# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e35fa27d-369d-58a0-9e3b-f56183c4a56f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-06-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.06.2000  SB.1999.00081
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-1999-00081_2000-06-14.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.1999.00081	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.06.2000
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Vergleichbare Verhältnisse (Kongruenzprinzip); rechtliches Gehör.

Im vorliegenden Fall wurden die sich auf dem veräusserten Grundstück befindenden Gebäulichkeiten zu Recht als Abbruchobjekte gewürdigt, weshalb gemäss dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse nur die Anlagekosten für das Bauland zu berücksichtigen sind. Die Beschwerdeführerin konnte sich ausreichend zu den massgeblichen Fragen äussern, weshalb ihr das rechtliche Gehör nicht verweigert wurde.
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABBRUCHOBJEKT
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
KONGRUENZPRINZIP
RECHTLICHES GEHÖR
VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 4 ABV
§ 161 lit. I aStG
§ 164 lit. I aStG
§ 165 aStG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. Mit grundbuchlichem Vollzug vom
5. Dezember 1995 veräusserte die Firma A ihre ehemals geschäftlich
genutzten, teilweise noch mit alter Bausubstanz über­stellten Grundstücke
Kat.Nrn. 1 und 2, Xstrasse, in C, der Firma D zum Preis von
Fr. 2'600'000.-. Die beiden Grundstücke umfassen (3'164 + 288 =)
3'452 m2.

 

Aus Anlass dieser Handänderungen auferlegte
die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde C mit Verfügung vom 22. April
1997 der Veräusserin eine Grundstück­gewinn­steuer von Fr. 194'030.-.
Dabei unterblieb bei der Ermittlung des Verkehrswerts der Kaufobjekte vor
20 Jahren in Nachachtung des Grundsatzes der vergleichbaren Verhält­nisse
eine Anrechnung der Gebäudewerte, da die Steuerbehörde die mitveräusserten Ge­bäude
als Abbruchobjekte würdigte.

 

II. Dagegen liess die Firma A am 2. Mai
1997 Rekurs bei der Finanzdirektion mit dem Antrag erheben, die
Grundstückgewinnsteuer sei auf Fr. 0 festzusetzen, da sich bei gebotener
Berücksichtigung von mitveräusserten baulichen Werten als Anlagekosten im
Betrag von Fr. 1'854'900.- ein Grundstückverlust ergebe.

 

Die mittlerweile gemäss § 212 in
Verbindung mit § 280 Abs. 2 des auf 1. Januar 1999 in Kraft
getretenen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zur Rekurserledigung be­rufene
Steuerrekurskommission III wies das Rechtsmittel nach Durchführung eines
dop­pelten Schriftenwechsels mit Entscheid vom 15. September 1999 ab. Die
Rekursinstanz gelangte in übereinstimmung
mit der kommunalen Steuerbehörde zur überzeugung,
"dass die Grundstücke ohne Gebäude Gegenstand der Kaufpreisgestaltung
gebildet haben, wes­halb der Verkehrswert der Grundstücke im Zustand bei der
Handänderung vom 5. Dezember 1995, jedoch unter Berücksichtigung der
Verhältnisse vor 20 Jahren, als Anlagewert einzusetzen ist". 

 

III. Hiergegen erhob die Firma A am
12. November 1999 "Rekurs" (richtig: Be­schwerde) an das
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Sache zu neuer Untersuchung und zum
Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei festzustellen,
dass mangels Gewinnerzielung keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet sei.

 

       Während die Beschwerdegegnerin
Abweisung der Beschwerde beantragte, er­klärte die
Steuerrekurskommission III Verzicht auf Vernehmlassung.

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Das neue zürcherische Steuergesetz vom
8. Juni 1997 (StG) ist seit dem 1. Januar 1999 in Kraft und hat auf
diesen Zeitpunkt hin das alte Steuergesetz vom 8. Juli 1951 (aStG)
abgelöst. Auf Handänderungen, die wie hier vor dem 1. Januar 1999
vollzogen wor­den sind, wird die Grundstückgewinnsteuer materiellrechtlich nach
den Bestimmungen des alten Steuergesetzes veranlagt (§ 279 Abs. 1
StG). Hingegen richtet sich das Einsprache- und Rechtsmittelverfahren nach den
Bestimmungen des neuen Rechts (§ 280 Abs. 2 u. 3 StG; vgl.
§ 79 der Verordnung vom 1. April 1998 zum Steuergesetz). 

 

Während mit dem altrechtlichen Rekurs laut
§ 160 Abs. 2 in Verbindung mit § 92 Abs. 2 aStG alle Mängel
des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Ver­fahrens gerügt
werden konnten und dabei neue tatsächliche Behauptungen und Beweis­mittel
zulässig waren (RB ORK 1952 Nr. 56 = ZR 51 Nr. 134; RB
ORK 1953 Nr. 77; RB 1961 Nr. 63), können mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grund­steuersachen laut
§ 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG lediglich
Rechtsverlet­zungen, einschliesslich überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht wer­den. Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen als Beschwerdeinstanz auf die reine
Rechtskontrolle zu beschränken.

 

2. Die Beschwerdeführerin begründet ihren
Hauptantrag auf Verfahrensrückwei­sung im Wesentlichen damit, dass die
Beschwerdegegnerin und die Steuerrekurskommis­sion der Beschwerdeführerin nie
erklärt hätten, "welches überhaupt die entscheidenden Tatsachen der ganzen
Angelegenheit sind". Diese habe sie erstmals den Motiven des Re­kursentscheids
entnehmen können, welche das Verwaltungsgericht nur mit beschränkter Kognition
zu prüfen befugt sei. Darin liege eine krasse Verweigerung des rechtlichen Ge­hörs
der Beschwerdeführerin. 

 

Diese Vorhaltungen entbehren jeder Grundlage.
Im kommunalen Entscheid über die Grundstückgewinnsteuer vom 22. April 1997
heisst es wörtlich: "keine Anrechnung von Gebäudewerten, da Abbruchobjekt
(Vergleichbarkeit der Verhältnisse)". Allein schon diese Begründung hätte
dem rechtsstaatlichen Begründungserfordernis von § 10 Abs. 2 des Ver­waltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG; vgl. hierzu Kölz/ Bosshart/Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A. Zürich
1999, § 10 N. 36 ff.) - bei weitem genügt. Bei erstinstanzlichen
Einschätzungsentscheiden ist die Begründung in der Regel ausreichend, wenn
darin lediglich die Abweichungen von der Steu­ererklärung festgehalten werden
(vgl. Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum har­moni­sierten Zürcher
Steuergesetz, Zürich 1999, § 126 N. 7 mit Hinweis auf
RB 1984 Nr. 50). Sodann ist durch die dem Gericht vorliegende
Korrespondenz zwischen der dama­ligen Vertreterin der Beschwerdeführerin und
dem Gemeindesteueramt C belegt, dass die Streit­frage nach der Anrechenbarkeit
der diversen Gebäulichkeiten bereits Gegen­stand von Gesprächen im Vorfeld der
Einschätzung, welcher zwei Einschätzungsvor­schläge voran­gingen, gebildet
haben müssen. Der Bedeutungsgehalt des Grundsatzes der vergleichbaren
Verhältnisse - als grundsteuerrechtlicher Fachausdruck - war der
Vertreterin der Beschwer­deführerin offensichtlich bestens bekannt, referierte
deren Sachbearbeiter doch in einem Einschreiben vom 1. April 1997 an den
Sekretär der Grundsteuerkommis­sion einen an­scheinend von diesem als
einschlägig ins Feld geführten "neuen VG-Ent­scheid" (act. --).
In der Rekursschrift an die Finanzdirektion hat die Beschwerdeführerin auf
dieses Präjudiz Bezug genommen, es aber als nicht entscheidungswesentlich
bezeich­net, weil im Präzedenzfall anders als im vorliegenden Fall die Gebäude
noch vor der steu­er­auslösenden Handänderung abgebrochen worden seien.

 

Die Steuerrekurskommission hat zudem einen
zweiten Schriftenwechsel angeord­net. Der heutigen Beschwerdeführerin wurde
damit abermals Gelegenheit geboten, zur in der Rekursbeantwortung
aufgegriffenen Streitfrage der vergleichbaren Verhältnisse Stel­lung zu nehmen.
Wenn sie, statt sachbezogene Gegenargumente vorzubringen, sich darauf
beschränkt hat, in ihrer Replik vom 19. Juli 1999 "an unserer
Auffassung fest[zuhalten], dass im Anlagewert nicht nur der damalige Landwert plus die
wertvermehrenden Aufwen­dungen sondern auch der Gebäudewert vor 20 Jahren
von Fr. 1'854'900.- enthalten sein muss", so kann sie nicht im Ernst
argumentieren, die Steuerrekurskommission habe ihr das rechtliche Gehör
abgeschnitten. Im Übrigen hätte die Beschwerdeführerin, was den be­strittenen
Landpreis vor 20 Jahren anbelangt, noch vor Rekurskommission Beweisanträge
stellen können. 

 

Dies führt zur Abweisung des
Rückweisungsantrags.

 

3. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss
§ 161 Abs. 1 aStG von den Gewinnen erhoben, die sich bei
Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erge­ben.
Grundstückgewinn ist laut § 164 Abs. 1 aStG der Betrag, um welchen
der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als
Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 aStG der Kaufpreis mit Einschluss
aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt jedoch die massgebende frühere
Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige den
Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen
(§ 165 Abs. 2 aStG). Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch
Schätzung zu ermit­teln ist, entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1960
Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; vgl. Richner/ Frei/Kaufmann,
§ 220 N. 93 ff. mit weiteren Hinweisen). Die kraft kantonalen
Rechts anrechenbaren Aufwendungen werden in § 166 Abs. 1 aStG
abschliessend aufgezählt (RB 1964 Nr. 75, 1980 Nr. 69, 1982
Nr. 105).

 

a) Der grundstückgewinnsteuerrechtliche
Grundsatz der vergleichbaren Verhält­nisse verlangt, dass sich Erlös und
Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhalt­lich gleiche Grundstück
beziehen; hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffen­heit während
der massgebenden Besitzesdauer geändert, so sind durch Zu- oder Abrech­nungen
vergleichbare Verhältnisse herzustellen (VGr, 21. April 1999, in:
ZStP 4/1999, 342 ff., mit Hinweisen auch zum Folgenden; vgl.
Richner/Frei/Kaufmann, § 219 N. 8). Verletzt wäre der Grundsatz der
vergleichbaren Verhältnisse somit etwa dann, wenn Auf­wendungen für Bauten, die
am Handänderungsstichtag, das heisst beim Eigentumsüber­gang, nicht mehr
vorhanden sind, den Anlagekosten zugerechnet würden.

 

Als Bezugspunkt für den Vergleich gilt jener
Zustand des Grundstücks, welcher die Grundlage für die Kaufpreisgestaltung bei
der Veräusserung gebildet hat. Entscheidend ist also nicht, was bei der
Anmeldung des Kaufvertrags zur Eintragung ins Grundbuch ding­lich auf den
Erwerber zu Eigentum übergeht, sondern nur der Preis für die Leistung, wel­che
die Parteien zum Gegenstand des obligatorischen Kaufvertrags gemacht haben. Es
kommt mit anderen Worten darauf an, was (an liegenschaftlichen Werten) verkauft
und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist, sofern
ein Kauf­vertrag Rechtsgrund für die Eigentumsübertragung ist (RB 1993
Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2 mit Hinweisen). Lässt
sich dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertrags­parteien nicht Anderes
entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich
auf sämtliche dinglich übertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser
Werte wieder (RB 1976 Nr. 79). Haben die Vertragsparteien ein
überbautes Grund­stück veräussert, dann müssen auch die entsprechenden
Anlagekosten für das überbaute Grundstück - im anrechenbaren Umfang -
gewinnmindernd berücksichtigt werden. Ist je­doch - wirtschaftlich
betrachtet - lediglich Bauland veräussert worden, wovon nach der
Rechtsprechung auch beim mit Abbruchobjekten überbauten Land auszugehen ist, so
dür­fen nur die Anlagekosten für das Bauland angerechnet werden. Die
Aufwendungen für Gebäude, die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der
Vertragsparteien nicht als veräus­sert gelten, sind dagegen nicht abzugsfähig
(vgl. RB ORK 1955 Nr. 92).

 

Nach § 132 in Verbindung mit § 206
StG (bzw. § 71 in Verbindung mit § 155 aStG) haben die Steuerbehörden
zusammen mit dem Steuerpflichtigen die für die vollstän­dige und richtige
Besteuerung massgeblichen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse
festzustellen. Dabei gilt die - vergröbernde - Regel, dass die
Steuerbehörde (genauer: die Einschätzungsbehörde) die steuerbegründenden
Tatsachen nachzuweisen hat, der Steuer­pflichtige dagegen jene Tatsachen,
welche die Steuerschuld mindern oder aufheben. Bei der Ausübung ihrer
Untersuchungspflicht hat sich die Steuerbehörde der im Steuergesetz
vorgesehenen Untersuchungsmittel zu bedienen, wobei der Steuerpflichtige an der
Unter­suchung mitwirken muss (§§ 135 Abs. 2 und 132 Abs. 2 StG
bzw. §§ 71f. aStG; vgl. die Differenzierungen bei Richner/Frei/Kaufmann,
§ 132 N 142).

 

b) Die Steuerrekurskommission hat auf die
mehrjährige Vorgeschichte des Ver­kaufs der Industriebrache der Firma A im
Verzweigungsbereich von Xstrasse und Yweg zu­rückgeblendet und ist zum Schluss
gekommen, die Grundstücke seien - wiewohl am Hand­änderungsstichtag
(teilweise noch) überbaut - als Bauland, das heisst zum Abbruch und zur
anschliessenden Neuüberbauung im Sinn eines bereits vorbestehen­den rechtskräftig
be­willigten Bauvorhabens der Käuferin, veräussert worden. Dabei hat die
Rekurskommission insbesondere das von der Beschwerdeführerin am 27. Juni
1990 ange­hobene baurechtliche Vorentscheidverfahren, deren Provokationsgesuch
vom 26. November 1990 im Sinn von § 213 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975, die Baubewilligungen der Gemeinde C vom
21. April 1992 und vom 16. April 1996 sowie von Ziff. 2 der
weiteren Bestimmungen des Kaufvertrags vom 5. Dezember 1995 im
Gesamtzusammenhang ge­würdigt. Diese Würdigung ist überzeu­gend, jedenfalls
mitnichten rechtsverletzend. 

 

c) Zu Recht ist die Beschwerdegegnerin der
Beschwerdebehauptung entgegengetreten, insbesondere das in den Jahren 1960 bzw.
1964 erstelle Büro- und Werkstattgebäude (As­sek.Nr. 3) sei im Zeitpunkt
der Veräusserung an die Firma D "in gutem Zustand gewe­sen". Dagegen
spricht, dass die Beschwerdeführerin nach tatsächlicher Verlegung von Pro­duk­tion
und Administration nach E vom Oktober 1991 ihre Gebäulichkeiten vom
30. April 1992 bis am 30. Juni 1993 zu einem symbolischen monatlichen
Mietzins von Fr. 1'000.- dem der Betreuung Drogensüchtiger verpflichteten
Verein "F" zur Verfügung stellte. Das ehemalige Betriebsareal befand
sich spätestens im Sommer 1995 im Zustand der Ver­wahrlosung und wurde
laut feuerpolizeilichem Befehl der Baukommission C an die Be­schwerdeführerin
vom 25. Juli 1995 "als Kinderspielplatz, Tummel­platz für Vandalen,
Absteige etc. missbraucht. Die Feuerwehr musst bereits zweimal aus­rücken, um
in diesen Gebäuden kleinere Brände zu löschen."

 

d) Mit dieser Beurteilung steht in Einklang,
dass die Beschwerdeführerin die beiden alten Werkstattgebäude Vers.Nrn. 4
und 5 schon vor der Veräusserung vom 5. Dezember 1995 abgebrochen und
sämtliche übrigen Gebäude bereits im Oktober 1994 bei der Kanto­nalen
Gebäudeversicherung nur noch zu Abbruchwerten versichern liess (vgl. § 36
des Gesetzes über die Gebäudeversicherung). Dadurch ist erhärtet, dass die
Gebäude nicht nur nach der Einschätzung der Beschwerdeführerin und der
Käuferin, sondern auch objek­tiv am Handänderungsstichtag nur noch Abbruchwert
hatten. Von einer Negierung der ob­jektiv-technischen Betrachtungsweise im
Grundsteuerrecht (vgl. statt vieler RB 1997 Nr. 47) bzw. der
Besteuerung eines fiktiven Gewinns durch den angefochtenen Entscheid kann daher
keine Rede sein. 

 

e) Die Beschwerdeführerin hatte der
kommunalen Baubehörde C gegen­über schon am 8. Oktober 1990 verlauten
lassen: "Absicht der Bauherrschaft ist der kom­plette Ab­bruch aller auf
dem Areal befindlichen Gebäude (inkl. Assek. Nr. 6) um darauf einen bau­ordnungskonformen
Neubau erstellen zu können". In gleichem Sinn lautete die Begrün­dung des
Provokationsbegehrens vom 26. November 1990. In Verfolgung dieses Ziels erwirkte
die Beschwerdeführerin am 21. April 1992 eine Baubewilligung für die
Neu-überbauung des Areals, in welche die Käuferin D laut änderungsbewilligung vom 16. April
1996 vollumfänglich eintrat. Unter Ziff. 2 der "Weitere[n]
Bestimmungen" des Kaufvertrags vom 29. November/5. Dezember 1995
vereinbarten die Parteien unter ande­rem: "Die aufgrund der Abklärungen
erforderlichen Altlastensanierungsarbeiten sind späte­stens im Zusammenhang mit
dem von der Käuferin veranlassten Abbruch der Gebäude sowie der Aushubarbeiten
für die Neuüberbauung der Kaufsobjekte ausführen zu lassen."

 

f) Aus allem Gesagten drängt sich der Schluss
geradezu auf, dass die Firma D von der Beschwerdeführerin am
29. November/5. Dezember 1995 nichts Anderes als ein bau­reifes
Grundstück zum Preis von (3'452 m2 à Fr. 753.- =)
Fr. 2'600'000.- erstanden hat. Die Beschwerdeführerin will zwar unter
Hinweis auf die Abtretung von 23 m2 Strassenbauland an die
Gemeinde C vom 2. Februar 1993 zum Preis vom Fr. 550.-/m2
glauben machen, die Par­teien des Vertrags aus dem Jahr 1995 hätten sich auf
den gleichen Preis geeinigt. Dies ist indessen schon darum nicht anzunehmen,
weil Abtretungsland für strassenbauliche Zweck mit voll erschlossenem Bauland
nicht vergleichbar ist und in aller Regel zu ver­gleichs­weise deutlich
tieferen Preisen gehandelt wird. Der Landpreis von Fr. 753.-/m2
ent­spricht zudem laut unwiderlegter Darstellung der Beschwerdegegenerin auch
dem durch­schnittli­chen Verkehrswert 1995 von unüberbauten
Referenzgrundstücken der gleichen Zonenzu­gehörigkeit (WG 4), weshalb sich
die verlangte Anordnung eines Expertengut­achtens erübrigt.

 

Die Beschwerde ist damit aus den dargelegten
Gründen vollumfänglich abzuwei­sen.

 

4. ...

 

 

Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

 

2.    ...