# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 81c960b2-7f2d-560d-bfa8-aca1d1fce9b0
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-21
**Language:** de
**Title:** Rechtsschutz. Rechtsnatur und Anfechtbarkeit eines Revers.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0110/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2020-8.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0110/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 8 

Die  Baubehörde  der  Stadt  X  erteilte  der  Bauherrschaft  die  baurechtliche 
Bewilligung  für  eine  energetische  Sanierung  und  diverse  Umbauten  an 
bestehenden  Mehrfamilienhäusern.  Die  Bauherrschaft  wandte  sich  mit  dem 
Rechtsbegehren an das Baurekursgericht des Kantons Zürich, ein in Bezug auf 
die Spiel- und Ruheflächen angeordneter Revers sei wie folgt umzuformulieren:  

Es  sei Disp.  Ziff.  2.2 Abs.  2 des  angefochtenen  Beschlusses  («Die  Spiel- 
und Ruheflächen sind nach den genehmigten Plänen zu erstellen und dauernd 
als  solche  zu  erhalten.  Sie  dürfen  demnach  nicht  verkleinert  werden.  Die 
Anlagen  sind  einwandfrei zu  unterhalten  und  dürfen  keiner Zweckentfremdung 
zugeführt werden») aufzuheben und wie folgt umzuformulieren: 

«Die  Spiel-  und  Ruheflächen  dürfen  ohne  Zustimmung  der  Baube 
hörde  weder  aufgehoben  noch  zweckentfremdet  werden.  Sie  sind  einwandfrei 
zu unterhalten.» 

Aus den Erwägungen: 

2.1 Die Rekurrentin führt zur Begründung des Rekurses an, die vorliegend 
angeordnete  Baubeschränkung  (Revers)  stelle  eine  Nebenbestimmung  der 
Baubewilligung  dar,  welche  die  Wirkung  einer  öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkung  entfalte.  Sie  sei  daher  unter  Nachachtung  der 
Eigentumsgarantie  nur  rechtens,  wenn  sie  auf  gesetzlicher  Grundlage  beruhe, 
im  öffentlichen  Interesse  liege  und  verhältnismässig  sei.  Die  gesetzliche 
Grundlage  für  einen  Revers  sei  in  §  321  PBG  enthalten.  Da  jedoch  die  Spiel- 
und  Ruheflächen  nur  den  Bewohnern  des  Mehrfamilienhauses  zur  privaten 
Benutzung  vorbehalten  seien,  sei  das  Vorliegen  eines  öffentlichen  Interesses 
für  die  Anordnung  zumindest  fraglich.  Die  Sicherung  des  Fortbestandes  und 
Unterhaltes  werde  in  der  Literatur  grundsätzlich  als  möglich  bzw.  als  zulässig 
erachtet. Der Revers sei in der vorliegenden Formulierung freilich in mehrfacher 
Hinsicht  unverhältnismässig.  Ein  Revers  müsse  in  sachlicher,  räumlicher, 
zeitlicher  und  personeller  Hinsicht  erforderlich  sein  und  dürfe  in  seiner 
konkreten Ausgestaltung nicht über das zur Erreichung des Zieles Notwendige 
hinausgehen. 

Der  (in  Dispositiv-Ziffer  2.2  Abs.  2  angeordnete)  Revers  sei  nicht 
erforderlich,  weil  noch  gar  nicht  bekannt  sei,  wo  und  vor  allem  in  welcher 
Grösse  die  Spiel-  und  Ruheflächen  erstellt  würden.  Gemäss  Erwägungs-Ziffer 
11  des  angefochtenen  Beschlusses  liessen  sich  über  die  Gestaltung  der 
Freiflächen  aufgrund  des  vorliegenden  Umgebungsplanes  noch  zu  wenig 
detaillierte  und  abschliessende  Aussagen  machen.  Vor  Baubeginn  sei  ein 
detaillierter  Umgebungsplan  einzureichen,  zumal  der  als  Bestandteil  der 
Baueingabe  eingereichte  Umgebungsplan  lediglich  als  Übersichtsplan  gelte 
(Dispositiv-Ziffer  2.3).  Die  Positionierung  der  Spiel-  und  Ruheflächen  werde 
mithin erst im detaillierten Umgebungsplan festgelegt, wobei die Einhaltung der 
einschlägigen  Bestimmungen  (§  248  PBG  und  Art.  9.6  der  Bau-  und 
Zonenordnung  der Stadt  X  [BZO]) noch  geprüft  werden  müsse.  Daher sei das 
angeordnete  «Verkleinerungsverbot»  zum  aktuellen  Zeitpunkt  unsinnig  und 

 
 
 
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(Rechtsänderung, 

keineswegs  erforderlich.  Man  wisse  nicht,  was  mit  dem  Revers  überhaupt 
gesichert  werden  solle.  Der  Revers  verhindere  zudem,  dass  zu  irgendeinem 
künftigen  Zeitpunkt 
sonstige  Entwicklungen)  eine 
Verkleinerung  der  Spiel-  und  Ruheflächen  möglich  bzw.  zumindest  zulässig 
wäre. Rechtmässigen Veränderungen werde durch den angefochtenen Revers 
ohne  ersichtlichen  oder  nachvollziehbaren  Grund  von  vornherein  ein  Riegel 
geschoben.  Das  «nicht  abänderbare»  Verbot  der  Verkleinerung  genüge  den 
materiellen  Zulässigkeitsvoraussetzungen,  welche  für  Nebenbestimmungen  in 
Baubewilligungen  gälten,  nicht.  Der  Revers  sei  daher  aufzuheben  bzw.  im 
Sinne der Anträge umzuformulieren. 

2.2 Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass der Wortlaut des Revers («Die 
Spiel-  und  Ruheflächen  sind  nach  den  genehmigen  Plänen  zu  erstellen  und 
dauernd als solche zu erhalten» […]) korrekt festgesetzt bzw. dem öffentlichen 
Interesse  angemessen  formuliert  worden  sei.  Der  Begriff  «dauernd»  sei  im 
Sinne  des  baurechtlichen  Verständnisses  auszulegen,  d.h.  bezeichne  den 
Bestand  bis  zum  nächsten  Entscheid,  welcher  mit  Bezug  auf  die  fraglichen 
Flächen zu treffen sei. 

3.1  Bei  der  Erstellung  von  Mehrfamilienhäusern  sind  in  angemessenem 
Umfang  verkehrssichere  Flächen  als  Kinderspielplätze,  Freizeit-  und 
Pflanzgärten  oder,  wo  nach  der  Zweckbestimmung  der  Gebäude  ein  Bedarf 
besteht,  als  Ruheflächen  auszugestalten  (§  248  Abs.  1  PBG).  Die  Bau-  und 
Zonenordnung kann ergänzende Bestimmungen enthalten (§ 248 Abs. 2 PBG). 
Vorliegend 
statuiert  die  BZO,  dass  bei  Mehrfamilienhäusern  und 
Wohnsiedlungen von vier und mehr Wohnungen an geeigneter Lage Spiel- und 
Ruheflächen und Pflanzgärten vorzusehen sind. In den Wohnzonen und in der 
Kernzone  II  soll  die  Fläche  insgesamt  mindestens  20  %  der  massgeblichen 
Grundstücksfläche betragen. 

3.2  Bei 

längerer  zeitlicher  Wirkung  sind  Nebenbestimmungen 

im 
Grundbuch  anzumerken.  Besteht  ein  Bedürfnis,  können  auch  unmittelbar  aus 
dem  Gesetz  fliessende  Eigentumsbeschränkungen  angemerkt  werden  (§  321 
Abs.  2  PBG).  Die  entsprechende  Anmerkung  ist  eine  «Eintragung»  im 
Grundbuch,  die  bezüglich  eines  Grundstücks  privat-  oder  öffentlich-rechtliche 
Rechtsverhältnisse  zum  Ausdruck  bringt  und  kundtut.  Mit  der  Anmerkung  im 
Sinne von Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) erfährt 
die  Nebenbestimmung  also  in  der Weise  eine  Verstärkung,  als  sie  wegen  der 
Publizitätswirkung des Grundbuchs gegenüber jedem Dritten als kundgetan gilt. 
Die  grundbuchliche  Anmerkung  von  öffentlich-rechtlichen  Eigentumsbe 
schränkungen,  die  von  Behörden  durch  eine  Verfügung  individuell-konkret  für 
ein bestimmtes Grundstück angeordnet werden, hat jedoch nur deklaratorische 
(und  mithin  keine  konstitutive)  Bedeutung.  Daran  hat  auch  die  erfolgte 
Teilrevision des Immobiliarsachenrechts im ZGB nichts geändert. Zwar besteht 
neu  eine  eigentliche  Rechtspflicht  des  Gemeinwesens  zur  Anmerkung  von 
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 Abs. 1 ZGB). Jedoch 
hält  Art.  164  der  Grundbuchverordnung  (GBV)  ausdrücklich 
fest,  dass 
öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkungen,  die  vor  dem  1.  Januar  2012 
rechtkräftig  angeordnet  wurden,  im  Grundbuch  nicht  angemerkt  werden 
müssen.  Damit  kommt  zum  Ausdruck,  dass  diese  Regel  –  mithin  die  Wirkung 

 
 
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insbesondere 
ohne  entsprechenden  Eintrag  –  auch  gegenüber  Dritten, 
Rechtsnachfolgern,  gilt.  Fehlt  die  Anmerkung  einer  öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkung, so ist selbst ein gutgläubiger Erwerber einer Parzelle 
beim Erwerb nicht geschützt. Auch besagt die Anmerkung im Grundbuch nicht, 
ob  und  in  welcher  Form  die  Eigentumsbeschränkung  überhaupt  oder  noch 
besteht  (Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,  Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, Bd. 1, S. 439 f., mit Hinweisen). 

3.3 Dies bedeutet, dass der konkrete Wortlaut eines Revers, wenn dieser 
eine  bestehende  öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkung  beschlägt,  nur 
deklaratorische  Wirkung  hat.  Der  Revers  dient  einzig  der  Orientierung  des 
Erwerbers,  dass  (allenfalls)  eine  öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkung 
bestehen  könnte.  Der Rechtstitel für die  Durchsetzung  der öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung ist mithin nicht die Anmerkung im Grundbuch, sondern 
der  baurechtliche  Entscheid  (Baubewilligung),  in  dem  sie  statuiert  worden  ist 
(VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 2.3; BRKE I Nr. 0116/2003 = BEZ 
2003 Nr. 42; VB 94/0127 = BEZ 1995 Nr. 12). Dem Wortlaut der in Dispositiv-
Ziffer 2 enthaltenen Auflage kommt daher ebenfalls nur deklaratorische Wirkung 
zu.  Damit  haben  auch  das  aus  dem  Wortlaut  der  Anmerkung  hervorgehende, 
aber  über  den  Gesetzeswortlaut  (§  248  PBG,  Art.  9.6  BZO)  hinausgehende 
Verbot  der  Verkleinerung  sowie  das  Gebot  zu  einwandfreiem  Unterhalt  keine 
selbstständige Bedeutung. Auf dem Rechtsweg ist der Wortlaut der Anmerkung 
nicht  durchsetzbar.  Inhalt  und  Umfang  der  materiellen  Verpflichtung  ergeben 
sich  vorderhand  allein  aufgrund  der  gesetzlichen  Verpflichtung  zur  Erstellung 
von  Spiel-  und  Ruheflächen.  Eine  Konkretisierung  dieser  Verpflichtung  ist  im 
vorliegenden  Fall  noch  nicht  erfolgt,  da  die  Rekurrentin  in  Dispositiv-Ziffer  2.3 
des  angefochtenen  Entscheids  verpflichtet  wird,  der  Baubehörde  einen 
detaillierten Umgebungsplan zur Bewilligung nachzureichen, in welchem (unter 
anderem)  die  Grün-  und  Freiflächen  erst  nachzuweisen  sein  werden.  Eine  mit 
dieser  nachgeordneten  Bewilligung  (allfällig)  angeordnete  materielle  Pflicht  zu 
Erhalt  und  Unterhalt  wäre 
in  einem  Rechtsmittelverfahren  gegen  die 
nachgeordnete  Bewilligung  zu  überprüfen.  Vorliegend  kann  der  Rekurrentin 
angesichts  des  deklaratorischen  Charakters  der  Grundbuchanmerkung  aus 
deren  Wortlaut  von  vornherein  kein  Nachteil  erwachsen.  Damit  fehlt  ein 
Rechtsschutzinteresse und mithin die Sachlegitimation zur Rekursführung.