# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2cd9f9d9-860a-5d30-8f79-e1db31072dba
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-17
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 17.10.2018 III 2018 106
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-106_2018-10-17.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 106

Entscheid vom 17. Oktober 2018 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________ und B.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 
6403 Küssnacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 
1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Post-
fach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung, Ausnahmebewilligung für 
Überschreitung der Gebäudehöhe)

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Sachverhalt:

A. A.________ und B.________ sind je hälftige Miteigentümer der sich in der 
Kernzone I befindlichen Liegenschaft KTN 001. Am 17. bzw. am 23. Mai 2017 
ersuchten sie um die Erteilung einer Baubewilligung für den Umbau des beste-
henden Mehrfamilien- und Gewerbehauses auf KTN 001 bzw. für eine Dachauf-
stockung, einen Lift- und Balkonanbau sowie eine wärmetechnische Sanierung 
(RR-act. II/02). Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffent-
lich aufgelegt.

B. Innert Frist erhob D.________, Eigentümerin der Liegenschaft KTN 002 am 
9. Juni 2017 gegen das publizierte Baugesuch beim Bezirksrat Küssnacht öffent-
lich-rechtliche Einsprache (RR-act. II/02). Am 26. Juni 2017 sowie am 10. Juli 
2017 (u.a. nach Aufforderung durch das Amt für Raumentwicklung [ARE] vom 
29.6.2017) reichte die Bauherrschaft weitere Unterlagen ein.

C. Mit Gesamtentscheid vom 27. Juli 2017 erteilte das ARE die kantonale 
Baubewilligung für das Baugesuch B2017-0665 von A.________ und 
B.________ im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbe-
stimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffern 1ff. Die Einsprache 
wurde abgewiesen, soweit kantonale Zuständigkeit bestand. Vorbehalten blieben 
der Einspracheentscheid und die Baubewilligung des Bezirks Küssnacht sowie 
die technische Bewilligung Brandschutz (des Weiteren wurde der Bauherrschaft 
eine Bewilligungsgebühr von Fr. 3'050.-- auferlegt sowie die Rechtsmittelbeleh-
rung angefügt).

D. Mit Beschluss vom 6. September 2017 (Versand am 13.9.2017) entschied 
der Bezirksrat Küssnacht wie folgt (RR-act. II/02):

1. Die Einsprache von D.________, wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, 
soweit darauf eingetreten wird. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 770.-- festge-
legt und mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 250.-- verrechnet.

2. A.________ und B.________, v.d. C.________, wird die Baubewilligung für die 
Dachaufstockung, den Lift- und Balkonanbau sowie die wärmetechnische Sa-
nierung beim Wohn- und Geschäftshaus auf dem Grundstück KTN 001, ge-
stützt auf die Erwägungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und Ne-
benbestimmungen erteilt.

3. Verbindliche Pläne und Unterlagen (Genehmigungsexemplare) sind:
(…)

4. Die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des gesetzlichen Strassen-
abstandes wird im Sinne der Erwägungen unter Pkt. 1.6 erteilt.

5. Die Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gebäudehöhe sowie die 
Abweichung der vorgeschriebenen Dachform wird im Sinne der Erwägungen 
unter Pkt. 1.7 erteilt.

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6. Der kantonale Gesamtentscheid vom 27. Juli 2017 bildet einen integrierenden 
Bestandteil dieser Bewilligung. Die darin enthaltenen Bedingungen und Aufla-
gen sind einzuhalten.

(7.-16.: Bedingungen und Auflagen / Bauinstallation, Bauausführung / Baufreigabe 
/ Gebühren / Geltungsdauer / Rechtsmittelbelehrung / Zustellung)

Dagegen liess D.________ am 3. Oktober 2017 Verwaltungsbeschwerde beim 
Regierungsrat einreichen.

E. Der Regierungsrat entschied mit Beschluss Nr. 331/2018 vom 15. Mai 2018 
(Versand am 22.5.2018) wie folgt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des Amtes für Rau-
mentwicklung vom 27. Juli 2017 und der Baubewilligungsentscheid Nr. 588 des 
Bezirksrats Küssnacht vom 6. September 2017 werden aufgehoben.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- wer-
den je zur Hälfte (Fr. 750.--) dem Bezirk Küssnacht und den Beschwerdegeg-
nern auferlegt. Diese haben ihre Anteile innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu 
überweisen. Die Staatskanzlei wird angewiesen, der Beschwerdeführerin den 
von ihr geleisteten Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) zurückzubezahlen.

3. Der Beschwerdeführerin wird eine Parteientschädigung von Fr. 1800.-- zuge-
sprochen, welche ebenfalls je zur Hälfte (Fr. 900---) von den Beschwerdegeg-
nern und vom Bezirk Küssnacht zu tragen ist.

(4.-6.: Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

F. Dagegen lassen A.________ und B.________ am 11. Juni 2018 rechtzeitig 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz einreichen, mit den 
folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 331.2018 vom 15. Mai 2018 sei aufzu-
heben und die vom Bezirksrat Küssnacht erteilte Baubewilligung Nr. 588 vom 
6. September 2017 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwick-
lung vom 27. Juli 2017 seien zu bestätigen.

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg-
nerin ev. des Regierungsrates des Kantons Schwyz.

G. Mit Schreiben vom 14. Juni 2018 verzichtet das ARE auf eine umfangrei-
che Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 27. Juni 2018 beantragt 
D.________, die Beschwerde sei abzuweisen und dem Antrag auf Bestätigung 
der kommunalen Baubewilligung und des kantonalen Gesamtentscheides sei 
nicht zu entsprechen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beschwerdeführer (bei solidarischer Haftung) und allenfalls des Bezirks. Der Re-
gierungsrat beantragt mit Vernehmlassung vom 28. Juni 2018 die Beschwerde 
sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen, soweit darauf 
eingetreten werden kann. Mit Schreiben vom 29. Juni 2018 verzichtet der Bezirk 
Küssnacht auf eine ausführliche Vernehmlassung und beantragt die vollständige 
Gutheissung der Beschwerde mit Bestätigung der Baubewilligung. Am 19. Juli 

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2018 lassen die Beschwerdeführer die Replik einreichen. Der Regierungsrat ver-
zichtet am 27. Juli 2018 auf eine weitere Stellungnahme. Am 27. August 2018 
lässt die Beschwerdegegnerin die Duplik einreichen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Es spricht nichts gegen ein Eintreten auf die Beschwerde. Der Regierungs-
rat konkretisiert seinen diesbezüglichen Antrag nicht. Die Eintretensvor-
aussetzungen sind gegeben.

2.1 Die Form der Liegenschaft KTN 001 kommt einem Dreieck nahe und grenzt 
im Nordwesten an KTN 003, im Südwesten an KTN 002 (die Liegenschaft der 
Beschwerdegegnerin) und 006 sowie im Osten an KTN 004 und 005 
(F.________ (Strasse)). Das bestehende Wohn- und Gewerbehaus auf KTN 001 
weist dementsprechend ebenfalls keine rechteckige Form auf. Die Ostfassade 
liegt auf einer Länge von 16.15m halbkreisförmig (bzw. mit einer Fassadenein-
buchtung) an der F.________(Strasse). Auf einer Länge von 4.31m liegt die Ost-
fassade parallel zur F.________(Strasse). Des Weiteren weist das bestehende 
Gebäude eine Nordostfassade in der Länge von 7.53m, eine Nordwestfassade 
mit einer Länge von 15.38m und eine vorstehende Südwestfassade von 11.61m 
bzw. eine zurückversetzte Südwestfassade von 6.87m auf (vgl. bewilligter Plan-
Nr. 1513.00-200-01 vom 22.5.2017). Im untersten Geschoss (UG) der bestehen-
den Baute befinden sich Lagerflächen, Keller, Wasch-, Heizungs- und Tankräu-
me (vgl. bewilligter Plan-Nr. 1513.00-100-11 vom 17.5.2017). Das Erdgeschoss 
(EG) verfügt über Werkstätten, Büroräumlichkeiten und weitere Gewerbeflächen 
(vgl. bewilligter Plan-Nr. 1513.00-100-11 vom 17.5.2017). Im 1. und 2. Oberge-
schoss (OG) befinden sich jeweils eine 3- und eine 4-Zimmerwohnung (vgl. be-
willigter Plan-Nr. 1513.00-100-12 vom 17.5.2017). Das bestehende Dach kommt 
einem eher flachen Walmdach nahe.

Mit dem vorliegend umstrittenen Bauvorhaben plant die Bauherrschaft, das be-
stehende Wohn- und Gewerbehaus wärmetechnisch zu sanieren. Zudem soll 
das Dachgeschoss ausgebaut bzw. das Dach aufgestockt und mit einer 4.5-
Zimmerwohnung ausgestattet werden (vgl. bewilligter Plan-Nr. 1513.00-100-14 
vom 17.5.2017). Für die Dachaufstockung sieht die Bauherrschaft eine Art Man-
sardendach vor, in Holzelementbauweise (vgl. Baubeschrieb zur Baueingabe 
vom 22. Mai 2017). Des Weiteren soll an der Ostfassade ein Lift angebaut wer-
den, welcher sämtliche Geschosse erschliesst und an der Nordwestfassade ist 
neu bei jeder Wohnung ein Balkon vom 8.4m2 (4- und 4.5-Zimmerwohnungen) 
bzw. 7.2m2 (3-Zimmerwohnungen) geplant. 

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2.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB eine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs sowie der Ausstandsregeln durch den Bezirksrat verneint (Erw. 1ff. 
und 9.3). Des Weiteren lässt der Regierungsrat offen, ob der Bezirksrat und das 
ARE inhaltlich die gleichen Pläne genehmigten, weil die Baubewilligung bereits 
aus anderen Gründen aufzuheben sei (Erw. 3.1f.). Das bestehende und recht-
mässig erstellte Gebäude auf dem Grundstück KTN 001 in seinem aktuellen Um-
fang sei bestandesrechtlich geschützt (insbesondere seine heutige Dachform 
und Gebäudehöhe, welche nicht dem geltenden Baurecht entsprechen würden). 
Bei einem Ersatz- oder Umbau im Sinne von § 72 Abs. 3 des Planungs- und 
Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 bedürfe eine zusätzliche 
Abweichung vom geltenden Recht jedoch einer Ausnahmebewilligung (Erw. 4.2). 
Durch das geplante Mansardendach entsteht gemäss Regierungsrat keine zu-
sätzliche Verletzung der gesetzlichen Dachformvorschriften, weshalb eine Man-
sardendachform auch (ohne Ausnahmebewilligung) unter dem Gesichtspunkt der 
Bestandesgarantie im Sinne von § 72 Abs. 3 PBG zulässig wäre. Allerdings sei 
kein Ausnahmegrund im Sinne von § 73 Abs. 1 PBG für die zusätzliche Gebäu-
dehöhenüberschreitung von ca. 1.79m ersichtlich, weshalb der Bezirksrat die 
Ausnahmebewilligung bezüglich der Gebäudehöhe folglich zu Unrecht erteilt ha-
be und die Baubewilligung deshalb aufzuheben sei (Erw. 6ff.). Der Vollständigkeit 
halber ist der Regierungsrat auch noch auf weitere streitige Punkte eingegangen. 
Beim untersten Geschoss handle es sich vermutlich um ein Untergeschoss im 
Sinne von § 37 Abs. 3 Baureglement des Bezirks Küssnacht (BauR) vom 1. No-
vember 2006, weshalb auf dem Grundstück KTN 001 ein weiteres Vollgeschoss, 
welches innerhalb der Dachschräge zu liegen kommt, zulässig wäre. Bei einem 
erneuten Bauprojekt sei jedoch eine exakte Berechnung des unter dem massge-
benden Terrain liegenden Volumens von der Bauherrschaft einzureichen bzw. 
vom Bezirksrat einzufordern (Erw. 7ff.). Des Weiteren verursachten weder die 
wärmetechnische Sanierung noch die geplanten fünf Balkone eine Grenz- oder 
Gebäudeabstandsverletzung (Erw. 8ff.). Die Brandschutzbewilligung sei sodann 
vom zuständigen Amt für Militär-, Feuer- und Zivilschutz erteilt worden (Erw. 9.2). 
Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstandes durch den 
geplanten Liftanbau sei zu Recht erfolgt (Erw. 10ff.). Schliesslich seien die ge-
planten Balkone sowie der Liftanbau nicht ortsfremd, sondern unter Berücksichti-
gung des Ortsbildinventars zulässig (Erw. 11ff.).

2.3 Die Beschwerdeführer bestreiten u.a., dass für eine zusätzliche Gebäu-
dehöhenüberschreitung kein Ausnahmegrund im Sinne von § 73 Abs. 1 PBG er-
sichtlich sei. Das bestehende Dach entspreche schon heute nicht den Bestim-
mungen des BauR (Dachneigung). Mittels Vorabklärung seien verschiedene Va-
rianten wie Regelbauweise und alternative Lösungen erarbeitet und gegenüber 

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gestellt worden. In diesem Prozess habe sich herausgestellt, dass die Variante 
mit Mansardendach eine bessere architektonische Lösung als die Regelbauwei-
se darstelle. Die Überschreitung der Gebäudehöhe werde durch das Mansar-
dendach bedingt. Das bedeute, dass nicht nur für die Dachform (Mansarden-
dach), sondern auch für die Überschreitung der Gebäudehöhe die Ausnahme-
bewilligung aus Einordnungsgründen erteilt worden sei (vgl. Beschwerde vom 
11.6.2018 S. 8).

3.1 Vorliegend ist unbestritten, dass das bestehende Gebäude auf KTN 001 
die in der Kernzone I zulässige Gebäudehöhe von 9m (Art. 61 BauR) bereits 
heute überschreitet. Aus den Bauplänen ergibt sich an der Nordwestfassade eine 
Gebäudehöhe (vom ausgemittelten gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt 
der Fassade mit der Dachhaut, vgl. § 60 Abs. 2 PBG und Art. 39 BauR) von ca. 
11.72m (Plan-Nr. 1513.00-100-17 vom 22.5.2017), an der Südost- und Südwest-
fassade lässt sich eine ungefähre Gebäudehöhe von über 9m bzw. 10m ermit-
teln. Allerdings lässt sich den Plänen nicht die genaue Höhenkote des ausgemit-
telten Terrains entnehmen, was die Ermittlung der exakten Gebäudehöhe (wie 
auch die Überprüfung des ausgemittelten Terrains) schwierig macht bzw. höchs-
tens eine ungefähre Messung erlaubt. Im Plan zur Nordostfassade fehlt sodann 
eine Markierung des ausgemittelten Terrains gänzlich, weshalb die Ermittlung 
der Gebäudehöhe nicht möglich ist (vgl. Plan-Nr. 1513.00-100-18 und 19 vom 
22.5.2017 bzw. Plan-Nr. 1513.00-100-20 vom 17.5.2017). Der Regierungsrat 
hielt im angefochtenen RRB fest, dass auch an der Nordostfassade die zulässige 
Gebäudehöhe von 9m knapp überschritten zu sein scheine, womit feststehe, 
dass bereits beim bestehenden Gebäude an allen vier Fassadenseiten die zuläs-
sige Gebäudehöhe teilweise deutlich überschritten sei, was von den Beschwer-
deführern nicht bestritten wird.

Des Weiteren lässt sich den Akten entnehmen und ist ebenfalls unbestritten, 
dass die Dachneigung des bestehenden Gebäudedaches ebenfalls nicht den 
Bestimmungen des BauR entspricht (vgl. Baubewilligung vom 6.9.2017 Ziff. 1.7 
S. 3; Beurteilung der Ortsbildkommission [OBK] vom 27.6.2017). Gemäss Art. 55 
Abs. 1 BauR sind alle Bauten in den Kernzonen mit Steildächern zu versehen, 
deren Neigung 40° bis 50° alter Teilung zu betragen hat. 

3.2.1 Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen 
Vorschriften widersprechen, sind in ihrem Bestand garantiert (§ 72 Abs. 1 PBG). 
Wenn ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere Gewalt zer-
stört oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer fünf Jahre 
lang das Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen (§ 72 Abs. 3 erster 
Satz PBG). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 72 Abs. 3 

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erster Satz PBG verlangt die Beanspruchung des Wiederaufbaurechts für ein ab-
zubrechendes Gebäude nicht ein sklavisches Festhalten an den bisherigen Ge-
bäudeformen. Wenn eine zeitgemässe, modern(er)e Architektur durchaus zuläs-
sig ist (EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.3), muss dies umso mehr auch für funktionelle 
Anpassungen (vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 Erw. 2.5) und Erneuerungen 
(wie Instandhaltung und Angleichung an Erfordernisse der Zeit) gelten. Indessen 
hat praxisgemäss der frühere Umfang als Richtschnur des Wiederaufbaus zu 
gelten. Ausserdem muss auch die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewähr-
leistet sein (VGE 1014/02 vom 27.9.2002 Erw. 4c/dd). Diese Voraussetzungen 
entsprechen der bundesgerichtlichen zu Art. 24 RPG entwickelten Rechtspre-
chung, wonach eine Wiederaufbaute dem alten Bauwerk in Grösse und Nut-
zungsart ungefähr entsprechen muss (VGE III 2015 32 vom 16.7.2015 Erw. 2.3 
m.w.H.). Die (Nutzungs-)Änderung einer Baute ist mit dem Recht auf Wiederauf-
bau vereinbar, wenn sie keine neuen oder zusätzlichen Widersprüche zum gel-
tenden Baurecht schafft, den bestehenden Zustand somit weiterführt oder allen-
falls der bestehenden Nutzungsordnung näher bringt, mitunter eine Verbesse-
rung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zielen des Gesetzgebers, 
herbeiführt (VGE III 2015 32 vom 16.7.2015 Erw. 2.3 m.w.H.; vgl. auch VGE III 
2013 142 vom 23.1.2014 Erw. 2.2f.).

3.2.2 Dementsprechend hat der Regierungsrat zutreffend festgehalten, dass das 
bestehende und rechtmässig erstellte Gebäude auf KTN 001 in seinem aktuellen 
Umfang (insbesondere in Bezug auf die den geltenden Bestimmungen entge-
genstehende Gebäudehöhe und Dachform) bestandesrechtlich geschützt ist (an-
gefochtener RRB Erw. 4.2). Eine funktionelle Anpassung oder Erneuerung, wel-
che sich im Rahmen des bisherigen Umfanges bewegt, ist somit zulässig. Eine 
zusätzliche Abweichung vom geltenden Recht erfordert indes eine Ausnahme-
bewilligung.

Im angefochtenen RRB hielt der Regierungsrat sodann fest, dass die geplante 
Mansardendachform an sich nicht zu einer zusätzlichen Verletzung der gesetzli-
chen Dachformvorschriften führt, zumal das heute bestehende Dach wie bereits 
erwähnt ebenfalls nicht den gesetzlichen Vorschriften entspreche. Dementspre-
chend sei die Dachform bereits unter dem Gesichtspunkt der Bestandesgarantie 
im Sinne von § 72 Abs. 3 PBG zulässig. Entscheidend (insbesondere auch unter 
Berücksichtigung der nachbarlichen Interessen der Besonnung) sei jedoch nicht 
die Dachform, sondern viel mehr die Gebäudehöhe (vgl. angefochtener RRB 
Erw. 6.5.2).

Soweit der Regierungsrat im angefochtenen RRB sinngemäss davon ausging, 
dass die Dachform eines Mansardendaches nicht zwingend einer Ausnahmebe-

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willigung bedarf und grundsätzlich auch unter die Bestandesgarantie fallen könn-
te, sind die vorstehenden Ausführungen nicht zu beanstanden, weshalb darauf 
verwiesen werden kann. Ob sich jedoch eine bestimmte Dachform bzw. ein be-
stimmtes Bauvorhaben im Rahmen der Bestandesgarantie bewegt, ist im konkre-
ten Einzelfall zu beurteilen. Beim vorliegenden Bauvorhaben hängt die Über-
schreitung der Gebäudehöhe nämlich unmittelbar mit der Dachform des Mansar-
dendaches zusammen, weshalb die Mansardendachform nicht vorab bewilligt 
werden kann (vgl. nachfolgende Erw. 3.3.2 und 3.5.2, wonach selbst eine die 
Gebäudehöhe nicht überschreitende Dachform nicht zwingend unter die Bestan-
desgarantie fällt). Vielmehr ist, sollte sich das vorliegende Bauvorhaben nicht als 
bewilligungsfähig erweisen, allenfalls in einem abgeänderten Bauvorhaben auf 
den Einzelfall bezogen zu prüfen, ob sich die Dachform im Rahmen der Bestan-
desgarantie bewegt.

3.3.1 Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden 
in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei 
Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG; vgl. 
auch Art. 39 Abs. 2 BauR). Nicht berücksichtigt werden: die Höhe des Giebel-
dreiecks bei Giebelfassaden (lit. a); Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern, 
sofern sie nicht mehr als einen Drittel der Fassadenlänge einnehmen (lit. b); Atti-
kageschosse und Dachbrüstungen, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite 
innerhalb eines Giebeldreiecks von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit Aus-
nahme von maximal einem Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer 
Höhe von der Fassade des darunter liegenden Geschosses zurückversetzt sind   
(lit. c). Bei Dachneigungen über 45 Grad wird das Mehrmass, das sich bei einem 
45 Grad geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet (§ 60 Abs. 4 PBG; 
Art. 39 Abs. 3 BauR). Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe 
jedes Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG). Die Gebäudehöhe wird 
für jede Fassade und jeden Fassadenteil einzeln bestimmt. Dies gilt auch bei 
Reihen- und Terrassenhäusern (Art. 39 Abs. 4 BauR).

3.3.2 Das geplante Mansardendach weist ab dem Schnittpunkt der Fassade mit 
der Dachhaut eine Neigung von 75°, anschliessend eine solche von 30° und zum 
Abschluss von 0° auf, wovon das Mehrmass zur Gebäudehöhe gerechnet wird. 
Folgerichtig hat der Regierungsrat festgehalten, dass die Gebäudehöhe der be-
stehenden Baute mit dem geplanten Mansardendach um ca. 1.79m überschritten 
wird. In der Baubewilligung hat der Bezirksrat festgehalten, dass mit der geplan-
ten Baute die zulässige Gebäudehöhe von 9m in der Kernzone I bei der Nord-
westfassade um 4.51m (bei der Südostfassade um 1.93m und bei der Südwest-
fassade um 2.97m) überschritten wird. Daraus ergibt sich, dass das geplante 

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Mansardendach zu einer zusätzlichen Überschreitung der zulässigen Gebäu-
dehöhe führt und somit einer Ausnahmebewilligung bedarf, da eine solche Erwei-
terung nicht mehr unter die Bestandesgarantie fällt (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, 
Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 1139).

Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin ist vorliegend nicht von 
einem Flachdach auszugehen. Ein Flachdach ist ein Dach mit einer Neigung von 
weniger als 10° (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 1218). Das geplante Dach 
weist jedoch eine Neigung von 75° bzw. 30° auf und wird erst anschliessend 
flach, weshalb es sich um ein Mansardendach handelt, dessen First abgeschnit-
ten ist (ähnlich einem Zinnendach = Steildach, dessen First flach abgeschnitten 
ist, vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 1221 und 1223). Durch die Berücksichti-
gung des Mehrmasses der Dachneigung bei der Gebäudehöhe wird dem Um-
stand, dass durch die steilere Dachneigung ein höheres bzw. grösseres Dach 
und somit ein höheres bzw. räumlich grösseres Gebäude resultiert (was sich 
nicht ausschliesslich auf die Firsthöhe bezieht), genügend Rechnung getragen. 
Somit ist vorliegend § 60 Abs. 4 PBG anzuwenden und nicht § 60 Abs. 2 PBG. 
Selbst wenn jedoch von einem Flachdach auszugehen wäre, würde sich die vor-
liegend zu behandelnde Frage grundsätzlich nicht ändern, zumal lediglich von 
einer höheren Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe auszugehen wäre, 
was ebenfalls einer Ausnahmebewilligung bedarf.

3.3.3 Nachfolgend ist somit zu prüfen, ob für das geplante Mansardendach bzw. 
die Dachaufstockung und Erhöhung der Gebäudehöhe eine Ausnahmebewilli-
gung erteilt werden kann.

3.4.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB festgehalten, dass vorlie-
gend nicht ersichtlich sei, inwiefern durch die zusätzliche Gebäudehöhenüber-
schreitung ein besseres Ergebnis erzielt oder ein Objekt des Natur- und Heimat-
schutzes besser geschützt werden könne. Es sei nämlich auch ein Mansarden-
dach mit einer Dachneigung von 45° im unteren Dachbereich denkbar. Damit 
würde (durch die Form des Mansardendachs) sowohl dem einordnungstechni-
schen Element Rechnung getragen, als auch die Gebäudehöhe (wegen der feh-
lenden Hinzurechnung) nicht zusätzlich überschritten, womit auch keine nachbar-
rechtlichen Interessen verletzt würden. Die Einhaltung der heute vorliegenden 
und bestandesrechtlich geschützten Gebäudehöhe führe bei der Bauherrschaft 
auch nicht zu einer unzumutbaren Härte, da es gerade nicht das Ziel der Aus-
nahmebewilligung sei, der Bauherrschaft eine Ideallösung zu verschaffen oder 
eine bessere Ausnützung des Dachgeschosses zu ermöglichen. Folglich sei kein 
Ausnahmegrund im Sinne von § 73 Abs. 1 PBG für die zusätzliche Gebäu-
dehöhenüberschreitung von ca. 1.79m ersichtlich. Zudem würde die zusätzliche 

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Gebäudehöhenüberschreitung nachbarrechtliche Interessen tangieren. Eine Ab-
wägung der entgegenstehenden Interessen könne an dieser Stelle jedoch unter-
bleiben, da es schon an einem Ausnahmegrund fehle.

3.4.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass bereits die OBK Kenntnis da-
von gehabt habe, dass mit der Abweichung von der Regelbauweise, indem ein 
Mansardendach und kein Satteldach erstellt werde, eine zusätzliche (aber rein 
rechnerische) Überschreitung der Gebäudehöhe entstehe. Das Projekt sei zu-
sammen mit der OBK entwickelt worden. Ein erstes Projekt der Beschwerdefüh-
rer, das als Variante noch ein Steildach bzw. Satteldach beinhaltet habe, habe 
die OBK sogar verworfen und nur die Variante Mansardendach weiterverfolgen 
lassen. Die OBK habe damals schon Kenntnis davon gehabt, dass es grundsätz-
lich zulässig wäre, das bestehende Dach mit einem Satteldach mit einem Winkel 
von bis zu 45° zu ersetzen. Dabei würde aber die tatsächliche - nicht die rechtli-
che - Gebäudehöhe (bis zum Dachfirst) im Vergleich zur Mansardendach-
Variante um über zwei Meter höher ausfallen und das denkmalgeschützte Objekt 
G.________ (Gebäude) überragen sowie diesem damit einen nicht unerhebli-
chen Teil seiner die Kernzone Küssnacht stark prägenden Dominanz berauben. 
Mit dem in der Kernzone Küssnacht häufig vorkommenden Mansardendach 
(zweithäufigste Dachform) könne dies verhindert werden.

Der Bezirksrat habe festgehalten, dass die vorliegende Variante mit Mansarden-
dach eine bessere architektonische Lösung darstelle als die Regelbauweise. Für 
eine Harmonisierung des Gebäudes bringe das Mansardendach ein besseres 
und befriedigenderes Resultat. Die Überschreitung der Gebäudehöhe werde 
durch das Mansardendach bedingt. Des Weiteren habe auch das Amt für Kultur 
(Denkmalschutz) dem Projekt zugestimmt.

Zudem dürfe nicht vergessen werden, dass bei der Umsetzung des Steildaches 
mit einem Winkel von 45° kein einheitlich horizontaler First hätte errichtet werden 
können bzw. errichtet werden könne, sondern, bedingt durch die Rundung des 
Gebäudes zur F.________(Strasse) hin, quasi ein Zirkuszelt resultieren würde. 
Dieses Steildach würde nicht nur G.________ (Gebäude) als denkmalgeschütz-
tes Gebäude in der Höhe weit überragen, sondern brächte durch seine unregel-
mässige Form und mehrfach schrägen Dachfirsten zudem Unruhe in das an-
sonsten sehr harmonisch gestaltete Dorfbild. Es werde nur mit Erteilung der 
Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gebäudehöhe ein besseres Er-
gebnis gegenüber der Regelbauweise erzielt und zudem ein Objekt des Heimat-
schutzes, nämlich das KIGBO-Objekt G.________ (Gebäude) besser geschützt.

Nicht nachvollziehbar sei die Aussage des Regierungsrates, wonach auch ein 
Mansardendach mit einer Dachneigung von 45° im unteren Dachbereich denkbar 

11

wäre. Ein Mansardendach zeichne sich insbesondere durch eine im unteren 
Dachbereich steile Neigung aus. Das vorgesehene Dach der Beschwerdeführer 
orientiere sich im vorliegenden Fall an den im Dorfkern bereits befindlichen Man-
sardendächern. Mit einer Neigung von 45° im unteren Dachbereich könne nicht 
mehr von einem Mansardendach gesprochen werden. Es würde eine neue Dach-
form erschaffen, welche so in der Kernzone in Küssnacht nicht vorkommen und 
sich damit auch nicht in die bestehende Gestaltung des Küssnachter Dorfkerns 
einordnen würde und von der OBK und in der Folge vom Bezirksrat auch nicht 
unterstützt würde.

Die Firsthöhe bei der Mansardendachvariante werde nur gerade um einen Meter 
im Vergleich zum heute bestehenden First erhöht.

3.5.1 Die zuständige Bewilligungsbehörde kann für Bauten und Anlagen inner-
halb der Bauzonen Ausnahmen von den im PBG oder in den Bauvorschriften der 
Gemeinde festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit besondere 
Verhältnisse es rechtfertigen (§ 73 Abs. 1 PBG), insbesondere wenn sonst eine 
unzumutbare Härte einträte (lit. a), dank der Abweichung wegen der örtlichen 
Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden kann (lit. b), Art, Zweckbe-
stimmung oder Dauer des Gebäudes eine Abweichung nahelegen (lit. c) oder 
dadurch ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes besser geschützt werden 
kann (lit. d). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den öffentlichen Interessen 
vereinbar sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen 
(§ 73 Abs. 2 PBG). Gemäss Art. 50 Abs. 1 BauR richten sich die Voraussetzun-
gen für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen sowie die kantonale Zustim-
mungspflicht nach kantonalem Recht. Eine Ausnahmebewilligung ist als solche 
zu bezeichnen und zu begründen (Art. 50 Abs. 2 BauR).

Bewilligungsbehörde ist der Bezirksrat (§ 76 Abs. 1 PBG i.V.m. § 1 Abs. 2 und 
§ 3 Abs. 2 des Gesetzes über die Organisation der Gemeinden und Bezirke 
[Gemeindeorganisationsgesetz, GOG; SRSZ 152.100] vom 29.10.1969; vgl. Art. 
3 Abs. 1 BauR). Ausnahmen von kantonalen Abstandsvorschriften, zu deren Er-
teilung die Bewilligungsbehörde der Gemeinde zuständig ist, bedürfen der vor-
gängigen Zustimmung des zuständigen Amtes (§ 76 Abs. 3 PBG). Gemäss § 47 
Abs. 2 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV; SRSZ 
400.111) vom 2. Dezember 1997 wird über die Zustimmung zu Ausnahmen im 
Sinne von § 76 Abs. 3 PBG mit der kantonalen Baubewilligung entschieden. 

Die Ausnahmeregelung stellt im öffentlichen Baurecht ein allgemeines Rechtsin-
stitut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Unzweckmäs-
sigkeiten zu beseitigen (Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kan-
tons Aargau, 1985, § 155 N 6). Derartige Härtefälle können als Folge besonderer 

12

Umstände auftreten, mit denen die notwendigerweise generalisierenden und 
schematisierenden Normen nicht gerechnet haben. Die strikte Anwendung der 
Norm in diesen Fällen würde zu einem offensichtlich ungewollten Ergebnis 
führen. Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist daher 
immer, dass solche besonderen Umstände vorliegen. Ob dies im konkreten Fall 
zutrifft, ist sorgfältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von Ausnahmebe-
willigungen die verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit der Verwal-
tung und der rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde (BGE 112 
Ib 51 Erw. 5). Zu ergänzen ist, dass wenn - wie hier - eine Baute über das Be-
standesprivileg des Wiederaufbaurechts hinausgehen soll, besonders wichtiger 
Gründe bedarf, um überhaupt Abweichungen von den Bauvorschriften zu dulden. 
In solchen Fällen ist bei der Bewilligung weiterer Ausnahmen äusserste Zurück-
haltung geboten (EGV-SZ 2016 B8.3 Erw. 5.1.3; EGV-SZ 1993 Nr. 60 Erw. 7.b; 
VGE III 2010 183 vom 21.12.2010 Erw. 3.4; VGE III 2009 223 vom 24.2.2010 
Erw. 4.2). Der Zweck der Ausnahmebewilligung besteht nicht darin, einem Bau-
herrn zu einer optimalen Lösung zu verhelfen oder eine maximale Ausnützung zu 
ermöglichen. Es sollen weder Idealvorstellungen noch Maximalwünsche ermög-
licht werden (vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 Erw. 3.2). Ob die besonderen 
Voraussetzungen, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, vorliegen, ist 
eine Rechtsfrage, welche der freien Überprüfung des Verwaltungsgerichts unter-
liegt (vgl. Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau [AG-
Komm], Bern 2013, § 67 N 1-3; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Bern, 3.A., Bd. 1, Bern 2007, Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 Rz. 7). 
Der unbestimmte Rechtsbegriff der besonderen Verhältnisse ist mit der Ein-
schränkung "wenn und soweit" verknüpft. Die Umschreibung der Ausnahmesitua-
tion enthält mithin auch ein begrenzendes Moment. Es ist somit anhand des kon-
kreten Projektes und allenfalls weiterer Umstände zu prüfen, ob eine unzumutba-
re Härte oder eine Ausnahmesituationsvoraussetzung gegeben ist (VGE III 2015 
172 vom 27.1.2016 Erw. 5.1.2, mit Hinweisen, u.a. auf VGE III 2013 193 + 194 
vom 22.5.2014 Erw. 8.4, VGE III 2014 22 vom 11.5.2014 Erw. 3.1.2, EGV-SZ 
2010 B 8.10 Erw. 3.1.5; VGE 1048/97 vom 6.2.1998 Erw. 7 = EGV-SZ 1998 Nr. 8 
Erw. 7). 

Ist das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zu beja-
hen, so ist bei der Erteilung derselben weiter abzuklären, durch welche von den 
gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Regelungen der Ausnahmesituation 
Rechnung zu tragen ist. Bei der Beurteilung dieser Ermessensfrage auferlegen 
sich Regierungsrat und Verwaltungsgericht praxisgemäss Zurückhaltung. Das 
Verwaltungsgericht darf sodann im Gegensatz zum Regierungsrat nur einschrei-
ten, wenn das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt wurde (EGV-SZ 2010 B 8.10 

13

Erw. 3.1.5; VGE 672/95 vom 22.12.1995; VGE 613/90 vom 20.11.1990; EGV-SZ 
1990 Nr. 19 und 1993 Nr. 60). Rechtsfehlerhaft ist ein nicht pflichtgemäss aus-
geübtes Ermessen, d.h. ein in Missachtung des Gleichbehandlungsgebots, des 
Willkürverbots und des Verhältnismässigkeitsprinzips zustande gekommenes 
Ermessen (VGE III 2015 172 vom 27.1.2016 Erw. 5.1.2; VGE III 2008 15 vom 
24.4.2008 Erw. 2.3.2 mit weiteren Hinweisen).

3.5.2 Die Bewilligungsfähigkeit der von den Beschwerdeführern vorgängig zum 
Baugesuch bei der OBK eingereichten Variante des Steildachs ist nicht Gegen-
stand des vorliegenden Verfahrens und ist im konkreten Fall somit nicht zu beur-
teilen. Allerdings kann, entgegen der Argumentation der Beschwerdeführer, die 
Bewilligungsfähigkeit nicht ohne weiteres bejaht werden. Zum einen ist bereits 
die Eingliederung in die Umgebung bzw. das Ortsbild fraglich, weshalb der 
Schutz des KIGBO-Objektes G.________ (Gebäude) durch die Variante Steil-
dach ebenfalls nicht ohne weiteres bejaht werden kann, wie die Beschwerdefüh-
rer sinngemäss selbst geltend machen. Gemäss Art. 60 Abs. 2 BauR müssen 
sich Bauten in der Kernzone I harmonisch ins Gesamtbild einordnen (vgl. auch 
Art. 12 BauR). Zum anderen sind bei Umbauten und Erweiterungen im Rahmen 
der Bestandesgarantie (soweit diese überhaupt eingehalten würde, was primär 
zu prüfen wäre) auch die Interessen der Nachbarschaft und der Öffentlichkeit zu 
berücksichtigen; sie sind somit nicht ohne weiteres bewilligungsfähig (vgl. Fritz-
sche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 1143; Baumann, in: AG-Komm, a.a.O., § 68 N 23). 
Fraglich wäre allenfalls zudem die Einhaltung der Firsthöhe (was sich den vorlie-
genden Plänen nicht entnehmen lässt, nachdem die Firsthöhe nicht ab dem aus-
gemittelten gewachsenen Terrain gemessen wurde; vgl. Art. 48 BauR). Unter 
diesem Gesichtspunkt rechtfertigt es sich vorliegend nicht, das geplante Bauvor-
haben bzw. Dach als eine bessere Lösung bzw. besseren Schutz eines Heimat-
schutzobjektes (§ 73 Abs. 1 lit. b und d PBG) im Vergleich zur angeblich zulässi-
gen Variante "Steildach" zu beurteilen.

Mit dieser Argumentation wurde jedoch im konkreten Fall u.a. die Ausnahmebe-
willigung erteilt. Es wurden (soweit aus den Akten ersichtlich) die beiden Varian-
ten "Steildach" und "Mansardendach", welche durch die Beschwerdeführer der 
OBK zur Vorprüfung eingereicht wurden, beurteilt und verglichen, woraufhin die 
Variante "Mansardendach" von der OBK bzw. dem Bezirksrat seine Zustimmung 
erhielt, wenn auch mit geringfügigen Abweichungen (ohne den ursprünglich auf 
der Südwest-Fassade geplanten Balkon im Dachgeschoss; vgl. Schreiben des 
Bezirks Küssnacht an die Bauherrschaft "Erste gestalterische Beurteilung" vom 
2.9.2016; vgl. Baubewilligung vom 6.9.2017 S. 5 Ziff. 1.11). Aus den Akten ergibt 
sich somit nicht, dass die Beschwerdeführer sowie die OBK bzw. die Baubewilli-

14

gungsbehörde noch weitere Varianten, wie bspw. die vom Regierungsrat vorge-
schlagene Variante eines "Mansardendaches", welches eine Dachneigung von 
45 Grad aufweist, geprüft und beurteilt haben. Es kann somit vorliegend nicht 
ohne weiteres gesagt werden, dass es sich beim geplanten Bauvorhaben bzw. 
beim geplanten Dach um eine bessere Lösung handelt, oder durch das Bauvor-
haben ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes besser geschützt werden kann. 
Vielmehr ergibt sich aus dem Gesamtentscheid des ARE vom 27. Juli 2017 
(gemäss Beurteilung des Amtes für Kultur): dass das Projekt sich in der Kernzo-
ne und im Perimeter des Inventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz 
(ISOS), das Küssnacht als von nationaler Bedeutung einstuft, befindet; dass das 
Gebiet 1 Ortskern mit dem Erhaltungsziel A bewertet ist; dass der Bereich 1.0.5, 
in welchem sich das Projekt befindet, als "stark beeinträchtigter Gebietsanfang" 
umschrieben wird; und dass die Situation durch die Aufstockung nicht zusätzlich 
beeinträchtigt wird. Das Amt für Kultur spricht somit nicht von einer Verbesserung 
der Situation, sondern lediglich davon, dass durch das geplante Bauvorhaben 
keine Verschlechterung der Situation erfolgt. Es ist somit nicht ersichtlich, inwie-
weit das Gebäude der Bauherrschaft, welches gemäss ISOS in einem stark be-
einträchtigten Gebiet liegt, lediglich mit einem neuen (die Gebäudehöhe zusätz-
lich überschreitenden) Mansardendach (im Vergleich zum heutigen zu flach ge-
neigten aber unauffälligen Giebeldach) bei Gesamtbetrachtung zu einer Verbes-
serung der Einordnung in der Umgebung bzw. des Ortsbildes oder zu einer ge-
ringeren Beeinträchtigung desselben führen soll.

Soweit die Beschwerdeführer rügen, dass ein Mansardendach mit einer Dach-
neigung von 45 Grad im unteren Dachbereich kein Mansardendach mehr darstel-
le, weshalb eine neue Dachform erschaffen würde, welche so in der Kernzone in 
Küssnacht nicht vorkomme und sich damit auch nicht in die bestehende Gestal-
tung des Küssnachter Dorfkerns einordnen würde, kann dem vorliegend nicht 
ohne weiteres gefolgt werden. Eine solche Variante wurde von den Bewilligungs-
behörden bisher noch nicht eingehend geprüft. Der Bezirksrat macht vernehm-
lassend lediglich geltend, dass es sich beim Mansardendach um ein geknicktes 
Giebel- oder Walmdach handle, dessen untere Flächen steiler verlaufen als die 
oberen. Mit einer unteren Dachneigung von 45° handle es sich somit nicht mehr 
um ein typisches Mansardendach und die Gesamtgestaltung des Gebäudes 
werde massgebend und negativ verändert. Aus dem vom Bezirksrat zitierten 
Lehrbuch ergeben sich indes keine Angaben zur notwendigen Neigung des unte-
ren Dachbereichs eines Mansardendaches (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 
1221). Somit wäre auch eine Neigung von 45° immer noch steiler gegenüber ei-
ner solchen von 30° bzw. bspw. 20° oder 15° im oberen Dachbereich. Zudem 
zeigt auch das von den Beschwerdeführern zu den Akten gelegte Bild des Rat-

15

hauses 2 (Seeplatz 2) das Beispiel eines flacheren unteren Dachbereichs eines 
Mansardendaches. Für eine eingehende und mit den anderen Varianten ver-
gleichbare Beurteilung einer solchen Dachform, wäre zudem ebenfalls eine Visu-
alisierung zu bevorzugen. Hinzu kommt, dass auch die Form des geplanten Bau-
vorhabens nicht einem klassischen Mansardendach entspricht. Statt eines Gie-
bels weist die geplante Dachform einen flachen Abschluss auf (vgl. dazu die vor-
stehenden Ausführungen in Erw. 3.3.2). Daraus ergibt sich, dass gemäss der 
OBK bzw. dem Bezirksrat selbst mit einer geringfügigen Abweichung von einem 
klassischen Mansardendach eine gute Einordnung in das Ortsbild erreicht wer-
den kann. Zudem bedingt bereits die etwas ungewöhnliche Form des bestehen-
den Gebäudes eine gewisse Anpassung klassischer Dachformen, was jedoch 
wie bisher auch ohne weitere Überschreitung der Gebäudehöhe realisierbar ist. 
Zwar ist eine Verbesserung der Situation jeweils erstrebenswert, es reicht jedoch 
auch, wenn es nicht zu einer Verschlechterung der Situation kommt, wie man der 
Beurteilung des Amtes für Kultur im Gesamtentscheid entnehmen kann, solange 
keine Ausnahmebewilligung erforderlich ist. Zudem wäre ein Mansardendach mit 
einer flacheren Neigung im unteren Dachbereich vermutlich noch immer einer 
reinen Steildachvariante, welche wie ein "Zirkuszelt" erscheint, vorzuziehen.

Der Zweck der Ausnahmebewilligung besteht sodann nicht darin, einem Bau-
herrn zu einer optimalen Lösung zu verhelfen oder eine maximale Ausnützung zu 
ermöglichen (vgl. dazu die vorstehenden Ausführungen in Erw. 3.5.1). Aus dem 
Baugesuch der Beschwerdeführer ergibt sich, dass die Anpassung der Dachform 
sowie die Aufstockung dazu dient, Platz für eine zusätzliche Wohnung im Dach-
geschoss zu schaffen, wofür die bestehende räumliche Ausbildung des Dach-
raumes ungenügend sei. Es ist somit eine optimale Ausnützung der bestehenden 
(die zulässige Gebäudehöhe bereits überschreitenden) Baute geplant, was sich 
auch aus den Vorbringen der Beschwerdeführer in der Beschwerde vom 11. Juni 
2018 ergibt. Demgemäss bedeute eine Ablehnung der Ausnahmebewilligung, 
dass das bestehende Gebäude nicht wie von der Bauherrschaft gewollt, bauöko-
nomisch sinnvoll, saniert und auf die gemäss Baureglement zulässige Ge-
schosszahl von vier Vollgeschossen ausgebaut werden könne, weil die Höhen-
masse insbesondere aufgrund der Geschosshöhe des Erdgeschosses von über 
3.6m überschritten würden. Das Erdgeschoss sei von Beginn an als Gewerbe-
raum genutzt und aus diesem Grund, auch was die Höhe anbelange, so konzi-
piert. Auch heute noch würden die Beschwerdeführer darin einen Gewerbebe-
trieb führen. Würde die Ausnahmebewilligung verweigert, müsste die Bauherr-
schaft das bestehende Gebäude bis auf die Grundmauer abbrechen, um ansch-
liessend ein von Grund auf neugebautes Wohn- und Geschäftsgebäude mit vier 
Vollgeschossen zu realisieren, bei welchem insbesondere das Erdgeschoss um 

16

einen Meter in der Höhe reduziert würde. Damit aber könne der Betrieb, welcher 
von der Bauherrschaft selber geführt werde, aus Platzgründen in dieser Form 
nicht mehr aufrecht erhalten werden, was wiederum eine unzumutbare Härte be-
deuten würde. Daraus ergibt sich, dass die Bauherrschaft u.a. eine Ausnahme-
bewilligung anstrebt, um trotz der hohen Raumhöhe im Erdgeschoss noch ein 
weiteres Vollgeschoss realisieren zu können. Daraus resultiert jedoch keine un-
zumutbare Härte; vielmehr würde bei Erteilung einer Ausnahmebewilligung eine 
(unzulässige) Privilegierung der Bauherrschaft resultieren. Ein Ausnahmegrund 
ist somit auch deshalb nicht gegeben. Nach dem Gesagten wird durch die Ver-
weigerung der Ausnahmebewilligung auch das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht 
verletzt (vgl. Beschwerde vom 11.6.2018 S. 11). Die Verweigerung der Ausnah-
mebewilligung im konkreten Fall führt u.a. nicht dazu, dass die Bauherrschaft das 
bestehende Gebäude nicht mehr sachgerecht nutzen oder generell nicht mehr 
umbauen kann.

Selbst wenn man zudem vom Vorliegen eines Ausnahmebewilligungsgrundes 
ausgehen würde (was jedoch nach wie vor nicht der Fall ist), müssten des Weite-
ren die Interessen der Nachbarn berücksichtigt werden, welche einer Überschrei-
tung der Gebäudehöhe entgegenstehen.

3.5.3 Zusammenfassend hat der Regierungsrat zu Recht das Vorliegen eines 
Ausnahmegrundes verneint und festgehalten, dass die Ausnahmebewilligung be-
treffend die Gebäudehöhe zu Unrecht erteilt wurde. Die Beschwerdeführer ver-
mögen keine besonders wichtigen Gründe nachvollziehbar darzulegen, damit für 
eine zusätzliche Überschreitung der Gebäudehöhe durch Änderung einer bereits 
zu hohen Baute mittels Dachausbau eine Ausnahmebewilligung erteilt werden 
könnte.

4. Der Regierungsrat ist im angefochtenen RRB trotz Aufhebung der Baube-
willigung auf einzelne, jedoch nicht alle, Rügen der Beschwerdeführerin (im vor-
liegenden Verfahren Beschwerdegegnerin) eingegangen, weil sich die aufgewor-
fenen Rechtsfragen jederzeit in einem neuen Bauprojekt wieder stellen könnten.

Aus verfahrensökonomischen Gründen rechtfertigt es sich vorliegend zu den 
vom Regierungsrat zwar nicht abschliessend jedoch teilweise angesprochenen 
Fragen Folgendes anzumerken (vgl. Erw. 5.1ff.). Eine unmittelbare Beurteilung 
dieser Rügen verwehrt sich dem Verwaltungsgericht jedoch aufgrund des funkti-
onellen Instanzenzuges und der funktionellen Schranken der Verwaltungsge-
richtsbarkeit (VGE III 2016 151+152 vom 25.4.2017 Erw. 7.9; VGE 1062/05 vom 
15.2.2006 Erw. 5.2; VGE 536/94 vom 7.7.1994 Erw. 2, zit. in VGE III 2009 215 
vom 24.2.2010 Erw. 3.7). Aus demselben Grund erfolgt vorliegend keine Beurtei-

17

lung der vom Regierungsrat nicht behandelten Rügen der Beschwerdeführerin 
(vorliegend Beschwerdegegnerin), zumal ihr bei einem neuen Bauprojekt wie-
derum der Rechtsmittelweg offen stehen wird.

5.1 Der Regierungsrat hat die Frage, ob der Bezirksrat und das ARE inhaltlich 
dieselben Pläne genehmigten, im angefochtenen RRB zu Recht offen gelassen, 
weil die Baubewilligung aus anderen Gründen aufgehoben wurde. Bei einem 
nächsten Baugesuch ist darauf ein besonderes Augenmerk zu legen. Die Aus-
führungen im angefochtenen RRB zur Geschosszahl bzw. zum Untergeschoss 
sind insbesondere insoweit nicht zu beanstanden, als der Regierungsrat festge-
halten hat, dass bei einem erneuten Bauprojekt eine exakte Berechnung des un-
ter dem massgebenden Terrain liegenden Volumens von der Bauherrschaft ein-
zureichen bzw. vom Bezirksrat einzufordern ist. Weitere Ergänzungen erübrigen 
sich somit vorliegend.

Bei einem erneuten Bauprojekt wird der Bauherrschaft zudem angeraten, die 
Baupläne in Bezug auf die Gebäude- und Firsthöhen bzw. Höhenkoten sowie 
das ausgemittelte gewachsene Terrain zu überarbeiten und vervollständigen 
bzw. Pläne einzureichen, welche eine zweifelsfreie Prüfung der Einhaltung der 
Vorschriften erlauben (vgl. dazu die vorstehenden Ausführungen in Erw. 3.1 und 
3.5.2).

5.2 Die Frage, ob die wärmetechnische Sanierung und die geplanten fünf Bal-
kone den Grenz- oder Gebäudeabstand verletzen, hat der Regierungsrat nach-
vollziehbar begründet und verneint. Auf die Ausführungen im angefochtenen 
RRB kann vorliegend verwiesen werden; ebenso auf die Ausführungen zur Aus-
nahmebewilligung hinsichtlich der Strassenabstandsunterschreitung durch den 
Liftanbau. Darauf braucht im konkreten Fall nicht weiter eingegangen zu werden.

5.3.1 Die Beschwerdegegnerin bestreitet die Zuständigkeit des Amtes für Militär, 
Feuer- und Zivilschutz (AMFZ) für die Erteilung einer Brandschutzbewilligung.

5.3.2 Nach § 11 Abs. 1 lit. a des Feuerschutzgesetzes (FSG; SRSZ 530.110) 
vom 12. Dezember 2012 bedürfen die Erstellung und Änderung sowie die Um-
nutzung von Gebäuden oder Gebäudeteilen mit normaler Brandgefahr einer 
Brandschutzbewilligung der Gemeinde, während die Erstellung und Änderung 
sowie die Umnutzung von Gebäuden oder Gebäudeteilen mit hoher Brandgefahr 
oder grosser Personengefährdung einer Brandschutzbewilligung des AMFZ be-
dürfen (§ 11 Abs. 2 FSG). Die Feuerschutzverordnung (FSV; SRSZ 530.111) 
vom 26. März 2013 bezeichnet in den §§ 2 und 3 die Gebäude und Gebäudeteile 
mit normaler und hoher Brandgefahr sowie grosser Personengefährdung (vgl. 

18

§ 11 Abs. 3 FSG). Gemäss § 2 lit. a und e FSV sind Wohngebäude bis und mit 
fünf Erd- und Obergeschossen sowie alle übrigen Gebäude, Räume und Anla-
gen, die nicht von § 3 erfasst werden, Gebäude und Gebäudeteile mit normaler 
Brandgefahr im Sinne von § 11 Abs. 1 lit. a FSG. Gewerbe-, Industrie- und Büro-
gebäude sowie Lagerhallen ab 300m2 Nutzfläche sind dagegen Gebäude und 
Gebäudeteile mit hoher Brandgefahr und grosser Personengefährdung im Sinne 
von § 11 Abs. 2 FSG (§ 3 lit. h FSV).

Das AMFZ kann in Ausnahmefällen und unter Verrechnung der effektiv anfallen-
den Kosten Aufgaben der Gemeinden im vorbeugenden Brandschutz überneh-
men (§ 6 Abs. 3 FSG). Gemäss RRB Nr. 819/2012 vom 22. August 2012 zur 
Verordnung über den Feuerschutz (Totalrevision Schadenwehrverordnung) soll 
mit dem neuen FSG u.a. die Aufgabenteilung zwischen Kanton und Gemeinden 
im Bereich des vorbeugenden Brandschutzes klarer geregelt werden (S. 1). 
Demgemäss soll die Übertragung von kommunalen Aufgaben an den Kanton nur 
in begründeten Ausnahmefällen erfolgen. Als Beispiel wird der unerwartete Aus-
fall eines kommunalen Brandschutzexperten aufgeführt (S. 12, § 6).

5.3.3 Im Gesamtentscheid des ARE vom 27. Juli 2017 wird festgehalten, dass 
die Beurteilung auf Wunsch des kommunalen Brandschutzexperten durch den 
kantonalen Brandschutzexperten erfolgte. In der Vernehmlassung an den Regie-
rungsrat vom 2. November 2017 hat das AMFZ des Weiteren ausgeführt, dass 
das vorliegende Objekt im Unter- und Erdgeschoss eine gewerbliche Nutzung 
und in den übrigen Geschossen eine Wohnnutzung aufweise. Die Nutzfläche des 
Gewerbes betrage gemäss den Flächenangaben in den Plänen 268.2m2, wobei 
aber nicht in allen gewerblich genutzten Räumen die Flächen ausgewiesen sei-
en. Die effektiv gewerblich genutzte Fläche dürfte damit grösser sein. Bei einer 
Gewerbefläche ab 300m2 liege die Zuständigkeit beim kantonalen Amt. Im Unter- 
und Erdgeschoss sei das Gebäude mit dem G.________ (Gebäude) zusammen-
gebaut, einzelne Räume im UG würden vom G.________ (Gebäude) her er-
schlossen und genutzt. Aufgrund der engen örtlichen Situation, dem Zusammen-
bau mit dem Gebäude G.________ und der Mischnutzung könne durchaus in 
Frage gestellt werden, ob hier noch eine normale Brandgefahr bestehe. Die Be-
schwerdeführerin (im konkreten Fall die Beschwerdegegnerin) gehe jedenfalls 
von einem erhöhten Brandrisiko aus. Aufgrund der brandschutztechnischen 
Komplexität dieses Objektes sei dem Wunsch des kommunalen Brandschutzex-
perten entsprochen und das Projekt durch das kantonale Amt beurteilt worden. 
Das kantonale Amt verfüge über besser ausgebildete Fachleute und habe mehr 
Erfahrung in der Beurteilung von komplexen Bauten. Zudem bestehe gemäss § 6 
Abs. 3 FSG die Möglichkeit, dass das kantonale Amt Aufgaben der Gemeinde im 

19

vorbeugenden Brandschutz übernehme. Dem AMFZ seien die örtlichen Verhält-
nisse sehr wohl bekannt, weil die unmittelbaren Nachbarbauten im Zuständig-
keitsbereich des kantonalen Amtes lägen. In diesen beiden Bauten seien 2017 
Bauvorhaben realisiert worden, welche ebenfalls durch das kantonale Amt beur-
teilt, begleitet und abgenommen worden seien. 

5.3.4 Zweifellos reicht der Wunsch eines kommunalen Brandschutzexperten, 
dass die Beurteilung durch das AMFZ zu erfolgen hat, allein nicht aus, um die 
Zuständigkeit des AMFZ zu begründen. Auch eine Gewerbefläche unter 300m2 
reicht für sich allein dafür noch nicht aus (wobei sich aus den Akten nicht absch-
liessend entnehmen lässt, ob die Gewerbefläche vorliegend weniger oder mehr 
als 300m2 beträgt). Im vorliegenden Fall hat das AMFZ mit den vorstehenden 
Ausführungen unter Berücksichtigung verschiedenster Umstände des konkreten 
Einzelfalls jedoch nachvollziehbar dargelegt, weshalb ein Ausnahmegrund im 
Sinne von § 6 Abs. 3 FSG vorliegt. Zudem hat das Verwaltungsgericht bereits in 
VGE III 2015 61 vom 26. August 2015 festgehalten, dass es nicht zu beanstan-
den ist, wenn in Grenzfällen die kantonale Fachbehörde verfügt (zit. VGE Erw. 
3.2.7).

5.4.1 Gemäss § 8 Abs. 1 FSG ist der Entstehung von Bränden und Explosionen 
sowie der Ausbreitung von Flammen, Hitze und Rauch ausreichend vorzubeu-
gen. Die Sicherheit von Personen und eine wirksame Brandbekämpfung müssen 
gewährleistet sein. Bauten und Anlagen sind nach den Vorschriften dieses Erlas-
ses sowie nach den Brandschutzvorschriften, welche sich auf die Interkantonale 
Vereinbarung zum Abbau technischer Handelshemmnisse vom 23. Oktober 1998 
(IVTH) abstützen, zu erstellen und zu unterhalten (§ 8 Abs. 2 FSG).

Gemäss Art. 28 der Brandschutznorm der Vereinigung kantonaler Feuerversiche-
rungen (VKF 1-15de; Stand: 1.1.2015) gilt als Brandschutzabstand zwischen 
Bauten und Anlagen der Abstand der für einen ausreichenden Brandschutz min-
destens einzuhalten ist. Der Brandschutzabstand ist so festzulegen, dass Bauten 
und Anlagen nicht durch gegenseitige Brandübertragung gefährdet sind. Bauart, 
Lage, Ausdehnung und Nutzung sind zu berücksichtigen (Art. 29 VKF 1-15de). 
Wenn Abstände als Brandschutzabstand nicht genügen, sind Massnahmen zu 
treffen, die einen Brandübergriff verhindern. Nach Ziff. 2.4 der Brandschutzrichtli-
nie der VKF "Brandschutzabstände Tragwerke Brandabschnitte" (VKF 15-15de; 
Stand: 1.1.2017) gelten an die Ausführung der Aussenwandkonstruktion hinsicht-
lich Brennbarkeit und Feuerwiderstand erhöhte Anforderungen, wenn erforderli-
che Brandschutzabstände gemäss Ziff. 2.2 oder 2.3 unterschritten werden.

20

5.4.2 Gemäss Vernehmlassung des ARE bzw. des AMFZ vom 2. November 
2017 werden die Brandschutzabstände im konkreten Fall unterschritten, können 
jedoch mit entsprechenden Ersatzmassnahmen gemäss Ziff. 2.4 VKF 15-15de 
bzw. Anhang kompensiert werden. Gemäss Gesamtentscheid vom 27. Juli 2017 
ist spätestens vier Wochen vor Baubeginn durch die Bauherrschaft der Nachweis 
zu erbringen, dass die Brandschutzmassnahmen den Brandschutzvorschriften 
entsprechen. Die Beurteilung sowie das Vorgehen des AMFZ im Gesamtent-
scheid des ARE vom 27. Juli 2017 ist somit nicht zu beanstanden (vgl. auch VGE 
III 2015 61 vom 26.8.2015 Erw. 3.2.3ff.; VGE III 2014 186 vom 23.4.2015 Erw. 7, 
wonach u.a. gemäss § 81 Abs. 3 PBG technische Bewilligungen in der Baubewil-
ligung vorbehalten und nach Rechtskraft der Baubewilligung erteilt werden kön-
nen, weshalb die nach den geltenden Brandschutzvorschriften erforderlichen 
baulichen, technischen, organisatorischen und abwehrenden Brandschutzmass-
nahmen in einem Brandschutznachweis zu konkretisieren sind, § 4 Abs. 1 FSV). 

5.5 Schliesslich hat der Regierungsrat festgehalten, dass die geplanten Balko-
ne sowie der Liftanbau nicht ortsfremd, sondern unter Berücksichtigung des 
Ortsbildinventars zulässig seien. Die Einordnungsfrage ist bei einem neuen Bau-
projekt wieder neu zu beurteilen, wobei nicht nur die Balkone generell zu beurtei-
len sind, sondern insbesondere unter Berücksichtigung des Ortsbildschutzes al-
lenfalls auch eine Auseinandersetzung mit der Frage zu erfolgen hat, ob sich ein 
Balkon am Dach einordnen lässt, da Balkone grundsätzlich Teil der Fassade sind 
und nicht ins Dach gehören (vgl. dazu etwa Leitfaden Dachlandschaften, Projek-
tierungshilfe für Bauten im Dachbereich, Stadt Zürich, Stand Oktober 2017,  
S. 19/21).

6.1 Die Beschwerde erweist sich im Sinne der vorstehenden Ausführungen als 
unbegründet und ist daher abzuweisen.

6.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'500.-- sind dem Verfah-
rensausgang entsprechend zu zwei Dritteln (Fr. 1'000.--) den Beschwerdeführern 
unter solidarischer Haftbarkeit und zu einem Drittel (Fr. 500.--) dem Bezirk aufzu-
erlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

6.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer und der Bezirk der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteien-
tschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührenta-
rifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der or-
dentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 
einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemes-

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sungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf 
Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.) festgelegt, wovon zwei Drittel 
(Fr. 1'000.--) auf die Beschwerdeführer (unter solidarischer Haftbarkeit) und ein 
Drittel (Fr. 500.--) auf den Bezirk entfällt. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
werden auf Fr. 1'500.-- festgelegt, wovon Fr. 1'000.-- den Beschwerdefüh-
rern (unter solidarischer Haftbarkeit) und Fr. 500.-- dem Bezirk Küssnacht 
auferlegt werden. 

Die Beschwerdeführer haben einen Kostenvorschuss von Fr. 1'500.-- ge-
leistet, weshalb ihnen Fr. 500.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten 
ist.

Der Bezirk hat sein Betreffnis von Fr. 500.-- innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts 
zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführer haben der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von Fr. 1'000.-- zu ent-
richten. Der Bezirk hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Partei-
entschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt.) von Fr. 500.-- zu entrichten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
 den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
 den Bezirksrat Küssnacht (R)
 den Regierungsrat 
 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
 und das kantonale Amt für Raumentwicklung.

Schwyz, 17. Oktober 2018

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Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 6. November 2018