# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7b5fe06b-3fad-5257-8fc4-afc224818a0a
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-15
**Language:** de
**Title:** Glarus Obergericht 15.09.2017 OG.2016.00033 (OGS.2018.40)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_OG_001_OG-2016-00033_2017-09-15.html

## Full Text

Kanton Glarus

  
	
   

  
	
  Obergericht

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Beschluss
  vom 15. September 2017

  
	
   

  
	
   

  
	
  Verfahren
  OG.2016.00033

  
	
   

  
	
   

  
	
  1. A.______

  
	
  Beschwerdeführerin

  
	
   

  
	
  2. B.______

  
	
  Beschwerdeführer

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
  1. C.______

  
	
  Beschwerdegegner

  
	
   

  
	
  verteidigt
  durch Rechtsanwalt D.______

  
	
   

  
	
  2. Staatsanwaltschaft des Kantons
  Glarus

  
	
  Beschwerdegegnerin

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
  Einstellung
  einer Strafuntersuchung

  
	
   

  
	
  Anträge
  der Beschwerdeführer (gemäss Eingabe vom 6. August
  2016 [act. 1 S. 1], sinngemäss):

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Es
    sei die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus vom
    27. Juli 2016 im Verfahren UB.2015.01749 aufzuheben.

    
	
     

    	
     

    
	
    2.

    	
    Die
    Sache sei, erweitert um den Tatbestand der Nötigung, zur Weiterführung der
    Strafuntersuchung gegen den Beschwerdegegner 1 an die Staatsanwaltschaft
    des Kantons Glarus zurückzuweisen.

    
	
     

    	
     

    
	
    3.

    	
    Im
    Übrigen sei auf die Rechtsbegehren im Strafantrag vom 23. November
    2015 verwiesen.

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  Anträge
  des
  Beschwerdegegners 1
  (gemäss Eingabe vom 19. September 2016 [act. 11 S. 2],
  sinngemäss):

  
	
   

  
	
  	
     

    	
    „1.

    	
    Es
    sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

    
	
     

    	
     

    	
     

    
	
     

    	
    2.

    	
    Unter
    Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.“

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  Anträge
  der
  Beschwerdegegnerin   2 (gemäss Eingabe vom 7. September 2016 [act. 9],
  sinngemäss):

  
	
   

  
	
  	
     

    	
    1.

    	
    Es sei die Beschwerde
    vollumfänglich abzuweisen.

    
	
     

    	
     

    	
     

    
	
     

    	
    2.

    	
    Unter Kosten- und
    Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.

    

  

  
	
  ____________________

  
	
   

  
	
   

  
	
  Das Gericht zieht in Betracht:

  
	
   

  
	
  I.

  (Prozessgeschichte)

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Am 23. November 2015
    erstatteten A.______ und B.______ (Beschwerdeführer) beim Untersuchungsamt
    Uznach Strafanzeige respektive Strafantrag gegen C.______ (Beschwerdegegner
    1) und gegen die X.______ AG wegen Widerhandlungen gegen die Bestimmungen
    zum Schutz der Mieter von Wohnräumen im Sinne von Art. 325bis
    und Art. 326bis StGB (Untersuchungsakten [nachfolgend:
    „U-act.“] act. I/001 ff.).

    
	
    2.

    	
    Die Staatsanwaltschaft des
    Kantons Glarus (Staatsanwaltschaft) übernahm das hierauf vom
    Untersuchungsamt Uznach eröffnete Strafverfahren mit Verfügung vom
    1. Dezember 2015 (U-act. V/002 f.). Schliesslich stellte die
    Staatsanwaltschaft mit Verfügung vom 27. Juli 2016
    (U-act. VI/001 ff.) das Verfahren gegen den
    Beschwerdegegner 1 ein.

    
	
    3.

    	
    Gegen diese
    Einstellungsverfügung erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom
    6. August 2016 (act. 1) innert Frist (U-act. VI/009 i.V.m.
    act. 1) beim Obergericht Beschwerde mit den eingangs sinngemäss
    wiedergegebenen Rechtsbegehren. Am 6. September 2016 leisteten sie
    innert Frist den von ihnen eingeforderten Kostenvorschuss von
    CHF 800.– für das Beschwerdeverfahren (act. 3-5). Die
    Staatsanwaltschaft und der Beschwerdegegner 1 nahmen mit Eingaben vom
    7. bzw. 19. September 2016 (act. 9 bzw. 11) fristgerecht
    (act. 7 f., 10) zur Beschwerde Stellung. Diese Stellungnahmen
    wurden den Beschwerdeführern mit Brief vom 26. September 2016 zur
    Kenntnisnahme zugestellt (act. 13 f.).

    

  

  
	
   

  
	
  II.

  (Sachverhalt)

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Insbesondere folgende
    Sachverhaltsteile sind nicht strittig (vgl. die nachfolgend angegebenen
    Aktenstellen sowie U-act. VI/001 ff., act. 1 und
    act. 11):

    
	
    a)

    	
    Die Beschwerdeführerin 1
    schloss am 22. August 2011 mit der X.______ AG, damals vertreten durch
    die Y.______ AG, einen Mietvertrag für ein 5.5-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus
    in [Gemeinde im Kanton St. Gallen] mit Mietbeginn 1. November 2011 zu
    einem monatlichen Mietzins von CHF 3‘400.– zuzüglich Nebenkosten von
    CHF 350.– (akonto) ab. Der Beschwerdeführer 2 unterzeichnete
    diesen Mietvertrag ebenfalls (U-act. III/002-008; U-act. III/011
    E. I.1.; U-act. IV/069).

    
	
    b)

    	
    Nach ihrem Einzug in das
    Reiheneinfamilienhaus forderten die Beschwerdeführer von der Vermieterin
    die Beseitigung mehrerer ihrer Ansicht nach am Mietobjekt bestehender
    Mängel. Da sie diese in der Folge als nur teilweise behoben erachteten,
    gelangte die Beschwerdeführerin 1 diesbezüglich zunächst an die
    Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster und hernach
    an das Einzelgericht des Kreises See-Gaster. Dieses verpflichtete am 7. November
    2013 die Vermieterin, einen Teil der geltend gemachten Mängel zu beheben
    und wies die Gemeinde […] als Hinterlegungsstelle an, den dort seit anfangs
    des Jahres 2012 hinterlegten Teil der Mietzinsen an die Vermieterin
    auszubezahlen. Die von der Beschwerdeführerin 1 verlangte
    Mietzinsherabsetzung wies es ab. Das Kantonsgericht St. Gallen hiess
    die von der Beschwerdeführerin 1 gegen diesen Entscheid erhobene
    Berufung am 15. Mai 2015 teilweise gut. Im Wesentlichen verpflichtete
    es die Vermieterin zur Behebung weiterer, von der Beschwerdeführerin 1
    geltend gemachter Mängel und verfügte die Herabsetzung des monatlichen Nettomietzinses
    von CHF 3‘400.– auf CHF 2‘800.– rückwirkend ab 1. April 2014
    bis zur vollständigen Mängelbehebung. Sowohl die Vermieterin als auch die
    Beschwerdeführerin 1 fochten diesen Entscheid beim Bundesgericht an.
    Dieses wies mit Urteil vom 27. Januar 2016 beide Beschwerden ab
    (U-act. IV/069 f.; U-act. III/025 f.;
    U-act. IV/043 ff.).

    
	
    c)

    	
    Parallel zu diesem Prozess
    hinterlegte die Beschwerdeführerin 1 wie soeben angetönt bei der
    Gemeinde […] als Hinterlegungsstelle aufgrund der von ihr geltend gemachten
    Mängel am Mietobjekt vom zu bezahlenden Mietzins folgende Beträge: für die
    Monate April 2012 und Mai 2012 je CHF 800.–, für Juni 2012 bis September
    2012 CHF 1‘185.– pro Monat und ab Oktober 2012 bis Juni 2015 monatlich
    CHF 1‘385.–. Gestützt auf den erwähnten Entscheid des Kantonsgerichts
    St. Gallen vom 15. Mai 2015 teilte die Beschwerdeführerin 1
    mit E-Mail vom 26. Juni 2015 der Z.______ AG, die inzwischen von der
    Y._____ AG die Liegenschaftsverwaltung übernommen hatte, mit, dass sie die
    vom Kantonsgericht rückwirkend ab 1. April 2014 zugesprochene
    Herabsetzung des Nettomietzinses um CHF 600.– mit künftig geschuldeten
    Mietzinsen verrechnen werde. Dementsprechend bezahlte sie für die Monate
    Juli und August 2015 zunächst weder der Vermieterin Mietzinsen noch
    leistete sie diesbezüglich Hinterlegungsbeträge. Daraufhin sprach die
    Z.______ AG am 21. September 2015 nach vorgängigen Mahnungen gegenüber
    der Beschwerdeführerin 1 die Kündigung des Mietverhältnisses per
    31. Oktober 2015 infolge ausstehender Mietzinse aus. Diese Kündigung
    fochten die Beschwerdeführer zunächst bei der Schlichtungsstelle für Miet-
    und Pachtverhältnisse See-Gaster und danach beim Einzelgericht des Kreises
    See-Gaster an. Letzteres hob die Kündigung mit Entscheid vom 8. März
    2016 auf. Es erwog, die Kündigung sei ungültig, weil sich die Beschwerdeführerin 1
    gegenüber der Vermieterin infolge zulässiger Verrechnung bezüglich der
    Mietzinse für die Monate Juli 2015 und August 2015 nie in Verzug befunden
    habe (U-act. IV/067 ff.; U-act. V/045;
    U-act. III/029 ff.; U-act. III/036 ff.).

    
	
    2.

    	
    Auf weitere unstrittige sowie
    auf strittige Sachverhaltselemente wird soweit erforderlich im Rahmen der
    nachstehenden Erwägungen eingegangen.

    

  

  
	
   

  
	
  III.

  (Rechtliche Grundlagen)

  
	
   

  
	
  Die Staatsanwaltschaft verfügt
  die Einstellung des Verfahrens unter anderem, wenn kein Tatverdacht erhärtet
  ist, der eine Anklage rechtfertigt, kein Straftatbestand erfüllt ist oder eine
  Prozessvoraussetzung definitiv nicht vorliegt (Art. 319 Abs. 1 lit.
  a, b und d StPO). Eine Einstellung durch die Staatsanwaltschaft darf
  grundsätzlich nur bei klarer Straflosigkeit oder offensichtlich fehlenden
  Prozessvoraussetzungen angeordnet werden. Hingegen ist ein Strafbefehl zu
  erlassen oder Anklage zu erheben, wenn eine Verurteilung wahrscheinlicher
  erscheint als ein Freispruch. Ist ein Freispruch gleich wahrscheinlich wie
  eine Verurteilung, drängt sich in der Regel, insbesondere bei schweren Delikten,
  eine Anklageerhebung oder der Erlass eines Strafbefehls auf. Bei
  zweifelhafter Beweis- oder Rechtslage hat nicht die Staatsanwaltschaft über
  die Stichhaltigkeit des strafrechtlichen Vorwurfs zu entscheiden, sondern das
  zur materiellen Beurteilung zuständige Gericht. Insbesondere sind Aussagen in
  der Regel vom urteilenden Gericht zu würdigen. Stehen sich jedoch
  gegensätzliche Aussagen der Parteien gegenüber und liegen keine objektiven
  Beweise vor, kann ausnahmsweise auf eine Anklage verzichtet werden, wenn es
  nicht möglich ist, die einzelnen Aussagen als glaubhafter oder weniger
  glaubhaft zu bewerten und keine weiteren Beweisergebnisse zu erwarten sind
  (zum Ganzen z.B.: BGer 6B_1165/2016 vom 27. März 2017, E. 2.2.1.;
  BGer 6B_918/2014 vom 2. April 2015, E. 2.1.).

  
	
   

  
	
   

  
	
  IV.

  (Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB)

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Die Beschwerdeführer rügen
    zunächst sinngemäss, die Staatsanwaltschaft hätte nicht nur prüfen müssen,
    ob sich der Beschwerdegegner 1 wegen Widerhandlungen gegen die
    Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne
    von Art. 325bis StGB i.V.m. Art. 326bis
    StGB strafbar gemacht hat, sondern auch, ob der Tatbestand der Nötigung im
    Sinne von Art. 181 StGB erfüllt ist. Sie seien von ihm unter Androhung
    von Nachteilen, insbesondere der Kündigung, in ihrer Willensbetätigung
    gehindert sowie durch andere Beschränkungen ihrer Handlungsfreiheit
    (Drängen auf vollständige Bezahlung der Mietzinsen, Drängen auf Auszug
    mittels Telefonanrufen, fortwährende gerichtliche und aussergerichtliche
    Auseinandersetzungen, barsche Tonlage) zum Verzicht auf Mietzinsherabsetzungs-
    und Mängelbeseitigungsansprüche sowie zum Dulden bestehender Feuchtemängel
    genötigt worden. Dies habe auf sie zermürbend gewirkt, sie erheblich unter
    Druck gesetzt und bei der Beschwerdeführerin zu erheblichen psychischen und
    physiologischen Belastungen geführt. Der Beschwerdegegner 1 wolle sich
    seinen rechtlichen Pflichten systematisch entziehen, wodurch er sie (Beschwerdeführer)
    zwinge, den Zivilrechtsweg zu beschreiten. So drohten ihnen erhebliche
    Kosten, Rechtsrisiken und Aufwände. Der Beschwerdegegner 1 habe erwarten
    können, dass sie den Rechtsweg aufgrund von Kosten und Aufwänden entweder
    scheuen oder die Gerichtsverfahren infolge seiner anwaltlichen Vertretung
    zu seinen Gunsten ausfallen würden. Auf diese Weise könne er mit einem
    Vorteil rechnen, der ihm nicht zustehe. So seien ihnen (Beschwerdeführer)
    die Anwaltskosten zu hoch gewesen, mit der Folge, dass ihnen unvertreten
    vor Kantons- und Bundesgericht zum Vorteil des Beschwerdegegners 1
    Rechtsschutz verloren gegangen sei (act. 1 v.a. Rz. 3c, 3d, 10c;
    vgl. auch die Strafanzeige der Beschwerdeführer vom 23. November 2015
    [U-act. I/001 ff.]). 

    
	
    2.

    	
    Die Staatsanwaltschaft hat in
    der angefochtenen Einstellungsverfügung implizit verneint, dass vorliegend
    der Tatbestand der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB erfüllt ist,
    indem sie u.a. erwog, ein nötigendes Verhalten seitens des Vermieters
    (gemeint wohl: Beschwerdegegner 1) sei nicht auszumachen. Es handle
    sich um eine rein zivilrechtliche Streitigkeit und die Beschwerdeführer
    hätten alle ihnen auf dem Zivilweg zustehenden Möglichkeiten ausgeschöpft.
    Eine strafbare Tat von Seiten des Beschwerdegegners 1 im Zusammenhang
    mit diesen zivilrechtlichen Streitigkeiten sei indessen nicht auszumachen
    (U-act. VI/006 f.).

    
	
    3.a)

    	
    Der Nötigung im Sinne von Art.
    181 StGB macht sich strafbar, wer jemanden durch Gewalt oder Androhung
    ernstlicher Nachteile oder durch andere Beschränkung seiner
    Handlungsfreiheit nötigt, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

    
	
    b)

    	
    Eine „Androhung ernstlicher
    Nachteile“ liegt vor, wenn nach der Darstellung des Täters der Eintritt des
    Nachteils als von seinem Willen abhängig erscheint und wenn die Androhung
    geeignet ist, den Betroffenen in seiner Entscheidungsfreiheit
    einzuschränken. Bei der Beurteilung, ob die angedrohten Nachteile ernstlich
    sind, ist ein objektiver Massstab anzusetzen. Es sind also nur Drohungen
    tatbeständlich, die geeignet sind, auch eine besonnene Person in der Lage
    des Betroffenen gefügig zu machen (Delnon/Rüdy, BSK StGB II,
    Art. 181 N 25 ff.; Stratenwerth/Jenny/Bommer, StGB
    BT I, § 5 N 8 f., je m.w.H.).

    
	
    c)

    	
    Die Tatbestandsvariante der
    "anderen Beschränkung der Handlungsfreiheit" ist restriktiv
    auszulegen. Die unter diese Generalklausel fallenden Nötigungsmittel
    müssen, um tatbestandsmässig zu sein, in ihrer Intensität bzw. Wirkung das
    üblicherweise geduldete Mass an Beeinflussung in ähnlicher Weise eindeutig
    überschreiten, wie es für die im Gesetz ausdrücklich genannten Zwangsmittel
    der Gewalt und der Androhung ernstlicher Nachteile gilt. Es muss ihnen
    mithin eine den gesetzlich genannten Mitteln vergleichbare Zwangswirkung
    zukommen. Nicht jeder noch so geringfügige Druck auf die
    Entscheidungsfreiheit eines anderen führt folglich zu einer Bestrafung nach
    Art. 181 StGB (BGE 141 IV 437, E. 3.2.1; BGer 6B_320/2007 vom
    16. November 2007, E. 4.1, je m.w.H.).

    
	
    4.

    	
    Zum Vornherein ist
    festzuhalten, dass in casu höchstens eine versuchte Nötigung vorliegen
    könnte. Es ist nämlich nicht ersichtlich, inwiefern vorliegend ein
    Nötigungserfolg (Tun, Dulden, Unterlassen) eingetreten wäre: Die
    Beschwerdeführer wohnen bis heute im streitgegenständlichen Mietobjekt. Sie
    haben soweit ersichtlich auch nicht etwa höhere Mietzinsen bezahlt als
    effektiv geschuldet oder mussten ungeahndet gebliebene Mängel an der
    Mietsache ertragen. Denn bezüglich der Mietzinshöhe wie auch zur Frage,
    inwiefern Mängel am Mietobjekt bestehen, liegen einschlägige
    Gerichtsurteile vor, die diesbezüglich Klarheit schufen (vgl. v.a.
    U-act. III/009 ff.; U-act. IV/043 ff.;
    U-act. IV/067 ff.).

    
	
    5.a)

    	
    Eine Androhung ernstlicher
    Nachteile ist in casu zu verneinen:

    
	
     

    	
    Insoweit die Beschwerdeführer
    eine solche darin erblicken, dass der Beschwerdegegner 1 ihnen
    telefonisch nahelegte, selber das Mietverhältnis zu kündigen bzw. aus dem
    Wohnhaus auszuziehen, liegt – so denn dies in tatsächlicher Hinsicht
    bewiesen sein sollte – eine blosse Aufforderung zu einem Tun vor und wird
    ihnen klarerweise nicht ein Übel in Aussicht gestellt, auf dessen Eintritt
    der Beschwerdegegner 1 Einfluss hat (vgl. z.B. BGE 106 IV 125
    E. 2). Denn zumindest solange das Mietverhältnis ungekündigt ist,
    haben die Beschwerdeführer einen rechtlichen Anspruch, im Wohnhaus zu
    verbleiben.

    
	
    b)

    	
    Auch die Umstände, dass die
    Vermieterin bzw. der Beschwerdegegner 1 nach Vorliegen des Urteils des
    Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 für die Monate Juli
    und August 2015 unter Hinweis auf die angeblich fehlende Rechtskraft dieses
    Entscheids die Überweisung der vollen Mietzinse verlangten bzw. die von den
    Beschwerdeführern getätigte Verrechnung nicht akzeptierten sowie mit einer
    Zahlungsverzugskündigung drohten bzw. eine solche schliesslich aussprachen
    (vgl. vorne, E. II.1c), stellt keine Androhung ernstlicher Nachteile
    im Sinne von Art. 181 StGB dar. Denn es bestand für die
    Beschwerdeführer diesbezüglich die Möglichkeit, den Zivilrechtsweg zu
    beschreiten, um die Kündigung für ungültig zu erklären und Klarheit über
    die Höhe der geschuldeten Mietzinsen zu erlangen. Diese Möglichkeit haben
    sie durch Anrufung der Schlichtungsbehörde bzw. des Einzelgerichts
    See-Gaster denn auch wahrgenommen (U-act. III/037 f.;
    U-act. IV/067). Damit aber ist eindeutig keine Ernstlichkeit der
    angedrohten Nachteile gegeben (BGE 115 IV 207 E. 2a).

    
	
    c)

    	
    Auch sonst sind keine Handlungen
    des Beschwerdegegners 1 ersichtlich, die mit einiger
    Wahrscheinlichkeit das Tatbestandselement der Androhung ernstlicher
    Nachteile im Sinne von Art. 181 StGB erfüllen könnten.

    
	
    6.

    	
    Die Tatbestandsvariante der
    „anderen Beschränkung Handlungsfreiheit“ ist vorliegend ebenfalls
    offensichtlich nicht erfüllt. Dass mietrechtliche Streitigkeiten unangenehm
    und belastend sein können, ist nicht von der Hand zu weisen. Hingegen
    ergibt sich eine eigentliche Zwangswirkung oder Zwangslage für die Beschwerdeführer
    weder aus der Tatsache, dass zwischen ihnen und dem Beschwerdegegner 1
    bzw. der Vermieterin fortwährende gerichtliche und aussergerichtliche Auseinandersetzungen
    bestanden, noch – wenn dies bewiesen werden könnte – daraus, dass der
    Beschwerdegegner 1 den Beschwerdeführern die Kündigung des Mietverhältnisses
    bzw. den Auszug aus dem Mietobjekt nahelegte und allgemein mit barscher
    Tonlage auftrat. Die soeben genannten Umstände wie auch die (behaupteten)
    sonstigen Handlungen des Beschwerdegegners 1 erreichen – sei es
    einzeln oder gesamthaft betrachtet – die Intensität, welche die
    Strafwürdigkeit im Sinne von Art. 181 StGB begründen könnte,
    klarerweise nicht (vgl. z.B. BGer 6B_320/2007 vom 16. November 2007
    und BGer 6B_819/2010 vom 3. Mai 2011).

    
	
    7.

    	
    Nach dem Gesagten ist die
    Staatsanwaltschaft zutreffend implizit davon ausgegangen, dass der
    Straftatbestand der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB vorliegend mit
    sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht erfüllt ist.

     

    

  V.

  (Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter

  von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis StGB)

  
	
   

  
	
  	
    1.a)

    	
    Partei im Strafverfahren ist
    unter anderem die Privatklägerschaft (Art. 104 Abs. 1 lit. b StPO).
    Als Privatklägerschaft gilt die geschädigte Person, die ausdrücklich
    erklärt, sich am Strafverfahren als Straf- oder Zivilkläger zu beteiligen
    (Art. 118 Abs. 1 StPO). Als geschädigte Person gilt die Person, die durch
    die Straftat in ihren Rechten unmittelbar verletzt worden ist (Art. 115
    Abs. 1 StPO). Für die Zulassung einer Person als Privatkläger ist somit
    entscheidend, ob diese durch die der beschuldigten Person vorgeworfene(n)
    Handlung(en) unmittelbar in ihren Rechten verletzt worden ist, unterstellt,
    der von ihr erhobene Vorwurf treffe zu. Nach der Rechtsprechung geht die
    Umschreibung der unmittelbaren Verletzung in eigenen Rechten vom Begriff
    des Rechtsguts aus. Unmittelbar verletzt und damit Geschädigter im Sinne
    von Art. 115 StPO ist, wer Träger des durch die verletzte Strafnorm geschützten
    oder zumindest mitgeschützten Rechtsguts ist (BGE 143 IV 77,
    E. 2.1 f.). Auch zum Strafantrag im Sinne von Art. 30 StGB ist
    berechtigt, wer durch die Straftat verletzt ist, d.h. wer Träger des
    unmittelbar betroffenen Rechtsguts ist. Der Begriff des Verletzten gemäss
    Art. 30 Abs. 1 StGB ist insofern identisch mit demjenigen des Geschädigten
    nach Art. 115 Abs. 1 StPO (BGE 141 IV 380, E. 2.3.4).

    
	
    b)

    	
    Nach der herrschenden Lehre ist
    das von Art. 325bis StGB geschützte Rechtsgut die Freiheit
    des Mieters, seine gesetzlichen und vertraglichen Rechte ungehindert und
    ohne Furcht vor Sanktionen, insbesondere der Kündigung, wahrzunehmen. Diese
    Freiheit soll mit Art. 325bis StGB vor den Folgen des
    Missbrauchs eines sozialen Machtgefälles – beim Vermieter geht es
    „lediglich“ um materielle Werte, beim Mieter hingegen um ein elementares
    Bedürfnis – bewahrt werden. Die Effektivität der machtausgleichenden
    Zwecke, welche die Art. 253 ff. OR verfolgen, soll mit den
    Mitteln des Strafrechts gesteigert werden (BGE 141 IV 1, E. 3.4.1;
    Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 3;
    Trechsel/Ogg, PK StGB, Art. 325bis N 2, je m.w.H.).

    
	
    c)

    	
    Im Mietvertrag vom
    22. August 2011 wird als Mieterin die Beschwerdeführerin 1
    aufgeführt (U-act. III/002 ff.). Sie ist nach dem Gesagten
    (E. V.1a f.) unzweifelhaft Geschädigte im Sinne von Art. 115
    StPO bzw. Strafantragsberechtigte im Sinne von Art. 30 StGB. Daneben
    wird im Vertrag jedoch auch ihr Ehegatte, der Beschwerdeführer 2,
    erwähnt und dieser hat den Vertrag ebenfalls unterzeichnet
    (U-act. III/002 ff.). Nicht zuletzt daraus ergibt sich sodann,
    dass das Mietobjekt die Familienwohnung der Beschwerdeführer darstellt
    (vgl. im Übrigen den Entscheid des Einzelgerichts See-Gaster vom
    8. März 2016 [U-act. IV/072], E. III.1.). Dient die gemietete
    Sache als Familienwohnung, so kann auch der Ehegatte des Mieters die
    Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder
    die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen
    (Art. 273a Abs. 1 OR). Vor diesem Hintergrund ist – jedenfalls
    soweit es um Vorwürfe im Zusammenhang mit angedrohten und/oder
    ausgesprochenen Kündigungen geht – auch der Beschwerdeführer 2, und
    zwar auch wenn er selber nicht Vertragspartei des Mietverhältnisses sein
    sollte, Träger des von Art. 325bis StGB geschützten
    Rechtsguts. Ihm kommt folglich insoweit ebenfalls die
    Geschädigteneigenschaft im Sinne von Art. 115 StPO bzw. die
    Strafantragsberechtigung im Sinne von Art. 30 StGB zu. Da die Beschwerdeführer
    sodann in ihrer Eingabe vom 23. November 2015 Strafantrag gestellt
    haben (vgl. U-act. I/001 ff.), haben sie sich auch gültig als
    Privatkläger konstituiert (Art. 118 Abs. 1 und 2 StPO) und somit
    Parteistellung erlangt (Art. 104 Abs. 1 lit. b StPO).
    Nachdem die Staatsanwaltschaft in dieser Angelegenheit eine
    Einstellungsverfügung erlassen hat und die Beschwerdeführer dadurch – wie
    soeben aufgezeigt – je in ihren eigenen rechtlich geschützten Interessen
    unmittelbar betroffen sind, sind sie im Übrigen auch zur Beschwerde
    legitimiert (Art. 382 Abs. 1 StPO; zum Ganzen z.B. BGE 139 IV 78,
    E. 3. und BGer 1B_426/2015 vom 17. Juni 2016, E. 1.4.)

    
	
    2.

    	
    Die Staatsanwaltschaft des
    Kantons Glarus hat das gegen den Beschwerdegegner 1 eröffnete
    Strafverfahren wegen Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der
    Mieter im Sinne von Art. 325bis StGB mit Verfügung vom
    1. Dezember 2015 (U-act. V/002 f.) (implizit) gestützt auf
    Art. 31 Abs. 1 Satz 1 StPO zu Recht übernommen. Denn die gemäss
    Strafanzeige/Strafantrag (U-act. I/001 ff.) und Beschwerdeschrift
    (act. 1) vermieterseits involvierten Akteure (X.______ AG,
    Beschwerdegegner 1, Y.______ AG, Z.______ AG) haben allesamt ihren Sitz
    bzw. Wohnsitz im Kanton Glarus und es bestehen keine Anhaltspunkte dafür,
    dass sie von einem anderen Ort aus gehandelt hätten (BGE 86 IV 222 E. 1;
    Montini, mp 2007, S. 4 m.w.H.). Die Verfügung der Staatsanwaltschaft
    vom 1. Dezember 2015 ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Auf
    diese Festlegung des Gerichtsstands kann vorliegend mangels neuer wichtiger
    Gründe für dessen Änderung zum Vornherein nicht zurückgekommen werden
    (Art. 41 f. StPO; Kuhn, BSK StPO, Art. 42 N 6 ff.).

    
	
    3.

    	
    Gemäss Art. 325bis
    StGB wird auf Antrag des Mieters mit Busse bestraft, wer: 1. den Mieter
    unter Androhung von Nachteilen, insbesondere der späteren Kündigung des
    Mietverhältnisses, davon abhält oder abzuhalten versucht, Mietzinse oder
    sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten (Abs. 1); 2. dem
    Mieter kündigt, weil dieser die ihm nach dem Obligationenrecht zustehenden
    Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will (Abs. 2); 3. Mietzinse oder
    sonstige Forderungen nach einem gescheiterten Einigungsversuch oder nach
    einem richterlichen Entscheid in unzulässiger Weise durchsetzt oder durchzusetzen
    versucht (Abs. 3).

    
	
    4.a)

    	
    In Bezug auf die
    Tatbestandsvariante des Androhens von Nachteilen bei Anfechtung von
    Vermieterforderungen (Art. 325bis Abs. 1 StGB)
    erwog die Staatsanwaltschaft in der angefochtenen Einstellungsverfügung vom
    27. Juli 2016 (U-act. VI/005 ff.), es beständen keine
    Anhaltspunkte dafür, dass die Beschwerdeführer unter Androhung von
    Nachteilen in ihrer Willensbetätigung gehindert worden seien. Demnach seien
    die objektiven Tatbestandselemente der „Androhung von Nachteilen“ und der
    „Willensbetätigung der Mieter“ nicht erfüllt.

    
	
    b)

    	
    Die Beschwerdeführer bringen
    diesbezüglich in ihrer Beschwerdeschrift im Wesentlichen vor, die
    Vermieterin habe am 14. und 19. August 2015 Kündigungsandrohungen
    ausgesprochen und am 28. August 2015 ein Drohschreiben an sie
    gerichtet. Beides, und ebenso die Kündigung vom 21. September 2015,
    sei im Wissen des Beschwerdegegners 1 erfolgt, dass die Mietzinsforderungen
    der Vermieterin in Wirklichkeit nicht bestanden und untergegangen waren,
    nachdem sie (Beschwerdeführer) die Mietzinsausstände der Monate Juli und
    August 2015 mit Mietzinsherabsetzungen von insgesamt CHF 9‘000.–
    verrechnet hätten. Der Beschwerdegegner 1 habe sie unter allen
    Umständen als Mieter loswerden wollen (act. 1 Rz. 4).

    
	
    c)

    	
    Art. 325bis Abs. 1
    StGB verlangt u.a., dass der Täter den Mieter davon abhält bzw. abzuhalten
    versucht, „Mietzinse oder sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten“.
    Unter den Begriff der „sonstigen Forderungen“ fallen nach der herrschenden
    Lehre bloss die Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR), die
    Anfechtung einer Mietzinserhöhung (Art. 270b Abs. 1 OR), das
    Stellen eines Herabsetzungsbegehrens (Art. 270a OR) sowie die
    Anfechtung einseitiger Änderungen des Vertrags (Art. 270b Abs. 2
    OR). Der Anwendungsbereich dieser Strafnorm kann im Übrigen gemäss
    herrschender Lehre nicht auf andere Fälle der Geltendmachung von Rechten
    durch die Mieterschaft (z.B. Mängelrechte, Verrechnungen usw.) ausgedehnt
    werden (Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 10;
    Lachat/Püntener, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2014,
    N 33/2.4; Stratenwerth/Wohlers, HK StGB, Art. 325-325bis
    N 3, je m.w.H.). Ferner gelangt nicht Abs. 1, sondern Abs. 2
    von Art. 325bis StGB zur Anwendung, wenn es die
    Vermieterschaft nicht bei einer Kündigungsandrohung bewenden lässt, sondern
    tatsächlich eine Rachekündigung ausspricht (Wanner, BSK StGB II,
    Art. 325bis N 10; Lachat/Püntener, a.a.O.,
    N 33/2.5).

    
	
    d)

    	
    Nach eigener Darstellung der
    Beschwerdeführer (vgl. soeben, E. V.4b sowie v.a.
    U-act. I/001 ff. und act. 1) haben sie gegenüber der
    Vermieterin einzig Mängelrechte geltend gemacht, nach Vorliegen des
    diesbezüglichen Gerichtsentscheids den ihnen zugesprochenen Anspruch auf
    Mietzinsherabsetzungen verrechnungsweise durchgesetzt und alsdann die von
    der Vermieterin ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung angefochten. Dass
    sie Mietzinsen anzufechten oder „sonstige Forderungen“ im oben genannten
    Sinne geltend zu machen beabsichtigten bzw. solcherlei effektiv taten,
    haben sie nicht dargetan und ist auch sonst nicht ersichtlich. Eine
    Strafbarkeit des Beschwerdegegners 1 gemäss Art. 325bis
    Abs. 1 StGB fällt somit offenkundig ausser Betracht. Dies,
    zumal die Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung aussprach und in einem
    solchen Fall wie erwähnt (E. V.4c) nicht der Straftatbestand von
    Art. 325bis Abs. 1 StGB, sondern jener von
    Art. 325bis Abs. 2 StGB zu prüfen ist.

    
	
    5.a)

    	
    In Bezug auf ebendiese
    Tatbestandsvariante von Art. 325bis Abs. 2 StGB
    erwog die Staatsanwaltschaft in der angefochtenen Einstellungsverfügung,
    die Vermieterin habe das Mietverhältnis nicht aufgrund der von den
    Beschwerdeführern wahrgenommenen Rechte (Mängelbeseitigungsklage und
    Begehren um Mietzinsherabsetzung wegen Mängeln), sondern einzig infolge
    ausgebliebener Mietzinszahlungen gekündigt. So habe die Verwaltung der
    Vermieterin die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. bzw. 19. August
    2015 aufgefordert, die noch ausstehenden Mietzinsen der Monate Juli und
    August 2015 zu begleichen. Die Vermieterin habe sich bei diesem Vorgehen
    und der anschliessenden Kündigung auf Art. 257d OR gestützt. Es
    bestehe also kein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Wahrnehmung von
    Mieterrechten und der Vertragskündigung. Ausserdem sei der objektive
    Tatbestand von Art. 325bis Abs. 2 StGB bereits
    deswegen nicht erfüllt, weil das Einzelgericht See-Gaster die
    Zahlungsverzugskündigung mit Urteil vom 8. März 2016 aufgehoben habe
    (U-act. VI/005 ff.).

    
	
    b)

    	
    Die Beschwerdeführer bringen
    dagegen vor, der Kündigungsgrund bezüglich der von der Vermieterin
    ausgesprochenen Kündigung sei vorgeschoben gewesen. Nachweislich habe es
    keinen Zahlungsverzug ihrerseits gegeben. Folglich ergäben
    Kündigungsandrohung und Kündigung wegen ausstehender Mietzinsen keinen
    Sinn. Die Kündigung wegen angeblichem Zahlungsverzug sei vielmehr mit
    anwaltlicher Unterstützung konstruiert worden, um vom tatsächlichen
    Kündigungsmotiv abzulenken. Denn die Kündigung stehe in direktem
    Zusammenhang zu den von ihnen (Beschwerdeführer) geltend gemachten
    Ansprüchen aus dem Mietverhältnis. Der Rechtsvertreter der Vermieterin habe
    vor dem Einzelgericht See-Gaster am 25. Januar 2016 vorgebracht,
    „unter allen Umständen“ an der Kündigung festzuhalten, da ihr der Ärger und
    die kostspieligen Umtriebe mit ihnen nicht mehr zuzumuten seien. Dies
    verdeutliche, dass es dem Beschwerdegegner 1 entgegen der Auffassung
    der Staatsanwaltschaft nicht um ausstehende Mietzinsen gegangen sei. Er
    habe sie vielmehr „unter allen Umständen“ loswerden wollen, weil sie die
    ihnen gemäss Obligationenrecht zustehenden Rechte wahrgenommen hätten. Für
    eine Strafbarkeit nach Art. 325bis Abs. 2 StGB
    sei nicht erforderlich, dass die Vermieterin die beanspruchten Mieterrechte
    explizit als Kündigungsgrund angibt. Es genüge, wenn wie vorliegend
    zwischen den beanspruchten Mieterrechten und der Kündigung ein kausaler
    Zusammenhang bestehe. Entgegen der Staatsanwaltschaft sei daher der
    objektive Tatbestand von Art. 325bis Abs. 2
    StGB auch dann erfüllt, wenn die Vermieterin zur Verschleierung dieses
    Kausalzusammenhangs fehlende Mietzinsen als Kündigungsgrund angebe.
    Schliesslich sei auch die Auffassung der Staatsanwaltschaft nicht
    nachvollziehbar, wonach der objektive Tatbestand von Art. 325bis
    Abs. 2 StGB nicht gegeben sei, weil die von der Vermieterin
    ausgesprochene Kündigung gerichtlich aufgehoben wurde (act. 1
    Rz. 3c-4, 6, 10a).

    
	
    c)

    	
    Der Beschwerdegegner 1 hat
    diese Vorbringen der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeantwort vom
    19. September 2016 im Wesentlichen bestritten und die Erwägungen der
    Staatsanwaltschaft in deren Einstellungsverfügung als zutreffend
    bezeichnet. Sodann führte er aus, das Mietrecht schreibe vor, wie bei einer
    Kündigung infolge Zahlungsverzugs vorzugehen sei. Es sei das gute Recht
    einer Vermieterin, ebendieses Mietrecht zur Anwendung zu bringen, wenn sie
    der Auffassung sei, dass ihr der Mieter ausstehende Mietzinsen schulde.
    Darin könne kein fehlbares Verhalten der Vermieterin und erst recht nicht
    des Beschwerdegegners 1 gesehen werden. Keiner der im Rahmen des
    Zahlungsverzuges der Beschwerdeführerin 1 eingeleiteten Schritte sei
    rechtswidrig oder gar von strafrechtlicher Relevanz gewesen. Einer Partei
    sei es im Mietrechtsverfahren erlaubt, ihre Argumente vorzutragen, egal ob
    diese zuträfen oder nicht. Die Vermieterin habe mit ihrer Kündigung nichts
    „verschleiert“, sondern die Beschwerdeführer hätten sich damals mit Mietzinszahlungen
    in Verzug befunden. Dieser Verzug sei ihnen lege artis angezeigt und danach
    sei ihnen wegen ausgebliebener Zahlung gekündigt worden (act. 11
    Rz. 3c- 4, 10a).

    
	
    6.a)

    	
    Nach Art. 325bis
    Abs. 2 StGB macht sich wie erwähnt strafbar, wer dem Mieter von Wohn-
    und Geschäftsräumen kündigt, weil dieser die ihm nach dem Obligationenrecht
    zustehenden Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will. Ob neben dem Vermieter
    auch andere Personen als Täter in Frage kommen, ist umstritten, jedoch
    praktisch aufgrund der Zurechnungsnorm von Art. 326bis StGB
    ohne Bedeutung (Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis
    N 4, 11). Welche Art von Rechten die Mieterschaft geltend gemacht hat,
    gegenwärtig geltend macht oder deren Geltendmachung für die Zukunft in
    Aussicht stellt, ist unerheblich, ebenso auf welche Weise sie dies tat, tut
    oder zu tun beabsichtigt. Ebenfalls spielt es keine Rolle, wie lange es
    zurückliegt, dass sich der Mieter gewehrt hat. Der Schutz von Art. 325bis
    Abs. 2 StGB erstreckt sich auf sämtliche Rechte und Forderungen des
    Mieters, die ihre Rechtsgrundlage im Obligationenrecht haben, sofern diese
    einen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis aufweisen (Wanner, BSK
    StGB II, Art. 325bis N 14 f., 19;
    Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.5; Trechsel/Ogg, PK StGB,
    Art. 325bis N 5). Sodann muss als weiteres
    Tatbestandselement ein ursächlicher Zusammenhang vorliegen zwischen der
    Wahrnehmung der Rechte durch den Mieter und der vom Vermieter
    ausgesprochenen Kündigung des Mietvertrags. Der Vermieter muss dem Mieter wegen
    der durch Letzteren erfolgten Wahrnehmung von Rechten kündigen. Der
    diesbezügliche – durch die Strafverfolgungsbehörden und nicht etwa durch
    die Mieter zu erbringende – Beweis ist indes regelmässig schwierig zu
    erbringen, da der Vermieter die ausgesprochene Kündigung oft mit
    irgendwelchen Motiven begründen, kaum aber deren repressiven Charakter
    zugeben wird. Es genügt daher, wenn aufgrund der Indizien eine hohe
    Wahrscheinlichkeit für einen solchen Kausalzusammenhang spricht (Wanner,
    BSK StGB II, Art. 325bis N 27 f.; Montini,
    mp 2007, S. 9; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.5; Tribunal
    cantonal NE, Urteil vom 4. Februar 2000, in DB 2002 Nr. 27
    S. 40). In subjektiver Hinsicht ist Vorsatz im Sinne von Art. 12
    Abs. 2 StGB erforderlich, womit Eventualvorsatz genügt (Flachsmann,
    OFK StGB, Art. 325bis N 2).

    
	
    b)

    	
    Unstrittig sprach in casu die
    Z.______ AG im Namen der Vermieterin  am 21. September 2015 gegenüber
    den Beschwerdeführern eine Kündigung des streitgegenständlichen
    Mietverhältnisses per 31. Oktober 2015 aus (U-act. III/036).
    Weiter steht fest, dass das Einzelgericht See-Gaster diese Kündigung mit
    Urteil vom 8. März 2016 für ungültig erklärte bzw. aufhob
    (U-act. IV/067-087).

    
	
    c)

    	
    Entgegen der Auffassung der
    Staatsanwaltschaft (U-act. VI/006 E. 3.2) bewirkt diese
    Ungültigerklärung der Kündigung allein nicht, dass eine Strafbarkeit des
    Beschwerdegegners 1 nach Art. 325bis Abs. 2 StGB
    entfällt. Dieser Straftatbestand ist nämlich vollendet, sobald die
    Kündigung ausgesprochen wurde (Corboz, PdS – Les infractions en droit
    suisse, Volume II, 3éme édition, Bern 2010, Art. 325bis
    N 8). Die Strafbarkeit hängt folglich insbesondere nicht davon ab, ob
    die Kündigung auch tatsächlich wirksam ist (Chambre des recours pénale VD,
    Urteil vom 23. November 2011, in DB 2012 Nr. 6 S. 58). Im
    Gegenteil ist mit Blick auf das von Art. 325bis StGB
    geschützte Rechtsgut (Freiheit des Mieters, seine Rechte ungehindert und
    ohne Furcht vor Sanktionen, insbesondere der Kündigung, wahrzunehmen) und
    den Normzweck (Steigerung der mit den Art. 253 ff. OR verfolgten
    machtausgleichenden Zwecken mit den Mitteln des Strafrechts, vgl. zum
    Ganzen vorne, E. V.1b), gerade in diesen Fällen, in denen zivilrechtlich
    auf Ungültigkeit der Kündigung erkannt wird, eine Strafbarkeit gemäss
    Art. 325bis Abs. 2 StGB besonders geboten.

    
	
    d)

    	
    Das amtliche Formular der
    fraglichen Kündigung vom 21. September 2015 trägt die Unterschrift von
    […], dem Präsidenten des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift der
    Z.______ AG, die als Vertreterin der Vermieterin agierte (vgl. die
    Absenderangabe „X.______AG c/o Z.______ AG“; U-act. III/036). Allein
    dadurch, dass der Beschwerdegegner 1 somit auf dem Kündigungsformular
    selbst nicht aufgeführt ist, wird indes eine Täterschaft desselben in Bezug
    auf Art. 325bis Abs. 2 StGB nicht ausgeschlossen. Denn
    aufgrund von Art. 326bis Abs. 2 i.V.m. Abs. 3
    StGB machen sich u.a. verantwortliche Organpersonen einer als Vermieterin
    auftretenden juristischen Person bei Delegation der Vermieteraufgaben an
    Dritte strafbar, wenn sie gesicherte Kenntnis von der Widerhandlung haben
    oder nachträglich erlangen (insofern genügt Eventualvorsatz demnach nicht)
    und es trotz entsprechender Möglichkeit unterlassen, diese abzuwenden oder
    ihre Wirkungen aufzuheben (Stratenwerth/Wohlers, HK StGB, Art. 326bis
    N 1; Trechsel/Ogg, PK StGB, Art. 326bis
    N 3 f.). Vorliegend liess das Einzelgericht See-Gaster in seinem
    Urteil vom 8. März 2016 zufolge nachträglicher Genehmigung offen, ob
    die Z.______ AG zur Kündigung vom 21. September 2015 mittels
    stillschweigender oder ausdrücklicher Vollmachtserteilung ermächtigt war
    (U-act. IV/075). Es bestehen aber durchaus gewichtige Indizien dafür,
    dass der Beschwerdegegner 1 vor Ergehen der fraglichen Kündigung
    sichere Kenntnis davon hatte, dass diese Kündigung ausgesprochen werden
    soll bzw. dass er diese Kündigung nachgerade veranlasste. So war der
    Beschwerdegegner 1 im hier relevanten Zeitraum
    Verwaltungsratspräsident der Vermieterin und als einzige Person für diese
    alleinzeichnungsberechtigt (vgl. Handelsregisterauszug der Vermieterin,
    abrufbar unter www.zefix.ch). Die Vermieterin mandatierte für den schon im
    Vorfeld der Kündigung vom 21. September 2015 zwischen den Parteien des
    Mietverhältnisses geführten Prozesses einen Rechtsvertreter. Nicht zuletzt
    aufgrund seiner Stellung als einzelzeichnungsberechtigter
    Verwaltungspräsident der Vermieterin erscheint es als sehr wahrscheinlich,
    dass der Beschwerdegegner 1 die entsprechende Mandatierung veranlasste
    und auch vom Prozessverlauf vom Ausbruch der Streitigkeiten an im Einzelnen
    Bescheid wusste. Darauf deutet auch der Umstand hin, dass der
    Beschwerdegegner 1 gemäss Urteil des Einzelgerichts See-Gaster vom
    8. März 2016 später persönlich an der Hauptverhandlung vom
    1. März 2016 betreffend die Kündigungsanfechtung anwesend war
    (U-act. IV/071). Weiter sagte der Beschwerdeführer 2 anlässlich
    seiner polizeilichen Einvernahme vom 8. Januar 2016 aus, faktisch
    trete der Beschwerdegegner 1 als Vermieter auf, denn wenn bedeutsame
    Themen im Raum ständen, rufe dieser persönlich an. Auch sei er zu einem
    gerichtlichen Augenschein persönlich erschienen (U-act. II/9 f.).
    Mitte des Jahres 2015 habe er die Verwaltung ausgewechselt und dann sei der
    Ton gegenüber den Beschwerdeführern barscher geworden (U-act. II/10).
    Der Beschwerdegegner 1 sei derjenige, der sie zum Auszug bewegen
    wolle. Dies habe er telefonisch zum Ausdruck gebracht (U-act. II/11).
    Das erste Mal habe er sie am 15. Juni 2015, kurz nachdem das Urteil
    des Kantonsgerichts St. Gallen vorgelegen sei, mit einem Telefonanruf auf
    sehr forsche und fordernde Weise zum Auszug bewegen wollen
    (U-act. II/12). In Bezug auf dieses Telefongespräch hat der
    Beschwerdeführer 1 im Übrigen einen Auszug aus der Synchronisierungssoftware
    „MyPhoneExplorer“ eingereicht, auf welchem für den 15. Juni 2015 um
    17:29 Uhr ein vom Mobiltelefon des Beschwerdegegners 1
    ausgehender Anruf mit einer Dauer von 24 Minuten und 33 Sekunden
    vermerkt ist (U-act. III/045 = U-act. V/034). Schliesslich widerspricht
    es auch der allgemeinen Lebenserfahrung, dass in einer Situation, in der
    die Parteien des Mietverhältnisses bereits in ein Gerichtsverfahren
    verstrickt sind und die Vermieterin durch einen Rechtsanwalt vertreten
    wird, deren Verwaltung während des laufenden Gerichtsverfahrens ohne
    Instruktion des Rechtsanwalts – und dieser wiederum ohne solche seiner
    Klientin bzw. deren verantwortlicher Organperson – eine Kündigung des
    Mietverhältnisses ausspricht.

    
	
    e)

    	
    Was den Kausalzusammenhang
    zwischen der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung vom
    21. September 2015 (U-act. III/036) und den von den
    Beschwerdeführern wahrgenommenen Mieterrechten (Geltendmachung von Mängeln
    an der Mietsache, vgl. u.a. U-act. III/009 ff.) anbelangt, fällt
    Folgendes ins Gewicht: Ein erhebliches Indiz für das Bestehen eines solchen
    Kausalzusammenhangs liegt zunächst bereits darin, dass die
    Kündigungsandrohungen vom 14. und 19. August 2015, das Schreiben vom
    1. September 2015 sowie die Kündigung vom 21. September 2015 in
    ausgeprägter zeitlicher Nähe zum Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom
    15. Mai 2015 (Versand am 27. Mai 2015) stehen, mit dem u.a. die
    Vermieterin zur Behebung mehrerer Mängel verpflichtet und den Beschwerdeführern
    zulasten der Vermieterin eine Mietzinsherabsetzung zugesprochen wurde
    (U-act. III/025 f.), bzw. zur auf dieses Urteil gestützten
    Verrechnungserklärung vom 26. Juni 2015 (U-act. V/045; Chambre
    des recours pénale VD, Urteil vom 23. November 2011, in DB 2012 Nr. 6
    S. 58; Tribunal cantonal NE, Urteil vom 4. Februar 2000, in DB
    2002 Nr. 27 S. 41). Weiter ist zu beachten, dass dieser kantonsgerichtliche
    Entscheid mit dessen Eröffnung zunächst sofort vollstreckbar wurde (erst am
    24. September 2015 erteilte die Instruktionsrichterin des Bundesgerichts
    der Beschwerde der Vermieterin die aufschiebende Wirkung, vgl.
    U-act. IV/040-042). Die Beschwerdeführer waren also ab Eröffnung des
    kantonsgerichtlichen Entscheids und jedenfalls bis gegen Ende September
    2015 befugt, die ihnen zugesprochene Mietzinsherabsetzung (Forderung von
    April 2014 bis Juni 2015 von insgesamt CHF 9‘000.–) mit gegenüber der
    Vermieterin geschuldeten, laufenden Mietzinsen zu verrechnen. Dies taten
    sie denn auch mit E-Mail vom 26. Juni 2015 (U-act. V/045), deren
    Erhalt die Vermieterin nie bestritt (zum Ganzen:
    U-act. IV/081 ff.). Das Kantonsgericht St. Gallen stellte in
    Bezug auf sein Urteil vom 15. Mai 2015 am 30. Juli 2015 eine
    Vollstreckbarkeitsbescheinigung aus, die auch an den Rechtsvertreter des
    Beschwerdegegners 1 ging (U-act. III/027). Darin führte es aus,
    dass sein Entscheid vom 18. Mai 2015 vollstreckbar sei, da die
    Parteien in den von ihnen veranlassten bundesgerichtlichen Verfahren keine
    Gesuche um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gestellt hätten. Spätestens
    mit Erhalt dieser Vollstreckbarkeitsbescheinigung musste dem
    Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 1 – und damit auch dem
    Beschwerdegegner 1 selbst – klar sein, dass sich die Beschwerdeführer
    in Bezug auf die Mietzinsforderungen für die Monate Juli und August 2015 infolge
    Untergangs derselben durch von ihnen getätigte Verrechnung nie in Verzug
    befinden können und daher jede Grundlage für eine Zahlungsverzugskündigung
    gemäss Art. 257d OR fehlt (vgl. U-act. IV/081 ff.). Wie
    bereits erwogen (E. V.6d), ist es äusserst unwahrscheinlich, dass
    angesichts der zwischen den Parteien über längere Zeit hinweg
    vorbestehenden, seitens der Vermieterin unter Beizug eines Rechtsvertreters
    bestrittenen Mietstreitigkeit, die von der Vermieterin beauftragte
    Verwaltung während des vor Bundesgericht laufenden Gerichtsverfahrens ohne
    Instruktion ebendieses Rechtsvertreters bzw. der für die Vermieterin
    verantwortlichen Organperson (Beschwerdegegner 1) eine Kündigung des
    Mietverhältnisses ausspricht. Demzufolge ist den Beschwerdeführern darin beizupflichten
    (vgl. U-act. V/032), dass zumindest gewichtige Indizien dafür
    vorliegen, dass die Vermieterin die Kündigungsandrohungen vom 14. und
    19. August 2015 (U-act. III/029 f.), das Schreiben vom
    1. September 2015 (U-act. III/031) sowie die Zahlungsverzugskündigung
    vom 21. September 2015 (U-act. III/036) – dem
    Beschwerdegegner 1 zurechenbar (Art. 326bis
    Abs. 3 StGB; vgl. auch vorne, E. V.6d) – im Wissen um den fehlenden
    Verzug bzw. den verrechnungsweisen Untergang der betreffenden Mietzinsforderungen
    aussprach, mithin das Kündigungsmotiv des Zahlungsverzugs nur vorgeschoben
    war und die Kündigung stattdessen mit hoher Wahrscheinlichkeit aus Rache
    für die erfolgreiche Geltendmachung von Mängelrechten durch die Mieter erfolgte.

    
	
    7.a)

    	
    Zusammenfassend liegt nach dem
    Gesagten entgegen der Staatsanwaltschaft (vgl. z.B.
    U-act. VI/007 f.) keine klare Straflosigkeit des Beschwerdegegners 1
    vor, sondern erscheint eine Verurteilung desselben wegen Widerhandlung
    gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen
    im Sinne von Art. 325bis Abs. 2 StGB jedenfalls
    als wahrscheinlicher als ein Freispruch. Es drängt sich damit auf, dass die
    Staatsanwaltschaft erforderlichenfalls weitere Beweise insbesondere zu den
    Tatbestandselementen der Täterschaft des Beschwerdegegners 1
    (Zurechnung im Sinne von Art. 326bis StGB, vgl. vorne,
    E. V.6d) und des Kausalzusammenhangs zwischen der von der Vermieterin
    ausgesprochenen Kündigung und der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt
    durch die Beschwerdeführer (vgl. vorne, E. V.6e) erhebt (z.B.
    Einvernahmen von […] und […] von der Verwaltung der Vermieterin, woraus
    sich u.a. Erkenntnisse ergeben können, in welcher Weise der Beschwerdegegner 1
    und/oder sein Rechtsvertreter beim Aussprechen der Kündigungsandrohungen
    und der Kündigung vom 21. September 2015 involviert waren [folglich
    sind derartige Einvernahmen entgegen dem Beschwerdegegner 1,
    act. 11 S. 8 unten, durchaus beweistauglich]; Beizug der Akten
    der im Kanton St. Gallen zwischen der Vermieterin und den Beschwerdeführern
    ausgetragenen Gerichtsverfahren [vgl. hierzu z.B. die Ausführungen der
    Beschwerdeführer in act. 1 Rz. 4]) und hernach einen Strafbefehl
    erlässt. Dies, zumal es gerade bei den beiden soeben genannten
    Tatbestandselementen letztlich um eine rechtliche Würdigung geht, die nach
    der Rechtsprechung nicht durch die Staatsanwaltschaft mittels
    Einstellungsverfügung, sondern gegebenenfalls durch das zur materiellen
    Beurteilung zuständige Gericht zu entscheiden ist (vgl. vorne,
    E. III.). In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist die
    angefochtene Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft vom 27. Juli
    2016 (U-act. VI/001 ff.) demnach in Bezug auf den Vorwurf der
    Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und
    Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis Abs. 2
    StGB aufzuheben. Die Akten sind zur weiteren – beförderlichen (vgl.
    Art. 109 StGB, Art. 97 Abs. 3 und BGE 142 IV 11) –
    Veranlassung im Sinne der Erwägungen an die Staatsanwaltschaft
    zurückzuweisen. 

    
	
    b)

    	
    Demgegenüber hat die Staatsanwaltschaft
    das Verfahren wie dargelegt (E. IV. und E. V.4.) zu Recht
    eingestellt, soweit die Tatbestände der Nötigung im Sinne von Art. 181
    StGB und der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von
    Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis Abs. 1
    StGB zur Debatte standen.

    
	
    c)

    	
    Einzugehen bleibt auf die
    Tatbestandsvariante von Art. 325bis Abs. 3 StGB
    ([versuchtes] unzulässiges Durchsetzen von Forderungen). Wie erwogen
    (E. V.6e), wusste die Vermieterin insbesondere aufgrund einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung
    des Kantonsgerichts St. Gallen vom 30. Juli 2015
    (U-act. III/027), dass die Beschwerdeführer berechtigt waren, den
    ihnen zugesprochenen Mietzinsherabsetzungsanspruch mit laufenden
    Mietzinsschulden zu verrechnen. Daraus lässt sich durchaus schliessen, dass
    sie in der Folge mittels der Kündigungsandrohungen vom 14. und
    19. August 2015 (U-act. III/029 f.) sowie dem Schreiben vom
    1. September 2015 (U-act. III/031) versuchte, von den
    Beschwerdeführern über die infolge Verrechnung untergangenen Mietzinse für
    die Monate Juli und August 2015 hinaus Geldleistungen zu erhalten, von
    denen sie wusste, dass sie darauf keinen Anspruch hat. Demzufolge könnte
    der Beschwerdegegner 1 – entgegen der Auffassung der
    Staatsanwaltschaft (U-act. VI/006) – durchaus auch die
    Tatbestandsvariante von Art. 325bis Abs. 3 StGB
    i.V.m. Art. 326bis Abs. 3 StGB ([versuchtes]
    unzulässiges Durchsetzen von Forderungen) erfüllt haben (vgl. hierzu z.B.
    Wanner, BSK StGB II, Art. 325bis N 23 ff.,
    28; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.6; Montini, mp 2007, S. 9).
    Sollte sich im weiteren Verfahrensverlauf indes ergeben, dass sich der
    Beschwerdegegner 1 gemäss der Tatbestandsvariante von Art. 325bis
    Abs. 2 StGB strafbar machte, so würde eine Strafbarkeit nach
    Art. 325bis Abs. 3 StGB entfallen, da die
    erstgenannte Tatbestandsvariante gegenüber Letzterer als lex specialis bzw.
    als schwerere Begehungsform erscheint und daher dieser vorgeht (vgl.
    Ackermann, BSK StGB I, Art. 49 N 55, 65).

    

  

  
	
   

  
	
  VI.

  (Kosten- und Entschädigungsfolgen)

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Die Reglung der Kosten- und
    Entschädigungsfolgen hat im Endentscheid zu erfolgen (Art. 421 Abs. 1
    StPO). Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren ist – auch zuhanden
    der das Strafverfahren abschliessenden Strafbehörde – in Beachtung der
    Bemessungskriterien der Art. 6 und 8 der Zivil- und Strafprozesskostenverordnung
    auf CHF 900.– festzusetzen.

    
	
    2.

    	
    Den Beschwerdeführern ist der
    von ihnen für das Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von
    CHF 800.– (act. 3 f.) zurückzuerstatten.

    

  

  
	
  ____________________

  
	
   

  
	
  Das Gericht beschliesst:

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    In teilweiser Gutheissung der
    Beschwerde wird die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft des
    Kantons Glarus vom 27. Juli 2016 im Verfahren UB.2015.01749 wie folgt
    aufgehoben:

    
	
    -

    	
    Dispositiv-Ziffer 1 mit
    Bezug auf den Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz
    der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis
    Abs. 2 und Abs. 3 StGB i.V.m. Art. 326bis
    Abs. 3 StGB;

    
	
    -

    	
    Dispositiv-Ziffern 2 und
    3.

    
	
     

    	
     

    
	
    2.

    	
    Die Akten werden im Sinne der
    Erwägungen an die Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus zurückgewiesen.

    
	
     

    	
     

    
	
    3.

    	
    Die Gerichtsgebühr für das
    Beschwerdeverfahren wird auf CHF 900.– festgesetzt.

    
	
     

    	
     

    
	
    4.

    	
    Die Regelung der Kostenauflage
    und allfälliger Entschädigungen wird dem Endentscheid vorbehalten.

    
	
     

    	
     

    
	
    5.

    	
    Den Beschwerdeführern wird der
    von ihnen für das Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von
    CHF 800.– zurückerstattet.

    
	
     

    	
     

    
	
    6.

    	
    Schriftliche Mitteilung an:

    
	
     

    	
    […]