# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 803bb4f3-d764-5e46-82bd-7217335aafc1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-12-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 09.12.2004 R 2004 52
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2004-52_2004-12-09.pdf

## Full Text

R 04 52

4. Kammer 

URTEIL
vom 9. Dezember 2004

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Quartierplan

1. a) Das teils bereits überbaute teils noch unüberbaute Baugebiet „…“ befindet 

sich in der Gemeinde … unterhalb der Kantonsstrasse. Laut gültigem 

Zonenplan ist es der Wohnzone (W08) zugewiesen und mit einer 

Quartierplanpflicht belegt. Während die im Norden, Osten und Süden 

situierten Grundstücke (Parz. 955, 966, 958, 959, 960, 963, 964, 969, 970, 

971, 1635 und mitten drin Parz. 1643) alle schon mit Mehrfamilienhäusern 

überbaut sind und unmittelbar über die Strassenparzelle Nr. 965 mit der darob 

verlaufenden Kantonsstrasse erschlossen sind, sind die im Westen 

gelegenen Grundstücke (ursprünglich Parz. 4502 [neu abparzelliert Parz. 

4620-4624, 4628, 4502] sowie Parz. 967) noch überwiegend unüberbaut und 

nur indirekt (via privater Garagenzufahrt im Grenzbereich der Parz. 1643 und 

[neu] Parz. 4624) erschlossen.

b) In den Jahren 1999/2000 strengten die Eigentümer der westlich situierten 

Baugrundstücke ein privates Quartierplanverfahren zur Erschliessung und 

Überbauung derselben an. In diesem Sachzusammenhang wurden mehrere 

Abklärungen und Planvorgaben durch ein privates Architektur- sowie ein 

privates Ingenieurbüro getroffen und später in Rechnung gestellt. In der Folge 

zeigte sich, dass einzig ein amtliches Quartierplanverfahren die gewünschte 

Klarheit und Rechtssicherheit bringen könnte. Im März 2001 leitete die 

Gemeinde das betreffende amtliche Quartierplanverfahren ein, wobei die 

Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft [StWEG] „…“ (Eigentümerin Parz. 959), 

die StWEG „…“ (Parz. 960), die StWEG „…“ (Parz. 969), die StWEG „…“ 

(Parz. 971) sowie die StWEG „…“ (Parz. 1643) allesamt zum Beizugsgebiet 

gehörten.

c) Im September 2002 fand erstmals eine öffentliche Orientierung der 

betroffenen Grundeigentümer durch die Gemeinde mit anschliessender 

Fragestunde statt. Im März 2003 lag ein erster Entwurf des Quartierplans 

(bestehend aus: QP-Vorschriften mit Anhang 1-7, Bestandesplan, 

Neuzuteilungsplan und zwei Erschliessungsplänen jeweils im Massstab 

1:500) vor. Im April 2003 erhielten alle Eigentümer die QP-Unterlagen und die 

Gelegenheit sich zu äussern, worauf noch einige Änderungen gemacht 

wurden. Die öffentliche Auflage der so überarbeiteten Planvorgaben (inkl. 

Erläuterungsbericht über die vollzogenen Anpassungen) erfolgte in der Zeit 

vom 15.12.2003 bis 05.01.2004. Die dagegen erhobenen Einsprachen 

wurden von der Gemeinde mit Einsprache-/Genehmigungsentscheid vom 

19.05.2004 abgewiesen und der revidierte QP-„…“ damit bestätigt. 

2. Dagegen erhoben die StWEG … & Mitbeteiligte (Eigentümer der überbauten 

Parz. 959, 960, 969, 971, 1643) gemeinsam am 24.06.2004 Rekurs beim 

Verwaltungsgericht mit den Anträgen um kostenfällige Aufhebung des 

angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheids und Abänderung 

des QP-… samt QP-Vorschriften in dem Sinne, dass auf die Entschädigung 

der Vorleistungen der beiden (im Zuge des privaten QP) beauftragten 

Architektur- und Ingenieurbüros im Betrag von Fr. 2'856.-- und Fr. 3'655.-- 

(Kostenschätzung Verfahren) sowie deren Abgeltung im Zusammenhang mit 

der Sanierung der Ein- und Ausfahrt über die Strassenparz. 965 in die 

Kantonsstrasse von Fr. 3'970.-- und Fr. 4'684.-- (Kostenschätzung Sanierung) 

zu verzichten sei [Begehren Ziff. 2.1.1]; dass die Kostenposition betreffend 

„Änderungen Anbau Haus 354 (auf Parz. 958; StWEG “…“) von Fr. 9'440.-- 

zu streichen sei [Begehren Ziff. 2.1.2]; dass die Position betreffend „Ersatz 

Garage resp. Einstellplatz“ von bisher Fr. 25'000.-- neu auf maximal Fr. 

5'000.-- zu reduzieren sei [Begehren Ziff. 2.1.3]; dass auf die 

Kostenüberwälzung zulasten der StWEG … (Parz. 1643) für die 

Aufwendungen der privaten Erschliessung (im Grenzbereich zu Parz. 4624) 

über Fr. 11'052.-- zu verzichten sei [Begehren Ziff. 2.2.1]; dass die Eigentümer 

der neu geschaffenen Parz. 4620-4624 + 4502 (ursprünglich Parz. 4502) 

ebenfalls – analog der noch unüberbauten Parz. 967 – zur Zahlung einer 

angemessenen einmaligen Entschädigung zugunsten der StWEG … zu 

verpflichten seien [Begehren Ziff. 2.2.2]. Überdies sei der Kostenverteiler 

zwischen den schon überbauten und den noch unüberbauten Grundstücken 

gemäss den Grundsätzen des Vorteils- und Äquivalenzprinzips generell wie 

folgt anzupassen: Verfahrenskosten, Gebühren 0%-20% (überbaut) bzw. 

80%-100% (unüberbaut); Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse 20%-30% 

(überbaut) resp. 70%-80% (unüberbaut) [Begehren Ziff. 3]. Zur Begründung 

wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass für die in Abzug gebrachten 

Vorleistungen (Entschädigungen an Architektur-/Ingenieurbüro; Abgeltung für 

Sanierung Einfahrt in Kantonsstrasse und stark reduzierte Entschädigung für 

Ersatz des wegen der Einfahrtserweiterung unbenutzbar gewordenen 

Garagen-/Autoabstellplatzes auf Parz. 958) weder eine genügende 

Rechtsgrundlage noch eine sachliche Rechtfertigung bestünde, da die 

betreffenden Vorleistungen nicht im Zuge des amtlichen QP-Verfahrens (seit 

März 2001), sondern bereits zuvor (1999/2000) anlässlich des privaten QP-

Verfahrens entstanden seien und deshalb nun auch von den damaligen 

Auftraggebern (Eigentümer der noch unüberbauten Parz. 4502 und 967) bzw. 

Geschäftspartnern (Eigentümer Parz. 964) selbst zu bezahlen seien. Eine 

Überwälzung derselben (auch nur anteilsmässig) auf die übrigen, längst 

überbauten und voll erschlossenen Grundstücke sei nicht statthaft gewesen. 

Soweit die Eigentümer der StWEG … (Parz. 1643) darüber hinaus mit 

zusätzlichen Baukosten für eine neue Strasse [Parz. 4628] im südlichen 

Grenzbereich zur Erschliessung der im Westen noch unüberbauten 

Grundstücke belastet worden seien, käme dieses Vorgehen der Vorinstanz 

im Ergebnis einer „kalten Enteignung“ gleich, da sie zwar einen Teil ihres 

Bodens für die Erschliessung zugunsten Dritter opfern müssten, trotzdem 

dafür aber statt entschädigt gar noch etwas bezahlen müssten. Dies sei umso 

stossender, als sie keine Vorteile (Zufahrt für 4 Garagen westlich vorhanden), 

sondern überwiegend nur Nachteile (Mehrverkehr/-lärm usw.) aus der 

geplanten Strassenerweiterung im Süden zu erwarten hätten. Aus denselben 

Überlegungen seien auch das Äquivalenzprinzip und 

Gleichbehandlungsgebot als verletzt zu betrachten, da die Eigentümer der 

bereits überbauten Grundstücke im Vergleich zu denjenigen der noch 

unüberbauten und angesichts der neuen Infrastrukturanlagen deutlich mehr 

vom amtlichen QP-Verfahren profitierenden Eigentümer (erst Schaffung der 

Bedingungen für Überbaubarkeit und damit enorme Wertsteigerung) 

prozentual viel zu stark mit den Gesamtkosten belastet worden seien. Anstatt 

der von der Vorinstanz festgelegten Kostenaufteilung von 40% zu 60% 

(Kosten für Verfahren und Sanierung Einfahrt) oder gar 50% zu 50% 

(Strassenbaukosten für StWEG …) wäre wegen der neuen 

Nutzungsmöglichkeiten und der realisierbaren Sondervorteile für die noch 

unüberbauten Grundstücke vielmehr von einem Kostenanteil von 0%-20% zu 

80%-100% (Kosten Verfahren) bzw. von 20%-30% zu 70%-80% (Kosten 

Einfahrtssanierung) auszugehen gewesen. Folglich sei der Kostenverteiler zu 

überarbeiten bzw. der QP-… noch entsprechend abzuändern.

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde kostenfällige Abweisung 

des Rekurses. Zur Begründung brachte sie vor, dass die erbrachten 

Vorleistungen der privaten Architektur- und Ingenieurbüros im Resultat zu 

Recht auf alle Eigentümer im Beizugsgebiet des amtlichen QP-Verfahrens 

verteilt worden seien, obwohl sie im unvollendeten privaten QP-Verfahren 

entstanden seien. Ohne die Abklärungen im Vorverfahren hätte das amtliche 

QP-Verfahren nicht nahtlos fortgesetzt werden können, weshalb es sich 

angesichts des engen Sachzusammenhangs gerechtfertigt habe, die 

fachlichen Vorleistungen – soweit von Nutzen - zu übernehmen und später 

auf alle Quartierplangenossen kostenmässig zu überwälzen. Eine solche 

Interpretation lasse sich mit der einschlägigen Vorschrift im 

Gemeindebaugesetz (Art. 89 BauG) durchaus vereinbaren, womit der Vorwurf 

der fehlenden Rechtsgrundlage ebenfalls unbegründet sei. Im Übrigen seien 

nur 20% jener Planungskosten als Vorleistungen akzeptiert worden. Dasselbe 

gelte für die übernommenen Sanierungskosten zwecks Verbesserung der 

Einfahrt in die Kantonsstrasse (bis dato spitziger Einfahrtswinkel mit 

unübersichtlicher und deshalb gefährlicher Verkehrssituation). Soweit ein 

Verzicht auf die Kosten aus dem Abbruch des Holzschopfanbaus auf Parz. 

958 (…) verlangt worden sei, gelte es nicht zu übersehen, dass eine 

Übertragung der Strassenparz. 965 ins Eigentum der Gemeinde einzig mit 

den Sanierungsmassnahmen bei der Einfahrt zur Kantonsstrasse möglich sei, 

da sie jeweils nur in jeder Hinsicht mängelfreie Strassenanlagen übernehme. 

Der daraus resultierende Vorteil für die privaten Grundstücksanlieger sei darin 

zu erblicken, dass sie vom Unterhalt, der Schneeräumung usw. auf Parz. 965 

künftig entlastet würden, da die Gemeinde hiernach dafür zuständig und 

verantwortlich sei. Die Auferlegung der Sanierungskosten von Fr. 9'440.-- sei 

damit ebenfalls gerechtfertigt. Soweit die Abgeltung für den auf Parz. 958 

verloren gegangenen Garagen- bzw. Aussenabstellplatz auf Fr. 25'000.-- 

festgelegt worden sei, gebe es daran nichts auszusetzen, da dies den 

marktüblichen Kaufpreisen für Autoparkplätze vor Ort entspreche. Von einer 

Ermessensüberschreitung und somit zwingend gebotenen Reduktion der 

Abgeltung auf Fr. 5'000.-- könne nicht die Rede sein. Zur Kostenbeteiligung 

der StWEG … (Parz. 1643) von Fr. 11'052.-- an die private 

Erschliessungsstrasse [Parz. 4628] im südlichen Grenzbereich [neu zur Parz. 

4624] wurde vorgebracht, dass die Zufahrt zu den 4 westlichen 

Garagenplätzen markant verbessert würde, da die bestehende Fahrbahn vor 

allem zulasten der angrenzenden Parz. 4624 verbreitert und ausgebaut 

würde, womit die eigene Garagenzufahrt künftig in geringerem Masse genutzt 

würde. Umgekehrt seien die Immissionen, die von der Strassenanlage 

ausgehen könnten, völlig zu vernachlässigen; der zu erwartende Mehrverkehr 

würde nicht einmal das Störpotential einer normalen 

Quartiererschliessungsstrasse erreichen. Zur vermeintlichen (einmaligen) 

Entschädigung der neu geschaffenen Parz. 4620-4624 + 4502 zugunsten der 

Parz. 1643 gelte es schliesslich klarzustellen, dass die geplante Strasse 

[Parz. 4628] neu nur noch zu 1/3 auf Parz. 1643 bzw. zu 2/3 auf Parz. 4624 

zu stehen käme. Bisher sei der dort beanspruchte Boden zu gleichen Teilen 

je hälftig (1/2) zur Verfügung gestellt worden, womit genügend erstellt sei, 

dass die neu geschaffenen Bauparzellen auch ihren Beitrag an die 

Erschliessung leisten würden und daher die StWEG … keineswegs ungerecht 

behandelt bzw. eben „kalt enteignet“ worden sei. Dies gelte umso mehr, als 

im Prinzip jeder Grundeigentümer in einem amtlichen QP-Verfahren 

verpflichtet sei, einen gewissen Landabzug für solche Erschliessungsanlagen 

kostenlos zu dulden. Zur generellen Kritik am Kostenverteilschlüssel von 40% 

zu 60% (Verstoss gegen das Äquivalenzprinzip und 

Gleichbehandlungsgebot) hielt die Vorinstanz fest, dass die Fläche der bereits 

überbauten Grundstücke mit 9'647 m2 ungleich viel grösser als jene der noch 

unüberbauten Parzellen mit 4'494 m2 sei, woraus sich eine anteilsmässige 

Belastung von Fr. 2.38 pro m2 für die Erstgenannten und eine solche von Fr. 

7.67 pro m2 für die noch unüberbauten Parzellen ergeben hätte. Somit sei 

erstellt, dass auch der gewählte Verteilschlüssel mit 40% zu 60% problemlos 

vor den als verletzt gerügten Verteilungsprinzipien standhalte und keiner 

weiteren Korrektur bedürfe. Dasselbe treffe zudem auch bezüglich der 

kritisierten Sanierungskosten bei der Einfahrt zu, da dort die Anteilsbelastung 

auf Fr. 4.08 für die schon überbauten Grundstücke bzw. auf Fr. 8.75 für die 

noch nicht überbauten Parzellen zu stehen käme. Aus all diesen Gründen sei 

der Rekurs daher vollständig abzuweisen.  

4. Mit Brief vom 6. September 2004 teilte der Anwalt der Eigentümer (Erben) der 

noch unüberbauten Parz. 967 und 4502 (in ursprünglicher Form) dem 

Verwaltungsgericht mit, dass er erst nach Kenntnis der Erwägungen des 

angerufenen Gerichts in der Lage sei, die Rechte seiner Mandanten 

wahrzunehmen.

5. Anlässlich eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien nochmals die 

Gelegenheit geboten, sich zur Sache zu äussern, wovon unterschiedlich 

Gebrauch gemacht wurde. Für das Gericht ergaben sich daraus keine neuen 

Erkenntnisse.

6. Am 9. Dezember 2004 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen 

Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten fünf 

einzelne StW-Eigentümer persönlich (namentlich der StWEG „…“ inkl. 

Verwalter der StWEG „…“) sowie deren gemeinsamer Anwalt … anwesend 

waren. Von Seiten der Gemeinde waren ein Vorstandsmitglied, der 

Ortsplaner, ein Baukommissionsmitglied sowie deren Anwalt … zugegen. 

Ausserdem war eine Immobilienfachfrau als Auskunftsperson vor Ort präsent. 

Allen Anwesenden wurde im Verlaufe der Begehung die Möglichkeit gegeben, 

sich auch mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit zu äussern, wovon 

anhand der räumlichen, verkehrstechnischen und baulichen Gegebenheiten 

an zwei verschiedenen Stellen (im Süden der StWEG … im Kreuzungsbereich 

Garagenzufahrt/Strassenparz. 965 sowie noch bei der Einfahrtsmündung zur 

Kantonsstrasse Höhe Parz. 958) von mehreren Personen sachdienlich 

Gebrauch gemacht wurde. Am Ende des Augenscheins gab der Anwalt der 

Rekurrenten seine Plädoyer-Notizen zu den Akten. Seitens des Gerichts 

wurden fünf Farbfotos (im Format A4) der örtlich verkehrs- bzw. 

streitneuralgischen Quartierplanpunkte erstellt und dem Protokoll des 

Augenscheins beigeheftet.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Nach Art. 38 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 

BR 801.100) bezweckt die Quartierplanung, bei Bedarf ein Teilgebiet der 

Gemeinde im Rahmen der Grundordnung zu erschliessen und seine 

Überbauung zu gestalten (Abs. 1). Die Gemeinden bestimmen durch Gesetz, 

wie die Quartierplanung und die Erschliessung anzuordnen, durchzuführen 

und zu finanzieren sind und legen die bezüglichen Rechte und Pflichten fest 

(Abs. 2). Im Einzelfall ist die besagte Gemeinde der Obliegenheit zur 

Regelung der Quartierplanung auf ihrem Gemeindegebiet in Art. 73 ff. des 

kommunalen Baugesetzes (BG) nachgekommen. Betreffend 

Quartierplanverfahren wurden - nebst dem förmlichen Einleitungsbeschluss 

(Art. 85 ff. BG) – insbesondere die Planungskosten (Art. 89 BG) wie folgt 

geregelt: 

Die Kosten der Quartierplanung einschliesslich der Kosten einer allfälligen 
Baulandumlegung oder Grenzbereinigung mit den zugehörigen 
Vermessungs- und Vermarkungskosten sowie der Aufwand der Gemeinde für 
die Prüfung des Quartierplanes gehen vollumfänglich zu Lasten der 
Quartierplanbeteiligten (Abs. 1).
Die Planungskosten sind nach dem Vorteilsprinzip auf die Grundeigentümer 
zu verteilen. Planungskosten, die bloss einzelne Grundeigentümer betreffen, 
sind allein diesen zu belasten (Abs. 2).

b) Zunächst ist hier strittig, ob die Anrechung von Vorleistungen im Umfang von 

Fr. 15'165.-- im Zuge der Erarbeitung des privaten Planverfahrens 

(1999/2000) mit Grund erfolgte. Während die Rekurrenten der Meinung sind, 

dass lediglich die im Zuge des amtlichen Verfahrens (ab März 2001) 

aufgelaufenen Planungskosten vom Wortlaut (Art. 89 BG) gedeckt wären und 

folglich überwälzt werden dürften, stellt sich die Vorinstanz auf den 

gegenteiligen Standpunkt, wonach die ab 1999 erbrachten Verfahrens- und 

Sanierungskosten insofern mitberücksichtigt werden dürften, als sie inhaltlich 

notwendig und sinnvoll für die Gesamtplanung gewesen seien und 

dementsprechend eine reibungslose Fortsetzung des (gescheiterten) privaten 

in das amtliche Planverfahren überhaupt erst ermöglicht hätten. Der zuletzt 

genannten Meinung kann sich das Gericht anschliessen. Wie aus den im 

Detail anerkannten Aufwandpositionen im Anhang 5 [1/4-4/4] zu den 

Quartierplanvorschriften [QPV] hervorgeht, wurden ausnahmslos bloss 

Positionen (Problematik/Lösungsansätze für Ein-/Ausfahrt zur 

Kantonsstrasse) akzeptiert, die sonst später bei der Erarbeitung des 

amtlichen Verfahrens sowieso angefallen wären. Bei einem derart engen 

Konnex zwischen den bereits erbrachten und offensichtlich verwertbaren 

Vorleistungen (1999/2000) sowie den später (ab März 2001) im Gegenzug 

dafür eingesparten Mehrkosten ergibt sich indes, dass eine massvolle 

Anrechnung in der Grössenordnung von 20% der Gesamtauslagen im 

Vorverfahren vernünftigerweise auch zulässig war. Jede gegenteilige 

Auslegung von Art. 89 BG würde dem Sinn und Zweck der mit der 

Quartierplanung bezweckten Vereinfachung und Koordination schwieriger 

Überbauungsverhältnisse diametral zuwiderlaufen und zu stossenden 

Ungerechtigkeiten führen, da Vorleistungen privater Grundeigentümer sonst 

stets unentschädigt blieben, obwohl sie später für alle QP-Genossen im Zuge 

eines amtlichen Verfahrens von Nutzen sind und ihnen daher – im Gegensatz 

zu den ursprünglichen Initianten – immer kostenlos zufallen würden. Daraus 

resultiert, dass die Verwendung der als brauchbar eingestuften Vorleistungen 

sinnvoll war und deren anteilmässige Berücksichtigung auf einer 

hinreichenden Rechtsgrundlage (Art. 89 Abs. 1) beruhte, zumal die 

Bezeichnung und Ausscheidung der jeweiligen Aufwandpositionen sorgfältig 

und inhaltlich nachvollziehbar erfolgte, womit sich der Rekurs in diesem Punkt 

[Begehren Ziff. 2.1.1] als unbegründet erweist.

c) Ganz ähnlich verhält es sich in Bezug auf die Kostenüberwälzung betreffend 

Änderung bzw. Teilabbruch des Holzschopfes auf Parz. 958 in der Höhe von 

Fr. 9'044.10 (vgl. Zusammenstellung in Anhang 6 1/6 bzw. Anhang 4 Pos. 

3.6). Auch dieser Betrag ist auf eine notwendige Vorleistung zur Sanierung 

bzw. für die Verkehrstauglichkeit der Strassenparz. 965 zurückzuführen, da 

ohne jene baulichen Massnahmen die Zu- und Ausfahrt in die Kantonsstrasse 

wegen fehlender Übersichtlichkeit sowie des viel zu spitzigen Einfahrtswinkels 

weiterhin ein enorm hohes Unfallrisiko und Gefahrenpotential für alle darüber 

erschlossenen Eigentümer dargestellt hätte. In absehbarer Zeit wäre diese 

unhaltbare Manövriersituation daher aus verkehrspolizeilichen 

Sicherheitsgründen sowieso (d.h. unabhängig vom laufenden QP-Verfahren) 

beseitigt worden. Die Richtigkeit dieser Darstellung wird allein schon durch 

die Überbauung der Parz. 964 (StWEG …) belegt, welche nachweislich nur 

dank der Erfüllung der bereits damals verlangten Bauauflagen zur 

Gewährleistung einer einwandfreien Erschliessung über Parz. 965 samt 

verbesserter Ein- und Ausfahrt über die besonders im Winter stark 

frequentierte Kantonsstrasse möglich wurde. Im Übrigen liegt es auf der 

Hand, dass sämtliche hinterliegenden Grundeigentümer von einer 

übersichtlicheren Einfahrt bzw. einem verbreiterten Kurvenradius zur 

Kantonsstrasse profitieren, da die Verkehrssicherheit so für alle Eigentümer 

auf Dauer beträchtlich erhöht werden kann. Die bezweckte 

Erschliessungsverbesserung kommt folglich auch den bereits über eine 

Ferienwohnung oder ein eigenes Haus verfügenden Grundeigentümern im 

Plangebiet zugute, weshalb ein genereller Verzicht auf die Übertragung jener 

Sanierungskosten [Begehren Ziff. 2.1.2] ebenfalls nicht gerechtfertigt 

gewesen wäre.  

d) Was die Entschädigung von Fr. 25'000.-- (Anhang 4 Pos. 3.7 der QPV) für 

den infolge Einfahrtserweiterung auf Parz. 958 verloren gegangenen 

Autoabstellplatz im Freien bzw. die unmittelbar daran anschliessende 

Garagenbox betrifft, ergab sich im Zuge des Augenscheins aufgrund der 

Erklärungen der vor Ort präsenten und branchenkundigen Immobilienfachfrau 

zweifelsfrei, dass die Vorinstanz ihr Ermessen keineswegs überschritt, als sie 

die erwähnte Summe als angemessene Abgeltung für die daraus 

erwachsenen Vorteile zu Gunsten der übrigen Strassenbenützer und 

Eigentümer erachtete. Abgesehen davon, dass die Errichtung, der Kauf und 

die Nutzung offener Parkplätze in einem traditionellen Kur- und Tourismusort 

wie der fraglichen Gemeinde wegen der hohen Baulandpreise notorisch 

überdurchschnittlich viel kosten, gilt es auch nicht zu vergessen, dass mit dem 

Wegfall des Aussenparkplatzes eine Schlechterstellung für die Bewohner 

bzw. ein Wertverlust der damit verkleinerten Parz. 958 einherging, was 

natürlich gleichsam nicht entschädigungslos zu dulden gewesen wäre. Der 

Umstand, dass ein Ersatzparkplatz auf der ungefähr 80 m entfernt gelegenen 

Parz. 964 mittels rein privatrechtlichen Vereinbarungen gefunden werden 

konnte, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung, da sich die Höhe der 

Entschädigung nach rein objektiven Kriterien (üblicher Marktpreis) 

auszurichten hat und sich nicht an irgend welchen Gegengeschäften unter 

Privaten orientieren muss. Innerhalb der in den Akten erwähnten Spannbreite 

einer Entschädigung zwischen minimal Fr. 5'000.-- bis maximal Fr. 50'000.-- 

gilt es daher festzustellen, dass die zugesprochene Abgeltung in der eingangs 

bezeichneten Höhe ebenfalls zu keinen Korrekturen Anlass gibt. Auch in 

dieser Beziehung [Begehren Ziff. 2.1.3] erweist sich der Rekurs demzufolge 

als haltlos und unbegründet.  

e) Soweit die Kostenbeteiligung von Fr. 11'052.-- (vgl. Anhang 2 [5/5] QPV) zu 

Lasten der Parz. 1643 (StWEG …) zur Errichtung einer privaten 

Erschliessungsstrasse (Parz. 4628) im Bereich der Grundstücksgrenze 

zwischen der Parz. 1643 und [neu] Parz. 4624 mit dem Argument eines 

fehlenden Sondervorteils angefochten wurde, gilt es klarzustellen, dass der 

durchgeführte Augenschein im Dez. 04 sowie die Erschliessungspläne I-II 

bzw. der Neuzuteilungsplan im Massstab 1:500 vom Mai 04 zu anderen 

Erkenntnissen führten. Richtig ist zwar, dass die Eigentümer der StWEG … 

auf der Westseite ihres MFH auf Parz. 1643 bereits über vier Garagenboxen 

verfügen und sie ab Parz. 965 über eine schmale Teerstrasse (Foto 5) schon 

erschlossen sind. Falsch ist aber, dass die geplante Verbreiterung und 

Komfortsteigerung durch die besagte Privatstrasse (Parz. 4628) nicht auch 

von Nutzen für die Bewohner der Parz. 1643 wäre. Abgesehen davon, dass 

die Ausweitung des existierenden Teersträsschens ausschliesslich zu Lasten 

der [neuen] Parz. 4624 erfolgen wird und damit das Belastungsverhältnis des 

dafür benötigten Bodenstreifens im Grenzbereich von bisher ½ zu ½  neu zu 

Gunsten der Parz. 1643 auf 1/3 zu 2/3 verschoben wird, fällt dazu weiter ins 

Gewicht, dass damit überhaupt erst eine rechtlich einwandfrei gesicherte 

Zufahrt zu den 4 Garagenboxen im Westen der Parz. 1643 geschaffen wird, 

da bis dato keine Eintragungen über Dienstbarkeiten (Einräumung Fuss-

/Fahrwegrecht) im Grenzbereich gemacht wurden. Hinzu kommt, dass die 

Parz. 1643 ohne die Preisgabe weiterer Nutzflächen im Süden bzw. ohne 

Verkleinerung ihres überbauten Grundstücks (trotz neu erlangter 

Erschliessungsmöglichkeit von Westen) nur mit 50% (Korrekturfaktor) der 

effektiv zusätzlich anfallenden Mehrkosten belastet wurde, was beweist, dass 

der ermöglichte Sondervorteil (breitere Fahrbahn, Zweiterschliessung) auch 

angemessen berücksichtigt wurde. Zu den befürchteten Mehrimmissionen 

(Lärm-/Verkehrszunahme) sei festgehalten, dass die Schaffung von dereinst 

max. 55-58 Neuwohnungen auf den Parz. 967 und 4502 (ursprünglich) 

erfahrungsgemäss sicher noch zu keinen übermässigen Lärm-, Abgas- und 

Geruchsproblemen durch die vermehrt entlang der Parzellengrenze 

zirkulierenden Autos führen wird, womit sich selbst dieser 

umweltschutzrechtliche Einwand als unbegründet erweist. Auch in diesem 

Punkt [Begehren Ziff. 2.2.1] ist der Rekurs deshalb vollständig abzuweisen. 

f) Zur weiter beantragten (einmaligen) Entschädigung der Parz. 1643 durch die 

Rechtsnachfolger der Eigentümer der Parz. 4502 (ursprünglich) für die 

erlittenen Unannehmlichkeiten im Zusammenhang mit der bereits erwähnten 

privaten Erschliessungsstrasse sei nur nochmals darauf hingewiesen, dass 

zur Hauptsache die [neu abparzellierte] Nachbarparz. 4624 die dafür 

benötigte Landfläche zur Verfügung stellt und die Parz. 4502 (ursprünglich) 

mit einer noch unüberbauten Gesamtfläche von 3'858 m2 exakt über den 

dortigen Bodenkorridor schon zuvor selbst (direkt ab Parz. 965) über eine 

eigene Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit ins Baugebiet verfügte. Im 

Gegensatz dazu ist die noch unüberbaute Parz. 967 mit einer Fläche von 637 

m2 bis heute nicht erschlossen, weshalb ihre Überbauung zwingend vom Bau 

der neu geplanten privaten Erschliessungsstrasse (Parz. 4628) abhängt, was 

seinerseits wiederum erklärt, weshalb jene örtlich eindeutig ungünstiger 

gelegene Parz. 967 eine solche (einmalige) Entschädigung zu entrichten 

hatte, während bei der Parz. 4502 umgekehrt aus den genannten Gründen 

gerade darauf verzichtet werden durfte. Der Rekurs erweist sich damit auch 

in dieser Beziehung [Begehren Ziff. 2.2.2] als unbegründet. 

2. a) Zu prüfen bleibt damit einzig noch die generell geäusserte Kritik, wonach der 

angefochtene Kostenverteilschlüssel eben viel zu wenig zwischen den bereits 

überbauten und den noch unüberbauten Baugrundstücken im QP-Gebiet 

unterschieden habe, weshalb erstgenannte Grundstückskategorie zu stark 

bzw. die weit überproportional davon profitierenden (unüberbauten) 

Grundstücke prozentual zu tief bei den Kosten erfasst worden seien. Auch 

dieser Vorwurf trifft bei genauerer Betrachtungsweise indes nicht zu.

b) Der Kostenverteiler im Prozentverhältnis 40:60 (Verfahren/Sanierung 

Einfahrt) als auch der im Verhältnis 50:50 (Strassensanierungskosten) 

bezwecken beide, die bei der Umsetzung des QP-Verfahrens anfallenden 

Kosten möglichst gerecht zwischen den Eigentümern der überbauten und der 

noch unüberbauten Parzellen zu eruieren und zu verteilen. Es handelt sie 

dabei – gleich wie bei den Perimeterbeiträgen – charakteristisch um 

Vorzugslasten, die einerseits nach den Planungskosten für das realisierte 

Gesamtwerk und anderseits nach Massgabe des wirtschaftlichen 

Sondervorteils der davon speziell profitierenden QP-Genossen erhoben 

werden. Die individuelle Geldleistung jedes Einzelnen sollte also zur Deckung 

der Gesamtkosten beitragen und dem eigenen Nutzen aus dem Gesamtwerk 

entsprechen. Der Sondervorteil muss dabei (wenigstens theoretisch) 

wirtschaftlich verwertbar und in der Realität praktisch erkennbar sein. Nicht 

entscheidend ist aber, ob der einzelne Grundeigentümer den ihm 

erwachsenen Sondervorteil auch wirklich nutzt. Es genügt mit anderen 

Worten bereits, dass er jederzeit die Möglichkeit hätte, den aus dem amtlichen 

Planverfahren fliessenden Nutzen zu realisieren; der anrechenbare 

Sondervorteil ist folglich unabhängig davon, ob der Eigentümer auch effektiv 

davon Gebrauch macht (PVG 1998 Nr. 63, 1986 Nr. 53). Auch wenn jene 

Vorzugslasten das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip zu 

berücksichtigen haben und durch das Willkürverbot resp. das Prinzip der 

Rechtsgleichheit weitere Schranken gesetzt werden, so ist es gemäss 

gefestigter Rechtsprechung trotzdem zulässig, für die Erhebung derartiger 

Beiträge nach schematischen Massstäben vorzugehen (PVG 1994 Nr. 39). 

Zu beachten ist dabei jedoch stets, dass ein solcher Wertschematismus zu 

keinem unhaltbaren, mit sachlichen Gründen schlechterdings nicht mehr 

vertretbaren und daher geradezu willkürlichen Resultat führt. Namentlich 

dürfen keine Unterscheidungen getroffen werden, für die kein vernünftiger 

Grund ersichtlich ist (BGE 106 Ia 241).

c) Im Lichte dieser Grundsätze ist weder angesichts der im Anhang 2 [2/5] der 

QPV minutiös aufgeführten Kostenregelung betreffend Überwälzung 

Verfahrenskosten (40:60) noch der im Anhang 2 [3/5 und 4/5] der QPV 

schematisch getroffenen Prozentlösungen betreffend Strassensanierung 

(50:50) erkennbar, inwiefern die Vorinstanz bei den dort sauber und 

einleuchtend errechneten Kostenverteilschlüsseln von falschen oder gar 

willkürlichen Annahmen ausgegangen sein sollte. Das Vorhandensein eines 

praktisch verwertbaren Sondervorteils auch für die Eigentümer der schon 

überbauten Parzellen im Norden, Osten und Süden des QP-Gebiets wurde 

bereits vorne in Erw. 1 dargetan, worauf hier verwiesen werden kann. Was 

die Höhe der Ermittlung des Sondervorteils in Prozenten betrifft, gilt es dazu 

im Einklang mit den überzeugenden Argumenten der Vorinstanz festzuhalten, 

dass der bereits überbaute Flächenanteil mit 9'647 m2 BGF zwar mehr als 

doppelt zu hoch ist wie der noch unüberbaute Flächenanteil mit 4'494 m2 BGF 

im Westen (der unbestritten ganz speziell vom Gesamtwerk profitiert). 

Rechnerisch resultiert daraus aber dennoch eine faire Belastungssituation, da 

die noch unüberbauten Parzellen beim Verhältnis 40:60 bei den 

Verfahrenskosten pro m2 ca. dreimal höher und zum Ansatz 50:50 bei den 

Strassensanierungskosten pro m2 noch zweimal höher belastet werden als 

die Eigentümer der überbauten Grundstücke im QP-Gebiet. Wird auf eine 

dreimal höhere Kostenbelastung (Fr. 7.67 pro m2 anstatt Fr. 2.38 pro m2) beim 

Verfahren und eine zweimal höhere Belastung (Fr. 8.75 pro m2 - Fr. 4.08 pro 

m2) bei den Sanierungskosten abgestellt, ergibt sich aber, dass sehr wohl 

bereits gebührend zwischen den unüberbauten und überbauten Parzellen 

unterschieden wurde. Quotenmässig ist die Mehrbelastung der noch 

unüberbauten Parzellen in Relation zu den überbauten Grundstücken daher 

sachlich angemessen und mit den zu erwartenden Sondervorteilen durchaus 

vereinbar. Eine Verletzung des Äquivalenz- oder Gleichbehandlungsgebot 

vermag das Gericht darin jedenfalls nicht zu erblicken, da eine Differenzierung 

zwischen den beiden Grundstückskategorien gerechtfertigt war und von der 

Vorinstanz auch rechtsgleich und vernünftig im Kostenschlüssel so verankert 

wurde. Damit erweist sich der geäusserte Pauschalvorwurf einer 

inakzeptablen Schlechterstellung bzw. unzulässigen Diskriminierung der 

Eigentümer der schon überbauten Grundstücke [Begehren Ziff. 3] bei einer 

Gesamtbetrachtungsweise ebenfalls als unbegründet.

3. a) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid in jeder 

Beziehung rechtens und vertretbar ist, was zur kompletten Bestätigung 

desselben und somit im Resultat zur Abweisung des Rekurses führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) anteilsmässig 

(jeweils zu 1/5) sowie unter solidarischer Haftung auf das Ganze den 

Rekurrenten aufzuerlegen. Sie haben die Vorinstanz, die sich durch einen 

freiberuflich tätigen Anwalt vertreten liess, überdies aussergerichtlich 

angemessen zu entschädigen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 324.--

zusammen Fr. 5'324.--

gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … & Mitbeteiligte 

(StWEG …, StWEG …, StWEG …, StWEG …) und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die StWE-Gemeinschaft … & Mitbeteiligte haben die Gemeinde … 

aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2'000.-- (inkl. MwSt) zu entschädigen.