# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b66aadea-7dc7-5169-b984-7896cc90e27a
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-03-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 05.03.2013 R 2012 88
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2012-88_2013-03-05.pdf

## Full Text

R 12 88

5. Kammer 

URTEIL
vom 5. März 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch

1. Am 31. August 2011 beurteilte der Gemeindevorstand … das Gesuch von … 

vom 7. August 2011 betreffend Abtausch Erstwohnungsverpflichtung 

ablehnend. Die Umlegung der Erstwohnungsverpflichtung, die heute auf der 

Hauptwohnung mit Süd- und Aussichtslage liege, in die modifizierte Wohnung 

an der rückwärtigen Seite des Hauses im Erd- und Untergeschoss sei mit dem 

Gemeindebaugesetz nicht vereinbar. Gemäss der kommunalen 

Baugesetzgebung seien nachträgliche Änderungen in der Zuteilung nur bei 

gleicher Qualität der Wohnungen zulässig. Die rückwärtige Wohnung ohne 

Südlage und mit fehlender Panoramaaussicht sowie weniger grosszügigen und 

zum Teil im Untergeschoss liegenden Räumen sei von weitaus geringerer 

Qualität.

2. Dagegen erhob … am 3. Oktober 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung dieses Entscheides 

unter Erteilung der Bewilligung, eventualiter die Aufhebung und Rückweisung. 

Mit Urteil vom 10. Januar 2012, mitgeteilt am 5. April 2012 (R 11 105), hiess 

das Verwaltungsgericht aus formellen Gründen (Rechtsverweigerung) die 

Beschwerde gut, ohne sich indessen mit der Frage der von … nachgesuchten 

Änderung der Erst- und Zweitwohnungszuteilung auseinander zu setzen.

3. Am 27. Juni 2012 reichte … bei der Gemeinde … ein revidiertes Baugesuch 

ein. Gegenüber dem Gesuch vom 7. August 2011 sei lediglich hinzugekommen, 

dass im Erdgeschoss im Zimmer in der nordwestlichen Ecke des Gebäudes 

(Sauna) ein Fassadenfenster eingebaut werden solle. Gemäss Plan 

Flächensplittung (Beilage zum Gesuch) sollten die östliche Mansarde und das 

Bad im Obergeschoss, das Wohn-/Esszimmer im südöstlichen Teil des 

Erdgeschosses sowie die Wohnräumlichkeiten im Südosten des 

Untergeschosses der neuen Erstwohnung zugeteilt werden. Die westliche 

Mansarde im Obergeschoss und die Wohnräumlichkeiten im südwestlichen 

Bereich des Erdgeschosses sollten hingegen Teil der neuen Zweitwohnung 

sein. Die Wohnungen seien von gleicher Qualität. Gemäss der kommunalen 

Baugesetzgebung müsse der Erstwohnungsteil mindestens eine Wohnung mit 

einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 80 m² beinhalten. Die bestehende 

Erstwohnung weise eine BGF von lediglich 75.4 m² auf und hätte gar nicht 

bewilligt werden dürfen. Die zum Abtausch angebotene Wohnung weise 

hingegen eine BGF von 93.87 m² auf. Er habe nicht gewusst, dass eine 

Wohnnutzung im Untergeschoss zulässig sei, sonst hätte er von Anfang an um 

die vorliegend beantragte Zuteilung ersucht. Ihm sei zu gestatten, die wegen 

Unwissenheit getroffene Entscheidung zu korrigieren. Er wolle der neuen 

Erstwohnung noch zusätzliche Räumlichkeiten zuweisen. Zudem plane er in der 

jetzigen Zweitwohnung an der Stelle der Keilwand im Erdgeschoss eine Treppe, 

die ins Untergeschoss führe, was die interne Erschliessung der neuen 

Erstwohnung verbessere. Zudem sei er bereit, der Mansarde im Obergeschoss 

das Bad zuzuweisen. Es sei stossend, die zum Abtausch vorgeschlagene 

Erstwohnung am abstrakten Begriff der Qualität zu messen und nicht an der 

Qualität, die von der Gemeinde bei anderen Baugesuchen bewilligt werde.

4. Am 11. Juni und 2. Juli 2012, mitgeteilt am 27. Juli 2012, verweigerte der 

Gemeindevorstand den beantragten Abtausch Erst-/Zweitwohnung die 

Bewilligung (Dispositiv-Ziff. 2) und verpflichtete …, die ganze 4-Zimmer-

Wohnung Südwest im Erdgeschoss und Dachgeschoss der ortsansässigen 

Bevölkerung als Erstwohnraum im Sinne der kommunalen Baugesetzgebung 

zur Verfügung zu stellen (Dispositiv-Ziff. 3). Hingegen bewilligte der 

Gemeindevorstand die beantragten Umbaumassnahmen (Dispositiv-Ziff. 1). … 

wurde sodann verpflichtet, der Gemeinde unter dem Titel 

"Baubewilligungsgebühr und Auslagen für Rechtsberatung" Fr. 1‘500.-- zu 

bezahlen (Dispositiv-Ziff. 5). Zudem wurde er verpflichtet, der Gemeinde unter 

dem Titel "provisorische Anschlussgebühren" Fr. 9‘000.-- zu bezahlen 

(Dispositiv-Ziff. 6). Die neu als Erstwohnung angebotene Wohnung habe keine 

Aussicht, sei weniger grosszügig, weise kleinere Fensterfronten auf und 

erstrecke sich über drei Geschosse, was deren Benützung erschwere. Die 

Räumlichkeiten lägen zum Teil sogar im Untergeschoss. Dieses sei bis anhin 

vorwiegend als Keller genutzt worden. Zwar wolle … der Erstwohnung 

zusätzliche Räumlichkeiten zuweisen und eine Treppe vom Erdgeschoss ins 

Untergeschoss erstellen. Damit werde jedoch keine Gleichwertigkeit erreicht. 

Eine Ungleichbehandlung liege nicht vor, es gebe in der Gemeinde keinen Fall, 

wo Ähnliches bewilligt worden sei. Die Baubewilligungsgebühr stütze sich auf 

Art. 96 KRG. Für den bewilligten Teil würden Fr. 700.-- erhoben, für den 

abgewiesenen Teil Fr. 800.-- (Kosten des Rechtsberaters). Die Fr. 9‘000.-- 

stellten provisorische Anschlussgebühren inkl. MWST dar. 

5. Dagegen erhob … (nachfolgend Beschwerdeführer) am 29. August 2012 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte 

die Aufhebung des Entscheides des Gemeindevorstandes vom 11. Juni und 2. 

Juli 2012 insoweit, als der Neuzuteilung von Erst- und Zweitwohnung die 

Baubewilligung verweigert werde. Diese sei zu erteilen (Aufhebung von 

Dispositiv-Ziff. 2 und 3). Zudem sei über die Verfahrenskosten und die 

Anschlussgebühren neu zu befinden (Dispositiv-Ziff. 5 und 6). Eventualiter sei 

Dispositiv-Ziff. 3 so anzupassen, dass die bestehende 

Erstwohnungsverpflichtung nicht auf den Wohnraum Südwest im 

Dachgeschoss ausgedehnt werde. Subeventualiter sei die Angelegenheit mit 

verbindlichen Anordnungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen. Die Gemeinde hätte nach der Kassation des ersten 

Baubescheids durch das Verwaltungsgericht im zweiten Baubescheid 

zusätzlich zur bestehenden Erstwohnungsverpflichtung die Mansarde Südwest 

im Dachgeschoss der Liegenschaft nicht mit einer Erstwohnungspflicht belegen 

dürfen. Das Verwaltungsgericht habe eine verbindliche Anordnung im Sinne 

von Art. 37 Abs. 1 VRG erteilt. Es habe nicht gesagt, dass die Zuteilung von 

Erst- und Zweitwohnung nochmals zu überprüfen sei. Deswegen sei Ziff. 3 des 

angefochtenen Entscheids aufzuheben. Die Gemeinde dürfe nicht einfach 

einen Raum herauspicken und zu der bestehenden Erstwohnung schlagen. Der 

Beschwerdeführer hätte dazu zuerst angehört werden müssen. Der Beizug 

eines Rechtsberaters sei nicht gerechtfertigt gewesen, weswegen die Fr. 800.-- 

ihm nicht auferlegt werden dürften. Zudem habe die Gemeinde nicht belegt, 

dass der Betrag dem tatsächlichen Aufwand entspreche. In den Begriff der 

Qualität sei auch das Preis-/Leistungsverhältnis einzubeziehen. Gemäss 

bundesgerichtlicher Praxis dürfte er aufgrund der Schätzungen respektive des 

Wertes der Liegenschaft für die bestehende Erstwohnung einen Mietzins von 

monatlich Fr. 4‘787.60 verlangen. Die neue Erstwohnung wäre dagegen 

günstiger. Die kommunale Baugesetzgebung schreibe vor, dass die 

Erstwohnungsanteile auszuweisen sein. Alles was nicht Erstwohnungsteil sei, 

sei Zweitwohnung. Die bewilligte (Erst-)Wohnung sei mit 75.4 m² kleiner als 80 

m². Es gehe nicht an, die fehlende BGF zu kompensieren, indem man der 

rechtskräftig festgesetzten Erstwohnung die Mansarde im Südwesten des 

Dachgeschosses zuschlage. Die angebotene Erstwohnung weise eine BGF von 

über 80 m², nämlich 93.87 m², auf. Zwar erstrecke sich die Wohnung über drei 

Stockwerke, habe aber zukünftig eine interne (Treppen-)Erschliessung. Nur die 

Mansarde im Dachgeschoss sei über das Treppenhaus erschlossen, was bei 

Mansarden aber üblich sei. Die Schlafzimmer im Untergeschoss seien 

grosszügig. Das Wohnzimmer liege im Erdgeschoss und verfüge über eine gute 

Aussicht. Falls der Wohnraum Südwest im Dachgeschoss der bestehenden 

Erstwohnung zugeschlagen werden dürfe, müssten die Anschlussgebühren 

angepasst werden.

6. Am 2. Oktober 2012 beantragte die Gemeinde (nachfolgend 

Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Sie habe keine 

verwaltungsgerichtlichen Anordnungen missachtet. Mit Dispositiv-Ziff. 3 habe 

der Gemeindevorstand nur angeordnet, was aufgrund der kommunalen 

Baugesetzgebung ohnehin schon gelte. Zudem habe der Beschwerdeführer 

nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts der Gemeinde ein abgeändertes 

Baugesuch eingereicht. Die Kostenregelung sei korrekt. Der Fall sei schon 

formell nicht einfach zu beurteilen gewesen. Mit Fr. 800.-- sei der Aufwand des 

Rechtsberaters nicht abgedeckt. Der Betrag beinhalte neben der Abfassung 

des angefochtenen Entscheides auch die Teilnahme des Rechtsberaters an der 

Besprechung in … In vorliegender Angelegenheit stehe der 

Beschwerdegegnerin ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum 

zu. Diese Kognitionsbeschränkung sei auch mit Bezug auf die vom 

Beschwerdeführer geltend gemachte Verletzung von Art. 81 Abs. 2 BG zu 

beachten. Die zum Abtausch angebotene Erstwohnung müsste von gleicher 

Qualität wie die jetzige Erstwohnung sein. Dies sei hier klar nicht der Fall. Die 

jetzige Erstwohnung erstrecke sich nur über zwei Geschosse, die neu 

angebotene über drei mit kleinen Wohnflächen. Die jetzige Erstwohnung habe 

ein Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer im Erdgeschoss und eine 

Aussenterrasse. Der Grossteil der Räume in der jetzigen Zweitwohnung lägen 

im Untergeschoss. Das Preis-/Leistungsverhältnis spiele bei der Bemessung 

der Qualität keine Rolle. Ein Vermieter habe keinen Anspruch auf einen 

Mietzins bis zur Höhe der kostendeckenden Bruttorendite, sondern gemäss 

Bundesgericht lediglich ein angemessenes Entgelt. Die Berechnung der 

Ausnützungsziffer, welche für die jetzige Erstwohnung eine BGF von 75.4 m² 

ergebe, stamme vom Beschwerdeführer selbst. Dieser habe selber - neu - die 

südwestliche Mansarde der unterliegenden Wohnung zugeschlagen. Die 

Mansarde könnte ohne weiteres in einem nachfolgenden Baugesuch als Teil 

der bisherigen Zweitwohnung erklärt werden. Was aber nicht gehe, sei die 

Aufteilung der Erstwohnung in Teile, welche der Erstwohnungspflicht unterlägen 

und solche, bei denen dies nicht der Fall wäre. Andernfalls könnte die 

Gemeinde ihre Kontrollfunktion nicht wahrnehmen. Ein Abtausch müsste 

mindestens flächengleich sein, in jedem Fall aber müsse die Erstwohnung 80 

m² BGF beinhalten. Der Beschwerdeführer könne froh sein, dass ihn die 

Gemeinde nicht dazu verpflichtet habe, die Differenz von 75.4 m2 zu 80 m2 

auszugleichen.

7. In seiner Replik vom 15. November 2012 hielt der Beschwerdeführer an seinen 

Anträgen fest und vertiefte seine Begründung. Er wies lediglich noch darauf hin, 

dass Art. 81 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes der Eigentumsgarantie 

widerspreche.

8. In ihrer Duplik vom 27. November 2012 hielt die Gemeinde ebenfalls an ihren 

Anträgen fest. Es brauche nicht einmal beurteilt zu werden, ob die vom 

Beschwerdeführer zum Abtausch vorgeschlagene Erstwohnung die gleiche 

Qualität wie die bisherige Erstwohnung aufweise. Aufgrund des kommunalen 

Baugesetzes müsse ein Erstwohnungsanteil mindestens eine BGF von 80 m² 

aufweisen, sofern in einem Gebäude so viel Bruttogeschossfläche vorhanden 

sei. Hier könne es sich gemäss Baugesetzgebung nur um die so genannte 

anrechenbare BGF handeln. Somit müsse eine Erstwohnung mindestens 80 m² 

anrechenbare BGF schaffen. Der Beschwerdeführer habe mit der bewilligten 

Wohnung 75.4 m² Erstwohnung geschaffen, dies als anrechenbare BGF. Die 

jetzige Zweit- und jetzt als neue Erstwohnung angebotene Wohnung weise 

lediglich eine anrechenbare BGF von 33 m² auf. Die restlichen 113.31 m² seien 

nach dem vom Beschwerdeführer mit dem Baugesuch vom 27. Juni 2012 

respektive dem Plan Flächensplittung, Beilage 7 des Beschwerdeführers, nicht 

anrechenbare BGF. Die neu als Erstwohnung angebotene ursprüngliche 

Zweitwohnung habe auch mit der Erweiterung lediglich eine anrechenbare BGF 

von 41.85 m², also weniger als 80 m² und auch weniger als die anrechenbare 

BGF der bisherigen Erstwohnung, welche 75.4 m² anrechenbare BGF 

beinhalte. Es wäre fragwürdig, wenn der Erstwohnungsanteil vollständig bzw. 

weitgehend mit sogenannter nicht anrechenbarer BGF abgegolten werden 

könne. Diese habe nicht die gleiche Qualität wie die anrechenbaren Flächen. 

Schon allein die Tatsache, dass der grösste Teil der vom Beschwerdeführer 

angebotenen Erstwohnung aus nicht anrechenbaren Räumen bestehe, 41.85 

m² BGF anrechenbar und 52.02 m² nicht anrechenbar, zeige, dass die 

Argumentation der Gemeinde im angefochtenen Entscheid und in der 

Vernehmlassung bezüglich Qualität zutreffend gewesen sei. Abschliessend hielt 

die Beschwerdegegnerin fest, Art. 81 Abs. 2 BG widerspreche der 

Eigentumsgarantie entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers nicht.

9. Am 4. März 2013 führte das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei allen Anwesenden die 

Gelegenheit geboten wurde, sich nochmals zur Sache zu äussern. Der 

Beschwerdeführer war dabei in Begleitung seiner Ehegattin sowie seines 

Rechtsvertreters persönlich zugegen, während die Gemeinde neben deren 

Rechtsvertreter durch den Gemeindepräsident und ein weiteres 

Gemeindevorstandsmitglied vertreten war. Zu Beginn des Augenscheins wurde 

die Liegenschaft von aussen betrachtet und anschliessend die bestehende 

Erstwohnung, sodann die bestehende Zweitwohnung im Erdgeschoss und 

Untergeschoss und die Räumlichkeiten im Dachgeschoss. 

Auf das Ergebnis des Augenscheins sowie die weiteren Ausführungen der 

Parteien in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit 

erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt in vorliegender Angelegenheit bildet der Baubescheid des 

Gemeindevorstandes vom 11. Juni und 2. Juli 2012. Streitig und zu prüfen ist 

zum Einen, ob der Gemeindevorstand die Bewilligung für den Abtausch der 

Erst-/Zweitwohnung zu Recht nicht erteilt hat und zum Anderen, ob der von der 

Gemeinde verfügte „Zuschlag“ der südwestlichen Mansarde zur jetzigen 

Erstwohnung rechtmässig erfolgte. Die weiteren Streitgegenstände sind sodann 

die von der Gemeinde auferlegten Gebühren in der Höhe von Fr. 800.-- für den 

Beizug eines Rechtsvertreters im vorinstanzlichen Verfahren sowie die 

provisorisch verfügten Anschlussgebühren in der Höhe von Fr. 700.--.

2. Erster Streitgegenstand ist die verweigerte Bewilligung für den vom 

Beschwerdeführer beantragten Abtausch der Erst-/Zweitwohnung. Gemäss Art. 

81 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde (BG) sind nachträgliche Änderungen 

in der Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen im Rahmen dieses Gesetzes 

bei gleicher Qualität der Erstwohnung zulässig, wobei nachträgliche 

Änderungen in jedem Fall bewilligungspflichtig sind. 

a) Im angefochtenen Entscheid lehnte die Beschwerdegegnerin die Bewilligung 

der beantragten Änderung der Zuteilung u.a. mit der Begründung ab, die 

heutige Zweitwohnung ohne Südlage und mit fehlender Panoramaaussicht 

sowie mit weniger grosszügigen und zum Teil im Untergeschoss liegenden 

Räumen weise nicht die gleiche Qualität auf, wie die heutige Erstwohnung. Im 

Rahmen der Duplik argumentierte die Gemeinde sodann, vorliegend brauche 

nicht beurteilt zu werden, ob die vom Beschwerdeführer zum Abtausch 

vorgeschlagene Erstwohnung die gleiche Qualität wie die bisherige 

Erstwohnung aufweise. Gemäss Art. 75 Abs. 4 BG müsse der 

Erstwohnungsanteil mindestens eine Wohnung mit einer Bruttogeschossfläche 

(BGF) von 80 m2 beinhalten, sofern in einem Gebäude soviel BGF vorhanden 

sei. Die Beschwerdegegnerin machte weiter geltend, dass sich diese Werte auf 

die „sog. anrechenbare BGF“ bezögen. Ferner hielt sie dafür, dass die im 

Untergeschoss gelegenen Räume der jetzigen Zweitwohnung inklusive der dort 

vorgesehenen Schlafräume und der Dusche/WC nicht anrechenbar seien, somit 

die jetzige Zweitwohnung und ursprüngliche Erstwohnung von vornherein zu 

wenig anrechenbare BGF aufweise (nämlich 41.85 m2 inkl. der beantragten 

Erweiterung anstelle der benötigten 80 m2) und schon aus diesem Grund nicht 

bewilligungsfähig sei. Dies ist nicht zutreffend. Zwar sind in Geschossen, die 

nicht vollständig über dem gewachsenen oder abgegrabenen Boden liegen, die 

Raumteile ohne Rücksicht auf die Nutzung anzurechnen, die mehr als 1.60 m 

über das gewachsene oder abgegrabene Terrain hinausragen (Art. 19 Abs. 2 

BG), was vorliegend aber gemäss den Plänen nicht der Fall ist und es sich so 

gesehen bei den Räumen im Untergeschoss um nichtanrechenbare Räume 

handeln würde. Indessen stellen die beiden Schlafzimmer im Untergeschoss 

sowie die Dusche/WC im Untergeschoss klar Wohnräume dar. In Art. 19 Abs. 4 

BG sind sodann – wenn auch nicht abschliessend – alle nicht anrechenbaren 

Flächen aufgelistet. Es ist ausdrücklich bestimmt, dass es sich bei diesen 

Ausnahmen um Flächen handelt, die dem Wohnen und dem Gewerbe nicht 

dienen oder hierfür nicht verwertbar sind (Art. 19 Abs. 4 BG). Gestützt auf den 

Wortlaut dieser Bestimmung ist folglich festzuhalten, dass Wohnräume unter 

diesen Ausnahmen nicht figurieren. Gestützt auf die durch die 

Beschwerdegegnerin erteilten Bewilligungen für die Umbauarbeiten im 

Untergeschoss ist jedoch auch die Gemeinde offenbar mit der Nutzung der 

verschiedenen Räume als Wohnräume (Dusche/WC, Schlafzimmer im 

Untergeschoss) einverstanden. Auch anlässlich des Augenscheins vom 4. März 

2013 ergab sich diesbezüglich nichts Gegenteiliges. Führte die 

Beschwerdegegnerin doch auf Nachfrage des Vorsitzenden, weshalb der 

Ausbau der drei Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken denn bewilligt 

worden sei, wenn diese Wohnflächen dennoch nicht angerechnet werden 

könnten, aus, für die Erteilung der Bewilligung sei die Belichtung massgebend. 

Sei diese zu zwei Drittel gegeben, so könne die Bewilligung erteilt werden, was 

hier der Fall gewesen sei. Folgedessen steht der Nutzung der Räume im 

Untergeschoss zu Wohnzwecken auch aus Sicht der Gemeinde nichts 

entgegen, ansonsten diese Umbauarbeiten nicht hätten bewilligt werden 

können. Ebenfalls stellen die beiden Dachmansarden nach der entsprechenden 

Rechtsänderung von Art. 75 Abs. 3 BG, wonach im Dachgeschoss nunmehr 

Raumteile ohne Rücksicht auf die Nutzung anzurechnen sind, deren lichte 

Höhe gemessen bis Dachunterschicht 1.80 m überschreitet, zumindest in 

diesem Umfang anrechenbare Räume dar. Damit ist die zum Tausch 

angebotene jetzige Zweitwohnung (inkl. Untergeschoss und Mansarde) nach 

der Berechnung des Beschwerdeführers, auf die auch die Beschwerdegegnerin 

abstellt, mindestens 80 m2 gross und deshalb zum Abtausch in dieser Hinsicht 

geeignet. 

b) aa) Der Abtausch der Erst-/Zweitwohnung wurde gemäss Ausführungen der 

Beschwerdegegnerin im angefochtenem Entscheid aufgrund der fehlenden 

Gleichwertigkeit der Qualität der Wohnungen (Art. 81 Abs. 2 BG) nicht bewilligt. 

bb) Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die zum Abtausch angebotene 

Wohnung (ursprüngliche Zweitwohnung) weise eine BGF von 93.87 m2 auf und 

sei damit um 24.4 % grösser, d.h. weitaus grosszügiger als die ursprüngliche 

Erstwohnung. Die Grösse der BGF stelle für die Beurteilung der 

Gleichwertigkeit der Qualität der Wohnungen ein massgebendes Kriterium dar, 

messe doch die Beschwerdegegnerin selber diesem Kriterium bei der 

Auslegung des Begriffs der „Qualität“ eine überragende Bedeutung zu. Die 

Tatsache, dass die BGF der heutigen Zweitwohnung sich über drei Stockwerke 

ziehe, mindere – entgegen der Auffassung der Beschwedegegnerin – die 

Qualität keineswegs. Schliesslich würde das Untergeschoss durch eine Treppe 

in der Wohnung erschlossen. Diese geplanten Umbauarbeiten seien bereits 

durch die Beschwerdegegnerin bewilligt worden. Der Beschwerdeführer macht 

weiter geltend, dass die Wohnräume im Untergeschoss hochwertig ausgebaut 

worden seien (Holzmetallfenster mit Dreifachverglasung und elektrischen 

Storen, Anschluss an kontrollierte Wohnungslüftungsanlage mit Zu- und Abluft, 

polierte Granitböden und eingebaute Halogenbeleuchtung). Sodann verfüge 

auch die heutige Zweitwohnung über eine grossartige Aussicht. 

cc) In Art. 81 Abs. 2 Satz 1 BG ist bestimmt, dass nachträgliche Änderungen in der 

Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen im Rahmen dieses Gesetzes bei 

gleicher Qualität zulässig sind. Bei der Auslegung und Beurteilung der Frage 

nach der „Gleichwertigkeit der Qualität“ der Wohnungen steht der 

Beschwerdegegnerin – wie diese denn auch zu Recht geltend macht – ein 

weiter Ermessensspielraum zu. Anlässlich des Augenscheins vom 4. März 2013 

konnte sich das Gericht an Ort und Stelle ein Bild der beiden zur Diskussion 

stehenden bzw. zum Abtausch vorgeschlagenen Wohnungen machen. Dabei 

präsentierte sich die bestehende Erstwohnung im Südwesten als geräumige 

und lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung, die sich über eine Etage erstreckt. 

Das Gericht konnte sich dabei insbesondere davon überzeugen, dass der 

Wohn-/Essbereich grosszügig und hell gestaltet wurde. Dabei erstreckt sich 

über die Länge des Wohn-/Essbereichs eine Terrasse, die sowohl vom Wohn-

/Esszimmer als auch vom Schlafzimmer zugänglich ist. Demgegenüber 

präsentierte sich die bestehende Zweitwohnung im Südosten gerade im Bereich 

des Wohn-/Esszimmers als bedeutend kleiner und weniger hell, somit qualitativ 

nicht vergleichbar mit der heutigen Erstwohnung. Auch der Umstand, dass sich 

die zum Abtausch angebotene und bestehende Zweitwohnung über drei 

Stockwerke erstreckt, wobei sich im Untergeschoss ein Schlafzimmer, ein Büro 

und eine Dusche/WC befindet, spricht gegen die vom Beschwerdeführer 

geltend gemachte Gleichwertigkeit der Wohnungen. Schliesslich ist 

insbesondere die Belichtung der Räume im Untergeschoss, die als 

Schlafzimmer gedacht sind, nicht vergleichbar mit der Situation der 

Schlafzimmer bei der bestehenden Erstwohnung, die mit Panoramafenster 

versehen und lichtdurchflutet sind. Zentral in diesem Zusammenhang ist denn 

auch die Äusserung des Bauchef-Stellvertreters und 

Gemeindevorstandsmitglieds, der anlässlich des Augenscheins ausführte, für 

die Bewilligung einer Erstwohnung sei für die Gemeinde das Kriterium der 

Besonnung zentral und er hält weiter fest, unter diesem Aspekt sei die heutige 

Erstwohnung deutlich besser gelegen. Gestützt auf den Augenschein kommt 

das Gericht ebenfalls zur Überzeugung, dass die Lage der heutigen 

Erstwohnung deutlich besser ist. Qualitativ hochwertiger ist die heutige 

Erstwohnung aber auch im Hinblick auf den grosszügig gestalteten Wohn-

/Essbereich, der nicht vergleichbar mit demjenigen der heutigen Zweitwohnung 

ist. Gestützt auf die Ergebnisse des Augenscheins gelangt das Gericht 

demnach zum Schluss, dass die Gemeinde die Bewilligung für den Abtausch 

der Erst-/ Zweitwohnung im Rahmen ihres Ermessensspielraums zu Recht 

verweigert hat und die Beschwerde in diesem Punkt folglich abzuweisen ist. 

c) Der Beschwerdeführer verlangt weiter, dass in die Qualitätsbeurteilung von 

abzutauschenden Wohnungen das Kostenargument einbezogen werde. Zweck 

der Erstwohnungsanteilsregelung bestehe gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung darin, einen bestimmten Anteil des neu geschaffenen 

Wohnraums der einheimischen Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Um 

dieses Ziel zu erreichen, müsse der Wohnraum aber auch bezahlbar sein. Der 

Beschwerdeführer macht sodann geltend, dass er gestützt auf die 

einschlägigen Bestimmungen des Mietrechts berechtigt sei, für die 

ursprüngliche Erstwohnung einen monatlichen Mietzins von Fr. 4‘787.60 zu 

verlangen. Zweifelsohne habe die südwestliche Wohnung (ursprüngliche 

Erstwohnung) mit ihren grossen Panoramafenstern einen höheren Marktwert 

als die südöstliche Wohnung (ursprüngliche Zweitwohnung), weshalb sie teurer 

vermietet werden könnte. Dies liege jedoch nicht im Interesse der 

einheimischen Bevölkerung, welcher es in erster Linie darum gehe, 

preisgünstigen Wohnraum zu erhalten. Der in Art. 81 Abs. 2 BG verwendete 

Begriff der „gleichen Qualität“ sei folglich in diesem Sinne zu interpretieren. 

Diese Argumentation ist – wie von der Beschwerdegegnerin zu Recht dargelegt 

– unbegründet. Richtig ist, dass Ziel der Erstwohnungsanteilsregelung ist, der 

einheimischen Bevölkerung ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen 

und dies zu einem angemessenen Entgelt. Vor diesem Hintergrund wurde denn 

auch die Bestimmung von Art. 72 BG erlassen. Darin ist u.a. bestimmt, wo die 

mit einer Erstwohnungsverpflichtung belegten Wohnungen nicht von 

ortsansässigen Eigentümer/innen genutzt werden, sind sie gegen 

angemessenes Entgelt Ortsansässigen zur Verfügung zu stellen (Abs. 2). 

Angemessen ist ein Entgelt, welches für vergleichbare Wohneinheiten in 

vergleichbarer Lage in der Region bezahlt wird (Abs. 3). Durch den Erlass 

dieser gesetzlichen Bestimmungen hat die Gemeinde die Frage der Mietpreise 

für Erstwohnungen geregelt und diesen damit eine Grenze gesetzt, die den 

Bestimmungen des Bundeszivilrechts vorgeht. Gestützt darauf kann das 

Kostenargument schon deshalb bei der Beurteilung der Qualität der zum 

Abtausch gebotenen Wohnungen gemäss Art. 81 Abs. 2 BG keine Rolle mehr 

spielen. 

d) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, Art. 81 Abs. 2 BG verstosse gegen die 

in Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; 

SR 101) garantierte Eigentumsgarantie. Das Gericht teilt diese Auffassung aus 

folgenden Gründen nicht: Einerseits besteht ein hohes öffentliches Interesse 

daran, dass der Schutz der Erstwohnungen nicht verwässert wird, indem 

nachträglich Wohnungsabtäusche stattfinden, bei denen die Qualität neuerer 

Erstwohnungen deutlich unter denjenigen des Vorzustandes liegt. Andererseits 

ist der Eingriff verhältnismässig, denn es wird ja nicht in das Eigentum des 

Gesuchstellers eingegriffen bzw. diesem etwas weggenommen, sondern bloss 

der früher bewilligte Zustand bestätigt. Vor diesem Hintergrund ist die 

diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers auch in diesem Punkt nicht 

stichhaltig. 

e) Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Beschwerde hinsichtlich des 

nicht bewilligten Abtauschs der Erst-/Zweitwohnung aus den in Erwägung 2a-d 

dargelegten Gründen abzuweisen ist. 

3. a) Der Beschwerdeführer macht für den Fall, dass der Abtausch der Erst- und 

Zweitwohnung nicht bewilligt werde geltend, dass die bestehende 

Erstwohnungsverpflichtung nicht auf den Wohnraum im südwestlichen 

Dachgeschoss ausgedehnt werden dürfe. Eine solche Ausdehnung sei sowohl 

in prozessualer als auch materieller Hinsicht unzulässig. Bei der Belegung einer 

Wohnung mit einer Erstwohnungsverpflichtung handle es sich um eine 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, welche u.a. einer gesetzlichen 

Grundlage bedürfe. Im Gemeindegesetz fehle jedoch eine rechtliche 

Grundlage, die es erlaube, einer rechtskräftig festgesetzten und im Grundbuch 

angemerkten Erstwohnung weitere Räume zuzuschlagen. 

b) Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, mit Dispositiv-Ziff. 3 des 

angefochtenen Entscheides sei nur das angeordnet worden, was aufgrund von 

Art. 72 BG ohnehin schon gelte, nämlich, dass die nicht von ortsansässigen 

Eigentümern benutzen Erstwohnungen gegen angemessenes Entgelt 

Ortsansässigen zu Verfügung zu stellen seien. Somit würde diese Regelung 

auch gelten, wenn der Gemeindevorstand in der Baubewilligung vom 27. Juli 

2012 auf die Anordnung in Dispositiv-Ziff. 3 verzichtet hätte bzw. diese nun vom 

Verwaltungsgericht aufgehoben würde. Schon aus diesem Grund habe der 

Beschwerdeführer kein Rechtsschutzinteresse an der Aufhebung dieser 

Anordnung. 

c) Wie unter Erwägung 2 ausgeführt, hat die Beschwerdegegnerin den Abtausch 

der Erst-/Zweitwohnung zu Recht nicht bewilligt. Folglich bleibt es beim 

ursprünglich bewilligten Zustand. Dieser Zustand ergibt sich vorliegend aus 

dem bei den Akten liegenden Plan der Gemeinde, den diese am 6. Oktober 

2006 bewilligt hat (act. Bg./Nr. 7). Die jetzige mit einer 

Erstwohnungsverpflichtung belegte Wohnung umfasst gestützt darauf, die im 

Südwesten der Liegenschaft gelegene 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit 

Küche/Wohnzimmer, Zimmer, Schlafzimmer, Dusche/WC, Sauna, Bad-WC und 

Eingangsbereich. Die Beschwerdegegnerin verkennt in ihren Ausführungen, 

dass die im angefochtenen Entscheid unter Dispositiv-Ziff. 3 getroffene 

Anordnung eben gerade nicht dem entspricht, was in Art. 72 BG ohnehin 

gesetzlich normiert ist. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 

hat der Beschwerdeführer denn auch ein Rechtsschutzinteresse an der 

materiellen Prüfung dieser Frage durch das Gericht bzw. an einer allfälligen 

Aufhebung der von der Beschwerdegegnerin getroffenen Anordnung. Der 

Beschwerdeführer hält diesbezüglich nämlich zu Recht fest, dass die 

Erstwohnungsverpflichtung mit Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen 

Entscheides auf die südwestliche Mansarde im Dachgeschoss ausgedehnt 

wurde. Dieses Vorgehen der Gemeinde – Zuschlag der südwestlichen 

Mansarde zur jetzigen Erstwohnung lediglich gestützt auf das Abtauschgesuch 

Erst-/Zweitwohnung des Beschwerdeführers und damit Ausdehnung der 

heutigen Wohnfläche der Erstwohnung – ist nicht zulässig. Ist doch die 

Gemeinde selber auch nicht der Ansicht, dass die jetzige Erstwohnung den 

gesetzlichen Ansprüchen nicht mehr genüge. Vielmehr erklärte sie selber, dass 

sie anlässlich eines entsprechenden Gesuches die Zuteilung der südwestlichen 

Mansarde zur jetzigen Zweitwohnung bewilligen würde. Es ist deshalb nicht 

nachvollziehbar, weswegen die Gemeinde gemäss Dispositiv-Ziff. 3 des 

angefochtenen Entscheides die südwestliche Mansarde einfach der jetzigen 

Erstwohnung zugeschlagen hat. Zwar schlug das Gesuch des 

Beschwerdeführers zum Abtausch vor, diesen Raum zur jetzigen Erstwohnung 

und beantragten zukünftigen Zweitwohnung zu schlagen, jedoch nur unter der 

Voraussetzung, dass der Tausch eben von der Gemeinde bewilligt würde, was 

jetzt – wie festgestellt zu Recht – nicht der Fall ist. Somit ist Dispositiv-Ziff. 3 

des angefochtenen Entscheides aufzuheben und die Beschwerde 

diesbezüglich gutzuheissen. 

4. a) Der Beschwerdeführer rügt weiter die Fr. 800.-- für den Beizug eines 

Rechtsvertreters im vorinstanzlichen Verfahren, welche ihm auferlegt worden 

seien, als unzulässig. Art. 96 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den 

Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) stelle keinen Freipass für Gemeinden 

dar, externe Rechtsberater hinzuzuziehen, wann immer es ihnen beliebe. Nach 

allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen dürfe dies nur erfolgen, wenn 

es die Umstände rechtfertigten, was insbesondere der Fall sei bei schwierigen 

oder politisch heiklen Fällen. 

b) Wie von den Parteien richtig dargelegt, ist die Gemeinde berechtigt, für ihren 

Aufwand im Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen 

Verfahren Gebühren zu erheben (Art. 96 Abs. 1 KRG). Kostenpflichtig ist dabei 

derjenige, der den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch sein Verhalten 

verursacht hat (Art. 96 Abs. 2 Satz 1 KRG), wobei die Gemeinden die 

Bemessung und Erhebung der Gebühren in einer Gebührenverordnung regeln 

(Abs. 3). 

c) Aufgrund der erwähnten gesetzlichen Grundlage hat die Gemeinde die Kosten 

von Fr. 1‘500.-- (Baubewilligungsgebühr von Fr. 700.-- + 

Aufwandentschädigung [Beizug Rechtsvertreter] Fr. 800.--) dem 

Beschwerdeführer im Zusammenhang mit seinem bei der Gemeinde 

eingereichten Baugesuch zu Recht auferlegt. Entgegen den Ausführungen des 

Beschwerdeführers war der Beizug eines Anwaltes auch nicht unnötig, waren 

doch im vorliegenden Verfahren verschiedene Rechtsfragen sowohl in formeller 

als auch in materieller Hinsicht zu beantworten. Die Höhe des Honorars ist mit 

Fr. 800.--, insbesondere auch unter Berücksichtigung der Teilnahme des 

Anwalts an der vom Beschwerdeführer gewünschten Besprechung in …, eher 

bescheiden und nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist demnach in diesem 

Punkt abzuweisen. 

5. a) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer für den Fall, dass der Zuschlag der 

südwestlichen Mansarde zur heutigen Erstwohnung nicht rechtmässig erfolgt 

sei, die provisorisch verfügten Anschlussgebühren in der Höhe von Fr. 9‘000.--. 

b) Wie unter Erwägung 3 ausgeführt, ist der von der Gemeinde verfügte Zuschlag 

der südwestlichen Mansarde zur jetzigen Zweitwohnung nicht rechtmässig 

erfolgt. Indessen handelt es sich bei den in Rechnung gestellten 

Anschlussgebühren in der Höhe von Fr. 9‘000.-- um provisorische Gebühren, 

was im angefochtenen Entscheid ausdrücklich so festgehalten wurde. Des 

Weiteren wurde im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass unmittelbar nach 

Abschluss der Bauarbeiten, die Neuschätzung der Baute durch die 

Schätzungskommission vom Bauherrn zu veranlassen sei. Damit geht aus dem 

angefochtenen Entscheid klar hervor, dass diese provisorisch verfügten 

Anschlussgebühren ohnehin angepasst werden, sobald die neue amtliche 

Schätzung vorliegt. Damit fehlt es dem Beschwerdeführer diesbezüglich an 

einem rechtserheblichen Interesse zur Anpassung der nur provisorisch 

verfügten Gebühr. Folglich ist in diesem Punkt nicht auf die Beschwerde 

einzutreten. 

6. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Beschwerde 

hinsichtlich des Zuschlags der südwestlichen Mansarde zur jetzigen 

Erstwohnung gutzuheissen und die Dispositiv-Ziff. 3 des Baubescheids des 

Gemeindevorstands vom 11. Juni und 2. Juli 2012 aufzuheben ist. Hinsichtlich 

der gerügten provisorischen Anschlussgebühr ist mangels rechtserheblichen 

Interesses nicht auf die Beschwerde einzutreten. Im Übrigen – Abtausch Erst-

/Zweitwohnung und Kostenregelung bzw. Beizug Rechtsvertreter im 

vorinstanzlichen Verfahren – ist die Beschwerde abzuweisen. 

7. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kosten zu vier Fünfteln dem 

Beschwerdeführer und zu einem Fünftel der Beschwerdegegnerin auferlegt 

(vgl. Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG]). 

b) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG hat die obsiegende Partei ferner Anspruch auf den 

Ersatz der durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten durch die 

unterliegende Partei. Vom anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer liegt die 

Honorarnote des Vertreters vom 5. Dezember 2012 ohne detailliertes 

Leistungsverzeichnis bei den Akten. Geltend gemacht wird ein anwaltlicher 

Aufwand von Fr. 7‘700.-- (25.67 Std. à Fr. 300.--) zuzüglich einer 

Auslagenpauschale von 4 % des Honorars zuzüglich MWST, was ein Total von 

Fr. 8‘648.65 (inkl. MWST) ergibt. Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die 

Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 

310.250) gilt ein Stundenansatz zwischen Fr. 210.-- und Fr. 270.-- als üblich. 

Entsprechend ist die vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers eingereichte 

Honorarnote zu kürzen. Gestützt auf das Ausgeführte und unter 

Berücksichtigung des lediglich teilweisen Obsiegens des Beschwerdeführers 

erachtet das Gericht eine reduzierte ausseramtliche Entschädigung in der Höhe 

von Fr. 1‘500.-- als angemessen. Die Beschwerdegegnerin hat entsprechend 

dem Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die notwendigen 

Parteikosten im Umfang Fr. 1‘500.-- (inkl. MWST) zu ersetzen. Aufgrund der 

Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin lediglich in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis teilweise obsiegt hat, ist ihr keine Parteientschädigung 

zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Dispositv-Ziff. 3 des 

Entscheids des Gemeindevorstandes vom 11. Juni und 2. Juli 2012 

aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf 

eingetreten wird. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 410.--

zusammen Fr. 2‘910.--

gehen zu vier Fünfteln zulasten des Beschwerdeführers sowie zu einem Fünftel 

zulasten der Gemeinde und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Die Gemeinde hat den Beschwerdeführer mit Fr. 1‘500.-- (inkl. MWST) 

aussergerichtlich zu entschädigen. 

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 20. 

November 2013 als gegenstandslos geworden abgeschrieben (1C_560/2013).