# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5cad2095-f9da-5f5a-ab2d-210884431727
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-27
**Language:** de
**Title:** Bauen ausserhalb der Bauzonen. Erweiterung eines Bauernhauses mit einem zusätzlichen Zimmer sowie einem Bad mit Separattoilette. Zonenkonformität. Ausnahmebewilligung.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0155/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0155-2016_vom_27._september_2016.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2016.00056 
0155/2016 

Entscheid vom 27. September 2016 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Peter  Rütimann,  Baurichter  Emil  Seliner,  Baurichter 
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Fabian Vonlanthen     

in Sachen 

Rekurrierende 

J. und K. S., [….] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Planungs- und Baukommission X, [….] 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

betreffend 

Planungs-  und  Baukommissionsbeschluss  vom  9.  März  2016  und  Verfü-
gung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. März 2016; Verweigerung der 
nachträglichen  Baubewilligung  bzw.  der  raumplanungsrechtlichen  Bewilli-
gung für Sanierung und Erweiterung Zwischenbau 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  9. März  2016  verweigerte  die  Planungs-  und Baukom-

mission  J.  und  K.  S.  die  baurechtliche  Bewilligung  für  die  bereits  erstellte 

Sanierung  und  Erweiterung  des  Zwischenbaus  beim  Gebäude  Vers.-Nr. 

880  in  X  und  ordnete  die  Wiederherstellung  des  rechtmässigen  Zustands 

an. 

Gleichzeitig  wurde  die  Verweigerung  der  raumplanungsrechtlichen  Bewilli-

gung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. März 2016 für das Bauvorha-

ben eröffnet. 

B. 

Gegen  diese  Entscheide  erhoben  J.  und  K.  S.  mit  Eingabe  vom  11.  April 

2016  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und 

beantragten die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse sowie die nach-

trägliche  Bewilligung  für  die  bereits  erfolgten  baulichen  Massnahmen  im 

Zwischenbau,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der 

Vorinstanzen. 

C. 

Mit  Verfügung  vom  12.  April  2016  wurde  der  Rekurseingang  vorgemerkt 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Eingabe vom 13. Mai 2016 beantragte die Baudirektion die Abweisung 

des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. 

Die Planungs- und Baukommission X beantragte mit Eingabe vom 31. Mai 

2016 ebenfalls die Abweisung des Rekurses. 

E. 

Mit Replik vom 17. Juni 2016 bzw. Dupliken vom 7. und 11. Juli 2016 hiel-
ten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

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F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrierenden sind Baugesuchsteller und Adressaten der angefochte-

nen Verweigerung und daher nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Bau-

gesetzes (PBG) ohne Weiteres zur Rekurserhebung legitimiert. Da die üb-

rigen  formellrechtlichen  Voraussetzungen  ebenfalls  erfüllt  sind,  ist  auf  den 
Rekurs einzutreten. 

2. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]).  Das  Baurekursgericht  hat  unbese-

hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn 

die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber 

noch unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass 

kein Augenschein durchzuführen war. 

3. 
Das Baugrundstück [….] liegt in der Landwirtschaftszone der Gemeinde X 
und  ist  unter anderem  mit  zwei Wohngebäuden  (F.-Weg  6  und  F.-Weg  7) 

überstellt,  die  durch  einen  Zwischenbau  miteinander  verbunden  sind.  Es 

handelt sich um die Betriebsleiterwohnung des Landwirtschaftsbetriebs und 

die Wohnung der abtretenden Generation ("Stöckli"). Das streitgegenständ-

liche  Bauvorhaben  umfasst  den  im  ersten  Obergeschoss  des  Zwischen-

baus  bereits  ausgeführten  Einbau  eines  neuen  Zimmers  und  eines  Bade-

zimmers mit  separater Toilette.  Hierfür wurde  die  seitens  der Rekurrieren-

den  nachträglich  nachgesuchte  raumplanungsrechtliche  Bewilligung  von 

der Baudirektion verweigert. 

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4. 

Die Baudirektion begründet die Bauverweigerung zusammengefasst damit, 

dass  das  Bauvorhaben  weder  nach  Art. 22  Abs. 2  des  Raumplanungsge-
setzes (RPG) noch nach Art. 24 – 24e RPG bewilligungsfähig sei. 

Gestützt  auf  Art. 22  RPG  könne  keine  Bewilligung  erteilt  werden,  da  die 

Wohnraumerweiterung  aufgrund  der  bereits  vorhandenen  Wohnraumflä-

chen nicht  zonenkonform  sei.  Die  Voraussetzungen  für die  Erteilung  einer 

Ausnahmebewilligung  nach  Art. 24c  RPG  seien  ebenfalls  nicht  erfüllt,  da 

mit  dem  zonenkonformen  Stöcklineubau  F.-Weg  6  im  Jahr  1992  eine 
Wohnnutzflächenerweiterung  von  160  m2  geschaffen  worden  sei,  womit 
das  zulässige  Erweiterungskontingent  von  100  m2  bereits  ausgeschöpft 
bzw. überschritten worden sei. 

5. 

Die Rekurrierenden sind hingegen der Auffassung, dass das zulässige Er-

weiterungskontingent  noch  nicht  ausgeschöpft  sei.  Die  durch  den  Stöckli-

neubau  F.-Weg  6  im  Jahr  1992  erfolgte  Wohnnutzflächenerweiterung  sei 

als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu betrach-
ten,  womit  lediglich  80  m2  und  nicht  160  m2  anzurechnen  seien.  Das  sich 
am  jetzigen  Standort  des  Stöcklis  ursprünglich  befindende  Ökonomiege-

bäude sei im Jahr 1992 abgebrochen worden und unmittelbar darauf durch 

den Stöcklineubau ersetzt worden. Die Abweichung des heutigen Stöcklis / 

Wohnhauses  F.-Weg  6  zum  ursprünglichen  Ökonomiegebäude  sei  in  sei-

ner  äusseren  Erscheinung  sowohl  hinsichtlich  Volumen  als  auch  hinsicht-

lich  Gestaltung  lediglich  minimal.  Die  Identität  des  ursprünglichen  Ökono-

miegebäudes sei somit gewahrt worden, weshalb die im Jahr 1992 erfolgte 

Wohnnutzflächenerweiterung  als  Erweiterung  innerhalb  des  bestehenden 

Gebäudevolumens  zu  betrachten  und  somit  lediglich  zur  Hälfte  anzurech-
nen sei. Da die vorliegend strittige Erweiterung weniger als 20 m2 betrage, 
werde der Richtwert von 100 m2 nicht überschritten. Entsprechend sei das 
Bauvorhaben  noch  zulässig  und  es  könne  eine  Ausnahmebewilligung  ge-

stützt auf Art. 24c RPG erteilt werden. 

6. 
Zunächst  ist  zu  prüfen,  ob  das  Bauvorhaben  zonenkonform  im  Sinn  von 

Art. 16a Abs. 1 und Art. 22 RPG ist. 

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6.1. 

Nach Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Baubewilligung  – neben 
der  Erschliessung  (lit. b)  –,  dass  die  Baute  oder  Anlage  dem  Zweck  der 
Nutzungszone  entspricht  (lit. a).  Art. 16a  Abs. 1  Satz  1  RPG  stellt  den 

Grundsatz  auf,  dass  in  der Landwirtschaftszone  jene  Bauten und Anlagen 

zonenkonform  sind,  die  zur  landwirtschaftlichen  Bewirtschaftung  oder  für 

den produzierenden Gartenbau nötig sind. Art. 16a RPG wird in Art. 34 der 

Raumplanungsverordnung  (RPV)  näher  ausgeführt.  Die  Bauten  und  Anla-
gen,  die  als  zonenkonform  infrage  kommen,  werden  in  Art. 34  Abs. 1–3 
RPV  umschrieben.  Bauten  für  den  Wohnbedarf  sind  nach  Art. 34  Abs. 3 

RPV  zonenkonform,  wenn  der  Wohnbedarf  für  den  Betrieb  des  entspre-

chenden  landwirtschaftlichen  Gewerbes  unentbehrlich  ist;  eingeschlossen 

wird  der  Wohnbedarf  der  abtretenden  Generation.  Art. 34  Abs. 4  RPV 
nennt die für alle Bauten und Anlagen nach Abs. 1–3 der Bestimmung gel-
tenden  weiteren  Voraussetzungen;  demnach  ist  erforderlich,  dass  sie  für 

die infrage stehende Bewirtschaftung nötig sind (lit. a), dass ihnen am vor-

gesehenen  Standort  keine  überwiegenden  Interessen  entgegenstehen 

(lit. b)  und  dass  der  Betrieb  voraussichtlich  längerfristig  bestehen  kann 

(lit. c). 

Die Baudirektion des Kantons Zürich hat im Merkblatt „Landwirtschaftliches 
Wohnen“  die  durch  Art. 16a  Abs. 1  RPG  i.V.m.  Art. 34  Abs. 3  RPV  aufge-
stellten  Anforderungen  konkretisiert.  Demnach  stehen  für  eine  Betriebslei-
terwohnung  eine  Bruttogeschossfläche  von  maximal  220  m2  und  für  ein 
Stöckli eine solche von maximal 120 m2 zur Verfügung, sofern die weiteren 
Voraussetzungen  (u.a.  mindestens  1,0  Standardarbeitskräfte  nach  Art. 7 

Abs. 1  BGBB  und  eine  Entfernung  von  mindestens  300 m  von  der Wohn-

zone) erfüllt sind. Ein Anlass, an der Angemessenheit der im Merkblatt ge-

nannten  Werte  zu  zweifeln,  besteht  nicht  (vgl.  BGr  1C_127/2009  vom 

2. September 2009, E. 2.4 f.). 

6.2. 

Die  Rekursgegnerin  2  hat  die  Verweigerung  der  Bewilligungserteilung  für 

die  streitige  Wohnraumerweiterung  zu  Recht  auch  damit  begründet,  dass 

betreffend  die  Bruttogeschossfläche  eine  Überdimensionierung  entstünde. 

Der  für  landwirtschaftliches  Wohnen  bereits  vorhandene  Wohnraum  um-

fasst  nach  unbestrittener  Darstellung  der  Rekursgegnerin  2  im Wohnhaus 
F.-Weg  540 m2  und  im  Stöckli  F.-Weg  6 160  m2, die  streitige  Erweiterung 

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zusätzliche 20 m2. Damit überschreitet die bereits vorhandene Wohnfläche 
die  nach  dem  vorgenannten  Merkblatt  zulässige  maximale  Wohnfläche, 

mithin  das  für  das  landwirtschaftliche  Gewerbe  unentbehrliche,  zonenkon-

forme Mass (vgl. Art. 34 Abs. 3 RPV), bei weitem. Demnach ist für die strei-

tige  Wohnraumerweiterung  die  Erteilung  einer  Bewilligung  gestützt  auf 

Art. 22 RPG mangels Zonenkonformität ausgeschlossen. 

7. 

Die  Rekurrierenden  machen  geltend,  für  das  Bauvorhaben  könne  eine 

Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG erteilt werden. 

7.1. 

Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und An-
lagen  ausserhalb  der Bauzonen,  die  nicht  mehr  zonenkonform  sind,  in  ih-

rem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen 

können erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder aufge-

baut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wurden (Abs. 2). 

In  jedem  Fall  bleibt  die  Vereinbarkeit  mit  den  wichtigen  Anliegen  der 

Raumplanung vorbehalten (Abs. 5). 

7.2. 

Soweit  durch  den  Umbau  neue  Wohnfläche  geschaffen  wurde,  kann  dem 

streitgegenständlichen  Bauvorhaben  keine  Ausnahmebewilligung  gestützt 

auf  Art. 24c  RPG  erteilt  werden.  Die  bereits  vorhandene  Wohnfläche  im 
Umfang  von  gesamthaft  700  m2  überschreitet  die  zulässige  maximale 
Wohnfläche von 340 m2 (220 m2 für eine Betriebsleiterwohnung und 120 m2 
für  ein  Stöckli)  um  mehr  als  das  Doppelte.  Die  das  Maximalmass  über-

schreitende  Fläche  wird  zwar  ebenfalls  für  landwirtschaftliches  Wohnen 
genutzt,  ist  aber  –  weil  überdimensioniert  –  in  der  Landwirtschaftszone 
nicht mehr zonenkonform. Insofern ist von einer zonenwidrigen Baute aus-

zugehen.  Die  erweiterte  Bestandesgarantie  von  Art. 24c  Abs. 2  RPG  ge-

währt  keinen  absoluten  Anspruch  auf  Erweiterung  einer  bestehenden  zo-
nenwidrigen Baute ausserhalb der Bauzone, sondern steht – wie in Art. 24c 
Abs. 5 explizit genannt – in jedem Fall unter dem auf Gesetzesstufe veran-
kerten  Vorbehalt  der  Vereinbarkeit  mit  den  wichtigen  Anliegen  der  Raum-
planung.  Eines  der  wichtigsten  Anliegen  der  Raumplanung  überhaupt  ist 

der  Grundsatz  der  Trennung  des  Baugebiets  vom  Nichtbaugebiet.  Dieser 

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Grundsatz hat unter anderem zur Folge, dass das Wohnen in der Landwirt-

schaftszone einem eng begrenzten Personenkreis vorbehalten und nur un-

ter  strengen  Voraussetzungen  zulässig  ist.  Zu  diesen  Voraussetzungen 

zählen  auch  die  vorgenannten  Begrenzungen  der  maximal  zulässigen 
Wohnflächen. Liegt bereits ein zonenwidriger Zustand vor – wie dies vorlie-
gend aufgrund der stark überdimensionierten landwirtschaftlichen Wohnflä-
che der bestehenden Bauten in besonderem Masse der Fall ist – würde die 
Erteilung einer Ausnahmebewilligung den zonenwidrigen Zustand noch zu-

sätzlich  verschärfen.  Dies  würde  der  gesetzgeberischen  Intention,  den  in 

der  Landwirtschaftszone  gelegenen  Wohnraum  auf  ein  Minimum  zu  be-

schränken, zuwiderlaufen. Das in der Landwirtschaftszone zonenkonforme 

Mass  für  landwirtschaftliches  Wohnen  beurteilt  sich  nach  Art.  16a  Abs. 1 

RPG  und  Art.  34  Abs. 3  RPV  und  kann  nicht  gestützt  auf  Art.  24c  RPG 

ausgehebelt werden. Dem streitgegenständlichen Bauvorhaben kann somit 

aufgrund der bestehenden Überdimensionierung gestützt auf Art. 24c RPG 

keine Bewilligung erteilt werden. 

[….] 

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