# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1160274d-7555-5df7-b5df-a5a7c4579ffc
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** ZMP_2026_Nr_1
**Docket/Reference:** ZMP_2026_Nr_1
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2026_Nr_1.pdf

## Full Text

ZMP 2026 Nr. 1 

Art. 271 Abs. 1 OR; Art. 272 ff. OR. Kündigungsschutz. Erstreckung. 

Der Umstand, dass die Vermieterin kurz nach der Kündigung ein Schreiben ver-

schickt hat, gemäss welchem man den Zustand der Mietliegenschaft analysieren 

und Varianten für ein Bauprojekt prüfen werde, ist für die Gültigkeit der Kündigung 

irrelevant, wenn aus den gesamten weiteren Umständen klar wird, dass der Brief 

lange vor dem Versand verfasst, irrtümlich aber erst versandt wurde, als längst ein 

ausgearbeitetes  Bauprojekt  vorlag  und auch bereits  in Anwesenheit  von  Reprä-

sentanten der Mieterin Besichtigungen mit den vorgesehenen Handwerkern durch-

geführt worden waren. Dass die Vermieterin die Mietobjekte nach der Sanierung 

direkt und nicht mehr via eine Untervermieterin vermieten möchte, stellt offensicht-

lich  keinen  vorgeschobenen  Eigenbedarf dar  und  widerspricht  der  in  der Kündi-

gungsbegründung angeführten Sanierungsabsicht nicht. 

Die Härte von Untermietern kann der Vermieterin auch dann nicht entgegen ge-

halten werden, wenn der Zweck des Hauptvertrages in der gewerbsmässigen Un-

tervermietung  von  Appartements  besteht.  Im  Normalfall  sind  ernsthafte  Such-

bemühungen darzulegen, um eine Härte seitens der Mieterin nachzuweisen. Ein-

fach  zu  behaupten,  man  müsse  wegen  der Kündigung  das  Betriebskonzept an-

passen, genügt (offensichtlich) nicht. 

Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ250006-L vom 5. Januar 2026 (nicht 

rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Trepp, Leiser ; Gerichtsschreiberin Mos-

hir Omer): 

«(…) 

1.  Sachverhalt 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

Die  Klägerin  und  die  Beklagte  schlossen  im  Zeitraum  zwischen  2006  und  2010 

insgesamt elf Mietverträge über je eine 1-Zimmerwohnung in der Liegenschaft N.-

strasse y in Zürich gemäss nachfolgender Tabelle. Bei den Mietobjekten handelt 

es sich um möblierte Studios, welche durch die Klägerin geschäftsmässig unter-

vermietet werden. Sämtliche Mietverträge wurden mit Formularmietverträgen mit 

- 2 - 

der  Überschrift  «Mietvertrag  für  Wohnräume»  abgeschlossen,  wobei  als  Benüt-

zungszweck «Wohnung» vermerkt wurde. Gemäss Protokoll der Schlichtungsbe-

hörde sowie übereinstimmender Darstellung der Parteien gelten aktuell folgende 

Mietzinse: 

Geschäfts-Nr.: 

Geschoss 

MZ Netto [Fr.] 

MZ brutto [Fr.] 

MJ250013 

MJ250010 

MJ250012 

MJ250006 

MJ250011 

MJ250016 

MJ250015 

MJ250007 

MJ250008 

MJ250009 

MJ250014 

EG 

1. OG 

1. OG 

2. OG 

2. OG 

2. OG 

2. OG 

3. OG 

3. OG 

4. OG 

4. OG 

865.00 

913.00 

880.00 

988.00 

893.00 

878.00 

895.00 

913.00 

864.00 

987.00 

923.00 

977.00 

1036.00 

992.00 

1110.00 

1005.00 

1000.00 

1007.00 

1035.00 

976.00 

1099.00 

1045.00 

Am 18. Oktober 2023, 29. November 2023 sowie am 23. April 2024 fanden Bege-

hungen statt, an denen die Beklagte sowie A. (damaliger Bewirtschafter der Klä-

gerin) anwesend waren. Mit amtlichen Formularen vom 28. Juni 2024, gleichen-

tags zugestellt, kündigte die Beklagte die Mietverhältnisse allesamt per 30. Sep-

tember  2024.  Als  Begründung  gab  die  Beklagte  «Sanierungsprojekt»  an.  Mit 

Schreiben vom 1. Juli 2024 informierte die Verwalterin der Beklagten die Klägerin 

darüber, dass die Eigentümerschaft sich veranlasst sehe, «die Zukunft der Liegen-

schaft im Detail zu prüfen und die Perspektiven und Entwicklungsmöglichkeiten zu 

studieren». Im genannten Schreiben erklärte die Beklagte konkret, einerseits die 

Instandhaltung  und  andererseits  eine  Sanierung  der  bestehenden  Liegenschaft 

mit verschiedenen Varianten abklären zu wollen. 

2.  Prozessgeschichte 

2.1.  Mit Eingaben vom 25. Juli 2024 (Poststempel) machte die Klägerin das vor-

liegende sowie zehn weitere Verfahren (Geschäfts-Nr.: MO242406-MO242416-L) 

bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Anlässlich der Schlich-

tungsverhandlung vom 28. November 2024 konnte zwischen den Parteien keine 

Einigung erzielt werden. Mit Beschlüssen vom 28. November 2024 unterbreitete 

die Schlichtungsbehörde den Parteien Urteilsvorschläge, welche von der Klägerin 

 
 
 
 
 
 
 
 
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innert Frist abgelehnt wurden. In der Folge wurde der Klägerin mit Beschlüssen 

vom 6. Januar 2025 in sämtlichen Verfahren die Klagebewilligung erteilt. 

2.2.  Mit Eingaben vom 7. Februar 2025 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin 

fristgerecht  (Art. 209 Abs. 4  ZPO)  begründete  Klagen  mit  den  vorstehenden 

Rechtsbegehren ein. Zunächst wurden elf separate Verfahren eröffnet (Geschäfts-

Nr.: MJ250006 – MJ250016). Mit Beschlüssen vom 27. Februar 2025 wurden die 

Verfahren MJ250007-L bis MJ250016-L aus der Geschäftskontrolle ausgetragen, 

mit dem Verfahren MJ250006-L vereinigt und unter dieser Prozessnummer wei-

tergeführt. Zugleich wurden der Beklagten die Doppel der Klagen und der Beilagen 

zugestellt, die Prozessleitung dem Mietgerichtspräsidenten delegiert und der Klä-

gerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 6'475.– angesetzt, wel-

cher  innert  erstreckter  Frist  einging.  Mit  Präsidialverfügung  vom  19. März  2025 

wurde der Beklagten Frist zur Stellungnahme angesetzt, welche  ebenfalls innert 

erstreckter Frist einging. Die Doppel der Stellungnahme zur Klage und der Beila-

gen wurden der Klägerin zugestellt und die Parteien anschliessend zur Hauptver-

handlung  vom  30. Oktober  2025  vorgeladen.  Anlässlich  der  Hauptverhandlung 

hielten  die  Parteien  ihre  Parteivorträge.  Nachdem  die  Vergleichsgespräche  ge-

scheitert  waren,  wurde  das  Verfahren  für  spruchreif  erklärt.  Die  Urteilsberatung 

erfolgte auf dem Zirkularweg.  

II. Prozessuales 

1.  Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegen-

den Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage 

aus Mietverhältnissen, denen im Bezirk Zürich gelegene Mietobjekte zugrunde lie-

gen,  und  beträgt  der  Streitwert  mehr  als  Fr. 30'000.–  (Art. 33  ZPO;  § 21  i.V.m. 

Art. 26 GOG ZH).  

2. 

Für Prozesse betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung bei Miete und 

Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das 

vereinfachte  Verfahren  (Art. 243  Abs. 2  lit. c  ZPO),  wobei  die  soziale  Untersu-

chungsmaxime Anwendung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 

ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest, beschränkt sich 

allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung 

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mitzuwirken. Da beide Parteien anwaltlich vertreten sind, ist die Beschaffung des 

Prozessstoffes primär Sache der Parteien. Das Gericht hat sie dabei durch geeig-

nete Fragen zu unterstützen (vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 

= Pra 2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; zum Ganzen auch ZMP 2020 Nr. 9). 

III. Parteistandpunkte 

1.  Die  Klägerin  macht  im  Wesentlichen  geltend,  dass  die  Kündigungen  vom 

28. Juni 2024 missbräuchlich seien, weil zu diesem Zeitpunkt noch kein ausgereif-

tes  und  ausgearbeitetes  Bau-  resp.  Sanierungsprojekt  vorhanden  gewesen  sei. 

Dies  ergebe  sich  insbesondere  aus  dem  Informationsschreiben  der  Verwalterin 

der Beklagten vom 1. Juli 2024, wo lediglich von einer «Evaluations-Phase» ge-

sprochen worden sei. Die Kündigung sei deshalb verfrüht und als sog. «Kündigung 

auf Vorrat» zu qualifizieren, wodurch sie als missbräuchlich i.S.v. Art. 271 Abs. 1 

OR anzusehen sei. Es hätten zwar Wohnungsbesichtigungen durch die Beklagte 

stattgefunden, jedoch hätte man es unterlassen, die Klägerin darüber zu informie-

ren, weshalb diese durchgeführt worden seien. An der Besichtigung vom 23. April 

2024 seien keine Unternehmer anwesend gewesen. Den von den Beklagten ins 

Recht gelegten Offerten lasse sich ausserdem entnehmen, dass es sich bei diesen 

um übliche Sanierungsarbeiten handle, die bei kleineren, höchstens mittleren Sa-

nierungsprojekten anfallen würden und die ebenso im bewohnten Zustand durch-

geführt werden könnten. Es sei mit den Offerten nicht belegt, dass im Kündigungs-

zeitpunkt abschliessend bekannt gewesen sei, dass die Mieter aufgrund des Pro-

jektes nicht in der Wohnung bleiben könnten. Der Fernwärmeanschluss sei ledig-

lich bei den Varianten  «medium» und «topp» ein Thema gewesen, nicht jedoch 

bei derjenigen «light». Die Klägerin bestreitet, dass die [in einer] E-Mail erwähnten 

Arbeiten der Projektvariante «medium» tatsächlich ausgeführt werden sollen. Auf 

dem amtlichen Formular sei einzig die Sanierung als Kündigungsgrund aufgeführt 

worden. Beabsichtige die  Beklagte,  die  Wohnungen  in  Zukunft  wieder selbst  zu 

vermieten, stelle dies aber den Kündigungsgrund Eigenbedarf dar, welcher offen-

kundig  nur  zur  Rettung  der  verfrühten  Kündigung  aufgrund  Sanierung  nachge-

schoben werde. 

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Die Klägerin macht ausserdem geltend, es handle sich bei den vorliegenden Mie-

tobjekten – entgegen den Begrifflichkeiten und Kündigungsfristen in den Mietver-

trägen – um Geschäftsräume, da der Zweck der Gebrauchsüberlassung in Über-

einstimmung  mit  dem  Gesellschaftszweck  der  Klägerin  ganz  klar die  Weiterver-

mietung und Gewinnerzielung sei. Sollte nicht von einer Missbräuchlichkeit aus-

gegangen werden, sei die Kündigung i.S.v. Art. 266a Abs. 2 OR auf den nächst-

möglichen Termin, mithin auf den 31. März 2025 gültig. 

Betreffend Erstreckung führt die Klägerin aus, dass der voraussichtliche jährliche 

Umsatz für die gesamte Liegenschaft Fr. 208'419.80 betrage, was 22.8% des Ge-

samtumsatzes der Klägerin ausmache und bei dessen Wegfall ihre Existenz ernst-

haft bedroht sei. Obwohl es sich um Geschäftsräume handle, würden diese von 

den Untermietern als Wohnräume genutzt, weswegen auf die Leerwohnungsziffer 

für Wohnräume abzustellen sei. Das Geschäftskonzept der Klägerin erfordere Ein-

zimmerwohnungen resp. Studios an zentraler Lage, was den Markt für mögliche 

Ersatzobjekte weiter einschränke. Trotz intensiver Suchbemühungen, einschliess-

lich Blindbewerbungen bei Liegenschaftsverwaltungen, seien keine Ersatzobjekte 

gefunden worden. Mit diesen Blindbewerbungen sei die Klägerin bereits über das 

von  ihr  zu  Erwartende  hinausgegangen.  Suchbemühungen  könnten  sich  erübri-

gen, wenn der Mieter mit grosser Wahrscheinlichkeit  kein Ersatzlokal für seinen 

derzeitigen Betrieb finde. Eine Härte könne darin erblickt werden, dass die Kläge-

rin aufgrund der Besonderheit der Mietobjekte (vorliegend  elf 1-Zimmerwohnun-

gen in einer Liegenschaft) keine gleichartigen Ersatzobjekte finde und dadurch ge-

zwungen  sei,  eine  «Ersatzlösung anderen Inhalts  zu  akzeptieren».  Die  Klägerin 

benötige Zeit, um den Betrieb umzustellen und ihn den veränderten Verhältnissen 

anzupassen. Bei Abwägung der Interessen der Klägerin (Abwendung eines allfäl-

ligen Konkurses wegen Gefährdung der Existenz, Weiterbestand, Zeit für Umstel-

lung) überwiegten diese gegenüber denen der Beklagten, weswegen eine Erstre-

ckung von sechs Jahren angemessen sei. 

2.  Die Beklagte führt aus, dass die Liegenschaft im Jahr 1962 erstellt worden 

sei  und  einen  erheblichen  Sanierungsbedarf  aufweise.  Am  12. Juli  2023  habe 

diesbezüglich  ein  internes  Kick-off  Meeting  stattgefunden.  Bereits  am  18. Okto-

ber 2023 und am 29. November 2023 hätten erste Besichtigungen stattgefunden, 

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an denen die Klägerin bzw. deren Mitarbeiter A. über die laufenden Sanierungs-

abklärungen informiert worden sei. Nachdem der zuständige Architekt B. der Be-

klagten mit E-Mail vom 29. November 2023 mitgeteilt habe, die Pläne seien ein-

gescannt, habe die Beklagte drei Projektvarianten erarbeitet. Noch nicht entschie-

den gewesen sei in diesen Zeitpunkt, ob nebst den ohnehin geplanten Sanierungs-

arbeiten in den Wohnungen (nachstehend Szenarien «light» und «medium») auch 

eine Aufstockung des Gebäudes umgesetzt werden könne.  

Die Variante «light» habe die übliche Sanierung von Küche/Bad, Auffrischung von 

Böden und Wänden sowie Arbeiten an Balkonbrüstungen vorgesehen. Zu jenem 

Zeitpunkt sei fraglich gewesen, ob der Ersatz der Heizungen mit Anschluss an das 

Fernwärmenetz, inklusive einem Komplettersatz der Böden, Fenster [und] Türen 

ebenfalls ausgeführt werden solle. Dies würde die Variante «medium» darstellen. 

Die Variante «topp» bzw. das Aufstockungsprojekt sei insofern von der Sanierung 

der Wohnung zu unterscheiden, als sie nicht direkt den Kündigungsgrund bilde. 

Die Beklagte werde die Aufstockung zwar zeitgleich mit der Sanierung der Woh-

nungen  vornehmen,  weil  hierdurch  Synergieeffekte  genutzt  werden  könnten. 

Gleichwohl liessen sich die zwei Projekte, unter deutlichen Mehrkosten, auch ge-

trennt durchführen, wobei für die Aufstockung die Abwesenheit der Mieter entbehr-

lich sei. Kündigungsgrund habe folglich die Sanierung der Wohnungen im Rahmen 

der Arbeiten der Projektvariante «medium» gebildet.  

Bereits Ende 2023 sei seitens der Beklagten sodann klar gewesen, dass die vor-

bestehende  Ölheizung  definitiv  ausser  Betrieb  genommen  und  durch  einen  An-

schluss an das Fernwärmenetz ersetzt werde. Im April 2024 sei das konkrete Pro-

jekt abschliessend bekannt gewesen, wobei sich die Beklagte in Absprache mit B. 

entschieden habe, die Variante «topp» umzusetzen. Zu diesem Zweck habe eine 

Besichtigung  am  23.  April  2024  stattgefunden,  wo  B.  sowie  Mitarbeiter  diverser 

Unternehmen anwesend gewesen seien, sodass Offerten hätten eingeholt und die 

Arbeiten vergeben werden können. Im Anschluss daran seien die Offerten einge-

gangen und das Projekt Ende Mai 2024 vollständig konkretisiert gewesen.  

Beim Schreiben vom 1. Juli 2024 handle es sich – offensichtlich – um einen Irrläu-

fer, da dieses von geplanten Abklärungen und Begehungen spreche, obwohl diese 

längst stattgefunden hätten. […] Da sämtliche Bodenbeläge zu ersetzen seien, sei 

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ein Verbleib der Mieter in den Mietobjekten ausgeschlossen. […] Ebenfalls zuläs-

sig  sei  der  zweite  Kündigungsgrund  der  Beklagten,  wonach  sie  die  Mietobjekte 

nach erfolgter Sanierung selbst, direkt und ohne Möblierung, unbefristet vermieten 

wolle.  Beide  Kündigungsgründe  seien  legitim  und  verstiessen  nicht  gegen  Treu 

und Glauben. 

Der Klägerin seien elf unmöblierte 1-Zimmerwohnungen zu Wohnzwecken über-

lassen worden, welche sie ebenfalls zu Wohnzwecken weitervermiete. Eine  Ge-

schäftstätigkeit der Klägerin dürfte aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen 

nicht zulässig sein. Dies decke sich mit dem Willen der Parteien, die über Jahre 

hinweg Formularmietverträge für Wohnräume verwendet und eine Kündigungsfrist 

von drei Monaten i.S.v. Art. 266c OR vereinbart hätten. Die Zweckumschreibung 

der Mietverträge bestätige die Wohnraummiete. Selbst bei der Annahme von Ge-

schäftsräumen sei die sechsmonatige Kündigungsfrist bereits verstrichen. Die un-

terschiedlichen Erstreckungsfolgen spielten keine Rolle, da vorliegend kein Erstre-

ckungsanspruch  bestehe.  Diene  eine  Räumlichkeit  zu  Wohnzwecken,  seien  die 

Bestimmungen über Wohnräume anwendbar. Die gegenteilige Argumentation der 

Klägerin würde dazu führen, dass jede Vermietung durch institutionelle Vermieter 

als Geschäftsraummiete zu qualifizieren wäre. 

Die Beklagte bestreitet, dass die Kündigung eine Existenzgefährdung der Klägerin 

bewirke. Zwar entfielen die Untermietzinse, jedoch reduzierten sich gleichzeitig die 

Kosten der Klägerin, weshalb der Umsatzrückgang von 22.8% kein taugliches Kri-

terium für eine Existenzbedrohung darstelle. Zudem sei die behauptete Umsatz-

einbusse nicht belegt, da aus dem Mieterspiegel nicht auf den Umsatz geschlos-

sen werden könne. Die Klägerin habe sich nicht ernsthaft um Ersatzobjekte be-

müht. Die E-Mails vom 13. September und 11. Oktober 2024 an 27 Verwaltungen 

seien gleichlautende, unspezifische Anfragen gewesen, weiter seien mehrere An-

gebote nicht weiterverfolgt worden. In den 32 Wochen zwischen Kündigung und 

Klageeinreichung habe die Klägerin kaum mehr als eine Stunde Suchaufwand be-

trieben,  ab  Oktober  2024  sogar  überhaupt  keine  weiteren  Anstrengungen  mehr 

unternommen. Eine Erstreckung diene nicht dazu, Zwischengewinne aus Weiter-

vermietung möglichst lange aufrechtzuerhalten. Die Klägerin sei weder auf diese 

Objekte angewiesen noch auf eine nahtlose Übernahme neuer Mietobjekte. Der 

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Verlust eines Geschäftsmodells bzw. reine Umsatzeinbussen stellten keinen Här-

tegrund i.S.v. Art. 272 OR dar, ebenso wenig der Umstand, dass man möglichst 

lange von guten Bedingungen profitieren wolle. 

3.  Auf diese und weitere Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur so-

weit eingegangen, als dies für den Entscheid von Belang ist. Findet sich zu einer 

Behauptung kein Kommentar, so hat das Gericht diese als irrelevant eingestuft. 

IV. Materielles 

1.  Qualifikation der Mietverhältnisse 

Als Wohnraum zu betrachten sind Räume, die nach ihrem vertraglich vereinbarten 

Zweck dem Wohnen dienen sollen, die also zum dauernden Aufenthalt von Per-

sonen  geeignet  sind  und  zu  diesem  Zweck  vermietet  werden  (CHK-HULLIGER, 

4. Aufl., Zürich 2023, Art. 253b OR N 2 f; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., Zürich 2019, 

vor Art. 253–265 OR N 13 f.) Entscheidend für die Frage, ob ein Wohnraum vor-

liegt, ist somit ausschliesslich die im Einzelfall von den Parteien vereinbarte Nut-

zung eines Raumes (SVIT-Komm.-MÜLLER, 5. Aufl., Zürich 2025, Art. 266b–266f 

N 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 253–265 OR N 13 f). Die Vereinbarung kann 

ausdrücklich, etwa anlässlich des Vertragsabschlusses (z.B. durch den Vermerk 

auf der Vertragsurkunde «als Wohnung» oder «zum Wohnen»), aber auch später 

getroffen werden. Unter Geschäftsraum ist dagegen jeder Raum zu verstehen, der 

dem Betrieb eines Gewerbes i.w.S. oder der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit 

dient (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 253–265 OR N 19 ff.). Die Botschaft erwähnt 

dazu  exemplarisch  Büros,  Verkaufsräume,  Werkstätten,  Magazine  und  Lager-

räume (Botsch. BBl 1985 I S. 1421).  

Die Parteien schlossen unbestrittenermassen elf Mietverträge mit der Überschrift 

«Mietvertrag für Wohnräume» ab; als Benützungszweck wird jeweils «Wohnung» 

aufgeführt. Hinweise auf eine  spätere Änderung des Mietzwecks oder eine Um-

qualifikation in eine Geschäftsraummiete sind weder  behauptet noch  ersichtlich. 

Die  gewerbliche  Untervermietung  durch die Klägerin  hat  keinen Einfluss auf  die 

Qualifikation der Mietobjekte. Massgebend ist der vorliegend klar vertraglich ver-

einbarte  Zweck  der  Wohnnutzung.  Der  Auffassung  der  Klägerin,  wonach  die 

Räume deshalb als Geschäftsräume zu qualifizieren seien, weil  die gewerbliche 

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Untervermietung ihr Kerngeschäft darstelle, kann nicht gefolgt werden. Diese Be-

trachtungsweise führte dazu, dass bei gewerbsmässiger Vermietung ausnahmslos 

Geschäftsraummieten vorliegen würden. Dies, unabhängig von der vertraglichen 

Ausgestaltung durch die Parteien. Die Mietverhältnisse sind vorliegend offensicht-

lich als Wohnraummieten zu qualifizieren. 

2.  Gültigkeit der Kündigung 

2.1.  Theorie  

2.1.1  Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der 

vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekün-

digt  werden  (Art. 266a  Abs. 1  OR).  Für  eine  gültige  Kündigung  bedarf  es  dabei 

auch  im  Lichte  von  Art.  271  OR  keines  spezifischen  Kündigungsgrundes  (BGE 

142 III 91 E. 3.2.1). In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietver-

hältnis mit amtlich genehmigten Formular zu kündigen (Art. 266l Abs. 2 OR). Die 

Kündigungen  vom  28. Juni  2024  erfolgten  frist-  und  formgerecht.  Nichtigkeits-

gründe sind weder behauptet noch ersichtlich. 

2.1.2  Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfecht-

bar,  wenn  sie  gegen  den  Grundsatz  von  Treu  und  Glauben  verstösst  (Art. 271 

Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützens-

wertes  Interesse  erfolgt  oder  die  Interessen  der  Parteien  in  einem  erheblichen 

Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge-

meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist 

zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen 

Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der Katalog anfecht-

barer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven 

Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ ge-

prägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind ebenfalls die 

Kriterien,  die  in  Zusammenhang  mit  dem  Verbot  (offensichtlichen)  Rechtsmiss-

brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlichkeit 

in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., Zürich 

2021, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schika-

nösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder 

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schonungsloser Rechtsausübung  sind.  Nicht  jedes  Interessenmissverhältnis ge-

nügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption 

des Gesetzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher 

nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über das-

jenige der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich 

vorhanden ist (CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die 

Praxis  MPra-THANEI,  10. Aufl.,  Zürich  2022,  S. 886  f.).  Das  Gesetz  kennt  denn 

auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe.  

Massgeblich  sind  die  Verhältnisse  im  Zeitpunkt  der  Kündigung  (BGE  142  III  91 

E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, 

2. Aufl.,  Art. 271/271a  N 16).  Laut  Bundesgericht  obliegt  es  grundsätzlich  dem 

Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen 

für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind; der Kündigende hat 

jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen 

hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1; 

BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). […] Die kündigende Partei ist 

an  die  von  ihr  gegebene  Begründung  der  Kündigung  grundsätzlich  gebunden 

(BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungs-

grund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 

E. 2.4.1). Eine trotz entsprechendem Begehren unvollständig gebliebene oder fal-

sche Begründung stützt sich nach der neueren Rechtsprechung im Allgemeinen 

nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung der Kündi-

gung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1; ZMP 2019 Nr. 7 E. 4.1.2). Die Begründung 

der Kündigung ist kein Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbesondere noch wäh-

rend des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden (vgl. 2.1.3). Auf der 

faktischen  Ebene  hat  die  Begründungsobliegenheit  jedoch  oft  eine  zentrale  Be-

deutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch 

in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pauschal, 

obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des genannten 

Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündi-

gung  ohne  schützenswertes  Interesse  erfolgt  ist  (BGE  143  III  344  E.  5.3.3  f.; 

ebenso  Urteil  des  Obergerichts  des  Kantons  Zürich  NG170019-O  vom  9. März 

2018, E. 4.2 und E. 7.2). Eine während des gesamten Verfahrens konstante und 

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nachvollziehbare Begründung spricht dagegen für die Lauterkeit der angegebenen 

Motive. 

2.1.3  Sowohl nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als auch nach der herr-

schenden Lehre ist eine Sanierungskündigung grundsätzlich nicht missbräuchlich, 

sofern gewisse Voraussetzungen gegeben sind. So ist erforderlich, dass das an-

gegebene Sanierungsprojekt tatsächlich umgesetzt werden soll, im Zeitpunkt der 

Kündigung als ausgereift erscheint und dass die Weiterbenutzung des Mietobjekts 

die Umsetzung erheblich erschweren würde. Zudem muss das Umbauprojekt re-

alisierbar sein und darf nicht objektiv unmöglich erscheinen. Sind die Vorausset-

zungen erfüllt,  wird dem  Vermieter ein  schützenswertes  Interesse zugestanden, 

die Mietverhältnisse zwecks Räumung aufzulösen, um die geplanten Sanierungs-

arbeiten ohne Verzögerungen ausführen zu können. Ein Verstoss gegen Treu und 

Glauben kann dem Vermieter nicht ohne Weiteres vorgeworfen werden (zum Gan-

zen siehe BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 135 III 112 E. 4; BGer 4A_435/2021 vom 

14. Februar  2022  E. 3.1.1;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  a.a.O.,  Art. 271  OR  N 87;  SVIT-

Komm.-FUTTERLIEB,  a.a.O.,  Art. 271  OR  N 36;  MPra-THANEI,  a.a.O.,  S. 790 ff.; 

FUTTERLIEB, Kündigung bei umfassender Überholung, MRA 2008, S. 28 f.; CHK-

HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N 3a; KUNZ, mp 4/12 S. 239 ff.). 

Mit BGE 143 III 344 hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung dahingehend 

präzisiert, dass die Begründung der Kündigung nicht innert der Anfechtungsfrist 

erfolgen muss, sondern auch noch im Anfechtungsverfahren geliefert werden kann 

(BGE 143 III 344 E. 5.3.1 und 5.3.3, m. Hinw. auf BGE 142 III 91 E. 3.2.1, BGE 

140 III 496 E. 4.2.2 sowie BGer 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 E. 4 und 5). Ent-

scheidend ist seither allein, ob im Kündigungszeitpunkt ein ernst gemeintes, reali-

sierbares und genügend konkretes Projekt vorlag (vgl. ZMP 2020 Nr. 2; ZMP 2018 

Nr. 3). Ob eine Baubewilligung vorliegt, spielt dabei ebenso wenig eine Rolle, wie 

die Frage, wie hochwertig das Projekt zur Zeit der Kündigung ist oder ob es später 

noch zu Projektänderungen kommt. Solche Änderungen sind in der Regel gerade 

ein Indiz für ein ernst gemeintes und aktiv umgesetztes Bauvorhaben, mithin auch 

für einen mit  Treu und  Glauben  ohne  Weiteres  zu  vereinbarenden Kündigungs-

grund (BGer 4A_142/2017 vom 3. August 2017 E. 2.3 und E. 4.1 f.). 

Aus den Entscheiden BGer 4A_491/2018 und 4A_519/2018 vom 8. Mai 2019 geht 

hervor, dass der Reifegrad eines als Kündigungsgrund angegebenen Bauprojekts 

- 12 - 

sich  nicht  primär  an  den  tatsächlichen  oder  vermeintlichen  öffentlich-rechtlichen 

Hürden misst, sondern insbesondere an den Beeinträchtigungen, welche das Pro-

jekt durch den Verbleib der Mieter erleiden würde. Sind diese nicht nur unerheblich 

oder würde umgekehrt ein Verbleib der Mieter für diese unzumutbare Einschrän-

kungen mit sich bringen, erweist sich eine Kündigung als gültig, soweit nicht sicher 

ist,  dass  unüberwindliche  baurechtliche  Hindernisse  ein  Projekt  ohnehin  verun-

möglichen (BGer 4A_491/2018 und 4A_519/2018 vom 8. Mai 2019, E. 3.3, 3.6). 

Der Entscheid über Art und Umfang der Arbeiten liegt dabei grundsätzlich beim 

Vermieter  (BGE  135  III  112,  E. 4.2;  siehe  auch  BGer  4A_503/2013  vom 

05.03.2014, E. 4.2, in: MRA 4/14, S. 182 ff.). 

Entscheidend für die Gültigkeit einer Sanierungs- bzw. Renovationskündigung ist 

sodann das Interesse des Vermieters, die Arbeiten rasch und günstig auszuführen, 

was bei leerem Hause regelmässig zutrifft. Der Vermieter, der die Arbeiten nach 

bautechnischen und -ökonomischen Kriterien durchzuführen beabsichtigt, ist auf 

eine Kündigung zwecks vorgängiger Räumung des Mietobjekts angewiesen, wes-

halb ihm ein Verstoss gegen Treu und Glauben nicht vorgeworfen werden kann 

(BGE  135  III  112,  E. 4.2;  für  einen  Überblick  zur  Renovationskündigung  siehe 

BGer 4A_703/2016 vom 24.05.2017, E. 4, in: mp 3/17, S. 214 ff.; vgl. auch CHK-

HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N 3a mit Verweisen auf die Rechtsprechung). 

Diese Grundsätze gelten jedoch nicht für Renovationsarbeiten, deren Durchfüh-

rung durch den Verbleib der Mieter im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich er-

schwert würde, wie dies etwa beim Streichen von Wänden, blossen Aussenreno-

vationen oder Balkonanbauten der Fall sein dürfte (BGE 135 III 112, E. 4.2). […] 

Wenn die Arbeiten jedoch zu einer erheblichen Verzögerung oder zu Mehrkosten 

führen, so ist auch eine solche Kündigung nicht missbräuchlich (BGE 148 III 215 

E. 3.2).  

2.2.  Würdigung im konkreten Fall  

2.2.1 Im  vorliegenden  Fall  begründete die Beklagte  die  Kündigungen  jeweils  mit 

«Sanierungsprojekt». In der Klageantwort führt sie weiter aus, dass die Projektva-

riante "medium" den Kündigungsgrund darstelle. Gemäss dieser sollten die vorbe-

stehenden Ölheizungen ausser Betrieb genommen und durch einen Anschluss an 

das Fernwärmenetz ersetzt werden. Im Zuge dieser Arbeiten werde eine Boden-

heizung in allen Geschossen verlegt, weshalb die Bodenbeläge komplett ersetzt 

- 13 - 

werden  müssten.  Des  Weiteren  sei  ein  Ersatz  der Elektroanlagen,  welcher  eine 

Schadstoffsanierung nach sich ziehe, der Ersatz der Kleinküchen, Apparate sowie 

Armaturen in den Bädern, sowie die Erneuerung sämtlicher Wohnungstüren und 

Balkongeländer geplant. Die Grundrisse der Wohnungen sollten unverändert blei-

ben,  wobei die  Beklagte  beabsichtige,  die  Kleinwohnungen  nach  der  Sanierung 

selbst  unbefristet  zu  vermieten. Weil  sämtliche  Bodenbeläge  zu ersetzen  seien, 

sei der Verbleib der Mieter ausgeschlossen. 

2.2.2  Die Klägerin wendet dagegen ein, sie sei nie über die beabsichtigte Sanie-

rung  informiert  worden.  Dem  Informationsschreiben  vom  1. Juli  2024  lasse  sich 

vielmehr  entnehmen,  dass  sich  die  Klägerin  lediglich  in  einer  Evaluationsphase 

befunde habe, weshalb zum Kündigungszeitpunkt nicht habe beurteilt werden kön-

nen, ob ein Verbleib der Klägerin resp. deren Untermieter denkbar wäre. […] 

Die Auffassung der Klägerin vermag nicht zu überzeugen. Unbestrittenermassen 

fanden am 18. Oktober 2023, 29. November 2023 sowie am 23. April 2024 Bege-

hungen statt, an denen die Beklagte, der zuständige Architekt B. sowie A., dama-

liger  Bewirtschafter  der  Klägerin,  anwesend  waren.  Weiter  bestehen  zahlreiche 

detaillierte Offerten der C. AG (Sanitär/Heizung), der D. AG (Elektroanlagen), von 

E. (Malerarbeiten) und der F. AG (Bodenlegerarbeiten), die allesamt vor dem Kün-

digungsdatum datieren. In diesen werden Umfang, Durchführung und Kosten der 

Arbeiten klar umschrieben. Das Einholen der Offerten setzt zwingend voraus, dass 

ein Projekt konkret ausgearbeitet wurde. Dass die Klägerin die Anwesenheit der 

jeweiligen  Unternehmer  an  der  Besichtigung  vom  23. April  2024  bestritt,  ändert 

nichts an der Ernsthaftigkeit des Projekts, da bereits schon die Offerten als solche 

wegen deren Detaillierungsgrades aufzeigen, welches Projekt die Beklagte bei der 

Einladung zur Offertstellung vor Augen hatte. Dass diese Dokumente falsch datiert 

(vordatiert) worden oder inhaltlich nicht korrekt seien, wurde von der klägerischen 

Seite nicht behauptet und es liegen auch keine Hinweise diesbezüglich vor. Somit 

kann als erstellt gelten, dass die Beklagte ihr Sanierungsvorhaben vor der Kündi-

gung ausarbeiten liess. Konkrete Indizien dafür, dass die Beklagte die von ihr be-

haupteten  Arbeiten  nicht  ausführen  lassen  will,  vermochte  die  Klägerin  nicht  in 

substantiierter  Weise  vorzutragen  bzw.  nachzuweisen.  Es  bestehen  keine  Hin-

weise für eine fehlende Realisierbarkeit, insbesondere weil vorliegend – abgese-

hen von einer möglichen Aufstockung des Gebäudes – keine Baubewilligung nötig 

- 14 - 

ist. Daraus folgt einerseits, dass von einem ernsthaften und realisierbaren Projekt 

der Beklagten auszugehen ist. Weiter ist klar, dass Arbeiten vom beschriebenen 

Ausmass die Räumung der Mietobjekte erfordern und zu erheblichen Lärm- und 

Schmutzimmissionen im Mietobjekt führen werden, so dass deren Benützung wäh-

rend des Baus ausgeschlossen scheint. Im Übrigen anerkennt die Klägerin selbst, 

dass aufwendige Sanierungen eine Kündigung rechtfertigen und bestreitet den Er-

satz  der  Bodenflächen  nicht.  Ein  Verbleib  der  Mieter  wäre  mit  erheblichen  Ein-

schränkungen  für  dieselben,  Bauverzögerungen  und  Zusatzkosten  verbunden. 

Dies gilt umso mehr, als es sich bei sämtlichen Mietobjekten um Studiowohnungen 

handelt,  welche  keine  Ausweichfläche  bieten.  Die  Beklagte  muss  diese  techni-

schen und organisatorischen Komplikationen sowie allfällige temporäre Umsied-

lungen  nicht  akzeptieren  (vgl. BGer  4A_519/2018  vom  8. Mai  2019,  E.  3.4);  sie 

darf  die  Sanierungsarbeiten  nach  bautechnischen  und  ökonomischen  Kriterien 

durchführen.  

2.2.3  Die Darstellung der Beklagten zum Sanierungsprojekt erweist sich dagegen 

als schlüssig. Sie schildert den Ablauf der Sanierungsplanung mit zahlreichen kon-

kreten, zeitlich und sachlich stimmigen Details (mehrere Begehungen im Oktober 

und November 2023 sowie am 23. April 2024, Beteiligung des Architekten B., Ein-

holung diverser Offerten, Festlegung der Projektvariante Ende Mai 2024). Diese 

Merkmale entsprechen den in der Aussageanalyse (sog. Undeutsch-Methode) an-

erkannten  Realkennzeichen  (Zum  Ganzen:  BENDER/HÄCKER/SCHWARZ,  Tatsa-

chenfeststellungen vor Gericht, 6. Aufl., München 2025, S. 60 und 74 ff.; ZWEID-

LER, Die Würdigung von Aussagen, ZBJV 132 [1996] 118 f.). Demgegenüber stützt 

sich die Klägerin im Wesentlichen auf das Schreiben vom 1. Juli 2024 (act. 3/6), 

in welchem von Abklärungen, Instandhaltungen, einer Sanierung mit Einbezug von 

verschiedenen Varianten und Begehungen die Rede ist. Diese Abklärungen, Vari-

antenprüfungen und Begehungen hatten jedoch bereits nachweislich stattgefun-

den  und  waren  im  Zeitpunkt  des  Schreibens  «vom  1.07.2024»  abgeschlossen. 

Damit spricht die Diskrepanz zwischen dem Inhalt des Schreibens und den übri-

gen, in sich schlüssigen Planungsunterlagen nicht gegen die Darstellung der Be-

klagten, sondern vielmehr dafür, dass es sich – wie von der Beklagten plausibel 

dargelegt  –  um  ein  veraltetes  und  versehentlich  versandtes  Standardschreiben 

- 15 - 

handelt. Solche Planwidrigkeiten sind geradezu Attribute realitätsbezogener Schil-

derungen, denn ein Projekt von dieser Grössenordnung verläuft praktisch nie ohne 

solche  Erscheinungen  (BENDER/HÄCKER/SCHWARZ,  Tatsachenfeststellungen  vor 

Gericht, a.a.O., S. 98 - 101). Die übrigen Unterlagen (insbesondere die Offerten 

und die Angaben des Architekten) bestätigen, dass das Sanierungsprojekt im Kün-

digungszeitpunkt bereits konkretisiert und realisierbar war. 

2.2.4  Der Einwand der Klägerin, die Kündigung sei missbräuchlich, weil die Be-

klagte nach erfolgter Sanierung die Objekte direkt vermieten und keine Unterver-

mietung  mehr  zulassen  wolle,  ist  geradezu  an  den  Haaren  herbeigezogen.  Die 

Klägerin beruft sich auf BGE 143 III 344, um geltend zu machen, die nachträgliche 

Nennung der weiteren Begründung stelle ein Indiz dafür dar, dass die Kündigung 

ohne schützenswertes Interesse erfolgt sei. Das Gegenteil ist der Fall: Bei einer 

ernst  gemeinten  Sanierungskündigung  muss  die  Vermieterin  sich  zwangsläufig 

auch Gedanken zur Nutzung der Sache nach Vollendung des Projekts machen. 

Der zusätzliche Grund fügt sich mit anderen Worten harmonisch in die zuvor ge-

machten Angaben ein. Abgesehen davon stellt die Absicht der direkten Vermie-

tung gerade keinen Eigenbedarf im klassischen oder auch nur in einem verwand-

ten Sinne dar, denn die Beklagte macht damit gerade nicht geltend, sie wolle die 

Mietsache für ihre eigenen Bedürfnisse verwenden resp. sie an einen ihrer Aktio-

näre vermieten. Bestenfalls kann von einer Eigenbewirtschaftungsabsicht gespro-

chen  werden  (vgl.  MPra-THANEI,  a.a.O.,  S. 899;  SVIT-Komm.-BÄTTIG,  a.a.O., 

Art. 261-261a  OR  N 21).  Die  Klägerin  verkennt,  dass  das  Bundesgericht  im  ge-

nannten Entscheid gerade klarstellte, dass die Kündigungsbegründung nicht be-

reits innert der Anfechtungsfrist vollständig vorliegen muss, sondern auch im An-

fechtungsverfahren ergänzt oder präzisiert werden darf, solange keine inhaltlichen 

Inkonsistenzen bestehen. Eine solche liegt vorliegend nicht vor, erfolgte die Be-

gründung doch konstant während des gesamten Verfahrens gestützt auf das Sa-

nierungsprojekt.  Es  ergeben  sich  keine  Anhaltspunkte  dafür,  dass  die  Beklagte 

den Kündigungsgrund nur vorgeschoben hätte.  

2.3  Nach dem Gesagten kann der Beklagten kein treuwidriges Verhalten vorge-

worfen werden. Die Kündigungen vom 28. Juni 2024 per Ende September 2024 

erweisen sich demnach als gültig und die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen.  

- 16 - 

3.  Erstreckung der Mietverhältnisse 

3.1  Theorie 

Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des 

Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die 

Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, 

die durch  die  Interessen des  Vermieters nicht  zu  rechtfertigen  wäre.  Vorausset-

zung eines Erstreckungsanspruches ist, dass eine Härte auf Mieterseite vorliegt, 

kein  Erstreckungsausschlussgrund  i.S.v.  Art. 272a  OR  vorliegt  sowie  dass  eine 

Interessensabwägung zugunsten des Mieters ausfällt (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., 

Art.  272  OR  N 74 f.). Als  Härte  fallen  Umstände  in  Betracht,  die  es  dem  Mieter 

oder  seiner  Familie  verunmöglichen,  in  der  bis  zur  Vertragsbeendigung  verblei-

benden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Ver-

hältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem ange-

messenen  Ersatz  direkt  oder indirekt behindern  (ZK-HIGI/BÜHLMANN,  a.a.O.,  Art. 

272 OR N 149). Auch die berufliche Situation kann eine Rolle spielen, ebenso eine 

vorübergehende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv 

ungünstiger Kündigungstermin, der beispielsweise zu einem Klassen- oder Schul-

wechsel der Kinder mitten im Schuljahr führen soll (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 

272 OR N 151 und 155 f.). 

Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohen-

den Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den ver-

gangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 

272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). 

Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der 

Beurteilung einer Härte (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweit-

erstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine besonders intensiven 

Suchbemühungen  erforderlich  (vgl.  Art.  272  Abs.  3  OR).  Mit  erfolglosen  Such-

bemühungen  lässt  sich  aber  aufzeigen,  ob  und  inwiefern  sich  die  Marktverhält-

nisse  auf  die  Situation  der  betroffenen  Partei  ausgewirkt  haben  (vgl.  BGer 

4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. Sep-

tember  2017  E. 5.6.3;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  a.a.O.,  Art. 272  OR  N 214;  SVIT-

Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR 

- 17 - 

I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur 

eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfü-

gung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass der Mieter 

sich für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt um-

sehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., 

Art. 272 OR N 99 und N 101). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber 

auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab. Ein Anspruch auf ein abso-

lut  gleiches  bzw.  identisches  Ersatzobjekt  besteht  nicht.  Entsprechend  darf  der 

Mieter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHL-

MANN, a.a.O., Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. Sep-

tember 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt 

sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; 

ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder ungenü-

gende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der 

Erstreckungsdauer  oder  zu  deren  Ausschluss  führen  (BGer  4A_522/2009  vom 

13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c).  

Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge-

währen. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob 

erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen 

der Parteien im Einzelfall.  Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Er-

messen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 

OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die übli-

cherweise  mit  einem  Umzug  verbundenen  Unannehmlichkeiten  stellen  für  ge-

wöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine 

Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. 

Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen 

der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat  – die Beklagte hebt dies zu 

Recht hervor – nicht den Zweck, den Mieter möglichst lange von günstigen Kondi-

tionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit 

für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu verschaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; 

BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt 

sich  nach  den  Verhältnissen  im  Zeitpunkt  des  Entscheids  (BSK  OR  I-WEBER, 

a.a.O., Art. 272 N 3c). 

 
- 18 - 

3.2  Härte für die Klägerin  

Obwohl die Mietverhältnisse vorliegend seit 15 bis 21 Jahren bestehen, begründet 

dies  keine  Ortsgebunden-  oder  verbundenheit.  Bei  der  Klägerin  handelt  es  sich 

um eine Aktiengesellschaft, deren Zweck es ist, Immobilien zu Wohnzwecken zu 

vermieten. Eine persönliche Ortsverbundenheit, wie sie bei natürlichen oder juris-

tischen Personen an sich in Betracht kommt, liegt hier offensichtlich nicht vor. Aus 

den Ausführungen der Klägerin geht hervor, dass sie Ersatzobjekte in vergleich-

baren Regionen, mit zentraler Lage sucht. […] Eine Ortsgebundenheit in der Stadt 

Zürich  macht  die  Klägerin  hingegen  nicht  geltend,  vielmehr ergibt sich  aus  dem 

Mailverkehr mit der X. AG Immobilienmanagement, dass sie ausdrücklich bereit 

war,  Mietobjekte  in  Schlieren  in  Betracht  zu ziehen.  Somit  ist  der Klägerin nicht 

zuzugestehen, einzig Ersatzobjekte in der Stadt Zürich zu suchen.  

Weiter macht die Klägerin geltend, dass sie fünf Angestellte beschäftige und erst 

seit Sommer 2016 bestehe. Es handle sich bei ihr um ein kleines Unternehmen, 

das keine Umsätze in Millionenhöhe erwirtschafte. Der voraussichtliche jährliche 

Umsatz aus der gesamten Liegenschaft […] betrage Fr. 208'419.80, was 22.8% 

ihres Gesamtumsatzes ausmache; falle dieser weg, sei ihre Existenz ernsthaft be-

droht. Diese Umsatzeinbusse will die Klägerin mit dem anonymisierten Mieterspie-

gel für die Periode 2024 per Stichtag 24. Oktober 2024 belegen. Dieser genügt vor 

dem  Hintergrund  der  Substantiierunglast  indessen  nicht.  Nach  der  Rechtspre-

chung darf auf Beilagen nur verwiesen werden, soweit diese selbsterklärend sind 

(BGE 144 III 519 = Pra 2019 Nr. 87, insb. E. 5.2.2.3), das ist hier gerade nicht der 

Fall.  […]  Umsatzzahlen  allein  erlauben  ohnehin  keine  Aussage  über  eine  wirt-

schaftliche Belastung oder gar eine Existenzgefährdung, solange die Geschäfts-

bücher nicht offengelegt werden – solche fehlen vorliegend vollständig. Dies dürfte 

der Klägerin auch klar gewesen sein, offerierte sie doch die Befragung ihres Buch-

halters  Daniel  Huber  mit  der  Begründung  des  noch  nicht  erstellten  Jahresab-

schlusses 2024. Warum sie nicht in der Lage war, den Jahresabschluss 2024 ins 

Recht zu legen, erhellt jedoch nicht, erst recht nicht, warum sie auch keine früheren 

Abschlüsse  vorgelegt  hat.  Der  Schluss  liegt  nahe,  dass  dies  aus  gutem  Grund 

nicht geschah.  

- 19 - 

Des Weiteren ist unklar, wie sich die Umsätze zwischen der Klägerin und der I&C 

Immobilien GmbH verteilen, zumal beide Gesellschaften gemäss eigenen Aussa-

gen vom gleichem Team geführt werden. Ohne Offenlegung der Struktur lässt sich 

nicht beurteilen, welche Einnahmen welcher Gesellschaft zufliessen und welche 

wirtschaftlichen Auswirkungen der Wegfall der Mietobjekte tatsächlich hätte.  

Somit liegt weder aufgrund der langen Mietdauer noch aufgrund der finanziellen 

Verhältnisse  eine  erhebliche  Härte  vor.  Im  Zusammenhang  mit  den  Suchbemü-

hungen ist festzuhalten, dass diese seit der Kündigung vom 28. Juni 2024 bis zur 

Hauptverhandlung nur punktuell und nicht sofort nach Erhalt der Kündigung erfolg-

ten.  Gemäss  der  eingereichten  Liste  wurden  Suchbemühungen  erstmals  am 

9. [12.10–13.20 Uhr] resp. 13. September 2024 [16.31–17.47 Uhr] – mithin zwei-

einhalb  Monate  nach  Kündigungserhalt  –  und  sodann  am  11. Oktober  2024 

[17.13–17.47 Uhr] unternommen. In den übrigen rund zwölf Monaten konnte die 

Klägerin keine Suchbemühungen aufzeigen. Die Klägerin beschränkte sich hierbei 

auf 14 bzw. 13 Blindbewerbungen an diverse Liegenschaftsverwaltungen, die un-

spezifisch und generisch waren. Sie führt ferner aus, ihr Budget für die Suche nach 

Ersatzobjekten von bisher durchschnittlich Fr. 1'025.– auf Fr. 1'600.– erhöht zu ha-

ben.  Aus  den  eingereichten  Beilagen  geht  nicht  hervor,  dass  die  Bemühungen 

nicht von Erfolg gekrönt gewesen wären, wenn die Klägerin sie denn ernsthaft und 

mit  der gebotenen  Intensität  betrieben  hätte.  Die  ausschliessliche  Bemühung  in 

Form von Blindbewerbungen erscheint nicht zielführend. Hätte sich die Klägerin 

ernsthaft um Ersatzlösungen bemüht, hätte sie möglicherweise längst – zumindest 

teilweise – Ersatz gefunden. So lehnte sie etwa ein Angebot der G. Management 

(1-Zimmerwohnung,  Z.-strasse  y,  Zürich;  Mietzins:  Fr. 1'688.–)  mit  der  Begrün-

dung ab, der Mietpreis sei zu hoch. Gleiches gilt für die Angebote der X. AG Im-

mobilienmanagement  (1-  bzw.  2-Zimmerwohnungen;  Mietzins  Fr.  1'700.–  bis 

Fr. 2'000.–;  Erstvermietung,  Neubau). Es  wäre  der  Klägerin  zumutbar gewesen, 

einen höheren Mietzins hinzunehmen, da kein Anspruch auf absolut gleiche bzw. 

identische Ersatzobjekt zu gleichen Bedingungen besteht. Dass Vermieter es be-

vorzugen  sollen,  an  natürliche  statt  an  juristische  Personen  wie  die  Klägerin  zu 

vermieten, widerspricht der allgemeinen Lebenserfahrung und vermag daher of-

fensichtlich keine Härte zu begründen. 

- 20 - 

Nicht zu hören ist die Klägerin ferner mit dem Einwand, es sei schwierig bzw. un-

möglich gleichwertigen Ersatz zu finden, steht dies doch im Widerspruch zur Funk-

tion der Erstreckung gemäss Art. 272 OR: Eine Erstreckung ist nur zu gewähren, 

wenn sie geeignet ist, die Folgen der Kündigung zu mildern. Wer selbst geltend 

macht, ein Ersatzobjekt sei faktisch nicht zu finden, anerkennt zugleich, dass auch 

eine Erstreckung die Kündigungsfolgen nicht zu mindern vermag – und schliesst 

damit  den  eigenen  Anspruch  aus.  Im  Übrigen  dient  das  soziale  Mietrecht 

(vgl. Art. 109  BV),  insb.  das  Erstreckungsinstitut,  nicht  dazu,  blosse  Umsatzein-

bussen von juristischen Personen abzufedern. Die Klägerin verfolgt als Aktienge-

sellschaft ein rein gewerbliches Untermietmodell. Eine Erstreckung würde damit 

offensichtlich  nicht dem  gesetzlichen  Schutzzweck  entsprechen,  sondern  diente 

lediglich der Aufrechterhaltung günstiger Geschäftskonditionen. Dass die Klägerin 

eine  Anpassung  ihres  Geschäftsmodells  bislang  auch  nur  in  Betracht  gezogen 

hätte, ist durch nichts untermauert. Das Erstreckungsbegehren ist abzuweisen. 

V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

1.  Die Kosten- und Entschädigungsfolgen werden nach Obsiegen und Unterlie-

gen der Parteien im Prozess verteilt (Art. 106 ZPO) und bemessen sich anhand 

des Streitwerts der Klage (vgl. Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich 

über die Gerichtsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend GebV OG, und 

Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über die Anwaltsgebühren vom 

8.  September  2010,  nachfolgend  AnwGebV;  Art.  96  ZPO).  Nach  Art.  91  Abs.  1 

ZPO  wird  der  Streitwert  durch  das  Rechtsbegehren  bestimmt,  wobei  allfällige 

Eventualbegehren nicht hinzugerechnet werden. Entsprechend ist der Streitwert 

einzig in Bezug auf die Gültigkeit der Kündigung zu berechnen und nicht anhand 

der eventualiter anbegehrten Mieterstreckung.  

2.  Der  Streitwert  berechnet  sich  praxisgemäss aufgrund  des  Mietzinses  wäh-

rend  der  Dauer  bis  zum  nächsten  ordentlichen  Kündigungstermin  zuzüglich  der 

dreijährigen Sperrfrist, die im Falle eines Obsiegens der Kläger ausgelöst würde. 

Massgeblich ist für die Berechnung der Zeitpunkt der Einreichung der Klage beim 

Mietgericht (BGE 144 III 346 E. 1.2; vgl. auch ZMP 2019 Nr. 6). Ausgehend vom 

Zeitpunkt der Klageeinreichung beim Gericht lag der nächste vertragliche Kündi-

gungstermin Ende März 2025. Zuzüglich der dreijährigen Sperrfrist beläuft sich der 

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Streitwert daher auf  42  Monatsmietzinse.  Bei monatlichen  Bruttomietzinsen  von 

total Fr. 11'282.– resultiert somit ein Streitwert in der Höhe von Fr. 473'844.– (42 

x  Fr. 11'282.–).  Bei  diesem  Streitwert  beträgt  die  ordentliche  Gerichtsgebühr 

Fr. 20'230.– (§ 4 Abs. 1 GebV OG).  

3.  Bei der Bemessung der Gerichtsgebühr sind § 4 und § 7 GebV OG und bei 

der Festlegung der Parteientschädigung ist § 4 AnwGebV angemessen zu berück-

sichtigen. Vorliegend erweist es sich als angemessen, sowohl die Gerichtskosten 

als auch die Parteientschädigung jeweils um einen Drittel zu ermässigen. Ansons-

ten  besteht  wegen  des  durchschnittlichen  Aufwandes  des  vorliegenden  Verfah-

rens kein Grund, von den ordentlichen Ansätzen der Verordnungen des Oberge-

richts abzuweichen. Entsprechend ist die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 7 

lit. a GebV OG auf Fr. 13'490.– festzusetzen und die Parteientschädigung unter 

Berücksichtigung von § 4 Abs. 3 AnwGebV OG auf Fr. 16'500.– (inkl. MwSt). 

4.  Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Klägerin mit ihrem Haupt-

begehren vollständig unterliegt, rechtfertigt es sich, ihr die gesamten Prozesskos-

ten unter Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO aufzuerlegen. 

(…)» 

Zürcher  Mietrechtspraxis  (ZMP):  Entscheidungen  des  Mietgerichtes  und  der  Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2026, 36. Jahrgang. 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion:  MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident