# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5b26ecbb-2b21-5e87-a2df-9591748c9d57
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-22
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.10.2025 AC.2024.0317
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2024-0317_2025-10-22.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 22 octobre 2025

  
	
  Composition

  	
  Mme Danièle Revey, présidente; M. Jean-Marie Marlétaz et 

  M. Christian-Jacques Golay, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier. 

  

 

	
  Recourants

  	
  1.

  	
  A.________, 

  	 

	
   

  	
  2.

  	
  B.________, 

  	 

	
   

  	
  3.

  	
  C.________, 

  	 

	
   

  	
  4.

  	
  D.________, 

  	 

	
   

  	
  5.

  	
  E.________,  

  	 

	
   

  	
  6.

  	
  F.________, 

  	 

	
   

  	
  7.

  	
  G.________, 

  	 

	
   

  	
  8.

  	
  H.________, 

  	 

	
   

  	
  9.

  	
  I.________, 

  	 

	
   

  	
  10.

  	
  J.________, 

  	 

	
   

  	
  11.

  	
  K.________, 

  	 

	
   

  	
  12.

  	
  L.________, 

  tous à Vallorbe et représentés par Me Cyrille
  BUGNON, avocat à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité de Vallorbe, représentée
  par Me Yves NICOLE, avocat à Yverdon-les-Bains,   

  

   

	
  Constructrice

  	
   

  	
  M.________, à ********,

  

   

	
  Propriétaire

  	
   

  	
  N.________, à ********,  

  toutes deux représentées par Me Jacques
  HALDY et Me Marine HALDY, avocats à Lausanne.  

  

   

 

 

	
  Objet

  	
  permis de construire           

  
	
   

  	
  Recours A.________ et consorts c/ décision de la
  Municipalité de Vallorbe du 19 septembre 2024 levant leur opposition et
  autorisant la construction de deux immeubles d'habitation sur la parcelle 572
  (CAMAC 231505)

  

Vu les faits suivants:

A.                    
N.________ est propriétaire de la parcelle 572 de la commune de
Vallorbe. Cette parcelle de forme rectangulaire a une surface de 3'019 m2.
Partiellement bâtie, elle supporte dans son quart nord-est un ancien battoir
(ECA 3), en note 4 au recensement architectural. La parcelle 572 appartient à
un quartier résidentiel s'étendant sur le coteau longeant la rive droite de
l'Orbe, i.e. au sud de cette rivière. Située en contre-bas de la rue de l'Orbe
(DP 182), en bordure de celle-ci, elle présente une pente descendant vers le
nord-ouest. La parcelle 572 est promise-vendue à M.________, société de siège à
Vallorbe. 

Le quartier précité est classé en zone urbaine à
moyenne densité selon le plan général d'affectation (PGA) de la commune de
Vallorbe, adopté par le Conseil communal les 26 octobre 1998 et 27 mars 2000,
et approuvé par le Département des infrastructures le 26 mai 2000. Cette
affectation est définie dans le règlement sur le plan général d'affectation
(RPGA) de la commune de Vallorbe, adopté et approuvé en même temps que le plan
des zones.

B.                    
La localité de Vallorbe, considérée en tant que village urbanisé (VD
4632), est inscrite depuis le 1er avril 2009 à l'Inventaire fédéral
des sites construits à protéger en Suisse (ISOS) (cf. art. 1 de l'ordonnance
concernant l'ISOS [OISOS; RS 451.12]). Dans la publication de l'Office fédéral
de la culture (cf. art. 1 al. 3 OISOS) datée de mars 2011, la parcelle 572 fait
partie de l'échappée dans l'environnement (EE) VII, désignée de la manière
suivante:

"Coteau
dégagé sur la rive droite composé de vergers, de prés et de champs, limité par
la forêt; importants avant-plan et arrière-plan du site".

L'EE VII a été classée dans la catégorie
d'inventaire "ab", la catégorie "a" désignant une partie
indispensable du site construit, libre de construction ou dont les
constructions participent à l'état d'origine de l'environnement, et la
catégorie "b" une partie sensible pour l'image du site, souvent
construite. Un objectif de sauvegarde "a" a été attribué: il
préconise la sauvegarde de l'état existant en tant qu'espace agricole ou libre
(conservation de la végétation et des constructions anciennes essentielles pour
l'image du site; suppression des altérations). La publication de l'Office
fédéral de la culture (OFC) décrit ainsi cette EE:

"Les environnements

Les environnements qui jouxtent les périmètres et ensembles à
sauvegarder, sont de qualité et d’importance diverses. […] Les prés et vergers non bâtis de part et d’autre du noyau
agricole (VII) offrent une vue dégagée sur les anciennes bordures de
l’agglomération et garantissent par conséquent une relation intacte entre le
bâti et les terres cultivées. Le versant méridional constitue la seule grande
surface verte du site restée libre de constructions. Il est menacé par des
lotissements plus récents de maisons individuelles (VI, 0.0.14). Les
environnements sont également d’importance majeure en tant qu’avant-plan ou
arrière-plan du site."

Est notamment compris dans l'EE VII le domaine, en
note 3, comprenant une maison seigneuriale au toit bien en vue et une ferme
(XVIIIe s.), faisant l'objet de l'observation 0.0.16 (parcelle 405). 

C.                    
La commune de Vallorbe procède actuellement à la révision de sa
planification d'affectation. Sa zone à bâtir d'habitation et mixte est
surdimensionnée et doit être réduite en application de l'art. 15 al. 2 de la
loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Dans ce cadre,
plusieurs zones réservées – cantonales et communales – ont été instaurées sur
des parcelles du territoire communal. La parcelle 572 n'est toutefois pas
touchée par cette mesure.

D.                    
Le 3 avril 2024, M.________ a déposé une demande de permis de construire
sur la base de plans d'architecte des 29 février et 28 mars 2024 ainsi que d'un
plan de situation du 20 février 2024 (CAMAC [Centrale des autorisations en
matière de construction] no 231505). L'ouvrage est décrit comme suit:

"Construction de 2 immeubles d'habitation
comprenant chacun 6 logements avec une PAC air/eau intérieure et 6 places de
parc couvertes. Création de 8 place de parc extérieures et d'un couvert pour
moto[s]."

Le projet consiste essentiellement à édifier, sur la
parcelle 572, deux bâtiments d'habitation de quatre niveaux chacun (rez
inférieur, rez supérieur, 1er étage et 2ème étage),
séparés par une rampe d'accès qui dessert, depuis le domaine public en amont (rue
de l'Orbe), les places de stationnement à l'aval de l'ouvrage. Les deux
bâtiments présentent un volume (cube SIA) de 2'776 m3. 

Plus précisément, la configuration prévue est la
suivante: 

E.                    
Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête
publique du 17 avril au 16 mai 2024. Durant ce délai, le projet a notamment
suscité l'opposition de A.________, E.________, J.________ et K.________, H.________
et I.________, F.________ et G.________, L.________, B.________, C.________ et D.________
(ci-après: A.________ et consorts). A.________, E.________, J.________ et K.________
détiennent les lots de propriétés par étages (PPE) constituées sur les
parcelles 1699 et 1700, situées en contre-bas du projet litigieux. H.________
est propriétaire de la parcelle voisine 573. Pour le surplus, les opposants
déclarent habiter dans le voisinage direct ou proche de la parcelle 572. 

Les services spécialisés de l'administration
cantonale ont délivré leurs autorisations spéciales et préavis regroupés dans
la synthèse n° 231505 établie le 31 mai 2024 par la CAMAC.

Le projet a ensuite fait l'objet de quelques
modifications, en lien avec les murs de la rampe d'accès, les escaliers
intérieurs des deux bâtiments ainsi que les places de stationnement concernées
par un empiétement sur la limite des constructions. De nouveaux plans
d'architecte ont été produits. 

Par décision du 19 septembre 2024, la municipalité a
levé les oppositions et délivré le permis de construire requis. 

F.                    
Agissant le 21 octobre 2024 par la voie du recours de droit
administratif sous la plume de leur mandataire, A.________ et consorts
demandent à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal
cantonal, principalement d'annuler la décision précitée, subsidiairement de
l'annuler et de renvoyer la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle
décision dans le sens des considérants. A titre de mesures d'instruction, les
recourants requièrent la tenue d'une inspection locale, la production par la
municipalité du bilan des zones à bâtir de la commune de Vallorbe, ainsi que l'identification
des parcelles situées hors du périmètre de centre pouvant accueillir le
potentiel d'habitants prévu. Sur le plan formel, les recourants dénoncent une
violation de leur droit d'être entendus: la décision serait insuffisamment
motivée et le dossier d'enquête lacunaire. Les recourants demandent également
le contrôle préjudiciel du PGA de Vallorbe, invoquant son ancienneté, le
surdimensionnement de la commune et l'inscription postérieure du site à l'ISOS.
Ils critiquent encore la hauteur des bâtiments projetés. Enfin, ils estiment
que le projet ne s'intégrerait pas dans le quartier. Ils ont déposé des pièces,
notamment cinq photographies montrant la parcelle 572 et ses environs. 

Le 6 janvier 2025, la municipalité a répondu au
recours en concluant à son rejet, dans la mesure où il est recevable, et à la
confirmation de sa décision. Elle a déposé son dossier, ainsi qu'un extrait de
la coupe et de l'élévation des bâtiments érigés sur les parcelles 1699 et 1700.

Dans leurs déterminations du 6 janvier 2025, la
constructrice et la propriétaire ont conclu au rejet du recours, dans la mesure
où il est recevable. Elles ont déposé des pièces, notamment des photographies
des bâtiments érigés sur les parcelles 1699, 1700 et 1701.

Le 27 mai 2025, les recourants ont déposé des
observations complémentaires, en maintenant leurs conclusions. Ils requièrent
la production des dossiers d'enquête liés à l'application de l'art. 28 RPGA,
disposition réglementaire en matière de hauteur des bâtiments.

Considérant en droit:

1.                     
La voie du recours de droit administratif, au sens des art. 92 ss de la
loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), est ouverte contre
une décision municipale levant les oppositions et délivrant le permis de
construire requis. Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le recours respecte
en outre les autres exigences formelles de recevabilité (en particulier art. 79
LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).

La qualité pour recourir est définie à l'art. 75
LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): selon la lettre a de cet
article, elle est reconnue à toute personne ayant pris part à la procédure
devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision et qui dispose
d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (à
propos de l'intérêt digne de protection, cf. notamment, dans la jurisprudence
fédérale, ATF 141 II 50 consid. 2.1, 137 II 40 consid. 2.3). Le propriétaire d'un
bien-fonds directement voisin, qui a formé opposition lors de l'enquête
publique, a en principe qualité pour recourir lorsqu'il critique notamment les
dimensions ou les effets de la construction projetée. C'est manifestement le
cas de plusieurs recourants, propriétaires, comme cela a été indiqué,
d'immeubles voisins de la parcelle 572. Le recours est recevable en ce qu'il
émane de ces derniers, sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner la situation de
tous les particuliers, dont la qualité pour agir peut demeurer indécise. 

2.                     
Dans des griefs formels qu'il convient de traiter conjointement, les
recourants se plaignent d'une décision insuffisamment motivée (en lien avec
leurs critiques sur la hauteur des bâtiments et sur leur intégration) et d'un
dossier lacunaire: le plan de situation du géomètre, en particulier,
n'indiquerait pas les cotes d'altitude du terrain naturel aux angles de
l'ouvrage.

a) La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu
de l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale (Cst.; RS 101) l'obligation pour
l'autorité de motiver sa décision, afin que l'intéressé puisse se rendre compte
de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 142 I 135
consid. 2.1; 138 I 232 consid. 5.1; TF 1C_208/2022 du 2 août 2023 consid. 2.1).
L’objet et la précision des indications à fournir dépendent de la nature de
l’affaire et des circonstances particulières du cas; en règle générale, il
suffit que l’autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont guidée
et sur lesquels elle a fondé son raisonnement. L'autorité ne doit toutefois pas
se prononcer sur tous les moyens des parties; elle peut se limiter aux
questions décisives (ATF 148 III 30 consid. 3.1; 142 II 154 consid. 4.2).

b) Dans sa décision, la municipalité expose les
raisons pour lesquelles elle estime que le projet s'intègre dans le contexte
bâti. Elle met en avant la diversité des styles architecturaux au nord de la
rue de l'Orbe ainsi que la typologie variable des constructions existantes.
Elle relève également que le volume des bâtiments projetés est comparable à
celui des constructions voisines et que leur implantation s'aligne sur celle
des immeubles situés le long de la rue. Cette motivation répond pleinement aux
exigences formelles. Le fait que les recourants ne partagent pas l'appréciation
de l'autorité intimée, voire considèrent cette appréciation comme erronée, ne
constitue pas une violation de leur droit d'être entendus (cf. TF 1C_400/2022
du 29 juillet 2024 consid. 5.4.3; CDAP AC.2023.0359 du 23 juin 2025 consid. 2).
La motivation relative à la hauteur des bâtiments – en particulier à la
création de socles permettant un niveau supplémentaire – apparaît certes plus
succincte. Toutefois, "l'argumentation précise et circonstanciée"
(cf. observations complémentaires, p. 3) développée par les recourants sur ce
point démontre qu'ils ont parfaitement compris les explications fournies par la
municipalité et qu'ils ont pu contester son appréciation en pleine connaissance
de cause. Dès lors, toute violation de leur droit d'être entendus peut être
écartée.

Le dossier ne souffre enfin d'aucune lacune. Les
cotes d'altitude du terrain naturel et de la construction figurent sur les
plans d'enquête. Même si ces données ne sont pas reproduites sur le plan de
situation, le dossier a néanmoins permis aux recourants de contester la
décision municipale de manière utile, comme en témoignent leurs deux écritures.
Il apparaît qu'ils ont pu se faire une idée suffisamment claire, précise et
complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police
des constructions. Il n'y a là aucune violation des dispositions de droit
cantonal sur l'enquête publique.

Les griefs formels des recourants, mal fondés,
doivent être rejetés.

3.                     
Les recourants demandent le contrôle préjudiciel du PGA de Vallorbe. Ils
se prévalent de l'ancienneté de ce plan, de la situation de surdimensionnement
de la commune ainsi que de l'inscription du site à l'ISOS, postérieure au plan.

a) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou
préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un
acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,
à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens
notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (ATF 144 II 41 consid. 5; TF
1C_349/2023 du 13 février 2025 consid. 2.1.1; CDAP AC.2024.0130 du 6 mai 2025
consid. 2). Aux termes de cette disposition, les plans d'affectation feront
l'objet des adaptations nécessaires lorsque les circonstances se sont
sensiblement modifiées. Pour apprécier l'évolution des circonstances et la
nécessité d'adapter un plan d'affectation, une pesée des intérêts s'impose (ATF
148 II 417 consid. 3.2; 140 II 25 consid. 3.1). Selon la jurisprudence,
l'entrée en vigueur le 1er mai 2014 du nouvel art. 15 LAT – en
particulier l'obligation de réduire les zones à bâtir surdimensionnées ancrée à
son al. 2 – ne constitue à elle seule pas une modification sensible des
circonstances justifiant d'entrer en matière sur une demande de révision,
respectivement de contrôle préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre
d'une procédure d'autorisation de construire. Il faut que s'y ajoutent d'autres
circonstances. Parmi celles-ci se trouvent notamment la localisation de la
parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, son niveau d'équipement, ou
encore l'ancienneté du plan (cf. ATF 148 II 417 consid. 3.3 et les arrêts
cités; 144 II 41 consid. 5.2; TF 1C_84/2023 du 6 mai 2024 consid. 4.1 et les
références). Le fait que le projet de construction se trouve en contradiction
manifeste avec les relevés subséquents de l'ISOS peut constituer une
modification déterminante des circonstances. En revanche, en l'absence d'impact
ou d'altération du projet de construction litigieux sur les caractéristiques de
l'élément individuel ou du périmètre inscrit à l'ISOS, un contrôle incident du
plan d'affectation sous cet angle ne se justifie pas (TF 1C_349/2023 précité
consid. 2.1.1). 

b) aa) En l'occurrence, le PGA de la commune de
Vallorbe a été adopté par le Conseil communal les 26 octobre 1998 et 27 mars
2000, et approuvé par le département le 26 mai 2000. Il a ainsi été adopté sous
l'égide de la LAT et bénéficie à ce titre d'une présomption de conformité à la
loi (cf. TF 1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.6).

Cela étant, compte tenu des impératifs découlant de
l'art. 15 LAT et de l'ancienneté du PGA, la commune de Vallorbe est précisément
en phase de révision de son plan d'affectation communal (PACom). Une zone
réservée communale ("Le Faubourg - Le Moutier") a été mise à
l'enquête en novembre 2024. Des zones réservées cantonales ont également été
instaurées sur des parcelles déterminées. La parcelle 572 ne fait toutefois pas
l'objet de ces mesures. 

bb) Il y a d'abord lieu d'examiner la portée des
mesures contenues dans l'ISOS s'agissant de la parcelle litigieuse et des
terrains environnants. L'inventaire (établi pour Vallorbe en mars 2011) figure
sur le plan une "échappée dans l'environnement" (EE VII) qui s'étend
sur un vaste territoire correspondant au versant méridional de Vallorbe, comme
cela ressort de sa désignation ("[c]oteau dégagé sur la rive droite
composé de vergers, de prés et de champs, limité par la forêt"). A
l'occasion de la révision de l'OISOS en janvier 2020, le Département fédéral de
l'intérieur a édicté des directives (DISOS, du 1er janvier 2020),
qui réglementent notamment la façon de définir les "parties de site"
(art. 20 ss DISOS). Les parties de site sont répertoriées sous deux formes
différentes (art. 20 al. 2 DISOS): les parties de site méritant d'être
sauvegardées, qui ont une valeur propre et auxquelles est attribué un objectif
de sauvegarde (let. a); les parties de site sensibles, qui ont une valeur
relationnelle, et qui se trouvent dans le voisinage immédiat de constructions
ou d'espaces libres méritant d'être sauvegardés (let. b). L'OFC a pour sa
part publié des "explications" en 2021, dont il ressort clairement
(p. 5) qu'il n'est plus prévu, dans l'élaboration des actuelles fiches de
l'inventaire, d'identifier des "échappées dans l'environnement", car
seules des "parties de site", dans des périmètres circonscrits,
doivent être définies (cf. CDAP AC.2022.0193 du 8 février 2023 consid. 2b, qui
fait état d'un avis de droit de 2016 critique sur le concept d'échappées dans
l'environnement; cf. ég. CDAP AC.2022.0222 du 16 août 2023 consid. 12b). Ces
éléments doivent être pris en considération pour apprécier la portée des
mesures de l'ISOS en lien avec les caractéristiques spécifiques du site.

Dans le cas présent, la protection de l'ISOS, sous
la notion d'échappée dans l'environnement, porte sur le coteau dégagé sur la
rive droite de Vallorbe, composé de vergers, de prés et de champs, et limité (en
amont) par la forêt. L'inventaire met en évidence l'importance des
environnements s'agissant de l'avant-plan et de l'arrière-plan du site. La
fiche de l'OFC insiste à cet égard sur la "vue dégagée" qu'offrent
les prés et vergers non bâtis de part et d'autre du noyau agricole ainsi que
sur la "relation intacte entre le bâti et les terres cultivées".
Elle retient que "[l]e versant méridional constitue la seule grande
surface verte du site restée libre de constructions", "menacé
par des lotissements plus récents de maisons individuelles". Ces
lotissements, qui font l'objet de l'observation 0.0.14, se situent en amont de
la rue de l'Orbe, à quelque 150 à 200 m à l'est de la parcelle 572. Compte tenu
de ces éléments, rien n'indique que le projet litigieux porterait atteinte aux
objectifs de sauvegarde de l'ISOS. Il apparaît clairement que l'inventaire vise
à préserver le coteau sud de Vallorbe, en tant qu'espace libre de
constructions, afin de ménager la relation visuelle nette entre les secteurs
bâtis et la zone agricole. Or, le projet prévu sur la parcelle 572 n'empiète
pas sur la grande surface verte du site restée libre de constructions. La
parcelle 572 appartient à un quartier résidentiel enserré entre l'Orbe et la
rue éponyme. Elle est entourée de parcelles construites, dont certaines
appartiennent aux recourants (parcelles 573, 1699 et 1700) et se situe à
proximité des infrastructures sportives et de loisirs du Frézillon (notamment terrain
de football, patinoire). Ainsi, le projet ne compromet ni la relation entre le
bâti et les terres cultivées, puisqu'il s'inscrit clairement dans un secteur
déjà urbanisé, ni la vue dégagée sur le coteau, les constructions envisagées
étant de hauteur comparable à celle des immeubles environnants (quatre
niveaux). En définitive, contrairement au quartier de maisons individuelles
faisant l'objet de l'observation 0.0.14, désigné comme une "tendance à
la perturbation", le projet en cause ne porte pas atteinte aux
qualités des environnements telles qu'elles ont été identifiées par l'ISOS.
Dans ces conditions, la construction projetée n'étant pas de nature à altérer
les caractéristiques de l'EE mentionnée à l'inventaire, il n'y a pas lieu de
reprocher à la municipalité de ne pas envisager la suppression ou la réduction
de la capacité constructible de la parcelle 572 au regard des objectifs de
l'ISOS.

Reste dès lors à examiner si l'ancienneté du PGA et
le surdimensionnement de la zone à bâtir justifient, à eux seuls, une remise en
question de la planification au stade de la procédure d'autorisation de
construire.

cc) Le processus pour réduire les zones d'habitation
et mixtes surdimensionnées est décrit dans la mesure A11 du Plan directeur
cantonal (PDCn). Dans certains cas, notamment dans des communes peu peuplées
dotées d'importantes réserves en zone à bâtir, la mise en œuvre de cette mesure
peut conduire au dézonage de secteurs. Un projet de construction pour un grand
nombre d'habitants doit parfois être refusé, nonobstant le classement antérieur
du terrain en zone à bâtir (cf. notamment l'arrêt du Tribunal fédéral
1C_297/2022 du 11 octobre 2023 consid. 2 concernant la commune de Roche). 

Dans sa réponse, la municipalité confirme que la
commune, qui procède actuellement à la révision de sa planification
d'affectation, n'a pas l'intention de dézoner cette parcelle. Les zones
réservées adoptées par le canton et la commune ne portent d'ailleurs pas sur la
parcelle 572. Or, au vu de la configuration des lieux, le choix actuel des
autorités chargées de l'aménagement du territoire de ne pas envisager de
supprimer ou de réduire la capacité constructible de cette parcelle n'est pas
critiquable, eu égard à la liberté d'appréciation particulière dont elles
bénéficient dans l'accomplissement de leurs tâches (art. 2 al. 3 LAT; ATF 146
II 367 consid. 3.1.4). En particulier, la parcelle 572 est elle-même déjà
partiellement bâtie. Elle est équipée et fait partie d'un quartier d'immeubles
qui avoisine des infrastructures sportives et de loisirs. Elle se situe à
proximité immédiate de l'arrêt de bus des Revinnoz. Enfin, la planification
d'affectation de 2000 a été presque entièrement concrétisée à cet endroit:
l'argument que les recourants tirent de son ancienneté, voire de son
obsolescence n'est ainsi pas concluant. 

Au vu de ce qui précède, il n'est pas nécessaire de
contrôler le plan d'affectation de la commune de Vallorbe à titre préjudiciel.
Le grief des recourants est mal fondé. 

4.                     
Les recourants invoquent une violation de l'art. 58 RPGA. Selon eux, le
rez inférieur ne pourrait être qualifié de "socle" au sens de cette
disposition. En particulier, toute la partie nord-est du bâtiment A (au
nord-est) reposerait sur un remblai, de sorte que son socle dépasserait par
définition la hauteur d'un niveau. Le projet litigieux bénéficierait en réalité
d'un étage supplémentaire, contraire au droit communal. 

a) Lorsque, statuant sur une demande d'autorisation
de construire, l'autorité communale interprète son règlement en matière de
police des constructions et apprécie les circonstances locales, elle bénéficie
d'une liberté d'appréciation particulière, que l'instance cantonale de recours
contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 LAT). Une autorité de recours ne peut
ainsi pas choisir entre plusieurs solutions disponibles et appropriées ou
remplacer une appréciation adéquate de la commune par sa propre appréciation.
Elle ne doit cependant pas seulement intervenir lorsque l'appréciation de l'instance
précédente est insoutenable, auquel cas l'étendue de son pouvoir d'examen
s'apparenterait à un contrôle limité à l'arbitraire, ce qui serait contraire à
l'art. 33 al. 3 let. b LAT. L'autorité de recours sanctionne l'appréciation
communale lorsque celle-ci contrevient au droit supérieur, viole les principes
constitutionnels d'égalité de traitement et de proportionnalité, voire
lorsqu'une mesure d'aménagement paraît inappropriée à des intérêts qui
dépassent la sphère communale (ATF 146 II 367 consid. 3.1.4; TF 1C_46/2024 du
19 mai 2025 consid. 2.2; 1C_105/2023 du 13 novembre 2023 consid. 2.1; CDAP
AC.2023.0181 du 15 avril 2024 consid. 2a). 

b) A Vallorbe, la hauteur des constructions est
réglée par l'art. 58 RPGA, disposition libellée de la manière suivante:

"Art.
58   Hauteur des constructions

Les
constructions comportent au maximum trois niveaux habitables dont les combles.
La constitution de socles ne dépassant pas la valeur d'un niveau est autorisée
pour régler l'assise du bâtiment."

Selon le lexique de l'annexe 1 au RPGA, le socle
désigne la "partie dégagée du soubassement sur laquelle s'ouvre la
porte d'entrée principale ou les accès aux prolongements extérieurs à l'arrière
des bâtiments". Le soubassement correspond au "niveau
semi-enterré servant à régler l'assise d'un bâtiment par rapport au terrain
naturel". Enfin, l'assise du bâtiment s'entend du "positionnement
vertical d'une construction par rapport au terrain naturel permettant, lorsque
le terrain est en pente, de régler les niveaux et les prolongements extérieurs,
de dégager des soubassements, de permettre des rampes d'accès au sous-sol, etc.".

c) Dans la décision attaquée et sa réponse, la
municipalité expose, s'agissant de la hauteur des constructions, que le faîte
du projet se situe à une altitude de 772,80 m, à savoir à une altitude
supérieure de 1,44 m à celle des bâtiments érigés sur les parcelles 1699 à
1701, où une partie des recourants possèdent des lots de PPE. Cette altitude
supérieure tiendrait notamment à la déclivité du terrain, ainsi qu'à la hauteur
de l'immeuble projeté, de 0,34 m supérieure à celle des bâtiments élevés sur
les parcelles 1699 à 1701. En ce qui concerne les socles, qui permettraient de
bénéficier d'un étage supplémentaire, la municipalité indique qu'elle applique
l'art. 58 RPGA de manière uniforme dans de nombreux dossiers. En ce sens, elle
autorise la création d'un niveau pour autant qu'il ne comporte aucune partie
dévolue à l'habitation. Elle admet ainsi plusieurs types de configurations:
dans certains cas, une façade est enterrée; dans d'autres, le socle est enterré
à moitié, ou pas du tout. Par exemple, le socle des bâtiments érigés sur les
parcelles 1699 et 1700 (CAMAC 147606) serait partiellement enterré. Celui des
deux bâtiments élevés sur la partie est de la parcelle 398 (un bien-fonds situé
également le long de la rue de l'Orbe, plus au nord-ouest; CAMAC 140942) serait
entièrement hors sol. 

La constructrice et la propriétaire déclarent que
les bâtiments sis sur les parcelles 1699 et 1700 sont construits sur le même
principe, à savoir un socle qui règle l'assise du bâtiment dans le terrain,
auquel s'ajoutent trois niveaux habitables. Ils soutiennent que, par
définition, si le socle a pour fonction de régler l'assise du bâtiment, son positionnement
par rapport au terrain naturel varie en fonction de celui-ci. Il serait ainsi
cohérent que le socle soit enterré plus profondément à certains endroits qu'à
d'autres. 

d) Dans le cas présent, les plans d'enquête (notamment
les plans de coupe 

A-A, B-B et C-C, nos 6 et 7), montrent que les bâtiments projetés
comportent quatre "niveaux", désignés comme rez inférieur, rez
supérieur, étage 1 et étage 2. Le niveau dit rez inférieur ne comprend pas de
locaux habitables, mais des places de stationnement, des locaux techniques et
des caves. Il s'inscrit dans la légère pente descendant vers le nord-ouest. Sa
partie aval (façade principale nord-ouest) est totalement dégagée. Ses seules
ouvertures sont celles des garages, ainsi que la porte du bâtiment. Sa partie
amont (façade principale sud-est) se situe partiellement sous le terrain
naturel et entièrement sous le terrain aménagé. 

La lecture des plans précités révèle que les rez
inférieurs des deux bâtiments ne reposent pas sur un remblai, mais qu'ils se
situent en dessous du niveau du terrain naturel (en amont), ou à ce niveau (en
aval). Cela étant, il est probable que le volume des rez inférieurs situé sous le
niveau du terrain naturel représente moins de la moitié de leur volume total,
de sorte que ces rez inférieurs ne seraient pas semi-enterrés à strictement
parler. Toutefois, on ne discerne pas que la municipalité aurait abusé de sa
grande latitude d'appréciation en considérant que ces rez inférieurs
correspondent à la notion de soubassement. En particulier, il découle de
l'extrait de coupe de l'un des deux bâtiments érigés sur les parcelles 1699 et
1700, ainsi que des photographies produites par la constructrice et la
propriétaire que l'implantation de ces deux bâtiments par rapport au terrain
naturel est tout à fait similaire à celle du projet litigieux. La partie
dégagée du rez inférieur doit ainsi être tenue pour un socle, de sorte qu'avec
ses trois niveaux supérieurs, le projet respecte l'art. 58 RPGA. 

Dans ces conditions, aucune dérogation à l'art. 58
RPGA ne s'avère nécessaire, le projet respectant les exigences de cette
disposition. 

Mal fondé, le grief des recourants doit être écarté.

5.                     
Les recourants estiment que le projet contrevient à la clause
d'esthétique. Ils dénoncent en particulier le caractère "massif "
des bâtiments projetés. 

a) L'art. 42 RPGA prévoit que les nouvelles
constructions, transformations et réhabilitations doivent respecter le
caractère de cette partie de la localité. En particulier, toute construction ou
aménagement orienté sur la rue doit contribuer â la valorisation de cet espace,
notamment par la qualité architecturale de l'intervention. Cette norme du droit
communal a la même portée que la clause d'esthétique énoncée, en droit
cantonal, à l'art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) (al. 1: "[l]a
municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement").
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'application d'une clause
d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que la réglementation sur les zones en
vigueur soit vidée de sa substance. Une interdiction de construire fondée sur
l'art. 86 LATC, pour un ouvrage par ailleurs conforme
aux règles de police des constructions, ne peut se justifier que par un
intérêt public prépondérant. Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de
protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des
qualités esthétiques remarquables. L'autorité de recours qui est amenée à examiner
l'application de clauses d'esthétique, doit faire preuve de retenue dans
l'appréciation des circonstances locales, compte tenu du large pouvoir
d'appréciation des autorités locales dans ce domaine (cf. notamment TF
1C_536/2023 du 15 janvier 2025 consid. 2.1.1 et les références). 

b) En l'occurrence, le secteur dans lequel est prévu
le projet ne présente pas des caractéristiques exceptionnelles méritant
spécialement d'être protégées. Il s'agit d'un quartier d'habitations ordinaire,
comme on en trouve fréquemment dans les secteurs résidentiels situés en
périphérie des centres urbanisés. Les recourants se contentent de dénoncer le
caractère "massif " du projet: ce faisant, ils
ne démontrent pas en quoi les lieux, que l'on ne saurait qualifier de "sensibles"
et que la commune ne considère à l'évidence pas comme tels, présenteraient un
intérêt patrimonial ou paysager méritant d'être préservé. Ils n'ont donc pas
établi qu'un intérêt public prépondérant ferait obstacle à la délivrance du
permis de construire, le projet étant par ailleurs conforme aux règles de
police des constructions, en particulier à celles qui ont trait à la hauteur
des bâtiments (art. 58 RPGA; cf. supra). Comme la municipalité l'a
relevé dans sa décision, le volume des bâtiments projetés s'élève à 2'776 m3,
soit à peine plus que celui des immeubles des recourants (2'590 m3).
Les bâtiments sont en outre implantés de manière parallèle à la rue de l'Orbe,
à l'instar des immeubles voisins. Leur intégration paraît ainsi satisfaisante. Dans
ces conditions et eu égard au large pouvoir d'appréciation dont elle dispose
dans ce domaine, la municipalité n'a pas violé le droit en renonçant à
appliquer la clause d'esthétique.

Le grief des recourants doit être rejeté.

6.                     
Vu ce qui précède, il n'y a pas lieu d'accéder aux réquisitions
d'instruction des recourants. Le dossier est suffisamment complet pour
permettre à la CDAP de statuer en toute connaissance de cause (sur
l'appréciation anticipée des preuves, cf. ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285
consid. 6.3.1; CDAP AC.2022.0148 du 9 juin 2023 consid. 2c). Les plans
d'enquête, les photographies au dossier et les images issues du portail
cartographique et de Google Street View (sur le caractère notoire de ces
données, cf. TF 1C_239/2024 du 5 juin 2025 consid. 5.2 et les références)
permettent de se faire une idée suffisamment précise du projet ainsi que de son
impact sur le quartier: on ne voit pas que la mise en œuvre d'une inspection
locale soit susceptible de conduire à une appréciation différente, s'agissant
de l'intégration des bâtiments projetés. Il n'est pas davantage nécessaire
d'ordonner la production de documents liés à la révision de la planification et
au surdimensionnement de la zone à bâtir communale: ceux-ci ne sont pas
pertinents dès lors que, comme on l'a vu, la suppression ou la réduction de la
capacité constructible de la parcelle 572 n'entre pas en ligne de compte.
Enfin, la production des dossiers d'enquête s'avère superflue: la pratique de
la commune relative à l'application de l'art. 58 RPGA est illustrée par les
exemples fournis dans la réponse municipale et peut être vérifiée en consultant
les images disponibles sur Google Street View.

7.                     
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, mal fondé,
dans la mesure où il est recevable. Cela entraîne la confirmation de la
décision attaquée. Un émolument judiciaire est mis à la charge des recourants,
qui succombent (art. 49 LPA-VD). Ceux-ci supporteront également une indemnité
de dépens en faveur de la Commune de Vallorbe, d'une part, et de la
constructrice et de la propriétaire, d'autre part, qui ont procédé avec l'aide
d'avocats (art. 55 LPA-VD). 

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

 

I.                      
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

II.                     
La décision rendue le 19 septembre 2024 par la Municipalité de Vallorbe
est confirmée.

III.                   
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge des recourants A.________, B.________, C.________, D.________, E.________,
F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, K.________ et L.________,
solidairement entre eux.

IV.                   
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune de
Vallorbe à titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________, B.________,
C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________,
J.________, K.________ et L.________, solidairement entre eux.

V.                    
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à M.________ et à N.________,
créancières solidaires, à titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________,
B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________,
I.________, J.________, K.________ et L.________, solidairement entre eux.

 

Lausanne, le 22 octobre 2025

 

La présidente:                                                                                          Le
greffier:           

                                                                                                                  

 

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure ainsi qu'à l'Office fédéral de la culture.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.