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**Case Identifier:** 0231ae28-c3ed-5942-8f41-00ac1fcbeba0
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-07
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 07.12.2016 810 16 84
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-16-84_2016-12-07.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 7. Dezember 2016 (810 16 84) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Steuern und Kausalabgaben 

 

 

Staats- und Gemeindesteuer 2013 / Verrechenbarkeit eines Verlustvortrags aus dem Jahr 

2012, welcher nach der Verrechnung des Betriebsverlustes mit der Grundstückgewinn-

steuer resultierte, mit dem Reingewinn aus der Jahresrechnung 2013  

 

 

 
Besetzung 
 
 

Abteilungs-Vizepräsident Beat Walther, Kantonsrichter Markus  
Clausen, Christian Haidlauf, Niklaus Ruckstuhl, Yves Thommen, 
Gerichtsschreiberin Stephanie Schlecht 
 
 

Beteiligte Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Beschwerdefüh-
rerin 

  
 
gegen 
 
 

 Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft 
(Abteilung Steuergericht), Beschwerdegegner 
 
A.____ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Merki Treuhand AG  
 

  
  
Betreff Staats- und Gemeindesteuer 2013  

(Entscheid der Abteilung Steuergericht vom 20. November 2015) 
 
 

 

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A. Die A.____ AG wurde im Jahr 2012 mit einem steuerbaren Gewinn von Fr. 0.-- veran-
lagt, wobei sie einen Verlustvortrag von Fr. -4'594'171.-- aufwies (vgl. Veranlagungsverfügung 
Staats- und Gemeindesteuer 2012 der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft  
[Steuerverwaltung] vom 26. Juni 2014). Aus den Details dieser Veranlagungsverfügung geht 
hervor, dass die A.____ AG im Jahr 2012 gleichzeitig einen Wertzuwachsgewinn aus Liegen-
schaftsverkäufen in der Höhe Fr. 7'220'944.-- erzielte. Dieser resultierte aus dem Verkauf des 
Grundstücks "B.____" in C.____, welches sich seit über 20 Jahren in deren Besitz befand (vgl. 
Kaufvertrag zwischen A.____ AG und D.____ AG vom 19. Dezember 2012; Kaufvertrag zwi-
schen A.____ AG und E.____ vom 19. Dezember 2012). Mit Veranlagungsverfügung 
Nr. 12/3902, Grundstückgewinnsteuer, vom 11. Juni 2014 wurde die A.____ AG trotz eines tat-
sächlich veranlagten Grundstückgewinns in der Höhe von Fr. 2'049'217.-- zu einer Grundstück-
gewinnsteuer von Fr. 0.-- veranlagt, weil in dieser Veranlagung der Betriebsverlust 2012 in der 
Höhe von Fr. -4'594'171.-- mit dem steuerbaren Grundstückgewinn verrechnet wurde, sodass 
ein Verlustvortrag in der Höhe von Fr. -2'544'954.-- verblieb. 
 
Am 23. April 2015 veranlagte die Steuerverwaltung die A.____ AG für die Staats- und Gemein-
desteuer 2013. Darin wurde ein Reingewinn in der Höhe von Fr. 1'088'538.-- ausgewiesen mit 
dem Hinweis, dass eine Verrechnung mit Vorjahresverlusten entfalle und der zulässige verre-
chenbare Vorjahresverlust von Fr. -4'594'171.-- bereits bei der Grundstückgewinnsteuerrech-
nung 2012 (Veranlagungsverfügung Nr. 12/3902, Grundstückgewinnsteuer, vom 11. Juni 2014) 
angerechnet worden sei. 
 
B. Gegen die definitive Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuer 2013 erhob die 
A.____ AG am 15. Mai 2015 Einsprache mit dem Antrag, der steuerbare Ertrag sei mit Fr. 0.-- 
zu veranlagen, da sie auch im Jahr 2013 einen Verlustvortrag aufweise. Sie machte geltend, 
dass nach der Verrechnung des Betriebsverlustes 2012 in der Höhe von Fr. -4'594'171.-- mit 
der Grundstückgewinnsteuer ein Verlust in der Höhe von Fr. -2'544'954.-- verblieben sei 
(Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung vom 11. Juni 2014). Dieser noch nicht verrechnete Ver-
lustvortrag 2012 sei nun mit dem entstandenen Reingewinn aus der Jahresrechnung 2013 in 
der Höhe von Fr. 1'088'538.-- zu verrechnen, was zu einem erneuten Verlustvortrag in der Höhe 
von Fr. -1'456'416.-- führe. 
 
C. Mit Einsprache-Entscheid vom 4. Juni 2015 wies die Steuerverwaltung die Einsprache 
der A.____ AG ab. Zur Begründung führte sie aus, es sei unbestritten, dass die A.____ AG im 
Jahr 2012 einen Wertzuwachs- oder Rohgewinn aus Grundstückverkäufen in der Höhe von 
Fr. 7'220'944.-- erwirtschaftet habe und dass der Betriebsverlust in der Höhe von  
Fr. -4'594'171.-- an diesen Wertzuwachsgewinn angerechnet worden sei. Ferner stehe fest, 
dass der Wertzuwachsgewinn von Fr. 7'220'944.-- gemäss Veranlagung der Grundstückge-
winnsteuer (ohne Berücksichtigung der Verluste) nur in der Höhe von Fr. 2'049'217.-- besteuert 
worden sei. Der Betriebsverlust in der Höhe von Fr. -4'954'171.-- sei jedoch mit dem (tatsächlich 
entstandenen) Wertzuwachsgewinn in der Höhe von Fr. 7'220'944.-- zu verrechnen, und nicht – 
wie von der A.____ AG behauptet – mit dem (tatsächlich besteuerten) Grundstückgewinn in der 
Höhe von Fr. 2'049'217.--. Bei einer Verrechnung des Betriebsverlustes 2012 mit dem tatsäch-
lich entstandenen Wertzuwachsgewinn 2012 entstehe kein Verlust und folglich könne im Jahr 

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2013 kein Verlustvortrag berücksichtigt werden. Dies ergebe sich auch aus den Grundsätzen 
des Kreisschreibens der Schweizerischen Steuerkonferenz Nr. 27 vom 15. März 2015 (KS 27 
SSK), wonach bei den Wertzuwachsgewinnen immer die tatsächlich entstandenen und nicht die 
tatsächlich besteuerten Grössen massgeblich seien.  
 
D. Dagegen erhob die A.____ AG mit Eingabe vom 25. Juni 2015 Rekurs beim Steuer- und 
Enteignungsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht (Steuergericht), mit dem Antrag, 
es sei der steuerbare Ertrag für die Staatssteuer 2013 auf Fr. 0.-- festzusetzen.  
 
E. Am 19. August 2015 liess sich die Steuerverwaltung vernehmen und schloss auf Abwei-
sung des Rekurses.  
 
F. Mit Entscheid vom 20. November 2015 hiess das Steuergericht den Rekurs der A.____ 
AG gut und hob den Einsprache-Entscheid vom 4. Juni 2015 auf. Die Steuerverwaltung wurde 
vom Steuergericht angewiesen, die Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2013 vom 
23. April 2015 abzuändern und anstelle des Reingewinns des Geschäftsjahres 2013 von 
Fr. 1'088'538.-- einen steuerbaren Reingewinn von Fr. 0.-- und einen verbleibenden Verlustvor-
trag per 31. Dezember 2013 von Fr. -2'102'199.-- zu veranlagen.  
 
G. Dagegen erhob die Steuerverwaltung am 21. März 2016 Beschwerde beim Kantonsge-
richt Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), und 
beantragte die kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Steuergerichts.  
 
H. Mit Eingabe vom 19. April 2016 stellte die Beschwerdegegnerin sinngemäss den Antrag 
auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Am 13. Mai 2016 liess sich der Beschwerdegeg-
ner vernehmen und schloss ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.  
 
I. Mit präsidialer Verfügung vom 4. Juli 2016 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung 
im Rahmen einer Urteilsberatung überwiesen.  
 
 
Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g: 
 
1.1 Gemäss § 131 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) vom 
7. Februar 1974 können Entscheide des Steuergerichts mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
beim Kantonsgericht als letzte kantonale Instanz angefochten werden. Die Beschwerdeführerin 
ist gemäss § 131 Abs. 2 lit. c StG zur vorliegenden Beschwerde legitimiert. Da die weiteren 
formellen Voraussetzungen gemäss den §§ 43 ff. des Gesetzes über die Verfassungs- und 
Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 erfüllt sind, kann auf die verwal-
tungsgerichtliche Beschwerde eingetreten werden. 
 
1.2 Mit der Beschwerde in Steuersachen können gemäss § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel des 
angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden.  
 

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2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob der Verlustvortrag aus dem Jahr 2012 
in der Höhe von Fr. -2'544'954.--, welcher nach der Verrechnung des Betriebsverlustes mit der 
Grundstückgewinnsteuer resultierte, als Verlust mit dem Reingewinn aus der Jahresrechnung 
2013 verrechnet werden kann.  
 
3.1 Im angefochtenen Entscheid führt der Beschwerdegegner aus, im Steuerjahr 2012 habe 
die Rekurrentin einen von der Rekursgegnerin veranlagten Betriebsverlust in der Höhe von  
Fr. -4'594'171.-- aufgewiesen. Im gleichen Jahr habe die Rekurrentin das Grundstück "B.____" 
in C.____ verkauft und daraus sei ein steuerbarer Gewinn aus Grundstücksveräusserung in der 
Höhe von Fr. 2'049'216.-- resultiert, welcher mit Verfügung Nr. 12/3902 vom 11. Juni 2014 der 
Grundstückgewinnsteuer unterstellt worden sei. Dabei sei die Beschwerdeführerin von einem 
Verkehrswert vor 20 Jahren ausgegangen und habe diesen auf Fr. 6'457'828.-- (nicht indexiert) 
festgesetzt. Bei einem Abzug der Gestehungskosten in der Höhe von Fr. 9'950'784.-- beste-
hend aus dem effektiven Verkehrswert in der Höhe von Fr. 6'457'828.--, den Projektkosten in 
der Höhe von Fr. 3'342'209.--, Handänderungskosten in der Höhe von Fr. 150'000.-- sowie Fer-
tigungskosten in der Höhe von Fr. 747.-- vom erzielten Veräusserungserlös in der Höhe von 
Fr. 12'000'000.-- sei ein Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. 2'049'216.-- verblieben. Auf-
grund der gesetzlichen Verrechnungsmöglichkeit des Betriebsverlustes mit dem aus dem Ver-
kauf des Grundstücks "B.____" resultierenden Gewinn, welche zu einem erneuten Verlust in der 
Höhe von Fr. -2'544'954.-- geführt habe, sei keine Grundstückgewinnsteuer angefallen. Eine 
Verrechnung dieses Verlustes mit dem Jahresgewinn 2013 sei von Gesetzes wegen vorgese-
hen.  
 
3.2 Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, einen steuerfreien Kapitalge-
winn im Unternehmenssteuerrecht gebe es – zumindest bei den direkten Steuern – nicht. Ge-
stützt auf das im Kanton Basel-Landschaft geltende monistische System werde grundsätzlich 
jeder Grundstückgewinn einheitlich besteuert, wobei bei den geschäftlichen Grundstückgewin-
nen eine Besonderheit zu beachten sei: Während der Besitzdauer könnten geschäftsmässig 
begründete Abschreibungen auf der Liegenschaft vorgenommen werden, welche eine Vermin-
derung des Reingewinns bewirken würden. Werde die Liegenschaft verkauft, unterliege der 
realisierte Gewinn nur teilweise der separaten Grundstückgewinnsteuer, in der Höhe der in der 
Vergangenheit zugelassenen Abschreibungen würde er von der Einkommens- resp. Gewinn-
steuer erfasst. Der Gewinn aus Liegenschaftsverkäufen würde für die Staatssteuer mit der be-
sonderen Grundstückgewinnsteuer erfasst, wobei die Gewinnermittlung dabei nach separaten – 
und damit vom Massgeblichkeitsprinzip des Handelsrechts losgelösten – Parametern erfolge. 
Hintergrund für die unter besonderen Umständen nur teilweise besteuerten Wertzuwachsge-
winne bilde der sog. Verkehrswert vor 20 Jahren. Dabei handle es sich um einen Ersatzwert für 
den tatsächlichen Erwerbspreis, sofern die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre 
zurück liege und kein höherer Erwerbspreis mehr nachweisbar sei. Entsprechend resultiere ein 
"steuerfreier Kapitalgewinn". Ausgehend vom Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 6'457'828.-- 
resultiere ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 2'049'216.--, während der handelsrechtli-
che Rohgewinn Fr. 7'220'944.-- ausmache. In Verrechnung dieses Grundstückgewinns mit dem 
Verlust sei bei der Staatssteuer 2012 kein Grundstückgewinn verblieben, sondern ein Verlust 
entstanden. Eine erneute Verrechnung dieses "künstlichen Rohverlustes" auf die Steuerperiode 

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2013 würde das Massgeblichkeitsprinzip der Handelsbilanz bei der ordentlichen Gewinnsteuer 
verletzen.  
 
3.3.1 Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen 
der Grundstückgewinnsteuer (§ 71 StG; Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmoni-
sierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG] vom 14. Dezember 1990). 
Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten 
(Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt (§ 75 Abs. 1 StG). Gemäss 
§ 77 Abs. 1 StG gilt als Erwerbspreis der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des 
Erwerbers. Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der Verkehrswert im Zeit-
punkt des Erwerbs (Abs. 2). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der 
Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren, sofern kein höherer Er-
werbspreis nachweisbar ist (Abs. 3). Grundstückgewinne und -verluste, die sich innert eines 
Jahres ergeben, werden zusammengerechnet (§ 79 Abs. 1 StG). Gewinne, die aufgrund einer 
durchgeführten Enteignung oder aus Veräusserung wegen drohender Veräusserung erzielt 
werden, sind hiervon ausgenommen (Abs. 2). Schliesst das Geschäftsjahr einer steuerpflichti-
gen Person in der Steuerperiode, in der ein Grundstückgewinn auf einem zum Geschäftsver-
mögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, mit einem Verlust ab, so kann dieser vom betref-
fenden steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden (Abs. 3). Die Bestimmungen über 
die Verlustverrechnung bei der Einkommens- und Ertragssteuer (§§ 89 und 57 StG) sind ge-
mäss Abs. 4 sinngemäss anwendbar.  
 
3.3.2 Die Besteuerung der Grundstückgewinne erfolgt in den Kantonen nicht einheitlich. 
Grundstückgewinne werden entweder alle mit einer besonderen Wertzuwachs- oder Grund-
stückgewinnsteuer erfasst (sog. monistisches System), oder dann unterliegen nur Grundstück-
gewinne des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer und Grundstückgewinne des Ge-
schäftsvermögens werden der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer unterstellt (sog. 
dualistisches System). Das StHG folgt in seinem Grundsatz dem dualistischen System, über-
lässt es aber den Kantonen, nach welchem System sie die Grundstückgewinne besteuern 
(Art. 12 Abs. 4 StHG, vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2C_1080/2014 vom 5. Juli 2016 
E. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 2C_624/2007 vom 9. Juni 2008 E. 2.1). Beim dualistischen 
System ist die Zuordnung eines Grundstücks zum Privat- oder Geschäftsvermögen massge-
bend, während nach dem monistischen System keine entsprechende Unterscheidung getroffen 
wird; vielmehr werden sämtliche Gewinne, die bei Handänderungen an Grundstücken anfallen, 
mit einer Spezialsteuer erfasst. Die Grundstückgewinne im Bereich des Geschäftsvermögens 
werden in diesem System von der Einkommens- bzw. Gewinnbesteuerung ausgeklammert und 
wie die Gewinne auf Grundstücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer unter-
worfen (vgl. FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/ HANS ULRICH MEUTER, Kommentar 
zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage, Zürich 2013, Vorbemerkungen zu §§ 216-226a). 
 
3.4 Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft folgt dem monistischen 
System; es handelt sich um eine direkte Steuer auf einem Teil des Einkommens (Spezialein-
kommenssteuer), welche grundsätzlich als Objektsteuer ausgestaltet ist (vgl. THOMAS B. WENK, 
in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-

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Landschaft, Basel 2004, N 2 ff. zu § 71 StG). Ausgenommen von dieser einheitlichen Besteue-
rung ist der Buchgewinn. Werden während der Besitzdauer auf einer Liegenschaft geschäfts-
mässig begründete Abschreibungen vorgenommen, wird dadurch der steuerbare Reinertrag 
vermindert. Wird die Liegenschaft veräussert, unterliegt der realisierte Gewinn im Umfang der in 
der Vergangenheit zugelassenen Abschreibungen deshalb der Einkommens- und Gewinnbe-
steuerung. Diesbezüglich wird von den wiedereingebrachten Abschreibungen oder der Ab-
schreibungsquote gesprochen. Während Grundstückgewinne des Privatvermögens gesamthaft 
der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, wird der Gewinn bei Grundstücken des Geschäfts-
vermögens aufgespalten in die Wertzuwachsquote (als Differenz zwischen Anlagekosten und 
Erlös), welche mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird, und die Abschreibungsquote (als 
Differenz zwischen Anlagekosten und tieferem Buchwert), welche der Einkommens- bzw. Ge-
winnsteuer unterliegt (vgl. WENK, a.a.O., N 7 zu § 71 StG).  
 
3.5 Vorliegend hat die Beschwerdeführerin die Beschwerdegegnerin für das Jahr 2012 zu 
einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 0.-- veranlagt (vgl. Veranlagungsverfügung Nr. 12/3902, 
Grundstückgewinnsteuer, vom 11. Juni 2014). Dabei verrechnete sie den Betriebsverlust der 
Beschwerdegegnerin in der Höhe von Fr. -4'594'171.-- mit dem Grundstückgewinn, woraus ein 
noch nicht verrechneter Verlustvortrag in der Höhe von Fr. -2'544'954.-- resultierte. Diese Ver-
anlagung ist in Rechtskraft erwachsen. Die Verrechnung von Geschäftsverlusten mit dem 
Grundstückgewinn ist dem Wesen der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer grundsätzlich 
fremd. Sofern ein Kanton derartige Verrechnungen zulässt, geschieht dies aufgrund des ihm im 
Rahmen der Steuerharmonisierung verbliebenen Spielraums nach kantonalem Recht (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 2C_1080/2014 vom 5. Juli 2016 E. 5.4; WENK, a.a.O., N 9 zu § 71 StG). 
Gemäss § 79 Abs. 3 StG kann eine steuerpflichtige Person in der Steuerperiode, in der ein 
Grundstückgewinn auf einem zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, 
soweit sie das Geschäftsjahr mit einem Verlust abschliesst, diesen Verlust vom betreffenden 
steuerbaren Grundstückgewinn abziehen. Demzufolge ist mit dem Beschwerdegegner festzu-
halten, dass die Grundstückgewinnsteuer im monistischen System ungeachtet dessen, ob 
Grundstücke des Privat- oder Geschäftsvermögens veräussert wurden, anfällt (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 2C_1080/2014 vom 5. Juli 2016 E. 5.2; WENK, a.a.O., N 5  zu § 71 StG). 
 
4.1 Gemäss § 53 Abs. 1 StG ist Gegenstand der Ertragssteuer der steuerbare Reinertrag, 
wobei die der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Grundstückgewinne nicht dazu zählen 
(§ 53 Abs. 2 StG). Der Reinertrag basiert auf dem Saldo der Erfolgsrechnung. Die Norm hält 
somit den Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz ausdrücklich fest (vgl. HUBERTUS 
LUDWIG, in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-
Landschaft, Basel 2004, N 2  zu § 53 StG). Vom Reinertrag abgezogen werden können Verlus-
te aus den sieben der Steuerperiode vorausgegangenen Geschäftsjahren, soweit sie bei der 
Berechnung des steuerbaren Reinertrags dieser Jahre nicht berücksichtigt werden konnten 
(§ 57 Abs. 1 StG). Im Kanton Basel-Landschaft gibt es bei der Verrechnung mit Verlusten eine 
Nullveranlagung, d.h. die Höhe des noch zu verrechnenden Verlustvortrags wird nicht festgelegt 
(vgl. LUDWIG, a.a.O., N 2  zu § 57 StG). Wie ausgeführt, wies die Beschwerdegegnerin im Jahr 
2012 einen Betriebsverlust in der Höhe von Fr. -4'594'171.-- aus. In demselben Jahr erzielte die 
Beschwerdegegnerin aus dem Verkauf der Liegenschaft "B.____" in C.____ einen steuerbaren 

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Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. 2'049'216.--. Zufolge der gesetzlich vorgesehenen Ver-
rechnungsmöglichkeit wurde dieser Grundstückgewinn mit dem ausgewiesenen Betriebsverlust 
verrechnet, wobei ein erneuter Verlustvortrag in der Höhe von Fr. -2'544'954.-- entstanden ist, 
welcher noch nicht verrechnet werden konnte (vgl. rechtskräftige Veranlagungsverfügung 
Nr. 12/3902, Grundstückgewinnsteuer, vom 11. Juni 2014). Zu prüfen bleibt nun, ob diese 
Restanz in der streitgegenständlichen Veranlagung berücksichtigt bzw. mit dem Jahresgewinn 
2013 in der Höhe von Fr. 1'088'538.-- verrechnet werden kann. Vermerkt sei an dieser Stelle, 
dass die Höhe der berechneten Werte von der Beschwerdeführerin nicht in Abrede gestellt wird.  
 
4.2 Wie aufgezeigt, sieht das kantonale Gesetz seit dem 1. Januar 2008 in § 79 Abs. 3 und 
4 StG eine Verrechnungsmöglichkeit von Betriebsverlusten mit Grundstückgewinnen vor. Hin-
tergrund für die Änderung der damaligen Regelung waren Fälle, in denen Unternehmen auf-
grund ihrer schwierigen finanziellen Lage bei aufgelaufenen Verlusten zur Bilanzsanierung nicht 
benötigte Liegenschaften verkaufen mussten und auf einen allfällig dadurch erzielten Grund-
stückgewinn in der Folge eine Grundstückgewinnsteuer erhoben wurde, obwohl das Unterneh-
men insgesamt im entsprechenden Steuerjahr einen Verlust ausgewiesen hat. Trotz der beste-
henden Abzugsmöglichkeit der bezahlten Grundstückgewinnsteuer vom steuerbaren Ertrag 
(§ 54 Abs. 1 lit. a StG) und der Vortragsmöglichkeit des Betriebsverlustes während den nächs-
ten sieben Steuerperioden, entstand eine unbefriedigende Situation für verlustbringende Unter-
nehmen. Wie sich aus den Materialien ergibt, wollte der Gesetzgeber es künftig verhindern, 
dass Unternehmen trotz eines Gesamtverlusts Steuern auf einem Teilgewinn (Gewinn aus dem 
Verkauf der Liegenschaft) bezahlen müssen, da sich der damit verbundene Liquiditätsabfluss in 
einer solchen Situation als besonders nachteilig erwies. Gemäss der Vorlage an den Landrat 
sei das Unternehmen in solchen Fällen mit einer für seine Ertragslage viel zu hohen Gesamt-
steuer belastet, was dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähig-
keit widerspreche (vgl. Vorlage an den Landrat zur Änderung des Steuergesetzes vom 
7. Februar 1974; Unternehmenssteuerreform, vom 13. Februar 2007, Nr. 2007/034, S. 23 ff.). 
Wenn die Beschwerdeführerin also ausführt, der Verlustvortrag sei mit dem tatsächlichen 
Grundstückgewinn und nicht demjenigen gemäss Verkehrswert vor 20 Jahren ermittelten Ge-
winn zu verrechnen, kann ihr nicht gefolgt werden. Vielmehr ist mit der Beschwerdegegnerin 
festzuhalten, dass der Gesetzgeber die Möglichkeit der Verrechnung von Betriebsverlusten mit 
Grundstückgewinnen ausdrücklich gewollt hat. Aus den Materialien ergibt sich kein Hinweis 
darauf, dass der Gesetzgeber eine Beschränkung in irgendeiner Form beabsichtigt hatte (vgl. 
Vorlage an den Landrat zur Änderung des Steuergesetzes vom 7. Februar 1974; Unterneh-
menssteuerreform, vom 13. Februar 2007, Nr. 2007/034, S. 23 ff.).  
 
4.3.1 Weiter ist festzustellen, dass die Regelung von § 77 Abs. 3 StG sowohl für juristische als 
auch natürliche Personen anwendbar ist, ungeachtet dessen, ob es sich um eine Liegenschaft 
aus dem Privat- oder Geschäftsvermögen handelt. Somit ist auch für Liegenschaften aus dem 
Geschäftsvermögen, welche vor mehr als 20 Jahren erworben worden sind, der Verkehrswert 
vor 20 Jahren zur Bestimmung des Erwerbspreises massgeblich, soweit kein höherer Erwerbs-
preis nachweisbar ist (§ 77 Abs. 3 StG). Die vom Gesetz statuierte Regelung wirkt sich stets 
zugunsten der steuerpflichtigen Person aus (WENK, a.a.O., N 7 zu § 77 StG). In der Regel wird 
der Verkehrswert vor 20 Jahren höher sein als der tatsächliche Erwerbspreis. Ist dies nicht der 

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Fall, steht der steuerpflichtigen Person der Nachweis offen, den höheren tatsächlichen Er-
werbspreis geltend zu machen. Dieser Nachweis kann nur von der steuerpflichtigen Person 
erbracht werden (WENK, a.a.O., N 7 zu § 77 StG). Grundstückgewinne sind vom handelsrechtli-
chen Gewinn auszuscheiden, wobei nicht der effektiv zu besteuernde Grundstückgewinn zum 
Abzug gelangt, sondern der Buchgewinn abzüglich der kumulierten Abschreibungen. Da bei der 
Berechnung des Grundstückgewinns unter Umständen auf den Verkehrswert vor 20 Jahren 
abgestellt wird, können tatsächliche Besteuerungslücken entstehen (vgl. LUDWIG, a.a.O., 
N 50  zu § 53 StG; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O, N 6 zu Vorbemerkungen zu 
§§ 216 - 226a).  
 
4.3.2 Aus den vorstehenden Erwägungen erhellt zusammenfassend, dass der Gesetzgeber in 
diesem Zusammenhang keine Beschränkung wollte. Demzufolge kann davon ausgegangen 
werden, dass der Gesetzgeber es in Kauf genommen hat, dass ein Unternehmen mit langjähri-
gem Altbesitz von Liegenschaften im Veräusserungsfall von einem steuerfreien Kapitalgewinn 
profitieren können soll. Soweit der Gesetzgeber hinsichtlich des Verkehrswertes vor 20 Jahren 
keine Unterscheidung zwischen natürlichen und juristischen Personen vorgenommen hat und 
das Gesetz keine Regelung enthält, welche eine Weiterverrechnung eines allfälligen nach der 
Verrechnung eines Betriebsverlustes mit einem Grundstückgewinn verbleibenden Verlustvor-
trags untersagt, verbleibt kein Interpretationsspielraum der einschlägigen Bestimmungen. So-
weit eine solche Weiterverrechnung nicht gewährt werden soll, kann dies einzig durch eine ent-
sprechende Gesetzesänderung erreicht werden, welche es vom Gesetzgeber vorzunehmen gilt 
(vgl. hierzu den im Kanton Zürich geltenden Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung: 
RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Vorbemerkungen zu §§ 216 - 226a N 19; Urteil des 
Bundesgerichts 2C_747/2010 vom 7. Oktober 2011).  
 
5. Abschliessend sei vermerkt, dass auf das Vorbringen der Beschwerdeführerin zur Ver-
lustverrechnung im interkantonalen Verhältnis nicht einzugehen ist, da vorliegend eine inner-
kantonale Verrechnung von Betriebsverlusten mit Grundstückgewinnen zur Diskussion steht 
und es folglich am interkantonalen Sachverhalt mangelt. Demzufolge ist die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung zur Vermeidung der interkantonalen Doppelbesteuerung in solchen Fällen 
nicht anwendbar (vgl. auch Zeitschrift für Schweizerisches und Internationales Steuerrecht 
[zsis] 1/2012, S. 1 ff.) und eine Verletzung des Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung 
nach Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom 
18. April 1999 ausgeschlossen. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die streit-
gegenständliche Veranlagung den einschlägigen verfassungsrechtlichen Prinzipien (Grundsatz 
der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, Rechtsgleichheitsgebot, Grund-
satz der Gleichmässigkeit der Besteuerung) entspricht und sich die Beschwerde demzufolge als 
unbegründet erweist.  
 
6.1 Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor 
dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und 
die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Aus-
mass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Vorliegend sind die Verfahrenskosten in der Höhe von ins-

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gesamt Fr. 1'400.-- der unterlegenen Beschwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem bereits 
geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. 
 
6.2 Nach § 21 Abs. 3 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei bei Beschwer-
den in Steuersachen für den Beizug eines Vertreters oder einer Vertreterin eine angemessene 
Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Entsprechend dem Aus-
gang des vorliegenden Verfahrens ist der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zulas-
ten der Beschwerdeführerin zuzusprechen. Der in der Honorarnote vom 26. Juli 2016 geltend 
gemachte Aufwand von 4.75 Stunden à Fr. 240.-- sowie 3.75 Stunden à Fr. 320.90 erscheint in 
Bezug auf die Stundenanzahl angemessen, in Bezug auf den Stundenansatz jedoch überhöht. 
Das Gericht hat für Treuhänder einen Honoraransatz von Fr. 150.-- pro Stunde als angemesse-
ne Parteientschädigung festgesetzt und die Honorarnote ist entsprechend zu kürzen (vgl. Urteil 
des Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 25. Mai 2016 
[810 15 279] E. 5.2; KGE VV vom 25. Juni 2008 [810 08 86/130] E. 5.1). Damit hat die Be-
schwerdeführerin der Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe 
von Fr. 1'312.20 (inkl. 8 % MWSt) zu bezahlen. Im Übrigen sind die Parteikosten wettzuschla-
gen (§ 21 Abs. 2 und 3 VPO). 
  

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Demgemäss wird  e r k a n n t : 
 
 
://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 
   
 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'400.-- werden der Be-

schwerdeführerin auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in 
der Höhe von Fr. 1'400.-- verrechnet. 

   
 3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin eine Parteient-

schädigung in der Höhe von Fr. 1'312.20 (inkl. 8 % MWSt) auszurichten. 
Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen. 

 
 
 
 
Vizepräsident 
 
 
 
 

Gerichtsschreiberin 
 
 
 
 
 
 

Gegen diesen Entscheid wurde am 27. Februar 2017 Beschwerde beim Bundesgericht (Verfah-
rensnummer 2C_230/2017) erhoben.