# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eed666ab-ae8c-5d72-bcf0-67c5758e4dd4
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-09-18
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.09.1995 12.1995.165
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1995-165_1995-09-18.html

## Full Text

Incarto n.

  12.95.00165

  	
  Lugano

  18 settembre 1995

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta
  dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

sedente per statuire nella causa ordinaria appellabile
inc. n. 5048 della Pretura del distretto
di Lugano, Sezione 3, promossa con petizione 13 aprile 1984 da

 

	
   

  	
  __________

   

  
	
   

  	
  Contro

  

 

	
   

  	
  1. __________

  2. __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  

 

con cui l’attore ha chiesto la condanna di ognuno dei
convenuti al pagamento di fr. 164’150.-- oltre interessi a titolo di prezzo
della vendita immobiliare;

 

Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato
la reiezione della petizione e formulato diverse pretese in via riconvenzionale,
mantenute in sede di conclusioni limitatamente alla richiesta di __________
della condanna dell’attore al pagamento di fr. 18’245.-- oltre interessi;

 

Il Pretore con sentenza 24 aprile 1995 ha accolto la
petizione e respinto la riconvenzionale;

 

Appellanti i convenuti, che con atto di appello del 15
maggio 1995 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere
la petizione limitatamente a fr. 110’788.15 oltre interessi e di attribuire ai
convenuti interessi al 5% su determinati importi;

 

L’attore non ha presentato osservazioni al gravame
avversario.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

 

 

1.  - se
deve essere accolto l’appello

2.  - tassa
di giustizia e ripetibili

 

 

Ritenuto

 

 

 

in
fatto:

 

 

                                  A.   L’attore il 2 febbraio 1979 ha venduto ai convenuti,
che hanno acquistato in ragione di ½ ciascuno, i fogli PPP 6757 e 6766 del
fondo n. __________ di __________.

                                         Ritenendo
dovuto un saldo di fr. 350’000.-- sul prezzo pattuito, ridotto a fr. 328’300.--
in conseguenza della facoltà dei compratori di pagare in marchi tedeschi,
l’attore ha chiesto la condanna di ognuno di essi al pagamento della metà di
tale somma, ovvero di fr. 164’150.-- oltre interessi. 

 

 

                                  B.   In sede di risposta i convenuti hanno sottolineato
l’inadempienza dell’attore, che avrebbe consegnato l’immobile solo nel
settembre del 1981.

                                         Il
ritardo dell’attore consentirebbe ai convenuti di ridurre del 50% il prezzo
residuo, che sarebbe comunque di fr. 325’500.-- e non di fr. 328’300.--.

                                         L’attore,
inoltre, non avrebbe consegnato ai convenuti il posteggio pattuito, e avrebbe
fatto pagare loro opere di sistemazione dell’appartamento pattuite come a suo
carico.

                                         Il
convenuto __________ potrebbe inoltre opporre in compensazione suoi crediti per
prestazioni professionali per complessivi DM 102’000.--.

                                         Di
queste e delle altre pretese dei convenuti, formulate in via riconvenzionale,
si dirà nel seguito, per quanto necessario.

 

 

                                  C.   Con la replica l’attore ha mutato la propria azione,
postulando in via principale lo scioglimento del contratto di vendita, e
mantenendo solo in via subordinata le precedenti domande pecuniarie.

 

                                         Egli
si è inoltre integralmente opposto alle domande riconvenzionali dei convenuti.

 

                                  D.   Con le conclusioni l’attore ha mantenuto le proprie
tesi e domande.

 

                                         I
convenuti, per loro parte, si sono opposti alla richiesta di scioglimento del
contratto, aderendo per contro alla sua domanda pecuniaria limitatamente a fr.
110’788.15.

                                         Su
tale importo non dovrebbero essere accordati interessi di mora, e in caso
contrario si dovrebbe tenere conto anche di numerose pretese per interessi di
loro spettanza. 

                                         Essi
hanno inoltre abbandonato le pretese riconvenzionali, ad eccezione di una
richiesta di __________, mantenuta per fr. 18’245.-- oltre interessi a titolo
di provvigioni.

 

 

                                  E.   Nel giudizio qui impugnato il Pretore, posta
l’esistenza tra le parti di un contratto di compravendita immobiliare, ha
dapprima ritenuto proceduralmente irricevibile la mutazione dell’azione
proposta dall’attore in sede di replica.

                                         Quo
alla pretesa pecuniaria, fissata in fr. 328’300.--, il Pretore ha stabilito che
i convenuti non avrebbero saputo sostanziare né l’estensione, né la
responsabilità dell’attore per l’asserito ritardo nella consegna del fondo.

                                         Avendo
inoltre i convenuti accettato senza riserve la consegna dell’immobile, essi non
potrebbero più far valere la pena convenzionale prevista dal contratto di
vendita, così che in definitiva nulla osterebbe all’accoglimento della pretesa
principale.

                                         Sarebbe
invece da respingere la riconvenzionale, priva di connessione con la domanda
principale, e inconciliabile con la clausola contrattuale di esclusione della
compensazione. 

 

 

                                  F.   Con tempestivo gravame datato 15 maggio 1995 i
convenuti hanno chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di
ammettere la petizione limitatamente a complessivi fr. 110’788.15 oltre
interessi al 5% dal 15 agosto 1980, riconoscendo nel contempo interessi in loro
favore su vari importi.

                                         Il
Pretore avrebbe arbitrariamente negato l’esistenza di un ritardo ascrivibile
all’attore nella consegna del fondo, né potrebbe essere affermato che i
convenuti avrebbero accettato senza riserve la consegna dell’immobile.

                                         Dovendosi
inoltre ammettere il diritto dei convenuti di vedersi rifondere determinati
importi, il credito dell’attore si ridurrebbe a fr. 110’788.15 oltre interessi
al 5% dal 15 agosto 1980, data della consegna dell’appartamento, importo da
diminuire di interessi maturati in favore dei convenuti per i predetti crediti.

 

 

                                  G.   L’attore non ha presentato osservazioni all’appello
dei convenuti.

                                         La
sua richiesta di proroga per questo incombente è proceduralmente inammissibile
come del resto quella intesa ad ottenere un termine per sostanziare
l'incapacità di sostenere le spese connesse con la procedura d'appello. Del
resto, all''appellato in concreto non derivano spese particolari non avendo
ruolo attivo nel processo d'appello.

                                         La
sua richiesta 8 settembre 1995 di emanazione della sentenza, senza più
richiamare la precedente istanza di cui si è detto sopra, la rende anche
caduca. 

 

 

Considerato

 

 

 

in
diritto:

 

 

                                   1.   Secondo l’art. 126 CO il debitore può rinunciare
preventivamente alla compensazione.

                                         Scopo
di siffatta pattuizione è quello di assicurare al creditore l’effettivo incasso
del suo credito, indipendentemente dall’esistenza di eventuali controprese del
debitore nei suoi confronti.

                                         In
conseguenza di un tale accordo il debitore è in pratica costretto ad onorare il
credito del suo partner contrattuale, e a poi procedere in separata sede per
ottenere il riconoscimento delle proprie eventuali contropretese.

 

 

                                   2.   La clausola XI, in fine, del contratto di
compravendita immobiliare (doc. A) recita:

 

                                         “E’
esclusa ogni compensazione del prezzo previsto nel presente contratto con contropretese
dell’acquirente, anche per quelle derivanti dal rapporto contrattuale di compra-vendita
o dall’eventuale impugnazione del contratto, a meno che ciò non sia
espressamente previsto nel presente contratto.”

                                         Il
tenore della clausola è chiarissimo, e non necessita perciò di alcun percorso
interpretativo: il venditore ha inteso garantirsi l’effettivo incasso del
prezzo pattuito per la vendita immobiliare, mettendosi al riparo da ogni
possibile eccezione compensatoria -sia per crediti attinenti al contratto
medesimo, che per crediti derivanti da altri rapporti-, eccezion fatta per le
compensazioni espressamente previste dal contratto medesimo.

 

 

                                   3.   Il contratto di compravendita immobiliare (doc. A,
clausola V, fol. 5) prevede la possibilità di compensazione con il prezzo di
acquisto solo per il credito degli acquirenti conseguente alla ritardata
consegna nello stato contrattualmente pattuito del fondo venduto.

                                         Ne
deve necessariamente conseguire la reiezione di tutte le altre pretese compensatorie
dei convenuti, ovvero

 

                                         -     fattura
__________                                     fr.      31’610.35

                                         -     fattura
__________                                     fr.         2’546.50

                                         -     riparazione
camino                                      fr.         1’205.--

                                         -     mancata
esecuzione posto di attracco     fr.      18’000.--

 

                                         e
dei relativi interessi di mora, così come descritto alle pag. 34 e 35 del
gravame.

                                         Tali
pretese, innegabilmente, non sono conseguenti alla pretesa mora nella consegna
dell’oggetto venduto, e benché i convenuti le definiscano “rimborso chiesto in
seguito ad inadempienze contrattuali” (appello, pag. 26 e 27) o “pretesa che
deriva direttamente dall’inadempienza contrattuale dell’ing. __________ ”
(appello, pag. 31), esse risultano sicuramente incluse nella nozione di pretese
“derivanti dal rapporto contrattuale di compra-vendita” ai sensi della clausola
XI del contratto per le quali è stata esclusa la compensazione.

 

 

                                   4.   In questa sede rimane perciò da discutere unicamente
la contropretesa dei convenuti relativa alla ritardata consegna
dell’appartamento o alla ritardata esecuzione dei lavori di costruzione e/o
sistemazione.

 

 

                                   5.   Alla clausola V del contratto di compravendita
immobiliare si legge tra l’altro:

 

                                         “Se
la parte venditrice non può procedere alla consegna, secondo quanto è stabilito
sopra, entro il 30 ottobre 1979, la parte venditrice ha il diritto di recedere
dal contratto e le sarà restituito l’acconto versato, senza deduzione, oppure
avrà il diritto, a sua scelta, di dedurre dal pagamento dell’ultima rata (rata
della consegna) l’1% (uno per cento) del prezzo per ogni settimana di ritardi
nella consegna dopo il 30 ottobre 1979. Questo diritto di scelta rimane in
vigore sino all’ultima consegna possibile.

 

                                         Se
la consegna è avvenuta, ma i lavori di sistemazione delle parti esterne non
sono terminati entro il predetto termine, la parte compratrice ha il diritto di
dedurre dal saldo l’1% (uno per cento) del prezzo (fr. 4’500.--) per ogni mese
di ritardo nel compimento di questi lavori, fino al 5% (cinque per cento) al
massimo. (Per il sottopasso stradale è concessa una ulteriore proroga di 3
mesi, per un massimo di 5 mesi dalla consegna).”

 

 

                                   6.   L’attore, pur negando ogni sua responsabilità, ammette
che la consegna dell’appartamento avrebbe avuto luogo alla fine del mese di
marzo del 1980 (petizione, punto 5, pag. 7), e che “i lavori essenziali
mancanti” sarebbero stati compiuti il 27 maggio 1980 (replica, pag. 3), mentre
la sistemazione esterna sarebbe stata ultimata nell’agosto del 1980 (petizione,
punto 6, pag. 7).

                                         I
convenuti sostengono invece che la consegna dell’appartamento sarebbe avvenuta
solo nell’agosto del 1980 (appello, pag. 20), e, fondandosi unicamente sulla
clausola contrattuale riguardante la ritardata consegna, ritengono deducibili
dal prezzo di vendita fr. 4’823.-- per 41 settimane di ritardo, ovvero
complessivi fr. 175’603.--, il che consentirebbe di accordare loro la richiesta
riduzione di fr. 164’150.--.

 

                                         Il
Pretore, pur ammettendo l’esistenza di un ritardo, ha per sua parte ritenuto
non provato con esattezza il preciso momento della consegna dell’appartamento,
e neppure a chi sarebbe ascrivibile la responsabilità del ritardo. Avendo i
convenuti accettato l’appartamento senza riserva, ne conseguirebbe che essi,
stante l’art. 160 cpv. 2 CO, nulla possono dedurre dal credito dell’attore.

 

 

                                   7.   La soluzione adottata dal Pretore non è condivisibile
alla luce delle norme che regolano l’onere della prova.

 

 

                                7.1   Per principio spettava infatti ai convenuti,
intenzionati a prevalersi del ritardo dell’attore, dimostrare che la consegna
dell’appartamento è avvenuta dopo il termine pattuito (art. 8 CC).

                                         Già
solo sulla base delle ammissioni dell’attore, e quindi ancor prima di esaminare
il vasto materiale processuale, si può affermare che i convenuti hanno assolto,
almeno in parte, l’onere probatorio a loro carico, essendo proceduralmente
accertato (cfr. consid. 6) che la consegna dell’appartamento non è avvenuta
prima della fine del marzo 1980.

                                         Stante
la mora dell’attore nella consegna dell’appartamento, mora risultante dal
mancato rispetto del termine fisso di consegna del 30 ottobre 1979 (art. 102
cpv. 2 CO), non spettava ai convenuti dimostrare che la causa del ritardo era
ascrivibile all’attore, ma semmai all’attore dimostrare di essere esente da
colpa, essendo questa presunta dalla legge a carico del debitore in mora (art.
103 cpv. 2 CO; Honsell/Vogt/Wiegand, OR I, n. 3 ad art. 103 CO).

                                         Ne
consegue che, tenendo per buona la stessa valutazione del Pretore secondo cui
non sarebbe possibile stabilire a chi debba essere imputato il ritardo, l’attore
sarebbe responsabile della situazione di mora perdurata sino alla fine del
marzo del 1980 per non essere stato in grado di fornire la prova liberatoria di
cui all’art. 103 cpv. 2 CO.

 

 

                                7.2   L’esame delle tavole processuali consente di affermare
che la consegna dell’appartamento terminato ha avuto luogo il 27 maggio 1980.

                                         Di
questa data fa innanzitutto testo la lettera dello studio d’architettura
__________ del 25 giugno 1980 (doc. D 14), confermata -con comprensibile
incertezza a distanza di 9 anni- dal teste __________.

                                         Essa
è poi indirettamente confermata anche dalla proposta formulata dal convenuto
__________ di accettare l’appartamento come consegnato il 1° luglio 1980 (doc.
10), e dalla teste __________, secondo cui l’ultimo appartamento del complesso
(quello dell’attore) fu terminato nel luglio 1980.

 

                                         Per
determinare il momento dell’effettiva consegna ai convenuti non sono invece
determinanti i documenti formali quali il permesso di abitabilità rilasciato
nell’agosto del 1980 o il protocollo formale di consegna (doc. 5, al quale fa
riferimento il teste __________), così che non possono valere quali data di
consegna quelle successive dell’effettuazione delle dette formalità.

 

                                         D’altra
parte, in nessun atto si ha la conferma, ancorché parziale, della tesi
dell’attore secondo cui la consegna sarebbe avvenuta già nel marzo del 1980 (in
senso contrario: doc. 1).

 

                                         Nemmeno
è possibile affermare che il ritardo nella consegna sarebbe in qualche modo
ascrivibile alle modifiche costruttive chieste dai convenuti (in senso
contrario: teste __________, pag. 3 della sua deposizione), di modo che si deve
ritenere che l’attore ha realmente fallito la prova liberatoria dell’art. 103
cpv. 2 CO.

 

 

                                   8.   Ciò comporta l’obbligo per l’attore di accollarsi in
corrispondente misura la penale prevista dal contratto di compravendita
immobiliare.

                                         A
questa soluzione, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, non osta il
tenore dell’art. 160 cpv. 2 CO, non potendosi ammettere che i convenuti abbiano
espressamente rinunciato alla pena convenzionale o che essi abbiano accettato
senza riserve l’adempimento tardivo.

                                         Risulta
infatti che sia nella corrispondenza precedente alla consegna (lettera 25 marzo
1980, doc. 4), che in quella posteriore alla stessa (lettera 23 ottobre 1980,
doc. 10) i convenuti hanno esplicitamente affermato di voler subordinare il
proprio pagamento del prezzo residuo all’applicazione della clausola
contrattuale n. V disciplinante le conseguenze della mora del venditore.

                                         Se
l’obiezione sollevata il 23 ottobre 1980 può di per sé essere ritenuta tardiva,
ciò non è di sicuro il caso per la riserva espressa il 25 marzo 1980, prima
cioè dell’adempimento dell’attore anche secondo le sue stesse tesi, avendo il
Tribunale federale espressamente sancito la possibilità di eccepire
l’adempimento tardivo anche prima che esso sia avvenuto (DTF 97 II 352).

 

 

                                   9.   Dovendosi ammettere l’esistenza di una mora di 31
settimane, la conseguenza deve essere la facoltà per i convenuti di dedurre dal
prezzo di vendita la somma di fr. 139’500.-- a titolo di pena convenzionale
(pari a fr. 4’500.-- per 31 settimane).

                                         Ne
discende che il credito dell’attore si riduce da complessivi fr. 328’300.--
oltre interessi a complessivi fr. 188’800.-- oltre interessi al 5%, i quali
decorrono dal 3 aprile 1984, così come stabilito dal Pretore, importo da
suddividere a metà tra i due convenuti.

 

 

                                         Ne
consegue il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.  

 

                                         Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art.
148 CPC).

 

 

 

Per i
quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
15 maggio 1995 di __________ e __________ è parzialmente accolto.

 

                                         Di
conseguenza la sentenza 24 aprile 1995 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 3, è riformata nel modo seguente:

 

                                         1.     La
petizione è parzialmente accolta.

 

                                                 Di
conseguenza __________ e __________, __________ sono             condannati a
pagare a __________, __________,      ciascuno l’importo di fr. 94’400.-- oltre
interessi al 5% dal 3   aprile 1984.

                                         1.1 
Invariato.

                                         2.   
Invariato.

                                         3.     La
tassa di giustizia dell’azione principale di fr. 5’000.-- e le         spese,
da anticipare dall’attore, restano a suo carico per 2/5 e          per 3/5 sono
a carico dei convenuti.

                                                 I
convenuti rifonderanno all’attore fr. 3’000.-- per parte di  ripetibili.

                                         4.
e 5. Invariati.

 

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) 
tassa di giustizia                         fr.      2’450.--

                                         b) 
spese                                          fr.           50.--

                                         T
o t a l e                                          fr.      2’500.--

 

                                         da
anticipare dagli appellanti, e già anticipati in misura di fr. 1’500.--,
restano a loro carico per 1/3, e per 2/3 sono a carico dell’attore, il quale
rifonderà ai convenuti complessivi fr. 2’300.-- per ripetibili parziali di
appello.

 

 

                                  III.
  Intimazione:    -    __________;

                                                                 -   __________,
__________, __________;

 

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 3. 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario