# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 512917d0-0421-5f46-ba5c-363ea520ed91
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-16
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 16.04.2021 50.2018.2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_50-2018-2_2021-04-16.html

## Full Text

Incarto n.

  50.2018.2

   

  	
  Lugano

  16
  aprile 2021

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
					

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Flavia Verzasconi, presidente,

  Matea Pessina, Fulvio Campello

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Giorgia Ponti

  

 

 

statuendo
sul ricorso del 29 gennaio 2018 della

 

 

	
   

  	
  RI
  1

  per
  il tramite del RA 1   

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione del 13 dicembre 2017 (n. 20-2004.43-27)
  del Tribunale di espropriazione, emanata nell'ambito del procedimento
  espropriativo promosso dallo Stato del Cantone Ticino per acquisire parte del
  mapp. __________ di __________ per la realizzazione dei raccordi della rete
  viaria esistente alla galleria _____;

  

 

 

ritenuto,                          in
fatto

 

                                  A.   La presente vertenza
espropriativa si innesta nel contesto della procedura di approvazione dei
progetti definitivi attinenti alla realizzazione dei raccordi della rete viaria
esistente alla galleria stradale __________ (allargamento di via __________).
Essa concerne, per quanto qui interessa, l'espropriazione di 18 m2 del
fondo __________ di __________, di proprietà di CO 1 e CO 2, sito all'incrocio
tra Via __________ e Via __________, in località __________. Il fondo ospita
attualmente uno stabile commerciale e un piazzale, adibiti all'esposizione di
veicoli. La procedura ha già occupato le competenti autorità giudiziarie che
hanno reso le seguenti decisioni:

 

-    il 22 gennaio
2015 il Tribunale di espropriazione ha stabilito in fr. 2'600.- al m2
l'indennità per espropriazione formale di 18 m2  (calcolata in
applicazione del metodo statistico o comparativo), oltre a interessi agli
usuali saggi a partire dal 1° maggio 2011, data dell'anticipata immissione in
possesso; ha inoltre riconosciuto agli espropriati fr. 2'880.- per
l'occupazione temporanea di 98 m2 e fr. 8'750.- per ripetibili;

-    adito dalla
Repubblica e Cantone Ticino (Stato), che ha contestato la sola indennità per
espropriazione formale e il metodo utilizzato per calcolarla, il 25 luglio 2016
il Tribunale cantonale amministrativo ha accolto il ricorso annullando la
decisione impugnata e rinviando gli atti all'istanza inferiore per nuova
decisione (inc. 90.2015.2); in sunto, ha considerato che il metodo statistico o
comparativo applicato per stabilire il valore venale del fondo non si addica
alla fattispecie, date le peculiarità del regime pianificatorio alle quali
sottostà il mappale espropriato; ha pertanto ritenuto che andasse applicato un
metodo diverso;

-    il 13 dicembre
2017 il Tribunale di espropriazione ha nuovamente statuito sull'indennità
espropriativa in favore di CO 1 e CO 2, stabilendo fr. 2'700.- al m2
per 18 m2  espropriati formalmente e confermando le altre indennità,
peraltro non contestate, già stabilite con il precedente giudizio. Tale
risultato è stato ottenuto applicando il metodo a ritroso (Rückwärtsrechnung),
verificato con il metodo della classe di situazione (Lageklassemethode).

 

 

                                  B.   Lo Stato ha dedotto in
giudizio anche quest'ultima pronuncia chiedendo di annullarla e di stabilire in
fr. 1'725.- al m2 l'indennità per espropriazione formale. In via
subordinata ha postulato il rinvio degli atti all'istanza inferiore per nuovo
giudizio. Ha ritenuto che i primi giudici hanno omesso di considerare
determinate circostanze di fatto e di diritto che inciderebbero sulla corretta
determinazione dell'indennità, in particolare la necessità di allestire un
piano di quartiere obbligatorio comprensivo di una zona per attrezzature
pubbliche (AP14) riservata a un nodo intermodale nel comparto dove è sito il
fondo degli espropriati, con i relativi accessi. La particolare situazione
pianificatoria implica quindi un termine di attesa o di immobilizzo per
la progettazione, approvazione e realizzazione del piano di quartiere che
andrebbe a diminuire il valore del terreno. Lo scorporo espropriato è inoltre posto
all'interno delle linee di arretramento e avrebbe quindi dovuto essere stimato
come terreno complementare. L'insorgente ha per finire proposto di applicare il
modello delle classi di situazione e strutturale (Methode der Strukturzahl),
ponderando i risultati con il modello delle opzioni reali (Realoptionmodell)
sulla base di vari scenari.

 

 

                                  C.   Al ricorso si sono opposti
gli espropriati. Hanno confermato la bontà della valutazione d'estimo dei
giudici di prima istanza non senza rilevare che il metodo applicato in seconda
battuta dal Tribunale di espropriazione era quello che lo Stato auspicava
venisse applicato. Al riguardo, essi rilevano pure che controparte non si è
minimamente confrontata con le argomentazioni contenute nel giudizio impugnato
circa la scelta dei sistemi di estimo e i criteri, i valori e i coefficienti
utilizzati. Per il che il ricorso sarebbe irricevibile d'acchito già per questo
motivo. In ogni caso, i metodi utilizzati corrispondono a quelli normalmente
riconosciuti, sia da dottrina che da giurisprudenza, al contrario di quelli
proposti dall'ente espropriante.

 

 

                                  D.   In replica lo Stato si è
confermato nelle proprie tesi. Ha inoltre quantificato il deprezzamento del
terreno espropriato a causa del vincolo AP14 in fr. 380.- al m2 riducendo
così la domanda ricorsuale relativa all'indennità per espropriazione formale a
fr. 1350.- al m2. In duplica gli espropriati si sono confermati nella
loro risposta, rigettando le tesi di controparte. Degli argomenti si dirà, per
quanto necessario, in appresso. 

 

Considerato,                  in diritto

 

1.     1.1. La competenza del Tribunale cantonale
amministrativo è data dall'art. 50
cpv. 1 legge di espropriazione dell'8 marzo 1971 (Lespr; RL 710.100). Certa è la legittimazione attiva della
ricorrente, espropriante, direttamente
toccata dal giudizio del Tribunale di espropriazione che ha stabilito
un'indennità maggiore a quanto da essa inizialmente offerto (art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura
amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100; per il rinvio
di cui all'art. 70 Lespr). Il ricorso è tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr).

 

                                         1.2. In replica
l'insorgente, dopo aver quantificato il deprezzamento del terreno per la
presenza del vincolo AP14 in fr. 380.- al m2, ha ridotto la
richiesta di indennità per espropriazione formale dai fr. 1'725.- al m2
 di cui alla domanda ricorsuale a fr. 1'350.- al m2. Ora, le domande
devono essere poste con l'atto di ricorso e nel
corso nell'ulteriore scambio di allegati non possono essere modificate a
scapito della controparte (Frank
Seethaler/ Kaspar Plüss,
in: Bernhard Waldmann/Philippe Weissenberger [curatori], VwVG - Praxiskommentar
Verwaltungsverfahrensgesetz, II ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2016, n. 37 ad art.
57). La richiesta di minore indennizzo formulata con l'allegato di replica è
quindi inammissibile.

 

                                         1.3. Il giudizio può
essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).
La situazione dei luoghi e l'oggetto della contestazione emergono con
sufficiente chiarezza dalle carte processuali.

 

 

                                   2.   Anzitutto è bene ricordare
il regime pianificatorio al quale la part. __________ sottostà dal 2010,
allorquando il Consiglio di Stato ha approvato il piano regolatore intercomunale
del nuovo quartiere di __________ (PR-NQ__________) che interessa anche il
fondo oggetto del presente giudizio, inserito in due zone di utilizzazione: la
zona B1A nodo intermodale e funzioni integrate e la zona per
attrezzature pubbliche AP14 nodo intermodale. La zona B1A, che comprende
una superficie edificabile netta di circa 21'500 m2, è destinata
alla residenza per un massimo del 10% e alle attività terziario/

amministrative, commerciali di vendita, espositivo/fieristiche,
alberghiero/congressuali e di ristorazione, per lo sport e il tempo libero. Il nuovo strumento pianificatorio permette
un'altezza massima pari a 30.00 m, derogabile fino a 60.00 m, ed un indice di
sfruttamento del 2.0, estendibile di un ulteriore 0.5. Il nodo intermodale
descritto dall'art. 32 NAPR-NQ__________, su rinvio degli art. 24 e 49 NAPR-NQ__________,
prevede la realizzazione, all'interno di quest'area, di un parcheggio di
interscambio e di una fermata di attestamento dei mezzi pubblici. In sostanza,
l'assetto pianificatorio attuale non permette uno sfruttamento autonomo dal
profilo edilizio dei mappali compresi nella zona in rassegna. Le nuove
edificazioni, infatti, sono subordinate all'approvazione di un piano di quartiere
che tenga conto delle esigenze suesposte. Inoltre i proprietari detentori di
almeno 2/3 del comparto B1A possono acquisire, all'occorrenza in via
espropriativa, l'intera area per la realizzazione di contenuti ammessi dal
PR-NQ__________.

 

 

                                   3.   L'insorgente ritiene che il
Tribunale di espropriazione non ha tenuto in considerazione elementi di fatto e
di diritto che influenzano la determinazione del valore venale dello scorporo
di terreno avulso dalla part. __________. Tale valore, in effetti, deve essere
stabilito prescindendo dai pregiudizi economici attribuibili ai vincoli del
piano regolatore. In particolare, nella fattispecie l'obbligo di allestire un
piano di quartiere comporta una limitazione delle possibilità edificatorie che
preclude l'uso del fondo singolarmente a scopi edilizi e causa un inevitabile differimento
della sua concreta edificazione. Altro vincolo pianificatorio non trascurabile
è la zona per attrezzature pubbliche AP14 per il nodo intermodale, con fermata
di attestamento per i servizi urbani di traporto pubblico e posteggio di
interscambio, con i relativi accessi, di cui uno proprio in corrispondenza del
fondo degli espropriati, che si traduce in
ulteriori limiti delle facoltà edificatorie. La superficie espropriata si trova
inoltre all'interno delle linee di arretramento e deve essere quindi valutata
quale terreno complementare. A torto.

3.1. In generale, si osserva che nella decisione impugnata i primi giudici
hanno debitamente tenuto conto di tutte queste componenti nello stabilire il
valore venale del fondo. Si vedano in particolare i consid. 3.2 a pag. 6 e 7,
4.3. a pag. 8, 5.1. a pag. 11 e 12. L'espropriante si guarda bene dal prendere
posizione su questi punti limitandosi a generiche e infondate considerazioni. 

3.2. Più nel dettaglio, si fatica a comprendere la censura relativa al nesso di
causalità (ricorso e replica n. 11.1 e 11.4), posta in relazione con il vincolo
di piano di quartiere obbligatorio. L'espropriante, peraltro citando dottrina
che non ha nessuna attinenza e analogia al caso concreto, sembra invero
confondere i concetti di espropriazione materiale e formale, laddove nella
valutazione della prima entrano forzatamente in discussione i vincoli
pianificatori che potrebbero comportare una restrizione delle facoltà di utilizzo
del fondo. Tuttavia, il quesito di sapere se in concreto erano dati gli estremi
dell'espropriazione materiale è già stato correttamente affrontato (e negato)
dai primi giudici con la decisione del 22 gennaio 2015 (consid. 3), le cui conclusioni
sono state riprese e condivise da questo Tribunale nel giudizio del 25 luglio
2016 (consid. 3.1). Del resto, l'insorgente non aveva mai preteso che i vincoli
pianificatori avessero comportato una restrizione equivalente a espropriazione
materiale. Infine, come già stabilito dal Tribunale federale nella DTF 131 II
151 (consid. 2), non si può ammettere ogni volta che il diritto cantonale
prescrive l'espletamento di una procedura complementare prima del rilascio
della licenza edilizia (come per l'appunto quella di un piano di quartiere o
quella riferita alla pianificazione di un elemento della rete
d'urbanizzazione), che si tratti di un aspetto giuridico che esclude a priori
la concessione di un'indennità.

                                         

3.3. Quanto poi alla questione del vincolo AP14 gravante l'area B1a e al conseguente
preteso deprezzamento del fondo espropriato (minor valore di fr. 380.- al m2,
quantificato solo in replica dall'espropriante), si osserva che il Tribunale di
espropriazione, sempre nell'esame delle condizioni dell'espropriazione
materiale, ha ritenuto che l'assetto pianificatorio approvato nel 2010 preclude
l'uso del mapp. no. __________ singolarmente a scopi edilizi, e quindi comporta
una limitazione dal profilo della destinazione, ma non da quello commerciale e
finanziario. In effetti, i proprietari del fondo restano liberi di partecipare
al piano di quartiere, rispettivamente di cedere gli indici, e cioè il
potenziale edificatorio affinché sia sfruttato in quel contesto (decisione
impugnata, consid. 3.2. pag. 7), per cui nessuna indennità è dovuta per questo
vincolo. Inoltre, a ben vedere non appare per nulla infondata la tesi degli
espropriati, secondo cui le possibilità edificatorie nel comparto B1a non sono
minimamente intaccate dal vincolo AP14 per la realizzazione del nodo
intermodale. L'art. 24.1 NAPR-NQ__________ indica in effetti i parametri
edificatori al netto del vincolo, che il piano regolatore NQ__________
non delinea precisamente né per ubicazione né per estensione. La stima del
valore venale non può nemmeno essere
influenzata dal (posteriore) progetto stradale di sistemazione di via __________
e via __________, che peraltro non è ancora cresciuto in giudicato, essendo
stato contestato da diversi interessati (tra cui i qui espropriati) dinanzi a
questo Tribunale, dove la procedura è tuttora pendente. 

3.4. Nemmeno la presenza di linee di arretramento scalfisce la bontà delle
quantità, dei parametri e delle valutazioni operate in prima istanza in
relazione al fondo espropriato che, come visto, mantiene intatte tutte le
potenzialità edificatorie, indipendentemente dal fatto che una sua eventuale edificazione
dovrà rispettare gli arretramenti stabiliti dal PR-NQ__________ dalle vie di
transito. Non si può del resto fare a meno di osservare che l'insorgente
stessa, dopo aver censurato la mancata valutazione dello scorporo espropriato
quale terreno complementare, non tira le debite conseguenze chiedendo a sua
volta una riduzione del valore venale. 

 

                                         Pertanto, ora si tratta
unicamente di stabilire se l'indennità di fr. 2'700.- al m2 per l'espropriazione
formale, ossia per la perdita totale della proprietà di 18 m2 del
fondo __________, è conforme al diritto. 

 

                                   4.   4.1. La sentenza impugnata
sviluppa il quesito del valore venale del fondo espropriato formalmente in ben
10 pagine: dapprima passa in rassegna i vari metodi alternativi al metodo
statistico o comparativo (consid. 4.2.), che questo Tribunale nella sua
precedente sentenza aveva giudicato inadeguato per la fattispecie, specifica
poi nel dettaglio i motivi per la scelta del metodo a ritroso, con verifica del
risultato in applicazione del metodo della classe di situazione (consid. 4.3. -
4.6.), illustra i parametri impiegati e i dati necessari all'applicazione dei
due metodi di valutazione individuati (parametri pianificatori, unità
insediative, superficie utile e superficie accessoria, volumetria, costo al m3,
costo di costruzione; consid. 5). Per finire svolge i vari calcoli, motivandoli
adeguatamente là dove necessario, per stabilire dapprima il valore venale in
base al metodo a ritroso (fr. 2'649.50 al m2; consid. 6), risultato
che poi è verificato con il metodo della classe di situazione (fr. 2'735.25;
consid. 7). In conclusione il valore è stato stabilito in fr. 2'700.- al m2.

4.2. L'espropriante contesta la bontà del metodo residuo applicato dal
Tribunale di espropriazione, ritenuto (cfr. ricorso n. 11.3 pag. 6) non
adeguato alle caratteristiche del caso concreto in base agli standards condivisi
dalle associazioni di categoria SIV/SVIT/CEI/RICS, e implementate in Swiss
Valutation Standards (SVS) Best Practice of Real Estate Valuation in Switzerland,
2a edizione 2012 (versione tedesca) e 2013 (versione francese). Propone
quindi una visione per scenari applicando i metodi d'estimo della classe
di situazione (Lageklassemethode) e del numero strutturale (Strukturzahlmethode),
ponderando i risultati con il modello delle opzioni reali
(Realoptionsmodell), sulla base di parametri che si distanziano da quelli
posti a fondamento nel giudizio di prime cure, senza fornire alcuna spiegazione
o giustificazione, riferendosi unicamente a una certa letteratura generale sulla
valutazione immobiliare (cfr. ricorso n. 12 pag. 8 e segg.; allegati al ricorso doc. 6-12). Tale modo di procedere risulta
inammissibile, come giustamente rilevato anche dagli espropriati. In effetti,
oltre a queste scarne e immotivate considerazioni, invano si cercano
negli allegati della ricorrente altre argomentazioni secondo cui i primi
giudici avrebbero, a mente sua, valutato in modo errato il fondo degli
espropriati, incorrendo in violazioni del diritto. Per essere conforme a quanto
stabilito dall'art. 70 cpv. 1 LPAmm, non basta certo presentare paginate di
calcoli e scenari, senza nessun minimo e serio confronto con le minuziose
considerazioni svolte dai giudici di prime cure, di cui si è testé riferito. Questa
conclusione si impone a maggior ragione se si considera che le autorità
incaricate della stima del valore venale dei diritti espropriati possono far
capo agli usuali e più conosciuti metodi, eventualmente combinandoli, a
determinate condizioni, tra di loro, così come possono anche ricorrere ad altri
metodi, purché rispettino il diritto e consentano
di determinare in modo oggettivo il valore venale, rapportandosi in modo adeguato
all'oggetto in questione. Sulla scelta del metodo l'autorità, che è composta da
tecnici con competenze specifiche in questo ambito, dispone di un largo potere
di apprezzamento e le autorità di ricorso intervengono solo con molto
riserbo. È a ogni modo essenziale che l'autorità di stima motivi adeguatamente
le sue scelte e i risultati ai quali perviene in modo comprensibile e che gli
stessi siano sostenibili (DTF 138 II 77 consid. 3.1. e 6, 134 II 49 consid.
15.1; decisioni del TAF A-853/2018 del 18 maggio 2020 consid. 4.3.2.1,
A- 4923/2017 del 3 luglio 2018 consid. 5.1.4; Heinz
Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Vol. I, Berna 1986, n. 96 ad art. 19; Raphaël
Eggs, Les "autres préjudices" de l'expropriation, Ginevra/Zurigo/Basilea
2013, n. 373 pag. 140). Anche per questo motivo la ricorrente avrebbe quindi
dovuto motivare il suo ricorso in modo particolarmente compiuto e puntiglioso,
in modo da fornire al Tribunale, in ossequio all'art. 70 cpv. 1 LPAmm, tutti
quegli elementi che avrebbero permesso una verifica della conformità con il
diritto del metodo scelto e del risultato ottenuto. Ciò che in concreto è stato
completamente omesso.

 

 

                                   5.   Visto quanto precede, il
ricorso, nella misura della sua ammissibilità, è respinto. La tassa di
giustizia è posta a carico della ricorrente, soccombente (art. 47 cpv. 1
LPAmm). Essa rifonderà agli espropriati, patrocinati da un legale, un'indennità
per ripetibili (art. 49 cpv.1  LPAmm).  

 

 

                        

Per
questi motivi,

 

 

decide:

 

1.   Nella misura
in cui è ammissibile il ricorso è respinto.

 

 

2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico della Repubblica e Cantone Ticino,
che rifonderà agli insorgenti pari importo a titolo di ripetibili.

3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).

 

      

	
  4.   Intimazione
  a:

  	
   

   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                            La vicecancelliera