# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 11589198-b5fe-528d-a29d-fc18c81751d8
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-11-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 11.11.2009 GR.2007.33
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2007-33_2009-11-11.pdf

## Full Text

STEUERREKURSKOMMISSION III 
 DES KANTONS ZÜRICH 
 
 

 
3 GR.2007.33 
 
 
 

Entscheid 
 
 

11. November 2009 
 

 
 
 

Mitwirkend: 

Präsident Ch. Mäder, die Mitglieder M. Roth, A. Widl und Sekretärin S. Weigold 
 
 
 
 

In Sachen 
 
A,   
 
 Rekurrentin,  

vertreten durch RA lic.iur. Peter Schaub  
und Martin Schmidlin,  
weber schaub & partner ag,  
Mühlebachstrasse 2, Postfach 22, 8024 , Zürich 

 
gegen 

 
B,   

 Rekursgegnerin,  
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  
 

 
 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 
 
 
 

- 2 - 
 
 
 

hat sich ergeben: 
 

 

 A. Die A mit ausserkantonalem Sitz in C (nachfolgend die Pflichtige) ist eine 

Tochtergesellschaft der 1999 gegründeten Holding D. Sie konzentrierte sich seit Auf-

nahme ihrer Immobiliengeschäftstätigkeit auf zwei Bereiche, nämlich einerseits auf den 

Erwerb von Anlageobjekten und andererseits auf Promotionsprojekte (Entwicklungs-

projekte), wobei die Geschäftsleitung und das Tagesgeschäft – mangels einer eigenen 

geschäftlichen Infrastruktur am ausserkantonalen Sitz in C – der in E (ab 2006 in F) 

innerkantonal domizilierten G übertragen wurde. Bis zum 20. März 2000 besorgte die 

nahe stehende H in I die laufenden Geschäfte der Pflichtigen. Bezüglich der Promoti-

onsprojekte wurden entweder unüberbaute Grundstücke gekauft, überbaut und (häufig 

in Form von Stockwerkeinheiten) wieder verkauft oder es wurden überbaute Grundstü-

cke gekauft, umgebaut und ebenfalls in der Regel von Stockwerkeinheiten wieder ver-

kauft. In den hier interessierenden Jahren 2001 bis 2004 veräusserte die Pflichtige 

Promotionsobjekte im Wert von rund 60 Mio. Franken (2001), 90 Mio. Franken (2002), 

120 Mio. Franken (2003) und 100 Mio. Franken (2004). Ein Grossteil der im genannten 

Zeitraum verkauften Objekte befand sich in verschiedensten Gemeinden im Kanton 

Zürich. Daneben verkaufte die Pflichtige im betreffenden Zeitraum auch Anlageliegen-

schaften im Wert von rund Mio. Franken.  

 

 Zu den in der Gemeinde B veräusserten Promotionsobjekten gehörten unter 

anderem die nachfolgend interessierenden Liegenschaften strasse 44 (diverse Hand-

änderungen im Jahr 2001), strasse 48-52 (22. Dezember 2002), strasse 15 (2002 bis 

2003) und strasse 6 (2003 bis 2004). 

 

 Mit Beschlüssen vom 22. August 2006 auferlegte die Kommission für Grund-

steuern der Gemeinde B der Pflichtigen zufolge Veräusserung dieser Grundstücke wie 

folgt Grundstückgewinnsteuern:        

 

 

          Steuerbetrag 

- strasse 44 (Alle StWE an Kat.Nr.), 

steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 697'624.-   Fr. 213'050.- 

- strasse 48-52 (Kat.Nr.), 

 steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 469'568.-   Fr. 177'200.- 

- 3 - 
 
 
 

- strasse 15 (Alle StWE an Kat.Nr.), 

steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr.779'395.-   Fr. 227'615.- 

- strasse 6 (Alle StWE an Kat.Nr.), 

- steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 584'126.-   Fr. 217'666.- 

Total          Fr. 835'531.- 

 

 

 B. Dagegen erhobene Einsprachen, womit die Pflichtige zur Hauptsache 

Händlerpauschalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise, die volle Anrechnung der der 

D bezahlten Darlehenszinsen und anlässlich der mündlichen Vertretung der Einspra-

che auch die Berücksichtigung von Verlusten aus anderen Grundstückverkäufen und 

aus Betriebstätigkeit geltend machte, wies die Kommission mit Beschlüssen vom 

8. Mai 2007 ab. Dagegen hiess sie die Einsprache gegen den Veranlagungsbeschluss 

betreffend Liegenschaft strasse 48-52 insoweit teilweise gut, als sie die daraus resultie-

rende Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten berücksichtigte und dement-

sprechend die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 177'200.- auf Fr. 126'560.- herabsetz-

te. 

 

 

 C. Mit Rekurs vom 13. Juni 2007 beantragte die Pflichtige, die veranlagten 

Grundstückgewinnsteuern auf Franken Null herabzusetzen. Dabei seien Händlerpau-

schalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise anzurechnen. Die der D bezahlten Darle-

henszinsen seien mit einem reduzierten Zinssatz zu berücksichtigen. Weiter seien die 

verbleibenden Gewinne mit im Kanton Zürich und in verschiedenen zürcherischen 

Gemeinden in den Jahren 2001 bis 2004 erlittenen Verlusten von im Umfang von meh-

reren Millionen Franken zu verrechnen. Ferner beantragte sie eine Parteientschädi-

gung.  

 

 In ihrer Rekursantwort vom 16. August 2007 schloss die Grundsteuerkommis-

sion auf Abweisung des Rekurses und beantragte ebenfalls eine Parteientschädigung. 

 

 Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

 

 

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Die Rekurskommission zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 

Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 

Aufwendungen) übersteigt. Die anrechenbaren Aufwendungen sind in § 221 Abs. 1 

StG abschliessend aufgezählt (RB 1990 Nr. 51, 1982 Nr. 105; Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, 

§ 221 N 3). Dazu gehören wertvermehrende Aufwendungen, Grundeigentümerbeiträ-

ge, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbunde-

ne Abgaben sowie Baukreditzinsen bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen. Natür-

liche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können weitere mit 

der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf 

deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzich-

tet haben (§ 221 Abs. 2 StG). Ausserdem ist im interkantonalen Verhältnis gemäss der 

gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 127 Abs. 3 der 

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) resp. zu Art. 46 Abs. 2 der alten Bundes-

verfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) der Liegenschaftskanton ungeachtet der Ausges-

taltung seiner Grundstückgewinnbesteuerung verpflichtet, sämtliche Aufwendungen zu 

übernehmen, die mit der Veräusserung zusammenhängen, auch wenn das kantonale 

Recht dies nicht vorsieht (Höhn/Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4. A., 2000, 

S. 525; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 152). Zu diesen Aufwendungen, die 

nicht bereits nach § 221 Abs. 2 StG bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt 

werden können, gehört namentlich ein Anteil an den allgemeinen Unkosten, die dem 

Liegenschaftenhändler am Hauptsitz entstehen. Dieser Anteil bemisst sich in der Regel 

pauschal auf 5% des Erlöses (BGE 92 I 461; 111 Ia 220 E. 2d). Allerdings kann beim 

Vorliegen besonderer Gründe vom üblichen Pauschalabzug sowohl nach oben als 

auch nach unten abgewichen werden, wenn hinreichende Anhaltspunkte bestehen, 

dass die Pauschale den auf das betreffende Liegenschaftsgeschäft entfallenden Teil 

der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen falsch bemisst und das Ergebnis 

dem Gebot einer gerechten Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit zuwiderläuft 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 168; StE 1993 B 45 Nr. 8 E. 5b = ZStP 1993, 

137). Ferner kann der interkantonale Liegenschaftenhändler Verluste aus Liegen-

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schaftsverkäufen mit den im gleichen Jahr im gleichen Kanton erzielten Grundstück-

gewinnen verrechnen. Dies gilt auch für Verluste aus allfälligen Teilveräusserungen, 

die gemäss § 224 Abs. 3 StG erst nach vollständiger Veräusserung aller Teilparzellen 

verrechenbar wären (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 173). Verluste sollen 

möglichst schnell mit Gewinnen verrechnet werden. Insofern kommt der kantonalen 

Verlustverrechnungsbestimmung (§ 224 Abs. 3 StG) im interkantonalen Verhältnis nur 

subsidiäre Bedeutung zu (VGr, 19. November 1997, SR.97.00047, auszugsweise ver-

öffentlicht in RB 1997 Nr. 46). 

 

 

 2. Streitig ist zunächst, ob die Pflichtige Liegenschaftenhändlerpauschalen in 

Höhe von 3% der Verkaufspreise und somit folgende weitere Anlagekosten bei der 

Grundstückgewinnsteuer anrechnen darf: Fr. 178'950.- (strasse 44), Fr. 101'700.- 

(strasse 15), Fr. 142'500.- (strasse 48-52) und Fr. 192'823.- (strasse 6). 

 

 a) Die Rekursgegnerin hat keine Händlerpauschalen angerechnet. Sie ist im 

Verlauf mehrerer Grundstückgewinnsteuerveranlagungsverfahren in der Gemeinde B 

und in anderen Gemeinden, welchen das Steueramt der Gemeinde B Amtshilfe leiste-

te, zum Schluss gekommen, dass der Kanton Zürich in Form von Drittkosten bereits 

sämtliche mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen allgemeinen 

Unkosten übernommen habe (E9, E. II.2a). Selbst jene Unkosten, welche üblicherwei-

se nur mit der Händlerpauschale bei den Anlagekosten erfasst werden könnten, seien 

von der Pflichtigen in Form von Drittkosten bei der Grundstückgewinnsteuer steuer-

mindernd geltend gemacht und auch vollständig angerechnet worden. Diese Aufwand-

verteilung habe die Konzernstruktur der A-Gruppe ermöglicht. Die Pflichtige sei eine 

von mehreren Tochtergesellschaften der D. Sie habe ihren ausserkantonalen Sitz in C, 

sei Eigentümerin zahlreicher Liegenschaften (Anlage- und Umlaufvermögen), verfüge 

aber in C nicht über die dafür erforderliche geschäftliche Infrastruktur. Das Tagesge-

schäft für die Pflichtige wie auch für weitere Gruppengesellschaften besorge die inner-

kantonal domizilierte Schwestergesellschaft G. Dort sei die Geschäftsleitung angesie-

delt und würden die im Interesse der Pflichtigen liegenden Geschäftstätigkeiten wie An- 

und Verkauf von Liegenschaften, Projekt- und Portfoliomanagement, Finanzen etc. 

vorgenommen. Die G stelle der Pflichtigen für die erbrachten Leistungen laufend 

Rechnung. Die betreffenden Kosten würden bei der Pflichtigen aktiviert und später bei 

der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht. Zu den aktivierten 

und bei der Grundstückgewinnsteuer stets angerechneten Kosten gehörten sämtliche 

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Baukosten samt Architektur- und GU-Honoraren, alle Kosten beim An- und Verkauf 

sowie sämtliche Kosten für die Abklärung von Erschliessungs- und Überbauungsmög-

lichkeiten. Darüber hinaus habe die Pflichtige keine allgemeinen Unkosten gehabt, die 

mit der Händlerpauschale zu berücksichtigen wären. Der eigene Verwaltungsaufwand 

am Sitz in C könne vernachlässigt werden. Weitere von der D und der G auf die Pflich-

tige überwälzte Kosten (Verwaltungsratshonorare, Erfolgsbeteiligungen, Auslagenpau-

schalen/Managementgebühren und Buchführungskosten) gehörten zu den allgemeinen 

Unkosten einer Unternehmung und nicht zu den allgemeinen Unkosten im Sinn der 

Händlerpauschale. Die Pflichtige habe den Beweis nicht erbringen können, dass in den 

Verwaltungsrats-, Erfolgsbeteiligungshonoraren, Auslagenpauschalen und Manage-

mentgebühren auch Leistungen im Sinn der Händlerpauschalen enthalten seien. 

 

 b) Diesen Ausführungen hält die Pflichtige entgegen, dass die Händlerpau-

schale gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht nur Unkosten abdecke, die 

objektbezogen mit dem An- und Verkauf von konkreten Liegenschaften zusammenhin-

gen, sondern es gehe richtigerweise um die Abgeltung aller allgemeinen Aufwendun-

gen, die dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Erzielung seines Gewinns er-

wachsen seien. Solche Kosten seien der Pflichtigen entstanden. Ein Teil der Kosten 

werde durch die G verursacht, welche diese Kosten gestützt auf einen Dienstleistungs-

vertrag an die Pflichtige bzw. an die D verrechne, welche diese dann ihrerseits an die 

Pflichtige weiter verrechne. Da die G ihre Abteilungen im Sinn von Profitcentern nach 

Kostenstellen führe, würden die Kosten pro ausgeführten Tätigkeitsbereich genau er-

fasst (allerdings nicht basierend auf objektmässigen Stundenaufschrieben), und zwar 

nach folgendem Schema: Die Einkaufs- bzw. Verkaufsabteilung verrechne ihre Kosten 

unter Beachtung üblicher Provisionsansätze objektsbezogen an die Pflichtige weiter. 

Gleiches gelte für die Kosten im Zusammenhang mit dem Notariatswesen (Begrün-

dung von Stockwerkeigentum, Parzellierung und Errichtung/Aufhebung von Dienstbar-

keiten) und bezüglich der Kosten für Projektentwicklung und Bautreuhand. All diese bei 

der Grundstückgewinnsteuer geltend gemachten Kosten habe die Rekursgegnerin an-

erkannt. Darüber hinaus seien der Pflichtigen aber auch noch weitere Kosten entstan-

den, die zwar im Hinblick auf die Gewinnerzielung getätigt, aber als allgemeine Kosten 

nicht objektmässig verlegt worden seien. Dazu gehörten Kosten für die Entscheidung, 

welche konkreten Objekte anzukaufen bzw. zu verkaufen seien. Die Pflichtige habe 

eine Vielzahl von Objekten besichtigt und geprüft. Längst nicht alle damit zusammen-

hängenden Tätigkeiten hätten zum Erfolg geführt. Beispielsweise seien im Jahr 2006 

Objekte im Wert von mehr als 3 Milliarden Franken näher geprüft worden; schliesslich 

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seien jedoch nur Objekte im Wert von knapp 2000 Millionen Franken gekauft worden. 

Diese Kosten seien zusätzlich zu den Vermittlungsprovisionen entstanden, jedoch von 

der Rekursgegnerin nicht gewinnmindernd berücksichtigt worden. Im Zusammenhang 

mit den Promotionsliegenschaften seien noch weitere Kosten entstanden. Angesichts 

der Bedeutung des Geschäfts sei eine Portfoliostrategie festgelegt und immer wieder 

auf deren Richtigkeit hin überprüft worden. Ferner habe auch die Beschaffung der Fi-

nanzierung für die konkret zu erwerbenden Objekte zu einem Kostenaufwand geführt. 

Die Promotionsliegenschaften seien regelmässig mit einer Bautätigkeit (Umbau oder 

Neubau) verbunden gewesen. Daraus seien der Pflichtigen für architektonische 

Grundkonzepte Auslagen entstanden. Sie habe sämtliche Verträge mit einem Objekt-

wert von über fünf Millionen Franken genehmigt, Architekten, Ingenieure und Fachpla-

ner evaluiert und über deren Beauftragung entschieden. Ferner habe sie als Bauherrin 

die Baustellen kontrolliert, Werbung und Weiterbildung betrieben und ständig das 

Marktumfeld und die Zinsentwicklung beobachtet. All diese von der G, teilweise aber 

auch von den Verwaltungsräten der Pflichtigen erbrachten Aufwendungen seien von 

der Rekursgegnerin nicht angerechnet worden. Die Tätigkeit des Verwaltungsrats habe 

sich keineswegs bloss auf die Oberleitung der Gesellschaft beschränkt. Er sei vielmehr 

im oben umschriebenen Sinn operativ tätig geworden und habe als Gesamtheit oder 

durch einzelne Mitglieder die möglicherweise zu erwerbenden Grundstücke geprüft, die 

Portfoliostrategie festgelegt, die Finanzierung besorgt, die Baumassnahmen überwacht 

und die Werbung angeregt. Für Hilfstätigkeiten hätten die Mitglieder entweder zusätzli-

ches Personal oder die Dienste Dritter in Anspruch genommen. Entsprechend hätten 

die Verwaltungsräte die Entschädigung nicht als Risikoabdeckung, dass sie sich als 

Verwaltungsräte zur Verfügung stellten, sondern erfolgsabhängig für ihre operative 

Tätigkeit erhalten. Über diese Kosten hinaus habe die Pflichtige weiteren Aufwand im 

Hinblick auf ihre Liegenschaftenhändlertätigkeit gehabt, nämlich Buchhaltungs-, Revi-

sions- und Beratungskosten, welche die Rekursgegnerin ebenfalls nicht zum Abzug 

zugelassen habe. Dass ein Teil des Aufwands im Hinblick auf die Gewinnerzielung 

nicht durch die Pflichtige selbst, sondern von Dritten getätigt worden sei, spiele keine 

Rolle. Entscheidend sei einzig, dass die Pflichtige diese Kosten am Sitz getragen habe. 

Unbestritten sei, dass die Pflichtige nicht nur Aktivitäten im Bereich des An- und Ver-

kaufs von Promotionsliegenschaften entfaltet habe, sondern daneben auch Anlagelie-

genschaften halte. Entsprechend entfalle ein Teil des gesamten Verwaltungsaufwands 

auch auf die Anlageliegenschaften. Aufgrund der jahrelangen Erfahrung der Pflichti-

gen, welche sich am Umsatz mit Promotions- bzw. Anlageobjekten orientiere, entfalle 

auf die Promotionsobjekte ein Unkostenanteil von rund 70%, während der Anteil bei 

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den Anlageobjekten rund 30% betrage. Die Koppelung an den Umsatzzahlen aus Ver-

kauf von Promotionsliegenschaften bzw. Erträgen aus Anlageobjekten sei einsichtig. 

Denn Promotionsliegenschaften müssten während der ganzen Besitzesdauer ununter-

brochen intensiv betreut werden (Ankauf, Finanzierung, Umbau/Neubau, Stockwerk-

begründung, Weiterverkauf). Dagegen sei der Rhythmus bei Anlageobjekten sehr viel 

gemächlicher. Nach deren Erwerb sei nur noch eine gewisse Überwachung und gele-

gentliche Renovation erforderlich. Allenfalls würden sie nach 20 oder 30 Jahren ver-

kauft. Der auf die Anlageobjekte entfallende Verwaltungsaufwand der Pflichtigen sei 

auch deshalb viel geringer, weil die Liegenschaften durch Drittverwaltungen vor Ort 

betreut würden. Die Drittverwaltungskosten seien direkt auf die Anlageobjekte gebucht 

worden und somit im hier interessierenden Verwaltungsaufwand der Pflichtigen nicht 

enthalten. 

 

 c) Mit der Pauschalierung der Unkosten gemäss bundesgerichtlicher Recht-

sprechung wird der Steuerpflichtige aus Praktikabilitätsgründen davon entbunden, die 

schwer schätzbaren, beim An- und Verkauf von Liegenschaften tatsächlich angefalle-

nen, allgemeinen Unkosten nachzuweisen, für deren Bestand und Umfang er aufgrund 

der allgemeinen Beweislastregel bei steuermindernden Tatsachen grundsätzlich be-

weisbelastet wäre. Entgegen der Auffassung der Pflichtigen deckt die Pauschale aber 

nicht sämtliche, dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Erzielung eines Ge-

winns anfallenden Aufwendungen ab. Pauschalisiert sind einzig die mit dem An- und 

Verkauf von Liegenschaften verbundenen allgemeinen Unkosten. Dagegen orientiert 

sich die Prüfung der Angemessenheit der Pauschale immer an den gesamten allge-

meinen Unkosten (vgl. dazu E. 1h). 

 

 Gemäss zürcherischer Rechtsprechung, die sich von der einzelfallbezogenen 

Rechtsprechung des Bundesgerichts unterscheidet (vgl. hierzu Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, § 221 N 170), darf die Händlerpauschale, welche einzig und allein die 

mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen Umtriebe deckt (weitere 

abzugsfähige Unkosten des Liegenschaftenhändlers sind nicht pauschaliert), nur dann 

unter 5% der Verkaufserlöse bzw. unter das beantragte Mass gekürzt werden, wenn 

der Liegenschaftenkanton dartun kann, dass die Pauschale über einige Jahre hinweg 

weit mehr als die wirklichen Geschäftsaufwendungen des Liegenschaftenhändlers 

deckt (ZStP 1992, 283). Eine Kürzung nur aus formalen Gründen (etwa beim Beizug 

von Mäklern, kurzer Besitzesdauer, hohem Verkaufsvolumen oder wenn hohen Ver-

kaufspreisen ein nur niedriger Gewinn gegenübersteht) ist entgegen der im Einspra-

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cheverfahren vertretenen Auffassung der Rekursgegnerin nach der verwaltungsgericht-

lichen Rechtsprechung unzulässig. Immerhin geben formale Gründe (speziell ein ho-

hes Verkaufsvolumen mit einem hohen Rationalisierungseffekt, der Beizug von Mäk-

lern und die Auslagerung weiterer Tätigkeiten an Dritte) regelmässig Anlass zu einer 

Untersuchung, weil in diesen Fällen nicht selten im Sitzkanton gar keine allgemeinen 

Unkosten im Umfang von 5% resp. auch 3% aller Verkaufserlöse vorhanden sind.  

 

 d) Bei der Prüfung der Angemessenheit der Pauschale hat der Liegenschaf-

tenhändler mitzuwirken (VGr, 20. Oktober 2006, SB.2006.00021 = www.vgrzh.ch, 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 170). Dabei hat er seine allgemeinen Unkos-

ten über einen Zeitraum von wenigstens drei Jahren offen zu legen und darzutun, wel-

che unterschiedlichen Tätigkeitsbereiche (z.B. Architektur- und GU-Leistungen, Ver-

kaufstätigkeit für Dritte etc.) er im betreffenden Zeitraum ausgeübt hat. Denn die 

allgemeinen Betriebskosten sind auf alle von ihm ausgeübten Tätigkeiten angemessen 

aufzuteilen. Weiter sind detaillierte Aufstellungen über alle im betreffenden Zeitraum 

verkauften Liegenschaften mit Angaben über Standort, Verkaufspreis und Handände-

rungsdatum erforderlich. Der auf eigene Handelstätigkeit entfallende Unkostenanteil ist 

ohne Rücksicht darauf, welche Pauschalen im Einzelfall an den Verkaufsstandorten 

tatsächlich geltend gemacht worden sind, auf alle Standorte im Verhältnis der Ver-

kaufspreise aufzuteilen. Ergibt sich, dass die tatsächlichen auf Händlertätigkeiten ent-

fallenden Unkosten über einen längeren Zeitraum betrachtet unter den im gleichen 

Zeitraum berechneten Pauschalkosten (= gesamte Verkaufserlöse x beanspruchter 

Prozentsatz) liegen, muss die Pauschale im Hinblick auf eine angemessene interkan-

tonale Steuerausscheidung gekürzt werden. Ohne diese Korrektur würden Teile des 

Grundstückgewinns vom Sitzkanton besteuert, was der bundesgerichtlichen Ausschei-

dungsregel, dass Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften von 

Liegenschaftenhändlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton 

steuerbar sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 151), zuwider laufen würde. 

 

 e) Die Pflichtige hat die zur Überprüfung der Angemessenheit der Pauschale 

erforderlichen Unterlagen weitgehend von sich aus vorgelegt. U.a. reichte sie die voll-

ständigen Jahresrechnungen für die Jahre 1999 bis 2004 und diverse Listen mit allen 

Käufen und Verkäufen im Zeitraum von 1998 bis September 2006 ein. Da sich die Ver-

käufe im vorliegenden Fall in den Jahren 2001 bis 2004 ereigneten, rechtfertigt es sich, 

die Angemessenheitsüberprüfung auf die Geschäftsjahre 2001 bis 2004 zu beschrän-

http://www.vgrzh.ch/

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ken. Ein Beurteilungszeitraum von vier Jahren reicht für ein repräsentatives Ergebnis 

aus.  

 

 f) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin ist für die Festsetzung der 

interkantonalen Händlerpauschale nicht entscheidend, dass die geschäftlichen Aktivitä-

ten der Pflichtigen durch die im Kanton Zürich ansässige Schwestergesellschaft G be-

sorgt worden sind und der mit dem An- und Verkauf zusammenhängende Aufwand 

weitgehend im Kanton Zürich angefallen ist. Denn die Pflichtige hat die mit dem Erwerb 

und Verkauf, der Entwicklung und Verwaltung ihrer Liegenschaften verbundenen all-

gemeinen Unkosten weitgehend in Form von Pauschalen übernommen. Folgedessen 

sind der Pflichtigen im Kanton C allgemeine Unkosten erwachsen. Dass es sich bei der 

Pflichtigen lediglich um ein formelles, künstlich geschaffenes "Briefkastendomizil" han-

delt, welches am statutarischen Sitz weder Leitung noch Geschäftseinrichtungen (Bü-

roräumlichkeiten, Personal etc.) besitzt und demzufolge die zivilrechtliche Existenz der 

Pflichtigen zu ignorieren wäre und keine interkantonale Steuerausscheidung durchzu-

führen wäre, wurde von der Rekursgegnerin nicht behauptet. Immerhin sind die wirt-

schaftlichen Beziehungen der Pflichtigen zum Kanton Zürich viel stärker als zum Kan-

ton C, weil die Geschäftsleitung und die Tagesgeschäfte weitgehend im Kanton Zürich 

besorgt werden.  

 

 g) Aufgrund der eingereichten Unterlagen sind der Pflichtigen in den Jahren 

2001 bis 2004 folgende allgemeinen Unkosten erwachsen: 

Personalaufwand 
Fr. Fr. 

Gehälter, Saläre, Sozialversicherung   

Jahr 2001 0   

Jahr 2002 0   

Jahr 2003 28'653   

Jahr 2004 29'688   

Total Gehälter, Saläre, Sozialversicherung  58'341  

Kosten Optionen
1)
   

Jahr 2001 1'095'676   

Jahr 2002 262'934   

Jahr 2003 92'332   

Jahr 2004 824'163   

Total Kosten Optionen  2'275'105  

Raumaufwand   

Jahr 2001 0   

Jahr 2002 0   

- 11 - 
 
 
 

Jahr 2003 3'600   

Jahr 2004 3'600   

Total Raumaufwand  7'200  

Verwaltungsaufwand   

Buchführungs- und Beratungsaufwand   

Jahr 2001 591'064   

Jahr 2002 458'940   

Jahr 2003 16'365   

Jahr 2004 0   

Total Buchführungs- und Beratungsaufwand  1'066'369  

Buchführungs- und Beratungsaufwand Nahestehende   

Jahr 2001 0   

Jahr 2002 0   

Jahr 2003 (Fr. 156'068.-
 2)

 + Fr. 51'449.-) 207'517   

Jahr 2004 53'855   

Total Buchführungs- / Beratungsaufwand Nahestehende  261'372  

Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle   

Jahr 2001 96'204   

Jahr 2002 106'343   

Jahr 2003 93'250   

Jahr 2004 65'000   

Total Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle  360'797  

Weiterverrechnung Verwaltungskosten von D   

Jahr 2001 427'000   

Jahr 2002 346'000   

Jahr 2003 276'000   

Jahr 2004 250'000   

Total Weiterverrechnung Verwaltungskosten D  1'299'000  

Weiterverrechnung Buchführungskosten von E   

Jahr 2001 350'000   

Jahr 2002 350'000   

Jahr 2003 476'000   

Jahr 2004 1'093'500   

Total Weiterverrechnung Buchführungskosten E  2'269'500  

Weiterverrechnung Portfoliomanagmentkosten E 
3)
 

 0  

Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen   

Jahr 2001 0   

Jahr 2002 0   

Jahr 2003 83'000   

Jahr 2004 239'500   

Total Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen  322'500  

Liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen   

Jahr 2001 917'000   

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Jahr 2002 95'000   

Jahr 2003 0   

Jahr 2004 0   

Total liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen  1'012'000  

Übriger Verwaltungsaufwand (Büromaterial/Informatik etc)   

Jahr 2001 10'614   

Jahr 2002 1'072   

Jahr 2003 160   

Jahr 2004 242   

Total Übriger Verwaltungsaufwand  12'088  

Total Allgemeine Unkosten  8'944'272  

   

Aufgliederung nach Jahren:   

Unkosten im Jahr 2001  3'487'558  

Unkosten im Jahr 2002  1'620'289  

Unkosten im Jahr 2003  1'276'877  

Unkosten im Jahr 2004  2'559'548  

  8'944'272  
 

1) 
Ab Geschäftsjahr 2005 rückwirkend für frühere Jahre verbucht. 

2) 
Betrag gemäss Jahresrechnung 2003, statt deklariert Fr. 158'068.- 

3) 
Die Portfoliomanagementkosten von Fr. 2'767'500.- (= Fr. 0 + 800'000.- +700'000.- + 

1'267'500.-) für die Jahre 2001 bis 2004 können entgegen der Auffassung der Pflichti-

gen nicht zu den allgemeinen Unkosten gezählt werden, da es sich hierbei laut Dienst-

leistungsvertrag zwischen der Pflichtigen, der J und der G um eine pauschale Ent-

schädigung für die betriebswirtschaftliche Führung der Anlageliegenschaften handelt. 

Im Honorar sind folgende Leistungen der G enthalten: Instruktion und Kontrolle der 

externen Verwaltungen, strukturelle Analyse des Liegenschaftenbestandes, Marktbeo-

bachtung und -analyse, Umsetzen der vom Auftraggeber vorgegebenen Strategie der 

Liegenschaften im Portfolio, Optimierung Gesamtperformance Portfolio (Optimierung 

Rendite-Risiko Verhältnis), Mitwirkung im Ein- und Verkauf von Liegenschaften, Erar-

beiten/Planung der mittel- und langfristigen Investitionen (10 Jahres-Planung), Koordi-

nation der Liegenschaftenbewirtschaftung (G-intern oder durch Dritte), Liegenschaften 

übergreifende und rollende Planung und Budgetierung der umfassenden Überholungen 

und Erneuerungen, Konzipierung und Optimierung nachhaltiger Mietzinserträge, Cont-

rolling des Mietzinsflusses und der jährlichen Nebenkostenrechnungen, Optimierung 

von Mietverträgen, Entwicklung und Optimierung renovationsbedürftiger Liegenschaf-

ten, Kennzahlenmanagement, periodisches Reporting über Kennzahlen, Datenaufbe-

- 13 - 
 
 
 

reitung für Geschäftsabschluss, Risikokontrolle, Administrierung und Ablage der Portfo-

liovorgänge. 

 

 h) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin sind bei der Angemessen-

heitsüberprüfung der Händlerpauschale sämtliche oben aufgezählten Unkosten zu be-

rücksichtigen, somit auch Verwaltungsrats-, Erfolgsbeteiligungs-, Buchführungs- und 

Rechtsberatungshonorare. Denn diese unausscheidbaren Kosten sind bei der Aus-

übung aller Geschäftstätigkeiten (Liegenschaftenhandel, Verwaltung von Anlagelie-

genschaften, Generalunternehmertätigkeit, notarielle Dienstleistungen) entstanden. 

Einerseits handelt es sich hierbei um Kosten, die infolge aktienrechtlicher und steuer-

rechtlicher Vorschriften (u.a. Buchführungspflicht) nicht zu vermeiden sind. Anderer-

seits zielten diese Unkosten allgemein darauf ab, in den genannten Geschäftsberei-

chen, somit auch mit dem Handel von Grundstücken, einen Gewinn zu erzielen. Die 

Pflichtige muss nicht nachweisen, dass diese Unkosten einen konkreten Zusammen-

hang mit der Händlertätigkeit aufweisen. Insofern hat die Rekursgegnerin beispielswei-

se den Nachweis für behauptete operative Leistungen des Verwaltungsrats bei der 

Ausübung der Händlertätigkeit zu Unrecht gefordert. Die Rekursgegnerin verkennt, 

dass mit der Unkostenpauschale vor allem die allgemeinen Unkosten eines Unterneh-

mens, die sich nicht genau einer bestimmten Tätigkeit zuordnen lassen, abgegolten 

werden.  

 

 i) Hingegen muss die Pflichtige darlegen, welche unterschiedlichen Geschäfts-

tätigkeiten sie in einem bestimmten Zeitraum ausgeübt hat und diesbezüglich geeigne-

te Schätzungsgrundlagen beibringen. Denn die allgemeinen Unkosten sind auf alle 

Tätigkeitsbereiche der Pflichtigen aufzuteilen. Zu diesen Geschäftstätigkeiten der 

Pflichtigen, die sie durch ihre Schwestergesellschaft G ausführen liess, gehörten in den 

Jahren 2001 bis 2004 nicht nur der Ein- und Verkauf von Liegenschaften (Mäklerprovi-

sionen) samt Promotion (Erstellung eines Marketingkonzepts mit Umsetzung auf Bau-

tafel, Internet, Inserate, Verkaufsprospekt, Tag der offenen Tür etc.), sondern auch die 

betriebswirtschaftliche Führung der Anlageliegenschaften (Portfolio Management). 

Ferner erbrachte die Pflichtige diverse Dienstleistungen im Bereich des Notariats-

wesens (Begründung von Stockwerkeigentum, Parzellierung von Grundstücken, Errich-

tung von Dienstbarkeiten). Schliesslich war die Pflichtige in den betreffenden Jahren 

auch in bedeutendem Mass als Generalunternehmerin tätig. Aufgrund der Erträge, 

welche die G in den Jahren 2001 bis 2004 von den Konzernliegenschaften erzielte, 

- 14 - 
 
 
 

entfielen 63% des Umsatzes auf den Bereich Einkauf und Verkauf (siehe nachfolgende 

Tabelle):  

 

Einkauf und Verkauf Fr. Fr.  

Einkaufsprovisionen    

Jahr 2001 2'883'783    

Jahr 2002 1'177'000    

Jahr 2003 448'500    

Jahr 2004 1'702'988    

Total Einkaufsprovisionen 6'212'271    

Verkaufsprovisionen    

Jahr 2001 2'270'776    

Jahr 2002 3'330'063    

Jahr 2003 3'020'187    

Jahr 2004 2'735'804    

Total Verkaufsprovisionen 11'356'830    

Verkaufskonzept    

Jahr 2001 120'000    

Jahr 2002 0    

Jahr 2003 0    

Jahr 2004 270    

Total Verkaufskonzept 120'270    

Total Einkauf und Verkauf  17'689'371  52% 

    
Generalunternehmer-/Bauleitungshonorare 

  

GU-Honorare (Bautreuhand)    

Jahr 2001 2'782'515    

Jahr 2002 3'100'400    

Jahr 2003 2'964'561    

Jahr 2004 1'969'506    

Total GU-Honorare (Bautreuhand) 10'816'982    

 
 
 
 
Bauleitungshonorar 

 
 
 

Fr. 
 

 
 
 

Fr. 
  

Jahr 2001 0    

Jahr 2002 0    

Jahr 2003 345'500    

Jahr 2004 0    

Total Bauleitungshonorar 345'500    

Total GU und Bauleitung  11'162'482  33% 
 
    

- 15 - 
 
 
 

Notarielle Dienstleistungen (Begründungen) 
  

Jahr 2001 500'500    

Jahr 2002 332'350    

Jahr 2003 202'100    

Jahr 2004 234'600    

Total notarielle Dienstleistungen  1'269'550  4% 

    

Bewirtschaftung von Anlageliegenschaften   

Jahr 2001 0    

Jahr 2002 1'200'000    

Jahr 2003 1'000'000    

Jahr 2004 1'510'000    

Total Bewirtschaftungspauschalen  3'710'000  11% 

Total Honorare für Geschäftstätigkeiten  33'831'403  100% 
 

 j) Entsprechend rechtfertigt es sich, die allgemeinen Unkosten nach Massga-

be dieser Umsatzzahlen auf die einzelnen Geschäftsbereiche zu verteilen. Nach die-

sem Aufteilungsschlüssel ist dem Bereich Liegenschaftenhandel ein Unkostenanteil 

von Fr. 4'651'021.- (52% von Fr. 8'944'272.-) zuzuweisen. Die übrigen Unkosten von 

Fr. 4'293'251.- (48% von Fr. 8'944'272.-) betreffen die Geschäftsbereiche Generalun-

ternehmung (Bautreuhand), Notariatswesen und Bewirtschaftung von Anlageliegen-

schaften. Diesbezüglich (ohne Bewirtschaftungskosten für Anlageliegenschaften) kön-

nen bei der Grundstückgewinnsteuer keine zusätzlichen Kosten mehr berücksichtigt 

werden, da sie die Pflichtige bereits pauschal in marktüblicher Höhe bei den Anlage-

kosten geltend gemacht und die Rekursgegnerin diese Kosten vollumfänglich aner-

kannt hat. Die Anrechnung höherer (d.h. Markt überschreitender) Kosten fällt bei den 

nicht pauschalierten Anlagekosten ausser Betracht, weil beim Leistungsaustausch zwi-

schen wirtschaftlich verbundenen oder nahestehenden Personen das Prinzip der effek-

tiven Kostenanrechnung nicht gilt. Vielmehr muss der Leistungsaustausch in diesem 

Fall einem Drittvergleich (dealing at arm's length) standhalten (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, § 64 N 103).  

 

 k) Gemäss Deklaration erzielte die Pflichtige in den Jahren 2001 bis 2004 

Verkaufserlöse (ohne Mehrkosten und weitere Leistungen) von Fr. 451'851'751.- 

(Fr. 62'598'738.- + 125'492'266.- + 159'086'247.- + 104'674'500.-). Im Verhältnis zu 

diesen Verkaufserlösen erweist sich die Anrechnung einer Händlerpauschale von 

Fr. 13'555'553.-, entsprechend 3% der gesamten beurkundeten Erlöse, im Zeitraum 

von 2001 bis 2004 als zu hoch, weil der Pflichtigen im gleichen Zeitraum nur allgemei-

- 16 - 
 
 
 

ne Händlerunkosten von Fr. 4'651'021.- erwachsen sind (E. 1j). Vielmehr erweist sich 

im Licht dieser Ausführungen für die Jahre 2001 bis 2004 eine Händlerpauschale von 

1% der Verkaufspreise als angemessen. 

 

 Bezüglich der streitbetroffenen Liegenschaften ergeben sich somit folgende 

anrechenbare Händlerpauschalen: 

 (in Fr.) (in Fr.) 

Liegenschaft: Erlös lt. Veranlagung Händlerpauschale 

strasse 44 5'965'000 59'650 

strasse 48-52 4'750'000 47'500 

strasse 15 3'390'000 33'900 

strasse 6 6'427'427 64'274 

 

 l) Letztlich ist die Kürzung der Händlerpauschale auch dadurch gerechtfertigt, 

dass die Pflichtige für An- und Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaften keine aus-

sen stehenden Drittpersonen beigezogen, sondern sämtliche Kaufs- und Verkaufsakti-

vitäten selber, d.h. stellvertretend durch die nahe stehende H resp. später G ausgeführt 

hat. Letztere Gesellschaften haben ihren Aufwand in Form von Mäklerprovisionen in 

Rechnung gestellt, welche die Rekursgegnerin anerkannt hat, obwohl die geltend ge-

machten Mäklerprovisionen wirtschaftlich als Eigenprovisionen zu würdigen sind. Zwar 

kann aus dem Beizug von Mäklern nicht bereits aus formalen Gründen abgeleitet wer-

den, dass dem Eigentümer beim An- und Verkauf von Liegenschaften keine weiteren 

Verkaufsunkosten erwachsen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 171). Die-

se Regel gilt jedoch im vorliegenden Fall, wo die Pflichtige und die Mäklergesellschaf-

ten bezüglich der Verkaufsaktivitäten indirekt identische Personen sind und die der 

Pflichtigen und den Mäklern erwachsenen Unkosten aus der gleichen (lediglich umver-

teilten) Quelle stammen, nur in abgeschwächter Weise. Weil mit den hierorts üblichen 

Mäklerhonoraren von 2% der Verkaufspreise die allgemeinen Betriebskosten des Mäk-

lers, und zwar auch bezüglich seiner nicht honorarberechtigten erfolglosen Tätigkeiten, 

gedeckt werden können und sich damit (speziell bei Grossbauprojekten mit einer Viel-

zahl von gleichartigen Verkaufsobjekten und einem hohen Rationalisierungseffekt) 

i.d.R. sogar ein Betriebsgewinn erwirtschaften lässt, sind bei der vorliegenden Konstel-

lation die allgemeinen Betriebskosten und der gesamte Aufwand der Pflichtigen für die 

erfolgreichen und erfolglosen Kaufs- und Verkaufsbemühungen in den angerechneten 

Provisionen von Fr. 667'273.- (= Fr. 35'594.- + 124'138.- + 86'000.- + 95'000.- + 

45'795.- + 101'700.- + 45'192.- + 133'854.-) als abgegolten zu betrachten. Unter diesen 

- 17 - 
 
 
 

Umständen besteht kein Raum, dieselben Betriebskosten ein weiteres Mal unter dem 

Titel Händlerpauschale anzurechnen. Die Anrechnung einer Händlerpauschale ist nur 

mehr für jene mit dem An- und Verkauf zusammenhängenden Dienstleistungen ge-

rechtfertigt, die über die gesetzlich vorgeschriebene Dienstleistung des Mäklers, näm-

lich die Bestimmung eines Dritten zum Vertragsabschluss, hinausgehen. Dazu gehört 

beispielsweise die Einsichtnahme ins Grundbuch, die Abklärung der Besitzverhältnis-

se, die Erstellung von Rentabilitäts- und Finanzierungsplänen, die Ausarbeitung der 

Kaufverträge sowie die Organisation und Teilnahme bei der notariellen Beurkundung 

und Eigentumsübertragung. Für alle diese Nebentätigkeiten erweist sich eine Unkos-

tenpauschale von 1% der Verkaufspreise im Licht der vorangehenden Ausführungen 

als angemessen.  

 

 

 3. a) Weiter beantragt die Pflichtige, Schuldzinsen in Höhe von Fr. 148'712.- 

(statt Fr. 138'391.- betreffend strasse 44), Fr. 10'564.- (statt Fr. 0.- betreffend strasse 

15) und Fr. 145'218.- (statt Fr. 132'128.- betreffend strasse 6) anzurechnen. Die aufge-

führten Beträge setzen sich zusammen aus Schuldzinsen, die aussen stehenden Drit-

ten (diverse Banken) bezahlt wurden, und aus Zinsen für Fremdkapital, welches die 

Muttergesellschaft D der Pflichtigen zur Verfügung stellte. Die Bankzinsen sind von der 

Rekursgegnerin ausnahmslos anerkannt worden. Bezüglich der Liegenschaft strasse 

15 erfolgte die Anerkennung allerdings erst im Rekursverfahren: Sie belaufen sich auf 

folgende Beträge (in Fr.): 

 

- strasse 44 19.4.1999 - 19.3.2001 81'405 

- strasse 48-52  0 

- strasse 15 30.9.2002 - 31.12.2003 10'564 

- strasse 6 1.1.2002 - 31.12.2003 59'888 

Total  151'857 

 

 b) Uneinigkeit besteht über die Darlehenszinsen (Zinssatz) der D. In der Han-

delsbilanz wurden die von der D gewährten Darlehen mit 5% (1999), 6,25% (2000-

2002), 4,25% (2003) und 4% (2004) verzinst. Daraus ergaben sich gemäss Aufteilung 

der Pflichtigen, welche nicht streitig ist, folgende Schuldzinsen: strasse 44: Fr. 33'492.- 

(1999), Fr. 44'400.- (2000), total Fr. 77'892.-; strasse 15: Fr. 0.-; strasse 48-52: Fr. 0.-; 

strasse 6: Fr. 30'449.- (2001), Fr. 73'994.- (2002), total Fr. 104'443.-. Gestützt auf di-

verse Besprechungen mit dem zuständigen Steuerkommissär des kantonalen Steuer-

- 18 - 
 
 
 

amts wurden diese Zinssätze bei der Gewinnsteuer reduziert. Anstelle der Zinssätze 

für Betriebskredite (gemäss Kreisschreiben samt Merkblättern der EStV über Zinssätze 

für die Berechnung der geldwerten Leistungen [ZStB II Nr. 65/550 ff.]) wurden als Basis 

die tieferen Zinssätze für Liegenschaftskredite angewandt. Dabei wurden bei der Ge-

winnsteuer Mischsätze vereinbart, welche einerseits dem Umstand Rechnung trugen, 

dass die der Muttergesellschaft bezahlten Schuldzinsen solche für erste und zweite 

Hypotheken (mit entsprechend höheren Zinssätzen) waren. Andererseits war auch zu 

berücksichtigen, dass die Pflichtige neben Wohn- auch Gewerbeliegenschaften hielt, 

für welche höhere Zinssätze gelten. Basierend auf den für die Gewinnsteuer vereinbar-

ten Mischzinssätzen von 5% (1999), 4,76% (2001), 5% (2002), 5,15% (2003) und 

4,25% (2004) beansprucht die Pflichtige im Rekursverfahren folgende Darlehenszin-

sen: strasse 44: Fr. 33'492.- (1999), Fr. 33'815.- (2000), total unter Berücksichtigung 

der Bankzinsen Fr. 148'712.-; strasse 48-52: Fr. 0.-; strasse 15: Fr. 0.-, total unter Be-

rücksichtigung der Bankzinsen Fr. 10'564.-; strasse 6: Fr. 24'359.- (2001), Fr. 60'971 

(2002), total unter Berücksichtigung der Bankzinsen Fr. 145'218.-. 

 

 c) Demgegenüber betrachtet die Rekursgegnerin auch die reduzierten Darle-

henszinssätze als übersetzt und anerkennt weiterhin bloss die amtlichen Zinssätze für 

Liegenschaftskredite bis zu einem Kredit in der Höhe der ersten Hypothek. Sie ist der 

Auffassung, dass die Pflichtige keine Kredite in der Höhe der zweiten Hypothek bean-

sprucht habe, da bei den Entwicklungsprojekten immer sämtliche Zinsen aktiviert wor-

den seien und die Kapitalwerte der verbuchten Zinsen unter 2/3 der jeweiligen Buch-

werte laut Jahresrechnung betragen hätten. Basierend auf den Zinssätzen für erste 

Hypotheken von 4% (1999), 4,25% (2000 und 2002), 4,5% (2001), 3,5% (2003) und 

3% (2004) anerkennt sie folgende Darlehenszinsen: strasse 44: Fr. 30'192.- (1999) 

und Fr. 26'793.70 (2000), total Fr. 56'986.- zuzüglich Bankzinsen von Fr. 81'405.- = 

Fr. 138'391.-; strasse 6: Fr. 21'923.- (2001) und Fr. 50'316.- (2002), total Fr. 72'239.- 

zuzüglich Bankzinsen von Fr. 59'888.50 = gerundet Fr. 132'128.-. Bei den Liegenschaf-

ten strasse 48-52 und strasse 15 sind keine Darlehenszinsen geltend gemacht worden. 

 

 d) Es ist unbestritten, dass vorliegend die der Muttergesellschaft bezahlten 

Darlehenszinsen zu den anrechenbaren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG ge-

hören und die dafür erforderlichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie sind 

jedoch bloss im marktüblichen Umfang anrechenbar, wobei im Geschäftsverkehr unter 

nahe stehenden Personen für Vorschüsse von Beteiligten die von der EStV jährlich an 

die Marktverhältnisse angepassten Höchstzinssätze zu beachten sind (siehe Kreis-

- 19 - 
 
 
 

schreiben samt Merkblättern in ZStB II Nr. 65/550 ff.). Die Zinssätze sind verschieden 

hoch, je nach dem, ob es sich um Liegenschaftskredite für Wohnbau, Liegenschafts-

kredite für Industrie und Gewerbe oder Betriebskredite handelt. Zudem wird innerhalb 

der Liegenschaftskredite auch der Höhe des Kredits Rechnung getragen. Bis zu einem 

Kredit in der Höhe der ersten Hypothek (2/3 des Verkehrswerts) gelten die von der 

Rekursgegnerin angewandten Zinssätze. Darüber hinaus, jedoch unter Beachtung von 

Belehnungsgrenzen von 70% des Verkehrswerts bei Bauland, Villen, Eigentumswoh-

nungen, Ferienhäuser und Fabrikliegenschaften und 80% des Verkehrswerts bei den 

übrigen Liegenschaften, gelten um 1% höhere Zinssätze. 

 

 e) Dem Antrag der Pflichtigen, die für die Gewinnsteuer ausgehandelten Zins-

sätze auch bei der Grundstückgewinnsteuer anzuwenden, kann nicht entsprochen 

werden, da die Verhältnisse bei der Gewinn- und bei der Grundstückgewinnsteuer un-

terschiedlich sind. Im Übrigen handelt es sich bezüglich der massgebenden Zinssätze 

um keine Materie, die unter dem Gesichtspunkt der Steuerharmonisierung im Einkom-

mens- resp. Gewinnsteuerbereich und Grundstückgewinnsteuerbereich einheitlich zu 

behandeln wäre. Es besteht somit bei der Grundstückgewinnsteuer in dieser Frage ein 

eigener Gestaltungsraum, wobei aber immerhin die zitierten Höchstzinssätze der EStV 

für Liegenschaftskredite zu beachten sind. Wie aus den Jahresrechnungen von 1999 

bis 2004 ersichtlich ist, hält und entwickelt die Pflichtige nicht nur Wohnbauliegenschaf-

ten, sondern auch eine grosse Anzahl von Geschäftsliegenschaften, die bei der 

Grundstückgewinnsteuer keine Rolle spielen, da die Pflichtige – soweit aus den Akten 

ersichtlich ist – im Zeitraum von 1999 bis September 2006 keine Geschäfts-

liegenschaften veräussert hat. Weil für Geschäftsliegenschaften höhere Zinssätze gel-

ten und diesbezüglich ausserdem auch die Belehnungsgrenzen um 10% höher sind als 

bei Eigentumswohnungen, welche die Pflichtige im selben Zeitraum zur Hauptsache 

erstellt und veräussert hat, erweisen sich die bei der Gewinnsteuer ausgehandelten (im 

Übrigen nicht nachvollziehbaren) Mischzinssätze für den Bereich der Grundstückge-

winnsteuer als zu hoch. Andererseits überzeugt auch die Berechnungsweise der Re-

kursgegnerin nicht, da durch Vergleich der Kapitalwerte der aktivierten Zinsen mit den 

entsprechenden Buchwerten (gemäss Handelsbilanz) die Belehnungsgrenzen für erste 

und zweite Hypotheken nicht zu ermitteln sind. Massgebend dafür wäre ein Vergleich 

der Kapitalwerte mit den entsprechenden Verkehrswerten der im Bau befindlichen 

Grundstücke. Die Verkehrswerte sind gemessen an den erzielten Erlösen höher als die 

Buchwerte. Da sich die betreffenden Grundstücke im Bau befunden haben, lassen sich 

die Verkehrswerte – auf einen bestimmten Stichtag bezogen – praktisch aber kaum 

- 20 - 
 
 
 

ermitteln. Somit müssen bei der Frage, ob und inwieweit die Pflichtige Kredite in Höhe 

der zweiten Hypothek zur Finanzierung von Landerwerbs- und Baukosten beansprucht 

hat, andere Kriterien herangezogen werden. Dabei bietet sich das Verhältnis von Ei-

gen- und Fremdkapital gemäss den Jahresrechnungen an, zumal die Pflichtige die 

Finanzierung der Anlagekosten mit Mitteln der Muttergesellschaft aus einem gemein-

samen Topf bestritten hat und die Aufteilung der Finanzierungskosten auf die einzel-

nen Liegenschaften ein hohes Mass an Unschärfe aufweist. Aus den folgenden Tabel-

len ergeben sich bezüglich des Verhältnisses von Krediten in der Höhe der ersten und 

zweiten Hypothek folgende gerundete Prozentwerte (die Passivwerte basieren auf den 

eingereichten Handelsbilanzen): 

 

 

 Jahr 1999  Jahr 2000  

           Fr.              Fr.  

Passiven 279'365'232 100.00% 397'101'781 100.00% 

Eigenkapital -74'406'215 26.63% -73'714'240 18.56% 

Fremdkapital 204'959'017 73.37% 323'387'541 81.44% 

 100%  100%  

1. Hypothek 186'224'864 66.66% 264'708'047 66.66% 

Prozentanteil 1. Hypothek 90.86%  81.85%  

2. Hypothek 18'734'153 6.71% 58'679'494 14.78% 

Prozentanteil 2. Hypothek 9.14%  18.15%  

     

Total Fremdkapital 204'959'017 100,00% 323'387'541 100,00% 

 
 

 Jahr 2001  Jahr 2002  

           Fr.           Fr.  

Passiven 521'169'884 100.00% 556'638'812 100.00% 

Eigenkapital -75'268'782 14.44% -89'383'787 16.06% 

Fremdkapital 445'901'102 85.56% 467'255'025 83.94% 

 100%  100%  

1. Hypothek 347'411'845 66.66% 371'055'432 66.66% 

Prozentanteil 1. Hypothek 77.91%  79.41%  

2. Hypothek 98'489'257 18.90% 96'199'593 17.28% 

- 21 - 
 
 
 

Prozentanteil 2. Hypothek 22.09%  20.59%  

 

 Für die Jahre 2003 und 2004, die hier keine Rolle spielen, betragen die Pro-

zentwerte für erste Hypotheken 78.39% resp. 77.51% und für zweite Hypotheken 

21.61% resp. 22.49%. 

 

 f) Aufgrund der Prozentanteile für erste und zweite Hypotheken ergeben sich 

unter Zugrundelegung der Zinssätze für Liegenschaftskredite (gemäss den zitierten 

Merkblättern der EStV) folgende anrechenbare Schuldzinsen: 

 

Liegenschaft strasse 44 

 Jahr 1999  Jahr 2000  

           Fr.           Fr.  

Zinsen laut Handelsbilanz  33'492  44'400  

Zinssatz laut Handelsbilanz  5%  6.25% 

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 669'840  710'400  

Zins 1. Hypothek * 24'345 4% 24'712 4.25% 

Zins 2. Hypothek 3'061 5% 6'769 5.25% 

Total Darlehenszinsen D 27'406  31'481  

 

* berechnet gemäss folgender Formel:  

  Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt 

 

 Unter Mitberücksichtigung der nicht streitigen Bankzinsen von Fr. 81'405.- 

sind damit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 44 Schuldzin-

sen von insgesamt Fr. 140'292.- (Fr. 27'406 + 31'481 + 81'405) anzurechnen. 

 

Liegenschaft strasse 6 

 Jahr 2001  Jahr 2002  

           Fr.           Fr.  

Zinsen laut Handelsbilanz  30'449  73'994  

Zinssatz laut HB  6.25%  6.25% 

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 487'184  1'183'904  

Zins 1. Hypothek  17'080 4.5% 39'956 4.25% 

Zins 2. Hypothek 5'919 5.5% 12'798 5.25% 

Total Darlehenszinsen D 22'999  52'754  

- 22 - 
 
 
 

 

 Unter Mitberücksichtigung der nicht streitigen Bankzinsen von Fr. 59'888.- 

sind somit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 6 Schuldzinsen 

von insgesamt Fr. 135'641.- (Fr. 22'999.- + 52'754.- + 59'888.-) anzurechnen. 

 

 Bei der Liegenschaften strasse 48-52 sind keine Zinsen geltend gemacht wor-

den. Bei der Liegenschaft strasse 15 sind die von der Rekursgegnerin (erstmals) im 

Rekursverfahren anerkannten Bankzinsen von Fr. 10'564.- zu berücksichtigen. 

 

 

 4. Ferner beantragt die Pflichtige, die im Kanton Zürich und in verschiedenen 

Gemeinden in den Jahren 2001 bis 2004 erlittenen Verluste bis zur Gewinnhöhe bei 

der Grundstückgewinnsteuer anteilsmässig zu berücksichtigen. 

 

 a) Laut Darstellung der Pflichtigen hat sie in den Jahren 2001 bis 2004 fol-

gende Verluste erlitten, die mit den vorliegenden Gewinnen verrechnet werden sollen: 

 

Jahr  Verlust Fr. 

2001 Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 4'429'265 

2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde K, strasse) 1'163'422 

2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde L, strasse) 308'749 

2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde M, strasse) 74'328 

2003 Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 7'021'575 

2004 Grundstückgewinnsteuer (diverse zürcherische Gemeinden) 1'477'346 

Total  14'474'685 

 

 Es ist unbestritten, dass der Liegenschaftenhändler die in den zürcherischen 

Gemeinden erzielten Veräusserungsverluste mit im gleichen Jahr erzielten Gewinnen 

verrechnen kann. Der Verrechnung der in K, L, M und anderen nicht näher bezeichne-

ten Gemeinden erlittenen Verluste steht grundsätzlich nichts im Weg. Allerdings sind 

die Verluste nicht ausschliesslich nur mit den Gewinnen aus den vorliegenden Veräus-

serungen in der Gemeinde B zu verrechnen. Vielmehr müssen sich sämtliche zürcheri-

sche Gemeinden, bei denen Grundstückgewinne erzielt wurden, bei der Verlustver-

rechnung im Verhältnis der erzielten Gewinne beteiligen. Im gegenwärtigen Zeitpunkt 

kann diese Verlustverrechnung aber noch nicht vorgenommen werden, da in vielen 

zürcherischen Gemeinden die Grundstückgewinnsteuern noch nicht rechtskräftig ver-

- 23 - 
 
 
 

anlagt worden sind. Somit ist die Pflichtige diesbezüglich auf den Revisionsweg zu 

verweisen, wobei zur Revision – analog der Praxis zur Verlustverrechnung bei Teilver-

äusserungen gemäss § 224 Abs. 3 StG (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22) –

 erstinstanzlich immer die Einschätzungsbehörde (anstelle der zuletzt urteilenden kan-

tonalen Rechtsmittelinstanzen) zuständig ist. Diese Zuständigkeitsordnung rechtfertigt 

sich im vorliegenden Fall auch deshalb, weil die Pflichtige an gewissen Standorten 

(Gemeinden B, N, O) mehrere Überbauungsobjekte realisiert hat und unter diesen 

Umständen im gleichen Jahr erzielte Gewinne und Verluste – über die Verlustverrech-

nungsregelung von § 224 Abs. 3 StG hinaus, die grundsätzlich nur bei Teilveräusse-

rungen von einem Gesamtgrundstück oder mehreren, ein einheitliches Wirtschaftsgut 

bildenden Grundstücken möglich ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 14 und 

15) – im Sinn einer gerechten Steuerausscheidung zuerst gemeindeintern verrechnet 

werden sollen.  

 

 b) Zu beachten ist, dass Verlustberechnungen in früheren Entscheiden nicht in 

Rechtskraft erwachsen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22). Demzufolge kön-

nen die derzeit bekannten Verluste in den Gemeinden K, strasse (Jahr 2001 und 2002; 

Verlust Fr. 1'163'422.-), L, strasse (2002 bis 2005; Verlust Fr. 2'817'803.-), M, strasse 

(2002, Verlust Fr. 74'328.-) und N, strasse (2002 bis 2005, Verlust Fr. 5'447'037.-) bei 

der späteren Verlustverrechnung korrigiert werden. Korrekturen sind bezüglich folgen-

der Verluststandorte geboten: 

 

 

 aa) Gemeinde M, strasse (Verkaufsjahr 2002); 

 Gemäss Veranlagungsentscheiden vom 15. September 2004 ermittelte die 

Grundsteuerbehörde M zufolge zweier Handänderungen im Jahr 2002 (nach gemein-

deinterner Verlustverrechnung infolge Teilveräusserungen) einen Gesamtverlust von 

Fr. 74'328.- (Teilgewinn Fr. 294'813.- ./. Verlust Fr. 369'141.-). Dieser Verlust muss 

korrigiert werden, da die Gemeinde M zu hohe Händlerpauschalen (insgesamt 

Fr. 166'500.- entsprechend 3% der Verkaufserlöse) und zu hohe Zinskosten (insge-

samt Fr. 222'082.-, davon Fr. 82'933.13 Darlehenszinsen) bei den Anlagekosten be-

rücksichtigt hat. Die Händlerpauschale ist von insgesamt Fr. 166'500.- auf Fr. 55'500.-, 

entsprechend 1% des Gesamterlöses von Fr. 5'550'000.- zu kürzen. Die der D bezahl-

ten Darlehenszinsen sind wie folgt zu korrigieren: 

 

 

- 24 - 
 
 
 

 

   Jahr 2001  

        Fr.  

Zinsen (Bauland) laut Handelsbilanz    82'933  

Zinssatz laut Handelsbilanz    6.25% 

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB)   1'326'928  

Zins 1. Hypothek *   46'521 4.5% 

Zins 2. Hypothek   16'122 5.5% 

Total Darlehenszinsen D   62'643  

* berechnet gemäss folgender Formel:  

  Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt 

 

 Unter Berücksichtigung der Bankzinsen von Fr. 139'149.- ergeben sich anre-

chenbare Zinsen von insgesamt Fr. 201'792.-. Demzufolge resultiert aus den beiden im 

Jahr 2002 veräusserten Liegenschaften statt eines Verlustes von Fr. 74'328.- ein Ge-

samtgewinn von Fr. 56'962.-. Da die auf Franken Null lautende Grundstückgewinn-

steuerveranlagung der Gemeinde M bereits in Rechtskraft erwachsen ist, kann der 

nachträglich ermittelte Gewinn nicht mehr besteuert werden (siehe Steuerberechnung 

in Anhang 1). 

 

 bb) Gemeinde N, strasse, Verkäufe von 2002 bis 2005 

 Gemäss Veranlagungsentscheid vom 10. April 2006 ermittelte der Grund-

steueraussschuss der Stadt N zufolge der in den Jahren 2002 bis 2005 verkauften 

Stockwerkeigentumseinheiten einen Verlust von Fr. 5'447'037.-. 10 Parkplätze sind 

aufgrund der beigezogenen Akten noch nicht veräussert worden. 

 

 Die Veranlagung der Stadt N bedarf gleich mehrerer Korrekturen:  

Zunächst sind pauschale Garantierückstellungen in Höhe von 3% der Baukosten (Ge-

samtbetrag 100%: Fr. 780'348.-) bei der Grundstückgewinnsteuer nicht anrechenbar, 

weil genügende Grundlagen für eine Schätzung fehlen und die Garantiekosten mehr-

heitlich schon in der Bauabrechnung vom 15. März 2006 enthalten sein dürften. Hin-

sichtlich einer weiteren Rückstellung von Fr. 100'000.- für die Fassadensanierung ist 

offen, ob und in welcher Höhe der Pflichtigen am Ende nicht mehr auf Subunternehmer 

oder Versicherungen abwälzbare Kosten erwachsen sind. Weiter erweist sich die ge-

währte Händlerpauschale von Fr. 1'207'860.- (knapp 3% der Verkaufspreise) als nicht 

angemessen. Analog dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens ist sie auf 

- 25 - 
 
 
 

Fr. 402'620.- (1% der Verkaufspreise) zu kürzen. Ferner sind die bei der Veranlagung 

berücksichtigten Zinsaufwendungen wie folgt von Fr. 582'003.- auf Fr. 465'796.- herab-

zusetzen: 

 

   Jahr 2001  

           Fr.  

Zinsen D laut Handelsbilanz    490'911  

Zinssatz laut Handelsbilanz    6.25% 

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB)   7'854'576  

Zins 1. Hypothek *   275'378 4.5% 

Zins 2. Hypothek   95'429 5.5% 

Total Darlehenszinsen D (statt Fr. 490'911)  370'807  

Baukreditzinsen Credit Suisse 2003   94'989  

Total anrechenbare Zinsen   465'796  

* berechnet gemäss folgender Formel:  

  Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt 

 

 Unter Berücksichtigung dieser Korrekturen (ohne Aufrechnung der Rückstel-

lung von Fr. 100'000.- für die Fassadenrenovation) reduziert sich der verrechenbare 

Verlust von Fr. 5'447'037.- auf Fr. 3'747'340.- (Jahr 2003: Fr. 144'282.-; Jahr 2004: 

Fr. 3'005'897.-; Jahr 2005: Fr. 597'160.- (siehe Steuerberechnung im Anhang 2). 

 

 c) Hinsichtlich der Verrechnung der geltend gemachten Betriebsverluste fällt 

Folgendes in Betracht: 

 

 aa) Aufgrund der seit 19. November 2004 eingeleiteten bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis 

sind Ausscheidungsverluste möglichst zu vermeiden und Verluste möglichst rasch zu 

verrechnen (BGE 131 I 249, BGE 131 I 285, BGE 132 I 220). Aufgrund dieser Ent-

scheide und der von der Schweizerischen Steuerkonferenz im Kreisschreiben Nr. 27 

vom 15. März 2007 festgelegten Praxis ab Steuerperiode 2006, die in der gesamten 

Schweiz gilt, sind deshalb Verluste, die am Wohnsitz (Hauptsitz) oder in anderen Kan-

tonen angefallen sind, vom Liegenschaftenkanton zu übernehmen. In Kantonen mit 

dem monistischen System ist es grundsätzlich eine innerkantonale Angelegenheit, ob 

solche Verluste bei der Einkommens- resp. Gewinnsteuer oder bei der Grundstückge-

winnsteuer verrechnet werden. Dem Liegenschaftenkanton sind einzig insofern Gren-

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zen gesetzt, als er nunmehr auf die Situation der Unternehmung bzw. Privatperson und 

deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) Rücksicht nehmen muss. 

Dagegen hat das Bundesgericht im Falle von betrieblichen Verlusten (aus Grund-

stücksbewirtschaftung oder aus übriger Tätigkeit) bis anhin nicht zwingend vorge-

schrieben, dass die Verrechnung solcher Verluste mit Grundstückgewinnen im glei-

chen Jahr erfolgen müsse. Gemäss § 29 Abs. 1 StG resp. § 70 Abs. 1 StG können im 

Bereich des Geschäftsvermögens Geschäftsverluste nämlich auch in den sieben auf 

die Steuerperiode nachfolgenden Geschäftsjahren noch berücksichtigt werden. 

 

 bb) Im vorliegenden Fall verletzt eine Verrechnung der geltend gemachten 

Verluste auf dem Weg des Verlustvortrags die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der 

Pflichtigen über mehrere Jahre hinweg betrachtet nicht. Denn die in den interkantona-

len Steuerausscheidungen 2001 und 2003 ausgewiesenen Verluste von Fr. 4'429'265.- 

(2001) und Fr. 7'021'575.- (2003) sind im erheblichen Umfang auf Abschreibungen und 

Wertberichtigungen zurückzuführen, die in späteren Jahren teilweise wieder rückgän-

gig gemacht worden sind. So hat die Pflichtige im Jahr 2001 auf im Kanton Zürich ge-

legenen Anlageliegenschaften Abschreibungen von insgesamt Fr. 4'195'300.- vorge-

nommen. Im Jahr 2002 hat sie laut Jahresrechnung 2002 eine Wertberichtigung von 

Fr. 2'500'000.- bezüglich der Liegenschaft strasse in der Stadt N gebildet. Im Übrigen 

hat sie im Jahr 2002 keine Abschreibungen vorgenommen. Im Gegenteil sind in den 

Vorjahren zu hoch ausgefallene Abschreibungen im Umfang von Fr. 6'741'100.- rück-

gängig gemacht worden. Im Jahr 2003 hat sie auf zürcherischen Anlageliegenschaften 

Abschreibungen von Fr. 5'562'034.- und zwei Wertberichtigungen in Höhe von 

Fr. 6'724'792.- gebildet. Die Wertberichtigungen betreffen die Liegenschaften strasse in 

der Stadt N (Fr. 3'722'000.-) und strasse 24 in der Gemeinde O (Fr. 3'002'792.-). Letz-

tere wird vom kantonalen Steueramt nur teilweise anerkannt (die betreffende Einschät-

zung ist allerdings noch nicht erfolgt. Die beiden bezüglich der Liegenschaft strasse in 

N gebildeten Wertberichtigungen hat die Pflichtige im Jahr 2004 im Umfang von 

Fr. 5'585'465.- von sich aus erfolgswirksam rückgängig gemacht. Infolge dieser Bu-

chungsvorgänge haben die in den Steuerperioden 2001 und 2003 ausgewiesenen Ver-

luste weitgehend zufälligen Charakter. Wären Betriebsverluste, die auf Abschreibun-

gen oder Wertberichtigungen bei im Kanton Zürich gelegenen Liegenschaften 

zurückzuführen sind, bei der Grundstückgewinnsteuer mit den im gleichen Jahr im 

Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen sofort verrechenbar, hätte dies – nicht 

zuletzt auch wegen der im Kanton Zürich grosszügigen Abschreibungspraxis – zur Fol-

ge, dass Grundstückgewinne unter Umständen mit der Einkommens- resp. Ge-

- 27 - 
 
 
 

winnsteuer erfasst würden, weil in späteren Steuerperioden freiwillig vorgenommene 

Aufwertungen (wie z.B. bei der Liegenschaft strasse in der Stadt N) und wieder einge-

brachte Abschreibungen bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung nach dem mo-

nistischen System nicht berücksichtigt werden dürfen. In dieser Hinsicht ist die Ver-

rechnung von Betriebsverlusten (aus dem Einkommens- bzw. Gewinnsteuerbereich) 

mit im gleichen Jahr im Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen mit dem mo-

nistischen Steuersystem nicht vereinbar. 

 

 Hinzu kommt, dass die von der Pflichtigen in den interkantonalen Steueraus-

scheidungen 2001 und 2003 geltend gemachten Verwaltungskosten von 5% des Ver-

mietungserlöses (Fr. 789'810.- + 1'095'510.-) betragsmässig fragwürdig erscheinen, 

weil die Pflichtige einen grossen Teil ihrer Anlageliegenschaften durch aussen stehen-

de Firmen vor Ort verwalten lässt, was ihren eigenen Verwaltungsaufwand erheblich 

reduziert. Gemäss den Vorbringen im Rekursverfahren bestand die wichtigste eigene 

Verwaltungstätigkeit bei den Anlageobjekten offenbar einzig darin, am Schluss des 

Geschäftsjahrs den Saldo der einzelnen Liegenschaftsbuchhaltungen in die Buchhal-

tung einzubuchen. Aber auch wenn die Pflichtige von Zeit zu Zeit darüber hinausge-

hende Verwaltungstätigkeiten erbringen musste (vgl. hierzu E. 2g, Anmerkung 3), er-

scheint die Verwaltungspauschale von 5% des Bruttomietertrags aus der Sicht der 

Rekurskommission eher hoch. Es ist jedoch Sache des kantonalen Steueramts, dar-

über eine Untersuchung zu führen.  

 

 

 5. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen und unter Einbezug der unbe-

stritten gebliebenen Steuerfaktoren des Einspracheentscheids sind die Grundstückge-

winnsteuern für die vorliegend veräusserten Liegenschaften – unter Anrechnung der 

iterativ berechneten Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten – wie folgt neu zu 

berechnen: 

 

 

 

 

[Detailierte Steuerberechnung mit Excel über mehrere Seiten] 

 

 

 

- 28 - 
 
 
 

 

 Somit ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und sind die der Pflichtigen aufer-

legten Grundstückgewinnsteuern wie folgt herabzusetzen: 

 

Veräussertes Objekt von Fr.  auf Fr. 

strasse 44 (alle Stockwerkeinheiten) 213'050 196'100 

strasse 48-52 126'560 113'000 

strasse 15 (alle Stockwerkeinheiten) 227'615 215'625 

strasse 6 (alle Stockwerkeinheiten) 217'666 196'001 

Total 784'891 720'726 

 

 

 6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens zu 

9/10 der Pflichtigen und zu 1/10 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). 

Da die Pflichtige weitgehend unterliegt, steht ihr die beantragte Parteientschädigung 

nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegeset-

zes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). Auch der obsiegenden Rekursgegnerin ist keine 

Parteientschädigung zuzusprechen, da sie keinen Vertreter beigezogen hat und ihr im 

Rekursverfahren kein grosser Aufwand erwachsen ist. 

 

 

 

Demgemäss erkennt die Rekurskommission: 

 

 

1. Der Rekurs gegen den Einsprachebeschluss vom 16. Mai 2006 wird teilweise gut-

geheissen und die der Rekurrentin auferlegte Grundstückgewinnsteuern für den 

Verkauf der nachgenannten Grundstücke wie folgt herabgesetzt: 

 von Fr. auf Fr. 

strasse 44 (alle Stockwerkeinheiten) 213'050 196'100 

strasse 48-52 126'560 113'000 

strasse 15 (alle Stockwerkeinheiten) 227'615 215'625 

strasse 6 (alle Stockwerkeinheiten) 217'666 196'001 

Total 784'891 720'726 

 

[...]