# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 71c763d5-4a29-5c3a-a9e4-6d32e8ba5ec2
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-12
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 12.01.2021 100 2019 273
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2019-273_2021-01-12.pdf

## Full Text

100.2019.273/275U
KEP/GEU/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 12. Januar 2021

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Geiser Keller

100.2019.273
Stiftung A.________
handelnd durch die statutarischen Organe, …
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführerin 1

100.2019.275
B.________ AG 
handelnd durch die statutarischen Organe, …
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin 2

gegen

Einwohnergemeinde Kirchlindach
Baubewilligungsbehörde, Lindachstrasse 17, 3038 Kirchlindach
Beschwerdegegnerin 

und

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 2

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie 

C.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe, …
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beigeladene

betreffend Baupolizei; nachträgliche Baubewilligung und Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 22. Juli 2019; RA Nr. 110/2019/42)

Sachverhalt:

A.

Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde (EG) Kirchlindach beschloss am 
17. März 2014 die Überbauungsordnung betreffend die Zone mit Pla-
nungspflicht 6 «Thalmatt Mettlenwaldweg» (ÜO ZPP 6 «Thalmatt Mettlen-
waldweg») sowie die geringfügige Änderung von Anhang I des Bauregle-
ments vom 29. März 2010 (GBR) betreffend diese Zone. Die ÜO ZPP 6 
«Thalmatt Mettlenwaldweg» umfasst die Parzellen Kirchlindach 
Gbbl. Nrn. 1________ und 2________ und sieht zwei Baufelder für eine 
Wohnüberbauung vor. Das Amt für Gemeinden und Raumordnung des 
Kantons Bern (AGR) genehmigte die Planung am 23. Mai 2014 und 
bewilligte damit auch den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit 
Einstellhalle auf den Grundstücken Nrn. 1________ und 2________ sowie 
eine Anpassung der Kantonsstrasse gemäss Baugesuch vom 7. Januar 
bzw. 4. April 2014 der Stiftung A.________. Diese ist Alleineigentümerin 
des Grundstücks Nr. 1________, das inzwischen auch die Fläche der 
früheren Parzelle Nr. 2________ umfasst. Mit Planung und Ausführung des 
Bauvorhabens betraute sie die D.________ GmbH (Wahrnehmung der 

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Bauherrenfunktion), die C.________ AG (Architekturbüro) und die 
B.________ AG (Totalunternehmung). 

B.

An der Bauabnahme vom 1. Dezember 2015 fand die Baupolizeibehörde 
der EG Kirchlindach auf beiden Attikadächern ohne Baubewilligung erstell-
te Lüftungsanlagen mit Kanälen vor. Die Stiftung A.________ stellte in der 
Folge am 28. Januar 2016 bei der EG Kirchlindach ein nachträgliches 
Baugesuch für die Lüftungsanlagen auf dem Dach und am 2. Juni 2016 ein 
Gesuch für eine Ausnahme von Art. 10 Abs. 1 der 
Überbauungsvorschriften (ÜV) zur ÜO ZPP 6 «Thalmatt Mettlenwaldweg», 
der sich namentlich mit Gebäudehöhen und Dachaufbauten befasst. Die 
kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 
beurteilte am 17. Mai 2016 das Vorhaben zunächst negativ, worauf die 
Stiftung A.________ einen Sichtschutz (Einhausung) vorschlug und am 
10. April 2017 ein entsprechend angepasstes Baugesuch einreichte 
(«Installationen der Lüftung auf dem Dach inkl. Sichtschutz und Leiter an 
der Fassade [Attikageschoss]»). Die OLK beurteilte die Lüftungsanlagen 
samt Sichtschutz am 18. Juli 2017 positiv. Am 5. Februar 2019 verweigerte 
die EG Kirchlindach die nachträgliche Baubewilligung (Dispositiv Ziff. 4.1) 
unter Abweisung des Ausnahmegesuchs (Dispositiv Ziff. 4.2). Zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ordnete sie Folgendes an:

«4.3 Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist vorzu-
nehmen. 

4.4 Konkret bedeutet dies:

4.4.1 Erfolgt der ersatzlose Rückbau der Lüftungsanlage, sind 
diese Arbeiten innerhalb von 180 Tagen seit Rechtskraft 
dieser Verfügung auszuführen (erfordert kein zusätzliches 
Baubewilligungsverfahren).

4.4.2 Sollen die Lüftungsanlagen an einem anderen Gebäude-
standort aufgebaut werden, sind der Bauverwaltung Kirch-
lindach innerhalb von 90 Tagen die vollständigen Bauge-
suchsakten einzureichen (baubewilligungspflichtig gemäss 
Art. 6 Abs. 1 lit. s). Unter Vorbehalt der definitiven Ge-
suchseingabe und des Bauentscheids hat der Rückbau 
der Lüftungsanlagen auf dem Dach innerhalb von 
180 Tagen nach rechtgültigem Bauentscheid zu erfolgen. 

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C.

Dagegen erhob die Stiftung A.________ am 7. März 2019 Beschwerde an 
die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; heute: 
Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]). Gleichentags reichte die B.________ 
AG als Totalunternehmerin der Überbauung eine separate Beschwerde ein. 
Nach Vereinigung der Verfahren wies die BVE die Beschwerde der Stiftung 
A.________ mit Entscheid vom 22. Juli 2019 ab (Dispositiv Ziff. 1) und trat 
auf die Beschwerde der B.________ AG nicht ein, beteiligte diese aber als 
Beigeladene am Verfahren (Dispositiv Ziff. 2).  

D.

Gegen diesen Entscheid hat die Stiftung A.________ am 20. August 2019 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den folgenden Rechtsbegehren 
erhoben (Verfahren 100.2019.273): 

«Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 22. Juli 
2019 sei vollumfänglich aufzuheben und es sei dem nachträglichen 
Baugesuch ‹Installation der Lüftung auf dem Dach inkl. Sichtschutz 
und Leiter an Fassade (Attikageschoss)› die Baubewilligung zu ertei-
len. 

Eventualiter:
Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 22. Juli 
2019 bezüglich Wiederherstellung sei aufzuheben und es sei auf eine 
solche zu verzichten. 

Subeventualiter:
Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 22. Juli 
2019 bezüglich Wiederherstellung sei aufzuheben und es sei insofern 
auf eine solche zu verzichten bzw. die verfügte Wiederherstellung sei 
im Sinne einer milderen Massnahme insofern anzupassen, als dass 
anstelle eines Lüftungsgeräts pro Gebäude drei kleinere Monoblock-
Geräte mit einer Höhe von maximal 1,2 m ab OK Dach zu installieren 
seien, welche bei den Liftaufbauten zu platzieren seien und deren 
Länge an die Breite der Liftaufbauten anzupassen sei.»

Am 21. August 2019 hat die B.________ AG ebenfalls 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben (Verfahren 100.2019.275). Sie 
stellt dieselben Rechtsbegehren wie die Stiftung A.________ (als Haupt-, 
Eventual- und Subsubeventualbegehren) und beantragt zusätzlich, bei 
einem Verzicht auf die Wiederherstellung sei als Auflage die Einhausung 

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der Lüftungsanlage anzuordnen gemäss dem nachträglichen Baugesuch 
vom 28. Januar 2016 (als Subeventualbegehren). Die Stiftung A.________ 
und die B.________ AG beantragen zudem, die C.________ AG sei zum 
Verfahren beizuladen; sie habe das Bauprojekt geplant und das Baugesuch 
ausgearbeitet und eingereicht. 

Der Abteilungspräsident i.V. hat mit Verfügung vom 23. August 2019 die 
Verfahren 100.2019.273 und 100.2019.275 vereinigt und der C.________ 
AG Gelegenheit für eine Stellungnahme eingeräumt. Sie widersetzt sich 
der Beiladung nicht und beantragt mit Eingabe vom 4. Dezember 2019, der 
Entscheid der BVE sei aufzuheben und das nachträgliche Baugesuch vom 
28. Januar 2016 mit Projektänderung vom 12. April 2017 sei zu bewilligen, 
eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur 
Vervollständigung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung. Von einer 
Wiederherstellungsverfügung sei abzusehen. 

Die EG Kirchlindach (sinngemäss) und die BVE beantragen mit Beschwer-
deantwort vom 25. September 2019 bzw. Vernehmlassung vom 29. August 
2019 je die Abweisung der Beschwerden. 

Am 14. April 2020 hat die EG Kirchlindach auf Ersuchen des Instruktions-
richters Unterlagen zur ÜO ZPP 6 «Thalmatt Mettlenwaldweg» eingereicht. 

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). 

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1.2 Die Beschwerdeführerinnen beantragen mit ihren Hauptbegehren, 
der angefochtene Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben, was auch das 
Nichteintreten auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 und deren 
Beiladung zum Verfahren mitumfassen würde (Dispositiv Ziff. 2; vorne 
Bst. C). Aus den übrigen Anträgen und den Begründungen ergibt sich aber, 
dass sie den angefochtenen Entscheid insoweit nicht in Frage stellen. Ihre 
Hauptbegehren sind deshalb so auszulegen, dass sie die Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids mit Ausnahme von Dispositiv Ziffer 2 beantra-
gen (zur Auslegung der Rechtsbegehren z.B. BVR 2016 S. 560 E. 2 mit 
Hinweisen). Die Beschwerdeführerin 2 kann als Beigeladene im Verfahren 
vor der BVE selbständig Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben (vgl. 
Art. 14 Abs. 2 VRPG; BVR 1995 S. 424 E. 1e; Michel Daum, in Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 14 N. 12; Markus Müller, Berni-
sche Verwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 2011, S. 47). Die Beschwerdeführe-
rinnen haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die 
Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerden ist einzutreten.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Die realisierte Überbauung umfasst zwei Mehrfamilienhäuser. Auf 
den Attikadächern befinden sich quadratische Liftaufbauten, drei beim 
Haus Ost und eine beim Haus West. Die Lüftungsanlagen befinden sich 
ebenfalls auf den Attikadächern und bestehen je aus einem Monoblock und 
Kanälen für die Zu- und Abluft. Die Monoblöcke sind rund 6,9 bzw. 6,7 m 
lang und 1,1 bzw. 0,7 m breit. Ihre Höhe beträgt 1,89 m. Die Kanäle liegen 
nicht direkt auf dem Attikadach auf und erreichen eine geringere Höhe als 
der Monoblock. Aus ästhetischen Gründen ist in den Plänen zum nachträg-
lichen Baugesuch um Monoblock und Kanäle jeweils ein 1,5 m hoher 
Sichtschutz aus Streckmetall vorgesehen (Einhausung). Der Sichtschutz 

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folgt dem Verlauf der Kanäle. Er erstreckt sich (wie diese) beim Haus Ost 
über eine Länge von 45,04 m und ist im Bereich der drei Liftaufbauten 
6,04 m breit; das Attikadach ist bis 57,35 m lang und 11,07 m breit. Beim 
Haus West misst der Sichtschutz in der Länge 14,2 m und beim Liftaufbau 
in der Breite 6,02 m, während das asymmetrische Attikadach bis rund 
28,4 m lang und mit Ausnahme des nördlichen Teils 10,28 m breit ist. Die 
Oberkante (OK) des Sichtschutzes entspricht bei beiden Häusern der OK 
des Monoblocks, die sich jeweils auf einer Höhenkote von 571,9 m ü. M. 
befindet (zum Ganzen Pläne Grundriss Dachaufsicht sowie Fassaden HO 
und HW mit Stempel Projektänderung; Fotomontage; alles im Mäppli hinten 
in act. 4B; Fotografien mit Kanälen auf dem Dach, act. 4B pag. 143 f.).

2.2 Zum bewilligten Zustand ergibt sich Folgendes: 

2.2.1 Die Beigeladene führt aus, ursprünglich hätten die zentralen Anla-
gen der Komfortlüftung jeweils im Untergeschoss erstellt und in den Woh-
nungen je ein Einzelgerät installiert werden sollen. Auf dem Dach seien nur 
die üblichen Abluftinstallationen vorgesehen gewesen. In der Ausführungs-
planung sei das entsprechende Konzept (sog. HLKE Konzept) geändert 
und die zentralen Installationen neu auf den Attikadächern vorgesehen 
worden. Die Beteiligten seien davon ausgegangen, dass die Lüftungsanla-
gen ohne weiteres bewilligungsfähig seien und im «Planaustauschverfah-
ren formalisiert» werden könnten. Soweit der Gemeinde definitive Ausfüh-
rungspläne übergeben worden seien, wie zum Beispiel der definitive Um-
gebungsgestaltungsplan, seien die Monoblöcke auf dem Dach dargestellt. 
Die Gemeinde habe den Ausführungsplan zur Umgebungsgestaltung am 
13. Oktober 2015 als bewilligt gestempelt (Stellungnahme vom 4.12.2019 
Rz. 7-10, 23). 

2.2.2 Die Baubewilligung für die beiden Mehrfamilienhäuser erteilte das 
AGR am 23. Mai 2014 im kombinierten Verfahren gemäss Art. 88 Abs. 6 
BauG (vgl. dazu Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, 
Band I/II, 5./4. Aufl. 2020/2017, Art. 1 N. 29). Auf den ursprünglich bewillig-
ten Plänen sind auf den Attikadächern weder die Monoblöcke noch die Ka-
näle eingezeichnet (Pläne in act. 4B1). Ist die Änderung eines rechtkräftig 
bewilligten Projekts wie hier baubewilligungspflichtig, ist eine Zusatzbewilli-
gung zur Baubewilligung einzuholen. Aus dem schriftlichen Gesuch für die 

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Änderung des bewilligten Projekts muss genau ersichtlich sein, was im 
Vergleich zum ursprünglichen Vorhaben geändert wird. In der Regel bedarf 
es dazu auch angepasster Projektpläne (vgl. Art. 10 ff. des Dekrets vom 
22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, 
BewD; BSG 725.1]). Die alten Pläne sind in jedem Fall von der Baubewilli-
gungsbehörde als ungültig abzustempeln. Die Bewilligung der Projektände-
rung bzw. hier die Zusatzbewilligung ist sodann schriftlich auszustellen; sie 
kann weder mündlich noch konkludent (z.B. durch Bauabnahme) erteilt 
werden (BVR 2011 S. 200 E. 4.4.2, 2004 S. 440 [VGE 21198/21200 vom 
18.12.2003] nicht publ. E. 2.2.3; VGE 2015/269 vom 19.5.2016 E. 3.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 15). Es wird von keiner Seite geltend 
gemacht und es ergibt sich auch nicht aus den Akten, dass die Beschwer-
deführerin 1 ein Gesuch um Zusatzbewilligung eingereicht hätte und die 
Gemeinde die Lüftungsanlagen anschliessend in einem förmlichen Baube-
willigungsverfahren mit Anhörung (mindestens) der Nachbarinnen und 
Nachbarn geprüft hätte. Es trifft zwar zu, dass die Lüftungsanlagen (Mo-
noblöcke und Kanäle) im von der Bauverwaltung der Gemeinde mit dem 
Stempel «bewilligt» versehenen Ausführungsplan Umgebung eingezeich-
net sind (vom 26.11.2014, letzte Revision 17.8.2015, in act. 4B2). Das von 
der Beigeladenen angesprochene «Planaustauschverfahren» bzw. die 
Übergabe von «definitiven Ausführungsplänen» kann ein förmliches Bau-
bewilligungsverfahren aber nicht ersetzen (zum Ganzen VGE 2016/93 vom 
12.12.2016 E. 3.4.3 [bestätigt durch BGer 1C_48/2017 vom 22.12.2017 
E. 6]). Die Lüftungsanlagen sind folglich nicht bewilligt. Die Beigeladene 
beantragt, es seien die Akten zum ursprünglichen Baugesuch beim AGR 
einzuholen. Die entsprechenden Pläne befinden sich bereits in den Akten 
(vgl. act. 4B1). Der Instruktionsrichter hat zudem Unterlagen zur ÜO einge-
holt (vorne Bst. D). Die Lüftungsanlagen sind in den ursprünglichen Plänen 
nicht eingezeichnet, was unbestritten ist. Die Beigeladene führt nicht aus, 
inwieweit zusätzliche Akten zum ursprünglichen Baugesuch aufschluss-
reich sein könnten; dies ist auch nicht ersichtlich. Der Beweisantrag wird 
abgewiesen. 

2.3 Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung 
einer Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines 
bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, setzt die Baupolizeibehörde 

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der Grundeigentümerin bzw. dem Grundeigentümer eine angemessene 
Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung 
der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Wiederherstellungs-
verfügung wird aufgeschoben, wenn die oder der Pflichtige innert 30 Tagen 
seit ihrer Eröffnung ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung einreicht. 
Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist gegebenenfalls zu prüfen, 
ob das Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden kann (Art. 46 
Abs. 2 Bst. b und c BauG). Bei vollständiger oder teilweiser Bewilligung des 
Bauvorhabens fällt die Wiederherstellungsverfügung im entsprechenden 
Umfang dahin. Im Fall des Bauabschlags entscheidet die Baubewilligungs-
behörde zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wie-
derherzustellen ist; sie setzt dafür gegebenenfalls eine neue Frist (Art. 46 
Abs. 2 Bst. d und e BauG).

2.4 Die Gemeinde legte das nachträgliche Baugesuch für die Lüftungs-
anlagen der OLK vor. Diese gab am 17. Mai 2016 zunächst eine negative 
Beurteilung ab, weil die Dachaufbauten von verschiedenen Standorten aus 
stark in Erscheinung träten. Unter anderem führte sie aus, die markante 
Dachlinie, welche die Gebäudevolumen stark definiere, werde durch die 
vielgliedrigen, unruhig strukturierten Dachaufbauten optisch aufgelöst 
(act. 4B pag. 17 f.). Die Beigeladene schlug in der Folge vor, die Lüftungs-
anlagen mit einem Sichtschutz (Einhausung) zu verbergen (Schreiben an 
Gemeinde vom 18.8.2016, act. 4B pag. 119 f.). Nachdem die OLK ein Mus-
ter des Materials vor Ort begutachtet hatte (vgl. Stellungnahme OLK vom 
1.11.2016, act. 4B pag. 15 f.), beurteilte sie die Lüftungsanlagen mit dem 
Sichtschutz positiv. Es gelinge den Projektverfassern, die technischen Auf-
bauten mit dem Sichtschutz so zusammenzufassen, dass sie mit den Ge-
bäuden als Einheit und dadurch als nicht störend in Erscheinung träten 
(Bericht vom 18.7.2017, act. 4B pag. 13 f.). In der Folge reichte die Be-
schwerdeführerin 1 ein angepasstes Gesuch ein, mit dem sie die nachträg-
liche Bewilligung der Lüftungsanlagen und die Bewilligung des noch nicht 
bestehenden Sichtschutzes beantragte sowie ihr Ausnahmegesuch vom 
2. Juni 2016 bestätigte (vorne Bst. B). 

2.5 Nach Auffassung der Gemeinde sind die Lüftungsanlagen keine 
Dachaufbauten im Sinn von Art. 10 Abs. 1 ÜV; es liege auch keine Aus-

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nahmesituation im Sinn von Art. 26 BauG vor. Zudem widersprechen die 
Lüftungsanlagen ihrer Ansicht nach auch mit dem Sichtschutz den Gestal-
tungsvorschriften von Art. 7 Abs. 1 ÜV.

3.

Zu prüfen ist zunächst, ob die Vorinstanz die Auslegung der Gemeinde von 
Art. 10 Abs. 1 ÜV zu Recht geschützt hat.

3.1 Gemäss Art. 10 Abs. 1 ÜV gelten für die maximalen Gebäudehöhen 
der Baufelder die im Überbauungsplan eingetragenen Koten (Satz 1). Die-
se bezeichnen oberkant Flachdach des obersten Geschosses (Satz 2). 
Dachaufbauten wie Oberlichter, Sonnenkollektoren, Kamine, Liftaufbauten 
etc., dürfen die angegebenen Koten im technisch bedingten Ausmass über-
schreiten (Satz 3). Art. 10 ÜV trägt den Randtitel «Gebäudehöhen, Terrain-
höhen, Koten». 

3.2 Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im 
Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung 
autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihnen kommt deshalb bei der Anwendung 
ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu und die 
Rechtsmittelinstanzen auferlegen sich entsprechend gegenüber der Auf-
fassung der Gemeinde eine gewisse Zurückhaltung. Beurteilungsspielraum 
geniessen die Gemeinden allerdings nur bei der Wahl zwischen mehreren 
rechtlich haltbaren Auslegungen einer Norm (statt vieler BVR 2019 S. 51 
E. 6.2, 2016 S. 79 E. 4.6, je mit Hinweisen). Nach der Gemeinde gelten als 
Dachaufbauten im Sinn von Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV einzelne aus der 
Dachfläche herausragende Bauteile, die einen direkten Bezug zum Dach 
aufweisen bzw. technisch bedingt auf dem Dach angeordnet werden müs-
sen (Verfügung vom 5.2.2019 E. 3.2, act. 4B pag. 5, 6. Abschnitt). Die Vor-
instanz hat diese Auslegung als rechtlich haltbar beurteilt. Entgegen der 
Ansicht der Beigeladenen hat sie mit diesem Prüfungsmassstab ihre Kogni-
tion nicht in unzulässiger Weise beschränkt (Stellungnahme vom 4.12.2019 
Rz. 60 ff.). Das Verwaltungsgericht hat den angefochtenen Entscheid nach 
denselben Grundsätzen zu überprüfen (vgl. auch vorne E. 1.3). 

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3.3 Bei der Auslegung von Gemeindevorschriften kann berücksichtigt 
werden, ob die Gemeinde ihre Auslegung von Anfang an vertreten hat 
(BVR 2010 S. 113 E. 4.4.3 a.E.). Es trifft zu, dass die Gemeinde das nach-
trägliche Baugesuch zunächst der OLK vorgelegt hat und damit ästhetische 
Fragen zur Diskussion standen (vorne E. 2.4; vgl. auch Schreiben der Ge-
meinde vom 24.6.2016, act. 4B pag. 121). Die Gemeinde teilte der Be-
schwerdeführerin 1 aber bereits am 6. April 2016 mit, dass die Lüftung 
nicht als technisch bedingt angesehen werde und ein Ausnahmegesuch zu 
Art. 10 ÜV einzureichen sei (act. 4B pag. 122 f.). Die Gemeinde hat somit 
weder widersprüchlich gehandelt noch (berechtigtes) Vertrauen erweckt. 
Daran ändert nichts, dass in der Kommission für Bau und Betrieb der Ge-
meinde zunächst keine Einigkeit darüber bestand, ob die Dachaufbauten 
nach Art. 10 Abs. 1 ÜV zulässig sind (Protokollauszug vom 21.3.2016, 
act. 4B pag. 135 f.), der Bauverwalter nach Angaben der Beigeladenen 
eine andere Auslegung vertrat und der die Gemeinde beratende Rechts-
anwalt am 5. März 2016 die Einschätzung abgab, es seien mehrere Ausle-
gungen möglich (vgl. zum Ganzen Beschwerden Rz. 29-32 und Stellung-
nahme der Beigeladenen vom 4.12.2019 Rz. 15 ff. und 50). Der Beweisan-
trag der Beigeladenen wird abgewiesen, es sei bei der Bauverwaltung die 
Einschätzung des Rechtsanwalts einzuholen. 

3.4 Soweit die Beigeladene zudem eine Verletzung der behördlichen 
Begründungspflicht geltend macht (Stellungnahme vom 4.12.2019 
Rz. 61 ff. und 35), gilt Folgendes: Als Bestandteil des Anspruchs auf recht-
liches Gehör verlangt die Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 2 der Bundes-
verfassung [BV; SR 101]; Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern 
[KV; BSG 101.1]; Art. 21 ff. VRPG; vgl. auch Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG), 
dass wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich 
die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Das be-
deutet aber nicht, dass sie sich ausdrücklich mit sämtlichen Behauptungen 
und Einwänden auseinandersetzen muss; vielmehr kann sie sich auf die für 
den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler 
BGE 142 II 154 E. 4.2 [Pra 105/2016 Nr. 98]; BVR 2018 S. 310 E. 3.5). Die 
Vorinstanz hat ihre Begründungspflicht nicht verletzt, weil sie nicht aus-
drücklich auf einzelne Auslegungselemente eingegangen ist. Ihren Erwä-
gungen ist ohne Weiteres zu entnehmen, weshalb sie die Auslegung der 

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Gemeinde als rechtlich haltbar erachtet (angefochtener Entscheid E. 2e f.). 
Ob die Erwägungen schlüssig sind, betrifft nicht die Begründungspflicht, 
sondern ist im Rahmen der materiellen Beurteilung zu prüfen.

3.5 Die Gemeinde leitet aus Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV zwei Vorausset-
zungen ab, unter denen Dachaufbauten die maximale Gebäudehöhe über-
schreiten dürfen: Es muss sich zum einen um «einzelne aus der Dach-
fläche herausragende Bauteile» handeln und zum andern müssen diese 
einen direkten Bezug zum Dach aufweisen bzw. «technisch bedingt» sein 
(vorne E. 3.2).

3.5.1 Die Gebäudemasse stellen ein Hauptmerkmal einer Baute dar und 
prägen diese und ihre Wirkung auf die Umgebung wesentlich (BVR 2016 
S. 79 E. 3.4). Weist eine Anlage auf dem Dach erhebliche Dimensionen 
auf, wird sie als obere Begrenzung wahrgenommen und sind ihre Auswir-
kungen auf die Umgebung folglich mit denjenigen eines Gebäudes bzw. 
eines weiteren Geschosses vergleichbar (vgl. VGE 2011/345 vom 
23.10.2012 E. 3.8.2 a.E.; für gegenteilige Beispiele VGE 2014/298 vom 
1.9.2015 E. 3.2 [bestätigt durch BGer 1C_510/2015 vom 13.6.2016; betref-
fend Mastenkonstruktion] und BVR 2006 S. 335 [VGE 21598/21602-
21604U2 vom 14.6.2005] nicht publ. E. 11 [betreffend Abluftkamin]; ferner 
RR 5.7.1978, in BVR 1980 S. 4 E. 2b [betreffend Antennenmast]). Die in 
Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV als Beispiele für zulässige Dachaufbauten er-
wähnten Oberlichter, Kamine und Liftaufbauten haben keine solche Wir-
kung, da sie nur eine begrenzte Fläche des Dachs punktuell überragen. Die 
ebenfalls genannten Sonnenkollektoren können zwar einen erheblichen 
Teil der Dachfläche bedecken. Die Vorinstanz hat aber zutreffend festge-
halten, dass solche Anlagen in der Regel nicht besonders hoch sind. Hinzu 
kommt, dass Sonnenkollektoren ohne Weiteres als solche erkennbar sind 
und keine gebäudeähnlichen Formen aufweisen. Ihre Erwähnung in Art. 10 
Abs. 1 Satz 3 ÜV schliesst die von der Gemeinde vertretene Lesart der 
Bestimmung deshalb nicht aus. Anders als die Beigeladene geltend macht 
(vgl. Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 38), lässt sich die Auslegung der 
Gemeinde somit aus dem Wortlaut der Bestimmung herleiten. Es ist folglich 
rechtlich haltbar, dass nach der Gemeinde grundsätzlich nur einzelne aus 
der Dachfläche herausragende Bauteile als Dachaufbauten im Sinn von 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 13

Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV gelten sollen, welche die Gebäudehöhe im tech-
nisch bedingten Ausmass überschreiten dürfen (vgl. auch angefochtener 
Entscheid E. 2e S. 8 1. Abschnitt). Die Lüftungsanlagen mit dem Sicht-
schutz nehmen viel Platz auf den Attikadächern ein und treten mit einer 
Höhe von knapp 1,9 m stark in Erscheinung; sie überragen die zulässige 
Gebäudehöhe um 1,4 m (vgl. zulässige Höhenkote gemäss Überbauungs-
plan 570,5 m. ü. M., act. 15A; OK Monoblock bzw. Lüftungsanlage 571,9 
m. ü. M., vgl. vorne E. 2.1). Insbesondere die Monoblöcke haben zudem 
eine gebäudeähnliche Form. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass die 
Lüftungsanlagen für sich und insbesondere mit dem Sichtschutz fast wie 
zusätzliche Geschosse wirken (angefochtener Entscheid E. 2e S. 8). Sol-
che Dachaufbauten können nicht mehr als einzelne aus der Dachfläche 
herausragende Bauteile im Sinn von Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV gelten, wel-
che die zulässige Gebäudehöhe überschreiten dürfen. Die Lüftungsanlagen 
(mit und ohne Sichtschutz) sind bereits deshalb nicht bewilligungsfähig.

3.5.2 Es trifft zu, dass Lüftungsaufbauten grundsätzlich als technisch be-
dingte Dachaufbauten gelten können (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 5 
Bst. a Lemma 3; BVR 2007 S. 58 E. 4.6.2 [Ventilationsschächte]; 
VGE 2011/345 vom 23.10.2012 E. 3.8.2 [Lüftungsrohre]). Wie dieser Be-
griff im Einzelnen zu verstehen ist und wie es sich insoweit mit den streit-
betroffenen Aufbauten verhält, kann aber offenbleiben, da diese bereits 
aufgrund ihrer Dimensionen nicht bewilligungsfähig sind. Wie dargelegt 
verstärkt sodann der Sichtschutz die gebäudeähnliche optische Wirkung 
erheblich und ist deshalb unzulässig. Die OLK hat die Lüftungsanlagen 
ohne Sichtschutz negativ beurteilt (vorne E. 2.4). Selbst wenn die Lüf-
tungsanlagen an sich technisch bedingt wären, wären sie deshalb auch aus 
ästhetischen Gründen nicht bewilligungsfähig (vgl. auch angefochtener 
Entscheid E. 2f S. 9). 

3.6 Damit ergibt sich, dass die Auslegung der Gemeinde jedenfalls mit 
Blick auf die Dimensionen der Lüftungsanlagen rechtlich haltbar ist. Die 
Lüftungsanlagen sind nicht bewilligungsfähig. Bei diesem Ergebnis ist un-
erheblich, ob das Vorhaben mit Sichtschutz nach dem Bericht der OLK mit 
Art. 7 Abs. 1 ÜV vereinbar ist (vgl. Beschwerden Rz. 40 ff.). Ein Augen-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 14

schein verspricht keine neuen Erkenntnisse und der Beweisantrag wird 
abgewiesen.

4.

Weiter ist zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht die Verweigerung der Aus-
nahmebewilligung bestätigt hat. 

4.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG können Ausnahmen von einzelnen 
kantonalen und kommunalen Bauvorschriften gewährt werden, wenn be-
sondere Verhältnisse es rechtfertigen und keine öffentlichen Interessen 
beeinträchtigt werden. Die Ausnahmebewilligung bedeutet, dass von einer 
allgemein gehaltenen Bestimmung aus besonderen Gründen des Einzel-
falls abgewichen werden darf. Dabei geht es um die Behebung einer un-
verhältnismässigen Härte oder offensichtlichen Unzweckmässigkeit, d.h. 
einer mit dem Erlass der Vorschrift nicht beabsichtigten Wirkung. Der Aus-
nahmegrund ist keine absolute Grösse. Ob ein Sachverhalt dem Erforder-
nis der besonderen Verhältnisse zu genügen vermag, hängt von drei Kom-
ponenten ab, nämlich vom Interesse der Bauherrschaft an der Ausnahme, 
von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und 
von der Art und dem Mass der verlangten Abweichung. Besondere Ver-
hältnisse, die eine Ausnahme rechtfertigen, liegen umso eher vor, je weni-
ger die Ziele der Bauvorschriften gefährdet werden (statt vieler BVR 2015 
S. 425 E. 5.1, 2009 S. 87 E. 4.4.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen 
zu den Art. 26-31 N. 1 und 2, Art. 26-27 N. 3 und 4). Als besondere Ver-
hältnisse im Sinn von Art. 26 Abs. 1 BauG kommen sowohl objektive Be-
sonderheiten (Lage der Parzelle, Beschaffenheit des Baugrunds, technisch 
bedingte Ausnahmesituation usw.) wie auch solche in Frage, die in den 
subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Person begründet sind (z.B. Be-
dürfnisse einer behinderten Person). In jedem Fall müssen besondere, vom 
Normalfall abweichende Umstände vorliegen. Der blosse Wunsch nach 
optimaler, gewinnbringender Nutzung des Grundstücks oder einer einfach 
besseren Lösung stellt hingegen keinen Ausnahmegrund dar (BVR 2020 
S. 502 E. 3 mit Hinweisen). Als nachträgliche Ausnahmegründe können 
grundsätzlich nur jene Gründe berücksichtigt werden, die auch vor der Er-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 15

stellung der Baute hätten vorgebracht werden können. Die Ausnahmebe-
willigung dient nicht dazu, den illegal geschaffenen Zustand durch eine 
Ausnahme zu legalisieren, um die Betroffenen von der finanziellen Belas-
tung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verschonen 
(VGE 2012/419 vom 3.7.2013 [bestätigt durch BGer 1C_691/2013 vom 
28.3.2014] E. 4.2 mit Hinweis auf Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen 
gegen illegales Bauen, Diss. Zürich 1998, S. 140 f.).

4.2 Zur Diskussion steht eine Ausnahme von Art. 10 Abs. 1 ÜV und 
damit von einer Bestimmung der ÜO. Im Rahmen der Planung hat die Ge-
meinde eine spezifisch auf die beiden Grundstücke im Perimeter der ÜO 
zugeschnittene Bauordnung geschaffen. Ausnahmen sind in einer solchen 
Situation zwar nicht von vornherein ausgeschlossen, aber mit besonderer 
Zurückhaltung zu gewähren (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4 Bst. c). 
Die Beschwerdeführerinnen legen nicht dar, inwiefern hier eine ungewollte 
Auswirkung der Norm im Einzelfall verhindert werden soll; solches ist auch 
nicht ersichtlich. Vielmehr würde ihre Sichtweise auf die Korrektur der Vor-
schrift hinauslaufen. Dies ist auf dem Ausnahmeweg jedoch ausgeschlos-
sen (BGE 117 Ib 125 E. 6d; BVR 2005 S. 156 E. 4.2 und 4.7). Die Nut-
zungsordnung muss in einem solchen Fall im gesetzlichen Verfahren für 
die Änderung von Vorschriften und Plänen angepasst werden (Art. 58 ff. 
BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1a mit 
weiteren Hinweisen; zum Ganzen VGE 2012/419 vom 3.7.2013 [bestätigt 
durch BGer 1C_691/2013 vom 28.3.2014] E. 4.7, 2011/131 vom 14.3.2012 
E. 4.5.3; vgl. zu Ausnahmen von Überbauungsordnungen auch BVR 2008 
S. 385 E. 4.2.2, 2004 S. 440 [VGE 21198/21200 vom 18.12.2003] nicht 
publ. E. 3.4.3; VGE 2012/191/192 vom 22.4.2013 E. 6.3; Daniel Gallina, 
Die Ausnahme bestätigt die Regel, in KPG-Bulletin 2002 S. 50 ff., 55). 

4.3 Ohnehin liegen hier aber keine besonderen Verhältnisse vor mit der 
Begründung, für die zum Erreichen des Minergie-Standards nötige Lüf-
tungsanlage sei in den Technikräumen im Untergeschoss kein Platz vor-
handen bzw. es habe nicht für alle technischen Anlagen genügend Raum 
im Untergeschoss eingeplant werden können (Beschwerden Rz. 60 ff.; 
Ausnahmegesuch vom 2.6.2016, act. 4B pag. 211-213; Stellungnahme 
… AG vom 28.1.2016, act. 4B pag. 239): Dass keine andere Lösung für die 

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275U, Seite 16

Lüftungsanlagen möglich gewesen wäre, machen die Be-
schwerdeführerinnen nicht geltend; namentlich äussern sie sich im Zu-
sammenhang mit der Ausnahmebewilligung nicht zu den von der Vor-
instanz genannten Alternativen wie z.B. Einzelgeräten in den Wohnungen 
oder Verzicht auf einen Teil des Wohnraums zu Lasten der Lüftungsanla-
gen. Es geht mithin nicht um die Behebung einer Unzweckmässigkeit; 
vielmehr streben die Beschwerdeführerinnen mit der beantragten Ausnah-
me die vorteilhafteste Lösung an, was keinen Ausnahmegrund darstellt.

4.4 Daran ändert nichts, dass die Lüftungsanlagen bereits gebaut sind 
(vorne E. 4.1 a.E.) und hohe Kosten für eine andere Lösung anfallen. Ins-
besondere spielt keine Rolle, ob die Beschwerdeführerin 1 bei der Ausfüh-
rung der Lüftungsanlagen ohne Baubewilligung gutgläubig im baurechtli-
chen Sinn war. Diese Frage ist im Rahmen der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands zu klären (hinten E. 5.2). Die von den Beschwer-
deführerinnen zitierte Stelle im Kommentar zum BauG befasst sich mit Bei-
spielen aus der Rechtsprechung zur Frage der besonderen Verhältnisse 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 5 Lemma 7). Aus den zitierten 
VGE 2016/103 vom 11. Oktober 2016 E. 4.4 und VGE 22910 vom 
5. September 2007 E. 4.4.2 ergibt sich kein Hinweis darauf, dass die Gut- 
oder Bösgläubigkeit bei der Beurteilung eines nachträglichen Ausnahme-
gesuchs von Bedeutung wäre. In VGE 23193 vom 27. Februar 2008 hatte 
die Baubewilligungsbehörde eine Ausnahmebewilligung ohne entspre-
chendes Gesuch und Publikation erteilt. Nachbarinnen und Nachbarn er-
hielten Kenntnis davon. Auf nachträgliche Baubeschwerde hin verweigerte 
die BVE in der Folge die – bereits erteilte – Baubewilligung (Bst. A-C; E. 2). 
Die Bauherrschaft hatte aber in Kenntnis der nachträglichen Baubeschwer-
de und damit nicht gutgläubig weiter gebaut (E. 4.5.2). Das Verwaltungs-
gericht hielt fest, jedenfalls mit Blick darauf könne es der Bauherrschaft 
nicht zum Vorteil gereichen, dass die Bauten fertig erstellt worden seien 
und über die Bewilligungsfähigkeit nachträglich entschieden werden müsse 
(E. 5.3.2). Abgesehen davon liegt eine solche Konstellation hier nicht vor. 
Schliesslich deutet nichts darauf hin, dass die Beschwerdeführerin 1 nach 
den allgemeinen Grundsätzen des Vertrauensschutzes Anspruch auf eine 
Ausnahmebewilligung haben könnte (behördliche Zusicherung; Art. 5 
Abs. 3 und Art. 9 BV). 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 17

4.5 Art. 10 Abs. 1 ÜV befasst sich gemäss Randtitel mit den Gebäude-
höhen; diese sollen nur von bestimmten Dachaufbauten überragt werden 
(vorne E. 3). Die Gebäudemasse sind ein Hauptmerkmal einer Baute (vor-
ne E. 3.5.1). Die entsprechenden Bestimmungen sind folglich von erhebli-
cher Bedeutung (vgl. BVR 2020 S. 502 E. 4.5). Es ist nicht nachvollziehbar, 
weshalb eine ästhetische Zielsetzung der Bestimmung dazu führen sollte, 
dass sie von geringerer Bedeutung wäre (Beschwerden Rz. 52 ff.). Die 
Normabweichung kann schliesslich mit Blick auf die Dimensionen der 
Dachaufbauten (vorne E. 2.1 und 3.5.1) nicht als geringfügig gelten, was 
schon die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat. Dass die OLK die Ausfüh-
rung der Lüftungsanlagen mit dem Sichtschutz positiv beurteilt hat, ist inso-
weit unerheblich (Beschwerde Rz. 49 ff.; vgl. zum Antrag eines Augen-
scheins vorne E. 3.6). 

4.6 Die Vorinstanz hat die Verweigerung der Ausnahmebewilligung 
mangels Ausnahmegrund somit zu Recht geschützt. Die Lüftungsanlagen 
auf dem Dach sind auch materiell rechtswidrig. 

5.

Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz die Verfügung der Gemeinde auch hin-
sichtlich der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bestätigen 
durfte. 

5.1 Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss im öffent-
lichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauens-
grundsatz nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (Art. 47 
Abs. 6 BewD; statt vieler BVR 2020 S. 380 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 46 N. 9). Sie kann unterbleiben, wenn die Bauherrschaft in gutem 
Glauben angenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt, und der 
Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht gewichtige öffentliche 
oder private (nachbarliche) Interessen entgegenstehen (BGE 136 II 359 
E. 7.1, 132 II 21 E. 6; BVR 2003 S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 9b Bst. a). Auf den guten Glauben kann sich nicht berufen, wer bei der 
Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen verlangt werden darf, nicht 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 18

gutgläubig hat sein können (BVR 2013 S. 85 E. 6.2 mit Hinweisen). Es darf 
vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bau-
vorhaben allgemein bekannt ist (BVR 2006 S. 444 E. 5.4). Wer eine bauli-
che Nutzung anstrebt, muss sich um die Zulässigkeit seines Tuns kümmern 
und sich bei den Behörden nach der Bewilligungspflicht, auch nach allfälli-
gen neuen Vorschriften, erkundigen. Wer es unterlässt, sich bei der zu-
ständigen Behörde zu erkundigen, ob ein nicht eindeutig bewilligungsfreies 
Bauvorhaben einer Baubewilligung bedarf, handelt fahrlässig und kann sich 
nicht auf guten Glauben berufen (BGE 132 II 21 E. 6.1). Die Bauherrschaft 
muss sich das Wissen(müssen) von Fachpersonen, die sie beigezogen hat, 
anrechnen lassen (BGE 132 II 21 E. 6.2.2; BGer 1C_276/2016 vom 
2.6.2017, in BVR 2018 S. 10 E. 3.3).

5.2 Nach den Angaben der Beschwerdeführerin 1 waren die Lüftungs-
anlagen von Anfang an auf den Dächern vorgesehen (vgl. Eingabe der 
Beschwerdeführerin 1 an die Bauverwaltung vom 4.6.2018, act. 4B 
pag. 29 f. Ziff. 3) und aus Versehen nicht in die Pläne eingezeichnet wor-
den, was sie nicht bemerkt habe (vgl. Beschwerden Rz. 70 ff.). Den Aus-
führungen der Beigeladenen zufolge waren die Dachaufbauten nicht von 
Anfang an geplant und erfolgte die Änderung des HLKE Konzepts an der 
Fachplanersitzung vom 6. März 2014 (Stellungnahme vom 4.12.2019 
Rz. 7 ff.; vgl. auch vorne E. 2.2.1). Insoweit sind die Angaben der Be-
schwerdeführerin 1 und der Beigeladenen nicht deckungsgleich. Es ist aber 
grundsätzlich unerheblich, ob die Dachaufbauten absichtlich oder aus Ver-
sehen nicht in den Plänen eingezeichnet wurden. Ohnehin gesteht die Be-
schwerdeführerin 1 selber zu, dass die Bewilligungspflicht für die Lüftungs-
anlagen bekannt war, wobei sie nichts zu ihren Gunsten daraus ableiten 
kann, dass sie sich als Pensionskasse und Investorin auf die beauftragten 
Baufachleute verlassen hat, deren Handeln sie sich nach dem Gesagten 
anrechnen lassen muss (vgl. E. 5.1 hiervor). Die Beschwerdeführerin 1 
macht nicht geltend, dass die Gemeinde ihr eine vertrauensbegründende 
Auskunft erteilt habe. Nichts anderes folgt aus den Ausführungen der Bei-
geladenen zur Bauherrenorganisation und zum Projektablauf (vgl. Stel-
lungnahme vom 4.12.2019 Rz. 10-25): Aussagen des Bauverwalters an der 
Bauabnahme können von vornherein keine Vertrauensgrundlage bilden, 
waren die Lüftungsanlagen zu diesem Zeitpunkt doch bereits erstellt. Im 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 19

Übrigen vermag eine Bauabnahme (Schlusskontrolle) eine fehlende Bau-
bewilligung nicht zu ersetzen (BVR 2011 S. 200 E. 4.4.2; zuletzt 
VGE 2019/317 vom 12.10.2020 E. 4.4). Das Protokoll der Bauabnahme, 
Aussagen einer für die Beigeladene an der Bauabnahme anwesenden Per-
son und das Schreiben der Gemeinde vom 10. Dezember 2015 verspre-
chen demnach keine neuen Erkenntnisse; die entsprechenden Beweis-
anträge, die genannten weiteren Unterlagen einzuholen und eine Zeugin zu 
befragen, werden abgewiesen. Dass der Bauverwalter bei einer Kontrolle 
der Baustelle vor dem Baubeginn der Lüftungsanlagen zugesichert hätte, 
diese könnten bewilligt werden, macht die Beigeladene selber nicht geltend 
(vgl. Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 11 f.). Schliesslich sind im Ausfüh-
rungsplan zur Umgebungsgestaltung, den die Bauverwaltung am 13. Okto-
ber 2015 als «bewilligt» abgestempelt hat, die Dachaufbauten zwar einge-
zeichnet (Plan HO-HW Umgebung vom 26.11.2014, letzte Revision 
17.8.2015, in act. 4B2). Der Plan betrifft aber die Umgebungsgestaltung 
und nicht etwa Dachaufbauten. Der Beigeladenen (bzw. der Beschwerde-
führerin 1) musste klar sein, dass die Lüftungsanlagen auf dieser Grundla-
ge nicht als bewilligt gelten können (vorne E. 2.2.2). Die Beschwer-
deführerin 1 kann demnach nicht als im baurechtlichen Sinn gutgläubig 
gelten.   

5.3 An der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands besteht im 
Allgemeinen ein öffentliches Interesse, da der Einhaltung der baurechtli-
chen Bestimmungen und der konsequenten Verhinderung von Bauten und 
Anlagen, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, grosses Gewicht 
beizumessen ist (BGE 136 II 359 E. 6; BVR 2003 S. 97 E. 3d; Zaugg/
Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a). Wohl hat die OLK die Lüftungsanlagen mit 
dem Sichtschutz positiv beurteilt. Daraus ist aber nicht zu schliessen, dass 
ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung fehlt, soweit dies die 
Beschwerdeführerinnen geltend machen wollen. Dachaufbauten, die 
Art. 10 Abs. 1 ÜV nicht entsprechen, sollen unabhängig von der Gestaltung 
die zulässige Gebäudehöhe nicht überragen. Diese Bestimmung dient so-
dann nicht ausschliesslich dem Ortsbildschutz, sondern hat auch nachbar-
schützende Funktion (vgl. BGE 127 I 44 E. 2d; BVR 2020 S. 502 E. 4.5, je 
mit Hinweisen). Das öffentliche Interesse ist auch nicht zu relativieren, weil 
in der Baukommission abweichende Meinungen zur Auslegung von Art. 10 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 20

Abs. 1 ÜV vertreten wurden (vgl. Stellungnahme der Beigeladenen vom 
4.12.2019 Rz. 74). Schliesslich kommt den Gebäudemassen grosse Be-
deutung zu und kann hier die Abweichung vom Erlaubten nicht als gering-
fügig gelten (vorne E. 3.5.1 und E. 4.5). Es besteht demnach ein erhebli-
ches öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands. 

5.4 Umstritten ist weiter, ob die Wiederherstellung verhältnismässig ist.

5.4.1 Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass die angeordnete 
Massnahme geeignet ist, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustel-
len. Sie darf nicht weitergehen, als für diesen Zweck notwendig ist (Erfor-
derlichkeit). Zudem muss die mit der Wiederherstellung verbundene Belas-
tung des oder der Pflichtigen durch ein genügendes öffentliches Interesse 
gerechtfertigt sein (Zumutbarkeit; zur Verhältnismässigkeit von Wiederher-
stellungsmassnahmen statt vieler Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c; 
VGE 2018/243 vom 27.1.2020 E. 6.1). Die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung 
vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im 
öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn die pflichtige Person in gutem 
Glauben angenommen hat, die von ihr ausgeübte Nutzung stehe mit der 
Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden 
öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6; 
BGer 1C_578/2019 vom 25.5.2020 E. 6.1 [betrifft VGE 2018/189 vom 
2.10.2019]).

5.4.2 Die Beschwerdeführerinnen schlagen als geeignetere und mildere 
Wiederherstellungsmassnahme die Einhausung der Lüftungsanlagen vor, 
wie im nachträglichen Baugesuch vorgesehen (vgl. Beschwerden Rz. 86-
94 bzw. 88-96). Auch wenn die Lüftungsanlagen mit dem Sichtschutz nach 
Einschätzung der OLK in ästhetischer Hinsicht nicht zu beanstanden sind 
(vorne E. 2.4), bleibt es dabei, dass die zulässige Gebäudehöhe überschrit-
ten ist (vorne E. 3.5). Als (mildere) Wiederherstellungsmassnahme scheidet 
die Einhausung der Lüftungsanlagen deshalb aus. Sie ist nicht geeignet, 
den rechtmässigen Zustand zu erreichen. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 21

5.4.3 Grundsätzlich ist die von der Gemeinde angeordnete Entfernung 
der ohne Baubewilligung erstellten Lüftungsanlagen zwar geeignet, den 
rechtmässigen Zustand mit Bezug auf zulässige Dachaufbauten wiederher-
zustellen (vorne E. 5.3; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10 
3. Absatz). Die Beigeladene bringt aber vor, dass damit eine neue Rechts-
widrigkeit entstehe. Gemäss Art. 17 Abs. 3 ÜV erhöht sich das Nutzungs-
mass um 5 %, wenn bei der Überbauung der Höchstanteil nicht erneuerba-
rer Energie maximal 25 % beträgt. Dies ist nach Angaben der Beigelade-
nen nur mit den Lüftungsanlagen zu erreichen. Zudem benötigten die ge-
schlossenen Räume (ohne Fenster) ebenfalls eine Lüftung (Stellungnahme 
der Beigeladenen vom 4.12.2019 Rz. 30 und 70 ff.; ferner Ausnah-
megesuch vom 2.6.2016, act. 4B pag. 212 f.). Auch aus den Eingaben der 
Beschwerdeführerinnen ist zu schliessen, dass nicht auf die Lüftungsanla-
gen verzichtet werden kann. Damit steht fest, dass die Entfernung der Lüf-
tungsanlagen für sich allein keine geeignete Wiederherstellungsmassnah-
me ist. Die Gebäude sind nach dem Gesagten auf eine Lüftungsanlage 
angewiesen, was im Übrigen auch die Gemeinde nicht bestreitet. Die Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands erfordert demnach, dass als 
Ersatz für die bestehenden mit der ÜO vereinbare Lüftungsanlagen erstellt 
werden. Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle demnach 
nicht stand, soweit er die Anordnung des rechtmässigen Zustands durch 
die Gemeinde vorbehaltlos bestätigt, sieht dieser doch die ersatzlose Ent-
fernung der Lüftungsanlagen vor. 

5.4.4 Die Beschwerdeführerinnen und die Beigeladene haben verschie-
dene Varianten für Lüftungsanlagen im Gebäudeinnern in Erwägung gezo-
gen (Beschwerden Rz. 106 ff. bzw. 108 ff.; vgl. auch Ausnahmegesuch 
vom 2.6.2016, act. 4B pag. 212). Geeignete Wiederherstellungsmassnah-
men sind also möglich. Die Beschwerdeführerin 1 macht zwar geltend, für 
den Einbau der Lüftungsanlagen im Gebäudeinnern sei nach heutiger gro-
ber Schätzung mit Kosten von zwischen Fr. 700'000.-- und 1 Mio. zu rech-
nen, weshalb die Wiederherstellung unverhältnismässig und darauf zu ver-
zichten sei. Ein Verzicht auf die Wiederherstellung ist aber ohne genaue 
Kenntnis der Wiederherstellungsvarianten und -kosten von vornherein nicht 
in Betracht zu ziehen, zumal ein erhebliches öffentliches Interesse an der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands besteht und die Abwei-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 22

chung vom Erlaubten wie erwähnt nicht unbedeutend ist (vorne E. 5.3); die 
Bauherrschaft gilt zudem als im baurechtlichen Sinn bösgläubig (vorne 
E. 5.2). Bei dieser Ausgangslage haben wirtschaftliche Interessen nach der 
Rechtsprechung kaum je ausschlaggebendes Gewicht (vgl. Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 5f f.). 

5.5 Damit steht fest, dass die von der Gemeinde angeordnete Wieder-
herstellungsmassnahme nicht geeignet und eine neue anzuordnen ist. Die 
Beschwerde ist deshalb teilweise gutzuheissen und der angefochtene Ent-
scheid insoweit aufzuheben, als er die Anordnung der Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands durch die Gemeinde bestätigt. Es ist nicht 
Sache des Verwaltungsgerichts, als letzte kantonale Instanz geeignete 
Varianten für mit der ÜO vereinbare Lüftungsanlagen zu prüfen und anzu-
ordnen. Wie die Beigeladene zutreffend festhält, ist eine umfassende Neu-
planung der Lüftungsanlagen und anschliessend ein Baugesuch nötig (vgl. 
Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 73; dazu auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 46 N. 10d). Die Sache ist deshalb an die Gemeinde zurückzuweisen. 
Diese hat der Beschwerdeführerin 1 Frist zu setzen zum Einreichen eines 
Baugesuchs für neue Lüftungsanlagen. Es steht ihr frei, die im Sub-
eventualbegehren als mildere Wiederherstellungsvariante beantragte Lö-
sung zur Diskussion zu stellen. Die Beschwerdeführerin 1 hat gleichzeitig 
mit Einreichen des Baugesuchs detailliert darzulegen, welche Kosten ihr 
entstehen. Die Gemeinde wird das Baugesuch auf seine Übereinstimmung 
mit der ÜO zu prüfen haben; allenfalls können bestimmte Anlageteile auf 
dem Dach erstellt oder bestehende belassen werden. In der Folge wird sie 
namentlich zu untersuchen haben, ob die neu zu erstellende Lüftungsanla-
ge als Wiederherstellungsmassnahme dem Verhältnismässigkeitsprinzip 
standhält. 

6.

6.1 Die Kosten sind nach dem Unterliegerprinzip zu verlegen (Art. 108 
VRPG). Wer kraft Beiladung Parteirechte ausübt, wird gestützt auf Art. 108 
Abs. 1 und 3 VRPG ebenfalls kostenpflichtig und hat Anspruch auf Partei-
kostenersatz wie eine Hauptpartei (BVR 2020 S. 93 E. 5.1; VGE 21596U2 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 23

vom 7.5.2014 E. 10.3.1; Michel Daum, a.a.O., Art. 14 N. 11; Ruth Herzog, 
in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 8 und 35). 
Es steht fest, dass die Lüftungsanlagen auf dem Dach nicht bewilligungsfä-
hig sind; insoweit gelten die Beschwerdeführerinnen und die Beigeladene 
als unterliegend. Als obsiegend gelten sie mit Blick auf die Rückweisung an 
die Gemeinde zur Neubeurteilung der Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands (vgl. BVR 2020 S. 455 E. 5.1, 2016 S. 222 E. 4.1). Es recht-
fertigt sich deshalb, je von einem hälftigen Obsiegen der Beschwerdeführe-
rinnen und der Beigeladenen auszugehen. 

6.2 Auch bei vereinigten Verfahren sind die Kosten so zu verlegen, wie 
wenn die verschiedenen Eingaben getrennt behandelt worden wären 
(Michel Daum, a.a.O., Art. 17 N. 10; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 106 N. 5). 
Verringert sich durch die gemeinsame Behandlung wie hier der Bearbei-
tungsaufwand, so ist diesem Umstand bei der Festsetzung der Verfahrens-
kosten Rechnung zu tragen (Art. 103 Abs. 2 VRPG; Ruth Herzog, a.a.O., 
Art. 103 N. 6). Die Beschwerdeführerinnen haben weitgehend identische 
Rechtsschriften eingereicht. Es rechtfertigt sich deshalb, die Verfahrens-
kosten für beide Verfahren gleich festzusetzen. Die Beigeladene hat nur 
Kosten im Verfahren 100.2019.273 zu tragen, da nur zur Beschwerdeführe-
rin 1 eine Rechtsbeziehung besteht (vgl. dazu Michel Daum, a.a.O., Art. 14 
N. 4). Die Kosten des Verfahrens 100.2019.273 sind der Beschwerdeführe-
rin 1 und der Beigeladenen je zu einem Viertel aufzuerlegen. Der Be-
schwerdeführerin 2 ist die Hälfte der Kosten des Verfahrens 100.2019.275 
aufzuerlegen. Die restlichen Verfahrenskosten werden nicht erhoben, da 
die Gemeinde nicht in Vermögensinteressen betroffen ist (Art. 108 Abs. 1 
und 2 VRPG). Sodann hat die Gemeinde als im Baupolizeiverfahren not-
wendige Partei den Beschwerdeführerinnen und der Beigeladenen je die 
Hälfte der Parteikosten zu ersetzen; sie hat ihrerseits keinen Anspruch auf 
Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG). Die 
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 sowie die Beigeladene sind mehrwertsteu-
erpflichtig und können deshalb die von ihrer Rechtsvertreterin bzw. ihren 
Rechtsvertretern auf sie überwälzte Mehrwertsteuer als Vorsteuer abzie-
hen; es fällt also kein Aufwand für Mehrwertsteuer an, der bei der Bestim-
mung des Parteikostenersatzes zu berücksichtigen wäre (BVR 2014 S. 484 
E. 6; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 10).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 24

6.3 Zur Bemessung des Anwaltshonorars ergibt sich Folgendes:

6.3.1 Das Honorar gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgeset-
zes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der 
Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersat-
zes (PKV; BSG 168.811) beträgt in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 
11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zuschläge nach Art. 11 Abs. 2 und 
Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV, wobei sich der Parteikostenersatz innerhalb die-
ses Rahmentarifs nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Be-
deutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses bemisst 
(Art. 41 Abs. 3 KAG). 

6.3.2 Zu beachten ist zunächst, dass die Verwaltungsgerichtsbeschwer-
den und die Beschwerden an die Vorinstanz der Beschwerdeführerinnen 
grösstenteils übereinstimmen. Die jeweiligen Kostennoten der Rechtsver-
treterinnen der Beschwerdeführerin 2 sind aber deutlich höher als diejeni-
gen des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin 1. Im Verfahren vor der 
Vorinstanz hatte die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin 2 angege-
ben, die Beschwerde verfasst zu haben («Redaktion Beschwerde», vgl. 
Kostennote vom 23.5.2019 act. 4A pag. 47), während der Rechtsvertreter 
der Beschwerdeführerin 1 die Baubeschwerde lediglich überarbeitet hat 
(vgl. Kostennote vom 20.5.2019, act. 4A pag. 44). Diesem Umstand ist bei 
der Bemessung des Parteikostenersatzes in beiden Verfahren Rechnung 
zu tragen (vgl. auch hinten E. 6.5). 

6.3.3 Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 1 macht für das Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht mit Kostennote vom 6. November 2020 
ein Honorar von Fr. 5'900.-- geltend, was für eine solche Streitigkeit grund-
sätzlich nicht zu beanstanden ist. Es rechtfertigt sich aber eine Kürzung um 
einen Drittel, da davon auszugehen ist, dass er auch die Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde lediglich überarbeitet hat (vgl. E. 6.3.2 hiervor). Der 
Rechtsvertreter macht weiter einen Zuschlag von 50 % nach Art. 11 Abs. 2 
PKV geltend. In Baustreitigkeiten sind vermögensrechtliche Interessen nur 
mittelbar betroffen, weshalb nach der Praxis des Verwaltungsgerichts in der 
Regel kein solcher Zuschlag gewährt wird (BVR 2010 S. 433 E. 8.3; Ruth 
Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 20). Weshalb es hier anders sein sollte, ist nicht 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 25

ersichtlich. Der Parteikostenersatz ist auf Fr. 3'933.35 zuzüglich Auslagen 
festzusetzen.  

6.3.4 Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin 2 macht in ihrer Kos-
tennote vom 4. November 2020 ein Honorar von 11'800.-- und einen Zu-
schlag von 45 % gemäss Art. 11 Abs. 2 PKV geltend. Der in der Sache 
gebotene Zeitaufwand, die Bedeutung der Streitsache und die Schwierig-
keit des Prozesses seien überdurchschnittlich. Das trifft allerdings nur für 
die Bedeutung der Streitsache zu. Die Rechtsvertreterin war aus dem vor-
instanzlichen Verfahren bereits mit der Angelegenheit vertraut und es ha-
ben sich im Verfahren vor Verwaltungsgericht im Wesentlichen die gleichen 
Fragen gestellt. Der gebotene Zeitaufwand muss deshalb als durchschnitt-
lich gelten. Dasselbe gilt für die Schwierigkeit des Prozesses. Das geltend 
gemachte Honorar erscheint deshalb als deutlich überhöht. Nach dem Ge-
sagten kommt ein Zuschlag nach Art. 11 Abs. 2 PKV auch hier nicht in Be-
tracht (E. 6.3.3 hiervor). Es rechtfertigt sich, den Parteikostenersatz auf 
Fr. 6'000.-- zuzüglich Auslagen festzusetzen.  

6.3.5 Der Rechtsvertreter der Beigeladenen macht ein Honorar von 
Fr. 11'800.-- und einen Zuschlag gemäss Art. 9 PKV von Fr. 6'200.-- gel-
tend (Kostennote vom 4.11.2020). Es trifft zwar zu, dass sich der Rechts-
vertreter erstmals für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht mit der 
Streitsache befasst hat. Das Verfahren war aber nicht besonders aufwen-
dig. Der Rechtsvertreter verfasste einzig die Stellungnahme vom 4. Dezem-
ber 2019 und es wurde kein Beweisverfahren durchgeführt. Auch wenn der 
Mehraufwand berücksichtigt wird, der aus der erstmaligen Befassung mit 
der Streitsache entstanden ist, erscheint ein Zeitaufwand von 62 Stunden 
nicht als gerechtfertigt. Zu ersetzen sind sodann nur die Kosten, die im Zu-
sammenhang mit den baurechtlichen Fragestellungen vor Verwal-
tungsgericht entstanden sind. Soweit auch Abklärungen zur zivilrechtlichen 
Seite der Streitigkeit getroffen wurden, kann der entsprechende Aufwand 
hier nicht geltend gemacht werden. Mit Blick auf den leicht überdurch-
schnittlichen gebotenen Zeitaufwand, die überdurchschnittliche Bedeutung 
der Streitsache und die durchschnittliche Schwierigkeit des Prozesses ist 
der Parteikostenersatz auf Fr. 8'000.-- zuzüglich Auslagen festzusetzen. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 26

Ein Zuschlag nach Art. 9 PKV kommt nicht in Betracht, ist die Streitsache 
nach dem Gesagten doch nicht besonders aufwendig. 

6.4 Die Kosten des Verfahrens vor der Vorinstanz sind nach denselben 
Grundsätzen zu verlegen, wobei die Beigeladene an diesem Verfahren 
nicht beteiligt war. Die Beschwerdeführerin 1 und die im Verfahren vor der 
Vorinstanz beigeladene Beschwerdeführerin 2 haben die Kosten des Ver-
fahrens vor der Vorinstanz je zu einem Viertel zu tragen und haben An-
spruch auf Ersatz der Hälfte ihrer Parteikosten durch die Gemeinde. 

6.5 Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 1 hat für das Verfahren 
vor der Vorinstanz ein Honorar von Fr. 2'187.50 geltend gemacht (Kosten-
note vom 20.5.2019, act. 4A pag. 44), die Rechtsvertreterin der Beschwer-
deführerin 2 ein Honorar von Fr. 6'900.-- (Kostennote vom 23.5.2019 
act. 4A pag. 47). Die Beschwerden der Beschwerdeführerinnen sind wie 
die Verwaltungsgerichtsbeschwerden praktisch identisch. Die unterschied-
liche Höhe der Honorare lässt sich damit erklären, dass den Angaben in 
den Kostennoten zufolge die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin 2 
die Beschwerde verfasst hat, während der Rechtsvertreter der Beschwer-
deführerin 1 diese Beschwerde anschliessend für seine Klientin lediglich 
überarbeitet hat (vorne E. 6.3.2). Die Parteikosten sind folglich den Kosten-
noten entsprechend festzusetzen, da sie mit Blick auf die Bemessungskri-
terien von Art. 41 Abs. 3 KAG angemessen sind. Für das vorinstanzliche 
Verfahren haben die Beschwerdeführerinnen richtigerweise keinen Zu-
schlag nach Art. 11 Abs. 2 PKV verlangt. 

7.

Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in öffent-
lich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesge-
richtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Soweit die Sache an die Gemeinde zur 
Fortsetzung des Verfahrens zurückgewiesen wird, handelt es sich um ei-
nen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG (vgl. BGE 138 I 143 
E. 1.2; BGer 1C_500/2016 vom 30.5.2017 E. 1.2), weshalb die Beschwer-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 27

de insoweit nur zulässig ist, wenn die zusätzlichen Voraussetzungen von 
Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind. 

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerden in den Verfahren 100.2019.273 und 100.2019.275 
werden teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 22. Juli 2019 wird insoweit auf-
gehoben, als die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands durch die Gemeinde bestätigt wird. Die Sache wird im Sinn der 
Erwägungen an die Einwohnergemeinde Kirchlindach zurückgewiesen. 
Im Übrigen werden die Beschwerden in den Verfahren 100.2019.273 
und 100.2019.275 abgewiesen. 

2. a) Die Kosten des Verfahrens 100.2019.273, bestimmt auf eine Pau-
schalgebühr von insgesamt Fr. 2'500.--, werden der Beschwerdefüh-
rerin 1 und der Beigeladenen je zu einem Viertel, ausmachend je 
Fr. 625.--, auferlegt. Die restlichen Verfahrenskosten werden nicht 
erhoben. 

b) Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin 1 die Partei-
kosten für das Verfahren 100.2019.273, festgesetzt auf Fr. 4'058.55 
(inkl. Auslagen), zur Hälfte, ausmachend Fr. 2'029.30, zu ersetzen. 

c) Die Beschwerdegegnerin hat der Beigeladenen die Parteikosten für 
das Verfahren 100.2019.273, festgesetzt auf Fr. 8'444.30 (inkl. Aus-
lagen), zur Hälfte, ausmachend Fr. 4'222.15, zu ersetzen. 

3. a) Die Kosten des Verfahrens 100.2019.275, bestimmt auf eine Pau-
schalgebühr von insgesamt Fr. 2'500.--, werden der Beschwerdefüh-
rerin 2 zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'250.--, auferlegt. Die restlichen 
Verfahrenskosten werden nicht erhoben. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 28

b) Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin 2 die Partei-
kosten für das Verfahren 100.2019.275, festgesetzt auf Fr. 6'270.-- 
(inkl. Auslagen), zur Hälfte, ausmachend Fr. 3'135.--, zu ersetzen.

4. a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedi-
rektion des Kantons Bern von insgesamt Fr. 2'400.-- werden den Be-
schwerdeführerinnen je zu einem Viertel, ausmachend je Fr. 600.--, 
auferlegt. Die restlichen Verfahrenskosten werden nicht erhoben. 

b) Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin 1 die Partei-
kosten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirekti-
on des Kantons Bern, festgesetzt auf Fr. 2'255.50 (inkl. Auslagen), 
zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'127.75, zu ersetzen. 

c) Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin 2 die Partei-
kosten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirekti-
on des Kantons Bern, festgesetzt auf Fr. 7'090.-- (inkl. Auslagen), zur 
Hälfte, ausmachend Fr. 3'545.--, zu ersetzen. 

5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin 1
- Beschwerdeführerin 2
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Beigeladene

und mitzuteilen:
- kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder 

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/
275U, Seite 29

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.