# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7d8a231-af95-50cf-b686-bb44e8783c7e
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.04.2017 III 2016 152
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2016-152_2017-04-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2016 151
III 2016 152

Entscheid vom 25. April 2017 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien 1. A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Hans Rudolf Ziegler,
Felsenstrasse 4, Postfach 3, 8808 Pfäffikon, 

2. Gemeinderat O.________, 
Beschwerdeführer

gegen

1. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. B.________, 
4. C.________, 
5. D.________, 
6. E.________, 
7. F.________, 
8. G.________, 
9. H.________, 
10. I.________, 

Beschwerdegegner,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung: Gebäudehöhe, 
Ausnützungsziffer etc.)

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Sachverhalt:

A. U.________ sind Eigentümer (hälftiges Miteigentum) des Grundstücks KTN 
J.________ (10.4 Aren), Gemeinde O.________, welches in der Wohnzone W2 
liegt. Bereits im Mai 2014 reichten sie ein Baugesuch für ein Fünffamilienhaus 
mit integrierten Garagen ein (vgl. Abl ____), wofür vom Gemeinderat 
O.________ am 14. August 2014 (unter Eröffnung des Gesamtentscheides des 
Amtes für Raumentwicklung [ARE] vom 29. Juli 2014) die Baubewilligung, bei 
Abweisung der u.a. von B.________ sowie weiteren Mitbeteiligten erhobenen 
Einsprachen, erteilt wurde (vgl. Bf-act. 5; RR-act. II/03; angefochtener RRB 
Nr. 581/2016 vom 28.6.2016 S. 1; RR-act. III/01/B4; Beschwerde vom 26.7.2016 
S. 4).

Die von B.________ sowie weiteren Mitbeteiligten dagegen erhobene Verwal-
tungsbeschwerde wurde vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 314 vom 14. April 
2015 gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des ARE vom 29. Juli 2014 sowie der 
Beschluss des Gemeinderates O.________ vom 14. August 2014 wurden aufge-
hoben und die Sache zur Durchführung eines rechtmässigen Verfahrens und zur 
Neubeurteilung an den Gemeinderat O.________ zurückgewiesen. Daraufhin 
zogen U.________ ihr Baugesuch am 30. April 2015 zurück. Der Gemeinderat 
O.________ schrieb das Verfahren am 21. Mai 2015 ab (vgl. Bf-act. 5; RR-act. 
II/03; Beschwerde vom 26.7.2016 S. 4; angefochtener RRB Nr. 581/2016 vom 
28.6.2016 S. 1f.).

B. Am 8. Mai 2015 (Posteingang am 11.5.2015) reichten U.________ erneut 
ein Baugesuch für den Neubau eines Fünffamilienhauses mit angebauten Ne-
benbauten auf KTN J.________ O.________ ein (dasselbe Projekt mit minimalen 
Änderungen/Anpassungen; vgl. Vollständigkeitsprüfung der Gemeinde vom 
12.5.2015, RR-act. II/03; L.________). Dagegen erhoben B.________ sowie wei-
tere Mitbeteiligte am 5. Juni 2015 Einsprache.

C. Mit Schreiben vom 10. Juli 2015 gewährte das ARE U.________ das recht-
liche Gehör und verlangte weitere Unterlagen zur Kanalisation und zur Luft-
Wärmepumpe, welche von letzteren am 16. Juli 2015 eingereicht wurden (RR-
act. II/03).

D. Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 4. August 2015 wies der 
Gemeinderat O.________ am 13. August 2015 die Einsprache ab und erteilte die 
Bewilligung für den Neubau eines Fünffamilienhauses mit angebauten Neben-
bauten unter Auflagen und Bedingungen (RR-act. II/03).

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E. Gegen diese Baubewilligung erhoben B.________ sowie weitere Mitbetei-
ligte am 11. September 2015 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des 
Kantons Schwyz mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung. 

F. Mit RRB Nr. 581/2016 vom 28. Juni 2016 hiess der Regierungsrat die Be-
schwerde gut und hob den Beschluss des Gemeinderates O.________ vom 13. 
August 2015 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 4. August 2015 auf 
(Disp.-Ziff. 1). Die Verfahrenskosten (inkl. Kanzleikosten) von Fr. 1‘500.-- wurden 
je zur Hälfte (je Fr. 750.--) der Gemeinde O.________ sowie U.________ aufer-
legt (Disp.-Ziff. 2). Parteientschädigungen wurden keine zugesprochen (Disp.-
Ziff. 3).

G. Gegen den RRB Nr. 581/2016 vom 28. Juni 2016 (Versand am 5.7.2016) 
lassen U.________ mit Eingabe vom 26. Juli 2016 fristgerecht Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben (Verfahren III 2016 152) mit 
den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 581/2016 des Regierungsrates vom 28.06.2016 sei aufzu-
heben.

2. Die Baubewilligung des Gemeinderates O.________ vom 13.08.2015 für den 
Neubau des Fünffamilienhauses mit angebauten Nebenbauten auf dem 
Grundstück R.________ , KTN J.________, O.________, und der Gesamtent-
scheid des Amtes für Raumentwicklung vom 04.08.2015 seien zu bestätigen.

3. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanzen zurückzuweisen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Schwyz 

und der Beschwerdegegner bei solidarischer Haftbarkeit.

H. Der Gemeinderat O.________ reicht ebenfalls am 26. Juli 2016 gegen den 
RRB Nr. 581/2016 vom 28. Juni 2016 fristgerecht Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz ein (Verfahren III 2016 151) mit den folgenden 
Anträgen:

1. Der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates des Kantons Schwyz 
Nr. 581/2016 vom 28.6.2016 betreffend Baubewilligung sei aufzuheben und es 
sei dementsprechend der Einspracheentscheid des Gemeinderates 
O.________ vom 13.8.2015 (Baubewilligung zum Gesuch Nr. 15-024) und der 
zugehörige Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 4.8.2015 
(Baugesuch-Nr.: B2015-0654) zu bestätigen.

2. Eventualiter sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates des Kantons 
Schwyz Nr. 581/2016 vom 28.6.2016 betreffend Baubewilligung aufzuheben 
und es sei die Sache zur ergänzenden Beurteilung an die Vorinstanz zurück-
zuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

I. Das ARE teilt mit Schreiben vom 29. Juli 2016 in beiden Verfahren seinen 
Verzicht auf eine umfangreiche Vernehmlassung und explizite Antragsstellung 

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mit. Die Beschwerdeführer Ziff. 1 beantragen am 5. August 2016 die Gutheis-
sung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Gemeinderates (Verfahren III 
2016 151) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerde-
gegner und des Kantons Schwyz. Der Gemeinderat beantragt am 12. August 
2016 für das Verfahren III 2016 152 die Gutheissung der Beschwerde unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Ver-
nehmlassung vom 12. August 2016 die Verfahren III 2016 151 und III 2016 152 
zu vereinigen und die Beschwerden abzuweisen, soweit auf die Beschwerde im 
Verfahren III 2016 151 einzutreten sei. Die Beschwerdegegner beantragen am 
6. September 2016 die kostenfällige Abweisung beider Beschwerden, soweit 
darauf eingetreten werden könne.

J. Mit Schreiben vom 19. September 2016 ersucht der Gemeinderat im Ver-
fahren III 2016 151 um Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels und reicht 
am 7. Oktober 2016 die Replik ein.

K. Am 12. Oktober 2016 lassen die Beschwerdeführer Ziff. 1 im Verfahren III 
2016 152 die Replik einreichen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 
6. Juni 1974 wird die Verfahrensvereinigung nicht ausdrücklich erwähnt. Nach 
konstanter Rechtsprechung können Beschwerden vereinigt werden, wenn das 
Gericht für zwei oder mehrere Verfahren in der gleichen Verfahrensart zuständig 
ist und sich die verschiedenen Beschwerden im Wesentlichen auf die gleichen 
Tatsachen (Sachverhalt) und die gleichen Rechtsgründe (Rechtsfragen) stützen 
(statt vieler vgl. VGE III 2016 8+13 vom 23.11.2016 Erw. 1.1; VGE III 2011 151+ 
155 vom 18.1.2012 Erw. 1; VGE 603+606/92 vom 23.9.1992 Erw. 1). Diese Vor-
aussetzungen sind im vorliegenden Fall offensichtlich gegeben. Angefochten ist 
ein und derselbe Regierungsratsbeschluss. Strittig sind im Kern die Ausnützung, 
die Gebäudehöhe sowie die Erschliessungs- und Parkierungsverhältnisse. Die 
beiden Beschwerdeverfahren sind folglich zu vereinigen. 

2.1 Das Sicherheitsdepartement stellt vernehmlassend die 
Beschwerdelegitimation des Gemeinderates in Frage.

2.2.1  Vor Erlass eines Entscheides prüft das Gericht von Amtes wegen, ob die 
Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. die Rechts-
mittelbefugnis (vgl. § 27 Abs. 1 lit. d VRP). Zur Einreichung eines Rechtsmittels 
ist nach § 37 Abs. 1 VRP berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilge-

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nommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den 
angefochtenen Entscheid oder die angefochtene Verfügung besonders berührt 
ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des 
Entscheides oder der Verfügung hat (lit. c). Ferner sind Gemeinden und andere 
öffentlich-rechtliche Körperschaften zur Einreichung eines Rechtsmittels berech-
tigt, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder 
Bundesverfassung gewährt, sowie Personen, Organisationen und Behörden, 
wenn sie dazu durch einen Rechtssatz ermächtigt sind (§ 37 Abs. 2 VRP). Ist ei-
ne der in § 27 Abs. 1 VRP aufgeführten Voraussetzungen nicht gegeben, trifft die 
Behörde eine Nichteintretensverfügung oder einen Nichteintretensentscheid 
(§ 27 Abs. 2 VRP).

Die Beschwerdebefugnis von Gemeinwesen gestützt auf § 37 Abs. 1 VRP bzw. 
§ 37 Abs. 2 lit. a VRP ist praxisgemäss dann zu bejahen, wenn eine 
Autonomieverletzung geltend gemacht wird, wenn eine Gemeinde nach ihrer 
Darstellung gleich oder ähnlich wie eine Privatperson in ihren Interessen 
betroffen wird (was insbesondere dann zutrifft, wenn das Finanz- oder 
Verwaltungsvermögen tangiert wird), und wenn eine zu erwartende 
Mehrbelastung geltend gemacht wird (sofern diese zudem aus Mitteln des 
Finanzvermögens gedeckt werden soll; vgl. zum Ganzen EGV-SZ 1983, Nr. 1, S. 
4f. sowie statt vieler VGE III 2015 51 vom 26.8.2015 Erw. 1.2.1; J. Hensler, Die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, Diss. ZH, Zürich 1980, S. 
52f.; Seiler/von Werdt/Güngerich, Bundesgerichtsgesetz, Art. 89 N 51; Häner in: 
Auer/Müller/Schindler, Kommentar zum VwVG, Art. 48 N 23ff.). Kein 
schutzwürdiges Interesse ist hingegen dann gegeben, wenn die Gemeinde nicht 
ihr eigenes, sondern kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat, und es ihr 
einzig um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (vgl. VGE III 
2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.1 mit Hinweisen auf VGE 1023/01 vom 14.3.2002 
Erw. 1b; ZBl 2001, S. 527 Erw. 2a in fine und BGE 125 II 192 Erw. 2a/aa). Mit 
anderen Worten ist nach ständiger Praxis eine von der Rechtsmittelinstanz 
desavouierte Vorinstanz grundsätzlich nicht befugt, den Entscheid der 
Rechtsmittelinstanz weiterzuziehen (vgl. VGE III 2009 50 vom 24.2.2010 
Erw. 1.2; VGE III 2009 7 vom 8.4.2009 Erw. 1.3 mit Hinweisen).

2.2.2  Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft (BV; SR 101) vom 18. April 1999 gewährleistet die Gemeindeautonomie 
nach Massgabe des kantonalen Rechts. Die Bezirke und Gemeinden sind 
gemäss § 69 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Schwyz (SRSZ 100.100) vom 
24. November 2010 selbständige Körperschaften des öffentlichen Rechts und im 
Rahmen des übergeordneten Rechts autonom.

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Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht 
diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der 
Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche 
Entscheidungsfreiheit einräumt (vgl. BGE 126 I 136 Erw. 2 mit Hinweisen). Der 
geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder 
Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden 
Spielraum bei der Anwendung des kantonalen oder eidgenössischen Rechts 
betreffen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem 
ganzen Aufgabengebiet, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus (vgl. VGE 
III 2013 113 vom 27.11.2013 Erw. 4.1; VGE 1023/01 vom 14.3.2002 Erw. 1c mit 
Verweis auf BGE 124 I 227). Nach konstanter Rechtsprechung steht der kom-
munalen Baubewilligungsbehörde beispielsweise in Fragen des Ortsbildschutzes 
ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu (vgl. VGE III 2010 73 vom 18.8.2010 
Erw. 2.1 f.; VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2 mit Hinweisen VGE 1044/00 
vom 22.12.2000 Erw. 3d). Ob ein kantonales Vorgehen rechtens und mit der 
Gemeindeautonomie vereinbar ist, ist nicht bei der Eintretensfrage, sondern im 
Rahmen der materiellen Beurteilung zu prüfen (vgl. dazu EGV-SZ 2007, Nr. 
B 8.2 Erw. 1.3 mit Hinweis auf ZBl 2003, S. 542; VGE III 2009 50 vom 24.2.2010 
Erw. 1.3).

2.2.3  Das schutzwürdige Interesse einer Gemeinde, welche sich in einem 
bestimmten Sachbereich auf ihre Autonomie beruft, die als "institutionelle 
Garantie staatsrechtlich-föderativen Zuschnitts" verstanden wird (Kägi-Diener, St. 
Galler Kommentar zu Art. 50 BV N 15), liegt im Interesse an der Feststellung 
begründet, dass sie im fraglichen Bereich effektiv über die geltend gemachte 
Autonomie verfügt bzw. dass sie in ihrer Autonomie verletzt wurde. Es genügt, 
dass sie durch den angefochtenen Erlass in ihrer Stellung als Hoheitsträger 
berührt ist (Bundesgerichtsurteil 1C_66/2010 vom 6.9.2010 Erw. 1.2). 

2.2.4  Ist eine Gemeinde in einem Sachbereich autonom und steht ihr daher ein 
erheblicher Entscheidungsspielraum zu, hat dies zur Folge, dass sich die 
Beschwerdeinstanz(en) gegenüber der Beurteilung durch kommunale Behörden 
nach höchstrichterlicher Praxis sachlich in dem Umfang zurückzuhalten hat 
(haben), als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe und 
Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Hingegen hat die Überprüfung durch die 
Rechtsmittelinstanz soweit auszugreifen, dass damit die übergeordneten, vom 
Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten (vgl. VGE 
III 2008 141 + 146 vom 29.10.2008 Erw. 4.2; VGE 1016/04 vom 25.6.2004 
Erw. 3.2 mit Hinweisen, u.a. auf BGE 114 Ia 248; vgl. dazu auch die 
Ausführungen in VGE 1054/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.2 zur Frage der 

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Überprüfung kommunaler Bauentscheide in Ästhetikfragen durch kantonale 
Rechtsmittelinstanzen, unter Bezugnahme auf Arnold Marti, Kommentar zum 
Bundesgerichtsurteil 1P.678/2004 vom 21.6.2005, ZBl 8/2006, S. 437 und 
dortigen Hinweisen). 

2.3.1  Das Sicherheitsdepartement macht geltend, dass der Gemeinderat zwar 
zu Recht darauf hinweise, dass die Bestimmungen über die Ausnützung 
kommunales Recht darstellen würden. Das Baureglement der Gemeinde 
O.________ (BauR; in der mit Urnenabstimmung vom 9.2.2014 geänderten Fas-
sung, genehmigt mit RRB Nr. 410 vom 15.4.2014; vgl. RRB Nr. 314/2015 vom 
14.4.2015, Bf-act. 5) setze in Art. 27 Abs. 3 lit. d BauR für die 
Nichtanrechenbarkeit des Dach- oder Attikageschosses an die anrechenbare 
Bruttogeschossfläche jedoch voraus, dass § 60 Abs. 3 lit. c des kantonalen 
Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 
eingehalten werde. Dabei handle es sich um kantonales Recht. Wenn eine 
Gemeinde kantonales Recht anzuwenden habe und es ihr einzig um die 
Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung gehe, mangle es ihr an einem 
schutzwürdigen Interesse.

2.3.2  Das Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 
enthält keine Bestimmungen zur Ausnützungsziffer und/oder zur 
Ausnützungsübertragung. Es hält in § 21 Abs. 2 lit. a PBG nur fest, dass das 
Baureglement unter anderem mindestens Vorschriften über das Ausmass der 
Nutzung in den einzelnen Zonen enthalten muss. Art. 26 ff. BauR regelt die 
Ausnützung (Art. 26: Ausnützungsziffer; Art. 27: anrechenbare 
Bruttogeschossfläche; Art. 28: anrechenbare Landfläche; Art. 29: 
Ausnützungsübertragung; Art. 30: Unterteilung und Vereinigung von 
Grundstücken). Es gilt mithin grundsätzlich kommunales Recht (vgl. VGE III 2015 
51 vom 26.8.2015 Erw. 1.5). Somit kann auch ein Autonomiebereich der 
Gemeinde bei der Anwendung und Auslegung dieses Rechts − jedenfalls nicht a 
priori − ausgeschlossen werden, auch wenn das kommunale Recht auf 
kantonales Recht verweist. 

2.4 Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer Ziff. 1 ist unbestreitbar 
gegeben. Private können sich zudem stets auch auf die Gemeindeautonomie 
berufen, soweit diese Garantie eine Auswirkung auf ihre rechtliche oder 
tatsächliche Stellung haben kann. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass die 
Gemeinde hoheitlich gehandelt hat bzw. in ihrer Stellung als Hoheitsträger 
berührt ist (VGE III 2015 235+240 vom 23.11.2016 Erw. 1.2.2). Dies ist 

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vorliegend der Fall. Auf die Beschwerde der Beschwerdeführer Ziff. 1 ist auf je-
den Fall einzutreten.

3. Das Grundstück KTN J.________ O.________ grenzt im Westen an die 
Grundstücke KTN M.________ O.________ sowie im Norden, Süden und Osten 
an die (nicht dem Gemeingebrauch gewidmete) Privatstrasse "R.________" 
(KTN N.________ O.________; Feinerschliessungsstrasse), welche das Quartier 
bzw. die umliegenden Grundstücke erschliesst und sich im Miteigentum der je-
weiligen (erschlossenen) Parzelleneigentümer befindet (vgl. Plan Nr. R-117-08 
"Situation" im Massstab 1:500 vom 8.5.2015).

Das geplante Fünffamilienhaus besteht aus einem Untergeschoss (UG), Erdge-
schoss (EG), Obergeschoss (OG) und Dachgeschoss (DG [Attikageschoss]). Im 
UG befinden sich fünf Keller, ein Technikraum (inkl. Wärmepumpe und Wasser-
verteilung), das Treppenhaus und der Lift(schacht). Im EG befinden sich eine 4-
Zimmer-Wohnung, zwei Doppel- und drei Einzelgaragen, ein Keller, ein Geräte- 
bzw. Pool-Technikraum, ein geschützter Sitzplatz, ein ungedeckter Pool, ein se-
parater (vom Haus abgetrennter) Veloraum, ein Wasch- sowie ein Trockenraum. 
Im OG befinden sich zwei 4-Zimmer-Wohnungen. Im DG befinden sich eine 
3-Zimmer-Wohnung sowie eine 2-Zimmer-Wohnung (vgl. Plan Nr. R-117-05 
"Grundriss EG und UG" im Massstab 1:100 vom 8.5.2015 und Plan Nr. R-117-06 
"Grundriss OG und DG" im Massstab 1:100 vom 8.5.2015).

4. Der Regierungsrat hat sich im angefochtenen Entscheid unter anderem zur 
Gebäudehöhe geäussert und festgehalten, dass das Baugesuch u.a. Schnitt- 
und Fassadenpläne mit den massgebenden Gebäude- und Firsthöhen enthalten 
müsse. Diese Vorgabe würden die Baupläne nicht erfüllen; diese seien daher 
mangelhaft. Die Beschwerdegegner (vorliegend Beschwerdeführer) müssten den 
festgestellten Mangel bei einem allfälligen Nachfolgeprojekt beheben und korrekt 
vermasste Baugesuchsunterlagen einreichen (Erw. 2.4). Des Weiteren würden 
der Gemeinderat und die Beschwerdegegner anerkennen, dass eine Mehrhöhe 
von 1m ab der Oberkante der gemauerten Dachbrüstung im Attikageschoss an-
zurechnen sei, woraus sich eine Gebäudehöhe von 6.98m ergebe. Ob diese Be-
hauptung zutreffe und wie es sich mit der Gebäudehöhe auf den Schmalseiten 
des Bauvorhabens verhalte, liess der Regierungsrat offen, weil das Bauvorhaben 
ohnehin wegen der Überschreitung der Ausnützungsziffer nicht bewilligungsfähig 
sei (Erw. 2.5).

Hinsichtlich der Ausnützungsziffer hielt der Regierungsrat fest, dass Art. 27 
Abs. 3 lit. d BauR nicht erfüllt sei, weshalb die Fläche des Dachgeschosses des 
Bauvorhabens zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt werden müsse. 

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Die anrechenbare Bruttogeschossfläche betrage deshalb gesamthaft 640.46m2, 
womit die maximal zulässige Bruttogeschossfläche von 468m2 um 172.46m2 
überschritten werde. Deshalb werde die Beschwerde gutgeheissen und die ange-
fochtene Baubewilligung aufgehoben (Erw. 3.1-3.5).

Der Einwand der Beschwerdeführer (im regierungsrätlichen Verfahren), das ge-
plante Fünffamilienhaus sei in der Zone W2 der Gemeinde O.________ nicht zo-
nenkonform, gehe gemäss dem Regierungsrat in Berücksichtigung des Ermes-
sensspielraums des Gemeinderates bei der Auslegung und Anwendung des 
kommunalen Baurechts ins Leere (Erw. 5.5).

Zu den Erschliessungs- und Parkierungsverhältnissen führte der Regierungsrat 
aus, dass die Beurteilung durch die Tiefbaukommission der Gemeinde 
O.________ nicht in allen Belangen nachvollziehbar sei. Zwar stehe es den Be-
schwerdegegnern (im regierungsrätlichen Verfahren) grundsätzlich frei, ob eine 
einzige Ein- und Ausfahrt oder − wie vorgesehen − mehrere Ein- und Ausfahrten 
für die erforderlichen Motorfahrzeugabstellplätze realisiert werden sollen. Die 
Übersichtlichkeit und Verkehrssicherheit müsse jedoch gewährleistet sein. Die 
Erfüllung dieser Voraussetzungen sei vorliegend fraglich. Den Beschwerdegeg-
nern sei deshalb nahe zu legen, die Parkierung sowie die Ein- und Ausfahrtssi-
tuation zu überdenken und ein allfälliges Nachfolgeprojekt mit den Ein- und Aus-
fahrtsradien zu ergänzen, um eine bessere Beurteilung der Übersichtlichkeit und 
der Verkehrssicherheit der geplanten Ein- und Ausfahrt zu ermöglichen. Zudem 
werde die Tiefbaukommission der Gemeinde O.________ aufgefordert, ein allfäl-
liges neues Bauvorhaben in dieser Hinsicht einlässlich zu überprüfen (Erw. 6.3).

5.1 Die Beschwerdeführer Ziff. 1 machen geltend, der Regierungsrat habe ihr 
rechtliches Gehör verletzt, weil ihnen die Ausnützungsfrage (im Gegensatz zur 
Frage der Gebäudehöhe) vom Regierungsrat vor dem Beschluss nicht zur Stel-
lungnahme unterbreitet worden sei (Beschwerde vom 26.7.2016 S. 10 Ziff. 
2.3.1). Ebenso rügt die Gemeinde, es sei für sie nicht nachvollziehbar, weshalb 
sie sich zur Beurteilung der Gebäudehöhe, nicht aber zur Praxis im Zusammen-
hang mit Art. 27 BauR habe äussern können (Beschwerde S. 12 Ziff. 1.7). 

5.2.1  Der Regierungsrat hat bereits im RRB Nr. 314/2015 vom 14. April 2015 
festgehalten, dass sich der Gemeinderat bei der Neubeurteilung des 
Bauvorhabens unter Anwendung des (neuen) Baureglements u.a. nochmals mit 
der strittigen Frage der Ausnützung auseinandersetzen müsse, insbesondere mit 
der Frage, ob das Dachgeschoss zur aBGF gezählt werden müsse oder nicht 
(vgl. Bf-act. 5 Erw. 2.5). 

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5.2.2  Im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren rügten die vorliegenden Be-
schwerdegegner unter anderem auch die Inanspruchnahme des Ausnützungs-
privilegs gemäss Art. 27 Abs. 3 lit. a BauR durch die Bauherrschaft. Aufgrund der 
architektonischen Konzeption mutiere "das Obergeschoss unüblich zum Ge-
schoss, welches die zulässige Ausnützung hauptsächlich" konsumiere. Dies sei 
nicht die Meinung des kommunalen Gesetzgebers (Verwaltungsbeschwerde 
S. 7 f. Ziff. 3.2). Die Frage der Gebäudehöhe wurde hingegen − soweit ersichtlich 
− nicht eigens thematisiert. Die Beschwerdeführer/Bauherrschaft hielten in ihrer 
Vernehmlassung vom 2. November 2015 nur kurz fest, es werde nicht begründet 
geltend gemacht, die Ausnützungsziffer sei überschritten (S. 11 unten). 

Mit Schreiben vom 13. Mai 2016 gewährte der den Regierungsrat instruierende 
Rechts- und Beschwerdedienst des Sicherheitsdepartementes den Parteien in 
Anwendung des Grundsatzes der Rechtanwendung von Amtes wegen Gelegen-
heit, sich zur Frage der Einhaltung der Gebäudehöhe ("insbesondere zur Erfül-
lung der Voraussetzungen für ein Attikageschoss gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG") 
zu äussern. In ihrer Stellungnahme vom 6. Juni 2016 äusserten sich die Be-
schwerdegegner hierzu, wobei sie auch geltend machten, "die Verletzung der 
Bestimmungen zur Gebäudehöhe (…) hat auch Konsequenzen betreffend Aus-
nützungsvorschriften"; es ergebe sich eine Verletzung der Ausnützungsvorschrif-
ten (S. 2). Zudem wiesen sie darauf hin, dass die Ausnützung bereits im RRB 
Nr. 314/2015 vom 14. April 2015 thematisiert worden sei (S. 1). Diese Stellung-
nahme wurde den Beschwerdeführern am 10. Juni 2016 zur Kenntnisnahme zu-
gestellt. 

5.3 Angesichts der dargelegten Sachlage ist die Rüge der Gehörsverletzung 
unbegründet. Die Ausnützungsziffer war nicht nur Thema des vorangegangenen 
RRB Nr. 314/2015 vom 14. April 2015, sondern wurde im regierungsrätlichen 
Verfahren − im Unterschied zur Gebäudehöhe − von den dortigen Beschwerde-
führern mit ihrer Beschwerde − jedenfalls sinngemäss − und mit der Eingabe 
vom 6. Juni 2016 konkret als verletzt gerügt. Diese Eingaben waren den Be-
schwerdeführern bekannt. Sie konnten sich bzw. hätten sich hierzu auch ausführ-
lich(er) äussern können, womit ihr diesbezügliches Recht (vgl. BGE 140 I 99 Erw. 
3.4; BGE 122 II 274 Erw. 6 a/d m.w.H.) gewährt blieb. 

Dass der Regierungsrat die Frage der Gebäudehöhe nach Einholung der 
Stellungnahmen zur Gebäudehöhe mit Verweis auf die überschrittene 
Ausnützungsziffer im angefochtenen RRB offen gelassen hat, ist nicht zu 
beanstanden, weil er die aufgeworfene Frage für die Beurteilung der Streitsache 
als nicht ausschlaggebend erachtete. Es ist weder willkürlich noch treuwidrig, 
wenn erst nach Gewährung des rechtlichen Gehörs festgestellt wird, dass im 

11

Ergebnis eine abschliessende Beurteilung in dieser Frage unterbleiben kann. 
Selbst wenn der Umstand, dass der Regierungsrat die Parteien nicht eigens 
aufforderte, sich (noch einmal) zur Frage der Ausnützung zu äussern, eine 
Gehörsverletzung darstellen würde, müsste diese als nicht besonders gravierend 
taxiert werden und wäre sie durch das vorliegende Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht geheilt worden. 

6.1 Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenba-
ren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 
26 BauR). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- 
und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquer-
schnitte (Art. 27 Abs. 1 BauR), wobei die in Abs. 2 erwähnten Räume und 
Flächen nicht angerechnet und daher in Abzug gebracht werden. 

Art. 27 Abs. 3 BauR lautet wie folgt:

3 In Wohnbauten innerhalb der Wohnzonen und der Wohn- und Gewerbezone 
kann das Dachgeschoss ausgebaut werden, ohne dass die entsprechende Ge-
schossfläche zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt wird, sofern:

a) Die Bruttogeschossfläche nicht mehr als 2/3 der Grundfläche des darunter lie-
genden Vollgeschosses beträgt (wobei bei Satteldächern nur die Bodenflächen 
mit einer lichten Raumhöhe ab 1.80 m angerechnet werden);

b) Die Kniestockhöhe bei Satteldächern maximal 1.20 m (ab OK rohe Decke bis 
Schnittlinie Fassade / OK Dachfläche) beträgt;

c) der Ausbau des Dach- oder Attikageschosses, sofern das Attikageschoss die 
kantonalen Bestimmungen gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG einhält, beziehungs-
weise das Dachgeschoss die Projektionslinie zwischen den zulässigen Gebäu-
de- und Firsthöhen bei den Längsfassaden nicht schneidet.

d) die Bestimmungen von § 60 Abs. 3 lit. c PBG sowie Art. 32 b) Ermittlung Abs. 2 
lit. c des Baureglementes (BauR) sowie die übrigen Bauvorschriften eingehalten 
werden.

§ 60 PBG normiert Mass und Ermittlung der Gebäudehöhe. Attikageschosse 
(und Dachbrüstungen) werden nicht berücksichtigt, sofern ihre Fassaden auf der 
Schmalseite innerhalb eines Giebeldreiecks von 45° liegen sowie auf der Längs-
seite mit Ausnahme von maximal einem Drittel dieser Fassadenlänge um das 
Mass ihrer Höhe von der Fassade des darunter liegenden Geschosses zurück-
versetzt sind (Abs. 3 lit. c). Die gleiche Regel enthält Art. 32 b Abs. 2 lit. c BauR. 

6.2.1  Der Gemeinderat hat in der Baubewilligung vom 13. August 2015 festge-
halten, Art. 54 BauR lasse in der Wohnzone (W2) bei Einzelbauweise eine Aus-
nützungsziffer von 0.45 zu. Die Grundstückfläche bzw. die anrechenbare Land-
fläche der Liegenschaft KTN J.________ betrage 1‘040m2. Dieser stehe eine an-
rechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) von 447.14m2 gegenüber, was eine 
Ausnützungsziffer von 0.430 ergebe. Betreffend Dach- bzw. Attikageschoss des 

12

Mehrfamilienhauses sei vorliegend Art. 27 Abs. 3 lit. a, c und d BauR massge-
bend, wonach die entsprechende BGF desselben von 193.32m2 nicht zur aBGF 
dieser Liegenschaft gezählt werden müsse (Baubewilligung S. 84f.). 

6.2.2  Der Regierungsrat kam im angefochtenen Beschluss unter anderem zum 
Ergebnis, die Fassaden des Attikageschosses (und nicht nur das zulässige Drit-
tel) seien auf der Längsseite um weniger als das Mass ihrer Höhe von der Fas-
sade des darunter liegenden Geschosses zurückversetzt. Damit werde bereits 
die Anforderung an die Längsseiten eines Attikageschosses, wie sie in § 60 
Abs. 3 lit. c PBG und Art. 32 b Abs. 2 lit. c BauR normiert werde, nicht eingehal-
ten. Unabhängig davon, wie sich dies auf die Ermittlung der Gebäudehöhe aus-
wirke, sei damit Art. 27 Abs. 3 lit. d BauR nicht erfüllt. Art. 27 Abs. 3 lit. d BauR 
setze "unmissverständlich" die Einhaltung von § 60 Abs. 3 lit. c PBG bzw. von 
Art. 32 b Abs. 2 lit. c BauR voraus. Zwar verfüge der Gemeinderat bei der Ausle-
gung und Anwendung des kommunalen Baurechts und damit auch von Art. 27 
Abs. 3 BauR grundsätzlich über ein gewisses Ermessen. Von einem klaren und 
eindeutigen Wortlaut, wie ihn die Regelung von Art. 27 Abs. 3 lit. d BauR enthal-
te, dürfe der Gemeinderat jedoch nicht abweichen. Diese Bestimmung lasse kei-
nen Ermessensspielraum zu, den der Regierungsrat in Berücksichtigung der 
Gemeindeautonomie zu beachten habe (Erw. 3.4). 

6.2.3  Die Gemeinde bestreitet beschwerdeweise (S. 4 ff. Ziff. 1.2 ff.) die Auffas-
sung des Regierungsrates, was die Anwendung von § 60 Abs. 2 lit. c PBG und 
Art. 32 b Abs. 2 lit. c BauR wie auch die langjährige Bewilligungspraxis anbe-
langt. In ähnlichem Sinne bringen die Beschwerdeführer Ziff. 1 vor, der Regie-
rungsrat lege die kommunalen Bestimmungen nicht ihrem Wortlaut und Sinn ent-
sprechend aus, sofern überhaupt ein Auslegungsbedarf bestehe (Beschwerde 
S. 11 ff. Ziff. 2.3.5 ff.). Laut der Vernehmlassung des ARE vom 29. Juli 2016 hält 
das geplante Bauvorhaben die kantonale Attikageschossregelung nach § 60 
Abs. 3 lit. c PBG ein. Das Sicherheitsdepartement hält mit Vernehmlassung vom 
12. August 2016 (S. 3 Ziff. 3) an der regierungsrätlichen Beurteilung fest. 

6.3 Unbestritten und nicht zu beanstanden ist vorliegend die maximal zulässige 
anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) von 468m2 (bei einer anrechenbaren 
Landfläche von 1040m2 und einer maximalen Ausnützungsziffer von 0.45). Der 
Regierungsrat hat sodann zutreffend ausgeführt, dass für das EG eine BGF von 
156.53m2, für das OG eine BGF von 290.61m2 und für das DG eine BGF von 
193.32m2 ausgewiesen ist (vgl. Berechnung der aBGF vom 8.5.2015; 
angefochtener RRB Erw. 3.3). Die Fläche des DG entspricht 66.52% derjenigen 

13

des darunter liegenden OG, womit die Voraussetzung von Art. 27 Abs. 3 lit. a 
BauR erfüllt ist. 

7.1.1  Gemäss § 15 Abs. 3 PBG sind die Gemeinden bei der Erfüllung ihrer 
Planungspflicht im Rahmen der Vorschriften und der übergeordneten Interessen 
des Bundes und des Kantons frei und es steht ihnen auch bei der Anwendung 
ihres kommunalen Rechts ein gewisser Spielraum zu. Daraus ergibt sich, dass 
den Schwyzer Gemeinden im Bereich des Bau- und Planungsrechts eine 
gewisse Autonomie zusteht (Bundesgerichtsurteil 1C_2/2009 vom 19.6.2009 
Erw. 3.4 m.H.; vgl. vorstehend Erw. 2.1ff.).

7.1.2  Die Gemeindeautonomie schliesst die Auslegung und Anwendung des 
Gemeinderechts mit ein. Sie hat jedoch dort ihre Grenzen, wo sich eine 
Auslegung mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr 
vereinbaren lässt (vgl. Häuptli, in: A. Baumann u.a., Kommentar zum Baugesetz 
des Kantons Aargau, Bern 2013, § 13 N 23). Auch wenn die übergeordnete 
Behörde bei der Auslegung von kommunalem Recht sich in Berücksichtigung der 
Gemeindeautonomie bei der Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen 
insofern Zurückhaltung aufzuerlegen hat, als dass sie vertretbare 
Entscheidungen der kommunalen Behörden zu akzeptieren hat (vgl. VGE 961/02 
und 962/02 vom 21.5.2003 Erw. 9b/bb und cc), bedeutet dies mithin nicht, dass 
die Kommunalbehörde bei der Anwendung des vom kommunalen Gesetzgeber 
aufgestellten und vom Regierungsrat genehmigten Rechts frei ist. Sie ist an das 
kommunale Recht gebunden (Selbstbindung; VGE III 2015 51 vom 26.8.2015 
Erw. 2.4; VGE III 2014 116+129 vom 25.11.2014 Erw. 6.9; VGE III 2013 218 vom 
24.9.2014 Erw. 2.2 [EGV-SZ 2014 B 8.12]). 

7.2 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der massgeblichen 
Bestimmung. Vom klaren, das heisst eindeutigen und unmissverständlichen 
Wortlaut darf nach der Rechtsprechung nur ausnahmsweise abgewichen 
werden, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der 
Bestimmung wiedergibt. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene 
Interpretationen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden 
unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente (sog. Methodenpluralismus, 
wobei die einzelnen Auslegungselemente keiner hierarchischen 
Prioritätsordnung unterstehen). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck der 
Regelung, die dem Text zugrunde liegenden Wertungen sowie auf den 
Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Die Entstehungsgeschichte ist 
zwar nicht unmittelbar entscheidend, dient aber als Hilfsmittel, um den Sinn der 
Norm zu erkennen (BGE 141 II 220 Erw. 3.3.1; BGE 140 II 495 Erw. 2.3.2, je mit 

14

Hinweisen). Insbesondere bei jungen Gesetzen ist der Wille des historischen 
Gesetzgebers jedoch von erheblicher Bedeutung und darf nicht ohne weiteres 
übergangen werden (BGE 140 V 8 Erw. 2.2.1).

7.3 Art. 27 Abs. 3 BauR muss sowohl von seinem Wortlaut als auch seiner 
Systematik her als wenig gelungen erachtet werden. 

Im Einleitungssatz ist nur vom "Dachgeschoss" die Rede; das Attikageschoss 
wird erstmals in lit. c erwähnt. Dennoch ist, soweit ersichtlich, unbestritten, dass 
die Voraussetzung von Abs. 3 lit. a (die Bruttogeschossfläche des 
Dachgeschosses darf nicht mehr als 2/3 der Grundfläche des darunter liegenden 
Vollgeschosses) auch für das Attikageschoss gilt (Baubewilligung S. 85 Ziff. 5.1; 
Beschwerde der Beschwerdeführer Ziff. 1 S. 12 oben). Dieses quantitative 
Erfordernis (maximal 2/3 Grundfläche des darunter liegenden Vollgeschosses) 
für die Nichtanrechenbarkeit bei der Ausnützungsziffer korrespondiert auch mit 
Art. 31 Abs. 3 BauR, wonach unter der gleichen Voraussetzung "Dach- und 
Attikageschosse" nicht als Vollgeschosse gelten. "Dachgeschoss" im 
Einleitungssatz ist mithin in einem umfassenden Sinn zu verstehen, der auch 
Attikageschosse miteinschliesst. 

Mit lit. c scheint indes zwischen Attika- und Dachgeschoss differenziert zu 
werden. Es werden neben dem Flächenkriterium weitere Voraussetzungen 
verlangt, damit der Ausbau des Dach- oder Attikageschosses bei der 
Ausnützungsziffer nicht angerechnet wird, wobei gemäss dem Wortlaut für das 
Attikageschoss und das Dachgeschoss unterschieden wird. Indes lässt sich 
diese Differenzierung damit erklären, dass der Bezug auf § 60 Abs. 3 lit. c PBG 
zwangsläufig nur das Attikageschoss betreffen kann, während sich das mit 
"beziehungsweise" eingeleitete Kriterium auf Dach- und Attikageschoss beziehen 
kann. 

Die Bestimmung von lit. d erscheint neben lit. c als redundant. Der Verweis auf 
§ 60 Abs. 3 lit. c PBG sowie Art. 32 b Abs. 2 lit. c BauR kann sich wiederum nur 
auf das Attikageschoss beziehen; der Unterschied besteht nur darin, dass das, 
was in lit. c aktiv ausgedrückt wird (sofern "das Attikageschoss … einhält"), nun 
passiv formuliert wird (sofern "die Bestimmungen … eingehalten werden"). Der 
Verweis auf die "übrigen Bauvorschriften" kann indessen gleichermassen auf 
Dach- wie Attikageschoss bezogen werden. Eine hinreichend stringente 
Erklärung/Deutung dieser Bestimmung lässt sich auch den Parteieingaben nicht 
entnehmen. 

Betrachtet man vorliegend nur den ersten Teilsatz von Art. 27 Abs. 3 lit. c BauR, 
welcher auf § 60 Abs. 3 lit. c PBG verweist, so scheint der Wortlaut eindeutig. 

15

Demnach müssten die in § 60 Abs. 3 lit. c PBG enthaltenen Voraussetzungen, 
welche ein Berücksichtigen des Attikageschosses bei der Gebäudehöhe aussch-
liessen, erfüllt sein, um die Geschossfläche des Attikageschosses von der anre-
chenbaren Bruttogeschossfläche auszunehmen. Diese Voraussetzungen sind 
vorliegend nicht eingehalten, da die Fassaden auf der Längsseite zweifellos und 
unbestrittenermassen nicht (mit Ausnahme von maximal einem Drittel dieser 
Fassadenlänge) um das Mass ihrer Höhe (von 3 m bzw. von 2.5 m unter Berück-
sichtigung der gemauerten Dachbrüstung), sondern lediglich um 1.5m von der 
Fassade des darunter liegenden Geschosses zurückversetzt sind. 

Zu berücksichtigen ist vorliegend jedoch auch der zweite Teilsatz von Art. 27 
Abs. 3 lit. c BauR ("beziehungsweise … "). Der Gemeinderat macht geltend, da-
mit sei gemeint, dass entweder § 60 Abs. 3 lit. c PBG eingehalten sein müsse 
oder die Projektionslinie nicht geschnitten werden dürfe. 

Auch unter der Annahme, dass § 60 Abs. 3 lit. c PBG (und Art. 31 b Abs. 2 lit. c 
BauR) bei einer isolierten Betrachtungsweise "klar" ist, kann dies angesichts des 
Wortlautes und des Aufbaus von Art. 27 Abs. 3 BauR entgegen der Beurteilung 
des Regierungsrates nicht zwingend auch für diese Bestimmung insgesamt 
gelten. 

7.4.1  Art. 27 des geltenden BauR entsprach Art. 26 Abs. 3 des alten (a)BauR 
vom 28. September 2008 (vom Regierungsrat genehmigt mit RRB Nr. 439/2009 
vom 24.4.2009 und Nr. 1177/2009 vom 3.11.2009), welcher wie folgt lautete (vgl. 
Verfahren III 2016 151 Beschwerdebeilage 2 = Verfahren III 2016 152 Bf-act. 10): 

3 In Wohnbauten innerhalb der Wohnzonen und der Wohn- und Gewerbezone 
kann das Dachgeschoss ausgebaut werden, ohne dass die entsprechende Ge-
schossfläche zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt wird, sofern:

a) Die Bruttogeschossfläche nicht mehr als 2/3 der Grundfläche des darunter lie-
genden Vollgeschosses beträgt (wobei nur die Bodenflächen mit einer lichten 
Raumhöhe ab 1.80 m angerechnet werden);

b) Die Kniestockhöhe bei Satteldächern maximal 1.20 m (ab OK rohe Decke bis 
Schnittlinie Fassade / OK Dachfläche) beträgt;

c) der Ausbau des Dachgeschosses (inkl. Vordächer), mit Flach-, Pult-, Bogen-
dächern etc. muss sich innerhalb der direkten Projektionslinien von der max. 
zulässigen Firsthöhe (als erstem Fixpunkt) zur max. zulässigen Gebäudehöhe 
bei den Längsfassaden (als weiterem Fixpunkt), d.h. innerhalb des sich daraus 
ergebenden Gebäudekubusses einer entsprechenden Satteldachbaute bewe-
gen, wobei diese Projektionslinien eine Neigung von max. 45° aufweisen dür-
fen;

d) sowie die übrigen Bauvorschriften eingehalten werden.

Attikageschosse wurden in dieser Bestimmung nicht genannt, waren indes zwei-
felsohne bei den Dachgeschossen mit Flachdächern mitgemeint. Erwähnt wur-

16

den sie hingegen einerseits bei der Definition der Geschosszahl in Art. 30 Abs. 3 
aBauR (gleichlautend wie Art. 31 Abs. 3 BauR) sowie anderseits insbesondere 
im Anhang mit Skizzen betreffend die Projektionslinien. 

7.4.2  Der Gemeinderat bringt vor, im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision 
2008/2014 (2. Etappe) sei er vom Volkswirtschaftsdepartement des Kantons 
Schwyz mit Schreiben vom 28. Februar 2011 (Verfahren III 2016 151, 
Beschwerdebeilage 3) darauf hingewiesen worden, dass Art. 26 Abs. 3 lit. c 
aBauR "ohne zugehörige Skizze für Dritte schwer verständlich" sei. Dieses 
Vorbringen des Gemeinderates ist zutreffend. Dem erwähnten Schreiben lässt 
sich entnehmen, dass der Teilsatz "sofern das Attikageschoss …, 
beziehungsweise das Dachgeschoss … nicht schneidet" auf Vorschlag des 
Volkswirtschaftsdepartementes ins BauR aufgenommen wurde. Diese 
Ergänzung verbalisiert im Wesentlichen die vorerwähnte Skizze, welche Art. 26 
Abs. 3 lit. c aBauR illustrierte. 

Die Gesetzeshistorie spricht mithin für den Willen, die bestehende Regelung 
nicht zu ändern, sondern vielmehr zu präzisieren (wenn auch − wie erwähnt − 
nicht im Sinne der angestrebten und wünschenswerten besseren 
Verständlichkeit bzw. Klärung). 

7.5.1  Im VGE III 2010 115+118 vom 18. November 2010 war zu prüfen, ob ein 
Attikageschoss als Vollgeschoss gilt oder nicht. In diesem Zusammenhang hielt 
das Verwaltungsgericht fest (Erw. 6.2), dass § 60 Abs. 3 lit. c PBG einzig regelt, 
unter welchen Bedingungen ein Attikageschoss und eine Dachbrüstung bei der 
Berechnung der Gebäudehöhe nicht zu berücksichtigen sind. Es geht bei dieser 
Bestimmung hingegen nicht um die Qualifikation eines Geschosses als Voll- oder 
Dachgeschoss. Hierfür war einzig auf die betreffende Bestimmung des 
kommunalen BauR abzustellen. 

Diese Rechtsprechung ist sinngemäss auch auf den vorliegenden Sachverhalt 
anzuwenden. Dies bedeutet, dass § 60 Abs. 3 lit. c PBG nur mit Bezug auf die 
Anrechenbarkeit eines Attikageschosses bei der Bemessung der Gebäudehöhe 
als (zwingendes) kantonales Recht Geltung haben kann. Wenn vorliegend die 
Gemeinde bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer, welche kommunales Recht 
darstellt, § 60 Abs. 3 lit. c PBG erwähnt, muss ihr auch ein entsprechender 
Autonomiebereich bei der Auslegung dieser Bestimmung im kommunalen Recht 
zugestanden werden. Es kann jedenfalls keinen Unterschied machen, ob in 
einem kommunalen BauR ein kantonaler Gesetzestext (im Sinne einer Vorlage, 
ohne Nennung der Gesetzesgrundlage) zitiert wird und so zu kommunalem 
Recht erhoben wird, oder ob ohne Zitierung des Gesetzestextes nur auf die 

17

entsprechende Bestimmung − im Interesse eines kurz gehaltenen Reglements − 
verwiesen wird. 

7.5.2  Wird ein Attikageschoss nicht um das Mass seiner Höhe zurückgesetzt, 
d.h. überschreitet die (fiktive) Dachneigung des Attikageschosses die 45 Grad-
Linie, hat dies gemäss der kantonalgesetzlichen Vorgabe nur zur Folge, dass 
das Mehrmass, das sich bei einem 45 Grad geneigten Dach ergäbe, zur 
Gebäudehöhe gerechnet wird (§ 60 Abs. 4 PBG; vgl. EGV-SZ 2007 C.2.2 
Erw. 4.2.3). Der Gemeinderat macht zu Recht geltend, weil sich § 60 Abs. 3 lit. c 
PBG auf die Ermittlung der Gebäudehöhe beziehe, müsse ein Attikageschoss 
nicht zwingend um das Mass seiner Höhe ab den Fassaden des darunter 
liegenden Geschosses zurückversetzt sein, wenn die zulässige Gebäudehöhe 
der entsprechenden Bau-zone eingehalten werde (vgl. Stellungnahme des 
Gemeinderates vom 7.10.2016 S. 3 oben). Auf die Qualifikation als 
Attikageschoss hat dies grundsätzlich keine Auswirkungen; ebenso wenig auf die 
Ermittlung der Ausnützungsziffer oder die Bestimmung als Vollgeschoss nach 
dem kommunalen Recht. Diesbezüglich bleibt die Autonomie einer Gemeinde 
gewahrt. 

7.5.3  Bereits der Hinweis in Art. 26 Abs. 3 aBauR, dass die Einhaltung der 
übrigen Bauvorschriften vorbehalten bleibt, war grundsätzlich überflüssig bzw. ist 
im Sinne einer Verdeutlichung zu verstehen. Es wurde vorstehend auf die 
Redundanz von Art. 27 Abs. 3 lit. d BauR hingewiesen. Die Argumentation der 
Gemeinde (Beschwerde S. 11 Ziff. 1.6), man habe damit lediglich 
"sensibilisieren" wollen, dass weitere geltende Bauvorschriften einzuhalten seien, 
namentlich auch die zu wahrenden Abstände, welche an die Gebäudehöhe 
geknüpft sind (vgl. § 59 f. und § 63 PBG), ist eine plausible Erklärung. 

7.6 Der Gemeinderat führt im Weiteren auch nachvollziehbar aus, Art. 26    
aBauR habe gewährleistet, dass ein Flachdach mit Attikageschoss nicht 
schlechter (oder besser) gestellt werde als eine Baute mit Satteldach. Deshalb 
habe die massgebende Bruttogeschossfläche nicht zur aBGF gezählt werden 
müssen, wenn sie sich innerhalb der Projektionslinien einer zonenkonformen 
Sattelbaute unter Ausschöpfung der max. zulässigen Gebäude- und Firsthöhe 
befunden habe. Wenn die max. Gebäude- und Firsthöhe nicht ausgenutzt 
worden seien, das Gebäude also kleiner gewesen sei als erlaubt, habe dies 
bedeutet, dass das Attikageschoss innerhalb des theoretischen Kubus liegen 
konnte, aber diesfalls nicht zwingend um seine Höhe von der Fassade habe 
zurückversetzt werden müssen. Diese Praxis habe der Gemeinderat jahrelang 
gelebt (vgl. dazu die Skizzen in der Beschwerde des Gemeinderates vom 
26.7.2016 S. 6ff. sowie die Skizzen im Anhang zum aBauR in Bf-act. 10). 

18

Mit diesen Vorbringen spricht der Gemeinderat neben der bisherigen Praxis auch 
den Sinn und Zweck der Bestimmung, nämlich die Nichtschlechterstellung bzw. 
Gleichbehandlung von Flachdachbauten/Attikageschossen mit Dachgeschossen 
unter einem Satteldach an. Es bestehen entgegen der Auffassung von Regie-
rungsrat und Beschwerdegegner keine überzeugenden Anhaltspunkte, welche 
darauf schliessen liessen, dass mit der Revision des BauR an dieser bisherigen 
Zielsetzung und Praxis etwas hätte geändert werden sollen. Es kann auch kein 
Zweifel daran bestehen, dass der Gemeinderat in seiner Beschwerde den Willen 
des Gesetzgebers zutreffend wiedergibt. Dieser gesetzgeberischen Absicht wi-
derspricht letztlich auch der Wortlaut von Art. 27 Abs. 3 lit. c BauR nicht, wonach 
die Projektionslinie zwischen den zulässigen Gebäude- und Firsthöhen zu beach-
ten ist; diese Bestimmung muss sich gleichermassen auf Dachgeschoss wie Atti-
kageschoss beziehen, auch wenn dies sprachlich klarer zum Ausdruck gebracht 
werden könnte. Ebensowenig vermag hieran, wie bereits ausgeführt, Art. 27 Abs. 
3 lit. d BauR etwas zu ändern. 

7.7 Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass es sich bei Art. 27 Abs. 3 
BauR - unter Einschluss des Verweises auf § 60 Abs. 3 lit. c PBG - um kommu-
nales Recht handelt. Unter Beachtung der Autonomie der Gemeinde bei der Aus-
legung und Anwendung von Gemeinderecht ist die Umsetzung dieser Bestim-
mung im gelebten Rechtsalltag, die der bisherigen Praxis der Vorgängerbestim-
mung entspricht, nicht zu beanstanden, wie die Auslegung von Art. 27 Abs. 3 
BauR ergeben hat.  

7.8 Es ist mithin zu prüfen, ob Art. 27 Abs. 3 lit. c BauR gemäss der Recht-
sprechung des Gemeinderates eingehalten wird oder nicht.

Die Bauherrschaft hat im Schnittplan S/01 (vgl. Plan Nr. R-117-07 „Schnitte und 
Fassaden“ im Massstab 1:100 vom 8.5.2015) die Projektionslinie zwischen der 
zulässigen Gebäude- (8m) und Firsthöhe (10m) eingezeichnet. Das Attikage-
schoss schneidet diese Linien nicht und hält somit die Voraussetzungen gemäss 
Art. 27 Abs. 3 lit. c BauR ein, soweit bei diesem Plan von den richtigen Höhen-
bemessungen ausgegangen wurde (was bei der Gebäudehöhe näher zu prüfen 
ist).

Dementsprechend ergibt sich vorliegend ohne Anrechnung der Geschossfläche 
des Attikageschosses eine aBGF von 447.14m2 (bei einer BGF von 156.53m2 für 
das EG und von 290.61m2 für das OG), was bei einer anrechenbaren Landfläche 
von 1‘040m2 eine Ausnützungsziffer von 0.430 ergibt. Die zulässige Ausnüt-
zungsziffer von 0.45 wurde demnach nicht überschritten, soweit die übrigen Bau-

19

vorschriften (bspw. zur Gebäudehöhe) eingehalten wurden (vgl. Art. 27 Abs. 3 
lit. d BauR).

7.9 Nach dem Gesagten sind die Beschwerden gutzuheissen, der 
angefochtene RRB aufzuheben und die Sache an den Regierungsrat 
zurückzuweisen, damit er die offen gelassenen und ungeprüften Fragen (so auch 
− soweit ersichtlich − die Frage der Einordnung und in diesem Zusammenhang 
auch die Vorbringen betr. Verdichtung, vgl. Verwaltungsbeschwerde S. 5 Ziff. 1, 
S. 9 ff. Ziff. 4.2; Abstände und ungenügende Aussenraumgestaltung, vgl. 
Verwaltungsbeschwerde S. 12 ff. Ziff. 5 f.) abschliessend beurteilen kann.

Aus verfahrensökonomischen Gründen rechtfertigt es sich vorliegend zu den 
vom Regierungsrat zwar nicht abschliessend jedoch teilweise angesprochenen 
Fragen, die von den Beschwerdeführern vor Verwaltungsgericht beanstandet 
werden, Folgendes anzumerken (vgl. Erw. 8.1ff.). Eine unmittelbare Beurteilung 
dieser Rügen verwehrt sich dem Verwaltungsgericht jedoch aufgrund des funkti-
onellen Instanzenzuges und der funktionellen Schranken der Verwaltungsge-
richtsbarkeit (VGE 1062/05 vom 15.2.2006 Erw. 5.2; VGE 536/94 vom 7.7.1994 
Erw. 2, zit. in VGE III 2009 215 vom 24.2.2010 Erw. 3.7). 

8.1 Der Regierungsrat hat die Frage, ob das Bauprojekt die zulässige Gebäu-
dehöhe einhält, offen gelassen, weil die Ausnützungsziffer als überschritten beur-
teilt wurde. Allerdings hat er festgehalten, dass ein Baugesuch u.a. Schnitt- und 
Fassadenpläne mit den massgebenden Gebäude- und Firsthöhen enthalten 
müsse, die Baupläne des vorliegenden Bauprojektes diese Vorgabe jedoch nicht 
erfüllen würden und deshalb mangelhaft seien. Zunächst werde die Gebäude- 
und Firsthöhe nicht − wie erforderlich − für jede Fassade, sondern lediglich bei 
einem Schnitt (S/01) ausgewiesen. Ferner bestehe ein Widerspruch zwischen 
den Bauplänen einerseits (Gebäudehöhe von 5.98m) und den Angaben des Ge-
meinderates sowie der Beschwerdegegner (vorliegend Beschwerdeführer; Ge-
bäudehöhe von 6.98m; angefochtener RRB Erw. 2.4).

8.2.1  Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden 
in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei 
Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (vgl. § 60 Abs. 2 PBG). 
Hinsichtlich § 60 Abs. 3 lit. c und Abs. 4 PBG sowie dem identischen Art. 32 b 
Abs. 2 lit. c BauR zum Attikageschoss kann auf die zutreffenden rechtlichen Er-
wägungen im angefochtenen RRB (Erw. 2.1f.) und die vorstehenden Ausführun-
gen, insbesondere die Darlegung der Rechtsprechung im Falle, dass das Attika-
geschoss nicht um das ganze Mass seiner Höhe zurückversetzt wurde (Erw. 
7.5.2), verwiesen werden. Entscheidend ist, ob das geplante Attikageschoss die 

20

45°-Linie überschreitet oder nicht. Wird die 45°-Linie überschritten, ist diese nach 
oben bis zur Einhaltung des 45°-Winkels zu verschieben. Für die Gebäudehöhe 
ist alsdann der Schnittpunkt der 45°-Linie mit der Fassadenflucht massgebend 
(VGE 1028/00 vom 24. Oktober 2000 Erw. 4c). 

8.2.2  In der Wohnzone (W2) sind gemäss Art. 54 BauR bei Einzelbauweise eine 
max. Gebäudehöhe von 8m und eine max. Firsthöhe von 10m zulässig. 

8.2.3  Das Baubewilligungsgesuch für Bauten und Anlagen ist der Gemeinde 
einzureichen. Es muss eine Beschreibung des Vorhabens, Situations- und 
Baupläne, einen Katasterplan, Angaben über die Grundeigentumsverhältnisse 
und den Zweck der Baute sowie die Unterschrift des Bauherrn enthalten (§ 77 
Abs. 1 PBG). Sofern erforderlich, kann die Bewilligungsbehörde weitere 
Unterlagen verlangen (§ 77 Abs. 2 PBG).

Gemäss Art. 75 Abs. 1 lit. d BauR sind mit dem Baugesuch u.a. Schnitt- und 
Fassadenpläne im Masstab 1:100 oder 1:50 mit den bestehenden und neuen 
Terrainlinien mit Höhenkoten, den massgebenden Gebäude- und Firsthöhen so-
wie den weiteren notwendigen, auf den Höhenfixpunkt bezogenen Höhenkoten 
am Bau einzureichen.

8.3 Die aktenkundigen Planunterlagen (namentlich Schnitte und Fassaden vom 
8.5.2015, Plan Nr. R-117-07) weisen verschiedene Höhenangaben (Koten, Ge-
bäudehöhen) aus. Der Nullpunkt (427.69 m.ü.M.) entspricht der von der Gemein-
de als massgebendes gewachsenes Terrain festgelegten Höhenkoten in der 
ausgemittelten Strassenachse in der Mitte der jeweiligen Bauparzellen. 

Der Regierungsrat wird vorab noch einmal zu prüfen haben, ob die notwendigen 
Angaben zur Beurteilung der Gebäudehöhe mit den vorhandenen Plänen nicht 
hinreichend erstellt sind. Handelt es sich um (geringfügige) Mängel, aufgrund de-
rer jedoch eine Beurteilung der Gebäudehöhe nicht rechtsgenüglich vorgenom-
men werden kann, so ist den Bauherren allenfalls die Möglichkeit zur Ergänzung 
unter Berücksichtigung des rechtlichen Gehörs der Verfahrensbeteiligten zu ge-
währen.

Der vom Regierungsrat beanstandete Widerspruch zwischen der Gebäudehöhe 
in den Bauplänen und der Baubewilligung (5.98m) sowie den Stellungnahmen 
der Beschwerdeführer vor dem Regierungsrat (6.98m) ergibt sich daraus, dass 
die in der Baubewilligung bzw. den Bauplänen ermittelte Gebäudehöhe noch 
nicht das Mehrmass berücksichtigt, welches sich daraus ergibt, dass das Attika-
geschoss nicht um das Mass seiner Höhe ab der Fassade des darunter liegen-
den Geschosses zurückversetzt wurde. Der Gemeinderat hat diesen Umstand in 

21

seiner Stellungname vom 31. Mai 2016 an den Regierungsrat sowie in den er-
gänzend dazu beigelegten Fassadenplänen dargelegt (vgl. RR-act. II/04). Ob die 
jeweiligen Gebäudehöhen zutreffend ermittelt wurden und die baureglementari-
schen Vorgaben wahren, hat der Regierungsrat auf der Basis der allenfalls im 
dargelegten Sinne bereinigten Bauplänen noch zu prüfen.

9.1 Die Beschwerdeführer rügen die Erwägungen im angefochtenen RRB zu 
den Erschliessungs- und Parkierungsverhältnissen beim geplanten Bauvorha-
ben. Das Baugrundstück soll von Norden und Osten her erschlossen werden. 
Der Regierungsrat hielt insbesondere fest, dass die Beurteilung durch die Tief-
baukommission der Gemeinde O.________ nicht in allen Belangen nachvollzieh-
bar sei. Zwar stehe es den Bauherren grundsätzlich frei, ob sie eine einzige Ein- 
und Ausfahrt oder − wie vorgesehen − mehrere Ein- und Ausfahrten für die erfor-
derlichen Motorfahrzeugabstellplätze realisieren wollen. Die Übersichtlichkeit und 
Verkehrssicherheit müsse jedoch gewährleistet sein (Art. 20 BauR). Es erscheine 
fraglich, ob diese Voraussetzungen mit der geplanten Parkierung bzw. den dazu 
erforderlichen Ein- und Ausfahrten erfüllt würden. Insbesondere sei an der Über-
sichtlichkeit bei der Ausfahrt aus den Garagenplätzen Nr. 3 und 4 zu zweifeln, 
wenn die Aussenparkplätze Nr. 1 und 2 besetzt seien, zumal offenbar vorgese-
hen sei, dass diese Ausfahrt rückwärts erfolge. Ebenso dürfe es schwierig sein, 
gefahrlos und mit einer vernünftigen Anzahl an Wendemanövern von den Ausse-
nabstellplätzen Nr. 10 und 11 wegzufahren (angefochtener RRB Erw. 6.3).

9.2 Der Regierungsrat wird diese Frage im Rahmen der Rückweisung insbe-
sondere unter Berücksichtigung des Strassentyps der Erschliessungsstrasse so-
wie der Strassenverhältnisse und des -verlaufs abschliessend zu beurteilen ha-
ben. Bei der näheren Begründung allfälliger Zweifel an der Übersichtlichkeit und 
Verkehrssicherheit hinsichtlich einzelner Parkplätze werden auch der Vorplatz 
sowie dessen Grösse vor den Garagenplätzen sowie die Rügen der Beschwer-
deführer (im vorliegenden Verfahren) zu berücksichtigen sein, wonach es u.a. 
keine Rolle spiele, ob die Parkplätze Nr. 3 und 4 in die Tiefe versetzt sind oder 
unmittelbar nördlich an die Parkplätze Nr. 1 und 2 angrenzen würden, und dass 
die Benützer der Parkplätze Nr. 10 und 11 ihr Fahrzeug bei einer Vorplatzfläche 
von 6.47m x 17.40m mit wenigen Wendemanövern wenden könnten. 

10. Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d 
VRP). Bei der Beurteilung der Frage, ob solche Beweismittel notwendig sind, 
kommt der entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu 
(vgl. VGE III 2014 136 vom 30.3.2016 Erw. 7.2 m.H.a. Plüss in: Kommentar 
VRG, § 7 Rz. 67 m.H.; VGE III 2007 111 vom 29.8.2007 Erw. 2 mit Verweis auf 

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VGE 1032/05 vom 28.9.2005 Erw. 1.2 mit Hinweisen; vgl. auch Bundesgerichts-
urteil 1A.202/2003 vom 17.2.2004 Erw. 2 mit Hinweisen). Nachdem der vorlie-
gend für die Beurteilung relevante Sachverhalt mit den aktenkundigen Planunter-
lagen grundsätzlich hinlänglich dokumentiert ist, kann ohne Verletzung des Un-
tersuchungsgrundsatzes sowie des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer 
von einem Augenschein abgesehen werden. 

11. Zusammenfassend erweisen sich die Beschwerden als begründet und sind 
insoweit gutzuheissen, als die Sache zur Beurteilung der weiteren Rügen der 
Beschwerdegegner (bzw. Beschwerdeführer im regierungsrätlichen Verfahren) 
an den Regierungsrat zurückgewiesen wird.

12. Soweit eine Sache zur weiteren Abklärung und neuem Entscheid an die 
Vorinstanz zurückgewiesen wird, gilt dies für die Frage der Auferlegung der Ge-
richtskosten als Obsiegen der Beschwerde führenden Partei, und zwar unabhän-
gig davon, ob die Rückweisung überhaupt beantragt oder ob das entsprechende 
Begehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wurde (vgl. Bundesgerichts-
urteil 1C_597/2014 vom 1.7.2015 Erw. 6.1; 8C_78/2009 vom 31.8.2010 teilweise 
publ. in BGE 136 II 393 Erw. 12.1; vgl. VGE III 2015 177 vom 18.2.2016 Erw. 5). 

Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend gehen die Gerichtskosten von 
Fr. 2'500.-- je zur Hälfte (= Fr. 1'250.--) somit zu Lasten der Beschwerdegegner 
(unter solidarischer Haftung) und des Kantons Schwyz. 

Die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftung) und der Kanton haben zu-
dem den beanwalteten Beschwerdeführern Ziff. 1 eine Parteientschädigung zu 
entrichten. Diese wird in Beachtung des Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebT; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der für das Honorar im Verfahren 
vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vor-
sieht, sowie der in § 2 enthaltenen Kriterien und in Ausübung des pflichtgemäs-
sen Ermessens auf je Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt (ins-
gesamt Fr. 2'000.--).

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerden III 2016 151 und III 2016 152 werden vereinigt und inso-
weit gutgeheissen, als der angefochtene RRB Nr. 581/2016 vom 28. Juni 
2016 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen an den Regie-
rungsrat zur Neubeurteilung zurückgewiesen wird.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens (Gerichts-
gebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden je zur 
Hälfte (= Fr. 1'250.--) den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haf-
tung) und dem Kanton Schwyz auferlegt. Die Beschwerdegegner haben ih-
ren Anteil von Fr. 1'250.-- innert 30 Tagen seit Zustellung Entscheid auf das 
Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. 

Hinsichtlich des Kantonsanteils wird auf die kantonsinterne Verrechnung 
verzichtet. 

Der von den Beschwerdeführern Ziff. 1 am 16. August 2016 geleistete Kos-
tenvorschuss von Fr. 2'500.-- ist diesen aus der Gerichtskasse zurückzuer-
statten (Auszahlung an den Rechtsvertreter).

3. Die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftung) und der Kanton 
Schwyz haben den beanwalteten Beschwerdeführern Ziff. 1 eine Parteien-
tschädigung von je Fr. 1'000.-- zu entrichten (insgesamt Fr. 2'000.--).

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer Ziff. 1 (2/R)
 die Beschwerdegegner (8/R)
 den Gemeinderat O.________ (R)
 den Regierungsrat (EB)
 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
 und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB).

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Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 1. Mai 2017