# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d2a2110f-822b-54d3-a78f-7af76b765c50
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.02.2012  VB.2011.00564
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00564_2012-02-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00564	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.02.2012
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.11.2012 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung für ein Zweifamilien- und ein Einfamilienhaus: Nachbarlegitimation; Baumassenziffer; Abgrabungsvorschriften.

Die Auslegung der kommunalen Bestimmung, wonach die Baumasse von Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäuden integriert sind, der Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet wird, durch die Baubehörde ist nicht zu beanstanden. Danach muss es sich bei der integrierten Garage selbst nicht um ein besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handeln (E. 3.4.2-3.4.5).

Die Gutheissung der Rüge, beim Lichtschacht, durch welchen der Fluchtweg aus einem unterirdischen Fitnessraum führt, handle es sich um eine unzulässige Abgrabung, würde nur zum Erlass einer Nebenbestimmung führen (E. 4.6). Im Übrigen wäre die Rüge in materieller Hinsicht unbegründet. Die Auslegung der kommunalen Vorschrift durch die Baubehörde ist nicht zu beanstanden (E. 4.8).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABGRABUNG
AUTOLIFT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
BESONDERE GEBÄUDE
FITNESSRAUM
FLUCHTWEG
GARAGE
LICHTSCHACHT
NACHBARLEGITIMATION
NEBENBESTIMMUNG
NOTAUSGANG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 49 Abs. II lit. a PBG
§ 49 Abs. III PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 338a Abs. I PBG
Art./§ 15 ZOLLIBO
Art./§ 30bis Abs. I ZOLLIBO

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2012 Nr. 2 S. 8

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00564

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 8. Februar 2012

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichter
Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiber
Markus Lanter.

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin, 

 

gegen

 

1.    C, 

 

2.1  D, 

 

2.2  E, 

 

1‑2 vertreten durch RA F,

 

3.    Baubehörde Zollikon,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Die Baubehörde Zollikon erteilte C sowie E und D mit
Beschluss vom 13. Dezember 2010 die baurechtliche Bewilligung für die
Erstellung eines Zweifamilien- und eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Zollikon.

II.  

Hiergegen erhoben A sowie H und I mit je separater Eingabe
Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Das Bauerkursgericht vereinigte
die beiden Rekursverfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 9. August
2011 teilweise gut. Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit darauf
eingetreten wurde.

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhob A mit Eingabe vom 14. September
2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der
Entscheide des Baurekursgerichts und der Baubehörde Zollikon sowie die Verweigerung
der nachgesuchten Baubewilligung; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Bauerkursgericht schloss am 4. Oktober 2011 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober
2011 beantragten C sowie E und D mit gemeinsamer Eingabe die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Diesem Antrag schloss
sich die Baubehörde der Gemeinde Zollikon am 13. Oktober 2011 an.

Am 28. Oktober 2011 reichte A eine weitere
Vernehmlassung ein. C sowie E und D erklärten mit Eingabe vom 2. November
2011, auf eine weitere Vernehmlassung zu verzichten.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid
des Baurekursgerichts zuständig. 

2.
 

Als Eigentümerin der an das Baugrundstück unmittelbar
angrenzenden Parzelle ist die Beschwerdeführerin gestützt auf § 338a Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde
legitimiert. Die Beschwerdeführerin ist auch zur Beanstandung legitimiert, die
Vorinstanz sei zu Unrecht auf einzelne Rügen ihres Rekurses nicht eingetreten.
Auf die Beschwerde ist somit vollumfänglich einzutreten.

3.
 

Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass das Bauvorhaben der
privaten Beschwerdegegnerschaft die im kommunalen Recht vorgeschriebene
Baumassenziffer einhält. 

3.1 Auf dem
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 der privaten Beschwerdegegnerschaft sollen ein
Zweifamilienhaus (Haus 1) und ein Einfamilienhaus (Haus 2) erstellt werden. Die
beiden als Flachdachbauten konzipierten Gebäude verfügen über eine gemeinsame,
unter dem Haus 1 befindliche Unterniveaugarage mit 12 Abstellplätzen. Die
Zufahrt zu dieser Garage erfolgt mittels eines in den Kubus von Haus 1
integrierten Autolifts. 

3.2 Gemäss
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO)
befindet sich das Baugrundstück in der Wohnzone W 1.35. In dieser Zone beträgt
die Baumassenziffer für Gebäude mit Flachdach 1,35 m3/m2
und für besondere Gebäude 0.20 m3/m2 (Art. 15
BZO). Die Fussnote 2 zur Baumassenziffer für besondere Gebäude hat folgenden
Text:

"Besondere Gebäude nach § 49 Abs. 3
PBG. Die Baumasse von Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäuden
integriert ist, wird der Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet."

Bei einer Grundstücksfläche von 1'525 m2 resultiert
somit ein zulässiges Bauvolumen von 2058,75 m3 für Hauptgebäude und
von 305 m3 für besondere Gebäude, was auf dem Baugrundstück
insgesamt ein zulässiges Bauvolumen von 2'363,75 m3 ergibt.  

Gemäss den bei den Akten liegenden Berechnungen beläuft
sich das Bauvolumen auf dem Baugrundstück auf 2'335,74 m3, womit das
maximal zulässige Bauvolumen eingehalten ist.

3.3 Die
Beschwerdeführerin macht jedoch geltend, dass es sich bei dem in den Kubus von
Haus 1 integrierten Autolift nicht um ein besonderes Gebäude handelt, weshalb
die auf den Autolift entfallende Baumasse von rund 150 m3 nicht an
die Baumasse für besondere Gebäude, sondern an die Baumasse für Hauptgebäude
anzurechnen sei. Addiere man diese Baumasse von rund 150 m3 zur
ausgewiesenen Baumasse für Hauptgebäude von 2'021,92 m3,
resultiere eine Überschreitung der für Hautgebäude maximal zulässigen Baumasse
von 2'058,75 m3.

3.3.1
Gemäss Art. 15 BZO in Verbindung mit § 49 Abs. 3 PBG sind
besondere Gebäude Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden
Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern
5 m, nicht übersteigt. Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, man
müsse bei der Ermittlung der Höhe des Autolifts auf den ganzen über dem
gewachsenen Terrain liegenden Gebäudeteil abstellen. Der Autolift weise demnach
eine maximale Höhe von rund 5,3 m auf, womit die bei Flachdächern zulässige
Höhe von 4 m klar überschritten werde. Die private Beschwerdegegnerschaft
hingegen ist der Auffassung, dass die Höhe des Autolifts vom Fussboden der
Kabine bis Oberkant Attika zu messen sei. Die Höhe des Autolifts betrage
deshalb nur gerade 3,9 m, womit die Anforderungen an ein besonderes Gebäude erfüllt
seien. 

Nebst der zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob der
Autolift die für besondere Gebäude maximal zulässige Höhe einhält, lässt sich
auch die Frage aufwerfen, ob der in den Kubus von Haus 1 integrierte Autolift
der von der Rechtsprechung geforderten optischen Selbständigkeit von an
Hauptgebäuden angebauten besonderen Gebäuden genügt (VGr, 23. Mai 2007,
VB.2006.00278, E. 9.2; BEZ 2010 Nr. 23, E. 4.2.3). Wie sich aus
den folgenden Erwägungen ergibt, können allerdings beide Fragen offengelassen
werden.

3.3.2
§ 49 Abs. 2 lit. a PBG bestimmt, dass die Bau- und
Zonenordnung unter anderem die Baumassenziffer regeln kann. Bei Art. 15
BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Dessen
Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde, welche
die Verhältnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung
seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der
Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die
Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht
rechtsverletzend erscheint. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen solche Entscheide
daher nur mit Zurückhaltung überprüfen (VGr, 11. März 2009, VB.2008.00163,
E. 4.2.2; 13. April 2000, VB.2000.00018, E. 2c = RB 2000
Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19).

3.3.3
Gemäss Fussnote zur Baumassenziffer für besondere Gebäude wird die Baumasse
von Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäuden integriert ist, der
Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet.

Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, lässt sich der
die Zufahrt zur Tiefgarage gewährleistende Autolift wie jede andere Garagenzufahrt,
zum Beispiel Zufahrtsrampen, unter den Begriff der Garage subsumieren. Da der Autolift
im Hauptgebäude integriert ist, kann die Baumasse des Autolifts "der
Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet" werden. Da die
kommunale Baubehörde das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin bewilligt hat, hat
sie den Wortlaut der Fussnote zur Baumassenziffer für besondere Gebäude
offensichtlich dahingehend ausgelegt, dass die Baumasse von in Hauptgebäuden
integrierten Garagen – oder wie vorliegend von in Hauptgebäuden integrierten
Autoliften – nicht der Baumasse für Hauptgebäude, sondern der Baumasse für
besondere Gebäude anzurechnen ist, ohne dass es sich bei der integrierten
Garage (bzw. beim integrierten Autolift) selbst um ein besonderes Gebäude im
Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handeln muss. 

Diese Auslegung entspricht dem Wortlaut der Fussnote zur
Baumassenziffer für besondere Gebäude und erweist sich ohne Weiteres als
vertretbar, weshalb es den Rechtsmittelinstanzen und demzufolge auch dem
Verwaltungsgericht von vornherein verwehrt ist, die genannte Fussnote auf
andere Weise auszulegen. Daran ändert entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin auch der Umstand nichts, dass die Gemeinde im Rekurs- und Beschwerdeverfahren
auf eine Vernehmlassung verzichtet hat. Daraus kann in keiner Weise geschlossen
werden, dass die Gemeinde im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren ihr
Ermessen bei der Auslegung des kommunalen Rechts nicht wahrgenommen habe. Im Übrigen
hat die Gemeinde sowohl im Rekurs- als auch im Beschwerdeverfahren auf die Begründung
der privaten Beschwerdegegnerschaft verwiesen bzw. sich dieser angeschlossen,
sodass fraglich ist, ob wirklich die Rede davon sein kann, dass die Gemeinde
auf eine Vernehmlassung verzichtet hat.

Ferner ist nicht ersichtlich, wie die genannte Fussnote
auf andere Weise ausgelegt werden soll. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin findet sich in der genannten Fussnote keine Einschränkung,
wonach die Baumasse von in Hauptgebäuden integrierten Garagen nur dann der
Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet werden kann, wenn es sich bei
der Garage um ein besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG
handelt. Wäre die von der Beschwerdeführerin vertretene Auffassung zutreffend,
dass es sich bei der im Hauptgebäude integrierten Garage um ein besonderes Gebäude
handeln muss, hätte die Fussnote keinerlei Bedeutung; schliesslich besteht auch
kein Anlass, die Fussnote nur auf solche Garagen und Fahrzeugunterstände
anzuwenden, die die in §49 Abs. 3 PBG festgelegte Maximalgrösse nicht
übersteigen. 

3.3.4
Im Übrigen handelt es sich bei der von der Gemeinde Zollikon gewählten Lösung,
integrierte bzw. an Hauptgebäuden angebaute Garagen, ungeachtet dessen, ob es
sich hierbei um besondere Gebäude nach § 49 Abs. 3 PBG handelt, zu
privilegieren, um eine auch in der Bau- und Zonenordnung anderer Gemeinden
vorgesehene Lösung, was die Beschwerdeführerin selber anerkennt. Dabei spielt
es keine Rolle, ob die Privilegierung dadurch erfolgt, dass die Baumasse von
Garagen – wie in der Gemeinde Zollikon – an die Baumassenziffer für besondere
Gebäude angerechnet wird oder ob die Baumasse für besondere Gebäude ganz oder
teilweise der Baumassenziffer für Hauptgebäude zugeschlagen werden darf, wie es
bei den von der Beschwerdeführerin genannten Beispielen der Fall sein soll.
Auch vor diesem Hintergrund erweist sich die von der kommunalen Baubehörde
vorgenommene Auslegung ohne Weiteres als zulässig.

3.3.5
Schliesslich steht die von der Gemeinde Zollikon gewählte Lösung – entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin – auch nicht im Widerspruch zu § 13
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wonach die
Gemeinden die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert für Hauptgebäude (lit. a),
für besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG (lit. b) und für verglaste
Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen,
soweit sie dem Energiesparen dienen (lit. c), regeln können. Aus § 13
ABauV kann nicht abgeleitet werden, dass eine gesonderte Baumassenziffer ausschliesslich
für besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG (und für verglaste Balkone,
Veranden und anderer Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie
dem Energiesparen dienen) vorgesehen werden darf. Eine solche Einschränkung
würde dem Gesetzestext von § 49 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit § 49
Abs. 1 PBG widersprechen, wonach die Gemeinden bei der Ordnung der zulässigen
baulichen Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Baumassenziffern nicht
eingeschränkt werden. Eine gesetzeskonforme Auslegung des Verordnungstextes von
§ 13 ABauV muss deshalb zum Ergebnis führen, dass es sich bei § 13 ABauV
nicht um eine abschliessende Aufzählung handelt. Auslöser für den am 1. Januar
2004 in Kraft getretenen § 13 ABauV war der Wunsch der überwiegenden Mehrheit
der Kommission Planung und Bau, für nicht beheizte Gebäudeteile eine besondere
Regelung zu treffen, damit diesbezüglich denkbare Ungleichbehandlungen in der
Anwendung der Baumassenziffer gegenüber der Ausnützungsziffer ausgeschlossen werden
können. Dieses Anliegen wurde mit § 13 lit. c ABauV umgesetzt (Antrag
und Weisung des Regierungsrats vom 14. Mai 2003 betreffend Genehmigung einer
Änderung der Allgemeinen Bauverordnung, ABl 2003, S. 1102 ff., 1105).
Diese Regelung wurde zum Anlass genommen, aus Gründen der Transparenz und damit
der Rechtssicherheit die in der Vergangenheit wahrgenommene Genehmigungspraxis
des Regierungsrats betreffend die besonderen Gebäude klarzustellen (ABl 2003,
S. 1102 ff., 1106), ohne dass damit das Recht der Gemeinden, auch für
weitere Gebäude – wie vorliegend für die in Hauptgebäuden integrierten Garagen
und Fahrzeugunterstände – besondere Baumassenziffern vorzusehen, eingeschränkt
werden sollte (siehe hierzu auch VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00518,
E. 4).

3.4 Im
Ergebnis kann somit festgestellt werden, dass der in das Hauptgebäude integrierte
Autolift auch dann der Baumasse für besondere Gebäude angerechnet werden kann,
wenn es sich beim Autolift nicht um ein besonderes Gebäude im Sinn von § 49
Abs. 3 PBG handelt. Damit ist das maximal zulässige Volumen für
Hauptgebäude und besondere Gebäude gemäss kommunaler Bau- und Zonenordnung
vorliegend eingehalten.

4.
 

4.1 In einem
unter der Unterniveaugarage befindlichen, gegenüber dieser flächenmässig
reduzierten weiteren Untergeschoss von Haus 1 soll ein 51 m2 grosser
Wellness- und Fitnessraum erstellt werden. Zugänglich ist dieser von Haus 1 her
lediglich durch den Personenlift. Damit der Wellnessbereich auch von den
künftigen Bewohnern des talseitig geplanten Gebäudes 2 genutzt werden kann,
wird von diesem her ein Verbindungskorridor erstellt. Zwecks Belichtung des
vollständig unter dem gewachsenen Boden befindlichen Wellnessbereichs ist ein
rund 5 m tiefer, talseits von Haus 1 situierter Lichtschacht mit einer Länge
von 8 m und einer Breite von 2 m vorgesehen. 

4.2 Im Rekursverfahren
rügte die Beschwerdeführerin, die Abgrabungen für den Lichtschacht überstiegen
die zulässige Tiefe von max. 1,5 m bei Weitem. Eine ordentliche Bewilligung sei
damit nur zulässig, wenn ein Tatbestand von Art. 30bis Abs. 1
BZO erfüllt sei, was indessen nicht der Fall sei. Auf den Lichtschacht sei
demgemäss zu verzichten, was mangels Fluchtwegs auch zum Wegfall des
Fitnessraums führe. Auf diese Rüge ist die Vorinstanz mangels Legitimation der
Beschwerdeführerin nicht eingetreten.  

4.3 Zum Rekurs
und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt, wer durch
die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an
ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist
gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche
Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben
mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten
(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und Mängel rügt,
deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag. Dabei muss das vorgebrachte
Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen
(VGr, 23. März 2011, VB.2010.00607, E. 3.2 = BEZ 2011 Nr. 24;
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21
N. 21 und 34 ff.). 

Die Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann
erfüllt, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar
sind. Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann,
wenn die Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so
beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als
Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit
des Betroffenen verdient keinen Rechtsschutz (BGr, 2. November 1983, ZBl
85/1984, S. 378 ff.; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506,
E. 1.2 mit Hinweisen).

Der Nachbar hat die nachbarliche Beziehung und die qualifizierte
Beeinträchtigung eigener Interessen, die seine Legitimation begründen sollen,
unter Hinweis auf den Sachverhalt schon im Rekurs an die erste
Rechtsmittelinstanz darzutun. Er kann dies vor Verwaltungsgericht nicht mehr
nachholen. An diese Darlegung dürfen indessen dann keine hohen Anforderungen
gestellt werden, wenn aufgrund der bestehenden Sach- und Rechtslage ohne
Weiteres ersichtlich ist, dass das Bauvorhaben in seiner konkreten
Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn unmittelbar berührt. Das ist nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zum Beispiel dann der Fall, wenn sich
der Nachbar auf die Verletzung von Bestimmungen beruft, die neben der Wahrung
öffentlicher Interessen auch den Schutz der Nachbarn bezwecken, wie
beispielsweise Abstands- oder Ausnützungsvorschriften (VGr, 9. Februar
2011, VB.2010.00506, E. 1.3 mit Hinweisen).

4.4 Die
Beschwerdeführerin hat ihre Legitimation für die Rüge, dass es sich bei der
bewilligten Abgrabung für den Lichtschacht um einen Mangel handelt, im Rekursverfahren
damit begründet, dass die Nichtbewilligung des Lichtschachts zur Folge habe,
dass auch auf den Fitnessraum mangels Fluchtwegs zu verzichten sei. Durch den
Verzicht auf den Fitnessraum resultiere eine Reduktion der baulichen Ausnützung
bzw. der anrechenbar genutzten Fläche, was der Beschwerdeführerin einen direkten
Vorteil bringe.

Die Vorinstanz verneinte die Rekurslegitimation der
Beschwerdeführerin für diese Rüge mit der Begründung, das Entfallen des
Lichtschachts führe nicht dazu, dass auf den Fitnessraum verzichtet werden
müsste, da ein solcher zu den übrigen Räumen im Sinn von § 302 Abs. 4
PBG zu zählen sei, bei denen nach der Zweckbestimmung eine künstliche Belüftung
und Belichtung genüge. Für den nach dem vorinstanzlichen Beschluss notwendigen
Fluchtweg liesse sich, ohne dass eine wesentliche Umprojektierung notwendig
wäre, eine andere Lösung finden (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.4). 

Im Beschwerdeverfahren anerkannte die Beschwerdeführerin,
dass der Lichtschacht für die Belichtung und Belüftung des Fitnessraums nicht
erforderlich sei. Er diene diesem Raum und auch der ein Geschoss tiefer (recte:
höher) liegenden Garage aber als gesetzlicher Fluchtweg, auf den nicht
verzichtet werden könne. Könne der Lichtschacht nicht realisiert werden, so falle
auch dieser Fluchtweg dahin, was zur Unzulässigkeit des Fitnessraums und zu
einer ungenügenden feuerpolizeilichen Erschliessung der Garage führe. Ferner
trete der Lichtschacht nach aussen hin in Erscheinung und sei vom Grundstück
der Beschwerdeführerin aus einsehbar. Die Beschwerdeführerin besitze ein
schutzwürdiges Interesse daran, dass in ihrem Sichtbereich auf Bauten und
Anlagen verzichtet werde, welche den gesetzlichen Vorschriften offenkundig
widersprechen würden.

4.5 Soweit die
Beschwerdeführerin ihre Legitimation für ihre Rüge der unzulässigen Abgrabung
im Beschwerdeverfahren damit begründet, dass mit Wegfall des Lichtschachts der
Fluchtweg für die Garage entfalle und dass der Lichtschacht nach aussen hin in
Erscheinung trete und vom Grundstück der Beschwerdeführerin aus einsehbar sei,
erweisen sich diese Begründungen, welche die Beschwerdeführerin im
Rekursverfahren nicht vorgebracht hatte, als verspätet (§ 52 Abs. 2
VRG). 

4.6 Die
Beschwerdeführerin begründet ihre Legitimation im Beschwerdeverfahren erneut
damit, dass der Wegfall des Lichtschachts auch den Wegfall des für den
Fitnessraum vorgesehenen Fluchtwegs zur Folge habe, was zwingend zur
Bauverweigerung des Fitnessraums führen müsse. Aus der Gutheissung dieser Rüge
erwachse ihr ein Vorteil, der in einer Reduktion der baulichen Ausnützung bzw.
der anrechenbar genutzten Fläche bestehe. Insbesondere könne der Mangel nicht
auflageweise geheilt werden. 

Wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, kommt
kommunalen Abgrabungsvorschriften auch eine nutzungsbeschränkende Funktion zu,
wenn die zulässige Ausnützung – wie vorliegend – mittels Baumassenziffer geregelt
ist und nicht gleichzeitig Geschosszahlvorschriften bestehen (RB 1995 Nr. 85;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 964 mit
Hinweisen). Falls die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Rüge, wonach
der geplante Lichtschacht den Abgrabungsvorschriften widerspreche, tatsächlich
die Verweigerung des Fitnessraums zur Folge hätte, würde der Beschwerdeführerin
durch die Reduktion der baulichen Ausnützung ein rechtserheblicher Vorteil
entstehen. 

Zu prüfen ist demnach, ob der von der Beschwerdeführerin geltend
gemachte Mangel im Fall einer Gutheissung die Verweigerung des Fitnessraums zur
Folge hätte. Wäre der geplante Lichtschacht mangelhaft, entfiele auch der geplante
Fluchtweg aus dem Fitnessraum. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen kann nicht
abschliessend beurteilt werden, ob der mit dem Wegfall des Lichtschachts
weggefallene Fluchtweg durch einen alternativen Fluchtweg ersetzt werden kann
oder nicht. Es stellt sich deshalb die Frage, ob das möglicherweise mangelhafte
Projekt, vorliegend ein Fitnessraum ohne Fluchtweg, mit Nebenbestimmungen
bewilligt werden könnte oder zu verweigern wäre, was in erster Linie von Art
und Ausmass des Verstosses abhängig ist. 

§ 321 Abs. 1 PBG
erlaubt Nebenbestimmungen dort, wo die Mängel eines Projekts "ohne
besonderen Schwierigkeiten" behoben werden können. Erfordern die Mängel
eine wesentliche Projektänderung, können sie nicht mittels einer
Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180,
E. 3.1; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,
S. 241 f.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 345 f.). 

Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben
werden können, entscheidet sich nicht nach quantitativen, sondern nach
qualitativen Gesichtspunkten. Das Vorliegen einer wesentlichen Projektänderung
kann sich aber auch aus dem Zusammenwirken einer Vielzahl je für sich
betrachtet nicht allzu schwerer Mängel ergeben. Dabei ist das Gewicht der
vorliegenden Mängel nicht isoliert zu betrachten, sondern am Umfang des
Gesamtprojekts zu messen (VGr, 7. Juli 1999, VB.1999.00118, E. 6a
[nicht publiziert]; Mäder, S. 241 f.).

Der Umstand, dass der Fitnessraum bei Gutheissung der Rüge
nicht über einen Fluchtweg verfügen würde, darf in Bezug auf das Gesamtprojekt
als geringer Mangel betrachtet werden. Die angemessene Rechtsfolge wäre demzufolge
nicht die Verweigerung des Fitnessraums, sondern die Auflage, dass das
Fluchtwegkonzept für den Fitnessraum zu überarbeiten sei. Diese Auflage ist
auch naheliegend, da bereits die Baubewilligungsbehörde verfügt hatte, dass das
Fluchtwegkonzept im Untergeschoss, im Garagengeschoss sowie im Gartengeschoss 2
zu überarbeiten sei. Damit könnte ein allfällig festgestellter Mangel auflageweise
geheilt werden und würde nicht zur Aufhebung des Fitnessraums führen. Da die
Beschwerdeführerin selbst bei Gutheissung ihrer Rüge nicht die Aufhebung des
Fitnessraums erwirken könnte, sondern nur die Auflage, dass für den Fitnessraum
ein neues Fluchtwegkonzept zu erarbeiten sei, würde ihr bei einer allfälligen
Gutheissung ihrer Rüge kein rechtserheblicher Vorteil erwachsen. 

4.7 Die
Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführerin, die Abgrabung sei nicht zulässig,
daher zu Recht nicht eingetreten. Die Beschwerde ist somit auch diesbezüglich abzuweisen.

4.8 Im Übrigen
wäre die Rüge der Beschwerdeführerin in materieller Hinsicht unbegründet. Die
Auslegung der kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Vorschrift von Art. 30bis
Abs. 1 BZO durch die Baubehörde Zollikon ist nicht zu beanstanden. Der
unter der Tiefgarage liegende Fitnessraum ist baurechtlich zulässig. Es spricht
nichts dagegen, den vorgesehenen Fluchtweg durch den Lichtschacht als
Kellerzugang im Sinn von Art. 30bis Abs. 1 BZO zu
behandeln. Durch diesen wird der Terrainverlauf nicht verändert und die unter
dem gewachsenen Terrain liegende Fassade nicht freigelegt, wie dies bei
Abgrabungen regelmässig der Fall ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
ist ferner nicht ersichtlich, weshalb die Anwendung von Art. 30bis
Abs. 1 BZO nur möglich sein sollte, wenn die Anlage des Raums notwendig wäre.

5.
 

Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Diese ist zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft
eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG). Angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 1'500.-, also
Fr. 750.- für die Beschwerdegegnerin 1 und je Fr. 375.- für die
Beschwerdegegner 2.1 und 2.2.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.-;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.    130.--     Zustellkosten,

Fr. 5'130.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des
vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…