# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4916868f-3234-52d5-b230-75e5254a640f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-10-21
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 21.10.2003 ZF 2003 39
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2003-39_2003-10-21.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 21. Oktober 2003 Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 03 39

Urteil
Zivilkammer

Vorsitz Vizepräsident Bochsler
RichterInnen Heinz-Bommer, Jegen, Sutter-Ambühl, und Tomaschett-Murer
Aktuarin ad hoc Honegger

——————

In der zivilrechtlichen Berufung

des X., Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Théo Chr. 
Portmann, Alexanderstrasse 1, 7001 Chur,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 31. März 2003, mitgeteilt am 11. Juli 
2003, in Sachen des Klägers und Berufungsklägers, gegen Y., Beklagter und Beru-
fungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Henri Zegg, Postfach 731, Va-
zerolgasse 2, 7002 Chur,

betreffend Forderung,

hat sich ergeben:

2

A. Am 19. September 2001 kündigte die Bank D. das mit Y. bestehende 
Mietverhältnis über das B. an der A.-Strasse in G.. Y. wandte sich diesbezüglich an 
die Anwaltskanzlei C.. Rechtsanwalt lic.iur. M. reichte umgehend ein Mieterstre-
ckungsgesuch bei der Schlichtungsstelle des Bezirks Plessur ein. Gleichzeitig nahm 
er Verhandlungen mit der Bank D. auf. Gegenstand der Verhandlungen war die im 
Falle der vorzeitigen Auflösung des bis 2007 abgeschlossenen Mietvertrages zu 
zahlende Entschädigung. Am 15. November 2001 erteilte Y. im Weiteren den Auf-
trag, die Möglichkeit des Kaufs beziehungsweise der Miete der Stockwerkeinheit Nr. 
E. an der F.-Gasse, G. zu überprüfen. Vier Tage später reiste Rechtsanwalt lic.iur. 
M. in die Ferien. Während seiner Abwesenheit führte Rechtsanwalt X. das Mandat 
weiter. Mit Schreiben vom 7. Dezember 2001 forderte Rechtsanwalt lic.iur. M. von 
Y. ein Honorar von Fr. 25'000.-- für die Interessenswahrung gegenüber der Bank D. 
und Fr. 20'000.-- aus Mäklertätigkeit. Mit Schreiben vom 16. Dezember 2001 teilte 
Y. dem Anwaltsbüro C. mit, dass es ihm gelungen sei, mit der Bank D. und der H. 
AG als Eigentümerin des Grundstückes an der F.-Gasse (Stockwerkeinheit Nr. E.) 
eine befriedigende Lösung zu finden, so dass er die Dienste der Anwaltskanzlei C. 
nicht mehr benötige. Y. bat um Zustellung der detaillierten Schlussabrechnung. Mit 
Rechnung vom 17. Dezember 2001 forderte Rechtsanwalt X. Y. auf, neben der be-
reits geleisteten Akontozahlung von Fr. 5'000.-- weitere Fr. 20'000.-- an Rechtsan-
walt lic.iur. M. sowie Fr. 20'000.-- an ihn zu bezahlen. Y. weigerte sich, die von 
Rechtsanwalt X. für sich geltend gemachte Forderung zu bezahlen. Mit Rechtsan-
walt lic.iur. M. einigte er sich aussergerichtlich.

B. Am 17. Januar 2002 ersuchte Rechtsanwalt X. die Aufsichtskommis-
sion über die Rechtsanwälte, ihn gegenüber Y. vom Anwaltsgeheimnis zu entbin-
den. Mit Vernehmlassung vom 31. Januar 2002 erhob Y. keine Einwände gegen die 
Entbindung vom Anwaltsgeheimnis. Mit Verfügung vom 4. Februar 2002 schrieb die 
Aufsichtskommission über die Rechtsanwälte die Angelegenheit als erledigt ab.

C. Am 8. Februar 2002 meldete Rechtsanwalt X. beim Vermittleramt des 
Kreises Chur eine Klage über Fr. 24'247.90 zuzüglich Zins zu 5% seit 10. Januar 
2002 gegen Y. an. Die Sühneverhandlung vom 4. März 2002 blieb erfolglos, worauf 
Rechtsanwalt X. am 7. März 2002 den Leitschein bezog. Mit Prozesseingabe vom 
8. März 2002 unterbreitete er die Streitsache dem Bezirksgericht Plessur. Seine 
Rechtsbegehren lauteten:

"1. Verpflichtung des Beklagten auf Anerkennung und Bezahlung von CHF 
24'247.90 zuzüglich 5% Zins seit 10. Januar 2002.

2. Unter vermittleramtlicher und gerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zu Lasten des Beklagten."

3

Y. liess mit Prozessantwort vom 7. Mai 2002 die Abweisung der Klage unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten des Klägers 
beantragen.

D. Mit Beweisverfügung vom 5. Juli 2002 erklärte das Bezirksgerichtsprä-
sidium Plessur die mit den Rechtsschriften eingereichten Urkunden sowie die von 
den Parteien als Zeugen benannten I., J., K. und L. für relevant. Abgelehnt wurden 
hingegen die vom Kläger beantragten Zeugen Rechtsanwalt lic.iur. M. und lic.iur. 
N.. Mit Schreiben vom 9. Dezember 2002 liess der Kläger beim Bezirksgerichtsprä-
sidium Plessur ein Gesuch um Ergänzung der Beweisverfügung vom 5. Juli 2002 
einreichen. Mit erwähntem Gesuch beantragte er erneut die Einvernahme seines 
Partners Rechtsanwalt lic.iur. M. und von lic.iur. N. als Zeugen. Nach Anhörung des 
Beklagten lehnte das Bezirksgerichtspräsidium Plessur dieses Gesuch mit Verfü-
gung vom 16. Januar 2003 ab. Hierauf liess der Kläger beim Bezirksgerichtspräsi-
dium Plessur am 24./27. Januar 2003 ein Wiedererwägungsgesuch stellen. Er be-
antragte, dass auf die prozessleitende Verfügung vom 16. Januar 2003 zurückzu-
kommen sei und es seien Rechtsanwalt lic.iur. M. und lic.iur. N. als Zeugen einzu-
vernehmen beziehungsweise einvernehmen zu lassen. Mit Verfügung des Bezirks-
gerichtspräsidiums Plessur vom 30. Januar 2003 wurde auch das Wiedererwä-
gungsgesuch abgewiesen.

E. Mit Urteil vom 31. März 2003, mitgeteilt am 11. Juli 2003, erkannte das 
Bezirksgericht Plessur was folgt:

"1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Vermittleramtes des Kreises Chur von Fr. 250.-- sowie 
die Kosten des Bezirksgerichts Plessur von Fr. 4'200.-- (Gerichtsge-
bühren Fr. 3'590.--, Barauslagen Fr. 130.--, Streitwertzuschlag Fr. 480.--
) gehen zu Lasten des Klägers, der den Beklagten überdies mit Fr. 
10'367.65 zu entschädigen hat.

3. (Mitteilung)."

F. Dagegen liess der Kläger am 2. September 2003 Berufung beim Kan-
tonsgericht Graubünden erklären mit den Begehren:

"1. Es seien die Ziffern 1 und 2 des Dispositivs des angefochtenen Urteils 
aufzuheben und der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger Fr. 24'044.90 
nebst Zins zu 5% seit dem 10. Januar 2002 zu bezahlen.

2. Es seien vorgängig die vom Kläger angerufenen Zeugen lic.iur. M. und 
lic.iur. N. einzuvernehmen.

4

3. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge samt Mehrwertsteuer für alle Instanzen zulasten des Be-
klagten und Berufungsbeklagten."

G. Anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung vom 21. Oktober 2003 
waren die Rechtsvertreter der Parteien zugegen. Der Rechtsvertreter des Beru-
fungsklägers bestätigte seine Berufungsanträge und begründete diese. Der Rechts-
vertreter des Berufungsbeklagten beantragte die Abweisung der Berufung unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Berufungsklägers. Beide Rechts-
vertreter gaben von ihren Vorträgen im Sinne von Art. 51 Abs. 1 lit. b OG eine schrift-
liche Ausführung zu den Akten. Sie erhielten das Recht auf Replik und Duplik.

Auf die Ausführungen der Parteien zur Begründung ihrer Rechtsbegehren 
wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

1. Gemäss Art. 226 ZPO dürfen von den Parteien vor der Berufungsin-
stanz ausser im Falle der Revision neue Beweismittel nicht angerufen werden. Hin-
gegen können die Parteien verlangen, dass Beweismittel, welche vor erster Instanz 
fristgemäss angemeldet, aber nicht abgenommen worden sind, erhoben werden, 
sofern sie für die Beurteilung der Streitfrage von wesentlicher Bedeutung sein kön-
nen.

a) Die Erhebung von Beweismitteln, die vor erster Instanz fristgemäss 
angemeldet, aber nicht abgenommen worden sind, kann im Berufungsverfahren 
verlangt werden, auch wenn - wie vorliegend - eine Beschwerde gegen die Beweis-
verfügung unterlassen worden ist (PKG 1973 Nr. 4). Die Anrufung dieser Beweis-
mittel setzt aber voraus, dass im Einzelnen dargetan wird, inwiefern die nachträgli-
che Beweisabnahme für den Prozessausgang wichtig ist, oder anders ausgedrückt, 
warum die Nichterhebung durch die Vorinstanz gegen Art. 96 ZPO verstösst. Dabei 
versteht sich von selbst, dass diese Voraussetzungen für jedes der beantragten Be-
weismittel erfüllt sein müssen. Es muss detailliert vorgebracht werden, welche Be-
weise weshalb vom Kantonsgericht abzunehmen sind. Wie die Vorinstanz nämlich 
zutreffend ausführte, steht den Parteien in Zivilsachen kein uneingeschränktes 
Recht auf Beweisabnahme zu. Der Anspruch auf Beweisführung setzt vielmehr vor-
aus, dass der beantragte Beweis für die Sachverhaltsabklärung und Beweiswürdi-
gung erheblich ist. Das Recht auf Abnahme form- und fristgerecht angemeldeter 

5

Beweismittel entfällt, wenn der Richter in freier Beweiswürdigung zur Überzeugung 
gelangt, der betreffende Sachverhalt sei bereits bewiesen oder widerlegt, und er 
ohne in Willkür zu verfallen in antizipierter Beweiswürdigung zum Schluss kommt, 
dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert werden 
könne oder das angebotene Beweismittel seiner Natur nach gar nicht geeignet ist, 
den erforderlichen Beweis zu erbringen (Oscar Vogel, Grundriss des Zivilprozess-
rechts, Bern 2001, N 79a ff. zu § 10; Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zür-
cherischen Zivilprozessordnung, Zürich 1997, N 4 ff. zu § 140). 

b) Gestützt auf Art. 226 ZPO ist auf den Antrag des Klägers, es seien 
Rechtsanwalt lic.iur. M. und lic.iur. N. als Zeugen einzuvernehmen, einzutreten, 
nachdem dieser Antrag im vorinstanzlichen Verfahren wie auch im Berufungsver-
fahren form- und fristgerecht gestellt worden ist. Es ist diesbezüglich irrelevant, dass 
die entsprechende prozessleitende Präsidialverfügung nicht mittels Beschwerde 
angefochten worden ist. Dahingegen kann auf die Beanstandungen des Kläger in 
seinem Plädoyer im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt des Erlasses des Beweis-
beschlusses und der Zuständigkeit zum Erlass des Beweisbeschlusses nicht einge-
treten werden, weil im Berufungsverfahren keine relevierte Anfechtung des Beweis-
beschlusses erfolgt ist; ein entsprechender Antrag ist mit der Berufungserklärung 
nicht gestellt worden.

c) Der Kläger beantragt die Einvernahme von Rechtsanwalt lic.iur. M. 
und lic.iur. N. als Zeugen mit dem Zweck, mit ihnen den Beweis zu erbringen, dass 
der Beklagte dem Kläger einen Mäkeleiauftrag erteilt hat respektive dass zwischen 
den Parteien ein Vertrag auf Mäkelei zustandegekommen ist. Dies ergibt sich aus 
den vor erster Instanz eingelegten Zeugenfragethemen, welche das Beweisthema 
in der Weise begrenzen, dass die Beweisabnahme nicht auf weitere Tatsachen aus-
gedehnt werden darf (Art. 82 Abs. 2 Ziff. 3 ZPO). Die Vorinstanz hat nun in antizi-
pierter Beweiswürdigung und unter der Annahme, dass sich mit den erwähnten Zeu-
gen der Nachweis des Zustandekommens des Mäkeleivertrages beweisen liesse, 
einlässlich begründet, dass es gleichwohl an dem sowohl für die Nachweis-, Ver-
mittlungs- als auch Zuführungsmäkelei notwendigen Kausalzusammenhang zwi-
schen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Grundstückkaufvertrages 
fehle. Bei Würdigung der vorhandenen Beweismittel habe als erstellt zu gelten, dass 
L. den Beklagten erstmals auf die Möglichkeit des Erwerbs der Stockwerkeinheit Nr. 
E. aufmerksam gemacht und den entsprechenden Kontakt zu J. vermittelt habe. 
Aus diesem Grund vermöchten die beantragten Zeugenaussagen am Ergebnis des 
Beweisverfahrens nichts zu ändern, weshalb in antizipierter Beweiswürdigung auf 

6

die Abnahme dieser Beweismittel verzichtet werde. Das Kantonsgericht kommt zu 
keinem anderen Ergebnis, weshalb an dieser Stelle zwecks Vermeidung von Wie-
derholungen und in Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO auf die Begründung der 
Vorinstanz in Erwägung 2, insbesondere 2b und 2d verwiesen wird.

Ergänzend sind folgende Überlegungen anzubringen: Der Kläger beanstan-
det unter anderem, dass aus dem von der Vorinstanz zitierten Bundesgerichtsurteil 
(BGE 2P. 313/1999) nicht gelesen werden könne, dass die beantragten Zeugen von 
der Aufsichtskommission über die Rechtsanwälte in vorliegender Sache wohl kaum 
von ihrem Berufsgeheimnis entbunden werden würden. Das erwähnte Urteil lasse 
den Ausgang eines allfälligen Entbindungsverfahrens nicht vorhersagen. Der Kläger 
verkennt hierbei, dass die Vorinstanz offen gelassen hat, ob die Aufsichtskommis-
sion über die Rechtsanwälte Rechtsanwalt lic.iur. M. und lic.iur. N. vom Berufsge-
heimnis entbinden würde. Sie hat diese Beweisanträge als tauglich, jedoch als un-
wesentlich gewertet. Im Weiteren bringt der Kläger gegen die vorinstanzliche anti-
zipierte Beweiswürdigung vor, dass die Vorinstanz die Akten nicht umfassend ge-
würdigt habe. Diese würden belegen, dass der Kläger hart für den Beklagten gear-
beitet habe, weshalb die Bank D. versucht habe, den Kläger zu unterlaufen. Ohne 
die Verhandlungstätigkeit des Klägers hätte der Beklagte die Stockwerkeinheit Nr. 
E. nicht kaufen können. Ob der Kläger intensiv für den Beklagten gearbeitet hat, hat 
nichts mit der Frage zu tun, ob der Beklagte einen Mäkeleiauftrag erteilt hat. Ledig-
lich letztere Frage bildet Gegenstand der Zeugenfragethemen. Zu einem anderen, 
nicht Gegenstand des Zeugenfragethemas bildenden Sachverhalt können die be-
antragten Zeugen nicht befragt werden, weshalb der Antrag auf Befragung von 
Rechtsanwalt lic.iur. M. und lic.iur. N. auch unter diesem Gesichtspunkt abzuweisen 
ist. Im Übrigen benennt und substanziiert der Kläger keine einzige Tätigkeit von ihm, 
dank welcher es zum Abschluss des Grundstückkaufvertrages gekommen sein soll. 
Schliesslich wendet der Kläger gegen die antizipierte Beweiswürdigung der Vorin-
stanz noch ein, dass die Zeugen J. und I. von der Bank D., auf welche die Vorinstanz 
sich abstütze, Eigeninteressen hätten und daher nicht vorbehaltlos auf diese abge-
stellt werden könne. Sicher sind die Aussagen von J. und I. auf Grund der vorlie-
genden Konstellation mit Zurückhaltung zu würdigen. Gleiches würde auf Grund der 
nahen Beziehung zum Kläger für die Aussagen von Rechtsanwalt lic.iur. M. und 
lic.iur. N. gelten. Entscheidend ist dabei, dass die Aussagen von J. und I. durch die 
Akten abgestützt werden und sie sich mit den Aussagen der Zeugen L. und K. de-
cken, wie im Nachfolgenden aufgezeigt wird. Zusammenfassend ist der Beweisan-
trag auf Einvernahme von Rechtsanwalt lic.iur. M. und lic.iur. N. als Zeugen, da er 
keine sachverhaltsrelevanten Aufschlüsse mehr zu erteilen vermag, abzuweisen.

7

2. Der Kläger verlangt vom Beklagten in der Hauptsache die Bezahlung 
einer Vergütung von Fr. 20'000.-- aus Mäkelei; durch seine Tätigkeit sei der Ab-
schluss des Kaufvertrages über die Stockwerkeinheit Nr. E. vermittelt worden. 
Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung Ge-
legenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines 
Vertrages zu vermitteln (Art. 412 Abs. 1 OR). Der Mäklerlohn ist verdient, sobald 
der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zu-
stande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Charakteristisch für den Mäklervertrag 
sind die Entgeltlichkeit und die Erfolgsbedingtheit des Mäklerlohnanspruches (Ter-
cier, Les contrats spéciaux, 2. Auflage, S. 528 f. Rz. 4304 ff.; Ammann, Basler Kom-
mentar, N. 2 ff. zu Art. 412 OR; Hofstetter, Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/6, 
S. 169 ff.). Der Mäklerlohn ist geschuldet, wenn der im Mäklervertrag bezeichnete 
Hauptvertrag infolge der vertraglich vereinbarten Bemühungen des Mäklers abge-
schlossen worden ist (BGE 124 III 481 E. 3 mit Hinweisen).

Hat sich der Mäkler lediglich zum Nachweis einer Abschlussgelegenheit ver-
pflichtet, so muss er dem Auftraggeber einen Interessenten für das fragliche Ge-
schäft bzw. Objekt so konkret nachweisen, dass der Auftraggeber die Vertragsver-
handlungen aufnehmen kann. Der Vermittlungsmäkler muss zusätzlich auf die Ab-
schlussbereitschaft des möglichen Vertragspartners hinwirken und den Abschluss 
des Vertrages fördern. Mit dem blossen Nachweis eines Interessenten hat der Ver-
mittlungsmäkler die Provision auch dann nicht verdient, wenn der Vertrag tatsäch-
lich zustande gekommen ist (Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht, Beson-
derer Teil, 6. Aufl., Bern 2001, S. 335). Essentiale negotii ist die Ausführungsobli-
gation des Beauftragten, wobei die Dienstleistung in der Bestimmung eines Dritten 
zum Vertragsschluss mit dem Auftraggeber besteht (Gautschi, Berner Kommentar, 
N. 1a zu Art. 412 OR). Dieses Tätigwerden zur Zusam-menführung von zwei Kon-
trahenten ("Vermitteln", "servir d'intermédiaire pour la négotiation d'un contrat", "in-
terporsi per la conclusione d'un contratto") steht im Synallagma zum Mäklerlohn, 
der beim Zustandekommen des vermittelten Geschäfts geschuldet ist. Der Mäkler-
lohn ist nur geschuldet, wenn das Zustandekommen des Vertrags darauf zurückzu-
führen ist, dass der Mäkler eine Tätigkeit von der Art, wie sie vereinbart wurde, ent-
faltet hat (BGE 90 II 92 E. 2 mit Hin-weisen). Hat der Mäkler nicht auf den Abschluss 
des Vertrages mit einem bestimmten Interessenten hingewirkt und kommt das Ge-
schäft dennoch zustande, hat er keinen Anspruch auf Vergütung (Art. 413 Abs. 1 
OR).

8

Der Beklagte bestreitet, dass zwischen ihm und dem Kläger ein Maklerver-
trag zustande gekommen ist. Das Zustandekommen eines Mäklervertrages unter-
steht den allgemeinen Regeln über den Vertragsabschluss; besondere Formvor-
schriften fehlen (Ammann, a.a.O., N 5 zu Art. 412 OR). Verträge bedürfen überein-
stimmender, gegenseitiger Willenserklärungen zweier Parteien (Art. 1 Abs. 1 OR). 
In der Regel erfolgt der Austausch der Willenserklärungen durch den Austausch von 
Antrag und Annahme. Die auf den Abschluss des Vertrages gerichteten gegensei-
tigen Willenserklärungen der Parteien (Antrag und Annahme) müssen inhaltlich 
übereinstimmen. Ist dies der Fall, liegt Konsens vor. Damit ein Vertrag zustande-
kommt, muss sich der Konsens mindestens auf die wesentlichen Vertragspunkte 
beziehen.

a) Die Vorinstanz hat festgestellt, dass das Zustandekommen des Mäk-
lervertrages auf Grund des Beweisverfahrens nicht mit der erforderlichen Sicherheit 
bewiesen sei. Entgegen der Auffassung des Klägers könne insbesondere nicht aus 
der vom Beklagten am 15. November 2001 unterzeichneten Anwaltsvollmacht (KB 
27), mit welcher der Beklagte die Anwaltskanzlei C. in Sachen "Miete/Kauf etc. 
STWE F.-Gasse" zur Rechtsvertretung ermächtigt habe, auf das Zustandekommen 
eines Mäklervertrages geschlossen werden. Vielmehr bilde diese einen Anhalts-
punkt für den Abschluss eines Auftragsvertrages. Weitere Beweismittel, die geeig-
net seien den Abschluss eines Mäklervertrages zwischen den Parteien zu belegen, 
seien nicht ins Recht gelegt worden. Die Vorinstanz verweist im Weiteren auf ein 
Schreiben des Klägers vom 5. Dezember 2001, mit welchem dieser J. mitteilte, dass 
mit dem Abschluss des Kaufvertrages zwischen dem Beklagten und der H. AG über 
die Stockwerkeinheit Nr. E. eine Provision von 4% des Kaufpreises zu Gunsten von 
Rechtsanwalt lic.iur. M. fällig werde. Die Vorinstanz stellt daraus fest, dass demnach 
damals auch der Kläger davon ausgegangen sei, dass zwischen ihm und dem Be-
klagten kein Mäklervertrag bestanden habe. In einer Eventualbegründung führt die 
Vorinstanz sodann aus, dass selbst bei Annahme des Zustandekommens eines 
Mäklervertrages zwischen den Parteien infolge Fehlens des hierzu notwendigen 
Kausalzusammenhangs zwischen der behaupteten Mäklertätigkeit und dem Ab-
schlussgeschäft kein Mäklerlohn geschuldet sei. Es sei beweismässig erstellt, dass 
der Zeuge L. den Kontakt zwischen dem Beklagten und J. als Verwaltungsrat der 
H. AG hergestellt habe. Aktenmässig sei auch belegt, dass der Beklagte zum Zeit-
punkt der Unterzeichnung der Vollmacht bereits über die Erwerbsmöglichkeit der 
Stockwerkeinheit Nr. E. wusste und über die entsprechenden Vertragsentwürfe ver-
fügte. Mithin fehle es am Kausalitätserfordernis zwischen der behaupteten Mäkler-
tätigkeit und dem Vertragsabschluss.

9

An diesem Ergebnis vermögen die Ausführungen des Klägers an der Beru-
fungsverhandlung nichts zu ändern. Aus den Beweisakten geht folgender Sachver-
halt hervor: Am 12. September 2001 kündigte die Bank D. als Vermieterin dem Be-
klagten als Mieter des B. eine Mieterorientierungsversammlung im Zusammenhang 
mit den geplanten baulichen Veränderungen der Liegenschaft an (KB 7). Am 19. 
September 2001 kündigte die Bank D. den Mietvertrag über das B. auf Ende März 
2002 (KB 8). Mit Schreiben vom 30. Oktober 2001 teilte Rechtsanwalt lic.iur. M. dem 
Beklagten den Vorladungstermin der Schlichtungsbehörde mit. Im Weiteren wies 
Rechtsanwalt lic.iur. M. den Beklagten darauf hin, dass er es nicht als glücklich er-
achte, wenn er sich gegenüber der Bank D. von J. vertreten lasse, da dieser für die 
H. AG andere Interessen verfolge. So bestehe die Gefahr, dass die Interessen des 
Beklagten zu kurz kämen (BB 2). Mit Schreiben vom 7. November 2001 teilte 
Rechtsanwalt lic.iur. M. dem Beklagten den Vorverschub der Schlichtungsverhand-
lung mit. Gleichzeitig erkundigte er sich nach dem Stand der Bemühungen seitens 
des Beklagten bezüglich der Entschädigung und die übrigen Punkte. Er erbat 
schliesslich eine Akontozahlung von Fr. 5'000.-- (BB 15). Am 8. November 2001 
stellte die Firma O. in der Sache "H. AG / Miet- und Kaufrechtsverträge" dem Be-
klagten je einen Mietvertrag und je einen Kaufrechtsvertrag über die Restaurations-
räume an der F.-Gasse und eine 4-Zimmerwohnung im Dachgeschoss zu (BB 3-6). 
Der zu den Akten gereichte Mietvertrag über die Restaurationsräume und die bei-
den Kaufrechtsverträge über die Restaurationsräume und die Dachwohnung sind 
von J. als Vertreter der H. AG aufgesetzt worden (BB 4-6). Am 14. November 2001 
schrieb Rechtsanwalt lic.iur. M. die Bank D. bezüglich der vorzeitigen Auflösung des 
Mietverhältnisses über das B. an der Poststrasse 6 an (BB 7). Am 15. November 
2001 unterzeichnete der Beklagte eine Vollmacht, lautend auf die Anwaltspraxis C.. 
Die Vollmacht wurde in Sachen "Miete/Kauf etc. STWE F.-Gasse zur Rechtsvertre-
tung in vollem Umfange" erteilt (KB 27). Mit Schreiben vom 15. November 2001, 
also gleichentags, wandte sich Rechtsanwalt lic.iur. M. erstmals an J.. In der Sache 
bezieht sich Rechtsanwalt lic.iur. M. auf ein am Vortag geführtes Telefongespräch 
in Sachen Y. / H. AG mit J.. Er erwähnt, dass der Beklagte das Anwaltsbüro beauf-
tragt habe, weitere Abklärungen bezüglich der vom Kläger vertretenen Wirtschaft 
R. zu tätigen. Im Weiteren teilte er J. den abschliessenden Zahlungsvorschlag des 
Beklagten für die Restaurationsbetriebe an der F.-Gasse mit. Er erbat bei Einver-
ständnis mit diesem Vorschlag um Zustellung eines Vorvertrages und schlug einen 
Beurkundungstermin auf anfangs nächste Woche vor (BB 8). Mit Schreiben vom 16. 
November 2001 stellte J. Rechtsanwalt lic.iur. M. den gewünschten Entwurf über 
den Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages über die Stockwerkeinheit Nr. 
E. zu (KB 11, BB 9). Mit Schreiben vom 17. November 2001 nahm Rechtsanwalt 

10

lic.iur. M. zum Entwurf Stellung, nannte das maximale Kaufsangebot und erbat um 
Rückantwort bis spätestens im Verlaufe des kommenden Montagmorgens (KB 12). 
Im Schreiben vom 19. November 2001 an J. hielt Rechtsanwalt lic.iur. M. infolge 
ausgebliebener Rückantwort fest, dass der Vorschlag seines Mandanten offenbar 
nicht angenommen werde. Er teilte im Weiteren mit, dass J. sich während seiner 
Abwesenheit an seinen Büropartner, den Kläger, oder auch an den Mitarbeiter 
lic.iur. N. wenden könne. Eine allfällige Vertragsunterzeichnung könne jedoch nicht 
vor dem 10. Dezember 2004 erfolgen (KB 14). Ebenfalls mit Schreiben vom 19. 
November 2001 wandte sich J. als Verwaltungsrat der H. AG an den Beklagten. In 
diesem Schreiben hielt er den bisherigen Verhandlungsverlauf fest, erklärte wes-
halb ihm eine Rückantwort bis am 19. November 2001 nicht möglich gewesen war 
und setzte dem Beklagten auseinander, dass er nicht zuwarten könne, bis Rechts-
anwalt lic.iur. M. aus den Ferien zurück sei. J. erklärte zudem, dass er nicht bereit 
sei, mit den Stellvertretern von Rechtsanwalt lic.iur. M. zu verhandeln, da dies zu 
weiteren Verzögerungen führen würde. Er bot dem Beklagten ein direktes Gespräch 
an, wobei sich dieser jederzeit von den Stellvertretern beraten lassen könne (KB 
15). Mit Datum vom 23. November 2001 unterbreitete der Kläger dem Beklagten 
den Entwurf eines Antwortschreibens auf den Brief von J., welches datiert auf den 
26. November auf dem Papier von Rechtsanwalt lic.iur. M. verfasst war (KB 16). 
Darin wird J. darauf hingewiesen, dass eine anwaltliche Vertretung durch ihn 
(Rechtsanwalt lic.iur. M.) und ihr Büro bestehe, weshalb er sich durch direktes An-
schreiben des Beklagten standeswidrig verhalten habe (KB 16). Mit Brief vom 27. 
November 2001 wies J. die Vorwürfe zurück und setzte bis am 30. November 2001 
Frist zum Abschluss des Kaufvertrags über das Restaurant zum von ihm genannten 
letzten Verkaufsangebot. Am 4. Dezember 2001 unterbreitete Rechtsanwalt lic.iur. 
M. der Bank D. einen Vergleichsentwurf in Sachen vorzeitige Auflösung des Miet-
verhältnisses; das Schreiben ist stellvertretend vom Kläger unterzeichnet (BB 10 
und 12). Am 5. Dezember 2001 kündigte der Kläger J. an, dass der Beklagte ihn 
über die heutige Sitzung bei der Bank D. orientiert habe und er die Vertretung des 
Beklagten infolge Landesabwesenheit von Rechtsanwalt lic.iur. M. übernommen 
habe. Im Weiteren stellte er zu Gunsten von Rechtsanwalt lic.iur. M. eine Provisi-
onsforderung von 4% für Mäklertätigkeit fest (BB 13). Am 7. Dezember 2001 for-
derte Rechtsanwalt lic.iur. M. vom Beklagten ein Honorar von Fr. 25'000.-- im Zu-
sammenhang mit den Bemühungen betreffend das Mietverhältnis mit der Bank D. 
und Fr. 20'000.-- im Zusammenhang mit den Bemühungen "Kaufvertrag, Mäkler-
tätigkeit, Drücken des Kaufpreises" (KB 18, BB 14). Am 12. Dezember 2001 erkun-
digte sich der Kläger bei der Bank D. um den Stand der Dinge, was am 13. Dezem-
ber 2001 damit beantwortet wurde, dass am 18. Dezember 2001 die Verhandlungs-

11

resultate in Sachen Mieterschaft der Geschäftsleitung vorgelegt werden (BB 16 und 
17). Mit Schreiben vom 16. Dezember 2001 an die Anwaltspraxis C. löste der Be-
klagte mit der Begründung, dass er, die Bank D. und J. sich zu einer befriedigenden 
Lösung gefunden hätten, das Mandatsverhältnis mit dem Kläger und Rechtsanwalt 
lic.iur. M. auf und er erbat eine detaillierte Schlussabrechnung (KB 19). Mit Schrei-
ben vom 17. Dezember 2001 stellte der Kläger neben der zugesicherten Akonto-
zahlung von Fr. 5'000.-- weitere Fr. 20'000.-- zu Gunsten von Rechtsanwalt lic.iur. 
M. und zusätzlich Fr. 20'000.-- für sich in Rechnung (KB 21), wobei er auf Spesen- 
und Mehrwertsteuerentschädigung verzichtete. Der Beklagte erbat am 27. Dezem-
ber 2001 unter Ausdruck seines Befremden über die Höhe der Rechnung nochmals 
eine detaillierte Abrechnung, welche ihm am 3. Januar 2002 zugestellt wurde (KB 
22 und 23). Der Rechnungsbetrag des Klägers in Sachen Beratungs- und Mäkler-
auftrag beläuft sich per 2. Januar 2002 auf Fr. 2'520.-- Honorarguthaben, Fr. 
20'000.-- Mäklerhonorar, Fr. 15.20 Spesen sowie Fr. 1'712.70 Mehrwertsteuer, total 
Fr. 24'247.90 (KB 23). Mit Rechnungsdatum vom 2. Januar 2002 stellte Rechtsan-
walt lic.iur. M. in Sachen Verfahren Mietschlichtung und Verhandlungen Bank eine 
Honorarrechnung von total Fr. 25'272.65, davon entfallen Fr. 3'380.-- auf das or-
dentliche Honorar und Fr. 20'000.-- auf den Streitwertzuschlag. Beim Restbetrag 
handelt es sich um Spesen und die Mehrwertsteuer (BB 18).

Der Zeuge L. - Treuhänder des Beklagten - gab zu Protokoll, dass der Be-
klagte ihm im Oktober/November 2001 mitgeteilt habe, dass er neue Lokalitäten 
suche, nachdem ihm die Bank D. nahe gelegt habe, das Mietverhältnis zu ihr vor-
zeitig aufzulösen. Der Zeuge deponierte im Weiteren, dass er vom Verwaltungsrat 
der H. AG, J., erfahren habe, dass diese einen Käufer für die Liegenschaft an der 
F.-Gasse suche. Er habe J. darauf aufmerksam gemacht, dass der Beklagte etwas 
suche. Er habe in der Folge den Kontakt zwischen den beiden hergestellt und in 
seinem Büro sei eine Besprechung durchgeführt worden. Mit dieser Besprechung 
sei die Angelegenheit für ihn erledigt gewesen. Der Zeuge K. - Treuhänder der H. 
AG - sagte aus, dass er beauftragt gewesen sei, für das Restaurant an der F.-Gasse 
einen neuen Mieter zu suchen. Dabei sei auch ein Kauf in Frage gekommen. Er gab 
an, dass der Kläger nie zur Sprache gekommen sei, er habe lediglich mit Rechts-
anwalt lic.iur. M. Kontakt gehabt. An einer Besprechung Anfangs Dezember 2001 
im Beisein von Vertretern der Bank D., des Beklagten, von P. und J. habe sich ge-
zeigt, dass der Beklagte ernsthaft den Kauf und die H. AG so rasch als möglich den 
Verkauf des Restaurants beabsichtigt hätten. Die Bank D. sei sehr unzufrieden über 
den Verhandlungsverlauf mit Rechtsanwalt lic.iur. M. gewesen, weshalb sie die Ver-
handlungen direkt habe führen wollen. I. von der Bank D. erklärte auf Befragen als 

12

Zeuge, dass die Bank D. infolge ihres Bauvorhabens das Mietverhältnis mit dem 
Beklagten rasch möglichst auflösen wollte. Der Beklagte habe ein Kaufinteresse am 
Restaurant an der F.-Gasse signalisiert. Dieses sei im Eigentum der H. AG gestan-
den; die Bank D. sei die Grundpfandgläubigerin gewesen. So habe die Bank D. in 
der Folge mit der H. AG Kontakt aufgenommen und die Formalitäten begleitet. Dies 
habe zum Kaufvertrag zwischen der H. AG und dem Beklagten geführt. Die Bank 
D. habe keine direkten Kaufvertragsverhandlungen geführt. Ihr sei es primär um die 
Auflösung des Mietverhältnisses gegangen. Da jedoch ihr Engagement bei der H. 
AG eine Risikoposition war, habe sie ein Interesse an der Lösung des Problems 
gehabt. Der Zeuge gab ferner zu Protokoll, dass die Bank D. anfangs ein bis zwei 
Briefe von Rechtsanwalt lic.iur. M. erhalten habe. Er habe Vorschläge über die Ab-
lösungssumme unterbreitet. Er habe Druck ausgeübt, weil er beabsichtigt habe, ins 
Ausland zu reisen. Ob er das Mandat an den Kläger übertragen hat, wusste der 
Zeuge nicht. Er erklärte, er habe nie einen direkten Kontakt mit dem Kläger gehabt. 
Zug in das Geschäft sei gekommen, als der direkte Kontakt zwischen ihm und dem 
Beklagten erfolgt sei. Das Geschäft sei dann in 14 Tagen abgeschlossen worden. 
Der Zeuge J., Verwaltungsrat der H. AG, bestätigte in seinen Depositionen die An-
gaben der vorerwähnten Zeugen. Nach der Vermittlung des Kontaktes durch L. und 
Besprechungen mit dem Beklagten habe K. die von ihm redigierten Vertragsent-
würfe in den Varianten Miete und Kaufrechtsvertrag dem Beklagten übermittelt. 
Hierauf habe der Beklagte gegenüber K. den Wunsch geäussert, die Liegenschaft 
lediglich zu mieten. So habe er sich direkt eingeschaltet und dem Beklagten erklärt, 
er sei mit einer Miete nicht einverstanden; er wolle das Restaurant verkaufen. Da 
habe ihm der Beklagte mitgeteilt, er solle mit seinem Rechtsvertreter Rechtsanwalt 
lic.iur. M. Kontakt aufnehmen, was er hierauf getan habe. Der Zeuge erklärte, mit 
Rechtsanwalt lic.iur. M. Kaufpreisverhandlungen geführt zu haben, wobei er jedoch 
unmissverständlich sein letztes Angebot mitgeteilt habe. Er habe etwas später ein 
Schreiben der Anwaltskanzlei erhalten, mit welchem er darüber informiert worden 
sei, dass er sich während der Ferienabwesenheit von Rechtsanwalt lic.iur. M. an 
den Kläger wenden könne. Da habe er die Geduld verloren und eine Frist gesetzt, 
nach deren Ablauf er nicht mehr gebunden gewesen wäre. Innert dieser Frist sei 
nichts Wesentliches geschehen. Ende November/Anfangs Dezember sei er von Q. 
von der Bank D. angefragt worden, wie die Sache laufe und ob er bereit wäre, direkt 
mit einem Vertreter der Bank zu verhandeln. Nach erfolgter Zustimmung habe I. mit 
ihm Kontakt aufgenommen. Es sei eine Besprechung auf dem Büro L. vereinbart 
worden, an welcher die Herren I., K., er und der Beklagte sowie ein Bekannter des 
Beklagten teilgenommen hätten. Die Besprechung habe eine halbe Stunde gedau-
ert, dann seien sie sich in allen Punkten einig gewesen. Der Vertreter der Bank habe 

13

mitgeteilt, dass die Bank in dieser Sache nicht mehr bereit sei mit Rechtsanwalt 
lic.iur. M. zu verhandeln. Es sei immer nur die Rede von Rechtsanwalt lic.iur. M. 
gewesen; der Name des Klägers sei zwar gefallen, er sei aber als Stellvertreter von 
Rechtsanwalt lic.iur. M. angesehen worden. Kurz vor Weihnachten sei der Vertrag 
beurkundet worden. 

b) Offensichtlich und unbestritten bestand ein von Rechtsanwalt lic.iur. M. 
geführtes Auftragsmandat zur Vertretung der Interessen des Beklagten gegenüber 
der Bank D. aus Mietvertrag. Nicht nachgewiesen ist, dass zwischen den Parteien 
ein Mäklervertrag zustandegekommen ist. Es ist zwar unbestritten, dass der Be-
klagte am 15. November 2001 eine auf die Anwaltskanzlei lautende Vollmacht in 
Sachen "Miete/Kauf etc. STWE F.-Gasse" unterzeichnet hat. Die Vollmacht lautet 
jedoch auf Rechtsvertretung in vollem Umfange und erwähnt lediglich die Verpflich-
tung des Auftraggebers zur Leistung eines angemessenen Kostenvorschusses und 
diejenige zur Begleichung der Honorarrechnung für Bemühungen und Auslagen. 
Hinweise für das Zustandekommen eines Mäklervertrages und über die Absprache 
der Höhe einer allfälligen Provision finden sich darin keine. Es ist auch nicht ersicht-
lich, weshalb der Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit dem Kläger noch einen Mäkler-
vertrag bezüglich der Stockwerkeinheit Nr. E. hätte abschliessen sollen. Als der Be-
klagte die Vollmacht unterzeichnete, wusste er bereits um die Möglichkeit der Miete 
beziehungsweise des Kaufs des Restaurants an der F.-Gasse. Der Kontakt wurde 
gemäss der Zeugenaussage L., welche vom Zeugen J. bestätigt worden ist, von 
diesem vermittelt. Am 8. November 2001 erhielt der Beklagte die verschiedenen, 
das Restaurant und die Dachwohnung an der F.-Gasse betreffenden Vertragsent-
würfe (Miet- und Kaufrechtsverträge, BB 3-6). Der Beklagte befand sich folglich am 
15. November 2001 bereits in Vertragsverhandlungen mit K. und J. als Verwaltungs-
rat der H. AG. Dies ergibt sich nicht zuletzt aus dem Schreiben von Rechtsanwalt 
lic.iur. M. vom 15. November 2001 an J. als Verwaltungsrat der H. AG, welches am 
gleichen Tag, als die Vollmacht unterzeichnet wurde, aufgesetzt worden ist (BB 8). 
Der Rechtsvertreter nimmt darin Bezug auf die vom Beklagten erteilten Instruktio-
nen und unterbreitet ein konkretes Kaufsangebot. Es bestand folglich keine Veran-
lassung zum Abschluss eines Maklervertrages. Ein weiterer Punkt ist, dass der Klä-
ger selbst mit Brief vom 5. Dezember 2001 an J. darauf hinwies, dass bei der Kauf-
preisforderung eine Provision in der Höhe von 4% für Mäklertätigkeit zu Gunsten 
von Rechtsanwalt lic.iur. M. fällig werde. Dieses Schreiben des Klägers steht im 
Widerspruch zu seiner Behauptung, am 15. November 2001 sei zwischen ihm und 
dem Beklagten ein Mäklervertrag abgeschlossen worden (BB 13). Offenbar ging er 
selbst nach Unterzeichnung der Vollmacht ebenfalls nicht davon aus, dass ein sol-

14

cher Vertrag zwischen den Parteien besteht oder er als Mäkler tätig geworden ist. 
Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, wäre selbst bei Abschluss eines Mak-
lervertrages zwischen den Parteien kein Erfolgshonorar geschuldet, da es an der 
dafür notwendigen Tathandlung des Klägers fehlt. Die aufgezeigten Korresponden-
zen belegen, dass der Beklagte nicht nur in Sachen Miete, sondern auch in Sachen 
Kauf ausschliesslich von Rechtsanwalt lic.iur. M. vertreten worden ist. Dieser hat 
sowohl mit der Bank bezüglich der Entschädigungszahlung als auch mit J. bezüglich 
des Kaufpreises korrespondiert (BB 2, BB 15, BB 7, BB 8, KB 11, BB 9, KB 12, KB 
14). Wie die nachfolgende Korrespondenz erhellt, war der Kläger, wenn überhaupt, 
nur als Stellvertreter von Rechtsanwalt lic.iur. M. tätig: Rechtsanwalt lic.iur. M. infor-
mierte J. mit Schreiben vom 19. November 2001, dass er sich während seiner Lan-
desabwesenheit an seine Bürokollegen wenden könne. Während dieser Zeit ver-
fasste der Kläger auf dem Briefpapier von Rechtsanwalt lic.iur. M. einen Entwurf 
eines auf den 26. November 2001 datierten, an J. gerichteten Schreibens, worin er 
die Verletzung der Standesregeln rügt (KB 16). In Vertretung von Rechtsanwalt 
lic.iur. M. unterzeichnete er sodann am 4. Dezember 2001 ein ebenfalls auf dem 
Briefpapier von Rechtsanwalt lic.iur. M. verfasstes Schreiben an die Bank D., mit 
welchem ein Vergleichsentwurf in Sachen vorzeitige Auflösung des Mietverhältnis-
ses unterbreitet wurde (BB 10 und 12 Beilage). Am 5. Dezember 2001 wandte er 
sich erstmals auf seinem Briefpapier an J.. Darin kündigte er die Vertretung des 
Beklagten infolge Landesabwesenheit von Rechtsanwalt lic.iur. M. an. Im Weiteren 
wird erwähnt, dass der Kläger vom Beklagten über die Sitzung bei der Bank D. in-
formiert worden sei. Der Kläger wies noch daraufhin, dass zur Forderung von J. eine 
Provisionsforderung von 4% für Mäklertätigkeit zu Gunsten von Rechtsanwalt lic.iur. 
M. fällig werde. Am 7. Dezember 2001 stellte Rechtsanwalt lic.iur. M. für Bemühun-
gen im Mandat Miete Fr. 25'000.-- zuzüglich Mehrwertsteuer und für Bemühungen 
in Sachen Kaufvertrag, Mäklertätigkeit und Drücken des Kaufpreises Fr. 20'000.-- 
in Rechnung. Diese Korrespondenzen belegen, dass der Kläger nicht aus eigenem 
Mandat, sondern als Stellvertreter von Rechtsanwalt lic.iur. M. gehandelt hat. Dies 
wird auch vom Zeugen J. bestätigt, der den Kläger als Stellvertreter von Rechtsan-
walt lic.iur. M. betrachtete. Der Kläger ist damit zu keiner Zeit auf Grund eines eige-
nen Mandates in Erscheinung getreten. Im Weiteren sind keine Handlungen sicht-
bar, welche das Verkaufsgeschäft effektiv gefördert hätten. Der Kläger hat weder 
Vertragsverhandlungen vermittelt noch an solchen teilgenommen. Auch die Kauf-
verträge sind nicht von ihm aufgesetzt worden. Aus der bei den Beweisakten lie-
genden Korrespondenz geht deutlich hervor, dass der Beklagte an allen unter den 
Beteiligten direkt geführten Verhandlungen allein teilgenommen hat. Auf dem Kor-
respondenzweg ist er gegenüber Dritten sowohl in der Miet- als auch in der Kaufsa-

15

che - von unbedeutenden Stellvertretungen des Klägers abgesehen - stets von 
Rechtsanwalt lic.iur. M. vertreten worden. Die Zeugenaussagen runden das sich 
aus den Beweisakten ergebende Bild ab. L. hat deponiert, dass er den Kontakt zwi-
schen dem Beklagten und J. von der H. AG vermittelt habe, was vom Zeugen J. 
bestätigt und im Übrigen vom Kläger an der Berufungsverhandlung nicht explizit 
bestritten wird. Er macht vielmehr geltend, dass er den Abschluss des Kaufvertra-
ges durch seinen harten Einsatz vermittelt habe, wobei er im Einzelnen nicht genü-
gend substanziiert, mit welchen Handlungen er das Verkaufsgeschäft aktiv geför-
dert haben will. Wie bereits aufgezeigt worden ist, lassen sich entsprechende Sach-
verhaltselemente aus den Beweisakten nicht entnehmen. Es sind aktenmässig 
keine Aktivitäten und Vermittlungsbemühungen des Klägers ersichtlich und nach-
gewiesen. An der Sache zielt das Vorbringen vorbei, nur dank des Einsatzes des 
Klägers sei die Stockwerkeinheit Nr. E. schliesslich verkauft worden, was er damit 
belegen will, dass vor der Unterzeichnung der Vollmacht kein Kaufvertragsentwurf 
existiert habe. Es ist bewiesen, dass dem Beklagten bereits am 8. November 2001 
über die fragliche Stockwerkeinheit ein Miet- und Kaufrechtsvertragsentwurf zuge-
stellt worden sind. Mit der Einräumung der Option zum Kauf der Stockwerkeinheit 
ist der Verkaufswille dokumentiert worden. K. hat sodann bezeugt, dass neben der 
Miete ein Verkauf in Frage gekommen sei. Dass der Beklagte und J. in Kaufver-
handlungen standen bevor die Vollmacht unterzeichnet worden ist, ergibt sich zu-
dem aus der Korrespondenz von Rechtsanwalt lic.iur. M. vom 15. November 2001. 
Darin teilt er J. den Zahlungsvorschlag des Beklagten mit und er ersucht um Zustel-
lung eines Vorvertrages. Die Aussagen der Zeugen haben auch ansonsten nicht 
ergeben, dass der Kläger in irgendeiner Form Vermittlungsbemühungen entfaltet 
hätte. Die Zeugenaussagen bestätigen nur den sich bereits aus den Beweisakten 
ergebenden Eindruck, dass der Kläger nicht aktiv beteiligt war. Decken sich die Zeu-
genaussagen mit dem sich aus den Beweisurkunden ergebenden Bild, sind an de-
ren Glaubwürdigkeit keine Zweifel angebracht. Weder hat also der Kläger dem Be-
klagten eine Abschlussgelegenheit nachgewiesen, noch hat er den erfolgten Ver-
tragsabschluss in irgend einer Weise aktiv gefördert. Der Abschluss des Vertrages 
ist nicht auf seine Bemühungen zurückzuführen, so dass es am erforderlichen Kau-
salzusammenhang zwischen der behaupteten Mäklertätigkeit und dem Vertragsab-
schluss fehlt.

In diesem Zusammenhang ist noch darauf einzugehen, dass Rechtsanwalt 
lic.iur. M. dem Beklagten am 2. Januar 2002 für seine Bemühungen betreffend das 
Mietverhältnis ein Honorar von Fr. 3'380.-- und einen Interessenswertzuschlag von 
Fr. 20'000.-- zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt hat. Glei-

16

chentags stellte der Kläger betreffend Beratungs- und Mäklerauftrag detailliert ein 
Honorar von Fr. 2'520.-- und ein Mäklerhonorar pauschal von Fr. 20'000.-- zuzüglich 
Spesen und Mehrwertsteuer in Rechnung. Die Rechnungsstellung von Rechtsan-
walt lic.iur. M. ist nicht Prozessgegenstand; diesbezüglich ist eine aussergerichtliche 
Einigung erzielt worden. Im Gesamtzusammenhang betrachtet ist diese Abrech-
nung jedoch wesentlich. Sie zeigt, dass der Beklagte insgesamt mit Rechnungen im 
Betrage von rund Fr. 50'000.-- konfrontiert worden ist. Dabei fällt insbesondere auf, 
dass in der Abrechnung von Rechtsanwalt lic.iur. M. ein Interessenswertzuschlag 
von Fr. 20'000.-- verrechnet worden ist. Dieser Interessenswertzuschlag für die 
Bemühungen in Sachen vorzeitige Auflösung des Mietvertrages lässt sich mit den 
Honoraransätzen des Bündnerischen Anwaltsverbandes nicht begründen. Der In-
teressenswertzuschlag steht in keinem angemessenen Verhältnis zum Honorar 
nach Zeitaufwand (Art. 5 Honoraransätze). Im Weiteren bestimmt Art. 6 Honora-
ransätze, dass bei Erledigung des Streitfalles ohne Urteil (Vergleich, Rückzug, An-
erkennung) nur ein Zuschlag von ¼ bis ¾  des nach Art. 5 Honoraransätze errech-
neten Zuschlages erhoben wird. Ein Interessenswertzuschlag von Fr. 20'000.-- bei 
einer durch Vergleich erledigten Mietstreitigkeit und bei einem Honorar von Fr. 
3'380.-- lässt sich somit nicht nachvollziehen. Es entsteht der Eindruck, dass es sich 
beim Interessenswertzuschlag um die vom Kläger in seinem Schreiben vom 5. De-
zember 2001 an J. erwähnte Provisionsforderung von 4% des Kaufpreises handelt 
(BB 13). Es kann nun wohl kaum sein und es ist nicht nachvollziehbar, dass der 
Beklagte dazu nochmals Fr. 20'000.-- aus Mäkelei an den Kläger bezahlen sollte.

3. Schliesslich fordert der Kläger Fr. 2'520.-- zuzüglich Spesen und 
Mehrwertsteuer aus Beratungsauftrag. Die Vorinstanz wies diese Forderung mit der 
Begründung ab, es liege ein Gesamtmandat der Anwaltskanzlei C. vor, weshalb die 
Forderung nur von den Anwälten gemeinsam hätte eingefordert werden können. 
Selbst wenn von einem Einzelmandat auszugehen wäre, wäre das Auftragsverhält-
nis zwischen Rechtsanwalt lic.iur. M. und dem Beklagten entstanden; der Kläger 
hätte lediglich als Stellvertreter gehandelt, so dass sich der Kläger mit allfälligen 
Ansprüchen aus dem übernommenen Mandatsverhältnis an Rechtsanwalt lic.iur. M. 
hätte wenden müssen. Das Kantonsgericht Graubünden stimmt mit der Vorinstanz 
darin überein, dass der Kläger nicht aktivlegitimiert ist. Das Gericht ist auf Grund 
der Aktenlage jedoch der Ansicht, dass es sich beim Mandatsverhältnis um ein mit 
Rechtsanwalt lic.iur. M. eingegangenes Auftragsmandat handelt. Der Kläger selbst 
führt in seiner Prozesseingabe aus, dass der Beklagte Anfangs Oktober 2001 sei-
nen Büropartner Rechtsanwalt lic.iur. M. aufgesucht und ihn mit der Interessensver-
tretung gegenüber der Bank D. beauftragt habe (PE Ziff. 4-6). Dieses Zugeständnis 

17

deckt sich mit der Aktenlage, welche erhellt, dass in dieser Sache Rechtsanwalt 
lic.iur. M. tätig wurde. Später am 15. November 2001 will dann der Kläger mit einem 
Beratungsmandat in Sachen Kauf des Restaurants an der F.-Gasse beauftragt wor-
den sein. Er behauptet dabei in seiner Prozesseingabe, dass an diesem Tag die 
Absprache erfolgt sei, dass er alles bezüglich Kauf unternehme und dass sich 
Rechtsanwalt lic.iur. M. ausschliesslich um die Interessen gegenüber der Bank D. 
bemühen werde. Die Akten widerlegen diese Behauptung. Es ist aktenkundig, dass 
auch nach dem 15. November 2001 die Interessen des Beklagten vollumfänglich 
von Rechtsanwalt lic.iur. M. wahrgenommen worden sind. Noch am gleichen Tag 
wie die Vollmacht unterzeichnet worden war, korrespondierte er mit J. in Sachen 
Kauf bezüglich des Kaufpreises und er erbat die Zustellung eines Vorvertrages. 
Weiterhin vertrat er sodann die Interessen des Beklagten gegenüber der Bank D., 
was unbestritten ist. Der Kläger ist erstmals mit Schreiben vom 23. November 2001 
an den Beklagten in Erscheinung getreten, wobei er diesem lediglich einen Brief-
entwurf auf dem Papier von Rechtsanwalt lic.iur. M. zu Handen von J. unterbreitete. 
Mit erwähntem Schreiben wurde sodann einzig beanstandet, dass die Standesre-
geln nicht beachtet worden seien (KB 16). Am 4. Dezember 2001 schrieb der Kläger 
sodann, wiederum auf dem Briefpapier von Rechtsanwalt lic.iur. M. und in Vertre-
tung des letzteren, die Bank D. an und unterbreitete ihr einen Vergleichsvorschlag 
in Sachen vorzeitige Auflösung Mietvertrag. Erst am 5. Dezember 2001 schrieb er 
auf eigenem Briefpapier J. an, wobei er diesem mitteilte, dass er infolge der Lan-
desabwesenheit von Rechtsanwalt lic.iur. M. die Vertretung des Beklagten über-
nommen habe. Mit diesem Schreiben forderte er sodann die Provision zu Gunsten 
seines Büropartners. Am 7. Dezember 2001 stellte Rechtsanwalt lic.iur. M. sowohl 
für die Bemühungen in Sachen vorzeitige Auflösung Mietvertrag als auch in Sachen 
Kaufvertrag Fr. 45'000.-- in Rechnung. Wie bereits unter Erwägung Ziffer 2 ausge-
führt worden ist, ist auf Grund der Aktenlage davon auszugehen, dass Rechtsanwalt 
lic.iur. M. vom Beklagten umfassend mandatiert worden ist. Der Kläger hat während 
dessen Ferienabwesenheit einzig die Stellvertretung übernommen. Dies hat er 
selbst damit dokumentiert, dass er das Geschäftspapier seines Bürokollegen be-
nutzt und er in Vertretung seines Partners unterzeichnet hat. Er hat es auch dadurch 
manifestiert, dass er J. ausdrücklich erklärt hat, dass er die Vertretung des Beklag-
ten infolge Landesabwesenheit von Rechtsanwalt lic.iur. M. übernommen habe. Der 
Kläger ging also selbst davon aus, dass er in Vertretung von Rechtsanwalt lic.iur. 
M. handelte, anders lässt sich seine Handlungsweise nicht interpretieren. Auch aus 
dem Umstand, dass Rechtsanwalt lic.iur. M. in der Folge am 7. Dezember 2001 für 
alle Mandate umfassend Rechnung stellte, lässt sich schliessen, dass der Kläger 
lediglich als dessen Stellvertreter tätig war. Rechtsanwalt lic.iur. M. bezeichnete die 

18

Rechnung ausdrücklich als "unsere", worunter nur verstanden werden kann, dass 
damit sämtliche von der Anwaltskanzlei für den Beklagten getätigten Bemühungen 
erfasst sind. Dies kann nicht anders verstanden werden, als dass Rechtsanwalt 
lic.iur. M. ebenfalls von einer umfassenden Mandatsführung durch seine Person 
ausging. Zusammenfassend ist von einem Einzelmandatsverhältnis zu Rechtsan-
walt lic.iur. M. auszugehen. Als Eventualbegründung kann auf die Begründung der 
Vorinstanz, weshalb sie von einem Gesamtmandatsverhältnis ausgeht, verwiesen 
werden. Die Klage ist auf Grund fehlender Aktivlegitimation abzuweisen. 

19

Demnach erkennt die Zivilkammer :

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 4'000.-- und die Schreibgebühr 
von Fr. 300.--, total somit Fr. 4'300.--, gehen zu Lasten des Klägers, welcher 
zudem den Beklagten ausseramtlich mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen hat.

3. Mitteilung an:

__________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Vizepräsident Die Aktuarin ad hoc