# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3a0cbaa0-6088-538d-aa12-c654da6f93ca
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-11
**Language:** de
**Title:** Ersatz eines Autounterstandes durch eine Doppelgarage in der Landwirtschaftszone.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0082/2013
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0082-2013_vom_11._juni_2013.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2013.00004 
0082/2013 

Entscheid vom 11. Juni 2013 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichterin Hedwig Betschart 
Zaugg, Baurichter Emil Seliner, Gerichtsschreiberin Barbara Eidenbenz     

in Sachen 

Rekurrentin 

I. G., [….]  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Bau- und Werkkommission XY,  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

betreffend 

Bau- und Werkkommissionsbeschluss vom 10. Dezember 2012 und Verfü-
gung der Baudirektion BVV Nr. 12-1858 vom 21. November 2012; Verwei-
gerung  der  Baubewilligung  bzw.  Verweigerung  der  landwirtschaftsrechtli-
chen Bewilligung für Doppelgarage 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  10.  Dezember  2012  verweigerte  die  Bau-  und  Werk-

kommission  I.  G.  die  baurechtliche  Bewilligung  für  die  Erstellung  einer 

Doppelgarage mit Geräteraum anstelle des bisherigen Autounterstandes.  

B. 

Mit Verfügung vom 21. November 2012 verweigerte auch die Baudirektion 

die  baurechtliche  Bewilligung  für  das  genannte  Bauvorhaben.  Die  Verfü-

gung wurde I. G. zusammen mit dem kommunalen Beschluss eröffnet. 

C. 

Gegen beide Erlasse wandte sich I. G. mit Rekurseingabe vom 16. Januar 

2013 rechtzeitig an das Baurekursgericht und beantragte im Wesentlichen, 

Beschluss  und  Verfügung  seien  aufzuheben  und  die  Bewilligungen  seien 

zu erteilen. Sodann verlangte sie die Zusprechung einer Umtriebsentschä-

digung. 

D. 

Mit Präsidialverfügung vom 18. Januar 2013 wurde der Rekurseingang vor-

gemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

In  ihren  Stellungnahmen  vom  11.  und  13.  Februar  2013  beantragten  die 

Bau-  und  Werkkommission  sinngemäss  und  die  Baudirektion  ausdrücklich 

die Abweisung des Rekurses. 

In  ihrer  Replik  vom  26. März 2013 hielt  I. G. an ihren Anträgen fest. Auch 

die  Baudirektion  beharrte  in  der  Duplik  vom  23.  April  2013  auf  ihrem 

Standpunkt. 

E. 
Auf die Parteivorbringen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den 

Erwägungen Bezug genommen. 

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Es kommt in Betracht: 

1.1.  

Die Rekurrentin ist als Bauherrin und Verfügungsadressatin ohne weiteres 

zur  Rekurserhebung  legitimiert  (§  338a  Abs.  1  Planungs-  und  Baugesetz 

[PBG]). Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf 

den Rekurs einzutreten. 

1.2. 

Die  Rekurrentin  offeriert  zum  Beweis  ihrer  Darstellung  die  an  einem  Au-

genschein  zu  gewinnenden  Erkenntnisse  (vgl.  §  7  des  Verwaltungsrechts-

pflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen von Parteian-

trägen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn die Verhältnisse 

vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch unklar sind. 

Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass kein Augenschein 

durchzuführen war. 

2.1. 

Das Baugrundstück liegt, wie der ganze aus rund einem Dutzend Häusern 

bestehende  Weiler  R.,  in  der  Landwirtschaftszone  und  ist  mit  einem  auf 

drei Seiten eingewandeten Autounterstand überstellt (Fotos, act. 10.9). Der 

Unterstand  ist  am  19.  November  1974  als  Provisorium  für  die  Dauer  von 

fünf  Jahren  bewilligt  worden  (act.  10.3).  Den  Erwägungen  ist  zu  entneh-

men,  dass  die  Baute  trotz  ihrer  Materialisierung  (Eternit),  dem  geringen 

Wegabstand und der kurzen Vorplatztiefe im Hinblick auf den Provisorium-
scharakter „toleriert“ wurde. Heute, fast 40 Jahre später, besteht die Baute 
immer noch. In einer Distanz von etwa 10 m befindet sich das Grundstück 

Kat.-Nr.  1073  mit  dem  rekurrentischen  Wohnhaus;  die  Distanz  zwischen 

den beiden Gebäuden beträgt etwa 40 m.   

Das  streitbetroffene  Bauvorhaben  beinhaltet  den  Abbruch  des  Autounter-

standes  und  dessen  Ersatz  durch  eine  Doppelgarage  mit  einem  Geräte-

raum.  Die  neue  Baute  weist  einen  ungefähr  gleich  grossen  Grundriss  auf 
und  soll  zur  Schaffung  eines  vergrösserten  Vorplatzes  etwa  3.00  m  nach 

Norden verschoben werden (act. 10.7). Anstelle der bisherigen Bauten mit 

Pultdach soll die neue Doppelgarage mit einem Giebeldach erstellt werden; 

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der  Geräteraum  ist  als  deutlich  niedrigerer  Anbau  mit  Pultdach  projektiert. 

Sockel und Eckpfeiler sollen verputzt, die Wände in vertikaler Holzschalung 

ausgeführt und das Dach mit Ziegeln eingedeckt werden (act. 10.4). 

In  der  angefochtenen  Verfügung  der  Baudirektion  wurde  festgestellt,  dass 

die geplante Baute weder zonenkonform noch standortgebunden sei. Auch 

eine Bewilligung gemäss Art. 24c des Raumplanungsgesetzes (RPG) kön-

ne nicht erteilt werden, weil der Autounterstand nur als Provisorium toleriert 

und nach dem 1. Juli 1972 erstellt worden sei. 

2.2. 

Nach Ansicht der Rekurrentin verkennt die Baudirektion, dass es sich beim 

bestehenden Autounterstand und beim geplanten Neubau um eine Neben-

baute zum Wohnhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1073 handelt. Die Dis-

tanz zwischen Wohnhaus und Neubau betrage ca. 40 m. Weil das Wohn-

haus aus dem 17. Jahrhundert stamme und nie erweitert worden sei, dürfe 

das  Projekt  als Erweiterung  des  Wohnhauses  im  Sinne  von  Art.  24c  RPG 

erstellt werden. 

Die  Baudirektion  hält  die  Voraussetzungen  von  Art.  24c  RPG  für  nicht  er-

füllt, weil der Autounterstand erst nach dem 1. Juli 1972 erstellt worden sei. 

Vernehmlassungsweise wird ergänzt, ein freistehender Neubau einer Dop-

pelgarage  auf  einer  anderen,  10  m  entfernten  Parzelle  könne  nicht  mehr 

als teilweise Änderung des Wohnhauses qualifiziert werden.  

Die  Bau-  und  Werkkommission  würde  die  Realisierung  des  Projekts  aus 

gestalterischen Gründen begrüssen. 

3.1. 

Die Trennung von Bauzonen und Nichtbauzonen als wichtigster Grundsatz 

der  heutigen  Raumplanung  verlangt,  dass  bodenverändernde  Nutzungen 

von  Bereichen,  die  für  Bodenerhaltendes  vorgesehen  sind,  grundsätzlich 

ferngehalten werden. Bauten und Anlagen sind daher in aller Regel in einer 

ihnen  entsprechenden  Bauzone  zu  verwirklichen.  Ausserhalb  des  Bauge-

bietes dürfen sie nur erstellt werden, wenn dies die einschlägige Nutzungs-
zone  gestattet  (Art. 22  RPG)  oder  wenn  die  Ausnahmevoraussetzungen 

von  Art. 24  ff.  RPG  gegeben  sind.  Zweck  dieser  Trennung  von  Bauzonen 

und  Nichtbauzonen  ist  die  Verhinderung  von  Streusiedlungen  und  von 

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übermässigem  Verkehr  in  den  Landwirtschaftsgebieten  sowie  der  Land-

schaftsschutz. 

3.2. 

In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn 

sie  entweder  der  bodenabhängigen  Bewirtschaftung  (landwirtschaftliche 

Bewirtschaftung  bzw.  produzierender Gartenbau) oder der inneren  Aufsto-

ckung  (Angliederung  von  Bauten  oder  Anlagen  für  die  bodenunabhängige 

Produktion) dienen (Art. 16a Abs. 1 und 2 RPG; Art. 34 Abs. 1 der Raum-
planungsverordnung [RPV]). Nebst Ökonomiegebäuden − die grundsätzlich 
für jeden Landwirtschaftsbetrieb erstellt werden können − sind bei landwirt-
schaftlichen  Gewerben  auch  Bauten  für  den  Wohnbedarf  zonenkonform, 

sofern es für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewer-

bes  unentbehrlich  ist.  Unter  gewissen,  einschränkenden  Voraussetzungen 
sind  ferner  Bauten  und  Anlagen  zonenkonform,  die  der  Aufbereitung,  der 

Lagerung  oder dem  Verkauf  landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Pro-

dukte dienen (Art. 34 Abs. 2 RPV). Nicht als zonenkonform gelten hingegen 

Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft (Art. 34 Abs. 5 RPV). Da-

runter fällt auch die hobbymässige Tierhaltung. 

Die  Parteien  sind  sich  zu  Recht  einig,  dass  die  Erstellung  der  geplanten 

Doppelgarage  mit  Geräteraum  nicht  einer  zonenkonformen  Nutzung  der 

Landwirtschaftszone entspricht (Art. 22 RPG). 

3.3. 

Damit bleibt zu prüfen, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG 

in Betracht fällt. Diese Bestimmungen finden auf alle zonenwidrigen Bauten 

und Anlagen ausserhalb der Bauzone Anwendung. 

Die Besitzstandsgarantie für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone 

ist seit der Revision des Raumplanungsgesetzes abschliessend durch das 

Bundesrecht  geregelt.  Gemäss  Art.  24c  RPG  dürfen  bestimmungsgemäss 

nutzbare Bauten und Anlagen, die durch eine nachträgliche Änderung von 

Erlassen  oder  Plänen  zonenwidrig  wurden,  teilweise  geändert,  massvoll 

erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder 
geändert  worden  sind.  Unter  den  gesetzlichen  Bestandesschutz  von 

Art. 24c RPG  fallen  nur bestehende  Bauten  und  Anlagen,  die seinerzeit in 

Übereinstimmung mit dem materiellen Recht, also rechtmässig erstellt wor-

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den  sind.  Für  den  Stichtag  zur  Bestimmung  der altrechtlichen  Bauten  und 

Anlagen  ist  in  erster  Linie  auf  das  Inkrafttreten  des  früheren  Gewässer-

schutzgesetzes,  also  auf  den  1. Juli  1972  abzustellen,  denn  mit  diesem 

Gesetz  wurde  erstmals eine  klare  Trennung  zwischen  Bau-  und  Nichtbau-

gebiet vorgenommen. 

Die Rekurrentin anerkennt zu Recht, dass der bestehende Autounterstand 

für  sich  allein  betrachtet  keinen  Bestandesschutz  im  Sinne  von  Art. 24c 

RPG geniesst, weil er nach dem 1. Juli 1972 bewilligt worden ist. Sie macht 

jedoch  geltend,  das  Bauvorhaben  sei  als  Erweiterung  des  rekurrentischen 

Wohnhauses zu bewilligen. 

4.1. 

Nach  rekurrentischer,  von  den  Vorinstanzen  nicht  bestrittener  Darstellung 

stammt  das  Wohnhaus  aus  dem  17.  Jahrhundert,  wird  nach  wie  vor  be-

wohnt  und  ist  nie  erweitert  worden.  Da  ein  funktioneller  Zusammenhang 

zwischen dem Wohnhaus und dem Autounterstand bestehe, könne dessen 

Ersatz auch 40 m und mehr vom Wohnhaus entfernt als zulässige Erneue-

rung  realisiert  werden,  erklärt  die  Rekurrentin  unter  Verweis  auf  den  in 

BEZ 2006  Nr.  52  publizierten  Entscheid  VB.2006.00160.  Nach  der  Praxis 

der  Baudirektion,  so  die  Behördenausführungen  in  der  Vernehmlassung, 

würden  zur  Wahrung  der  Identität  der  Umgebung  keine  neue  Bauten  und 

nur Anlagen (Sitzplätze, Schwimmbäder, Sichtschutzwände) im Nahbereich 

des  Wohnhauses  von  7  m  erlaubt.  Auch  sei eine  neue  Doppelgarage we-

der  als  geringfügige  Erweiterung  zu  bezeichnen,  noch  gelte  sie  als unum-

gänglich für einen zeitgemässen Wohnstandard. 

4.2. 
Eine Erneuerung liegt vor, wenn der Umfang, die Erscheinung und die Be-

stimmung  der  Baute  oder  Anlage  nicht  verändert  werden.  Die  Grenze  der 

erlaubten  Änderungs-  und  Erweiterungsmassnahmen  liegt  dort,  wo  die 

Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den we-

sentlichen Zügen verloren geht, wobei jeweils der Zustand der Baute oder 

Anlage  im  Zeitpunkt  der  Erlass-  oder  Planänderung  zum  Vergleich  heran-
zuziehen ist (Art. 42 Abs. 1 und 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder An-

lage  im  Wesentlichen  gewahrt  bleibt,  ist  unter  Würdigung  der  gesamten 

Umstände  zu  beurteilen.  Sie  ist  jedenfalls  dann  nicht mehr gewahrt, wenn 

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die zonenwidrig genutzte Fläche um mehr als 30 % erweitert wird (Erweite-

rungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälf-

te angerechnet) oder die zonenwidrig genutzte Fläche innerhalb oder aus-

serhalb  des  bestehenden  Gebäudevolumens  um  insgesamt  mehr  als 
100 m2 erweitert wird (Art. 42 Abs. 3 RPV). 

Der 

von 

der  Rekurrentin 

zitierte  Verwaltungsgerichtsentscheid 

VB.2006.00160  (BEZ  2006  Nr.  52)  betrifft  einen  teilweise  vergleichbaren 

Fall. Damals sollte in einer Distanz von 28 m und 47 m zu einem Pferdestall 

und einem Wohnhaus ein offener Autoabstellplatz für zwei Fahrzeuge, wel-

cher Besitzstand  im  Sinne  von  Art.  24c  RPG  genoss,  mit  einer Überdach-

ung  versehen  werden.  Das  Verwaltungsgericht  bejahte  trotz  des  erhebli-

chen  räumlichen  Abstandes  einen  funktionellen  Zusammenhang  zu  den 

beiden Gebäuden, weil der Autounterstand den Besuchern von Wohnhaus 

und  Pferdestall  diene.  Allerdings  erwies  sich  eine  Überdachung  der  Ab-

stellplätze  in  jenem  Fall  dennoch  als  nicht  bewilligungsfähig,  weil  das  zu-

lässige Mass einer teilweisen Änderung durch eine frühere Erweiterung des 

Wohnhauses bereits mehr als ausgeschöpft worden war. Somit musste die 

Frage,  ob  die  Erstellung  einer  so  weit  entfernten  Abstellplatzüberdachung 

noch  als  Erweiterung  von  Wohnhaus  und  Pferdestall  zu  werten  sei,  nicht 

geprüft  werden.  Es  wurde  lediglich  festgestellt,  dass  die  erstmalige  Erstel-

lung  einer  eigentlichen  Baute  über  der  bisherigen  offenen  Parkierungsflä-

che nicht mehr als zulässige Änderung oder Erweiterung der bestehenden 

Anlage  betrachtet  werden  könne,  weil  deren  Identität  nicht  mehr  gewahrt 

bliebe. 

4.3. 

Auch im vorliegenden Fall geht es um eine neu zu erstellende Baute für Au-

toabstellplätze, die einer Wohnbaute dienen sollen. Der von der Rekurren-
tin behauptete funktionelle Zusammenhang soll denn auch nicht in Abrede 

gestellt  werden.  Um  als  Erweiterung  der  Wohnbaute  gelten  zu  können, 

müsste  allerdings  die  geplante  Doppelgarage  überdies  in  einem  engen 

räumlichen  Bezug  zum  Wohnhaus  stehen  und  als dessen  Erweiterung er-

kennbar sein, ohne die Identität zu verändern. 

Wie  der  Katasterplan  (act.  10.7)  und  die  von  der  Rekurrentin  vorgelegte 
Luftaufnahme (act. 18.1) zeigen, sind die beiden Bauten 40 m voneinander 

entfernten.  Dazwischen  liegen  mehrere  Grundstücke,  so  insbesondere die 

Wegparzellen  Kat.-Nrn.  513  und  514.  Weil  überdies  mehrere  andere  Ge-

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bäude des Weilers näher bei der geplanten Garage stehen als das Wohn-

haus Vers.-Nr. 351, mutet der Bezug zwischen den beiden rekurrentischen 

Bauten eher zufällig an und dürfte vor allem in den Besitzverhältnissen be-

gründet  sein.  Von  einer  erkennbaren  Erweiterung  des  Wohnhauses  kann 

keine  Rede  sein.  Darüber  hinaus  scheitert  die  von  der  Rekurrentin  ange-

strebte Erweiterung auch an der fehlenden Wahrung der Identität. Gemes-

sen an der massgebenden Situation vor dem 1. Juli 1972 würde durch die 

Erstellung  einer  zusätzlichen  Baute  auf  einem  benachbarten  Grundstück 

anstelle  des  Besitzstand  geniessenden  Wohnhauses  neu  ein  „Ensemble“ 
von  Wohnhaus  und  Garage  entstehen,  was  offensichtlich  einen  grundle-

gend neuen Sachverhalt darstellen würde. Somit ist die geplante Doppelga-

rage  auch  nicht  als  Erweiterung  des  Wohnhauses  bewilligungsfähig,  was 

zur Abweisung des Rekurses führt. 

5. 

Der  bestehende  Autounterstand  wurde  mit  Ablauf  der  am  19.  November 

1974 erteilten und auf fünf Jahre befristeten Baubewilligung formell rechts-

widrig und geniesst, wie bereits dargelegt, keinen Bestandesschutz im Sin-

ne von Art. 24c RPG. Da seit dem Ablauf der Bewilligung mehr als 30 Jahre 

vergangen  sind,  ist  der Beseitigungsanspruch  gemäss  bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung  jedoch  verwirkt  (BGE  107  Ia  121). Die  Wiederherstellung 

des  rechtmässigen  Zustandes  kann  heute  nicht  mehr verlangt werden. Al-

lerdings  ist  dem  Eigentümer  einer  derart  geduldeten  Baute  noch  erlaubt, 

sämtliche ohne Baubewilligung zulässigen Vorkehren für den Unterhalt sei-

ner Baute vorzunehmen und schadhafte Teile zu ersetzen. 

6. 
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der Rekurs abzuweisen ist.  

[….] 

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