# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4ff37fb6-f95b-571b-a5c0-d6a3a3ee1221
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-10-17
**Language:** de
**Title:** Aargau Verwaltungsbehörden Departement Volkswirtschaft und Inneres 17.10.2005 AGVE_2005_127
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_VB_003_AGVE-2005-127_2005-10-17.pdf

## Full Text

2005 Grundbuchrecht 611 

VIII. Grundbuchrecht 

 

127 Art. 962 ZGB; § 163 Bau G 
Anmerkungen von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im 
Grundbuch bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Gestützt auf § 163 
BauG können nur solche Anordnungen in Baubewilligungen im Grund-
buch angemerkt werden, die den Charakter einer Eigentumsbeschrän-
kung haben. Reine Verpflichtungen zu einer Leistung lassen sich gestützt 
auf § 163 BauG im Grundbuch nicht anmerken. 

Aus dem Entscheid des Departements Volkswirtschaft und Inneres, Justiz-
abteilung, Sektion Grundbuch und Notariat, vom 17. Oktober 2005, i.S. Ein-
wohnergemeinde xx gegen die Teilabweisungsverfügung des Grundbuchamtes 
xx vom 21. Oktober 2004 

Aus den Erwägungen 

4. Die Einwohnergemeinde xx (im Nachfolgenden auch "Be-
schwerdeführerin") beruft sich darauf, dass die im Grundbuch anzu-
merkende Verpflichtung gestützt auf die Baugesetzgebung angeord-
net wurde und unter den Bedingungen und Auflagen in die Bau-
bewilligung aufgenommen wurde. Gemäss § 163 BauG könnten Be-
dingungen und Auflagen, die gestützt auf Raumplanungs-, Umwelt-
schutz- und Baurecht verfügt werden, auf Begehren des Gemein-
derates im Grundbuch angemerkt werden. Das Grundbuchamt xx 
demgegenüber ist der Auffassung, ungeachtet der Unterbringung der 
Verpflichtung unter den Bedingungen und Auflagen in der Baube-
willigung könnten nur solche Tatbestände angemerkt werden, die den 
Charakter einer Eigentumsbeschränkung hätten. Die in Frage stehen-
de Anmerkung sei jedoch keine Eigentumsbeschränkung, sondern 
eine Verpflichtung. Sinngemäss geht somit das Grundbuchamt davon 
aus, dass vorliegend § 163 BauG als gesetzliche Grundlage für die 

612 Verwaltungsbehörden 2005 

anbegehrte Anmerkung nicht beigezogen werden kann. Die übrigen 
Voraussetzungen für die Vornahme der Anmerkung (entsprechender 
Antrag der verfügenden Behörde an das Grundbuchamt; rechtskräf-
tige, die Anmerkung vorsehende Verfügung; Anmerkung beim 
Grundstück des von der Verfügung betroffenen Grundeigentümers) 
werden vom Grundbuchamt nicht bestritten. 

5. Anmerkungen im Grundbuch bedürfen – wie oben bereits er-
wähnt – einer gesetzlichen Grundlage. § 163 BauG, auf den sich die 
Beschwerdeführerin vorliegend beruft, sieht grundsätzlich vor, dass 
Eigentumsbeschränkungen, die von einer Gemeinde im Einzelfall ge-
stützt auf Raumplanungs-, Umwelt- und Baurecht verfügt werden, 
auf Begehren im Grundbuch angemerkt werden können. Die anmer-
kungsfähigen Eigentumsbeschränkungen sind im § 163 Abs. 1 Bst. a 
BauG grundsätzlich nicht abschliessend aufgezählt (Ernst Kistler/ 
René Müller, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, Brugg 
2002, N. 2 und 8 zu § 163). Immerhin geht aus dem Randtitel zu 
§ 163 BauG ("Anmerkung von Eigentumsbeschränkungen") aber 
hervor, dass der anzumerkende Tatbestand den Charakter einer Ei-
gentumsbeschränkung haben muss, das heisst, der Grundeigentümer 
kann seine Herrschaftsmacht über das Grundstück in einer bestimm-
ten Weise nicht mehr oder nurmehr beschränkt ausüben. Aus den in 
der Klammer bei § 163 Abs. 1 Bst. a aufgeführten Beispielen geht 
der erforderliche eigentumsbeschränkende Charakter der Anordnung 
deutlich hervor (Verfügungsbeschränkungen, Zweckentfremdungs-
verbote, Abparzellierungsverbote, Aufteilungsverbote). Auch Jürg 
Schmid hält im Basler Kommentar ZGB zu Art. 962 ZGB wörtlich 
fest: "Anmerkungsfähig sind öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkungen, die das Grundeigentum betreffen, soweit sie die Nut-
zung des Bodens oder die Verfügung über das Eigentum be-
schränken" (Jürg Schmid, Basler Kommentar ZGB II, 2. Auflage, 
Basel 2002, N. 7 zu Art. 962 ZGB).  

Im vorliegenden Fall lautet die im Grundbuch anzumerkende 
Anordnung wie folgt: 

"Ist in einem späteren Zeitpunkt die Einleitung des Regenwas-
sers an eine noch zu erstellende Meteorwasserleitung erforderlich, 
verpflichtet sich die Grundeigentümerin, die anfallenden Grund-

2005 Grundbuchrecht 613 

eigentümerbeiträge im dannzumaligen Zeitpunkt gemäss einem 
Beitragsplan oder Erschliessungsvertrag zusätzlich zu den An-
schlussgebühren zu entrichten. Diese Verpflichtung ist bei jeder 
Handänderung dem jeweiligen Käufer zu überbinden."  

Gefordert wird hier von der Grundeigentümerin eine Leistung 
– sie muss gegebenenfalls Beiträge an eine Meteorwasserleitung zu-
sätzlich zu den Anschlussgebühren entrichten und diese Verpflich-
tung auf einen allfälligen Käufer der Liegenschaft überbinden. Herr-
schaftsrechte in Bezug auf das Grundstück werden indes mit dieser 
Anordnung nicht berührt. Die Grundeigentümerin kann das Grund-
stück auch nach dieser Anordnung in gleicher Weise wie vorher 
nutzen und ist in ihrer Verfügung über das Grundstück auch nicht 
eingeschränkt. Eine eigentliche, das Grundstück treffende Eigen-
tumsbeschränkung stellt damit die in Frage stehende Anordnung der 
Gemeinde xx nicht dar. Da der Anordnung somit der Charakter einer 
Eigentumsbeschränkung abgeht, kann sie nicht gestützt auf § 163 
BauG angemerkt werden. Daran ändert auch nichts, dass die An-
ordnung in der Baubewilligung unter der Rubrik "Bedingungen und 
Auflagen" untergebracht wurde. Auch in einem solchen Fall muss 
sich der anzumerkende Tatbestand stets als Eigentumsbeschränkung 
im eigentlichen Sinn erweisen, was aber – wie gesehen – vorliegend 
nicht der Fall war. Mangels Vorliegens einer Eigentumsbeschränkung 
kann daher § 163 BauG nicht als gesetzliche Grundlage für die An-
merkung dienen. Andere in Frage kommende gesetzliche Grundlagen 
für die Anmerkung sind im Weiteren keine ersichtlich. Ein Vollzug 
der anbegehrten Anmerkung im Grundbuch konnte aus diesem 
Grunde nicht stattfinden. Abgesehen davon hätte im vorliegenden 
Fall für die Anmerkung § 163 BauG auch aus einem anderen Grunde 
nicht beigezogen werden können, wie nachfolgende Erörterungen 
zeigen.  

6. Sinn und Zweck einer Anmerkung bei einem Grundstück be-
stehen darin, Dritte auf einen spezifisch parzellenbezogenen Tatbe-
stand aufmerksam zu machen. Dritte sollen anhand der Anmerkung 
im Grundbuch erkennen können, dass hier speziell für das in Frage 
stehende Grundstück ein spezifisch gearteter Umstand vorliegt, den 
es zu beachten gilt. Besteht ein Tatbestand nicht spezifisch nur für 

614 Verwaltungsbehörden 2005 

ein Grundstück oder einzelne Grundstücke, sondern generell auf-
grund einer Gesetzesvorschrift (z.B. für sämtliche überbauten oder 
zu überbauenden Grundstücke einer Gemeinde), macht eine Anmer-
kung beim Grundstück im Grundbuch keinen Sinn: Der entspre-
chende Umstand kann ohnehin direkt der gesetzlichen Bestimmung 
entnommen werden. Einen zusätzlichen Hinweis beim Grundstück 
braucht es dabei nicht. Ein solcher wäre überflüssig und würde die 
entsprechende Spalte im Hauptbuch des Grundbuches nur unnötiger-
weise belasten, ohne dadurch für einen interessierten Dritten einen 
tatsächlichen Informationsmehrwert zu schaffen. Was sich direkt aus 
dem Gesetz ergibt, ist im Grundbuch nicht zusätzlich anzumerken. 
Nur für Umstände, die den spezifischen Einzelfall betreffen und 
spezifisch parzellenbezogen sind, macht eine Anmerkung effektiv 
Sinn. Dieser Grundsatz ist auch § 163 BauG immanent. Bereits bei 
der Beratung des Baugesetzes im Parlament hat sich der damalige 
Baudirektor RR Pfisterer dafür ausgesprochen, aufgrund des § 163 
nur spezifisch einzelfall- und parzellenbezogene Verhältnisse anmer-
ken zu lassen. Dies geht insbesondere aus einer Aussage hervor, die 
Pfisterer anlässlich der Beratung im Grossen Rat bei § 163, nach da-
maliger Nummerierung noch § 161, machte und welche wörtlich wie 
folgt lautete (Zitat aus den "Verhandlungen des Aargauischen Gros-
sen Rates, Amtsperiode 1989-1993"): 

".....Weiter, damit keine Illusionen entstehen, es geht nicht 
darum, dass nun das gesamte Planwerk im Grundbuch angemerkt 
wird. Das ist nicht möglich, aber alle spezifischen einzelfallbezoge-
nen, parzellenbezogenen Verhältnisse können so angemerkt werden. 
..." 

Auch im Kommentar BauG von Kistler/Müller (Ernst 
Kistler/René Müller, Baugesetz des Kantons Aargau, a.a.O., N. 8 
Abs. 2 zu § 163) wird dafür plädiert, dass – selbst bei den eigentli-
chen Eigentumsbeschränkungen – im Interesse der Klarheit und 
Übersichtlichkeit des Grundbuches nur die wesentlichen Eigen-
tumsbeschränkungen angemerkt werden sollten. Dies umso mehr, 
als sich ein interessierter Dritter ohnehin bei der Gemeinde in-
formieren muss, will er eine umfassende Übersicht über alle (auf-

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grund öffentlichen Rechts) bestehenden Eigentumsbeschränkungen 
erhalten. 

Im vorliegenden Fall wiederholt die Verpflichtung in Ziffer 10 
der Baubewilligung (allfällige Leistung von Grundeigentümerbeiträ-
gen) im Wesentlichen nur, was bereits in § 31 des Erschlies-
sungsfinanzierungsreglementes der Gemeinde xx geregelt ist. Dort 
steht wörtlich: 

"Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer leisten nach 
Massgabe der ihnen erwachsenden wirtschaftlichen Sondervorteile 
Beiträge an die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung 
von Anlagen der Abwasserbeseitigung. Ihre Kostenanteile sind von 
der Erschliessungsfunktion abhängig. Die Festlegung erfolgt im Bei-
tragsplan gemäss Tarif im Anhang." 

Wie die Gemeinde xx in ihrem Brief vom 21. Juni 2005 selbst 
erwähnt, kann die Verpflichtung gemäss Ziffer 10 der Baubewilli-
gung vom 16. August 2004 grundsätzlich bei allen Grundeigentü-
mern im Gemeindegebiet zutreffen. 

Insofern erweist sich die in Frage stehende Verpflichtung in der 
Baubewilligung (Ziffer 10) von ihrer Natur her nicht als spezifisch 
einzelfall- und parzellenbezogen. Auch aus diesem Grunde hätte da-
her die Anmerkung dieser Verpflichtung im Grundbuch abgelehnt 
werden müssen.  

2005 Prozessrecht 617 

IX. Prozessrecht 

 

128 Abgrenzung der Verfügung vom Vertrag. 
- Obwohl die materiellen Rechtswirkungen von Verfügung und (öffent-

lichrechtlichem) Vertrag für die am Rechtsverhältnis Beteiligten 
zumindest im Ergebnis fast gleich sind und die Unterscheidung in-
sofern ohne grosse praktische Bedeutung ist, ist die Abgrenzung rele-
vant bezüglich des Rechtsschutzweges. 

- Aus der Anwendbarkeit des öffentlichen Rechts allein lässt sich noch 
nicht schliessen, dass ein Rechtsverhältnis autoritativ durch Verfügung 
und nicht rechtsgeschäftlich durch Vertrag erfolgt. Für die rechtliche 
Qualifikation ist insbesondere ausschlaggebend, ob einerseits die 
gesetzliche Ordnung überhaupt Raum lässt für vertragliches Handeln 
des Gemeinwesens, ob andererseits ein gegenseitiger Bindungswille der 
am Rechtsverhältnis beteiligten Parteien auszumachen ist. 

Entscheid des Regierungsrates vom 23. März 2005 i.S. Gemeinderat X. ge-
gen Departement des Innern 

Aus dem Sachverhalt: 

1. Die Gemeinde X. verfügt über eine Konzession zur Erstel-
lung und zum Betrieb einer Bootssteggemeinschaftsanlage auf der 
staatlichen Gewässerparzelle des Hallwilersees. Aufgrund eines als 
"Mietvertrag" benannten Dokumentes räumte sie Herrn A. 1996 das 
Recht zur entgeltlichen Benützung des Bootsplatzes Nr. 95 an diesem 
Bootssteg ein. 

Am 19. Februar 2001 erliess der Gemeinderat ein neues "Regle-
ment für die Verwaltung und Benützung des gemeindeeigenen Boots-
steges"; darin wurde die Bootsstegkommission u.a. als für die 
Verwaltung, die Aufsicht sowie für die Zuteilung der Bootsplätze und 
den Abschluss der Mietverträge als zuständig bezeichnet. In der