# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7357c3de-c21f-5cf3-b00a-f32c51f89f8a
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 23.10.2014 3-RV.2014.62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2014-62_2014-10-23.pdf

## Full Text

384 Spezialverwaltungsgericht 2014 

 

haben also zu Recht eine Abrechnung der Überführung im Jahr 2011 
beantragt. 

 

78 Grundstückschätzung; Definition der "landwirtschaftlichen Nutzung" 

eines Grundstückes (§ 51 Abs. 2 StG, § 8 VBG) 

Fehlt die landwirtschaftliche Nutzung bei einem Nebenerwerbsbetrieb, ist 

die Wohnhausparzelle zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert zu 

schätzen. 

Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern, 

vom 23. Oktober 2014 in Sachen R.H. (3-RV.2014.62). 

Aus den Erwägungen 

2. 
2.1. 
Der Rekurrent verkaufte am 20. Dezember 2007 drei landwirt-

schaftliche Grundstücke (…) im Halte von 4 ha 70 m
2
. Damit ver-

blieben noch die Parzellen Nrn. 988 und 990 mit einer Gesamtfläche 
von 2 ha 78 a 50 m

2
 in seinem Eigentum. In der Folge nahm das 

Kantonale Steueramt, Sektion Grundstückschätzung (KStA GS), mit 
Verfügung vom 16. Februar 2010 eine Neuschätzung mit dem Schät-
zungsgrund "Flächenveränderung / Zu- / Abgänge (Bestandesände-
rung)" vor. Der Vermögenssteuerwert ab Steuerperiode 2007 wurde 
auf CHF 82'900.00 reduziert, der Eigenmietwert für die Wohnliegen-
schaft auf der Parzelle Nr. 988 blieb mit CHF 4'246.00 unverändert. 
Die Grundstücke wurden dabei nach landwirtschaftlichen Kriterien 
geschätzt. Diese Schätzung ist unangefochten in Rechtskraft erwach-
sen. 

2.2. 
Es ist unbestritten geblieben, dass der Rekurrent im Jahr 2008 

das Milchkontingent – mit der Auflösung der Milchgenossenschaft T. 

2014 Abteilung Steuern 385 

 

– veräusserte (…) und fortan nur noch zwei Stück Rindvieh hielt 
(Einspracheentscheid, S. 3). Gestützt darauf ging das KStA GS von 
einer Nutzungsänderung – Wechsel von einer landwirtschaftlichen zu 
einer nicht landwirtschaftlichen Nutzung – aus. Das noch im Eigen-
tum des Rekurrenten stehende Grundstück Parzelle Nr. 988 (…) 
wurde mit Verfügung vom 10. Januar 2012 neu nach nicht landwirt-
schaftlichen Kriterien geschätzt. Die Schätzung der Parzelle Nr. 990 
mit einer Fläche von 54 a 90 m

2
 (…) wurde gemäss "Mitteilung des 

Steuerwertes aufgrund: Änderung der admin. Grunddaten ohne Ein-
fluss auf die Wert-Berechnung" unverändert nach landwirtschaftli-
chen Kriterien vorgenommen. 

(…) 
3. 
3.1. 
Als Einzelschätzungsgrund wird eine "Nutzungsänderung" 

angegeben. Anstatt wie zuvor nach landwirtschaftlichen Kriterien 
wurde die Parzelle Nr. 988 neu nach nicht landwirtschaftlichen Krite-
rien geschätzt. In dem mit dem Rekurs von einer weiteren landwirt-
schaftlichen Bewirtschaftung der Parzellen Nr. 988 (und Nr. 990) 
ausgegangen wird, wird das Vorliegen eines Einzelschätzungsgrun-
des bestritten.  

(…) 
4. 
4.1. 
4.1.1. 
Nach § 51 Abs. 2 StG (dieser entspricht dem § 39 Abs. 2 des 

Steuergesetzes vom 13. Dezember 1983 [aStG]) werden landwirt-
schaftliche Grundstücke, die ausserhalb der Bauzone liegen oder die 
zum landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen des Eigentümers oder 
der Eigentümerin bzw. des anderen Eheteils gehören, zum Ertrags-
wert besteuert. Als landwirtschaftlich genutzt gilt ein Grundstück, 
wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängigen Produktion so-
wie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient (§ 8 Abs. 1 
VBG). Als landwirtschaftlich genutzt gelten insbesondere Grund-
stücke des Gemüsebaus, Obst- und Beerenproduktionsbetriebe, Reb-
betriebe, Sömmerungsbetriebe, Topfpflanzenbetriebe, Schnittblu-

386 Spezialverwaltungsgericht 2014 

 

menbetriebe und Baumschulen, nicht jedoch solche von Hobbybe-
trieben, Geflügelfarmen, Mastbetriebe und Reitpferdestallungen oh-
ne ausreichende eigene Futtermittelproduktion sowie Grundstücke, 
welche der reinen Selbstversorgung dienen (§ 8 Abs. 2 VBG). 
Wohnräume von Gebäuden gelten insoweit als landwirtschaftlich ge-
nutzt, als sie unmittelbar dem landwirtschaftlichen Voll- und Zuer-
werbsbetrieb dienen (§ 8 Abs. 3 VBG). Bei Wohngebäuden von Ne-
benerwerbsbetrieben mit weniger als drei Hektaren Fläche liegt keine 
landwirtschaftliche Nutzung im Sinne von § 39 Abs. 2 aStG vor (§ 8 
Abs. 4 VBG). Die Qualifikation über die landwirtschaftliche Nut-
zung eines Grundstückes besagt nichts über dessen Zugehörigkeit 
zum Geschäftsvermögen oder zum Privatvermögen des Eigentümers 
(§ 8 Abs. 5 VBG).  

4.1.2. 
Das Verwaltungsgericht hat sich in seinem Entscheid vom 

22. Februar 2012 in Sachen W.S. (WBE.2010.351) zum Begriff der 
landwirtschaftlichen Nutzung wie folgt geäussert: 

"2.3.  

2.3.1.  

Das Steuergesetz verwendet zwar in § 51 (und in § 23) StG den Be-

griff des landwirtschaftlich genutzten Grundstücks, definiert diesen aber 

nicht. § 8 VBG definiert in Abs. 1 und 2, welche Grundstücke als landwirt-

schaftlich genutzt gelten. Danach gilt ein Grundstück als landwirtschaftlich 

genutzt, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängigen Produktion so-

wie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient (vgl. Beispiele in § 8 

Abs. 2 VBG). Grundstücke, welche der reinen Selbstversorgung dienen, 

gelten nicht als landwirtschaftlich genutzt (§ 8 Abs. 2 VBG in fine).  

2.3.2.  

Wenn die Besteuerung zum Ertragswert nach dem Wortlaut von § 23 

Abs. 1 lit. a StG auf 'landwirtschaftlich genutzte Grundstücke' beschränkt 

bleiben soll, stimmt dies mit der Zwecksetzung von § 51 Abs. 2 StG über-

ein: Tatsächlich landwirtschaftlich genutztes Land soll mittels eines niedri-

gen Steuerwerts im Hinblick auf die landwirtschaftliche Nutzung 

wirtschaftlich 'billig' gehalten werden; und zwar nicht nur für den Selbstbe-

wirtschafter, sondern auch für den Fall einer Verpachtung: Der niedrige 

Steuerwert ermöglicht die Ansetzung eines niedrigen Pachtzinses, was 

2014 Abteilung Steuern 387 

 

wiederum die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass ein Grundstück auch weiter-

hin für die Urproduktion verwendet wird.  

Diese Zielsetzung tritt dann in den Hintergrund, wenn nach einer Be-

triebsaufgabe die landwirtschaftliche Nutzung aufhört und das bisherige Ge-

schäftsvermögen als Bauland oder (ausserhalb des Baugebietes) in ähnli-

cher, nicht mehr landwirtschaftlich gebundener Weise verwendet wird. Des-

halb ist die Besteuerung zum Ertragswert stets, auch im Falle eines 

Steueraufschubs im Sinne von § 23 Abs. 1 StG, von der weiteren tatsächli-

chen (aktuellen) landwirtschaftlichen Nutzung abhängig (VGE II/173 vom 

21. Dezember 1994 [BE.1993.00107], S. 9).  

2.3.3.  

Aus der dargelegten Rechtsprechung ergibt sich, dass dann, wenn ein 

Eigentümer seine selbstständige Erwerbstätigkeit als Landwirt aufgibt und 

er Land verpachtet, das auf diesem Weg weiterhin tatsächlich landwirt-

schaftlich genutzt wird, dieses Land auch weiter zum Ertragswert zu besteu-

ern ist. Für jenes Land, das er nicht verpachtet, greift hingegen - und zwar 

unabhängig davon, ob es aus dem Geschäftsvermögen ausscheidet oder auf-

grund einer entsprechenden Erklärung des Eigentümers in seinem Ge-

schäftsvermögen verbleibt (§ 23 Abs. 1 StG) - nicht mehr länger die Be-

steuerung zum Ertragswert, da das Land, selbst wenn der Eigentümer es 

weiterhin als Selbstversorger oder hobbymässig 'landwirtschaftlich' nutzt, 

keinem haupt- oder nebenberuflich geführten landwirtschaftlichen Betrieb 

mehr dient (vgl. auch BARBARA SRAMEK, in: Kommentar StG, a.a.O., 

§ 51 N 20). Die Ertragswertbesteuerung eigenen, nicht verpachteten Landes 

setzt das Fortdauern einer, wenn auch gegebenenfalls stark eingeschränkten, 

selbstständigen Erwerbstätigkeit als Landwirt auf diesem Land voraus." 

Zur Frage der Besteuerung von Wohngebäuden hat das Verwal-
tungsgericht im VGE vom 24. Februar 2010 in Sachen U.E. 
(WBE.2009.110; vgl. auch VGE vom 21. Dezember 1994 in Sachen 
KStA/A.H. [BE.93.00107]) präzisiert, dass ein Wohngebäude die 
dem Landwirtschaftsbetrieb dienende Funktion als Wohnstätte des 
Betriebsleiters (mit Familie) verliere, wenn der Bewirtschafter selbst 
seine Betriebstätigkeit einstellt, und zwar auch dann, wenn ein Fall 
des Steueraufschubes gemäss § 23 Abs. 1 StG vorliege. 

(…) 
5. 

388 Spezialverwaltungsgericht 2014 

 

5.1. 
Soweit sich der Rekurrent auf die bundesgerichtliche Recht-

sprechung zur Auslegung des Begriffs des "landwirtschaftlichen 
Grundstückes" (Bundesgerichtsurteil vom 2. Dezember 2011 
[2C_11/2011] = BGE 138 II 32) und zusätzlich des "landwirtschaftli-
chen Betriebes" (Bundesgerichtsurteil vom 15. Dezember 2010 
[2C_539/2010], Erw. 3.2) beruft, lässt sich für den vorliegenden 
Sachverhalt, wo es einzig um die steuerliche Bewertung dieser 
Grundstücke geht, nichts ableiten. 

Im Bundesgerichtsurteil vom 2. Dezember 2011 wurde der mit 
Art. 8 Abs. 1 StHG und Art. 18 Abs. 4 DBG übereinstimmende § 27 
Abs. 4 StG ausgelegt. Dafür wurde im Sinne einer einheitlichen 
Auslegung auf die Bedeutung des Begriffs "landwirtschaftliches 
Grundstück" in weiteren, etwa zeitgleich erlassenen Gesetzen (StHG, 
BGBB und Landwirtschaftsgesetz) abgestellt.  

Gleichzeitig wurde im genannten Urteil des Bundesgerichtes 
auf das Bundegerichtsurteil vom 15. Dezember 2010 (2C_539/2010) 
Bezug genommen. Es wurde ausgeführt:  

"Eine solche Begriffsbestimmung ["landwirtschaftliches Grundstück"] 

kann sich nicht darauf beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen 

Rechnung zu tragen. Vielmehr hat sie namentlich auch folgende Gesetze 

(insbesondere deren Zielsetzungen sowie Interessenabwägungen) zu be-

rücksichtigen: Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 

4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die 

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) und das Bundesgesetz 

über die Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LWG, SR 910.1)." 

Zur Bewertung von "landwirtschaftlichen Grundstücken" wurde 
in Erw. 3 ausgeführt, dass landwirtschaftlich genutzte Grundstücke 
gemäss § 51 Abs. 2 StG zum Ertragswert besteuert werden, wenn sie 
ausserhalb der Bauzone liegen oder zum landwirtschaftlichen Ge-
schäftsvermögen der Steuerpflichtigen gehören. Daraus folge umge-
kehrt, dass landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in einer Bauzo-
ne, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören, ver-
kehrswertorientiert besteuert werden. 

5.2. 

2014 Abteilung Steuern 389 

 

Das StHG schreibt den Kantonen in Art. 14 Abs. 1 die Bewer-
tung des Vermögens zum Verkehrswert vor. Dabei kann der Ertrags-
wert angemessen berücksichtigt werden. Land- und forstwirtschaft-
lich genutzte Grundstücke sind nach Art. 14 Abs. 2 StHG dagegen im 
Grundsatz zum Ertragswert zu bewerten. Dabei kann das kantonale 
Recht bestimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitbe-
rücksichtigt wird.  

5.3. 
Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und aus dem 

StHG folgt, dass nicht sämtliche "landwirtschaftlichen Grundstücke" 
– solche stellen die Parzellen Nrn. 988 und 990 zweifellos dar – aus-
nahmslos zum Ertragswert besteuert werden müssen. Insbesondere 
die Ausnahmeregelung von § 8 Abs. 4 VBG, wonach Wohngebäude 
von Nebenerwerbsbetrieben mit weniger als 3 ha Fläche nicht zum 
Ertragswert, sondern zum Mittel von Verkehrswert und Ertragswert 
zu besteuern sind, liegt im Rahmen der von Art. 14 Abs. 2 StHG sta-
tuierten Möglichkeit, unter bestimmten Umständen eine verkehrs-
wertorientierte Bewertung landwirtschaftlicher Grundstücke vorzu-
nehmen. Mit der Beschränkung auf Betriebe mit weniger als 3 ha 
Fläche wird zulässigerweise subsumiert, es liege keine (genügende) 
landwirtschaftliche Nutzung mehr vor, welche eine reine Ertrags-
wertbewertung rechtfertigen könne. 

Diese vordergründig rein steuerrechtliche Optik wird durch die 
vom KStA GS angeführte raumplanungsrechtliche (Interne Vollzugs-
hilfe des Departements Bau, Verkehr und Umwelt zum Bauen aus-
serhalb der Bauzone [Stand: April 2008]) und landwirtschaftliche 
(Direktzahlungen) Betrachtungsweise bestätigt – auch wenn keine 
Bindung des Spezialverwaltungsgerichtes an die entsprechenden 
internen Verwaltungsverordnungen besteht. Im Sinne der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung ist festzustellen, dass die "landwirt-
schaftliche Nutzung" jeweils in Anwendung steuerlicher, raumpla-
nungsrechtlicher oder landwirtschaftsrechtlicher Erlasse einer mini-
malen Betriebsgrösse – sei es gemessen an Fläche oder Ar-
beitskräften – bedarf. Wird diese Minimalgrösse nicht erreicht, darf 
demnach vorliegend bei einem Betrieb mit einer Gesamtfläche von 
nur noch 2 ha 78 a 50 m

2
 die "landwirtschaftliche Nutzung" – wie sie 

390 Spezialverwaltungsgericht 2014 

 

mit § 8 Abs. 4 VBG flächenabhängig definiert wird – verneint wer-
den.  

5.4. 
Aus den vom Rekurrenten eingereichten Unterlagen (Auszug) 

aus der Tierdatenbank für den Zeitraum vom 1. Januar 2009 bis zum 
31. Dezember 2012; Abrechnungen über Kauf und Verkauf) ist er-
sichtlich, dass ab dem 21. September 2007 bis zum 14. Oktober 2013 
in der Regel zwei Tiere (Zuchttiere/Mastremonten) gehalten wurden. 
Aufgrund des geringen Umfangs dieser Tierhaltung auf der nach dem 
Verkauf der wesentlichen landwirtschaftlichen Grundstücke nahezu 
auf die Hofparzelle mit Mehrumschwung beschränkten Fläche kann 
nicht mehr von einer landwirtschaftlichen Nutzung im Sinne des 
Steuergesetzes gesprochen werden. Es fehlt die Wesentlichkeit, was 
sich auch aus dem noch ausgewiesenen, geringen Einkommen aus 
Landwirtschaft zeigt. 

5.5. 
Vor diesem Hintergrund ist das Vorliegen eines Einzelschät-

zungsgrundes (Nutzungsänderung) zu bejahen. Dementsprechend ist 
die Parzelle Nr. 988 nach § 51 Abs. 4 StG zu schätzen, soweit es sich 
nicht um Wald handelt. Waldflächen unterliegen uneingeschränkt der 
Ertragswertbesteuerung (§ 51 Abs. 2, 1. Satz StG). 

 

2014 Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen 391 

 

II. Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen 

A. Erschliessungsabgaben 

79 Parteientschädigung 

Keine Zusatzentschädigung für private Fachberater 

Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga-

ben und Enteignungen, vom 18. Dezember 2013 in Sachen Erbengemein-

schaft J.A.M. gegen Einwohnergemeinde Z. (4-BE.2011.18). 

Aus den Erwägungen 

12.3.4. 
12.3.4.1. 
Der Vertreter der Beschwerdegegnerin brachte vor, dass er R. P. 

als technischen Berater hinzugezogen habe und machte deshalb des-
sen Honorar ebenfalls als Parteikostenersatz geltend. 

(…) 
12.3.4.2. 
§ 29 VRPG versteht unter dem Begriff Parteikosten diejenigen 

Kosten, welche aufgrund der Vertretung oder Verbeiständung durch 
Anwältinnen und Anwälte oder weitere vor Verwaltungsjustizbehör-
den zugelassene Vertretungen (…) notwendigerweise entstanden sind 
(…). 

Nach dieser Bestimmung ist es ausgeschlossen, dass im Rah-
men der Parteikosten Kostenersatz für Fachberater (vorliegend 
Ingenieure), welche als Vertretungen vor Verwaltungsjustizbehörden 
eben nicht zugelassen wären, geltend gemacht wird. 

Zusätzliche Sachverständige sind nur zu entschädigen, soweit 
sie das Gericht für notwendig hält und sie entsprechend beauftragt 
hat. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Aufgrund der Sachkunde der 
eingesetzten Fachrichter fällt für die vorliegend zu beurteilenden Fra-
gen ein solcher Beizug ausser Betracht.