# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5dafefc3-aff5-5bb6-aa2e-db276f21650e
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-11-06
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2012.47
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2012_47_we.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2012.47 

Entscheid 

6. November 2013 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 

A   A G ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch den Finanzausschuss,  

dieser vertreten durch RA Dr.iur. D,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  AG  (nachfolgend  die  Pflichtige)  veräusserte  am  ...  Dezember  2011  das 

Grundstück  Kat.Nr.  …  (…  m²  Acker,  Wiese,  Weide)  an  der  …strasse  in  C  für  

Fr. 1'415'000.- an E. 

Aus  Anlass  dieser  Handänderung  auferlegte  der  Finanzausschuss  C  der 

Pflichtigen  mit  Veranlagungsentscheid  vom  23.  April  2012  eine  Grundstückge-

winnsteuer von Fr. 100'480.-. 

B.  Eine  von  der  Pflichtigen  hiergegen  erhobene  Einsprache,  womit  sie  sinn-

gemäss  die  Herabsetzung  der  Steuer  auf  Fr.  71'480.-  beantragt  hatte,  wies  der  Fi-

nanzausschuss am 25. Juni 2012 ab. 

C.  Mit  Rekurs  vom  9.  Juli  2012  liess die Pflichtige gegenüber  dem  Steuerre-

kursgericht den Einspracheantrag erneuern.  

In  seiner  Rekursantwort  vom  13.  August  2012  liess  der  Finanzausschuss  – 

unter Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung des Rekurses beantragen. 

Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Dem Einspracheentscheid liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die A AG 

(damals: A GmbH) führte ihren Betrieb bis Mitte 2011 in gemieteten Räumlichkeiten an 

der …strasse 26. Am ... Dezember 2009 wurde die Pflichtige von Anteilsinhabern der A 

AG eigens zum Zweck gegründet, das Nachbargrundstück Kat.Nr. … zu erwerben und 

dort neue Produktionsräume für sie erstellen zu lassen. Am ... Dezember 2009 kaufte 

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die Pflichtige dieses Grundstück für Fr. 860'000.-. Daraufhin arbeitete die Pflichtige mit 

der  A  AG  ein  Projekt  aus,  das  auf  drei  Stockwerken  Produktionsräumlichkeiten  für 

letztgenannte enthielt. Im Januar 2011 erteilte die Baubehörde C hierfür die baurechtli-

che  Bewilligung.  Noch  vor  der  Bauausführung  erwarb  die  Pflichtige  am  ...  Juni  2011 

das  ebenfalls  benachbarte  Grundstück  Kat.Nr.  …  (…strasse  25)  für  Fr.  6'000'000.-. 

Daraufhin vermietete sie einzelne Räumlichkeiten an die A AG; andere Räume wurden 

weiteren  Mietern  überlassen.  In  der  Folge  verkaufte  die  Pflichtige  die  Liegenschaft 

Kat.Nr. … am ... Dezember 2011 für Fr. 1'415'000.-. 

2.  Im  Streit  liegt  die  Frage,  ob  die  Pflichtige  als  Liegenschaftenhändlerin  zu 

quaflizieren  sei  und  deswegen  aufgrund  von  §  221  Abs.  2  des  Steuergesetzes  vom  

8. Juni 1997 (StG) die anfallende Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung zu berück-

sichtigen sei. 

a)  Gemäss  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  (BGE  125  II  113  E.  3c 

und 6a, mit Hinweisen; BGr 22. März 2011, 2C.375/2010, www.bger.ch, E. 4.2) ist Lie-

genschaftenhandel anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Lie-

genschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig 

bietender  Gelegenheit  tätigt,  sondern  wenn  er  dies  systematisch  und  mit  der  Absicht 

der Gewinnerzielung  tut,  wenn er  also  eine Tätigkeit  entfaltet,  die in ihrer  Gesamtheit 

auf Gewinnerzielung aus Grundstückgeschäften gerichtet ist. Dabei ist unerheblich, ob 

die  Tätigkeit  haupt-  oder  nebenberuflich  ausgeübt  wird.  Ob  eine  Händlertätigkeit  in 

diesem Sinn vorliegt, ist im Einzelfall stets nach der Gesamtheit der Umstände zu beur-

teilen.  Als  Indizien  für  Liegenschaftenhandel  kommen  die  systematische  bzw.  plan-

mässige Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der 

enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichti-

gen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher 

fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer 

Personengesellschaft in Betracht.  

b)  Diese  auf  natürliche  Personen  zugeschnittene  Begriffsumschreibung  gilt 

auch für juristische Personen, wobei die Abgrenzung hier insofern nicht von Bedeutung 

ist, als eine juristische Person Kapitalgewinne bei der Veräusserung von Grundstücken 

immer zu versteuern hat und nicht nur – wie bei natürlichen Personen –, wenn sie eine 

Händlertätigkeit ausübt und damit über Geschäftsvermögen verfügt (Richner/Frei/Kauf-

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mann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013,  § 221  N  156).  Für 

das Bundesgericht ist dabei entscheidend, ob die Grundstücke zum Anlage- oder zum 

Umlaufvermögen gehören (BGE 111 Ia 220). Als Anlagevermögen gelten Wirtschafts-

güter  (u.a.  Liegenschaften),  die  dem  Unternehmen  –  sei  es  als  Geldanlage  oder  als 

betriebsnotwendige  Grundlage  für  die  Ausübung  der  Tätigkeit  –  zu  dauernder  oder 

mehrmaliger  Nutzung  dienen.  Demgegenüber  bilden  Liegenschaften,  die  laufend  an-

geschafft und wieder veräussert werden, Umlaufvermögen (BGr, 16. September 2005, 

2A.122/2005,  www.bger.ch).  Die  Erzielung  von  Gewinn  durch  die  Veräusserung  von 

Grundstücken muss ein eigentlicher Geschäftszweck der juristischen Person sein. Da-

bei  muss  es  sich  aber  nicht  um  den  Hauptzweck  handeln  (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter,  § 221  N  158).  Die  Gewinnerzielung  durch  Erwerb  und  Veräusserung  von 

Grundstücken kann auch einen Nebenzweck bilden, der aber immerhin einige Bedeu-

tung haben muss. 

3. a) Im Einspracheentscheid erwog die Rekursgegnerin, dass von systemati-

schen  und  planmässigen  An-  und  Verkäufen  von  Liegenschaften  hier  nicht  die  Rede 

sein könne. Mit dem Erwerb und Weiterverkauf eines Grundstücks habe die Pflichtige 

nicht einen Gewinn erzielen, sondern eine geeignete Betriebsliegenschaft für die mit ihr 

verbundene A AG erwerben wollen. Eine Händlertätigkeit sei darin nicht zu erblicken. 

Ebensowenig sei dem Eventualantrag stattzugeben, wonach der fragliche Verkauf als 

betriebliche Ersatzbeschaffung zu würdigen sei. Denn eine solche setze voraus, dass 

das veräusserte wie das erworbene Grundstück zum betriebsnotwendigen Anlagever-

mögen eines Pflichtigen gehört habe bzw. gehöre, was vorliegend nicht zutreffe. 

b)  Zur  Rekursbegründung  bringt  die  Pflichtige  vor,  dass  schon  ein  einzelnes 

Kriterium,  das  die  Rechtsprechung  für  die  Qualifikation  als  gewerbsmässiger  Liegen-

schaftenhandel entwickelt habe, genügen könne. Vorliegend seien mehrere dieser Kri-

terien erfüllt, nämlich ein systematisches und planmässiges Vorgehen durch die Pflich-

tige, eine kurze Besitzesdauer, ein enger Zusammenhang zwischen der Handänderung 

und  dem  Gesellschaftszweck,  der  Einsatz  von  Fremdkapital,  die  Wiederanlage  des 

Verkaufserlöses  in  gleichartigem  Vermögen  und  das  Eingehen  von  besonderen  Risi-

ken.  Die  Rekursgegnerin  übersehe,  dass  die  von  der  Pflichtigen  neu  erworbene  Lie-

genschaft nicht allein der A AG diene, sondern zum grösseren Teil an weitere Firmen 

vermietet worden sei. Der Anteil der A AG betrage nur 32% der gesamten Mieteinnah-

men.  Falls  das  Steuerrekursgericht  der  Argumentation  der  Pflichtigen  folgen  sollte, 

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wäre ein Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung zu gewähren. Im Übrigen habe die 

Vorinstanz  der  Pflichtigen  das  rechtliche  Gehör  verweigert.  In  der  Einsprache  habe 

diese  um  eine  mündliche  Begründung  der  Einsprache  nachgesucht.  Angesichts  des 

einlässlich begründeten Einspracheentscheids werde nunmehr darauf verzichtet. 

c) Die Rekursgegnerin hält dem entgegen, dass die Pflichtige  nicht systema-

tisch An-  und Verkäufe von  Liegenschaften habe  tätigen, sondern der mit  ihr  verbun-

denen A AG eine geeignete Produktionsanlage habe verschaffen wollen. Die Pflichtige 

habe den streitbetroffenen Verkauf von Kat.Nr.  … nicht zum Zweck der Gewinnerzie-

lung vorgenommen, sondern um nicht unnötig Kapital zu binden. Seit dem Erwerb des 

Grundstücks  Kat.Nr.  …  an  der  …strasse 25  habe  die Pflichtige keine  Liegenschaften 

mehr  erworben oder  verkauft.  Der  Einwand,  wonach  der  an  Dritte  vermietete Teil  der 

neu  erworbenen  Liegenschaft  wesentlich  grösser  sei  als  der  von  der  A  AG  genutzte, 

tue nichts zur Sache; auch dieser Umstand lasse die Pflichtige nicht als Liegenschaf-

tenhändlerin erscheinen. 

4. a) Wie in E. 2a ausgeführt, ist die Qualifikation eines Pflichtigen als Liegen-

schaftenhändler aufgrund einer Gesamtbeurteilung vorzunehmen. Im Licht des in E. 1 

skizzierten,  unwidersprochenen  Sachverhalts  handelt  es  sich  bei  der  Pflichtigen  kla-

rerweise nicht  um  eine Liegenschaftenhändlerin. Wie der  Einspracheentscheid  zutref-

fend  festhält,  beabsichtigte  die  Pflichtige  mit  dem  Ankauf  und  Verkauf  einer  Liegen-

schaft nicht die Erzielung eines Gewinns, sondern die Bereitstellung einer für die mit ihr 

verbundene A AG geeigneten Betriebsliegenschaft. Weitere Landgeschäfte der Pflich-

tigen sind weder behauptet noch aktenkundig. In Anbetracht des einmaligen Vorgangs 

kann von einem systematischen und planmässigen Vorgehen nicht die Rede sein. Die 

kurze Besitzesdauer des veräusserten Grundstücks Kat.Nr. … ist nicht auf eine beab-

sichtigte  Handelstätigkeit,  sondern  auf  eine  zufällige  günstige  Gelegenheit  zurückzu-

führen.  Dem  in  den  Statuten  der  Pflichtigen  verankerten  Gesellschaftszweck  kommt 

höchstens eine geringe Bedeutung zu, weil sie wie gesagt bisher keine weiteren Land-

geschäfte  getätigt  hat.  Angesichts  der  Einmaligkeit  von  Kauf  und  Verkauf  spielt  auch 

die Form der Finanzierung, insbesondere das benötigte Fremdkapital, keine  wesentli-

che Rolle. Inwiefern sie mit dem Erwerb des neuen Produktionsstandorts ein wesentli-

ches  Risiko  eingegangen  sei,  substanziiert  die  Pflichtige  nicht  weiter.  Insbesondere 

macht sie nicht geltend, dass die Vermietung der nicht von der A AG benötigten Räum-

lichkeiten  besonderen  Aufwand  verursacht  habe  oder  die  Marktverhältnisse  schwierig 

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gewesen  seien.  Schliesslich  ging  es  der  Pflichtigen  nicht  um  die  Wiederanlage  von 

Kapital  in  Liegenschaften,  sondern  um  die  Bereitstellung  von  betrieblich  genutzten 

Räumlichkeiten. 

b) Der Tatbestand der Ersatzbeschaffung von Betriebsgrundstücken, die nach 

§  216  Abs.  3  lit.  g  StG  zu  einem  Steueraufschub  führt,  setzt  unter  anderem  voraus, 

dass  sowohl  das  Veräusserungs-  als  auch  das  Ersatzobjekt  betriebsnotwendiges An-

lagevermögen  darstellen  (Richner/Frei/Kaumann/Meuter,  §  216  N  299).  Wie  die  Re-

kursgegnerin  in  Übereinstimmung  mit  den  Akten  zutreffend  festhält,  haben  sich  die 

Aktivitäten  der  Pflichtigen  im  Erwerb  und  in  der  Veräusserung  eines  einzigen  Grund-

stücks  und  in  der  Beauftragung  eines  Architekten  zur  Entwicklung  eines  Projekts  er-

schöpft.  Darin  ist  weder  ein  Betrieb  in  der  Form  einer  Immobilienverwaltungsgesell-

schaft  noch  in  der  Form  eines  Liegenschaftenhandels  zu  erblicken  (vgl.  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 67 N 215 ff.). Fehlt es nach dem Gesagten an einem Betrieb, so 

stellt der vorliegend zu  beurteilende Verkauf eines Grundstücks im Anschluss an den 

Kauf eines anderen von vornherein keine betriebliche Ersatzbeschaffung dar. 

Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. 

5.  Bei  diesem  Ausgang des  Verfahrens  sind  die Kosten  der  Rekurrentin  auf-

zuerlegen  (§§ 151 Abs. 1 i.V.m.  212  StG).  Die  Voraussetzungen für  die  Zusprechung 

einer  Parteientschädigung  an  die  Rekursgegnerin  sind  erfüllt.  Die  Rekursschrift  be-

schränkt  sich  weitgehend  auf  eine  Wiederholung  der  im  vorinstanzlichen  Verfahren 

erhobenen  Einwände,  die  im  Einspracheentscheid  schlüssig  widerlegt  worden  sind. 

Das Rechtsmittel erweist sich daher als offensichtlich unbegründet (§ 152 StG i. V. m. 

§ 17  Abs. 2  lit. b  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24. Mai  1959/8.  Ju-

ni 1997). In Anbetracht des geringen Aufwands, welcher für die Beantwortung des Re-

kurses  erforderlich  war,  erscheinen  Fr. 1'000.-  (Mehrwertsteuer  inbegriffen)  als  ange-

messen. 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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