# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8c147def-10e0-5635-8a33-6d89841f618c
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-16
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 16.08.2023 ZKBES.2023.102
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBES-2023-102_2023-08-16.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

 

Urteil vom 16. August 2023
   

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler 

Oberrichter Frey    

Oberrichterin Kofmel 

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Marc
Schäfer,      

 

Beschwerdeführer 

 

 

gegen

 

 

1.    Amtsgerichtspräsidentin
von Solothurn-Lebern,

2.    B.___,   

vertreten durch C.___GmbH

 

Beschwerdegegner 

 

betreffend Kostenentscheid
/ unentgeltliche Rechtspflege

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1. Mit Urteil vom 15. Mai
2023 verfügte die Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern, A.___ (im
Folgenden der Gesuchsgegner) habe die 3-Zimmerwohnung im 2. Stockwerk an der [...]
in [...] sowie das zugehörige Kellerabteil bis spätestens Freitag, 2. Juni
2023, 12:00 Uhr, zu verlassen. Er habe die Wohnung B.___ (im Folgenden der
Gesuchsteller) in ordnungsgemässen, geräumten Zustand zu übergeben (Ziffer 1). In
den Ziffern 2-5 ihres Urteils regelte sie die Vollstreckung. Ihr
Kostenentscheid lautet wie folgt:

6.  Das
Gesuch des Gesuchsgegners um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.

7.  Der
Gesuchsgegner hat dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von CHF 200.00 zu
bezahlen. 

8.  Die
Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. Vollstreckungskosten) werden dem
Gesuchsgegner auferlegt und mit dem vom Gesuchsteller geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet. Der Gesuchsgegner hat dem Gesuchsteller die vom Gesuchsteller
bevorschussten Gerichtskosten von CHF 1'000.00 zu ersetzen.

     Muss
das Urteil nicht durch das Oberamt vollstreckt werden, so reduzieren sich die
Gerichtskosten auf CHF 750.00. Für diesen Fall hat der Gesuchsgegner dem
Gesuchsteller lediglich CHF 750.00 zu ersetzen und die Zentrale Gerichtskasse
des Kantons Solothurn wird angewiesen, dem Gesuchsteller die Differenz von CHF
250.00 zu ersetzen.

 

2. Gegen diesen Entscheid
erhob der Gesuchsgegner (im Folgenden der Beschwerdeführer) am 30. Juli 2023 form-
und fristgerecht Beschwerde an das Obergericht. Er stellt darin die folgenden materiellen
Anträge:

1.  In
Abänderung der Dispositiv-Ziffer 6 des erstinstanzlichen Urteils des
Richteramts Solothurn-Lebern vom 15. Mai 2023 (SLZPR.2023.144) sei dem
Beschwerdeführer für das erstinstanzliche Ausweisungs- und
Vollstreckungsverfahren unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren.

2.  Dispositiv-Ziffer
7 des erstinstanzlichen Urteils des Richteramts Solothurn-Lebern vom 15. Mai
2023 (SLZPR.2023.144) sei aufzuheben.

3.  Dispositiv-Ziffer
8 des erstinstanzlichen Urteils des Richteramts Solothurn-Lebern vom 15. Mai
2023 (SLZPR.2023.144) sei aufzuheben und die Verfahrenskosten für das
erstinstanzliche Verfahren sind dem Beschwerdegegner aufzuerlegen.

4.  Dem
Beschwerdeführer sei unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren.

5.  Auf die Auferlegung von
Verfahrenskosten und die Leistung eines Kostenvorschusses sei zu verzichten.

     Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

 

3. Wie die nachfolgenden Erwägungen
zeigen, erweist sich die Beschwerde im Sinne von Art. 322 Abs. 1 ZPO als
offensichtlich unbegründet. Sie kann deshalb sogleich ohne Stellungnahme der
Vorderrichterin und des Gesuchstellers (im Folgenden der Beschwerdegegner)
abgewiesen werden. 

 

4. Für die Ausführungen des
Beschwerdeführers und der Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten
verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1.1 Der Beschwerdeführer hält im Beschwerdeverfahren
nicht an sämtlichen bei der Vorinstanz erhobenen Einwendungen fest. Vielmehr
beschränkt er sich vor Obergericht auf die nachfolgend wiedergegebenen Rügen.
Er nimmt in seiner Begründung jeweils entsprechend Art. 320 Abs. 1 ZPO Bezug
auf die Begründung im angefochtenen Urteil. Auf eine vollständige vorgängige
Wiedergabe der Erwägungen des angefochtenen Urteils kann daher verzichtet
werden. Soweit diese zum Verständnis des Falles notwendig sind, werden sie bei
der Wiedergabe der Rügen des Beschwerdeführers dargestellt.

 

1.2 Der Beschwerdeführer bestreitet die
Voraussetzungen des Art. 257 ZPO. Er bringt vor, es sei weder unbestritten noch
sofort beweisbar, dass die C.___ GmbH als Vertreterin des Beschwerdegegners den
Mietvertrag vom 1. Dezember 2021 rechtsgültig habe kündigen können. Weiter sei
die Rechtsfrage, welche formellen Anforderungen der Vermieter auf dem für die
Mitteilung einer Kündigung zu verwendenden amtlichen Formular zwingend zu
beachten habe, damit die Kündigung rechtswirksam sei bzw. ob die fehlenden
Angaben im konkreten Fall zur Nichtigkeit der Kündigung vom 23. Dezember 2022
führen würden, nicht hinreichend klar. Zudem habe die Vorinstanz Art. 6 Ziff. 1
EMRK verletzt, indem sie den entsprechenden Verfahrensantrag des
Beschwerdeführers abgewiesen und auf die Durchführung einer mündlichen
Verhandlung verzichtet habe.

 

2. In Bezug auf die Berechtigung der
Kündigung durch die C.___ GmbH bringt der Beschwerdeführer vor, er habe
bestritten, dass der Beschwerdegegner Eigentümer und Vermieter des Mietobjektes
sei. Die Vorinstanz gebe im angefochtenen Urteil keinen Beleg an, der eine
Eigentümerstellung des Beschwerdegegners hinsichtlich der Mietwohnung im
Zeitpunkt der Kündigung nachweise. Es sei eine reine Vermutung, dass das
Mietverhältnis nach Art. 261 Abs. 1 OR von Gesetzes wegen auf den neuen
Eigentümer übergegangen sei. Er (der Beschwerdeführer) habe keinen Mietvertrag
mit dem Beschwerdegegner abgeschlossen und habe die entsprechenden Offerten der
C.___ GmbH zurückgewiesen. Es fehle ein Nachweis der Aktivlegitimation des
Beschwerdegegners. Dasselbe gelte für die Berechtigung der C.___ GmbH, in
dessen Namen und Auftrag rechtsgültig kündigen zu können. Er (der
Beschwerdeführer) habe deren Befugnis zur Vornahme von Rechtshandlungen wie
einer Kündigung bei der Vorinstanz bestritten. Der Beschwerdegegner habe keine entsprechende
Vollmacht eingereicht. Weiter sei die Kündigung von einer nicht bevollmächtigten
Person ausgesprochen worden. Gemäss Feststellung der Vorinstanz sei die
Kündigungsandrohung vom 16. November 2022 wie auch die Kündigung vom 23.
Dezember 2022 für die C.___ GmbH von Frau D.___ unterschrieben worden. Diese
sei gemäss Auffassung der Vorinstanz offenbar innerhalb der C.___ GmbH für den
Bereich Bewirtschaftung zuständig gewesen. Gemäss Handelsregistereintrag sei
der Beschwerdegegner alleine für die C.___ GmbH zeichnungsberechtigt. Der
Beschwerdegegner habe nicht mittels Urkunden nachgewiesen, dass für Frau D.___ eine
Handlungsvollmacht, die zur Kündigung von Mietverhältnissen berechtige,
bestehe. Für den Beschwerdeführer sei nicht klar erkennbar gewesen, dass Frau D.___
oder die C.___ GmbH den Vermieter in Bezug auf mietrechtliche Angelegenheiten
wie den Versand eines Mahnschreibens wegen Zahlungsverzugs oder eine Kündigung
rechtsgültig habe vertreten dürfen.

 

3. Für die Vorderrichterin bestand kein
Zweifel, dass der Beschwerdegegner als Eigentümer und Vermieter des
Mietobjektes und die C.___ GmbH zur Kündigung befugt waren. Sie hat darauf
abgestellt, dass das Mietverhältnis gemäss Art. 261 Abs. 1 OR von Gesetzes
wegen auf den neuen Eigentümer übergegangen ist. Worauf sie diese Überzeugung
stützt, wird im angefochtenen Urteil nicht ausdrücklich gesagt. Dennoch ist die
Folgerung der Amtsgerichtspräsidentin aufgrund der gesamten Umstände absolut
richtig. Es liegen zahlreiche Urkunden vor, die belegen, dass für den
Beschwerdeführer zweifelsfrei feststand, wer der neue Eigentümer und Vermieter
war. Dasselbe gilt für die Vertretungsbefugnis der C.___ GmbH und die
Handlungsvollmacht von Frau D.___. Der Mietvertrag vom 1. Dezember 2021 wurde
zwar mit den Vermietern E.___ abgeschlossen (bei der Vorinstanz eingereichte
Beilage 2 des Beschwerdegegners; diese werden im Folgenden mit Gesuchsbeilage
zitiert). Die C.___ GmbH hat dem Beschwerdeführer am 15. Februar 2022 eine
Mietzinserhöhung mitgeteilt (Gesuchsbeilage 3). Der Beschwerdeführer hat die
Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht angefochten.
Dieses Verfahren wurde mit Beschluss der Schlichtungsbehörde vom 13. April 2022
abgeschrieben. Im Abschreibungsbeschluss wird der Beschwerdegegner als Beklagter,
vertreten durch die C.___ GmbH, genannt (Gesuchsbeilage 4). Es war der
Beschwerdeführer, der mit der Anfechtung die beklagte Partei und ihre
Vertretung bestimmt hat. Dasselbe hat er in seinem Schlichtungsgesuch an die
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht vom 23. Januar 2023 betreffend
Kündigungsanfechtung/Erstreckung des Mietverhältnisses getan
(Gesuchsantwortbeilage 2). Entgegen seiner Vorbringen hat der Beschwerdeführer
somit keine Zweifel an der Vermieterpartei und ihrer Vertretung gehabt. Auf die
Eigentumsverhältnisse kommt es bei der Miete eigentlich gar nicht an. Das
Verhalten des Beschwerdeführers ist widersprüchlich und die Bestreitungen
erfolgen wider besseren Wissens. Dies zeigte sich bereits in seiner
Stellungnahme bei der Vorinstanz. So will er mit Schreiben vom 28. Februar 2022
der C.___ GmbH mitgeteilt haben, dass er die Erhöhung des Nettomietzinses und
der Nebenkosten anfechten werde (BS 3). Weiter gibt er an, er habe die
ausstehenden Mietzinsbeträge im Herbst 2022 der C.___ GmbH an ihrem Sitz in […]
in bar übergeben wollen (BS 6). In der vorliegenden Beschwerde trägt er vor, er
habe keinen Mietvertrag mit dem Beschwerdegegner über die betreffende
Mietwohnung an der [...] in [...] abgeschlossen. Vielmehr habe er die
entsprechenden Offerten der C.___ GmbH zurückgewiesen (BS 24). Seine pauschalen
und unbegründeten Bestreitungen stehen im Widerspruch zu seinem eigenen
Verhalten. Im geschilderten Gesamtzusammenhang erweisen sie sich als konstruierte
Schutzbehauptungen, die bereits bei der Vorinstanz haltlos und missbräuchlich
waren. 

 

4. Weiter ist der Beschwerdeführer der
Auffassung, dass aufgrund der falschen und unvollständigen Inhalte des
amtlichen Formulars, welches zur Mitteilung der Kündigung vom 23. Dezember 2022
verwendet worden sei, nicht genügend bestimmt sei, auf welches Mietobjekt sich
die Kündigung beziehe. Dies habe die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge. Die
Vorinstanz habe festgehalten, der Vermieter habe im Kündigungsformular ein
falsches Datum des Mietvertrages eingesetzt. Sie sei der Meinung gewesen, es
sei auch ohne Nennung des Datums des Mietvertrages im amtlichen Formular klar
gewesen, welcher Mietvertrag gemeint sei. Zudem sei die Vorinstanz der
Auffassung, aus der fehlenden Nennung der Adresse der Mietwohnung an der [...]
in [...] in der Rubrik Mietobjekt im amtlichen Formular könne nicht die
Ungültigkeit der Kündigung abgeleitet werden.

 

5. Beide Rügen zielen im Grunde auf ein
und denselben Punkt, es sei dem Beschwerdeführer nämlich nicht klar gewesen,
welches Mietobjekt gekündigt werde. Diesbezüglich kann vollumfänglich auf die
Erwägungen unter Ziffer 3 oben verwiesen werden. Insbesondere behauptet der
Beschwerdeführer selbst nicht, er habe sich in Bezug auf die gekündigte Wohnung
in einem Irrtum befunden. Darüber hinaus macht er auch nicht geltend, er habe im
Zeitpunkt der Kündigung vom Beschwerdegegner oder einem Dritten eine weitere
Wohnung gemietet gehabt. Dass unter der Rubrik «Miet-/Pachtobjekt» die gesamte
bereits unter der Rubrik «Mieterschaft» genannte Adresse wiederholt werden muss,
macht keinen Sinn und ist eine blosse Behauptung des Beschwerdeführers. Mit der
Angabe der Adresse der Mieterschaft und der Lage der Wohnung innerhalb des
Gebäudes ist der Mietgegenstand, auf welchen sich die Kündigung bezieht,
zweifelsfrei bestimmt. Insofern ist das Datum des Mietvertrages obsolet und in
Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen (VMWG) auch gar nicht verlangt. Vorliegend konnte kein Zweifel
aufkommen, welches Mietobjekt gekündigt wird. Insofern schadet eine irrtümlich
falsche Datierung des gekündigten Mietvertrages nicht. Für eine Anfechtung der
Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt dem Datum des gekündeten Mietvertrags
keine Bedeutung zu. Ganz anders liegt die Sache beim Kündigungsdatum, das im
Kündigungsformular genannt werden muss. Für die Einhaltung der Kündigungsfrist
und des Kündigungstermins nach Art. 257d Abs. 2 OR ist das Kündigungsdatum (der
Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses) massgebend. Vorliegend war klar,
welcher Mietvertrag mit der Kündigung gemeint war. Die Nennung eines falschen
Datums des Mietvertrages im Formular hat deshalb keine Nichtigkeit zur Folge.
Die Rechtslage ist klar.

 

6. Der Beschwerdeführer beanstandet
schliesslich, dass die Vorinstanz seinen Antrag auf Durchführung einer
mündlichen Verhandlung abgewiesen hat. Er räumt allerdings selbst ein, dass die
Durchführung einer mündlichen Verhandlung für ihn zum jetzigen Zeitpunkt keinen
Mehrwert mehr habe und er deshalb auf einen Rückweisungsantrag verzichte, da er
die Mietwohnung bereits per Ende Juni 2023 verlassen habe. Im jetzigen
Zeitpunkt besteht somit an der Durchführung einer mündlichen Verhandlung kein Rechtsschutzinteresse
mehr. Die Vorinstanz hat den Antrag auf Durchführung einer Verhandlung in
Anlehnung an den Bundesgerichtsentscheid 4A_451/220 vom 12. November 2020
abgewiesen, da sie die Rechts- und Sachlage als klar erachtete. Sie war der
Auffassung, eine mündliche Bestätigung seiner Argumente durch den
Beschwerdeführer hätte am Ergebnis nichts geändert und nur zu einer Verzögerung
des Verfahrens geführt. Dementsprechend hat sie auch die Rechtsbegehren des
Beschwerdeführers zum vornherein als aussichtslos bezeichnet und deshalb sein
Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege abgewiesen. Wie bereits
aufgezeigt, hat sich der Beschwerdeführer mit seinen Bestreitungen in Widerspruch
zu seinem früheren Verhalten gesetzt. Seine Bestreitungen waren haltlos, erfolgten
wider besseren Wissens und waren deshalb missbräuchlich. Dass er pauschal alles
Mögliche rügt, zeigt sich erneut in seiner Beschwerde. Er trägt zwar vor, anlässlich
einer mündlichen Verhandlung hätte er die Möglichkeit gehabt, weitere
Beweismittel und Argumente für seinen Standpunkt bei der Vorinstanz
einzubringen (BS 59). Welche weiteren Einwendungen er noch hätte vorbringen
wollen, sagt er allerdings nicht. Angesichts der gesamten Umstände war die
Durchführung einer mündlichen Verhandlung ohne jeglichen Sinn und Zweck und
wäre dem Grundsatz der Einfachheit und Raschheit des Rechtsschutzes in klaren
Fällen zuwidergelaufen. Aus alledem geht ebenfalls hervor, dass die
Vorderrichterin die Rechtsbegehren des Beschwerdeführers zu Recht als zum vornherein
als aussichtslos bewertet hat. Die Beschwerde ist in sämtlichen Punkten
abzuweisen.

 

7. Wie bereits eingangs festgehalten,
war die vorliegende Beschwerde im Sinne von Art. 322 ZPO offensichtlich
unbegründet. Eine offensichtlich unzulässige Beschwerde ist auch zum vornherein
aussichtslos, was die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege ausschliesst
(BGE 129 I 129 E. 2.3.1.). Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die
Kosten des Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen. Eine
Parteientschädigung kann ihm nicht ausgerichtet werden.

Demnach wird erkannt:

1.      Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.      Das Gesuch um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege wird abgewiesen.

3.      A.___ hat die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.

4.      Eine Parteientschädigung wird nicht
ausgerichtet.

 

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter
CHF 30'000.00. 

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

 

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Hunkeler                                                                           Schaller