# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f99f7f14-3de5-57b8-a8c3-8ebe151a753a
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-17
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 17.02.2014 VD.2010.211 (AG.2014.124)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_VD-2010-211_2014-02-17.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  als Verwaltungsgericht

   

  

 

VD.2010.211

 

URTEIL

 

vom 17.
Februar 2014

 

Mitwirkende

 

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.
Christian Hoenen, 

Dr. Claudius Gelzer, Dr. Jeremy
Stephenson, lic. iur. Lucienne Renaud und Gerichtsschreiber lic. iur. Pascal
Riedo 

 

 

 

Beteiligte

 

A_____                                                                                               Rekurrent 1

[…]

 

B_____                                                                                               Rekurrent 2

[…]

 

C_____                                                                                               Rekurrent 3

[…]

 

D_____                                                                                               Rekurrent 4

[…]

 

E_____                                                                                            Rekurrentin 5

[…]

 

gegen

 

 

Steuerverwaltung
Basel-Stadt Rechtsdienst                                               

Fischmarkt 10,
4001 Basel   

 

 

Gegenstand

 

Rekurs gegen einen
Entscheid der Steuerrekurskommission 

vom 14. Mai 2009

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer
2007

Sachverhalt

 

Die Erbengemeinschaft der 2005
verstorbenen F_____, bestehend aus A_____, B_____, C_____, D_____ und E_____,
verkaufte am 30. März 2007 mit Antritt per 29. Juni 2007 die Liegenschaft [...]strasse
zum Preis von CHF 1'600’000.–. In den Steuererklärungen für die
Grundstückgewinnsteuer 2007 deklarierten die Erben bei gleichlautenden Erbanteilen
übereinstimmend einen Veräusserungserlös von CHF 1'546'514.–, einen
Einstandswert von CHF 918'892.– und daraus resultierend einen Grundstückgewinn
von CHF 627‘622.–.

 

Die Steuerverwaltung nahm in der
Folge Berichtigungen vor, die sie den Erben mit Änderungsanzeige vom 16. Januar
2008 bekannt gab. Ausser einer Maklerprovision von CHF 16‘000.– sowie den
Kosten für Schatzung und Inserate von zusammen CHF 5‘498.– anerkannte sie die
geltend gemachten Verkaufskosten nicht, woraus sich ein Veräusserungserlös von
CHF 1‘550‘502.– ergab. Als Einstandswert wurde der Realwert von CHF 800‘470.–
festgelegt. Ausgehend von einem Grundstückgewinn von CHF 750‘032.–, einem
Gewinnanteil pro Erbe von CHF 150‘006.40 sowie einem Besitzdauerabzug von 60 %
des Grundstückgewinns aufgrund der Besitzdauer vom 3. Mai 1960 bis 29. Juni
2007 ergab sich ein steuerbarer Gewinn von CHF 60‘002.40. Daraus
resultierte bei einem Steuersatz von 30 % eine Grundstückgewinnsteuer von CHF
18‘000.– und ein Steuerbetrag des Kantons von CHF 9‘000.–. Dementsprechend
veranlagte die Steuerverwaltung die Erben mit Veranlagungsverfügung vom 23.
Januar 2008.

 

Auf eine von A_____ in eigenem Namen und im Namen
der Miterben erhobene Einsprache hin anerkannte die Steuerverwaltung mit
Einspracheentscheid vom 10. Juli 2008 eine Tankanlage als wertvermehrenden
Aufwand nach dem 1. Januar 1977 im Betrag von CHF 12'659.– und errechnete neu
einen Grundstückgewinn von CHF 737‘373.– resp. CHF 147’474.60 pro Erbe und für
jeden Erben einen steuerbaren Gewinn von 58‘989.60 sowie einen Steuerbetrag für
den Kanton Basel-Stadt von CHF 8‘835.–. Einen gegen diesen Entscheid wiederum
im Namen aller Erben erhobenen Rekurs wies die Steuerrekurskommission trotz der
Anrechnung von weiteren CHF 1‘000.– für eine als wertvermehrend angesehene
TV-Gemeinschaftsanlage mit Entscheid vom 14. Mai 2009 unter Kostenfolge zu
Lasten aller Erben ab, da sich diese auf die Grundstückgewinnsteuer nicht
auswirken konnte. 

 

Den gegen den Entscheid der
Steuerrekurskommission von allen Erben erhobenen Rekurs hiess das Verwaltungsgericht
mit Urteil vom 19. Oktober 2012 teilweise gut und stellte fest, dass allein A_____
Partei des Rekursverfahrens vor der Steuerrekurskommission gewesen war. Es hob
den Entscheid vom 14. Mai 2009 in Bezug auf B_____, C_____, D_____ und E_____
sowie die Höhe der festgesetzten Gebühr auf. Im Übrigen wies sie den Rekurs
aber unter Kostenfolge zu Lasten aller Rekurrenten mit Bezug auf beide Rekursverfahren
ab, wobei es die Gebühr für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission neu
festsetzte. 

 

Eine gegen diesen Entscheid erhobene
Beschwerde hiess das Bundesgericht mit Urteil vom 6. Mai 2013 gut, hob das
angefochtene Urteil auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen
an das Verwaltungsgericht zurück. 

 

Mit Verfügung
vom 22. Mai 2013 erhielten A_____ (Rekurrent), die Steuerrekurskommission und
die Steuerverwaltung Gelegenheit, sich innert gesetzter Frist zum weiteren
Verfahren zu äussern und insbesondere konkrete Anträge zur Ermittlung des
hypothetischen Erwerbspreises resp. Verkehrswerts der verkauften Liegenschaft
per 1. Januar 1977 zu stellen. Diese Gelegenheit nahmen die Steuerverwaltung
mit Eingabe vom 19. Juni 2013 und der Rekurrent mit Eingaben vom 21. Juni und
31. Juli 2013 wahr, während die Steuerrekurskommission sich mit Eingabe vom 20.
Juni 2013 einer Stellungnahme und Anträgen enthielt. Auf die Eingabe des
Rekurrenten replizierte die Steuerverwaltung mit Eingabe vom 19. August 2013,
worauf der Rekurrent mit Eingabe vom 30. September 2013 duplizierte. Die
Einzelheiten der Standpunkte, ergeben sich, soweit sie für den Entscheid von
Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist
auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Hebt das Bundesgericht einen kantonalen
Entscheid auf und weist die Sache an die kantonale Behörde zurück, hat diese
ihrer neuen Entscheidung die rechtliche Begründung des Bundesgerichtsentscheids
zugrunde zu legen (Meyer/Dormann,
in: Basler Kommentar BGG, 2. Auflage 2011, Art. 107 BGG N 18).

 

1.2      In
formeller Hinsicht ist, wie bereits im Entscheid des Verwaltungsgerichts vom
19. Oktober 2012 ausgeführt wurde und auch von Seiten der Steuerrekurskommission
unbestritten ist, klarzustellen, dass mit dem Entscheid der Steuerverwaltung
vom 10. Juli 2008 nur über die Einsprache des Rekurrenten, A_____, entschieden,
die Einsprachen der übrigen Miterben dagegen sistiert worden sind. Damit war
auch nur er zum Rekurs an die Steuerrekurskommission berechtigt. Der Rekurs ist
somit in diesem Punkt gutzuheissen und der Entscheid der Steuerrekurskommission
insofern aufzuheben, als er sich auch auf B_____, C_____, D_____ und E_____ bezieht.

 

2.

Strittig ist im vorliegenden
Verfahren die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, welche der Rekurrent
aufgrund des Verkaufs der von ihm mit anderen Erben im Erbgang der F_____
erworbenen und per 29. Juni 2007 veräusserten Liegenschaft [...]strasse zu
bezahlen hat. 

 

Das Bundesgericht hat mit seinem
Rückweisungsentscheid erwogen, der Grundstückgewinnsteuer gemäss § 106 Abs. 1
des baselstädtischen Gesetzes über die direkten Steuern (StG) unterlägen
aufgrund des Rahmens von Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die
Harmonisierung der direkten Steuern (StHG) Gewinne bei der Veräusserung von
Grundstücken des Privatvermögens, soweit der Erlös die Anlagekosten - sei es
als Erwerbspreis oder als Ersatzwert jeweils zuzüglich Aufwendungen -
übersteige. Dabei stehe es den Kantonen offen, bei Altbesitz die Bemessung des
Grundstückgewinns zeitlich zu begrenzen. In diesem Fall würden mit einem Ersatzwert
die Gestehungskosten zu einem bestimmten, vom kantonalen Gesetzgeber
festzusetzenden Zeitpunkt gesetzlich fingiert. Dabei sei der Ersatzwert
harmonisierungsrechtlich so zu bestimmen, dass er jenen Wert zum Ausdruck bringe,
der dem Erwerbspreis zum gesetzlich festgelegten Zeitpunkt entspreche.
Abzustellen sei auf den Grundsatz der Verkehrswertbemessung. Dieser
Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn sei aber nicht eine mathematisch exakt
bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert. Den
Kantonen komme harmonisierungsrechtlich ein erheblicher Ermessenspielraum in
Bewertungsfragen zu und es werde ihnen nicht eine bestimmte Bewertungsmethode
vorgegeben. Das Bundesgericht erwog in seinem Entscheid zum vorliegenden Fall: 

 

„Jede Schätzmethode führt
zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag
nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Dies ist jedoch aus
praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem
gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht
restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307 mit Hinweisen).
Allerdings dürfen die Kantone nicht Bewertungsregeln vorsehen, die in allgemeiner
Weise auf eine systematische Über- bzw. Unterbewertung von Grundstücken
hinauslaufen, z.B. durch Einführung eines pauschalen Einschlags auf dem
Verkehrswert zur Bestimmung des Steuerwerts oder durch Besteuerung eines
bestimmten Prozentsatzes des Verkehrswertes (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214; 131
I 291 E. 3.2.2 S. 307 f.).“ 

 

Gerade im Bereich der
Grundstückgewinnsteuer sei aufgrund der im Vergleich zur Vermögenssteuer erheblich
grösseren Steuerbelastung von einer übermässigen Typisierung abzusehen, was den
Entscheidungsspielraum der kantonalen Behörden einenge (BGer 2C_77/2013 vom 6.
Mai 2013 E. 5.4.1).

 

3.

3.1      Mit Bezug auf das vorliegende
Verfahren hat das Bundesgericht zunächst erwogen, Nebenkosten in Form von
Auslagen für die Erschliessung und die Umgebungsarbeiten dürften entgegen der
Auffassung des Verwaltungsgerichts im aufgehobenen Entscheid bei der Bestimmung
des Verkehrswertes per 1. Januar 1977 nicht ausser Acht gelassen werden. Auch
wenn der Anteil der Nebenkosten in den letzten Jahren und Jahrzehnten
zugenommen habe, so habe er bereits 1975 – je nach Lageklasse – gut zwischen 6
und 9 Prozent der Gebäudekosten betragen und sei daher für die Bemessung der
Grundstückgewinnsteuer keine vernachlässigbare Grösse. Das Verwaltungsgericht
habe daher abzuklären, ob für den Kanton Basel-Stadt gesicherte Daten zum
durchschnittlichen Anteil der Nebenkosten im hier massgebenden Zeitraum
vorlägen oder ob die genannten Richtwerte auch im Kanton Basel-Stadt anwendbar
seien (BGer 2C_77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 6.2). 

 

3.2      Weiter hat das Bundesgericht gerügt,
dass das Verwaltungsgericht im aufgehobenen Entscheid offen liess, ob die
absoluten Landwerte gemäss dem Bodenwertkatalog dem Verkehrswert entsprächen
oder ob, wie dies vom Rekurrent geltend gemacht wird, gegenüber dem Mittelwert
der statistisch ermittelten Landwerte ein pauschaler, nicht wirtschaftlich
begründeter Einschlag von 20 Prozent vorgenommen werde. Das Bundesgericht hielt
fest, dass das Verwaltungsgericht zu klären haben werde, ob und gegebenenfalls
in welcher Höhe und mit welcher Begründung ein solcher Einschlag vorgenommen
werde. Ein solcher Einschlag wäre dann gerechtfertigt, wenn er sich
wirtschaftlich, etwa als sogenannter „Bebauungseinschlag“ für überbautes Land,
begründen lasse (BGer 2C_77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 6.3). Soweit der
Einstandswert per 1. Januar 1977 den Verkehrswert zu diesem Zeitpunkt
realitätsgerecht wiedergebe, sei es aber nicht zu beanstanden, die bis dahin
aufgelaufenen Anlagekosten gemäss der gesetzlichen Regelung in § 106 Abs. 4 StG
als abgegolten zu betrachten. Es sei Sache der steuerpflichtigen Person
nachzuweisen, dass geltend gemachte wertvermehrende Aufwendungen als
steuermindernde Tatsachen erst nach dem 1. Januar 1977 angefallen seien.
Gelinge ihr dieser Beweis nicht, so bestehe kein Raum für eine
Ermessensveranlagung (BGer 2C_77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 6.4). 

 

4.

4.1      Aus diesen Erwägungen des
Bundesgerichts folgt zunächst in grundsätzlicher Hinsicht, dass die Bestimmung
des Verkehrswertes von Grundstücken im Altbesitz bezogen auf einen bestimmten
Zeitpunkt, wie dies § 106 Abs. 4 StG vorsieht, aus Gründen der Praktikabilität
und der Veranlagungsökonomie im Rahmen eines Schätz- oder Vergleichsverfahrens
erfolgen kann, soweit die Verkäuferschaft nicht einen höheren Einstandswert gemäss
§ 106 Abs. 3 StG nachweist. Bei diesem Schätz- oder Vergleichsverfahren kann es
zwangsläufig zu Pauschalierungen und Schematisierungen kommen, die nicht allen
Einzelaspekten völlig gerecht werden. Daraus folgt in grundsätzlicher Hinsicht,
dass zur Bestimmung des Verkehrswerts von Altbesitz nach § 106 Abs. 4 StG keine
Begutachtung des Wertes des einzelnen Grundstücks per 1. Januar 1977 verlangt
werden kann. Ebenso wenig kann verlangt werden, dass allen Eigenschaften und
Eigenheiten einer konkreten Liegenschaft umfassend mittels einer individuell
auf sie bezogenen Schätzung gerecht wird (BGE 133 II 305 E. 5.1. S. 309 f.; 131
I 291 E. 3.2.1 S. 306; BGer 2C_273 und 274/2013 vom 16. Juli 2013 E. 4.2.,
2C_77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 5.4.1). Sicher zu stellen ist aber, dass das
gewählte Schätzverfahren nicht zu einer systematischen Über- bzw.
Unterbewertung von Grundstücken führt, wie dies die Anwendung pauschaler Einschläge
auf dem Verkehrswert zur Folge hätte (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214; 131 I 291
E. 3.2.2 S. 307 f.; BGer 2C_77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 5.4.1).

 

4.2      Ausgehend von diesen
Grundsätzen beantragt die Steuerverwaltung mit ihrer Eingabe vom 19. Juni 2013
auf der Grundlage der bisherigen Schätzungspraxis die Bestimmung des
Verkehrswerts mittels einer Addition des geschätzten Restgebäudewertes und des
relativen Landwerts. Diese Berechnung wird vom Rekurrenten in seiner Eingabe
vom 31. Juli 2013 nicht in Frage gestellt. Strittig ist allein die konkrete Berechnung
des entsprechend zu ermittelnden Realwertes per 1. Januar 1977.

 

4.3.     Nicht
bestritten wird vom Rekurrenten der von der Steuerverwaltung ermittelte
relative Landwert von CHF 332'120.–. Wie die Steuerverwaltung in ihrer Eingabe
vom 19. Juni 2013 ausführt, beruht die Berechnung des relativen Landwerts per
1. Januar 1977 auf der Neubewertung des nichtgeschäftlichen Grundeigentums
per 1. Januar 1973 gemäss Richtlinie vom 7. November 1972 (vgl. dazu Escher, Die steuerliche Bewertung von
privatem Grundeigentum im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 1978, S. 63 f.) und der
Aufwertung der entsprechenden Werte gemäss der Marktentwicklung zwischen 1973
und 1977, wie sie mit der Übersicht „Entwicklung der Bodenpreise in der Bauzone
5a und 2a im Zeitraum 1950-1980“ der Bodenbewertungsstelle des Vermessungsamts
Basel-Stadt dokumentiert worden ist. Die Steuerverwaltung zog bei ihrer neuen
Ermittlung dieses Landwerts in Erwägung, dass bei der Bewertung des
Grundeigentums auf den 1. Januar 1973 die Quadratmeterpreise so errechnet
worden waren, dass sie in etwa 10 bis 20 % unter dem Bodenwert lagen, welcher
auf Grundlage der in der gleichen Zone in den dem Bewertungsstichtag vorangegangenen
zwei Jahren bezahlten Preise und ohne Berücksichtigung von Spitzenwerten und
Spekulationspreisen ermittelt worden ist (Escher,
a.a.O., S. 63). Entsprechend hat
die Steuerverwaltung den per 1. Januar 1973 für die Liegenschaften [...] ermittelten
absoluten Landwert von CHF 300.–/m2 zum Ausgleich der damals maximal
vorgenommenen Reduktion des ermittelten Landwerts um 20% auf CHF 375.– erhöht.
Unter Berücksichtigung eines Zuschlages von 15% für die Marktentwicklung
bebauter und unbebauter Grundstücke in der Zone 2 und 2a seit dem Jahre 1973,
in welcher die verkaufte Liegenschaft [...]strasse liegt, resultiert daraus ein
absoluter Landwert per 1. Januar 1977 von CHF 431.–. Diesen absoluten Landwert
reduzierte die Steuerverwaltung sodann zur Bestimmung des relativen Landwerts
aufgrund des damaligen Alters der Gebäude von 16 resp. 14 Jahren auf 83.53%
woraus sich ein Wert von CHF 361.–/m2 ergibt. Damit wurde im Ergebnis
der vom Bundesgericht im Rückweisungsentscheid angesprochene Bebauungseinschlag
vorgenommen. Diese Berechnung entspricht somit den referierten Vorgaben des
Bundesgerichts und führt aufgrund der maximalen Aufwertung der im Rahmen der
Neubewertung per 1.1.1973 vorgenommenen Reduktion des Grundstückwerts zumindest
nicht zu einer systematischen
Unterbewertung von Grundstücken im Altbesitz.

 

4.4      Uneinigkeit besteht über die
Bewertung des Gebäudes. 

 

4.4.1   Unbestritten ist zwischen der
Steuerverwaltung und dem Rekurrenten dabei zunächst, dass von einem
Gebäudeversicherungswert inklusive Geräteschopf von CHF 581'000.– auszugehen,
dieser um die Baunebenkosten zu erhöhen und das Ergebnis aufgrund der
Altersentwertung um 8% zu reduzieren ist.

 

4.4.2               Strittig ist die
Berechnung der aufzurechnenden Baunebenkosten, welche in der bisherigen Praxis
der Steuerverwaltung keine Berücksichtigung gefunden haben.

 

4.4.2.1            Zur Ermittlung der
Baunebenkosten hat die Steuerverwaltung Erkundigungen bei der Bodenbewertungsstelle
und der Gebäudeversicherung des Kantons Basel-Stadt eingeholt. Beide Stellen gaben
mit Schreiben vom 6. Juni 2013 (act. 20/6 und 20/8) an, keine gesicherten
Angaben zum durchschnittlichen Anteil der Nebenkosten in den Jahren 1977 und
2013 machen zu können. Die Gebäudeversicherung gab aber an, der von der
Steuerverwaltung unter impliziter Bezugnahme auf den Rückweisungsentscheid des
Bundesgerichts gemachte Vorschlag, die Baunebenkosten mit 6 bis 9 % der
Gebäudekosten zu veranschlagen, erscheine praxisgerecht und angemessen. Dabei
empfahl die Gebäudeversicherung, den Wert eher tiefer anzusetzen, da im Kanton
Basel-Stadt keine Anschlussgebühren erhoben würden und die Werkleitungsanschlusskosten
aufgrund der eher kleinen Grundstücksflächen in der Regel tiefer ausfielen als
in anderen, ländlichen Kantonen. Auf dieser Grundlage und unter Hinweis auf die
Erwägungen des Bundesgerichts in seinem Rückweisungsentscheid rechnet die
Steuerverwaltung bei der von ihr vorgeschlagenen Realwertermittlung per 1.
Januar 1977 die Baunebenkosten pauschal im Umfang von 9% des Gebäudewertes
gemäss Gebäudeversicherung auf. 

 

4.4.2.2            Dem hält der Rekurrent
entgegen, dass die Nebenkosten per 1. Januar 1977 auf der Grundlage einer
Schatzung bestimmt werden könnte, die sich aber vermutlich mangels
entsprechender statistischer Grundlagen an der dritten Auflage des Handbuchs
des Liegenschaftenschätzers von Naegeli/Hungerbühler
orientieren müsste. Diese Angaben orientierten sich aber an den Nebenkosten für
Mehrfamilienhäuser mit grossen Bauvolumen und verhältnismässig kleinem
Umschwung. Bei freistehenden Einfamilienhäusern sei der Anteil der
Baunebenkosten an den Gesamtkosten aber höher, weil Leitungen, Kanalisation und
eine vollständige Tankanlage für ein geringes Bauvolumen erstellt werden müssten.
Auch die Strassenbeiträge und Anschlussgebühren seien im Vergleich höher, da
der Aufwand der Gemeinde nicht mit dem Bauvolumen zusammen hängen müsse. 

 

4.4.2.3            Der Berechnung der
Steuerverwaltung kann gefolgt werden. Der Rekurrent hält selber fest, dass
einerseits in Basel konkrete Offertpreise zur Bestimmung durchschnittlicher
Baunebenkosten per 1. Januar 1977 nicht mehr feststellbar seien und sich
andererseits die von Naegeli/Hungerbühler
für die Bestimmung der Baunebenkosten
verwendeten statistischen Grundlagen nicht auf  Einfamilienhäuser beziehen
würden. Er beziffert auf Grundlage des Zürcher Baukostenindex per 1977 die Baunebenkosten
für Umgebung und Erschliessung mit einem Kostenanteil von 8,777%. Bei dieser
Ausgangslage darf aus Gründen der Veranlagungsökonomie, welche zwangsläufig zu
Pauschalierungen und Schematisierungen führt, auf die Erhebung von Naegeli/Hungerbühler abgestellt werden,
auf die auch bereits das Bundesgericht in seinem Rückweisungsentscheid
verwiesen hat (BGer 2C_77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 6.2). Danach betrug der Anteil
der Nebenkosten im Jahr 1975 zwischen gut 6 und 9 Prozent der Gebäudekosten.
Innerhalb dieses Rahmens orientierte sich die Steuerverwaltung mit ihrer
Aufrechnung von 9% auf dem ohne Nebenkosten errechneten Gebäudeversicherungswert
im oberen Teil der daraus folgenden Aufwertungssätze von 6,36 bis 9,81%. Obwohl
mit der Gebäudeversicherung bei der Übertragung der im Kanton Zürich erhobenen
Daten zu berücksichtigen ist, dass im Kanton Basel-Stadt bis im Jahr 1977 gerade
auch in der Gemeinde Riehen notorischerweise nicht in allen Lagen - und
insbesondere nicht bei altrechtlich zur Überbauung freigegebenen Allmendwegen
wie der [...] - Anschlussgebühren erhoben worden sind und die
Werkleitungsanschlusskosten aufgrund der eher kleinen Grundstücksflächen eher
tiefer ausfielen als in anderen, ländlichen Kantonen, berücksichtigte die
Steuerverwaltung damit im Ergebnis den vom Rekurrenten geltend gemachten
Umstand, dass die Baunebenkosten bei Einfamilienhäusern mit Bezug auf die
gesamten Baukosten einen grösseren Anteil ausmachen würden als bei Mehrfamilienhäusern.
Eine verlässliche Grundlage für eine weitergehende Aufwertung des Gebäudewerts
unter dem Titel der Baunebenkosten besteht nicht. Daran ändert nichts, dass
sich der Rekurrent in seinem Bemühen um eine Substantiierung weitergehender
Baunebenkosten auf die Zweit- und Drittauflage des Handbuchs von Naegeli/Hungerbühler aus den Jahren 1980
und 1988 bezieht. Wie bereits das Bundesgericht in seinem Rückweisungsentscheid
festgestellt hat, nahm der Anteil der Nebenkosten in den letzten Jahren und
Jahrzehnten zu. Da aber der Verkehrswert des Grundstücks per 1. Januar 1977 zu
schätzen ist, kann es auf diese spätere Kostensteigerung bei den Baunebenkosten
nicht ankommen (vgl. auch den Entscheid des Steuergerichts des Kantons
Basel-Landschaft vom 11. Juli 2008 E. 7c; in BStPra 4/2008 S. 355). Auf die
entsprechenden Erwägungen des Rekurrenten in der Vernehmlassung vom 31. Juli
2013 und der Replik vom 30. September 2013 braucht daher nicht weiter
eingetreten zu werden. 

 

4.4.2.4            Weiter macht der
Rekurrent geltend, dass die Hanglage des verkauften Grundstücks in grösserem
Ausmass berücksichtigt werden müsse. Auch darin kann dem Rekurrenten indessen
nicht gefolgt werden. Einerseits ist wiederum zu berücksichtigen, dass sich die
Steuerverwaltung bei der Bestimmung der Höhe der Baunebenkosten im konkreten
Fall am oberen Rand der Bandbreite der Mitte der siebziger Jahre massgebenden
Baunebenkosten orientiert und damit vergleichsweise hohe Nebenkosten
berücksichtigt hat. Eine noch
weitergehende Berücksichtigung der Hanglage würde wiederum eine auf das
konkrete Grundstück bezogene Schatzung bedingen, welche harmonisierungsrechtlich
nicht verlangt wird und kantonalrechtlich nicht vorgesehen ist. 

 

4.4.2.5            Schliesslich verlangt
der Rekurrent eine weitere Aufwertung unter dem Titel des Erdaushubs. Er macht
geltend, dass die Kosten des Baugrubenaushubs nicht im Gebäudeversicherungswert
enthalten seien, da der Erdaushub und Felsabtrag nicht durch Brand zerstört
werden könne. Dies ist einerseits zutreffend. Andererseits bezieht sich der
Rekurrent zur Bemessung der entsprechenden Kosten auf den Zürcher Index der
Wohnbaupreise per Juli 2010 (Act. 17/8), wo für den Baugrubenaushub 6,3836 %
ausgewiesen werden. Wie diesem Index entnommen werden kann, lässt sich bei
diesen Kosten (Position 201) eine deutlich überdurchschnittliche
Baukostenteuerung von 13,3 % in den letzten fünf Jahren feststellen. Gemäss der
vom Rekurrenten eingereichten Studie „Altersverhalten von Bauteilen und Unterhaltskosten“
(act. 23/1) betrugen die Aushubkosten bei der Erstellung des Utohofs in Zürich
per 1. April 1977 1,547 % der Gesamtbaukosten. Weitere verlässliche Angaben zu
den relativen Aushubkosten per 1. Januar 1977 fehlen. Gerade bei Einfamilienhäusern und insbesondere in Hanglagen
ist mit unterdurchschnittlichen Aushubkosten zu rechnen. Es darf daher davon
ausgegangen werden, dass die Steuerverwaltung den Baunebenkosten aufgrund des
statistischen Materials eher grosszügig Rechnung getragen hat, sodass auch die
Aushubkosten damit vorliegend als abgegolten betrachtet werden können.
Schliesslich würde eine weitergehende Berücksichtigung dieser Kosten wiederum
eine Berücksichtigung des Einzelfalls und mithin eine auf das konkrete Grundstück
bezogene Schatzung bedingen, welche wiederum harmonisierungsrechtlich nicht
vorausgesetzt und im kantonalen Recht nicht vorgesehen ist.

 

4.5      Aus dem Dargelegten ergibt
sich, dass der Berechnung des Realwertes per 1. Januar 1977, wie sie von
der Steuerverwaltung vorgenommen worden ist, in allen Teilen gefolgt werden
kann. Der Gebäudeversicherungswert von CHF 581'000.– ist zur Berücksichtigung
der Baunebenkosten um 9% auf CHF 633'290.– zu erhöhen. Unter Berücksichtigung
der Altersentwertung von CHF 50'587.– resultiert ein Restgebäudewert von CHF
582'703.–. Zu diesem kommt der relative Landwert von CHF 332'120.– hinzu,
sodass ein Realwert von CHF 914'823.– resultiert. 

 

4.6      Zur Ermittlung des
massgebenden Einstandswerts ist dieser Realwert um Anlagekosten zu erweitern,
welche nach dem 1. Januar 1977 erfolgt sind. Die Steuerverwaltung hat als
solche einen Betrag von CHF 12'659.– für einen Öltank anerkannt. Die
Steuerrekurskommission hat diesen Betrag um die Kosten der Beteiligung an einer
TV-Gemeinschaftsanlage von CHF 1'000.– auf CHF 13'659.–­ erhöht. Der Rekurrent
hat darüber hinaus weitere Kosten für einen Brunnen von CHF 10'000.– und für
einen neuen Briefkasten im Betrag von CHF 600.– geltend gemacht. Wie das
Bundesgericht mit seinem Rückweisungsentscheid ausgeführt hat, obliegt der Beweis
dieser steuermindernden Tatsachen und insbesondere des Zeitpunkts der Investition
nach dem 1. Januar 1977 dem Rekurrenten. Diesen Beweis hat er nicht erbracht
und mit seinen Eingaben vom 31. Juli und 30. September 2013 auch gar nicht mehr
angetreten. Es sind daher keine weiteren Anlagekosten zu berücksichtigen. Aus
der Addition des Realwerts per 1. Januar 1977 von CHF 914'823.– und den für die
Zeit danach nachgewiesenen Anlagekosten von CHF 13'659.– ergibt sich ein Einstandswert
von CHF 928'482.­–. 

 

4.7      Zieht man diesen Einstandswert
vom massgebenden Verkaufserlös von CHF 1'550'502.– ab, so resultiert ein
Grundstücksgewinn von CHF 622'020.–. An diesem partizipierte der Rekurrent zu
1/5. Sein Grundstücksgewinn beträgt daher CHF 124'404.–. Nach erfolgtem
Besitzdauerabzug von 60% ergibt sich ein verbleibender steuerbarer Gewinn von
CHF 49'761.60, welcher gemäss § 109 Abs. 5 Satz 2 StG auf CHF 49'700.– zu
runden ist. Die Grundstückgewinnsteuer des Rekurrenten beträgt damit aufgrund
des Steuersatzes von 30% nach § 109 Abs. 1 StG CHF 14'910.– und der
hälftige Kantonsanteil hieran CHF 7'455.–.

 

5.         

Bei diesem Ausgang des Verfahrens dringt
der Rekurrent mit seinen nach erfolgter Rückweisung in quantitativer Hinsicht
erweiterten Anträgen (Realwert von mindestens CHF 1'043'418) nur teilweise
durch. Es rechtfertigt sich daher, ihm eine reduzierte Gebühr für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren von CHF 950.– aufzuerlegen. Für das Verfahren
vor der Steuerrekurskommission ist auf die Erhebung von Kosten zu verzichten,
da der Rekurrent mit den in jenem Verfahren gestellten Anträgen in
quantitativer Hinsicht (Realwert von mindestens CHF 880'470.– plus wertvermehrende
Aufwendungen von CHF 13'600.–) im Ergebnis durchdringt. Eine Parteientschädigung
ist bereits deshalb nicht zuzusprechen, da der Rekurrent als Anwalt in eigener
Sache tätig war (BGer 2C_77/2013 vom 6. Mai 2013 E. 7.3). Hinzu kommt, dass er
auch in der Sache mit seinen Anträgen nur teilweise durchdringt.

 

 

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht:

 

://:        Der Rekurs wird gutgeheissen, der
Entscheid der Steuerrekurskommission vom 14. Mai 2009 aufgehoben und die Sache
zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Steuerrekurskommission resp.
die Steuerverwaltung zurückgewiesen

 

            Der Rekurrent trägt die Kosten des verwaltungsgerichtlichen
Verfahrens mit einer reduzierten Gebühr von CHF 950.–. Für das Verfahren vor
der Steuerrekurskommission ist auf die Erhebung von Kosten zu verzichten.

 

            Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigung
wird abgewiesen.

 

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

 

lic. iur. Pascal Riedo

 

 

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift
ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die
Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit
des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,
sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.