# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9477f551-0c60-50d0-82be-f93ca2453cc2
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-11
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 11.03.2014 B 2013/38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-38_2014-03-11.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/38

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 11.03.2014

Entscheiddatum: 11.03.2014

Urteil Verwaltungsgericht, 11.03.2014
Bau- und Planungsrecht, Art. 16a RPG (SR 700), Art. 34 Abs. 4 lit. a RPV (SR 
700.1).Die von den Beschwerdeführern gewählte Nutzungsart eines 
Milchwirtschaftsbetriebes mit Kälberzucht- und Kälbermast erfordert unter 
Berücksichtigung der ständigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht 
ihre ständige Anwesenheit auf dem Betrieb. Es ist ihnen viel mehr zumutbar, 
die Ökonomiegebäude von ihrem rund 450 m entfernt in der Wohnzone 
gelegenen Grundstück aus zu bewirtschaften, weshalb ihnen der Bau eines 
neuen Wohnhauses in unmittelbarer Nähe der Ökonomiegebäude keinen 
wesentlichen betrieblichen Vorteil bringen würde. Angesichts dieses 
genügenden bestehenden Wohnraums sind die Voraussetzungen nicht 
gegeben, weiteren Wohnraum in Form einer Neubaute ausserhalb der 
Bauzonen zu verwirklichen. Daneben gilt es zu berücksichtigen, dass den 
Beschwerdeführern im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs Bauland 
gehörte, welches um ca. 250 m näher bei ihren Ökonomiegebäuden liegt. Die 
Beschwerdeführer können sich insofern auch nicht darauf berufen, das 
Bauland sei unterdessen an Dritte veräussert worden. Andernfalls hätte es 
ein Baugesuchsteller in der Hand, durch den Verkauf entsprechenden 
Landes eine Zwangslage für die Bewilligungsbehörde zu schaffen. Die 
nachgesuchte Baubewilligung für das geplante Wohngebäude in der 
Landwirtschaftszone kann den Beschwerdeführern vor diesem Hintergrund 
nicht erteilt werden (Verwaltungsgericht, B 2013/38).

Urteil vom 11. März 2014

Anwesend:  Präsident lic. iur. B. Eugster; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber Dr. Th. 

Scherrer

_______________

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In Sachen

X.Y. und A.Y.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Titus Marty, Obere Bahnhofstrasse 11, Postfach, 

9501 Will,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Rechtsabteilung, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Stiftung WWF Schweiz,Postfach, 8010 Zürich,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch WWF Sektion St. Gallen, Postfach 2341, 9001 St. Gallen,

diese wiederum vertreten durch Rechtsanwältin Franciska Hildebrand, 

Engelgasse 2 / Marktplatz, 9004 St. Gallen,

sowie

Politische Gemeinde Jonschwil, vertreten durch den Gemeinderat, 9243 Jonschwil,

Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Baubewilligung (Neubau Betriebsleiterwohnhaus auf GS-Nr. 03)

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

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A./ X.Y. und A.Y. führen im Gebiet "Q." in S. (Gemeinde Jonschwil) einen 

Landwirtschaftsbetrieb mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von 25,5 Hektaren. Im 

Jahr 2008 erstellten sie in einer Wegdistanz von rund 450 Metern von der 

Betriebsleiterwohnung und dem bisherigen Ökonomiegebäude (Grundstück Nr. 00) 

einen Rindviehlaufstall samt Güllengrube (Grundstück Nr. 01). Das Amt für 

Raumentwicklung und Geoinformation (nachfolgend AREG) wies in der 

raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 18. Januar 2008 darauf hin, die 

Voraussetzungen für den Neubau eines Wohnhauses neben dem neuen Stall in der 

Landwirtschaftszone seien nicht erfüllt (act. 11/Akten AREG 9/2). Im Rahmen einer 

Besprechung mit dem Ehepaar X.Y. und A.Y. in Zusammenhang mit der geplanten 

Erstellung eines Betriebsleiterwohnhauses samt Stöckli neben dem neuen Stall 

äusserte sich das AREG am 16. September 2009 negativ zu dem betreffenden 

Bauvorhaben, weil es zumutbar sei, den Stall vom alten Standort aus zu bewirtschaften 

(act. 11/Akten der Beschwerdebeteiligten 5).

Mit dem am 20. Mai 2010 erlassenen Teilzonenplan "Q. II" wurden das Grundstück Nr. 

00 mit der Betriebsleiterwohnung und der alten Scheune - genehmigt am 10. Dezember 

2011 - sowie der an das Grundstück Nr. 00 angrenzende südliche Teil des ebenfalls im 

Eigentum von X.Y. und A.Y. stehenden Grundstücks Nr. 02 – genehmigt am 6. Juni 

2011 - von der Landwirtschaftszone in die Bauzone umgeteilt. Die vom Grundstück Nr. 

02 abgetrennte Fläche wurde in 16 nichtüberbaute Grundstücke aufgeteilt. Am 30. April 

2012 bewilligte der Gemeinderat Jonschwil mit der Zustimmung des AREG den 

Neubau einer Remise mit Werkstatt, einer Mistplatte und eines Heuraums unmittelbar 

östlich des Rindviehlaufstalls. Nachdem das AREG am 2. August 2012 auch dem 

Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses bei den Ökonomiegebäuden zugestimmt 

hatte, erteilte der Gemeinderat Jonschwil am 16. August 2012 die entsprechende 

Bewilligung und wies eine von der Stiftung WWF Schweiz am 22. Dezember 2011 

erhobene Einsprache ab.

B./ Das Baudepartement hiess den vom WWF gegen die Baubewilligung vom 16. 

August 2012 erhobenen Rekurs am 11. Februar 2013 gut und hob die Teilverfügung 

des AREG vom 2. August 2012 sowie die Baubewilligung vom 16. August 2012 auf. Die 

Entscheidgebühr von CHF 3'500 wurde X.Y. und A.Y. auferlegt und deren Begehren 

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um Ersatz der ausseramtlichen Kosten abgewiesen. Ebenso wurde das Begehren des 

WWF um Ersatz der ausseramtlichen Kosten abgewiesen.

Der Entscheid wurde hauptsächlich damit begründet, das neue Wohnhaus sei 

betrieblich nicht notwendig und der Neubau deshalb nicht zonenkonform. Die Distanz 

zwischen dem bestehenden Betriebsleiterwohnhaus und den Ökonomiegebäuden sei 

mit knapp 450 Metern zumutbar. Zudem hätten X.Y. und A.Y. die Möglichkeit, 

innerhalb der Bauzone in einer Entfernung von rund 160 Metern von diesen Gebäuden 

zu bauen. Soweit sie zwischenzeitlich sämtliche Baugrundstücke veräussert 

beziehungsweise für Dritte reserviert hätten, sei ihnen dieses Verhalten anzurechnen. 

Das Grundstück Nr. 00 weise eine Grundfläche von rund 3′500 Quadratmetern auf. 

Würde – wie in Aussicht gestellt – die alte Scheune abgebrochen, wäre ein weiterer 

möglicher Standort für ein neues Betriebsleiterwohnhaus innerhalb der Bauzone und in 

rund 360 Metern Wegdistanz zu den bestehenden Ökonomiegebäuden vorhanden.

D./ X.Y. und A.Y. (nachfolgend Beschwerdeführer) erhoben gegen den am 12. Februar 

2013 versandten Entscheid des Baudepartements (nachfolgend Vorinstanz) durch ihren 

Rechtsvertreter mit Eingabe vom 26. Februar 2013 und Ergänzung vom 8. April 2013 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen die Aufhebung des 

angefochtenen Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 14. Mai 2013, die Beschwerde sei 

abzuweisen. Die Stiftung WWF Schweiz (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragt 

durch ihre Rechtsvertreterin mit Vernehmlassung vom 17. Juni 2013, die Beschwerde 

sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. Die politische Gemeinde 

Jonschwil (nachfolgend Beschwerdebeteiligte) verzichtete stillschweigend auf eine 

Vernehmlassung. Die Beschwerdeführer äusserten sich am 26. Juni 2013 zu den 

Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin. Die 

Beschwerdegegnerin antwortete am 4. Juli 2013.

Auf die Ausführungen der Beschwerdeführer, der Vorinstanz und der 

Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

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1. (…).

2. Die Beschwerdegegnerin ist zur Beteiligung am innerkantonalen 

Rechtsmittelverfahren befugt (Art. 33 Abs. 3 Ingress und lit. a des Bundesgesetzes 

über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz; SR 700, abgekürzt RPG] in Verbindung 

mit Art. 89 Abs. 2 Ingress und lit. d sowie Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über 

das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz; SR 173.110] sowie Art. 12 ff. des 

Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz [SR 451] und Ziffer 3 des Anhangs 

zur Verordnung über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des 

Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen [SR 814.076]; vgl. 

Aemisegger/Haag, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/ Ruch [Hrsg.], Kommentar zum 

Bundesgesetz über die Raumplanung, Loseblatt, Ausgabe Juni 2010, N 68 zu Art. 33 

RPG). Sie hat am 22. Dezember 2011 durch den Geschäftsführer ihrer Sektion 

St. Gallen beim Gemeinderat Jonschwil gegen das Bauvorhaben der Beschwerdeführer 

öffentlich-rechtliche Einsprache erhoben (act. 11/Akten AREG 29). Die Sektion St. 

Gallen ist als Verein gemäss Art. 60 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210) 

organisiert. Gestützt auf Ziff. 6.2 seiner Statuten aus dem Jahr 2005 hat der Vorstand 

am 6. Mai 2008 dem Geschäftsführer für Einsprachen, Vereinbarungen und 

Stellungnahmen die Einzelunterschrift übertragen (act. 22). Der Vorstand fasste am 27. 

April 2013 einen inhaltlich damit übereinstimmenden Beschluss (act. 16). 

Dementsprechend war die Einsprache der Beschwerdegegnerin vom 22. Dezember 

2011 gültig erhoben und vom Gemeinderat Jonschwil zu Recht in der Sache behandelt 

worden.

3. Die Verfahrensbeteiligten sind sich nicht einig, ob für das von den 

Beschwerdeführern bei den Ökonomiegebäuden auf dem Grundstück Nr. 03 geplante 

neue Betriebsleiterwohnhaus in der Landwirtschaftszone eine Baubewilligung erteilt 

werden darf.

3.1. / 3.1.1. Gemäss Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. b RPG müssen Bauten und Anlagen 

dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. In der Landwirtschaftszone sind gemäss 

Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur 

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung nötig sind. In Bezug auf Wohnbauten wird diese 

Bestimmung in Art. 34 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt 

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RPV) konkretisiert. Danach sind Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des 

entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des 

Wohnbedarfs für die abtretende Generation, in der Landwirtschaftszone zonenkonform.

Das setzt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung voraus, dass aus 

betrieblichen Gründen die ständige Anwesenheit der bewirtschaftenden Personen 

erforderlich und die nächste Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist (BGE 

125 III 175 E. 3b; 121 II 307 E. 3b). Wohnraum ausserhalb der Bauzone ist nur zulässig, 

wenn die Bewirtschaftung aus objektiven Gründen nicht von der Bauzone aus möglich 

ist. Ob dies zu bejahen ist, hängt insbesondere von Art und Umfang der 

betriebsnotwendigen Überwachungsaufgaben, von der Distanz zur nächsten 

Wohnzone sowie von der Frage ab, ob das Gewerbe hauptberuflich ausgeübt wird. Ist 

die Betriebsführung auch von einer Wohnzone aus möglich oder verlangen die 

betrieblichen Verhältnisse keine dauernde Anwesenheit, fehlt es am erforderlichen 

sachlichen Bezug des Bauvorhabens zur landwirtschaftlichen Produktion. In jedem 

einzelnen Fall ist nach objektiven Kriterien aufgrund einer gesamthaften, mehr an 

qualitativen denn an quantitativen Faktoren anknüpfenden Betrachtungsweise zu 

beurteilen, ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, ausserhalb der Bauzonen 

Wohnsitz zu nehmen, und damit das Wohnen in der Landwirtschaftszone im Sinne von 

Art. 16a RPG als zonenkonform bezeichnet werden kann. Auf subjektive Vorstellungen 

und Wünsche des Einzelnen kann es ebenso wenig ankommen wie auf die persönliche 

Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (BGer 1C_408/2012 vom 19. August 2013 E. 

6.3).

Die Notwendigkeit der dauernden Anwesenheit von Personen auf dem Hof bestimmt 

sich nicht einzig durch die Nutzungsart, sondern ebenfalls durch die Entfernung des 

Betriebs zur nächstgelegenen Bauzone. Je näher die Wirtschaftsgebäude zur Bauzone 

liegen, desto eher kann der Betrieb vom Baugebiet aus geführt werden. Eine 

Wohnbaute rechtfertigt sich in der Landwirtschaftszone nur, wenn mit ihrer Erstellung 

wesentliche betriebliche Vorteile verbunden sind (vgl. BGer 1C_67/2007 vom 20. 

September 2007 E. 3.4).

3.1.2. In der Regel keinen Wohnraum in unmittelbarer Nähe des Betriebes erfordern 

nach der bisherigen Rechtsprechung Zucht- und Mastbetriebe (B. Heer, St. Gallisches 

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Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 405 mit Hinweis auf BGE 115 Ib 295 ff.; 103 Ib 

118 E. 2a; 100 Ib 402 E. 3d). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist weiter 

bei einem Landwirtschaftsbetrieb mit Mutterkuhhaltung eine Entfernung des 

Wohnhauses von 450 Metern mit rudimentärer Zufahrt als zumutbar anzusehen. Bei 

einem solch kurzen Anfahrtsweg sei eine wirksame Überwachung des Betriebes ohne 

nennenswerten Zeitverlust auch von der Bauzone aus möglich. Die Einschätzung, die 

Nutzungsart erfordere gerade keine ständige Anwesenheit, sondern sei im Gegenteil 

wenig kontroll- und arbeitsintensiv, verletze kein Bundesrecht (vgl. BGer 1C_67/2007 

vom 20. September 2007 E. 3.2 und 3.3). Zur dauernden Überwachung von rund 30 

Kühen aus einer Entfernung von 250 bis 500 Metern hat das Bundesgericht 

festgehalten, der betriebliche Vorteil, der aus dem Wohnsitz auf dem Betriebsareal 

gewonnen werden könne, sei gering (vgl. BGer 1A.120/1998, auszugsweise abrufbar 

unter www.are.admin.ch).

Einen Anspruch auf Wohnraum ausserhalb der Bauzone hat das Bundesgericht 

demgegenüber bei einem landwirtschaftlichen Betrieb in Klosters/GR mit einem 

geplanten Ökonomiegebäude für 38 Grossvieheinheiten bejaht, bei welchem die 

Distanz zur eher kleinen Mietwohnung der Bewirtschafter rund einen Kilometer betrug, 

nichts darauf hindeutete, dass die Errichtung eines Betriebsgebäudes in kleiner Distanz 

zum heutigen Wohnort möglich wäre und für die Bewirtschafter in der näher gelegenen 

Wohnzone weder Land noch eine Wohnbaute verfügbar war (vgl. BGer 1A.130/2000 

vom 16. November 2000 E. 6b).

3.2. Die Beschwerdeführer betreiben "silofreie" Milchwirtschaft sowie Kälberzucht und 

–mast. Gemäss der Allgemeinen Betriebsinformation für das Jahr 2011 (act. 11/Akten 

AREG 35) hielten sie am massgeblichen Stichtag 35 Milchkühe und 12 Rinder. Sie 

erhielten Beiträge für Ackerbau, BTS (besonders tierfreundliche Stallhaltungssysteme) 

und RAUS (regelmässiger Auslauf im Freien). In der Rindviehscheune mit Freilaufstall 

und frei zugänglichem Auslaufbereich auf dem Grundstück Nr. 01 können 52 Milchkühe 

sowie drei bis vier Aufzuchtrinder und rund 30 Mastkälber gehalten werden (act. 11/

Akten AREG 39/2). In tatsächlicher Hinsicht ist sodann unbestritten, dass zwischen 

dem Wohnhaus beim früheren Betriebszentrum und den neuen Ökonomiegebäuden 

keine Sichtverbindung besteht und ein über Teer- und Naturstrassen verlaufender, mit 

dem Fahrrad zwei bis drei Minuten, zu Fuss etwa sieben Minuten beanspruchender 

http://www.are.admin.ch

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Weg von rund 450 Metern mit geringer Höhendifferenz zurückzulegen ist. Unbestritten 

ist auch, dass die von den Beschwerdeführern praktizierte homöopathische 

medizinische Behandlung der Tiere den mit der Milchwirtschaft verbundenen ohnehin 

beträchtlichen, zeitlich aber planbaren Betreuungs- und Überwachungsaufwand 

erhöht.

Während der täglichen Arbeitszeiten, die in der Regel von 05.00 bis 19.00 Uhr – 

unterbrochen von einer Mittagspause - dauern, ist der Umstand, dass das Wohnhaus 

nicht unmittelbar bei den Ökonomiegebäuden steht, für die Überwachung der Tiere von 

untergeordneter Bedeutung. In dieser Zeit wirkt sich die Distanz zwischen Wohnhaus 

und Ökonomiegebäuden insoweit ungünstig aus, als sie die gleichzeitige 

landwirtschaftliche Tätigkeit einerseits und die Betreuung von Kindern und die Führung 

des Haushalts anderseits erschwert. Das sind allerdings Umstände, denen 

Erwerbstätige unabhängig von der Branche ausgesetzt sind.

Die Distanz zwischen Wohnhaus und Ökonomiegebäuden wirkt sich auf den Aufwand 

für die Überwachung und Betreuung der Tiere während der Mittagspause, beim 

abendlichen Kontrollgang zwischen 21.30 und 22.00 Uhr und während der Nacht, 

soweit weitere nächtliche Kontrollgänge hinzu kommen, wenn eine Kuh – was gemäss 

Ausführungen des Beschwerdeführers rund jährlich 50 Mal vorkommt – kalbt. In 

Betracht fällt dabei nicht bloss der zurückzulegende Weg, sondern auch der Umstand, 

dass ein Wohnort neben den Ökonomiegebäuden eine unmittelbarere optische und 

akustische Wahrnehmung nicht bloss des Verhaltens der Tiere, sondern auch 

unbefugter Personen ermöglicht. Unbestritten ist, dass optische und akustische 

Hilfsmittel eine gewisse Überwachung auf Distanz ermöglichen (vgl. BGer 1A.193/2001 

vom 6. Mai 2002 E. 4.2; 1C_67/2007 vom 20. September 2007 E. 3.4; 1C_408/2012 

vom 19. August 2013 E. 6.5; www.stallkamera.de; http://search.salzburg.com/display/

ks131000_13.09.2008_41-16872041), eine dauernde Anwesenheit des Bewirtschafters 

bei den Ökonomiegebäuden allerdings nicht vollständig zu ersetzen vermögen.

Diese für die rechtliche Beurteilung massgebenden Tatsachen lassen sich den Akten, 

insbesondere dem von der Vorinstanz zum Augenschein erstellten Protokoll und der 

Fotodokumentation (act. 11/Akten der Vorinstanz 14 und 15), sowie den 

Rechtsschriften entnehmen. Die Durchführung eines Augenscheins mit einer Befragung 

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der Beschwerdeführer erübrigt sich deshalb ebenso wie eine vertiefte Abklärung der 

Möglichkeiten und des tatsächlichen Einsatzes technischer Überwachungsmittel in 

vergleichbaren Betrieben.

3.3. Unter Berücksichtigung der dargestellten bundesgerichtlichen Rechtsprechung 

einerseits und der tatsächlichen Bewirtschaftung durch die Beschwerdeführer 

anderseits ergibt sich, dass eine Bewirtschaftung der Ökonomiegebäude von ihrem in 

der Bauzone gelegenen Grundstück Nr. 00 aus zumutbar ist und der Bau eines neuen 

Wohnhauses in unmittelbarer Nähe der Ökonomiegebäude auf dem Grundstück Nr. 03 

keinen wesentlichen betrieblichen Vorteil bringen würde (vgl. auch Amtsbericht LWZ 

vom 17. März 2012, act. 11/Akten der Beschwerdebeteiligten 17). Dies bestätigt nicht 

zuletzt auch der Umstand, dass die Beschwerdeführer den Betrieb unter den 

gegebenen Verhältnissen während mehrerer Jahre ohne besondere, gravierende 

Nachteile geführt haben. Das Grundstück Nr. 00 ist knapp 3'500 Quadratmeter gross 

und reicht ohne Weiteres aus, um den Wohnraum für die bewirtschaftende und die 

abtretende Generation, allenfalls auch für eine dritte Generation zu schaffen. Dies gilt 

insbesondere dann, wenn das alte Ökonomiegebäude – wie in Aussicht gestellt – 

abgebrochen und an deren Stelle ein Wohngebäude errichtet würde, was zu einer 

Verkürzung des Weges auf rund 400 Meter führen würde (vgl. www.geoportal.ch).

Die Besonderheiten, auf welche die Beschwerdeführer im Zusammenhang mit ihrem 

Betrieb hinweisen, vermögen an dieser Beurteilung nichts zu ändern. Bei winterlichen 

Verhältnissen kann die Strecke mit einem Motorfahrzeug zurückgelegt werden. Die 

homöopathische Betreuung der Tiere wird hauptsächlich von der Tierärztin und der 

Beschwerdeführerin, die nach der Betriebsübergabe an ihren Sohn im bisherigen 

Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 00 leben wird, unabhängig davon, ob das neue 

Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 03 realisiert werden kann (vgl. act. 11/Akten der 

Beschwerdebeteiligten 23, S. 3). Ein Kausalzusammenhang zwischen den nach 

Angaben der Beschwerdeführer relativ häufigen, jedoch seit der homöopathischen 

Behandlung der Tiere zurückgegangenen (vgl. act. 11/Akten des AREG 14) Totgeburten 

und der Distanz zwischen Wohngebäude und Stall ist angesichts der vielfältigen 

Ursachen (vgl. http://elib.tiho-hannover.de/dissertations/teltscherm _ss06.pdf) nicht 

erstellt. Für Einzelfälle, in denen sich eine besonders schwierige Geburt abzeichnet, 

http://www.geoportal.ch

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wäre es zudem denkbar, dass für die das Tier betreuende Person ein Ruheraum im 

Ökonomiegebäude selbst geschaffen wird.

3.5. Hinzu kommt, dass der Gemeinderat Jonschwil am 20. Mai 2010 den 

Teilzonenplan Q. II erliess, der die Umteilung des zwischen dem bisherigen und dem 

neuen Betriebszentrum liegenden landwirtschaftlichen Nutzlandes der 

Beschwerdeführer in die Bauzone vorsah. Der nordöstliche Bereich dieser rund 1,2 

Hektaren grossen Fläche (vgl. www.geoportal.ch) liegt rund 200 Meter südwestlich des 

neuen Betriebszentrums. Das AREG hatte bereits bei der Bewilligung der neuen 

Ökonomiegebäude am 18. Januar 2008 festgehalten, angesichts des genügenden 

bestehenden Wohnraums seien aufgrund der Rechtsprechung die Voraussetzungen 

nicht gegeben, weiteren Wohnraum in Form einer Neubaute ausserhalb der Bauzonen 

zu verwirklichen. Es werde deshalb nicht möglich sein, in unmittelbarer Nähe der neuen 

Scheune ein Wohnhaus zu erstellen. Daraus wurde ohne Weiteres klar, dass das AREG 

die Distanz zwischen dem bestehenden Wohnraum auf dem Grundstück Nr. 00 und 

den neuen Ökonomiegebäuden auf dem Grundstück Nr. 01 als zumutbar beurteilte. 

Zwar hat sich seither die Zahl der von den Beschwerdeführern betreuten Tiere 

möglicherweise erhöht, jedoch an der Bewirtschaftungsform des landwirtschaftlichen 

Betriebs nichts Wesentliches verändert. Mit der Einsprache der Beschwerdegegnerin 

vom 22. Dezember 2011 musste den Beschwerdeführern zudem bewusst werden, 

dass – selbst wenn die Distanz zwischen dem Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 00 

und den Ökonomiegebäuden auf dem Grundstück Nr. 01 als unzumutbar beurteilt 

würde - die Nähe des von ihnen zum Verkauf angebotenen Baulandes zur neuen 

Scheune die Zonenkonformität des geplanten Neubaus in Frage stellte. Trotzdem 

haben die Beschwerdeführer die drei am nächsten beim Stall gelegenen 

Baulandparzellen zwischen November 2011 und Februar 2012 auf Dritte übertragen 

(act. 11/Akten der Vorinstanz 7/4; Grundstück Nr. 0006 am 28. Dezember 2011; 

Grundstück Nr. 0007 am 24. Februar 2012; Grundstück Nr. 0008 am 17. November 

2011).

Die Beschwerdeführer können sich unter diesen Umständen nicht darauf berufen, das 

Bauland sei an Dritte veräussert worden. Andernfalls hätte es ein Baugesuchsteller in 

der Hand, durch den Verkauf entsprechenden Landes eine Zwangslage für die 

Bewilligungsbehörde zu schaffen (vgl. BGer 1A.120/1998 vom 21. Juni 1999, a.a.O.). 

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Einen vergleichbaren Zweck verfolgt auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung, 

nach welcher sich ein Landwirt bei der Aufteilung eines landwirtschaftlichen 

Heimwesens nicht dadurch einen Anspruch auf Bewilligung der Erstellung eines neuen 

Wohnhauses ausserhalb der Bauzone verschaffen kann, dass er die der Betriebsgrösse 

angepassten bestehenden Gebäulichkeiten veräussert (vgl. BGE 103 Ib 115 E. 2).

Die Beschwerdeführer hätten infolgedessen das laufende Verfahren abwarten müssen, 

bevor sie die am nächsten zum Grundstück Nr. 01 gelegenen bzw. alle Parzellen 

verkauften (vgl. etwa auch Veräusserung der Grundstücke Nrn. 0004 und 0005 im März 

2012, s. GemeindeAktuell, amtliches Publikationsorgan der Politischen Gemeinde 

Jonschwil, 16. März 2012, S. 4). Allenfalls hätten sie entsprechende 

Verpflichtungsgeschäfte die fraglichen Bauparzellen betreffend auflösen müssen. 

Nachdem die Beschwerdeführer nicht geltend machen, dass sie bei Einreichung des 

Baugesuchs bzw. mit Kenntnisnahme der neuen Problematik Ende Oktober 2011 

bereits öffentlich beurkundete und somit bindende Vorverträge über den Verkauf der 

Grundstücke Nrn. 0006, 0007 und 0008 abgeschlossen hatten (vgl. Art. 22 Abs. 2 und 

216 Abs. 2 des Obligationenrechts; SR 220), waren sie trotz allfälliger, in rechtlicher 

Sicht unverbindlicher Verkaufsversprechen nicht gezwungen, das Bauland bereits kurz 

nach der Gesuchseinreichung zu veräussern.

4. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist 

abzuweisen. Auch wenn die Bedürfnisse der Beschwerdeführer nachvollziehbar 

erscheinen, ist die Erstellung eines neuen, zusätzlichen Betriebsleiterwohnhauses 

ausserhalb der Bauzone unter Berücksichtigung der massgebenden konkreten 

Umstände nicht bewilligungsfähig. Damit ist gleichzeitig gesagt, dass es vorliegend 

nicht darum geht, zu beurteilen, ob die Errichtung eines neuen 

Betriebsleiterwohnhauses nötig ist (act. 5, S. 11), sondern nur wo ein solches errichtet 

werden darf. Wegen des grossen öffentlichen Interesses an der Trennung von Bau- 

und Nichtbaugebiet und an der Verhinderung von Wohnbauten in der 

Landwirtschaftszone, die von der Landwirtschaft objektiv nicht benötigt werden (vgl. 

Art. 1 und 3 RPG), sind an die Voraussetzungen der Betriebsnotwendigkeit strenge 

objektive Massstäbe zu stellen (vgl. BGer 1A.78/2006 vom 1. Dezember 2006 E. 3.4 mit 

Hinweisen). Vorliegend ist das Interesse der Beschwerdeführer an der Bewilligung ihres 

Baugesuchs aufgrund der Nähe der Ökonomiegebäude zur Wohnzone – auf 

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ursprünglich eigenem Boden - als geringer einzustufen, so dass die Wohnbaute nicht 

zonenkonform erscheint.

5. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 3'000 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist mit dem von den Beschwerdeführern 

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

Die Beschwerdegegnerin hat obsiegt, weshalb die Beschwerdeführer sie 

antragsgemäss ausseramtlich zu entschädigen haben (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit 

Art. 98bis VRP). Ihre Rechtsvertreterin hat keine Kostennote eingereicht, sodass die 

Entschädigung nach Ermessen festzusetzen ist (Art. 6 der Honorarordnung für 

Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, HonO). Das Gericht erachtet eine 

Entschädigung von CHF 2'600 (inklusive Barauslagen) für das Beschwerdeverfahren 

als angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b HonO). Hinsichtlich der Mehrwertsteuer gilt, dass 

die Beschwerdegegnerin selber steuerpflichtig ist (CHE-106.092.857 MWST), weshalb 

sie die der Honorarrechnung ihrer Anwältin belastete Mehrwertsteuer von ihrer eigenen 

Steuerschuld abziehen kann, ohne dass ihr dadurch eine Mehrbelastung entsteht. Die 

Mehrwertsteuer muss bei der Bemessung der ausseramtlichen Entschädigung daher 

nicht zusätzlich berücksichtigt werden (R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. 

gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 194).

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

1./  Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./  Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

in Höhe von CHF 3'000 unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in 

gleicher Höhe.

3./  Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das 

Beschwerdeverfahren mit CHF 2'600 (inkl. Barauslagen) ausseramtlich zu 

entschädigen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/13

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St.Galler Gerichte

V.          R.           W.

Der Präsident:                        Der Gerichtsschreiber:

lic. iur. Beda Eugster              Dr. Thomas Scherrer

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	Urteil Verwaltungsgericht, 11.03.2014
	Bau- und Planungsrecht, Art. 16a RPG (SR 700), Art. 34 Abs. 4 lit. a RPV (SR 700.1).Die von den Beschwerdeführern gewählte Nutzungsart eines Milchwirtschaftsbetriebes mit Kälberzucht- und Kälbermast erfordert unter Berücksichtigung der ständigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht ihre ständige Anwesenheit auf dem Betrieb. Es ist ihnen viel mehr zumutbar, die Ökonomiegebäude von ihrem rund 450 m entfernt in der Wohnzone gelegenen Grundstück aus zu bewirtschaften, weshalb ihnen der Bau eines neuen Wohnhauses in unmittelbarer Nähe der Ökonomiegebäude keinen wesentlichen betrieblichen Vorteil bringen würde. Angesichts dieses genügenden bestehenden Wohnraums sind die Voraussetzungen nicht gegeben, weiteren Wohnraum in Form einer Neubaute ausserhalb der Bauzonen zu verwirklichen. Daneben gilt es zu berücksichtigen, dass den Beschwerdeführern im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs Bauland gehörte, welches um ca. 250 m näher bei ihren Ökonomiegebäuden liegt. Die Beschwerdeführer können sich insofern auch nicht darauf berufen, das Bauland sei unterdessen an Dritte veräussert worden. Andernfalls hätte es ein Baugesuchsteller in der Hand, durch den Verkauf entsprechenden Landes eine Zwangslage für die Bewilligungsbehörde zu schaffen. Die nachgesuchte Baubewilligung für das geplante Wohngebäude in der Landwirtschaftszone kann den Beschwerdeführern vor diesem Hintergrund nicht erteilt werden (Verwaltungsgericht, B 2013/38).

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