# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 52278785-0a4d-5e8c-a62e-a262dd616bd8
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-10-20
**Language:** de
**Title:** Näherbaurecht. Rechtswirkungen eines altrechtlichen, projektbezogenen Näherbaurechtes.
**Docket/Reference:** BRKE II Nr. 0239/2009
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_0239_2009_859.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 0239/2009 vom 20. Oktober 2009 in BEZ 2010 Nr. 9

Die kommunale Baubehörde hatte die Aufstockung eines im Jahre 1948 bewil-
ligten  Einfamilienhauses  verweigert.  Dieses  Gebäude  hielt  gegen  das  nördlich  an-
stossende  Grundstück  der  in  das  Rekursverfahren  beigeladenen  Nachbarin  einen 
Grenzabstand  von  nur  3,5  m  statt  6  m  ein.  Für  den  Abstand  von  3,5  m  hatte  der 
Rechtsvorgänger  ein  Näherbaurecht  gewährt;  dies  mittels  Unterschrift  auf  den  da-
maligen Baueingabeplänen. 

Aus den Erwägungen: 

5.4  Gemäss  §  270  Abs.  1  PBG  haben  oberirdische  Gebäude  einen  Grenzab-
stand einzuhalten, sofern der Grenzbau nicht vorgeschrieben oder erlaubt ist. Durch 
nachbarliche  Vereinbarung  kann  unter  Vorbehalt  einwandfreier  wohnhygienischer 
und  feuerpolizeilicher  Verhältnisse  ein  Näherbaurecht  begründet  werden  (§  270 
Abs. 3 PBG). Das streitbetroffene Einfamilienhaus hält lediglich einen Grenzabstand 
von 3,5 m anstatt 6 m (vgl. Art. 15 BZO) ein. Zunächst ist zu prüfen, ob dieser Ab-
standsunterschreitung wie von der Vorinstanz und der Beigeladenen behauptet ein 
(projektbezogenes) Näherbaurecht zugrunde liegt. 

Die  Einräumung  eines  Näherbaurechts  erfolgt  durch  privatrechtlichen  Vertrag. 
Inhalt des zweiseitigen (und damit nicht einseitig widerrufbaren) Rechtsgeschäfts ist 
eine  private  Abstandsregelung,  welche  von  den  ordentlichen  öffentlich-rechtlichen 
Grenz- oder  Gebäudeabstandsvorschriften  abweicht  (M.  Schüpbach  Schmid,  Das 
Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, 2001, S. 37 ff.). 

Regelmässig  stellt  ein  im  Grundbuch  eingetragenes  generelles  Näherbaurecht 
eine solche erforderliche Zustimmung zum Grenz- oder Näherbau dar. Ein generel-
les  Näherbaurecht  ist  jedoch  zu  unterscheiden  vom  sog.  projektbezogenen  Näher-
oder  Grenzbaurecht.  Beim  generellen  Näher- oder  Grenzbaurecht  verpflichtet  sich 
der Nachbar, Gebäude im Abstandsbereich bzw. auf der Grenze im Voraus und ge-
nerell zu dulden. Von einem projektbezogenen Näher- oder Grenzbaurecht hingegen 
wird in der Praxis dann gesprochen, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung 
zum  Näher- oder  Grenzbau  an  ein  genau  definiertes  Bauvorhaben  knüpft.  Ein  pro-
jektbezogenes Näherbaurecht will insbesondere sicherstellen, dass nur solche Bau-
ten und Anlagen im Abstandsbereich erstellt werden, wie sie geplant und vom Nach-
bar bewilligt wurden. Regelmässig werden deshalb einem projektbezogenen Näher-
baurecht  von  beiden  Nachbarn  unterschriebene  Baupläne  beigefügt  oder  aber  im 
Grundbuch auf Baupläne verwiesen. 

5.5 Vor Erlass des PBG fanden sich baurechtliche Abstandsvorschriften einer-
seits im kantonalen Baugesetz vom 23. April 1893 (aBauG) und andererseits im kan-
tonalen Einführungsgesetz zum ZGB vom 2. April 1911 (EG ZGB). Ausserdem konn-
ten die Gemeinden in ihren Bauordnungen im Rahmen der Abstandsvorschriften des 
Baugesetzes Abstandsvorschriften statuieren. So sah die im Zeitpunkt der Baubewil-
ligung vom 8. März 1948 in Kraft stehende Bauordnung der Gemeinde Zollikon vom 

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26.  Januar  1913  die  Möglichkeit  einer  Reduktion  der  kommunalen  Grenzabstands-
vorschriften unter Einhaltung des baugesetzlichen Mindestgrenzabstandes vor. Ge-
mäss  deren  §  3  durften  bei  Innehaltung  der  Gebäudeabstände  die  Grenzabstände 
bis auf 3,5 m herabgesetzt werden, wenn die Nachbarn ihre Zustimmung hierzu er-
teilten.  Die  Anmerkung  einer  öffentlich-rechtlichen  Eigentumsbeschränkung  im 
Grundbuch wurde nicht verlangt. 

Im vorliegenden Fall haben die Rechtsvorgänger der Beigeladenen ihre Unter-
schrift auf sämtliche Baupläne zum mit Beschluss vom 8. März 1948 bewilligten Ein-
familienhaus der Rechtsvorgänger der Rekurrierenden gesetzt. Ferner hielt die da-
malige  Baubewilligung  Folgendes  fest:  «Das  Gebäude  hat  von  der  nördlichen  Lie-
genschaft  Kat.No.  6173  einen  Abstand  von  3,5  m,  wozu  die  Eigentümer  dieses 
Grundstücks,  Frau  L.  und  ihr  Ehemann,  die  Einwilligung  gegeben  haben.»  Damit 
steht fest, dass die Rechtsvorgänger der Beigeladenen der seinerzeitigen Bauherr-
schaft  durch  die  Unterzeichnung  sämtlicher  Baupläne  ihre  Zustimmung  für  die  Un-
terschreitung  des  Grenzabstandes  erteilt  haben.  Weiter  ist  aufgrund  der  Tatsache, 
dass  sämtliche  Pläne  von  den  Näherbaurechtsgebern  unterzeichnet  wurden,  ohne 
weiteres  davon  auszugehen,  dass  sich  ihre  Zustimmung  zum  Näherbau  auf  das 
konkret geplante Einfamilienhaus bezogen hat und somit projektbezogen erteilt wur-
de. Da diese nachbarliche Zustimmung gegenüber der örtlichen Baubehörde erklärt 
wurde und das Einfamilienhaus mithin gestützt auf ein Näherbaurecht bewilligt wur-
de,  entfaltete  die  Näherbaurechtsvereinbarung  öffentlich-rechtliche  Wirkung.  Als 
Folge davon ist das Näherbaurecht auch heute von der Baubehörde zu berücksich-
tigen  und  ist  dieses  ohne  Grundbucheintrag  für  Rechtsnachfolger  verbindlich.  Das 
gestützt auf das erteilte Näherbaurecht errichtete Wohnhaus ist somit baurechtskon-
form. Bauliche Änderungen sind daher nicht nach der Bestimmung von § 357 Abs. 1 
PBG  zu  beurteilen.  Einschränkungen  für  bauliche  Massnahmen  können  sich  aller-
dings  aus  der  vertraglichen  Vereinbarung  mit  dem  Nachbarn  ergeben  (Schüpbach 
Schmid, S. 28) 

5.6  Besteht  ein  projektbezogenes  Näherbaurecht,  so  ist  grundsätzlich  nur  das 
den Plänen zugrunde liegende Projekt als von der Näherbaurechtsvereinbarung ab-
gedeckt  zu  betrachten.  Abweichungen  von  diesem  Projekt  bedürfen  grundsätzlich 
einer  erneuten  Zustimmung.  Unerheblich  ist  dabei,  ob  mit  diesen  Abweichungen 
weitergehend  in  den  rechtlich  geschützten  oder  auch  bloss  den  faktischen  Interes-
sensbereich des Näherbaurechtsgebers eingegriffen würde oder ob es sich gar nur 
um optische Veränderungen handelt. Dies folgt aus der Überlegung, dass die Ertei-
lung eines Näherbaurechts ein reines Entgegenkommen darstellt, zu dem ein Nach-
bar in keiner Weise verpflichtet ist, weshalb sich aus der Zustimmung zu einem frü-
heren  Projekt  keine  Pflicht  des Nachbarn ableiten lässt, auch irgendwelchen Ände-
rungen  zuzustimmen.  Hingegen  gelten ausnahmsweise jene Projektänderungen als 
vom erteilten Näherbaurecht erfasst, mit welchen der Nachbar nach Treu und Glau-
ben rechnen musste bzw. durfte (vgl. VB.1996.00064, E. 3.; BRKE III Nr. 179/1996, 
E. 13; Schüpbach Schmid, S. 58 ff. und 149). Mit einer Aufstockung musste die Bei-
geladene im vorliegenden Fall offensichtlich nicht rechnen.

5.7  Liegt  somit  ein  projektbezogenes  Näherbaurecht  vor,  kann  §  357  Abs.  1 
PBG  von  vorneherein  nicht  zur  Anwendung  kommen.  Die  Abstandsunterschreitung 
gründet  nicht  auf  einer  nachträglichen  Rechtsänderung,  sondern  auf  einer  rechts-
konformen  privatrechtlichen  Vereinbarung  mit  öffentlich-rechtlicher  Wirkung.  Eine 

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Aufstockung im Abstandsbereich ist ohne Zustimmung der Beigeladenen nicht mög-
lich. Die Einwände der Rekurrierenden erweisen sich daher als unbegründet.

6.1 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das angefochtene Bauvorhaben zu 

Recht verweigert wurde und der Rekurs mithin abzuweisen ist.