# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7f9cfc8f-91b9-5d52-9dea-f867c5e279d2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** ZMP_2025_Nr_15
**Docket/Reference:** ZMP_2025_Nr_15
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2025_Nr_15.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 15 

Art. 259d OR; Art. 259e OR; Art. 256 Abs. 2 lit. b OR; Art. 259c OR. Mietzins-

minderung und Schadenersatz wegen Umbauarbeiten im Haus. «Inkonveni-

enzentschädigung». Unzulässigkeit des Vorausverzichts auf Mängelrechte. 

Ersatzangebot. 

Nicht  jede  Unzulänglichkeit  eines  Mietobjekts  führt  zu  einer  Mietzinsminderung. 

Eine solche kommt nur in Betracht, wenn und soweit dadurch die Gebrauchstaug-

lichkeit  der  Sache eingeschränkt  ist.  Zu berücksichtigen  ist  auch, wie  stark sich 

dies im konkreten Fall auf die Mieterin ausgewirkt hat. Diese muss zwar nicht Ta-

gebuch  führen  über  Umbauarbeiten  an  der  Sache.  Aussicht  auf  Erfolg  hat  eine 

Minderungsklage aber nur, soweit die Beeinträchtigungen nach Art, Umfang und 

Dauer hinreichend substantiiert worden sind. 

Auch ein Schadenersatzanspruch muss behauptungs- und beweismässig auf ei-

nem tragfähigen Fundament stehen. Für das vertragswidrige Verhalten, den Scha-

den und den Kausalzusammenhang ist die Mieterin beweisbelastet. Nur für das 

Verschulden gilt die Vermutung nach Art. 97 i.V.m. Art. 259e OR. 

Abgeltungen für Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten werden zwar oft als Inkon-

venienzentschädigung  bezeichnet.  Das  ist  aber  kein  technischer  Begriff.  Insbe-

sondere  geht  es  nicht  an,  unter  dem  Titel  Minderung  oder  Schadenersatz  die 

Frustration  durch  Bauarbeiten  abzugelten  oder  gar  eine  Genugtuung  zuzuspre-

chen, für welche die gesetzlichen Voraussetzungen fehlen.  

Wird eine Abgeltung im Voraus geleistet, so geht damit für gewöhnlich kein Ver-

zicht auf weitergehende Ansprüche einher. Ein Vorausverzicht auf Mängelrechte 

verstösst gegen zwingendes Recht, so dass der Mieterin zumindest der Einwand 

offen steht, die Regelung sei z.B. wegen eines unerwarteten Verlaufs der Bauar-

beiten zu ihrem Nachteil gewesen. 

Ein Ersatzangebot der Vermieterin lässt die Mängelrechte zwar nur dann unterge-

hen, wenn es gleichwertig ist. Wünscht die Mieterin indessen die als Variante zu 

einer  mit  der  Mietwohnung  identischen  Wohnung  im  Haus  angebotene  kleinere 

Wohnung in einer von den Bauarbeiten nicht betroffenen Liegenschaft, so sind die 

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Mängelrechte im Umfang beschränkt auf diejenigen, die bei einem Umzug im Haus 

entstanden wären. 

Aus  dem  Urteil  des  Mietgerichts  Zürich  MJ240044-L  vom  15.  Mai  2025  (nicht 

rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiberin Moshir Omer): 

«(…) 

1.  Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1  Die Klägerinnen waren u.a. in den Jahren 2021 und 2022 Mieterinnen zweier 

2-Zimmerwohnungen im 1. bzw. 3. Obergeschoss an der N.-strasse y in Zürich, 

und zwar die Klägerin 1 seit 1. Oktober 2015 gestützt auf einen Mietvertrag vom 

27. Juli 2015 und die Klägerin 2 seit 1. September 2001 gestützt auf einen Vertrag 

vom 10./16.  August 2001.  Im massgeblichen  Zeitraum betrug  der Nettomietzins 

Fr. 1'589.– bzw. Fr. 1'009.–. Im Dezember 2020 kündigte die Beklagte den Kläge-

rinnen eine Sanierung der Liegenschaft in vier Etappen im Zeitraum April bis De-

zember 2021 an. Diese wurde in der Folge auch in Angriff genommen. Unbestritten 

ist, dass die Arbeiten zumindest bis Januar 2022 dauerten. Die Parteien sind sich 

über  Mängel  während  der  Bauzeit  uneins,  insbesondere  die  Mietzinsminderung 

wegen angeblich ungenügender Heizung während der Bauzeit, Lärm und Schmutz 

sowie wegen Zwischenlagerung eines Stahlträgers im Badezimmer der Wohnung 

der Klägerin 2  sowie  über den  Ersatz der Kosten  für den  Betrieb eines Elektro-

Heizofens. Die Klägerinnen machen überdies geltend, die Arbeiten hätten rund 7 

Monate länger gedauert als geplant und seien erst im August 2022 fertiggestellt 

gewesen. Auf die Details ist zurückzukommen. Beiden Klägerinnen wurde für die 

Dauer der Sanierung ihrer jeweiligen Wohnung eine andere Wohnung im Hause 

offeriert. Während die Klägerin 2 dieses Angebot annahm und während drei Mo-

naten  im  Parterre  der  Mietliegenschaft  eine  Ersatzwohnung  benützen  konnte, 

wurde der Klägerin 1 von der Beklagten eine kleinere Ersatzwohnung im Quartier 

für die Zeit vom 21. Juni bis 10. September 2021 zur Verfügung gestellt. Unbestrit-

ten ist sodann, dass die Beklagte den Klägerinnen bereits eine Abgeltung in Höhe 

von zwei Monatsnettomietzinsen vergütet hat. 

 
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1.2  Am  22. Juli  2024  (Poststempel)  reichten  die  Klägerinnen  die  vorliegende 

Klage sowie die ihnen am 21. Juni 2024 zugestellten, separaten Klagebewilligun-

gen  der Schlichtungsbehörde  Zürich  vom  10. Juni  2024  ein.  Mit  Verfügung  vom 

25. Juli 2024 wurde die Klage der Beklagten zugestellt und den Klägerinnen Frist 

zur  Leistung  eines  Kostenvorschusses  von  Fr.  1'840.–  angesetzt.  Da  die  Klage 

eine  Begründung  enthielt,  wurde  der Beklagten  nach Eingang  des Vorschusses 

mit Verfügung vom 16. August 2024 Gelegenheit  zu einer schriftlichen Stellung-

nahme gegeben. Nach Eingang der Vernehmlassung der Beklagten vom 9. Okto-

ber 2024 innert erstreckter Frist wurde diese den Klägerinnen mit Verfügung vom 

10. Oktober 2024 zugestellt. Anschliessend wurden die Parteien zunächst auf den 

25.  Februar  2025  zur  Hauptverhandlung  vorgeladen.  Am  genannten  Termin 

konnte aufgrund der unübersichtlichen Darstellung der Klägerinnen im ersten Par-

teivortrag nur dieser abgehalten werden, so dass die Parteien neu auf den 30. April 

2025 zur Fortsetzung vorgeladen werden mussten. Im Anschluss an die Fortset-

zung wurde das Verfahren für spruchreif erklärt.  

2.  Parteivorbringen 

Auf  die  Ausführungen  der  Parteien  ist  –  insbesondere  vor  dem  Hintergrund  der 

unstrukturierten Darstellung der Klägerinnen – zur Vermeidung von Wiederholun-

gen  erst  im  Rahmen  der  nachfolgenden  materiellen  Erörterungen  einzugehen. 

Dies hat indessen nur insoweit zu geschehen, als dies für den Entscheid erforder-

lich ist. Findet sich zu einer Behauptung kein Kommentar, so hat das Gericht diese 

als irrelevant eingestuft. 

3.  Prozessuales 

3.1  Zuständigkeit und Verfahrensart 

Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Einzelgericht zur Behandlung der vorlie-

genden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, da es sich um eine Streitigkeit 

aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Wohnräume mit einem Streitwert 

von weniger als Fr. 30'000.– handelt (§ 26 i.V.m. § 21 lit. a GOG; Art. 33 und 35 

ZPO). Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 1 ZPO). 

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3.2  Soziale Untersuchungsmaxime 

Im  vereinfachten  Verfahren  gilt  der  beschränkte  (soziale)  Untersuchungsgrund-

satz. In Verfahren über Streitigkeiten betreffend Miete von Wohn- oder Geschäfts-

räumen stellt das Gericht bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.– den Sachverhalt 

von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Es beschränkt sich aller-

dings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mit-

zuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche substantiiert 

vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Beleh-

rungen  und  Befragungen  der  Parteien  darauf  hinzuwirken,  dass  der  relevante 

Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 

13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., 2017, Art. 247 N 4). 

4. 

  Materielle Behandlung der Klage 

4.1  Mängelrechte 

4.1.1  Mängel 

Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf 

eigene Kosten zu beseitigen hat oder wird der Mieter im vertragsgemässen Ge-

brauch der Sache gestört, so kann er u.a. verlangen, dass der Vermieter den Miet-

zins verhältnismässig herabsetzt und Schadenersatz leistet (Art. 259a Abs. 1 OR; 

Art. 259d und 259e OR).  

Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz-

ten  Gebrauch  taugt,  ihr  mithin  eine  vertragliche  Eigenschaft  fehlt,  die  den  Ge-

brauchswert  beeinträchtigt.  Es  kann  sich  um  vertraglich  zugesicherte  oder  mit 

Rücksicht  auf  den  vertraglichen  Gebrauchszweck  erforderliche  Eigenschaften 

handeln. Die erfolgreiche Geltendmachung der Mängelrechte setzt voraus, dass 

der Mieter den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf eigene Kosten im 

Sinne von Art. 259 OR zu beseitigen hat (vgl. Botschaft in: BBl 1985 I, S. 1433 f.). 

Ob der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand der Mietsache im Sinne 

von  Art. 256  Abs. 1  OR  vorliegt,  ergibt  sich  mittels  Vergleich  zwischen  dem  tat-

sächlichen  und  dem  vereinbarten  Zustand  der  Sache  (BGer  4C.97/2003  vom 

28. Oktober 2003 E. 3.1) und beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Subjektive 

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Elemente sind nur relevant, soweit sie zum Gegenstand von besonderen Zusiche-

rungen  gemacht  wurden  (ZK-HIGI/WILDISEN,  5. Aufl.,  Zürich  2019,  Art.  256  OR 

N 31 und Art. 258 N 46 ff.).  

4.1.2  Minderung 

Zur Bestimmung des Minderungsanspruchs nach Art. 259d OR wird der Mietzins 

vom Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung 

des Mangels entsprechend herabgesetzt (Art. 259d OR). Nach der relativen Be-

rechnungsmethode ist der Wert der mangelhaften Sache ins Verhältnis zum Wert 

der Sache in mangelfreiem Zustand zu setzen. Selbst Mängel, auf die der Vermie-

ter  keinen  Einfluss  nehmen  kann,  führen  zu  einer  Mietzinsminderung  (BGer 

4C.377/2004 vom 2. Dezember 2014 E. 2.1). Nicht jeder Mangel hat allerdings zu 

einer Minderung zur Folge. Ohne besondere Umstände kommt eine solche erst in 

Betracht, wenn die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch min-

destens um 5% eingeschränkt ist oder wenn eine weniger gewichtige Einschrän-

kung lange andauert (BGer 4C.97/2003 v. 28. Oktober 2003 E. 3.3, verschmutzter 

und löchriger Teppich im Eingangsbereich während 5 ½ Jahren).  

Ein Verschulden des Vermieters am Mangel ist nicht erforderlich, denn gleich wie 

bei der Kaufpreisminderung geht es auch bei Art. 259d OR um die Wiederherstel-

lung des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung. Mehr als eine Korrektur 

eines Leistungsungleichgewichts bezweckt die Mietzinsminderung aber nicht. Ins-

besondere geht es nicht an, aus der Verwendung von Begriffen wie «Inkonveni-

enzentschädigung» abzuleiten, dass mit der Minderung ein Frustrationsschaden 

abgegolten oder ohne die besonderen Voraussetzungen von Art. 47 und 49 OR 

eine Genugtuung zugesprochen werden soll, denn dafür bieten selbst die Scha-

denersatznormen in Art. 97, 99 Abs. 3 und 259e OR keine Handhabe (dazu so-

gleich Ziff. 1.3).  

4.1.3  Schadenersatz 

Art. 259e OR ergänzt die Mängelrechte, indem er dem Mieter einen Anspruch auf 

Ersatz des Schadens einräumt, der ihm aus der Mangelhaftigkeit der Mietsache 

entstanden ist. Die Voraussetzungen des Schadenanspruches folgen vollumfäng-

lich der vertragsrechtlichen Grundregel nach Art. 97 Abs. 1 OR (ZK-HIGI/WILDISEN, 

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Art. 259e OR N 6; SVIT-K-GIAVARINI, 5. A., Zürich 2025, Art. 259e OR N 4). Dies 

setzt einen Mangel am Mietobjekt und einen Schaden voraus, der durch die Ver-

tragsverletzung  verursacht  wurde.  Ein  Schaden  ist  die  unfreiwillige  Vermögens-

minderung, die  in der Verminderung der  Aktiven,  der  Vermehrung der Passiven 

oder im entgangenen Gewinn bestehen kann (BSK OR I-WIEGAND, 7. Aufl., Basel 

2020, Art. 97 N 38; SVIT-K-GIAVARINI, Art. 259e OR N 8). Der Schaden entspricht 

der  Differenz  zwischen  dem  gegenwärtigen  Vermögensstand  und  demjenigen, 

den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 116 II 444 E. 3a). 

Soweit ein Nachteil nicht zu einer Vermögensminderung führt, sind die Lehre und 

Rechtsprechung sehr zurückhaltend und anerkennen solche Erscheinungen nur in 

Ausnahmefällen als Schaden im Rechtssinne, wie beispielsweise beim Haushalt- 

und  Pflegeschaden 

(sog. 

normativer  Schaden; 

ausführlich 

dazu: 

GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER,  Schweizerisches  Obligationenrecht  Allgemeiner 

Teil, 11. Aufl., 2020, N 2856 ff.).  

Was den Kausalzusammenhang angeht, muss der Schaden des Mieters natürli-

che (unabdingbare) und zudem adäquate Folge des Mangels am Mietobjekt sein. 

Adäquat kausal ist jede vertragswidrige Handlung oder Unterlassung des Vermie-

ters, die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenser-

fahrung geeignet ist, beim Mieter einen Schaden herbeizuführen oder einen sol-

chen  allgemein  zu  begünstigen 

(SVIT-K-GIAVARINI,  Art. 259e  OR  N 12; 

GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, a.a.O., N 2948 ff.; Wiegand, a.a.O., Art. 97 N 41; 

ZK-HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 259e OR N 16). Schliesslich besteht der Anspruch 

des Mieters nur, wenn dem Vermieter ein Verschulden vorgeworfen werden kann. 

Das  Verschulden  wird  aber  von  Gesetzes  wegen  vermutet  (Art.  97  Abs.  1  OR; 

BSK OR I-WIEGAND,  Art. 97 N 42; SVIT-K-GIAVARINI, Art. 259e OR N 14). Der Ver-

mieter hat jedoch die Möglichkeit nachzuweisen, dass der Schaden ohne sein Ver-

schulden eingetreten ist (BGer 4A_647 und 4A_649/2015 vom 11. August 2016 E. 

6.3, n. publ. in BGE 142 III 557). 

4.1.4  Substantiierungs- und Beweislast 

Der  Bestand  eines  Mangels  bildet  die  Voraussetzung  für  die  Mängelrechte  des 

Mieters.  Dieser trägt  folglich  dafür  gemäss Art. 8  ZGB die  Beweislast.  Damit es 

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allerdings überhaupt zu einem Beweisverfahren kommt, hat der Mieter das Tatsa-

chenfundament von Mängelrechten gehörig zu substantiieren und seinen Stand-

punkt so konkret vorzutragen, dass dieser für die Formulierung des Beweisthemas 

in einer Beweisverfügung gemäss Art. 154 ZPO taugt.  Im Rahmen der sozialen 

Untersuchungsmaxime  unterstützt  ihn  das  Gericht  zwar  bei  Behauptungslücken 

und es kann auch von Amtes wegen Beweise erheben (vorn Ziff. 3.2; Art. 247 Abs. 

2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; ZMP 2021 Nr. 11 E. 2.2.2, vgl. dazu 

auch das Obergericht in ZMP 2023 Nr. 1 E. 2.5.3 sowie in ZMP 2025 Nr. 8). Sind 

die  Parteien  aber  wie  hier  anwaltlich  vertreten,  hat  das  Gericht  sich  nach  der 

Rechtsprechung eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Diesem kommt zwar 

eine verstärkte Mitwirkungspflicht zu, doch ist es nicht verpflichtet, den Sachverhalt 

von Amtes wegen zu untersuchen oder gar im Sinne von Art. 296 Abs. 3 ZPO zu 

erforschen, wenn die Parteien nicht das ihnen Zumutbare unternehmen, um ihren 

Standpunkt in das Verfahren einzubringen. Es ist insbesondere nicht Sache des 

Gerichts, die Grundlagen einer Klage aus eigenem Antrieb zu schaffen, die Akten 

zu durchforsten oder auf andere Weise nach Beweismitteln zu suchen, um anstelle 

der Parteien  Behauptungen  aufzustellen  oder zu  beweisen  (BGE 141  III  569  E. 

2.3; BGer 4D_87/2017 vom 20. März 2018 E. 3.3.1; BGer 4A_703/2016 vom 24. 

Mai 2017 E. 7; BGer 4A_701/2012 vom 19. April 2013 E. 1.2; ZMP 2021 Nr. 11 E. 

2.2.2; ZMP 2023 Nr. 1 E. 2.5.3). Daraus folgt, dass in einer solchen Konstellation 

die  Substantiierungslast  der  Parteien  auch  in  Verfahren  mit  sozialer  Untersu-

chungsmaxime eine ähnliche ist wie in Verfahren mit Verhandlungsmaxime. 

Zwar  dürfen  an  die  Substantiierung  keine  überzogenen  Anforderungen  gestellt 

werden (BGE 143 III 297 W. 9.4.2 und 9.5, für die Behauptung und den Nachweis 

des – schwierig zu bestimmenden – herauszugebenden Gewinns als Folge einer 

Persönlichkeitsverletzung). So ist es beispielsweise im Rahmen der Mängelrechte 

belanglos für den Beseitigungsanspruch, wie lange ein Mangel schon bestanden 

hat. Umgekehrt ist es Sache der Mieterin, alle Tatsachen vorzutragen, die für die 

Anwendung der in Betracht kommenden Rechtssätze unmittelbar von Bedeutung 

und damit Tatbestandsmerkmale sind. Dies gilt auch für Orts- und Zeitangaben, 

soweit sie diese Voraussetzung erfüllen, wie etwa bei einer Klage auf Mietzinsmin-

derung (vgl. KUKO ZPO-RICHERS/NÄGELI,  Art. 221 N 24; BK ZPO-KILLIAS, Art. 221 

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N 23). Es ist unzulässig, statt einer substantiierten Behauptung auf Beilagen zu 

verweisen oder gar zu erwarten, dass das Gericht aus denselben den relevanten 

Sachverhalt  zusammensucht  (KUKO  ZPO-RICHERS/NÄGELI,    Art.  221  N  23;  BK 

ZPO-KILLIAS, Art. 221 N 22). Vielmehr ist ein Verweis auf Beilagen nur zulässig, 

wenn  die  relevanten  Tatsachen  in  der  Rechtsschrift  in  den  wesentlichen  Zügen 

behauptet sind, wenn sich der Verweis überdies spezifisch auf ein bestimmtes Ak-

tenstück oder auf Teile davon bezieht und wenn die Beilage selbsterklärend ist, 

mithin keinen Interpretationsspielraum lässt (BGer 4A_415/2021 v. 18.3.2022 E. 

5.2-4,  insbes.  E.  5.4.3). Gleichermassen  unzulässig  ist  es  unter  Vorbehalt  einer 

unbezifferten Klage, für die Substantiierung auf das (erhoffte) Ergebnis eines Be-

weisverfahrens zu verweisen, denn die Durchführung eines solchen setzt die ge-

hörige  Substantiierung  der  Klage  gerade  voraus  (KUKO  ZPO-RICHERS/NÄGELI, 

a.a.O.).  Dies  lässt  sich  auch  direkt  aus  beweisrechtlichen  Vorschriften  ableiten, 

denn die Substantiierung hat auch den Zweck, das Beweisthema zu fixieren (vgl. 

Art. 154 ZPO). Was die Ausnahme einer unbezifferten Klage angeht, verfolgt das 

Bundesgericht mit Recht einen strikten Ansatz: Damit die Gegenseite weiss, wo-

gegen sie sich zur Wehr zu setzen hat, damit auch der Streitgegenstand und damit 

die Tragweite der Rechtskraft einer Klage von Anfang an klar ist, sind die Anfor-

derungen an eine unzumutbare Bezifferung der Klage streng. Die Voraussetzun-

gen sind schon in der Klage selbst (und nicht später, auch nicht nach gerichtlicher 

Aufforderung)  darzulegen  (BGE  148  III  322  E.  3  und  4).  Allein  das  Fehlen  von 

Informationen  genügt  für  eine  unbezifferte,  sprich:  nicht  gehörig  substantiierte 

Klage  nicht  (BGE  148  III  322  E.  3.8  und  4;  BGE  140  III  409  E.  4.3.2).  Hat  die 

klagende Partei das Tatsachenfundament der Klage nicht so aufbereitet, dass sie 

zu  substantiierten  Behauptungen  in  der  Lage  ist,  treffen  sie  die  Konsequenzen. 

Auch Editionsanträge und andere Beweisofferten vermögen dies nicht zu kompen-

sieren, denn diese setzen spezifische Tatsachenbehauptungen voraus. Insbeson-

dere erweist sich ein allgemeiner Editionsantrag als unzulässig, wenn die betroffe-

nen Akten die Begründung des Prozessstandpunktes erst ermöglichen sollen, na-

mentlich ein Antrag auf Vorlage der «gesamten Korrespondenz» oder «sämtlicher 

Geschäftsbücher»  (BGer  4A_294/2020  v.  14.  Juli  2021  E.  10.7,  publ.  in  ZZZ 

56/2021,  S.  778;  zustimmend  LEUENBERGER/WALTHER/BERGER,  Die  Rechtspre-

chung  des  Bundesgerichts  zum  Zivilprozessrecht  im  Jahr  2021,  ZBJV  2023,  S. 

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120). Editionsanträge sind überdies unzulässig, soweit eine Partei selber zur Be-

schaffung  der  entsprechenden  Informationen  in  der  Lage  ist  oder  bei  gehöriger 

Sorgfalt in der Lage wäre. Der Standpunkt der betroffenen Partei ist bei Missach-

tung dieser Grundsätze ohne weiteres zu verwerfen. 

Die  Parteien  haben  Anspruch  auf  Abnahme  der  gehörig  angebotenen  Beweise, 

soweit die Offerten auf genügenden Behauptungen im soeben beschriebenen Sinn 

beruhen.  Nach  der Rechtsprechung  gilt  dies  allerdings  nur so  weit,  als dies  zur 

Ermittlung des  relevanten Sachverhalts  erforderlich  ist  (vgl.  Art.  150  Abs. 1 und 

152  Abs.  1  ZPO),  und  es  schliesst  eine  antizipierte  Beweiswürdigung  nicht  aus 

(BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; OG ZH in 

ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6). 

4.2  Anwendung auf den vorliegenden Fall 

4.2.1  Saldoregelung? 

Was zunächst die von der Beklagten ins Feld geführte Regelung der Angelegen-

heit  durch  die  unwidersprochen  entgegen  genommene  Zahlung  zweier  Monats-

mietzinse durch die Klägerinnen angeht, kann ihr nicht gefolgt werden. Zwar hat 

die Beklagte bei der Ankündigung der bevorstehenden Arbeiten mit Schreiben vom 

4. Dezember 2020 erklärt, mit der später im November 2022 ausbezahlten Summe 

sollten alle Unannehmlichkeiten im Zusammenhang mit dem Umbau pauschal ab-

gegolten werden. Richtig ist auch, dass die Klägerinnen bei der Entgegennahme 

dieser Zahlung keinen Vorbehalt anbrachten. Allerdings konnte und durfte die Be-

klagte schon nach den Grundsätzen von Art. 6 OR den Schluss auf Annahme ihrer 

per-Saldo-Offerte nicht allein aus dem Schweigen der Klägerinnen ziehen. Hinzu 

kommt,  dass  bei  der  Miete  von  Wohn-  und  Geschäftsräumen  Vereinbarungen 

nichtig sind, welche die Mängelrechte zum Nachteil des Mieters einschränken sol-

len (Art. 256 Abs. 2 lit. b OR). Daraus ist zumindest zu folgern, dass ein pauschaler 

Verzicht vor Beginn von Bauarbeiten im Voraus unter dem Vorbehalt steht, dass 

sich die Arbeiten in zeitlicher und sachlicher Hinsicht tatsächlich so abgespielt ha-

ben wie prognostiziert. Dem Mieter steht daher jedenfalls der Einwand offen, dies 

sei nicht der Fall gewesen. 

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Die Klägerinnen verkennen allerdings, dass diesfalls die ihnen zugeflossene Leis-

tung nur in Anrechnung auf die ihnen tatsächlich zustehenden Ansprüche erfolgt 

sein kann. Es genügt daher keineswegs, dass sie mit ihren Beanstandungen Ein-

schränkungen schildern, die als Beispiele für das Gesamtbild dienen sollen. Was 

die Dauer und die Art der Einschränkungen betrifft, kommen sie ihrer Substantiie-

rungslast mit ihrer zumeist nur anekdotischen Schilderung nicht nach. Sie waren 

zwar nicht verpflichtet, über die Sanierungsarbeiten Tagebuch zu führen. Soweit 

sie jedoch wegen ungenügender Dokumentierung nicht in der Lage sind, den An-

fangs-  und  Endpunkt  aller  angeblichen  Einschränkungen  zumindest  in  den  we-

sentlichen Zügen zu schildern, kann es nach den vorstehend unter Ziff. 1.4 zusam-

mengefassten Grundsätzen nicht zu einem Beweisverfahren kommen. Es ist ins-

besondere nicht Sache der Beklagten, die Klägerinnen durch Edition der Aufzeich-

nungen der Architekten oder der beteiligten Bauunternehmungen erst in die Lage 

zu versetzen, genügend präzise Behauptungen aufzustellen. 

4.2.2  Zu den einzelnen Beanstandungen der Klägerinnen 

a)  Wie die Beklagte sodann mit Recht ausführt, reichen die Behauptungen und 

Beweisofferten der Klägerinnen insbesondere nicht aus darzutun, dass die Bauar-

beiten im Kern länger gedauert haben sollen als bis Ende Januar 2022. Das ein-

gereichte  Foto  des  Hauseingangs  stammt  nach  Angaben  der  Klägerinnen  vom 

25. Januar 2022, also aus der unbestrittenen Bauzeit. Es mag sodann sein, dass 

am 23. Februar 2022 der Boden [vor dem Haus, Anm. d. Red.] aufgerissen wurde 

für Kanalisationsarbeiten. Die Klägerinnen umschreiben aber mit keinem Wort, in 

wie weit sie dies im vertragsgemässen Gebrauch ihrer Wohnungen in relevanter 

Weise gestört haben soll. Aus den «to-do»-Listen, die wann auch immer an wel-

cher Wohnungstür auch immer hingen, lässt sich jedenfalls nicht schliessen, dass 

noch Arbeiten ausstanden, die die Bewohner hinter der Tür noch nennenswerten 

Beeinträchtigungen aussetzten. Soweit die Klägerinnen etwas aus dem Umstand 

abzuleiten suchen, dass gewisse Nachbarn über Ende Januar 2022 hinaus in Er-

satzwohnungen verblieben sein sollen, sagt dies ebenfalls nichts über die Beein-

trächtigungen zum Nachteil der Klägerinnen aus; die Beklagte wandte richtig ein, 

dass ein solcher verschobener Wiedereinzug allein nicht einmal belegt, dass in der 

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entsprechenden Zeit überhaupt noch Arbeiten durchgeführt wurden, denn eine al-

lenfalls verschobene Rückkehr kann andere, in der Person der betreffenden Nach-

barn liegende Gründe gehabt haben. Dass die Klägerinnen im Besitz einer schrift-

lichen Bestätigung eines solchen Nachbarn sein wollen, diese aber auch nach der 

Bestreitung durch die Beklagte nicht eingereicht haben, verwundert daher nicht. 

b) 

Ähnlich verhält es sich mit der geradezu an den Haaren herbeigezogenen 

Behauptung, die gesamte Bauzeit habe sich bis Ende August 2022 hingezogen, 

wobei sich die Darstellung der Klägerinnen schon zu Beginn des Prozesses wider-

sprach, gaben sie doch an, die Sanierung habe «bis im Frühling 2022» gedauert, 

und behaupteten sie doch fast im gleichen Atemzug, sie habe im Juli 2022 geen-

det. Die Beklagte wandte korrekt ein, dass die Ankündigung der Abnahmekontrolle 

der  Feuerpolizei  auf  den  6.  April  2022  ein  deutlicher  Hinweis  darauf  ist,  das  zu 

jenem  Zeitpunkt  keine  anderen  als  untergeordnete  Mängelbehebungsarbeiten 

ausstehend gewesen sein können. Dies entwertet zugleich sämtliche Fotos von 

angeblich noch später an den Wohnungstüren angebrachten «to-do»-Listen wie 

diejenige, die sich noch im Mai 2022 an der Tür «der Klägerinnen» befunden ha-

ben soll, ganz abgesehen davon, dass sich die Klägerinnen nicht zu den Beein-

trächtigungen  aufgrund  der  angeblichen  Arbeiten  geäussert  haben.  Kaum  ernst 

meinen  können  die  Klägerinnen  das  Argument,  aus  einer  E-Mail  von  A.,  einem 

Mitarbeiter  der  B.  AG,  vom  20.  Juni 2022  lasse  sich  ableiten,  dass  wesentliche 

Arbeiten noch ausgestanden seien. A. fragte klar nach Abschluss der Hauptarbei-

ten  nach  zu  behebenden,  naturgemäss  untergeordneten  Mängeln,  wie  die  Be-

klagte richtig zu bedenken gab und auch hier versäumten die Klägerinnen jegli-

chen Hinweis auf die angeblichen Beeinträchtigungen durch solche untergeordne-

ten Arbeiten. Selbst mit Blick auf die Mail-Korrespondenz der Klägerinnen mit der 

Bauleiterin C. lässt sich keineswegs ableiten, dass nach Ende Januar 2022 rele-

vante Beeinträchtigungen bestanden haben, denn die Klägerinnen und die Baulei-

terin thematisierten jeweils punktuelle Probleme und schilderten gerade keine Be-

einträchtigungen, wie sie in der effektiven Bauzeit bis Ende Januar 2022 bestan-

den haben mögen. 

c)  Was weiter die Frage der ungenügenden Temperatur in den Wohnungen 

angeht,  ist  bei  den  Schilderungen  der  Klägerinnen  oft  nicht  einmal  klar,  welche 

- 12 - 

Wohnung  in  welcher  Zeit  betroffen  gewesen  sein  soll.  So  machten  sie  geltend, 

«die  Heizung»  habe  (jeweils?)  «bereits  ab  März  2021  nicht  mehr  funktioniert». 

«Bezüglich der kalten Wohnungen [seien] … diese schon lange vor dem 1. Okto-

ber 2021 nicht geheizt und bereits seit Mitte September 2021 ausgekühlt» gewe-

sen. Noch zu Beginn des Verfahrens hatte die Rechtsvertreterin der Klägerinnen 

ein nicht unterzeichnetes oder datiertes und als «Protokoll der Klägerin» bezeich-

netes Dokument eingereicht. In der Klage war die Rede von einer fehlenden Hei-

zung  zwischen  1.  Oktober  und  13.  Dezember  2021  mit  Temperaturen,  die  trotz 

Elektroöfen nicht über 17° C gelegen seien und «anfangs 2022 zusätzlich immer 

wieder  …  tagelangen  Heizungsausfällen».  Im  Protokoll  findet  sich  ein  Eintrag 

«Wohnung  ist  nicht  geheizt  …  Temperaturmessung  machen.  Zeit.  10.9.2021  - 

5.11.2021». Für den 8. November 2021 ist explizit erwähnt, dass die Heizung in 

Schlafzimmer und Stube lief, während Küche und Bad kalt gewesen seien. Erst für 

den 13. November 2021 findet sich ein Eintrag, wonach die Heizung in Stube und 

Schlafzimmer ausgefallen sei, was impliziert, dass sie in den Tagen zuvor lief. Auf-

fällig ist, dass der Eintrag vom 3. Dezember 2021 damit endete, dass die Heizung 

in der Stube langsam angelaufen, während der Rest kalt geblieben sei. Erst am 9. 

März 2022 erfolgte der nächste Eintrag, wonach das Ventil im Schlafzimmer aus-

getauscht  worden  sei,  «damit  nicht  ständig heisses [!]  Wasser läuft».  Vier Tage 

später soll die Heizung dann laut gewesen sein, was impliziert, dass sie lief. Das 

Protokoll deckt auch den April 2021 ab, erwähnt ist aber nur eine angeblich ver-

spätete Information über das Abstellen des Stroms vom 25. April 2021 und fehlen-

des warmes Wasser an einem einzigen Tag, dem 28. April 2021.   

Richtig ist immerhin, dass beide Klägerinnen der Bauleiterin am 6. Oktober 2021 

meldeten, dass es zu kalt in der Wohnung sei und sich die Zimmertemperaturen 

zwischen  17  und  18  °C  bewegten  (Klägerin  1,  …)  bzw.  dass  «das  Wasser  seit 

gestern kalt ist und auch die Heizung funktioniert nicht» (Klägerin 2, …). Die Klä-

gerinnen untermauern dies mit Bildern eines Thermometers, erläutern aber nicht, 

wann  und  in  welcher  Wohnung  die  Aufnahmen  gemacht  wurden.  Zutreffend  ist 

sodann,  dass  es  eine weitere  Meldung  der Klägerin  2  vom 26.  November 2021 

gab, in welcher sie darauf hinwies, dass sie immer noch 16° C in der Wohnung 

habe. Zugleich verwiesen die Klägerinnen auf das Foto eines Heizlüfters angeblich 

- 13 - 

vom 3. Oktober 2021, welchen die Liegenschaftsverwaltung der Beklagten ihnen 

zur  Verfügung  gestellt  habe.  Die  Beklagte  räumte  ein,  dass  eine  Nachbarin  ein 

andauerndes Heizproblem gehabt und dafür eine Mietzinsminderung im Umfang 

von 50% erhalten habe. Sie bestritt indessen einen Heizungsausfall am 5. und 6. 

Oktober 2021 mit Nichtwissen, verwies aber selber auf ein Problem mit der Um-

wälzpumpe im November 2021, welches jedoch nur zu kurzen, d.h. nicht mehrtä-

gigen oder gar permanenten Heizungsausfällen geführt habe. Die Liegenschafs-

verwaltung  habe  keine  Heizöfeli  ausgeteilt,  sondern  der  Klägerin  2  auf  deren 

Wunsch ein solches organisiert, wobei die geltend gemachten Stromkosten nicht 

nachvollziehbar seien. Es treffe nicht zu, dass die Wohnungen kalt gewesen seien, 

schon  gar  nicht  nach November 2021 und  natürlich auch  nicht nach  Installation 

von Elektro-Öfen. 

Dies  deckt  sich  im  Wesentlichen  mit  der  übrigen  Korrespondenz  zwischen  den 

Parteien und den weiteren Unterlagen. Aus dem E-Mail-Austausch zwischen der 

Klägerin 1 und der Bauleiterin vom 28. September 2021 geht hervor, dass die In-

stallation einer provisorischen Heizung am 30. September 2021 erfolgte. Am 12. 

November 2021 teilte die Bauleiterin der Klägerin 2 mit, der Strom für die offenbar 

damals schon gelieferten Heizlüfter gehe zulasten der Mieter. Mit E-Mail vom 13. 

Dezember 2021 kündigte die Bauleiterin für den Folgetag die Inbetriebnahme der 

definitiven  Heizung  an,  nachdem  bereits  am  3.  November  für  den  5.  November 

2021 die Entlüftung der Heizkörper im Hinblick auf die Erschliessung der Heizung 

angekündigt worden war. Mit E-Mail vom 14. März 2022, welches u.a. an die Klä-

gerin 2, die Verwaltung und die Bauleiterin ging, bemängelte die Klägerin 1 einzig, 

dass es die Heizung im Bad (also der Handtuchradiator) bei der grossen Heizungs- 

und Sanitäraktion «schon mal nicht geschafft» habe. Von ungenügenden Tempe-

raturen nach Mitte Dezember 2021 ist darin keine Rede. Die E-Mail der Verwaltung 

an die Klägerin 2 vom 30. September 2022 enthält zwar die Formulierung, «dieser 

Heizstrang»  sei am  vorausgegangenen  Mittwoch  in  Betrieb genommen  worden, 

«die Heizkörper» würden nun warm. Wie sich aus dem Betreff ergibt («Heizung 

Bad»), betraf dies indessen einzig die Handtuchradiatoren in den Bädern der Lie-

genschaft N.-strasse y. Die weitere Korrespondenz zeigt, dass die Temperatur in 

- 14 - 

den beiden Wohnungen ausserhalb der Phase von Ende September bis 13. De-

zember 2021 kein Thema war. Dies gilt etwa für den Austausch unter den Kläge-

rinnen über Steckdosen, Küchenblende, Türspion und Gardinenstangen vom 15. 

Dezember  2021.  Der  Eindruck  wird  bestätigt,  durch  die  «to-do»-Liste,  die  nach 

Darstellung der Klägerinnen am 20. Januar 2022 an der Wohnungstür der Klägerin 

2 hing und explizit nur die Arbeit an der Heizung im Bad als offen bezeichnete. Wie 

die Beklagte richtig vortragen liess, ist die am 6. April 2022 durchgeführte Kontrolle 

des Baus durch die Feuerpolizei ein deutliches Indiz dafür, dass alle wesentlichen 

Arbeiten zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen waren. Auch aus der E-Mail von A. 

von der B. AG (Sanitär / Heizung / Lüftung) vom 20. Juni 2022 lässt sich in keiner 

Weise ableiten, dass wesentliche Arbeiten ausstanden.  A. sprach wie schon er-

wähnt klipp und klar von abgeschlossenen Arbeiten und von einem Mängeltag für 

etwaige «Pendenzen/Aufregungen». Die Klägerin 2 hielt sich gegenüber der Ver-

waltung  in  ihrer  E-Mail  vom  12.  August  2022  über  alles  Mögliche  auf,  nur  nicht 

über die Heizung; im Gegenteil beklagte sie sich, sie habe nur warmes und heis-

ses, nicht aber kaltes Wasser.  

Als  Zwischenergebnis  lässt  sich  festhalten,  dass  im  Frühjahr  2021  höchstens 

punktuelle  Probleme  mit  der  Heizung  bestanden  haben  können.  Im  Herbst  sind 

Schwierigkeiten frühestens Ende September 2021 dokumentiert, und auch in die-

ser Zeit funktionierte die Heizung phasenweise sehr wohl. Spätestens Mitte De-

zember  2021  bestanden  keine  nennenswerten  Ausfälle  mehr.  In  der  Zeit  davor 

mag  es  Probleme  auch  über  mehrere  Tage  hinweg  gegeben  haben.  Allerdings 

stellte die Beklagte zumindest der Klägerin 2 unbestrittenermassen Heizlüfter zur 

Verfügung, wogegen es sich fragt, weshalb die Klägerin 1 keine solchen verlangt 

hat (falls sie dies denn nicht getan hat; dies wurde während des gesamten Verfah-

rens  nicht  klar).  Dass  die  zur  Verfügung  gestellten  Heizlüfter  nur  punktuell  und 

nicht nachhaltig und dauerhaft heizen, weil sie zur Vermeidung einer Brandgefahr 

beim  Verlassen  der  Wohnung  abgestellt  werden  müssen,  mag  zwar  sein.  Dies 

entbindet die Klägerinnen aber nicht davon zu schildern, welchen Nachteilen sie 

konkret  ausgesetzt  waren.  Insbesondere  lässt  sich  ein  Heizlüfter  problemlos  im 

Bereich  des  Bads  aufstellen,  wenn  eine  Dusche  geplant  ist.  Im  Übrigen  erweist 

sich die Darstellung der Klägerinnen, wer solche Geräte erhalten haben soll, trotz 

- 15 - 

Korrekturen am Plädoyer zumindest als inkonsistent. Zuerst behaupteten sie, nur 

die Klägerin 2 habe (gleich zwei) solche Geräte erhalten, die Klägerin 1 aber nicht. 

Dann plötzlich erfolgte die wieder zurückgenommene Behauptung, auch die Klä-

gerin 1 habe am 8. Oktober 2021 einen weiteren Heizlüfter erhalten. Klar ist, dass 

zumindest bei der Klägerin 2 Heizlüfter der Beklagten zum Einsatz kamen, welche 

die  punktuellen  Probleme  mit  der  Heizung  weitgehend  entschärft  haben  dürften 

(vgl. zum Thema auch die Ausführungen zu den angeblichen Stromkosten beider 

Klägerinnen hinten lit. i am Ende). 

Offensichtlich falsch sind sodann die Behauptungen der Klägerinnen zur Heizung, 

soweit sie nach Ende Januar 2022 etwas anderes als die Handtuchradiatoren im 

Bad  betreffen,  denn  aus  der  zitierten  Korrespondenz  nach  dem  15.  Dezember 

2021  gehen  relevante  Probleme  gerade  nicht  hervor  (vgl.  namentlich  den 

WhatsApp-Verkehr  zwischen  Klägerin  und  Bauleiterin  vom  15.  Januar  und  14. 

Februar 2022 … sowie die E-Mails der Klägerin 2 vom 26. April und 28. September 

2022,  …).  Für  die  Zeit  ausserhalb  der  Periode  von  Ende  September  und  Mitte 

Dezember 2021  enthält  nicht einmal  das  Mängel-Protokoll  der Klägerinnen  Hin-

weise auf eine ungenügende Heizung (…, mit einer Ausnahme am 14./15. Januar 

2022 bei sehr kalten Aussentemperaturen; s. dazu auch den WhatsApp-Verkehr 

der Klägerin 2 mit der Bauleiterin vom 15. Januar 2022, …). 

Dass im März / April 2021 während eines ganzen Monats in den beiden Wohnun-

gen Temperaturen von 17° C geherrscht haben sollen, lässt sich an der präsen-

tierten Korrespondenz ebenfalls nicht festmachen. Noch im ersten der ersten Par-

teivorträge behaupteten die Klägerinnen lediglich «tageweise» Probleme im April 

2021. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 26. Februar 2025, an welcher nur der 

erste Parteivortrag der Klägerinnen abgehalten werden konnte, präsentierten die 

Klägerinnen dann ein ausführliches Mängelprotokoll, welches interessanterweise 

wie schon [das bei der ersten Verhandlung eingereichte] auf den 17. November 

2022 datiert war, der schriftlichen Klage vom 22. Juli 2024 aber nicht beilag und 

gegenüber [dem zuerst eingereichten Protokoll] zahlreiche Ergänzungen enthält. 

Dennoch  ist  auch  in  diesem  Papier  allenfalls  von  Heizungsstörungen  zwischen 

dem 12. und 29. April 2021 die Rede und nicht von solchen während eines ganzen 

Monats. Nichts anderes ergibt sich aus der WhatsApp-Kommunikation zwischen 

- 16 - 

der Klägerin 2 und dem Hauswart vom 20.-22. April 2021. Weitere punktuelle Prob-

leme bei der Wohnung der Klägerin 2 sind für den 28. April und 6. Mai 2021 doku-

mentiert. Eine SMS vom 19. März 2021 (…, wie von der App angegeben war das 

ein Freitag), verfasst von welcher Klägerin auch immer, indiziert Probleme an die-

sem Datum mit der Heizung in der Stube. Was daraus geworden ist, wird aus der 

Beilage nicht klar, ganz abgesehen davon, dass die Klägerinnen diese Nachrich-

ten nicht näher kommentierten, so dass es an sich auch nicht Sache des Gerichts 

ist, dies zu tun. Die anschliessende SMS datiert vom 16. April 2021 (…, wieder ein 

Freitag),  allerdings  beschwerte  sich  die  Schreiberin  dieses  Mal  über  eine  nicht 

funktionierende Heizung in Bad und Schlafzimmer, so dass davon auszugehen ist, 

dass das Problem in der Stube seit wann auch immer nicht mehr bestand.   

d) 

Soweit die Klägerin 1 im Nachhinein die ihr zur Verfügung gestellte kleinere 

Wohnung ausserhalb des Mietobjekts kritisierte, weil sie ihr nicht den angestamm-

ten «Wohnkomfort» ermöglicht habe, übersieht sie, dass ihr wie auch der Klägerin 

2  zunächst  eine  Ersatzwohnung  im  Parterre  der  Mietliegenschaft  angeboten 

wurde, wie sie selber im ersten Parteivortrag [mit ihrem Verweis auf ein eingereich-

tes Dokument] einräumte. Aus dem genannten Dokument geht sogar genau her-

vor, welche Wohnung für die Klägerin 1 vorgesehen war, wie die Beklagte zu recht 

ausführen  liess  («…  Whg  0.1,  Umzug  innerhalb  des  Gebäudes  möglich»).  Ihre 

weitere  Behauptung,  es  habe  in  der  Mietliegenschaft  nicht  genügend  Ersatzob-

jekte gehabt, untermauerte die Klägerin 1 denn auch nicht mit Beweisofferten. Ge-

mäss Art. 259c OR schliesst ein Ersatzangebot die Mängelrechte aus. Soweit die-

ses  Angebot  nicht  alle  Beeinträchtigungen  zu  verhindern  vermag,  bleiben  dem 

Mieter nach der genannten Norm die Mängelansprüche zwar erhalten. Diese be-

schränken sich dann aber auf die Ansprüche, die bei Bezug des Ersatzangebots 

entstanden wären. Abgesehen davon hat die Klägerin 1 von ihrem Arrangement 

unter dem Strich wohl profitiert, denn durch ihren Umzug war sie während der ent-

sprechenden Zeit von den Arbeiten nicht betroffen, konnte ihre angestammte Woh-

nung  aber weiterhin  zur Lagerung  von  Möbeln  und persönlichen Gegenständen 

nutzen. Absurd ist ihre Behauptung, sie habe nicht mehr über einen Schlüssel ver-

fügt, weil die Handwerker diesen benötigt hätten. Selbst wenn es nur einen einzi-

gen Schlüssel gegeben haben sollte (dazu die Beklagte in …), fragt sich, was die 

- 17 - 

Klägerin  1  daran  gehindert  haben  könnte,  die  Bauleiterin,  mit  der  sie  ohnehin 

schon in intensivem Kontakt stand, um die Ermöglichung des Zugangs zu bitten. 

Soweit die Klägerinnen geltend machen, ihre Umquartierung habe 11.5 Wochen 

statt der geplanten 8 Wochen gedauert, übersehen sie, dass sie für die entspre-

chende Zeit keine hinreichend substantiierten Angaben zu den erlittenen Beein-

trächtigungen gemacht haben. Für die Klägerin 1 dürfte es – abgesehen von der 

Grösse des  Ersatzobjektes  –  überhaupt  keine  solchen gegeben  haben,  weil  die 

Bauarbeiten sie durch den Wegzug gar nicht mehr betrafen. Die pauschale Zah-

lung der Vermieterin hat sie aber auch für diese Dauer entgegen genommen. Im 

Falle der Klägerin 2 kam es zwar zu den gleichen Beeinträchtigungen, die auch 

die Bewohner der Mietliegenschaft hinzunehmen hatten, in deren Wohnungen sel-

ber keine Bauarbeiten vorgenommen wurden. Auch dies vermochte aber keines-

falls eine Minderung von 20% des Mietzinses zu rechtfertigen, die sich ergibt, wenn 

man die geleistete Zahlung von zwei Monatsmietzinsen auf die 10 Monate der un-

bestrittenen Bauzeit zwischen April 2021 und Januar 2022 umlegt.  

e) 

Unerfindlich ist, was die Klägerinnen daraus ableiten wollen, dass sich Ver-

waltung  und  Bauleitung  angeblich  «koordinatorisch  nicht  einig  waren»,  wer  die 

Klägerinnen beim Umzug unterstützen sollte. Sie geben selber zu, dass sie sich 

an die Hauswarte wandten und darauf die entsprechende Unterstützung erhielten. 

In diesem Punkt grenzt die Prozessführung der Klägerinnen schon an Mutwillen, 

denn die Darstellung zeigt, dass es ihnen vor allem darum zu gehen scheint, aus 

dem  durchgeführten  Bauvorhaben  Kapital  zu  schlagen,  auf  welche  Weise  auch 

immer.  

f) 

Nicht nachvollzogen werden kann, wie die Klägerinnen auf den Gedanken 

verfallen, wegen der Nichtbenützbarkeit der Waschküche infolge von Schutt und 

Schmutz  sei ihnen  für die  ganze  (erweiterte) Baudauer eine  Minderung  von  7% 

des Nettomietzinses zuzusprechen. Die beiden eingereichten Fotos vom 23. Ok-

tober  2021  und  15.  Januar  2022  zeigen  keineswegs  einen  nicht  benützbaren 

Raum, ganz gewiss keinen solchen ohne Fenster. Eine Reklamation der Klägerin-

nen  bei  der  Bauleiterin  oder  der  Verwaltung  findet  sich  in  den  gesamten  Akten 

- 18 - 

nicht. Es stand ihnen zwar frei, ihre Wäsche bei Kollegen zu waschen und densel-

ben  die  Kosten  zu  vergüten.  Unter  solchen  Umständen  kommt  es  aber  nicht  in 

Betracht,  die  wohl  sehr  bescheidenen  Kosten,  die  damit  verbunden  waren  (und 

welche die Klägerinnen wohlweislich nicht nennen), in eine massive Mietzinsmin-

derung umzumünzen.  

g) 

Reine Stimmungsmache bildet auch die Schilderung der Klägerin 2, wie ein 

meterlanger  Stahlträger  durch  ihr  Badezimmer  ins  Treppenhaus  verbracht  und 

dort  anschliessend  verbaut  wurde.  Sie  schildert  eine  Beeinträchtigung  während 

maximal einiger Stunden, während deren sie nicht zu Hause gewesen sein will. 

Danach soll sich ausserhalb ihrer Wohnung während 1 ½ Wochen eine Stütze für 

den Träger befunden haben. Weshalb und wie sie das gestört haben könnte, bleibt 

ihr Geheimnis. 

Soweit die Klägerinnen die Sicherheit während des Baus bemängeln und sich ihrer 

grossen  Umsicht  rühmen,  derentwegen  «glücklicherweise  nichts  Gravierendes» 

passiert  sei, mag das zutreffen.  Von  wann  bis wann  aber die  nicht  konkret  um-

schriebenen  und  aus  den  präsentierten  Bildern  auch  nicht  ersichtlichen  Beein-

trächtigungen bestanden haben sollen, erläutern sie nicht. Auf solche unsubstan-

tiierten Ausführungen ist nicht weiter einzugehen. 

h) 

Die Klägerinnen stören sich sodann daran, dass nach dem Umbau zu we-

nige Steckdosen vorhanden gewesen seien, wobei sie einräumen, dass auf ihren 

Wunsch zusätzliche Dosen installiert wurden. 

Eine solche Massnahme stellt nicht eine Mängelbehebung dar, sondern eine wert-

vermehrende Verbesserung, die an sich zu einer Mietzinserhöhung führen könnte. 

Im  Zweifel  ist  für  die  Mängelfreiheit  der  Sache  der  Zustand  beim  Vertragsab-

schluss bzw. derjenige Zustand massgebend, den die Parteien auf den Mietbeginn 

hin vernünftigerweise erwarten konnten. Auch mit wenigen Steckdosen pro Zim-

mer lässt sich eine Wohnung problemlos nutzen, so dass deren angeblich unge-

nügende Zahl im Normalfall keinen Mangel darstellen kann. 

- 19 - 

i) 

An  sich  wäre  es  Sache  der  Klägerinnen  gewesen,  die  angeblichen  Ein-

schränkungen während der Bauzeit, aufgeteilt in die einzelnen Phasen, substanti-

iert darzutun, statt sich nur mit sektoriellen und punktuellen Ausführungen zu be-

gnügen. Aus ihren Ausführungen lässt sich zusammenfassend immerhin feststel-

len: 

−  dass  zwischen  April  2021  und  Ende  Januar  2022  Sanierungsarbeiten  an  der 

Liegenschaft  durchgeführt  wurden;  die  Arbeiten  umfassten  vorab  Fensterer-

satz,  Ersatz  von  Heizungs-,  Elektro-  und Sanitärinstallationen  und  -leitungen, 

Ersatz von Küchen und Badezimmern, Ersatz der Bodenbeläge und Türen, eine 

Erweiterung von Treppenhaus und Liftanlage, die Neugestaltung von Kellerab-

teilen und Waschküche sowie Malerarbeiten und brachten die üblichen Auswir-

kungen  wie  Lärm,  Schmutz  in  den  Allgemeinräumen  und  vermehrten  Reini-

gungsaufwand in den nicht direkt betroffenen Wohnungen als Folge von Fein-

staub mit sich; 

−  dass die berufstätigen Klägerinnen von diesen Arbeiten an den jeweiligen Ar-

beitstagen nur marginal betroffen waren, zumal ihnen für die Zeit der Arbeiten 

an ihren gemieteten Wohnungen Ersatzräume zur Verfügung gestellt wurden, 

in denen zu jener Zeit nicht gearbeitet wurde; 

−  dass die Unzulänglichkeiten sich im Wesentlichen auf die Allgemeinräume so-

wie während gut zwei Wochen im April und maximal gut 2 ½ Monaten von Ende 

September  bis  Mitte  Dezember  2021  auf  eine  ungenügende  Heizung  in  den 

Wohnungen beschränkten; 

−  dass das Problem der ungenügenden Heizung entweder durch Heizlüfter ge-

mildert wurde oder aber gemildert worden wäre, wenn die Klägerin 1 danach 

gefragt hätte; 

−  dass  die  Handtuchradiatoren  in den  Bädern erst ab  September 2022  funktio-

nierten, wobei die Wohnungen der Klägerinnen in dieser Zeit auch ohne diese 

Radiatoren selbst im Bad ausreichend warm waren, wenn man, wie sogar die 

Klägerinnen zugaben, die Tür zur restlichen Wohnung offen liess; 

−  dass  während  der  gesamten  Bauzeit  eine  angemessene  Wasch-  und  Trock-

nungsgelegenheit bestand; 

- 20 - 

−  dass  keine  nachvollziehbaren  Beeinträchtigungen  der Sicherheit  zu  verzeich-

nen waren; 

Diese Einschränkungen vermögen in Würdigung aller Umstände eine Minderung 

von 10% zu rechtfertigen während der allgemeinen zehnmonatigen Bauzeit inklu-

sive der Umquartierung in eine kleinere Wohnung (Klägerin 1) oder eine von den 

Arbeiten an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft ebenfalls betroffene Ersatz-

wohnung im Haus (Klägerin 2). Während der gut drei Monate mit ungenügender 

Heizung (abgemildert durch Elektroöfen oder deren Angebot) erweist sich eine zu-

sätzliche Minderung um 10% als angemessen. Keine relevante Beeinträchtigung 

lag im noch nicht angeschlossenen Handtuchradiator zwischen Februar und Sep-

tember 2022, im Zustand des Wasch- und Trocknungsraums und beim Transport 

eines Stahlträgers ins Treppenhaus. Den Klägerinnen stünde damit eine Minde-

rung im Umfang von maximal 140% eines Nettomietzinses zu. Erhalten haben sie 

eine solche von 200%. Der ausbezahlte Betrag deckt damit selbst nach den An-

gaben der Klägerinnen auch die Mehrausgaben für die Stromkosten der Heizlüfter 

ohne weiteres ab ([…]; anzumerken bleibt, dass hier wieder beide Klägerinnen den 

Betrieb von Heizlüftern behauptet haben …).  

k)  Was die Klägerinnen sonst vorbringen, um zu einem höheren Minderungs- 

oder Schadenersatzanspruch zu gelangen, ist entweder – teils zugegebenermas-

sen – nicht annähernd genügend substantiiert, um eine nähere Prüfung zu indizie-

ren (eindrücklich Prot. S. […]). Dass die von ihnen im gesamten Kontext offerierten 

weiteren  Beweismittel  am  Ergebnis  etwas  zu  ändern  vermöchten,  kann  ausge-

schlossen werden. Zeugen haben entweder nur punktuelle Wahrnehmungen ge-

macht  und/oder  müssten  wie  die  Klägerinnen  selber  mit  den  zahlreichen  vorne 

diskutierten  Urkunden  konfrontiert  werden,  die  ein  abweichendes  Ergebnis 

schlechterdings ausschliessen. Bei den Klägerinnen kommt hinzu, dass sie den 

Wert von möglichen Aussagen zu ihren eigenen Gunsten durch ihr in wesentlichen 

Teilen gesteuertes und widersprüchliches Verhalten im Behauptungsstadium kom-

promittiert  haben.  Eine  Edition  von  Unterlagen  beim  Architekturbüro  scheidet 

schon wegen des unspezifizierten, pauschalen Charakters der Anträge der Kläge-

rinnen aus. Vor allem aber würde sie die gleiche Korrespondenz zutage fördern, 

- 21 - 

die schon bei den Akten liegt und zu der geschilderten richterlichen Überzeugung 

geführt haben. Damit ist die Klage ohne Weiterungen abzuweisen. 

5. 

  Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Bei diesem Verfahrensausgang haben die Klägerinnen die Kosten zu tragen und 

der Beklagten eine angemessene Parteientschädigung auszurichten.  

Das  Verfahren  erforderte  insbesondere  als  Folge  des  unübersichtlichen  ersten 

Parteivortrags der Klägerinnen einen zweiten Verhandlungstermin. Dem ist mit Zu-

schlägen  auf  Gerichtsgebühr  und  Parteientschädigung  zur  ordentlichen  Gebühr 

von je 30% Rechnung zu tragen. 

(…)» 

Zürcher  Mietrechtspraxis  (ZMP):  Entscheidungen  des  Mietgerichtes  und  der  Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

©  Mietgericht  des  Bezirkes  Zürich,  Redaktion:  MLaw  C.  Schenk,  Leitende  Gerichtsschreiberin; 
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident