# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a36a5379-4b0d-5fcd-99bd-212c17cb1065
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-09-16
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 16.09.2010 B 2010/206
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2010-206_2010-09-16.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2010/206

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 16.09.2010

Entscheiddatum: 16.09.2010

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. September 2010
Bäuerliches Bodenrecht, Art. 58 ff. BGBB (211.412.11). Rechtmässigkeit einer 
vom Landwirtschaftsamt bewilligten Abparzellierung eines Wohnhauses 
samt Scheune (Verwaltungsgericht, B 2010/206).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; 

Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

 

In Sachen

Rita K.-M.,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,AbteilungII/2,Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

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und

 

Jakob M.-H.,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Z.

sowie

..

..

Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen,Davidstrasse 35, 9001 St. Gallen,

Aufsichtsbehörde über Bewilligungen nach BGBB,dipl. Ing. ETH et lic.iur. HSG Urs 

Kaufmann, Rosenweg 3, 8738 Uetliburg,

Beschwerdebeteiligte,

 

betreffend

Zerstückelung eines landwirtschaftlichen Grundstücks

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Jakob M.-H. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 203, Grütt, umfassend das 

Wohnhaus mit angebauter Scheune (Vers.-Nrn. 449 und 450) und eine Fläche von 

5'943 m , sowie des Grundstücks Nr. 276, Hostet, mit Weidstall (Vers.-Nr. 464) und 

einer Fläche von 42'848 m . Beide Grundstücke befinden sich in der 

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Landwirtschaftszone in der politischen Gemeinde B.. Rita K.-M. ist die Tochter von 

Jakob M.-H. und Miteigentümerin des von ihr zusammen mit ihrem Ehemann 

bewirtschafteten landwirtschaftlichen Gewerbes "Buchenriet", welches sich ebenfalls in 

B. befindet.

Am 7. November 2007 ersuchte Jakob M.-H. das Landwirtschaftsamt des Kantons St. 

Gallen um Erlaubnis zur Abparzellierung des Wohnhauses und der Scheune mit einem 

Umschwung von etwa 1'000 m  ab dem Grundstück Nr. 203. Das Landwirtschaftsamt 

teilte ihm mit Schreiben vom 12. November 2007 mit, dass die Bewilligung erst erteilt 

werden könne, wenn eine rechtskräftige raumplanungsrechtliche Verfügung vorliege, 

welche die Nutzung der betreffenden Bauten feststelle. Nach Durchführung des 

Bewilligungsverfahrens stimmte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation des 

Kantons St. Gallen (AREG) am 19. August 2008 der Umnutzung des Wohnhauses und 

der Scheune zu. Mit Verfügung vom 1. Dezember 2008 erteilte das Landwirtschaftsamt 

des Kantons St. Gallen die Erlaubnis zur Abparzellierung des Wohnhauses und der 

Scheune mit einem Umschwung von 1'147 m  vom landwirtschaftlichen Grundstück 

Nr. 203 in ein neues Grundstück Nr. 184.

B./ Gegen die Verfügung des Landwirtschaftsamts erhob Rita K.-M. durch ihren 

Rechtsvertreter mit Eingabe vom 30. Dezember 2008 Beschwerde bei der 

Verwaltungsrekurskommission und beantragte die vollumfängliche Aufhebung des 

Entscheides, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Landwirtschaftsamt beantragte in seiner Stellungnahme vom 26. Januar 2009 die 

kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

Jakob M.-H. beantragte mit Vernehmlassung vom 18. Februar 2009 ebenfalls die 

Abweisung des Rekurses (recte: der Beschwerde), soweit darauf eingetreten werden 

könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Verwaltungsrekurskommission führte am 6. November 2009 einen Augenschein 

durch. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies sie die Beschwerde ab. Sie erwog im 

wesentlichen, dass der achtzigjährige Jakob M.-H. ebenso wie seine Ehefrau die 

Landwirtschaft aufgegeben habe und dass die zum Betrieb gehörenden 

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landwirtschaftlichen Nutzflächen und damit die Futterbasis längerfristig verpachtet 

seien. In bezug auf die Scheune führte die Verwaltungsrekurskommission aus, dass 

diese, soweit sie noch der Unterbringung von Tieren diene, für die landwirtschaftliche 

Nutzung des Grundstücks Nr. 203 nur von untergeordneter, für jene des Grundstücks 

Nr. 276 ohne Bedeutung sei. Insgesamt könne festgestellt werden, dass das 

Grundstück Nr. 203 gemischt genutzt werde, weshalb eine Abtrennung des nicht mehr 

landwirtschaftlich genutzten Wohnhauses mit der Scheune grundsätzlich möglich sei. 

Hinsichtlich der zukunftsgerichteten Beurteilung, ob für die zur Zeit nicht mehr 

landwirtschaftlich genutzten Gebäude noch ein zweckentsprechender Bedarf bestehe, 

kommt die Verwaltungsrekurskommission zum Schluss, dass keine konkreten 

Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein Selbstbewirtschafter Interesse daran haben 

könnte, die Gebäude als Zentrum eines landwirtschaftlichen Betriebes zu nutzen. Des 

weiteren könne nicht davon ausgegangen werden, dass Rita K.-M. in absehbarer Zeit 

in die Lage komme, die fraglichen Grundstücke selber zu bewirtschaften. Selbst wenn 

es dazu kommen werde, würden die Gebäude für ihren landwirtschaftlichen Betrieb 

nicht unentbehrlich erscheinen. Weder bedürfe dieser weiteren Wohnraums, noch 

würden die Kapazitäten der auf dem Betriebszentrum bestehenden Ökonomiegebäude 

durch die zusätzliche Bewirtschaftung gesprengt.

C./ Mit Eingabe vom 23. November 2009 erhob Rita K.-M. Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, der Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission vom 6. November 2009 betreffend Zerstückelung eines 

landwirtschaftlichen Grundstücks sei vollumfänglich aufzuheben, der Entscheid des 

Landwirtschaftsamtes des Kantons St. Gallen vom 1. Dezember 2008 betreffend 

Bewilligung zur Zerstückelung eines landwirtschaftlichen Grundstückes nach Art. 60 

Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, 

abgekürzt BGBB) sei vollumfänglich aufzuheben; unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners, ev. zu Lasten des Kantons 

St. Gallen, und zwar für beide Instanzen. Zur Begründung bringt Rita K.-M. im 

wesentlichen vor, dass sowohl das Wohnhaus als auch die Scheune für die derzeitige 

und die künftige landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke Nrn. 203 und 276 

benötigt würden. Sie beabsichtige, die beiden Grundstücke über das Vorkaufsrecht als 

Nachkomme bzw. über das Zuweisungsrecht nach dem Tod von Jakob M.-H. zu 

erwerben. Zur Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 203 müsse es möglich sein, die 

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Nutzfläche beweiden zu lassen und dabei die Tiere in der Scheune unterzubringen. 

Dazu komme, dass sie ab der am Dorfeingang liegenden Scheune eine 

Direktvermarktung einrichten wolle, weil ihr Betriebszentrum weitab vom Dorf B. liege 

und dafür ungeeignet sei. In bezug auf das Wohnhaus weist Rita K.-M. darauf hin, dass 

für ihren in einer Betriebsgemeinschaft geführten Landwirtschaftsbetrieb Bedarf nach 

weiterem landwirtschaftlichem Wohnraum bestehe. Es könne deshalb nicht angehen, 

eine Wohnung, welche weiterhin für die Landwirtschaft benötigt werde, aus dem 

Geltungsbereich des BGBB zu entlassen, sodass dann wieder neuer Wohnraum 

geschaffen werden müsse.

Die Verwaltungsrekurskommission beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 3. 

Dezember 2009 unter Verweis auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid die 

Abweisung der Beschwerde.

Mit Vernehmlassung vom 22. Dezember 2009 beantragt Jakob M.-H. die Abweisung 

der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung wird im 

wesentlichen vorgebracht, Rita K.-M. sei gar nicht zur Beschwerde legitimiert. Des 

weiteren bestehe eine rechtskräftige raumplanerische Regelung, die eine nicht 

landwirtschaftliche Nutzung erlaube. Somit sei die Entlassung aus dem BGBB ohne 

weiteres zu bewilligen und die Beschwerde schon aus diesem Grund unbegründet. Da 

die Grundstücke von Jakob M.-H. kein landwirtschaftliches Gewerbe darstellten, könne 

auch das Wohnhaus respektive die Fläche, worauf dieses stehe, eindeutig nicht mehr 

als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 6 BGBB qualifiziert werden. Der 

an das Wohnhaus angebauten Scheune wiederum komme nur eine untergeordnete 

Bedeutung zu. Vielmehr bestehe der Hauptzweck des Grundstücks Nr. 203 eindeutig 

darin, Wohnraum für Jakob M.-H. und dessen Ehefrau zur Verfügung zu stellen. Die 

von Rita K.-M. geplante Direktvermarktung in der Scheune sei aufgrund der Distanz 

zum Betriebszentrum Buchenriet aus raumplanungsrechtlichen Gründen gar nicht 

zulässig und darüber hinaus wirtschaftlich auch nicht sinnvoll. Ferner weist Jakob M.-

H. darauf hin, dass der Wohnraumbedarf für das landwirtschaftliche Gewerbe 

Buchenriet bei weitem gedeckt sei.

Das Landwirtschaftsamt, .. sowie die Aufsichtsbehörde über Bewilligungen nach BGBB 

liessen sich zur Beschwerde nicht vernehmen.

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Rita K.-M. erhielt Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen der Verfahrensbeteiligten 

Stellung zu nehmen. Dies tat sie mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 16. April 2010, 

beschränkte sich in ihrer Stellungnahme allerdings auf die Vernehmlassung von Jakob 

M.-H. vom 22. Dezember 2009.

Der Rechtsvertreter von Jakob M.-H. liess sich daraufhin am 29. April 2010, ohne vom 

Verwaltungsgericht dazu aufgefordert worden zu sein, erneut vernehmen, da die 

Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme in unzulässiger Weise repliziert habe.

Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten wird, soweit wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der 

Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 23. November 2009 

erfüllt zeitlich, formal und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist 

einzutreten.

Die vom Beschwerdegegner mit Eingabe vom 29. April 2010 eingereichte 

Stellungnahme erfolgte unaufgefordert. Grundsätzlich hat der Verfahrensbeteiligte das 

Recht, sich zu jeder dem Gericht eingereichten Stellungnahme zu äussern (vgl. BGE 

133 I 100). Dies darf aber nicht dazu führen, dass ein Verfahren ungebührlich verzögert 

wird. Wenn mehrere private Personen an einem Verfahren beteiligt sind, besteht nach 

Abschluss des Schriftenwechsels kein uneingeschränkter Anspruch auf Einreichung 

zusätzlicher Eingaben. Ein Anspruch, sich zu den Eingaben einer Gegenpartei zu 

äussern, besteht in solchen Fällen nur dann, wenn diese Eingaben nach 

pflichtgemässer Beurteilung der verfahrensleitenden Instanz bzw. nach der vertretbaren 

Einschätzung der Partei neue rechtserhebliche Vorbringen enthalten (vgl. BGE 1A.

43/2004 vom 19. August 2004, E. 2.4; BGE 1A.276/2004 vom 12. Juli 2005, E.3.3). Im 

vorliegenden Fall setzt sich die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 16. April 2010 

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lediglich mit der Vernehmlassung des Beschwerdegegners vom 22. Dezember 2009 

auseinander, enthält aber keine neuen, rechtserheblichen Vorbringen. 

Dementsprechend beschränkt sich die erneute Stellungnahme des 

Beschwerdegegners vom 29. April 2010 im wesentlichen denn auch auf eine 

Wiederholung von bereits in der Vernehmlassung erhobenen Einwänden.

2. Streitgegenstand ist zunächst die Berechtigung der Beschwerdeführerin zur 

Anfechtung der Verfügung des kantonalen Landwirtschaftsamtes vom 1. Dezember 

2009.

2.1. Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass sie als Tochter des Beschwerdegegners 

bezüglich des Grundstücks

Nr. 203, auf welchem die Zerstückelung bewilligt worden sei, sowohl zuweisungs- als 

auch vorkaufsberechtigt im Sinne von Art. 21 Abs. 1 bzw. Art. 42 Abs. 2 BGBB sei. Da 

mit der bewilligten Zerstückelung der abzutrennende Teil des Grundstücks dem 

Geltungsbereich des BGBB entzogen werde, werde ihr Zuweisungs- bzw. 

Vorkaufsrecht diesbezüglich aufgehoben. Da sie auch den rechtswidrig abgetrennten 

Teil des Grundstücks Nr. 203 in Ausübung ihrer Rechte an sich ziehen könne und 

wolle, habe sie ein eigenes, unmittelbares und schützenswertes Interesse an der 

Aufhebung des angefochtenen Entscheides und sei deshalb zur Beschwerde im Sinne 

von Art. 83 Abs. 3 BGBB berechtigt.

Der Beschwerdegegner wendet dagegen ein, dass die Beschwerdeführerin lediglich 

Miteigentümerin eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei, weshalb sie nicht 

wirtschaftlich im Sinne von Art. 21 Abs. 1 respektive Art. 42 Abs. 2 BGBB über ein 

landwirtschaftliches Gewerbe verfüge. Da ein Zuweisungsanspruch der 

Beschwerdeführerin deshalb zum vornherein ausser Betracht falle, sei sie durch den 

Entscheid des kantonalen Landwirtschaftsamtes nicht in ihren schützenswerten 

Interessen berührt und daher nicht zur Beschwerde nach Art. 45 in Verbindung mit Art. 

64 VRP berechtigt.

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2.2. Die Beschwerdeführerin ist die Tochter des Beschwerdegegners und hat damit als 

Erbin grundsätzlich einen Anspruch auf Zuweisung des Grundstücks Nr. 203 zum 

doppelten Ertragswert, wenn sie Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist 

oder über ein solches wirtschaftlich verfügt und das Grundstück im ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt. Entsprechendes gilt im Falle, dass ein 

landwirtschaftliches Grundstück veräussert wird: soweit die Beschwerdeführerin die 

obgenannten Voraussetzungen erfüllt, kann sie in diesem Fall ein Vorkaufsrecht geltend 

machen (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGBB). Nach Art. 83 Abs. 3 BGBB können gegen die 

Erteilung einer Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde und gegebenenfalls der 

Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigte Beschwerde führen. 

Diese Regelung ist indes insofern einschränkend auszulegen, als dass der Vorkaufs- 

bzw. Zuweisungsberechtigte, der von seinem Vorzugsrecht auch nach erteilter 

Bewilligung noch Gebrauch machen kann, im Einzelfall ein Rechtsschutzbedürfnis 

nachzuweisen hat, das über seinen Anspruch, das fragliche Grundstück an sich ziehen 

zu können, hinausgeht. Wird der Vorzugsberechtigte durch die erteilte Bewilligung 

jedoch um seine gesetzliche Vorzugsstellung gebracht, ist es legitim, dass er seine 

Rechte im Beschwerdeverfahren wahrnimmt; die Legitimationsbestimmung von Art. 83 

Abs. 3 BGBB kommt diesfalls voll zur Geltung (vgl. B. Stalder, in: Das bäuerliche 

Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, Rz. 15 zu Art. 83 BGBB).

Mit der Bewilligung zur Abparzellierung würden das Wohnhaus und die Scheune mit 

einem Umschwung von 1'147 m  dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts 

entzogen, womit auch ein allfälliger Zuweisungsanspruch der Beschwerdeführerin 

entfiele. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners ist nicht massgeblich, ob die 

Beschwerdeführerin bereits im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung tatsächlich 

Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist bzw. über ein solches 

wirtschaftlich verfügt. Die privatrechtliche Frage, ob die Voraussetzungen für eine 

Zuweisung bzw. für die Geltendmachung eines Vorkaufsrechts erfüllt sind, stellt sich 

erst zum gegebenen Zeitpunkt und ist dementsprechend auch erst dann zu prüfen (vgl. 

in bezug auf das Zuweisungsrecht B. Beeler, Bäuerliches Erbrecht, Diss. Zürich 1998, 

S. 324). Die Beschwerdeführerin muss demzufolge erst im Zeitpunkt der 

Geltendmachung ihrer Ansprüche über ein landwirtschaftliches Gewerbe wirtschaftlich 

verfügen, bzw. Eigentümerin eines solchen sein. Wie die Vorinstanz somit zu Recht 

festgestellt hat, erweist sich der Hinweis des Beschwerdegegners auf BGE 134 III 433, 

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in welchem das Bundesgericht ein nach dem Tod der Erblasserin gestelltes 

Zuweisungsbegehren zu beurteilen hatte, als unbehelflich, und die 

Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin ist zu bejahen.

3. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass die beiden Grundstücke 

Nrn. 203 und 276 mit einer Nutzfläche von 50 respektive 428 Aren als 

landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von Art. 6 Abs. 1 BGBB in den 

Anwendungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts fallen, weshalb das 

Zerstückelungsverbot gemäss Art. 58 Abs. 2 BGBB zu beachten ist. Unbestritten ist 

sodann, dass die beiden Grundstücke mit dem Wohnhaus samt der angebauten 

Scheune auf dem Grundstück Nr. 203 nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes 

im Sinne von Art. 7 BGBB sind und deshalb das Realteilungsverbot gemäss Art. 58 

Abs. 1 BGBB nicht zur Anwendung gelangt. Nicht geltend gemacht wird ferner und - 

wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat - auch nicht ersichtlich ist, dass die 

Ausnahme gestützt auf eine andere Ausnahmebestimmung als Art. 60 Abs. 1 lit. a 

BGBB hätte bewilligt werden können. Streitig ist zwischen den Parteien hingegen, ob 

die Vorinstanz das Wohnhaus zusammen mit der Scheune zutreffend als nicht 

landwirtschaftlich qualifiziert und demzufolge die vom kantonalen Landwirtschaftsamt 

bewilligte Ausnahme vom Zerstückelungsverbot zu Recht bestätigt hat.

3.1. Nach Art. 58 Abs. 1 BGBB dürfen von landwirtschaftlichen Gewerben nicht 

einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Realteilungsverbot). 

Nach Art. 58 Abs. 2 Satz 1 BGBB dürfen landwirtschaftliche Grundstücke nicht in 

Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden (Zerstückelungsverbot). Das Realteilungs- 

und das Zerstückelungsverbot unterliegen gewissen Ausnahmen (Art. 59 lit. a bis d 

BGBB). Sodann kann die kantonale Bewilligungsbehörde nach Art. 60 Abs. 1 BGBB in 

bestimmten Fällen Ausnahmen von den Verboten bewilligen. Im Vordergrund des 

Ausnahmekatalogs steht die Bereinigung der Bestimmungen über den 

Geltungsbereich, insbesondere Art. 2 BGBB. Gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB ist 

eine Ausnahme zu bewilligen, wenn das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück 

in einen Teil innerhalb und einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches des Gesetzes 

aufgeteilt wird. Dieser Ausnahmetatbestand erfasst sowohl die Teilung von gemischt 

genutzten Grundstücken, als auch die Abparzellierung von aufgrund des 

landwirtschaftlichen Strukturwandels nicht mehr benötigten Wohn- und 

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Ökonomiegebäuden (vgl. Ch. Bandli, in: Kommentar zum BGBB, a.a.O., Rz. 4 ff. zu 

Art. 60 BGBB).

3.2. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass vorliegend sowohl die Scheune 

als auch das Wohnhaus nach wie vor vom Beschwerdegegner landwirtschaftlich 

genutzt werden, weshalb schon aus diesem Grund eine Abparzellierung nicht in Frage 

komme. Der Beschwerdegegner habe selber zugegeben, dass die derzeit in der 

Scheune untergebrachten ca. acht Stück Rindvieh (Jungvieh) ihm gehörten und dass er 

diese noch weiter zu halten gedenke. Bei dieser Anzahl Vieh und angesichts der – trotz 

Pachtvertrag – vollständig eingezäunten landwirtschaftlichen Nutzfläche auf dem 

Grundstück Nr. 203 werde offensichtlich, dass der Pachtvertrag nur vorgeschoben sei, 

damit die Direktzahlungen fliessen können, welche der achtzigjährige 

Beschwerdegegner nicht mehr erhalte. Anlässlich des Augenscheins sei festgestellt 

worden, dass die nicht besonders grosse Nutzfläche des Grundstücks Nr. 203 in einem 

einzigen Weidgang eingezäunt gewesen sei und dem Vieh des Beschwerdegegners als 

Weide diente. Für eine darüber hinausgehende Nutzung durch einen Pächter gebe es 

nicht den geringsten Hinweis. Eine solche sei im übrigen angesichts der Nutzung durch 

den Beschwerdegegner ohnehin illusorisch.

Der Beschwerdegegner hält dem entgegen, dass der Hauptzweck des Grundstücks Nr. 

203 eindeutig darin bestehe, Wohnraum für ihn und seine Ehefrau zur Verfügung zu 

stellen. Der Stallbetrieb sei nur mehr ein Hobby und es sei eine Frage der Zeit, wann er 

auch noch diese bescheidene Tierhaltung aufgeben müsse, so dass sich kein Vieh 

mehr im Stall befinden werde. Die Verpachtung der Grundstücksfläche sei deshalb 

notwendig geworden, weil er mit bald achtzig Jahren altersbedingt nicht mehr in der 

Lage sei, die Fläche mit Tätigkeiten wie "Güllnen" oder Mähen zu bewirtschaften.

3.2.1. Gemäss Art. 6 Abs. 1 BGBB gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche 

oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist, als landwirtschaftlich. Damit knüpft das 

BGBB an Art. 16 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700, 

abgekürzt RPG) an, wonach die Landwirtschaftszonen Land umfassen, das sich für die 

landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau eignet. Der

Begriff der Eignung von Land für die landwirtschaftliche Nutzung wird hier wie dort 

gleich verwendet und soll hier wie dort gleich verstanden werden (vgl. BGE 125 III 177 

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E. 2b). In analoger Weise muss auch die Frage, ob eine landwirtschaftliche 

Bewirtschaftung im Sinne des BGBB vorliegt oder ob die landwirtschaftliche Tätigkeit 

nicht vielmehr der Freizeitgestaltung dient, in Anlehnung an das Raumplanungsrecht 

beantwortet werden. Ob eine hobbymässige Landwirtschaft vorliegt, ist im Einzelfall 

aufgrund verschiedener Indikatoren zu bestimmen. Dabei fallen namentlich die Gewinn- 

und Ertragsorientierung, Anzahl und Art der gehaltenen Tiere und der tägliche 

Arbeitsaufwand in Betracht. Ebenfalls ein Indiz für eine blosse Freizeitlandwirtschaft 

kann im Umstand gesehen werden, dass gewisse Mindestgrössen - wie beispielsweise 

jene, die zum Bezug von Direktzahlungen berechtigen – nicht erreicht werden (vgl. 

Bundesamt für Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur 

Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Bern 2000/01, S. 32; 

BGE 1A.134/2000 vom 17. Juli 2003, E. 3).

3.2.2. Der Beschwerdegegner ist achtzigjährig und hat die Landwirtschaft nach eigenen 

Angaben aufgegeben. Er wohnt zusammen mit seiner Ehefrau im Wohnhaus auf dem 

Grundstück Nr. 203 und hält in der an das Wohnhaus angebauten Scheune 

unbestrittenermassen nach wie vor ca. acht Stück Grossvieh, welches er zusammen 

mit seiner Ehefrau betreut. Ebenfalls in der Scheune untergebracht sind die 

anscheinend in die Jahre gekommene Fahrhabe des Beschwerdegegners sowie 

Futtermittel für das Vieh. Die landwirtschaftlichen Nutzflächen der beiden Grundstücke 

Nrn. 203 und 276 sowie der Weidstall auf dem Grundstück Nr. 276 wurden mit 

Pachtverträgen vom 14. Februar 2009 mit Wirkung ab 1. April 2009 für mindestens 

sechs bzw. zehn Jahre verpachtet. Das Wohnhaus sowie die Scheune auf dem 

Grundstück Nr. 203 sind nicht Gegenstand des Pachtvertrages, und es ist unbestritten, 

dass auch keine faktische Nutzung der Scheune durch den Pächter vorliegt.

3.2.3. Die Vorinstanz ist der Ansicht, dass die Viehhaltung des Beschwerdegegners 

nicht mehr als landwirtschaftliche Tätigkeit im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts 

gelten könne. Vielmehr erlaube diese dem Beschwerdegegner eine stark reduzierte 

Beschäftigung in seinem bisherigen Beruf anstelle der Mitwirkung auf einem Betrieb 

seiner Nachkommen, welcher lediglich die Bedeutung eines Hobbys zukommen könne. 

Diese Feststellung ist nicht zu beanstanden. Die Anzahl der gehaltenen Tiere – wenige 

Stück Jung- und Galtvieh sowie zwei Milchkühe – lassen auf das Fehlen einer Gewinn- 

und Ertragsorientierung schliessen. Zumindest dürfte der Beschwerdegegner damit 

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jedenfalls kein ins Gewicht fallendes Erwerbseinkommen erzielen. Die Futterbasis ist 

langfristig verpachtet, weshalb der Beschwerdegegner das Futter für die Viehhaltung 

bei Dritten zukaufen oder sich mit dem Pächter über die Nutzung des Umschwungs auf 

dem Grundstück Nr. 203 als Weideland einigen muss. Die Betreuung der Tiere dürfte 

des weiteren nur wenige Stunden Arbeitsaufwand pro Tag mit sich bringen und der 

Beschwerdegegner bezieht keine Direktzahlungen mehr für die Viehhaltung. Ferner 

bestehen keine Hinweise dafür, dass die Pachtverträge nur vorgeschoben oder pro 

forma errichtet worden wären. Ebenfalls ist ohne weiteres nachvollziehbar, wenn der 

heute achtzigjährige Beschwerdegegner geltend macht, auch diese bescheidene 

Viehhaltung in absehbarer Zeit vollständig aufgeben zu müssen. Vor diesem 

Hintergrund ist die Vorinstanz deshalb zu Recht davon ausgegangen, dass die aktuelle 

Nutzung des Wohnhauses durch den Beschwerdegegner und seine Ehefrau nicht mehr 

mit einer landwirtschaftlichen Tätigkeit im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts 

zusammen hängt. Dasselbe gilt in bezug auf die Scheune: soweit darin noch Vieh 

untergebracht ist, ist dies – wie ausgeführt - als Hobbytierhaltung zu betrachten und 

stellt keine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts dar. In 

bezug auf das Wohnhaus hat die Vorinstanz zudem zutreffend ausgeführt, dass ein 

solches nur als landwirtschaftliches Grundstück qualifiziert werden kann, wenn es 

eigentumsmässig zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört. Ist dies – wie 

vorliegend - nicht der Fall, kann es auch dann nicht als landwirtschaftlich qualifiziert 

werden, wenn ein Landwirt oder ein landwirtschaftlicher Angestellter darin wohnt 

(E. Hofer, in: Kommentar zum BGBB, a.a.O., Rz. 21 zu Art. 6 BGBB). Somit ist die 

Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass aktuell weder das Wohnhaus noch die 

Scheune landwirtschaftlich genutzt werden, weshalb von einer gemischten Nutzung 

des Grundstücks Nr. 203 im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB auszugehen ist. Eine 

Abtrennung des nicht landwirtschaftlich genutzten Wohnhauses und der Scheune 

Vers.-Nrn. 449 und 450 ist daher gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB grundsätzlich 

möglich.

3.3. In der Landwirtschaft zufolge des Strukturwandels nicht mehr benötigte, 

ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Wohn- und Ökonomiegebäude können 

abgetrennt und aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts entlassen 

werden. Da ein solcher Entscheid aber folgenschwer ist, darf eine umfassende 

Beurteilung im Einzelfall nicht unterbleiben (Bandli, in: Kommentar zum BGBB, a.a.O., 

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Rz. 6 zu Art. 60 BGBB). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind 

diesbezüglich zur Hauptsache zwei Kriterien ausschlaggebend: erstens darf das 

Gebäude für den fraglichen Landwirtschaftsbetrieb nicht unentbehrlich sein. In bezug 

auf Wohngebäude bedeutet dies, dass aus betrieblichen Gründen eine ständige 

Anwesenheit der bewirtschaftenden Personen erforderlich und die nächste Wohnzone 

weit entfernt und schwer erreichbar ist. Kumulativ zur Unentbehrlichkeit muss zweitens 

die landwirtschaftliche Nutzung, der das Gebäude dient, auch wirtschaftlich rentabel 

und existenzsichernd sein. Dies setzt ein Betriebskonzept und eine gewisse Grösse 

des Betriebes voraus (BGE 125 III 177 f., E. 2b). Ob Gebäude, die ursprünglich 

landwirtschaftlich genutzt wurden, nicht mehr benötigt werden und aus dem 

Anwendungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts entlassen werden können, ist nicht 

nur anhand des aktuellen Zustandes zu beurteilen. Die Landwirtschaft entwickelt sich 

und heute nicht mehr genutzte Wohn- und Ökonomiegebäude können inskünftig für die 

Bewirtschaftung wieder benötigt werden. Demgemäss hat die Beurteilung aufgrund 

einer zukunftsgerichteten Betrachtung zu erfolgen. Die mögliche Entwicklung, d.h. eine 

neuerliche Unentbehrlichkeit der vormals landwirtschaftlich genutzten Wohn- und 

Ökonomiegebäude und die künftige Wirtschaftlichkeit des landwirtschaftlichen 

Betriebes müssen sich dabei mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und hinreichender 

Bestimmtheit abzeichnen (BGE 125 III 179 f., E. 2c, mit weiteren Hinweisen). Für die 

Bewilligung der Abtrennung ist ausserdem die zur Umnutzung erforderliche Erlaubnis 

der Raumplanungsbehörden nach Art. 24 ff. RPG einzuholen (Art. 4a der Verordnung 

über das bäuerliche Bodenrecht, SR 211.412.110, in Verbindung mit Art. 49 der 

Raumplanungsverordnung, SR 700.1). Auf diese Weise wird die Koordination des 

raumplanungs- und des bodenrechtlichen Verfahrens sichergestellt. Sind die 

raumplanungs- und die bodenrechtlichen Voraussetzungen zur 

nichtlandwirtschaftlichen Verwendung eines vormals landwirtschaftlichen Gebäudes 

erfüllt, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahmebewilligung nach Art. 60 

Abs. 1 lit. a BGBB (BGE 5A.25/2000 vom 9. November 2000, E. 2c; vgl. auch BGE 125 

III 180, E. 2c).

3.3.1. Die für die Bewilligung der Abtrennung erforderliche Erlaubnis der 

Raumplanungsbehörden zur Umnutzung des Wohnhauses und der Scheune Vers.-Nrn. 

449 und 450 liegt vor. Die Beschwerdeführerin rügt denn auch nicht, dass das 

Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen den Vorgaben zur Verfahrenskoordination 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/24

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mit den Raumplanungsbehörden nicht nachgekommen sei. Es kann diesbezüglich auf 

die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener 

Entscheid, E. 5).

3.3.2. Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass nicht geltend gemacht wird, die 

beiden Grundstücke Nrn. 203 und 276 würden zusammen mit dem Wohnhaus Vers.-

Nr. 449 und den beiden Scheunen Vers.-Nrn. 450 und 464 ein landwirtschaftliches 

Gewerbe im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts bilden. Desgleichen bringt die 

Beschwerdeführerin nicht vor, dass dies in Zukunft der Fall sein könnte. Wie die 

Vorinstanz im übrigen zutreffend ausführt, bestehen derzeit auch keine konkreten 

Anhaltspunkte für eine künftige derartige Nutzung. Es kann diesbezüglich ebenfalls auf 

die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener 

Entscheid, E. 6a).

3.3.3. Indessen macht die Beschwerdeführerin geltend, dass sie sowohl auf das 

Wohnhaus Vers.-Nr. 449 als auch auf die Scheune Vers.-Nr. 450 angewiesen sein 

werde für die Bewirtschaftung der beiden Grundstücke Nrn. 203 und 276, welche sie 

mittels des erbrechtlichen Zuweisungsrechts gestützt auf Art. 21 Abs. 1 BGBB an sich 

zu ziehen beabsichtige. Bezüglich des Wohnhauses bringt die Beschwerdeführerin vor, 

dass der von ihr geführte Landwirtschaftsbetrieb Buchenriet Bedarf nach weiterem 

landwirtschaftlichem Wohnraum habe. Selbst wenn das Wohnhaus auf dem 

Grundstück Nr. 203 erst mittelfristig für ihren Betrieb zur Verfügung stehe, sei der 

Bedarf nach Wohnraum offensichtlich vorhanden. Zum einen seien aufgrund des hohen 

Arbeitsanfalls über das Altenteil hinaus ein bis zwei Angestelltenwohnungen 

erforderlich, und zum anderen sei künftig von drei auf dem Landwirtschaftbetrieb 

anwesenden Generationen auszugehen. Des weiteren weist die Beschwerdeführerin 

darauf hin, die Baubewilligungsbehörde habe bei der Ermittlung des Wohnraumbedarfs 

für die Betriebsgemeinschaft das Pachtland und das Eigenland des Schwiegersohnes 

"mit nichts" berücksichtigt. Es könne daher nicht angehen, eine Wohnung, welche für 

die Landwirtschaft weiterhin benötigt werde, aus dem Geltungsbereich des BGBB zu 

entlassen, sodass dann wieder neuer Wohnraum in der Landwirtschaftszone 

geschaffen werden müsse. In bezug auf die Scheune ist die Beschwerdeführerin der 

Ansicht, dass diese dereinst für die Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 203 durch 

sie unentbehrlich sei, müsse es doch möglich sein, die Nutzfläche zu beweiden und 

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dafür die Tiere in der Scheune unterzubringen. Dieses Bedürfnis bestehe umso mehr, 

als das Grundstück Nr. 203 und das Zentrum ihres Betriebes durch den Linthkanal 

getrennt seien. Ihre Stallungen seien entgegen der Ansicht der Vorinstanz bereits 

überbelegt, und es bestünden keine weiteren Stallkapazitäten. Wenn mit dem 

Dazukommen der landwirtschaftlichen Nutzfläche auf den Grundstücken Nrn. 203 und 

276 ihr Eigenland um 28% und die gesamte Nutzfläche ihres Betriebes um immerhin 

13% erweitert werde, sei sie darauf angewiesen, dass die Scheune auf dem 

Grundstück Nr. 203 nicht für die Landwirtschaft verloren gehe. Des weiteren wolle sie 

ab der Scheune, welche am Dorfeingang zu B. liege, eine Direktvermarktung einrichten, 

da ihr Betriebszentrum im Buchenriet dafür schlecht geeignet sei. Die 

Direktvermarktung sei heutzutage eine ernst zu nehmende Version der bäuerlichen 

Selbsthilfe, um zu einem angemessenen Einkommen zu gelangen. Ein obligatorisches 

Nutzungsrecht an der Scheune, wie es die Vorinstanz vorschlage, sei mehr als 

illusorisch.

Der Beschwerdegegner hält dem entgegen, dass der Wohnraumbedarf des in 

Betriebsgemeinschaft geführten landwirtschaftlichen Gewerbes der 

Beschwerdeführerin mit dem Wohnhaus mit einer grossen Sechszimmer- und einer 

kleinen Dreizimmerwohnung und dem bewilligten und im Bau befindlichen 

Einfamilienhaus sowie dem mittel- bis langfristig ebenfalls zur Verfügung stehenden 

Wohnhaus auf dem Grubenhof hinreichend gedeckt sei. Des weiteren bestehe 

zwischen dem Heimwesen Buchenriet und dem Grundstück Nr. 203 überhaupt kein 

funktionaler Zusammenhang, weshalb das Wohnhaus daselbst für den Betriebsinhaber 

oder einen Angestellten ohnehin nicht geeignet sei, müsse dieser doch auf dem Hof 

anwesend sein und nicht etwa in einer Distanz von 3,9 Kilometern entfernt wohnen. 

Hinsichtlich der Scheune stellt sich der Beschwerdegegner auf den Standpunkt, dass 

diese im jetzigen Zustand für eine wirtschaftliche Nutzung ungeeignet sei – was erst 

recht mit Blick auf eine zukunftsgerichtete Beurteilung gelte. Weder genüge der Stall 

den Anforderungen an eine tierschutzkonforme, betriebssichere und umweltfreundliche 

Landwirtschaft, noch sei er genügend gross für eine einigermassen rentable 

Viehhaltung. Ein Investitionskredit, wie er für einen regelrechten Landwirtschaftsbetrieb 

notwendig wäre, liesse sich nach Ansicht des Beschwerdegegners nicht erhältlich 

machen. Ferner macht der Beschwerdegegner geltend, dass eine Direktvermarktung, 

wie sie die Beschwerdeführerin in der Scheune auf dem Grundstück Nr. 203 plane, eine 

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raumplanungsrechtliche Bewilligung gemäss Art. 24b RPG erfordern würde, welche 

angesichts dessen, dass sich die Scheune weit entfernt vom Betriebszentrum 

Buchenriet befinde und somit das Kriterium des "betriebsnahen" Nebenbetriebs nicht 

mehr erfülle, nicht erhältlich wäre.

3.3.4. Die Vorinstanz prüfte in einem ersten Schritt, ob sich mit erheblicher 

Wahrscheinlichkeit und genügender Bestimmtheit abzeichne, dass die 

Beschwerdeführerin in die Lage kommen werde, die beiden Grundstücke Nrn. 203 und 

276 und insbesondere das Wohnhaus Vers.-Nr. 449 und die Scheune Vers.-Nr. 450 im 

Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Gewerbes 

Buchenriet zu nutzen. Dies müsse angesichts dessen, dass die Grundstücke seit dem 

1. April 2009 für die Dauer von mindestens sechs bzw. zehn Jahren verpachtet seien 

und der Beschwerdeführerin eine vorzeitige Auflösung der Pachtverhältnisse nur 

gestützt auf Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (SR 

221.213.2, abgekürzt LPG) möglich wäre, verneint werden, da nicht zu erwarten sei, 

dass sie die Grundstücke in näherer Zukunft erwerben könne. Ebenso wenig zeichne 

sich ein Erwerb durch Erbgang und Erbteilung – nach Feststellung ihres 

Zuweisungsanspruchs – ab. Der Eigentümer der Grundstücke sei zwar achtzig Jahre 

alt, wolle jedoch seine wesentlich jüngere Ehefrau erbrechtlich begünstigen und ihr das 

Wohnhaus zur Nutzung überlassen. Unter diesen Umständen könne nicht davon 

ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführerin in absehbarer Zeit in die Lage 

kommen werde, die Grundstücke zu bewirtschaften.

Die Auffassung der Vorinstanz kann - zumindest in dieser Absolutheit - nicht geteilt 

werden. Zwar ist richtig, dass die landwirtschaftliche Nutzfläche der Grundstücke Nrn. 

203 und 276 längerfristig verpachtet ist und aufgrund der Vorbringen des 

Beschwerdegegners davon auszugehen ist, dass er seine Ehefrau erbrechtlich 

begünstigen wird. Dies ändert indessen nichts daran, dass die Beschwerdeführerin 

beim Tod des Beschwerdegegners ein Zuweisungsbegehren stellen und bei 

Gutheissung desselben im Rahmen der Erbteilung Eigentümerin der beiden 

Grundstücke werden könnte. Die Erbteilung indessen stellt einen 

Veräusserungstatbestand gemäss Art. 14 LPG dar, weshalb die Beschwerdeführerin – 

soweit sie die Grundstücke selber bewirtschaften würde – die Pachtverträge gestützt 

auf Art. 15 Abs. 1 LPG vorzeitig kündigen könnte (vgl. Studer/Hofer, Das 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/24

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landwirtschaftliche Pachtrecht, Vorabdruck der 2. vollständig überarbeiteten Auflage, 

Brugg 2007, S. 95). Auch wenn der Beschwerdegegner seiner Ehefrau ein Wohnrecht 

oder die Nutzniessung am Wohnhaus zuweist, änderte dies nichts daran, dass die 

Beschwerdeführerin die Grundstücke an sich ziehen könnte, wobei angesichts des 

hohen Alters des Beschwerdegegners auch nicht ohne weiteres davon ausgegangen 

werden darf, dass dies nicht in absehbarer Zeit der Fall sein kann. Selbst wenn die 

Beschwerdeführerin die Landwirtschaft in einigen Jahren ebenfalls aufgeben wird, 

besteht ihr Zuweisungsanspruch grundsätzlich weiterhin, soweit sie die 

Voraussetzungen gemäss Art. 21 Abs. 1 BGBB erfüllt. Diesfalls wäre zwar eine 

vorzeitige Kündigung der Pachtverträge durch die Beschwerdeführerin selber nicht 

möglich, jedoch könnte sie – wie sie zu Recht geltend macht – den Betrieb an ihre 

Tochter verkaufen, welche als Selbstbewirtschafterin wiederum zur Auflösung der 

Pachtverhältnisse gestützt auf Art. 15 Abs. 1 LPG berechtigt wäre. Insgesamt ergibt 

sich somit, dass die Feststellung der Vorinstanz, eine Bewirtschaftung der beiden 

Grundstücke durch die Beschwerdeführerin in absehbarer Zukunft zeichne sich unter 

diesen Umständen nicht genügend konkret ab, unzutreffend ist.

Demgegenüber richtig ist indessen, dass das Wohnhaus auf dem Grundstück Grütt der 

Beschwerdeführerin bzw. dem Betrieb der Beschwerdeführerin längerfristig nicht zur 

Verfügung stehen dürfte. Im Gegensatz zur Zuweisung eines landwirtschaftlichen 

Gewerbes (Art. 11 BGBB) ist bei der Zuweisung eines landwirtschaftlichen 

Grundstückes (Art. 21 BGBB) das Nutzniessungs- oder Wohnrecht des überlebenden 

Ehegatten nicht im BGBB geregelt, weshalb dieser ein solches dementsprechend 

gestützt auf Art. 219 bzw. 244 und 612a ZGB geltend machen müsste (vgl. Beeler, 

a.a.O., S. 321 f., FN 1670). Gemäss diesen Bestimmungen kann der überlebende 

Ehegatte die Zuteilung der Nutzniessung oder eines Wohnrechts auf Anrechnung 

verlangen, bzw. kann ihm - wo es die Umstände rechtfertigen - gar das Eigentum an 

Wohnräumlichkeiten eingeräumt werden. Entgegen der Ansicht der 

Beschwerdeführerin ginge ihr Zuweisungsanspruch gemäss Art. 21 BGBB dem güter- 

und erbrechtlichen Zuweisungsanspruch gemäss den genannten Bestimmungen nicht 

zwingend vor und eine Einschränkung ergibt sich höchstens aus Art. 219 Abs. 4 und 

612a Abs. 3 ZGB. Diesbezüglich steht es dem Beschwerdegegner indessen frei, seiner 

Ehefrau das Wohnhaus ehevertraglich verbindlich zuzuweisen, ohne dass dieser 

Begünstigung zwingende Ansprüche des bäuerlichen Bodenrechts entgegen stehen 

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(vgl. e contrario Hausheer/Reusser/Geiser, Berner Kommentar zum schweizerischen 

Privatrecht, Das Güterrecht der Ehegatten, II/1/3/1, Bern 1992, Rz. 74 zu Art. 219 ZGB). 

Die Feststellung der Vorinstanz, dass angesichts der vom Beschwerdegegner 

geplanten erbrechtlichen Begünstigung seiner Ehefrau, indem er ihr das Wohnhaus zur 

Nutzung zu überlassen gedenke, nicht davon ausgegangen werden könne, dass die 

Beschwerdeführerin in absehbarer Zeit in die Lage kommen werde, das Wohnhaus zu 

nutzen, ist daher nicht zu beanstanden.

  3.3.5. In einem zweiten Schritt prüfte die Vorinstanz ungeachtet dessen, dass sich 

ihrer Ansicht nach eine Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Grundstücke Nrn. 203 

und 276 durch die Beschwerdeführerin nicht mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und 

genügender Bestimmtheit abzeichne, ob das Wohnhaus und die Scheune für eine 

Bewirtschaftung der beiden Grundstücke zusammen mit dem landwirtschaftlichen 

Betrieb Buchenriet unentbehrlich und wirtschaftlich wären. Zu Recht weist die 

Vorinstanz diesbezüglich darauf hin, dass angesichts dessen, dass der Zeitpunkt einer 

allfälligen Übernahme der beiden Grundstücke nicht bestimmt sei, auch Grösse und 

Struktur des dannzumal von der Beschwerdeführerin geführten Betriebes nicht bekannt 

seien und insbesondere nicht feststehe, über welche Wohn- und Ökonomiegebäude 

dieser zu diesem Zeitpunkt verfügen werde.

In bezug auf die aktuellen Gegebenheiten beurteilt die Vorinstanz die Gebäude auf dem 

Grundstück Nr. 203 nicht als unentbehrlich für die Bewirtschaftung der beiden 

Grundstücke Nrn. 203 und 276 durch die landwirtschaftliche Betriebsgemeinschaft 

Buchenriet. Diese umfasst insgesamt eine landwirtschaftliche Nutzfläche von rund 37 

Hektaren und verfügt über ein Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 797) auf dem Grundstück Nr. 

1150 mit – entsprechend amtlicher Schätzung - 8,3 Raumeinheiten, die gemäss 

Augenschein der Vorinstanz vom 10. Mai 2010 auf zwei Wohneinheiten, nämlich eine 

Betriebsleiterwohnung im Obergeschoss sowie ein Stöckli im Erdgeschoss, 

ausgerichtet sind. Des weiteren wurde mit Bewilligung vom 28. Mai 2009 der Bau eines 

neuen Betriebsleiterwohnhauses auf dem Grundstück Nr. 1150 genehmigt. Die 

Baubewilligung wurde der Betriebsgemeinschaft erteilt und berücksichtigt die gesamte 

landwirtschaftliche Nutzfläche von rund 37 Hektaren und geht von dem gemäss 

Strukturerhebungsdaten errechneten Arbeitsbedarf von 6,2 Standardarbeitskräften aus. 

Die Behauptung der Beschwerdeführerin, das AREG habe das Pachtland und das 

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Eigenland des Schwiegersohnes bei der Berechnung des Wohnraumbedarfs nicht 

berücksichtigt, wird nicht belegt. Ob dies zutrifft oder nicht, kann indes offen bleiben, 

zumal die Beschwerdeführerin nicht geltend macht, die Berechnung des Arbeitsbedarfs 

von 6,2 Standardarbeitskräften sei nicht korrekt.

Das Landwirtschaftsamt und die Vorinstanz gehen zu Recht davon aus, dass mit dem 

bestehenden und dem bewilligten Einfamilienhaus dem Anspruch der 

Betriebsgemeinschaft auf Wohnraum ausserhalb der Landwirtschaftszone Rechnung 

getragen wurde. Der Anspruch auf Wohnraum in der Landwirtschaftszone setzt 

gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung voraus, dass für die 

Bewirtschaftung eines Betriebes die ständige und unmittelbare Anwesenheit jeder 

einzelnen der bewirtschaftenden Personen – wozu Betriebsinhaber oder Hilfskräfte und 

ihre Familienangehörigen zu zählen sind – unbedingt erforderlich ist und die nächste 

Wohnzone weit entfernt und nur schwer erreichbar ist. Ebenfalls als zonenkonform wird 

Wohnraum für die abtretende Generation, die ein ganzes Leben in der Landwirtschaft 

tätig war, betrachtet (vgl. BGE 1A.78/2006 vom 1. Dezember 2006, E. 2; BGE 125 III 

178, E. 2b; A. Ruch, in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/

Basel/Genf 2010, Rz. 22 zu Art. 16a RPG). Vorliegend wurde für den Betrieb der 

Beschwerdeführerin gestützt auf ihr Betriebskonzept ein Wohnraumbedarf für eine 

Betriebsleiterfamilie sowie die abtretende Generation und ein bis zwei Praktikanten 

oder Angestellte ermittelt bzw. bewilligt. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, sie 

benötige weiteren Wohnraum für mindestens ein bis zwei Angestelltenfamilien und die 

inskünftig ebenfalls auf dem Betrieb anwesende dritte Generation, ist ihr nicht zu 

folgen. Für die von der Betriebsgemeinschaft beschäftigten Angestellten besteht keine 

Notwendigkeit, dass diese dauernd vor Ort anwesend sind. Dies anerkennt die 

Beschwerdeführerin implizit selbst, indem sie das 3,9 Kilometer von ihrem 

Betriebszentrum entfernte Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 203 als geeignet für die 

Unterbringung einer Angestelltenfamilie erachtet. Angesichts dessen, dass die 

Beschwerdeführerin diesbezüglich einen etwaigen Wohnraumbedarf auch in der 

unmittelbar an das Grundstück angrenzenden Wohn-Gewerbezone WG2 bzw. im nahe 

gelegenen Dorf B. decken kann, erweist sich das Wohnhaus des Beschwerdegegners 

für die Bewirtschaftung ihres Betriebes somit nicht als unentbehrlich. Ebenso wenig für 

sich ableiten kann die Beschwerdeführerin aus dem Umstand, dass inskünftig 

möglicherweise drei Generationen auf dem Hof leben werden: das Vorrecht, ausserhalb 

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der Bauzone zu wohnen, ist – wie ausgeführt – einem engen Personenkreis 

vorbehalten, welcher offensichtlich nicht per se mehrere aufeinanderfolgende 

Generationen umfasst (vgl. BGE 1A.78/2007, E. 3). Der Hinweis auf den 

unveröffentlichten Bundesgerichtsentscheid vom 4. September 1995 (in: Zeitschrift für 

Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 1997, Heft 3, S. 178-181) hilft der 

Beschwerdeführerin diesbezüglich ebenfalls nicht: die drei Kinder ihrer Tochter sind im 

Vorschulalter, und es kann zum einen nicht unbesehen davon ausgegangen werden, 

dass diese dereinst auf dem Betrieb wohnen bleiben und diesen weiterführen werden. 

Zumindest zeichnet sich eine solche Entwicklung jedenfalls aufgrund des Alters der 

Kinder zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht mit genügender Wahrscheinlichkeit ab. Zum 

anderen verfügt das landwirtschaftliche Gewerbe mit dem bestehenden Wohnhaus und 

dem bewilligten und im Bau befindlichen Einfamilienhaus über genügend Wohnraum 

für drei Generationen. Sodann wird die allenfalls dereinst zum heutigen Betrieb hinzu 

kommende Bewirtschaftung der beiden Grundstücke Nrn. 203 und 276 mit einer 

Nutzfläche von rund 4,8 Hektaren – wie die Vorinstanz ebenso zu Recht feststellt - nur 

eine geringfügige Erhöhung des Arbeitskräftebedarfs mit sich bringen, die ebenfalls 

keine Bewilligung von weiterem Wohnraum in der Landwirtschaftszone zur Folge hätte. 

Wird schliesslich auch noch das ebenfalls im Eigentum der Betriebsgemeinschaft 

stehende Wohnhaus auf dem Grubenhof berücksichtigt, kann das Wohnhaus auf dem 

Grundstück Nr. 203 erst recht nicht als für die Betriebsgemeinschaft unentbehrlich 

gelten. Zwar ist das Wohnhaus mit einem lebenslangen Wohnrecht eines Onkels 

belastet, diesfalls wäre jedoch zu gegebener Zeit zu prüfen, ob in dem bestehenden 

Gebäude nicht genügend Bauvolumen vorhanden ist, das - allenfalls durch einen 

Umbau - als Betriebsleiterwohnung nutzbar gemacht werden könnte. Soweit die 

Beschwerdeführerin vorbringt, die Wohnräumlichkeiten dürften nicht angerechnet 

werden, da sie keinerlei Anspruch darauf habe, mag dies zwar im Grundsatz zutreffen. 

Indessen verhält sie sich widersprüchlich, wenn sie dabei gleichzeitig einen 

gesteigerten Wohnraumbedarf basierend auf der Gesamtgrösse ihres in 

Betriebsgemeinschaft mit dem Grubenhof geführten Landwirtschaftsbetriebes geltend 

macht.

In bezug auf die Scheune Vers.-Nr. 450 ist die Vorinstanz der Auffassung, dass die 

Kapazitäten der bestehenden Ökonomiegebäude auf dem Betriebszentrum der 

Beschwerdeführerin, insbesondere die Scheune Vers.-Nr. 780 und der Maststall Vers.-

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Nr. 1022, durch die zusätzliche Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Nutzflächen 

auf den Grundstücken Nrn. 203 und 276 nicht gesprengt würden. Zwar ist zutreffend, 

dass die der Beschwerdeführerin zur Bewirtschaftung zur Verfügung stehende 

Nutzfläche mit den beiden Grundstücken um 13% erweitert würde, davon macht das 

Grundstück Nr. 203 jedoch nur etwa 1,6% aus, während der restliche Anteil auf das 

Grundstück Nr. 276 entfällt, welches inklusive des sich darauf befindlichen Weidstalls 

Vers.-Nr. 464 dem Betrieb der Beschwerdeführerin zugewiesen würde. Gemäss den 

auf den amtlichen Schätzungen basierenden Feststellungen der Vorinstanz verfügt der 

Betrieb der Beschwerdeführerin nach wie vor über freie Stallkapazität, was diese 

allerdings bestreitet. Sie setzt sich jedoch weder substantiiert mit den 

Schätzungsgrundlagen auseinander noch vermag sie ihre Behauptung in irgendeiner 

Weise zu belegen, womit sie der ihr obliegenden Rügepflicht nicht nachgekommen ist. 

Es bestehen somit keine Anhaltspunkte, dass die Feststellung der Vorinstanz nicht 

zutreffend sein könnte. Wird des weiteren berücksichtigt, dass der Weidstall auf dem 

Grundstück Nr. 276 ebenfalls der Beschwerdeführerin zugewiesen würde, kann daher 

nicht davon ausgegangen werden, dass die geringe landwirtschaftliche Nutzfläche des 

Grundstücks Nr. 203 und die damit verbundene Erhöhung der Gesamtnutzfläche der 

Betriebsgemeinschaft Buchenriet um – nach einer allfälligen Abparzellierung – gerade 

einmal 0,5 Hektaren, die Stallkapazitäten des Betriebs der Beschwerdeführerin 

sprengen würde.

Die Beschwerdeführerin macht des weiteren geltend, dass aufgrund der Distanz zu 

ihrem Betriebszentrum und angesichts dessen, dass sich das Grundstück Nr. 203 auf 

der anderen Seite des Linthkanals befinde, es für die Beweidung des Grundstücks 

zwingend erforderlich sei, dass die Tiere in der Scheune untergebracht werden können. 

Auch diesbezüglich kann ihr nicht gefolgt werden. Zum einen ist aufgrund der Distanz 

und der Lage ihres Betriebes zum Grundstück des Beschwerdegegners fraglich, ob 

das Kriterium des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs (vgl. Art. 21 Abs. 1 BGBB) 

vorliegend überhaupt noch als erfüllt betrachtet werden kann. Dies zu beurteilen ist 

jedoch nicht Sache des Verwaltungsgerichts. Zum anderen ergibt sich mit Blick auf die 

aktuelle Situation ohne weiteres, dass die Scheune für die Bewirtschaftung des 

Grundstückes keineswegs unentbehrlich ist: obwohl sich das Betriebszentrum des 

derzeitigen Pächters ebenfalls nicht in unmittelbarer Nähe des Grundstücks Grütt 

befindet, wird die Scheune – wie am Augenschein durch die Vorinstanz festgestellt und 

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von der Beschwerdeführerin nicht bestritten – nicht vom Pächter genutzt. Wie bereits 

ausgeführt, bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der den Interessen der 

Beschwerdeführerin zuwider laufende Pachtvertrag mit dem Sohn der Ehefrau des 

Beschwerdegegners simuliert wäre, um Direktzahlungen erhältlich zu machen. Für die 

von der Beschwerdeführerin geplante künftige Beweidung des Grundstücks durch 

Jungvieh bedarf es im übrigen keines Stalls. Ein einfacher Unterstand zum Schutz der 

Tiere vor Witterung genügt vollends.

Was die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der von ihr geplanten 

Direktvermarktung ab der Scheune vorbringt, reicht ebenfalls nicht aus, um die 

Unentbehrlichkeit derselben für die Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 203 zu 

begründen. Wohl ist zutreffend, dass es sich beim Verkauf von auf dem Betrieb der 

Beschwerdeführerin erzeugten Produkten nicht um einen landwirtschaftsfremden 

Nebenbetrieb, der einer Bewilligung gemäss Art. 24b RPG bedürfte, handelt, wie dies 

der Beschwerdegegner geltend macht. Dies ändert aber nichts daran, dass – wie die 

Vorinstanz zu Recht feststellt – das bäuerliche Bodenrecht der Beschwerdeführerin 

keinen Anspruch auf einen bestimmten Standort für die Direktvermarktung vermittelt. 

Auch wenn ohne weiteres nachvollziehbar ist, dass eine Vermarktung ab der Scheune 

des Beschwerdegegners für die Beschwerdeführerin wesentlich attraktiver wäre als ab 

ihrem fernab vom Durchgangsverkehr liegenden Betriebszentrum, folgt daraus nicht 

notwendigerweise, dass die Scheune für die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen 

Grundstücke des Beschwerdegegners unentbehrlich ist.

4. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass das 

Wohnhaus Vers.-Nr. 449 und die Scheune Vers.-Nr. 450 auf dem Grundstück Nr. 203 

des Beschwerdegegners nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden und sich eine 

neuerliche Unentbehrlichkeit der Gebäude nicht mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und 

hinreichender Bestimmtheit abzeichnet, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.

5. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Art. 13 Ziff. 622 Gerichtskostentarif, 

sGS 941.12). Der einbezahlte Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- ist anzurechnen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 23/24

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Nachdem der Beschwerdegegner mit seinem Begehren durchgedrungen ist, hat er für 

das Beschwerdeverfahren Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung durch die 

Beschwerdeführerin (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP). Sein 

Rechtsvertreter hat keine Kostennote eingereicht, weshalb die Entschädigung 

ermessensweise festzusetzen ist (Art. 6 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und 

Rechtsagenten, sGS 963.75, abgekürzt HonO). Für das Beschwerdeverfahren ist eine 

Entschädigung von Fr. 3'000.-- zuzügl. MWSt angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b in 

Verbindung mit Art. 19 HonO).

 

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 4'000.-- bezahlt die 

Beschwerdeführerin unter Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses von 

Fr. 2'000.--.

3./ Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren 

mit Fr. 3'000.-- zuzügl. MWSt ausseramtlich zu entschädigen.

 

V.          R.           W.

 

Der Präsident:             Der Gerichtsschreiber:

 

 

Versand dieses Entscheides an:

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-   die Beschwerdeführerin (durch Rechtsanwalt Dr. B., mit der Eingabe des 

Beschwerdegegners vom 29. April 2010)

-   die Vorinstanz

-   den Beschwerdegegner (durch Rechtsanwalt Dr. Z.)

-   die Beschwerdebeteiligten

-   das Bundesamt für Justiz, 3003 Bern

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. September 2010
	Bäuerliches Bodenrecht, Art. 58 ff. BGBB (211.412.11). Rechtmässigkeit einer vom Landwirtschaftsamt bewilligten Abparzellierung eines Wohnhauses samt Scheune (Verwaltungsgericht, B 2010/206).

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		2025-07-19T13:24:28+0200
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