# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 05de51f1-0b02-5544-9999-847b4f943d1e
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-21
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 21.02.2022 SGNEB.2021.3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGNEB-2021-3_2022-02-21.html

## Full Text

Steuergericht

Urteil vom 21. Februar 2022

Es wirken
mit:

Präsident:     Müller

Richter:         Kellerhals,
Roberti

Sekretär:      Hatzinger

In Sachen  SGNEB.2021.3

1.    A.
+ B. Y.

2.    C.
Y.   

 

 

gegen

 

 

Kant. Steueramt 

 

betreffend
Handänderungssteuer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

hat das
Steuergericht den Akten entnommen:

1.1  Mit Kaufvertrag
Nr. … vom … 2020 erwarben A. + B. Y. sowie C. Y. das Grundstück GB X Nr. 001
zum Preis von CHF 930'000. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 28.
Oktober 2020 stellten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD den Käufern
Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffneten ihnen die Veranlagung für die
Handänderungssteuer von CHF 20'460 (berechnet zum Satz von 2.2 % von einem
Abgabewert von CHF 930'000). Gegen diese Veranlagung erhoben die
Grundeigentümer mit Schreiben vom 4. November 2020 Einsprache mit dem
sinngemässen Begehren, die Handänderungssteuer aufzuheben.

 

1.2  Mit Verfügung vom
15. September 2021 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Dazu wurde
vor allem ausgeführt, im vorliegenden Fall gehe es um ein Mehrfamilienhaus mit
zwei Wohnungen. Gemäss Rechtsprechung komme hier eine Befreiung nur in Frage,
wenn spätestens ein Jahr nach Vertragsunterzeichnung die Begründung von
Stockwerkeigentum oder die Anmerkung einer ins Grundbuch einzutragenden Nutzungs-
und Verwaltungsordnung vorgenommen werde. Weder das eine noch das andere sei
hier der Fall. Die Einsprache sei daher unbegründet.

 

 

2.1  Mit Rekurs vom 14.
Oktober 2021 (Postaufgabe) gelangte die Familie Y. (nachfolgend Rekurrenten)
gegen diese Verfügung an das Kantonale Steuergericht. Sie machten geltend,
keinen Brief erhalten zu haben, um die Handänderungssteuer zu deklarieren. Ihre
Steuerberaterin habe ihnen empfohlen, Stockwerkeigentum zu begründen. Jedoch
sei dies infolge Verspätung nicht mehr möglich gewesen. Ihr Anwalt habe davon
auch nichts gewusst. Die Rekurrenten ersuchten um eine Fristverlängerung, um
eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung zu erstellen. Sie seien in dieser
Hinsicht nicht korrekt informiert worden. 

 

2.2  Mit Vernehmlassung
vom 5. November 2021 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige
Abweisung des Rekurses. Es wurde an den bisherigen Ausführungen festgehalten;
eine Befreiung von der Handänderungssteuer falle ausser Betracht. 

 

Dazu ist von den
Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.

 

 

 

Das
Steuergericht zieht in Erwägung:

1.    Der Rekurs (betreffend
Handänderungssteuer) erfolgte frist- und grundsätzlich auch formgerecht. Das Steuergericht
ist sachlich zuständig (§ 214 Abs. 3 i.V.m. § 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS
614.11). Auf den Rekurs ist somit einzutreten.

 

 

2.1  Gemäss § 205 Abs.
1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handän-derungssteuer.
Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird,
löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der
Eigentumsübergang als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis
resp. der Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. §
210 StG). 

 

2.2  In Bezug auf die
in § 207 Abs. 1 lit. g StG festgehaltenen Voraussetzungen für die
handänderungssteuerfreie Übertragung von Grundstücken ist im vorliegenden Fall streitig,
ob die Rekurrenten die von ihnen erworbene Liegenschaft ausschliesslich selbst
als Wohneigentum nutzen. Laut Vorinstanz ist dies nicht der Fall, da weder
Stockwerkeigentum begründet noch eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung im
Grundbuch eingetragen worden sei.  

 

2.3  Das Steuergericht
hat in einem ähnlichen Fall (Urteil vom 4.3.2013, SGNEB.2012.8, E. 4.1 ff., mit
Verweis auf Urteil vom 5.11.2012, SGNEB.2012.2) vor allem auch ausgeführt, §
207 Abs. 1 lit. g StG will den Erwerb von Grundstücken als dauernd und
ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum als steuerfreie Handänderung
privilegieren. Entscheidend soll dabei sein, ob die betreffenden Personen im
selben Haushalt leben, wobei eine räumlich abgetrennte Wohneinheit auf keinen
gemeinsamen Haushalt mehr schliessen lässt. Die Steuerbefreiung ist denn nach §
63bis Abs. 3 Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VV StG, BGS 614.12)
ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur
vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt. Wohneigentum
gilt nach § 63bis Abs. 1 VV StG als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber
eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsschluss
dort Wohnsitz nimmt.

 

2.4  Stockwerkeigentum
erlaubt eine ausschliessliche Selbstnutzung durch den jeweiligen Eigentümer
(vgl. Art. 712a ff. Zivilgesetzbuch; Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II,
6. Aufl., 2019, Art. 712a N 1). Ein solches spezielles Nutzungsrecht steht
dagegen dem gewöhnlichen Miteigentümer nicht zu. Miteigentum zeichnet sich vor
allem durch ein Individualrecht an der Quote aus (Miteigentumsanteil). Die
Quote umfasst eine rein rechnerische Grösse, über die grundsätzlich wie
Alleineigentum verfügt werden kann (siehe zum Ganzen auch Basler Kommentar,
a.a.O., Art. 646 N 1 f.).  

 

 

3.1  Im konkreten Fall
haben die Rekurrenten am … 2020 in X das Grundstück GB Nr. 001 erworben für CHF
930'000; sie sind Miteigentümer dieses Grundstücks zu je 1/3. Den Rekurrenten
wurde die Handänderungssteuer von CHF 20'460 in Rechnung gestellt. Dagegen
wurde Einsprache erhoben vor allem mit dem Argument, die Rekurrenten hätten als
Familie das Grundstück zu dritt erworben; es gebe im Haus zwei Wohnungen, die
untere werde von A. und B. und die obere von C. Y. bewohnt. Ferner stehe auf
der Verfügung ein falscher Name. Gleichzeitig mit der Einsprache reichten die
Rekurrenten ein Gesuch um steuerfreie Handänderung ein (Vorakten Nr. 5). Die
Einsprache wurde abgewiesen, unter anderem mit dem Hinweis, der Erwerb eines
Mehrfamilienhauses im Miteigentum stelle keine ausschliessliche Selbstnutzung
dar. Im vorliegenden Rekurs wird im Wesentlichen geltend gemacht, es sei für
die Bildung von Stockwerkeigentum zu spät gewesen; es wurde um Aufschub für
eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung ersucht. 

 

3.2  Die Rekurrenten
haben wie gesehen ein Mehrfamilienhaus im Miteigentum zu je 1/3 erworben mit
zwei separaten Wohnungen. Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses im Miteigentum,
das nur teilweise selbstbewohnt ist, ist eine Steuerbefreiung nicht möglich.
Verlangt wird wie erwähnt (vgl. oben, E. 2.3) nach § 63bis Abs. 3 VV StG die
ausschliessliche Selbstnutzung. Eine ausschliessliche Selbstnutzung bei
mehreren Wohnungen wird aufgrund der geltenden Gerichtspraxis nur akzeptiert
bei Stockwerkeigentum oder einer im Grundbuch eingetragenen Nutzungs- und
Verwaltungsordnung (vgl. Urteil vom 4.3.2013, a.a.O., E. 5.2). Das Grundstück
wurde wie gesagt am … 2020 gekauft. Bis heute wurde die entsprechende Nutzungs-
und Verwaltungsordnung anhand der Unterlagen und Angaben nicht im Grundbuch eingetragen.
Zudem muss nach § 63bis Abs. 1 VV StG der Erwerber eines Grundstücks wie
gesehen (vgl. oben, E. 2.3 am Ende) innert einem Jahr dort Wohnsitz nehmen.
Daraus ist ersichtlich, dass die ausschliessliche Selbstnutzung innert nützlicher
Frist vorliegen muss. Gründe dafür, warum die Verwaltungs- und Nutzungsordnung
bisher nicht eingetragen wurde, wurden nicht geltend gemacht. Der angefochtene
Einspracheentscheid ist daher nicht zu beanstanden. Im vorliegenden
Rekursverfahren kann entgegen dem Begehren der Rekurrenten keine
Fristerstreckung mehr beantragt werden. Der Rekurs ist nach dem Ausgeführten
unbegründet. 

 

3.3  Da die Rekurrenten
über die Nutzung der einzelnen Wohnungen nichts weiter vereinbart haben, kann
nicht von einer Sondernutzung im Sinne des Gesagten ausgegangen werden, sondern
lediglich von gewöhnlichem Miteigentum. Damit ist zivilrechtlich bzw. auch
wirtschaftlich gesehen die Voraussetzung der ausschliesslichen Selbstnutzung
nicht erfüllt. Diese Auslegung des Begriffs der ausschliesslichen Selbstnutzung
für den konkreten Fall entspricht auch dem oben erwähnten Willen des
Gesetzgebers; dabei ist von einer eher restriktiven Auslegung des Begriffs
auszugehen, da es bei dieser Art der Handänderung um einen Tatbestand der Steuerbefreiung
geht. Es gilt der Grundsatz der Steuerbarkeit von Handänderungen, welche auch in
diesem Fall anzunehmen ist (Urteil vom 4.3.2013, a.a.O., E. 5.2). Dass die
Rekurrenten nach ihren Angaben im vorliegenden Zusammenhang steuerlich und
anwaltlich nicht korrekt beraten worden seien, kann im Übrigen auch nichts
ändern. 

 

3.4  Nach dem
Ausgeführten haben die Rekurrenten die fragliche Liegenschaft nicht als
ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben; der Erwerb des
Grundstücks unterliegt daher der Handänderungssteuer. Der Rekurs ist deshalb
abzuweisen.

 

 

4.    Bei diesem
Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in
Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'523
festzusetzen (Grundgebühr: CHF 500; Zuschlag: CHF 1'023).

 

 

 

****************

 

Demnach wird erkannt:

1.    Der Rekurs wird
abgewiesen.

2.    Die Gerichtskosten von
CHF 1'523 werden den Rekurrenten unter solidarischer Haftung zur Bezahlung
auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                      Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rechtsmittel:  
Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:
Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

 

 

 

 

 

 

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen
an:

- Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Recht und Aufsicht

- Amtschreiberei 

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD 

 

 

 

 

 

 

Expediert am: