# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f05b9305-b06f-58fe-99c8-b6cbdfb02451
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-15
**Language:** de
**Title:** Strassenabstand, Abgrenzung Strasse/Weg bei Zufahrtsweg gemäss VErV
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0053-0054/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_ii_nr._0053-0054_2022_vom_15._maerz_2022_strassenabstand_abgrenzung_strasse_weg.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE II Nrn. 

R2.2021.00214 und R2.2021.00218 
0053/2022 - 0054/2022 

Entscheid vom 15. März 2022      

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Daniel Willi, Baurichter Ad-
rian Bergmann, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes     

in Sachen 

Rekurrent 

R2.2021.00214 
RH, […]  

vertreten durch […] 

R2.2021.00218 
FL, […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Planungs- und Baukommission X, […] 
2.  AG und YG, […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss  der  Planungs-  und  Baukommission  vom  15. September  2021; 
Baubewilligung für Mehrfamilienhaus, […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 15. September 2021 erteilte die Planungs- und Baukom-

mission X AG und YG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines 

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1, B. 1, in X.  

B. 

Hiergegen  wandten  sich  RH  (G.-Nr.  R2.2021.00214)  sowie  FL  (G.-Nr. 

R2.2021.00218)  mit  separaten  Eingaben  vom  20.  bzw.  25. Oktober  2021 

fristgerecht  an  das  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragten 

die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung.  

C. 

Mit  Präsidialverfügungen  vom  21.  (G.-Nr. R2.2021.00214)  bzw.  27. Okto-

ber 2021 (G.-Nr. R2.2021.00218) wurde von den Rekurseingängen Vormerk 

genommen und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

Die Vorinstanz schloss in ihren Stellungnahmen vom 17. November 2021 auf 

Abweisung der Rekurse, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 

der  Rekurrenten.  Die  Bauherrschaft  beantragte  in  ihren  Rekursantworten 

vom  24. 

(G.-Nr. R2.2021.00214)  und  26. November  2021 

(G.-Nr. 

R2.2021.00218), es seien die Rekurse abzuweisen, soweit darauf einzutre-

ten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrenten. 

D. 

Sowohl die Rekurrenten in ihren Repliken vom 20. (G.-Nr. R2.2021.00214) 

und 21. Dezember 2021 (G.-Nr. R2.2021.00218) als auch die Bauherrschaft 

in ihren Dupliken vom 24. Januar 2022 hielten an ihren Anträgen fest. Die 

Vorinstanz verzichtete stillschweigend auf eine Duplik. 

R2.2021.00214 

Seite 2 

 
 
E. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Das Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Ge-

meinde X (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2. Es grenzt im Nord-
osten an die Strasse B., im Südosten an die M.-Strasse und im Übrigen an 

überbaute Grundstücke. Geplant ist die Erstellung eines Mehrfamilienhauses 

mit vier Wohneinheiten und Tiefgarage. Die Erschliessung erfolgt über die im 

Privateigentum stehende Strasse B..  

2. 

Der  Rekurrent  RH  (nachfolgend  Rekurrent 1)  ist  Eigentümer  des  Grund-

stücks Kat.-Nr. 2, welches im Westen an das Baugrundstück angrenzt. Die 

im Eigentum des Rekurrenten FL (nachfolgend Rekurrent 2) stehende Par-

zelle Kat.-Nr. 3 liegt ca. 21 m südwestlich und weist Sichtkontakt zum Bau-

grundstück auf. Angesichts dieser engen nachbarlichen Beziehung und der 

vorgebrachten  Rügen  (Überschreitung  der  zulässigen  Ausnützung,  Verlet-

zung der Grenzabstände usw.) sind die Rekurrenten zur Rekurserhebung im 

Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Soweit 

dies bei einzelnen Rügen nicht zutrifft, wird es im Rahmen der nachfolgen-

den Erwägungen darzulegen sein. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen 

ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Rekurse grundsätzlich einzutreten. 

3. 

Die Rekurse betreffen das gleiche Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen 

die nämlichen Rechtsfragen auf. Die Verfahren sind daher aus prozessöko-

nomischen Gründen zu vereinigen. 

R2.2021.00214 

Seite 3 

 
 
Die in den nachfolgenden Erwägungen referenzierten Aktenstücke beziehen 

sich auf das Verfahren G.-Nr. R2.2021.00214. 

4. 

Vorab ist festzuhalten, dass die Gemeinde X ihre Bau- und Zonenordnung 

noch nicht an die Änderungen des Planungs- und Baugesetzes vom 14. Sep-

tember 2015 angepasst hat (Harmonisierung der Baubegriffe). Auf das vor-

liegende  Bauvorhaben  ist  daher  das  Planungs-  und  Baugesetz  in  der  vor 

1. März 2017 geltenden Fassung anwendbar (vgl. Abs. 2 der Übergangsbe-

stimmungen zur Änderung vom 14. September 2015). 

5.1. 

Der Rekurrent 1 hält zunächst dafür, dass sich die der Ausnützungsberech-

nung zu Grunde gelegte Fläche als zu gross erweise. Die Baubehörde gehe 
zu Unrecht davon aus, dass eine Fläche von rund 53 m2 an die massgebliche 
Grundfläche  anzurechnen  sei,  welche  von  der  Strasse  B.  eingenommen 

werde. Angesichts der grossen Anzahl von Wohneinheiten, welche bereits 

heute über diese Strasse erschlossen seien bzw. in Zukunft erschlossen wür-

den, handle es sich bei dieser Verkehrsfläche um eine öffentliche Strasse, 

weshalb eine Anrechnung an die massgebliche Grundstücksfläche unzuläs-

sig sei. Ferner gehöre das auf dem Baugrundstück entlang der M.-Strasse 

zu erstellende 0,5 m breite Bankett zum öffentlichen Strassenraum und dürfe 

ebenfalls nicht an die massgebliche Grundstücksfläche angerechnet werden.  

Demgegenüber  hält  die  Rekursgegnerschaft  dafür,  dass  die  Ausnützungs-

berechnung korrekt sei.  

5.2. 

Soweit die Bauherrschaft die Legitimation zu dieser Rüge bestreitet, erweist 

sich der Einwand als unbegründet. Das vom Gesetz verlangte schutzwürdige 

Interesse  (Anfechtungsinteresse)  setzt  voraus,  dass  der  Rekurrent  mit  der 

Gutheissung des Rechtsmittels einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil ab-

wendet.  Soweit  das  Rechtsmittel  mit  hierzu  von  vornherein  ungeeigneten 

Rügen begründet wird, fehlt es am schutzwürdigen Interesse. Dies ist etwa 

dann der Fall, wenn ein geltend gemachter Projektmangel bloss eine für den 

Rekurrenten bedeutungslose Nebenbestimmung zur Folge hätte. 

R2.2021.00214 

Seite 4 

 
 
Das  Interesse  des  Rekurrenten  kann  rechtlicher  oder  tatsächlicher  Natur 

sein. Allerdings vermag nicht jeder noch so geringfügige Nachteil ein schutz-

würdiges  Interesse  zu  begründen  (BRGE II  Nr. 0124/2013  in  BEZ  2013 

Nr. 46;  www.baurekursgericht-zh.ch).  Der  angestrebte  Nutzen  muss  stets 

ein eigener und die Betroffenheit eine unmittelbare sein. Schliesslich ist zu 

verlangen, dass das Anfechtungsinteresse aktuell ist. 

Sind die vorstehend genannten Voraussetzungen erfüllt, können alle Argu-

mente angeführt und Rechtsnormen angerufen werden, die im Ergebnis zu-

mindest zur teilweisen Gutheissung des Rechtmittels und damit zur (teilwei-

sen) Erlangung des angestrebten Nutzens führen können. Dies findet indes 

nur, aber immerhin dort seine Grenze, wo es um die Geltendmachung von 

Mängeln  im  Baubewilligungsverfahren  geht,  die  nicht  den  Rekurrenten 

selbst,  sondern  höchstens  Dritte  betreffen  (BRGE II  Nr. 0110/2014  in  BEZ 

2014 Nr. 48; www.baurekursgericht-zh.ch). 

Eine Nebenbestimmung, welche den Mangel auch einer nur geringen Über-

nutzung heilt, stellt für den Nachbarn einen Vorteil dar, womit das Anfech-

tungsinteresse gegeben ist. Diese weite Anfechtungsbefugnis ergibt sich da-

raus, dass Vorschriften über die Ausnützung auch eine nachbarschützende 

Funktion zukommt. Deren Verletzung ist mithin per se der Anfechtung durch 

den 

unmittelbar 

anstossenden  Nachbarn 

zugänglich 

(BRGE II 

Nr. 0076/2014 vom 3. Juni 2014 in BEZ 2014 Nr. 49). Auf die Rüge ist daher 

einzutreten. 

Sodann ist die Rüge entgegen der Behauptung der Bauherrschaft offensicht-

lich hinreichend substanziiert.  

5.3. 
Massgebliche Grundstücksfläche ist die von der Baueingabe erfasste Fläche 

der  baulich  noch  nicht  ausgenützten  Grundstücke  oder  Grundstücksteile 

(§ 259 Abs. 2 PBG). Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ge-

hören Verkehrsflächen, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen, nicht 

zur  massgeblichen  Grundfläche  (VB.2000.00164  vom  24. August  2000  = 

RB 2000 Nr. 2). Gleiches gilt für Verkehrsflächen, die in einem Quartierplan 

festgelegt wurden. Solche Erschliessungsanlagen gehen nach ihrer Vollen-

dung gemäss § 171 PBG in das Eigentum der Gemeinde über und sind da-

R2.2021.00214 

Seite 5 

 
 
mit allgemein dem öffentlichen Verkehr zugänglich. Alle anderen Verkehrs-

flächen gehören im Sinne der zitierten Rechtsprechung zur massgeblichen 

Grundfläche. Dies unabhängig davon, ob die entsprechenden Flächen nur 

der grundstücksinternen Erschliessung dienen oder eine darüber hinausge-

hende Funktion haben. Darunter fallen auch grundstückexterne Privatstras-

sen, so zum Beispiel altrechtliche Quartierstrassen, die nicht ins Eigentum 

der Gemeinde übergegangen sind. Derartige Verkehrsflächen können unge-

achtet der Anzahl der durch sie erschlossenen Wohneinheiten in die mass-

gebliche Grundstücksfläche eingerechnet werden (Christoph Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., 

Wädenswil 2019, Bd. II, S. 926 f.).  

Die Erschliessungsanlage B. beruht nicht auf einer übergeordneten Festle-

gung.  Sie  bildet  abschnittweise  Bestandteil  der  darüber  erschlossenen 

Grundstücke  und  steht  im  Privateigentum  der  Anrainer.  Die  fragliche  Ver-

kehrsfläche  darf  nach  dem  Gesagten  somit  in  die  massgebliche  Grund-

stücksfläche  eingerechnet  werden  und  zwar  unabhängig  davon,  wie  viele 

Wohneinheiten die Strasse B. erschliesst. Das Nämliche gilt für das Bankett, 

welches  die  Bauherrschaft  gemäss  Dispositivziffer 2.6  des  angefochtenen 

Beschlusses entlang der M.-Strasse freizuhalten hat. Dieser Streifen beruht 

ebenfalls nicht auf einer übergeordneten Festlegung und bildet somit nicht 

Bestandteil des öffentlichen Strassenraumes. Das Bankett bleibt Bestandteil 

des privaten Baugrundstücks und gehört daher zur massgeblichen Grund-

stücksfläche. Die Rüge ist unbegründet. 

6.1. 

Der Rekurrent 1 moniert weiter die Verletzung des grossen Grundabstands. 

Er hält dafür, dass der grosse Grundabstand unzulässigerweise nach Süd-
osten hin  zur  M.-Strasse  gewählt  und  dort durch  den  Strassenabstand  er-

setzt worden sei. Bei einer solchen Auslegung der kommunalen Bestimmung 

müsste das Bauvorhaben am Ende gar keinen grossen Grundabstand ein-

halten, was unhaltbar sei.  

Die  Baubehörde  hält  den  Einwand  für  unbegründet.  Werde  der  grosse 

Grundabstand  zur  Strasse  hin  gewählt,  bedeute  dies,  dass  er  gegenüber 

dem Nachbargrundstück auf der anderen Strassenseite einzuhalten sei. Ab 

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einer Strassenbreite von 2 m bleibe der grosse Grundabstand zum gegen-

überliegenden  Nachbargrundstück  somit  immer  eingehalten,  da  ein  Stras-

senabstand von 6 m eingehalten werden müsse.  

Der Rekurrent 1 hält im Rahmen seiner Replik an seinem Standpunkt fest. 

6.2. 

Gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO kann die Anordnung des grossen Grundabstan-

des frei gewählt werden. In der vorliegenden Wohnzone beträgt der grosse 

Grundabstand  8 m  und  der  kleine  4 m  (Art. 3 BZO).  Muss  oder  darf  der 

grosse Grundabstand aufgrund der kommunalen Bauvorschriften gegenüber 

der  Strassenseite  gewählt  werden,  tritt  der  Strassenabstand  an  dessen 

Stelle, was zur Folge hat, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grund-

abstands  auf  keiner  Gebäudeseite  einzuhalten 

ist  (Fritzsche/Bösch/ 

Wipf/Kunz, Band II, S. 1076); will eine Gemeinde solches verhindern, kann 

bzw.  muss  sie  gestützt  auf § 265  Abs. 1 PBG  eine anderslautende  Anord-

nung treffen (VB.2016.00219 vom 29. März 2017, E. 5.2., RB 199 Nr. 119; 

RB 1998 Nr. 116).  

Mangels einer anderslautenden Bestimmung in der geltenden Bau- und Zo-

nenordnung  ist  es  vorliegend  nach  dem  Gesagten  nicht  rechtsverletzend, 

dass der grosse Grundabstand nach Südosten gewählt wurde und dort durch 

den Strassenabstand ersetzt wird. Der Rekurrent 1 verkennt Sinn und Zweck 

der kommunalen Bestimmung über den grossen Grundabstand. Diese Be-

stimmung  ist  wohnhygienisch  motiviert  und  will  für  das  betreffende Wohn-

haus  –  und  nicht  für  nachbarliche  Bauten  –  die  Besonnungs-  und  Belich-

tungsverhältnisse verbessern. Aufgrund des Abstandes von rund 15 m zum 

Grundstück auf der gegenüberliegenden Strassenseite ist diese Zielsetzung 

ohne weiteres erfüllt. Der Einwand ist somit unbegründet.  

7.1. 

Die Rekurrenten rügen weiter eine Verletzung des Strassenabstandes. Der 

Rekurrent 1 macht geltend, dass gemäss angefochtenem Beschluss entlang 

der M.-Strasse ein Bankett (Freiraum) von 0,5 m einzuhalten sei. Damit halte 

das Gebäude den erforderlichen Strassenabstand von 6 m nicht ein. Denn 

unter Strasse sei das ganze Strassengebiet einschliesslich der Trottoire und 

Schutzstreifen zu verstehen. Sei eine Strasse noch nicht dem Planungsrecht 

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entsprechend ausgebaut, sei gemäss § 267 Abs. 2 PBG die voraussichtlich 

spätere Strassengrenze massgebend. Die Verletzung des Strassenabstan-

des könne nicht durch eine untergeordnete Projektänderung behoben wer-

den,  sondern  erfordere  eine  grundlegende  Überarbeitung  des  Bauvorha-

bens. Der Rekurrent 2 argumentiert ähnlich und ist ebenfalls der Auffassung, 

dass das Bauvorhaben den Strassenabstand gegenüber der M.-Strasse um 

0,5 m unterschreite.  

Ferner machen die Rekurrenten geltend, dass das Bauvorhaben den Stras-

senabstand von 6 m gegenüber der Strasse B. verletze, da der nordostsei-

tige Balkon mehr als einen Drittel der massgeblichen Fassadenlinie in den 

Abstandsbereich rage. Dies sei zu korrigieren.  

Die Rekursgegnerschaft hält dafür, dass das nebenbestimmungsweise ver-

langte Bankett nicht zum Strassenraum der M.-Strasse gehöre. Der Stras-

senabstand  werde  daher  nicht  verletzt. Weiter  sei  die  Privatstrasse  B.  ge-

mäss Anhang 1 Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) als Zufahrtsweg 

einzustufen, weshalb gemäss § 265 Abs. 1 PBG lediglich ein Wegabstand 

von 3,5 m zu respektieren sei. Gemäss Grundrissplan betrage der Abstand 

zwischen  der  Balkonbrüstung  und  dem  Rand  der  Privatstrasse  zwischen 

4,4 m und 4,6 m und genüge daher den gesetzlichen Anforderungen.  

In der Replik führt der Rekurrent 1 aus, die Baubehörde halte im angefoch-

tenen Beschluss fest, dass es sich beim "B." um eine Quartierstrasse handle, 

von welcher die geplanten oberirdischen Bauten einen Abstand von 6 m ein-

zuhalten hätten. Darauf könne die Baubehörde nun nicht mehr zurückkom-

men und willkürlich geltend machen, die Quartierstrasse B. sei bloss ein Zu-

fahrtsweg und es müsse bloss ein Wegabstand von 3,50 m eingehalten wer-

den. Die opportunistische Neuauslegung entspreche auch nicht der gängi-
gen  Praxis  der  Baubehörde.  So  sei  in  der  Baubewilligung  für  die  Liegen-

schaften B. 3 und 9 ein Strassenabstand von 6 m verlangt worden.  

Der Rekurrent 2 macht geltend, dass die Mehrheit der durch die Verkehrs-

fläche erschlossenen Grundstücke noch nicht bebaut sei. Selbst bei Reali-

sierung  des  vorliegenden  Bauvorhabens  seien  lediglich  vier  Parzellen  von 

insgesamt zehn Parzellen überbaut. Es sei daher davon auszugehen, dass 

die Strasse B. dereinst weit über 50 Wohneinheiten erschliesse und damit 

der ordentliche Strassenabstand von 6 m für Strassen einzuhalten sei.  

R2.2021.00214 

Seite 8 

 
 
7.2.1. 

Im vorliegenden Fall besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass 

die fragliche Privatzufahrt B. für mehrere Grundstücke Erschliessungsfunk-

tion  hat  und  somit  als  öffentlich  im  Sinne  von  § 265 PBG  zu  würdigen  ist. 

Umstritten  ist  jedoch,  ob  die  Verkehrsanlage  als  Strasse  oder  als  Weg  zu 

qualifizieren sei.  

§ 265 Abs. 1 PBG bestimmt, dass oberirdische Gebäude dort, wo Baulinien 

für  öffentliche und  private Strassen  sowie  für  öffentliche  Plätze fehlen und 

eine Festsetzung nicht notwendig erscheint, einen Abstand von 6 m gegen-

über Strassen sowie Plätzen und von 3,50 m gegenüber öffentlichen Wegen 

einzuhalten haben, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Ab-

stände vorschreibt. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X bestimmt 

für oberirdische Hauptgebäude kein anderes Abstandsmass.  

Das  Planungs-  und  Baugesetz  definiert  die  Begriffe  "Weg"  und  "Strasse" 

nicht.  Wie  das  Verwaltungsgericht  im  wegleitenden  Entscheid  BEZ 1982 

Nr. 20 festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strasse und Weg nicht 

scharf und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeich-

nung in Strassennamen, im Grundbuch und dergleichen richten. Neben dem 

technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die 

Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Unter Strasse im Sinne 

von § 265 PBG wird eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und 

entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage verstanden. Demgegenüber ist 

ein  Weg  eine  Anlage,  die  primär  dem  Fussgänger-  und  Radfahrerverkehr 

dient  und  nur  wenig  Motorfahrzeugverkehr  aufzunehmen  hat  (BEZ 1982 

Nr. 20). Bei solchen Anlagen fordern weder Interessen der Verkehrssicher-

heit noch der Wohnhygiene einen Minimalabstand von 6 m, wie er gegen-

über Strassen einzuhalten ist. Unter diesem Gesichtswinkel dienten bisher 
die (nicht mehr in Kraft stehenden) Zugangsnormalien (ZN) als Richtlinien. 

Laut Richtlinien genügte bis 10 Wohneinheiten ein Zufahrtsweg.  

Bewilligt wurde die Zufahrt B. mit Beschluss vom 11. Januar 2011 (act. 9.2). 

Darin hielt die Baubehörde fest, dass die Strasse dereinst ein Baugebiet von 
14'950 m2  erschliessen  werde.  Aufgrund  der  zonengemässen  Nutzung  sei 
die  Erschliessung  von  rund  30 Wohneinheiten  zu  erwarten.  Die  Erschlies-

sungsstrasse habe daher die Anforderungen einer Zufahrtsstrasse gemäss 

Anhang der Zugangsnormalien (ZN) zu erfüllen. Mit einer Strassenbreite von 

R2.2021.00214 

Seite 9 

 
 
4,50 m und beidseitigen Banketten von 0,50 m würden die Zugangsnorma-

lien erfüllt. Seit 1. Juni 2020 legt die vom Regierungsrat gestützt auf § 237 

Abs. 2 Satz 2 PBG und § 359 Abs. 1 lit. i PBG erlassene Verkehrserschlies-

sungsverordnung  (VErV)  fest,  welche  Anforderungen  eine  Zufahrt  erfüllen 

muss. Gemäss dessen Anhang 1 ist ein Zugang als Zufahrtsweg zu qualifi-

zieren, wenn er bis 50 Wohneinheiten erschliesst.  

Unbestritten ist, dass heute über die Privatzufahrt B. 17 Wohneinheiten er-

schlossen werden; geplant sind nun vier weitere Wohneinheiten. Die Baube-

hörde  rechnet  damit,  dass  die  Zufahrt  künftig  rund  45 Wohneinheiten  er-

schliessen wird. Gemäss Anhang 1 VErV entsprechen Erschliessungsfunk-

tion und Verkehrsaufkommen heute somit einem Zufahrtsweg, der eine Fahr-

bahnbreite  von  3 m–4 m  voraussetzt.  Darauf  kann  jedoch  nicht  abgestellt 

werden. Bei fast 50 Wohneinheiten dient die in Frage stehende Verkehrsan-

lage hauptsächlich dem Motorfahrzeugverkehr und nicht dem Fussgänger- 

und Fahrradverkehr. In Anbetracht dieser Zweckbestimmung kann somit ein 

Wegabstand von 3,50 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG nicht mehr als genügend 

betrachtet werden. Weiter würden unterschiedliche Strassen- bzw. Wegab-

stände künftig auch zu einem Ungenügen der Strassenraumgestaltung füh-

ren, ist doch nebst der Wohnhygiene auch diese ein Zweck von § 265 PBG. 

Angesichts der Länge des Strassenzuges und der Einheitlichkeit des Über-

bauungsbildes einschliesslich der strassenseitigen Fluchten wären mit Weg-

abständen von 3,50 m ortsbaulich unerwünschte Verhältnissen zu erwarten.  

Aus den dargelegten Gründen ist die private Zufahrt B., welche dereinst rund 

45 Wohneinheiten als strassenmässiger Zugang dienen wird, als Strasse im 

Sinne von § 265 Abs. 1 PBG und nicht als Weg zu qualifizieren. Neubauten 

haben somit grundsätzlich einen Mindestabstand von 6 m einzuhalten.  

7.2.2. 

Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Gebäudevorsprünge bis zu 2 m 

in den Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch 

nur auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Dieses Abstandspri-

vileg gilt auch bei Strassen- und Wegabständen gemäss § 265 Abs. 1 PBG 

(BRKE  I  Nr.  0235/2011  in  BEZ  2012  Nr.  63,  dieser  bestätigt  mit 

VB.2012.00018 in BEZ 2012 Nr. 54). 

R2.2021.00214 

Seite 10 

 
 
Die Fassadenlänge des geplanten Wohnhauses beträgt auf der Nordostseite 

20,49 m, wobei der Balkon auf der Ebene des Erdgeschosses eine Länge 

von 10,75 m aufweist. Damit verletzt der Gebäudevorsprung das zulässige 

Drittelsmass. Der festgestellte Mangel ist einer Heilung durch eine Nebenbe-

stimmung ohne weiteres zugänglich (§ 321 Abs. 1 PBG). Es genügt eine Auf-

lage des Inhalts, dass der nordostseitige Balkon auf der Ebene des Erdge-

schosses höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenläge in den 

Strassenabstandsbereich hineinragen darf. Mit der verlangten Projektände-

rung ist der Balkon zu verkürzen, woran insbesondere der Rekurrent 1 als 

unmittelbarer Strassenanstösser ein schutzwürdiges Interesse hat. Die Be-

hebung  des  Mangels  ist  für  diesen  nicht  bedeutungslos.  Auf  die  fragliche 

Auflage kann daher nicht verzichtet werden.  

7.3. 

Strittig  ist  sodann,  ob  bei  der  Bemessung  des  Strassenabstandes  entlang 

der  M.-Strasse  das  auflageweise  verlangte  Bankett  (Freiraum)  zu  berück-

sichtigen  ist.  Die  Rekurrenten  halten  dafür,  dass  der  Strassenabstand  ab 

dessen Hinterkante zu messen sei.  

Diese  Auffassung  geht  fehl.  Zu  messen  ist  der  in  § 265 PBG  bestimmte 

Strassenabstand gemäss § 267 Abs. 1 PBG grundsätzlich "ab der Strasse", 

worunter  das  gesamte  Strassengebiet  einschliesslich  der  Trottoire  und 

Schutzstreifen zu verstehen ist. Ist die Strasse noch nicht dem Planungsrecht 

entsprechend  ausgebaut,  ist  ab  der  voraussichtlichen  späteren  Strassen-

grenze zu messen (§ 267 Abs. 2 PBG). Da für die Sicherung von Verkehrs-

anlagen Baulinien festgesetzt werden, bei deren Fehlen der Abstand unter 

den  gegebenen  Voraussetzungen  durch  die  voraussichtlich  nötigen  Ver-

kehrsbaulinien bestimmt wird (§ 264 Abs. 1 PBG) oder – wenn eine solche 

Festsetzung nicht nötig erscheint – der Abstand nach § 265 Abs. 1 PBG be-
messen  wird,  sind  die  von  § 267  Abs. 2  PBG  erfassten  Fälle  indes  selten 

(BRGE III Nr.0070/2015 in BEZ 2015 NR. 39).  

Bei der M.-Strasse handelt es sich um eine öffentliche Strasse, welche ent-

lang der Bauparzelle über ein Trottoir verfügt. Das nebenbestimmungsweise 

auf dem privaten Baugrundstück verlangte Bankett von 0,5 m (vgl. Disposi-

tivziffer 2.6 des angefochtenen Beschlusses) soll – so die Baubehörde – den 

Strassenrand von massiven Bauten freihalten, um etwa bei der Schneeräu-

R2.2021.00214 

Seite 11 

 
 
mung  eine  kurzfristige  Inanspruchnahme  für  ein  Schneedepot  zu  ermögli-

chen. Vorliegend dient der Streifen somit nicht dem Verkehr bzw. der Fuss-

gängersicherheit, sondern wird dieser Schutz bereits durch das vorhandene 

Trottoir gewährleistet. Die M.-Strasse ist auf dem relevanten Abschnitt somit 

offensichtlich hinreichend ausgebaut. Der unbestrittenermassen vom Wohn-

haus gegenüber der Strasse einzuhaltende Abstand von 6 m ist somit ab der 

heutigen Strassengrenze zu messen.  

8.1. 

Beide Rekurrenten monieren weiter eine unzulässige Ausdehnung des Atti-

kageschosses, indem die Dachaufbauten auf der Südwest- und der Nordost-

seite das maximal zulässige Mass gemäss § 292 PBG verletzten. Der Re-

kurrent 1 hält fest, dass bereits in der "Bauverweigerung" vom 5. Mai 2021 

die Baubehörde zu Recht eine unzulässige Dachgestaltung gerügt habe. Sie 

habe kritisiert, dass die geplante nordostseitige Dachaufbaute die zulässige 

Breite von einem Drittel der zugehörigen Fassadenlänge überschreite. Daran 

habe sich mit dem neu zur Bewilligung eingereichten Projekt nichts geändert. 

Aufgrund des Rücksprungs von 2,10 m würden die beiden Gebäudeteile der 

Südwestfassade als eigenständige Fassaden wahrgenommen. Damit über-

schreite die Dachaufbaute mit einer Länge von 6,83 m die maximal zulässige 

Länge von einem Drittel der zugehörigen Fassadenlänge von 12,04 m. Auch 

an  der  nordostseitigen  Fassade  bestünden  Normverstösse.  Entgegen  der 

Auffassung  der  Baubehörde  bewirke  die  im  Erdgeschoss  (recte:  Unterge-

schoss)  neu  vorgesehene  "Winkelstütze"  in  der  nordwestlichen  Gebäude-

ecke nicht, dass die "äussere Nordostfassade eine optische Einheit" bilde, 

wie  die  Baubehörde  ohne  nähere  Begründung  behaupte.  Vielmehr  würde 

auch an der nordöstlichen Fassade der westliche und der östliche Fassaden-

teil  als  eigenständige  Fassaden  wahrgenommen.  Beim  westlichen  Gebäu-
deteil  sei  das  hypothetische  Schrägdachprofil,  welches  die  zulässige  Aus-

dehnung des Attikageschosses bestimme, somit nicht an der Flucht der neu 

vorgesehenen "Winkelstütze" anzusetzen, sondern an der tatsächlichen iso-

lierten  Gebäudehülle  des  westlichen  Gebäudeteils.  Das  Attikageschoss 

durchstosse somit an diesem Gebäudeteil unzulässigerweise das hypotheti-

sche Schrägdachprofil auf mehr als einem Drittel der zugehörigen Fassaden-

länge. Ein vergleichbarer Normverstoss bestehe im Attikageschoss beim öst-

lichen  Gebäudeteil.  Massgeblich  für  die  Ansetzung  des  hypothetischen 

Schrägdachprofils  sei  nicht  die  Flucht  des  Garagentors  im  Erdgeschoss 

R2.2021.00214 

Seite 12 

 
 
(recte: Untergeschoss), sondern die Flucht der tatsächlichen isolierten Ge-

bäudehülle  auf  der  Ebene  des  Erdgeschosses.  Dieses  sei  zurückversetzt. 

Entsprechend durchstosse das Attikageschoss auch im östlichen Gebäude-

teil die Ebene des hypothetischen Schrägdachprofils.  

Auch der Rekurrent 2 rügt eine Verletzung von § 292 Abs. 1 PBG. Er macht 

geltend,  dass  der  Terrasse  im  Erdgeschoss  (recte:  Untergeschoss)  keine 

fassadenbildende  Wirkung  zukomme.  Die  vorgesehene  "Winkelstütze"  sei 

kosmetischer  Natur  und  diene  offensichtlich  nur  dazu,  die  Vorschriften  zu 

umgehen. Es sei daher nicht verwunderlich, dass die erste Prüfung des Bau-

gesuchs ergeben habe, eine Bewilligung könne in diesem Punkt nicht in Aus-

sicht gestellt werden. Gemäss richtiger Qualifikation beginne die Nordostfas-

sade an der nordöstlichen Gebäudeecke. Dies habe zur Folge, dass Teile 

des  Attikageschosses  nicht  unter  einem  Winkel  von  45°  von  der  Fassade 

zurückversetzt seien. Es liege somit kein Dachgeschoss sondern ein Vollge-

schoss vor, womit die zulässige Ausnützung überschritten sei.  

Demgegenüber hält die Rekursgegnerschaft dafür, dass die Profilansetzung 

korrekt erfolgt sei und die Dachaufbauten im Attikageschoss das zulässige 

Drittelmass  gemäss  § 292 PBG  respektierten.  Die  Bauherrschaft  bestreitet 

sodann  die  Legitimation  hinsichtlich  dieser  Rüge  und  stellt  die  genügende 

Substanziierung in Frage. 

8.2. 

Entgegen der Behauptung der Bauherrschaft ist festzuhalten, dass das vom 

Gesetz  verlangte  schutzwürdige  Interesse  auch  zur  Geltendmachung  der 

vorliegenden  Rüge  gegeben  ist,  da  die  Rekurrenten  bei  Gutheissung  des 

Rechtsmittels  einen  Nutzen  zu  erlangen  bzw.  einen  Nachteil  abzuwenden 

vermöchten. Auch ist die Rüge – wie die Ausführungen in der Rekursschrift 
zeigen – offenkundig hinreichend substanziiert.  

Ob ein Attikageschoss rechtlich als Voll- oder als Dachgeschoss im Sinne 

von § 275 PBG zu qualifizieren ist, hängt von der Einhaltung der einschlägi-

gen Vorschriften über die Dachgestaltung ab (§§ 281 und 292 PBG). Attika-

geschosse werden lediglich mittelbar durch die sich auf Dachaufbauten be-

ziehende  Vorschrift  von  § 292 PBG  erfasst.  Nach  dieser  Norm  dürfen,  wo 

nichts anderes bestimmt ist, Dachaufbauten (ausgenommen Kamine, Anla-

R2.2021.00214 

Seite 13 

 
 
gen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Auf-

bauten)  insgesamt  nicht  breiter  als  ein  Drittel  der  betreffenden  Fassaden-

länge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene 

hinausragen  (lit. a)  bzw.  bei  Flachdächern  die  für  ein  entsprechendes 

Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (lit. b). Nach ständiger Recht-

sprechung müssen Attikageschosse als Dachgeschosse erkennbar und klar 

von Vollgeschossen unterscheidbar sein. Damit sie diesen Eindruck vermit-

teln, ist das Profil des entsprechenden Schrägdaches durch eine am tatsäch-

lichen Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach anzusetzende 45°-Li-

nie zu bilden.  

Der in § 292 PBG verwendete Begriff der "betreffenden Fassadenlänge" ist 

nicht ohne weiteres im gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen 

über  die  Abstände,  die  Gebäudelänge  und  die  Gebäudebreite  (vgl.  dazu 

§ 260 PBG  und  §§ 23 ff.  der  Allgemeinen  Bauverordnung  [ABV]).  Die  Be-

stimmung von § 292 PBG ist bauästhetisch motiviert und will das Entstehen 

überdimensionierter Dachaufbauten verhindern. Als massgebend sind daher 

diejenigen Fassadenteile anzusehen, die als zur fraglichen Dachfläche zu-

gehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische Einheit bilden. Hierbei kann 

die Fassade geradlinig verlaufen oder aber kleinere Rück- oder Vorsprünge 

aufweisen. Mit Blick auf die ästhetische Motivation der Regelung sind letzt-

lich die konkreten Verhältnisse im Einzelfall entscheidend. Dach und Dach-

aufbauten sollen in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinan-

der  abgestimmtes  Ganzes  erscheinen.  Es  gilt  überdimensionierte,  dem 

Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten zu verhindern. Dach-

geschosse sollen noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck ei-

nes Vollgeschosses vermitteln.  

8.3. 
Unbestritten  blieb,  dass  die  hypothetische  Firstlinie  parallel  zur  Flucht  der 

Strasse B. verläuft. Als Giebelseiten sind mithin die Nordwest- und Südost-

fassaden anzusehen. Die Traufseiten werden durch die Nordost- und Süd-

westfassaden gebildet.  

Vorliegend  misst  die  Südwestfassade  des  geplanten  Mehrfamilienhauses 

insgesamt 20,49 m. Bei den oberen zwei Geschossen wird sie nach 12,04 m 

auf einer Länge von 8,45 m um 2,10 m zurückversetzt bzw. gestaffelt. Ent-

R2.2021.00214 

Seite 14 

 
 
gegen der Auffassung des Rekurrenten 1 wird die südwestseitige Trauffas-

sade trotz der Staffelung der Fassade insgesamt als optisch architektonische 

Einheit  wahrgenommen.  Damit  erweist  sich  die  vom  Rekurrenten 1  vorge-

nommene  Unterteilung  der  Fassade  in  zwei  massgebende  Fassadenab-

schnitte aus optischer Sicht als nicht nachvollziehbar. Ausgehend von einer 

Länge  von  20,49 m  wird  das  zulässige  Drittel  auf  der  Südwestseite  somit 

eingehalten. Ebenso bleibt das Attikageschoss hier dank seiner Konzeption 

als solches erkennbar und es entsteht nicht der Eindruck eines Vollgeschos-

ses. Die südwestseitige Dachaufbaute ist so positioniert, dass sie nicht über-

dimensioniert  wirkt  oder  dem  Dachbereich  ein  Übergewicht  verleiht.  Die 

Rüge eines Verstosses gegen § 292 PBG ist auf dieser Gebäudeseite nach 

dem Gesagten unbegründet.  

Auch an der nordostseitigen Trauffassade ist kein Normverstoss erkennbar. 

Vorab ist klarzustellen, dass mit Beschluss vom 5. Mai 2021 keine formelle 

Bauverweigerung ausgesprochen wurde. Vielmehr wurde das Bauvorhaben 

nach einer Vorprüfung aufgrund der festgestellten Mängel im Attikageschoss 

zur Überarbeitung zurückgewiesen (vgl. act. 10.15 und 10.16). Zur Nordost-

fassade hielt die Baubehörde fest, dass diese zwei Rücksprünge von 3,95 m 

bzw.  2,80 m  aufweise.  Durch  diese  Rücksprünge  bilde  die  Fassade  keine 

optische Einheit mehr. § 292 PBG sei daher auf die einzelnen Gebäudeteile 

oder alternativ auf die hintere Flucht (Garagentor) anzuwenden. Zudem wür-

den die nordwestseitig und nordostseitig über das Erdgeschoss auskragen-

den  Terrassen  im  Attikageschoss  das  hypothetische  Schrägdachprofil  ge-

mäss § 292 PBG durchstossen. Die Bauherrschaft reichte hierauf überarbei-

tete Pläne zur Bewilligung ein. Das geänderte Projekt sieht neu in der nord-

westseitigen Gebäudeecke eine Winkelstütze mit den Massen 1 m x 0,8 m 

vor.  Aufgrund  dieser  Modifikation  ist  die  Vorinstanz  in  der  angefochtenen 

Baubewilligung zum Schluss gelangt, dass die vordere Flucht der Nordost-
fassade nunmehr eine optische Einheit bilde.  

In  der  Rekursantwort  führt  die  Baubehörde  aus,  dass  die  Nordostfassade 

durch den Rücksprung von 3,95 m in zwei baulich-architektonisch selbstän-

dige Fassadenabschnitte unterteilt werde, welche mit Bezug auf die Dach-

aufbauten  separat  zu  betrachten  seien.  Durch  die Winkelstütze  werde  die 

Fassadenflucht der Nordostfassade vom Wohn- und Essbereich zur nördli-

chen  Gebäudeecke  verlängert,  wodurch  eine  über  zwei  Geschosse  rei-

chende, optisch markante Fassadenfläche entstehe. Diese Hauptfassade sei 

R2.2021.00214 

Seite 15 

 
 
daher als Fassadenflucht für die Profillinie der Dachaufbauten im nördlichen 

Fassadenabschnitt  massgebend.  Der  durch  die  Terrasse  gebildete  Rück-

sprung sei der Hauptfassade baulich wie auch architektonisch untergeord-

net.  Die  Profillinie  werde  vom  rückversetzten  Attikageschoss  eingehalten, 

womit keine Dachaufbauten im Sinne von § 292 PBG erstellt würden. Im öst-

lichen Fassadenabschnitt bestehe eine vergleichbare Situation.  

Dieser  Auffassung  ist beizupflichten.  Nach  verwaltungsgerichtlicher  Recht-

sprechung wird unter dem Begriff der Fassade die Aussenwand beziehungs-

weise Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche ver-

standen. Für die Definition der massgebenden Fassadenlinie wird die betref-

fende Fassadenseite als Ganzes betrachtet und der Fassadenverlauf nicht 

geschossweise bestimmt. Dabei ist auf die optische Einheit, das heisst auf 

das  sichtbare  Bauvolumen  abzustellen  (VB.2015.00290  vom  21. Januar 

2016,  E.3.41).  Die  Nordostseite  weist  einen  gestaffelten  Fassadenverlauf 

auf. Sie springt im mittleren, 5,75 m langen Teil um 3,95 m bzw. 2,80 m vor. 

Dergestalt entsteht im Bereich der nördlichen Gebäudeecke auf der Ebene 

des Untergeschosses ein in das Haus teilweise eingezogener, überdachter 

Gartensitzplatz,  welcher  mit  besagter  Winkelstützmauer  abgeschlossen 

wird. Durch diesen seitlichen Abschluss, die über zwei Geschosse reichen-

den Fassadenabschnitte der Wohn- und Essbereiche sowie die volumenbil-

dende Terrassenbrüstung im obersten Geschoss wird der rechte, vorsprin-

gende Fassadenabschnitt auf einer Länge von 10,75 m optisch als architek-

tonische Einheit wahrgenommen.  

Der linke Fassadenteil ist auf einer Länge von 9,74 m um 3,95 m zurückver-

setzt. Wegen dieses offensichtlich nicht geringfügigen Rücksprungs gliedert 

sich  die  Nordostfassade  in  zwei  separate  Fassadenabschnitte,  mit  jeweils 

eigener,  für  die  Drittelsregelung  massgebender  Fassadenlänge.  Dement-
sprechend ist das hypothetische Dachprofil im Bereich des rechten 10,75 m 

langen Fassadenabschnitts korrekterweise bei der vorderen Fassadenflucht 

angesetzt  worden.  Im  Bereich  des  Vorsprungs  wird  dieses  eigenständige 

Profil  durch  das  Attikageschoss  nirgends  durchstossen  (vgl. zur  Veran-

schaulichung  die  3-D Visualisierung  mit  bewilligtem  Schrägdachprofil  (rot), 

act. 13.2;  und  Plan  der  Nordwest-Fassade  mit  dargestellten  Profillinie  in 

act. 10.4). 

R2.2021.00214 

Seite 16 

 
 
Auch  im  zurückliegenden  linken  Fassadenabschnitt  wird  das  Profil  korrekt 

angesetzt und wird das eigenständige Schrägdachprofil durch das Attikage-

schoss an keiner Stelle durchstossen. Massgebende Fassadenflucht bildet 

hier, wie die Baubehörde zur Recht angenommen hat, die Aussenwand der 

Einstellhalle im Untergeschoss bzw. der gemauerte Terrassenabschluss im 

obersten Geschoss. Beim Fassadenrücksprung im Erdgeschoss handelt es 

sich  um  einen  untergeordneten  Gebäuderücksprung,  welcher  in  optischer 

Hinsicht auf das sichtbare Bauvolumen keinen Einfluss hat. Gegenüber der 

massgebenden  Flucht  ist  das  Attikageschoss  um  3,15 m  zurückversetzt, 

wodurch die Profillinie an keiner Stelle durchstossen wird (vgl. Plan Südost-

Fassade in act. 10.4 mit dargestellter Profillinie).  

Weil  das  oberste  Geschoss  somit  insgesamt  die  für  ein  entsprechendes 

Schrägdach zulässigen Ebenen nicht über das zulässige Mass durchstösst, 

gilt es als Dachgeschoss im Sinne von § 275 Abs. 2 PBG. Die Einwände der 

Rekurrenten erweisen sich damit als unbegründet.  

9.1. 

Der Rekurrent 1 bringt im Weiteren vor, das gewachsene Terrain sei falsch 

ermittelt worden. Er hält dafür, dass der massgebliche gewachsene Boden 

der heute bestehende Terrainverlauf sei. Dennoch habe die Baubehörde ge-

mäss  Bauentscheid  auf  einen  früheren  Verlauf  des  gewachsenen  Bodens 

abgestellt, ohne dass die Voraussetzungen von § 5 Abs. 2 ABV erfüllt seien. 

So sei der ursprüngliche Terrainverlauf nach dem Abbruch des früheren Ge-

bäudes Vers.-Nr. 1 nachhaltig verändert worden. Die Differenzen zwischen 

dem  heute  bestehenden  Terrainverlauf  und  dem  rekonstruierten  Terrain, 

welches  dem  Verlauf  des  Bodens  im  Jahre  2011  oder  2012  entsprechen 

solle, würden gemäss den Plänen bis zu 20 cm betragen. Dabei sei der ur-
sprüngliche Bodenverlauf nicht aufgeschüttet, sondern abgegraben worden.  

Der Rekurrent 2 moniert, dass die Grundlagen für das rekonstruierte Terrain 

den Baubewilligungsakten nicht beigelegen seien. Aus diesem Grund werde 

die Richtigkeit des Terrainverlaufs im aktuellen Baugesuch mit "Nichtwissen" 

bestritten.  Die  Rekursgegner  hätten  den  Nachweis  zu  erbringen,  dass  die 

Höhenangaben in ihrem Baugesuch zutreffend seien.  

R2.2021.00214 

Seite 17 

 
 
Die Vorinstanz entgegnet, dass die Unterlagen der Terrainrekonstruktion von 

2012 – entgegen der Behauptung des Rekurrenten 2 – dem Baugesuch bei-

gelegen seien. Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 1 hätten ursprünglich land-

wirtschaftliche Gebäude gestanden. Ab 2011 seien diese Bauten abgerissen 

worden und habe die Parzelle als Bauinstallationsplatz für die Überbauung 

M.-Strasse 53  und  65  gedient.  Im  Jahr  2012  sei  zudem  mit  dem  Bau  der 

Strasse B. begonnen worden, für welche die Bauparzelle ebenfalls als Bau-

installationsplatz genutzt worden sei. 2013 sei die Überbauung grösstenteils 

erstellt und das Baugrundstück schrittweise geräumt und begrünt worden. In 

der Folge sei mit Beschluss vom 15. Januar 2013 ein Bauvorhaben auf der 

in Frage stehenden Parzelle und der rekonstruierte Terrainverlauf vor 2010 

bewilligt worden. Nach dem Rückzug des dagegen ergriffenen Rekurses sei 

das massgebliche Terrain somit 2013 rechtsgültig festgelegt worden. Es sei 

daher zulässig, auf das rekonstruierte Terrain abzustellen.  

In der Replik macht der Rekurrent 1 geltend, dass der Bauentscheid, mit wel-

chem das rekonstruierte Terrain bewilligt worden sei, acht Jahre zurückliege. 

Die Gültigkeit dieser Baubewilligung sei damit längst abgelaufen.  

9.2. 

Die Behauptung des Rekurrenten 2, es würden keine Unterlagen zur Rekon-

struktion bei den Akten liegen, trifft nicht zu. Die Bauherrschaft hat die Erläu-

terungen zum massgeblichen Terrain mit dem ersten Baugesuch eingereicht 

(vgl. act. 10.7). Diese hätten somit vom Rekurrenten 2 eingesehen werden 

können. Auch im Rahmen seiner Replik hat sich der Rekurrent nicht zu den 

Terrainangaben geäussert, obwohl die Unterlagen mit der Rekursantwort zu 

den Akten gereicht wurden. Es ist Sache der rekurrierenden Partei, sich in-

nerhalb der Rekursfrist Einblick in die Akten zu verschaffen, um das Rechts-

mittel  hinreichend  zu  begründen.  Dies  gilt  umso  mehr,  wenn  eine  Partei 
rechtskundig vertreten ist (vgl. Alain Griffel, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 5 und 23). Auf den Einwand des Rekurren-

ten 2 ist somit mangels Substanziierung nicht einzugehen.  

9.3. 

Zu prüfen bleibt der Einwand, ob auf den korrekten Terrainverlauf abgestellt 

worden ist.  

R2.2021.00214 

Seite 18 

 
 
Der  gewachsene  Boden  hat  eine  Schlüsselfunktion  für  verschiedene  bau-

rechtliche Sachverhalte. So dient er als Grundlage für die Berechnung der 

zulässigen  Gebäudehöhe  (§ 280 Abs. 1 PBG)  und  der  Baumassenziffer 

(§ 258 PBG i.V.m. § 12 Abs. 1 ABV). Weiter dient er auch der Abgrenzung 

der Vollgeschosse von den Untergeschossen sowie der Bestimmung der Ge-

schosszahl von Gebäuden (§§ 275 Abs. 1 und 276 Abs. 1 PBG). Weiter be-

einflusst er die Grenz und Gebäudeabstände (vgl. § 269 PBG) sowie allfäl-

lige  Grenzabstandsvergrösserungen  (§ 270  Abs. 2  PBG;  Mehrhöhenzu-

schläge).  

Der Rekurrent 1 hat damit ein schutzwürdiges Interesse an der korrekten Er-

mittlung des gewachsenen Terrains. Entgegen der Auffassung der Bauherr-

schaft ist der Rekurrent 1 auch mit dieser Rüge zu hören. 

9.4. 

Der Begriff des gewachsenen Bodens ist in § 5 ABV in der vor Inkrafttreten 

der Änderung vom 11. Mai 2016 gültigen Fassung (Übergangsbestimmun-

gen zur Änderung vom 11. Mai 2016) definiert. Gemäss dessen Absatz 1 ist 

dies der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. 

Auf  frühere  Verhältnisse  ist  dann  zurückzugreifen,  wenn  der  Boden  innert 

eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt 

der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüt-

tet  und  das  neue  Terrain  in  der  baurechtlichen  Bewilligung  oder  in  einem 

förmlichen  Planungs-  oder  Projektgenehmigungsverfahren  nicht  ausdrück-

lich als künftig gewachsener Boden erklärt oder im Hinblick auf die beabsich-

tigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften um-

gestaltet  worden  ist  (§ 5 Abs. 2 ABV).  Gemäss  ständiger  Rechtsprechung 

des Verwaltungsgerichts ist bei Neubauten grundsätzlich auf den Terrainver-

lauf im Zeitpunkt der Baueingabe abzustellen. Dies gilt auch dann, wenn der 
Überbauung bestehende Bauten zu weichen haben (Fritzsche/Bösch/Wipf/ 

Kunz, Bd. II, S. 1159 ff).  

Es ist unbestritten, dass durch den Abbruch des landwirtschaftlichen Gebäu-

des Vers.-Nr. 1 und die anschliessende Nutzung der Bauparzelle Kat.-Nr. 1 

für Baustelleninstallationen der ursprüngliche Terrainverlauf künstlich verän-

dert  wurde.  In  der  Folge  wurde  das  Terrain  durch  die  Firma  G. AG  am 

12. September 2011 aufgenommen und anhand dieser Daten das ursprüng-

liche  Terrain  rekonstruiert  (act. 10.8).  Das  rekonstruierte  Terrain  wurde  im 

R2.2021.00214 

Seite 19 

 
 
Zuge eines Bauvorhabens zwar mit Beschluss der Planungs- und Baukom-

mission  vom  15.  Januar  2013  bewilligt  und  erwuchs  der  Entscheid  nach 

Rückzug eines hiergegen erhobenen Rekurses in Rechtskraft (BRGE II Nr. 

0064/2014 vom 6. Mai 2014). Jedoch wurde das geplante Einfamilienhaus in 

der Folge nicht realisiert und gilt die baurechtliche Bewilligung damit als er-

loschen (vgl. § 322 PBG). Aus der damaligen Baubewilligung kann die Bau-

herrschaft somit keine Rechte mehr ableiten. Gemäss dem klaren Wortlaut 

von § 5 Abs. 2 ABV bildet das rekonstruierte Terrain keine Grundlage für die 

Bestimmung  des  vorliegend  rechtlich  relevanten  Bodenverlaufs,  nachdem 

die Geländeveränderungen Abgrabungen und nicht Aufschüttungen umfass-

ten.  

In den Baugesuchsplänen wurde jedoch sowohl der rekonstruierte, als auch 

der bestehende Terrainverlauf dargestellt (act. 10.3 und 10.4). Die Terrain-

angaben als solche werden vom Rekurrenten 1 nicht in Frage gestellt. Wie 

vorne dargelegt, dient der gewachsene Boden insbesondere als Grundlage 

für die Berechnung der zulässigen Gebäudehöhe (§ 280 Abs. 1 PBG). Den 

Plänen  ist  zu  entnehmen,  dass  die  geplante  Baute  die  maximal  zulässige 

Gebäudehöhe von 7,5 m (Art. 3 BZO) am tiefsten Punkt, mithin an der nörd-

lichen Ecke des vorspringenden Gebäudeteils, einhält, und zwar auch dann, 

wenn korrekterweise auf den heute bestehenden Terrainverlauf abzustellen 

ist. Für weitere baurechtliche Sachverhalte wie z.B. die Ausnützung oder die 

Freilegung des Untergeschosses (vgl. nachfolgend E. 11) hat das gewach-

sene Terrain im vorliegenden Fall keine Relevanz. Der Einwand zielt damit 

ins Leere. 

10.1. 

Die Rekurrenten monieren im Weiteren, dass die Wohnräume im Unterge-
schoss ausschliesslich nach dem Sektor Nord/West ausgerichtet seien. Die 

Wohnung im Untergeschoss verletze damit die Bestimmung von § 301 PBG. 

Es sei aus wohnhygienischen Gründen auf eine Wohnnutzung dieser Räume 

zu verzichten.  

Nach  Dafürhalten  der  Bauherrschaft  sei  den  Rekurrenten  auch  bezüglich 

dieser Rüge die Rekurslegitimation abzusprechen. Es sei nicht zu erkennen, 

welche konkreten Nachteile die Rekurrenten durch die geplante Ausrichtung 

R2.2021.00214 

Seite 20 

 
 
der Wohnräume  erleiden  würden.  Im  Übrigen  hält die  Rekursgegnerschaft 

den Einwand für unbegründet.  

10.2. 

Die Frage, ob ein Nachbar zur Erhebung von die Wohnhygiene betreffenden 

Einwänden legitimiert ist, kann vorliegend dahingestellt werden, da der Ein-

wand ohnehin unbegründet ist. 

Gemäss § 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen 

gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem 

Sektor  Nordost/Nordwest  gerichtet  sein.  Abweichungen  sind  zulässig  in 

Kern- und Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen Verhältnis-

sen, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher 

Bauten und Anlagen (Abs. 2). Die Bestimmung bezieht sich nur auf Wohn-

räume, nicht aber auf Schlafräume (die im Sektor Nordost/Nordwest vielfach 

besser  vor  Lärm  geschützt  werden  können).  Unter  den  gesetzlich  nötigen 

Fenstern  ist  nicht  deren  Anzahl,  sondern  die  Gesamtfläche  im  Sinne  von 

§ 302 Abs. 2 PBG zu verstehen (BRKE I Nr. 564/1992 in BEZ 1992 Nr. 25; 

Fritzsche/Bösch/Wipf/ Kunz, Bd. II, S. 1246). 

Im vorliegenden Fall ist im Untergeschoss eine 3-Zimmerwohnung geplant. 

Der  in  den  Bauplänen  als  Wohnen/Essen/Küche  bezeichnete  Raum  weist 
eine Bodenfläche von 36 m2 auf. Als Fenster dienen zum einen Öffnungen 
in  der  östlichen  und  nördlichen  Fassade  (ca. 1,2 m  x  1,5 m  bzw.  2,6 m  x 

1,5 m)  und  ein  verglaster  westseitiger  Zugang  zum  Gartensitzplatz 

(ca. 1,7 m x 2 m). Damit beträgt die Gesamtfläche der Fenster, welche mehr-
heitlich nach Osten bzw. Westen gerichtet ist, 5,2 m2 (1,8 m2 + 3,4 m2) und 
somit mehr als einen Zehntel der Bodenfläche gemäss § 302 Abs. 2 PBG. 

Der von drei Seiten belichtete Wohnraum im Untergeschoss erfüllt damit die 
Voraussetzung  § 301 Abs. 1 PBG  ohne  weiteres.  Im  Übrigen  bleibt  anzu-

merken, dass die Nordorientierung der Wohnräume auch durch die Lage des 

Zürichsees bzw. die Seesicht bestimmt ist. So sind denn auch die Gebäude 

der Rekurrenten nach diesem Sektor ausgerichtet. Der Einwand erweist sich 

damit als unbegründet.  

R2.2021.00214 

Seite 21 

 
 
11.1. 

Der  Rekurrent 2  bestreitet  sodann  die  Qualifikation  des  untersten  Stock-

werks  als  Untergeschoss.  Gemäss  Art. 8 Abs. 2 BZO  dürften  Unterge-

schosse insgesamt höchstens bis zur Hälfte ihrer Fassadenfläche sichtbar 

sein. Entsprechend dem Wortlaut und dem Zweck der Bestimmung habe das 

Untergeschoss auf jeder Fassadenseite dieser Voraussetzung zu genügen, 

wobei wegen der Sichtbarkeit auf das effektiv gestaltete Terrain abzustellen 

sei. Das Untergeschoss sei mindestens auf der Nordostfassade vollständig 

freigelegt  und  sichtbar.  Damit  entfalle  die  Qualifikation  als  anrechenbares 

Untergeschoss. Qualifiziere das unterste Geschoss nicht als Untergeschoss, 

sei es als Vollgeschoss zu behandeln, womit dessen Ausnützung voll ange-

rechnet werden müsse.  

Demgegenüber hält die Rekursgegnerschaft dafür, dass der Rekurrent 2 mit 

seiner  Auslegung  falsch  liege.  Die  erwähnte  Fassadenfläche  beziehe  sich 

auf  die  gesamte  Abwicklung  des  Untergeschosses.  Eine  seitenweise  Be-

trachtung hätte der Formulierung in der Mehrzahl bedurft. Das Projekt sehe 

– so die Baubehörde – gemäss den Fassadenplänen auf der Südwestseite 
eine vollständige Eindeckung des Untergeschosses vor (74,45 m2) während 
die Nordostseite mit 69,39 m2 praktisch komplett freigelegt werde. Die Nord-
westfassade werde mit 32,47 m2 freigelegt und mit 41,44 m2 eingedeckt. Die 
Südostfassade sei mit 28,70 m2 freigelegt und mit 43,67 m2 eingedeckt. Zu-
sammengefasst  seien  rund  160 m2  eingedeckt  (55,17 %)  und  130  m2 
(44,83 %) freigelegt.  

11.2. 

Soweit die Bauherrschaft die Legitimation erneut in Frage stellt, kann ihr nicht 

beigepflichtet werden. Wie vorne dargetan, darf sich der Anfechtende im Re-

kursverfahren auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis 
zur Gutheissung seines Antrages führen oder zumindest auf den ersten Blick 

hierzu  geeignet  erscheinen.  Sollte  eine  Verletzung  von  Art. 8  Abs. 2  BZO 

gegeben sein, könnte das Bauvorhaben nicht in der projektierten Form rea-

lisiert werden. Damit hätten die Rekurrierenden das angestrebte Rekursziel 

erreicht. Über den Einwand ist deshalb materiell zu befinden.  

11.3. 

Gemäss Art. 8 Abs. 2 BZO dürfen Untergeschosse insgesamt höchstens bis 

zur Hälfte ihrer Fassadenfläche sichtbar sein. 

R2.2021.00214 

Seite 22 

 
 
Im  Entscheid  VB.2014.0065  vom  30. September 2014,  E. 3,  hat  sich  das 

Verwaltungsgericht mit der Auslegung der genannten kommunalen Bestim-

mung befasst. Es erwog, es existierten keine Vorschriften, welche eine Frei-

legung  des  Untergeschosses  auf  drei  Fassadenseiten  verbieten  würden. 

Mangels eines solchen Verbotes sei es zulässig, das Untergeschoss grösser 

zu dimensionieren als die darüberliegenden Geschosse. Der Norm komme 

eine ästhetische Funktion zu. Sie wolle dafür sorgen, dass Untergeschosse 

als solche erkennbar blieben und auf diese Weise das Gebäude insgesamt 

nicht übergeschossig wirke.  

Von einem übergeschossig wirkenden Gebäude kann auch vorliegend nicht 

gesprochen  werden. Wie bereits  aus dem Wortlaut "ihrer  Fassadenfläche" 

hervorgeht, orientiert sich das zulässige Mass der Freilegung entgegen der 

Ansicht des Rekurrenten 2 an der gesamten Fassadenfläche des Unterge-

schosses.  Es  ist  damit  auch  zulässig  die  hangseitige  Fassade  vollständig 

freizulegen.  Ferner  lässt  sich  den  Plänen  (act. 9  in  G.-Nr. R2.2021.00218) 

und den korrekten Ausführungen der Baubehörde entnehmen, dass das zu-

lässige Mass gemäss Art. 8 Abs. 2 BZO respektiert wird. Gemäss Art. 3 BZO 

wären sodann in der Zone W2 zwei Vollgeschosse zulässig. Das Bauprojekt 

weist lediglich ein Vollgeschoss auf. Selbst wenn ein aussenstehender Be-

trachter das Untergeschoss als Vollgeschoss interpretierte, träte die Baute 

trotzdem  immer  noch  baurechtskonform  in  Erscheinung.  Die  Vorgabe  von 

Art. 8 Abs. 2 BZO wird vorliegend somit eingehalten. Der Einwand ist unbe-

gründet.  

12.1. 

Sodann moniert der Rekurrent 2 eine Verletzung der Einheit der Baubewilli-

gung.  In  den  eingereichten  Baugesuchsunterlagen  würden  diverse  für  die 
Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit wichtige Angaben fehlen. Namentlich 

fehlten für die Ausfahrt in die Strasse B. Angaben bezüglich Einlenkerradius, 

Sichtbereiche auf Fahrbahn in beide Fahrtrichtungen usw., Angaben zu den 

Abstellplätzen für Kinderwagen nach Art. 34 BZO, Angaben zu Dachaufbau-

ten  wie  dem  Kamin  oder  dem  Personenaufzugslift, Angaben  zu  Farb-  und 

Materialkonzept, Angaben zu den Balkongeländern und Fensterbrüstungen 

sowie Angaben darüber, wo und wie die Rekursgegner die bis jetzt ungenü-

gende Anzahl an Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat von mindes-
tens  8 m2  schaffen  wolle.  Es  sei  nicht  zulässig,  diese  Fragen  im  Zeitpunkt 

R2.2021.00214 

Seite 23 

 
 
der Bewilligungserteilung offen zu lassen, zumal es nicht auf der Hand liege, 

inwiefern  die  Bauherrschaft  diesen  Vorschriften  nachkommen  wolle  bzw. 

könne.  

12.2. 

Die  Einhaltung  grundlegender  Baurechtsnormen,  deren  Verletzung  eine 

Bauverweigerung  rechtfertigt,  muss  nach  dem  Grundsatz  der  Einheit  des 

baurechtlichen Entscheides in einem einzigen Baubewilligungsverfahren ge-

prüft  werden.  Der  baurechtliche  Entscheid  muss  sich  somit  zu  sämtlichen 

Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von 

ausschlaggebender Bedeutung sind. 

Daraus folgt, dass eine Baueingabe, in der wesentliche Teile des Bauvorha-

bens fehlen, sei es ungewollt, sei es, weil sie erst in einem späteren Baube-

willigungsverfahren  beurteilt  werden  sollen,  unvollständig  ist.  Die  Baube-

hörde hat solche Baueingaben zur Verbesserung an die Bauherrschaft zu-

rückzuweisen  (§ 313  Abs.  1  PBG).  Bleibt  es  bei  der  Unvollständigkeit  der 

Baueingabe, ist hierin in der Regel ein wesentlicher, zur Aufhebung der Bau-

bewilligung führender Verfahrensmangel zu erkennen. 

Kein solcher Mangel liegt vor, wenn es um Aspekte des Bauvorhabens geht, 

die dem üblichen Bauverlauf entsprechend am besten einem späteren Be-

willigungsverfahren  vorbehalten  bleiben.  Dies  gilt  namentlich  für  Detailas-

pekte  wie  etwa  die  Putzstruktur,  die  Farbgebung  oder  die  Materialisierung 

der Fassadenverkleidung. Es wäre kaum sinnvoll, von der Bauherrschaft be-

züglich  solcher  Aspekte  eine  Detailprojektierung,  die  mit  erheblichem  Auf-

wand  verbunden  sein  kann,  zu  verlangen,  wenn  die  Bewilligungsfähigkeit 

des eigentlichen Vorhabens noch gar nicht feststeht. Ferner kann auch die 

Prüfung der Umgebungsgestaltung einem nachgeordneten Bewilligungsver-
fahren  vorbehalten  werden;  nur  bei  Arealüberbauungen  muss  die  Umge-

bungsgestaltung  –  wenn auch nicht  zwingend  aus  dem  Umgebungsplan – 

bereits im Hauptbewilligungsverfahren in den wesentlichen Zügen ersichtlich 

sein (§ 73 Abs. 1 PBG). 

Demgegenüber dürfen grundlegende Aspekte eines Projektes nie vom bau-

rechtlichen Hauptverfahren abgespaltet werden. Die Aufteilung des Bewilli-

gungsverfahrens  muss  zudem  stets  auf  nachvollziehbaren  Gründen  beru-

hen.  Überdies  muss  gewährleistet  sein,  dass  der  gesetzmässige  Zustand 

R2.2021.00214 

Seite 24 

 
 
bezüglich der in ein nachgeordnetes Verfahren verwiesenen Detailaspekte 

ohne  weiteres  erreicht  werden  kann  (VB.1999.00298,  VB.1999.00299  und 

VB.1999.00304 in RB 2000 Nr. 95). 

12.3. 

Im vorliegenden Fall ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die fest-

gestellten  Mängel  nicht  zum  Anlass nahm, das  gesamte  Bauvorhaben  zu-

rückzuweisen  oder  zu  verweigern.  Ob  Projektmängel  ohne  besondere 

Schwierigkeiten mittels Nebenbestimmungen korrigiert werden können, ent-

scheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunk-

ten. Das Gewicht eines Mangels darf nicht isoliert betrachtet werden, son-

dern ist im Umfang des Gesamtprojekts zu messen. Der Rekurrent 2 führt 

verschiedene Nebenbestimmungen des angefochtenen Bauentscheides an, 

welche  die  Bauherrschaft  durch  Anpassung  ihres  Projekts  zu  erfüllen  hat, 

ohne jedoch darzulegen, inwiefern dadurch eine konzeptionelle Überarbei-

tung des Bauvorhabens erforderlich sein sollte. Eine Verletzung des Koordi-

nationsgebots ist somit nicht ersichtlich. 

Die  statuierten  Nebenbestimmungen  stellen  somit  keinen  Verstoss  gegen 

den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung dar. Vielmehr entspricht das 

vorinstanzliche Vorgehen dem üblichen Baubewilligungsverlauf. Dem Rekur-

renten 2 erwächst daraus auch kein Nachteil, da ihm die entsprechende Bau-

bewilligung gestützt auf § 316 PBG zu eröffnen sein wird. 

13.1. 

Sodann  hält  der  Rekurrent 1  den  vorgesehenen  Containerstandort  an  der 

Strasse  B.  für  verkehrsgefährdend.  Der  Containerplatz  werde  bereits  von 

zahlreichen Anwohnern genützt und sei oftmals überbelegt. Zudem würden 
die  Nutzer  ihre  Fahrzeuge  regelmässig  im  Einmündungsbereich  abstellen, 

um ihre Abfallsäcke einzuwerfen. Die Bauherrschaft sei daher zu verpflich-

ten, selber einen Sammelstandort auf dem Baugrundstück zu errichten. Die 

Parzelle verfüge über eine genügend grosse Fläche.  

R2.2021.00214 

Seite 25 

 
 
13.2. 

Bei  Neubauten  und  wesentlichen  Umbauten  oder  Zweckänderungen  sind, 

wo es die Verhältnisse gestatten, ausserhalb des Strassengebiets in geeig-

neter Grösse und Lage Abstellplätze für das Abfuhrgut zu schaffen (§ 249 

Abs. 1 PBG).  

Der  bemängelte  Containerstandort  wurde  mit  Beschluss  vom  11. Januar 

2011 an der Strasse B. rechtskräftig bewilligt (act. 9.1). Die Bauherrschaft ist 

gestützt auf eine Dienstbarkeit berechtigt, diesen Sammelstandort mitzube-

nützen (act. 10.11). Für eine hinreichende Kehrichtbeseitigung ist damit ge-

sorgt. Einem allfälligen verkehrsregelwidrigen Verhalten der Anwohner ist mit 

polizeilichen Mitteln zu begegnen. Die private Rekursgegnerschaft kann da-

her nicht angehalten werden, auf ihrem Grundstück einen eigenen Contai-

nerstandort zu erstellen. Der Einwand ist somit unbegründet. 

14.1. 

Zusammenfassend  ist  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen.  Demgemäss  ist 

der angefochtene Beschluss um eine Nebenbestimmung zu ergänzen, wo-

nach der nordostseitige Balkon im Erdgeschoss im Sinne der Erwägungen 

höchstes auf einem Drittel der betreffenden Fassadenläge in den Strassen-

abstandsbereich  hineinragen  darf.  Im  Übrigen  ist  der  Rekurs  abzuweisen, 

soweit darauf einzutreten ist. 

Gemäss  § 13  Abs.  2  Satz  1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG) 

tragen  mehrere  am  Verfahren  Beteiligte  die  Kosten  in  der  Regel  entspre-

chend ihrem Unterliegen. Bei (teilweiser) Gutheissung eines Nachbarrekur-

ses ist auch die Baubehörde bzw. die betreffende kantonale Amtsstelle als 

(teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu betrachten. Sie wird damit im 
kostenpflichtig 
der 
Rechtsmittelverfahren 

Bauherrschaft 

neben 

(VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind die Kosten zur einen 

Hälfte der Bauherrschaft und zur andern Hälfte der Vorinstanz (bzw. den Vo-

rinstanzen) aufzuerlegen. 

Da die Kosten zufolge Vereinigung der Verfahren gesamthaft verlegt werden, 

sind  entsprechend  des  Aufwandes  der  Geschäfte  die  beiden  Nachbarre-

kurse  gleich  zu  gewichten.  Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten 

R2.2021.00214 

Seite 26 

 
 
demnach den Rekurrenten 1 und 2 zu je 7/16 und der Bauherrschaft und der 

Vorinstanz zu je 1/16 aufzuerlegen. 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs.  2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 

14.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Bauherrschaft zulas-

ten  der  Rekurrenten  eine  (reduzierte)  Umtriebsentschädigung  zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 1'350.--. Da die Umtriebs-
entschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines 

Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 

in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

Die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung 

(§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensätz-

lichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Unterliegens 

in  der  Regel  nicht  entschädigungspflichtig  (§ 17  Abs. 3 VRG).  Umgekehrt 

R2.2021.00214 

Seite 27 

 
 
entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschädigungsan-

spruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend nicht gege-

ben.  Demnach  ist  der  Vorinstanz  keine  Umtriebsentschädigung  zuzuspre-

chen. 

R2.2021.00214 

Seite 28