# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d722091a-974e-5d31-a04c-da1042b4e33c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-11-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 14.11.1997 80.1997.178
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1997-178_1997-11-14.html

## Full Text

Incarto n.

  80.97.00178

  	
  Lugano

  14 novembre 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  
						

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sul ricorso del 29 ottobre 1997

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

ritenuto

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico
del 25 marzo 1996, iscritto a Registro fondiario il successivo 4 aprile,
__________ __________ alienava a __________ __________ la PPP n. __________ del
RFD di __________, al prezzo di fr. 430’000.–.

                                         Con la dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari, l’alienante chiedeva la deduzione di
complessivi fr. 20’000.–, a titolo di costi di costruzione e di miglioria, di
fr. 4’850.– per inserzioni e di fr. 15’000.– per provvigioni di vendita.

                                         Notificandogli la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 marzo
1997, l'Ufficio di tassazione di __________ __________ ammetteva in deduzione
solo i costi per le inserzioni, mentre negava le altre detrazioni, in quanto le
relative spese non erano state comprovate. L’utile era di conseguenza
commisurato in fr. 99’720.– e l’imposta in fr. 19’944.–.

 

 

                                   2.   In seguito a reclamo
del contribuente, che chiedeva la detrazione dei costi di miglioria e della
provvigione, l’autorità fiscale riduceva l’utile imponibile a fr. 61’381.– e
l’imposta a fr. 12’276.–; ammetteva infatti il carattere di costi di miglioria
delle spese per la pittura, per la lamatura del parchetto e per lavori di
falegnameria mentre lo negava per altre spese di pittura e di arredamento del
bagno.

 

 

                                   3.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula la
deduzione di costi di miglioria per complessivi fr. 38’061.65, sottolineando
che si riferiscono a lavori sostenuti espressamente su richiesta
dell’acquirente e attirando l’attenzione sulla circostanza di aver venduto
l’appartamento al solo scopo di far fronte alle imposte comunali e cantonali.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   5.   Il presente ricorso
verte essenzialmente sulla definizione della natura dei lavori eseguiti
nell’appartamento alienato dal ricorrente. Secondo l’autorità fiscale, solo una
parte dei costi fatti valere presenta carattere di spese di miglioria, mentre
per il ricorrente tutti. 

 

                                         5.1.

                                         Per l'art. 134 cpv. 1 LT,
sono considerati costi di investimento:

                                         -  i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         -  i
costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di
costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di
allacciamento;

                                         -  le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

 

                                         5.2.

                                         Per quanto attiene, in particolar
modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone
che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato
all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

                                         È peraltro irrilevante che
la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore
corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del
valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo
effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

                                         Computabili sono in primo
luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni,
prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino,
ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato;
vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in
relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

                                      

                                         5.3.

                                         Non possono essere fatte
valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o
dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria  (art. 134 cpv. 2 LT).

                                         La legge tributaria
prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare
privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese
di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza
sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la
redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). 

                                         Ai fini della
determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le «spese di
acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art. 33 lett. d
LT).

                                         La distinzione tra spese
di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente
praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o
ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa
vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in
parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese
effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione
e in parte carattere di miglioria.

                                         Per ovviare a queste
difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili
casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa
di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare
n. 7/1995 del 1° dicembre 1994). 

 

                                         5.4.

                                         Se si esaminano le fatture
prodotte dal ricorrente, alla luce dei principi giurisprudenziali appena
illustrati, si deve concludere che l’autorità di tassazione è stata oltremodo
generosa, nella commisurazione delle deduzioni.

                                         Ha infatti ripartito nel
modo seguente i costi fatti valere:

 

	
  impresa, data fattura, lavori eseguiti 

  	
  deduzioni ammesse

  	
  deduzioni negate

  
	
  __________ __________ __________ (31.12.1992):

  - pittura + lamatura parchetto

  	
   

  20’500

  	
   

  
	
  __________
  __________ __________ (30.6.1996):

  -
  pittura appartamento e terrazza

  	
   

  	
   

  7’456

  
	
  __________ __________ (31.8.1996):

  -
  nuovo lavabo e altri lavori bagno

  	
   

  	
   

  6’057

  
	
  Solidarietà - Lavorazione legno (26.11.1996):

  -
  lavori falegnameria-verniciatura camera

  -
  armadio a muro e piano lavoro cucina

  -
  mensola mobile soggiorno

  -
  altri lavori falegname + materiale

  	
   

   

  2’100

   

  739

  	
   

  1’130

   

  80

  
	
  Totale

  	
   23'339

  	
  14’723

  

 

                                         Le sole spese che si
giustifica di considerare come costi di miglioria sono tutt’al più quelle
sostenute nel 1992 e fatturate dalla __________ __________ __________; essendo
infatti intervenute nei cinque anni successivi all’acquisto, si può effettivamente
ritenere che abbiano incrementato il valore dell’appartamento, in applicazione
della giurisprudenza secondo cui le spese relative a lavori di manutenzione di
un immobile, eseguiti subito dopo il suo acquisto, non possono in principio essere
dedotte dal reddito ordinario (DTF 99 Ib 362). Solo recentemente,
infatti, il Tribunale federale ha precisato la propria giurisprudenza nel senso
che i costi per la manutenzione d'immobili recentemente acquistati e non in
stato di abbandono possono tuttavia essere dedotti dal reddito lordo quando si
riferiscono alla manutenzione periodica e non al ricupero di una manutenzione
tralasciata (DTF 123 II 218 = RF 52/1997 p. 354 = RDAF
53/1997 p. 582 = StE 1997 B 25.6 n. 30).

                                         Tutte le altre spese
denotano un evidente carattere di costi di manutenzione. Si può tuttavia
rinunciare alla reformatio in peius, in considerazione dell’esiguità
degli importi di cui si tratta.

 

 

                                   6.   Il ricorso si rivela
pertanto manifestamente infondato. Tassa di giustizia e spese sono a carico del
ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: