# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4da2eb99-6da3-5da4-b184-fd84fb279153
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-02-08
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 08.02.2000 80.1999.276
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1999-276_2000-02-08.html

## Full Text

Incarto n.

  80.1999.00276

  	
  Lugano

  8 febbraio 2000

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 24 dicembre 1999

 

in materia di:                   IFD 97/98

 

	
  presentato da:

  	
  __________ e __________ __________, __________ __________,  

  rappr. da: avv. __________. __________, __________
  __________ __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________
__________ aveva acquistato il 10 marzo 1956 per fr. 1'862.- la part. N.
__________ RFD di __________, sulla quale aveva edificato e sfruttato per
diversi anni una stazione di benzina, che aveva poi ceduto in locazione alla
__________ __________ di __________. Il 27 aprile 1984 acquistava per fr.
230'000.- pure la part. N. __________, contigua alla part. __________, che
veniva pure inizialmente ceduta in locazione all’__________ __________ e in
seguito ai signori __________ e __________, con i quali sorse un contenzioso.

                                         Il
18 gennaio 1996 __________ __________ vendeva alla __________ __________ la
part. N. __________ RFD al prezzo di fr. 440'000.- e la part. N. __________ al
prezzo di fr. 465'000.-.

                                         Nella
notifica di tassazione IFD 1997-98 l’Ufficio di tassazione esponeva al
contribuente, oltre ai redditi da lui dichiarati, un reddito di fr. 389'566.-
di media annua a titolo di commercio professionale d’immobili. Nel calcolo
dell’utile il valore di alienazione della part. N. __________ veniva elevato da
fr. 440'000.- a fr. 550'000.-.

 

 

                                   2.   __________
__________, assistito dall’avv. __________, presentava reclamo in tempo utile,
chiedendo sostanzialmente lo stralcio del reddito da commercio professionale
d’immobili.

                                         Il
reclamo veniva parzialmente accolto con decisione del 22 novembre 1999, nel
senso che, confermato il commercio professionale d’immobili, il relativo utile
veniva ridotto a fr. 225'000.- di media annua.

                                         La
decisione su reclamo dell’Ufficio di tassazione è così motivata:

                                                      Le
molteplici argomentazioni contenute nel reclamo, poi confermate dal
rappresentante del contribuente in sede di audizione, non possono in alcun modo
distogliere l'UT dal convincimento che nel caso in esame, l'operazione
immobiliare effettuata dal contribuente, deve essere considerata quale
commercio immobiliare ai sensi dell'art. 18 cpv. 1 LIFD. Giova ricordare che il
contribuente, già in precedenti bienni fiscali era stato imposto per degli
utili conseguiti con la vendita di oggetti immobiliari e ciò a far stato dal
biennio di tassazione 1965/1966. Importante per configurare nel commercio
immobiliare una relativa operazione, é il modo con il quale la stessa nasce e
sfocia con la vendita dell'oggetto. Nel caso in esame, il contribuente, con
contratto di compravendita del 7.5.1985, mediante il quale vende alla
__________ e __________ __________ __________ __________ di __________ il
mappale __________ sito nel comune di __________ e per detta operazione é stato
imposto per l'utile conseguito, concede un diritto di prelazione a favore della
società testé menzionata, per le particelle no. __________ e __________ a
__________. Si rimanda al riguardo alla relativa copia fotostatica del
contratto di compravendita del 7.5.1985. Successivamente ma prima della scadenza
del diritto di prelazione concesso all'acquirente del mapp. __________ di
__________, il contribuente con rogito datato 28.4.1994, dichiara di vendere
alla __________ __________ i mappali __________ e __________ di __________, la
cui operazione immobiliare (vendita) si é poi concretata appunto il 18.1.1996.
Si fa inoltre notare che la particella no. __________ di __________, sita
dirimpetto alla no. __________, é stata acquistata dal contribuente nel 1984,
un anno prima della stipulazione del contratto di prelazione con la __________
__________ di __________.

                                                      In
siffatti circostanze, in questa sede ed in ossequio ai disposti dell'art. 18
cpv. 1 LIFD, nonché delle norme ivi contenute ed alla relativa copiosa
giurisprudenza, è assai difficile non poter conferire alla contestata operazione
il carattere di commercio immobiliare.

                                                      Su
tale principio quindi il reclamo é da respingere. Per quanto concerne l'utile
derivante dalla vendita del mappale __________ di __________, considerando che
lo stesso é stato acquistato nel lontano 1956 e tenuto conto che solo nel 1984
assume le "caratteristiche di tipo aziendale".. come già menzionato
nel verbale di audizione del 12.10.1999, si giudica di poter tenere conto della
plusvalenza intercorsa tra il 1956 ed il 1984, sulla base del costo risultante
dal mappale __________, acquistato appunto nel 1984 e come già riferito in precedenza,
posto dirimpetto al mappale __________.

                                                      Si
definisce quindi l'utile complessivo tassabile sulla base del seguente
conteggio considerando pure del relativo onere derivante dai contributi
__________.

                                                      Mappale
__________:

                                                      Prezzo
di vendita                                                                                           Fr.        
550'000.‑

                                                      Prezzo
acquisto                                                                                             Fr.
        230'000.‑

                                                      Costi acq.
e vend. Vedi conteggio TUI                                                     Fr.
          37'161.‑

                                                                                                                                                                               Fr.     
282'839.-­

                                                      Mappale
__________:

                                                      Prezzo
di vendita                                                                                           Fr.
        550'000.‑

                                                      Prezzo
secondo valutazione 1984                                                               Fr.
        250'000.‑

                                                      Costi
di costr. miglioria vedi TUI                                                                Fr.
          39'793.‑

                                                      Costi
di acq. Vendita vedi TUI                                                                                           Fr.
              13'094.‑

                                                                                                                                                                               Fr.
    247'113.-­

                                                      

                                                      Media
annua tassabile definita in Fr                                                          Fr.
        250'000.‑

                                                      Contributo
AVS dovuto                                                                              Fr.
          25'000.‑

                                                      Utile
medio imponibile ai fini IFD                                                               Fr.     225'000.-­

 

 

                                   3.   Con
il presente, tempestivo ricorso __________ __________, sempre assistito
dall’avv. __________, chiede nuovamente lo stralcio del reddito da commercio
professionale d’immobili.

                                         Rileva
innanzi tutto che la part. N. __________ era stata acquistata quasi
quarant'anni prima e che inizialmente prospettava di destinare l'appezzamento
anche all'attività, presto abbandonata, di una ditta, fondata con altre
persone, che doveva occuparsi dell'importazione di macchinari industriali dai
paesi dell'est. In seguito, per mancanza d'interesse da parte del figlio che ha
intrapreso un'altra strada, la particella è stata ceduta in locazione all'__________
__________.

                                         All'inizio
degli anni '80 si è poi presentata all'__________ __________ l'occasione di acquistare
la confinante part. N. __________, ed essa per ragioni interne gli ha girato
l'offerta, assicurandogli che avrebbe preso in locazione anche questo mappale,
come è poi avvenuto.

                                         Dopo
la disdetta del contratto di locazione da parte dell'__________ __________
all'inizio degli anni '90, le due particelle sono state locate ad altre
persone, con le quali è tuttavia nato un contenzioso giudiziario, al punto che
nel 1994 entrambi i mappali sono stati venduti.

                                         Il
ricorrente sottolinea la lunga durata della proprietà: quasi quarant'anni per
un fondo e dodici per l'altro, sottolineando come l'acquisto di quest'ultimo,
avvenuto per fr. 230'000.-, sia stato finanziato con mezzi propri in ragione di
fr. 105'000.- e con mezzi di terzi solo nella misura del 54%.

                                         Rileva
inoltre che non si è avvalso di particolari conoscenze nel ramo professionale,
ma si è semplicemente limitato a vendere ad una società attiva nel medesimo
settore professionale, la __________ __________.

                                         Avverte
inoltre di non aver reinvestito i profitti in altre attività professionali, ma
ha pagato i debiti e effettuato un cospicuo anticipo d'eredità ai due figli.

                                         Lamenta
che l'Ufficio di tassazione, nella decisione su reclamo, non si sia espresso su
questi argomenti. Nega comunque che l'esistenza del patto di prelazione, cui
accenna l'Ufficio di tassazione, possa essere considerato indizio di professionalità:
anzi, l'esistenza di un simile onere dimostrerebbe semmai il contrario,
l'inesistenza dell'intenzione iniziale di vendere e di lucrare. Né va
dimenticato, rileva ancora il ricorrente, che l'__________ __________ era in
procinto di investire somme cospicue sui due mappali. Contesta inoltre l'accenno
dell'Ufficio di tassazione a dei precedenti, sottolineando come nell'ambito del
commercio professionale d'immobili ogni singola operazione vada valutata a sé e
come, in concreto, sia nettamente prevalente la lunga durata della proprietà.
Non essersi lasciato sfuggire la favorevole offerta della __________ __________
in un periodo di generale calo dei prezzi dell'immobiliare è quindi segno di
oculata gestione del proprio patrimonio, a maggior ragione se si considerano
l'età avanzata e lo stato di salute compromesso da un infarto.

                                         In
via subordinata il ricorrente chiede che siano ammesse in deduzioni ulteriori
spese per fr. 41'013.- per onorari legali, che sono state necessarie per
mantenere, risp. aumentare il valore degli immobili e per poterli vendere.

 

                                         L'Ufficio
di tassazione e l'Amministrazione federale delle contribuzioni non hanno fatto
uso della facoltà di determinarsi sul ricorso.

 

 

                                   4.   Secondo
l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti
i proventi dall'esercizio di un'impresa commerciale, industriale, artigianale,
agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa
indipendente.

 

                                         4.1.

                                         Dopo
l'entrata in vigore della LIFD sono sorti alcuni problemi nell'interpretazione
della nozione di attività lucrativa indipendente, soprattutto in materia di
commercio professionale di immobili e di titoli. 

                                         Si
deve infatti ricordare che, vigente il decreto federale sull'imposta federale
diretta (DIFD), nella delimitazione fra attività lucrativa indipendente e
amministrazione della sostanza si era creata una terza categoria di redditi:
gli utili provenienti da un'attività lucrativa che eccede la mera
amministrazione patrimoniale. Infatti, l'art. 21 cpv. 1 DIFD assoggettava all'imposta
sul reddito non i redditi dell'attività lucrativa indipendente bensì
"qualsiasi reddito proveniente da un'attività (p. es. commercio, arte e
mestiere, industria, agricoltura e selvicoltura, professione liberale, ufficio,
impiego o assunzione, esecuzione di un servizio obbligatorio)". La
giurisprudenza aveva pertanto ritenuto imponibile anche il reddito conseguito
con un'attività che, pur non essendo professionale o aziendale, oltrepassava la
semplice amministrazione del patrimonio privato.

                                         Con
l'entrata in vigore dell'art. 18 cpv. 1 LIFD, che subordina l'imposizione del
reddito al presupposto che l'attività da cui deriva sia
"indipendente", la dottrina aveva sostenuto l'impossibilità di un
mantenimento della terza categoria di utili provenienti dalla vendita di beni,
tanto più che l'art. 16 cpv. 3 LIFD prevede espressamente che "gli utili
in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono esenti da
imposta" (cfr. Reich, op. cit., p. 117 ss.; più sfumati Blumenstein/Locher,
System des Steuerrechts, 5a ediz., Zurigo 1995, p. 158, e Cagianut, Das Objekt
der Einkommensteuer, in: Höhn/Athanas [a cura di], Das neue Bundesrecht über
die direkten Steuern - Direkte Bundessteuer und Steuerharmonisierung,
Berna/Stoccarda/Vienna 1993, p. 51).

 

                                         4.2.

                                         Nonostante
i dubbi appena evocati, il Tribunale federale ha però confermato, con una sentenza
del 1999 (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644
= StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385), l'imponibilità
degli utili provenienti da commercio professionale di beni (in particolare
immobili e titoli). 

                                         L’Alta
Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara
imponibile «la totalità dei proventi, periodici e unici» e afferma pertanto il
principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece
secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale «conseguiti nella
realizzazione di sostanza privata», cosicché la legge si limiterebbe ad
esplicitare quanto vigeva già in precedenza. 

 

                                         4.3.

                                         Quanto
alla nozione di attività lucrativa indipendente, che è propria del diritto
fiscale, essa è più vasta di quella di impresa, azienda, o professione, che
richiedono una unità organizzata di lavoro e capitale, tanto è vero che l’art.
18 cpv. 1 LIFD dichiara imponibili, accanto ai redditi da attività aziendale e
da libera professione anche tutti i redditi «da ogni altra attività lucrativa indipendente».

                                         Anche
la genesi della LIFD mostra, secondo il TF, che il legislatore non aveva
intenzione di limitare l’imposizione dei redditi da attività lucrativa rispetto
al diritto previgente, come dimostra il fatto stesso che il disegno di legge
del Consiglio federale prevedeva addirittura di introdurre una imposta sugli
utili derivanti da partecipazioni.

                                         Gli
utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della
sostanza privata rappresentano, secondo il Tribunale federale, reddito da
attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività
costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata
nella forma di una vera e propria impresa. L’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3
LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale
amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente
indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che
si offre in modo casuale.

                                         L’art.
18 LIFD permette quindi di considerare un’attività che oltrepassa la semplice
amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa
indipendente.

 

                                         4.4.

                                         In
seguito alla sentenza appena illustrata, si deve ritenere che non sia
semplicemente stata affermata la continuazione nell'applicazione della prassi
relativa al commercio di immobili e di titoli. Non deve infatti essere
trascurato il fatto che, diversamente da quanto si riteneva in precedenza, il
Tribunale federale ha ormai ammesso che anche quella impiegata per esercitare
l’attività lucrativa in senso lato, senza cioè disporre di un’organizzazione
commerciale, è comunque sostanza aziendale. Le conseguenze sono evidenti e
tutt’altro che trascurabili: ammortamenti, accantonamenti e deduzione di
perdite sono chiaramente ammessi (Arnold, Nichts Neues unter der Steuersonne? Zur Besteuerung von Liegenschaftsgewinnen
nach dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, in ASA 67, pp. 610-612).

                                         È così stata
superata un'ambiguità contenuta in precedenti sentenze del Tribunale federale,
nelle quali era stato affermato che utili conseguiti esercitando un'attività
eccedente la mera amministrazione patrimoniale apparivano come reddito
imponibile di un'attività, senza che fosse necessario qualificare commerciale
l'immobile alienato o distinguere fra sostanza privata e sostanza commerciale
(cfr. Yersin, La distinction entre
l'activité indépendante et la gestion de la fortune privée, in ASA 67, p. 107, con
riferimento a StE 1989 B 23.1 n. 20 = ASA 59 p. 476).

 

                                         4.5.

                                         La
difficoltà di delimitare in modo chiaro e univoco l'amministrazione della
sostanza privata e l'attività lucrativa indipendente è dimostrata anche dalla
circostanza che, dopo i dubbi sorti con l'entrata in vigore dell'art. 18 cpv. 1
LIFD, il Consiglio federale ha proposto al legislatore di codificare nella
legge i presupposti per l'imposizione del commercio professionale di immobili e
di titoli. Tale esigenza era avvertita soprattutto in seguito ad una sentenza,
con cui la Commissione di ricorso in materia di imposta federale diretta del Canton
Zurigo aveva sostanzialmente avvallato l'interpretazione della nuova legge
proposta dalla dottrina ed in particolare dal prof. __________. Tale tribunale
aveva infatti ritenuto che la prassi in materia di commercio professionale di
immobili sviluppata vigente l'abrogato DIFD non avrebbe potuto essere riportata
al nuovo diritto (LIFD), con la conseguenza che gli utili provenienti dal
commercio di immobili esercitato a titolo professionale avrebbero potuto essere
imposti come redditi solo se provenienti da un' attività lucrativa indipendente
(StE 1997 B 23.1 n. 37). In particolare, la Commissione di ricorso zurighese
aveva considerato come non fosse più compatibile con il diritto federale una
suddivisione dell'attività lucrativa indipendente in due categorie, a seconda
che vi fosse sostanza commerciale o meno.

                                         Da
qui la proposta, contenuta in un messaggio del Consiglio federale (Messaggio
n. __________.__________ del 28 settembre 1998 del Consiglio federale,
concernente il Programma di stabilizzazione 1998, in FF 1999 vol. I pagg.
3-149), di introdurre nella LIFD una nuova frase dell’art. 18 cpv. 1, così
formulata: «Si considera attività lucrativa indipendente anche l’alienazione di
valori patrimoniali, segnatamente di titoli e di immobili, purché l’alienazione
non intervenga nell’ambito della mera gestione del proprio patrimonio».

                                         Le
Camere federali non sono tuttavia riuscite ad accordarsi sulla definizione dei
presupposti per l'imponibilità degli utili da commercio professionale e, grazie
anche alla fortunata circostanza che nel frattempo il TF aveva emesso la
sentenza del 9 gennaio 1999 già più volte evocata, hanno rinunciato a
modificare la LIFD.

 

                                         4.6.

                                         Alla
luce degli sviluppi giurisprudenziali e legislativi appena ricordati, si può
affermare che, da un lato, il TF ha ampliato la nozione di attività lucrativa
indipendente, per farvi rientrare anche quell'attività che in precedenza si
considerava una sorta di via di mezzo tra amministrazione patrimoniale ed
attività indipendente, e che, dall'altro, ha finalmente precisato che
ogniqualvolta vi è attività indipendente vi è anche sostanza commerciale. Il commercio di immobili e titoli è ormai
imponibile solo a condizione che rientri nella nozione di "attività
lucrativa indipendente".

 

                                         4.7.

                                         Va
infine ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi
è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge
un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il
mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento
di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59,
pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt, La recente giurisprudenza del
Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di
commercio di immobili a titolo professionale, in : Fiscalità –
Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione
ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p. 14; Soldini,
Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale
e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT
I-1994 p. 385 ss.). In particolare, sono considerati indizi di un'attività
lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali
operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli
crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali
proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento
dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24 luglio
1992 in re La., p. 6).

                                         Sapere
se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili,
amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare
dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva
per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento
dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (STF 26
marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti
speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che
si verificano al momento, determinante, della vendita: e viceversa (cfr. CDT
274/88 cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

 

                                   5.   Nel
caso in esame si tratta di stabilire se l'attività svolta dal ricorrente nel
quadro dell'alienazione delle part. n. __________ e __________ di __________
configuri l'esercizio di un'attività indipendente secondo l'art. 18 cpv. 1
LIFD.

 

                                         5.1.

                                         Si
può senz'altro convenire con il ricorrente che in concreto mancano alcuni dei
presupposti che solitamente caratterizzano il commercio professionale
d'immobile, segnatamente la breve durata del possesso dell'immobile e il
finanziamento con mezzi di terzi. In effetti la part. n. __________ era stata
acquistata nel 1956, quasi quarant'anni prima, ma anche la part. n. __________
non era stata acquistata nell'imminenza della vendita alla __________
__________, bensì quasi dodici anni prima, facendo ricorso al finanziamento di
terzi (prestito bancario) in misura ridotta e investendo mezzi propri in
ragione del 46% del prezzo d'acquisto. Ed è pure vero che il ricavato della
vendita alla __________ __________ non è stato impiegato per effettuare nuove
operazioni immobiliari, ma ha consentito al ricorrente di effettuare un
anticipo ereditario ai suoi due figli.

 

                                         5.2.

                                         Maggiormente
problematici appaiono invece gli altri indizi, che, a mente di questo Tribunale,
appaiono, come si vedrà, preponderanti e comunque tali da far apparire
l'attività svolta dal ricorrente come una vera e propria attività indipendente.

 

                                         5.3.

                                         Non
va innanzi tutto sottovalutato che il ricorrente già in passato era stato
imposto a più riprese per commercio professionale d'immobili. Una prima volta
nella seconda metà degli anni sessanta, quando acquistò un terreno sul quale
edificò due villette, che furono vendute nel 1968 e risp. nel 1969. Una seconda
volta poco dopo, quando acquistò un terreno a __________ __________ __________
sul quale costruì una casetta di vacanza, che venne poi venduta, con
imposizione del relativo utile confermata da questa Camera con sentenza del 20
novembre 1974. Nel periodo fiscale 1983-84 venne poi aperta una procedura di
sottrazione d'imposta nei confronti del contribuente per la mancata
dichiarazione di un utile da commercio professionale d'immobili in relazione
alla vendita di particelle nel comune di __________. Infine, prima
dell'operazione che ci occupa, vi fu la vendita del mapp. N. __________ RFD di
__________ all'__________ __________ (__________).

 

                                         5.4.

                                         Anche
l'operazione immobiliare che ci occupa denota caratteristiche di
professionalità tali da farla apparire una vera e propria attività indipendente
che si spinge oltre i limiti della mera amministrazione patrimoniale.

                                         Vero
è che il ricorrente sostiene di aver acquistato il mapp. N. __________ perché l'__________
__________ per sue ragioni interne gli avrebbe per così dire girato l'offerta.
Indipendentemente da questa spiegazione, il ricorrente ha acquistato la
particella contigua alla sua. Con questa operazione, praticamente priva di
rischi, dal momento che la particella è subito stata locata all'__________
__________, il ricorrente ha colto al volo l'occasione di rivalutare
reciprocamente i due mappali, potendo così disporre di una superficie più
ampia, idonea ad istallazioni aziendali di dimensioni superiori.

                                         Non
deve certo essere sopravvalutata in questo contesto la concessione all'__________
__________ di un diritto di prelazione. Se è vero, come sostiene il ricorrente,
che un diritto di prelazione non (necessariamente) aumenta il valore
dell'immobile, ma può rappresentare una palla al piede, può anche essere vero
il contrario inducendo il potenziale acquirente a formulare un'offerta talmente
vantaggiosa per il venditore da non più essere interessante per il titolare del
diritto.

                                         Indipendentemente
da queste considerazioni piuttosto teoriche, il semplice fatto di aver concesso
il diritto di prelazione su entrambe le particelle e non soltanto su quella
appena acquistata, anche se del tutto comprensibilmente in considerazione dei
cospicui investimenti che l'__________ __________ avrebbe effettuato, sta a
indicare che la vendita di entrambe le particelle non era una mera remota
eventualità, ma una eventualità assai probabile.

                                         Né
va dimenticato che la concessione del diritto di prelazione è avvenuto nel
quadro di una più ampia operazione immobiliare con l'__________ __________ e,
meglio, al momento della vendita della part. n. __________ RFD di __________ all'__________
__________.

 

 

                                         5.5.

                                         Il
ricorrente minimizza inoltre l'alienazione, asserendo di essersi limitato a
cogliere l'occasione di un'interessantissima offerta della __________
__________. 

                                         La
circostanza di per sé non è di particolare rilievo, poiché, come si è visto,
l'acquisto della part. n. __________, contigua alla part. n. __________,
rientrava proprio nella logica di un'alienazione favorevole. Anzi, conferma
semmai che all'acquisto della particella contigua non era estranea la
considerazione di una reciproca valorizzazione dei due fondi contigui.

 

                                         5.6.

                                         In
via subordinata il ricorrente chiede la deduzione delle spese legali sopportate
per mantenere la destinazione artigianale dei fondi e per sciogliere
anticipatamente il contratto di locazione con i signori __________ e
__________, che erano subentrati all'__________ __________ all'inizio degli
anni novanta.

                                         Della
loro deducibilità si dirà in seguito. Nel contesto della professionalità
dell'agire del ricorrente queste spese denotano un'attività accresciuta che non
è quella di chi si limita a cogliere un'occasione, bensì di quella di chi si
preoccupa, anche se ciò appare del tutto legittima anche nel quadro di una mera
amministrazione patrimoniale, di mantenere inalterata la destinazione
artigianale dei fondi e quindi il loro valore commerciale, ma soprattutto di
chi opera per rendere immediatamente disponibili e utilizzabili i fondi da
parte del nuovo acquirente.

 

                                         5.7.

                                         Tutto
ben considerato, la compravendita in discussione appare a questa Camera come un
atto del commercio professionale d'immobili, non tanto o non soltanto alla luce
dei precedenti, ma per le modalità e per la complessità dell'intera operazione,
dall'acquisto della part. n. __________, contigua alla part. n. __________,
alla loro vendita alla __________ __________, dopo essersi garantito la
destinazione artigianale del fondo e aver anticipatamente sciolto il contratto
con gli inquilini subentrati all'__________ __________ all'inizio degli anni
novanta.

 

 

                                   6.   Resta
quindi da esaminare se le spese fatte valere dal ricorrente in via subordinata
siano deducibili.

 

                                         6.1.

                                         Già
si è detto che in seguito alla recente sentenza del Tribunale federale (DTF
125 II 113) si deve ritenere che anche quella impiegata per esercitare
l’attività lucrativa in senso lato, senza cioè disporre di un’organizzazione
commerciale, è comunque sostanza aziendale, con la conseguenza che devono
essere concessi ammortamenti, accantonamenti e deduzione di perdite (Arnold, Nichts
Neues unter der Steuersonne? Zur
Besteuerung von Liegenschaftsgewinnen nach dem Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer, in ASA 67, p. 611 s.).

 

                                         6.2.

                                         In
precedenti giudizi questa Camera aveva p. es. negato la deduzione delle spese
legali e i danni derivanti da una precedente vendita dichiarata nulla ex tunc (CDT
n. 198 93 del 28 settembre 1993 in re S. SA) 

                                         Aveva
invece ammesso la deduzione dell'indennizzo versato a titolo di risarcimento
per la rescissione anticipata del contratto di locazione (CDT n. 271 del
12 dicembre 1994; Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili
immobiliari, Lugano, 1996, p. 253).

                                         Sono
pure state considerate deducibili le spese per l'incasso del prezzo di vendita
(Soldini/Pedroli, loc. cit.). Sono inoltre considerati migliorie gli
incrementi di valore dovuti a cause giuridiche (Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 264), nei cui costi si devono includere anche le relative spese
legali.

 

                                         6.3.

                                         Se
si tien conto di quanto appena ribadito al consid. 6.1, nel caso in esame
appare doveroso ammettere la deduzione delle spese legali sopportate per la
rescissione anticipata del contratto di locazione, ma anche quelle relative al
mantenimento della destinazione, senza le quali l'operazione che qui viene
imposta non sarebbe stata possibile.

 

                                         6.4.

                                         Gli
atti dell’incarto non contengono il dettaglio delle spese sopportate dal
ricorrente che sono state considerate nel calcolo dell’utile da commercio
professionale d’immobili, ma fanno riferimento all’imponibile determinato
nell’ambito della imposta cantonale sugli utili immobiliari. 

                                         In
un fascicolo riguardante la TUI, contenuto nell’incarto IC/IFD 1997-98,
figurano comunque alcune delle note d’onorario prodotte dal ricorrente in
allegato al ricorso, segnatamente la nota professionale dell’avv. __________
del 1° ottobre 1996 di fr. 6'819.- e quella dell’avv. __________ del 18 maggio
1995 di fr. 10'400.-.

                                         L'Ufficio
di tassazione non ha comunque preso posizione sul ricorso, tanto meno sulla
domanda subordinata. In queste condizioni non è possibile determinare se dette
note siano o non siano già state considerate.

                                         Gli
atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all’Ufficio di tassazione
perché si determini di nuovo sull’utile imponibile, con riferimento a quanto
stabilito in linea di principio al consid. 6.3.

                                         Al
ricorrente viene concessa la facoltà di comprovare, se del caso, le fatture
degli avv.ti __________ e __________ di ca. fr. 7'000.- complessivamente,
precisandone la natura.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art.
144 LIFD

 

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 22 novembre 1999 è annullata nel senso
che, confermato il principio dell’imposizione dell’utile da commercio
professionale d’immobili, gli atti del procedimento sono retrocessi all’Ufficio
di tassazione perché stabilisca nuovamente l’utile imponibile con riferimento
al consid. 6.3.

 

                                   2.   Le
spese processuali consistenti:

                                       
 a. nella tassa di giustizia di                                     fr. 1’000  .–

                                         b.
nelle spese di cancelleria di complessivi            fr.       80.–

                                         per
un totale di                                                         fr.   1’080.–

                                         sono
a carico del ricorrente in ragione di tre quarti.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Contro
il presente giudizio è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD).

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                            Il
segretario: