# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b96c5097-db4e-54a4-ac85-958638304240
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-04
**Language:** de
**Title:** Verzicht auf Unterschutzstellung und Inventarentlassung des "Alten Fabrikgebäudes Wannenthal" in Horgen. Teilrevision des privaten Gestaltungsplans.
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0051-0052/2017
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nrn._0051-0052-2017_vom_4._april_2017.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE II Nrn. 

R2.2014.00115 und R2.2015.00203 
0051/2017 - 0052/2017 

Entscheid vom 4. April 2017 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Peter  Rütimann,  Baurichter  Emil  Seliner,  Baurichter 
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Martina Hemerka Bonetti     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

R2.2014.00115 
1.  Gemeinderat Horgen, 8810 Horgen  

R2.2015.00203 
1.  Politische Gemeinde Horgen, 8810 Horgen  

R2.2015.00203 
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

2.  Y AG, [….]  

betreffend 

R2.2014.00115 
Gemeinderatsbeschluss vom 11. August 2014; Entlassung aus dem Inven-
tar  des  "Alten  Fabrikgebäudes  Wannenthal",  Kat.-Nr.  6012,  Zugerstras-
se 57, Horgen 

R2.2015.00203 
Gemeindeversammlungsbeschluss  vom  11.  Dezember  2014;  Zustimmung 
zur Teilrevision  des  privaten  Gestaltungsplans  "Wannenthal",  Horgen;  Ge-
nehmigungsverfügung  Nr.  0482/15  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom 
22. September 2015 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  11.  August  2014  verzichtete  der  Gemeinderat  Horgen 

auf Schutzmassnahmen am  Fabrikgebäude Wannenthal, Assek.-Nr.  1256, 

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6012 an der Schärbächlistrasse 57 in Horgen 

und  entliess  die  Baute  aus  dem  Inventar der kunst-  und  kulturhistorischen 

Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung.  

B. 

Hiergegen wandte sich der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Rekurseingabe 

vom 22. September 2014 innert Frist an das Baurekursgericht des Kantons 

Zürich und stellte die folgenden Anträge: 

"1.  Es sei der Beschluss Nr. 318/2014, Geschäfts-Nr. 2014-273, des Ge-
meinderates Horgen vom 11. August 2014 betreffend Verzicht auf die 
Anordnung  definitiver  Schutzmassnahmen  für  das  Gebäude  Assek.-
Nr. 1256, Kat.-Nr. 6012, Schärbächlistrasse 57, aufzuheben. 

2.  Es  sei  das  Inventarobjekt  Schärbächlistrasse  57,  Assek.-Nr.  1256, 
Kat.-Nr.  6012,  Inv.-Nr.  435  (Altes  Fabrikgebäude  Wannenthal)  im 
Äusseren integral und im Innern in geeignetem Umfang unter Schutz 
zu stellen, und zwar 

a) unter Beizug eines geeigneten, unabhängigen Fachgutachtens; 

b) unter Durchführung eines Augenscheins;  

c) unter Ansetzung eines weiteren Schriftenwechsels; 

3. 

eventualiter  sei  der  Rekursgegner  einzuladen,  eine  formelle  Unter-
schutzstellung  mittels  Verfügung  oder  Vertrag  bezüglich  des  Gebäu-
des  Schärbächlistrasse  57,  Assek.-Nr.  1256,  Kat.-Nr.  6012,  Inv.-
Nr. 435  (Altes  Fabrikgebäude  Wannenthal)  vorzunehmen,  unter  Bei-
zug eines neuen, unabhängigen Fachgutachtens. 

4.  Es  seien  die  Akten  des  Verfahrens  BRGE  II  Nr.  0173/2013  (G.-

Nr. R2.2013.00098) beizuziehen;  

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  26.  September  2014  wurde  vom  Rekursein-
gang unter der Geschäftsnummer R2.2014.00115 Vormerk genommen und 

das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

R2.2014.00115 

Seite 2 

 
 
 
 
 
 
D. 

Mit  innert  erstreckter  Frist  eingereichter  Rekursantwort  vom  6.  November 

2014 schloss der Gemeinderat auf Abweisung des Rekurses, unter Kosten-

folge zu Lasten des Rekurrenten.  

E. 

Auch  die  Y  AG  als  Grundeigentümerin  und  Mitbeteiligte  schloss  innert  er-

streckter Frist mit Vernehmlassung vom 26. November 2014 auf Abweisung 

des  Rekurses,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolge  zu  Lasten  des  Re-

kurrenten.  

F. 

In seiner Replik vom 22. Dezember 2014 hielt der Rekurrent an seinen An-

trägen fest.  

G. 

Am  3.  Februar  2015  wurde  das  Rekursverfahren  auf  Antrag  des  Rekurs-

gegners und der Mitbeteiligten mittels Stempelverfügung sistiert.  

H. 

Am 11. Dezember 2014 hatte die Politische Gemeinde Horgen einer Teilre-

vision  des  privaten  Gestaltungsplans  "Wannenthal"  zugestimmt,  in  dessen 

Perimeter sich das Fabrikgebäude befindet.  

I. 

Auf  den  gegen  den  Gemeindeversammlungsbeschluss  erhobenen  Rekurs 

des  Rekurrenten  vom  14.  Januar  2015  trat  der  Einzelrichter  des  Baure-

kursgerichts  mangels  Vorliegen  einer  Genehmigungsverfügung  der  Baudi-

rektion mit Entscheid BRGE II 0015/2015 vom 17. Februar 2015 nicht ein.  

J. 

Mit Eingabe vom 16. November 2015 reichte der Rekurrent erneut Rekurs 

gegen  den  Gemeindeversammlungsbeschluss  vom  11.  Dezember  2014 
sowie  gegen  die  mittlerweile  ergangene  Genehmigungsverfügung 

R2.2014.00115 

Seite 3 

 
 
Nr. 0482/15  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  22.  September  2015  mit 

folgenden Anträgen ein: 

"1.  Der  Beschluss  der  Gemeindeversammlung  Horgen  vom  11.  Dezem-
ber 2014 betreffend Teilrevision Privater Gestaltungsplan Wannenthal 
sei aufzuheben; 

2.  Die  Verfügung  der  Baudirektion  des  Kantons  Zürich,  Amt  für  Raum-
entwicklung, vom 22. September 2015, Nr. 0482/15, sei aufzuheben;  

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

K. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  19.  November  2015  wurde  auch  von  diesem 

Rekurs  unter  der  Geschäftsnummer  R2.2015.00203  Vormerk  genommen 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

L. 

Die Baudirektion schloss in ihrer Vernehmlassung vom 18. Dezember 2015 

fristgerecht auf Abweisung des Rekurses.  

M. 

Der  Gemeinderat  schloss  mit  Rekursantwort  vom  19.  Januar  2016  innert 

erstreckter Frist auf Nichteintreten auf den Rekurs, eventualiter auf dessen 

Abweisung. 

N. 

Die  Mitbeteiligte  beantragte  mit  innert  erstreckter  Frist  eingereichter  Ver-

nehmlassung  vom  19.  Januar  2016  die  Abweisung  des  Rekurses,  unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Rekurrenten.  

O. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  12.  Februar  2016  wurde  das  Rekursverfahren 

G.-Nr. R2.2014.00115 betreffend Inventarentlassung fortgesetzt. 

P. 
In ihrer Replik vom 10. Februar 2016 bzw. Duplik vom 3. März 2016 hielten 

der Rekurrent sowie der Gemeinderat und die Mitbeteiligte an ihren Anträ-

R2.2014.00115 

Seite 4 

 
 
 
gen  im  Gestaltungsplanrekurs  fest.  Die  Baudirektion  reichte  keine  Duplik 

ein. 

Im Rekurs betreffend Inventarentlassung wurde in den Dupliken vom 3. und 

7.  März  2016  seitens  des  Gemeinderates  und  der  Mitbeteiligten  an  den 

vernehmlassungsweise gestellten Anträgen festgehalten.  

Der Rekurrent reichte am 18. März 2016 unaufgefordert eine Triplik zu den 

Akten. Die Mitbeteiligte nahm hierzu mit Eingabe vom 24. März 2016 eben-

falls unaufgefordert Stellung. 

Q. 

Am 11. April 2016 führte das Baurekursgericht unter Anwesenheit der Par-

teien in beiden Verfahren einen Augenschein auf dem Lokal durch.  

R. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  18.  Mai  2016  wurden  die  Parteien  informiert, 

dass  das  Baurekursgericht  gedenke,  von  der  Kantonalen  Denkmalpflege-

kommission (KDK) ein Gutachten über die folgenden Fragen einzuholen: 

"1.  Welche Bedeutung hat die Fabrik aus denkmalpflegerischer Sicht als 
Zeuge für eine bestimmte politische, wirtschaftliche, soziale oder bau-
künstlerische Epoche (Eigenwert) und welche Bedeutung hat das Ge-
bäude für das Ortsbild (Situationswert)? 

2.  Welche  Aspekte  und  Bauteile  der  Fabrik  sind  für  diese  Gewichtung 

massgebend? 

3. 

Ist die Fabrik erhaltungsfähig resp. welche der allenfalls zeugenhaften 
Teile der Fabrik sind erhaltungsfähig?" 

Mit Eingaben vom 9. bzw. 29. Juni 2016 nahmen der Rekurrent sowie der 

Gemeinderat  und  die  Mitbeteiligte  innert  erstreckter  Frist  hierzu  Stellung. 
Von der Baudirektion ging keine Vernehmlassung ein. 

S. 

Mit Verfügung vom 15. Juli 2016 wurde die Kantonale Denkmalpflegekom-

mission (KDK) eingeladen, zu folgenden Fragen Stellung zu nehmen: 

"1.  Welche Bedeutung hat die Fabrik aus denkmalpflegerischer Sicht als 
Zeuge für eine bestimmte politische, wirtschaftliche, soziale oder bau-
künstlerische Epoche (Eigenwert) und welche Bedeutung hat das Ge-
bäude für das Ortsbild (Situationswert)? 

R2.2014.00115 

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2.  Welche  Aspekte  und  Bauteile  der  Fabrik  sind  für  diese  Gewichtung 

massgebend? 

3. 

Ist die Fabrik erhaltungsfähig resp. welche der allenfalls zeugenhaften 
Teile der Fabrik sind erhaltungsfähig 

a.  mit Blick auf den baulichen Zustand? 

b.  mit  Blick  auf  eine  allfällige  Sanierungsbedürftigkeit  des  Unter-

grunds (Altlasten)? 

4.  Kann  der  Situationswert  (bei  entsprechend  guter  Gestaltung)  auch 
durch einen Ersatzbau gewahrt werden, wie dies an der Gemeindever-
sammlung vom 11. Dezember 2014 beschlossen wurde?" 

T. 

Mit Eingabe vom 13. September 2016 stellte der Rekurrent den Antrag, die 

Mitbeteiligte und eventualiter der Gemeinderat seien unter Strafandrohung 

von  Art.  292  des  Strafgesetzbuches  (StGB)  zu  verpflichten,  die  notwendi-

gen Massnahmen zur Erhaltung des streitbetroffenen Schutzobjekts zu er-

greifen, insbesondere das Abdichten des Daches gegen eindringendes Re-

genwasser sowie das Verhindern unbefugten Eindringens ins Gebäude mit 

entsprechenden  baulichen  Massnahmen  wie  verschraubten,  massiven 

Brettern  vor  Fenstern  und  Türen,  mindestens  bis  zum  ersten  Oberge-

schoss. 

Mit Präsidialverfügungen vom 16. September 2016 wurden die Rekursgeg-

nerinnen sowie die Mitbeteiligte zur Stellungnahme hierzu eingeladen. Eine 

solche Einladung erfolgte auch im Verfahren G.-Nr. R2.2015.00203 betref-

fend Teilrevision Gestaltungsplan. 

Die Stellungnahmen des Gemeinderates und der Mitbeteiligten auf Abwei-

sung  der  Anträge  betreffend  die  beantragten  vorsorglichen  Massnahmen 

datieren vom 3. Oktober 2016. Die Baudirektion liess sich nicht vernehmen.  

Mit  Präsidialverfügung  vom  20.  Oktober  2016  wurde  die  Mitbeteiligte  ver-

pflichtet, unverzüglich ein Notdach über dem Fabrikgebäude "Wannenthal" 

zu errichten, welches das Eindringen von Regenwasser ins Gebäudeinnere 

verhindere.  Am  streitgegenständlichen  Objekt  dürften  keine  tatsächlichen 

Veränderungen vorgenommen werden.  

Eine  hiergegen  gerichtete  Beschwerde  der Mitbeteiligten  vom  11.  Novem-

ber 2016 hiess das Verwaltungsgericht mit Entscheid VB.2016.00713 vom 

9.  Februar  2017  teilweise  gut  und  ordnete  im  Sinne  von  vorsorglichen  
Massnahmen  an,  dass  die  Mitbeteiligte  mit  Luftbefeuchtern/Bautrocknern 

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dafür  zu  sorgen  habe,  dass  im  Gebäudeinnern  der  Fabrik  keine  feuchtig-

keitsbedingten  Schäden  entstünden.  Zuvor  hatte  es  der  Beschwerde  mit 

Präsidialverfügung vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung ge-

währt.  

U. 

Das  Gutachten  der  KDK  vom  6.  Dezember  2016  wurde  den  Parteien  mit 

Verfügungen vom 16. Dezember 2016 und 1. Februar 2017 (Baudirektion) 

zur Stellungnahme zugestellt.  

Der  Rekurrent  verzichtete  mit  Eingabe  vom  9.  Januar  2017  auf  eine  Stel-

lungnahme, der Rekursgegner und die Mitbeteiligte äusserten sich mit Ein-

gaben vom 18. Januar 2017 sowie 17. Januar 2017. Die Baudirektion ver-

zichtete mit Eingabe vom 2. März 2017 auf eine Stellungnahme. 

V. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  sowie  auf  die  Ergebnisse  des  Augen-

scheins  wird,  soweit  für  die  Entscheidfindung  erforderlich,  in  den  nachste-

henden Erwägungen Bezug genommen.  

Es kommt in Betracht: 

1. 

Das rekursbetroffene Grundstück ist im nordwestlichen Teil von der Schär-

bächlistrasse her erschlossen und im südwestlichen Teil über einen schma-

len,  1,50  m  breiten  Weg  von  der  Wannenthalstrasse  resp.  von  der  Zu-

gerstrasse  her  erreichbar.  Die  inventarisierte  dreigeschossige  Fabrik  steht 

im  Nordwesten  des  Grundstücks  an  der  Schärbächlistrasse.  Südwestlich 

der  Fabrik  befinden  sich  die  zwei  Parzellen  Kat.-Nrn.  5602  und  5603,  auf 

welchen bis mindestens Ende 2012 ein zusammengebautes, dreigeschos-

siges  Wohnhaus  und  das  Restaurant  Wannenthal  standen.  Die  streitbe-

troffene  Fabrik  hielt  zu  den  beiden  Gebäuden  mit  seiner  südwestseitigen 

Fassade  einen  Abstand  von  ca.  2,50  m  ein.  Südöstlich  der  Fabrik  stand 
damals  auf  dem  rekursbetroffenen  Grundstück  noch  ein  weiteres,  mittler-

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Seite 7 

 
 
weile  abgebrochenes  Gebäude  mit  nahezu  quadratischem  Grundriss  von 

ca.  21  m  x  21 m.  Von  der  Fabrik  führt  ein  Verbindungsgang  über  die 

Schärbächlistrasse zur Liegenschaft Zugerstrasse 53/55 (ehemalige Fabrik 

und Wohnhaus).  

2. 

Mit  Beschluss  vom  14.  Dezember  2006  stimmte  die  Gemeindeversamm-

lung  dem  von  der  Mitbeteiligten  ausgearbeiteten  privaten  Gestaltungsplan 

Wannenthal  zu.  In  Ziff.  3  Abs.  2  der  Gestaltungsplanvorschriften  (GPV) 
wurde  folgendes festgesetzt:  "Die  bestehende  Fabrik  auf  dem  Grundstück 
Kat.-Nr.  6012  (Assek.-Nr.  1256)  ist  ein  inventarisiertes  Objekt  und  soll  er-

halten  bleiben.  Die  Bestimmungen  eines  künftigen  Schutzvertrages  oder 

einer künftigen Schutzverfügung gehen den Bestimmungen dieses Gestal-
tungsplanes  vor."  Die  Baudirektion  genehmigte  den  Gestaltungsplan  am 
14. März 2007. Das fragliche Gebäude ist unter der Nummer 435 im einst-

weiligen  Inventar  der  kunst-  und  kulturhistorischen  Schutzobjekte  von 

kommunaler Bedeutung verzeichnet.  

Mit Provokationsgesuch vom 10. August 2012 ersuchte die Mitbeteiligte um 

Entlassung  des  Fabrikgebäudes  aus  dem  Inventar.  Das  Gesuch  wurde 

damit begründet, dass in einer Altlasten-Untersuchung Schadstoffbelastun-

gen festgestellt worden seien, welche saniert werden müssten. Eine Teils-

anierung  würde  dazu  führen,  dass  nicht  alle  Schadstoffe  entfernt  werden 

könnten. Es bestehe deshalb die Gefahr, dass das Amt für Abfall, Wasser, 

Energie und Luft (AWEL) eine Überbauung dieses belasteten Grundstück-

teils  nicht  genehmigen  würde.  Weiter  drohe  die  Gefahr,  dass  im  Rahmen 

des Aushubs des belasteten Bodens innerhalb der Fabrik und entlang der 

Fassade die Fabrik einstürzen könnte. Die Backsteinfassade der Fabrik sei 

in  einem  Zustand,  der  eine  Sanierung  nicht  mehr  zulasse.  Es  seien  ein 

EMPA-Bericht  und  eine  Expertise  der  L  AG  erstellt  worden,  welche  zum 

Schluss gekommen seien, dass eine Sanierung nicht möglich sei.  

Der  Gemeinderat  liess  in  der  Folge  ein  Gutachten  des  Architekten  Z  über 

die  Schutzwürdigkeit  und  den baulichen  Zustand des  Gebäudes  ausarbei-

ten.  Der  Gutachter  beantragte  in  seinem  Bericht  vom  30.  Dezember  2012 

die Entlassung des Fabrikgebäudes aus dem kommunalen Inventar.  

R2.2014.00115 

Seite 8 

 
 
Mit  Beschluss  vom  3.  Juni  2013  verzichtete  der  Gemeinderat  auf  die  An-

ordnung von Schutzmassnahmen und entliess die Fabrik aus dem kommu-

nalen Inventar.  

Einen  hiergegen  vom  Rekurrenten  erhobenen  Rekurs  hiess  das  Baure-

kursgericht mit Entscheid vom 3. Dezember 2013 teilweise gut. Der ange-

fochtene Entscheid wurde aufgehoben und das Verfahren zur weiteren Un-

tersuchung  (zusätzliche  Schutzabklärungen)  an  die  Vorinstanz  zurückge-

wiesen (BRGE II Nr. 0173/2013).  

Der Gemeinderat holte ein Ergänzungsgutachten bei Z ein und entliess das 

Fabrikgebäude mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss vom 11. Au-

gust 2014 erneut aus dem kommunalen Inventar.  

Am 11. Dezember 2014 stimmte die Gemeindeversammlung einer Teilrevi-

sion des privaten Gestaltungsplans zu, wonach die bestehende Fabrik ab-

gebrochen  und  durch  ein  gleiches  Gebäudevolumen  ersetzt  sowie  um  ein 

Attikageschoss,  welches  allseitig  um  mindestens  3.0  m  von  der  Fassade 

zurückversetzt sei, aufgestockt werden dürfe. Die Baudirektion erteilte ihre 

Genehmigung mit Verfügung vom 22. September 2015. 

Die beiden Rekurse gegen die Inventarentlassung und die Teilrevision des 

Gestaltungsplans sind Thema des vorliegenden Entscheides.  

3.1. 

Der  Gemeinderat  und  die  Mitbeteiligte  stellen  die  Rekurslegitimation  des 

Rekurrenten  im  Gestaltungsplan-Rekurs  in  Frage.  Voraussetzung  zur  An-

fechtung  eines  Gemeindeversammlungsbeschlusses  sei  grundsätzlich, 

dass  jemand  in  der Gemeinde  stimmberechtigt  sei oder gemäss  §  21  des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  dazu  berechtigt  sei  (§  151  Ge-

meindegesetz  [GG]).  Der  Rekurrent  sei  weder  Grundeigentümer  noch 

Stimmberechtigter in der Gemeinde.  

3.2. 

Der  Rekurrent  ist  aufgrund  des  Verbandsbeschwerderechts  zur  Rekurser-

hebung legitimiert, soweit die Anwendung des III. Titels des Planungs- und 

Baugesetzes  (PBG)  betreffend  den  Natur-  und  Heimatschutz  (§§  203  ff. 
PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG im Streit steht (§ 338a Abs. 2 PBG). Der Re-

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Seite 9 

 
 
kurrent  gilt  als  gesamtkantonal  tätige  Vereinigung  im  Sinne  von  §  338a 

Abs.  2  PBG.  Soweit  die  Inventarentlassung  gerügt  ist,  ist  die  Legitimation 

unstrittig und ohne weiteres gegeben.  

Der  Rekurrent  ist  indes  auch  zur  Anfechtung  der  Gestaltungsplanrevision 

befugt: 

Im  sog.  Kamin-Entscheid  vom  11.  März  2014  (BRGE 

II 

Nr. 0034/2014 in BEZ 2014 Nr. 18) gelangte das Baurekursgericht im Sinne 

einer  Praxisänderung  zum  Schluss,  dass  mittels  eines  Gestaltungsplans 

auch  Substanzerhaltung  von  Schutzobjekten  angeordnet  werden  könne. 

Entgegen der noch im Entscheid BRGE II Nr. 0173/2013 vom 3. Dezember 

2013 vertretenen Auffassung ist somit davon auszugehen, dass der Gestal-

tungsplan  mit  der  ursprünglichen  Ziff.  3  Abs.  2  der  Gestaltungsplanvor-
schriften  (GPV)  –  "Die  bestehende  Fabrik  auf  dem  Grundstück  Kat.-
Nr. 6012  (Assek.-Nr.  1256) ist  ein  inventarisiertes  Objekt  und  soll erhalten 
bleiben." – im Sinne einer Schutzmassnahme gemäss § 205 lit. a PBG den 
Erhalt  des  Fabrikgebäudes  anordnete  (zu  den  Details  siehe  nachfolgend 

Erw. 5). Die Rekurslegitimation des Rekurrenten ist folglich auch im Gestal-

tungsplanrekurs zu bejahen.  

Da auch die übrigen formellrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf 

beide Rekurse einzutreten.  

4. 

Der Rekurrent bemängelt, dass der Genehmigungsentscheid tatsachenwid-

rige Aussagen enthalte. So werde darin zu Unrecht behauptet, gegen den 

Beschluss  der  Gemeindeversammlung  betreffend  Gestaltungsplanrevision 

seien keine Rechtsmittel eingelegt worden. Dazu in Widerspruch stehe die 

nachfolgende  Aussage,  das  Rekursverfahren  gegen  den  Gemeindever-

sammlungsbeschluss sei sistiert worden. 

Wenn  im  Genehmigungsentscheid  der  Baudirektion  unter  Hinweis  auf  die 

Rechtkraftbescheinigung  des  Bezirksrats  Horgen  die  Rede  davon  ist,  ge-

gen  den  Beschluss  der  Gemeindeversammlung  vom  11.  Dezember  2014 

seien  keine  Rechtsmittel  eingelegt  worden,  bedeutet  dies  in  erster  Linie, 

dass  kein  Stimmrechtsrekurs  eingereicht  wurde,  da  der  Bezirksrat  nur  für 

eine  solche  Rechtskraftbescheinigung  zuständig  ist.  Keinesfalls  wider-

sprüchlich  ist  folglich  die  Erwähnung  des  gegen  den  Beschluss  der  Ge-
meindeversammlung eingereichten Rekurses beim Baurekursgericht in den 

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Seite 10 

 
 
materiellen  Erwägungen  der  kantonalen  Genehmigung.  Hieraus  kann  der 

Rekurrent  nichts  zu  seinen  Gunsten  ableiten,  wurde  jenes  Rechtsmittel 

doch durch einen  Nichteintretensentscheid erledigt,  da es  verfrüht  erfolgte 

bzw.  gemäss  §  89 Abs.  1  i.V.m.  § 5  Abs.  3 PBG  der kommunale Akt  erst 

mit  Vorliegen  der  kantonalen  Genehmigung  angefochten  werden  kann. 

Dass  die  Baudirektion  in  ihrem  Genehmigungsentscheid  fälschlicherweise 

von einer Sistierung des Rekursverfahrens und nicht von einem Nichteintre-

tensentscheid  ausging,  verschafft  dem  Rekurrenten  ebenfalls  keinerlei 

Nachteil, hätte  die  Bewilligungsfähigkeit des  Gestaltungsplans unabhängig 

von  einer  Sistierung  oder  einem  Nichteintreten  ohnehin  geprüft  werden 

müssen.  

5. 

In  Anbetracht  der  mit  dem  sog.  Kamin-Entscheid  geänderten  Rechtspre-

chung und der daraus resultierenden Abhängigkeit von Inventarentlassung 

und  Gestaltungsplanrevision  (zu  den  Einzelheiten  siehe  nachfolgend 

Erw. 6), 

ist  es  angezeigt,  die  beiden  Rekursverfahren  G.-Nrn. 

R2.2014.00115 und R2.2015.00203 zu vereinigen.  

6.1. 

Die  mit  dem  sog.  Kamin-Entscheid  eingeführte  neue  Praxis,  wonach  mit 

dem  Mittel  des  Gestaltungsplans  Schutzmassnahmen  gemäss  §  205  lit.  a 

PBG  angeordnet  werden  können,  hat  zur  Folge,  dass  eine  Entlassung  ei-

nes Inventarobjektes erst möglich ist, wenn die Gestaltungsplanvorschriften 

entsprechend  geändert  worden  sind.  Dies  bedingt  auch,  dass  die  Gestal-

tungsplanrevision bereits von der Baudirektion genehmigt worden ist.  

Im ersten Entscheid betreffend Inventarentlassung vom 3. Dezember 2013 

(BRGE II Nr. 0173/2013) – also noch vor dem sog. Kamin-Entscheid – hat-

te  das  Baurekursgericht  noch  festgehalten,  dass  mit  planungsrechtlichen 

Massnahmen im Sinne von § 205 lit. a PBG, zu denen auch Gestaltungs-

pläne  gehörten,  regelmässig  keine  Substanzerhaltung  verlangt  werden 

könne. Eine  solche  sei vielmehr von  der  zuständigen  Exekutivbehörde mit 

Verfügung,  Verordnung  oder  Vertrag  sicherzustellen.  Damit  könne  Abs.  2 
von  Ziffer 3 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV), wonach  die  Fabrik  er-
halten  bleiben  solle,  einzig  als  Absichtserklärung  verstanden  werden  und 

müsse ihm jede rechtliche Tragweite aberkannt werden. Die angefochtene 

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Inventarentlassung  wurde  damals  jedoch  nicht  aus  diesem  Grunde  aufge-

hoben,  sondern  weil  das  Gutachten  zur  Abklärung  der  Schutzwürdigkeit 

bzw.  –fähigkeit  ungenügend  war.  Die  Überlegungen  betreffend  Gestal-

tungsplan erfolgten lediglich erwägungsweise und flossen nicht ins Disposi-

tiv  ein  bzw.  bildeten  nicht  den  Grund  für  die  Rückweisung.  Einer  Anwen-

dung  der  mit  dem  sog.  Kamin-Entscheid  geänderten  Praxis  steht  der  Ent-

scheid vom 3. Dezember 2013 mithin entgegen der Auffassung der Mitbe-

teiligten nicht entgegen.  

Dass  gemäss  der  ursprünglichen  Fassung  im  Gestaltungsplan  aus  dem 

Jahr 2006 Schutzmassnahmen oder Schutzverträge diesem vorgehen, be-

deutet  nicht,  dass  im  Gestaltungplan  keine  Schutzmassnahme  festgesetzt 

worden  wäre.  Der  Gestaltungsplan  setzte  die  Schutzmassnahme  zumin-

dest im Grundsatz fest.  

Im  vorliegenden  Fall  erging  der  Inventarentlassungs-Beschluss  zwar  vor 

dem  Beschluss  betreffend  Gestaltungsplanrevision  und  dessen  Genehmi-

gung  durch  die  Baudirektion,  ist  jedoch  wie  letztere  angefochten,  weshalb 

über beide Rekurse gleichzeitig entschieden werden kann.  

Die  Praxisänderung  im  erwähnten  Kamin-Entscheid  vom  11.  März  2014 

scheint im Übrigen für einige Unklarheit gesorgt zu haben. Dies reflektieren 

diverse Rechtsschriften seitens der Baudirektion und der Mitbeteiligten. So 

ist  auch  zu  erklären,  warum  die  Baudirektion  zunächst  als  Voraussetzung 

des  Genehmigungsentscheides  eine  rechtskräftige  Inventarentlassung  for-

derte.  Dass  die  Baudirektion  schliesslich  im  Einklang  mit  der  geänderten 

Rechtsprechung des Baurekursgerichts handelte, indem sie doch noch und 

vor  Rechtskraft  des  Inventarentlassungs-Beschlusses  über  die  Genehmi-

gungsfähigkeit  der  Gestaltungsplanrevision  entschied,  zeigen  indes  die 

obigen Erwägungen. Dieser – im Übrigen von der Baudirektion transparent 

dargelegte – "Meinungsumschwung" ist entgegen der rekurrentischen Auf-

fassung nicht zu beanstanden.  

6.2. 

Im Kern geht es in beiden Rekursen um die Frage,  ob das Fabrikgebäude 

schutzwürdig resp. schutzfähig ist. Hierbei sind die diversen Gutachten und 

die Ergebnisse des Augenscheins zu würdigen. Im Zusammenhang mit der 

Gestaltungsplanrevision ist überdies zu prüfen, ob die Gemeindeversamm-
lung den Anliegen des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der 

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Schweiz  von  nationaler  Bedeutung  (ISOS)  genügend  Rechnung  getragen 

hat.  

7. 

Nach  rekurrentischer Auffassung  bedarf  es  im  Gestaltungsplan  eines  Vor-

behaltes  der  Inventarentlassung.  Dieser  Forderung  ist  nicht  stattzugeben. 

Art. 4 Abs. 2 GPV hält lediglich fest, dass die bestehende Fabrik abgebro-

chen  werden  darf  (Unterstreichung  durch  das  Baurekursgericht).  Eine  In-

ventarentlassung  durch  den  Gemeinderat  wird  dadurch  weder  vereitelt 

noch vorweggenommen. Die im Genehmigungsentscheid gewählte Formu-
lierung "Die Zweckbestimmung des Gestaltungsplans wird so ergänzt, dass 
ein Ersatzbau für die bestehende Fabrik – vorbehalten Inventarentlassung - 
möglich ist." bedeutet, dass der vom Gestaltungsplan ermöglichte Abbruch 
den ersten Schritt darstellt und erst vorgenommen werden kann, wenn die 

Inventarentlassung durch die Vorinstanz beschlossen wurde. Im vorliegen-

den  Fall  kann  die  Frage  nach  dem  Erfordernis eines  expliziten  Vorbehalts 

der  Inventarentlassung  indes  auch  offenbleiben,  sind  doch  vorliegend 

gleichzeitig die Gestaltungsplanrevision wie auch die Inventarentlassung zu 

beurteilen.  

8. 

Der  Gemeinderat  hat  sich  für  die  Beantwortung  der  Frage  nach  der 

Schutzwürdigkeit  bzw.  –fähigkeit  an  zahlreichen  Gutachten  orientiert:  Das 

sind  einerseits  das  Gutachten  und  Ergänzungsgutachten  von  Z  vom  30. 

Dezember 2012 bzw.  7. Juli 2014, das Statikgutachten der  F vom 23. Mai 

2014, die Schadenexpertise und deren Ergänzung der L AG aus dem Jahre 

2010 resp. 2014 und das Gutachten der EMPA bzw. dessen Ergänzung zur 

Druckfestigkeit und Porösität der Steine vom 26. Januar 2011 und 14. April 

2014. Der Inventareintrag begründet zudem die Vermutung der Schutzwür-

digkeit. 

9. 

Entgegen  der  rekurrentischen  Auffassung  war  die  Vorinstanz  frei,  ein  Er-

gänzungsgutachten von Z einzuholen, liess das Baurekursgericht in seinem 
Entscheid  vom  3.  Dezember  2013  doch  ausdrücklich  offen,  ob  ein  neuer 

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bzw.  ergänzender  Sachverständigenbericht  oder  ein  Fachgutachten  (u.U. 

der Kantonalen  Denkmalpflegekommission [KDK]) einzuholen  sei.  Die  Rü-

ge  ist  im  Übrigen  mittlerweile  gegenstandslos  geworden,  hat  das  Baure-

kursgericht  im  Nachgang  zum  Augenschein  ein  Gutachten  der  KDK  zur 

Frage der Schutzwürdigkeit eingeholt.  

10.1. 

Der Rekurrent stellt die Unabhängigkeit des Gutachters Z in Frage. Für den 

Leser entstehe  der deutliche Eindruck einer nachträglichen  Rechtfertigung 

eines  vorgefassten  Entscheids.  Die  Lektüre  des  Gutachtens  2014  zeige 

ganz deutlich, dass die persönliche Meinung des Gutachters festgestanden 

habe,  bevor  er  seine  Argumentation  entwickelt  habe.  Anders  sei  nicht  zu 

erklären, dass seine Argumentation ausschliesslich aus Argumenten gegen 

die Schutzwürdigkeit bestehe.  

Der  Gutachter  sei persönlich  befangen.  Die  Vorbefassung  des  Gutachters 

habe  zu  einer  schwerwiegenden,  anhand  objektiver  Kriterien  (wie  insbe-

sondere  der  vollständig  fehlenden  Berücksichtigung  der  pro-Argumente) 

deutlich erkennbaren Voreingenommenheit geführt.  

Die Vorinstanz verhalte sich widersprüchlich, wenn sie sich im angefochte-

nen Inventarentlassungsbeschluss auf den Standpunkt stelle, die mangeln-

de  Schutzwürdigkeit  sei  bereits  bei  der  ersten  Inventarentlassung  gut-

achterlich  festgestellt  worden.  Im  ersten  Rekursverfahren  habe  der  Ge-

meinderat vielmehr eingeräumt, dass die Schutzwürdigkeit weder vom Gut-

achter noch vom Gemeinderat in Frage gestellt werde.  

10.2. 

Beim Gutachter handelt es sich gemäss Gemeinderat um einen ausgewie-

senen  und  unabhängigen  Sachverständigen,  der  in  keinem  Verhältnis  zu 

den Beteiligten stehe. Aus dem Umstand, dass das erste Gutachten zu we-

nig  ausführlich  gewesen  und  zurückgewiesen  worden  sei,  könne  von  vor-

neherein nicht auf Befangenheit geschlossen werden.  

10.3. 

Trotz einer Vorbefassung ist ein Ausstand nicht zwingend. Es liegt so lange 
keine  Befangenheit  vor,  als  das  Verfahren  in  Bezug  auf  den  konkreten 

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Sachverhalt und die konkret zu entscheidenden Rechtsfragen weiterhin als 

offen und nicht vorbestimmt erscheint. Ausschlaggebend ist, ob die frühere 

Tätigkeit den berechtigten Eindruck entstehen lässt, die betroffene Person 

könne sich von den seinerzeit getroffenen Feststellungen und geäusserten 

Wertungen nicht mehr lösen und die Angelegenheit deshalb nicht mehr mit 

der  nötigen  Distanz  und  Objektivität  beurteilen.  Mehrfachbefassungen  in-

nerhalb der gleichen Instanz sind systembedingt und bewirken in der Regel 

keine  Ausstandspflicht,  es  sei  denn,  weitere  Umstände  würden  die  Offen-

heit  des  Verfahrens  in  Frage  stellen  und  damit  auf  eine  Befangenheit 

schliessen  lassen.  Auch  die  erneute  Befassung  nach  Rückweisung  durch 

die Rechtsmittelinstanz begründet nach der Praxis keine Ausstandspflicht.  

Eine Befangenheit des Gutachters Z ist zu verneinen. Es ist keinesfalls so, 

dass sich der Gutachter bereits im ersten Gutachten zur Frage der Schutz-

würdigkeit festgelegt hätte. Erwägung 6.3 des Entscheides des Baurekurs-

gerichts  vom  3.  Dezember  2013  hält  vielmehr  fest,  dass  sich  dem  Leser 

aus dem Bericht nicht erschliesse, ob das Fabrikgebäude nach Ansicht des 

Gutachters  überhaupt  schutzwürdig  sei.  Aus  diesem  Grund  wurde  das  In-

ventarentlassungsverfahren  denn  auch  zur  weiteren  Untersuchung  an  die 

Vorinstanz  zurückgewiesen.  Der  Gutachter  hatte  somit  eine  Entscheidung 

für  oder  gegen  eine  Schutzwürdigkeit  erst  einmal  zu  treffen  und  war  ent-

sprechend frei in  seiner Würdigung.  Es  ist nicht  so, dass er sich  nur noch 

gegen  eine  Schutzwürdigkeit  hätte  entscheiden  dürfen.  Nachdem  die  bei-

den  Gutachten  eine  Einheit  bilden,  finden  sich  Argumente,  die  sowohl  für 

als auch gegen eine Schutzwürdigkeit sprechen (könnten).  

Die rekurrentische Rüge erweist sich als unbegründet. 

Im  Übrigen  liegt  mittlerweile  mit  dem  KDK-Gutachten  ein  weiteres,  vom 

Baurekursgericht in Auftrag gegebenes Gutachten vor, womit die rekurren-

tische  Forderung  nach  einem  "neuen,  unabhängigen  Gutachten"  ohnehin 

gegenstandlos geworden ist.  

11. 

Gemäss Inventarblatt handelt es sich beim streitbetroffenen Fabrikgebäude 

um einen dreigeschossigen Massivbau mit Flachdach und grossen, jeweils 

zu zweien zwischen einem durchlaufenden Fassadenpfeiler zusammenge-
fassten  Fenstern.  Über  das  Dach  aufspringende  Fassadenpfeiler.  Spärli-

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cher Fassadenschmuck mit verzierten Zugeisenankern in den Pfeilern ziere 

das Gebäude. Das Gebäude bilde Bestandteil der Industrie- und Gewerbe-

entwicklung im Gebiet Neudorf-Zugerstrasse. Es handle sich um ein frühes 

Beispiel  eines  mit  grossen  Fenstern  versehenen  rhythmisch  gegliederten 

Backstein-Industriebaus.  

12. 

Die  Vorinstanz  gelangt  im  angefochtenen  Beschluss  gestützt  auf  das  Er-

gänzungsgutachten  von  Z  zur  Auffassung,  dass  das  Fabrikgebäude  nicht 

schutzwürdig sei, da es sich nicht um einen wichtigen Zeugen handle. Dem 

Gebäude fehle es an einer Zweckbestimmung, es sei anspruchslos gestal-

tet und weise kaum architektonische und baukünstlerische Qualität auf, es 

komme  ihm  keine  bestimmte  Funktion  zu  und  es  fehle  ein  industrie-  und 

baugeschichtlicher  Bezug.  Es  liege  keine  geometrisch  und  bautechnisch 

gut  gestaltete  Konstruktion,  sondern  ein  auf  die  Parzelle  abgestimmtes, 

grosses  Volumen  vor. Die Wirkung des  Gebäudes  sei im  Kontext  der um-

liegenden, vielgestaltigen Bauten fremd und bezüglich der Volumetrie prot-

zig.  

13.1. 

Das erste Gutachten Z führt aus, dass das rekursbetroffene Grundstück mit 

den darauf bestehenden Bauten Vers.-Nrn. 1256 und 496 (mittlerweile ab-

gebrochen)  ortsbaulich  zu  einer  industriell  geprägten  Bebauung  gehöre, 

welche sich vermutlich im frühen 20. Jahrhundert im Bereich zwischen der 

Zuger-  und  Neudorfstrasse  entwickelt  habe.  Als  besonders  qualitätsvoller 

Bau  falle  der  unmittelbar  an  der  Zugerstrasse  stehende  zweigeschossige 

Fabrikbau  Vers.-Nr.  499  mit  dekorativ  gestalteten  Sichtbacksteinfassaden 

auf.  Ein  über  die  Schärbächlistrasse  führender  Verbindungsbau  zwischen 

den Fabrikbauten Vers.-Nrn. 499 und 1256 dokumentiere die seinerzeit zu-

sammenhängenden Betriebe und die Nutzungen in diesen Gebäuden.   

Der  Haupteingang  zum  Fabrikgebäude  befinde  sich  an  der  Schärbäch-

listrasse  an  der  nordseitigen  Ecke,  wo  sich  das  Grundstück  platzartig  ge-

gen Norden weite. Durch die gestutzte Ecke sei der Eingang mit einer Tor-
breite von ca. 1,80 m auf den Vorplatz ausgerichtet. Das äussere Erschei-
nungsbild  des  markanten  Baukubus  sei  geprägt  durch  seine  einheitliche 

Materialisierung in Sichtmauerwerk in kleinformatigen, hellen Kalksandstei-

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Seite 16 

 
 
nen  mit  zurückversetzten  Mörtelfugen.  Die  Fassaden  seien  streng  vertikal 

betont durch die vorspringenden, pfeilerartigen Mauerwerkspartien und mit 

grossen, 

regelmässigen  Doppelfenstern  mit  Kämpferpartie 

und 

12er-Glasteilung  mit  feinen  Sprossenteilungen  und  hochrechteckigen  Glä-

sern  in  den  Mauerwerksfeldern.  An  der  Nordwestfassade  bestehe  etwa  in 

der Mitte der Fassade im 1. Obergeschoss eine geschlossene, etwa 2,70 m 

breite  Brücke,  welche  die  beiden  Fabrikgebäude  Ver.-Nr.  499  und  1256 

verbinde.  

Bei der rekursbetroffenen Fabrik handle es sich um einen bautechnisch und 

baukünstlerisch  interessanten  Bau,  welcher vermutlich  in  den  40er-Jahren 

(oder  etwas  später)  des  20.  Jahrhunderts  als  damals  moderner,  zweck-

mässiger  Industriebau  errichtet  worden  sei.  Der  Bau  sei  Bestandteil  der 

starken  baulichen  Entwicklung  der  im  19.  und  auch  noch  im  20.  Jahrhun-

dert  in  Horgen  blühenden  Industrie-  und  Gewerbeentwicklung.  Er  stehe  in 

betrieblich enger Verbindung mit den Nachbarbauten Vers.-Nrn. 496 (mitt-

lerweile  abgebrochen)  und  499  und  vermutlich  auch  Zugerstrasse  63, 

Vers.-Nr.  1792.  Die  nahezu  einheitliche  Rhythmisierung,  Gliederung  und 

Gestaltung  der  in  seiner  Geometrie  komplexen  Fassadenabwicklung  des 

Fabrikgebäudes  stehe  in  einem  gewissen  Widerspruch  zum  konstruktiven 

Konzept des Gebäudes. Auch die Materialisierung der Aussenhülle und der 

weiteren statisch-konstruktiven Elemente verkörperten diesen Widerspruch. 

Es  sei  auch  denkbar,  dass  dieser  Widerspruch  bewusst  erfolgt  sei,  um 

dadurch eine für die geplanten Nutzungen verträglichere, flexiblere und dy-

namischere Situation zu erreichen.   

13.2. 

Gemäss Ergänzungsgutachten Z war Ferdinand Kiessling seit 1906 Eigen-

tümer  eines  hier bestehenden  Fabrikgebäudes.  Im  Brandassekuranzregis-

ter sei es als Fabrikgebäude mit Dampfheizröhren, mit Wasserspeicher und 

Sammelgrube, Durchgang zu Gebäude Nr. 500 und Schopfanbau eingetra-

gen. Am 14. Juli 1920 sei (vermutlich ein Teil des) Gebäudes abgebrannt. 

1920  und  1921  seien  Bauten  und  Mehrwert  am  Fabrikgebäude  vermerkt. 

Aufgrund  der  Erhöhung  der  Versicherungssummen  (alt  Fr. 60'000.--,  neu 

Fr.  94'200.--)  und  einer  Anmerkung  "neu  unvollendet"  sei  anzunehmen, 

dass der Neubau nach dem Brandfall im Jahre 1920/21 erstellt worden sei. 

Der  Durchgang  zu  Nr.  550  werde  für  das  alte  wie  auch  für  das  Gebäude 
von 1920 erwähnt. Ob dieser Gebäudeteil vom Brand verschont geblieben 

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oder danach ebenfalls neu erstellt worden sei, gehe aus den Dokumenten 

nicht  hervor.  Auch  fehlten  Hinweise  über  die  Bedeutung  dieser  Verbin-

dungsbaute. Der Vorgängerbau sei offenbar ein Gebäude der Fensterfabrik 

Kiessling gewesen, welche im Jahre 1915 zur Liquidation gestanden habe. 

Über  Art,  Gestaltung  und  Konstruktion  des  Vorgängerbaus  sei  nichts  be-

kannt.  Zwischen  dem  15.  Juni  1916  und  mit  neuem  Vertrag  zwischen  1. 

Februar 1923 und Ende Januar 1926 sei die stark wachsende Maschinen-

fabrik  Schweiter  AG,  welche  im  Quartier  "Baumgärtli"  Horgen  ihre  Grün-

dungsstätte hatte, Mieterin des Gebäudes gewesen, bis sie auf ein grosses 

Areal oberhalb des Bahnhofs Oberdorf habe umziehen können. Vermutlich 

aus  der  Konkursmasse  sei  das  Gebäude  danach  für  wenige  Jahre  in  den 

Besitz  der  Schweizerischen  Kreditanstalt  übergegangen.  1928  habe  die 

Firma Saverio Brügger + Cie. die Liegenschaft gekauft. Zwischen 1928 und 

1931  seien  niedrigere  Versicherungswerte  und  wieder  Bauten  vermerkt. 

Um welche Art von Bauten es sich gehandelt habe, habe nicht in Erfahrung 

gebracht  werden  können.  Vermutlich  habe  es  sich  mehrheitlich  um  innere 

Umbauten oder um die (unterirdische) Erweiterung im Erdgeschoss gegen 

Süden  gehandelt.  Die  Liegenschaft  sei  1934  durch  die  1911  gegründete 

Firma  Albert  Egli  und Xaver Brügger (seit  1918  Brügger &  Co.),  eine Tex-

tilmaschinenfabrik,  welche  Webgeschirre  und  Webutensilien  herstellte, 

übernommen worden. Seit 1956 sei die Liegenschaft im Besitz der Mitbetei-

ligten.  Sie  habe  dort  eine  Dreherei  und  eine  Spedition  für  Maschinenteile 

eingerichtet. 1974  seien  die Vordach-Anbauten  auf  der Nordseite des  Ge-

bäudes erstellt worden. Ab 1982 bis vor wenigen Jahren seien die Räume 

an eine Montagefirma vermietet gewesen.  

Aus der Baugeschichte des Gebäudes lasse sich keine Zweckbestimmung 

des  1920  neu  errichteten  Gebäudes  feststellen.  Die  Tatsache,  dass  der 

Neubau für einen Mieter erfolgte, lasse den Schluss zu, dass der Bau mög-

lichst  rasch  und  kostengünstig  habe  errichtet  werden  müssen.  Daraus  sei 

auch erklärbar, dass es sich beim Neubau um eine möglichst anspruchslo-

se Gestaltung gehandelt habe und es primär um die Realisierung von ver-

mietbarem,  nutzbarem  Raum  gegangen  sei.  Die  nach  der  Nutzung  durch 

die  Firma  Schweiter AG  in  wenigen  Jahren ändernden  Nutzer der  Liegen-

schaft  liessen  ebenfalls  keine  räumliche,  betriebliche  oder  gestalterische 

Verbindung  im  Zusammenhang  mit  den  heute  noch  bestehenden,  für  ge-
werbliche  und  industrielle  Nutzungen  erstellten  Nachbarbauten  feststellen. 
Auch die Frage, wann und in welchem Zusammenhang der über die Schär-

bächlistrasse führende Verbindungsbau erstellt worden sei, habe nicht ge-

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klärt  werden  können.  Zwar  sei  in  den  Versicherungsprotokollen  bereits 

1906  ein  Durchgang  zu  Nr.  500  erwähnt.  Um  welche  Art Bauwerk es  sich 

dabei gehandelt habe, gehe aus dem Dokument nicht hervor. Vielmehr las-

se sich daraus schliessen, dass das Gebäude Vers.-Nr. 1256, aber vermut-

lich  auch  weitere  Bauten  im  Quartier  Wannenthal,  den  verschiedenen,  in 

der  Zeit  der  ersten  Hälfte  des  20.  Jahrhunderts  stark  wachsenden  Indust-

rien  als  vorübergehende  Lösung  zeitlich  dringlicher  Bedürfnisse  gedient 

habe.  Den  meisten  dieser Bauten  könne  auch  kaum eine  architektonische 

und baukünstlerische Qualität  und  eine bestimmte  Funktion  zugesprochen 

werden.  Viele  dieser  Bauten  seien  im  Laufe  der  Zeit  zum  Teil  wesentlich 

verändert, umgebaut oder angebaut worden. Auch die hohe Dichte von an 

diesem Ort realisierten Bauvolumen sei ein klares Indiz dafür, dass zur Zeit 

der Erstellung dieser Bauten ein hohes Bedürfnis an Produktions- oder an-

deren industriell oder gewerblich nutzbaren Räumen bestanden habe. Der 

in  den  Jahren  1920/1921  erstellte,  strittige  Fabrikbau  zeige  diese  Absicht, 

indem nicht eine geometrisch und bautechnisch gut gestaltete Konstruktion 

realisiert worden sei, sondern ein auf dieser Parzelle möglichst grosses Vo-

lumen.  Ein  industrie-  oder  baugeschichtlicher  Bezug  bestehe  für  das  Ge-

bäude nicht. Zudem bestehe auch keine erkennbare Qualität der gebauten 

Struktur an diesem Ort. In seiner Gestaltung wirke der Bau im Kontext der 

umliegenden  vielgestaltigen  Bauten  als  fremd  und  in  seiner  Volumetrie 

ausgesprochen  protzig.  Die  Geometrie  des  Grundrisses  scheine  alleine 

durch die Form des Grundstücks bestimmt zu sein. Als wichtiger und bau-

künstlerisch  wertvoller  Zeuge  der  industriellen  und  gewerblichen  Entwick-

lung am Ort sei das Gebäude Vers.-Nr. 499 zu nennen, dessen Kernbau of-

fenbar 1893 erstellt worden sei, mit seinen im Laufe der Zeit entstandenen 

südost-  und  nordwestseitigen  Anbauten  auf  Kat.-Nr.  202.  Die  auch  für die 

bauliche Entwicklung und für das Ortsbild von Horgen bedeutenden Indust-

rieanlagen  hätten  sich  befunden  oder  befänden  sich  in  den  Quartieren 

Scheller,  Seegarten/Hellbach,  Sust/Hof,  Rotweg,  Käpfnach,  Chalchofen, 

Waldegg, Stotzweid, Oberdorf und Spätz.  

14. 

Das Gutachten der KDK geht vom Erstellungsjahr 1906 für die Fabrik aus. 

Es handle sich um einen sehr frühen Bau mit dem damals neuartigen Mate-

rial Kalksandstein. Im Neudorf bilde sie zusammen mit den Gebäuden Zu-
gerstrasse  53/55  (Vers.-Nr.  499)  das  letzte  erhaltene  Industrieensemble 

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dieses  im  19.  Jahrhundert  mit  vielen  Unternehmen  entstandenen  Fab-

rikquartiers. Sie sei nach Abbrüchen zahlreicher Fabriken einer der letzten 

Zeugen  der  Industrialisierung  von  Horgen.  Es  bestünden  sonst  nur  noch 

Anlagen oberhalb des Bahnhofs Oberdorf sowie Fabrikantenvillen. Dem in-

novativen Bau mit hohem gestalterischen Anspruch komme als architektur- 

und  wirtschaftsgeschichtlichem  Zeugen  eine  überaus  hohe  Bedeutung  zu. 

Es  sei  darum  ein  Schutzobjekt  mit  überkommunaler  Einstufung.  Ortsbild-

prägend  sei  das  Fabrikgebäude  durch  seine  markante  Architektur  sowie 

durch seine Anbindung mit der Passerelle an das Ensemble mit Fabrik und 

Wohnhaus  an  der  Zugerstrasse  53/55  (Vers.-Nr.  499).  Für  die  Zeugen-

schaft massgebend seien die Fassaden mit allen Bauteilen und Details, die 

Passerelle sowie die innere Tragkonstruktion (Stahl- und Holzstützen, Bal-

kenlagen).  

Zur  Baugeschichte  führt  die  KDK  aus,  dass  das  Fabrikgebäude  und  der 

Durchgang  1906  von  Ferdinand  Kiessling  erstellt  worden  seien,  die  Fens-

terfabrik von 1906 bis 1912 bestanden habe, die Liquidation von 1912-1926 

durch die Schweizerische Kreditanstalt erfolgt und von 1916-1926 die Fab-

rik  an  die  Firma  Schweiter  vermietet  gewesen  sei.  Von  1928-1960  sei die 

Fabrik im Besitz der Brügger & Co. gewesen und 1960 an die Mitbeteiligte 

übergegangen. Von 2008-2011 sei die Fabrik vermietet gewesen.  

In  der  zweiten  Hälfte  des  19.  Jahrhunderts  habe  sich  der  Bezirk  Horgen 

zum  Zentrum  des  Industrialisierungsbooms  in  der  Seidenindustrie  entwi-

ckelt.  In  der  Folge  hätten  auch  die  textilindustriellen  Zulieferungszweige 

geblüht, die Textilmaschinenindustrie  und  Handwerksbetriebe,  die  zu  Fab-

riken  angewachsen  seien.  Die  Industrialisierung  habe  eine  grosse  Bautä-

tigkeit  nach  sich  gezogen.  Zu  erwähnen  seien  neben  der  Fensterfabrik 

Kiessling die Rolladenfabrik Baumann, von der keine Bauten mehr bestün-

den,  die  ag  möbelfabrik  horgenglarus  und  das  elektrotechnische  Unter-

nehmen Feller. Von den Fabriken bestünden lediglich beim Bahnhof Ober-

dorf  noch  einige  Gebäude.  Im  Dorf  und  in  Seenähe  seien  bis  auf  die  Ge-

bäude  der  ehemaligen  Fensterfabrik  Kiessling  alle  abgebrochen  worden. 

Als Zeugen der Industrialisierung von Horgen seien nur noch einige Fabri-

kantenvillen erhalten. Die ehemalige Fensterfabrik Kiessling stelle somit ei-

nen  der  letzten  Zeugen  der  Industrialisierung  von  Horgen  dar.  Ihr  komme 

grosse wirtschaftshistorische Bedeutung zu.  

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Seite 20 

 
 
Das Fabrikgebäude sei mit dem damals neuartigen Baumaterial Kalksand-

stein errichtet worden. Es sei mit Baujahr 1906 das älteste bisher bekannte 

mit diesem Material erstellte Gebäude. Mit ziemlicher Sicherheit würden die 

Kalksandsteine  aus  der  ersten  in  der  Schweiz  gegründeten  Fabrik  für 

Kalksandsteine  Steinfabrik  Zürichsee  in  Pfäffikon  SZ  stammen.  Der  Bau 

zeige eine monumentale Gestaltung, die sich an die historistische Architek-

tursprache  für  Industriebauten,  wie  sie  vor  allem  die  Architekten  Sé-

quin & Knobel  geprägt  hätten,  anlehne.  Mit  einer  weitgehenden  Reduzie-

rung weise die Gestaltung des Baukörpers aber bereits darüber hinaus. Er 

zeige  expressionistische  Züge,  die  an  norddeutschen  Backsteinexpressio-

nismus erinnerten und die ihn einzigartig in der Zürcher Landschaft mach-

ten.  Das  Fabrikgebäude  habe  überaus  hohe  architekturgeschichtliche  Be-

deutung.  Das  Fabrikgebäude  sei  über eine Passerelle  verbunden mit dem 

ehemaligen Wohnhaus und dem daran angebauten Sichtbacksteingebäude 

Zugerstrasse  53/55  (Vers.-Nr.  499).  Zusammen  bildeten  die  Gebäude  ein 

Industrieensemble,  das  im  Neudorfquartier  an  der  Zuger-  und  Schärbäch-

listrasse  durch  die  markante  Architektur  die  Strassenräume  präge.  Das 

Fabrikgebäude habe grosse ortsbildende Bedeutung im Neudorf, das noch 

von Wohnbauten aus der Jahrhundertwende dominiert werde.  

Die  Kalksandsteinindustrie  habe  ihre  Anfänge  in  der  zweiten  Hälfte  des 

19. Jahrhunderts. 1894 habe die industrielle Produktion mit der Entwicklung 

der  Kalksandsteinpresse  begonnen.  In  der  Schweiz  habe  die  Steinfabrik 

Zürichsee  in  Pfäffikon  SZ  bereits  1899  mit  der  Herstellung  von  Kalksand-

steinen begonnen. Das neuartige Material sei zuerst für landwirtschaftliche 

Nebenbauten und Industriegebäude verwendet worden. Als Beispiele wer-

den  Transformatorenstationen  ab  1909,  der  Kalanderbau  der  Papierfabrik 

Cham,  die  Kraftwerkzentrale  Rempen  in  Vorderthal  SZ,  die  1927  entstan-

den  Wohnkolonie  für  alleinstehende  Frauen  Lettenhof  in  Zürich  sowie  die 

1933  fertiggestellte  Gewerbeschule  und  das  Kunstgewerbemuseum  ge-

nannt.  

15. 

Auch nach Auffassung des Rekurrenten handelt es sich beim Fabrikgebäu-

de um einen Bestandteil der Industrie- und Gewerbeentwicklung im Gebiet 
Neudorf-Zugerstrasse.  Es  handle  sich  um  ein  frühes  Beispiel  eines  mit 
rhythmisch  gegliederten  Backstein-
grossen  Fenstern  versehenen, 

Industriebaus.  

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Seite 21 

 
 
Es  sei  unklar,  inwiefern  die  angeblich  fehlende  Zweckbestimmung  gegen 

eine Schutzwürdigkeit sprechen solle, kämen in den geschilderten Verhält-

nissen und in der skizzierten Gebäudeentwicklung doch genau die bauprä-

genden Notwendigkeiten wirtschaftlichen Handelns zum Ausdruck. Die Tat-

sache, dass man offensichtlich nicht für eine bestimmte vorgegebene Pro-

duktion gebaut habe, sondern mit dem Fabrikgebäude multifunktional nutz-

baren Produktionsraum geschaffen habe, sei im Gegenteil als eine beson-

dere  Entwicklungsstufe  des  Industriebaus  zu  interpretieren.  Die  Bau-  und 

Wirtschaftsgeschichte  um  die  Fabrik  lenke  weg  von  einer  nur  von  Textil- 

und  Textilmaschinenindustrien  geprägten  Sicht  auf  die  Industrialisierung 

auf das Phänomen, dass nun auch Halbfabrikate, Möbel-, Fenster-, Seifen- 

etc.  –produktion  vermehrt  fabrikindustriell  erfolgt  seien.  Horgen  habe  eine 

fabrikindustrielle  Vergangenheit  nicht  nur  in  der  Textilindustrie,  sondern  in 

der  ganzen  zunehmenden  Breite  der  industriellen  Produktion,  wie  sie  sich 

v.a. seit den 1890er-Jahren und in der Zwischenkriegszeit entwickelt habe. 

Das  Fabrikgebäude  stehe  im  Besonderen  auch  für  diese  Entwicklung.  In-

wiefern die Aussage, dass beim Schutzobjekt  nicht eine  geometrisch-  und 

bautechnisch gut gestaltete Konstruktion realisiert worden sei, sondern ein 

auf  dieser  Parzelle  möglichst  grosses  Volumen,  und  die  gerade  aus  wirt-

schaftshistorischer  Sicht  besonders 

interessant  sein  könnten,  einer 

Schutzwürdigkeit widersprächen, erläutere der Gutachter nicht.  

16. 

Nach Ansicht des Gemeinderates hat der Gutachter klar zum Ausdruck ge-

bracht, dass  es  sich beim  Fabrikgebäude  um  ein  zufälliges  Produkt  inner-

halb der sich stark entwickelnden Industrie in der Zeit der ersten Hälfte des 

20. Jahrhunderts handle. Die fehlende Zweckbestimmung führe dazu, dass 

der  skizzierten  Gebäudeentwicklung  reiner  Zufallswert  beizumessen  sei. 

Daran ändere sich nichts, selbst wenn sich die industrielle Produktion in der 

Gemeinde  weiterentwickelt  habe.  Da  die  Baute  in  keinem  Kontext  zu  den 

umliegenden Gewerbe- und Industriebauten stehe, sei es sachgerecht, den 

Fokus bei der Überprüfung der Schutzwürdigkeit auf diese isolierte Fabrik-

baute zu richten.  

Auch in Kenntnis des KDK-Gutachtens hält die Vorinstanz an der Inventa-
rentlassung fest. Das Gutachten sei wenig fundiert und weise teilweise er-
hebliche  Fehler  auf.  Die  KDK  gehe  fälschlicherweise  davon  aus,  dass  die 

Fabrik im Jahre 1906 erstellt worden sei und es sich deshalb vermutlich um 

R2.2014.00115 

Seite 22 

 
 
das älteste mit Kalksandstein erstellte Gebäude handle. Das Fabrikgebäu-

de sei 1920 nach einem Brandfall neu erstellt worden. Nach der Liquidation 

der Fensterfabrik Kissling sei es ab dem Jahr 1915 an die Maschinenfabrik 

Schweiter vermietet gewesen. Der Bau sei im Übrigen mit absolut minima-

lem Abstand zum bereits damals bestehenden Restaurant Wannenthal und 

dem  danebenstehenden  Mehrfamilienhaus  erstellt  worden.  Er  habe  ver-

steckt und kaum einsehbar hinter diesen Bauten gelegen. Eine Ensemble-

wirkung mit Fabrik und Wohnhaus Zugerstrasse 53/55 habe nie bestanden. 

Die  Herkunft  der  Kalksandsteine  sei  ebenfalls  völlig  unklar.  Während  der 

Rekurrent  vom  Horgener  Bergwerk  Käpfnach  ausgehe,  vermute  die  KDK 

die Sandkalksteinfabrik Pfäffikon.  

17. 

Die  Mitbeteiligte  unterstreicht,  dass  über  den  Bau  nichts  bekannt  und  der 

Architekt unbekannt sei. Die Fabrik sei in keiner Art und Weise mit der Ge-

schichte  eines  Horgner  Unternehmens  verknüpft  und  von  Anfang  an  als 

Mietobjekt  geplant  gewesen.  Die  Fabrik  sei  weder  Zeuge  noch  wichtiger 

Zeuge  für  eine  Industriegeschichte  einer  Unternehmung  aus  Horgen  noch 

für  das  Werkverzeichnis  irgendeines  Architekten.  Die  Fabrik  sei  lediglich 

Zeugnis für den Umstand, dass im Quartier ein Gewerbe-/Mietobjekt erstellt 

worden  sei,  welches  teilweise  als  Fabrikations-,  teilweise  als  Lagerfläche 

gedient  habe.  Dem  Rekurrenten  gelinge  es  nicht  darzulegen,  wofür  und 

weshalb das entlassene Fabrikgebäude wichtiger Zeuge sein solle.  

Weiter  hält  auch  die  Mitbeteiligte  das  KDK-Gutachten  für  fehlerhaft  und 

weist darauf hin, dass sowohl die Firma  C in der Altlastenüberprüfung, die 

Firma F im Statikgutachten, der Gutachter Z wie auch der Rekurrent selbst 

davon ausgingen, dass die Fabrik erst im Jahr 1920 erstellt worden seien. 

Die Fensterfabrik Kiessling sei damals bereits liquidiert gewesen. Die Aus-

führungen  zur  Geschichte  der  Fensterfabrik  und  zur  Geschichte  des  Bau-

materials  Kalksandstein  seien  damit  offensichtlich  Makulatur. An  der  Ecke 

Schärbächlistrasse/Zugerstrasse stehe im Übrigen heute noch das gemäss 

KDK-Gutachten abgebrochene Gebäude der Rolladenfabrik Baumann. Das 

Gebäude sei auch keineswegs ein Monumentalbau und habe zu keiner Zeit 

irgendeinen architektonischen Anspruch gehabt. Der Bau sei seinerzeit mit 
absolut  minimalem  Gebäudeabstand  zum  damals  bereits  bestehenden 
Restaurant Wannenthal und dem danebenstehenden Mehrfamilienhaus er-

stellt worden. Vor dem Abbruch des Restaurants sei die Fabrik kaum sicht-

R2.2014.00115 

Seite 23 

 
 
bar und total eingeklemmt gewesen zwischen den Lagergebäuden und den 

Mehrfamilienhäusern entlang der Zugerstrasse. Die Fabrik habe der Firma 

Schweiter, welche auch die angrenzende Fabrik Zugerstrasse 55 betrieben 

habe, als Lager gedient.  

18.1. 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen  wesentlich mitprägen,  samt der für ihre Wirkung  wesentlichen  Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass  ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sol-

len,  namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstat-

tungsmässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h. 

die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-

che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-

schaft  noch  nicht  ausreichend.  Zudem  lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen,  hier  nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein 

wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 

Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen  kaum  als  "Epochen"  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 

verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

R2.2014.00115 

Seite 24 

 
 
18.2. 

Nach der Lehre kommt bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflege-

rischen  Anordnungen den  kommunalen  und kantonalen  Denkmalpflegebe-

hörden eine besondere Entscheidungsfreiheit zu, da sie dabei im Grenzbe-

reich  zwischen  Rechtsanwendung  und  Ermessensbetätigung  handeln.  Die 

Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebehörde  bezieht  sich  namentlich 

auf die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, auf den 

konkret  erforderlichen  Umfang  einer  Schutzmassnahme  und  gegebenen-

falls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallenden Schutzobjekten. 

Die Rekursinstanz darf eine noch vertretbare Wertung der Denkmalpflege-

behörde nicht durch eine abweichende eigene Wertung ersetzen. Auch bei 

Inventarentlassungen  greift  die  Rekursinstanz  nur  bei  sachlich  nicht  mehr 

vertretbaren  Entscheiden  ein.  Die  Rekursinstanz  verfügt  damit  insoweit 

über  keine  weitere  Prüfungsbefugnis  als  das  auf  Rechtskontrolle  be-

schränkte Verwaltungsgericht. 

Die  von  der Rekursinstanz  zu  wahrende  Zurückhaltung,  so  die Lehre  wei-

ter,  steht  nicht  im  Zusammenhang  mit  der  Gemeindeautonomie.  Die  Zu-

rückhaltung greift daher nur, soweit es um die Würdigung örtlicher Verhält-

nisse  oder  um  technische  oder  andere  Fragen  geht,  die  ein  bestimmtes 

Fachwissen voraussetzen, zumal die Beratung durch Fachstellen ausdrück-

lich  im  Gesetz  vorgesehen  ist  (§  216  PBG).  Dies  ist  nicht  der  Fall  bei  der 

Beantwortung der Frage, was unter einem wertvollen Baum oder Baumbe-

stand bzw. Feldgehölze im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG zu verstehen 

ist (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, 

§ 20 Rz. 85 f.). 

Aus  dem  vorstehend  Wiedergegebenen  ergibt  sich  zutreffend,  dass  das 

Baurekursgericht (auch) die Frage, was unter einem Schutzobjekt im Sinne 

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen ist, frei beantworten kann. Zuzu-

stimmen ist auch der Auffassung, dass die Kognition des Baurekursgerichts 

nicht davon abhängt, ob Anordnungen kommunaler oder kantonaler Denk-

malpflegebehörden zu überprüfen sind. Im Übrigen kann der Lehre nur ein-

geschränkt beigetreten werden. Soweit dem Baurekursgericht die örtlichen 

Verhältnisse hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei wür-

digen. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um solche der Erhal-

tungs-  und  Renovationsfähigkeit  von  Schutzobjekten  oder von Teilen  hier-

von,  ist  das  Baurekursgericht  als  Fachgericht  in  Bausachen  zu  deren  Be-
antwortung  nicht  weniger  berufen  als  die  Denkmalpflegebehörden,  womit 

R2.2014.00115 

Seite 25 

 
 
auch  in  dieser Hinsicht  eine Kognitionseinschränkung  nicht  begründet  wä-

re. 

Eine gewisse Zurückhaltung ist demgegenüber namentlich dann angezeigt, 

wenn es um die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, 

die  Bestimmung  des  Umfangs  einer  Schutzmassnahme  oder  die  Auswahl 

unter  mehreren  Schutzobjekten  geht.  Diesbezügliche  Beurteilungen  sind 

mit  einem  spezifisch  denkmalpflegerischen  Fachwissen  verbunden.  Aller-

dings  führt  diese  Zurückhaltung  nicht  etwa  dazu,  dass  das  Baurekursge-

richt  gleich  wie  das  Verwaltungsgericht  auf  eine  reine  Rechtskontrolle  be-

schränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]).  Konsequenz  ist  vielmehr,  dass  das  Baurekursgericht  den  ange-

fochtenen  Entscheid  unter  gebührender  Berücksichtigung  der  Entscheid-

gründe  der Denkmalpflegebehörde und  in  sorgfältiger, einlässlicher  Ausei-

nandersetzung  mit  diesen  zu  überprüfen  hat.  Dergestalt  ist  zwischen  der 

Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebehörde  einerseits  und  dem  An-

spruch  auf  wirksamen  Rechtsschutz  andererseits  (Art.  77  der Kantonsver-

fassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]) praktische Konkor-

danz herzustellen (Donatsch, § 20 Rz. 64 ff.). Im Übrigen kommt dem Bau-

rekursgericht  bei  der  Überprüfung  von  sich  auf  §  203  PBG  stützenden 

denkmalpflegerischen  Anordnungen  in  der  Regel  volle  Kognition  zu  (§ 20 

Abs. 1 VRG). 

18.3. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse  liegen  und  verhältnismässig  sein  (Art.  36 Abs. 2  und 3  der Bundes-

verfassung  [BV]).  Das  Verhältnismässigkeitsprinzip  im  engeren  Sinne  ver-

langt,  dass  eine  Schutzmassnahme  durch  ein  das  private  Interesse  über-

wiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur so ist die Massnah-

me  für  den  Rechtsunterworfenen  zumutbar  (Ulrich  Häfelin/Georg  Mül-

ler/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 

2010, Rz. 613 ff.). 

Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  zur  Verhältnismässigkeit 

von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interes-

se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer 
Liegenschaft  für  sich  allein  das  öffentliche  Interesse  an  Denkmalschutz-
massnahmen  grundsätzlich  nicht  zu  überwiegen  (BGE  120  Ia  270  ff., 

E. 6c).  Dies  ist  allerdings  nicht  so  zu  verstehen,  dass  den  wirtschaftlichen 

R2.2014.00115 

Seite 26 

 
 
Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei-

ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der 

Verfolgung  eines  weniger  gewichtigen  öffentlichen  Interesses durchaus  im 

Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan-

zielle  Interessen  der  Grundeigentümer  öffentlichen  Interessen  weichen, 

weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn-

te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert 

nur  anhand  der  zu  erwartenden  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  wer-

den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des 

öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der 

Schutzwürdigkeit  zu  berücksichtigen.  Dabei  gilt  der  Grundsatz,  dass,  je 

schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Rentabilitätsüberlegungen 
zu gewichten sind (BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.). 

Ob die für die Unterschutzstellung zuständige Behörde die Verhältnismäs-

sigkeitsprüfung  zutreffend  vorgenommen  hat,  ist  eine  von  der  Rekurs-

instanz grundsätzlich frei zu überprüfende Rechtsfrage (§ 20 Abs. 1 VRG). 

Bei  der  Gewichtung  der  sich  entgegenstehenden  Interessen  sind  indes  in 

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume gegeben, die in erster Linie 

von  der  Verwaltungsbehörde  auszufüllen  sind.  Hierbei  kommt  dieser  eine 
von der Rekursinstanz zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu.  

18.4. 

Aus dem Gesagten folgt, dass anlässlich von Schutzabklärungen vorab die 

Frage der Schutzwürdigkeit untersucht werden muss, bevor im Rahmen der 

Interessenabwägung  über  die  Schutzfähigkeit  entschieden  werden  kann. 

Selbst wenn sich also ein potentielles Schutzobjekt in einem (sehr) schlech-

ten  Zustand befinden sollte,  besteht  kein  Grund, auf  die  Prüfung  der Zeu-

geneigenschaft zu verzichten. Ein solcher Umstand fliesst vielmehr als pri-
vates  Interesse  in  die  Interessenabwägung  ein,  wonach  der  Zeugenwert 

umso  gewichtiger  sein  muss,  je  grösser  die  (finanziellen)  privaten  Ein-

schränkungen  durch  eine  anvisierte  Schutzmassnahme  sind.  Von  einer 

Prüfung der Schutzwürdigkeit kann nur dann abgesehen werden, wenn die 

Baute ein eindeutiges Abbruchobjekt darstellt.  

19. 
Bei der Natur- und Heimatschutzkommission, der Denkmalpflegekommissi-

on und der Archäologiekommission handelt es sich um vom Regierungsrat 

R2.2014.00115 

Seite 27 

 
 
gestützt auf § 216 PBG eingesetzte Sachverständigenkommissionen, deren 

Zusammensetzung,  Aufgaben  etc.  in  der  Verordnung  über  die  Sachver-

ständigenkommissionen  gemäss §  216 PBG  festgelegt  sind.  Die  Sachver-

ständigenkommissionen  nehmen  Stellung  zu  wichtigen  Fragen  des  Natur- 

und  Heimatschutzes;  dies  auf  Grund  von  Gesuchen  der  Direktionen,  der 

Gemeinden  oder  Dritter  (§§  3  ff.  der  Verordnung  über  die  Sachverständi-

genkommissionen gemäss § 216 PBG). 

Die  Berichte  der  Sachverständigenkommissionen  kommen,  da  auf  beson-

derer Sachkunde beruhend, einem Gutachten gleich. Dieses darf einzig zu 

Sachverhaltsfragen, nicht aber auch zu Rechtsfragen wie etwa die Verhält-

nismässigkeit  einer  Massnahme  eingeholt  werden;  die  Beantwortung  von 

Rechtsfragen  obliegt  der  Rekursinstanz.  Diese  hat  das  Gutachten  einer 

Würdigung  zu  unterziehen.  Es  gilt  der  Grundsatz  der  freien  Beweiswürdi-

gung,  so  dass  allein  die  -  in  nachvollziehbarer  Weise  zu  begründende  - 

Überzeugung der Rekursinstanz massgeblich ist. 

Den Berichten der Sachverständigenkommissionen kommt in der Regel ein 

erhöhter Beweiswert zu, was dem Umstand geschuldet ist, dass die Sach-

verständigenkommissionen  von  Gesetzes  wegen  die  kantonalen  Experten 

in Fragen des Natur- und Heimatschutzes sind. Weicht die Rekursinstanz in 

Fachfragen von der Auffassung des Gutachtens ab, so hat sie hierfür trifti-

ge Gründe anzuführen. Als solche gelten namentlich Irrtümer, Lücken oder 

Widersprüche im Gutachten. Abweichungen sind aber auch etwa dann ge-

rechtfertigt,  wenn  die  Schlüssigkeit  des  Gutachtens  in  wesentlichen  Punk-

ten zweifelhaft erscheint, wenn die Erkenntnisse des Gutachtens nicht oder 

nur unzureichend begründet oder wenn gestellte Fragen ungenügend oder 

überhaupt  nicht  beantwortet  wurden  (vgl.  Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar 

VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 66 ff. und 136 ff.). Die Be-

richte der Sachverständigenkommissionen sind demnach nur, aber immer-

hin  insoweit  bindend,  als  sich  die  darin  getroffenen  Feststellungen  und 

Schlüsse nicht als mangelhaft erweisen und ihnen nicht eine zutreffendere 

Auffassung des Gerichtes entgegensteht. 

20.1. 

Nicht nur der Gutachter Z, der Gemeinderat und die Mitbeteiligte, sondern 

auch  der  Rekurrent  (bereits  im  Verfahren  G.-Nr.  R2.2013.00098)  gehen 
davon  aus,  dass  die  im  Streite  stehende  Fabrik  im  Jahr  1920/21  nach  ei-

R2.2014.00115 

Seite 28 

 
 
nem  Brand  (neu) erstellt  worden  ist  -  was  sich  im  Übrigen  aus einem  ent-

sprechenden  Eintrag  im  Brandassekuranzregister  ergibt.  Auf  diesen  we-

sentlichen Aspekt geht das KDK-Gutachten nicht ein. 

Von  der  KDK  abgesehen  ist  unstrittig,  dass  sich  in  der  Fabrik  am  14.  Juli 

1920  ein  Brand  ereignet  hat.  Obwohl  der  Gutachter  Z  (in  Klammerbemer-

kung)  vermutet,  dass  nicht  das  ganze  Gebäude,  sondern  ein  Teil  davon 

zerstört  wurde,  scheint  das  Fabrikgebäude  dennoch  zu  einem  zumindest 

wesentlichen Teil  neu aufgebaut  worden  zu sein.  Hierfür spricht  einerseits 

die  Anmerkung  im  Brandassekuranzregister  "neu  unvollendet"  und  damit 

zusammenhängend  die  Erhöhung  der  Versicherungssumme  von 

Fr. 60'000.-- auf Fr. 94'200.--. Auch die Tatsache, dass ein neuer Mietver-

trag mit der Firma Schweiter auf den 1. Februar 1923 geschlossen wurde, 

deutet  auf  umfassendere  (wertsteigernde)  Bauarbeiten.  Die  EMPA  geht  in 

ihrem  Gutachten  zur  Druckfestigkeit  und  Porosität  der  Steine  vom  26.  Ja-

nuar  2011  von  einem  Alter  der  eingelieferten  Kalksandsteine  von 

ca. 75 Jahren aus, was als Baujahr ca. 1936 ergäbe. 2011 wurden 7 Mau-

ersteine  begutachtet,  wobei im  Bericht  jeweils vermerkt ist,  ob  es  sich um 

Steine der Aussen- oder Innenseite des Gebäudes handelt und wie sich der 

Stein  optisch  präsentiert  (gut/schlecht).  Es  ist  mithin  davon  auszugehen, 

dass  das  strittige  Fabrikgebäude  nicht  aus  dem  Jahr  1906,  sondern  aus 

dem Jahr 1920/21 stammt. Wie die Fabrik vor dem Brand ausgesehen hat, 

ist nicht bekannt.  

20.2. 

Eine  wirtschaftshistorische  Bedeutung  als  (einer  der  letzten)  Zeugen  der 

Industrialisierung  von  Horgen  kommt  der  Fabrikbaute  nicht  zu.  Die  Fabrik 

ist  zwar  mit  Baujahr  1920  noch  ein  (später)  Zeuge  der  Industrialisierung 

Horgens.  Es  handelt  sich  jedoch  nicht  um  einen  wichtigen  Zeugen.  Die 

Fensterfabrik  Kiessling  musste  bereits  1912  Konkurs  anmelden.  Die  re-

kursbetroffene  Fabrik  stammt  indes  aus  dem  Jahr  1920.  Wie  der  Vorgän-

gerbau von 1906 ausgesehen hat, ist unbekannt. Ein wirtschaftshistorischer 

Bezug  zur  Fensterfirma  Kiessling  entfällt  damit.  Daran  ändert  nichts,  dass 

offenbar  schon  der  Bau  von  1906  über einen  Verbindungsgang  zu Wohn-

haus/Fabrik Kiessling, Vers.-Nr. 499, über die Schärbächlistrasse verfügte.  

R2.2014.00115 

Seite 29 

 
 
Mit der Liquidation der konkursiten Firma Kiessling war von 1912-1926 die 

Schweizerische Kreditanstalt betraut. Die für Horgen historisch bedeutsame 

und  expandierende  Firma  Schweiter  AG,  welche  ihre  Gründungsstätte  im 

nahe  gelegenen  Quartier  "Baumgärtli"  hatte,  mietete  die  Gebäulichkeiten 

der Firma Kiessling zwar im Jahr 1916, aber lediglich bis zu ihrem Umzug 

ins  Oberdorf  im  Jahr  1926,  d.h.  während  bloss  elf  Jahren.  In  diese  Zeit-

spanne  fielen  überdies  der  Brand  und  der  Neubau  der  rekursbetroffenen 

Fabrik.  Eine  wirtschaftshistorische  Prägung  der  Fabrik  durch  die  Firma 

Schweiter  AG  fällt  angesichts  dieser  kurzen  Zeitspanne  und  nachdem  es 

sich  nicht  um  das  Stammwerk  der  Firma  handelte,  ebenfalls  nicht  in  Be-

tracht.  

Selbst wenn zur Zeit der Erstellung der Fabrik eine grosse Nachfrage nach 

industriell  resp.  gewerblich  nutzbarem  Raum  bestanden  haben  und  dies 

sogar  der  Grund  für  den  Bau  gewesen  sein  sollte,  liesse  sich  aus  dieser 

Tatsache allein für die Fabrikbaute keine wichtige, schützenswerte Bedeu-

tung herleiten. (Rendite-)Bauten zur Befriedigung einer grossen Nachfrage 

an  industriell  bzw.  gewerblich  nutzbarem  Raum  sind  nicht  schon aufgrund 

ihres  Erstellungsgrundes  schutzwürdig,  träfe  dies  doch  auf  eine  Vielzahl 

von  -  aufgrund  der  Rendite-Motivation  des  Bauherrn  nicht  selten  an-

spruchslos gestalteten - Gebäuden zu.  

Sodann führt auch der Umstand, dass das Gebäude nach seiner Erstellung 

1920  diversen  Firmen  als  Produktions-  resp.  Lagerstandort  diente,  noch 

nicht dazu, dass die Fabrik ein wichtiger und damit schützenswerter Zeuge 

der Industrialisierung wäre.  

20.3. 

Auch aus architekturhistorischer Sicht kommt der rekursbetroffenen Fabrik-

baute keine Schutzwürdigkeit zu. Zwar ist mittlerweile unbestritten, dass es 

sich beim verwendeten Baumaterial um Kalksandstein handelt. Unbekannt 

ist jedoch die Herkunft des Kalksandsteins (Rekurrent: Bergwerk Käpfnach 

Horgen, KDK: Steinfabrik Zürichsee Pfäffikon SZ). Da die Begründung der 

Schutzwürdigkeit durch die KDK auf der mittlerweile widerlegten Annahme 

aufbaut,  dass  es  sich  bei  der  Fabrik  mit  Baujahr  1906  um  den  ältesten 

Zeugen  handle,  der  mit  dem  neuartigen  Baustoff  Kalksandstein  errichtet 
worden sei, die Fabrik jedoch erst im Jahr 1920/21 erstellt wurde, fällt diese 
Argumentation in sich zusammen.  

R2.2014.00115 

Seite 30 

 
 
Die industrielle Produktion von Kalksandstein wurde in der Schweiz im Jahr 

1899  in  der  Steinfabrik  Zürichsee  in  Pfäffikon  SZ  aufgenommen.  Mit  Bau-

jahr  1920/21  stellt  die  streitbetroffene  Fabrik  zwar  nicht  den  ältesten,  so 

aber doch einen älteren Zeugen für die Verwendung dieses Baustoffes dar. 

Es  ist  deshalb  zu  prüfen,  ob  sich  die  Fabrikbaute  aus  diesem  Grunde  als 

schutzwürdig  erweist.  Hierzu  ist  indes  erforderlich,  dass der Fabrik  ausser 

dem verwendeten Material hohe gestalterische/architektonische Qualitäten 

attestiert werden können. Dies ist nicht der Fall. Zwar ist der Bau markant 

und sind die serielle Anordnung von grossen Fenstern sowie eine einheitli-

che  Gestaltung  der  Fassaden  Merkmale  einer  modernen  Generation  von 

Industriebauten. Und obwohl die KDK positiv von einer "weitgehenden Re-

duzierung"  der  Gestaltung  spricht,  ist  mit  dem  Gutachter  Z  festzustellen, 

dass  die  Fabrik  vielmehr  -  nunmehr  negativ  ausgedrückt  -  anspruchslos 

wirkt.  Dies  zeigen  beispielsweise  die  einfachen  Fensterstürze  aus 

Holz oder die fehlende Übereinstimmung der im Äusseren deutlich erkenn-

baren,  klaren  Strukturen  im Vergleich  zur inneren Struktur des  Gebäudes. 

Die Fabrik wurde nach dem Brand offensichtlich schnell und kostengünstig 

von einem nicht bekannten Architekten für einen bereits bestehenden Mie-

ter  und  ohne  erkennbare  Zweckbestimmung  erstellt.  Es  handelt  sich  nicht 

um einen Repräsentations-, sondern um einen reinen Zweckbau, was auch 

durch  die  nachfolgende,  rasch  wechselnde  Nutzung  illustriert  wird.  Gegen 

eine besondere architekturhistorische Bedeutung spricht zudem die einge-

zwängte  und  kaum  einsehbare  Lage  zwischen  dem  ehemaligen  Restau-

rant, dem Mehrfamilienhaus und dem mittlerweile abgebrochenen Gebäude 

Vers.-Nr. 496. Es ist mit dem Gutachter Z davon auszugehen, dass auf der 

Parzelle ein möglichst grosses Volumen realisiert werden sollte, da damals 

eine  grosse  Nachfrage  nach  industriell  resp.  gewerblich  nutzbarem  Raum 

bestand.  Die  mangelnde  architektonische  Qualität  und  die  fehlende  Ab-

stimmung bzw. Rücksichtnahme im Volumen manifestiert sich insbesonde-

re  bei  Gegenüberstellung  der  benachbarten  ehemaligen,  sorgfältig  und 

hochwertig  gestalteten  Fensterfabrik  Kiessling  (Zugerstrasse  53,  Vers.-

Nr. 499) mit der vorliegend zu beurteilenden Fabrik.  

20.4. 

Der Fabrikbaute ist auch ein schützenswerter Situationswert abzusprechen.  

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 
oder  Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  bezweckt  § 203  Abs. 1  lit. c  PBG 

R2.2014.00115 

Seite 31 

 
 
− anders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen –  nicht  die  Dokumentation 

geschichtlicher  Epochen,  sondern  die  Erhaltung  qualifizierter  Landschafts- 

und  Siedlungsbilder. Da  das  Gesetz  die  beiden  Voraussetzungen  für  eine 

Unterschutzstellung – wichtige Zeugeneigenschaft oder wesentlich prägen-

de Wirkung – alternativ aufzählt, lässt sich auch allein mit letzterer die An-

ordnung von Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen be-

gründen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs- oder 

Landschaftsbildern  die  Anordnung  von  Schutzmassnahmen;  die  positiv 

prägende  Wirkung  muss  vielmehr  objektiv  ausgewiesen  und  begründet 

sein,  was  etwa  bei für  das  geschützte  Ortsbild  sehr  wichtigen  Kernzonen-

bauten der Fall sein kann (VB.2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

Als  "Ensemble"  im  Sinn  des  Natur-  und  Heimatschutzes  bezeichnet  man 

eine  Gruppe  von  Gebäuden  und  Aussenräumen,  die  im  Zusammenhang 

eine  besondere  städtebauliche  Qualität  haben  und  als  Gruppe  wahrge-

nommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch 

die  einzelnen  Elemente  und  ihr  räumliches  Zusammenspiel.  Entscheidend 

ist,  dass die  Gesamtanlage  mit  ihrer besonderen  geschichtlichen, kulturel-

len oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts 

massgeblich  bestimmt  und  diesem  eine  besondere  Wertigkeit  gibt  (vgl. 

VB.2010.00472 vom 26. Januar 2011, E. 6.2). 

Zwar  ist  die  Fabrik  heute  freistehend.  Dies  aber  nur,  weil  um  die  Fabrik 

herum  zwischenzeitlich  diverse,  teils  mehrgeschossige  Gebäude  abgebro-

chen  wurden  (Restaurant  und  Mehrfamilienhaus  zwischen  Fabrik  und  Zu-

gerstrasse, Gebäude Vers.-Nr. 496 südöstlich der Fabrik, diverse Anbauten 

im Nordosten). Diese sind auf dem zum ersten Gutachten Z gehörenden Si-

tuationsplan sowie den entsprechenden Fotos noch deutlich zu sehen (G.-

Nr. R2.2014.00115, act. 13.11, S. 14, 19, 20). Die Gebäude sind bereits auf 

der  Alten  Landeskarte  1956-65  (www.gis.zh.ch)  südwestlich,  südlich  und 

südöstlich  der  Fabrik  eingezeichnet.  Zumindest  das  Restaurant  Wannent-

hal bestand schon in den 1920er-Jahren. Die Sicht auf die Fabrik war also 

grossräumig verstellt. Nachdem die Fabrik von der Zugerstrasse aus kaum 

sichtbar  war,  wurden  die  Gebäude  Zugerstrasse  53/55  auch  nie  als  En-

semble  mit  der  rekursbetroffenen  Fabrik  wahrgenommen  (besonders  gut 

sichtbar auf noch nicht aktualisierten Aufnahmen in www.maps.google.com, 

besucht am 6. März 2017).  

R2.2014.00115 

Seite 32 

 
 
20.5. 

Selbst wenn der Fabrik eine gewisse Schutzwürdigkeit zugesprochen wer-

den  müsste,  sei  es  wegen  der  einigermassen  frühen  Verwendung  von 

Kalksandstein  oder  der  Nutzung  durch  die  Horgener  Firma  Schweiter,  so 

wäre  die  Inventarentlassung  zu  schützen.  Im  Entscheid  VB.2014.00603 
vom  9.  Juli  2015  hielt  das  Verwaltungsgericht  fest:  "Eine  Unterschutzstel-
lung  ist  trotz  dem  Grundsatz  nach  zu  bejahender  mittlerer  bis  hoher 

Schutzwürdigkeit eines Ensembles nur zulässig, wenn die denkmalpflegeri-

sche Bedeutung und das Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts im 

Rahmen  der  vorzunehmenden  Güterabwägung  höher  zu  gewichten  ist  als 

dem  entgegenstehende  private  oder  (andere)  öffentliche 

Interessen 

(RB 1992 Nr. 62). Beim Entscheid, ob ein Objekt unter Schutz gestellt oder 

aus dem Inventar entlassen werden soll, verfügen die Gemeinden über ein 

Auswahlermessen. Sie müssen unter mehreren infrage kommenden Objek-

ten  eine  Auswahl  treffen  und  diejenigen  selektionieren,  welche  sie  in  Be-

achtung  aller  Umstände  als  für  die  Unterschutzstellung  am  geeignetsten 
halten  (RB  1989  Nr. 67)."  Eine  solche  Auswahl  hat  die  Gemeinde  mit  der 
geschützten benachbarten, ehemaligen Fensterfabrik Kiessling Zugerstras-

se 53, Vers.-Nr. 499 getroffen.  

Die  rekursbetroffene  Fabrik  wurde  mithin  zu  Recht  aus  dem  Inventar  der 

kunst-  und  kulturhistorischen  Schutzobjekte  von  kommunaler  Bedeutung 

entlassen.  

21.1. 

Auch  der  Gemeindeversammlungsbeschluss  betreffend  Teilrevision  des 

Gestaltungsplans und dessen Genehmigung sind nicht zu beanstanden: 

Der  Rekurrent  weist  im  Zusammenhang  mit  der  Gestaltungsplanrevision 

darauf hin, dass Horgen im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder 

der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) als Schutzobjekt erfasst sei. 

Die  Fabrik  werde  mit  Verweis  auf  den  Zinnenkranz  explizit  erwähnt.  Bun-

desrechtliche Vorgaben  wie  jene  des  ISOS seien auch  im  Rahmen  kanto-

naler und kommunaler Erlasse und Planungen zu berücksichtigen. Mit dem 

revidierten  Gestaltungsplan  halte  die  Fabrik  die  Vorgaben  der  BZO  hin-

sichtlich  Baumassenziffer,  Gebäudeabstand  und  Dimensionen  von  Dach-

aufbauten nicht ein. Die Baumassenziffer werde im abparzellierten Teil der 
Fabrik  überschritten,  der  Abstand  gegenüber  dem  Grundstück  Kat.-

R2.2014.00115 

Seite 33 

 
 
Nr. 11025  entspreche  mit  7  m  nicht  dem  baugesetzlichen  Minimum  von 

8,50  m,  und  die  zulässige  Länge  von  Dachaufbauten  werde  für  einzelne 

Fassadenabschnitte überschritten, weil das Dachgeschoss auf dem westli-

chen Gebäudeteil zusammengefasst werde. Voraussetzung der Teilrevision 

des Gestaltungsplans wäre eine Interessenabwägung gewesen, welche die 

Interessen  des  Heimatschutzes  angemessen  berücksichtigt  hätte.  Dem 

Entscheid  der  Gemeindeversammlung  sei  indes  keine  eigentliche  Interes-

senabwägung vorangegangen.  

Auch sei nicht nachvollziehbar, warum die in der Vorprüfung von der Baudi-

rektion bemängelte Auseinandersetzung mit den Vorgaben des ISOS nach 

der "geänderten Rechtsauffassung" der Baudirektion plötzlich kein Problem 

mehr sein solle. Aus einer einzigen protokollierten Wortmeldung anlässlich 

der  Gemeindeversammlung  –  welche  zudem  noch  eine  Rückweisung  ver-

lange – auf eine genügende Berücksichtigung des ISOS zu schliessen, er-

scheine geradezu willkürlich.  

21.2. 

Die Baudirektion hält dem entgegen, dass die Berücksichtigung der ISOS-

Schutzanliegen in der Nutzungsplanung primär dem Schutz des Ortsbildes 

diene.  Mithin  stünden  planerische  Aspekte  im  Vordergrund.  In  Bezug  auf 

die  Bebauungsstruktur  sei  bereits 

im  Vorfeld  zur  Gestaltungsplan-

Erarbeitung  eine  vertiefte  Auseinandersetzung  mit  den  ISOS-Anliegen  er-

folgt. Die nunmehr angefochtene Revision, die das Schicksal der Fabrik in 

der  Substanz  vom  Ausgang  des  Verfahrens  der  "Inventarentlassung"  ab-

hängig mache, habe keinen Einfluss auf die Bebauungsstruktur. Auch bei – 

wie  vorliegend  –  Baugruppen  mit  Erhaltungsziel  A  gemäss  ISOS-Eintrag, 

bei  denen  die  Erhaltung  der  Substanz  von  Bauten,  Anlageteilen  und  Frei-

räumen postuliert werde, habe dies nicht ein absolutes Veränderungsgebot 

zur Folge. Sollte das Inventarentlassungsverfahren ergeben, dass das Fab-

rikgebäude  zu  erhalten  sei,  stehe  dies  nicht  in  Widerspruch  zu  den  Best-

immungen  des  Gestaltungsplanes.  Die  Fabrik  dürfe  gemäss  Gestaltungs-

plan  sowie  vorbehältlich  einer rechtskräftigen  Inventarentlassung abgebro-

chen  und  durch  einen  Ersatzneubau  ersetzt  werden.  Der  Gestaltungsplan 

lasse  jedoch  einen  Weiterbestand  der  Fabrik  ohne  weiteres  zu.  Die  Vo-

rinstanz habe in ihrer Stellungnahme im Rahmen der Anhörung dargelegt, 

dass  mit  Bezug  auf  den  Bundesgerichtsentscheid  "Rüti",  welcher  die  for-

R2.2014.00115 

Seite 34 

 
 
mellen Anforderungen an die Auseinandersetzung mit dem ISOS relativ tief 

ansetze, das ISOS in der Planung genügend berücksichtigt worden sei.  

21.3. 

Der  Gemeinderat  macht  geltend,  dass  die  Fabrik  nicht  im  ISOS  als 

Schutzobjekt  aufgeführt  sei.  Auf  Seite  14  Foto  10  sei  einzig  die  Fabrik  an 

der Zugerstrasse bezeichnet und lediglich im Zusammenhang mit der Sied-

lungsentwicklung erwähnt. Es sei übrigens unzulässig, das kantonale Ver-

fahren betreffend Landschafts- und Ortsbildschutz mit dem ISOS, welches 

nicht  im  demokratischen  Verfahren,  sondern  von  Bundesbehörden  erstellt 

worden sei, auszuhebeln. Hinzu komme der Umstand, dass vorliegend eine 

Schutzverfügung  oder  ein  Schutzvertrag  dem  Gestaltungsplan  vorgehe. 

D.h.  es  sei  in  jedem  Fall  ein  "ordentliches"  Verfahren  nach  kantonalem 

Recht durchzuführen, in welchem die Frage der Unterschutzstellung geklärt 

werden  müsse.  Im  Gestaltungsplan-Revisionsverfahren  bilde  höchstens 

das  "Ortsbild"  ein  Thema.  Diesem  könne  aber  auch  mit  einem  Ersatzbau 

genügend  Rechnung  getragen  werden.  Es  sei  zwar  richtig,  dass  der  Ge-

staltungsplan von der BZO abweiche, dies allerdings nur marginal. Dies sei 

jedoch nicht  neu;  vielmehr sei der Gestaltungsplan  von  der Gemeindever-

sammlung bereits am 14. Dezember 2005 beschlossen und von der Baudi-

rektion  am  14.  März  2007  genehmigt  worden.  Die  Abweichungen  von  der 

BZO  stünden  damit  nicht  im  Zusammenhang  mit  der  strittigen  Änderung 

des Gestaltungsplans.  

21.4. 

Auch die Mitbeteiligte weist darauf hin, dass die streitige Fabrik lediglich im 

Zusammenhang  mit  der  Siedlungsentwicklung  in  der  Gemeinde  im  ISOS 

erwähnt  sei.  Es  sei  dabei  lediglich  festgehalten,  dass  die  Fabrik  erwäh-

nenswert sei. Keinesfalls werde sie jedoch als Schutzobjekt bezeichnet. Im 

Übrigen  dürfe  eine  BZO  das  ISOS-Inventar durchstossen.  Es  sei unzuläs-

sig,  das  kantonale  Verfahren  durch  ein  Inventar,  welches  keineswegs  ein 

Gesetz  im  formellen  Sinne  darstelle,  zu  übersteuern.  Im  Gestaltungsplan 

sei ausserdem ausdrücklich formuliert, dass eine Schutzverfügung oder ein 

Schutzvertrag  dem  Gestaltungsplan  vorgingen.  Dies  gelte  selbstverständ-

lich auch für einen negativen Schutzentscheid, d.h. für eine Inventarentlas-
sung.  

R2.2014.00115 

Seite 35 

 
 
Die  Stimmberechtigten  hätten  sich  ein  recht  gutes  Bild  von  den  gestellten 

Fragen  der  Gestaltungsplanrevision,  insbesondere  auch  im  Zusammen-

hang  mit  der  Schutzwürdigkeit,  der  Schutzfähigkeit  sowie  einer  allfälligen 

ISOS-Problematik  machen  können.  Sowohl  die  Mitbeteiligte  als  auch  der 

Rekurrent hätten viel besuchte Informationsveranstaltungen vor und um die 

Fabrik  durchgeführt  und  so  die  Bevölkerung  informiert.  Es  seien  auch  in 

den  Parteiversammlungen  detaillierte  Diskussionen  geführt  worden.  Auch 

der  Rekurrent  sei  zu  den  Parteiversammlungen  eingeladen  worden,  um 

dort  seine  Auffassung  darzulegen.  Der  Rekurrent  habe  sogar  vor  der  Ge-

meindeversammlung Inserate in Tageszeitungen geschaltet. Es könne ab-

solut  nicht  gesagt  werden,  dass  die  Stimmbürger  irgendwie  in  die  Irre  ge-

führt worden seien, dass sie gestützt auf unzulässige Grundlagen entschie-

den  hätten  und  dergleichen  mehr.  An  der  Gemeindeversammlung  hätten 

sowohl der Gemeinderatsschreiber als auch der Bauvorstand die gesamte 

Problematik  auch  bezüglich  ISOS  einlässlich  erläutert.  Das  Bundesgericht 

setze  die  formellen  Anforderungen  an  eine  Auseinandersetzung  mit  dem 

ISOS anlässlich einer Gemeindeversammlung sehr tief an.  

Vorliegend  sei  nicht  einzusehen,  gegen  welches  übergeordnete  Recht  die 

geringfügige Änderung des Gestaltungsplans verstossen sollte.  

Das Verwaltungsgericht habe entschieden, dass das ISOS nicht direkt an-

wendbares  Recht  sei  und  der  Konkretisierung  der  nötigen  Massnahmen 

durch  einen  Schutzvertrag  oder  eine  Schutzverfügung  bedürfe 

(VB.2010.00312  vom  3.  November  2010,  www.vgrzh.ch).  Eine  derartige 

Überprüfung  sei  im  Rahmen  des  hängigen  Verfahrens  betreffend  Inventa-

rentlassung  der  Fabrik  im  Gange.  Dort  solle  die  Schutzfähigkeit  und 

Schutzwürdigkeit  der  Fabrik  auch  durch  das  Baurekursgericht  detailliert 

überprüft  werden.  Gemäss  Gestaltungsplan  sei dies  nicht Thema  des  Ge-

staltungsplans.  Schutzmassnahmen  oder  Schutzverträge  würden  gemäss 

Gestaltungsplan  diesem  vorgehen.  Sollte  sich  daher  herausstellen,  dass 

die  Fabrik  unter  Schutz  gestellt  werden  müsse,  könne  sie  trotz  der  Ände-

rung  im  Gestaltungsplan  nicht  abgebrochen  und  ersetzt  werden.  Dies  be-

deute  ganz  eindeutig,  dass  eine  Änderung  des  Gestaltungsplans  zulässig 

sei  und  nur  die  Grundlage  dafür  schaffe,  dass  im  Falle  einer  Inventarent-

lassung die Fabrik auch ersetzt werden könne.  

R2.2014.00115 

Seite 36 

 
 
Die  vom  Rekurrenten genannten  Abweichungen  des  Gestaltungsplans  zur 

Regelbauweise  würden  im  vorliegenden  Verfahren  überhaupt  nicht  geän-

dert und seien seit 2006 in Kraft. Sie seien zudem absolut marginal.  

21.5. 

Vorauszuschicken ist, dass der vom Rekurrenten vorgebrachte Vorwurf der 

mangelnden Begründungsdichte des Genehmigungsentscheides nicht ver-

fängt.  Soweit  der  Rekurrent  bemängelt,  eine  eigene  Berücksichtigung  des 

ISOS  durch  die  Baudirektion  fehle  vollständig,  ist  dem  entgegenzuhalten, 

dass der Genehmigungsentscheid auf Seite 3 zum Schluss kommt, dass es 

mit  den  Bestimmungen  des  privaten  Gestaltungsplans,  insbesondere  der 

guten  Gesamtwirkung,  möglich  sei,  den  Anliegen  des  ISOS  Rechnung  zu 

tragen. Diese Kurzbegründung reicht grundsätzlich aus.  

Schriftliche Anordnungen sind zu begründen und mit einer Rechtsmittelbe-

lehrung  zu  versehen,  die  das  zulässige  ordentliche  Rechtsmittel,  die 

Rechtsmittelinstanz  und  die  Rechtsmittelfrist  bezeichnet  (§  10  Abs.  1  des 

Verwaltungsgerichtsgesetzes  [VRG]).  Die  fehlende  oder  fehlerhafte  Be-

gründung einer begründungspflichtigen Anordnung stellt einen Eröffnungs-

mangel dar und somit einer Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Ge-

hör bzw. eine formelle Rechtsverweigerung. Ungenügend begründete Ent-

scheide sind nicht nichtig, aber anfechtbar. Der Mangel der ungenügenden 

Begründung einer Anordnung kann nach der verwaltungsgerichtlichen Pra-

xis  unter  Umständen  durch  spätere  Nachreichung  einer  genügenden  Be-

gründung geheilt werden. Demnach kann es zulässig sein, die ungenügen-

de  Begründung  im  Rahmen  der  Rechtsmittelbeantwortung  -  nicht  mehr 

aber  im  Rahmen  eines  zweiten  Schriftenwechsels  -  nachzuholen  (Kaspar 

Plüss, in: Kommentar VRG, § 10 Rz. 34 ff.). Dies ist vorliegend erfolgt.  

21.6. 

Die  Stimmberechtigten  wurden  an der Gemeindeversammlung  zur Gestal-

tungsplanrevision  rechtsgenügend  über  die  Konsequenzen  des  ISOS-

Eintrags  informiert.  Entgegen  der  Situation,  in  der  eine  Bundesaufgabe  in 

Frage steht, ergeben sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung für 

die vorliegende Konstellation des kantonalen Planungsverfahrens aus dem 

Natur-  und  Heimatschutzgesetz  (NHG)  keine  förmlichen  Anforderungen, 

wie  den  Anliegen  des  Bundesinventars  Rechnung  zu  tragen  wäre.  Insbe-
sondere besteht keine Pflicht zur Einholung eines Gutachtens. Die Bestim-

R2.2014.00115 

Seite 37 

 
 
mung von Art. 7 NHG ist auf die vorliegende Konstellation nicht anwendbar. 

Daraus  folgt,  dass  die  erforderliche  Beachtung  des  ISOS  in  einer  nicht 

förmlichen Weise erfolgen kann (BGE 135 II 209, E. 3, www.bger.ch). Auch 

das  ergänzte  Gutachten  Z  weist  einleitend  auf  den  ISOS-Eintrag  hin.  Aus 

dem  Protokoll  der Gemeindeversammlung  vom 11.  Dezember 2014  ergibt 

sich, dass M. K. auf den Bundesgerichtsentscheid von Rüti Bezug genom-

men,  die  ISOS-Richtlinien  erwähnt  und  den  Vergleich  mit  dem  Kamin-

Entscheid  in  Abrede  gestellt  hat.  Der  Gemeinderat  solle  zuwarten,  bis  die 

Inventarentlassung  des  alten  Fabrikgebäudes  rechtskräftig  geworden  sei. 
Wenn es nachfolgend heisst, "X nimmt noch einmal Bezug auf die Rechts-
lage",  bedeutet  dies  nichts  anderes,  als  dass  der  Gemeinderat  bereits  in 
seiner Einleitung auf die ISOS-Thematik eingegangen ist ("Nachfolgend er-
läutert Gemeinderat  X die Vorlage."). Eine solche Auseinandersetzung mit 
den Anliegen des ISOS reicht mithin aus.  

Im  Übrigen  erhellen  die  Voten  anlässlich  der  Gemeindeversammlung  vom 

11.  Dezember  2014,  dass  sich  die  Bürgerinnen  und  Bürger  auch  mit  der 

Frage  der  Inventarentlassung  auseinandergesetzt  haben.  So  hielt  einer-

seits R. R. fest, dass die FDP den Rekurrenten und die Mitbeteiligte detail-

liert befragt bzw. angehört habe. Das Gebäude habe keine Verbindung zu 

hiesigen Firmen, trage nicht zur Verschönerung des Ortsbildes bei und be-

finde sich in einem desolaten Zustand. Diese protokollarische Zusammen-

fassung  beschlägt  die  Themen  der  Schutzwürdigkeit,  das  ISOS  und  die 

Schutzfähigkeit. Auch Frau S. T. bringt ausdrücklich die Frage der Schutz-

würdigkeit ins Spiel. Der Gemeindeversammlung war mithin auch bewusst, 

dass  die  Inventarentlassung  und  damit  das  Thema  Schutzwürdigkeit/  -

fähigkeit noch nicht rechtskräftig entschieden war. 

21.7. 

Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inven-

tar  des  Bundes  wird  dargetan,  dass  es  in  besonderem  Masse  die  unge-

schmälerte  Erhaltung,  jedenfalls  unter  Einbezug  von  Wiederherstellungs- 

oder  angemessenen  Ersatzmassnahmen  die  grösstmögliche  Schonung 

verdient  (Art.  6  Abs.  1  des  Bundesgesetzes  über  den  Natur-  und  Heimat-

schutz [NHG]). Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sin-

ne  der  Inventare  darf  bei  Erfüllung  einer  Bundesaufgabe  nur  in  Erwägung 

gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen 
von  ebenfalls  nationaler  Bedeutung  entgegenstehen  (Art.  6  Abs.  2  NHG). 

R2.2014.00115 

Seite 38 

 
 
Diese  Schutzbestimmung  gilt  indes,  wie  Art.  6  Abs.  2  NHG festhält,  ledig-

lich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittel-

barer  Weise.  Bei  der  Erfüllung  von  kantonalen  (und  kommunalen)  Aufga-

ben - wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung zählt - wird der Schutz von 

Ortsbildern durch kantonales (und kommunales) Recht gewährleistet. Dies 

ergibt  sich  verfassungsrechtlich  aus  Art.  78  Abs.  1  der  schweizerischen 

Bundesverfassung  (BV),  wonach  die  Kantone  für  den  Natur-  und  Heimat-

schutz zuständig sind. Auch bei der Erfüllung von kantonalen (und kommu-

nalen) Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeu-

tung.  Ihrer  Natur  nach  kommen  sie  Sachplänen  und  Konzepten  im  Sinne 

von Art. 13 des Raumplanungsgesetzes (RPG) gleich. Im Rahmen der all-

gemeinen  Planungspflicht  der  Kantone  (Art.  2  RPG)  legen  diese  die  Pla-

nungsgrundlagen  in  ihrer  Richtplanung  im  Allgemeinen  fest  (Art.  6  RPG) 

und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzep-

ten  und  Sachplänen  im  Speziellen  (Art.  6  Abs.  4  RPG).  Aufgrund  der  Be-

hördenverbindlichkeit  der  Richtplanung  (Art.  9  RPG)  finden  die  Schutzan-

liegen  des  Bundesinventars  auf  diese  Weise  Eingang  in  die  Nutzungspla-

nung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen 

(Art.  17  Abs.  1  RPG)  und  in  die  Anordnung  von  andern  Schutzmassnah-

men  (Art.  17  Abs.  2  RPG).  Die  derart  ausgestaltete  Nutzungsplanung  ist 

auch für die Eigentümer verbindlich. Insoweit besteht für die Kantone (und 

Gemeinden)  eine  Pflicht  zur  Berücksichtigung  von  Bundesinventaren.  Die 

Pflicht  zur  Beachtung  findet  zum  einen  ihren  Niederschlag  in  der  Anwen-

dung  der  die  Schutzanliegen  umsetzenden  (Nutzungs-)Planung.  Zum  an-

dern darin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lich-

te  der  Heimatschutzanliegen  vorgenommen  werden.  Das  ist  insbesondere 

der  Fall,  wenn  von  der  Grundnutzungsordnung  abgewichen  werden  soll 

(BGE 135 II 209, E. 2.1., mit Hinweisen). 

Das  kantonale  Planungs-  und  Baugesetz  (PBG)  gibt  für  die  Richtplanung 

Planungsgrundsätze  vor  (§  18  Abs.  1  PBG).  Anzustreben  ist  u.a.,  dass 

schutzwürdige Landschaften sowie andere Objekte des Natur- und Heimat-

schutzes  vor  Zerstörung  oder  Beeinträchtigung  bewahrt  werden  (§ 18 

Abs. 2  lit.  l  PBG).  Der  Siedlungsplan  bezeichnet  u.a.  die  schutzwürdigen 

Ortsbilder von kantonaler Bedeutung (§ 22 Abs. 2 PBG). Die Schutzobjekte 

des  Natur-  und  Heimatschutzes  werden  im  Einzelnen  umschrieben  (§ 203 
PBG);  es  gehören  dazu  namentlich  Ortskerne,  Quartiere,  Strassen  und 
Plätze,  Gebäudegruppen,  Gebäude  und Teile, die  als wichtige  Zeugen er-

haltenswürdig  sind  oder  Siedlungen  wesentlich  prägen  (§  203  lit.  c  PBG). 

R2.2014.00115 

Seite 39 

 
 
Der Schutz erfolgt u.a. durch Massnahmen des Planungsrechts (§ 205 lit. a 

PBG).  Dazu  zählt  insbesondere  die  Nutzungsordnung  in  den  Bauzonen 

(§ 47  ff.  PBG).  Speziell  erwähnt  das  kantonale  Recht  die  Kernzonen;  sol-

che umfassen schutzwürdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne, die in ih-

rer  Eigenart  erhalten  werden  sollen  (§  50  Abs.  1  PBG).  Auf  diese  Weise 

werden  Schutzvorgaben  des  Natur-  und  Heimatschutzes  auf  kommunaler 

Ebene konkretisiert und umgesetzt (BGE 135 II 209, E. 2.2.).  

Von den Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 PBG zu unterscheiden ist 

die Aufnahme von Schutzobjekten in kommunale oder kantonale Inventare 

(§  203  Abs. 2  PBG).  Grundsätzlich  verpflichten  die  Inventare  nur  die  Be-

hörden, nicht aber direkt die betroffenen Grundeigentümer. Es handelt sich 

nicht  um  eine  Schutzmassnahme,  sondern  lediglich  um  eine  Zusammen-

stellung  von  an  sich  schutzfähigen  Objekten  (Christoph  Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  5. Aufl.,  Zürich 

2011, Seite 211). 

21.8. 

Im  ISOS-Inventar  sind  unter  der  Nummer  4  das  Gewerbe-,  Industrie-  und 

Arbeiterwohnquartier an der Zugerstrasse und Nebenachsen, v.a. 19. Jahr-

hundert/ 1. Hälfte 20. Jahrhundert, sowie im Zentrumsbereich einige Wohn-

/Geschäftshäuser und eine Alterssiedlung aus der 2. Hälfte des 20./Anfang 

21.  Jahrhunderts  erwähnt.  Das  Erhaltungsziel  ist  hier  mit  der  Kategorie  B 

angegeben,  weshalb  gemäss  den  Erläuterungen  zum  ISOS  ein  Erhalten 

der Struktur gilt (Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewah-

ren, für die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale integral erhalten). 

Als generelle Erhaltungshinweise werden der Abbruch von Altbauten nur in 

Ausnahmefällen und besondere Vorschriften für Umbauten und zur Einglie-

derung von Neubauten genannt. Unter der Nummer 4.1 ist das Neudorf als 

Quartier mit schmalen Gassenräumen mit dicht gereihten, kleinen Arbeiter-

häusern,  Gewerbebauten  und  Industriebereich  (v.a.  2.  Hälfte  19. Jh.  /  An-

fang  20.  Jh.)  aufgeführt.  Im  Neudorf  steht  die  streitbetroffene  Fabrik.  Hier 

besteht ein Erhaltungsziel der Kategorie A. Sie bedeutet gemäss den Erläu-

terungen  zum  ISOS  ein  Erhalten  der  Substanz  (alle  Bauten,  Anlageteile 

und  Freiräume  integral  erhalten,  störende  Eingriffe  beseitigen).  Folgende 

generelle Erhaltungshinweise gelten: Abbruchverbot, keine Neubauten, De-

tailvorschriften  für  Veränderungen.  Die  Fotografien  Nrn.  10  und  11  doku-
mentieren  das  Neudorf.  Auf  dem  Foto  Nr.  10  ist  die  Fabrik  Zugerstras-

R2.2014.00115 

Seite 40 

 
 
se 53/55,  Vers.-Nr.  499,  abgebildet  und  in  der  Legende  auch  aufgelistet 

(Nr. 4.1.1).  

Der Textteil zum ISOS-Inventar lautet wie folgt:  

"An der Zugerstrasse liegt ein Industrie- und Gewerbebereich mit ehemali-

gen  Fabriken,  Werkstätten  und  Holzschuppen.  Neben  der  Fabrik  in  poly-

chromer Backsteinarchitektur  von  1893  (4.1.1) ist  auch ein  Industriebau  in 

grauem  Backstein  mit  Zinnenkranz  erwähnenswert.  Das  sogenannte  Neu-

dorf beeindruckt durch die engen, ausgeprägten Gassenräume, die Intakt-

heit  der  Bauten  und  ihre  kleinräumige  Anordnung  sowie  die  relativ  ur-

sprünglichen Zwischenbereiche mit raumbegrenzenden Stützmauern, Gär-

ten und zum Teil gepflästerten Vorplätzen." 

21.9. 

Die  Baudirektion  prüft  bei  der  Genehmigung  den  festgesetzten  privaten 

Gestaltungsplan  hinsichtlich  Rechtmässigkeit,  Zweckmässigkeit  und  An-

gemessenheit  (vgl.  §§  5  i.V.m.  § 89 Abs. 1 PBG).  Neben  der eigentlichen 

Rechtmässigkeitsprüfung  darf  die  Baudirektion  dann  in  kommunale  Pla-

nungen eingreifen, wenn sich eine Lösung aufgrund überkommunaler Inte-

ressen  als unzweckmässig  erweist  oder wenn  sie  wegleitenden  Grundsät-

zen  und  Zielen  der  Raumplanung  widerspricht  (vgl.  VB.2012.00794  vom 

27.  März  2013,  E.  2.2  f.,  www.vgrzh.ch).  Im  Übrigen  respektiert  sie  die  - 

durch  die  Gemeindeautonomie  geschützte  -  originäre  Planungszuständig-

keit der Gemeinwesen (vgl. § 2 lit. c PBG).  

21.10. 

Indem  Ziff.  4  Abs.  2  der  Gestaltungsplanbestimmungen  festhält,  dass  die 

bestehende  Fabrik abgebrochen  und durch ein  gleiches Gebäudevolumen 

ersetzt sowie um ein Attikageschoss aufgestockt werden dürfe, belässt der 

Gestaltungsplan einerseits  die  Möglichkeit, die  Fabrik  zu  erhalten  (bei Ab-

weisung  des  Inventarentlassungsgesuchs)  oder  abzubrechen  (bei  dessen 

Gutheissung). Die Planung gemäss revidiertem Gestaltungsplan ist somit in 

jedem Fall umsetzbar.  

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21.11. 

Die Zielsetzung des ISOS ist in erster Linie der Schutz des Ortsbildes, stellt 

mithin  ein  planerisches  Instrument  dar.  Die  Bebauungsstruktur  ändert  je-

doch mit der Gestaltungsplanrevision, die einen Ersatzbau vorsieht, nicht.  

Die  Gestaltungsplanvorschriften  verlangen  in  Art.  7  Abs.  1  eine  gute  Ge-

samtwirkung i.S.v. § 238 Abs. 2 PBG. Der Ersatzbau der bestehenden Fab-

rik  muss  sich  in  seiner  Erscheinung und  Materialisierung  am bestehenden 

Bau orientieren. Die wichtigsten prägenden Elemente sind zu übernehmen 

(Abs.  2).  Nachdem  das  ISOS  die  Fabrik  in  einem  Nebensatz  lediglich  als 

"erwähnenswert" betrachtet, ist es mit diesen Bestimmungen ohne weiteres 

möglich,  den  Anliegen  des  ISOS  auch  mit  einem  Ersatzbau  Rechnung  zu 

tragen. Dies umso mehr, als sich die Fabrik gemäss den obigen Erwägun-

gen als nicht schutzwürdig erweist und zu Recht aus dem Inventar entlas-

sen wurde. Die rechtmässig und in Anwendung des kantonalen Rechts er-

folgte Inventarentlassung kann nicht durch das ISOS-Erhaltungsziel A auf-

gehoben  werden,  sofern  die  Zielsetzungen  des  ISOS  von  der  Gemeinde-

versammlung  im  Rahmen  einer  Interessenabwägung  gebührend  berück-

sichtigt wurden. Dies ist vorliegend der Fall (siehe Erw. 20.6).  

Die Abweichungen von den BZO-Bestimmungen, welchen übrigens bereits 

mit  der  Festsetzung  des  Gestaltungsplans  2006  rechtskräftig  zugestimmt 

wurde,  sind  marginal.  Die  Baumassenziffer  wird  zwar  gemäss  dem  Erläu-

ternden  Bericht  zum  Gestaltungsplan  2006  (act.  13.7  im  Verfahren  G.-

Nr. R2.2014.00115) im abparzellierten Teil des Fabrikgebäudes überschrit-

ten,  auf  dem  restlichen  Areal  aber  eingehalten.  Gemäss  kantonalem  GIS-

Browser (www.gis.zh.ch) ist übrigens eine solche Abparzellierung bis heute 

nicht  erfolgt.  Der  Abstand  gegenüber  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  11025  be-

trägt zwar nur 7 m statt 8,50 m, betrifft aber den geplanten Neubau B1 und 

nicht  die  Fabrik  und  wurde  im  Übrigen  mit  Festsetzung  des  Gestaltungs-

plans  im  Jahre  2006  rechtskräftig  bewilligt.  Zudem  soll  zwischen  den  Ge-

bäuden  eine  öffentliche  Fussgängerverbindung  verlaufen,  womit  der Weg-

abstand lediglich 3,5 m betragen müsste (§ 265 Abs. 1 PBG). Die vom Re-

kurrenten  monierte  Überschreitung  der  Länge  der  Dachaufbauten  bezieht 

sich offensichtlich auf das neu zu erstellende Gebäude B1 (siehe act. 5.14 

S. 23).  

Die Gemeindeversammlung hat somit in Kenntnis des ISOS-Eintrags und in 
Abwägung  aller  Interessen  einen  Entscheid  gefällt,  welcher  als  recht-  und 

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zweckmässig  und  angemessen  zu  betrachten  ist.  Die  Genehmigung  der 

Gestaltungsplanrevision ist folglich nicht zu beanstanden. 

22.1. 

Zusammengefasst  ist  festzuhalten,  dass  die  Rekurse  abzuweisen  sind. 

Sowohl die Inventarentlassung als auch die Gestaltungsplanrevision erwei-

sen sich als korrekt. 

[….]  

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