# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ac27f493-f116-5f5e-8995-b234b94c04da
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-29
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 29.08.2019  VB.2018.00609
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2018-00609_2019-08-29.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2018.00609	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 29.08.2019
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Auslegung einer Dienstbarkeit; Inanspruchnahme eines Fahrwegrechts. 

Verwaltungsbehörden haben hinsichtlich der vorfrageweisen Beantwortung von zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben (E. 3.3).

Vorliegend ist offenkundig, dass mit dem vereinbarten Grenzbau- und Anbaurecht gegenseitig das Recht eingeräumt wurde, auf dem eigenen Grundstück einen Grenzbau zu errichten und – gegebenenfalls – das neue Gebäude an einen Grenzbau in geschlossener Bauweise anzubauen. Der dabei verwendete Begriff des Anbaurechts hat nichts mit der Frage zu tun, ob ein bestehendes Gebäude wie vorliegend vertikal erweitert werden darf. Die Beurteilung dieser Frage ist somit nicht auf den Zivilweg zur verweisen. Das umstrittene Projekt ist als bewilligungsfähig zu qualifizieren (E. 3.5 f.).

Die einzige Beschränkung des eingeräumten Fuss- und Fahrwegrechts besteht in der Breite auf fünf Metern, weshalb es sich um ein ungemessenes Fuss- und Fahrwegrecht handelt (E. 4.2.1). Relevant für die Inanspruchnahme des Fahrwegrechts ist vorliegend die Anzahl der Abstellplätze, welche sich von zehn auf sechzehn erhöhen. Dies ist zwar eine spürbare Zunahme, jedoch keineswegs eine Mehrbelastung, die bei Begründung der Dienstbarkeit vernünftigerweise nicht hat in Betracht gezogen werden können (E. 4.2.2).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABSTELLPLÄTZE
ANBAU
DIENSTBARKEIT
ERSCHLIESSUNG
FAHRWEGRECHT
GRENZBAURECHT
VORFRAGEWEISE
WEGRECHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 289 Abs. I PBG
§ 289 Abs. II PBG
Art. 738 ZGB

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2018.00609

 

 

 

Urteil

 

 

 

der
1. Kammer

 

 

 

vom 29. August 2019

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber
José Krause.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

C AG, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerin, 

 

 

und

 

 

Hochbauausschuss Stäfa, vertreten durch RA F,

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 23. Januar 2018 erteilte der
Hochbauausschuss der Gemeinde Stäfa der A AG die baurechtliche Bewilligung für
eine Aufstockung beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Uerikon.

II.  

Hiergegen erhob die C AG mit Eingabe vom 26. Februar
2018 Rekurs und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und die Abweisung
des Baugesuchs, eventualiter die Aufhebung der Baubewilligung und die
Rückweisung zum Neuentscheid an den Hochbauausschuss der Gemeinde Stäfa. Mit
Entscheid vom 15. August 2018 wurde der Rekurs gutgeheissen und die
Baubewilligung aufgehoben.

III.  

Hiergegen erhob die A AG mit Eingabe vom 24. September
2018 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
Entscheids des Baurekursgerichts vom 15. August 2018, die Abweisung des Rekurses
der C AG, die Bestätigung der baurechtlichen Bewilligung des Hochbauausschusses
der Gemeinde Stäfa vom 23. Januar 2018, die Auferlegung der Kosten des
Rekursverfahrens von Fr. 4'650.- an die C AG und diese zu verpflichten,
der A AG für das Rekursverfahren eine Entschädigung von Fr. 1'700.- zu
bezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der C AG.

Mit Vernehmlassung vom 5. Oktober 2018 beantragte der
Hochbauausschuss Stäfa (Mitbeteiligter) die Gutheissung der Beschwerde, die
Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids, die Bestätigung der
Baubewilligung vom 23. Januar 2018 sowie die Neuverlegung der
vorinstanzlichen Verfahrenskosten, unter Kostenfolgen zulasten der C AG. Mit
Schreiben vom 12. Oktober 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom
29. Oktober 2018 beantragte die C AG die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A AG. Mit
Stellungnahme vom 17. Dezember 2018 zur Vernehmlassung des
Hochbauausschusses Stäfa wiederholte die C AG diese Anträge. 

Mit Eingabe vom 14. Januar 2019 hielt die A AG an
ihren Anträgen fest, ebenso die C AG mit Schreiben vom 4. Februar 2019.
Auch mit Eingabe vom 4. März 2019 hielt die A AG an ihren Anträgen fest.
Mit Schreiben vom 13. März 2019 hielt die C AG an ihren Anträgen fest. Mit
Schreiben vom 5. April 2019 verzichtete die A AG auf eine erneute
Stellungnahme.

 

Die Kammer erwägt:

 

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die weiteren Prozessvoraussetzungen
sind erfüllt.

2.
 

Die streitbetroffene Bauparzelle liegt in der
Industriezone I. Sie ist mit einem Gewerbegebäude überstellt, welches an der
nördlichen Grundstücksgrenze steht und mit dem auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04
situierten Gebäude zusammengebaut ist. Das Baugrundstück befindet sich in der
zweiten Bautiefe der E-Strasse. Die Erschliessung der Bauparzelle erfolgt ab
dieser Strasse über einen dienstbarkeitsrechtlich gesicherten Fuss- und Fahrweg
über die nördliche Nachbarparzelle Kat.-Nr. 04. Die beiden benachbarten
Parzellen sind des Weiteren mit einem gegenseitigen Grenz- und Anbaurecht
belastet bzw. begünstigt. Im Übrigen ist die Bauparzelle von überbauten
Grundstücken umgeben. Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, das bestehende
Gebäude um zwei Etagen aufzustocken. Diese Aufstockung soll ebenfalls als
Grenzbaute konzipiert werden und somit unmittelbar an das nördliche
Nachbargebäude anstossen, welches hier teilweise Fensterflächen aufweist.

3.
 

3.1 Die
Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon
ausgegangen, dass die vorliegend streitbetroffene Frage der Dienstbarkeit nicht
im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens bzw. Rekursverfahrens beantwortet
werden könne, sondern Sache des Zivilrichters sei. Der Inhalt der vorliegenden
Dienstbarkeit sei klar feststellbar und aus der Auslegung ergebe sich ein
unzweifelhaftes Resultat.

Bei Rechtsnachfolgern sei Art. 738 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) Ausgangspunkt für die
Auslegung der Dienstbarkeit. Massgeblich sei dabei stets zuerst der
Grundbucheintrag (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn der Eintrag unklar
sei, dürfe auf den Dienstbarkeitsvertrag und in einem zweiten Schritt auf die
Art zurückgegriffen werden, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit
unangefochten und im guten Glauben ausgeübt worden sei. Der Wortlaut der
Dienstbarkeit ("Anbaurecht") ergebe jedoch klar, dass ein
unbeschränktes Grenz- und Anbaurecht zugunsten des Grundstückes der
Beschwerdeführerin bestehe. Der Begriff "Anbau" beinhalte nicht nur
einen Neubau, sondern auch eine Aufstockung. Selbst wenn nicht auf den
Grundbucheintrag, sondern auf den Erwerbsgrund (Dienstbarkeitsvertrag)
abgestellt würde, sei die Vorinstanz rechtswidrig vorgegangen. Der im
Baurechtsvertrag genannte Ausdruck "Bauten beliebiger Art" umfasse
auch Aufstockungen.

3.2 Im Bereich
des Baurechts ist der öffentlich-rechtliche Prozessweg dann zu wählen, wenn
Normen des öffentlichen Bau-, Planungs- und Umweltrechts im Zentrum eines
Falles stehen. Die Wahrung zivilrechtlicher Ansprüche richtet sich hingegen
nach dem Verfahren des Zivilprozessrechts (§ 315 und 317 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]; vgl. auch Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 1 N. 38).

Es können sich jedoch im Zusammenhang mit
Baubewilligungsverfahren zivilrechtliche Vorfragen stellen. Dafür hat die
Rechtsprechung folgende Grundsätze entwickelt: 

Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens
nur geprüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften
zulässig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung
sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten (Plüss, Kommentar VRG,
§ 1 N. 39). Baupolizeilich relevant ist nach der Praxis etwa die
zivilrechtliche Vorfrage, ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung
des Baugrundstücks mittels eine Fahrwegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert
sei (VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein
Bauprojekt nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten
Näherbaurechts als zulässig erweist (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181,
E. 2.2). Als nicht baupolizeilich bedeutsam wurden hingegen die Fragen
qualifiziert, ob der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit rechtmässig sei und
ob die geplante Aufstockung einer firsthöhenbeschränkenden Grunddienstbarkeit
widerspreche (zum Letzten VGr, 23. April 2003, VB.2002.00353 [nicht
publiziert]). 

3.3 Verwaltungsbehörden
haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Beantwortung von zivilrechtlichen
Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags
durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als zulässig erachtet, wenn der
Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat
ergibt (VGr, 10. Dezember 2015, VB.2015.00392, E. 2.2; 27. Januar
2010, VB.2009.00181, E. 2.2; vgl. dazu ferner Plüss, Kommentar VRG, § 1
N. 40). Ist die Tragweite einer Dienstbarkeit unklar, so darf die
Verwaltungsbehörde den Entscheid über deren Inhalt dem zuständigen Zivilgericht
überlassen (BGr, 30. August 2010, 1C_237/2010 E. 2.4.2 und 2.5.2).

3.4 Öffnungen
in Grenzfassaden bedürfen der baurechtlichen Bewilligung der Baubehörde und der
Zustimmung des Nachbarn (§ 289 Abs. 1 PBG). Der Nachbar kann mangels
abweichender privatrechtlicher Regelung solche Öffnungen seinerseits verbauen,
es sei denn, das bisherige Recht habe einen Anspruch auf deren Fortbestand
gegeben (§ 289 Abs. 2 PBG). Zwischen den Parteien ist vorliegend
strittig, ob das vereinbarte Grenz- und Näherbaurecht die geplante Zumauerung
erlaubt.

Da die öffentliche-rechtliche Bestimmung von § 289
Abs. 2 PBG das Fehlen einer der Zumauerung entgegenstehenden
privatrechtlichen Regelung voraussetzt, handelt es sich vorliegend zudem um
eine Vorfrage, die im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich zu beachten und im
Sinn einer Vorfrage auszulegen ist. Die Vorinstanz hat damit zu Recht geprüft,
ob die geplante Aufstockung zulässig ist und mithin ein entsprechendes
Näherbaurecht vorliegt oder ob diese vielmehr den in der hier massgeblichen
Zone geltenden Grenzabstand einzuhalten hat.

3.5 Gemäss
Art. 738 Abs. 1 ZGB ist für den Inhalt einer Dienstbarkeit der
Grundbucheintrag massgebend, soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag
deutlich ergeben. Gemäss Art. 728 Abs. 2 ZGB kann sich der Inhalt der
Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrages aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art
ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben
ausgeübt worden ist.

3.5.1
Im Grundbuch ist für das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 04 unter dem
Titel Dienstbarkeiten unter anderem folgendes Stichwort eingetragen:

            Recht und Last

Gegenseitiges
Grenzbau- und Anbaurecht zG und zL Kat. 04.

            Dat. 01.06.1979, SP
07

In Bezug auf dieses Grenzbau- und Anbaurecht wurde
folgender Text in den Erwerbsgrund (Baurechtsvertrag) aufgenommen:

Gegenseitiges Grenzbau- und Anbaurecht

Zu Gunsten und zu
Lasten Kat.-Nr. 05

Zu Gunsten und zu
Lasten Kat.-Nr. 06

Zu Gunsten und zu
Lasten des Baurechtes (I vorn)

Die jeweiligen
Eigentümer der beteiligten Grundstücke gestatten sich gegenseitig, Bauten
beliebiger Art bis an die gemeinsame Grenze zwischen Kat.-Nr. 05 und 06 zu
erstellen und dauernd fortbestehen zu lassen.

Neue
Gebäude dürfen mit selbsttragender Mauer an bereits bestehende Gebäude auf den
beteiligten Grundstücken angebaut werden.

 

3.5.2
Die Vorinstanz führte hierzu aus, es handle sich beim vorliegend strittigen
Bauvorhaben nicht um eine neue Grenzbaute oder einen Anbau an die bestehende
Grenzbaute (bzw. eine horizontale Verlängerung), sondern um eine Aufstockung
und damit um eine vertikale Vergrösserung des bestehenden Gebäudes. Aufgrund
des vorliegenden Grundbucheintrages, der von einem Grenzbau- und Anbaurecht
spricht, sei bereits unklar, ob auch eine vertikale Aufstockung eines
bestehenden Gebäudes von der Dienstbarkeit mitumfasst sei. Weiter führte die
Vorinstanz aus, dass deshalb der Erwerbsgrund, das heisst der Baurechtsvertrag
bei der Auslegung mitzuberücksichtigen sei. Auch dieser führe jedoch nicht zu einem
deutlichen Auslegungsergebnis, da auch er von Bauten spreche, die bis an die
gemeinsame Grenze oder an bestehende Gebäude angebaut werden dürften. Da
insgesamt keine klare Auslegung möglich sei, sei die Sache an den Zivilrichter
zu verweisen. 

3.5.3
Bei der Auslegung der fraglichen Dienstbarkeit vermischt die Vorinstanz den
Begriff der Anbaute als horizontale Erweiterung eines bestehenden Gebäudes
einerseits und den Begriff des Anbaurechts als Recht, ein Gebäude auf der
Grenze an das Gebäude auf dem Nachbargrundstück anzubauen, anderseits.

Vorliegend ist offenkundig, dass mit dem vereinbarten
Grenzbau- und Anbaurecht gegenseitig das Recht eingeräumt wurde, auf dem
eigenen Grundstück einen Grenzbau zu errichten und ­– falls auf dem
Nachbargrundstück bereits ein Grenzbau besteht – das neue Gebäude an diesen
Grenzbau in geschlossener Bauweise anzubauen. Der dabei verwendete Begriff des
Anbaurechts hat nichts mit der Frage zu tun, ob ein bestehendes Gebäude wie
vorliegend vertikal erweitert werden oder nur horizontal durch einen Anbau
erweitert werden darf.

Angesichts der klar geregelten Dienstbarkeit gemäss den
massgeblichen Unterlagen des Grundbuchamtes besteht weder Raum noch
Notwendigkeit für den beantragten Beizug von weiteren Akten. 

3.6 Insgesamt
ergibt sich somit, dass die Vorinstanz angesichts des klaren Inhalts der
Dienstbarkeit und der leicht feststellbaren Rechtslage rechtsverletzend
vorgegangen ist, wenn sie die Beurteilung dieser Frage auf den Zivilweg
verwiesen hat. Bezüglich des ausgewiesenen Näherbaurechts ist das umstrittene
Projekt als bewilligungsfähig zu qualifizieren.

4.
 

Dieses Zwischenergebnis führt allerdings entgegen der
Meinung der Beschwerdeführerin nicht ohne Weiteres zur Gutheissung der
Beschwerde. Zu Recht verweist die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort
auf ihre vor dem Baurekursgericht vorgetragenen Rüge betreffend mangelhafte
Erschliessung des Baugrundstücks als (weiteren) Bauhinderungsgrund.

Angesichts der Aufhebung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht
brauchte sich der angefochtene Entscheid mit dieser Rüge nicht notwendigerweise
zu befassen. Dennoch äusserte sich das Baurekursgericht zur Rüge
bemerkungsweise ("im Sinne eines obiter dictums") und gelangte zur
Auffassung, eine "hinreichend rechtlich gesicherte Erschliessung wäre
daher wohl anzunehmen".

4.1 Im
erwähnten Baurechtsvertrag vom 1. Juni 1979 wurde auch Folgendes vereinbart:

"Fuss- und Fahrwegrecht

zu Lasten
Kat.-Nr. 05

zu Gunsten des
Baurechtes für ein Werkstattgebäude und eine Lagerhalle mit Bürotrakt (s. I
vorn).

Der jeweilige Eigentümer von
Kat.-Nr. 05 gestattet dem jeweiligen Eigentümer des selbstständigen und
dauernden Baurechtes für ein Werkstattgebäude und eine Lagerhalle mit Bürotrakt
auf Kat.-Nr. 06 ein jederzeitiges Fuss- und Fahrwegrecht in einer Breite
von fünf Metern, wie im ad akta liegenden Plan gelb eingezeichnet, entlang der
westlichen Grenze des belasteten Grundstückes von und in die E-Strasse. Die
Kosten der Erstellung und des Unterhaltes der Zufahrtsstrasse gehen je zur
Hälfte zu Lasten der beteiligten Grundeigentümer."

 

Gemäss Servitutenprotokoll vom 1. Juni 1979 SP 08
erfolgte folgende grundbuchamtliche Dienstbarkeit zugunsten der Grundstücks
Kat.-Nr. 02:

"Der
jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstückes gestattet dem jeweiligen
Eigentümer des berechtigten Grundstückes ein jederzeitiges Fuss- und
Fahrwegrecht in einer Breite von fünf Metern, wie im ad akta liegenden Plan
gelb eingezeichnet, entlang der westlichen Grenze des belasteten Grundstückes
von und in die E-Strasse.

Die Kosten der Erstellung und des Unterhaltes der Zufahrtsstrasse gehen je zur
Hälfte zu Lasten der beteiligten Grundeigentümer."

 

4.2 Bezüglich
der Einräumung von Fuss- oder Fahrwegrechten unterscheidet die Praxis zwischen
gemessenen oder ungemessenen Wegrechten. Dabei steht es den Parteien frei, mit
welchem Inhalt sie das Wegrecht regeln (vgl. BGE 139 III 404 E. 7.3; BGE
131 III 345 E. 4.3.2).

4.2.1
Das Baurekursgericht qualifizierte die Regelung gemäss dem
Servitutenprotokoll als massgeblich und in materieller Hinsicht als ungemessene
Dienstbarkeit. 

Gemäss § 11 der kantonalen Grundbuchverordnung vom 26.
März 1958 werden die Dienstbarkeiten und Grundlasten in ihrem vollständigen
Wortlaut in das Servitutenprotokoll eingetragen (Abs. 1). Das
Servitutenprotokoll ist so nachzuführen, dass die beteiligten Grundstücke und
der Geltungsbereich aus dem Eintrag jederzeit ersichtlich sind (Abs. 2).

Die Beschwerdegegnerin vermag keine begründeten Zweifel
daran zu wecken, dass das ihr vom Grundbuchamt vorgelegte Servitutenprotokoll
dem Grundbucheintrag entspricht. Vor diesem Hintergrund besteht zum einen kein
Anlass zur Einholung ergänzender Auszüge aus dem Grundbuch. Zum anderen ist der
Auslegung des Baurekursgerichts durchaus zu folgen: Das eingeräumte
jederzeitige Fuss- und Fahrwegrecht gemäss dem Servitutenprotokoll enthält
keine einschränkenden Aspekte, die auf das Vorliegen einer bloss gemessenen
Dienstbarkeit schliessen lassen. Die einzige Beschränkung besteht darin, dass
es auf eine Breite von fünf Metern beschränkt ist; zusätzlich wurde die exakte
Lage des Weges planmässig fixiert. Es ist mit dem Baurekursgericht davon
auszugehen, dass es sich bei der infrage stehenden Dienstbarkeit um ein
ungemessenes Fuss- und Fahrwegrecht handelt. Dass bei der Begründung der
Dienstbarkeit eine künftig stärkere Nutzung nicht nur nicht ausgeschlossen,
sondern tatsächlich in Betracht gezogen wurde, wird auch dadurch nahegelegt,
dass dem Eigentümer des Grundstücks Kat. 04 gleichentags – wie vorn
gesehen (E. 3.5) – gestattet wurde, Bauten beliebiger Art bis an die
gemeinsame Grenze zu erstellen. Dass die Dienstbarkeit mit Blick auf den
Baurechtsvertrag errichtet wurde, ändert nichts. Mit dem Eintrag ins Grundbuch
zugunsten Kat.-Nr. 02 wurde das Wegrecht klar abgekoppelt vom
Baurechtsvertrag: Während das Wegrecht im Baurechtsvertrag zugunsten "des
Baurechts" eingeräumt wurde, erfolgte die grundbuchamtliche Regelung
zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 02 ohne jegliche Einschränkungen. 

4.2.2
Beim ungemessenen Wegrecht richten sich Inhalt und Umfang nach den
Bedürfnissen des berechtigten Grundstücks. Dem Dienstbarkeitsbelasteten ist
diejenige Mehrbelastung grundsätzlich zumutbar, die auf eine objektive
Veränderung der Verhältnisse, wie etwa die Entwicklung der Technik, zurückgeht
und nicht auf willentlicher Änderung der bisherigen Zweckbestimmung beruht und
die die zweckentsprechende Benützung des belasteten Grundstücks nicht behindert
oder wesentlich mehr als bisher einschränkt. Erst wenn die – verglichen mit dem
früheren Zustand – gesteigerte Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks zur
Befriedigung der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks eine erhebliche
Überschreitung der ungemessenen Dienstbarkeit bedeutet, liegt eine unzumutbare
Mehrbelastung vor. In diesem Fall muss die Zunahme aber derart stark sein, dass
mit Sicherheit angenommen werden kann, sie überschreite die Grenze dessen, was
bei der Begründung der Dienstbarkeit vernünftigerweise in Betracht gezogen
worden sein könnte (BGE 139 III 404 E. 7.3; BGE 131 III 345 E. 4.3.2).

Relevant für die Inanspruchnahme des Fahrwegrechts ist
vorliegend zur Hauptsache die Anzahl der Abstellplätze. Diese erhöhen sich
gemäss Projekt von zehn Abstellplätzen auf deren sechzehn. Dies ist zwar eine
spürbare Zunahme, jedoch keineswegs eine Mehrbelastung, die bei Begründung der
Dienstbarkeit vernünftigerweise nicht hat in Betracht gezogen werden können.

4.3 Damit ist
die Sach- und Rechtslage auch bezüglich des Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten
des Grundstücks der Beschwerdeführerin als klar zu beurteilen. Das Baurekursgericht
hat die Rüge der mangelhaften Erschliessung bemerkungsweise zu Recht verworfen.

5.
 

Zusammengefasst erweist sich die erteilte Baubewilligung
demnach als rechtskonform. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom
15. August 2018 ist in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und der
Beschluss der Mitbeteiligten vom 23. Januar 2018 wiederherzustellen.

6.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Dasselbe gilt für die Kosten des Rekursverfahrens von total
Fr. 4'650.-.

Bei diesem Verfahrensausgang steht der Beschwerdegegnerin
keine Parteientschädigung zu. Hingegen ist sie zur Bezahlung einer
Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten, wobei für das
Beschwerdeverfahren ein Betrag von Fr. 2'500.- als angemessen erscheint.
Für das Rekursverfahren ist die Beschwerdeführerin antragsgemäss mit Fr. 1'700.-
zu entschädigen.

Diese Parteientschädigungen sind ohne Mehrwertsteuer
zuzusprechen, da bezüglich der Beschwerdeführerin ein Recht auf Vorsteuerabzug
anzunehmen ist (vgl. VGr, 2. März 2016, VB.2015.00702, E. 10.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    In
Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom
15. August 2018 aufgehoben und der Beschluss der
Mitbeteiligten vom 23. Januar 2018 wiederhergestellt.

       Die
Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt Fr. 4'650.- werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.

       Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, die Beschwerdeführerin für das
Rekursverfahren mit Fr. 1'700.- zu entschädigen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;           die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.--              Zustellkosten,

Fr. 4'270.--            Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…