# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 62179aef-7485-5c0f-90a5-f73eeec41d53
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 28.10.2015 GR.2014.35
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2014-35_2015-10-28.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

2 GR.2014.35 
 
 
 

Entscheid 
 
 

 28. Oktober 2015 
 

 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter Ale-
xander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
1. A,   
2. B,   
 Rekurrenten,  
vertreten durch C AG,  

 
 
 

gegen 
 
 
 
Gem einde  D,   
 Rekursgegnerin,  
vertreten durch den Finanzausschuss, 

 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 
 
 
 
  

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hat sich ergeben: 
 

 

 A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) waren vom … … 1979 bis … … 1999 

Eigentümer des selbstbewohnten Einfamilienhauses … in E (Kat.Nr. …). Die Grund-

stückgewinnsteuer auf dem Gewinn von Fr. 263'881.- wurde aufgeschoben, weil die 

Pflichtigen den Erlös von Fr. 870'000.- vollumfänglich zum Erwerb eines Zweifamilien-

hauses … in D (Kat.Nr. …) verwendeten. Der Erwerb der entsprechend zu überbauen-

den Landparzelle mit Anlagekosten von Fr. 1'486'288.- (für die selbst bewohnte 7-

Zimmerwohnung) und Fr. 683'694.- (für die vom erwachsenen Sohn bewohnte 3 ½-

Zimmer-Einliegerwohnung [nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens]) erfolgte 

am …. … 1998. In der Folge nutzten die Pflichtigen die  

7-Zimmerwohnung bis zum Bezug einer weiteren Ersatzliegenschaft … in F im Mai 

2012 selbst.  

 

 Nach Begründung von Stockwerkeigentum veräusserten die Pflichtigen am 

…. … 2012 320/1000 Miteigentum an der Liegenschaft … in D mit Sonderrecht an der 

3 ½-Zimmer-Einliegerwohnung zum Preis von Fr. 950'000.- an ihren Sohn G und des-

sen Lebenspartnerin H. Die selbstbewohnte 7-Zimmer-Wohnung veräusserten sie am 

…. … 2012 zum Preis von Fr. 2'200'000.- an die Ehegatten I. Den Erlös für das letztere 

Objekt verwendeten sie zum Erwerb einer weiteren Ersatzliegenschaft … in F. Die 

Handänderung erfolgte am …. … 2012. Gemäss Aufstellung vom …. Oktober 2012 

betrugen die Anlagekosten Fr. 1'437'104.-. 

 

 Mit Veranlagungsentscheid vom 28. Mai 2013 auferlegte der Finanzausschuss 

der Gemeinde D den Veräusserern zufolge Verkauf der selbstbewohnten  

7-Zimmer-Wohnung eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 195'164.80 bei einem steu-

erbaren Gewinn von Fr. 713'700.-, wobei die Besitzesdauer – berechnet ab Erwerb des 

Ersatzobjekts … in D – auf 13 Jahre bemessen wurde. Zudem wurde im Entscheid 

vermerkt, dass der Steueraufschub aus dem Verkauf der Liegenschaft … in E fortbe-

stehe. 

 

 

 B. Die u.a. gegen den Einspracheentscheid betreffend die Handänderung an 

die Ehegatten I (GR-Nr. …/…) erhobene Einsprache wies der Finanzausschuss der 

Gemeinde D mit Entscheid vom 9. September 2014 ab. 

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 C. Mit Rekurs vom 13. Oktober 2014 liessen die Pflichtigen dem 

Steuerrekursgericht beantragen, den oben genannten Einspracheentscheid aufzuhe-

ben und anstelle des berücksichtigten Besitzesdauerrabatts von 29% (13 Jahre Besit-

zesdauer) die volle/anteilige Entlastung von 50% und 29% gemäss der Aargauer Steu-

erpraxis zu gewähren. Dementsprechend sei die Grundstückgewinnsteuer 

von Fr. 195'164.80 auf Fr. 159'318.- herabzusetzen. Weiter sei ihnen das rechtliche 

Gehör hinsichtlich der Anwendung des proportionalen Besitzesdauerabzugs nach Aar-

gauer Steuerpraxis zu gewähren und die Schlussabrechnung (Verrechnung des Depo-

situms) entsprechend anzupassen.  

 

 In der Rekursantwort vom 2. Dezember 2014 schloss der Finanzausschuss 

der Gemeinde D auf Abweisung des Rekurses. 

 

 Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Der verfahrensrechtliche Antrag, den Pflichtigen das rechtliche Gehör hin-

sichtlich der Aargauer Steuerpraxis betreffend Berechnung des Besitzesdauerabzugs 

bei mehrstufigen Ersatzbeschaffungen zu gewähren, stösst ins Leere, da die Pflichti-

gen die Aargauer Regelung selbst ins Verfahren eingebracht haben. Bei dieser Sach-

lage erübrigt sich eine Anhörung der Pflichtigen zu diesem Thema. Im Übrigen wies 

der Einspracheentscheid hinsichtlich der Ablehnung der Aargauer Praxis eine knappe, 

aber genügende Begründung auf. Die fehlende Begründung im Veranlagungsentscheid 

wurde im Einspracheverfahren geheilt. Dementsprechend waren die Pflichtigen in der 

Lage, sich mit sachbezogenen Argumenten gegen die anderslautende Begründung im 

Einspracheentscheid zur Wehr zu setzen. Ob sich die Begründung der Rekursgegnerin 

als richtig erweist, ist unter dem Aspekt der Wahrung des rechtlichen Gehörs unmass-

geblich. 

 

 

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 2. Für Steuerbezugsfragen (Schlussabrechnung, Verzinsung des Depots etc.) 

ist das Steuerrekursgericht sachlich nicht zuständig. Hierfür ist erstinstanzlich allein 

das Gemeindesteueramt zuständig (§ 46 der Verordnung zum Steuergesetz vom 

1. April 1998 i.V.m. § 206 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Somit ist auf 

den Antrag der Pflichtigen, die Schlussabrechnung entsprechend dem Ausgang des 

Verfahrens anzupassen, nicht einzutreten.  

 

 

 3. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG von den Ge-

winnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von 

solchen ergeben.  

 

 a) Gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung 

der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) 

und § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei Veräusserung einer dau-

ernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Ei-

gentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum 

Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Bei einer 

bloss teilweisen Reinvestition des Erlöses ist der Steueraufschub anteilsmässig zu 

gewähren. Der Umfang des Steueraufschubs ist dabei nach der so genannten absolu-

ten Methode zu ermitteln (BGE 130 II 202). Nach dieser Methode wird der bei der Ver-

äusserung erzielte Grundstückgewinn soweit nicht besteuert, als der Gewinn ganz oder 

teilweise reinvestiert wird. Dabei erfolgt die steuerlich privilegierte Reinvestition vorab 

aus den freigewordenen Anlagekosten des ersetzten Objekts. Der aufgeschobene 

Grundstückgewinn entspricht der Differenz zwischen den bisherigen Anlagekosten und 

den höheren Reinvestitionskosten. Liegen die Reinvestitionskosten unter den Anlage-

kosten des ersetzten Objekts, kann kein Steueraufschub gewährt werden. 

 

 b) Gemäss § 225 Abs. 3 StG wird die gemäss § 225 Abs. 1 StG berechnete 

Grundstückgewinnsteuer bei einer Besitzesdauer über 5 Jahren gestaffelt – je nach 

Anzahl der vollen Jahre – zwischen 5% und 50% ermässigt. Massgebend für die Be-

rechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte Handänderung (§ 219 

Abs. 2 StG). Alle Handänderungen, die früher zu einem Steueraufschub im Sinn von 

§ 216 Abs.  3 StG geführt haben, fallen als massgebende "letzte Handänderung" aus-

ser Betracht (§ 219 Abs. 3 und 4 StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum 

Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 219 N 39). Bei Ersatzbeschaffungen gemäss 

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§ 216 Abs. 3 StG ist somit auf den Erwerb der bei dieser Handänderung veräusserten 

Grundstücke abzustellen (§ 219 Abs. 4 StG). Die Handänderung, bei welcher das Er-

satzobjekt erworben wurde, wird als nicht geschehen betrachtet (Felix Richner, Ersatz-

beschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum [Teil II], ZStP 2010, 283). Eine geteil-

te Anrechnung der Besitzesdauer findet aufgrund dieser gesetzlichen Regelung nicht 

statt.  

 

 

 4. Vorliegend ist streitig, welches die massgebende Besitzesdauer ist, nach-

dem die Pflichtigen die Liegenschaft in D am ... … 1998 in steuerprivilegierter Weise 

als Ersatz für ihren am ... … 1979 erworbenen und am …. … 1999 veräusserten Altbe-

sitz in E erworben haben.  

 

 a) Die Rekursgegnerin vertritt die Auffassung, dass die Besitzesdauer für die 

Liegenschaft in D auf 13 volle Jahre (... … 1998 bis ... … 2012) zu bemessen sei. Sie 

stützt sich dabei auf das Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden über 

den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd  

und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft vom 31. März 2014 (ZStB  

Nr. 37/461; Rundschreiben). Zudem beruft sie sich auf eine interne, nicht publizierte 

Regelung des Verbands der Gemeindesteuerämter des Kantons Zürich (VGS) vom 

2. Juli 2014. Diese halte im Musterfall Nr. 19, welcher der vorliegenden Konstellation 

entspreche, fest, dass sich die Bemessung der Besitzesdauer von 13 Jahren im vorlie-

genden Fall als richtig erweise. 

 

 b) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin ist jedoch im erwähnten 

Rundschreiben keine Bestimmung zu finden, die vorschreibt, dass bei Veräusserung 

eines Ersatzobjekts nach Ablauf von fünf Jahren seit der Handänderung am ursprüng-

lichen Grundstück (mit Steueraufschub) bei der Veranlagung der Grundstückge-

winnsteuer für das Ersatzobjekt die Besitzesdauer ohne Anrechnung der Besitzesdau-

er des ursprünglichen Grundstücks zu bemessen sei. Im Gegenteil sieht das 

Rundschreiben beim Verkauf des Ersatzobjekts nach fünf Jahren – im Einklang mit der 

gesetzlichen Regelung – vor, dass die Besitzesdauer in Anwendung von § 219 Abs. 4 

StG, d. h. vom Erwerb des ursprünglichen Grundstücks an bis zum Verkauf des Er-

satzobjekts zu ermitteln sei (Rz 26 und 27). Das ursprüngliche und das Ersatzgrund-

stück werden quasi als eine Einheit betrachtet. Es verhält sich also nicht so wie bei der 

Veräusserung von zu verschiedenen Zeitpunkten erworbenen Grundstücken, bei wel-

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chem die Teilgewinne zunächst gemäss § 223 StG je gesondert zu ermitteln sind, her-

nach die Grundstückgewinnsteuer nach § 225 Abs. 1 StG vom Gesamtgewinn zu be-

rechnen ist und diese nach Massgabe der Teilgewinne auf die einzelnen Grundstücke 

aufzuteilen ist und schliesslich von diesen Bruttosteuerteilbeträgen – je nach Besitzes-

dauer der einzelnen Grundstücke – die entsprechende Ermässigung (bzw. der Zu-

schlag) abzuziehen resp. hinzuzurechnen ist (Richner, 290 f.). Diese Regelung gilt auf-

grund der allgemeinen Regel von § 219 Abs. 4 StG auch in Fällen, bei welchen 

anlässlich des Erwerbs des Ersatzgrundstücks infolge teilweiser Erlösverwendung nur 

ein teilweiser Steueraufschub gewährt wurde (Richner, 300). Für den seinerzeit be-

steuerten Teilgewinn auf dem ursprünglichen Eigenheim bemisst sich die Besitzesdau-

er nach Massgabe der effektiven Eigentumsdauer. Für den aufgeschobenen Gewinn, 

der – ohne erneute Ersatzbeschaffung – von den Anlagekosten des Ersatzobjekts ab-

zuziehen ist, bemisst sich die Besitzesdauer vom Erwerb des ursprünglichen Eigen-

heims bis zur Veräusserung des Ersatzobjekts. 

 

 Anders verhält es sich nach Zürcher Praxis bei Ersatzgrundstücken, die innert 

fünf Jahren seit Handänderung am ursprünglichen Grundstück veräussert werden,  

ohne dass erneut eine Ersatzbeschaffung stattfindet. In diesem Fall wird die Grund-

stückgewinnsteuer berechnet, wie wenn nie eine Ersatzbeschaffung erfolgt wäre. Der 

aufgeschobene Grundstückgewinn wird von der Gemeinde am Lageort des ursprüngli-

chen Grundstücks im Nachsteuerverfahren nachveranlagt (Rundschreiben, Rz 22 ff. für 

innerkantonale Ersatzgrundstücke, Rz 29 ff. für ausserkantonale Ersatzgrundstücke). 

Weil der Steueraufschub als aufgehoben betrachtet wird, ermittelt die Gemeinde am 

Lageort des Ersatzgrundstücks, soweit im Kanton Zürich gelegen, einzig den Gewinn 

auf dem Ersatzgrundstück, wobei für die Bemessung der Besitzesdauer einzig auf den 

Erwerb und die Veräusserung des Ersatzgrundstücks abgestellt wird (siehe Beispiele 

in Rz 23 und 24). Falls sich die Rekursgegnerin auf diese Regelung bezieht, kommt 

diese im vorliegenden Fall aber nicht zum Zug, weil das Ersatzgrundstück in D nicht 

innert fünf Jahren, sondern erst nach Ablauf von 13 Jahren seit der Handänderung am 

ursprünglichen Grundstück in E veräussert worden ist. 

 

 Folgedessen ist die Besitzesdauer im vorliegenden Fall, weil das Ersatzobjekt 

nach Ablauf von fünf Jahren veräussert wurde, in Anwendung von § 219 Abs. 2 und 4 

StG zu ermitteln (Rz 26). Weil die Grundstückgewinnsteuer bei der Veräusserung des 

ursprünglichen Eigenheims in E aufgeschoben wurde und aufgrund erneuter Ersatzbe-

schaffung in F aufgeschoben bleibt, gilt als letzte massgebende Handänderung der 

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Erwerb der Liegenschaft … in E vom …. … 1979. Diese Regelung wurde im erwähnten 

Rundschreiben korrekturlos übernommen (Rz 27). Zwar bezieht sich das dort aufge-

führte Berechnungsbeispiel auf eine Veräusserung des Ersatzobjekts ohne erneute 

Ersatzbeschaffung. Die gesetzliche Regelung, dass alle Handänderungen, die zu ei-

nem Steueraufschub i.S. von § 216 Abs. 3 StG als massgebende letzte Handänderung 

i.S. von § 219 Abs. 2 StG ausser Betracht fallen, gilt jedoch auch bei mehrfachen Er-

satzbeschaffungen, wobei nach der neueren Rechtsprechung auch kurzfristige Kaska-

denersatzbeschaffungen steuerlich privilegiert sind, sofern sie nicht rechtsmissbräuch-

lich erfolgen (VGr, 14. März 2012, SB.2011.00154, www.vgrzh.ch). Zudem findet diese 

Regelung auch Anwendung, wenn die steuerpflichtige Person nacheinander verschie-

denartige Steueraufschubstatbestände verwirklicht.  

 

c) Dem Vorstandsbeschluss des Verbands der Gemeindesteuerämter (VGS) 

vom 2. Juli 2014 und dem damit erlassenen Merkblatt, das die Anwendung von Spezi-

alfällen regelt, kommt keine verbindliche Wirkung zu, weil es sich hierbei nicht um eine 

Regelung auf Gesetzes- oder Verordnungsstufe, sondern um die Empfehlung eines 

privatrechtlich organisierten Vereins handelt. Diese richtet sich einzig an seine Mitglie-

der (Gemeindesteuerämter) und ist nirgendwo publiziert. Zwar steht einer Anwendung 

dieser Verbandsempfehlungen nichts im Weg, sofern sie eine einheitliche, gleichmäs-

sige und sachrichtige Praxis zu einer auslegungsbedürftigen gesetzlichen Bestimmung 

sicherstellen. Im vorliegenden Fall ist jedoch die gesetzliche Regelung von § 219 

Abs. 4 StG in Verbindung mit Abs. 2 StG, welche die massgebende Besitzesdauer bei 

der Veräusserung eines Ersatzobjekts definiert, derart klar, dass sich eine Nichtan-

wendung dieser gesetzlichen Regelung im vorliegenden Fall als gesetzwidrig erweist. 

Die Pflichtigen haben das ursprüngliche Eigenheim in E und das Ersatzobjekt in D  

(7-Zimmerwohnung) immer selbst bewohnt, so dass beim Erwerb des letzteren Objekts 

infolge vollständiger Erlösverwendung zu Recht ein Steueraufschub infolge Ersatzbe-

schaffung gewährt wurde. Folgerichtig muss beim Verkauf des Ersatzobjekts aufgrund 

der gesetzlichen Regel von § 219 Abs. 2 und 4 StG die Besitzesdauer der Liegenschaft 

… in E mitberücksichtigt werden. Es kann für die Bemessung der Besitzesdauer bei 

der Veräusserung des Ersatzobjekts in D nicht darauf ankommen, ob die Pflichtigen 

erneut eine Ersatzbeschaffung getätigt haben bzw. ob im Falle einer erneuten Ersatz-

beschaffung mit nur teilweiser Erlösverwendung die Voraussetzungen für einen erneu-

ten Steueraufschub gegeben sind. Die Nichtberücksichtigung der Besitzesdauer der 

ursprünglichen Liegenschaft in E erweist sich somit als gesetzwidrig. 

 

2 GR.2014.35 

http://www.vgrzh.ch/

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d) Zu prüfen bleibt, ob gemäss dem Antrag der Pflichtigen beim Verkauf des 

Ersatzobjekts eine geteilte Berechnung der Besitzesdauer nach Aargauer Steuerpraxis 

vorzunehmen sei.  

 

aa) Das Aargauer Steuergesetz sieht für den Fall, dass das veräusserte Er-

satzgrundstück aufgrund einer steueraufschiebenden Veräusserung erworben worden 

ist, vor, dass die Besitzdauer ab der letzten steuerbegründenden Veräusserung 

(Grundstückgewinn-, Gewinn- oder Einkommenssteuer oder gleichartige ausserkanto-

nale Steuer) berechnet wird (§ 110 Abs. 2 Satz 1 StG AG). Erfolgte der Erwerb durch 

Ersatzbeschaffung nur teilweise mit reinvestierten Mitteln, wird die längere Besitzdauer 

anteilmässig in der Höhe dieser reinvestierten Mittel angerechnet in (§ 110 Abs. 2 Satz 

2 StG AG). Eine geteilte Berechnung der Besitzesdauer kennen auch die Steuergeset-

ze der Kantone Bern (Art. 144 Abs. 3 StG BE) und Schwyz (§ 121 Abs. 3 StG SZ). An-

dere Kantone (z.B. Freiburg und Graubünden) sehen eine geteilte Berechnung der 

Besitzesdauer ohne gesetzliche Grundlage vor. Wiederum andere Kantone (u.a. SG, 

LU, SH, SO) bemessen die Besitzesdauer wie der Kanton Zürich von der letzten steu-

erbaren Handänderung an bis zum Verkauf des Ersatzobjekts (Art. 141 Abs. 3 StG SG, 

§ 24 Abs. 3 GGStG LU, Art. 119 Abs. 3 und 4 StG SH, § 51 Abs. 3 StG SO). Das 

Steuerharmonisierungsgesetz macht den Kantonen hinsichtlich der Bemessung der 

Besitzesdauer keine Vorgaben, so dass den Kantonen diesbezüglich ein grosser Ges-

taltungsspielraum verbleibt. 

 

bb) Für eine geteilte Berechnung der Besitzesdauer sprechen gute Gründe, 

da der Steueraufschub nur hinsichtlich der aufgeschobenen Gewinne aus vorangehen-

den Veräusserungen Wirkung entfaltet und bei Ersatzbeschaffungen häufig in grössere 

und teurere Objekte reinvestiert wird, bei deren Verkauf unterschiedlich hohe Gewinne 

anfallen. Mit der geteilten Berechnung der Besitzesdauer kann sichergestellt werden, 

dass später erzielte Teilgewinne (Erlös abzüglich die um den aufgeschobenen Gewinn 

gekürzten Anlagekosten) aus der Veräusserung von Ersatzobjekten höher besteuert 

werden, indem bezüglich der auf den Ersatzliegenschaften erzielten Teilgewinnen der 

Besitzesdauerabzug erst vom Zeitpunkt ihres Erwerbs an gewährt wird.  

 

cc) Wie erwähnt (E. 3b) sieht jedoch das zürcherische Steuergesetz bei der 

Veräusserung eines Eigenheims nach Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung zu-

lässigerweise keine geteilte Berechnung der Besitzesdauer vor, obwohl ihm die Prob-

lematik bekannt sein musste, dass bei der mehrfachen Veräusserung von Liegenschaf-

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ten üblicherweise Gewinne anfallen, die unter Umständen nicht bei der Erstliegen-

schaft, sondern erst bei der Veräusserung von Ersatzobjekten erzielt werden. Vor die-

sem Hintergrund kann nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe eine sich 

unvermeidlich stellende Frage nicht beantwortet, welche (echte) Lücke vom Richter in 

analoger Anwendung von Art. 1 Abs. 2 ZGB zu schliessen wäre (Imboden/Rhinow, 

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 5. A, Nr. 23 B. Ia). Der Gesetzgeber hat 

hinsichtlich der Berechnung der Besitzesdauer bei der Veräusserung von Ersatzobjek-

ten (nach Steueraufschub) vielmehr eine Regelung getroffen, die jedoch im vorliegen-

den Fall nicht restlos zu befriedigen vermag, da bei der Veräusserung des Ersatzob-

jekts in D ein hoher Gewinn erzielt wurde und die Gewährung der längeren 

Besitzesdauer (ab Erwerb der Erstliegenschaft) den wirklichen Verhältnissen nicht voll-

umfänglich gerecht wird. Unter diesen Umständen spricht man von einer so genannten 

unechten Lücke, deren Ausfüllung dem Richter versagt ist (Imboden/Rhinow, Nr. 23 B. 

Ib). Damit besteht kein Grund, entgegen dem Wortlaut des Gesetzes die Besitzesdauer 

nach der Aargauer Steuerpraxis zu berechnen. 

 

 

5. Aufgrund der vorstehenden Ausführungen ist der Rekurs im Sinn der Erwä-

gungen gutzuheissen und die Grundstückgewinnsteuer gemäss folgender Berechnung 

von Fr. 195'165.- auf Fr. 137'440.- herabzusetzen. 

 

Anlagekosten 
   Erwerbspreisanteil vom …1998 
 

432'480 
 Baukosten-Anteil 

  
993'013 

 wertvermehrende Aufwendungen 
 

18'532 
 Mäklerprovision beim Verkauf 

 
30'000 

 Insertionskosten 
  

3'218 
 Handänderungskosten beim Erwerb 

 
5'104 

 Handänderungskosten beim Verkauf 
 

3'941 
 

Gesamte Anlagekosten 
  

1'486'288 

Erlös 
   

2'200'000 

Grundstückgewinn 
   

713'712 

     Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung bei nur teilweiser Erlösverwen-
dung: 

 Ersatzbeschaffungskosten (Reinvestierte Kosten) 
 

1'437'104 
 

./.  Gesamte Anlagekosten  
Übertrag von 
oben 1'486'288 

 

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Aufgeschobener Grundstückgewinn 

  
0 

steuerbarer Grundstückgewinn 
  

713'712 
Massgebender steuerpflichtiger Grundstückgewinn abgerundet 

 
713'700 

     
     Grundstückgewinnsteuer gemäss § 225 Abs. 1 
StG 

  
274'880 

Zuschlag/Ermässigung nach § 225 Abs. 2 und 3 StG 
  Ermässigung 50% 

   
-137'440 

     Steuerbetrag 
   

137'440 
 

 

 6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens der 

Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG).  

 

 

 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

 

 

1. Der Rekurs wird gutgeheissen und die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 195'165.- 

auf Fr. 137'440.- herabgesetzt.  

Der Steueraufschub auf dem aufgeschobenen Gewinn von Fr. 263'881.- aus der 

Veräusserung der Liegenschaft …  E, bleibt fortbestehen. 

 

[…] 

2 GR.2014.35 

	Entscheid