# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f60eeaac-abae-56fc-9ed8-9aa030b8b5e4
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-20
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 20.11.2017 SGSTA.2017.48
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-2017-48_2017-11-20.html

## Full Text

Steuergericht

Urteil vom 20. November 2017

Es wirken
mit:

Präsident:     Müller

Richter:         Kellerhals,
Winiger

Sekretär:      Hatzinger

In Sachen  SGSTA.2017.48

A + B  Y

v.d. …..

 

 

gegen

 

 

Veranlagungsbehörde Solothurn

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer 2015

 

 

 

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.    Gemäss Meldung
betreffend Liegenschaftenreingewinn der Amtschreiberei Region Solothurn vom 3.
Juni 2015 verkauften A und B Y als je hälftige Miteigentümer die Liegenschaft GB
Nr. 0001 zum Preis von 2,165 Mio. Franken an C und D Z. Mit zwei Verfügungen
vom 28. September 2016 wurden A und B Y in dieser Hinsicht jeweils von der
Veranlagungsbehörde (VB) Solothurn für einen satzbestimmenden Grundstückgewinn
von CHF 80'991 veranlagt bei einem Steuersatz nach Tarif B (7.882425 %) mit
einer Grundstückgewinnsteuer (einfache Steuer) von CHF 6'384.05. Der
Grundstückgewinn wurde im Umfang von CHF 189'738 jeweils aufgeschoben. Gegen diese
beiden Verfügungen liessen A und B Y am 12. Oktober 2016 Einsprache erheben. Sie
beantragten, den Grundstückgewinn zum Rentensatz zu besteuern und
gegebenenfalls eine Einspracheverhandlung durchzuführen. Am 1. Februar 2017
nahm das Steueramt zur Angelegenheit ausführlich Stellung. Danach sei der
Rentensatz bei den Einsprechern voraussichtlich nicht anwendbar. Diese nahmen
am 17. Februar 2017 dazu Stellung. Am 11. April 2017 fand eine
Einspracheverhandlung statt. 

 

       Mit Verfügung
vom 31. Mai 2017 wurde die Einsprache abgewiesen. Dazu wurde v.a. ausgeführt, die
Einsprecher könnten von der Ersatzbeschaffung profitieren. Der anteilige freie
Erlös aus der Veräusserung der Liegenschaft der beiden Einsprecher mache nicht
jeweils die massgeblichen mindestens 25 % ihres zu Verkehrswerten bewerteten
Vermögens aus. Eine Anwendung des Rentensatzes sei daher ausgeschlossen, unabhängig
davon, wie die Einsprecher diesen freien Erlös investiert hätten. Dabei sei die
veräusserte Liegenschaft infolge der Ersatzbeschaffung nur im Umfang des freien
Erlöses einzubeziehen in die Beurteilung, ob das veräusserte Grundstück die 25
%-Grenze erreiche. 

 

 

2.    Gegen diesen
Einspracheentscheid gelangte der Vertreter von A und B Y (nachfolgend
Rekurrenten) mit Rekurs vom 30. Juni 2017 an das Kantonale Steuergericht. Die
Rekurrenten verlangten die Aufhebung des angefochtenen Entscheides, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Steueramtes. Zur Begründung wurde
im Wesentlichen ausgeführt, die Eingabe richte sich gegen die Berechnung des
Anteils am freien Erlös und die Gewährung des Rentensatzes auf dem
steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft GB Nr. 0001. Es sei
davon auszugehen, dass sich die Beurteilung des Steueramts bezüglich
Altersgerechtigkeit der neuen Eigentumswohnung am O-Weg mit der Beurteilung der
Rekurrenten decke. Im vorliegenden Fall erfolge kein doppelter Abzug. Es werde
lediglich der gesetzlich mögliche aufschiebbare Grundstückgewinn als Folge der
Ersatzbeschaffung aufgeschoben. Dieser werde bei einem allfälligen Verkauf zu
einem späteren Zeitpunkt jedoch besteuert werden. Für den nach Abzug der
Ersatzbeschaffung zu besteuernden Gewinn werde der Rentensatz beantragt. Die
Bedingungen für einen Steueraufschub seien hier klar erfüllt. Die veräusserte
und die neu erworbene Liegenschaft würden ausschliesslich durch die Rekurrenten
selbst bewohnt. Auch die Bedingungen für die Anwendung des Rentensatzes seien gegeben.
Die Rekurrenten seien in einem vorgerückten Alter. Das veräusserte Grundstück
stelle mehr als einen Viertel des gesamten Vermögens dar. Der Erlös werde zum
Zweck der Vorsorge verwendet. Die Beurteilung des Steueramtes, ob der freie
Erlös über oder unter 25 % des Vermögens liege, basiere auf falschen
Berechnungen. Anstelle des Erlöses sei der steuerbare Gewinn nach Abzug des
aufgeschobenen Gewinns als Berechnungsbasis herangezogen worden. In den rechtlichen
Grundlagen schliesse die Geltendmachung der Ersatzbeschaffung die Anwendung des
Rentensatzes auf dem Restgewinn indes nicht aus. Auch bestimme keine
Rechtsnorm, dass ein aufgeschobener Grundstückgewinn die Berechnungsgrundlage
des freien Erlöses verändere. Der Begriff des Erlöses als Verkaufspreis der
Liegenschaft abzüglich darauf lastender Schulden habe sich seit 1992 nicht
geändert. Die Art der Bestimmung des Erlösbegriffes sei dieselbe geblieben. Die
Rekurrenten hätten den gesamten Erlös in die neu erworbene, altersgerechte
Wohnung investiert und als Ersparnisse angelegt. Es seien keine Gelder
verschenkt worden. Die Besteuerung des Restgewinns von je CHF 80'991 sei nach
der Rentensatzbestimmung mit einer Bemessungsgrundlage für den Rentensatz von
CHF 149'983 vorzunehmen. Gegebenenfalls sei von der Erhebung von Gerichtskosten
abzusehen.  

 

       Am 6. Juli 2017
reichte der Vertreter noch die Vollmacht der Rekurrenten ein.

 

       Mit Schreiben
vom 23. August 2017 beantragte das Steueramt die kostenfällige Abweisung des
Rekurses. Zur Begründung wurde auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid
verwiesen und daran vollumfänglich festgehalten. Weitere Erörterungen erfolgten
nicht.

 

       Mit Replik vom
22. September 2017 hielten auch die Rekurrenten an ihren bisherigen
Rechtsbegehren und Ausführungen fest. Darüber hinaus hätten sie je einen
Verkaufserlös von CHF 797'500 erzielt. Wäre der in die Altersvorsorge
reinvestierte und weiterhin aufgeschobene Gewinn nicht als Verkaufserlös zu
qualifizieren und würde dieser vom Verkaufserlös abgezogen, wäre der freie
Erlös so zu berechnen, dass sich prozentuale Anteile des Erlöses nach Abzug des
aufgeschobenen Gewinns von 30,4 % beim Ehemann und 35,1 % bei der Ehefrau ergeben
würden. Selbst nach Abzug des aufgeschobenen Gewinns, was jedoch gesetzlich
nicht vorgesehen sei bei einer Reinvestition zur Altersvorsorge, belaufe sich
der Anteil des Verkaufserlöses über 25 % des Gesamtvermögens der Rekurrenten.
Das Steueramt ziehe nur den steuerbaren Gewinn zur Beurteilung der 25 %-Grenze
heran und nicht den Verkaufserlös abzüglich des aufgeschobenen Gewinns.  

 

 

 

Das
Steuergericht zieht in Erwägung:

1.    Der Rekurs ist
form- und fristgerecht eingereicht worden. Das Kantonale Steuergericht (KSG) ist
sachlich zuständig (§ 59 Abs. 5 und § 160 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11).
Die Rekurrenten sind durch den angefochtenen Einspracheentscheid beschwert. Auf
den Rekurs ist einzutreten.

 

 

2.    Streitig ist, ob
der Rentensatz auf dem grundsätzlich steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf
der Liegenschaft GB Nr. 0001 im Jahr 2015 zu gewähren ist oder nicht. Dass
sowohl diese veräusserte Liegenschaft als auch die neu erworbene Eigentumswohnung
ausschliesslich von den Rekurrenten selbstbewohnt wurden bzw. werden, ist nicht
streitig.

 

       Bei der Veräusserung
einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus
oder Eigentumswohnung) wird die Besteuerung aufgeschoben, soweit der erzielte
Erlös in der Regel innert 2 Jahren zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten
Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (§ 51 Abs. 1 StG; Fassung ab
1.1.2001). Der Grundstückgewinnsteuer wird der Einkommenssteuertarif nach § 44
Abs. 1 zugrunde gelegt; massgebend ist der Steuersatz, der sich für den Gewinn
aus jeder Veräusserung allein ergibt (§ 58 Abs. 1 StG; Fassung ab 1.1.2008).
Erfolgt die Veräusserung wegen vorgerückten Alters oder Invalidität, stellt das
veräusserte Grundstück mehr als einen Viertel des gesamten Vermögens dar und
wird der Erlös zum Zweck der Vorsorge verwendet, so wird die Steuer zu dem Satz
berechnet, der sich ergäbe, wenn anstelle des ganzen Grundstückgewinns eine
entsprechende jährliche Leistung ausgerichtet würde. Diese Besteuerung kann nur
einmal in 10 Jahren beansprucht werden (§ 58 Abs. 3 StG; Fassung ab 1.1.2004). 

 

 

3.1  Im vorliegenden
Fall erwarben die Rekurrenten aufgrund der unbestrittenen Angaben und
Unterlagen im Jahr 2014 die Liegenschaft GB Nr. 0002 zum Preis von 1,55 Mio.
Franken. Inkl. Ausbau investierten die Rekurrenten laut den Angaben CHF 1'865'034.
Im Jahr 2015 veräusserten die Rekurrenten ihre Liegenschaft GB Nr. 0001 zum
Preis von 2,165 Mio. Franken. Der freie, nicht reinvestierte Erlös betrug somit
CHF 299'966 bzw. CHF 149'983 pro Person. Nach Abzug der Besitzesdauer verblieb
anhand der Akten ein Gewinn von CHF 80'991/Person, welcher zu einer Grundstückgewinnsteuer
von je rund CHF 6'384 führte (Veranlagungen vom 28.9.2016). Die
Rekurrenten haben die Rentensatzbesteuerung verlangt. Das Steueramt hat dies indes
abgelehnt, da der fragliche Erlös weniger als 25 % des Vermögens der
Rekurrenten ausgemacht habe.

 

3.2  Wie gesehen, kann
nach § 51 StG bei einer Ersatzbeschaffung die Besteuerung des Grundstückgewinns
aufgeschoben werden. Hier wurde der Gewinn wie erwähnt reinvestiert. Weiter
kann wie gesagt nach § 58 Abs. 3 StG die Rentensatzbesteuerung verlangt werden,
wenn (1.) das Alter der Betroffenen vorgerückt ist, (2.) der Erlös mehr als 25
% deren Vermögens ausmacht und (3.) der Erlös zum Zweck der Vorsorge verwendet
wird. Der Erwerb einer altersgerechten Wohnung statt eines grösseren Eigenheims
wie vorliegend stellt nach der Rechtsprechung des Steuergerichts denn Vorsorge
dar (vgl. KSG vom 2.4.2001, ST/00000102). Unbestritten ist des Weiteren das
vorgerückte Alter der Rekurrenten mit 73 Jahren im Jahr der Veräusserung
(2015). Umstritten ist dagegen die Berechnung des Erlöses in Prozenten. Während
die Rekurrenten den Gesamterlös beachtet haben wollen, hat das Steueramt nur
den nicht reinvestierten Gewinn bzw. den freien Erlös berücksichtigt, weil die
Rekurrenten für den investierten Gewinn nicht einen Aufschub und die
Rentensatzbesteuerung verlangen könnten wegen des daraus resultierenden sog.
double dips bzw. der Erzielung eines doppelten Vorteils. 

 

       Die Ausführungen
der Rekurrenten vermögen indessen durchaus zu überzeugen. Der Rentensatz soll
nach Ansicht des Gesetzgebers wie gesehen nur gewährt werden, wenn ein
erheblicher Teil des Gesamtvermögens, d.h. 25 %, zum Zweck der Vorsorge
verwendet wird. Dies ist vorliegend entgegen der Auffassung des Steueramtes aufgrund
der Unterlagen und Angaben der Rekurrenten der Fall. Mehr als 25 % des Vermögens
der Rekurrenten wurden in die neue Wohnung investiert. Die Interpretation des
Steueramtes widerspricht denn dem Wortlaut des Gesetzes. Ein sog. double dip bzw.
ein Missbrauch ist hier nicht auszumachen. Nur für den freien Erlös abzüglich
des Besitzesdauerabzugs (vgl. § 57 StG) ist die Rentensatzbesteuerung zu
gewähren. Der Rekurs erweist sich nach dem Gesagten als begründet.

 

3.3  Was das Steueramt
weiter dagegen eingewendet hat, kann zu keinem andern Ergebnis führen. Dass die
Rekurrenten doppelt profitieren würden, ist nicht ersichtlich. Sie haben den Erlös
aus dem Verkauf der Liegenschaft GB Nr. 0001 in die neue Eigentumswohnung am O-Weg
investiert. Dass dieses Vorgehen der Altersvorsorge dient, ist vom Steueramt
nicht bestritten worden. Dass im Weiteren die Berechnung des prozentualen
Anteils des verkauften Anteils am Gesamtvermögen nur unter Berücksichtigung des
steuerbaren Gewinns möglich sein soll, ist so vom Gesetzgeber nicht vorgesehen.
§ 58 Abs. 3 StG nennt den Erlös und nicht den steuerbaren Gewinn. Die Anwendung
des Rentensatzes auf dem Restgewinn ist anhand der gesetzlichen Grundlagen
nicht ausgeschlossen. Auch ist nicht erkennbar, dass ein aufgeschobener
Grundstückgewinn die vorliegende Berechnungsgrundlage des freien Erlöses verändern
würde. Es ist denn der Verkaufserlös zu berücksichtigen (1,595 Mio. Franken
bzw. je CHF 797'500), welcher sich aus dem Verkaufspreis der Liegenschaft (2,165
Mio. Franken) abzüglich der darauf lastenden Schuld (CHF 570'000) ergibt.
Dieser Erlös ist sodann dem unbestritten gebliebenen Gesamtvermögen vor dem
Verkauf der Liegenschaft gegenüberzustellen (Ehemann; CHF 1'998'819; Ehefrau:
CHF 1'729'503; vgl. auch KSGE 2010 Nr. 12). Dies ergibt hier einen prozentualen
Anteil am Vermögen von wie gesagt über 25 %, mithin 39,9 % beim Ehemann und
46,1 % bei der Ehefrau. Daran ändert nichts, wenn vom Verkaufserlös (je CHF
797'500) der aufgeschobene Gewinn (je CHF 189'738) abgezogen würde. Dass
das Steueramt in diesem Zusammenhang nur den steuerbaren Gewinn heranzieht, ist
nach dem Gesagten indes nicht zutreffend. Diese Auffassung ist auch nicht weiter
belegt worden; das Steueramt hat vorliegend keine materielle Vernehmlassung
eingereicht. Im Übrigen kann das von den Parteien erwähnte Steuergerichtsurteil
vom 13. Januar 1992 (publ. in Steuerpraxis 1992 Nr. 4) nicht ohne weiteres auf
die hier anwendbaren Gesetzesbestimmungen übertragen werden. Dies gilt auch für
das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 4. Februar 2015 (810 14
334), welches insbesondere auch den erwähnten double dip bei Schuldzinsen zum
Gegenstand hat. Schliesslich folgt ebenso wenig aus dem vom Steueramt
angeführten Bundesgerichtsentscheid vom 14. Oktober 2009 (2C_308/2009) v.a.
auch betreffend Ersatzbeschaffung, dass im vorliegenden Zusammenhang der
Altersvorsorge eine enge Auslegung der massgeblichen Gesetzesbestimmungen
angezeigt wäre. 

 

       Der Rekurs ist
nach diesen Erwägungen gutzuheissen und der Rentensatz auf dem Grundstückgewinn
von je CHF 80'991 zu gewähren (Bemessungsgrundlage: CHF 149'983). 

 

 

4.    Bei diesem
Verfahrensausgang sind keine Gerichtskosten zu erheben. Den Rekurrenten ist
zulasten Staates eine Parteientschädigung von CHF 1'500 (inkl. Auslagen und
MWST) zuzusprechen (§ 163 Abs. 4 StG; §§ 160 f. des Gebührentarifs, BGS 615.11).

 

 

 

 

****************

 

 

 

Demnach
wird erkannt:

1.      In Gutheissung des
Rekurses wird der Rentensatz auf dem Grundstückgewinn von je CHF 80'991 gewährt.

2.      Es werden keine
Gerichtskosten erhoben.

3.      Den Rekurrenten wird
zulasten des Staates eine Parteientschädigung von CHF 1'500 (inkl. Auslagen und
MWST) zugesprochen.

Im
Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                      Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rechtsmittel:   Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:
Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

 

 

 

 

 

 

Dieser Entscheid ist
schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreter der
Rekurrenten (eingeschrieben) 

- VB Solothurn (mit Steuerakten)

- KStA, Recht und
Gesetzgebung 

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer
der EG 

 

 

 

 

 

Expediert am: