# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6cc1e1d0-403d-5791-9a12-94e9a3d4de06
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-07-02
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 02.07.2009 U 2009 6
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2009-6_2009-07-02.pdf

## Full Text

U 09 6

4. Kammer 

URTEIL
vom 2. Juli 2009

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend amtliche Schätzung

1. Das Doppelwohnhaus (DWH) auf der Parzelle Nr. 360 im Halte von 1’273 m2 

in … wurde im Jahre 1990 erstellt und 2005 mit einem Anbau sowie dem 

Einbau einer Dampfbadanlage ergänzt und es wurden auch diverse 

Unterhaltsarbeiten ausgeführt. Das DWH wurde 1991, 1997, 2006 (Widerruf 

erfolgte auf Beschwerde hin) und 2007 geschätzt. Gemäss letzter Verfügung 

des kantonalen Schätzungsamtes (ASW) vom 13.8.2007 sind die Werte auf 

Grund eines umbauten Raumes von 2'910 m3 und eines Bodenpreises von 

800.-- Fr./m2 wie folgt in Mio. Fr. festgelegt worden: Neuwert  3.1865, Zeitwert 

2.8679, Verkehrswert 3.9205, Eigenmietwert/Vermietung Fr. 163'680.--. Die 

vom Eigentümer dagegen erhobene Beschwerde wurde vom ASW mit 

Entscheid vom 15.12.2008 vollumfänglich abgewiesen.

2. Dagegen erhob … am 30. Januar 2009 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen 

Beschwerdeentscheid aufzuheben und die Werte in Mio. Fr. wie folgt 

festzulegen: Neuwert: 2.7, Realwert 3.74, Verkehrswert 3.553, Mietwert Fr. 

92'000.--. Evtl. sei die Streitsache zur Neubeurteilung an das ASW 

zurückzuweisen. Das DWH bestehe aus einer 5 1/2–ZW, einer 

Einliegerwohnung mit 2 Zimmern sowie einer 3 1/2-ZW mit 2 Zimmern im 

Untergeschoss und einem Büroraum. Dieser letzte Teil werde vom 

Eigentümer selbst genutzt und auf diesem Teil sei auch die Belastung für den 

Erstwohnungsanteil eingetragen. Das DWH weise nur eine Heizanlage sowie 

eine Warm- und Kaltwasserverteilung auf. Eine Trennung der Einheiten 

bestehe nicht. Zu bemängeln sei vorerst der über die 4 Schätzungen aus den 

Jahren 1991, 1997, 2006 und 2007 errechnete m3–Wert des Hauses. Gemäss 

den Ausführungen im Beschwerdeentscheid des ASW seien früher die m3–

Berechnungen auf Grund der alten SIA–Normen mit einer höheren Anzahl 

Kubikmeter um ca. 10% erfolgt, was zu einem entsprechend tieferen 

durchschnittlichen m3–Preis geführt habe. Da vorliegend noch kleinere 

Anbauten vorgenommen worden seien, müsse der umbaute Raum gemäss 

der Schätzung aus dem Jahr 2006 maximal 2’771 m3 ausmachen. Somit seien 

die Werte bereits aus diesem Grund generell anzupassen. Die Grösse der 

Hausparzelle könne bei den errechneten Baukosten überhaupt keine Rolle 

spielen, da damit überhaupt kein Zusammenhang bestehe. Ein Vergleich sei 

nur mit Objekten aus der näheren Umgebung und aus der etwa gleichen 

Bauzeit vor etwa 17 Jahren zulässig. Konkret zu den einzelnen Werten sei 

festzustellen, dass ein Neuwert auf Grund einer Wohnfläche von 537 m2 mit 

Baukosten im Oberengadin für gehobenen Baustandard von Fr. 5’000.--/m2 

einen Wert von ca. 2.685 Mio. Fr. ergebe. Auf der Basis von 2’771 m3 

resultiere daraus ein Wert pro m3 von Fr. 968.--, der durchaus angemessen 

sei für eine Berechnung nach neuer SIA–Norm. Mit den beantragten 2.7 Mio. 

Fr. könne das Gebäude auch heute noch mit dem gleichen Ausbaustandard 

erstellt werden. Gemäss Schätzungsreglement (Art. 13 – 15) sei beim 

Realwert auch der Neuwert zu berücksichtigen, was hier somit einen Realwert 

von 3.935 Mio. Fr. ergebe. Daraus resultiere dann ein Verkehrswert von 3.44 

Mio. Fr., was viel höher sei als der 1997 geschätzte Wert und den gestiegenen 

Werten im Oberengadin voll Rechnung trage. Bei den Erstwohnungsanteilen 

habe das Verwaltungsgericht gerade im Oberengadin festgestellt, dass diese 

mehr als 20% tiefer lägen als bei den Zweitwohnungen. Dazu komme hier 

noch der Investitionsbedarf für Isolation, Heizung usw. Der Eigenmietwert von 

Fr. 73'680.--/Jahr bzw. Fr. 6'140.--/Monat stelle eine Verdoppelung gegenüber 

der Schätzung 1997 dar, während der Mietkostenindex in der gleichen Zeit 

um lediglich 18% zugenommen habe. Die Bezahlung einer solchen Miete 

setzte überdies für einen Einheimischen voraus, dass er über einen 

Monatslohn von Fr. 18'000.-- verfüge, was völlig unrealistisch sei. 

Insbesondere sei hier die Schätzung der Liegenschaft Nr. 2419 als Vergleich 

beizuziehen. Die Steuerbelastung des Beschwerdeführers steige allein 

deswegen um ca. Fr. 13'000.--/Jahr. Schliesslich sei auch die Vermietung an 

Dritte viel zu hoch geschätzt worden. Insgesamt könne ein Gesamtmietwert 

von Fr. 92'000.-- als korrekt betrachtet werden (Fr. 30'000.-- Eigenmietwert, 

Fr. 18'000.-- für das Büro und Fr. 44'000.-- für den restlichen Teil, d.h. wie für 

eine ähnliche Wohnung gemäss Schätzung 2002 zzgl. Teuerung).

3. Das ASW beantragte in seiner Vernehmlassung die Abweisung der 

Beschwerde. Die Schätzung aus dem Jahre 2006 sei wegen fehlerhafter 

Berechnung des umbauten Raumes und der Nebenkosten auf Beschwerde 

hin aufgehoben worden. Die neuen und auch reduzierten Werte ergäben sich 

aus der neuen Schätzung vom 13.8.2007. Der vermietete Teil des DWH, d.h. 

die 2–ZW im Untergeschoss, die Doppelgarage sowie die 51/2–ZW im Erd- 

und Dachgeschoss seien in sich abgeschlossen, womit die Einheiten klar 

getrennt seien. Bei der fraglichen Schätzung sei gestützt auf Art. 2 lit. g SchV 

die SIA–Norm Nr. 416 angewendet worden, womit der umbaute Raum 

mangels Zuschläge sich gegenüber der alten Norm um etwa 10% reduziert 

habe. Eine Abstützung der Bewertungen allein auf die Schätzungen anderer 

Objekte sei gemäss Art. 7 SchG unzureichend, da auf jeden Fall auch die 

aktuelle Marktsituation zu berücksichtigen sei. Deshalb sei die 

Berücksichtigung von älteren Schätzungen ohnehin sehr problematisch. 

Trotzdem würden die anonymisierten Werte der benachbarten Parzellen Nr. 

357, 2408, 2409, 2410 und 2412 einen durchschnittlichen Kubikmeterpreis, 

nach Berücksichtigung der seit 1998 eingetretenen Teuerung in der Region 

Ostschweiz von 15%, von Fr. 1'050.-- ergeben. Dieser Wert liege nur 

unwesentlich unter dem geschätzten m3 – Wert des vorliegenden Objektes 

von 1'095.-- Fr. /m3. Die Differenz von Fr. 45.-- / m3 sei überdies durch den 

einfacheren Ausbaustandard und das Fehlen einer Wellnessanlage bei den 

Vergleichsobjekten zumindest theoretisch zu erklären. Bezüglich 

Wohnungsmieten würden die internen Statistiken des ASW deutlich 

aufzeigen, dass diese im Oberengadin stärker als der Mietpreisindex des 

Bundesamtes für Statistik gestiegen seien. Somit sei ein Vergleich mit den 

Mieten der Nachbarliegenschaften nicht möglich. Der Verkehrswert des 

fraglichen Objektes liege 5% unter den Erstellungskosten (Realwert), 

während er bei den Vergleichsobjekten durchschnittlich 36% darüber liege, 

womit die besondere Situation der Erstwohnungen sogar überdurchschnittlich 

berücksichtigt worden sei. Von den seit 1997 getätigten Investitionen von 

gesamthaft Fr. 757'000.-- seien durch die Erhöhung des Neuwertes 

gegenüber der alten Schätzung ohne Teuerung lediglich Fr. 188'500.-- 

eingeflossen, während Fr. 568'500.-- als Gebäudeunterhalt berücksichtigt 

worden seien. Von einer zu hohen Neuwertschätzung könne somit keine 

Rede sein. Bezüglich Mieten habe die Steuerverwaltung mit Schreiben vom 

2.9.2009 bestätigt, dass nur die Einnahmen für den vermieteten Teil des 

Objektes Fr. 147'600.-- ohne Nebenkosten in den Jahren 2006 und 2007 

erreicht hätten. In der Schätzung seien für diesen Teil Fr. 90'000.-- 

berücksichtigt worden.

4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.

5. Am 2. Juli 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und 

Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seinem Anwalt sowie der 

Chef des ASW mit einem Schätzungsbeamten teilnahmen. Allen Anwesenden 

wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch 

mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. 

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 

Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Ausgangspunkt bilden die massgebenden Bestimmungen des Gesetzes über 

die amtlichen Schätzungen (SchG) und der gestützt darauf von der Regierung 

erlassenen Schätzungsverordnung (SchV) über die zu schätzenden 

einzelnen Werte, welche alle beanstandet werden. Die Überprüfungsbefugnis 

des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich dabei nach Art. 51 lit. a und b des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) bei angefochtenen 

Einspracheentscheiden in Schätzungssachen auf Rechtsverletzungen 

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie 

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen 

Sachverhaltes. Dies bedeutet, dass der Schätzungskommission in 

Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal einer 

Schätzung naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet. Zwar 

handelt es sich dabei nicht um die Beantwortung von Ermessensfragen im 

rechtstechnischen Sinne, doch hat die Praxis den Ermessensbegriff 

ausgeweitet und auch die annäherungsweise Ermittlung eines Sachverhaltes 

- so namentlich die aus Erfahrungswissen gewonnene zahlenmässige 

Bewertung einer Gegebenheit - dem Ermessen zumindest in 

verfahrensrechtlicher Beziehung gleichgesetzt. Das Verwaltungsgericht übt 

daher bei der Beurteilung von Schätzungsergebnissen eine ähnliche 

Zurückhaltung wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen (PVG 1995 

Nr. 51, 1993 Nr. 49).

b) Es muss sodann beachtet werden, dass nach Art. 2 lit. i SchV eine Schätzung 

nach den Schätzungsanweisungen des ASW vorgenommen wird. Die 

Schätzungsanweisungen weisen zwar alle Merkmale einer sogenannten 

Dienstanweisung mit ausschliesslich verwaltungsinterner Rechtswirkung auf, 

doch ist sie für die mit amtlichen Schätzungen betrauten 

Verwaltungsbehörden verbindlich. Sie geben Auslegung und Präzisierung 

des Gesetzes wieder, die sämtliche Schätzungskommissionen ihrer Praxis 

zugrunde zu legen haben. Demgegenüber ist der Richter an diese 

verwaltungsinternen Erlasse nicht gebunden. Er wertet sie indessen als 

wichtige Erkenntnisquelle für ein verwaltungsrechtliches Spezialgebiet und 

als kodifizierten Ausdruck der anerkannten Grundsätze der amtlichen 

Schätzungspraxis und weicht daher von den darin niedergelegten 

Berechnungs- und Schätzungsmethoden nur dann ab, wenn diese im 

Einzelfall zu offensichtlich unbilligen Ergebnissen führen und insofern 

höherrangigem Recht widersprechen würden (vgl. VGE 457/93). Zu beachten 

in diesem Sinne sind auch die einschlägigen Normen und Empfehlungen von 

Fachverbänden (Art. 2 lit. g SchV). Zusammenfassend hat das 

Verwaltungsgericht nach dem Gesagten nur dann die Möglichkeit, 

korrigierend in einen Schätzungsentscheid einzugreifen, wenn es zum 

Schluss gelangt, dass die Schätzungsbehörden die im Schätzungsgesetz, der 

Schätzungsverordnung und den Schätzungsanweisungen statuierten 

Bewertungskriterien und -grundsätze in nicht mehr vertretbarer Weise verletzt 

haben oder dass die Schätzung trotz Anwendung der einschlägigen Regeln 

als wirklichkeitsfremd und offensichtlich unbillig erscheint (PVG 1995 Nr. 51, 

1993 Nr. 49). 

2. a) Zunächst ist die Frage der Berechnung der Kubatur zu prüfen, da diese alle 

Werte beeinflussen kann. Gemäss Art. 2 lit. g SchV sind dafür die Normen der 

Fachverbände massgebend, hier insbesondere die neue SIA – Norm Nr. 416, 

welche durch Weglassen der verschiedenen früheren Zuschläge im 

Durchschnitt zu etwa 10% tieferen Kubaturen führt. Die immer wieder durch 

den Beschwerdeführer verlangte Übernahme des Wertes der Schätzung 2006 

mit 2’771 m3 ist sowohl formell als auch materiell ungerechtfertig, da jene 

Schätzung auf Beschwerde hin insgesamt aufgehoben worden ist und im 

Rahmen der neuen Berechnung Rechnungsfehler festgestellt worden sind, 

welche zu korrigieren waren. Der neue Wert von 2’910 m3 entspricht einer 

korrekten Berechnung nach neuer SIA – Norm und erweist sich unter 

Berücksichtigung der neuen Anbauten von 180 m3 um ca. 200 m3, d.h. ca. 

7.5% kleiner als in den Schätzungen 1991 und 1997, was immerhin zu ¾ den 

Erfahrungswerten entspricht. Eine Korrektur drängt sich somit nicht auf. 

b) Der berücksichtigte m3–Wert von Fr. 1'095.--/m3 ist gemäss der durch das 

ASW beigelegten Tabelle mit den Vergleichsobjekten unter Berücksichtigung 

der inzwischen eingetretenen Teuerung und des höheren Ausbaustandards 

durchaus angemessen. Der Augenschein hat gezeigt, dass das Wohnhaus 

über einen hohen Ausbaustandard verfügt und sich in einem sehr guten, 

praktisch neuwertigen Zustand befindet. Der so ermittelte Neuwert kann 

jedenfalls nicht als unvertretbar bezeichnet werden. 

c) Nachdem das ASW mit der Vernehmlassung die Bestätigung der 

Steuerverwaltung mit aktuellen Mieteinnahmen von Dritten für das fragliche 

Objekt von um die 150'000.-- Fr./Jahr nachgewiesen hat, was der 

Beschwerdeführer nicht bestritten hat, erweist sich der berücksichtigte Wert 

für Eigenmiete und Vermietung zusammen von total Fr. 163'680.-- wenn 

schon als zu tief, aber sicher nicht als zu hoch. Jedenfalls hat die Vorinstanz 

damit ihr Ermessen nicht im Mindesten überschritten. Damit erweist sich auch 

der Ertragswert als angemessen.

d) Weshalb die Vorinstanz bei der Schätzung des Realwertes und des 

Verkehrswertes ermessensfehlerhaft vorgegangen sein soll, tut der 

Beschwerdeführer überhaupt nicht dar, sondern übt allenfalls eine nicht 

überzeugende appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid. Die 

Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des 

Beschwerdeführers.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 212.--

zusammen Fr. 4'212.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.