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**Case Identifier:** e651ac21-1699-5a6e-8de4-8ffd3b1f2d26
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-06
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 06.01.2012 I/2-2010/56
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-2-2010-56_2012-01-06.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2010/56

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 06.01.2012

Entscheiddatum: 06.01.2012

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 06.01.2012
Art. 243 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Wenn die Voraussetzungen einer Nachsteuer 
nicht erfüllt sind, ist eine nachträgliche Veranlagung der 
Handänderungssteuer auf dem Werklohn nicht zulässig. Die vorläufige 
Steuerrechnung hat dann die Funktion einer anfechtbaren 
Feststellungsverfügung über das Bestehen einer 
Handänderungssteuerpflicht. Die Handänderungssteuer ist nur dann auf der 
Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten, wenn der Bauherr mit 
einem einzelnen Unternehmer eine umfassende Vereinbarung betreffend den 
geschuldeten Werklohn für die Erstellung der Baute trifft. Dies ist nicht der 
Fall, wenn der Bauherr mit verschiedenen Handwerkern einzelne - weder 
untereinander noch mit dem Vertrag über den Kauf des Baulandes 
verbundene - Werkverträge abschliesst. Auch der Umstand, dass der 
Veräusserer des Grundstücks oder der mit diesem zusammenwirkende 
Architekt im Auftrag des Bauherrn Verträge mit einzelnen Unternehmern 
abschliesst, rechtfertigt noch keine Bemessung der Handänderungssteuer 
nach dem Werklohn (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2,  
6. Januar 2012, I/2-2010/56).

Präsident Ralph Steppacher, Mitglieder Rudolf Lippuner und Martin Würmli; 

Gerichtsschreiber Thomas Scherrer

X und Y T, Rekurrenten,

vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, Bahnhofstrasse 24, Postfach 142, 

9443 Widnau,

gegen

Gemeinderat A, Vorinstanz,

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vertreten durch lic.iur. Armin Thaler, Rechtsanwalt, Sonnenstrasse 5, Postfach 

38, 9004 St. Gallen,

betreffend

Handänderungssteuer

Sachverhalt:

A.- Die B AG und die Gebr. D AG erwarben am 3. März 2008 das Grundstück Nr. 001 in 

A. Am 4. Mai 2009 bewilligte der Gemeinderat die Überbauung einer Teilfläche von ca. 

499 m  mit einem Einfamilienhaus mit gedecktem Sitzplatz und Garage entsprechend 

einem Projekt der C Architektur AG. Im Hinblick auf die Überbauung des Grundstücks 

mit vier Einfamilienhäusern (Haus A-D) wurde das Grundstück in vier Parzellen 

aufgeteilt. Das Grundstück Nr. 002 erhielt eine Fläche von 449 m .

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 17. März 2010 erwarben X und Y T von 

der B AG und der Gebr. D AG das Grundstück Nr. 002 zum Preis von Fr. 170'620.-- 

(449 m  à Fr. 380.--) zu je hälftigem Miteigentum. Die Handänderung wurde 

gleichentags im Grundbuch eingetragen. Am 12. April 2010 fand auf dem Grundstück 

Nr. 002 die Schnurgerüstkontrolle statt. Am 24. Mai 2010 (Datum des Ausdrucks) 

schlossen X und Y T und die C Architektur AG einen Vertrag für Architekturleistungen 

zur Erstelllung eines Einfamilienhauses auf diesem Grundstück.

B.- Das Grundbuchamt A veranlagte X und Y T am 31. März 2010 mit 

Handänderungssteuern von Fr. 1'760.20 für den Kaufpreis von Fr. 170'620.-- 

(Rechnung Nr. xxx/2010) und am 23. April 2010 mit einer weiteren 

Handänderungssteuer von Fr. 5'000.-- für einen mutmasslichen Werklohn für die 

Erstellung des Einfamilienhauses von Fr. 500'000.-- (Rechnung Nr. yyy/2010). Die 

gegen die Veranlagung der Handänderungssteuer auf dem Werklohn erhobene 

Einsprache wies der Gemeinderat am 21. Juni 2010 ab.

C.- Gegen den Einsprache-Entscheid vom 21. Juni 2010 (versandt: 28. Juni 2010) 

erhoben X und Y T durch ihren Rechtsvertreter mit Eingabe vom 12. Juli 2010 und 

Ergänzung vom 21. September 2010 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit 

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dem Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge seien der angefochtene 

Einsprache-Entscheid und die ihm zugrunde liegende Veranlagung des 

Grundbuchamts A aufzuheben und die Handänderungssteuer auf der Grundlage des 

im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 17. März 2010 vereinbarten Kaufpreises 

von Fr. 170'620.-- zu veranlagen, eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung 

an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung ihres Rechtsvertreters vom 

23. Dezember 2010 die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge. Dazu nahmen die Rekurrenten mit Eingabe ihres Vertreters vom 

13. Mai 2011 Stellung. Der Vertreter der Vorinstanz verzichtete am 30. Mai 2011 auf 

eine weitere Stellungnahme.

Am 27. Juni 2011 ersuchte das Gericht die Rekurrenten, die von ihnen und den 

Unternehmern unterzeichneten Werkverträge einzureichen. Am 5. September 2011 

reichten die Rekurrenten weitere Unterlagen ein. Der Vertreter der Vorinstanz nahm am 

11. November 2011 Stellung und wies darauf hin, die Offerten und 

Auftragsbestätigungen seien teilweise direkt an die C Architektur AG gegangen. Daraus 

sei zu schliessen, dass diese mit den Handwerkern verhandelt habe. Zahlreiche 

Unterlagen wiesen zudem ein Erstellungsdatum vor Abschluss des Kaufvertrages auf. 

Ganz offensichtlich habe bereits vor Abschluss des Kaufvertrags eine verpflichtende 

Abmachung mit der C Architektur AG bestanden. Die C Architektur bzw. die 

Baugesellschaft U – und nicht die Rekurrenten – erschienen als Garantieempfänger in 

den Garantieerklärungen für verschiedene Arbeiten. Bei geringfügigen Anpassungen 

des ursprünglich bewilligten Projektes – eine nachträgliche Baueingabe oder eine 

Projektänderung seien nicht durchgeführt worden – könne nicht davon die Rede sein, 

die Baute sei gänzlich nach den Wünschen der Rekurrenten gestaltet worden.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

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1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zur Beurteilung von Streitigkeiten betreffend 

Handänderungssteuern zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben. Der 

Rekurs vom 12. Juli 2010 ist rechtzeitig innerhalb der Rekursfrist von 30 Tagen 

eingereicht worden. Er erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 21. September 2010 

in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 in 

Verbindung mit Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP).

Dem angefochtenen Einsprache-Entscheid der Vorinstanz vom 21. Juni 2010 liegt die 

Rechnung des Grundbuchamtes A Nr. yyy/2010 vom 23. April 2010 über eine 

Handänderungssteuer von Fr. 5'000.-- zugrunde. Die Veranlagung der 

Handänderungssteuer basiert auf einem mutmasslichen Werklohn von Fr. 500'000.--. 

Eine vorläufige Steuerrechnung wird dem Steuerpflichtigen bei nicht periodischen 

Steuern zugestellt, wenn die Höhe des mutmasslich geschuldeten Steuerbetrags eine 

solche rechtfertigt; Grundlage ist der mutmasslich geschuldete Steuerbetrag (Art. 229 

in Verbindung mit Art. 210 Abs. 1 lit. c und Abs. 3 StG). Wird die vorläufige 

Steuerrechnung bei nicht periodischen Steuern nicht innerhalb von 90 Tagen bezahlt, 

kann eine Akontozahlung verfügt werden (Art. 229 in Verbindung mit Art. 210 Abs. 4 

lit. b StG). Die Betreibung ist lediglich bei Schlussrechnungen und verfügten 

Akontozahlungen, nicht aber bei vorläufigen Rechnungen vorgesehen (vgl. Art. 229 in 

Verbindung mit Art. 216 Abs. 1 StG). Ob die vorläufige Steuerrechnung vom 19. April 

2010 damit rechtsmittelfähig ist, ist fraglich (zum Bundesrecht vgl. BGE 121 II 116 

E. 1b/cc, 120 Ib 97 E. 1b mit weiteren Hinweisen).

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist eine nachträgliche Veranlagung 

der Handänderungssteuer auf dem Werklohn bzw. auf dem Gebäude nur zulässig, 

wenn die Voraussetzungen einer Nachsteuer im Sinn von Art. 199 ff. StG gegeben sind. 

Die nachträgliche Veranlagung ist deshalb ausgeschlossen, wenn das Grundbuchamt 

davon ausgehen musste, dass "im Zusammenhang mit der Grundstücksveräusserung 

die Erstellung einer Baute vorgesehen" war (vgl. GVP 2007 Nr. 42). Die Veranlagung mit 

der auf dem Kaufpreis von Fr. 170'620.-- geschuldeten Handänderungssteuer erfolgte 

mit Rechnung Nr. xxx/2010 am 31. März 2010. Die provisorische Rechnung Nr. yyy/

2010 über eine zusätzliche Handänderungssteuer von Fr. 5'000.-- auf dem 

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mutmasslichen Werklohn von Fr. 500'000.-- erging am 23. April 2010, mithin noch 

innerhalb der 30-tägigen Einsprachefrist gegen die definitive Veranlagung vom 

31. März 2010. Da für die Steuerbehörden bei Veranlagungsverfügungen die 

Rechtsbeständigkeit erst mit Ablauf der Rechtsmittelfrist eintritt (vgl. für das Recht der 

direkten Bundessteuer Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 

2. Aufl. 2009, N 8 der Vorbemerkungen zu Art. 147-153a DBG und N 26 zu Art. 131 

DBG mit Hinweisen; BGE 121 II 273), stellt sich die Frage, ob es sich bei der 

provisorischen Rechnung um die Veranlagung einer Nachsteuer handelt, von 

vornherein nicht. Jedoch rechtfertigt es die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, in 

der vorläufigen Steuerrechnung vom 23. April 2010 eine Verfügung zu erblicken, mit 

der zumindest das Bestehen einer Handänderungssteuerpflicht des Rekurrenten auf 

der Grundlage mit dem Kaufvertrag vom 17. März 2010 zusammenhängender weiterer 

Leistungen zufolge eines Werkvertrags festgestellt wurde. Nach den allgemeinen 

Regeln des Steuerrechts ist eine Feststellungsverfügung über das Bestehen einer 

Steuerpflicht selbständig und nicht bloss im Zusammenhang mit einer konkreten 

Veranlagung anfechtbar. Deshalb kommt dem Rekurrenten hinsichtlich des Bestehens 

einer weiteren Handänderungssteuerpflicht jedenfalls ein Feststellungsinteresse zu 

(vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 

6. Aufl. 1999, S. 390 mit Hinweis auf GVP 1982 Nr. 35). Auf den Rekurs ist 

dementsprechend einzutreten.

2.- Die Rekurrenten haben am 17. März 2010 das Grundstück Nr. 002, U-Strasse, in A 

mit einer Fläche von 449 m  zum Preis von Fr. 170'620.-- (Fr. 380.--/m ) von der B AG 

und der Gebr. D AG erworben. Für diese Handänderung wurden sie mit Rechnung 

Nr. xxx/2010 vom 31. März 2010 rechtskräftig mit einer Handänderungssteuer von 

Fr. 1'706.20 (1% des Kaufpreises) veranlagt, wovon bei den Rekurrenten entsprechend 

Ziff. 2 der weiteren Vertragsbestimmungen im Kaufvertrag vom 17. März 2010 50%, 

d.h.Fr. 853.10 in Rechnung gestellt wurden. Am 23. April 2010 wurden die Rekurrenten 

vom Grundbuchamt A mit Rechnung Nr. yyy/2010 mit einer weiteren 

Handänderungssteuer über Fr. 5'000.-- veranlagt. Die Veranlagungsbehörde ging 

davon aus, mit dem Kaufvertrag vom 17. März 2010 sei ein Generalunternehmer- 

bzw. Werkvertrag für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück 

Nr. 002 verbunden, so dass auch auf dem Werklohn – mutmasslich Fr. 500'000.-- – 

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eine Handänderungssteuer geschuldet sei. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist das 

Bestehen eines solchen Generalunternehmer- oder Werkvertrags umstritten.

a) Im Rekurs wird im Wesentlichen geltend gemacht, liege ein bereits bewilligtes 

Bauprojekt vor, heisse dies nicht, dass der Architekt auch als Generalunternehmer tätig 

sei. Die C Architektur AG sei zwar als Generalunternehmerin tätig, betätige sich aber 

genauso in den Bereichen Architektur, Bauleitung und Bauberatung. Die Rekurrenten 

hätten einen Generalunternehmervertrag abschliessen können, sich aber – nach dem 

Abschluss des Grundstückkaufvertrags vom 17. März 2010 – für einen Vertrag über 

Architekturleistungen entschieden und Planer und Bauhandwerker frei bestimmen 

können. Zusammen mit dem Kaufvertrag sei weder ein Generalunternehmer- oder 

Werkvertrag abgeschlossen noch die Verpflichtung zum Abschluss eines solchen 

Vertrags eingegangen worden. Der Architekturvertrag habe jederzeit gekündigt werden 

können.

b) Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in 

der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als 

Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der 

wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Der 

Steueranspruch entsteht mit der Handänderung und wird mit der Rechnungstellung 

fällig (Art. 241 Abs. 3 StG). Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242 

Abs. 1 StG). Gemäss Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen 

weiteren Leistungen des Erwerbers bemessen.

Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die 

Erstellung oder Fertigstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch 

eine Einheit bilden, so ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis 

und Werklohn zu entrichten. Kauf- und Werkvertrag hängen so voneinander ab 

(sogenannte Baubindung), dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern 

gekommen wäre und das Geschäft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen 

Hauses gleichkommt. Massgebend ist, ob der Erwerber mit dem Abschluss eines 

Kaufvertrages und eines damit verbundenen Werkvertrages Rechtsgeschäfte tätigt, die 

wirtschaftlich gesehen die Übertragung der Verfügungsgewalt an einer bestimmten 

Baulandparzelle mit einem bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum 

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Gegenstand haben. Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzelfalles 

heranzuziehen, wobei der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein 

muss, dem Erwerber ein schlüsselfertiges Haus zu verkaufen. Die Praxis hat zu diesem 

Zweck zahlreiche Indizien entwickelt, die den Steuerbehörden als Entscheidungshilfen 

dienen. Massgebend sind die Verhältnisse bei Vertragsabschluss (vgl. Weidmann/

Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 444/445 mit Hinweisen auf Praxis und Rechtsprechung). 

Ausschlaggebend ist, ob der Käufer im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs noch frei 

entscheiden kann, (wann und) wie er sein Land überbauen will (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 2P.114/2006 vom 3. Mai 2006 E. 2.3).

Die st. gallische Veranlagungspraxis erblickt Indizien für eine Baubindung darin, dass 

der Werkvertrag in den Kaufvertragsbestimmungen integriert ist, der Kauf- oder 

Besitzesantritt auf den Zeitpunkt der Bauvollendung hinausgeschoben wird, der 

Abschluss eines Werkvertrages ausbedungen wird, ein Pauschalpreis für Boden und 

Bau vereinbart ist oder der Verkäufer Baugarantien trägt (vgl. StB 243 Nr. 1). Nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung können verschiedene Tatsachen auf eine 

Baubindung hinweisen. Massgebend kann namentlich die Tatsache sein, dass für ein 

Grundstück auch ein Werkvertrag abgeschlossen wird und in jeweils beiden Verträgen 

auf den andern Vertrag Bezug genommen wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.

205/2002 vom 8. November 2002 E. 3.2). Eine solche Tatsache kann auch darin 

erblickt werden, dass im Zeitpunkt des Grundstückkaufs bereits ein fertiges Bauprojekt 

vorlag, weil die Werkverträge sehr kurze Zeit nach dem Grundstückskauf (zwanzig 

Tage) abgeschlossen wurden und zudem auf einem Angebot basierten, welches bereits 

vor dem Grundstückskauf unterbreitet worden war. Auf eine Baubindung deuten auch 

eine wenige Tage nach dem Landerwerb erteilte Baubewilligung, die auf vor dem Kauf 

erstellten Plänen beruht, und die im Grundstückskauf bei einer Konventionalstrafe von 

Fr. 50'000.-- vereinbarte Verpflichtung, die Bauarbeiten einer bestimmten 

Unternehmung zu übertragen, hin. Ohne weiteres kann von einer Baubindung 

ausgegangen werden, wenn den Käufern im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bereits 

ein fertiges Bauprojekt vorlag und diese sich im Kaufvertrag zur Übertragung der 

Bauarbeiten an eine bestimmte Firma verpflichten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.

302/2005 vom 4. November 2005 E. 4.2).

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Nach der st. gallischen Rechtsprechung setzt die Veranlagung der Handänderungs­

steuer auf dem Werklohn zusammen mit dem Preis für das nicht überbaute Land einen 

einheitlichen Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes voraus (vgl. GVP 1966 

Nr. 3, 1976 Nr. 21, 1992 Nr. 18). Demgegenüber erfolgt keine Zurechnung des 

Werklohnes zum Erwerbspreis eines Grundstückes, wenn sich der Verkäufer lediglich 

gewisse Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude versprechen lässt, der Käufer 

aber im Übrigen frei ist, wann und wie er sein Grundstück überbauen will (GVP 1987 

Nr. 24). Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung schliesst nicht aus, dass bei 

entsprechendem Nachweis der weiteren Gestaltungsfreiheit der Käuferschaft nach 

dem Erwerb eines bereits erstellten Rohbaus, der Werklohn nicht hinzuzurechnen ist 

(vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.229/2001 vom 7. Januar 2002 E. 2b/bb).

Die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn erfordert weder eine 

wirtschaftliche Identität zwischen Grundeigentümer und Werkersteller noch deren 

Zusammenwirken (vgl. StB 243 Nr. 1; GVP 1992 Nr. 18). Eine solche Auslegung und 

Anwendung von Art. 243 Abs. 1 StG ist zulässig, da sich der Bestimmung nicht 

entnehmen lässt, dass die Handänderungssteuer nur dann auf dem Gesamtpreis für 

Land und Werk geschuldet ist, wenn der Grundstücksverkäufer und der 

Bauunternehmer zusammenwirken (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.114/2006 vom 

3. Mai 2006 E. 2.3). Das Verwaltungsgericht hat an der Auslegung von Art. 243 Abs. 1 

StG festgehalten, nach der auch Leistungen an einen Dritten in die 

Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer eingeschlossen werden können. 

Erforderlich ist jedoch, dass ein innerer Zusammenhang zwischen Kauf- und 

Werkvertrag in dem Sinne bejaht werden kann, dass der eine Teil des Vertrags ohne 

den anderen nicht abschlossen worden wäre bzw. der Werkvertrag in der 

Grundstückübertragung eingeschlossen ist. Bei einer wirtschaftlichen 

Betrachtungsweise muss das Geschäft als Ganzes dem Verkauf eines fertigen Hauses 

gleichkommen. Diese Auffassung entspricht auch dem Zweck der 

Rechtsverkehrssteuer, die den gesamten Vermögensübergang als solchen erfassen will 

(vgl. SGE 2009 Nr. 12; GVP 1987 Nr. 24).

Bei belastenden Verfügungen ist es grundsätzlich die die Belastung verfügende 

Behörde, welche die Folgen der Beweislosigkeit trägt. Im Steuerrecht gilt deshalb der 

Grundsatz, dass die Veranlagungsbehörde die Beweislast für die steuerbegründenden 

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Tatsachen trägt, während den Steuerpflichtigen die Beweislast für jene Tatsachen trifft, 

welche die Steuerschuld aufheben oder vermindern (vgl. Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 628/629; 

Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 379 f.).

c) aa) Die Rekurrenten haben das Grundstück Nr. 002 am 17. März 2010 von der B AG 

und der Gebr. D AG erworben. Während zwischen den Rekurrenten oder der C 

Architektur AG einerseits und der B AG anderseits keine weiteren vertraglichen 

Verbindungen im Zusammenhang mit der Überbauung ersichtlich sind, wurden in der 

Zeit vom 13. April bis 19. Mai 2010 die Baumeisterarbeiten von der Gebr. D AG 

erbracht und den Rekurrenten in Rechnung gestellt (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 

2.01 vom 25. Mai 2010, 1. A-Konto-Zahlungsgesuch vom 20. Mai 2010 über 

Fr. 130'000.--). Die Übertragung der Baumeisterarbeiten war mit dem Kaufvertrag 

insofern verbunden, als im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags mit dem 

Verkäufer und Baumeister ein Werkvertrag bereits bestand oder zumindest vorgesehen 

war. Indessen beinhaltete dieser Werkvertrag lediglich einen Teil der im 

Zusammenhang mit der Erstellung des Einfamilienhauses erforderlichen Arbeiten, so 

dass allein daraus nicht geschlossen werden kann, wirtschaftlich betrachtet sei ein 

fertiges Haus verkauft worden (vgl. GVP 2009 Nr. 50).

Unbestritten ist, dass zwischen den Rekurrenten und der C Architektur AG - zumindest 

– ein am 24. Mai 2010 gedruckter, allerdings nicht unterzeichneter Vertrag über 

Architekturleistungen bestand (vgl. act. 9/4) und dass zwischen dem Architekturbüro 

und der B AG, die als Miteigentümerin am Verkauf des Grundstücks beteiligt war, 

wirtschaftliche Identität besteht. Zwar bestehen aufgrund des zeitlichen Ablaufs der 

Verhandlungen, der Einreichung des Baugesuches und des Abschlusses des 

Kaufvertrags Anhaltspunkte dafür, dass der Abschluss des Kaufvertrags am 17. März 

2010 und der Architekturvertrag vom 24. Mai 2010 sich gegenseitig insofern bedingten, 

als der Verkauf des Baulandes durch die B AG und die Gebr. D AG von der Übernahme 

des von der C Architektur AG ausgearbeiteten Projektes abhing. Zudem bestanden mit 

einzelnen Unternehmern bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags und teilweise vor 

dem Abschluss des Architekturvertrags Werkverträge, die von der C Architektur AG 

bzw. von der Baugesellschaft U abgeschlossen worden waren. Darunter fällt 

beispielsweise die Vereinbarung mit dem Gerüstbauer (Auftragsbestätigung vom 

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22. März 2010; vgl. act. 38, Vorbereitungsarbeiten). Für zahlreiche Arbeitsgattungen 

liegen in der Tat entweder keine an die Rekurrenten gerichteten Offerten und/oder 

Auftragsbestätigungen in den Akten und die Unternehmer stellten der C Architektur AG 

Rechnung, wobei teilweise der Name der Rekurrenten, teilweise aber lediglich das 

Objekt ("Haus A") genannt wird.

Insoweit kann durchaus von einer zumindest teilweisen Baubindung ausgegangen 

werden. Dies allein genügt allerdings nach der dargestellten st. gallischen 

Rechtsprechung nicht für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn. 

Vielmehr ist ein einheitlicher Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes 

vorausgesetzt (vgl. GVP 2009 Nr. 50). Zu berücksichtigen ist dabei allerdings auch, 

dass die C Architektur AG gemäss Ziff. 8 des Architekturvertrags zur Vertretung der 

Rekurrenten bei der Vergabe von Arbeiten und Lieferungen bis zum Betrag von 

Fr. 5'000.-- pro Bestellung befugt war (vgl. act. 9/4) und insoweit nicht als 

Generalunternehmer, sondern vielmehr als Vertreter der Rekurrenten auftrat. Auch 

diese Verträge wurden dementsprechend für die Rekurrenten geschlossen.

bb) Aus den Akten ergeben sich weder ein Hinweis auf einen einheitlichen, mit dem 

Architekturunternehmen abgeschlossenen Werkvertrag über die Errichtung des 

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 002 noch Anhaltspunkte dafür, dass die 

Rekurrenten bei der Arbeitsvergabe in der Wahl der ausführenden Unternehmer und 

der Gestaltung des Innenausbaus völlig gebunden waren.

Für einzelne Arbeitsgattungen lagen bei Abschluss des Kaufvertrags am 17. März 2010 

an die Rekurrenten gerichtete Offerten und mit ihnen getroffene Vereinbarungen vor. 

Insbesondere hatte die I+K AG am 26. Februar 2010 den Rekurrenten 

Schreinerarbeiten im Zusammenhang mit Garderobe und Türen offeriert (vgl. act. 38; 

Schreinerarbeiten/Spezialverglasungen (innen)/Schliessanlagen). Ebenso hatte der 

Rekurrent als Bauherr bereits am 8. März 2010 die Auftragsbestätigung für die 

Ingenieurarbeiten unterzeichnet (vgl. act. 38; Honorare).

Sodann wurden für einzelne Arbeitsgattungen Offerten vor und nach Abschluss des 

Kaufvertrags am 17. März 2010 an die Rekurrenten gerichtet und Aufträge ihnen 

gegenüber nach Abschluss des Kaufvertrags bestätigt. Die Elektro M AG reichte zwar 

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die Preiseingabe vom 13. April 2010 bei der C Architektur AG ein, bezeichnete jedoch 

die Rekurrenten ausdrücklich als Kunden (vgl. act. 38; Elektroanlagen).

Schliesslich liegen für verschiedene Lieferungen lediglich Rechnungen in den Akten, 

aus denen die Rekurrenten immerhin als Bauherren hervorgehen. Dies gilt 

beispielsweise für die Rechnung der N Elektro-Handels AG, H, vom 20. Juli 2010 für 

diverse Leuchtkörper (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 14.01).

cc) Die Rekurrenten waren zumindest teilweise frei, mit welchen Unternehmern und in 

welchen Details sie das Einfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. 002 realisieren 

wollten. Wenn bereits vor dem Kauf des Grundstückes am 17. März 2010 – und bereits 

vor der schriftlichen Niederlegung des Vertrags über Architekturleistungen am 24. Mai 

2010 – einzelne Offerten vorlagen und Werkverträge abgeschlossen waren, lässt sich 

daraus nicht schliessen, die C Architektur AG habe sich verpflichtet, den Rekurrenten 

ein schlüsselfertiges Haus zu liefern. Der Kauf eines Baugrundstückes und der 

Abschluss von Werkverträgen, insbesondere auch von Architekturverträgen, zu dessen 

Überbauung – vorab mit selbstgenutztem Wohneigentum – hängen regelmässig derart 

miteinander zusammen, dass der eine ohne die anderen nicht abgeschlossen worden 

wären. Entscheidend für eine Berücksichtigung des Werklohnes bei der Veranlagung 

der Handänderungssteuer muss aber sein, dass das Geschäft als Ganzes im Ergebnis 

dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt. Die Übernahme eines Projektes 

entspricht im Ergebnis auch dem Vorgehen eines Bauherrn, der einen Architekten im 

Rahmen eines Architektenvertrags mit der Ausarbeitung eines Projektes beauftragt und 

anschliessend selbständig einzelne Werkverträge mit den Handwerkern der 

verschiedenen Branchen abschliesst. Ein schlüsselfertiges Gebäude ist auch dann 

nicht geschuldet, wenn der Architekt nicht nur mit dem Verfassen des Projektes, 

sondern auch mit der Bauleitung betraut wird. Die C Architektur AG ist im Rahmen des 

mit den Rekurrenten bestehenden Vertrags über Architekturleistungen tätig geworden. 

Ein wesentlicher Teil der Vertragsverhältnisse zu den einzelnen Arbeitsgattungen 

bestanden zwischen den Rekurrenten und den entsprechenden Bauhandwerkern. 

Soweit die C Architektur AG oder die Baugesellschaft U an den Werkverträgen beteiligt 

waren, ist in Betracht zu ziehen, dass sie als Vertreter der Rekurrenten gehandelt 

haben oder die Verträge später auf sie übergegangen sind.

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Dass die Rekurrenten als Bauherren mit den einzelnen Handwerkern Werkverträge über 

einzelne Arbeiten abschlossen, wird durch die an sie gerichteten Rechnungen 

verschiedener Unternehmer nahegelegt. Auch jene Rechnungen, welche die 

Handwerker direkt an die C Architektur AG richteten, wurden über das Baukreditkonto, 

welches die N-Bank für die Rekurrenten führte, bezahlt (vgl. beispielsweise act. 39; 

Vergütungsauftrag Nr. 2.01 vom 25. Mai 2010, Zahlungsanweisung Nr. 3; 

Vergütungsauftrag Nr. 3.01 vom 25. Mai 2010, Zahlungsanweisung Nr. 4; 

Vergütungsauftrag Nr. 6.0, Zahlungsanweisung Nr. 7). Die C Architektur AG war von 

den Rekurrenten am 17. März 2010 einzig damit beauftragt worden, die 

bestimmungsgemässe Verwendung des für das Bauobjekt gewährten Baukredites zu 

überwachen (vgl. act. 39; Register "Baueingabe"). Die Rekurrenten – und nicht die C 

Architektur AG – waren gegenüber den Unternehmern zahlungspflichtig. 

Dementsprechend waren die Unternehmer auch gegenüber den Rekurrenten – nicht 

gegenüber der C Architektur AG als General- oder Totalunternehmerin – 

leistungspflichtig. Beim Erwerb eines fertigen Hauses wären die Zahlungen als 

Teilzahlungen an den General- oder Totalunternehmer und nicht an die einzelnen 

Handwerker gegangen.

Diese einzelnen Vertragsverhältnisse schliessen einen gleichzeitig bestehenden 

einheitlichen Werkvertrag des Rekurrenten mit einem einzigen Anbieter über die 

schlüsselfertige Erstellung eines Einfamilienhauses aus. Umgekehrt bestehen auch 

keine Anhaltspunkte dafür, dass das Architekturbüro die gesamte Ausführung eines 

Bauwerkes übernommen (Generalunternehmer) und auch noch die Planungs-, 

namentlich die Projektierungsarbeiten für das vom Bauherrn bestellte Bauwerk 

geleistet (Totalunternehmer; vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.396/2001 vom 24. April 

2002 E. 1; A. Koller, in: Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band VI/

2/3/1, Bern 1998, N 201 ff. zu Art. 363 des Schweizerischen Obligationenrechts, SR 

220, abgekürzt: OR) und Verträge mit den einzelnen (Sub-)Unternehmern 

abgeschlossen hat. Die einzelnen ausführenden Unternehmer sind damit nicht 

gegenüber einem General- oder Totalunternehmer, sondern unmittelbar gegenüber 

dem Bauherrn für die Erstellung der einzelnen Gebäudeteile rechtlich verantwortlich. 

Daran vermag nichts zu ändern, dass aus der Solidarbürgschaft der E vom 17. Juni 

2010 für die Garantieleistung der S AG, Bodenbeläge, der Name des Garantienehmers 

nicht ersichtlich ist, sondern lediglich das Bauobjekt ("EFH A, U-Strasse, A") genannt 

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wird (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 13.01 vom 30. Juni 2010, Zahlungsanweisung 

Nr. 17). Die Solidarbürgschaft ist für die Frage, wem gegenüber der Unternehmer 

haftet, nicht von Belang. Deshalb vermag auch die auf die Baugesellschaft U als 

Garantieempfänger ausgestellte Solidarbürgschaft des Verbandes Schweizerischer 

Schreinermeister und Möbelfabrikanten vom 14. April 2010 für die von der W AG 

geleisteten Arbeiten (vgl, act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 17.01 vom 17. August 2010, 

Zahlungsauftrag Nr. 27) nicht das Bestehen eines Generalunternehmervertrags 

zwischen der C Architektur AG und den Rekurrenten zu belegen. Vergleichbares gilt 

auch für den Normgarantieschein der Schweizerische Mobiliar 

Versicherungsgesellschaft vom 28. August 2010, der im Zusammenhang mit den von 

der G AG erbrachten Holzbauarbeiten die C Architektur AG als Garantieempfänger 

nennt (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 18.01 vom 3. September 2010, 

Zahlungsanweisung Nr. 30). Der Garantieschein als solcher weist zwar daraufhin, dass 

der Handwerker als Subunternehmer tätig war und kein direktes Vertragsverhältnis zu 

den Rekurrenten bestand. Indessen kann aus einzelnen von der C Architektur AG 

eingegangenen Werkverträgen mit Subunternehmern noch nicht geschlossen werden, 

sie habe den Rekurrenten ein schlüsselfertiges Haus geschuldet. Vielmehr ist zu 

beachten, dass die C Architektur AG gemäss Ziff. 8 des mit den Rekurrenten 

abgeschlossenen Architekturvertrags zur Vertretung bei der Vergabe von Arbeiten und 

Lieferungen bis zum Betrag von Fr. 5'000.-- pro Bestellung befugt war.

dd) Es liegt dementsprechend auch keine Vereinbarung über einen einheitlichen, einem 

einzelnen Unternehmer geschuldeten Werklohn für die Erstellung des 

Einfamilienhauses vor. Vielmehr wurde zwischen den Handwerkern und dem 

Rekurrenten für die einzelnen Arbeiten jeweils das dafür geschuldete Entgelt vereinbart. 

Weder die B AG noch die C Architektur AG schuldeten dem Rekurrenten im Gegenzug 

ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus. Daran ändert nichts, wenn die C Architektur AG 

die im Rahmen des Architekturvertrags vereinbarten üblichen Aufgaben erfüllte. 

Entscheidend ist, dass der Rekurrent mit verschiedenen Handwerkern einzelne, weder 

unter einander noch insbesondere mit dem Vertrag über den Kauf des Baulandes 

verbundene Werkverträge abschloss. Die Rekurrenten waren damit zumindest teilweise 

frei, wie und mit wem sie das erworbene Land überbauen wollten. Insbesondere stand 

im Zeitpunkt des Kaufs des Bodens noch nicht für alle Arbeitsgattungen fest, mit 

welchen Handwerkern die Rekurrenten Werkverträge abschliessen würden. Zumindest 

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diese Werkverträge konnten deshalb mit dem Grundstückkaufvertrag keine 

wirtschaftliche Einheit bilden.

d) Die von der Vorinstanz gegen diese Beurteilung vorgebrachten Argumente sind nicht 

geeignet, das Bestehen eines Werkvertrags über die Erstellung eines schlüsselfertigen 

Einfamilienhauses zwischen dem Rekurrenten und der C Architektur AG zu belegen.

aa) Die wirtschaftliche und personelle Verflechtung der B AG und der C Architektur AG, 

der Umstand, dass die C Architektur AG auch als Generalunternehmerin tätig ist, und 

die Ausschreibung überbauter Grundstücke zum Verkauf sind zwar Indizien für eine 

Baubindung. Sie können allerdings einen tatsächlich fehlenden Werkvertrag, dessen 

Gegenstand die Erstellung eines schlüsselfertigen Gebäudes ist, nicht ersetzen.

bb) Die Vorinstanz verweist auf die zu grossen Teilen an die C Architektur AG 

gehenden Offerten und Auftragsbestätigungen. Es mache deshalb keinen Sinn, wenn 

die Rekurrenten erklärten, sie hätten die Bauarbeiten normal ausgeschrieben und seien 

mit den Bauhandwerkern, welche sie bestimmten, die Werkverträge eingegangen. 

Vielmehr habe mehrheitlich die C Architektur AG mit den Handwerkern verhandelt.

Aus den eingereichten Unterlagen kann auf eine weitgehende Unterstützung der 

Rekurrenten durch die C Architektur AG bei der Planung und der Realisierung ihres 

Einfamilienhauses geschlossen werden. Ebenso bestätigten zahlreiche Handwerker 

ihre Aufträge gegenüber der C Architektur AG oder der Baugesellschaft U. Diese 

Unterstützung kann ein Architekt einem Bauherrn im Rahmen eines Vertrags über 

Architekturleistungen und Bauberatung bieten, ohne dass er sich rechtlich verpflichtet, 

dem Vertragspartner ein schlüsselfertiges Haus zu liefern. Die Erfüllung dieser 

Aufgaben führt selbst wenn der Architekt einzelne Werkverträge mit Subunternehmern 

abschliesst nicht dazu, dass Gegenstand des Vertrags zwischen dem Architekten und 

dem Bauherrn das schlüsselfertige Gebäude wird. Vielmehr leistet der Architekt 

Unterstützung bei der Einholung von Offerten, bei der Vergabe der Arbeiten an die 

einzelnen Unternehmer samt Abschluss und Abwicklung der Werkverträge und bei der 

Bau- und Zahlungskontrolle.

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cc) Die Vorinstanz weist darauf hin, eine bemerkenswerte Anzahl der eingereichten 

Unterlagen weise ein Erstellungsdatum vor Abschluss des Kaufvertrages auf und sei an 

die C Architektur AG adressiert. Deshalb seien die Rekurrenten in ihrer Entscheidung, 

wie sie das Grundstück überbauen werden, nicht frei gewesen. Es trifft zu, dass mit 

einzelnen Unternehmern bereits vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück 

am 31. März 2010 Werkverträge abgeschlossen wurden. Insoweit besteht aufgrund des 

zeitlichen Ablaufs ein Zusammenhang zwischen dem Kaufvertrag und den vorher 

abgeschlossenen Werkverträgen in dem Sinn, dass der erstere eine zwingende Folge 

der Letzteren war. Dieser Umstand führt indessen nicht dazu, dass die Rekurrenten von 

der C Architektur AG und den Veräusserern des Grundstückes ein schlüsselfertiges 

Haus erwarben. Die Leistungen des Architekten bei der Einholung von Offerten, bei der 

Vergabe der Arbeiten und bei der Bau- und Zahlungskontrolle können – wie bei den 

Rekurrenten – durchaus auch vor dem Kauf des Grundstückes erbracht werden.

dd) Die Vorinstanz bringt vor, das Baugesuch sei für das Projekt der Baugesellschaft U 

c/o C Architektur AG lange vor dem Abschluss des Kauvertrags eingereicht und am 

4. Mai 2009 bewilligt worden. Die nachträglichen Änderungen hätten lediglich 

geringfügige Anpassungen im Innenbereich betroffen. Es könne also nicht die Rede 

davon sein, die Rekurrenten hätten eine Baute erstellt, die gänzlich nach ihren 

Wünschen gestaltet worden sei. Dass deren Wünsche derart weitgehend mit dem 

vorbestehenden Projekt deckten, dürfe eher unwahrscheinlich sein.

Aus den Akten ergibt sich, dass die Rekurrenten erstmals im September 2009 Interesse 

an einer der vier Liegenschaften an der Schachenstrasse in A bekundeten. Anlässlich 

einer Besprechung vom 2. Dezember 2009 wurden am Projekt einzelne Anpassungen 

vorgenommen, nämlich beim Grundriss der Küche und des Untergeschosses 

(vgl. act. 39; Register "Baueingabe"). Eine Änderung der Baueingabe war – soweit sich 

aus den vorliegenden Akten ersichtlich – dadurch nicht erforderlich. Aus der mehr oder 

weniger unveränderten Übernahme eines Projektes kann noch nicht geschlossen 

werden, der Käufer eines nicht überbauten Grundstückes erwerbe ein schlüsselfertiges 

Haus. Für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn bei der Veranlagung 

der Handänderungssteuer genügt es nicht, dass die Erwerber des Bodens in der 

Überbauung nicht mehr in allen Belangen völlig frei sind.

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ee) Die Vorinstanz weist schliesslich auf die persönlichen Verflechtungen zwischen der 

B AG und der C Architektur AG hin. Die aufgrund dieser Verflechtungen 

gleichgerichteten Interessen sind unbestritten. Sie müssen sich allerdings nicht in 

einem Generalunternehmervertrag äussern, sondern können sich allein im Umstand 

niederschlagen, dass die C Architektur AG – wie bei den Rekurrenten – insoweit 

profitiert, als ein von ihr ausgearbeitetes Projekt übernommen wird und sie 

Dienstleistungen im Architekturbereich, in der Bauleitung und in der Unterstützung der 

Bauherren erbringen kann.

ff) Die Schnurgerüstkontrolle auf dem Grundstück Nr. 002 fand am 12. April 2010 statt 

(vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 31.01). Mithin ist davon auszugehen, dass mit dem 

Bau des Gebäudes erst nach dem Abschluss des Kaufvertrags am 17. März 2010 

begonnen wurde.

e) Zusammenfassend ergibt sich damit, dass der Kaufvertrag zwischen den 

Rekurrenten einerseits und der B AG und der Gebr. D AG anderseits vom 17. März 

2010 über das Grundstück Nr. 002 an der U-Strasse in A mit gleichzeitigem 

Besitzesantritt nicht mit einem Werkvertrag verbunden war, in welchem ein General- 

oder Totalunternehmer sich zur Erstellung und Übergabe eines schlüsselfertigen 

Einfamilienhauses verpflichtete. Dementsprechend bestand kein Anlass, auf dem – 

mutmasslichen – Werklohn von Fr. 500'000.-- eine Handänderungssteuer zu erheben. 

Daher ist der Rekurs gutzuheissen und der angefochtene Einsprache-Entscheid der 

Vorinstanz vom 21. Juni 2010 und die ihm zugrunde liegende Rechnung Nr. yyy/2010 

vom 23. April 2010 sind aufzuheben. Es ist festzustellen, dass es mit der 

rechtskräftigen Veranlagung einer Handänderungssteuer von Fr. 1'706.20 für den Kauf 

des Grundstückes Nr. 002, A, gemäss Rechnung Nr. xxx/2010 des Grundbuchamtes A 

vom 31. März 2010 sein Bewenden hat.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der 

politischen Gemeinde A zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 1'200.-- ist angesichts des Umstandes, dass von der Verwaltungsrekurskommission 

gleichzeitig über zwei weitere ähnlich gelagerte Angelegenheiten mit denselben 

Parteivertretern zu befinden ist, angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der 

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Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Die Finanzverwaltung ist anzuweisen, den 

Rekurrenten den Kostenvorschuss von Fr. 900.-- zurückzuerstatten.

Gemäss Art. 98 Abs. 2 VRP werden im Rekursverfahren ausseramtliche Kosten 

entschädigt, soweit sie aufgrund der Rechts- und Sachlage als notwendig und 

angemessen erscheinen. Umstritten war die Auslegung des Begriffs der 

wirtschaftlichen Einheit von Kauf- und Werkvertrag im Sinn des 

Handänderungssteuerrechts, so dass der Verzicht auf den Beizug eines 

Rechtsvertreters im Rekursverfahren nicht zumutbar war. Der Vertreter des 

Rekurrenten hat keine Kostennote eingereicht. Vor der Verwaltungsrekurskommission 

gilt der Pauschaltarif (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und 

Rechtsagenten; sGS 963.75, abgekürzt: HonO). Angesichts des Aktenumfangs und des 

Aufwands für die Rekurseingabe und die Einreichung der weiteren Akten einerseits und 

des Umstandes, dass der Rechtsvertreter zwei weitere Verfahren mit vergleichbarer 

Ausgangslage vor der Verwaltungsrekurskommission führt anderseits, erscheint ein 

Honorar von Fr. 1'800.-- als angemessen (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen; 

Art. 28  und Art. 29 HonO). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren 

Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98  VRP). Da der Rekurs 

gutzuheissen ist, sind den Rekurrenten die ausseramtlichen Kosten vollständig zu 

entschädigen (Art. 98  VRP; Leuenberger/Uffer-Tobler, Schweizerisches 

Zivilprozessrecht, Bern 2010, Rz. 10.38). Kostenpflichtig ist die politische Gemeinde A.

Entscheid:

1.    Der Rekurs wird gutgeheissen und der angefochtene

       Einsprache-Entscheid der Vorinstanz vom 21. Juni 2010 und

       die ihm zugrunde liegende Veranlagung des Grundbuchamtes A

       vom 23. April 2010 (Rechnung Nr. yyy/2010) werden aufgehoben.

2.    Es wird festgestellt, dass es mit der rechtskräftigen Veranlagung

       einer Handänderungssteuer von Fr. 1'706.20 für den Kauf des Grundstückes

bis

bis

ter

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       Nr. 002, A, gemäss Rechnung Nr. xxx/2010 des Grundbuchamtes A vom

       31. März 2010 sein Bewenden hat.

3.    Die politische Gemeinde A bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'200.--.

4.    Die Finanzverwaltung wird angewiesen, den Rekurrenten den

       Kostenvorschuss von Fr. 900.-- zurückzuerstatten.

5.    Die politische Gemeinde A hat die Rekurrenten mit Fr. 1'800.--

       (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschädigen.

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 06.01.2012
	Art. 243 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Wenn die Voraussetzungen einer Nachsteuer nicht erfüllt sind, ist eine nachträgliche Veranlagung der Handänderungssteuer auf dem Werklohn nicht zulässig. Die vorläufige Steuerrechnung hat dann die Funktion einer anfechtbaren Feststellungsverfügung über das Bestehen einer Handänderungssteuerpflicht. Die Handänderungssteuer ist nur dann auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten, wenn der Bauherr mit einem einzelnen Unternehmer eine umfassende Vereinbarung betreffend den geschuldeten Werklohn für die Erstellung der Baute trifft. Dies ist nicht der Fall, wenn der Bauherr mit verschiedenen Handwerkern einzelne - weder untereinander noch mit dem Vertrag über den Kauf des Baulandes verbundene - Werkverträge abschliesst. Auch der Umstand, dass der Veräusserer des Grundstücks oder der mit diesem zusammenwirkende Architekt im Auftrag des Bauherrn Verträge mit einzelnen Unternehmern abschliesst, rechtfertigt noch keine Bemessung der Handänderungssteuer nach dem Werklohn (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2,  6. Januar 2012, I/2-2010/56).

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