# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8bd9f393-d3c2-5024-b5c3-865bfe0da01e
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-05-20
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung. Ausnützungsziffer. Bestimmung der zulässigen Vollgeschosszahl gemäss § 255 Abs. 2 PBG beim Verzicht auf das bei einer Arealüberbauung zusätzlich erlaubte Vollgeschoss.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0071/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0071_2014_592.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0071/2014 vom 20. Mai 2014 in BEZ 2014 Nr. 32 

In  der  vorliegend  massgeblichen  Wohnzone  W3/55 

2.3  Eingereicht  und  bewilligt  wurde  das  Vorhaben  als  Arealüberbauung. 
ist  bei 
zusätzliches 

(…) 
Arealüberbauungen  gegenüber  der  Regelbauweise  ein 
Vollgeschoss gestattet (Art. 3 BZO). (…) 

7.2.1  Geltend  gemacht  wird  von  den  rekurrierenden  Nachbarn,  dass  die 
zulässige  Ausnützung  durch  die  im  Attikageschoss  geplanten  Nutzflächen 
überschritten werde. Begründet wird dies damit, dass die Bauherrschaft und die 
Vorinstanz  die  Ermittlung  der  nach  §  255  Abs.  2  PBG  nicht  anrechenbaren 
Dachgeschossflächen 
fälschlicherweise  nicht  anhand  der  bei  Areal-
überbauungen zulässigen Zahl von vier Vollgeschossen vorgenommen hätten.  

Die  Vorinstanz  und  die  Bauherrschaft  stellen  sich  auf  den  Standpunkt, 
dass  aufgrund  des  beim  strittigen  Bauvorhaben  erfolgenden  Verzichts  auf  das 
an sich zulässige vierte Vollgeschoss bei der Anwendung der genannten Norm 
lediglich  von  drei  zulässigen  Vollgeschossen  auszugehen  sei.  Sie  begründen 
dies  damit,  dass  sich  andernfalls  die  als  Bonus  gedachte  Zulässigkeit  eines 
zusätzlichen  Vollgeschosses  insofern  als  «Strafe»  auswirkte,  als  sich  die 
ausnützungsbefreite  Fläche  von  einem  Drittel  der  zulässigen  Ausnützung  auf 
einen Viertel reduzierte. 

7.2.2  Der  letztgenannte  Einwand  ist  nicht  völlig  von  der  Hand  zu  weisen. 
Beim konkreten Bauvorhaben beträgt die nicht anrechenbare Fläche im Dach- 
und  Untergeschoss  je  nachdem,  ob  mit  drei  oder  vier  Vollgeschossen 
gerechnet  wird,  1302,7  m2  bzw.  977  m2  (3908,3  :  3  =  1302,76  /  3908,3  :  4  = 
977,07).  Die  Auswirkungen  sind  in  der  Tat  erheblich.  Gleichwohl  ergibt  sich 
hieraus  nicht  ohne  Weiteres,  dass  bei  einer  Arealüberbauung  anders 
vorzugehen  wäre,  als  es  bei  einer  Regelüberbauung  der  Fall  wäre.  Bei  einer 
solchen  steht  ausser  Zweifel,  dass  der  Verzicht  auf  ein  an  sich  zulässiges 
Vollgeschoss  nicht  dazu  führt,  dass  die  ausnützungsprivilegierte  Fläche  im 
Dach-  bzw.  Untergeschoss  anhand  der  tatsächlich  realisierten  Vollgeschosse 
zu  ermitteln  wäre.  Der  Wortlaut  von  §  255  Abs.  2  PBG,  wonach  Flächen  in 
Dach-  und  Untergeschossen  nur  insoweit  anrechenbar  sind,  als  sie  «je 
Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der 
gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe», 
ist unmissverständlich.  

Nicht  einzusehen  ist,  weshalb  bei  einer  Arealüberbauung  als  «zulässige 
Vollgeschosszahl»  nicht  diejenige  Zahl  solcher  Geschosse  zu  betrachten  sein 
sollte, welche die Bau- und Zonenordnung bei dieser Überbauungsart maximal 
erlaubt.  Im Wortlaut  von  §  255  Abs.  2  PBG  findet  diese  Auffassung  jedenfalls 
keine Stütze. Es verhält sich entgegen dem Dafürhalten der Vorinstanz und der 
Bauherrschaft  auch  nicht  so,  dass  Arealüberbauungen,  welche  die  zulässige 
Anzahl  von  Vollgeschossen  nicht  ausschöpfen,  dadurch,  dass  bei  der 

- 2-  

ist  nicht 

zu  übersehen,  dass  die  Zulässigkeit 

Anwendung von § 255 Abs. 2 PBG auf die bei dieser Überbauungsart maximal 
zulässige  Zahl  solcher  Gebäudeabschnitte  abgestellt  wird,  übermässig 
benachteiligt  würden.  Die  sonstigen  Privilegien,  in  casu  vorab  die  erhöhte 
Ausnützung,  die  unbeschränkte  Gebäudelänge  und  die  gegenüber  der 
Regelbauweise  angehobene  Gebäudehöhe,  bleiben  auf  alle  Fälle  bestehen. 
Umgekehrt 
von 
Arealüberbauungen  regelmässig  an  das  Vorhandensein  einer  bestimmten 
Mindestarealfläche  gebunden  ist  (§  69  Satz  2  PBG).  Die  Abstandsvorschriften 
dürften  daher  häufig  erlauben,  die  in  den  Vollgeschossen  zulässige  (erhöhte) 
Ausnützung durch eine entsprechende Vergrösserung des Gebäudegrundrisses 
auch  bei  einer  «untergeschossigen»  Arealüberbauung  zu  konsumieren.  Damit 
erhöhten  sich  zwangsläufig  auch  die  in  Unter-  und  Dachgeschossen  nicht 
anrechenbaren  Nutzflächen  und  könnte  insgesamt  ein  Nutzmass  resultieren, 
welches 
der 
kommunale  Gesetzgeber 
Arealüberbauungsvorschriften allenfalls gar nicht gewollt hat.  

der  Festsetzung 

der 

bei 

je  977  m2 

Demonstriert  am  vorliegend  strittigen  Bauvorhaben  bedeutet  dies 
folgendes:  Bei  Ausschöpfung  der  zulässigen  Nutzfläche  von  3908  m2  in  vier 
Vollgeschossen  könnten  im  Unter-  und  Dachgeschoss  nicht  anrechenbare 
Nutzflächen  von 
realisiert  werden.  Dies  ergäbe  eine  – 
eingeräumtermassen  theoretische  –  Gesamtnutzfläche  von  5862  m2  (3908  + 
977  +  977  =  5862).  Durch  die  Annahme  der  Rekursgegnerinnen,  wonach 
vorliegend  bei  der  Anwendung  von  §  255  Abs.  2  PBG  lediglich  von  drei 
Vollgeschossen auszugehen sei, erhöht sich dieses Mass auf 6512 m2 (3908 : 
3  =  1302;  3908  +  1302  +  1302  =  6512).  Würde  die  zulässige  (erhöhte) 
Ausnützung  gar,  was  in  casu  nicht  völlig  ausgeschlossen  erschiene,  in  nur  in 
zwei Vollgeschossen realisiert, ergäbe  sich ein Mass von 7816 m2 (3908 : 2 = 
1954; 3908 + 1954 + 1954 = 7816). 

7.2.3 Aus diesen Gründen ist mit den Rekurrierenden davon auszugehen, 
dass  bei  der  Ermittlung  der 
im  Dachgeschoss  nicht  anrechenbaren 
Geschossflächen  die  «zulässige  Vollgeschosszahl»  mit  vier  zu  veranschlagen 
ist. 

Daraus folgt, dass die im Attikageschoss geplanten, als nicht anrechenbar 
qualifizierten  Flächen  von  994  m2  das  zulässige  Mass  von  977  m2  um  17  m2 
überschreiten.  (…)  Das  Attikageschoss  ist  mithin  flächenmässig  im  genannten 
Umfang zu verkleinern.