# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f27125ea-5a84-5909-9211-ee4c9e7568fc
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 19.05.2021  VB.2020.00574
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2020-00574_2021-05-19.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2020.00574	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 19.05.2021
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.05.2022 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Erschliessung; Zugänglichkeit.

Zulässigkeit neuer Tatsachenbehauptungen (E. 1.3). Anwendbarkeit der Zugangsnormalien (E. 3). Zugänge sind so nahe an die zu erschliessenden Grundstücke heranzuführen, dass ein wirksamer Einsatz der öffentlichen Dienste möglich ist. Die nicht befahrbare Distanz vom Zugang zum Gebäudeeingang darf vorliegend höchstens 80 m betragen. Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein. Dabei ist zu beachten, dass die Anforderungen an die rechtliche und tatsächliche Sicherung auch für die Notzufahrt für die öffentlichen Dienste bis zur Haustüre gelten (E. 5.1). Die strittige Wegparzelle dient bloss der Erschliessung eines Grundstücks und ist ein privater Weg. Die rechtliche Sicherung der Erschliessung des Baugrundstücks ist nicht gegeben (E. 5.3). Vom Vorbehalt der Notzufahrt kann nicht nach § 11 ZN abgewichen werden, wenn der Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste nicht anderweitig gewährleistet ist (E. 5.4). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ERSCHLIESSUNG
NEUE TATSACHENBEHAUPTUNG
NOTZUFAHRT
ÖFFENTLICHER WEG
SICHERUNG
ÜBERGANGSBESTIMMUNG
ZUGÄNGLICHKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 237 Abs. I PBG
§ 52 Abs. II VRG
§ 4 Abs. I Zugangsnormalien

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2020.00574

 

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 19. Mai 2021

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin
Nicole Bürgin.   

 

 

In Sachen

 

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

C, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner, 

 

und

 

Bausektion der Stadt Zürich, 

c/o Amt für Baubewilligungen,

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

 

hat sich ergeben: 

I.  

Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich erteilte A
mit Beschluss vom 4. Februar 2020 die baurechtliche Bewilligung für den
Neubau von 2 Wohnhäusern (1 Mehrfamilien- und 1 Einfamilienhaus)
anstelle eines Einfamilienhauses auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02
an der E-Strasse 03 und 04 in Zürich.

II.  

Gegen diesen Entscheid rekurrierte C am 5. März 2020
beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der Bewilligung. Das
Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 19. Juni 2020 gut und
hob die Baubewilligung vom 4. Februar 2020 der Bausektion des Stadtrats
der Stadt Zürich auf. 

III.  

A erhob am 26. August
2020 gegen diesen Entscheid Beschwerde und beantragte, der angefochtene
Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung zu bestätigen; unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen. 

Das Baurekursgericht beantragte am 4. September 2020
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 23. September 2020 beantragte C die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion des Stadtrats
der Stadt Zürich verzichtete am 30. September 2020 auf eine
Mitbeantwortung der Beschwerde. A hielt mit Replik vom 22. Oktober 2020 an
seinen Anträgen fest. Mit Duplik vom 30. Oktober 2020 hielt auch C an
seinen Rechtsbegehren fest. A triplizierte am 30. November 2020. C liess
sich am 9. Dezember 2020 erneut vernehmen. Eine weitere Vernehmlassung von
A erfolgte am 22. Januar 2021. C hielt am 2. Februar 2021 an seinen
bisherigen Ausführungen fest.

Die Bausektion verzichtete auch im weiteren Verfahren auf
eine Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Der
Beschwerdegegner wirft auf, der Beschwerdeführer habe den angefochtenen
Entscheid am 25. Juni 2020 entgegengenommen, die Beschwerde trage aber den
Poststempel vom 27. August 2020, weshalb die Rechtzeitigkeit der
Beschwerde zu prüfen sei. 

Der Beschwerdeführer empfing den vorinstanzlichen
Entscheid am 25. Juni 2020, weshalb die Beschwerdefrist unter
Berücksichtigung der Gerichtsferien am 26. August 2020 ablief. Zwar ist
das Couvert, in welchem sich die Beschwerde befand, mit einem Poststempel vom
27. August 2020 versehen, aus der Sendungsverfolgung des Einschreibens
ergeht jedoch, dass die Beschwerde bereits am 26. August 2020 und damit
noch rechtzeitig der Post übergeben wurde. Da auch die weiteren
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.3
 

1.3.1
Der Beschwerdegegner rügt, beim Argument des Beschwerdeführers, dass die
Parzelle Kat.-Nr. 05 ein öffentlicher Weg sei, handle es sich um ein
unzulässiges Novum, da diese Behauptung im Rekursverfahren nicht vorgebracht
worden sei.

1.3.2
Gemäss § 52 Abs. 2 VRG sind neue Tatsachenbehauptungen vor dem
Verwaltungsgericht nur so weit zulässig, als sie durch die angefochtene
Anordnung notwendig geworden sind (VGr, 18. Mai 2011, VB.2010.00496, E. 1.3.1).
Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Vorinstanz einen Neuentscheid
getroffen hat oder wenn sie die angefochtene Verfügung zwar bestätigte, aber
neu begründete bzw. auf neue Gesichtspunkte abstützte. Auch berücksichtigt
wird, in welcher Parteirolle der Beschwerdeführer am vorinstanzlichen Verfahren
teilgenommen hat (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 22 ff.). Neue rechtliche
Begründungen sind im Beschwerdeverfahren dahingehend grundsätzlich erlaubt, da
die rechtliche Begründung nicht Bestandteil des Streitgegenstands bildet.
Abweichend von diesem Grundsatz können jedoch gemäss ständiger Praxis vor dem
Verwaltungsgericht in baurechtlichen Verfahren keine neuen Bauhinderungsgründe
geltend gemacht werden. Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite
gerichtliche Instanz, bleibt für neue rechtliche Begründungen grundsätzlich
insoweit kein Raum, als sie sich auf neue tatsächliche Behauptungen stützen, es
sei denn, das Vorbringen neuer Tatsachen sei durch die angefochtene Anordnung
notwendig geworden. Massgebend für die Berücksichtigung neuer rechtlicher
Vorbringen muss in baurechtlichen Verfahren damit sein, ob sie sich auf das
Tatsachenfundament des Rekursentscheids, das heisst auf den im Rekursverfahren
ermittelten Sachverhalt, beziehen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 41 ff.).

1.3.3
Der Beschwerdeführer war vor der Vorinstanz noch in der Rolle des
Rekursgegners. Sodann wurde die Erschliessung von der Baubehörde noch als
zulässig erachtet und erst von der Vorinstanz als mangelhaft beurteilt.
Demgemäss wurden weitere Ausführungen zur geplanten Erschliessung erst durch
den angefochtenen Rekursentscheid notwendig. Im Übrigen handelt es sich beim strittigen
Vorbringen nicht um einen Bauhinderungsgrund. Die Tatsachenbehauptung, bei der
Wegparzelle 05 handle es sich um einen öffentlichen Weg, ist daher noch
zulässig. 

2.
 

Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W3 gemäss BZO der
Stadt Zürich. Gemäss dem geplanten Projekt ist die Erstellung eines
Einfamilienhauses (E-Strasse 03) im östlichen und eines Mehrfamilienhauses (E-Strasse
04) im westlichen Teil des Baugrundstücks geplant. An dieses grenzt südlich
unter anderem die ebenfalls im Eigentum der Bauherrschaft stehenden Parzelle
Kat.-Nr. 02 an. Von deren südwestlichen Grenze führt das Weggrundstück
Kat.-Nr. 05 zur E-Strasse. Dieses Weggrundstück steht je im hälftigen
Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 06
(Beschwerdegegner) und 02 (Beschwerdeführer). In der Verlaufsrichtung der E-Strasse
weiter westlich zweigt von dieser auf der gleichen Strassenseite die
Wegparzelle Kat.-Nr. 07 ab. Diese geht in die Wegparzelle 08 über, welche
bis zur südwestlichen Ecke des Baugrundstücks führt. Der jeweilige Eigentümer
des Baugrundstücks ist zu einem Viertel Miteigentümer der Wegparzelle Kat.-Nr. 07
und zur Hälfte Miteigentümer der Wegparzelle Kat.-Nr. 08. Die Zufahrt
sollte über die Grundstücke Kat.-Nrn. 05 und 02 verlaufen. 

3.
 

3.1 Der
Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe unzulässigerweise die
Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN) angewendet anstelle der Verkehrserschliessungsverordnung
vom 17. April 2019 (VErV), welche am 1. Juni 2020 in Kraft getreten
sei.

3.2 Ob während
des Rekursverfahrens eingetretene Änderungen der Rechtslage zu berücksichtigen
sind, ist in erster Linie eine Frage des anwendbaren materiellen Rechts (Marco
Donatsch, Kommentar VRG, § 20a N. 23). Die Verkehrserschliessungsverordnung,
welche am 1. Juni 2020 und somit während des Rekursverfahrens in Kraft
trat, hat bezüglich ihrer Anwendbarkeit eine Übergangsbestimmung. Gemäss dieser
gilt die Verordnung für alle Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten bei den
örtlichen Baubehörden eingereicht werden (E. Übergangsbestimmung VErV). Da
das Baugesuch für das strittige Projekt noch vor dem Inkrafttreten der
Verkehrserschliessungsverordnung bei den Baubehörden eingereicht wurde, finden
für seine Beurteilung noch die Zugangsnormalien Anwendung. Die Vorinstanz hat
somit die richtigen Rechtsnormen angewendet. Im Übrigen enthält auch die neue
Verkehrserschliessungsverordnung bezüglich des hier strittigen Problems im
Ergebnis die gleiche Regelung. Denn gemäss §13 VErV in Verbindung mit der
Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (FKS-Richtlinie,
Ausgabe 2015) Ziffer 8 darf die abgewickelte Schlauchlänge vom
Löschfahrzeug (für welches ein mindestens 6 m breiter Weg bestehen muss)
bis zum Gebäudeeingang max. 80 m betragen (vgl. für die Zugangsnormalien E. 5.1
nachfolgend).

4.
 

4.1 Der
Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz hätte die Erschliessung über die
Grundstücke Kat.-Nr. 07 sowie 02 nicht prüfen dürfen, da diese nicht
gerügt worden sei. Sie habe sodann seinen Anspruch auf rechtliches Gehör
verletzt, da sie ihre Ansicht, dass die Erschliessung über die vorgenannten
Grundstücke nicht möglich sei, dem Beschwerdeführer nicht zur Kenntnis gebracht
und ihm nicht zur Stellungnahme zugestellt habe.

4.2 Wie sich aus
den eingereichten Bauplänen zeigt, war die Erschliessung des Bauprojekts über
die Grundstücke Kat.-Nrn. 05 und 02 geplant. Demgemäss rügte der
Beschwerdegegner vor der Vorinstanz auch diese Erschliessung, hielt jedoch
fest, dass eine Erschliessung über 07 und 08 eine wesentliche Projektänderung
zur Folge hätte, welche nicht mittels Nebenbestimmung geregelt werden könnte.
Die Mitbeteiligte führte an, dass die Erschliessung über die Parzellen Kat.-Nrn. 07
und 08 gegeben sei, weshalb die Baubewilligung zu Recht erteilt worden sei. Der
Beschwerdegegner bestritt sodann eine mögliche Erschliessung über die Parzellen
Kat.-Nrn. 07 und 08 und wies nochmals daraufhin, dass die baurechtliche
Bewilligung eine Erschliessung über die Parzellen Kat.-Nrn. 05 und 02 vorsehe.

4.3 Aus den
eingereichten Baugesuchunterlagen sowie der erteilten Baubewilligung geht klar
hervor, dass die Erschliessung über die Grundstücke Kat.-Nrn. 05 und 02 hätte
erfolgen sollen. Da die Vorinstanz eine solche Erschliessung verneinte, durfte
sie aufgrund des Verhältnismässigkeitsprinzips prüfen, ob die Erschliessung auch
anderweitig gewährleistet wäre und der Erschliessungsmangel ohne besondere
Schwierigkeiten mittels Nebenbestimmungen hätte geheilt werden können
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437). Demgemäss durfte die Vorinstanz
auch eine alternative Erschliessung über die Grundstücke Kat.-Nrn. 07 und 08
prüfen. Im Übrigen hätte sie auch ohne diese Prüfung die Baubewilligung verweigern
müssen, da die gemäss Baugesuchsunterlagen geplante Erschliessung nicht den gesetzlichen
Anforderungen entsprach. 

Die Parteien haben – als
Ausfluss ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör – ausnahmsweise Anspruch auf
vorgängige Anhörung, wenn eine Behörde ihren Entscheid mit einem Rechtssatz
oder einem Rechtstitel zu begründen beabsichtigt, der im bisherigen Verfahren
nicht herangezogen wurde, auf den sich die Parteien nicht berufen haben und mit
dessen Erheblichkeit im konkreten Fall sie nicht rechnen konnten (BGr, 25. März
2019, 2C_933/2018, E. 4.2; BGr, 5. März 2018, 2C_497/2017, E. 3.4;
Martin Bertschi, Kommentar VRG, 3. A., Zürich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a
N. 29; Donatsch, § 20a N. 21, § 52 N. 37; Alain
Griffel, Kommentar VRG, § 26b N. 29). Dass das Grundstück nicht
genügend erschlossen war, wurde vom Beschwerdegegner im vorinstanzlichen
Verfahren gerügt, sodann auch mit dem Hinweis auf eine mögliche Erschliessung
über die Grundstücke Kat.-Nrn. 07 und 08. Sowohl die Mitbeteiligte als
auch der Beschwerdeführer äusserten sich sodann zu einer Erschliessung über
diese Grundstücke. Schliesslich äusserte sich auch der Beschwerdegegner
nochmals dazu, dass auch diese Erschliessung nicht genüge. Demgemäss konnte
sich der Beschwerdeführer zu einer Erschliessung über die Grundstücke Kat.-Nrn. 07
und 08 äussern und wurde sein rechtliches Gehör nicht verletzt.

5.
 

5.1 Eine
genügende Erschliessung eines Grundstücks im Sinn von Art. 19 Abs. 1
und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 234 ff.
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) liegt unter
anderem dann vor, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen
genügend "zugänglich" sind. Nach § 237 Abs. 1 Satz 1
PBG bedingt genügende Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine der Art,
Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für
Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Gestützt auf § 360 Abs. 1
in Verbindung mit § 237 Abs. 2 PBG erliess der Regierungsrat die
Zugangsnormalien, in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb,
denen ein Zugang zu genügen hat. Gemäss § 4 Abs. 1 ZN sind Zugänge so
nahe an die zu erschliessenden Grundstücke heranzuführen, dass ein wirksamer
Einsatz der öffentlichen Dienste möglich ist. Im Anhang der Zugangsnormalien
mit dem Titel "Technische Anforderungen" wird unter dem Stichwort
"Erreichbarkeit" festgehalten, die erlaubte (nicht befahrbare)
Distanz vom Zugang zum Gebäudeeingang belaufe sich bei Gebäuden ohne starke
Personenbelegung und einer Höhe unter 13 m auf höchstens 80 m.

Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch
rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3).
Die rechtliche Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die
Bauherrschaft über die dauernden und für die vorgesehene Zweckbestimmung der
Baute oder Anlage ausreichenden Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt. Die
Bauherrschaft braucht dabei nicht Eigentümerin der Zufahrtsparzelle zu sein.
Vielmehr genügt es, wenn auf dem fremden Zufahrtsgrundstück zugunsten des
Baugrundstücks eine Dienstbarkeit lastet (vgl. VGr, 20. Dezember 2017,
VB.2017.00402, E. 5.7, sowie 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2
[mit Hinweisen]). Werden Zugänge zu Grundstücken privatrechtlich geordnet, so
muss dadurch somit die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung
der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem
öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilligungsbehörde bei
der Prüfung des Baugesuchs vorfrageweise zu prüfen. Zivilrechtliche Vorfragen
werden vom Verwaltungsgericht im Interesse der klaren Kompetenzausscheidung
zwischen den zuständigen Organen nur mit Zurückhaltung geprüft. Ist der Inhalt
einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein
unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft
– nötigenfalls mithilfe des Zivilgerichts – einen hinreichenden Ausweis über
ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (VGr, 20. Dezember
2017, VB.2017.00402, E. 5.7.3, und 12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 2.3).
Dabei ist aber auch zu beachten, dass die Anforderungen an die rechtliche und
tatsächliche Sicherung auch für die Notzufahrt für die öffentlichen Dienste bis
zur Haustüre gelten (vgl. VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00232, E. 3.3).

5.2 Der
Beschwerdeführer führt an, er sei Miteigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 05
und das Baugrundstück könne daher über diese Parzelle erschlossen werden. Eine
Beeinträchtigung der (Miteigentums-)Rechte des Beschwerdegegners als zweitem
Miteigentümer seien nicht zu sehen. Sodann sei das Grundstück 05 auch ein
öffentlicher Weg. 

5.3 Gemäss
bisheriger Praxis des Verwaltungsgerichts kam es bei der Frage, ob ein Weg im
Sinn von § 265 Abs. 1 PBG als öffentlich oder privat gilt, einzig
darauf an, ob der Weg mehreren Grundstücken als gesetzliche Zufahrt dient. Diesfalls
wurde von einem unbestimmten Benutzerkreis ausgegangen und der Weg als
öffentlich qualifiziert (VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.1).
Im genannten Entscheid wurde jedoch ausgeführt, ein "öffentlicher Weg"
sei ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Konkretisierung im pflichtgemässen
Ermessen der Behörden liege (E. 3.2). Der fragliche Zufahrtsweg war für
die gesetzliche Erschliessung nicht notwendig, diente nur einem bestimmten
Benutzerkreis bzw. führte – ohne Weiteres ersichtlich – bloss zu zwei
Einfamilienhausgaragen und war folglich nicht für die Öffentlichkeit bestimmt;
ebenso wenig vermittelte der Ausbaustandard den Eindruck eines öffentlichen
Durchgangs (E. 3.3). Die vorinstanzliche Einstufung als privater Weg wurde
daher in jenem Entscheid geschützt.

Im Lichte dieser Rechtsprechung ist das Grundstück Kat.-Nr. 05,
welches bloss der Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 dient (die
Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 09 verfügen über eine eigene Erschliessung)
und an der Grundstücksgrenze endet, als privater Weg zu qualifizieren. Der
Beschwerdeführer ist zurzeit zwar berechtigt, den Weg zu benutzen, da er
Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 02 ist, welche am Grundstück 05 eigentumsmässig
zur Hälfte berechtigt ist, und er ist auch Eigentümer des Baugrundstücks,
allerdings kann sich dies ändern. Es besteht keine rechtliche Sicherung, dass
der Eigentümer des Baugrundstücks auch immer Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 02
ist und damit Miteigentum an der Parzelle 05 hält. Demgemäss ist die
Erschliessung für das Baugrundstück nicht rechtlich gesichert, könnten doch die
Eigentumsverhältnisse durch Verkauf etc. geändert werden und dadurch der neue Eigentümer
des Baugrundstücks nicht mehr benützungsberechtigt an der Parzelle Kat.-Nr. 05
sein. Fahr- und Wegrechte, welche den Zugang sichern könnten, bestehen keine.
Demgemäss hat die Vorinstanz die rechtliche Sicherung der Erschliessung des
Baugrundstücks über die Parzellen Kat.-Nrn. 05 und 02 zu Recht verneint.
Wie vorgängig ausgeführt, hat die rechtliche Sicherung auch für die Notzufahrt
für öffentliche Dienste gewährleistet zu sein. 

5.4
 

5.4.1
Der Beschwerdeführer rügt, der Zugang über die Grundstücke Kat.-Nrn. 07
und 08 betrage weniger als 80 m bzw. liege nur knapp über 80 m. Durch
eine Abänderung des Hauseingangs könnten die geforderten 80 m eingehalten
werden. Sodann bestünden gewichtige Gründe, um vom Kriterium der 80 m abzuweichen.

5.4.2
Von der E-Strasse über die Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 bis zur
Grundstücksgrenze des Baugrundstücks liegt eine Distanz von rund 62 m (gemessen
mit maps.zh.ch). Von der Grundstücksgrenze bis zum Eingang des geplanten
Gebäudes 04 sind nochmals ca. 11–12 m zurückzulegen, gesamthaft ca. 73–74
m. Von der Grundstücksgrenze bis zum Eingang des geplanten Gebäudes 03 liegen
über 30 m und somit eine Gesamtdistanz von über 92 m. Auch bis zur
äussersten Ecke des Hauses liegen noch 27 m und somit immer noch eine
Distanz von ca. 89 m. Die geforderte Distanz von 80 m bis zum
Hauseingang kann somit am Haus 03 nicht eingehalten werden und es erweist sich
demgemäss nicht als genügend zugänglich. 

Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung präzisiert § 4
ZN die nach § 3 ZN vorgeschriebene Notzufahrt, auf welche nur verzichtet
werden kann, wenn der Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste anderweitig
gewährleistet ist (VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.3, § 4
Abs. 2 ZN). Demgemäss kann vom Vorbehalt der Notzufahrt nicht nach § 11
ZN abgewichen werden, wenn der Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste nicht
anderweitig gewährleistet ist. Dass dies der Fall wäre, ist vorliegend nicht
ersichtlich. Eine Erschliessung des Gebäudes 03 kann somit auch nicht über die
Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 erfolgen. 

5.5 Der
Beschwerdeführer bringt schliesslich noch vor, eine Erschliessung wäre auch
über die Grundstücke Kat.-Nrn. 10 und 11 möglich. 

Der Streitgegenstand wird im Rechtsmittelverfahren durch
zwei Elemente bestimmt: einerseits durch den Gegenstand der angefochtenen
Anordnung, andererseits durch die Parteibegehren. Zum einen kann nur Gegenstand
des Rekursverfahrens sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung
war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Gegenstände, über
welche die erste Instanz zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den
Kompetenzbereich der Rechtsmittelbehörden. Zum anderen bestimmt sich der
Streitgegenstand nach der im Rekursantrag verlangten Rechtsfolge (BGE 136 II
457 E. 4.2; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 44 f.). Streitgegenstand
der angefochtenen Baubewilligung war lediglich die geplante Erschliessung des
Grundstücks über die Grundstücke Kat.-Nrn. 05 und 02. Eine allfällige
Erschliessung über die Grundstücke Kat.-Nrn. 10 und 11 war nicht
Streitgegenstand und ist daher vorliegend auch nicht zu prüfen. Es bleibt dem
Beschwerdeführer jedoch unbenommen, der Baubehörde ein neues Baugesuch mit
einer alternativen Erschliessungslösung einzureichen.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

6.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist er zu
einer Parteientschädigung an den Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    330.--     Zustellkosten,

Fr. 4'330.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …