistiche e
relative costruzioni accessorie con un I.s. dello 0,5 e un I.o. del 20% (art.
67 NAPR).

Nel 1985 il fondo era già parzialmente edificato. Vi
sorgevano un'autorimessa (mq 129) ed una costruzione adibita ad abitazione/ristorante
(mq 278) ricavata dalla riattazione del rustico eseguita nel 1978. La maggior
parte della superficie era occupata da due campi da tennis (mq 1216) e da un
posteggio (mq 550). Se si tien conto dell'I.s. effettivo (0,05), appare di
meridiana evidenza che dal punto di vista edificatorio il sedime si distingueva
per un'intensità d'utilizzazione bassissima e come tale poco razionale.

La particolare destinazione sportivo-ricreativa assegnata
alla proprietà nel 1978 impone comunque un'ulteriore disamina, riferita alla
sua redditività. Le misure di mantenimento delle costruzioni, al pari di quelle
di conservazione o di protezione, costituiscono infatti una limitazione
tradizionale e non incisiva del diritto di proprietà (DTF 117 Ib 264 consid.
2a) se il proprietario, malgrado il provvedimento, può continuare ad utilizzare
l'immobile conformemente alla sua destinazione ed in modo economicamente
ragionevole. In quest'ultima evenienza, il reddito che potrebbe ricavare in
assenza del vincolo a seguito di una ricostruzione o una trasformazione non è determinante
(DTF 112 Ib 266 consid. 4, 111 Ib 263 consid. 4a).

Per quanto attiene dunque al reddito prodotto dall'attuale
sfruttamento della part. __________, questo Tribunale ritiene di poter
accreditare le pertinenti calcolazioni allestite dal primo giudice, con un'unica
riserva riferita al presunto valore venale del terreno (fr. 600.-/mq), che
appare piuttosto elevato. Dai risultati finali, condivisibili ancorché
approssimativi, traspare comunque in maniera inequivocabile l'irrazionalità
dell'investimento economico effettuato dal proprietario e la scarsa redditività
dell'attuale sfruttamento edilizio.

Come ben rileva la prima istanza in sede di osservazioni al
ricorso, questa situazione è dovuta all'infelice scelta di realizzare un simile
centro nel bel mezzo di una pregiata zona urbana. Al giorno d'oggi nessuno più
costruisce e gestisce campi sportivi negli agglomerati cittadini, ove i valori
dei terreni hanno raggiunto quotazioni proibitive; gli impianti di più recente
installazione si trovano generalmente su fondi già ampiamente sfruttati per
altri scopi, oppure in regioni periferiche, di preferanza in zone appositamente
riservate all'insediamento di attività sportive. D'altro canto, il progetto di
__________ è nato quando ancora questo passatempo era all'apice del suo
successo di pubblico; la realtà ticinese dimostra che negli anni seguenti
l'offerta di campi da tennis è cresciuta a dismisura rispetto alla domanda ed
alle esigenze di gioco delle persone che praticano questo sport.

 

In quanto volta a contestare la sussistenza di
un'espropriazione materiale a danno del mapp. no. __________ per mancanza di
una grave limitazione del diritto di proprietà di __________, l'impugnativa va
quindi respinta.

                                   7.   Le conclusioni del giudizio
di prima istanza meritano comunque di essere tutelate, poiché la fattispecie
integra gli estremi di un'espropriazione materiale anche considerando la
restrizione imposta dalla zona MA siccome di minore importanza.

 

La proprietà __________ è l'unica, tra quelle ubicate a est
della linea di forza costituita dal torrente, assegnata alla zona MA. La
situazione è chiaramente desumibile dal piano delle zone: in quel comprensorio,
che pur contempla diversi terreni inedificati (anche a nord della strada
cantonale, ovvero nelle immediate vicinanze della riva del lago completamente
inserita nelle zone edificabili), non esiste alcun fondo colpito dal vincolo di
mantenimento. E' ben vero che la limitazione in oggetto grava indistintamente
tutto il territorio rivierasco sito a ovest del corso d'acqua, ma è altrettanto
vero che in quel comparto ben delineato sono stato inclusi quasi esclusivamente
terreni già inedificabili per grandezza, forma e distanza lago/strada.

A parità di condizioni, la restrizione colpisce insomma un
solo proprietario richiedendogli un sacrificio assai gravoso a beneficio della
collettività. In siffatte evenienze, la negazione di un equo risarcimento
violerebbe il principio d'uguaglianza ai sensi della giurisprudenza (cfr.
consid. 3) resa dal Tribunale federale in tema di espropriazione materiale.

                                   8.   L'insorgente contesta
infine la procedura seguita dal giudice di prime cure, che si è limitato a
statuire sulla ricorrenza dell'espropriazione materiale rinviando ad un'ulteriore
pronunzia la valutazione dell'indennità dovuta all'espropriato.

La censura appare fondata.

 

A dispetto della prassi adottata dal Tribunale di
espropriazione della giurisdizione sopracenerina, l'art. 39 cpv. 4 Lespr
prevede infatti chiaramente che il competente giudice di prima istanza decide
se ricorrono gli estremi dell'espropriazione materiale e, dato il caso,
sull'indennità di espropriazione. Per contro, nessu

na norma di legge consente od addirittura impone di scindere la decisione sulla
ricorrenza dell'espropriazione materiale da quella sulla valutazione dell'indennità.
Se la volontà del Legislatore fosse stata quella di rinviare la decisione
sull'indennizzo alla crescita in giudicato della sentenza sulla sussistenza
dell'espropriazione materiale, non v'è dubbio alcuno che tale principio sarebbe
stato chiaramente ancorato nella legge, come è stato il caso per l'iter da
seguire qualora venga sollevata opposizione nell'ambito della procedura di
espropriazione formale (cfr. art. 45 cpv. 5 Lespr).

Alla scelta procedurale operata dal Tribunale di
espropriazione si oppongono anche ragioni di buon senso e di economia processuale.
In effetti, a prescindere dal concreto caso, un'accurata valutazione della
proprietà fondiaria interessata permette sicuramente di appurare con maggiore
precisione e certezza l'eventuale avverarsi di un'espropriazione materiale,
atteso che l'ampiezza del danno cagionato da una misura pianificatoria può
essere determinante ai fini del giudizio. Il rinvio della stima ad un'ulteriore
procedura crea d'altronde ritardi inconciliabili con il principio di celerità
del processo, soprattutto se le parti ritengono di dover insorgere innanzi alle
varie istanze giudiziarie superiori. La specie in esame appare significativa.
Il contenzioso è stato avviato con istanza 30 settembre 1991 ed è lungi dal
concludersi, dato che le parti (segnatamente il comune) possono ancora adire il
Tribunale federale; in caso d'insuccesso, la pratica ritornerebbe al primo
giudice per la valutazione dell'indennità e come in antecedenza potrebbe essere
oggetto di ulteriori impugnazioni. In breve, due procedure raddoppiano
potenzialmente i tempi di evasione della causa, aumentano le spese ingenerate
dalla lite e, a dipendenza dell'esito, danneggiano l'ente pubblico per la
decorrenza degli interessi.

Anche da questo punto di vista appare quindi lecito
pretendere che nelle cause di espropriazione materiale il Tribunale delle
espropriazioni abbia a statuire sull'istanza con una decisione unica.

 

Ne consegue che il gravame deve essere parzialmente accolto e
gli atti rinviati all'autorità inferiore per un nuovo giudizio (art. 65 cpv. 2
LPamm). Soluzione, questa, alla quale non osta certamente la giurisprudenza
federale, visto che in mancanza di una specifica censura ricorsuale l'Alta
Corte non si è mai dovuta pronunciare sulla prassi adottata dal Tribunale di
espropriazione della giurisdizione sopracenerina.

 

 

9.

L'accoglimento solo parziale dell'impugnativa impone di
ripartire tra le parti la tassa di giustizia e le ripetibili tenendo conto
della predominante soccombenza dell'insorgente (art. 28 e 31 LPamm).

Per questi motivi,

visti
gli art. 4, 22 ter Cost; 3, 5, 15, 16 , 17, 18, 22, 24, 36 LPT; 8, 16 ss. DEPT
1980; 39 LALPT, 39, 45, 47, 50 Lespr; 67, 68 NAPR __________; 18, 28, 31 e 65
LPamm,

dichiara e pronuncia:

                                   1.   Il ricorso è parzialmente accolto.

§.      Di conseguenza:

1.1.   la decisione 23 febbraio 1994 (no. 384/5) del Tribunale di
espropriazione della giurisdizione sopracenerina è annullata;

1.2.   gli atti sono rinviati al Tribunale di espropriazione della
giurisdizione sopracenerina per nuovo giudizio.

                                   2.   La tassa di giustizia di fr.
1'600.- (milleseicento) è posta per 3/4 a carico del ricorrente e per il resto
a carico di __________.

                                         Il
Comune di __________ verserà al resistente fr. 3'000.- (tremila) per titolo di
ripetibili. 

	
                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  	 

	
   

  	
   

  

Per
il Tribunale cantonale amministrativo:

Il presidente:                                                            Il
segretario: