# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 07dc3d9a-fa08-55a6-b505-c76253ed4ae5
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-04
**Language:** de
**Title:** Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Kriterien für die Annahme der Zweckänderung einer Immobiliengesellschaft. Bewilligungspflichtigkeit von Beteiligung mittels Partizipationsscheinen. Füllung einer Gesetzeslücke betreffend den Tatbestand des Erwerbs von Grundstücken.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0039/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0039_2014_726.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0039/2014 vom 4. April 2014 in BEZ 2014 Nr. 37 

Der Bezirksrat stellte in seinem Beschluss unter anderem fest, dass die B. 
als  Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft  zu  qualifizieren  sei,  solange  die 
Sonderbauvorschriften  für  die  Grundstücke  der  B.  nicht  rechtskräftig  geändert 
worden  seien  und  die  B.  ihren  statutarischen  und  tatsächlichen  Zweck  nicht 
ändere.  Ferner  wurde  der  Antrag  abgewiesen,  für  die  Beteiligung  der 
Gesuchstellerin  an  einer  Wohnimmobiliengesellschaft  mittels  Partizipations-
scheinen sei die Nichtbewilligungspflicht festzustellen.  

Aus den Erwägungen: 

5. Die  Rekurrentin  beantragt 

zunächst  die  Abänderung  des
vorinstanzlichen  Beschlusses  insofern,  als  dort  festgestellt  wurde,  dass  die  B. 
als  Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft  zu  qualifizieren 
ist,  solange  die 
Sonderbauvorschriften  für  die  Grundstücke  der  B.  nicht  rechtskräftig  geändert 
werden  und  die  B.  ihren  statutarischen  und  tatsächlichen  Zweck  nicht  ändert. 
Sie  möchte  stattdessen  festgestellt  haben,  dass  die  B.  als  Betriebsstätte-
Immobiliengesellschaft  zu  qualifizieren  ist,  solange  der  Verkehrswert  der 
Wohnanteile  weniger  als  20  Prozent  des  Gesamtverkehrswerts  der 
Grundstücke ausmacht. (…) 

- 2-  

6.1 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer 
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Keiner 
Bewilligung  bedarf  der  Erwerb  eines  Grundstückes,  das  als  ständige 
Betriebsstätte  eines  Handels-,  Fabrikations-  oder  eines  anderen  nach 
kaufmännischer Art geführten  Gewerbes,  eines  Handwerksbetriebs  oder eines 
freien Berufes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG). Gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG 
gilt der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer 
juristischen  Person,  deren  tatsächlicher  Zweck  der  Erwerb  von  Grundstücken 
ist, als Erwerb eines Grundstückes, sofern die Anteile dieser juristischen Person 
nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind. 

Obwohl  Art.  4  Abs.  1  lit.  e  BewG  keine  Einschränkung  bezüglich  der 
Nutzweise  der  von  der  juristischen  Person  gehaltenen  Grundstücke  macht,  ist 
klar, dass nur solche Grundstücke gemeint sind, die nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. 
a BewG bewilligungsfrei erworben werden können.  

Zunächst  ist  festzuhalten,  dass  die  Befreiung  von  der  Bewilligungspflicht 
für  Betriebsstätten-Grundstücke  die  Ausnahme  von  der  Regel  darstellt.  Nur 
wenn  und  solange  ein  Grundstück  im  Sinne  von  Art.  2  Abs.  2  lit.  a  BewG 
überbaut und genutzt wird, kann es bewilligungsfrei erworben werden. In allen 
anderen  Fällen  –  sei  es,  dass  das  Land  unbebaut  oder  mit  Wohnbauten 
überstellt  ist  und  bleiben  soll  –  unterliegt  der  Erwerb  der  Bewilligungspflicht 
gemäss  Bewilligungsgesetz.  Mit  anderen  Worten  qualifizieren  sich  die 
streitbetroffenen Grundstücke nur so lange als Betriebsstätten-Grundstücke, als 
sie  auch  tatsächlich  gewerblich  genutzt  werden  und  die  Absicht  besteht,  dies 
auch  weiterhin  zu  tun.  Zumindest  so  lange  ist  die  B.  als  Betriebsstätte-
Immobiliengesellschaft  zu  qualifizieren,  und  es 
ist  mit  Bezug  auf  das 
Bewilligungsgesetz nicht von Bedeutung, welcher Art und welchen Umfangs die 
Beteiligung der Rekurrentin an der R. bzw. der B. ist.  

6.2  Unter  dem  Gesellschaftszweck  versteht  man  eine  über  unbestimmte 
Angaben  deutlich  hinausgehende  Umschreibung  des 
vorgesehenen 
Tätigkeitsfeldes der Gesellschaft. Der statutarische Zweck hat eine positive und 
eine  negative  Wirkung.  Positiv  verpflichtet  er  die  Leistungsorgane  auf  eine 
Verfolgung  der 
fallenden  Geschäftsaktivitäten  als 
selbständige  Wirtschaftseinheit.  Negativ  setzt  er  eine  äusserste  Schranke  für 
die  Vertretungsmacht  der  Organe  (vgl.  Peter  Böckli,  Schweizer  Aktienrecht,  4. 
A.,  2009,  Rz.  474  f.).  Handlungen  ausserhalb  des  statutarisch  definierten 
Zweckes sind nicht mehr von der Vertretungsmacht der Organe gedeckt. 

in  das  Tätigkeitsfeld 

und 

Veräusserung 

Gemäss Gründungsstatuten der B. soll sich ihr Zweck auf den Erwerb, die 
Verwaltung 
Betriebsstätten-Liegenschaften 
von 
beschränken.  Die  Änderung  des  statutarischen  Zwecks  der  B.  hin  zu  Erwerb, 
Verwaltung  und  Veräusserung  von  Wohnimmobilien  müsste  demnach 
unmittelbar  vor  dem  Wechsel  der  Nutzung  der  Grundstücke  bzw.  mit  der 
Aufgabe  der  Betriebsstättennutzung  erfolgen.  Da  vorausgesetzt  werden  darf, 
dass sich die Organe der B. regelkonform verhalten werden, wird der Zeitpunkt 
der Änderung des statutarischen Zwecks der B. ungefähr mit der Änderung der 
tatsächlichen  Geschäftstätigkeit  zusammenfallen.  Da  erst  die  statutarische 
Zweckänderung  die  Organe  der  B.  berechtigt,  aber  auch  verpflichtet,  auf  den 

 
 
- 3-  

bisher als Betriebsstätten an die R. vermieteten Grundstücken Wohnbauten zu 
erstellen,  hat  die  Vorinstanz  zu  Recht  auf  den  Zeitpunkt  der  Änderung  der 
Statuten  abgestellt, 
in  welchem  die  B.  nicht  mehr  als  Betriebsstätte-
Immobiliengesellschaft qualifiziert und der Erwerb eines ihrer Anteile demnach 
im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG bewilligungspflichtig ist.  

von 

etwa 

auch 

Betriebsstätten-Grundstücken  wie 

6.3  Für  gemischte  Immobiliengesellschaften,  deren  Zweck  sowohl  im 
von 
Erwerb 
Wohngrundstücken  oder  Bauland  liegt,  enthält  das  Bewilligungsgesetz  keine 
Regelung.  Nachdem  mit  der  Revision  des  Bewilligungsgesetzes  im  Jahr  1997 
eine  Öffnung  des  Immobilienmarktes  angestrebt  wurde,  ist  nicht  von  einer 
Verschärfung  der  Regelung  auszugehen.  Gemäss  der  aufgehobenen 
Bestimmung  von  Art.  4  Abs.  1  lit.  d  BewG  löste  der  Erwerb  eines  Anteils  an 
einer  juristischen  Person  erst  dann  eine  Bewilligungspflicht  aus,  wenn  im 
Rahmen  der  Gesamtaktiven  die  Grundstücke  in  der  Schweiz  nach  ihrem 
tatsächlichen  Wert  mehr  als  einen  Drittel  dieser  Aktiven  ausmachten.  Nach 
Lehre und Rechtsprechung ist der Erwerb eines Gesellschaftsanteils durch eine 
Person 
im  Ausland  unproblematisch,  wenn  die  bewilligungspflichtigen 
Grundstücke  einer  Gesellschaft  (deren  statutarischer  Zweck  nicht  der  Erwerb 
von  gemäss  Bewilligungsgesetz  bewilligungspflichtigen  Grundstücken 
ist) 
weniger als 20 Prozent der gesamten Aktiven ausmachen. Zumindest dann ist 
ihr 
tatsächlicher  Zweck  nicht  der  Erwerb  von  bewilligungspflichtigen 
Grundstücken im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG.  

Es  ist  der  Vorinstanz  darin  beizupflichten,  dass  eine  solche  Faustregel 
dann  sinnvoll  ist,  wenn  sich  aus  dem  statutarischen  Zweck  einer  juristischen 
Person  nicht  ergibt,  ob  es  sich  um  eine  Wohn-  oder  Betriebsstätte-
Immobiliengesellschaft  handelt.  Um  solche  unklare  Situationen  zu  vermeiden, 
hat die Vorinstanz zudem zu Recht darauf bestanden, dass bei einer in Bezug 
auf das Bewilligungsgesetz wegen ihrer ausländischen Beherrschung allenfalls 
relevanten Gesellschaft der Gesellschaftszweck im Zeitpunkt der Gründung der 
B. eng definiert wird. 

ist 

6.4  Zusammenfassend 

festzuhalten,  dass  die 

tatsächliche 
Zweckänderung  erst  nach  Änderung  der  Sonderbauvorschriften  möglich  sein 
wird  und  eine  Änderung  des  statutarischen  Zwecks  vorher  nicht  angezeigt  ist. 
Allein  die  baupolizeiliche  Möglichkeit  der  Wohnnutzung  auf  dem 
streitbetroffenen  Areal  qualifiziert  die  B.  nicht  als Wohnimmobiliengesellschaft. 
Die  Erwähnung  der  Änderung  der  Sonderbauvorschriften  ist  in  diesem 
Zusammenhang  daher  bedeutungslos.  Die  kumulative  Aufzählung  von 
statutarischem  und  tatsächlichem  Zweck  im  Dispositiv  des  angefochtenen 
Beschlusses ist hingegen sachgerecht. (…). 

Demgemäss  ist  Dispositiv-Ziffer  1.c  des  angefochtenen  Beschlusses  in 
teilweiser  Gutheissung  des  Rekurses  wie  folgt  neu  zu  formulieren:  «Es  wird 
festgestellt,  dass  die  B.  als  Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft  zu 
qualifizieren ist, solange sie ihren statutarischen und tatsächlichen Zweck nicht 
ändert.» 

 
 
- 4-  

rekurrentischen  Beteiligung 

7. Im Weiteren stellt die Rekurrentin den Antrag, es sei festzustellen, dass 
der  Vollzug  des  Aktienkaufvertrags  keiner  Bewilligungspflicht  gemäss  dem 
Bewilligungsgesetz  unterliege  und  dass  die  Rekurrentin  insbesondere  auch 
dann  mittels  Partizipationsscheinen  in  die  B.  investiert  bleiben  dürfe,  wenn 
diese als Wohnimmobiliengesellschaft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG 
qualifiziere.  Die  Vorinstanz  hatte  den  Antrag  bezüglich  der  Feststellung  der 
Nichtbewilligungspflicht  der 
in  Form  von 
Partizipationsscheinen  an  einer  Wohnimmobiliengesellschaft  abgewiesen.  Sie 
verwies dabei zum einen auf ein Merkblatt des Bundesamtes für Justiz. Es sei 
zudem klar, dass unter «Anteil» im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG sowohl 
Aktien  als  auch  Partizipationsscheine  zu  verstehen  seien.  Der  Gesetzgeber 
habe  jegliche  Beteiligung  ausländischer  Personen  an  nicht  börsenkotierten 
Wohnimmobiliengesellschaften  der  Bewilligungspflicht  gemäss  Bewilligungs-
gesetz unterstellt. Die Frage der ausländischen Beherrschung stelle sich nicht. 
in  der  Zweckänderung  von  einer  Betriebsstätte-
Die  Vorinstanz  sieht 
Immobiliengesellschaft  in  eine  Wohnimmobiliengesellschaft  den  Erwerb  eines 
Grundstücks. Die Zweckänderung komme einer Gründung gleich, weshalb Art. 
1  Abs.  1  lit.  a  BewV  in  Verbindung  mit  Art.  4  Abs.  1  lit.  e  BewG  analog 
anzuwenden seien, und daher ein bewilligungspflichtiger Vorgang vorliege. (…) 

8.1  Gemäss  Art.  2  Abs.  1  BewG  bedürfen  Personen  im  Ausland  für  den 
Erwerb  von  Grundstücken  einer  Bewilligung  der  zuständigen  kantonalen 
Behörde.  Damit  besteht  die  Bewilligungspflicht  gemäss  dem  Bewilligungs-
gesetz, wenn erstens der Erwerber eine Person im Ausland im Sinne von Art. 5 
f. BewG bzw. Art. 2 BewV ist, zweitens ein Erwerbsvorgang im Sinne von Art. 4 
BewG  bzw.  Art.  1  BewV  vorliegt  und  drittens  der  Gegenstand  des  in  Frage 
stehenden Rechtsgeschäftes ein Grundstück im Sinne von Art. 2 und 4 BewG 
ist.  

8.2 Die Rekurrentin ist aufgrund ihres Sitzes im Ausland zweifelsohne und 
unbestrittenermassen eine Person im Ausland gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG. 

8.3 Gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG gilt der Erwerb des Eigentums oder 
der  Nutzniessung  an  einem  Anteil  an  einer  juristischen  Person,  deren 
tatsächlicher  Zweck  der  Erwerb  von  Grundstücken  ist,  als  Erwerb  eines 
Grundstückes, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse 
in  der  Schweiz  kotiert  sind.  Keiner  Bewilligung  bedarf  der  Erwerb  eines 
Grundstückes,  das  als  ständige  Betriebsstätte  eines  Handels-,  Fabrikations- 
oder  eines  anderen  nach  kaufmännischer  Art  geführten  Gewerbes,  eines 
Handwerksbetriebs oder eines freien Berufes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG). 
Anteile  an  solchen  juristischen  Personen  gelten  mit  anderen  Worten  als 
Grundstücke im Sinne des Bewilligungsgesetzes. 

ihn  nicht 

Der  Begriff  «Anteil»  in  Art.  4  Abs.  1  lit.  e  BewG  ist  umfassend  zu 
verstehen.  Man  muss 
in  seiner  aktienrechtlichen  Bedeutung 
verstehen, um zu diesem Schluss zu kommen. Ganz allgemein meint «Anteil» 
eine  Beteiligung  an  etwas,  was  sowohl  finanzieller  Natur  sein  als  auch  in 
teleologische  Auslegung  der 
Mitbestimmung  bestehen  kann.  Auch  die 
Gesetzesbestimmung 
führt  zu  keinem  anderen  Schluss:  Ziel  des 
Bewilligungsgesetzes  war  und  ist  der  Schutz  des  heimischen  Bodens  vor 

 
 
- 5-  

Überfremdung  (vgl.  Art.  1  BewG).  Nicht  zuletzt  sollte  die  Spekulation  mit 
schweizerischen  Grundstücken  durch  Personen  im  Ausland  eingeschränkt 
werden.  Dass  diese  auch  allein  durch finanzielle  Beteiligung  geschehen  kann, 
ist offensichtlich.  

Wie die Rekurrentin zu Recht ausführt, wurde im Rahmen der Revision des 
Bewilligungsgesetzes  im  Jahr  2004  das  in  Art.  6  Abs.  2  lit.  a  BewG  genannte 
Partizipationsscheinkapital gestrichen. Diese Bestimmung behandelt die Frage, 
wann die Beherrschung einer juristischen Person durch eine Person im Ausland 
zu  vermuten  sei.  Bei  dieser  Frage  spielt  die  rein  finanzielle  Beteiligung 
naturgemäss eine untergeordnete Rolle, und die Streichung des Partizipations-
kapitals  war  folglich  sachgerecht.  Dass  Art.  4  Abs.  1  lit.  e  BewG  nicht  in 
entsprechender  Weise  angepasst  wurde,  spricht  für  sich.  Der  Gesetzgeber 
wollte hier den Erwerb jeder Beteiligung (bzw. jeden Anteils) der Bewilligungs-
pflicht unterstellen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, ist diesbezüglich die 
Frage  der  ausländischen  Beherrschung  nicht  relevant.  Auch  der  Erwerb  einer 
einzelnen  Aktie 
in  den  seltensten  Fällen  zu  einer 
beherrschenden  Stellung,  ist  jedoch  gemäss  Art.  4  Abs.  1  lit.  e  BewG 
bewilligungspflichtig.  

führt  schliesslich 

Die  von  der  Rekurrentin  genannten  Beispiele,  bei  welchen  die 
Eigenkapitalbeteiligung  an  Immobiliengesellschaften  erlaubt  sind,  sind  zwar 
zutreffend,  jedoch  als  Ausnahmen  von  der  Regel,  dass  Personen  im  Ausland 
keine Anteile an Gesellschaften, deren Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, 
erwerben  dürfen,  konzipiert.  So  ist  der  Erwerb  von  Anteilen  an  Wohn-
immobiliengesellschaften  nur  dann  erlaubt,  wenn  die  Anteile  an  der  Börse 
gehandelt  werden,  was  vorliegend  gerade  nicht  der  Fall  ist.  Der  Gesetzgeber 
wollte explizit für börsenkotierte Gesellschaften eine Erleichterung schaffen, sie 
sollten  anders  behandelt  werden.  Auch  die  unterschiedliche  Behandlung  von 
ausländischen Investitionen in Gesellschaften, die nebenbei Immobilien halten, 
ist gerechtfertigt, soll doch die Eigenkapitalbeschaffung nicht generell erschwert 
werden.  Einzig  die  Möglichkeit  der  Teilnahme  an  einer  Kapitalerhöhung  einer 
Wohnimmobiliengesellschaft,  wenn  sich  dadurch  die  Stellung  der  Person  im 
Ausland  nicht  verstärkt  (Art.  1  Abs.  1  lit.  a  BewV),  stützt  die  rekurrentische 
Position, setzt sie doch voraus, dass eine Person im Ausland in eine juristische 
Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, die nicht 
nach  Art.  2  Abs.  2  lit.  a  BewG  ohne  Bewilligung  erworben  werden  können, 
investiert sein kann.  

Schliesslich  ist  auch  das  Merkblatt  des  Bundesamtes  für  Justiz  zum 
Erwerb  von  Grundstücken  durch  Personen  im  Ausland  vom  1.  Juli  2009, 
wonach  auch  der  Erwerb  eines  Partizipationsscheines  einer  nicht  börsen-
kotierten  Gesellschaft,  die  ausschliesslich  oder  zumindest  auch  zu  einem 
wesentlichen Teil Wohnimmobilien erworben hat oder mit solchen handelt, der 
Bewilligungspflicht  des  Bewilligungsgesetzes  unterliegt  (Merkblatt,  S.  6),  zu 
beachten. Dieses Merkblatt ist für das Baurekursgericht zwar nicht verbindlich, 
stellt 
in  die 
Entscheidfindung ein. 

jedoch  eine  Auslegungshilfe  dar  und 

insoweit 

fliesst 

 
 
- 6-  

Insgesamt  ist  der  Begriff  «Anteil»  in  Art.  4  Abs.  1  lit.  e  BewG  so 
auszulegen,  dass  jeder  Erwerb  einer  Beteiligung  –  unabhängig  von  der 
Verbindung  mit  einem  Stimmrecht  –  an  einer  Gesellschaft,  deren  Zweck  der 
Erwerb  und  das  Halten  von  Immobilien,  welche  nicht  nach  Art.  2  Abs.  2  lit.  a 
BewG bewilligungsfrei erworben werden können, bewilligungspflichtig im Sinne 
des Bewilligungsgesetzes ist. 

8.4.1  Damit  die  Bewilligungspflicht  nach  Bewilligungsgesetz  zur 
Anwendung kommt, muss schliesslich ein Erwerbsvorgang gegeben sein. Dies 
kann  zum  einen  der  Kauf  eines  Grundstücks  sein.  Art.  1  Abs.  1  lit.  a  der 
Verordnung  zum  Bewilligungsgesetz  (BewV)  bestimmt  sodann,  dass  die 
Beteiligung  an  der  Gründung  und,  sofern  der  Erwerber  damit  seine  Stellung 
verstärkt,  an  der  Kapitalerhöhung  von 
juristischen  Personen,  deren 
tatsächlicher  Zweck  der  Erwerb  von  Grundstücken  ist  (Art.  4  Abs.  1  lit.  e 
BewG),  die  nicht  nach  Art.  2  Abs.  2  lit.  a  BewG  ohne  Bewilligung  erworben 
werden  können,  auch  als  Erwerb  von  Grundstücken  gelten.  Gemäss  lit.  b  der 
genannten  Verordnungsbestimmung  gilt  die  Übernahme  eines  Grundstückes, 
das  nicht  nach  Art.  2  Abs.  2  lit.  a  BewG  ohne  Bewilligung  erworben  werden 
kann,  zusammen  mit  einem  Vermögen  oder  Geschäft  (Art.  181  des 
Obligationenrecht  [OR])  oder  durch  Fusion,  Spaltung,  Umwandlung  oder 
Vermögensübertragung  nach  Fusionsgesetz  (FusG),  sofern  sich  dadurch  die 
Rechte des Erwerbers an diesem Grundstück vermehren, ebenfalls als Erwerb 
von Grundstücken. 

Dass der notwendige Erwerbsvorgang weder im Verkauf der Aktien an die 
M.  noch  in  der  Abspaltung  der  B.  (die  sich  dannzumal  unzweifelhaft  als 
Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft  qualifiziert)  liegen  kann,  ist  offensichtlich 
und unbestritten. Am ehesten könnte – wie dies die Vorinstanz auch getan hat – 
in  der  formellen  Zweckänderung  hin  zur  Wohnimmobiliengesellschaft  ein 
Erwerbsvorgang  erblickt  werden,  was  jedoch  weder  Gesetz  noch  Verordnung 
so festhalten. 

8.4.2  Eine  Gesetzeslücke  liegt  vor,  wenn  sich  eine  gesetzliche  Regelung 
als  unvollständig  erweist,  weil  sie  auf  eine  bestimmte  Frage  keine  Antwort 
enthält.  Bevor  eine  solche  Lücke  angenommen  wird,  ist  durch  Auslegung  zu 
ermitteln,  ob  das  Fehlen  einer  ausdrücklichen  Anordnung  nicht  als  so 
ist.  Diesfalls  hat  der 
genanntes  qualifiziertes  Schweigen  zu  verstehen 
Gesetzgeber  eine  Rechtsfrage  nicht  übersehen,  sondern  stillschweigend 
(negativ) mitentschieden. 

Lehre und Rechtsprechung unterscheiden zwischen echten und unechten 
Lücken. Eine echte Lücke liegt vor, wenn ein Gesetz für eine Frage, ohne deren 
Beantwortung  die  Rechtsanwendung  nicht  (vollständig)  möglich  ist,  keine 
Regelung  enthält.  Bei  der  unechten  Lücke  gibt  die  gesetzliche  Regelung  zwar 
auf  alle  Fragen,  die  sich  bei  der  Rechtsanwendung  stellen,  eine  Antwort;  weil 
die Regelung aber zu einem sachlich gänzlich unbefriedigenden Resultat führt, 
wird sie als lückenhaft empfunden. Das Rechtsverweigerungsverbot verpflichtet 
füllen,  während  das 
die  rechtsanwendende  Behörde,  echte  Lücken  zu 
Legalitätsprinzip es grundsätzlich untersagt, unechte Lücken zu schliessen. 

 
 
- 7-  

Eine neuere Auffassung verzichtet auf die Unterscheidung zwischen echter 
und unechter Lücke und bezeichnet die Lücke als planwidrige Unvollständigkeit 
des  Gesetzes,  die  von  den  rechtsanwendenden  Behörden  behoben  werden 
darf. Das Bundesgericht hat diesen Lückenbegriff übernommen und nimmt eine 
vom  Gericht  zu  schliessende  Lücke  stets  dann  an,  wenn  die  gesetzliche 
Regelung  nach  den  dem  Gesetz  zu  Grunde  liegenden  Wertungen  und 
Zielsetzungen  als  unvollständig  und  daher  ergänzungsbedürftig  betrachtet 
werden  muss  (BGE  102  Ib  224  f.,  E.  2).  Diesfalls  ist  der  Richter  zur 
Lückenfüllung berechtigt und verpflichtet (vgl. zum Ganzen Ulrich Häfelin/Georg 
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., 2010, Rz. 233 ff.). 

8.4.3  Das  Ziel  des  Bewilligungsgesetzes 

ist  die  Verhinderung  der 
Überfremdung  des  einheimischen  Bodens  (Art.  1  BewG).  Dies  soll  erreicht 
werden,  indem  der  direkte  Grunderwerb  durch  Personen  im  Ausland  (mit 
und 
der  Bewilligungspflicht 
einigen  Ausnahmen) 
Bewilligungstatbestände  sehr  einschränkend  formuliert  sind.  Weiter  wird  der 
Erwerb von Anteilen an juristischen Personen, welche Grundstücke halten, und 
damit  der  indirekte  Immobilienerwerb  eingeschränkt.  Damit  soll  nicht  zuletzt 
ausländische Spekulation mit einheimischem Boden verhindert werden. 

unterstellt  wird 

Es ist klar und offensichtlich, dass das mit der vorliegend zu beurteilenden 
Standortentwicklung  angestrebte  Ziel  –  eine  Person  im  Ausland  ist  mit  20 
Prozent  des  Gesellschaftskapitals  an  einer  schweizerischen  Wohnimmobilien-
Gesellschaft  beteiligt  und  profitiert 
finanzieller  Hinsicht  dank  der 
Ausgestaltung ihrer Anteile als Vorzugspartizipationsscheine überproportional – 
den  Zielen  und  Werten  des  Bewilligungsgesetzes  widerspricht.  Wenn  das 
Bewilligungsgesetz keine Regelung für den Vorgang  der Zweckänderung einer 
bestehenden Gesellschaft, in die eine Person im Ausland investiert ist, hin zur 
Gesellschaft,  welche  bewilligungspflichtige  Grundstücke  erwerben  und  halten 
will,  enthält,  so  erweist  es  sich  als  offensichtlich  unvollständig  und  daher 
ergänzungswürdig.  

in 

Die  Aufzählung  in  Art.  1  Abs.  1  BewV  ist  beispielhaft  und  daher  nicht 
abschliessend. Eine analoge Anwendung von Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV (wonach 
die Beteiligung an der Gründung und, sofern der Erwerber damit seine Stellung 
verstärkt,  an  der  Kapitalerhöhung  von 
juristischen  Personen,  deren 
tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist [Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG], 
die  nicht  nach  Art.  2  Abs.  2  lit.  a  BewG  bewilligungsfrei  erworben  werden 
können, als Erwerb von Grundstücken gilt) in Verbindung mit Art. 4 Abs. 1 lit. e 
BewG erweist sich daher als sachgerecht, um die Gesetzeslücke zu schliessen. 
Die  Änderung  des  Zwecks  einer  Gesellschaft,  welche  sich  neu  als 
Wohnimmobiliengesellschaft qualifiziert, kommt dem Erwerb von Grundstücken 
damit gleich. 

Demgemäss ist der Rekurs diesbezüglich abzuweisen.