# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 016e41e7-005b-5f38-827c-7e11fc0a4490
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-02-02
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.02.2000 12.1999.238
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-238_2000-02-02.html

## Full Text

Incarto n.

  12.1999.00238

  	
  Lugano

  2 febbraio
  2000/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente per statuire nella causa a procedura sommaria per lo sfratto
dei conduttori (inc. DI.99.305 della Pretura della giurisdizione di
Locarno-Campagna) promossa con istanza 4 ottobre 1999 da

 

                                          __________

                                          rappr. dallo Studio legale
__________

 

                                          contro

 

	
   

  	
  __________ 

   

  

concernente il locale denominato "__________", sito ad
__________ nello stabile in via __________ che ospita l'Hotel __________;

 

istanza che il pretore ha accolto con decreto 1. dicembre 1999,
pronunciando lo sfratto immediato del convenuto;

 

appellante __________ che, in riforma della decisione impugnata,
postula la reiezione dell'istanza;

 

lette le osservazioni all'appello, presentate dalla banca istante
con allegato 27 dicembre 1999;

 

esaminati
gli atti dell'incarto;

 

 

considera

 

 

in fatto e in diritto:

 

                                   1.   Il
contratto di locazione in esame è stato concluso il 18 novembre 1997 per una
pigione annua di fr. 18'000.- e per una durata determinata, ossia fino al 31
novembre 2002, con opzione per ulteriori cinque anni alle stesse condizioni
(doc. A). Fallito il locatore, la banca istante è subentrata nel contratto in
seguito ad aggiudicazione del bene immobile -al doppio turno d'asta- del 22
febbraio 1999 (doc. J). Nella forma scritta e su modulo ufficiale la nuova
locatrice ha disdetto il contratto per il 30 settembre 1999 (doc. E).
Constatato come dopo quella data il conduttore non avesse liberato i locali
adibiti a esercizio pubblico, la banca ha presentato l'istanza in esame.

 

                                   2.   Il
pretore ha decretato lo sfratto, in particolare dopo aver constatato la
regolarità della disdetta notificata brevi manu al conduttore in data 31 marzo
1999.

 

                                   3.   Con
il presente appello __________ sostiene di non essere mai venuto a conoscenza
della disdetta, da cui deduce la validità del contratto di locazione. In
particolare ricorda di aver sporto denuncia penale contro la teste sentita dal
pretore che, contrariamente alla verità, avrebbe dichiarato che il conduttore
aveva aperto la busta presentatagli e aveva preso conoscenza del suo contenuto,
ossia della comunicazione di disdetta della locazione.

 

                                         Nelle
sue osservazioni la resistente sostiene la tempestività e la validità della
disdetta, provate sia sulla base della testimonianza di __________, sia dei
brevetti del notaio __________.

 

                                   4.   La denuncia penale per falsa testimonianza è sfociata in un non
luogo a procedere del Procuratore pubblico, fondato su diversi motivi fra i
quali la nullità della menzionata deposizione testimoniale. A prescindere da
quella decisione (peraltro formalmente estranea alla presente procedura), il
problema della validità della prova dev'essere esaminato d'ufficio in virtù
dell'art. 142 cpv. 2 CPC, dal momento che -accertati determinati presupposti-
l'art. 238bis CPC prevede espressamente la nullità dell'atto processuale in
questione (art. 142 cpv. 1 lett. c CPC). In particolare vi è nullità della
testimonianza in seguito all'inosservanza "delle disposizioni relative
all'assunzione dei testimoni (artt. 228, 234 cpv. 3, 4) e alla loro audizione
(artt. 235, 238 cpv. 2 e 3)". A ben vedere, la sola carente
verbalizzazione dei preliminari della deposizione testimoniale non può essere
motivo di nullità, ma è indubitabile che un'esatta verbalizzazione costituisce
la prova immediata del loro ossequio, tant'è che l'art. 238bis cpv. 2 CPC
impone che l'adempimento dei medesimi "deve risultare dal verbale".
E' quindi anzitutto in base al quel documento, sottoscritto dal testimonio e da
chi ha diretto l'udienza, che la questione va risolta.

 

                                         L'esame
del teste, previsto dall'art. 234 CPC, almeno per quanto riguarda i capoversi 3
e 4, concerne una qualità fondamentale, ossia la sua neutralità rispetto alle
parti in causa e la sua indifferenza nei confronti dell'esito della vertenza.
L'art. 235 CPC concerne un'altra caratteristica della prova testimoniale,
rappresentata dall'ammonimento alla persona comparsa per deporre sul suo
obbligo di testimoniare e di dire la verità, accompagnato dall'informazione
sulle conseguenze di natura penale per il caso di falsa testimonianza. Il
capoverso 2 della stessa norma indica che al teste dev'essere letta la formula
del giuramento o della promessa; udita la formula egli esplicitamente dovrà
giurare o promettere (cpv. 3). Tutti questi elementi non rappresentano pure
formalità, ma servono a distinguere una qualsiasi narrazione di fatti -ancorché
effettuata davanti al giudice- dalla testimonianza, intesa come mezzo di prova
contemplato dal codice di procedura. Soggettivamente per la persona del teste,
le norme in esame sono atte a renderlo attento sull'importanza processuale
delle sue dichiarazioni le quali, salvo prova del contrario, saranno ritenute
corrette e rispondenti alla verità, e il rispettivo verbale beneficerà della
credibilità pubblica (Cocchi / Trezzini, art. 238 CPC, n. 1). Proprio in
merito al rito di assunzione del teste e alla sua verbalizzazione appare
indicativa l'introduzione della sanzione della nullità con la modifica di legge
del 25 marzo 1975, intesa per imporre al giudice l'ossequio più rigoroso di
quelle disposizioni di legge "senza le quali la testimonianza resta una
dichiarazione informe ed inefficace" (Rep 1989, 250 e rif. ivi). E'
pertanto con maggior rigore che deve avvenire la valutazione del verbale di
assunzione dei testi. 

 

                                   5.   Nel
caso concreto, assumendo come teste __________, ossia la persona che ha tentato
di intimare brevi manu la disdetta della locazione in data 31 marzo 1999, il
pretore ha testualmente verbalizzato: "Eseguito l'esame giusta l'art. 234
CPC e deferito il giuramento secondo l'art. 235 CPC, il teste risponde alle
domande del giudice: …" (cfr. verbale 30 novembre 1999). Ciò che
riassuntivamente potrebbe indicare, nell'intenzione del verbalizzante,
l'ossequio di tutte le avvertenze previste dalle norme citate. Sennonché,
simile indicazione -ancorché formalmente esatta- finisce per equivalere ad
altre formule del tipo "il teste ammonito giura e depone", facilmente
rintracciabili in numerosi incarti del processo civile ticinese; si tratta di
indicazioni di comodo, certamente corrispondenti a un disbrigo più veloce della
spesso onerosa incombenza processuale di assunzione dei testi, per lungo tempo
ammesse dalla giurisprudenza e interpretate in favore della validità formale
della prova (Rep 1964, 264). Esse tuttavia non sono più ammissibili dopo
la modifica di legge, proprio a dipendenza dell'esigenza di ottenere dal
verbale una prova immediata del rispetto di norme che, singolarmente, hanno un
ben determinato significato in funzione del valore della prova (Rep.
1989, cit.). Nel caso concreto, la testimonianza di __________, dev'essere
pertanto considerata nulla.

 

                                   6.   Venendo a mancare quella prova, si pone il problema di sapere se
la notifica della disdetta, così come descritta dall'istante, può essere
considerata altrimenti provata. Su quel fatto, l'istante ha prodotto (sub doc.
F e G) la copia di due brevetti notarili con i quali il notaio __________ ha
raccolto la testimonianza di __________ e di __________ (presente in occasione
della pretesa notifica), deferendo loro preliminarmente il giuramento ai sensi
del Codice di procedura civile ticinese. Sennonché, contrariamente a quanto
sostiene la resistente, anche queste prove -di natura documentale- non fanno
fede del fatto da provare. L'art. 9 CC (ripreso letteralmente dall'art. 197
CPC), cui la banca istante fa riferimento, indica che i registri pubblici e i
pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia
dimostrata l'inesattezza del loro contenuto. Ciò non significa che ogni atto
rivestito della forma pubblica goda di tale particolare forza probante;
infatti, premesso che -in linea di principio- la forma pubblica può concernere
solo circostanze o atti giuridici indicati dal diritto federale (Kummer M.,
in Comm. di Berna, 1966, art. 9 CC, N. 25 e 35 segg.), la testimonianza
qualificata è data esclusivamente sugli elementi accertati personalmente da chi
(secondo il diritto cantonale) è abilitato all'allestimento di atti pubblici.
In altre parole è la qualifica della persona competente
("Urkundsperson") -nel nostro Cantone il pubblico notaio (art. 1 LN)-
a conferire al suo accertamento "ex propriis sensibus" la portata di
cui all'art. 9 CC (Kummer, op. cit., art. 9 CC, N. 43; Cocchi /
Trezzini, art. 197 CPC, n. 2 e 3).

 

                                         Nel
caso concreto, a prescindere da qualsiasi considerazione sulla competenza del
pubblico notaio a raccogliere testimonianze nella forma normalmente riservata
al giudice civile (su cui è lecito esprimere qualche dubbio), si deve
concludere che il contenuto dei due brevetti notarili (doc. F e G) non può
godere di forza probante qualificata già per il fatto che il notaio ha svolto
esclusivamente ruolo di verbalizzante, ma non ha riferito nulla che abbia
personalmente sperimentato. Ma i documenti in esame nemmeno possono pretendere,
a motivo della forma pubblica conferita loro, di avere forza probante alcuna
dal momento che le prove ammesse dal Codice di procedura civile sono solo
quelle enumerate all'art. 188, laddove i testimoni possono venire assunti
soltanto ad opera del giudice (art. 236 cpv. 1 CPC). Altre forme di testimonianza,
conosciute in altri sistemi giuridici, in particolare esteri, non sono previste
nel nostro Cantone, all'infuori di quanto indica l'art. 20 cpv. 3 LALEF.

 

                                   7.   La
disdetta è un'espressione unilaterale di volontà che necessita di essere
ricevuta dal destinatario; essa esplica perciò i suoi effetti quando entra
nella sfera d'influsso di questi: non può pertanto essere escluso che la
notifica della disdetta avvenga addirittura prima che il destinatario ne prenda
personalmente conoscenza (Zihlmann, Das Mietrecht, ed. 2, p. 105; Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 413 e 414). Poiché l'istante sostiene che la
notifica è avvenuta fra presenti, ma -per quanto esposto in precedenza- non
sono state provate le modalità da lei sostenute, s'impone di verificare se i
fatti, così come ammessi dall'appellante, bastino a configurare una regolare
notifica. In particolare egli sostiene che la busta chiusa gli è stata
consegnata, ma che non ha voluto né aprirla, né tenerla in suo possesso, né
firmare una ricevuta di consegna, e ciò perché non recava il suo indirizzo, ma
quello della __________; d'altra parte ammette che le persone che si sono
recate al suo domicilio di __________ il 31 marzo 1999 insistevano perché egli
aprisse la busta che conteneva il formulario di disdetta, ma che egli le invitò
"a procedere con la regolare notifica postale" (appello, p. 3).

 

                                         La
notifica di un atto è perfetta senza che, oltre alla sua rimessa nella sfera
d'influsso del destinatario, questi ne prenda effettivamente conoscenza, ossia ne
legga il contenuto (Thilo, A quel moment la résiliation du bail est-elle
effective ?, in JT 1954, p. 546 e 547; Engel, Traité des obligations en
droit suisse, ed. 2, p. 133; Higi, in Comm. di Zurigo, 1995, art. 266 -
266o CO, N. 38). D'altra parte, la consegna di un atto personalmente al
destinatario non sempre equivale a una regolare notifica, in particolare di
fronte a un atteggiamento di resistenza o di rifiuto. In questi casi la
dottrina valuta diversamente il comportamento del destinatario a seconda che il
rifiuto di prendere in consegna l'atto sia o no giustificato (Higi, op.
cit., ibidem e rif. a Kramer, in Comm. di Berna, 1986, art. 1 CO, N.
93), rispettivamente sia o no conforme al principio dell'affidamento, per
concludere che se il destinatario rifiuta in malafede di ricevere una
dichiarazione, il giudice può considerare la notifica come avvenuta al momento
della presentazione (Engel, op. cit., p. 134).

 

                                   8.   Nel
caso concreto, a prescindere da ogni considerazione su quale sia stata
l'effettiva indicazione del destinatario sulla busta da consegnare, insistendo
presso l'appellante -come questi ammette- affinché prendesse in consegna la
busta, gli incaricati della notifica, ossia i signori __________ e __________,
nella sostanza non hanno fatto altro che indicargli direttamente che lui e non
altri era il destinatario del documento; pertanto il fatto che egli abbia
giustificato il suo atteggiamento negativo, riferendosi a un diverso indirizzo,
appare come argomento di comodo per non prendere in consegna in quel momento la
disdetta del contratto di locazione. Né il convenuto ha contestato di aver
saputo cosa contenesse quell'invio personale; né va dimenticato che, proprio
per tener lontana l'eventuale fine del rapporto di locazione, egli -come ha
sostenuto in questa causa- era intervenuto attivamente nella procedura
esecutiva a carico del precedente locatore, era al corrente dell'avvenuta
aggiudicazione dell'immobile e del fatto che la nuova locatrice avrebbe potuto
disdire la locazione ("che occorreva inoltrarmi regolare disdetta su
formulario ufficiale") (appello, p. 2). Tutto ciò porta a concludere che
l'appellante, ha rifiutato immotivatamente la consegna personale della disdetta
scritta, così che la sua notifica dev'essere ammessa come avvenuta in quell'occasione
(Kramer, op. cit., ibidem), rispettivamente che i motivi addotti dal
conduttore per opporsi alla consegna del documento sono stati sostenuti in
malafede. Nulla muta, considerando che l'appellante avrebbe rispedito la busta
alla banca, versandola in una bucalettere ad __________: in quel momento
infatti, la notifica doveva essere considerata come già validamente avvenuta.

 

                                   9.   Rettamente
la sentenza impugnata ricorda che, in seguito alla vendita all'asta
dell'immobile ed essendo stato richiesto il doppio turno, il contratto di
locazione non annotato passa all'acquirente in virtù dell'art. 261 cpv. 1 CO.
Questi può disdire il rapporto per la prossima scadenza legale (art. 261 cpv. 2
CO) anche in assenza del presupposto dell'urgente bisogno personale (DTF 125
III 123). D'altra parte l'art. 266d CO prevede che nella locazione di locali
commerciali (com'è il caso in concreto) ogni parte può disdire il contratto con
preavviso di sei mesi per la scadenza determinata dall'uso locale o, in
mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. 

 

                                         Nel
caso in esame, non essendo noto alcun termine d'uso nella regione del
Locarnese, fa stato la fine dei trimestri stabiliti dall'inizio del contratto,
ossia -poiché la locazione ha avuto inizio il 1. dicembre 1997 per terminare il
31 novembre 2002- la fine di febbraio, di maggio, di agosto e di novembre. Ne
consegue che la disdetta notificata il 31 marzo 1999 non può esplicare effetti
per la fine di settembre, ma per il termine valido successivo, ossia per la
fine di novembre 1999 (art. 266a cpv. 2 CO).

 

                                         Sennonché,
l'istanza di sfratto in esame è stata presentata il 4 ottobre 1999, ossia prima
di tale data. Per questo motivo essa non può essere accolta: infatti, la
giurisprudenza cantonale ha stabilito ormai da tempo che, quando la locazione
non ha ancora preso termine -come può accadere se il locatore disdice il
contratto per un termine non corretto e lo stesso è riportato alla scadenza
successiva- l'istanza di sfratto è prematura: al momento dell'introduzione
dell'istanza manca infatti il presupposto sostanziale dell'inesistenza di una
causa valida per l'occupazione dei vani locati di cui all'art. 506 CPC (per
tutte: Rep 1996, 248 n. 80). 

 

                                10.   La
sentenza impugnata non può così trovare conferma e l'appello di __________,
ancorché per motivi completamente diversi da quelli addotti in questa sede,
dev'essere accolto. Proprio a dipendenza di questa singolare circostanza,
esistono giusti motivi perché le conseguenze pecuniarie del processo vengano
caricate alla parte soccombente in prima sede, mentre siano ripartite in parti
uguali per quanto concerne la procedura d'appello.

 

                                         

Per i quali motivi,

richiamati per le spese
gli art. 148 CPC, la LTG e la TOA

 

pronuncia:

 

                                    I.   L'appello
13 dicembre 1999 di __________ è accolto. Di conseguenza la decisione 1.
dicembre 1999 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna è così
riformata:

 

 

 

 

                                         1.     L'istanza
di sfratto 4 ottobre 1999 è respinta.

 

 

                                         2.     Le spese e la
tassa di giustizia di fr. 100.-, da anticipare dall'istante, restano a suo
carico. Essa rifonderà alla controparte fr. 200.- per ripetibili.

 

                                   II.   Le
spese e la tassa di giustizia della procedura d'appello, per complessivi fr.
300.-, già anticipati dall'appellante, restano carico delle parti in ragione di
metà ciascuna; compensate le ripetibili.

 

                                  III.   Intimazione:       -    __________

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagana, Locarno

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario