# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ad4e3de2-2887-5b4a-b997-ed3b0665b7a4
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 05.08.2019 2017.JGK.6696
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2017-JGK-6696_2019-08-05.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern 

 Direction de la justice,  
des affaires communales et  
des affaires ecclésiastiques  
du canton de Berne 

  

     

Münstergasse 2 
Postfach 
3000 Bern 8 
Telefon 031 633 76 78 

Telefax 031 634 51 54 

    

 

2017.JGK.6696 
(bisher 33.13-17.95) 

    

 

Beschwerdeentscheid vom 5. August 2019 

 
Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum  

a Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach Art. 11b HG sind nicht 

erfüllt, wenn Teile der selbstbewohnten Liegenschaft an Drittpersonen vermietet 

werden, die nicht zum Haushalt der Erwerberin oder des Erwerbers gehören. 

Massgebend für die Steuerbefreiung ist nicht die überwiegende, sondern die 

ausschliessliche Nutzung zu Wohnzwecken durch die Erwerberin oder den 

Erwerber (Erw. 4). 

b die Präponderanzmethode ist zwar unbestrittenermassen ausschlaggebend 

bei der Beurteilung der Frage, ob eine Liegenschaft dem Privat- oder dem 

Geschäftsvermögen anzurechnen ist. Eine andere Frage ist indessen, ob eine 

Liegenschaft auch ausschliesslich der Wohnnutzung dient und damit die 

Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach Art. 11b HG erfüllt sind (Erw. 5.2). 

Impôt sur les mutations suite à l’acquisition d’un logement destiné à 
l’usage personnel 

a Les conditions de l’exonération fiscale au sens de l’article 11b LIMu ne 

sont pas remplies lorsque l’immeuble servant d’habitation à l’acquéreur ou 

l’acquéreuse est loué pour partie à des tiers n’appartenant pas à son ménage. 

L’utilisation exclusive (et non seulement principale) de l’immeuble par l’acquéreur 

ou l’acquéreuse pour y habiter est un critère décisif en vue de l’exonération (c. 4). 

b Il est indiscutable que la méthode de la prépondérance est déterminante 

pour juger si un immeuble relève de la fortune privée ou de la fortune commer-

ciale. La question de savoir si un immeuble sert exclusivement au logement – et 

 

 

  

2 

que, partant, les conditions de l’exonération au sens de l’article 11b LIMu sont 

remplies (c. 5.2) – est différente. 

Sachverhalt 

A. 

Die Ehegatten A. ______ kauften mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 

9. April 2015 das Grundstück D. ______ Gbbl. Nr. 1000 zu Gesamteigentum als 

einfache Gesellschaft mit internen Anteilen zu je ½. Am 20. April 2015 stellten die 

Ehegatten A. ______ beim zuständigen Grundbuchamt C. ______ (nachfolgend: 

Grundbuchamt) ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung der 

Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. 

Mit Verfügung vom 27. April 2015 veranlagte das Grundbuchamt die 

Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 20'160.– und stundete die Steuer im 

Umfang von Fr. 14‘400.– für eine Dauer von drei Jahren ab dem Datum des 

Grundstückserwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein 

gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. 

B. 

Die Ehegatten A. ______ bezogen am 18. Mai 2015 mit ihren Kindern ihr Haus 

an der E.______-Strasse 3. Im August 2015 vermieteten sie zwei Zimmer im 

Kellergeschoss an eine Drittperson für die Dauer eines Jahres. Nach Ablauf 

dieses Mietverhältnisses bezog eine weitere Person diese Räumlichkeiten. 

Mit Eingabe vom 2. Juni 2017 reichten die Ehegatten A. ______ beim 

Grundbuchamt den Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums ein und 

legten ihm zwei Wohnsitzbestätigungen bei, ausgestellt durch die 

Einwohnergemeinde D. ______. Gemäss diesen haben die Ehegatten A. ______ 

am 18. Mai 2015 ihren Wohnsitz in der erworbenen Liegenschaft begründet. 

Mit Verfügung vom 18. Juli 2017 hob das Grundbuchamt die 

Stundungsverfügung vom 27. April 2015 auf und legte den Ehegatten A. ______ 

die gestundete Handänderungssteuer von Fr. 14‘400.– samt Zins und Gebühren 

zur Bezahlung auf. Zur Begründung wies es darauf hin, dass die Ehegatten A. 

______, ihre Liegenschaft im entscheidenden Zeitraum nicht alleine bewohnt, 

sondern Räumlichkeiten im Keller an Dritte vermietet hätten. 

C. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 18. Juli 2017 reichten die 

Ehegatten A. ______ am 17. August 2017 Einsprache beim Grundbuchamt ein 

mit den Anträgen, die Verfügung sei aufzuheben, das Gesuch vom 20. April 2015 

sei gutzuheissen, die nachträgliche Steuerbefreiung sei zu verfügen und das 

bestehende Grundpfandrecht sei zu löschen.  

Nach einem Meinungsaustausch über die Zuständigkeit gemäss Art. 4 des 

Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 

  

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155.21) teilte das Grundbuchamt den Ehegatten A. ______ mit Schreiben vom 

24. Oktober 2017 mit, dass es die Sache zuständigkeitshalber an die Justiz-, 

Gemeinde- und Kirchendirektion (nachfolgend JGK) zur Behandlung als 

Beschwerde weiterleiten werde. Mit Verfügung vom 24. November 2017 nimmt 

die JGK die Einsprache als Beschwerde an die Hand. 

In der Vernehmlassung vom 5. Dezember 2017 beantragt das Grundbuchamt C. 

______ die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. 

Auf den Schriftenwechsel wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen. 

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 

1. 

1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die 

Handänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das 

Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des VRPG. Art. 27 HG enthält für 

Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine 

Rechtspflegebestimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG 

beurteilt die JGK Verfügungen der Grundbuchämter. Die JGK ist damit für die 

Beurteilung des vorliegend als Einsprache bezeichneten Rechtsmittels gegen die 

Verfügung des Grundbuchamtes vom 18. Juli 2017 zuständig.  

1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren 

teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und 

ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 

Abs. 1 VRPG). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Eingabe ist 

daher einzutreten. Sie wird als Beschwerde behandelt. 

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine 

Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird 

vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person 

und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 

und 17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a Abs. 1 HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines 

Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche 

Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz 

nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der 

Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab 

Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).  

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin 

oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem 

  

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während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und 

ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss 

der Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der 

entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Die 

Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der 

Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen 

zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des 

Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die 

Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das 

Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt 

das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung 

nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a 

Abs. 3 HG).  

3. 

3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 

18. Juli 2017, worin dieses das Gesuch der Beschwerdeführende um 

nachträgliche Steuerbefreiung vom 20. April 2015 abwies. Zur Begründung führte 

das Grundbuchamt an, die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung 

seien nicht erfüllt, weil das Haus der Beschwerdeführenden nicht ausschliesslich 

als Hauptwohnsitz gedient habe. Diese Voraussetzung gelte nur als erfüllt, wenn 

das Haus nicht durch weitere, dem Haushalt nicht angehörige Personen genutzt 

werde.  

3.2 Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführenden eine räumlich abgetrennte 

Wohneinheit im Keller der Liegenschaft seit August 2015 an Dritte vermieten. 

Die Beschwerdeführenden machen in ihrer Beschwerde im Wesentlichen 

geltend, die angefochtene Verfügung basiere auf dem „Merkblatt der 

Geschäftsleitung der Grundbuchämter betreffend nachträglicher Steuerbefreiung 

gemäss Artikel 11a und 17a des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer 

(HG)“ vom 9. Februar 2016, mit Ergänzungen vom 5. Februar 2019 (nachfolgend: 

Merkblatt der Grundbuchämter). Dieses Merkblatt sei als Verwaltungsverordnung 

einzustufen und stelle damit kein Gesetz im formellen Sinne dar. Deshalb 

könnten darauf gestützt auch keine verwaltungsrechtlichen Verhältnisse geregelt 

werden. Der Begriff der Ausschliesslichkeit nach Art. 11b Abs. 1 HG sei allein auf 

Basis der gesetzlichen Grundlage auszulegen. Das Merkblatt enthalte eine 

unzutreffende Auslegung der oben zitierten Bestimmungen.  

Eine grammatikalische Auslegung der einschlägigen Bestimmung ergebe 

sodann, dass sich „ausschliesslich“ nicht auf den Hauptwohnsitz oder die 

persönliche Nutzung, sondern auf den Wohnzweck beziehe. Dies verdeutliche 

insbesondere der französische Gesetzestext von Art. 11b Abs. 1 HG. Die 

restriktive Auslegung durch das Grundbuchamt sei weiter eine Folge einer 

unzulässigen Übernahme der solothurnischen Steuerpraxis. Auch eine 

historische Auslegung der Bestimmung auf Basis des Vortrags der 

  

5 

vorberatenden Kommission des Grossen Rates für die Initiative «Schluss mit 

gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur 

Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer (HG) (direkter 

Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 

Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», Tagblatt des Grossen Rates des 

Kantons Bern 2013/3, Beilage 17; nachfolgend: “Vortrag der Kommission”) und 

der damit zusammenhängenden Medienmitteilung des Grossen Rates führe in 

ihrem Fall zu einer nachträglichen Steuerbefreiung.  

3.3 Das Grundbuchamt hält dem entgegen, dass sich die Verfügung entgegen 

der Meinung der Beschwerdeführenden nicht etwa auf das von ihnen erwähnte 

Merkblatt der Grundbuchämter, sondern unmittelbar auf das Gesetz stütze. Das 

Merkblatt gebe ohnehin lediglich die auf Art. 11b HG gestützten Auslegungen 

wieder und bewege sich damit innerhalb der für Verwaltungsverordnungen 

geltenden Grenzen. Damit sei auch unerheblich, dass das Merkblatt erst anfangs 

2016 und damit nach dem Einzug der ersten Mieterin publiziert worden sei. 

Weiter weist das Grundbuchamt darauf hin, dass eine nachträgliche 

Steuerbefreiung nur möglich sei, wenn das Grundstück einzig von den Erwerbern 

und zu deren Haushalt gehörenden Personen als Hauptwohnsitz genutzt werde. 

Durch die Vermietung der Räumlichkeiten im Kellergeschoss während der 

zweijährigen Nutzungsfrist fehle es hingegen an der Ausschliesslichkeit. Auf die 

Grösse der vermieteten Fläche oder auf die Höhe des Mietzinses komme es 

daher nicht an. 

4. 

4.1 Sowohl die Beschwerdeführenden als auch die Vorinstanz gehen 

richtigerweise davon aus, dass sich die angefochtene Verfügung des 

Grundbuchamtes direkt auf Art. 11b HG stützen muss und dass das Merkblatt 

der Grundbuchämter keine Rechtswirkungen entfaltet. 

Uneinig sind sich die Parteien hingegen, wie diese gesetzliche Bestimmung zu 

verstehen ist bzw. welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der 

Tatbestand von Art. 11b Abs. 1 HG erfüllt ist. Umstritten ist dabei, ob mit dem 

Satzteil «ausschliesslich zu Wohnzwecken» bzw. «exclusivement à des fins 

d’habitation» eine Ausschliesslichkeit nur mit Bezug auf die Wohnnutzung oder 

zusätzlich mit Bezug auf die Person der Erwerberin oder des Erwerbers erfasst 

wird. Bei dieser Ausgangslage ist folglich auch zu prüfen, ob unter 

«Wohnzwecken» im Sinne der Bestimmung auch eine Teilvermietung des 

Hauptwohnsitzes an Dritte verstanden werden kann. 

Der Sinn und Zweck einer öffentlich-rechtlichen Norm ist durch Auslegung zu 

ermitteln, wenn deren Wortlaut unklar ist oder Zweifel bestehen, ob ein scheinbar 

klarer Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt 

(HÄFELIN/MÜLLER /UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., 2016, 

N. 175). Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut. Vom Wortlaut kann 

  

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abgewichen werden, wenn aufgrund der weiteren Auslegungselemente triftige 

Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift 

wiedergibt (BGE 143 III 646 E. 3 mit Hinweisen; BVR 2013 S. 151 E. 3.3, 2013 

S. 173 E. 4.3, 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1 je mit Hinweisen).  

4.2 Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete 

Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück 

der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz 

ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre 

ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen», 

bzw. in der französischen Fassung: «Un domicile principal doit être utilisé 

personnellement par l’acquéreur ou l’acquéreuse pendant au moins deux ans, 

sans interruption, et exclusivement à des fins d’habitation. » Sowohl der deutsche 

als auch der französische Wortlaut richten sich an die Erwerberin oder den 

Erwerber des Grundstücks. Daraus lässt sich schliessen, dass die kumulativ zu 

erfüllenden Voraussetzungen der Steuerbefreiung unmittelbar von diesen als 

Normadressaten zu erfüllen und nicht etwa auf das Grundstück als solches zu 

beziehen sind. Damit spricht bereits der Wortlaut der Bestimmung dafür, dass die 

Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, wenn Teile der 

massgebenden Liegenschaft an Drittpersonen vermietet werden, welche dem 

Haushalt der Erwerberin oder des Erwerbers nicht zugehören. Wie die 

Beschwerdeführenden zwar zu Recht geltend machen, schliessen weder der 

deutsche noch der französische Wortlaut eine solche Nutzung bzw. 

Weitervermietung an Dritte ausdrücklich aus. Entgegen den Ausführungen der 

Beschwerdeführenden kann daraus nun aber nicht geschlossen werden, dass 

die Steuerbefreiung deshalb ohne Weiteres auch dann greift, wenn Teile der 

Liegenschaft an Dritte vermietet werden.  

4.3 So sind dem von den Beschwerdeführenden zitierten Vortrag der 

Kommission auf S. 5 folgende Ausführungen zu Art. 11b Abs. 1 HG zu 

entnehmen: «Der Erwerber muss das ganze Grundstück als Wohneigentum 

selbst nutzen. Das bedeutet, dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem 

der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, nicht 

steuerbefreit ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben 

wird. Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts- 

und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. […] Die 

Steuerbefreiung gilt ausschliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht 

aber dann, wenn auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden 

oder andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit wohnen. 

Anders ist in diesen Fällen bloss zu entscheiden, wenn vor dem fraglichen 

Eigentumsübergang auf dem fraglichen Grundstück Stockwerkeigentum 

begründet wurde und der Erwerber eine solche Einheit vollständig selbst 

bewohnt».  

  

7 

Daraus ergibt sich, dass es sich bei der Vermietung einer Wohneinheit um einen 

kommerziellen Zweck handelt und die Liegenschaft damit nicht ausschliesslich 

Wohnzwecken im Sinne von Art. 11b Abs. 1 HG dient.  

4.4 Der Sinn und Zweck der Bestimmung ist die Förderung des 

selbstbewohnten Wohneigentums. Die nachträgliche Steuerbefreiung soll nach 

dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers nur denjenigen Erwerberinnen und 

Erwerbern gewährt werden, die das erworbene Grundstück vollumfänglich selbst 

bewohnen – oder aber eine sachenrechtliche Aufteilung durch die Bildung von 

Stockwerk- oder Miteigentum vornehmen und eine solche Einheit vollständig 

selbst bewohnen. 

Dabei weisen die Materialien auch deutlich darauf hin, dass eine nachträgliche 

sachenrechtliche Aufteilung des erworbenen Grundstücks durch die Bildung von 

Stock- oder Miteigentum nach Ablauf der Einzugsfrist den Anforderungen der 

Ausschliesslichkeit dieser Bestimmung nicht genügt. Im Vortrag zur 

Gesetzesänderung wird gefordert, dass eine allfällige Ausscheidung sogar vor 

dem fraglichen Eigentumsübergang zu erfolgen hat und nicht erst innert der 

Einzugsfrist nach dem Erwerb. Werden innerhalb der zwei Jahre, in welchem das 

Grundstück als Hauptwohnsitz dienen muss, Teile davon an Dritte vermietet 

ohne vorgängige sachenrechtliche Ausscheidung, so sind die Voraussetzungen 

für eine Steuerbefreiung nach Art. 11b Abs. 1 HG daher nicht (mehr) gegeben. 

Eine rein räumliche Ausscheidung einer an Dritte vermieteten Wohneinheit 

innerhalb der Einzugsfrist genügt nicht. Dabei kommt es auf die Grösse der 

vermieteten Räumlichkeiten nicht an. Auch die Vermietung einer – im Vergleich 

zur gesamten Liegenschaft – kleinen Fläche, führt dazu, dass die Liegenschaft 

nicht mehr vollumfänglich durch die Erwerberinnen und Erwerber selbst bewohnt 

wird. 

4.5 Die Stundung der Handänderungssteuer und die damit in Aussicht gestellte 

Befreiung wurde für das gesamte Grundstück gewährt. Da die 

Beschwerdeführenden nicht die ganze Liegenschaft während mindestens zweier 

Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt 

haben, sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung vorliegend nicht erfüllt. 

Vor diesem Hintergrund führt auch die Argumentation der Beschwerdeführenden 

ins Leere, die Auslegung von Art. 11b Abs. 1 HG durch die Vorinstanz beruhe auf 

einer rechtlich nicht haltbaren Übernahme der solothurnischen Steuerpraxis. 

Ihnen ist diesbezüglich lediglich entgegenzuhalten, dass der Vortrag der 

Kommission auf S. 5 ausdrücklich Bezug nimmt auf die von den 

Beschwerdeführenden angeführte Solothurner Regelung und darauf hinweist, 

dass diese der vorberatenden Kommission als Vorbild gedient habe. Schliesslich 

ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführenden in ihren Eingaben 

auch nicht näher dargelegt, inwieweit sich aus der von ihnen angerufenen 

Medienmitteilung zum Gegenvorschlag der Kommission etwas zu ihren Gunsten 

ableiten lassen könnte. 

  

8 

5. 

5.1 Die Beschwerdeführenden rügen weiter einen Verstoss gegen das 

verfassungsmässige Rechtsgleichheitsgebot. Zur Begründung führen sie im 

Wesentlichen aus, die von ihnen angefochtene Praxis der Vorinstanz würde sie 

gegenüber Erwerberinnen und Erwerbern gemischter Wohn- und 

Geschäftshäusern schlechter stellen. Gemäss dem Beispiel in Ziff. 3.3 des 

Merkblatts der Grundbuchämter seien Erwerberinnen und Erwerber solcher 

Liegenschaften nach Art. 11b HG von der Handänderungssteuer befreit, wenn 

unter Anwendung der Präponderanzmethode – zur Unterscheidung zwischen 

Geschäfts- und Privatvermögen – feststehe, dass die private Nutzung überwiege. 

Dies stelle eine sachlich nicht gerechtfertigte Unterscheidung und damit eine 

unzulässige Ungleichbehandlung dar.  

5.2 Wie das Grundbuchamt in seinen Eingaben zu Recht ausgeführt hat, 

können die Beschwerdeführenden aus Ziffer 3.3 des Merkblattes der 

Grundbuchämter nichts zu ihren Gunsten ableiten. – Die Frage, ob es tatsächlich 

der Absicht des Gesetzgebers entspricht, dass auch der Erwerb von gemischt 

genutzten Bauten (Wohn- und Geschäftsräume), die dem Privatvermögen 

zugeordnet sind, steuerlich privilegiert wird, solange diese von der Erwerberin 

oder dem Erwerber selber nur überwiegend, aber nicht ausschliesslich zu 

Wohnzwecken benutzt werden, ist zwar nicht Gegenstand des vorliegenden 

Verfahrens und braucht deshalb vorliegend nicht abschliessend beantwortet zu 

werden. Es erscheint aber zumindest zweifelhaft, ob die von den 

Beschwerdeführenden zitierte und in Ziffer 3.3 des Merkblatts der 

Grundbuchämter festgehaltene Praxis mit Art. 11b HG zu vereinbaren bzw. 

rechtmässig ist. So ist die Präponderanzmethode zwar unbestrittenermassen 

ausschlaggebend bei der Beurteilung der Frage, ob eine Liegenschaft dem 

Privat- oder dem Geschäftsvermögen anzurechnen ist. Eine andere Fragte ist 

indessen, ob eine Liegenschaft auch ausschliesslich der Wohnnutzung dient und 

damit die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach Art. 11b HG erfüllt sind.  

Wie vorstehend unter Ziffer 4 bereits ausführlich dargelegt, ist für die JGK bei der 

Beurteilung der Rechtmässigkeit der angefochtenen Verfügung aber letztlich 

einzig die gesetzliche Bestimmung von Art. 11b HG massgebend und nicht etwa 

die zitierten, weitergehenden Erwägungen im Merkblatt der Grundbuchämter. – 

Vor diesem Hintergrund gelangt die JGK zum Ergebnis, dass die 

Beschwerdeführenden auch aus dem Rechtsgleichheitsgebot nichts zu ihren 

Gunsten ableiten können und sich die Beschwerde damit auch in diesem Punkt 

als unbegründet erweist. 

5.3 Schliesslich vermögen die Beschwerdeführenden nicht darzulegen, 

inwiefern sie einen Anspruch aus dem verfassungsmässigen Vertrauensschutz 

geltend machen könnten. Insbesondere nicht zu überzeugen vermag ihre 

Argumentation, das massgebende Merkblatt der Grundbuchämter sei erst am 

9. Februar 2016 und damit nach dem Einzug ihrer ersten Mieterin publiziert 

  

9 

worden. Wie vorstehend unter Erw. 4 dargelegt, entfaltet das Merkblatt der 

Grundbuchämter keine Rechtswirkung. Die angefochtene Verfügung basiert 

vielmehr direkt auf Art. 11b HG. Diese Bestimmung ist auf den 1. Januar 2015 in 

Kraft getreten und war damit im Zeitpunkt, indem die Beschwerdeführenden ihre 

Liegenschaft erworben haben, in Kraft. Nicht relevant ist schliesslich, dass sich in 

diesem Zeitpunkt noch keine Praxis zu Art. 11b HG entwickelt hat, an welcher 

sich die Beschwerdeführenden hätten orientieren können.  

6. 

Zusammenfassend gelangt die JGK zum Schluss, dass die Voraussetzungen für 

die nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt sind. Dass das Grundbuchamt das 

Gesuch der Beschwerdeführenden um nachträgliche Steuerbefreiung und die 

Stundung aufgehoben hat, ist somit nicht zu beanstanden.  

Die Beschwerde erweist sich demnach in allen Teilen als unbegründet und ist 

deshalb abzuweisen.  

7. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden 

Beschwerdeführenden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 

Abs. 1 VRPG). Diese sind auf pauschal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 

der Verordnung über die Gebühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 

1995 [GebV; BSG 154.21]). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 

VRPG).  

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden den 

Beschwerdeführenden zur Bezahlung auferlegt unter solidarischer Haftbarkeit. 

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 

erwachsen ist.