# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 61811562-aa74-5368-bfae-ed2a19255ab6
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-20
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 20.06.2017 I/1-2016/214, 215
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2016-214--215_2017-06-20.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/8

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2016/214, 215

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 20.06.2017

Entscheiddatum: 20.06.2017

Entscheid vom 20.06.2017
Art. 44 Abs. 2 StG (sGS 811.1), Art. 32 Abs. 2 DBG (SR 642.11), 
Liegenschaftsunterhalt. Die Altlastensanierung eines Baugrundstücks 
erfolgte anlässlich des Neubaus eines Wohnhauses, weshalb die getätigten 
Aufwendungen unter die Anlagekosten fallen und nicht als Unterhaltskosten 
abgezogen werden können (Urteil der Verwaltungsrekurskommission, 
Abteilung I/1, vom 20. Juni 2017, VRKE I/1-2016/214, 215).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Fritz Buchschacher und Markus Frei, 

Gerichtsschreiberin Louise Blanc Gähwiler

 

 

X und Y, Rekurrenten und Beschwerdeführer,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

und

Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Abteilung 

Recht, Eigerstrasse 65, 3003 Bern, Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Kantons- und Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen 2015) sowie direkte 

Bundessteuer (Einkommen 2015)

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Sachverhalt:

A.- X und Y (beide geb. 1981) sind verheiratet und unselbständig erwerbstätig. Im 

November 2011 erwarben sie für Fr. 541‘800.– das Baulandgrundstück Nr. 1 in A, 

bestehend aus 516 m  Acker, Wiese, Weide und befestigte Flächen. Darauf erstellten 

sie in der Folge ein Einfamilienhaus, das sie am 1. Oktober 2016 bezogen.

B.- In der Steuererklärung 2015 machten X und Y einen Abzug für 

Liegenschaftsunterhalt von Fr. 53'185.– geltend. Die Veranlagungsbehörde nahm 

diverse Korrekturen vor und liess insbesondere für Liegenschaftsunterhalt keinen 

Abzug zu mit der Begründung, dass jegliche Kosten mit dem Neubau des Hauses 

Anlagekosten seien und nicht als Unterhaltskosten in Abzug gebracht werden könnten. 

Insgesamt wurde für die Kantons- und Gemeindesteuern 2015 das steuerbare 

Einkommen auf Fr. 185'200.– und das steuerbare Vermögen auf Fr. 1'116'000.– und für 

die direkte Bundessteuer 2015 das steuerbare Einkommen auf Fr. 170'400.– 

festgesetzt. Die dagegen erhobenen Einsprachen wies das kantonale Steueramt mit 

Entscheiden vom 11. November 2016 ab.

C.- X und Y erhoben mit Eingabe vom 10. Dezember 2016 Rekurs und Beschwerde bei 

der Verwaltungsrekurskommission mit dem sinngemässen Antrag, die 

Einspracheentscheide aufzuheben und für das Baulandgrundstück in A die deklarierten 

Instandstellungskosten zum Abzug zuzulassen. Die Vorinstanz beantragte in ihrer 

Vernehmlassung vom 24. Januar 2017 die Abweisung der Rechtsmittel. Zur 

vorinstanzlichen Vernehmlassung nahmen die Rekurrenten und Beschwerdeführer mit 

Eingabe vom 10. Februar 2017 Stellung. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat 

stillschweigend auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde verzichtet.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Erwägungen:

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1.- Betrifft das Verfahren sowohl die Kantons- und Gemeindesteuern als auch die 

direkte Bundessteuer, sind zwei Entscheide zu fällen. Diese können zwar beide im 

gleichen Dokument enthalten sein; dieses muss jedoch eine getrennte Begründung und 

ein getrenntes Dispositiv aufweisen, oder zumindest ein Dispositiv, das die beiden 

Steuern auseinanderhält (BGE 130 II 509 = Pra 2005 Nr. 114 E. 8.3). Nach einem 

neueren Urteil könne im Dispositiv sogar auf eine Unterscheidung zwischen beiden 

Steuern verzichtet werden, wenn die entschiedene Rechtsfrage im Bundesrecht und im 

harmonisierten kantonalen Recht gleich geregelt sei und für beide Kategorien von 

Steuern gleich begründet werden könne. Aus der Begründung müsse dann aber klar 

hervorgehen, dass der Entscheid sowohl für die direkte Bundessteuer als auch für die 

Kantons- und Gemeindesteuern gelte (BGE 135 II 260 = Pra 2010 Nr. 37 E. 1.3.1). 

Gleichwohl entscheidet das Bundesgericht auch bei Fragen, die sowohl auf Bundes- 

als auch auf kantonaler Ebene übereinstimmend geregelt sind, mit separaten 

Dispositiven (vgl. z.B. Urteile des Bundesgerichts [BGer] 2C_560/2014 und 

2C_561/2014 vom 30. September 2015, 2C_164/2013 und 2C_165/2013 vom 28. März 

2014). Im Einklang damit werden der Rekurs und die Beschwerde vorliegend in einem 

einzigen Dokument behandelt, wobei im gemeinsamen Dispositiv beide Steuern 

auseinandergehalten werden.

2.- Die Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis 

zur Rekurs- und Beschwerdeerhebung ist gegeben. Der Rekurs und die Beschwerde 

vom 10. Dezember 2016 sind rechtzeitig eingereicht worden. Sie erfüllen in formeller 

und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG, bzw. Art. 140 Abs. 2 des Bundesgesetzes 

über die direkte Bundessteuer, SR 642.11, abgekürzt: DBG; Art. 7 der Verordnung zum 

Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 41 lit. h Ziff. 1 und 

Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). 

Auf den Rekurs und die Beschwerde ist einzutreten.

3.- Umstritten ist, ob die Kosten für die Altlastensanierung des Grundstücks Nr. 1 in A 

von insgesamt Fr. 53'185.– als Liegenschaftsunterhaltskosten abziehbar sind.

a) Nach Art. 44 Abs. 2 StG und Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Grundstücken des 

Privatvermögens die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu 

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erworbenen Grundstücken, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung 

durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten sind Investitionen gleichgestellt, 

die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten 

Bundessteuer abziehbar sind. Als Unterhaltskosten gelten unter anderem die Auslagen 

für die Instandhaltung, Instandstellung und Ersatzbeschaffung, soweit sie nicht 

wertvermehrende Aufwendungen darstellen (Art. 28 Abs. 1 lit. a der Steuerverordnung, 

sGS 811.11).

Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in 

erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder 

kürzeren Zeitabschnitten erneut getätigt werden müssen (Reparaturen, Renovationen). 

Sie dienen der Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand und setzen begrifflich 

bestehende Bauten und Anlagen voraus. Sie lassen ein Gebäude in seiner Gestaltung, 

Form und Zweckbestimmung unverändert weiter bestehen; es werden einzig die 

mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt. Unterhaltskosten sind demnach all 

jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es 

sich bereits einmal befunden hat (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar 

zum DBG, 3. Aufl. 2016, N 37 f. zu Art. 32 DBG). Verlangt wird, dass den 

Unterhaltskosten ein gegenwärtiger oder vergangener Ertrag aus unbeweglichem 

Vermögen gegenübersteht. Steht den erstmaligen Kosten dagegen ein künftiger Ertrag 

gegenüber, handelt es sich um Anlagekosten (BGer 2C_251/2016 vom 30. Dezember 

2016 E. 3.2). Als werterhaltende Aufwendungen bezwecken Unterhaltskosten die 

Erhaltung der Quelle, die einkommenssteuerrechtlich relevanten Ertrag abwirft. Der 

Wert dieser Quelle stellt sich als Nutzungswert dar, den das Wirtschaftsgut 

einkommenssteuerrechtlich innehat. Ausgangspunkt zur Bestimmung des 

Nutzungswerts ist der ertragsfähige Zustand des einzelnen Wirtschaftsguts (vgl. 

Zwahlen/Lissi, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die 

direkte Bundessteuer, 3. Aufl. 2017, N 10 ff. zu Art. 32 DBG; vgl. auch Entscheid des 

Kantonsgerichts Luzern 7W 14 70 vom 9. Februar 2016 E. 3.2.2, bestätigt vom 

Bundesgericht im Urteil BGer 2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016).

Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche zur 

Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehrende Aufwendungen 

sind nicht bei der Einkommenssteuer, sondern bei der Grundstückgewinnsteuer 

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abzugsfähig. Während Unterhaltskosten der Erhaltung bereits vorhandener Werte 

dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwendungen zusätzliche neue Werte 

geschaffen. Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach 

objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet nicht der Wert des 

Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret instand gehaltenen oder 

ersetzten Installation. Alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren 

Zustand versetzen, haben wertvermehrenden Charakter. Massgebend ist dabei 

aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob das Grundstück durch die 

Massnahme eine qualitative Verbesserung und damit eine Wertsteigerung erfahren hat. 

Beispiele für wertvermehrende Aufwendungen sind unter anderem die erstmalige 

Schaffung von Werten oder Aufwendungen für Ersatzbauten (vgl. BGer 2C_251/2016 

vom 30. Dezember 2016 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen).

b) Die Rekurrenten und Beschwerdeführer erwarben im Jahr 2011 das 

Baulandgrundstück Nr. 1 in A zum Preis von Fr. 541'800.–. In der Schätzung vom 

30. Mai 2013 wies das Grundstück einen Verkehrswert von Fr. 485'000.– auf (vgl. 

act. 6/II). Im Rahmen des Bauvorhabens für das Einfamilienhaus kam bei einer 

Baugrunduntersuchung im Jahr 2014 eine Materialablagerung zum Vorschein, die 

vorwiegend aus Bauschutt bestand. Mit Schreiben vom 9. Dezember 2014 teilte das 

Amt für Umwelt und Energie den Rekurrenten und Beschwerdeführern deshalb mit, es 

sei vorgesehen, das Grundstück Nr. 1 in den Kataster der belasteten Standorte 

aufzunehmen. Die Durchführung weiterer Massnahmen wurde erst bei Vorliegen eines 

Bauvorhabens oder einer Nutzungsänderung als nötig erachtet; ein Sanierungs- oder 

Überwachungsbedarf wurde verneint (vgl. act. 2/9). Bei der Überbauung des 

Grundstücks entschieden sich die Steuerpflichtigen – anstelle einer 

Volldekontamination oder eines Verzichts auf ein Untergeschoss – für eine 

Teildekontamination (vgl. act. 1 S. 2). Am 17. August 2015 wurde mit den 

Aushubarbeiten begonnen. Dort, wo das Bauprojekt Eingriffe in den Untergrund 

erforderlich machte, wurde der belastete Aushub fachgerecht entfernt (vgl. act. 2/10, S. 

7).

Zwar wurde das Grundstück durch die Sanierung des Bodens wieder in den 

unbelasteten Zustand versetzt, in dem es sich bereits einmal befunden hatte. 

Vorliegend handelte es sich allerdings bei der Parzelle Nr. 1 bis zum Beginn der 

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Sanierungs- und Bauarbeiten um ein unbebautes Grundstück, welches (ungeachtet der 

Altlast) keinerlei Erträge abgeworfen hatte. Dementsprechend wurden in der 

Steuererklärung 2015 für dieses Grundstück keine Einnahmen (Miet-/

Pachtzinseinnahmen oder Mietwert) deklariert (vgl. act. 6/I/1.2 S. 13). Die 

Altlastensanierung diente somit nicht dazu, eine Ertragsquelle zu erhalten oder 

wiederherzustellen. Vielmehr schuf die Sanierung von Grund und Boden erst die 

Voraussetzungen dafür, dass das Grundstück nach der Vorstellung der Rekurrenten 

und Beschwerdeführer bebaut werden konnte. Den einkommenssteuerrechtlich 

relevanten Nutzungswert erhielt das Grundstück Nr. 1 erst mit der Überbauung. Mithin 

konnte ein steuerlich abzugsfähiger Unterhaltsaufwand auch frühestens in demjenigen 

Zeitpunkt anfallen, als den Rekurrenten und Beschwerdeführern das Einfamilienhaus 

nutzungsfähig zum Gebrauch zur Verfügung stand. Dies wäre selbst dann der Fall, 

wenn das Baulandgrundstück zuvor einen geringfügigen landwirtschaftlichen Ertrag, 

z.B. in Form eines Pachtzinses, abgeworfen hätte (BGer 2C_251/2016 vom 30. 

Dezember 2016 E. 4.2). Hinzu kommt, dass Kosten im Zusammenhang mit der 

Erstellung bzw. dem Neubau eines Hauses grundsätzlich als Anlagekosten gelten. Dies 

zeigt sich insbesondere auch darin, dass Baukreditzinsen nicht gestützt auf Art. 45 

Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG von den Einkünften abgezogen werden 

können, obwohl es sich wie bei den Hypothekarzinsen um ein Entgelt für ein Darlehen 

handelt. Sogar die Schuldzinsen für den fremdfinanzierten Erwerb von Bauland werden 

nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts als Anlagekosten behandelt (vgl. 

GVP 2001 Nr. 32; in: www.gerichte.sg.ch).

Soweit die Rekurrenten und Beschwerdeführer geltend machen, durch den Eintrag in 

den Kataster der belasteten Standorte habe das Grundstück einen Minderwert 

gegenüber der Schätzung vom 30. Mai 2013 erfahren, kann dies durchaus zutreffen. 

Der Minderwert entstand womöglich bereits, als die Eigentümer von der Altlast erfuhren 

und sie verpflichtet gewesen wären, diese Tatsache einem allfälligen Käufer 

mitzuteilen. Bei diesem Vorgang handelt es sich allerdings um einen privaten 

Kapitalverlust, welcher nicht von den Einkünften abgezogen werden kann. 

Entscheidend ist wie erwähnt vielmehr, dass die Aufwendungen im Zusammenhang mit 

dem Neubau getätigt wurden. Sie können dereinst im Rahmen der 

Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Soweit sich die Rekurrenten und 

Beschwerdeführer auf den im Urteil BGer 2C_251/2016, E. 3.2 zitierten Kommentator 

http://www.gerichte.sg.ch

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Hans Ulrich Meuter berufen, ist dies unbehelflich; zum einen hält der Kommentator 

ausdrücklich fest, dass Sanierungsaufwendungen "in der Regel" werterhaltend seien, 

und derselbe Kommentator publizierte in TREX 6/02, S. 338 einen Fachbeitrag, worin 

er darauf hinwies, dass Sanierungsaufwendungen ausnahmsweise auch 

wertvermehrenden Charakter haben können.

Festzuhalten bleibt, dass es nicht ausschlaggebend ist, ob die Altlastensanierung eine 

Voraussetzung für die Überbauung des Grundstücks war und ob die Eigentümer vor 

dem Erwerb Kenntnis von den Altlasten hatten oder allenfalls entsprechende 

Vermutungen hegten. Ebenso ist nunmehr klar, dass die Rekurrenten und 

Beschwerdeführer lediglich Kosten der Altlastensanierung und keine Aufwendungen, 

die beim Aushub ohnehin angefallen wären, als Unterhalt deklarierten.

c) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Kosten für die Altlastensanierung keine 

abzugsfähigen Unterhaltskosten darstellen. Der Rekurs und die Beschwerde sind daher 

abzuweisen.

4.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens den 

Rekurrenten und Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP und Art. 144 

Abs. 1 DBG). Da das Rekurs- und Beschwerdeverfahren in ein und demselben 

Entscheid behandelt werden, ist eine Entscheidgebühr von je Fr. 800.– (insgesamt 

Fr. 1'600.–) angemessen (vgl. Art. 144 Abs. 5 DBG i.V.m. Art. 7 Ziff. 122 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von total Fr. 1'600.– ist 

zu verrechnen.

 

Entscheid:

1.  Der Rekurs wird abgewiesen.

2.  Die Beschwerde wird abgewiesen.

3.  Die Rekurrenten und Beschwerdeführer bezahlen die Kosten des Rekurs-

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     und Beschwerdeverfahrens von je Fr. 800.– unter Verrechnung der 

Kostenvorschüsse

     von je Fr. 800.–.

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