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**Case Identifier:** 63a92c0a-7a72-5f5c-b6cc-0f346a7ceb55
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-04-27
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 27.04.2016 B 2014/100
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2014-100_2016-04-27.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2014/100

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 27.04.2016

Entscheiddatum: 27.04.2016

Entscheid Verwaltungsgericht, 27.04.2016
Baurecht, Verfahrensrecht, Art. 5 Abs. 3, Art. 9 und Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 45 
Abs. 1 VRP, Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b und 25a RPG, Art. 49 Abs. 1 
und Abs. 2 lit. a, Art. 56 Abs. 1 und 2, Art. 57 Abs. 1 bis 3, Art. 61, Art. 63, Art. 
65 Abs. 1 und 2, Art. 84 Abs. 2, Art. 87 Abs. 2 und Art. 98 Abs. 2 BauG. Der 
Erlass der Eintragungsverfügung gemäss Art. 63 Satz 2 BauG ist mit der 
Baubewilligung zu koordinieren. Der Eintragungsverfügung kommt keine 
eigenständige Bedeutung zu, sofern das Baugesuch selbst im Streit liegt. 
Sie teilt das rechtliche Schicksal des Baugesuchs, weshalb sie mit der 
Verweigerung der Baubewilligung ohne weiteres dahinfällt. Mangels 
Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführer ist die Vorinstanz zu Recht 
nicht auf den Rekurs gegen die Eintragungsverfügung eingetreten (E. 5.2 
f.). Die zuständige Gemeindebehörde ist verpflichtet, den Einsprechern 
sowohl den Einspracheentscheid als auch die Baubewilligung zu eröffnen. 
Die Nichteröffnung stellt einen schwerwiegenden Verfahrensmangel dar. 
Nach Treu und Glauben wären die Beschwerdeführer gehalten gewesen, die 
Baubewilligung nach der nachträglichen Zustellung durch die Vorinstanz mit 
Rekurs anzufechten oder sich in ihrer Stellungnahme im Einzelnen damit 
auseinanderzusetzen (E. 6.1 ff.). Mit Nebenbestimmungen zur 
Baubewilligung können nur Hindernisse von untergeordneter Bedeutung 
beseitigt werden. Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen ist in 
einem einzigen und einheitlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Nur 
die Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit eines 
Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, kann in ein 
späteres Verfahren verwiesen werden. Bei der Frage der hinreichenden 
Erschliessung handelt es sich nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis, 
sondern um eine Grundvoraussetzung, die für die Bewilligungsfähigkeit des 
Bauvorhabens von ausschlaggebender Bedeutung ist (E. 7.1 f.). Eine 
Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudetiefe erweist sich 
vorliegend mangels architektonisch besonders sorgfältiger Gestaltung der 
Baute als unzulässig (E. 8.2). Die Voraussetzungen für einen 

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Flächenausgleich im Sinne von Art. 65 Abs. 2 BauG sowie für eine 
Unterschreitung des massgebenden Gebäudeabstandes sind erfüllt (E. 9.1), 
(Verwaltungsgericht, B 2014/100). Entscheid vom 27. April 2016

Besetzung

 

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Bietenharder, Zindel; 

Gerichtsschreiber Bischofberger

 

Verfahrensbeteiligte

L. und M.O.,

E. und F.G.,

Beschwerdeführer,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Walter Locher, Museumstrasse 35, 

Postfach 41, 9004 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

U.S.,

Beschwerdegegner,

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vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Othmar Somm, Museumstrasse 47, Postfach, 

9004 St. Gallen,

sowie

Politische Gemeinde Q.,

Beschwerdebeteiligte,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Alex Keller, factum advocatur, Davidstrasse 1, 

Postfach 635, 9001 St. Gallen,

Gegenstand

Baubewilligung

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.          

U.S. ist Eigentümer der Parzelle Nr. 0007, Grundbuch Q. Nach dem rechtskräftigen 

Zonenplan der Politischen Gemeinde Q. liegt dieses Grundstück in der Wohn-

Gewerbe-Zone WG3. Am 18./20. Mai 2011 reichte U.S. ein Baugesuch für den Abbruch 

der Gebäude Assek.-Nrn. 0010-0013 und den Neubau eines Wohn- und 

Gewerbehauses auf Parzelle Nr. 0007 ein. Während der öffentlichen Auflage dieses 

Bauprojekts vom 31. Mai bis 13. Juni 2011 erhoben N. und P.D., E. und F.G. sowie L. 

und M.O. gemeinsam Einsprache. Am 16. September 2011 und 20. Juni 2012 wurden 

die Baugesuchspläne nach Angaben der Politischen Gemeinde Q. in der 

Baubewilligung vom 27. Juni 2012 revidiert (nicht aktenkundig). Mit Verfügung vom 12. 

Juni 2012 schrieb die Baukommission Q. die Einsprache von N. und P.D. infolge 

Rückzugs ab und wies die Einsprache von E. und F.G. sowie L. und M.O. ab, soweit sie 

darauf eintrat. Am 27. Juni 2012 bewilligte die Baukommission Q. das Baugesuch, 

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ohne die Baubewilligung den Einsprechern zu eröffnen (act. 8/12-4165/14/A-C, M-O 

sowie www.geoportal.ch).

 

B.          

Am 26./30. Oktober 2012 reichte U.S. ein Korrekturgesuch ein. Danach sollen an der 

Südwestecke die Balkone im ersten und zweiten Obergeschoss zu Wintergärten 

erweitert werden. Während der öffentlichen Auflage dieses Korrekturgesuches vom 6. 

bis 19. November 2012 liessen E. und F.G. sowie L. und M.O. durch ihren 

Rechtsvertreter Einsprache erheben. Mit Verfügung vom 15. Januar 2013 wies die 

Baukommission Q. die Einsprache von E. und F.G. sowie L. und M.O. ab. Am 8. 

Februar 2013 bewilligte sie das Korrekturgesuch (act. 8/12-4165/14/AA-CC, EE-GG).

 

C.          

Am 15. Januar 2013 verfügte die Baukommission Q. eine öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung betreffend die Inanspruchnahme der Parzelle Nr. 014 zur 

Berechnung der Ausnützungsziffer zugunsten des Baugrundstückes Nr. 0007. Am 18. 

Januar 2013 stellte die Baukommission diese Verfügung dem Rechtsvertreter von E. 

und F.G. sowie L. und M.O. zu (act. 8/12-4165/14/KK-OO).

 

D.          

Gegen den Einspracheentscheid vom 12. Juni 2012 (expediert am 27. Juni 2012) 

rekurrierten E. und F.G. sowie L. und M.O. durch ihren Rechtsvertreter am 11. Juli 2012 

beim Baudepartement (8/12-4165/1). Mit Verfügung vom 11. Oktober 2012 sistierte das 

Baudepartement das Rekursverfahren 12-4165 (act. 8/12-4165/1, 4 und 10). Gegen die 

Verfügungen vom 15. Januar 2013 (expediert am 18. Januar bzw. 8. Februar 2013) 

liessen E. und F.G. sowie L. und M.O. durch ihren Rechtsvertreter am 4. resp. 25. 

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Februar 2013 beim Baudepartement Rekurs führen (act. 8/13-730; 1212/ je 1). Am 26. 

Februar 2013 hob das Baudepartement die Sistierung des Rekursverfahrens 12-4165 

auf (act. 8/12-4165/11). Am 7. Mai 2013 reichte das Tiefbauamt des Kantons St. Gallen 

einen Amtsbericht ein (act. 8/12-4165/16). Am 26. September 2013 führte das 

Baudepartement einen Augenschein durch (act. 8/12-4165/26 f.). Am 12. November 

2013 reichte die Denkmalpflege und am 4. Dezember 2013 das Hochbauamt des 

Kantons St. Gallen einen Amtsbericht ein (act. 8/12-4165/36 und 38). Mit Entscheid 

vom 12. Mai 2014 (act. 2) wies das Baudepartement die Rekurse vom 11. Juli 2012 

(Verfahrensnummer 12-4165) und 25. Februar 2013 (13-1212) ab und trat auf den 

Rekurs vom 4. Februar 2013 (13-730) nicht ein.

 

E.           

Gegen den Rekursentscheid des Baudepartements (Vorinstanz) vom 12. Mai 2014 

(act. 2) liessen E. und F.G. sowie L. und M.O. (Beschwerdeführer) durch ihren 

Rechtsvertreter am 28. Mai 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (act. 

1). Am 25. Juni 2014 ergänzten sie ihre Beschwerde mit einer Begründung und dem 

Rechtsbegehren, die Ziffern 2 bis 7 des Rekursentscheides der Vorinstanz vom 

12. Mai 2014 sowie den Einspracheentscheid vom 12. Juni 2012, die Baubewilligung 

vom 27. Juni 2012 und die Verfügung der Baukommission Q. vom 15. Januar 2013 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge aufzuheben (act. 5). Mit Vernehmlassung vom 

11. Juli 2014 schloss die Vorinstanz auf Abweisung der Beschwerde (act. 7). Am 6. 

August 2014 liess sich die Politische Gemeinde Q. (Beschwerdebeteiligte) durch ihren 

Rechtsvertreter vernehmen und die Abweisung der Beschwerde beantragen (act. 10). 

Mit Beschwerdeantwort vom 4. September 2014 liess U.S. (Beschwerdegegner) durch 

seinen Rechtsvertreter beantragen, die Beschwerde sei unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführer abzuweisen (act. 11). Mit Replik 

vom 20. Oktober 2014 (act. 15) bestätigten die Beschwerdeführer ihre Anträge und 

Ausführungen.

 

F.           

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Mit Entscheid B 2014/64; B 2014/72 vom 28. Mai 2015 (www.gerichte.sg.ch) hob das 

Verwaltungsgericht den Rekursentscheid des Baudepartements vom 1. April 2014 

(B 2014/64; 72 act. 2) hinsichtlich des Strassenbauprojekts „Verbreiterung X.-strasse“ 

auf und wies die Sache zur Überarbeitung des Strassenbauprojektes an die Politische 

Gemeinde Q. zurück. Mit Entscheid vom 1. April 2014 hatte das Baudepartement die 

Verfügung des Stadtrates Q. vom 29. August 2012 bezüglich des Strassenbauprojekts 

„Verbreiterung X.-strasse“ bestätigt und hinsichtlich des Teilstrassenplans 

„Verbreiterung X.-strasse“ aufgehoben und die Sache an die Politische Gemeinde Q. 

zur Einteilung der X.-strasse als Gemeindestrasse zweiter Klasse zurückgewiesen. Am 

17. August 2015 beantragte der Beschwerdegegner, das vorliegende 

Beschwerdeverfahren sei zu sistieren (act. 18). Am 19. resp. am 21. August 2015 (act. 

20 f.) stimmten die Vorinstanz und die Beschwerdebeteiligte der beantragten Sistierung 

zu. Mit Stellungnahme vom 29. September 2015 (act. 24) beantragten die 

Beschwerdeführer, das Sistierungsgesuch sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge 

zulasten des Beschwerdegegners abzuweisen. Mit Verfügung vom 16. November 2015 

wies der Präsident des Verwaltungsgerichtes das Sistierungsgesuch ab (act. 25).

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die 

Akten wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.           

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführer 

sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 

Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 28. Mai 2014 (act. 1) erfolgte rechtzeitig und 

erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 25. Juni 2014 (act. 5) formal und inhaltlich die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 

und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Nicht einzutreten ist auf 

die Beschwerde, soweit damit die Aufhebung des Einspracheentscheides vom 12. Juni 

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2012, der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 und der Verfügung der 

Beschwerdebeteiligten vom 15. Januar 2013 beantragt wird. Diese Verfügungen sind 

durch den angefochtenen Entscheid ersetzt worden bzw. gelten inhaltlich als 

mitangefochten (sogenannter Devolutiveffekt, vgl. BGer 2C_249/2014 vom 27. März 

2015 E. 1.3 mit Hinweis auf BGE 138 II 169 E. 3.3).

2.           

Soweit die Beschwerdeführer rügen (act. 5, S. 4), das vorliegende 

Beschwerdeverfahren hätte mit den Verfahren B 2014/64; 72 koordiniert werden 

müssen, ist festzuhalten, dass das Planverfahren nach Art. 39 ff. des Strassengesetzes 

(sGS 732.1, StrG) gemäss E. 4.1 f. des Verwaltungsgerichtsentscheids B 2014/64; 72 

vom 28. Mai 2015 (www.gerichte.sg.ch) ohne weiteres vorgezogen werden durfte. Aus 

demselben Grund war weder die Vorinstanz noch die Beschwerdebeteiligte 

verpflichtet, das Plan- und das Baubewilligungsverfahren zu koordinieren (act. 5, S. 8 

und 25). Unbesehen davon wurden die Akten des Beschwerdeverfahrens B 2014/64; 

72 antragsgemäss beigezogen.

3.           

Unbegründet ist der Einwand der Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe sich mit 

ihrem Vorbringen, wonach der vorgesehene Ausnützungstransfer rund 19 Zimmern à 

20 m  entspräche, nicht auseinandergesetzt (act. 5, S. 25). Die Vorinstanz war nicht 

verpflichtet, sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinanderzusetzen und 

jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen (vgl. Art. 29 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101, BV, Art. 58 Abs. 1 

in Verbindung mit Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP, BGE 140 II 262 E. 6.2 mit Hinweis).

4.           

Soweit die Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner einen Augenschein 

verlangen (act. 5, S. 4 Ziff. 7, S. 13 f. Ziff. 1 lit. b/aa und bb und S. 20 Ziff. 4 lit. d/cc, 

act. 11, S. 2 Ziff. 5, act. 15, S. 6 Ziff. 3 lit. b), ist festzuhalten, dass sich die vorliegend 

entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse vollständig aus den Baugesuchsunterlagen 

(act. 8/12-4165/14/A f., AA f.), dem Augenscheinprotokoll vom 26./27. September 2013 

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mitsamt Photographien (act. 8/12-4165/26 f.), den übrigen Verfahrensakten sowie dem 

öffentlich zugänglichen Geoportal (www.geoportal.ch) ergeben. Auf die Durchführung 

eines Augenscheins durch das Gericht kann verzichtet werden.

5.           

Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, die Vorinstanz sei auf ihren Rekurs 

vom 4. Februar 2013 (act. 8/13-730/1) gegen die am 15. Januar 2013 verfügte 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die Inanspruchnahme der 

Parzelle Nr. 014 zur Berechnung der Ausnützungsziffer zugunsten des 

Baugrundstückes Nr. 0007 zu Unrecht nicht eingetreten. Der Ausnützungstransfer habe 

anlässlich der öffentlichen Auflage des Bauprojektes noch gar nicht vorgelegen, 

sondern sei erst mehr als sechs Monate nach Erteilung der Baubewilligung vom 27. 

Juni 2012 nachträglich verfügt worden. Eine erneute öffentliche Auflage sei nach dem 

verfügten Ausnützungstransfer nicht erfolgt. Sie hätten sich im Rahmen des 

Einspracheverfahrens gegen den Ausnützungstransfer nicht zur Wehr setzen können, 

weshalb sie direkt gegen die Verfügung vom 15. Januar 2013 hätten vorgehen müssen 

(act. 5, S. 6 f., act. 15, S. 4).

5.1.       

Die Rekursberechtigung nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist am Massstab von Art. 89 Abs. 1 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz; SR 173.110, 

BGG) zu messen (vgl. Art. 111 Abs. 1 BGG und Art. 33 Abs. 1 lit. a des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung, Raumplanungsgesetz; SR 700, RPG). Neben 

der formellen Beschwer (lit. a) setzt Art. 89 Abs. 1 BGG voraus, dass der 

Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt (lit. b) 

und einen praktischen Nutzen, d.h. einen konkreten Vorteil (lit. c), aus der Aufhebung 

oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht (vgl. BGer 1C_193/2013 vom 

4. Dezember 2014 E. 2.1 f. mit Hinweisen). Als Beschwerdeführer kommen 

Verfügungsadressaten, denen Rechte und Pflichten eingeräumt werden, in Betracht. 

Aber auch Dritte, die stärker als jedermann betroffen sind und in einer besonderen, 

beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache stehen, können von einem 

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vorinstanzlichen Entscheid betroffen sein (vgl. H. Aemisegger, in: 

Bundesgerichtsgesetz, Zürich/St. Gallen 2013, N 18 zu Art. 89).

5.2.       

Nach Art. 63 Satz 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht 

(Baugesetz; sGS 731.1, BauG) verfügt die zuständige Gemeindebehörde die 

Verpflichtung des jeweiligen Grundeigentümers eines Nachbargrundstückes, auf eine 

spätere Überbauung (teilweise) zu verzichten, als öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung und lässt sie gemäss Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen 

Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) und Art. 53 Abs. 2 lit. a und Art. 129 Abs. 1 lit. g der 

Grundbuchverordnung (SR 211.432.1, GBV) im Grundbuch anmerken. Laut Art. 63 Satz 

1 BauG hat die Gemeindebehörde die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zu 

verfügen, wenn die schriftliche Verpflichtungserklärung des betroffenen 

Grundeigentümers vorliegt. Die schriftliche Verpflichtungserklärung nach Art. 63 Satz 1 

BauG muss zwingend auf einem konkreten Bauprojekt beruhen (vgl. GVP 2006 Nr. 124 

E. 7b f.). Demzufolge setzt der Erlass der Verfügung nach Art. 63 Satz 2 BauG 

zusätzlich voraus, dass die Baubewilligung, auf welcher die Verpflichtungserklärung 

basiert, zu erteilen ist, weshalb die Verfügung mit der Baubewilligung zu koordinieren 

ist (vgl. Art. 25a RPG). Gegenstand des Verfahrens nach Art. 63 Satz 2 BauG bildet 

indessen nicht das konkrete Bauvorhaben, sondern lediglich die von der 

Gemeindebehörde zu verfügende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, mit 

welcher das betroffene Nachbargrundstück belegt wird und welche die Begründung 

einer Dienstbarkeit überflüssig macht. Ob das konkrete Bauvorhaben die massgebende 

Ausnützungsziffer nach Art. 61 BauG einhält und sich ein dafür erforderlicher 

Ausnützungstransfer nach Art. 63 Satz 1 BauG als zulässig erweist, ist anhand der 

konkreten Baugesuchsunterlagen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu 

beurteilen. Wie die Vorinstanz in Erwägung 2.2.3 des angefochtenen Entscheides (act. 

2, S. 10) zutreffend ausgeführt hat, kommt der Eintragungsverfügung keine 

eigenständige Bedeutung zu, sofern das Baugesuch selbst im Streit liegt. Sie teilt das 

rechtliche Schicksal des Baugesuchs, weshalb sie mit dessen Verweigerung ohne 

weiteres dahinfällt.

5.3.       

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Inwiefern die Verfügung nach Art. 63 Satz 2 BauG vor diesem Hintergrund im konkreten 

Fall die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer, welche sich auch 

gegen das Bauvorhaben auf dem Grundstück Nr. 0007 zur Wehr setzen, beeinflussen 

könnte, ist nicht ersichtlich, selbst wenn diese Verfügung in Verletzung der 

Koordinationspflicht nach Art. 25a RPG am 15. Januar 2013 erst nachträglich zur 

Baubewilligung vom 27. Juni 2012 erging und sich in den Akten keine 

Verpflichtungserklärung des Beschwerdegegners findet. Die Beschwerdeführer räumen 

in ihrer Beschwerdeergänzung vom 25. Juni 2014 (act. 5, S. 7) denn auch selbst ein, 

dass ihnen durch das Nichteintreten kein Nachteil entstanden ist. Die Vorinstanz ist im 

angefochtenen Entscheid mit Recht nicht auf den Rekurs vom 4. Februar 2013 

eingetreten. Insofern ist die Beschwerde abzuweisen.

6.           

Die Beschwerdeführer vertreten weiter die Auffassung, die Beschwerdebeteiligte habe 

ihnen trotz mehrmaliger Aufforderung ihrerseits die Baubewilligung vom 27. Juni 2012 

nicht formell eröffnet. Die formelle Eröffnung sei Grundvoraussetzung dafür, dass die 

Baubewilligung überhaupt wirksam sei (act. 5, S. 4-6, act. 15, S. 3 f.).

6.1.       

Nach Art. 84 Abs. 2 BauG entscheidet die zuständige Gemeindebehörde über 

öffentlich-rechtliche Einsprachen gleichzeitig mit der Erteilung oder Ablehnung der 

Baubewilligung (vgl. VerwGE B 2015/68 vom 28. Juli 2015 E. 2.3, siehe auch VerwGE B 

2012/184 vom 4. April 2013 E. 3.3, www.gerichte.sg.ch). Durch den gleichzeitigen 

Entscheid über das Baugesuch und die Einsprachen sollen die umfassende Prüfung 

des Bauvorhabens durch die Baupolizeibehörde gewährleistet und Widersprüche 

zwischen dem Entscheid über das Baugesuch und dem Einspracheentscheid 

verhindert werden. Einsprecher wie Bauherr haben gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV 

Anspruch, über sämtliche Entscheidpunkte ausreichend orientiert zu werden (vgl. BGer 

1C_457/2011 vom 4. April 2012 E. 3.1 ff. mit Hinweis). Unbestritten ist, dass die 

Beschwerdebeteiligte den Beschwerdeführern nur den Einspracheentscheid vom 12. 

Juni 2012 (act. 8/12-4165/14/M) eröffnet hat, obschon sie gestützt auf Art. 84 

Abs. 2 BauG in Verbindung mit Art. 25 Abs. 1 VRP verpflichtet gewesen wäre, ihnen 

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auch die – nachträglich erteilte – Baubewilligung vom 27. Juni 2012 (act. 8/12-4165/14/

N) zu eröffnen. In einem nächsten Schritt sind die sich aus diesem Eröffnungsmangel 

ergebenden prozessualen Konsequenzen zu klären.

6.2.       

Im VRP findet sich keine Fehlerfolgeregel bezüglich mangelhafter Eröffnung der 

Verfügung (vgl. J. Stadelwieser, Die Eröffnung von Verfügungen, St. Gallen 1994, S. 

144). Nach der Rechtsprechung ist nicht jede mangelhafte Eröffnung schlechthin 

nichtig mit der Konsequenz, dass die Rechtsmittelfrist nicht zu laufen beginnen könnte. 

Aus dem Grundsatz, dass den Parteien aus mangelhafter Eröffnung keine Nachteile 

erwachsen dürfen, folgt vielmehr, dass dem beabsichtigten Rechtsschutz schon dann 

Genüge getan wird, wenn eine objektiv mangelhafte Eröffnung trotz ihres Mangels 

ihren Zweck erreicht. Das bedeutet nichts anderes, als dass nach den konkreten 

Umständen des Einzelfalls zu prüfen ist, ob die betroffene Partei durch den 

Eröffnungsmangel tatsächlich irregeführt und dadurch benachteiligt worden ist. 

Richtschnur für die Beurteilung dieser Frage ist der auch in diesem prozessualen 

Bereich geltende Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV, 

an welchem die Berufung auf Formmängel in jedem Fall ihre Grenze findet (VerwGE B 

2013/144 vom 23. Januar 2015 E. 3.2, www.gerichte.sg.ch, und Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen – dargestellt am Verfahren vor dem 

Verwaltungsgericht, St. Gallen 2003, N 896). Eine Verfügung, die überhaupt nicht 

eröffnet worden ist, vermag keinerlei Rechtswirkungen zu entfalten (VerwGE B 

2013/263; B 2014/75 vom 28. April 2015 E. 2.3.3 mit Hinweisen, L. Kneubühler, in: 

Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum VwVG, Zürich/St. Gallen 2008, N 14 zu 

Art. 38).

6.3.       

Im konkreten Fall stellt die Nichteröffnung der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 an die 

Beschwerdeführer durch die Beschwerdebeteiligte einen schwerwiegenden 

Verfahrensfehler dar. Da die Beschwerdebeteiligte den Beschwerdeführern die 

Erteilung der Baubewilligung im Dispositiv des Einspracheentscheides vom 12. Juni 

2012 (act. 8/12-4165/14/M) zur Kenntnis gebracht hat und für die Beschwerdeführer 

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damit erkennbar war, dass die Baubewilligung erteilt wurde, rechtfertigt es sich jedoch 

nicht, den Einsprache- und Baubewilligungsentscheid als nichtig zu erklären. Dieser 

unterliegt der Anfechtbarkeit. Hinsichtlich der gerügten mangelhaften Eröffnung des 

Baubewilligungsentscheids vom 27. Juni 2012 kann den erst im Rekursverfahren 

12-4165 anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern zunächst nicht zum Vorwurf 

gereichen, dass sie nicht unmittelbar nach Zustellung des Einspracheentscheides, 

sondern erst in der Rekursergänzung vom 20. August 2012 (act. 8/12-4165/4, S. 2, lit. 

A) um die nachträgliche Eröffnung der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 ersuchten. 

Nicht überzeugend ist in diesem Zusammenhang das Argument der Vorinstanz in 

Erwägung 3.5 des angefochtenen Entscheides vom 12. Mai 2014 (act. 2, S. 13), 

wonach nur schwer verständlich sei, dass die Beschwerdeführer im Rahmen des 

Rekursverfahrens nicht Einsicht in die Baubewilligung verlangt hätten. Nachdem die 

Beschwerdeführer bereits in der Rekursergänzung vom 20. August 2012 um die 

nachträgliche Eröffnung der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 ersucht hatten, wäre es 

an der Vorinstanz gelegen, das Rekursverfahren zu sistieren, bis die von der 

Beschwerdebeteiligten nachträglich zu eröffnende Baubewilligung zur Rekursstufe 

gelangte, oder den Beschwerdeführern in der verfahrensleitenden Anordnung vom 

10. Juli 2013 (act. 8/12-4165/18) – nach der Zustellung der Vorakten, inklusive der 

Baubewilligung vom 27. Juni 2012 (vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 

5. September 2013, act. 8/12-4165/24, S. 2) – eine Frist zur Stellungnahme anzusetzen. 

Auf den entsprechenden Antrag der Beschwerdeführer vom 12. Juli 2013 hin setzte die 

Vorinstanz den Beschwerdeführern mit verfahrensleitender Verfügung vom 16. Juli 

2013 nachträglich eine Frist zur Stellungnahme an (act. 8/12-4165/19 f.). Unter diesen 

Umständen wären die Beschwerdeführer spätestens nach der Zustellung der 

Baubewilligung vom 27. Juni 2012 durch die Vorinstanz (vgl. Stellungnahme der 

Beschwerdeführer vom 5. September 2013, act. 8/12-4165/24, S. 2) nach Treu und 

Glauben gehalten gewesen, die Baubewilligung vom 27. Juni 2012 mit Rekurs 

anzufechten oder sich damit in ihrer Stellungnahme vom 5. September 2013 im 

Einzelnen auseinanderzusetzen. Da sie dies unterliessen, ist es nicht zu beanstanden, 

dass die Vorinstanz, welche sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen 

uneingeschränkt prüfte (Art. 46 VRP), den Verfahrensmangel als geheilt betrachtete und 

von einer Rückweisung an die Beschwerdebeteiligte absah (vgl. Erwägung 3.5 des 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/25

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angefochtenen Entscheides, act. 2, S. 13, und BGer 6B_487/2015 vom 1. Dezember 

2015 E. 1.3.1 mit Hinweis auf BGE 137 I 195 E. 2.3).

7.           

Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz sodann vor, sie habe die Rekurse 

abgewiesen, obschon ihr aus dem Rekursverfahren 12-6821 bekannt gewesen sei, 

dass die zur Realisierung des Bauvorhabens notwendigen Erschliessungspläne nicht 

rechtskräftig gewesen seien. Eine hinreichende Erschliessung liege weder in rechtlicher 

noch in tatsächlicher Hinsicht vor. Bei der Frage der hinreichenden Erschliessung 

handle es sich nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis, sondern um eine 

Grundvoraussetzung, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von 

ausschlaggebender Bedeutung sei. Die Baubewilligung knüpfe an eine unzulässige 

Bedingung an (act. 5, S. 10-14, act. 15, S. 4 f.).

7.1.       

Bauten und Anlagen dürfen nur auf erschlossenem Land errichtet oder geändert 

werden (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 49 Abs. 1 BauG), was eine hinreichende 

Zufahrt voraussetzt (Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 4 des Wohnbau- und 

Eigentumsförderungsgesetzes, SR 843, WEG, und Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG). Die 

Festlegung des Ausmasses der Erschliessungsanlagen und die Umschreibung der 

genügenden Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen Rechts. Den kantonalen und 

kommunalen Behörden steht dabei ein erhebliches Ermessen zu. Eine Zufahrt ist dann 

als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- 

und verkehrstechnisch der bestehenden und der geplanten Überbauung genügt, den 

zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den 

öffentlichen Diensten ungehindert benützt werden kann und, wenn sie über fremdes 

Eigentum führt, rechtlich gesichert ist. Soweit der Ausbaustandard von Strassen zu 

beurteilen ist, können die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute 

(VSS) herangezogen werden. Bei den VSS-Normen handelt es sich jedoch nicht um 

Rechtssätze, sondern um Verwaltungsanweisungen, die ein anerkanntes Hilfsmittel bei 

der Frage bilden, ob eine Anlage den Anforderungen der Verkehrssicherheit genügt. 

Ihre Anwendung im Einzelfall muss indessen dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/25

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standhalten, weshalb sie einem Entscheid nicht ungeachtet der konkreten Verhältnisse 

zugrunde gelegt werden dürfen (vgl. VerwGE B 2014/64; 72 vom 28. Mai 2015 E. 6.1 

mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch). Laut Art. 87 Abs. 2 BauG kann die Baubewilligung 

mit einschränkenden Bedingungen und Auflagen verbunden werden. Mit solchen 

Nebenbestimmungen zur Baubewilligung können nur Hindernisse von untergeordneter 

Bedeutung beseitigt werden. Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen ist in 

einem einzigen und einheitlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Nur die 

Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens 

nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, kann in ein späteres Verfahren 

verwiesen werden (vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 

869; VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014 E. 2 und VerwGE B 2010/30 vom 24. 

August 2010 E. 3.3, www.gerichte.sg.ch).

7.2.       

Im konkreten Fall ist zunächst unbestritten, dass die bestehende X.-strasse mit einer 

Breite von 2.40 bis 2.80 m in tatsächlicher Hinsicht den Anforderungen an eine 

hinreichende Erschliessung nicht genügt. Dementsprechend liess die 

Beschwerdebeteiligte vom 18. Juni bis 17. Juli 2012 das Strassenbauprojekt 

„Verbreiterung X.-strasse“ öffentlich auflegen (www. … .ch). Gemäss Erwägung 6.3 des 

Entscheids des Verwaltungsgerichts VerwGE B 2014/64; 72 vom 28. Mai 2015 wäre die 

gemäss der VSS-Norm SN 640 045 normierte Breite von 3.60 m für Zufahrtswege mit 

der im Strassenbauprojekt „Verbreiterung X.-strasse“ vorgesehenen Breite von 5.50 m 

resp. 4.00 m auf den ersten 66 m eingehalten gewesen. Damit hätte die X.-strasse den 

Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung bis zur geplanten 

Tiefgaragenzufahrt genügt (vgl. Plan „Umgebung Erdgeschoss“ vom 18. Mai 2011, act. 

8/12-4165/14/B), zumal die Geometrie der geplanten Tiefgaragenzufahrt gemäss dem 

Amtsbericht des kantonalen Tiefbauamtes vom 7. Mai 2013 (8/12-4165/16) ebenfalls 

ausreichend gewesen wäre. Wegen der vorgesehenen, mangelhaften Erschliessung im 

hinteren Teil der X.-strasse musste der Rekursentscheid des Baudepartements vom 1. 

April 2014 vom Verwaltungsgericht hinsichtlich des Strassenbauprojekts „Verbreiterung 

X.-strasse“ indessen aufgehoben und das Strassenbauprojekt „Verbreiterung X.-

strasse“ zur Überarbeitung an die Beschwerdebeteiligte zurückgewiesen werden. Eine 

entsprechende Neuauflage des Strassenbauprojektes ist seither nicht erfolgt. 

http://www.gerichte.sg.ch

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Demzufolge ist eine hinreichende Erschliessung rechtlich nicht sichergestellt. Daran 

ändert die Bedingung in der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 (act. 8/12-4165/14/N) 

nichts, wonach diese erst in Rechtskraft tritt, wenn das Strassenbauprojekt 

„Verbreiterung X.-strasse“ sowie der Teilstrassenplan „Verbreiterung X.-strasse“ 

rechtskräftig sind. Wie die Beschwerdeführer zu Recht ausführen, handelt es sich bei 

der Frage der hinreichenden Erschliessung nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis, 

sondern um eine Grundvoraussetzung, die für die Bewilligungsfähigkeit des 

Bauvorhabens von ausschlaggebender Bedeutung ist. Dies umso mehr, als die X.-

strasse auf ihrer ganzen Länge und nicht lediglich auf einem kurzen Streckenabschnitt 

verbreitert werden muss. Diese Bedingung ist unzulässig. Der Rekursentscheid ist aus 

diesem Grund aufzuheben.

8.           

Im Weiteren sind die Beschwerdeführer der Meinung, das Bauvorhaben überschreite 

die zulässige Gebäudetiefe und beeinträchtige geschützte Kulturobjekte. Soweit sich 

die Vorinstanz auf den Amtsbericht der Denkmalpflege vom 12. November 2013 berufe, 

fehle eine umfassende Interessenabwägung bezüglich Schutzinteressen und 

Näherbaurecht. Es reiche nicht aus, pauschale Ausführungen zur Typologie und 

Architektursprache zu tätigen, ohne dabei die beabsichtigten Abweichungen von der 

Regelbauweise (Gebäudeabstand, -tiefe und Ausnützungsziffer) zu thematisieren und 

diese gegen die vorgeschriebenen Schutzziele abzuwägen. Zudem gehe der 

Amtsbericht des kantonalen Hochbauamtes vom 4. Dezember 2013 zu Unrecht davon 

aus, dass die maximal zulässige Gebäudetiefe eingehalten sei und die Körnigkeit des 

geplanten Neubaus den Wohn- und Gewerbebauten in der Umgebung entspreche. 

Auch würden darin zahlreiche Auflagen, namentlich bezüglich Fassaden- und 

Umgebungsgestaltung gemacht, was belege, dass die Anforderungen für eine 

besonders sorgfältige Gestaltung nicht erfüllt seien. Es gehe nicht an, in der 

Baubewilligung entscheidende Fragen bezüglich Gestaltung einfach offenzulassen und 

deren Beurteilung auflageweise auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Das 

geplante Bauvorhaben sei im Vergleich zu den bestehenden Bauten nördlich der X.-

strasse überdimensioniert (act. 5, S. 17-21, act. 15, S. 5 f.).

8.1.       

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/25

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Nach dem Amtsbericht der Denkmalpflege vom 12. November 2013 (act. 

8/12-4165/36) befinden sich mehrere geschützte Kulturobjekte in der Umgebung des 

geplanten Bauvorhabens: … (Assek.-Nrn. 0016-0018, kantonale Bedeutung), … 

(Assek.-Nr. 0019), … (Assek.-Nr. 0020), … (Assek.-Nr. 0015) und … (Assek.-Nr. 0021, 

nationale Bedeutung). Gemäss Angaben der kantonalen Fachstelle (vgl. Art. 25 Abs. 2 

des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz, SR 451, NHG) stört der 

Neubau diese Objekte resp. deren Umgebung indessen nicht, soweit er für ihre 

Wirkung und für die Wahrnehmungsmöglichkeiten überhaupt relevant ist. Bei dieser 

Sachlage erübrigt sich von vorneherein eine Interessenabwägung nach Art. 98 Abs. 2 

BauG, da keine Beseitigung oder Beeinträchtigung von Schutzgegenständen vorliegt 

(vgl. auch Augenscheinprotokoll vom 27. September 2013, act. 8/12-4165/26, S. 6 ff., 

siehe auch Koordinationsblatt IV 22 des kantonalen Richtplans, Schützenswerte 

Industriebauten, www.sg.ch). Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das 

Kulturgüterschutzinventar des Bundesamtes für Bevölkerungsschutz, in welchem das 

Gebäude Assek.-Nr. 0021 als Kulturgut von nationaler Bedeutung eingetragen ist 

(www.bevoelkerungsschutz.admin.ch), im vorliegenden Fall nicht zu berücksichtigen 

wäre. Dieses Inventar beruht auf dem Bundesgesetz über den Schutz von Kulturgütern 

bei bewaffneten Konflikten, bei Katastrophen und in Notlagen (SR 520.3, KGSG) und 

der zugehörigen Verordnung (SR 520.31, KGSV) und folgt damit 

Klassifizierungskriterien, die dem Schutz von Kulturgütern bei bewaffneten Konflikten 

eigen sind (vgl. VerwGE B 2013/199 vom 25. August 2015 E. 6.1, www.gerichte.sg.ch). 

Auch sind die von der Denkmalpflege genannten Bauten im Anhang der 

Schutzverordnung der Politischen Gemeinde Q. nicht als geschützte Objekte 

aufgeführt (www. … .ch).

8.2.       

Nach Art. 22 BauR gilt in der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 bei reinen Wohnbauten eine 

maximale Gebäudetiefe von 14 m, bei übrigen Bauten eine solche von 20 m (vgl. 

Anhang BauR, S. 32). Eine grössere Gebäudetiefe ist zulässig für architektonisch und 

grundrisslich sorgfältig gestaltete Bauten, wenn zudem die landschaftliche und 

bauliche Umgebung nicht beeinträchtigt wird (Fussnote 15). Nicht umstritten ist 

zunächst, dass die Gebäudetiefe, unabhängig davon, wie sie zu ermitteln ist, im 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/25

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konkreten Fall überschritten ist. Zu prüfen bleibt, ob die Kriterien für eine grössere 

Gebäudetiefe erfüllt sind.

Die Vorinstanz hat sich in diesem Zusammenhang in Erwägung 5.2.2.4 des 

angefochtenen Entscheids den Meinungsäusserungen der Denkmalpflege und des 

Hochbauamtes angeschlossen (act. 2, S. 19). Nach dem Amtsbericht der 

Denkmalpflege vom 12. November 2013 (act. 8/12-4165-36) befindet sich das strittige 

Bauvorhaben in einem eher heterogen zusammengesetzten Quartier, weshalb es nicht 

dem Ortsbildschutz unterstellt ist. Überdies führte der Vertreter der Denkmalpflege am 

Augenschein vom 26. September 2013 aus, dass die bereits bestehenden Gebäude 

(Assek.-Nrn. 0016-0018 und Y.) grosse Dimensionen aufweisen würden. Die geplante 

Stockwerkhöhe und das Volumen würden in die bestehende Überbauung passen. 

Auch vertrage sich das Bauprojekt von der Typologie her mit den bestehenden Bauten. 

Die vorgenommene Abstufung nehme Rücksicht auf die umliegenden Bauten (vgl. 

Augenscheinprotokoll vom 27. September 2013, S. 7, act. 8/12-4165/26). Angesichts 

dieser Einschätzungen der kantonalen Fachstelle ist nicht davon auszugehen, dass die 

geplante Baute die landschaftliche und bauliche Umgebung beeinträchtigt, selbst wenn 

sie im übergangsbereich zwischen der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 und der Wohnzone 

W2 errichtet werden soll. Sodann geht aus dem Amtsbericht des kantonalen 

Hochbauamtes vom 4. Dezember 2013 (act. 8/12-4165/38) hervor, dass dem 

Bauprojekt, soweit es die Gebäudetiefe nicht einhält, eine besonders sorgfältige 

architektonische und grundrissliche Gestaltung attestiert werden kann, sofern die 

Fassadengestaltung beruhigt wird, indem ein klarer Entscheid zugunsten von 

innenliegenden Loggias oder von Balkonen getroffen wird und die unterschiedliche 

farbliche Behandlung der Voll- und Attikageschosse überprüft wird. Diesbezüglich 

wurde die Baubewilligung vom 27. Juni 2012 (act. 8/12-4165/14/N) zwar mit der 

Auflage versehen (Ziff. 3.8 und 11), dass dem Hochbauamt rechtzeitig ein Farb- und 

Materialkonzept bzw. –muster zur Genehmigung einzureichen ist. Der „Entscheid“ 

zugunsten von innenliegenden Loggias oder von Balkonen hätte jedoch ein 

entsprechendes Korrekturgesuch unumgänglich gemacht. Ohne ein solches Gesuch ist 

das Kriterium der architektonisch und grundrisslich sorgfältig gestalteten Baute nicht 

erfüllt. Im übrigen wäre die Vorinstanz gehalten gewesen, in Hinblick auf das 

erforderliche Korrekturgesuch einen ergänzenden Amtsbericht des Hochbauamtes zum 

Kriterium der architektonisch besonders sorgfältigen Gestaltung der Baute einzuholen, 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/25

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aus welchem insbesondere detailliert hervorgegangen wäre, mit welchen konkreten 

Massnahmen die Fassadengestaltung „etwas beruhigt“ bzw. ein „klarer Entscheid 

zugunsten von innenliegenden Loggias oder von Balkonen“ hätte getroffen werden 

können. Der Rekursentscheid ist auch aus diesem Grund aufzuheben.

9.           

Aus verfahrensökonomischen Gründen ist auch auf weitere Einwände der 

Beschwerdeführer einzugehen. Die Beschwerdeführer bringen vor, das Bauvorhaben 

verletze die Grenz- und Gebäudeabstände. Es dürfe nicht auf den vorgeschriebenen 

Mehrlängenzuschlag verzichtet werden. Eine Grenzabstandsvereinbarung mit dem 

Grundeigentümer des Grundstücks Nr. 014 sei nicht zulässig, da auf dem bereits mit 

einem Schutzobjekt überbauten Grundstück Nr. 014 kein entsprechend grösserer 

Grenzabstand eingehalten werden könne. Sodann lägen wichtige Interessen vor, 

welche gegen eine Unterschreitung des massgeblichen Gebäudeabstandes auf den 

Grundstücken Nrn. 014 und 0007 sprechen würden. Dadurch entstehe an der 

südlichen Seite der X.-strasse eine überdimensionierte und viel zu lange Häuserfront, 

welche die Sicht nach Süden gänzlich versperre und eine hinreichende Besonnung der 

Bewohner der nördlichen Strassenseite der X.-strasse verunmögliche. Angesichts des 

bereits bestehenden, massiven Gebäudes auf dem Grundstück Nr. 014, welches den 

Grenzabstand nicht einhalte, gehe es nicht an, eine weitere überdimensionierte Baute 

in unmittelbarer Nähe zu errichten. Eine solche Überbauung schränke die Wohnqualität 

der angrenzenden Anwohner und somit den Zweck der Wohnzone in unzulässiger 

Weise ein. Das Bauvorhaben sei nicht mit der geltenden Nutzungsordnung vereinbar 

(act. 5, S. 15-17, 15, S. 6).

9.1.       

Laut Art. 56 Abs. 1 und 2 BauG in Verbindung mit Art. 22 des Baureglements der 

Politischen Gemeinde Q. (BauR) gilt in der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 ein grosser 

Grenzabstand von mindestens 10.00 m und ein kleiner Grenzabstand von mindestens 

5.00 m. Nach Art. 11 Abs. 2 BauR ist der grosse Grenzabstand auf die am meisten 

nach Süden oder Westen gerichtete Hauptfassade und der kleine Grenzabstand auf die 

übrigen Fassaden einzuhalten. Als Hauptfassade gilt diejenige Fassade, auf welche die 

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wichtigsten und die meisten Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume ausgerichtet sind (Art. 

11 Abs. 3 BauR). Für unbewohnte Gewerbebauten oder –bauteile gilt allseitig der kleine 

Grenzabstand (Art. 23 Abs. 1 BauR). Nach Art. 65 Abs. 1 BauG in Verbindung mit Art. 

16 Abs. 1 BauR erhöht sich der Grenzabstand um einen Viertel der Mehrlänge, 

höchstens um 6 m, wenn eine Fassade mehr als 20 m lang ist. Bei versetzten, 

geschweiften oder schief zur Grenze stehenden Bauteilen kann ein Flächenausgleich 

erfolgen. Nach Art. 65 Abs. 2 BauG darf dabei der Mehrlängenzuschlag teilweise 

unterschritten werden, wenn die dem Gebäude senkrecht vorgelagerte 

Grundstücksfläche der sich aus dem Mehrlängenzuschlag ergebenden Freifläche 

entspricht (vgl. hierzu VerwGE B 2003/143 vom 2. Dezember 2003 E. 2c f., in: GVP 

2003 Nr. 21, und M. Zemp, a.a.O., S. 86 f.). Dabei darf zum Flächenausgleich nur das 

Mass des Zuschlags, nicht aber das Mass des eigentlichen Grenzabstandes 

unterschritten werden (vgl. B. Heer, a.a.O., N 626 und Anhang 13). Nach Art. 11 Abs. 4 

BauR darf beim Flächenausgleich der grosse Grenzabstand teilweise unterschritten 

werden, wenn die dem Gebäude senkrecht vorgelagerte Grundstücksfläche der sich 

aus dem grossen Grenzabstand ergebenden Freifläche entspricht und der kleine 

Grenzabstand nirgends unterschritten wird. Art. 11 Abs. 4 BauR lässt die Möglichkeit 

der Kompensation ausdrücklich zu. Sodann weicht diese Bestimmung vom Wortlaut 

des übergeordneten Art. 65 Abs. 2 BauG ab. Ob sich dies als zulässig erweist, braucht 

indessen nicht weiter geprüft zu werden, da der Flächenausgleich so oder anders 

eingehalten ist (vgl. hierzu B. Heer, a.a.O., N 62 ff.).

Nach dem Plan „Grundriss Abstandsflächen“ vom 18. Mai 2011 (act. 8/12-4165/14/B) 

weist die Westfassade des geplanten Neubaus, bei welcher es sich 

unbestrittenermassen nicht um die Hauptfassade handelt, gegenüber der Parzelle Nr. 

014 unter Berücksichtigung des Versatzes an der Südostecke einen Länge von 32 m 

auf. Bei einer Mehrlänge von 12 m resultiert ein massgeblicher Grenzabstand von 

gesamthaft 8 m (5.0 m + [12 m : 4]). Das projektierte Gebäude hält gegenüber der 

Parzelle Nr. 014 lediglich einen Grenzabstand von 6.40 m ein. Allerdings kann sich der 

Beschwerdegegner wegen des Versatzes an der Südostecke auf den Flächenausgleich 

berufen. Die sich aus dem Mehrlängenzuschlag resp. grossen Grenzabstand 

ergebende Freifläche gegenüber der Parzelle Nr. 014 beträgt vorliegend 44 m  (1.60 m 

x [32 – 4.50 m]) bzw. 99 m  (3.60 m x [32 – 4.50 m]). Demgegenüber steht eine dem 

Versatz gegenüber der Parzelle Nr. 014 vorgelagerte Fläche von 100.80 m (4.50 m x 

2

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22.40 m). Die Voraussetzungen des Flächenausgleichs nach Art. 65 Abs. 2 BauG und 

Art. 11 Abs. 4 BauR sind erfüllt, weshalb es für die vorliegende Unterschreitung des 

massgeblichen Grenzabstandes keiner Ausnahmebewilligung bedarf (vgl. M. Zemp, 

a.a.O., S. 86).  

9.2.       

Der Gebäudeabstand nach Art. 57 Abs. 1 und 2 BauG in Verbindung mit Art. 12 

Abs. 1 BauR entspricht der Summe der für die beiden Fassaden vorgeschriebenen 

Grenzabstände, einschliesslich allfälliger Mehrlängenzuschläge, soweit nichts anderes 

bestimmt ist. Steht auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude mit einem geringeren als 

dem geltenden Grenzabstand und stehen nicht wichtige Interessen entgegen, genügt 

anstelle des Gebäudeabstandes die Einhaltung des Grenzabstandes (Art. 57 

Abs. 3 BauG). Indem das Gesetz das Vorliegen wichtiger Interessen verlangt, wird 

deutlich, dass in der Regel hingenommen werden muss, dass ein Neubau gegenüber 

einem benachbarten Altbau lediglich den Grenz-, nicht aber den Gebäudeabstand 

einhält. Die Beeinträchtigung der Interessen muss deshalb subjektiv wie objektiv 

erheblich sein. Eine gegenteilige Regelung würde auf eine sachlich nicht begründbare 

Privilegierung der Eigentümer von Altbauten hinauslaufen (vgl. VerwGE B 2008/197 

vom 16. Juni 2009 E. 3.5.4, in: GVP 2009 Nr. 33, und M. Zemp, a.a.O., S. 67 ff.). Der 

Begriff „wichtige Interessen“ in Art. 57 Abs. 3 BauG ist ein unbestimmter 

Gesetzesbegriff, dessen Auslegung der Rechtskontrolle durch das Verwaltungsgericht 

unterworfen ist (Art. 61 Abs. 1 VRP, vgl. VerwGE B 1999/6 vom 16. März 2000 E. 3e/

cc).

Gemäss den zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in Erwägung 6.2.1 des 

angefochtenen Entscheides (act. 2, S. 20 f.) beträgt der vorgeschriebene 

Gebäudeabstand zwischen dem geplanten Neubau und der bestehenden Baute 

Assek.-Nr. 0018 auf Parzelle Nr. 014 11.40 m (5.0 m + 6.40 m). Aus dem Plan 

„Grundriss Abstandsflächen“ vom 18. Mai 2011 (act. 8/12-4165/14/B) ergibt sich 

lediglich ein Gebäudeabstand von 10.0 m, da die Altbaute auf Parzelle Nr. 014 den 

vorgeschriebenen Grenzabstand von 5.00 m unterschreitet. Wichtige Interessen im 

Sinne von Art. 57 Abs. 3 BauG, welche gegen eine Unterschreitung des ordentlichen 

Gebäudeabstandes sprechen würden, sind jedoch weder ersichtlich noch werden 

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solche von den Beschwerdeführern dargetan. Das Bauvorhaben ist in dieser Hinsicht 

mit der geltenden Nutzungsordnung vereinbar.

10.        

Die Beschwerdeführer bemängeln zudem, die Vorschriften über die zulässige 

Ausnützung seien verletzt. Sie hätten nicht überprüfen können, ob der anrechenbare 

Gewerbeanteil tatsächlich 25 % betrage und somit eine Ausnützungsziffer von 0.8 und 

nicht von 0.65 gelte. Überdies könne eine mangelhafte Baubewilligung nicht einfach 

durch einen nachträglichen, separaten Ausnützungstransfer korrigiert werden, welcher 

ohnehin unzulässig sei, da er zu einem überdimensionierten Gebäude und zu einer 

unzulässigen Massierung – Ausnützungsziffer von mehr als 1 – führe, welche sogar die 

maximale Ausnützungsziffer der Wohn-Gewerbe-Zone WG4 überschreite (act. 5, S. 8 

und 21-25, 15, S. 7 f.).

10.1.    

Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren 

Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche (Art. 61 Abs. 1 BauG). Die Begriffe 

„anrechenbare Geschossfläche“ und „anrechenbare Parzellenfläche“ werden in Art. 61 

Abs. 2 und 3 BauG näher umschrieben (vgl. VerwGE B 2013/70 vom 8. Juli 2014 E. 3, 

www.gerichte.sg.ch). Gemäss Art. 22 BauR gilt in der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 eine 

Ausnützungsziffer von 0.8, sofern der anrechenbare Gewerbeanteil mindestens 25 % 

beträgt. Ansonsten gilt eine Ausnützungsziffer von 0.65. Nach Art. 63 Satz 1 BauG ist 

die Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken zur Berechnung der 

Ausnützungsziffer ausnahmsweise zulässig, wenn die betroffenen Grundeigentümer 

sich schriftlich zu einem Verzicht auf die spätere Überbauung verpflichten. Dies gilt 

auch, wenn das in Anspruch zu nehmende Grundstück im Eigentum des Bauherrn 

steht (vgl. M. Zemp, Kommentar zum Baugesetz des Kantons St. Gallen, St. Gallen 

1980, S. 82 f.). Der Ausnützungstransfer darf lediglich Nachbargrundstücke umfassen 

und keine Nutzungsübertragung von einer Zone in eine solche mit anderen 

Zonenvorschriften vorsehen (vgl. VerwGE B 2014/176 vom 17. Dezember 2015 E. 

3.1.2, www.gerichte.sg.ch, und B. Heer, a.a.O., N 673 f.). Wenn sich das konkrete 

Baugesuch unter Berücksichtigung des Ausnützungstransfers im Sinne von Art. 87 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 22/25

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Abs. 1 BauG als bewilligungsfähig erweist (vgl. zur Koordination des 

Ausnützungstransfer und der Baubewilligung: E. 5.2 hiervor), wird die 

Gemeindebehörde, selbst wenn davon ausgegangen wird, dass ihr dabei aufgrund des 

Ausdrucks „ausnahmsweise“ in Art. 63 Satz 1 BauG grundsätzlich ein Ermessen 

zusteht (vgl. M. Zemp, a.a.O., S. 82, und Beschluss der Regierung des Kantons St. 

Gallen Nr. 64 vom 15. Januar 1996 E. 3c/bb), die Verfügung nach Art. 63 Satz 2 BauG 

nicht mehr verweigern können, ohne sich dem Vorwurf aufzusetzen, sich von 

sachfremden Motiven leiten zu lassen.

10.2.    

Gemäss dem Plan „Ausnützungsberechnung Grundrisse“ vom 18. Mai 2011 (act. 

8/12-4165/14/B) soll ein Anteil von rund 49 % (Geschossfläche von 1079.1 m  im … 

resp. Lager) an der geplanten anrechenbaren Geschossfläche von insgesamt 2190.30 

m  gewerblich genutzt werden. Hinzu kommen allfällige gewerblich genutzte Flächen 

im Büro-/Wohnhaus (Geschossflächen von 454.20 m ). Wegen des Gewerbeanteils von 

über 25 % gilt eine Ausnützungsziffer von 0.8. Unter Berücksichtigung dieser 

Ausnützungsziffer resultiert gemäss der korrekten Berechnung der Vorinstanz aus einer 

anrechenbaren Parzellenfläche von 2347.98 m  (Parzelle Nr. 0007) eine maximal 

zulässige anrechenbare Geschossfläche von 1878.38 m , woraus sich bei der 

projektierten anrechenbaren Geschossfläche von 2190.30 m  – mitsamt den offenen 

Laubengängen, ohne die geplanten Wintergärten (vgl. Art. 61 Abs. 2 lit. d BauG und 

Baupläne des Korrekturgesuchs vom 26./30. Oktober 2012, act. 8/12-4165/14/BB) – 

eine Überschreitung von 379.72 m  anrechenbarer Bruttogeschossfläche ergibt. 

Gemäss der Verfügung vom 15. Januar 2013 (act. 8/12-4165/14/KK) soll jedoch eine 

anrechenbare Parzellenfläche von 475 m  von der Parzelle Nr. 014 auf das 

Baugrundstück Nr. 0007 transferiert werden, was einer anrechenbaren Geschossfläche 

von 380 m  entspricht und die festgestellte Überschreitung ausgleichen würde. Zu 

entscheiden ist, ob dieser Ausnützungstransfer zulässig ist.

Nicht umstritten ist, dass die Voraussetzungen von Art. 63 Satz 1 BauG insoweit erfüllt 

sind, als es sich bei Parzelle Nr. 014 um ein Nachbargrundstück der Bauparzelle Nr. 

0007 in derselben Zone handelt und sich der Beschwerdegegner als Grundeigentümer 

der Parzelle Nr. 014 gemäss der Verfügung vom 15. Januar 2013 mit dem 

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Ausnützungstransfer einverstanden erklärt hat, selbst wenn eine entsprechende 

Verpflichtungserklärung nicht aktenkundig ist. Weiter müsste eine von den 

Beschwerdeführern gerügte und von der Vorinstanz in Erwägung 7.2.1 des 

angefochtenen Entscheides (act. 2, S. 23) erwähnte allfällige Massierung von Bauten 

auf dem Baugrundstück nach dem Gesagten im Rahmen der Beurteilung der 

Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens (bspw. wegen Überschreitung der Höhen- 

oder Abstandsmasse resp. aus ästhetischen Gründen) und nicht erst mit der Verfügung 

gemäss Art. 63 Satz 2 BauG verhindert werden. Wie sich im konkreten Fall indessen 

gezeigt hat, ist das Baugrundstück mangels hinreichender strassenmässiger 

Erschliessung nicht baureif (vgl. E. 7.2 hiervor). Demzufolge hätte die 

Beschwerdebeteiligte die Inanspruchnahme der Parzelle Nr. 014 mangels 

Bewilligungsfähigkeit im Sinne von Art. 87 Abs. 1 BauG nicht verfügen dürfen, auch 

wenn das Fehlen des Ausnützungstransfers im Zeitpunkt der Baubewilligung vom 27. 

Juni 2012 mit der nachträglichen Verfügung vom 15. Januar 2013 hätte „geheilt“ 

werden können, zumal im Rekursverfahren neue Tatsachen bis zum Zeitpunkt des 

Entscheides zu berücksichtigen gewesen wären (vgl. Art. 58 Abs. 1 in Verbindung mit 

Art. 21 Abs. 1 VRP, Art. 46 Abs. 3 VRP und GVP 2008 Nr. 105).

11.        

Gemäss den vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und 

die Ziffern 2, 4, 5a und 5d sowie 6a und 7 des angefochtenen Entscheids aufzuheben. 

Das Sistierungsgesuch des Beschwerdegegners vom 17. August 2015 (act. 18) wurde 

mit Zwischenverfügung vom 16. November 2015 (act. 25) abgewiesen. Ein nur 

geringfügiges Obsiegen bzw. Unterliegen wird bei der Kostenverlegung nicht 

berücksichtigt (vgl. VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014 E. 7, 

www.gerichte.sg.ch). Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens inklusive der 

Zwischenverfügung vom 16. November 2015 gehen somit vollständig zulasten des 

Beschwerdegegners (Art. 95 Abs. 1 VRP). Für das Beschwerdeverfahren erscheint eine 

Entscheidgebühr von Fr. 3500.-- angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der von den Beschwerdeführern im 

Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3500.-- wird zurückerstattet. 

Der den Beschwerdeführern von der Vorinstanz auferlegte Anteil an den amtlichen 

Kosten für die Rekursverfahren 12-4165 und 13-1212 von insgesamt Fr. 4425.-- 

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(Fr. 2625.-- und Fr. 1800.--) bezahlt der Beschwerdegegner. Den Beschwerdeführern 

werden die in den Rekursverfahren 12-4165 und 13-1212 geleisteten 

Kostenvorschüsse von je Fr. 1000.-- zurückerstattet.

Bei dieser Verlegung der amtlichen Kosten sind den Beschwerdeführern die 

ausseramtlichen Kosten für das Beschwerde- sowie für die Rekursverfahren 12-4165 

und 13-1212 zu entschädigen (vgl. Art. 98 Abs. 1 und Art. 98  VRP sowie R. Hirt, Die 

Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/

St. Gallen 2004, S. 183). Mangels Honorarnote sind die Entschädigungen 

ermessensweise festzusetzen. Für das Beschwerdeverfahren sind Fr. 4000.-- und für 

die Rekursverfahren Fr. 5000.-- je zuzüglich 4 % Barauslagen und Mehrwertsteuer 

ausseramtlich zu entschädigen (Art. 6, 19, 22 Abs. 1 Ingress und lit. a und b, Art. 28

Abs. 1 und Art. 29 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 

963.75, HonO). Kostenpflichtig ist der Beschwerdegegner.

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.             Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, 

und die Ziffern 2, 4, 5a und 5d sowie 6a und 7 des angefochtenen Entscheids 

aufgehoben.

 

2.            Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3500.-- bezahlt der 

Beschwerdegegner. Den Beschwerdeführern wird der im Beschwerdeverfahren 

geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3500.-- zurückerstattet. Der Beschwerdegegner 

bezahlt für die Rekursverfahren 12-4165 und 13-1212 amtliche Kosten von Fr. 4425.--. 

Den Beschwerdeführern werden die in diesen Rekursverfahren geleisteten 

Kostenvorschüsse von je Fr. 1000.-- zurückerstattet.

 

3.           

bis

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Der Beschwerdegegner entschädigt die Beschwerdeführer für das Beschwerde- und 

die Rekursverfahren 12-4165 und 13-1212 mit Fr. 9000.-- zuzüglich 4 % Barauslagen 

und Mehrwertsteuer.

 

Der Präsident                        Der Gerichtsschreiber

Eugster                                  Bischofberger

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 27.04.2016
	Baurecht, Verfahrensrecht, Art. 5 Abs. 3, Art. 9 und Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 45 Abs. 1 VRP, Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b und 25a RPG, Art. 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a, Art. 56 Abs. 1 und 2, Art. 57 Abs. 1 bis 3, Art. 61, Art. 63, Art. 65 Abs. 1 und 2, Art. 84 Abs. 2, Art. 87 Abs. 2 und Art. 98 Abs. 2 BauG. Der Erlass der Eintragungsverfügung gemäss Art. 63 Satz 2 BauG ist mit der Baubewilligung zu koordinieren. Der Eintragungsverfügung kommt keine eigenständige Bedeutung zu, sofern das Baugesuch selbst im Streit liegt. Sie teilt das rechtliche Schicksal des Baugesuchs, weshalb sie mit der Verweigerung der Baubewilligung ohne weiteres dahinfällt. Mangels Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführer ist die Vorinstanz zu Recht nicht auf den Rekurs gegen die Eintragungsverfügung eingetreten (E. 5.2 f.). Die zuständige Gemeindebehörde ist verpflichtet, den Einsprechern sowohl den Einspracheentscheid als auch die Baubewilligung zu eröffnen. Die Nichteröffnung stellt einen schwerwiegenden Verfahrensmangel dar. Nach Treu und Glauben wären die Beschwerdeführer gehalten gewesen, die Baubewilligung nach der nachträglichen Zustellung durch die Vorinstanz mit Rekurs anzufechten oder sich in ihrer Stellungnahme im Einzelnen damit auseinanderzusetzen (E. 6.1 ff.). Mit Nebenbestimmungen zur Baubewilligung können nur Hindernisse von untergeordneter Bedeutung beseitigt werden. Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen ist in einem einzigen und einheitlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Nur die Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, kann in ein späteres Verfahren verwiesen werden. Bei der Frage der hinreichenden Erschliessung handelt es sich nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis, sondern um eine Grundvoraussetzung, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von ausschlaggebender Bedeutung ist (E. 7.1 f.). Eine Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudetiefe erweist sich vorliegend mangels architektonisch besonders sorgfältiger Gestaltung der Baute als unzulässig (E. 8.2). Die Voraussetzungen für einen

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	Flächenausgleich im Sinne von Art. 65 Abs. 2 BauG sowie für eine Unterschreitung des massgebenden Gebäudeabstandes sind erfüllt (E. 9.1), (Verwaltungsgericht, B 2014/100). Entscheid vom 27. April 2016

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