# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 714745cf-02c4-5a4e-bbad-02c8e63b857b
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-11-24
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 24.11.2005 32.13-05.101
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-05-101_2005-11-24.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern  

Direction de la justice,  
des affaires communales et 

 
des affaires ecclésiastiques 

 

du canton de Berne 

       

Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 76 
Telefax 031 633 76 25      

32.13-05.101     

Beschwerdeentscheid vom 24. November 2005   

Handänderungssteuern für Anschlussgebühren; Art. 6 und 6a HPG  

a Art. 6a HPG muss im Zusammenhang mit Art. 6 HPG gelesen werden. Art. 6a HPG präzi-

siert einzig den Umstand, dass bei Kaufverträgen über eine schlüsselfertige Baute neben 

dem Landpreis auch der Werklohn unter die Handänderungssteuer fällt. Landpreis und 

Werklohn sind damit aber nicht die einzigen Leistungen, welche der Händänderungssteuer 

unterliegen. Nach Art. 6 HPG sind alle vermögensrechtlichen Leistungen handänderungs-

steuerpflichtig, sofern sie einen Bestandteil der Gegenleistung für den Grundstückerwerb bil-

den (E. 3). 

b Trotz formell unabhängigem Kauf- und Werkvertrag hatten die Vertragsparteien den Willen, 

den Käufern das Eigentum an einem ganz bestimmten, bezüglich Gestaltung klar umschrie-

benen Teil eines Doppeleinfamilienhauses zu verschaffen. Die Beschwerdeführer waren in 

ihrer Entscheidung, wie und von wem die Parzelle zu überbauen sei, nicht mehr frei. Es ist 

i.c. von einem Kaufvertrag über eine schlüsselfertige Baute nach Art. 6a HPG auszugehen 

(E. 4). 

c Normalerweise sind die Gebühren für die Erschliessung des Grundstücks im Pauschalpreis 

inbegriffen. Werden sie vom Verkäufer separat in Rechnung gestellt, so ist darauf die Hand-

änderungssteuer dennoch geschuldet (E.5). 

d Die gleichzeitige Unterstellung der Anschlussgebühren unter die Mehrwertsteuer und unter 

die Handänderungssteuer stellt keine unerlaubte Doppelbesteuerung dar (E. 6).  

Impôts sur les mutations pour des taxes de raccordement; articles 6 et 6a LIMG  

a L'article 6a LIMG doit être appréhendé en relation avec l'article 6 LIMG. L'article 6a LIMG 

précise uniquement que lors de contrats de vente d'une construction clés en main, l'impôt 

2 

est calculé compte tenu non seulement du prix du terrain, mais aussi du prix de l'ouvrage. 

Cela ne signifie toutefois pas que le prix du terrain et le prix de l'ouvrage soient les seules 

prestations à prendre en compte. En vertu de l'article 6 LIMG, l'impôt sur les mutations est 

déterminé sur la base de toutes les prestations de nature pécuniaire comprises dans la 

contre-prestation convenue pour l'acquisition de l'immeuble (c. 3). 

b Malgré la présence d'un contrat de vente et d'un contrat d'entreprise formellement indépen-

dants, l'intention des parties contractantes était de procurer aux acquéreurs la propriété 

d'une maison jumelée bien précise dont l'agencement était clairement défini. Les recourants 

n'étaient plus libres de décider comment ils allaient construire sur la parcelle en question et 

quelle entreprise serait chargée des travaux. Il convient donc d'admettre qu'il s'agit en l'es-

pèce d'un contrat de vente d'une construction clés en main au sens de l'article 6a LIMG (c. 

4). 

c Normalement, les taxes de raccordement d'un immeuble sont comprises dans le prix forfai-

taire. Si elles sont facturées séparément par le vendeur, elles sont quand même soumises à 

l'impôt sur les mutations (c. 5). 

d Le fait que les taxes de raccordement soient soumises à la fois à la taxe sur la valeur ajou-

tée et à l'impôt sur les mutations ne constitue pas une double imposition inadmissible (c. 6).    

Sachverhalt  

A. 
Das Ehepaar A. kaufte mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 7. Dezember 2004 das 

Grundstück Grundbuchblatt Nr. 1000 von B.. Gemäss Ziff. 1 der Vertragsbestimmungen beträgt 

der Kaufpreis für das Land und das gemäss Werkvertrag darauf zu erstellende Doppeleinfami-

lienhaus Nr. 2 inklusive Autogarage in Beton Nr. 2 auf einer Gesamtfläche von total 300 m2 

Fr. 549'000.-. Der verurkundende Notar C. deklarierte als Bemessungsgrundlage für die Hand-

änderungssteuer den vereinbarten Kauf- und Werkpreis von Fr. 549'000.-. Der sich daraus er-

gebende Steuerbetrag von Fr. 9'882.- (1.8 %) wurde einbezahlt. Am 11. Mai 2005 veranlagte 

das Kreisgrundbuchamt die Handänderungssteuer demgegenüber auf einer Bemessungs-

grundlage von Fr. 573'000.-, bestehend aus dem Kauf- und Werkpreis von Fr. 549'000.-, den 

Anschlussgebühren von pauschal Fr. 23'000.- gemäss Ziff. 2 des Kaufvertrages sowie 

Fr. 1'000.- für die vorangegangene Parzellierung gemäss Ziff. 14 des Kaufvertrages, und ver-

langte die Nachzahlung von Fr. 432.- Handänderungssteuer (1.8 % von Fr. 24'000.-).  

B. 
Gegen diese Verfügung erhob Notar C. im Namen und Auftrag des Ehepaares A. am 

23. Mai 2005 Einsprache und machte geltend, die Kosten für die vorangegangene Parzellie-

rung in der Höhe von Fr. 1'000.- stelle ohne Zweifel eine handänderungssteuerpflichtige Leis-

tung dar. Dagegen handle es sich bei dem Betrag von Fr. 23'000.- um Kosten mit Gebühren-

charakter, welche nicht handänderungssteuerpflichtig seien. 

3  

Mit Einspracheverfügung vom 18. Juli 2005 bestätigte das Kreisgrundbuchamt seine Veranla-

gungsverfügung vom 11. Mai 2005 mit der Begründung, gemäss Art. 6a des Gesetzes vom 

18. März 1992 betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern (HPG; BSG 215.326.2) 

werde bei einem Kauf über eine schlüsselfertige Baute die Steuer auf dem Gesamtpreis (Land-

preis und Werklohn) bemessen. Sinn dieser Vorschrift sei es, einen Käufer einer bereits über-

bauten Liegenschaft nicht schlechter zu stellen, als einen Käufer einer künftigen Sache. Die 

Norm statuiere eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Deshalb seien in die Bemessung alle 

Leistungen einzubeziehen, die der Steuerpflichtige zu entrichten hätte, wenn er die Liegen-

schaft nach Erstellung der Baute erwerben würde. Spätestens mit der Vollendung der Baute 

würden die ausgewiesenen „Kosten mit Gebührencharakter“ fällig und müssten vom Eigentü-

mer bezahlt werden. Im Rahmen des Kaufvertrages würden sie auf den Kaufpreis geschlagen 

und entsprechend dem Käufer überbunden, so dass sie dieser letzten Endes zu tragen habe. 

Analog seien sie bei einem Kauf über eine schlüsselfertige Baute auch in die Bemessung ein-

zubeziehen.   

C. 
Mit Eingabe vom 17. August 2005 haben die Ehegatten A. bei der Justiz-, Gemeinde- und Kir-

chendirektion Beschwerde gegen die Einspracheverfügung erhoben. Sie beantragen sinnge-

mäss die Aufhebung der Einspracheverfügung, soweit die Fr. 23'000.- als Teil der Bemes-

sungsgrundlage der Handänderungssteuer herangezogen werden. Zur Begründung bringen sie 

zusammengefasst vor, im Werkvertrag sei der von ihnen zu bezahlende Betrag für Anschluss-

gebühren auf maximal Fr. 23'000.- limitiert worden. Diesen Betrag hätten sie direkt dem Gene-

ralunternehmer bezahlt, welcher seinerseits mit den Behörden von D. abgerechnet habe. Da 

dieser die Kosten quasi für sie als ihren Vertreter beglichen habe, handle es sich um einen 

„durchlaufenden Posten“, als Dienstleistung für den Bauherrn. Nach Meinung der Beschwerde-

führer ist es falsch, diese Kosten in die Bemessung einzubeziehen. Behördliche Anschlussge-

bühren seien keinesfalls Bestandteil eines Werklohnes. Zur weiteren Begründung bringen sie 

vor, sofern diese Gebühren im Kaufvertrag und in der Finanzierungsaufstellung nicht aufgeführt 

worden wären, so hätte die Gemeinde D. sie den Beschwerdeführern direkt verrechnet und als 

Folge davon wäre darauf keinerlei Handänderungssteuer erhoben worden. Dies laufe darauf 

hinaus, dass nur der Unwissende Handänderungssteuern bezahle, während sich ihnen alle 

Anderen entziehen könnten. Im Übrigen würden durch das Einfordern der Gebühren bereits 

Mehrwertsteuern erhoben. Die zusätzliche Erhebung der Handänderungssteuer auf den Ge-

bühren bedeute eine nicht zulässige Doppelbesteuerung.  

In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 26. August 2005 beantragt das Kreisgrundbuchamt 

die Abweisung der Beschwerde.  

Mit Eingabe vom 28. September 2005 reichten die Beschwerdeführer Schlussbemerkungen 

ein.  

4 

Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften ist, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen näher einzugehen.   

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:  

1. 
Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes kann bei der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion Verwaltungsbeschwerde erhoben werden (Art. 27 Abs. 2 HPG). Das Verfah-

ren richtet sich nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwal-

tungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21; Art. 26 Abs. 1 HPG).  

Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung 

oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Art. 65 Bst. a VRPG). Die Beschwerdeführer 

sind durch die angefochtene Einspracheverfügung beschwert und daher befugt, dagegen Be-

schwerde zu erheben. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 

deshalb einzutreten.  

2. 
Das Kreisgrundbuchamt hat nebst dem Kauf- und Werkpreis in der Höhe von Fr. 549'000.- zu-

sätzlich den Betrag von Fr. 23'000.- für Anschlussgebühren sowie denjenigen von Fr. 1'000.- 

für die Kosten der Parzellierung der Handänderungssteuer unterstellt. Die Unterstellung der 

Parzellierungskosten unter die Handänderungssteuer wurde von den Beschwerdeführern nicht 

bestritten. Es ist deshalb nachfolgend einzig zu prüfen, ob das Kreisgrundbuchamt die An-

schlussgebühren in der Höhe von pauschal Fr. 23'000.- zu Recht für handänderungssteuer-

pflichtig beurteilt hat.  

3. 
3.1 Die Beschwerdeführer bringen vorab vor, es sei illusorisch und sowohl in wirtschaftlicher 
als auch in rechtlicher Hinsicht nicht sachgerecht, die Käuferschaft eines fertigen Hauses gleich 

zu behandeln, wie diejenige eines Grundstückes, welche darauf aufgrund eines General- oder 

gar Totalunternehmervertrages ein Haus erstellen lasse. Erstere gingen ein wesentlich geringe-

res Risiko ein. Ausserdem sei die Aufzählung in Art. 6a HPG, wonach die Steuer auf dem Ge-

samtpreis (Landpreis und Werklohn) zu bemessen sei, als abschliessend zu verstehen. Die 

umstrittenen Anschlussgebühren seien aber klarerweise nicht als Bestandteil des Werklohnes 

einzustufen, weshalb sie der Handänderungssteuer nicht unterstellt werden dürften.  

3.2 Bei Handänderungen von Grundstücken ist eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 
1 i.V.m. Art. 5 HPG). Die Steuer wird dabei aufgrund der Gegenleistung für den Grundstücker-

werb bemessen. Diese besteht aus allen vermögensrechtlichen Leistungen, die die Erwerberin 

oder der Erwerber der Veräusserin oder dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu 

erbringen hat (Art. 6 HPG). 

5  

Noch vor der Einführung des Art. 6a HPG am 26. Januar 1999 hat das Verwaltungsgericht des 

Kantons Bern mit Urteil vom 23. Dezember 1996 entschieden, dass nicht nur das Bauland, 

sondern auch der Preis des zukünftigen Hauses Teil der in Art. 6 HPG erwähnten vermögens-

rechtlichen Leistung sein kann (BVR 1997 S. 344 ff.). Es liegt ein Kauf einer zukünftigen unbe-

weglichen Sache und nicht ein gemischter Kauf-/Werkvertrag vor, wenn nicht die Herstellung, 

sondern die Übereignung der Sache im Vordergrund steht. In einem solchen Fall erwirbt die 

Käuferschaft nicht nur ein Stück Land, verbunden mit einem Anspruch aus Werkvertrag, viel-

mehr wird ihr ein Recht am Land und an der künftigen Sache übertragen. Diese neue Betrach-

tungsweise stimmt mit dem Zivilrecht überein. Die künftige Baute bildet in diesem Fall mit dem 

Grundstück eine Einheit. Im Gegensatz dazu diente bei der alten Veranlagungspraxis nur die 

existierende Liegenschaft als Bemessungsgrundlage. Entsprechend der neuen Betrachtungs-

weise ist beim Kauf einer künftigen Sache die Handänderungssteuer auf dem gesamten Kauf-

preis (Land- und Erstellungspreis) zu verlangen (BN 1999 S. 81 f.).   

3.3 In zwei am 25. Juli 2000 ergangenen Urteilen (vgl. BVR 2001 S. 193 E. 3b aa sowie un-
veröffentlichte BGE 2P.123/1999, 2P.198/1999, E. 2a) würdigte das Bundesgericht diese 

Rechtsprechung als verfassungskonform und hob dabei hervor, die Bemessung der Handände-

rungssteuer nach Massgabe aller vermögensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber dem 

Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen habe, sei eine wirtschaftliche Vor-

schrift, deren Auslegung aufgrund wirtschaftlicher Gesichtspunkte vorzunehmen sei. In diesem 

Licht betrachtet sei es nicht willkürlich, darauf abzustellen, was wirtschaftlich gesehen zwischen 

den Beteiligten nach deren wirklichem Willen verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen 

Preisbestimmung gemacht worden sei. Habe der Grundstückerwerber dem Veräusserer auf-

grund eines Werkvertrags die Erstellung, den Umbau oder die Vollendung einer Baute auf dem 

Kaufgrundstück übertragen, seien ferner Kauf- und Werkvertrag derart miteinander verbunden, 

dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen wäre, und komme das 

Geschäft überdies als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen bzw. umgebauten Hau-

ses gleich, so sei es nicht sachwidrig, nebst dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis der Liegen-

schaft auch den Werklohn zu den vermögensrechtlichen Leistungen zu rechnen, welche die 

Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen haben, und für die 

Bemessung der Handänderungssteuer heranzuziehen (vgl. auch BGE 2P.230/2001 und 

2P.229/2001 vom 7. Januar 2002, je E. 2a). Diese neue Zusammenrechnungspraxis hat mit 

Art. 6a HPG Eingang in das Gesetz gefunden und ist entgegen der Meinung der Beschwerde-

führer gemäss dem Gesagten vom Bundesgericht für sachgerecht beurteilt worden.  

3.4 Nach diesen Ausführungen wird auch klar, dass Art. 6a HPG nicht isoliert betrachtet, 
sondern im Zusammenhang mit Art. 6 HPG gelesen werden muss. Art. 6a HPG präzisiert ein-

zig den Umstand, dass bei Kaufverträgen über eine schlüsselfertige Baute neben dem Land-

preis auch der Werklohn unter die Handänderungssteuer fällt. Landpreis und Werklohn sind 

damit aber nicht die einzigen Leistungen, welche der Handänderungssteuer unterliegen, son-

dern es bestehen noch andere vermögensrechtliche Leistungen, welche gemäss Art. 6 HPG 

6 

handänderungssteuerpflichtig sind, sofern sie einen Bestandteil der Gegenleistung für den 

Grundstückerwerb bilden. Wie unter E. 5.2 zu zeigen sein wird, bilden die vorliegend umstritte-

nen Anschlussgebühren solche unter Art. 6 HPG fallende vermögensrechtliche Leistungen. Der 

Argumentation der Beschwerdeführer, wonach Art. 6a HPG als abschliessende Aufzählung 

gelte, kann insofern nicht gefolgt werden.   

4. 
4.1 Nachfolgend ist nun zu prüfen, ob zwischen dem Verkäufer und den Beschwerdeführern 
ein Vertrag über eine schlüsselfertige Baute zustande gekommen ist.   

4.2 Für die Annahme des Kaufs einer künftigen Sache im Sinne von Art. 6a HPG, muss auf-
grund einer Gesamtwürdigung der konkreten Umstände feststehen, dass der Boden samt der 

zu erstellenden Baute das Erwerbsobjekt bildet. Der Vertragswille der Käuferschaft muss auf 

den Erwerb einer schlüsselfertigen Baute gerichtet sein. Nicht entscheidend ist, ob die Baute 

im Zeitpunkt der Grundbucheintragung ganz oder teilweise erstellt ist, oder ob sie erst projek-

tiert ist (vgl. BN 1999 S. 82).  

4.3 Im konkreten Fall liegen zwei Vertragswerke vor. Einerseits ein öffentlich beurkundeter 
Kaufvertrag mit Datum vom 7. Dezember 2004 und andererseits ein Werkvertrag, welcher von 

den Parteien am 4. Dezember 2004 unterzeichnet worden ist. Gegenstand des Kaufvertrages 

bildet der Verkauf des Grundstücks Grundbuchblatt Nr. 1000, samt Werk und Einzelgarage 

inkl. Parkplatz, von B. an die Beschwerdeführer zu einem Gesamtpreis von  Fr. 549'000.-. Eine 

Nachfrage bei der Gemeinde D. hat ergeben, dass B. die Baubewilligung für das Projekt bereits 

im Jahre 2002 eingeholt hat. Im Kaufvertrag wird erwähnt, dass sich der vereinbarte Kaufpreis 

für den Normalausbau des Kaufobjektes gemäss Baubeschrieb versteht und dass über sämtli-

che von der Käuferschaft gewünschten Änderungen separat abzurechnen ist, wobei solche 

Änderungen gegenüber dem Normalausbau Mehr- oder Minderkosten bewirken. Gleichzeitig 

verpflichtet sich die Käuferschaft in Ziff. 4 des Kaufvertrages, spätestens gleichzeitig mit der 

Unterzeichnung dieses Vertrages, mit B. einen Werkvertrag zur Erstellung eines zusammenge-

bauten Einfamilienhauses auf der zu erwerbenden Baulandparzelle abzuschliessen. Nutzen 

und Schaden beginnen der Käuferschaft am 1. Juli 2005, unabhängig vom Grundbucheintrag 

(Ziff. 5).  

Der Abschluss des Werkvertrages, in welchem B. als Generalunternehmer und die Beschwer-

deführer als Bauherrschaft auftreten, wurde drei Tage vor demjenigen des Kaufvertrages un-

terzeichnet. Das Bauwerk erfolgt gemäss Baubeschrieb vom 22. März 2004. Es handelt sich 

um den kompletten Ausbau des Hauses Nr. 2 mit 4 ½ Zimmern und einem Galeriezimmer so-

wie einer Autogarage. Für das erschlossene Bauland werden Fr. 111'000.- und für das Haus 

Nr. 2 sowie die Autogarage je ein Pauschalpreis von Fr. 421'278.- bzw. Fr. 16'722.- vereinbart. 

Laut Art. 3.1 hat die Bauherrschaft die Möglichkeit, kleinere Änderungen vor Baubeginn vorzu-

merken. Auch besteht gemäss Art. 6 die Möglichkeit, Eigenleistungen am Bauwerk vorzuneh-

7 

men. Der Baubeginn erfolgte laut Art. 23 am 4. Oktober 2004 und der Baubezug ist gestützt auf 

dieselbe Bestimmung ab Mitte Juni 2005 vorgesehen.  

Aus diesen beiden Verträgen ergibt sich, dass die Ausgestaltung des Vertragsobjekts im Zeit-

punkt des Vertragsabschlusses schon sehr detailliert festgelegt war. Es lagen bereits ein ge-

nauer Baubeschrieb sowie eine entsprechende Baubewilligung vor. Ausserdem mussten sich 

die Beschwerdeführer im Kaufvertrag dazu verpflichten, mit dem Landverkäufer, welcher 

zugleich als Generalunternehmer auftritt, einen Werkvertrag abzuschliessen. Damit kann mit 

Sicherheit ausgeschlossen werden, dass B. das Grundstück jemandem verkauft hätte, der die-

ses von einem anderen Generalunternehmer hätte überbauen lassen und nochmals ein Bau-

bewilligungsverfahren durchgeführt hätte.   

Die Leistung der Käuferschaft war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits in Form eines 

Pauschalpreises festgelegt. Die Beschwerdeführer haben die Möglichkeit, Eigenleistungen an 

der Baute vorzunehmen, doch dies nur in einem eingeschränkten Rahmen. Gemäss Art. 6 des 

Werkvertrages hat sich die Bauherrschaft rechtzeitig für Eigenleistungen zu melden. Sofern zu 

diesem Zeitpunkt bereits ein Werkvertrag mit einem Handwerker abgeschlossen worden ist 

oder die verbleibende Restarbeit eine Verteuerung ergeben sollte, ist eine Eigenleistung aus-

geschlossen oder die ev. Mehraufwendungen der Handwerker werden zusätzlich verrechnet. 

Sämtliche Eigenleistungen müssen dem Baufortschritt angepasst werden und der Bauablauf 

darf nicht behindert oder aufgehalten werden. Für eventuelle Verzögerungen und daraus anfal-

lende Mehrkosten wird die Bauherrschaft belastet (Art. 6.1). Diese verpflichtet sich überdies auf 

jegliches Verzögern, Einstellen oder Aufschieben des Bauvorhabens zu verzichten (Solidari-

tätsprinzip mit Haus Nr. 1) (Art. 16). Diesen Vertragsbestimmungen kann entnommen werden, 

dass die Freiheit der Beschwerdeführer in der Ausgestaltung nur noch sehr beschränkt waren. 

Ausserdem gibt es auch rein technische Gründe, dass Käufer von Doppeleinfamilienhaus-

Hälften, wie dies vorliegend der Fall ist, nur beschränkte Freiheiten bei der Ausgestaltung ihrer 

Bauten haben können: Aus konstruktiven und ästhetischen Gründen ist der Käufer eines 

Grundstücks, welches den einen Teil eines Doppeleinfamilienhauses bildet, gezwungen, einem 

Gesamtkonzept für das Haus zu folgen.  

Zusammenfassend gelangt die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zum Schluss, dass 

trotz formell unabhängigem Kauf- und Werkvertrag die Vertragsparteien den Willen hatten, den 

Käufern das Eigentum an einem ganz bestimmten, bezüglich Gestaltung klar umschriebenen 

Teil eines Doppeleinfamilienhauses zu verschaffen. Da die Beschwerdeführer eine zu einem 

projektierten Doppeleinfamilienhaus gehörende Parzelle gekauft hatten, waren sie in ihrer Ent-

scheidung, wie und von wem sie zu überbauen sei, nicht mehr frei. Deshalb ist vorliegend da-

von auszugehen, dass ein Kaufvertrag über eine schlüsselfertige Baute im Sinne von 

Art. 6a HPG abgeschlossen worden ist.     

8 

5. 
5.1 Wenn nach dem Willen der Parteien ein Kaufvertrag über eine künftige Sache vorliegt, ist 
die Handänderungssteuer auf der Gegenleistung für den gesamten Kaufgegenstand zu be-

messen (d.h. auf dem Kaufpreis für das fertige Haus bzw. für die fertige Wohnung) und nicht 

bloss von denjenigen Werten der Baute, die im Zeitpunkt der Handänderung bereits vorhanden 

sind (Akzessionsprinzip) und zivilrechtlich den Eigentümer wechseln (vgl. SJZ 1994, 416 mit 

Hinweisen). Dies im Gegensatz zur alten Praxis, wonach als Bemessungsgrundlage für die 

Handänderungssteuer der Bestand des Grundstückes im Zeitpunkt des Eigentumsüberganges 

bzw. der Verurkundung bildete, d.h. der Wert des Bodens und der für den Zeitpunkt des Eigen-

tumsübergangs geschätzte Wert der angefangenen Baute (vgl. BN 1999 S. 82, FN 2).  

5.2 In Ziff. 2 des Kaufvertrages haben die Vertragsparteien vereinbart, dass die Beschwerde-
führer dem Verkäufer des Grundstücks bei Einzug/Schlüsselübergabe, spätestens per 1. Ju-

li 2005, zusätzlich zum Kauf- und Werkpreis pauschal Fr. 23'000.- für die Gebühren gemäss 

Werkvertrag zu bezahlen haben. Gleiches ergibt sich aus Art. 2.5 des Werkvertrages, wonach 

alle Kosten mit Gebührencharakter, welche für den Bau anfallen, durch die Bauherrschaft zu-

sätzlich zum vereinbarten Pauschalpreis hin übernommen und abgerechnet werden. Aus der 

Gesamtkostenaufstellung vom 4. Oktober 2004 ergibt sich, dass es sich dabei um Kosten für 

den Gasanschluss, den TV-Kabelanschluss (Grundgebühr), den Trinkwasseranschluss, das 

Abwasser, das Regenwasser (einmalige Gebühr), die L.S. Befreiung (Gebühren) und die Bau-

bewilligung (ca. 1/3) handelt.   

Wie die Beschwerdeführer zu Recht vorbringen, handelt es bei diesen Kosten nicht um einen 

Bestandteil des Werklohnes, sondern es sind dies vielmehr Erschliessungskosten.   

Da die Handänderungssteuer gemäss Art. 6 HPG von der Gegenleistung für das Grundstück 

zu entrichten ist, sind die liegenschaftlichen Werte steuerpflichtig. Erschliessungskosten stellen 

solche liegenschaftliche Werte dar, da sie Voraussetzung für die Überbaubarkeit eines Grund-

stückes bilden (vgl. Art. 7 i.V.m. Art. 106 Abs. 1 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 

9. Juni 1985 [BauG; BSG 721]) (vgl. Ziff. 3 g des Kreisschreibens der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion für die praktizierenden Notare sowie die Grundbuchverwalter des Kantons 

Bern betreffend Abgaberecht vom 15. April 1986, mit Änderung vom 28. April 1997). Mit dem 

Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses ist gemeint, dass das Haus bezugsbereit ist. Darin in-

begriffen sind somit auch die Erschliessung der Liegenschaft und insbesondere auch der An-

schluss an das Versorgungs- und Entsorgungsnetz. Üblicherweise sind im Pauschalpreis die 

Gebühren für die Erschliessung des Grundstücks inbegriffen. Werden sie - wie im vorliegenden 

Fall - vom Verkäufer separat in Rechnung gestellt, dann ist darauf die Handänderungssteuer 

dennoch geschuldet.   

5.3 An diesem Umstand vermag auch das Vorbringen der Beschwerdeführer nichts zu än-
dern, wonach zwar die Gemeinde diesen Betrag von den Beschwerdeführern direkt einverlangt 

9 

hätte, dieser aber nicht besteuert worden wäre, wenn diese Gebühren nicht im Kaufvertrag und 

nicht in der Finanzierungsaufstellung aufgeführt worden wären.   

Gemäss Art. 17 HPG wird die Steuer aufgrund der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten 

Ausweise verlangt. Dabei ist der Anmeldende verpflichtet, sämtliche Grundlagen für die Veran-

lagung der Steuer einzureichen. Das Grundbuchamt ist ausserdem berechtigt, ergänzende 

Angaben zu verlangen, wenn der Sachverhalt nicht klar ist oder bestimmte Angaben fehlen. 

Insofern kann die Handänderungssteuer auf den vorliegend umstrittenen Gebühren nicht ein-

fach dadurch umgangen werden, indem sie weder im Kaufvertrag noch in der Finanzierungs-

aufstellung aufgeführt werden.   

6. 
6.1 Schliesslich sind die Beschwerdeführer der Meinung, dass es eine unzulässige Doppel-
besteuerung darstellen würde, wenn die Anschlussgebühren der Handänderungssteuer unter-

lägen, da darauf bereits Mehrwertsteuern erhoben würden.  

Der Tatbestand der Doppelbesteuerung ist dann erfüllt, wenn ein bestimmtes Individuum für 

das nämliche Objekt in verschiedenen Gemeinwesen für denselben Zeitraum zu gleichen 

Steuern herangezogen wird (vgl. BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuer-

rechts, 6. Auflage 2002, S. 87). Sowohl bei der Mehrwertsteuer als auch bei der Handände-

rungssteuer handelt es sich sog. indirekte Steuern. Diese Kategorie wird weiter unterteilt und 

dabei fallen die Mehrwertsteuern unter die Wirtschaftsverkehrssteuern und die Handände-

rungssteuer unter die Rechtsverkehrs- bzw. die Rechtsübertragungssteuern (vgl. 

BLUMENSTEIN/LOCHER, a.a.O., S. 158). Während die Handänderungssteuer vom Kanton erhoben 

wird, stellt die Mehrwertsteuer eine Bundessteuer dar. Objekt der Rechtsübertragungssteuern 

bilden Rechtsgeschäfte, die auf Übertragung von Eigentum oder andern Rechten gerichtet 

sind. Die möglichen Steuerobjekte der Mehrwertsteuer werden in Art. 5 ff. des Bundesgesetzes 

vom 2. September 1999 über die Mehrwertsteuer (Mehrwertsteuergesetz, MWSTG; SR 

641.20) aufgelistet. Laut Art. 2 MWSTG darf, was das Mehrwertsteuergesetz als Gegenstand 

der Mehrwertsteuer erklärt, von der Steuer ausnimmt oder befreit, von den Kantonen und Ge-

meinden keiner gleichartigen Steuer unterstellt werden (Art. 134 BV). Dabei wird in Art. 2 Satz 

2 ausdrücklich erwähnt, dass Billettsteuern und Handänderungssteuern nicht als gleichartig 

gelten. Damit wird deutlich, dass die gleichzeitige Unterstellung der Anschlussgebühren unter 

die Mehrwertsteuer und die Handänderungssteuer entgegen der Meinung der Beschwerdefüh-

rer keine unerlaubte Doppelbelastung darstellt, da es sich nicht um gleichartige Steuern han-

delt.   

7. 
Zusammengefasst kommt die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zum Schluss, dass die 

von den Beschwerdeführern vorgebrachten Rügen unbegründet sind. Das Kreisgrundbuchamt 

hat deshalb zu Recht die Handänderungssteuer auf dem Betrag von Fr. 573'000.- veranlagt. 

Die Beschwerde ist abzuweisen. 

10  

8. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer die entstandenen Verfah-

renskosten zu tragen (Art. 108 VRPG).   

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:  

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen.  

2. 
Die Kosten für das Beschwerdeverfahren vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion in 

der Höhe von pauschal Fr. 800.- werden A. zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungs-

einladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.