# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 855760a1-fadc-5d5c-a1a5-e9040d67b597
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-02
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 02.05.2022 22-50
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_22-50_2022-05-02.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/8

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 22-50

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 16.05.2022

Entscheiddatum: 02.05.2022

BUDE 2022 Nr. 040
Im konkreten Fall sind gemäss kommunalen Baureglement die Mehrzahl der 
Wohn- und Schlafräume einer Wohnung gegen die südliche Himmelshälfte 
zu orientieren. Diese Vorschrift dient der Wohnhygiene und soll eine 
ausreichende Besonnung und Belichtung der Hauptwohnräume 
gewährleisten (Erw. 3.1). Eine Einliegerwohnung, die zwei Wohnräume 
aufweist, die gegen Norden gerichtet sind, verstösst folglich gegen diese 
Bestimmung (Erw. 3.2).

BUDE 2022 Nr. 40 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.

Kanton St.Gallen 

Bau- und Umweltdepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

22-50 

 

 

Entscheid Nr. 40/2022 vom 2. Mai 2022 

Rekurrent 

 

  

 A.___,  

vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Bischofs-

zellerstrasse 53, 9200 Gossau  

 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 9. November 2021) 

 

 

Rekursgegner 

 

 

 B.___ und C.___ 

 

 

Betreff  Baubewilligung (Einliegerwohnung im Untergeschoss) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 2/7 

 

Sachverhalt 

A.  

a) B.___ und C.___, Z.___, sind Eigentümer des Grundstücks 

Nr. 001, Grundbuch Z.___, am S.___. Das Grundstück liegt gemäss 

geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___vom 11. Juli 2005 in der 

Wohnzone W1b.  

 

[…] 

(Ausschnitt Zonenplan kommunale Darstellung Gde; Quelle: Geoportal) 

 

b) Das Grundstück Nr. 001 ist mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 002 

überbaut. Der Gemeinderat Z.___ erteilte am 18. März 2008 die Bau-

bewilligung für den Bau dieses Gebäudes.  

 

B.  

a) Mit Schreiben vom 19. Januar 2021 wandte sich A.___, Z.___, 

Eigentümer des benachbarten Grundstücks Nr. 003, vertreten durch 

lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St.Gallen, an die Gemeinde und hielt 

fest, im Wohnhaus von B.___ und C.___ werde eine mutmasslich un-

bewilligte Wohnung zur Vermietung ausgeschrieben.  

 

b) Nach entsprechender Aufforderung seitens der Gemeinde reich-

ten B.___ und C.___ am 25. Mai 2021 nachträglich ein Baugesuch ein. 

Dieses sieht die Umnutzung des Abstellraums im Untergeschoss in ein 

Wohnzimmer, den Zusammenschluss mit dem bereits bestehenden 

Wohnraum durch eine Verbindungstür sowie die bauliche Abtrennung 

vom restlichen Wohnhaus vor.  

 

[…] 

(Ausschnitt Plan Grundriss Untergeschoss)  

 

c) Innert der Auflagefrist vom 8. bis 21. Juni 2021 erhob A.___ 

durch seinen Rechtsvertreter Einsprache gegen das Bauvorhaben. Er 

machte geltend, es bestehe keine Ausnützungsreserve für die Einlie-

gerwohnung. Zudem würden durch die Umnutzung übermässige Im-

missionen im Sinn von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbu-

ches (SR 210; abgekürzt ZGB) entstehen. Es sei ein Nutzungsverbot 

zu erlassen und der widerrechtlich erzielte Gewinn einzuziehen.  

 

d) Mit Beschluss vom 15. Dezember 2021 trat der Gemeinderat 

Z.___ auf das Begehren auf Einziehung des Gewinns aus der Vermie-

tung der Einliegerwohnung nicht ein, wies die öffentlich-rechtliche Ein-

sprache, die privatrechtliche Immissionseinsprache sowie das Gesuch 

auf Erlass eines Nutzungsverbots ab und erteilte die nachträgliche 

Baubewilligung für die Einliegerwohnung im Untergeschoss.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 3/7 

 

C.  

Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter 

mit Schreiben vom 31. Dezember 2021 Rekurs beim Bau- und Um-

weltdepartement. Mit Rekursergänzung vom 24. Januar 2022 werden 

folgende Anträge gestellt:  

 
1. Die Baubewilligung des Gemeinderates Z.___ vom 

15. Dezember 2021 (BG Nr. 40/2021) sei, mit Ein-
schluss des Einspracheentscheids vom 9. November 
2021 (Sitzung Nr. 17/21), wegen Verletzung öffentlich-
rechtlicher Vorschriften aufzuheben;  

Dementsprechend sei das nachträgliche Baugesuch 
von C.___ und B.___ wegen Verletzung öffentlich-
rechtlicher Vorschriften abzuweisen;  

2. Die Baubewilligung des Gemeinderates Z.___l vom 
15. Dezember 2021 (BG Nr. 40/2021) sei, mit Ein-
schluss des Einspracheentscheids vom 9. November 
2021 (Sitzung Nr. 17/21), wegen Verletzung von 
Art. 684 ZGB aufzuheben; 

Dementsprechend sei das nachträgliche Baugesuch 
von C.___ und B.___ wegen Verletzung von Art. 684 
ZGB abzuweisen;  

3. B.___ und C.___ seien zu verpflichten,  

a) den rechtmässigen Zustand innert 2 Monaten nach 

Rechtskraft der Abweisung des nachträglichen Baugesuchs 

wiederherzustellen;  

 

  b) der Mieterschaft den Mietvertrag bereits vorsorglich zu 

kündigen, um die fristgerechte Räumung der 2-Zimmer-Woh-

nung sicherzustellen.  

 

  Eventualantrag (Zu Ziff. 3):  

  Die Angelegenheit sei zur Anordnung der Wiederherstel-

lungsmassnahmen an den Gemeinderat Z.___ zurückzuwei-

sen;  

   
4. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 

der Rekursgegnerschaft.  

 

Zur Begründung wird geltend gemacht, durch das Bauvorhaben werde 

die maximal zulässige Ausnützung überschritten. Die Einliegerwoh-

nung sei im Weiteren nicht mit Art. 24 des Baureglements der Ge-

meinde Z.___vom 23. Dezember 1994 (abgekürzt BauR) vereinbar, 

da sie ausschliesslich gegen Norden ausgerichtet sei, und verstosse 

mangels eines zusätzlichen Autoabstellplatzes auch gegen Art. 15 

BauR. Überdies halte der neue Wohnraum, der zuvor ein Abstellraum 

gewesen sei, die Abgrabungsbestimmung gemäss Art. 22 Abs. 3 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 4/7 

 

BauR nicht ein. Schliesslich würden durch die Einliegerwohnung über-

mässige Immissionen gemäss Art. 684 ZGB verursacht.   

 

D.  

Mit Vernehmlassung vom 7. Februar 2022 beantragen die 

Rekursgegner sinngemäss die Abweisung des Rekurses.  

 

E.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

1.  

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 

sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(sGS 951.1; abgekürzt VRP).  

 

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf den Rekurs ist – unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung – 

einzutreten.  

 

1.3 Der Rekurrent beantragt die Wiederherstellung des rechtmässi-

gen Zustands innert zwei Monaten nach Rechtskraft der Abweisung 

des nachträglichen Baugesuchs und die Verpflichtung der Rekursgeg-

ner zur vorsorglichen Kündigung des Mietverhältnisses, um diese Frist 

einzuhalten.  

 

Die Prüfung beziehungsweise Anordnung der Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands obliegt erstinstanzlich der Vorinstanz. Da die 

Vorinstanz jedoch die Baubewilligung erteilte, hatte sie nicht über eine 

allfällige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu befinden. 

Eine erstmalige Beurteilung im Rekursverfahren würde zu einer vorlie-

gend nicht gerechtfertigten Verkürzung des Rechtsmittelwegs führen. 

Dementsprechend ist auch auf die nachgesuchte vorsorgliche Kündi-

gung des Mietverhältnisses nicht weiter einzugehen. Auf den Rekurs 

ist diesbezüglich nicht einzutreten. 

 

2.  

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 

abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 

(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 

PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-

scheid erging am 9. November 2021. Mithin sind vorliegend grund-

sätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss 

Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 5/7 

 

PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-

gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen 

gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-

ment zur Anwendung.  

 

3.  

Der Rekurrent macht geltend, da die Einliegerwohnung 

ausschliesslich gegen Norden ausgerichtet sei, liege eine Verletzung 

von Art. 24 BauR vor.  

 

3.1 Gemäss Art. 24 BauR sind die Mehrzahl der Wohn- und Schlaf-

räume einer Wohnung gegen die südliche Himmelshälfte zu orientie-

ren. Eine solche Vorschrift dient der Wohnhygiene und soll eine aus-

reichende Besonnung und Belichtung der Hautwohnräume gewähr-

leisten. Die nördliche und die südliche Himmelshälfte werden durch 

einen Ost-West-Schnitt durch den Mittelpunkt des Gebäudes ermittelt. 

Die Orientierung der Räume wird in erster Linie durch die Ausrichtung 

der Fenster bestimmt (VerwGE B 2006/215 vom 9. Mai 2007 Erw. 2.1).  

 

3.2 Wie sich den Baugesuchsunterlagen entnehmen lässt, wurde 

zwischen dem Abstellraum und dem Wohnraum im Untergeschoss 

neu eine Tür zur Verbindung der beiden Räume eingebaut. Im Weite-

ren wurden die beiden Räume baulich vom restlichen Wohnhaus ab-

getrennt. Aus dem Abstellraum und dem Wohnraum wurde somit eine 

separate Wohnung mit eigenem Zugang. Dem klaren Wortlaut von 

Art. 24 BauR zufolge müsste somit die Mehrzahl der Wohn- und 

Schlafräume der Einliegerwohnung gegen Süden ausgerichtet sein. 

Deren zwei Zimmer sind allerdings gegen Norden gerichtet, was von 

den Rekursgegnern auch nicht bestritten wird. Folglich liegt vorliegend 

ein Verstoss gegen Art. 24 BauR vor. Die Rüge des Rekurrenten 

erweist sich damit als begründet.  

 

4.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben der Rekurs-

gegner aufgrund der Ausrichtung der Wohn- und Schlafräume der Ein-

liegerwohnung gegen Norden entgegen der von den Rekursgegnern 

vertretenen Ansicht nicht den Regelbauvorschriften entspricht. Die an-

gefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid des Gemein-

derates Z.___vom 9. November 2021 sind deshalb aufzuheben. Die 

Vorinstanz wird in einem nächsten Schritt über die Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustands gemäss Art. 159 Abs. 1 Bst. d PBG zu 

befinden haben. Entgegen dem Antrag des Rekurrenten kann diesbe-

züglich zum jetzigen Zeitpunkt kein Entscheid ergehen. Der Rekurs 

erweist sich als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheis-

sen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich 

die Prüfung der weiteren öffentlich-rechtlichen Rügen des Rekurrenten 

sowie die vom Rekurrenten verlangte immissionsrechtliche Prüfung 

des Bauvorhabens nach Art. 684 ZGB (vgl. dazu VerwGE B 2013/135 

vom 19. August 2014 Erw. 2.2.3).  

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 6/7 

 

5.  

Aus prozessökonomischen Gründen ist trotzdem auf Folgendes hin-

zuweisen, soweit dies aufgrund der mit dem Verzicht auf Vernehmlas-

sung eingereichten Vorakten möglich ist:  

 

Der Rekurrent bringt vor, gemäss Art. 15 BauR müsste für die 

Einliegerwohnung ein zusätzlicher Parkplatz vorhanden sein, was 

nicht der Fall sei.  

 

Gemäss Art. 15 BauR ist pro 100 m2 anrechenbarer Geschossfläche, 

mindestens aber pro Wohnung, ein Abstellplatz vorzusehen, wobei 

überzählige Flächen aufzurunden sind. Der Ausnützungsberechnung 

nach Abtrennung der Einliegerwohnung der D.___ AG, Z.___ (Stand 

2014), lässt sich entnehmen, dass das Gebäude Vers.-Nr. 002 eine 

anrechenbare Geschossfläche von insgesamt 292,96 m2 aufweist. 

Gemäss Baugesuch bestehen zum jetzigen Zeitpunkt drei Abstell-

plätze. Da die Wohneinheit der Rekursgegner für sich alleine bereits 

über 200 m2 aufweist und überzählige Flächen aufzurunden sind, sind 

mithin für diese bereits drei Parkplätze nach Art. 15 BauR vorgeschrie-

ben. Für die Einliegerwohnung müsste somit bei dieser Sachlage mut-

masslich ein weiterer, vierter Parkplatz vorgesehen werden.  

 

6.  

6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 

Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 

werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 

Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, 

sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die 

Rekursgegner die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu 

bezahlen (Art. 96bis VRP).  

 

6.2 Der vom Rekurrenten am 12. Januar 2022 geleistete Kostenvor-

schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 

 

7.  

Der Rekurrent stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kos-

ten. 

 

7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP).  

 

7.2 Der Rekurrent obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren 

zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 

die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-

sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 7/7 

 

VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-

digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-

rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich 

die beantragten 4 % Barauslagen, insgesamt also auf Fr. 2'860.–, 

zuzüglich Mehrwertsteuer, festzulegen; sie ist von den Rekursgegnern 

zu gleichen Teilen zu bezahlen. 

 

 

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs von A.___, Z.___, wird im Sinn der Erwägungen 

gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

b) Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid des 

Gemeinderates Z.___ vom 9. November 2021 werden aufgehoben. 

 

2.  

a) B.___ und C.___, Z.___, bezahlen unter solidarischer Haftung 

eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. 

 

b) Der am 12. Januar 2022 von A.___ geleistete Kostenvorschuss 

von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 

 

3.  

Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 

gutgeheissen. B.___ und C.___ entschädigen A.___ zu gleichen Tei-

len ausseramtlich mit Fr. 2'860.– zuzüglich Mehrwertsteuer. 

 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

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		2024-05-26T21:45:46+0200
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