# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5d6b56d8-bb9a-5ae0-b267-50f5e784c89e
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-03
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Inventarentlassung eines Wohngebäudes.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0084/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0064-2016_vom_3._mai_2016.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2015.00130 
0084/2016 

Entscheid vom 3. Mai 2016 

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsident  Emil  Seliner,  Baurichter  Adrian  Bergmann,  Bau-
richter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Gianfranco Greco     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich  

gegen 

Rekursgegner 

1.  Stadtrat Wädenswil, 8820 Wädenswil  

Mitbeteiligte 

2.  T. E., [….]  

betreffend 

Stadtratsbeschluss vom 22. Juni 2015; Entlassung Wohngebäude aus dem 
kommunalen Inventar 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 22. Juni 2015 entliess der Stadtrat von Wädenswil das 

Wohngebäude  Assek.-Nr.  861  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  4382  an  der 

Fuhrstrasse  36  in  Wädenswil  aus  dem  kommunalen  Inventar  der  schutz-

würdigen Bauten. 

B. 

Hiergegen  wandte  sich  der  Zürcher  Heimatschutz  ZVH  mit  Eingabe  vom 

3. August  2015  fristgerecht  an  das  Baurekursgericht  und  stellte  folgende 

Anträge: 

"1.  Es  sei  der  angefochtene  Beschluss  aufzuheben  und  die  Stadt  Wä-
denswil  sei  einzuladen,  das  Gebäude  Fuhrstrasse  36  in  8820  Wä-
denswil  (Gebäudeversicherungsnummer  861,  Katasternummer  4382) 
im  kommunalen  Inventar  der  Heimat-  und  Denkmalschutzobjekte  (In-
ventar-Nr.  365)  zu  belassen  und  fristgerecht  unter  Schutz  zu  stellen 
(§ 213 PBG). 

2.  Der Rekursgegner sei zu verpflichten, die vollständigen Akten des Pro-
vokationsbegehrens einzureichen und es sei der Rekurrent im Rahmen 
der Replik Gelegenheit zu geben, sich dazu zu äussern. 

3.  Der  Rekursgegner  sei  zu  verpflichten,  eine  vollständige,  leicht  nach-
vollziehbare Liste der kommunalen schutzwürdigen Bauten des Inven-
tars einzureichen und Auskunft über allfällige durch Experten geprüfte 
aber nicht aufgenommene Objekte zu geben. 

Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  des  Rekurs-
gegners." 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  5.  August  2015  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

Die  Vorinstanz  schloss  in  ihrer  Stellungnahme  vom  5.  Oktober  2015  auf 

Abweisung  des  Rekurses.  Auch  die  als  Mitbeteiligte  in  das  Verfahren  ein-

bezogene Eigentümerin des rekursbetroffenen Grundstücks beantragte mit 
Eingabe vom 5. Oktober 2015 hauptsächlich die Abweisung des Rekurses. 

Beide Parteien beantragten überdies die Durchführung eines Augenscheins 
sowie die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. 

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Seite 2 

 
 
D. 

Sowohl der Rekurrent in seiner Replik vom 28. Oktober 2015 als auch die 

Vorinstanz und die Mitbeteiligte in ihren Dupliken vom 23. November 2015 

hielten an ihren Hauptanträgen fest.  

E. 

Mit  Schreiben  vom  28.  November  2015  stellte  der  Rekurrent  den  Antrag, 

dass ein Vertreter der Kantonalen Kommission für Denkmalpflege zum Au-

genschein beizuziehen sei. 

F. 

Am  7.  Dezember  2015  führte  die  2. Abteilung  des  Baurekursgerichts  im 

Beisein  der  Parteien  einen  Augenschein  auf  dem  Lokal  durch,  anlässlich 
welchem der Vizepräsident dem Rekurrenten eröffnete, dass der Antrag auf 

Beizug eines Vertreters der Kantonalen Kommission für Denkmalpflege ab-

gewiesen  worden  sei.  Die  Kantonale  Denkmalpflegekommission  sei  nicht 

Partei  im  vorliegenden  Verfahren.  Eine  eingehendere  Begründung  erfolge 

mit dem Endentscheid. 

G. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  Ergebnisse  des  Augenscheins 

wird,  soweit  für  die  Entscheidfindung  erforderlich,  in  den  nachstehenden 

Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der  Zürcher  Heimatschutz  (ZVH)  ist  aufgrund  des  Verbandsbeschwerde-

rechtes  zur  Rekurserhebung  gegen  die  strittige  Inventarentlassung  legiti-

miert (§ 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Die In-

ventarentlassung  wurde  am  3.  Juli  2015  im  Amtsblatt  des  Kantons  Zürich 
publiziert,  weswegen  die  Rekurseingabe  vom  3.  August  2015  fristgerecht 
erfolgte.  Da  auch  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist  auf 

den Rekurs einzutreten. 

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2.1. 

Mit Eingabe vom 28. November 2015 beantragte der Rekurrent, dass zum 

Augenschein  ein  Vertreter  der  Kantonalen  Denkmalpflegekommission 

(KDK) beizuziehen sei. Als Begründung führte er hauptsächlich aus, in den 

Rekursantworten  würde  die  Rekursgegnerschaft  die  Qualität  des  Gutach-

tens  der  Kantonalen  Denkmalpflegekommission  (KDK)  in  einem  ungünsti-

gen  Licht  darzustellen  versuchen.  Es  bestehe  die  Gefahr,  dass  anlässlich 

des Augenscheins "ein Prozess gegen eine Abwesende, welche sich nicht 

zu verteidigen vermöge", stattfände. Im Sinne der Waffengleichheit und der 

Fairness  des  Verfahrens  sei  daher  die  Anwesenheit  eines  Vertreters  der 

KDK unerlässlich, damit das Gericht zumindest die Sichtweise der angegrif-

fenen  Amtsstelle  erfahre.  Es  sei  dem  Rekurrenten  nicht  möglich,  gewis-

sermassen  an  Stelle  der  Denkmalpflegekommission  und  ohne  deren  ver-

tieftes  Fachwissen  die  zu  einer  objektiven  Ermittlung  des  Sachverhaltes 

notwendigen Argumente am Augenschein vorzutragen. 

2.2. 

Für  den  Beizug  der  KDK  zum  Augenschein  bestand  keine  Veranlassung. 
Einerseits sind die bei den Akten liegenden Gutachten  – sowohl dasjenige 
der KDK als auch das der Privatgutachterin – selbsterklärend und anderer-
seits ist das Baurekursgericht ein regelmässig mit heimatschutzrechtlichen 

Belangen  befasstes  Fachgericht.  Weiter  hat  sich  anlässlich  des  Lokalter-

mins  die  Mitbeteiligte  von  zwei  Gutachtern  der  IBID  Altbau  AG  begleiten 

lassen. Dies ist nicht zu beanstanden. Es ist seit jeher Sache einer Partei, 

ob sie sich (auch) anlässlich eines Augenscheins fachlich beraten oder ver-

treten  lassen  möchte.  Entgegen  den  Befürchtungen  des  Rekurrenten  ha-

ben  sich  die  privaten  Gutachter  anlässlich  des  Augenscheins  weder  über 

die  Ausführungen  in  ihren  Gutachten  hinausgehend  noch  zum  Gutachten 

der KDK geäussert (vgl. Augenscheinprotokoll, act. 1, S. 5). 

3. 

In seiner Replik teilt der Rekurrent mit, dass die Anträge betreffend Auffor-

derung  zur Einreichung  des  Provokationsbegehrens  sowie  Einreichung  ei-

ner Liste der inventarisierten, kommunal schutzwürdigen Bauten durch das 

Entgegenkommen  der  Vorinstanz  gegenstandslos  geworden  seien.  Auf 

diese Anträge ist daher nicht weiter einzugehen. 

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4. 

Das  Gebäude  Assek.-Nr.  861  an  der  Fuhrstrasse  36  in  Wädenswil  ist  im 

kommunalen  Inventar  der  schutzwürdigen  Bauten  der  Stadt  Wädenswil 

verzeichnet. Das Wohnhaus befindet sich westlich des Ortskerns von Wä-

denswil, auf einer Hangkante, nordöstlich  der Fuhrstrasse. Das zurückver-

setzt  von  der  Strasse  situierte  Einfamilienhaus  ist  von  einem  Garten  mit 

Baumbestand  umgeben.  Eine  an  das  Inventarobjekt  angebaute  Garage 

und  der  Hauseingang  werden  durch  eine  Zufahrt  im  Nordwesten  des 

Grundstückes erschlossen. Die nordöstliche Parzellenhälfte fällt steil Rich-

tung See bzw. Nordosten ab. 

5. 

Am 11. April 2014 wurde die IBID Altbau AG von der Mitbeteiligten beauf-

tragt,  die  Schutzwürdigkeit  des  Gebäudes  abzuklären.  Das  von  dieser  mit 

Datum  vom  23.  Juni  2014  erstattete  Gutachten  (Gutachten  IBID)  kommt 

zum Schluss, dass das Wohngebäude und der Garten keine Schutzobjekte 

seien.  Aufgrund  des  durch  die  Mitbeteiligte  mit  Schreiben  vom 20.  August 

2014  gestellten  Provokationsbegehrens  beauftragte  die  Vorinstanz  ihrer-

seits  die  KDK  mit  der Begutachtung  der  Liegenschaft.  Diese  hält  in  ihrem 

Gutachten vom 6. Januar 2015 die Anforderungen für eine Unterschutzstel-

lung  des  Gebäudes  für  erfüllt  (Gutachten  KDK).  Im  angefochtenen  Be-

schluss  setzte  sich  die  Vorinstanz  mit  beiden  Gutachten  auseinander  und 

hielt abschliessend fest, dass sich eine Unterschutzstellung mit dem öffent-

lichen Interesse nicht rechtfertigen lasse. 

6. 

Der  Rekurrent  bringt  im  Wesentlichen  vor,  die  von  den  Architekten  Mül-

ler & Freytag erbaute Villa sei eine der wenigen noch erhaltenen und inven-

tarisierten Bauten dieser Architekten. In der Gemeinde Wädenswil sei kein 

erhaltenes  und 

inventarisiertes  Beispiel  dieses  Bautypus  aus  den 

1920er-Jahren vorhanden. Das Wohnhaus diene auch als Beispiel für eine 

zeittypische  Wahrnehmung  von  verschiedenen  Bauaufgaben.  Die  Fragen, 

die sich den allermeisten Leuten bei einem Augenschein an der Fuhrstras-

se  36  aufdrängen  würden,  drehten  sich  nicht  um  das  Architektonische, 

sondern  um  den  Erbauer  des  repräsentativen  Anwesens  an  Aussichtlage 
über dem Zürichsee. Wer sei es gewesen, der nicht lange nach dem Ersten 

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Weltkrieg eine solches Wohnhaus habe bauen können und welche Stellung 

hätten  er  und  seine  Familie  in  Wädenswil  gehabt?  Diesen  Fragen  sei  die 

Vorinstanz  nicht  nachgegangen,  obschon  die  Firmengeschichte  der 

Strumpfwarenfabrik hierzu Auskunft gebe. Baudenkmäler aus der Zeit nach 

dem  Ersten  Weltkrieg  fänden  bei  den  meisten  Inventaraufnahmen  in  den 
Gemeinden des Kantons Zürich – so auch in Wädenswil – bestenfalls eine 
geringe  Beachtung.  Die  Vorinstanz  kritisiere  die  im  Gutachten  der  KDK 

vorgenommene Charakterisierung des Hauses mit Umschwung als "Fabri-

kantenvilla" mit dem Hinweis auf soziale und bauliche Verhältnisse, welche 

um  1920  schon  längst  der  Vergangenheit  angehört  hätten.  Die  Beispiele 

aus Wädenswil, welche die Vorinstanz für ihre Definition des Begriffs "Fab-

rikantenvilla"  anführe,  seien  aber  wenig  einschlägig.  Aus  dem  Hinweis  im 

Gutachten  der  IBID  auf  angeblich  viele,  aber  nicht  inventarisierte  ähnliche 

Objekte  in Wädenswil  ziehe  die  Vorinstanz  zudem  nicht  die  erforderlichen 

Schlüsse.  Für  nicht  inventarisierte  Objekte  seien  die  Aussichten,  eine  Un-

terschutzstellung  durchzusetzen  und  damit  eine  drohende  Zerstörung  ab-

zuwenden, sehr ungünstig. Es gelte den inventarisierten Objekten Sorge zu 

tragen.  Zusammenfassend  hält  der  Rekurrent  dafür,  die  Villa  verfüge  so-

wohl über einen hohen Situationswert wie auch einen hohen Eigenwert. 

7.1. 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre  Wirkung wesentlichen Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass  ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sol-

len,  namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstat-

tungsmässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h. 

die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-
che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-
schaft  noch  nicht  ausreichend.  Zudem  lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

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mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen,  hier  nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein 

wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 

Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen  kaum  als  "Epochen"  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 

verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

7.2. 

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder  Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  bezweckt  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG 

anders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher  Epochen,  sondern  die  Erhaltung  qualifizierter  Landschafts- 

und  Siedlungsbilder.  In  der  Praxis  wird  hierbei  oftmals  auch  vom  Situati-

onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-

zungen  für  eine  Unterschutzstellung  -  Zeugeneigenschaft  oder  prägende 

Wirkung  -  alternativ  aufzählt,  lässt  sich  auch  allein  schon  mit  letzterer  die 

Anordnung  von  Schutzmassnahmen  an  Gebäuden  oder  Gebäudegruppen 

begründen.  Allerdings  rechtfertigt  nicht  jede  Optimierung  von  Siedlungs- 

oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-

tiv  prägende Wirkung  muss  vielmehr  objektiv  ausgewiesen  und  begründet 

sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten 

der Fall sein kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

8.1. 

Im  kommunalen  Inventar  wird  das  Gebäude  wie  folgt  beschrieben:  Drei-

achsige Südostfassade mit zentralem Quergiebel (in Anlehnung an das Zü-

richseehaus).  Vor  der  seeseitigen  Fensterachse  ist  im  Erdgeschoss  eine 

verglaste Veranda vorgebaut mit einer Terrasse darüber (Ziergeländer). Die 

klassizistischen Elemente kommen vor allem beim Treppenhausvorbau auf 
der Nordwestseite zum Ausdruck: Treppenhausvorbau mit geschlossenem 

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Giebeldreieck,  das  durch  die  Pilaster  mit  Kapitellen  ausgebildeten  Haus-

ecken  getragen  wird.  Vorstehendes  Türgericht  aus  Kunststein,  darüber 

Balkon  mit  Ziergeländer,  Füllungstüre  aus  Hartholz.  Mit  Kunststein  einge-

fasste  Fenster,  Kreuzstockgliederung  mit  Sprossenflügeln,  Jalousie-

Klappläden.  Seeseitiger  Garagenanbau  mit  Flachdach,  welcher  vom  Dorf 

her störend  in Erscheinung  tritt.  Eigen- und Situationswert werden  als "er-

haltenswert" eingestuft. Dies bei einer Unterteilung in hervorragend, bedeu-

tend und erhaltenswert (act. 15.6). 

8.2. 

Im Gutachten der IBID wird das Ergebnis der Schutzabklärungen wie folgt 

zusammengefasst: Architektonisch erhebe das Wohnhaus mit Dreiecksgie-

bel  über  dem  Mittelrisalit  repräsentativen  Anspruch.  Die  klassizistische 

Formensprache  sei  mit  einer  Heimatstil-Attitüde  kombiniert,  die  an  lokale 
Vorbilder aus der Zeit um 1800 anknüpfe. Das Oeuvre von Müller & Freytag 

umfasse im Raum Zürichsee zahlreiche ähnliche Wohnhäuser, die sich vor 

allem auch durch ihre sorgfältig ausgeführte Ausstattung auszeichnen wür-

den.  An  der Fuhrstrasse  36  sei  das  bauzeitliche  Interieur der Haupträume 

weitgehend  verloren  und  durch  die  Neuausstattung  von  1948  ersetzt  wor-

den,  welcher kein  besonderer Eigenwert  zuzusprechen  sei. Weiter  gehöre 

zum  Wohnhaus  eine  Gartenanlage,  welche  ursprünglich  durch  Hecken, 

Wege und Mauern streng geometrisch gegliedert gewesen sein und so den 

repräsentativen Anspruch des Wohnhauses untermalt habe. Diese Garten-

gestaltung  sei im heutigen  Bestand  nicht mehr nachzuvollziehen  und  sub-

stanziell  weitestgehend  verloren.  Eine  mutmasslich  erste  wesentliche  Um-

gestaltung der Gartenanlage sei bereits 1948 mit dem Bau einer Zufahrt zu 

der  neu  erstellten  Garage  an  der  Ostfassade  erfolgt.  Im  Zuge  dieser 

Baumassnahme seien die heutige Toreinfahrt an der Fuhrstrasse sowie die 

Gartenterrasse über der Garage vor der neu gestalteten Veranda entstan-

den. Das heutige Aussehen habe der Garten mit den Umgestaltungen von 

1988 und 1990-1992 erhalten. Dabei sei 1988 die Zufahrt gepflästert wor-

den und 1990 habe die Terrasse die heutige Natursteinoberfläche erhalten. 

Gleichzeitig sei der Brunnen mit Natursteintrog an der Südseite sowie das 

Gartenhaus  in  Holzbauweise  erstellt  worden.  Der  Baumbestand  sei  mar-

kant  ausgedünnt  worden.  Die  Stadt  Wädenswil  weise  mit  der  von  E. 

Faesch  erstellten  Villa  "Vordere  Au"  (Baujahr  1914/15)  und  der  durch  Bi-

schoff Weidli erstellten Villa Grünberg (Baujahr 1911) eine aussergewöhnli-
che  Dichte  an  qualitätsvollen  Reformstil-Villen  mit  bedeutenden  Gartenan-

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lagen  auf.  Die  Villa  Grünberg  sei  unter  Mitarbeit  von  J.A.  Freytag  erstellt 

worden. Ebenfalls durch Müller & Freytag sei in Wädenswil das Bürgerheim 

(Baujahr 1912) erstellt worden. 

Die Denkmalpflege-Kommission begründet in ihrem Gutachten den Antrag 

auf  Unterschutzstellung  wie  folgt:  Das  Wohnhaus  Fuhrstrasse  36  in  Wä-

denswil,  welches  das  renommierte  Architekturbüro  Müller  &  Freytag 

1920/21 für den Fabrikanten Karl Wellinger erbaut habe, gehöre zur frühen 

Bebauung  der  Fuhrstrasse.  Die  Fuhrstrasse  sei  um  1910  mit  dem  in  Wä-

denswil  einsetzenden Bauboom "für den Wohnungsbau entdeckt" worden. 

Im Bezug zur ursprünglichen Bebauung der Fuhrstrasse und zur Hangkan-

te nehme das Haus zusammen mit seinem zugehörigen Gartenbereich eine 
ortsbaulich sensible und – trotz der in jüngster Zeit verwirklichten Grossvo-
lumen  an  der  Fuhrstrasse  32  und  40  –  prägende  Lage  ein.  Das 
Fabrikantenwohnhaus  sei  der  erste  repräsentative  Wohnbau  den  Mül-

ler & Freytag nach dem Ersten Weltkrieg in Wädenswil realisiert hätten und 

es  sei  auch  Ausdruck  einer  wieder  erstarkenden  Wirtschaft  und  Investiti-

onsbereitschaft. Das Haus sei baukünstlerisch ein wichtiger Zeuge für den 

Bautypus  der  Fabrikantenvilla  in  den  1920er  Jahren.  Die  Grundform  des 

traditionellen  Zürichseehauses  erfahre  im  Mittelrisalit  eine  repräsentative 

Überhöhung mit der ungewöhnlichen Kombination von klassizistischen und 

neubarocken Elementen. Das Äussere sei sehr gut erhalten, bis hin zu den 

bauzeitlichen  Fenstern.  Im  Innern  habe  sich  die  hochwertige  bauzeitliche 

Ausstattung  zum  Teil  erhalten.  Die  Räume  im  Erdgeschoss  seien  zudem 

massgeblich  vom  1949  erfolgten  Umbau  durch  Jacques  Ringger  geprägt, 

welcher  mit  seiner  konservativen  Grundhaltung  und  der  hochwertigen 

Materialisierung  dem  Geist  des  Hauses  Rechnung  getragen  haben.  Der 

Garten  in  seiner  Gestaltung  von  1949  sei  ein  zeugnishafter  Vertreter  des 

Wohngartens  der  Moderne  und  bilde  bis  heute  das  stimmige  Gegenüber 

zum Erdgeschossumbau von Jacques Ringger. 

8.3. 

Bei der Natur- und Heimatschutzkommission, der Denkmalpflegekommissi-

on und der Archäologiekommission handelt es sich um vom Regierungsrat 

gestützt auf § 216 PBG eingesetzte Sachverständigenkommissionen, deren 

Zusammensetzung,  Aufgaben  etc.  in  der  Verordnung  über  die  Sachver-

ständigenkommissionen  gemäss §  216 PBG  festgelegt  sind.  Die  Sachver-
ständigenkommissionen  nehmen  Stellung  zu  wichtigen  Fragen  des  Natur- 

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und  Heimatschutzes;  dies  auf  Grund  von  Gesuchen  der  Direktionen,  der 

Gemeinden  oder  Dritter  (§§  3  ff.  der  Verordnung  über  die  Sachverständi-

genkommissionen gemäss § 216 PBG). 

Die  Berichte  der  Sachverständigenkommissionen  kommen,  da  auf  beson-

derer Sachkunde beruhend, einem Gutachten gleich. Dieses darf einzig zu 

Sachverhaltsfragen, nicht aber auch zu Rechtsfragen wie etwa die Verhält-

nismässigkeit  einer  Massnahme  eingeholt  werden;  die  Beantwortung  von 

Rechtsfragen  obliegt  der  Rekursinstanz.  Diese  hat  das  Gutachten  einer 

Würdigung  zu  unterziehen.  Es  gilt  der  Grundsatz  der  freien  Beweiswürdi-

gung,  so  dass  allein  die  -  in  nachvollziehbarer  Weise  zu  begründende  - 

Überzeugung der Rekursinstanz massgeblich ist. 

Wie der Rekurrent zutreffend ausführt, kommt den Berichten der Sachver-

ständigenkommissionen in der Regel ein erhöhter Beweiswert zu, was dem 
Umstand geschuldet ist, dass die Sachverständigenkommissionen von Ge-

setzes  wegen  die  kantonalen  Experten  in  Fragen  des  Natur-  und  Heimat-

schutzes sind. Weicht die Rekursinstanz in Fachfragen von der Auffassung 

des Gutachtens ab, so hat sie hierfür triftige Gründe anzuführen. Als solche 

gelten  namentlich  Irrtümer,  Lücken  oder  Widersprüche  im  Gutachten.  Ab-

weichungen  sind  aber  auch etwa  dann  gerechtfertigt,  wenn  die Schlüssig-

keit  des  Gutachtens  in  wesentlichen  Punkten  zweifelhaft  erscheint,  wenn 

die  Erkenntnisse  des  Gutachtens  nicht  oder  nur  unzureichend  begründet 

oder wenn gestellte Fragen ungenügend oder überhaupt nicht beantwortet 

wurden (vgl. Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 

2014,  §  7  Rz.  66  ff.  und  136  ff.).  Die  Berichte  der  Sachverständigenkom-

missionen sind demnach nur, aber immerhin insoweit bindend, als sich die 

darin getroffenen Feststellungen und Schlüsse nicht als mangelhaft erwei-

sen  und  ihnen  nicht  eine  zutreffendere  Auffassung  des  Gerichtes  entge-

gensteht. 

9. 

Wie  die  Zusammenfassungen  der  beiden  Gutachten  darlegen  und  insbe-

sondere auch die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung vom 5. Oktober 2015 

anerkennt,  weist  das  Gebäude  zweifellos  architektonische  Qualitäten  auf 

und  wurde  von  einer  renommierten  Architektengemeinschaft  erbaut.  Der 

Unterschied in den Gutachten besteht hauptsächlich in der Würdigung der 
im Laufe der Jahre erfolgten Umbauten.  

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Nicht ohne Weiteres nachvollziehbar ist, weswegen im Gutachten der KDK 

dem  Garten  eine  Zeugeneigenschaft  attestiert  wurde,  obschon  dieser 

mehrfach  umgebaut  wurde.  Wie  beide  Gutachten  festhalten,  stammt  der 

Entwurf  des  ursprünglich  erstellten  Gartens  von  Ernst  Klingelfuss,  einem 

Vertreter  der  Formbewegung  im  Garten.  Dieser  habe  einen  kleinen  Archi-

tekturgarten  entworfen,  welcher Elemente  barocker Gartenkunst  aufgegrif-

fen habe. Anlässlich des Augenscheins konnte die 2. Abteilung des Baure-

kursgerichts aber feststellen, dass der Garten durch die in den Jahren 1949 

und  1990  erfolgten  Umgestaltungen  substantiell  an  Aussagekraft  einge-

büsst  hat.  Aufs  Wesentlichste  beschränkt  können  die  Veränderungen  wie 

folgt zusammengefasst werden: um einen direkten Zugang vom Wohnzim-

mer zum Garten zu ermöglichen, wurde ein an der östlichen Gebäudeecke 
vorhandener erkerähnlicher Anbau – welcher an der Fassade einen beach-
tenswerten architektonischen Akzent setzte – faktisch abgebrochen und an 
dessen  Stelle  ein  wintergartenähnlicher  Anbau  realisiert  (vgl.  act.  15.7,  S. 

14 Abb. 6 und S. 41, Abb. 42). Das Terrain des Gartens wurde bis zur Hö-

he des Erdgeschosses aufgeschüttet und auf der so entstandenen Fläche 

ein Steintisch aufgebaut sowie an der Böschung Steinstufen erstellt. Zudem 

wurden Steinplatten in der Rasenfläche verlegt. Entlang der Strasse ist eine 

teilweise  verwilderte,  blickdichte  Bepflanzung  mit  Sträuchern  und  Bäumen 

vorhanden.  Wie  am  Augenschein  ersichtlich  war,  ist  eine  heute  übliche 

Gartengestaltung  entstanden,  welche  kein  wichtiges  Zeugnis  abzulegen 

vermag (vgl. act. 15.7, S. 16, Abb. 11 und 12).  

Weiter wird im Gutachten KDK ausgeführt, dass die südwestlich der Hang-

kante  situierte  Fabrikantenvilla  eine  ortsbaulich  sensible  Lage  einnimmt. 

Was  dabei  ausgeklammert  wird  ist  die  Tatsache,  dass  die  repräsentative 
Fassade nicht die Nordostfassade – welche von Nordosten bzw. vom See 
her  sichtbar  ist,  sondern  unstrittig  die  Nordwestfassade.  Die  seeseitige 

Nordostfassade  weist  eine  wesentlich  schlichtere  Gestaltung  auf.  Sie  ist 

wie folgt gegliedert: Drei mit einfachen "Verdachungen" ausgeführte Fens-

ter  im  Erdgeschoss  und  eines  in  der  Gebäudeachse  im  Obergeschoss.  In 

der Mitte des Walmdaches wurde eine Dachgaube positioniert (vgl. act. 1, 
Foto 5). Im Vergleich zur Nordwestfassade – welche beachtenswerte klas-
sizistische und neubarocke Elemente aufweist – sind keine zu berücksichti-
genden,  eine  Fernwirkung  entfaltende  Gestaltungselemente  vorhanden. 
Hinzu kommt, dass an dieser Hausseite im Jahre 1949 eine Garage ange-
baut  wurde  (vgl.  act.  15.7,  S.  16,  Abb.9).  Dieser  rein  funktionale  Anbau 

wirkt  fremd  und  ist  für  die  Zeugeneigenschaft  abträglich.  Zwar  ist  das 

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Seite 11 

 
 
Wohnhaus aufgrund der Lage an einer Hangkante von weitem sichtbar. Bei 

dieser schlichten und überdies verfremdeten Fassadengestaltung kann das 

Gebäude  aber  nicht  ohne  Weiteres  als  "Fabrikantenvilla"  erkannt  werden. 

Daran  ändert  die  nicht  überbaute  nordöstliche  Parzellenhälfte  nichts 

(vgl. Fotografien  von Nordosten:  act.  13.2, S.  15,  Foto  Nr.  17  und  18).  Da 

der  Villa  auch  der  optische  Bezug  zur  ehemaligen  Produktionsstätte  des 

Strumpfwarenherstellers  fehlt,  kommt  ihr  von  vornherein  keine  Ensemble-

wirkung  zu.  Aufgrund  der  heterogenen  Umgebung,  insbesondere  das  vo-

luminösere  Nachbargebäude  an  der  Fuhrstrasse  40,  konnte  auch  keine 

"ortsbaulich intakte Situation" festgestellt werden.  

10. 

Ansonsten  sind  die  weiteren  Ausführungen  im  Gutachten  der  KDK,  etwa 

über  den  Architekten,  zur  Baugeschichte,  zur  (nur  teilweise)  originalen 

Ausstattung  im  Innern  sowie  zum  Aussenbau  in  weiten  Teilen  schlüssig 

und nicht weiter zu beanstanden. Die Villa weist, wie die Vorinstanz in ihrer 

Vernehmlassung zu Recht ausgeführt hat, zwar Qualitäten eines Schutzob-

jektes  auf,  die  Schutzwürdigkeit  ist  aber  aufgrund  der  Um-  und  Anbauten 

und  der  in  Erwägung  9  dargelegten  Gründe  vermindert.  Es  ist  von  einem 

Objekt mit mittlerer Schutzwürdigkeit auszugehen. 

11.1. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse  liegen  und  verhältnismässig  sein  (Art.  36 Abs. 2  und 3  der Bundes-

verfassung  [BV]).  Das  Verhältnismässigkeitsprinzip  im  engeren  Sinne  ver-

langt,  dass  eine  Schutzmassnahme  durch  ein  das  private  Interesse  über-

wiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur so ist die Massnah-

me  für  den  Rechtsunterworfenen  zumutbar  (Ulrich  Häfelin/Georg  Mül-

ler/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 

2010, Rz. 613 ff.). 

Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  zur  Verhältnismässigkeit 

von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interes-

se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer 
Liegenschaft  für  sich  allein  das  öffentliche  Interesse  an  Denkmalschutz-
massnahmen  grundsätzlich  nicht  zu  überwiegen  (BGE  120  Ia  270  ff., 

E. 6c).  Dies  ist  allerdings  nicht  so  zu  verstehen,  dass  den  wirtschaftlichen 

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Seite 12 

 
 
Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei-

ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der 

Verfolgung  eines  weniger gewichtigen  öffentlichen  Interesses durchaus im 

Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan-

zielle  Interessen  der  Grundeigentümer  öffentlichen  Interessen  weichen, 

weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn-

te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert 

nur  anhand  der  zu  erwartenden  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  wer-

den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des 

öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der 

Schutzwürdigkeit  zu  berücksichtigen.  Dabei  gilt  der  Grundsatz,  dass,  je 

schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Rentabilitätsüberlegungen 

zu gewichten sind (BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.). 

11.2. 

In  ihrer  Rekursvernehmlassung  nennt  die  Vorinstanz  sieben  sogenannte 

Fabrikantenvillen, welche kommunal oder kantonal geschützt oder inventa-

risiert seien: 

"-  Es handelt sich zunächst um die Villa Pfenninger im Giessen aus dem 
Jahr  1826.  Diese  ist  ein  besonders  schönes  Beispiel,  welche  zusam-
men mit den Kosthäusern und den umliegenden Fabrikarealen ein En-
semble bildet. 

-  Sodann  ist  die Villa  Blattmann  an  der Seestrasse  203  aus dem  Jahre 

1828 zu erwähnen. 

-  Die Dritte ist die Villa Treichler auf dem TUWAG Areal an der Einsied-
lerstrasse,  welche  kantonal  geschützt  ist  und  im  Jahre  1883  erstellt 
wurde. 

-  Dann ist aus dem Jahre 1899 die Brauereivilla der Familie Weber, na-

he der ehemaligen Brauerei Wädenswil, in der Liste enthalten. 

-  1889 wurde die Villa Rosenmatt der Industriellen Gessner erstellt, wel-

che im kantonalen Inventar aufgeführt ist.  

-  1899 wurde die Villa Abendstern der Familie Hürlimann (Fette und Öle) 

erstellt. 

-  Die letzte geschützte Villa ist diejenige der Familie Blattmann, die Villa 
Grünberg aus dem Jahre 2011 (recte 1911), welche regional geschützt 
ist." 

R2.2015.00130 

Seite 13 

 
 
11.3. 

Der Rekurrent erachtet in seiner Rekurseingabe diese Villen allesamt pau-

schal als nicht einschlägig. Auch in seiner Replik lässt er sich nicht hinrei-

chend  zu  dieser  Auflistung  der  geschützten  Fabrikantenvillen  vernehmen. 

Stattdessen  nimmt  er  in  der  Replik  hauptsächlich  Stellung  zu  der  von  der 

Vorinstanz  eingereichten  Liste  mit  den  Gebäuden  aus  dem  20.  Jahrhun-

dert, mit welchen das Inventar erweitert wurde. Er erachtet diese wiederum 

allesamt  als  nicht  vergleichbar  mit  der  vorliegend  streitbetroffenen 

Fabrikantenvilla: Zwar seien die aus dem 20. Jahrhundert stammenden Vil-

len, die Villa Nagelfluh und die Villa "Am grünen Hang" zweifellos wertvolle 

Zeugen  des  Heimatstils,  doch  würden  diese  eine  andere  Architekturspra-

che aufweisen. Beide seien asymmetrisch und würden mit den Erkern und 

den "regionalistischen" Einflüssen verspielt wirken. Es seien nicht die glei-

chen  klassizistischen  und  neubarocken  Elemente  welche  ihre  Schutzwür-

digkeit begründen würden. 

11.4. 

Soweit  der Rekurrent beanstandet, dass "lediglich  zwei"  Villen  im kommu-

nalen Inventar aufgeführt sind, ist festzustellen, dass die Anzahl von Objek-

ten  einer  Zeitepoche,  welche  Eingang  in  das  Inventar  gefunden  haben, 

nicht ausschlaggebend sein kann, da eine Schutzwürdigkeit von vornherein 

nur  bei  wichtigen  Zeugen  in  Frage  kommen  kann  (vgl.  auch  Erwä-

gung 7.2.). Das Vorhandensein von Zeugen aus einer Periode kann daher 

ohne weiteres variieren. Der Zahl der inventarisierten oder geschützten Ob-

jekte  haftet  daher  generell  etwas  Zufälliges  an.  Es  liegt  auch  in  der  Natur 

der Sache, dass Objekte nur bedingt miteinander vergleichbar sind und je-
de Baute – soweit ist dem Rekurrenten beizupflichten – auf ihre Art einzig-
artig  ist  und  nur ein  gewisses  Mass  an  Gemeinsamkeiten aufweisen  kann 

und muss.  

Der  Rekurrent  hebt  die  Erker  der  Villa  Nagelfluh  und  der  Villa  Am  grünen 

Hang als Beispiel für eine abweichende Architektursprache hervor. Was er 

dabei  ausklammert  ist  die  Tatsache,  dass  an  der  Südostfassade  des  Ge-

bäudes  an  der Fuhrstrasse  36  ursprünglich  ebenfalls  ein Erker vorhanden 
war, welcher aber – wie bereits ausgeführt – wintergartenähnlich umgebaut 
worden ist (vgl. act. 15.7, S. 14 Abb. 6 und S. 41, Abb. 42). Insofern kann 

nicht  mit  einer  "abweichenden  Architektur"  argumentiert  werden,  sondern 
ist  konsequenterweise  von  einer  architektonisch  abträglichen  baulichen 

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Seite 14 

 
 
Veränderung am Gebäude Fuhrstrasse 36 auszugehen. Weiter weisen die 

Fassaden  der  beiden  Vergleichsvillen  ebenfalls  symmetrische  Fassaden-

gliederungen  auf  (vgl.  Abbildungen  und  Fassadenplänen  der  Villen, 

act. 15.11).  Es  trifft  zwar  zu,  dass  alle  vier  Gebäudefassaden  verspielter 

bzw.  repräsentativer  wirken  als  diejenigen  des  Gebäudes  Fuhrstrasse  36, 

welche  mit  lediglich  einer Fassade einen  zu  berücksichtigenden  repräsen-
tativen Anspruch erhebt. Die Vergleichsvillen wurden  – soweit auf den Fo-
tografien ersichtlich – auch nicht durch Um- oder Anbauten verfremdet und 
haben daher ihre Zeugeneigenschaft wohl uneingeschränkt behalten.  

Als  weitere  Beispiele  für  Werke  der  gleichen  Architekten  werden  im  Gut-

achten  IBID  die  Villa  Geistlich  in  Schlieren  sowie  der  Gehrenhof  in  Erlen-

bach  genannt  (vgl.  act.  15.7,  S.  38).  Selbst  der  Rekurrent  bezeichnet  die 

Villa Fuhrstrasse als "kleinere Schwester" des Gehrenhofes und führt zahl-

reiche  Gemeinsamkeiten  auf  (vgl.  act.  17,  Rz.  17).  Beim  letztgenannten 

Schutzobjekt handelt es sich offenbar um ein wesentlich grösseres, am See 

situiertes  und  repräsentativeres  Gebäude,  welches  im  Laufe  der  Jahre 

mutmasslich  keine  negativen  äusserlichen  Veränderungen  erfahren  hat. 

Zumindest  nennt  der Rekurrent  keine  solche  und es  sind  keine  solche  er-

sichtlich (act. 15.7, S. 38).  

Insgesamt  ist  daher  der  von  der  Vorinstanz  angestellte  Vergleich  mit 

Fabrikantenvillen bzw. anderen Villen aus dem 20. Jahrhundert statthaft. 

11.5. 

Vorliegend kommt hinzu, dass eine vollumfängliche Unterschutzstellung im 

Sinne des Gutachtens KDK bzw. eine teilweise Unterschutzstellung erheb-

liche  finanzielle  Konsequenzen  für  das  Gemeinwesen  haben  könnte.  Sol-

che  Entschädigungsansprüche  bestehen  zwar  nur  beim  Vorliegen  einer 

materiellen  Enteignung,  diesfalls  aber  in  voller  Höhe  der  entsprechenden 

Verkehrswerteinbusse. Zu entschädigen wäre die finanzielle Einbusse aus 

dem  Verlust  baulicher  Möglichkeiten,  die  sich  aus  der  Differenz  zwischen 
dem  Verkehrswert  des  2'805 m2  messenden  Grundstücks  vor  der  Unter-
schutzstellung und dessen nach diesem Eingriff verbleibenden Wert ergibt.  

Wie  die  Vorinstanz  nachvollziehbar  und  zutreffend  ausführt,  könnte  auf 
dem  in  der  Zone  W2/40  situierten  Grundstück  insgesamt  1'700 m2  Wohn-
fläche erstellt werden (ohne Berücksichtigung der Möglichkeit zur Erhöhung 
der Ausnützungsziffer gemäss Art. 3 BZO). Das bestehende Gebäude hat 

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Seite 15 

 
 
gemäss der Vorinstanz eine Grundfläche von 90 m2, wodurch das zweige-
schossige Gebäude eine Wohnfläche 180 m2 aufweist (zzgl. der Fläche im 
Dachgeschoss). Der Rekurrent ist hingegen der Ansicht, dass das Gebäu-
de  Fuhrstrasse  36  eine  Grundfläche  von  145 m2  (recte  125 m2)  hat  und 
somit  eine  Gesamtwohnfläche  von  250 m2  aufweist  (zzgl.  60 m2  im  Dach-
geschoss).  Da  der  Unterschied  zwischen  den  Angaben  beider  Parteien 
70 m2  beträgt,  was  lediglich  4%  der  maximal  möglichen  1'700 m2  ent-
spricht,  ist  auf  diese  vernachlässigbare  Diskrepanz  nicht  weiter  einzuge-

hen. Das Grundstück ist demnach um rund 80% nicht ausgenutzt. Wie die 

von  der  Mitbeteiligten  ins  Recht  gelegten  Machbarkeitsstudien  detailliert 

und  nachvollziehbar  darlegen,  beträgt  der  Gesamtwert  des  Grundstückes 

ohne  Unterschutzstellung  6,5  Mio.  Franken.  Bei  einer  Unterschutzstellung 

seien  es  noch  2,1  Mio.  Franken  (act.  13.1,  act.  13.2  und  act.  21.4).  Auf-

grund  der Praxis  zum  Begriff  der materiellen  Enteignung  spricht  im  vorlie-

genden Fall einiges dafür, dass dieser die Entschädigungsfolgen auslösen-

de  Tatbestand  bei  einer  integralen  bzw.  vom  Gutachten  KDK  vorgeschla-

genen Unterschutzstellung erfüllt wäre. Daran ändert auch nichts, dass der 

für  die  Liegenschaft  Fuhrstrasse  angenommene  Wert  von  2,1  Mio.  wohl 

eher  konservativ  sein  dürfte  nichts.  Der  Wertverlust  wäre  auch  bei  einem 

allenfalls etwas höheren Verkaufspreis nach wie vor sehr erheblich. 

11.6. 

Eine "teilweise" Unterschutzstellung, wie sie der Rekurrent in seiner Replik 

als etwaigen Kompromissvorschlag angedeutet hat, welche eine Überbau-

ung  auf  der  nordöstlichen,  steil  abfallenden  Grundstückshälfte  zulassen 

würde,  ist  nicht  zielführend.  Dies  weil  die  Erschliessung  eines  etwaigen 

Neubauvorhabens  durch  eine  Strasse  im  Nordwesten  des  Grundstückes 

erfolgen müsste. Der bisherige Erschliessungsweg zur angebauten Garage 

müsste  erheblich  ausgebaut  werden,  wodurch  die  einzige  repräsentative 

Fassade der Villa Fuhrstrasse optisch erheblich bedrängt und durch die zu 

Nahe  Platzierung  eines  Neubaus  das  Gebäude  als  Ganzes  jegliche  opti-

sche  Wirkung  verlieren  würde.  Die  zweifellos  verbleibende  Unternutzung 
des  Grundstückes  wäre  –  gemäss  der  Mitbeteiligten  könnte  das  Grund-
stück zu weniger als 50 % ausgenutzt werden –  erheblich  und  der  Eingriff 
in das Privateigentum weiterhin unverhältnismässig. 

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Seite 16 

 
 
12. 

Nach Würdigung sämtlicher Umstände und Interessen, insbesondere auch 

der  durch  die  Vorinstanz  genannten  Vergleichsvillen,  ist  es  daher  nicht 

rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz das Gebäude aus dem Inventar ent-

lassen  hat.  Damit  folgt  sie  zwar  aus  Verhältnismässigkeitsgründen  zu 

Recht nicht dem Antrag im Gutachten der KDK, weicht aber in Fachfragen 

nicht davon ab. Die Frage der Wichtigkeit eines Zeugen, dessen Bedeutung 

für das Ortsbild wie auch die Frage der Verhältnismässigkeit einer Schutz-

massnahme sind wie bereits erwähnt Rechtsfragen, über die die rechtsan-

wendende Behörde frei entscheiden kann. 

13.1. 

Nach dem Ausgeführten ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind 

die  Verfahrenskosten  dem  Rekurrenten  aufzuerlegen  (§  13  des  Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes [VRG]). 

[….] 

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