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**Case Identifier:** e5428d04-762d-58da-84ff-27285f365ecb
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-24
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 24.08.2023 A1 22 204
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-22-204_2023-08-24.pdf

## Full Text

A1 22 204 

 

 

ARRÊT DU 24 AOÛT 2023 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour de droit public 

 

Composition : Christophe Joris, président, Dr Thierry Schnyder et Michael Steiner, juges, 

Elodie Cosandey, greffière, 

 

en la cause 

 

X _________, à A _________, recourant, représenté par Maître Paul Dorsaz, avocat, à 

Bramois 

 

contre 

 

CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, à Sion, autorité attaquée, COMMUNE DE  

B _________, à B _________, autre autorité, représentée par Maître Damien Revaz, 

avocat, à Martigny, et Y _________ et Z _________, à B _________, tiers concernés, 

représentés par Maître M _________, avocat, à Sierre 

 

(Construction & urbanisme) 

recours de droit administratif contre la décision du 2 novembre 2022 

  

- 2 - 

Faits 

 

A.  La parcelle de base n° xx1, plan n° xxx, à B _________ (ci-après : la commune), est 

rangée en zone d’extension de village (densité 0.60) selon le plan d’affectation des 

zones (PAZ) et le règlement communal des constructions et des zones (RCCZ) 

homologués par le Conseil d’Etat le 14 juin 2006. Elle est constituée en propriété par 

étages, les parts nos xx2 et xx3 appartenant à X _________ comprenant respectivement, 

pour la première, un appartement de deux pièces au rez-de-chaussée supérieur ainsi 

qu’une cave et un réduit au rez-de-chaussée inférieur et, pour la deuxième, un 

appartement de deux pièces avec balcon au 1er étage ainsi qu’une chambre dans les 

combles. 

B.  Par courrier du 12 octobre 2018, Y _________ et Z _________ (ci-après : les 

dénonciateurs), propriétaires de la PPE n° xx5, également sise sur la parcelle n° xx1, 

ont informé la commune que X _________ avait transformé en studio indépendant une 

pièce du rez-de-chaussée inférieur de la PPE (le réduit n° 7 selon les plans du 

26 novembre 1986 déterminant les lots de la PPE). Les dénonciateurs se plaignaient 

également que X _________ mettait ce studio en location et ont produit les annonces 

disponibles sur les plateformes Airbnb et Booking. 

Le 26 octobre 2018, les dénonciateurs ont demandé à la commune de prononcer à titre 

provisionnel une interdiction d'occuper, d'utiliser ou d'exploiter provisoirement le local 

concerné. Ils ont motivé leur demande par des raisons de sécurité, aucun contrôle des 

nouvelles installations n’ayant été effectué. 

C.  Par décision provisionnelle du 8 novembre 2018, la commune a communiqué à  

X _________ que les aménagements du réduit n° 7 avaient été réalisés sans 

autorisation de construire et qu'à défaut de permis d'habiter, il lui était interdit d'occuper 

ou de louer le réduit en question jusqu'à nouvelle décision. Il était précisé que cette 

décision d’interdiction était immédiatement exécutoire et qu’un éventuel recours n’avait 

pas d’effet suspensif.  

Le 23 novembre 2018, les dénonciateurs ont requis formellement de la commune qu’elle 

ordonne la remise en état des lieux. 

Le 17 décembre 2018, X _________ a demandé le classement du dossier et expliqué, 

en substance, qu'il avait effectué les aménagements litigieux de bonne foi, croyant que 

les modifications intérieures n'étaient pas soumises à autorisation. En effet, il a exposé 

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avoir acheté les parts de PPE nos xx2 et xx3 en 2004 et avoir commencé la 

transformation intérieure de ces locaux dès l’année suivante. Il a soutenu avoir reçu, à 

cette époque, l’information de la commune selon laquelle les travaux intérieurs n’étaient 

pas soumis à autorisation. Ainsi, de 2005 à 2006, il avait effectué des travaux de 

démolition, reconstruction et rénovation au 1er étage, puis, dès le printemps 2007 et 

jusqu’à fin juin 2008, il avait entrepris divers travaux dans le réduit litigieux utilisé par les 

anciens propriétaires comme poulailler, à savoir l’excavation d’un mètre de profondeur 

sur toute la surface du local, la reprise des fondations du bâtiment, l’abaissement du sol 

pour le rendre habitable dans sa hauteur, la pose d’étanchéité, d’une dalle et d’une 

chape, la distribution de conduites d’eau avec raccordement à la conduite communale 

d’égouts, la consolidation des murs intérieurs et extérieurs ainsi que des encadrements 

de la fenêtre et de la porte d’entrée sur la façade sud. Par conséquent, même si ce n’était 

qu’en 2018 que la pièce avait été aménagée en chambre/studio en y installant une 

douche et un WC, c’était à partir de la fin des travaux de 2008 que le changement 

d’affectation du réduit en surface habitable devait être admis. Ces travaux ayant été 

réalisés plus de 10 ans auparavant « au vu et au su de tous les villageois et de l’autorité 

communale », une régularisation ne pouvait plus être exigée légalement.  

D.  Par décision du 13 mai 2019, notifiée le 16 mai suivant, la commune a décidé 

d’impartir à X _________ un délai de 60 jours « pour déposer une demande 

d'autorisation de construire en vue de la réalisation des travaux effectués dans le local 

n° 7 de la PPE érigée sur la parcelle n° xx1 au C _________ (changement 

d'affectation) », à défaut de quoi un dossier de police des constructions serait élaboré à 

sa charge. Elle a considéré que la transformation du réduit en studio avait des incidences 

sur les prescriptions applicables en matière de construction, notamment sur les 

questions de densité et d’affectation en résidence secondaire. Malgré les travaux 

effectués en 2007 et 2008, il apparaissait que le local avait continué d’être utilisé comme 

un réduit jusqu’aux derniers aménagements de 2018. En outre, s’agissant de 

modifications réalisées à l’intérieur du bâtiment, elles n’étaient pas reconnaissables par 

la commune, de sorte que le délai de prescription de 10 ans de l’art. 57 al. 4 de la loi 

cantonale du 15 décembre 2016 sur les constructions (LC ; RS/VS 705.1) était 

inapplicable. 

E.  Par mémoire du 31 mai 2019, adressé sous pli recommandé le 14 juin 2019,  

X _________ a recouru devant le Conseil d'Etat contre la décision du 13 mai 2019, en 

concluant à son annulation avec suite de frais et dépens. Concernant la rénovation de 

la PPE n° xx2, il a notamment expliqué avoir déposé une demande d’autorisation de 

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construire le 27 avril 2005 ayant pour objet un « chalet de vacances avec demande de 

transformation, de rénovation et de démolition ». Or, après avoir été entendu sur ses 

intentions de rénover toute sa part du bâtiment, soit les PPE nos xx2 et xx3, de fond en 

combles, il a soutenu que l’autorité communale avait elle-même modifié la demande pour 

la faire porter exclusivement sur les transformations extérieures au motif que celles qui 

touchaient l’intérieur n’étaient pas soumises à autorisation. Quant à l’affectation du local 

litigieux, il a indiqué que, de 2008 à 2018, il avait été utilisé comme salle de repos, de 

jeux et de rangement des outils de jardin lorsque le chalet n’était pas occupé. Il a encore 

affirmé que la commune avait constaté « de visu » les travaux effectués en 2008, raison 

pour laquelle la taxe cadastrale correspondant à la PPE n° xx2 avait été augmentée de 

10'570 fr. après l’aménagement du réduit. Compte tenu de ces éléments, le local avait 

été transformé légalement et en tout bonne foi et avait déjà changé d’affectation depuis 

2008. Au terme de son écriture, X _________ a également indiqué avoir déposé une 

demande de reconsidération auprès de la commune et a requis la suspension de la 

procédure de recours jusqu’à ce que cette demande soit tranchée. 

Par ordonnance du 24 juin 2019, le Service des affaires intérieures et communales 

(SAIC), organe d'instruction du recours, a suspendu la procédure jusqu'à droit connu sur 

la demande de reconsidération. 

Le 8 juillet 2020, la commune a transmis une copie de sa décision du 23 juin 2020, par 

laquelle elle a refusé d’entrer en matière sur la demande de reconsidération de  

X _________, maintenant ainsi sa décision du 13 mai 2019. S’agissant du recours 

administratif du 31 mai 2019, elle a souligné que ce qui avait justifié l’intervention de 

l’autorité communale compétente en matière de police des constructions dans ce dossier 

n’était pas les travaux effectués entre 2005 et 2008, mais bien les aménagements 

réalisés en 2018. 

Compte tenu du rejet de la demande de reconsidération, la reprise de l'instruction du 

recours a été ordonnée le 10 août 2020. 

Par courriel du 17 août 2020, X _________ a requis une nouvelle suspension de la 

procédure, indiquant qu’il avait déposé une demande d’autorisation de construire auprès 

de la commune. En effet, le 3 août 2020, alors que son recours était toujours pendant et 

malgré l'effet suspensif, X _________ avait déposé auprès de la commune une demande 

d'autorisation de construire dont l'objet était une « Régularisation avec changement 

d'affectation : de réduit (poulailler) en chambre - douche - WC – lavabo ». La demande 

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portait précisément sur l'aménagement et l'affectation du réduit n° 7 et indiquait que les 

travaux avaient été réalisés de 2007 à 2018. 

Par ordonnance du 24 août 2020, la procédure de recours a de nouveau été suspendue 

jusqu'à ce que la commune statue sur la demande d'autorisation de construire du 3 août 

2020. 

La demande a été publiée au Bulletin officiel (B.O.) no xxx du xxx et a suscité l’opposition 

des dénonciateurs le 18 septembre 2020. 

En séance du 9 novembre 2021, la commune a écarté l’opposition du 

18 septembre 2020 et accordé à X _________ l'autorisation de construire régulant 

l'aménagement d'une chambre (avec lavabo, douche et WC), sous conditions et 

charges. Il y était en particulier mentionné l’interdiction expresse de transformer la 

chambre en logement et d’y installer une cuisine, une kitchenette ou même une 

installation technique permettant l’installation ultérieure de cet équipement.  

Par acte du 14 décembre 2021 les dénonciateurs ont recouru au Conseil d'Etat contre 

la décision communale du 9 novembre 2021, concluant à son annulation, au refus de 

délivrance de l’autorisation de construire, à l'interdiction d'utiliser et de louer le local 

litigieux, à sa remise en état ainsi qu’à la condamnation de X _________ au paiement 

d'une amende d'au moins 5000 fr., avec suite de frais et dépens. A l’appui de ce recours 

administratif, ils ont invoqué une violation de la loi fédérale sur les résidences 

secondaires du 20 mars 2015 (LRS ; RS 702), des lacunes dans le dossier de mise à 

l’enquête et l’impossibilité de régulariser les travaux ayant entraîné le changement 

d’affectation. 

Par courrier du 11 janvier 2022, X _________ a requis la reprise de la procédure 

déclenchée par le recours du 31 mai 2019 et la suspension de la procédure parallèle sur 

le recours du 14 décembre 2021 quand à l’autorisation de construire délivrée par la 

commune. A l’appui de cette demande, il a invoqué qu’en cas d’admission de la 

première, la seconde deviendrait sans objet. 

Le 30 août 2022, le SAIC a mis fin à la suspension de la procédure quant au recours du 

31 mai 2019. Il a ensuite, par courrier du 7 octobre 2022, informé les parties que l'entier 

du dossier de la procédure parallèle concernant le recours des dénonciateurs contre la 

décision du 9 novembre 2021 était versé au dossier. Les parties ont également été 

informées de la clôture de l'échange d'écriture. 

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F.  Par décision du 2 novembre 2022, notifiée le 7 novembre suivant, le Conseil d’Etat a 

rejeté le recours du 31 mai 2019. Il a estimé que les travaux dont la régularisation était 

requise n’étaient pas l’assainissement du poulailler entre 2005 et 2008, mais l’installation 

d’une douche, d’un WC, d’un lavabo et d’une mini-cuisine en 2018, transformant le local, 

considéré comme réduit jusqu’à lors et utilisé comme tel, en logement indépendant. Or, 

la réalisation de ces travaux étant relativement récente, aucune prescription n’était 

acquise à leur égard. Par ailleurs, le changement d'affectation du réduit en logement 

indépendant avait un effet sur les règles en matière d'indice d'utilisation du sol, si bien 

qu’il devait être qualifié de modification importante. De même, le taux de résidences 

secondaires de la commune dépassant les 20 %, la création d'un nouveau logement 

était donc soumise aux conditions fixée par les art. 2 al. 1 let. d et 11 al. 3 LRS, 

changement qui ne pouvait être effectué sans autorisation de construire et contrôle par 

les autorités. Enfin, le fait que X _________ ait déposé, postérieurement à la décision 

attaquée, une demande de changement d'affectation du réduit n° 7 en chambre 

démontrait qu’il reconnaissait que les travaux qu'il avait réalisés étaient soumis à 

autorisation de construire. Dans le cadre de cette procédure connexe, le propriétaire 

avait d’ailleurs transmis un rapport expliquant que l'IBUS était totalement utilisé par les 

PPE de cette parcelle et que l'aménagement du réduit n° 7 en chambre ne serait possible 

qu'avec le transfert d'indice d'une parcelle voisine. Ainsi, la nécessité d’un examen par 

le biais de la procédure d’autorisation de construire apparaissait d’autant plus évidente.  

Concernant la bonne foi du propriétaire, le Conseil d’Etat a retenu que ce dernier n’avait 

pas apporté la preuve des déclarations du président de commune et qu’il était, dans tous 

les cas, peu vraisemblable que des déclarations orales de 2005 puissent justifier des 

travaux réalisés de 2007 à 2018, ni même revêtir un caractère assez précis et concret 

pour fonder un changement d'affectation du réduit 13 ans plus tard, ce d'autant plus que 

la législation avait changé depuis. Enfin, la commune avait contesté avoir procédé à une 

adaptation de la taxe cadastrale depuis l'achat du bien par X _________, expliquant que 

la différence entre les valeurs indiquées dans les extraits du cadastre et du registre 

foncier était le fruit d’une erreur, et non d’une augmentation en lien avec l'aménagement 

du local n° 7 de la PPE. Même dans le cas contraire, un éventuel constat par la commune 

des travaux de 2008 n’exemptait pas de soumettre à autorisation de construire les 

travaux de 2018 largement postérieurs. 

Par décision du même jour, le Conseil d’Etat s’est également prononcé sur le bien-fondé 

du recours du 14 décembre 2021 à l’encontre de l’autorisation de construire régularisant 

les travaux litigieux. Il l’a partiellement admis en ce sens que la commune avait considéré 

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dans sa décision du 9 novembre 2021 que le projet n’entraînait aucune augmentation 

des surfaces de plancher, sans motivation plus précise et calcul exacte de la densité. 

Or, X _________ ayant lui-même admis que le respect de l’indice de densité n’était 

possible que par un transfert d’indice avec la parcelle contiguë n° xx4, la commune ne 

pouvait pas déroger aux règles de forme de la demande quant au respect de la densité. 

Le dossier lui a donc été renvoyé afin qu’elle statue à nouveau après examen de cette 

question et des conditions liées à un possible transfert d’indice. 

G.  Le 7 décembre 2022, X _________ a recouru céans à l’encontre du prononcé du  

2 novembre 2022 confirmant la décision communale du 13 mai 2019 sur l’injonction à 

déposer une demande d'autorisation de construire. Il a conclu, sous suite de frais et 

dépens, à son annulation et au renvoi du dossier au Conseil d’Etat pour nouvelle 

décision. Se plaignant d’une constatation inexacte et incomplète des faits, il a soutenu 

que les travaux exécutés jusqu’à 2008 avaient déjà eu pour corollaire de rendre la pièce 

litigieuse habitable, de sorte que c’était bien à ce moment-là qu’avait eu lieu le 

changement d’affectation. Les travaux de 2018 n’avaient, quant à eux, que perfectionné 

ce local habitable en y installant une mini-cuisine, une douche, un WC et un lavabo. L’on 

ne pouvait pas non plus retenir que les derniers travaux en date avaient eu une influence 

sur l’indice brut d’utilisation du sol, puisque la surface de planchers n’avait pas été 

modifiée par ceux-ci. Concernant la problématique de la création d’un nouveau logement 

au sens de la LRS, elle n’avait plus lieu d’être, puisque la suppression de la mini-cuisine 

ressortait clairement de la demande d’autorisation de construire déposée entre-temps. 

Compte tenu de ces éléments, il était erroné de faire courir le délai de prescription depuis 

2018, l’autorité ayant l’obligation de rechercher quand l’état de fait était devenu 

reconnaissable. Sous cet angle, elle n’aurait pas dû refuser l’administration des preuves 

requises, en particulier l’édition du dossier des taxes cadastrales et de celui du service 

communal des constructions. 

Le 25 janvier 2023, le Conseil d’Etat a déposé le dossier de la cause et proposé le rejet 

du recours, en renvoyant aux faits et motifs de sa décision. 

Les 2 et 21 février 2023, les dénonciateurs ont indiqué se rallier à la décision attaquée 

et ont conclu au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. 

Le 27 février 2023, X _________ a renoncé à déposer des déterminations 

complémentaires. 

Considérant en droit 

 

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1. 

1.1  Adressé en temps utile et dans les formes requises, le recours de droit administratif 

du 7 décembre 2022 est recevable sous cet angle (art. 46 et 48 de la loi sur la loi 

cantonale du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives [LPJA ; 

RS/VS 172.6] , applicable par renvoi des art. 72 et 78 LPJA). 

1.2  Conformément à l’art. 44 al. 1 LPJA, applicable par renvoi de l’art. 80 al. 1 let. a 

LPJA, a qualité pour recourir quiconque est atteint par la décision et a un intérêt digne 

de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. La qualité pour recourir est examinée 

d’office par l’autorité saisie (art. 44 al. 3 LPJA). Selon la jurisprudence, l'intérêt digne de 

protection consiste en l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait au 

recourant, en lui évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle 

ou autre que la décision attaquée lui occasionnerait (ATF 143 III 578 consid. 3.2.2.2). Il 

implique que le recourant soit touché de manière directe, concrète et dans une mesure 

et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés. L'intérêt invoqué, 

qui peut être un intérêt de fait, doit se trouver dans un rapport étroit, spécial et digne 

d'être pris en considération avec l'objet de la contestation (ATF 143 II 506 consid. 5.1). 

Enfin, la qualité pour recourir suppose l’existence d’un intérêt actuel à obtenir l’annulation 

de la décision attaquée, c’est-à-dire qu’il doit exister non seulement au moment du dépôt 

du recours, mais encore au moment où l’arrêt est rendu. Lorsque l’intérêt digne de 

protection disparaît en cours de procédure, le recours devient sans objet ; s’il fait défaut 

au moment du dépôt du recours, il n’y a pas lieu d’entrer en matière (ATF 142 I 135 

consid. 1.3.1). 

1.3  En l’occurrence, le recourant est le destinataire de la décision attaquée, statut qui 

suffit en principe pour que soit reconnu un intérêt digne de protection à contester céans 

une décision du Conseil d’Etat. Il ressort toutefois du dossier que, postérieurement à son 

recours auprès du Conseil d’Etat, il a déposé une demande d’autorisation de construire 

afin de régulariser les travaux litigieux. Ce faisant, il s’est conformé au dispositif de la 

décision qu’il attaque céans, de sorte que l’on peut se demander s’il dispose encore d’un 

intérêt actuel à recourir. Cependant, dans la mesure où le sort de cette demande 

d’autorisation de construire n’est pas encore clair, le Conseil d’Etat ayant partiellement 

admis le recours du 14 décembre 2021 à son encontre, l’on peut admettre qu’il existe 

toujours une utilité pratique pour le recourant à obtenir gain de cause céans. Son recours 

est donc aussi recevable sous cet angle. 

2.  Faisant usage d'un droit que la loi lui reconnaît (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 

LPJA), le recourant a requis l’édition des dossiers de la commune et du Conseil d’Etat, 

- 9 - 

y compris celui en rapport avec l’autorisation de construire du 9 novembre 2021. Ces 

demandes sont satisfaites puisque l’autorité intimée a déposé lesdits dossiers céans le 

25 janvier 2023. 

3.  En substance, le recourant soutient que seuls les travaux terminés en juin 2008 dans 

le réduit n° 7 sont à l’origine d’un changement d’affectation soumis à autorisation de 

construire, de sorte que la prescription de 10 ans de l’art. 57 al. 4 LC était applicable et 

que, si le Conseil d’Etat avait un doute à ce sujet, il aurait, à tout le moins, dû instruire 

les moyens de preuve proposés pour établir à partir de quand l’état de fait contraire au 

droit était reconnaissable. Compte tenu de ce raisonnement par étapes, il convient en 

premier lieu d’examiner la question de l’assujettissement à autorisation de construire des 

travaux d’aménagement réalisés en 2018. 

3.1 

3.1.1  L'art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT ; 

RS 700) constitue une norme fédérale minimale directement applicable réglementant de 

manière globale l'obligation d'un permis de construire et de transformer pour toute 

construction ou installation. Il s’ensuit que le droit cantonal ne peut pas restreindre le cercle 

des constructions et installations que cette disposition soumet à autorisation ; il peut, en 

revanche, définir plus largement les objets assujettis. La jurisprudence déduit par ailleurs 

de l'art. 22 LAT que la procédure d'autorisation doit permettre à l'autorité de contrôler, 

avant la réalisation du projet, sa conformité aux plans d'affectation et aux réglementations 

applicables (arrêts du Tribunal fédéral 1C_382/2021 du 2 septembre 2022 consid. 3.1.2 

et 1C_107/2011 du 5 septembre 2011 consid. 3.1). 

Au niveau cantonal, l’art. 34 LC prévoit que sont assujetties à une autorisation de 

construire la création, la transformation, l'agrandissement, la rénovation, le changement 

d'affectation ainsi que la démolition de tout aménagement durable créé par l'homme et 

ayant une incidence du point de vue de l'aménagement du territoire, de la protection de 

l'environnement ou de la police des constructions. On entend par « changement 

d’affectation » l’utilisation d’une construction ou d’une installation à d’autres fins que celles 

initialement autorisées (ACDP A1 21 201 du 2 mai 2022 consid. 3.2). Conformément à 

l’art. 17 al. 1 let. b de l’ordonnance sur les constructions du 22 mars 2017 (OC ; RS/VS 

705.100), sous réserve de dispositions communales plus restrictives, ne sont pas soumis 

à autorisation de construire les modifications apportées à l’intérieur des bâtiments sous 

réserve de l’art. 18 al. 2 let. b OC. Selon ce dernier article, est soumise à autorisation de 

construire toute modification importante apportée aux constructions et installations (al. 1). 

Sont en particulier réputées modifications importantes le changement d’affectation de 

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constructions et d’installations ayant un effet sur le respect des prescriptions applicables 

à la zone et des dispositions relatives aux distances et aux alignements ou provoquant 

une charge supplémentaire importante pour les installations d’équipement (al. 2 let. b). Par 

ailleurs, selon la jurisprudence, un changement d'affectation, même lorsqu'il ne nécessite 

pas de travaux de construction, reste en principe soumis à l'octroi d'un permis de 

construire. En l'absence de travaux, la modification du but de l'utilisation (Zweckänderung) 

peut cependant être dispensée d'autorisation de construire si la nouvelle affectation est 

conforme à celle de la zone en question ou si son incidence sur l'environnement et la 

planification est manifestement mineure (ATF 113 Ib 219 consid. 4d). Si les effets 

engendrés par la nouvelle utilisation se révèlent plus importants que précédemment, une 

autorisation de construire est en revanche requise ; il en va en particulier ainsi en cas 

d'augmentation significative des immissions (arrêt du Tribunal fédéral 1C_638/2020 du  

17 juin 2021 consid. 3.1 et les références). 

3.1.2  Au nombre des exigences applicables aux projets de construction figurent celles en 

matière de protection incendie, de santé et du commerce (art. 28 al. 1 LC). Sur ce point, 

l’art. 28 al. 2 LC prescrit, de manière générale, que les constructions et installations ne 

doivent pas porter atteinte à la sécurité et à la santé des personnes ou à la propriété de 

tiers. Les problématiques concernées sont notamment celles liées à l’aération, la 

luminosité, le chauffage, l’isolation et la dimension des pièces (ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz 

des Kantons Bern, vol. I, 5ème éd., 2020, n° 18 ss ad art. 21/21a), conditions qui se 

retrouvent clairement dans le droit communal (art. 31 RCCZ). En d’autres termes, les 

locaux d’habitation doivent présenter une configuration conforme à l’usage auquel ils se 

destinent.  

A cela s’ajoute que les obligations liées aux places de parc (construction obligatoire, 

nombre, dimensionnement, implantation, places communes, exceptions et contribution de 

remplacement) sont régies par la législation sur les routes et par la réglementation 

communale et que les communes peuvent prévoir dans leur RCCZ l'obligation de réaliser 

des places de parc pour tout type de véhicules (art. 30 al. 1 et 2 LC). A cet égard, l’art. 26 

RCCZ prévoit en principe une place de parc au moins pour chaque logement ayant une 

surface habitable inférieure à 80 m2 (let. b ch. 1) ou le versement d’une contribution de 

remplacement par place de parc manquante (let. e et f). 

Enfin, peuvent également est considérées comme modifications ayant un effet sur le 

respect des prescriptions applicables à la zone celles relatives à la part de résidence 

principale ou secondaire (cf. ZAUGG/LUDWIG, op. cit., n° 24 et 24a in fine ad art. 1a). En 

effet, dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires 

- 11 - 

supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu’à la condition 

d’être utilisés soit comme résidence principale ou comme logement assimilé à une 

résidence principale, soit comme logement affecté à l’hébergement touristique (art. 7 al. 1 

let. a et b LRS). A titre comparatif, selon la jurisprudence bernoise, est notamment soumise 

à autorisation de construire l'installation d'une cuisine, si elle implique un changement 

d'affectation ou si elle crée un logement indépendant et touche à la part de résidence 

principale (VGE 19639 du 26 avril 1996 consid. 3b et VGE 19247 du 11 novembre 1994 

cité in ZAUGG/LUDWIG, op. cit., n° 26 ad art. 1a). 

3.2  En l’occurrence, il ressort des déclarations du recourant qu’en 2018, il a installé dans le 

local n° 7 une douche, un WC, un lavabo et une mini-cuisine sans autorisation de 

construire. Il n’est pas contesté que c’est bien l’ajout de ces derniers agencements qui 

a permis de rendre le local indépendant et autonome du reste de l’habitation. Le 

recourant a d’ailleurs utilisé le terme « studio » à plusieurs reprises pour le désigner  

(cf. not. annonce Airbnb du 12 octobre 2018, p. 1-10 du dossier du Conseil d’Etat ; 

détermination du 17 décembre 2018, p. 36-38 du dossier du Conseil d’Etat). Il a 

également admis qu’avant ces travaux, le local litigieux n’était utilisé qu’à titre de salle 

de repos, de jeux et de rangement des outils de jardin lorsque le chalet n’était pas 

occupé. Il n’est donc pas déterminant de savoir si ce sont ces travaux qui ont rendu ce 

réduit habitable ou bien ceux qui avaient été réalisés 10 ans plus tôt. Quoi qu’en dise le 

recourant, le création d’une unité de logement supplémentaire est un critère objectif 

permettant de déterminer valablement si les installations d’équipement risquent d’être 

mises plus intensément à contribution. Le fait de le transformer en logement indépendant 

a donc indéniablement conféré à cet espace une destination nouvelle.  

Cette transformation doit naturellement satisfaire aux réquisits imposés par le droit cantonal 

et communal sous l’angle de l’hygiène, de la salubrité et de la sécurité, exigences qui 

relèvent toutes de la police des constructions. Cela étant, la question de savoir si le logement 

ainsi créé y satisfait n’a évidemment pas à être laissée à la seule appréciation du recourant. 

Elle doit, au contraire, être examinée par la commune, comme le veut la loi (art. 2 al. 1 let. a 

et 34 LC) et ceci dans le propre intérêt de l’intéressé (cf. ZAUGG/LUDWIG, op. cit., n° 18 ad 

art. 1a). C’est là un motif d’assujettissement permettant déjà de confirmer, dans son résultat, 

la décision attaquée.  

Pour le reste, d’autres prescriptions réglementaires peuvent potentiellement être touchées 

par des travaux visant à transformer un local en studio indépendant. Ainsi, se pose 

notamment la question de l’existence d’un nombre de places de parc suffisant pour le 

nouveau logement, étant donné que le règlement communal prévoit en principe une place 

- 12 - 

de parc au moins pour chaque logement ayant une surface habitable inférieure à 80 m2. 

A en outre été évoquée avec raison la problématique liée aux résidences secondaires. En 

effet, il n’est pas contesté que, dans la commune de B _________, la proportion de 

résidences secondaires est toujours supérieure à 20 % et qu’elle est donc soumise aux 

dispositions du droit de la construction de la LRS. Le recourant n’a pas sa résidence 

principale dans la commune et n’a, selon toute vraisemblance, aucune intention de faire 

de ce studio son domicile ou de la proposer à la location à titre de résidence principale. Il 

ne le soutient d’ailleurs pas. A ce stade, il n’est pas décisif que le recourant ait annoncé 

vouloir retirer la mini-cuisine installée en 2018. En effet, à ce jour, l’annonce mettant en 

location le local litigieux sur Airbnb est toujours activée et indique encore la présence dans 

le logement d’un réfrigérateur, de réchauds, d’ustensiles de cuisine de base (casseroles, 

poêles, huile, sel et poivre) et d’un four. Les images accompagnant l’annonce sont 

exactement les mêmes que celle qui avaient été produites avec la dénonciation du  

12 octobre 2018, si bien qu’il n’y pas de raison de douter que le local est toujours équipé 

de la sorte. Sans procédure de régularisation en bonne et due forme et délivrance d’une 

autorisation de construire soumise aux charges et conditions nécessaires, l’on ne voit 

pas ce qui empêcherait le recourant de conserver les installations actuelles. Une telle 

situation appelle un contrôle de l’autorité et n’a en aucun cas pu être avalisée par la 

commune en 2005, la LRS étant entrée en vigueur plus de 10 ans plus tard.  

L’on peut également souligner que, comme l’a indiqué le SAIC dans un courrier du 

7 septembre 2022 adressé tant au recourant qu’aux dénonciateurs, tel qu’il ressort du 

dossier, seule la décision du 8 novembre 2018 interdisant l'occupation et la location du local 

aménagé jusqu'à nouvelle décision est exécutoire. Or, le maintien de cette annonce laisse 

supposer que le recourant persiste à louer ce studio, en violation de la décision du 

8 novembre 2018. Outre le fait que cela aurait dû engendrer une intervention de la 

commune, compétente pour faire respecter sa décision (cf. art. 54 al. 1 et 56 LC en relation 

avec art. 2 al. 1 let. a LC), ce comportement donne peu de crédit aux affirmations du 

recourant selon lesquelles il va, de lui-même, procéder au retrait de la mini-cuisine. 

Quoi qu’il en soit, les termes de « changement d’affectation » - changement soumis à 

autorisation de construire (cf. les articles 34 al. 1 LC et 18 al. 2 let. b OC) -, non définis par 

la LC et l’OC, doivent être interprétés plus largement que la notion de « logement » de 

l’article 2 LRS. En effet, il est question de toute utilisation d’une construction ou d’une 

installation à d’autres fins que celles initialement autorisées (cf. consid. 3.1.1 supra). Peu 

importe donc, dans notre cas, de savoir si la cuisine installée dans le local litigieux est 

totalement équipée et fixée durablement au sol (ACDP A1 21 201 précité consid. 3.2). 

- 13 - 

Il sied encore d’observer qu’en cas de doute au sujet de l’assujettissement de travaux de 

transformation, celui-ci doit être levé en faveur d’une mise en œuvre de la procédure 

d’autorisation de construire. En effet, il apparaît problématique de considérer, de manière 

générale, qu’une modification se révélant particulièrement modeste sous l’angle de ses 

effets sur l’environnement et la planification ne serait pas soumise à permis de bâtir : cette 

conviction ne s’acquiert, en réalité, qu’au moment de l’examen concret du projet (cf. ACDP 

A1 12 3 du 10 mai 2012 consid.4c).  

En définitive, l’obligation de soumettre un dossier d’autorisation de construire résiste à 

l’examen, sans qu’il ne soit nécessaire de se pencher les autres griefs soulevés par le 

recourant.  

4.  Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 

5.1.  Vu l'issue du litige, les frais de la cause, fixés principalement sur le vu des principes 

de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, à 1500 fr., sont mis à la 

charge du recourant (art. 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 de la loi du  

11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou 

administratives – LTar ; RS/VS 173.8), qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA 

a contrario). 

5.2.  Y _________ et Z _________, qui obtiennent gain de cause et ont pris une 

conclusion en ce sens, ont droit à une indemnité de dépens (art. 91 al. 1 LPJA). Sur le 

vu du travail réalisé par leur mandataire devant la Cour de céans, qui a consisté 

principalement en la rédaction des déterminations des 2 et 21 février 2023 (1 page et  

3 pages), ses dépens sont fixés (TVA et débours compris) à 1100 fr. (cf. art. 4 al. 3, 27 

al. 1 et 39 LTar). En revanche, il n’est pas alloué de dépens à la commune de  

B _________, qui n'a pas invoqué de circonstances particulières justifiant de déroger à 

la règle refusant les dépens aux autorités et organismes chargés de tâches de droit 

public qui obtiennent gain de cause (art. 91 al. 3 LPJA ; RVJ 1992 p. 75 ; ACDP A1 22 

111 du 11 avril 2023 consid. 7.2). 

  

- 14 - 

Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 

 

1. Le recours est rejeté. 

2. Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de X _________. 

3. X _________ versera à Y _________ et Z _________ 1100 fr. pour leurs dépens. 

4. Le présent arrêt est communiqué à Maître Paul Dorsaz, avocat à Bramois, pour  

X _________, à Maître M _________, avocat à Sierre, pour Y _________ et  

Z _________, à Maître Damien Revaz, avocat à Martigny, pour la commune de  

B _________, et au Conseil d’Etat, à Sion. 

 

Sion, le 24 août 2023