# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5c128f90-3f99-5490-96f7-14882061b97e
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-28
**Language:** de
**Title:** Bern Obergericht Zivilkammern 28.08.2018 ZK 2018 298
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_ZivilStraf/BE_OG_001_ZK-2018-298_2018-08-28.pdf

## Full Text

Obergericht
des Kantons Bern

1. Zivilkammer

Cour suprême
du canton de Berne

1re Chambre civile

Entscheid
ZK 18 298

Hochschulstrasse 17
Postfach 
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 02
Fax +41 31 634 50 53
obergericht-zivil.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht Bern, 28. August 2018

Besetzung Oberrichterin Pfister Hadorn (Referentin), Oberrichter Studiger 
und Oberrichter Jürg Bähler
Gerichtsschreiber Günther

Verfahrensbeteiligte A.________
vertreten durch Fürsprecher B.________

Kläger/Beschwerdeführer

gegen

C.________
vertreten durch Rechtsanwalt D.________

Beklagte/Beschwerdegegnerin

Gegenstand Kostenentscheid

Beschwerde gegen die Ziffern 4 und 5 des Entscheids des Regio-
nalgerichts Bern-Mittelland vom 26. Januar 2018 (CIV 17 1173)

2

Regeste:

Kostenbeschwerde gemäss Art. 110 ZPO

Gemäss dem Grundgedanken für die Streitwertberechnung bei der Anfechtung von miet-
rechtlichen Kündigungen, nämlich welches die mutmassliche Dauer der weiteren Nutzung 
des Mietobjekts ist, wenn die Kündigung sich allenfalls als ungültig erweisen sollte, muss 
die mögliche Sperrfrist bis zur nächsten möglichen Kündigungsgelegenheit berücksichtigt 
werden, nicht aber auch die voraussichtliche Verfahrensdauer. Für die Berechnung des 
Streitwerts sind die Verhältnisse bei Einreichung der Anfechtungsklage massgebend 
(E. 15). 
Das Gericht kann bei der Kostenverteilung insbesondere auch das Gewicht der einzelnen 
Rechtsbegehren innerhalb eines Rechtsstreits berücksichtigten. Die Gewichtung der beur-
teilten Begehren kann im Einzelfall nach unterschiedlichen Kriterien erfolgen, beispielswei-
se nach ihrer Bedeutung untereinander im Rechtsstreit oder im Verhältnis zum Zugespro-
chenen oder nach dem verursachten Aufwand (E. 16)

Erwägungen:

I.

1.

1.1 Der A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) hatte von der C.________ 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) Räume des Schulhauses E.________ in 
F.________ zur ausschliesslichen Benützung sowie zur Mitbenützung gemietet 
(vgl. Mietvertrag vom 5./7. Dezember 2007, Klagebeilage [KB] 1). Der Mietbeginn 
wurde auf den 1. Oktober 2008 angesetzt, bei einer fixen Mietdauer bis am 31. Juli 
2020. Das Mietverhältnis war mit einer Frist von 60 Monaten auf den Ablauf der fi-
xen Mietdauer kündbar. Danach verlängerte es sich stillschweigend um weitere 12 
Monate, wobei es von jeder Vertragspartei unter Einhaltung einer 60-monatigen 
Kündigungsfrist auf den 31. Juli des jeweiligen Jahres gekündigt werden konnte 
(Ziff. 2 Mietvertrag). Vereinbart wurde eine Bruttomietzins von jährlich CHF 
360‘000.00 (Ziff. 3 Mietvertrag).

1.2 Mit Schreiben vom 20. Juli 2016 kündigte die Beschwerdegegnerin das Mietver-
hältnis auf den 31. Juli 2021 (KB 2).

2. Der Beschwerdeführer focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde Bern-
Mittelland an (KB 5).

3. Nach Erteilung der Klagebewilligung am 24. Januar 2017 (KB 5) erhob der Be-
schwerdeführer mit Eingabe vom 22. Februar 2017 Klage beim Regionalgericht 
Bern-Mittelland und beantragte die Aufhebung der Kündigung. Eventualiter sei das 
Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken. Unter Kosten- und Entschädigungsfol-
ge (pag. 1 ff.).

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4. Mit Entscheid vom 26. Januar 2018 stellte das Regionalgericht Bern-Mittelland die 
Gültigkeit der Kündigung vom 20. Juli 2016 fest. Es erstreckte das Mietverhältnis 
einmalig bis am 31. Juli 2023 und wies die Klage soweit weitergehend ab. Die Ge-
richtskosten von CHF 24‘400.00 wurden zu fünf Sechsteln, ausmachend 
CHF 20‘333.00, dem Beschwerdeführer und zu einem Sechstel, ausmachend 
CHF 4‘067.00, der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Der Beschwerde-
führer wurde verurteilt, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von 
CHF 46‘759.00 (inkl. MWST) auszurichten (pag. 233 ff.). 

5. Der Beschwerdeführer verlangte in der Folge die Nachlieferung der schriftlichen 
Entscheidbegründung bezüglich dem Kostenpunkt (Ziffern 4 und 5 des Entscheids 
vom 26. Januar 2018; pag. 297). Diese datiert vom 18. Mai 2018 (pag. 261 ff.) und 
wurde beiden Parteien am 22. Mai 2018 zugestellt (pag. 275 f.).

6. Mit Eingabe vom 12. Juni 2018 erhob der Beschwerdeführer gegen den Kosten-
punkt des vorinstanzlichen Entscheids Beschwerde beim Obergericht des Kantons 
Bern und beantragte die Aufhebung der Ziffern 4 und 5 des vorinstanzlichen Ent-
scheiddispositivs. Die Gerichtskosten von CHF 24‘400.00 seien ihm zu drei Fünf-
teln, ausmachend CHF 14‘640.00, und der Beschwerdegegnerin zu zwei Fünfteln, 
ausmachend CHF 9‘760.00, zur Bezahlung aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin 
sei zu verurteilen, ihm CHF 9‘760.00 für vorgeschossene Gerichtskosten zu erset-
zen. Die von ihm an die Beschwerdegegnerin auszurichtende Parteientschädigung 
sei auf CHF 14‘031.65 (inkl. MWST) zu reduzieren. Unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge (pag. 281 ff.). 

7. Die Beschwerdegegnerin stellte in ihrer Beschwerdeantwort vom 19. Juli 2018 den 
Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Unter Kos-
ten und Entschädigungsfolge (pag. 299 ff.). 

8. Mit prozessleitender Verfügung vom 20. Juli 2018 (pag. 307 f.) wurde auf die An-
ordnung eines zweiten Schriftenwechsels verzichtet. Die Parteien wurden aufge-
fordert, ihre Kotennoten einzureichen. Ihnen wurde ein schriftlicher Entscheid ohne 
Parteiverhandlung in Aussicht gestellt. 

9. Die oberinstanzlichen Kostennoten datieren vom 24. Juli 2018 (Beschwerdegegne-
rin, pag. 311 ff.) und 31. Juli 2018 (Beschwerdeführer, pag. 319 ff.). 

II.

10. Der Kostenentscheid ist selbständig nur mit Beschwerde anfechtbar (Art. 110 der 
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] i.V.m. Art. 319 ff. ZPO). 

11. Das Obergericht des Kantons Bern ist für die Beurteilung der mit Beschwerde wei-
tergezogenen Streitigkeiten in jeder Hinsicht zuständig (Art. 6 Abs. 1 des Ein-
führungsgesetzes zur Zivilprozessordnung, zur Strafprozessordnung und zur Ju-
gendstrafprozessordnung, EG ZSJ; BSG 271.1). Die Entscheidfindung erfolgt in 

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Dreierbesetzung (Art. 3 ZPO i.V.m. Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes über die Organisa-
tion der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

12.

12.1 Der angefochtene Entscheid vom 26. Januar 2018 erging im vereinfachten Verfah-
ren gemäss Art. 243 Abs. 2 Bst. c ZPO. 

12.2 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit der nachträgli-
chen Zustellung der Entscheidbegründung einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO).

12.3 Die Entscheidbegründung wurde dem Beschwerdeführer gemäss Sendungsverfol-
gung der Schweizerischen Post am 22. Mai 2018 zugestellt (pag. 275). Damit er-
weist sich seine am 12. Juni 2018 (pag. 291) der Post übergebene Beschwerde als 
rechtzeitig. 

12.4

12.4.1 Nicht nachvollziehbar sind die Ausführungen der Beschwerdegegnerin zum angeb-
lich fehlenden Rechtsschutzinteresse des Beschwerdeführers betreffend Streit-
wertberechnung. Massgebend für die formelle Beschwer sind die zuletzt gestellten 
Anträge. Der Beschwerdeführer hat die kostenfällige Gutheissung der Klage bean-
tragt. Durch die abweichende Kostenauflage der Vorinstanz ist er somit formell be-
schwert. Im Rahmen der Anfechtung des Kostenpunkts steht es dem Beschwerde-
führer frei, auch die Festsetzung der Höhe der auszurichtenden Parteientschädi-
gung im Sinne des verrechneten, von ihm auszurichtenden Betrags zu beanstan-
den. Beantragt hatte er nämlich die Ausrichtung einer Parteientschädigung zu sei-
nen Gunsten. Sodann wird er durch die Höhe der auszurichtenden Parteientschä-
digung in seiner Rechtsstellung beeinträchtigt und ist daher auch materiell be-
schwert. 

12.4.2 Zwar trifft es zu, dass der Beschwerdeführer in seiner erstinstanzlichen Kostennote 
vom 26. Januar 2018 (pag. 211) entgegen seinen oberinstanzlichen Ausführungen 
von einem Streitwert von CHF 3‘600‘000.00 ausgegangen ist und dabei die Be-
rechnung der Vorinstanz (Ziff. C. 3. der Entscheidbegründung, pag. 267), welche 
auf einen Streitwert von CHF 3‘060‘000.00 abstellte, zumindest teilweise über-
nommen hat. Für die formelle Beschwer sind indes die zuletzt gestellten Anträge 
massgebend und nicht deren Begründung. Diese sind für die Beurteilung des 
Rechtsschutzinteresses in Bezug zu setzen zum angefochtenen Entscheiddisposi-
tiv (vgl. dazu STERCHI, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 
Band II, Bern 2012 [nachfolgend zit.: BK ZPO II-BEARBEITER], N 26 zu Vorbemer-
kungen zu Art. 308 ZPO). Allfällig übereinstimmende Berechnungsgrundlagen sind 
demgegenüber nicht massgebend. 

13. Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf 
die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

5

III.

14.

14.1 Der Beschwerdeführer beanstandet die Bewertung des Obsiegens/Unterliegens 
und die damit zusammenhängende Kostenverlegung durch die Vorinstanz. Ge-
stützt auf den Prozessausgang geht er von einem Obsiegen der Beschwerdegeg-
nerin von 60 Prozent und einem Unterliegen von ihm von 40 Prozent aus und be-
antragt eine Verlegung der Prozesskosten im Verhältnis von drei Fünfteln (Be-
schwerdeführer) zu zwei Fünfteln (Beschwerdegegnerin).  

14.2 Die Festsetzung der vorinstanzlichen Gerichtskosten auf insgesamt CHF 24‘400.00 
wird vom Beschwerdeführer nicht beanstandet. Hingegen rügt er eine angeblich 
fehlerhafte Bestimmung des Streitwerts und gestützt darauf eine unkorrekte Fest-
setzung der Parteientschädigungen bzw. des von ihm auszurichtenden Saldobe-
trags. 

15.

15.1 Die Streitwertberechnung ist nach den Grundsätzen von Art. 91 ff. ZPO vorzuneh-
men. Gemäss Art. 91 Abs. 1 ZPO wird der Streitwert durch das Rechtsbegehren 
bestimmt; allfällige Eventualbegehren sind zum Streitwert nicht hinzuzurechnen. 
Massgebend ist somit das Hauptbegehren. Der Beschwerdeführer beantragte trotz 
seiner als «Klage auf Mieterstreckung» betitelten Rechtsschrift in der Hauptsache 
die Aufhebung der Kündigung. Er berief sich dabei auf eine treuwidrige Kündigung 
im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR. 

15.2 Für den Streitwert ist auf den objektiven Wert der geforderten Leistung abzustellen. 
Die Anfechtbarkeit einer Kündigung bedeutet, dass deren Wirkungen auf dem Weg 
einer Gestaltungsklage vernichtet werden können (WEBER, in: HON-
SELL/VOGT/WIEGAND [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Auflage 
2015 [nachfolgend zit.: BSK OR I-BEARBEITER], N 1a zu Art. 271/271a OR). Bei 
Gestaltungsklagen ist in der Regel der Wert des im Fall des Gutheissung dem Klä-
ger zufallenden Vermögensvorteils oder derjenige des durch die Rechtsgestaltung 
zu vernichtenden Rechtes des Beklagten massgebend (STERCHI, in: Berner Kom-
mentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, Bern 2012 [nachfolgend zit.: 
BK ZPO-BEARBEITER], N 4 zu Art. 91 ZPO). Im Falle der Anfechtung der Kündigung 
eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses bestimmt sich der 
Streitwert nach der Mindestzeitperiode, während der der Mietvertrag im Falle der 
Ungültigkeit der Kündigung bis zum nächsten Auflösungstermin fortbestehen würde 
(BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390; HIGI, in: Kommentar zum Schweizerischen Zivilge-
setzbuch, Obligationenrecht, Zürich 1996 [nachfolgend zit.: ZK OR-BEARBEITER], 
N 27 zu Art. 273 OR). 

15.3 Gemäss Praxisfestlegung für die Streitwertberechnung im Exmissionsverfahren der 
Zivilabteilung des Obergerichts des Kantons Bern vom 26. August 2016 entspricht 
der Streitwert für eine Exmission im vereinfachten oder ordentlichen Verfahren bei 
hängigem Anfechtungsverfahren der voraussichtlichen Dauer des Verfahrens, der 
Sperrfrist und der nachfolgenden Kündigungsfrist. Als mutmassliche Verfahrens-

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dauer ist eine Frist von 6 Monaten einzusetzen (vgl. Ziff. 3.3.1 der Praxisfestle-
gung).

15.4 Die erwähnte Praxisfestlegung ist freilich eine schematische und soll die Streitwert-
berechnung anhand von generell-abstrakten Regelungen vereinfachen. Sie kann 
daher nicht jede mögliche Konstellation abdecken. Sodann ist die Praxisfestlegung 
auf das Exmissionsverfahren zugeschnitten und geht stillschweigend davon aus, 
dass die Kündigungsfrist der ausgesprochenen Kündigung im Zeitpunkt der An-
fechtung derselben bereits abgelaufen ist bzw. den Zeitpunkt der Rechtshängigkeit 
nur unbedeutend überschreitet: Exmissionen werden vielfach gestützt auf Zah-
lungsverzugskündigungen (Art. 257d OR) und Kündigungen wegen Verletzung der 
Sorgfaltspflicht (Art. 257f OR) ausgesprochen, bei denen die Kündigungsfrist 30 
Tage beträgt  und mit der Anfechtungsfrist gemäss Art. 273 Abs. 1 OR überein-
stimmt. Sodann gelangt bei der Miete von Wohnungen bei ordentlichen Kündigun-
gen in der Regel keine 60-monatige Kündigungsfrist zur Anwendung. Stellt man auf 
die dispositive Regelung von Art. 266c OR ab, so beträgt die Kündigungsfrist nur 
gerade 3 Monate. In jenen Fällen wird die 30-tägige Anfechtungsfrist somit bloss 
um zwei Monate überschritten. Die Regelung gemäss Praxisfestlegung, welche 
nicht auf den Ablauf der ursprünglichen Kündigungsfrist abstellt, sondern von einer 
schematischen Verfahrensdauer ausgeht, liefert in diesen Konstellationen zuver-
lässige Resultate. Die Praxisfestlegung zur Streitwertberechnung im Exmissions-
verfahren kann indes nicht unbesehen auf Fälle der Kündigungsanfechtung über-
tragen werden, in denen infolge langer Kündigungsfrist das Mietverhältnis im Zeit-
punkt der Verfahrenseinleitung noch andauert. 

15.5 In solchen Fällen ist nicht auf eine schematische Verfahrensdauer, sondern auf den 
effektiven Fortbestand des Mietverhältnisses für den Fall der Ungültigkeit der ange-
fochtenen Kündigung abzustellen. Nichts anderes ergibt sich aus der zitierten bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung. Denn bis zum Ablauf des Termins, auf den die 
angefochtene Kündigung ausgesprochen wurde, kann der Mieter ohnehin noch in 
der Wohnung bleiben. Die mutmassliche Verfahrensdauer (vgl. dazu die untenste-
henden Präzisierungen) und die 3-jährige Sperrfrist sind bei der Berechnung des 
nächstmöglichen Kündigungstermins zu berücksichtigen. Auszugehen ist jedoch 
von demjenigen Termin, an dem das Mietverhältnis gemäss angefochtener Kündi-
gung enden würde. Erst von jenem Termin an würde es im Falle der Ungültigkeit 
fortbestehen. Das wirtschaftliche Interesse des Vermieters und des Mieters gehen 
auf die Differenz der beiden Mietdauern. Die Differenz entspricht dem Nutzungsin-
teresse während dem effektiven Fortbestand der Mietdauer: Während dieser Zeit 
könnte die Wohnung nicht weitervermietet werden. Für den Zeitraum bis zum ange-
fochtenen Kündigungstermin weisen hingegen weder der Mieter noch der Vermie-
ter ein wirtschaftliches Interesse auf.  

15.6

15.6.1 Zu berechnen ist der nächstmögliche Kündigungstermin. Die Sperrfrist ist bei der 
Geltendmachung von materiell-rechtlichen Unwirksamkeitsgründen zu berücksich-
tigen und beginnt mit Abschluss des Verfahrens zu laufen. Die Kündigungsfrist 
schliesst an den Ablauf der Sperrfrist an (BGE 137 III 389, besprochen von Prof. 

7

Dr. Thomas Koller, vgl. THOMAS KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des 
Bundesgerichts im Jahr 2011, in: ZBJV 149 2013, S. 31 ff.).
Das vorinstanzliche Schlichtungsverfahren wurde am 19. August 2016 rechtshän-
gig gemacht (vgl. Klagebeilage [KB] 5), die Klage am 23. Februar 2017 (Postauf-
gabe nicht vermerkt) beim Regionalgericht Bern-Mittelland eingereicht. Der ange-
fochtene Entscheid des Regionalgerichts datiert vom 26. Januar 2018. Der Be-
schwerdeführer stellt bei der Berechnung des nächstmöglichen Kündigungstermins 
offenbar auf das Entscheiddatum ab und rechnet die dreijährige Sperrfirst hinzu. 
Dieses Vorgehen ist sicher vertretbar und führt zu einem nächstmöglichen Kündi-
gungstermin Ende Juli 2026. Hingegen ist das Verfahren mit dem Entscheid der 
Vorinstanz noch nicht abgeschlossen, da es an das Obergericht weitergezogen 
wurde. Insoweit erweist sich die Berechnung des Beschwerdeführers als nicht in al-
len Teilen konsequent. Der obergerichtliche Entscheid kann wiederum an das Bun-
desgericht weitergezogen werden. Für die Streitwertberechnung ist es indessen 
nicht sachgerecht, vom Datum des künftigen Bundesgerichtsurteils auszugehen 
(BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 391). 

15.6.2 Die obenstehenden Erwägungen zeigen die Schwierigkeiten bei der Abschätzung 
der Verfahrensdauer auf. Gemäss dem Grundgedanken für die 
Streitwertberechnung, nämlich welches die mutmassliche Dauer der weiteren 
Nutzung des Mietobjekts ist, wenn die Kündigung sich allenfalls als ungültig 
erweisen sollte, muss deshalb die mögliche Sperrfrist bis zur nächsten möglichen 
Kündigungsgelegenheit berücksichtigt werden, nicht aber auch die voraussichtliche 
Verfahrensdauer (BGer 4A_565/2017 vom 11. Juli 2018 E. 1.2.2.3.). Diese neuste 
bundesgerichtliche Rechtsprechung entspricht nicht der Praxisfestlegung des 
Obergerichts, erweist sich jedoch als sachgerecht: Für die Berechnung des Streit-
werts sind die Verhältnisse bei der Rechtshängigkeit massgebend (vgl. dazu Ent-
scheid MF170009 des Bezirkgerichts Zürich vom 21. November 2017, wiedergege-
ben in Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) 2017 Nr. 11, abrufbar unter: 
http://www.gerichte-zh.ch/entscheide/zmp/jahrgang-2017.html). Unter Rechtshän-
gigkeit ist in diesem Zusammenhang die Fortführungslast nach Art. 65 ZPO zu ver-
stehen, denn das Thema einer Klage steht erst im Zeitpunkt fest, in welchem sie 
nicht mehr ohne Sperrwirkung zurückgezogen werden kann. Der Zeitpunkt der Ein-
reichung des Schlichtungsgesuchs ist somit nicht massgebend, sondern der Zeit-
punkt der Einreichung der Klage beim Gericht (Art. 62 Abs. 1 i.V.m. Art. 65 ZPO). 
Das Regionalgericht hatte den Streitwert anlässlich des erstinstanzlichen Verfah-
rens zu bestimmen. Für das Schlichtungsverfahren war der Streitwert demgegenü-
ber in keiner Hinsicht relevant, da in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- 
und Geschäftsräumen weder Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO) 
noch Parteientschädigungen gesprochen werden (Art. 113 Abs. 1 ZPO).  

15.7 Auszugehen ist daher vom Datum der Einreichung der vorliegenden Klage, dem 
23. Februar 2017. Rechnet man die dreijährige Sperrfrist hinzu, so ergibt sich der 
23. Februar 2020 als deren Ablaufdatum (vgl. Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 OR). Nach Ab-
lauf der Sperrfrist ist das Mietverhältnis somit unter Berücksichtigung der 60-
monatigen Kündigungsmöglichkeit auf den 31. Juli des jeweiligen Jahres frühes-
tens auf den 31. Juli 2025 kündbar. 

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15.8 Effektiv gekündigt wurde auf den 31. Juli 2021. Der Fortbestand des Mietverhält-
nisses bei Ungültigkeit der Kündigung würde somit 4 Jahre andauern (Ablauf Miet-
verhältnis gemäss angefochtener Kündigung am 31. Juli 2021, Ablauf Mietverhält-
nis gemäss nächstmöglichem Kündigungstermin am 31. Juli 2025). Multipliziert 
man diese Mietdauer mit dem Bruttomietzins von jährlich CHF 360‘000.00 (KB 1, 
Ziff. 3.2), so beläuft sich der Streitwert auf CHF 1‘440‘000.00.

16.

16.1 Die Vorinstanz hat zur Begründung der Kostenverlegung erwogen, angesichts des 
unterschiedlichen Aufwands für die Behandlung der beiden Begehren seien die 
Verfahrenskosten zu zwei Drittel auf das Haupt- und zu einem Drittel auf das Even-
tualbegehren anzurechnen. Da der Beschwerdeführer auch mit seinem Eventual-
begehren nicht vollumfänglich durchgedrungen sei, werde er insgesamt als zu fünf 
Sechstel unterliegend und zu einem Sechstel obsiegend betrachtet. Entsprechend 
seien die Kosten auf die Parteien zu verteilen. 

16.2 Bei der Gewichtung und Bewertung, inwiefern eine Partei obsiegt hat oder unterle-
gen ist, steht dem Gericht ein Ermessensspielraum zu. Dies gilt insbesondere in 
Fällen, in denen nicht die Bezahlung einer bestimmten Geldsumme eingeklagt war.

16.3 Art. 106 Abs. 2 ZPO spricht generell vom "Ausgang des Verfahrens". Danach kann 
der Richter bei der Kostenverteilung insbesondere auch das Gewicht der einzelnen 
Rechtsbegehren innerhalb eines Rechtsstreits berücksichtigten wie auch den Um-
stand, dass eine Partei in einer grundsätzlichen Frage obsiegt hat, was für die ähn-
liche Situation, dass die Klage zwar grundsätzlich, nicht aber in der Höhe der For-
derung gutgeheissen wurde, überdies in Art. 107 Abs. 1 Bst. a ZPO ausdrücklich 
vorgesehen ist (BGer 4A_207/2015 vom 2. September 2015 E. 3.1). Die Gewich-
tung der beurteilten Begehren kann im Einzelfall nach unterschiedlichen Kriterien 
erfolgen, beispielsweise nach ihrer Bedeutung untereinander im Rechtsstreit oder 
im Verhältnis zum Zugesprochenen oder nach dem verursachten Aufwand (BGer 
5A_186/2017 vom 20. Juli 2017 E. 4.1.2). 

16.4 Der Beschwerdeführer macht geltend, massgebend für den Umfang des Obsiegens 
bzw. Unterliegens sei das Gesamtergebnis. Seinem Erstreckungsbegehren sei im 
Umfang von zwei Jahren entsprochen worden, entsprechend einem Mietzins für 
diese Zeitdauer von CHF 720‘000.00. Setze man diesen Betrag in Relation zum 
Streitwert von CHF 1‘800‘000.00, entspräche das einem Durchdringen von 40 Pro-
zent bzw. zwei Fünfteln. Die Verfahrenskosten seien somit im Verhältnis 40/60 auf 
die Parteien zu verteilen.   

16.5 Die Vorinstanz hat den Umfang des Obsiegens des Beschwerdeführers mit seinem 
Eventualbegehren auf 50 Prozent festgesetzt. Dieses Obsiegen zu 50 % mit dem 
Eventualbegehren hat sie gegenüber dem vollumfänglichen Unterliegen im Haupt-
begehren im Verhältnis 1 : 2 gewichtet, entsprechend einem Obsiegen von insge-
samt einem Sechstel (Obsiegen zu einem Zweitel, gewichtet ein Drittel) und einem 
Unterliegen von ingesamt fünf Sechstel. Die Kostenverlegung der Vorinstanz ist 
nicht zu beanstanden: Der Beschwerdeführer hat eventualiter eine Erstreckung um 
vier Jahre beantragt, zugesprochen wurden ihm zwei Jahre. Diesbezüglich ist er 
somit zu 50 Prozent durchgedrungen. Hingegen kann dem eventualiter gestellten 

9

Erstreckungsbegehren nicht dasselbe Gewicht zugemessen werden wie dem 
Hauptbegehren auf Aufhebung der Kündigung, mit welchem der Beschwerdeführer 
vollumfänglich unterlegen ist. Die Aufhebung der Kündigung war vom Beschwerde-
führer als Hauptantrag gestellt worden und somit vordergründig zu behandeln. Bei 
einem unbefristeten Mietverhältnis setzt die Prüfung der Erstreckung voraus, dass 
das Mietverhältnis vorgängig beendigt und damit gekündigt worden ist. Die Gültig-
keit der Kündigung ist Rechtsfrage, die Erstreckung beruht hauptsächlich auf einer 
Interessensabwägung und damit auf einem reinen Ermessensentscheid (vgl. BSK 
OR I-WEBER, N 6 zu Art. 272 OR). Sodann hat die Beurteilung der Gültigkeit der 
Kündigung der Vorinstanz gemäss eigenen Angaben mehr Aufwand verursacht als 
die Behandlung des Erstreckungsbegehrens (vgl. Ziff. C. 2. des angefochtenen 
Entscheids, pag. 267). Diese Erwägung deckt sich mit dem im Protokoll der Haupt-
verhandlung vom 9. November 2017 festgehaltenen Geschehensablauf (pag. 87 
ff.). Sie wird oberinstanzlich in tatsächlicher Hinsicht auch nicht bestritten. 

16.6

16.6.1 Kommt der Vorinstanz bei der Gewichtung der einzelnen Rechtsbegehren ein ge-
wisser Spielraum zu, so betrifft dies die Ermessensausübung. Anders als andere 
Rechtsmittel, wie etwa die Beschwerde gegen Entscheide der Kindes- und Er-
wachsenenschutzbehörden oder die Rechtsmittel der Strafprozessordnung, welche 
neben der Rechtsanwendungsrüge und vollen bzw. eingeschränkten Sachverhalts-
rüge auch die Rüge der Unangemessenheit kennen (Art. 450a Abs. 1 Ziff. 3 des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]; Art. 393 Abs. 2 Bst. c der 
Strafprozessordnung [StPO; SR 312.0]; Art. 398 Abs. 3 Bst. c StPO), sehen die 
Rechtsmittel der ZPO keine Unangemessenheitsrüge vor. Daraus folgt, dass die 
oberen kantonalen Zivilgerichte letztlich nur bei Rechtsfehlern bei der Ermessens-
ausübung einzugreifen haben, also bei Ermessensüber- oder unterschreitung so-
wie Ermessensmissbrauch. Solche Rechtsfehler liegen etwa vor, wenn die Vorin-
stanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abge-
wichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzel-
fall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser 
Betracht gelassen hat, die zwingend hätten berücksichtigt werden müssen. In Er-
messensentscheide ist schliesslich immer dann einzugreifen, wenn diese zu einem 
offensichtlich unbilligen Ergebnis oder zu einer stossenden Ungerechtigkeit führten 
(BGE 136 III 278 E. 2.2.1 S. 279 m.H.).

16.6.2 Die Entscheidung der Vorinstanz, die Rechtsbegehren im Hinblick auf die Kosten-
verlegung aufgrund des auf sie entfallenen Aufwands unterschiedlich zu gewichten, 
beruht auf sachlichen, von der Rechtsprechung anerkannten Gründen. Sie vermag 
insbesondere keine Willkür bei der Ermessensausübung zu begründen und stellt 
angesichts der konkreten Umstände des vorliegenden Falls eine angemessene Lö-
sung dar. Dass auch andere Lösungen denkbar sind, spielt dabei keine Rolle.  

17. Nach dem Gesagten ist die Verlegung der erstinstanzlichen Gerichtskosten durch 
die Vorinstanz nicht zu beanstanden, zumal die Festsetzung von deren Höhe un-
angefochten geblieben ist. Die Beschwerde erweist sich insoweit, als sie gegen Zif-

10

fer 4 des vorinstanzlichen Entscheiddispositivs gerichtet ist, als unbegründet und ist 
abzuweisen.   

18.

18.1 Der Beschwerdeführer hat erstinstanzlich eine Parteientschädigung von 
CHF 147‘604.35 (Honorar CHF 136‘800.00, Auslagen CHF 251.40, MWST 
CHF 10‘552.95) geltend gemacht (pag. 211 ff.), die Beschwerdegegnerin eine sol-
che von CHF 75‘510.00 (Honorar CHF 69‘805.00, Auslagen CHF 115.00, MWST 
CHF 5‘590.00; pag. 223).

18.2 Bei einem Streitwert von CHF 1‘440‘000.00 beträgt der anwendbare Rahmentarif 
gemäss Art. 5 Abs. 1 der Parteikostenverordnung (PKV; BSG 168.811) zwischen 
CHF 38‘500.00 und CHF 78‘700.00. Geht man mit den Parteien und der Vorinstanz 
von einer Ausschöpfung dieses Rahmens zu 66 Prozent (Bedeutung der Streitsa-
che überdurchschnittlich, Schwierigkeit des Prozesses und gebotener Zeitaufwand 
je durchschnittlich) aus, so ergibt sich ein Honorar von CHF 65‘300.00, welches als 
angemessen erscheint. Dieses Honorar liegt rund CHF 10‘000.00 über der mittle-
ren interpolierten Normalgebühr von CHF 53‘400.00, was der erhöhten Bedeutung 
der Streitsache Rechnung trägt. Die erstinstanzlich von beiden Parteien geltend 
gemachten Honorare (Beschwerdeführer CHF 136‘800.00 [pag. 211], Beschwer-
degegnerin CHF 69‘805.00 [pag. 223]) liegen über dem angemessenen Honorar 
und sind entsprechend zu kürzen. Die geltend gemachten Auslagen geben zu kei-
nen Bemerkungen Anlass. Da die Beschwerdegegnerin in ihrer erstinstanzlichen 
Kostennote vom 26. Januar 2018 (pag. 223) die Mehrwertsteuer zu dem bis am 
31. Dezember 2017 geltenden Satz von 8 % verrechnet hat, ohne die ab 6. Sep-
tember 2016 verbuchten Leistungen auf die verschiedenen Abrechnungsperioden 
aufzugliedern, ist sie auf den aktuell geltenden Satz von 7.7 % zu kürzen (vgl. 
Art. 105 Abs. 2 ZPO). 

Folglich ist von folgenden Parteientschädigungen auszugehen:

Beschwerdeführer: Honorar CHF 65‘300.00, Auslagen CHF 251.40, MWST 
CHF 5‘047.45, total CHF 70‘598.85.

Beschwerdegegnerin: Honorar CHF 65‘300.00, Auslagen CHF 115.00, MWST 
5‘036.95, total CHF 70‘451.95. 

18.3 Der Beschwerdeführer ist zu verurteilen, der Beschwerdegegnerin fünf Sechstel 
ihrer Parteientschädigung zu ersetzen. Die Beschwerdegegnerin ist zu verurteilen, 
dem Beschwerdeführer einen Sechstel seiner Parteientschädigung zu ersetzen. 
Verrechnet man die beiden Beträge, so ergibt sich ein Saldobetrag zugunsten der 
Beschwerdegegnerin von CHF 46‘943.50.   

18.4 Mit vorinstanzlichem Entscheid wurde der Beschwerdeführer verurteilt, der Be-
schwerdegegnerin eine Parteientschädigung von CHF 46‘759.00 auszurichten. 
Oberinstanzlich hat er beantragt, die von ihm zu leistende Parteientschädigung sei 
auf total CHF 14‘031.65 festzusetzen. Gemäss obenstehenden Erwägungen würde 
die zuzusprechende Parteientschädigung CHF 46‘943.50 betragen. Gestützt auf 
das aus der Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) abgeleitete Verbot der re-
formatio in peius darf die Rechtsmittelinstanz das angefochtene Urteil nicht zu Un-

11

gunsten des Rechtsmittelklägers abändern, ihn also nicht zu mehr verurteilen, als 
dies die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid getan hat - es sei denn, die Ge-
genpartei habe ihrerseits ein Rechtsmittel ergriffen, was im Beschwerdeverfahren 
allerdings ausgeschlossen ist (vgl. zum Ganzen BGE 129 III 417 E. 2.1.1 S. 419). 
Damit bleibt es bei einer auszurichtenden erstinstanzlichen Parteientschädigung 
von CHF 46‘759.00. 

18.5 Im Ergebnis ist der Entscheid der Vorinstanz somit auch hinsichtlich der zugespro-
chenen Parteientschädigung (Ziff. 5 des vorinstanzlichen Entscheiddispositivs) zu 
bestätigen. Dies führt zur vollumfänglichen Abweisung der Beschwerde.  

IV.

19. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens unterliegt der Beschwerdeführer 
vollumfänglich. Er hat daher die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und 
seine oberinstanzlichen Parteikosten zu tragen. Zudem ist er zu verurteilen, der 
Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteien-
tschädigung auszurichten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).  

20. Im Beschwerdeverfahren beträgt der Gebührenrahmen zwischen CHF 300.00 und 
CHF 7‘500.00 (Art. 46 Abs. 1 des Verfahrenskostendekrets, VKD; BSG 161.12). 
Vorliegend beschränkte sich die Frage auf den Kostenpunkt, dessen Überprüfung 
sich allerdings als aufwändig erwies. Die oberinstanzlichen Gerichtskosten sind 
daher auf CHF 2‘000.00 festzusetzen. Sie werden dem Beschwerdeführer zur Be-
zahlung auferlegt und seinem in oberer Instanz geleisteten Vorschuss entnommen 
(Art. 111 Abs. 1 ZPO).

21. Das für das erstinstanzliche Verfahren ermittelte Honorar ist oberinstanzlich 
gemäss Art. 7 PKV zu reduzieren, wobei in Beschwerdeverfahren mit geringem 
Aufwand eine Reduktion bis zu 20 Prozent des Honorars gemäss Art. 5 PKV mög-
lich ist. Das von der Beschwerdegegnerin in oberer Instanz geltend gemachte Ho-
norar von CHF 4‘405.00 (pag. 315) liegt klar unter dem reduzierten Honoraransatz 
gemäss Art. 7 PKV und ist daher zuzusprechen. Die oberinstanzlich geltend ge-
machten Auslagen von CHF 96.00 geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Dem-
nach ist der Beschwerdeführer zu verurteilen, der Beschwerdegegnerin für das Be-
schwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 4‘847.60 (Honorar CHF 
4‘405.00, Auslagen CHF 96.00, MWST CHF 346.60) auszurichten. 

12

Die Kammer entscheidet:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens, bestimmt auf CHF 2‘000.00, werden 
dem Beschwerdeführer zur Bezahlung auferlegt und seinem in oberer Instanz geleis-
teten Vorschuss entnommen.

3. Der Beschwerdeführer wird verurteilt, der Beschwerdegegnerin eine oberinstanzliche 
Parteientschädigung von CHF 4‘847.60 (Honorar CHF 4‘405.00, Auslagen CHF 96.00, 
MWST CHF 346.60) auszurichten. 

4. Zu eröffnen:
- den Parteien, v.d. ihre Anwälte

Mitzuteilen:
- dem Regionalgericht Bern-Mittelland, Gerichtspräsidentin Hofstetter

Bern, 28. August 2018 Im Namen der 1. Zivilkammer

Die Referentin:

Oberrichterin Pfister Hadorn

Der Gerichtsschreiber:

Günther

Rechtsmittelbelehrung

Bei einem kantonal letztinstanzlichen Kostenentscheid genügt es für die Zulässigkeit der Beschwerde in 
Zivilsachen, dass die vor der Vorinstanz in der Hauptsache streitigen Begehren einen genügenden Streitwert 
aufweisen; dass die einen Nebenpunkt darstellenden Gerichts- und Parteikosten den Streitwert für sich 
betrachtet nicht erreichen, ist unerheblich  (Urteile des Bundesgerichts 5A_657/2010 vom 17. März 2011 E. 
1.1; 4A_194/2010 vom 17. November 2010 E. 1.2). Der Streitwert in der Hauptsache beträgt CHF 
1‘440‘000.00.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach der schriftlichen Eröffnung beim Bundesgericht Be-
schwerde in Zivilsachen erhoben werden aus den in Art. 95 bis 97 des Bundesgesetzes über das Bundesge-
richt (BGG; SR 173.110) genannten Gründen.

Die Beschwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen und ist an folgende Adresse zu rich-
ten: Schweizerisches Bundesgericht, av. du Tribunal-Fédéral 29, 1000 Lausanne 14.

Hinweis: 
Der Entscheid ist rechtskräftig.