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**Case Identifier:** fb46947f-f843-5de6-9ba3-3d2bbe67ff1e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile (Sommaires) 15.04.2024 C/20612/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_002_C-20612-2023_2024-04-15.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18 avril 2024. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/20612/2023 ACJC/471/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU LUNDI 15 AVRIL 2024 

 

Entre 

LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______, c/o B______ SA, 
Me C______, admin., ______ [GE], appelante d'une ordonnance rendue par la 20ème 

Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 16 novembre 2023, 

représentée par Me C______, avocat, et 

D______ SA, sise ______ [GE], intimée, représentée par Me Andreas FABJAN, avocat, 
Muller & Fabjan, rue Ferdinand-Hodler 13, 1207 Genève. 

 

 

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C/20612/2023 

EN FAIT 

A. Par ordonnance OTPI/719/2023 du 16 novembre 2023, le Tribunal de première 
instance a rejeté la requête de mesures provisionnelles formée le 10 octobre 2023 

par LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ contre 

D______ SA tendant, notamment, à faire interdiction à cette dernière d'utiliser son 

lot comme école (chiffre 1 du dispositif), mis les frais judiciaires, arrêtés à 

1'500 fr., à la charge de la première précitée (ch. 2), condamné LA 

COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ à verser 1'000 fr. à sa 

partie adverse à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 4).  

B.  a. Par acte déposé le 30 novembre 2023, LA COMMUNAUTE DES 
COPROPRIETAIRES A______ forme appel contre cette ordonnance, dont elle 

sollicite l'annulation.  

 Cela fait, elle conclut à ce qu'il soit fait interdiction à D______ SA d'utiliser 

comme école le lot 2.01 dont elle est propriétaire au rez-de-chaussée de la PPE 

no. ______, chemin 1______ à Genève, correspondant à la part 2______-3______ 

de la Commune de Genève - E______, jusqu'à droit jugé dans la cause 

C/4______/2023, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, et à ce qu'elle 

soit autorisée à faire appel à la force publique pour faire respecter cette 

interdiction. 

 b. Dans sa réponse, D______ SA conclut au rejet de l'appel et à la confirmation de 
l'ordonnance entreprise.  

 c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives.  

 d. LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ s'est encore 
déterminée par écritures du 7 février 2024. 

 e.  Par avis de la Cour du 28 février 2024, les parties ont été informées de ce que 
la cause était gardée à juger.  

C.A Les faits pertinents suivants résultent de la procédure.  

 a. L'immeuble sis chemin 1______ no. ______ à Genève, situé sur la parcelle 
n° 2______ de la commune de Genève-E______, est constitué en propriétés par 

étages (LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______, ci-après 

également: la PPE). 

 Il comprend des surfaces d'habitations et des bureaux, distribués sur environ 

7 étages.  

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C/20612/2023 

 b. D______ SA est propriétaire de la part n° 2______-3______, d'une surface de 
167 m2, correspondant au lot 2.01 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. 

 Selon le cahier de répartition des locaux, ce lot est destiné à l'usage de bureaux. 

 c. Le PPE est régie par un Règlement d'administration et d'utilisation (RAU), 
adopté le 21 novembre 2001. 

 L'art. 6 RAU prévoit notamment que chaque copropriétaire est libre d'user comme 
il l'entend des locaux sur lesquels il détient un droit exclusif mais dans la mesure 

seulement où il ne porte atteinte ni aux droits identiques des autres 

copropriétaires, ni aux intérêts de la communauté des copropriétaires. Toutefois, il 

ne doit pas changer la destination des locaux sur lesquels il détient un droit 

exclusif sans l'assentiment de l'Assemblée générale des copropriétaires pris à la 

double majorité.  

A teneur de l'art. 7 RAU, chaque copropriétaire qui entend procéder à des travaux 

autres que l'entretien courant est tenu d'informer préalablement par écrit 

l'Administrateur de leur nature et de leur déroulement en vue d'obtenir son 

autorisation. 

Il est précisé que les parties privées et les parties communes ne peuvent servir qu'à 

l'usage auquel elles sont destinées (art. 10 § 1 RAU) et que toutes les activités 

susceptibles d'importuner ou de provoquer un désagrément pour les occupants de 

la copropriété à l'intérieur comme à l'extérieur des locaux sont interdites (art. 11 

RAU). 

Enfin, le Règlement prévoit que chaque copropriétaire est en droit d'utiliser les 

parties et installations communes suivant leur destination propre et selon les 

besoins découlant de la jouissance normale de sa part de copropriété, mais dans 

une mesure compatible avec les droits respectifs des autres copropriétaires et avec 

les intérêts de la copropriété (art. 16 RAU). 

d. Par contrat du 10 février 2023, D______ SA a remis ses locaux à bail à 
F______ en vue de l'exploitation "d'une école [privée] G______ exclusivement", 

pour un loyer annuel de 62'280 fr., charges comprises, pour une durée de cinq ans 

à compter du 1er mars 2023.  

Par avenant du 7 juillet 2023, D______ SA et F______ ont convenu que les 

installations communes du bâtiment (piscines, jardins, etc.) ne pouvaient pas être 

utilisées par la locataire dans le cadre de l'exploitation de son activité, ni par 

d'autres tierces personnes, que seul le hall d'entrée d'immeuble et le chemin le plus 

court pour accéder à la surface louée pouvaient être utilisés et qu'en aucun cas, il 

n'était autorisé de s'attarder ou de demeurer dans les parties communes et ce pour 

la tranquillité du bâtiment. 

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C/20612/2023 

e. Des travaux d'aménagements intérieurs des locaux ont débuté au printemps 
2023. 

f.  Par courrier du 27 avril 2023, les administrateurs de la PPE se sont adressés à 
D______ SA en lui indiquant avoir été très surpris par les travaux entrepris sans 

autorisation dans les locaux de cette dernière et lui ont demandé d'arrêter lesdits 

travaux. Ils lui ont rappelé qu'une autorisation de l'administrateur était nécessaire 

et que tout changement d'affectation devait être adopté à la double majorité de 

l'Assemblée des copropriétaires.   

g. En réponse, D______ SA a requis, le 12 mai 2023, l'autorisation d'entreprendre 
les travaux. Pour le surplus, elle a contesté l'appréciation selon laquelle 

l'affectation des locaux serait modifiée.  

h.  Les administrateurs de la PPE ont confirmé l'interdiction d'exécuter les travaux 
prévus, par courrier du 26 mai 2023.  

i.  S'en sont suivis plusieurs échanges de correspondance, aux termes desquelles 
chaque partie a maintenu sa position. La PPE estimait que le projet d'ouvrir une 

école et les travaux y relatifs constituaient un changement d'utilisation des locaux 

et que cette nouvelle activité était incompatible avec l'art. 11 RAU, nécessitant 

pour ces deux motifs la double majorité de l'Assemblée des copropriétaires. Pour 

sa part, D______ SA estimait qu'aucune autorisation de l'Assemblée des 

copropriétaires n'était nécessaire dans la mesure où il ne s'agissait pas d'un 

changement d'affectation des locaux et que la nouvelle activité prévue n'était pas 

de nature à engendrer davantage de nuisances que toute autre activité d'entreprise.  

j.  Le 7 juillet 2023, la PPE a tenu une assemblée générale extraordinaire au cours 
de laquelle elle a refusé d'autoriser le changement d'utilisation des locaux de 

D______ SA.  

Le 4 août 2023, D______ SA a déposé une action en annulation de la décision de 

l'assemblée générale du 7 juillet 2023. Cette procédure fait l'objet de la cause 

C/4______/2023, actuellement pendante devant le Tribunal. La société a, par 

ailleurs, déposé un mémoire préventif le 11 juillet 2023 au greffe du Tribunal à 

l'encontre de la PPE et de chacun de ses copropriétaires individuels. 

k. Les travaux ont repris le 25 septembre 2023, après une interruption dans 
l'attente du permis de construire relatif à la demande de transformation de bureaux 

en salle d'école privée, déposée le 16 juin et accordée le 22 août 2023. 

l.  La PPE a sommé, à plusieurs reprises, D______ SA de cesser le chantier, ce à 
quoi cette dernière s'est opposée.  

m.  Les travaux s'étant terminés, l'école a ouvert ses portes le 1er novembre 2023.  

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C/20612/2023 

C.B a. Par acte du 10 octobre 2023, la PPE a formé une requête de mesures 
superprovisionnelles et provisionnelles, concluant à ce que le Tribunal ordonne à 

D______ SA d'arrêter immédiatement les travaux de transformation en cours dans 

le lot 2.01 et lui fasse interdiction d'utiliser ledit lot comme école jusqu'à droit 

jugé dans la cause C/4______/2023, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 

CP. Elle a également conclu à ce que le Tribunal l'autorise à recourir à la force 

publique pour l'exécution de la décision en l'autorisant, par exemple à faire 

changer, aux frais de D______ SA, les serrures de la porte palière donnant accès 

aux locaux et y faire apposer des scellés. 

 Elle a notamment allégué que l'exploitation d'une école dans les locaux, outre 

qu'elle constituait un changement d'utilisation devant être autorisé à la double 

majorité des copropriétaires, était susceptible d'augmenter les désagréments pour 

les copropriétaires, notamment en termes de sécurité et de circulation sur le 

chemin d'accès à l'immeuble, étroit, en lacet et pentu, plusieurs fois par jour. Elle 

risquait inévitablement de générer des nuisances sonores s'agissant d'enfants de 

moins de 6 ans et allait engendrer une augmentation de déchets dans et aux abords 

de l'immeuble. L'école devant ouvrir le 1er novembre 2023, il y avait urgence à ce 

que les mesures requises soient prononcées. 

 b. Par ordonnance du même jour, le Tribunal a rejeté la requête sur mesures 
superprovisionnelles, relevant notamment que D______ SA, qui avait décidé de 

reprendre les travaux et de poursuivre son projet d'ouvrir une école dans les 

locaux loués sans attendre la décision qui serait rendue par les autorités 

judiciaires, courait le risque de devoir finalement renoncer à son projet. 

 c. Aux termes de ses déterminations du 30 octobre 2023, D______ SA a conclu au 
rejet des mesures provisionnelles. 

 d.  Lors de l'audience du 6 novembre 2023, la PPE a persisté dans ses conclusions 
à l'exception de celles visant à l'interdiction des travaux, ceux-ci s'étant dans 

l'intervalle terminés. Elle a déposé des pièces complémentaires démontrant 

notamment que l'école était désormais ouverte et qu'à côté de l'entrée de celle-ci 

se trouvaient les locaux du concierge, lequel serait dérangé par l'activité de l'école. 

Elle a rappelé que l'accès à l'école se faisait par une rue en pente et en lacets, sans 

possibilité de faire demi-tour, de sorte que cette utilisation causerait des 

nuisances. 

D______ SA a soulevé, s'agissant de l'accès aux locaux, que la configuration 

serait la même pour tous les utilisateurs et notamment si les locaux avaient été 

utilisés par une agence immobilière. La PPE n'alléguait aucune nuisance ce qui 

démontrait l'absence d'urgence à interdire l'utilisation des locaux comme école. 

Pour le surplus, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions 

respectives. 

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C/20612/2023 

e.  Dans la décision entreprise, le Tribunal a considéré que la PPE avait échoué à 
rendre vraisemblable tant l'urgence que l'existence d'un préjudice difficilement 

réparable justifiant le prononcé des mesures requises à titre provisionnel. La 

recrudescence de nuisances causées par l'exploitation de l'école litigieuse par 

rapport, par exemple, à l'occupation de plusieurs logements de l'immeuble par des 

familles plus ou moins nombreuses n'était pas rendue vraisemblable, ce d'autant 

que dans une telle hypothèse, lesdites familles pourraient, elles, accéder librement 

à l'ensemble des parties communes de l'immeuble. D______ SA avait du reste pris 

toutes les mesures que l'on pouvait attendre d'elle pour limiter les nuisances de 

manière à ce que celles-ci restent dans des limites tolérables pour les voisins. La 

liberté économique de cette dernière ne pouvait être restreinte dans une trop large 

mesure. Les mesures requises apparaissaient ainsi disproportionnées. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions de première instance rendues sur 
mesures provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC), dans des causes non 

patrimoniales ou lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 et 2 CPC). 

Le litige s'inscrit dans le cadre d'une action en contestation d'une décision de 

l'assemblée des propriétaires d'étages ayant des répercussions financières, de sorte 

qu'il tranche une contestation civile portant sur des droits de nature pécuniaire 

(ATF 140 III 571 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_61/2023 du 7 février 

2024 consid. 1; 5A_31/2020 du 6 juillet 2020 consid. 1.1 et les références citées).   

Les droits litigieux concernent l'étendue du droit d'utilisation de l'intimée de sa 

part de propriété par étages, dont la valeur monétaire peut être estimée à un 

montant largement supérieur à 10'000 fr., compte tenu de la surface des locaux 

(167 m2), du prix au mètre carré, notoirement élevé, du terrain sis à Genève, ainsi 

que du montant du loyer convenu entre l'intimée et sa locataire pour une durée de 

cinq ans, ce qui ouvre la voie de l'appel. 

1.2 Interjeté dans le délai utile de dix jours (art. 248 let. d et 314 al. 1 CPC) et 
suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), l'appel est 

recevable.  

1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC). Les mesures provisionnelles étant soumises à la procédure 

sommaire (art. 248 let. d CPC), avec administration restreinte des moyens de 

preuve, la cognition du juge est toutefois limitée à la simple vraisemblance des 

faits et à un examen sommaire du droit (ATF 131 III 473 consid. 2.3; 127 III 474 

consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 5A_293/2019 du 29 août 2019 

consid. 4.2).  

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2.  L'appelante développe un chapitre "en fait" sur plusieurs pages en vue de 
compléter l'état de fait tel que retenu par le Tribunal, le jugeant "lacunaire". Dans 

la mesure où ces faits ne sont pas destinés à corriger, mais à compléter l'état de 

fait, qu'ils ont déjà été exposés devant le premier juge et qu'ils s'avèrent utiles pour 

la compréhension du litige, ils ont été, en tant que de besoin, intégrés dans la 

partie EN FAIT ci-dessus.  

3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir rejeté sa requête de mesures 
provisionnelles, en écartant notamment l'urgence à statuer ainsi que le risque d'un 

préjudice difficilement réparable.  

 3.1.1 Selon l'art. 261 al. 1 CPC, le juge ordonne les mesures provisionnelles 
nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une prétention dont il est 

titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être et que cette atteinte risque de 

lui causer un préjudice difficilement réparable (art. 261 al. 1 CPC). 

 Le tribunal peut ordonner toute mesure provisionnelle propre à prévenir ou à faire 

cesser le préjudice, notamment une interdiction (art. 262 let. a CPC). 

L'octroi de mesures provisionnelles suppose la vraisemblance du droit invoqué et 

des chances de succès du procès au fond, ainsi que la vraisemblance, sur la base 

d'éléments objectifs, qu'un danger imminent menace le droit du requérant, enfin la 

vraisemblance d'un préjudice difficilement réparable, ce qui implique une urgence 

(Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile 

suisse, in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6961; BOHNET, in Commentaire romand CPC, 

2ème éd., 2019, n. 3 ss ad art. 261 CPC).  

Celui qui requiert des mesures provisionnelles doit ainsi rendre vraisemblable 

qu'une prétention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte - ou risque de l'être - 

et qu'il s'expose de ce fait à un préjudice difficilement réparable (ATF 139 III 86 

consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 5D_219/2017 du 24 août 2018 consid. 4.2.2). 

Le dommage difficilement réparable au sens de l'art. 261 al. 1 let. b CPC est 

principalement de nature factuelle. Il concerne tout préjudice, patrimonial ou 

immatériel, et peut même résulter du seul écoulement du temps pendant le procès. 

Le dommage est constitué, pour celui qui requiert les mesures provisionnelles, par 

le fait que, sans celles-ci, il serait lésé dans sa position juridique de fond et, pour 

celui qui recourt contre le prononcé de telles mesures, par les conséquences 

matérielles qu'elles engendrent (ATF 138 III 378 consid. 6.3 et les références 

citées). Est notamment difficilement réparable le préjudice qui sera plus tard 

impossible ou difficile à mesurer ou à compenser entièrement. En d'autres termes, 

il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le jugement au fond ne 

pourrait pas complètement supprimer les effets (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_50/2019 du 28 mai 2019 consid. 6.6.2; 4A_611/2011 du 3 janvier 2012 

consid. 4.1). 

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Lorsque les conditions mentionnées ci-dessus sont remplies, le juge doit accorder 

la protection immédiate. Cependant, la mesure qu'il prononce doit être 

proportionnée au risque de l'atteinte et le choix de la mesure doit tenir compte des 

intérêts de l'adversaire. La pesée d'intérêts, qui s'impose pour toute mesure 

envisagée (ATF 131 III 473 consid. 2.3; RSPC 2006 69), prend en compte le droit 

présumé du requérant à la mesure conservatoire et les conséquences que celle-ci 

entraînerait pour le requis (arrêts du Tribunal fédéral 1C_377/2023 du 7 décembre 

2023 consid. 4.1; 1C_294/2019 du 26 juin 2019 consid. 5.2; BOHNET, op.cit., 

n. 17 ad art. 261 CPC et les références citées). 

S'agissant de mesures équivalant à une exécution anticipée du jugement à rendre, 

les exigences sont particulièrement strictes. Plus la mesure d'exécution anticipe 

envisagée porte une atteinte grave à la situation juridique de la partie adverse et 

plus son caractère irréversible est prononcé, plus il convient d'être restrictif dans 

son octroi (ATF 138 III 378 consid. 6.4; 131 III 473 consid. 2.2; 3.2;  

RSPC 2006 69; BOHNET, op.cit, n. 18 ad art. 261 CC et n. 13 ad art. 262 CPC).  

 3.1.2 Aux termes de l'art. 679 al. 1 CC, celui qui est atteint ou menacé d’un 
dommage parce qu’un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire 
pour qu’il remette les choses en l’état ou prenne des mesures en vue d’écarter le 
danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts. 

L'art. 684 al. 1 CC prévoit que le propriétaire est tenu, dans l’exercice de son 
droit, spécialement dans ses travaux d’exploitation industrielle, de s’abstenir de 
tout excès au détriment de la propriété du voisin. Sont interdits en particulier la 

pollution de l'air, les mauvaises odeurs, le bruit, les vibrations, les rayonnements 

ou la privation de lumière ou d'ensoleillement qui ont un effet dommageable et 

qui excèdent les limites de la tolérance que se doivent les voisins d'après l'usage 

local, la situation et la nature des immeubles (al. 2). 

Entre copropriétaires d'étages, l'art. 712a al. 2 CC prévoit que le copropriétaire a 

le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure 

notamment où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires. 

Cette disposition constitue en réalité un renvoi aux règles du droit de voisinage, 

singulièrement aux art. 679 CC et 684 ss CC (arrêt du Tribunal fédéral 

5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.1.2 et les références citées).  

Les propriétaires d'étages peuvent par ailleurs convenir de restrictions à leur 

liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la propriété 

par étages, dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, dans le règlement de 

maison ou dans une décision ad hoc de la communauté (ATF 144 III 19 

consid. 4.1; 139 III 1 consid. 4.3.1 et les références; 111 II 330 consid. 7). Ces 

restrictions sont également déterminantes afin d'arrêter le caractère 

éventuellement excessif des immissions constatées, lequel se déterminera alors en 

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fonction de la volonté exprimée par la communauté des propriétaires d'étages 

(arrêt du Tribunal fédéral 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.1.2 et les 

références citées).  

Le Tribunal fédéral a eu l'occasion d'indiquer que, selon l'expérience générale de 

la vie, la garde de plusieurs jeunes enfants (jusqu'à cinq) dans un appartement est 

susceptible d'entraver la tranquillité du voisinage, que ce soit en termes de bruit ou 

de trépidations. Cette appréciation générale relevait d'une règle d'expérience (arrêt 

du Tribunal fédéral 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.2.2). 

3.2 En l'espèce, les parties s'opposent sur le fait de savoir si la nouvelle activité de 
l'intimée consistant en l'exploitation d'une classe d'école est compatible, 

respectivement autorisée à l'aune du Règlement de la PPE. Cette question fait 

actuellement l'objet de la procédure C/4______/2023.   

L'appelante allègue que, dans l'attente de la décision à rendre au fond, les 

propriétaires de la PPE subissent un préjudice difficilement réparable en raison 

des nuisances provoquées par cette activité, que ce soit en termes de sécurité et de 

circulation sur le chemin d'accès à l'immeuble, de salubrité aux abords de 

l'immeuble ou encore de désagréments sonores inévitables s'agissant d'une 

vingtaine d'enfants de moins de six ans. Elle sollicite en conséquence 

qu'interdiction soit faite à l'intimée d'exploiter l'école en question à titre 

provisionnel afin de pallier ces nuisances.  

3.2.1 Il est vrai que l'école, qui accueille une vingtaine d'enfants de moins de six 
ans, est, de par son activité et le nombre d'élèves, susceptible de causer une gêne 

aux autres propriétaires voisins. Le Tribunal fédéral a en effet reconnu, comme 

une règle d'expérience générale de la vie, que la garde jusqu'à 5 enfants est 

susceptible d'entraver la tranquillité du voisinage en raison du bruit et de 

l'agitation occasionnés, ce qui est transposable au cas d'espèce. Contrairement à 

l'avis de l'intimée, dans la mesure où cette appréciation relève d'une règle 

d'expérience, les nuisances ne nécessitent pas d'être prouvées. De plus, le 

règlement de la PPE insiste sur le respect de ne pas importuner ni de provoquer un 

quelconque désagrément pour les occupants de l'immeuble, ce qui tend à 

démontrer la volonté de la PPE de maintenir une certaine quiétude au sein de 

l'immeuble et un seuil de tolérance limité quant à d'éventuelles immissions.  

Par ailleurs, les nuisances subies ne sont pas susceptibles d'être réparées ni 

compensées par le jugement à venir au fond, puisque celui-ci ne statuera que sur 

la licéité de l'activité mise en cause. Quoi qu'il en soit, dites nuisances sont de 

nature immatérielle, difficilement mesurables ou quantifiables, de sorte qu'elles 

seront difficiles à estimer ou à compenser entièrement. Les effets de ce préjudice 

ne pourront par conséquent pas être complétement supprimés par un jugement au 

fond, même si l'appelante devait finalement obtenir gain de cause. 

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Il y a dès lors lieu d'admettre que l'appelante risque de subir un préjudice 

difficilement réparable.  

3.2.2 Sous l'angle de la proportionnalité des mesures, une interdiction d'exploiter 
la salle de classe à titre provisionnel, comme le requiert l'appelante, suppose 

toutefois une pesée des intérêts en présence. 

Il doit être admis que les propriétaires résidents sont gênés dans leur tranquillité 

par les nuisances occasionnées par l'école. Ces nuisances peuvent néanmoins être 

relativisées, compte tenu des spécificités du cas d'espèce dont il convient 

également de tenir compte. Contrairement à l'affaire ayant donné lieu à la 

jurisprudence fédérale précitée, l'école exploitée par l'intimée se situe au rez-de-

chaussée d'un immeuble comportant sept étages et dont la destination n'est pas 

exclusivement réservée à des habitations, de sorte que les résidents doivent quoi 

qu'il en soit supporter une certaine activité. De plus, la salle de classe se situe au 

bout d'un long couloir, le long duquel se trouvent un ascenseur et le bureau du 

concierge, à l'exclusion, semble-t-il, de tout autre voisin direct. A cela s'ajoute le 

fait que l'intimée a pris des mesures pour limiter les effets de l'activité liée à 

l'école quant à la salubrité et à la sérénité de l'immeuble en interdisant l'accès aux 

installations communes de l'immeuble, dont le jardin, à sa locataire ainsi qu'à 

toutes autres personnes tierces, en rendant accessible uniquement le hall d'entrée 

de l'immeuble et le chemin le plus court pour accéder aux locaux loués et en 

interdisant de s'attarder ou de demeurer dans les parties communes.  

Quant à l'intimée, l'admission des mesures requises serait lourde de conséquences 

puisqu'elle conduirait à la fermeture complète de l'école. Cette interruption 

d'activité est, par ailleurs, susceptible de se prolonger compte tenu de la durée, y 

compris les voies de recours disponibles, relative à la procédure au fond, entravant 

ainsi lourdement sa liberté économique. Certes, il convient de tenir compte, dans 

la pesée des intérêts, du comportement de l'intimée qui a entrepris les travaux 

d'aménagements de ses locaux et procédé à l'ouverture de l'école malgré le refus 

de l'Assemblée de la PPE, mettant ainsi tant cette dernière que les autorités devant 

le fait accompli. L'intérêt de l'appelante à être protégée contre les nuisances 

provenant de l'école ne l'emporte toutefois pas automatiquement et de ce seul fait 

sur d'autres intérêts contraires avec lesquels il doit être mis en balance. Comme l'a 

relevé à juste titre le Tribunal, l'intimée qui a procédé de la sorte court le risque de 

finalement devoir renoncer à son projet.  

Au vu de ce qui précède, l'intérêt de l'appelante ne s'avère pas prépondérant à 

celui de l'intimée. Au vu des conséquences vraisemblablement hautement 

préjudiciables d'une fermeture prolongée de l'école, les mesures requises 

apparaissent disproportionnées.  

Pour ce motif, l'ordonnance entreprise sera confirmée.  

- 11/13 - 

 

C/20612/2023 

4.  Les frais judiciaires d'appel seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe 
(art. 106 al. 1 CPC). Ils seront fixés à 1'200 fr. (art. 26 et 37 RTFMC) et 

entièrement compensés avec l'avance du même montant fournie par cette dernière, 

qui demeure acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 

 L'appelante sera, en outre, condamnée aux dépens d'appel de l'intimée, fixés à 

2'500 fr. (85, 88 et 90 RTFMC). 

* * * * * 

  

 

 

 

 

  

- 12/13 - 

 

C/20612/2023 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 30 novembre 2023 par LA COMMUNAUTE DES 

COPROPRIETAIRES A______ contre l'ordonnance OTPI/719/2023 rendue le 

16 novembre 2023 par le Tribunal de première instance dans la cause C/20612/2023-20 

SP. 

Au fond : 

Confirme cette ordonnance.  

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais d'appel : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 1'200 fr., les met à la charge de LA 

COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ et dit qu'ils sont entièrement 

compensés avec l'avance de frais versée par cette dernière, acquis à l'Etat de Genève.   

Condamne LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ à verser 

2'500 fr. à D______ SA à titre de dépens d'appel.  

Siégeant : 

Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 

Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laura SESSA, greffière. 

 

Le président : 

Laurent RIEBEN 

 La greffière : 

Laura SESSA 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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C/20612/2023 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr. 

 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110