# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a6801392-4a14-54f6-86b0-02e6c7849110
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-02-19
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 19.02.2016 VD.2014.235 (AG.2016.229)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_VD-2014-235_2016-02-19.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  als Verwaltungsgericht

   

  

 

VD.2014.235

 

URTEIL

 

vom 19.
Februar 2016

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Stephan
Wullschleger, 

lic. iur. Christian Hoenen, Dr.
Claudius Gelzer, Dr. Jeremy Stephenson   

und Gerichtsschreiber lic. iur.
Pascal Riedo 

 

 

 

 

Beteiligte

 

A____ GmbH                                                                                   Rekurrentin

[...]

 

vertreten durch lic. iur. [...] 

 

gegen

 

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

 

 

 

Gegenstand

 

Rekurs gegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission 

vom 27. März 2014

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer

Sachverhalt

 

Mit Kaufvertrag
vom 27. Dezember 2011 hat die A____ GmbH mit Sitz in [...] (Rekurrentin) eine
Liegenschaft an der [...]strasse 2 (Liegenschaftsparzelle [...] des Grundbuches
Basel) für CHF 1‘160‘000.– erworben. Diese Liegenschaft hat sie mit Kaufvertrag
vom 21. August 2012 zu einem Preis von CHF 1'550'000.– wiederum veräussert.
Da keine Steuererklärung abgegeben wurde, schätzte die Steuerverwaltung den
steuerbaren Grundstückgewinn auf CHF 365'825.– und legte die Grundstücksgewinnsteuer
mit Verfügung vom 13. März 2013 auf CHF 219'480.– fest. In der dagegen
erhobenen Einsprache vom 11. April 2013, mit welcher die Steuererklärung
nachgereicht wurde, deklarierte die Rekurrentin einen Grundstückgewinn von CHF
62'653.–. 

 

Mit
Einspracheentscheid vom 30. Mai 2013 wurde auf dem Grundstückgewinn daraufhin
ein Abzug von CHF 21'700.– für Kosten beim Erwerb anerkannt; als wertvermehrende
Kosten deklarierte Aufwendungen von CHF 255'646.65 wurden dagegen nicht zum
Abzug zugelassen. Der steuerbare Grundstückgewinn wurde auf CHF 364'800.–
und die Grundstückgewinnsteuer auf CHF 218'880.– festgelegt. 

 

In ihrem Rekurs
an die Steuerrekurskommission vom 28. Juni 2013 hat die Rekurrentin einen Abzug
für wertvermehrende Investitionen im Umfang von CHF 255'646.65 und den Abzug
einer Vermittlungsprovision in der Höhe von CHF 46'500.– geltend gemacht.
Dieser Rekurs wurde von der Steuerrekurskommission mit Entscheid vom 27. März
2014 kostenfällig abgewiesen. 

 

Gegen den
Entscheid der Steuerrekurskommission hat die Rekurrentin, nunmehr vertreten
durch die Rechtsanwälte [...], am 17. November 2014 Rekurs erhoben und darin
beantragt, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei der massgebende
Grundstückgewinn auf CHF 65'653.35 festzulegen. Die Steuerverwaltung hat in
ihrer Vernehmlassung vom 2. Januar 2015 die Abweisung des Rekurses beantragt.
Die Steuerkurskommission hat mit Eingabe vom 6. Januar 2015 mit Verweis
auf den angefochtenen Entscheid ebenfalls die Abweisung des Rekurses beantragt.
Die Rekurrentin hat zu beiden Eingaben am 11. Februar 2015 repliziert und dabei
an ihren Anträgen festgehalten. Für die Einzelheiten der Parteistandpunkte
wird, soweit sie für den Entscheid von Bedeutung sind, auf die nachfolgenden
Erwägungen verwiesen. Der vorliegende Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg
ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1. 

1.1      Gegen
die Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählter
Kommission kann gestützt auf § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflege-gesetzes
(VRPG; SG 270.100) und § 171 des Steuergesetzes (StG; SG 640 100) Rekurs an das
Verwaltungsgericht erhoben werden. Dieses ist somit zur Beurteilung des
vorliegenden Rekurses funktionell wie auch sachlich zuständig. Nach § 13 Abs. 1
VPRG ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die angefochtene Verfügung berührt
ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat.
Diese Voraussetzungen sind im Falle der Rekurrentin offensichtlich erfüllt. Auf
deren rechtzeitig eingereichten und begründeten Rekurs ist somit einzutreten.

 

1.2      Die
Kognition des Verwaltungsgerichtes richtet sich nach der allgemeinen Bestimmung
von § 8 Abs. 1 VPRG, da das Steuergesetz keine speziellen Vorschriften über das
Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht enthält (vgl. §§ 171 Abs. 4 StG).
Demnach ist zu prüfen, ob die Verwaltung öffentliches Recht nicht oder nicht
richtig angewendet, den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt,
wesentliche Form- und Verfahrensvorschriften verletzt oder ihr Ermessen
überschritten oder missbraucht hat.

 

1.3      Massgebend
für die Beurteilung des Rekurses durch das Verwaltungsgericht ist die Sachlage,
wie sie im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheides bestanden hat (VGE
VD.2014.147 mit weiteren Hinweisen; Wullschleger/Schröder,
Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, BJM 2005 S.
300 f.). Daraus folgt nach feststehender Praxis des Verwaltungsgerichts, dass
trotz der Geltung des Untersuchungsgrundsatzes gemäss § 18 VRPG Noven im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren in Berücksichtigung des funktionellen
Instanzenzuges nicht zugelassen werden (BGer 1A.211/2001 vom 3. Mai 2002 E.
2.1). Immerhin ist von diesem Grundsatz dann abzuweichen, wenn das Festhalten
an der ursprünglichen Sach- und Rechtslage einem überspitzten Formalismus
gleichkäme und zu einem prozessualen Leerlauf führte. Noven werden auch dann
zugelassen, wenn die neuen Tatsachen und Beweismittel dem Nachweis bereits
früher vorgetragener Behauptungen dienen (Wullschleger/Schröder,
a.a.O., BJM 2005 S. 301; Stamm,
Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats-
und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 510). Vorliegend
hat die Rekurrentin Beweisunterlagen zu bereits im vorinstanzlichen Verfahren
vorgebrachten Punkten eingereicht. Diese sind daher im vorliegenden Verfahren
zu berücksichtigen.

 

1.4      Das
Urteil kann auf dem Zirkulationsweg gefällt werden, da Steuersachen  keine
zivilrechtlichen Ansprüche im Sinne von Art. 6 EMRK beinhalten (BGer 2P.7/2004
vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5 m.w.H.).

 

2.

2.1      Die
Vorinstanz hat in ihrem Entscheid die Qualifikation der von der Rekurrentin
beantragten Abzüge unter dem Titel der wertvermehrenden Aufwendungen abgelehnt.
Sie hat dazu ausgeführt, dass von wertvermehrenden - im Gegensatz zu werterhaltenden
- Investitionen dann auszugehen sei, wenn damit neue Werte geschaffen würden,
welche zu einer dauerhaften Verbesserung des Grundstückes führten.  Bei den von
der Rekurrentin angeführten Innenausbauten und der entsprechende Planung
(Rechnungen [...]) seien nur Sanierungsarbeiten ersichtlich. Diese seien daher
als werterhaltend anzusehen. Das Gleiche gelte für die Rechnungen der [...] AG,
welche Elektroninstallationen vorgenommen habe. Aus diesen Abrechnungen sei
einzig die Lieferung einer Lautsprecheranlage ersichtlich, welche nicht als
wertvermehrende Anlage einer Liegenschaft angesehen werden könne. Worum es sich
bei den restlichen Positionen handle, sei nicht nachvollziehbar. Der
wertvermehrende Charakter dieser Arbeiten und der damit verbundenen Kosten sei
daher ebenfalls nicht nachgewiesen. Für den Abzug einer Vermittlungsprovision
werde schliesslich weder ein Maklervertrag eingereicht noch eine Maklertätigkeit
nachgewiesen. Auch dieser Abzug vom steuerbaren Gewinn könne daher nicht
berücksichtigt werden.

 

2.2      Hiergegen
macht die Rekurrentin in ihrer Rekursbegründung geltend, dass sie die
Liegenschaft in einem heruntergekommenen Zustand erworben und danach eine
Gesamtsanierung vorgenommen habe. Dies ergebe sich aus einem Vergleich der
Bilder in der Kaufs- und Verkaufsdokumentation. Anders lasse sich auch die Wertsteigerung
innert der kurzen Haltedauer von acht Monaten nicht erklären. Durch die
Sanierung erscheine die Liegenschaft in einem "neuem Kleid" und eine
Vermietung sei wieder möglich. Für die Sanierung sei mit [...] ein Architekt
beauftragt und eine Baueingabe gemacht worden, was Architekturleistungen im
Umfang von CHF 9'120.– nach sich gezogen habe. Die einzelnen Teilbereiche der
Sanierung dürften nicht isoliert betrachtet werden, sondern es müsse eine
wirtschaftliche Gesamtbetrachtung erfolgen. Die Firma [...] AG habe diverse
Elektroinstallationen in der Liegenschaft neu vorgenommen (Dosen, Schalter etc.)
und darüber hinaus im Restaurant neue Lautsprecher fest installiert, was
gesamthaft CHF 30'936.65 gekostet habe. Die Firma [...] GmbH habe umfangreiche
Maler- und Gipserarbeiten vorgenommen, Bodenbeläge neu erstellt sowie neue
sanitäre Anlagen installiert und durch Gipswände ein neues Raumkonzept
geschaffen. Die Baukosten von CHF 215'590.– seien daher als wertvermehrend
anzusehen. Auch der Maklervertrag für den Abzug der daraus resultierenden
Provision wird von der Rekurrentin im vorliegenden Verfahren nun eingereicht.
Bei der Maklerin handle es sich um eine von der Rekurrentin unabhängige
Drittperson. Die abzugsfähige Maklertätigkeit ergebe sich bereits aus der
zugehörigen Rechnung im Betrag von CHF 46'500.–. Die Steuerverwaltung habe nie
eine entsprechende Edition verlangt und damit den Sachverhalt ungenügend abgeklärt
und das rechtliche Gehör der Rekurrentin verletzt.

 

2.3      In
ihrer Stellungnahme zur Rekursbegründung hält die Steuerverwaltung daran fest,
dass die Rekurrentin weder wertvermehrende Aufwendungen noch eine
Maklertätigkeit nachgewiesen habe. Damit sei sie ihren Mitwirkungs- und Beweispflichten
im Verfahren nicht nachgekommen, was nicht der Verwaltung anzulasten sei. Weder
lägen Unterlagen vor, welche die vorgenommenen Veränderungen in der Liegenschaft
beschreiben noch ergebe sich aus den eingereichten Rechnungen, dass mehr als
Sanierungsarbeiten vorgenommen worden seien. Auch fehle es weiterhin an einem
Nachweis einer Vermittlungstätigkeit der Maklerin. Diese sei überdies nicht als
Drittperson anzusehen, handle es sich dabei doch um eine Holdinggesellschaft,
deren Zweck die Immobilienvermittlung nicht vorsehe.

 

2.4      Zur
Stellungnahme der Steuerverwaltung führt die Rekurrentin in ihrer Replik aus,
dass die vorgenommenen Erneuerungsarbeiten notwendig waren und zu einer
Wertsteigerung geführt haben. Sie weist wiederum daraufhin, dass die Differenz
des Kaufs- und Verkaufspreises nur aufgrund der Investitionen erklärbar sei und
reicht Bilder zum Zustand der Liegenschaft vor und nach dem Erwerb resp. Umbau
ein. Es sei für einen Steuerpflichtigen im Verfahren nicht erkennbar, welche
Unterlagen die Steuerverwaltung zum Nachweis der Abzugsfähigkeit von
Investitionen verlange. Eine unvollständige Deklaration sei von den
Steuerbehörden mittels Ausweiseinforderung zu vervollständigen. Im Weiteren
hält sie fest, dass keine Anzeichen dafür bestehen, dass die Maklerrechnung zu
Unrecht erstellt worden sei. Der Nachweis der Maklertätigkeit sei mit dem
Vertrag und der Rechnung mehrfach erbracht.

 

3. 

In verfahrensrechtlicher
Hinsicht ist zunächst Folgendes festzuhalten: Die §§ 151 ff. StG regeln die Verfahrenspflichten
der Steuerpflichtigen. Danach hat die steuerpflichtige Person die
Steuererklärung wahrheitsgemäss und vollständig auszufüllen und mit den
vorgeschriebenen Beilagen fristgerecht einzureichen (§ 151 Abs. 2 StG). Die
Steuerpflichtigen haben alles zu tun, um eine vollständige und richtige
Steuerveranlagung zu ermöglichen (§ 153 Abs. 1 StG). Diese allgemeinen
Mitwirkungspflichten stehen im Einklang mit dem Bundesgesetz über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Art. 42
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden
[StHG; SR 642.14]). Es gilt überdies der Grundsatz, dass der Steuerpflichtige die
Beweislast für steuermindernde Tatsachen trägt (Höhn/Waldburger,
Steuerrecht, Bd. I, 9. Aufl., Bern 2001, § 34 N. 16; Blumenstein/Locher, System des schweizerischen Steuerrechts,
6. Aufl., Zürich 2002, S. 416; BGer 2C.104_2013 vom 27. September 2013 E. 2.4;
VGE 663/2007 vom 16. Juni 2008 E. 2.2). 

 

4.

4.1      Nach
§ 104 Abs. 1 StG wird die Grundstückgewinnsteuer erhoben von den Gewinnen, die
sich aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken des Privat- und
des Geschäftsvermögens der natürlichen und juristischen Personen sowie von
Anteilen an solchen ergeben. Gemäss § 106 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 1
StHG gilt als Grundstückgewinn der Betrag, um den der Veräusserungserlös den
Einstandswert resp. die Anlagekosten übersteigt. Als Veräusserungserlös definiert
§ 106 Abs. 2 StG den Verkaufspreis mit allen Nebenleistungen des Erwerbers
abzüglich der mit der Veräusserung verbundenen Kosten. Den Einstandswert resp.
die Anlagekosten bilden nach § 106 Abs. 3 StG den Erwerbswert unter Berücksichtigung
der mit dem Erwerb verbundenen Kosten und der wertvermehrenden Aufwendungen,
soweit diese nicht bereits bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer angerechnet werden
konnten. Den Kantonen wird vom StHG eine weitgehende Freiheit bei der
Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer eingeräumt (BGE 134 II 124 E. 3.2
S. 132; VGE VD.2014.147 vom 9. Juni 2015 E. 2.1). Die Kantone können selber
bestimmen, welche Auslagen sie unter dem Titel „Aufwendungen“ anrechnen lassen.
Insofern stellt sich das kantonale Grundstückgewinnsteuerrecht als kantonales
Recht dar (BGer 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 3.1).

 

4.2      Im
Steuergesetz des Kantons Basel-Stadt ist der Begriff der wertvermehrenden
Aufwendungen, wie dargelegt, nicht näher definiert. Gemäss der Praxis kommen
als wertvermehrende Aufwendungen alle Auslagen in Betracht, die nicht bloss dem
Unterhalt des Grundstückes dienen, sondern die eine wirkliche Verbesserung,
eine Neueinrichtung, eine Erweiterung oder eine Ergänzung zur Folge haben.
Dabei handelt es sich um Investitionen, welche die Beschaffenheit des
Grundstücks dauernd verbessern (VGE 663/2007 vom 16. Juni 2008 E. 2.1 mit
weiteren Hinweisen). Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hält in einem
Entscheid vom 25. September 2014 zur Abgrenzung der wertvermehrenden Kosten von
den Unterhaltskosten fest, dass Letztere Aufwendungen darstellen, deren Ziel
nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheriger Werte sei und die
in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren. Dazu gehören einerseits
Aufwendungen für den laufenden Unterhalt der Liegenschaft einschliesslich
Ersatzanschaffungen, anderseits aber auch solche für periodische Renovationen
grösseren Ausmasses, wie beispielsweise Fassadenrenovationen, die zeitbedingte
Änderung der Heizanlage, Anpassung der elektrischen Einrichtungen an geänderte
Vorschriften und Ähnliches mehr. Mit anderen Worten seien Unterhaltskosten
Aufwendungen, die sowohl der Instandhaltung des Grundstücks als auch seiner
Instandstellung dienen, d. h. der Nachholung unterbliebener Instandhaltung,
sodass das Grundstück weiterhin, allenfalls "modernisiert",  seinen
bisherigen Verwendungszweck erfüllen kann (SB.2014.00060 vom 25. September 2014
E. 4.2). Nicht mehr als werterhaltende Instandstellungen gelten Totalsanierungen,
welche einem Neubau gleichkommen; dies sei z.B. bei Gebäudeauskernungen
anzunehmen, wo einzig mit Bezug auf die Gebäudehülle eine Wahl zwischen blosser
Sanierung und darüber hinausgehender Verbesserung der bestehenden Bausubstanz
verbleibe. Nicht jede Totalsanierung mit Gebäudeausbau und Grundrissumgestaltung
komme aber einem Neubau oder einer Gebäudeauskernung gleich (SB.1999.00092 vom
19. April 2010). Im selben Sinne hat das Verwaltungsgericht Graubünden in
seinem Entscheid vom 21. November 2013 (A 13 48 E. 2b) festgehalten, dass
beispielsweise der Ersatz eines Bades oder einer Küche, der Ersatz eines Flachdaches,
der Ersatz eines Teppichbodens durch einen Parkett, der Ersatz elektronischer
Installationen sowie Reparatur-, Maler- und Gipserarbeiten nicht wertvermehrende,
sondern werterhaltende Ausgaben darstellen, da deren Ziel nicht die Schaffung
neuer, sondern die Erhaltung bzw. der Ersatz bisheriger Werte sei. Von diesen
Überlegungen ist auch für die Abgrenzung der werterhaltenden von den wertvermehrenden
Aufwendungen in vorliegenden Fall auszugehen.

 

4.3

4.3.1   Im
vorliegenden Fall wurde unbestreitbar eine Sanierung vorgenommen. Von einer
Totalsanierung, welche quasi einem Neubau gleichkäme, kann aber nicht die Rede
sein. Die Sanierung hat sich weitgehend auf das innere Erscheinungsbild des
Gebäudes beschränkt (Maler- und Gipserarbeiten, leichte Ausbesserungen, neue
Laminatböden, zusätzliche Duschen). Der Vergleich der mit dem Rekurs eingereichten
Kaufsdokumentation und Verkaufsdokumentation zeigt keine grundsätzlichen Unterschiede.
Die Liegenschaft war beim Ankauf zwar unvermietet. Welche Mietverträge im
Moment des Verkaufes bestanden, wird aus den eingereichten Unterlagen aber
nicht ersichtlich. Sowohl der Kaufsdokumentation als auch der Verkaufsdokumentation
haben unveränderte Grundrisspläne beigelegen. Aus der Abrechnung des [...] geht
weder hervor, was für eine Baueingabe gemacht worden noch für was diese
erforderlich gewesen ist. Ein Hinweis auf eine wertvermehrende Investition kann
hieraus daher nicht abgeleitet werden. Der Verkaufsdokumentation liegt auch
keine Höherschätzungsanzeige der Gebäudeversicherung bei, welche als Grundlage
für die Schätzung von wertvermehrenden Aufwendungen dienen könnte. Beiden
Dokumentationen liegt derselbe Versicherungsausweis bei. 

 

4.3.2   Die
Rechnung der [...] AG vom 18. Januar 2012 zeigt auf, dass diverses Elektromaterial
pauschal verrechnet worden ist. Es wurden gemäss dem Rechnungstext Dosen und
Schalter gemäss einer Begehung teilweise aus Lagerbestand, teilweise Occasionen
eingesetzt. Zudem wurden Regallautsprecher und Verstärkeranlagen installiert.
Die Geräte wurden montiert und konfiguriert; die Rechnung bezieht sich zudem
auf "Support, Inbetriebnahme und Kundenprogramm". Weder aus der Abrechnung
der [...] AG noch den mit der Replik eingereichten "Vorher- und
Nachher-Fotos" geht hervor, dass bei den Elektroanlagen ein wesentlicher
Ausbau erfolgt ist. Es  ist aufgrund der Formulierung und den Bildern vielmehr
eher von einer Sanierung der Anlagen mit neuem Material resp. Occasionsmaterial
auszugehen. Bei der Installation von Lautsprecheranlagen und Verstärkern kann
ebenfalls nicht von einer wertsteigernden Investition in die Liegenschaft
gesprochen werden, nachdem weder behauptet noch belegt wird, dass die
Lautsprecheranlagen untrennbar mit der Liegenschaft verbunden worden wären.

 

4.3.3   Aus
der Abrechnung der [...] GmbH vom 29. März 2012 geht hervor, dass diese eine
äusserliche Sanierung der Innenräume vorgenommen hat (Entfernen von Täfern,
Lampen, Tapeten etc. Abspitzen von schlechtem Verputz, wo nötig Wände neu
verputzen sowie Gipswände erstellen, Decken teilweise ausbessern, Decken und
Wände streichen, Dachisolierung und Verkleidung, Türen und Türrahmen, Fensterbänke
und Fensterrahmen und Radiatoren streichen, Verlegen von Laminatböden und Bodenfliessen
sowie Montage neuer Duschen und WC-Anlagen). Der Werkvertrag vom 4. Januar 2012
spricht von "Innen Arbeiten im GU", der darin genannte Baubeschrieb
wurde nicht eingereicht. Die beschriebenen Arbeiten sind offenkundig darauf
ausgerichtet, die Vermietungsfähigkeit der Liegenschaft insgesamt zu erhalten
resp. wieder herzustellen. Von einer grundsätzlichen Aufwertung der Liegenschaft,
welche über eine zeitgemässe Erneuerung hinausgeht, kann nicht gesprochen
werden. Die Rekurrentin hat eine solche weder insgesamt noch für einzelne Arbeiten
gesondert nachgewiesen. Die gemäss der Abrechnung der [...] GmbH, der
Verkaufsdokumentation und den eingereichten Bildaufnahmen lediglich
oberflächlich restaurierten Räume führen nicht zu einem über den üblichen Unterhalt
hinausgehenden, höheren Wert der Liegenschaft. Nichts anderes ist für die
Dämmung des Daches behauptet oder nachgewiesen. Die Sanitärarbeiten (neue Duschen
und WC-Anlagen) sind in der Abrechnung der Unternehmerin gar nicht separat
ausgewiesen, so dass diesbezüglich bereits grundsätzlich nicht von einem
relevanten (Neu)Wert ausgegangen werden kann. Dieser liesse sich mangels
Bezifferung vorliegend auch gar nicht bestimmen.

 

4.3.4   Am
Dargelegten ändert auch nichts, dass der von der Rekurrentin vorgenommene
Unterhalt gemäss ihren Aussagen zur Erhaltung der Vermietfähigkeit der Liegenschaft
erforderlich war. Auch wenn es sich bei den Sanierungsarbeiten allenfalls um
aufgeschobenen Unterhalt handelt, der von der Rekurrentin nachgeholt wurde,
ändert dies am Charakter der Aufwendungen als Unterhaltsarbeiten nichts (vgl.
zur Qualifizierung des aufgeschobenen Unterhalts im Mietrecht: BGer 4A_530/2012
vom 17. Dezember 2012 E. 3.2 und 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b). Auch Unterhaltsaufwendungen
für Liegenschaften, welche in einem vernachlässigten Zustand übernommen worden
sind und kurz nach der Übernahme renoviert werden, können zudem nach der im
Jahre 2012 bereits wirksamen Abschaffung der Dumont-Praxis bei der
Einkommenssteuer abgezogen werden. Ein Abzug dieser werterhaltenden
Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer ist demgegenüber nicht möglich. Es
ist daher vorliegend zusammenfassend festzuhalten, dass die Rekurrentin weder
in Bezug auf ihre Ausführungen zur Gesamtsanierung noch in Bezug auf einzelne
Positionen in den Abrechnungen der Arbeiten eine Wertvermehrung der
Liegenschaft nachgewiesen hat.

 

5.

5.1      Maklerkosten
sind nach der Praxis dann als Vermittlungsaufwand bei der Berechnung der
Grundstückgewinnsteuer anrechenbar, wenn ein zivilrechtlich gültiger
Maklervertrag im Sinne von Art. 412 OR mit einer Drittperson geschlossen worden
ist und der Makler in Erfüllung dieses Vertrages eine Nachweis- oder
Vermittlungstätigkeit aufgenommen hat, welche zum Veräusserungsgeschäft geführt
hat. Erforderlich ist weiter die Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten
Maklerlohns (VGE 663/2007 vom 16. Juni 2008 E. 2.2 und 754/2004 vom 24. August
2005 E. 2.1). 

 

5.2      In
Bezug auf den Abzug der Maklerkosten hat die Steuerrekurskommission zu Recht
einerseits die Vorlage des Maklervertrages aber auch zusätzlich den Nachweis
der Maklertätigkeit als Voraussetzung der Abzugsfähigkeit dieser Kosten
verlangt. Im vorliegenden Fall wurde die Rechnung für die angebliche
Maklertätigkeit von einer [...] Holding SA erstellt. Diese verfolgt gemäss
Eintragung im Handelsregister den folgenden Zweck: „Holding Funktion von Gesellschaften
weltweit, insbesondere im Telekom- und Netzwerkbereich; Erwerb und Verwaltung
von Kapitalanlagen sowie Durchführung von Finanzgeschäften“. Einziger Verwaltungsrat
ist Herr B____, welcher gleichzeitig Mitglied der Geschäftsleitung der [...] AG
ist, welche wiederum der Rekurrentin das Domizil verschafft. Die Einsetzung von
B____ als einzigem Verwaltungsrat der [...] SA lässt auf ein treuhänderisches
Verwaltungsratsmandat schliessen. Angaben zur Eigentümerschaft der [...] SA
fehlen ebenso wie zu deren geschäftlicher Tätigkeit. Es bestehen bei dieser
Ausgangslage genügende Anzeichen für ein steuerrechtliches Umgehungsgeschäft.
Die Steuerverwaltung und die Steuerrekurskommission haben im Weiteren zu Recht
darauf hingewiesen, dass nicht nur ein Maklervertrag fehlt, sondern auch eine
Maklertätigkeit nicht nachgewiesen worden ist. Dennoch ist seitens der
Rekurrentin auch in diesem Verfahren keinerlei Nachweis einer Maklertätigkeit
erfolgt. Der Nachweis der Maklertätigkeit ergibt sich entgegen den Ausführungen
der Rekurrentin weder aus dem Maklervertrag noch aus der entsprechenden
Rechnungstellung resp. dem entsprechenden Darlehensvertrag. Der angefochtene
Entscheid ist daher auch in diesem Punkt zu stützen. 

 

6.

Aus dem
Dargelegten ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird die Rekurrentin kostenpflichtig (vgl. § 30 Abs. 1 VRPG). Die
Gerichtskosten betragen CHF 3‘000.–. 

 

 

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht:

 

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

 

            Die Rekurrentin trägt die Kosten des
Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 3‘000.–, einschliesslich Auslagen.

 

Mitteilung an:

-      
Rekurrentin

-      
Steuerrekurskommission

-      
Kantonale Steuerverwaltung 

-      
Eidgenössische Steuerverwaltung

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

lic. iur. Pascal Riedo

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,
sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.