# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b4010b36-4ed8-5ad2-81fa-59681d9786c7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 21.10.2008 BRKE II Nr. 0205/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-II-Nr--0205-200_2008-10-21.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 0205/2008 vom 21. Oktober 2008 in BEZ 2009 Nr. 17

Die Baudirektion Kanton Zürich hatte eine Bewilligung für die Sanierung eines 
bestehenden Bad- und Bootshauses mit darunter liegender Haabe und in das öffent-
liche Seegebiet hineinragender Terrasse bewilligt. Mit der Bewilligungserteilung wur-
de die Konzession für das Bad- und Bootshaus, die Terrasse und die Haabe nach-
träglich bis 31. Dezember 2021 befristet. Die Grundeigentümer beantragten die Auf-
hebung dieser Befristung. 

Aus den Erwägungen:

2. Das Baugrundstück wurde aufgrund einer Konzession durch Aufschüttung im
Seegebiet geschaffen und mit der Konzessionserteilung vom 23. April 1896 ins Pri-
vateigentum des Konzessionärs übertragen. Unter Dispositivziffer 5 wurde für allfäl-
lige Bauten auf der Landanlage eine Bewilligung vorbehalten. Mit Baudirektionsver-
fügung vom 14. März 1919 wurde den damaligen Grundeigentümern die Bewilligung 
für die Erstellung eines Bad- und Bootshauses mit einer ins Seegebiet auskragen-
den Terrasse sowie eines Landungsstegs erteilt. Am 9. August 1935 bewilligte die 
Baudirektion das Gesuch für die Erstellung eines Wohnhauses mit Nebenbauten auf 
der Landanlage. Sodann wurde mit Verfügung vom 17. September 1935 für den Bau 
einer Ufertreppe und eines neuen Landungssteges im Seegebiet eine befristete 
Konzession bis zum 31. Dezember 1945 erteilt. Diese Konzession wurde mehrmals 
verlängert, letztmals mit der angefochtenen Verfügung bis 31. Dezember 2021. (…)

3.1 Die Vorinstanz begründet die nachträgliche Befristung der Konzession da-
mit, dass es gemäss bundesrechtlicher Rechtsprechung (BGE 127 II 69) kein wohl-
erworbenes Recht auf eine dauerhafte Sondernutzung geben könne, da dies mit 
dem Grundsatz der Unveräusserlichkeit öffentlicher Gewalt nicht vereinbar sei. Dies 
bedeute, dass unbefristete wasserrechtliche Konzessionen zu befristen seien. Im 
vorliegenden Fall sei die Konzession für das Bad- und Bootshaus vor 87 Jahren er-
teilt worden. Im Zuge der Bauausführung sei ein Teil der mit Konzession vom 23. 
April 1896 bewilligten Landanlage abgegraben worden. Dadurch sei unter dem Bad-
und Bootshaus eine Haabe entstanden, die dauernd mit Wasser umspült sei. Zwar 
stelle die nachträgliche Abgrabung der Landanlage das Eigentum an dieser Fläche 
nicht grundsätzlich in Frage, jedoch sei der See durch die künstlich geschaffene 
Wasserfläche unter dem Bad- und Bootshaus wieder auf das fragliche Grundstück 
ausgedehnt worden. Diese Wasserfläche lasse sich nicht vom übrigen Seegebiet 
abgrenzen und könne deshalb kein eigenes rechtliches Schicksal haben. Privatei-

- 2 -

gentum an einem Teil des Seewassers sei ausgeschlossen. Die Terrasse rage ins 
Seegebiet hinein, und auch das Bad- und Bootshaus befinde sich fast vollständig 
über einer öffentlichen Wasserfläche. Damit habe es sich seit jeher um eine konzes-
sionspflichtige Inanspruchnahme des öffentlichen Seegebiets gehandelt. Die Befris-
tung und Gebührenpflicht dieser Bauten stellten lediglich eine Umsetzung der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung dar. Es rechtfertige sich daher angesichts der an-
stehenden Sanierungsarbeiten, die bereits überlang bestehende Konzession zu be-
fristen. (...)

4.1 Im 19. und zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurde am Zürichsee durch die 
Erweiterung des Seeufers und die Auffüllung des Sees neues Land gewonnen. Bis 
zum Inkrafttreten des Wasserwirtschaftsgesetzes am 1. Januar 1993 wurde der 
Konzessionär Eigentümer der Landanlage. Als Entgelt für die Erteilung der Sonder-
nutzungskonzession und für die Abtretung des ehemaligen Seegebiets zu Eigentum 
war eine Konzessionsgebühr zu entrichten. Beim erworbenen Eigentum handelt es 
sich allerdings nur um beschränktes Eigentum, da das Privateigentum am Konzessi-
onsland lediglich im Rahmen der jeweiligen Konzessionsbestimmungen besteht. So 
kann in der Konzession der Umfang der Nutzungsbefugnisse des Konzessionärs 
beschränkt werden. Darunter findet sich regelmässig die Bestimmung, wonach für 
die Ausführung allfälliger Bauten auf der Landanlage eine Bewilligung des Kantons 
einzuholen sei. Diese Bewilligung stellt keine Baubewilligung im Sinne einer Polizei-
erlaubnis, sondern eine Baukonzession dar, auf deren Erteilung kein Rechtsan-
spruch besteht (RB 1975 Nr. 132; M. Rüssli, Rechtsgutachten zu den Landanlagen 
am Zürichsee und den Bauten auf Landanlangen, 2006, S. 6 ff.). 

In BGE 127 II 69 ff. entschied das Bundesgericht im Zusammenhang mit einer 
im 19. Jahrhundert ohne zeitliche Begrenzung erteilten Wasserrechtskonzession, 
dass das Gemeinwesen Sondernutzungskonzessionen nicht auf unbefristete Dauer 
erteilen könne (Unzulässigkeit «ewiger» Konzessionen). Es gebe kein wohlerworbe-
nes Recht auf eine Konzession ohne zeitliche Beschränkung. Das Gemeindewesen 
müsse von Zeit zu Zeit Gelegenheit erhalten, sich darüber zu vergewissern, ob die 
Sondernutzung mit dem öffentlichen Interesse noch in Einklang stehe. Wäre das 
durch die Konzession dem Privaten eingeräumte Recht ein ewiges, liefe das darauf 
hinaus, dass das Gemeinwesen sich seiner Rechte und seiner Hoheit entäussere, 
was nicht zulässig sei. Nenne die Konzessionsurkunde keine zeitliche Beschrän-
kung, sei die Dauer der Konzession zu beschränken und durch richterliche Lücken-
füllung zu bestimmen. 

Die im zitierten BGE 127 II 69 ff. gemachten Überlegungen können für Landan-
lagekonzessionen und Konzessionen für Bauten und Anlagen auf Landanlagen kei-
ne Gültigkeit beanspruchen. So hätte eine Befristung der Landanlagekonzession 
lediglich zur Folge, dass bei Beendigung der Konzession die damit verbundenen 
Konzessionsbestimmungen aufgehoben würden. Hingegen verbliebe das Eigentum 
am Grundstück nach Ablauf der Konzession beim vormaligen Konzessionär. Der 
Kanton würde die Herrschaft über das aufgefüllte ehemalige Seegebiet nicht wieder 
erlangen. Das Gleiche gilt für Bauten und Anlagen auf Konzessionsland. Würde die 
Konzession nachträglich befristet, führte dies nicht dazu, dass bei Ablauf der Kon-
zession der Kanton wieder die Herrschaft über eine öffentliche Sache zurückgewin-
nen würde. Vielmehr bliebe auch hier das Grundstück im Eigentum des Landanlage-
konzessionärs. Darin liegt der Unterschied zum zitierten Bundesgerichtsentscheid, 

- 3 -

wo das mit Wasserrechtskonzession belastete Gewässer eine öffentliche Sache 
blieb und das Gemeinwesen nach Ablauf der Konzession wieder die volle Herrschaft 
darüber erlangte. Mit einer nachträglichen Befristung würde unzulässigerweise in die 
Eigentümerstellung des Konzessionärs eingegriffen. Eine auf einer Landanlage be-
willigte Baute muss deshalb nur dann entfernt werden, wenn die Baukonzession von 
Anfang an befristet war oder die Konzession einen Bewilligungsvorbehalt enthält (M. 
Rüssli, S. 17 ff.). Anders verhält es sich mit Einbauten in das öffentliche Seegebiet 
(z.B. Badanstalten, Stege oder Haaben), da die von ihnen beanspruchte Seefläche 
den Charakter einer öffentlichen Sache nicht verloren hat. Gestützt auf die höchst-
richterliche Rechtsprechung fällt eine nachträgliche Befristung der Konzession somit 
bei Seebauten in Betracht. 

4.2 Das in Frage stehende Bad- und Bootshaus mit darunter liegender Haabe 
stellt keine reine Seebaute dar. Zwar ragt die Terrasse bis zu 1,55 m ins öffentliche 
Seegebiet hinein. Das Gebäude selbst befindet sich jedoch auf einem durch Land-
aufschüttung gewonnenen privaten Ufergrundstück. Der Umstand, dass ein Teil des 
aufgefüllten Seegebietes bei Erstellung der Baute wieder abgegraben wurde und 
das Seewasser unter das Gebäude reicht, ändert daran nichts. Hinzu kommt, dass 
das Bad- und Bootshaus – wie selbst die Baudirektion einräumt – nur teilweise über 
der Wasserfläche steht und im Übrigen Konzessionsland beansprucht. Beim rekurs-
betroffenen Gebäude handelt es sich somit um eine teils auf Privatgrund und teils 
auf öffentlichem Seegebiet situierte Baute. Nach dem Gesagten können die vom 
Bundesgericht im vorstehend zitierten Entscheid angestellten Überlegungen für das 
(teilweise) auf der Landanlage stehende Bad- und Bootshaus keine Gültigkeit bean-
spruchen. Hingegen lässt sich die höchstrichterliche Rechtsprechung auf die in das 
öffentliche Gewässer ragende Terrasse und die unter dem Gebäude liegende Haabe 
übertragen, da der hiervon beanspruchte Teil des Zürichsees den Charakter einer 
öffentlichen Sache nicht verloren hat. Eine nachträgliche Befristung fällt daher nur 
für die Terrasse und die Haabe in Betracht. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass in teilweiser Gutheissung des Rekurses 
Dispositivziffer II.3 der angefochtenen Verfügung insoweit aufzuheben ist, als für das 
Bad- und Bootshaus eine Befristung festgesetzt worden ist. Im Übrigen ist der Re-
kurs abzuweisen.