# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1163a61d-2c84-5628-a623-047eba439cd1
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-01-10
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer (Revision)
**Docket/Reference:** GR.2010.44
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2010_44_dc.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2010.44 

Entscheid 

 10. Januar 2011 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter  
Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Barbara Müller 

A ,    

vertreten durch B  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

C ,    

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer (Revision) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Die A veräusserte am 3. Oktober 2006 die Liegenschaften … und … in C 

an D. Aus Anlass  dieser Handänderung  auferlegte ihr der Grundsteuerausschuss  der 

C mit Veranlagungsentscheid vom 18. September 2007, der nach unbenütztem Ablauf 

der  Rechtsmittelfrist  in  Rechtskraft  erwuchs,  eine  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 

100‘695.60 bei einem steuerbaren Gewinn von Fr. 329‘800.-. 

B.  Bei  der  Veranlagung  der  kantonalen  Gewinnsteuer  am  ausserkantonalen 

Sitz  der  Pflichtigen  ermittelte  das  Finanzdepartement  des  Kantons  E,  Steuerverwal-

tung,  Abteilung  für  juristische  Personen,  am  17./26.  Juni  2009  für  die  Steuerperiode 

2006 einen Gesamtgewinn von Fr. 18‘823‘047.-, der nach Verrechnung mit noch nicht 

mit  Gewinnen  verrechneten  Vorjahresverlusten  von  Fr. 41‘626‘788.-  zu  einem  steuer-

baren  Gewinn  von  Fr. 0.- 

führte.  Den  verbleibenden  Verlustüberschuss  von 

Fr. 22‘803‘741.- reduzierte die kantonale Steuerbehörde auf Fr. 22‘370‘230.-, indem sie 

Verluste  von  Fr. 433‘511.-  aus  der  Veräusserung  von  Grundstücken  von  den  verblei-

benden Verlustüberschüssen in Abzug brachte. 

C. Mit Revisionsbegehren vom 21. August 2009 beantragte die Pflichtige dem 

Grundsteuerausschuss C, den Grundstückgewinnsteuerentscheid vom 18. September 

2007 aufzuheben und die Steuer aufgrund der Veranlagung des Kantons E auf Fr. Null 

festzusetzen. Am 22. Juni 2010 wies der Grundsteuerausschuss das Revisionsbegeh-

ren ab. Zur Begründung führte er aus, dass er die Ausweitung der Verlustverrechnung 

auf Kapitalanlageliegenschaften interkantonaler Unternehmungen für unrichtig halte. 

D.  Eine  dagegen  erhobene  Einsprache  wies  der  Grundsteuerausschuss  am 

17. August 2010 ab. 

E. Mit Rekurs vom 13. September 2010 beantragte die Pflichtige der Steuer-

rekurskommission, den Einspracheentscheid aufzuheben. Ferner sei die Rekursgegne-

rin anzuweisen, das Revisionsbegehren vom 21. August 2009 gutzuheissen und einen 

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neuen Veranlagungsentscheid betreffend die Festsetzung der Grundstückgewinnsteu-

er  im  Zusammenhang  mit  der  Veräusserung  der  vorgenannten  Liegenschaften  zu  er-

lassen, in welchem der steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. Null festzusetzen und die 

zu  viel  bezahlte  Grundstückgewinnsteuer  inklusive  Verzugs-  und  Vergütungszinsen 

zurückzuerstatten seien. Ferner beantragte sie eine Parteientschädigung. 

Die Rekursgegnerin verzichtete auf eine Vernehmlassung. 

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Die  bisherigen  Steuerrekurskommissionen  sind  per  1.  Januar  2011  zum 

Steuerrekursgericht  mutiert  (vgl.  §§  112  –  153  des  Steuergesetzes  in  der  alten  und 

neuen  Fassung  vom  8.  Juni  1997  bzw.  13.  September  2010,  StG).  Das  vorliegende, 

noch  bei  der  Steuerrekurskommission  III  eingegangene  Geschäft  ist  als  Folge  dieser 

Änderung  der  2.  Abteilung  des  Steuerrekursgerichts  zugeteilt  worden  und  wird  unter 

der Geschäftsnummer 2.GR.2010.44 weitergeführt. 

2.  Gemäss  §  155  StG,  welche  Bestimmung  laut  §  206  StG  auch  bei  den 

Grundsteuern  anwendbar  ist,  können  rechtskräftige  Entscheide  auf  Antrag  oder  von 

Amtes wegen zugunsten des Steuerpflichtigen revidiert werden, wenn erhebliche Tat-

sachen oder entscheidende Beweismittel entdeckt werden (lit. a), wenn die erkennen-

de  Behörde  erhebliche  Tatsachen  oder  entscheidende  Beweismittel,  die  ihr  bekannt 

waren  oder  bekannt  sein  mussten,  ausser  Acht  gelassen  oder  in  anderer  Weise  we-

sentliche  Verfahrensgrundsätze  verletzt  (lit.  b)  sowie  wenn  ein  Verbrechen  oder  ein 

Vergehen  den  Entscheid  beeinflusst  hat.  Darüber  hinaus  können  nach  zürcherischer 

Rechtsprechung rechtskräftige Entscheide auch gestützt auf das verfassungsrechtliche 

Doppelbesteuerungsverbot im interkantonalen Verhältnis (Art. 127 Abs. 3 der Bundes-

verfassung vom 18. April 1999; BV) geändert werden, sofern der Entscheid des zweit-

veranlagenden  Kantons,  mit  dem  der  Pflichtige  einverstanden  ist,  zu  einer  bundes-

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rechtlich  untersagten  Doppelbesteuerung 

führt 

(VGr,  19.  November  1997, 

SR.97.00047).  Seit  Inkrafttreten  des  Bundesgesetzes  vom  17.  Juni  2005  über  das 

Bundesgericht  (Bundesgerichtsgesetz,  BGG  [SR  173.110])  per  1.  Januar  2007  muss 

dieses  ausserordentliche  Rechtmittel  erst  Recht  zur  Verfügung  stehen,  um  dem  Dop-

pelbesteuerungsverbot zum Durchbruch zu verhelfen. Denn im Unterschied zum früher 

geltenden  Verfahrensrecht  können  kantonale  Entscheide  gemäss  Art.  86  Abs.  1  lit.  d 

und  Abs.  2  BGG  nicht  mehr  direkt,  d.h.  ohne  wenigstens  bezüglich  einer  kantonalen 

Entscheidung den vorgesehenen Instanzenzug durchlaufen zu haben, beim Bundesge-

richt angefochten werden (BGE 133 I 300). 

3. a) Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer – losgelöst von den 

übrigen Einkommensverhältnissen – von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handän-

derungen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen  ergeben  (§ 216  Abs. 1  StG). 

Diese  Besteuerung  gilt  sowohl  für  Grundstücke  des  Privat-  als  auch  des  Geschäfts-

vermögens. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der 

Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Die anrechenba-

ren  Aufwendungen  sind  in  § 221  Abs. 1  StG  abschliessend  aufgezählt  (RB  1990  Nr. 

51,  1982  Nr. 105;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  harmonisierten 

Zürcher  Steuergesetz,  2.  A.,  2006,  § 221  N 3).  Dazu  gehören  wertvermehrende  Auf-

wendungen,  Grundeigentümerbeiträge,  übliche  Mäklerprovisionen  und  Insertionskos-

ten,  mit  der  Handänderung  verbundene  Abgaben  sowie  Baukreditzinsen  bei  Liegen-

schaften  im  Geschäftsvermögen.  Liegenschaftenhändler  können  weitere  mit  der 

Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf de-

ren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet 

haben  (§  221  Abs.  2).  Ausserdem  sind  –  nach  vollständiger  Veräusserung  des  Ge-

samtgrundstücks – Verluste aus Teilveräusserungen verrechenbar (§ 224 Abs. 3 StG). 

Alle  übrigen  Einkommensbestandteile  und  Unkosten  einschliesslich  die  sog.  wieder 

eingebrachten  Abschreibungen  (=  Differenz  zwischen  Buchwert  und  Anlagekosten) 

werden  mit  der  Einkommens-  resp.  mit  der  Gewinnsteuer  erfasst  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, VG zu §§ 216-226a, N 6). Diese Regelung bringt es mit sich, dass 

Verluste  aus  dem  Einkommens-  bzw.  Gewinnsteuerbereich  nach  kantonalem  Recht 

nicht mit Grundstückgewinnen verrechnet werden können. 

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b)  Aus  dem  Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung  gemäss  Art.  127 

Abs. 3 BV folgt, dass ein Steuerpflichtiger, der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, 

nicht  mehr  als  sein  gesamtes  Reineinkommen  bzw.  seinen  gesamten  Reingewinn  zu 

versteuern  hat  (BGE  107  Ia  41  E.  1a).  Diese  Regel  trat  gemäss  jahrzehntelanger 

Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  vor  dem  Grundsatz  zurück,  dass  das  Grund-

eigentum  ausschliesslich  und  in  vollem  Umfang  dem  Liegenschaftenkanton  zur  Be-

steuerung  vorbehalten  blieb.  Der  Liegenschaftenkanton  musste  deshalb  Verluste,  die 

am  (Wohn-)Sitz  oder  in  anderen  Kantonen  angefallen  waren,  nicht  übernehmen.  Seit 

dem Jahr 2004 änderte das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Nichtberücksich-

tigung  von  Ausscheidungsverlusten  stufenweise.  Mit  Entscheid  vom  19.  Novem-

ber 2004 erkannte es bezüglich einer Betriebsliegenschaft einer Liegenschaftenhändle-

rin und Generalunternehmerin in einem Betriebsstättekanton, dass der Liegenschaften-

kanton  zwar  den  Wertzuwachs  (=  Differenz  zwischen  Erlös  und  Anlagekosten)  aus-

schliesslich  besteuern  dürfe;  doch  sei  der  Liegenschaftenkanton  verpflichtet,  den 

Verlustüberschuss,  den  die  Unternehmung  im  Sitzkanton  und  weiteren  Kantonen  mit 

Betriebsstätten  erlitten  habe,  mit  dem  Grundstückgewinn  zu  verrechnen  (BGE  131  I 

249). Am 18. April 2005 wandte das Bundesgericht diese neue Regel zur Vermeidung 

von Ausscheidungsverlusten auch auf Liegenschaften im Privatvermögen an und wies 

den Liegenschaftenkanton an, den Gewinnungskostenüberschuss aus einer im Privat-

vermögen gehaltenen Liegenschaft am Hauptsteuerdomizil zu übernehmen (BGE 131 I 

285).  Am  8.  Mai  2006  verpflichtete  das  Bundesgericht  den  Liegenschaftenkanton,  in 

welchem  ein  Handelsunternehmen  eine  reine  Kapitalanlageliegenschaft  (ohne  Be-

triebsstätte) besass, den Betriebsverlust am ausserkantonalen Hauptsitz mit dem Lie-

genschaftenertrag  im  Liegenschaftenkanton  zu  verrechnen  (BGE 132  I  220).  Am  3. 

November  2006  änderte  das  Bundesgericht  schliesslich  seine  bisherige  Praxis  zur 

Ausscheidung  von  Aufwandüberschüssen  bei  (gewerbsmässigen)  Liegenschaften-

händlern im interkantonalen Verhältnis und erkannte, dass Schuldzinsen von interkan-

tonalen Liegenschaftenhändlern proportional zu den Aktiven zu verlegen seien. Soweit 

der nach Lage der Aktiven zu übernehmende Schuldzinsenanteil den Vermögensertrag 

im  Liegenschaftskanton  übersteigt,  ist  der  Schuldzinsenüberschuss  fortan  in  erster 

Linie mit Netto-Vermögenserträgen der übrigen Kantone und in zweiter Linie mit dem 

übrigen Einkommen des Liegenschaftenhändlers zu verrechnen (BGE 133 I 19). Diese 

neue Ausscheidungsregel ermöglicht,  dass  im interkantonalen  Verhältnis  – soweit als 

möglich – sämtliche Schuldzinsen abgezogen werden können. Demgegenüber wurden 

nach  bisheriger  Praxis  die  nicht  aktivierungsfähigen  liegenschaftsbezogenen  Aufwen-

dungen, u.a. auch die Schuldzinsen, objektmässig ausgeschieden  (Richner/Frei/Kauf-

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mann/Meuter, § 221 N 162). Dadurch im Liegenschaftenkanton resultierende Aufwand-

überschüsse  mussten  der  Sitzkanton  und  andere  Liegenschaftskantone  nicht  übern-

ehmen.  Diese  waren  vielmehr  zu  "aktivieren"  und  konnten  im  Liegenschaftenkanton 

erst  in  einem  späteren  Zeitpunkt  entweder  mit  laufenden  Liegenschaftserträgen  oder 

einem  Veräusserungsgewinn  verrechnet  werden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

§ 221 N 165). 

4. a) Die neue bundesgerichtliche Rechtsprechung zeigt auf, dass im interkan-

tonalen  Verhältnis  Verluste  möglichst  rasch  verrechnet  werden  sollen  und  Ausschei-

dungsverluste  möglichst  zu  vermeiden  sind.  Dabei  kommt  es  im  interkantonalen  Ver-

hältnis 

nicht 

darauf 

an, 

ob  Kapitalgewinne 

auf 

Liegenschaften 

des 

Geschäftsvermögens  nach  dem  dualistischen  System  mit  der  allgemeinen  Einkom-

mens- oder Gewinnsteuer erfasst werden oder ob sie nach dem im Kanton Zürich gel-

tenden  monistischen  System  einer  besonderen  Grundstückgewinnsteuer  unterliegen 

(BGE  131  Ia  249  E.  6.5  S.  262).  Die  neue  bundesgerichtliche  Praxis  zur  Verlustver-

rechnung  im  interkantonalen  Verhältnis  wurde  mittlerweile  mit  Wirkung  ab  1.  Januar 

2006  auch  von  der  Finanzdirektion  des  Kantons  Zürich  für  alle  rechtsanwendenden 

Behörden für verbindlich erklärt (vgl. Weisung der Finanzdirektion über die Koordinati-

on  von  Einkommens-  bzw.  Gewinnsteuereinschätzungen  und  Grundsteuereinschät-

zungen  für  Liegenschaften  des  Geschäftsvermögens  und  von  juristischen  Personen 

vom 13. Dezember 2005 inkl. Änderung vom 28. November 2006 [ZStB I Nr. 37/553], 

Rz 55 a - f).  

Vor diesem Hintergrund, insbesondere unter Berufung auf den vorne erwähn-

ten, ähnlich gelagerten Bundesgerichtsentscheid vom 8. Mai 2006, kann das Anliegen 

der  Rekursgegnerin,  dass  der  Betriebsverlust  bzw.  der  Verlustüberschuss  einer  inter-

kantonalen  Unternehmung  nicht  mit  Erträgen  und/oder  Veräusserungsgewinnen,  die 

aus einer reinen  Kapitalanlageliegenschaft dieser Unternehmung (ohne  Betriebsstätte 

im Liegenschaftenkanton) zu verrechnen sei, nicht geschützt werden. Auch das kanto-

nale  Steueramt,  dem  das  Revisionsbegehren  zur  Überprüfung  des  Sachverhalts  und 

zur Stellungnahme vorgängig unterbreitet worden ist, hat sich im vorliegenden Fall für 

eine Verlustverrechnung ausgesprochen.  

b) Gemäss Veranlagung des Finanzdepartements des Kantons  E, Steuerver-

waltung,  vom  17./26.  Juni  2009  übersteigen  die  Verlustvorträge  aus  früheren  Jahren 

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den  im  Geschäftsjahr  2006  erzielten  Reinertrag  um  Fr. 22‘803‘741.-  bzw.  nach  Aus-

scheidung  des  Verlustüberschussanteils  von  Fr.  433‘511.-,  der  nach  den  bundesge-

richtlichen  Ausscheidungsregeln  von  anderen  Kantonen  zu  übernehmen  ist  und  von 

der E Steuerverwaltung zu Recht aus den Verlustvorträgen ausgeschieden wurde, um 

Fr. 22‘370‘230.-.  Somit  ist  der  gesamte  steuerbare  Gewinn  von  Fr. 329‘800.-  mit  dem 

Verlustüberschuss  zu  verrechnen.  Dies  führt  zur  Gutheissung  des  Rekurses  und  zur 

Aufhebung  des  Einspracheentscheids,  soweit  er  auf  die  rechtskräftig  veranlagte 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 100‘695.60 Bezug nimmt. 

5.  Nicht  einzutreten  ist  auf  das  Gesuch,  die  zu  viel  bezahlte  Grundstückge-

winnsteuer inklusive Verzugs- und Vergütungszinsen gestützt auf § 54 der Verordnung 

zum  Steuergesetz  vom  1.  April  1998  zurückzuerstatten.  Denn  hierbei  handelt  es  sich 

um eine Angelegenheit des Steuerbezugs, welche in die Zuständigkeit des Gemeinde-

steueramts – und nicht der kommunalen Grundsteuerbehörde – fällt (§ 210 Abs. 2 StG 

in Verbindung mit § 206 und 172 StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 209 N 20 und 

§ 210 N 6, ZStP 2008, 329). Dem Steuerrekursgericht kommt hinsichtlich dieser Mate-

rie  keine  Entscheidungskompetenz  zu.  Sollte  das  Gemeindesteueramt  den  Rück-

erstattungs- und Verzinsungsanspruch ablehnen, kann dagegen Einsprache beim Ge-

meindesteueramt und gegen den Einspracheentscheid Rekurs beim kantonalen Steu-

eramt erhoben werden (§ 178 Abs. 1 StG). 

6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens der 

Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Weil weder komplizierte Sachverhal-

te  noch  –  nach  bundesgerichtlicher  Klärung  der  Verlustverrechnungsproblematik  im 

interkantonalen  Verhältnis  –  schwierige  Rechtsfragen  zu  erörtern  waren  und  sich  der 

im  Rekursverfahren  betriebene  Aufwand  im  Wesentlichen  auf  eine  Wiederholung  der 

bereits im früheren Verfahren gemachten Ausführungen beschränkte, ist der Pflichtigen 

für das Rekursverfahren eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen (§ 152 StG 

in  Verbindung  mit  §  17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24.  Mai 

1959/8. Juni 1997). 

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Demgemäss beschliesst die Kammer: 

Auf den Rekurs wird nicht eingetreten, soweit er sich auf die Rückerstattung der zu 

viel  bezahlten  Grundstückgewinnsteuer  inklusive  Verzugs-  und  Vergütungszinsen 

bezieht; 

und erkennt: 

1.  Im  Übrigen  wird  der  Rekurs  gutgeheissen.  Der  Einspracheentscheid  des 

Grundsteuerausschusses  der  C  vom  17.  August  2010  und  der  Veranlagungsent-

scheid  vom  18.  September  2007  werden  aufgehoben  und  die  Grundstückge-

winnsteuer von Fr. 100‘695.60 auf Fr. 0.- herabgesetzt. 

[…] 

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