# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7e1a9eef-21fc-55a9-a1ba-2874e15d8d0b
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-11-25
**Language:** de
**Title:** Besitzstandsgarantie. Ausnahmebewilligung. Ersetzung eines angebauten (Doppel-) Einfamilienhauses unter Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge.
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0247/2010
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_0247_2010_722.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 0247/2010 vom 25. November 2010 in BEZ 2011 Nr. 43 

(Bestätigt mit VB.2011.00041 vom 23. April 2011.) 

Die Baubehörde hatte die Baubewilligung für die Ersetzung eines einseitig 
angebauten  (Doppel-)Einfamilienhauses  durch  einen  –  wiederum  einseitig 
angebauten – Neubau verweigert.  

Aus den Erwägungen: 

2. Das  Baugrundstück  liegt  gemäss  geltender  Bau-  und  Zonenordnung
(BZO)  in  der  Wohnzone  W2bII  und  ist  mit  einem  Einfamilienhaus  überstellt, 
welches mit dem Einfamilienhaus auf dem südöstlich anstossenden Grundstück 
zusammengebaut ist. Das streitbetroffene Gebäude wurde 1949 zusammen mit 
dem  Nachbargebäude  bewilligt.  Das  rekurrentische  (Doppel-)  Einfamilienhaus 
mit  Garagengebäude  soll  abgebrochen  und  durch  einen  Neubau  ersetzt 
werden.  

3.1 Die Vorinstanz hat den Neubau wegen Überschreitung der zulässigen 

Gebäudelänge verweigert. (…)  

3.4  Die  maximal  zulässige  Gebäudelänge  beträgt  gemäss  Art.  13  Abs.  1 
BZO  20  m.  Besondere  Gebäude  werden  gemäss  dieser  Bestimmung  zur 
Gebäudelänge  hinzugerechnet.  Art.  7  Abs.  3  BZO  statuiert,  dass  eine 
vorgeschriebene  maximale  Gebäudelänge  auch  beim  Zusammenbauen  nicht 
überschritten  werden  darf,  somit  die  Fassadenlänge  über  beide  (Doppel-) 
Einfamilienhäuser  hinweg  gemessen  werden  muss.  Die  Rekurrierenden 
bestreiten  nicht, dass die  Gebäudelänge  nach  dieser Messweise  überschritten 
ist. Wie nachstehend zu zeigen sein wird, kann jedoch offen bleiben, ob diese 
um 4,23 m (Rekurrierende) oder um 4,26 bzw. 4,36 (Vorinstanz) überschritten 
wird.  

3.5  Gemäss  §  357  Abs.  1  PBG  dürfen  bestehende  Bauten  und  Anlagen, 
die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für 
eine  zonengemässe  Nutzung  nicht  eignen,  anderen  Nutzungen  zugeführt 
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 
entgegenstehen.  Für  neue  oder  weiter  gehende  Abweichungen  von 
Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. 

in 

ihrem  Bestand,  sondern 

Die mit dieser Vorschrift gewährte erweiterte Besitzstandsgarantie schützt 
nicht  nur  durch  Rechtsänderungen  vorschriftswidrig  gewordene  Bauten  und 
Anlagen 
lässt  darüber  hinaus  auch  deren 
Umnutzung,  Umbau  und  Erweiterung  zu  (K. Willi,  Die  Besitzstandsgarantie für 
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, 2003, S. 70 ff.). 
Eine  obere  Grenze  der  zulässigen  baulichen  Eingriffsintensität  lässt  sich  der 
Bestimmung  von  §  357  Abs.  1  PBG  hierbei  nicht  entnehmen.  Lehre  und 
Rechtsprechung  haben  indes  stets  verlangt,  dass  Umbauten  oder  bauliche 

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Erweiterung  nicht  einer  neubauähnlichen  Umgestaltung  gleichkommen  dürfen 
(VB 147/1985, VB 46/1986 = RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). 

Voraussetzung  für das  Vorliegen  eines  Besitzstandsfalles  ist  die  Existenz 
einer  bestehenden  Baute  und  Anlage.  Zu  klären  ist  deshalb,  ob  für  die 
Beurteilung  vom  rekurrentischen  und  dem  benachbarten  Gebäude  als  einem 
Gebäudekomplex  auszugehen  ist  oder  ob  das  rekurrentische  Gebäude  in 
Bezug auf die Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG separat zu beurteilen ist. 
Bestehen  auf  einem  Grundstück  mehrere  Bauten  und/oder  Anlagen,  so  ist 
gemäss  Rechtsprechung  des  Verwaltungsgerichts  jede  separat  bezüglich  der 
Anwendbarkeit  von  §  357  Abs.  1  PBG  zu  überprüfen.  Danach  greift  eine 
differenzierte  Betrachtungsweise  aber  auch  bezüglich  einzelner  Bauteile  ein, 
wenn  diesen  eine  gewisse  Eigenständigkeit  zukommt.  Ein  «selbständiger» 
Anbau an ein baurechtswidriges Gebäude beurteilt sich nicht nach § 357 Abs. 1 
PBG,  sondern  ist  wie  eine  eigenständige  Baute  zu  behandeln  und  damit  (nur) 
bewilligungsfähig,  wenn  die  Bauvorschriften  eingehalten  werden.  In  gleicher 
Weise  sind  bauliche  Massnahmen  an  einem  derart  «selbständigen» 
baurechtswidrigen  Bauteil  separat  und  losgelöst  vom  Hauptgebäude  auf  ihre 
Übereinstimmung  mit  §  357  Abs.  1  PBG  zu  prüfen  (vgl.  VGr,  2.  Juni  2010, 
VB.2010.0001, E. 9.1; BRKE I Nr. 0287/2001 vom 30. November 2001, E. 6 f.). 
Umso mehr muss  eine  separate  Beurteilung  für zwei  voneinander baulich  und 
funktional  selbständige  (Doppel-)Einfamilienhäuser  auf  zwei  verschiedenen 
Grundstücken  gelten.  Konsequenz  einer  gemeinsamen  Betrachtung  wäre 
ansonsten, dass sich auch der Eigentümer des benachbarten Grundstücks bei 
einem  Neubau  seines  eigenen  (Doppel-)Einfamilienhauses  auf  §  357  Abs.  1 
PBG  berufen  könnte  und  in  der  Folge  zwei  Neubauten  vom  Bestandesschutz 
profitieren  würden,  obwohl  keinerlei  ursprüngliche  Bausubstanz  mehr 
vorhanden  wäre.  Eine  solche  Auslegung  widerspräche  klar  dem  Zweck  der 
Gesetzesbestimmung.  Von  Investitionsschutz  kann  im  Übrigen  keine  Rede 
sein. 

Wird  das  rekurrentische  Gebäude  somit  abgebrochen  und  unabhängig 
vom  Nachbarhaus  beurteilt,  entfällt  die  für  den  Bestandesschutz  zwingende 
Voraussetzung  der  «bestehenden  Baute»,  weshalb  §  357  Abs.  1  PBG  keine 
Anwendung finden kann.  

Daran  ändert  auch  der  Umstand  nichts,  dass  die  zusammengebauten 
einer 

der  Gebäudelänge 

Einhaltung 

Gebäude 
der 
Gesamtbetrachtung unterliegen. 

hinsichtlich 

Es  ist  folglich  zu  prüfen,  ob  das  die  Neubauvorschriften  verletzende 
Bauvorhaben  allenfalls  mittels  einer  Ausnahmebewilligung  für  die  Überschrei-
tung der Gebäudelänge bewilligt werden kann. (…) 

4.3  Gemäss  §  220  PBG  ist  von  Bauvorschriften  im  Einzelfall  zu  befreien, 
wenn  besondere  Verhältnisse  vorliegen,  bei  denen  die  Durchsetzung  der 
Vorschriften  unverhältnismässig  erscheint  (Abs.  1).  Ausnahmebewilligungen 
dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschriften verstossen, von denen 
sie  befreien,  und  auch  sonst  keine  öffentlichen  Interessen  verletzen,  es  sei 
denn,  es  würde  die  Erfüllung  einer dem  Gemeinwesen  gesetzlich  obliegenden 
Aufgabe  verunmöglicht  oder  übermässig  erschwert  (Abs.  2).  Ein  Nachbar  darf 

 
 
 
 
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durch  Ausnahmebewilligungen  von  Vorschriften,  die  auch  ihn  schützen,  nicht 
unzumutbar benachteiligt  werden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht 
von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden (Abs. 3). 

Die  Erteilung  eines  Dispenses  setzt  das  Vorliegen  «besonderer 
Verhältnisse»  voraus.  Darunter  sind  Situationen  zu  verstehen,  die  wesentlich 
von  den  tatsächlichen  Verhältnissen  abweichen,  welche  der  Gesetzgeber  im 
Auge  gehabt  hat.  Es  handelt  sich  um  Sachverhalte,  die  der  Gesetzgeber  bei 
richtiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung 
nicht  mehr  gerecht  zu  werden  vermag.  Besondere  Verhältnisse  können 
namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes liegen. 

Lassen  sich  die  Überlegungen,  die 

für  die  Begründung  einer 
Ausnahmebewilligung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, 
so  besteht  keine  Ausnahmesituation.  Entsprechende  Dispense  zielen  auf  eine 
Änderung  der  gesetzlichen  Ordnung  ab  und  sind  daher  unzulässig.  Keinen 
in  der  Regel  der  Umstand,  dass  die  aus  der 
Ausnahmegrund  bildet 
Allgemeinordnung 
für  den 
Gesuchsteller Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten mit sich 
bringt.  Persönliche  Verhältnisse  und  Anliegen  vermögen  regelmässig  keine 
Dispenssituation zu begründen. 

folgende  Ablehnung  der  Baubewilligung 

Schliesslich  darf  selbst  beim  Vorliegen  besonderer  Verhältnisse  dann 
keine  Ausnahmebewilligung  erteilt  werden,  wenn  negative  Dispensvoraus-
setzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind.  

Was  unter  besonderen  Verhältnissen  und  unter  den  negativen 
Dispensvoraussetzungen  zu  verstehen 
ist,  regelt  das  kantonale  Recht 
abschliessend, weshalb vorinstanzliche Entscheide in diesen Punkten von den 
frei  überprüft  werden  können.  Durch  welche 
Baurekurskommissionen 
Abweichungen  vom  Gesetz  einer  Ausnahmesituation  Rechnung  zu  tragen  ist, 
liegt  demgegenüber  vorab 
im  Ermessen  der  Gemeinde,  sodass  die 
Baurekurskommissionen nur gegen klar unvertretbare Lösungen einschreiten. 

sind 

Vorschriften 

regelmässig 

von  Bauten 

Besondere  Zurückhaltung 

ist  geboten  gegenüber  Ausnahmen  von 
Bestimmungen,  welche  den  Charakter  einer  Zone  oder  der  Ortschaft  prägen. 
Ausnahmebewilligungsfeindlich 
über 
hinreichende  Zufahrt,  Immissionen  und  Einordnung.  Regelungen  über  die 
äussere  Abmessung 
primären 
Baubeschränkungsnormen  zu  zählen,  die  in  erster  Linie  der  Festlegung  des 
Charakters der entsprechenden Wohnzone dienen. Um von einer solchen Norm 
abweichen  zu  können,  müssen  Verhältnisse  vorliegen,  die  sich  deutlich  von 
denjenigen  auf  anderen  Grundstücken  der  Wohnzone  unterscheiden  und 
dadurch  eine  Ausnahme  rechtfertigen  (BRKE  I  Nr.  0141/2003  vom  20.  Juni 
2003,  E.  9c).  Um  eine  solche,  den  Charakter  einer  Wohnzone  festlegende 
Vorschrift handelt es sich auch bei Art. 13 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 3 
BZO.  

sind 

den 

klar 

zu 

4.4 Es ist festzustellen, dass sich die in Rede stehende Vorschrift nicht nur 
vorliegend,  sondern  auch  bei  zahlreichen  Grundstücken  in  der  näheren 
Umgebung  sehr  einschränkend  auswirken  wird;  die  Vorinstanz  hat  nach-

 
 
 
 
Seite 4 

vollziehbare Beispiele genannt. So müsste nur schon das dem rekurrentischen 
benachbarte Grundstück ebenfalls eine Ausnahmebewilligung erhalten, wollten 
dessen Eigentümer das Gebäude eines Tages abbrechen und das Grundstück 
neu überbauen oder die bestehende Baute umfassender als von § 357 Abs. 1 
PBG erlaubt umbauen. Die Überlegungen, die vorliegend für die Erteilung eines 
Dispenses angeführt werden, treffen mit anderen Worten für eine grössere Zahl 
von  Fällen  zu.  Damit  würde  die  Erteilung  eines  Dispenses  jedoch  auf  eine 
Änderung der gesetzlichen Ordnung abzielen. Ein solcher Dispens ist nach dem 
Gesagten  offenkundig  unzulässig.  Darüber  hinaus  erscheint  in  Würdigung  der 
auf  den  Bauparzellen  und  in  deren  Umfeld  herrschenden  Verhältnisse,  die 
keineswegs  unüblich  zutage  treten,  die  Anwendung  Art.  13  Abs.  1  in 
Verbindung mit Art. 7 Abs. 3 BZO nicht unverhältnismässig. Ob die gesetzliche 
Regelung betreffend Hinzurechnung Besonderer Gebäude sinnvoll ist, ist nicht 
von  der  Baurekurskommission 
I  zu  beurteilen,  sondern  primär  eine 
gesetzgeberische  Frage.  Es  ist  im  Übrigen  nicht  so,  dass  das  Baugrundstück 
überhaupt  keine  baulichen  Optionen  mehr  böte.  So  kann  das  bestehende 
Gebäude  beispielsweise  nach  wie  vor  im  Rahmen  von  §  357  Abs.  1  PBG 
umgebaut bzw. erweitert werden.  

Mangels  besonderer  Verhältnisse  fällt  demzufolge  die  Erteilung  einer 
Ausnahmebewilligung  für  das  umstrittene  Bauvorhaben,  die  von  der  Anwen-
dung der Gebäudelängenvorschriften dispensiert, ausser Betracht. 

5. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Rekurs abzuweisen ist.