# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2adb0d18-3fed-5def-9719-360629e23a43
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-07-06
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 06.07.2005 AGVE_2005_26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_AGVE-2005-26_2005-07-06.pdf

## Full Text

2005 Kantonale Steuern 105 

III. Kantonale Steuern 

 

26 Eigenmietwert. 
- Die Anpassung der Eigenmietwerte auf den 1. Januar 1997 (gemäss 

Dekret vom 24. September 1996) findet auf Landwirtschaftsbetriebe 
im Umfang des landwirtschaftlichen Normalwohnbedarfs keine An-
wendung. 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 6. Juli 2005 in Sachen 
H.K. gegen Steuerrekursgericht. 

Aus den Erwägungen 

3.2.1. § 1 des grossrätlichen Dekretes über die Anpassung der 
Eigenmietwerte auf den 1. Januar 1997 (SAR 651.130) vom 24. Sep-
tember 1996 bestimmt: 

"Die bisher geltenden, auf der Basis der Neuschätzung per 1. Januar 
1989 verfügten Eigenmietwerte selbstbewohnter Liegenschaften im Kanton 
Aargau werden um 45 % erhöht." 

3.2.2. Abweichend von der Ansicht des KStA und der Gemein-
desteuerkommission hat das Steuerrekursgericht die Erhöhung um 
45 % angewendet.  

3.2.3. Die Schätzung der Grundstücke und der Eigenmietwerte 
erfolgt durch die Gemeindeschätzungskommissionen (§ 52, § 121 
des Steuergesetzes [aStG] vom 13. Dezember 1983) auf Grundlage 
der Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (VBG). Der 
Eigenmietwert bei selbst genutzten landwirtschaftlichen Liegen-
schaften wird abweichend von den sonst anwendbaren Regeln nach 
landwirtschaftlichen Kriterien festgesetzt (vgl. § 24 Abs. 2 VBG). 
Für den Wohnraum des "landwirtschaftlichen Normalbedarfs" galt 
die landwirtschaftliche Schätzungsanleitung (§ 24 Abs. 2 VBG in der 
ursprünglichen Fassung [AGS Bd. 11, S. 591] sowie gemäss Ände-

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rung vom 25. September 1989 [AGS Bd. 13, S. 95]) bzw. jetzt die 
Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes 
(§ 24 Abs. 2 VBG in der aktuellen Fassung vom 25. November 
1998); nur für den zusätzlichen Wohnraum sind die Kriterien für 
nichtlandwirtschaftliche Liegenschaften massgeblich. 

Der Wortlaut des Dekrets vom 24. September 1996 wie auch 
derjenige des vorangehenden Dekrets vom 28. Juni 1994 über die 
Anpassung der Eigenmietwerte auf den 1. Januar 1995 (das lediglich 
eine Erhöhung von 25 % vorgesehen hatte und als Folge des VGE 
vom 6. Juni 1996 [AGVE 1996, S. 135 ff.] geändert wurde) macht 
keine Ausnahme für landwirtschaftliche Liegenschaften, und die 
unterschiedliche Ermittlung des Eigenmietwerts würde an sich nicht 
ausschliessen, auch bei landwirtschaftlichen Liegenschaften eine 
prozentuale Erhöhung vorzunehmen. Indessen ergibt sich aus den 
Materialien klar, dass dies nicht vorgesehen war. In der Botschaft des 
Regierungsrats vom 30. März 1994 zur Anpassung des Eigenmiet-
werts auf den 1. Januar 1995 wurde ausgeführt (S. 11): 

"Was die Festsetzung des landwirtschaftlichen Eigenmietwertes von 
selbstgenutzten landwirtschaftlichen Liegenschaften betrifft, so richtet sich 
diese nach der landwirtschaftlichen Schätzungsanleitung (...). Dieses Vorge-
hen entspricht der bundesgerichtlichen Praxis, die festhält, dass die Be-
stimmung des landwirtschaftlichen Eigenmietwertes von betriebsnotwen-
digem Wohneigentum die geltenden Pachtzinsbeschränkungen gemäss eid-
genössischem Pachtzinsgesetz und der Pachtzinsverordnung zu beachten 
habe (BGE vom 19. Februar 1993 i.S. B.)." 

In der Botschaft des Regierungsrats vom 29. August 1996 zur 
Anpassung der Eigenmietwerte auf den 1. Januar 1997 und Anord-
nung einer allgemeinen Neuschätzung per 1. Januar 1999 wurde 
ausdrücklich erwähnt, dass die landwirtschaftlichen Eigenmietwerte 
nicht Gegenstand des Dekrets vom 28. Juni 1994 gebildet hätten 
(S. 5). 

3.2.4. Somit ist festzuhalten, dass die Erhöhung der Eigenmiet-
werte gemäss den Dekreten vom 28. Juni 1994 und 24. September 
1996 die landwirtschaftlichen Eigenmietwerte im Umfang des land-
wirtschaftlichen Normalwohnbedarfs nicht betrifft. Es gibt keinerlei 
Hinweise, dass mit der Wohnung der Beschwerdeführer der landwirt-

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schaftliche Normalbedarf überschritten würde. In diesem Punkt er-
weist sich somit der Einspracheentscheid als zutreffend. Die vom 
Steuerrekursgericht vorgenommene reformatio in peius ist rück-
gängig zu machen. 

27 Kapitalabfindung für wiederkehrende Leistungen (§ 44 StG; Art. 11 
Abs. 2 StHG). 
- Zusprechung einer IV-Rente, verbunden mit Nachzahlung der bereits 

verfallenen Rentenbetreffnisse. Nachzahlung als Kapitalabfindung 
für wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 44 StG. Für die Er-
mittlung des Steuersatzes im Jahr der Nachzahlung sind die im glei-
chen Jahr noch folgenden monatlichen Rentenzahlungen in die Um-
rechnung der Nachzahlung einzubeziehen. 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 24. Februar 2005 in 
Sachen KStA gegen Steuerrekursgericht und A.K. Publiziert in StE 2005, B 
29.2 Nr. 10. 

28  Mindeststeuer auf Grundstücken (§ 89 StG). 
- Die Regelung stellt eine genügende gesetzliche Grundlage dar und ist 

verfassungsmässig (Erw. 1, 5). 
- Die Steuer beträgt 1,5 %o des Buchwerts der Grundstücke, ohne Zu-

schläge (Erw. 4.2). 
- Miethäuser einer Immobiliengesellschaft gelten nicht als Betriebs-

grundstücke (Erw. 3). 
- Die Ausnahme betreffend WEG gilt für Träger und Organisationen 

des gemeinnützigen Wohnbaues, nicht aber - hier nur bezogen auf 
einzelne Grundstücke - bei anderen Organisationen (Erw. 4.1). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 24. August 2005 in 
Sachen E. Immobilien AG gegen Steuerrekursgericht. Zur Publikation in StE 
2006 vorgesehen.