# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3d9524d9-275b-5722-ae90-a20f065db172
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 29.06.2023 110 2023 25
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2023-25_2023-06-29.pdf

## Full Text

1/10

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2023/25

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 29. Juni 2023

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

und

Frau E.________
Beschwerdegegnerin 1

Herrn F.________
Beschwerdegegner 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Burgdorf, Baudirektion, Lyssachstrasse 92, Postfach, 
3401 Burgdorf

betreffend die Verfügung der Stadt Burgdorf vom 1. Februar 2023 (eBau-Nr. 2022-14263; 
Einfamilienhaus, Verlängerung Hauszufahrt)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 reichten am 26. September 2022 
bei der Stadt Burgdorf ein Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses mit 
Autounterstand auf Parzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. I.________ sowie für die Verlängerung 
der Hauszufahrt auf Parzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. P.________. Die Parzellen liegen in der 
Wohnzone W2. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführerinnen Einsprache.

Mit Gesamtbauentscheid vom 1. Februar 2023 erteilte die Stadt Burgdorf die Baubewilligung.

BVD 110/2023/25 

2/10

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführerinnen am 28. Februar 2023 Beschwerde bei der 
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des 
Gesamtbauentscheids vom 1. Februar 2023 und die Erteilung des Bauabschlags. Sie machen 
insbesondere geltend, die strassenmässige Erschliessung sowie die Erschliessung bezüglich 
Kanalisation seien ungenügend.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte bei der Vorinstanz 
die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch.

4. In ihrer Beschwerdeantwort vom 27. März 2023 beantragt die Beschwerdegegnerschaft die 
Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten werden könne. Sie bestreitet die 
Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerinnen. Die Vorinstanz beantragt die Abweisung der 
Beschwerde.

5. Mit Verfügung vom 2. Mai 2023 erhielten die Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, 
Schlussbemerkungen einzureichen, wovon die Beschwerdeführerinnen und die 
Beschwerdegegnerschaft Gebrauch machten. In ihren Schlussbemerkungen vom 8. Mai 2023 hält 
die Beschwerdegegnerschaft vollumfänglich an den gestellten Rechtsbegehren fest. Weiter macht 
die Beschwerdegegnerschaft weitere Ausführungen zur Beschwerdelegitimation resp. zur 
Einhaltung der Beschwerdefrist. Die Beschwerdeführerinnen verweisen in ihren 
Schlussbemerkungen vom 17. Mai 2023 grundsätzlich auf die bereits gemachten Ausführungen 
und bringen Ergänzungen bezüglich des Abwasseranschlusses an. Die Vorinstanz verzichtet in 
ihrer Eingabe vom 8. Mai 2023 auf eine weitere ausführliche Stellungnahme.

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten, Beschwerdelegitimation

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
 unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerinnen, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind 
durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

BVD 110/2023/25 

3/10

c) Die Beschwerdegegnerschaft macht aber geltend, die Beschwerdeführerin 1 und die 
Beschwerdeführerin 2 seien Gesamteigentümerinnen der Parzellen Burgdorf Grundbuchblatt 
Nrn. A.________ und B.________ und somit eine einfache Gesellschaft. Daher sei keine der 
Beschwerdeführerinnen alleine zur Beschwerde befugt. Das vorliegende Beschwerdeverfahren 
werde jedoch einzig durch die Beschwerdeführerin 1 verfolgt. Dahingegen sei im 
Einspracheverfahren die Gemeinschaft Partei gewesen und nicht die Beschwerdeführerin 1 allein. 
Mangels Mitunterzeichnung der Beschwerdeführerin 2 müsse davon ausgegangen werden, dass 
die Einreichung einer Beschwerde im Widerspruch zu deren Interessen stehe.

Das Rechtsamt der BVD informierte die Beschwerdeführerin 1 mit Verfügung vom 6. März 2023, 
dass im Briefkopf der Beschwerde beide Beschwerdeführerinnen genannt seien, die Beschwerde 
jedoch nur durch die Beschwerdeführerin 1 unterzeichnet worden sei. Den 
Beschwerdeführerinnen wurde die Gelegenheit gegeben, innert einer kurzen Frist eine durch 
beide Beschwerdeführerinnen unterzeichnete Beschwerde einzureichen, andernfalls würde die 
Beschwerde einzig als Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 behandelt.

Am 13. März 2023 reichten die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 innert Nachfrist die von beiden 
unterzeichnete Beschwerde ein. Auch die Einsprache im vorinstanzlichen Verfahren vom 
30. November 20224 wurde von der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführerin 2 
unterzeichnet.

In ihren Schlussbemerkungen bringt die Beschwerdegegnerschaft vor, die nachgereichte 
Beschwerde sei auch von D.________ unterzeichnet worden, deren Unterschrift auf der 
Beschwerde vom 28. Februar 2023 nicht enthalten gewesen sei. Der Kopie lasse sich nicht 
entnehmen, ob die nachgereichte Beschwerde tatsächlich Originalunterschriften enthalte. Falls 
keine eigenhändige Originalunterschrift enthalten sei, gelte die Eingabe als nicht unterzeichnet. 
Zudem sei die nachgereichte Version der Beschwerde erst nach Ablauf der Beschwerdefrist bei 
der BVD eingegangen. Da die Vertretung von D.________ durch die Beschwerdeführerin 1 im 
Beschwerdeverfahren ausgeschlossen sei, habe die Beschwerdeschrift vom 28. Februar 2023 
einzig als Beschwerde von C.________ entgegengenommen werden können. Diese sei aber 
aufgrund des Gesamteigentums und der Einsprache der Gemeinschaft nicht befugt gewesen, die 
Beschwerde alleine zu erheben. Innert Beschwerdefrist sei keine gültige Beschwerde der 
Gesamteigentümerinnen vorgelegen, was sich auch nicht durch eine Frist zur Verbesserung 
heilen lasse. Es liege keine fristgerechte Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 vor und die 
Beschwerdeführerin 1 sei nicht alleine zur Beschwerdeführung befugt.

Laut Art. 40 Abs. 1 BauG beträgt die Beschwerdefrist 30 Tage seit Eröffnung des Entscheids. 
Gemäss Art. 33 Abs. 3 VRPG müssen Antrag und Begründung bei fristgebundenen Eingaben 
innert der Frist eingereicht werden. Antrag und Begründung sind demnach qualifizierte 
Gültigkeitserfordernisse in dem Sinne, dass diesbezügliche Mängel nur innert der gesetzlichen 
Rechtsmittelfrist geheilt werden können. Anderweitig mangelhafte Eingaben weist die Behörde 
unter Ansetzung einer kurzen Nachfrist zur Verbesserung zurück (vgl. Art. 33 Abs. 1 und 2 VRPG). 
Bei einer mangelhaften oder fehlenden Unterschrift handelt es sich nach Lehre und 
Rechtsprechung um einen verbesserlichen Mangel. Die entsprechende Eingabe wird von der 
Behörde unter Ansetzung einer kurzen Nachfrist zur Verbesserung der Unterschrift 
zurückgewiesen. Wird eine Eingabe innert der angesetzten Nachfrist in verbessertem Zustand 
eingereicht, gilt sie als rechtzeitig.5 Die Unterschriften auf Parteieingaben müssen rechtsgültig 
sein, d.h. sie müssen entweder eigenhändig durch die Beschwerdeführenden selber 

4 Vgl. Vorakten, pag. 70 f.
5 BVR 2000 S. 145 E. 2c, Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, S. 97 f.; Michel Daum, in Kommentar zum 
bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 28 

BVD 110/2023/25 

4/10

(Originalunterschrift und keine Fotokopie) oder durch eine zur Vertretung bevollmächtigte Person 
unterschrieben sein.6 Eine fehlende, unleserliche oder unvollständige Unterschrift ist 
verbesserungsfähig (vgl. Art. 33 VRPG).7
Der Entscheid der Vorinstanz ist auf den 1. Februar 2023 datiert. Die Beschwerdeführerin 1 gab 
ihre auf den 28. Februar 2023 datierte Beschwerde am 1. März 2023 bei der Schweizerischen 
Post auf. Diese Beschwerde ist innerhalb der 30-tägigen Rechtsmittelfrist erhoben worden. Die 
Beschwerde wurde im Namen beider Beschwerdeführerinnen eingereicht, trug aber nur die 
Unterschrift der Beschwerdeführerin 1. Der Beschwerde lag eine Spezialvollmacht bei, in welcher 
die Beschwerdeführerin 2 die Beschwerdeführerin 1 zur Einsprache gegen das Baugesuch 
100554, e-Bau Nr. 2022-14263 in ihrem Namen bevollmächtigt. Gemäss Art. 15 Abs. 4 VRPG sind 
zur Vertretung vor den Verwaltungsjustizbehörden zur Prozessvertretung nur Anwältinnen und 
Anwälte zugelassen. Es handelt sich bei der Unterzeichnung der Beschwerde durch die 
Beschwerdeführerin 1 auch im Namen der Beschwerdeführerin 2 um einen Formmangel. Mit 
Verfügung vom 6. März 2023 wurde dies den Verfahrensbeteiligten mitgeteilt und der 
Beschwerdeführerin 2 wurde eine Frist bis zum 17. März 2023 gesetzt, um die Beschwerde 
eigenhändig zu unterzeichnen und dem Rechtsamt wieder einzureichen. Am 13. März 2023 ging 
beim Rechtsamt eine Kopie der Beschwerde vom 28. Februar 2023 ein, auf welcher die 
Beschwerdeführerin 2 eigenhändig unterschrieben hatte. Die Verbesserung des Formmangels 
erfolgte innert der vom Rechtsamt gesetzten Nachfrist und somit rechtzeitig. Folglich haben sich 
beide Beschwerdeführerinnen rechtsgültig und rechtzeitig als Partei im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren konstituiert.

Auf die form- und fristgerecht eingereichte resp. innert vom Rechtsamt der BVD angesetzter Frist 
verbessert eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Situation

Das Baugrundstück wurde von der ursprünglichen Parzelle Burgdorf Grundbuchblatt 
Nr. L.________ abparzelliert, welche sich entlang der gesamten Länge auf der Südwestseite einer 
Stichstrasse erstreckte. Am Anfang der Stichstrasse befindet sich nun der Rest der Parzelle 
Burgdorf Grundbuchblatt Nr. L.________, dahinter befindet sich die Parzelle Burgdorf 
Grundbuchblatt Nr. N.________ sowie die Bauparzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. I.________ 
am Ende der Stichstrasse. Auf der gegenüberliegenden Seite grenzen die Parzellen Burgdorf 
Grundbuchblatt Nrn. Q.________, B.________, H.________ und A.________ an die Stichstrasse. 
Die private Stichstrasse Parzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. P.________ befindet sich im 
Miteigentum der Erbengemeinschaft K.________ (Eigentümer der Parzelle Burgdorf 
Grundbuchblatt Nr. L.________) und der einfachen Gemeinschaft Frau M.________ und Herrn 
O.________ (Eigentümer der Parzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. Q.________). Die Parzellen 
Burgdorf Grundbuchblatt Nrn. B.________ und A.________ befinden sich im Gesamteigentum 
der Beschwerdeführerinnen.

3. Erschliessung

a) Die Beschwerdeführerinnen bringen in ihrer Beschwerde vom 28. Februar 2023 vor, die 
Erschliessung der Bauparzelle solle über die Privatstrasse Parzelle Burgdorf Grundbuchblatt 
Nr. P.________ erfolgen. Die Beschwerdegegnerschaft sei nicht (Mit-)Eigentümerin der 
Privatstrasse und würden auch über kein als Dienstbarkeit ausgestaltetes Wegrecht dafür 

6 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 28 f.
7 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 28 und Art. 33 N. 2 

BVD 110/2023/25 

5/10

verfügen. Die Beschwerdegegnerschaft habe angegeben, über einen obligatorischen Anspruch 
für die Nutzung zu verfügen, was von den Beschwerdeführerinnen bestritten werde und zudem 
auch ungenügend sei, um die Erschliessung im baurechtlichen Sinne sicherzustellen. Dem 
Bauvorhaben sei daher der Bauabschlag zu erteilen.

Die Beschwerdeführerinnen führen weiter aus, die Erschliessung sei ebenfalls nicht gegeben, weil 
sich die bestehende Kanalisation unter der Privatstrasse in ihrem Eigentum befinden würde. Die 
Bauherrschaft sei nicht berechtigt, diese Kanalisation ohne vorgängige Zustimmung der 
Beschwerdeführerinnen mitzubenutzen. Die Zustimmung liege zum heutigen Zeitpunkt nicht vor.

b) In ihrer Beschwerdeantwort vom 27. März 2023 führt die Beschwerdegegnerschaft aus, 
dass das Baugrundstück über die bestehende Privatstrasse auf Parzelle Burgdorf Grundbuchblatt 
Nr. P.________ erschlossen werden soll. Diese Wegparzelle befinde sich im gemeinschaftlichen 
Eigentum einer Erbengemeinschaft und einer einfachen Gesellschaft. Keine der Parteien im 
vorliegenden Verfahren hätten daran Eigentumsrechte.

Die von den Beschwerdeführerinnen vorgebrachten Rügen seien zivilrechtliche Fragen, welche 
im Baubewilligungsverfahren nicht zu prüfen seien. Zudem sei die Behauptung, dass ein 
obligatorischer Anspruch ungenügend sei, unzutreffend. Den obligatorischen Anspruch auf die 
Nutzung der bestehenden Privatstrasse hätte die Beschwerdegegnerschaft bereits im Rahmen 
des Kaufvertrags über das Baugrundstück erworben. Das obligatorische Wegrecht sei von den 
Eigentümern der Wegparzelle auch noch dienstbarkeitsrechtlich eingeräumt worden, das 
entsprechende Grundbuchgeschäft sei hängig.

c) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück 
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, 
genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Der Regierungsrat umschreibt die 
Anforderungen an eine genügende Erschliessung näher (Art. 8 Abs. 1 BauG). Diese Regelungen 
finden sich in den Art. 3 ff. BauV8. Laut Art. 4 Bst. c BauV gilt die Erschliessung dann als 
sichergestellt, wenn bei Anlagen auf fremdem Grund entweder ein für die Grundeigentümer 
verbindlicher Plan besteht oder das Recht für Erstellung und Erhaltung vor dem Bauentscheid 
vereinbart ist. Die benötigten Rechte müssen bei Baubeginn erworben sein. Dies bedeutet im Falle 
einer Dienstbarkeit, dass im Zeitpunkt der Baubewilligung ein entsprechender Vertrag vorliegt mit 
der Ermächtigung zum Eintrag im Grundbuch nach Rechtskraft der Baubewilligung.9 Der Eintrag 
im Grundbuch muss im Zeitpunkt der Baubewilligung noch nicht vorliegen, aber vor Baubeginn 
erfolgen. Dies ist in der Regel mit einer Auflage im Bauentscheid festzulegen.10

In diesem Zusammenhang sind privatrechtliche Tatbestände ausnahmsweise und vorfrageweise 
im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Darüber hinaus sind privatrechtliche Fragen nicht 
Gegenstand des öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens.11

d) Die Erschliessung der Bauparzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. I.________ ist über die 
Wegparzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. P.________ geplant. Die Wegparzelle steht im 
Miteigentum der Erbengemeinschaft K.________ und der einfachen Gesellschaft Herrn 
O.________ und Frau M.________

8 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 N. 12
10 BVR 1988 S. 172
11 Entscheide der BVD RA Nrn. 110/2019/186 vom 2. März 2020 E. 4d, 110/2013/47 vom 15. Mai 2013 E. 4, 
110/2000/54 vom 16. November 2000 E. 5, 110/1991/14 vom 6. Januar 1992 E. 8; vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 N. 11.

BVD 110/2023/25 

6/10

Mit Parzellierungs- und Kaufvertrag vom 25. August 2022 verkaufte die Erbengemeinschaft 
K.________ der Beschwerdegegnerschaft einen Teil der ursprünglichen Parzelle Burgdorf 
Grundbuchblatt Nr. L.________ (Bauparzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. I.________). Im 
Parzellierungs- und Kaufvertrag wurde folgende Ziffern zur Erschliessungsberechtigung 
aufgenommen:

BVD 110/2023/25 

7/10

«16. Erschliessungsberechtigung
Die Eigentümer der Wegparzelle Nr. P.________ haben sich gegenüber den Eigentümern der 
Nachbarparzellen Nrn. A.________ und H.________, denen sie ein Durchleitungsrecht eingeräumt haben, 
das Recht vorbehalten, an deren Erschliessungsleitung entschädigungslos anzuschliessen. Die 
Anschliessenden haben die Herstellung der Weganlage und die Kosten des Anschlusses zu übernehmen 
sowie allfällige technische Vorkehren, damit wegen der Anschlüsse die Eigentümer der Liegenschaften 
Grundbuchblatt Nrn. A.________ und H.________ nicht benachteiligt werden. Die Verkäuferschaft tritt der 
Käuferschaft diese Anschlussrechte anteilsmässig ab und diese übernehmen die damit verbundenen 
Pflichten. Zudem bevollmächtigt die Verkäuferschaft die Käuferschaft, diese Durchleitungsrechte dinglich zu 
sichern und mit den Miteigentümern der Wegparzelle Nr. P.________ zu Gunsten der von ihnen erworbenen 
Parzellen die entsprechenden Verträge abzuschliessen und im Grundbuch eintragen zu lassen. Die 
Doppelvertretung wird dazu ausdrücklich erlaubt.

17. Wegberechtigung
Die Herren K.________ sind mit den Ehegatten M.________ und O.______ Eigentümer der Wegparzelle 
Burgdorf Grundbuchblatt Nr. P.________. Diese Parzelle dient gemäss Feststellung der Wegeigentümer im 
Jahre 1971 (Grundbuchbeleg IV-R.________) als Zufahrtsweg zu den Parzellen Nrn. A.________, 
H.________ und B.________ sowie für allfällige auf der Parzelle Nr. L.________ auszuscheidende 
Bauparzellen. Die Verkäuferschaft tritt der Käuferschaft in obligatorischer Weise das Recht, diesen Weg mit 
zu nutzen ab. Diese übernehmen damit verbunden die Pflicht, den Eigentümern der Nachbarparzellen 
Grundbuchblatt Nrn. A.________ und H.________ je 1/6 deren Wegbaukosten aus den 70-er Jahren des 
letzten Jahrhunderts zurückzuerstatten, sobald sie ihre Kaufsobjekte zu überbauen beginnen.

Zudem bevollmächtigt die Verkäuferschaft die Käuferschaft, diese Wegrechte dinglich zu sichern und mit 
den Miteigentümern der Wegparzelle Nr. P.________ zu Gunsten der von ihnen erworbenen Parzellen die 
entsprechenden Verträge abzuschliessen und im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Doppelvertretung wird 
dazu ausdrücklich erlaubt. Das Wegrecht lastet zu Gunsten der Parzelle Nr. I.________ auf dem ganzen 
Weg, zugunsten der Parzelle Nr. N.________ bis an deren nördliche Parzellengrenze.

Zudem räumt die Verkäuferschaft der Käuferschaft ein Wegrecht auf ihrem Restgrundstück Grundbuchblatt 
Nr. L.________ ein, wie im beiliegenden Plan mit gelber Farbe eingezeichnet und erteilt ihre Einwilligung 
zur Eintragung im Grundbuch, sobald die Eigentümer der Liegenschaft Grundbuchblatt Nr. Q.________ ein 
entsprechendes Recht zu Gunsten der Liegenschaft Grundbuchblatt Nr. L.________ eingeräumt haben, wie 
im beiliegenden Plan mit grüner Farbe eingezeichnet. Zum Abschluss dieses Vertrages namens der 
Verkäuferschaft mit den Eigentümern der Liegenschaft Grundbuchblatt Nr. Q.________ wird die 
Käuferschaft ebenfalls bevollmächtigt. Schliesslich räumt der Eigentümer der Liegenschaft Grundbuchblatt 
Nr. N.________ dem Eigentümer der Nr. I.________ ein dingliches Wegrecht an der Fläche ein, wie im 
beiliegenden Plan blau eingezeichnet.»

Mit Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Februar 2023 wurde den Eigentümerinnen und Eigentümer der 
neuen Parzellen Nrn. I.________ und N.________ durch die Eigentümerschaft der Parzellen 
Grundbuchblatt Nrn. Q.________, P.________ und L.________ folgende Rechte eingeräumt:

«1. Durchleitungsrecht
Die Eigentümer der Wegparzelle Nr. P.________ räumen den Eigentümern der Liegenschaften Burgdorf 
Grundbuchblatt Nrn. I.________ und N.________ unentgeltlich und auf unbestimmte Zeit das dingliche 
Recht ein, Abwasserleitungen, Frischwasserzufuhr und Energieleitungen aller Art in diesen Weg einzulegen 
und dort zu belassen.

Die Eigentümer der Liegenschaften Nrn. Q.________ und L.________ haben das Recht, an den 
bestehenden Leitungen, errichtet durch die Eigentümer der Liegenschaften Nrn. A.________ und 
H.________, anzuschliessen. Muss wegen eines solchen Neuanschusses der Parzelle Nr. Q.________ 

BVD 110/2023/25 

8/10

und/oder L.________ der Querschnitt oder die Kapazität einer bestehenden Leitung angepasst werden, 
tragen diese Kosten die Eigentümer der Parzellen Nrn. Q.________, L.________, I.________ und 
N.________ anteilsmässig, wenn die Eigentümer der beiden letzteren Parzellen auch an diese Leitungen 
angeschlossen haben.

2. Wegberechtigung
Die Herren K.________ sind mit den Ehegatten M.________ und O.______ Eigentümer der Wegparzelle 
Burgdorf Grundbuchblatt Nr. P.________. Diese Parzelle dient gemäss Feststellung der Wegeigentümer im 
Jahre 1971 (Grundbuchbeleg IV-R.________) als U.________weg zu den Parzellen Nrn. A.________, 
H.________ und B.________ sowie für allfällige auf der Parzelle Nr. L.________ auszuscheidende 
Bauparzellen. Zudem dient die Parzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. P.________ als U.________weg zu 
allfälligen von der Parzelle Nr. J.________ auszuscheidenden Bauparzellen.

Die Eigentümer der Wegparzelle Nr. P.________ räumen den Eigentümern der Parzellen Nrn. I.________ 
und N.________ unentgeltlich und auf unbestimmte Zeit ein dingliches Wegrecht ein, wie in beiliegendem 
Plan gelb (Nr. I.________) beziehungsweise gelb schraffiert (Nr. N.________) dargestellt.

Zudem räumen die Eigentümer der Liegenschaft Burgdorf Grundbuchblatt Nr. L.________ den Eigentümern 
der Liegenschaften Nrn. Q.________, I.________ und N.________ unentgeltlich und auf unbestimmte Zeit 
ein dingliches Wegrecht ein, wie im beiliegenden Plan mit grüner Farbe eingezeichnet.

Des Weiteren räumt der Eigentümer der Liegenschaft Burgdorf Grundbuchblatt Nr. N.________ den 
Eigentümer der Liegenschaften Nrn. Q.________ und I.________ unentgeltlich und auf unbestimmte Zeit 
ein dingliches Wegrecht ein, wie im beiliegenden Plan mit blauer Farbe (Nr. I.________) und blau 
schraffierter Farbe (Nr. Q.________) eingezeichnet.

Schliesslich räumt der Eigentümer der Liegenschaft Burgdorf Grundbuchblatt Nr. Q.________ den 
Eigentümern der Liegenschaften Nrn. L.________, N.________ und I.________ unentgeltlich und auf 
unbestimmte Zeit ein dingliches Wegrecht ein, wie im beiliegenden Plan mit oranger Farbe (Nrn. I.________ 
und N.________) und orange schraffierter Farbe (Nr. L.________) eingezeichnet.»

Im Dienstbarkeitsvertrag erteilten die Parteien zudem ihre Einwilligung und Vollmacht an den 
Notar zu den notwendigen Grundbuchgeschäften. Gemäss Grundbuchdaten-Informationssystem 
des Kantons Bern (GRUDIS) hat der Notar die Grundbuchanmeldung vorgenommen, die 
Dienstbarkeiten wurden am 2. März 2023 im Tagebuch des Grundbuchs eingetragen. 

e) Die genügende Erschliessung ist auch gegeben, wenn diese über fremden Grund 
vorgesehen ist. In diesem Falle muss das entsprechende Recht vor dem Bauentscheid vereinbart 
sein; der Eintrag im Grundbuch muss vor Baubeginn erfolgen. Vorliegend wurde der Bauherrschaft 
beim Kauf ihrer Bauparzelle ein obligatorisches Recht abgetreten, die Wegparzelle Burgdorf 
Grundbuchblatt Nr. P.________ mit zu nutzen. Das obligatorische Recht an der Nutzung der 
Zufahrt zum Grundstück bestand somit vor Erlass des Bauentscheids durch die Vorinstanz. Im 
Nachgang zum Bauentscheid hat die Bauherrschaft zudem mit den Eigentümern der Wegparzelle 
am 15. Februar 2023 einen Dienstbarkeitsvertrag geschlossen. Aus diesem geht hervor, dass die 
Eigentümer der Wegparzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. P.________ den Eigentümern der 
neuen Parzellen Nrn. I.________ und N.________ auf unbestimmte Zeit ein Wegrecht eingeräumt 
hat. Diese Dienstbarkeit wurde bereits im Tagebuch des Grundbuchs eingetragen.

Die strassenmässige Erschliessung ist aufgrund des dienstbarkeitsrechtlich eingeräumten 
Wegrechts genügend sichergestellt, die entsprechende Rüge der Beschwerdeführerinnen ist 
unbegründet.

BVD 110/2023/25 

9/10

f) Aus dem Parzellierungs- und Kaufvertrag vom 25. August 2022 geht hervor, dass die 
Eigentümer der Parzellen Burgdorf Grundbuchblatt Nr. A.________ und H.________ auf der 
Wegparzelle Erschliessungsleitungen erstellt haben. Für diese Erschliessungsleitungen haben 
sich die Eigentümer der Parzelle Burgdorf Grundbuchblatt Nr. P.________ das Recht zum 
entschädigungslosen Anschluss vorbehalten, wobei die Anschliessenden die Herstellung der 
Weganlage und die Kosten des Anschlusses zu übernehmen haben. Weiter sind die 
Anschliessenden verpflichtet, die Kosten für allfällige technische Vorkehren zu übernehmen, damit 
wegen der neuen Anschlüsse die bestehenden Anschlüsse nicht benachteiligt werden. Diese 
Anschlussrechte werden mit dem Parzellierungs- und Kaufvertrag vom 25. August 2022 
anteilsmässig an die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer der abparzellierten Grundstücke 
abgetreten.

Im Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Februar 2023 wird den Eigentümerinnen und Eigentümern der 
neuen Parzellen auf unbestimmte Zeit das dingliche Recht eingeräumt, Abwasserleitungen, 
Frischwasserzufuhr und Energieleitungen aller Art in die Wegparzelle einzulegen und dort zu 
belassen. In Ziffer 1 des bereits beim Grundbuch angemeldeten Dienstbarkeitsvertrags werden 
die Eigentümerinnen und Eigentümer der Parzellen Burgdorf Grundbuchblatt Nrn. Q.________, 
L.________, I.________ und N.________ verpflichtet, die Kosten für allfällig nötige Anpassungen 
des Querschnitts oder der Kapazität einer bestehenden Leitung anteilsmässig zu übernehmen, 
wenn die Eigentümerinnen und Eigentümer der letzteren Parzellen auch an diese Leitungen 
angeschlossen haben. Aus beiden Verträgen geht klar hervor, dass den Eigentümern der Parzelle 
Grundbuchblatt Nr. L.________ sowie Eigentümern von allfällig zukünftig davon abparzellierten 
Parzellen das Recht zusteht, sich an die durch die Eigentümer der Liegenschaften 
Nrn. A.________ und H.________ erstellten Leitungen anzuschliessen. Auch die Erschliessung 
in Bezug auf Wasser, Abwasser und Energie ist daher genügend. 

g) Die Rügen der Beschwerdeführerinnen erweisen sich als unbegründet. Die Beschwerde 
wird abgewiesen.

3. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführerinnen. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV12).

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerschaft gibt zu keinen Bemerkungen 
Anlass. Die Beschwerdeführerinnen haben somit der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten 
von CHF 4659.10.– zu ersetzen.

12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

BVD 110/2023/25 

10/10

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Stadt Burgdorf vom 1. Februar 
2023 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2200.00 werden den Beschwerdeführerinnen zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführerinnen haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

3. Die Beschwerdeführerinnen haben der Beschwerdegegnerin 1 und dem 
Beschwerdegegner 2 die Parteikosten im Betrag von CHF 4659.10 (inkl. Mehrwertsteuer) 
zu ersetzen. Die Beschwerdeführerin 1 und die Beschwerdeführerin 2 haften solidarisch für 
den gesamten Betrag.

IV. Eröffnung

- Frau C.________, eingeschrieben
- Frau D.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Stadt Burgdorf, Baudirektion, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.