# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3f692fc4-6dc3-5f21-9e33-88297dadb3b2
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-04
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 04.04.2022 SGSTA.2021.38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-2021-38_2022-04-04.html

## Full Text

Steuergericht

Urteil vom 4. April 2022

Es wirken
mit:

Präsident:     Th.
A. Müller 

Richter:         Flury,
D. S. Müller

Sekretär:      W.
Hatzinger 

In Sachen  SGSTA.2021.38

A. Z.

v.d.    

 

 

gegen

 

 

Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer 2018

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

hat das
Steuergericht den Akten entnommen:

1.    Mit Kaufvertrag
vom … 2013 kaufte A. Z. die Liegenschaft GB Y Nr. 0001 zum Preis von CHF
405'000. Mit Beurkundung vom … 2018 verkaufte er sie zum Preis von CHF 660'000.
Am 24. Oktober 2018 stellte die Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen A. Z. die
Steuererklärung für den Grundstückgewinn zu. Da diese Steuererklärung nicht
eingereicht wurde, wurde A. Z. am 24. Januar 2019 gemahnt. Am 28. Mai 2019 (Stempel
Posteingang) ging bei der VB die Steuererklärung von A. Z. für
Grundstückgewinnsteuer ein. Darin wurden wertvermehrende Aufwendungen von CHF
214'000 geltend gemacht. Diese wurden in der definitiven Veranlagung der VB vom
2. Oktober 2019 indessen gestrichen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen
ausgeführt, die Aufwendungen seien bar bezahlt worden und nicht wertvermehrend,
sondern renovationsbedingt. Dagegen erhob A. Z. mit Datum vom 15. November 2019
Einsprache und verlangte sinngemäss die Anerkennung der geltend gemachten
Aufwendungen. Mit Verfügung vom 5. Juli 2021 trat die VB auf die Einsprache
nicht ein, da die Einsprachefrist verpasst worden sei. Dagegen erhob A. Z. am
2. August 2021 Rekurs beim Kantonalen Steuergericht. Am 30. August 2021
widerrief die VB den Einspracheentscheid vom 5. Juli 2021. Mit Urteil des
Steuergerichts vom 8. November 2021 wurde jenes Verfahren als gegenstandslos
abgeschrieben.

 

 

2.    Mit Verfügung vom
12. Oktober 2021 wies die VB die Einsprache ab. Die geltend gemachten
Aufwendungen von CHF 214'000 wurden nicht zum Abzug zugelassen. Diese Kosten
seien nicht genügend belegt. Die entsprechenden Rechnungen würden aus den
falschen Jahren stammen, falsche Adressen aufweisen und bloss hohe
Pauschalbeträge enthalten, ohne detaillierte Auflistung der einzelnen Kosten. Zudem
seien die Beträge angeblich bar bezahlt worden. 

 

 

3.    Gegen diesen
Einspracheentscheid liess A. Z. (nachfolgend Rekurrent) am 15. November 2021
(Postaufgabe) beim Kantonalen Steuergericht (KSG) Rekurs einreichen. Es wurde
verlangt, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben. Die Investitionen von
CHF 214'000 seien dem Rekurrenten als Anlagekosten anzurechnen.
Eventualiter sei ein Expertengutachten betreffend wertvermehrende Investitionen
in Auftrag zu geben; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung
wurde im Wesentlichen ausgeführt, es gehe hier um Quittungen. Sämtliche
Aufwendungen habe der Rekurrent bereits in den Jahren 2013 und 2014 in bar
beglichen. Wegen der administrativen Nachlässigkeit der Baufirma habe der
Rekurrent die Quittungen erst spät erhalten. Weiter habe die Baufirma ihren
Sitz zwar nach Bern verlegt, aber die Ummeldung beim Handelsregister nicht
vorgenommen. Bei der falschen Adresse handle es sich um einen Tippfehler. Dass
die Quittungen hohe Pauschalbeträge ohne Details aufwiesen, sei einzig auf die
unsaubere administrative Arbeit der Baufirma zurückzuführen; dies finde sich in
der Praxis denn häufig. Die Nachlässigkeiten der Baufirma dürften nicht dem
Rekurrenten angelastet werden. Dass die Baufirma im … 2017 in Konkurs geriet
und liquidiert worden sei, sei hier irrelevant. Sodann habe der Rekurrent bei
der Bank seine Hypothek um CHF 150'000 aufgestockt zur Finanzierung der
umstrittenen Barzahlungen. Zudem habe er einen Vorschuss von seinen Eltern
erhalten für die Renovation der Liegenschaft. Diese sei umfangreich und
wertvermehrend saniert worden. Für die Aufwendungen seien Quittungen vorhanden
und der Geldfluss der Barzahlungen sei nachweisbar. Gegebenenfalls sei ein
entsprechendes Gutachten anzustrengen. 

 

 

4.    Mit
Vernehmlassung vom 8. Dezember 2021 beantragte die VB (Vorinstanz), der Rekurs
sei kostenfällig abzuweisen. Dazu wurde v.a. festgehalten, dass die
Liegenschaft unstreitig in den Jahren 2013 und 2014 umfassend saniert worden
sei. Auf dem Versicherungsnachweis der SGV vom 22. Juli 2014 seien aber keine
wertvermehrenden Kosten ausgewiesen. Was genau an der Liegenschaft gemacht
wurde, sei wegen der undetaillierten Belege der Baufirma kaum festzustellen.
Ein wirtschaftlicher Neubau sei auch nicht ersichtlich; vielmehr gehe es um
Sanierungsarbeiten bzw. Unterhaltsarbeiten. Auch die Fotos in der Einsprache
würden kein anderes Bild zeigen. Die Rechnungen der Baufirma seien
unvollständig resp. mangelhaft; die Vorinstanz verwies insofern auf den
angefochtenen Einspracheentscheid. Für die angeblich bar bezahlten Beträge
liege kein Zahlungsnachweis vor, auch nicht bezüglich der Hypothek. Die
Argumente des Vertreters des Rekurrenten seien unglaubwürdig bzw. zweifelhaft
und nicht stichhaltig belegt. Weiter verwies die Vorinstanz auf ein
Steuergerichtsurteil vom 18. Februar 2019 (SGSTA.2018.33). Auch im vorliegenden
Fall sei der Gebäudeversicherungswert nicht erhöht worden. Wertvermehrende
Kosten seien keine nachgewiesen worden. Ebenso fehle ein schlüssiger
Zahlungsnachweis. Die Barquittungen seien nachträglich erstellt worden. Die Echtheit
der Belege sei fraglich. Schliesslich sei ein Expertengutachten hier nicht
hilfreich mangels entsprechenden Nachweisen des Rekurrenten. 

 

 

5.    Mit Replik vom 22.
Februar 2022 verlangte der Rekurrent die Gutheissung des Rekurses, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Vorinstanz. An den bisherigen
Ausführungen wurde im Wesentlichen festgehalten. Es seien mehrere Wanddurchbrüche
gemacht worden, wodurch grössere und hellere Räume entstanden seien. Diese
Arbeiten seien wertvermehrend. Zudem seien zwei zusätzliche Parkplätze erstellt
worden. Im Keller seien ausserdem ein Schlafzimmer und eine Dusche eingebaut
worden. Ferner sei ein Mosaik-Holzparkett verlegt und eine Wand mit speziellen
Steinen verkleidet worden. Die bisherige Holz-Arbeitsplatte der alten Küche sei
durch eine Granitplatte ersetzt worden. Sodann sei der Garten neu gestaltet
worden mit einem Sitzplatz und Sichtschutz sowie einem Geräteschuppen. All
diese Arbeiten seien wertvermehrend. Ob dies so zu qualifizieren sei, liege
letztlich im Ermessen des Gerichts. Allenfalls sei ein Expertengutachten zu
erstellen. Im Übrigen sei auf die Fotodokumentation abzustellen. 

 

 

 

Das
Steuergericht zieht in Erwägung:

1.    Der Rekurs
erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§
160 Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist
einzutreten.

 

 

2.    Gewinne aus der
Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von hier nicht
relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48 Abs. 1
lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen ist,
ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die Differenz
zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem Erwerbspreis und
den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören nach § 56 Abs. 1
lit. a StG u.a. die Kosten für andere dauernde Verbesserungen, die eine
Wertvermehrung des Grundstücks bewirkt haben. 

 

       Im vorliegenden
Fall ist unbestritten, dass der Rekurrent die Liegenschaft in den Jahren 2013
und 2014 umfassend saniert hat. Strittig ist dagegen, ob bzw. inwieweit diese
Ausgaben als wertvermehrend anzusehen sind; während der Rekurrent vorliegend
einen diesbezüglichen Betrag von CHF 214'000 geltend macht, will die VB gar
keinen Betrag anerkennen.

 

 

3.    Bei den baulichen
Massnahmen unterscheidet das Steuerrecht zwischen Unterhaltskosten und
wertvermehrenden Aufwendungen. Als Unterhalt gelten sämtliche Massnahmen, die
dazu dienen, eine Liegenschaft in ihrem Wert bzw. in ihrem vertragsgemässen
Zustand zu erhalten. Im Vordergrund stehen dabei Reparaturen (Ausgleich einer
Abnützung) oder der Ersatz von Installationen. Wertvermehrende Aufwendungen
dienen demgegenüber der Wertsteigerung einer Liegenschaft. Dabei handelt es
sich meist um den Einbau neuer Ein-richtungen oder um Komfortverbesserungen.
Während Unterhaltskosten im Rahmen der Einkommenssteuer zum Abzug gebracht
werden können, können wertvermehrende Auf-wendungen erst bei der Veräusserung
einer Liegenschaft im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer vom steuerbaren Erlös
abgezogen werden (vgl. Richner et
al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 N 35 ff.). 

 

       Vor allem
grössere Umbauten umfassen oft werterhaltende (Unterhalt) und wertvermehrende
Arbeiten. Diese beiden Arbeitskategorien voneinander abzugrenzen, ist meist
eine Ermessensfrage. Gewisse Schätzungen sind dabei nicht zu umgehen und
durchaus zulässig (Richner et al.,
a.a.O., Art. 32 N 45). 

 

       Den Nachweis zu
erbringen, dass gewisse Arbeiten wertvermehrenden Charakter haben, ist Sache
des Rekurrenten: Gemäss den allgemeinen Regeln über die Beweislastverteilung
sind steuermindernde Tatsachen vom Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77).
Kann der wertvermehrende Charakter einer Arbeit nicht nachgewiesen werden, ist
davon auszugehen, dass es sich bloss um Unterhalt handelt (vgl. zum Ganzen KSG
vom 18.2.2019, SGSTA.2018.33, E. 3, publ. unter gerichtsentscheide.so.ch). 

 

 

4.1  Im konkreten Fall
verkaufte der Rekurrent im Jahr 2018 das Grundstück GB Y. Nr. 0001 für CHF 660'000.
Die VB veranlagte einen Gewinn von CHF 241'518. Nicht akzeptiert wurden dabei
wertvermehrende Ausgaben von CHF 214'000, weil es grösstenteils um Unterhalt
gehe. In Rechnung gestellt wurde eine Steuer von CHF 24'675. Im
Einspracheverfahren stellte die VB sodann Unstimmigkeiten bezüglich Datum und
Sitz der Umbaufirma fest, der X GmbH. Diese Gesellschaft ging im Jahr 2017 Konkurs.
Im vorliegenden Rekurs hält der Rekurrent v.a. fest, dass die Umbaufirma nicht
gut gearbeitet habe. Administrative Unzulänglichkeiten würden in der Praxis
indes immer wieder vorkommen. Die VB hält dagegen die Rechnungen für nicht
glaubwürdig infolge der Konkurse der Firmen, der nicht korrekten Angaben und
der kaum umschriebenen Tätigkeiten. Zudem sei der SGV-Versicherungswert nicht
erhöht worden.

 

4.2  Wertvermehrende
Ausgaben nachzuweisen, ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen (vgl. oben,
E. 3, am Ende). Ausgaben für blossen Unterhalt können im vorliegenden
Zusammenhang nicht abgezogen werden, auch wenn sie in den ordentlichen
Steuererklärungen nicht abgezogen worden sind. Gemäss den eingereichten Fotos
wurden diverse Zimmer renoviert, mithin die Böden, das Elektro-Tableau wurde
erneuert, der Garten angelegt, die Fensterläden ersetzt, das Dach isoliert, die
Fassade gemalt etc. Was dabei konkret wertvermehrend sein soll, kann den
Unterlagen indessen nicht entnommen werden. Auch die entsprechenden Rechnungen bzw.
Quittungen enthalten nur Stichworte. Es ist indes nicht Aufgabe des Gerichts,
allfällige wertvermehrende Tätigkeiten aus den Fotos herauszufiltern. Die
Rechnungen sind demnach kaum aussagekräftig. Offensichtlich wurden sie zudem
nachträglich erstellt. Sie umfassen Pauschalbeträge, die Rechnungsdaten stimmen
offensichtlich nicht: Während der Umbau in den Jahren 2013 und 2014 stattfand,
stammen die Rechnungen und Quittungen aus den Jahren 2015 und 2016; auch sind
die Beträge unklar. Viele Rechnungen wurden ausserdem angeblich bar bezahlt.
Geschrieben wurden sie in Bern, obschon der Sitz der Firma erst im … 2016 nach
Bern verlegt wurde. Bezahlt worden sei alles wie gesagt bar. In der Buchhaltung
der X. GmbH sind aber keine Bareinnahmen des Rekurrenten ersichtlich (Vernehmlassung,
S. 7; vgl. auch KSG vom 18.2.2019, SGSTA.2018.33, E. 4.2, publ. unter
gerichtsentscheide.so.ch). Dass im vorliegenden Fall wertvermehrende Arbeiten
im Umfang von CHF 214'000 erfolgt sind, ist somit nicht in Ansätzen
nachgewiesen; auch ist nicht klar, was allenfalls als Eigenleistung erfolgte.
Dass ein wirtschaftlicher Neubau vorliegen würde, ist ebenso wenig nachgewiesen
und anhand der Fotos auch nicht anzunehmen. Unklar ist auch, inwiefern die
Hypothek für den vorliegenden Zusammenhang erhöht worden sein soll. Abzuweisen
ist schliesslich der Antrag des Rekurrenten auf Durchführung eines Gutachtens. Nachträglich
kann ohne schlüssige Unterlagen kaum mehr eruiert werden, ob und allenfalls
welcher Anteil der Arbeiten in den Jahren 2013 und 2014 wertvermehrend war.
Dies nachzuweisen, ist wie gesehen ohnehin Sache des Steuerpflichtigen (vgl.
oben, E. 3, am Ende). Eine Wertvermehrung ergibt sich schliesslich auch nicht
aus der Schatzung der SGV (Vorakten Nr. 14, Einsprachebeilagen).

 

4.3  Was der Rekurrent
weiter ausführen lässt, kann zu keinem andern Ergebnis führen. Hier geht es
anhand der Akten (v.a. Vorakten Nrn. 14 und 16, Einsprachebeilagen und
Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer) um Ausgaben betreffend Sanierungen
und Renovationen, mithin um Ersatz von Bestehendem; Mehrwerte sind insofern nicht
erkennbar, namentlich auch nicht aus den Rechnungen bzw. Quittungen der
Baufirma; es fehlen zudem entsprechende Arbeitsrapporte. Ausserdem wurden die
meisten Rechnungen bar bezahlt, was bei den zum Teil relativ hohen Beträgen
eher ungewöhnlich ist (CHF 75'000, CHF 31'000, CHF 70'000 oder CHF 38'000).
Auch ging die Baufirma im Jahr 2017 in Konkurs (Vorakten Nr. 3,
Handelsregister-Mutationen). Dass wertvermehrende Kosten angefallen wären, ist
aus den vorhandenen Unterlagen nicht ersichtlich. Weiter sind nach § 17 Abs. 2
des Gebäudeversicherungsgesetzes (BGS 618.111) alle Umbauten an bestehenden
Gebäuden mit baulicher Wertvermehrung zu versichern. Obschon der
Gebäudeversicherung die Tatsache und der Umfang der Arbeiten sicher bekannt
waren (vgl. § 22 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz), wurde der
Versicherungswert des Gebäudes nach der Renovation nicht erhöht (vgl. Vorakten
Nr. 14, Einsprachebeilagen, Einschätzung vom 1.7.2014). Dies deutet ebenfalls
darauf hin, dass auch für die Gebäudeversicherung keine Wertvermehrung
ersichtlich war. Schliesslich kann man sich hier noch fragen, ob nicht eine wirtschaftliche
Neubaute vorliegt (vgl. dazu etwa Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts
KSGE 2017 Nr. 7). Die betreffende Liegenschaft wurde indessen nicht
abgebrochen und wieder neu erstellt; ihre Nutzung (Wohnhaus) wurde soweit
ersichtlich ebenso wenig geändert. Dass es sich hier um eine grundlegende
Totalsanierung mit rein wertvermehrenden Aufwendungen handeln würde, kann auch
den eingereichten Fotos (Vorakten Nr. 14, Einsprachebeilagen) nicht entnommen
werden. Der Rekurs ist nach den Erwägungen unbegründet und somit abzuweisen.

 

 

5.    Bei diesem
Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen. Diese sind in
Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'984
festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 1'234). Eine
Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht zuzusprechen.

 

 

 

****************

 

Demnach wird erkannt:

1.    Der Rekurs wird
abgewiesen.

2.    Die Gerichtskosten von
CHF 1'984 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                   Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                W.
Hatzinger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rechtsmittel:   Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:
Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

 

 

 

 

 

 

 

Dieser Entscheid ist
schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreter des
Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben) 

- VB Olten-Gösgen, mit
Steuerakten (eingeschrieben)

- KStA, Recht und
Aufsicht

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer
der EG 

 

 

 

 

Expediert am: