# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ac3f1324-0839-5489-b650-3d02c80a8646
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-04-17
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 17.04.2012 I/1-2011/190
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2011-190_2012-04-17.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2011/190

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 17.04.2012

Entscheiddatum: 17.04.2012

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 17.04.2012
Grundstückgewinnsteuer, Art. 132 Abs. 1 lit. f StG (sGS 811.1). Die 
Eigentümer teilten ihr Einfamilienhaus-Liegenschaft in drei neue 
Grundstücke auf, nämlich zwei Baulandparzellen und das Restgrundstück 
mit dem Haus. Der Gewinn aus dem Verkauf einer der Landparzellen kann 
nicht aufgeschoben werden, wenn aus dem Erlös auf der anderen 
Baulandparzelle ein neues Haus erstellt wird, da es sich bei diesem nicht um 
ein Ersatzobjekt eines veräusserten Hauses handelt 
(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 17. April 2012, I/1-2011/190).

Präsident Thomas Vögeli, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; 

Gerichtsschreiber Thomas Scherrer

V und W X, Rekurrenten,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer

Sachverhalt:

A.- Am 1. September 1999 erwarben die Eheleute V und W X als je hälftige 

Miteigentümer das Grundstück Nr. 001, Grundbuch A, an der B-Strasse in A, 

bestehend aus 1'545 m  Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten mit dem 

Wohnhaus Vers.-Nr. 004. Am 30. November 2010 nahmen sie eine Aufteilung dieser, 

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der Zone W1 zugewiesenen Liegenschaft in drei Grundstücke vor, indem sie den 

nördlichen Teil als unüberbaute Parzelle Nr. 002 mit einer Fläche von 743 m  und einen 

westlichen Teil als unüberbaute Parzelle Nr. 003 mit einer Fläche von 342 m

abtrennten. Das Wohnhaus mit dem verbleibenden Boden erhielt neu die Nr. 001. 

Gleichentags veräusserten V und W X das Baulandgrundstück Nr. 003 zum Preis von 

Fr. 130'000.-- an die Y GmbH mit Sitz in C. Das kantonale Steueramt veranlagte V und 

W X für die Veräusserung des Grundstücks Nr. 003 mit einem steuerbaren 

Grundstückgewinn von Fr. 79'590.-- und einem Steuerbetrag von insgesamt 

Fr. 12'102.-- (Fr. 6'051.-- je Miteigentümer). Das kantonale Steueramt ging 

entsprechend den Angaben der Steuerpflichtigen in der Steuererklärung vom 

17. Januar 2011 von anrechenbaren Anlagekosten von Fr. 50'410.-- aus (Erwerbspreis 

von Fr. 49'015.-- und Nebenkosten von Fr. 1'395.--).

Gegen die Veranlagung erhoben die Pflichtigen Einsprache und beantragten einen 

Steueraufschub nach Art. 132 Abs. 1 lit. f des Steuergesetzes (sGS 811.1, abgekürzt: 

StG). Zur Begründung machten sie geltend, es sei von Anfang an geplant gewesen, die 

bestehende Liegenschaft B-Strasse, welche ausschliesslich als Eigenheim genutzt 

worden sei, zu veräussern und auf dem verbleibenden Teil des Grundstücks ein neues 

Eigenheim zu erstellen. Der Erlös aus dem Verkauf des alten Einfamilienhauses samt 

eines Teils des Grundstücks werde vollumfänglich in den Neubau investiert. Da sich 

der Verkauf schwierig gestaltet habe, sei ein Teil des zum Wohnhaus gehörenden 

Landes verkauft worden. Dieser Erlös sei vollumfänglich in das sich im Rohbau 

befindliche neue Eigenheim reinvestiert worden.

Das kantonale Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid vom 5. Oktober 2011 ab. 

Es erwog, ein Steueraufschub werde gewährt, wenn und soweit der Erlös aus der 

Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft 

innert angemessener Frist zum Ersatz oder zum Bau einer gleich genutzten 

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet werde. Ständige Selbstnutzung bedeute, 

dass das veräusserte Objekt durch den Pflichtigen dauernd und ausschliesslich zu 

Wohnzwecken selbst genutzt worden sei. Daher komme nur ein selbstbewohntes 

Eigenheim für einen Steueraufschub in Frage, nicht aber Bauland. Der Gesetzgeber 

verlange die dauernde Selbstnutzung der alten wie auch der als Ersatz beschafften 

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Liegenschaft. Das am 30. November 2011 veräusserte Grundstück bilde reines 

Bauland und erfülle die vom Gesetzgeber geforderte ständige Selbstnutzung nicht.

B.- Mit Eingabe vom 3. November 2011 (Postaufgabe: 04.11.11) erhoben V und W X 

Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, es sei ein 

Steueraufschub nach Art. 132 Abs. 1 lit. f StG zu bewilligen. Zur Begründung machen 

sie geltend, die Liegenschaft B-Strasse sei von ihnen bis anhin ausschliesslich als 

Eigenheim genutzt worden. Im Jahr 2010 hätten sie beschlossen, das Grundstück zu 

teilen und auf dem daraus resultierenden Grundstück ein Ersatzobjekt (Einfamilienhaus) 

zu erstellen. Um dieses Projekt realisieren zu können, seien sie darauf angewiesen 

gewesen, das bestehende Einfamilienhaus zu verkaufen. Der Erlös dieses Verkaufs 

hätte vollumfänglich in den Neubau einfliessen sollen. Der Verkauf habe sich als 

äussert schwierig gestaltet, sodass sie gezwungen gewesen seien, dieses Grundstück 

noch einmal zu teilen. Aus dieser Teilung habe das Grundstück Nr. 003 resultiert. Mit 

dem Verkauf dieses Anteils, welcher vollumfänglich in den Neubau auf dem 

Grundstück Nr. 002 geflossen sei, habe das neue Projekt realisiert werden können. Die 

angestrebte etappenweise Veräusserung des Grundstücks mit voller Reinvestition des 

Erlöses in das Ersatzobjekt stelle wirtschaftlich betrachtet eine reine Ersatzbeschaffung 

dar.

Die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 9. Dezember 2011 die 

Abweisung des Rekurses.

Die Rekurrenten erhielten Gelegenheit, sich zur vorinstanzlichen Vernehmlassung zu 

äussern und in die Akten Einsicht zu nehmen. Sie liessen sich indessen nicht mehr 

vernehmen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 3. November 2011 (Postaufgabe: 

04.11.11) wurde rechtzeitig eingereicht. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht 

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die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 StG; Art. 48 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.- Streitig ist ausschliesslich, ob der Gewinn aus der Veräusserung des Grundstücks 

Nr. 003 aufgeschoben werden kann. Die Ermittlung des Gewinns bzw. der 

Anlagekosten wird im Rekurs hingegen nicht angefochten.

a) Massgebende gesetzliche Bestimmung ist Art. 132 Abs. 1 lit. f StG. Danach wird die 

Besteuerung des Grundstückgewinns bei der Veräusserung einer dauernd und 

ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder 

Eigentumswohnung) aufgeschoben, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum 

Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz 

verwendet wird.

Nach der Rechtsprechung muss die Ersatzliegenschaft funktional gleichartig sein. Der 

Erlös aus dem Verkauf eines Einfamilienhauses kann für den Erwerb oder Bau eines 

Einfamilienhauses oder für den Erwerb oder Bau einer Eigentumswohnung verwendet 

werden. Die Regelung von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG entspricht im Wortlaut der Vorgabe 

von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten 

Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, abgekürzt: StHG). Der Wortlaut der 

Regelungen lässt der kantonalen Praxis einen breiten Ermessensspielraum in der 

Handhabung (vgl. B. Zwahlen, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band 

I/1, 2. Aufl. 2002, N 75 zu Art. 12 StHG). Nach der st. gallischen Rechtsprechung soll 

nicht jede Veräusserung im Zusammenhang mit selbstgenutztem Wohneigentum 

privilegiert werden. Deshalb berechtigt beispielsweise der Erwerb eines 

Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung nicht zum Aufschub der Besteuerung des 

Gewinns aus der Veräusserung eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten (vgl. 

SGE 2001 Nr. 2), ebenso bildet der Kauf einer Geschäftsliegenschaft mit einem 

Gewerbelokal sowie einer selbstgenutzten und einer vermieteten Wohnung keine 

Ersatzbeschaffung für ein Einfamilienhaus (vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, 

Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 233 mit Hinweis auf 

GVP 1997 Nr. 24).

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Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Aufschub der Besteuerung bei der 

Ersatzbeschaffung eines Eigenheims zum Tragen kommt. Im vorliegenden Fall hatten 

die Rekurrenten wohl die Absicht, ihr selbstgenutztes Eigenheim zu veräussern und ein 

neues selbstgenutztes Eigenheim zu erstellen. Sie nahmen allerdings eine Teilung des 

ursprünglichen Grundstücks vor und veräusserten separat eine Baulandparzelle für 

Fr. 130'000.--. Das Veräusserungsobjekt ist nicht identisch mit dem selbstgenutzten 

Eigenheim. Weder wirtschaftlich noch sachenrechtlich besteht nach der Teilung ein 

enger Sachzusammenhang. Nach der Veräusserung des Baulandgrundstücks verblieb 

das ursprüngliche Grundstück im Eigentum der Rekurrenten. Im vorliegenden Fall war 

das veräusserte Objekt von der ursprünglichen Wohnliegenschaft faktisch und rechtlich 

abgetrennt worden. Deshalb sind beim abgetrennten Grundstück die gesetzlichen 

Voraussetzungen für die Gewährung des Steueraufschubs nicht mehr erfüllt. Auch eine 

wirtschaftliche Betrachtungsweise ändert daran nichts, zumal das Wohnhaus Vers.-

Nr. 004 samt Umschwung, der flächenmässig einem in der Zone W1 liegenden 

Baulandgrundstück angepasst erscheint, nicht Gegenstand des Verkaufs vom 

30. November 2010 war (vgl. auch VRKE I/1-2010/89 vom 17. Februar 2011 E. 2a). Im 

vorliegenden Fall wird bzw. wurde ein zusätzliches Wohnhaus erstellt, wobei offen ist, 

ob das neue Wohnhaus als Ersatz des früheren Wohnhauses gelten kann. Jedenfalls ist 

das neu abgetrennte Baulandgrundstück kein selbst genutztes Eigenheim. Die 

Aufteilung in drei Grundstücke erfolgte übrigens gleichzeitig, nicht erst nachdem sich 

die Veräusserung des bisherigen Eigenheims nach Abtrennung eines einzelnen 

Baulandgrundstücks als schwierig erwies.

b) Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass der Rekurs 

abzuweisen ist.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten den Rekurrenten 

aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 800.-- ist angemessen 

(vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss 

von Fr. 800.-- ist zu verrechnen.

Entscheid:

1.    Der Rekurs wird abgewiesen.

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2.    Die Rekurrenten bezahlen die amtlichen Kosten von Fr. 800.-- unter

       Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 800.--.

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