# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d005d511-544f-50e7-b2d8-a107d2e85a44
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-11-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.11.2011 12.2009.227
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2009-227_2011-11-29.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2009.227

  	
  Lugano

  29 novembre
  2011/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente,

  Bozzini e Fiscalini

  

 

	
  segretario:

  	
  Bettelini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2005.389
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 24
maggio 2005 da

 

	
   

  	
   AO 1 

   AO 2 

  entrambi rappr.
  da RA 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP 1 

  rappr. da RA 1 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui
gli attori hanno chiesto, previa adozione di provvedimenti cautelari, di
accertare sulla base dei rendiconti allestiti dal perito e riferiti al periodo
1° gennaio 1998 / 31 dicembre 2004 l’utile derivante dalla gestione della comproprietà
di cui alla part. n. __________ RFD di __________, per metà di loro spettanza,
e di condannare il convenuto al pagamento della somma così risultante oltre
agli interessi al 5% sull’utile conseguito ogni anno a partire dal 31 gennaio
1999 e così di seguito per gli anni successivi, nonché dell’importo di fr.
1'715.75; 

 

domanda
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il
Pretore con sentenza 19 novembre 2009 ha parzialmente accolto, accertando che l’utile netto generato nel periodo 1° gennaio 1998 / 31 dicembre 2008 dalla
gestione della particella ammontava a fr. 308'087.24, di cui metà (fr.
154'043.60) era di spettanza degli attori, con l’ordine all’amministratore
giudiziario __________ di accreditare a favore di questi ultimi fr. 123'269.34
e la condanna del convenuto al pagamento di fr. 30'774.26 più interessi al 5% su
fr. 8'312.- dal 31 gennaio 1999, su fr. 8'077.20 dal 31 gennaio 2000, su fr.
14'645.50 dal 31 gennaio 2001, su fr. 13'225.20 dal 31 gennaio 2002, su fr.
13'869.80 dal 31 gennaio 2003, su fr. 14'330.90 dal 31 gennaio 2004, su fr.
13'080.90 dal 31 gennaio 2005, su fr. 16'625.90 dal 31 gennaio 2006, su fr.
17'564.50 dal 31 gennaio 2007, su fr. 17'612.50 dal 31 gennaio 2008 e su fr.
17'649.15 dal 31 gennaio 2009;

 

appellante
il convenuto con atto di appello 10 dicembre 2009, con cui chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di quantificare in fr. 136'361.95 l’utile
netto generato nel periodo 21 gennaio 1998 / 31 dicembre 2004 dalla gestione
della particella, per metà (fr. 68'180.95) di spettanza degli attori, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

appellanti
adesivamente gli attori con osservazioni ed appello adesivo 25 gennaio 2010,
con cui chiedono di respingere l’appello e di riformare la sentenza pretorile
nel senso di quantificare in fr. 352'731.29 l’utile netto generato nel periodo
1° gennaio 1998 / 31 dicembre 2008 dalla gestione della particella, per metà (fr.
176'365.64) di loro spettanza, con l’ordine all’amministratore giudiziario di
accreditare a loro favore fr. 123'269.34 e la condanna del convenuto al
pagamento di fr. 53'111.28 più interessi al 5% su fr. 16’063.- dal 31 gennaio
1999, su fr. 8'924.55 dal 31 gennaio 2000, su fr. 16'866.95 dal 31 gennaio
2001, su fr. 15'809.45 dal 31 gennaio 2002, su fr. 16'896.- dal 31 gennaio
2003, su fr. 16'352.10 dal 31 gennaio 2004, su fr. 16'001.30 dal 31 gennaio
2005, su fr. 16'625.90 dal 31 gennaio 2006, su fr. 17'564.50 dal 31 gennaio
2007, su fr. 17'612.50 dal 31 gennaio 2008 e su fr. 17'649.15 dal 31 gennaio
2009, nonché dell’importo di fr. 1'715.75, il tutto con protesta di spese e
ripetibili di primo e secondo grado;

 

mentre il
convenuto non ha presentato osservazioni al gravame di parte avversa;

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   Il
7 gennaio 1998 (doc. A) AO 1 e AO 2 hanno versato a AP 1 fr. 415'000.- a titolo
di “prestito” per l’acquisto della part. n. __________ RFD di __________, allora
di proprietà di C__________ __________, ai sensi del contratto già discusso e
concordato che sarebbe poi stato sottoscritto presso il notaio avv. P__________
__________. Quel fondo faceva parte, insieme ad altri, di un ampio comprensorio
__________, inserito a PR nella zona residua, che si intendeva rivalorizzare
con l’elaborazione di varianti di PR. 

                                      

 

                                   2.   Il
21/26 gennaio 1998 (doc. B) le parti hanno firmato innanzi all’avv. P__________
__________ il previsto contratto, denominato “contratto di mutuo”, nel quale
hanno dapprima confermato l’avvenuta messa a disposizione della citata somma a
titolo di mutuo senza interessi ed allo scopo di coprire oltre alla metà del
prezzo di acquisto di fr. 800'000.- anche metà circa delle relative spese.
Nell’accordo esse hanno inoltre stabilito che il mutuatario al più tardi entro
il 30 settembre 1998, a suo insindacabile giudizio, avrebbe potuto scegliere tra
due opzioni, e meglio quella denominata a) che lo obbligava alla restituzione
di fr. 515'000.- e quella denominata b) che implicava un ulteriore
coinvolgimento dei mutuanti nel senso che, per quanto qui interessa, da una
parte a loro favore sarebbe stato costituito un diritto di compera di durata decennale
su metà del mappale acquistato, esercitabile ad un prezzo di fr. 415'000.-, che
dall’altra per tutta la durata del contratto il fondo avrebbe potuto essere
venduto a terzi ritenuto che l’utile netto - dedotti il rimborso dei capitali
messi a disposizione nonché tutte le spese di amministrazione, i tributi pubblici,
le imposte del proprietario relative a tale fondo, l’imposta sugli utili
immobiliari ed ogni altro aggravio relativo alla particella - sarebbe poi stato
ripartito nella misura paritaria del 50% tra le parti, e che infine nell’ottica
di cui sopra i mutuanti avrebbero partecipato all’operazione come se fossero
comproprietari per una quota di 1/2 già a partire dalla data di acquisto del
mappale da parte del mutuatario e quindi avrebbero beneficiato in tale proporzione
di tutti gli eventuali utili (canone di locazione, utile netto in caso di
vendita) e partecipato nella stessa proporzione al pagamento delle spese
necessarie all’amministrazione del fondo, fermo restando che il mutuatario era
incaricato di occuparsi della gestione del fondo e all’inizio di ogni anno
avrebbe allestito un preventivo di spese sulla base del quale sarebbero poi
stati corrisposti paritariamente dalle parti degli anticipi e alla fine di ogni
anno avrebbe presentato il relativo rendiconto. Nell’accordo è stata altresì prevista
una clausola compromissoria per ogni controversia derivante dal contratto o
comunque ad esso ricollegabile.

 

 

                                   3.   Il
26 gennaio 1998 AP 1 e C__________ __________ hanno stipulato il rogito di
compravendita relativo alla particella (doc. 23 nel plico doc. IV° rich.), ma
il relativo trapasso di proprietà ha potuto essere iscritto a RF solo il 2
dicembre 1998 (doc. C), dopo l’accoglimento di un ricorso. Nel frattempo, il 25
febbraio 1998 (doc. D), AP 1 ha concesso in affitto il sedime acquistato a F__________
__________, retroattivamente dal 1° gennaio 1998, per un canone annuo di fr.
35'284.-. In seguito egli ha provveduto ad amministrare e a gestire la
particella.

                                         Il 1°
settembre 1999 (doc. F) AP 1, scegliendo così implicitamente l’opzione
denominata b) del “contratto di mutuo”, ha concesso ad AO 1 e AO 2 un diritto
di compera su metà del mappale acquistato, diritto che è poi stato da loro
esercitato il 24 marzo 2005 (doc. H).

 

 

                                   4.   A
seguito delle difficoltà tra le parti in merito all’interpretazione ed
all’esecuzione delle incombenze di rendiconto e di pagamento derivanti dalla
gestione della proprietà immobiliare, con petizione 24 maggio 2005, avversata
dalla controparte con risposta 14 luglio 2005 e successiva ad un procedimento
arbitrale non andato a buon fine, AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio
innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, AP 1 al fine di far
accertare, previa adozione di provvedimenti cautelari ed in particolare la
nomina di un nuovo amministratore della part. n. __________ RFD di __________
incaricato di allestire i rendiconti riferiti al periodo 1° gennaio 1998 / 31
dicembre 2004, l’utile derivante dalla gestione della comproprietà, per metà di
loro spettanza, ed allo scopo di condannare il convenuto al pagamento della
somma così risultante oltre agli interessi al 5% sull’utile conseguito ogni
anno a partire dal 31 gennaio 1999 e così di seguito per gli anni successivi,
nonché dell’importo di fr. 1'715.75 corrispondente alle spese da loro assunte
nell’ambito della procedura arbitrale.

                                         

 

                                   5.   Il
20 luglio 2005, il Pretore ha nominato in via cautelare il nuovo amministratore
della part. n. __________ RFD di __________, poi sostituito da altri (attualmente
l’amministratore giudiziario risulta essere __________), che hanno provveduto ad
allestire i rendiconti riferiti al periodo 1° gennaio 1998 / 31 dicembre 2008.

                                         Esperita
l’istruttoria di causa, in sede conclusionale gli attori, preso atto delle
risultanze peritali, in parte da loro rettificate, hanno modificato e precisato
le loro richieste, chiedendo di stabilire in fr. 353'558.44 l’utile netto
generato nel periodo 1° gennaio 1998 / 31 dicembre 2008 dalla gestione della
comproprietà, per metà di loro spettanza, con la condanna del convenuto al
pagamento di fr. 176'779.22 più interessi al 5% sull’utile conseguito ogni anno
e dell’importo di fr. 1'715.75. Il convenuto si è riconfermato nelle sue
precedenti domande.

 

 

                                   6.   Il
19 ottobre 2009, nell’ambito di una causa qui richiamata (inc. n. OA.2006.355),
il Pretore ha pronunciato lo scioglimento della comproprietà tra le parti sulla
part. n. __________ RFD di __________ ed ha stabilito che la divisione della
stessa sarebbe stata operata mediante vendita all’asta. Entrambe le parti hanno
appellato quel giudizio senza invero aver contestato il principio dello
scioglimento della comproprietà, ma censurando solo la modalità della
divisione, per la quale hanno formulato altre proposte. La procedura d’appello
(inc. n. 11.2009.191) è tuttora pendente.

 

 

                                   7.   Con
la sentenza qui oggetto di impugnativa, emanata il 19 novembre 2009, il Pretore
ha dapprima rilevato che gli attori avevano diritto a metà dell’utile conseguito
dalla particella in questione, che era stata pacificamente amministrata dal
convenuto, dal gennaio 1998 in quanto soci della società semplice ex art. 530
CO venuta in essere in forza della scelta dell’opzione denominata b) del
“contratto di mutuo” e dal 24 marzo 2005 in quanto comproprietari del fondo giusta l’art. 646 segg. CC, fermo restando che al convenuto, socio
amministratore, con ciò tenuto al rendiconto ed a restituire la quota di
spettanza della controparte (art. 540 cpv. 1 e 400 CO), dovevano però essere
rimborsate le spese e le anticipazioni da lui fornite per la regolare
esecuzione del mandato di amministrazione e di gestione da lui svolto (art. 540
cpv. 1 e 402 CO). Incontestato che il calcolo dell’utile doveva cronologicamente
estendersi tra il 1° gennaio 1998 e 31 dicembre 2008, egli, sulla base dei
rendiconti allestiti peritalmente, da lui in parte corretti, ha quindi
quantificato in fr. 308'087.24 l’utile netto generato nel periodo rilevante,
ritenendo per contro infondata la domanda attorea volta alla rifusione delle
spese del procedimento arbitrale. Di qui il parziale accoglimento della
petizione, nel senso che è stato accertato che l’utile d’esercizio netto
generato nel periodo 1° gennaio 1998 / 31 dicembre 2008 dalla gestione della
particella ammontava a fr. 308'087.24 (1998: fr. 16'624.05, 1999: fr.
16'154.45, 2000: fr. 29'291.-, 2001: fr. 26'450.35, 2002: 27'739.65, 2003: fr.
28'661.80, 2004: fr. 26'161.80, 2005: fr. 33'251.80, 2006: fr. 35'129.05, 2007:
fr. 35'225.01 e 2008: fr. 35'298.28), di cui metà (fr. 154'043.60) era di
spettanza degli attori, con l’ordine all’amministratore giudiziario attualmente
designato di accreditare a loro favore i fr. 123'269.34 da lui formalmente
detenuti e la condanna del convenuto al pagamento degli altri fr. 30'774.26 più
gli interessi al 5% sull’utile conseguito ogni anno.

 

                                   8.   La
sentenza pretorile è stata impugnata da entrambe le parti. Con appello 10
dicembre 2009 il convenuto chiede la riforma del primo giudizio nel senso di
quantificare in fr. 136'361.95 l’utile netto generato dalla gestione della
particella nel periodo 21 gennaio 1998 / 31 dicembre 2004, per metà (fr.
68'180.95) di spettanza degli attori, protestando spese e ripetibili.

                                         Con
osservazioni ed appello adesivo 25 gennaio 2010 gli attori chiedono per contro
di respingere il gravame e di riformare la decisione del Pretore nel senso di
quantificare in fr. 352'731.29 l’utile netto generato dalla gestione della
particella nel periodo 1° gennaio 1998 / 31 dicembre 2008, per metà (fr.
176'365.64) di loro spettanza, con l’ordine all’amministratore giudiziario di
accreditare a loro favore fr. 123'269.34 e la condanna del convenuto al
pagamento dei rimanenti fr. 53'111.28 oltre interessi al 5% sull’utile
conseguito ogni anno, nonché di fr. 1'715.75, il tutto pure con protesta di
spese e ripetibili. 

                                         Delle
rispettive argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nei
prossimi considerandi.

 

 

                                   9.   Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC). Ritenuto che la decisione pretorile è stata pronunciata
e comunicata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna, come
del resto già quella innanzi al Pretore, resta tuttavia disciplinata dal CPC/TI
(art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC).

 

 

                                10.   Mentre
la tempestività dell’appello è incontestabile, visto che la sentenza impugnata è
stata ricevuta dal convenuto il 20 novembre 2009 e il gravame è stato da lui
dato alla posta il 10 dicembre 2009, cioè entro il termine di 20 giorni
previsto dalla legge (art. 308 cpv. 1 CPC/TI), diversa è la situazione per le
osservazioni e l’appello adesivo. Gli attori sostengono invero che l’appello,
intimato dal tribunale martedì 29 dicembre 2009, sarebbe pervenuto loro l’indomani,
mercoledì 30 dicembre 2009, e che, per effetto delle ferie giudiziarie
(natalizie), il termine di 20 giorni per l’inoltro delle osservazioni e
dell’appello adesivo (art. 314 CPC/TI) decorreva da lunedì 4 gennaio 2010 e
veniva con ciò a scadere lunedì 25 gennaio 2010 (osservazioni e appello adesivo
p. 1), data in cui hanno poi effettivamente dato alla posta il loro allegato. A
torto. Giusta l’art. 133 cpv. 1 lett. a CPC/TI le ferie giudiziarie sono tra
l’altro stabilite 7 giorni prima e 7 giorni dopo il Natale (25 dicembre), il
che significa che le stesse terminano il 1° gennaio. Nel caso di specie il
giorno d’inizio della decorrenza del termine di 20 giorni era dunque il 2
gennaio 2010, primo giorno successivo alla fine delle
ferie (TF 6 luglio 2007 4A_167/2007; così pure secondo
il nuovo CPC, cfr. Cocchi/Trezzini/Bernasconi,
Commentario CPC, p. 612), poco
importando se quel giorno fosse un sabato (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, m. 1 ad art. 131). Il termine in questione è così
giunto a scadenza prima del 25 gennaio 2010, e meglio giovedì 21 gennaio 2010
(II CCA 26 gennaio 1994 inc. n. 23/94), di modo che le osservazioni e l’appello
adesivo degli attori devono essere considerati tardivi e con ciò irricevibili. 

 

 

                                11.   Con
la prima censura d’appello il convenuto chiede che il calcolo dell’utile
conseguito dalla particella in questione venga fatto per il periodo che va dal
21 gennaio 1998 (anziché dal 1° gennaio 1998) al 31 dicembre 2004 (anziché al
31 dicembre 2008).

 

 

                              11.1   La
richiesta di calcolare dal 21 gennaio 1998, anziché dal 1° gennaio 1998,
l’utile conseguito dalla particella deve essere disattesa. Di principio il
convenuto ha invero ragione ad affermare che il calcolo andrebbe fatto dal 21
gennaio 1998, ovvero dalla data di sottoscrizione del “contratto di mutuo”
(doc. B), che stava alla base del rapporto societario tra le parti. Sennonché,
con la risposta di causa egli non aveva contestato la proposta degli attori di
considerare quale data determinante il 1° gennaio 1998 ed anzi a quel momento
aveva espressamente dato atto che la contabilità relativa ai costi ed ai ricavi
dell’attività societaria doveva farsi partire proprio dal mese di gennaio 1998
(p. 8, 10, 11 e 12), espressione questa che nelle particolari circostanze andava
intesa con una sua decorrenza dall’inizio di quel mese. Ma in ogni caso, a
prescindere da quanto precede, l’eventuale modifica in quei termini della data d’inizio
del calcolo dell’utile sarebbe priva di rilevanza pratica. In effetti non
risulta, e lo stesso convenuto non fornisce spiegazioni in proposito, in che
modo la modifica della data possa migliorare la sua posizione debitoria, ciò
non comportando di per sé un aumento dei costi o una riduzione dei ricavi registrati
nel conto economico. Sulla questione degli affitti, l’unica che potrebbe essere
di un certo rilievo, si ritornerà comunque più avanti (cfr. sub consid.
12.3).

 

 

                              11.2   Nemmeno
la richiesta di calcolare solo fino al 31 dicembre 2004, anziché fino al 31 dicembre
2008, l’utile conseguito dalla particella può a sua volta trovare accoglimento.

 

                                      

                           11.2.1   Da un
punto di vista procedurale, va rilevato che il convenuto non ha censurato il
fatto che gli attori con le loro conclusioni avessero esteso al 31 dicembre
2008 il periodo di tempo entro cui operare il calcolo, che inizialmente era
stato indicato fino al 31 dicembre 2004. A ragione: non essendosi apposto a quella mutazione dell’azione ex art. 74 e 76 CPC/TI in occasione dell’udienza di
dibattimento finale, a cui per altro non è nemmeno comparso, egli non potrebbe
in effetti prevalersi in questa sede dell’eventuale inammissibilità di un tale
modo di procedere, non rilevabile d’ufficio (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, m. 1 e n. 266 ad art. 76; Cocchi/Trezzini,
CPC-TI App., n. 134 ad art. 78; II CCA 24 luglio 1995 inc. n. 12.95.5, 3
settembre 1996 inc. n. 12.96.36, 20 agosto 1999 inc. n. 12.99.102, 15 febbraio
2000 inc. n. 12.1999.116, 25 febbraio 2011 inc. n. 12.2009.161).

 

 

                           11.2.2   Nel
merito, è invece a torto che il convenuto ritiene che l’azione di rendiconto (per
altro non più riproposta dagli attori, siccome nel frattempo già adempiuta) e soprattutto
l’azione creditoria che ne derivava, volta alla rifusione agli attori di metà
degli utili, non potessero estendersi oltre i limiti temporali della durata
della società semplice instauratasi tra le parti, ovvero oltre il 24 marzo
2005, data in cui gli attori erano divenuti comproprietari della particella, o ancora
oltre il 20 luglio 2005, data in cui era stato nominato il primo amministratore
giudiziario. In questa sede il convenuto non ha in effetti censurato l’assunto
pretorile secondo cui gli attori avevano diritto a metà dell’utile anche dopo il
24 marzo 2005 e meglio nella loro qualità di comproprietari del fondo giusta
l’art. 646 segg. CC, che deve con ciò essere considerato acquisito (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 30 ad art.
307). La conclusione pretorile era per altro ineccepibile. Sino ad oggi l’utile
derivante dalla gestione della particella, cui ogni parte ha diritto in ragione
di metà ciascuna (in base alle rispettive quote di comproprietà), non è in
effetti stato ridistribuito tra i vari comproprietari, fino al 20 luglio 2005
esso essendo stato trattenuto dal convenuto, che, con l’accordo implicito degli
attori, aveva continuato ad occuparsi dell’amministrazione ordinaria e
straordinaria della particella (art. 647b cpv. 1 CC), e, dopo tale data,
essendo stato trattenuto dall’amministratore giudiziario, a cui erano state
affidate quelle stesse mansioni. Nulla osta così alla liquidazione degli utili
derivanti dalla comproprietà secondo questa modalità di ripartizione (di fatto
una divisione in natura, cfr. Brunner/Wichtermann,
Basler Kommentar, 2ª ed., n. 8 e
12 ad art. 651 CC), di per sé nemmeno contestata in causa dalle parti, visto e
considerato che, nonostante la sentenza pretorile di cui all’inc. OA.2006.355
sia stata dedotta in appello e la relativa procedura ricorsuale di cui all’inc.
n. 11.2009.191 sia tuttora pendente, il dispositivo che ordinava lo scioglimento
della comproprietà in essa contenuto non era comunque stato impugnato ed è ormai
cresciuto in giudicato, ciò che permette al giudice di effettuare la divisione dei
beni in comproprietà (art. 651 cpv. 2 CC): la liquidazione in natura dell’utile
conseguito (Brunner/Wichtermann,
op. cit., n. 6 e 12 ad art. 651 CC) può così essere effettuata già in questa
sede, mentre le modalità di liquidazione della particella verranno decise in
quella procedura. 

 

 

                                12.   Nel
querelato giudizio il Pretore, fondandosi sulla perizia, ha in seguito ritenuto
che l’anno 1998 si era concluso con un utile d’esercizio netto di fr. 16'624.05
(ricavi per affitti fr. 35'284.- ./. costi diversi fr. 18'307.10 ./. imposte
immobiliari fr. 352.85). 

                                         In questa
sede il convenuto, ritenendo in sostanza che gli affitti incassati potevano
essere computati per contratto solo a partire dal mese di dicembre siccome egli
era stato iscritto a RF come proprietario del fondo solo il 2 dicembre 1998
(doc. C), chiede invece di concludere per una perdita d’esercizio di fr.
15'097.10 (ricavi per affitti fr. 2’940.- ./. costi diversi fr. 18'307.10). 

 

 

                              12.1   Per
chiarire la questione, va rammentato che il convenuto era riuscito ad affittare
a terzi, retroattivamente dal 1° gennaio 1998 e per un canone annuo di fr.
35'284.-, il sedime acquistato e che, secondo il contratto (doc. B), gli
attori, in caso di scelta dell’opzione denominata b), avrebbero partecipato
all’operazione come se fossero stati comproprietari per una quota di 1/2 già a
partire dalla data di acquisto del mappale da parte del convenuto e in quella
medesima proporzione avrebbero beneficiato di tutti gli eventuali utili, tra
cui anche il canone di locazione. 

                                      

 

                              12.2   Si
tratta pertanto di stabilire se con il termine “data d’acquisto del mappale”
s’intendesse la data del trapasso di proprietà a RF (2 dicembre 1998), come ora
preteso dal convenuto, oppure quella di sottoscrizione del contratto di
compravendita (26 gennaio 1998), come invece preteso dagli attori. Dall’istruttoria,
nonostante la diversa interpretazione fornita dalle parti e dall’avv. P__________
__________ (cfr. pure doc. M e N), non è invero stato possibile stabilire quale
fosse la reale ed effettiva volontà delle parti sul tema. In base all’interpretazione
secondo il principio dell’affidamento, che deve così entrare in considerazione
(DTF 132 III 268 consid. 2.3.2, 131 III 606 consid. 4.1; per tante II CCA 27
febbraio 2010 inc. n. 12.2008.181), si può tuttavia escludere che per “data
d’acquisto” s’intendesse la data del trapasso di proprietà a RF. Intanto si
osserva che la relativa clausola del contratto (doc. B), che era pur sempre
stato allestito da un legale, non parlava di data di iscrizione del trapasso a
RF, ma per l’appunto solo di data di acquisto, ritenuto che in altre clausole
che qui non interessano era comunque stato utilizzato il termine “trapasso di
proprietà”, che era dunque conosciuto. Il termine “acquisto”, per altro
utilizzato anche nella ricevuta (doc. A), si riferisce inoltre al contratto
obbligatorio e nulla ha a che vedere con la questione della proprietà. Vista
l’esistenza di una società semplice su base paritaria tra le parti già a far
tempo dalla sottoscrizione del “contratto di mutuo”, il 21 gennaio 1998,
ammessa per altro dallo stesso convenuto (cfr. supra consid. 11.1), non
vi era inoltre alcun motivo per porre a carico degli attori il rischio di un
eventuale ritardo nell’iscrizione del trapasso di proprietà a RF e per favorire
in tal caso il convenuto, tanto più che gli attori avevano nel frattempo già provveduto
a mettere a disposizione della controparte la somma di fr. 415'000.-, senza
interessi. Come detto, in risposta il convenuto aveva oltretutto espressamente
dato atto che la contabilità relativa ai costi ed ai ricavi dell’attività
societaria doveva farsi partire proprio dal mese di gennaio 1998 (p. 8, 10, 11
e 12). Appurato con ciò che gli attori dovevano beneficiare in misura del 50%
di tutti gli eventuali utili, tra cui il canone di locazione, già a partire
dalla data di acquisto del mappale da parte del convenuto, ovvero dal 26
gennaio 1998, la richiesta di quest’ultimo di considerare per l’anno 1998 quale
utile lordo - da cui poi dedurre almeno i costi diversi (fr. 18'307.10) - solo
l’affitto versato nel mese di dicembre (fr. 2'940.-) è del tutto priva di
fondamento. 

 

 

                              12.3   Tutt’altra
questione è quella di sapere se gli attori possano pretendere anche metà del
canone d’affitto versato dall’affittuario retroattivamente per il periodo dal
1° al 26 gennaio 1998, come ammesso dal Pretore. Il contratto (doc. B), su tale
aspetto lacunoso, non è invero d’aiuto, limitandosi - come detto - a stabilire
cosa debba succedere agli utili conseguiti dopo la data d’acquisto del fondo
(26 gennaio 1998), il che per altro non significa automaticamente che quelle somme
debbano restare a favore del convenuto. In tal caso occorre dunque provvedere a
una completazione del contratto. Incombe in effetti al giudice di completare i
contratti che sono stati validamente conclusi, ma che non prevedono una
soluzione a difficoltà sorte tra le parti. In assenza di norme legali
sostitutive, l’unica via per procedere al completamento consiste nel cercare di
determinare ciò che le parti avrebbero convenuto ove avessero previsto
l’ipotesi non regolata, ritenuto che a tal uopo, il giudice considera l’economia
del contratto e il suo scopo, e tiene conto dell’insieme delle circostanze (DTF
115 II 484 consid. 4b). Gli stessi principi si applicano al completamento di
contratti innominati o complessi (DTF 107 II 144 consid. 3). In altri termini,
quando, durante la sua esecuzione, un contratto risulti lacunoso perché le parti
si trovano confrontate a un problema nuovo, imprevisto o non espressamente
regolato, che esige una soluzione per l’adempimento regolare dello stesso, il
giudice deve colmare la lacuna come l’avrebbero fatto dei contraenti
ragionevoli (DTF 111 II 260 consid. 2, 107 II 216 consid. 3a e 3b; TF 17 agosto
2001 4C.369/2000 consid. 7a). Ora, nel caso di specie la soluzione che sarebbe
stata ragionevolmente adottata dalle parti, e che dunque va qui formalizzata, è
effettivamente quella fatta propria dal giudice di prime cure di ripartire per
metà anche questa parte del canone di affitto: tale soluzione si giustifica per
il fatto che il contratto di affitto è stato stipulato solo il 25 febbraio
1998, cioè dopo il 26 gennaio 1998, data di acquisto del fondo, e che comunque non
vi è alcun motivo per far beneficiare il solo convenuto del pagamento del
canone retroattivamente già dal 1° gennaio 1998, importo che sarebbe spettato
alla venditrice C__________ __________, anche perché “l’affare” è pur sempre stato
possibile solo grazie al prestito fornito dagli attori; tanto più che, almeno
per il periodo dal 21 al 26 gennaio 1998, le parti - come detto - erano legate
da un contratto societario che prevedeva per l’appunto una partecipazione paritaria.

 

 

                                13.   Per
l’anno 1999, il convenuto chiede di diminuire di fr. 3'000.- l’utile
d’esercizio netto accertato dal Pretore (in fr. 16'154.45), poiché “ai costi
ammessi devono essere aggiunti i fr. 3'000.- corrispondenti all’esborso
sopportato per il ricorso per l’espropriazione del sentiero” (appello p. 9). La
censura dev’essere disattesa. Il convenuto non ha innanzitutto spiegato in che
cosa consista l’esborso di fr. 3'000.- da lui asseritamente effettuato nel 1999
per il ricorso in materia di espropriazione, sicché la censura sarebbe persino
irricevibile siccome motivata in modo insufficiente (art. 309 cpv. 2 lett. f
CPC/TI). Ad ogni buon conto, in quell’anno non risultano uscite per un tale importo
e con quella causale, ma solo un’entrata di fr. 3'000.- (il 18 o 25 febbraio
1999, cfr. il doc. CC p. 2 e la fattura doc. 16 nel plico doc. IV° rich., entrambi
allestiti dallo stesso convenuto, ritenuto che in quest’ultimo documento egli
aveva indicato che C__________ __________ aveva saldato il ricorso per
l’espropriazione), per altro puntualmente considerata dal perito (cfr. perizia
allegato 8) e con ciò dal Pretore. Dal che la manifesta infondatezza della
richiesta. Per completezza, si aggiunga che il convenuto aveva sì provveduto a
registrare due uscite di fr. 3'000.- a titolo d’acconto, ma solo nel 1998 (il 24
o 25 settembre 1998): sennonché, a parte il fatto che quelle somme riguardavano
piuttosto l’esercizio 1998, si osserva che il perito - giustamente (cfr. anche
doc. 6, O e CC p. 2) - le aveva poi considerate una doppia registrazione,
stornandone una (cfr. perizia allegato 7 e 7b); quell’acconto, che inizialmente
avrebbe dovuto riguardare la pratica relativa all’espropriazione (cfr. la
lettera 18 febbraio 1999 dell’avv. P__________ __________ al convenuto, doc. 3
nel plico doc. III° rich.), poi però pagata - come detto - da C__________ __________
(cfr. perizia allegato 8; cfr. pure la lettera 20 febbraio 1999 del convenuto
all’avv. P__________ __________, annessa all’allegato 8b della perizia, e la lettera
1° marzo 1999 dell’avv. P__________ __________ a C__________ __________, nel
classeur 7 dei doc. rich. VI°), è in definitiva stato imputato sulla nota
d’onorario relativa alla pratica del “contratto di mutuo” (la nota d’onorario
di fr. 3'661.45 è così stata pagata a saldo con un importo di fr. 661.45, cfr.
le annotazioni a mano sulle note d’onorario 17 febbraio 1999, annesse
all’allegato 8a della perizia), il tutto senza per altro che il convenuto abbia
avuto da ridire in questa sede.

 

 

                                14.   I
risultati d’esercizio degli anni successivi non essendo stati censurati in
questa sede dal convenuto, si ha che l’utile netto generato nel periodo 1°
gennaio 1998 / 31 dicembre 2008 dalla gestione della particella può essere
confermato in fr. 308'087.24, di cui metà (fr. 154'043.60) di spettanza degli
attori. 

 

 

                                15.   Nel
prosieguo del suo esposto il convenuto chiede di non essere condannato al
pagamento degli interessi di mora sugli utili così accertati. La censura merita
di essere accolta, almeno in parte.

                                         Fino al 24
marzo 2005, data di costituzione della comproprietà sulla particella, il convenuto
aveva pacificamente agito quale socio amministratore (art. 540 cpv. 1 CO) ed
era tenuto a render conto annualmente del suo operato (cfr. doc. B, cfr. pure
art. 400 cpv. 1 CO in relazione con l’art. 540 cpv. 1 CO). Dal contratto (doc.
B) non risulta però che egli avesse anche l’obbligo di ripartire annualmente tra
i soci l’utile conseguito. Stante il principio dell’unità della liquidazione
della società semplice (TF 20 luglio 1999 4C.85/1999 consid. 4; Rep. 1975 p. 289; II CCA 20 ottobre 1999 inc. n. 12.1999.161, 7 aprile 2000 inc. n.
12.1999.232), le somme di spettanza degli attori, nonostante le loro reiterate
richieste, devono pertanto essere restituite loro solo al momento dello
scioglimento e della conseguente liquidazione della società, che coincide di
fatto con la data di costituzione della comproprietà, ritenuto che gli
interessi sono dovuti solo da allora, momento in cui il convenuto ne ha ritardato
il versamento (art. 400 cpv. 2 CO in relazione con l’art. 540 cpv. 1 CO). 

                                         Come
detto (cfr. supra consid. 11.2.2), dopo quella data, l’utile della
comproprietà è invece stato gestito ed è tuttora detenuto dall’amministratore
giudiziario, di modo che il convenuto da quel momento non è più tenuto né a
render conto, né a restituire eventuali importi da lui non detenuti, che
nemmeno possono così maturare interessi (non avendone egli ritardato il
versamento). 

                                         Il convenuto
può in definitiva essere obbligato a pagare solo gli interessi moratori
sull’utile complessivamente generato fino al 24 marzo 2005 (di fr. 85'541.50; 1998:
fr. 8'312.-, 1999: fr. 8'077.20, 2000: fr. 14'645.50, 2001: fr. 13'225.20,
2002: fr. 13'869.80, 2003: fr. 14'330.90, 2004: fr. 13'080.90), e non è invece
tenuto a pagare gli interessi sugli utili annuali netti generati dopo quella
data e meglio per gli esercizi 2005, 2006, 2007 e 2008.

 

 

                                16.   In
questa sede il convenuto ha infine chiesto di annullare i dispositivi (n. 1.2 e
1.3) con cui il Pretore lo aveva condannato al pagamento di fr. 30'774.26 più
accessori e aveva ordinato all’amministratore giudiziario di accreditare a
favore degli attori fr. 123'269.34. Nel suo appello la censura al giudizio di prime
cure non è tuttavia motivata, sicché il gravame, su questo punto, dev’essere
dichiarato irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC/TI).

 

 

                                17.   Ne
discende il parziale accoglimento dell’appello principale, limitatamente a quanto
stabilito nel consid. 15 (per altro in misura marginale, siccome concernente un
aspetto accessorio, cfr. art. 5 cpv. 2 CPC/TI), e l’irricevibilità dell’appello
adesivo.

                                         La tassa
di giustizia e le spese della procedura d’appello, calcolate sulla base di un
valore litigioso di fr. 85'862.65 (fr. 154'043.60 ./. fr. 68'180.95), e gli
oneri processuali della procedura di appello adesivo, calcolati sulla base di
un valore litigioso di fr. 22'322.04 (fr. 176'365.64 ./. fr. 154'043.60),
seguono la soccombenza integrale o pressoché integrale delle parti (art. 148
CPC/TI), ritenuto che non si attribuiscono ripetibili alle parti vincenti o comunque
prevalentemente vincenti in questa sede, il convenuto non avendo presentato
osservazioni all’appello adesivo e gli attori avendo inoltrato osservazioni
tardive all’appello principale.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC/TI e la LTG

 

 

dichiara e pronuncia

 

                                    I.   L’appello 10 dicembre 2009 di AP 1 è parzialmente accolto. Di
conseguenza la sentenza 19 novembre 2009 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 3, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:

 

                                         1.3   Di conseguenza AP 1, __________,
è condannato a pagare in solido a AO 1 e AO 2, __________ (in ragione di metà
ciascuno), l’importo di complessivi fr. 30'774.26 oltre interessi al 5% dal 24
marzo 2005 su fr.
85'541.50.  

                                                  

 

                                   II.   Gli oneri processuali della procedura d’appello di complessivi fr. 2’500.-
(tassa di giustizia di fr. 2’450.- e spese di fr. 50.-), già anticipati, sono a
carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

 

 

                                  III.   L’appello adesivo 25 gennaio 2010 di AO 1 e AO 2 è irricevibile. 

 

 

                                 IV.   Gli oneri processuali della procedura d’appello adesivo di
complessivi fr. 750.- (tassa di giustizia di fr. 700.- e spese di fr. 50.-)
sono a carico degli appellanti adesivamente in solido. Non si attribuiscono
ripetibili.

 

 

                                  V.   Intimazione:

	
   

  	
  - 

  - 

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        Il
segretario

 

 

Rimedi giuridici
(pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).