# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ec542e1c-f61c-58c2-9448-cd69c71bddc5
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-11-19
**Language:** de
**Title:** Ausnahmebewilligung nach durchgeführtem Quartierplanverfahren (Kasuistik).
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0166/2008
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_0166_2008_755.pdf

## Full Text

BRK III Nr. 0166/2008 vom 19. November 2008 in BEZ 2009 Nr. 12

1. Das gegen Süden leicht abfallende Baugrundstück im Halte von 490 m² liegt
in  der  Wohnzone  1.3  (m3/m2)  A  und  ist  unüberbaut.  Im  Osten  stösst  es  an  die  V-
Strasse. Das Grundstück weist in etwa die Form eines Rechtecks auf, das sich von 
Westen nach Osten aufweitet. Es ist rund 26 bis 30 m lang und 12,5 bis 21 m breit. 
Das darauf geplante Einfamilienhaus ist 15,59 m lang (Gebäudelänge) und zwischen 
3,46 und 7,55 m breit. Die zulässige Gebäudehöhe von 4,8 m wird praktisch allseits 
ausgeschöpft. Die erlaubte Gesamthöhe von 9,8 m wird mit einer grössten Höhe von 
7,4  m  nicht  beansprucht.  Unter  einem  schwach  geneigten  Satteldach  liegen  drei, 
teilweise 
versetzt  angeordnete  Geschossebenen.  Neben  einem  Keller-
/Garagengeschoss finden sich auf den darüber liegenden anderthalb Geschossebe-
nen  drei  zwischen  13,4  und  17,4  m2 messende Zimmer, ein 23,1 m2 einnehmender 
Salon, eine 21,7 m2 grosse Wohnküche und zwei kleinere Bad/Dusche/WC-Räume. 
Ostseitig  wird  der  Strassenabstand von 6 m (§ 265 PBG) respektiert bzw. teilweise 
leicht  überschritten,  nord-  und  westseitig  wird  der  kleine  Grundabstand  von  5  m 
ebenfalls eingehalten bzw. partiell leicht überschritten. Die abgewinkelte Südfassade 
ist 6 m von der Grenze entfernt (10,05 m langer Westteil) bzw. verläuft in einer Dis-
tanz von 6 bis 8 m von der Grenze (6,42 m langer Ostteil). Der grosse Grundabstand 
von 8 m wird mithin über weite Strecken um 2 m unterschritten.

Die Baubehörde hat hierfür eine Ausnahmebewilligung mit der Begründung er-
teilt, das Grundstück lasse sich ansonsten nicht sinnvoll überbauen. Die ungünstige 
Grundstücksform  bewirke,  dass  die  Rücknahme  der  Südfassade  auf  das  reguläre 
Abstandsmass  eine  überbaubare  Fläche von zwar 73 m2 belasse, diese aber west-
seitig  bis  auf  1,13  m  zusammenlaufe  und  für  ein  Wohngebäude  völlig  ungeeignet 
sei. Bei einer Einhaltung des grossen Grundabstandes mittels einer Baute mit einem 
rechteckförmigen Grundriss und einer nach Westen orientierten Gebäudelängsseite 
verbleibe eine überbaubare Fläche von nur rund 60 m2, was angesichts der übrigen 
Parameter auch kein heutigen Ansprüchen genügendes Wohngebäude zulasse. Ei-
ne unzumutbare Benachteiligung der Nachbarn sei sodann nicht zu erblicken.

2. Die Rekurrenten machen im Wesentlichen geltend, dass das Baugrundstück
im  Rahmen  eines  Quartierplanes  arrondiert  worden  sei.  Auf einen Auskauf sei ent-
gegen dem Antrag des Rekurrenten G verzichtet worden. Die Quartierplan- und die 
Genehmigungsbehörde seien davon ausgegangen, dass das Grundstück ohne Son-
derregelungen  in  angemessener  Weise  überbaut  werden  könne.  Grösse  und  Form 
der  Bauparzelle  stellten  daher  keine  besonderen  Verhältnisse  dar,  welche  die 
Durchsetzung  des  grossen  Grundabstandes  von  8  m  als  unverhältnismässig  er-
scheinen liessen, zumal dieser seinerzeit noch 9 m betragen habe. Das Grundstück 
könne  mit  einer  Baute  mit  einem  Grundriss  von 60 m2 ohne weiteres sinnvoll über-

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baut  werden.  Dass  dabei  unter  Einhaltung  der  zonengemässen  Abstände  die 
Baumasse  nicht  voll  ausgeschöpft  werden  könne,  sei  irrelevant.  Die Nachbarn hät-
ten auf die Überbauungsmöglichkeiten gemäss der im Quartierplan hervorgegange-
nen  Parzellarordnung  unter  Beachtung  aller  Bauvorschriften  vertraut  und  hätten  es 
in dieser exklusiven Wohnlage auch nicht hinzunehmen, dass eine Baute näher an 
ihre Grenze rücke.

3.  Der  Grenzabstand  bestimmt  die  nötige  Entfernung  zwischen  Fassade  und 
massgebender  Grenzlinie  (§  260  Abs.  1  Halbsatz  1  PBG).  In  der  fraglichen Wohn-
zone  W/1.3  A  beträgt  der  kleine  Grundabstand  5  m,  der  grosse  8  m  (Art.  4  Ziff.1 
BZO). Der grosse Grundabstand gilt gegenüber der stärker nach Süden gerichteten 
übrigen 
kleine  Grundabstand 
Gebäudelängsseite, 
Gebäudeseiten (Art. 34 BZO).

gegenüber 

den 

der 

4.  Gemäss  §  220  PBG  ist  von  Bauvorschriften  im  Einzelfall  zu  befreien,  wenn 
besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften un-
verhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen den 
Sinn  und  Zweck  der  Vorschriften  verstossen,  von  der  sie  befreien,  und  auch  sonst 
keine  öffentlichen  Interessen  verletzen,  es  sei  denn,  es  würde  die  Erfüllung  einer 
dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig 
erschwert  (Abs.  2).  Ein  Nachbar  darf  durch  Ausnahmebewilligungen  von  Vorschrif-
ten, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewil-
ligungen dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht 
werden (Abs. 3).

Die  Erteilung  eines  Dispenses  setzt  das  Vorliegen  «besonderer  Verhältnisse» 
voraus.  Darunter  sind  Situationen  zu  verstehen,  die  wesentlich  von  den  tatsächli-
chen  Verhältnissen  abweichen,  welche  der  Gesetzgeber  im  Auge  gehabt  hat.  Es 
handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraussicht anders 
normiert  hätte,  sodass  ihnen  die  Allgemeinordnung  nicht  mehr  gerecht  zu  werden 
vermag. Besondere Verhältnisse können namentlich in der Topographie, Form oder 
Lage des Baugrundstückes liegen.

Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmebewilli-
gung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, so besteht keine Aus-
nahmesituation. Entsprechende Dispense zielen auf eine Änderung der gesetzlichen 
Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen Ausnahmegrund bildet in der Regel 
der Umstand, dass die aus der Allgemeinordnung folgende Ablehnung der Baubewil-
ligung für den Gesuchsteller Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten 
mit sich bringt. Persönliche Verhältnisse und Anliegen vermögen regelmässig keine 
Dispenssituation zu begründen.

Schliesslich  darf  selbst  beim  Vorliegen  besonderer  Verhältnisse  dann  keine 
Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negative Dispensvoraussetzungen (Abs. 
2  und  3)  erfüllt  sind.  Soweit  die  Verletzung  öffentlicher  Interessen  in  Frage  steht, 
sind diese stets mit den entgegenstehenden privaten Interessen abzuwägen.

Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvoraus-
setzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht abschliessend, weshalb vo-
rinstanzliche  Entscheide  in  diesen  Punkten  von  den  Baurekurskommissionen  frei 

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überprüft  werden  können.  Durch  welche  Abweichungen  vom  Gesetz  einer  Ausnah-
mesituation  Rechnung  zu  tragen  ist,  liegt  demgegenüber  vorab  im  Ermessen  der 
Gemeinde,  sodass  die  Baurekurskommissionen  nur  gegen  klar  unvertretbare  Lö-
sungen einschreiten.

5. Sinn und Zweck des grossen Grundabstandes ist die Gewährleistung optima-
ler  Besonnungs-  und  Belichtungsverhältnisse  auf  dem  Baugrundstück.  In  den  kom-
munalen  Bauordnungen  finden  sich  diesbezüglich  diverse  Regelungsvarianten, 
wenn  überhaupt  unterschiedliche  Abstände  bestimmt  werden.  Zumeist  wird  –  wie 
vorliegend  –  eine  längere  gegen  Süden  (bzw. Süden oder Westen) exponierte Ge-
bäudeseite bestimmt, vor welcher der grosse Grundabstand zu respektieren ist.

Dabei  kann  bei  rechteckförmigen  Grundstücken  mit  grösserer  Differenz  zwi-
schen  Breit-  und  Längsseiten  die Platzierung eines Baukörpers in vielen Fällen mit 
gewissen Schwierigkeiten verbunden sein, insbesondere wenn aufgrund der übrigen 
massgeblichen Prämissen auf dem Baugrundstück nur ein Gebäude erstellt werden 
soll oder kann. 

Vorliegend ist zu untersuchen, in welchem Mass die Grundstücksform die regu-
lären  Baumöglichkeiten  einschränkt.  Auf  einem  490  m2  grossen  Grundstück  lässt 
eine Baumassenziffer von 1.3 m3/m2 die Erstellung eines 637 m3 aufweisenden Ge-
bäudes zu. Bei einer optimalen Rechteckform von 20 x 24.5 m (Längsseiten Süd und 
Nord) ergäbe sich bei den hier massgebenden Abstandsnormen ein Grundriss von 9 
x  11,5  m  (Strassenabstand  Ost:  6  m,  kleiner  Grundabstand  West  und  Nord:  5  m, 
grosser Grundabstand Süd: 8 m). Bei einer Gebäudehöhe von 4,8 m und einer Ge-
samthöhe  von  9,8  m  wären  mit  einer  Schrägdachbaute  theoretisch  rund  750  m3
Baumasse  realisierbar.  Die  unter  Gewährung  eines  Dispenses  von  der  Einhaltung 
des  grossen  Grundabstandes  auf  dem  offensichtlich  nicht  optimal  geformten  Bau-
grundstück  geplante  Baumasse  beträgt  569  m3,  d.h.  es  muss  bereits  auf  rund  10 
Prozent der erlaubten Baumasse verzichtet werden. Bei einem unbestrittenermassen 
möglichen, die Abstandsvorschriften einhaltenden Grundriss von 60 m2 ergäbe sich
mit einem Dachgeschoss unter einem Schrägdach eine optimierte Baumasse von ca. 
438 m3 (8 x 7,5 x 4,8 + 8 x 7 x 5 : 2). Bei der Realisierung eines Attikageschosses 
würde  die  Baumasse  deutlich  tiefer  ausfallen.  Hinzu  käme  in  beiden  Fällen  die 
Baumasse von allfälligen Anbauten und Aufbauten. In Verhältniszahlen ausgedrückt 
bedeutete dies, dass nur etwa zwei Drittel der zulässigen Baumasse erstellt werden 
könnten,  was  einer  Baumassenziffer  von  0.9  statt  der  erlaubten  1.3  m3/m2  entsprä-
che.

Die  besondere Grundstücksform ist vorliegend die eine Sache. Verschärft wird 
die  Problematik  durch  die  Grundstücksgrösse.  Der  Verzicht  auf  einen  Drittel  der 
prinzipiell möglichen Baumasse fällt umso schwerer, je tiefer diese in absoluten Zah-
len  ausfällt.  Verbleibt  eine  für  ein  durchschnittliches  Einfamilienhaus  ausreichende 
Baumasse  (700  -  900 m3) ist der Eingriff weniger einschneidend, als wenn wie hier 
nur  gerade  ein  Gebäude  mit  rund  400  -  450  m3  Baumasse  möglich  bleibt  –  immer 
unter  gebührender  Berücksichtigung,  dass  der  Eigentümer  eines  kleineren  Grund-
stücks selbstredend keinen Anspruch auf die Realisierung einer grosszügigen Baute 
erheben kann. Bei einem Grundriss von 60 m2 lässt sich im Normalfall durchaus ein 
kleineres  Einfamilienhaus  bauen.  Unabdingbar  für  eine  sinnvolle  Dimensionierung 
bzw.  ausreichend  Nutzfläche  ist  allerdings  die  Möglichkeit  der  Erstellung  von  zwei 

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Vollgeschossen. Die hier massgebende Wohnzone der Gemeinde Wetzikon ist nun 
aber  diejenige,  welche  wegen  der  exponierten  Lage  die  geringsten  Baumöglichkei-
ten  zugesteht.  Bei  einer  Gebäudehöhe  von  bloss  4.8  m  kann  nur  ein Vollgeschoss 
realisiert  werden.  Hinzu  käme  ein  angesichts  der  leichten  Hanglage  teilweise  frei-
legbares Untergeschoss (Art. 39 BZO) sowie ein Dachgeschoss mit einer eher klei-
nen  nutzbaren  Fläche.  Es  ist  also  nur  eine  Geschossfläche  möglich,  die  für  eine 
kleinere Mietwohnung genügen würde, aber für die Erstellung selbst eines beschei-
deneren  Einfamilienhauses  nicht  ausreicht  bzw.  auch  wirtschaftlich  keinen  Sinn 
macht.

Die von keiner Partei ernsthaft verfolgte Variante mit der Rücknahme der Süd-
fassade des geplanten Baukörpers ergäbe zwar einen Grundriss von 73 m2, in einer 
Form  allerdings,  welche  die  Erstellung  einer  «vernünftigen»  Baute  offensichtlich 
ausschliesst.

Unter  Würdigung  der  Parzellarordnung  und  der  aufgezeigten  regulären  Bau-

möglichkeiten ist es gerechtfertigt, besondere Verhältnisse anzunehmen.

6.  Daran  ändert  der  Umstand  nichts,  dass  das  ursprünglich  unüberbaubare 
Grundstück seine Form in einem Quartierplanverfahren erhalten hat. Gemäss § 126 
Abs.  1  PBG  ist  das  Quartierplangebiet  so  einzuteilen,  dass  alle  Grundstücke  ohne 
Ausnahmebewilligung  und  nachbarliche  Zustimmung  in  einer  den örtlichen Verhält-
nissen  und  der  Bauzone  angemessenen  Weise  überbaut  werden  können;  ist  dies 
nicht  möglich,  sind  die  erforderlichen  Rechte  und  Lasten  mit  dem  Quartierplan  zu 
begründen. 

Es  bestehen  keine  Anhaltspunkte  dafür,  bei  der  Quartierplanfestsetzung  sei 
bewusst in Kauf genommen worden dass das Baugrundstück nur sehr eingeschränkt 
überbaut werden könnte. Auch hat sich das Grundstück voll an den Quartierplankos-
ten  beteiligt.  Es  muss  davon  ausgegangen  werden,  dass  der  Frage  der  Überbau-
ungsmöglichkeiten zu wenig Beachtung geschenkt worden ist.

Käme  der  Festsetzung  eines  Quartierplanes  die  ihr  von  den  Rekurrenten  bei-
gemessene absolute Bedeutung zu, wäre die Erteilung von Ausnahmebewilligungen 
nach  der  Durchführung  eines  Quartierplanes  regelmässig  von  vornherein  ausge-
schlossen  bzw.  bliebe  nur  eine  allfällige  Revision  des  Quartierplanes.  Eine  solche 
Einschränkung ist der Dispensnorm von § 220 PBG indessen nicht zu entnehmen.

7.  Die  Baubehörde  hat  sich  dafür  entschieden,  die  Verbesserung  der  einge-
schränkten  regulären  Überbauungsmöglichkeiten  mit  einer  Dispensierung  von  der 
Einhaltung  des  grossen  Grundabstandes  zu  schaffen.  Damit  wird  von  einer  Vor-
schrift befreit, die einerseits einen geringen Eingriff in den Normzweck darstellt und 
die Nachbarn auch nicht unzumutbar benachteiligt.

Die  Belichtungs-  und  Besonnungsverhältnisse  auf  dem  Baugrundstück  sind 
auch  bei  einem  Abstand  von  minimal  6  m  zur  südlichen  Grenze  klar  gewährleistet, 
zumal  das  Gelände  abfällt  und  auf  dem  tiefer  liegenden  Grundstück  aufgrund  der 
geltenden  Vorschriften  keine  hohen  Bauten  erstellt  werden  können.  Zudem  wird 
nicht vollumfänglich auf die Einhaltung des grossen Grundabstandes verzichtet. Der 
gewährte  Abstand  von  zwischen  6  und  8  m  überschreitet  das  Mass  des  kleinen 
Grundabstandes  von  5  m  überall.  Auch  die  Tatsache,  dass  die  Gesamthöhe  nicht 

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ausgeschöpft  wird,  ist  bei  der Würdigung des kommunalen Ermessensentscheides, 
mit welchen Massnahmen den besonderen Verhältnissen Rechnung zu tragen ist, zu 
berücksichtigen. 

Der Rekurrent G wird durch das Heranrücken der Baute auf 6 m zwar tangiert, 
aber nicht in unzumutbarer Weise. Zum einen handelt es sich um die wenig empfind-
liche  Nordseite  seines  Grundstücks  und  zum  anderen  hätte  er  bei  einer  anderen 
Konfiguration  eine zwar weniger lange, aber aufgrund des kleinen Grundabstandes 
nur 5 m entfernte Baute zu tolerieren.

Nicht  zu  übersehen ist, dass der Rekurrent F einer schönen Aussicht verlustig 
geht. Dies liegt aber primär daran, dass das anstossende Grundstück in der Bauzo-
ne  liegt  und  demzufolge  überbaut  werden  kann.  Geschützt  ist  er  nur durch die Ab-
standsvorschrift gegenüber seiner im Norden angrenzenden Parzelle (kleiner Grund-
abstand  von  5  m)  und  die  Höhenvorschriften,  welche  klar  eingehalten  bzw.  nicht 
vollumfänglich in Anspruch genommen werden. Die Einhaltung des grossen Grund-
abstandes auf der gegenüberliegenden Seite entzieht sich seinem Schutz- bzw. Ein-
flussbereich,  zumal  mittels  Einräumung  von  Näherbaurechten  (§  270  Abs.  3  PBG) 
ohnehin davon abgewichen werden könnte.

Aus  diesem  Grund  (Möglichkeit  von  Näherbaurechten)  kann  im  Übrigen  auch 
nicht gesagt werden, mit dem Quartierplan sei ein Vertrauenstatbestand in dem Sin-
ne  geschaffen  worden,  dass  eine  reduzierte  Baumöglichkeit  unabänderlich  festge-
schrieben worden wäre.

8. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.