# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fa8e9378-58fd-5c0a-a863-aa7ac69fc8d5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-06
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 06.09.2016 U 2015 109
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2015-109_2016-09-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 15 109

1a Camera 

presidenza Racioppi
giudici Audétat, Stecher 
attuaria Krättli-Keller

SENTENZA
del 6 settembre 2016

nella vertenza di diritto amministrativo 

A._____,
rappresentata dall'Avvocato Jonathan Moor,

ricorrente
contro 

Ispettorato del registro fondiario dei Grigioni,
convenuto 1

B._____,
rappresentato dall'Avvocato Davide Ceroni,

convenuto 2
e
C._____ SA,

convenuta 3

concernente acquisizione di immobili da parte di persone residenti 
all'estero

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1. Nel 2005, A._____ e il fratello B._____ erano divenuti proprietari in 

ragione della metà ciascuno, a titolo di devoluzione successoria, delle 

azioni della D._____ SA (dal 21 dicembre 2015 C._____ SA) di X._____. 

La società è proprietaria a X._____ dell'appartamento di quattro locali 

corrispondente alla proprietà per piani (PPP) no. S50033 sul fondo base 

no. 1041 incluso il posteggio no. M10052.

2. Il 13 gennaio 2014, lo studio legale E._____ promuoveva azione contro 

A._____ dinanzi all'ufficio esecuzioni di Z._____ per un'esecuzione in via 

di realizzazione di un pegno manuale, composto dalle azioni dell'allora 

D._____ SA depositate presso la sede del legale e di proprietà 

dell'escussa, per l'incasso di onorari in ragione di fr. 40'731.90. 

Nell'ambito dell'incanto pubblico del 24 giugno 2014, B._____ si 

aggiudicava per fr. 46'621.-- i certificati azionari al portatore da 1-25 

dell'allora D._____ SA. I tentativi legali in seguito promossi da A._____ 

per ottenere l'annullamento della procedura esecutiva erano votati 

all'insuccesso. Nella sentenza 5A_340/2015 dell'11 agosto 2015 il 

Tribunale federale non reputava soddisfatte le condizioni per invalidare 

l'asta pubblica per motivi di forma. 

3. Il 18 agosto 2015, A._____ segnalava all'Ispettorato del registro fondiario 

e registro di commercio dei Grigioni (qui di seguito semplicemente 

ispettorato del registro fondiario) una pretesa violazione delle disposizioni 

sull'acquisizione d'immobili da parte di persone residenti all'estero. 

Essendo l'allora D._____ SA una società immobiliare, l'acquisto di sue 

azioni da parte di persone all'estero avrebbe richiesta un'autorizzazione. 

4. Dopo aver sentito l'acquirente e l'ufficio esecuzioni di Z._____, 

l'ispettorato del registro fondiario decideva il 21 ottobre 2015 che 

l'acquisto della quota azionaria del 50 % dell'allora D._____ SA, da parte 

di B._____ non fosse e non sia assoggettata all'obbligo di autorizzazione 

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e revocava di conseguenza il blocco del registro fondiario disposto in 

precedenza in via supercautelare sui fondi della società. 

5. Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 19 

novembre 2015, A._____, oltre a chiedere che al ricorso venisse conferito 

l'effetto sospensivo, postulava, in via principale, l'annullamento della 

decisione impugnata, l'accertamento della nullità dell'incanto 24 giugno 

2014 e che venisse fatto ordine all'ufficio esecuzioni di Z._____ di 

procedere alla revoca dell'incanto 24 giugno 2014. In via subordinata 

l'istante reclamava l'annullamento e la riforma della decisione deferita a 

giudizio nel senso che venisse accertato l'obbligo di un'autorizzazione per 

l'acquisto della quota azionaria da parte di B._____, che la stessa 

autorizzazione venisse nell'evenienza negata e accertata la nullità 

dell'incanto del 24 giugno 2014 nonché fatto ordine all'ufficio esecuzioni di 

Z._____ di procedere alla revoca dell'incanto 24 giugno 2014. 

Formalmente, l'istante adduce una violazione del proprio diritto di 

audizione, non avendo avuto la possibilità di determinarsi sulle 

osservazioni introdotte dal fratello e dall'ufficio esecuzioni di Z._____ 

davanti all'ispettorato del registro fondiario prima dell'emanazione del 

procedimento impugnato. Inoltre, la decisione sarebbe insufficientemente 

motivata. Materialmente, in occasione dell'incanto pubblico, l'acquirente 

delle azioni non avrebbe dato seguito al proprio obbligo di informare 

l'autorità sul fatto di essere una persona all'estero e che quindi la 

transazione sarebbe dovuta sottostare ad autorizzazione. Per l'istante, il 

controverso trapasso di proprietà delle azioni societarie cadrebbe 

nell'evenienza sotto la normativa federale per limitare l'acquisto di fondi 

da parte di persone residenti all'estero. Il fatto che il fratello fosse già 

proprietario della metà delle azioni non sarebbe rilevante e 

contrariamente alla reale situazione di fatto, B._____ sarebbe dall'autorità 

stato considerato risiedere in Svizzera, mentre in realtà dimorerebbe a 

tutti gli effetti all’estero.

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6. Nella risposta di causa del 25 novembre 2015, l'ispettorato del registro 

fondiario concludeva alla reiezione del ricorso per quanto fosse dato 

entrare nel merito dello stesso. Dopo la segnalazione fatta dalla 

ricorrente, l'ispettorato del registro fondiario avrebbe avviata una 

procedura d'ufficio onde accertare se effettivamente il negozio giuridico in 

oggetto necessitasse di un'autorizzazione in materia di acquisizioni di 

immobili da parte di persone residenti all'estero. Nell'ambito di tale 

procedimento la denunciante A._____ non sarebbe stata considerata 

parte in causa, per cui alla stessa non sarebbero neppure state 

trasmesse le due prese di posizione degli interessati al procedimento. 

Materialmente, l'acquirente straniero già comproprietario o proprietario in 

comune del fondo acquistato non necessiterebbe di alcuna autorizzazione 

per tale transazione. B._____ avrebbe pertanto potuto acquistare la metà 

delle azioni della società immobiliare in oggetto senza restrizioni. 

7. Nell'ambito del secondo scambio di scritti processuali, le parti si 

riconfermavano essenzialmente nelle loro precedenti allegazioni e 

proposte. Nello scritto del 5 febbraio 2016 da parte dell'ispettorato del 

registro fondiario veniva contestato l'onorario orario fatturato dal 

rappresentante di parte attrice e le ore dedicate alla pratica. Dal canto 

suo, il legale ribadiva il 12 febbraio successivo l'inoppugnabilità del tempo 

dedicato alla gestione della causa, pur accettando la riduzione 

dell'onorario alla tariffa usuale applicata nei Grigioni. 

8. I chiamati in causa B._____ e la C._____ SA, non senza aver 

previamente già messo in dubbio la legittimazione dell'istante, si 

appellavano - nelle prese di posizione del 7 giugno 2016 - alla piena 

liceità dell'esonero dall'autorizzazione giusta la normativa applicabile. 

Anche la procedura d'asta sarebbe stata condotta in modo inoppugnabile, 

come avrebbero del resto confermato tutte le istanze adite dalla ricorrente 

fino al Tribunale federale. 

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9. Nell'ulteriore presa di posizione del 7 luglio 2016, A._____ ribadiva la 

propria indubbia legittimazione al ricorso, già in virtù della normativa 

applicabile, e si riconfermava integralmente nella proprie precedenti 

allegazioni e proposte. 

10. Il 15 luglio 2016, B._____ contestava nuovamente le allegazioni fatte da 

parte attrice il 7 luglio 2016, insistendo sulla mancanza della 

legittimazione a ricorrere dell'istante. 

Considerando in diritto:

1. Dal profilo formale, viene già contestata la legittimazione al ricorso 

dell'istante. Nei Grigioni, l'art. 50 della legge sulla giustizia amministrativa 

(LGA; CS 370.100) prevede che sia legittimato ad inoltrare ricorso 

chiunque sia interessata dalla decisione impugnata e abbia un interesse 

tutelabile alla sua abrogazione o alla sua modifica o chiunque vi sia 

autorizzata in base ad una prescrizione speciale. In conformità all'art. 20 

cpv. 1 e 2 lett. a della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di 

persone all'estero (LAFE; RS 311.421.41), sono impugnabili innanzi 

all'autorità cantonale di ricorso le decisioni dell'ufficiale del registro 

fondiario e il diritto di ricorso spetta all'acquirente, all'alienante e a altre 

persone che hanno un interesse degno di protezione all'annullamento o 

alla modifica della decisione. Nell'evenienza, la ricorrente era la 

precedente proprietaria delle azioni per cui - anche se la vendita è 

avvenuta nell'ambito di un'esecuzione in via di realizzazione di un pegno 

manuale - essa aveva nel negozio in oggetto la qualità di alienante, ciò 

che le conferisce ex lege la legittimazione al presente ricorso, senza che 

sia necessario indagare oltre sull'interesse dell'insorgente a proporre la 

presente causa.

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2. a) Appellandosi alla violazione delle disposizioni materiali della LAFE, la 

ricorrente chiede l'annullamento della decisione impugnata e di 

conseguenza l'accertamento della nullità dell'asta pubblica del 24 giugno 

2014. A sostegno del petito di ricorso l'istante invoca previamente vizi di 

carattere formale quali la violazione del suo diritto di audizione e della 

necessità di fornire una sufficiente motivazione. 

b) Per costante giurisprudenza, dal diritto di essere sentito - giusta l'art. 29 

cpv. 2 della Costituzione federale (Cost.; RS 101) - deve in particolare 

essere dedotto il diritto dell'interessata di esprimersi su tutti i punti 

essenziali di un procedimento prima della resa di una decisione 

sfavorevole nei suoi confronti (DTF 133 I 277 cons. 3.1, 126 I 16 cons. 

2a/aa, 124 I 51 cons. 3a), di fornire prove riguardanti i fatti suscettibili di 

influire sul provvedimento, di poter prendere visione dell'incarto, di 

partecipare all'assunzione delle prove, di prenderne conoscenza e di 

determinarsi in proposito (DTF 132 V 370 cons. 3.1 e riferimenti). In 

sostanza, il diritto di essere sentito, quale diritto di partecipazione al 

procedimento, comprende tutte quelle facoltà che devono essere 

riconosciute a una parte affinché possa efficacemente far valere la propria 

posizione nella procedura (DTF 135 II 286 cons. 5.1).

c) Nell'evenienza concreta, l'istante si duole che nell'ambito della procedura 

di autorizzazione non le siano state trasmesse le prese di posizione 

dell'ufficio esecuzioni di Z._____ del 23 settembre 2015 e dell'acquirente 

delle azioni del 25 settembre 2015. Riferendosi a quanto sancito all'art. 24 

cpv. 2 LAFE in materia di assistenza amministrativa e all'art. 22 cpv. 1 

LAFE - giusta il quale l'autorità di prima istanza accerta i fatti, d'ufficio e si 

fonda soltanto su allegazioni da essa esaminate e di cui ha, se del caso, 

assunto le prove - l'ispettorato del registro fondiario considera corretto il 

proprio agire. In effetti, pur essendo stata resa attenta alla probabile 

elusione della LAFE da parte della ricorrente, l'autorità di prima istanza si 

reputava comunque tenuta ad accertare i fatti d'ufficio, ad assumere le 

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relative prove e a decidere di conseguenza come se avesse dato avvio 

alla procedura d'ufficio e quindi di moto proprio (MÜHLEBACH/GEISSMANN, 

Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch 

Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986 n. 11 all'art. 17 LAFE). 

L'argomentazione va condivisa. Come precisato anche dal Tribunale 

federale, l'accertamento espressamente previsto dall'art. 22 cpv. 1 LAFE, 

obbliga l'autorità di prima istanza e quella cantonale di ricorso ad 

accertare i fatti e a fondarsi solo su allegazioni da esse esaminate e di cui 

hanno, se del caso, assunto adeguata prova. Questa norma, che contiene 

una disposizione essenziale di procedura, deve - per consolidata prassi - 

essere scrupolosamente osservata dalle autorità cantonali nell'ambito 

della legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (cfr. 

DTF 113 Ib 289 cons. 4a e sentenza del Tribunale federale 2A.510/2003 

del 4 maggio 2004 cons. 2). Spetta infatti in primo luogo alle autorità 

incaricate di applicare la LAFE e non a terzi il dovere di vagliare alla 

salvaguardia degli interessi pubblici che la legge persegue con l'obbligo 

del rilascio delle necessarie autorizzazioni. Come giustamente rilevato 

dall'ispettorato del registro fondiario, nell'ambito dell'esame della 

necessità di un'autorizzazione, non erano pertanto in primo luogo gli 

interessi dell'istante ad essere determinanti, bensì il rispetto delle 

disposizioni della LAFE. Del resto la LAFE, contrariamente a quanto ad 

esempio previsto dall'art. 84 della legge federale sul diritto fondiario rurale 

(LDFR; RS 211.412.11), non accorda a coloro che hanno un interesse 

degno di protezione il diritto ad una decisione di accertamento. Come 

espressamente previsto anche dall'art. 15 dell'ordinanza sull'acquisto di 

fondi da parte di persone all'estero (OAFE; RS 211.412.411), è 

all'acquirente che spetta chiedere una decisione di accertamento, per cui 

parte principale al procedimento è l'acquirente e non l'alienante o 

l'eventuale denunciante. Inoltre, la legittimazione ad impugnare il 

provvedimento non presuppone neppure che si sia preso parte al 

procedimento decisionale (vedi MÜHLEBACH/GEISSMANN, op. cit., n. 3 

all'art. 20 LAFE). Infatti, come già esposto in precedenza, la legittimazione 

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è stabilita all'art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE e contempla in ogni caso anche 

l'alienante, che solitamente invece non partecipa alla procedura di 

autorizzazione. Ne consegue che l'istante è malvenuto a voler dedurre i 

diritti che pretende di avere nel corso della procedura di autorizzazione 

davanti all'ispettorato del registro fondiario sia dall'intimazione della 

decisione impugnata che dalla giurisprudenza in materia di legittimazione 

al ricorso nella sede cantonale e federale. In vista dell'emanazione del 

provvedimento impugnato, per questo Giudice la ricorrente è stata a 

giusta ragione considerata come una semplice denunciante, per cui per 

l'ispettorato del registro fondiario non vi erano motivi cogenti per 

trasmetterle le prese di posizione dell'ufficio esecuzioni di Z._____ e 

dell'acquirente delle azioni. Non va dimenticato che l'alienante veniva 

privata delle proprie azioni in primo luogo dopo un'esecuzione in via di 

realizzazione di un pegno manuale e non a seguito di una violazione della 

LAFE. 

3. a) Ma anche volendo ammettere che vi fosse effettivamente stata una 

violazione del diritto di audizione, il risultato del caso in oggetto non 

sarebbe diverso. In quanto garanzia costituzionale di natura formale, la 

violazione del diritto di audizione implica l'annullamento della decisione 

impugnata, indipendentemente dalle possibilità di successo di fondo del 

ricorso (DTF 137 I 195 cons. 2.2, 135 I 187 cons. 2.2 e rinvii nonché 121 I 

330 cons. 2a). Questa prassi, pure consacrata a livello cantonale in PTA 

1987 no. 84, veniva poi precisata (PTA 1996 no. 107 e 1997 no. 7) - in 

armonia alla prassi a livello federale - nel senso che il Tribunale 

amministrativo ha considerato necessario ponderare - nell'ambito di tale 

problematica - anche il principio dell'economia procedurale, il fatto di 

sapere se la ricorrente abbia avuta la possibilità di proporre i propri 

argomenti davanti ad un'istanza che gode di piena cognizione, se la 

lesione in questione vada qualificata come grave e se dal ritorno degli atti 

all'autorità inferiore sia dato attendersi altro che un semplice dispendio 

procedurale fine a se stesso. A determinate condizioni quindi, il vizio 

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procedurale può essere sanabile in questa sede (DTF 137 I 195 cons. 

2.3.2, 136 V 117 cons. 4.2.2.2, 133 I 201 cons. 2.2 e sentenze del 

Tribunale amministrativo R 14 113 e 158). 

b) Nell'ottica del diritto di audizione, con la comunicazione del 25 agosto 

2015 alla denunciante l'ispettorato convenuto ha indicato gli eventuali 

motivi per cui un'autorizzazione non sarebbe stata necessaria. Le 

argomentazioni in seguito addotte nel procedimento impugnato a 

sostegno dell'esistenza di un motivo di esonero dall'autorizzazione 

restavano esattamente le stesse. Che tre giorni dopo, cautelativamente, 

relativamente ai fondi della società immobiliare fosse stato disposto un 

blocco del registro fondiario, è ai fini della questione del diritto di 

audizione irrilevante. Determinate è che la denunciante fosse stata a 

conoscenza dei motivi per cui un'autorizzazione non sarebbe stata 

ritenuta verosimilmente necessaria. Su tale questione essa si era anche 

nuovamente espressa nella comunicazione del 27 agosto 2015. Il preteso 

fittivo domicilio del fratello e l'esistenza o meno di un permesso di 

risiedere permanentemente in Svizzera non erano dall'ispettorato del 

registro fondiario ritenuti decisivi ai fini del giudizio, per cui la mancata 

possibilità per l'istante di pronunciarsi su dette argomentazioni non ha 

comunque influito sulla decisione di fondo qui impugnata. In questo senso 

pertanto, la violazione del diritto di audizione andrebbe in ogni caso 

classificata di ben lieve entità. Per il resto, nell'ambito del procedimento 

davanti al Tribunale amministrativo, la ricorrente ha potuto ripetutamente 

esprimersi sulla questione litigiosa malgrado non abbia mai 

deliberatamente chiesta l'edizione delle prese di posizione dell'ufficio 

esecuzioni del 23 settembre 2015 e dell'acquirente delle azioni del 25 

settembre 2015. In queste circostanze, anche se vi fosse stata una 

violazione del diritto di audizione, forza è di constatare che tale vizio 

rivestirebbe carattere del tutto secondario e non potrebbe comportare 

l'annullamento del giudizio impugnato, in quanto una simile misura 

costituirebbe un inutile raggiro procedurale fine solo a se stesso (DTF 137 

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I 195 cons.2.3.2 e sentenza del Tribunale amministrativo R 15 79, R 14 

50 e R 12 190), non da ultimo in considerazione delle considerazione di 

merito che fanno seguito. 

4. a) Dal diritto di audizione va dedotto anche il diritto ad una decisione 

motivata. L'esigenza di una motivazione è rispettata non appena gli 

interessati possono, attraverso la decisione o sulla scorta di altri elementi 

della causa a loro noti, rendersi conto sufficientemente delle ragioni che 

stanno alla base della decisione (DTF 123 I 34 cons. 2c, 122 IV 8 cons. 

2c). Per contro, la prassi non esige che l'autorità debba prendere 

posizione su tutti gli argomenti sollevati (DTF 121 I 57 cons. 2c e 

riferimenti), ma basta che si limiti alle questioni rilevanti ed essenziali 

(DTF 133 I 277 cons. 3.1; 129 I 235 cons. 3.2; 126 I 102 cons. 2b e 124 V 

181 cons. 1a e riferimenti). In definitiva, l'insieme dei motivi deve 

permettere all'interessata di afferrare le ragioni a fondamento del 

provvedimento per poterlo eventualmente deferire, con piena cognizione 

di causa, all'istanza superiore (DTF 136 I 236 cons. 5.2, 134 I 88 cons. 

4.1, 124 II 146 cons. 2a, 121 I 57 cons. 2c e 119 Ia cons. 4d). 

b) Nella decisione impugnata, dopo aver previamente ritenuta 

definitivamente decisa la questione della conformità legale della 

procedura d'incanto pubblico svoltasi nel giugno 2014, l'ispettorato del 

registro fondiario spiegava materialmente le ragioni per cui considerava 

che l'acquisto di metà delle azioni di una società immobiliare da parte 

dello straniero già proprietario dell'altra metà del pacchetto azionario non 

fosse soggetta ad autorizzazione e concludeva all'irrilevanza di numerosi 

altri aspetti sollevati dall'istante ai fini del giudizio. Per questo Giudice non 

vi sono allora motivi per ritenere che la decisione impugnata fosse stata 

motivata in modo insufficiente. Se, contrariamente a quanto sembra 

pretendere la ricorrente, per i pretesi vizi della procedura d'incanto 

pubblico l'ispettorato del registro fondiario opponeva all'istante la 

sentenza del Tribunale federale 5A_340/2015 dell'11 agosto 2015, su 

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detta questione il provvedimento non è privo di una motivazione, ma 

semmai la stessa non è condivisa da parte attrice. Anche il fatto che nel 

provvedimento cautelare la stessa autorità avesse ritenuto quantomeno 

non manifesta la possibilità di un'esenzione dall'autorizzazione, mentre 

nel provvedimento impugnato concludeva alla presenza di una fattispecie 

giustificante un'esenzione dall'autorizzazione, senza prendere 

dettagliatamente posizione su tale pretesa incongruenza, non è 

censurabile nell'ottica della necessità di una motivazione. Le 

considerazioni e la rapidità che possono giustificare una misura 

provvisionale (rischio di alienazione, tempestività dell'intervento, esame 

sommario) sono essenzialmente diverse da quelle che riguardano 

l'esame materiale della causa. In questo senso dalla motivazione fornita a 

fondamento del blocco del registro fondiario la ricorrente non può 

concludere al ben fondato materiale delle proprie richieste e quindi alla 

necessità di fornire una ben più ampia motivazione per una diversa 

conclusione, reputando altrimenti lesivo del diritto di audizione il 

provvedimento preso. In questo senso quindi, l'istante non ha alcun diritto 

di desumere considerazioni di carattere materiale dal provvedimento 

cautelativo per sostenere l'incongruenza della motivazione fornita. Su tale 

questione non era quindi neppure necessario fornire una motivazione più 

dettagliata di quanto è stato fatto. Infine, l'ispettorato del registro fondiario 

ha motivato la mancata rilevanza del fatto di sapere se l'acquirente fosse 

stato o meno domiciliato in Svizzera per cui anche su tale problematica la 

decisione impugnata non viola la necessità di recare una motivazione.  

5. a) Nel merito, è contestato che l'acquisto da parte di uno straniero dell'altra 

metà delle azioni di una società anonima non fosse soggetto ad 

autorizzazione giusta la LAFE. L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il principio 

secondo il quale per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le 

persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità 

cantonale competente. L'art. 4 LAFE elenca le diverse fattispecie che la 

legge considera alla stregua di un "acquisto di fondi" soggetto ad 

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autorizzazione. In particolare occorre rilevare che, giusta l'art. 4 cpv. 1 

lett. e LAFE, è parificato all'acquisto di un fondo anche l'acquisto della 

proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui 

scopo effettivo è l'acquisto di fondi. Giusta questo disposto va considerata 

come una società immobiliare non solo la persona giuridica che intende 

occuparsi della compra-vendita immobiliare, bensì tutte le società che, 

indipendentemente dal loro scopo statutario, mirano all'acquisto di 

immobili. Se l'attivo di una società è costituito essenzialmente da 

immobili, si è in presenza di una società immobiliare ai sensi della 

normativa LAFE (MÜHLEBACH/GEISSMANN, op. cit., n. 36 all'art. 4 LAFE).

b) Nell'evenienza non è contestato che gli attivi della C._____ SA si 

riducevano nel periodo qui determinante essenzialmente alla PPP no. 

S50033 sul fondo base no. 1041 incluso il posto macchina no. M10052 e 

che si tratti quindi di una società immobiliare, il cui acquisto di azioni da 

parte di una persona residente all'estero cade in principio sotto la 

normativa della LAFE. A sostegno però dell'esonero dall'autorizzazione, 

l'autorità convenuta si appella all'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE. Ai sensi di tale 

disposto, in vigore del 1. aprile 2005, non sottostanno all'obbligo 

dell'autorizzazione l'acquirente, se già comproprietario o proprietario in 

comune del fondo. Per l'istante la disposizione derogatoria non 

troverebbe applicazione, in quanto il nuovo acquirente delle azioni 

sarebbe stato proprietario dell'altra metà delle azioni della società 

immobiliare, ma non sarebbe stato né comproprietario né proprietario 

comune del fondo. Poiché le eccezioni andrebbero applicate 

restrittivamente, l'esonero dall'autorizzazione deciso sarebbe contrario al 

testo legale e quindi censurabile. L'ufficio del registro fondiario oppone 

alla tesi di parte attrice lo scopo stesso della revisione della LAFE, poi 

entrata in vigore nel 2005, tendente propriamente anche alla limitazione 

del numero di persone aventi fondi in Svizzera. 

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c) Giusta la tesi di ricorso, poiché le azioni della società immobiliare 

sarebbero di esclusiva proprietà dei rispettivi azionisti, non vi sarebbe né 

una comproprietà giusta l'art. 646 del Codice civile (CC; RS 210) né una 

proprietà comune giusta l'art. 652 CC sull'immobile. In realtà, il rapporto 

che concerne la LAFE non è unicamente legato al diritto di proprietà sulle 

azioni, bensì è soprattutto la correlazione tra le azioni e il fondo situato in 

Svizzera ad essere determinante (interpretazione economica). In questo 

senso i due azionisti che partecipano alla società immobiliare hanno una 

sorte di comproprietà non sulle azioni ma sul fondo. Nel Messaggio del 

Governo al Parlamento federale concernente una modifica della legge 

federale sull'acquisto di fondi da pare di persone residenti all'estero del 28 

maggio 2003 (Messaggio 2003), il Consiglio federale ricorreva 

propriamente a tale terminologia e qualificava come "comproprietà" il 

rapporto che lega gli azionisti di una società anonima alla proprietà 

immobiliare, nella misura in cui l'esecutivo affermava testualmente: "Si 

pensi in particolare ad una società anonima il cui unico attivo è 

rappresentato da uno chalet di vacanza. Un acquirente straniero 

difficilmente acquisterebbe azioni di una tale società semplicemente al 

solo fine di investire del capitale; con ogni probabilità lo scopo 

dell'acquisto sarebbe invece di acquistare indirettamente lo chalet in 

qualità di comproprietario al fine di poterlo utilizzare, il che è tuttavia 

vietato dalla LAFE" (FF 2003 3757). In questo senso, non è allora 

contrario al testo della normativa legale e quindi censurabile il fatto che la 

parte convenuta abbia considerato come "comproprietario" del fondo e 

non delle azioni giusta l'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE anche l'azionista della 

società anonima proprietaria dell'immobile, indipendentemente dal fatto 

che i due azionisti fossero proprietari individuali della rispettiva parte delle 

loro azioni. 

d) L'ispettorato del registro fondiario ritiene poi di poter operare un'analogia 

tra l'acquisto diretto di fondi e l'acquisto di una quota tramite azioni, 

richiamandosi all'interpretazione economica che vigerebbe nell'ambito 

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della LAFE e espressamente sancita anche all'art. 8 OAFE, il quale 

considera acquisto di un'abitazione da parte di una persona fisica non 

solo l'acquisto diretto in proprio nome, ma anche quello di quote in 

ragione corrispondente. In effetti, per il Tribunale amministrativo nulla osta 

ad una interpretazione nel senso di quella operata dall'istanza 

precedente, anche considerato che la LAFE stessa definisce all'art. 4 

cosa vada effettivamente considerato come acquisto di un fondo, 

indipendentemente dalla sua definizione giuridica (alla stessa conclusione 

sembra giungere anche JACQUES TISSOT, Questions choisies en matière 

de LFAIE in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und 

Grundbuchrecht, 2006/87 pag. 77 in relazione alle osservazioni alla nota 

34). Non sono infatti ravvisabili motivi per cui per l'acquisto 

complementare di una partecipazione societaria non debba valere - 

analogamente alle persone fisiche - lo stesso motivo di esonero 

dall'autorizzazione previsto dall'art. 7 cpv. 1 lett. c, visto che anche in 

questo modo è dato conseguire uno dei fini perseguiti della LAFE con 

l'introduzione di una simile eccezione. 

e) Infatti, nel Messaggio 2003, il Coniglio federale apportava diverse 

proposte di modifiche della legge, una delle quali si riferiva all'obiettivo di 

ridurre il numero di persone straniere aventi fondi in Svizzera. A questo 

proposito nel messaggio si legge: "Gli acquirenti che già hanno la 

comproprietà o la proprietà comune di un fondo vanno poi esentati 

dall'obbligo di autorizzazione per l'acquisto di una quota supplementare di 

tale fondo rendendo in tal modo possibile il trasferimento delle quote di 

proprietà a un numero ristretto di persone o a un proprietario unico. 

Continuerà invece a necessitare di un'autorizzazione il comproprietario 

che acquisisce un'altra unità di piano dello stesso edificio" (FF 2003 

3758). Specificamente, riguardo alla disposizione di cui all'art. art. 7 lett. c 

LEFE, il messaggio precisava: "in caso di acquisto di una quota 

supplementare del medesimo fondo, non sottostanno più all'obbligo 

dell'autorizzazione non solo i fratelli e le sorelle dell'acquirente (ndr: tale 

- 15 -

eccezione a favore di fratelli e sorelle era previgente alla normativa 

attuale, la quale non conosce più una tale facilitazione), ma neppure gli 

acquirenti che già sono comproprietari o proprietari in comune del fondo. 

Tuttavia ciò non vale per i comproprietari per piani, allorquando vogliono 

acquistare altre unità di piano nello stesso fondo di base sebbene la 

proprietà per piani sia una forma particolare di comproprietà. In qualche 

Cantone la prassi permette a stranieri imparentati tra loro o a affini di 

acquistare un immobile di vacanza con due o tre appartamenti senza la 

condizione di dover dimostrare la proprietà per piani come dovrebbe di 

massima essere il caso. Pertanto, affinché l'articolo 12 lettera d LAFE 

possa essere rispettato (un'abitazione di vacanza per famiglia), un tale 

comproprietario non può nemmeno invocare la novazione" (FF 2003 

3762).

f) Nell'evenienza, l'ispettorato del registro fondiario ha giustamente ritenuto 

che il fine perseguito dalla modifica di legge andava considerato 

osservato anche nel caso in cui il numero delle persone all'estero che 

partecipavano (economicamente) a un'abitazione di vacanza tramite una 

società per azioni veniva ridotto con l'acquisto di azioni da parte di 

azionisti della stessa società, a patto naturalmente che si trattasse di 

un'abitazione di vacanza unica e collettiva. A questo riguardo, il fatto che 

tale negozio sia avvento nell'ambito di un incanto pubblico e non in esito 

ad una trattativa privata è irrilevante, essendo ai fini della LAFE decisivi 

gli effettivi rapporti di proprietà sul fondo e non il modo della loro 

acquisizione. Per contestare l'applicazione dell'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE, 

l'istante si richiama poi all'inapplicabilità dell'esonero alle PPP, come 

espressamente precisato nel citato Messaggio 2003. L'appello non è però 

pertinente. Una PPP - anche se può essere considerata come una forma 

particolare di comproprietà - accorda al proprietario un uso esclusivo su di 

una ben determinata parte del fondo, alla stessa stregua di un'abitazione 

a sé stante, per cui è evidente che l'eccezione in questione non riguarda 

una simile forma di acquisizione, dato che con la stessa una persona 

- 16 -

potrebbe divenire com(proprietaria) di più di un'abitazione, in contrasto 

con quanto sancito all'art. 12 lett. d LAFE. Per il resto, il fatto che 

l'acquirente fosse e sia già proprietario di una casa di vacanza in Ticino, è 

ai fini del presente giudizio irrilevante, essendo lo steso anche già 

proprietario della metà delle azioni della società immobiliare che ha 

acquistato le contestate azioni dell'istante. Dall'acquisto fatto, il fratello 

dell'istante non è pertanto divenuto proprietario di un ulteriore fondo in 

Svizzera. Considerate quindi le finalità stesse volute dal legislatore con 

l'introduzione dell'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE e volte alla limitazione del 

numero di stranieri con fondi in Svizzera, la decisione presa 

dall'ispettorato del registro fondiario sfugge alle censure di ricorso. 

6. a) Invocando l'art. 19 LAFE, l'istante contesta poi la reiezione oppostale 

dell'ispettorato del registro fondiario di entrare nel merito della richiesta di 

invalidare l'incanto pubblico, dopo che su detta procedura si sarebbe già 

pronunciato il Tribunale federale. Giusta l'art. 19 cpv. 1 e 2 LAFE, 

chiunque si fa aggiudicare un fondo per incanto pubblico in un'esecuzione 

forzata deve dichiarare per scritto all'autorità dell'incanto, dopo 

l'aggiudicazione, se sia una persona all'estero. Se l'obbligo 

dell'autorizzazione non può essere escluso senza un esame più 

approfondito, l'autorità dell'incanto assegna all'acquirente, con 

comunicazione all'ufficiale del registro fondiario, un termine di dieci giorni 

per: chiedere l'autorizzazione o far accertare ch'egli non sottostà a tale 

obbligo; fornire garanzie per il prezzo d'acquisto, fermo restando che, per 

la durata delle garanzie, va corrisposto un interesse annuo del 5 per 

cento e fornire garanzie per le spese di un nuovo incanto. Per la 

ricorrente, contrariamente a quanto di sua competenza, l'ispettorato del 

registro fondiario non avrebbe accertata la violazione di tale disposto. 

Anche questa censura si palesa immotivata.

b) Richiamandosi alla sentenza del Tribunale federale 7B.14/2006 del 7 

aprile 2006 cons. 3.2, per l'ispettorato del registro fondiario, i pretesi vizi di 

- 17 -

forma di cui sarebbe stato affetto l'incanto pubblico, nell'ambito del quale 

l'acquirente non avrebbe dichiarato di essere una persona residente 

all'estero giusta quanto sancito dalla LAFE, sarebbero aspetti che l'istante 

avrebbe dovuto addurre nell'ambito della contestazione della procedura 

esecutiva avviata in Ticino. Dal canto suo l'istante non reputa possibile 

dedurre dalla citata sentenza simili conclusioni. Nel giudizio 7B.14/2006, il 

Tribunale federale non esaminava l'eventuale questione del vizio formale 

(omessa dichiarazione, impossibilità di escludere la necessità di 

un'autorizzazione, mancata assegnazione di un termine per chiedere 

l'autorizzazione o fornire garanzie ecc.), di cui sarebbe stata affetta la 

procedura di messa all'incanto di un fondo, adducendo propriamente che 

nel ricorso non sarebbe stata neppure pretesa la violazione di una delle 

condizioni poste all'incanto pubblico dall'art. 19 LAFE. In questo senso 

quindi, nella sentenza richiamata nell'ambito della contestazione 

dell'incanto, non si entrava nel merito di detta questione in quanto la 

violazione degli artt. 19 e 26 LAFE non era stata espressamente sollevata 

e non perché di competenza dell'autorità cantonale chiamata al rilascio 

dell'autorizzazione, come erroneamente preteso dall'istante. Il Tribunale 

federale dichiarava invece di competenza dell'autorità di prima istanza - e 

non degli organi incaricati della procedura esecutiva - la questione di 

decidere se vi fosse o meno un motivo per esonerare l'acquirente da 

un'autorizzazione o per rilasciargliela. Alla luce di tali considerazioni è 

allora chiaro che il rinvio alla sentenza del Tribunale federale 7B.14/2006 

supporta la tesi e le conclusioni di parte convenuta. Se l'istante avesse 

voluto un giudizio sulla conformità alla LAFE dell'incanto pubblico indetto 

nel 2014 essa avrebbe potuto e dovuto avanzare le proprie pretese 

nell'ambito della procedura esecutiva, giacché allora la questione della 

conformità alla LAFE dell'incanto avrebbe potuto apparire perlomeno 

aperta. Giustamente pertanto l'ispettorato del registro fondiario non è 

entrato nel merito della pretesa volta ad ottenere la constatazione della 

nullità dell'incanto, dopo che l'istante non aveva neppure sollevato un 

- 18 -

vizio ai sensi dell'art. 19 LAFE nell'ambito della procedura esecutiva 

conclusasi con il giudizio 5A_340/2015. 

c) Al momento attuale, essendo stabilito che un'autorizzazione giusta la 

LAFE non è necessaria, non sussiste neppure un motivo per rimettere in 

discussione le modalità del passaggio delle azioni. Una volta accertato 

che l'acquirente non era tenuto al rilascio di un'autorizzazione ai sensi 

della LAFE e dopo che i vizi in relazione all'art. 19 LAFE non potevano 

essere considerati di sua competenza, per l'ispettorato del registro 

fondiario non vi erano pertanto più motivi per prendere altre misure o 

constatare altre conseguenze giuridiche, quali ad esempio la nullità della 

transazione giusta l'art. 26 LAFE. Anche in merito a tale questione il 

provvedimento impugnato merita piena conferma.

7. Contrariamente all'assunto di ricorso, nel provvedimento impugnato (vedi 

considerando 3) l'ispettorato del registro fondiario non ha accertato quale 

fosse il domicilio dell'acquirente e tantomeno lo ha considerato abilitato a 

risiedere in Svizzera grazie ad un permesso B, reputando tale aspetto 

irrilevante ai fini dell'esonero dell'autorizzazione. Poiché per l'applicazione 

dell'eccezione di cui all'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE non occorre avere un 

domicilio o una residenza in Svizzera, la questione sollevata dall'istante 

non potrebbe in ogni caso modificare le sorti del giudizio. Non vi sono 

pertanto motivi per disquisire oltre su tale aspetto della vertenza.

8. In esito a quanto esposto in precedenza, il provvedimento impugnato 

merita conferma e il ricorso va respinto. L'esito della controversia 

giustifica l'accollamento dei costi occasionati dal presente procedimento 

alla soccombenza, giusta quanto previsto dall'art. 73 cpv. 1 LGA. La 

ricorrente è pure tenuta a rifondere al convenuto 2, avvalsosi della 

collaborazione di un patrocinatore legale, le spese necessarie causate 

della procedura in conformità all'art. 78 cpv. 1 LGA. I complessivi costi del 

procedimento pari a fr. 4'500.-- vengono compensati con l'anticipo già 

- 19 -

versato dall'istante di fr. 3'000.--. Ne consegue che alla ricorrente vanno 

accollate le spese rimanenti e le ripetibili a cui ha diritto il privato 

convenuto. Per contro, in applicazione dell'art. 78 cpv. 2 LGA alla 

Confederazione, al cantone e ai comuni nonché alle organizzazioni cui 

sono affidati compiti di diritto pubblico non vengono di regola assegnate 

ripetibili se vincono la causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali. 

Giusta la nota d'onorario introdotta l'8 giugno 2016, il legale del privato 

convenuto applica una tariffa oraria di fr. 350.--. In mancanza di un 

esplicito accordo in merito - inoltrato all'inizio della procedura di ricorso 

davanti al Tribunale amministrativo - a mente degli art. 2 cpv. 1, 3 cpv. 1 e 

4 cpv. 1 dell' ordinanza cantonale sull'onorario degli avvocati (OOA; CS 

310. 250) può essere riconosciuto unicamente l'importo orario massimo 

della tariffa corrente di fr. 270.-- (STA U 13 49 e U 12 107), comprensiva 

pure delle spese di scritturazione. Le 13 ore e 50 minuti fatturati 

corrispondono ad un'indennità di fr. 3'735.--, che non è però comprensiva 

del dispendio di tempo occasionato dalla successiva presa di posizione 

del 15 luglio 2016. All'onorario vanno poi aggiunte spese in ragione del 2 

%, ma non l’IVA. Il legale del convenuto 2 ha rinunciato ad aggiungere 

l’IVA sulla sua nota d’onorario, pertanto si desume che il rappresentato 

sia residente all’estero e quindi l’IVA non sia dovuta. Per questo Giudice, 

si giustifica in tali circostanze il riconoscimento di un'indennità 

complessiva forfettaria di fr. 4'000.--. 

Il Tribunale decide:

1. Il ricorso è respinto.

2. Vengono prelevate

- una tassa di Stato di fr. 4'500.--

- e le spese di cancelleria di fr. 500.--

- 20 -

totale fr. 5'000.--

il cui importo va a carico di A._____, e viene in parte compensato con 

l'anticipo dei costi di fr. 3'000.--. Il restante importo di fr. 2'000.-- verrà 

versato da A._____ entro trenta giorni dalla notifica della presente 

decisione all'Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira. 

3. A._____ è tenuta a corrispondere a B._____ fr. 4'000.-- a titolo di ripetibili.

4. [Vie di diritto]

5. [Comunicazioni]

L’interposto ricorso al Tribunale federale è stato dichiarato inammissibile con 

sentenza del 31 ottobre 2017 (2C_972/2016).