# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f33f5208-00dc-572b-91ee-c8c5ed8811f4
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 28.02.2014 BRGE I Nrn. 0019-0023/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nrn--0019-002_2014-02-28.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

 

 

 
 
G.-Nrn. R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05002, R1S.2013.05104 

und R1S.2013.05106  
BRGE I Nr. 0019/2014 bis 0023/2014 

 
 
  Entscheid vom 28. Februar 2014 
 
 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Hess, Baurichter Bruno Grossmann, Baurichter 
Walter Baumann, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

 
 

in Sachen Rekurrierende 

R1S.2012.05147 

1. S. L. , [….]  
2. D. R., [….]  

R1S.2012.05149 + R1S.2013.05106 

C. AG, [….]  

R1S.2013.05002 + R1S.2013.05104 

1. – 28. J. R. etc. [….]   
 

gegen Rekursgegnerinnen 

R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05104 + R1S.2013.05106 

1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2. Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6,  

3000 Bern 65  

R1S.2013.05002 

1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  
3. Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6,  

3000 Bern 65  

Mitbeteiligte 

R1S.2012.05147 

3. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 
8090 Zürich  

 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 2 

 
betreffend R1S.2012.05147 + R1S.2012.05149 

Bausektionsbeschluss Nr. BE 1742/12 vom 20. November 2012; Baubewil-
ligung für Geschäftshaus und Parkierungsanlage 

 R1S.2013.05002 
 Bausektionsbeschluss Nr. BE 1742/12 vom 20. November 2012 und Verfü-

gung der Baudirektion Kanton Zürich BVV 12-0848 vom 3. Juli 2012; Bau-
bewilligung bzw. gewässerschutzrechtliche Bewilligung für Geschäftshaus 
und Parkierungsanlage,  

 R1S.2013.05104 + R1S.2013.05106 
 Bausektionsbeschluss BE Nr. 1438/13 vom 3. September 2013; Baubewil-

ligung für Geschäftshaus und Parkierungsanlage (Abänderungspläne zu 
BE 1742/12),  
_______________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 20. November 2012 erteilte die Bausektion der Stadt 

Zürich den Schweizerischen Bundesbahnen SBB die baurechtliche Bewilli-

gung für den Neubau eines Geschäftshauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 

RI5374 an der Bellerivestrasse 257, 259 und 261 in Zürich.  

Gleichzeitig wurde die gewässerschutz-, konzessions- und altlastenrechtli-

che Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 3. Juli 2012 für das 

Bauvorhaben eröffnet.insgesant  

B. 

Gegen den baurechtlichen Entscheid erhoben S. L.  und D. R. (nachfolgend 

Rekurrentschaft 1) mit gemeinsamer Eingabe vom 21. Dezember 2012 

fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und bean-

tragten, die Baubewilligung sei zur Überarbeitung an die Vorinstanz zu-

rückzuweisen. Eventualiter sei die Baubewilligung aufzuheben und zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Den Rekurrentinnen sei 

eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. 

Mit Eingabe vom 27. Dezember 2012 erhob auch die C. AG (nachfolgend 

Rekurrentin 2), fristgerecht Rekurs gegen den baurechtlichen Entscheid 

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung 

des Entscheides, eventualiter dessen Ergänzung mit verschiedenen Aufla-

 

 

R1S.2012.05147 Seite 3 

gen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurs-

gegnerschaft. 

Sowohl gegen den baurechtlichen Entscheid als auch gegen die konzessi-

onsrechtliche Bewilligung der Baudirektion erhoben [….] zahlreiche Nach-

barn (nachfolgend Rekurrentschaft 3) mit gemeinsamer Eingabe vom 

27. Dezember 2012 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kan-

tons Zürich und beantragten die Aufhebung der Entscheide unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft. 

C. 

Mit Verfügungen vom 8. bzw. 9. Januar 2013 wurden die Rekurseingänge 

unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2012.05147 (Rekurrentschaft 1), 

R1S.2012.05149 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05002 (Rekurrentschaft 3) 

vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Im Verfahren G.-

Nr. R1S.2012.05147 wurde die Baudirektion als Mitbeteiligte in das Re-

kursverfahren beigeladen. 

D. 

Mit Eingaben vom 25. und 26. Februar 2013 beantragte die Baudirektion 

die Abweisung der Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2012.05147 und 

R1S.2013.05002. 

E. 

Am 18. März 2013 wurden alle drei Verfahren auf Antrag der privaten Re-

kursgegnerin einstweilen sistiert, um den Entscheid der Baubehörde über 

ein Wiedererwägungsgesuch betreffend die verkehrsmässige Erschlies-

sung abzuwarten. Die Frist zur Erstattung der noch ausstehenden Rekurs-

antworten wurde abgenommen. 

F. 

Mit Beschluss vom 3. September 2013 trat die Bausektion Stadt Zürich auf 

das Wiedererwägungsgesuch der privaten Rekursgegnerin ein und bewillig-

te Abänderungspläne zu dem mit Bauentscheid vom 20. November 2012 

bewilligten Neubau. In der Folge wurden die drei Verfahren auf Ersuchen 

der privaten Rekursgegnerin mit Verfügungen vom 19. September 2013 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 4 

fortgesetzt und der Baubehörde sowie der privaten Rekursgegnerin wurde 

eine neue Vernehmlassungsfrist angesetzt. 

G. 

Gegen die Abänderungsbewilligung vom 3. September 2013 erhoben die 

Rekurrentschaften 2 und 3 mit Eingaben vom 10. bzw. 11. Oktober 2013 

ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantrag-

ten die Aufhebung des Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfol-

gen zu Lasten der Rekursgegnerschaft. 

H. 

Mit Verfügungen vom 15. Oktober 2013 wurden die neuen Rekurseingänge 

unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2013.05106 (Rekurrentin 2) und 

R1S.2013.05104 (Rekurrentschaft 3) vorgemerkt und die Vernehmlas-

sungsverfahren eröffnet.  

I. 

Mit Eingaben vom 21. Oktober 2013 und 19. November 2013 beantragte 

die Baubehörde die Abweisung sämtlicher Rekurse. Die private Rekurs-

gegnerin beantragte mit Eingaben vom 11. November 2013 ebenfalls die 

Abweisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 

der jeweiligen Rekurrentschaften. 

J. 

Mit Repliken vom 3. und 12. Dezember 2013 hielten die Rekurrentschaften 

an ihren Anträgen fest, desgleichen die Baubehörde und die private Re-

kursgegnerin mit ihren Dupliken vom 7., 8. bzw. 15. Januar 2014. Die Bau-

direktion verzichtete stillschweigend auf eine Duplik. 

K. 

Am 24. Januar 2014 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes in den 

Rekursverfahren der Rekurrentschaften 2 und 3 im Beisein der jeweiligen 

Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 5 

L. 

Mit Eingabe vom 14. Februar 2014 machte die Rekurrentin 2 weitere Aus-

führungen zur Signalisationsplanung. 

M. 

Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-

machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren 

G.-Nrn. R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05002, 

R1S.2013.05104 und R1S.2013.05106 sind daher aus prozessökonomi-

schen Gründen zu vereinigen. 

2. 

Die Rekurrentinnen der Rekurrentschaft 1 verfügen über Stockwerkeigen-

tum, welche einzig durch die Seefeldstrasse [….] getrennt ist. Sie rügen mit 

ihrem Rekurs die unzureichende Abklärung der Lärmauswirkungen auf ihre 

Liegenschaft bzw. eine unzureichende vorsorgliche Begrenzung der Lärm-

emissionen. 

Die Rekurrentin 2 ist Dienstbarkeits- und Baurechtsberechtigte einer unmit-

telbar an das Baugrundstück angrenzenden [….] Parzelle. Sie rügt mit ih-

rem Rekurs u.a. die Beeinträchtigung der verkehrsmässigen Erschliessung 

ihrer gewerblichen Anlage, die Überschreitung der zulässigen Ausnützung, 

die Verletzung von Gestaltungsvorschriften und übermässige Lärmimmissi-

onen. 

Die Rekurrierenden der Rekurrentschaft 3 sind Eigentümer bzw. Mieter von 

Wohnhäusern oder Wohnungen [….]. Diese Grundstücke sind grösstenteils 

einzig durch die Seefeldstrasse von der westlich davon gelegenen Baupar-

 

 

R1S.2012.05147 Seite 6 

zelle getrennt oder befinden sich an Hanglage unmittelbar dahinter. Gerügt 

werden u.a. unzulässige Dimensionen des Neubaus, die Verletzung von 

Gestaltungsvorschriften, die Überschreitung der zulässigen Ausnützung 

sowie übermässige Lärmimmissionen. 

Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen 

sind die drei Rekurrentschaften zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a 

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übrigen 

Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutre-

ten. 

3. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. RI5374 im Halte von 16'442 m
2
 liegt in der 

Wohnzone W3 (Wohnanteil 0 %, ES III) gemäss Bau- und Zonenordnung 

der Stadt Zürich (BZO). Es ist zur Hauptsache überstellt mit den Gebäu-

lichkeiten und Perronanlagen des SBB-Bahnhofs Tiefenbrunnen, Strecken- 

und Abstellgeleisen. Das geplante Vorhaben kommt auf Konzessionsland 

(aufgefülltes Seegebiet) zu stehen. Auf dem südwestlichen Grundstücksteil 

soll anstelle des bestehenden Park+Ride-Parkplatzes und der zur Auto-

waschanlage der Rekurrentin 2 gehörigen Staubsaugeranlage ein Ge-

schäftshaus mit Büros, Gastronomie und Verkaufsflächen erstellt werden. 

Die Tiefgarage umfasst 94 Autoabstellplätze. 

4.1. 

Die Rekurrentschaften 2 und 3 halten die Ausgestaltung des fassadenbün-

digen Dachgeschosses im nördlichen Drittel des Gebäudes für unzulässig. 

Als massgebliche Fassadenlänge zur Bestimmung der erlaubten Länge, 

auf der Attikageschosse bündig mit der Fassade gebaut werden dürfen 

(sogenannte Drittelsregel gemäss § 292 PBG), sei fälschlicherweise die 

sich über die gesamte Gebäudelänge von ca. 135 m erstreckende Fassade 

angenommen worden. Massgebend sei indes nur die Fassade des mit dem 

Dachgeschoss versehenen nördlichen Gebäudeabschnitts, denn der süd-

lich daran anschliessende Einschnitt in der Dachkontur des Gebäudes be-

wirke eine gestalterische Abtrennung des nördlichen Gebäudeteils. Unbe-

sehen davon sei der nördliche Kopfbau mit dem überhohen Attikageschoss 

derart dominant, dass er als viergeschossiges Gebäudevolumen erscheine. 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 7 

4.2. 

Die Baubehörde entgegnet, es handle sich um ein einziges, langgestreck-

tes und seitlich nicht gegliedertes Gebäude mit baulich-architektonisch ein-

heitlichen Fassaden. Zugunsten einer volumetrischen Differenzierung wer-

de auf einer Länge von 81,1 m auf ein Attikageschoss verzichtet und auf 

einer Länge von 14,9 m davon sogar auf ein Vollgeschoss. Es wäre stos-

send, wenn dieser Verzicht dazu führen würde, dass im Bereich mit dem 

Dachgeschoss das Profil nur auf einer Länge von 13 m (1/3 von 39,1 m) 

durchstossen werden dürfte. Das Attikageschoss werde als Dachgeschoss 

wahrgenommen, weil es sich – die offene Terrassenkonstruktion einge-

rechnet – nur über eine Länge von 39,1 m und nicht über die Gesamtlänge 

von 135,1 m erstrecke. 

4.3. 

Die private Rekursgegnerin führt aus, im Interesse der Einordnung in die 

Umgebung sei auf ein durchgängiges Attikageschoss verzichtet worden. 

Das Gebäude trete aufgrund seiner geschlossenen Länge und seiner Ges-

taltung als ein einziger, höhenmässig teilweise gestaffelter Gebäudekörper 

in Erscheinung. Für die Bestimmung des zulässigen Drittels sei folglich auf 

die ganze Länge des Gebäudes abzustellen. 

4.3.1. 

Dachgeschosse (Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 2 

PBG Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche 

liegen. Bei Flachdächern dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG – 

grundsätzlich die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen 

nicht durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittli-

nie zwischen der tatsächlichen Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) 

und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung 

mit § 292 PBG; in der Stadt Zürich gelten die besonderen Regelungen ge-

mäss Art. 7a BZO). Demgemäss müssen Attikageschosse mit Ausnahme 

der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf 

den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe ma-

ximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fas-

sade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses 

unter 45° angelegt wird. Diese Regel greift indessen nur gegenüber der 

hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig" 

(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter Schräg-

 

 

R1S.2012.05147 Seite 8 

dach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Auch ist es zuläs-

sig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an 

die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das 

Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines 

Vollgeschosses vermittelt.  

Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie 

durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, das heisst sie 

dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als 1/3 der betreffen-

den Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis 

zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, das 

heisst mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG 

im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Der in § 292 PBG ver-

wendete Begriff der "betreffenden Fassadenlänge" ist nicht ohne weiteres 

im gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen über die Abstän-

de, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite (vgl. dazu § 260 PBG und 

§§ 23 ff. ABV). Als massgebend sind vielmehr diejenigen Fassadenteile 

anzusehen, die als zur fraglichen Dachfläche zugehörig erscheinen bzw. 

mit dieser eine optische Einheit bilden. Hierbei kann die Fassade geradlinig 

verlaufen oder auch kleinere Rücksprünge aufweisen. Entscheidend sind 

− mit Blick auf die ästhetische Motivation der Regelung − letztlich die kon-

kreten Verhältnisse im Einzelfall.  

Bei der Bestimmung von § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, 

welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten 

harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. 

Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein Überge-

wicht verleihende Aufbauten verhindert werden. Das Verwaltungsgericht 

hat sich stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift leiten las-

sen, dass die Dachgeschosse noch als solche erkennbar sind und nicht 

den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (vgl. zum Ganzen 

VB.2011.00535 vom 21.03.2012, E. 3.1., VB.2011.00539, E. 3.1., in 

BEZ 2012 Nr. 19, VB.2006.00150, E. 3.2, in BEZ 2006 Nr. 43 = RB 2006 

Nr. 69, VB.2004.00481, E. 3.1, in BEZ 2005 Nr. 22 und VB.2003.00005 

vom 21.05.2003, E. 2a, jeweils mit weiteren Hinweisen). 

4.3.2. 

Das geplante, 135,1 m lange Gebäude gliedert sich in einen 81,1 m langen 

südlichen Abschnitt mit drei Vollgeschossen, einen 14,9 m langen Mittelteil 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 9 

mit zwei Vollgeschossen sowie einen 39,1 m langen nördlichen Abschnitt 

mit drei Vollgeschossen und dem fraglichen Attikageschoss. Die Längsfas-

saden der drei Gebäudeabschnitte weisen zwar eine einheitliche Flucht und 

Gestaltung auf. Der zweigeschossige Mittelteil bewirkt aber eine Zäsur, so 

dass die Längsfassade nicht mehr als eine einzige, durchgehende Fassade 

wahrgenommen wird. Vielmehr erscheint das Gebäude als bestehend aus 

zwei Hauptkuben, verbunden mit einem niedrigeren Mittelteil. Auch ist das 

Dachprofil eines hypothetischen Schrägdaches beim Mittelteil nicht gleich 

anzusetzen wie bei den Hauptkuben. Dementsprechend erscheinen die 

Längsfassaden als den jeweiligen Gebäudeabschnitten zugehörig. Daraus 

folgt, dass in Bezug auf das fragliche Attikageschoss für die Bestimmung 

des Drittelsmasses (§ 292 PBG) auf die Fassadenlänge des nördlichen 

Gebäudeabschnitts abzustellen ist (39,1 m). 

Nebst der Verletzung der Drittelsregel (§ 292 PBG) führt auch die kubische 

Ausgestaltung des Gebäudes dazu, dass das Dachgeschoss nicht mehr als 

solches erkennbar ist und der nördliche Gebäudeteil als übergeschossig 

erscheint. Dieser Eindruck entsteht insbesondere dadurch, dass sich das 

Attikageschoss in südlicher Richtung nicht fortsetzt, sondern sich auf den 

fassadenbündigen Teil beschränkt, dass das Attikageschoss mit einer Hö-

he von 5,46 m markant höher ist als die darunter liegenden Vollgeschos-se 

des ersten und zweiten Obergeschosses (3,5 m) und dass das Attikage-

schoss nicht nur mit der nördlichen Stirnfassade bündig ist, sondern auch 

mit der Südfassade des dritten Obergeschosses jenes Gebäudeteils. 

Obgleich die kubische Gestaltung des Gebäudes insgesamt und einmal 

abgesehen von der Vorschrift von § 292 PBG durchaus zu überzeugen 

vermag (s. zu den gestalterischen Anforderungen die nachfolgenden Aus-

führungen unter Ziffer 9.2.), lassen die Geschosszahlvorschriften der 

betreffenden Zone und die gestalterischen Anforderungen an Dachge-

schosse gemäss § 292 PBG solches nicht zu. 

4.3.3. 

Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können mittels Statu-

ierung von Nebenbestimmungen in der Baubewilligung geheilt werden. 

Dies ist jedoch nur dann zulässig, wenn davon ausgegangen werden kann, 

dass die Mängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können 

(§ 321 Abs. 1 PBG). Ob ein Mangel ohne besondere Schwierigkeiten korri-

giert werden kann, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quan-

 

 

R1S.2012.05147 Seite 10 

titativen Gesichtspunkten. Insbesondere muss das Gewicht eines Mangels 

am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Mithin kommt dieses 

Vorgehen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter 

Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie 

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VB.2010.0440 vom 

26. Januar 2011, E. 2.1; VB.2005.00132, E. 4.2, in BEZ 2006 Nr. 6; 

RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).  

4.3.4. 

Vorliegend lässt sich nicht in konkreter Weise vorgeben, in welcher Weise 

das Attikageschoss abzuändern sein wird. Es stehen dazu verschiedene 

Wege offen, darunter auch solche, die nicht mehr untergeordneter Natur 

wären, namentlich die vollständige Weglassung des Attikageschosses. In 

jedem Fall wirkt sich die Mängelbehebung auf das äussere Erscheinungs-

bild des Bauvorhabens aus, was eine dahingehende Neubeurteilung durch 

die Baubehörde erforderlich macht. Da somit der Mangel nicht mit einer 

Nebenbestimmung geheilt werden kann, ist der Bauentscheid in Gutheis-

sung der Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2012.05147 (Rekurrent-

schaft 1), R1S.2012.05149 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05002 (Rekur-

rentschaft 3) aufzuheben.  

Hinsichtlich der im koordinierten Verfahren ergangenen Verfügung der 

Baudirektion Kanton Zürich vom 3. Juli 2012 ist das Verfahren G.-Nr. 

R1S.2013.05002 bei diesem Ausgang als gegenstandslos geworden abzu-

schreiben. 

Sodann sind bei diesem Ausgang auch die gegen die Abänderungsbewilli-

gung vom 3. September 2013 gerichteten Rekurse in den Verfahren 

G.-Nrn. R1S.2013.05106 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05104 

(Rekurrentschaft 3) als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 

5. 

Nachdem der angefochtene Bauentscheid bereits aus oben genannten 

Gründen aufzuheben ist, sind die weiteren Beanstandungen grundsätzlich 

nicht mehr zu prüfen. Im Hinblick auf ein geändertes Projekt wird im Fol-

genden bemerkungsweise dennoch auf einzelne Rügen eingegangen. 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 11 

6.1. 

Der Rekurs der Rekurrentschaft 3 wendet sich auch gegen die konzessi-

onsrechtliche Bewilligung der Baudirektion. Diese ist notwendig, da das 

streitige Projekt auf Konzessionsland (aufgefülltes und im 19. Jahrhundert 

an die SBB abgetretenes Seegebiet) zu stehen kommen soll. Zum Zeit-

punkt der Bewilligungserteilung wurden bauliche Veränderungen auf Kon-

zessionsland in Anwendung von § 2 des Wasserwirtschaftsgesetzes 

(WWG) bzw. von §§ 25 und 27 der Konzessionsverordnung (KonzV WWG) 

nach den Richtlinien gemäss Baudirektionsverfügung (BDV) Nr. 1598 vom 

7. Juli 1995 beurteilt. Diese sieht u.a. vor, dass Gebäude vom See her kei-

ne zusammenhängende Ansicht von mehr als 20 m Länge aufweisen dür-

fen. Vorliegend hat die Baudirektion auf die Anwendung dieser Richtlinie 

verzichtet, da sich das Vorhaben ab Seeufer in der zweiten Bautiefe befin-

de (s. angefochtene Baudirektionsverfügung, E. A.5, sowie Rekursantwort 

der Baudirektion vom 14. Februar 2013, act. 13, R1S.2013.05002). Nach 

Ansicht der Rekurrentschaft 3 ist die Richtlinie zwingend anzuwenden. Es 

komme nicht darauf an, ob sich ein Bauvorhaben in der ersten oder in der 

zweiten Bautiefe befinde. Zudem stelle die vor dem Baugrundstück durch-

führende Bellerivestrasse und die am Seeufer gelegene Parkanlage keine 

"Bautiefe", sondern eine Freihaltezone dar. 

6.2. 

Seit diesen Vorbringen hat sich mit dem Urteil des Bundesgerichtes vom 

28. März 2013 (BGE 139 II 470) eine Änderung der Rechtslage ergeben. 

Demgemäss erstreckt sich die im Raumplanungsgesetz (RPG) verankerte 

Planungspflicht der Kantone auf ihr gesamtes Territorium und schliesst 

damit auch das im Privateigentum stehende Konzessionsland ein. Die Mit-

tel der Raumplanung sowie des Natur- und Heimatschutzes erlauben, den 

Seeuferschutz in umfassender Weise wahrzunehmen. Soweit verbindliche 

Normen und nutzungsplanerische Festlegungen bestehen, welche die Nut-

zung des Seeuferbereichs regeln und dabei auch das Konzessionsland 

einschliessen, sind die zuständigen Behörden beim Entscheid über die 

Baukonzessionen daran gebunden. Ihr Ermessen wird in diesem Umfang 

eingeschränkt und sie kann nunmehr jedenfalls in diesem nutzungsplane-

risch oder spezialgesetzlich geordneten Bereich nicht mehr im Einzelfall frei 

entscheiden (E. 3.2). Somit ist die Baudirektion bei der Beurteilung von 

Baukonzessionen auf Landanlagen grundsätzlich an die Normen des PBG 

und der BZO gebunden. Soweit ihre Richtlinien davon abweichen, stellen 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 12 

sie eine Art Spezialbauordnung dar, für die keine gesetzliche Grundlage 

besteht. An Bauvorhaben auf Landanlagen können nicht unter Verweis auf 

den konzessionsrechtlichen Bewilligungsvorbehalt höhere Anforderungen 

gestellt werden, als dies die gesetzlichen Bestimmungen und nutzungspla-

nerischen Festlegungen verlangen (vgl. E. 3.3. ff.). 

6.3. 

Bezug nehmend auf das erwähnte Urteil des Bundesgerichts bringt die Re-

kurrentschaft 3 mit Replik vom 12. Dezember 2013 vor, nunmehr fehle es 

dem Baugrundstück an der planungsrechtlichen Baureife (§ 234 PBG). Auf 

dem Kantonsgebiet von Zürich seien 95 % des Seeanstosses Landanlage-

gebiet. Die kantonale Praxis habe faktisch gesetzesähnliche, generelle 

Rechtswirkung für die Ufergestaltung am Zürichsee gehabt. Deshalb müsse 

das Vakuum, das mit dem Wegfall der Richtlinien und von § 25 in Verbin-

dung mit § 27 der KonzV WWG entstanden sei, aufgefüllt werden. Die be-

stehenden Freihaltezonen würden für den angezeigten planerischen Um-

gang mit dem Seeufer nicht mehr genügen. 

6.4. 

Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die bau-

reif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnis-

se es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 

PBG). Gemäss § 234 PBG gilt ein Grundstück als baureif, wenn es er-

schlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlen-

de oder durch die Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Fest-

legung nachteilig beeinflusst wird. Diese Bestimmung bezweckt den Schutz 

fehlender oder in Änderung stehender planungsrechtlicher Festlegungen. 

Das Erfordernis der planungsrechtlichen Baureife löst eine befristete Bau-

sperre aus, wenn eine noch ausstehende Planung oder eine Planänderung 

durch ein Bauvorhaben negativ präjudiziert würde. Künftige Planfestset-

zungen entfalten auf diese Weise eine negative Vorwirkung. Um negativ 

präjudiziert werden zu können, muss eine in Änderung stehende Planung 

allerdings einen bestimmten Konkretisierungsgrad erreicht haben; als von 

der Gemeindeexekutive beantragt im Sinne von § 234 PBG und damit hin-

reichend konkretisiert gilt eine planerische Festlegung in der Regel dann, 

wenn sie zuhanden der öffentlichen Auflage gemäss § 7 PBG verabschie-

det worden ist (BRKE IV Nr. 166/1993, E. 2e/f, in BEZ 1994 Nr. 3; 

www.baurekursgericht-zh.ch). Wird die Änderung einer planungsrechtlichen 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 13 

Festlegung erst während eines laufenden Rechtsmittelverfahrens betref-

fend ein bestimmtes Bauvorhaben beantragt, so hängt die Beachtung der 

ins Auge gefassten planungsrechtlichen Festlegung nach ständiger Recht-

sprechung von einer Interessenabwägung im konkreten Einzelfall ab. Dabei 

ist das öffentliche Interesse, dass die künftige Planung nicht negativ präju-

diziert werde, gegen das private Interesse an der Verwirklichung des Bau-

vorhabens abzuwägen (BGE 118 Ia 510 ff., E. 4d/e; VB.2004.00028 vom 

21. April 2004, E. 3.5; VB.2000.00124 in RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 

Nr. 38). 

6.5. 

Mit Kreisschreiben vom 20. Januar 2014 (s. www.are.zh.ch) lud die Baudi-

rektion die Gemeinden aufgrund der geänderten Rechtslage ein, die pla-

nungsrechtlichen Festlegungen im Nahbereich des Zürichsees zu überprü-

fen. Insbesondere sei zu prüfen, ob mit dem Wegfall der kantonalen Richt-

linien im Bereich Landanlagen eine Regelungslücke entstanden sei, welche 

eine unerwünschte Bebauungsstruktur ermöglichen könne. In den kommu-

nalen Nutzungsplanungen und Gestaltungsplänen werde teilweise auf die 

nicht mehr anwendbaren Richtlinien verwiesen oder es werde von deren 

weiteren Anwendung ausgegangen. Gegebenenfalls sei zur Verhinderung 

negativer Präjudizien die Festsetzung einer Planungszone (§ 346 PBG) 

angezeigt. 

Vorliegend sind die Landflächen westlich des Bauvorhabens, d.h. die 

Bellerivestrasse und die angrenzende Fläche bis zur Uferlinie des Sees der 

Freihaltezone FC (Sport- und Badeanlagen) gemäss BZO zugewiesen. 

Damit trägt die kommunale Nutzungsordnung der Lage am See Rechnung. 

Hinter der Freihaltezone, im Abstand von ca. 46 bis 70 m zur Uferlinie (die 

"Bucht" südlich der Parkanlage ausgenommen), schliesst das in der Bau-

zone gelegene Baugrundstück an. Sodann sind die Vorschriften zur Gestal-

tung und Bewirtschaftung des Gewässerraums gemäss Art. 41c Gewässer-

schutzverordnung (GSchV) zu beachten. Weder wird in der BZO auf die 

besagte Richtlinie verwiesen noch geht die kommunale Baubehörde von 

deren weiteren Anwendung aus, ist doch die Baudirektion selbst der Auf-

fassung, dass die Richtlinie ohnehin nicht anzuwenden sei. Dies zu Recht, 

denn es kann nicht von einer am Zürichseeufer gelegenen Baute gespro-

chen werden. Unter diesen Umständen ist nicht davon auszugehen, dass 

die für das Baugrundstück geltenden Zonenvorschriften revisionsbedürftig 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 14 

sind. Weder ist eine fehlende noch gar eine in Änderung stehende pla-

nungsrechtliche Anordnung festzustellen. Die planungsrechtliche Baureife 

des Baugrundstückes steht demnach ausser Frage. 

7.1. 

Die Rekurrentschaften 2 und 3 beanstanden im Weiteren eine fehlerhafte 

Berechnung der für die Ausnützungsziffer massgeblichen Grundfläche 

(§ 259 Abs. 1 PBG) und damit eine Überschreitung der erlaubten Ausnüt-

zung. Es seien in unzulässiger Weise Teile des Eisenbahnareals einbezo-

gen worden. 

7.2.1. 

Gemäss Art. 18 Abs. 1 des Eisenbahngesetzes (EBG) dürfen Bauten und 

Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb einer Eisenbahn 

dienen (Eisenbahnanlagen), nur mit einer Plangenehmigung erstellt oder 

geändert werden. Solche Eisenbahnanlagen beruhen damit auf einer über-

geordneten planerischen Festlegung. Sie sind durch die eisenbahnrechtli-

che Plangenehmigung dem Eisenbahnverkehr gewidmet und gehören des-

halb nicht zur anrechenbaren Fläche im Sinne von § 259 Abs. 1 PBG. 

Dementsprechend sind kommunale Zonenpläne von vornherein nur inso-

weit rechtswirksam, als davon keine Bahnanlagen betroffen sind. Sie sind 

deshalb nur auf betriebsfremde Nutzungen des Bahnareals anwendbar 

(BGE 115 Ib 166 ff., E. 4). Die bauliche Ausnützbarkeit von Grundstücken 

mit Bahngeleisen für betriebsfremde Zwecke setzt zudem voraus, dass die 

fragliche Fläche klar über das hinaus geht, was für die Schieneninfrastruk-

tur notwendig ist, und dass bezüglich Ausdehnung und Form des fraglichen 

Grundstückteils von einer mehr als nur hypothetisch für betriebsfremde 

Zwecke nutzbaren Teilfläche gesprochen werden kann. Besteht das 

Grundstück neben dem eigentlichen Bahntrassee nur noch aus einem 

schmalen Streifen, überwiegt die bahnbetriebliche Zwecksetzung (vgl. 

BRGE II Nrn. 0077 und 0078, E. 5.3.4, in BEZ 2012 Nr. 12, sowie 

VB.2012.00570 vom 21. November 2012, E. 5.3.4., mit Hinweis auf 

VB.2011.00301 vom 7. Dezember 2011, E. 3.4). 

7.2.2. 

Zu prüfen ist zunächst die Ausnützbarkeit des schmalen Streifens entlang 

der östlichen Bauparzellengrenze zwischen dem Geleisefeld und der See-

 

 

R1S.2012.05147 Seite 15 

feldstrasse. Der Abstand zwischen der Mittellinie des östlichsten Geleises 

und der Grundstücksgrenze beträgt hier teilweise nur ca. vier bis fünf Me-

ter. Die Baubehörde geht davon aus, dass die mehr als 1,69 m von der 

Gleismittellinie entfernte Fläche eingerechnet werden darf. Dieses Mass 

ergebe sich aus Art. 18 der Eisenbahnverordnung (EBV), welche das Licht-

raumprofil regle, und bestimme die sogenannte Grenzlinie fester Anlagen. 

In den von der Grenzlinie umschriebenen Raum dürften keine festen Ge-

genstände hineinragen.  

Die Betrachtungsweise der Baubehörde ist schon deshalb nicht sachge-

recht, weil – wie sie selbst festhält – die Grenzlinie bei Normalspur nur bis 

auf eine Höhe von 1,3 m über der Schienenoberkante einen Abstand von 

1,695 m von der Gleismittellinie aufzuweisen hat, darüber aber einen sol-

chen von 1,9 m. Die Grenzlinie definiert den minimalen Querschnitt, der die 

Durchfahrt der Fahrzeuge gewährleistet. Beim Lichtraumprofil kommen 

aber noch zusätzlich erforderliche Sicherheitsräume hinzu. Das Lichtraum-

profil ist die Umhüllende des für die Durchfahrt von Fahrzeugen und für 

weitere bahnbetriebliche Zwecke freizuhaltenden Raumes (Fensterraum, 

Dienst- bzw. Schlupfweg; s. Art. 18 und Anhang 1 EBV sowie Ausführungs-

bestimmungen zur Eisenbahnverordnung [AB-EBV], Blätter 1 N und 6 N zu 

Art. 18, www.bav.admin.ch). Bei der Normalspur erstreckt sich dieser Raum 

seitlich bis 2,5 m ab Gleisachse (AB-EBV, Blätter N 11 ff. zu Art. 18). Die-

ser Bereich ist in funktioneller Hinsicht für den Bahnbetrieb notwendig und 

in jedem Fall der Eisenbahnanlage und dem Plangenehmigungsverfahren 

vorbehalten. Sodann beträgt der seitliche Minimalabstand für Masten (und 

Bauten) bei Normalspur 3 m ab Gleismittellinie (für Masten in Bahnhöfen 

ausserhalb des Perronbereichs 2,18 m, s. AB-EBV, Blatt 15 N zu Art. 18). 

Soweit ein Grundstück ausserhalb des Lichtraumprofils mit Masten und 

dergleichen überstellt ist, dient es grundsätzlich ebenfalls zumindest über-

wiegend der Eisenbahn. 

Der fragliche Streifen des Baugrundstücks entlang der Seefeldstrasse liegt 

teils innerhalb des Lichtraumprofils und ist teilweise darüber hinaus mit 

Masten des Fahrleitungstragwerks überstellt. Diese Flächen sind dem Ei-

senbahnverkehr gewidmet. Soweit jenseits davon noch ein schmaler Strei-

fen entlang der Strasse verbleibt, überwiegt die bahnbetriebliche Zweckset-

zung ebenfalls. Für eine betriebsfremde Ausnützung verbleibt entlang der 

Seefeldstrasse höchstens die Fläche in der nördlichsten Grundstücksecke, 

soweit sie ausserhalb des Minimalabstandsbereiches liegt, nicht mit Teilen 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 16 

der Bahnanlage überstellt ist und eine betriebsfremde Nutzung auch tat-

sächlich möglich ist bzw. tatsächlich erfolgt, etwa als Parkplatz. 

An dieser Stelle ist festzuhalten, dass auch entlang der westlichen Seite 

des Geleisefeldes die massgebliche Grundfläche (§ 259 Abs. 1 PBG) unter 

Berücksichtigung des Lichtraumprofils und allfälliger Fahrleitungsmasten zu 

bestimmen ist. Auch hier wurde fälschlicherweise von der Grenzlinie fester 

Anlagen im unteren Bereich (seitlicher Abstand 1,69 m ab Gleismittellinie) 

anstatt vom Lichtraumprofil ausgegangen. 

7.2.3. 

Weiter ist zu prüfen, inwieweit die Flächen im Bereich des Bahnhofsgebäu-

des, der Bus- und Tramhaltestelle und der Ladengeschäfte als massgebli-

che Grundfläche im Sinne von § 259 Abs. 1 PBG gelten können. Zur Ei-

senbahnanlage gehören auch die mit dem Bau und dem Betrieb zusam-

menhängenden Erschliessungsanlagen (Art. 18 Abs. 6 EBG). Die Flächen 

um das Bahnhofsgebäude herum, die zu den Eingängen des Gebäudes 

führen (Trottoir vor der Südwestfassade, überdachter Bereich vor der 

Nordwestfassade mit Abgang zur Unterführung) sowie der überdachte Be-

reich gegen die Geleise hin sind offensichtlich der Eisenbahnanlage zuzu-

rechnen. Auch ist es willkürlich, im Durchgang zwischen dem Bahnhofge-

bäude und dem Nebengebäude mit Ladengeschäften (Stellwerk) bloss die 

über der Fussgängerunterführung gelegenen Flächen von der massgebli-

chen Grundfläche auszunehmen. Sodann gelten Strassenbahnen ebenfalls 

als Eisenbahnen im Sinne des Eisenbahngesetzes und unterstehen dem 

entsprechenden Plangenehmigungsverfahren. Demzufolge kann auch die 

Tramhaltestelle nicht als massgebliche Grundfläche herangezogen werden. 

Die geringe Ausdehnung der fraglichen Flächen lässt kaum Raum für be-

triebsfremde Nutzungen, weshalb sie zumindest überwiegend dem Betrieb 

der Eisenbahn bzw. des Trams zuzurechnen sind. Im Ergebnis führt dies 

dazu, dass der gesamte Bereich zwischen Tramwendeschlaufe bzw. Tram-

haltestelle und dem ersten Geleise des Bahnhofs sowie von der Tramhalte-

stelle in südwestlicher Richtung, mithin die Flächen um die beiden Gebäu-

de herum einschliesslich einer angemessenen Verkehrsfläche vor dem 

südöstlichen Anbau des Bahnhofsgebäudes (Verbindungsweg von der 

Bushaltestelle zum Perron) als Eisenbahnanlage im Sinne von Art. 18 

Abs. 1 EBG zu gelten haben und für die massgebliche Grundfläche (§ 259 

Abs. 1 EBG) nicht herangezogen werden können.  

 

 

R1S.2012.05147 Seite 17 

7.2.4. 

Nach dem Gesagten erweist sich die Ausnützungsberechnung als fehler-

haft, was zu einer Überschreitung der erlaubten Ausnützung führt. Die pri-

vate Rekursgegnerin erklärt indes, dass sie auf benachbarten Grundstü-

cken (Kat.-Nrn. RI5401 und RI4978) über Ausnützungsreserven verfüge, 

weshalb der Wegfall der beanstandeten Grundflächen durch eine Ausnüt-

zungsübertragung kompensiert werden könne. Wie es sich damit verhält, 

kann an dieser Stelle offen bleiben. Immerhin ist anzufügen, dass das dazu 

eingereichte Schema (act. 19.3, R1S.2012.05149) gemäss den oben aus-

geführten Grundsätzen zu korrigieren sein wird. Der Umstand, dass ein Teil 

der für den Ausnützungstransfer in Frage kommenden Flächen der Parzelle 

Kat.-Nr. RI5401 jenseits des Geleisefeldes gelegen sind, steht entgegen 

der Auffassung der Rekurrentin 2 einem Ausnützungstransfer nicht entge-

gen. Seit der Revision des PBG vom 1. September 1991 wird für Ausnüt-

zungsübertragungen nicht mehr vorausgesetzt, dass die interessierenden 

Flächen zusammenhängen müssen; damit wurde die zoneninterne Ausnüt-

zungsübertragung zwischen mehreren Grundstücken erleichtert. Gemäss 

Rechtsprechung ist die Ausnützungsübertragung innerhalb der nämlichen 

Zone über ein oder mehrere Drittgrundstücke grundsätzlich zulässig und 

darf auch über (öffentliche) Strassen erfolgen (s. VB.2006.00322, E. 3.3, in 

BEZ 2007 Nr. 20, mit Hinweisen). 

8.1. 

Die Rekurrentschaften 2 und 3 monieren die ungenügende Rücksichtnah-

me des Bauvorhabens auf das benachbarte Bahnhofsgebäude Tiefenbrun-

nen als Schutzobjekt. Das Volumen des Neubaus bedränge das niedrigere 

Bahnhofsgebäude massiv. Dieses bilde den Übergang vom Stadt-ende 

zum Land seeaufwärts und sei trotz seiner eher geringen Grösse präsent. 

Der Neubau werde den Blick auf das Bahnhofsgebäude verstellen.  

Die Rekurrentin 2 vertritt sodann die Auffassung, es sei ein Schutzent-

scheid erforderlich. Die Betroffenheit ergebe sich aus der unmittelbaren 

Nähe des Bahnhofs Tiefenbrunnen und seinem Bahnhofsplatz bzw. seiner 

Umgebung zum Bauvorhaben.  

8.2. 

Laut Baubehörde ist das 1893 erstellte Gebäude als Zeuge zürcherischer 

Kleinbahnhof-Architektur im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhis-

 

 

R1S.2012.05147 Seite 18 

torischen Schutzobjekte enthalten. Das Bauvorhaben betrifft augenschein-

lich keine Teile des Schutzobjektes, die erhaltenswert oder deren Änderung 

oder Ersetzung Gegenstand von Regelungen in einer Schutzverfügung sein 

könnten. Dies gilt namentlich auch für die Neugestaltung des heute mit ei-

nem Pavillon überstellten Vorplatzes. Eine besondere Bedeutung des Vor-

platzes für die Zeugenschaft des Bahnhofsgebäudes ist nicht ersichtlich 

und auch kaum denkbar. Dies gilt noch mehr für den weiter südlich gelege-

nen Bauperimeter, der heute als Parkplatz genutzt wird. Dieser kann aus-

serdem nicht als für die Wirkung des Bahnhofsgebäudes wesentliche Um-

gebung (vgl. § 203 Abs. 1 lit. c PBG) qualifiziert werden, zumal das un-

scheinbare Bahnhofsgebäude zumindest in diese Richtung keine wesentli-

che siedlungsprägende Wirkung entfaltet. Die Baubehörde hatte somit kei-

ne Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des 

Inventarobjekts zu entscheiden. 

Das Bauvorhaben hat auf das Schutzobjekt in gestalterischer Hinsicht be-

sondere Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG). Die Baubehörde führt 

dazu aus, der Neubau wahre mit 37 m einen genügend grossen Abstand 

zum Bahnhofsgebäude, welches sich nicht durch eine besonders gute Ge-

staltung auszeichne. Der Platz zwischen dem Bahnhofsgebäude und dem 

Geschäftshaus werde durch die geplante Neugestaltung eindeutig aufge-

wertet. Mit grosskronigen Bäumen werde eine Zäsur zwischen den beiden 

Gebäuden geschaffen (vgl. Umgebungsplan der Abänderungseingabe, da-

tiert 6. Mai 2013, act. 29.1., R1S.2013.05002). Dieser Auffassung kann oh-

ne Weiteres gefolgt werden.  

9.1. 

Die Rekurrentschaft 3 bemängelt sodann die Einordnung des Bauvorha-

bens in die weitere bauliche Umgebung (§ 238 Abs. 1 PBG). Kritikpunkt bil-

den vorab die Volumetrie und die Dimensionen des Neubaus, indem sich 

diese nicht am Bebauungsmuster des Wohnquartiers östlich der See-

feldstrasse orientieren würden. 

9.2. 

Das Bauvorhaben hat die Grundmasse nach der Regelbauweise einzuhal-

ten (Art. 13 Abs. 1 BZO). In der Zone W3 sind drei Vollgeschosse und ein 

anrechenbares Dachgeschoss zulässig. Die maximale Gebäudehöhe be-

 

 

R1S.2012.05147 Seite 19 

trägt 11,5 m, die Gebäudelänge ist nicht beschränkt. Sodann haben Haupt-

gebäude eine Ausnützungsziffer von maximal 90 % einzuhalten. Diese 

Vorgaben werden – vorbehältlich der Korrektur der fehlerhaften Ausnüt-

zungsberechnung – eingehalten.  

Nach ständiger Rechtsprechung darf von einem Bauherrn ein Verzicht auf 

die Realisierung eines grundsätzlich zulässigen Neubauvolumens aus Ein-

ordnungsgründen nur aus besonders triftigen Gründen verlangt werden, 

wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum 

zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaft-

liche Empfindlichkeit. Weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das Le-

galitätsprinzip stark gewichtet, kann aber nur ein krasses Missverhältnis der 

Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt im Einzelfall die Aus-

schöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten. Sind die Voraussetzun-

gen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt aber § 238 PBG 

gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner 

baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigne-

ter Weise Rechnung trägt (VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18); beson-

ders hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 

Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu 

nehmen ist (vgl. VB.2012.00310 vom 16. Januar 2013, E. 4.3, und 

VB.2008.00552 vom 23. April 2009, E. 4.1, je mit weiteren Hinweisen, so-

wie RB 1990 Nr. 78).  

Die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht, namentlich eine Be-

schränkung der Gebäudelänge bzw. die Pflicht zur Aufteilung des Gebäu-

des in mehrere Volumen, sind vorliegend nicht gegeben. Die langgestreck-

te Form des Gebäudes ergibt sich aus der Form des Baufeldes. Die Längs-

achse des Neubaus verläuft parallel zu den Verkehrsachsen der Bahn auf 

der einen und der vierspurigen Strasse auf der anderen Seite. Die Stellung 

des Gebäudes und seine langgestreckte Form ergeben sich somit aus den 

baulichen Gegebenheiten der unmittelbaren Umgebung, die durch die Ver-

kehrsanlagen, den Bahnhof und die Autowaschanlage geprägt sind. Dem-

gegenüber liegt die vorderste Häuserzeile des Wohnquartiers mehr als 50 

m vom Neubau entfernt, getrennt durch die Seefeldstrasse und das 

mehrspurige Geleisefeld der Eisenbahn. In dieser Situation erscheint der 

Neubau klarerweise nicht als dem Wohnquartier zugehörig, weshalb des-

sen Länge nicht als störender Gegensatz zur Massstäblichkeit der Bebau-

ung des Wohnquartiers empfunden wird. Hinzu kommt, dass in der Zone 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 20 

W3 östlich der Seefeldstrasse ein Wohnanteil von 90 % vorgeschrieben ist, 

während dieser Anteil auf dem Baugrundstück westlich der Seefeldstrasse 

0 % beträgt. Wenn also den beiden Gebieten verschiedene Nutzweisen zu-

geordnet werden, darf dies auch in einer unterschiedlichen Bebauungs-

struktur zum Ausdruck kommen, zumal ein Bauherr nicht gehalten ist, sich 

den vorherrschenden architektonischen Ausdrucksformen anzuschliessen. 

Betreffend Rücksichtnahme auf das Bahnhofsgebäude als Schutzobjekt 

kann auf die Ausführungen unter Ziffer 8.2. verwiesen werden. Somit ist 

das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Einordnung nicht zu beanstanden. 

10.1. 

Weiter beanstanden die Rekurrentschaften 2 und 3 die verkehrsmässige 

Erschliessung. Die grundstücksinterne Verkehrssituation werde rund um 

den Knotenpunkt "Seepolizei" in nicht mehr zu bewältigender Weise ver-

dichtet, weshalb mit einer Behinderung des Waschanlagenbetriebs, allge-

meinen Verkehrsblockaden und einer Gefährdung der Verkehrsteilnehmer 

zu rechnen sei. Die Fahrspur zwischen der Nordostfassade der Waschan-

lage und dem Geleise sei zu schmal.  

10.2.1. 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die 

genügende Erschliessung des Baugrundstücks (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG; 

§§ 233 und 234 PBG). Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn es für 

die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, 

wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können 

und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und 

Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Was die genügende Zu-

gänglichkeit im Besonderen anbelangt, so erfordert diese in tatsächlicher 

Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anla-

gen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und 

der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann 

verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Der Regierungsrat erliess 

hierzu – gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG – Normalien im Sinne von 

§ 360 PBG über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien [ZN]), 

welche die technischen Anforderungen an die verschiedenen Zugangsarten 

regeln. Zu beachten sind ferner die in der Verkehrssicherheitsverordnung 

(VSiV) geregelten technischen Anforderungen an Ausfahrten. Bei der Beur-

 

 

R1S.2012.05147 Seite 21 

teilung der hinreichenden Erschliessung steht den Gemeinden ein von der 

Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. 

10.2.2. 

Die Bauherrschaft hat von einem bekanntermassen sachkundigen Ingeni-

eur- und Planungsunternehmen ein Verkehrskonzept ausarbeiten lassen 

(Austauschkonzept vom 21. August 2013, act. 29.5, R1S.2013.05002). Dar-

in werden die Leistungsfähigkeit und die Befahrbarkeit der arealinternen 

Verkehrserschliessung und der Ausfahrt in die Bellerivestrasse (neuer Ver-

kehrsknoten Seepolizei) eingehend untersucht. Die Befahrbarkeit mit Last-

wagen wurde anhand von Schleppkurven nachgewiesen. Die auf der West-

seite des Neubaus vorgesehene Anlieferung ist für dreiachsige LKW bis 

10,1 m Länge ausgelegt. Diese Beschränkung steht der Bauherrschaft frei 

und erscheint nicht unzweckmässig. Dies gilt auch in Bezug auf die Kapazi-

täten der Anlieferungszone und den Umstand, dass ein in der Anlieferungs-

zone des Neubaus abgestellter LKW die Durchfahrt eines weiteren LKW 

verunmöglicht. Es ist der Bauherrschaft zuzubilligen, dass die Anlieferung 

nicht mit Fahrzeugen erfolgt, für die die baulichen Gegebenheiten nicht 

ausgelegt sind. Gemäss Verkehrskonzept ist je nach der Zahl der Nut-

zungseinheiten im Neubau mit 8 bis 16 Anlieferungen pro Tag zu rechnen, 

was machbar sei. Nötigenfalls – bei regelmässigem Rückstau – könne ein 

Zeitmanagement eingeführt werden. Für die Anlieferung des Waschanla-

gebetriebes und der Bar ist vor deren Nordwestfassade ein Platz für Fahr-

zeuge bis ca. 7 Metern Länge vorgesehen. Vom Verkehrskonzept und den 

Plänen nicht erfasst wird die zusätzliche Möglichkeit, auch längere Lastwa-

gen vor der Südwestfassade der Waschanlage abzustellen. Im Verkehrs-

konzept wird sodann aufgezeigt, dass bei der bestehenden Zufahrt entlang 

der Nordostfassade der Waschanlage die erforderlichen Gleisabstände 

gewahrt und die Breite der Fahrspur ausreichend ist. Bezüglich der in den 

Zugangsnormalien (ZN) festgelegten Ausbaugrössen ist auf § 8 ZN hinzu-

weisen, wonach bei Einbahnsystemen wie dem vorliegenden die Ausbau-

grösse besonders festgelegt wird. 

Es ist nicht in Abrede zu stellen, dass die auf relativ engem Raum abzuwi-

ckelnden Fahrzeugbewegungen und insbesondere die Ausfahrt der Auto-

waschstrasse zu einer relativ komplexen Situation führen, die hohe Anfor-

derungen an die Verkehrsplanung stellen. Das Verkehrskonzept zeigt je-

doch in plausibler Weise auf, dass mit den vorgesehenen Massnahmen ei-

ne zweckmässige, geordnete, auf den Takt der Waschstrasse abgestimmte 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 22 

und sichere Verkehrsabwicklung gewährleistet ist. Zu erwähnen sind insbe-

sondere die technischen Einrichtungen zur Ausfahrtdosierung wie LKW-

Längenmessung, Ampeln, Schrankenanlage und Staudetektoren. Auch die 

sichere Führung des Langsamverkehrs (Fussgänger, Radfahrer) ist gelöst. 

Somit ist die verkehrsmässige Erschliessung des Neubauvorhabens nicht 

zu beanstanden und mit dem Bauvorhaben bleibt die verkehrsmässige Er-

schliessung des benachbarten Baurechtsgrundstücks der Waschanlage 

gewährleistet. 

11.1 

Die Rekurrentschaft 1 bringt zunächst vor, im angefochtenen Bauentscheid 

(E. I.j) werde ausgeführt, dass für den Bahnlärm der Immissionsgrenzwert 

(IGW) an den gegenüber dem Neubau gelegenen Gebäuden zwar leicht 

erhöht, jedoch eingehalten werde. Es sei aber unklar, woher diese Behaup-

tung herrühre und wie stark die Zunahme des Lärms sei. Die Baubehörde 

habe den Sachverhalt unvollständig ermittelt. Gemäss dem umweltrechtli-

chen Vorsorgeprinzip sei der Reflex-Lärm gering zu halten, insbesondere 

mit Blick auf den in Zukunft zu erwartenden Ausbau der Bahnstrecke. 

11.2.1. 

Luftverunreinigungen, Lärm, Erschütterungen und Strahlen werden beim 

Austritt aus Anlagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immissio-

nen bezeichnet (Art. 7 Abs. 2 Umweltschutzgesetz [USG]). Nach Art. 11 

Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes (USG) werden Luftverunreinigungen, 

Lärm, Erschütterungen und Strahlen durch Massnahmen bei der Quelle 

begrenzt (Emissionsbegrenzungen). Im Rahmen der Vorsorge sind die 

Emissionen so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich mög-

lich und wirtschaftlich tragbar ist (vorsorgliche Emissionsbegrenzung; 

Abs. 2). Ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch die-

se Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der 

Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG). 

Wie die Rekursgegnerschaft übereinstimmend und zutreffend entgegnet, 

gilt eine Baute, welche Strassen- oder Eisenbahnlärm reflektiert, nicht als 

lärmerzeugende Anlage, weil der fragliche Lärm von einer (anderen) Anla-

ge verursacht worden ist. Dem Inhaber der Baute erwachsen aus dem USG 

auch dann keine besonderen Pflichten, wenn die Reflexionen auf benach-

 

 

R1S.2012.05147 Seite 23 

barten Grundstücken zu einer Überschreitung der Grenzwerte führen (vgl. 

BGE 129 II 238, E. 4.2, sowie Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Er-

gänzungsband zur 2. Auflage, Hrsg. Alain Griffel/Heribert Rausch, Ausgabe 

2011, Art. 7 Rz. 11). Eine andere Beurteilung ist am Platz, wo Reflexionen 

eine nachteilige Veränderung des Klangcharakters des reflektierten Schalls 

bewirken. So können z.B. Fassaden, die mit bestimmten Wellblechprofilen 

verkleidet sind, den reflektierten Lärm von Schiessanlagen oder Strassen 

so verändern, dass ein hoher, als unangenehm empfundener Pfeifton ent-

steht. Denkbar sind auch besondere Situationen, in denen der Direktschall 

bei einem Empfängerpunkt von einem Hindernis abgeschirmt wird und Re-

flexionen zum tragenden Teil einer Geräuschsituation werden. In diesen 

Fällen ist die reflektierende Baute die Urheberin des nachteilig veränderten 

Schalls und stellt insoweit eine Lärm erzeugende Anlage dar, auf welche 

die Bestimmungen über die Begrenzung von Emissionen zur Anwendung 

kommen. Die nachteilige Beeinflussung des reflektierten Lärms ist nach 

den Grundsätzen der vorsorglichen Emissionsbegrenzung (Art. 11 Abs. 2 

USG) zu vermeiden, und wo der veränderte Klangcharakter infolge der er-

höhten Störwirkung des Lärms zu einer Überschreitung massgeblicher 

Grenzwerte führt, sind auch die Belastungsgrenzen von Art. 11 Abs. 3 so-

wie Art. 25 Abs. 1 und 2 USG anwendbar. Was Eisenbahnlärm im Beson-

deren angeht ist jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass die Reflexi-

onen gegenüber dem direkten Fahrgeräusch von wesentlich geringerer Be-

deutung sind und vernachlässigt werden können (vgl. Wolf, Kommentar 

zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl., Hrsg. Vereinigung für Umwelt-

recht/Helen Keller, Zürich 1998 ff., Art. 25 Rz. 38, sowie Beschwerdeent-

scheid der REKO/INUM vom 26. April 2006 [A-2004-117] in VPB 2007 

Nr. 2007.5, S. 150, bestätigt mit BGr 1A.116/2006 vom 8. November 2006, 

E. 6.2).  

11.2.2. 

Quelle des vorliegend in Frage stehenden Reflexionslärms ist die Eisen-

bahn und nicht der geplante Neubau. Besondere Verhältnisse, die zu einer 

nachteiligen Veränderung des Schalls führen oder die die Reflexionen ge-

genüber dem Direktschall hervortreten liessen, liegen nicht vor. Der Ab-

stand zwischen dem Neubau und der rekurrentischen Liegenschaft beträgt 

ca. 55 m. Gemäss Expertenbericht über die Lärmauswirkungen des Bau-

vorhabens wird bei der rekurrentischen Liegenschaft infolge der Reflexio-

nen mit einer Zunahme der Bahnlärmimmissionen um 1 bis 2 dB gerechnet 

 

 

R1S.2012.05147 Seite 24 

(s. Lärmbeurteilung Basler & Hofmann in act. 19.4, R1S.2012.05149). Eine 

derart geringfügige Veränderung liegt an der Grenze der Wahrnehmbarkeit. 

Das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip sowie die lärmrechtlichen Vorschrif-

ten und Belastungsgrenzwerte kommen somit nicht zur Anwendung. Daran 

ändert entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft 1 auch nichts, dass es 

sich bei der Bauherrschaft und Eigentümerin des Baugrundstücks um die 

SBB handelt und das Bauvorhaben auf ein Bahngrundstück zu liegen 

kommt. Insbesondere führt dies nicht dazu, dass in Bezug auf die lärmer-

zeugende Eisenbahnanlage von der Änderung einer ortsfesten Anlage im 

Sinne von Art. 8 Lärmschutz-Verordnung (LSV) auszugehen wäre. Das 

Bauvorhaben steht in baulicher und funktioneller Hinsicht losgelöst von der 

Eisenbahnanlage und dem Bahnbetrieb, weshalb es für sich und nicht in 

einer ganzheitlichen Betrachtungsweise zusammen mit dem gesamten 

Bahnbetrieb auf dem Baugrundstück zu beurteilen ist. Somit ist das Bau-

vorhaben in diesem Punkt nicht zu beanstanden. 

[….]