# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 592149a5-fd9e-506b-b17c-dc80774adc50
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.10.2025 III 2025 53
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2025-53_2025-10-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2025 53

Entscheid vom 27. Oktober 2025 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Marco Lacher, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, 
Postfach 176, 6403 Küssnacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. C.________,
4. D.________,

Beschwerdegegner,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. A.________ sind Eigentümer der Liegenschaft KTN 001, E.________, am 
____ in F.________. Die nordwestlich gelegene Liegenschaft KTN 002, 
E.________, am ____, ist im Eigentum von C.________. Die südwestlich gele-
gene Liegenschaft KN 003, E.________, am ____ in F.________, ist im Eigen-
tum von D.________.

Die Liegenschaft KTN 001 wurde 1952 mit einem Ferienhaus (Keller im Unterge-
schoss, drei Wohn-/Schlafräume, Küche, Dusche und WC sowie Abstellkammer 
im Erdgeschoss) überbaut. In den Folgejahren wurde es mehrfach umgebaut. So 
wurden 1975 namentlich der Zugang und der Innenausbau verändert, im Süd-
westen eine halboffene Pergola mit Satteldach und Aussencheminée sowie mit 
Durchbruch ins Wohnzimmer erstellt und das Terrain neu gestaltet. 1977 erfolgte 
der Umbau des Ferienhauses in ein Wohnhaus, wozu namentlich im Erdge-
schoss ein Zimmer im Nordwesten direkt bis an die Grenze zu KTN 002 ange-
baut wurde. Bei einer Baukontrolle wurde zudem festgestellt, dass das Dach 
über dem Zimmeranbau zum einen gegen KTN 002 um 25 cm verlängert und 
zum andern um einen Vordachanbau von 2.20 m erweitert wurde und dass auch 
im Untergeschoss Arbeiten im Gange waren und ein Zimmer eingebaut wurde, 
was alles nachträglich bewilligt wurde (Küche, Heizungsraum, Öltank, Abstell- 
und Kellerräume im UG wurden 1952 nicht bewilligt, 1977 aber als bestehend 
bezeichnet, ohne dass hierfür Bewilligungen vorlägen). 1997 wurde der Haus-
vorplatz umgestaltet. 2004 wurden im Meldeverfahren interne Umdispositionen 
im Unter- und Erdgeschoss bewilligt, so namentlich auch ein Umbau des 1977 
erstellten Zimmeranbaus im Nordwesten. 2018 wurde schliesslich ein Anbau ei-
nes Balkons auf Stützmauern über die gesamte Breite der seeseitigen Fassaden-
front bewilligt, ein neues Garagentor, eine Überdachung des bestehenden Trep-
penaufgangs sowie ein Sichtschutz.

B.1 Nach einer Meldung durch eine Drittperson führte das Bauamt Küssnacht 
am 7. Februar 2019 auf der Liegenschaft KTN 001 eine Besichtigung durch. Da-
bei wurde festgestellt, dass der Zimmeranbau im Nordwesten grösser als bewil-
ligt sowie die Pergola geschlossen und mit dem Wohnzimmer verbunden waren. 
A.________ wurden aufgefordert, hierzu Stellung zu nehmen und ein ordentli-
ches Baugesuch für die beiden Bauten einzureichen, worauf die Bewilligungs-
fähigkeit geprüft werde. Am 6. November 2019 wurde ein nachträgliches Bauge-
such eingereicht und, auf entsprechende Aufforderung durch den Bezirk hin, am 
12. Dezember 2019 und 3. Januar 2020 in überarbeiteter Form erneut einge-
reicht. Am 17. Februar 2020 reichten C.________ Einsprache gegen das Bauge-
such ein. 

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Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (2019-139 Bezirk 
Küssnacht resp. Kant.-Nr. B2020-0031) bildeten drei ohne Baubewilligung aus-
geführte Wohnraumerweiterungen: Die Zimmeranbauerweiterung im Erdge-
schoss auf der Nordwestseite, die zusätzliche Verglasung der Pergola im Erdge-
schoss auf der Südwestseite Richtung G.________ und das Entrée im Unterge-
schoss auf der Südwestseite.

B.2 Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2020 verfügte das Amt für Raumentwick-
lung (ARE), die kantonale Baubewilligung werde verweigert und die Einsprache 
aus kantonaler Sicht gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werde.

B.3 Der Bezirksrat Küssnacht beschloss am 19. August 2020 (BRB Nr. 392):

1. In Gutheissung der von C.________, (…), eingereichten Einsprache wird die 
nachträgliche Baubewilligung sowohl für die 1.72 m lange Zimmeranbauerwei-
terung auf der Nordwestseite als auch für die zusätzliche Verglasung der Per-
gola auf der Südwestseite Richtung G.________ auf Grundstück KTN 001, 
____, F.________, verweigert, ebenso nachträgliche Ausnahmebewilligungen 
hierfür, während demgegenüber die nachträgliche Baubewilligung für das Ent-
rée auf der Südwestseite erteilt wird.

2. A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange 
Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandes-
schutz geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung 
G.________ zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Per-
gola abzubrechen und somit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - 
Zimmeranbau gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola 
gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 - zurückzubauen. Für die 
Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Mo-
naten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

3. (Androhung Vollstreckungsmassnahmen)

4. (Eröffnung Gesamtentscheid Amt für Raumentwicklung)

5. (Baukontrolle)

6. Die Beschlussgebühren inklusive die Kosten der Einsprachebeurteilung im 
Gesamtbetrag von Fr. 2'580.00 werden A.________ auferlegt und sind 
gemäss der Rechnung im Anhang zu begleichen.

7./8. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

B.4 Gegen den BRB Nr. 392 erhoben A.________ am 11. September 2020 Be-
schwerde beim Regierungsrat. Mit Beschluss (RRB) Nr. 413/2021 vom 15. Juni 
2021 vereinigte der Regierungsrat zwei Beschwerdeverfahren der Eigentümer 
KTN 001 und beschloss betreffend die Beschwerde gegen Bezirksratsbeschluss 
Nr. 392:

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1. Die Beschwerde I wird abgewiesen. Vollständigkeitshalber wird jedoch die 
Dispositiv Ziffer 2 des Beschlusses Nr. 392 der Vorinstanz 1 vom 19. August 
2020 wie folgt ergänzt:  

"A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange 
Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandes-
schutz geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung 
G.________ zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Per-
gola abzubrechen und somit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - 
Zimmeranbau gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola 
gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 - zurückzubauen. Anstelle 
der widerrechtlich angebrachten Verglasung kann auch die nordwestli-
che oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett entfernt wer-
den. In diesem Fall sind die entsprechenden Rückbaupläne der Vorin-
stanz frühzeitig und noch vor dem Rückbau zu den Akten zu geben. Für 
die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs 
Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt."

2. (Beschluss betreffend die Beschwerde II)

3./4. (Die Verfahrenskosten; Parteientschädigung)

5./6./7. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung) 

B.5 Gegen den RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 liessen A.________ beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde einreichen. Mit 
VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 beschloss das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten wird, teilweise gutgeheissen.

2. Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 
wird aufgehoben. 

2.1 Die Sache betreffend die 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der 
Nordwestseite des Erdgeschosses wird an den Bezirk Küssnacht zurückge-
wiesen zur weiteren Sachverhaltsabklärung betreffend Bestand der unbewil-
ligten Zimmeranbauerweiterung und neuem Entscheid im Sinne der Erwägun-
gen.

2.2 Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, die auf der Südwestseite Richtung 
G.________ zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Per-
gola abzubrechen und somit diesen Bauteil in den baubewilligten Zustand 
gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 zurückzubauen. Anstelle der 
widerrechtlich angebrachten Verglasung kann auch die nordwestliche oder 
südwestliche Seitenwand der Pergola komplett entfernt werden oder die 
Wohnnutzung der Pergola durch gebäudeinterne bauliche Massnahmen auf 
einen Bestand innerhalb der Grenzabstände im Sinne der Erwägungen ver-
bindlich und nachhaltig begrenzt werden. In diesem Fall sind die entspre-
chenden Rückbaupläne der Vorinstanz frühzeitig und noch vor dem Rückbau 
zur Prüfung und Bewilligung einzureichen. Für die Vollendung der Abbruch- 
und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des 
vorliegenden Beschlusses gesetzt.

3. Auf die Beschwerde gegen Dispositiv Ziff. 2 des angefochtenen RRB Nr. 
413/2021 vom 15. Juni 2021 wird nicht eingetreten.

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4./5. (Kosten- und Entschädigungsfolgen)

6./7. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

C.1 Am 2. Juni 2022 setzte der Bezirk Küssnacht A.________ Frist an zur Ein-
reichung allfälliger Beweismittel betreffend Erstellung der Zimmeranbauerweite-
rung sowie von Rückbauplänen betreffend Pergola. Gleichzeitig wurde an 
C.________ appelliert, bei der Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts 
betreffend Zimmeranbauerweiterung mitzuwirken. Nach mehreren Schriften-
wechseln beschloss der Bezirksrat mit BRB Nr. 571 vom 14. Dezember 2022:

1. A.________ werden im Sinne der Erwägungen verpflichtet, die rechtswidrig 
erstellte 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung (exklusive das Bestandes-
schutz geniessende Dach) abzubrechen und somit diesen Bauteil in den be-
willigten Zustand gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 zurückzubauen. 
Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von 
sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

2. A.________ wird die Bewilligung für das von ihnen eingereichte Rückbauge-
such (Rückbaumassnahmen Pergola) auf der Grundlage der eingereichten 
Baueingabeplänen erteilt, vorbehältlich im Sinne der Erwägungen unter der 
Auflage, dass die bestehende rückwärtige Türe projektgemäss zwar abgebro-
chen werden kann, dieser Bereich dann jedoch entweder vollständig offen ge-
halten werden muss oder nur durch eine offene Gittertüre mit Vertikalstäben, 
Querstäben, Rautenstäben oder dergleichen ersetzt werden kann. Vor Ertei-
lung der Baufreigabe haben A.________ einen diesbezüglichen Detailplan zur 
konkreten Ausgestaltung einzureichen, welcher baubehördlich orientierungs-
halber C.________ zu unterbreiten ist. Für die Vollendung der Abbruch- und 
Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vor-
liegenden Beschlusses gesetzt. Alternativ dazu steht es A.________ unver-
ändert auch frei, innert gleicher Frist die Pergola in den Zustand gemäss Bau-
bewilligung vom 25. November 1975 zurückzubauen oder innert gleicher Frist 
stattdessen die nordwestliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola 
komplett zu entfernen, wobei in diesen beiden Fällen die entsprechenden 
Rückbaupläne frühzeitig und noch vor dem Rückbau zur Prüfung und Baufrei-
gabeerteilung einzureichen sind.

3. (Auflistung verbindliche Pläne)
4. (Vollstreckungsandrohung)
5. (Brandschutz)
6. (Eröffnung Schreiben Amt für Raumentwicklung)
7. (Auflagen Rückbaumassnahmen Pergola)
8. (Baukontrolle)
9. (Gebühren)
10. (Rechtsmittelbelehrung)
11. (Zustellung)

C.2 Dagegen liessen A.________, mit Eingabe vom 16. Januar 2023 Be-
schwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben, welcher in der Fol-

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ge die Beschwerde als Sprungbeschwerde im Sinne von § 52 VRP an das Ver-
waltungsgericht des Kantons Schwyz überwies (Verfahren lll 2023 20).

D. Während hängigem Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ersuch-
ten A.________ mit Baugesuch vom 25. Juni 2024 beim Bezirk Küssnacht um 
Erteilung der Baubewilligung für einen (geänderten) Teilrückbau der Pergola auf 
Grundstück KTN 001.

Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ (S. ____) publiziert und 
vom ____ bis ____ öffentlich aufgelegt. Dagegen reichten innert der Auflagefrist 
C.________ sowie D.________ Einsprache ein.

E. In der Zwischenzeit beschloss das Verwaltungsgericht mit VGE III 2023 20 
vom 27. November 2024:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. BRB Nr. 571 
vom 14. Dezember 2022 Dispositiv-Ziffer 1 wird bestätigt; Dispositiv-Ziffer 2 
wird aufgehoben, so dass für die Beschwerdeführer weiterhin die Pflicht 
gemäss VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 Dispositiv-Ziffer 2.2 gilt.

2./3 (Kosten- und Entschädigungsfolgen)

4./5. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

Gegen diesen am 9. Januar 2025 versandten Entscheid liessen A.________ am 
10. Februar 2025 beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-
legenheiten sowie subsidiäre Verfassungsbeschwerde erheben; Streitgegen-
stand vor Bundesgericht bildet jedoch lediglich der verfügte Rückbau der Zim-
meranbauerweiterung im Nordwesten des Erdgeschosses. Dieses Beschwerde-
verfahren (1C_89/2025) ist vor Bundesgericht pendent.

F. Zum Baugesuch vom 25. Juni 2024 (vgl. Ingress Bst. D) beschloss der Be-
zirksrat Küssnacht mit Bezirksratsbeschluss (BRB) Nr. 2025/83 vom 19. Februar 
2025:

1. Die Einsprache von C.________, ____, F.________, wird im Sinne der Erwä-
gung gutgeheissen.

2. Die Einsprache von D.________, wird im Sinne der Erwägungen gutgeheis-
sen.

3. A.________, H.________ wird die Baubewilligung für den Teilrückbau der 
Pergola auf Grundstück KTN 001, ____, F.________, im Sinne der Erwägun-
gen verweigert.

4. (Auflistung verbindliche Pläne [Nicht-Genehmigung])

5. (Eröffnung Stellungnahme Amt für Raumentwicklung, Brandschutzbeurteilung, 
Prüfung Energienachweis)

6. (Gebühren)

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7. (Rechtsmittelbelehrung)

8. (Zustellung)

G. Gegen den BRB Nr. 2025/83 vom 19. Februar 2025 lassen A.________ am 
18. März 2025 fristgerecht Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat erheben 
mit den Anträgen:

1. Die Verwaltungsbeschwerde sei gutzuheissen.

2. Der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 19. Februar 2025 (Beschluss 
Nr. 2025/83) sei aufzuheben.

3. Die nachgesuchte Baubewilligung für den Teilrückbau der Pergola auf KTN 
001, GB E.________, sei zu erteilen.

4. Eventualiter sei der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 19. Februar 
2025 (Beschluss Nr. 2025/83) aufzuheben und die Sache sei zur Neubeurtei-
lung im Sinne der Erwägungen des Regierungsrates an den Bezirksrat Küss-
nacht zurückzuweisen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner in 
solidarischer Haftbarkeit.

Mit RRB Nr. 250/2025 vom 1. April 2025 überwies der Regierungsrat die Be-
schwerde als Sprungbeschwerde im Sinne von § 52 VRP an das Verwaltungsge-
richt. 

H. Am 5. Mai 2025 verzichtete das ARE auf die Einreichung einer Vernehm-
lassung. Mit Vernehmlassung vom 30. April 2025 (Postaufgabe 2.5.2025) bean-
tragt der Bezirksrat Küssnacht die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfol-
gen zu Lasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegner beantragen mit 
jeweiligen Eingaben vom 6. Mai 2025 vernehmlassend im Wesentlichen, die Be-
schwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwer-
deführer vollumfänglich abzuweisen.

Mit Replik vom 8. August 2025 halten die Beschwerdeführer an den Beschwer-
deanträgen fest. Der Beschwerdegegner Ziff. 4 nimmt mit Eingabe vom 18. Au-
gust 2025, die Beschwerdegegner Ziff. 3 mit Eingabe vom 20. August 2025 
nochmals Stellung.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet alleine der 'Teilrück-
bau Pergola' bzw. die Frage, ob der Bezirksrat diesen im angefochtenen BRB 
Nr. 2025/83 vom 19. Februar 2025 zu Recht verweigert hat.

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1.1 Mit VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 stellte das Verwaltungsgericht 
das Baubewilligungsverfahren betreffend die nordwestliche Zimmeranbauerwei-
terung und die Pergola auf KTN 001 zur weiteren Abklärung und neuem Ent-
scheid an den Bezirksrat zurück (vgl. Ingress Bst. B.5).

Hinsichtlich der strittigen Pergola stellte das Verwaltungsgericht fest (vgl. dortige 
E. 3), diese sei 1975 als halboffene, unbewohnte Nebenbaute bewilligt worden in 
Berücksichtigung, dass der Nachbar einer Grenzabstandsunterschreitung bis zu 
einem Meter schriftlich zugestimmt habe (E. 3.2). Für 2008 sei diese seeseitig of-
fene Pergola noch bildlich dokumentiert. 2020 habe der Bezirk festgestellt, sie sei 
inzwischen mit einer zusätzlichen Verglasung Richtung G.________ ergänzt, so 
dass diesem Pergola-Anbau kein Nebenbaucharakter mehr beigemessen wer-
den könne. Sie sei neu allseits umschlossen und mit dem Wohnzimmer fest ver-
bunden, mithin Bestandteil der Hauptbaute; demzufolge seien sowohl Richtung 
KTN 003 als auch Richtung KTN 002 Mindestgrenzabstände von 3 m einzuhal-
ten, was nicht der Fall sei (1.92 m zu KTN 003; 2.82 m zu KTN 002) (E. 3.3). Das 
Verwaltungsgericht bestätigte, dass es sich bei der vollständig verglasten Pergo-
la nicht um eine Nebenbaute, sondern um Wohnraum handelt und dadurch ein 
Grenzabstand von 3 m einzuhalten ist. Die Nichteinhaltung (um 18 cm resp. bis 
108 cm) sei keineswegs unerheblich (E. 3.6.1) und das öffentliche und private In-
teresse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sei als sehr 
hoch einzustufen (E. 3.7). Dabei sei die mildest mögliche Massnahme zulässig 
(E. 3.6.2); ein Rückbau sei ausgeschlossen, wenn mildere Massnahmen bestün-
den, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen (E. 3.6.3). Im Zentrum 
stehe, dass die geschlossene Pergola Wohnraum darstelle und einen grösseren 
Grenzabstand einzuhalten habe; sei eine Wohnnutzung ausgeschlossen, gelte 
sie als Nebenbaute mit kleinerem Grenzabstand, wobei der Eigentümer KTN 003 
einer Grenzabstandsunterschreitung bis 1 m zugestimmt habe (E. 3.6.3). Soweit 
mit baulichen Massnahmen eine Wohnnutzung ausgeschlossen und die Vorga-
ben einer Nebenbaute eingehalten werden könnten, könne dies eine mildere 
Massnahme darstellen. Der Regierungsrat lasse die einseitige Öffnung der Per-
gola als Möglichkeit zu. Im Sinne einer weiteren, ggfs. milderen Massnahme 
räumte das Verwaltungsgericht den Beschwerdeführern zusätzlich die Möglich-
keit ein, mittels gebäudeinternen Trennwänden die Wohnnutzung auf den Teil in-
nerhalb der gesetzlichen Grenzabstände einzuschränken, wenn dabei ohne jegli-
che Zweifel gewährleistet sei, dass dem äusseren Teil eindeutig der Charakter 
einer Nebenbaute zukomme, die Massnahme nicht leicht wieder rückgängig ge-
macht werden könne und für die Baubehörde kein Kontrollaufwand entstehe 
(E. 3.7).

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1.2 Mit VGE III 2023 20 vom 27. November 2024 wies das Verwaltungsgericht 
die Beschwerde u.a. gegen das vom Bezirksrat verweigerte 'Rückbauprojekt 
Pergola' ab und erkannte, dass für die Beschwerdeführer weiterhin die Pflicht 
gemäss VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 Dispositiv-Ziffer 2.2 gelte (vgl. 
Ingress Bst. E).

Hinsichtlich der strittigen Pergola hielt das Verwaltungsgericht fest (vgl. dortige 
E. 3), dass die Rückbaumassnahmen 'Pergola' vorsehen würden, zwischen Ent-
rée und Treppenaufgang im UG eine dämmende Tür/Wand einzubauen. Mit die-
sen Massnahmen solle ein vom Wohnraum abgetrennter "Kaltbereich" bzw. eine 
vom Wohnraum abgetrennte "Veranda" geschaffen werden, und so zu einer die 
Grenzabstände einhaltenden Nebenbaute führen (E. 3.1). Das Verwaltungsge-
richt erwog, dass das Rückbauprojekt der Beschwerdeführer in doppelter Hin-
sicht nicht bewilligungsfähig sei (E. 3.4). Es bleibe sowohl die Zweigeschossig-
keit als auch die Wohnnutzung der Treppe, was beides die Nebenbautenqualität 
ausschliesse (E. 3.4.3). Weiter müsse davon ausgegangen werden, dass die 
2012 verlegte Bodenheizung den gesamten Bereich der Pergola, welche integral 
dem Wohnbereich zugeschlagen wurde, abdecke und damit auch den Bereich, 
welchen die Beschwerdeführer nun als Veranda/Kaltbereich bezeichnen. Dies 
aber schliesse ebenso aus, dass dieser Bereich nicht mehr der Wohnnutzung 
dienen könne. Auch deshalb könne nicht von einer Nebenbaute gesprochen 
werden (E. 3.4.4). Zusammenfassend sei weder das von den Beschwerdeführern 
eingereichte Rückbauprojekt 'Pergola' bewilligungsfähig noch könne es mit der 
Auflage des Bezirks bewilligt werden (E. 3.5).

1.3 Aktuell besteht zwischen dem Entrée (im UG), dem Treppenaufgang ins 
EG und der Pergola/Veranda bzw. dem Ess-/Wohnbereich keine abschliessbare 
Trennung; vielmehr ist es "ein Raum", der Wohnzwecken dient (vgl. VGE III 2023 
20 vom 27.11.2024 E. 3.1; siehe auch die mit dem Baugesuch vom Juni 2024 
eingereichten Fotos).

Hinzuweisen ist, dass in der Vergangenheit bzw. den bisherigen Verfahren von 
UG und EG gesprochen wurde, in den hier vorliegenden Plänen sowie im ange-
fochtenen BRB jedoch von EG (vormals UG) und OG (vormals EG). Nachfolgend 
werden im Sinne der Einheitlichkeit und zwecks Verhinderung von Verwechslun-
gen diese neuen Bezeichnungen übernommen.

1.4 Die Beschwerdeführer haben sich mit Baugesuch vom Juni 2024 erneut 
dazu entschieden, von der vom Verwaltungsgericht mit VGE III 2021 122 vom 
18. Februar 2022 Dispositiv-Ziffer 2.2 eingeräumten Möglichkeit, die Wohnnut-
zung der Pergola durch gebäudeinterne bauliche Massnahmen auf einen Be-

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stand innerhalb der Grenzabstände im Sinne der Erwägungen verbindlich und 
nachhaltig zu begrenzen, Gebrauch zu machen. 

Das hier umstrittene Baueingabeprojekt ('Teilrückbau Pergola') wird vom Archi-
tekten wie folgt beschrieben (vgl. Kurzbaubeschrieb vom Juni 2024):

Gemäss Baueingabeprojekt wird die Pergola teilrückgebaut. 
Die Dachform bleibt unverändert, die Fassadenmauer an der Nordfassade wird 
teilweise zurückgebaut und die Öffnung mit einer Glas-Metallfront geschlossen.
Die Westfassade bleibt unverändert im Sinne der Bestandes Garantie.
An der Südfassade bleibt durch das Entfernen der Fensterfront eine Öffnung von 
zirka 85 cm als Korridor im Kaltbereich. Die übrige Fläche an der Südfassade und 
die Ansicht A wird mit einer Glas-Metallfront eingehaust.
Die Grenzabstände von 3.00 m beziehen sich auf die neue Glasmetallkonstruktion.
Weiter wird die Treppe gemäss Projektplan entsprechend versetzt.

Soweit aus den Baueingabeplänen ersichtlich und nachvollziehbar, wird die ge-
plante Glas-Metallfront im OG als "80 mm isolierte Metallkonstrutkion; 3 - fach 
Fest - Verglasung; Metalltüre mit isolierten Profilen und inklusive Füllung" um-
schrieben (vgl. Plan Nr. 101P / 528 vom 11.6.2024 [Grundriss OG 1:100]). Als 
Material für die neue Glasmetall-Fassadenfront sollen Alu/Stahl/Glas dienen (vgl. 
Farb- und Materialkonzept).

Planlich zeigen sich die Änderungen wie folgt:

Auszug Plan Nr. 100P / 528 Auszug Plan 101P / 528 vom 
vom 11.06.2024 (Grundriss EG) vom 11.6.2024 (Grundriss OG)

1.5 Der Bezirksrat erachtete den 'Teilrückbau Pergola' im angefochtenen BRB 
aus zwei Gründen als nicht bewilligungsfähig (was jeweils auch hinsichtlich einer 
Ausnahmebewilligung gelte):

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- Erstens halte der projektgemäss durch Abtrennung vorgesehene Wohnraum-
bereich (Warmbereich) der Pergola im Nordwesten des OG den Mindest-
grenzabstand von 3.00 m gegenüber der Liegenschaft KTN 002 nicht ein (vgl. 
nachfolgende E. 3).

- Zweitens könne der ausserhalb des Wohnraumbereiches (Warmbereich) lie-
gende Teil der Pergola (Kaltbereich) im OG nicht als Nebenbaute qualifiziert 
werden (vgl. nachstehende E. 4).

Der Bezirksrat kam gestützt darauf zum Schluss, dass hinsichtlich die erforderli-
chen Abbruch- und Rückbaumassnahmen bei der Pergola für die Beschwerde-
führer weiterhin die Pflicht gemäss Dispositiv-Ziffer 2.2 des VGE III 2021 122 
vom 18. Februar 2022 gelte.

2. Ausgangspunkt für die nachfolgende Prüfung der strittigen Fragen bildet 
VGE III 2021 121 vom 18. Februar 2022, mit welchem das Verwaltungsgericht in 
der einschlägigen Erwägung 3.6.3 folgendes festgehalten hat (typographische 
Hervorhebungen nicht im Original):

[…] Den Beschwerdeführenden ist insoweit beizupflichten, als ein Rückbau ausge-
schlossen ist, wenn mildere Massnahmen bestehen, um den rechtmässigen Zustand 
wiederherzustellen. Vorliegend steht im Zentrum, dass die geschlossene Pergola neu 
Wohnraum darstellt und damit einen grösseren Grenzabstand einzuhalten hat. Ist ei-
ne Wohnnutzung ausgeschlossen, gilt sie als eine Nebenbaute mit kleinerem 
Grenzabstand. Zudem hatte der Eigentümer KTN 003 bei der Erstellung der Pergola 
als Nebenbaute einer Grenzabstandsunterschreitung bis 1 m zugestimmt […]. 

Soweit mit baulichen Massnahmen eine Wohnnutzung ausgeschlossen werden kann, 
kann es eine mildere Massnahme darstellen. Allerdings muss die Massnahme ver-
bindlich und Umgehungen müssen ausgeschlossen sein. Wenn Behörden mit unver-
hältnismässigem Aufwand überwachen müssen, ob das Nutzungsverbot eingehalten 
wird, können sie strengere Massnahmen anordnen (vgl. Urteil BGer 1C_283/2017 
vom 23.8.2017 Erw. 4.1). Diesbezüglich äusserte die Vorinstanz zu Recht gewisse 
Bedenken gegenüber dem Einbau von Trennwänden, die ohne weiteres auch wieder 
entfernt werden können. Wie es sich nun mit dem von den Beschwerdeführenden 
vorgeschlagenen massiven Glastrennwänden verhält, kann vorliegend offen bleiben. 
Nachdem der Regierungsrat die Rückbauverfügung auf den bewilligten Zustand 1975 
relativiert und Alternativen im Sinne der Öffnung einer Seite vorschlug, werden die 
Beschwerdeführer dem Bezirk Küssnacht so oder so einen konkreten Vorschlag für 
die Umsetzung einreichen müssen. Es steht ihnen dabei frei, auch eine weitere Alter-
nativmassnahme im Sinne der Einschränkung der Wohnnutzung innerhalb des gel-
tenden Grenzabstandes vorzuschlagen. Diese muss aber eine klare Trennung vor-
sehen, die nicht leicht rückgängig gemacht werden kann und dem verbleiben-
den äusseren Teil unzweideutig den Charakter einer Nebenbaute gibt. Auch 
müssen bei der vorzuschlagenden Massnahme spätere Kontrollgänge der Bau-
behörde überflüssig sein. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich nicht um eine ge-
eignete, mildere Massnahme, so dass es beim Rückbau resp. der Öffnung einer Seite 
der Pergola bleibt. Zu bedenken ist auch, dass das Entrée im Untergeschoss eben-
falls Wohnraum darstellt und die Treppe zwischen Entrée und geschlossener Pergola 

12

ebenso. Auch dieser Treppenaufstieg muss aber klar aus dem Wohnraum abgetrennt 
werden, ist andernfalls die Einhaltung des notwendigen Grenzabstandes kaum um-
setzbar. Die vorzuschlagende Lösung muss zweifelsfrei zu einer Nebenbaute 
und zu Wohnraum ausschliesslich in Beachtung der Grenzabstände führen. 
Wenn Zweifel bestehen, dass der Wohnraum doch ausgedehnt wird oder wer-
den kann, ist die Lösung abzulehnen und der Rückbau wie vom Regierungsrat 
beschrieben umzusetzen. Auch darf die Erweiterung für eine weitere Variante 
nicht zu einer zeitlichen Verzögerung führen. Es bleibt daher dabei, dass die 
Rückbaupläne dem Bezirk frühzeitig und noch vor dem Rückbau zur Prüfung und Be-
willigung zu geben sind und für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten ei-
ne Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt 
wird (vgl. Ingress Bst. D.3).

3. In einem ersten Punkt ist umstritten, ob der projektgemäss durch Abtren-
nung vorgesehene Wohnraumbereich (Warmbereich) in der Pergola im OG in 
nordwestlicher Richtung den Mindestgrenzabstand von 3.00 m gegenüber der 
Liegenschaft KTN 002 einhält.

3.1.1 Der Bezirksrat führte im angefochtenen BRB aus, projektgemäss werde im 
Zusammenhang mit der rund 2.50 m langen Glasfront im Nordwesten ein Grenz-
abstand von 3.00 m gegenüber der nordwestlich gelegenen Liegenschaft KTN 
002 ausgewiesen. Dabei werde allerdings verkannt, dass sich für von der Fassa-
de (feste Umfassungswand eines Gebäudes) rückversetzte Fenster- bzw. Glas-
frontleibungen, die bei der Öffnung des Mauerwerks ausgespart werden, kein ei-
genständig zu berücksichtigender Grenzabstand beanspruchen lasse. Projekt-
gemäss betrage demnach der Grenzabstand gegenüber der nordwestlich gele-
genen Liegenschaft KTN 002 lediglich 2.82 m, was für Nebenbauten zwar rech-
tens wäre, nicht aber für Hauptbauten. Der projektgemäss durch Abtrennung 
vorgesehene Wohnraumbereich (Warmbereich) stelle indessen Wohnraum dar 
und habe somit den Charakter einer Hauptbaute, die folglich den Mindestgrenz-
abstand von 3.00 m gegenüber der Liegenschaft KTN 002 nicht einhalte (ange-
fochtener BRB, S. 5).

3.1.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei Tatsache, dass es sich bei 
der fraglichen, keine Öffnung aufweisenden Glasfront nicht um ein in das Maue-
rwerk integriertes, öffenbares Fenster handle, sondern um einen selbständigen, 
geschlossenen, auf den gesetzlichen Grenzabstand zurückversetzten Fassaden-
teil. Der Unterschied bestehe lediglich darin, dass der entsprechende Fassaden-
teil nicht in mauerartiger Form, sondern in Form einer geschlossenen Glasfront 
erstellt werde. Es handle sich somit klar um einen zurückversetzten Fassadenteil, 
welcher den gesetzlichen Grenzabstand einhalte. Gegenteilige Auffassung der 
Vorinstanz sei schlicht rechtswidrig und willkürlich und widerspreche der vom 
Verwaltungsgericht verfügten Abbruchverpflichtung (Beschwerde, Rz. 5).

13

3.1.3 Der Bezirksrat ergänzt in seiner Vernehmlassung, grenzabstandsrelevant 
sei stets die Fassade einer Baute, an welche so auch gesetzgeberisch ange-
knüpft werde und nicht eine von der Fassade bzw. vom Mauerwerk rückversetzte 
Fenster-/Glasfront.

3.1.4 Die Beschwerdeführer bringen dagegen in ihrer Replik im Wesentlichen 
vor, aus dem Grundrissplan OG sei klar ersichtlich, dass die Fassade des stritti-
gen Wohnraumteils, welche aus einer komplett geschlossenen Glasfassade be-
stehe, die den energetischen Anforderungen zu genügen vermöge, auf 3.00 m 
zurückversetzt worden sei. Dabei sei zu beachten, dass sich der heute beste-
hende, bewilligte Wohnraum in einem Unterabstand zu KTN 002 befinde.

3.2.1 Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas-
sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren 
Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 38 Abs. 1 Baureglement des Be-
zirks Küssnacht [BauR] vom 1.11.2006). Über die Fassade vorspringende Ge-
bäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nur insoweit mitbe-
rechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 Abs. 2 PBG; Art. 38 Abs. 2 
BauR).

Für Bauten bis und mit 30 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der 
Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG; Art. 38 Abs. 3 BauR). 
Nebenbauten haben einen Grenzabstand von mindestens 2.50 m einzuhalten 
(§ 61 Abs. 1 PBG; Art. 40 Abs. 1 BauR).

3.2.2 Die Fassade im baurechtlichen Sinne ist die Umfassungswand eines Ge-
bäudes (vgl. A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl. 
2020, Art. 12 N 8). Die Fassade ist die Aussenhaut eines Gebäudes (also in der 
Regel die wärmegedämmte, feste Mauer, welche das Gebäude umschliesst und 
trägt). Der Begriff der Fassade entfaltet seine Bedeutung bei der Bemessung von 
Grenz- und Gebäudeabstand (§§ 59-62 PBG bzw. §§ 63 f. PBG; vgl. VGE III 
2015 189 vom 24.8.2016 E. 3.1.2).

Der Begriff der Fassade ist oft unklar, insbesondere wenn die Fassade gestaffelt 
verläuft oder ihr Balkone, Laubengänge, Wintergärten usw. vorgelagert sind. 
Primär ist auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen: Tritt ein vorgelagerter Teil 
derart in Erscheinung, dass die Fassade als gestaffelt erscheint (z.B. vorsprin-
gender Erschliessungstrakt), ist die vordere Fassadenflucht massgebend. Umge-
kehrtes gilt, wenn der sichtbare Gebäudekörper insgesamt auf einem in der Fas-
sadenansicht untergeordneten vorspringenden Gebäudesockel platziert oder z.B. 
ein eingeschossiger Anbau (etwa ein Wintergarten) vorgelagert wird. Massge-
bend ist dann allein die hintere (Haupt)Fassade. Die Fassade wird vorne gemes-

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sen. Balkone oder andere privilegierte Gebäudevorsprünge können indessen 
nicht massgebend sein. Sie sind eben der Fassade "vorgelagert" und nicht Be-
standteil derselben, auch wenn sie das privilegierte Mass überschreiten (vgl. 
VGE III 2024 32 vom 27.11.2024 E. 7.5.3 mit Verweisen). Die Umschliessung 
durch eine wärmegedämmte, feste Mauer stellt kein für den Fassadenbegriff und 
die Bestimmung des Fassadenverlaufes unabdingbares Kriterium dar, wie auch 
die Beispiele der einkragenden Balkone und der Gartenlauben zeigen, welche 
nicht zwingend zu einer "Rückverschiebung" der Fassade führen (vgl. VGE III 
2017 225 vom 15.5.2018 E. 4.3.3). 

Die Fassade kann gemauert oder auch etwa vollverglast sein (vgl. Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl. 2024, S. 1318 
mit Verweis auf BEZ 2013 Nr. 42 E. 6.3). 

3.3 Die nordwestliche Fassade der Pergola besteht aktuell aus festem Mauer-
werk, welches von einer Türe unterbrochen wird. Diese Fassade schliesst östlich 
direkt an die Fassade (Mauerwerk) des Hauptgebäudes (Wohnraum) an und bil-
det eine Fassadenlinie. Der östlich an die Pergola angrenzende Wohnraum be-
findet sich in einem (bewilligten) Unterabstand von 18 cm zu KTN 002 (Grenzab-
stand von 2.82 m).

3.4 Der Bezirksrat geht betreffend die geplante Glas-Metallfront in Richtung 
Nordwesten/KTN 002 von rückversetzten Fenster- bzw. Glasfrontleibungen und 
damit sinngemäss von einem rückversetzten (rückspringenden) Gebäudeteil aus, 
welches die Fassadenfront in Richtung Nordwesten/KTN 002 nicht unterbricht 
bzw. keinen Einfluss auf die Fassadenlinie hat, d.h. von einem unbedeutenden 
rückversetzten/rückspringenden Gebäudeteil.

Zieht man Plan Nr. 103P / 528 vom 11. Juni 2024 (Bauabaenderung, Fassade 
Nord/Süd/West/Ost, Schnitt A - A, 1:100) und die dort abgebildete 'Fassade Nor-
den' in Betracht, ist die Ansicht des Bezirksrats prima facie nachvollziehbar, wo-
nach die geplante 2.50 m lange Glas-Metallfront als rückversetzte Fenster- bzw. 
Glasfrontleibungen, die bei der Öffnung des Mauerwerks ausgespart werden, er-
scheint. Die um lediglich 18 cm zurückversetzte Glas-Metallfront tritt aus dieser 
Perspektive gegenüber dem sich links und rechts davon befindenden Mauerwerk 
optisch nicht massgeblich untergeordnet in Erscheinung bzw. hat keinen merkli-
chen Einfluss auf die Wahrnehmung des Fassadenverlaufs. Soweit aus den Plä-
nen ersichtlich, befindet sich die gesamte Fassade der Pergola in Richtung 
Nordwesten/KTN 002 unter der gleichen Schräge des Satteldachs der Pergola 
(resp. wird zusätzlich ca. 1/4 der Pergola in Richtung Nordwesten und Südosten 
vom Satteldach des Hauptgebäudes gedeckt). Dadurch wird das Bild eines ein-

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heitlichen Fassadenverlaufs der Pergola sowie des Wohnraums im OG zusätzlich 
verstärkt.

Allerdings kann so nur argumentiert werden, wenn man zum einen die restliche 
Fassade in südwestlicher Richtung, sprich das verbleibende Mauerwerk der Per-
gola, welche vorliegend gerade als Nebenbaute umstritten ist, mit in die Gesamt-
betrachtung einbezieht und so von einer einzigen Hauptfassade ausgeht. Denkt 
man denjenigen Fassadenteil der Pergola (Mauerwerk) weg, welcher weiterhin 
Nebenbaute bilden soll, und einen geringeren Grenzabstand einzuhalten hätte, 
entsteht eine eigenständige, abschliessende Umfassungswand des geplanten 
Wohnbereichs in Richtung Nordwesten/KTN 002. Oder anders, mit Mauerwerk 
gedacht: Stände das südwestliche, verbleibende Mauerwerk der Pergola um wei-
tere 32 cm näher in Richtung Nordwesten/KTN 002, was für eine Nebenbaute bei 
einem einzuhaltenden Grenzabstand von 2.50 m rein theoretisch möglich gewe-
sen wäre, würde es einen halben Meter gegenüber der geplanten, rückversetzten 
Glas-Metallfront vorspringen, womit wohl nicht mehr von einer einheitlichen Fas-
sadenfront gesprochen werden könnte.

Zum andern wird mit der bezirksrätlichen Argumentation ignoriert, dass sich der 
östlich an die Pergola angrenzende Wohnraum in einem Unterabstand in Rich-
tung Nordwesten/KTN 002 befindet. Ohne diesen Unterabstand würde die ge-
plante, rückversetzte Glas-Metallfront wiederum eine Fassadenfront/-linie mit der 
restlichen Fassade des östlich angrenzenden Wohnraums bilden. Sodann ist es 
gewissermassen widersprüchlich, wenn der Bezirksrat dem durch Abtrennung 
vorgesehenen Wohnraumbereich (Warmbereich) der Pergola den Charakter ei-
ner Hauptbaute zuspricht, gleichzeitig dessen geplanten Aussenhülle, nämlich 
der Glas-Metallfront in Richtung Nordwesten/KTN 002, die Fassadenqualität ab-
spricht, zumal er dies - zumindest nicht explizit - nicht auch für die restliche Glas-
Metallfront des geplanten Wohnraums (Warmbereich) tut.

Kommt hinzu, dass der Bezirksrat im angefochtenen Beschluss zwar die Geset-
zesbestimmungen betreffend Grenzabstand anführt und den Begriff der Fassade 
gemäss Lehre darlegt, er jedoch nicht näher zu begründen vermag, inwiefern 
sich für die rückversetzte Glas-Metallfront kein eigenständig zu berücksichtigen-
der Grenzabstand beanspruchen lässt. Er äussert sich auch nicht dazu, wie weit 
er die geplante Glas-Metallfront zurückversetzt sehen möchte, damit er nicht 
mehr von einem relevanten, rückversetzten Gebäudeteil resp. nicht mehr von ei-
ner einheitlichen Fassadenfront resp. nicht mehr von einer Verletzung des 
Grenzabstandes ausgehen würde. 

3.5 Mit Blick auf die Begründung des Bezirksrates kann sodann noch das Fol-
gende angefügt werden: Mit der 2. Teilrevision PBG beschloss der Kantonsrat 

16

am 30. März 2022 den Austritt aus der Interkantonalen Vereinbarung über die 
Vereinheitlichung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB). Diese sieht 
vor, dass - wie vom Bezirksrat argumentiert - unbedeutend rückspringende Ge-
bäudeteile bei der Bestimmung der Fassadenlinie, und damit für den Grenzab-
stand, unberücksichtigt bleiben (vgl. IVHB Anhang 2 Figur 3.5). Was als unbe-
deutend gilt, haben die Kantone festzulegen, wobei für den Rücksprung zum ei-
nen das Mass der Rückversetzung und zum andern die Breite des zurückgesetz-
ten Fassadenteils in Bezug auf den zugehörigen Fassadenabschnitt relevant 
sind. In Luzern etwa ist unbedeutend, was in der Breite nicht mehr als 1/3 des 
zugehörigen Fassadenabschnittes ausmacht (§ 112a Abs. 2 lit. i PBG-LU); in 
Zürich gilt als unbedeutend, was um höchstens 1.5 m rückversetzt ist und 1/5 
des zugehörigen Fassadenabschnittes nicht überschreitet (§ 6d Abs. 2 ABV-ZH); 
auch in Zug ist unbedeutend, was 1/3 des zugehörigen Fassadenabschnitts pro 
Geschoss nicht überschreitet (§ 21 Abs. 2 V PBG-ZG); Glarus verlangt, dass die 
Gemeinden die Masse festlegen (Art. 41 Abs. 2 BV-GL); in Uri sind - vorbehält-
lich kommunaler Abweichungen - rückspringende Teile von höchstens 1 m Tiefe 
und 2 m Breite unbedeutend (Anhang Ziff. 3.5 RPBG-UR). Wie erwähnt gilt zum 
einen die IVHB im Kanton Schwyz nicht und zum andern bestehen weder kanto-
nal noch kommunal entsprechende Vorschriften bezüglich rückversetzte Gebäu-
deteile und Grenzabstand. Die Tiefe von 0.18 m erscheint vorliegend in der Tat 
unbedeutend, hingegen kann dies bei einer Breite von 2.5 m bezogen auf den 
zugehörigen Fassadenabschnitt von 7.5 m nicht gesagt werden. Es spricht auch 
dies dafür, den Grenzabstand ab der geplanten Glas-Metallfront zu messen.

3.6 Insgesamt ist wie dargelegt primär auf die sichtbare Fassadenfront abzu-
stellen, was hier die geplante Glas-Metallfront ist. Eine solche Verglasung bzw. 
Glas-Metallkonstruktion in einer Länge von ca. 2.5 m, welche die wärmege-
dämmte Aussenwand des neuen Wohnbereichs (Warmbereich) bildet, kann als 
Fassade qualifiziert werden. Jedenfalls wird durch die geplante, rückversetzte 
Glas-Metallfront die Wohnnutzung der Pergola in Richtung Nordwesten/KTN 002 
im Sinne einer gebäudeinternen, baulichen Massnahme auf einen Bestand in-
nerhalb der Grenzabstände verbindlich und nachhaltig begrenzt, was auch vom 
Bezirksrat nicht in Abrede gestellt wird. Der Ansicht des Bezirksrats kann daher 
betreffend Grenzabstand der geplanten Glas-Metallfront in Richtung Nordwes-
ten/KTN 002 nicht gefolgt werden. 

Wenn somit die geplante, rückversetzte Glas-Metallfront in Richtung Nordwes-
ten/KTN 002 als für die Messung des Grenzabstandes relevante Fassadenlinie 
zu qualifizieren ist, hält der vorgesehene Wohnraumbereich (Warmbereich) im 
Nordwesten des OG den Mindestgrenzabstand von 3.00 m gegenüber der Lie-

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genschaft KTN 002 ein. Die Beschwerde erweist sich diesbezüglich als begrün-
det.

4. In einem zweiten Punkt ist umstritten, ob der ausserhalb des Wohnraumbe-
reiches (Warmbereich) liegende Teil der Pergola (Kaltbereich) im OG als Neben-
baute qualifiziert werden kann, was in Bezug auf die einzuhaltenden Grenzab-
stände in Richtung KTN 002 und KTN 003 von Bedeutung ist.

4.1.1 Der Bezirksrat erwog diesbezüglich, dass sich keine Nebenbaute ausma-
chen liesse. Nicht jede beliebige bauliche Konstruktion stelle eine Nebenbaute 
dar. Vielmehr handle es sich hier um eine dem Wohnraumbereich (Warmbereich) 
vorgelagerte Flügelmauer mit verlängerter Befensterung, welche sich samt offe-
ner Zugangsfläche zum Balkon unter dem gleichen Schrägdach wie der Wohn-
raumbereich (Warmbereich) befinde und erscheinungsbildlich als integraler Be-
standteil der zur Hauptsache zu Wohnzwecken dienenden Pergola wahrgenom-
men werde, mithin also nicht das Erscheinungsbild einer gestalterisch abgesetz-
ten, abstandsprivilegierten Nebenbaute vermittle. Dies habe zur Folge, dass ge-
messen ab Flügelmauer bzw. verlängerter Befensterung gegenüber der südwest-
lich gelegenen Liegenschaft KTN 003 ein Mindestgrenzabstand von 3.00 m ein-
zuhalten wäre, derweil projektgemäss lediglich Grenzabstände zwischen 1.92 m 
und 2.29 m ausgewiesen würden. Auch vor diesem Hintergrund lasse sich die 
Bewilligung für den nachgesuchten Teilrückbau der Pergola nicht erteilen, eben-
so wenig wie eine diesbezügliche Ausnahmebewilligung (angefochtener BRB, 
S. 5).

4.1.2 Auch hierzu rügen die Beschwerdeführer eine rechtswidrige und willkürli-
che Rechtsauffassung der Vorinstanz. Sie sind der Ansicht, entgegen der 
Rechtsauffassung der Vorinstanz werde mit dem vorliegenden Bauprojekt den 
Erwägungen des Verwaltungsgerichtes vollumfänglich Rechnung getragen. Die 
strittige, zwei Stockwerke verbindende neue Treppe werde vollständig in den 
Wohnraumbereich (Warmbereich) integriert und halte den Grenzabstand von 
3.00 m ein. Die bestehende, sich im Kaltbereich befindende, offene Treppe wer-
de abgebrochen. Insoweit entfalle deren Funktion als übergeordnetes Verbin-
dungselement. Damit entstehe im Sinne der verwaltungsgerichtlichen Erwägun-
gen klar eine Nebenbaute. Auch vom Erscheinungsbild her - obwohl vom Verwal-
tungsgericht im VGE III 2023 20 vom 27. November 2024 nicht gefordert - sei die 
Trennung zwischen Kaltbereich und Warmbereich optisch klar sichtbar. Wie dem 
Südfassadenplan entnommen werden könne, sei die Trennung zwischen der ge-
schlossenen gestalteten Glasfassade (Warmbereich) und der offen gestalteten 
Fassade (Kaltbereich) klar ersichtlich. Der Kaltbereich sei somit erscheinungs-

18

bildlich nicht als integraler Bestandteil der zu Wohnzwecken dienenden Pergola 
(Warmbereich) wahrnehmbar, zumal an der Westfassade gar keine Veränderun-
gen erfolgen würden (Beschwerde, Rz. 6).

4.1.3 Der Bezirksrat fügt in seiner Vernehmlassung hinzu, das Erscheinungsbild 
der Pergola lasse projektgemäss keine zu einer Hauptbaute untergeordnete Ne-
benbaute erkennen. Die Pergola vermittle insgesamt den Eindruck einer kon-
struktiv homogenen Baute unter demselben Dach, ohne dass sich dabei für den 
unbefangenen Betrachter ein Teil dieser Pergola als Hauptbaute (Warmbereich) 
und der andere Teil als Nebenbaute (Kaltbereich) ausmachen liesse. Eine Auftei-
lung in Hauptbaute und Nebenbaute beziehungsweise eine Hierarchie zwischen 
Hauptbaute und Nebenbaute sei augenscheinlich nicht erkennbar. Für den unbe-
fangenen Betrachter wirke die Pergola erscheinungsbildlich als ein konstruktiv 
einheitlicher Baukörper.

4.1.4 Dem halten die Beschwerdeführer mit Replik entgegen, aus dem Südfas-
sadenplan sei klar ersichtlich, dass der Kaltbereich der Nebenbaute erschei-
nungsbildlich nicht als integraler Bestandteil des Warmbereiches der Hauptbaute 
bilde. Der Kaltbereich sei gegen Süden hin vollständig offen gestaltet. Gleiches 
gelte hinsichtlich der Nordfassade. Auch hier sei der Kaltbereich (geschlossene 
murale Fassade) vom Warmbereich (komplett geschlossene Glasfassade) bau-
lich, materialmässig und optisch klar getrennt. Zudem komme dem Kaltbereich im 
Vergleich zum Warmbereich des Hauptgeschosses nur eine völlig untergeordne-
te Bedeutung zu. Er sei aufgrund des zur Verfügung stehenden Platzes schlicht 
nicht sinnvoll benutzbar.

4.2.1 Nebenbauten sind eingeschossige, unbewohnte Bauten, wie Garagen, 
Kleinbauten usw., die nicht mehr als 3.50 m Gebäudehöhe, 4.50 m Firsthöhe und 
60 m2 Grundfläche aufweisen. Sie haben einen Grenzabstand von mindestens 
2.50 m einzuhalten (§ 61 Abs. 1 PBG). Für Nebenbauten und unterirdische Bau-
ten kann die Bewilligungsbehörde bei schriftlicher Einwilligung des Nachbarn das 
Bauen bis an die Grenze gestatten (§ 61 Abs. 3 PBG). Im Baureglement des 
Bezirks Küssnacht wird § 61 Abs. 1 und 3 PBG als Art. 40 Abs. 1 und 3 
wiederholt.

4.2.2 Der Begriff der Nebenbaute ist ein unbestimmter Rechtsbegriff kantonalen 
Rechts (vgl. EGV-SZ 2019 B 8.7 E. 4.1.1; EGV-SZ 2016 B 8.5 E. 2.1.2; EGV-SZ 
1994 Nr. 57; EGV-SZ 1983 Nr. 47 E. 2.b), dessen Inhaltsbestimmung eine 
Rechtsfrage ist (VGE III 2016 96 vom 21.12.2016 E. 3.3; EGV-SZ 1990 Nr. 17 
E. 3a). Mithin besteht kein Raum für eine gemeinde- bzw. bezirksautonome Aus-

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legung des Begriffs der Nebenbaute (vgl. VGE III 2025 1 vom 28.3.2025 E. 4.3.2; 
EGV-SZ 2016 B 8.5 E. 2.1.2). 

Aus der systematischen Einordnung von § 61 PBG im Abschnitt "B. Abstände; 1. 
Grenzabstand" des PBG ergibt sich, dass es bei Nebenbauten grundsätzlich um 
Abstandsfragen geht, wobei eine Nebenbaute nicht den ordentlichen Grenzab-
stand einer Hauptbaute, sondern i.d.R. nur einen Mindestabstand von 2.50 m 
einzuhalten hat (vgl. VGE III 2015 213 vom 25.5.2016 E. 2.1.3). Die Vorschriften 
über den Grenzabstand haben nachbarschützende Funktion. Durch sie sollen vor 
allem die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihre Benützung auf Nachbar-
grundstücke gemindert werden (vgl. EGV-SZ 1998 Nr. 7 S. 17). Die Begriffsbe-
stimmung der Nebenbaute ist deshalb in erster Linie aus Sinn und Zweck der 
Abstandsvorschriften abzuleiten, welche die mannigfachen Einwirkungen von 
Bauten auf die Nachbargrundstücke auf ein Minimum beschränken wollen (vgl. 
VGE III 2020 62 vom 16.7.2020 E. 3.3.2 mit Verweisen).

4.2.3 Nicht unter den Begriff einer Nebenbaute darf eine Baute mit zwei Vollge-
schossen subsumiert werden (EGV-SZ 1990 Nr. 17 E. 3c; siehe zum Kriterium 
der Eingeschossigkeit u.a.: VGE III 2023 20 vom 27.11.2024 E. 3.4.2).

4.2.4 Nach dem Willen des kantonalen Gesetzgebers liegt eine Nebenbaute nur 
dann vor, wenn u.a. das Kriterium "unbewohnte Bauten, wie Garagen, Kleinbau-
ten" erfüllt ist. Damit hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass eine Ne-
benbaute grundsätzlich nicht dem genau gleichen Zweck wie die Hauptbaute 
dienen darf, mithin der Zweck der Nebenbaute sich von demjenigen der Haupt-
baute unterscheidet (wobei die Nebenbaute zur Hauptbaute insofern in einem 
untergeordneten bzw. zugehörigen Verhältnis steht, als sie einem Nebenzweck 
für die Hauptbaute dient; EGV-SZ 2019 B 8.7 E. 4.1.1 m.H.). Für die Qualifikation 
als Nebenbaute ist die Funktionalität und nicht das äussere Erscheinungsbild 
massgeblich (VGE III 2019 69 vom 25.7.2019 E. 2.3.2 m.H.; siehe auch VGE III 
2025 1 vom 28.3.2025 E. 4.3.2 und EGV-SZ 2011 B 8.4 E. 4.3).

Die Zweckbestimmung eines Gebäudes bestimmt sich nicht nach den erklärten 
Nutzungsabsichten oder der Bezeichnung in den Plänen; massgebend ist viel-
mehr die objektive Eignung bzw. Verwendbarkeit eines Raumes aufgrund seiner 
Ausstattung (vgl. VGE III 2024 25 vom 27.6.2024 E. 3.4 m.H.). Eine Baute, wel-
che in erster Linie den Aufenthalt von Personen ermöglichen will (wie eine Gar-
tenhalle), dient grundsätzlich Wohnzwecken im weitesten Sinne. Damit eine sol-
che Baute trotzdem noch als "unbewohnt" im Sinne des Gesetzes gelten kann, 
ist zu verlangen, dass sie objektiv nur während einer beschränkten Dauer, d.h. 
periodisch oder saisonbedingt, von Menschen als Aufenthaltsstätte in Anspruch 

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genommen werden kann. Nur so lässt es sich rechtfertigen, dass eine dem Ver-
weilen von Personen dienende Baute nicht gleich zu behandeln ist wie eine ei-
gentliche Wohnbaute (vgl. VGE III 2021 165 vom 30.3.2022 E. 5.2.4 m.H.).

4.2.5 Des Weiteren wird von einer Nebenbaute eine physische Trennung zwi-
schen angebauter Nebenbaute und Hauptbaute verlangt (EGV-SZ 2011 B 8.4 
E. 4.3; vgl. EGV-SZ 2016 B 8.5 E. 2.1.2 f.). Physische Trennung bedeutet jedoch 
nicht, dass für die Qualifikation als Nebenbaute verlangt wird, dass diese über 
ein von der Hauptbaute unabhängiges Mauerwerk verfügt oder von dieser durch 
Dilatationen getrennt ist; eine Nebenbaute kann auch an eine Hauptbaute direkt 
anschliessen bzw. an diese angebaut sein (VGE III 2024 195 vom 28.7.2025 
E. 3.2.2 m.H.). Physische Trennung zwischen angebauter Nebenbaute und 
Hauptbaute heisst auch nicht, dass Verbindungstüren zwischen Hauptgebäude 
und Nebengebäude unzulässig sind (vgl. EGV-SZ 2019 B 8.7 E. 4.3 m.H.).

4.2.6 Sämtliche Bauten bzw. Gebäudeteile, die nicht als Nebenbauten nach § 61 
Abs. 1 PBG qualifiziert sind, sind nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis 
Hauptbauten (vgl. statt Vieler VGE III 2024 28 vom 29.5.2024 E. 3.3.1).

4.3 Aus dem angefochtenen BRB ergibt sich nicht, ob der Bezirksrat sich mit 
den dargelegten Anforderungen/Kriterien an eine Nebenbaute auseinanderge-
setzt hat oder diese stillschweigend als erfüllt erachtete. Er hat dem geplanten 
Kaltbereich der Pergola die Qualifikation als Nebenbaute lediglich mit dem Ar-
gument des Erscheinungsbildes abgesprochen, was jedoch grundsätzlich unbe-
achtlich ist, denn wie dargelegt ist für die Qualifikation als Nebenbaute 
grundsätzlich die Funktionalität und nicht das äussere Erscheinungsbild massge-
blich.

Mit dem Bezirksrat ist zwar nicht von der Hand zu weisen, dass die Pergola ins-
gesamt den Eindruck einer konstruktiv homogenen Baute unter demselben Dach 
vermittelt und sie für den unbefangenen Betrachter erscheinungsbildlich als ein 
konstruktiv einheitlicher Baukörper wirkt. Soweit das überhaupt von Relevanz ist, 
hinkt der Vergleich des Bezirksrat insofern, als er den geplanten Kaltbereich der 
Pergola mit dem geplanten Warmbereich der Pergola und nicht mit dem östlich 
anschliessenden Hauptgebäude gegenüberstellt. Zum andern ist das Erschei-
nungsbild der speziellen Ausgangssituation des vorliegenden Einzelfalls ge-
schuldet, wonach im Jahr 1975 die halboffene Pergola mit Satteldach und Aus-
sencheminée auf der Südwestseite im Erdgeschoss bewilligt und in der Folge die 
an das Haus anschliessende halboffene Pergola (geschlossen gegen Nordwes-
ten; halbgeschlossen gegen Südwesten, offen gegen Südosten) gebaut wurde 
(vgl. VGE III 2021 122 vom 18.2.2022 E. 3.2). Nachdem später die Pergola un-

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rechtmässig (komplett) geschlossen und mit dem Wohnzimmer verbunden wurde 
und infolge der möglichen Wohnnutzung nicht mehr als Nebenbaute qualifizierte, 
räumte das Verwaltungsgericht den Beschwerdeführern mit VGE III 2021 122 
vom 18. Februar 2022 die Möglichkeit ein, die Wohnnutzung der Pergola durch 
gebäudeinterne bauliche Massnahmen auf einen Bestand innerhalb der Grenz-
abstände im Sinne der Erwägungen verbindlich und nachhaltig zu begrenzen, 
wenn dabei ohne jegliche Zweifel gewährleistet ist, dass dem äusseren Teil ein-
deutig der Charakter einer Nebenbaute zukommt, die Massnahme nicht leicht 
wieder rückgängig gemacht werden kann und für die Baubehörde kein Kon-
trollaufwand entsteht. Es stellt sich daher nun die Frage, ob der hier umstrittene 
Kaltbereich der Pergola, welcher zunächst als Nebenbaute qualifizierte und 
später in Wohnbereich umfunktioniert wurde, mit den geplanten Massnahmen 
wieder in diese ursprüngliche Qualifikation zurückversetzt wird. Das ist anhand 
der oben dargelegten Kriterien zu prüfen.

4.4 Gemäss geplantem 'Teilrückbau Pergola' soll der südöstlichste Teil der 
Pergola als Nebenbaute bestehen bleiben (Kaltbereich; siehe Auszug Plan 101P 
/ 528 vom 11.6.2024 [Grundriss OG], dargestellt in vorstehender E. 1.4):

- Die Fläche des Kaltbereichs beträgt (inkl. Mauerwerk/Glasfassade) ca. 7 m2 
(Massangaben fehlen in den Plänen; gemäss Baueingabe wird von einer 
Energiebezugsfläche [EBF] nach dem Umbau von total 137 m2 vs. nach ak-
tuellem Bestand von 144 m2 ausgegangen, sprich einer Differenz von 7 
m2). 

- Durch Verlegung der Treppe in den Warmbereich entsteht im Kaltbereich 
eine ebene Fläche, welche den geplanten Warmbereich der Pergola mit 
dem bestehenden Balkon im Südosten verbindet.

- Der Kaltbereich ist in südöstlicher Richtung (in Richtung G.________ bzw. 
bestehendem Balkon) offen gestaltet (Öffnung von ca. 85 cm). In Richtung 
Südwesten/KTN 003 bleibt die aktuelle Fassade, bestehend aus 2/3 Maue-
rwerk und 1/3 Verglasung, erhalten, sprich die (äussere) Südwestfassade 
bleibt unverändert. In Richtung Nordwesten/KTN 002 bleibt das bestehende 
Mauerwerk ebenfalls unverändert erhalten. In nordwestlicher Richtung wird 
der Kaltbereich im OG, d.h. im Bereich Aussenkante der versetzten Treppe, 
mit einer Glas-Metallfront gegenüber der restlichen Pergola (Warmbereich) 
abgegrenzt, wobei im nordöstlichsten Teil eine Türe zum Warmbereich vor-
gesehen ist (vgl. zum Ganzen die 'Fassade Süden', 'Fassade West' und 
'Fassade West Ansicht A-A' in Plan Nr. 103P / 528 vom 11.6.2024 [Baua-
baenderung, Fassade Nord/Süd/West/Ost, Schnitt A - A, 1:100]).

22

- Unverändert bleibt auch das bestehende Satteldach, welches sich über die 
gesamte Pergola erstreckt.

- Es ist nicht ausgeschlossen, dass der Kaltbereich der Pergola mit Strom 
erschlossen ist bzw. bleibt (aktuell ist in der Mitte der Pergola eine Decken-
lampe installiert sowie an der südöstlichen Wand ein beleuchteter Handlauf 
[Geländer] an der Treppe montiert; vgl. das in den Akten liegenden Foto, 
aufgenommen innerhalb der Pergola in Richtung Südosten).

4.4.1 Zunächst ist festzuhalten, dass der ausserhalb der vorgesehenen Vergla-
sung im OG gelegene Teilbereich (Kaltbereich) der Pergola die Masse einer Ne-
benbaute einhält, was unbestritten ist. 

4.4.2 Nachdem die bestehende, Wohnraum darstellende Treppe entsprechend 
den Anforderungen gemäss den beiden Verwaltungsgerichtsentscheiden (VGE 
III 2021 122 vom 18.2.2022 E. 3.6.2 und VGE III 2023 20 vom 27.11.2024 E. 
3.4.3) neu innerhalb des Grenzabstandes von 3.00 zu liegen kommt und das Ent-
rée im EG und den geplanten Warmbereich der Pergola im OG miteinander ver-
bindet, erfüllt der geplante Kaltbereich der Pergola im OG unbestrittenermassen 
auch das Erfordernis der Eingeschossigkeit.

4.4.3 Unbestritten ist auch die Einhaltung der physischen Trennung zwischen 
dem geplanten Kaltbereich und dem Warmbereich. Daran ändert die vorgesehe-
ne Türe zwischen Kalt- und Warmbereich nichts (vgl. oben E. 4.2.5).

4.4.4 Im Mittelpunkt steht das Kriterium der Funktionalität bzw. der Bewohnbar-
keit des Kaltbereichs der Pergola. 

Den Plänen lässt sich keine Beschreibung bzw. eine Funktion des hier umstritte-
nen (Kalt-)Bereichs der Pergola entnehmen. Der Baubeschrieb spricht in diesem 
Zusammenhang von einer Öffnung von ca. 85 cm, welche als Korridor im Kaltbe-
reich verbleibt. Auf die Raumbezeichnung in den Plänen kommt es jedoch ohne-
hin nicht an. Massgebend ist vielmehr die objektive Eignung bzw. Verwendbar-
keit eines Raumes aufgrund seiner Ausstattung (vgl. oben E. 4.2.4). Die beste-
hende Verbindung (aktuell als Terrassentüre) vom Warmbereich der Pergola auf 
den Balkon wird sinngemäss in Richtung Südosten bzw. in den Kaltbereich ver-
schoben, wobei der Durchgang/Korridor nach aussen neu offen bleibt. Damit 
kommt dem Kaltbereich lediglich noch Funktion/Zweck eines Korri-
dors/Durchgangs zwischen Warmbereich und Balkon zu. Entscheidend ist dabei, 
dass der ca. 85 cm breite und ca. 6.5 m lange Kaltbereich lediglich noch be-
schränkt Platz bietet. Der nordwestlichste Teil davon wird durch Öffnung der Türe 
nach aussen, bzw. hinein in den Kaltbereich der Pergola, beschränkt. Es ist 

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kaum vorstellbar, für was dieser (nach aussen offene) Kaltbereich anders als für 
einen Durchgang/Korridor auf den Balkon verwendet werden sollte.

Die beschwerdegegnerische Befürchtung, dass die südseitig offene Fensterfront 
von ca. 85 cm Breite wieder geschlossen werden könnte (vgl. Einsprache der 
Beschwerdegegner Ziff. 3 vom 22.7.2024, S. 2 oben), ist zwar theoretisch mög-
lich, aber letztendlich unbegründet. Denn ein solches Vorgehen könnte von aus-
sen mit Leichtigkeit festgestellt werden. Zudem darf den Beschwerdeführern 
nicht zum vornherein unterstellt werden, sie werden sich baurechtswidrig verhal-
ten. So muss der geplante, offene Teil der südöstlichen Fassade der Pergola im 
OG offenbleiben. Voraussetzung ist und bleibt, dass kein umschlossener Raum 
entsteht, der ein dauerhaftes Verweilen von Personen erlaubt.

Eine zusätzliche relevante Beeinträchtigung der nachbarlichen Liegenschaften 
hinsichtlich Licht, Luft, Sonne, Aussicht etc. ist nicht ersichtlich. Es muss sogar 
von einer reduzierten Benutzung der Pergola im geplanten Kaltbereich ausge-
gangen werden, dies im Vergleich zur ursprünglich gebauten Pergola i.S. eines 
Sitzplatzes mit Aussencheminée, welche von den Bewohnern des Hauses wohl 
während einer zumindest beschränkten Dauer (Sommermonaten) als Aufent-
haltsstätte in Anspruch genommen wurde.

4.4.5 Nicht zu beanstanden ist das Vorhandensein einer Stromquelle, sofern die-
se bestimmungsgemäss (z.B. für die Beleuchtung) genutzt wird (vgl. EGV-SZ 
1994 Nr. 57 E. 4d).

4.5 Als Verbindung/Korridor zwischen dem geplanten Warmbereich der Pergo-
la und dem bestehenden Balkon kommt dem Kaltbereich der Pergola somit eine 
untergeordnete bzw. zugehörige Hilfsfunktion für die Hauptbaute zu und ist dem 
Wohnen entzogen. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als be-
gründet.

5. Zusammenfassend ergibt sich, dass der geplante Warmbereich der Pergo-
la gegenüber KTN 002 und KTN 003 den Grenzabstand einhält. Dem geplanten 
Kaltbereich der Pergola im südwestlichen Bereich hat der Bezirksrat zu Unrecht 
mit dem alleinigen Argument des äusseren Erscheinungsbildes die Qualifikation 
als Nebenbaute abgesprochen. Die Beschwerde erweist sich als begründet und 
ist gutzuheissen. Der angefochtene Beschluss Nr. 2025/83 des Bezirksrats 
Küssnacht vom 19. Februar 2025 ist aufzuheben. Die Sache wird zur Prüfung der 
weiteren Bewilligungsvoraussetzungen und zu neuem Entscheid über das Bau-
gesuch an die Baubewilligungsbehörde zurückgewiesen.

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6.1 Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten des verwal-
tungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von Fr. 3'000.-- je zu einem Drittel (je Fr. 1'000.--) den Beschwerdegegnern (den 
Beschwerdegegner Ziff. 3 unter solidarischer Haftbarkeit) und dem Bezirk Küss-
nacht aufzuerlegen. 

6.2 Die Beschwerdegegner - die Beschwerdegegner Ziff. 3 unter solidarischer 
Haftbarkeit - und der Bezirk Küssnacht haben den beanwalteten Beschwerdefüh-
rern für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren Parteientschädigun-
gen auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für 
Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentli-
cherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 ei-
nen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungs-
kriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insge-
samt Fr. 2'100.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt. Hiervon entfällt je ein 
Drittel (je Fr. 700.--) auf die Beschwerdegegner und den Bezirk Küssnacht.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Beschluss 
Nr. 2025/83 des Bezirksrats Küssnacht vom 19. Februar 2025 aufgehoben 
und die Sache zur Prüfung der weiteren Bewilligungsvoraussetzungen und 
zu neuem Entscheid an den Bezirksrat zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) von Fr. 3'000.-- werden zu je einem Drittel den Beschwerde-
gegnern - Beschwerdegegner Ziff. 3 unter solidarischer Haftbarkeit - und 
dem Bezirk Küssnacht auferlegt.

Die Beschwerdeführer haben am 7. April 2025 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- geleistet, der ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist.

Die Beschwerdegegner und der Bezirk Küssnacht haben ihre Betreffnisse 
von je Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das 
Postkonto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu 
überweisen.

3. Die Beschwerdegegner - Beschwerdegegner Ziff. 3 unter solidarischer 
Haftbarkeit - und der Bezirk Küssnacht haben den beanwalteten Be-
schwerdeführern für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren ei-
ne Parteientschädigung von gesamthaft Fr. 2'100.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt), d.h. je Fr. 700.--, zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- die Beschwerdegegner Ziff. 3 (2/R)
- den Beschwerdegegner Ziff. 4 (R)
- den Bezirk Küssnacht (R)
- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- und den Regierungsrat (2/EB).

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Schwyz, 27. Oktober 2025

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 21. November 2025