# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9d1cc5e1-1ed7-54d3-bd3a-0bac81ec9e14
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-10-07
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 07.10.1999 16.1999.63
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_005_16-1999-63_1999-10-07.html

## Full Text

Incarto n.

  16.99.00063

  	
  Lugano

  7 ottobre 1999/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  cassazione civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dei giudici:

  	
  Chiesa, presidente, 

  Cocchi e Giani

  
						

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli Zeni, vicecancelliera

  

 

 

sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 25 giugno 1999 presentato da

 

 

	
   

  	
  __________

  patr.
  __________ 

   

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

 

la
sentenza 14 giugno 1999 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna
nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 23 marzo 1999 da

 

 

	
   

  	
  __________ rappr. __________, __________ 

   

  

 

 

con la
quale l’istante ha chiesto la liberazione a suo favore del deposito di garanzia
di fr. 959.- oltre interessi da lui depositato presso la __________ nonché
l’annullamento del PE no. __________ e di tutti gli atti esecutivi promossi nei
suoi confronti dell’UEF di Locarno, domande accolte dal primo giudice,

 

 

letti ed esaminati
gli atti

 

considerato

 

in fatto e in
diritto:

 

                                          che
il 4 febbraio 1991 __________ come locatore e __________ come conduttore
hanno sottoscritto un contratto di locazione -conclusosi il 31 dicembre 1997-
avente per oggetto un appartamento sussidiato situato ad __________ (doc. A);

 

                                          che
con atto scritto 21 aprile 1995 __________ ha ceduto al figlio __________ tutti
i diritti nei confronti dell’inquilino (doc. 4);

 

                                          che
il 9 aprile 1997, unitamente all’invio del dettaglio delle spese accessorie per
il periodo 1° luglio 1995/30 giugno 1996, il locatore ha comunicato a tutti gli
inquilini dello stabile l’aumento di queste spese a dipendenza dell’addebito
dell’importo totale relativo ai premi dell’assicurazione, sino ad allora posti
a carico degli inquilini nella misura limitata del 5,5% (doc. I): nel contempo
venivano richiesti gli arretrati a questo titolo per il periodo dal 1°aprile
1992 al 30 giugno 1995, per un totale a carico di __________ di fr. 1’147.65;

 

                                          che
con istanza 9 dicembre 1998 il conduttore ha adito l’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di __________ chiedendo la liberazione del deposito di
garanzia di fr. 959.- oltre interessi (doc. C) nonché il ritiro del PE no.
__________ dell’UEF di Locarno notificatogli per l’incasso degli arretrati
controversi, domande alle quali il locatore si è opposto;

 

                                          che
con decisione 2 marzo 1999 l’Ufficio di conciliazione, ammessa la legittimità
della richiesta di pagamento delle spese accessorie arretrate, ha respinto la
domanda del conduttore ordinando la liberazione a favore del locatore del deposito
di garanzia, nella misura di fr. 910.75 (saldo dopo deduzione degli arretrati
in discussione);

 

                                          che
contro questa decisione __________ è insorto dinanzi al pretore con istanza 23
marzo 1999 chiedendo, oltre all’accertamento dell’inammissibilità della
richiesta di pagamento dei premi assicurativi arretrati -perché non contemplati
nel contratto di locazione, perché il locatore vi avrebbe tacitamente
rinunciato, perché parzialmente prescritti e perché l’aumento delle spese
accessorie non sarebbe stato notificato mediante il modulo ufficiale- la
liberazione a suo favore del deposito di garanzia nonché l’annullamento del PE
no. __________ dell’UEF di Locarno;

 

                                          che
il convenuto si è opposto all’istanza ribadendo l’ammissibilità della sua
richiesta sulla base dell’art. 38 della Legge federale che promuove la
costruzione di alloggi e l’accesso alla proprietà, ragione per la quale egli ha
rivendicato a suo favore la liberazione del deposito di garanzia a tacitazione
del suo credito per le spese accessorie arretrate per il periodo dal 1°aprile
1992 al 30 giugno 1995;

 

                                          che
con il querelato giudizio il pretore, accertata l’ammissibilità della pretesa
del locatore sulla base dell’art. 38 della citata legge federale e respinta la
tesi dell’istante secondo la quale il locatore avrebbe tacitamente rinunciato a
recuperare queste spese, ha nondimeno concluso all’accoglimento dell’istanza
per il fatto che il locatore non ha notificato l’aumento delle spese accessorie
mediante il modulo ufficiale (da qui la nullità del medesimo) e ha quindi
ordinato la liberazione a favore del conduttore del deposito di garanzia e
l’annullamento del PE no. __________dell’UEF di Locarno nonché dei relativi
atti esecutivi;

 

                                          che
con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto
sospensivo con decreto 30 giugno 1999, __________ è insorto contro il predetto
giudizio postulandone l’annullamento sulla base dei titoli di cassazione di cui
alle lettere a) e g) dell’art. 327 CPC: il ricorrente rimprovera al primo
giudice di aver erroneamente applicato il diritto sostanziale e quello
procedurale, in particolare per essersi pronunciato su una questione (aumento
delle spese accessorie nell’ambito di un contratto di locazione di appartamenti
sussidiati) che esula dalle sue competenze, trattandosi di problema di
competenza dell’autorità amministrativa;

 

                                          che
con osservazioni 9 luglio 1999 controparte postula la reiezione del gravame.

 

                                          che
giusta l’art. 327 lett. a CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace
può essere annullata se emana da un giudice incompetente;

 

                                          che,
come emerge chiaramente da recente giurisprudenza del Tribunale federale (DTF
124 III 463 segg.), nell’ambito di locazioni fondate sulla legislazione
federale di promovimento dell'abitazione, la competenza di verificare le
pigioni e le spese accessorie nonché i relativi aumenti, non è attribuita agli
uffici di conciliazione in materia di locazione, né ai giudici civili, bensì
all’autorità amministrativa preposta al controllo delle pigioni, prevista all'art.
54 Legge federale che promuove la costruzione d’abitazioni e l’accesso alla
loro proprietà (RS 843) (nello stesso senso anche MRA 4/95 p. 170 e 171
e CdB, 1/99, p.. 12);

 

                                          che
quindi, conformandosi a questa giurisprudenza (in parte diversa dalla prassi
sin qui seguita sulla base delle direttive dell’Ufficio federale
dell’abitazione), questa Camera deve dichiarare nullo il giudizio dedotto in
cassazione per incompetenza giurisdizionale del giudice civile (art. 327 lett.
a e art. 142 cpv. 1 lett. a CPC);

 

                                          che
se è ben vero che la competenza civile è esclusa unicamente per le questioni
che impongono il controllo delle pigioni e delle spese accessorie e non per
tutte le questioni  relative al rapporto di locazione, in particolare la
liberazione del deposito di garanzia regolata all’art. 257e CO (la cui
applicazione non è esclusa dall’art. 253b cpv. 3 CO e neppure dall’art. 2 cpv.
2 dell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e
commerciali: OLAL: RS 221.213.11), è altrettanto vero che nel caso di specie la
liberazione della garanzia dipende dall’accertamento sulla legittimità o meno
del credito opposto in compensazione dal locatore, ragione per la quale il
giudice civile può esprimersi solo dopo l’avvenuta verifica della proponibilità
dell’aumento delle spese accessorie;

 

                                          che
vista la particolarità del caso non si prelevano tasse né spese per il presente
giudizio.

 

                                    

Per i quali
motivi,

richiamati gli art.
327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG

 

 

 

pronuncia:           1.
     Il ricorso per cassazione 25 giugno 1999 __________ è accolto.

                                          Di
conseguenza la sentenza 14 giugno 1999 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna
è dichiarata nulla.

 

                                2.
     Non si pre__________ __________ è tenuto a versare al ricorrente fr. 200.-
a titolo di ripetibili di questa sede.

 

                                3.
     Intimazione a:

                                          –      __________

                                          Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

 

 

Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           La
segretaria