# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 25aacb9e-2eb0-5f24-92a4-3ccd4ee545bc
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 08.05.2024 BRGE III Nrn. 0060-0061/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nrn--0060-0_2024-05-08.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nrn. R3.2022.00194 und R3.2022.00195 
BRGE III Nr. 0060/2024 und 0061/2024     

 
  Entscheid vom 8. Mai 2024     
 
 
 

Mitwirkende Abteilungsvizepräsidentin Sabine Ziegler, Baurichterin Marlen Patt, Baurich-
terin Gabriele Kisker, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch    

 
 

in Sachen Rekurrenten 

R3.2022.00194  
1. A AG, […]  
2. B, […] 

beide vertreten durch […] 

 

R3.2022.00195  
C AG, […] 

vertreten durch […]  

 

gegen Rekursgegnerschaft 

1. Gemeinderat X, […] 

Nr. 1 vertreten durch […] 

2. D AG, […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

3. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 
8090 Zürich  

 

betreffend R3.2022.00194  
 Beschluss des Gemeinderates vom 22. August 2022 und Gesamtverfügung 

der Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 22-0831 vom 19. Mai 2022; Baube-
willigung bzw. strassenpolizeiliche, lärm- und gewässerschutzrechtliche Be-
willigung für Wohnüberbauung […] 

 

 

 

R3.2022.00194 Seite 2 

 R3.2022.00195 
 Beschluss des Gemeinderates vom 22. August 2022 und Gesamtverfügung 

der Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 22-0831 vom 19. Mai 2022; Baube-
willigung für Wohnüberbauung […] 
_______________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 22. August 2022 erteilte der Gemeinderat X der D AG die 

baurechtliche Bewilligung für die Wohnüberbauung E-Areal auf den Grund-

stücken Kat.-Nrn. 1 und 2 an der E-Strasse in X. Gleichzeitig wurde den Par-

teien die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 19. Mai 2022 eröff-

net.  

B. 

Mit Eingabe vom 5. Oktober 2022 erhob die C AG (Rekurrentin 1) fristge-

recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die 

Aufhebung der angefochtenen Verwaltungsakte unter Kosten- und Entschä-

digungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner. 

C. 

Mit gemeinsamer Eingabe vom 5. Oktober 2022 erhoben sodann die A AG 

sowie B (Rekurrierende 2) fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des 

Kantons Zürich und beantragten ebenfalls die Aufhebung der angefochtenen 

Verwaltungsakte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Re-

kursgegner. 

D. 

Mit Verfügungen je vom 10. Oktober 2022 wurde unter den Ge-

schäfts-Nrn. R3.2022.00194 und R3.2022.00195 von den Rekurseingängen 

Vormerk genommen und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

 

 

R3.2022.00194 Seite 3 

E. 

Die kommunale Vorinstanz schloss in ihren Vernehmlassungen je vom 

11. November 2022 auf Abweisung der Rekurse, soweit auf diese einzutre-

ten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurrieren-

den. Die Baudirektion Kanton Zürich liess sich mit Eingaben vom 4. Novem-

ber 2022 bzw. vom 7. November 2022 vernehmen und beantragte ebenfalls 

die Abweisung der Rekurse. Die Vernehmlassungen der privaten Rekurs-

gegnerin datieren je vom 11. November 2022 und beinhalten ebenfalls den 

Antrag die Rekurse abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zu Lasten der Rekurrierenden. 

F. 

Auf Begehren der Rekurrierenden wurde in beiden Verfahren ein zweiter 

Schriftenwechsel durchgeführt. Die Repliken datieren dabei vom 13. und 

14. Dezember 2022; die Dupliken der kommunalen Vorinstanz vom 16. und 

vom 19. Januar 2023, die Dupliken des privaten Rekursgegners vom 10. Ja-

nuar 2022. Die Baudirektion Kanton Zürich reichte nur im Verfahren G.-

Nr. R3.2022.00194 eine Duplik ein, welche vom 19. Januar 2023 datiert. Im 

Verfahren G.-Nr. R3.2022.00195 verzichtete die Baudirektion Kanton Zürich 

stillschweigend auf die Erstattung einer Duplik. Eine weitere Stellungnahme 

der Rekurrentin im Verfahren G.-Nr. R3.2022.00195 datiert vom 27. Februar 

2023. 

G. 

Mit Verfügung vom 16. März 2023 wurde das Gesuch der privaten Rekurs-

gegnerin vom 20. Dezember 2022 um teilweisen Entzug der aufschiebenden 

Wirkung nach durchgeführtem Schriftenwechsel abgewiesen.  

H. 

Am 15. Juni 2023 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts des Kantons 

Zürich in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

 

 

R3.2022.00194 Seite 4 

I. 

Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermins 

gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.  

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekursverfahren G.-Nrn. R3.2022.00194 und R3.2022.00195 betreffen 

dasselbe Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen die gleichen Rechtsfra-

gen auf. Sie sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.  

2. 

Die Rekurrierenden sind Eigentümer bzw. Mieter einer direkt benachbarten 

Liegenschaft. Auf Grund dieser engen Raumbeziehung und der vorgebrach-

ten Rügen sind sie in ihren Interessen vom angefochtenen Entscheid mehr 

als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit betroffen und damit zur Re-

kurserhebung legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes 

[PBG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die 

Rekurse grundsätzlich einzutreten. Soweit dies auf einzelne Rügen nicht zu-

trifft, wird dies nachfolgend darzulegen sein. 

3. 

Die Baugrundstücke liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung 

der Gemeinde X (BZO) in der Industriezone I2 mit Sonderbauvorschriften. 

Sie sind Bestandteil des privaten Gestaltungsplans E-Park und liegen zudem 

im Perimeter des hängigen und zur Zeit sistierten Quartierplans "H". Die 

Grundstücke sind mit einem Quartierplanbann belegt (§ 150 des Planungs- 

und Baugesetzes [PBG]). Sie grenzen im Nordosten an die F-Strasse 

(Staatsstrasse), im Nordwesten an die G-Strasse sowie im Südwesten und 

 

 

R3.2022.00194 Seite 5 

Südosten an die E-Strasse an. Das Bauareal liegt sodann im Grundwasser-

gebiet. 

Nach Art. 21 Abs. 1 BZO sind in der Industriezone mässig störende Indust-

rie- und Gewerbe- sowie Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. 

Art. 41 ff. BZO zufolge bestehen für die Industriezone E Sonderbauvorschrif-

ten, die zusätzlich auch eine Wohnnutzung zulassen (Art. 44 BZO).  

Die private Rekursgegnerin hat sich entschlossen, ihre Grundstücke mit ei-

ner Gesamtfläche von insgesamt ca. 11'000 m2 gemäss diesen Sonderbau-

vorschriften zu überbauen. Zu diesem Zweck hat sie einen privaten Gestal-

tungsplan ausgearbeitet und festsetzen lassen. Dieser zielt in Erfüllung der 

festgelegten Pflichten gemäss Art. 45 BZO auf den Nachweis ab, dass die 

Wohnnutzung zweckmässig auf die bestehenden und geplanten gewerbli-

chen Nutzungen abgestimmt wird, die Immissionsgrenzwerte gemäss Lärm-

schutzverordnung eingehalten werden und mit der nach dem Gestaltungs-

plan vorgesehenen Gebäudeanordnung eine gute Gesamtwirkung erreicht 

werden kann. 

Sowohl die Festsetzung der Sonderbauvorschriften (vgl. BRKE III Nrn. 112 

und 113/2007, VB.2007.00406 und 407 und BGr 1C_145/2008) als auch die 

Festsetzung des Gestaltungsplans (vgl. BRKE III Nr. 184/2011, 

VB.2012.00063 sowie BGr 1C_431/2012) sowie ein erstes Bauprojekt (vgl. 

BRGE III 0047/2018) waren bereits Gegenstand von Rechtsmittelverfahren.  

Das nun zu beurteilende Bauvorhaben sieht die Erstellung einer Blockrand-

bebauung mit 128 Wohnungen, vier Atelierräumen, drei gewerblichen Ein-

heiten im Erdgeschoss, vier kleinen Büroeinheiten in den Obergeschossen 

sowie die Erstellung einer Tiefgarage mit 71 Auto- und 14 Motorrad-Abstell-

plätzen vor.  

4.1. 

Die Rekurrierenden machen vorab geltend, das Bauvorhaben präjudiziere 

den Quartierplan negativ. Auf den Baugrundstücken laste ein Quartierplan-

bann. Eine Baubewilligung könne daher nur erteilt werden, wenn die ge-

plante Änderung die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans weder 

verunmögliche noch wesentlich erschwere (§ 150 Abs. 1 PBG). Durch die 

 

 

R3.2022.00194 Seite 6 

angefochtene Baubewilligung würden Tatsachen geschaffen, die eine sinn-

volle Quartierplanung verunmöglichten. Namentlich werde der Standort der 

neuen Brücke über den H-Bach ohne Berücksichtigung raumplanerischer 

und gewässerschutzrechtlicher Anliegen präjudiziert. Die bauliche Entwick-

lung des restlichen Quartierplanperimeters werde durch die erteilte Baube-

willigung verhindert oder zumindest stark erschwert. Sollte das Gericht wider 

Erwarten davon ausgehen, dass die Erschliessung des Baugrundstücks aus-

reichend sei, werde dies wohl nur knapp der Fall sein. Weitere Bauvorhaben 

dürften wohl mangels Erschliessung nicht mehr bewilligt werden. Das Quar-

tierplanverfahren diene dazu, ein Quartier ganzheitlich zu entwickeln. Genau 

solche Situationen sollten mit einem Quartierplanverfahren verhindert wer-

den.  

Im Weiteren bringen die Rekurrierenden in diesem Zusammenhang auch 

vor, die Erschliessung sei ungenügend. Sämtliche Beteiligte seien bereits 

seit den 90er-Jahren davon ausgegangen, dass die Erschliessung unzu-

reichend sei. Die Rekursgegner wollten das vorliegende "Mega-Projekt" mit 

128 Wohnungen sowie beinahe 1'000 m2 Gewerbefläche mit dem bestehen-

den "Brückchen" über den H-Bach erschliessen. Der Verkehr des Gebiets E 

solle vollständig in die F-Strasse geführt werden. lm Gestaltungsplanverfah-

ren sei die Erstellung von 94 Wohnungen geplant gewesen. Mit dem vorlie-

genden Bauprojekt sollen 128 Wohnungen realisiert werden. Obwohl bereits 

2011 für alle Beteiligten erwiesen gewesen sei, dass die Erschliessung über 

die bestehende Brücke zur E-Strasse ungenügend sei, seien keine baulichen 

Änderungen veranlasst worden. Nach wie vor werde das Gebiet E über die 

bestehende Brücke erschlossen. Seit 2011 habe sich die Situation weiter 

verschärft. Der Verkehr habe zugenommen. Bereits heute bilde sich ein 

Rückstau in die E-Strasse. lm kommunalen Richtplan Verkehr, der gemäss 

Homepage der Gemeinde der Baudirektion zur Genehmigung weitergeleitet 

worden sei, liessen sich denn auch entsprechende Feststellungen finden. lm 

Rahmen des Rekursverfahrens gegen das Vorgängerprojekt habe die dama-

lige Rekurrentin ein Verkehrsgutachten erstellen lassen. Es überrasche 

nicht, dass auch dieses zum Schluss gekommen sei, dass die Leistungsfä-

higkeit der Einmündung der E- in die F-Strasse mit der damals geplanten 

Überbauung gefährdet gewesen wäre. Das Gutachten datiere vom 25. Feb-

ruar 2016. Bereits aufgrund der allgemeinen Steigerung des Verkehrsauf-

kommens sei davon auszugehen, dass sich die Situation mittlerweile noch 

weiter verschlechtert habe. Das vorliegende Projekt entspreche betreffend 

 

 

R3.2022.00194 Seite 7 

die Erschliessung über die F-Strasse im Wesentlichen dem Vorgängerpro-

jekt. Die im Gutachten genannten Mängel lägen folglich auch im vorliegen-

den Projekt vor. 

Um die Erschliessungsproblematik zu lösen, werde nun scheinbar ein Stras-

senprojekt erarbeitet, welches voraussichtlich von November 2026 bis De-

zember 2030 realisiert werden solle. Gemäss Studie sei vorgesehen, dass 

die Brücke über den H-Bach komplett erneuert werden solle (Gesamtverfü-

gung der Baudirektion, S. 3). Gemäss Kenntnissen der Rekurrentin sei die-

ses Projekt noch nicht bewilligt worden. Schon deshalb könne es bei der Be-

urteilung der Erschliessung nicht (positiv) berücksichtigt werden. Die Tatsa-

che, dass ein solches Projekt vorhanden sei, sei jedoch ein klares Indiz dafür, 

dass die derzeitige Erschliessung ungenügend sei. Der Baudirektion sei die 

Situation bekannt. Das Gutachten der I liege ihr aus früheren Verfahren vor. 

Die zitierte Erwägung könne nur folgendermassen verstanden werden: Be-

treffend Auswirkungen der Erschliessung auf die F- und G-Strasse bestehe 

Unklarheit. Diese Unklarheit werde nicht mittels Sachverhaltsabklärungen 

beseitigt, stattdessen werde die Bewilligung im Grundsatz erteilt. Sollte sich 

dann, nach erteilter Bewilligung, zeigen, dass die Erschliessung nicht ausrei-

chend sei, sollten weitere Massnahmen geprüft werden. Mit anderen Worten: 

Zuerst die Baubewilligung, danach die Erschliessung. Dieses Vorgehen ver-

letze Bundesrecht und kantonales Recht. Voraussetzung einer Baubewilli-

gung sei, dass das zu bebauende Land erschlossen sei (Art. 22 Abs. 2 lit. b 

RPG). Dass vorliegend keine ausreichende Erschliessung bestehe, sei be-

reits mit Beschluss Nr. 146 vom 09. Mai 2011 festgestellt worden. Sollte das 

Gericht wider Erwarten nicht schon aufgrund der im Recht liegenden Akten 

zum Schluss kommen, dass die Erschliessung mangelhaft sei, werde die 

Einholung eines Behördengutachtens verlangt.  

Die Parteien des Erschliessungsvertrags hätten sodann einen Anspruch auf 

eine Erschliessungslösung gemäss Vertrag. Es herrsche Unklarheit, ob die 

Erschliessung privatrechtlich gesichert sei. Sollte der Erschliessungsvertrag 

durchsetzbar sein, könnte das vorliegende Bauvorhaben gegen diesen 

verstossen bzw. diesen präjudizieren. Diesfalls wäre die rechtsgenügliche 

Erschliessung mindestens fraglich und eine Koordination wäre erforderlich. 

Ebenfalls im Zusammenhang mit den Erschliessungsvorschriften des Ge-

staltungsplanes bringen die Rekurrierenden vor, Art. 7 Abs. 1 der 

 

 

R3.2022.00194 Seite 8 

Gestaltungsplanvorschriften (GPV) sei verletzt. Gemäss Art. 7 Abs. 1 GPV 

müsse die Zufahrt für das gesamte Planungsgebiet E-Park ausschliesslich 

über die E-Strasse erfolgen. Für die ordentlichen Grundstücksein-/ ausfahr-

ten sei zur F-Strasse ein Mindestabstand von 30 m einzuhalten. Diese Be-

stimmung sei vor dem Hintergrund der bereits damals (unzureichenden) Er-

schliessung auszulegen. Da Rückstau in die E-Strasse erwartet worden sei, 

sollten Ein- und Ausfahrten um mindestens 30 m zurückversetzt sein. Zur 

Messweise enthielten die Sonderbauvorschriften keine Regelung. Anwend-

bar sei § 267 PBG: Trottoir und Schutzstreifen gehörten zum Strassengebiet. 

Das Bauprojekt sehe derzeit einen Abstand zwischen Garageneinfahrt/aus-

fahrt und Fahrbahnrand von knapp unter 30 m vor. Das Trottoir und insbe-

sondere der neu geplante Fussgängerstreifen im Bereich des Trottoirs wür-

den beim Abstand nicht eingerechnet. Die Grundstückszufahrt liege somit im 

Strassenunterabstand.  

4.2. 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die 

genügende Erschliessung des Baugrundstücks (Art. 22 Abs. 2 lit. b des 

Raumplanungsgesetzes [RPG]; §§ 233 und 234 PBG). Ein Grundstück ist 

dann erschlossen, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anla-

gen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Ener-

gie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Ab-

wässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG). 

Was die genügende Zugänglichkeit im Besonderen anbelangt, so erfordert 

diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der 

Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentli-

chen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müs-

sen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Der Re-

gierungsrat erliess hierzu – gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG und § 359 

Abs. 1 lit. i PBG - die Verkehrserschliessungsverordnung (VErV), welche die 

technischen Anforderungen an Zufahrten und Ausfahrten sowie die Sichtbe-

reiche und die entsprechenden Messweisen regelt.  

Weiter dürfen durch die baulichen Massnahmen keine noch fehlenden oder 

durch den Gemeinderat beantragten planungsrechtlichen Festlegungen 

nachteilig beeinflusst werden (planungsrechtliche Baureife, § 234 PBG). 

 

 

R3.2022.00194 Seite 9 

4.3. 

Das Baugrundstück wird über die E-Strasse erschlossen. Dass diese 

Strasse und die Ausfahrt den technischen Anforderungen gemäss VErV 

nicht genügen soll oder die Zufahrt nicht verkehrssicher sei, wird nicht vor-

gebracht. Es ist somit davon auszugehen, dass die E-Strasse (mit Realisie-

rung des geplanten Trottoirs) genügend ausgebaut bzw. dimensioniert ist. 

Die Verkehrsbelastung des Strassennetzes bildet demgegenüber kein Krite-

rium für das Genügen der verkehrsmässigen Erschliessung 

(BRGE III Nr. 0103/2012, E. 5.3., in BEZ 2012 Nr. 61). Deshalb stellen die 

von den Rekurrierenden ins Feld geführten Rückstaus in die E-Strasse bzw. 

die Leistungsfähigkeit der Einmündung der E- in die F-Strasse die rechtsge-

nügende Erschliessung des Bauvorhabens nicht in Frage und kann auch aus 

dem von den Rekurrierenden erwähnten Strassenprojekt keine ungenü-

gende Erschliessung abgeleitet werden. Insbesondere kann auch nicht ge-

sagt werden, dass das Bauvorhaben mit den 80 vorgesehenen Parkplätzen, 

die zum ganz überwiegenden Teil der Wohnnutzung dienen und entspre-

chend wenig Fahrten generieren, zu einer Überlastung der vorhandenen 

Strassenkapazitäten führt (s. dazu auch die Ausführungen unter E. 4.6. und 

E. 5.2. weiter unten). 

4.4. 

Die Baugrundstücke liegen sowohl im Perimeter des noch hängigen Quar-

tierplanverfahrens "H" als auch innerhalb des rechtskräftig festgesetzten pri-

vaten Gestaltungsplans "E-Park".  

Der gegen die Festsetzung des Gestaltungsplans erhobene Rekurs der Re-

kurrentin 1 wurde letztinstanzlich durch das Bundesgericht 

(BGr 1C_431/2012) abgewiesen. Dem diesem Verfahren zugrunde liegen-

den Entscheid des Baurekursgerichtes vom 14. Dezember 2011 

(BRGE III Nr. 0184/2011, E. 6.) kann folgender Sachverhalt betreffend die 

Erschliessung entnommen werden: Im Rahmen der Vorprüfung des Gestal-

tungsplans durch die Baudirektion habe das Amt für Raumentwicklung fest-

gehalten, dass die Haupterschliessung heute nicht mehr als ausreichend be-

urteilt werden könne und angepasst werden müsse. Dabei werde die beste-

hende Brücke um ca. 20 bis 30 m nach Osten verschoben. Gemäss den 

Grundlagen des Gestaltungsplans resultiere durch die neu vorgesehene 

Wohnnutzung nicht wesentlich mehr Verkehr als durch die heutige Industrie-

nutzung. Die übergeordnete Planung müsse verschiedene Punkte 

 

 

R3.2022.00194 Seite 10 

ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters berücksichtigen und erfordere ei-

nen bestimmten Zeitbedarf. Dem Gestaltungsplan könne angesichts dieser 

Umstände mit der Erschliessung über die heute bestehende Brücke zuge-

stimmt werden. Die Erschliessung des Gestaltungsplangebietes müsse bei 

einer Verschiebung der Brücke entsprechend angepasst werden. Damit sei, 

so die Rekursinstanz, evident, dass der Gestaltungsplan eine künftige Er-

schliessungslösung des Gebietes E nicht negativ präjudiziere. Die Brücke 

solle vom Gestaltungsplanperimeter weg verschoben werden, weshalb die 

Festsetzung des Gestaltungsplans einer solchen Erschliessungsvariante of-

fensichtlich nicht entgegenstehe. Die daraus resultierende notwendige An-

passung der Erschliessung des Gestaltungsplangebietes sollte darüber hin-

aus ohne weiteres möglich sein. Der durch die Wohnnutzung indizierte Mehr-

verkehr werde durch die Vorinstanz wie auch die Baudirektion anerkannt. 

Dennoch sei nicht von einer wesentlichen Veränderung der bestehenden 

Verhältnisse auszugehen. Doch selbst bei einer Verdoppelung der Fahr-

zeugbewegungen wären diese mit den heute bestehenden vergleichbar. Da-

mit ergebe sich, dass das Gestaltungsplangebiet, insbesondere unter Be-

rücksichtigung der Neuprojektierung der Haupterschliessung der Industrie-

zone "E", ohne weiteres hinreichend zugänglich sei.  

Das Bundesgericht hielt fest, die H-Bachbrücke liege ausserhalb des Gestal-

tungsplanperimeters. Deren Verschiebung um 20 bis 30 Meter nach Osten 

hätte keinen Einfluss auf die im Gestaltungsplan vorgesehene Feinerschlies-

sung, da sich hierdurch am Verkehrsaufkommen innerhalb des Gestaltungs-

plangebiets mutmasslich kaum etwas ändern würde (BGr 1C_431/2012, 

E. 3.3.1.).  

4.5. 

Zusammen mit den Vorinstanzen und der privaten Rekursgegnerin kann 

festgehalten werden, dass mit dem Gestaltungsplan die Voraussetzungen 

für die Baureife der Grundstücke gerade auch hinsichtlich der Erschliessung 

festgelegt wurden. Mit einer gestaltungsplankonformen Erschliessung wird 

der Vollzug des Quartierplanes nicht negativ präjudiziert. Den Akten lässt 

sich sodann entnehmen, dass im Juni 2017 ein neuer privater Erschlies-

sungsvertrag abgeschlossen und öffentlich beurkundet wurde, welcher vor-

sieht, das Quartierplangebiet umfassend zu erschliessen. Mit dieser privat-

rechtlichen Regelung wird das Quartierplanverfahren obsolet. Die 

 

 

R3.2022.00194 Seite 11 

Erschliessung des streitbetroffenen Bauvorhabens entspricht dem Verkehrs-

konzept dieses Vertrags (act. 23.61 in R2.2022.00194, Vertragsbeilage 1).  

Nach rechtskräftiger Festsetzung des Gestaltungsplans "E-Park" verbleibt 

vorliegend nur noch die Prüfung, ob das konkrete Bauvorhaben der mit dem 

Gestaltungsplan festgesetzten Erschliessungslösung entspricht.  

4.6. 

Aus den dem Gericht vorliegenden Akten ergibt sich ohne weiteres, dass die 

mit dem Bauprojekt vorgesehene Erschliessungslösung den Gestaltungs-

planvorschriften entspricht. Ein Verstoss gegen Art. 7 GPV liegt nicht vor. 

Die Zufahrt hält den erforderlichen Abstand von 30 m zur E-Strasse, gemes-

sen ab Fahrbahnrand der F-Strasse, ein. Die von den Rekurrierenden pro-

pagierte Messweise gemäss § 267 PBG ist nicht sachgerecht. Bei Art. 7 GPV 

handelt es sich nicht um einen Strassenabstand im Sinne von § 265 PBG, 

vielmehr soll der Abstand der Ausfahrt vom Knoten E-/F-Strasse geregelt 

werden. Auf die Breite von Trottoiren und Schutzstreifen kann es nicht an-

kommen.  

Sodann haben sich die tatsächlichen Verhältnisse seit der Festsetzung des 

Gestaltungsplans auch nicht nachteilig verändert. Es ist zwar zutreffend, 

dass mit dem strittigen Bauprojekt mehr Wohnungen vorgesehen werden als 

im Richtprojekt, welches dem Gestaltungsplan zu Grunde lag. Es muss in 

diesem Zusammenhang aber beachtet werden, dass gleichzeitig aufgrund 

der neuen Parkplatzverordnung und der Zuweisung der unmittelbar beim 

Bahnhof X gelegenen Baugrundstücke zur ÖV-Güteklasse A eine deutlich 

tiefere Anzahl an Abstellplätzen realisiert werden muss. Aufgrund der tiefe-

ren Anzahl Abstellplätze ist auch von einem geringeren Mehrverkehr auszu-

gehen, als dies bei der Festsetzung des Gestaltungsplanes noch der Fall 

war. Selbst das erwähnte Parteigutachten der Rekurrentin – welches im Rah-

men des Vorgängerprojekts eingereicht wurde (Anzahl Abstellplätze 147) 

und auf Grundlage einer Verkehrszählung von bloss einer Stunde beruht – 

kommt zum Schluss, dass der Verkehrsabfluss aus der Einmündung der E-

Strasse in die F-Strasse zwar eher kritisch aber immer noch ausreichend ist. 

Mit Bezug auf die F-Strasse weist somit auch das private Gutachten keine 

nennenswerte Verschlechterung des Verkehrsflusses aus. Die Baudirektion 

ging bei der Vorprüfung des Gestaltungsplanes im Zusammenhang mit der 

geplanten Wohnnutzung sogar davon aus, dass selbst eine Verdoppelung 

 

 

R3.2022.00194 Seite 12 

der Fahrzeugbewegungen die Verkehrsverhältnisse mit den heute bestehen-

den vergleichbar wären. Eine solche Massierung des Verkehrs wurde weder 

geltend gemacht, noch ist sie tatsächlich gegeben. Somit kann auch heute 

davon ausgegangen werden, dass sich die Verhältnisse nicht derart geän-

dert hätten, dass der Gestaltungsplan revidiert werden müsste. Die Bau-

grundstücke weisen damit eine genügende Erschliessung auf. 

Allenfalls mögliche Verbesserungen sind bei Vorliegen einer ausreichenden 

Erschliessung nicht zwingend erforderlich. Im Rahmen eines von der Ge-

meinde geplanten Strassenprojektes können allfällige Verbesserungen noch 

realisiert werden. Ein solches ist offenbar auch in Planung. Da der tatsächlich 

resultierende Verkehr von einer im Baubewilligungsverfahren anzunehmen-

den Prognose abweichen kann, ist es nicht zu beanstanden, dass die Vo-

rinstanz darauf hinweist, dass im Bedarfsfall weitere Massnahmen zu prüfen 

sein werden.  

Die Rekurse sind somit in diesem Punkt abzuweisen. 

5.1. 

Im Weiteren befürchten die Rekurrierenden im Zusammenhang mit der Er-

schliessungsfrage eine Verkehrsüberlastung bei der Einmündung in die Kan-

tonsstrasse durch die zusätzlichen Parkplätze. Bereits heute herrschten zu 

Stosszeiten lange Schlangen wartender Fahrzeuge. Der Verkehrsfluss er-

folge nur noch schleppend. Mit den zusätzlich bewilligten Abstellplätzen ver-

schlimmere sich diese Situation. Diese komplett unzumutbare und hochgra-

dig rechtswidrige Erschliessungssituation werde sich durch die ab 2026 bis 

2030 vom Kanton umfassenden Umbau der F-Strasse noch dramatisch ver-

schärfen.  

5.2. 

Zusammen mit den Vorinstanzen und der privaten Rekursgegnerin ist auch 

mit Bezug auf diese Rüge nochmals festzuhalten, dass mit dem rechtskräftig 

festgesetzten Gestaltungsplan die Voraussetzungen für die Baureife der 

Grundstücke gerade auch hinsichtlich der Erschliessung festgelegt wurden. 

Die Fahrbahnbreite der E-Strasse ist unbestrittenermassen genügend. Die 

erforderliche Fusswegverbindung wird in der erforderlichen Breite erstellt 

werden. Die Wohnnutzung verursacht keinen spürbaren Mehrverkehr und 

 

 

R3.2022.00194 Seite 13 

führt nicht zu einer wesentlichen Veränderung der bestehenden Verhält-

nisse. Dies umso weniger, als die Baugrundstücke in nächster Nähe zum 

Bahnhof X und in der ÖV-Güteklasse A liegen, weshalb davon ausgegangen 

werden kann, dass die künftigen Bewohner die öffentlichen Verkehrsmittel 

benutzen werden. Die hinreichende Feinerschliessung ist damit auch gege-

ben und bedarf keiner weiteren Abklärungen oder Ausführungen. Dies hat 

auch das Bundesgericht bereits im Rahmen der Überprüfung des Gestal-

tungsplans mit Urteil BGr 1C_431/2012 festgestellt. 

Da durch das Bauvorhaben somit kein wesentlicher Mehrverkehr verursacht 

wird, ist auch die bestehende Groberschliessung als für das geplante Bau-

vorhaben genügend zu qualifizieren (vgl. dazu auch VB.2012.00063, E. 4.5). 

Die zeitweilige Überlastung einzelner Verkehrsknoten lässt sich gerade in 

dicht bebauten Gebieten kaum vermeiden und kann nicht dazu führen, dass 

ganzen Gebieten die Groberschliessung abgesprochen wird (vgl. dazu auch 

VB.2001.00245 vom 21. März 2002, E. 5c). Zudem hat die Baudirektion Kan-

ton Zürich in der angefochtenen Verfügung festgehalten, dass für den Fall, 

dass sich zeigen sollte, dass auf der F- und G-Strasse, infolge des durch das 

Bauvorhaben erzeugten Mehrverkehrs, starke Verkehrsbehinderungen ent-

stehen, weitere Massnahmen anzuordnen seien. lm Vordergrund stehe ins-

besondere die Anordnung einer Linksabbiegespur. Die gesamten Kosten der 

Planung und der Ausführung gingen zu Lasten des Verursachers. 

Die Baugrundstücke weisen damit eine genügende Erschliessung auf. Im 

Rahmen des von der Gemeinde geplanten Strassenprojektes können so-

dann allfällige Verbesserungen noch realisiert werden.  

Die Rekurse sind auch in diesem Punkt abzuweisen. 

6.1. 

Im Weiteren rügen die Rekurrierenden 2 die Ausfahrt sei ungenügend. An-

wendbar seien die VSS-Normen sowie das Handbuch Veloparkierung des 

Bundesamts für Strassen (Art. 14 Parkplatzverordnung X). Im Unterge-

schoss seien 144 Veloabstellplätze vorgesehen. Diese seien von der Tiefga-

rage aus zugänglich. Es handle sich um eine kombinierte Parkierungsan-

lage. Fahrwege von Motorfahrzeugen und leichten Zweirädern seien ge-

trennt zu führen (SN 640 291 a, Ziff. 9.3). Entsprechende bauliche 

 

 

R3.2022.00194 Seite 14 

Massnahmen seien nicht vorgesehen. Dies führe zu einer Gefährdung der 

Verkehrssicherheit. 

6.2. 

Gemäss Ziffer 9.3 der VSS-Norm SN 640 291a sollten bei kombinierten Par-

kierungsanlagen, in denen auch leichte Zweiräder abgestellt werden, Fahr-

wege von Motorfahrzeugen und leichten Zweirädern getrennt geführt wer-

den. Es handelt sich gemäss der Formulierung um eine Kann-Vorschrift. 

Wenn die Bewilligungsbehörde somit begründet, dass es sich bei den Velo-

abstellplätzen im Untergeschoss um Langzeitabstellplätze handle, welche 

naturgemäss wenig benutzt würden und daher auf getrennte Fahrwege ver-

zichtet worden sei, ist dies grundsätzlich nicht zu beanstanden. Hinzu 

kommt, dass ein entsprechender Mangel nicht zur Aufhebung der Baubewil-

ligung führen würde, sondern problemlos mittels einer Auflage geheilt wer-

den könnte, die den Rekurrierenden keinerlei Vorteile für ihr Grundstück ver-

schafft. Sie wären daher zur Erhebung dieser Rüge ohnehin nicht legitimiert. 

7.1. 

Im Weiteren bringen die Rekurrierenden 2 eine Verletzung von Art. 6 Abs. 3 

GPV vor. Vorteil des Gestaltungsplans solle eine qualitativ gute Gestaltung 

der Überbauung sein. Gemäss Art. 6 Abs. 3 GPV sei daher gleichzeitig mit 

dem Baugesuch ein detaillierter Umgebungsplan einzureichen. Wie die Re-

kursgegnerin 2 richtig festgestellt habe, fehle ein solcher Umgebungsplan. 

Der im Recht liegende Umgebungsplan gebe nicht vollumfänglich und damit 

auch nicht detailliert Auskunft über die Gestaltung der Umgebung. Aufgrund 

der ausdrücklichen Anordnung in Art. 6 Abs. 3 GPV verstosse die Auflage in 

Dispositivziffer 1.1.j der Baubewilligung, wonach der detaillierte Umgebungs-

plan vor Baubeginn einzureichen und bewilligen zu lassen sei, gegen Art. 6 

Abs. 3 GPV. Der Nachweis der erforderlichen Spiel- und Ruheflächen sei 

dem Umgebungsplan auch nicht zu entnehmen. 

7.2 

Art. 6 Abs. 3 GPV verlangt, dass gleichzeitig mit dem Baugesuch ein detail-

lierte Umgebungsplan (Umgebungsnutzung, Materialien, Bepflanzungskon-

zept) einzureichen ist. Der mit dem Baugesuch eingereichte Umgebungsplan 

(act. 23.16 im Verfahren G.-Nr. R3.2022.00194) erfüllt diese Anforderungen 

ohne weiteres. Die Nutzung der Umgebung ist ablesbar, die einzelnen 

 

 

R3.2022.00194 Seite 15 

Materialisierungen sind angegeben und auch das Bepflanzungskonzept ist 

ersichtlich. Dass die kommunale Baubehörde darüber hinaus vor Baubeginn 

noch weitere Angaben wie Höhenkoten, Gefälle, Flächenangaben sowie teil-

weise Oberflächenbeschaffenheit von Plätzen und Wegen verlangt, ist nicht 

zu beanstanden. Ein Verstoss gegen Art. 6 Abs. 3 GPV liegt nicht vor. 

Dass die erforderlichen Spiel- und Ruheflächen im geforderten Umfang von 

1.912 m2 nachgewiesen werden können, ergibt sich aus dem vorliegenden 

Umgebungsplan ohne weiteres. Das Bauvorhaben verfügt zweifellos über 

genügend Freifläche.  

8.1. 

Die Rekurrierenden 2 rügen sodann, die Baumassenziffer sei verletzt. Mas-

sgebliche Grundfläche sei die von der Baueingabe erfasste Fläche der bau-

lich noch nicht ausgenützten Grundstücke der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG). 

Massgebend könnten nur Flächen sein, die für eine Nutzung zu Wohn- und 

Gewerbezwecken überhaupt in Frage kämen. Dies treffe nicht zu bei Flä-

chen, die durch die Planung Verkehrszwecken zugewiesen seien und des-

halb von ihrer Funktion her für eine bauliche Nutzung dieser Art nicht zur 

Verfügung stünden. Die E-Strasse bilde offenbar Gegenstand des Quartier-

plans H. Die Fläche der E-Strasse könne demnach nicht massgebend sein. 

Zusammenfassend dürften die Flächen der Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3 

der massgeblichen Grundfläche nicht angerechnet werden. Die zulässige 

Baumassenziffer werde damit überschritten und Art. 42 BZO verletzt.  

8.2. 

Gemäss § 259 Abs. 1 PBG gehören zur anrechenbaren Grundstücksfläche 

die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. 

Grundstücksteile. Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet. 

Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschlies-

sung. 

8.3. 

Die zulässige Baumasse wird nicht überschritten. Die Flächen bzw. Teilflä-

chen der Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3 durften zur massgeblichen Grund-

fläche angerechnet werden. Die Rekurrierenden verkennen, dass beide 

Grundstücke im Privateigentum der Bauherrschaft bzw. der Rekurrentin 1 

 

 

R3.2022.00194 Seite 16 

liegen und die Verkehrsfläche nicht auf einer hoheitlichen Festlegung (Ver-

kehrsplan oder Quartierplan) beruht. Bei der Strassenfläche handelt es sich 

um eine reine Privatstrasse. Die Nutzungsrechte Dritter sind im privaten Er-

schliessungsvertrag vom 12. Juni 2017 abschliessend geregelt. Private Er-

schliessungsverträge sind nicht mit hoheitlichen Festlegungen gleichzuset-

zen. Es ist der Vorinstanz somit vollumfänglich zuzustimmen, wenn sie aus-

führt, die beiden Grundstücke dürften nach ständiger Praxis 

(VB.2003.00084, E. 2a; VB.2006.00215, E. 4; BRG III Nr. 0039/2022, 

E. 5.2.1) zur massgebenden Grundfläche dazugerechnet werden.  

9.1. 

Die Rekurrierenden 2 monieren sodann, die Lärmberechnungen seien man-

gelhaft. Insbesondere sei eine falsches Berechnungsmodell verwendet wor-

den. Gemäss den Baugesuchsakten sei die Lärmbelastung durch Strassen-

lärm mittels EMPA Strassenlärmmodell StL86 ermittelt worden. Das Bundes-

gericht habe das aus den 1980er-Jahren stammende Strassenlärmmo-

dell StL86 aufgrund der Entwicklungen von Wissenschaft und Technik als in 

vielerlei Hinsicht veraltet bezeichnet (BGr 1C_589/2014 vom 3. Februar 

2016, E. 5.1; BGr 1C_366/2017 vom 21. November 2018, E. 4.3; 

BGr 1C_350/2019 vom 16. Juni 2020, E. 4.3.4; BGr 1C_244/2020 vom 

17. Juni 2021, E. 4.3). Namentlich sei das Modell nicht für Geschwindigkei-

ten unter 50 km/h konzipiert und führe zu einer klaren Unterschätzung des 

Pegelminderungspotenzials. Das Bundesamt für Umwelt (BAFU) empfehle 

deshalb die Verwendung des Strassenlärmmodells sonROAD18 zur Lärmer-

mittlung. 

Indem vorliegend für die Lärmermittlung auf das veraltete Strassenlärmmo-

dell StL86 abgestellt worden sei, sei der Lärm bundesrechtswidrig ermittelt 

worden. Es sei von einer immens höheren Lärmbelastung, höheren Immis-

sionsgrenzwertüberschreitungen und deutlich mehr davon betroffenen 

Wohn- und Gewerbeflächen auszugehen. Die Immissionsgrenzwerte dürften 

jedenfalls an der gesamten Westfassade – selbst bei Berücksichtigung der 

Lärmschutzbalkone – überschritten sein. Dies insbesondere deshalb, weil 

die Immissionsgrenzwerte selbst nach den Behauptungen der Rekursgegne-

rin 1 auf Basis der viel zu tiefen Emissionswerte nur knapp eingehalten wer-

den könnten.  

 

 

R3.2022.00194 Seite 17 

Im Weiteren sei es unterlassen worden, den Strassenlärm vollständig zu er-

mitteln. Namentlich der von der E-Strasse ausgehende Strassenlärm sei 

nicht berücksichtigt worden. Dieser sei insbesondere für die Süd- und Ost-

fassaden von Relevanz.  

Für die Lärmbeurteilung sei die gesamte Lärmbelastung zu berücksichtigen, 

die am betreffenden Einwirkungsort unabhängig von der Art der verursa-

chenden Anlagen wahrgenommen werde (Botschaft USG 1979, S. 775). Be-

lastungsgrenzwerte seien auch überschritten, wenn die Summe gleichartiger 

Lärmimmissionen, die von mehreren Anlagen erzeugt würden, sie über-

schreite (Art. 40 Abs. 2 LSV). ln casu überlagerten sich der Bahn- und der 

Strassenlärm. Ferner verursachten die technischen Anlagen auf dem Dach 

sowie die Tiefgarage erheblichen Lärm. Diesem Umstand sei jedoch keine 

Rechnung getragen worden. Es seien lediglich separate Lärmermittlungen 

und -beurteilungen vorgenommen worden. 

Befinde sich nahe einer Schallquelle eine grössere, wenig schallabsorbie-

rende Fläche, zum Beispiel eine Lärmschutzwand aus Stahl oder Beton, so 

werde von dort Schall reflektiert. Das wirke wie eine zweite Schallquelle an 

der reflektierenden Stelle, die sich mit der ersten überlagere und daher wie 

eine Pegelerhöhung um mehrere dB(A). Stünden sich zwei Flächen mit re-

flektierender Oberfläche an einer Schallquelle gegenüber, werde der Schall 

mehrfach hin und her geworfen und noch mehr verstärkt. Erhöhten sie den 

Beurteilungspegel wahrnehmbar, müssten sie in die Beurteilung einfliessen 

(BAV, Richtlinie Lärmschutz Eisenbahn, 20. Mai 2019, Ziff. 8.2.2.). Obwohl 

sich in unmittelbarer Nähe zur Bahnlinie und zu den Baugrundstücken zahl-

reiche schallreflektierende Oberflächen befänden, sei diese Tatsache bei der 

Lärmermittlung und -beurteilung nicht berücksichtigt worden.  

Bei Knoten, die mit Lichtsignalsteuerung betrieben würden, sollte im Nahbe-

reich bis 50 m eine Pegelkorrektur im Sinne eines Störwirkungszuschlages 

eingesetzt werden (Ziff. 4.4, S. 29). Obwohl sich unmittelbar an die Bau-

grundstücke angrenzend gleich mehrere Knoten mit Lichtsignal-Steuerung 

befänden, sei kein Zuschlag berücksichtigt worden. Die ermittelten 

Lärmemissionen seien auch aus diesem Grund zu tief. 

Die Rekursgegner hätten sodann keine Prüfung nach Art. 31 Abs. 1 

und /oder Abs. 2 LSV vorgenommen, sondern seien von einer Einhaltung der 

 

 

R3.2022.00194 Seite 18 

Immissionsgrenzwerte ausgegangen. Dies sei falsch. Bei Gebäuden würden 

Lärmimmissionen in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume 

ermittelt (Art. 39 Abs. 1 LSV). Selbst auf Basis der zu tiefen Lärmemissionen 

sei die Rekursgegnerin 1 zur Feststellung gelangt, dass an zahlreichen Bal-

konen der Westfassade Immissionsgrenzwertüberschreitungen vorlägen. 

Dank der geplanten Lärmschutzbalkone werde der Immissionsgrenzwert je-

doch bei allen Fenstern der betroffenen Wohnungen eingehalten. Gestützt 

auf diese Feststellung seien die Rekursgegner 2 und 3 nicht von einer Über-

schreitung der Immissionsgrenzwerte ausgegangen und hätten die Baube-

willigung erteilt, ohne die Voraussetzungen von Art. 31 LSV zu prüfen. 

Es stelle sich die Frage, ob eine lärmmindernde Wirkung von Lärmschutz-

balkonen bei der Lärmermittlung nach Art. 39 LSV bzw. bei der Beantwor-

tung der Frage, ob eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte vorliege, 

berücksichtigt werden dürfe. Das Verwaltungsgericht habe im Zusammen-

hang mit dem Vorgängerprojekt des vorliegenden Bauvorhabens ausgeführt, 

dass Lärmschutzbalkone als Ersatzmassnahmen zur Milderung der Auswir-

kungen der Grenzüberschreitungen zu gelten hätten. Mithin mache es sinn-

gemäss deutlich, dass diese Ersatzmassnahmen bei der Lärmermittlung 

nicht miteinbezogen werden dürfen. Diese Ersatzmassnahmen fielen denn 

auch nicht unter die vom Bundesgericht genannten gestalterischen und bau-

lichen Massnahmen i.S.v. Art. 31 Abs. 1 lit. b LSV wie z.B. Grundrissgestal-

tung oder abgewinkelte Fassaden. Ohne die Balkone seien die Immissions-

werte an der Westfassade klar überschritten. 

Da die Rekursgegner von der Einhaltung der Immissionsgrenzwerte ausge-

gangen seien, hätten sie es unterlassen, den Nachweis zu erbringen und zu 

prüfen, dass bzw. ob sämtliche verhältnismässigen Massnahmen 

i.S.v. Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden seien und ob die Vorausset-

zungen von Art. 31 Abs. 2 LSV gegeben seien. Sowohl im westlichen als 

auch im nördlichen Gebäudetrakt wiesen sämtliche Wohnungen den stark-

befahrenen Strassen zugewandte lärmempfindliche Räume auf. Ein konse-

quenter Versuch, die lärmempfindlichen Räume auf die ruhige Gebäudeseite 

auszurichten, sei nicht erkennbar. Die Lärmschutzbalkone fielen nicht unter 

die Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV, sondern stellten vielmehr Ersatz-

massnahmen dar (VB.2019.00654 vom 19. März 2020, E. 5.3). Es wären di-

verse, exemplarischen Massnahmen denkbar gewesen, wie etwa die Rück-

versetzung der West- und Nordfassade von den lärmverursachenden 

 

 

R3.2022.00194 Seite 19 

Strassen, die Anordnung nicht lärmempfindlicher Räume wie Sanitärräume 

und Reduits an der West- und Nordfassade oder die Anordnung des Trep-

penhauses entlang der strassenzugewandten Fassaden statt innerhalb des 

Gebäudegrundrisses. Für eine Anwendung von Art. 31 Abs. 2 LSV bestehe 

nach dem Gesagten kein Raum.  

Zusammenfassend verstosse die Erteilung einer Baubewilligung trotz Nicht-

ausschöpfen der Massnahmen zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte ge-

gen Art. 22 Abs. 2 USG sowie Art. 31 Abs. 1 und Abs. 2 LSV.  

9.2. 

Gemäss Art. 22 des Umweltschutzgesetzes (USG) werden Baubewilligun-

gen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Auf-

enthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte 

nicht überschritten sind (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig angeordnet 

und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen ge-

troffen werden (Abs. 2). Das Bundesgericht befand in seinem Entscheid vom 

16. März 2016 (BGr 1C_139/2015 und 1C_140/2015 vom 16. März 2016, 

E. 4.6, www.bger.ch), dass die Immissionsgrenzwerte an sämtlichen Fens-

tern lärmempfindlicher Räume und nicht nur bei den lärmabgewandten Fens-

tern einzuhalten seien. Die sog. "Lüftungsfensterpraxis" wurde daher als 

rechtswidrig befunden. Art. 31 Abs. 1 LSV bestimmt die baulichen oder ge-

stalterischen Massnahmen, mit denen ein Gebäude gegen Lärm abge-

schirmt werden kann. Können die Immissionsgrenzwerte mit diesen nicht 

eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV 

nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes 

Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. 

9.3. 

Mit Bezug auf die Kritik am verwendeten Berechnungsmodell ist vorab Fol-

gendes festzuhalten: Die Lärmbelastung wurde im Lärmgutachten vom 

28. Februar 2022 (act. 23.39 im Verfahren G.-Nr. R3.2022.00194) unter Ver-

wendung des Modells StL86+ ermittelt. Dieses ist zwar in vielerlei Hinsicht 

veraltet und wird nicht mehr allgemein für die Ermittlung des Lärms bei Fahr-

geschwindigkeiten im Strassenverkehr unter 50 km/h empfohlen. Dennoch 

wurde die Verwendung von StL86+ später in einem Einzelfall nicht bean-

standet, weil die damit ermittelten Werte aus Sicht des Lärmschutzes als vor-

sichtiger eingeschätzt wurden (BGr 1C_244/2020 vom 17. Juni 2021 mit 

 

 

R3.2022.00194 Seite 20 

Hinweisen auf die Urteile 1C_366/2017 vom 21. November 2018, E. 4.3 und 

1C_589/2014 vom 3. Februar 2016, E. 5, in: URP 2016 S. 319). Das BAFU 

empfiehlt die Anwendung des Emissionsmodells sonROAD18 offiziell ab Be-

ginn 2023 (siehe bafu.admin.ch/sonROAD18: FAQs sonROAD18, 22. Feb-

ruar 2022, Frage 3). Das Baugesuch wurde im März 2022 gestellt und das 

darin enthaltene Lärmgutachten Strassenlärm datiert vom 28. Februar 2022. 

Es wurde daher zu Recht noch auf das alte Modell als Berechnungsgrund-

lage abgestellt. Hinzu kommt, dass die Kritik am alten Modell StL86+ vor 

allem darauf beruht, dass dieses nicht für tiefe Geschwindigkeiten (< 

50 km/h) konzipiert ist. Dies ist indes vorliegend unerheblich, da keine Stras-

sen mit tiefen Geschwindigkeiten relevant sind. 

Das gewählte Berechnungsmodell ist damit nicht zu beanstanden.  

9.4. 

Bei den Emissionsangaben für das Modell StL86+ handelt es sich um Schall-

druckpegel in 1 m Abstand zur Strassenachse, bei den Emissionsangaben 

zu sonROAD18 um Schallleistungspegel. Die Emissionsangaben können 

und dürfen somit nicht direkt miteinander verglichen werden. Die angegeben 

Pegel der Rekurrierenden gemäss dem neuen Modell sonROAD18 sind so-

mit nicht massgeblich.  

Ein Vergleich könnte somit nur für die zugrundeliegenden Verkehrszahlen 

erfolgen. An den Verkehrszahlen hat sich mit der Aufschaltung der neuen 

Emissionsangaben für sonROAD18 im GIS-Browser des Kantons Zürich je-

doch nichts nachteilig geändert (keine Verkehrszunahme). Folglich wurde im 

Lärmgutachten vom 28. Februar 2022 nicht von zu tiefen Emissionsangaben 

bzw. Verkehrszahlen ausgegangen, sondern korrekte und aktuelle Grundla-

gendaten verwendet. 

Es liegen somit weder unrichtige Sachverhaltsfeststellungen noch Immissi-

onsgrenzwertüberschreitungen vor. 

9.5. 

Die E-Strasse hat aufgrund ihrer Lage und des geringen Verkehrsaufkom-

mens keinen Einfluss auf die Lärmbelastung an der Nord- und Westfassade. 

Im GIS finden sich denn auch keine entsprechenden Lärmemissionsdaten. 

An den näher an der E-Strasse liegenden aber gegenüber den 

 

 

R3.2022.00194 Seite 21 

verkehrsreichen Strassen weniger exponierten Fassaden (Ost, Süd) liegt die 

Lärmbelastung mehrere Dezibel unter den Immissionsgrenzwerten, so dass 

auch eine allfällige Erhöhung der Lärmbelastung an diesen Fassaden durch 

Berücksichtigung der E-Strasse nicht zu Immissionsgrenzwertüberschreitun-

gen führen würde. Die E-Strasse hat somit keinen Einfluss auf die Beurtei-

lung des Strassenlärms. 

9.6. 

Bereits der Wortlaut von Art. 40 Abs. 2 LSV weist darauf hin, dass eine Be-

urteilung von Lärmimmissionen nur dann kumulativ erfolgen kann und soll, 

wenn verschiedene gleichartige Lärmimmissionen zur Beurteilung stehen. 

Eine summarische Beurteilung verschiedener Lärmarten ist gemäss Lärm-

schutzverordnung nicht vorgesehen. Bahnlärm, Strassenlärm und Tiefgara-

genlärm sind eben gerade keine gleichartigen Lärmimmissionen und daher 

separat und nicht in der Summe zu beurteilen (es gelten je verschiedene 

Belastungsgrenzwerte, s. Anhänge 3, 4 und 6 LSV). Die Rechtsprechung 

weist denn auch darauf hin, dass verschiedene Lärmarten bei gleicher Schal-

lintensität unterschiedliche Störwirkungen haben können (VB.2004.00483 in 

BEZ 2006 Nr. 60). Im vorliegenden Fall weist der Strassenlärm den höchsten 

Beurteilungspegel auf. Der Bahnlärm ist demgegenüber untergeordnet, liegt 

mit 53 dB(A) am Tag und 46 dB(A) in der Nacht weit unter dem Immissions-

grenzwert von 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht und muss daher, 

wie die Rekursgegnerschaft zu Recht ausführt, nicht weiter berücksichtigt 

werden.  

Der Lärm der Tiefgarage und der Lärm von Technikanlagen wurde in zwei 

zusätzlichen Lärmgutachten (act. 23.40 und 23.41 im Verfahren 

G.-Nr. R3.2022.00194) beurteilt. Diesen ist folgendes zu entnehmen: Die 

Tiefgarage verursacht einen max. Beurteilungspegel von 50 dB(A) am Tag 

und 50 dB(A) in der Nacht beim Wohnen im 1. Obergeschoss über dem Por-

tal. Die Technikanlage verursacht einen Beurteilungspegel von 34 dB(A) am 

Tag und 39 dB(A) in der Nacht an diesem Ort. Energetisch addiert ergibt sich 

ein Gesamtbeurteilungspegel von 50 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der 

Nacht. Die Technikanlage spielt hier somit eine untergeordnete Rolle. lm 

Rahmen einer Gesamtbeurteilung zusammen mit dem Strassenlärm verur-

sachen weder die Tiefgarage noch die Technikanlage zusätzliche Störwir-

kungen, welche einen Einfluss auf die Gesamtbeurteilung haben könnten. 

Bei der nächstgelegenen Wohnliegenschaft am J-Weg 3 (MFH) verursacht 

 

 

R3.2022.00194 Seite 22 

die Technikanlage einen Beurteilungspegel von 34 dB(A) am Tag und 

39 dB(A) in der Nacht. Die Lärmemissionen der Tiefgarage verursachen ei-

nen Beurteilungspegel von 28 dB(A) am Tag und 29 dB(A) in der Nacht an 

dieser Wohnadresse, was zu einen Gesamtpegel von 35 dB(A) am Tag und 

39 dB(A) in der Nacht führt. Hier werden die lmmissionsgrenzwerte der ES III 

deutlich eingehalten und die Tiefgarage spielt eine untergeordnete Rolle. 

Beide Lärmquellen beeinflussen sich somit nicht gegenseitig und dürfen in 

zwei Lärmgutachten berechnet bzw. beurteilt werden, ohne relevanten Ein-

fluss auf die Gesamtlärmbelastung. 

9.7. 

Gemäss dem Lärmgutachten Strassenlärm wurde die Lärmbelastung mittels 

einer computergestützten Ausbreitungsberechnung in einem 3D-Gelände-

modell und unter Berücksichtigung von Reflexionen bis dritten Grades ermit-

telt. Es liegen keine Umstände vor, aufgrund derer man im vorliegenden Fall 

von einer Unterschätzung der Lärmbelastung ausgehen und ein von anderen 

Situationen abweichendes Vorgehen bei der Lärmermittlung anwenden 

müsste. Die von den Rekurrierenden bemängelten Schallreflexionen wurden 

somit korrekt berücksichtigt.  

9.8. 

Weder bei Verwendung des Berechnungsmodells StL86 noch bei                         

sonROAD18 sind Pegelkorrekturen bei Knoten, Kreuzungsbereichen und 

Kreiseln erforderlich. Bei der Lärmermittlung wird im Bereich von Knoten 

bzw. Kreuzungen durchgehend mit denselben Geschwindigkeiten gerech-

net, wie auf den angrenzenden Strassen. Damit wird die gefahrene Ge-

schwindigkeit im Bereich von Knoten überschätzt. Es wird also keine Korrek-

tur für die in Realität tieferen gefahrenen Geschwindigkeiten im Bereich von 

Knoten vorgenommen (was zu tieferen Lärmbelastungen führen würde). 

Auch im zukünftig anzuwendenden Modell sonROAD18 wird an diesem Vor-

gehen festgehalten. Es wird weiterhin mit den gefahrenen Geschwindigkei-

ten gerechnet. Die Anwendung zusätzlicher Störwirkungskorrekturen ist ge-

mäss Lärmschutzverordnung, Anhang 3, nicht notwendig.  

9.9. 

Die Lärmbelastung wird gemäss Art. 39 LSV in der Mitte der offenen Fenster 

lärmempfindlicher Räume ermittelt. Die Baudirektion Kanton Zürich hat eine 

entsprechende Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV erteilt, da 

 

 

R3.2022.00194 Seite 23 

aufgrund der den Fenstern vorgelagerten lärmoptimierten (mit schalldichter 

Brüstung und absorbierender Deckenuntersicht) Balkone der Schalleinfall 

auf dahinter liegende Fenster derart reduziert werden kann, dass die IGW an 

den Beurteilungsorten eingehalten sind. Beurteilungsort ist gemäss Art. 39 

LSV nicht ein beliebiger Ort an der Fassade, sondern die Mitte des offenen 

Fensters. Die Lärmreduktion durch die vorgelagerten Balkone wird mittels 

des Berechnungswerkzeugs Balkone und Loggien konservativ abgeschätzt, 

d.h. Balkone weisen mindestens die angegebene Wirkung auf. Es ist somit 

nicht zutreffend, dass keine Ausnahmebewilligung geprüft wurde. Eine sol-

che ist notwendig, denn schalltechnisch optimierte Balkone und lärmabge-

wandte Lüftungsfenster fallen nicht unter die vom Bundesgericht verlangten 

gestalterischen und baulichen Leistungen im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV 

und die IGW wären vorliegend ohne solche Balkone überschritten. Mithin 

können die IGW nicht durch Massnahmen nach Absatz 1 von Art. 31 LSV 

eingehalten werden, weshalb gemäss Absatz 2 dieser Bestimmung eine 

Ausnahmebewilligung geprüft werden muss. Das Bundesgericht bezeichnet 

die fraglichen Balkone als Ersatzmassnahmen zur Milderung der Auswirkun-

gen der Grenzwertüberschreitungen. Sie stellen nach der bundesgerichtli-

chen Rechtsprechung eine Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnah-

mebewilligung im Sinn von Absatz 2 von Art. 31 LSV dar (VB.2019.00654 

vom 19. März 2020, E. 5.3). 

Die Baudirektion geht indes fehl, wenn sie ausführt, eine weitere Lärmopti-

mierung könne bei eingehaltenen Immissionsgrenzwerten nicht verlangt wer-

den. Art. 31 Abs. 2 LSV setzt voraus, dass vor Erteilung einer Ausnahmebe-

willigung nachgewiesen werden muss, dass alle in Betracht fallenden bauli-

chen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind.  

Gemäss den Ausführungen in der Vernehmlassung wurde indes durchaus 

auch berücksichtigt, dass alle Wohnungen Räume aufweisen, die zum ruhi-

gen Innenhof hin orientiert sind, und zudem alle Wohnungen mit Lärmschutz-

balkon auch einen zusätzlichen ruhigen Balkon zum Innenhof aufweisen. Zur 

G-Strasse hin, hinter den Lärmschutzbalkonen, befinden sich zudem aus-

schliesslich Fenster von Küchen; es sind keine Schlafräume zur G-Strasse 

hin orientiert. Die Grundrisse wurden also lärmoptimiert gestaltet. Auch auf 

den Balkonen selbst werden durch deren Ausgestaltung lärmgeschützte Be-

reiche entstehen. Damit kommt diesen Balkonen offenkundig ein Zusatznut-

zen zu und sind diese nicht allein als Lärmabschirmung für ein Fenster zu 

 

 

R3.2022.00194 Seite 24 

würdigen. Die entsprechenden Wohnungen wurden also durchaus lärmopti-

miert geplant, obwohl die Immissionsgrenzwerte bereits mit der Anordnung 

der Lärmschutzbalkone eingehalten werden können. Es wurden somit alle 

verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft. Weitere Massnahmen wie 

sie von den Rekurrierenden vorgeschlagen werden – beispielsweise eine 

Rückversetzung der Fassaden – sind angesichts der bereits mit den Lärm-

schutzbalkonen eingehaltenen IGW unverhältnismässig, hätten solche Mas-

snahmen doch eine weitgehende Neuprojektierungen zur Folge.  

Es ist zutreffend, dass die Prüfung weiterer Massnahmen aus dem ange-

fochtenen Beschluss nicht genügend klar hervorgeht. Sodann fehlen im Be-

schluss auch Ausführungen zur notwendigen Interessenabwägung. Da indes 

aufgrund des Umstandes, dass die IGW mit dem projektierten Bauvorhaben 

eingehalten werden können, bereits jetzt feststeht, dass die Ausnahmebe-

willigung zu Recht erteilt wurde, würde eine Rückweisung zur Ergänzung der 

Begründung einen prozessualen Leerlauf darstellen. Zur notwendigen Inte-

ressenabwägung ist daher Folgendes festzuhalten: Da die IGW bereits mit 

den Lärmschutzbalkonen eingehalten werden können und zusammen mit 

den zusätzlichen Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort an bester-

schlossener Lage im Zentrum realisiert werden kann, sodann ein grosses 

Interesse an einer gemäss dem Gestaltungsplan zonenkonformen Nutzung 

besteht und zudem das raumplanungsrechtliche Interesse an einer Verdich-

tung nach Innen zu berücksichtigen ist, liegt ohne weiteres ein überwiegen-

des Interesse an der Realisierung des vorliegenden Bauvorhabens vor.  

Zusammengefasst ist somit festzuhalten, dass die für das Bauvorhaben not-

wendige Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV zu Recht erteilt 

wurde. Die Rüge der Rekurrierenden es liege ein Verstoss gegen Art. 9 

Abs. 2 GPV vor, welcher verlange, dass die Einhaltung der massgebenden 

Immissionsgrenzwerte mit der Baueingabe für Hochbauten nachgewiesen 

wird, zielt damit ins Leere.  

Somit wurde die lärmschutzrechtliche Bewilligung zu Recht erteilt. 

10.1. 

Die Rekurrierenden 2 bringen vor, die Bauherrschaft plane die Erstellung von 

acht Lüftungsgeräten, welche auf dem Flachdach der Neubaute realisiert 

 

 

R3.2022.00194 Seite 25 

werden sollen. Als Lärmschutzmassnahme berücksichtig worden seien ein-

zig Schalldämmer bei der Fortluft. Bei der Aussenluft seien keine Massnah-

men berücksichtigt worden, obwohl diese teilweise auch den Planungswert 

überschreite. Dem Vorsorgeprinzip scheine keine Rechnung getragen wor-

den zu sein. Namentlich sei nicht geprüft worden, ob andere Standorte in 

Frage kämen, ob man mehrere Anlagen zusammenfassen, die Betriebszei-

ten einschränken oder die Anlagen einhausen könnte. Dieser Umstand 

wiege umso schwerer, als bei der Fortluft die Planungswerte selbst mit 

Schalldämpfer offenbar nicht eingehalten werden können.  

10.2. 

Auch wenn ein Projekt die massgebenden Belastungsgrenzwerte einhält, be-

deutet dies nicht ohne Weiteres, dass alle erforderlichen vorsorglichen Emis-

sionsbegrenzungen getroffen wurden. Vielmehr ist anhand der in Art. 11 

Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV genannten Kriterien zu prüfen, ob 

das Vorsorgeprinzip weitergehende Beschränkungen erfordert 

(BGE 124 II 517 E. 4b). Ist der Planungswert aber eingehalten, so gelten 

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung weitergehende Emissionsbe-

grenzungen nur dann als verhältnismässig, wenn mit relativ geringem Auf-

wand eine wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen erreicht wer-

den kann (BGr 1C_283/2016 vom 11. Januar 2017, E. 6.3).  

10.3. 

Gemäss Lärmgutachten für die Technikanlage und für die Tiefgarage werden 

die gesetzlichen Planungswerte auf der Bauparzelle und in der Nachbar-

schaft am Tag und in der Nacht eingehalten. Die Behauptung, bei der Fortluft 

werde der Planungswert selbst mit Schalldämpfer nicht eingehalten, ist of-

fensichtlich aktenwidrig. Sodann sind schallabsorbierende Verkleidungen 

der Innenwände bei der Tiefgaragenrampe sowie Schalldämpfer bei den Lüf-

tungsgeräten (Fortluft) vorgesehen. Weitere Massnahmen hätten nur sehr 

geringfügige Auswirkungen auf die Lärmemissionen und das Verlangen sol-

cher Massnahmen wäre damit nicht mehr verhältnismässig. Damit wurde 

dem Vorsorgeprinzip genügend Rechnung getragen.  

11.1. 

Im Weiteren machen die Rekurrierenden 2 geltend, die Parkplatzberechnung 

sei nicht nachvollziehbar. Die kommunale Vorinstanz habe im Beschluss 

 

 

R3.2022.00194 Seite 26 

festgestellt, dass die eingereichte Parkplatzberechnung fehlerhaft sei. Sie 

habe in der Folge indes keine Korrektur verlangt, sondern die notwendigen 

Berechnungen selbst vorgenommen. lm Beschluss selbst gebe sie jedoch 

nur das Resultat ihrer Berechnung wieder, die Berechnung selbst sei aus 

dem Beschluss nicht ersichtlich. Die Berechnung könne nicht nachvollzogen 

werden. Namentlich gehe aus den Erwägung nicht hervor, wie viele Park-

plätze für Besucher der Wohnungen erstellt werden müssten. Zudem diffe-

renziere die Vorinstanz zwischen "Parkplatz Bewohner" (51 bis 77 PP) und 

"Parkplätze Bewohner Wohnungen" (4 bis 6 PP). Bei den unter "Parkplätze 

Bewohner Wohnungen" scheine es sich auch nicht um Besucherparkplätze 

zu handeln, da die Anzahl auf 10 % der Parklätze für Bewohner festgesetzt 

worden sei. Die Parkplatzverordnung der Gemeinde X und darauf basie-

rende Berechnungen seien komplex. Sie könnten anhand des vorliegenden 

Entscheids nicht nachvollzogen werden. Das rechtliche Gehör werde 

dadurch verletzt. 

Zudem seien die Besucherparkplätze unzulässig angeordnet. Der Gestal-

tungsplan sehe eine verbindliche Zone für Besucherparkplätze vor (Situati-

onsplan 1:500, blauer Bereich). Das vorliegende Projekt sehe drei Besucher-

parkplätze nördlich der Garageneinfahrt vor. Diese lägen nicht in der Zone 

für Besucherparkplätze und dürften schon deshalb nicht erstellt werden. Die 

Besucherparkplätze sollten unmittelbar vor der Einmündung in die F-Strasse 

erstellt werden. Durch parkierende Fahrzeuge entstehe zusätzlicher Rück-

stau.  

11.2. 

Gemäss der massgeblichen Parkplatzverordnung der Gemeinde X müssen 

für das vorliegende Bauprojekt in der ÖV-Güteklasse A folgende minimal und 

maximal erforderliche Anzahl an Parkplätzen nachgewiesen werden: 

Bewohner (128 Wohnungen)  51  bis 77 

Besucher Bewohner   4 bis  6 

Beschäftigte (988 m2)      2 bis 4 

Kunden          3 bis 4 

 

 

R3.2022.00194 Seite 27 

Gesamthaft müssen somit 53 bis 81 Parkplätze für Bewohner und Beschäf-

tigte sowie 7 bis 10 Besucher bzw. Kundenparkplätze nachgewiesen wer-

den. 

11.3. 

Die kommunale Baubehörde hat in ihrem Entscheid statuiert, inwiefern die 

Parkplatzberechnung der Bauherrschaft (act. 23.32 im Verfahren 

G.-Nr. R3.2022.00194) anzupassen ist. Sie hat explizit darauf hingewiesen, 

dass der Parkplatzbedarf für Besucher der Wohnungen (10 % der PP für 

Wohnungen, Anhang A.1. zur Parkplatzverordnung) fälschlicherweise vom 

Bedarf für die Wohnungen abgezogen worden sei. Anstatt vom Grenzbedarf 

von 128 Parkplätzen für Bewohner auszugehen (1 PP/Wohnung, An-

hang A.1 zur Parkplatzverordnung), wurden bei der Parkplatzberechnung 

der Bauherrschaft bloss 115 Parkplätze für Bewohner angegeben. Diese Dif-

ferenz von 13 Parkplätzen des Grenzbedarfs muss auch bei der Ermittlung 

des Minimal- und Maximalwertes des massgeblichen Bedarfs beachtet wer-

den (massgeblicher Bedarf gemäss Anhang A.2 zur Parkplatzverordnung: 

hier für Bewohner min. 40 % und max. 60 % und für Besucher min. 30 % und 

max. 45 % des Grenzbedarfs). Die Korrektur der Vorinstanz ist damit ohne 

weiteres nachvollziehbar.  

Bei der Angabe "Anzahl Parkplätze Bewohner Wohnungen" hat sich nach 

Angabe der Vorinstanz ein Schreibfehler eingeschlichen. Es sollte richtig 

heissen: "Anzahl Parkplätze Besucher Wohnungen". Aufgrund der unter die-

sem Punkt angegebenen Anzahl an Parkplätzen konnte aber ohne weiteres 

darauf geschlossen werden, dass es sich um Besucherparkplätze für die Be-

wohner handeln muss. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt damit 

nicht vor.  

Das Bauprojekt weist 71 Parkplätze für Bewohner und 9 Besucherparkplätze 

aus, was den gesetzlichen Anforderungen genügt.  

Mit Bezug auf die beanstandete Anordnung der Besucherparkplätze ist fol-

gendes festzuhalten: Wie die kommunale Vorinstanz im Weiteren zu Recht 

ausführt, werden die Bereiche für die Besucherparkplätze, Anlieferung und 

Erschliessung im Situationsplan zur privaten Gestaltungsplan nur schema-

tisch dargestellt. Eine genaue Vermessung liegt nicht vor. Ein Rückstau ist 

 

 

R3.2022.00194 Seite 28 

aufgrund von lediglich drei Besucherparkplätzen in keiner Weise zu befürch-

ten. 

Selbst wenn die drei Aussen-Abstellplätze für Besucher nicht erstellt werden 

könnten, führte dies nicht zur Aufhebung der Bewilligung. Gemäss Umge-

bungsplan sind nebst den drei kritisierten Abstellplätzen weitere sechs Be-

sucherparkplätze ausgewiesen. Damit würde lediglich ein Besucherparkplatz 

fehlen, welcher problemlos an einem anderen Ort realisiert werden könnte. 

Sodann weist das Projekt mit 71 Parkplätzen für Bewohner und Beschäftigte 

ohnehin 18 Parkplätze mehr aus als der notwendige Minimalbedarf von 

53 Parkplätzen. Es könnten somit ohne weiteres auch Parkplätze in der Tief-

garage als Besucherparkplätze ausgewiesen werden. Eine solche Auflage 

würde den Rekurrierenden indes keinen Vorteil einbringen, womit es ihnen 

ohnehin am erforderlichen Rechtsschutzinteresse zur Erhebung dieser Rüge 

fehlen würde. 

12.1. 

Die Rekurrentin 1 wendet im Weiteren im Zusammenhang mit den Abstell-

plätzen ein, die Bewilligungsbehörde habe unberücksichtigt gelassen, dass 

die Bauherrschaft Eigentümerin der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 4 sei, auf wel-

cher sich wohl 450 bis 500 Parkplätze befänden, allein im sechsgeschossi-

gen Parkhaus wohl um die 360 Abstellplätze. Es bestehe daher die Pflicht 

zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP). 

12.2. 

Die UVP ist in den Artikeln 10a bis 10d des Umweltschutzgesetzes (USG) 

verankert und in der Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung 

(UVPV) konkretisiert. Gemäss Anhang 1 Nr. 11.4 gehören zu den 

UVP-pflichtigen Vorhaben Parkhäuser und -plätze für mehr als 500 Motor-

wagen. 

12.3. 

Auf dem Baugrundstück sind lediglich 80 Parkplätze vorgesehen. Die Par-

zelle Kat-Nr. 4 gehört nicht der Bauherrschaft, sondern der E Park AG.  

Mit Bezug auf die UVP-Pflicht hat das Verwaltungsgericht sodann im Ent-

scheid VB.2005.00347 vom 20. Dezember 2006 ausdrücklich festgehalten, 

 

 

R3.2022.00194 Seite 29 

dass es als sachgerecht erscheint, einen funktionalen Zusammenhang nur 

dann anzunehmen, wenn er derart eng ist, dass die Errichtung der Neuan-

lage zugleich eine Änderung der bestehenden Anlage im Sinn von Art. 9 

Abs. 1 USG (neu Art. 8 USG) bewirkt, denn nur in einem solchen Fall seien 

emissionsbegrenzende Massnahmen möglich, welche auch die bestehen-

den Anlagen umfassen. 

Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen der Parzelle liegt vorliegend 

somit zudem kein funktionaler Zusammenhang vor, womit eine UVP-Pflicht 

nicht zur Diskussion steht.  

13.1. 

Die Rekurrentin 1 macht sodann geltend, die Zufahrt zum geplanten Projekt 

erfolge ausschliesslich über das Grundstück Kat.-Nr. 2 (E-Strasse, altKat.-

Nr. 5), an welchem die Rekurrentin 1 über ein als Dienstbarkeit im Grund-

buch eingetragenes, ungemessenes Fuss- und Fahrwegrecht (vgl. dazu 

SP 325) verfüge. Darauf sei nun eine Wendeanlage für 10 m-Lastwagen be-

willigt worden als auch die Erschliessung der 74 neuen Autoabstellplätze 

aufweisenden Tiefgarage mit Ausfahrt gerade einmal 30 m entfernt von der 

Einmündung der Erschliessungsparzelle in die Kantonsstrasse. Damit sei 

das ungemessene Fuss- und Fahrwegrecht unzulässigerweise einge-

schränkt worden und die Durchfahrt zum rekurrentischen Grundstück werde 

durch häufig wendende LKWs erschwert. Zudem sei die LKW-Wendeanlage 

nicht nur stark behindernd, sondern schlicht lebensgefährlich.  

13.2. 

Es ist entgegen den rekurrentischen Ausführungen nicht einzusehen, inwie-

fern die geplante Wendeanlage das Fuss- und Fahrwegrecht der Rekurrentin 

beeinträchtigen sollte. Bei einer Wohnüberbauung ist sodann ohnehin nicht 

mit grossen LKW-Bewegungen zu rechnen. Inwiefern die Anlage nicht vor-

schriftsgemäss sein soll, wurde weder geltend gemacht, noch ergibt sich sol-

ches aus den dem Gericht vorliegenden Akten.  

14.1. 

Die Rekurrierenden 2 bringen sodann vor, gemäss den Übergangsbestim-

mungen zur Gewässerschutzverordnung (GSchV) zur Änderung vom 4. Mai 

 

 

R3.2022.00194 Seite 30 

2011 betrage der Gewässerraum von Fliessgewässern bei einer Gerinne-

sohle bis 12 m 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle. Gemäss 

Umgebungsplan befinde sich – entgegen den Feststellungen der Baudirek-

tion – ein Velounterstand im Gewässerraum. Dieser Velounterstand sei we-

der standortgebunden noch im öffentlichen Interesse. Ferner liege kein Fall 

von Art. 41c Abs. 1 lit. a bis d GSchV vor. Die angefochtenen Bewilligungen 

verstiessen damit gegen Art. 41c GSchV. 

14.2. 

Gemäss § 18 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 

(WWG) bedürfen bauliche Veränderungen von Oberflächengewässern und 

in deren Abstandsbereich einer Bewilligung der Baudirektion, sofern damit 

nicht eine konzessionspflichtige Nutzung im Sinne von § 36 Abs.  1 WWG 

verbunden ist. Zuständig ist gemäss § 1 der Verordnung über den Hochwas-

serschutz und die Wasserbaupolizei vom 14. Oktober 1992 in Verbindung 

mit Ziffer 1.6 des Anhangs der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 

1997 das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft. 

Nach Art. 36a Abs. 1 des Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 

(GSchG) ist der Raumbedarf für Fliessgewässer, der für den Schutz vor 

Hochwasser und die Gewährleistung der natürlichen Funktionen des Gewäs-

sers erforderlich ist, bei allen raumwirksamen Tätigkeiten zu berücksichtigen. 

Grundlage für die Festlegung dieses Raumbedarfes ist die Gewässerschutz-

verordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV). Gemäss Art. 41c GSchV in Ver-

bindung mit den Übergangsbestimmungen der Änderung vom 4. Mai 2011 

dürfen Anlagen im vorläufigen Gewässerraum grundsätzlich nur erstellt wer-

den, wenn sie standortgebunden sind und im öffentlichen Interesse liegen (z. 

B. Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken). Solange der Ge-

wässerraum nicht festgelegt ist, ist bei Fliessgewässern mit einer Gerinne-

sohle bis 12 m Breite ab der Gerinnesohle ein beidseitiger Uferstreifen von 

jeweils mindestens 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle frei zu 

halten (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4. Mai 2011 der 

GSchV).  

14.3. 

Solange der definitive Gewässerraum nicht ausgeschieden ist, muss ein 

möglicherweise über den provisorischen Gewässerraum hinausragender 

Gewässerraum nicht berücksichtigt werden. Die Gerinnesohle des H-Bachs 

 

 

R3.2022.00194 Seite 31 

ist im hier interessierenden Abschnitt 2 m breit. Demnach ist ab der Gerinne-

sohle ein beidseitiger Streifen von 10 m frei zu halten. Die Gewässerraum-

abstandslinie ist im Umgebungsplan nicht korrekt eingetragen. Der Uferstrei-

fen von 10 m ist ab dem Rand der bestehenden Gerinnesohle einzuhalten 

und nicht ab der Mitte der Gerinnesohle. Dies ergibt sich bereits aus dem 

Wortlaut der entsprechenden Bestimmung.  

Der geplante Velounterstand im Norden liegt somit in einem kleinen östlichen 

Teilbereich innerhalb des provisorischen festgelegten Gewässerraums. Die-

ser Mangel liesse sich indes mit einer minimalen Verschiebung nach Nord-

westen oder mit einer Verkleinerung des geplanten Unterstandes problemlos 

beheben und führt nicht zur Aufhebung der Baubewilligung. Eine solche Ne-

benbestimmung würde den Rekurrierenden keinerlei Vorteil bringen und 

wäre damit für sie bedeutungslos, weshalb es ihnen an einem genügenden 

Rechtsschutzinteresse zur Erhebung dieser Rüge fehlt. Auf den Rekurs ist 

somit in diesem Punkt nicht einzugehen. 

Damit erübrigt es sich, zu prüfen, ob die von der Baudirektion in Aussicht 

gestellte Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte. 

15.1. 

Die Rekurrierenden 2 bringen sodann vor, im Gewässerschutzbereich K 

dürften keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasser-

spiegel lägen. Die Behörde könne Ausnahmen bewilligen, soweit die Durch-

flusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand 

um höchstens 10 % vermindert werde (Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 31 Anhang 4 

Ziff. 211 Abs. 2 GSchV). Auf Basis der hydrologische Beurteilung der L AG 

habe die Bewilligungsbehörde eine ausreichende Durchflusskapazität fest-

gestellt. Die Bauherrschaft plane jedoch den Einbau von Erdsonden-Wärme-

pumpen. Die kantonale Vorinstanz habe die Erstellung und den Betrieb von 

28 Erdwärmesonden mit einer maximalen Sondentiefe von 280 m bewilligt. 

Eine geologische Bohrprofilaufnahme bzw. eine geologische Begleitung sei 

nicht verfügt worden. Die Erdsonden seien bei der hydrologischen Beurtei-

lung nicht berücksichtigt worden. Die Erdsonden hätten einen Einfluss auf 

die Durchflusskapazität. Folglich berücksichtige die hydrologische Beurtei-

lung nicht alle relevanten Faktoren. Der Nachweis einer genügenden Durch-

flusskapazität sei nicht erbracht.  

 

 

R3.2022.00194 Seite 32 

15.2.1 

Gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV dürfen keine Anlagen erstellt wer-

den, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann 

jedoch Ausnahmen bewilligen, soweit die Durchflusskapazität gegenüber 

dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert wird.  

Laut Merkblatt "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grundwasser-

schutzzonen" des Amts für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) vom 

Februar 2019 ist diese bundesrechtliche Bestimmung für den Vollzug im Ein-

zelfall nicht geeignet. Im Folgenden wird deshalb im Merkblatt die kantonale 

Bewilligungspraxis detailliert erläutert. Dem Merkblatt ist zu entnehmen, dass 

aufgrund der grossen Abhängigkeit der Wasserversorgung von den Grund-

wasservorkommen im Kanton Zürich grundsätzlich die vollständige Erhal-

tung der Durchflusskapazität (d.h. 100 %) verlangt wird. Es werden sodann 

im Sinn einer detaillierten Erläuterung der kantonalen Bewilligungspraxis ne-

ben zwei Anwendungsbeispielen von Regelfällen auch drei Ausnahmemög-

lichkeiten angeführt. Ausnahmebewilligungen werden nach dieser Praxis wie 

folgt erteilt: 

-  Auf maximal 10 % der bebaubaren Fläche können Vertiefungen (Funda-

mentverstärkungen, Lift- und Pumpschächte, etc.) ohne Tiefeneinschrän-

kung unter den Mittelwasserspiegel bewilligt werden, sofern diese den 

Grundwasserdurchfluss lokal nicht wesentlich beeinträchtigen (Fall 3 ge-

mäss Merkblatt). 

-  In Gebieten mit hoher Lage des Mittelwasserspiegels (MW) wird in der 

Regel ein Untergeschoss zugelassen (bis max. 3,0 m unter das gewach-

sene Terrain) (Fall 4 gemäss Merkblatt). 

-  Bei eingeschränkter Nutzbarkeit des Grundwasservorkommens z.B. bei 

geringer Mächtigkeit (weniger als 2 m) oder geringer Durchlässigkeit des 

Grundwasserleiters (k-Wert kleiner als 1 x 10-4 m/s oder in Randgebieten 

des Grundwasservorkommens) könnten allenfalls auch Speziallösungen 

mit dem AWEL vereinbart werden. Die eingeschränkte Nutzbarkeit des 

Grundwasservorkommens im Projektareal ist dabei durch hydrogeologi-

sche Baugrunduntersuchungen nachzuweisen. 

Das Merkblatt sieht weiter als Ersatzmassnahme vor, dass zur Erhaltung der 

Nutzbarkeit von Grundwasservorkommen und zur Wahrung der Rechte 

 

 

R3.2022.00194 Seite 33 

Dritter in der Regel die ursprüngliche Durchflusskapazität (bei höchstem 

Grundwasserspiegel) mit Sickerteppichen oder Sickerdükern sowie Hinter-

füllungen aus entsprechend durchlässigem, sauberem kiesig-sandigem Ma-

terial wiederherzustellen sei. Der Einbau von Drainagematten anstelle gut 

durchlässiger Hinterfüllungen sei nur ausserhalb nutzbarer Grundwasservor-

kommen bewilligungsfähig. Die Ersatzmassnahmen müssten die Grundwas-

serdurchflusskapazität dauerhaft gewährleisten. Sie seien deshalb grund-

sätzlich unter den Bodenplatten als Sickerteppiche oder Sickerdüker anzu-

ordnen und mit den gut durchlässigen Hinterfüllungen zu verbinden. Die Er-

satzmassnahmen müssten grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück ein-

gebaut werden. Hinterfüllungen auf einem Nachbargrundstück müssten mit 

einer Dienstbarkeit an dessen Grundbuchblatt angemerkt, dauerhaft gesi-

chert und bei entsprechender künftiger Bautätigkeit entsprechend berück-

sichtigt werden. Der Einbau von Geröll als Ersatz- oder Hinterfüllungsmate-

rial sei in der Regel nicht zulässig, da das sehr durchlässige Geröll zu hohen 

Fliessgeschwindigkeiten und Ausschwemmungen im anstehenden feinkörni-

geren Untergrund führen könne. Zudem könnten z. B. bei Ölunfällen Ver-

schmutzungen im Geröll sehr schnell über grosse Flächen bzw. Strecken 

verteilt werden.  

15.2.2. 

Die Baugrundstücke liegen im Gewässerschutzbereich K. Dieser Gewässer-

schutzbereich umfasst gemäss Anhang 4, Ziff. 111 der Gewässerschutzver-

ordnung (GSchV) die für die Trinkwassergewinnung nutzbaren unterirdi-

schen Gewässer sowie die zu ihrem Schutz notwendigen Randgebiete.  

Gemäss der Legende zur Grundwasserkarte befindet sich das Bauareal in 

einem "Gebiet geringer Grundwassermächtigkeit (meist weniger als 2 m) 

oder geringer Durchlässigkeit, Randgebiet mit unterirdischer Entwässerung 

zum Grundwassernutzungsgebiet" (vgl. zu alledem www.gis.zh.ch). Ob-

schon der Gesetzgeber nicht zwischen nutzbaren und nicht nutzbaren Rand-

gebieten unterscheidet, ist mit Blick auf Art. 43 Abs. 4 GSchG eine derartige 

Unterscheidung für eine sinnvolle Anwendung der gewässerschutzrechtli-

chen Gesetzgebung durchaus zulässig. Die Bauparzellen liegen im nicht 

nutzbaren Randgebiet der Gewässerschutzzone K. 

Die Grundwasserkarte des Kantons Zürich gibt hinsichtlich der Höhe des 

mittleren Grundwasserspiegels im fraglichen Areal nur eine Schätzung (Kote 

 

 

R3.2022.00194 Seite 34 

440.0 m ü. M.) ab; zum Hochwasserstand enthält sie sodann gar keine An-

gaben. Die L AG führte in den Jahren 2014 sowie 2021 jeweils über einen 

Zeitraum von 12 bzw. 10 Monaten Messungen durch. Gemäss dem aus die-

sen Messungen resultierenden Gutachten liegt der mittlere Grundwasser-

spiegel auf 439,0 m ü. M. und der höchste Grundwasserspiegel auf ca. 

440 m ü. M. Die von der L AG in zwei Perioden und über mehrere Monate 

vorgenommenen Grundwasserspiegelmessungen, welche in einem ausführ-

lich begründeten und detaillierten Gutachten dargelegt wurden, bieten eine 

verlässliche und gut gesicherte Grundlage, auf welche das AWEL zu Recht 

abgestellt hat.  

Die Aushubsohle der Wohnüberbauung (UK Bodenplatte Tiefgarage) ist auf 

439,10 m ü. M projektiert. Die Wohnüberbauung wird flach fundiert. Einzig 

die Vertiefung für die Liftschächte, welche tiefer als die Bodenplatten reichen, 

liegen unter dem mittleren Grundwasserspiegel. Zur 100 %igen Erhaltung 

der Grundwasserdurchflusskapazität ist unter der Bodenplatte ein Raster 

aus Sickersträngen (B = 2,5/2,7 m, Höhe = 0,5 m) geplant und bis auf Kote 

des höchsten Grundwasserspiegels sind durchlässig erstellte Hinterfüllun-

gen vorgesehen. 

15.3 

Der hydrogeologischen Beurteilung der L AG vom 28. Januar 2022 

(act. 23.37 im Verfahren G.-Nr. R3.2022.00194) ist sodann im Ergebnis zu 

entnehmen, dass die geplanten Ersatzmassnahmen eine etwa doppelt so 

grosse Durchflusskapazität generieren, wie erforderlich wäre. 

Gemäss den nachvollziehbaren Ausführungen der kantonalen Vorinstanz 

werden Erdwärmesonden nach langjähriger Praxis im Kanton Zürich grund-

sätzlich nicht als Einbauten im Grundwasser aufgefasst. Sie würden gemäss 

Wegleitung Grundwasserschutz (BUWAL, 2004) als Bohrungen verstanden. 

Ein Hinweis auf eine Behandlung als Einbauten in das Grundwasser sei der 

Wegleitung Grundwasserschutz nicht zu entnehmen. Erdwärmesonden wür-

den gemäss Praxis des Kantons Zürich hinsichtlich deren Einbau ins Grund-

wasser als Bagatelle aufgefasst. Diese Praxis entspreche derjenigen ande-

rer Kantone (z.B. Aargau, Bern, Solothurn, Thurgau). Erdwärmesonden 

seien somit für die Gewährleistung der Grundwasserdurchfluss-Kapazität 

nicht massgebend. 

 

 

R3.2022.00194 Seite 35 

Erdsondenbohrungen sind zwar bewilligungspflichtig. Dies jedoch nicht auf-

grund der Reduzierung der Durchflusskapazität, sondern insbesondere um 

Grundwasserverschmutzungen während des Bohrvorgangs und Verbindun-

gen zwischen verschiedenen Grundwasserstockwerken zu verhindern. Die 

entsprechende kantonale Bewilligung wurde erteilt.  

Die kantonale Vorinstanz hält sodann fest, dass im Falle des vorliegenden 

Bauprojektes die Grundwasserdurchfluss-Kapazität durch die Erdwärme-

sonden im massgebenden Schnitt um ca. 0,6 % verringert werde. Da die 

Durchflusskapazität gemäss Gutachten doppelt so gross ist wie erforderlich, 

ist der Einbau von Erdsonden, welche einen geringen Durchmesser aufwei-

sen und deren Einfluss auf einen Schnitt von ca. 0,6 % geschätzt wird, prob-

lemlos möglich. Es kann damit offen bleiben, ob die Erdsonden im hydroge-

ologischen Gutachten berücksichtigt wurden, da eine Gutachtensergänzung 

aufgrund des untergeordneten Einflusses ohnehin nicht notwendig erscheint. 

16.1. 

Die Rekurrentin 1 moniert im Weiteren, aufgrund der Grösse des Bauvolu-

mens hätte ein Bauinstallationsprojekt bereits mit der Baubewilligung ver-

langt werden müssen. Dies allein angesichts der immensen Fläche von fast 

6'000 m2 des vorgesehenen Untergeschosses des Projekts – was allein 

schon einem Bauvolumen von fast 14'000 m3 entspreche – sowie des Aus-

hub-Volumens von insgesamt weit über 20'000 m3. Es hätte bei so einem 

grossen Projekt ein detailliertes Konzept über die Art, Weise und Umfang der 

Aushubarbeiten sowie über den Abtransport des Aushubes verlangt werden 

müssen. Sodann hätte geprüft werden müssen, ob ein Abtransport nicht mit-

tels der Bahn zu erfolgen hätte.  

Zu prüfen wäre sodann gewesen, ob kontaminiertes Abbruchmaterial (As-

best und asbesthaltige Verbindungen) des auf dem Baugrundstück befindli-

chen Gebäudes zu erwarten sei.  

16.2. 

Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen, deren Verletzung eine 

Bauverweigerung rechtfertigt, muss nach dem Grundsatz der Einheit des 

baurechtlichen Entscheides in einem einzigen Baubewilligungsverfahren ge-

prüft werden. Der baurechtliche Entscheid muss sich somit zu sämtlichen 

 

 

R3.2022.00194 Seite 36 

Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von 

ausschlaggebender Bedeutung sind. 

Daraus folgt, dass eine Baueingabe, in der wesentliche Teile des Bauvorha-

bens fehlen, sei es ungewollt, sei es, weil sie erst in einem späteren Baube-

willigungsverfahren beurteilt werden sollen, unvollständig ist. Die Baube-

hörde hat solche Baueingaben zur Verbesserung an die Bauherrschaft zu-

rückzuweisen (§ 313 Abs. 1 PBG). Bleibt es bei der Unvollständigkeit der 

Baueingabe, ist hierin in der Regel ein wesentlicher, zur Aufhebung der Bau-

bewilligung führender Verfahrensmangel zu erkennen. 

Kein solcher Mangel liegt vor, wenn es um Aspekte des Bauvorhabens geht, 

die dem üblichen Bauverlauf entsprechend am besten einem späteren Be-

willigungsverfahren vorbehalten bleiben. Dies gilt namentlich für Detailas-

pekte wie etwa die Putzstruktur, die Farbgebung oder die Materialisierung 

der Fassadenverkleidung. Es wäre kaum sinnvoll, von der Bauherrschaft be-

züglich solcher Aspekte eine Detailprojektierung, die mit erheblichem Auf-

wand verbunden sein kann, zu verlangen, wenn die Bewilligungsfähigkeit 

des eigentlichen Vorhabens noch gar nicht feststeht. Ferner kann auch die 

Prüfung der Umgebungsgestaltung einem nachgeordneten Bewilligungsver-

fahren vorbehalten werden; nur bei Arealüberbauungen muss die Umge-

bungsgestaltung – wenn auch nicht zwingend aus dem Umgebungsplan – 

bereits im Hauptbewilligungsverfahren in den wesentlichen Zügen ersichtlich 

sein (§ 73 Abs. 1 PBG). 

Demgegenüber dürfen grundlegende Aspekte eines Projektes nie vom bau-

rechtlichen Hauptverfahren abgespaltet werden. Die Aufteilung des Bewilli-

gungsverfahrens muss zudem stets auf nachvollziehbaren Gründen beru-

hen. Überdies muss gewährleistet sein, dass der gesetzmässige Zustand 

bezüglich der in ein nachgeordnetes Verfahren verwiesenen Detailaspekte 

ohne Weiteres erreicht werden kann (VB.1999.00298, VB.1999.00299 und 

VB.1999.00304 in RB 2000 Nr. 95). 

16.3. 

Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Beschluss einlässlich mit den Bau-

abfällen auseinandergesetzt (Ziffern 20 bis 22). Sodann wurde mit Disposi-

tiv-Ziffer I.1. h vor Baubeginn die Einreichung eines Baustelleninstallations-

plans verlangt.  

 

 

R3.2022.00194 Seite 37 

Die Grösse des Bauvorhaben bedingt sicherlich technische und organisato-

rische Vorkehrungen, um einen gefahrlosen und möglichst wenig beeinträch-

tigenden Baustellenbetrieb zu gewährleisten. Allerdings erweist sich die Si-

tuation nicht als derart aussergewöhnlich, dass deren Regelung besonders 

hohe Herausforderungen stellen würde, die ausnahmsweise bereits eines 

Nachweises im Rahmen der Baubewilligung bedürften. Vielmehr erweisen 

sich die von der Vorinstanz statuierten Auflage, dass ein Baustelleninstalla-

tionsplan vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen ist, als sinnvoll und 

geeignet, um die rechtzeitige Abklärung der notwendigen Massnahmen zu 

gewährleisten.  

Es ist sodann zutreffend, dass noch keine Abklärungen bezüglich der As-

besthaltigkeit des auf dem Baugrundstück befindlichen Altbaus getroffen 

wurde, bzw. liegen dem Gericht keine entsprechenden Unterlagen vor. In 

Dispositiv-Ziffer I.1.q des angefochtenen Beschlusses wurden indes weitere 

Schadstoffabklärungen sowie ein Prüfbericht verlangt. Dieses Vorgehen ist 

nicht zu beanstanden.  

17.1. 

Schliesslich monieren die Rekurrierenden 2 eine Verletzung des Koordinati-

onsgebots. Art. 25a RPG postuliere den Grundsatz der Einheit der Baube-

willigung. Folgende Verfahren gelte es zu koordinieren:  

Das Quartierplanverfahren: Das Quartierplanverfahren habe die Erschlies-

sung zum Gegenstand. Namentlich solle eine neue (Fussgänger-) Brücke 

über den H-Bach erstellt werden. Das Verfahren sei zurzeit sistiert. Es be-

stehe Koordinationsbedarf. 

Wie sich aus dem kantonalen Richtplan (Ziff. 3.4-3) und dem regionalen 

Richtplan M (S. 90) ergebe, solle der H-Bach revitalisiert werden. Der Ge-

wässerraum solle im Projektperimeter auf 29 m festgelegt werden Der Ge-

wässerraum solle damit grösser werden, als gemäss Übergangsbestimmun-

gen zur GSchV gewährleistet werde. Mithin tangiere das vorliegende Bauge-

such die hängige Planung. Auch hier bestehe Koordinationsbedarf.  

Das vorliegende Bauprojekt solle über die F-Strasse erschlossen werden. 

Die Vorinstanz erwäge, dass im Bereich der Grundstücke ein 

 

 

R3.2022.00194 Seite 38 

Strassenprojekt geplant sei. Die geplante Anpassungen der Ausfahrt von der 

E-Strasse in die F-Strasse müsse zwingend mit dem Strassenprojekt koordi-

niert werden. Indem die Baubewilligung ohne zureichende Erschliessung er-

teilt werde, werde das Prinzip der Einheit der Baubewilligung und somit das 

bundesrechtliche Koordinationsverbot verletzt. 

17.2. 

Erfordert die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügun-

gen mehrerer Behörden oder Amtsstellen, so ist eine Stelle zu bezeichnen, 

die für ausreichende Koordination sorgt. Dabei sind die grundlegenden Ver-

waltungsakte formell und materiell zu koordinieren (Art. 25a des Raumpla-

nungsgesetzes [RPG] und 8 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung [BVV]). 

Nicht der Koordinationspflicht unterliegen die im Anhang der Bauverfahrens-

verordnung besonders bezeichneten Beurteilungen, die für die Zulässigkeit 

des Bauvorhabens an sich unerheblich sind und daher ergänzenden Verfah-

ren vorbehalten werden können (§ 8 Abs. 2 BVV). 

Erheblich und damit koordinationspflichtig ist eine Beurteilung dann, wenn 

sie Rechtsnormen betrifft, deren Verletzung eine Verweigerung des Bauvor-

habens rechtfertigen würde. Von der Koordinationspflicht nicht erfasst wer-

den demgegenüber Verwaltungsakte, welche Details des Projektes oder die 

Bauausführung beschlagen und deswegen der Hauptbewilligung zeitlich 

nachgeordnet sind, will doch das Koordinationsgebot nicht die sachlich ge-

rechtfertigte Aufgliederung eines Bauvorhabens in verschiedene Bewilli-

gungsphasen verunmöglichen. Die Koordinationspflicht darf mit andern Wor-

ten nicht etwa dazu führen, dass beispielsweise technische Detaillösungen 

entgegen jeder Zweckmässigkeit und bewährter Praxis bereits mit dem Bau-

vorhaben selbst vorgelegt werden müssen. Unzulässig kann der Vorbehalt 

der Beurteilung eines untergeordneten Aspektes höchstens dann sein, wenn 

von vornherein feststeht, dass der gesetzmässige Zustand in diesem Punkt 

nicht erreicht werden kann. 

Nicht verlangt wird schliesslich die Koordination von Entscheiden, die zwar 

im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben stehen, aber keinen direkten 

Einfluss auf die Ausgestaltung der geplanten Baute haben oder aus sachli-

chen Gründen erst nach deren Errichtung bzw. Änderungen getroffen wer-

den können. Dies gilt insbesondere für Betriebsbewilligungen. 

 

 

R3.2022.00194 Seite 39 

17.3. 

Bezüglich der verlangten Koordination mit dem Quartierplanverfahren ist an 

dieser Stelle nochmals festzuhalten, dass der rechtskräftig festgesetzte Ge-

staltungsplan die Erschliessung des Bauprojekts abschliessend geregelt hat. 

Eine Koordination mit dem sistierten Quartierplanverfahren ist damit nicht 

notwendig. 

Betreffend der Koordination mit dem Strassenprojekt ist zu erwähnen, dass 

es zutreffend ist, dass im Bereich der Grundstücke ein Strassenprojekt ge-

plant ist, welches voraussichtlich von November 2026 bis Dezember 2030 

realisiert werden wird. Es ist vorgesehen, mit dem Strassenprojekt die Brü-

cke über den H-Bach komplett zu erneuern. Die Baudirektion Kanton Zürich 

hat deshalb statuiert, dass die geplanten Anpassungen der Ausfahrt von der 

E-Strasse in die F-Strasse, insbesondere die Führung des Fussverkehrs mit 

Fussgängerstreifen sowie ein Linksabbiegeverbot in die F-Strasse mit Tren-

ninsel zwingend mit dem Strassenprojekt koordiniert werden müssen und 

dass allfällige Anpassungen der E-Strasse aufgrund des Strassenprojektes 

vom Grundstückeigentümer und der Bauherrschaft der Arealüberbauung 

übernommen werden müssen. 

Nachdem die Erschliessung im Gestaltungsplan geregelt wurde und die Bau-

direktion eine entsprechende Koordination mit dem Strassenprojekt verbind-

lich statuiert hat, kann der Bauherrschaft nicht zugemutet werden, ihr Bau-

vorhaben aufzuschieben, bis das Projekt F-Strasse realisiert wird. Das Bun-

desgericht hat denn auch im Urteil BGr 1C_431/2012 im Rahmen der Über-

prüfung des Gestaltungsplans in Erw. 3.3.1 bestätigt, dass eine koordinierte, 

übergeordnete Planung in Bezug auf die Haupterschliessung nicht notwen-

dig ist. 

Die Revitalisierungsplanung des H-Baches ist noch nicht so weit fortgeschrit-

ten, als dass sie von der Bauherrschaft bei der Projektierung ihres Bauvor-

habens hätte berücksichtigt werden müssen. Der provisorische Gewässer-

raum wurde beachtet.  

Es liegt damit keine Verletzung des Koordinationsgebots nach Art. 25a RPG 

vor.  

 

 

R3.2022.00194 Seite 40 

18.1. 

Somit sind die Rekurse vollumfänglich abzuweisen soweit auf diese einzu-

treten ist. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin 1 zu 1/2 und 

den Rekurrierenden 2 je zu 1/4 unter solidarischer Haftung für 1/2 der ge-

samten Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflege-

gesetzes [VRG]).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang, Bau-

summe Fr. 45'000'000.--), des getätigten Verfahrensaufwandes mit zweitem 

Schriftenwechsel und Augenschein, der Vereinigung mehrerer Rekursver-

fahren, des Umstandes, dass mehrere Verfügungen zu beurteilen waren und 

des Umfangs des vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 10'000.-

- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; 

BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 

vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit 

VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 

vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

18.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. A VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter 

 

 

R3.2022.00194 Seite 41 

Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte 

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-

nerin zulasten der Rekurrentin 1 und der Rekurrierenden 2 eine Umtriebs-

entschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von je 

Fr. 2'000.-- (gesamthaft Fr. 4'000.--). Da die Umtriebsentschädigung pau-

schal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusat-

zes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; 

www.baurekursgericht-zh.ch). 

Die Vorinstanz beantragt ebenfalls die Zusprechung einer Umtriebsentschä-

digung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit ge-

gensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Un-

terliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Um-

gekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschädi-

gungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend 

nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschädigung 

zuzusprechen.