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**Case Identifier:** 952691e3-378b-5f9f-a552-7f727d78433c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-23
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 23.05.2017 A/3268/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3268-2015_2017-05-23.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3268/2015-LDTR ATA/577/2017  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 23 mai 2017 

 

   dans la cause 

 

A______  
représentée par Me Christophe Gal, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE- OCLPF 

et 

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
représentée par Me Romolo Molo et Me Roman Seitenfus, avocats 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
5 août 2016 (JTAPI/794/2016) 

- 2/21 - 

A/3268/2015 

EN FAIT 

1)  Le 12 juillet 2002, Monsieur B______ a acquis l’immeuble comportant 
vingt-deux appartements sis au C______, sur la parcelle n° 1______, feuille 
______ de la commune Carouge, située en zone de développement 2  
(ci-après : l’immeuble). 

2)  M. B______ est l’administrateur-président de A______, société inscrite au 
registre du commerce de Genève le 24 novembre 2011 ayant initialement pour but 
les « achats et ventes immobilières ; exploitation d’immeubles ». 

3)  Le 30 mai 2012, A______, par M. B______, a vendu ses actions aux 
personnes suivantes (ci-après : les acquéreurs) : 

- D______(anciennement E______), vingt-huit actions regroupées dans le 
certificat d’actions n°17 ; 

- Madame F______, vingt-huit actions, regroupées dans le certificat d’actions 
n°20. 

4)  Le 15 juin 2012, M. B______ a vendu l’entier de l’immeuble à A______. 

5)  Le 25 juin 2012, A______ a modifié ses statuts, devenant une société 
immobilière d’actionnaires-locataires (ci-après : SIAL). L’art. 38 des nouveaux 
statuts prévoyait que « la propriété d’un certificat de la société confère à 
l’actionnaire le droit de louer une partie déterminée des immeubles sociaux et/ou 
de leurs dépendances » Cette disposition comprenait un tableau de concordances 
entre les lots de propriété par étages (ci-après : PPE) et les certificats d’action. 

6)  Dès le 29 juin 2012, l’immeuble a été soumis au régime de la PPE. 

7)  Par actes instrumentés par Maître G______, notaire, les 3 février et 12 mars 
2014, A______ a transféré à D______la propriété du lot 5.05 de l’immeuble 
(appartement de deux pièces sis au 3ème étage), respectivement à Mme F______ la 
propriété du lot 6.04 de l’immeuble (appartement de deux pièces sis au 4ème 
étage), correspondant à leurs certificats d’actions. 

  Sous le chapitre relatif à la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), ces actes précisaient que « le 
transfert à l’actionnaire n’emportant pas de changement de l’ayant droit 
économique, il n’[était] dès lors pas assujetti à l’autorisation prévue à  
l’art. 39 LDTR, selon l’interprétation du département compétent ». 

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8)  Suite à ces transferts, Me G______ a déposé des réquisitions auprès du 
registre foncier (ci-après : RF) – rattaché à l’office du RF et de la mensuration 
officielle, lui-même rattaché au département de l'aménagement, du logement et de 
l'énergie (ci-après : DALE) – visant l’inscription des nouveaux propriétaires audit 
registre. 

9)  Du fait du dépôt de ces réquisitions, les actes de transfert ont été inscrits au 
journal du RF. 

10)  Le 9 avril 2014, le RF a adressé aux études de notaires genevoises une note 
relative aux opérations de liquidation des SIAL et transformation des 
cessionnaires détenteurs de certificats d’actions en propriétaires d’étages. 
Me G______ a reçu cette note le 11 avril 2014. Depuis 1995 au moins, la 
direction des autorisations de construire (ci-après : DAC), rattachée au DALE, 
considérait que ces opérations n’étaient pas soumises à autorisation de vente au 
regard de la LDTR, de sorte que le RF avait toujours validé ces cas de transfert 
sans exiger des notaires qu’ils les soumettent préalablement à cette dernière. Il 
était toutefois apparu récemment que l’application de cette pratique posait certains 
problèmes et que par diverses opérations juxtaposées, les exigences de la LDTR 
se trouvaient contournées. Sur décision du secrétariat général du DALE, cette 
pratique était dès lors momentanément suspendue et les opérations en cause 
devraient dorénavant être soumises à la DAC pour décision sur la question de 
l’assujettissement ou non à la LDTR. 

  Les dossiers ayant trait à ce type de transfert déjà déposés auprès du RF 
mais non encore validés seraient retournés aux notaires concernés. Les dossiers 
récemment déposés et non encore publiés ne feraient l’objet d’une publication 
dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève  
(ci-après : FAO) que lorsque le RF aurait reçu la décision de la DAC. 

11)  Le 5 mai 2014, le RF a adressé à Me G______ des fiches de mise en 
communication lui demandant de soumettre les actes de transfert à la DAC pour 
examen de la question de l’assujettissement ou non à la LDTR. 

12)  Par arrêt du 12 mars 2015 (5A_981/2014), le Tribunal fédéral a confirmé 
l’irrecevabilité des recours – interjetés par Me G______, deux autres sociétés dont 
M. B______ était également administrateur-président, ainsi qu’une quatrième 
société contre la note du 9 avril 2014 –, prononcée par jugement du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) du 11 juin 2014 
(JTAPI/626/2014) et confirmée par arrêt de la chambre administrative de la Cour 
de justice (ci-après : la chambre administrative) du 28 octobre 2014 
(ATA/871/2014). 

13)  Les 8 et 11 mai 2015, le RF a imparti des délais aux 8 et 12 juin 2015 à 
Me G______ pour retourner les actes de transfert munis de l’autorisation d’aliéner 

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ou de la décision de non assujettissement à la LDTR. À défaut de régularisation 
dans le délai imparti, les réquisitions au RF seraient rejetées sans autre avis. 

14)  Par requêtes du 26 juin 2015, A______ , par la régie H______ – dont M. 
B______ est l’administrateur-président –, a sollicité l’autorisation d’aliéner les 
appartements concernés par les actes de transfert. 

  Le lot 6.04 que voulait acquérir Mme F______ était alors loué par Monsieur 
I______. Le lot 5.05 que voulait acquérir  
D______ avait été offert en location, mais ne l’était plus. 

  Dans les deux cas, le motif de vente était la « liquidation de la SIAL PPE », 
avec pour but le « transfert en nom du lot PPE susmentionné au propriétaire du 
certificat d’actions auquel la jouissance dudit lot est rattachée statutairement ». 

15)  Par arrêtés du 29 juillet 2015 de contenu identique (VA 2______ et 
3______), le DALE a refusé la délivrance des autorisations d’aliéner et fixé un 
émolument administratif de CHF 330.- pour chaque arrêté. 

  Les cessions des actions de A______ survenues en mai 2012 avaient pour 
but d’individualiser les appartements en cause et auraient dû faire l’objet de 
requêtes en autorisation d’aliéner. Tel n’avait pas été le cas et il y avait eu 
infraction à la LDTR. Les appartements concernés avaient été offerts à la location 
et leur aliénation était soumise à autorisation. Lesdits appartements rentrant dans 
des catégories de logements dans lesquelles sévissait la pénurie, il était 
indispensable de sauvegarder leur affectation locative. L’intérêt privé de A______ 
était de nature commerciale. L’intérêt privé des acquéreurs relevait de la pure 
convenance personnelle. L’immeuble n’était soumis au régime de la PPE que 
depuis juin 2012 et A______ possédait deux appartements de l’immeuble. Les 
conditions de délivrance des autorisations d’aliéner n’étaient pas réalisées. Des 
décisions de refus n’apparaissaient pas disproportionnées, A______ demeurant 
libre de revendre les appartements en bloc et la qualité d’actionnaires des 
acquéreurs n’étant en rien péjorée. 

16)  Par deux actes séparés du 14 septembre 2015 référencés sous cause 
A/3268/2015, A______ a recouru auprès du TAPI contre ces arrêtés. 

  Elle a conclu à leur annulation, au constat que les transferts de propriété 
n’étaient pas soumis à autorisation ou à l’autorisation desdits transferts, à leur 
inscription au grand livre du RF, au constat que les décisions de non 
assujettissement n’étaient pas sujettes à émolument administratif ou à leur 
exonération de tout émolument ou encore à la fixation dudit émolument à 
CHF 220.- au maximum, ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure. 

  Le DALE avait constaté les faits de manière inexacte et incomplète. Les 
cessions des actions étaient antérieures à l’achat de l’immeuble, de sorte qu’il n’y 

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avait alors pas pu y avoir d’infractions à la LDTR. Le DALE devait examiner 
l’opération à l’aune des circonstances, de l’état du droit et de la pratique à la date 
des réquisitions de transfert. Les opérations considérées, intervenues avant la 
suspension de la pratique, n’étaient pas soumises à autorisation. Les acquéreurs 
étaient en réalité les détenteurs économiques des appartements concernés. 
A______ ne possédait plus aucun appartement dans l’immeuble depuis la 
modification de ses statuts en juin 2012.  

  S’agissant de transferts de parts de PPE à des propriétaires d’actions 
auxquelles la jouissance des lots était rattachée statutairement, les opérations 
n’étaient pas assimilables à des aliénations en raison de l’absence de modification 
des détenteurs économiques. 

  Par sa note du 9 avril 2014, le DALE avait modifié une pratique constante 
depuis près de vingt ans. La nouvelle pratique interprétait de façon plus stricte les 
règles applicables et ne pouvait s’appliquer que pour l’avenir, d’autant plus 
compte tenu de l’absence de circonstances nouvelles. La note lui donnait un effet 
rétroactif, les actes signés et inscrits au grand livre sans soumission préalable au 
DALE. L’effet rétroactif portait atteinte à la sécurité et à la prévisibilité du droit. 
Le DALE ne pouvait modifier sa pratique sans en informer au préalable les 
administrés et les notaires. Le principe de la légalité avait été violé. 

  A______, les acquéreurs et le notaire, confortés dans la pratique du DALE, 
avaient engagé des frais, pris des dispositions et contracté des garanties bancaires, 
qui avaient été complètement exécutées. Une interdiction des transferts causerait 
des dommages, risques et inconvénients qui ne pouvaient être imposés à la 
société, aux cessionnaires et aux banques. Leur bonne foi, qui commandait à tout 
le moins la mise en place d’un régime transitoire, devait être protégée. 

  Les transferts n’étant pas soumis à autorisation, aucun émolument ne 
pouvait être perçu. De pratique constante, qu’il ne pouvait modifier ainsi, le 
DALE exonérait les décisions de refus de tout émolument. Ils étaient par ailleurs 
excessifs, vu la similarité des septante requêtes déposées. En l’absence de 
publication dans la FAO, il justifiait de facturer moins qu’en cas de décision 
favorable, soit CHF 220.- au maximum. 

17)  Le 20 novembre 2015, l’association genevoise des locataires  
(ci-après : ASLOCA) a sollicité son appel en cause, que le TAPI a ordonné par 
décision du 23 décembre 2015, après avoir donné aux parties la possibilité de se 
déterminer. 

18)  Dans ses observations du 2 décembre 2015, le DALE a conclu au rejet du 
recours. 

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  Au vu du soupçon de l’existence d’une fraude à la loi lors d’opérations 
successives ayant abouti à l’individualisation d’appartements, notamment ceux de 
l’immeuble, il y avait suffisamment de motifs sérieux et objectifs pour permettre 
au DALE de changer sa pratique. 

  Les appartements en cause avaient été offerts à la location, de sorte que leur 
aliénation était soumise à autorisation. Dans la mesure où ni l’exception, ni les 
motifs d’autorisation n’étaient remplis, le DALE avait procédé à la pesée des 
intérêts en présence. Aucun intérêt privé n’ayant en l’espèce été démontré, le 
DALE avait à juste titre considéré que l’intérêt public l’emportait. 

  Les décisions de refus faisaient également l’objet d’un émolument, fixé 
depuis plusieurs années à CHF 330.- par décision, et pouvant être majoré selon la 
complexité du dossier. Chacune des requêtes avait fait l’objet de l’ouverture d’un 
dossier, d’une instruction et de la rédaction d’une décision. 

19)  Dans ses déterminations du 2 février 2016, l’ASLOCA a conclu au rejet du 
recours et au versement d’une indemnité de procédure. 

  La convention de cession d’actions ne pouvait pas avoir d’effet réel, 
notamment parce que l’immeuble avait été soumis au régime de la PPE le 29 juin 
2012, soit postérieurement à la cession d’actions du 30 mai 2012. 

  Soit l’achat d’actions par les acquéreurs ne comportait pas de droit 
individualisé sur un appartement, auquel cas les actes de transfert étaient de 
nouvelles aliénations et devaient être soumises à autorisation, soit les cessions 
d’actions comportaient la cession de droits individuels et auraient à l’époque dû 
être soumises à autorisation. 

  Pour le surplus, elle reprenait en substance l’argumentation du DALE. 

20)  Le 29 février 2016, le DALE a persisté dans ses conclusions, faisant sienne 
l’argumentation de l’ASLOCA. 

21)  Dans ses observations du 9 mars 2016, A______ a confirmé ses 
conclusions. 

  En vertu du principe de la primauté du droit fédéral, l’application du droit 
cantonal ne pouvait pas faire obstacle à la liquidation d’une SIAL. 

22)  Par acte du 8 avril 2016, l’ASLOCA a persisté dans ses conclusions. 

23)  Par jugement du 5 août 2016, le TAPI a ordonné la jonction des deux 
procédures et rejeté les recours. 

  Le grief de constatation inexacte et incomplète des faits concernait en réalité 
une question d’appréciation des faits et donc de droit. 

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  Il n’était pas contesté que les appartements en cause entraient, par leur 
nombre de pièces, dans les catégories concernées par la pénurie, ni qu’ils avaient 
eu une affectation locative. En suivant la thèse de A______ , aucun acte juridique, 
depuis l’acquisition de l’immeuble en 2012, n’aurait été soumis à la LDTR, alors 
que chaque appartement était en passe d’être inscrit au RF en tant que propriété 
individualisée et que la LDTR visait précisément à éviter que des appartements à 
louer ne sortent du marché locatif par le biais de quelque forme d’aliénation que 
ce soit. Les circonstances du cas d’espèce suggéraient fortement une volonté de 
contourner la loi en créant de toutes pièces un assemblage supposé pouvoir 
bénéficier de l’ancienne pratique du DALE. Le caractère artificiel de l’édifice 
juridique s’illustrait dans le fait de constituer une SIAL de façon concomitante à la 
soumission de l’immeuble au régime de la PPE, puis de la liquider presque 
immédiatement après. La logique ayant présidé à la constitution d’une SIAL avant 
l’apparition de l’institution de la PPE faisait également défaut. Par le jeu 
d’opérations successives, A______ avait ainsi tenté d’aliéner les appartements au 
mépris des buts de la LDTR, leur finalité entraînant une sortie du marché locatif et 
donc un changement d’affectation. Prises dans leur ensemble, les circonstances 
démontraient l’existence d’une fraude à la loi. Le DALE avait légitimement 
retenu que les requêtes de transfert de propriété des lots de PPE aux actionnaires 
de A______ étaient soumises à autorisation. 

  A______ ne pouvait se plaindre d’une modification de la pratique, puisque, 
même si elle n’avait pas été modifiée, elle n’aurait pas pu trouver application dans 
les cas d’espèce. Le principe de la bonne foi présupposait que celui qui s’en 
prévalait soit lui-même de bonne foi, ce qui n’était pas le cas dans une situation de 
fraude à la loi. 

  L’intérêt public au maintien du parc locatif genevois l’emportait sur les 
intérêts privés des acquéreurs et de A______ SA, purement commerciaux ou 
économiques. 

  La jurisprudence avait admis de longue date que la LDTR pouvait 
restreindre l’application du droit fédéral lorsque les circonstances le justifiaient. 
Le grief relatif à la force dérogatoire du droit fédéral ne remplissait pas les 
exigences minimales de motivation. 

  D’autres arrêtés refusant l’autorisation d’aliéner un appartement versés à la 
procédure avaient également fait l’objet d’un émolument de CHF 330.-. Ce 
montant n’était pas disproportionné, le DALE ayant dû, pour chaque requête, 
ouvrir un dossier et l’instruire, puis rendre une décision motivée en fait et en droit. 

24)  Par acte du 14 septembre 2016, A______ a recouru auprès de la chambre 
administrative contre le jugement du TAPI du 5 août 2016, concluant à son 
annulation et reprenant ses conclusions formulées en première instance.  

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  La recourante a complété l’argumentation développée précédemment. 

  Le TAPI ne pouvait écarter le grief de constatation inexacte et incomplète 
des faits en retenant qu’il s’agissait d’un grief de droit sans ensuite l’examiner. 
L’instance précédente avait par ailleurs omis de constater la pratique constante du 
DALE et de relever les actes accessoires en relation avec le financement des 
transferts, faits pourtant de nature à influencer le sort des causes. 

  Il ne pouvait y avoir de fraude à la loi, dans la mesure où elle avait soumis 
les actes de transfert au DALE. Le choix d’acquérir ou de détenir un immeuble 
par le fait d’une société dont le capital était partagé entre plusieurs actionnaires 
n’était pas en soi illégitime ou insolite et présentait des avantages économiques 
pour chaque investisseur. La transformation d’une société anonyme propriétaire 
de lots de PPE en SIAL n’était pas soumise à autorisation, ni interdite. Cela 
permettait à ses actionnaires de rattacher leurs droits à un lot et ne constituait pas 
une forme d’aliénation. Le fait que l’assemblage puisse conduire à 
l’individualisation d’appartements ne suffisait pas pour qu’il constitue une fraude. 
Elle avait simplement utilisé sa liberté d’organisation, sans en abuser. Même à 
admettre l’existence d’un abus, il n’était pas manifeste, puisque le RF et le DALE 
avaient maintenu leur pratique dans un cas similaire au début de l’année 2014. Le 
fait que les transferts requis puissent être opérés sans être soumis à la LDTR 
résultait d’une lacune et non d’une fraude. 

  Elle-même, les cessionnaires, le notaire et les banques s’étaient fiés de 
bonne foi à la pratique de l’État et du RF, confirmée le 20 mars 2014, soit moins 
de trois semaines avant la notification de la note du 9 avril 2014. Ils avaient 
engagé des frais importants. Un régime transitoire devait être mis en place. 

  S’agissant du principe de la primauté du droit fédéral, le refus opposé par 
l’autorité intimée faisait obstacle à la liquidation de la SIAL. Les restrictions de 
droit public à la propriété devaient respecter le principe de la proportionnalité qui 
était violé par les arrêtés entrepris. 

25)  Le 22 septembre 2016, le TAPI a transmis son dossier à la chambre 
administrative, sans formuler d’observations. 

26)  Par réponse du 18 octobre 2016, l’ASLOCA a conclu au rejet du recours et 
au versement d’une indemnité de procédure. 

  Elle reprenait, en substance, ses arguments développés en première instance. 

27)  Par réponse du 18 octobre 2016, le DALE a conclu au rejet du recours et 
persisté dans ses écritures de première instance. 

28)  Le 18 novembre 2016, la recourante a maintenu l’intégralité de ses 
conclusions. 

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29)  Par courrier du 21 novembre 2016, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Le recours porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI confirmant 
les arrêtés du DALE soumettant les actes de transfert à autorisation d’aliéner et 
refusant la délivrance desdites autorisations. 

3)  La recourante reproche au TAPI et au DALE d’avoir retenu que les actes de 
transfert étaient soumis à autorisation. 

a. L'aliénation sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d'un 
appartement à usage d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
Pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, 
tout appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation 
locative, dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la 
pénurie d’appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie 
d’appartements lorsque le taux des logements vacants considéré par catégorie est 
inférieur à 2 % du parc immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les 
appartements de plus de sept pièces n’entrent pas dans une catégorie où sévit la 
pénurie (art. 25 al. 3 LDTR). 

b. Selon l’art. 11 al. 3 du règlement d’application de la LDTR du 29 avril 1996 
(RDTR - L 5 20.01), par appartement jusqu’alors offert en location, au sens de 
l’art. 39 al. 1 LDTR, il faut entendre, soit l’appartement loué lors du dépôt de la 
requête en autorisation d’aliéner (let. a), l’appartement vide ou vacant lors du 
dépôt de la requête en autorisation d’aliéner, mais qui a précédemment été loué 
par son propriétaire actuel (let. b), ou l’appartement occupé, lors du dépôt de la 
requête en autorisation d’aliéner, par son propriétaire, si celui-ci a précédemment 
loué l’appartement considéré (let. c). Nonobstant la teneur de l’art. 11 al. 3 RDTR, 
une autorisation d’aliéner doit impérativement être requise en cas de vente d’un 
ou plusieurs appartement(s) acquis par voie d’adjudication (art. 11 al. 4 RDTR). 

c. Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque 
année par arrêté du Conseil d’État en fonction du nombre de pièces par 
appartement (art. 11 al. 1 RDTR). Le Conseil d'État a constaté, en 2015, 2016 et 

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2017, qu'il y avait pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans toutes les 
catégories des appartements d'une à sept pièces inclusivement (arrêtés du Conseil 
d'État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de 
l'application des art. 25 à 39 LDTR du 15 janvier 2015, 13 janvier 2016 et 
13 janvier 2017 - ArAppart - L 5 20.03). 

d. Selon la jurisprudence de la chambre administrative, la vente d'un 
appartement est soumise à autorisation pour autant que ce dernier entre, du fait de 
son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie 
(ATA/39/2017, ATA/38/2017, ATA/37/2017 du 17 janvier 2017 ; ATA/701/2016 
du 23 août 2016 ; ATA/356/2012 du 5 juin 2012). 

e. En l’espèce, il n’est pas contesté que les appartements concernés par les 
actes de transfert entrent, par leur nombre de pièces, dans des catégories de 
logements où sévit la pénurie et ont été offerts à la location, de sorte que leur 
aliénation est en principe soumise à autorisation. 

4)  La recourante fait cependant grief au TAPI de n’avoir pris en compte ni la 
pratique de l’autorité intimée, ni l’absence d’aliénation – s’agissant de transferts 
de la propriété juridique aux propriétaires économiques –, éléments qui auraient 
tous deux dû conduire l’instance précédente à retenir que les actes de transfert 
n’étaient pas soumis à autorisation d’aliéner. 

 a.  La notion de pratique administrative désigne la répétition constante et 
régulière dans l’application d’une norme par les autorités administratives. De cette 
répétition peuvent apparaître, comme en ce qui concerne la jurisprudence, des 
règles sur la manière d’interpréter la loi ou de faire usage d’une liberté 
d’appréciation. Elle vise notamment à résoudre de manière uniforme des questions 
de fait, d’opportunité ou d’efficacité. Cette pratique ne peut être source de droit et 
ne lie donc pas le juge, mais peut néanmoins avoir indirectement un effet 
juridique par le biais du principe de l’égalité de traitement (ATA/596/2015 du 
9 juin 2015 ; ATA/20/2015 du 6 janvier 2015). 

  Selon la jurisprudence, pour être compatible avec le principe de la bonne 
foi, découlant des art. 8 et 9 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse 
du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), un changement de pratique administrative doit 
reposer sur des motifs sérieux et objectifs, c’est-à-dire rétablir une pratique 
conforme au droit, mieux tenir compte des divers intérêts en présence ou d’une 
connaissance plus approfondie des intentions du législateur, d’un changement de 
circonstances extérieures, de l’évolution des conceptions juridiques ou des mœurs. 
Les motifs doivent être d’autant plus sérieux que la pratique suivie jusqu’ici est 
ancienne. À défaut, elle doit être maintenue (ATF 135 I 79 consid. 3 ; 132 III 770 
consid. 4 ; 127 I 49 consid. 3c ; 127 II 289 consid. 3a ; ATA/596/2015 du  
9 juin 2015 ; ATA/857/2014 du 4 novembre 2014). 

https://intrapj/perl/decis/ATA/701/2016
https://intrapj/perl/decis/ATA/356/2012
https://intrapj/perl/decis/ATA/596/2015
https://intrapj/perl/decis/ATA/20/2015
https://intrapj/perl/JmpLex/RS%20101
https://intrapj/perl/decis/135%20I%2079
https://intrapj/perl/decis/132%20III%20770
https://intrapj/perl/decis/127%20I%2049
https://intrapj/perl/decis/127%20II%20289
https://intrapj/perl/decis/ATA/596/2015
https://intrapj/perl/decis/ATA/857/2014

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A/3268/2015 

  Par ailleurs, pour que l’égalité de traitement soit respectée, il convient que le 
changement de pratique s’applique immédiatement, y compris aux affaires 
pendantes au moment où il intervient. Il doit s’agir d’un véritable changement de 
pratique et non d’une exception ponctuelle à une pratique qui reste établie 
(ATA/834/2016 du 4 octobre 2016 ; ATA/240/2013 du 16 avril 2013 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 204 n. 603 et les arrêts 
cités). 

 b. Il y a fraude à la loi lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme 
imposant ou interdisant un certain résultat (norme éludée) par le biais d'une autre 
norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au 
droit (norme éludante ; ATF 132 III 212 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_751/2014 du 23 février 2015 consid. 4.1). Pour décider s'il y a fraude à la loi, 
il faut interpréter la norme d'interdiction en recherchant si, selon son sens et son 
but, elle s'applique aussi à l'opération litigieuse, ou si cette dernière est exclue du 
champ d'application de la norme d'interdiction et est ainsi valable (ATF 140 II 233 
consid. 5.1). Il convient d'examiner si la norme éludée entend uniquement 
prohiber une certaine manière de procéder, ou si elle veut interdire un résultat en 
soi. Dans cette seconde hypothèse, la norme éludée doit être appliquée nonobstant 
la construction destinée à la contourner (arrêts du Tribunal fédéral 2C_751/2014 
précité consid. 4.1 ; 4A_609/2012 du 26 février 2013 consid. 3 ; ATA/39/2017, 
ATA/38/2017, ATA/37/2017 précités). 

  La fraude à la loi est une forme particulière de l’abus de droit, dont 
l’interdiction se déduit du principe de la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_751/2014 précité consid. 4.1 ; ATA/487/2014 du 24 juin 2014 consid. 3). Un 
abus de droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste (arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_751/2014 précité consid. 4.1 ; 1C_874/2013 du 4 avril 2014 
consid. 4.3). Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix d'une construction 
juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude à la loi. 
Répondre à cette question implique une appréciation au cas par cas, en fonction 
des circonstances d'espèce (ATF 139 III 145 consid. 4.2.4 et la jurisprudence 
citée ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_751/2014 précité consid. 4.1 ; ATA/39/2017, 
ATA/38/2017, ATA/37/2017 précités). 

 c. Le RF donne l'état des droits sur les immeubles (art. 942 al. 1 du code civil 
suisse du 10 décembre 1907 - CC - RS 210). L'inscription à ce registre est 
nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière (art. 656 al. 1 CC). Le RF 
n'opère d'inscription au registre que sur réquisition (art. 46 al. 1 de l'ordonnance 
sur le RF du 23 septembre 2011 - ORF - RS 211.432.1). En cas de vente, cette 
réquisition est déposée par le vendeur (art. 83 al. 2 let. c et 84 al. 1 ORF) ou par le 
notaire qui a reçu les actes (art. 963 al. 3 CC et 158 al. 1 de la loi d'application du 
CC et d’autres lois fédérales en matière civile du 28 novembre 2010 - LaCC - 
E 1 05). Lorsqu’une telle réquisition d’inscription parvient au RF, elle est portée 

https://intrapj/perl/decis/ATA/834/2016
https://intrapj/perl/decis/ATA/240/2013
https://intrapj/perl/decis/2C_751/2014
https://intrapj/perl/decis/140%20II%20233
https://intrapj/perl/decis/2C_751/2014
https://intrapj/perl/decis/4A_609/2012
https://intrapj/perl/decis/2C_751/2014
https://intrapj/perl/decis/ATA/487/2014
https://intrapj/perl/decis/2C_751/2014
https://intrapj/perl/decis/1C_874/2013
https://intrapj/perl/decis/139%20III%20145
https://intrapj/perl/decis/2C_751/2014
https://intrapj/perl/JmpLex/RS%20211.432.1

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A/3268/2015 

au journal (art. 81 al. 1 let. a ORF). Lors de son traitement, le RF vérifie que les 
conditions légales d’une inscription au grand livre sont réunies (art. 83 al. 1 ORF). 
Il vérifie notamment que les autorisations nécessaires ont été produites (art. 83 
al. 2 let. i ORF). L’admission de la réquisition se fait par l’inscription au grand 
livre (art. 89 al. 1 ORF). Lorsque les conditions de l'inscription au grand livre ne 
sont pas remplies, le RF rejette la requête (art. 87 al. 1 ORF). Le rejet de la 
réquisition fait l’objet d’une décision formelle motivée, qui est notifiée aux 
intéressés (art. 87 al. 3 ORF ; ATA/39/2017, ATA/38/2017, ATA/37/2017 
précités).  

 d. Selon l'art. 12 al. 1 RDTR, c'est le vendeur qui a l’obligation de solliciter 
auprès du DALE l’autorisation d’aliéner, cas échéant représenté par son notaire. 
Les agents immobiliers, les notaires ou autres mandataires professionnels, dont le 
concours est sollicité en vue de la passation d’un acte de vente d’un appartement 
jusqu’alors offert en location, ont l’obligation de s’assurer préalablement de la 
délivrance par le DALE de ladite autorisation (art. 16 RDTR). Le conservateur du 
RF écarte toute réquisition d’inscription d’une aliénation d’une part de copropriété 
par étages portant sur un appartement qui n’est pas assortie d’une autorisation du 
DALE au sens de l’art. 39 LDTR lorsque celle-ci est nécessaire (art. 17  
al. 2 RDTR ; ATA/39/2017, ATA/38/2017, ATA/37/2017 précités). 

5)  Dans la cause A/115/2013, dans laquelle l’ASLOCA alléguait une fraude à 
la loi en relation avec la pratique de l’autorité intimée quant à la liquidation d’une 
SIAL avec transfert des lots de PPE aux actionnaires-locataires, le DALE avait 
rappelé que la SIAL était une forme de société immobilière qui, à l’instar des 
coopératives de locataires, s’était constituée à une époque où la PPE n’était pas 
admise en droit suisse pour mettre des logements à disposition de leurs membres 
(ATA/947/2014 du 2 décembre 2014 consid. 12 en fait ; Guy FLATTET, Les 
sociétés immobilières d’actionnaires-locataires, JdT 1949 I 610 ; Peter 
FORSTMOSER/ Arthur MEIER-HAYOZ, Einführung in das schweizerische 
Aktienrecht, 3ème éd., 1983, n. 45 page 314). Cette forme de société s’était 
développée, spécialement en Suisse romande, après la deuxième guerre mondiale 
et jusqu’en 1965, date de l’introduction dans le CC du régime de la PPE. 
Postérieurement à cette date, nombre d’immeubles avaient encore été construits et 
exploités sous cette forme. Le DALE avait dans le cas d’espèce indiqué avoir la 
volonté de maintenir sa pratique, la société en cause ayant été constituée sous 
forme de SIAL sous l’ancien droit (ATA/947/2014 précité consid. 12 en fait). La 
chambre administrative avait dans ce cas renvoyé la cause au DALE pour qu’il 
examine l’applicabilité de l’art. 39 LDTR et constate s’il existait ou non une 
fraude à loi (ATA/947/2014 précité consid. 17). Elle avait par ailleurs fait de 
même dans un deuxième arrêt du même jour, cause dans le cadre de laquelle le 
DALE n’avait cependant pas formulé d’observations (ATA/948/2014 du 
2 décembre 2014 consid. 17 ; ATA/39/2017, ATA/38/2017, ATA/37/2017 
précités).  

https://intrapj/perl/decis/ATA/947/2014
https://intrapj/perl/decis/ATA/947/2014
https://intrapj/perl/decis/ATA/947/2014
https://intrapj/perl/decis/ATA/948/2014

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6)  En l’espèce, la pratique instaurée depuis 1995 et dont la suspension a été 
annoncée en avril 2014 n’est pas contestée par l’autorité intimée. La chambre 
administrative a, au demeurant, déjà été amenée à constater l’existence de ladite 
pratique (ATA/817/2014 du 28 octobre 2014 consid. 16). Comme la chambre de 
céans l’avait alors retenu, la pratique en cause consistait à considérer qu’il n’y 
avait pas d’ « aliénation » au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR dans le cas d’opérations 
visant à liquider des SIAL et à transformer les cessionnaires détenteurs de 
certificats d’actions en propriétaires d’unités d’étages. L’idée qui sous-tendait 
cette pratique était que les immeubles concernés restaient dans ce cas en mains 
des mêmes détenteurs économiques, les détenteurs des certificats d’action 
devenant simplement « propriétaires en nom » des biens immobiliers. Il ne 
s’agissait ainsi pas d’une vente d’appartement impliquant un changement de 
propriétaire, mais d’un simple changement de régime juridique non soumis à 
autorisation (ATA/39/2017, ATA/38/2017, ATA/37/2017, ATA/817/2014 
précités). 

  Or, si par la note du 9 avril 2014, le DALE a simplement suspendu sa 
pratique en raison d’un doute quant à l’existence de fraudes à la loi et ainsi 
annoncé l’exercice d’un contrôle par la présidence du département – intervenant 
en sa qualité d’autorité hiérarchique supérieure du RF et de la DAC et d’autorité 
de surveillance du RF – afin de vérifier que cette pratique n’était pas détournée à 
des fins autres que celles poursuivies par la loi (ATA/817/2014 précité 
consid. 18), les arrêtés rendus suite à ce contrôle ont consacré un changement de 
pratique, puisqu’il n’est désormais plus automatiquement retenu l’absence 
d’aliénation au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR dans les cas de liquidation d’une 
SIAL avec transformation des cessionnaires détenteurs de certificats d’actions en 
propriétaires d’unités d’étages (ATA/39/2017, ATA/38/2017, ATA/37/2017 
précités). 

  Ainsi, le changement de pratique réside dans le fait que désormais, même 
dans le cas de figure visé par l’ancienne pratique de l’autorité intimée – soit de 
liquidation d’une SIAL avec transfert des unités d’étages aux actionnaires-
locataires –, le dossier doit être soumis au DALE pour examen de 
l’assujettissement ou non à autorisation d’aliéner et, cas échéant, des conditions de 
délivrance d’une telle autorisation, préalablement à toute inscription au RF 
(ATA/39/2017, ATA/38/2017, ATA/37/2017 précités). 

7)  Il convient dès lors d’examiner si ce changement de pratique est conforme 
au droit. 

  L’autorité intimée est revenue sur sa pratique en raison d’un changement 
des circonstances extérieures, soit l’existence de cas nouveaux, dans lesquels, par 
la succession de diverses opérations, se terminant par la liquidation d’une SIAL 
récemment créée avec transfert de la propriété d’unités d’étages aux cessionnaires 
détenteurs de certificats d'actions, des sociétés tentaient artificiellement d’obtenir 

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l’application de la pratique de l’autorité intimée, ceci afin d’éluder l’art. 39 LDTR 
et d’aliéner des appartements sans avoir jamais sollicité d’autorisation en ce sens. 
L’autorité intimée a ainsi changé sa pratique en raison de cas de fraudes à la loi. 

  Or, ces circonstances nouvelles de tentatives de fraudes à la loi sont avérées, 
le cas d’espèce lui-même les illustrant par la succession des opérations juridiques 
suivantes. 

  Le 30 mai 2012, la recourante – dont M. B______ est administrateur-
président – a vendu ses actions aux acquéreurs. Le 15 juin 2012, M. B______ a 
vendu l’immeuble à A______. Le 25 juin 2012, A______ a changé ses statuts 
pour devenir une SIAL. Les statuts modifiés prévoyaient désormais, en faveur des 
actionnaires, un droit de location des appartements de l’immeuble correspondant à 
leurs certificats d’actions, conformément au tableau de concordance. L’immeuble 
n’a pourtant été soumis au régime de la PPE que postérieurement, soit le 29 juin 
2012. Par acte du 12 mars 2014, la recourante a sollicité le transfert des lots de 
PPE aux actionnaires en fonction des certificats d’actions qu’ils détenaient, ceci 
en comptant sur le fait que ces transferts ne seraient pas soumis à autorisation 
d’aliéner, comme l’indique clairement la disposition concernant la LDTR 
contenue dans chaque acte de transfert. 

  Par le biais de ces diverses opérations successives, les appartements sis dans 
l’immeuble ont été individualisés et les protagonistes ont tenté d’aliéner les 
appartements locatifs sans jamais solliciter d’autorisation. Ce procédé doit dès lors 
être considéré comme une tentative de fraude à la LDTR. 

  Au cours de ces différentes étapes, à suivre l’argumentation de la 
recourante, aucune autorisation d’aliéner n’aurait jamais dû être sollicitée. Cette 
succession d’opérations visait pourtant clairement à aboutir à des aliénations au 
sens de l’art. 39 LDTR, puisqu’elle tendait à obtenir au final le transfert de la 
propriété de chacun des appartements aux acquéreurs et à les faire inscrire au RF 
en tant que propriétés individualisées. 

  Dans de tels cas, l’application de la pratique de l’autorité intimée serait allée 
à l’encontre de la loi, puisqu’elle aurait abouti à la finalisation des transferts sans 
examen de l’art. 39 LDTR, malgré la survenance d’aliénations au sens de cet 
article de par la globalité des différentes opérations. 

  Il apparaît ainsi évident que ces opérations successives – céder les actions 
d’une société, propriétaire d’un immeuble, à différents cessionnaires, vendre 
l’immeuble à la SA pour immédiatement la transformer en SIAL et ensuite 
soumettre l’immeuble en cause au régime de la PPE, ceci pour finalement liquider 
la SIAL nouvellement créée et transférer aux actionnaires-locataires les lots de 
PPE correspondant à leur certificat d’actions – ont été mises sur pied afin de 

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pouvoir artificiellement bénéficier de la pratique de l’autorité intimée et ainsi se 
soustraire à l’art. 39 LDTR. 

  Au vu de ce qui précède et de l’ensemble des circonstances du cas d’espèce, 
le TAPI a, à juste titre, constaté qu’il y avait eu tentatives de fraudes à la loi, 
visant l’aliénation des appartements en se soustrayant à l’examen requis par l’art. 
39 LDTR. 

  Or, les tentatives de fraudes à la loi du cas d’espèce ne sont pas des cas 
isolés, comme le démontrent les causes similaires tranchées récemment par la 
chambre administrative (ATA/39/2017, ATA/38/2017, ATA/37/2017 précités). 
Toutes concernent des société dont M. B______ est  
administrateur-président, comportent une proximité temporelle, les réquisitions au 
RF ayant été opérées dans les trois cas en février et mars 2014, et s’illustrent par 
des opérations successives visant à aboutir à la liquidation d’une SIAL avec 
transferts des lots de PPE aux actionnaires-locataires. Il existait donc une 
nécessité pour l’autorité intimée de changer sa pratique, afin de s’assurer que  
l’art. 39 LDTR ne puisse être éludé par la mise sur pied puis la liquidation d’une 
SIAL pour masquer des aliénations de parts de PPE correspondant à des 
appartements. 

  Par ailleurs, si la pratique en cause est certes ancienne, la nécessité d’éviter 
des fraudes à la loi constitue en tout état de cause un motif objectif 
particulièrement sérieux justifiant son changement et l’on ne saurait reprocher au 
DALE de l’avoir abandonnée pour s’assurer que l’art. 39 LDTR ne soit pas 
contourné. 

  Dans ces circonstances, le changement de pratique repose sur des motifs 
sérieux et objectifs et n’est pas contraire au principe de la bonne foi. 

  Au surplus, si la recourante se plaint d’une violation du principe de  
non-rétroactivité du fait de l’application du changement de pratique alors que les 
actes de transfert avaient déjà été conclus et les réquisitions d’inscription au RF 
déposées et portées au journal, il convient au contraire de constater que l’autorité 
intimée se devait, vu le principe de l’égalité de traitement, d’appliquer ledit 
changement immédiatement, y compris aux affaires pendantes au moment où il 
est intervenu, ce qui était le cas en l’espèce, puisqu’aucun transfert n’avait encore 
été inscrit au grand livre. 

  Par conséquent, le changement de pratique, justifié par des tentatives de 
fraudes à la loi, est conforme au droit. L’instance précédente a, à bon droit, 
constaté que le transfert des lots de PPE aux acquéreurs constituait la dernière 
étape d’aliénations et était de ce fait soumis à autorisation selon l’art. 39 LDTR. 

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  Les griefs de la recourante relatifs à l’absence de fraude à la loi, à l’absence 
d’aliénation, à l’illégalité du changement de pratique, ainsi qu’à la violation des 
principes de l’interdiction de la rétroactivité et de la bonne foi en relation avec 
ledit changement de pratique seront écartés. 

8)  Il convient à présent d’examiner si les conditions de délivrance des 
autorisations d’aliéner étaient réalisées ou non.  

 a.  Le DALE autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa 
construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue 
(let. a), était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de 
propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b), 
n’a jamais été loué (let. c), a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation 
d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). L’autorisation ne porte que sur un 
appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être 
accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement 
financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en PPE et 
jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les 
revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation 
individualisée (art. 39 al. 4 LDTR). 

  En cas de réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le 
DALE est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte des 
interprétations tant littérale – le texte indique que l’autorité « accorde » 
l’autorisation, sans réserver d’exception – qu’historique – l’art. 9 al. 3 aLDTR, 
dont le contenu est repris matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait 
expressément que l’autorité ne pouvait refuser l’autorisation – du texte légal. Il 
n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts au sens de 
l’art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions posées à l’art. 39 al. 4 LDTR sont par ailleurs 
alternatives, ce qui résulte notamment de l’incompatibilité entre les let. a et b de 
cette disposition (ATA/1069/2016 du 20 décembre 2016 consid. 4a et les 
références citées). 

 b.  Au vu de la marge d’appréciation dont elle dispose, lorsqu’aucun des motifs 
d’autorisation expressément prévus par l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, 
l’autorité doit rechercher si l’intérêt public l’emporte sur l’intérêt privé du 
recourant à aliéner l’appartement dont il est propriétaire (arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_137/2011 ; 1C_139/2011 ; 1C_141/2011 ; 1C_143/2011 du 14 juillet 
2011). 

  Dans le cadre de l'examen de la requête en autorisation, le DALE procède à 
la pesée des intérêts publics et privés en présence (art. 13 al. 1 RDTR). L'intérêt 
privé est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre 
l'appartement par nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession 
(let. a), par nécessité de satisfaire aux exigences d'un plan de désendettement 

https://intrapj/perl/decis/ATA/1069/2016
https://intrapj/perl/decis/1C_137/2011
https://intrapj/perl/decis/1C_139/2011
https://intrapj/perl/decis/1C_141/2011
https://intrapj/perl/decis/1C_143/2011

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(let. b), ou du fait de la prise d'un nouveau domicile en dehors du canton (let. c ; 
art. 13 al. 3 RDTR). Le DALE refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant 
d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt 
général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de 
l’affectation locative des appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR).  

  La politique prévue par la LDTR procède d’un intérêt public important 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_143/2011 précité consid. 2.2). Le refus de 
l’autorisation de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant 
d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas contraire au principe de 
la proportionnalité, dès lors qu’il est consécutif, de la part de l’autorité 
administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une évaluation de 
l’importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. En 
effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus 
grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 
consid. 7b/aa ; arrêt du Tribunal fédéral 1P.19/2003 du 8 avril 2003 consid. 2.1 ; 
ATA/593/2016 du 12 juillet 2016). 

 c. En l’espèce, aucun des cas de délivrance des autorisations d’aliéner selon 
l’art. 39 al. 4 et al. 3 LDTR n’est réalisé, de sorte qu’il convient de procéder à la 
pesée des intérêts conformément à l’art. 39 al. 2 LDTR. Les intérêts qui 
s'opposent sont, d'une part, les intérêts privés de la recourante à transférer la 
propriété des appartements en cause aux acquéreurs et ceux de ces derniers à les 
acquérir ainsi que, d'autre part, l'intérêt public à la protection du parc locatif 
genevois.  

  Or, comme l’ont constaté l’instance précédente et l’autorité intimée, les 
intérêts privés en cause apparaissent purement commerciaux et de convenance 
personnelle et ne sauraient l’emporter sur l’intérêt public à la protection du parc 
locatif genevois, auquel l’individualisation des appartements concernés se 
heurterait. 

  La recourante ne remet au demeurant aucunement en cause la pesée des 
intérêts effectuée par le TAPI confirmant celle faite par le DALE. Certes, en 
relation avec des griefs relatifs aux principes de la bonne foi et de la primauté du 
droit fédéral, ils invoquent les frais générés et les engagements pris en relation 
avec les actes de transfert, ainsi que les problèmes posés pour la liquidation de la 
SIAL en cas de confirmation des arrêtés litigieux. Toutefois, ces éléments, même 
avérés, ne suffiraient pas à faire primer leurs intérêts privés, s’agissant 
uniquement des conséquences des opérations artificielles sciemment mises sur 
pied afin de réaliser des fraudes à la loi et de procéder à des aliénations en éludant 
l’art. 39 LDTR. La recourante n’invoque au surplus pas d’autre fait particulier en 
relation avec leurs intérêts privés respectifs. 

https://intrapj/perl/decis/1C_143/2011
https://intrapj/perl/decis/113%20Ia%20126
https://intrapj/perl/decis/1P.19/2003
https://intrapj/perl/decis/ATA/593/2016

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  Par conséquent, rien n’indique que le DALE ait abusé de son pouvoir 
d’appréciation en retenant que l’intérêt public à la protection du parc locatif 
genevois était prépondérant et il a, à bon droit, confirmé que les conditions de 
délivrance des autorisations d’aliéner n’étaient pas réalisées. 

9)  La recourante affirme que les autorisations d’aliéner auraient dû être 
délivrées en application du principe de la primauté du droit fédéral, le refus 
opposé par l’autorité intimée faisant obstacle à la liquidation de la SIAL, régie par 
les art. 736 ss de la loi fédérale complétant le CC (livre cinquième : droit des 
obligations) du 30 mars 1911 (code des obligations - CO - RS 220). Les 
restrictions de droit public à la propriété doivent reposer sur une base légale, être 
justifiées par un intérêt public suffisant et respecter le principe de la 
proportionnalité. Elle affirme que ce dernier principe aurait été violé. 

 a.  Le principe de la primauté du droit fédéral découlant de l’art. 49 Cst. fait 
obstacle à l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de droit 
fédéral ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les 
moyens qu'elles mettent en œuvre, ou qui empiètent sur des matières que le 
législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 119 Ia 348 
consid. 2c ; 117 Ia 328 consid. 2b ; ATA/1345/2015 du 15 décembre 2015 
consid. 6a). 

 b.  La réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit 
fédéral et à la garantie de la propriété (ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_617/2012 du 3 mai 2013 consid. 2.3 ; 1C_358/2010 du 
18 janvier 2011 consid. 3.3 ; ATA/695/2012 du 16 octobre 2012). 

  Le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif 
prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose n'est pas une atteinte 
disproportionnée à la garantie de la propriété, pourvu que l'autorité administrative 
effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l'importance du motif de 
refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_417/2016 du 27 mars 2017). Le grief tiré de la 
violation de la liberté économique n'a, à cet égard, pas de portée indépendante et 
se confond avec celui pris de la violation de la garantie de la propriété (ATF 113 
Ia 126 consid. 8c p. 139 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_358/2010 du 18 janvier 
2011 consid. 3.3). 

 c. En l’espèce et comme analysé ci-dessus, l’autorité intimée a effectué une 
pesée des intérêts en présence et est parvenue à juste titre à la conclusion que 
l’intérêt public à la protection du parc locatif genevois était prépondérant par 
rapport aux intérêts privés économiques des acquéreurs et de la recourante. Il est 
dès lors faux d’affirmer que la LDTR ferait obstacle à l’application du CO quant à 
la liquidation des SIAL, celle-ci restant possible hormis lorsque ces dispositions 
sont utilisées pour éluder les dispositions sur la LDTR. 

https://intrapj/perl/decis/119%20Ia%20348
https://intrapj/perl/decis/117%20Ia%20328
https://intrapj/perl/decis/ATA/1345/2015
https://intrapj/perl/decis/116%20Ia%20401
https://intrapj/perl/decis/1C_617/2012
http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=1C_358%2F2010&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IA-126%3Afr&number_of_ranks=0#page126
http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=1C_358%2F2010&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IA-126%3Afr&number_of_ranks=0#page126
http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=1C_358%2F2010&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IA-126%3Afr&number_of_ranks=0#page126

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A/3268/2015 

  La recourante n'a pas démontré le caractère disproportionné de la restriction 
à son droit de propriété et à sa liberté économique. Elle demeure libre de revendre 
les appartements en bloc et la qualité d’actionnaire des acquéreurs n’est en rien 
péjorée. 

  Au vu de ce qui précède, le grief, mal fondé, sera écarté.  

  Les arrêtés attaqués refusant la délivrance des autorisations d’aliéner sont 
ainsi confirmés. 

10)  La recourante affirme que l’autorité intimée ne pouvait pas mettre à sa 
charge un émolument de CHF 330.- par arrêté. 

 a. Le DALE perçoit un émolument de CHF 220.- à CHF 1'100.- pour toute 
décision rendue en application de l’art. 39 LDTR (art. 18 RDTR). 

 b. En l’espèce, dans la mesure où les arrêtés de l’autorité intimée, conformes 
au droit, sont fondés sur l’art. 39 LDTR, c’est à juste titre qu’elle a fixé un 
émolument pour chaque décision ainsi prononcée. 

  L’autorité intimée a dû procéder aux démarches administratives liées à 
chacune des deux demandes d’autorisation (notamment enregistrement de la 
requête, ouverture et instruction du dossier, rendu d’un arrêté motivé). 
L’émolument fixé se situant dans la fourchette inférieure des montants fixés par 
l’art. 18 RDTR, il n’apparaît pas excessif au vu du travail qui a ainsi dû être 
fourni. 

  L’autorité intimée n’a ainsi pas abusé de son pouvoir d’appréciation en 
fixant l’émolument à CHF 330.-. Le grief sera écarté. 

11)  Dans ces circonstances, les arrêtés rendu par l’autorité intimée sont 
conformes au droit et le recours contre le jugement du TAPI, entièrement mal 
fondé, sera rejeté. 

12)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
recourante qui succombe (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.- sera allouée à l’ASLOCA, dès lors qu’elle y a conclu et a eu recours 
aux services d’un mandataire (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 
  

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PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 14 septembre 2016 par A______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 5 août 2016 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de A______ un émolument de CHF 1'000.- ; 

alloue une indemnité de CHF 1'000.- à l’ASLOCA, à la charge de A______ ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Christophe Gal, avocat de la recourante, au 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie – OCLPF, à Mes Romolo 
Molo et Roman Seitenfus, avocats de l’ASLOCA, ainsi qu’au Tribunal administratif de 
première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Verniory, Mme Payot Zen-Ruffinen, 
M. Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

A. Piguet Maystre 
 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

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A/3268/2015 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 

 la greffière :