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**Case Identifier:** 4140d5db-4804-5b8d-bfaf-8c3d53302cfb
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-05-31
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 31.05.2005 B 2004/161, B 2004/162
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2004-161--B-2004-1_2005-05-31.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2004/161, B 2004/162

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 14.02.2020

Entscheiddatum: 31.05.2005

Entscheid Verwaltungsgericht, 31.05.2005
Baurecht, Art. 12 BauG (sGS 731.1), Art. 25 USG (SR 814.01), Art. 684 ZGB 
(SR 210). Ein bordellähnlicher Betrieb, in dem zwölf Frauen arbeiten, erweist 
sich im Rahmen der abstrakten Beurteilung in der Wohn-Gewerbe-Zone als 
zonenkonform. Indes ergibt die konkrete Prüfung, dass der geplante 
Erotikclub in der unmittelbar angrenzenden Wohnzone in lärmmässiger 
Hinsicht gegen die massgebenden Vorschriften des Bundesumweltrechts 
verstösst. Ausserdem gehen vom geplanten Club ideelle Immissionen aus, 
die sich mit Blick auf die intensive Wohnnutzung in der Umgebung und die 
Grösse des Betriebs als übermässig erweisen (Verwaltungsgericht, B 
2004/161 und 162).

B 2004/161

B 2004/162

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ST.GALLEN

Urteil vom 31. Mai 2005

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Gerichtsschreiberin Dr. R. Hirt

_______________

In Sachen

Politische Gemeinde Jona, vertreten durch den Gemeinderat, 8645 Jona,

Beschwerdeführerin I,

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und

H. und I.F.,

P.H.,

E. und S.S.,

M. und A.S.,

A.W.,

R.C.,

G. und H.D.,

I.S.,

H.E.,

Beschwerdeführer II,

alle vertreten durch Rechtsanwalt X.Y.,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnen-

strasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

T.R.,

Beschwerdegegner,

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vertreten durch Rechtsanwalt Y.Z.,

betreffend Umnutzung (Erotik-Club)

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ T.R. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 4042 an der Rickenstrasse 87 in Wagen, 

Grundbuch Jona. Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus (Assek.-Nr. 

461) überbaut, in dem sich nebst dem Restaurant Rössli drei Gewerbebetriebe und vier 

Wohnungen befinden. Gemäss Zonenplan der Politischen Gemeinde Jona vom 24. 

März/5. Dezember 1997 bzw. 19. Juni 1998 liegt die Parzelle Nr. 4042 - wie die 

westlich und östlich angrenzenden Liegenschaften entlang der Staatsstrasse Nr. 15 - in 

der Wohn-Gewerbe-Zone für dreigeschossige Bauten. Die nordwestlich, nördlich und 

nordöstlich der Parzelle Nr. 4042 liegenden Grundstücke sind teils der Wohnzone für 

zweigeschossige Bauten, teils der Wohnzone für dreigeschossige Bauten zugeteilt.

Ende Juli 2003 erfuhr der Gemeinderat Jona, dass T.R. die 1½-, die 2½- und die 5½-

Zimmerwohnung über dem Gewerbetrakt des Gebäudes Assek.-Nr. 461 in einen 

Erotikclub umgebaut hatte und diesen in Kürze zu eröffnen beabsichtigte. Der 

Gemeinderat wies den Grundeigentümer auf die Baubewilligungspflicht der Umnutzung 

hin, worauf dieser am 23. September 2003 ein nachträgliches Baugesuch für die 

Nutzungsänderung der Wohnungen in einen Erotikclub und am 24. September 2003 

einen Nachtrag zum Baugesuch einreichte. Aus den Gesuchsunterlagen ergibt sich, 

dass im Erotikclub "Crazy Horse" sechs bis neun Frauen arbeiten sollen; auf der Süd- 

und Ostseite des Gebäudes Assek.-Nr. 461 ist eine "Rotlichtschlange" vorgesehen.

Das Baugesuch lag vom 2. bis 16. Oktober 2003 öffentlich auf. Am 15. Oktober 2003 

erhoben unter anderem H. und I.F., P.H., E. und S.S., M. und A.S., A.W., G. und H.D., 

I.S. sowie H.E. privat- und öffentlich-rechtliche Einsprache beim Gemeinderat Jona. Mit 

Beschluss vom 8. Dezember 2003 hiess der Gemeinderat die öffentlich-rechtliche 

Einsprache teilweise und die privatrechtliche Einsprache vollumfänglich gut und 

verweigerte die Bewilligung für die Umnutzung. Zur Begründung wurde ausgeführt, die 

Zonenkonformität für die geplante Umnutzung sei zwar gegeben und die Liegenschaft 

sei über die Ricken- und Rösslistrasse auch hinreichend erschlossen. Die Änderung 

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von der Wohn- zur Erotikclubnutzung stelle indes eine Neuanlage im Sinn von Art. 25 

des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (SR 814.01, abgekürzt USG) bzw. Art. 7 

Abs. 1 der eidgenössischen Lärmschutzverordnung (SR 814.41, abgekürzt LSV) dar. 

Der Erotikclub müsse deshalb ein Immissionsmass einhalten, bei welchem höchstens 

geringfügige Störungen auftreten würden. Die Sekundärimmissionen, die aus der 

Benützung von Zufahrt, Parkplätzen und Eingang im unmittelbaren Nahbereich zur 

Wohnzone resultierten, störten die Nachruhe der Anwohner indes erheblich, weshalb 

der Betrieb schon aus öffentlich-rechtlichen Gründen nicht bewilligungsfähig sei. Hinzu 

komme, dass die zu erwartende Lärmbelästigung und die ideellen Beeinträchtigungen 

für die Anwohner auch in privatrechtlicher Hinsicht übermässig seien.

B./ Gegen den Beschluss des Gemeinderates Jona vom 8. Dezember 2003 erhob T.R. 

am 21. Dezember 2003 Rekurs beim Baudepartement. Er beantragte die Aufhebung 

des angefochtenen Entscheids und die Bewilligung des Gesuchs um 

Nutzungsänderung, eventuell die Rückweisung der Angelegenheit zur 

Neuentscheidung an die Vorinstanz. Zur Begründung wurde im wesentlichen 

ausgeführt, beim Erotikclub handle es sich um ein stilles Gewerbe. Die Annahme, für 

die Anwohner entstünden stärkere Lärmimmissionen als bisher, sei realitätsfremd. Bei 

den Besuchern des Clubs handle es sich regelmässig um Einzelpersonen, die sich 

ruhig verhielten, kein Aufsehen erregen wollten und demzufolge weit weniger 

Immissionen verursachten, als die Besucher eines Restaurants. Ebenso sei es 

unzutreffend, dass der Betrieb eines Erotikclubs bei den Anwohnern zur Verletzung 

ihrer psychischen Empfindungen führe. Beim Vorhaben handle es sich um ein streng 

geführtes und kontrolliertes Etablissement und nicht um ein zwielichtiges Lokal, in dem 

Zuhälterei, Hehlerei oder dergleichen vorkomme.

Das Baudepartement entschied in der Angelegenheit am 29. September 2004, indem 

der Rekurs von T.R. im Sinne der Erwägungen gutgeheissen wurde. Die Verfügung des 

Gemeinderates Jona vom 8. Dezember 2003 wurde aufgehoben und die Streitsache 

zur Erteilung der Umnutzungsbewilligung im Sinne der Erwägungen an den 

Gemeinderat zurückgewiesen. Das Baudepartement erwog im wesentlichen, die 

abstrakte Immissionsbeurteilung ergebe, dass der Betrieb eines Erotikclubs in der 

geplanten Grössenordnung in der Wohn-Gewerbe-Zone nach der allgemeinen 

Lebenserfahrung nur mässig störend wirke und daher zonenkonform sei. Im weiteren 

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ergebe auch die Beurteilung der konkret zu erwartenden Lärmimmissionen, dass 

lediglich von einer mässigen Störung auszugehen sei. Der Schluss des Gemeinderates, 

wonach die festgestellten Ruhestörungen das in öffentlich-rechtlicher Hinsicht 

zulässige Immissionsniveau nicht einhalten würden, erweise sich deshalb als nicht 

zutreffend. Sodann ergebe auch die privatrechtliche Sichtweise, dass unter 

Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und der Interessen des Rekurrenten und 

der Rekursgegner nicht von einer übermässigen Einschränkung der Wohnnutzung 

durch den Betrieb des Erotikclubs gesprochen werden könne. Ausserdem erweise sich 

die bestehende Erschliessung sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht 

als genügend. Allenfalls fehlende Abstellplätze könnten nicht zu einer Verweigerung der 

Umnutzungsbewilligung führen. Das Fehlen der erforderlichen Anzahl Abstellplätze bei 

Nutzungsänderungen stelle keinen ausreichenden Grund für die Verweigerung einer 

Baubewilligung dar, sondern bewirke lediglich, dass die Bauherrschaft eine 

Ersatzabgabe zu leisten habe.

C./ Mit Eingabe vom 11. Oktober 2004 erhob die Politische Gemeinde Jona 

Beschwerde gegen den Entscheid des Baudepartements vom 29. September 2004. In 

der Beschwerdebegründung vom 26. Oktober 2004 beantragt sie die Aufhebung des 

angefochtenen Entscheids und die Bestätigung des Gemeinderatsentscheids vom 8. 

Dezember 2003, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Politische Gemeinde 

Jona stellt sich auf den Standpunkt, dass der vorgesehene Betrieb mit bordellähnlicher 

Infrastruktur die Verwirklichung der in einer Wohnzone geforderten ruhigen und 

gesunden Wohnverhältnisse vereiteln würde und deshalb unmittelbar angrenzend an 

eine reine Wohnzone mit der raumplanerischen Immissionsvorsorge nicht vereinbar sei. 

Sodann erwiesen sich auch die zu erwartenden Lärmimmissionen und ideellen 

Beeinträchtigungen in privatrechtlicher Hinsicht entgegen der Auffassung des 

Baudepartements als übermässig. Insgesamt ergebe sich, dass das Baudepartement 

den Sachverhalt unrichtig und unvollständig festgestellt und die massgebenden 

Rechtsnormen unzutreffend angewendet habe.

Mit Eingabe vom 13. Oktober 2004 erhoben auch H. und I.F., P.H., E. und S.S., M. und 

A.S., A.W., R.C., G. und H.D., I.S. sowie H.E. gegen den Entscheid des 

Baudepartements vom 29. September 2004 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie 

beantragten zur Hauptsache, der angefochtene Entscheid sei zufolge fehlender 

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Prozessführungsbefugnis des Rekurrenten aufzuheben. Eventuell sei der Entscheid in 

allen Punkten aufzuheben und es sei das Baugesuch nicht zu bewilligen. In 

verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten die Beschwerdeführer, es sei zunächst über 

den Hauptantrag zu entscheiden und den weiteren Parteien lediglich Frist zur 

Stellungnahme dazu anzusetzen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten 

des Beschwerdegegners.

Mit Verfügung vom 14. Oktober 2004 wies der Präsident des Verwaltungsgerichts den 

Verfahrensantrag, wonach zunächst lediglich über den Hauptantrag zu entscheiden sei, 

ab und setzte den beschwerdeführenden Anwohnern Frist zur Ergänzung der 

Beschwerdebegründung an.

In der Beschwerdebegründung vom 2. November 2004 halten die Anwohner an den 

gestellten materiellen Anträgen fest. Zur Begründung der Begehren wird im 

wesentlichen geltend gemacht, das Baudepartement habe zahlreiche bedeutende 

Faktoren in seiner Sachverhaltsdarstellung entweder falsch wiedergegeben oder gar 

nicht berücksichtigt. Dies gelte insbesondere für den Umstand, dass die Umnutzung im 

Grenzgebiet zur Wohnzone liege und der Wohnanteil der gemischten Wohn-Gewerbe-

Zone, in welcher die Umnutzung geplant sei, rund 90% betrage. Vor diesem 

Hintergrund müsse das Projekt bereits bei der abstrakten Beurteilung als nicht 

zonenkonform qualifiziert werden. Die konkrete Prüfung verstärke dieses Ergebnis. 

Insbesondere der sehr ruhige Hinterhofcharakter der Stichstrasse, welche als 

Zufahrtsstrasse geplant sei, deren Benutzung als Schulweg und Spielplatz sowie die 

Sekundärimmissionen des geplanten Bordells nach Mitternacht, welche die 

Weckschwelle erreichten, führten zum Schluss, dass der geplante Erotikclub nicht 

bewilligungsfähig sei. Die Nutzung der Liegenschaft als Bordell erweise sich aber auch 

mit Blick auf den privatrechtlichen Immissionsschutz nicht als bewilligungsfähig. Den 

rein finanziellen Interessen des Baugesuchstellers stünden die Interessen zahlreicher 

Anwohner entgegen, insbesondere das physische und psychische Wohlbefinden, aber 

auch deren erhebliche materiellen Einbussen im Zusammenhang mit der Entwertung 

der Liegenschaften, die sich aufgrund der Ankündigung des Bordellbetriebs bereits 

manifestiert hätten.

In getrennten Vernehmlassungen vom 19. November 2004 beantragt das 

Baudepartement die Abweisung der beiden Beschwerden.

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Mit getrennten Eingaben vom 14. Januar 2005 beantragt T.R. die Abweisung der 

Beschwerden der Politischen Gemeinde Jona und der Anwohner, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen.

Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle 

durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten 

Gelegenheit zur Stellungnahme.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ a) Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 

1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP).

b) Die Politische Gemeinde Jona ist zur Beschwerdeführung legitimiert, soweit sie 

öffentliche Interessen wahrt (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 2 VRP). Dies 

ist vorliegend hinsichtlich der Fragen der Zonenkonformität und der Vereinbarkeit des 

Erotikclubs mit den immissionsrechtlichen Bestimmungen des Bundesumweltrechts 

der Fall (vgl. Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 

2003, Rz. 450 ff.; VerwGE vom 2. Dezember 2004 i.S. Politische Gemeinde St.G. mit 

weiteren Hinweisen). Hingegen fehlt es der Politischen Gemeinde Jona an der 

Aktivlegitimation, soweit sie sich auf den privatrechtlichen Immissionsschutz nach Art. 

684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, abgekürzt ZGB) beruft. Die 

Rechtsmittelberechtigung würde voraussetzen, dass die Politische Gemeinde Jona 

durch Eigentum oder Besitz mit einem betroffenen Grundstück verbunden wäre, was 

nicht geltend gemacht wird (A. Meier-Hayoz, in: Berner Kommentar, Bern 1975, N 186 

zu Art. 684 ZGB). Die Anrufung von Art. 684 ZGB zur Wahrung rein öffentlicher 

Interessen ist ausgeschlossen (Meier-Hayoz, a.a.O., N 204 zu Art. 684 ZGB). Soweit die 

Politische Gemeinde Jona eine Verletzung von Art. 684 ZGB rügt, kann somit auf ihre 

Beschwerde nicht eingetreten werden. Im übrigen aber entsprechen die 

Beschwerdeeingabe vom 11. Oktober 2004 sowie deren Ergänzung vom 26. Oktober 

2004 zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP), weshalb abgesehen von der Rüge des 

privatrechtlichen Immissionsschutzes auf das Rechtsmittel einzutreten ist.

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c) Die privaten Rechtsmittelkläger sind zur Erhebung sämtlicher vorgebrachter Rügen 

legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die 

Beschwerdeeingabe vom 13. Oktober 2004 sowie deren Ergänzung vom 2. November 

2004 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 

64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde der 

Anwohner ist einzutreten.

d) Es rechtfertigt sich, die Eingaben der Beschwerdeführerin I und der 

Beschwerdeführer II im gleichen Entscheid zu behandeln, nachdem diese den gleichen 

vorinstanzlichen Entscheid betreffen und ein enger Sachzusammenhang besteht.

2./ a) Die Beschwerdeführer II stellen sich zunächst auf den Standpunkt, der 

angefochtene Entscheid sei wegen fehlender Prozessführungsbefugnis des 

Beschwerdegegners im Rekursverfahren aufzuheben. Sie sind der Ansicht, die 

Vorinstanz hätte auf den Rekurs des Beschwerdegegners nicht eintreten dürfen, weil 

über diesen im Zeitpunkt der Rekurserhebung bereits der Privatkonkurs eröffnet 

worden sei und er deshalb weder verfügungs- noch prozessführungsbefugt gewesen 

sei.

b) Gemäss Art. 204 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs 

(SR 281.1, abgekürzt SchKG) sind Rechtshandlungen, welche der Schuldner nach der 

Konkurseröffnung in bezug auf Vermögensstücke vornimmt, die zur Konkursmasse 

gehören, gegenüber den Konkursgläubigern ungültig. Zu den "ungültigen 

Rechtshandlungen" im Sinne dieser Bestimmungen gehören insbesondere auch 

Prozesshandlungen wie das Einlegen eines Rechtsmittels (Jaeger/Walder/Kull/

Kottmann, Kommentar zum SchKG, 4. Aufl., Zürich 1997/99, N 2 zu Art. 204).

c) Am 10. November 2003 wurde über den Beschwerdegegner der Privatkonkurs 

eröffnet. Gemäss Art. 204 Abs. 1 SchKG war er somit nicht befugt, gegen den ihm 

bzw. seinem Vertreter eröffneten Einspracheentscheid der Politischen Gemeinde Jona 

vom 8. Dezember 2003 Rekurs zu erheben. Zuständig für die Ergreifung eines 

Rechtsmittels war vielmehr die Konkursverwaltung, welche, nachdem ihr der Entscheid 

vom 8. Dezember 2003 nachträglich eröffnet worden war, am 13. Februar 2004 zur 

Wahrung der Rechte der am Konkursverfahren beteiligten Gläubiger Rekurs beim 

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Baudepartement erhob und gleichzeitig um Sistierung des Verfahrens ersuchte. Indem 

die Konkursverwaltung selbst Rekurs erhoben hat, hat sie die Rechtsmittelergreifung 

des Beschwerdegegners faktisch genehmigt. Es schadet dem Beschwerdegegner 

folglich nicht, dass er den Rekurs zu einem Zeitpunkt erhoben hat, als bereits der 

Konkurs über ihn eröffnet worden war (vgl. Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, a.a.O., N 13 

zu Art. 204; vgl. BGE 116 V 289 mit weiteren Hinweisen). Mit dem rechtskräftigen 

Widerruf des Konkursverfahrens infolge Tilgung sämtlicher angemeldeter und als fällig 

bezeichneter Forderungen am 23. Juni 2004 fiel sodann die Beschränkung des 

Verfügungsrechts des Beschwerdegegners dahin. Unter diesen Umständen würde es 

einen überspitzten Formalismus darstellen, den am 21. Dezember 2003 vom 

Beschwerdegegner erhobenen Rekurs als ungültig zu betrachten. Daran vermag auch 

der Einwand der Beschwerdeführer II nichts zu ändern, wonach der Rekurs des 

Konkursamtes hätte weitergeführt und dem Beschwerdegegner Gelegenheit gegeben 

werden müssen, in dieses Verfahren einzutreten. Wesentlich ist, dass die 

Konkursverwaltung durch das Einlegen eines eigenen Rechtsmittels die 

Rekurserhebung durch den Beschwerdegegner (faktisch) genehmigt hat. Die 

Beschwerde der Beschwerdeführer II erweist sich somit als unbegründet, soweit 

geltend gemacht wird, auf den Rekurs des Beschwerdegegners hätte mangels 

Prozessführungsbefugnis nicht eingetreten werden können.

3./ a) Zwischen den Beteiligten ist unbestritten, dass die Umnutzung der drei 

Wohnungen in einen Erotikclub gemäss Art. 78 Abs. 2 lit. o des Baugesetzes (sGS 

731.1, abgekürzt BauG) baubewilligungspflichtig ist. Während die Vorinstanz zum 

Schluss gekommen ist, die Umnutzung sei zu bewilligen, vertreten die 

Beschwerdeführerin I und die Beschwerdeführer II die Auffassung, der Betrieb eines 

Erotikclubs in der Liegenschaft des Beschwerdegegners erweise sich als rechtswidrig. 

Die Beschwerdeführerin I stellt sich dabei wie bereits im Entscheid vom 8. Dezember 

2003 im wesentlichen auf den Standpunkt, dass der Erotikclub unter Würdigung 

sämtlicher Umstände Sekundärimmissionen verursache, welche zu unzulässigen 

Störungen der Bevölkerung im nahen Wohngebiet führten. Die Beschwerdeführer II 

machen darüber hinaus wie bereits im Rekursverfahren geltend, dass auch die 

Zonenkonformität des Erotikclubs nicht gegeben sei.

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b) Bauten und Anlagen haben dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen 

(Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung, SR 700). Die 

Zonenkonformität im Sinne des Bundesrechts setzt einen funktionalen Zusammenhang 

zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraus (vgl. GVP 2000 Nr. 17; B. Heer, St. 

Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 360). Der Zweck der Nutzungszone 

ergibt sich aus der Umschreibung der Zonenart (Art. 11 ff. BauG).

Seit dem Erlass des USG und seiner Ausführungsvorschriften, namentlich der 

Luftreinhalteverordnung (SR 814.318.142.1) und der LSV, wird das in einer Zone 

konkret zulässige Immissionsmass weitgehend durch öffentliches Bundesrecht 

bestimmt. Das ist insofern bedeutsam, als die Zonenkonformität einer Baute oder 

Anlage im Sinne von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG lediglich einen abstrakt wirkenden 

öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz gewährleistet. Dabei gilt es bloss festzustellen, 

ob eine Baute oder eine Anlage zu einer bestimmten Kategorie gehört, die in der 

betreffenden Zone zulässig ist. Hingegen wird nicht geprüft, welche Immissionen ein 

Betrieb konkret verursacht, und die Zulässigkeit einer Baute oder Anlage beurteilt sich 

unabhängig von einer bereits bestehenden örtlichen Belastung. Erst in einer zweiten 

Stufe ist die konkrete Beurteilung einer Baute oder Anlage vorzunehmen. Dabei ist 

namentlich zu prüfen, ob der Betrieb Immissionen zur Folge hat, die das zulässige 

Mass überschreiten. Die zweistufige Beurteilung von Bauten und Anlagen auf ihre 

immissionsrechtliche Zulässigkeit wird durch Art. 43 LSV bestätigt. Nach dieser 

Bestimmung sind den Nutzungszonen nach dem Raumplanungsgesetz 

Empfindlichkeitsstufen zuzuordnen (VerwGE vom 25. Oktober/9. November 2004 i.S. 

D.E. und weitere sowie VerwGE vom 25. Januar 2005 i.S. M.GmbH).

c) aa) Zu prüfen ist zunächst die abstrakte Zonenkonformität des Erotikclubs. Wie 

eingangs dargelegt, befindet sich die Liegenschaft des Beschwerdegegners in der 

Wohn-Gewerbe-Zone. Gemäss Art. 12 BauG sind in Wohn-Gewerbe-Zonen neben 

Wohnbauten auch mässig störende Gewerbebetriebe zulässig. In der Praxis werden 

Autoreparaturwerkstätten, Spenglereien, Kundenschreinereien, Druckereibetriebe, aber 

auch Transportbetriebe bis zu einer bestimmten Grösse zu den mässig störenden 

Betrieben gerechnet. Allgemein gesprochen sind in der Wohn-Gewerbe-Zone alle 

Gewerbe erlaubt, die nicht in die Gewerbe-Industrie- oder Industriezone gehören, also 

mittlere, nicht übermässig störende Gewerbebetriebe, Ladengeschäfte, Restaurants, 

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Nachtclubs und dergleichen, ebenso Baulager, Umschlagplätze für Kies und Sand, 

nicht aber Grossbetriebe mit bedeutendem Bedarf nach Land und Verkehrsflächen. Ein 

direkter Zusammenhang zwischen der gewerblichen Nutzung und der Wohnnutzung ist 

nicht erforderlich (Heer, a.a.O., Rz. 373; VerwGE vom 22. August 1994 i.S. A. und E.H.-

K. mit weiteren Hinweisen; P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 163 f.).

bb) Entsprechend den Angaben des Beschwerdegegners in den vorinstanzlichen 

Verfahren sollen im Erotikclub rund zwölf Frauen im Schichtbetrieb arbeiten. Für die 

Bedienung der Kunden stehen sechs Zimmer (davon eines mit Whirl-Pool) zur 

Verfügung. Daneben gibt es einen Empfangsraum, eine Küche sowie drei Bäder und 

ein separates WC. Angesichts dieser Personal- und Raumverhältnisse handelt es sich, 

wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend ausgeführt hat, beim "Crazy 

Horse" um einen bordellähnlichen Betrieb und nicht um einen kleinen Massagesalon. 

Trotz der Grösse des Betriebs ist indes mit der Vorinstanz (Erw. 3 e des Entscheids 

vom 29. September 2004) und der Beschwerdeführerin I (Erw. 4 des 

Einspracheentscheids vom 8. Dezember 2003) davon auszugehen, dass sich der 

Erotikclub bei abstrakter Betrachtung in der Wohn-Gewerbe-Zone als zonenkonform 

erweist. In der Wohn-Gewerbe-Zone steht die Wohnnutzung auf gleicher Ebene wie die 

gewerbliche Nutzung, und es sind mässig störende Dienstleistungsbetriebe zulässig. 

Dies gilt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer II grundsätzlich unabhängig 

von der Tages- bzw. Nachtzeit. Es ist im Rahmen der abstrakten Beurteilung nicht 

davon auszugehen, dass der Betrieb eines Erotikclubs in der geplanten 

Grössenordnung zu übermässigen Lärmimmissionen oder übermässigen 

Beeinträchtigungen ideeller Natur führt, die zwingend einen Standort in der Gewerbe-

Industrie- oder Industriezone erforderlich machten. Daran vermögen auch die 

Einwendungen der Beschwerdeführer II nichts zu ändern. Insbesondere sind im 

Rahmen der abstrakten Prüfung sowohl der Wohnanteil in der Wohn-Gewerbe-Zone 

als auch die benachbarte Wohnzone nicht von Belang. Aber auch aus dem - 

ursprünglich von der Vorinstanz zitierten - Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich vom 

17. Februar 2000 (BEZ 2000 Nr. 18) vermögen die Beschwerdeführer II nichts zu ihren 

Gunsten abzuleiten. Soweit sich das Verwaltungsgericht im fraglichen Urteil zu 

Entscheiden geäussert hat, die bordellähnliche Betriebe betroffen haben, handelte es 

sich durchwegs um Fälle, wo Massnahmen zum Schutz der Wohnnutzung getroffen 

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worden sind (Wohnanteilplan, erhöhte Nutzungsziffern für Familienwohnungen, 

Beschränkung der gewerblichen Nutzung für bestimmte Bereiche). Anders als im 

vorliegenden Fall standen deshalb die Wohn- und Gewerbenutzung nicht auf der 

gleichen Ebene.

cc) Aus dem Gesagten folgt, dass sich der Erotikclub im Rahmen der abstrakten 

Beurteilung als zonenkonform erweist. Die diesbezüglichen Einwände der 

Beschwerdeführer II sind unbegründet.

d) Zu prüfen ist im weiteren, ob die konkret erzeugten Immissionen in der Umgebung 

hingenommen werden müssen. Sowohl die Beschwerdeführerin I als auch die 

Beschwerdeführer II sind der Ansicht, der Betrieb des Erotikclubs sei mit 

unzumutbaren Lärmimmissionen für die Nachbarschaft verbunden.

aa) Der Betrieb des Erotikclubs verursacht Lärmimmissionen (Innen- und Aussenlärm). 

Soweit diese Emissionen nach aussen dringen (Aussenlärmemissionen), fallen sie in 

den Regelungsbereich der LSV (vgl. Art. 1 LSV); der Innenlärm wird nur teilweise in der 

LSV geregelt (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. d und Abs. 3 lit. a LSV). Entsprechend stellt der 

Erotikclub eine ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 7 Abs. 7 USG und Art. 2 Abs. 1 LSV 

dar, die den bundesrechtlichen Bestimmungen über den Lärmschutz unterliegt.

bb) Für die durch die Gäste eines Erotikclubs verursachten Aussenlärmemissionen (z.B. 

Parkiermanöver, Zuschlagen von Autotüren, Autoradios, Motorenstarten, Gespräche 

der Kunden bei der Ankunft und beim Verlassen des Clubs) fehlen 

Belastungsgrenzwerte. Ob die Störung unzumutbar ist, beurteilt sich daher gemäss Art. 

40 Abs. 3 LSV im Einzelfall gestützt auf die allgemeinen Bestimmungen des USG (BGE 

130 II 35 f., 126 III 226 f., 123 II 334 f.). Bei der Beurteilung, ob im Einzelfall eine 

unzumutbare Störung vorliegt, sind neben der zonenmässigen Zuordnung und der 

entsprechenden Empfindlichkeitsstufe auch der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und 

Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelastung der 

Zone, in der die Immissionen auftreten, zu berücksichtigen (BGE 130 II 36 mit Hinweis 

auf BGE 123 II 335; Heer, a.a.O., Rz. 788). Mitentscheidend ist weiter, ob es sich um 

eine Neuanlage oder um die Änderung einer bestehenden Anlage handelt. Während die 

Lärmemissionen neuer Anlagen die Planungswerte grundsätzlich nicht überschreiten 

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dürfen (Art. 25 USG, Art. 7 Abs. 1 LSV), müssen wesentlich geänderte Anlagen die 

Immissionsgrenzwerte einhalten (Art. 8 Abs. 2 LSV). Die entsprechende Qualifikation 

der Baute bzw. Anlage gibt Aufschluss über das zulässige Mass der Immissionen, auch 

wenn für die hier interessierende Art von Immissionen weder Planungswerte noch 

Immissionsgrenzwerte bestehen (vgl. BGE 123 II 328 und 335). Gemäss Art. 23 USG 

liegen die Planungswerte unter den Immissionsgrenzwerten. Wenn daher Art. 25 Abs. 1 

USG zur Anwendung gelangt, können die Bewohner in der Nachbarschaft einer neuen 

Anlange eine strengere Begrenzung der Lärmimmissionen verlangen, als wenn das 

Gesetz lediglich die Immissionsgrenzwerte vorsieht im Sinne einer Schwelle für 

Immissionen, die das Wohlbefinden der Bevölkerung noch nicht erheblich stören (vgl. 

Art. 15 USG). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf der verursachte 

Lärm höchstens geringfügige Störungen (vergleichbar den Planungswerten gemäss Art. 

23 USG) bewirken (BGE 130 II 36 mit weiteren Hinweisen, BGE 123 II 335; Heer, a.a.O., 

Rz. 788 mit Hinweis auf Pra 2001 Nr. 144). Sodann müssen bei einer neuen Anlage jene 

Vorkehrungen angeordnet werden, die technisch und betrieblich möglich und 

wirtschaftlich tragbar sind (Art. 11 Abs. 2 USG). Schliesslich ist bei der einzelfallweisen 

Beurteilung zu berücksichtigen, dass den mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten 

Bewilligungsbehörden ein erheblicher Beurteilungsspielraum zusteht (vgl. URP 2001, S. 

929).

cc) Die Vorinstanz und die Beschwerdeführerin I sind in ihren Entscheiden davon 

ausgegangen, dass der Erotikclub den Vorschriften über neue Anlagen (Art. 25 USG 

bzw. Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV) zu genügen hat. Diese Beurteilung wird vom 

Beschwerdegegner zu Recht nicht bestritten. Die Umnutzung von Wohnungen in einen 

Erotikclub stellt eine vollständige Zweckänderung im Sinne von Art. 2 LSV dar, weshalb 

von einer neuen Anlage auszugehen ist. Als neue Anlage muss der Betrieb mangels 

unmittelbar anwendbarer Grenzwerte entsprechend den vorstehenden Ausführungen 

ein Immissionsniveau einhalten, bei dem analog den Planungswerten höchstens 

geringfügige Störungen auftreten.

dd) Wie vorstehend ausgeführt, sind für die einzelfallweise Beurteilung zunächst die 

Zonenzugehörigkeit des Grundstücks, auf dem sich die lärmverursachende Anlage 

befindet, und die entsprechende Empfindlichkeitsstufe massgeblich. Darüber hinaus ist 

unter dem Gesichtspunkt der Lärmempfindlichkeit zu berücksichtigen, dass gemäss 

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Art. 25 Abs. 1 USG die Lärmemissionen einer Anlage so weit zu begrenzen sind, dass 

die durch sie erzeugten Immissionen zu keiner Überschreitung der Planungswerte in 

der Umgebung führen. "Umgebung" ist dabei in einem weiten Sinn zu verstehen: Die 

Lärmemissionen müssen so weit begrenzt werden, dass der Lärm überall, wo er 

hingelangt, die am betreffenden Ort geltenden Grenzwerte bzw. das massgebliche 

Immissionsniveau einhält. Das gilt auch über Zonengrenzen hinweg. Ein Betrieb in der 

Gewerbezone darf daher nur so viel Lärm verursachen, dass auch in der angrenzenden 

Wohnzone keine Überschreitung der dort geltenden Grenzwerte bzw. des 

entsprechenden Immissionsniveaus auftritt (R. Wolf, Auswirkungen des 

Lärmschutzrechts auf Nutzungsplanung und Baubewilligung, in: AJP 1999, S. 1059; 

unveröffentlichter BGE 1A.73/2001 vom 4. März 2002 Erw. 2.3 mit weiteren Hinweisen).

ee) Wie eingangs dargelegt, liegt das Grundstück des Beschwerdegegners in der 

Wohn-Gewerbe-Zone. Diese ist der Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen (Art. 6 Abs. 1 

des Grossratsbeschlusses über den Lärmschutz, sGS 672.43). In der 

Empfindlichkeitsstufe III sind mässig störende Betriebe zugelassen (Art. 43 Abs. 1 lit. c 

LSV). Es genügt indes nach dem Gesagten nicht, dass der Erotikclub das 

Immissionsmass der Wohn-Gewerbe-Zone einhält. Zu berücksichtigen sind auch die 

Immissionen, die auf angrenzende Zonen einwirken. Das Grundstück Nr. 4042 grenzt 

im Norden, Nordosten und Nordwesten unmittelbar an die Wohnzone. Die Wohnzone 

ist der Empfindlichkeitsstufe II zugewiesen (Art. 6 Abs. 1 des Grossratsbeschlusses 

über den Lärmschutz). Dies bedeutet, dass der Betrieb des Erotikclubs in der 

benachbarten Wohnzone nicht zu störenden Lärmimmissionen führen darf. Es genügt 

deshalb entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht, wenn die zusätzlichen 

Lärmimmissionen die Wohnbevölkerung in der angrenzenden Wohnzone in ihrem 

Wohlbefinden nicht "bedeutend beeinträchtigen" und der Rahmen "des unter dem Titel 

einer mässigen Störung Hinzunehmenden" nicht gesprengt wird (Erw. 4 c ee).

ff) Entsprechend den Angaben des Beschwerdegegners ist beabsichtigt, im Club von 

Montag bis Donnerstag zwischen 09.00 und 01.00 Uhr und freitags und samstags 

zwischen 09.00 und 02.00 Uhr Freier zu empfangen. Das Erotikstudio soll jeweils 

gleichzeitig mit dem Restaurant schliessen. Die Kunden werden in sechs Zimmern 

bedient, wobei zwei Räume Kunden vorbehalten sind, die sich – gegen entsprechend 

höheres Entgelt – während mehreren Stunden im Club aufhalten; in den übrigen vier 

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Zimmern sollen Kunden bedient werden, die sich nur kurze Zeit, d.h. etwa eine knappe 

Stunde, im Club aufhalten. Gestützt auf diese Angaben ist die Vorinstanz davon 

ausgegangen, dass die Anzahl Clubbesucher im für die Anwohner schlechtesten Fall 

bei höchstens 80 pro Tag, verteilt auf 16 bis 17 Stunden liegen werde. Diese Zahl 

erscheint im Sinne eines Durchschnittswerts und mit Blick auf die Grösse des Clubs 

nicht unrealistisch. Hingegen ist es nicht glaubhaft, wenn der Beschwerdegegner die 

Anzahl Kunden pro Tag lediglich auf 30 bis 40 beziffert. Dies würde bedeuten, dass 

jede der zwölf Prostituierten im Schnitt nur gerade rund drei Kunden pro Tag bedienen 

würde, was mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit und unter Berücksichtigung der guten 

Verkehrslage in Wagen fragwürdig erscheint.

gg) Es ist davon auszugehen, dass der Erotikclub hauptsächlich von auswärtigen 

Kunden besucht wird. Davon wird der überwiegende Teil motorisiert sein; 

Fahrgemeinschaften dürften selten sein. Im weiteren ist anzunehmen, dass der Betrieb 

zwar während der gesamten Öffnungszeit Kunden anziehen wird, dass aber – entgegen 

den Angaben des Beschwerdegegners – namentlich auch in den Abend- und 

Nachtstunden, wo in der benachbarten Wohnzone das Ruhebedürfnis besonders gross 

ist, Freier den Club aufsuchen werden. Diese Auffassung lag auch dem 

vorinstanzlichen Entscheid GVP 1999 Nr. 90 zugrunde, wo mit Blick auf die zu 

erwartenden Lärmimmissionen die Zonenkonformität eines Erotikbetriebs in der 

Wohnzone verneint wurde. Sodann zeigt der Umstand, dass der Beschwerdegegner 

beabsichtigt, die Anzahl Parkplätze auf der Nordseite, wo sich der Eingang zum Club 

befindet, wesentlich zu erhöhen, dass entgegen der Auffassung der Vorinstanz davon 

auszugehen ist, dass die Kunden des Erotikclubs grundsätzlich im Hinterhof und 

weniger entlang der Staatsstrasse parkieren würden. Unter diesen Umständen ist es 

ausgehend von 80 Kunden pro Tag sachlich gerechtfertigt, mit durchschnittlich 30 

motorisierten Kunden bzw. 60 Fahrzeugbewegungen in den Abend- und Nachtstunden 

auf der Stichstrasse zu rechnen. Bezogen auf den Zeitraum zwischen 20.00 Uhr und 

01.00 Uhr würde dies im Schnitt alle 5 Minuten eine Fahrzeugbewegung (inkl. 

Zuschlagen von Autotüren, Autoradios, Motorenstarten, Parkiermanöver) bedeuten. 

Zusätzlich muss mit Suchverkehr von Kunden gerechnet werden, die auf der 

Liegenschaft Nr. 4042 keinen Parkplatz mehr finden oder ihr Fahrzeug nicht direkt beim 

Club abstellen wollen. Ausserdem werden auch die gewerbetreibenden Frauen, welche 

entsprechend den Angaben des Beschwerdegegners alle auswärts wohnen und 

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motorisiert sein dürften, den Club häufig erst weit nach Mitternacht verlassen. 

Angesichts der verhältnismässig engen räumlichen Verhältnisse bzw. des geringen 

Abstands der Parkplätze auf der Nordseite von den Wohnhäusern entlang der 

Stichstrasse muss davon ausgegangen werden, dass die zu erwartenden 

Lärmstörungen teilweise über der Weckschwelle liegen werden. Schliesslich ist zu 

berücksichtigen, dass die Schliessungszeit für Gaststätten grundsätzlich von 

Mitternacht bis 05.00 Uhr dauert (Art. 16 Abs. 1 des Gastwirtschaftsgesetzes, sGS 

553.1, abgekürzt GWG). Ob dem Restaurant Rössli allenfalls künftig gestützt auf Art. 17 

bzw. 18 GWG eine Verkürzung der ordentlichen Schliessungszeit bewilligt wird, ist 

offen. Behaftet man den Beschwerdegegner auf seinen Angaben im Rekursverfahren, 

wonach der Club um 01.00 Uhr bzw. freitags und samstags um 02.00 Uhr schliessen 

würde, steht im heutigen Zeitpunkt jedenfalls nicht fest, ob sich die Schlies-

sungszeiten für den Erotikclub tatsächlich nach denjenigen für den Restaurantbetrieb 

richten würden.

hh) Vor diesem Hintergrund kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass mit 

Blick auf die zu erwartende verhältnismässig grosse Anzahl auswärtiger Besucher in 

der angrenzenden Wohnzone namentlich in den Abend- und Nachtstunden mit 

störenden bzw. nicht nur geringfügigen Lärmimmissionen gerechnet werden muss. 

Weck-Ereignisse nach Mitternacht sind in Gebieten der Empfindlichkeitsstufe II nicht 

zumutbar (vgl. URP 2002 S. 706). Es liegt mithin eine unzulässige Beeinträchtigung der 

Umgebung im Sinne von Art. 25 Abs. 1 USG vor. Da am Betrieb des Erotikclubs 

sodann kein überwiegendes öffentliches Interesse besteht, fällt die Gewährung von 

Erleichterungen nach Art. 25 Abs. 2 USG ausser Betracht. Die konkrete Prüfung ergibt 

mithin, dass der Erotikclub in lärmmässiger Hinsicht gegen die massgebenden 

Vorschriften des Bundesumweltrechts verstösst und die Beschwerdeführerin I die 

Erteilung der Umnutzungsbewilligung zu Recht verweigert hat. Offenbleiben kann 

dabei, ob der Betrieb das in der Wohn-Gewerbe-Zone zulässige Immissionsmass 

einhält. Die Beschwerde der Beschwerdeführer II ist gutzuheissen; gleiches gilt für die 

Beschwerde der Beschwerdeführerin I, soweit darauf in öffentlich-rechtlicher Hinsicht 

einzutreten ist. Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben.

4./ a) Der Vollständigkeit halber ist im weiteren der Einwand der Beschwerdeführer II zu 

prüfen, wonach der Betrieb des Erotikclubs auch in privatrechtlicher Hinsicht mit 

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unzumutbaren Immissionen, namentlich ideeller Natur verbunden sei. Die Vorinstanz ist 

in diesem Zusammenhang zur Auffassung gelangt, dass unter Berücksichtigung der 

örtlichen Verhältnisse, der Interessen der Anwohner und des Grundeigentümers nicht 

von einer übermässigen Einschränkung der Wohnnutzung durch den Betrieb des 

Erotikclubs gesprochen werden könne. Die vom Erotikclub ausgehenden ideellen 

Immissionen seien nicht übermässig und damit zulässig.

b) Neben dem öffentlich-rechtlichen Immissionsverbot gemäss Bundesumweltrecht ist 

auch das privatrechtliche Immissionsverbot nach Art. 684 ZGB zu beachten. Gemäss 

dieser Vorschrift ist jedermann verpflichtet, sich bei der Ausübung seines Eigentums, 

wie namentlich beim Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, aller 

übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum des Nachbarn zu enthalten (Abs. 1). 

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der 

Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Rauch 

oder Russ, lästige Dünste, Lärm oder Erschütterung (Abs. 2). Unter Einwirkungen im 

Sinne von Art. 684 ZGB sind dabei neben materiellen Einwirkungen auch solche 

ideeller Natur zu verstehen. Die ideellen Immissionen werden durch Zustände oder 

Nutzungshandlungen auf dem Ausgangsgrundstück verursacht und erzeugen eine 

Verletzung des psychischen Empfindens des Nachbarn oder verursachen 

unangenehme psychische Eindrücke (unveröffentlichte BGE 1P.160/2004 vom 27. 

Januar 2005 Erw. 4.1 und 1P.191/1997 vom 26. November 1997 Erw. 5 b; BGE 108 Ia 

144 f.; H. Rey, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Basel 1998, N 28 zu 

Art. 684 ZGB; Heer, a.a.O., Rz. 957). Zu unzulässigen immateriellen Immissionen kann 

insbesondere auch das Sexgewerbe führen (Rey, a.a.O., N 29 zu Art. 684 ZGB mit 

weiteren Hinweisen; BGE 108 Ia 147 f.). Bei der Abgrenzung zwischen zulässiger und 

unzulässiger bzw. übermässiger Immission ist die Intensität der Einwirkungen 

massgebend. Diese beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Der Richter hat eine 

sachlich begründete Abwägung der Interessen vorzunehmen, wobei er den Massstab 

des Empfindens eines Durchschnittsmenschen in der gleichen Situation zugrunde zu 

legen hat. Bei dem nach Recht und Billigkeit zu treffenden Entscheid sind nicht bloss 

Lage und Beschaffenheit der Grundstücke sowie der Ortsgebrauch zu berücksichtigen, 

wie es Art. 684 Abs. 2 ZGB ausdrücklich erwähnt; es ist die individuell konkrete 

Interessenlage umfassend zu würdigen: Alle in der einzelnen Streitsache ins Gewicht 

fallenden Umstände sind auf ihre Erheblichkeit hin zu prüfen, wobei stets zu beachten 

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bleibt, dass Art. 684 ZGB als nachbarrechtliche Norm in erster Linie der Herstellung 

eines nachbarlichen Interessenausgleichs dienen soll. Verboten sind nicht nur 

schadenverursachende, sondern auch bloss lästige (übermässige) Einwirkungen (BGE 

126 III 227; Rey, a.a.O., N 8 ff. zu Art. 684 ZGB).

c) Es ist in der Lehre und Rechtsprechung allgemein anerkannt und wird auch von der 

Vorinstanz nicht in Abrede gestellt, dass von sexgewerblichen Betrieben generell 

ideelle Immissionen ausgehen. Dabei sind die negativen Auswirkungen des 

Sexgewerbes auf die Nachbarschaft naturgemäss um so stärker, je dichter ein Gebiet 

bewohnt ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist es denn auch ohne 

weiteres vertretbar, in dicht überbauten Gebieten mit einem hohen Wohnanteil, in 

welchen das Konfliktpotential zwischen sexgewerblicher Nutzung und Wohnnutzung 

am grössten ist, erstere generell als stark störend einzustufen und zu Gunsten der 

letzteren zu untersagen (unveröffentlichter BGE 1P.191/1997 vom 26. November 1997 

Erw. 5. c betreffend die Zonenkonformität eines Massagesalons in der Wohnzone). 

Dabei ist es jedenfalls nicht willkürlich bei einem vorgeschriebenen Wohnanteil von 

60% auf ein dicht überbautes Gebiet mit einem hohen Wohnanteil bzw. einer 

intensiven Wohnnutzung zu schliessen und sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer 

Immissionen als stark störend einzustufen (ZBl 2004 S. 111 bzw. unveröffentlichter 

BGE 1P.771/2001 und 1P.773/2001 vom 5. Mai 2003 Erw. 9.2 betreffend die 

Zonenkonformität eines sexgewerblichen Salons in der Wohnzone). Nicht zu 

vernachlässigen ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz sodann auch der 

Unterschied von städtischen und ländlichen Gebieten. Wie vorstehend dargelegt 

wurde, sind im Rahmen der Prüfung von Art. 684 ZGB namentlich die Lage des 

Grundstücks und der Ortsgebrauch zu berücksichtigen. Auch wenn sich 

möglicherweise in den letzten Jahren die Anschauung zu gewissen Tabuthemen 

geändert haben mag, ändert dies nichts daran, dass gerade in einer ländlichen Gegend 

ein erster Sexbetrieb von weiten Teilen der Bevölkerung als störend empfunden 

werden kann (vgl. unveröffentlichter BGE 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 Erw. 4.4). 

Im weiteren fällt in Betracht, dass die ausschliessliche Nutzung von Wohnungen für 

sexgewerbliche Tätigkeiten mit mehreren Arbeitsplätzen und einer in der Regel damit 

verbundenen Organisationsstruktur, wie es bei Bordellen typisch ist, in bezug auf die 

ideellen Immissionen höher einzustufen ist als etwa sexgewerbliche Dienstleistungen 

von Personen in ihrer Privatwohnung (ZBl 2004 S. 111 bzw. unveröffentlichter BGE 1P.

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771/2001 und 1P.773/2001 vom 5. Mai 2003 Erw. 12.2 betreffend die 

Zonenkonformität eines sexgewerblichen Salons in der Wohnzone). Schliesslich ist zu 

berücksichtigen, dass auch die erhöhte Wahrscheinlichkeit der Ansiedlung weiterer 

gleich gelagerter Betriebe in der Umgebung geeignet ist, bei den Bewohnern der 

umliegenden Liegenschaften ein Gefühl des Unbehagens auszulösen, den guten Ruf 

der Wohngegend zu beeinträchtigen und dadurch die Vermietbarkeit von Wohnungen 

in der Umgebung der betroffenen Liegenschaft, insbesondere an Familien mit Kindern, 

zu erschweren (vgl. unveröffentlichter BGE 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 Erw. 4.3 

und 4.4).

d) Der umstrittene Erotikclub liegt in dicht bewohntem Gebiet, wo der Betrieb eines 

Sexgewerbes im Sinne der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung in 

ideeller Hinsicht grundsätzlich als stark störend einzustufen ist. Unmittelbar an die 

Liegenschaft des Beschwerdegegners im Norden grenzt die Wohnzone mit Einfamilien- 

und Mehrfamilienhäusern. Ausserdem ist auch der Wohnanteil in der Wohn-Gewerbe-

Zone, wie am Augenschein bestätigt wurde, gross. Hinzu kommt, dass das Dorf Wagen 

ländlich geprägt ist. Es handelt sich beim Erotikclub "Crazy Horse" um einen 

bordellähnlichen Betrieb, von dem entsprechend der höchstrichterlichen 

Rechtsprechung erfahrungsgemäss stärkere ideelle Immissionen ausgehen, als von 

einem Massagesalon. Es ist unter diesen Umständen nachvollziehbar und zeigt sich 

auch aufgrund der Akten, dass ein grosser Teil der Bevölkerung in Wagen den 

Erotikclub als ersten und einzigen Betrieb dieser Art in ideeller Hinsicht als störend 

empfindet. Schliesslich kann nicht in Abrede gestellt werden, dass der Ruf von Wagen 

als Wohngegend unter dem Betrieb des Erotikclubs leiden könnte. Insbesondere ist 

damit zu rechnen und wird von den Beschwerdeführern II auch glaubhaft dargetan, 

dass die Verkäuflichkeit bzw. Vermietbarkeit von Wohnobjekten in der näheren 

Umgebung des Clubs erschwert würde.

Die Interessen des Beschwerdegegners am Betrieb des Erotikclubs sind 

wirtschaftlicher Natur. Indes ist zu berücksichtigen, dass die Clubräume vorher als 

Wohnungen genutzt und vermietet worden sind. Weshalb eine Wohnnutzung - 

gegebenenfalls nachdem die ohne Bewilligung vorgenommenen baulichen 

Massnahmen rückgängig gemacht worden sind - heute nicht mehr möglich sein soll, 

wird vom Beschwerdegegner nicht substantiiert dargetan. Namentlich bleibt er für 

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seine Behauptung, er habe die Wohnungen zuvor mehrmals erfolglos ausgeschrieben, 

jeden Beweis schuldig. Er legt auch nicht dar, weshalb nicht zumindest teilweise eine 

Vermietung der Räumlichkeiten an das Personal des Restaurants Rössli möglich sein 

soll. Dass eine Vermietung grundsätzlich nicht ausgeschlossen wäre, bestätigt 

namentlich die Aussage von A.B. anlässlich des Augenscheins, wonach zwei der 

oberhalb des Restaurants gelegenen Wohnungen zwischenzeitlich vermietet worden 

seien.

e) Vor diesem Hintergrund kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass sich der 

Betrieb des Erotikclubs entgegen der Auffassung der Vorinstanz auf die Anwohner in 

ideeller Hinsicht als störend auswirkt. Dies gilt unabhängig von der Person von A.B.; 

eine Verletzung des Diskriminierungsverbotes (Art. 8 Abs. 2 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101), wie es der Beschwerdegegner 

behauptet, liegt offensichtlich nicht vor. Mit Blick auf die intensive Wohnnutzung und 

die Grösse des Clubs überwiegen die Interessen der Beschwerdeführer II die rein 

wirtschaftlichen Interessen des Beschwerdegegners. Die ideelle Beeinträchtigung der 

Anwohner durch den Club erweist sich als übermässig im Sinne von Art. 684 ZGB. Der 

angefochtene Entscheid wäre deshalb selbst dann aufzuheben, wenn sich der 

Erotikclub – entgegen den vorstehenden Erwägungen (Erw. 3. d) – in öffentlich-

rechtlicher Hinsicht als zulässig erweisen würde.

5./ Auf die vom Beschwerdegegner beantragte Abnahme von Beweismitteln (Partei- 

und Zeugenbefragung, Augenschein in verschiedenen Erotikbetrieben im Kanton St. 

Gallen) ist zu verzichten. Der massgebliche Sachverhalt konnte aufgrund des 

Augenscheins vor Ort festgestellt werden bzw. ergibt sich aus den Akten.

6./ Zusammenfassend steht somit fest, dass die Beschwerde der Beschwerdeführerin I 

gutzuheissen ist, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerde der Beschwerdeführer 

II ist gutzuheissen. Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen 

Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 

1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des 

Gerichtskostentarifs, sGS 941.12). Der einbezahlte Kostenvorschuss von Fr. 3'600.-- ist 

den Beschwerdeführern II zurückzuerstatten.

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Die Kosten für das Rekursverfahren von Fr. 2'550.--sind ebenfalls dem 

Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP; vgl. R. Hirt, Die Regelung der 

Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 

103). Der einbezahlte Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- ist anzurechnen.

Der Beschwerdegegner hat die obsiegenden Beschwerdeführer II für das Rekurs- und 

Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und 2 in 

Verbindung mit Art. 98bis VRP). Da ihr Rechtsvertreter keine Kostennote eingereicht 

hat, ist die Entschädigung nach Ermessen festzusetzen (Art. 6 der Honorarordnung für 

Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, abgekürzt HonO). Ein Betrag von Fr. 

5'000.-- (zuzügl. MWSt) ist angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b und c in Verbindung mit 

Art.19 HonO).

Die Beschwerdeführerin I hat als Gemeinwesen keinen Anspruch auf ausseramtliche 

Entschädigung (Hirt, a.a.O., S. 176 ff.).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ a) Die Beschwerde B 2004/161 der Beschwerdeführerin I

wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.

b) Die Beschwerde B 2004/162 der Beschwerdeführer II

wird gutgeheissen.

c) Der Entscheid des Baudepartements vom 29. September

2004 wird aufgehoben.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 4'000.-- bezahlt der 

Beschwerdegegner. Der einbezahlte Kostenvorschuss von Fr. 3'600.-- wird den 

Beschwerdeführern II zurückerstattet.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 22/22

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3./ Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'550.-- bezahlt der 

Beschwerdegegner. Der einbezahlte Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- wird 

angerechnet.

4./ Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführer II für das Rekurs- und 

Beschwerdeverfahren mit Fr. 5'000.-- (zuzügl. MWSt) ausseramtlich zu entschädigen.

V. R. W.

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

Zustellung dieses Entscheides an:

X.Y.)

Y.Z.)

am:

Rechtsmittelbelehrung:

Soweit eine Verletzung des öffentlichen Rechts des Bundes geltend gemacht wird, 

kann gegen diesen Entscheid innert dreissig Tage seit der Zustellung 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 

14, erhoben werden.

Soweit eine Verletzung von Art. 684 ZGB gerügt wird, kann innert dreissig Tagen seit 

der Zustellung dieses Entscheids Berufung beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 

Lausanne 14, erhoben werden.

die Beschwerdeführerin I–

die Beschwerdeführer II (durch Rechtsanwalt–

die Vorinstanz–

den Beschwerdegegner (durch Rechtsanwalt–

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 31.05.2005
	Baurecht, Art. 12 BauG (sGS 731.1), Art. 25 USG (SR 814.01), Art. 684 ZGB (SR 210). Ein bordellähnlicher Betrieb, in dem zwölf Frauen arbeiten, erweist sich im Rahmen der abstrakten Beurteilung in der Wohn-Gewerbe-Zone als zonenkonform. Indes ergibt die konkrete Prüfung, dass der geplante Erotikclub in der unmittelbar angrenzenden Wohnzone in lärmmässiger Hinsicht gegen die massgebenden Vorschriften des Bundesumweltrechts verstösst. Ausserdem gehen vom geplanten Club ideelle Immissionen aus, die sich mit Blick auf die intensive Wohnnutzung in der Umgebung und die Grösse des Betriebs als übermässig erweisen (Verwaltungsgericht, B 2004/161 und 162).

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