# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a4b0a8f4-9656-5b35-aa2d-25f16a5121b2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-10-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.10.2004  VB.2004.00236
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2004-00236_2004-10-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2004.00236	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.10.2004
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 10.05.2005 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Wohnflächenanteil-Transfer zwischen zwei Liegenschaften: Rechtsmissbräuchliche Beschwerdeerhebung; Rechtswirksamkeit des Revers vom 18. Sept. 1989, mit welchem eine der beiden Liegenschaften belastet wurde.

Vereinigung (E. 1) und Vorgeschichte (E. 2).
Die private Beschwerdeführerin verstösst mit ihrer Rechtsmittelerhebung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 BV. Auf ihre Beschwerde ist mangels schutzwürdigem Interesse nicht einzutreten (E. 3.2).
Die mit der Baubewilligung vom 18. Sept. 1989 verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung ist gültig:
Die vorgesehene, jedoch unterbliebene Anmerkung im Grundbuch hat nur deklaratorische Wirkung (E. 4.2). Die Gültigkeit der Eigentumsbeschränkung hängt alleine von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab. Selbst im Fall einer unterbliebenen Zustellung der Bewilligung an die Eigentümerin der belasteten Liegenschaft hatte diese Kenntnis von der Bewilligungserteilung, wie ein bei den Akten liegendes Schreiben vom 30. Nov. 1989 belegt (E. 4.2.1). Die Zustimmung der Eigentümerin der belasteten Liegenschaft zum Revers ergibt sich aus einem bei den Akten befindlichen Mietvertrag vom 27. Mai 1988. Dieser lag zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung vor. Der formelle Mangel, dass der Bewilligungsbehörde zu diesem Zeitpunkt keine schriftliche Zustimmungserklärung der Eigentümerin vorlag, hat nicht die Nichtigkeit der Baubewilligung zur Folge. Der Beschwerdegegner und heutige Eigentümer der belasteten Liegenschaft muss die Eigentumsbeschränkung gegen sich gelten lassen (E. 4.2.2).
Nebenbestimmungen im Sinn von § 321 PBG: Bedingungen, Auflagen, Reverse und gemischte Nebenbestimmungen (E. 5.1). Die "Bedingung" in der Baubewilligung vom 18. Sept. 1989, wonach die Eigentumsbeschränkung betreffend Wohnanteilkompensation vor dem Baubeginn im Grundbuch angemerkt werden müsse, ist eine Auflage und berührt die Gültigkeit der Bewilligung nicht (E. 5.2).

Nichteintreten (VB.2004.00236)
Gutheissung (VB.2004.00239)

			 	
				Stichworte:
	
						ANMERKUNG
AUFLAGE
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEDINGUNG
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
GÜLTIGKEIT
NEBENBESTIMMUNG
NICHTIGKEIT
RECHTSMITTELBEFUGNIS
REVERS
TREU UND GLAUBEN
WOHNANTEIL
ZUSTIMMUNGSERKLÄRUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. III BV
§ 321 PBG
§ 21 VRG
Art. 680 Abs. II ZGB

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2004 Nr. 67 S. 23

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

I.  

Am 21. Januar 2003 bewilligte die
Bausektion der Stadt Zürich dem Eigentümer C verschiedene Umbauten am Gebäude L-Strasse
02 auf dem Grundstück (neu) Kat.-Nr. 06 in Zürich. Dagegen verweigerte sie die
Bewilligung für Büronutzungen in den Vollgeschossen (Dispositivziffer III) und
hielt fest, dass für die Liegenschaft L-Strasse 02 ein Wohnflächenanteil von
100 % gelte, weil (gemäss Bausektionsbeschluss-Nr. 1256/89 vom 

18. September 1989) der vorgeschriebene Wohnflächenanteil von 60 % für die
Liegenschaften Kat.-Nr. 05 (L-Strasse 01) und Kat.-Nr. 06 (L-Strasse
02) gesamthaft einzuhalten sei (Dispositivziffer II.2). Die Pläne seien
entsprechend abzuändern und bei beiden beteiligten Grundstücken im Grundbuch
ein Revers betreffend die Einhaltung der Wohnflächenanteile anzumerken (Dispositivziffern
II.1a und b sowie II.3).

II.  

Den hiergegen von C erhobenen Rekurs
hiess die Baurekurskommission I am 16. April 2004 im Sinne der Erwägungen
gut. Sie hob die vorgenannten Dispositivziffern betreffend die Verweigerung der
Büronutzung sowie die Sicherung eines Wohnflächenanteils von 

100 % auf und lud die Baubehörde zur Erteilung der Bewilligung der Büronutzung
ein, soweit auf dem Baugrundstück der Wohnflächenanteil von 60 % eingehalten
sei.

III.  

Mit separaten Beschwerden vom 19. Mai
2004 erhoben die Stadt Zürich und die 

A-Stiftung Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Anträgen, den
Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben und den
Beschluss der örtlichen Baubehörde wieder herzustellen.

Die Vorinstanz schloss am 18. Juni 2004
auf Abweisung der Beschwerden. C beantragte am 8. September 2004 die Abweisung
der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei, sowie Kostenauflage an die
Beschwerdeführerinnen und ihre Verpflichtung zu Parteientschädigungen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Die Beschwerden
betreffen denselben Rekursentscheid, weshalb sie zweckmässigerweise zu
vereinigen sind.

2.
 

Die umstrittene Belastung der
Liegenschaft L-Strasse 02 des privaten Beschwerdegegners mit einem Wohnanteil
von 100 % statt einem solchen von 60 %, wie ihn die Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich von 1992/99 Teile I–VI (BZO) für die Kernzone Seefeld heute
vorschreibt, beruht auf folgender Vorgeschichte:

Mit Beschluss vom 22. Mai 1987 bewilligte
die damalige Bausektion II des Stadtrats Zürich der E AG unter anderem verschiedene
Umbauten der Villa L-Strasse 01 und verweigerte gleichzeitig eine
Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Wohnanteils von damals 66 %
(Beschluss-Nr. 539/87). In der Folge erhob die E AG gegen diesen Beschluss
vorsorglich Rekurs und reichte überdies ein geändertes Projekt ein, welches von
der Bausektion II am 2. Dezember 1988 bewilligt wurde (Beschluss-Nr. 1688/88).
Gleichzeitig verhandelte sie mit F als Eigentümerin der angrenzenden Liegenschaft
L-Strasse 02 über eine Kompensation des in der eigenen Liegenschaft fehlenden
Wohnanteils. Mit Vertrag vom 27. Mai 1988 mietete die E AG den grösseren Teil
der Nachbarliegenschaft L-Strasse 02. In dem auf zwölf Jahre fest
abgeschlossenen Mietvertrag wurde in Ziffer 13 festgehalten:

"Die Vermieterin hat Kenntnis davon, dass die
Mieterin die gemieteten Räume ganz oder teilweise zu Wohnzwecken verwenden
will, und dass die Wohnfläche der Liegenschaft Kat.-Nr. 06 (L-Strasse 02) als
Kompensation für eine Unterschreitung des gesetzlichen Wohnanteils auf der
angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 05 (L-Strasse 01) dienen soll.

Die Bewilligung der Wohnanteilsunterschreitung auf
Kat.-Nr. 05 

(L-Strasse 01) durch die Bausektion II des Stadtrates Zürich wird voraussichtlich
von der Bedingung abhängig gemacht, dass auf Kat.-Nr. 06 (L-Strasse 02) die
Wohnfläche nicht mehr oder nur noch teilweise vermindert werden dürfte, und
dass auf Kat.-Nr. 06 eine entsprechende öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung (Revers) angemerkt werde. Die Vermieterin als
Eigentümerin der Liegenschaft Kat.-Nr. 06 verpflichtet sich, eine solche
Anmerkung zu dulden, auch wenn die Liegenschaft vollständig an den Wohnzweck
gebunden wird. Die Vermieterin verpflichtet sich, die Anmerkung beim Grundbuchamt
auf Kosten der Mieterin anzumelden.

Ist bei der Auflösung des Mietvertrages die Liegenschaft
Kat.-Nr. 06 (L-Strasse 02) noch mit einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung im Sinne von Ziff. 13 Abs. 2 des Vertrages belastet,
ist die Mieterin verpflichtet, die Voraussetzung für eine Löschung dieser öffentlich-rechtlichen
Beschränkung zu schaffen und der Bausektion II des Stadtrates Zürich ein
entsprechendes Löschungsgesuch zur Bewilligung einzureichen.

Sollte dies aus irgendwelchen Gründen nicht möglich sein,
verpflichtet sich die Mieterin, der Vermieterin eine Abfindungsentschädigung –
berechnet auf zwölf Jahre – für den Differenzbetrag zwischen dem bei
Vertragsende quartierüblichen Wohnraum- und Geschäftsraum-Miet­zins zu bezahlen.
Sollten sich die Parteien über die Höhe dieser Abfindungsentschädigung nicht
einigen können, wird ein von beiden Parteien anerkanntes Schiedsgericht
bestimmt."

Gestützt auf diesen Mietvertrag erwirkte
die E AG am 18. September 1989 die Bewilligung für die vollständige Büronutzung
ihrer Liegenschaft L-Strasse 01 (Beschluss-

Nr. 1256/89). Gleichzeitig wurde ihr Gesuch um Erteilung einer Ausnahmebewilligung
für den Fortbestand des Konsulats des Staats X in der gemäss Bewilligung
vollständig zu Wohnzwecken zu nutzenden Liegenschaft L-Strasse 02 abgewiesen. Gemäss
Dispositivziffer I.1 lit. a wurde die Baubewilligung unter der "Bedingung"
erteilt, dass vor Baubeginn folgende, in Dispositivziffer I.2 der Baubewilligung
festgehaltene Reverse im Grundbuch anzumerken seien und hierüber der Baupolizei
ein Zeugnis des Grundbuchamts einzureichen sei:

Für Kat.-Nr. 06
(L-Strasse 02):

"Der jeweilige Eigentümer von Kat.-Nr. 06, L-Strasse
02, darf in dieser Liegenschaft solange keine Büros einrichten, als die mit
Bausektionsbeschluss 1256/89 bewilligte Bürofläche in der Liegenschaft 

L-Strasse 01, auf [alt] Kat.-Nr. 07 [recte: nicht] im gleichen Mass verkleinert
wird."

Für Kat.-Nr. 07
(L-Strasse 01):

"Der jeweilige Eigentümer dieser Liegenschaft darf
die Wohnfläche im Haus Assek.-Nr. 08 gemäss Bausektionsbeschluss Nr. 1256 vom
18. September 1989 nicht verkleinern."

Obwohl das Bauvorhaben und die bewilligte
Umnutzung wie geplant vorgenommen wurden, unterblieb die grundbuchliche
Anmerkung der Eigentumsbeschränkung.

Gemäss einer Vereinbarung vom 13./14.
August 1990 trat mit Wirkung ab 15. August 1990 G anstelle der E AG mit allen
Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis betreffend die Liegenschaft L-Strasse
02 ein.

Die Liegenschaft L-Strasse 01 gehört
heute der Beschwerdeführerin 2, als deren Stiftungsratspräsident G tätig ist;
wann und wie dieser Eigentumserwerb erfolgte, lässt sich den Akten nicht entnehmen.

Der private Beschwerdegegner erwarb die
Liegenschaft L-Strasse 02 am 24. Januar 2002. Im Kaufvertrag wurde ausdrücklich
auf Ziffer 13 des Mietvertrags vom 27. Mai 1988 hingewiesen und das Risiko zur
Durchsetzung der Verpflichtung des früheren Mieters zur Löschung der
Eigentumsbeschränkung bzw. zur Zahlung einer Abfindung vollumfänglich dem
Käufer übertragen; der Ausgang entsprechender Verhandlungen mit der ehemaligen
Mieterschaft hätte keine Auswirkung auf den Kaufpreis (von 3,25 Mio. Franken).

3.
 

Der private Beschwerdegegner
bestreitet die Rechtsmittelbefugnis beider beschwerdeführenden Parteien.

3.1
Die Stadt Zürich ist gemäss § 21 lit. b des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ohne weiteres zur
Anfechtung eines Rekursentscheids befugt, bei dem es um die Durchsetzung der
von ihr erlassenen Wohnanteilvorschriften geht (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62). Ob sie die Einhaltung des
Wohnanteils bei der Liegenschaft L-Strasse 02 des privaten Beschwerdegegners durchsetzen
kann oder sich an die Liegenschaft L-Strasse 01 der Beschwerdeführerin 2 zu
halten hätte, wie der private Beschwerdegegner geltend macht, ist eine Frage
der materiellen Prüfung und nicht im Rahmen des Eintretens zu prüfen. Auf die
Beschwerde der Stadt Zürich ist deshalb einzutreten.

3.2
Die Rechtsmittelbefugnis der Beschwerdeführerin 2
bestimmt sich nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.
September 1975 (PBG) bzw. § 21 lit. a VRG. Nach diesen Bestimmungen ist zu
Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt
ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Änderung oder Aufhebung hat. Das
schutzwürdige Interesse des Beschwerdeführers kann rechtlicher oder
tatsächlicher Natur sein, doch wird verlangt, dass er durch die angefochtene
Verfügung stärker als jedermann betroffen ist und in einer besonderen,
beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache steht (RB 1998 Nr. 11; BGE 123
II 376, E. 2; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 21). Diese Anforderungen
sollen die Popularbeschwerde ausschliessen. Ihnen kommt dann besondere
Bedeutung zu, wenn nicht der Verfügungsadressat im materiellen Sinn, sondern
ein Dritter den Entscheid anficht. Ist auch in einem solchen Fall ein unmittelbares
Berührtsein, eine spezifische Beziehungsnähe gegeben, so hat der Beschwerdeführer
ein ausreichendes Rechtsschutzinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid
aufgehoben oder abgeändert wird. Sein Interesse besteht im praktischen Nutzen,
den ihm die erfolgreiche Beschwerde eintragen würde, das heisst in der Abwendung
eines materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene Entscheid für
ihn zur Folge hätte (RB 1983 Nr. 11; BGE 119 Ib 374, E. 2).

3.2.1 Die Betroffenheit der
Beschwerdeführerin 2 ergibt sich daraus, dass aufgrund des bei ihrer eigenen
Liegenschaft nicht eingehaltenen Wohnanteils die Liegenschaften 

L-Strasse 01 und 02 durch die seinerzeitige Kompensation miteinander verknüpft
sind. Sie muss deshalb damit rechnen, dass die Baubehörde, falls der
Rekursentscheid in Rechtskraft erwächst, eine anderweitige Kompensation der auf
ihrem eigenen Grundstück fehlenden Wohnflächen oder die Wiederherstellung der
seinerzeit zu Bürozwecken umgenutzten Wohnflächen verlangen wird. Zwar wird die
Beschwerdeführerin 2 gegen eine solche Anordnung den Rechtsmittelweg
beschreiten können, doch ändert das nichts daran, dass sie bereits durch den
hier angefochtenen Entscheid in ihren Interessen unmittelbar betroffen ist. Sie
ist deshalb – auf Antrag des privaten Beschwerdegegners – richtigerweise
bereits zum Rekursverfahren beigeladen worden.

3.2.2 Der private Beschwerdegegner hält die
Interessen der Beschwerdeführerin 2 nicht für schutzwürdig, weil sich deren
Rechtsvorgänger seinerzeit vertraglich verpflichtet hätten, nach Ablauf des
Mietvertrags für die Wohnflächen in der Liegenschaft L-Strasse 01 die
Voraussetzungen für die Aufhebung der auf der Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners
L-Strasse 02 lastenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung zu schaffen.
Es sei unter den gegebenen Umständen rechtsmissbräuchlich, wenn die
Beschwerdeführerin 2, als deren Stiftungsratspräsident ihr Rechtsvorgänger
amte, entgegen den von diesem eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen nun
Beschwerde ergreife gegen einen Entscheid, mit dem die seinerzeit auf der Liegenschaft
des Beschwerdegegners 1 begründete Eigentumsbeschränkung aufgehoben werde.

3.2.2.1 Der Grundsatz von Treu und
Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV),
der von der früheren Rechtsprechung aus Art. 4 Abs. 1 der Bundesverfassung
vom 29. Mai 1874 hergeleitet wurde (RB 1981 Nr. 147, mit Hinweisen), stellt ein
die ganze Rechtsordnung überdachendes Prinzip dar, das nicht nur für den Staat
gilt, sondern auch für die Privaten, und zwar gegenüber dem Gemeinwesen und in
ihrem Verhalten untereinander (René Rhinow, Grundzüge des schweizerischen
Verfassungsrechts, Basel/Genf/München 2003, Rz. 2397). Der Grundsatz
beherrscht deshalb auch die Rechtsbeziehungen zwischen den sich in einem
Verwaltungsstreitverfahren gegenüberstehenden Privaten (RB 1981 Nr. 147); er
gebietet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr (Yvo
Hangartner in: St. Galler Kommentar, Zürich/Basel/Genf/ Lachen 2002, Art. 5 BV Rz. 39).
Unter Art. 5 Abs. 3 BV fallen das Verbot des Rechtmissbrauchs, das heisst,
die Geltendmachung eines Rechts wider Treu und Glauben bzw. die zweckwidrige
Verwendung eines Rechtsinstituts zur Verwirklichung von Interessen, die es
nicht schützen will (BGE 127 II 49, E. 5a), sowie des widersprüchlichen Verhaltens.
Als eine solche verbotene Täuschung in das Vertrauen, welches durch eigenes
Handeln geschaffen worden ist, hat das Verwaltungsgericht das Verhalten eines
Mieters gewürdigt, der sich durch Vertrag verpflichtet hatte, das Mietobjekt
vor dem vom Vermieter angestrebten Abbruch bzw. nach dessen rechtskräftiger
Bewilligung zu verlassen, und hernach gegen die Abbruchbewilligung ein
Rechtsmittel erhob (RB 1981 Nr. 147).

3.2.2.2 Mit dem Mietvertrag vom 27. Mai
1988 hat sich nicht die Beschwerdeführerin 2, sondern die E AG als ihre
Rechtsvorgängerin im Eigentum an der Liegenschaft L-Strasse 01 bzw. ab 15.
August 1990 G als ihr Stiftungsratspräsident verpflichtet. Das ändert jedoch nichts
daran, dass die Beschwerdeerhebung in offenkundigem und damit ohne weiteres
erkennbaren Widerspruch zur vertraglich begründeten Verpflichtung steht, nach
Ablauf des Mietvertrags die Voraussetzungen für die Aufhebung der mit der
Baubewilligung vom 18. September 1989 begründeten öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung auf der Liegenschaft L-Strasse 02 zu schaffen. Beim
Abschluss des Mietvertrags mit der 

E AG und beim Eintritt von G in den Vertrag durfte es die damalige Vermieterin
als für die Mieter erkennbare Vertragsgrundlage betrachten, dass diese eine
Aufhebung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, zu deren Aufhebung
nach Ablauf des Vertrags sie die Voraussetzungen schaffen mussten, nicht mit
einem Rechtmittel anfechten würden. Von dieser Vertragsgrundlage hatte durch
ihren Stiftungsratspräsidenten auch die Beschwerdeführerin 2 Kenntnis, als sie
das Grundstück erwarb. Wenn sie nun gegen den Rekursentscheid, mit welchem die
Eigentumsbeschränkung aufgehoben wurde, Beschwerde erhebt, so täuscht sie den privaten
Beschwerdegegner bzw. dessen Rechtsvorgängerin in dem durch ihren
Stiftungsratspräsidenten begründeten Vertrauen. Ein solches Verhalten verstösst
gegen Art. 5 Abs. 3 BV und verdient keinen Rechtsschutz. Auf das
Rechtsmittel der Beschwerdeführerin 2 ist deshalb nicht einzutreten.

4.
 

Die Vorinstanz hat den Rekurs des privaten
Beschwerdegegners in erster Linie mit der Begründung gutgeheissen, die mit dem
Bausektionsbeschluss vom 18. September 1989 bezüglich der Liegenschaft L-Strasse
02 verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung könne seinem
Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden, weil die frühere Eigentümerin dieser
zu keinem Zeitpunkt rechtswirksam zugestimmt habe und der Revers daher nichtig
sei. Das gelte auch dann, wenn der früheren Eigentümerin des belasteten Grundstücks
die seinerzeitige Baubewilligung zugestellt worden sei; aus der blossen
Nichtanfechtung könne nicht auf Zustimmung zur Eigentumsbeschränkung geschlossen
werden.

4.1 Bei den Akten liegt der Mietvertrag vom
27. Mai 1988, der von der Rechtsvorgängerin des privaten Beschwerdegegners, F,
unterzeichnet worden ist. Laut Ziffer 13 Abs. 1 des Mietvertrags hatte sie
als Vermieterin davon Kenntnis, dass die Mieterin die gemieteten Räume (das
heisst die gesamte Liegenschaft mit Ausnahme des Dachgeschosses, einiger
Kellerräume und eines Garagengebäudes) ganz oder teilweise zu Wohnzwecken verwenden
wollte und dass die Wohnflächen in der Liegenschaft L-Strasse 02 als Kompensation
für eine Unterschreitung des gesetzlichen Wohnanteils in der Liegenschaft L-Strasse
01 dienen sollten. In Ziffer 13 Abs. 2 verpflichtete sie sich sodann, die
Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf ihrer
Liegenschaft L-Strasse 02 zu dulden, wonach die Wohnfläche in dieser
Liegenschaft nicht mehr oder nur noch teilweise vermindert werden dürfe.
Allerdings verfügt die Beschwerdeführerin 1 offenbar nicht über ein von den
Kontrahenten unterzeichnetes Exemplar dieses Vertrags, sondern lediglich über
einen Auszug mit den Seiten 1, 5 und 6 mit der Ziffer 13 des Vertrags. Zudem
scheint es sich nicht um einen Auszug aus dem Vertrag in der von den Parteien
unterzeichneten Fassung zu halten, da in Ziffer 13 Abs. 2 insofern eine
Differenz zum unterzeichneten Vertragstext besteht, als nach dieser Fassung die
Vermieterin sich verpflichtet, die Anmerkung beim Grundbuchamt auf Kosten der
Mieterin anzumelden, während laut Auszug sie die Mieterin ermächtigt, die
Anmerkung beim Grundbuch zusammen mit der Vermieterin auf eigene Kosten anzumelden.

Unbestritten ist, dass eine solche
Anmerkung bis heute nicht erfolgt ist. Hingegen hat die Beschwerdeführerin 2 im
Rekursverfahren ein mit 30. November 1989 datiertes Schreiben der
Vertragsparteien folgenden Inhalts an das Notariat M eingereicht, das soweit
ersichtlich nie abgesandt wurde:

"Mit Beschluss Nr. 1256 vom 18. September 1989
erteilte die Bausektion II des Stadtrates Zürich der E AG die baupolizeiliche
Bewilligung (unter anderem) für eine Nutzungsänderung, welche die Wohnanteilvorschriften
berührt. Zugleich verlangte sie die Anmerkung von öffentlichrechtlichen
Eigentumsbeschränkungen auf den Grundstücken Kat.-Nr. 07 der E AG und Kat.-Nr. 06
von F. Die Beschränkungen sind in Dispositiv Ziff. I.2 des Bausektionsbeschlusses
formuliert.

In der Beilage erhalten Sie den einschlägigen
Bausektionsbeschluss in dreifacher Ausfertigung mit der Bitte um Anmerkung der
beiden Eigentumsbeschränkungen und um Weiterleitung eines mit dem Zeugnisvermerk
versehenen Beschlusses an die Baupolizei."

Dieses Dokument trägt die
Originalunterschrift von F. Wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat,
besteht kein Grund, die Echtheit dieser Unterschrift in Zweifel zu ziehen. Auch
in der Beschwerdeantwort bringt der private Beschwerdegegner nichts vor, was
den Verdacht auf eine Fälschung begründen könnte.

Gemäss Mitteilungssatz wurde die
Baubewilligung vom 18. September 1989 auch F zugestellt, und zwar
eingeschrieben mit Rückschein. Den direkten Beweis
für diese Zustellung, die vom privaten Beschwerdegegner bestritten wird
(Beschwerdeantwort S. 7 und Rekursschrift S. 7 f.), kann die
Beschwerdeführerin 1 nicht erbringen: Die Baubehörde bewahrt
Empfangsbestätigungen nur zehn und die Post die Auslieferungsverzeichnisse nur
drei Jahre auf.

4.2 Die Anmerkung öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen im
Grundbuch, wie sie § 321 Abs. 2 PBG vorsieht, hat nur deklaratorische
Bedeutung (RB 1968 Nr. 42 = ZBl 70/1969, S. 272 = ZR 68 Nr. 11;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 470;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich
2003, S. 21-18); sie hat weder konstitutive
Wirkung noch kommt ihr öffentlicher Glaube zu (BGE 111 Ia 182, E. 4). Der
Umstand, dass die Anmerkung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
gemäss Ziffer I.1 der Baubewilligung vom 18. September 1989 unterblieb, ist
deshalb für die Gültigkeit dieser Eigentumsbeschränkungen nicht von Bedeutung. Die
Gültigkeit hängt ausschliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung
ab, mit der sie verfügt worden sind.

4.2.1 Die Baubewilligung vom 18. September
1989 ist damals weder von der Bauherrschaft noch von der früheren Eigentümerin
der Liegenschaft L-Strasse 02, F, angefochten worden, der die Bewilligung laut
Mitteilungssatz ebenfalls zugestellt wurde. Selbst wenn – was angesichts der
Umstände als wenig wahrscheinlich erscheint – diese Zustellung nicht
ordnungsgemäss erfolgt sein sollte, muss sich F als Rechtsvorgängerin des
heutigen privaten Beschwerdegegners die Baubewilligung entgegenhalten lassen:
Wie aus dem von ihr mitunterzeichneten Schreiben an das Grundbuchamt
hervorgeht, hatte sie spätestens am 30. November 1989, dem Datum der
Unterzeichnung, Kenntnis von der Erteilung der Baubewilligung und der von der
Baubehörde für ihr Grundstück verfügten Eigentumsbeschränkung, sodass sie in
diesem Zeitpunkt die Zustellung der Baubewilligung hätte verlangen oder innert
angemessener Frist ein Rechtsmittel erheben müssen (BGE 102 Ib 91, E. 3; 122 V
189, E. 2; Alfred Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und
Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., Zürich 1998, Rz. 364; René A.
Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband,
Basel und Frankfurt a.M. 1990, Nr. 86 B III).

4.2.2 Anders verhält es sich, falls die
Baubewilligung mit einem Mangel behaftet ist, der ihre ganze oder teilweise
Nichtigkeit zur Folge hat. Nach Auffassung der Vorinstanz ist die mit der
Baubewilligung vom 18. September 1989 für das Nachbargrundstück L-Strasse 02
verfügte Eigentumsbeschränkung nichtig, weil die damalige Eigentümerin der Belastung
ihres Grundstücks nicht zugestimmt habe.

4.2.2.1 Nach
der Rechtsprechung des Bundsgerichts ist eine Verfügung nichtig, wenn der ihr
anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht
erkennbar ist und zudem die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefährdet wird
(BGE 129 I 361, E. 2.1, auch zum
Folgenden). Inhaltliche Mängel einer Entscheidung führen nur ausnahmsweise zur
Nichtigkeit. Als Nichtigkeitsgründe fallen vorab funktionelle und sachliche
Unzuständigkeit der entscheidenden Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht.
Verfahrensmängel, die in Gehörsverletzungen liegen, sind an sich heilbar und führen
in der Regel nur zur Anfechtbarkeit des fehlerhaften Entscheids. Handelt es
sich jedoch um einen besonders schwer wiegenden Verstoss gegen grundlegende
Parteirechte, so haben auch Verletzungen des Anspruchs auf rechtliches Gehör
Nichtigkeit zur Folge.

4.2.2.2 Wie in Ziffer 13 des von F
unterzeichneten Mietvertrags vom 27. Mai 1988 festgehalten wird, hatte die
Vermieterin Kenntnis davon, dass die beabsichtigte Wohnnutzung der vermieteten
Räumlichkeiten zur Kompensation für die Unterschreitung des Wohnanteils in der
angrenzenden Liegenschaft L-Strasse 01 des Mieters dienen und die Bewilligung
für diese Wohnanteilsunterschreitung davon abhängig gemacht würde, dass auf
ihrer eigenen Liegenschaft die Wohnfläche nicht mehr oder nur noch teilweise
vermindert werden dürfe und dies als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung auf ihrer Liegenschaft angemerkt würde. Die Vermieterin
verpflichtete sich als Eigentümerin der Liegenschaft 

L-Strasse 02 ausdrücklich, eine solche Anmerkung zu dulden, auch wenn die
Liegenschaft vollständig an den Wohnzweck gebunden würde.

Zwar ist Ziffer 13 Abs. 2 Satz 2 des
Mietvertrags insofern etwas ungenau formuliert, als nicht von der Zustimmung
der Vermieterin zur Begründung einer entsprechenden öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung auf ihrer Liegenschaft die Rede ist, sondern sie sich
lediglich zur Duldung der Anmerkung verpflichtet. Diese Verpflichtung zur
Duldung der Anmerkung im Grundbuch setzt indessen die Zustimmung zur Belastung
der Liegenschaft mit der entsprechenden Eigentumsbeschränkung notwendigerweise
voraus. Sodann ergibt sich dieses Einverständnis auch aus dem Zusammenhang mit
Satz 1, in welchem ausdrücklich auf den Zweck der Anmerkung verwiesen wird.
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz hat somit die Rechtsvorgängerin des privaten
Beschwerdegegners der umstrittenen Belastung ihres Grundstücks zugestimmt. Wie
sich aus Ziffer 13 Abs. 3 und 4 des Vertrags ergibt, musste sie sich auch
im Klaren darüber sein, dass die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
nicht befristet sein würde, sondern dass nach Ablauf des Mietvertrags die
Mieterin die Voraussetzungen zur Löschung schaffen müsste. Die unbefristete öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung gemäss Dispositivziffern I.1a und I.2 der Baubewilligung
vom 18. September 1989 geht somit nicht über das hinaus, womit sich F in
Ziffer 13 des Vertrags vom 27. Mai 1988 einverstanden erklärt hat. Die
Zustimmung der Grundeigentümerin, wie sie die Baurekurskommission für die
Begründung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens vorausgesetzt hat (vgl. David Fries, Reverse in der
zürcherischen Baurechtspraxis, Band 1, Zürich 1990, S. 315 und 317; a.M.:
Paul B. Leutenegger, Das formelle Baurecht der Schweiz, 2. A., Bern 1978, S. 275),
lag damit im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vor. Einer besonderen
Form bedurfte die Vereinbarung zwischen den Parteien zu ihrer Gültigkeit nicht.
Wenn der private Beschwerdegegner gestützt auf Art. 680 Abs. 2 des Zivilgesetzbuchs
(ZGB) eine öffentliche Beurkundung für notwendig hält, so verkennt er, dass
diese Vorschrift nicht für Vereinbarungen gilt, die lediglich Voraussetzung
einer Eigentumsbeschränkung durch behördliche Verfügung sind (Robert Haab, Zürcher
Kommentar, 1977, Art. 680 ZGB N. 9; vgl. auch BGE 90 I 206, E. 4b).

4.2.2.3 Zu unterscheiden vom Vorliegen
der Zustimmung zur öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung ist die Frage,
in welcher Form sie der Baubewilligungsbehörde zur Kenntnis gebracht werden muss.
In Anlehnung an die Praxis, wonach gestützt auf § 5 lit. l der
Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BauVV) für die Berücksichtigung
eines Näherbaurechts die schriftlich abgefasste Erklärung des belasteten
Grundeigentümers zuhanden der Baubehörde verlangt wird (Maja Schüpbach Schmid,
Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2000, S. 45),
hat die Vorinstanz erwogen, auch die Zustimmung des Nachbarn zu einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung, wie sie hier in Frage steht, müsse der Baubehörde in
schriftlicher Form vorliegen. Dieser Auffassung ist im Interesse der
Rechtssicherheit grundsätzlich beizupflichten, doch bleiben wie beim
Näherbaurecht Fälle denkbar, wo sich die Zustimmung derart klar aus den
Umständen ergibt, dass das Beharren auf der Schriftform als reiner Formalismus
erschiene (vgl. Schüpbach Schmid, S. 46). Das gilt insbesondere dort, wo
aus der Anmeldung zur Anmerkung im Grundbuch zwingend auf das Einverständnis
des Eigentümers zu schliessen ist; ebenso kann die Baubehörde unter Umständen
aus der Duldung von Bauarbeiten auf die Zustimmung des Grundeigentümers schliessen
(Fries, S. 316 f.).

Die
Beschwerdeführerin 1 räumt ein, dass ihr nicht ein von F unterzeichnetes
Original des Mietvertrags vom 27. Mai 1988 eingereicht worden ist, sondern mit
Schreiben der E AG vom 16. März 1989 lediglich ein nicht unterzeichneter Vertragsauszug,
der in Ziffer 13 Abs. 2 vom Originaltext abweicht. Auch in anderer Form
lag, soweit aus den Akten ersichtlich, eine schriftliche Zustimmung von F der
Baubehörde nicht vor. Es werden keine Umstände dargetan, welche der Baubehörde
den Schluss auf das Einverständnis der Eigentümerin erlaubten. Die Baubehörde scheint
somit die Baubewilligung erteilt zu haben, ohne über die erforderliche
Zustimmungserklärung der belasteten Grundeigentümerin zu verfügen. Insofern war
das damalige Bewilligungsverfahren möglicherweise ordnungswidrig, was sich
heute jedoch nicht mehr zweifelsfrei feststellen lässt.

Jedenfalls aber würde ein solcher formeller
Fehler nicht zur Nichtigkeit der umstrittenen Eigentumsbeschränkung führen. Der
allfällige Verfahrensfehler ist weder krass noch offensichtlich. Es wäre unter
dem Gesichtswinkel der Rechtssicherheit stossend, wenn der private Beschwerdegegner
unter Berufung auf einen mittlerweile mehr als 15 Jahre zurückliegenden und
vergleichsweise unbedeutenden formellen Mangel, der damals, sofern er tatsächlich
vorlag, im Fall der Anfechtung der Baubewilligung durch die nachträgliche Einreichung
des Mietvertrags ohne weiteres hätte behoben werden können, sich heute einer Belastung
des Grundstücks entziehen könnte, welcher seine Rechtsvorgängerin seinerzeit
vertraglich zugestimmt hat. Wie das von ihr eigenhändig mitunterzeichnete
Schreiben an das Notariat M vom 30. November 1989 zeigt, ist damals auch F davon
ausgegangen, dass sie der Eigentumsbeschränkung verbindlich zugestimmt hat und
dass diese mit der Baubewilligung vom 18. September 1989 rechtsgültig verfügt
worden ist.

4.3
Die Auffassung der Vorinstanz, dass die mit dem
Bausektionsbeschluss vom 18. September 1989 bezüglich der Liegenschaft L-Strasse
02 verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung nichtig sei, erweist
sich somit als nicht haltbar.

5.
 

Die Baurekurskommission hat im Weiteren
erwogen, die Baubewilligung vom 18. September 1989 sei davon abhängig gemacht
worden, dass die umstrittene öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im
Grundbuch angemerkt und hierüber ein Zeugnis des Grundbuchamts eingereicht
werde. Dabei handle es sich um eine aufschiebende Bedingung für die Rechtswirksamkeit
der Baubewilligung, die sich mangels Zustimmung der Eigentümerin der
Liegenschaft L-Strasse 02 und entsprechender Anmerkung im Grundbuch nie
verwirklicht habe. Daraus folge, dass die Baubewilligung vom 18. September 1989
als Ganzes nicht rechtswirksam geworden sei.

5.1
Die umstrittene Eigentumsbeschränkung stützt sich
auf § 321 PBG, wonach unter anderem zur Schaffung und Erhaltung des
rechtmässigen Zustands die Baubewilligung mit den notwendigen Nebenbestimmungen
zu verknüpfen ist (Abs. 1). Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher
Wirkung sind vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken (Abs. 2).

Als solche Nebenstimmungen fallen neben
Befristungen insbesondere Bedingungen und Auflagen in Betracht. Sind damit öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkungen verbunden, die in die Zukunft wirken, wird von Reversen
gesprochen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3.
A., Zürich 1999, Rz. 532; Fries, S. 95 ff.). Typische Beispiele für
Reverse in der Form von Auflagen sind unter anderem Benützungsbeschränkungen
und Zweckentfremdungsverbote (Fries, S. 92).

Eine Bedingung liegt vor, wenn die
Rechtswirksamkeit der Verfügung von einem künftigen ungewissen Ereignis
abhängig gemacht wird. Bei einer Auflage wird die Bewilligung mit der
zusätzlichen Verpflichtung zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verbunden. Sie
unterscheidet sich von der Bedingung dadurch, dass die Rechtswirksamkeit der
Baubewilligung nicht davon abhängt, ob die Auflage erfüllt wird oder nicht; die
Verfügung ist auch gültig, wenn die Auflage nicht erfüllt wird. Anders als die
Bedingung ist die Auflage selbstständig erzwingbar; wird ihr nicht nachgelebt,
so berührt das zwar nicht die Gültigkeit der Verfügung, doch kann das
Gemeinwesen mit hoheitlichem Zwang die Auflage durchsetzen (Ulrich
Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich/ Basel/Genf
2002, Rz. 914). Besonders bei der Anordnung von Reversen werden nicht selten
Befristung, Auflagen und Bedingungen zu so genannten gemischten Nebenbestimmungen
verbunden (Fries, S. 92; Haller/Karlen, Rz. 532).

Bei der Beantwortung der Frage, ob ein
Revers als Bedingung, Befristung, Auflage oder gemischte Nebenbestimmung zu
qualifizieren ist, kann nicht einzig auf den Wortlaut der Baubewilligungen
abgestellt werden, in denen oft von "Bedingungen" die Rede, auch wenn
es sich der Sache nach um Befristungen oder Auflagen handelt (Leutenegger, S. 274;
Fries, S. 93). Die Zuordnung hat vielmehr nach dem mit der betreffenden
Nebenbestimmung verfolgten Zweck und unter Berücksichtigung des
Verhältnismässigkeitsprinzips zu erfolgen (Häfelin/Müller, Rz. 915). Eine
Bedingung liegt nur vor, wenn die Rechtsfolgen der Bewilligung vom Eintreten
eines bestimmten oder unbestimmten Ereignisses abhängig gemacht werden sollen;
in der Regel geht es der Bewilligungsbehörde jedoch darum, dem Bauwilligen oder
einem Dritten bestimmte Verhaltenspflichten aufzuerlegen, welche die Geltung
der Baubewilligung nicht berühren sollen, jedoch selbstständig vollstreckt
werden können (Fries, S. 93). Die Auflage ist deshalb gleichsam der "Normalfall"
der baurechtlichen Nebenbestimmung (Mäder, Rz. 474). Im Zweifelsfall ist
deshalb eine Auflage und nicht eine Bedingung anzunehmen; auf eine Bedingung
ist nur zu schliessen, wenn ihre Erfüllung für eine sinnvolle Durchführung des
Verwaltungsakts unerlässlich ist (Fries, S. 93).

5.2
Die Baubewilligung vom 18. September 1989 wurde
unter zahlreichen "Bedingungen" erteilt, wovon mehrere von der
Bauherrschaft "vor Baubeginn" zu erfüllen waren. Bei den meisten
dieser Nebenbestimmungen ist offenkundig, dass von ihrer Erfüllung nicht die Gültigkeit
der Baubewilligung abhängen sollte, sondern damit der Bauherrschaft Pflichten
überbunden wurden, denen diese teils vor, teils nach Baubeginn nachzukommen
hatte. So ist ohne weiteres auszuschliessen, dass von der Erfüllung der "Bedingung"
(Dispositivziffer I.1b), wonach die Bauherrschaft "vor Baubeginn"
über den Zustand des öffentlichen Grundes im Bereich des Baugrundstücks
gemeinsam mit dem Tiefbauamt ein Protokoll zu erstellen habe, die Gültigkeit
der Baubewilligung abhängen sollte.

Gemäss der "Bedingung" von Dispositivziffer
I.2 ist im Grundbuch für jede der beiden beteiligten Liegenschaften ein in der
Baubewilligung ausformulierter "Revers" einzutragen. Diese ungenaue
Formulierung beinhaltet der Sache nach die Festsetzung der vom Eigentümer der jeweiligen
Liegenschaft zu duldenden Eigentumsbeschränkung, das heisst im Fall der
Liegenschaft L-Strasse 02 die Verpflichtung, in dieser Liegenschaft solange
keine Büros einzurichten, als die in der Liegenschaft L-Strasse 01 bewilligte
Bürofläche nicht im gleichen Mass verkleinert wird. Diese Eigentumsbeschränkung
gilt nach Rechtskraft der Baubewilligung unmittelbar und kann schon aus diesem
Grund nur eine Auflage und nicht eine Bedingung für die Gültigkeit der
Baubewilligung sein. Entsprechend ist das Abhängigkeitsverhältnis zwischen
Baubewilligung und Auflage gerade umgekehrt: Die Eigentumsbeschränkung gilt
nur, weil die Baubewilligung in Anspruch genommen wurde (vgl. Fries, S. 91).

Auch Dispositivziffer I.1, wonach die
Bauherrschaft "vor Baubeginn" die vorerwähnten Reverse im Grundbuch
hat anmerken zu lassen und hierüber ein Zeugnis des Grundbuchamts einzureichen
hat, ist keine Bedingung, sondern eine vor Baubeginn zu erfüllende Auflage.
Wenn der Revers bereits aufgrund der rechtskräftigen behördlichen Festsetzung Bestand
hat und der Anmerkung im Grundbuch nur deklaratorische Wirkung zukommt, besteht
kein Grund, die Gültigkeit der Baubewilligung von der Anmerkung der Eigentumsbeschränkung
im Grundbuch abhängig zu machen. Wenn hingegen die Baufreigabe von der
erfolgten Anmerkung abhängig gemacht wird, so hat das rein praktische Gründe:
Die Behörde erspart sich die Umtriebe, die mit der grundsätzlich möglichen
Anmerkung von Amtes wegen (Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1975, Art. 680
ZGB N. 87) verbunden wären.

5.3
Damit beruht der Rekursentscheid auch insoweit auf
einer falschen Rechtsauffassung, als die Vorinstanz die Anmerkung des Reverses
als Bedingung und die Baubewilligung vom 18. September 1989 mangels Erfüllung
dieser Bedingung als nicht rechtswirksam gewürdigt hat.

6.
 

Im Rekursverfahren hat der private Beschwerdegegner
geltend gemacht, verschiedene Räume im Erdgeschoss seien seit 1966 vom
Generalkonsulat des Staats X als Büros genutzt worden, und hat sich für diese
Nutzung auf das Bestandesprivileg berufen. Die Baurekurskommission, welche das
Verbot zur Einrichtung von Büros als unbeachtlich würdigte, brauchte diese
Frage nicht zu prüfen. Ein allfälliges früheres Bestandesprivileg ist aber
jedenfalls mit der Baubewilligung vom 18. September 1989 und der damit
verbundenen Eigentumsbeschränkung für die Liegenschaft L-Strasse 02
untergegangen. Wie in den Erwägungen zu dieser Bewilligung ausdrücklich festgehalten
wurde, war unter Berücksichtigung der vom Generalkonsulat beanspruchten
Büroflächen der zulässige Büroflächenanteil überschritten, weshalb ein entsprechendes Ausnahmegesuch abgelehnt
wurde.

7.
 

Damit erweist sich die Beschwerde der Stadt
Zürich als begründet. Der Rekursentscheid ist aufzuheben und die aufgehobenen
Teile des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom 21. Januar 2003 sind
wieder herzustellen.

8.
 

Gestützt auf § 13 Abs. 2 VRG
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den privaten Parteien je zur Hälfte
und die Kosten des Rekursverfahrens vollständig dem privaten Beschwerdegegner
aufzuerlegen. Der private Beschwerdegegner wird überdies für das Verfahren vor
beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- an die
Beschwerdeführerin 1 verpflichtet; die wegen des Nichteintretens auf ihr
Rechtsmittel unterliegende Beschwerdeführerin 2 hat den im Verfahren VB.2004.00239
obsiegenden privaten Beschwerdegegner mit Fr. 2'000.- zu entschädigen. Diese Entschädigungsbeträge
schliessen die Mehrwertsteuer mit ein.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2004.00236 und VB.2004.00239 werden vereinigt;

2.    Auf die
Beschwerde VB.2004.00239 wird nicht eingetreten;

und entscheidet:

1.    Die Beschwerde VB.2004.00236 wird gutgeheissen. Demgemäss wird
der Entscheid der Baurekurskommission I vom 16. April 2004 aufgehoben und die
durch diesen aufgehobenen Teile des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich
vom 21. Januar 2003 werden wieder hergestellt.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.--      Zustellungskosten,

Fr. 8'180.--      Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den privaten Parteien je zur Hälfte
und die Kosten des Rekursverfahrens dem privaten Beschwerdegegner vollständig
auferlegt.

4.    Parteientschädigungen:

a)        
Der private Beschwerdegegner wird für das
Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr.
4'000.- an die Beschwerdeführerin 1 verpflichtet.

b)       
Die Beschwerdeführerin 2 wird zu einer
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an den privaten Beschwerdegegner
verpflichtet.

c)        
Diese Entschädigungen schliessen die
Mehrwertsteuer mit ein und sind innert 30 Tagen nach Rechtskraft des
Entscheids zu bezahlen.

 

5.    Mitteilung an……