# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f90bca50-5bdf-5752-8a88-a48e08167ab1
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-08
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 08.11.2023 VWBES.2023.94
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2023-94_2023-11-08.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

Urteil vom 8. November 2023
             

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Müller    

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

A.___    

Beschwerdeführer 

 

 

gegen

 

 

1.    Bau-
und Justizdepartement,     

 

2.    Bau-
und Werkkommission der Einwohnergemeinde B.___,    

 

3.    C.___   

 

4.    D.___   

Parteien 3. und 4. vertreten
durch Rechtsanwalt Simon Schnider,     

Beschwerdegegner 

 

 

betreffend     Baubewilligung
/ Nutzung bestehendes Gartenhaus

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

I.

 

1. Im Jahr 1950 baute der damalige
Eigentümer von GB B.___ Nr. 7777 ein «Gartenhäuschen». Das Grundstück befindet
sich ausserhalb der Bauzone.

 

2. Mit E-Mail vom 18. April 2021
wandte sich A.___ als Nachbar an die Bau- und Werkkommission B.___ und forderte,
die Liegenschaft auf Parzelle GB B.___ Nr. 7777 sowie die Parzelle GB B.___ Nr.
8888 seien in Bezug auf die derzeitige Nutzung sowie laufende bauliche
Tätigkeiten zu überprüfen. Die Bau- und Werkkommission B.___ eröffnete in der
Folge ein baupolizeiliches Verfahren.

 

3. Nach entsprechender Überprüfung und
Rücksprache mit dem Amt für Raumplanung teilte die Bau- und Werkkommission A.___
im Juni 2021 per E-Mail mit, das «Gartenhaus» entspreche der Baubewilligung von
1950 und die heutige Nutzung als Wochenendhaus stehe dazu in keinem
Widerspruch.

 

4. Mit Eingabe vom 5. Juni 2021
gelangte A.___ erneut an die Bau- und Werkkommission B.___ und monierte, es
habe eine Umnutzung von einem Gartenhaus ohne Wohnnutzung zu einem Ferienhaus
mit Wohnnutzung stattgefunden. Er forderte erneut eine entsprechende
Überprüfung.

 

5. Die Eigentümer der Parzelle, C.___
und D.___, vertreten durch Rechtsanwalt Simon Schnider, führten mit Eingabe vom
11. Oktober 2021 aus, dass das Gebäude seit jeher eine Wohnnutzung
aufgewiesen habe und die Bezeichnung «Gartenhaus» irreführend sei.

 

6. Nach erneutem Schriftenwechsel
bestätigte die Bau- und Werkkommission B.___ mit Verfügung vom 8. März
2022 die zonenkonforme Nutzung des «Gartenhauses» mit Wohn- und Schlafraum,
Cheminée sowie sanitären Einrichtungen zu Aufenthaltszwecken und gelegentlicher
Übernachtung und schloss das baupolizeiliche Verfahren ab.

 

7. Dagegen erhob A.___ (nachfolgend
Beschwerdeführer genannt) am 26. März 2022 Beschwerde an das Bau- und
Justizdepartement (BJD) und beantragte sinngemäss die Aufhebung der
angefochtenen Verfügung, indem eine ganzjährige Nutzung der Liegenschaft auf GB
B.___ Nr. 7777 als Ferien- und Wochenendhaus aufgrund der bestimmungsgemässen
Nutzung nach Art. 24c Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) und
der damaligen Baubewilligung von 1950 nicht zulässig sei. Zudem sei die
Erschliessung der streitbetroffenen Parzelle über das Grundstück GB B.___ Nr. 8888
bzw. GB E.___ Nr. 1111 zu untersagen und eine solche gemäss der ursprünglichen
Nutzung einzig über das Grundstück GB Nr. 2222 sicherzustellen. Die
Verfahrenskosten seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

 

8. Nach durchgeführtem Schriftenwechsel
wies das BJD die Beschwerde mit Verfügung vom 1. März 2023 ab und
verpflichtete den Beschwerdeführer zur Bezahlung der Verfahrenskosten und
Ausrichtung einer Parteientschädigung an die Gegenpartei.

 

Zur Begründung wurde sinngemäss und im
Wesentlichen ausgeführt, entgegen den Ansichten des Beschwerdeführers sei das
«Gartenhaus» sehr wohl mit Aufenthalts- und Schlafmöglichkeiten sowie sanitären
Anlagen bewilligt und erstellt worden. Nichts anderes ergebe sich aus den
Plänen von 1950. Es sei deshalb bereits im damaligen Zeitpunkt eine Wohnnutzung
möglich gewesen. Eine Nutzungsänderung sei seither nicht erfolgt. Die Bau- und
Werkkommission von B.___ habe das «Gartenhaus» bereits mehrmals überprüft,
zuletzt anlässlich eines Augenscheins vom 19. Juli 2019, wobei keine
bewilligungspflichtigen Änderungen festgestellt oder andere Beanstandungen
erfolgt seien. Vielmehr sei bestätigt worden, dass die Raumstruktur im Innen-
wie im Aussenbereich nicht verändert worden sei. Es sei zulässig und nicht
bewilligungspflichtig, dass die Baute über die Jahre unterhalten worden sei.
Selbstredend bedürfe auch die Innenmöblierung, insbesondere die
Schlafmöglichkeit, keiner Bewilligung.

 

Soweit der Beschwerdeführer fordere,
dass die Zufahrt über das Grundstück Nr. 2222 zu erfolgen habe und die Zufahrt
über die Parzellen Nr. 8888 und 1111 zu untersagen sei, sei auszuführen, dass
im Erschliessungsplan über keine der drei Parzellen eine Erschliessung
vorgesehen sei. Daraus ergebe sich aber keine unrechtmässige Nutzung. Es
bestehe keine Pflicht, Grundstücke in der Landwirtschaftszone zu erschliessen.
Die Parzellen Nr. 8888 und 3333 stünden zudem im Eigentum der Beschwerdegegner,
womit der Zugang zum streitbetroffenen Grundstück sichergestellt sei. 

 

Insgesamt sei festzuhalten, dass das
«Gartenhaus» seit jeher eine bewilligte Wohnnutzung aufweise und auch zum
heutigen Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss genutzt werde.

 

9. Hiergegen erhob der Beschwerdeführer
am 13. März 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellte
sinngemäss folgende Rechtsbegehren:

 

1.    Die Verfügung des BJD sei aufzuheben und
die Angelegenheit in Zusammenhang mit der zonenwidrigen Nutzung des
Gartenhauses auf Grundstück GB B.___ Nr. 7777 an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2.    Die Wohnnutzung des Gartenhauses als
Wochenend- und Ferienhaus sei gänzlich zu untersagen und das Gartenhaus seiner
ursprünglichen Nutzung wieder zuzuführen.

3.    Die Erschliessung des Gartenhauses sei
über GB B.___ [gemeint ist wohl E.___] Nr. 2222 sicherzustellen und die Zufahrt
über Grundstück Nr. 8888 sei zu verbieten. Entsprechend sei das Abstellen von
nicht landwirtschaftlichen Fahrzeugen auf GB B.___ Nr. 7777 zu untersagen.

4.    Sämtliche bisherige Gerichtskosten und
noch zu bestimmenden Parteientschädigungen seien den Beschwerdegegnern
aufzuerlegen.

 

Zur Begründung führte er im Wesentlichen
aus, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden, indem die von ihm
angerufenen Zeugen nicht befragt worden seien. Es sei im Jahr 1950 ein
Gartenhaus und nicht ein solches mit Wohnnutzung bewilligt worden. Es sei aber
unbestritten, dass es sich beim Gartenhaus um eine bestimmungsgemäss nutzbare
Baute ausserhalb der Bauzone handle, die nicht mehr zonenkonform und in ihrem
Bestand grundsätzlich geschützt sei. Zu vergleichen sei der Zustand zum
Zeitpunkt, als die Baute dem Nichtbaugebiet zugewiesen worden sei, also bei
Inkrafttreten des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes per 1. Juli 1972.
Nutzungen, die bis dahin aufgegeben worden seien, seien nicht mehr zu
berücksichtigen. Den Zeugen F.___ und G.___ sei die Nutzung zwischen 1950 und
1985 aufgrund der persönlichen Nähe zum damaligen Eigentümer bestens bekannt.
Bis 1985 sei das Gebäude lediglich im Umfang eines «Gartenhäuschens» genutzt
worden. Während dieser Zeit sei darin nie übernachtet worden, weil es nicht
über die nötige Infrastruktur verfügt habe. Diese sei erst in den Jahren ab
2005 durch die damaligen Eigentümer realisiert worden. Für die dafür erfolgten
baulichen Änderungen seien keine Baubewilligungen erteilt worden. Es habe sich
dabei um bauliche Erweiterungsmassnahmen und nicht lediglich um Unterhalt
gehandelt. Nach solothurnischer Steuerpraxis würden nämlich
Isolationsmassnahmen an Unterdach und Fassade explizit nicht als
Unterhaltskosten gelten. Das «Gartenhäuschen» habe deshalb vorher nicht als
Wochenend- und Ferienhaus genutzt werden können. Dass das Gartenhaus beim
Augenschein im Juli 2019 über Schlafgelegenheiten verfügt habe, sei Beweis für
die Umnutzung. Bereits im Baugesuch von 1950 sei explizit erwähnt worden, dass
auf einen Schlafraum verzichtet werde. Heute werde das «Gartenhäuschen»
regelmässig durch die Beschwerdegegner und durch Dritte als Ferienhaus
verwendet. So hätten in Kalenderwoche 42 im Jahr 2022 die ganze Woche Personen
im «Gartenhäuschen» übernachtet und Abfall in Gebührensäcken an die […]strasse
auf Höhe der Gemeindegrenze zu B.___ deponiert. Ob während dieser Zeit Abgaben
in Form von Orts- bzw. Kurtaxen oder anderweitige Steuern entrichtet worden
seien, müsse von Amtes wegen geprüft werden.

 

Die Erschliessung des fraglichen
Grundstücks sei seit jeher über das Grundstück GB E.___ Nr. 2222 erfolgt und es
bestehe von dieser Seite her auch eine Dienstbarkeit zulasten von GB E.___ Nr. 4444.
Indem die Beschwerdegegner ihr Eigenheim auf GB E.___ Nr. 2222 nun
fremdvermietet hätten, hätten sie es bewusst in Kauf genommen, dass der Zugang
zum Gartenhaus nun eine Absprache mit der Mietpartei bedinge. Eine
Erschliessung über das Grundstück GB B.___ Nr. 8888 sei in keinem
Erschliessungsplan vorgesehen. Zwar hätte zu einem früheren Zeitpunkt die
Intention bestanden, die fraglichen Grundstücke einzuzonen und über die
Parzelle GB B.___ Nr. 8888 zu erschliessen, doch sei es dazu nie gekommen.
Naturgemäss sei das «Gartenhäuschen» ohnehin über den «Garten» erschlossen und
bedinge keine weiteren Erschliessungsmassnahmen. Die Erschliessung könne auch
deshalb nicht über die Parzellen GB B.___ Nr. 8888 und GB E.___ Nr. 3333
erfolgen, weil darauf ein Bestand an Hecken und eine Lärche mit einem
Stammumfang von rund 120 cm stehe. Im Hinblick auf das Alter des Baumes könne
die Erschliessung nie über diese Parzellen erfolgt sein. Weiter sei zu
erwähnen, dass auf dem Grundstück GB E.___ Nr. 3333 der Gestaltungsplan […] mit
Sonderbauvorschriften laste. Der Zugang über die Grundstücke GB B.___ Nr. 8888
und GB E.___ Nr. 3333 sei somit nicht zulässig. Würden Bäume oder Hecken dort
beseitigt, müssten sie wiederaufgeforstet werden. Die Beschwerdegegner würden
nun jeweils über das sich nicht in ihrem Eigentum befindende
landwirtschaftliche Grundstück GB B.___ Nr. 9999 zu ihrem Gartenhaus zufahren,
wodurch ein Schaden an diesem Grundstück in Kauf genommen werde. Es sei von
Amtes wegen zu prüfen, ob diesbezüglich ein Schadenersatzanspruch bestehe. Es
möge zutreffen, dass die Beschwerdegegner über kein privates Auto mehr verfügen
würden, doch würden sie regelmässig mit einem Firmenfahrzeug aus ihrem Wohnort
in […] zum Gartenhaus fahren. In jedem Fall bestehe auf dem Grundstück GB B.___
Nr. 7777 kein bewilligter Abstellplatz für das Parkieren von nicht
landwirtschaftlich genutzten Fahrzeugen. Entsprechend seien auch Fragen mit dem
Gewässerschutz nicht geklärt worden.

 

Soweit die Bau- und Werkkommission
ausgeführt habe, der neu errichtete Geräteschuppen auf GB B.___ Nr. 7777
benötige eine Baubewilligung oder sei rückzubauen, sei diesbezüglich inzwischen
eine Ausschreibung erfolgt und er habe dagegen eine Einsprache eingereicht.
Auch diese Baute zeige, dass sich die Beschwerdegegner um geltendes Recht foutieren
würden und im Zusammenhang mit der neuen Wohnnutzung zusätzlichen Stauraum
bräuchten. Die beiden Verfahren dürften nicht isoliert betrachtet werden und
der neu erstellte Geräteschuppen sei in die Beurteilung der Umnutzung
miteinzubeziehen.

 

10. Das BJD und die Bau- und
Werkkommission B.___ beantragten beide die Abweisung der Beschwerde unter
Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers und verzichteten auf eine
Stellungnahme.

 

11. Die Eigentümer des Gartenhauses, C.___
und D.___, vertreten durch Rechtsanwalt Simon Schnider, reichten am
22. Mai 2023 eine Stellungnahme ein und beantragten die Abweisung der
Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.

 

Zur Begründung liessen sie ausführen,
auf Rechtsbegehren, die über den Verfahrensgegenstand hinausgingen, sei nicht
einzutreten, wie bspw. den Antrag, wonach das Abstellen von Fahrzeugen auf GB B.___
Nr. 7777 gänzlich zu verbieten sei. Es sei zu beachten, dass bereits in den
Plänen zum Baugesuch von einem «Gartenwohnhäuschen» die Rede sei. Der
Beschwerdeführer bestreite nicht, dass eine bestimmungsgemäss nutzbare Baute
vorliege.

 

Die Aussagen der als «Nachbarn» resp.
«Zeugen» aufgeführten Personen seien Parteibehauptungen und unbeachtlich. Es
sei lediglich «Hörensagen», weil die Personen erst seit 1985 dort wohnten. Die
Baukommission habe anlässlich eines Augenscheins klar festgestellt, dass die
heutige Nutzung der damals bewilligten entspreche und die Nutzung mit «Wohn-
und Schlafraum, Cheminée sowie einer sanitären Einrichtung zu
Aufenthaltszwecken und gelegentlicher Übernachtung» bestätigt. Die
steuerrechtliche Betrachtung sei vorliegend nicht von Belang. Der
Beschwerdeführer vermöge die Rechtmässigkeit der Nutzung nicht zu widerlegen.
Aus den Projektskizzen sei klar ersichtlich, dass eine Wohnnutzung geplant gewesen
und eine solche auch inkl. Übernachtungsmöglichkeit bewilligt worden sei. Die
zuständige Baubehörde habe dies bereits mehrfach bestätigt.

 

Ausführungen zu Müll, Kurtaxen und
Erschliessung seien vorliegend nicht relevant. Es mute seltsam an, wie der
Beschwerdeführer die Grundeigentümer überwache und Nachforschungen betreibe.

 

Das Verfahren zum Geräteschuppen sei
mittlerweile sistiert worden und werde nach Abschluss des vorliegenden
Verfahrens fortgesetzt.

 

12. Der Beschwerdeführer reichte am
12. Juni 2023 abschliessende Bemerkungen ein und führte sinngemäss und im
Wesentlichen aus, es werde formell beantragt, die in der Beschwerde erwähnten
Zeugenaussagen als Beweismittel beizuziehen und falls nötig, weitere
Zeugenbefragungen in Bezug auf die ursprüngliche Nutzung durchzuführen. Die
Zeugin G.___ sei im Jahr 1948 in direkter Nachbarschaft zum Gartenhäuschen
geboren und dort aufgewachsen und verfüge deshalb über einschlägiges Wissen zu
dessen Geschichte und Nutzung. Sie wohne dort also nicht erst seit sie im Jahr
1985 ihr Eigenheim zusammen mit ihrem Ehemann realisiert habe.

 

Weiter werde die Zeugenbefragung der
Vorbesitzer seit dem Jahr 2000 beantragt, damit diese zu den durchgeführten Um-
und Ausbauarbeiten in den Jahren 2005 bis 2015 Auskunft geben könnten.

 

Es sei nachweislich falsch, dass bereits
in der Baubewilligung von 1950 ein «Schlafraum» vorgesehen gewesen sei, da der
Bauherr damals ausdrücklich geschrieben habe, es werde auf einen solchen
verzichtet. Gemäss einer Verkaufsdokumentation aus dem Jahr 2011 seien folgende
Umbau- und Erneuerungsarbeiten vorgenommen worden:

-      
Einbau Umluft-Cheminée und
Erneuerung Dusche/WC (2005)

-      
alle Fenster erneuert,
Isolation Wände, Dach und Boden (2006)

-      
kompletter Aussenanstrich
(2007)

-      
Gasheizung mit Gasflaschen
(ca. 2012)

-      
Einbau Galerie mit
Schlafräumen (ca. 2013)

-      
Aufbau freistehender
Geräteschuppen (2020)

 

Erst ca. ab 2016 sei das Gartenhäuschen
intensiv zu Wohn- und Übernachtungszwecken genutzt worden.

 

 

II.

 

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung grundsätzlich zuständig (vgl. § 2 Abs. 2
Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Klarzustellen ist, dass es sich
vorliegend um ein baurechtliches Verfahren handelt und das Verwaltungsgericht
nicht zuständig ist zu prüfen, ob die Beschwerdegegner in B.___ eine Kurtaxe
oder andere Steuern bezahlen. Auch ist es nicht zuständig zu prüfen, ob der
Eigentümer von GB B.___ Nr. 9999 Anspruch auf Schadenersatz gegen die
Beschwerdegegner geltend machen könnte. Das Verfahren bezüglich den
Geräteschuppen ist vor den Vorinstanzen rechtshängig und bildet ebenfalls nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Letztlich dürfen mit der Beschwerde
auch keine neuen Begehren gestellt werden, die nicht bereits vor der Vorinstanz
gestellt wurden (vgl. § 68 Abs. 3 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS
124.11]). Der Verfahrensgegenstand darf also nicht erweitert werden.
Entsprechend kann auf das Begehren, wonach das Abstellen von nicht
landwirtschaftlichen Fahrzeugen auf GB B.___ Nr. 7777 zu untersagen sei,
ebenfalls nicht eingetreten werden. Im Übrigen ist A.___ als Nachbar zum
fraglichen Grundstück durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die
Beschwerde ist in diesem Umfang einzutreten.

 

Da das Verwaltungsgericht vorliegend
bereits als zweite Beschwerdeinstanz zu entscheiden hat, ist seine Kognition
eingeschränkt und Unangemessenheit kann nicht geltend gemacht werden (vgl. § 67bis
Abs. 2 VRG). Weiter ist die Gemeindeautonomie zu beachten.

 

2.1 Der Beschwerdeführer macht als
erstes eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend, indem
die Vorinstanz die von ihm angerufenen Zeugen nicht befragt habe. Diese Rüge
ist unbegründet, da die Vorinstanz nach dem Offizialprinzip handelt und den
Sachverhalt selbständig abklärt (§ 14 VRG). Der Beschwerdeführer ist zwar
berechtigt, Beweisanträge zu stellen, doch ist die Vorinstanz nicht an diese
gebunden (§ 27 VRG).

 

2.2 Der Beschwerdeführer hat seine
Beweisanträge im vorliegenden Beschwerdeverfahren erneuert und beantragt, es
seien G.___, sowie die Vorbesitzer des Gartenhauses ab 2000 zu den
vorgenommenen Umbauarbeiten zu befragen.

 

Auch das Verwaltungsgericht ist gemäss §
52 VRG nicht an die Beweisanträge des Beschwerdeführers gebunden. Es ist nicht
ersichtlich, welche relevanten Aussagen diese Personen für das vorliegende
Verfahren machen könnten, nachdem sich in den Akten bereits eine schriftliche
Stellungnahme von G.___ befindet und die Bau- und Werkkommission am
19. Juli 2019 einen Augenschein durchgeführt hat und im vom
Beschwerdeführer angegebenen Zeitraum keine unzulässigen Umbauten festgestellt
hat. Der Beweisantrag auf Zeugenbefragung ist daher abzuweisen.

 

3.1 Das fragliche «Gartenhäuschen» steht
auf der Parzelle GB B.___ Nr. 7777 ausserhalb der Bauzone, in der
Landwirtschaftszone. Da es sich nicht um ein landwirtschaftliches Gebäude
handelt, ist es nicht zonenkonform. Gemäss Art. 24c des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG, SR 700) werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind (Abs. 2).

 

Es ist nicht bestritten, dass die
streitbetroffene Liegenschaft im Jahr 1950 als «Gartenhäuschen» rechtmässig
bewilligt und erstellt wurde. Sie ist deshalb gemäss Art. 24c RPG grundsätzlich
in ihrem Bestand geschützt, sofern sie weiterhin bestimmungsgemäss nutzbar ist.
Fraglich und umstritten ist vorliegend, was die bestimmungsgemässe Nutzung der
Baute ist und ob die heutige Nutzung dieser bestimmungsgemässen Nutzung noch
entspricht.

 

3.2 Nach Art. 42 der
Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) gilt eine Änderung als teilweise und
eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage
einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt.
Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Abs. 1). Massgeblicher
Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem
sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand
(Abs. 2). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt
bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3). In
jedem Fall gelten folgende Regeln: Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent
erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (lit. a). Unter den
Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des
bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem
Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich
der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und
Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die
Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb
angerechnet (lit. b). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte
Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (lit. c).

 

Der erläuternde Bericht des Bundesamts
für Raumentwicklung (ARE) zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung von
Oktober 2012 führt zu Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV Folgendes aus:

 

«Gänzlich neu ist
Buchstabe c. Bereits in der Vernehmlassungsvorlage wurde darauf hingewiesen,
dass ihm insbesondere in Bezug auf jene Bauten Bedeutung zukommt, die
ursprünglich bloss im Sommer bewohnt bzw. bewohnbar waren. Die Kommission für
Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats hatte in ihrem Bericht vom 22.
August 2011 bereits auf das Problem dieser so genannten Temporärwohnbauten
hingewiesen, und es wurde auch im Rahmen der parlamentarischen Beratung
nochmals betont. Ständerat Bischofberger wies als Berichterstatter der
Kommission ausdrücklich darauf hin, es müsse sichergestellt werden, dass auch
Temporärwohnbauten, soweit sie unter Artikel 24c des Raumplanungsgesetzes
fallen, ihren Charakter als solche nicht verlieren. Dem soll nun mit dem neuen
Kriterium in Buchstabe c Rechnung getragen werden, wonach die Identität nicht
im Wesentlichen gewahrt bleibt, wenn bauliche Veränderungen eine wesentlich
veränderte Nutzung ermöglichen. Die allgemeine Umschreibung wird es den
Bewilligungsbehörden erlauben, mit zunehmender Erfahrung eine sachgerechte
Praxis dazu zu entwickeln. Aufgrund der Ergebnisse der Vernehmlassung wird
Buchstabe c aber ausdrücklich auf ursprünglich bloss temporär bewohnte Bauten
beschränkt. Insbesondere altrechtliche Dauerwohnsitze fallen damit nicht unter
diese Bestimmung. Altrechtliche, bereits ursprünglich auch im Winter genutzte
Zweitwohnungen, die ja in aller Regel nicht dauernd bewohnt waren, sind zwar
vom Anwendungsbereich nicht ausdrücklich ausgenommen. Der bereits gehobene
Standard von 1972 fällt aber unter den Besitzstandsschutz, kann weiter geführt
und im Rahmen der Wahrung der Identität auch noch in gewissem Mass gesteigert
werden.

In der Regel wird
insbesondere ein Abbruch und Wiederaufbau einer ursprünglich bloss temporär
bewohnten Baute zu wesentlich veränderten Nutzungsmöglichkeiten führen.
Gleiches gilt, wenn in eine im Wesentlichen unbeheizte Baute eine Heizung
eingebaut werden soll. Auch der Anschluss einer ursprünglich nicht
elektrifizierten Baute an das elektrische Stromnetz führt zu einer kaum mehr
beschränkten Palette neuer Nutzungsmöglichkeiten, die in der Regel mit
Buchstabe c nicht mehr vereinbar wäre.»

 

Vorliegend ist somit zu prüfen, ob
bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind, welche eine wesentlich
veränderte Nutzung ermöglichen.

 

3.3 Aus den Projektskizzen, welche zum
Baugesuch im Jahr 1950 eingereicht worden sind, geht hervor, dass geplant war,
ein «Gartenwohnhäuschen» zu bauen, mit einer Länge von 8,30 m, einer Breite von
5,50 m, einer Firsthöhe von 4,20 m sowie mit einem Anbau von 1,30 m x 3,75 m,
in welchem sich eine Toilette befindet. Den Skizzen ist ebenfalls zu entnehmen,
dass eine Dusche, ein Waschbecken, wie auch ein Cheminée mit Kamin eingebaut
werden sollen. Das Gebäude ist in zwei Wohnräume unterteilt, wobei sich an der
Mitteltrennwand das Cheminée befindet. Eingezeichnet im einen Zimmer, welches
als Schlafraum betitelt ist, ist auch ein Bett. Einem Schreiben des Architekten
vom 19. Juni 1950 an das Ammannamt der Gemeinde B.___ ist Folgendes zu
entnehmen: «Es diene Ihnen zur Kenntnis, dass auf die oben angeführte Grösse
nur ein Wohn- und Spielraum erstellt wird, der Schlafraum wird somit
wegfallen.»

 

Wie der Beschwerdeführer nun bei einem
bewilligten «Gartenwohnhäuschen» mit «Wohn- und Spielraum»
behaupten kann, es sei ein Gartenhaus ohne Wohnnutzung bewilligt worden, ist
nicht nachvollziehbar. Auch wenn anfänglich offenbar nicht beabsichtigt war, in
dem Haus zu übernachten, so zeigen doch der Einbau sanitärer Anlagen sowie
eines Cheminées mit Kamin klar auf, dass eine Wohnnutzung von Anfang an möglich
war. Das Häuschen war von Anfang an nie ein «Gartenhaus», wie es beispielsweise
in einem Schrebergarten steht, sondern es war stets klar eine Wohnnutzung
geplant und auch möglich; dies insbesondere nicht erst seit der Isolation der
Fassade und des Unterdachs, sondern zur Bauart war im Baugesuch Folgendes
ausgeführt: «Fundamente in Beton, Umfassungsmauerwerk in Bruchstein, übrige
Aussenwände in Holz, (Riegelkonstruktion) verschalt. Das Dach ist mit
Doppelfalzziegeln gedeckt inkl. Schindelunterzug. Abortgrube mit
Drei-Kammersystem und Ueberlauf (Zum Entleeren). Fenster in Doppelverglasung.
Boden in Stein.» Es handelte sich somit von Anfang an um eine massive Bauweise,
welche insbesondere auch aufgrund der Heizmöglichkeit eine (zumindest
temporäre) Wohnnutzung das ganze Jahr hindurch ermöglichte. Die Bau- und
Werkkommission B.___ nahm am 19. Juli 2019 einen Augenschein in dem
Gebäude vor und stellte in dem vom Beschwerdeführer monierten Zeitraum keine
unzulässigen Um- oder Erweiterungsbauten fest. Dass die Baute unterhalten
wurde, ist nicht unzulässig, und gemäss den zitierten Erläuterungen zu Art. 42
Abs. 3 lit. c RPV darf der Standard im Rahmen der Wahrung der Identität auch in
gewissem Mass gesteigert werden.

 

Auch wenn in dem Gebäude – wie vom
Beschwerdeführer vorgebracht – bis im Jahr 2005 nicht übernachtet wurde, so wurde
es doch als Freizeithaus zu Wohnzwecken genutzt. Und auch wenn gemäss den Ausführungen
des Architekten vom 19. Juni 1950 damals auf einen Schlafraum verzichtet
wurde, so wäre es doch nie verboten gewesen, in dem Gebäude auch zu
übernachten. Eine entsprechende Möblierung ist, wie schon durch die Vorinstanz zu
Recht erwähnt, nicht baubewilligungspflichtig. Der Umstand, dass die Nutzung
des Gebäudes etwas intensiviert wurde und nun in dem Gebäude vermehrt – aber
doch bloss zeitweise – auch übernachtet wird («Wochenend- und Ferienhaus»),
führt nicht zu einer derart wesentlichen Veränderung der Nutzung, dass diese
unzulässig wäre. Die heutige Nutzung als Wochenend- und Ferienhaus steht
weiterhin in Einklang mit der bestimmungsgemässen Nutzung und ist entsprechend
nicht zu verbieten. Die Identität der Baute bleibt gewahrt.

 

4. Der Beschwerdeführer beantragt weiter,
die Erschliessung des Gartenhauses sei über GB B.___ [gemeint ist wohl E.___] Nr.
2222 sicherzustellen und die Zufahrt über Grundstück Nr. 8888 sei zu verbieten.

 

Auch dieser Antrag ist unbegründet. Wie
die Vorinstanz bereits richtig ausgeführt hat, besteht eine
Erschliessungspflicht nach § 39 ff. des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS
711.1) nur für Baugebiete. Für Grundstücke, die in der Landwirtschaftszone
liegen, besteht hingegen keine Erschliessungspflicht. Die Beschwerdeführer
können daher nicht verpflichtet werden, die Erschliessung ihres Grundstücks GB B.___
Nr. 7777 über GB E.___ Nr. 2222 sicherzustellen. Eine Erschliessungsplanung
besteht von keiner Seite. Dass die Beschwerdegegner durch Dienstbarkeiten
zivilrechtlich berechtigt wären, über das Grundstück GB E.___ Nr. 4444
zuzufahren, ändert daran nichts. Die Beschwerdegegner sind zudem Eigentümer der
Parzelle GB B.___ Nr. 8888, weshalb ihnen auch nicht verboten werden kann, über
ihr eigenes Grundstück zu fahren.

 

5. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00
festzusetzen sind. Den Beschwerdegegnern sind zudem die Parteikosten
vollständig zu ersetzen. Die Parteientschädigung wird gestützt auf die
eingereichte Kostennote auf CHF 1'729.55 (inkl. MWSt. und Auslagen)
festgesetzt.

 

Demnach wird erkannt:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.

2.    A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3.    A.___ hat den Beschwerdegegnern C.___
und D.___ eine Parteientschädigung von CHF 1'729.55 (inkl. MWSt. und Auslagen)
zu bezahlen.

 

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Thomann                                                                          Blut-Kaufmann