# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1afbfe37-19cb-5ae5-a65f-d874a29ab2b2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.01.2015  SB.2014.00079
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2014-00079_2015-01-14.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2014.00079	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.01.2015
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer
(2. Rechtsgang)

	
Selbstbindung der rückweisenden Gerichtsinstanz an ihre Rechtsauffassung im 1. Rechtsgang, Bindung der kommunalen Grundsteuerbehörde an Entscheide des kantonalen Steueramts bzgl. ausserkantonaler Geschäftsverluste

Die Selbstbindung des Verwaltungsgerichts steht unter dem Vorbehalt, dass die Entscheidgrundlagen dieselben geblieben sind. Liegt etwa aufgrund der durch den Rückweisungsentscheid geforderten Erhebungen oder weil neue Tatsachen oder Beweismittel zulässigerweise in das Verfahren eingebracht worden sind, ein veränderter Sachverhalt vor oder ist in der Zwischenzeit eine Rechts- oder Praxisänderung erfolgt, so kann dies zu einer abweichenden Beurteilung führen. Vorliegend handelt es sich beim Entscheid des Bundesgerichts vom 1. Mai 2013 (BGE 139 II 373) nicht um eine Praxisänderung im oben erwähnten Sinn, welche eine Abweichung von den im ersten Rechtsgang vorgenommenen Erwägungen erlauben würde. Die umstrittenen Verluste sind auch im Licht des erwähnten Bundesgerichtsentscheides am Hauptsteuerdomizil und damit ausserkantonal zu verorten. Es liegt keine Praxisänderung für nicht im Kanton Zürich domizilierte Gesellschaften vor (E. 2.1 – 2.3).

Macht der Veräusserer eines Grundstücks ausserkantonale Verluste geltend, welche er mit dem Grundstückgewinn verrechnen will, so hat die kommunale Grundsteuerbehörde die zuständige Division des kantonalen Steueramtes zu ersuchen, die entsprechenden Verluste festzustellen. Zwar sind die kommunalen Grundsteuerbehörden nicht an den entsprechenden Entscheid des kantonalen Steueramts gebunden, doch haben sie sich grundsätzlich an diesen zu halten, sofern er sachlich vertretbar ist. Davon ist nicht ohne einlässliche Begründung abzuweichen. Vorliegend hat die kommunale Grundsteuerbehörde zwar das entsprechende Ersuchen gestellt, hernach indessen die Berechnung der ausserkantonalen Verluste der Pflichtigen durch das kantonale Steueramt nicht abgewartet (E. 2.4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSSERKANTONAL
BINDUNGSWIRKUNG
GESCHÄFTSVERLUST
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
PRAXISÄNDERUNG
VERRECHNUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 151 StG
§ 152 StG
§ 153 StG
§ 213 StG
Art. 25 StHG
§ 17 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2014.00079

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 14. Januar 2015

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber
Dirk Andres.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch die E AG, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

Stadt B, vertreten durch den Finanzausschuss, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer

(2. Rechtsgang),

hat
sich ergeben: 

I.  

Die A Finanzholding AG mit Sitz in J
(ZG) übernahm gemäss Fusionsvertrag vom 26. Mai 2009 rückwirkend auf den
1. Januar 2009 unter anderem die A Hotel AG,  in B, und änderte ihre Firma
in A AG. Der Eintrag im Handelsregister erfolgte am 11. Juni 2009. Die A
Hotel AG verkaufte am 4. März 2009 der C, das Hotel D in B (Kat.-Nr. 01,
15'000 m2 Grundstücksfläche) zum Preis von Fr. …. Infolge
dieser Handänderung auferlegte der Finanzausschuss der Stadt B der A AG am
25. August 2010 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. Die dagegen
erhobene Einsprache wies der Finanzausschuss der Stadt B am 1. Dezember
2010 ab.

II.  

Den von der Pflichtigen erhobenen Rekurs hiess das
Steuerrekursgericht am 18. April 2011 teilweise gut, indem es den
Einspracheentscheid aufhob und die Sache an die Stadt B in das
Einspracheverfahren zurückwies. Dabei bejahte das Rekursgericht grundsätzlich
die von der Pflichtigen verfochtene Möglichkeit der Verrechnung des Grundstückgewinns
mit per 31.12.2009 bestehenden Verlustvorträgen sowie dem Verlust gemäss Jahresrechnung
2009 und wies die Stadt B an, die Höhe der Verlustvorträge bzw. des gemäss
Jahresrechnung 2009  behaupteten Verlustes zu untersuchen. 

III.  

Die von der Stadt B wie auch von der Pflichtigen gegen den
Entscheid des Steuerrekursgerichts erhobenen Beschwerden wies das
Verwaltungsgericht mit Urteil vom 14. Dezember 2011 ab, soweit es auf
diese eintrat.

IV.  

Im Vorfeld des zweiten Rechtsgangs ersuchte die Stadt B
das kantonale Steueramt, die seitens der Pflichtigen im Einschätzungsverfahren
für die Staats- und Gemeindesteuern 2009 geltend gemachten Verlustvorträge zu
untersuchen. Am 20. Juli 2012 schätzte der zuständige Steuerkommissär die
Pflichtige mit einem im Kanton Zürich steuerbaren Reingewinn von Fr. … bei
einem steuerbaren Eigenkapital im Kanton Zürich von Fr. … ein. Gegen
diesen Einschätzungsentscheid erhob die Stadt B Einsprache, wobei der weitere
Verfahrensgang bezüglich der Einschätzung 2009 für die zürcherischen Staats-
und Gemeindesteuern betreffend die Pflichtige nicht aktenkundig ist.

Nach weiteren eigenen Untersuchungshandlungen hiess der
Finanzausschuss der Stadt B die Einsprache der Pflichtigen gegen die
Grundstückgewinnsteuerveranlagung im Resultat teilweise gut und setzte den
Grundstückgewinn unter Berücksichtigung eines Anteils des geltend gemachten
Geschäftsverlusts 2009 auf Fr. … fest. Damit resultierte eine Senkung der
Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. …. 

V.  

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das
Steuerrekursgericht mit Urteil vom 10. Juni 2014 ab und erhöhte gleichzeitig
die der Pflichtigen auferlegte Grundstückgewinnsteuer wieder auf Fr. ….
Dabei liess sie nicht nur die von der Pflichtigen geltend gemachten Verlustvorträge
nicht zum Abzug zu, sondern verweigerte auch die steuermindernde Berücksichtigung
des von der Beschwerdegegnerin noch berücksichtigten Anteils des Geschäftsverlusts
des Jahres 2009. 

VI.  

Mit Beschwerde vom 18. Juli 2014 liess die Pflichtige
dem Verwaltungsgericht sinngemäss beantragen, in Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids sei die Grundstückgewinnsteuer zufolge Verlustverrechnung mit
ausserkantonalen Geschäftsverlusten und Verlustvorträgen auf Fr. 0.-
festzusetzen. Ferner seien der Pflichtigen die von ihr zur Sicherung einer
allfälligen Grundstückgewinnsteuer einbezahlte Summe von Fr. … (inklusive
des gesetzlichen Zinses) zurückzubezahlen. Eventualiter seien – wiederum
sinngemäss – Verfahrensfehler der Beschwerdegegnerin sowie die Bindungswirkung
der Einschätzung der Pflichtigen für die zürcherischen Staats- und
Gemeindesteuern für die Beschwerdegegnerin durch das Verwaltungsgericht
festzustellen. Ausserdem verlangte sie, dass ihr "die aufgelaufenen
Auslagen vollumfänglich zu erstatten seien". 

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, schloss die Stadt B auf Abweisung der Beschwerde. Die Pflichtige
hielt in ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2014 zur Beschwerdeantwort an
ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut
§ 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2 Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken;
dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des
Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler,
d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch
(RB 1999 Nr. 147).

2.
 

2.1 Weist das
Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren die Streitsache zu neuer Untersuchung
und zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurück, so ist dieses an die rechtlichen
Erwägungen des Rückweisungsentscheids gebunden (VGr, 25. August 2014, SB.2010.00055,
E. 1.3.1 mit Hinweisen). Gleiches muss gelten, wenn wie vorliegend das
Verwaltungsgericht einen Rückweisungsentscheid des Steuerrekursgerichts in
einem ersten Rechtsgang mit ausführlicher Begründung  bestätigt. Diese
Selbstbindung der rückweisenden Gerichtsinstanz an ihre Rechtsauffassung
entspricht im Übrigen auch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts im
Hinblick auf seine eigenen Rückweisungsentscheide (vgl. statt vieler: BGE 111
II 94 E. 2; Marcel Alexander Niggli/Peter Uebersax/Hans Wiprächtiger,
Bundesgerichtsgesetz, Basel 2008, Art. 107 N. 18 mit weiteren
Hinweisen). Sie ist sachgerecht, weil die fehlende Bindung letztlich dazu
führt, dass der im ersten Rechtsgang unterliegenden Partei faktisch eine doppelte
Beschwerdemöglichkeit und ein Recht auf Wiedererwägung eingeräumt werden. 

Immerhin steht die
Selbstbindung des Verwaltungsgerichts unter dem Vorbehalt, dass die
Entscheidgrundlagen dieselben geblieben sind. Liegt etwa aufgrund der durch den
Rückweisungsentscheid geforderten Erhebungen oder weil neue Tatsachen oder
Beweismittel zulässigerweise in das Verfahren eingebracht worden sind, ein
veränderter Sachverhalt vor oder ist in der Zwischenzeit eine Rechts- oder
Praxisänderung erfolgt, so kann dies zu einer abweichenden Beurteilung führen
(vgl. zum Ganzen VGr, 25. August 2010, SB.2010.00056, E. 1.3.1).  

2.2 Im ersten
Rechtsgang hat das Verwaltungsgericht mit einlässlicher Begründung die
Auffassung des Steuerrekursgerichts geschützt, wonach die Veräusserung der
streitbetroffenen Liegenschaft als interkantonaler Sachverhalt zu würdigen sei.
Deswegen seien die geltend gemachten Verluste und Verlustvorträge zu
untersuchen und die Beschwerdegegnerin habe eine entsprechende
Steuerausscheidung vorzunehmen. 

Die Vorinstanz erblickt im Entscheid des Bundesgerichts
vom 1. Mai 2013 (BGE 139 II 373) eine auf den vorliegenden Fall anwendbare
Präzisierung der Rechtsprechung zur Verlustübernahme beim monistischen System,
welche eine Abweichung von den im ersten Rechtsgang vorgenommenen Erwägungen
erlaube. Die seitens der Pflichtigen zur Verrechnung gebrachten Verluste seien
im Licht dieses Entscheids als rein zürcherische Verluste zu betrachten,
weswegen zufolge fehlender gesetzlicher Grundlage im zürcherischen Steuergesetz
eine Verrechnung mit dem Grundstückgewinn nicht möglich sei. 

2.3 Dem kann
nicht gefolgt werden: Im zitierten Entscheid des Bundesgerichts war ein im
Kanton Zürich wohnhafter, in Zürich und in weiteren Kantonen tätiger
Liegenschaftenhändler zu beurteilen, der aus der Veräusserung von
Liegenschaften im Kanton Zürich erhebliche Gewinne realisierte.
Streitgegenstand des bundesgerichtlichen Verfahrens war die Übernahme eines
Vorjahresverlusts des Steuerpflichtigen am Hauptsteuerdomizil Zürich (Wohnort)
durch mehrere Spezialsteuerdomizile ebenfalls innerhalb des Kantons. Bei dieser
Sachlage hat das Bundesgericht auf einen rein innerkantonalen Sachverhalt geschlossen,
da einzig die innerkantonale Verlegung noch verbleibender Verlustvorträge zur
Diskussion stehe. 

Im vorliegend zu
beurteilenden Fall steht indessen ein ausserkantonales Hauptsteuerdomizil zwei
im Kanton Zürich gelegenen Spezialsteuerdomizilen gegenüber. Dabei ist die Frage
zu beantworten, ob und inwieweit der an einem im Kanton Zürich liegenden Spezialsteuerdomizil
angefallene Grundstückgewinn mit dem Verlustvortrag aus den Vorjahren sowie mit
dem Geschäftsverlust 2009 zu verrechnen sei. Nachdem das Hauptsteuerdomizil der
Pflichtigen im Kanton Zug liegt und jener Kanton im Licht der auf den 1. Januar
2001 neu gefassten Bestimmung von Art. 25 StHG auch die von ehemals
zürcherischen Gesellschaften erwirkten Verluste zu übernehmen hat, sind diese
Vorjahresverluste nach wie vor und auch im Licht des Entscheids des
Bundesgerichts vom 1. Mai 2013 jedenfalls nicht bzw. nicht mehr als
zürcherische Verluste zu betrachten, sondern vielmehr am Hauptsteuerdomizil und
damit ausserkantonal zu verorten. Dasselbe muss für den Verlust der Pflichtigen
aus dem Geschäftsjahr 2009 gelten: Auch dieser ist vorliegend zunächst dem
ausserkantonalen Hauptsteuerdomizil zuzuweisen, selbst wenn ein Teil bzw.
allenfalls der gesamte Verlust auf eine an einem innerkantonalen
Spezialsteuerdomizil vorgenommene Abschreibung entfällt. Damit liegt nach wie
vor ein interkantonaler Sachverhalt vor – an den Erwägungen des ersten
Rechtsgangs, auf welche zu verweisen ist (VGr, 14. Dezember 2011,
SB.2011.00047/54, E. 4), ist auch im Licht von BGE 139 II 373
festzuhalten. In diesem Entscheid des Bundesgerichts ist keine Praxisänderung
für nicht im Kanton Zürich domizilierte Gesellschaften zu erkennen. 

2.4 Gestützt
auf diese auch heute zu bestätigende Rechtsauffassung hat das Verwaltungsgericht
bereits im ersten Rechtsgang die Beschwerdegegnerin angewiesen, die Höhe des
Geschäftsverlusts, den die Unternehmung in der vorliegenden Konstellation zur
Verrechnung bringen will, zu untersuchen. Dabei sind Rz. 55a ff. der
Weisung der Finanzdirektion über die Koordination von Einkommens- bzw.
Gewinnsteuereinschätzungen und Grundsteuereinschätzungen für Liegenschaften des
Geschäftsvermögens und von juristischen Personen vom 13. Dezember 2005 zu
beachten (Zürcher Steuerbuch Teil I Nr. 37/554): Diese halten fest, dass
die für den Veräusserer zuständige Division des kantonalen Steueramts dann um
Berechnung und Mitteilung des zur Verrechnung zu bringenden Verlusts zu
ersuchen sei, wenn der Veräusserer im Einschätzungsverfahren für die Grundstückgewinnsteuer
ausserkantonale Verluste geltend mache; dann entscheide in der Grundstückgewinnsteuereinschätzung
die Gemeinde über den anrechenbaren Verlust (Rz. 55d). Dabei sind die
kommunalen Grundsteuerbehörden nicht in jedem Fall an die Entscheide der
staatlichen Steuereinschätzungsbehörden gebunden (RB 1992 Nr. 42).
Indessen bringt es das Erfordernis der Koordination von
Gewinnsteuereinschätzung und Grundsteuereinschätzung mit sich, dass sich die
Grundsteuerbehörde an sachlich vertretbare Beurteilungen der staatlichen
Einschätzungsorgane zu halten hat und von diesen nicht ohne einlässliche
Begründung ihrer Auffassung, welche sich mit der Beurteilung der Einschätzungsorgane
auseinanderzusetzen hat, abweicht (vgl. auch Felix Richner/Walter
Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, VB zu §§ 216–226a N. 27).

2.4.1
Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin wohl das entsprechende Ersuchen an
das kantonale Steueramt gerichtet, hernach jedoch vor rechtskräftiger
Erledigung der Einschätzung der Pflichtigen und jedenfalls vor Zugang der
entsprechenden schriftlichen Mitteilung der Berechnung der ausserkantonalen
Verluste der Pflichtigen die Grundstückgewinnsteuerveranlagung vorgenommen. Die
Vorinstanz hat hierzu festgehalten, die Veranlagungs- bzw. Einschätzungsentscheide
der kantonalen Steuerverwaltungen Zug und Zürich lauteten zwar für die
fragliche Periode auf Fr. …, woraus aber nicht abgeleitet werden könne,
dass die insbesondere streitbetroffene Abschreibung von Fr. ... auf den
Liegenschaften G (H-Strasse 02, H-Strasse 03 mit I-Strasse 04) in Zürich
von den kantonalen Steuerbehörden akzeptiert worden sei. Im Weiteren hat die
Vorinstanz im Licht der ihr vorliegenden Akten die gewinnmindernd geltend
gemachte Abschreibung auf den Liegenschaften G, in F, sowie deren
Nachbarliegenschaften verworfen.

2.4.2
Der bei den Akten liegende, offensichtlich nicht rechtskräftige
Einschätzungsentscheid betreffend die Pflichtige vom 20. Juli 2012 des
kantonalen Steueramts Zürich lautet auf einen im Kanton Zürich steuerbaren
Reingewinn von Fr. … bei einem steuerbaren Eigenkapital im Kanton Zürich
von Fr. …. Daraus lässt sich – in Übereinstimmung mit der Pflichtigen –
mindestens indirekt schliessen, dass das kantonale Steueramt Zürich die
streitbetroffene Abschreibung im Bereich der Gewinnsteuer gewinnmindernd anerkannt
hat: Die Veranlagung des Kantons Zürich wie auch diejenige des Kantons Zug
übernehmen beide das Eigenkapital gemäss Deklaration. Wäre die streitbetroffene
Abschreibung nicht akzeptiert worden, hätte dies im Bereich des Eigenkapitals
zu Korrekturen führen müssen. Welche Untersuchungshandlungen das kantonale
Steueramt indessen genau vorgenommen hat und aufgrund welcher Überlegungen die
streitbetroffene Abschreibung (offenbar) akzeptiert wurde, ist indessen im
Dunkeln und im vorliegenden Verfahren nicht aktenkundig. Den unwidersprochenen
Ausführungen der Pflichtigen ist zu entnehmen, dass das kantonale Steueramt
Zürich die Behandlung der seitens der Beschwerdegegnerin erhobenen Einsprache
und damit die Gewinnsteuereinschätzung formlos sistiert hat. Damit ist die von
Rz. 55d der Weisung der Finanzdirektion über die Koordination von
Einkommens- bzw. Gewinnsteuereinschätzungen und Grundsteuereinschätzungen für
Liegenschaften des Geschäftsvermögens und von juristischen Personen vom 13. Dezember
2005 geforderte Berechnung und Mitteilung des zur Verrechnung zu bringenden
Verlusts durch die hierfür zuständige Division des kantonalen Steueramts offensichtlich
noch gar nicht erfolgt. Die Beschwerdegegnerin hat damit verfrüht die
Grundsteuerveranlagung vorgenommen und es lässt sich naturgemäss auch nicht
bzw. noch nicht beurteilen, inwieweit sich eine von der Beurteilung der
Gewinnsteuerveranlagung abweichende Beurteilung im Bereich der Grundsteuern
überhaupt sachlich rechtfertigen lässt. 

2.4.3
Der Vorinstanz ist grundsätzlich darin zuzustimmen, dass die zeitnah zum
Kauf der Liegenschaften G und Umgebung vorgenommene ausserordentliche
Abschreibung erklärungsbedürftig ist. Dass vor allem der Verkehrswert von als
Büro genutzten Renditeliegenschaften in der Stadt F im Zuge der Finanzkrise
besonders stark gelitten hat, ist durchaus im Rahmen des Möglichen. Umgekehrt
ist ebenfalls nachvollziehbar, dass sich die streitbetroffenen Liegenschaften
an einer aussergewöhnlich attraktiven Lage in der Stadt F befinden und allenfalls
gerade deswegen und im Licht des von der Verkäuferschaft gewählten
Bieterverfahrens im Dezember 2007 zu einem sehr hohen Verkaufspreis von der
Pflichtigen erworben worden sind. Die bereits bei den Akten der Vorinstanz
liegenden Verkehrswertgutachten mit Stichtag 7. April 2009, denen
allerdings lediglich das Gewicht von Parteibehauptungen beikommt, belegen im Licht
dieser Umstände einen Abschreibungsbedarf gegenüber dem Buchwert von rund Fr. …
auf Fr. … oder von Fr. …. Dies würde einer Reduktion des Verkehrswerts
ausgehend vom Buchwert von rund Fr. … um 16 % entsprechen. 

Damit liegen durchaus Indizien
vor, welche dafür sprechen, dass die streitbetroffene Abschreibung
geschäftsmässig begründet war. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz lässt
sich bei dieser Aktenlage und ohne weitere Untersuchungshandlungen (allenfalls
durch eine amtliche Schätzung der Liegenschaften) daher nicht entscheiden, ob
die streitbetroffene Abschreibung insgesamt oder wenigstens teilweise
geschäftsmässig begründet war. Hierfür steht – im Einklang mit Rz. 55a ff.
der Weisung der Finanzdirektion über die Koordination von Einkommens- bzw. Gewinnsteuereinschätzungen
und Grundsteuereinschätzungen für Liegenschaften des Geschäftsvermögens und von
juristischen Personen vom 13. Dezember 2005 – primär das Verfahren betr.
Gewinnsteuereinschätzung zur Verfügung. Dies erscheint auch sachgerecht.

2.4.4
Dies führt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde, der Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und zur Rückweisung der Sache an die Vorinstanz mit dem
Hinweis, dass erneut die Höhe der geltend gemachten Verluste zu untersuchen
ist. Dabei ist die Vorinstanz bzw. allenfalls auf deren (erneute) Rückweisung
die Beschwerdegegnerin auf die Mitwirkung und die Berechnung des zur
Verrechnung zu bringenden Verlusts durch die zuständige Division des kantonalen
Steueramts angewiesen (vgl. nochmals Rz. 55d der Weisung der Finanzdirektion
über die Koordination von Einkommens- bzw. Gewinnsteuereinschätzungen und
Grundsteuereinschätzungen für Liegenschaften des Geschäftsvermögens und von
juristischen Personen vom 13. Dezember 2005). Eine Abweichung von der gewinnsteuerlichen
Beurteilung des anrechenbaren Verlusts ist nur bei Vorliegen sachlicher Gründe
und mit einlässlicher Begründung angezeigt. Es versteht sich, dass die Verfahrensrechte
der Pflichtigen,  insbesondere deren rechtliches Gehör im Einspracheverfahren
vor dem kantonalen Steueramt, zu gewährleisten sind. 

2.4.5
Indessen kann das Verwaltungsgericht beim heutigen Verfahrensstand weder
die Grundstückgewinnsteuer veranlagen noch die geschäftsmässige Begründetheit
der ausserordentlichen Abschreibung von Fr. … abschliessend beurteilen,
wie die Beschwerdeführerin dies beantragt.

Sodann ist auf den
erneut gestellten Antrag, die einbezahlten Fr. … zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer
(inklusive Zins) seien zurückzubezahlen, mangels Vorliegens eines
Streitgegenstands nicht einzutreten, da eine entsprechende Sicherstellungsverfügung
den Akten nicht beiliegt. Ebenso wenig ist bei diesem Verfahrensausgang auf die
weiteren Feststellungsanträge der Beschwerdeführerin einzutreten.

3.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 153 Abs. 4 StG) und steht der obsiegenden Beschwerdeführerin eine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit §§ 152
und 153 Abs. 4 StG). Eine Entschädigung von weiter nicht substanziierten
"aufgelaufenen Auslagen" über die zuzusprechende Parteientschädigung
kann indessen nicht erfolgen.

4.
 

Der vorliegende Entscheid schliesst das
kantonale Verfahren nicht ab. Er kann daher mit Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG nur
angefochten werden, soweit er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil
bewirken könnte oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid
herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein
weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 BGG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf
eingetreten wird. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 10. Juni 2014 wird
aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im
Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  25'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.      100.--   Zustellkosten,

Fr.  25'100.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der
Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 12'000.- (inkl.
Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde an das Bundesgericht im
Sinn der Erwägungen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…