# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5deaf1a0-e93d-53c3-8958-62b0052b5585
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-02-29
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 29.02.2016 102 2015 262
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2015-262_2016-02-29.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2015 262

Urteil vom 29. Februar 2016

II. Zivilappellationshof

Besetzung Präsident: Adrian Urwyler
Richter: Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin: Laura Granito

Parteien A.________, Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Joachim Lerf

gegen

B.________, Kläger und Berufungsbeklagter, vertreten durch 
Rechtsanwältin Maude Roy Gigon

C.________, Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch 
Rechtsanwältin Maude Roy Gigon

Gegenstand Miete; Rückerstattung der Nebenkosten

Berufung vom 20. November 2015 gegen das Urteil des Mietgerichts 
des Sense- und Seebezirks vom 3. September 2015

Kantonsgericht KG
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Sachverhalt

A. B.________ und C.________ (nachfolgend: Mieter) kamen im Jahre 2002 in die Schweiz. 
Sie mieteten seit dem 1. März 2003 eine 31/2-Zimmer-Wohnung in der Liegenschaft D.________ in 
E.________. Als die beiden Kinder nachzogen, mieteten sie - ab dem 15. Oktober 2004 - eine 
41/2-Zimmer-Wohnung in derselben Liegenschaft. Zu diesem Zeitpunkt verfügten sie über keine 
Deutsch- und nur wenig Französischkenntnisse. Zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt im 
Jahre 2013 gab es „Probleme mit der Wohnung“ und die Mieter wandten sich an die 
Beratungsstelle der ASLOCA (Association Suisse des locataires); diese machte die Mieter auf ein 
„Problem mit den Nebenkosten“ aufmerksam, worauf sie einen Anwalt konsultierten.

B. Am 26. November 2014 reichten die Mieter ein Schlichtungsgesuch gegen F.________ 
(nachfolgend: Vermieter) ein; sie verlangten die Herabsetzung des Nettomietzinses. Am 
12. Dezember 2014 reichten die Mieter ein neues Schlichtungsgesuch ein, in welchem sie die 
Rückforderung von Zahlungen für nicht geschuldete Nebenkosten forderten. 

Der Vermieter teilte seinen Mietern am 9. Januar 2015 mit, dass er der vormaligen 
Liegenschaftsverwaltung A.________ (nachfolgend: Liegenschaftsverwaltung) den Streit 
verkündet habe. Am 23. Februar 2015 scheiterten die Vermittlungsverhandlungen und den Mietern 
wurde die Klagebewilligung erteilt.

C. Die Mieter reichten am 24. März 2015 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine 
Rückforderungsklage ein und beantragten die Rückerstattung der Nebenkosten im Betrag von 
CHF 29‘053.65, zuzüglich Zins zu 5% pro Jahr ab Klageeinreichung durch den Vermieter. Mit 
Eingabe vom 3. August 2015 ergänzten sie die Klage und erhöhten den Rückforderungsbetrag auf 
CHF 29‘596.90.

Der Vermieter liess am 27. März 2015 der Liegenschaftsverwaltung den Streit verkünden; diese 
teilte am 2. April 2015 mit, dass sie als streitberufene Partei zu Gunsten des Vermieters im 
vorliegenden Verfahren interveniere.

Mit Klageantwort und Widerklage vom 1. Juni 2015 beantragte der Vermieter einerseits die Klage 
sei abzuweisen. Widerklageweise forderte er von seinen Mietern den Betrag von CHF 1‘370.47 
zuzüglich Zins zu 5% seit dem 1. August 2014. Die Liegenschaftsverwaltung reichte am 19. Juni 
2015 ihrerseits eine Stellungnahme ein.

D. Das Mietgericht des Sense- und Seebezirks verhandelte die Angelegenheit am 5. August 
2015. Nach den ersten Parteivorträgen schritt es zur Beweisabnahme und hörte die 
Schlussvorträge. In nichtöffentlicher Sitzung am 3. September 2015 hiess das Mietgericht die 
Rückforderungsklage vom 24. März 2015 teilweise gut und verpflichtete den Vermieter, den 
Mietern den Betrag von CHF 29‘456.90, nebst Zins zu 5% seit dem 24. März 2015, zu bezahlen. 
Die Widerklage vom 1. Juni 2015 wurde abgewiesen. Es sprach den Mietern eine 
Parteientschädigung von CHF 5‘034.50 (inkl. MwSt) zu, Gerichtskosten wurden keine erhoben.

Das Mietgericht des Sense- und Seebezirks hielt fest, der Mietvertrag vom 5. Oktober 2004 weise 
keine schriftliche, besondere Vereinbarung der Nebenkosten auf. Die „Conditions générales, 
édition 1997“ enthielten zwar Bestimmungen, insbesondere bezüglich Abrechnung der 
Nebenkosten, wobei die Pflicht des Mieters zur Bezahlung der (genau bestimmten) Nebenkosten 
nirgends explizit erwähnt sei. Und selbst wenn eine detaillierte Regelung der verschiedenen 
Nebenkosten zu Lasten der Mieter in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufgeführt wäre, 

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würde dies gemäss bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht ausreichen. Da sich keine 
besondere Vereinbarung i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR aus dem Mietvertrag selbst ergab, prüfte das 
Mietgericht, ob dennoch ein Konsens zwischen den Parteien zustande gekommen sei, wie dies 
Vermieter und Liegenschaftsverwaltung vorbrachten. Dabei stellte es vorab fest, dass die 
Aussagen der Parteien nicht übereinstimmen und sich daraus direkt kein tatsächlicher Konsens 
herleiten lasse. Zwar hätten die Mieter die Akontozahlungen geleistet und die Saldi der 
Nebenkostenabrechnungen zu ihren Lasten jeweils beglichen, doch sei damit der Beweis für eine 
besondere Vereinbarung i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR nicht erbracht. 

Das Mietgericht prüfte sodann, ob die Mieter nach Vertrauensprinzip nicht hätten erkennen sollen, 
welche besonderen Nebenkosten sie nach Ansicht des Vermieters zu tragen haben, da eine 
besondere Konstellation vorliege, weil die Mieter bereits einen ersten Mietvertrag mit demselben 
Vermieter in derselben Liegenschaft abgeschlossen hatten und während dieser ersten Mietdauer 
auch bereits eine Nebenkostenabrechnung erhielten. In diesem Zusammenhang stellte das 
Mietgericht fest, die Mieter hätten zwar die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 
unbestrittenermassen erhalten, bestritten und unbewiesen bleibe aber, ob die einzelnen Posten 
der Nebenkostenabrechung anschliessend besprochen wurden. Die Nebenkostenabrechung 2003 
habe einen positiven Saldo aufgewiesen, und erstellt sein einzig, dass die Vertreterin der 
Liegenschaftsverwaltung den Mietern erklärt habe, dass der Saldo zu ihren Gunsten als Guthaben 
auf das neue Jahr übertragen werde. Es sei daher wenig wahrscheinlich, dass die Mieter die 
Nebenkostenabrechnung 2003 und deren einzelne Posten genau überprüft und sich damit 
auseinandersetzten, jedenfalls hätten sie dazu keinen Grund gehabt. Die Liegenschaftsverwaltung 
und mit ihr der Vermieter könnten von den Mietern nicht verlangen, sich aufgrund einer 
Nebenkostenabrechnung, die zudem zu ihren Gunsten ausgefallen sei, ein Bild zu machen, 
welche genauen Nebenkosten während des zweiten Mietvertrags auf sie zukommen werden. Das 
Mietgericht verneinte damit, dass auf dem Wege des normativen Konsenses eine „besondere 
Vereinbarung“ i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR zustande gekommen ist und hiess die 
Rückforderungsklage der Mieter gut. 

E. Mit Eingabe vom 20. November 2015 reichte die Liegenschaftsverwaltung als streitberufene 
Partei gegen dieses Urteil Berufung ein. Sie beantragt:

Die Berufung sei gutzuheissen und der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks 
vom 3. September 2015 (Dossier Nr. 25 2015 2) sei aufzuheben.

Primär

Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 3. September 2015
(Dossier Nr. 25 2015 2) sei wie folgt abzuändern:

"1.Die Rückforderungsklage vom 24. März 2015 sei abzuweisen.

2. B.________ und C.________ seien, unter sich solidarisch, zu verpflichten, der A.________ 
eine angemessene Parteient-schädigung zu bezahlen.

3. Es werden keine Gerichtskosten erhoben".

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Subsidiär

Die Angelegenheit sei zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Mietgericht
des Sense- und Seebezirks zurückzuweisen.

Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens seien den Berufungsbeklagten, unter sich
solidarisch, aufzuerlegen.

F. Zur Stellungnahme aufgefordert, beantragen die Mieter (im Folgenden auch 
Berufungsbeklagte) die Berufung vom 20. November 2015 sei abzuweisen, das Urteil der 
Vorinstanz vollumfänglich zu bestätigen und die Kosten des Berufungsverfahrens der 
Liegenschaftsverwaltung aufzuerlegen.

Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, 
ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

1. a) End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das 
Kantonsgericht, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 
CHF 10'000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 JG). Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit 
Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO).

Das vollständig begründete Urteil wurde der Liegenschaftsverwaltung (im folgenden auch 
Berufungsklägerin) am 21. Oktober 2015 zugestellt, so dass die am 20. November 2015 
eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte.

b) Die Berufungsklägerin hat als streitberufene Partei am erstinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen; sie ist daher befugt, in eigenem Namen ein Rechtsmittel einzulegen (Art. 76 Abs. 2 
ZPO).

c) Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert der Klage auf CHF 29‘596.90.- (Ziff. 2, S. 3). 
Dieser bleibt im Berufungsverfahren unverändert.

Auf die Berufung ist somit grundsätzlich einzutreten.

d) Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist dem Appellationshof 
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus 
welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. 
Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 
ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition komplett neu zu 
beurteilen.

Die Berufungsklägerin rügt eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts gemäss Art. 301 lit. b 
ZPO (Berufung B, S. 6-9) sowie eine unrichtige Rechtsanwendung gemäss Art. 310 lit. a ZPO 
(Berufung C, S. 9-15).

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e) Die Berufungsklägerin beantragt eine Wiedereröffnung des Beweisverfahrens und die 
„persönliche Einvernahme der Kläger“ (Berufung S. 5) sowie der „zuständigen Personen der 
ASLOCA als Zeugen“ (Berufung S. 10).

Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn 
sie: a. ohne Verzug vorgebracht werden; und b. trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster 
Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Aus dieser Bestimmung ergibt sich, 
dass neue Behauptungen und Beweismittel im Berufungsverfahren grundsätzlich nicht zulässig 
sind, es sei denn, sie konnten im erstinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht werden, obwohl die 
Partei, die sich darauf beruft, die zumutbare Sorgfalt an den Tag gelegt hat. Diese Regel bedeutet, 
dass der Prozess grundsätzlich vollständig vor dem erstinstanzlichen Gericht zu führen ist; die 
Berufung steht danach zwar offen, zielt aber darauf ab, im Entscheid aufgetretene Fehler zu 
berichtigen, und nicht, den Parteien Gelegenheit zu bieten, ihre eigenen Unzulänglichkeiten zu 
beheben (BK ZPO-STERCHI, Art. 317 N 2).  Die Berufungsklägerin nahm an der Verhandlung des 
Mietgerichts vom 5. August 2015 teil und war anwaltlich verbeiständet. Die Berufungsbeklagten 
wurden befragt und die Berufungsklägerin hatte Gelegenheit, Ergänzungsfragen zu stellen (act. 28 
S. 5). Bevor das Beweisverfahren geschlossen wurde, stellte der Gerichtspräsident fest, dass 
keine weiteren Fragen und Anträge gestellt werden (act. 28 S. 7). Die Berufungsführerin begründet 
auch nicht ansatzweise, wieso sich zwischenzeitlich daran etwas geändert haben sollte. Sie 
verkennt, dass für die Erfüllung der Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO einzig massgebend 
ist, ob das Beweismittel nicht vor dem Abschluss der erstinstanzlichen Hauptverhandlung hätte 
erlangt werden können (Urteil BGer 5A_266/2015 vom 24.6.2015 E. 3.2.2). Der Antrag auf 
Wiedereröffnung des Beweisverfahrens ist daher abzuweisen.

f) Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.

2. a) Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht verneint, die Parteien hätten 
sich über die Nebenkosten nicht geeinigt. Sie habe in diesem Punkt den Sachverhalt unrichtig 
festgestellt, weil sie sich einzig auf die Parteiaussagen stützte und nicht auch prüfte, ob aus dem 
Verhalten der Parteien und den Umständen allenfalls ein tatsächlicher Konsens abgeleitet werden 
könne (Berufung B Ziff. 1-3). Ihrer Ansicht nach ist aus den Umständen und dem Verhalten der 
Parteien zu schliessen, dass die Mieter im Oktober 2004 wussten, welche Nebenkosten ihnen in 
Rechnung gestellt werden.

b) Der Appellationshof würdigt die erhobenen Beweise im Ergebnis nicht anders als die 
Vorinstanz. 

aa) Beweisthema in diesem Punkt war und ist, ob ein tatsächlicher Konsens über die 
durch die Mieter zu tragenden Nebenkosten bezüglich der seit dem 15. Oktober 2004 gemieteten 
41/2-Zimmer-Wohnung zustande gekommen ist. Die Beweislast trägt derjenige, der aus dem 
Vorhandensein der behaupteten Tatsache Rechte ableitet (Art. 8 ZGB), mithin vorliegend der 
Vermieter resp. im Berufungsverfahren die streitberufende Liegenschaftsverwaltung.  

bb) Als Beweismittel angerufen wurde durch den Vermieter die sich in den Akten 
befindlichen Urkunden, namentlich die beiden Mietverträge mit den allgemeinen 
Vertragsbedingungen und die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre sowie damit im 
Zusammenhang stehende Korrespondenz; zudem wurde die Einvernahme einer Mitarbeiterin der 
Liegenschaftsverwaltung, Frau G.________, beantragt (Klageantwort und Widerklage, act. 17). Die 

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streitberufene Liegenschaftsverwaltung hat in ihrer Stellungnahme keine weitergehenden 
Beweisanträge gestellt (act. 23).

cc) Wie die Vorinstanz richtig feststellte, vermochte die Befragung der Mieter (act. 28 S. 
3-5) und der Vertreterin der Liegenschaftsverwaltung (act. 28 S. 5 – 7) keinen Konsens betreffend 
die Nebenkosten beweisen. Unbestrittenermassen fanden Diskussionen statt, doch Thema waren 
laut den Mietern Rechnungshöhe und Zahlungsmodalitäten, zu keinem Zeitpunkt aber die 
Zusammensetzung der Nebenkosten.1 Und natürlich sind auch die Umstände und das Verhalten 
der Parteien zu berücksichtigen. Aus der Befragung wird offensichtlich, dass beträchtliche 
sprachliche Verständigungsschwierigkeiten2 bestanden. Erklärungen, die vom Empfänger nicht 
verstanden werden, können nicht zu einem übereinstimmenden Parteiwillen über einzelne Punkte 
der Nebenkostenabrede führen. Auch der Umstand, dass die Mieter die Akontozahlungen geleistet 
und die Saldi der Nebenkostenabrechnungen zu ihren Lasten jeweils beglichen haben, ist kein 
schlüssiges Indiz für den Beweis für eine mündliche Vereinbarung i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR. Dazu 
kommt, dass die Parteien einen schriftlichen Mietvertag geschlossen haben (act. 2 Beilage 3), so 
dass einiges dafür spricht, dass auch betreffend der Nebenkosten eine schriftliche Vereinbarung 
getroffen wurde (BGE 135 III 591 E. 4.3.4). 

3. a) Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz sei zu Unrecht zum Schluss gelangt, der 
Rückforderungsanspruch sei nicht verjährt. Sie habe in diesem Punkt den Sachverhalt unrichtig 
festgestellt, weil sie sich mit folgender Antwort der Mieter auf die Frage, wann sie erfahren haben, 
dass sie Nebenkosten zu bezahlen haben, obwohl sie dies müssten, nicht auseinandergesetzt 
habe: „Wir hatten Probleme mit der Wohnung. Da habe ich die ASLOCA konsultiert. Als wir ihnen 
alle Dokumente gegeben haben, haben sie uns gesagt, dass es ein Problem mit den Nebenkosten 
gibt. Das ist ungefähr zwei Jahre her, ich glaube, das war im Jahr 2013“ (act. 28 S.4). Die falsche 
Sachverhaltsfeststellung bewirke eine falsche Rechtsanwendung. Richtigerweise hätten die Mieter 
länger als ein Jahr vor Klageeinreichung Kenntnis ihres Rückforderungsanspruchs gehabt, der 
Anspruch sei mithin verjährt.

b) Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur dann zurückfordern, 
wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat (Art. 63 
OR). Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf eines Jahres, nachdem der Verletzte von 
seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der 
Entstehung des Anspruchs (Art. 67 OR). Auch die Rückforderung irrtümlich bezahlter, mangels 
besonderer Vereinbarung nicht geschuldeter Nebenkosten untersteht den Regeln der 
ungerechtfertigten Bereicherung. 

Im Berufungsverfahren wird lediglich noch die Frage der relativen, einjährigen Verjährungsfrist 
aufgeworfen. Dabei ist unbestritten, dass die Mieter ihren Rückforderungsanspruch mit 
Schlichtungsgesuch vom 12. Dezember 2014 geltend machten. Der Vermieter resp. die an seine 
Stelle getretene Berufungsklägerin hatte daher nachzuweisen, dass die Mieter vor dem 12. 
Dezember 2013 davon Kenntnis hatten, dass sie die Nebenkosten nicht schuldeten. Die relative, 

1 So act. 28 S. 3f.: „(…) Man hat uns gesagt, dass diese CHF 155.- für die Nebenkosten sind. Allerdings wusste ich nie, 
für welche Nebenkosten genau dieser Betrag verrechnet wurde. Das wurde nicht gesagt. Ich habe einfach 
unterschrieben. (…) Nein, niemand hat mir etwas erklärt. Ich habe auch nicht nach Erklärungen gefragt. Im Jahre 2003 
habe ich sowieso kaum etwas verstanden, da ich noch nicht lange in der Schweiz war. (…)“
2 Act. 28 S. 5: „(…) Herr oder Frau C.________ [Hauswartehepaar] sind immer bei allfälligen Fragen ins Büro 
mitgekommen, da sie perfekt Französisch und Portugiesisch spricht. Ich habe ihr erklärt, wofür die Nebenkosten zu 
bezahlen sind, und dass es am Ende des Jahres eine Abrechnung gibt, (…)“ und act. 28 S. 6: „(…) Es war jeweils Frau 
C.________, die mich angerufen hat. Weil sie nicht so gut Französisch spricht, hat sie das Telefon jeweils an Frau 
C.________ oder Frau H.________ weitergegeben. Es wurde ihr jeweils erklärt (…)“.

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einjährige Frist beginnt mit „Kenntnis des Anspruchs“ – dies ist dann der Fall, „sobald der 
Gläubiger alle tatsächlichen Umstände wahrgenommen hat, welche geeignet sind, ihn mit Aussicht 
auf Erfolg zur Geltendmachung des Anspruchs zu veranlassen“ (Urteil BGer 2C_88/2012 vom 
28. August 2012 E. 4.3.1). Umgekehrt genügt es nicht, dass der Gläubiger von seinem Anspruch 
bei Anwendung der gebotenen Aufmerksamkeit hätte Kenntnis haben können (Urteil BGer 
2C_88/2012 vom 28. August 2012 E. 4.3.1). 

c) Entgegen dem Vorbringen der Berufungsklägerin hat sich das Mietgericht sehr wohl mit 
dem Einwand auseinandergesetzt, die Mieter hätten bereits früher die ASLOCA kontaktiert und 
von der fehlenden „besonderen Vereinbarung“ i.S.v. Art. 257a OR erfahren. Das Mietgericht hat 
denn auch festgestellt, diese Behauptung sei nicht durch Beweise belegt (angefochtenes Urteil 
E. 10.3). Zu Recht. Die Berufungsklägerin interpretiert die Aussage der Mieter in einer Weise, die 
sich nicht mit den übrigen Aussagen und der Aktenlage in Übereinstimmung bringen lässt. Die 
Mieter konsultierten die ASLOCA weil sie „Probleme mit der Wohnung“ hatten. Die Mieter hatten 
unbestrittenermassen bereits verschiedentlich Diskussionen mit der Liegenschaftsverwaltung 
betreffend der Höhe der Nebenkosten; wenn also bei der ersten Konsultation bei der ASLOCA 
gesagt wurde, „dass es ein Problem mit den Nebenkosten“ gebe, kann daraus nicht geschlossen 
werden, die Mieter hätten bereits in diesem Zeitpunkt sichere Kenntnis eines 
Rückforderungsanspruchs für nicht geschuldete Nebenkosten gehabt. Dies umso mehr, als – wie 
auch das Mietgericht darlegte, was im Berufungsverfahren unbestritten blieb – aus den Akten 
hervorgeht, dass die Mieter durch Vollmacht vom 13. August 2014 ihren Vertretern die 
Ermächtigung gegeben haben, sie gegenüber ihrem Vermieter zu vertreten. Dass weder den 
Mietern noch ihren Vertretern zu diesem Zeitpunkt bereits bewusst war, dass die Nebenkosten 
zurückgefordert werden können, zeigt auch, das erste, am 26. November 2014 eingereichte 
Schlichtungsgesuch. Mit diesem wurde lediglich die Herabsetzung des Nettomietzinses geltend 
gemacht. Erst am 12. Dezember 2014 erfolgte ein zweites, nunmehr auf die Rückforderung der 
Nebenkosten gerichtetes, Schlichtungsgesuch. Es ist daher plausibel, dass die Mieter erst von 
ihren aktuellen Vertretern darauf aufmerksam gemacht wurden, dass sie die Nebenkosten 
zurückfordern können. Jedenfalls ist den Berufungsklägern der Nachweis, dass die Mieter vom 
Bereicherungsanspruch bereits vor dem 12. Dezember 2013 Kenntnis hatten, nicht gelungen. Die 
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz ist somit nicht zu beanstanden. Damit bleibt auch kein 
Raum für die Rüge der falschen Rechtsanwendung.

Die Berufung ist daher abzuweisen.

4. Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Dem 
Verfahrensausgang entsprechend sind diese somit von der Berufungsklägerin zu tragen. 

Gerichtskosten sind keine zu erheben (Art. 130 Abs. 1 JG i.V. mit Art. 116 Abs. 1 ZPO). 

Bei Streitigkeiten, die im vereinfachten Verfahren behandelt werden und deren Streitwert 
CHF 30‘000.- nicht übersteigt wird das als Parteientschädigung geschuldete Anwaltshonorar in 
Form einer globalen Entschädigung festgesetzt; der Höchstbetrag der Entschädigung beträgt 
CHF 6‘000.- (Art. 64 Abs. 1 lit. a, b und f JR). Die Festsetzungsbehörde (Art. 72) kann diesen 
Betrag bis auf das Doppelte erhöhen, wenn besondere Umstände es rechtfertigen; die gesamte 
Entschädigung darf aber nicht höher als die Entschädigung sein, die bei detaillierter Festsetzung 
zugesprochen würde (Art. 64 Abs. 2 JR).

Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des 
Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die 
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien. Rechtsanwältin Roy Gigon hatte im Berufungsverfahren 

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den erstinstanzlichen Entscheid (11 Seiten) und die Berufungsschrift (15 Seiten) zu prüfen, sich 
mit ihren Klienten zu besprechen und eine Berufungsantwort (14 Seiten) abzufassen. Der 
Streitwert lag unverändert bei CHF 29‘456.90. Für das Berufungsverfahren wird das als 
Parteientschädigung geschuldete Anwaltshonorar von Rechtsanwältin Roy Gigon global auf 
CHF 1‘701.- (CHF 1‘500.- Honorar, Auslagen CHF 75.-, zuzüglich Mehrwertsteuer zu 8% 
CHF 126.-) festgesetzt.

Der Hof erkennt:

I. Die Berufung wird abgewiesen.

II. Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden der A.________ auferlegt.

Gerichtskosten werden keine erhoben.

Die Parteienschädigung von B.________ und C.________ werden auf CHF 1‘701.- (Honorar 
CHF 1‘500.-, Auslagen CHF 75.-, zuzüglich Mehrwertsteuer zu 8% CHF 126.-) festgesetzt.

III. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 29.  Februar 2016/aur

Präsident Gerichtsschreiberin