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**Case Identifier:** e9f289b1-eaf6-5fd4-b47c-73f55482bd23
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 19.01.2012 I/1-2011/101
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2011-101_2012-01-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2011/101

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 19.01.2012

Entscheiddatum: 19.01.2012

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 19.01.2012
Liegenschaftskosten, Art. 32 Abs. 2 DBG (SR 642.11). Anwalts- und 
Gerichtskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Eigentumsanteils 
eines ehemaligen Miteigentümers nach Streitigkeiten über die Nutzung 
gemeinschaftlicher Räume eines Hauses können vom übernehmenden 
Eigentümer nicht als Unterhalts- oder Verwaltungsaufwand abgerechnet 
werden (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 19. Januar 2012, I/
1-2011/101).

Präsident Thomas Vögeli, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; 

Gerichtsschreiber Thomas Scherrer

A und B X-Y, Beschwerdeführer,

vertreten durch A X,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

und

Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Abteilung 

Recht, Eigerstrasse 65, 3003 Bern, Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Direkte Bundessteuer (Einkommen 2009)

Sachverhalt:

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A.- Die Eheleute A und B X-Y wohnen in G in einem Eigenheim. Sie sind ausserdem je 

zur Hälfte Miteigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses in R (Grundstücke Nrn. 

001/002 an der H-Strasse) sowie eines Ferienhauses in O (Grundstück Nr. 003). Bis im 

Jahr 2009 gehörte ihnen an diesem Ferienhaus je ein Miteigentumsanteil von einem 

Drittel. In der Steuererklärung für 2009 machten sie für das Ferienhaus Unterhalts- und 

Verwaltungskosten von insgesamt Fr. 15'630.-- geltend. Davon betrafen Fr. 11'102.-- 

Gerichts- und Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Übernahme des Anteils des 

ehemaligen Miteigentümers N L am Ferienhaus, welche die Pflichtigen als 

Verwaltungskosten zum Abzug bringen wollten. Die Veranlagungsbehörde anerkannte 

diese Gerichts- und Anwaltskosten nicht als abzugsfähige Aufwendungen. Daneben 

nahm sie an der Selbstdeklaration weitere Korrekturen vor. Die Eheleute A und B X-Y 

wurden für die direkte Bundessteuer 2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 

101'200.-- veranlagt. Gegen diese Veranlagung erhoben die Steuerpflichtigen 

Einsprache und fochten insbesondere die Bemessung der 

Liegenschaftsunterhaltskosten für das Grundstück in G, die Aufrechnung der Anwalts- 

und Gerichtskosten für die Liegenschaft in O sowie die Streichung des Kinderabzugs 

für den Sohn D an. Das kantonale Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid von 5. 

Mai 2011 ab.

B.- Mit Eingabe vom 16. Mai 2011 erhoben die Steuerpflichtigen Beschwerde bei der 

Verwaltungsrekurskommission und beantragten, die Anwalts- und Gerichtskosten für 

die Liegenschaft in O seien zum Abzug zuzulassen. Nach den einschlägigen 

Vorschriften könnten die Kosten für die Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. 

Bei der rechtlichen Auseinandersetzung sei es um eine Änderung der Nutzungs- und 

Verwaltungsordnung in Bezug auf die Kellerräume gegangen. Die Verwaltungsordnung 

diene zur Nutzung des Gebäudes und bilde einen wesentlichen Bestandteil dazu. Die 

Situation sei für die Eigentümer nicht zufriedenstellend und eindeutig gewesen. Es sei 

nicht nachvollziehbar, dass die Festlegung einer Nutzungsänderung keine 

Verwaltungshandlung darstelle. Die Änderung der Verwaltungsordnung habe keine 

Wertveränderung zur Folge gehabt. Dass letztlich der rechtlich einfachste Weg zur 

Konfliktlösung in ein Aufkünden des Miteigentums geführt habe, liege an den 

gesetzlichen Bestimmungen und beinhalte ebenfalls keine Wertveränderung. Auch 

dieser Weg und der geschlossene Vergleich hätten den Wert der Liegenschaft nicht 

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verändert, aber diese sei nutzbar und verwaltbar. Zudem sei die Verwaltungsarbeit 

durch Dritte ausgeführt worden.

Die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 22. Juni 2011 die kostenfällige 

Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung macht sie geltend, eine Änderung der 

Verwaltungsordnung wäre als Verwaltungsaufwand zu betrachten, wenn sie zum Erhalt 

der Nutzung der Liegenschaft wie bisher oder durch Dritte notwendig sei. Die Kosten 

der rechtlichen Auseinandersetzung als Verwaltungsaufwand zu bezeichnen, gehe 

jedoch am Sinn des Gesetzes vorbei. Vielmehr liege ein zivilrechtlicher Streit vor, bei 

dem es weder um die Werterhaltung der Eigentumsanteile noch um Kosten, die zur 

Erzielung der Einkünfte notwendig waren, gegangen sei. Der Grund sei die fehlende 

Einigkeit der Eigentümer in der Nutzung der gemeinschaftlichen Räume gewesen, 

welche durch die Nutzungs- und Verwaltungsordnung bereits geregelt gewesen sei.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat stillschweigend auf eine Vernehmlassung zur 

Beschwerde verzichtet. Die Beschwerdeführer erhielten Gelegenheit, sich zur 

Vernehmlassung der Vorinstanz zu äussern. Dies taten sie mit Eingabe vom 8. August 

2011. Sie halten fest, bei der Festlegung der Nutzung sei die Raumbezeichnung 

entgangen, was damals unmissverständlich erschienen sei, da sie zwei Drittel zu 

Eigentum gehabt hätten und sich die Nutzung mit dem Ersteigentümer, der Familie C, 

von 1993 bis 1999 den Eigentumsverhältnissen entsprechend eingespielt habe. Als die 

Familie C ihren Anteil im Jahre 2003 an N L verkauft habe, habe dieser plötzlich 

Anspruch auf die Nutzung eines bisher von ihnen genutzten Raumes erhoben. 

Aufgrund der Forderung von Herrn L hätten sie den während zehn Jahren genutzten 

Raum aufgeben und den geleisteten Unterhalt daran als Verlust hinnehmen müssen. 

Dies hätten sie nicht akzeptiert, weshalb von ihrer Seite ein Anwalt habe eingeschaltet 

werden müssen. Sie hätten zu Recht die eingespielte Situation verteidigt.

Die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeiteiligten werden, soweit wesentlich, in den 

nachstehenden Erwägungen dargelegt und gewürdigt.

Erwägungen:

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1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Beschwerdeerhebung ist gegeben. Die Beschwerde vom 16. Mai 2011 ist rechtzeitig 

eingereicht worden. Sie erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 140 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, 

SR 642.11, abgekürzt: DBG; Art. 7 der Verordnung zum Bundesgesetz über die direkte 

Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 41 lit. h Ziff. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die Beschwerde ist 

einzutreten.

2.- Nach Art. 32 Abs. 2 DBG in der bis 31. Dezember 2009 gültigen Fassung (vgl. AS 

1991 S. 1184 ff.) können bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, 

die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen 

werden (Satz 1).

a) Die Kosten für rechtliche Massnahmen zur Werterhaltung des Grundstücks, wie z.B. 

Anwaltskosten, um eine wertvermindernde Umzonung zu verhindern, gelten als 

Unterhaltskosten. Auch die Kosten für Baueinsprachen, welche bezwecken, den Wert 

der eigenen Parzelle zu erhalten, gelten als abzugsfähig. Allgemein sind Prozess- und 

Anwaltskosten als abzugsfähige Unterhaltskosten zu betrachten, sofern sie der 

Erhaltung des bisherigen Rechtszustands dienen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, N 108 zu Art. 32 DBG). Als 

Drittverwaltungskosten abzugsfähig sind sodann Betreibungs- und Prozesskosten im 

Zusammenhang mit Streitigkeiten mit Mietern, welche vom Eigentümer getragen 

werden müssen (Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, a.a.O., N 120 zu Art. 32 DBG; vgl. 

auch B. Zwahlen, in: Zweifel/Athanas, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 

Band I/2a, 2. Aufl. 2008, N 23 zu Art. 32 DBG). Auch in der kantonalen Praxis gelten 

notwendige tatsächliche Auslagen bei der Eigenverwaltung eines Grundstücks, soweit 

sie nicht Entschädigung für eigene Arbeit darstellen, als abzugsfähige 

Verwaltungskosten, wobei darunter namentlich auch Prozesskosten fallen (Weidmann/

Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 

128). Ebenso werden in der Praxis zum Steuerrecht des Kantons Bern Kosten eines 

Rechtsstreites zwischen Eigentümer und Mieter einer Liegenschaft als 

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Verwaltungskosten anerkannt (Leuch/Kästli, Praxiskommentar zum Berner 

Steuergesetz, Muri-Bern 2006, N 11 zu Art. 36 mit Hinweis).

b) Die Vorinstanz erwog, in der alten Nutzungs- und Verwaltungsordnung sei die 

Aufteilung der Nutzung geregelt gewesen. Eine Änderung oder gar Bedrohung des 

Wertanteils der Pflichtigen oder deren Nutzungsmöglichkeiten im Jahr 2009 seien nicht 

erkennbar. Der Gebrauch sei rechtlich wie bisher möglich gewesen. Dass die einzelnen 

Räume im Untergeschoss nicht den Miteigentümern zugeteilt gewesen seien, sei 

bereits 1993 der Fall gewesen, als das Miteigentum begründet worden sei. Somit sei es 

im Rechtsbegehren der Pflichtigen nicht um die Werterhaltung des Eigentums, sondern 

um eine Änderung gegangen. Die Uneinigkeit unter den Eigentümern könne nicht mit 

dem Wert eines Grundstücks zusammenhängen, sondern liege in der Persönlichkeit 

der jeweiligen Eigentümer. Somit habe das Rechtsbegehren persönliche Gründe 

gehabt. Mit einem anderen Miteigentümer hätten die Pflichtigen diese Uneinigkeit 

womöglich nie gehabt.

c) Die Verwaltungsrekurskommission kann sich dieser Auffassung nicht in allen Teilen 

anschliessen. 1993 wurde die Nutzungs- und Verwaltungsordnung bezüglich des 

Untergeschosses, der Remise, der Barge sowie der Umgebung durch Vereinbarung der 

Beschwerdeführer mit dem damaligen Miteigentümer C C geändert. Dabei wurde u.a. 

vereinbart, dass die Kellerräume durch die jeweiligen Eigentümer im Verhältnis der 

Eigentumsanteile 1/3 und 2/3 ausschliesslich genutzt werden und dass sie aus 

Waschküche (inkl. Waschmaschine und Tumbler), altem Backofen und zwei 

Kellerräumen bestehen. Auch für die Umgebung wurde die Nutzung auf diese Weise 

geregelt. Wie diese gemeinsame Nutzung im Verhältnis der Miteigentumsanteile 

stattfinden sollte, war allerdings nicht näher vereinbart und auch sonst aus der 

Nutzungsordnung nicht zweifelsfrei nachvollziehbar. Diese Ordnung bewährte sich 

offenbar nach dem Ausscheiden des früheren Miteigentümers nicht und führte in der 

Praxis mit dem Miteigentümer N L zu Streitigkeiten. Die Regelung einer solchen 

Streitigkeit bzw. die Vorkehrungen zur Beilegung einer solchen können als 

Verwaltungsmassnahmen betrachtet werden, zumal die Ferienwohnung von den 

Beschwerdeführern nicht nur selbst genutzt, sondern auch vermietet wurde. Bei einer 

solchen Liegenschaft können Aufwendungen für eine rechtliche Auseinandersetzung 

mit einem anderen Miteigentümer durchaus als Verwaltungsaufwand eingestuft 

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werden. Das Argument der Vorinstanz, die Streitigkeit bzw. die Aufwendungen hätten 

ihre Ursache in der Person der Miteigentümer gehabt, ist nicht stichhaltig. Die 

Nutzungsordnung musste auch im Interesse einer problemlosen Vermietbarkeit geklärt 

werden. Angesichts der objektiven Umstände, namentlich der unklaren Formulierung 

der Art und Weise der Nutzung des Kellergeschosses und der Umgebung, kann sogar 

von einer gewissen Notwendigkeit einer Neuregelung gesprochen werden. Im 

vorliegenden Fall verhielt es sich allerdings so, dass die Rechtsstreitigkeit bzw. die 

Vorkehrungen der Beschwerdeführer nicht auf eine Klärung bzw. Neuregelung der 

Nutzungs- und Verwaltungsordnung hinausliefen. Das Rechtsbegehren in der Klage der 

Beschwerdeführer lautete ausschliesslich auf Aufhebung des Miteigentums und 

Anordnung einer Versteigerung, und das Verfahren endete in der Folge mit einem 

Vergleich, wonach der neue Miteigentümer seinen Anteil zum Preis von Fr. 205'800.-- 

den Beschwerdeführern abtrat. Bereits die Aufforderung des Rechtsanwalts an den 

Beschwerdeführer vom 6. Mai 2009 zur Leistung eines Kostenvorschusses hatte als 

Betreffnis den Vermerk "Auflösung Miteigentum an Parz. Nr. 003 …" getragen. 

Offenbar beabsichtigten die Beschwerdeführer von Anfang an, den dritten 

Miteigentumsanteil zu übernehmen. Aus den Akten, insbesondere auch aus der 

Abrechnung des Rechtsanwalts, dem Vergleich oder der Abschreibungsverfügung des 

Bezirksgerichts S ist nicht ersichtlich, inwiefern die anwaltlichen Bemühungen auf eine 

Neuregelung der Nutzungsordnung mit dem Miteigentümer N L hinausliefen. Die 

Beschwerdeführer haben auch keine Unterlagen eingereicht, die auf eine 

Verständigung vor Anhebung der Klage deuten. Bei dieser Sachlage können die 

Anwalts- und Gerichtskosten nicht als Verwaltungskosten im Sinn von Art. 32 Abs. 2 

DBG qualifiziert werden, sondern erweisen sich als Aufwendungen im Zusammenhang 

mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils. Damit erweist sich der Entscheid der 

Vorinstanz im Ergebnis als richtig, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens den 

Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 600.-- ist angemessen (vgl. Art. 144 Abs. 5 DBG in Verbindung mit Art. 7 Ziff. 122 

der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 600.-- ist zu 

verrechnen.

Entscheid:

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1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Beschwerdeführer bezahlen die Kosten des Verfahrens von Fr. 600.--

       unter Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 600.--.

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