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**Case Identifier:** 64afa551-8800-55c8-8bf4-1d799b48d31e
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-09-14
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 14.09.2006 B 2006/94
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2006-94_2006-09-14.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2006/94

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 14.09.2006

Entscheiddatum: 14.09.2006

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. September 2006
Baurecht, Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG (SR 700), Art. 42a Abs. 3 RPV (SR 700.1), 
Art. 77quinquies Abs. 2 BauG (sGS 731.1). Verweigerung des Wiederaufbaus 
eines Wohnhauses in der Landwirtschaftszone, das nicht mehr der 
landwirtschaftlichen Nutzung dient und entgegen der erteilten 
Umbaubewilligung und entgegen den Auskünften der massgeblichen 
Behörden vorsätzlich vollständig abgebrochen wurde. Art. 77quinquies BauG 
erweist sich als bundesrechtswidrig, weshalb ihm die Anwendung zu 
versagen ist. Sodann besteht ein überwiegendes öffentliches Interesse an 
der Verweigerung des Wiederaufbaus, und die Verweigerung erweist sich 
namentlich mit Blick auf die präjudizielle Bedeutung als verhältnismässig 
(Verwaltungsgericht, B 2006/94).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, Dr. B. 

Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; Gerichtsschreiberin 

Dr. R. Hirt

_______________

In Sachen

A.B.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. O.S.,

 

gegen

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Regierung des Kantons St. Gallen, Regierungsgebäude, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Politische Gemeinde Gaiserwald, vertreten durch den Gemeinderat, 9030 Abtwil,

Beschwerdebeteiligte,

betreffend

 

Baugesuch (Wohnhaus mit Scheune;

Abbruch, Wiederaufbau, Umnutzung)

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ A.B. ist Grundeigentümer der Parzelle Nr. …, Grundbuch Gaiserwald. Das 

Grundstück ist am 27. Juni 2005 mit Bewilligung des Landwirtschaftsamts vom 

Stammgrundstück Nr. … abparzelliert worden. Gemäss Zonenplan der Politischen 

Gemeinde Gaiserwald vom 29. April 1999 ist die Parzelle der Landwirtschaftszone 

zugeteilt. Ausserdem ist die Parzelle gemäss Schutzverordnung der Gemeinde vom 7. 

Juni 1994 zum Landschaftsschutzgebiet zugehörig. Das Grundstück war mit einem 

Wohnhaus, einer angebauten Scheune und einem Schopf überbaut. Der 

Landwirtschaftsbetrieb ist bereits anfangs der Achtzigerjahre aufgegeben worden, 

ohne dass eine förmliche Zweckänderung erfolgt wäre.

Am 5. April 2004 reichte A.B. ein Baugesuch für den Umbau des Wohnhauses, die 

Sanierung der Scheune sowie für den Abbruch des Schopfes und einer Jauchegrube 

ein. Das Wohnhaus wurde damals vom Baugesuchsteller, der nicht Landwirt ist, und 

seinem Vater, dem ehemaligen Bewirtschafter des Hofs, bewohnt. Zu den am 

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Wohnhaus vorgesehenen Massnahmen gehörten gemäss Baubeschrieb vom 26. April 

2004 die Änderung der Raumeinteilung und die Errichtung eines überdachten 

Sitzplatzes im Erdgeschoss, der Einbau eines Bades im Obergeschoss und der Ausbau 

des Dachraums zu einem Wohnstudio. Weiter sollten in den Scheunenraum zwischen 

Wohnhaus und Tenn eine Garage und ein Heizungsraum eingebaut werden. In bezug 

auf die Scheune wurde festgehalten, dass sie in ihrer Grundstruktur erhalten bleiben 

soll. Unter dem Titel "Gebäudehülle" wurde überdies folgendes ausgeführt: "Während 

das Wohnhaus vollständig saniert werden muss, werden an der Scheune nur 

werterhaltende Massnahmen vorgenommen. Das Dach muss über die ganze Baute 

saniert werden. Ergänzungen an der Tragkonstruktion und die Neueindeckung mit 

Tonziegeln sind notwendig. Zudem müssen in der Scheune feuerpolizeiliche 

Massnahmen für die Garage und den Heizraum getroffen werden. Die Fassade der 

Scheune bleibt bestehen, während jene des Wohnhauses isoliert, mit einer neuen 

Fassadenverkleidung aus Holz und neuen Fenstern versehen wird."

Am 15. Oktober 2004 stimmte das Amt für Raumentwicklung (abgekürzt ARE) dem 

Bauvorhaben - in bezug auf das Wohnhaus gestützt auf Art. 24d des Bundesgesetzes 

über die Raumplanung (SR 700, abgekürzt RPG) und Art. 42a Abs. 1 und 2 der 

eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV), in bezug auf 

die Scheune gestützt auf Art. 24a RPG - zu.

Am 29. Oktober 2004 erteilte die Baukommission Gaiserwald A.B. neben der 

Abbruchbewilligung für Schopf und Jauchegrube gestützt auf Art. 24d RPG und Art. 

42a Abs. 1 und 2 RPV die Baubewilligung für den Umbau und die Zweckänderung des 

Wohnhauses und gestützt auf Art. 24a RPG die Bewilligung für die Zweckänderung der 

Scheune. Bezüglich der am Wohnhaus geplanten baulichen Massnahmen wurde 

festgehalten, dass damit das zulässige Erweiterungskontingent vollständig 

ausgeschöpft werde. Die Bewilligung zur Zweckänderung der Scheune wurde unter 

dem Hinweis erteilt, dass an ihr keinerlei bauliche Veränderungen vorgenommen 

werden dürften.

Am 22. März 2005 teilte der Bauverwalter-Stellvertreter von Gaiserwald dem ARE per 

E-Mail mit, dass der Architekt einen Abbruch und Neubau des Wohnhauses als 

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günstiger erachte. Die Scheune solle wie geplant bestehen bleiben bzw. renoviert 

werden.

Am 7. April 2005 teilte das ARE dem Bauverwalter-Stellvertreter ebenfalls per E-Mail 

mit, dass Art. 42a Abs. 3 RPV den freiwilligen Abbruch und Wiederaufbau eines 

Gebäudes ausdrücklich ausschliesse. Folglich sei eine Ersatzbaute nicht möglich. Der 

Bauverwalter-Stellvertreter von Gaiserwald leitete diese E-Mail mit den massgeblichen 

Gesetzestexten umgehend an den Architekten weiter. Anlässlich eines persönlichen 

Gesprächs vom 3. Juni 2005 erläuterte der Amtsleiter des ARE dem Architekten auf 

dessen Wunsch die massgebenden gesetzlichen Bestimmungen und teilte ihm mit, 

dass diese einen Abbruch und Wiederaufbau des Wohnhauses nicht zulassen würden.

B./ Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 stellte die Hochbauabteilung der Gemeinde 

Gaiserwald den kompletten Abbruch des Wohnhauses fest; sie forderte A.B. zur 

Einreichung eines Korrekturgesuchs samt Stellungnahme und zur Einstellung der 

Bauarbeiten auf.

Am 28. Juli 2005 reichte A.B. ein Korrekturgesuch ein unter Angabe folgender 

Änderungen gegenüber den ursprünglich bewilligten Plänen:

 

Ersatz der tragenden Wohnhauswände und -decken im Erd- und Obergeschoss–

Neue erforderliche Brandmauer zwischen Wohnhaus und Scheune–

Wohnhaustreppe OG-DG durch Treppen zwischen Wohnhaus und Scheune ersetzt–

Ofen durch Cheminée ersetzt–

Einbau Trockenraum und Heizungsspeicherplatz bedingt über EG Heizraum–

Im Rahmen der Dachsanierung leichte Anpassung der Wohnhausdachgeometrie–

Gestaltung der Nordfassade im Sinne einer ausreichenden Belichtung leicht 

korrigiert

–

Überdachung zwischen Scheune und Holzschopf entfällt–

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Am 12. August 2005 fand auf dem Bauamt der Gemeinde Gaiserwald eine 

Besprechung mit den Beteiligten statt. Gemäss Aktennotiz vom 22. August 2005 führte 

der Architekt anlässlich dieser Besprechung unter anderem aus, dass auch die 

Dachkonstruktion der Scheune habe ersetzt werden müssen.

Das Baugesuch lag vom 12. bis 25. August 2005 öffentlich auf. Einsprachen wurden 

keine erhoben. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 1. September 2005 

verweigerte das ARE die Zustimmung zur Baubewilligung. Zur Begründung wurde im 

wesentlichen ausgeführt, dass ein Wiederaufbau nur nach Zerstörung durch höhere 

Gewalt zulässig sei. Vorliegend sei jedoch das Wohnhaus freiwillig vollständig 

abgebrochen worden. Das Vorbringen der Bauherrschaft, wonach die tragende 

Bausubstanz baufällig gewesen sei, sei wenig glaubwürdig. So habe das Wohnhaus im 

Jahr 2003 einen Minderwert von nur rund 40 Prozent aufgewiesen. Das spätere 

Feststellen der Baufälligkeit hätte im übrigen zu einem Widerruf der 

Umnutzungsbewilligung vom 15. Oktober 2004 geführt. Eine nachträgliche 

Zustimmung zum Wiederaufbau des Wohnhauses falle ausser Betracht.

Mit Beschluss vom 2. September 2005 verweigerte die Baukommission Gaiserwald die 

Baubewilligung. Ausserdem wurde in bezug auf das bereits erstellte Untergeschoss 

des Wohnhauses die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet. 

Schliesslich wurde A.B. angewiesen, für die in Abweichung von der Baubewilligung 

vom 15. Oktober 2004 vorgenommenen baulichen Massnahmen an der Scheune 

unverzüglich korrigierte Pläne einzureichen.

C./ Gegen diesen Beschluss erhob A.B. am 13. September 2005 Rekurs bei der 

Regierung. Er beantragte die Aufhebung der Verfügung der Baukommission Gaiserwald 

vom 2. September 2005 und der Verfügung des ARE vom 1. September 2005. Das 

Korrekturgesuch vom 2. August 2005 sei zu bewilligen, eventuell sei das 

Korrekturgesuch zur abschliessenden Bewilligung an die Baukommission Gaiserwald 

zurückzuweisen. Es sei festzustellen, dass A.B. für die in Abweichung von der 

Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 vorgenommenen baulichen Massnahmen an der 

Scheune bereits die erforderlichen Pläne eingereicht habe, unter Kosten- und 

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Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wurde im wesentlichen geltend gemacht, dass 

sich Art. 42a Abs. 3 RPV mangels genügender Delegation in einem formellen Gesetz 

als ungenügende gesetzliche Grundlage für die Weigerung des Wiederaufbaus erweise. 

Aufgrund der Schwere des Eingriffs müsse die Einschränkung der Eigentumsgarantie in 

einem formellen Gesetz vorgesehen sein. Sodann würden die öffentlichen und privaten 

Interessen, die für einen Wiederaufbau sprechen würden, die öffentlichen Interessen, 

den Wiederaufbau nicht zu bewilligen, bei weitem übersteigen. Das Korrekturgesuch 

erweise sich als bewilligungs- und zustimmungsfähig, weshalb ein Rechtsanspruch auf 

Erteilung der entsprechenden Baubewilligung und Zustimmungsverfügung bestehe. 

Insbesondere sei zu beachten, dass das Wohnhaus und die Scheune eine Einheit 

bilden würden, weshalb auch nicht von einem Totalabbruch die Rede sein könne. 

Weiter seien die Abbrucharbeiten bautechnisch und aus Sicherheitsgründen zwingend 

notwendig gewesen und die vom Baureglement vorgeschriebenen Anforderungen 

hätten nur so eingehalten werden können.

Die Regierung entschied in der Angelegenheit am 25. April 2006, indem der Rekurs 

bezüglich der verweigerten Baubewilligung und der für die Scheune geforderten 

Nachreichung korrigierter Pläne abgewiesen wurde. In bezug auf die verfügte 

Wiederherstellung des Untergeschosses wurde der Rekurs gutgeheissen. Die 

Regierung erwog im wesentlichen, dass sich die grundsätzliche Unzulässigkeit des 

Wiederaufbaus eines ursprünglich landwirtschaftlich genutzten, vollständig zerstörten 

Wohnhauses zu landwirtschaftsfremder Wohnnutzung auf Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG 

stützen lasse und die Verweigerung des Wiederaufbaus mithin auf einem Gesetz im 

formellen Sinn beruhe. Die Verweigerung des Wiederaufbaus erweise sich aber auch 

als verhältnismässig, da andernfalls künftig der Wiederaufbau von zerstörten 

Wohnhäusern generell toleriert werden müsste. Die Vorinstanz habe deshalb die 

Bewilligung zum Korrekturgesuch vom 28. Juli 2005 zu Recht verweigert. Bezüglich der 

von der Vorinstanz angeordneten Wiederherstellung des Unterschosses des 

Wohnhauses falle in Betracht, dass keine konkreten Massnahmen bezeichnet worden 

seien. Die Vorinstanz müsse von Amtes wegen prüfen, welche Massnahmen zur 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verhältnismässig seien. Diesbezüglich 

sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neuentscheidung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen. Schliesslich sei der Vorinstanz darin zuzustimmen, dass 

die Korrekturpläne vom 28. Juli 2005 eine Beurteilung der an der Scheune getätigten 

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Massnahmen nicht zulassen würden. Der Baugesuchsteller sei somit zu Recht 

aufgefordert worden, in bezug auf den Scheunenteil korrigierte Pläne einzureichen.

D./ Mit Eingabe vom 18. Mai 2006 erhob A.B. gegen den Entscheid der Regierung vom 

25. April 2006 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. In der Beschwerdeergänzung 

vom 8. Juni 2006 beantragt er die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids. Das Korrekturgesuch vom 28. Juli 2005 zur Baubewilligung vom 29. 

Oktober 2004 sei zu bewilligen. Eventuell sei das Korrekturgesuch zur abschliessenden 

Bewilligung an die Baukommission Gaiserwald zurückzuweisen. Es sei festzustellen, 

dass A.B. die Korrekturpläne für die in Abweichung von der Baubewilligung vom 29. 

Oktober 2004 vorgenommenen Änderungen an der Scheune bereits eingereicht habe, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wird wie bereits im 

Rekursverfahren im wesentlichen geltend gemacht, es fehle an einer genügenden 

gesetzlichen Grundlage für die Weigerung, den Wiederaufbau zu bewilligen bzw. 

diesem zuzustimmen. Die öffentlichen und privaten Interessen an einem Wiederaufbau 

würden die entgegenstehenden öffentlichen Interessen bei weitem überwiegen. Die 

Verweigerung des Wiederaufbaus erweise sich somit als unverhältnismässig, wobei 

insbesondere dem Umstand, dass sich die Liegenschaft in einem Schutzgebiet 

befinde, nicht Rechnung getragen werde. Schliesslich bestehe ein Rechtsanspruch auf 

Erteilung der Bewilligung, nachdem sich das Korrekturgesuch als bewilligungs- und 

zustimmungsfähig erweise.

Die Regierung beantragt in der Vernehmlassung vom 22. Juni 2006 die Abweisung der 

Beschwerde. Die Politische Gemeinde Gaiserwald verzichtet mit Schreiben vom 29. 

Juni 2006 auf die Einreichung einer Stellungnahme.

Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle 

durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten 

Gelegenheit zur Stellungnahme.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ a) Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 

1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP).

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b) Zu prüfen ist im weiteren die Rechtsmittelberechtigung des Beschwerdeführers. 

Dieser ficht unter anderem die von der Beschwerdebeteiligten angeordnete und von 

der Vorinstanz im Rekursverfahren bestätigte Aufforderung an, Korrekturpläne für die 

an der Scheune vorgenommenen baulichen Massnahmen einzureichen.

Gemäss Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer an der 

Änderung oder Aufhebung einer Verfügung oder eines Entscheids ein eigenes 

schutzwürdiges Interesse dartut. Diese Bestimmung ist kraft Verweises auch im 

Beschwerdeverfahren anwendbar (Art. 64 Abs. 1 VRP). Der Inhalt dieser Bestimmung 

macht deutlich, dass als Anfechtungsobjekt eines Rekurses oder einer Beschwerde nur 

eine Verfügung oder ein Entscheid in Frage kommt. Ausserdem umschreibt Art. 45 Abs. 

1 VRP die Voraussetzungen, damit ein Betroffener ein Rechtsmittel ergreifen kann. Die 

Legitimation zur Ergreifung des Rechtsmittels setzt voraus, dass der von einer 

Verfügung Betroffene in seinen eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen ist. Nach 

allgemein anerkannter Praxis ist eine Verfügung ein Akt einer Behörde, der gestützt auf 

einen öffentlich-rechtlichen Rechtssatz als hoheitliche Anordnung in verbindlicher und 

erzwingbarer Weise ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen Gemeinwesen und 

Individuum begründet bzw. aufhebt oder abändert. Eine Verfügung kann vollstreckt 

werden, ohne dass hierfür noch eine weitere Konkretisierung notwendig ist. Inhaltlich 

hat sie den Anforderungen von Art. 24 Abs. 1 VRP zu genügen (GVP 1998 Nr. 9 mit 

weiteren Hinweisen). Vorliegend stellt sich die Frage, ob der Beschwerdeführer durch 

die Aufforderung, bezüglich der Scheune Korrekturpläne einzureichen, in seinen 

tatsächlichen oder rechtlichen Interessen beeinträchtigt ist.

Die Aufforderung im Beschluss der Baukommission Gaiserwald vom 2. September 

2005, für die an der Scheune vorgenommenen baulichen Massnahmen unverzüglich 

korrigierte Pläne einzureichen, erfüllt formell sämtliche Anforderungen gemäss Art. 24 

Abs. 1 VRP. Indes kommt es für die Beurteilung der Frage, ob eine Verfügung vorliegt, 

auf die äussere Form nicht an. In materieller Hinsicht fällt in Betracht, dass das 

Einreichen von Korrekturplänen von der Baubewilligungsbehörde grundsätzlich nicht 

erzwungen werden kann. Es verhält sich in dieser Hinsicht ähnlich wie bei einer 

behördlichen Aufforderung zur Einreichung eines Baugesuchs, die, wie das 

Verwaltungsgericht festgestellt hat, keine anfechtbare Verfügung darstellt (GVP 1998 

Nr. 9). Insbesondere genügt allein der Umstand, dass die Aufforderung von einer 

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hoheitlich wirkenden Behörde ergeht, nicht, um die Verbindlichkeit zu begründen. Wie 

ein Baugesuch können auch die dem Gesuch zugrunde liegenden Pläne nur freiwillig 

eingereicht werden. Das Baugesuch ist eine Willenserklärung zur Anhebung des 

Baubewilligungsverfahrens, und die Planunterlagen sind Ausdruck dieser 

Willenserklärung, indem sie über die äussere Erscheinung und Ausdehnung einer 

geplanten Baute orientieren und eine baupolizeiliche Beurteilung ermöglichen (vgl. Art. 

80 Abs. 2 des Baugesetzes, sGS 731.1, abgekürzt BauG). Ist die Behörde der 

Auffassung, dass die eingereichten Planunterlagen den konkreten Anforderungen nicht 

genügen, ist sie zwar berechtigt, die notwendigen bzw. ergänzenden Unterlagen zu 

verlangen (Art. 80 Abs. 2 und 3 BauG). Indes enthält diese Aufforderung zur 

Einreichung von Plänen keine verbindliche Begründung, Änderung oder Aufhebung 

eines Rechtsverhältnisses. Erst mit dem verbindlichen Entscheid, ein Bauvorhaben 

könne gestützt auf die eingereichten Pläne nicht bewilligt werden, werden 

Rechtsverhältnisse gestaltet bzw. Eingriffe in solche gemacht. Somit steht fest, dass 

die Aufforderung zur Einreichung von Korrekturplänen mangels bindender Wirkung 

nicht als Verfügung qualifiziert werden kann. Ist die Beschwerdebeteiligte der 

Auffassung, dass die an der Scheune vorgenommenen baulichen Massnahmen 

gestützt auf die eingereichten Pläne rechtlich nicht beurteilt werden können, hat sie das 

Baugesuch abzuweisen.

Fehlt es an der Verbindlichkeit eines behördlichen Aktes, erwachsen dem 

Beschwerdeführer aus der Aufforderung keine Nachteile. Folglich fehlt es dem 

Beschwerdeführer vorliegend zur Ergreifung des Rechtsmittels an der materiellen 

Beschwer, soweit er die Aufforderung zur Einreichung von Korrekturplänen 

angefochten hat. In dieser Hinsicht kann deshalb auf die Beschwerde nicht eingetreten 

werden. Im übrigen ist die Legitimation des Beschwerdeführers gegeben (Art. 64 Abs. 1 

in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP).

c) Nachdem die Eingaben vom 18. Mai 2006 und 8. Juni 2006 die gesetzlichen 

Anforderungen zeitlich, formal und inhaltlich erfüllen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit 

Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP), ist auf die Beschwerde - unter dem 

erwähnten Vorbehalt - einzutreten.

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2./ a) In formeller Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, sein rechtliches Gehör 

sei durch den Verzicht der Regierung, einen Augenschein durchzuführen, verletzt 

worden. Ein Augenschein hätte die unhaltbare Situation aufgezeigt. Zudem wäre 

deutlich geworden, dass das Landschaftsbild bei einer Verweigerung des 

Wiederaufbaus nachhaltig gestört werde. Ein Augenschein hätte aber auch 

verdeutlicht, dass nicht ein freistehendes Wohnhaus, sondern lediglich ein Gebäudeteil 

abgebrochen worden sei. Der grösste Teil des Gebäudes - die Scheune - stehe nach 

wie vor.

b) Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch 

die entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob 

ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden 

Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 

2003, Rz. 966).

c) Bezüglich des Einwands des Beschwerdeführers, die Verweigerung des 

Wiederaufbaus störe das Landschaftsbild nachhaltig, verweist die Vorinstanz in der 

Vernehmlassung vom 22. Juni 2006 zu Recht auf die bei den Akten liegenden 

Fotografien und Planunterlagen. Ausserdem fällt in Betracht, dass über die endgültige 

Gestaltung der Umgebung im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands zu befinden ist. Über diese Frage wurde indes noch nicht entschieden, 

nachdem die Vorinstanz die Streitsache bezüglich der verfügten Wiederherstellung an 

die Beschwerdebeteiligte zurückwiesen hat. Auch unter diesem Aspekt erwies sich 

deshalb die Durchführung eines Augenscheins im Rekursverfahren nicht als notwendig. 

Gleich verhält es sich bezüglich des Einwands, bei einem Augenschein hätte 

festgestellt werden können, dass es sich nicht um ein freistehendes Wohnhaus 

gehandelt habe. Der Umstand, dass das Wohnhaus und die Scheune 

aneinandergebaut gewesen sind, geht zweifelsfrei aus den bei den Akten liegenden 

Plänen und Fotografien hervor. Die Vorinstanz hat denn auch nie behauptet, das 

Wohnhaus sei freistehend. Unter diesen Umständen kann der Vorinstanz keine 

Ermessensverletzung vorgeworfen werden, wenn sie auf die Durchführung eines 

Augenscheins verzichtet hat. Daran vermag auch nichts zu ändern, dass das 

Verwaltungsgericht einen Lokaltermin abhält. Der Vorinstanz kommt bei der Frage, ob 

sie den massgeblichen Sachverhalt gestützt auf einen Augenschein oder 

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ausschliesslich auf die im Recht liegenden Akten erheben will, ein erheblicher 

Ermessensspielraum zu. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich 

als unbegründet.

3./ a) In materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, dass die Ablehnung 

des Korrekturgesuchs bzw. die Verweigerung der Wiederaufbaubewilligung für das 

Wohnhaus einen schwerwiegenden Eingriff in sein Eigentum darstelle. Dieser Eingriff 

beruhe weder auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage noch werde er durch ein 

öffentliches Interesse gedeckt noch erweise er sich als verhältnismässig.

b) Es ist unbestritten, dass die Ablehnung des Korrekturgesuchs bzw. die 

Verweigerung des Wiederaufbaus einen Eingriff in die Eigentumsrechte des 

Beschwerdeführers (Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft, SR 101, abgekürzt BV) darstellt. Staatliche Eingriffe in die 

Freiheitsrechte sind nur zulässig, wenn sie auf einer genügenden gesetzlichen 

Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und das 

Verhältnismässigkeitsprinzip wahren (Art. 36 BV).

c) aa) Wie bereits im Rekursverfahren stellt sich der Beschwerdeführer auf den 

Standpunkt, Art. 42a Abs. 3 RPV stelle als Verordnungsbestimmung keine genügende 

gesetzliche Grundlage für eine Verweigerung des Wiederaufbaus dar. Darüber hinaus 

erweise sich die Regelung von Art. 42a Abs. 3 RPV aber auch als unzulässig, da Art. 

24d RPG eine Delegation zuhanden des kantonalen Gesetzgebers, nicht jedoch an die 

Exekutive beinhalte, weitergehende Einschränkungen als in Art. 24d Abs. 3 RPG 

vorgesehen vorzunehmen. Sodann sei es unter dem Gesichtspunkt der 

Gleichbehandlung angezeigt, rechtmässig erstellte Wohnbauten ausserhalb der 

Bauzone, die durch Umnutzung zu landwirtschaftsfremdem Wohnen zonenwidrig 

geworden seien, hinsichtlich des Wiederaufbaus denjenigen Wohnbauten 

gleichzustellen, die im Sinne von Art. 24c RPG durch nachträgliche Pläne und Erlasse 

zonenwidrig geworden seien. Art. 77quinquies Abs. 2 BauG trage diesem Aspekt 

Rechnung. Schliesslich könne entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen aus dem 

Wortlaut von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG nicht abgeleitet werden, dass der Wiederaufbau 

nach einem freiwilligen Abbruch unzulässig sei.

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bb) Eingriffe in die Eigentumsgarantie müssen in einer generell abstrakten Norm 

vorgesehen sein (Art. 36 Abs. 1 Satz 1 BV), wobei sich die erforderliche 

Rechtsetzungsstufe nach der Schwere des Eingriffs richtet (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 BV). 

Schwerwiegende Eingriffe sind auf der Stufe eines Gesetzes im formellen Sinn zu 

normieren, während für weniger schwerwiegende Eingriffe ein Gesetz im materiellen 

Sinn genügt (Häfelin/Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 6. Aufl., Zürich 2005, 

Rz. 601).

cc) Art. 24d RPG erlaubt die Umnutzung von nicht benötigten landwirtschaftlichen 

Wohnbauten zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken, sofern - nebst anderen 

Voraussetzungen - die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im 

wesentlichen unverändert bleiben (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG). Sinn und Zweck dieser 

Bestimmung besteht darin, "eine sinnvolle, auch mit Blick auf Raum und Landschaft 

vertretbare Weiterverwendung der bestehenden Bausubstanz" zu erreichen (BBl 1996 

III S. 541). Dabei wird vorausgesetzt, dass die Substanz erhalten bleibt, also die 

bisherige Bausubstanz weiter genutzt wird (BBl 1996 III S. 537 und 545). 

Dementsprechend schliesst Art. 24d RPG einen vollständigen Abbruch der Wohnbaute 

mit anschliessendem Wiederaufbau grundsätzlich aus (vgl. BGE 1A.134/2002 vom 17. 

Juli 2003 E. 5.4; Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen zu Art. 42a RPV, 

Version vom 23. August 2004, S. 4). Für dieses Verständnis spricht unter dem 

Gesichtspunkt der systematischen Auslegung auch, dass Art. 42a Abs. 3 RPV einen 

Wiederaufbau im Rahmen von Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG – im Sinne einer 

Erleichterung - (nur) nach Zerstörung durch höhere Gewalt zulässt. Entgegen der 

Auffassung des Beschwerdeführers beruht somit der durch den verweigerten 

Wiederaufbau bewirkte Eigentumseingriff direkt auf Art. 24d RPG und damit auf einem 

Gesetz im formellen Sinn. Sodann verstösst es auch nicht gegen das 

Gleichbehandlungsgebot, Wohnbauten ausserhalb der Bauzone, die durch Umnutzung 

zu landwirtschaftsfremdem Wohnen zonenwidrig geworden sind, hinsichtlich des 

Wiederaufbaus anders zu behandeln, als Wohnbauten, die durch nachträgliche Pläne 

und Erlasse zonenwidrig geworden sind. Es steht im Ermessen des Gesetzgebers, 

diese unterschiedlichen Sachverhalte unterschiedlich zu regeln. Im übrigen aber ist die 

Prüfung der Verfassungsmässigkeit von Bundesgesetzen ohnehin ausgeschlossen (Art. 

191 BV). Als unbehelflich erweist sich schliesslich auch der Hinweis des 

Beschwerdeführers auf Art. 77quinquies Abs. 2 BauG. Nachdem Art. 24d RPG einen 

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Wiederaufbau nicht vorsieht und Art. 42a Abs. 3 RPV im Sinn einer 

Ausnahmebestimmung einen Wiederaufbau nur in Fällen der Zerstörung durch höhere 

Gewalt zulässt, erweist sich Art. 77quinquies BauG als bundesrechtswidrig, weshalb 

ihm die Anwendung zu versagen ist (ursprünglich schon kritisch: B. Heer, St. Gallisches 

Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 494).

dd) Nachdem feststeht, dass Art. 24d RPG eine hinreichende gesetzliche Grundlage für 

die Verweigerung des Wiederaufbaus darstellt, ist zu prüfen, ob vorliegend die 

Voraussetzungen für einen - ausnahmsweise zulässigen - Wiederaufbau erfüllt sind. 

Der Beschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang geltend, es treffe zwar zu, 

dass das Gebäude einen Minderwert von nur 40 Prozent aufweise, indes habe die 

Tragkonstruktion aus bautechnischen Gründen vollständig ersetzt werden müssen. Die 

Korrekturen seien also gewissermassen nicht freiwillig, sondern aus technischen und 

baurechtlichen Gründen sowie aus Sicherheitsüberlegungen erfolgt. Schliesslich sei zu 

beachten, dass das Gebäude aus einem Wohnhaus mit angebauter Scheune bestehe, 

weshalb nur von einem Teilabbruch gesprochen werden könne.

Den vorstehenden Ausführungen kann entnommen werden, dass das Bundesrecht 

einen Wiederaufbau landwirtschaftlicher Wohnbauten zwecks landwirtschaftsfremder 

Nutzung nur nach Zerstörung durch höhere Gewalt zulässt (Art. 24d RPG in 

Verbindung mit Art. 42a Abs. 3 RPV). Zur Zerstörung durch höhere Gewalt zählt 

insbesondere das Abbrennen infolge Blitzschlags oder die Zerstörung durch 

Sturmwinde. Keine Zerstörung durch höhere Gewalt liegt dagegen vor, wenn das 

Gebäude vorsätzlich oder eventualvorsätzlich durch den Eigentümer oder mit dessen 

ausdrücklicher oder stillschweigender Duldung zerstört wird (Bundesamt für 

Raumentwicklung, Erläuterungen zu Art. 42a der Raumplanungsverordnung, a.a.O., S. 

4 f.).

Es ist unbestritten, dass die Wohnbaute des Beschwerdeführers nicht durch 

Naturgewalten, sondern von Menschenhand vorsätzlich zerstört wurde. Dem 

Architekten ist die Unzulässigkeit eines vollständigen Abbruchs der Wohnbaute seitens 

der Behörden mehrfach dargelegt worden; sein Wissen und seine Handlungen sind 

dem Beschwerdeführer zuzurechnen. Damit steht fest, dass die Voraussetzungen für 

einen Wiederaufbau vorliegend nicht erfüllt sind. Daran vermögen auch die Hinweise 

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des Beschwerdeführers auf angebliche technische und baurechtliche Notwendigkeiten 

sowie Sicherheitsaspekte nichts zu ändern. In den Schutzbereich von Art. 24d RPG 

fallen zum vornherein nur "gut erhaltene" Wohnbauten. Diese Voraussetzung gilt dann 

als erfüllt, wenn sich die statisch wichtigen Teile wie Fundamente, Böden, tragende 

Wände und Dachkonstruktionen noch in einem guten Zustand befinden bzw. nur zu 

einem kleinen Teil erneuerungsbedürftig sind. Müssen hingegen ganze Gebäudeteile 

abgebrochen werden, um die Baute künftig entsprechend nutzen zu können, ist die 

Umnutzungsbewilligung zu verweigern (BBl 1996 III 542). Aber auch der Einwand, es 

handle sich nur um einen Teilabbruch, geht an der Sache vorbei. Am Augenschein 

konnte sich das Verwaltungsgericht davon überzeugen, dass das Wohnhaus auf 

Parzelle Nr. 2399 nicht mehr vorhanden ist. Während das Wohnhaus nach Art. 24d 

RPG zu beurteilen ist, findet auf die Scheune, welche nicht Wohnzwecken dient, Art. 

24a RPG Anwendung. Für die Frage, ob ein Wiederaufbau des vollständig zerstörten 

Wohnhauses gestattet ist, spielt der Umstand, dass Teile der Scheune belassen 

wurden, mithin keine Rolle.

ee) Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass der Beschwerdeführer in 

Abweichung zur Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 sein in der Landwirtschaftszone 

liegendes Wohnhaus abgebrochen hat. Die gesetzlichen Voraussetzungen für einen 

Wiederaufbau sind nicht gegeben, nachdem das Wohnhaus freiwillig abgebrochen 

worden ist.

d) aa) Zu prüfen ist im weiteren, ob der durch den verweigerten Wiederaufbau bewirkte 

Eingriff in die Eigentumsgarantie des Beschwerdeführers durch ein öffentliches 

Interesse gerechtfertigt ist (Art. 36 Abs. 2 BV). Der Beschwerdeführer macht in diesem 

Zusammenhang geltend, es stehe im öffentlichen Interesse, Bauten zu erhalten, welche 

durch den Strukturwandel in der Landwirtschaft nicht mehr einer landwirtschaftlichen 

Nutzung dienten. In diesem Sinn stehe das von der Vorinstanz angeführte Gebot der 

haushälterischen Nutzung der Verweigerung der Baubewilligung gerade entgegen. Es 

sei die Absicht des Gesetzgebers gewesen, dass bestehende erhaltenswerte 

Wohnbauten wie die Liegenschaft des Beschwerdeführers saniert, erweitert und 

grundsätzlich wieder aufgebaut werden könnten. Sodann liege es mit Blick auf das 

Landschaftsbild im öffentlichen Interesse, dass der bisherige landwirtschaftliche 

Gebäudekomplex, bestehend aus Wohnhaus und Scheune, erhalten bleibe.

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bb) Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend festhält, zählt der 

Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet zu den wichtigsten 

Prinzipien des Raumplanungsrechts des Bundes (anstelle vieler: BGE 132 II 40 mit 

Hinweis). Der Sinn und Zweck von Art. 24d RPG besteht, wie vorstehend dargelegt, 

darin, dass die bisherige Bausubstanz weiter genutzt werden kann. Dagegen wird ein 

vollständiger Abbruch und nachfolgender Wiederaufbau von Art. 24d RPG nicht 

gedeckt. Mit der Revision soll eine sinnvolle und möglichst raum- und 

landschaftsverträgliche Weiterverwendung funktionsloser Bauten ermöglicht werden; 

keinesfalls wollte man aber neuen baulichen Aktivitäten ausserhalb des Baugebiets 

Vorschub leisten (BBl 1996 III S. 537).

cc) Wie bereits ausgeführt wurde, ist das Wohnhaus vollständig abgebrochen worden. 

Die Scheune spielt für die Frage der rechtlichen Beurteilung eines Wiederaufbaus des 

Wohnhauses keine Rolle. Da der Wiederaufbau des Wohnhauses eine bauliche Aktivität 

bedeuten würde, die nicht vom Gesetzeszweck gedeckt ist, hat die Vorinstanz im 

angefochtenen Entscheid zu Recht erwogen, dass die Abweisung des 

Korrekturgesuchs im öffentlichen Interesse liegt. Daran vermag auch der Hinweis des 

Beschwerdeführers auf den Erhalt des Landschaftsbilds nichts zu ändern. 

Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass Beschwerdeführer selbst die Veränderung 

des Landschaftsbildes durch den Totalabbruch des Wohnhauses zu verantworten hat. 

Im übrigen wird es entsprechend den vorstehenden Erwägungen Sache der 

Beschwerdebeteiligten sein, im Rahmen der Anordnung der Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes über das endgültige Erscheinungsbild zu entscheiden.

e) aa) Zu prüfen bleibt, ob der Eingriff in die Eigentumsgarantie vor dem 

Verhältnismässigkeitsgrundsatz standhält (Art. 36 Abs. 3 BV). Der Beschwerdeführer 

macht in diesem Zusammenhang geltend, dass die Verweigerung des Wiederaufbaus 

für ihn und seinen betagten Vater sehr schwerwiegende Auswirkungen hätte. Der 

Wegzug aus der gewohnten Umgebung wäre für den Vater schlicht nicht verkraftbar. 

Für den Beschwerdeführer bedeute die Verweigerung des Wiederaufbaus eine 

Zerstörung eines grossen Teils seines Eigentums, wobei zu beachten sei, dass er 

durch den Wiederaufbau keinen besonderen Vorteil erfahre, sondern lediglich das 

erhalte, was ihm bereits mit der bewilligten Sanierung zugestanden worden sei. Hinzu 

kämen die Interessen des Pächters, der weit entfernt von der Rüti wohne; die Präsenz 

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der Familie B. würde die Aufsicht seines Weideviehs jederzeit gewährleisten. Neben 

den enormen privaten Interessen des Beschwerdeführers und seines Vaters würden 

aber auch öffentliche Interessen für den Wiederaufbau sprechen. Namentlich der Erhalt 

des bisherigen Erscheinungsbildes und die Weiternutzung bestehender Bausubstanz 

sowie die Verbesserung des Erscheinungsbildes durch eine typische Fassaden- und 

Dachgestaltung würden zusammen mit den privaten Interessen das öffentliche 

Interesse am Nichtwiederaufbau bei weitem überwiegen. Schliesslich sei bei der 

Abwägung der Interessen zu berücksichtigen, dass eine Umbaubewilligung zwar 

erlaube, jeden Balken einzeln zu ersetzen oder zunächst das Dach vollständig zu 

erneuern und dann dieses auf vier Stützen stehen zu lassen, damit der ganze Unterbau 

ersetzt werden könne, aber ein gleichzeitiges Ersetzen der schadhaften Bauteile nicht 

zulässig sei. Dies könne nicht in der Absicht des Gesetzgebers gelegen haben.

bb) Die verweigerte Bewilligung des Wiederaufbaus ist zweifellos geeignet, dem Sinn 

und Zweck von Art. 24d RPG nachzuleben und neue unerwünschte bauliche Aktivitäten 

in der Landwirtschaftszone zu verhindern. Sodann sind auch keine milderen 

Massnahmen ersichtlich, welche es erlauben würden, dem Gesetzeszweck auf eine 

andere Weise als mit der Verweigerung des Wiederaufbaus Rechnung zu tragen. Zu 

prüfen bleibt mithin, ob die öffentlichen Interessen an der Durchsetzung des 

Gesetzeszwecks die privaten Interessen des Beschwerdeführers zu überwiegen 

vermögen. Das Verwaltungsgericht verkennt in diesem Zusammenhang nicht, dass die 

Ablehnung des Baugesuchs und die Verweigerung des Wiederaufbaus für den 

Beschwerdeführer und seinen Vater in finanzieller und emotionaler Hinsicht 

schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Indes hat die Vorinstanz im angefochtenen 

Entscheid zu Recht auf die entgegenstehenden gewichtigen öffentlichen Interessen 

verwiesen. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang namentlich die präjudizielle 

Bedeutung, die einer Gutheissung des Baugesuchs zukommen würde. Würde man 

dem Begehren des Beschwerdeführers stattgeben, müsste künftig der Wiederaufbau 

von Wohnhäusern, die nicht durch höhere Gewalt zerstört worden sind, generell 

zugelassen werden. Aufgrund der Akten ist ausgewiesen, dass das Gebäude 

vorsätzlich zerstört worden ist; würde hier der Wiederaufbau zugelassen, würden den 

Behörden die Argumente fehlen, um in anderen Fällen den Wiederaufbau von freiwillig 

zerstörten Wohnhäusern zu verweigern. Die vorstehenden Ausführungen haben indes 

gezeigt, dass der Gesetzgeber den Wiederaufbau von freiwillig zerstörten 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/19

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Wohnhäusern im Rahmen von Art. 24d RPG klar ausgeschlossen hat. Unzutreffend ist 

das Vorbringen des Beschwerdeführers, er würde durch die Bewilligung des 

Korrekturgesuchs keinen besonderen Vorteil erhalten, sondern lediglich das, was ihm 

bereits durch die bewilligte Sanierung zugestanden worden sei. Da die Bausubstanz 

des Wohnhauses endgültig verloren gegangen ist, ist es unmöglich, im Rahmen eines 

Wiederaufbaus denjenigen Zustand zu erzielen, der dem dazumal bewilligten 

Baugesuch entsprechen würde. Der Beschwerdeführer hätte durch den Wiederaufbau 

somit zweifellos einen Vorteil. In diesem Sinn geht auch der Hinweis des 

Beschwerdeführers auf das öffentliche Interesse am Erhalt von bestimmungsgemässer 

Bausubstanz ins Leere, nachdem durch den Abbruch die Bausubstanz gerade 

vollständig zerstört worden ist. Sodann trifft es entgegen der Auffassung des 

Beschwerdeführers nicht zu, dass es zulässig sei, Dächer vollständig zu erneuern und 

dann diese auf vier Stützen stehen zu lassen, damit der ganze "Unterbau" ersetzt 

werden könne. Es würde Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG sowohl unter dem Titel der 

äusseren Erscheinung wie auch unter jenem der Erhaltung der baulichen Grundstruktur 

verletzen, wenn die Baute unter blosser Beibehaltung der Fassade und des Daches 

vollständig ausgehöhlt und gewissermassen mit einem Neubau gefüllt würde (BBl 1996 

III S. 545). Nicht wesentlich ins Gewicht fallen schliesslich die geltend gemachten 

Interessen des Pächters an einer Überwachung des Weidviehs, zumal die notwendige 

Überwachung auch ohne die ständige Anwesenheit der Familie B. sichergestellt 

werden muss.

cc) Vor diesem Hintergrund kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die 

Abweisung des Korrekturgesuchs bzw. die Verweigerung des Wiederaufbaus vor dem 

Grundsatz der Verhältnismässigkeit standhalten. Die auf dem Spiel stehenden 

öffentlichen Interessen sind schwerer zu gewichten als die entgegenstehenden privaten 

und öffentlichen Interessen.

f) Zusammenfassend steht fest, dass der Beschwerdeführer in Abweichung zur 

Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 sein in der Landwirtschaftszone liegendes 

Wohnhaus abgebrochen hat. Da das Wohnhaus somit nicht durch höhere Gewalt 

zerstört worden ist, sind die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Wiederaufbau 

nicht gegeben. Die Verweigerung des Wiederaufbaus liegt sodann im überwiegenden 

öffentlichen Interesse und erweist sich als verhältnismässig. Die Vorinstanz hat deshalb 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/19

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die Bewilligung zum Korrekturgesuch vom 28. Juli 2005, welches den Wiederaufbau 

des Wohnhauses bezweckte, zu Recht verweigert. Gründe, die eine Rückweisung der 

Streitsache an die Beschwerdebeteiligte entsprechend dem Eventualbegehren des 

Beschwerdeführers rechtfertigen würden, sind nicht gegeben. Nachdem die 

bestehende Bausubstanz vollständig zerstört worden ist, ist ein Wiederaufbau im 

Rahmen der Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 aus rein praktischen Gründen gar 

nicht mehr möglich. Bezüglich der vorinstanzlichen Rückweisung der Streitsache an die 

Beschwerdebeteiligte zur Prüfung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

bleibt anzufügen, dass im angefochtenen Regierungsbeschluss zutreffend erkannt 

wurde, dass die Behörde in einer Wiederherstellungsverfügung im Sinne von Art. 130 

Abs. 2 BauG einerseits die Voraussetzungen der restitutorischen Massnahme 

festzustellen und anderseits zu bestimmen hat, was der Pflichtige zu tun hat. Nur der 

verbindliche Entscheid, welche Massnahmen der Pflichtige zur Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands vorzunehmen hat, gestaltet ein Rechtsverhältnis (VerwGE vom 

22. Februar 2006 i.S. M. AG, zur Zeit veröffentlicht unter www.gerichte.sg.ch). Die 

angeordnete Rückweisung ist folglich nicht zu beanstanden, da die 

Beschwerdebeteiligte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügt hat, 

ohne die erforderlichen Massnahmen konkret zu bezeichnen. Immerhin kann im 

Hinblick auf die konkrete Anordnung als Hinweis schon heute festgehalten werden, 

dass auch im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ein 

Wiederaufbau im Rahmen der Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 ausser Betracht 

fällt. Abgesehen davon, dass ein Wiederaufbau, wie bereits ausgeführt wurde, aus rein 

praktischen Gründen unmöglich ist, ginge es auch nicht an, über die Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustandes einen Wiederaufbau zuzulassen, der sich nach Art. 24d 

RPG als unzulässig erweist. Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerde 

abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. Auf die Einholung der vom 

Beschwerdeführer beantragten Expertise sowie die Einvernahme des Projektverfassers, 

der im übrigen anlässlich des Augenscheins zu Wort gekommen ist, ist zu verzichten.

4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS 

941.12). Sie ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 19/19

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Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 98bis VRP).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- bezahlt der 

Beschwerdeführer unter Verrechnung des Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

3./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V. R. W.

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

 

Zustellung dieses Entscheides an:

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Soweit eine Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht wird, kann gegen diesen 

Entscheid innert dreissig Tagen seit der Zustellung Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden.

den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt lic. iur. O.S.)–

die Vorinstanz–

die Beschwerdebeteiligte–

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	Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. September 2006
	Baurecht, Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG (SR 700), Art. 42a Abs. 3 RPV (SR 700.1), Art. 77quinquies Abs. 2 BauG (sGS 731.1). Verweigerung des Wiederaufbaus eines Wohnhauses in der Landwirtschaftszone, das nicht mehr der landwirtschaftlichen Nutzung dient und entgegen der erteilten Umbaubewilligung und entgegen den Auskünften der massgeblichen Behörden vorsätzlich vollständig abgebrochen wurde. Art. 77quinquies BauG erweist sich als bundesrechtswidrig, weshalb ihm die Anwendung zu versagen ist. Sodann besteht ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Verweigerung des Wiederaufbaus, und die Verweigerung erweist sich namentlich mit Blick auf die präjudizielle Bedeutung als verhältnismässig (Verwaltungsgericht, B 2006/94).

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