# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ab481b17-913b-5546-8d8b-da2d080a3bbb
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-08-31
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 31.08.2010 A/2778/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2778-2009_2010-08-31.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2778/2009-LDTR ATA/571/2010  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 31 août 2010 

 

dans la cause 

 

SI X______ 
représentée par Me Christian Buonomo, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
 

_________ 

Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 26 janvier 2010 (DCCR/153/2010) 

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EN FAIT 

1.  La SI X______ (ci-après : la SI) est propriétaire de l’immeuble abritant 
plusieurs logements à l’adresse 13B, chemin Y______, Genève. 

2.  La gérance de celui-ci est assurée par l’agence immobilière Z______ & Cie 
S.A. (ci-après : l’agence). 

3.  Le 24 avril 2009, l’Association genevoise de défense des locataires 
(ASLOCA) s’est adressée au département des constructions et des technologies de 
l’information (ci-après : le département). 

  Elle avait appris par certains locataires de l’immeuble susmentionné que 
d’importants travaux de réfection des appartements, notamment au 6ème étage, 
avaient été effectués au début de l’année 2008. Il semblait que lesdits travaux 
avaient consisté en une réelle rénovation complète et intégrale de toutes les 
installations des appartements. 

  Au changement de locataires et suite aux travaux précités, le loyer annuel 
avait été augmenté de CHF 12’780.- à CHF 25’200.-. 

  A ce courrier était joint l’avis de fixation de loyer du 14 mai 2008 établi 
pour Madame et Monsieur V______, locataires de l’appartement de cinq pièces au 
6ème étage, indiquant que la hausse de loyer a pour motif le réajustement à la 
valeur objective pour des objets comparables, art. 269a let. a de la loi fédérale 
complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des 
obligations (CO - RS 220). 

4.  Après avoir constaté sur place l’état de l’appartement occupé par les époux 
V______, le département a établi un rapport d’enquêtes en date du 8 mai 2009. 
L’appartement de cinq pièces qu’il avait visité avait fait l’objet d’une rénovation 
complète en mai 2008, avant l’entrée des locataires actuels, comprenant les 
interventions suivantes : 

- Rénovation complète de la salle de bains et du local de douche avec pose de 
nouveaux appareils et remise à neuf des revêtements en céramique ; 

- Rénovation complète de la cuisine avec pose d’un nouvel agencement, remise 
à neuf des revêtements en céramique, carrelages au sol et faïences entre 
meubles ; 

- Réfection complète des installations électriques ; 

- Peinture des boiseries (armoires, portes) ; 

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- Ponçage et imprégnation des parquets ; 

- Dans toutes les pièces, peinture des plafonds. 

  La photographie des différentes pièces de l’appartement était jointe à ce 
rapport. 

5.  Par courrier du 12 mai 2009, le département a répondu à l’ASLOCA 
qu’aucune requête en autorisation de construire ayant pour objet les travaux 
réalisés dans l’appartement des époux V______ n’avait été déposée. Il interpellait 
ce jour l’agence au motif que ceux-là étaient susceptibles d’être assujettis à la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20). 

6.  Par courrier du 12 mai 2009, le département s’est adressé à l’agence. Il avait 
été informé par l’ASLOCA que d’importants travaux auraient été entrepris dans 
un appartement de cinq pièces au 6ème étage de l’immeuble sis 13b, chemin 
Y______. Le département énumérait les interventions constatées et relevait que la 
majoration de loyer à l’entrée des nouveaux locataires représentait 97 %. Vu 
l’importance et la nature des travaux exécutés, ceux-ci apparaissaient assujettis à 
la LDTR. Or, aucune demande relative à ces travaux ne lui était parvenue. 

  Le département fixait un délai de quinze jours à l’agence pour produire toute 
pièce utile permettant de déterminer précisément la nature et le coût des travaux, 
ainsi que l’indication de la date à laquelle remontait l’entretien effectué dans 
l’appartement concerné. 

7.  Le 29 mai 2009, l’agence a donné suite à la demande du département en lui 
remettant les factures des travaux de peintures, parquets, électricité, sanitaires, 
carrelages et agencement de cuisine effectués dans l’appartement susmentionné. 
Le montant total des travaux représentait CHF 71'750.-. 

  Il s’agissait de travaux d’entretien courant, non assujettis à la LDTR. 

8.  Par décision du 2 juillet 2009, le département a constaté que les travaux 
exécutés étaient assujettis à la LDTR et devaient faire l’objet d’une demande 
d’autorisation de construire. Un délai de trente jours était imparti à la SI pour 
déposer une requête en autorisation de construire. Par ailleurs, une amende 
administrative de CHF 1'000.- lui était infligée pour avoir procédé à des travaux 
sans être au bénéfice d’une autorisation de construire. 

  Dite décision indiquait la voie et le délai de recours à la commission 
cantonale de recours en matière administrative (CCRA). 

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9.  En temps utile, la SI a saisi la CCRA d’un recours contre la décision 
précitée. 

  Les travaux réalisés relevaient de travaux d’entretien au sens de l’art. 3 al. 2 
LDTR, si bien que le dépôt d’une requête en autorisation n’était pas fondé. 

  Le fait que le loyer ait été adapté n’était pas seul décisif. D’une part, le 
nouveau loyer avait été fixé sur la base du critère des loyers usuels du quartier et 
non sur la base des factures des travaux effectués, le contrat de bail ayant été signé 
avant la réalisation des travaux. D’autre part, il ne saurait lui être reproché de ne 
pas avoir procédé à un entretien courant des locaux puisque la précédente 
locataire avait fait elle-même des travaux en 1998. Enfin, les locataires actuels 
n’avaient pas contesté le loyer devant la juridiction des baux et loyers. 

10.  Après avoir entendu les parties, la CCRA a rejeté le recours par décision du 
26 janvier 2010, notifiée le 16 février 2010. 

  Pris isolément, les divers éléments relevés par le département pourraient 
constituer chacun des travaux d’entretien. En revanche, considérés dans leur 
ensemble, ces travaux constituaient une remise à neuf de l’intégralité de 
l’appartement. L’ampleur des travaux démontrait que le logement n’avait pas fait 
l’objet d’un entretien régulier. Le fait que la précédente locataire ait effectué 
quelques travaux d’entretien à ses frais ne modifiait en rien la qualification des 
travaux effectués par la SI en 2008. Le coût de ceux-ci, soit CHF 71'750.- pour un 
appartement de cinq pièces, était élevé pour de simples travaux d’entretien. Le 
loyer avant travaux était à CHF 2'556.- la pièce par an et après travaux à 
CHF 5'040.-. Avant travaux, il était dans la fourchette des montants prévus par la 
LDTR alors qu’après ceux-ci, il dépassait largement celui défini par la LDTR 
comme loyer accessible à la majorité de la population. La SI ne pouvait pas être 
suivie lorsqu’elle indiquait que le loyer n’avait pas été fixé ou calculé sur la base 
du coût des travaux, dès lors que le bail avait été signé antérieurement à 
l’achèvement de ceux-ci. En effet, la SI avait reconnu qu’elle était en possession 
des devis des travaux lors de la conclusion du bail. Vu le coût et l’incidence sur 
les loyers, les travaux relevaient de la rénovation et auraient dus être annoncés au 
département en vue d’une autorisation. L’amende administrative de CHF 1'000.- 
était justifiée, la SI ayant réalisé des travaux sans demander préalablement une 
autorisation de construire. 

11.  Par acte du 19 mars 2010, la SI a saisi le Tribunal administratif d’un recours 
contre la décision précitée.  

  De par leur nature, les travaux litigieux étaient quasiment identiques à ceux 
ayant fait l’objet notamment de deux jurisprudences du Tribunal administratif, à 
savoir l’ATA/522/2004 du 8 juin 2004 et l’ATA/358/2008 du 1er juillet 2008, 

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dans lesquelles le Tribunal administratif avait reconnu le caractère d’entretien 
pour de tels travaux, n’impliquant pas une augmentation du confort du logement. 

  En l’occurrence, la réfection complète de la peinture de l’appartement 
(CHF 15'800.-), le ponçage et l’imprégnation du parquet (CHF 4'550.-) et la 
réfection des installations sanitaires (CHF 8'500.-) aboutissaient à un total de 
CHF 28'850.-, soit un coût à la pièce de CHF 5'770.-. Il ne faisait aucun doute, au 
vu de la jurisprudence en la matière, que si la SI s’était contentée de ces travaux le 
département n’aurait jamais considéré qu’ils fussent assujettis à la LDTR. Les 
trois autres postes concernaient la réfection complète des installations électriques 
(CHF 10'000.-), le remplacement du carrelage et des faïences dans la cuisine, la 
salle de bains et la salle de douche (CHF 16'900.-), ainsi que la fourniture et la 
pose d’un nouvel agencement de cuisine (CHF 16'000.-). Or, la tabelle 
d’amortissement établie conjointement par la Fédération romande immobilière et 
l’Asloca, reconnue par l’Union suisse des professions de l’immobilier (USPI) 
prévoyait que les travaux d’électricité devaient être réalisés après dix et quarante 
ans. Or, de tels travaux avaient lieu d’ordinaire à vingt ans d’intervalle, ce qui 
n’avait pas été le cas en l’espèce. S’agissant du remplacement du carrelage et des 
faïences, la tabelle d’amortissement prévoyait une durée de vie moyenne de trente 
ans. En l’espèce, les installations étaient d’origine et dataient d’environ quarante 
ans. 

  De même, concernant la fourniture et la pose du nouvel agencement de 
cuisine, la tabelle d’amortissement prévoyait un remplacement à partir de quinze 
ou vingt-cinq ans en moyenne. 

  Il était incompréhensible que la CCRA ait été d’avis que l’appartement 
n’avait pas fait l’objet d’un entretien régulier et que les travaux avaient été 
différés dans le temps. En effet, il ne s’agissait pas in casu de travaux qui devaient 
être réalisés à intervalle rapproché mais bien une fois tous les trente ans en 
moyenne, en fonction de la qualité des installations. A suivre la CCRA, ceux-là 
auraient dus être effectués beaucoup plus tôt. En réalité, les travaux exécutés en 
2008 l’avaient été pour la première fois et étaient nécessaires à cette date. Il ne 
s’agissait donc nullement d’un entretien différé dans le temps. Le raisonnement de 
la CCRA revenait précisément à assujettir à la LDTR les travaux d’entretien 
courant, ce qui était contraire au texte même de la loi. 

  Pour le surplus, les travaux de peinture facturés à CHF 15'800.- pour un 
appartement de cinq pièces n’étaient nullement excessifs et correspondaient au 
prix habituel. 

  Concernant le remplacement du carrelage et des faïences, la consultation du 
devis de l’entreprise Artrans S.A. du 6 mai 2008 permettait de constater que 
celui-ci ne contenait aucun poste d’un coût excessif. 

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  Enfin, après une fuite sur une conduite, les travaux avaient été nécessaires 
en raison de la réfection des installations sanitaires. 

  En tant que de besoin, les entrepreneurs concernés par les deux derniers 
postes précités pouvaient être entendus par le Tribunal administratif. 

  S’agissant des travaux réalisés dans la cuisine, le prix de l’agencement avait 
été arrêté à CHF 9'785.- et celui des appareils ménagers à CHF 4'880,90, 
y compris la taxe de recyclage. Il s’agissait également de prix usuels et il n’y avait 
pas eu de modification du standing des locaux. Le solde de ces deux factures 
représentait le coût de la main-d’œuvre. 

  Il résultait des considérations ci-dessus que la SI ne pouvait envisager des 
travaux à moindre frais. Elle ne pouvait pas davantage y renoncer, à moins de 
devoir répondre d’un défaut de la chose louée devant le Tribunal des baux et 
loyers. A cet égard, elle se référait à un arrêt du Tribunal fédéral du 1er septembre 
2000 in RDAF 2002 p. 25. 

  Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, une application 
raisonnable de la LDTR était nécessaire sous peine de voir de nombreux projets 
ne jamais être réalisés et de voir se poursuivre le phénomène de vieillissement et 
de détérioration du parc locatif genevois (ATA/110/1999 du 9 février 1999).  

  Concernant finalement la majoration du loyer, celui-ci avait été fixé sur la 
base du critère des loyers usuels du quartier comme l’autorisait le droit du bail. La 
SI n’avait plus adapté le loyer au prix du marché depuis 1992 puisque, lors de 
l’emménagement de la précédente locataire en août 1998, elle avait expressément 
renoncé à une adaptation du loyer. 

  En tout état, les locataires actuels n’avaient pas contesté le loyer devant la 
juridiction des baux et loyers. Ils n’avaient donc pas estimé que celui-ci présentait 
un caractère abusif au regard du prix du marché. Pour mémoire, il correspondait à 
un prix mensuel de CHF 2’100.- pour un appartement de cinq pièces. 

  En conclusion, la décision du département d’assujettir les travaux à la 
LDTR n’était pas conforme dès lors qu’il s’agissait de travaux d’entretien au sens 
de l’art. 3 al. 2. 

  Partant, l’amende administrative devait être annulée. A cet égard, la SI 
s’étonnait que le département ait infligé une amende aux termes de la même 
décision qui lui ordonnait de déposer une requête en autorisation de construire. 
Par le passé, le département, dans ce genre d’hypothèse, impartissait d’abord un 
délai au propriétaire pour déposer une requête en autorisation de construire en lui 
rappelant son interprétation de la LDTR et le caractère de rénovation des travaux 
puis, dans l’hypothèse où le propriétaire refusait de s’exécuter après l’entrée en 
force de la décision, il lui infligeait une amende. Il n’apparaissait pas judicieux de 

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sanctionner d’emblée le propriétaire alors même que la nécessité de déposer une 
demande d’autorisation n’apparaissait pas évidente et qu’une voie de recours était 
ouverte contre la décision en cause. 

  Elle conclut à l’annulation de la décision du département et de celle de la 
CCRA, avec suite de frais et dépens. 

12.  La CCRA a déposé son dossier sans observations le 22 mars 2010. 

13.  Dans sa réponse du 30 avril 2010, le département a conclu au rejet du 
recours et à la confirmation de la décision de la CCRA. Les travaux entrepris 
devaient être qualifiés de travaux d’entretien différés dans le temps. 

14.  A la demande du Tribunal administratif, la SI a complété son dossier de 
pièces en produisant notamment des documents établissant la valeur fiscale de 
l’immeuble (CHF 6’135’269.-), la valeur incendie (CHF 6’024’490.-) et enfin, la 
valeur d’assurance totale CHF 6’756’790.-. 

15.  Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  La recourante conteste l’assujettissement des travaux litigieux à la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20).  

3. a. La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation 
(art. 9 al. 1 LDTR). 

 b. Selon l'art. 3 al. 1 let. d et 2 LDTR, sont qualifiés de transformation les 
travaux qui ont pour objet la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même 
partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le confort 
existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve qu'il ne s'agisse 

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pas de travaux d'entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les travaux 
courants faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison 
d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas considérés 
comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une 
amélioration du confort existant. 

 c. Dans la mesure où la loi vise principalement à maintenir un habitat 
correspondant, notamment sous l'angle économique, aux besoins prépondérants de 
la population, il faut éviter que des travaux non soumis à la loi ne conduisent à la 
longue à une érosion dudit habitat. En d'autres termes, la loi cherche à soumettre 
au contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux, davantage en fonction des 
risques qu'ils font peser sur le caractère abordable des loyers, qu'en fonction du 
type de travaux eux-mêmes (F. PAYCHÈRE/O. BINDSCHEDLER, La 
jurisprudence récente du Tribunal administratif du Canton de Genève en matière 
d'entretien des immeubles, RDAF 1998, p. 368). 

4.  De jurisprudence constante il est admis, s’agissant de la distinction entre 
travaux d’entretien et de rénovation (ou transformation) consacrés à l’art. 3 
LDTR, de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir : 

 - examiner d'abord si, de par leur nature, les travaux en cause relèvent de 
l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation. En 
prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des travaux 
d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une transformation 
soumise à la LDTR, lorsque n’ayant pas été exécutés périodiquement ou par 
rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore parce qu’ils n’ont 
pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur accumulation, même 
en tenant compte d’une exécution rationnelle commandant un regroupement, leur 
confère une incidence propre à engendrer un changement de standing de 
l’immeuble (A. MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in 
RDAF 1996 p. 314 et la jurisprudence citée), 

 - puis s'attacher ensuite à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à 
leur répercussion sur le montant du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un 
changement d’affectation qualitatif des logements, au risque que ces derniers ne 
répondent plus aux besoins prépondérants de la population (ATA/258/ 2010 du 
20 avril 2010 et réf. cit.).  

5.  Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux 
besoins prépondérants de la population lorsque son loyer est compris entre 
CHF 2'503.- et CHF 3'363.- la pièce par année (Arrêté du Conseil d'Etat du 
21 juin 2006 relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants 
de la population, publié dans la FAO du 30 juin 2006, auquel renvoie l'art. 6 al. 3 
LDTR) ou lorsque ce logement entre dans la catégorie des appartements dans 
lesquels règne la pénurie au sens de l’art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant au 

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moment des faits, comme selon celui actuellement en vigueur (Arrêté déterminant 
les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des 
art. 25 à 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation du 4 février 2009 - ArAppart - L 5 20.03 ), il y a pénurie 
dans toutes les catégories d'appartements de une à sept pièces inclusivement. 

6.  Selon la jurisprudence bien établie du tribunal de céans, ont été considérés 
comme relevant de l’entretien au regard de leur nature, l’installation de nouveaux 
sanitaires, l’agencement des cuisines, la mise en conformité de l’installation 
électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et des parois, ainsi que des 
travaux de peinture et de serrurerie (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 et les 
réf. citées).  

  Il convient toutefois de tenir compte également des circonstances dans 
lesquelles les travaux sont accomplis et notamment de leur accumulation en raison 
d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés (ATA/688/2002 du 
12 novembre 2002 ; ATA/34/1998 du 27 janvier 1998).  

  Des travaux d'entretien différés dans le temps dont le coût a eu des 
conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins 
prépondérants de la population, ont ainsi été jugés comme devant être soumis à 
autorisation; ces coûts étaient respectivement de CHF 38'213.- pour un 
appartement de 3,5 pièces (ATA/278/2006 du 16 mai 2006) ; CHF 79'359.- pour 
un 6,5 pièces (ATA/751/2004 du 28 septembre 2004) ; CHF 44'000.- pour un 
4 pièces (ATA/659/2004 du 24 août 2004) ; CHF 49'874.- pour un 4 pièces 
(ATA/618/2004 du 5 août 2004) ; CHF 66'345.- pour un 4 pièces (ATA/802/2001 
du 4 décembre 2001) ; de CHF 40'196.- pour un 4 pièces, CHF 23'422.- pour un 
3 pièces et CHF 20'366.- pour un 4 pièces (ATA/365/2001 du 29 mai 2001) ; de 
CHF 10'650.- pour un 3 pièces, CHF 31'830.- pour un 2 pièces, CHF 31'530.- 
pour un 2 pièces, CHF 9'050.- pour un 3 pièces (ATA/261/2001 du 24 avril 2001).  

7.  Lorsque les travaux sont déjà soumis à la LDTR, uniquement en raison de 
leur coût important, le fait que ceux-ci n'aient pas eu d'incidence majeure sur les 
loyers n'est plus déterminant. Dans une telle hypothèse, c'est bien le montant payé 
par le propriétaire qui importe et non la manière dont il le répercute sur les loyers 
(ATA/502/2007 du 9 octobre 2007 ; ATA/370/2005 du 24 mai 2005). 

8.  En l’espèce, il ressort notamment des éléments établis par le département 
dans le rapport d’enquêtes du 8 mai 2009, et qui ne sont pas contestés par la 
recourante, que les travaux effectués ont entraîné une rénovation quasi intégrale 
de l’appartement concerné. Le montant total des travaux devisés et facturés, soit 
CHF 71'750.-, est établi par la SI elle-même. Sur cette base, le coût des travaux à 
la pièce s’est élevé à CHF 14'350.-. La SI admet qu’aucun travaux d’entretien 
courant n’a été effectué dans l’immeuble depuis sa mise en location sur le marché, 
soit depuis les années 1960. A cet égard, la tabelle d’amortissement des 

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installations dont elle se réclame n’est pas pertinente, celle-là étant un document 
privé n’ayant pas force de loi. 

  La comparaison que la recourante fait avec les deux espèces jugées par le 
Tribunal administratif respectivement le 1er juillet 2008 (ATA/358/2008) et le 
8 juin 2004 (ATA/522/2004) ne résiste pas à l’analyse. 

  En effet, si elle présente une certaine similitude avec la cause ayant fait 
l’objet de l’ATA/358/2008, la présente affaire s’en distance cependant 
considérablement. Hormis la nature des travaux sensiblement similaires, et le fait 
que dans les deux cas il s’agit d’un appartement de 5 pièces, dans le cas alors jugé 
par le Tribunal administratif, une partie des travaux avait été ordonnée par la SI 
propriétaire alors qu’une autre partie avait été commandée et payée par la 
locataire elle-même. Le montant total des travaux s’élevait alors à CHF 41’000.-, 
soit largement inférieur au coût présentement discuté. Le loyer annuel passait de 
CHF 22’000.-, soit CHF 4’400.- la pièce, avant travaux à CHF 26’200.-, soit 
CHF 7’200.- la pièce après travaux, alors que dans le cas d’espèce, outre que le 
montant des travaux est sensiblement plus élevé (CHF 71’750.-), le montant du 
loyer annuel a passé de CHF 12’780.-, soit CHF 2’556.- la pièce à CHF 24’200.- 
soit CHF 5’040.- la pièce. Cette augmentation de 97 % est assurément importante 
et de plus, alors que le logement correspondait précisément aux besoins 
prépondérants de la population avant travaux, il ne l’est plus. 

  Quant à la seconde jurisprudence citée par la recourante (ATA/552/2004), il 
s’agissait d’un appartement de 4 pièces dans lequel des travaux certes de même 
nature avaient été effectués, mais pour un montant de CHF 25’718.-. Le tribunal 
de céans a retenu, s’agissant de travaux qui pouvaient être qualifiés de modestes, 
qu’il n’y avait pas lieu de les soumettre à la LDTR. 

  En conclusion de ce qui précède, c’est à juste titre que le département, 
estimant que les travaux effectués par la SI relevaient de la LDTR, a ordonné le 
dépôt d’une requête en autorisation de construire. 

9.  Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant 
maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR). Il renonce 
à cette condition lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment 
lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs 
loyers dépassent d'ores et déjà d'au moins deux fois et demie les besoins 
prépondérants de la population (art. 10 al. 2 let. b LDTR). Si le loyer avant 
transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population, il est maintenu par le département au même 
niveau lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de 
supporter le coût des travaux sans majoration de loyer (art. 11 al. 3 LDTR). 

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  La durée du contrôle est de trois ans pour les immeubles transformés ou 
rénovés. Elle peut être portée à cinq ans en cas de transformation lourde (art. 12 
LDTR). 

  Il appartiendra donc au département de fixer comme condition de 
l’autorisation le montant maximum du loyer du logement considéré. 

10.  Conformément à l’art. 137 al. 1 LCI, en relation avec l’art. 44 al. 1 LDTR, 
est passible d’une amende administrative de CHF 100.- à CHF 60'000.- tout 
contrevenant à la LCI et à la LDTR. Le montant maximum de l’amende s’élève à 
CHF 20'000.- lorsqu’une construction, une installation ou tout autre ouvrage a été 
entrepris sans autorisation, mais que les travaux sont conformes aux prescriptions 
légales (art. 137 al. 2 LCI). Il est tenu compte, dans la fixation de l’amende, du 
degré de gravité de l’infraction (art. 137 al. 3 LCI). 

11. a. Les amendes administratives sont de nature pénale. Aucun critère ne permet 
en effet de les distinguer clairement des amendes ordinaires pour lesquelles la 
compétence administrative de première instance peut, au demeurant, aussi exister 
(ATA/86/2006 du 14 février 2006 ; ATA/362/2005 du 24 mai 2005 ; P. MOOR, 
Droit administratif : les actes administratifs et leur contrôle, vol. 2, 2ème édition, 
Berne 2002, ch. 1.4.5.5, pp. 139-141 ; P. NOLL/S. TRECHSEL, Schweizerisches 
Strafrecht : allgemeine Voraussetzungen der Strafbarkeit, AT I, 6ème édition, 
Zurich 2004, p. 37). C’est dire que la quotité de la peine administrative doit être 
fixée en tenant compte des principes généraux régissant le droit pénal. En vertu de 
l’art. 1 al. 2 de la loi pénale genevoise du 20 septembre 1941 (LPG – E 4 05), il y 
a lieu de faire application des dispositions générales contenues dans le Code pénal 
suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0), sous réserve des exceptions prévues 
par le législateur cantonal à l’art. 24 LPG. 

 b. Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fut-ce sous 
la forme d’une simple négligence. Selon des principes qui n’ont pas été remis en 
cause, l’administration doit faire preuve de sévérité afin d’assurer le respect de la 
loi (ATA G. du 20 septembre 1994 ; A. GRISEL, Traité de droit administratif, 
vol. 2, Neuchâtel, 1984, pp. 646-648). Elle bénéficie en particulier d’un large 
pouvoir d’appréciation pour infliger une amende et la juridiction de céans ne la 
censure qu’en cas d’excès. Enfin, l’amende doit respecter le principe de la 
proportionnalité (ATA/86/2006 du 14 février 2006 ; ATA/567/2005 du 16 août 
2005). Il est ainsi tenu compte, dans la fixation du montant de l’amende, du degré 
de gravité de l’infraction et de la situation du recourant, par application 
analogique de l’art. 63 CP. 

  En l’espèce, en effectuant les travaux litigieux sans autorisation, la 
recourante a commis une faute manifeste et contrevenu aux dispositions de la LCI 
et de la LDTR. Le principe d’une amende administrative à son encontre est en 
conséquence acquis. 

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  En fixant à CHF 1'000.- le montant de l’amende, le département a fait une 
application des plus mesurées du principe de la proportionnalité. La décision sera 
également confirmée sur ce point. 

  S’agissant de la modification de la pratique du département dont s’étonne la 
recourante, celle-là est conforme à l’art. 45 al. 2 LDTR, lequel, depuis le 25 juin 
2009, institue la même voie de recours pour toutes les sanctions prises par le 
département en application de la LDTR. 

12.  En tous points mal fondé, le recours est rejeté. Un émolument de 
CHF 1'000.- sera mis à la charge de la recourante (art. 87 LPA). Aucune 
indemnité ne lui sera allouée. 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 19 mars 2010 par la SI X______ contre la 
décision du 26 janvier 2010 de la commission cantonale de recours en matière 
administrative ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de la SI X______ un émolument de CHF 1'000.- ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Christian Buonomo, avocat de la recourante, à la 
commission cantonale de recours en matière administrative ainsi qu'au département des 
constructions et des technologies de l'information. 

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Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy, Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges. 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste  adj. : 
 
 

F. Glauser 

 le vice-président : 
 
 

Ph. Thélin 
 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :