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**Case Identifier:** 2b6dc0d8-d6d6-554d-a2e9-5b6548d733a3
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-16-8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-16-8_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer  A___ 

 
vertreten durch: RA AA___ 

 
 
Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft , Kasernenstrasse 17a, 

9102 Herisau 
 

 
Vorvorinstanz Baubewilligungskommission B___  

 
vertreten durch: RA BB___  
 

 
Beschwerdegegner   C1___ und C2___  

 
vertreten durch: RA CC___ 
 

 
Gegenstand Neubau Einfamilienhaus, Parz. Nr. 001, B___  
 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
4. Abteilung 
 
Auf die vom Beschwerdeführer gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ist das 
Bundesgericht mit Entscheid vom 4. Juli 2018 nicht eingetreten (1C_8/2018, 1C_11/2018, 
1C_12/2018). 

Urteil vom 28. September 2017  
 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber T. Bienz 
 
 

Verfahren Nr. O4V 16 8 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) des Beschwerdeführers: 

 1. Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft vom 13. April 2016 

sei vollumfänglich aufzuheben. 

 2. Die Baubewilligung sei zu erteilen. 

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

 

b) der Vorinstanz: 

 1.  Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. 

 

c) der Beschwerdegegner: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen;  

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers bzw. des 

Staates. 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. A1___ und A2___ sind Eigentümer der Parzelle Nr. 001 an der D___strasse am nördlichen 

Siedlungsrand der Gemeinde B___, der sich in diesem Bereich durch eine starke 

Südhanglage auszeichnet. Die Fläche der Parzelle Nr. 001 beträgt rund 1795 m2, wovon 

gemäss kommunalem Zonenplan Nutzung 514 m2 in der Wohnzone W1 liegen. Der obere 

Teil der Parzelle befindet sich in der Grünzone innerhalb des Baugebiets GRiF, welche der 

Freihaltung der Kuppe dient und die Aussicht von der D___strasse her gewährleisten soll. 

Die Parzelle Nr. 001 wird mit den westlich und östlich angrenzenden Parzellen Nrn. 002 

und 003 über einen bestehenden überdachten „Laubengang“ verbunden, der beim Lift des 

Wohnhauses Assek. Nr. 004 auf der Parzelle Nr.002 beginnt und südöstlich beim 

Wohnhaus Assek. Nr. 005 auf der Parzelle Nr. 006 endet. Im Gegensatz zu den Parzellen 

Nrn. 002, 003 und 006, auf welchen bereits Wohnhäuser realisiert wurden, ist die Parzelle 

Nr. 001 noch nicht überbaut. Die genannten Parzellen werden in der Zone W1 und einem 

Grünbereich von einer Zone mit Quartierplanpflicht überlagert; der Grünbereich ist der 

Grünzone GRiF zugeordnet. Das überlagerte Gebiet liegt im Geltungsbereich des 

Quartierplans E___, Teil Ost, welcher am 13. Mai 2011 vom Departement Bau und Umwelt 

(neu: Departement Bau und Volkswirtschaft) genehmigt wurde. 

 

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B. Mit Baugesuch vom 19. Mai 2015 (Projektänderung) ersuchte A1___ die 

Baubewilligungskommission B___ um die Bewilligung für den Neubau eines 

Einfamilienhauses auf der Parzelle Nr. 001. Das Gesuch wurde mit Entscheid vom 14. Juli 

2015 von der Baubewilligungskommission B___ bewilligt, wobei diese gleichzeitig eine 

gegen das Baugesuch gerichtete Einsprache von C1___ und C2___, Grundeigentümer der 

Parzelle Nr. 002, abwies. Dagegen liessen C1___ und C2___ mit Eingabe vom 10. August 

2015 Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) 

erheben, welches den Rekurs mit Entscheid vom 13. April 2016 guthiess und den Bau- und 

Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission B___ vom 14. Juli 2015 aufhob. Die 

Vorinstanz begründete den Rekursentscheid im Wesentlichen damit, dass das 

Bauvorhaben aufgrund des zur Bruttogeschossfläche zu zählenden „Einstellraums“ und des 

von der anrechenbaren Landfläche abzuziehenden „Laubengangs“ die zulässige 

Ausnützungsziffer um rund 20 % überschreite. Sie stellte daneben fest, dass die 

vorgenommenen Ausnützungstransfers bei der Bewilligung der Einfamilienhäuser auf den 

Parzellen Nrn. 002, 003 und 006 nicht rechtskonform zustande gekommen seien, weshalb 

sie nicht in die Berechnung der anrechenbaren Landfläche hinzugezogen werden könnten. 

Im Weiteren werde die Anzahl zulässiger Geschosse überschritten, und die geplante 

Terrasse sowie das Dach über dem nördlichen Eingang seien nicht quartierplankonform.  

 

C. Gegen diesen Entscheid liess A1___, (im Folgenden: Beschwerdeführer), vertreten durch 

RA AA___, mit Eingabe vom 17. Mai 2016 beim Obergericht Beschwerde mit den eingangs 

erwähnten Rechtsbegehren erheben. Zur Abklärung des Sachverhalts liess der 

Beschwerdeführer zudem die Durchführung eines Augenscheins beantragen. Als 

Begründung machte er im Wesentlichen geltend, dass die anrechenbare Landfläche W1 

der Parzelle Nr. 001 gemäss Planungsbericht zum Quartierplan E___, Teil Ost, 599 m2 

betrage und nicht nur 514 m2. Der geplante „Einstellraum“ solle nicht zu Wohnzwecken 

genutzt werden. Für die Ausnützungsziffer seien auch subjektive Elemente bzw. die 

tatsächliche Verwendung von bestimmten Räumen zu berücksichtigen. Die Überdachung 

des Laubengangs beschatte das einzige Fenster dieses Einstellraums, weshalb die reine 

Fläche des Fensters nur wenig über die tatsächliche Besonnung des Raumes aussage. 

Einstellräume müssten nicht zwingend kalt sein, weshalb aus der Ausstattung des dunklen, 

direkt neben dem Keller und Technikraum liegenden Einstellraums nicht geschlossen 

werden könne, dass dieser zu Wohnzwecken geeignet wäre. Der Raum diene als einziger 

Durchgang zum Keller, werde eher auskühlen und durch Lärmbelästigungen aufgrund der 

technischen Geräte, welche sich im Nebenraum befänden, auch immissionstechnisch 

vermehrt belastet sein. Das Gebäude verfüge über keinen Estrich und nur über einen 

kleinen Keller, weshalb es aus praktischen Gründen sehr wahrscheinlich sei, dass der als 

Einstellraum bezeichnete Raum als Einstellraum benutzt werde. Zudem weise das 

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Gebäude auch mit einem Kinderzimmer weniger immer noch genügend Räume für 

sämtliche Familienmitglieder des Beschwerdeführers auf. Und schliesslich sei die in den 

Bauakten angegebene Nutzung ohnehin verbindlich und müsse eingehalten werden. Die 

Vorinstanz habe diesbezüglich den Sachverhalt falsch festgestellt, zumal verglichen mit 

dem Vorgängerprojekt auch bauliche Veränderungen (Kellereingang) vorgenommen 

worden seien. Eventualiter hätte die Vorinstanz die Angelegenheit an die 

Baubewilligungskommission B___ zurückweisen müssen, so dass letztere ein bauliches 

Verbot wie den Verzicht auf die Fenster oder die Heizung hätte aussprechen können. In 

Bezug auf den „Laubengang“ macht er geltend, dass es sich bei diesem nicht um eine 

Strasse handle, weshalb der von der Vorinstanz zitierte Entscheid AR GVP 23/2011 Nr. 

3566 keine Anwendung finde. Bei öffentlichen Fusswegen könnten keine abzugsfähigen 

Flächen berechnet werden, was erst recht für privatrechtliche Fusswege gelten müsse. 

Deshalb sei die Fläche des Laubengangs als anrechenbare Fläche zu berücksichtigen. 

Dadurch ergebe sich eine Ausnützungsziffer von gerundet 0.4 und nicht 0.6, wie die 

Vorinstanz fälschlicherweise festgestellt habe.  

 

 Gemäss Art. 16 des Baureglements B___ (BauR) seien in der Wohnzone W1 zwei 

Vollgeschosse zulässig, womit das geplante Gebäude entgegen der Auffassung der 

Vorinstanz kein Geschoss zu viel aufweise. Das in den Bauplänen als Untergeschoss 

bezeichnete Geschoss sei als Sockelgeschoss zu qualifizieren. Die geplante Terrasse auf 

der Westseite verlaufe ebenerdig und rage nicht aus der Fassade heraus. Zudem 

erscheine die Terrasse aufgrund des terrassierten, in den Hang gebauten Gebäudes 

optisch ohnehin als Bestandteil des Sockelgeschosses, womit die Terrasse gemäss Art. 10 

der Sonderbauvorschriften des Quartierplans klarweise bewilligungsfähig sei. Im Weiteren 

seien in Bezug auf die Terrasse und das Dach über dem nördlichen Eingang die 

Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung erfüllt. Sollte das Obergericht wider Erwarten 

zur Überzeugung gelangen, die Terrasse sei nicht quartierplankonform, wäre die 

Vorinstanz verpflichtet gewesen, die Angelegenheit zur neuen Beurteilung an die 

Baubewilligungskommission B___ zurückzuweisen. Da der Rekurs von der Vorinstanz nicht 

hätte gutgeheissen werden dürfen, seien die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu 

zu verlegen und dem Beschwerdeführer sei seitens der Beschwerdegegner eine 

Parteientschädigung zu entrichten.  

 

D. Die Vorinstanz sowie C1___ und C2___ (im Folgenden: Beschwerdegegner), vertreten 

durch RA CC___, liessen sich mit Eingaben vom 13. Juni 2016 und 25. Juli 2016 je mit den 

eingangs erwähnten Rechtsbegehren vernehmen. Die Baubewilligungskommission B___, 

vertreten durch RA BB___, hat mit Schreiben vom 6. Juli 2016 auf eine Vernehmlassung 

verzichtet. Der Beschwerdeführer liess mit Eingabe vom 5. September 2016 replizieren und 

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damit stillschweigend auf eine mündliche Verhandlung verzichten. Desgleichen gilt für die 

übrigen Parteien, welche ihrerseits keine Dupliken einreichten. Auf die erwähnten Eingaben 

wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen näher eingegangen.   

 

E. Mit Schreiben vom 14. Februar 2017 ersuchte das Obergericht die 

Baubewilligungskommission B___ um Auskünfte in Bezug auf allfällige 

Ausnützungstransfers, welche im Zusammenhang mit den realisierten Wohnhäusern auf 

den Parzellen Nrn. 002, 003 und 006 vorgenommen worden sind. Mit Schreiben vom 

20. März 2017 nahm die Baubewilligungskommission dazu Stellung und reichte gleichzeitig 

die entsprechenden Baubewilligungen und Beratungsprotokolle ein. Dazu liessen sich der 

Beschwerdeführer mit Schreiben vom 28. März 2017 sowie die Beschwerdegegner mit 

Schreiben vom 1. Mai 2017 vernehmen. Auf diese Eingaben wird, soweit erforderlich, in 

den Erwägungen näher eingegangen.   

 

F. Auf die Eröffnung des Urteildispositivs hin verlangten der Beschwerdeführer, die Vorinstanz 

sowie die Beschwerdegegner je eine Begründung. Damit sind die Voraussetzungen für die 

in Ziff. 2 des Dispositivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht 

gegeben.  

 

 

 

Erwägungen 

 

1.  

1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 

dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRPG, bGS 143.1) in Verbindung mit Art. 110 lit. b des Gesetzes über die Raumplanung 

und das Baurecht (BauG, bGS 721.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den 

Rekursentscheid der Vorinstanz zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und 

formgerecht eingereicht. Als Adressat des angefochtenen Rekursentscheides, mit dem die 

erteilte Baubewilligung für die Erstellung des geplanten Wohnhauses auf der Parzelle Nr. 

001 aufgehoben wurde, ist der Beschwerdeführer formell beschwert und in eigenen 

schutzwürdigen Interessen berührt, weshalb er zur Beschwerde legitimiert ist. Auf die 

Beschwerde ist einzutreten. Zwischenzeitlich nicht mehr umstritten ist die Frage der 

Geschossigkeit. Die Vorinstanz hat in der Vernehmlassung vom 13. Juni 2016 (act. 6) 

diesbezüglich eingeräumt, dass sie irrtümlicherweise davon ausgegangen sei, dass in der 

Zone W1 nur ein Vollgeschoss zulässig sei. Aus Art. 16 BauR ergibt sich denn auch ohne 

weiteres, dass in der Zone W1 zwei Vollgeschosse realisierbar sind. Im Weiteren hat der 

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Beschwerdeführer in der Replik vom 5. September 2016 (act. 17) anerkannt, dass der in 

der Zone W1 liegende Teil der Parzelle Nr. 001 nach einer Parzellenmutation zugunsten 

der südlich angrenzenden Parzelle Nr. 007 nur noch 514 m2 und nicht mehr 599 m2 beträgt. 

Diese beiden Rügepunkte erweisen sich demzufolge als gegenstandslos.   

 

1.2 Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob 

ein solcher angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache 

befassten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, 

wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil 

des Bundesgerichts 1C_192 vom 8. November 2010 E. 3.3). Ein Augenschein ist dann 

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien 

vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der 

sachlichen Grundlage des Rechtstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung 

eines Augenschein ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage 

darstellen (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, §7 N. 79).  

 Im vorliegenden Fall ergeben sich die die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus 

den zur Verfügung stehenden Akten, zu denen auch das Protokoll der Vorinstanz vom 26. 

Januar 2016 zählt (act. 7.I/29). Aus den Planunterlagen sind die massgebenden 

Verhältnisse ohne weiteres erkennbar. Deshalb lassen sich die Fragen, welche die 

vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten, 

zumal es sich dabei in erster Linie um Rechtsfragen handelt. Das Obergericht hat deshalb 

auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet.  

 

2. Nach 16 Abs. 1 lit. a BauG regelt der Regierungsrat die Anrechenbarkeit bei der 

Ausnützungsberechnung. Gemäss Art. 1 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung (BauV, 

bGS 721.11) ist die Ausnützungsziffer (AZ) die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Zur 

anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder das Gewerbe 

verwendbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser, Liftschächte sowie 

Mauer- und Wandquerschnitte (ohne Konstruktionsstärke der Aussenwand). Bei 

abgeschrägten Räumen werden Geschossflächen, die eine lichte Raumhöhe von weniger 

als 1.50 m aufweisen, nicht angerechnet (Art. 1 Abs. 2 BauV). Der Bruttogeschossfläche 

nicht angerechnet werden dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden 

Aufenthalt nicht oder nur beschränkt dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht 

gewerblich genutzte Einstellräume, verglaste und nicht mit Fremdenergie beheizte 

Veranden, Vorbauten, Balkone (ausser der Erschliessung von anrechenbaren Räumen 

dienende Laubengänge), Terrassen und Wintergärten, ferner unterirdische Gewerberäume 

ohne Arbeitsplätze, insbesondere Lagerräume (Art. 1 Abs. 3 BauV). Als anrechenbare 

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Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche, soweit sie 

ausnützungsfähig und nicht schon früher baulich ausgenützt worden ist, abzüglich Wald, 

Gewässer, Strassen und Plätze (ausser Strassen und Plätze, welche der internen 

Erschliessung des Baugrundstücks dienen). Sofern für den Bau oder die Korrektion 

öffentlicher Strassen, Trottoirs und Plätze seit Inkrafttreten des Baugesetzes nachweislich 

Boden abgetreten wurde, so kann dieser zur anrechenbaren Landfläche gerechnet werden 

(Art. 1 Abs. 4 BauV). Nach Art. 16 BauR gilt in der Zone W1 eine Ausnützungsziffer von 

0.5. Sofern das Baureglement der Gemeinde dies vorsieht, ist die Übertragung der 

Ausnützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen Nutzungszone 

möglich. Der Ausnützungstransfer setzt folgendes voraus: a) Die beiden in Frage 

stehenden Grundstücke sind höchstens durch eine Quartierstrasse oder ein kleines 

Fliessgewässer voneinander getrennt; b) der Zonenzweck wird nicht unterlaufen; c) es 

stehen keine anderen öffentlichen Interessen entgegen; d) die betroffene 

Grundeigentümerschaft hat schriftlich auf die entsprechende Ausnützung auf ihrem 

Grundstück verzichtet; e) die zuständige Gemeindebehörde verfügt die Verpflichtung 

gemäss lit. d als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und lässt sie im Grundbuch 

anmerken (Art. 1 Abs. 5 BauV). Gemäss Art. 6 BauR ist in der Gemeinde B___ die 

Übertragung der Ausnützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen 

Nutzungszone unter den Voraussetzungen von Art. 1 Abs. 5 BauV möglich.  

 

2.1  Gemäss der Ausnützungsberechnung des Beschwerdeführers werden die in der Zone W1 

liegenden 514 m2 für das Bauvorhaben als anrechenbare Fläche bei der Berechnung der 

Ausnützungsziffer beansprucht. Das geplante Wohnhaus weist nach dieser Berechnung 

eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 252.7 m2 auf, womit eine Ausnützungsziffer 

von 0.49 resultiert (act. 7.I.3/11). Umstritten ist, ob der geplante „Einstellraum“ im 

Untergeschoss des Wohnhauses ebenfalls zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu 

zählen ist. Im Weiteren stellt sich die Frage, ob bei der Berechnung der Ausnützungsziffer 

die Fläche des die Parzelle Nr. 001 tangierenden „Laubengangs“ von der anrechenbaren 

Landfläche hätte abgezogen werden müssen. Zudem ist zu prüfen, ob dem Bauvorhaben 

allfällige vorgenommene Ausnützungstransfers entgegenstehen.  

 

2.2 Für die Qualifikation, ob ein Raum zur Bruttogeschossfläche zu zählen ist, kommt es nach 

Art. 1 Abs. 2 BauV darauf an, ob dieser für das Wohnen oder Gewerbe „verwendbar“ ist. 

Verwendbar bedeutet, dass die Eignung als Wohn- oder Arbeitsraum ohne wesentliche 

bauliche Veränderung herbeigeführt werden kann, wobei subjektive Gesichtspunkte keine 

Rolle spielen. Es kommt somit weder auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen 

noch auf den Parteiwillen an. Ob ein Raum zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar ist, 

ist nur aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten oder 

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bezeichneten Nutzung zu entscheiden (Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2016 vom 

14. September 2016 E. 3.2). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich aufgrund 

gesundheitspolizeilicher oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt 

von Personen nicht eignen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A. 

2011, S. 743 f.). Als Anhaltspunkt für die Verwendbarkeit des Raums können im 

vorliegenden Fall die wohnhygienischen Vorschriften des Baureglements B___ 

hinzugezogen werden. Nach Art. 32 Abs. 2 BauR sind die dem dauernden Aufenthalt von 

Personen dienenden Räume oder Bauten bezüglich Materialien, Konstruktion und 

Ausstattung so auszugestalten, dass eine einwandfreie Hygiene gewährleistet ist und die 

Gesundheit nicht gefährdet wird. Insbesondere ist auf eine genügende Belüftung, 

Belichtung und Ausstattung mit sanitären Einrichtungen zu achten und dass Feuchtigkeit 

weder eindringen noch durch Kondensat entstehen kann. Gemäss Art. 34 Abs. 2 BauR hat 

die Fensterfläche bei Wohn- und Schlafräumen mindestens 10 % der Nettobodenfläche zu 

betragen. Die lichte Raumhöhe von Wohn- und Schlafräumen hat bei neuen 

Mehrfamilienhäusern mindesten 2.20 m zu betragen (Art. 34 Abs. 3 BauR).  

 

Der strittige als „Einstellraum“ bezeichnete 19.02 m2 grosse Raum liegt im Untergeschoss 

des geplanten Gebäudes neben dem Keller und dem Technikraum. Gemäss dem 

Grundrissplan weist er eine Raumhöhe von 2.78 m auf. Auf der Südseite des Raums ist ein 

Fenster mit einer Fläche von 4.33 m2 vorgesehen (act. 7.II/22). Aus dem angefochtenen 

Entscheid geht zudem hervor, dass dieser innerhalb der Wärmedämmung liegt und durch 

eine Bodenheizung beheizt wird, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Die 

Vorinstanz hat insofern zutreffend festgestellt, dass der Raum die hygienischen 

Anforderungen für Wohn- und Schlafräume erfüllt. Dem steht auch nicht entgegen, dass die 

effektive Besonnung eventuell durch den bedachten Laubengang eingeschränkt wird, 

zumal dieser Einwand auch beim geplanten südöstlichen Zimmer im Untergeschoss 

vorgebracht werden könnte, bei welchem die Anrechnung an die Bruttogeschossfläche 

unbestritten ist. Allfälligen Lärmimmissionen durch den Technikraum oder dem 

Wärmeverlust durch die Kellertür könnte zudem ohne wesentliche bauliche Veränderungen 

mit schall-oder wärmisolierenden Massnahmen begegnet werden. Ausserdem ist der Keller 

auch direkt von aussen über den Laubengang zugänglich, womit es entgegen den 

Ausführungen des Beschwerdeführers keineswegs notwendig ist, dafür den „Einstellraum“ 

als Durchgang zu benutzen. Da subjektive Gesichtspunkte nach dem Gesagten keine Rolle 

spielen und es alleine auf die objektive Verwendbarkeit des Raums ankommt, ist nicht zu 

beanstanden, dass die Vorinstanz den sogenannten „Einstellraum“ zur 

Bruttogeschossfläche hinzugerechnet hat. Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, wird die 

maximale Ausnützungsziffer auch aus anderen Gründen überschritten, womit es sich dabei 

nicht um einen geringfügigen Verstoss handelt. Deshalb konnte die Vorinstanz die 

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Angelegenheit nicht an die Baubewilligungskommission B___ zur Aussprechung eines 

baulichen Verbots zurückweisen (Art. 106 Abs. 2 lit. a BauG e contrario).  

 

2.3 In Bezug auf den Laubengang ist mit der Vorinstanz zwar darin übereinzugehen, dass es 

sich dabei nicht um einen herkömmlichen Laubengang im Sinne von Art. 1 Abs. 3 BauV 

handelt, sondern dieser als überdachter befestigter Fussweg zu qualifizieren ist (vgl. 

Situationsplan Laubengang, act. 7.IV/13). Sämtliche Parteien scheinen jedoch übersehen 

zu haben, dass im Beilageplan 4 (act. 14/5) des Quartierplans E___, Teil Ost, die 

Ausnützung der Parzellen Nrn. 002, 001, 003, 006 und 008 geregelt wird. Aus dem 

festgelegten Ausnützungspotential und der beige gefärbten Fläche auf der Parzelle Nr. 001 

geht klar hervor, dass der Laubengang darin zur anrechenbaren Landfläche gezählt wird. 

Da der Quartierplan inkl. Beilagepläne rechtskräftig genehmigt wurde, ist diese Einstufung 

als verbindlich zu qualifizieren. Sie steht auch nicht im Widerspruch zu Art. 1 Abs. 4 BauV, 

wo nur Strassen und Plätze (und keine Fusswege) erwähnt werden, die von der 

anrechenbaren Landfläche abzuziehen sind. Der vorliegende Fall ist demzufolge nicht 

vergleichbar mit dem Präjudiz in AR GVP 23/2011 Nr. 3566, in welchem die 

Anrechenbarkeit einer Zufahrtsstrasse umstritten war, über welche mehrere Grundstücke 

erschlossen wurden. Folglich kommt das Obergericht zum Schluss, dass der Laubengang 

zur anrechenbaren Landfläche zu zählen ist, womit der Vorinstanz in diesem Punkt nicht 

gefolgt werden kann. Dies ändert jedoch nichts daran, das die maximale Ausnützungsziffer 

von 0.5 aufgrund des zur Bruttogeschossfläche zu zählenden „Einstellraums“ auch bei der 

Anrechnung des Laubengangs zur Landfläche weiterhin überschritten wird (252.7 m2 + 

19.02 m2 / 514 m2 = 0.529).  

 

2.4 Aus den mit Eingabe vom 20. März 2017 (act. 29) nachgereichten Akten der 

Baubewilligungskommission B___ (act. 30/1-18) geht hervor, dass im Jahr 2011 im Sinne 

einer Gesamtüberbauung gleichzeitig Bewilligungen für die Wohnhäuser auf den Parzellen 

Nrn. 002, 001, 003 und 006 erteilt wurden. Die entsprechenden Baubewilligungsprotokolle 

vom 28. Juni 2011 verdeutlichen, dass die Parzellen Nrn. 002 und 003 durch die erfolgte 

Überbauung eine Übernutzung von 64.00 m2 bzw. 42.00 m2 aufweisen. Für die erstellten 

Wohnbauten Assek. Nr. 004 der Beschwerdegegner (Parzelle Nr. 002) und Assek. Nr. 010 

(Parzelle Nr. 003) wurde die fehlende Nutzfläche von den Parzellen Nrn. 001 und 006 

transferiert. Dies ergibt sich umgekehrt auch aus den Protokollen der Baubewilligungen für 

die Wohnhäuser Assek. Nr. 005 (Parzelle 006) und Assek. Nr. 009 (Parz. Nr. 001), wonach 

die vorhandenen Landreserven von 91.00 m2 und 37.5 m2 auf die Nachbarparzellen 

übertragen wurden. Daraus kann einerseits der Schluss gezogen werden, dass die 

Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. 002 und 003 ohne Ausnützungsübertragung gar nicht 

realisierbar gewesen wären. Andererseits bedeutet dies aber auch, dass nicht die gesamte 

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in der Zone W1 liegende Fläche der Parzelle 001 von 514 m2 ausnützungsfähig ist. 

Vielmehr bleibt diese mit der erfolgten überschrittenen Ausnützung der Parzellen Nrn. 002 

und 003 belastet. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass das 

ursprüngliche Baugesuch von 2011 bezüglich der Parzelle Nr. 001 nachträglich 

abgeschrieben wurde, könnten doch ansonsten durch nachträgliche Baugesuche die 

Vorschriften über die Nutzungsintensität beliebig umgangen werden.  

 

Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid zwar zutreffend festgestellt, dass die 

vorgenommenen Ausnützungstransfers nicht rechtskonform zustande gekommen sind. Da 

die Ausnützungsziffer jedoch grossen Einfluss auf die Dimension der Wohnhäuser hat, 

hätte es die Vorinstanz nicht einfach bei dieser Feststellung belassen dürfen. Weil ihr nach 

Art. 3 Abs. 2 BauG die Überwachung des Vollzugs der Baugesetzgebung obliegt und sie 

deshalb als Aufsichtsbehörde im Sinne von Art. 43 Abs. 1 VRPG gilt, welche zur korrekten 

Gesetzesanwendung verbindliche Weisungen erlassen kann, wäre es an der Vorinstanz 

gewesen, zu veranlassen, dass die anrechenbare Landfläche der Bauparzelle Nr. 001 unter 

Berücksichtigung der vorgenommenen Übertragungen verbindlich festgelegt wird. Vor der 

entsprechenden Festlegung der maximal zulässigen Nutzung hätte das Baugesuch nicht 

beurteilt werden dürfen, weshalb diese nachzuholen ist. Da die Festlegung nicht 

nachträglich quasi erstinstanzlich durch das Obergericht vorgenommen werden kann, bleibt 

nichts anderes übrig als die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen. Als 

Aufsichtsbehörde hat diese sicherzustellen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen an die 

Ausnützungsübertragung erfüllt werden und die von der Parzelle Nr. 001 übertragene 

Nutzung nicht doppelt beansprucht wird. Andernfalls hätte die Vorinstanz 

konsequenterweise im Sinne von Art. 108 Abs. 2 BauG die Widerherstellung des 

rechtmässigen Zustands auf den begünstigten Parzellen Nrn. 002 und 003 in Erwägung zu 

ziehen. In welcher Form und mit welchem Inhalt sie gegenüber der Gemeinde B___ und 

den begünstigten Grundeigentümern auftreten will, damit die rechtswidrige Situation 

bereinigt wird, bleibt dem pflichtgemässen Ermessen der Vorinstanz überlassen. 

Anschliessend hat diese gestützt auf das Ergebnis neu über das auf Parzelle Nr. 001 

geplante Bauvorhaben zu befinden.  

 

3.  Zusammenfassend ist die Beschwerde somit insofern gutzuheissen, als dass der 

angefochtene Rekursentscheid aufgehoben wird und die Sache in Bezug auf die Frage der 

Ausnützungstransfers zu ergänzender Abklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanz 

zurückzuweisen ist. Da das Bauvorhaben vor der Klärung dieser Frage nicht bewilligt 

werden kann, ist die Beschwerde im Übrigen abzuweisen. Die Problematik der 

Ausnützungsziffer stellt die geplante Dimension des Bauvorhabens insgesamt in Frage, 

weshalb eine gewisse Wahrscheinlichkeit besteht, dass das Bauvolumen nach der 

Seite 11 

Festlegung der zulässigen Ausnützung reduziert werden muss. Bei diesem Ergebnis kann 

deshalb offen bleiben, ob die Beschwerde hinsichtlich der übrigen Rügen als begründet 

erscheint oder dem Bauvorhaben noch andere Vorschriften entgegenstehen.  

 

4. Nach Art. 19 Abs. 3 i. V. m. Art. 59 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Obergericht 

gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen 

Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Im vorliegenden Fall entspricht das Ergebnis trotz 

Rückweisung einem Unterliegen des Beschwerdeführers, da das Bauvorhaben nicht 

bewilligungsfähig ist. Kostenvermindernd ist zu berücksichtigen, dass das Obergericht in 

den beiden den gleichen Sachverhalt betreffenden Parallelverfahren zum selben Ergebnis 

gelangt, womit sich der Aufwand reduzieren liess. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes 

über die Gebühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) wird die reduzierte Entscheidgebühr 

für die drei Verfahren auf je Fr. 1‘700.-- festgesetzt. Der Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-- 

ist anzurechnen.  

 

5. 

5.1  Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat vor Obergericht die obsiegende Partei in der Regel 

Anspruch auf eine Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da der 

Beschwerdeführer im Ergebnis unterliegt, ist sein Entschädigungsbegehren abzuweisen. 

Hingegen ist dem Entschädigungsbegehren der im Ergebnis obsiegenden 

Beschwerdegegner zu entsprechen. Die Entschädigung setzt sich zusammen aus einem 

Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in Rechnung gestellt 

(Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). In Verfahren vor dem 

Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. 

c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). Innerhalb des für eine 

Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den besonderen Umständen 

des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der Bemühungen, die 

Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 

AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt werden in  

 a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 

Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist;  

 b)  mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder 

Sachverhaltsfragen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, 

in denen ein Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- 

angemessen erscheint; und  

 c)  schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in 

denen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und 

Seite 12 

umfangreiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis 

Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 

 

5.2 Der Anwalt der Beschwerdegegner hat keine Kostennote eingereicht, weshalb die 

Entschädigung nach Ermessen festgelegt wird (Art. 4 Abs. 2 AT). Vorliegend ist die 

Entschädigung innerhalb des für die zweite Fallgruppe – mit vorliegend durchschnittlich 

schwierigen Sachverhalts- und Rechtsfragen und durchschnittlichem Aufwand – geltenden 

Rahmens von bis zu Fr. 7‘000.-- festzulegen. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass kein 

Augenschein und keine mündliche Verhandlung, jedoch ein zusätzliches Beweisverfahren 

im Sinne einer Aktenedition durchgeführt wurde. Im Weiteren ist in Betracht zu ziehen, dass 

sich die Rechtschriften des Rechtsvertreters im parallel laufenden Beschwerdeverfahren 

O4V 2016 10 weitgehend decken. In Anbetracht dieser Umstände erscheint den 

vorliegenden Verhältnissen eine Entschädigung von Fr. 5‘500.-- für beide Verfahren 

zusammen als angemessen, plus einem Zuschlag von 4% für die Barauslagen und 8% für 

die MwSt (total Fr. 6‘177.60). Dies führt zu einem Honoraranspruch von Fr. 3‘088.80 für 

dieses Beschwerdeverfahren, welcher zulasten des Beschwerdeführers geht (Art. 59 i. V. 

m. Art. 24 Abs. 2 VRPG).   

  

Seite 13 

Demnach erkennt das Obergericht: 
 
1. Die Beschwerde von A1___ wird wie folgt teilweise gutgeheissen: Der angefochtene 

Rekursentscheid wird insofern aufgehoben und die Sache zu ergänzender Abklärung und 
neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückgewiesen, als diese die zulasten der Bauparzelle 
(Nr. 001) vorgenommenen Ausnützungstransfers zwar als nicht rechtskonform bezeichnet, 
aber es unterlassen hat, auf den begünstigten Parzellen die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes zu prüfen. Die Vorinstanz wird angewiesen, dies nachzuholen 
und anschliessend gestützt auf das Ergebnis neu über das auf Parzelle 001 geplante 
Bauvorhaben zu befinden. Es wird festgestellt, dass die im Quartierplan E___ ausdrücklich 
als Fussweg bezeichnete Fläche an die anrechenbare Landfläche anzurechnen ist. Im 
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.  

 
2. Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'700.-- auferlegt. Der 

Kostenvorschuss von Fr. 1'500.-- wird angerechnet.  
 
3. Das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird 

abgewiesen. 
 
4. Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von 

Fr. 3'088.80 zu entrichten (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen).  
 
5. Rechtsmittel: 
 Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden 
Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen 
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für 
ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, 
SR 173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben 
(Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen 
Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. 
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel 
und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel 
angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die 
Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG).  

 
6. Zustellung an den Beschwerdeführer und die Beschwerdegegner je über deren Anwälte, 

die Vorinstanz sowie die Baubewilligungskommission B___ über deren Anwalt.  
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident:  

 

 

lic. iur. Walter Kobler 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Toni Bienz 

 
 
 
 
versandt am: 22.11.17