# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ad9867cc-faec-5b23-9ed7-f34681995243
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-03
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 03.02.2023 ZB.2023.1 (AG.2023.92)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2023-1_2023-02-03.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2023.1

 

ENTSCHEID

 

vom 3.
Februar 2023

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Stephan Wullschleger, Dr.
Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey   

und Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler 

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                            Berufungsklägerin

Postlagernd / Annahme 5,
4005 Basel                                          Mieterin   

 

gegen

 

B____ AG                                                                     Berufungsbeklagte

[...]                                                                                             Vermieterin

c/o [...] 

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts 

vom 29. Dezember 2022

 

betreffend Ausweisung

 

Sachverhalt

 

Mit Gesuch vom 7. Juli 2022 beantragte die B____
(Vermieterin) beim Zivilgericht Basel-Stadt, es sei A____ (Mieterin) im
Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gerichtlich anzuweisen, die bei
der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten an [...] in [...] per sofort zu
räumen. Für den Fall, dass die Mieterin die genannten Räumlichkeiten bis zum
gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei die Vermieterin zu
ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Mit Entscheid vom
14. September 2022 (nachfolgend aufgehobener Entscheid) wies das Zivilgericht
die Mieterin an, die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis
spätestens 26. September 2022, 11:30 Uhr, zu räumen. Zudem ordnete das
Zivilgericht an, dass wenn die Mieterin innert der gesetzten Frist nicht
ausgezogen ist, auf Antrag der Vermieterin ohne Weiteres und nach Bezahlung des
Kostenvorschusses die amtliche Räumung vollzogen werde. 

 

Mit Eingabe vom
16. Oktober 2022 legte die Mieterin Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 14. September 2022 ein. Mit Entscheid vom 25. November 2022
(ZB.2022.32) hob das Appellationsgericht in Gutheissung der Berufung den
Entscheid des Zivilgerichts vom 14. September 2022 auf und wies die Sache an
das Zivilgericht zurück. Mit Entscheid vom 29. Dezember 2022 (nachfolgend
angefochtener Entscheid) wies das Zivilgericht die Mieterin an, die bei der
Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 16. Januar 2023,
11:30 Uhr, zu räumen. Zudem erkannte es, dass auf Antrag der Vermieterin nach
Bezahlung des Kostenvorschusses ohne Weiteres die Räumung vollzogen werde, wenn
die Mieterin die erwähnten Räumlichkeiten innert der gesetzten Frist nicht
geräumt hat.

 

Am 5. Januar 2023 reichte die Mieterin beim
Appellationsgericht eine als «Einsprache zum Zivilgerichtsentscheid vom 30.
Dezember 2022/Fristerstreckung!» bezeichnete Eingabe vom 4. Januar 2023
ein, am 10. Januar 2023 eine als «Berufungseingabe/Einsprache zum
Entscheid vom 29. Dezember 2022» bezeichnete Eingabe vom 9. Januar 2023
(nachfolgen Berufungsbegründung), eine Kopie des angefochtenen Entscheids mit
Bemerkungen (nachfolgend angefochtener Entscheid mit Bemerkungen), einen
«Nachruf zur zwölfseitigen Einsprache vom 29. Dezember 2022» vom
10. Januar 2023 (nachfolgend Ergänzung vom 10. Januar 2023) und eine
Kopie eines ans Zivilgericht gerichteten Schreibens vom 10. Januar 2023
betreffend Mietzinsbegehren, Schadenersatzforderung, Genugtuungszahlungen sowie
am 12. Januar 2023 eine Eingabe vom 11. Januar 2023 mit einer
Beilage. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Die Akten
des Zivilgerichts einschliesslich der vom Zivilgericht beigezogenen Akten des
Kündigungsschutzverfahrens [...] vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (SSM) wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging
auf dem Zirkulationsweg.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF
10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO,
SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einem Mietobjekt und somit
ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit.
In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses
ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist
von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts
[OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für
drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Der
Mietzins beläuft sich im vorliegenden Fall auf CHF 1‘270.– pro Monat
(angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I). Damit beträgt der Streitwert des
Berufungsverfahrens CHF 45‘720.–, womit der für die Berufung notwendige
Streitwert erreicht ist.

 

1.2      Aus der Eingabe der Mieterin vom 29. Dezember
2022 ist ersichtlich, dass sie den Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember
2022 mit dem zulässigen Rechtsmittel beim Appellationsgericht anfechten will.
Daher ist die Eingabe als Berufungserklärung gegen diesen Entscheid zu
qualifizieren. Die falsche Bezeichnung des Rechtsmittels als Einsprache schadet
der Mieterin nicht (vgl. Reetz,
in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016,
Vorbemerkungen zu den Art. 308-318 N 51; Seiler,
Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, N 865 f. und 927). Insbesondere die
Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 und der angefochtene Entscheid mit
Bemerkungen enthalten eine Begründung der Berufung. Die Mieterin hat die
Berufungserklärung vom 4. Januar 2023 (Postaufgabe 5. Januar 2023),
die Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 (Postaufgabe 10. Januar
2023), den angefochtenen Entscheid mit Bemerkungen (Postaufgabe 10. Januar
2023), den Nachtrag vom 10. Januar 2023 (Postaufgabe 10. Januar 2023)
und die Eingabe vom 11. Januar 2023 (Postaufgabe 12. Januar 2023) innert
zehn Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids und damit rechtzeitig eingereicht
(vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf
die Berufung ist einzutreten. Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

1.3      Am 31. Januar 2023 und damit lange nach
Ablauf der Berufungsfrist reichte die Mieterin beim Appellationsgericht eine
weitere Eingabe mit Beilagen ein. Eine Ergänzung der Berufungsbegründung ist
nach Ablauf der Berufungsfrist grundsätzlich unzulässig. Dass die
Voraussetzungen der Zulässigkeit von Noven im Berufungsverfahren erfüllt wären,
wird von der Mieterin nicht behauptet und ist nicht ersichtlich. Folglich sind
die Eingabe vom 31. Januar 2023 und die damit eingereichten Beilagen im
vorliegenden Berufungsverfahren unbeachtlich. 

 

2.

2.1      Die Mieterin beantragt, dass ihr eine
Anwältin oder ein Anwalt bestellt werde (Berufung vom 9. Januar 2023
S. 2; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 8). Die gerichtliche
Bestellung eines Rechtsbeistands kommt gestützt auf Art. 69 Abs. 1
oder Art. 117 und Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO in Betracht. Da die
Voraussetzungen für die Bestellung eines Rechtsbeistands nach beiden
Bestimmungen aus den nachstehenden Gründen nicht erfüllt sind, ist der Antrag
der Mieterin abzuweisen. 

 

2.2      Ist eine Partei offensichtlich nicht
imstande, den Prozess selbst zu führen, so kann das Gericht sie gemäss
Art. 69 Abs. 1 ZPO auffordern, eine Vertreterin oder einen Vertreter
zu beauftragen. Leistet die Partei innert der angesetzten Frist keine Folge, so
bestellt ihr das Gericht eine Vertretung. Art. 69 Abs. 1 ZPO bezieht
sich auf Parteien, die nicht postulationsfähig sind (Domej, in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage,
Basel 2021, Art. 69 N 1; Sutter-Somm/Seiler,
Handkommentar zur ZPO, Zürich 2021, Art. 69 N 1). Postulationsfähigkeit
ist die Fähigkeit, Prozesshandlungen wirksam selbst vorzunehmen (AGE BEZ.2022.2
vom 15. Juni 2022 E. 5.1; vgl. Domej,
a.a.O., Art. 67 N 1; Sterchi,
in: Berner Kommentar, 2012, Art. 67 ZPO N 24). Eine Partei ist
postulationsunfähig, wenn sie nicht in der Lage ist, das, was sie im Prozess
will, dem Gericht gegenüber zu formulieren oder in die vorgeschriebene Form zu
bringen (vgl. Staehelin/Schweizer,
in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich
2016, Art. 69 N 2b; Sutter-Somm/Seiler,
a.a.O., Art. 69 N 1). Zusätzlich zur offensichtlichen Unfähigkeit der
Partei, den Prozess selbst zu führen, setzt ein Vorgehen nach Art. 69
Abs. 1 ZPO voraus, dass der Rechtsstandpunkt der Partei nicht aussichtslos
erscheint (BGer 2C_708/2016 vom 24. August 2016 E. 2.2, 5A_286/2015 vom 2.
November 2015 E. 2.2.4; Sutter-Somm/Seiler,
a.a.O., Art. 69 N 5; Tenchio,
in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 69 ZPO N 8).

 

2.3

2.3.1   Gemäss Art. 69 Abs. 2 ZPO
benachrichtigt das Gericht die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde
(nachfolgend KESB), wenn es Schutzmassnahmen für geboten hält. Nach
verbreiteter Lehre statuiert diese Bestimmung eine Meldepflicht des Gerichts
für den Fall, dass es Zweifel an der Prozessfähigkeit einer natürlichen Person
hegt und Massnahmen des Erwachsenenschutzes für geboten hält (Staehelin/Schweizer, a.a.O.,
Art. 69 N 23; Sutter-Somm/Seiler,
a.a.O., Art. 69 N 14; vgl. Domej,
a.a.O., Art. 69 N 12; Tenchio,
a.a.O., Art. 69 ZPO N 7). Da die Anordnung einer
Erwachsenenschutzmassnahme nicht notwendigerweise Prozess- bzw.
Urteilsunfähigkeit oder Postulationsfähigkeit voraussetzt
(vgl. Art. 388 ff. ZGB), kann eine Meldung des Gerichts an die KESB
aber auch bei gegebener Prozess- und Postulationsfähigkeit geboten sein.
Dementsprechend wird in der Lehre erklärt, eine Meldepflicht bestehe
«insbesondere», wenn sich im Rahmen der Prüfung der Postulationsfähigkeit der
begründete Verdacht ergebe, dass die Partei bezüglich des zu führenden Prozesses
urteilsunfähig sei (Tenchio,
a.a.O., Art. 69 ZPO N 28). 

 

2.3.2   Das Zivilgericht stellte fest, dass sich die
Mieterin in einem ausserordentlichen Zustand und einer verzweifelten Situation
befunden habe. Um zu versuchen, ihr die notwendige Hilfe zukommen zu lassen,
erstattete das Zivilgericht am 22. August 2022 bei der KESB eine informelle
Gefährdungsmeldung und setzte es eine Verhandlung an, zu der es zusätzlich zu
den Parteien auch eine Vertreterin der KESB und die Amtsärztin vorlud. Die
Vermieterin wurde von der Teilnahme an der Verhandlung dispensiert
(vgl. angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II und E. 2.10). Die
Mieterin konnte mangels rechtzeitiger Kenntnis von der Verhandlung nicht daran
teilnehmen (vgl. AGE ZB.2022.32 vom 25. November 2022 E. 2.2.4 f.;
angefochtener Entscheid E. 2.5). Daher stellte das Zivilgericht im
angefochtenen Entscheid nicht auf die Angaben der Liegenschaftsverwaltung
anlässlich der Verhandlung ab (vgl. angefochtener Entscheid E. 2.5).
An der Verhandlung vom 14. September 2022 nahmen die Liegenschaftsverwaltung, C____
als Vertreterin der KESB mit ihrer Auszubildenden und die Amtsärztin teil
(angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II). Das Zivilgericht teilte der KESB
insbesondere die Eingaben der Mieterin vom 18. August und 4. September 2022,
das Dispositiv des aufgehobenen Entscheids vom 14. September 2022 (Zustellung
am 16. September 2022), die schriftliche Begründung des aufgehobenen Entscheids
(Zustellung am 10. Oktober 2022) und den angefochtenen Entscheid vom
29. Dezember 2022 mit. Auf Anfrage des verfahrensleitenden Appellationsgerichtspräsidenten
teilte die KESB mit Schreiben vom 10. Januar 2023 mit, dass bislang keine
Beistandschaft für die Mieterin errichten worden sei, eine entsprechende
Massnahme jedoch weiterhin geprüft werde. Da eine Meldung des Gerichts an die
KESB und die Errichtung einer Beistandschaft auch bei einer prozess- und
postulationsfähigen Partei geboten sein können, kann aus dem Umstand, dass das
Zivilgericht die KESB eingeschaltet hat und diese die Errichtung einer
Beistandschaft prüft, nicht geschlossen werden, es bestehe begründeter Anlass
zu Zweifeln an der Postulations- oder gar Prozessfähigkeit der Mieterin.

 

2.3.3   Aufgrund der Eingaben der Mieterin ist davon
auszugehen, dass sie teilweise unter einer verzerrten Wahrnehmung der Realität
leidet. Dementsprechend beruht auch ein erheblicher Teil der Argumente, die sie
in ihren Rechtsschriften vorbringt, offensichtlich auf einer verzerrten
Wahrnehmung der Realität. Aus den Eingaben der Mieterin, insbesondere auch aus
der Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, den Bemerkungen auf dem
angefochtenen Entscheid (Postaufgabe 10. Januar 2023) und dem Nachtrag vom
10. Januar 2023, ist aber auch ersichtlich, dass sie in der Lage ist, die
Bedeutung und die Tragweite der Ausweisung aus ihrer Mietwohnung und des angefochtenen
Entscheids zu erkennen und einzuschätzen, sich diesbezüglich einen vernünftigen
eigenen Willen zu bilden, entsprechend diesem Willen zu handeln und ihren
Willen mit Eingaben im Prozess umzusetzen. Insbesondere ist sie offensichtlich
fähig, der Begründung des angefochtenen Entscheids zu folgen und den Erwägungen
des Zivilgerichts in einwandfreiem Deutsch zielgerichtet sachbezogene eigene
Argumente entgegenzusetzen. Wie insbesondere ihr Gesuch vom 4. Januar 2023
um Erstreckung der Berufungsfrist zeigt, erkennt sie auch die Bedeutung
prozessualer Fristen und ist sie in der Lage, Vorkehren zur Fristwahrung zu
treffen. Dass ihr Fristerstreckungsgesuch abgewiesen werden musste, ändert
daran nichts, zumal sie am 10. Januar 2023 rechtzeitig eine Berufungsbegründung
eingereicht hat. 

 

2.3.4   In ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar
2023 behauptete die Mieterin, dass ihr das Verfassen von Briefen, die für die
Weiterführung des Prozesses erforderlich seien, nicht mehr möglich sei, weil
ihr die UPK mittlerweile Valium und Haldol verschrieben hätten. Mit Verfügung
vom 9. Januar 2023 wies der Verfahrensleiter die Mieterin darauf hin, dass
diese Behauptungen nicht genügten zur Glaubhaftmachung der Unmöglichkeit oder
Unzumutbarkeit, innert der Berufungsfrist selbst eine Berufungsbegründung
einzureichen oder eine Drittperson damit zu beauftragen. Insbesondere fehle
jegliches Beweismittel dafür, dass die betreffenden Medikamente der Mieterin
tatsächlich verschrieben worden seien und von ihr tatsächlich eingenommen
würden, und könnte aus der Einnahme von Valium und/oder Haldol allein nicht
geschlossen werden, dass der Zustand der Mieterin derart beeinträchtigt gewesen
sei, dass es ihr unmöglich oder unzumutbar gewesen sei, selbst innert der
Berufungsfrist eine Berufungsbegründung einzureichen oder eine Drittperson
damit zu beauftragen. Als geeignetes Beweismittel für die Einnahme der
Medikamente und deren Auswirkungen auf die Fähigkeiten der Mieterin komme
insbesondere ein ärztliches Zeugnis in Betracht. Mit Eingabe vom 11. Januar
2023 (Postaufgabe 12. Januar 2023) reichte die Mieterin eine ärztliche
Bestätigung der UPK vom 12. Januar 2023 ein. Gemäss dieser erhielt die
Mieterin seit dem 3. Januar 2023 in den UPK Diazepam (Psychopax, anderer
Handelsname Valium) und Haloperdiol (Haldol). Vom 6. bis 8. Januar 2023
habe sie kein Haloperdiol, sondern Olanzapin (Zyprexa) erhalten. Dass die
Fähigkeit der Mieterin, Eingaben im Berufungsverfahren zu verfassen, durch die
Einnahme dieser Medikamente beeinträchtigt gewesen wäre, kann der Bestätigung
nicht entnommen werden. Damit stellen die Behauptungen der Mieterin und die
ärztliche Bestätigung keine hinreichenden Gründe dar für die Annahme, das
Verfassen von Eingaben im Berufungsverfahren sei der Mieterin nicht möglich
oder nicht zumutbar gewesen. Im Übrigen hat die Mieterin auf der ärztlichen
Bestätigung selbst vermerkt, dass Valium auf ihr Drängen hin in Reserve
genommen worden sei und sie wieder fähig sei, Briefe zu verfassen, seitdem das
Valium in Reserve sei und von ihr nicht mehr täglich eingenommen werden müsse.
Die Fähigkeit, Eingaben im Berufungsverfahren zu verfassen, hat sie im Übrigen
mit der Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, den Bemerkungen auf dem
angefochtenen Entscheid (Postaufgabe 10. Januar 2023), dem Nachtrag vom
10. Januar 2023 und der Eingabe vom 11. Januar 2023 (Postaufgabe
12. Januar 2023) selbst unter Beweis gestellt. Damit könnte eine
allfällige Unfähigkeit, Briefe zu verfassen, höchstens wenige Tage gedauert
haben. Da die Mieterin innert der Berufungsfrist die Berufungsbegründung, die
Bemerkungen auf dem angefochtenen Entscheid, den Nachtrag und die Eingabe vom
11. Januar 2023 eingereicht hat, wäre diese Unfähigkeit folgenlos
geblieben und daher irrelevant.

 

2.3.5   Aus den vorstehenden Gründen ist die Postulationsfähigkeit
der Mieterin zu bejahen. Damit ist die Bestellung einer anwaltlichen Vertretung
gestützt auf Art. 69 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen. Eine solche kommt im
Übrigen auch deshalb nicht in Betracht, weil die Berufung aus den nachstehenden
Erwägungen aussichtslos erscheint.

 

2.4      Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Partei
Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die
erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos
erscheint. Wenn dies zur Wahrung der Rechte der Partei notwendig ist, umfasst
die unentgeltliche Rechtspflege gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO die
gerichtliche Bestellung einer Rechtsbeiständin oder eines Rechtsbeistands. Dass
sie nicht über die erforderlichen Mittel für eine Anwältin oder einen Anwalt
verfüge, behauptet die Mieterin soweit ersichtlich nicht. Jedenfalls ergibt
sich aus den nachstehenden Erwägungen, dass die Berufung der Mieterin
aussichtslos ist, und ist eine anwaltliche Vertretung zur Wahrung ihrer Rechte
nicht notwendig. Damit kommt auch die Bestellung einer Anwältin oder eines
Anwalts gestützt auf Art. 117 und Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO
nicht in Betracht. 

 

2.5

2.5.1   Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die
Mieterin über eine anwaltliche Vertretung verfügt hätte, wenn sie sich gehörig
darum bemüht und ihren bisherigen Anwältinnen nicht mit unbegründetem
Misstrauen begegnet wäre. 

 

2.5.2   Die Mieterin behauptet, sie habe die KESB um
eine neue anwaltliche Vertretung ersucht und dieser Antrag sei abgelehnt
worden. Dabei bleibt unklar, ob sie eine anwaltliche Vertretung für das
Ausweisungsverfahren und/oder für allfällige weitere Verfahren betreffend FU
meint (vgl. Berufungserklärung vom 4. Januar 2023; angefochtener
Entscheid mit Bemerkungen S. 8; Eingabe vom 11. Januar 2023
S. 5). Die Mieterin behauptet weiter, sie habe mit Inseraten in der Basler
Zeitung erfolglos nach einer Anwältin oder einem Anwalt gesucht
(vgl. angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 8; Eingabe vom
11. Januar 2023 S. 2). Selbst bei Wahrunterstellung könnte aus der
Erfolglosigkeit einer derart ungewöhnlichen Art der Suche nicht geschlossen
werden, dass die Mieterin keine anwaltliche Vertretung gefunden hätte, wenn sie
den üblichen Weg individueller telefonischer oder schriftlicher Anfragen
gewählt hätte. Die Mieterin behauptet zwar, sie habe auch mit Briefen eine
Anwältin oder einen Anwalt gesucht (Berufungserklärung). Obwohl sie der
verfahrensleitende Appellationsgerichtspräsident mit Verfügung vom
9. Januar 2023 darauf hingewiesen hat, dass die blosse Behauptung, sie
habe mit Briefen eine anwaltliche Vertretung gesucht, zur Glaubhaftmachung
hinreichender Suchbemühungen nicht genüge, und geeignete Beweismittel
insbesondere Kopien von Absagen angefragter Anwältinnen oder Anwälte wären, hat
die Mieterin Suchbemühungen mittels individueller Anfragen weder substanziiert
noch belegt. 

 

2.5.3   Im angefochtenen Entscheid stellte das
Zivilgericht fest, dass die Mieterin im Verfahren betreffend fürsorgerische
Unterbringung (nachfolgend FU) von einer Anwältin als Prozessbeiständin
unterstützt worden sei und diese auch im Ausweisungsverfahren von der Mieterin
oder der KESB hätte beigezogen werden können (angefochtener Entscheid
E. 2.10). Die Mieterin wendet dagegen ein, diese Anwältin habe sich wie
bereits die Anwältin, die ihr die Rechtsschutzversicherung bewilligt habe
(vgl. dazu Stellungnahme vom 9. Dezember 2022 S. 5) nur vordergründig
für sie, in Wirklichkeit aber mehrheitlich gegen sie und für die Gegenpartei
eingesetzt (Berufungserklärung; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen
S. 20; Eingabe vom 11. Januar 2023 S. 2). Daher habe sie die
Zusammenarbeit mit ihr beenden müssen (Berufungserklärung). Die
unsubstanziierten Behauptungen der Mieterin sind nicht geeignet, Zweifel daran
zu erwecken, dass die Anwältin die Interessen der Mieterin im Verfahren
betreffend FU pflichtgemäss gewahrt hat und daher bei objektiver Betrachtung
von der Vermieterin auch im Ausweisungsverfahren hätte beigezogen werden
können.

 

2.6      Zusammenfassend kann dem Antrag der Mieterin
auf Bestellung einer Anwältin oder eines Anwalts für das vorliegende
Berufungsverfahren nicht gefolgt werden. 

 

3.

3.1      Das Gericht gewährt Rechtsschutz im
summarischen Verfahren gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO, wenn der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtlage
klar ist (lit. b). Von der klagenden Partei wird verlangt, dass sie sofort den
vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare
Verhältnisse herrschen. Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass
die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in
tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet
sind, die bereits gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern.
Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der
Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei
ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der Einwände der beklagten Partei
könne daran nichts ändern. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen
des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falls nicht (BGer
4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1). Wenn die Ausweisung wie im
vorliegenden Fall gestützt auf eine Kündigung angeordnet werden soll, die von
der Mieterin angefochten worden ist, ist die Gültigkeit der Kündigung im
Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen und beziehen sich die
Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf (BGE 142 III 515
E. 2.2.4 S. 518). Im summarischen Verfahren gilt grundsätzlich die
Verhandlungsmaxime. Im für den mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen
vereinfachten Verfahren ist der Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen
Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung
mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen (BGer
4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2). Damit das vom Gesetzgeber mit
diesen Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen
unterlaufen werden kann, ist dieser in Fällen, in denen die Kündigung angefochten
worden ist, nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der
Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar
berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; BGer
4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2).

 

3.2

3.2.1   Die Vermieterin hat mit dem Gesuch vom 7. Juli
2022 eine Kopie eines Schreibens der Liegenschaftsverwaltung vom 14. April
2022 eingereicht. Darin wird die Mieterin darauf hingewiesen, dass die Miete
plus Nebenkosten für Januar, Februar, März und April 2022 von je CHF 1'270.–
und damit insgesamt CHF 5'080.– ausstehend seien, wird ihr gestützt auf
Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ab Empfang des Schreibens
gesetzt und wird ihr für den Fall, dass sie die Zahlungsfrist unbenutzt verstreichen
lässt, die Kündigung des Mietvertrags mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende des
Monats angedroht. Dieses Schreiben wurde der Mieterin gemäss der eingereichten
Sendungsverfolgung am 22. April 2022 zugestellt. Ein Indiz für eine
Fälschung findet sich auf der Kopie des Schreibens vom 14. April 2022, die
sich in den Akten befindet, nicht.

 

3.2.2   Die
Mieterin behauptet, die ursprüngliche Version des Schreibens vom 14. April
2022 habe keine Kündigungsandrohung enthalten (angefochtener Entscheid mit
Bemerkungen S. 2, 9 und 21 f.; aufgehobener Entscheid mit Bemerkungen
S. 2). Deshalb habe Frau D____ (Leiterin Kanzlei) von der SSM bei der
Mieterin nachgefragt. Schliesslich habe Frau D____ selbst wiederholt, dass die
Rechnung keine Kündigungsandrohung enthalte (aufgehobener Entscheid mit
Bemerkungen S. 2; vgl. angefochtener Entscheid mit Bemerkungen
S. 9). Damit will die Mieterin wohl behaupten, die SSM habe eine Version
des Schreibens vom 14. April 2022 ohne Kündigungsandrohung erhalten. Eine
solche Behauptung wäre jedoch aktenwidrig, weil sich in den vom Zivilgericht
beigezogenen Akten des Schlichtungsverfahrens ([...]) keine entsprechende
Version findet. Nur wenige Tage nach dem Telefonat mit Frau D____ soll gemäss
der Mieterin ein erster Überfallsversuch auf die Mieterin erfolgt sein. Per
30. April 2022 sei die Entwendung dann gelungen. Die Mieterin scheint
behaupten zu wollen, die ursprüngliche Version des Schreibens vom
14. April 2022 sei ihr unter Mitwirkung der Polizei in den Räumlichkeiten
der Fachhochschule Nordwestschweiz entwendet worden, die Vermieterin habe
nachträglich die Kündigungsandrohung eingefügt und das Schreiben neu
ausgedruckt und die Version mit der Kündigungsandrohung sei anlässlich einer
Personenkontrolle zu ihren Effekten gelegt worden
(vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 7 f.;
angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 2 und 9; aufgehobener Entscheid
mit Bemerkungen S. 2 und 6). Hätte das Schreiben vom 14. April 2022
tatsächlich keine Kündigungsandrohung enthalten, hätte die Vermieterin der
Mieterin ein neues Schreiben mit Kündigungsandrohung zustellen können. Dadurch
wäre die Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Bruttomietzins von CHF
1‘270.– höchstens um einen Monat verzögert worden. Dass die Vermieterin oder Liegenschaftsverwaltung
als ihre Vertreterin stattdessen zu den von der Mieterin behaupteten drastischen
und strafbaren Mitteln gegriffen hätte, erscheint nach allgemeiner
Lebenserfahrung ausgeschlossen. Wie das Appellationsgericht bereits in seinem
Entscheid vom 25. November 2022 festgestellt hat, bezichtigt die Mieterin in
ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid überdies diverse Personen ohne
Nennung irgendeines Beweismittels strafbaren Verhaltens, ist es nach
allgemeiner Lebenserfahrung ausgeschlossen, dass sie Opfer aller dieser
Straftaten geworden sein könnte, und lassen sich ihre Behauptungen nur damit
erklären, dass sie teilweise unter einer verzerrten Wahrnehmung der Realität
leidet (vgl. AGE ZB.2022.32 vom 25. November 2022 E. 3). Aus den
vorstehenden Gründen ist die Behauptung der Mieterin, die ursprüngliche
Version des Schreibens vom 14. April 2022 habe keine Kündigungsandrohung
enthalten, aus den vorstehenden Gründen offensichtlich unbegründet und haltlos
und besteht kein ernsthafter Zweifel, dass die eingereichte Kopie mit der
ursprünglichen Version des Schreibens vom 14. April 2022 übereinstimmt.
Entgegen der Ansicht der Mieterin erscheint es ausgeschlossen, dass bei einer
Untersuchung der Computer der Vermieterin oder der Liegenschaftsverwaltung ein
Hinweis darauf gefunden werden könnte, dass die ursprüngliche Version des
Schreibens vom 14. April 2022 keine Kündigungsandrohung enthalten hat. Die
entsprechenden Beweisanträge der Mieterin (vgl. Berufungsbegründung vom
9. Januar 2023 S. 7 f.; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen
S. 2), sind daher in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen. 

 

3.2.3   Die Mieterin bestreitet die Höhe des
abgemahnten Mietzinses und die Höhe der Nebenkosten (aufgehobener Entscheid
E. 2.11). Der Einwand der Mieterin, die Vermieterin habe die Zahlung eines
zu hohen Betrags gefordert, ist rechtsmissbräuchlich und daher unbeachtlich,
wenn die Mieterin die Vermieterin weder auf den Fehler hingewiesen noch den
nach ihrem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand beglichen hat oder zumindest
darlegt, dass sie den Ausstand bei korrekter Angabe des geschuldeten Betrags
beglichen hätte (BGer 4A_330/2017 vom 8. Februar 2018 E. 3.1, 4A_32/2007
vom 16. Mai 2007 E. 6.2). Die Mieterin behauptet nicht, dass sie die
Vermieterin auf den angeblichen Fehler im Schreiben vom 14. April 2022
hingewiesen habe oder dass sie einen Teil der Mietzinsen und/oder Nebenkosten
bezahlt habe oder bei Angabe des ihrer Ansicht nach korrekten Betrags bezahlt
hätte. Im aufgehobenen Entscheid (E. 2.13) hat das Zivilgericht erwogen, dass
die Berufung der Mieterin auf einen zu hohen abgemahnten Ausstand
rechtsmissbräuchlich und folglich nicht zu hören sei, weil sie weder den
unbestrittenen Teil des Mietzinses geleistet noch der Vermieterin die
Vorbehalte bezüglich der Höhe der abgemahnten Mietzinsen mitgeteilt habe. Unter
diesen Umständen hätte die Mieterin spätestens nach der Rückweisung zur
Neubeurteilung entsprechende Behauptungen zweifellos vorgebracht, wenn sie die
Vermieterin auf den angeblichen Fehler im Schreiben vom 14. April 2022
hingewiesen oder einen Teil des abgemahnten Betrags tatsächlich oder zumindest
bei Angabe des ihrer Ansicht nach korrekten Betrags bezahlt hätte. Da sie das
aber nie geltend gemacht hat, besteht kein Zweifel, dass dies nicht der Fall
ist und die Sachverhaltsdarstellung diesbezüglich vollständig ist. 

 

3.3      Die Zahlungsfrist endete am 23. Mai 2022. Am
24. Mai 2022 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag unter Verwendung des
dafür vorgesehenen Kündigungsformulars unter Hinweis auf Art. 257d OR
ausserordentlich per Ende Juni 2022. Die Kündigung wurde der Mieterin am 27.
Mai 2022 zugestellt (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I und
E. 2.11.2 f.). Dass sie die Mietzinsen und die Nebenkosten bezahlt habe,
behauptet die Mieterin nicht.

 

3.4

3.4.1   Die Mieterin macht geltend, die Wohnung habe
an diversen Mängeln gelitten (vgl. Berufungsbegründung S. 8). Wird
durch einen Mangel, für den die Vermieterin gemäss Art. 259a Abs. 1
OR einzustehen hat (vgl. Weber,
in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 259d OR N 2), die
Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder
vermindert, so kann die Mieterin gemäss Art. 259d OR von der Vermieterin
verlangen, dass sie den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem sie vom Mangel erfahren
hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. Unter den
Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR kann die Mieterin den
Mietzins zudem hinterlegen. Mit der Hinterlegung gilt der Mietzins als bezahlt
(Art. 259g Abs. 2 OR).

 

3.4.2   Die Rechtsnatur der Herabsetzung des
Mietzinses ist umstritten. Die überwiegende Lehre spricht sich für ein
Gestaltungsrecht aus. Gemäss einer anderen Ansicht handelt es sich aber um eine
gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, die unabhängig von einer
Herabsetzungserklärung solange gilt, als die Voraussetzungen der Herabsetzung
gegeben sind (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.2 S. 558 ff. mit
Nachweisen). Das Bundesgericht liess die Frage nach der Rechtsnatur der
Herabsetzung mangels Entscheidrelevanz offen. Zur Begründung erwog es unter
anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine
Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer
Erklärung der Mieterin bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560
f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d
OR eine Erklärung der Mieterin an die Vermieterin voraussetzt (BGE 142 III 557
E. 8.3.1 S. 562). Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Mieterin
nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen will (vgl. BGer
4C.66/2001 vom 15. Mai 2001 E. 3c; Higi/Wildisen,
in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 22 FN 56).
Zudem muss die Herabsetzungserklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher
und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten
Mängeln angeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002
vom 13. Dezember 2002 E. 4; AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020
E. 4.3.1). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (AGE
ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1; vgl. BGE 142 III 557
E. 8.3.4 S. 566). Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine
Herabsetzung nach Art. 259d OR der Kündigung wegen Zahlungsrückstands
gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegensteht, wenn die
Herabsetzungserklärung vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d
Abs. 1 OR erfolgt (Higi/Bühlmann,
in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257d OR N 15; vgl. Hulliger/Heinrich, in:
Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht,
3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257d OR N 10). Insofern ist die
Situation vergleichbar mit derjenigen bei der Verrechnung (vgl. dazu unten
E. 3.4.5). Die Mieterin behauptet in ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022,
ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9.
Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar 2023, ihrer
Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, ihren Bemerkungen zum angefochtenen
Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar 2023 und ihrer Eingabe vom 11. Januar
2023 nicht, dass sie spätestens am 23. Mai 2022 gegenüber der Vermieterin oder
der Liegenschaftsverwaltung erklärt habe, sie wolle wegen Mangelhaftigkeit der
Wohnung nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen. Erst recht
behauptet sie nicht, sie habe dabei das Mass der Herabsetzung in sachlicher und
zeitlicher Hinsicht genannt und einen konkreten Bezug zu beanstandeten Mängeln
angegeben. Eine entsprechende an die Vermieterin oder die
Liegenschaftsverwaltung gerichtete Erklärung aus der Zeit bis 23. Mai 2022
findet sich auch nicht in den Akten. Ein Anlass, diesbezüglich an der
Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung zu zweifeln, besteht nicht. Damit
ist davon auszugehen, dass es an einer rechtzeitigen Herabsetzungserklärung
fehlt.  

 

3.4.3   Im angefochtenen Entscheid stellte das
Zivilgericht fest, die Mieterin habe sinngemäss erwähnt, dass sie den Mietzins
für August bis Dezember 2021 hinterlegt habe, und die Schlichtungsstelle habe
den Mietzins offenbar im Januar 2022 der Vermieterin überwiesen. Eine
Hinterlegung des Mietzinses für den massgebenden Zeitraum von Januar bis April
2022 habe die Mieterin hingegen nicht behauptet (angefochtener Entscheid
E. 2.11.5). Die Mieterin bestreitet dies im Berufungsverfahren nicht und
behauptet auch im Berufungsverfahren keine Hinterlegung des Mietzinses für
Januar bis April 2022. Nachdem das Zivilgericht bereits im aufgehobenen
Entscheid vom 14. September 2022 (E. 2.16) festgestellt hat, dass eine
Hinterlegung des Mietzinses für Januar bis April 2022 nicht behauptet worden
und aus den Akten der Schlichtungsstelle nicht ersichtlich sei, und im
angefochtenen Entscheid ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass die Frage, ob
der Mietzins für diesen Zeitraum hinterlegt worden ist, massgebend sei, hätte
die Mieterin eine entsprechende Hinterlegung zweifellos behauptet, wenn sie
erfolgt wäre. Damit besteht kein Zweifel, dass die Mieterin den ausstehenden
Mietzins nicht hinterlegt hat und die Sachverhaltsdarstellung diesbezüglich
vollständig ist.

 

3.4.4   Eine Zurückbehaltung des ganzen oder eines
Teils des Mietzinses gestützt auf Art. 82 OR wegen Mängeln der Mietsache
ist ausgeschlossen (BGer 4A_537/2016 E. 4.2, 4A_140/2014, 4A_250/2014 vom
6. August 2014 E. 5.2; vgl. Bachofner,
Die Mieterausweisung, Diss. Basel 2017, Zürich 2019, N 144), wie das
Zivilgericht richtig festgestellt hat (angefochtener Entscheid E. 2.11.5).

 

3.4.5   Eine Verrechnung steht der Kündigung gemäss
Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegen, wenn die Mieterin vor Ablauf
der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine
Verrechnungserklärung abgibt. Dass die Forderungen gemäss Art. 124
Abs. 2 OR bei wirksamer Verrechnung rückwirkend erlöschen, ändert daran
nichts (vgl. BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 3.1,
4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2, 4C.248/2002 vom 13.
Dezember 2002 E. 5.2; AGE ZB.2020.36 vom 2. November 2020 E. 5.2). Die
Verrechnungserklärung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung
des Verrechnenden. Sie kann ausdrücklich oder durch konkludentes Handeln
erfolgen und muss den Willen des Verrechnenden in unzweideutiger Weise erkennen
lassen (BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011 E. 3.3; AGE ZB.2020.36 vom
2. November 2020 E. 5.2). Gemäss dem angefochtenen Entscheid (E. 2.11.6)
behauptete die Mieterin nicht, dass sie innert der Zahlungsfrist gemäss
Art. 257d Abs. 1 OR eine Verrechnungserklärung abgegeben habe. Die
Mieterin bestreitet dies nicht und behauptet auch im Berufungsverfahren keine
fristgerechte Verrechnungserklärung. Sowohl im aufgehobenen Entscheid (E. 2.7
und 2.17) als auch im angefochtenen Entscheid (E. 2.11.2 und 2.11.6) hat das
Zivilgericht festgestellt, dass die Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1
OR am 23. Mai 2022 geendet und die Mieterin nicht behauptet habe, sie habe
innert dieser Frist eine Verrechnungserklärung abgegeben. Unter diesen
Umständen hätte die Mieterin zweifellos behauptet, sie habe spätestens am 23.
Mai 2022 Verrechnung erklärt, wenn sie eine entsprechende Erklärung
fristgerecht abgegeben hätte. Damit besteht kein Zweifel, dass die Mieterin bis
am 23. Mai 2022 keine Verrechnung erklärt hat und die Sachverhaltsdarstellung
diesbezüglich vollständig ist. 

 

3.4.6   Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass
die von der Mieterin behaupteten Mängel nichts an der Gültigkeit der Kündigung
zu ändern vermögen. Daher sind die diesbezüglichen Beweisanträge
(vgl. Berufungsbegründung S. 8, 10) mangels Rechtserheblichkeit der
zu beweisenden Tatsachen abzuweisen. 

 

3.5      

3.5.1   Die Mieterin behauptet, am 15. Februar 2022
sei sie auf dem Weg zum Einkaufen zweimal wahrnehmungslos gemacht worden. Dabei
sei der Wohnungsschlüssel entwendet und gegen einen «Fake Schlüssel»
ausgetauscht worden. Als sie nach dem Einkaufen die Wohnungstüre habe
aufschliessen wollen, habe der Wohnungsschlüssel nicht mehr gepasst
(vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 1; angefochtener
Entscheid mit Bemerkungen S. 22; aufgehobener Entscheid mit Bemerkungen
S. 2). Die Mieterin macht unter Berufung auf Art. 82 OR geltend,
solange die Vermieterin sie am Betreten der Wohnung gehindert und damit ihre
Leistung nicht erbracht habe, habe sie von ihr keine Mietzinszahlungen
verlangen können (vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023
S. 10). Im ersten Berufungsverfahren behauptete die Mieterin, alle ihre
Beweismittel seien hauptsächlich von Polizeikräften und vereinzelt von V-Leuten
entwendet worden (AGE ZB.2022.32 vom 25. November 2022 E. 3). Mit
Eingabe vom 21. Dezember 2022 stellte die Mieterin dem Zivilgericht einen
Wohnungsschlüssel zu und erklärte, dabei handle es sich um ihren
Wohnungsschlüssel, der seit dem 15. Februar 2022 nicht mehr ins Schloss ihrer
Wohnung passe (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. IX). Mit dem
angefochtenen Entscheid erkannte das Zivilgericht, dass der von der Mieterin
eingereichte Wohnungsschlüssel dieser retourniert wird. Die Mieterin behauptet,
der Wohnungsschlüssel sei ihr unmittelbar nach der Retournierung in der Nacht
vom 2. auf den 3. Januar 2023 in den UPK «erneut» entwendet worden
(Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 4, 10 und 12;
angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 7 und 22). In ihrer Eingabe vom
11. Januar 2023 (S. 2) behauptet sie zudem, der Wohnungsschlüssel sei ein
zweites Mal ausgetauscht worden. Dass die Mieterin Opfer aller dieser
Entwendungen geworden und der Wohnungsschlüssel mehrfach ausgetauscht worden
sein soll, ist nach allgemeiner Lebenserfahrung ausgeschlossen. Ihre
diesbezüglichen Behauptungen lassen sich nur damit erklären, dass sie teilweise
unter einer verzerrten Wahrnehmung der Realität leidet oder dass es ihrer
Prozesstaktik entspricht, stets eine Entwendung zu behaupten, wenn sie sich
daraus einen Vorteil verspricht. Aus den vorstehenden Gründen ist die
Behauptung der Mieterin, sie habe keinen Zugang mehr zu ihrer Wohnung gehabt,
weil ihr der Wohnungsschlüssel im Zustand der Wahrnehmungslosigkeit entwendet
worden sei, haltlos. Im Übrigen könnte sie aus der behaupteten Entwendung aus
den nachstehenden Gründen ohnehin nichts zu ihren Gunsten ableiten.

 

3.5.2   In der Lehre wird die Ansicht vertreten, dass
die Art. 259 ff. OR abgesehen allenfalls von Art. 259f OR die
Verletzung der Überlassungspflicht während der Mietdauer durch einen Entzug der
Mietsache nicht regeln (vgl. Tschudi,
SVIT-Kommentar, 4. Auflage 2018, Vorbemerkungen
zu Art. 258-259i OR N 2 f. und 11–13). Daher erscheint eine analoge
Anwendung von Art. 82 OR im Fall eines nachträglichen Entzugs der
Mietsache nicht ausgeschlossen. Als solcher könnte allenfalls auch die
Entwendung des Wohnungsschlüssels qualifiziert werden. Die Mieterin hatte den
Bruttomietzins monatlich im Voraus zu bezahlen (angefochtener Entscheid
Tatsachen Ziff. I). Falls ihr die Wohnung am 15. Februar 2022 entzogen worden
wäre, hätte sie daher in analoger Anwendung von Art. 82 OR höchstens die
Bezahlung der Mietzinsen und Nebenkosten für März und April 2022 verweigern
können (vgl. zur analogen Anwendung von Art. 82 OR auf
Dauerschuldverhältnisse BGE 120 II 209 E. 6a S. 211 f.; Schraner, in: Zürcher Kommentar,
3. Auflage 2000, Art. 82 OR N 112). Mit den Mietzinsen und
Nebenkosten für Januar und Februar 2022 hätte sie sich damit in jedem Fall in
Verzug befunden. Das Leistungsverweigerungsrecht gemäss Art. 82 OR ist
durch eine Einrede im technischen Sinn geltend zu machen. Diese zeigt erst ab
dem Zeitpunkt Rechtsfolgen, in dem sie erhoben wird (vgl. Schroeter, in: Basler Kommentar,
7. Auflage 2020, Art. 82 OR N 41, 45 f. und 51; Weber, in: Berner Kommentar, 2. Auflage
2005, Art. 82 OR N 199 und 212–214). Dass sie die Einrede des nicht
erfüllten Vertrags vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1
OR und damit spätestens am 23. Mai 2022 erhoben habe, behauptet die Mieterin in
ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022, ihren Bemerkungen zum aufgehobenen
Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9. Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung
vom 4. Januar 2023, ihrer Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023,
ihren Bemerkungen zum angefochtenen Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar
2023 und ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 nicht einmal. Damit würde auch
ein Entzug der Wohnung nichts daran ändern, dass sie sich im Zeitpunkt des
Ablaufs der Zahlungsfrist mit der Zahlung der Mietzinsen und Nebenkosten für
Januar bis und mit April 2022 in Verzug befunden hat und die Kündigung daher
gültig ist.  

 

3.5.3   Die Mieterin wirft zudem die Frage auf, wie es
ihr ohne Zugang zur Wohnung möglich gewesen sein sollte, die ausstehenden
Mietzinsen und Nebenkosten zu bezahlen (angefochtener Entscheid mit Bemerkungen
S. 20). Weshalb sie für die Zahlungen Zugang zur Wohnung benötigt hätte,
begründet sie aber nicht. Insbesondere die Tatsache, dass die Mieterin am 15.
November 2022 einen Kostenvorschuss von CHF 600.– geleistet hat, obwohl sie
angeblich noch immer keinen Zugang zur Wohnung gehabt hat, spricht für das
Gegenteil. Im Übrigen ist eine Befreiung von der Leistungspflicht wegen
Unmöglichkeit bei Geldschulden ohnehin ausgeschlossen (Furrer/Wey, in: Furrer/Schnyder [Hrsg.], Handkommentar zum
Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 97–98 OR N 33; Gauch/Schluep/Emmenegger,
Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band II, 11. Auflage,
Zürich 2020, N 2572; Thier, in:
Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014, Art. 97 N 9; Weber/Emmenegger, in: Berner Kommentar,
2. Auflage 2020, Art. 97 OR N 73). 

 

3.6      Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass das
Zivilgericht zu Recht die Kündigung als gültig erachtet und den
Ausweisungsanspruch der Vermieterin bejaht hat.

 

4.         

Die Mieterin machte im Verfahren vor dem Zivilgericht eigene
Ansprüche geltend (vgl. angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II und IX sowie
E. 2.7). Damit erhob sie sinngemäss Widerklagen. Gemäss Art. 224
Abs. 1 ZPO kann die beklagte Partei in der Klageantwort Widerklage
erheben, wenn der geltend gemachte Anspruch nach der gleichen Verfahrensart wie
die Hauptklage zu beurteilen ist. Grundsätzlich ist eine Widerklage auch im
summarischen Verfahren zulässig. Sie darf das Verfahren aber nicht wesentlich
verzögern (vgl. Jent-Sørensen,
in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021,
Art. 252 N 6; Klingler, in:
Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016,
Art. 252 N 24 und 27 f.; Sutter-Somm/Lötscher,
in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich
2016, Art. 257 N 17). Teilweise sind Widerklagen für die von der Mieterin geltend
gemachten Ansprüche bereits deswegen ausgeschlossen, weil sie sich nicht gegen
die Vermieterin richten, weil sie Gegenstand des Schlichtungsverfahrens vor der
SSM bilden (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO) oder weil die
Mieterin sie nicht spätestens in der Stellungnahme zum Gesuch geltend gemacht
hat. Im Übrigen hätten die Behandlung der sinngemässen Widerklagen zu einer
wesentlichen und mit der Natur des Verfahrens auf Rechtsschutz in klaren Fällen
nicht vereinbaren Verfahrensverzögerung geführt. Daher ist es nicht zu
beanstanden, dass das Zivilgericht die von der Mieterin geltend gemachten
eigenen Ansprüche im angefochtenen Entscheid nicht beurteilt hat. Auch im
Berufungsverfahren macht die Mieterin eigene Ansprüche geltend
(vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 7–12). Soweit
sie diese bereits im erstinstanzlichen Verfahren geltend gemacht hat, ist
darauf nicht einzutreten, weil das Zivilgericht die Ansprüche mit dem
angefochtenen Entscheid zu Recht nicht beurteilt hat. Soweit die Mieterin die
Ansprüche erstmals im Berufungsverfahren geltend macht, ist darauf nicht
einzutreten, weil eine Widerklage im Berufungsverfahren ausgeschlossen ist (Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2021, Art. 224 N 4). 

 

5.

5.1      In ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023
ersucht die Mieterin darum, wenigstens solange in der Wohnung bleiben zu
dürfen, bis sie wieder eine Arbeit und Einkommen habe, bis sie sich von der
Brutalität während ihrer Obdachlosigkeit und ihres Aufenthalts in den UPK
erholt habe oder bis sie ihr Hab und Gut verkauft habe. 

 

5.2      Im vorliegenden Fall wurde das Mietverhältnis
wegen Zahlungsrückstands der Mieterin gestützt auf Art. 257d OR gekündigt.
In einem solchen Fall ist eine Erstreckung von Gesetzes wegen ausgeschlossen (Art. 272a
Abs. 1 lit. a OR). Soweit die Mieterin mit ihrem Antrag sinngemäss um eine
Erstreckung des Mietverhältnisses ersucht, ist dieser deshalb offensichtlich
unbegründet.

 

5.3

5.3.1   Wenn das Gericht die Mieterin mit einem
Leistungsurteil zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet, kann es in Anwendung
von Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 343 Abs. 1 lit.
d ZPO auf Antrag der Vermieterin für den Fall, dass die Mieterin ihrer Pflicht
nicht nachkommt, die amtliche Räumung als Vollstreckungsmassnahme anordnen (AGE
ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni
2018 E. 6; Bachofner, a.a.O.,
N 325, 633, 641 f. und 732). Dies hat das Zivilgericht im vorliegenden Fall
getan, indem es erkannt hat, auf Antrag der Mieterin werde ohne Weiteres und
nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen, wenn die Mieterin
die gemieteten Räumlichkeiten nicht bis spätestens 16. Januar 2023, 11:30
Uhr, geräumt hat. Bei der Anordnung der amtlichen Räumung als
Vollstreckungsmassnahme hat das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit
(Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft [BV, SR 101]) zu beachten. Es muss der Mieterin einen
Aufschub der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids bzw. eine Schonfrist zur
freiwilligen Erfüllung gewähren, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub
verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Mieterin innert
angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. In jedem Fall darf
die Schonfrist aber nur kurz sein und nicht auf eine Erstreckung des
Mietverhältnisses hinauslaufen (AGE ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020
E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 2b S. 339; BGer 4A_39/2018
vom 6. Juni 2018 E. 6, 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1; Bachofner, a.a.O., N 641, 865 und
867; Brüllhardt/Püntener,
Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, Kap. 5.28.4.3). Ein
Aufschub bis zum Zeitpunkt, in dem die Mieterin eine neue Wohnung gefunden hat,
und damit auf unbestimmte Zeit ist unzulässig (AGE ZB.2020.26 vom
6. Oktober 202 E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 3 S. 340).

 

5.3.2   Mit dem aufgehobenen Entscheid vom 14.
September 2022 wies das Zivilgericht die Mieterin an, die gemieteten
Räumlichkeiten bis spätestens 26. September 2022, 11:30 Uhr, zu räumen.
Aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung gegen diesen Entscheid, der
Aufhebung dieses Entscheids und der Rückweisung der Sache an das Zivilgericht
kam die Mieterin bis zum angefochtenen Entscheid vom 29. Dezember 2022
faktisch in den Genuss einer Schonfrist von mehr als drei Monaten. Indem das
Zivilgericht die Mieterin mit dem angefochtenen Entscheid vom 29. Dezember
2022 anwies, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 16. Januar 2023,
11:30 Uhr, zu räumen, gewährte es ihr eine Schonfrist von gut zwei Wochen.
Aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung gegen den angefochtenen
Entscheid kam die Mieterin faktisch in den Genuss einer zusätzlichen Schonfrist
von rund drei Wochen. 

 

Ein Aufschub der Vollstreckung der Ausweisung bis die
Mieterin wieder eine Arbeit und Einkommen hat, ist als Aufschub auf unbestimmte
Zeit ausgeschlossen. Aufgrund der Akten und den Angaben der Mieterin ist davon
auszugehen, dass sie sich seit dem 19. September 2022 in den UPK aufhält. Damit
hatte sie rund viereinhalb Monate Zeit, um sich von den Belastungen der
Obdachlosigkeit zu erholen. Subjektiv mag die Mieterin ihren Aufenthalt in den
UPK zwar als belastend empfinden. Dass sie dort brutal oder in anderer Art und
Weise unkorrekt behandelt worden oder einem «Psychoterror» ausgesetzt gewesen
wäre (vgl. dazu Nachtrag vom 10. Januar 2023), hat sie aber nicht
glaubhaft gemacht. Mangels gegenteiliger objektiver Hinweise ist vielmehr davon
auszugehen, dass in den UPK eine angemessene Unterbringung der Mieterin
gewährleistet gewesen ist.

 

Die amtliche Räumung von Wohnräumen ist im Kanton Basel-Stadt
in § 51 GOG und in der Verordnung über die Räumung von Wohnräumen im Rahmen des
Exmissionsverfahrens (SG 215.450, nachfolgend: Verordnung) geregelt. Das
Zivilgericht setzt den Vollzugstag fest, informiert die Parteien und
gegebenenfalls die beizuziehenden amtlichen Stellen darüber und beauftragt ein
Transportunternehmen mit der Räumung des Mietobjekts und dem Abtransport der in
den Wohnräumen zurückgelassenen Gegenstände, die eingelagert werden
(vgl. § 3 Abs. 1 und § 5 Abs. 1 der Verordnung; Bachofner, a.a.O., N 790). Eingelagert
werden insbesondere Gegenstände mit wirtschaftlichem Wert und wirtschaftlich
wertlose Gegenstände mit affektivem Wert, die weder beschädigt noch verschmutzt
sind und ohne grossen Aufwand eingelagert werden können. Nicht eingelagert
werden Gegenstände, die sowohl wirtschaftlich als auch affektiv wertlos sind,
wirtschaftlich wertlose Gegenstände mit affektivem Wert, die beschädigt oder
verschmutzt sind oder nur mit grossem Aufwand eingelagert werden können, sowie
verderbliche Waren und Pflanzen. Die Vermieterin entscheidet, ob nicht
einzulagernde Gegenstände ihr zu überlassen oder im Rahmen der Räumung zu
entsorgen sind (vgl. 51 Abs. 1 und 2 GOG; § 6 Abs. 1 der
Verordnung; Bachofner, a.a.O., N
790). Die einzulagernden Gegenstände werden während drei Monaten aufbewahrt.
Bei Vorliegen einer Kostengutsprache für die Lagerkosten kann die
Aufbewahrungsdauer bis auf zwölf Monate verlängert werden. Die eingelagerten
Gegenstände können von der Mieterin während der gesamten Ein­lagerungsdauer
nach vorgängiger Terminvereinbarung und Bezahlung der entstandenen Lagerkosten
ausgelöst werden (vgl. § 8 Abs. 1 und 2 der Verordnung; Bachofner, a.a.O., N 791). Wenn die
eingelagerten Gegenstände nicht innert Frist ausgelöst werden, werden sie durch
Verkauf an das Trödelgewerbe ausübende Personen verkauft. Zu verwertende
Gegenstände, die nicht verkauft werden, werden grundsätzlich entsorgt. Für die
Einlagerung und die allfällige Verwertung ist der Bereich Bevölkerungsdienste
und Migration (BdM) des Justiz- und Sicherheitsdepartements zuständig. Aus
einem allfälligen Verwertungserlös werden die Kosten des BdM gedeckt. Ein
allfälliger Überschuss wird der Mieterin ausgehändigt (vgl. § 3
Abs. 2 und § 10–13 der Verordnung; Bachofner,
a.a.O., N 791). Aus der vorstehenden Darstellung folgt, dass es der Mieterin
selbst im Fall der amtlichen Räumung noch möglich ist, ihr Hab und Gut zu
verkaufen, und dass im Rahmen der Verwertung ohnehin versucht wird, die
Gegenstände zu verkaufen, wenn sie von der Mieterin nicht rechtzeitig ausgelöst
werden.

 

Aus den vorstehenden Gründen besteht kein hinreichender
Anlass, der Mieterin mit dem vorliegenden Entscheid eine zusätzliche Schonfrist
anzusetzen.

 

6.

Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens hat die Mieterin in
Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Diese betragen gemäss § 12 Abs. 1
in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des Reglements über die
Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) CHF 600.–.

 

 

Demgemäss erkennt das
Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die
Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2022 ([...])
wird abgewiesen. 

 

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.–.

 

Mitteilung an:

-      
Berufungsklägerin

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

-      
Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

PD Dr. Benedikt Seiler

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72
ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher
Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert
die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht
(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes
Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das
Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren
gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch
Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Rechtsschrift einzureichen.