# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d751676c-29d0-5c40-b279-a1ac6319dba0
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-23
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 23.09.2025 100 2024 190
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2024-190_2025-09-23.pdf

## Full Text

100.2024.190/191U
HAT/LIJ/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil des Einzelrichters vom 23. September 2025

Verwaltungsrichter Häberli
Gerichtsschreiberin Liniger

A.________ und B.________
vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdeführende

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

Beschwerdegegnerin

und

Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Nordring 8, 3013 Bern

sowie

Eidgenössische Steuerverwaltung
Eigerstrasse 65, 3003 Bern

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 
2020 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 
11. Juni 2024; 100 22 412, 200 22 302)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 2

Prozessgeschichte:

A.

A.________ und B.________ führten als selbständig Erwerbstätige einen 
landwirtschaftlichen Betrieb in der Einwohnergemeinde (EG) C.________. 
Zur bewirtschafteten Fläche gehörte unter anderem das Grundstück 
C.________ Gbbl. Nr. 1________, das im Alleineigentum von B.________ 
steht. Es liegt in der Landwirtschaftszone bzw. teilweise in der Landschafts-
schutzzone und befindet sich im Perimeter des kommunalen Uferschutz-
plans. Am 21. September 2015 beschloss der Gemeinderat, eine Teilfläche 
des Grundstücks der Grünzone zuzuweisen und darauf einen Abschnitt des 
Uferwegs zu realisieren. Mit Kaufvertrag vom 26. Mai 2020 veräusserte 
B.________ diese Teilfläche als abparzelliertes eigenständiges Grundstück 
C.________ Gbbl. Nr. 2________ an die Eigentümer des an das Seeufer 
grenzenden Nachbargrundstücks zu einem Preis von Fr. 102'860.--. 

B.

Mit Verfügungen vom 7. Juli 2022 veranlagte die Steuerverwaltung des Kan-
tons Bern A.________ und B.________ abweichend von deren Selbstdekla-
ration für das Steuerjahr 2020 auf ein Einkommen von Fr. 149'118.-- (Kan-
tons- und Gemeindesteuern) bzw. Fr. 247'812.-- (direkte Bundessteuer). Die 
Abweichung beruhte bei der direkten Bundessteuer im Wesentlichen darauf, 
dass die Steuerverwaltung hinsichtlich des Verkaufs der Parzelle Nr. 
2________ schloss, es habe sich dabei im Veräusserungszeitpunkt nicht um 
ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück gehandelt, weshalb sie den 
gesamten Erwerbspreis von Fr. 102'860.-- (abzüglich AHV-Beiträge von Fr. 
9'730.-- sowie eines steuerfreien Betrags von Fr. 5'560.--) als steuerbares 
Einkommen berücksichtigte. Auf kantonaler Ebene resultierte nur eine ge-
ringe Abweichung gegenüber der Selbstdeklaration, weil der mit der Veräus-
serung erzielte Erlös mit der Grundstückgewinnsteuer (in einem separaten 
Veranlagungsverfahren) erfasst wurde. Gegen diese Veranlagungsverfü-
gungen erhoben A.________ und B.________ erfolglos Einsprache.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 3

C.

Gegen die Einspracheentscheide vom 24. November 2022 gelangten 
A.________ und B.________ am 13. Dezember 2022 an die Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern (StRK), die mit Entscheiden vom 11. Juni 
2024 auf den Rekurs nicht eintrat und die Beschwerde abwies. 

D.

In einer einzigen Rechtsschrift vom 5. Juli 2024 haben A.________ und 
B.________ sowohl bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch 
der direkten Bundessteuer 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. 
Sie beantragen, die Entscheide der StRK vom 11. Juni 2024 seien aufzuhe-
ben und sie seien gemäss «Selbstdeklaration und Einsprache» zu veranla-
gen. Eventuell seien die Entscheide aufzuheben und die Sache zur erneuten 
Beurteilung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. 

Mit Verfügung vom 8. Juli 2024 hat die Abteilungspräsidentin die Verfahren 
betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern sowie die direkte Bundes-
steuer vereinigt.

Die StRK schliesst mit Vernehmlassung vom 5. August 2024 auf Abweisung 
der Beschwerden. Die (kantonale) Steuerverwaltung und die Eidgenössi-
sche Steuerverwaltung (ESTV) beantragen mit Beschwerdeantwort vom 
23. August 2024 bzw. mit Eingabe vom 3. Oktober 2024 hinsichtlich der di-
rekten Bundessteuer je die Abweisung der Beschwerde.

Mit Eingabe vom 11. Oktober 2024 haben sich A.________ und B.________ 
erneut zur Sache geäussert; sie halten an ihren Anträgen fest.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 4

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und Art. 145 des Bundesgesetzes vom 
14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] sowie 
Art. 9 Abs. 3 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Vollzug der 
direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]).

1.2 Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteu-
ern als auch der direkten Bundessteuer angefochten, so muss das Verwal-
tungsgericht zwei Urteile fällen, zumal es sich um verschiedene Steuern han-
delt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in getrennten 
Verfahren veranlagt werden. Allerdings können die Entscheide in ein und 
derselben Urteilsschrift getroffen werden (vgl. BGE 146 II 111 
[BGer 2C_151/2017 vom 16.12.2019, in StE 2020 B 11.3 Nr. 31] nicht publ. 
E. 1.1, 142 II 293 E. 1.2, 135 II 260 E. 1.3.1 [Pra 99/2010 Nr. 37]). Da hier 
die einschlägigen Bestimmungen des kantonalen und eidgenössischen 
Rechts weitgehend gleich lauten, rechtfertigt sich die gemeinsame Beurtei-
lung der Streitigkeit hinsichtlich kommunaler, kantonaler und eidgenössi-
scher Steuern.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtenen Entscheide auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

1.4 Eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde muss gemäss Art. 151 StG 
i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 Abs. 2 VRPG sowie Art. 145 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 140 Abs. 2 DBG unter anderem einen Antrag und eine Begründung ent-
halten. Antrag und Begründung müssen sich dabei auf den Streitgegenstand 
beziehen. Die Vorinstanz ist auf den Rekurs betreffend die Kantons- und Ge-
meindesteuern nicht eingetreten (angefochtene Entscheide E. 2 f.). Wird ein 
Nichteintretensentscheid angefochten, so ist Prozessthema im nachfolgen-
den Beschwerdeverfahren grundsätzlich nur, ob die Vorinstanz zu Recht in-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 5

soweit keinen Sachentscheid gefällt hat (BVR 2022 S. 467 
[VGE 2020/122/123 vom 24.3.2022] nicht publ. E. 1.2.1, 2017 S. 459 E. 2.3 
mit Hinweisen; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum ber-
nischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 45). Die Beschwerdeführenden be-
antragen, die Entscheide der StRK seien aufzuheben und sie seien gemäss 
«Selbstdeklaration und Einsprache» zu veranlagen (vorne Bst. D). Soweit 
sie damit einen Entscheid in der Sache auch hinsichtlich der Kantons- und 
Gemeindesteuern anstreben, erweitern sie den Streitgegenstand in unzuläs-
siger Weise, weshalb insofern auf ihre Beschwerde nicht einzutreten ist. Sie 
verlangen zudem die Aufhebung beider angefochtener Entscheide, also 
auch des vorinstanzlichen Nichteintretens auf ihren Rekurs. Dieses begrün-
dete die StRK damit, dass die Beschwerdeführenden im Ergebnis eine 
Höherveranlagung verlangten, da die Steuerverwaltung bei der Berechnung 
des steuerbaren Erfolgs AHV-Beiträge von Fr. 9'730.-- zum Abzug gebracht 
habe. Ein Rechtsschutzinteresse an einer höheren Besteuerung sei weder 
geltend gemacht noch ersichtlich (vgl. angefochtene Entscheide E. 2 f.). Die 
Beschwerdeführenden bringen vor Verwaltungsgericht vor, die anbegehrte 
Privilegierung (bei der direkten Bundessteuer) führe notwendigerweise dazu, 
dass die AHV-Rückstellung (bei den Kantons- und Gemeindesteuern) nicht 
berechtigt sei. Darum hätten sie beide Entscheide der Steuerverwaltung an-
fechten müssen, ansonsten ihnen die Vorinstanzen «Inkonsistenz» und «Ro-
sinenpicken» vorgeworfen hätten (Verwaltungsgerichtsbeschwerden 
Rz. 39). Damit setzen sie sich jedoch nicht genügend mit den vorinstanzli-
chen Ausführungen auseinander und zeigen (auch vor Verwaltungsgericht) 
nicht substanziiert auf, inwiefern ein schutzwürdiges Interesse an der Höher-
veranlagung vorliegen könnte. Auf die Beschwerde betreffend die Kantons- 
und Gemeindesteuern ist daher mangels Begründung auch insoweit nicht 
einzutreten, als sie sich im Rahmen des Streitgegenstands bewegt.

1.5 Im Übrigen sind die Bestimmungen über Form und Frist eingehalten 
(Art.151 StG i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 140 DBG). Auf die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer ist 
einzutreten.

1.6 Da der Streitwert unter Fr. 20'000.-- liegt, fällt die Beurteilung der Be-
schwerde betreffend die direkte Bundessteuer in die einzelrichterliche Zu-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 6

ständigkeit (vgl. Art. 57 Abs. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die 
Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]). Dasselbe gilt für die Beurteilung der Beschwerde betreffend die 
Kantons- und Gemeindesteuern, die sich gegen einen Nichteintretensent-
scheid richtet (Art. 57 Abs. 2 Bst. c GSOG). 

2.

Strittig ist, ob der Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks Nr. 2________ 
von Fr. 102'860.-- bei der direkten Bundessteuer gestützt auf Art. 18 Abs. 4 
DBG privilegiert zu besteuern ist.

2.1 Der Streitigkeit liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beschwer-
deführenden führten einen Landwirtschaftsbetrieb in der EG C.________, zu 
welchem unter anderem das Grundstück Nr. 1________ gehört. Es steht im 
Alleineigentum der Beschwerdeführerin und liegt (bis heute) in der Landwirt-
schaftszone bzw. teilweise in der Landschaftsschutzzone (vgl. Zonenplan 
der EG C.________ vom 29.11.2012, einsehbar unter: 
<https://www.C.________.ch>, Rubriken «Verwaltung/Reglemente und Ver-
ordnungen»; Teilplan 3 vom 21.9.2015 des Uferschutzplans, Vorakten StRK 
[act. 5A] pag. 30 f., auch zum Folgenden). Die Parzelle befindet sich zudem 
in Ufernähe des D.________sees und liegt im Perimeter des kommunalen 
Uferschutzplans, Teilplan 3. In diesem Gebiet soll ein fehlendes Teilstück 
des Seeuferwegs (Teilstück …) realisiert werden. Nach jahrelangen Ver-
handlungen erzielte die EG C.________ mit Seeanstösserinnen und Seean-
stössern, den Beschwerdeführenden und weiteren Grundeigentümerinnen 
und Grundeigentümern eine Einigung, die mit Kaufvertrag vom 23. April 
2015 öffentlich beurkundet wurde. Darin erklärte sich die Beschwerdeführe-
rin bereit, eine Teilfläche ihres Grundstücks Nr. 1________ an die Eigentü-
mer des an das Seeufer grenzenden Nachbargrundstücks zu veräussern, 
auf der anschliessend ein Teilstück des Uferwegs realisiert werden soll. Wei-
ter wurde festgehalten, dass zu diesem Zweck die betreffende Teilfläche zu-
vor von der Landwirtschaftszone in die Grünzone umzuzonen sei (vgl. Kauf-
vertrag vom 23.4.2015 Ziff. I/1 und 2, II/1, III und V/1, Vorakten StRK [act. 5A] 
pag. 12 ff.). Diese Umzonung beschloss der Gemeinderat der 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 7

EG C.________ am 21. September 2015 im Rahmen einer geringfügigen 
Änderung des Uferschutzplans, Teilplan 3. Zudem sah er im Plan auf der 
erwähnten Teilfläche der Parzelle Nr. 1________ einen Bereich für den neu 
anzulegenden Uferweg vor. Am 5. Januar 2016 genehmigte das Amt für Ge-
meinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) die Änderung (vgl. 
Vorakten StRK [act. 5A] pag. 30 f.). Aus unbekannten Gründen wurde diese 
im Zonenplan jedoch bis heute nicht nachgeführt (vgl. dazu auch E-Mailver-
kehr zwischen der ESTV und der Gemeindeverwalterin der EG C.________ 
vom 31.1.2022 und 1.2.2022, Vorakten StRK [act. 5A] pag. 158 f.). Nach 
weiteren Verhandlungen schlossen die betroffenen Grundeigentümerinnen 
und Grundeigentümer (unter Mitwirkung der Gemeinde) am 26. Mai 2020 ei-
nen neuen Kaufvertrag, der inhaltlich auf jenem vom 23. April 2015 basierte. 
Die Vertragsparteien sahen darin namentlich vor, vom Grundstück 
Nr. 1________ eine Teilfläche von 556 m2 als eigenständiges Grundstück 
Nr. 2________ abzuparzellieren. Die Beschwerdeführerin verpflichtete sich 
dazu, dieses der Eigentümerschaft des an das Seeufer grenzenden Nach-
bargrundstücks zu einem Preis von Fr. 102'860.-- (bei einem Preis von 
Fr. 185.--/m2) zu verkaufen. Die Käuferschaft verpflichtete sich ihrerseits 
dazu, auf der erworbenen Teilfläche das zu erstellende Teilstück des Ufer-
wegs zu dulden (vgl. Kaufvertrag vom 26.5.2020 Ziff. I/1, III/1, V/1, VI/1 Bst. a 
und Ziff. VII/9, Vorakten StRK [act. 5A] pag. 32 ff.). Mit Verfügung vom 
12. August 2020 erteilte der a.o. Regierungsstatthalter-Stv. des Verwal-
tungskreises Biel/Bienne unter anderem in Bezug auf das Grundstück 
Nr. 1________ die Ausnahmebewilligung gemäss Art. 60 Abs. 1 Bst. a des 
Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht 
(BGBB; SR 211.412.11) vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot und 
entliess das (neue) Grundstück Nr. 2________ aus dem Geltungsbereich 
des bäuerlichen Bodenrechts (Vorakten StRK [act. 5A] pag. 119 ff.). Die 
neuen Eigentumsverhältnisse wurden am 2. September 2020 zur Eintragung 
in das Grundbuch angemeldet (vgl. Vorakten StRK [act. 5A] pag. 88). 

2.2 Die StRK hat zusammenfassend erwogen, die Parzelle Nr. 
2________ habe sich im Zeitpunkt ihrer Übertragung in der Grünzone be-
funden. Diese lasse im vorliegenden Fall keine Regelnutzung durch Bauten 
zu, so dass sie nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als Nichtbau-
zone zu qualifizieren sei. Für die Anwendbarkeit von Art. 18 Abs. 4 DBG sei 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 8

allerdings auch die Zielsetzung des bäuerlichen Bodenrechts und des Raum-
planungsgesetzes ausschlaggebend, die auf den Erhalt des landwirtschaftli-
chen Bodens als einem volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor 
gerichtet sei. Die Parzelle sei umgezont worden, um den Uferweg zu ver-
vollständigen, worauf in der Ausnahmebewilligung vom Realteilungs- und 
Zerstückelungsverbot Bezug genommen worden sei. Die damit verbundene 
Entlassung des Grundstücks aus dem Geltungsbereich des BGBB sei daher 
so zu verstehen, dass die betroffene Bodenfläche für einen anderen Zweck 
als die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt sei. Die Grünzone stehe hier im 
Zusammenhang mit dem Gesetz vom 6. Juni 1982 über See- und Flussufer 
(SFG; BSG 704.1). Der darauf beruhende Uferschutzplan verfolge eine an-
dere Zielsetzung als den Erhalt des Bodens für die Produktion, weshalb das 
Grundstück als ausserhalb des sachlichen Anwendungsbereichs des BGBB 
liegend anzusehen sei. Dies schliesse eine Privilegierung nach Art. 18 
Abs. 4 DBG aus (vgl. angefochtene Entscheide E. 9.1 ff.). 

2.3 Die Beschwerdeführenden machen im Wesentlichen geltend, ange-
sichts der «klaren Ausgangslage», wonach das Grundstück Nr. 2________ 
auch nach der Umzonung nicht überbaut werden könne und somit in keiner 
Bauzone liege, sondern in der Landwirtschaftszone, sei ihnen die Anwen-
dung von Art. 18 Abs. 4 DBG zu Unrecht versagt worden (Verwaltungsge-
richtsbeschwerden Rz. 15, 27 ff.). Sie seien bei der Erarbeitung der Steu-
ererklärung davon ausgegangen, dass das Steuerprivileg greife. Die 
Steuerverwaltung habe diese Auffassung ursprünglich bestätigt (Verwal-
tungsgerichtsbeschwerden Rz. 13). Zudem seien die Beschwerdeführenden 
zum von der Gemeinde «aufgegleisten» Vorgehen «praktisch gezwungen» 
worden, damit der Uferweg realisiert werden könne. Sie hätten damit nicht 
mit «irgendwelchen Realisationsabsichten» versucht, den Schutz des bäu-
erlichen Bodenrechts zu umgehen, ihn aber gleichzeitig für steuerliche Zwe-
cke aufrechtzuerhalten. Aus der (neusten) bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung lasse sich vielmehr ableiten, dass die Privilegierung greife, wenn ein 
Grundstück wie hier ordnungsgemäss abparzelliert und aus dem Geltungs-
bereich des BGBB entlassen werde. Es verhalte sich im vorliegenden Fall 
sogar so, dass das Gemeinwesen, welches die Steuern erhebe, das «ganze 
Geschäft organisiert» habe. Entsprechend sollten die Beschwerdeführenden 
nicht neben dem «Landverlust», der im ausschliesslichen Interesse jenes 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 9

Gemeinwesens gestanden habe, auch noch steuerlich «abgestraft» werden. 
Es liege daher eher ein «venire contra factum proprium» seitens der Ge-
meinde vor, die eine für die Beschwerdeführenden «nachteilige Struktur» 
des Geschäfts veranlasst habe, ohne sie über den (möglichen) Verlust des 
Privilegs zu orientieren (Verwaltungsgerichtsbeschwerden Rz. 31 f.). Die 
StRK habe selber festgehalten, dass das Grundstück im Zeitpunkt des Ver-
kaufs am 26. Mai 2020 noch dem BGBB unterstanden habe und die Entlas-
sung erst am 12. August 2020 erfolgt sei. Gestützt auf die hier massgebliche 
retrospektive Sichtweise sei der Privilegierungstatbestand daher gegeben 
(Verwaltungsgerichtsbeschwerden Rz. 43 f., 50). Es sei gerade nicht erheb-
lich, welches Schicksal ein landwirtschaftliches Grundstück in der Zeit nach 
dem Verkauf ereile. Auch der erzielte Erwerbspreis sei kein nach Art. 18 
Abs. 4 DBG massgebliches Kriterium. Wesentlich sei einzig, dass das 
Grundstück bis zur Veräusserung dem BGBB unterstellt gewesen sei (Ver-
waltungsgerichtsbeschwerden Rz. 47 f.). 

2.4 Die ESTV und die Steuerverwaltung schliessen sich der Beurteilung 
der Vorinstanz an. Die ESTV führt ergänzend aus, entgegen den Beschwer-
deführenden sei eine Nichtbauzone nicht mit einer Landwirtschaftszone 
nach Art. 16 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) gleichzusetzen. Grundstücke in Zo-
nen nach Art. 17 und 18 RPG würden in aller Regel genau so wenig in den 
Geltungsbereich des BGBB fallen wie Grundstücke in der Bauzone, weshalb 
sie nicht nach Art. 18 Abs. 4 DBG privilegiert besteuert werden könnten. 
Auch wenn das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 26. Mai 
2020 formell noch dem BGBB unterstanden habe, sei es materiell bereits mit 
der Umzonung in die Grünzone im Jahr 2015 nicht mehr in den Anwendungs-
bereich des BGBB gefallen. Dies müsse den Beschwerdeführenden auf-
grund der Vertragsverhandlungen bewusst gewesen sein. Andernfalls hätte 
die Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot nicht gewährt 
und die Parzelle Nr. 2________ nicht aus dem Geltungsbereich des BGBB 
entlassen werden können. Massgebend sei insoweit nicht die Bezeichnung 
der Zone oder die formelle Unterstellung des Grundstücks, sondern der 
tatsächliche Zweck. Es treffe schliesslich nicht zu, dass die Beschwerde-
führenden von der Gemeinde zum Vorgehen gezwungen worden seien; viel-
mehr habe die umgesetzte Lösung in ihrem Interesse und jenem der anderen 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 10

betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer gelegen, während 
nicht ersichtlich sei, inwiefern die Gemeinde dadurch bessergestellt worden 
sei (vgl. Stellungnahme der ESTV vom 3.10.2024). 

3.

3.1 Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und ein-
maligen Einkünfte mit Ausnahme der Kapitalgewinne aus der Veräusserung 
von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 1 und Abs. 3 DBG). Steuerbar sind na-
mentlich alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und 
Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen 
selbständigen Erwerbstätigkeit (Art. 18 Abs. 1 DBG). Dazu zählen die Kapi-
talgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung 
von Geschäftsvermögen, wobei als Geschäftsvermögen alle Vermögens-
werte gelten, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit 
dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 und 3 DBG).

3.2 Bei der Veräusserung von Grundeigentum aus dem Geschäftsvermö-
gen wird auf kantonaler Ebene der Gewinn nur bis zur Höhe der Anlagekos-
ten von der Einkommenssteuer erfasst (sog. wieder eingebrachte Abschrei-
bungen; Art. 21 Abs. 3 StG), während die Differenz zwischen Anlagekosten 
und Erlös bzw. Verkehrswert, also der eigentliche Wertzuwachsgewinn, der 
Grundstückgewinnsteuer unterliegt (Art. 126 ff. StG). Demgegenüber führt 
bei der direkten Bundessteuer eine Veräusserung von Grundstücken aus 
dem Geschäftsvermögen regelmässig zur Einkommensbesteuerung auch 
des erzielten Gewinns (vgl. BGer 2C_255/2019 vom 9.3.2020 E. 2.2.2; 
VGE 2023/282 vom 20.3.2025 E. 5.1). Anders verhält es sich jedoch, wenn 
land- oder forstwirtschaftliches Grundeigentum veräussert wird: Diesfalls 
sind bei der direkten Bundessteuer ebenfalls nur die wieder eingebrachten 
Abschreibungen mit der Einkommenssteuer zu erfassen (Art. 18 Abs. 4 
DBG; BGE 138 II 32 E. 2.1.1; VGE 2022/221/222 vom 8.4.2024 E. 3.2; Peter 
Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, 2. Aufl. 2019, Art. 18 N. 166, 175; 
Reich/Von Ah, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen 
Steuerrecht, DBG, 4. Aufl. 2022, Art. 18 N. 64), während der Gewinn, soweit 
er die Anlagekosten übersteigt, wie beim Privatvermögen (vgl. Art. 16 Abs. 3 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 11

DBG; E. 3.1 hiervor), steuerfrei bleibt (BGE 138 II 32 E. 2.1.2; 
BGer 2C_255/2019 vom 9.3.2020, in StE 2020 B 23.47.2 Nr. 24 und 
StR 75/2020 S. 550 E. 2.2.2; zum Ganzen VGE 2022/221/222 vom 8.4.2024 
E. 3.2).

3.3 Die steuerliche Privilegierung gemäss Art. 18 Abs. 4 DBG setzt einzig 
eine bis zur Veräusserung bestehende Qualifikation als land- oder forstwirt-
schaftliches Grundstück voraus. Unerheblich ist dagegen die spätere Nut-
zung und Verwendung des Grundstücks bzw., ob das streitbetroffene Grund-
stück unwiderruflich aus dem landwirtschaftlichen Kreislauf herausgelöst 
wird, solange das Grundstück bis zu seiner Veräusserung die Anforderungen 
an ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück erfüllte (sog. retrospektive 
Sichtweise; vgl. BGer 2C_247/2020 vom 18.6.2020 E. 3.5.2, 2C_255/2019 
vom 9.3.2020, in StE 2020 B 23.47.2 Nr. 24 und StR 75/2020 S. 550 E. 2.2.3, 
2C_217/2018 vom 17.7.2018 E. 2.2.6 ff.). Ein Grundstück gilt als land- oder 
forstwirtschaftlich, falls und soweit es die Anforderungen von Art. 2 BGBB 
erfüllt. Dies ist der Fall, wenn es ausserhalb der Bauzone im Sinn von Art. 15 
RPG liegt und eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1 
BGBB), oder wenn einer der vier weiteren, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB 
genannten Fälle gegeben ist (BGE 138 II 32 E. 2.2.1; BGer 2C_858/2019 
vom 20.8.2020 E. 2.2.1, 2C_1055/2019 vom 26.6.2020 E. 2.1). Demnach 
sind die Liegenschaften im Geschäftsvermögen eines Landwirtschaftsbe-
triebs in land- und forstwirtschaftliche und nicht land- und forstwirtschaftliche 
Grundstücke zu unterteilen (BGer 2C_948/2017 vom 17.7.2018 E. 3.1, 
2C_463/2016 vom 26.3.2018 E. 4.2).

4.

Es ist unbestritten, dass die Parzelle Nr. 2________ aus dem Geschäftsver-
mögen der Beschwerdeführenden veräussert wurde. Umstritten ist, ob es 
sich dabei um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinn von Art. 18 Abs. 
4 DBG handelte. Dabei ist entscheidend, ob das Grundstück bis zu seiner 
Veräusserung unter dem Schutz des bäuerlichen Bodenrechts gestanden 
hat (E. 3.3 hiervor). Werden Grundstücke aus dem Geschäftsvermögen ver-
äussert, ist nach dem steuerrechtlichen Realisationsprinzip grundsätzlich die 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 12

öffentliche Beurkundung des Verpflichtungsgeschäfts zeitlich bestimmend 
(Konkretisierung des «Soll»-Prinzips), es sei denn, die Erfüllung sei unge-
wiss. Im Regelfall handelt es sich beim Verpflichtungsgeschäft um den Kauf-
vertrag (Art. 216 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; 
SR 220]). Auf das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag; Art. 656 Abs. 1 
i.V.m. Art. 971 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; 
SR 210]) kommt es hingegen in der Regel nicht an (BGer 2C_705/2017 vom 
10.8.2018 E. 2.2.1, 2C_835/2013 vom 16.12.2014 E. 2.2 und 3.1; Peter Lo-
cher, a.a.O., Art. 18 N. 89; kritisch dazu Reich/Von Ah, a.a.O., Art. 18 
N. 23b). Dagegen wird ein Grundstück zivilrechtlich erst veräussert, wenn 
das Eigentum daran von einer Person auf eine andere Person übergeht. Der 
Übergang von Grundeigentum wird dabei grundsätzlich durch den Eintrag 
der Erwerberin bzw. des Erwerbers in das Grundbuch bewirkt (Art. 656 
Abs. 1 ZGB). Dem Eintrag kommt konstitutive Wirkung zu (vgl. 
BGE 137 III 293 E. 5.3). Entsprechend wird das Eigentum erst im Zeitpunkt 
der Eintragung in das Hauptbuch erworben, wobei der Erwerb rechtlich auf 
den Zeitpunkt der Eintragung im Tagebuch zurückbezogen wird (Art. 972 
Abs. 1 und 2 ZGB; zum Ganzen Hunziker/Seiler, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], 
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, StHG, 4. Aufl. 2022, Art. 12 
N. 43 f.; BGer 2C_337/2012 vom 19.12.2012 E. 3.3, 2C_798/2011 vom 
24.8.2012 E. 2.3). Würde im vorliegenden Fall der zivilrechtliche Eigentums-
übergang – und damit die Grundbuchanmeldung bzw. der Tagebucheintrag 
am 2. September 2020 (vorne E. 2.1) – als zeitlich massgeblich erachtet, 
wäre das Grundstück Nr. 2________ gestützt auf die Ausnahmebewilligung 
vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot vom 12. August 2020 bereits 
nicht mehr dem BGBB unterstellt gewesen (vgl. vorne E. 2.1). Eine solche 
Betrachtungsweise erscheint indes nicht sachgerecht, da ansonsten Ver-
käufe von Grundstücken, die vorgängig ordnungsgemäss aus dem Gel-
tungsbereich des BGBB entlassen wurden, grundsätzlich nicht von der Son-
derregel nach Art. 18 Abs. 4 DBG erfasst wären. Dies stünde im 
Widerspruch zur nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung massgeblichen 
retrospektiven Sichtweise, wonach es auf die spätere Nutzung und Verwen-
dung des Grundstücks nicht ankommt (E. 3.3 hiervor). Von der Privilegierung 
sollen demnach auch Grundstücke erfasst sein, die nach der Veräusserung 
nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden, was in der Regel voraussetzt, 
dass zuvor die Bewilligungen nach BGBB eingeholt wurden. Für die Beurtei-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 13

lung, ob bis zur Veräusserung ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück 
vorgelegen hat, ist hier somit zeitlich auf die öffentliche Beurkundung des 
Kaufvertrags, mithin den 26. Mai 2020, abzustellen (vorne E. 2.1). Auch 
wenn das Grundstück zu diesem Zeitpunkt förmlich noch nicht aus dem Gel-
tungsbereich des BGBB entlassen war, ist nachfolgend zu prüfen, ob es bis 
dahin auch tatsächlich noch unter dem Schutz des bäuerlichen Bodenrechts 
gestanden hat (vgl. BGer 2C_255/2019 vom 9.3.2020 Bst. B und E. 2.2.1, 
wo das Bundesgericht festhielt, ein Grundstück habe ab dem Zeitpunkt der 
Einzonung mit Blick auf Art. 2 Abs. 2 Bst. a BGBB keinen bodenrechtlichen 
Schutz mehr genossen, auch wenn die Entlassung aus dem Geltungsbe-
reich des BGBB erst einige Tage danach erfolgte). 

5.

5.1 Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke nach Art. 18 Abs. 4 
DBG qualifizieren die in Art. 2 BGBB aufgezählten Grundstückarten. Das 
streitbetroffene Grundstück muss also ausserhalb der Bauzone liegen und 
eine landwirtschaftliche Nutzung muss zulässig sein (Abs. 1). Dass einer der 
vier weiteren, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannten Fälle vorliegen 
würde, ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. Als landwirtschaftlich gilt 
ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung 
geeignet ist (Art. 6 Abs. 1 BGBB; so auch die Definition der Landwirtschafts-
zone in Art. 16 Abs. 1 Bst. a RPG; zum Ganzen BGE 132 III 515 E. 3.2 
[Pra 96/2007 Nr. 34], 128 III 229 E. 2; vorne E. 3.3). 

5.2 Zu prüfen ist zunächst, ob die Parzelle Nr. 2________ im Veräusse-
rungszeitpunkt (vorne E. 4) ausserhalb der Bauzone lag. 

5.2.1 Die Fläche, welche der heutigen Parzelle Nr. 2________ entspricht, 
wurde bereits 2015 der Grünzone (Sektor G) zugewiesen (Vorakten StRK 
[act. 5A] pag. 30 f.; vorne E. 2.1; teilweise anders aber Verwaltungsgerichts-
beschwerden Rz. 15, 27). Die Vorinstanz und die Beschwerdeführenden ge-
hen davon aus, bei dieser handle es sich um eine Nichtbauzone (angefoch-
tene Entscheide E. 9.3; Verwaltungsgerichtsbeschwerden Rz. 19 ff.), was 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 14

nun auch die Steuerverwaltung und die ESTV anzunehmen scheinen (vgl. 
Beschwerdeantwort; Eingabe der ESTV vom 3.10.2024 S. 2 Ziff. 2).

5.2.2 Dies zu Recht: Das RPG definiert Bauzonen (Art. 15 RPG), Landwirt-
schaftszonen (Art. 16 RPG) und Schutzzonen (Art. 17 RPG). Art. 18 RPG 
erlaubt es zudem den Kantonen, die bundesrechtlichen Grundtypen zu un-
terteilen, variieren, kombinieren und ergänzen. Allerdings dürfen sie die in 
Art. 15-17 RPG geschaffene Ordnung nicht unterlaufen und müssen insbe-
sondere die für das Raumplanungsrecht fundamentale Unterscheidung zwi-
schen Bauzonen und Nichtbauzonen (Trennungsgrundsatz) einhalten. Die 
weiteren Nutzungszonen nach Art. 18 RPG sind daher entweder der Kate-
gorie Bauzonen oder der Kategorie Nichtbauzonen zuzuordnen. Was zur 
Bauzone zu rechnen ist, wird in Art. 15 RPG bundesrechtlich abschliessend 
festgelegt. Lässt die Hauptbestimmung einer Zone regelmässig Bautätigkei-
ten zu, welche weder mit bodenerhaltenden Nutzungen (vorab der Landwirt-
schaft) verbunden noch auf einen ganz bestimmten Standort angewiesen 
sind, so liegt von Bundesrechts wegen eine Bauzone vor, für welche die Vor-
aussetzungen gemäss Art. 15 f. RPG gelten. Andernfalls ist das Gebiet als 
Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn gewisse standortspezifische Vor-
haben zugelassen werden. Massgeblich ist nicht die Bezeichnung der Zone, 
sondern deren tatsächlicher Zweck (BGE 147 II 351 E. 4.1 und 4.3, 145 II 83 
E. 4.1).

5.2.3 Gemäss Art. 10 der Überbauungsvorschriften vom 28. August 2003 
zum Uferschutzplan, Teilpläne 3 und 4 (nachfolgend: ÜV; Vorakten StRK 
[act. 5A] pag. 142 ff.) gilt der Sektor G als Grünzone gemäss Art. 79 des 
Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0). Seine Zweckbestim-
mung ist die Freihaltung von seebezogenen Aussichtslagen und Land-
schaftsräumen. Überbauungen sind insofern grundsätzlich nicht erlaubt. 
Vorgesehen ist gemäss dem Teilplan 3 zum Uferschutzplan einzig die Er-
richtung des neu anzulegenden Uferwegs, für welchen Art. 25 ÜV spezielle 
Regelungen enthält (Vorakten StRK [act. 5A] pag. 150 f.). Gemäss Art. 79 
Abs. 1 BauG gliedern Grünzonen (Grünflächen) die Siedlung, halten im Orts-
innern Grünräume frei, dienen dem Umgebungsschutz von Baudenkmälern 
sowie der Freihaltung wichtiger Ortsansichten und Aussichtslagen. Auf dem 
als Grünzone ausgeschiedenen Land sind nur unterirdische Bauten gestattet 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 15

sowie Bauten, die für die Pflege der Grünzone nötig sind; sie dürfen den 
Zweck der Grünzone nicht beeinträchtigen (Art. 79 Abs. 2 BauG). Während 
Bauten und Anlagen in einer Bauzone nach Art. 15 RPG zu den in der Zone 
festgelegten baulichen Zwecken errichtet werden dürfen, ist die Baubewilli-
gungsfähigkeit in der betreffenden Grünzone somit stark eingeschränkt und 
lässt die Zonenumschreibung die Bautätigkeit folglich nicht als «Regelnut-
zung» zu. Da die fragliche Parzelle zudem von der Landwirtschaftszone bzw. 
der Uferschutzzone umschlossen ist (vgl. Zonenplan der EG C.________ 
vom 29.11.2012, einsehbar unter: <https://www.C.________.ch>, Rubriken 
«Verwaltung/Reglemente und Verordnungen») und der Vervollständigung 
des Uferwegs dienen soll, drängt sich eine Zuordnung als ausserhalb der 
Bauzone liegend auch mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse und die kon-
krete Zweckbestimmung auf (vgl. BGer 1C_180/2019 vom 16.3.2021 E. 4.1; 
BVR 2008 S. 385 E. 3.4.3, jeweils betreffend die Qualifikation einer Grün-
zone). Die Vorinstanz hat folglich die Grünzone, zu welcher die Parzelle 
Nr. 2________ gehört, zu Recht als Nichtbauzone qualifiziert.

5.3 Für die Qualifikation eines Grundstücks als land- oder forstwirtschaft-
lich genügt es nicht, dass es im massgeblichen Zeitpunkt ausserhalb der 
Bauzone lag; vielmehr ist weiter erforderlich, dass darauf die landwirtschaft-
liche Nutzung gemäss dem Zonenzweck zulässig (vgl. Eduard Hofer, in 
Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 6 N. 10a) und dass es für die landwirt-
schaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet war. 

5.3.1 Unter dem Gesichtspunkt der Zulässigkeit gemäss dem Zonenzweck 
sollen, wie ausgeführt, durch die fragliche Grünzone seebezogene Aus-
sichtslagen und Landschaftsräume freigehalten werden. Dies schliesst eine 
landwirtschaftliche Nutzung nicht per se aus. So ist die in Art. 79 BauG um-
schriebene Nutzungsordnung der Grünzone – auf welche in Art. 10 ÜV ver-
wiesen wird (vorne E. 5.2.3) – dadurch gekennzeichnet, dass der Boden der 
Zone von sichtbarer Überbauung grundsätzlich freizuhalten und als grüne 
Fläche zu erhalten oder anzulegen ist. Diese Begrünung kann auch durch 
eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung des Bodens erfüllt werden 
(Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 5. Aufl. 2024, 
Art. 79 N. 2). Allerdings ist zu berücksichtigen, dass entlang der südöstlichen 
Parzellengrenze der Uferweg erstellt werden soll. Dieser ist der Begehung 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 16

durch Fussgängerinnen und Fussgänger vorbehalten (Art. 25 Abs. 1 ÜV, 
Vorakten StRK [act. 5A] pag. 150), was einer landwirtschaftlichen Nutzung 
(zumindest auf der für den Weg vorgesehenen Teilfläche) entgegensteht. 
Dagegen scheint eine solche auf der übrigen Parzellenfläche gestützt auf 
den Zonenzweck nicht ausgeschlossen. Ob eine landwirtschaftliche Nutzung 
bei diesen Gegebenheiten tatsächlich zulässig wäre, braucht mit Blick auf 
die folgenden Erwägungen indes nicht abschliessend geklärt zu werden.

5.3.2 Weiter muss das Grundstück für die landwirtschaftliche oder garten-
bauliche Nutzung geeignet gewesen sein. Dies ist nach einem objektiven 
Massstab bei sämtlichen Grundstücken der Fall, die nicht überwaldet sind 
und eine genügende Humusschicht aufweisen (BGE 139 III 327 E. 2 
[Pra 103/2014 Nr. 14]; darauf verweisend etwa BGer 2C_948/2017 vom 
17.7.2018 E. 3.2). Auch wenn die Anforderungen damit relativ offen gehalten 
sind, ist fraglich, ob angesichts der konkreten Ausgestaltung der Parzelle 
Nr. 2________ noch davon gesprochen werden kann, sie eigne sich für eine 
landwirtschaftliche Nutzung. So zeigen die Beschwerdeführenden weder auf 
noch ist ohne weiteres ersichtlich, inwiefern der relativ kleine Teil des Grund-
stücks, der nicht dem vorgesehenen Uferweg dient, landwirtschaftlich ge-
nutzt werden könnte, zumal sich entlang der nordöstlichen Parzellengrenze 
gemäss dem Teilplan 3 zum Uferschutzplan eine geschützte Hecke befindet 
(Vorakten StRK [act. 5A] pag. 31; vgl. für eine ähnliche Würdigung auch 
BGer 2C_217/2018 vom 17.7.2018 E. 2.3.5 und 2.3.7). Letztlich kann diese 
Frage jedoch ebenfalls offenbleiben, da die Parzelle Nr. 2________ aus an-
deren Gründen nicht als land- oder forstwirtschaftlich gelten kann.

5.4 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist nämlich für die 
Qualifikation als landwirtschaftliches Grundstück im Sinn von Art. 18 Abs. 4 
DBG nicht allein auf die Unterstellung unter das BGBB abzustellen. Vielmehr 
ist stets auch der Gesetzeszweck mitzuberücksichtigen; es ist daher zu prü-
fen, ob das Grundstück Nr. 2________ bei einer Gesamtbetrachtung 
tatsächlich von der dem BGBB, dem RPG und dem Bundesgesetz vom 
29. April 1998 über die Landwirtschaft (Landwirtschaftsgesetz, LwG; 
SR 910.1) gemeinsamen Zielsetzung – dem Erhalt des landwirtschaftlichen 
Bodens als einem volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor – er-
fasst wird (BGE 138 II 32 E. 2.2.1; BGer 2C_463/2016 vom 26.3.2018 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 17

E. 5.1, 2C_315/2017 vom 26.3.2018 E. 5.3.3 f., 5.3.6, 2C_846/2016 vom 
24.5.2017 E. 3.4). 

5.4.1 Die Beschwerdeführenden machen zwar zu Recht geltend (Verwal-
tungsgerichtsbeschwerden Rz. 43, 47), dass es auf die spätere Nutzung des 
Grundstücks (nach der Veräusserung) nicht ankommt (vorne E. 3.3). Die be-
troffene Fläche wurde aber bereits im Jahr 2015 von der Landwirtschafts-
zone bzw. der Landschaftsschutzzone in die Grünzone umgezont. Hinter-
grund dieser Umzonung war unstreitig die Erstellung des noch 
ausstehenden Teilstücks des Uferwegs (vorne E. 2.1). Die Anlage eines 
Uferwegs bildet das Kernstück des mit dem SFG namentlich verfolgten 
Zwecks, dass Kanton und Gemeinden für den öffentlichen Zugang zu See- 
und Flussufern sorgen (Art. 1 und Art. 3 Abs. 1 Bst. b SFG; vgl. auch Art. 3 
Abs. 2 Bst. c RPG; Art. 54 Abs. 2 Bst. c und d BauG). Aus diesem Grund 
wurde hier gestützt auf Art. 60 Abs. 1 Bst. h BGBB (Erfüllung einer öffentli-
chen oder im öffentlichen Interesse liegenden Aufgabe) die Ausnahmebewil-
ligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot erteilt, die Parzelle 
Nr. 2________ vom (Stamm-)Grundstück Nr. 1________ abparzelliert und 
aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen (vgl. Ziff. 1.1 und 2.6 der Be-
willigung vom 12.8.2020, Vorakten StRK [act. 5A] pag. 119 ff.). Diese Zu-
sammenhänge waren den Beschwerdeführenden im Übrigen hinreichend 
bekannt, wurde doch bereits im ersten Kaufvertrag vom 23. April 2015 ein-
leitend ausgeführt, dass die von der Verkäuferschaft «nach umfangreichen 
Verhandlungen» für die Erstellung des Teilstücks des Uferwegs zur Verfü-
gung gestellten Grundstücke «nach erfolgter Umzonung» in die Grünzone 
dem BGBB nicht (mehr) unterstellt seien, wozu die zuständige Behörde ihre 
Zustimmung zu erteilen habe (Ziff. I/1, I/2 und I/4 des Kaufvertrags vom 
23.4.2015, Vorakten StRK [act. 5A] pag. 13 f.). Die Vorinstanz hat vor die-
sem Hintergrund zu Recht erwogen (angefochtene Entscheide E. 9.4), dass 
die fragliche Parzelle mit der im Jahr 2015 erfolgten Umzonung von der 
Landwirtschaftszone bzw. Landschaftsschutzzone in die Grünzone einem 
anderen Zweck zugeführt wurde, als jenem des Erhalts des landwirtschaftli-
chen Bodens als einem volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor. 
Aus steuerlicher Sicht unterstand die Parzelle folglich mit ihrer Umzonung 
keinem bodenrechtlichen Schutz mehr und lag ab diesem Zeitpunkt kein 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 18

land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinn von Art. 18 Abs. 4 DBG 
mehr vor. 

5.4.2 Daran ändern die übrigen Einwände der Beschwerdeführenden 
nichts: Soweit sie vorbringen, das «Geschäft» bzw. der Verkauf der Parzelle 
Nr. 2________ habe im «ausschliesslichen Interesse» der Gemeinde gele-
gen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Wie die ESTV zutreffend ausführt, er-
weist sich die von der Gemeinde erzielte Lösung vielmehr (zumindest auch) 
für die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer als vorteil-
haft. So erlaubt sie, dass der Uferweg abweichend vom Grundsatz nicht un-
mittelbar entlang des Ufers (vgl. Art. 4 Abs. 2 SFG), sondern lediglich ufernah 
geführt wird (vgl. dazu Art. 4 Abs. 3 SFG), was der Eigentümerschaft des an 
das Seeufer grenzenden Nachbargrundstücks der Parzelle Nr. 2________ 
entgegenkommt. Die Beschwerdeführenden profitierten ihrerseits vom ge-
wählten Vorgehen insofern, als der Kaufpreis des von ihnen für das zu er-
stellende Teilstück des Uferwegs veräusserten Grundstücks (wohl einiges) 
über jenem für landwirtschaftlichen Boden lag. Jedenfalls bestreiten sie die 
vorinstanzliche Feststellung bzw. die entsprechenden Ausführungen der 
ESTV nicht substanziiert (vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerden Rz. 48 f.), 
dass der erzielte Erwerbspreis von Fr. 185.--/m2 (vgl. vorne E. 2.1) dem (ge-
genüber Landwirtschaftsland höheren) Preisniveau von Vorgartenland ent-
spreche (vgl. angefochtene Entscheide E. 9.6; Eingabe der ESTV vom 
3.10.2024 S. 4 Ziff. 7; vgl. bereits Eingabe der ESTV vom 7.3.2023 in den 
vorinstanzlichen Verfahren S. 5 Ziff. 8, Vorakten StRK [act. 5A] pag. 86). Von 
einer «Abstrafung» kann daher ebenso wenig die Rede sein wie von einem 
widersprüchlichen Verhalten seitens der Gemeinde. Dies umso weniger als 
den Beschwerdeführenden aufgrund der Vertragsverhandlungen bewusst 
sein musste, dass die fragliche Parzelle nach der Umzonung in die Grünzone 
dem BGBB nicht mehr unterstellt sein würde (vgl. E. 5.4.1 hiervor). Nichts zu 
ihren Gunsten ableiten können die Beschwerdeführenden weiter aus dem 
blossen Umstand, dass eine andere Vorgehensweise auch denkbar und aus 
ihrer Sicht sogar vorzuziehen gewesen sein mag, als die – im Einverständnis 
sämtlicher Vertragsparteien – gewählte Lösung. Am Ausgeführten vermag 
schliesslich das (sinngemässe) Vorbringen der Beschwerdeführenden zum 
Vertrauensschutz aufgrund behördlicher Zusicherungen (Art. 9 Bundesver-
fassung [BV; SR 101]; Art. 11 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 19

BSG 101.1]; Verwaltungsgerichtsbeschwerden Rz. 13) nichts zu ändern (vgl. 
zu den Voraussetzungen des Vertrauensschutzes etwa BGE 150 I 1 E. 4.1; 
BVR 2017 S. 540 E. 6.2): So hat die mit der Sache befasste Mitarbeiterin der 
Steuerverwaltung dem Treuhänder der Beschwerdeführenden mit E-Mail 
vom 16. November 2021 auf dessen Anfrage hin zwar in Aussicht gestellt, 
der Gewinn aus dem Verkauf der Parzelle Nr. 2________ werde «nur bis zur 
Höhe der Anlagekosten dem Einkommen zugerechnet» und verwies in die-
sem Zusammenhang auf Art. 18 Abs. 4 DBG (Vorakten StV [act. 5B] 
pag. 56). Ob damit eine genügende Vertrauensgrundlage bestand, kann in-
des offenbleiben, da es hier ohnehin an einer Vertrauensbetätigung fehlt. So 
ist weder dargetan noch ersichtlich, dass die Beschwerdeführenden auf-
grund der Aussage in der E-Mail (ohne Nachteil nicht wieder rückgängig 
machbare) Dispositionen getroffen hätten, zumal das Grundstück zu diesem 
Zeitpunkt bereits veräussert war. Schon aus diesem Grund können sich die 
Beschwerdeführenden nicht (mit Erfolg) auf den Vertrauensschutz berufen. 

5.5 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde betreffend die di-
rekte Bundessteuer sowohl im Haupt- als auch im Eventualstandpunkt 
(vorne Bst. D) als unbegründet und ist abzuweisen, zumal kein Anlass für 
eine Rückweisung an die Steuerverwaltung besteht. Bei diesem Ergebnis 
kann auf weitere Beweismassnahmen verzichtet werden, wie sie die Be-
schwerdeführenden unter verschiedenen Aspekten verlangen (vgl. Verwal-
tungsgerichtsbeschwerden Rz. 9 f., 12 ff.); der rechtserhebliche Sachverhalt 
ergibt sich hinreichend aus den Akten. Die entsprechenden Beweisanträge 
werden daher abgewiesen (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt vie-
ler BGE 147 IV 534 E. 2.5.1, 144 II 427 E. 3.1.3; BVR 2022 S. 93 E. 4.5.4). 

6.

Bei diesem Ausgang der Verfahren werden die Beschwerdeführenden kos-
tenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 144 Abs. 1 DBG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG 
i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. De-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2025, Nrn. 100.2024.190/
191U, Seite 20

zember 1968 über das Verwaltungsverfahren [Verwaltungsverfahrensge-
setz, VwVG; SR 172.021]).

Demnach entscheidet der Einzelrichter:

1. Auf die Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2020 
wird nicht eingetreten.

2. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer 2020 wird abgewie-
sen.

3. Die Kosten der Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden den Beschwerdeführenden auf-
erlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- entnommen. 
Der Restbetrag von Fr. 2'500.-- wird den Beschwerdeführenden nach Ein-
tritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 

5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende 
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Steuerrekurskommission des Kantons Bern 
- Eidgenössische Steuerverwaltung 

Der Einzelrichter: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.