# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d232fa90-9ac1-5a05-b1bf-4870e042b397
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-04-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 23.04.2008  VB.2007.00385
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2007-00385_2008-04-23.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2007.00385	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 23.04.2008
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Umbau eines Einfamilienhauses. Frage, ob das Höhenniveau der Zufahrtsfläche sowie die lichte Höhe der Zufahrt zum Nachbargrundstück Gegenstand der angefochtene Baubewilligung bilden.

Gegenstand des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens kann nur sein, was Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung war oder hätte sein müssen (E. 2)

Baurechtlich relevanter Inhalt des Umgebungsplanes ist nur, was für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist; weitere Darstellungen besitzen allenfalls orientierenden Charakter. Die strittigen Fragen betreffend das Höhenniveau der Zufahrtsfläche und die erforderliche lichte Höhe der Zufahrt gehören nicht zum Regelungsbedarf der angefochtenen Baubewilligung. Die fragliche Zufahrt dient nicht dem Zugang zum Bauprojekt, und deren Höhenniveau und lichte Höhe haben keinen Einfluss auf die Erscheinung des umgebauten Gebäudes (E. 2.1)

Der Umstand, dass auf dem Grundstück möglicherweise an anderer Stelle ein baurechtswidriger Zustand besteht, macht ebenfalls nicht von vornherein eine Regelung in der Baubewilligung erforderlich. Das wäre nur dann der Fall, wenn die behaupteten Mängel in einem relevanten Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stünden, so z.B. wenn von ihnen eine Gefahr für das projektierte Gebäude bzw. dessen Bewohner und Benützer ausginge. Es besteht somit kein sachlicher Grund, ein allfälliges Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit dem Bewilligungsverfahren zu verbinden. Demgegenüber besitzt der Beschwerdeführer ein berechtigtes Interesse an der getrennten Durchführung des Baubewilligungsverfahrens, da die Ausführung seines Bauvorhabens sonst durch den Streit über die Mängel der fraglichen Zufahrt blockiert wird (E. 2.2).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESCHWERDEGEGENSTAND
UMGEBUNGSPLAN
ZUFAHRT
ZUFAHRTSWEG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 237 Abs. IV PBG
§ 239 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2007.00385

 

 

Entscheid

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 23. April 2008

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Gerichtssekretär
Martin Knüsel.

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

 

C, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

und

 

 

Gemeinderat Stäfa, 

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 31. Oktober 2006
erteilte der Gemeinderat Stäfa A die baurechtliche Bewilligung für den Umbau
seines an der L-Strasse 01 in Stäfa gelegenen Einfamilienhauses (Grundstück
Kat.-Nr. 02) in ein Mehrfamilienhaus.

II.
 

Gegen diese Baubewilligung erhob C,
Eigentümerin des benachbarten Grundstücks Kat.-Nr. 03 an der L-Strasse 04, Rekurs
an die Baurekurskommis­sion II und beantragte im Wesentlichen, die Bewilligung
sei zu verweigern und der Rekursgegner zu verpflichten, das ihrem Grundstück
zustehende Fuss- und Fahrwegrecht zu gewährleisten und einen neuen Umgebungsplan
mit korrekter Einzeichnung der Zufahrt vorzulegen. Anlässlich des von der
Rekurskommission durchgeführten Augenscheins präzisierte sie, dass der
Baubescheid nur insofern angefochten werde, als mit diesem der Umgebungsplan genehmigt
worden sei. 

Mit Entscheid vom 3. Juli 2007 hiess
die Baurekurskommission das Rechtsmittel im Sinn ihrer Erwägungen teilweise gut
und hob den Baubescheid des Gemeinderats Stäfa insoweit auf, als mit diesem der
Umgebungsplan genehmigt wurde. Die Verfahrenskosten wurden den Parteien des
Rekursverfahrens je zur Hälfte auferlegt, und es wurden keine Umtriebsentschädigungen
zugesprochen.

III.
 

Mit Eingabe vom 17. September 2007
erhob A beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission
und beantragte im Wesentlichen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und
der Beschluss des Gemeinderats Stäfa vom 31. Oktober 2006 vollumfänglich
zu bestätigen; eventualiter sei der Beschluss des Gemeinderats insoweit
aufzuheben, als mit der Genehmigung des Umgebungsplanes das heutige Niveau der
Zufahrt zum Grundstück der Beschwerdegegnerin bewilligt worden sei; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin. 

Die Vorinstanz beantragte am 2. Oktober 2007 ohne
weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin stellte am
23. November 2007 Antrag auf Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des
vorinstanzlichen Entscheids, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
des Beschwerdeführers. Mit Replik vom 28. Januar 2008 hielt der
Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerin reichte innert
Frist keine Duplik ein. Der Gemeinderat nahm zur Beschwerde nicht Stellung. Am
27. März 2008 zog das Gericht von der Gemeinde die Original-Baupläne des
Baugesuchs bei; die Parteien machten von der ihnen eingeräumten Gelegenheit,
zum Aktenbeizug Stellung zu nehmen, keinen Gebrauch.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Die
Ausgangslage des vorliegenden Verfahrens stellt sich nach der Darstellung der Parteien
und der Vorinstanz wie folgt dar:

Das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdegegnerin
besitzt keinen Anstoss an eine befahrbare Strasse. Ein Fuss- und Fahrwegrecht
zu Lasten des Baugrundstücks Kat.-Nr. 02
(Grundbuch-Auszug) ermöglicht ihm die Zufahrt zur L-Strasse. Gemäss der
Rekursvernehmlassung des Gemeinderates besteht kein Plan, in welchem die von
der Dienstbarkeit betroffene Fläche eingezeichnet wäre. Deren generelle Lage
ist jedoch durch den bestehenden Weg vorgegeben. 

Die Beschwerdegegnerin beanstandet, dass der
Zufahrtsweg im Zusammenhang mit früheren Bauarbeiten auf dem Baugrundstück
beeinträchtigt worden sei. Etwa seit dem Jahr 2000 stehe ihr nur noch eine
Gefällsbrüche aufweisende, zu schmale und nicht geradlinig verlaufende Zufahrt
zur Verfügung. Ihr Rechtsvorgänger hatte mit Brief vom 26. Oktober 2004
die Herstellung einer hindernisfreien, mindestens 2,80 m breiten Zufahrt
verlangt.

Im Umgebungsplan des strittigen Bauprojekts
ist eine 2,80 m breite Zufahrt eingezeichnet, die bei der Einmündung in die
L-Strasse eine leichte Kurve beschreibt. Die westliche Begrenzung der
Zufahrtsfläche ist als rote Linie eingezeichnet, womit offensichtlich die Erweiterung
der Zufahrt auf die neue Breite von 2,80 m dargestellt wird; zwei entlang der
Grenze verlaufende gelbe Linien innerhalb der Zufahrtsfläche bezeichnen die
bestehenden Hindernisse, die zur Realisierung der durchgehenden Breite von 2,80
m beseitigt werden müssen. Gemäss den Angaben des Beschwerdeführers ist die
Erweiterung der Zufahrt auf 2,80 m zwar Inhalt des Umgebungsplans, wurde jedoch
nach der Publikation des Bauvorhabens bereits ausgeführt, um den Wünschen des
Rechtsvorgängers der Beschwerdegegnerin entgegen zu kommen (Beschwerdeschrift,
Ziff. 1d, 2d; vgl. auch Replik S. 2 ff.). – Nicht massgeblich ist
demgegenüber die im Plan rot markierte Begrenzung. Dieses Aktenstück
wurde von der Beschwerdegegnerin im Rekursverfahren eingereicht, und die rote
Markierung entspricht ihrer damaligen Forderung nach einer zusätzlichen
Erweiterung der Zufahrt.

In der angefochtenen
Baubewilligung wurde das zugunsten der Beschwerdegegnerin bestehende Fuss- und
Fahrwegrecht nicht erwähnt. Ein anderes über das Baugrundstück verlaufendes
Fuss- und Fahrwegrecht, das einem östlich angrenzenden Nachbargrundstück dient,
wurde dagegen ausdrücklich aufgeführt mit dem Hinweis, dass diese Erschliessungsfläche
von jeglichen Parkplätzen, Grünflächen etc. freizuhalten sei. Die Beschwerdegegnerin
verlangte daher vor der Vorinstanz, dass ihr Wegrecht ebenfalls ausdrücklich erwähnt
werde. Inhaltlich beantragte sie, dass ihrem Grundstück
ein 3,00 m breiter, geradlinig in die L-Strasse verlaufender Weg zur Verfügung
zu stellen sei. Ferner seien erfolgte
Abgrabungen rückgängig zu machen, die Erschliessungsfläche auszuebnen und derzeit
bestehende Hindernisse wie tiefhängende Äste zu beseitigen. Sie machte auch
geltend, im Bereich der Abgrabungen seien dort verlaufende Leitungen (Gas und
Wasser) nicht mehr genügend überdeckt und damit gefährdet. 

1.2 Die
Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid, die im Umgebungsplan ausgewiesene Zufahrtsfläche
mit einer Breite von 2,80 m sei unter dem Gesichtspunkt der Zugänglichkeit
(§ 237 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG])
ausreichend. Auch die Einmündung in die L-Strasse sei nicht zu beanstanden. Ob
der Beschwerdegegnerin aufgrund der Dienstbarkeit allenfalls eine grössere
Zufahrt zustehe, sei eine Frage des Zivilrechts (E. 6).

Was sodann die geltend gemachte Gefährdung von Gas- und
Wasserleitungen betreffe, sei diese baurechtlich insofern von Belang, als es
sich bei der fraglichen Zufahrt um eine bauliche Anlage handle, die gemäss
§ 239 Abs. 1 PBG durch ihren Bestand keine Personen oder Sachen
gefährden dürfe. Ob durch die Zufahrtsfläche noch eine genügende Überdeckung
der Leitungen gewährleistet sei, müsse daher geklärt werden. Die dafür notwendigen
Sachverhaltsermittlungen seien durch den Gemeinderat nachzuholen. Sofern sich ergebe,
dass tatsächlich eine Gefährdung bestehe, werde der Gemeinderat die Baubewilligung
mit der Auflage versehen müssen, dass das Niveau im erforderlichen Mass anzuheben
sei. Diese Verpflichtung gehe allerdings nur so weit, als der ursprüngliche
Terrainverlauf wieder herzustellen sei; falls dies nicht ausreiche, um eine
genügende Überdeckung herzustellen, sei dies ein Mangel der Leitungen, welchen
der Beschwerdeführer nicht zu vertreten habe (E. 7).

Mit Bezug auf die verlangte Beseitigung von Ästen im
Fahrbereich ging die Vorinstanz davon aus, dass keine öffentlichrechtliche
Vorschrift den Beschwerdeführer ausdrücklich dazu verpflichte, ein bestimmtes
Lichtraumprofil zu gewährleisten; insbesondere seien die Bestimmungen der Verordnung
vom 19. April 1978 über den Abstand von Mauern, Einfriedigungen und
Pflanzen von Strassen (Strassenabstandsverordnung; LS 700.4) nicht anwendbar.
Zu beachten sei hingegen § 237 Abs. 4 PBG, wonach privatrechtlich geordnete
Zugänge ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich
verändert oder aufgehoben werden dürfen. Wo ein Wegrecht Voraussetzung der
gesetzlichen Zufahrt sei, sei der Eigentümer der belasteten Parzelle
verpflichtet, alles zu unterlassen, was die Funktion des Wegrechts
beeinträchtige. Der Beschwerdeführer sei deshalb anzuweisen, der
Beschwerdegegnerin eine hindernisfreie Zufahrt – unter den hier gegebenen Umständen
mit einer lichten Höhe von 2,50 m – zu gewährleisten. Die Baubehörde habe ihren
Entscheid mit einer entsprechenden Nebenbestimmung zu versehen (E. 8).

1.3 Der
Beschwerdeführer macht vor dem Verwaltungsgericht geltend, das Höhenniveau der Zufahrtsfläche
(behauptete Abgrabungen) sowie die lichte Höhe der Zufahrt (Freihaltung von
Ästen) seien nicht Gegenstand des angefochtenen Baubescheids und könnten daher
auch nicht zum Gegenstand des gegen diesen gerichteten Rechtsmittelverfahrens gemacht
werden. Der Umgebungsplan des Bauprojekts enthalte keinerlei Angaben zur
Höhenlage der Zufahrt, und diese sei denn auch in der Baubewilligung zu Recht
nicht erwähnt worden. Falls man mit der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin
davon ausgehe, dass Abgrabungen an der Zufahrt anlässlich von früheren
Bauarbeiten vorgenommen worden seien, müssten diese zum Inhalt eines
nachträglichen Bewilligungsverfahrens für die bereits ausgeführten baulichen
Massnahmen gemacht werden, hätten jedoch mit der vorliegend strittigen Baubewilligung
nichts zu tun. 

Die Beschwerdegegnerin hält
dem entgegen, dass der Beschwerdeführer die Umgebung über die Jahre mehrfach
verändert und dafür bis zum vorliegenden Verfahren nie einen Umgebungsplan
vorgelegt habe. Da nun endlich ein Umgebungsplan zur Bewilligung eingereicht
worden sei, sei dies der richtige Zeitpunkt, um ihre Rechte geltend zu machen.
Der Beschwerdeführer argumentiere rein formalistisch; materiell wolle er sich
nicht mit den Einwendungen der Beschwerdegegnerin auseinandersetzen, obwohl er
genau wisse, dass diese berechtigt seien. 

2.  

Gegenstand des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens kann nur
sein, was Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung war oder hätte sein
müssen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 86).

2.1 Vorinstanz
und Beschwerdegegnerin nehmen an, dass die strittigen Punkte richtigerweise
Gegenstand der baurechtlichen Prüfung hätten sein müssen. Sie leiten dies offenbar
daraus ab, dass die fragliche Zufahrt auf dem Baugrundstück liegt und daher im
Umgebungsplan des Bauvorhabens erscheint, und dass überdies die Notwendigkeit
bestehe, einen allenfalls baurechtswidrigen Zustand zu überprüfen und zu
beseitigen.

Der Umgebungsplan hat die
Aufgabe, bauliche sowie anderweitige Massnahmen in der Umgebung eines
Bauvorhabens darzustellen. Er dient unter anderem als Grundlage, um die Zugänge
des Bauprojekts (§ 237 PBG) dessen gestalterische Einordnung (§ 238
Abs. 1 und 2 PBG), den Schutz von Bäumen und Sträuchern (§ 238
Abs. 3 PBG) das Vorhandensein ausreichender Parkierungsmöglichkeiten
(§§ 242 ff. PBG) sowie Spiel- und Ruheflächen (§ 248 PBG) zu
überprüfen. Baurechtlich relevanter Inhalt des Umgebungsplanes ist nur, was für
die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist; weitere Darstellungen besitzen
allenfalls orientierenden Charakter.

Die strittigen Fragen
betreffend das Höhenniveau der Zufahrtsfläche und die erforderliche
lichte Höhe der Zufahrt gehören nicht zum Regelungsbedarf der angefochtenen
Baubewilligung. Die fragliche Zufahrt dient nicht dem Zugang zum Bauprojekt,
und deren Höhenniveau und lichte Höhe haben keinen Einfluss auf die Erscheinung
des umgebauten Gebäudes. Die Lage der Zufahrtsfläche ist zwar insofern von
Bedeutung, als sie beim Nachweis der erforderlichen Fahrzeugabstellplätze,
Spielflächen etc. berücksichtigt werden muss. In ihrem Rekurs hatte die
Beschwerdegegnerin diese Punkte denn auch beanstandet; die Vorinstanz hielt
jedoch zutreffend fest, dass die geltend gemachten baulichen Hindernisse nicht
von Belang sind, wenn die Zufahrtsfläche auf die im Umgebungsplan dargestellte
Fläche von 2,80 m Breite beschränkt bleibt (BRKE, E. 6.5), und dass die Be­schwerdegegnerin
für ihre weiteren Einwendungen gegen den Umgebungsplan kein
Rechtsschutzinteresse besitzt (BRKE, E. 9). Im Beschwerdeverfahren sind diese
Fragen nicht mehr strittig, und die Beschwerdegegnerin stellt auch die von der
Vorinstanz als ausreichend betrachtete Breite der Zufahrt von 2,80 m nicht mehr
in Frage. 

2.2 Der
Umstand, dass auf dem Grundstück möglicherweise an anderer Stelle ein baurechtswidriger
Zustand besteht, macht ebenfalls nicht von vornherein eine Regelung in der
Baubewilligung erforderlich. Selbst wenn die Auffassung der Vor­in­stanz zutreffen
sollte, dass die geltend gemachte Beeinträchtigung der Zufahrt zum
Nachbargrundstück (§ 237 Abs. 4 PBG) und die Gefährdung von Gas- oder
Wasserleitungen durch einen mangelhaften Zustand der Zufahrt (§ 239
Abs. 1 PBG) einer baurechtlichen Prüfung bedürfen, bestünde keine
Notwendigkeit, das dafür erforderliche Verfahren nach § 341 PBG mit dem
Bewilligungsverfahren für das Umbauprojekt zu verbinden. Das wäre nur dann der
Fall, wenn die behaupteten Mängel in einem relevanten Zusammenhang mit dem
Bauvorhaben stünden, so z.B. wenn von ihnen eine Gefahr für das projektierte
Gebäude bzw. dessen Bewohner und Benützer ausginge. Dass dies zutreffe, wird
aber nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Es besteht somit
kein sachlicher Grund, ein allfälliges Verfahren zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands mit dem Bewilligungsverfahren zu verbinden. Demgegenüber
besitzt der Beschwerdeführer ein berechtigtes Interesse an der getrennten
Durchführung des Baubewilligungsverfahrens, da die Ausführung seines Bauvorhabens
sonst durch den Streit über die Mängel der fraglichen Zufahrt blockiert wird.  

2.3 Die
Baubewilligung vom 31. Oktober 2006 enthielt denn auch
richtigerweise keine Anordnungen mit Bezug auf die Höhenlage der
Zufahrtsfläche und die Freihaltung der Zufahrt von tiefhängenden Ästen. Weder aus dem Umgebungsplan noch aus dem Text der Bewilligung kann
abgeleitet werden, dass diese Fragen Gegenstand der baurechtlichen Prüfung oder
Regelung waren. Der Umgebungsplan sieht zwar eine Verbreiterung der Zufahrtsfläche
vor, die in einzelnen Abschnitten bis ca. 40 cm ausmacht und durch die Beseitigung
der gelb markierten Hindernisse erreicht werden soll. Das betrifft jedoch nur
Randbereiche; nichts in dem Plan deutet darauf hin, dass beabsichtigt wäre, die
Zufahrt insgesamt zu erneuern. Weder die Umrandung noch die Fläche der Zufahrt
sind rot markiert, und ebenso wenig trifft dies für die Bezeichnung der
Oberfläche als "Kiesverbund" zu, welche offenbar lediglich als
Hinweis auf den bestehenden Zustand gemeint war. Eine umfassende Prüfung der
Zufahrt durch die Bewilligungsbehörde war daher weder erforderlich, noch kann
eine solche aus der Genehmigung des Umgebungsplans abgeleitet werden. 

Der Gemeinderat bestätigte diese Auffassung
in seiner Rekursvernehmlassung, indem er ausführte, die von der Be­schwer­de­geg­nerin
vorgebrachten Forderungen stünden in keinem Zusammenhang mit dem angefochtenen Ent­scheid.
Damit überein stimmt die vom Hochbauvorsteher der Gemeinde anlässlich des von
der Vorinstanz durchgeführten Augenscheins gemachte Aussage, er sehe zum ersten
Mal, dass das Terrain abgesenkt worden sei (Protokoll BRK, S. 4). Die
Befürchtung der Be­schwer­de­geg­nerin, mit der Baubewilligung sei der ihrer
Meinung nach mangelhafte Zustand der Zufahrt bezüglich Höhenlage der
Fahrbahn und Behinderung durch Äste sanktioniert worden, ist daher unbegründet.

2.4 Die
beanstandeten Mängel der Zufahrt zur Parzelle der Beschwerdegegnerin gehören
somit nicht zum Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung, und es besteht
auch keine Notwendigkeit, sie in diesem Bewilligungsverfahren zu prüfen. Für
die Anordnung der Vorinstanz, wonach die behaupteten Mängel bei der Genehmigung
des Umgebungsplans zu beurteilen seien, besteht daher keine Grundlage. Die
Beschwerde ist demnach gutzuheissen und der Beschluss des
Gemeinderats Stäfa vom 31. Oktober 2006 zu bestätigen. 

3.  

Bei diesem Ausgang unterliegt die Beschwerdegegnerin
sowohl im Rekurs- wie im Beschwerdeverfahren und hat die Kosten beider
Instanzen zu tragen. Überdies hat sie dem Beschwerdeführer für seine Umtriebe
im Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung
auszurichten (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959, [VRG]).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    In Gutheissung der Beschwerde wird der
Entscheid der Baurekurskommission II  aufgehoben,

–   soweit
der Rekurs gutgeheissen und die angefochtene Baubewilligung teilweise
aufgehoben wurde, sowie 

–   mit Bezug auf die
Verlegung der Kosten und die Verweigerung einer Umtriebsentschädigung.

       Der
Beschluss des Gemeinderats Stäfa vom 31. Oktober 2006 wird bestätigt. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    270.--     Zustellungskosten,

Fr. 2'770.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten des Verwaltungsgerichts sowie die Verfahrenskosten der Vorin­stanz
werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren insgesamt eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu zahlen, zahlbar innert 30 Tagen
nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. 

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …