# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f5f06117-2a54-5309-a12b-bd61b27108cf
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 29.11.2022 2021.DIJ.2375
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2021-DIJ-2375_2022-11-29.pdf

## Full Text

1 
 

Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2021.DIJ.2375  

Beschwerdeentscheid vom 29. November 2022 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

 

Es ist keine ausschliessliche Wohnnutzung, wenn sich in der Liegenschaft der Sitz einer GmBH befindet 

(Art. 11b Abs. 1 HstG). Daran ändert nichts, dass sich die Büros für Kundenkontakt in einem anderen 

Haus befinden. 

 

Impôt sur les mutations suite à l’acquisition d’un logement destiné à l’usage personnel 

 

Il n’y a pas d’utilisation exclusive à des fins d’habitation si une Sàrl a son siège à l’adresse  du bien-fonds 

concerné (art. 11b, al. 1 LIMu). Le fait que les bureaux destinés aux contacts avec la clientèle se trou-

vent dans un autre bâtiment n’y change rien.  

 

 

Sachverhalt 

 

A. 

Mit dem Eintrag ins Grundbuch wurde A._________ am 5. Dezember 2018 Alleineigentümerin der 

Grundstücke B.________ Gbbl. Nrn. 100-1 und 1000-10. Zusammen mit der Grundbuchanmeldung stell-

te sie am 4. Dezember 2018 beim zuständigen Grundbuchamt (nachfolgend: Grundbuchamt) ein Gesuch 

um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung der Handänderungssteuer für selbstbenutztes Wohn-

eigentum.   

Gestützt auf die eingereichte Selbstdeklaration veranlagte das Grundbuchamt mit Verfügung vom 

6. Mai 2019 die Handänderungssteuer auf Fr. 11'340.– und stundete diese gleichzeitig für die Dauer von 

 
 

 

 

2 
 

drei Jahren ab Datum des Grundstückserwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein 

gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. 

B. 

Am 17. Februar 2021 reichte A._________ dem Grundbuchamt das Formular zum Nachweis des selbst-

genutzten Wohneigentums datiert vom 17. Februar 2021 sowie eine Hauptwohnsitzbestätigung der Ein-

wohnergemeinde B.________ vom 17. Februar 2021 ein. 

Mit Verfügung vom 23. März 2021 hob das Grundbuchamt die Stundung auf und wies das Gesuch um 

nachträgliche Steuerbefreiung ab. Zugleich auferlegte es A._________ die gestundete Handänderungs-

steuer mit Zins und Gebühren im Gesamtbetrag von Fr. 12'388.45 zur Bezahlung. 

C. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 23. März 2021 erhob A._________ am 24. März 2021 

Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Sie führt darin aus, dass sie den Sitz der 

C._____________________________ GmbH an ihre Wohnadresse am D._____ 10 in E.___________ 

verlegte, da ihr die Post ein kostenloses Postfach an der Büroadresse am F._______ 10 in B.________ 

verwehrte. Sie beantragt sinngemäss, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und ihr sei die nach-

trägliche Steuerbefreiung zu gewähren. 

In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 28. April 2021 beantragt das Grundbuchamt, die Beschwerde 

sei vollumfänglich abzuweisen. 

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer 

(HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 

23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügun-

gen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In 

Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ 

ist damit für die Beurteilung der Beschwerde gegen die angefochtene Verfügung des Grundbuchamtes 

zuständig. 

1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-

men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführerin ist durch die ange-

fochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. 

1.3 Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

 
 

 

 

3 
 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu ent-

richten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und Art. 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdekla-

ration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veran-

lagt (Art. 16 und Art. 17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch-

anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück 

als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800’000.– der Gegenleistung für den Erwerb 

des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und Art. 3 HG i.V.m. 

Art. 17 Abs. 2 HG).  

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 

Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 

persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der 

Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet wer-

den, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren 

ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer 

einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge-

fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 

erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind 

die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nach-

trägliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die 

Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung 

auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 

3. 

3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 23. März 2021. Darin hob das 

Grundbuchamt die Stundung der Handänderungssteuer auf. Der Beschwerdeführerin auferlegte es über-

dies die gestundete Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren, insgesamt ausmachend 

Fr. 12'388.45, zur Bezahlung. Zur Begründung führt das Grundbuchamt aus, die Beschwerdeführerin 

hätte die Grundstücke B.________ Gbbl. Nrn. 100-1 und 1000-10 während der zweijährigen Wohnsitz-

dauer nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt, weil sich an gleicher Adresse seit dem 20. April 

2020 der Sitz der Firma C._____________________________ GmbH befinde. Damit seien die gesetzli-

chen Voraussetzungen zur Gewährung der nachträglichen Steuerbefreiung nicht erfüllt. 

3.2 Es ist vorliegend unbestritten, dass sich die Domiziladresse der 

C._____________________________ GmbH am D._____ 10 in E.___________ und somit auf den er-

worbenen Grundstücken B.________ Gbbl. Nrn. 100-1 und 1000-10 befindet. Strittig ist hingegen, ob 

eine Domiziladresse auf den erworbenen Grundstücken der ausschliesslichen Nutzung dieser Grundstü-

cke zum Wohnzweck und damit den Voraussetzungen der Steuerbefreiung entgegenstehen.  

4. 

4.1 Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Büroräumlichkeit der C._____________________________ 

GmbH befinde sich seit dem 1. August 2019 am F._______ 10 in B.________. Da ihr die Post ein kos-

 
 

 

 

4 
 

tenloses Postfach an der Adresse der Büroräumlichkeit jedoch verweigert habe, sei sie gezwungen ge-

wesen, als Adresse der Firma ihre Wohnadresse anzugeben. Daher habe sie den Sitz der Firma an ihren 

Wohnsitz am D._____ 10 in E.___________ verlegt. Durch den Umstand, dass ihr die Post der Firma 

nach Hause gebracht werde, spare sie im Übrigen Zeit. 

Das Grundbuchamt führt seinerseits aus, dass die ausschliessliche Wohnnutzung gemäss Art. 11b 

Abs. 1 HG jede andere Art der Nutzung der Liegenschaft ausschliessen würde. Bei Deckungsgleichheit 

zwischen der Liegenschaft und dem Sitz einer GmbH liege bereits keine ausschliessliche Wohnnutzung 

mehr vor. Das Grundbuchamt verweist dabei auf einen Entscheid der DIJ vom 20. Februar 2020 (DIJE 

2019.JGK.6034 vom 20. Februar 2020, unter «https://www.gba.dij.be.ch» unter Grund-

buch/Rechtliches/Beschwerdeentscheide [Stand 12. Januar 2022]). 

4.2 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist 

der Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden, wenn aufgrund der weiteren Auslegungselemente 

triftige Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt (zur 

Auslegungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 

S. 183 E. 4.3.1 je mit Hinweisen). 

Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer gemäss Artikel 11a Ab-

satz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz 

dient. Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre 

ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen».  

Aus Art. 11b Abs. 1 Satz 2 HG geht klar hervor, dass als Voraussetzung für eine nachträgliche Steuerbe-

freiung im Sinne von Art. 11a HG das Grundstück während mindestens zweier Jahre ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt werden muss. Gemäss dem Gesetzeswortlaut ist eine Steuerbefreiung somit aus-

geschlossen, wenn die Liegenschaft etwas anderem als dem Wohnzweck der Erwerberin oder des Er-

werbers dient. 

Nichts Anderes ist auch dem Vortrag der vorbereitenden Kommission des Grossen Rates vom 4. März 

2013 zu entnehmen. Aus diesem geht hervor, dass der Erwerber das ganze Grundstück als Wohneigen-

tum selber nutzen muss. Wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird und der Erwerber Teile 

davon vermietet (unabhängig davon, ob Wohn- oder Geschäftsräume), liegt keine vollumfängliche 

Selbstbewohnung vor. Dasselbe gilt auch, wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der Liegenschaft 

selber nutzt (Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvor-

schlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» 

zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des 

Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemerkungen zu Art. 11b, S. 5).  

4.3 Vorliegend befindet sich das Rechtsdomizil der C._____________________________ GmbH 

(CHE-100.100.100) nach dem Handelsregisterauszug am D._____ 10 in E.___________ und damit an 

der Adresse der Liegenschaft Gbbl. Nrn. 100-1 und 1000-10. Die Gesellschaft bezweckt den Handel und 

die Vermittlung von Liegenschaften, Management und Bautreuhandschaft von Immobilienprojekten, Er-

werb und Verwaltung von Anlagegütern sowie Abwicklung und Betreuung von Finanzgeschäften. Bereits 

aufgrund der Deckungsgleichheit zwischen der erworbenen Liegenschaft mit der Domiziladresse der 

C._____________________________ GmbH liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinne von 

Art. 11b Abs. 1 Satz 2 HG vor. Daran vermag auch das Vorbringen der Beschwerdeführerin, dass die 

 
 

 

 

5 
 

Post ihr ein kostenloses Postfach an der Adresse der Büroräumlichkeit verweigert habe, nichts zu än-

dern. Dem von der Beschwerdeführerin eingereichten Schreiben der Post vom 16. Juli 2019 ist zu ent-

nehmen, dass die Beschwerdeführerin zum Preis von 240.00 Fr. jährlich ein Postfach Extra hätte nutzen 

können. Auch wenn am Rechtsdomizil der C._____________________________ GmbH keine Kunden 

empfangen werden, wie von der Beschwerdeführerin vorgebracht wird, impliziert die Domiziladresse eine 

– wie auch immer geartete – Geschäftstätigkeit auf den strittigen Grundstücken. Die 

C._____________________________ GmbH muss an der angegebenen Domiziladresse zumindest die 

Post entgegennehmen. Zudem ist aufgrund von Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 17. 

Oktober 2007 (HRegV; SR 221.411) bei einer im Handelsregister eingetragenen Rechtsdomiziladresse 

ohne c/o-Adresse davon auszugehen, dass die Gesellschaft dort über ein Lokal verfügt, welches den 

Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit bildet (wo sich die Büros der Verwaltung befinden) und wo ihr 

Mitteilungen aller Art zugestellt werden können (vgl. CLEMENS MEISTERHANS/MICHAEL GWELESSIANI, Pra-

xiskommentar zur Handelsregisterverordnung, 4. Aufl. 2021, Art. 117 N. 496). Der Gesetzgeber des Kan-

tons Bern wollte jedoch nur die ausschliessliche Wohnnutzung steuerlich begünstigen und keine 

Mischnutzung. Die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HG sind daher vorliegend nicht erfüllt.  

5. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten zu 

tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 

22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf 

Fr. 2’000.– festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

A._________ hat die auf den Erwerb der Grundstücke B.________ Gbbl. Nrn. 100-1 und 1000-10 entfal-

lende Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 11'340.– zuzüglich 3 % Zins seit der Grundbuchanmel-

dung zu bezahlen. Das bestehende Grundpfandrecht wird nach Bezahlung der Handänderungssteuer 

gelöscht 

3. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 

Fr. 2’000.– werden A._________ zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, so-

bald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

4. 

Parteikosten werden keine gesprochen.