# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9a9e1c9e-dc7a-547c-9daa-068b9d99c5b7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.12.2023  VB.2023.00054
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00054_2023-12-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00054	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.12.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bauverbot in Pufferzone für Flachmoor und Aue von nationaler Bedeutung; Zulässigkeit von Umbau und Umnutzung des Erdgeschosses eines bestehenden Geschäftshauses.

Das streitbetroffene Gebäude überstellt im Nordosten knapp den nationalen Moor- sowie den nationalen Auenperimeter gemäss den Bundesinventaren und befindet sich in der Zone IIS1 Naturschutzumgebungszone, wo gemäss Ziff. 4 und Ziff. 4.3 SVO das Errichten von Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen und Ablagerungen aller Art sowie Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im Einklang stehen, verboten sind (E. 2.4.2). 

Mit Blick auf die SVO vom 24. April 2017 handelt es sich beim Geschäftshaus um eine nachträglich rechtswidrig gewordene Baute – es dürfte in der vorliegenden Form nicht mehr neu erstellt werden. Die Bauzone wird im Bereich der Pufferzone nun von einem naturschutzrechtlichen Bauverbot überlagert. Rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen lassen sich im Rahmen der (einfachen) Besitzstandsgarantie weiternutzen und unterhalten. Nicht geschützt ist die Umwandlung einer rechtmässigen in eine inzwischen unrechtmässig gewordene Nutzung. Ebenso wenig ermöglicht die (einfache) Besitzstandsgarantie bauliche Erweiterungen oder neue Nutzungen. Ziff. 4 und Ziff. 4.3 SVO haben zur Folge, dass im innerhalb der Störungspufferzone von 10 m liegenden Gebäudeteil bauliche Massnahmen, die über den Unterhalt des Gebäudes hinausgehen, sowie bauliche Massnahmen im Zusammenhang mit neuen Nutzungen – insbesondere neuen, intensiveren Nutzungen – nicht bewilligungsfähig sind (E. 2.4.4).

Darüber hinaus sind die neu geplanten Bankett- und Nachtlokalnutzungen auch als Nutzungen nach Ziff. 4 und Ziff. 4.3 SVO, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im Einklang stehen, unzulässig (E. 2.4.5).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUE
BAUVERBOT
BESITZSTANDSGARANTIE
FLACHMOOR
NUTZUNG
PUFFERZONE
STREITGEGENSTAND
VERBANDSBESCHWERDE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. 3 FMV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00054

 

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 21. Dezember 2023

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiber Jonas Alig.   

 

 

In Sachen

 

 

Verband A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    C, vertreten durch RA D, 

2.    Baukommission Dietikon, 

3.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 18. Januar 2022 erteilte die
Baukommission Dietikon C unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für die
Umnutzung des Gewerbehauses E-Strasse 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
in Dietikon. Gleichzeitig wurde die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich
vom 1. November 2021 eröffnet, mit welcher dem Bauherrn unter
Nebenbestimmungen insbesondere auch die Bewilligung für das Bauvorhaben im
Nahbereich eines überkommunalen Naturschutzobjekts erteilt wurde.

II.  

Gegen diese Entscheide erhob der Verband A mit
Eingabe vom 22. Februar 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich. 

Mit Entscheid vom 16. Dezember 2022 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab. Zugleich wurde ein Minderheitsantrag auf
teilweise Gutheissung des Rekurses (Aufhebung der Bauentscheide insoweit, als
damit die Bewilligungen für die Umnutzung des Gebäudes E-Strasse 02 zu
einem Nachtlokal und/oder Restaurationsbetrieb im Erdgeschoss mit
Öffnungszeiten bis 5 Uhr bzw. bis 2 Uhr erteilt wurden) zu Protokoll
gegeben.

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Dezember
2022 gelangte der Verband A mit Eingabe vom 30. Januar 2023 an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, die Bewilligung der
Umnutzung sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft – in teilweiser Aufhebung des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 16. Dezember 2022 wie folgt anzupassen:

-         
Montag bis Samstag: Neue Nutzungen ausschliesslich
zwischen 8 Uhr morgens und 19.30 Uhr abends, an Samstagen jedoch
keine Bankette.

-         
Keine neuen Nutzungen am Sonntag.

-         
An der Grenze des Auenperimeters dürfen keine
Emissionen wahrnehmbar sein.

In formeller Hinsicht beantragte er, der Beschwerde sei im
Umfang und Wortlaut von Disp.-Ziff. I des vorinstanzlichen Entscheids die
aufschiebende Wirkung teilweise zu entziehen.

Am 10. Februar 2023 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 16. Februar 2023 beantragte die Baukommission Dietikon, die Beschwerde
sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers
abzuweisen. Mit Eingabe vom 24. Februar 2023 (Poststempel vom 27. Februar
2023) beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich ebenfalls die Abweisung
der Beschwerde. Überdies beantragte sie, der Beschwerde sei im Umfang von
Disp.-Ziff. I des angefochtenen Beschlusses die aufschiebende Wirkung zu
entziehen. Zur Begründung verwies sie auf einen Mitbericht des Amtes für
Landschaft und Natur vom 23. Februar 2023. Mit Beschwerdeantwort vom 3. März
2023 beantragte C, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Der formelle Antrag des
Beschwerdeführers (bezüglich der aufschiebenden Wirkung) sei gutzuheissen.

Mit Präsidialverfügung vom 10. März 2023 gab die
Abteilungspräsidentin dem Gesuch des Beschwerdeführers um teilweisen Entzug der
aufschiebenden Wirkung der Beschwerde statt. Demnach wurde dem privaten
Beschwerdegegner erlaubt, die Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Gebäudes E-Strasse 02
einstweilen – jeweils von 8 Uhr bis 19.30 Uhr – montags bis samstags
für Sportangebote, den Betrieb eines Cafés und für Vorträge sowie Schulungen
und montags bis freitags für Bankette zu nutzen. Der private Beschwerdegegner habe
sicherzustellen, dass sich während dieser Nutzungen die Fenster an der
Nordostfassade nicht öffnen liessen und an der Grenze des Wasserschutzgebiets
Antoniloch keine Emissionen wahrnehmbar seien.

Mit Eingabe vom 4. April 2023 (Poststempel vom 5. April
2023) erstattete der Verband A seine Replik. Daraufhin duplizierten die
Baukommission Dietikon am 20. April 2023 und C am 24. April 2023. Am
9. Mai 2023 triplizierte der Verband A. Die Baukommission Dietikon,
die Baudirektion des Kantons Zürich und C liessen sich in der Folge nicht mehr
vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. 

Gesamtkantonal tätige
Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem
Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, können
(unter anderem) gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) oder § 238 Abs. 2
PBG stützen, Rekurs oder Beschwerde erheben (§ 338b Abs. 1 lit. a
PBG). Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden nur für Rügen zu,
die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem
Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG). Der Beschwerdeführer widmet
sich im Kanton Zürich seit über 10 Jahren dem Natur- und Tierschutz.
Streitobjekt der Beschwerde sind auf den III. Titel des PBG abgestützte
Nebenbestimmungen zu einer Baubewilligung für ein Bauvorhaben im Bereich eines
Schutzobjekts, das insbesondere auch den Schutz der heimischen Vogelwelt
bezweckt (vgl. E. 2 f.). Die Voraussetzungen der Verbandsbeschwerde
gemäss § 338b PBG sind erfüllt.

Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

Streitbetroffen ist die Umnutzung des Erdgeschosses des
vier Vollgeschosse und ein Dachgeschoss aufweisenden Gewerbehauses E-Strasse 02
(Assek.-Nr. 03) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Dietikon. Letzteres
liegt in der Industriezone I gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt
Dietikon vom 19. März 1987 (BZO). Zudem ist es gemäss der Verordnung zum
Schutz der Limmataltläufe in Dietikon, Geroldswil und Oetwil a.d.L.
(Naturschutzgebiet mit überkommunaler Bedeutung; in der Folge:
Schutzverordnung, SVO) vom 24. April 2017 (revidiert am 28. November
2022) der Naturschutzumgebungszone IIS1 (Störung) zugewiesen.

Bisher wurde die Nutzfläche des Erdgeschosses des
streitbetroffenen Gebäudes primär für Lager und Büros verwendet. Neu sollen die
nordöstlichen und mittleren Räumlichkeiten des Erdgeschosses insbesondere für
Events und zusätzlich als Vereinslokal genutzt werden. Der geplante Umbau
beinhaltet die Unterteilung der Fläche in drei Eventräume A, B und C sowie ein
Vereinslokal. Die Eventräume sollen mit zwei Faltwänden unterteilt werden.
Projektiert ist in diesen Räumen der Einbau von vier Wänden samt einer
Schallwand und verschiedener neuer Schallschutzfenster ab der Nordfassade sowie
im nördlichsten Bereich der Nordwestfassade.

Das mit dem Baugesuch eingereichte Nutzungs- und
Betriebskonzept enthält drei Varianten, denen neben einem Vereinslokal
(variable Betriebszeiten) und (vorbestehenden) Büroräumlichkeiten auch ein Café
in der nordöstlichen Gebäudeecke gemeinsam ist (Betrieb montags bis samstags
von 8 Uhr bis 18 Uhr). Für die Eventräume sehen die Varianten jedoch
unterschiedliche Nutzungen vor. Gemäss Variante 1 würden die Eventräume täglich
von 22 Uhr bis 5 Uhr als Nachtlokal mit Events für 160 Gäste
(Barbetrieb mit möglichen Comedy- und Livemusik-Auftritten) genutzt und richtet
sich an eine "Apero- + Ausgehkundschaft". Die Variante 2 sieht
demgegenüber vor, dass in den Eventräumen A und B freitags bis sonntags von 10 Uhr
bis um 2 Uhr Bankette für bis zu 75 Gäste gegeben werden (auf den
Plänen ist von maximal 100 Gästen die Rede); der Eventraum C soll – mit einer
Kapazität für maximal 20 Personen – von Montag bis Samstag von 8 Uhr bis
19 Uhr für Schulungen aller Art dienen. Nach Variante 3 würden
täglich von 7 Uhr bis 20 Uhr im Eventraum A Gymnastik-, Tanz- und
Turnkurse, im Eventraum B Yoga-Kurse und im Eventraum C Schulungen durchgeführt
und Vorträge gehalten werden.

Vor Verwaltungsgericht noch strittig ist die Zulässigkeit
von neuen morgendlichen Nutzungen vor 8 Uhr, neuen abendlichen Nutzungen
nach 19.30 Uhr sowie (neuen) Bankettnutzungen an Samstagen und Sonntagen. Zudem
wird das Statuieren einer Auflage verlangt, wonach an der Grenze des
Auenperimeters keine Emissionen wahrnehmbar sein dürfen.

3.
 

3.1 Das
Baugrundstück und das Gebäude E-Strasse 02 sind nur wenige Meter vom
Limmatlauf Antoniloch entfernt. Dieser Limmatlauf ist als Teil des
Naturschutzobjekts von kantonaler Bedeutung (Feuchtbiotob) mit der Objektnummer
Nr. 672.62/252.42 im kantonalen Inventar der Natur- und
Landschaftsschutzgebiete von überkommunaler Bedeutung verzeichnet (Gis-Browser
GIS ZH, Karte Natur- und Landschaftsinventar 1980; RRB Nr. 126/1980).
Gemäss dem Inventareintrag sind die Altläufe Schachen und Antoniloch die
letzten Altwassergebiete im zürcherischen Limmattal (Gis-Browser GIS ZH, Karte
Natur- und Landschaftsinventar 1980 > Feuchtgebiet 1­_4 > Link zum
Objektblatt). Zugleich ist der Limmatlauf Antoniloch als Teil des Objekts Nr. 865
Schachen im Bundesinventar der Flachmoore von nationaler Bedeutung aufgeführt
(Verordnung vom 7. September 1994 über den Schutz der Flachmoore von
nationaler Bedeutung [Flachmoorverordnung; in der Folge: FMV], Anhang 1). Im
November 2017 hat der Bundesrat das Gebiet um den Limmatlauf Antoniloch sodann
als Bestandteil des Objekts Nr. 400, Dietikon-Geroldswil, in die
Verordnung vom 28. Oktober 1992 über den Schutz der Auengebiete von
nationaler Bedeutung (Auenverordnung), Anhang 2, Liste der nicht definitiv
bereinigten Auengebiete von nationaler Bedeutung, aufgenommen. Mit der Schutzverordnung
vom 24. April 2017 wurden unter anderem Pufferzonen für das Flachmoor von
nationaler Bedeutung ausgeschieden (GIS-Browser GIS ZH, Karte Schutzanordnungen
Natur und Landschaft > Dokument > Link). Mit der Revision dieser
Verordnung vom 28. November 2022 sollte eine Anpassung unter anderem der
Pufferzonen an den nationalen Auenschutz stattfinden (GIS-Browser GIS ZH, Karte
Schutzanordnungen Natur und Landschaft > Dokument > Link). 

Die Revision der SVO vom 28. November 2022 ist –
entsprechend der konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach
Änderungen umweltrechtlicher Erlasse um der öffentlichen Ordnung willen auf
alle noch nicht (letztinstanzlich) abgeschlossenen Verfahren anzuwenden sind
(BGE 133 II 181 E. 11.2.2 mit Hinweisen) – im vorliegenden Verfahren
bereits anwendbar.

3.2 Nach Ziff. 3
Abs. 1 SVO (in der hier anwendbaren Fassung vom 28. November 2022) ist
das Schutzziel die umfassende und ungeschmälerte Erhaltung und die Förderung
der Schutzobjekte als Lebensräume seltener und geschützter Tier- und
Pflanzenarten und -gemeinschaften sowie als wesentliche Elemente der Landschaft
und als Zeugen früherer Bewirtschaftungsformen. Einen besonderen Schutz und
eine gezielte Förderung benötigen insbesondere die für die Riedwiesen und die
Auen typischen, einheimischen Tier- und Pflanzenarten und -gemeinschaften,
auentypische Brutvögel sowie Vögel, die im Gebiet rasten und überwintern, die
natürliche Sukzession von Pflanzenbeständen mit all ihren Entwicklungsstadien
und Lebensräume wie wenig bewachsene Ufer- und Nassstellen, Ufer- und Wasservegetation,
Kies-/Sandbänke und -inseln, Uferanrisse, Altläufe, Weiher, Flutmulden,
Riedwiesen, Trockenstandorte, Hecken, markante Einzelbäume, Weichholz- und
Hartholzauenwälder. Ihr Flächenanteil soll vergrössert, ihre Qualität gezielt
verbessert, offene Wasserflächen im Rotationsprinzip neu geschaffen werden.
Ihre ökologischen Voraussetzungen, insbesondere die natürliche Dynamik des
Gewässer- und Geschiebehaushalts sind zu erhalten und zu fördern oder wo
sinnvoll und machbar wiederherzustellen (Ziff. 3 Abs. 2 SVO).

Gemäss Ziff. 3 Abs. 11 SVO dient die Zone
IIS1/Naturschutzumgebungszone (Störung) der Sicherung des nationalen Flachmoors
und der nationalen Aue vor unerwünschten Einwirkungen und weiteren Gefährdungen
der biotopspezifischen Tier- und Pflanzenwelt sowie der Erhaltung des
Lebensraums für gefährdete Arten der Übergangsgebiete zwischen intensiv
genutzter Umgebung und der Naturschutzzone.

Nach Ziff. 4 Abs. 1 SVO sind in den Schutzzonen
I, II, IVA und IXB alle Tätigkeiten, Vorkehren und Einrichtungen verboten, die
mit dem Schutzziel unvereinbar sind, namentlich Tiere und Pflanzen
beeinträchtigen oder die Beschaffenheit des Bodens oder andere natürliche Verhältnisse
nachteilig verändern können, ferner solche, die im Landschaftsbild störend in
Erscheinung treten.

Insbesondere verboten sind
gemäss Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3 SVO in der Zone IIS1
Naturschutzumgebungszone: 

"– in den ersten 10 m ab
Grenze nationaler Moorperimeter bzw. Auenperimeter:

       –
das Errichten von Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen und Ablagerungen
aller Art; 

                   –
Versiegelung von Flächen;

                   –
andere als naturnahe Lebensräume;

                   – das
Weidenlassen;

       –
Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im
Einklang stehen.

– […].

Die Nutzungen in der Zone IIS1
sind weiter derart zu gestalten, dass

– in einem Abstand von bis zu 50 m
zur Moorgrenze bzw. Auengrenze direkte Sichtbezüge zwischen Aussenräumen, die
regelmässig und dauerhaft von Personen genutzt werden, und dem Moor bzw. der
Aue mittels geeigneter Massnahmen zu verhindern sind;

– in einem Abstand von bis zu 50 m
zur Moorgrenze bzw. Auengrenze nachts zwischen März und Oktober keine vom Moor
bzw. von der Aue aus sichtbaren, fest installierten Lichter brennen;

– in einem Abstand grösser als 50 m
die fest installierten Lichtquellen quantitativ und qualitativ so optimiert
sind, dass die Anlockwirkung auf die Fauna minimal ist. Strassenbeleuchtungen
sind zulässig, sofern sie mit einem Blendschutz nach neustem Stand der Technik
versehen sind;

– keine Tierfallen entstehen.

Die Erstellung von Bauten und Anlagen bedarf einer
Bewilligung der Baudirektion."

3.3  

3.3.1
Gemäss Art. 4 der FMV müssen die Objekte ungeschmälert erhalten
werden; in gestörten Moorbereichen soll die Regeneration, soweit es sinnvoll
ist, gefördert werden. Zum Schutzziel gehören insbesondere die Erhaltung und
Förderung der standortheimischen Pflanzen- und Tierwelt und ihrer ökologischen
Grundlagen sowie die Erhaltung der geomorphologischen Eigenart. 

Nach Art. 3 Abs. 1 FMV legen die Kantone den
genauen Grenzverlauf der Objekte fest und scheiden ökologisch ausreichende
Pufferzonen aus. Sie hören dabei die Grundeigentümer und Bewirtschafter, wie
Land- und Forstwirte sowie Inhaber von Konzessionen und Bewilligungen für Bauten
und Anlagen, an. Damit sollen insbesondere der Eintrag von Nährstoffen
(Nährstoff-Pufferzone), Eingriffe in den Wasserhaushalt (hydrologische
Pufferzone) und Störungen der moorspezifischen Pflanzen- und Tierwelt
(faunistische Pufferzone) verhindert werden (Pufferzonen-Schlüssel, Leitfaden
zur Ermittlung von ökologisch ausreichenden Pufferzonen für Moorbiotope,
herausgegeben vom Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft [BUWAL, heute
BAFU], Bern 1997, S. 19; vgl. BGE 124 II 19 E. 3a und 3b; BGr, 21. Juni
2012, 1C_489/2011, E. 4.1, 5.1 und 6.1). 

Gemäss Art. 5 Abs. 2 lit. c FMV sorgen die
Kantone insbesondere dafür, dass der Unterhalt und die Erneuerung rechtmässig
erstellter Bauten und Anlagen das Schutzziel nicht zusätzlich beeinträchtigen.
Nach Art. 5 Abs. 3 FMV sind Bauten, Anlagen und Bodenveränderungen in
den Pufferzonen zulässig, sofern sie das Schutzziel nicht beeinträchtigen. 

3.3.2
Gemäss Art. 5 Abs. 2 lit. c der Auenverordnung sorgen die
Kantone dafür, dass bestehende und neue Nutzungen, namentlich die Land- und
Forstwirtschaft, die Wasserkraft- und Grundwassernutzung, die Kiesgewinnung,
die Schifffahrt und die Erholungsnutzung einschliesslich der Fischerei, mit dem
Schutzziel in Einklang stehen. Soweit es das Schutzziel erfordert, gilt dies
auch für Pufferzonen (Art. 5 Abs. 3 Auenverordnung).

3.4  

3.4.1
Mit (u.a.) dem Verbot des Errichtens von Bauten und Anlagen und von
Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im
Einklang stehen, innerhalb der ersten 10 m der Zone IIS1 ab Grenze der
Moor- bzw. Auenperimeter gemäss Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3 SVO
wird insbesondere die faunistische Pufferzone festgelegt. 

3.4.2
Das streitbetroffene Gebäude überstellt im Nordosten knapp den nationalen
Moor- sowie den nationalen Auenperimeter gemäss den Bundesinventaren und
befindet sich in der Zone IIS1 Naturschutzumgebungszone (Gis-Browser GIS ZH
[maps.zh.ch > Karte Bundesinventare]; Kartenviewer des Geoportals des Bundes
[map.geo.admin.ch > Dargestellte Karten > Auengebiete – Anhang 2]) und
teilweise innerhalb der ersten 10 m ab Grenze dieser Perimeter
(Störungspuffer), wo gemäss Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3 SVO das
Errichten von Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen und Ablagerungen
aller Art sowie Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des
Auenschutzes nicht im Einklang stehen, verboten sind. 

Entgegen der Behauptung des Beschwerdegegners 1 liegen
nicht nur 10 m2 der Fläche der streitbetroffenen Baute innerhalb des
Störungspuffers, sondern mindestens der gesamte geplante Raum C und Teile des
geplanten Raums B (vgl. Gis-Browser GIS ZH [maps.zh.ch > Karte
Bundesinventare]; Kartenviewer des Geoportals des Bundes [map.geo.admin.ch >
Dargestellte Karten > Auengebiete – Anhang 2]).

3.4.3
Die Vorinstanz verneinte eine rechtserhebliche Störung der Natur und
Vogelwelt durch betriebsbedingte Lärmemissionen, da letztere unter den
massgebenden Planungswerten zu liegen kommen. Eine solche rein
lärmschutzrechtliche Betrachtungsweise des Naturschutzobjekts trägt indessen
nicht, da Tiere in Art. 15 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983
über den Umweltschutz (USG) nicht erwähnt sind, der – für Menschen – eine
erhebliche Störung des Wohlbefindens durch Lärm (und Erschütterungen)
verhindern soll (BGE 146 II 17 E. 6.5 m.w.H.). Die Immissionsgrenzwerte
für Lärm sind auf den Menschen ausgerichtet; bei deren Festsetzung nicht
berücksichtigt wird der Einfluss des Lärms auf Tiere oder andere Naturgüter
(Christoph Jäger/Andreas Bühler, Schweizerisches Umweltrecht, Bern 2016, Rz. 318).
Somit ist im Einzelfall zu ermitteln, inwiefern Immissionen übermässig sind,
was vorliegend mit Blick auf die naturschutzrechtlichen Schutzanforderungen zu
erfolgen hat.

3.4.4
Das streitbetroffene Geschäftshaus wurde am 6. Mai 1988 bewilligt und
daraufhin erstellt. Mit Blick auf die SVO vom 24. April 2017 handelt es
sich somit um eine nachträglich rechtswidrig gewordene Baute – sie dürfte in
der vorliegenden Form nicht mehr neu erstellt werden. Die Bauzone wird im
Bereich der Pufferzone nun von einem naturschutzrechtlichen Bauverbot
überlagert.

Die SVO enthält keine besondere Regelung zum Umgang mit
nachträglich rechtswidrig gewordenen Bauten und Anlagen. Die erweiterte
Besitzstandsgarantie nach § 357 PBG findet auf Bauten und Anlagen
Anwendung, die den Bauvorschriften widersprechen (§§218–306 PBG). Hier, wo es
um eine auf Bundesrecht (Art. 78 Abs. 5 BV, Art. 18a, 18d und
18c des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG]),
Art. 23a NHG i.V.m. Art. 18a, 18c und 18d NHG) und §§ 203, 205
und 211 PBG abgestützte Verordnung geht, findet § 357 PBG keine Anwendung
(vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1446 f.).
Insofern muss auf die (einfache) Besitzstandsgarantie zurückgegriffen werden,
die – abgeleitet aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV) und
dem Vertrauensschutz (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) – den
Weiterbestand von Eigentumsrechten, die sein Träger unter dem bisherigen Recht
innehatte, schützt (Bernhard Waldmann, Basler Kommentar, Bundesverfassung,
Basel 2015, Art. 26 N. 45; vgl. Alain Griffel, Raumplanungs- und
Baurecht in a nutshell, 4. A., Zürich/St. Gallen 2021, S. 167).
Rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen lassen sich im Rahmen der (einfachen)
Besitzstandsgarantie weiternutzen und unterhalten (vgl. BGE 109 Ib 116 E. 4a).
Nicht geschützt ist die Umwandlung einer rechtmässigen in eine inzwischen
unrechtmässig gewordene Nutzung (vgl. etwa Bernhard Waldmann, Zweitwohnungen –
vom Umgang mit einer sperrigen Verfassungsnorm, Schweizerische Baurechtstagung
Freiburg 2013, S. 123 ff., S. 150). Ebenso wenig ermöglicht die
(einfache) Besitzstandsgarantie bauliche Erweiterungen oder neue Nutzungen
(vgl. BGE 113 Ia 119 E. 3c).

Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3
SVO haben zur Folge, dass im innerhalb der Störungspufferzone von 10 m liegenden
Gebäudeteil bauliche Massnahmen, die über den Unterhalt des Gebäudes
hinausgehen, sowie bauliche Massnahmen im Zusammenhang mit neuen Nutzungen –
insbesondere neuen, intensiveren Nutzungen – nicht bewilligungsfähig sind.
Beides würde damit unter den Begriff des Errichtens gemäss Ziff. 4 Abs. 3
und Ziff. 4.3 SVO fallen. Eine derartige Auslegung ist aufgrund des Zwecks
einer faunistischen Pufferzone, die moor- bzw. auenspezifische Flora und Fauna
vor neuen Beeinträchtigungen zu schützen, geboten (vgl. BGr, 21. Juni
2012, 1C_489/2011. E. 4.2: "Zweck der faunistischen Pufferzone ist
es, neue Nutzungen mit den damit verbundenen Störungen im empfindlichen
Randgebiet zum Moor zu vermeiden. Dazu erscheint das Verbot der Errichtung von
Bauten und Anlagen geeignet und verhältnismässig." [a.a.O. E. 4.2]).

Vorliegend geht es um eine mit baulichen Massnahmen
verbundene Umnutzung des Erdgeschosses. 

3.4.5
Daneben sind nach Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3 SVO
Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im
Einklang stehen, generell verboten.

Die Nutzung des Erdgeschosses,
in dem sich bisher einzelne Büros und ein Lager befanden, im Sinne einer neuen
nächtlichen Bankett- bzw. Nachtlokalnutzung der geplanten Grösse (gleichzeitig
jeweils bis zu 100 bzw. 160 Gäste) widerspricht generell den Zielen des
Moor- und des Auenschutzes. Ein nächtliches Kommen und Gehen von sich allenfalls
in ausgelassener Stimmung befindender Gäste im Zusammenhang mit einer
Bankettnutzung von 10 Uhr morgens bis 2 Uhr nachts und/oder einer Nachtlokalnutzung
von 22 Uhr abends bis 5 Uhr morgens führt unweigerlich zu
Einzellärmereignissen und Bewegungen, die sich auf das Schutzobjekt auswirken
und mit den Schutzzielen kollidieren. Als Gegenmassnahme genügt die Beteuerung
des Bauherrn, die Gäste würden auf das Schutzgebiet hingewiesen und um
Rücksichtnahme gebeten, nicht. Vögel sind gegenüber akustischen Störungen und
Bewegungen besonders empfindlich. Wie der Beschwerdeführer nachvollziehbar
dartut, können akustische Störwirkungen zu einer verringerten
Überlebenswahrscheinlichkeit von Individuen, zum Verlust oder zur funktionalen
Entwertung von Teilhabitaten, zu reduziertem Bruterfolg, Brutpaarverlust,
Bestandesrückgang oder zur Beeinträchtigung bzw. dem Erlöschen lokaler
(Teil-)Populationen führen. Hinzu kommen die Lärmimmissionen und der
Infraschall, die aus dem Innern der Baute ins unmittelbar anstossende
Naturschutzgebiet austreten werden. 

Durch Auflagen könnten einzelne
Immissionen (z.B. Licht) zwar reduziert, nicht aber alle Störungen
ausgeschlossen werden.

3.4.6
Die Nachtlokal- und die Bankettnutzung sind als neue – und mit den Zielen
des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im Einklang stehende – Nutzungen
nicht bewilligungsfähig. 

Zur Bankettnutzung ist aber zu
festzuhalten, dass sich der Beschwerdeführer nur gegen die abendlichen
Bankettnutzungen ab 19.30 Uhr und jene an Samstagen und Sonntagen wendet
und sich der Streitgegenstand daher nur darauf bezieht. Der Streitgegenstand
bestimmt sich nämlich nach der im Rekursantrag bzw. Beschwerdeantrag verlangten
Rechtsfolge. Massgebend für die Bestimmung des Streitgegenstands sind somit die
Rechtsbegehren, nicht deren Begründung (Martin Bertschi in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich 2014, [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a, N. 45 ff.)

Die neuen Nutzungen für
Gymnastik-, Tanz-, Turn- und Yogakurse sowie Schulungen werden vom
Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht – zumindest nach 8 Uhr und bis
spätestens 19.30 Uhr – nicht beanstandet. In diesem Rahmen liegen auch sie
ausserhalb des Streitgegenstands. Weitergehend können sie als neue Nutzungen im
Zusammenhang mit Bauarbeiten, die über die (einfache) Besitzstandsgarantie
hinausgehen, nicht bewilligt werden. 

Die neue
Cafénutzung, die nur zwischen 8 Uhr bis 18 Uhr stattfinden soll, wird
vom Beschwerdeführer nicht beanstandet. Die neue Vereinsnutzung (mit eigenem
Eingang) – gegen die sich der Beschwerdeführer auch nicht ausdrücklich wendet –
ist überhaupt nicht im Bereich der Pufferzone geplant; sie ist bewilligungsfähig.

4.
 

Entsprechend dem Antrag des
Beschwerdeführers sind neu die Auflagen zu statuieren, dass während der neuen
Nutzungen die Fenster an der Nordostfassade geschlossen zu halten sind und an
der Grenze des Schutzgebiets Antoniloch keine Emissionen wahrnehmbar sein
dürfen.

5.
 

5.1 Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen.

5.2 Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Bauherrin, der
kommunalen Baubewilligungsbehörde und der kantonalen Baudirektion je zu einem
Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). 

In Abänderung der vorinstanzlichen Kostenverteilung sind
die Kosten des Rekursverfahrens zu je einem Viertel dem Beschwerdeführer, der Bauherrin,
der kommunalen Baubewilligungsbehörde und der kantonalen Baudirektion
aufzuerlegen.

Eine Parteientschädigung steht
bei diesem Ergebnis weder dem Bauherrn noch der Gemeinde zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Hingegen ist der Bauherr zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Die Gemeinde und der Kanton werden in der vorliegenden
Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht
entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    In
Gutheissung der Beschwerde werden der Beschluss der Baukommission Dietikon vom
18. Januar 2022 und die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. November
2021 wie folgt geändert:

Die
Bauentscheide werden insoweit aufgehoben, als damit die Bewilligungen für die
Umnutzung des Gebäudes E-Strasse 02 zu einem Nachtlokal erteilt wurde. 

In
Abänderung der Bauentscheide sind Bankette, Gymnastik-, Tanz-, Turn- und
Yogakurse sowie Schulungen nur wochentags und nur zwischen 8 Uhr und 19.30 Uhr
erlaubt. 

In
Abänderung der Bauentscheide werden die folgenden Auflagen statuiert: Während
der neuen Nutzungen sind die Fenster an der Nordostfassade geschlossen zu
halten. An der Grenze des Schutzgebiets Antoniloch dürfen keine Emissionen
wahrnehmbar sein.

Die Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 5'815.-
werden zu je einem Viertel dem Verband A, C, der Baukommission Dietikon und
der Baudirektion des Kantons Zürich auferlegt.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    350.--     Zustellkosten,

Fr. 4'350.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden C, der Baukommission Dietikon und der Baudirektion des
Kantons Zürich zu je einem Drittel auferlegt.

4.    C
wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.