# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e48d02a7-b771-5ad1-937b-5f15ad2dc1c2
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-01
**Language:** de
**Title:** Sachverhaltsfeststellung für Schutzentscheid. Unvollständiges Gutachten ca. Parteigutachten. Einholung einer Oberexpertise.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0035/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_ii_nr._0035_2022_verzicht_auf_unterschutzstellung.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2021.00210 
0035/2022    

Entscheid vom 1. März 2022    

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich-
ter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

gegen 

Rekursgegner 

1.  Gemeinderat X, […]  

Mitbeteiligte 

2.  M. AG , […]  

vertreten durch […]  

betreffend 

Beschluss des Gemeinderates vom 26. August 2021; Verzicht auf Unter-
schutzstellung Restaurant und Wohnhaus "Y" […]  
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 26. August 2021 verzichtete der Gemeinderat X auf die 

Unterschutzstellung des Restaurants und Wohnhauses "Y" (Vers.-Nr. 1) auf 

der Parzelle Kat.-Nr. 2, K.-Strasse 61, X. Der Beschluss wurde im Amtsblatt 

des Kantons Zürich […] publiziert. 

B. 

Gegen den genannten Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit 

fristgerechter Eingabe vom 9. Oktober 2021 Rekurs an das Baurekursgericht 

des Kantons Zürich und beantragte was folgt: 

" 1. Der Beschluss des Gemeinderates von X, das ehemalige Restaurant 

und Wohnhaus Y nicht unter Schutz zu stellen, sei aufzuheben. 

  2. Die Sache sei zur Festlegung des Schutzumfangs an den Gemeinderat 
zurückzuweisen. Zu erhalten seien das äussere Erscheinungsbild des 
Hauptbaus  (ohne  Garagenanbau),  die  geschlossene  Dachfläche,  die 
noch erhaltene originale Tragstruktur und die südliche und östliche Gar-
tenfläche. 

  3. [prozessualer  Antrag:  Beizug  der  Akten  des  Verfahrens  G.-Nr. 

R2.2020.00242] 

  4. [prozessualer Antrag: Durchführung eines Augenscheins] 

  Alles unter den üblichen Kostenfolgen." 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  12.  Oktober  2021  wurde  vom  Rekurseingang 
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Der Gemeinderat X beantragte mit Rekursvernehmlassung vom 10. Novem-

ber 2021 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter 

Kostenfolgen zulasten des Rekurrenten. Die Mitbeteiligte M. AG  beantragte 

mit Rekursantwort vom 15. November 2021 die vollumfängliche Abweisung 

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des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekur-

renten.  Sowohl  der  Gemeinderat  X  als  auch  die  Mitbeteiligte  beantragten 

prozessual die Einholung einer ergänzenden Stellungnahme der Kantonalen 

Denkmalpflegekommission (KDK).  

E. 

Der Rekurrent hielt mit Replik vom 8. Dezember 2021 an den gestellten An-

trägen fest. 

F. 

Der Gemeinderat X hielt mit Duplik vom 3. Januar 2022 an den Rechtsbe-

gehren fest.  Die  Mitbeteiligte  duplizierte  per 10. Januar  2022 mit  ebenfalls 

unveränderten Anträgen. 

G. 

Mit Präsidialverfügung vom 27. Januar 2022 wurden die Akten des Rekurs-

verfahrens G.-Nr. R2.2020.00242 in das vorliegende Verfahren beigezogen. 

Es kommt in Betracht: 

1.1. 

Gemäss dem Wortlaut von § 338b des Planungs- und Baugesetzes (PBG) 

sind gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren 

im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, 

rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs oder zur Beschwerde legitimiert ge-

gen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel oder § 238 

Abs. 2 PBG stützen oder hätten stützen sollen. 

Nach der Rechtsprechung hängt zwar die Rekurs- und Beschwerdelegitima-

tion von Natur- und Heimatschutzverbänden in der Regel davon ab, ob das 

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betreffende Objekt  inventarisiert  wurde  oder  bei  pflichtgemässem Handeln 

der zuständigen Behörden hätte inventarisiert sein müssen. In Ausnahme-

fällen wird die Legitimation auch bei nicht inventarisierten Objekten bejaht. 

Diese Einschränkung hat die Rechtsprechung für das Beschwerderecht der 

Verbände entwickelt, da diese andernfalls mit der behaupteten Missachtung 

der Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz oder von § 238 Abs. 

2 PBG praktisch gegen jede Anordnung hätten rekurrieren können, was nicht 

der Absicht des Gesetzgebers entsprochen hätte. 

Diese Frage nach der weitergehenden Legitimationsumschreibung stellt sich 

indes nur bei Anordnungen, die (potenzielle) Schutzobjekte tangieren, sich 

aber nicht auf den III. Titel des Gesetzes stützen, wie etwa Baubewilligungen. 

Beinhaltet  die  angefochtene  Anordnung  ausschliesslich  einen  negativen 

Schutzentscheid,  handelt  es  sich  um  eine  Materie,  die  mit  den  Interessen 

des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang steht. Es 

liegt gerade nicht die Situation vor, dass ein Verband eine Schutzwürdigkeit 

bloss behauptet. Die Rechtmässigkeit des negativen Schutzentscheids ist in 

einem solchen Fall eine rein materielle Frage und vermag an der Legitima-

tion  der  Verbände  nichts  zu  ändern  (zum  Ganzen  VB.2016.00565  vom 

22. Juni 2017, E. 1.2, mit weiteren Hinweisen). 

1.2. 

Vorliegend verhält es sich wie in dem zitierten Fall. Der angefochtene Ent-

scheid stützt sich erkennbar auf den III. Titel des PBG (§§ 203 ff. PBG). Da-

mit ist die materielle Beurteilung der Schutzwürdigkeit des Gebäudes Vers.-

Nr. 1 auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 für die Legitimation des Rekurrenten nicht 

von Bedeutung. Auf den Rekurs ist, da auch die weiteren Prozessvorausset-

zungen erfüllt sind, einzutreten. 

2. 

Das  Gebäude  Vers.-Nr.  1  (Restaurant  und  Wohnhaus  "Y"  mit  angebauter 

Scheune) steht mitten im […] Dorfteil Z, das seit jeher vom Dorfteil A durch 

Rebberge getrennt war. Es wurde 1872 als Mittertennhaus in klassizistischer 

Formensprache  errichtet,  in  einer  Zeit  intensiver  Bautätigkeit,  als  sich  die 

Siedlungen am Zürichsee stark entwickelten. Bereits kurz nach der Errich-

tung wurde ein Schopf angebaut, in welchem der Besitzer eine Weinpresse 

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unterbrachte.  Seit  den  1880er-Jahren  wurde  –  mit  einer  kurzen  Unterbre-

chung um 1900 – im Haus eine Gastwirtschaft ("Y") betrieben, die bis 2018 

(ab 1990 als Restaurant der gehobenen Qualitäts- und Preissparte) fortbe-

stand. 

Der in seiner äusseren Erscheinung noch weitgehend ursprünglich erhaltene 

Wohnteil wurde im Zuge des steten Umbaus der Gastgewerbe- und Wohn-

räume fast  vollständig  ausgekernt  und  zusammen mit  dem Tennteil  im  In-

nenraum völlig neu organisiert. Die Liegenschaft wurde im Jahre 1975 und 

erneut um 1990 vor allem im Innern stark umgebaut. Um 1975 planten die 

Architekten  […]  den  Umbau  des  Ökonomieteils  in  ein  Wohnatelier,  wobei 

sämtliche Ausfachungen der Riegelkonstruktion ersetzt werden sollten. Die 

Gemeinde wünschte damals eine Beurteilung durch die kantonale Natur- und 

Heimatschutzkommission (NHK), welche einen weniger radikalen Ersatz der 

Ausfachungen durch Glas forderte. In der Folge wurde eine Lösung mit teil-

weise gemauerten und teilweise verglasten Ausfachungen realisiert. Im In-

nern wurde das Gebäude weitgehend ausgekernt, weshalb ausser Teilen der 

Deckenbalken keine Ausstattungen und Binnenwände erhalten blieben. Aus 

der Umbauphase um 1990 stammt der giebelseitige Ausgang in den Garten, 

die  Gastronomieküche  im  ehemaligen  Tennteil,  für  die  ein  neues  Tor  und 

zusätzliche  Verglasungen  in  der  östlichen  Trauffassade  angelegt  wurden, 

der  Innenausbau  der  Dachwohnung,  die  Treppenanlage  mit  Galerie  im 

Wohnatelier  sowie  die  Vergrösserung  der  zugehörigen  Dachterrasse  über 

der Doppelgarage. 

3.1. 

Der Rekurrent macht namhaft, das von der KDK erstattete und dem ange-

fochtenen Entscheid zugrundeliegende Gutachten vom 7. Juli 2021 (im Fol-
genden: Gutachten KDK) klammere die Frage des Situationswerts des Ge-

bäudes  Vers.-Nr.  1  aus.  Entsprechend  habe  der  Rekurrent  das  Gebäude 

Vers-Nr. 1 im ortsbaulichen Kontext sowie in seiner sozial-, wirtschafts- und 

siedlungsgeschichtlichen Bedeutung begutachten lassen (Gutachten Z vom 

2. Oktober 2021; im Folgenden: Privatgutachten Z). 

Das Gutachten KDK fokussiere einseitig auf die Veränderungen, welche den 

Eigenwert mindern (sollen). Die inneren Umgestaltungen sowie die Diskus-

sion um den Ersatz der Ausfachungen des Riegelwerks des Ökonomieteils 

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durch Glas würden viel Platz einnehmen. Das Gutachten KDK sei mit Bezug 

auf  den  Eigenwert  daher  lückenhaft.  Entsprechend  könnten  bzw.  dürften 

vom Gericht die Ausführungen im Privatgutachten Z zur Lückenfüllung her-

angezogen werden. Die Frage des Situationswerts des Gebäudes Vers.-Nr. 

1 im Ortsbild des Z werde völlig ausgeblendet. Was im angefochtenen Ent-

scheid zum Situationswert ausgeführt werde, stamme nicht aus dem Gutach-

ten KDK. Konkret führe der Gemeinderat X lediglich den Ausbau der K.- und 

der T.-Strasse sowie die Erstellung eines Kreisels am Kreuzungspunkt der 

beiden Strassenzüge sowie das Zusammenwachsen der Kernzone "Z" mit 

Häuserzeilen aus anderen Bauzonen an. Diese Erwägungen seien ausge-

sprochen summarisch. Inwieweit der Situationswert durch das Zusammen-

wachsen einer Kernzone mit benachbarten Zonen oder durch Verkehrsanla-

gen gleichsam aufgehoben werden könne, leuchte nicht ein. Entsprechend 

sei (auch) diesbezüglich auf das Privatgutachten Z abzustellen. Nach Mass-

gabe  der  einschlägigen  Rechtsprechung  unzutreffend  sei  die  Ansicht  des 

Gemeinderats  X,  der  Situationswert  lasse  sich  über  die  Anwendung  der 

Kernzonenvorschriften  gewährleisten.  Derartiges  sei  auch  in  ortsbaulicher 

Sicht wenig realistisch. 

Eher befremdlich seien sodann die Ausführungen zu den angeblichen Fehl-

leistungen der NHK beim Umbau von 1975. Es liege auf der Hand, dass sich 

die Vorstellungen über den denkmalgerechten Umgang mit historischer Bau-

substanz  im  Laufe  der  Zeit  ändern  würden.  Dennoch  widerspiegle  die  ge-

wählte Form der Fassadengestaltung, wie im Privatgutachten Z festgehalten, 

eine  bestimmte  Epoche  im  Umgang  mit  historischen  Ökonomiebauten.  Es 

sei in der Tat nicht einzusehen, weshalb die Glasflächen zwischen den Bal-

ken des Fachwerks ein Argument sein sollen, um den Objekt die Schutzwür-

digkeit abzusprechen. Diese Ausgestaltung sei, wie das Privatgutachten Z 

ebenfalls  festhalte,  reversibel.  Das  Gutachten  KDK  äussere  sich  sodann 
auch nicht zur Möglichkeit der Wiederherstellung des Vor-Zustandes. 

Nach der Argumentationslogik des Gutachtens KDK müssten zahlreiche Ob-

jekte – angesichts der seit 1950 sehr verbreiteten denkmalpflegerischen Pra-

xis der Auskernung – in der Schweiz (bspw. Altstadthäuser in der Stadt Zü-

rich) aus dem Schutz entlassen werden. Entsprechende Überlegungen gin-

gen aus dem Gutachten KDK keine hervor. 

3.2. 

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Der Gemeinderat X macht geltend, er habe – angesichts der Kritik im Re-

kursentscheid BRGE II Nr. 0033/2021 vom 9. März 2021 – alles richtig ma-

chen wollen und daher bewusst die KDK beigezogen. Es werde dabei betont, 

dass sich der Gemeinderat X auf eine ordnungsgemässe Beauftragung der 

KDK beschränkt habe, darüber hinaus aber keinerlei Einfluss auf die Begut-

achtung der KDK genommen habe. Der Gemeinderat habe den Kontakt zur 

KDK  (erst)  nach  Vorliegen  des  Sachverständigengutachtens  vom  7.  Juli 

2021 gesucht, um sich den Inhalt des Gutachtens auch gesprächsweise er-

läutern zu lassen. 

Der Gemeinderat X verweist im Übrigen darauf, dass er sich gemäss ständi-

ger Rechtsprechung im Rahmen der Beweiswürdigung auf die Prüfung be-

schränken  dürfe,  ob  die  besagte  Expertise  vollständig,  klar  sowie  gehörig 

begründet  und  frei  von  Lücken  und  Widersprüchen  sei.  Ein  vollständiges, 

nachvollziehbares  und  schlüssiges  Behördengutachten  geniesse  einen  er-

höhten Beweiswert. Eine Abweichung sei nur bei eigentlichen Irrtümern, Lü-

cken oder Widersprüchen zulässig. Hiervon könne vorliegend nicht die Rede 

sein,  zumal  das  vom  Rekurrenten  in  Auftrag  gegebene  Privatgutachten  Z 

keine Zweifel am Gutachten KDK zu begründen vermöge. 

Da sich das Gutachten KDK zum Situationswert nicht ausspreche, habe der 

Gemeinderat – zwecks Schaffung klarer Verhältnisse – nach Vorliegen des 

erwähnten Sachverständigengutachtens am 21. Juli 2021 per E-Mail bei der 

KDK nachgefragt. Die KDK habe sich insoweit geäussert, als es sich um ein 

qualifiziertes Schweigen handle, weil ein rechtlich relevanter Situationswert 

im  Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  nicht  habe  erkannt  werden  können. 

Letzteres habe der Gemeinderat X denn auch im angefochtenen Entscheid 

zum Ausdruck gebracht. Der Gemeinderat habe die Befunde der KDK nach 

dem  Gesagten  sehr  wohl  kritisch  reflektiert  und  gesprächsweise  erörtert. 
Dass der Gemeinderat seinen Pflichten nicht nachgekommen sei, könne da-

mit nicht gesagt werden. Bestünden hinsichtlich des Inhalts des Gutachtens 

KDK relevante Unklarheiten, sei die Einholung einer ergänzenden Stellung-

nahme der KDK angezeigt. 

Nicht  jeglicher  Situationswert  eines  Gebäudes  lasse  dieses  per  se  als 

schutzwürdig  erscheinen.  Vielmehr  sei  erforderlich,  dass  ein  solches  Ge-

bäude die fragliche Siedlung wesentlich mitpräge. Für eine solche Wesent-

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lichkeit genüge es nicht, dass das betreffende Gebäude bloss eine beson-

dere Stellung und Lage im Ortsbild aufweist. Das zu schützende Gebäude 

müsse zusätzlich auch von seiner besonderen Gestaltung und Erscheinung 

her (Fassaden, Fenster, Dachflächen, usw.) sowie hinsichtlich der vorhan-

denen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. Vorliegend habe in 

Betracht zu fallen, dass dem Gebäude Vers.-Nr. 1 an der K.-Strasse wohl 

ein gewisser Situationswert zukomme, welcher sich aber letztlich im Lage-

wert, in der Gebäudeform und im generellen Charakter erschöpfe. Ein sol-

cher – bloss gewisser – Situationswert sei nicht mit einem qualifizierten Situ-

ationswert gleichzusetzen, zumal die historische Bausubstanz ohnehin nur 

noch  marginal  vorhanden  sei.  Einem  solchen  reduzierten  Situationswert 

könne  durchaus mit den detaillierten,  eigentümerverbindlichen Kernzonen-

vorschriften Rechnung getragen werden.  

Die private Rekursgegnerin weist darauf hin, dass es sich beim Privatgutach-

ten Z offensichtlich um ein interessenorientiertes Parteigutachten handle. So 

führe dieses Gutachten mit Bezug auf den (behaupteten) erforderlichen Er-

halt des Charakters der Alten K.-Strasse unter anderem Gebäude an, welche 

"gegebenenfalls inventarwürdig" oder lediglich "historische Gebäude" seien. 

Ausserdem werde ausgeführt, dass im Umfeld des Gebäudes Vers.-Nr. 1 auf 

der Parzelle Kat.-Nr. 2 "eine ganze Reihe von kommunal und vor allem regi-

onal eingestufter Inventarobjekte" stehen würden, was nachweislich nicht zu-

treffe. Das Privatgutachten Z bezwecke damit nicht bloss die Unterschutz-

stellung des Gebäudes Vers.-Nr. 1, sondern darüber hinaus auch weiterer 

Liegenschaften in der Kernzone Z. Damit liege ein Parteigutachten vor, wel-

ches mit der Absicht erstellt worden sei, interessenbezogen einen (allerdings 

unbegründeten) schützenswerten Quartierperimeter zu behaupten, womög-

lich um verfahrensfremde weitergehende Ziele zu verfolgen. Schliesslich sei 

zum Parteigutachten Z festzuhalten, dass der (bestrittene) Situationswert na-
mentlich im Kontext der alten Strassenführung bzw. der alten Verkehrsanla-

gen behauptet werde mit dem Hinweis, dass diese nicht irreversibel seien. 

Diese Haltung sei schwer nachvollziehbar und realitätsfremd. Ein qualifizier-

ter Situationswert sei, wie von der KDK ergänzend erläutert, nicht vorhanden. 

3.3. 

Der  Rekurrent  hält  dem  replicando  entgegen,  es  hätte  im  Interesse  der 

Transparenz gelegen, die indirekte Quelle der Überlegungen zum Situations-

wert (Gespräch mit der KDK) offen zu legen. Der Gemeinderat X unternehme 

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nicht einmal den Versuch, die Glaubwürdigkeit der Zusammenfassung an-

hand eines internen Protokolls zu dokumentieren. Ein erhöhter Beweiswert 

komme den fraglichen Ausführungen selbstredend nicht zu. Auch dürfe of-

fensichtlich  niemand  wissen,  mit  wem  und  unter  welchen  Umständen  der 

mündliche Austausch erfolgt  sei. Was  die  behauptete  Unabhängigkeit  und 

Objektivität der KDK angehe, sei das Verhalten des oder der mutmasslichen 

Referenten  bzw.  Referentin,  welcher  bzw.  welche  den  Gemeinderat  X  mit 

ergänzenden  mündlichen  Ausführungen  unterstützt  habe,  durchaus  geeig-

net,  Zweifel  an  der  Unvoreingenommenheit  des  Kommissionsmitglieds  zu 

wecken. 

Ein Ergänzungsbericht der KDK sei zur Feststellung des rechtserheblichen 

Sachverhalts nicht erforderlich und in der Praxis der KDK, soweit dem Re-

kurrenten diese bekannt sei, auch nicht üblich. Der qualitative Unterschied 

des vorliegenden Gutachtens der KDK im Vergleich zu anderen Begutach-

tungen durch die KDK sei eklatant. Dass hinsichtlich des Situationswerts von 

einem "qualifizierten Schweigen" gesprochen werde, sei bemerkenswert.  

3.4. 

Ob der Beizung eines sachverständigen Gutachters zur Erstellung des Sach-

verhalts erforderlich ist, muss – soweit keine spezialgesetzliche Gutachtens-

pflicht besteht – von Fall zu Fall entschieden werden, wobei der zuständigen 

Instanz ein erhebliches Ermessen zukommt. 

Auskünfte und Gutachten von Sachverständigen dürfen einzig zu Sachver-

haltsfragen, nicht aber zu Rechtsfragen eingeholt werden. Die Beantwortung 

von Rechtsfragen sowie die rechtliche Würdigung  von Gutachten obliegen 

zwingend der entscheidenden Behörde. 

Erscheint die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zwei-

felhaft, so hat die Entscheidinstanz nötigenfalls ergänzende Beweise zur Klä-

rung dieser Zweifel zu erheben. Der Verzicht auf gebotene zusätzliche Be-

weiserhebungen  kann  gegen  das  Verbot  willkürlicher  Beweiswürdigung 

verstossen. Vor der Einholung eines allfälligen zweiten Gutachtens ist aller-

dings zu prüfen, ob sich Unklarheiten oder neue Tatsachen nicht durch ein 

Ergänzungsgutachten oder eine  persönliche Befragung  der  sachverständi-

gen Person klären lassen und ob die Entscheidinstanz den Zweifel dank ih-

res Fachwissens und des liquiden Sachverhalts nicht sofort beseitigen kann. 

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Erweist sich ein – weder ergänzungs- noch berichtigungsfähiges – Gutach-

ten als unklar, unvollständig oder nicht gehörig begründet, müssen neue er-

hebliche Tatsachen berücksichtigt werden oder ist die begutachtende Per-

son befangen, so kann ein Zweitgutachten bzw. eine "Oberexpertise" ange-

ordnet werden. 

Im Rechtsmittelverfahren ist der Beizug von Sachverständigen dann gebo-

ten, wenn Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirken-

den Fachstelle in Zweifel zu ziehen sind, namentlich dann, wenn ein von ei-

nem  Verfahrensbeteiligten  eingereichtes  Privatgutachten  der  Beurteilung 

durch die Verwaltung in wesentlichen Punkten widerspricht und sich dieser 

Widerspruch nicht sofort beseitigen lässt. Bestand für die erstinstanzlichen 

Behörden  keine  Obliegenheit,  ein  Gutachten  einzuholen,  so  sind  auch  die 

Rechtsmittelinstanzen nicht zu einem solchen Schritt verpflichtet (zum Gan-

zen: Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 

7 Rz. 67 ff., mit Hinweisen). 

3.5. 

Weil Gutachten oft ein bestimmendes Element des rechtlichen Erkenntnis-

ses  bilden,  müssen  Sachverständige  grundsätzlich  gleichermassen  unab-

hängig und unparteilich sein wie die Richterinnen und Richter (vgl. § 5a des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]).  Sichergestellt  werden  soll 

dadurch, dass ein Gutachten nicht durch sachfremde, ausserhalb des Ver-

fahrens liegende Umstände beeinflusst wird. Diese elementare rechtsstaat-

liche Anforderung gilt bei Administrativgutachten, sobald sie die Grundlage 

für  die  verfügungsweise  Entscheidung  über  einen  geltend  gemachten 

Rechtsanspruch bilden, und erst recht, wenn sie im anschliessenden Rechts-

mittelverfahren  als  Basis  gerichtlicher  Beurteilung  verwendet  werden.  Die 

formelle Natur der Verletzung des Anspruchs auf einen unabhängigen Ex-
perten führt dazu, dass ein Gutachten, das die erforderlichen Attribute nicht 

aufweist,  als  Beweismittel  auszuschliessen  ist,  unabhängig  davon,  wie  es 

sich mit den materiellen Einwendungen tatsächlich verhält. 

Im Sinne der allgemeinen Grundsätze ist Befangenheit anzunehmen, wenn 

Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit ei-

nes Richters zu erwecken. Bei der Befangenheit handelt es sich allerdings 

um  einen  inneren  Zustand,  der  nur  schwer  bewiesen  werden  kann.  Es 

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Seite 10 

 
 
braucht daher für die Ablehnung eines Richters nicht nachgewiesen zu wer-

den,  dass  dieser  tatsächlich  befangen  ist.  Es  genügt  vielmehr,  wenn  Um-

stände  vorliegen,  die  den  Anschein  der  Befangenheit  und  die  Gefahr  der 

Voreingenommenheit zu begründen vermögen. Bei der Beurteilung des An-

scheins  der  Befangenheit und der Gewichtung  solcher  Umstände kann  je-

doch nicht auf das subjektive Empfinden einer Partei abgestellt werden. Das 

Misstrauen in den Richter muss vielmehr in objektiver Weise als begründet 

erscheinen. 

Den Eindruck fehlender Unabhängigkeit erweckt beispielsweise, wer die An-

gelegenheit ausserhalb des Verfahrens mit einer Partei oder ihrem Vertreter 

bespricht  oder  verfahrensbezogenen  Rat  erteilt,  z.B.  betreffend  die  Einle-

gung oder den Rückzug eines Rechtsmittels. Richterliche Behörden unter-

stehen  dem  Verbot  des  Berichtens,  es  ist  ihnen  folglich  untersagt,  aus-

serhalb des Verfahrens eine bei ihnen hängige Angelegenheit mit einer Par-

tei zu besprechen. Demgegenüber darf im Amtsverkehr von Verwaltungsbe-

hörden  –  nicht  zuletzt  mit  Blick  auf  die  Festlegung  des  rechtserheblichen 

Sachverhalts  –  der  Kontakt  mit  den  betroffenen  Parteien  gepflegt  werden. 

Zum Schutz vor befangenheitsbegründenden Festlegungen müssen solche 

Kontakte aber in formalisierter Weise und unter Erstellung entsprechender 

Akten erfolgen. 

Ob sich anhand aller tatsächlichen und verfahrensrechtlichen Umstände Ge-

gebenheiten ergeben, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit 

des Richters zu erwecken, ist im Einzelfall zu prüfen (zum Ganzen Regina 

Kiener; in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 5a Rz. 11 

und Rz. 22; BGE 137 V 210, E. 2.1.3; BGE 134 I 238, E. 2.1; BGE 132 V 93, 

E. 7.1, mit Hinweisen). 

3.6. 

Entgegen der Rechtsauffassung des Rekurrenten kann dem Verhalten des 

vom Gemeinderat X kontaktierten KDK-Mitglieds nicht auf dessen Befangen-

heit bzw. die Befangenheit der begutachtenden Mitglieder der KDK geschlos-

sen  werden.  In  der  Sache  ging  die  Kontaktaufnahme  nicht  vom  KDK-

Mitglied, sondern vom Gemeinderat X aus (vgl. BGE 134 I 238, E. 2.6). So-

dann ist erheblich, dass die erwähnte Kontaktaufnahme erst nach der Erstat-

tung des streitgegenständlichen Gutachtens erfolgte, sodass eine (direkte) 

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Beeinflussung des Inhalts desselben ausgeschlossen werden kann. Die feh-

lende  Protokollierung  der  Kontaktaufnahme  durch  den  Gemeinderat  X  ist 

dem fraglichen KDK-Mitglied nicht anzulasten, da diesem im fraglichen Ver-

fahrensstadium (nach Abschluss des Gutachtens) selbstredend keine Doku-

mentationspflicht (mehr) oblag. Wenn überhaupt, wäre das fragliche Telefo-

nat und dessen intransparente Verwendung im angefochtenen Entscheid (e-

her) geeignet, Schlüsse auf eine (allfällige) Befangenheit des Gemeinderats 

von  X  zu  ziehen.  Da  der  Rekurrent  Entsprechendes  nicht  geltend  macht, 

braucht darauf nicht näher eingegangen zu werden. Im Ergebnis steht fest, 

dass das Gutachten KDK im vorliegenden Verfahren (jedenfalls) nicht bereits 

im  Grundsatz  bzw.  aufgrund  einer  Befangenheit  der  mitwirkenden  KDK-

Mitglieder unbeachtlich ist. Indes gehört, wie der Rekurrent zu Recht anführt, 

der Gehalt der informellen (und nicht protokollierten) Ausführungen des frag-

lichen KDK-Mitglieds gegenüber dem Gemeinderat X selbstredend nicht zum 

Gutachtensinhalt und geniesst damit keinerlei erhöhten Beweiswert. 

3.7. 

Soweit  das  Gutachten  KDK  eine  Lücke  dahingehend  offenlässt,  dass  es 

keine validen Feststellungen zum Situationswert des Gebäudes Vers.-Nr. 1 

trifft, stünde dies vorliegend – angesichts  der Organisation des Baurekurs-

gerichts als Fachgericht – vorliegend einer Erkenntnis in der Sache nicht ent-

gegen. 

Schwerer  wiegt,  dass  das  Gutachten  KDK  einzig  auf  die  Auskernung  des 

Gebäudes verweist und ansonsten zum Eigenwert (Keller, Mauerwerk des 

Bruchsteinsockels, Fachwerk, Ausfachungen, Dachbalken, einzeln vorhan-

dene Deckenbalken) keine Ausführungen macht. Des Weiteren fehlen detail-

lierte Ausführungen dahingehend, inwiefern die im Jahr 1975 bzw. um das 

Jahr 1990 durchgeführten Umbauten – welchen (jedenfalls) nicht von vorn-
herein jegliche Qualität abgesprochen werden kann – Auswirkungen auf die 

Qualität, die Ablesbarkeit und die Erlebbarkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 1 ha-

ben. Die (nicht weiter begründete) Feststellung, wonach der "Kompromisslö-

sung" jene "konzeptionelle Stärke, die beispielsweise das durch den Archi-

tekten Eduard Neuenschwander 1959/1960 umgebaute Bauernhaus in To-

ggwil  aufweist"  fehle,  genügt  als  sachlicher  Hinweis  nicht.  Für  eine  Belas-

sung im Schutz hat es bei umgebauten Objekten, wie der Rekurrent zu Recht 

anführt,  im  Regelfall  zu  genügen,  wenn  der  Umbau  nicht  zum  Verlust  der 

Schutzwürdigkeit  (zufolge  einer  eigentlichen  Verunstaltung)  des  Objektes 

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führen. Um eine Schutzwürdigkeit kraft eines besonders qualitätsvollen Um-

baus  durch  einen  namhaften  Architekten  geht  es  vorliegend  offensichtlich 

nicht. Gänzlich fehlt im Gutachten KDK – im Vergleich zum Gutachten Z (vgl. 

dessen Ziffer 4.2) – im Übrigen (auch) eine Kontextualisierung des Gebäu-

des Vers.-Nr. 1 im Verhältnis zu den anderen Gebäuden des Z. Eine solche 

Betrachtung drängt sich angesichts der Kleinräumigkeit der Strukturen des 

"Zs" und der wenigen verbleibenden Inventarobjekte in der fraglichen Kern-

zone gleichsam auf. 

Weiter ist wesentlich, dass das vom Rekurrenten beigebrachte Privatgutach-

ten Z der im Gutachten KDK getroffenen Feststellung, wonach das Gebäude 

Vers.-Nr.  1  den  hohen  Anforderungen  an  ein  Schutzobjekt  gemäss  §  203 

Abs.  1  lit.  c  PBG  nicht  zu  genügen  vermöge,  in  zentralen  Punkten  wider-

spricht (Ziffern 5.1 und 5.2 des Gutachtens Z). Obwohl es sich beim Gutach-

ten Z um ein – wie erwähnt – vom Rekurrenten beigebrachtes Privatgutach-

ten handelt, kann den darin enthaltenen Befunden die inhaltliche Konsistenz 

jedenfalls nicht von vornherein abgesprochen werden. 

3.8. 

Im  Ergebnis  erschiene  ein  Entscheid  in der Sache  vorliegend  als verfrüht. 

Die Sachlage kann trotz zweier Gutachten, zumal angesichts deren inhaltli-

cher Widersprüche, nicht hinreichend geklärt werden. Weil die Widersprüche 

zwischen den Gutachten (auch) mit einer Ergänzung des Gutachtens KDK 

nicht  aufgelöst  werden  könnten,  ist  auf  die  Einholung  einer  ergänzenden 

Stellungnahme der KDK zu verzichten. Die Sachlage gebietet es vielmehr, 

eine Oberexpertise anzuordnen. Diese wird einerseits die (teilweise) vorhan-

denen Lücken in der Begutachtung durch die KDK – im Sinne der vorstehen-

den Erwägung 3.7 – zu füllen haben. Sodann wird sie die Befunde des Gut-

achtens KDK sowie des Privatgutachtens Z auf ihre Konsistenz zu überprü-
fen sowie – als finale Feststellung – zu bewerten, das heisst in der Sache 

gegeneinander abzuwägen haben. 

3.9. 

Die Einholung eines zusätzlichen Gutachtens (Oberexpertise) ist nicht Sache 

der Rekursinstanz, zumal den Parteien bei einem Rekursentscheid direkt ge-

stützt auf die Oberexpertise der Weiterzug über eine Instanz verwehrt würde 

und der Gemeinderat X der in natur- und heimatschutzrechtlichen Belangen 

nicht unerheblichen Möglichkeit zur Ermessensbetätigung verlustig ginge. 

R2.2021.00210 

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4. 

Entsprechend ist der Rekurs teilweise gutzuheissen, der angefochtene Ent-

scheid aufzuheben und die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung 

(Einholung einer Oberexpertise) und zum Neuentscheid an den Gemeinderat 

X zurückzuweisen. 

5. 

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinn 

von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen 

Anfechtbarkeit richtet sich nach § 19a Abs. 2 VRG. 

6. 

Die  Verfahrenskosten  sind  nach  Massgabe  des  Verursacherprinzips  dem 

Gemeinderat X aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Plüss,  §  13  Rz.  25  ff.).  Demnach  ist  die 

Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4'500.-- festzusetzen.  

Angesichts des Verfahrensergebnisses ist der Mitbeteiligten keine Umtriebs-

entschädigung zuzuerkennen. 

R2.2021.00210 

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