# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 117fdb67-b68e-5abb-a477-e8b0cf954294
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-08
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 08.12.2017 100 2016 295
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2016-295_2017-12-08.pdf

## Full Text

100.2016.295U publiziert in BVR 2018 S. 139
HER/BIP/CES

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 8. Dezember 2017

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichterin Herzog 
Gerichtsschreiber Bieri 

Notar A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer

gegen

Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Münstergasse 2, 3011 Bern 

betreffend Disziplinarwesen; Busse wegen Verletzung von Berufspflichten 
als Notar (Verfügung der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern vom 20. September 2016; 26.11-13.94)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

A.________ praktiziert seit 2003 als selbständiger Notar in Bern. Er ist Al-
leinaktionär und einzelzeichnungsberechtigtes Verwaltungsratsmitglied der 
B.________ AG. Am 15. Oktober 2013 wurde in seinem Büro eine notari-
atsrechtliche Revision durchgeführt. Dabei wurden zwei Rechnungen der 
B.________ AG für «Verkaufsbemühungen» beanstandet, weil es sich bei 
diesen um verdeckte Provisionen für Liegenschaftsvermittlungen handeln 
könnte. Die Revisionskommission des Verbands bernischer Notare (VbN) 
erstattete in der Folge der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern (JGK) Meldung in dieser Angelegenheit, woraufhin der Nota-
riatsinspektor ein Disziplinarverfahren gegen Notar A.________ eröffnete. 
Dieses wurde vom 24. Juli 2014 bis 4. Juli 2016 sistiert. 

Am 20. September 2016 auferlegte die JGK Notar A.________ wegen der 
Verletzung des Gebots der unabhängigen und einwandfreien Berufsaus-
übung und des Ansehens des Notariats eine Disziplinarbusse von 
Fr. 15'000.--.

B.

Gegen diese Verfügung hat Notar A.________ am 21. Oktober 2016 Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er stellt in der Sache folgende 
Rechtsbegehren:

«1. Der Disziplinarentscheid der JGK vom 20. September 2016 sei auf-
zuheben, und das Disziplinarverfahren gegen den Beschwerdefüh-
rer sei einzustellen.

2. Eventualiter: Der Disziplinarentscheid der JGK vom 20. September 
2016 sei aufzuheben, und die Sache sei zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen.»

Mit Beschwerdevernehmlassung vom 19. Dezember 2016 beantragt die 
JGK die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 3

Notar A.________ hat mit Replik vom 20. Februar 2017 eine weitere Beila-
ge eingereicht und an seinen Anträgen festgehalten. Mit Duplik vom 
23. März 2017 hat die JGK ihren Antrag bestätigt.

Von der Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen, hat Notar 
A.________ am 10. Mai 2017 Gebrauch gemacht.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letz-
te kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge-
setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 40 Abs. 1 des Notariatsgesetzes 
vom 22. November 2005 [NG; BSG 169.11]). Der Beschwerdeführer hat 
am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch die angefochtene 
Verfügung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an de-
ren Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts werden disziplinarrechtli-
che Bussen in Dreierbesetzung beurteilt, auch wenn deren Höhe – wie hier 
– unter der Streitwertgrenze von Fr. 20'000.-- liegt (vgl. Art. 57 Abs. 1 des 
Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden 
und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Eine allfällige Anwen-
dung der Streitwertregel auf die Bussen hätte zur Folge, dass je nach Art 
der verhängten Disziplinarmassnahme die Zusammensetzung des Spruch-
körpers ändern würde. Insbesondere würde die mildere Massnahme des 
Verweises in Dreierbesetzung beurteilt, während Bussen unter Fr. 20'000.-- 
in die einzelrichterliche Zuständigkeit fielen, was nicht sachgerecht wäre 
(VGE 2012/131 vom 19.3.2013, in BN 2013 S. 82 und ZBGR 2014 S. 242 
E. 1.2).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 4

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Gemäss Art. 45 Abs. 1 NG wird die Notarin oder der Notar unab-
hängig von der vermögens- und strafrechtlichen Verantwortlichkeit diszipli-
narisch sanktioniert, wenn sie oder er vorsätzlich oder fahrlässig Berufs-
pflichten verletzt oder gegen die Bestimmungen des Notariatsgesetzes 
oder seiner Ausführungserlasse, das Gebot der unabhängigen und ein-
wandfreien Berufsausübung oder gegen das Ansehen des Notariats ver-
stösst, namentlich durch aufdringliche Werbung. In leichten Fällen kann 
von einer Sanktion abgesehen werden, wenn anzunehmen ist, dass die 
Notarin oder der Notar den Beruf künftig einwandfrei ausüben wird (Art. 45 
Abs. 2 NG). Als Berufspflichten gelten nach dem Gesetzeswortlaut und 
ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts nicht bloss die in Art. 30 ff. NG 
ausdrücklich als solche bezeichneten Regeln, sondern sämtliche Vor-
schriften, die eine Notarin oder ein Notar bei der Berufsausübung zu be-
achten hat (BVR 2015 S. 55 E. 2.1, 2013 S. 264 E. 3.1; VGE 2012/140 vom 
24.10.2013 E. 2.1, je mit zahlreichen Hinweisen). Namentlich können auch 
Verstösse gegen Art. 3 NG (Unabhängigkeit) und Art. 4 NG (Unvereinbar-
keit) disziplinarisch sanktioniert werden (Adrian Glatthard, in Stephan Wolf 
[Hrsg.], Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, 2009 [nachfol-
gend: Kommentar NG], Art. 45 NG N. 26; vgl. auch ders., Disziplinarrecht 
im Berner Notariat – Praxisübersicht 2009 bis 2015, in BN 2016 S. 310 ff. 
[nachfolgend: Disziplinarrecht], S. 313; Hans Marti, Bernisches Notariats-
recht, 1983, Art. 3 aNG N. 15). Das Gebot der Wahrung des Ansehens des 
Notariatsstands umfasst generalklauselartig alle andern verpönten Verhal-
tensweisen, die das Vertrauen in die Notarinnen und Notare zu beeinträch-
tigen geeignet sind. Das Gebot der Wahrung des Ansehens dient – analog 
dem anwaltlichen Disziplinarrecht – der Aufrechterhaltung der Disziplin 
innerhalb des Notariatsstands, insbesondere der Wahrung der Standes-
würde und dem Schutz des rechtsuchenden Publikums. Von den Notarin-
nen und Notaren wird erwartet, dass sie alle Tätigkeiten und Funktionen 
korrekt und mit einer gewissen Unauffälligkeit erledigen. In ihrem Allge-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 5

meinverhalten haben sie sich stets auf den Grundsatz von Treu und Glau-
ben auszurichten (VGE 2012/131 vom 19.3.2013, in BN 2013 S. 82 und 
ZBGR 2014 S. 242 E. 4.1 mit Hinweis auf Art. 2 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 
der Standesregeln des VbN vom 12.6.2007 [Standesregeln]; BVR 2000 
S. 154 E. 2 [BN 2000 S. 213]; Peter Ruf, Notariatsrecht, 1995, N. 1133; 
Hans Marti, a.a.O., Art. 40 aNG N. 11; vgl. auch Lorenz Meyer, Die diszipli-
narische Verantwortlichkeit des Notars [im Lichte der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung], in Aktuelle Themen zur Notariatspraxis, 2010, S. 17 ff., 
26).

2.2 Gemäss Art. 3 NG haben Notarinnen und Notare ihren Beruf unab-
hängig und auf eigene Verantwortung auszuüben. Art. 4 NG sieht ver-
schiedene Unvereinbarkeitsgründe vor. Nach Abs. 3 dürfen Notarinnen und 
Notare keine dauernde oder gelegentliche Tätigkeit ausüben, die mit einer 
unabhängigen und einwandfreien Berufsausübung oder mit dem Ansehen 
des Notariats nicht vereinbar ist. Unvereinbar sind namentlich Spekulati-
onsgeschäfte jeglicher Art sowie die Übernahme von Bürgschaften oder 
Garantien im Zusammenhang mit der Berufsausübung. Die Notarin oder 
der Notar darf eine solche Tätigkeit auch nicht durch Dritte ausüben lassen. 
Gemäss Art. 29 NG sind Notarinnen und Notare unter Vorbehalt der Be-
stimmungen über die Unvereinbarkeit berechtigt, neben der 
hauptberuflichen Tätigkeit Aufträge für Rechtsberatung, 
Vermögensverwaltung, Treuhandfunktionen und ähnliche Verrichtungen zu 
übernehmen (Abs. 1); die nebenberufliche Tätigkeit untersteht dem Privat-
recht (Abs. 2). 

2.3 Zwecks Konkretisierung von Art. 4 Abs. 3 NG hat die JGK am 
20. Dezember 2012 das Kreisschreiben an die im Notariatsregister des 
Kantons Bern eingetragenen Notarinnen und Notare über den Liegen-
schaftshandel, die Liegenschaftsvermittlung und die Liegenschaftsverwal-
tung erlassen (act. 4A; nachfolgend: KS LH). Die JGK hat im KS LH primär 
ihre eigene langjährige Praxis umschrieben, wie sie bereits im zuvor mass-
gebenden Kreisschreiben vom 30. März 1965 an die praktizierenden No-
tare des Kantons Bern über ihre Pflichten beim Liegenschaftshandel und 
die Vermittlung von Liegenschaften (nachfolgend: KS LH-1965) in BN 1965 
S. 1 ff. veröffentlicht worden ist (vgl. Ziff. 1 f. KS LH; BVR 2016 S. 147 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 6

E. 3.1.2). Nicht vereinbar mit der Ausübung des Notariatsberufs ist gemäss 
Ziff. 3 KS LH unter anderem: 

«c) Die Liegenschaftsvermittlung gegen Provision oder gegen eine 
Entschädigung, die nicht dem gebotenen Zeitaufwand entspricht 
und/oder auf einem überhöhten Stundenansatz basiert. Als Richt-
wert für einen zulässigen Stundenansatz kann der für die Notare 
branchenübliche Stundenansatz herangezogen werden.»

Mit der Ausübung des Notariatsberufs vereinbar sind dagegen gemäss 
Ziff. 4 KS LH die folgenden Tätigkeiten und Geschäfte:

«b) Die gelegentliche Liegenschaftsvermittlung auf Honorarbasis. 
Das Vermittlermandat muss auf Initiative des Auftraggebers hin ent-
stehen (kein Sichanbieten des Notars als Liegenschaftsvermittler). 
In der Regel besteht ein Zusammenhang mit der haupt- oder ne-
benberuflichen Tätigkeit. Das Honorar hat sich nach dem gebote-
nen Zeitaufwand und einem angemessenen Stundenansatz zu rich-
ten. Als Richtwert kann der für die Notare branchenübliche Stun-
denansatz herangezogen werden.

c) Die Beurkundung durch den (zulässigerweise) vermittelnden resp. 
an den Verkaufsverhandlungen beteiligten Notar, sofern der Notar 
den Käufer über seine Doppelrolle und über die Möglichkeit, die 
Beurkundung durch einen anderen Notar vornehmen zu lassen, 
aufklärt, der Käufer seine Zustimmung zur Doppelrolle des Notars 
ausdrücklich erteilt und der Notar die Verkaufsverhandlungen nicht 
parteiisch geführt hat. Die freie Wahl eines Notars durch den Käufer 
muss in jedem Fall gewährleistet sein. In einem allfälligen Auf-
sichtsverfahren hat der Notar den Nachweis über die erfolgte Auf-
klärung und das Vorliegen der Zustimmung des Käufers zu erbrin-
gen.»

Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist das KS LH als Verwaltungs-
verordnung trotz mangelnder Gesetzeskraft zu beachten, wenn und soweit 
seine Anwendung nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstösst und 
eine einzelfallgerechte Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestim-
mungen zulässt bzw. die rechtlichen Vorgaben überzeugend und praktika-
bel konkretisiert (vgl. BVR 2016 S. 147 E. 3.1.2 f.; allgemein zur Berück-
sichtigung von Verwaltungsverordnungen BVR 2012 S. 121 E. 4.1.2, 2012 
S. 193 E. 3.2.2, je mit weiteren Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat 
bisher erst entschieden, dass Ziff. 3 Bst. e KS LH eine einzelfallgerechte 
und praktikable Konkretisierung von Art. 4 Abs. 3 NG ist (vgl. BVR 2016 
S. 147 E. 4.4 betreffend Mitwirkung im Verwaltungsrat einer gelegentlich im 
Immobiliengeschäft tätigen Gesellschaft). Es hat jedoch, anders als die 
Vorinstanz zu meinen scheint, das KS LH nicht als insgesamt rechtmässig 
beurteilt (vgl. angefochtene Verfügung E. 3.2). Ob die hier in Frage stehen-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 7

den Abschnitte Art. 4 Abs. 3 NG ebenfalls rechtmässig und sachgerecht 
konkretisieren, ist daher nachfolgend näher zu prüfen.

3.

3.1 Die Regelung des Disziplinarrechts von Notarinnen und Notaren ist 
Sache der Kantone, wobei diese in der Ausgestaltung weitgehend frei sind 
(BGE 133 I 259 E. 2.2 mit Hinweis auf BGE 131 II 639 E. 7.3; vgl. Lorenz 
Meyer, a.a.O., S. 19). Zu den durch das kantonale Notariatsrecht zu re-
gelnden Gegenständen gehören ebenfalls die für die freiberuflich tätigen 
Urkundspersonen bestehenden Unvereinbarkeiten und Ausstandsgründe 
(Stephan Wolf, Bemerkungen zu VGE 100.2013.232, in BVR 2016 
S. 162 ff., 162). Jegliche Beteiligung am Wirtschaftsleben kann zu einer 
gewissen Gefährdung der Unabhängigkeit führen. Es ist Sache des kanto-
nalen Gesetzgebers, abzuwägen, in welchem Ausmass er Nebenbeschäf-
tigungen der Notarinnen und Notare gestatten oder deren Neutralität absi-
chern will. Gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung ist daher selbst die 
Regelung des Kantons Genf verfassungsmässig, die den dortigen Notarin-
nen und Notaren (fast) alle Formen von Nebenerwerbstätigkeiten verbietet 
(vgl. BGE 133 I 259 E. 3.3 mit Hinweis auf BGer 10.11.1989, in SJ 1990 
S. 97 E. 3b, und BGer 2P.226/2006 vom 8.12.2006, in ZBGR 2008 S. 364 
E. 4.2).

3.2 Die gesetzliche Regelung der Unvereinbarkeit ist vor dem Hinter-
grund zu sehen, dass Unabhängigkeit und Neutralität der freiberuflich täti-
gen Urkundspersonen für deren Amtsführung von herausragender Bedeu-
tung sind (BVR 2016 S. 147 E. 4.1; BGE 133 I 259 E. 3.3; 
BGer 2P.226/2006 vom 8.12.2006, in ZBGR 2008 S. 364 E. 4.2; Lorenz 
Meyer, a.a.O., S. 26; Stephan Wolf, a.a.O., S. 164). Art. 4 Abs. 3 NG und 
dessen Konkretisierung im KS LH sollen mithin vorab die Qualität der nota-
riellen Amtsführung sichern (vgl. Michel Mooser, Le droit notarial en Suisse, 
2. Aufl. 2014, N. 101). Durch die Unvereinbarkeitsvorschriften soll überdies 
das Ansehen des Notariatsstands gewahrt werden (etwa Peter Ruf, a.a.O., 
N. 448; Wolf/Pfammatter, in Kommentar NG, Art. 4 NG N. 3, 13 ff.; s. auch 
Adrian Glatthard, in Kommentar NG, Art. 45 NG N. 32). Mit Blick hierauf 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 8

sind den Notarinnen und Notaren all jene Nebenerwerbstätigkeiten unter-
sagt, die im Rahmen der Haupttätigkeit als Urkundsperson zu einem 
tatsächlichen Interessenkonflikt führen. Weil freiberuflich tätige Urkunds-
personen aber ein öffentliches Amt bekleiden, kann es damit nicht sein 
Bewenden haben. Das Ansehen des Notariats wird nicht nur beeinträchtigt, 
wenn die Urkundsperson in einem konkreten Fall von einem offensichtli-
chen Interessenkonflikt betroffen ist. Vielmehr reicht aus, dass sie eine Ne-
benerwerbstätigkeit ausübt, mit der eine Möglichkeit von Interessenkonflik-
ten verbunden ist; es verhält sich insoweit ähnlich wie mit den Ausstands-
pflichten, denen andere Amtsträgerinnen und Amtsträger unterstehen und 
die gemeinhin schon dann greifen, wenn ein objektiver Anschein von Be-
fangenheit besteht (BVR 2016 S. 147 E. 4.1 mit Hinweis auf Merk-
li/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 9 
N. 15). Obwohl die nebenberufliche Tätigkeit grundsätzlich dem Privatrecht 
unterliegt, hat die Notarin oder der Notar auch in diesem Bereich nament-
lich die Bestimmungen über die Unvereinbarkeit einzuhalten (Art. 29 Abs. 1 
i.V.m. Art. 4 NG) und auch ihre bzw. seine allgemeine Unabhängigkeit 
(Art. 3 NG) zu wahren (Stephan Wolf, a.a.O., S. 164).

3.3 Für die Zulässigkeit nebenberuflicher Tätigkeiten von Notarinnen 
und Notaren im Immobiliengeschäft bedeutet dies Folgendes:

3.3.1 Während die Liegenschaftsverwaltung im Sinn einer Administration 
von ruhendem Vermögen auch für Urkundspersonen grundsätzlich zulässig 
erscheint (so auch Christian Brückner, Schweizerisches Beurkundungs-
recht, 1993, N. 3481), führt eine Beteiligung am Liegenschaftshandel bei 
diesen zwangsläufig zum Risiko von Interessenkonflikten. Angesichts der 
Gefahr, dass die Urkundsperson Marktinformationen, die ihr von der Klient-
schaft anvertraut werden, für eigene Zwecke verwendet, ist jede Betätigung 
im Grundstückshandel geeignet, die Neutralität der Notarin bzw. des Notars 
in Frage zu stellen (Christian Brückner, a.a.O., N. 3482). Eine Nebener-
werbstätigkeit als Liegenschaftshändler ist deshalb nicht nur im Kanton 
Bern, sondern nach allgemeiner schweizerischer Rechtsauffassung mit 
dem Ansehen des Notariatsberufs nicht vereinbar. In einzelnen Kantonen 
gelten jegliche Vermittlungen von Liegenschaften als verpönt (BVR 2016 
S. 147 E. 4.2; vgl. auch BGE 133 I 259 E. 3.3 S. 263; Ueli Friederich, Un-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 9

vereinbarkeiten im Notariat, Rechtsgutachten im Auftrag des Amtes für 
Betriebswirtschaft und Aufsicht der JGK, 2008, S. 7, 9 f. mit Hinweisen; 
Michel Mooser, a.a.O., N. 104; Peter Ruf, a.a.O., N. 448). 

3.3.2 Die Neutralität der Urkundsperson ist nicht erst dann gefährdet, 
wenn eine Vielzahl von Immobiliengeschäften getätigt wird; vielmehr trägt 
auch bereits die Vermittlung einzelner Liegenschaften gegen Provision die 
Gefahr der Kollision der persönlichen Interessen der Urkundsperson mit 
denjenigen der Klientinnen und Klienten (BVR 2016 S. 147 E. 4.3.3; vgl. 
Peter Ruf, a.a.O, N. 448). Würde einer Notarin oder einem Notaren ge-
stattet, sich bei einer gelegentlichen Liegenschaftsvermittlung eine Provi-
sion versprechen zu lassen, so könnten ihre bzw. seine Interessen mit de-
nen der Klientschaft kollidieren. Eine Notarin oder ein Notar setzt sich damit 
dem Vorwurf aus, dass ihr oder ihm der materielle Erfolg des Geschäfts 
wichtiger ist (s. KS LH-1965, in BN 1965 S. 3). Auch die Vereinbarung von 
Honoraren (oder Kostenlimiten), die an den Verkaufserlös geknüpft wer-
den, können ein verpöntes Sonderinteresse der Notarin oder des Notars 
bewirken (vgl. JGK 30.10.1964, in BN 1965 S. 6 E. 4 S. 8 und 
BGer 28.1.1965, in BN 1965 S. 10 E. 4). Aus diesen Überlegungen sind 
nach Art. 3 der Standesregeln der gewerbsmässige Liegenschaftshandel 
und die Vermittlung von Geschäften gegen Provision der Notarin und dem 
Notar untersagt. Diese dürfen solche Tätigkeiten auch nicht durch Gesell-
schaften ausüben lassen, die sie beherrschen oder massgebend beeinflus-
sen. 

3.4 Vor diesem Hintergrund sind Ziff. 3 Bst. c und Ziff. 4 Bst. b KS LH 
zur gelegentlichen Liegenschaftsvermittlung als sachgerechte und prakti-
kable Konkretisierungen von Art. 4 Abs. 3 NG zu betrachten. Die darin ent-
haltenen Vorgaben entsprechen auch der bisherigen Praxis und dem 
KS LH-1965: Demnach darf eine Notarin oder ein Notar im Kanton Bern 
zwar gelegentlich, in Erfüllung eines notariellen Mandats im Sinn eines Auf-
trags gemäss Art. 394 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; 
SR 220) Liegenschaften vermitteln; sie oder er hat dabei jedoch die Regeln 
zu befolgen, die für die hauptberuflichen Tätigkeiten auch gelten. (Gele-
gentliche) Liegenschaftsvermittlungen gegen ein erfolgsabhängiges Hono-
rar gefährden jedoch Würde und Ansehen des Standes und sind daher 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 10

nicht erlaubt (KS LH-1965, in BN 1965 S. 4 f.; JGK 18.9.2012, in BN 2013 
S. 39 E. 2, JGK 30.10.1964, in BN 1965 S. 6 E. 4 S. 8, und 
BGer 28.1.1965, in BN 1965 S. 10 E. 4; Peter Ruf, a.a.O, N. 448). Mithin ist 
unerheblich, dass sich der entscheidwesentliche Sachverhalt noch vor dem 
Inkrafttreten des KS LH (1.1.2013) abspielte (vgl. dazu Schreiben vom 
25.11.2013 S. 3 [BB 7]). Die Vorinstanz und der Beschwerdeführer stützen 
ihre Argumentation denn auch auf das KS LH (vgl. etwa angefochtene Ver-
fügung E. 3.4 und 3.5; Beschwerde Ziff. 20 und 23).

4.

Strittig ist, ob die B.________ AG in zwei Fällen Liegenschaften gegen eine 
Provision vermittelte und der Beschwerdeführer deshalb gegen Art. 4 
Abs. 3 NG verstiess, oder ob es sich jeweils um (zulässige) gelegentliche 
Vermittlungen im Sinn von Ziff. 4 Bst. b KS LH bzw. Bst. b der Weisungen 
in KS LH-1965 (in BN 1965 S. 5) handelte. 

4.1 Aus den Akten ergibt sich folgender unbestrittener Sachverhalt:

4.1.1 Am 15. Oktober 2013 wurde im Büro des Beschwerdeführers eine 
(periodische) Revision durchgeführt. Die Revisorin und der Revisor äus-
serten im Revisionsprotokoll bei zwei Rechnungen für «Verkaufsbemühun-
gen» die Vermutung, es könne sich hierbei um verdeckte Provisionen han-
deln (vgl. Vorakten JGK pag. 105-104). Mit Schreiben vom 5. und 25. No-
vember 2013 nahm der Beschwerdeführer zur Revision bzw. zum Revisi-
onsprotokoll Stellung und reichte zu beiden Rechnungen je eine nachträg-
lich erstellte Zusammenstellung der geleisteten Arbeiten ein (vgl. Vorakten 
JGK pag. 63-47, 39-35 und 33-29; Beschwerdebeilagen [BB] 6-9). 

4.1.2 Ein Mandat betraf die Vermittlung von zwei nebeneinander liegen-
den Parzellen in C.________ für die Mitglieder der Erbengemeinschaft 
D.________ (Rechnung vom 7.8.2013, BB 4). Eine der Parzellen («Land-
hausparzelle») ist bebaut; bei der anderen handelt es sich um eine Bau-
landparzelle (E.________ Gbbl. Nrn. 1___ und 2___; vgl. Kaufvertrag vom 
7.8.2013, in Vorakten JGK pag. 25-14; Verkaufsdokumentation S. 2 ff., 
BB 20). Gemäss den Ausführungen des Beschwerdeführers sei die Erben-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 11

gemeinschaft D.________ an ihn herangetreten, um die beiden Parzellen 
zu vermitteln, nachdem sie bei Maklern erfolglos geblieben sei (vgl. Be-
schwerde Ziff. 10). Die B.________ AG schrieb die beiden Parzellen zum 
Kauf aus. Die Verkaufsrichtpreise betrugen Fr. 2'500'000.-- für die «Land-
hausparzelle» bzw. Fr. 2'200'000.-- für die «Baulandparzelle» (vgl. Ver-
kaufsdokumentation S. 21, BB 20). Die Parteien legten folgende Hono-
rarvereinbarung fest (vgl. BB 14): 

«Wir verrechnen unsere Bemühungen grundsätzlich nach Zeitaufwand. 
Erfahrungsgemäss entspricht der Zeitaufwand etwa 1,5 % des Ver-
kaufserlöses. Wir garantieren eine Kostenobergrenze für unser Hono-
rar von 1,5 % (exkl. MWSt) des Verkaufserlöses. […]

Wird die Liegenschaft nicht veräussert, verrechnen wir für unseren Ar-
beitsaufwand maximal 0,5 % des Verkaufsrichtpreises (exkl. MWSt), 
was Fr. 23'500.-- entspricht (wir verrechnen ausschliesslich den ange-
fallenen Arbeitsaufwand, Fr. 23'500.-- exkl. MWSt gelten als Kosten-
dach).»

Die «Baulandparzelle» konnte zu einem Preis von Fr. 1'900'000.-- verkauft 
werden; für die «Landhausparzelle» fand sich keine Käuferin bzw. kein 
Käufer. Die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags nahm der Be-
schwerdeführer am 7. August 2013 selber vor (vgl. Vorakten JGK pag. 25-
14; Beschwerde Ziff. 10). Für den Vermittlungsauftrag stellte die 
B.________ AG der Erbengemeischaft D.________ gleichentags eine 
Rechnung über total Fr. 41'169.60 (inkl. MWSt, unter Anrechnung eines 
Honorars für ein Verkehrswertgutachten; Vorakten JGK pag. 39-38; BB 4). 
Für die Verkaufsbemühungen für die «Baulandparzelle» wurde ein Honorar 
von Fr. 28'500.-- (142,5 Stunden à Fr. 200.--) und für die erfolglosen Ver-
kaufsbemühungen für die «Landhausparzelle» ein Honorar von Fr. 12'500.-
- (62,5 Stunden à Fr. 200.--) in Rechnung gestellt, wobei jeweils folgende 
Arbeiten angeführt wurden: Erstellen der Verkaufsdokumentation und 
Website, Ausschreiben der Liegenschaft, Versenden von Verkaufsdoku-
mentationen, Durchführen von Besichtigungen, Besprechungen mit Kaufs-
interessenten und Besprechungen mit der Verkäuferschaft. Den (tiefen) 
Stundenansatz von Fr. 200.-- erklärte der Beschwerdeführer gegenüber der 
Revisorin damit, dass die Arbeitsleistungen zum überwiegenden Teil von 
seiner Mitarbeiterin erbracht worden seien (Schreiben vom 25.11.2013 S. 2 
[BB 7]). 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 12

4.1.3 Beim zweiten Mandat vermittelte die B.________ AG für die Erben-
gemeinschaft F.________ ein 3-Familien-Wohnhaus an der 
G.________strasse in H.________. Der Verkaufsrichtpreis wurde bei 
Fr. 2'500'000.-- festgelegt (Verkaufsdokumentation S. 23, BB 22). In der 
Offerte «Vorgehen Verkauf G.________strasse 3___» (BB 15) wird der 
Ablauf des Verkaufsauftrags umschrieben und dabei u.a. Folgendes fest-
gehalten:

«Die Bemühungen der B.________ AG für einen Verkauf werden 
grundsätzlich nach Zeitaufwand verrechnet. Erfahrungsgemäss ent-
spricht der Zeitaufwand etwa 1,8 % des Verkaufserlöses. Die 
B.________ AG garantiert eine Kostenobergrenze für ihr Honorar von 
1,8 % (exkl. MWSt) des Verkaufserlöses. […]» 

Gemäss den Angaben des Beschwerdeführers konnte das Haus für knapp 
Fr. 3'200'000.-- verkauft werden (vgl. Beschwerde Ziff. 10; Schreiben vom 
25.11.2013 S. 3 [BB 7]). Die B.________ AG stellte hierfür am 7. Dezem-
ber 2012 ein Honorar in der Höhe von Fr. 56'790.-- in Rechnung; mit 
Mehrwertsteuer und Auslagen betrug der Rechnungsbetrag total 
Fr. 61'445.35. Die Rechnung enthält keine Angabe zu den Arbeitsstunden. 
Die geleisteten Arbeiten sind in gleicher Weise wie in der Rechnung an die 
Erbengemeinschaft D.________ umschrieben (vgl. BB 5; E. 4.1.2 hiervor). 
Gemäss der nach der Revision eingereichten Zusammenstellung des 
Stundenaufwands betrug der Aufwand total 206,5 Stunden, welcher zu 
einem Ansatz von Fr. 250.-- in Rechnung gestellt wurde (BB 9). Der Be-
schwerdeführer begründete diesen Stundenansatz gegenüber der Reviso-
rin damit, dass er in diesem Mandat stärker involviert und als Willensvoll-
strecker eingesetzt worden sei, wofür er als Honorar Fr. 280.-- pro Stunde 
verrechnet habe; teilweise sei aber auch eine «qualifizierte Hilfsperson» 
zum Einsatz gelangt (Beschwerde Ziff. 10 S. 5; vgl. Vorakten JGK, pag. 49-
47; Schreiben vom 25.11.2013 S. 3 [BB 7]).

4.2 Die JGK ist zum Ergebnis gelangt, die B.________ AG habe in bei-
den Fällen nicht nach dem effektiv benötigten Zeitaufwand Rechnung ge-
stellt (angefochtene Verfügung E. 3.4 S. 10). Der Beschwerdeführer habe 
daher das Gebot der unabhängigen und einwandfreien Berufsausübung 
und das Ansehen des Notariats verletzt, indem die von ihm beherrschte 
B.________ AG die Grundstücke gegen Ausrichtung einer Provision ver-
mittelte (E. 4.1 S. 12). Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, die Auf-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 13

fassung der JGK beruhe auf einer unrichtigen und unvollständigen Sach-
verhaltsabklärung (Beschwerde Ziff. 21). Der Vorwurf sei unzutreffend und 
würde gegen den in Disziplinarverfahren zu berücksichtigenden Grundsatz 
«in dubio pro reo» verstossen (Beschwerde Ziff. 22). Der Beschwerdefüh-
rer stützt sich dabei auch auf Dokumente, von denen die JGK im Verfü-
gungszeitpunkt keine Kenntnis hatte (Offerten für die beiden Vermittlungs-
aufträge [BB 14 und 15]; Bestätigung zur Arbeitszeiterfassung und Outlook-
Kalenderauszüge der Mitarbeiterin des Beschwerdeführers [BB 16 und 17]; 
vgl. Vorakten JGK pag. 175-144).

4.3 Der Beschwerdeführer beruft sich zunächst auf die beiden von den 
jeweiligen Vertragsparteien akzeptierten Offerten, womit ausdrücklich eine 
Honorierung nach dem effektiven Aufwand vereinbart worden sei (Be-
schwerde Ziff. 21). Anders als die Vorinstanz zu meinen scheint (vgl. Be-
schwerdevernehmlassung S. 6), sind auch erst im Rechtsmittelverfahren 
eingereichte Beweismittel in die Beurteilung miteinzubeziehen (vgl. Art. 25 
VRPG; BVR 2012 S. 529 E. 6.5, 2011 S. 448 E. 3.4.1). 

4.3.1 Die Vereinbarungen vermögen die vorinstanzliche Einschätzung 
nicht umzustossen. Zwar wird in beiden Verträgen erwähnt, dass die Ver-
mittlungsbemühungen «grundsätzlich nach Zeitaufwand» in Rechnung ge-
stellt werden, was scheinbar auf eine aufwandbasierte Honorarabrede hin-
deutet (vgl. vorne E. 4.1.2 und 4.1.3). Indem aber der geschätzte Zeitauf-
wand jeweils als Prozentwert des Verkaufserlöses definiert wird, läuft es im 
Ergebnis auf eine erfolgsbasierte Honorarabrede hinaus. Verkaufspreise 
verhalten sich auch nicht proportional zum Zeitaufwand und sind daher 
nicht geeignet, den zu erwartenden Arbeitsaufwand abschätzen zu können. 
Der Verkaufspreis lag denn auch bei der Erbengemeinschaft F.________ 
deutlich über und bei der Erbengemeinschaft D.________ wesentlich unter 
dem Verkehrswert bzw. Verkaufsrichtpreis (vorne E. 4.1.2 und 4.1.3; BB 14 
und 15; vgl. auch Schlussbemerkungen Ziff. 10). Wäre tatsächlich eine 
aufwandbasierte Bezahlung gewollt gewesen, dann hätte sich eine Verein-
barung über die Höchstzahl zu entschädigender Stunden oder über einen 
Prozentwert des Verkaufsrichtpreises (als Ausdruck des gebotenen Auf-
wands) aufgedrängt. Dass im Mandat mit der Erbengemeinschaft 
D.________ unterschiedliche Ansätze für den Erfolgs- bzw. den Nichter-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 14

folgsfall verabredet wurden, ist, anders als die JGK in der Beschwerdever-
nehmlassung anführt (S. 4), nicht «positiv» zu werten; diese Unterschei-
dung unterstreicht vielmehr, dass nicht ein aufwand-, sondern ein erfolgs-
basiertes Vermittlungshonorar verabredet war. Überdies fehlt in beiden 
Offerten eine Angabe über die Höhe des Stundenansatzes des Notars bzw. 
seiner Hilfspersonen. 

4.3.2 Die verrechneten Honorare zeigen ebenfalls, dass erfolgsabhängige 
Honorare vereinbart wurden: Beim Mandat Erbengemeinschaft 
D.________ entsprechen die Honorare für beide Parzellen exakt den ver-
einbarten Honorarobergrenzen. Das Honorar für die verkaufte «Baulandpa-
rzelle» (Fr. 28'500.--) beträgt 1,5 % des Verkaufserlöses (Fr. 1'900'000.--). 
Das Honorar für die nicht verkaufte «Landhausparzelle» (Fr. 12'500.--) ent-
spricht 0,5 % des Verkaufsrichtpreises (Fr. 2'500'000.--; vgl. vorne 
E. 4.1.2). Auch das der Erbengemeinschaft F.________ in Rechnung ge-
stellte Honorar liegt mit Fr. 56'790.-- bei rund 1,8 % des Verkaufserlöses 
von knapp Fr. 3'200'000.-- und entspricht damit wiederum der vereinbarten 
Honorarobergrenze (vgl. vorne E. 4.1.3). 

4.4 Umstritten ist weiter, wie die vom Beschwerdeführer im Nachgang 
zur Revision erstellte Darstellung seines Zeitaufwands zu würdigen ist (vgl. 
vorne E. 4.1.1):

4.4.1 Aus Sicht der Vorinstanz spricht der Zeitpunkt der Buchungen der 
einzelnen Arbeitsschritte für eine unzulässige erfolgsabhängige Honorarab-
rede. Eine detaillierte Aufgliederung der Arbeiten enthalten erst die Stun-
denzusammenstellungen vom 29. Oktober 2013, die nach der Bürorevision 
eingereicht worden sind. In der Buchhaltungssoftware «ALAN» sei dage-
gen nur eine einzige Buchung erfolgt. Ein solches Vorgehen überrasche, 
würden ausgeübte Tätigkeiten praxisgemäss doch möglichst rasch und 
exakt verbucht. Insgesamt entstehe daher der Eindruck, dass die Auflistun-
gen vom 29. Oktober 2013 konstruiert und nachgeschoben seien (ange-
fochtene Verfügung E. 3.4 S. 9 f.). Der Beschwerdeführer wendet dagegen 
ein, die Arbeitsleistungen seien zeitnah in separaten Excel-Tabellen erfasst 
worden, auf deren Grundlage die Zusammenstellungen der geleisteten 
Tätigkeiten beruhen würden (Beschwerde Ziff. 21 S. 12). 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 15

4.4.2 Die Notarinnen und Notare müssen sowohl im haupt- als auch im 
nebenberuflichen Tätigkeitsbereich ihre Leistungen und diejenigen ihrer 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erfassen, sodass der Arbeitsaufwand für 
die Beteiligten, die Aufsichtsbehörden und die Gerichte nachvollzogen wer-
den kann (vgl. zur Berufspflicht der Leistungserfassung Martin Bichsel, in 
Kommentar NG, Art. 52 NG N. 41 mit Hinweis auf Art. 24 Abs. 1 Bst. a der 
Notariatsverordnung vom 26. April 2006 [NV; BSG 169.112]; s. auch Klaus 
Bürgi, in Kommentar NG, Art. 24 NV N. 1 und 4; Aron Pfammatter, in 
Kommentar NG, Art. 37 NG N. 2; Peter Ruf, a.a.O., N. 991; 
Wolf/Pfammatter, a.a.O., Art. 29 NG N. 12; im Auftragsverhältnis ergibt sich 
die Rechenschaftsablegungspflicht aus Art. 400 Abs. 1 OR, vgl. dazu Rolf 
H. Weber, in Basler Kommentar, 6. Aufl. 2015, Art. 400 OR N. 4 mit Hin-
weis auf BGer 4A_459/2013 vom 22.1.2014 E. 5.2.2). Zwar trifft zu, dass 
den Notarinnen und Notaren nicht vorgeschrieben ist, wie die Leistungser-
fassung zu führen ist, womit auch eine Zeiterfassung mittels Excel-Tabelle 
grundsätzlich zulässig ist. Allerdings müssen auch anhand einer solchen 
Erfassung die erbrachten Leistungen nachvollzogen und die Rechnungs-
stellung überprüft werden können (vgl. Klaus Bürgi, a.a.O., Art. 24 NV 
N. 4). 

4.4.3 Die Pflicht zur Leistungserfassung ist besonders bedeutsam bei 
gelegentlicher Liegenschaftsvermittlung, da diese im Kanton Bern nur aus-
nahmsweise erlaubt ist, wenn sie nach dem gebotenen Arbeitsaufwand 
verrechnet wird (vgl. vorne E. 2.3 und 3). Der Nachweis liegt im Interesse 
der Notarinnen und Notare und kann nur von ihnen erbracht werden. Sie 
müssen daher ihren Arbeitsaufwand nötigenfalls nachweisen können (vgl. 
auch KS LH-1965, in BN 1965 S. 3). Die Pflicht, den Aufwand zu belegen, 
ergibt sich in Disziplinarverfahren überdies aus der allgemeinen prozessu-
alen Mitwirkungspflicht, die sich insbesondere auf Tatsachen bezieht, wel-
che eine Partei besser kennt als die Behörde und welche die Behörde nicht 
oder nicht mit vernünftigem Aufwand erheben könnte (vgl. Art. 20 Abs. 1 
VRPG; BVR 2016 S. 65 E. 2.3; VGE 2015/363 vom 19.4.2016 E. 2.1, 
2014/2 vom 18.11.2014 E. 4.3; betreffend die analogen Grundsätze des 
VwVG BGE 138 II 465 E. 8.6.4 S. 497 mit Hinweis auf BGE 130 II 482 
E. 3.2). – Mit Blick auf das soeben Erwogene darf bei der Beweiswürdigung 
berücksichtigt werden, ob es dem Beschwerdeführer gelungen ist, Klärung 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 16

zu schaffen, ob die in Rechnung gestellten Honorare dem geleisteten Auf-
wand entsprechen. Die instruierende Behörde der JGK (Notariatsinspektor) 
räumte dem Beschwerdeführer am 13. Februar 2014 Gelegenheit ein, im 
Licht des KS LH zu den beiden Rechnungen der B.________ AG Stellung 
zu nehmen und die Behörde entsprechend zu dokumentieren, womit ihm 
die Wahrnehmung seiner Mitwirkungspflicht ermöglicht wurde (vgl. Vorak-
ten JGK pag. 113; s. auch hinten E. 5.1.2). 

4.4.4 Aus den beiden Zusammenstellungen zum Zeitaufwand lässt sich 
nicht in genügender Weise nachvollziehen, dass der auf den Rechnungen 
ausgewiesene Aufwand tatsächlich angefallen ist. Der Arbeitsaufwand ist in 
den beiden Dokumenten oftmals nur monatsweise aufgeführt (z.B. «1.8-
31.8.: diverse Besprechungen mit Erben bezüglich …: 6,5 Std. 
[D.________]»; «1.10-31.10. telefonische Auskunftserteilung an Interes-
senten 5,5 Std. [F.________]»). Überdies erscheint der Zeitaufwand für die 
Besichtigungstermine als sehr hoch, was sich auch nicht anhand der Be-
gründungen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nachvollziehen lässt 
(Ziff. 21 S. 11: «Hin- und Rückfahrt und Vorbereitung der Objekte [Auf-
schliessen von Türen und Toren, Lüften der Wohnräume etc.]»). Auch geht 
aus den Aufwandzusammenstellungen nicht hervor, wer welche Arbeiten 
geleistet hat, obschon darin nicht nur Leistungen der Mitarbeiterin des Be-
schwerdeführers enthalten sind (vgl. Replik Ziff. 12). Dass der Beschwer-
deführer beim Mandat F.________ mit einem «Mischansatz» von 250 
Franken pro Stunde für die von verschiedenen Personen erbrachten Leis-
tungen rechnet, trägt nicht zur gebotenen Klarheit bei. Die Auszüge des 
Outlook-Kalenders der Mitarbeiterin des Beschwerdeführers plausibilisieren 
die angeführten Stunden höchstens teilweise. Einerseits fehlen entspre-
chende Dokumente zur Tätigkeit des Beschwerdeführers; andererseits 
stimmen die Einträge im Outlook-Kalender nicht (immer) mit dem geltend 
gemachten Aufwand in den Zusammenstellungen vom 29. Oktober 2013 
überein (z.B. für den Besichtigungstermin vom 2.11.2012 im Mandat 
D.________ oder für die Besichtigungstermine vom 31.8.2012 im Mandat 
F.________; vgl. BB 8, 9 und 17), was der Beschwerdeführer teilweise sel-
ber einräumt (Beschwerde Ziff. 21 S. 11 f.). Die Vorinstanz weist sodann 
auf die sich in den Akten befindende Notariatsrechnung des Beschwerde-
führers betreffend die Abwicklung der Erbschaft F.________ vom 12. Juni 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 17

2013 hin (Vorakten JGK pag. 73-69; Beschwerdevernehmlassung S. 3), die 
wesentlich detaillierter ist als die Stundenzusammenstellungen zu den bei-
den Liegenschaftsvermittlungen. Der unterschiedliche Detaillierungsgrad 
lässt ebenfalls darauf schliessen, dass keine aufwandbasierte Honorierung 
vereinbart wurde. Wenig glaubhaft wirkt die Begründung für die unter-
schiedliche Erfassung, nämlich dass die Mitarbeiterin des Beschwerdefüh-
rers, eine diplomierte Immobilientreuhänderin, Kauffrau HKG und Immobili-
enschätzerin mit Fachausweis (vgl. Replik Ziff. 12), nicht in der Lage gewe-
sen sei, das Buchhaltungsprogramm zu nutzen (BB 16).

4.4.5 Nach dem Gesagten lassen die erst nach der Revision beigebrach-
ten Stundenzusammenstellungen und der nochmals später eingereichte 
Outlook-Kalenderauszug der Mitarbeiterin nicht darauf schliessen, dass die 
Honorare anhand des Zeitaufwands errechnet wurden. Zwar mögen diese 
Dokumente belegen, dass die B.________ AG in beiden Mandaten einen 
nicht unbedeutenden Arbeitsaufwand hatte (vgl. auch Beschwerde-
vernehmlassung S. 4; Replik Ziff. 9); entscheidend ist indes allein, dass 
aufgrund der gesamten Aktenlage von ausgerichteten Provisionen ausge-
gangen werden muss, die nicht anhand des gebotenen Arbeitsaufwands 
errechnet wurden. Mithin kommt es auch nicht darauf an, ob die beiden 
Rechnungen geradezu als «äusserst pauschal» abgefasst zu betrachten 
sind (vgl. angefochtene Verfügung E. 3.4 S. 9; Beschwerde Ziff. 21 S. 12).

4.5 Das Verwaltungsgericht gelangt aufgrund des Erwogenen zur Über-
zeugung, dass die B.________ AG in beiden Fällen die Liegenschaften 
gegen eine erfolgsbasierte Provision vermittelt hat und die Honorare nicht 
anhand des (gebotenen) Zeitaufwands errechnet wurden. Dafür sprechen 
die Ausgestaltung der Vertragsklauseln (vorne E. 4.3.1), die Höhe der ver-
rechneten Honorare (vorne E. 4.3.2) sowie die Umstände, dass der Be-
schwerdeführer in einem anderen Mandat eine viel detailliertere Abrech-
nung erstellte und dass sich aus den beigebrachten Stundenzusammen-
stellungen der Aufwand nicht genügend nachvollziehen lässt (vorne 
E. 4.4.4). Die Vorinstanz hat den Sachverhalt mithin insoweit zutreffend 
festgestellt. Die angefochtene Verfügung steht auch nicht im Widerspruch 
zu BVR 2004 S. 154 E. 2.2 (Beschwerde Ziff. 22). In diesem Urteil wird 
nicht der Grundsatz «in dubio pro reo» in Disziplinarverfahren gegen An-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 18

wältinnen und Anwälte für anwendbar erklärt (vgl. Beschwerde Ziff. 22), 
sondern festgehalten, dass sich Beweislosigkeit zugunsten der disziplinar-
beklagten Anwältinnen bzw. Anwälte auswirkt, was der allgemeinen Be-
weislastverteilungsregel entspricht, dass beim Erlass von belastenden Ver-
fügungen die Behörde beweisbelastet ist (BVR 2009 S. 385 E. 4.3.1; 
BGE 130 II 482 E. 3.2; s. auch Art. 8 des Schweizerischen Zivil-
gesetzbuches [ZGB; SR 210]; BVR 2016 S. 65 E. 2.8.1, 2013 S. 497 
E. 4.6). Angesichts der Pflicht der Notarinnen und Notare zur Leistungser-
fassung tragen sie an sich auch die Beweislast dafür, dass die verrechne-
ten Honorare dem (gebotenen) Arbeitsaufwand entsprechen, zumal der 
Nachweis dieses Sachumstands in ihrem Interesse liegt (vgl. vorne 
E. 4.4.2 f.). Wie sich dies in Disziplinarverfahren auswirkt, in welchen die 
Aufsichtsbehörde beweisbelastet ist, braucht hier nicht abschliessend ge-
klärt zu werden, weil mit hinreichender Klarheit erstellt ist, dass in beiden 
Fällen Liegenschaften gegen Provision vermittelt wurden (vgl. BVR 2013 
S. 311 E. 5.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 6). Im Übrigen 
entfaltet der in Art. 32 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV; SR 101) und 
Art. 6 Ziff. 2 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK; 
SR 0.101) gewährleistete Grundsatz in «dubio pro reo» seine Wirkungen 
als Beweislast- und Beweiswürdigungsregel nur in Strafverfahren und ist 
auf die hier zu beurteilende Disziplinarbusse trotz der nicht unbeträchtli-
chen Höhe von Fr. 15'000.-- und der möglichen maximalen Bussenhöhe 
nach Art. 47 Abs. 1 Bst. b NG von Fr. 20'000.-- ohnehin nicht anwendbar 
(vgl. BVR 2017 S. 255 E. 3.4 mit Hinweisen; BGE 128 I 346 E. 2.3 f. in Be-
zug auf eine anwaltsrechtliche Disziplinarbusse in der Höhe von Fr. 5'000.--
; vgl. auch BGE 120 Ia 31 E. 2). Disziplinarmassnahmen gegen Notarinnen 
und Notare verfolgen keinen Strafzweck, sondern zielen darauf ab, dass 
diese sich beruflich korrekt verhalten. Sie finden gemäss Art. 45 Abs. 1 NG 
unabhängig von vermögens- oder strafrechtlicher Verantwortlichkeit An-
wendung (VGE 2012/131 vom 19.3.2013, in BN 2013 S. 82 und ZB-
GR 2014 S. 242 E. 4.2; Adrian Glatthard, in Kommentar NG, Art. 45 N. 1 ff.; 
Hans Marti, a.a.O., Art. 40 aNG N. 2; Lorenz Meyer, a.a.O., S. 20). 

4.6 Damit hat die JGK zu Recht eine Verletzung von Art. 4 Abs. 3 NG 
bejaht, weil der Beschwerdeführer die B.________ AG in zwei Fällen Lie-
genschaften gegen eine verkaufspreisabhängige Provision vermitteln liess.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 19

5.

Strittig ist weiter, ob der Beschwerdeführer seine Berufspflichten verletzt 
hat, weil er in einem Fall zunächst die Liegenschaft gegen eine kaufpreis-
abhängige Provision vermittelte und anschliessend den Kaufvertrag selber 
beurkundete.

5.1 In formeller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs. Die JGK habe ihn nicht darüber orientiert, dass die 
öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags vom 7. August 2013 zwischen 
der Erbengemeinschaft D.________ und den Eheleuten I.________ und 
J.________ Untersuchungsgegenstand bildete, und er habe auch nicht 
Gelegenheit erhalten, sich dazu zu äussern (Beschwerde Ziff. 24).

5.1.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör gewährleistet allgemein das 
Recht, angehört zu werden, bevor eine Verfügung getroffen wird, welche 
die Rechtslage der betroffenen Person berührt (Art. 39 NG i.V.m. Art. 21 
Abs. 1 VRPG; vgl. zum Disziplinarverfahren gegen Notarinnen und Notare 
im Speziellen Peter Ruf, a.a.O., N. 1152, 1166). Ein uneingeschränktes 
Recht auf Äusserung haben die Verfahrensbeteiligten hinsichtlich der für 
die Verfügung wesentlichen Sachfragen. Eine Einschränkung macht die 
Rechtsprechung aber für Sachumstände, die eine Partei selber gesetzt hat 
und die klar aus den Akten hervorgehen. Dazu braucht die Partei nicht 
mehr angehört zu werden, wenn eine Anhörung keine neuen Erkenntnisse 
erwarten lässt (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 7 mit Hinwei-
sen). Da die Behörden das Recht von Amtes wegen anzuwenden haben 
(Art. 20a Abs. 1 VRPG), besteht im Allgemeinen kein Anspruch der Par-
teien, sich zur rechtlichen Beurteilung der Sachfragen noch besonders 
äussern zu können. Nach der Rechtsprechung hat eine Partei lediglich 
dann Anspruch, zur rechtlichen Würdigung von ihr bekannten Tatsachen zu 
Stellung zu nehmen, wenn die Behörde ihren Entscheid auf eine völlig 
neue rechtliche Basis zu stützen gedenkt, namentlich wenn sie den Ent-
scheid mit einer Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu begründen beab-
sichtigt, welche im bisherigen Verfahren weder erwähnt noch von einer der 
beteiligten Parteien geltend gemacht worden sind und mit deren Heranzie-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 20

hen sie auch nicht rechnen musste (BVR 2013 S. 264 E. 2.2; s. auch 
BVR 2012 S. 28 E. 2.3.1; BGer 2C_657/2010 vom 11.4.2011 E. 2.2; Merk-
li/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 8, je mit Hinweisen).

5.1.2 Der vormalige Notariatsinspektor stellte dem Beschwerdeführer am 
13. Februar 2014 die Meldung des Hauptrevisors des VbN vom 13. Januar 
2014 und den Protokollauszug der Revisionskommission VbN zu, womit 
der Beschwerdeführer auf die zwei vorgefundenen Rechnungen für mögli-
che verdeckte Provisionen hingewiesen wurde. Gleichzeitig forderte der 
Notariatsinspektor den Beschwerdeführer auf, zu den beiden Rechnungen 
der B.________ AG unter dem Aspekt des KS LH Stellung zu nehmen und 
ihn entsprechend zu dokumentieren (Vorakten JGK pag. 113-108). Die 
Aufforderung war somit allgemein gehalten, ohne einzelne Ziffern des 
KS LH ausdrücklich zu nennen. Dem Beschwerdeführer war klar, dass ge-
gen ihn ein Disziplinarverfahren wegen den Liegenschaftsvermittlungen 
eröffnet wurde (vgl. auch BVR 2013 S. 264 E. 2.3 S. 267; vgl. auch die wei-
teren Schreiben des neuen Notariatsinspektors vom 16.5.2014, vom 
24.7.2014 und vom 4.7.2016 [Vorakten JGK pag. 123-119]). Die an der 
Revision beanstandete Rechnung im Mandat D.________ beschlägt nicht 
nur die Zulässigkeit der Vermittlung, sondern steht auch in engem Zusam-
menhang mit der anschliessenden öffentlichen Beurkundung. Dies macht 
auch das KS LH deutlich, indem es die Voraussetzungen zulässiger gele-
gentlicher Liegenschaftsvermittlung und anschliessender Beurkundung 
aufeinanderfolgend in Ziff. 4 Bst. b und c darlegt (vgl. vorne E. 2.3). Der 
Beschwerdeführer ist […] rechtskundig (vgl. Beschwerde Ziff. 6). Er war 
sich denn auch bewusst, dass die öffentliche Beurkundung ebenfalls diszi-
plinarische Konsequenzen nach sich ziehen könnte. Dies belegt seine Stel-
lungnahme vom 28. Februar 2014 an den Notariatsinspektor, in welcher er 
abschliessend Folgendes festhält: «Bezüglich der nachfolgenden Beurkun-
dung von vermittelten Liegenschaften habe ich die Anforderungen von 
Ziff. 4 Bst. c des Kreisschreibens … immer eingehalten» (Vorakten JGK 
pag. 117-115). Wenig glaubhaft erscheint daher, dass er bis zum Verfü-
gungszeitpunkt davon ausgegangen sei, dass ihm in dieser Hinsicht keine 
disziplinarischen Verfehlungen vorgeworfen würden (Replik Ziff. 7). Damit 
musste er ohne weiteres rechnen. Andere Schlüsse liessen auch die ihm 
von der Revisionskommission des VbN zugestellten Dokumente (BB 10 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 21

und 11) nicht zu, zumal jene gemäss Protokollauszug beschloss, «Meldung 
an die JGK für weitere Abklärungen / ggf. Eröffnung oder Ausweitung eines 
Verfahrens» zu machen (vgl. Schlussbemerkungen Ziff. 7). Die angefoch-
tene Verfügung enthält damit keine rechtlichen Überlegungen, die für den 
Beschwerdeführer nicht voraussehbar waren. Eine Gehörsverletzung liegt 
somit nicht vor (vgl. auch BVR 2013 S. 264 E. 2.4).

5.2 In der Sache ist umstritten, ob die öffentliche Beurkundung des 
Kaufvertrags eine Verletzung der Berufspflichten bedeutet.

5.2.1 Der Beschwerdeführer beurkundete den zwischen den Mitgliedern 
der Erbengemeinschaft der D.________ und den Eheleuten I.________ 
und J.________ geschlossenen Kaufvertrag über die Baulandparzelle 
E.________ Gbbl. Nr. 2___ (vgl. Vorakten JGK pag. 25-14). Diese Liegen-
schaft wurde durch die B.________ AG vermittelt (vgl. vorne E. 4.1.2). Die 
JGK erblickt darin eine weitere Verletzung der Berufspflichten (vgl. Ziff. 4 
Bst. c KS LH und vorne E. 2.3): Der Beschwerdeführer habe das Gebot der 
unabhängigen und einwandfreien Berufsausübung und das Ansehen des 
Notariats insofern verletzt, als er den Kaufvertrag über das von der 
B.________ AG vermittelte Grundstück beurkundet habe, ohne nachwei-
sen zu können, dass er die Käuferschaft über seine Doppelrolle aufgeklärt 
und von ihr dafür eine Zustimmung eingeholt habe (angefochtene Verfü-
gung E. 3.5 S. 11 f.). Der Beschwerdeführer rügt, in diesem Punkt sei der 
rechtserhebliche Sachverhalt unvollständig und unrichtig festgestellt wor-
den. Die unmittelbar nach Erlass der angefochtenen Verfügung dem Nota-
riatsinspektor übermittelte Erklärung des Käufers belege, dass der Be-
schwerdeführer über seine Doppelrolle aufgeklärt und die Zustimmung ein-
geholt habe (vgl. Beschwerde Ziff. 25). Die JGK bringt dagegen vor, eine 
Zustimmung der Käuferschaft entfalte nur bei einer zulässigen (gelegentli-
chen) Liegenschaftsvermittlung eine «heilende Wirkung», was angesichts 
der kaufpreisabhängigen Kostenlimite nicht der Fall sei (vgl. Beschwerde-
vernehmlassung S. 4).

5.2.2 Der Beschwerdeführer reichte nach Erlass der Disziplinarverfügung 
eine schriftliche Erklärung von I.________ ein, worin dieser bestätigt, über 
die Doppelrolle des Beschwerdeführers und die Möglichkeit des Beizugs 
einer anderen Notarin oder eines anderen Notars aufgeklärt worden zu sein 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 22

und seine Zustimmung zur Beurkundung durch den Beschwerdeführer ge-
geben zu haben. Mit Replik legte der Beschwerdeführer eine ergänzte Er-
klärung vom 26. Januar 2017 vor; damit bestätigt I.________, dass die 
Aufklärung im Zeitpunkt «der Beauftragung für die Beurkundung» erfolgt 
sei (vgl. Beschwerde Ziff. 25 mit BB 18 und 23; Replik Ziff. 10 S. 6 und 
nachgereichte BB 24, act. 9a). Diese Bestätigungen widersprechen den 
gegenüber dem Beschwerdeführer erhobenen Vorwürfen (Nichterbringung 
der Nachweise der Aufklärung der Käuferschaft zu seiner Doppelrolle so-
wie der Zustimmung der Käuferschaft zur Beurkundung durch ihn). Nach 
Auffassung der Vorinstanz ist die Glaubwürdigkeit der Erklärungen von 
I.________ aber «eingeschränkt», weil diese erst nachträglich beigebracht 
worden sind (Duplik S. 4). Wie es sich damit verhält, kann mit Blick auf das 
Folgende dahingestellt bleiben (vgl. E. 5.2.3 und 5.3 hiernach). Weil das 
Verwaltungsgericht das Recht innerhalb des Streitgegenstands von Amtes 
wegen anzuwenden hat (Art. 20a Abs. 1 VRPG), kann es die Begründung 
der Vorinstanz durch seine eigene ersetzen, wenn es zum gleichen Ergeb-
nis wie diese gelangt (sog. Substitution der Motive; statt vieler BVR 2015 
S. 282 E. 5.2.3, 2015 S. 66 E. 2.3). 

5.2.3 Die Notarin oder der Notar hat nach Art. 37 Abs. 1 NG die Interes-
sen der Beteiligten nach bestem Wissen und Gewissen gleichmässig und 
unparteiisch zu wahren. Zwar haben Notarinnen und Notare grundsätzlich 
nicht dafür zu sorgen, dass zwischen Leistung und Gegenleistung ein aus-
gewogenes Verhältnis besteht (BVR 2000 S. 154 E. 5c [BN 2000 S. 213]; 
vgl. auch Aron Pfammatter, a.a.O., Art. 37 NG N. 16 mit Hinweisen); sie 
haben jedoch bei ihrer hauptberuflichen Tätigkeit die Stellung unpartei-
ischer Treuhänderinnen bzw. Treuhänder einzunehmen und daher Kollisio-
nen mit eigenen Interessen oder solchen anderer Auftraggeberinnen oder 
Auftraggeber zu vermeiden (vgl. Peter Ruf, a.a.O., N. 988 ff.; Aron Pfam-
matter, a.a.O., Art. 37 NG N. 8). Vor diesem Hintergrund erscheint fraglich, 
ob Notarinnen und Notare, die (zulässigerweise) eine Liegenschaft vermit-
telt haben, als Verurkundungsperson des abzuschliessenden Kaufvertrags 
überhaupt noch pflichtgemäss handeln und die Interessen der Beteiligten 
nach bestem Wissen und Gewissen gleichmässig und unparteiisch wahren 
können (vgl. KS LH-1965, in BN 1965 S. 5; JGK 30.10.1964, in BN 1965 
S. 6 E. 4 S. 8 mit Hinweis; Paul Spycher, Die gewerbsmässige Liegen-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 23

schaftsvermittlung durch den bernischen Notar, in BN 1964 S. 281 ff., 285; 
vgl. auch Christian Brückner, a.a.O., N. 1820 ff. zur Wahrung der 
Unparteilichkeit bei vorgängiger anwaltlicher Beratungstätigkeit). Wie sich 
ergeben hat (vorne E. 4), liess der Beschwerdeführer die B.________ AG 
gegen Provision vermitteln. Jedenfalls in solchen Fällen kann die Notarin 
oder der Notar bei der anschliessenden Beurkundung nicht mehr als unpar-
teiisch betrachtet werden. Vermittelt eine Notarin oder ein Notar eine Lie-
genschaft gegen Provision und beurkundet anschliessend auch noch den 
Kaufvertrag, liegt darin nicht nur ein Verstoss gegen die Unvereinbarkeits-
vorschriften, sondern wird überdies die Interessenwahrungspflicht gegenü-
ber den Beteiligten verletzt. Vor diesem Hintergrund hat der Beschwerde-
führer durch die Beurkundung der von der B.________ AG im Mandat 
D.________ gegen eine erfolgsbasierte Provision vermittelten Baulandpar-
zelle zusätzlich gegen Art. 37 Abs. 1 NG verstossen. 

5.3 Damit ist die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht von einer Verletzung 
der Berufspflichten infolge Beurkundung des Kaufvertrags im Mandat 
D.________ ausgegangen. Dabei ist unerheblich, ob der Beschwerdeführer 
die Kautelen von Ziff. 4 Bst. c KS LH eingehalten hat (vgl. vorne E. 5.2.2); 
diese beziehen sich ohnehin nur auf zulässige (d.h. gelegentliche und auf-
wandbasierte) Vermittlungstätigkeit, wie die Vorinstanz in der Beschwerde-
vernehmlassung richtig bemerkt (S. 4). Weiterungen dazu können nach 
dem Gesagten unterbleiben, weil die disziplinarische Verfehlung in der Be-
urkundung des Kaufvertrags als solcher liegt. Somit ist unerheblich, ob und 
zu welchem Zeitpunkt der Beschwerdeführer die Käuferschaft aufgeklärt 
hat (vgl. dazu Beschwerdevernehmlassung S. 4 f.; Replik Ziff. 10 S. 6; Du-
plik S. 5).

6.

Der Beschwerdeführer kritisiert schliesslich die Höhe der verhängten Bus-
se. 

6.1 Die Vorinstanz würdigt das Verschulden des Beschwerdeführers als 
schwer, weswegen die Busse im oberen Bereich des gesetzlichen Rah-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 24

mens angesetzt werden müsse. Ausserdem dürfe sich eine unzulässige 
Liegenschaftsvermittlung wirtschaftlich nicht lohnen. Weil das Gesetz die 
Möglichkeit zur Gewinnabschöpfung nicht vorsehe, müsse mittels einer 
hohen Busse korrigierend eingegriffen werden. Zugunsten des Beschwer-
deführers wertet die JGK, dass dessen Berufsausübung bisher zu keinen 
Beanstandungen geführt und das Disziplinarverfahren eher lange gedauert 
habe; insgesamt erscheine eine Busse in der Höhe von Fr. 15'000.-- als 
angemessen (angefochtene Verfügung E. 4.3). Der Beschwerdeführer er-
achtet die Busse von Fr. 15'000.-- als unverhältnismässig und willkürlich 
(Beschwerde Ziff. 26). Zunächst handle es sich keineswegs um schwer-
wiegende Verstösse gegen das Gebot der unabhängigen und einwand-
freien Berufsausübung und gegen das Ansehen des Notariats. Die Hono-
rare würden nicht an ansonsten branchenübliche Provisionen heranreichen 
und angesichts des Aufwands sei kein ansehenschädigendes Missverhält-
nis zwischen Arbeitsaufwand und Honorar auszumachen. Es komme hinzu, 
dass es sich um die mit Abstand höchste Busse seit 2009 handle und er 
sich bisher in seiner Berufsausübung nie etwas zu Schulden habe kommen 
lassen (Beschwerde Ziff. 27 und 29). Willkür liege insofern vor, als sich die 
Vorinstanz von unzulässigen Motiven habe leiten lassen, indem sie die 
fehlende Möglichkeit der Abschöpfung von Gewinnen aus unzulässigen 
Liegenschaftsvermittlungen bussenerhöhend berücksichtigt habe (Be-
schwerde Ziff. 28).

6.2 Die Disziplinarmassnahme wird nach dem Verschulden der Notarin 
bzw. des Notars bestimmt. Zu berücksichtigen sind nach ständiger Recht-
sprechung die Beweggründe der bzw. des Fehlbaren, die gefährdeten oder 
verletzten Interessen sowie die Art und Weise der bisherigen Berufsaus-
übung. Das Disziplinarrecht ist in die Zukunft gerichtet; es will bewirken, 
dass sich die fehlbare Person künftig – wieder – beruflich korrekt verhält. 
Mit der Disziplinarmassnahme soll demnach eine Motivation dafür ge-
schaffen werden, dass ein fehlbares Verhalten in Zukunft unterbleibt (vgl. 
BVR 2000 S. 154 E. 8a [BN 2000 S. 213] mit Hinweisen; jünger etwa 
BVR 2015 S. 55 [VGE 2013/106 vom 7.10.2014] nicht publ. E. 5.2 mit Hin-
weis auf BGE 133 II 468 E. 2; vgl. auch vorne E. 4.5). Für Wahl und Be-
messung einer Disziplinarmassnahme gilt der Grundsatz der Verhältnis-
mässigkeit (vgl. Art. 5 Abs. 2 BV). Die Widerhandlung und die Disziplinar-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 25

massnahme müssen mit Blick auf den Zweck des Disziplinarrechts in ei-
nem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen. Genügt eine mahnende 
Sanktion, kommen nur Verweis oder Busse bis Fr. 20'000.-- in Betracht; 
andernfalls ist eine befristete Suspendierung oder die Löschung des Ein-
trags im Notariatsregister anzuordnen (vgl. Art. 47 Abs. 1 NG; BVR 2000 
S. 154 E. 8a [BN 2000 S. 213], 1998 S. 80 E. 3a, je mit Hinweisen; 
VGE 2012/131 vom 19.3.2013, in BN 2013 S. 82 und ZBGR 2014 S. 242 
E. 7.3; vgl. auch Adrian Glatthard, in Kommentar NG, Art. 47 NG N. 1 ff.; 
ders., Disziplinarrecht, S. 313; Lorenz Meyer, a.a.O., S. 29). Der JGK steht 
als Aufsichtsbehörde über die Notarinnen und Notare bei der Wahl und 
Bemessung der Disziplinarmassnahme ein weiter Ermessensspielraum zu 
(vgl. BVR 2015 S. 55 [VGE 2013/106 vom 7.10.2014] nicht publ. E. 5.2, 
2013 S. 264 [VGE 2012/4 vom 30.11.2012] nicht publ. E. 6.4, 1998 S. 80 
E. 3b). Eine rechtsfehlerhafte Ermessensausübung liegt vor, wenn das Er-
messen über- oder unterschritten bzw. missbraucht worden ist. Solange die 
Vorinstanz ihr Ermessen pflichtgemäss ausübt, ist es dem Verwaltungsge-
richt verwehrt, sein eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Vorinstanz 
zu setzen (vgl. BVR 2015 S. 55 [VGE 2013/106 vom 7.10.2014] nicht publ. 
E. 5.2 mit Hinweisen; vgl. zum Ganzen auch VGE 2012/131 vom 
19.3.2013, in BN 2013 S. 82 und ZBGR 2014 S. 242 E. 7.4 mit Hinweisen).

6.3 Die Vorinstanz bewertet die Missachtung der Unvereinbarkeitsregel 
zu Recht als schwerwiegende Pflichtverletzung, da die Unabhängigkeit und 
Unparteilichkeit der Notarinnen und Notaren von herausragender Bedeu-
tung sind und die Einhaltung der Unvereinbarkeitsregeln zu den zentralen 
Pflichten der Notarinnen und Notare zählt (siehe vorne E. 3.2; vgl. auch 
JGK 18.9.2012, in BN 2013 S. 39 E. 4.1 und 4.3). Eine Vermittlung gegen 
eine Provision ist somit per se als schwerwiegende Pflichtverletzung zu 
betrachten. Daher fällt entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht 
massgebend ins Gewicht, ob die vereinbarten Provisionen (1,5 % bzw. 
1,8 % des Verkaufserlöses) unterhalb der marktüblichen Ansätze liegen 
und wie ausgeprägt das Missverhältnis zwischen Aufwand und Honorar ist. 
Die höchsten Bussen wurden bisher bei Disziplinarverstössen im Zusam-
menhang mit nebenberuflichen Tätigkeiten ausgesprochen (Adrian Glatt-
hard, Disziplinarrecht, S. 314). Namentlich im Zusammenhang mit der 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 26

Vermittlung von Liegenschaften hat die Praxis durchaus hohe Disziplinar-
bussen verhängt:

 Busse von Fr. 15'000.-- für einen Notar, der in zwei Fällen eine 
Verkaufsprovision bezog (JGK 30.9.2016; einsehbar unter: 
<www.jgk.be.ch>; Rubriken «Aufsicht/Notariat/Entscheide/Disziplinarent-
scheide»);

 Busse von Fr. 10'000.-- für einen Notar, der in zwei Fällen Rechnungen 
für die Vermittlung von Liegenschaften gestellt hatte; als Berechnungs-
grundlage für sein Honorar dienten die jeweiligen Verkaufspreise (JGK 
18.9.2012, in BN 2013 S. 39);

 Busse von Fr. 5'000.-- für einen Notar, der sich für die Vermittlung eines 
Liegenschaftsverkaufs einen Betrag von Fr. 9'000.-- versprechen liess 
und diesen Betrag nach Abschluss des Kaufvertrags in Rechnung stellte 
(Entscheid Notariatskammer des Kantons Bern vom 3.9.1996, zusam-
mengefasst bei Roland Pfäffli, Rechtsprechung und ausgewählte 
Rechtsfragen 1996, in BN 1996 S. 285 ff., 290);

 Busse von Fr. 10'000.-- aufgrund einer 20 %-Beteiligung eines Notars an 
einer Immobiliengesellschaft, deren Verwaltungsrat er angehörte und die 
im Büro des Notars domiziliert war (Entscheid der Notariatskammer des 
Kantons Bern vom 6.3.1990, in BN 1990 S. 56).

6.4 Funktion des Disziplinarrechts ist, dass sich die Notarinnen und No-
tare beruflich wieder korrekt verhalten sollen (vgl. vorne E. 4.5 und 6.2). Es 
erscheint fraglich, ob Gewinnabschöpfungen damit vereinbar sind. Je-
denfalls ist es, wie der Beschwerdeführer zu Recht vorbringt, angesichts 
des Entscheids des Gesetzgebers nicht zulässig, mittels einer Bussener-
höhung rechtswidrig erlangte Gewinne abzuschöpfen. Insofern zieht die 
Vorinstanz für die Bemessung der Busse einen unhaltbaren Gesichtspunkt 
bei. Die Vorinstanz hat allerdings in Bezug auf die Beurkundung des Kauf-
vertrags zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft D.________ und 
dem Ehepaar I.________ und J.________ nur den fehlenden Nachweis 
über Aufklärung und Zustimmung der Käuferschaft als disziplinarische Ver-
fehlung gewertet und entsprechend auch nur dies bei der Bussenfestset-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 27

zung berücksichtigt (angefochtene Verfügung E. 3.5 und 4.3). Wie darge-
legt, ist der disziplinarisch hauptsächlich relevante Verstoss aber vielmehr 
darin zu erblicken, dass der Beschwerdeführer die Beurkundung selber 
vorgenommen und damit auch die Interessenwahrungspflicht verletzt hat 
(vorne E. 5), was insgesamt wesentlich schwerer wiegt. Erschwerend 
kommt zudem hinzu, dass die – im Verfahren vor der JGK noch nicht be-
kannten – Offerten in einer Weise ausgestaltet waren, welche auf eine vor-
dergründig aufwandbasierte Honorarabrede schliessen lassen sollen (vgl. 
vorne E. 4.3.1). Insgesamt erweckt das Verhalten des Beschwerdeführers 
den Eindruck, er habe die erfolgsabhängigen Honorarabreden zu kaschie-
ren versucht, was nicht von Einsicht zeugt und in die Bemessung der Bus-
senhöhe einfliessen darf. Damit hält die festgesetzte Bussenhöhe im Er-
gebnis der Rechtskontrolle stand, wenn auch aus teilweise anderen Über-
legungen als die vorinstanzlichen, was im Rahmen der Rechtsanwendung 
von Amtes wegen (Art. 20a Abs. 1 VRPG) ohne weiteres angängig ist (vgl. 
vorne E. 5.2.2). Eine Verschärfung der Sanktion im verwaltungsgerichtli-
chen Verfahren fällt zufolge des Verschlechterungsverbots von vornherein 
ausser Betracht (sog. reformatio in peius; vgl. BVR 2015 S. 55 
[VGE 2013/106 vom 7.10.2014] nicht publ. E. 5.3, 2010 S. 169 E. 4.1). 

6.5 Unter Berücksichtigung der Bedeutung der zur Diskussion stehen-
den Berufspflichten, der bisherigen Behördenpraxis und der Vorgehens-
weise des Beschwerdeführers erscheint die Busse insgesamt nicht als 
überhöht und hält die angefochtene Verfügung im Ergebnis der Rechts-
kontrolle stand. 

7.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerde-
führer kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten sind ihm aufzuerlegen 
(Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefallen 
(Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 08.12.2017, Nr. 100.2016.295U, 
Seite 28

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.