# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7f1d2875-58fb-5e0d-83bd-7a10a488bb78
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-07-03
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 03.07.2009 R 2009 4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-4_2009-07-03.pdf

## Full Text

R 09 4
5. Kammer 

URTEIL
vom 3. Juli 2009

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Teilrevision Ortsplanung

1. Am 16. Dezember 2007 genehmigten die Stimmbürger der Gemeinde … u.a. 

die Änderung des Zonenplanes, des Generellen Gestaltungsplanes und des 

Generellen Erschliessungsplans ... 

In der Botschaft des Gemeinderates an die Urnengemeinde wies dieser 

darauf hin, dass in den letzten Jahren in den Fraktionen Lenzerheide und … 

verschiedene Hotels verloren gegangen seien. Im Leitbild sei deshalb die 

Schaffung warmer Betten als Hauptziel formuliert worden. Zwei Investoren 

würden in den kommenden Jahren neue warme Betten schaffen. Im April 

2003 habe ein Feuer das 400-Betten-Hotel des … weitgehend zerstört. Allein 

die Lenzerheide Bergbahnen AG rechneten mit einem dadurch entstandenen 

jährlichen Ertragsausfall von rund Fr. 1 Mio. und hätten das Grundstück des 

… im April 2006 erworben, mit dem Ziel, darauf ein neues Hotel zu erstellen. 

Nun habe mit … ein Investor gefunden werden können. Gemäss Kaufvertrag 

würden bis Ende 2009/2010 mindestens 350 neue Hotelbetten geschaffen. 

Die Finanzierung von Hotels erfordere einen hohen Anteil an Eigenmitteln. Es 

werde deshalb eine gemischtwirtschaftliche Zone geschaffen. Mit dem 

Wohnanteil von maximal 30% könnten die Voraussetzungen für die 

Finanzierung geschaffen werden. 70% der BGF müssten zwingend 

Hotelnutzung resp. kommerziell bewirtschaftete Ferienwohnungen sein (keine 

Dauervermietung). Der maximal 30%-ige Anteil der BGF für Wohnen könne 

nur realisiert werden, wenn gleichzeitig oder früher die mindestens 70%-ige 

Hotelnutzung erstellt werde. Daher könne hier auf Kontingentierung und den 

Erstwohnungsanteil verzichtet werden. Von dieser Zone könne künftig jeder 

Investor für warme Betten Gebrauch machen. Der Ersatzparkplatz der 

Bergbahnen und die Tennisplätze des ehemaligen Hotels … würden in die 

neue Zone umgezont, ebenfalls eine Teilfläche von Parzelle 2853 von der 

Forstwirtschaftszone in die neue Zone. Für diese Wohnzonenflächen 

(Parzellen 3003, 3007 und 3853) seien zukünftig Hotelnutzungen von 

mindestens 70% und allenfalls Wohnungen von maximal 30% möglich. 

Ergänzend werde ein Umnutzungsverbot festgelegt und abweichende 

Bestimmungen betreffend AZ-Bonus (+0.2), Gebäudelänge (maximal 110 m), 

Dachgestaltung (Flachdach zulässig) und Firsthöhe (maximal 23 m) erlassen. 

Im nördlichen Teil werde mit dem im GGP neu festgelegten Hochbauverbot 

die Aussicht des Hotels … freigehalten. Das Rodungsgesuch für den Teil von 

Parzelle 3853 werde gemeinsam mit der Beschwerdeauflage aufgelegt. Die 

Eigentümer der Grundstücke … würden verpflichtet, ihre Bauten an den 

Wärmeverbund Lenzerheide anzuschliessen. Nachdem er bereits am 30. 

Oktober 2007 im Rahmen der Mitwirkungsauflage eine Vernehmlassung 

abgegeben hatte, erhob …, Eigentümer der benachbart gelegenen Parzelle 

3008, anlässlich der Beschwerdeauflage Planungsbeschwerde gegen die 

Teilrevision der Ortsplanung. Am 8., mitgeteilt am 9. Dezember 2008, hiess 

die Regierung die Beschwerde teilweise gut. Die im Zonenplan und GGP 

festgelegte Wohnzone 0.5 werde bezüglich des im Wald gelegenen 

Abschnittes (3'053 m2 ab Parzelle 3853) von der Genehmigung 

ausgenommen und an die Gemeinde zur Überarbeitung zurückgewiesen. Im 

Übrigen wurde die Beschwerde im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

Gleichentags genehmigte die Regierung den ZP und GGP sowie den GEP … 

im Sinne der Erwägungen unter Vorbehalt und Auflage. Der im Wald gelegene 

Abschnitt wurde von der Genehmigung ausgenommen und an die Gemeinde 

zur Überarbeitung zurückgewiesen. Die Genehmigung der neu abgegrenzten 

Wohnzone 0.5 … erfolge unter der Auflage, dass der Wohnnutzungsanteil von 

maximal 30% der in einer künftigen Baueingabe vorgesehenen BGF 

frühestens zeitgleich mit dem Hotelanteil von mindestens 70% der BGF 

realisiert werden dürfe. Die Gemeinde müsse in der Baubewilligung dieser 

Auflage Rechnung tragen. Der Erschliessungsbereich Wärmeverbund werde 

bezüglich des im Wald gelegenen Abschnittes von der Genehmigung 

ausgenommen und an die Gemeinde zur Überarbeitung zurückgewiesen. In 

der erweiterten Wohnzone 0.5 dürften neu nicht mehr 100% der zulässigen 

BGF für den unbeschränkten Wohnungsbau genutzt werden, sondern 

maximal 30%, dafür alles Zweitwohnungen. Für die Hotelnutzung werde ein 

AZ-Bonus von 0.2 gewährt. 

2. Dagegen erhob … am 22. Januar 2009 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht. Er beantragte die Aufhebung des 

Beschwerdeentscheides und des Genehmigungsentscheides betreffend die 

Ortsplanungsrevision … und die Genehmigungsverweigerung. Im 

Vorprüfungs- und Mitwirkungsverfahren und bei der Beschwerdeauflage habe 

kein Rodungsgesuch aufgelegen. Das Vorprüfungs- sei nach dem 

Mitwirkungsverfahren durchgeführt worden. Bei der Planung handle es sich 

um eine projektbezogene Planung. Es hätten im Zeitpunkt des Vorprüfungs- 

und Mitwirkungsverfahrens auch noch diejenigen Unterlagen vorliegen 

müssen, welche die Gemeinde am 16. Januar 2008 von den Investoren 

verlangt hätte. Diese seien nie eingereicht worden. Gemäss Art. 24 KRG 

müssten Bauvorschriften, Zonenvorschriften und andere Bestimmungen 

aufgestellt werden, wie Zonenzweck, zulässige Art der Nutzung und für die 

Bauzonen die Regelbauweise. Hier seien keine Vorschriften für die neue Zone 

auf Baugesetzesstufe erlassen worden. Die Ein- und Umzonungen in den 

Gebieten … und … betrügen  über 1 ha, ein Teil werde aus der 

Kontingentierungspflicht entlassen und für Hotelbauten ein AZ-Bonus 

gewährt. In der Gemeinde … resultiere ein Überhang an Wohnbaureserven 

von ca. 16.6 ha. Neben den genannten wiederholt er weitere, bereits in der 

Planungsbeschwerde vorgebrachte Argumente. 

3. Die Regierung und die Gemeinde beantragten in ihren Vernehmlassungen die 

Abweisung der Beschwerde im Wesentlichen gestützt auf die schon im 

angefochtenen Entscheid vorgebrachten Argumente.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Entscheide der Regierung über den Erlass von kantonalen Nutzungsplänen 

und Ersatzordnungen, über die Genehmigung von kommunalen 

Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden können mit Beschwerde 

gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG) an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden.

b) Gemäss Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) 

erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes im 

Rekursverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder 

Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung 

des Sachverhaltes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt 

und die Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene 

Entscheid zweckmässig oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht 

nur als Genehmigungs-, sondern - wie vorliegend - auch als erste 

Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale 

Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 

51 Abs. 1 VRG (vgl. zu den identischen altrechtlichen Bestimmungen: PVG 

1996 Nr. 42, 1999 Nr. 44).

2. Vorliegend hat die Regierung die für die Beurteilung der angefochtenen 

Planung wesentlichen Rechtssätze, Planungsgrundsätze und Kriterien in 

zutreffender Weise dargelegt. Dabei hat sie in einer umfassenden und 

sorgfältigen Interessenabwägung die massgebenden Gesichtspunkte 

dargelegt und gewichtet und daraus die richtigen rechtlichen 

Schlussfolgerungen gezogen. Auf diese Ausführungen kann anstelle von 

Wiederholungen uneingeschränkt verwiesen werden. Der Beschwerdeführer 

bringt dagegen nichts vor, was er nicht auch schon in der 

Planungsbeschwerde bei der Regierung geltend gemacht hat und worauf 

diese in zutreffender Weise im angefochtenen Entscheid eingegangen ist. Es 

drängen sich daher nur noch einige kurze ergänzende Überlegungen auf.

3. a) Mit seinen unnötig weitschweifigen Ausführungen im Sachverhalt und mit der 

nachträglichen Einlage der Kaufvertragskopien will der Beschwerdeführer 

wohl darlegen, es handle sich vorliegend um eine projektbezogene 

Nutzungsplanung. Dem ist indessen nicht so.  Es geht hier um die – 

projektunabhängige - Schaffung einer gemischten Nutzungszone, wobei 

bezüglich des Wohnteils die Vorschriften der Wohnzone 0.5 anwendbar sind. 

Hotels sind im Baugesetz in Art. 62 ebenfalls definiert. Es dürfen höchstens 

30% Zweitwohnungen erstellt werden, 70% der BGF sind hotelmässig zu 

nutzen. Für den Hotelteil wird ein AZ-Bonus von 0.2 eingeräumt, zudem 

werden Gestaltungsvorschriften (Länge, Höhe, Dachform) erlassen. Es gilt ein 

Umnutzungsverbot während 25 Jahren. Diese Vorschriften sind in dem auf 

Stufe Grundordnung stehenden ZP/GGP enthalten und damit auf der richtigen 

Stufe geregelt. Zudem wurde von der Regierung im Genehmigungsbeschluss 

als Auflage verfügt, dass in einer Baubewilligung als Auflage aufzunehmen 

sei, dass mit dem Wohnteil nicht früher begonnen werden dürfe als mit dem 

Hotelteil (Art. 27 Abs. 1 BG analog). Dabei handelt es sich um eine für die 

Gemeinde verbindliche Anordnung. Es mag nun zwar sein, dass bereits 

gewisse Projektvorstellungen potentieller Investoren existieren. Das ändert 

indessen nichts an der Tatsache, dass die genehmigte Ortsplanungsrevision 

mit ihren Vorschriften nicht auf ein bestimmtes Projekt ausgerichtet ist. Sie 

bilden vielmehr die verbindliche Grundlage für irgendein Projekt, das die 

entsprechenden planerischen Vorgaben und Eckwerte einzuhalten vermag. 

Zudem will die Gemeinde das hier gewählte Konzept zur Erstellung und 

Querfinanzierung von Hotels überall dort in der Gemeinde ermöglichen, wo 

es geht (vgl. dazu auch der Bericht zur Volksabstimmung vom 16. Dezember 

2007, S. 4: „Diese Zone mit 70% Hotelnutzung und maximal 30% Wohnanteil 

wird inskünftig jedem Investor für warme Betten gewährt.“). Die Gemeinde will 

dieses Konzept folglich für die Zukunft zur Richtschnur machen. Auch das 

macht deutlich, dass es nicht um eine projektbezogene Nutzungsplanung 

geht. Zuzustimmen ist in diesem Zusammenhang auch den Ausführungen der 

Regierung, wonach auch deswegen nicht von einer projektbezogenen 

Nutzungsplanung auszugehen ist, weil es sich um ein Vorhaben im 

Siedlungsgebiet und nicht um ein Projekt in der freien Landschaft ohne 

Siedlungszusammenhang oder (nicht mehr) um ein Projekt mit vollständiger 

oder teilweiser Tangierung von Wald oder sonstigen geschützten 

Lebensräumen oder für UVP-pflichtige Vorhaben handelt. Zu beachten ist 

ebenfalls, dass es auf Stufe Grundordnung nicht darum gehen kann, jedes 

Detail schon zu regeln. Die Eckwerte der gemischten Zone sind – in 

Gesetzesform - festgelegt worden. Wenn heute vielleicht noch nicht ganz klar 

ist, wie sich die gesamte mögliche BGF und die daraus resultierenden Anteile 

Hotel und Wohnen berechnen, schadet dies nichts. Auch die angeblichen 

übrigen Unklarheiten sind im Baubewilligungsverfahren im Zusammenhang 

mit einem konkreten Projekt zu prüfen. Es macht keinen Sinn, hier im 

theoretischen, luftleeren Raum über mögliche Unklarheiten zu spekulieren. 

Ein konkretes Bauvorhaben muss die für die Zone festgelegten 

Bestimmungen erfüllen, ansonsten dafür keine Baubewilligung erteilt werden 

kann. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, weil eine projektbezogene 

Nutzungsplanung vorliege, hätten die Unterlagen gemäss Schreiben der 

Gemeinde an die Investoren vom 16. Januar 2008 zwingend vorliegen 

müssen. Dies ist vorliegend nach dem Gesagten aber nicht der Fall. Die 

Unterlagen waren von der Gemeinde aber ohnehin nur im Zusammenhang 

mit dem zu stellenden, aber bis heute bekanntlich nicht gestellten 

Rodungsgesuch nachverlangt worden. 

b) Wie die Regierung und die Gemeinde richtig festhalten, wurden keine 

Verfahrensfehler gemacht, welche zur Aufhebung des 

Genehmigungsbeschlusses führen müssten. Durch die verspätete Einholung 

des Vorprüfungsberichtes, welcher rein interne Wirkung hat, sind dem 

Beschwerdeführer zudem keine Nachteile entstanden. Er beanstandet, dass 

die im Vorprüfungsbericht enthaltenen Hinweise und Empfehlungen nicht 

mehr hätten berücksichtigt werden können. Dazu ist zu sagen, dass die 

Vorlage an die Stimmbürger genau das enthält, was auch Gegenstand der 

Genehmigung ist (vgl. S. 9 der Botschaft). Es war damit schon damals klar, 

welche Bestimmungen des Baugesetzes zur Anwendung kommen. Die 

übrigen Beanstandungen spielen hier entweder keine Rolle oder müssen erst 

im Baubewilligungsverfahren umgesetzt werden. Somit wurde den Anliegen 

des – zwar bei der Abstimmung, zumindest offiziell, noch nicht vorliegenden 

– Vorprüfungsberichts vollumfänglich Rechnung getragen oder wird es noch. 

Die Prüfung der Rügen betreffend die Nichtauflage des Rodungsgesuches 

erübrigen sich, weil der betreffende Teil nicht genehmigt wurde.

c) Was den gerügten angeblichen Verstoss gegen Art. 15 RPG anbetrifft, trifft es 

zu, dass ca. 0.89 ha neue Bauzone (ex Sportzone und ZöBa) geschaffen wird, 

welche aber nur zu 30% für reines Wohnen genutzt werden kann. Der Rest 

ist Hotelnutzung. Vorher wären über 6'000 m2 reine Wohnnutzung, davon 1/3 

Erstwohnungsnutzung, möglich gewesen. Das RPG unterscheidet nicht 

zwischen Erst- und Zweitwohnungsnutzung. Damit liegt bereinigt keine 

Vergrösserung der Wohnzonen vor. Ein überarbeiteter aktueller Stand der 

Überbauung per Ende 2008 erübrigt sich deshalb. Das öffentliche Interesse 

an der Einzonung von Sportzonenteil und ZöBA ist offensichtlich gegeben, 

was schon der Entscheid in der Urnenabstimmung zeigt. Wenn zudem gerügt 

wird, das Umnutzungsverbot für das Hotel von 25 Jahren sei zu kurz, vergisst 

der Beschwerdeführer offensichtlich, dass der durchschnittliche 

Planungshorizont ca. 15 Jahre beträgt. Auch der Grundsatz der 

Planbeständigkeit ist nicht verletzt. Seit dem Erlass der letzten Zonenplanung 

ist das … Hotel abgebrannt. Es besteht das Bedürfnis um Reaktivierung der 

im touristischen Zentrum gelegenen Liegenschaft. Dies allein genügt, um zu 

belegen, dass sich die Umstände seit 2000 erheblich geändert haben. Die 

Beschwerde erweist sich damit insgesamt als unbegründet. 

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des 

Beschwerdeführers.

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkung 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 238.--

zusammen Fr. 6'238.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 6. April 2010 

abgeschrieben (1C_490/2009).