# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 56ff780e-150d-58e8-b6fd-d51e39e97f40
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-01
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 01.07.2019 SGSTA.2018.49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-2018-49_2019-07-01.html

## Full Text

Steuergericht

Urteil vom 1. Juli 2019

Es wirken
mit:

Präsident:     Müller 

Richter:         Acemoglu,
Kellerhals

Sekretär:      Hatzinger

In Sachen  SGSTA.2018.49

A

 

 

gegen

 

 

Veranlagungsbehörde Z

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer 2017

 

 

 

 

 

 

 

hat das
Steuergericht den Akten entnommen:

1.    Der Steuerpflichtige
A reichte am 10. August 2017 (Eingangsdatum) die Steuererklärung für
Grundstückgewinnsteuer ein. Grundlage dafür bildete der Verkauf des Grundstücks
GB X Nr. 001-1 (als verselbständigter Miteigentumsanteil der Liegenschaft GB X
Nr. 001) mit Kaufvertrag vom XX.XX.2017.

 

       Die
Veranlagungsbehörde Z veranlagte mit vom 31. August 2017 datierter
Veranlagungsverfügung eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 23'717.90, basierend
auf einem Grundstückgewinn von CHF 233’199.00.

 

 

2.    Mit Schreiben vom
28. September 2019 erhob der Steuerpflichtige Einsprache gegen die
Grundstückgewinnveranlagung und focht die Berechnung des der Veranlagung zu
Grunde liegenden Wertes vor 30 Jahren an. Zur Begründung führte er im
Wesentlichen zusammengefasst aus, dass er das Grundstück im Jahr 1951 mit
Pfrundvertrag übernommen habe. Beim Inventar der Eltern 1981/1982 sei das
Bestreben gewesen, eine Entflechtung zwischen Bauland und Land, welches
langfristig der landwirtschaftlichen Existenz diene, zu erreichen. Das nicht
als Bauland eingestufte Land habe er danach einschliesslich zugekauftem Landwirtschaftsland
an den Sohn B weitergegeben. In die Gebäude sei einiges investiert worden. Aus
alldem sei dem Steuerpflichtigen kein wirtschaftlicher Vorteil erwachsen,
weshalb er die Bewertung des Wertes vor 30 Jahren nicht akzeptiere. Der damals
gehandelte Preis sei zu ermitteln. Das ebenfalls zum Hof gehörende Grundstück
GB Nr. 002 sei beim Inventar der Eltern nahezu gleich eingeschätzt worden wie
GB Nr. 001. Bereits 1990 sei dessen Verkauf an ein Baukonsortium zum Preis von
CHF 475.00/m2 erfolgt. Nach seinen Vorstellungen ist der Wert vor 30
Jahren hier auf ca. CHF 250.00/m2 festzulegen.

 

 

3.    Mit
Einspracheentscheid vom 18. Juli 2018 hiess die Veranlagungsbehörde Z die
Einsprache teilweise gut und legte den steuerbaren Grundstückgewinn neu auf
CHF 162'415.00 fest. Dabei wurde der Verkehrswert vor 30 Jahren (1987) für
das unbebaute Land (3'011 m2) von CHF 6.00 auf CHF 150.00 erhöht.
Die Veranlagungsbehörde bezog sich dabei auf 21 beigezogene Kaufverträge aus
dem Jahr 1987 (Erw. 8 der Verfügung vom 18. Juli 2018) und schloss daraus,
dass der Verkehrswert vor 30 Jahren für das überbaute Land korrekt beurteilt
worden sei. Im Vergleich zu unüberbautem Land sei ein Abzug von 10-15 %
vorzunehmen. Das Grundstück befinde sich gemäss § 26 des Zonenreglements der Einwohnergemeinde
X in der Kernzone; zulässig seien öffentliche Bauten, Geschäfts- und
Wohnbauten, sowie nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, welche
der Bauweise der Zone angepasst sind. Aufgrund dessen und der Vergleichshandänderung
sei der Betrag von CHF 150.00 festzulegen.

 

 

4.    Gegen diesen
Entscheid reichte der Steuerpflichtige (nachfolgend: Rekurrent) am 16. August
2018 (Datum des Poststempels) ans Kantonale Steuergericht eine «Erwiderung zum
Einspracheentscheid vom 18. Juli 2018» ein, worin er festhielt, mit dem
Entscheid nicht einverstanden zu sein und den Antrag stellte, «Am beantragten
Wert von vor 30 Jahren von Fr. 250.- je m2 wird festgehalten.»
Zur Begründung führte er im Wesentlichen zusammengefasst aus, die in der Entscheidbegründung
vom 18. Juli 2018 genannten Landkäufe seien zum Teil nicht überprüfbar, da die
entsprechenden Grundbuchnummern fehlten. Von den zuweisbaren Parzellen in der
Bauzone würden die meisten am Rande des Baugebietes liegen, etliche am Rande des
Gemeindegebietes, was sich auf den Landpreis auswirke. Unverständlich sei, dass
der Verkauf der eigenen Parzelle GB X Nr. 002 nicht berücksichtigt werde. Dort
würden wirklich vergleichbare Verhältnisse vorliegen. Es sei nicht angebracht,
die zeitliche Differenz von 3 Jahren hier vorzuschieben. Das Grundstück sei
nicht im Zentrum gelegen, der Preis wohl eher der Überbauungsmöglichkeit
entsprechend. Unverständlich seien die Werte um CHF 20.00, welche kaum einen
Bezug zu Bauland zulassen würden. Schliesslich möchte der Rekurrent
nachträglich in Rechnung gestellte Kosten von CHF 27'552.00 für eine
Beseitigung von Altlasten berücksichtigt haben. Das Kantonale Steuergericht
nahm die Eingabe als Rekurs entgegen und stellte diesen mit Verfügung vom 23. August
2018 der Veranlagungsbehörde Z zur Vernehmlassung zu.

 

 

5.    Mit
Vernehmlassung vom 13. September 2018 beantragte die Veranlagungsbehörde Z die
kostenfällige Abweisung des Rekurses. Zur Begründung wird vor allem ausgeführt,
dass die zur Berechnung des Grundstückgewinnes relevanten Anlagekosten sich
über den Erwerbspreis definieren. Sei der Erwerbspreis nicht feststellbar,
gelte als solcher der Verkehrswert im Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden
Veräusserung. Liege der Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, so bestimme sich der
Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 30 Jahren, wenn kein
höherer Erwerbspreis nachgewiesen werde (§ 55 Abs. 4 StG). Gemäss der ständigen
bundesgerichtlichen Rechtsprechung sei der Verkehrswert von Liegenschaften in
der Regel primär anhand von Vergleichspreisen, d.h. unter Anwendung der
statistischen Methode festzulegen. Der bezahlte Preis könne nicht mit dem
Verkehrswert gleichgesetzt werden. Gemäss Rechtsprechung sei der Verkehrswert
vor 30 Jahren wie folgt zu berechnen: Die Neubaukosten ergäben sich als Summe
des Gebäudeneuwertes vor 30 Jahren gemäss SGV-Index und eines Zuschlags für
Baunebenkosten von 15-25 % des Gebäudeneuwertes. Davon seien 0.5 % pro Jahr für
die Altersentwertung abzuziehen, und der Landwert vor 30 Jahren gemäss der
statistischen Methode zu addieren, was den Verkehrswert vor 30 Jahren ergebe.
Die Abklärungen der Veranlagungsbehörde würden auf Abklärungen mit dem
Grundbuchamt beruhen, und seien durch den Rekurrenten nicht entkräftet worden.
Die Landkäufe seien überprüfbar, die Kaufverträge seien konsultiert worden. Die
vom Rekurrenten vorgebrachten Einzelgeschäfte aus den Jahren 1997, 1984, 1990
und 1993 würden sich auf andere Zeitperioden beziehen und teilweise auch andere
Zonen. So liege die Parzelle GB Nr. 002 in der Wohnzone W2 und der Verkauf sei
drei Jahre später erfolgt. Aufgrund der konsultierten Kaufverträge sowie der
beigezogenen Lageklassenschlüsselmethode sei am im Einspracheverfahren
angenommenen Verkehrswert festzuhalten. Die neu geltend gemachten Kosten für
die Beseitigung der Altlasten könnten mangels definitiver Rechnungsstellung in
der Höhe nicht beurteilt werden. Aufgrund der Geltendmachung erst im
vorliegenden Rekursverfahren seien die Kosten zudem auch diesbezüglich dem Rekurrenten
aufzuerlegen. 

 

 

6.    Mit Verfügung vom
19. September 2018 wurde dem Rekurrenten Frist zur allfälligen Stellungnahme
(Replik) gesetzt. Innert Frist ging die Replik des Rekurrenten am 2. Oktober
2018 ein. Darin wird im Wesentlichen an den Standpunkten des Rekurses
festgehalten und zur Begründung ausgeführt, der Verkauf von GB X Nr. 002 sei
mitzuberücksichtigen. Zudem sei die unterschiedliche Steuerbelastung im Vergleich
zum Grundstück GB X Nr. 003 störend, bei ungefähr gleichem Erlös von je
ca. CHF 630'000.00. Das heutige System strafe höhere erzielte Bodenpreise, die
dann erzielt würden, wenn eine höhere Ausnützung möglich sei, was wiederum
raumplanerisch erwünscht sei. Die definitiven Kosten aufgrund der Altlasten
seien nun bekannt und würden CHF 8'164.70 betragen. Da sie vorher nicht bekannt
waren, hätten sie nicht vorher geltend gemacht werden können. Diese
Stellungnahme wurde am 5. Oktober 2018 der Veranlagungsbehörde Z zur
Kenntnisnahme zugestellt.

 

 

Das
Steuergericht zieht in Erwägung:

1.    Der Rekurs ist
form- und fristgerecht erfolgt. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160
i.V. mit § 59 Abs. 5 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 1.
Dezember 1985 (StG; BGS 614.11) zur Beurteilung zuständig. Der Steuerpflichtige
ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert. Auf den Rekurs ist somit
einzutreten. 

 

 

2.    Gemäss § 48 Abs.
1 lit. a StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grund-stücken des
Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer, sofern sie nicht gemäss § 24 Abs. 3
lit. b StG als Einkommen besteuert werden. Steuerpflichtig ist gemäss § 52 Abs.
1 der Veräusserer. Grundstückgewinn (Steuerobjekt) ist gemäss § 53 Abs. 1 StG
die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen).
Als Erlös gelten alle Leistungen des Erwerbers, mit Ausnahme von Nutzniessung
und Wohnrecht, wobei Sachleistungen zum Verkehrswert, wiederkehrende Leistungen
zum Barwert angerechnet werden (§ 54 Abs. 1 StG). Die Anlagekosten setzen
sich zusammen aus dem Erwerbspreis und den Aufwendungen. Als Erwerbspreis gilt
der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Ist der
Erwerbspreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der Verkehrswert im
Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung. Liegt der Erwerb mehr
als 30 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert
des Grundstückes vor 30 Jahren, wenn kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen
wird (§ 55 Abs. 1, 3 und 4 StG). Als Aufwendungen gelten gemäss § 56 Abs. 1 StG
die Kosten für Erschliessung, Bauten, Umbauten und andere dauernde
Verbesserungen, die eine Wertvermehrung des Grundstückes bewirkt haben,
Erschliessungsbeiträge und Anschlussgebühren sowie Beiträge für Bodenverbesserungen
und die Kosten und Abgaben, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des
Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und
Vermittlungsgebühren. Der steuerbare Gewinn wird nach einer Besitzesdauer von 5
Jahren um je 2 % für jedes weitere Jahr reduziert, höchstens um 50 % nach einer
Besitzesdauer von 30 Jahren (§ 57 Abs. 1 StG). Massgebend ist der
Steuersatz (gemäss Einkommenssteuertarif nach § 44 Abs. 2 StG), der sich für
den Gewinn aus jeder Veräusserung allein ergibt (§ 58 Abs. 1 StG).

 

 

3.1  Strittig ist
zunächst die Bestimmung des Erwerbspreises. Da der Erwerb mehr als 30 Jahre
zurückliegt, ist gemäss § 55 Abs. 4 StG der Verkehrswert des Grundstückes vor
30 Jahren massgebend. Hierzu ist festzuhalten, dass die von der Veranlagungsbehörde
angewendete Berechnungsmethode gängiger Praxis entspricht und schon mehrfach
durch das Kantonale Steuergericht bestätigt worden ist (Grundsätzliche
Entscheide des Steuergerichts KSGE 1989 Nr. 21; Steuergerichtsurteil SGSTA.2005.124
vom 19. Februar 2007). Die Feststellung des Verkehrswertes vor 30 Jahren ist
naturgemäss mit einer gewissen Pauschalisierung und Objektivierung verbunden,
kommt diese doch nur zum Zug, wenn der Erwerb mehr als 30 Jahre zurückliegt und
kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen wird (§ 55 Abs. 4 StG). Die Anwendung
der statistischen Methode zur Feststellung des Verkehrswertes vor 30 Jahren ist
anerkannt und ergibt einen objektivierten Wert, welcher von den konkreten
Einzelheiten des einzelnen Geschäfts wie Zahlungsbedingungen, wirtschaftlicher
Situation der Parteien, etc. naturgemäss losgelöst ist. Die Veranlagungsbehörde
hat zur Feststellung des Landwertes vor 30 Jahren 21 in den Akten befindliche
Verkaufsgeschäfte aus dem Jahr 1987 berücksichtigt. Die Anzahl der beigezogenen
Geschäfte erscheint für den vorliegenden Zweck als angemessen. Die in den
Vergleichsgeschäften der relevanten Zeitperiode erzielten Preise pro
Quadratmeter bewegen sich laut den beigezogenen Kaufverträgen zwischen CHF 20.00
und CHF 160.00. Mit der Annahme von CHF 150.00 für das unbebaute Land hat die
Veranlagungsbehörde sich am Maximalwert der Vergleichspreise orientiert, und
nicht etwa am Durchschnitt. Dadurch wurde einer gewissen Unsicherheit bezüglich
Lage, Grösse und Eignung der betreffenden Grundstücke genügend Rechnung
getragen.

 

3.2  Die vom
Rekurrenten genannten Verkäufe von GB X Nr. 004 aus dem Jahr 1991 für CHF
500.00/m2 und GB X Nr. 002 aus dem Jahr 1990 für CHF 475.00/m2
können an dieser Einschätzung nichts ändern. Zum einen ist der Vorinstanz zu
folgen, dass die erwähnten Verkäufe drei bzw. vier Jahre später erfolgt sind.
Zum anderen gesteht der Rekurrent selbst ein, dass die Y AG einen
«Spitzenpreis» bezahlt hat (Ziff. 5 Rekurs vom 16. August 2018, in Bezug auf
den Kauf von GB Nr. 004) und dass der Kaufpreis von GB Nr. 002 «wohl eher der
Überbauungsmöglichkeit entsprechend» war; dass es sich also um
ausserordentliche Geschäfte handelte. Ausserordentliche «Spitzenpreise», welche
sich beispielsweise aufgrund eines ortsgebundenen Projektes eines Investors
durchaus ergeben können, sind ebenso zurückhaltend zu berücksichtigen, wie
ausserordentlich tiefe Preise, welche sich beispielsweise aufgrund
wirtschaftlicher Schwierigkeiten der Verkaufspartei ergeben können. Hinzu
kommt, dass die vorgebrachten Rechtsgeschäfte unbestrittenermassen drei bzw.
vier Jahre später erfolgt sind, so dass die Vergleichbarkeit mit dem hier
relevanten Zeitpunkt nicht mehr gegeben ist. Nach allgemeiner Lebenserfahrung
genügen drei bis fünf Jahre durchaus, um auf dem Immobilienmarkt erhebliche
Preisveränderungen zu bewirken, gerade wie hier in den 80er Jahren.

 

3.3  Auch die weiteren
Vorbringen des Rekurrenten lassen keine Fehler bei der Veranlagung erkennen.
Soweit der Rekurrent in der Replik die Unterschiede zur Besteuerung des
offenbar ebenfalls im Jahr 2017 angeblich mit einem ähnlichen hohen Gewinn verkauften
Grundstücks GB Nr. 003 bemängelt, fehlen diesbezüglich ausser den Veranlagungen
der Grundstückgewinnsteuer jegliche weiteren Angaben oder Belege, so dass eine
diesbezügliche Überpr.ung nicht möglich ist. Der Rekurrent begründet auch in
keiner Art und Weise, was die konkreten Auswirkungen auf das hier relevante
Geschäft sind oder sein könnten. Da die Behauptungs- und Beweislast für
steuermindernde Tatsachen beim Steuerpflichtigen liegt, geht dies zu seinen
Lasten und er kann aus dem entsprechenden Ausführungen nichts für sich
ableiten. Soweit er schliesslich die «Bestrafung höherer Bodenpreise»
bemängelt, welche das System mit sich bringe, so richtet sich seine Kritik
gegen die steuerliche Progression, wonach höhere Einnahmen/Gewinne höher
besteuert werden. Diese ist jedoch vorliegend nicht Prozessthema und kann nicht
im Rahmen eines Rekurses gegen eine Grundstückgewinnsteuerveranlagung
angefochten werden.

 

 

4.    Der Rekurrent
möchte zudem nachträglich in Rechnung gestellte Kosten für die Beseitigung von
Altlasten berücksichtigt haben. Er reicht dazu mit der Replik eine
tabellarische Aufstellung ein, worin verschiedene Leistungen zwischen Oktober
2017 und September 2018 erwähnt sind. Weder ergibt sich daraus, wer diese
Tabelle erstellt hat, noch ist daraus ersichtlich, welches Grundstück betroffen
ist. Die Tabelle stellt auch keine Rechnung dar. Eine Berücksichtigung kann
vorliegend aus diesem Grund nicht erfolgen. 

 

 

5.    Der Rekurs
erweist sich zusammenfassend als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind dem Rekurrenten die Verfahrenskosten aufzuerlegen,
welche in Anwendung von § 150 Abs. 1 lit. a und b Ziff. 1 des Gebührentarifs
vom 8. März 2016 auf CHF 1'800.00 festzusetzen sind (Grundgebühr: 1'000.00;
Zuschlag: 800.00).

 

 

 

 

****************

 

 

 

Demnach
wird erkannt:

1.    Der Rekurs wird
abgewiesen.

2.    Dem Rekurrenten
werden die Gerichtskosten von CHF 1’800.00 zur Bezahlung auferlegt.

Im
Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                      Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rechtsmittel:   Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:
Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

 

 

 

 

 

 

 

Dieser Entscheid ist
schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrenten
(eingeschrieben) 

- VB Z (mit
Steuerakten)

- KStA, Recht und Aufsicht

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer
der EG X

 

 

 

 

 

Expediert am: