# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fb5630f7-eb64-5a58-9525-aa1b1a909bae
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-10-27
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 27.10.1998 80.1998.230
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-230_1998-10-27.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00230

  	
  Lugano

  27 ottobre 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 19 settembre 1998

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 2 aprile 1998 __________
__________ vendeva ai coniugi __________ e __________ __________ la part. n.
__________ RFD di __________ al prezzo di fr. 430'000.-.

                                         Il 4 maggio 1998 il
venditore presentava all' Ufficio di tassazione la dichiarazione per l'imposta
sugli utili immobiliari, in cui indicava d'aver sostenuto costi di miglioria dell'immobile
per complessivi fr. 119'544.-.Nella notifica di tassazione del 27 maggio 1998
l'UT valutava invece i costi di miglioria deducibili in soli fr. 52'881.-,
argomentando che le fatture relative alla sostituzione del riscaldamento (fr.
20'000.-) e ad opere di pittura (fr. 45'012.-) erano da considerare fiscalmente
normali lavori di manutenzione non deducibili nell'ambito della determinazione
dell'utile immobiliare.

 

 

                                   2.   __________ __________
presentava reclamo in tempo utile, rilevando che lo scopo e il vantaggio
evidente che si voleva ottenere effettuando i lavori di pittura e di
sostituzione del riscaldamento era di avere una migliore isolazione termica e
un inferiore consumo energetico.

                                         L' Ufficio di tassazione
con decisione del 26 agosto 1998 respingeva il reclamo, rilevando che le spese
per il risparmio energetico e la protezione dell'ambiente sono assimilate a
spese di manutenzione.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________ ripropone la richiesta di aggiungere
ai costi di miglioria riconosciuti un ulteriore importo di fr. 65'012.- per la
sostituzione del riscaldamento e per opere di pittura.

                                         L'UT non ha presentato
osservazioni, limitandosi a produrre l'incarto strettamente relativo
all'imposta sugli utili immobiliari.

 

                                         3.2.

                                         In sede di complemento
istruttorio il giudice ha chiesto al ricorrente di produrre le fatture
integrali e leggibili dell'impresa __________. Agli atti figura infatti unicamente
la prima pagina di due della fattura __________, in parte coperta dalla
fotocopia del cedolino di versamento del saldo e la prima e l'ultima pagina di
quattro della fattura __________.

                                         Ha inoltre richiamato
dall'autorità fiscale gli incarti relativi all'imposta ordinaria 1993-94,
1995-96 e 1997-98, allo scopo di verificare i redditi della sostanza
immobiliare imposti e le deduzioni concesse dall'UT.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile corrisponde
alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   5.   Il presente ricorso
verte essenzialmente sulla definizione della natura di alcuni dei lavori
eseguiti nell’abitazione alienata dal ricorrente, segnatamente dei lavori di
pittura risalenti al 1993 e di quelli relativi alla sostituzione della caldaia
risalenti al 1997. Secondo la scarna motivazione dell'autorità fiscale tutti
questi costi sarebbero da qualificare spese di manutenzione non deducibili
nell'ambito dell'imposta sugli utili immobiliari.

 

                                         5.1.

                                         Per l'art. 134 cpv. 1 LT,
sono considerati costi di investimento:

                                         -  i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         -  i
costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di
costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di
allacciamento;

                                         -  le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

 

                                         5.2.

                                         Per quanto attiene, in
particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità
presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che
abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

                                         È peraltro irrilevante che
la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore
corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del
valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo
effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

                                         Computabili sono in primo
luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni,
prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino,
ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato;
vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in
relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

 

                                         5.3.

                                         Non possono essere fatte
valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o
dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria  (art. 134 cpv. 2 LT), come anche quelle che
ancora possono essere dedotte.

                                         La legge tributaria
prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare
privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese
di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza
sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la
redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). 

 

                                         5.4.

                                         La distinzione tra spese
di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente
praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o
ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa
vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in
parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese
effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione
e in parte carattere di miglioria.

                                         Per ovviare a queste
difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in
simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra
spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare
n. del 1° dicembre 1994 della Divisione cantonale delle contribuzioni). 

 

                                         5.5.

                                         Già nel 1978, ancora
vigente il Decreto sull’imposta federale diretta (DIFD), l’Amministrazione
federale delle contribuzioni aveva emanato una circolare concernente misure
fiscali che permettono di promuovere i risparmi di energia (Circolare
del 17 agosto 1978), favorendo un’interpretazione estensiva della nozione di
spese di manutenzione fino a farvi rientrare costi che a rigore sarebbero
qualificabili spese di miglioria.

                                         Queste agevolazioni si
fondano ora su di un’apposita base legale: “il Dipartimento federale delle
finanze stabilisce in quale misura gli investimenti destinati al risparmio di
energia e alla protezione dell’ambiente possono essere assimilati alle spese di
manutenzione” (art. 32 cpv. 2 seconda frase LIFD; cfr. anche l’art. 31 cpv. 2
seconda frase LT, che rinvia espressamente alla disciplina prevista dalla legge
federale). 

                                         Ai fini dell’applicazione
dell’art. 32 LIFD, il Consiglio federale ha precisato che per “investimenti
destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente” si intendono
le spese sostenute per provvedimenti che contribuiscono a razionalizzare il
consumo di energia o a far uso di energie rinnovabili, e che tali provvedimenti
riguardano l’installazione di nuovi elementi di costruzione o di impianti
nonché la sostituzione di quelli vecchi, in edifici esistenti (art. 5 Ordinanza
concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in
materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992); tuttavia, se tali
provvedimenti sono sovvenzionati da collettività pubbliche, il contribuente può
avvalersi della deduzione soltanto per la parte di spese che deve sopportare
personalmente (art. 6 Ordinanza cit.). 

                                         Il Dipartimento federale
delle finanze ha provveduto a sua volta a precisare quali siano i provvedimenti
che contribuiscono a razionalizzare il consumo di energia o a fare uso di
energie rinnovabili, proponendo un elenco esemplificativo, nel quale rientrano
i provvedimenti per limitare la perdita di energia dall’involucro
dell’edificio, i provvedimenti per un’utilizzazione razionale dell’energia
degli impianti domestici, gli investimenti per analisi di economia energetica,
l’elaborazione di piani di ottimizzazione energetica, gli investimenti per la
sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo di energia elettrica, quali
fornelli, forni, frigoriferi, congelatori, lavastoviglie, lavatrici, impianti
di illuminazione, ecc., compresi nel valore dell’edificio (art. 1
dell’Ordinanza concernente i provvedimenti per un’utilizzazione razionale
dell’energia e per l’impiego di energie rinnovabili, del 24 agosto 1992).

 

                                         5.6.

                                         La normativa federale è
stata recepita  - come già accennato -  anche dal Cantone. L’ art. 31 cpv. 2 
2.a frase LT precisa infatti, al pari della LIFD, che gli investimenti
destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente sono
assimilati alle spese di manutenzione nella misura stabilita per l’imposta
federale diretta e la Circolare del 1° dicembre 1994 (cfr. n.6 e allegato)
specifica in dettaglio i provvedimenti che contribuiscono a razionalizzare il
consumo di energia o a fare uso di energie rinnovabili.

 

                                   6.   6.1.

                                         Se si esaminano le fatture
prodotte dal ricorrente, alla luce dei principi giurisprudenziali appena
illustrati, si deve concludere che l’autorità di tassazione le ha valutate
correttamente, attribuendole alla categoria dei costi di manutenzione
deducibili dal reddito e non dall'utile imponibile con l'imposta sugli utili
immobiliari.

                                         La ditta __________ ha
provveduto nel corso del 1997 alla sostituzione della vecchia caldaia con una
nuova conforme alle prescrizioni e al risanamento della canna fumaria. Ha
inoltre effettuato opere da sanitario per complessivi fr. 2'850.-, che sono
consistite in larga misura nella sostituzione della vecchia rubinetteria e
quindi possono essere considerate nella loro totalità spese di manutenzione.

                                         La ditta __________ dal
canto suo ha eseguito nel corso del 1993 importanti opere di pittura e di
ritinteggio in tutta la casa, oltre alla posa di pannelli termoisolanti. Tutte
queste spese sono considerate spese di manutenzione (cfr. Circolare n.
__________ del 1° dicembre 1994, n. __________ e allegato). Se ciò è del tutto
pacifico proprio per la loro natura nel caso delle spese di pittura e di
ritinteggio, anche le spese di isolazione, per quanto detto sopra, devono
essere considerate spese di manutenzione.

 

                                         6.2.

                                         Le spese che il ricorrente
non può dedurre quali costi d’investimenti nell’ambito dell’imposta sugli utili
immobiliari, potranno invece essere fatte valere nell’ambito dell’imposta ordinaria
sul reddito e sulla sostanza 1997-98, nella misura in cui sono state effettuate
nel periodo di computo 1995-96.

                                         Il ricorrente potrà quindi
postulare la deduzione a titolo di spese di manutenzione della fattura pagata
nel 1997 alla ditta __________ nel quadro dell'imposta ordinaria IFD 1997-98, come
pure nel quadro dell'imposta cantonale IC 1997-98 del Cantone di situazione
dell'immobile, ma anche in quello di domicilio, conformemente alla legge
fiscale di quel Cantone e alle disposizioni volte a evitare la doppia imposizione
intercantonale.

                                         La fattura pagata nel 1993
alla ditta __________, invece, non può più essere presa in considerazione nel
periodo fiscale 1997-98, in quanto avrebbe dovuto essere fatta valere già nel
periodo fiscale 1995-96.

 

 

 

 

 

                                         6.3.

                                         Il ricorso si rivela
pertanto infondato. Tassa di giustizia e spese sono pertanto a carico del
ricorrente soccombente.

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il Presidente:                                                          Il
Segretario: