# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a460abba-c2e7-512f-8275-c20ac2693732
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** MJ240012-K7
**Docket/Reference:** MJ240012-K7
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/MJ240012-K7.pdf

## Full Text

Bezirksgericht Winterthur
Mietgericht 

Geschäfts-Nr. MJ240012-K/U/ac

Mitwirkend: Mietgerichtspräsident i. V. lic. iur. Ch. Vogel

Gerichtsschreiberin MLaw N. Paoli

Urteil vom 2. April 2025
(begründete Fassung)

in Sachen

A._____,

Kläger

vertreten durch Rechtsanwältin M.A. HSG X._____,

gegen

B._____ Anlagestiftung,

Beklagte

vertreten durch C._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,

betreffend Untermiete

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)

"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger die Zustimmung zur 

nicht gewerblichen, generellen Untervermietung seiner 2.5 Zim-
merwohnung im 1. Stock an der D._____-strasse 1 in E._____ 
über Airbnb und/oder ähnliche Plattformen für die Dauer von 24 
Monaten während 20% bis maximal 30% der in einem Monat 
möglichen Vermietungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tagen pro 
Monat) zu erteilen.

 2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger die Zu-

stimmung zur nicht gewerblichen Untervermietung seiner 2.5 Zim-
merwohnung im 1. Stock an der D._____-strasse 1 in E._____ 
über Airbnb und/oder ähnliche Plattformen in jedem angefragten 
Einzelfall, für die Dauer von 24 Monaten während 20% bis maxi-
mal 30% der in einem Monat möglichen Vermietungstage (mithin 
zwischen 6 und 9 Tagen pro Monat), zu erteilen, sobald der Be-
klagten mittels ID/Passkopie oder Aufenthaltsbewilligung die Per-
sonalien des Untermieters gemäss Ziffer 9 der Allgemeinen Be-
dingungen zum Mietvertrag für Wohnräume bekannt gegeben 
wurde.

 3. Subeventualiter sei festzustellen, dass der Kläger generell zur 

nicht gewerblichen Untervermietung seiner 2.5 Zimmerwohnung 
im 1. Stock an der D._____-strasse 1 in E._____ über Airbnb 
oder ähnliche Plattformen für die Dauer von 24 Monaten während 
20% bis maximal 30% der in einem Monate möglichen Vermie-
tungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tage pro Monat) berechtigt 
ist und die Beklagte ihre Zustimmung zur nicht gewerblichen ge-
nerellen Untervermietung über Airbnb oder ähnliche Plattformen 
zu Unrecht verweigert hat.

 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Barauslagen 

und MwSt.) zu Lasten der Beklagten."

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Erwägungen:

I. Einleitung und Verfahrensgang

1.

Einleitung

1.1. Beim Kläger handelt es sich um den Mieter einer 2 ½-Zimmer-Wohnung im 

1. OG in der Liegenschaft D._____-strasse 1 in E._____ (act. 13/3). Der entspre-

chende Mietvertrag wurde mit der Vermieterin, der Beklagten, am 24. Mai bzw. 

2. Juni 2020 geschlossen (act. 10 Rz. 15, act. 13/3). 

1.2. Mit Schreiben vom 23. Januar 2024 ersuchte der Kläger bei der Beklagten 

um Zustimmung, seine Wohnung über Airbnb unterzuvermieten (act. 1 S. 3, 

act. 3/3). Die Liegenschaftsverwaltung der Beklagten verweigerte die Zustimmung 

mit Schreiben 25. Januar 2025 (act. 1 S. 4, act. 3/5, act. 10 Rz. 22). 

2.

Verfahrensgang

2.1. Nach erteilter Klagebewilligung vom 12. August 2024 (act. 3/2) gelangte der 

Kläger mit Eingabe vom 12. September 2024 fristgerecht an das angerufene Miet-

gericht, wo er die Klage mit eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren erhob 

(act. 1 S. 2). Mit Verfügung vom 17. September 2024 wurde dem Kläger Frist zur 

Leistung eines Kostenvorschusses und der Beklagten Frist zur Stellungnahme an-

gesetzt (act. 4). Der Kostenvorschuss wurde am 20. September 2024 fristgerecht 

geleistet (act. 7) und die Beklagte liess ihre Stellungnahme innert erstreckter Frist 

mit Eingabe vom 9. Dezember 2024 einreichen (act. 8 – 10). 

2.2. Mit Verfügung vom 5. März 2025 wurde der Kostenvorschuss erhöht 

(act. 18). Der Kläger kam der Erhöhung mit der Zahlung vom 11. März 2025 nach 

(act. 20). 

2.3.

In der Folge wurden die Parteien auf den 19. März 2025 zur Hauptverhand-

lung vorgeladen (act. 14). Zu dieser erschienen der Kläger und für die Beklagte 

Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____ sowie Frau F._____ (Prokuristin) (Prot. S. 6). An-

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lässlich der Verhandlung erstatteten die Parteien mündlich die Ergänzung der Kla-

gebegründung- und antwort sowie Replik und Duplik (vgl. Prot. S. 6 ff.). 

2.4. Das Verfahren erweist sich nunmehr als spruchreif, sodass in Anwendung 

von Art. 236 Abs. 1 ZPO ein Entscheid zu ergehen hat. Bereits an dieser Stelle ist 

dabei zu vermerken, dass auf die Ausführungen der Parteien nur insoweit einzu-

gehen sein wird, als diese für die Beurteilung der anhängig gemachten Rechtsbe-

gehren relevant sind.

1.

Zuständigkeit

II. Prozessuales

Für Klagen aus Miete ist nach Art. 33 ZPO das Gericht am Ort der gelege-

nen Sache örtlich zuständig. Gemäss § 26 GOG ZH in Verbindung mit § 21 

GOG ZH beurteilt das Einzelgericht am Mietgericht Streitigkeiten aus Mietverhält-

nissen bis zu einem Streitwert von CHF 30'000.– im vereinfachten Verfahren. An-

gesichts der Lage der Mietsache ist die örtliche Zuständigkeit des hiesigen Ge-

richts zweifellos gegeben. Ebenso ist das angerufene Einzelgericht für die Beur-

teilung der vorliegenden Klage sachlich zuständig.

2.

Die Beklagte bringt in ihrer Klageantwort vom 9. Dezember 2024 zunächst 

vor, dass der Kläger sein Rechtsbegehren im Schlichtungsverfahren noch nicht 

auf die Untervermietung während neun Tagen im Monat begrenzt habe, weshalb 

der massgebende Streitwert wesentlich höher, konkret bei CHF 44'256.– liege. 

Somit käme das ordentliche Verfahren gemäss Art. 219 ff. ZPO zur Anwendung, 

weshalb eine unzulässige Klageänderung vorläge und damit mangels sachlicher 

Zuständigkeit nicht auf die Klage einzutreten sei (act. 10 Rz. 10 ff.). 

Die Beurteilung der Zulässigkeit einer Klageänderung im Sinne von 

Art. 227 ZPO setzt die Klagefixation voraus. Die Fixierung tritt aber nicht stets 

zum gleichen Zeitpunkt ein. Wenn dem Entscheidverfahren ein Schlichtungsver-

fahren vorauszugehen hat, wird das Verbot der Klageänderung einstweilen sus-

pendiert. Das Änderungsverbot beansprucht nur für das Verfahren vor Gericht 

Geltung, ansonsten der Zweck des Schlichtungsversuches verfehlt würde (BSK 

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ZPO-WILLISEGGER, Art. 227 N 13). So hat das Bundesgericht festgehalten, dass 

auch Art. 227 Abs. 3 ZPO nicht anwendbar ist, wenn die Klagebegehren gegen-

über dem Schlichtungsgesuch oder der Klagebewilligung reduziert wurden. In ei-

nem solchen Fall richtet sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts im Haupt-

verfahren nach den reduzierten Begehren (BGer 4A_222/2017 vom 8. Mai 2018 

E. 4.2.2). Daraus folgt, dass vorliegend ohne Weiteres auf die Klage einzutreten 

und die sachliche Zuständigkeit beim Einzelgericht gegeben ist. 

III. Parteistandpunkte

1.  Der Kläger verlangt mit der vorliegenden Klage primär, dass die Beklagte 

ihm die Zustimmung zur generellen Untervermietung seiner 2 ½-Zimmer-Woh-

nung während 6 bis 9 Tagen im Monat erteilt. Es würden weder ein übersetzter 

Ertrag erzielt werden noch entstünden dem Vermieter wesentliche Nachteile aus 

der Untervermietung (act. 1 Rz. 1).

2.

Die Beklagte hingegen stellt sich auf den Standpunkt, dass die Untervermie-

tung insbesondere zur übermässigen Beanspruchung der Mieträumlichkeiten füh-

ren würde und aufgrund der begehrten Frequenz der Untervermietung durchaus 

eine gewerbliche Beanspruchung vorläge (act. 10 Rz. 25 ff.). Insgesamt bestünde 

kein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer generellen Zustimmung zur Unter-

vermietung der Mieträumlichkeit (act. 10 Rz. 38 ff.). 

IV. Rechtliches und Würdigung

1.

Nach Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des 

Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Gemäss Abs. 2 dieser Norm kann 

der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter sich weigert, dem 

Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben (lit. a), wenn die Be-

dingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags 

missbräuchlich sind (lit. b) oder wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentli-

che Nachteile entstehen (lit. c). Solche Nachteile entstehen dem Vermieter nach 

der Rechtsprechung auch dann, wenn der Mieter die ganze Sache ohne Absicht, 

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sie in absehbarer Zukunft wieder selbst zu benützen, unbefristet untervermietet 

(BGE 138 III 59). Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die 

Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). 

Darunter fällt einerseits eine wesentliche Abweichung vom vertraglichen Ge-

brauchszweck, anderseits aber auch ein deutlich intensiverer als der vertraglich 

vereinbarte Gebrauch (SPIRIG, Grundsätze der Untermiete und Airbnb, in: mp 

1/2015, S. 13).

Bei Art. 262 OR handelt es sich um eine Norm, welche zugunsten des Mie-

ters zwingend ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 4; SPIRIG, a.a.O., S. 2 f). Eine 

vertragliche Regelung der Modalitäten des Ersuchens und der Erteilung der Zu-

stimmung ist zulässig; so kann beispielsweise für Ersuchen und Zustimmung ver-

traglich die Schriftform vereinbart werden. Unzulässig ist es allerdings, die Modali-

täten so auszugestalten, dass objektiv betrachtet ein verstecktes Verbot der Un-

termiete resultiert. Aufgrund des relativ zwingenden Charakters von Art. 262 

Abs. 2 OR sind Vereinbarungen, die die Erteilung der Zustimmung über die Ver-

weigerungsgründe von Art. 262 Abs. 2 OR hinaus von weiteren Bedingungen ab-

hängig machen, nicht zulässig (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 31).

Der Untervermieter darf die Mietsache nur zu dem Gebrauch untervermie-

ten, der ihm selbst vertraglich gestattet ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 32). 

Die Zustimmung zur Untermiete ist in der Regel auf ein konkret in Frage stehen-

des Untermietverhältnis zwischen den konkret bekannten Parteien beschränkt 

(ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 32); dem Vermieter steht es indes frei, dem 

Mieter generell eine unbeschränkte Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen 

(ZK-HIGI/WILDISEN Art. 262 OR N 33).

2.

Für die Untervermietung über Buchungsplattformen gelten die Regeln von 

Art. 262 OR gleichermassen. Eine Besonderheit liegt darin, dass es sich bei die-

ser Form der Untervermietung möglicherweise nur teilweise um die entgeltliche 

Überlassung von Wohn- und Schlafraum handelt. Je nach Ausgestaltung des Ver-

tragsverhältnisses zwischen dem Anbieter der Unterkunft und seinem Gast kann 

es sich auch um einen atypischen Untermietvertrag oder einen Beherbergungs- 

respektive Gastaufnahmevertrag handeln, bei welchen der Anbieter zusätzliche 

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Leistungen verspricht (SPIRIG, a.a.O., S. 6 und 12). In der Praxis wurde die ana-

loge Anwendung der Regeln über die Untermiete bislang stets bejaht, sowohl 

Lehre als auch Bundesgericht gehen davon aus, dass Art. 262 Abs. 2 OR auf jede 

entgeltliche Gebrauchsüberlassung anwendbar ist (vgl. SPIRIG, a.a.O., S. 4 und 6 

m.w.H.; ZMP 2017 Nr. 2). Daraus folgt insbesondere, dass der Vermieter eine 

Vermietung über Buchungsplattformen frei verbieten kann, soweit der Mieter da-

mit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen möchte, soweit er die Bedingungen 

des konkreten Untermietverhältnisses nicht offenlegt oder soweit die Grenzen des 

zulässigen Gebrauchs überschritten werden, insbesondere bei einer nicht verein-

barten gewerbsmässigen Nutzung des Objekts, bei übermässigen Immissionen 

oder bei Untervermietung der gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit ohne 

Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen (ZMP 2024 Nr. 5).

3.1. Mit Vertrag vom 24. Mai / 2. Juni 2020 mietete der Kläger von der Beklagten 

eine 2 ½-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss der Liegenschaft D._____-

strasse 1 in E._____, wobei das Mietobjekt von einer Person zu Wohnzwecken 

benutzt werden sollte (act. 13/3). Gleichzeitig mietete der Kläger in derselben Lie-

genschaft einen Autoeinstellplatz (act. 13/5). Die Parteien vereinbarten sodann 

mit Bezug auf die Modalitäten der Einholung der Zustimmung des Vermieters zu 

einer allfälligen Untermiete, dass der Mieter die Mietobjekte nur mit schriftlicher 

Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten dürfe (Ziff. 9 

Abs. 1 der Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume [AVB], 

act. 13/6) und dass der Mieter dem Vermieter die beabsichtigten Vertragskonditio-

nen sowie die Personalien des Untermieters mittels ID/Passkopie/Aufenthaltsbe-

willigung vorgängig bekanntzugeben habe; nach dem Zustandekommen des Un-

termietvertrages sei dem Vermieter ausserdem eine Vertragskopie zuzustellen 

(Ziff. 9 Abs. 3 AVB, act. 13/6). Dem rechtskundigen Kläger, welcher die Allgemei-

nen Vertragsbedingungen unterschriftlich bestätigt hatte (act. 13/6 S. 6), war die 

Tragweite dieser Bestimmungen klar, weshalb er es – sinnvollerweise – auch un-

terlässt, die von der Beklagten behaupteten vertraglichen Abmachungen zu be-

streiten.

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3.2. Bei dieser Sachlage zielt das – suggestiv formulierte (vgl. unten, Ziff. IV./4.) 

– Hauptbegehren, mit welchem der Kläger eine generelle Zustimmung zur künfti-

gen Untervermietung an nicht individualisierte Personen für die Dauer von 24 Mo-

naten verlangt, auf eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen ab. Ansprü-

che auf Änderung vertraglicher Abmachungen bedürfen indes einer spezifischen 

gesetzlichen Grundlage. Eine solche ist mit Bezug auf die Bedingungen für die 

Untermiete nicht ersichtlich, zumal Art. 262 OR dem Mieter kein Recht gibt, vom 

Vermieter eine generelle Zustimmung für eine unbestimmte Zahl künftiger Unter-

vermietungen zu erhalten (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 66). Entsprechend ist 

das klägerische Hauptbegehren abzuweisen.

3.3. Auch mit dem Eventualbegehren wird eine Änderung der vertraglichen Ver-

einbarungen der Modalitäten der Einholung der Zustimmung des Vermieters zur 

Untermiete verlangt: Vertraglich vereinbart ist, dass der Mieter dem Vermieter die 

beabsichtigten Vertragskonditionen sowie die Personalien des Untermieters mit-

tels ID/Passkopie/Aufenthaltsbewilligung vorgängig bekanntzugeben hat. Die be-

kanntzugebenden Informationen und Unterlagen bilden die Grundlage für den 

Entscheid des Vermieters, ob er der beabsichtigten Untermiete zustimmen muss 

oder ob er die Zustimmung verweigern darf. Entgegen der offenbar vom Kläger 

vertretenen Auffassung ist der Vermieter berechtigt, jedes beabsichtigte Unter-

mietverhältnis im Einzelfall und in Kenntnis der Person des potentiellen Untermie-

ters zu prüfen; für eine generelle Verpflichtung des Vermieters im Voraus, beab-

sichtigten künftigen Untermietverhältnissen zuzustimmen, sobald ihm die Perso-

nalien des Untermieters bekannt gegeben worden sind, besteht weder eine ge-

setzliche noch eine vertragliche Grundlage.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Prüfung der Un-

terlagen zum beabsichtigten Untermietverhältnis regelmässig einige Zeit in An-

spruch nehmen darf, wobei zwei bis vier Wochen ausreichend sein dürften (HAP 

Wohn- und Geschäftsraummiete-SCHWANINGER, Rz. 10.98). Dass dies für kurzfris-

tig über Online-Plattformen wie Airbnb gebuchte Aufenthalte wenig praktikabel ist, 

ist hinzunehmen. Das Institut der Untermiete ist nach der Konzeption des Gesetz-

gebers an sich für Fälle gedacht, in denen der Mieter das Mietobjekt, beispiels-

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weise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandaufenthalts, 

vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanzi-

ellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in welchen eine Wohnung 

infolge Wegzuges oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist 

und teilweise Dritten überlassen wird (BGE 138 III 59 E. 2.2.1). Um diesen be-

rechtigten Bedürfnissen von Mietern Rechnung zu tragen, beschränkt Art. 262 OR 

das Recht des Vermieters, seine Zustimmung zur Untermiete zu verweigern. Dies 

bedeutet freilich nicht, dass jede Abwesenheit, und sei sie noch so kurz, den Mie-

ter berechtigen würde, das Mietobjekt unterzuvermieten. Jedenfalls wird mit 

Art. 262 OR nicht bezweckt, dem Mieter die regelmässige Ausschreibung des 

Mietobjektes auf Beherbergungsplattformen zu ermöglichen (SVIT Kommentar-

ROHRER, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 262 OR N 43).

4.1. Subeventuell verlangt der Kläger die Feststellung, dass er "generell zur nicht 

gewerblichen Untervermietung seiner 2.5 Zimmerwohnung […] über Airbnb oder 

ähnliche Plattformen für die Dauer von 24 Monaten während 20% bis maximal 

30% der in einem Monat möglichen Vermietungstage (mithin zwischen 6 und 9 

Tage pro Monat) berechtigt" sei "und die Beklagte ihre Zustimmung zur nicht ge-

werblichen generellen Untervermietung über Airbnb oder ähnliche Plattformen zu 

Unrecht verweigert" habe. Abgesehen davon, dass der Kläger weder einen ver-

traglichen noch gesetzlichen Anspruch auf eine generelle Zustimmung zu künfti-

gen Untermietverhältnissen an unbestimmte Personen hat (vgl. oben 

Ziff. IV./3.2.), übersieht der Kläger, dass die regelmässige Untervermietung wäh-

rend 6 bis 9 Tagen pro Monat in zweierlei Hinsicht nicht mehr vom vertraglich ver-

einbarten Wohnzweck gedeckt ist. Zum einen handelt es sich bei einer regelmäs-

sigen Untervermietung über Buchungsplattformen, mit welcher ein wesentlicher 

Teil der Mietkosten gedeckt werden soll, um eine gewerbliche Untervermietung, 

da damit ein – regelmässig fliessendes – Einkommen erzielt werden soll, welches 

der Kostendeckung dient. Daran ändert nichts, wenn der Untervermieter – wie im 

vorliegend zu beurteilenden Fall – einer anderen Haupterwerbstätigkeit nachgeht. 

Zum anderen wird mit der regelmässigen Vermietung über Buchungsplattformen 

wegen der notorisch lauten Besucher in Ferienstimmung ein mässig störendes 

Gewerbe im Sinne des Bau- und Planungsrechts betrieben, jedenfalls wenn die 

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zur Diskussion stehende Wohnung während rund einem Drittel des Jahres in die-

ser Art genutzt werden soll. Die Liegenschaft D._____-strasse 1 befindet sich un-

bestrittenermassen in einer reinen Wohnzone, welche der Lärmempfindlichkeitss-

tufe II zugewiesen ist (act. 13/2 S. 3 und 7). Art. 43 der Lärmschutzverordnung 

(LSV) des Bundes (SR 814.41) teilt das Baugebiet in verschiedene Empfindlich-

keitsstufen ein. In der Stufe II ist nur nicht störendes Gewerbe erlaubt. Mässig stö-

rende Gewerbe sind erst ab der Stufe III erlaubt (ZMP 2024 Nr. 5 E. IV./2.2). Eine 

entsprechende baurechtliche Bewilligung zur regelmässigen Vermietung der 

streitgegenständlichen Wohnung über Buchungsplattformen während rund einem 

Drittel des Jahres dürfte daher nicht erhältlich sein.

4.2. Selbst wenn die regelmässige Vermietung über Buchungsplattformen wäh-

rend 6 bis 9 Tagen pro Monat als nichtgewerblich qualifiziert würde, könnte der 

Vermieter die Zustimmung zur regelmässigen Untervermietung über Buchungs-

plattformen verweigern, da ihm wesentliche Nachteile entstehen. Es versteht sich 

von selbst, dass das Mietobjekt durch die regelmässige Untervermietung an Dritte 

und die hohe Gästefluktuation stärker abgenutzt wird. Zudem besteht ein erhebli-

ches Risiko, dass kurzfristige Untermieter dem Mietobjekt und den Allgemeinflä-

chen weniger Sorge tragen und mehr Lärm verursachen, als dauerhafte Mieter 

(SVIT Kommentar-ROHRER, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 262 OR N 44; 

ZK HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 67). Entgegen der Auffassung des Klägers ver-

mag das Feedback-System der Buchungsplattformen letzteres Risiko bei Unter-

mietverhältnissen nicht zu kompensieren, da zwischen dem Untervermieter und 

den Mitbewohnern keine vertragliche Beziehung besteht. Dies zeigt auch die vor-

liegende Streitigkeit in exemplarischer Weise. Der Kläger bestritt nicht, dass sich 

eine Nachbarsfamilie bei der Verwaltung beschwert hatte; weshalb dieser Kontakt 

zur Verwaltung den Beweiswert einer Zeugenaussage indes schmälern sollte 

(act. 22 Rz. 5), ist nicht ersichtlich. Lärmklagen anderer Mieter stellen gegenteils 

einen wesentlichen Nachteil für den Vermieter dar; in ruhigen Wohngegenden ist 

bei einer beherbergungsähnlichen Nutzung geradezu mit Lärmklagen der Mitbe-

wohner und weiterer Anwohner zu rechnen.

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Die  vom  Kläger  beabsichtigte  Untervermietung  während  6  bis  9  Tagen  pro 

Monat läuft ausserdem auf eine Aufnahme von Gästen an praktisch sämtlichen Wo-

chenenden hinaus. Eine solche Nutzung ist nach überwiegender Lehrmeinung mit 

einem  wesentlichen  Nachteil  für  den  Vermieter  verbunden  (ZK  HIGI/WILDISEN, 

Art. 262 OR N 67, SPIRIG, a.a.O., N 52), weshalb die Zustimmung ohne weiteres 

verweigert werden darf.

5.

Zusammengefasst kann den Begehren des Klägers nicht entsprochen wer-

den, weshalb die Klage vollumfänglich abzuweisen ist.

V. Kosten- und Entschädigungsfolgen

1.

Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteientschä-

digung (Art. 95 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden von Amtes wegen fest-

gesetzt und verteilt; die Parteientschädigung spricht das Gericht grundsätzlich 

nach den Tarifen zu, wobei die Parteien aber auch eine Kostennote einreichen 

können (Art. 105 Abs. 1 und 2 ZPO). Die Gerichtskosten und die Parteientschädi-

gung bestimmen sich grundsätzlich nach den entsprechenden Verordnungen 

(GebV OG und AnwGebV) und den Streitwerten.

2.

Bei der Bemessung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung ist vom 

Streitwert der Klage auszugehen.

Der Kläger bezifferte den Streitwert in seiner Klageschrift mit CHF 7'380.– 

(act. 1 S. 3). Mit Klageantwort vom 9. Dezember 2024 stellte die Beklagte den 

vom Kläger genannten Streitwert in Frage und erklärte, dieser betrage mehr als 

CHF 30'000.– (act. 10 S. 5 f. und 14).

Gemäss Art. 91 Abs. 2 ZPO setzt das Gericht den Streitwert fest, wenn das 

Rechtsbegehren – wie im vorliegenden Fall – nicht auf eine bestimmte Summe 

lautet und sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich 

unrichtig sind. Wie die Beklagte zutreffend festhält, ist es nicht nachvollziehbar, 

wenn der Kläger mit der von ihm beabsichtigten Untermiete nicht einmal den von 

ihm in der entsprechenden Zeit zu bezahlenden Mietzins erzielen will (act. 10 S. 6 

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und 14). Es rechtfertigt sich daher, einen wirtschaftlichen Wert der beabsichtigten 

Untermiete von mindestens der Hälfte des monatlichen Bruttomietzinses von 

CHF 1'844.– anzunehmen, weshalb der Streitwert bei der beantragten Zustim-

mung zur Untermiete für die Dauer von 24 Monaten auf CHF 22'128.– festzuset-

zen ist. 

3.

Ausgehend vom genannten Streitwert ist die Entscheidgebühr auf rund 

CHF 3'300.– festzusetzen (§ 2 Abs. 1 lit. a und § 4 Abs. 1 GebV OG), wobei 

allfällige Auslagen vorbehalten bleiben. Da eine Hauptverhandlung sowie Ver-

gleichsgespräche unter richterlicher Mitwirkung stattgefunden haben und eine ge-

richtliche Einschätzung der Sach- und Rechtslage abgegeben wurde, ist eine Er-

mässigung gestützt auf § 7 GebV OG nicht angezeigt.

4.

Die Gerichtskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt 

(Art. 95 Abs. 1 ZPO; Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss sind die Gerichts-

kosten vollumfänglich dem Kläger aufzuerlegen und aus dem von ihm geleisteten 

Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 i.V.m. Art. 407f ZPO). 

5.

Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach der Verordnung über 

die Anwaltsgebühren des Obergerichts (AnwGebV OG; Art. 96 ZPO in Verbin-

dung mit § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert 

bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV OG). Die 

Parteientschädigung ist in Anwendung von §§ 4 und 11 Abs. 1 AnwGebV auf 

CHF 4'100.– (exkl. Mehrwertsteuer) festzusetzen und ausgangsgemäss vom Klä-

ger an die Beklagte zu leisten. Schliesslich ist der von der Beklagten beantragte 

Zuschlag für die Mehrwertsteuer abzuweisen (act. 10 S.2), da sie mehrwertsteu-

erpflichtig ist, weshalb – mangels gegenteiliger Ausführungen – davon auszuge-

hen ist, dass sie vorsteuerabzugsberechtigt ist (vgl. OGer ZH LA210001 vom 

9. Februar 2022, E. VI/2.2; HGer ZH HG210046 vom 8. Juni 2021, E. 3.2 m.w.H.).

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Es wird erkannt:

1.

2.

Die Klage wird abgewiesen. 

Die Entscheidgebühr wird auf CHF 3'300.– festgesetzt. 

Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.

3.

Die Kosten des Entscheids werden dem Kläger auferlegt und mit dem von 

ihm geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Ein allfälliger Restbetrag wird 

dem Kläger zurückerstattet; vorbehalten bleibt das Verrechnungsrecht des 

Staates. 

4.

Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von 

CHF 4'100.– (exkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je per Einschreiben gegen Empfangs-

schein.

6.

Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-

stellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Oberge-

richt des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt wer-

den. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. 

Allfällige Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.

Winterthur, 2. April 2025

BEZIRKSGERICHT WINTERTHUR
Mietgericht

Der Mietgerichtspräsident i. V.:

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. Ch. Vogel

MLaw N. Paoli

versandt am: