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**Case Identifier:** 28ab91ba-cd82-5fd1-b1f1-694ba0929aa5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-23
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 23.05.2024 A/4169/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-4169-2023_2024-05-23.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/4169/2023 LCI JTAPI/489/2024 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 23 mai 2024 

 

dans la cause 

 

A______ SA, représentée par Me Yves BONARD, avocat, avec élection de domicile 

 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

 

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A/4169/2023 

EN FAIT 

1. A______ SA (ci-après : A______), anciennement dénommée B______ SA, est une 
société anonyme ayant pour but d'offrir des logements à caractère social répondant, 
en principe, à des besoins limités dans le temps, de gérer et d'exploiter des 
établissements dans le domaine de la restauration de collectivité. Son siège social 
se situe rue C______ 1______. 

Monsieur D______ en est l’administrateur président et directeur.  

2. La E______ (ci-après : la E______) est propriétaire des parcelles n° 2______, 
3______et 4______de la commune de F______  
(ci-après : la commune). Deux bâtiments sont érigés sur les parcelles n° 2______, 
3______, aux adresses 5______ et 6_____ rue G______. 

3. Le ______ 2022, A______ et la E______ ont conclu un acte notarié prévoyant la 
constitution à terme d'une servitude de superficie, grevant les parcelles précitées. 

À teneur de son art. 1, « la E______ (le superficiant) concède à A______ SA (le 
superficiaire) une servitude personnelle de superficie qui grèvera, tant en surface 
qu'en dessous, l'entier des parcelles 2______, 3______et 4______». 

L'art. 2 précise que « ce droit de superficie est un droit distinct au sens de l'article 
779 alinéa 1 du Code civil suisse [du 10 décembre 1907 (CC - RS 210)]. N'étant 
pas de nature permanente au sens de l'article 779 alinéa 3 du Code civil suisse et de 
l'article 7 alinéa 2 [de l'Ordonnance sur le registre foncier du 23 septembre 2011 
(ORF – RS.211.432.1)], il ne sera pas inscrit comme immeuble au Registre 
foncier ». 

L'art. 5 précise quant au but que « le droit de superficie confère au superficiaire le 
droit de maintenir l'immeuble et d'exploiter un immeuble de logement » 

Selon les art. 4 et 6, cette servitude est concédée pour une durée de 10 ans, à compter 
du ______ 2022. Le loyer convenu entre les parties, à titre de rente annuelle de la 
servitude, est fixé à CHF 120'000.- par an. 

L'art. 9 indique que le superficiaire a notamment l'obligation de « maintenir en bon 
état d'entretien et d'hygiène les constructions et installations fixes établies sur les 
parcelles grevées ». 

Enfin l'art. 10 relève que « toutes les constructions et installations fixes qui en font 
partie intégrante, passeront en la propriété du superficiant ». 

Un droit de superficie (droit distinct non permanent) identique, ayant pour objet les 
mêmes parcelles susvisées et le même but avait déjà été concédé à A______ par 
acte notarié des _____, ______ et ______ 2012, pour une durée déterminée de 
10 ans, soit du 8 novembre 2012 au 8 novembre 2022. 

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Une réquisition pour le Registre foncier, concernant notamment la création de la 
servitude de superficie sur les parcelles n° 2______, 3______et 4______, en faveur 
d’A______, était jointe à l'acte notarié du ______ 2022. 

4. Le ______ 2022, une servitude de superficie en faveur d'A______ sur les parcelles 
n° 2______, 2______ et 4______a été immatriculée au Registre foncier. 

5. Par courrier du 30 octobre 2023, A______ a répondu à l'office cantonal de l'énergie 
(ci-après : OCEN), en lien avec une demande d'assainissement concernant la mise 
aux normes des vitrages des bâtiments sis rue G______ 5______- 6______. Au 
bénéfice d'un droit distinct et non permanent jusqu'en 2032 concernant ces 
bâtiments, elle réalisait les différentes interventions nécessaires à leur entretien 
courant mais les travaux inhérents à l'enveloppe, à la structure et aux équipements 
demeuraient du ressort exclusif du propriétaire. Compte tenu de la zone dans 
laquelle se situaient ces bâtiments, soumise à de profonds changements et dont les 
orientations demeuraient indécises, elle l'invitait à lui accorder un nouveau délai et 
une nouvelle dérogation. 

6. Par courriel du 2 novembre 2023, l'OCEN a demandé à la E______ les détails du 
droit distinct non permanent en faveur d'A______. 

7. Par courriel du 3 novembre 2023, la E______ a répondu notamment qu’« en vertu 
du [droit distinct et non permanent] signé en 2022, les immeubles objet de votre 
demande, y compris leur enveloppe, structure et équipements, sont donc la propriété 
d'A______ SA et leur entretien et rénovation est de la responsabilité de ce 
propriétaire. La E______, en tant que nu-propriétaire de la parcelle, n'a à ce titre 
aucune obligation ». Le droit de superficie visait à désolidariser la propriété de la 
parcelle de la propriété des constructions et ouvrages s'y trouvant, indépendamment 
de son caractère permanent ou non. 

8. Par décision du ______ 2023, le département du territoire (ci-après : DT ou le 
département) a fixé à A______ « pour l'assainissement des embrasures en façade 
des bâtiments dont elle est propriétaire sis rue G______ 5______- 6_____, 
commune de F______, un délai au 31 décembre 2023 pour fournir à l'office 
cantonal de l'énergie (OCEN), 4 rue du Puits-Saint-Pierre, 1204 Genève : 

a. Un devis d'une entreprise spécialisée dans l'assainissement des embrasures en 
façade ;  

b. Une confirmation de commande des travaux de l'entreprise ; 

c. La date fixée pour la réalisation des travaux ». 

Les bâtiments n'étaient pas conformes aux normes énergétiques en vigueur. 
L'OCEN lui avait accordé un délai au 31 août puis au 31 octobre 2023, pour fournir 
la preuve de la démolition des bâtiments, suite à sa demande de dérogation à 
l'obligation d'assainir en raison de la situation des bâtiments concernés dans une 
zone de développement.  

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9. Par acte du 12 décembre 2023, agissant sous la plume d’un conseil, A______ a 
recouru au Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI ou le 
tribunal) contre cette décision, concluant à son annulation sous suite de frais et 
dépens.  

Le département avait constaté de manière inexacte les faits pertinents ce qui l’avait 
conduit à rendre une décision contraire au droit fédéral et cantonal. 

Par décision du ______ 2021 notifiée à la E______, laquelle lui avait été 
communiquée pour information le 11 août 2021, le département, soit pour lui 
l'OCEau, avait expressément retenu que la E______ revêtait la qualité de 
propriétaire des bien-fonds sis sur les parcelles n° 3______et 7______, à la rue 
G______ 5______, et qu'il lui appartenait de procéder aux travaux de remise aux 
normes des canalisations d'eau mélangées du réseau collectif privé des parcelles 
susvisées, précisant, en substance, que ces obligations de droit public n’étaient pas 
à la charge du superficiaire. Suite à cette décision, il lui avait par ailleurs notifié une 
décision de retrait de sa précédente décision du ______ 2021.  

Il en découlait que le département s'était mépris sur la destinataire de la décision 
litigieuse, laquelle n’aurait pas dû lui être notifiée mais l’être à la E______, 
seule propriétaire des biens-fonds n° 8_____ et 9_____ et des bâtiments ériges sur 
ces derniers. Cela ressortait au demeurant expressément du Registre foncier, qui 
bénéficiait de la foi publique. 

En effet, elle était uniquement au bénéfice d'un droit distinct non permanent, à 
savoir d'une simple servitude sur les biens-fonds susvisés, qui n'était pas 
immatriculée comme immeuble au Registre foncier (art. 779 al. 3 CC a contrario). 
Cette servitude ne répondait pas aux conditions de l'art. 655 CC qui définissait 
exhaustivement la notion de propriété foncière et d'immeuble. Par conséquent, elle 
ne lui conférait aucun droit de propriété, que ce soit sur les parcelles susmentionnées 
ou sur les bâtiments. À l'instar de ce que le DT avait considéré dans sa décision du 
______ 2021, le droit de superficie qui lui avait été octroyé ne répondait pas à la 
définition d'immeuble au sens du CC dans la mesure où il n'avait pas le caractère 
d'un droit distinct et permanent. Ce type de droit ne constituait pas une forme de 
propriété. Ainsi, en retenant de manière inexacte qu'elle était propriétaire et ce 
malgré son courrier explicatif du 30 octobre 2023, le DT avait rendu sa décision en 
violation crasse du droit fédéral, en particulier de l'art. 655 CC, la notion de 
« propriétaire » visée par le droit cantonal genevois, à savoir in casu l'art. 14 de la 
loi sur l'énergie du 18 septembre 1986 (LEn - L 2 30), devant s'interpréter au sens 
de la disposition de droit fédéral susvisée et la décision devant être adressée à la 
E______ et non à sa superficiaire. 

10. Dans ses observations du 15 février 2024, le département a conclu au rejet du 
recours, sous suite de frais et dépens. 

L’acte notarié du ______ 2022 conclu entre la recourante et la E______ prévoyait 
la constitution à terme d'une servitude de superficie grevant, tant en surface qu'en 

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dessous, l'entier des parcelles n° 2______, 3______et 4______. Ce droit de 
superficie était distinct, donc transmissible, et prévu pour une durée de 10 ans. La 
servitude de superficie concernée n'étant pas permanente, soit n'étant pas établie 
pour 30 ans au moins ou pour une période indéterminée, elle ne pouvait être 
immatriculée au Registre foncier comme un immeuble. Partant, elle n’était pas un 
immeuble au sens du CC.  

Le droit de superficie permettait de dissocier la propriété du fond de la propriété 
des constructions qui s'y trouvaient au moment de la construction ou qui y étaient 
édifiées par la suite. Ainsi, en dérogation au principe de l'accession au sens de 
l'art. 667 CC, ces constructions étaient la propriété du titulaire du droit de superficie 
conformément à l'art. 675 al. 1 CC. 

 En l'occurrence, la recourante ne faisait aucune distinction entre la propriété du 
bien-fonds, soit des parcelles précitées, et la propriété des constructions, soit les 
bâtiments sis sur lesdites parcelles. Or, l’acte notarié de la servitude de superficie 
grevait tant en surface qu'en dessous l'entier des parcelles n° 2______, 3______et 
4______. Par ailleurs, une réquisition pour le registre de poursuite de création de 
ladite servitude est jointe à cet acte. L’acte notarié conférait la propriété des 
constructions sur lesdites parcelles à la recourante pendant 10 ans. En effet, le droit 
de superficie dissociait la propriété du bien-fonds des constructions qui s’y 
trouvaient.  
L’art. 10 de l’acte notarié prévoyait d’ailleurs que la recourante était propriétaire 
des constructions sur les parcelles concernées et qu'à l'extinction du droit de 
superficie, les constructions et installations fixes qui faisaient partie intégrante dudit 
droit, passeraient en la propriété du superficiant, soit la E______. Cela sous-
entendait que lors de la signature de l'acte, la propriété des constructions était passée 
au superficiaire. L’art. 9 précisait pour le surplus que le superficiaire avait 
l'obligation de se conformer notamment aux lois et règlements en vigueur. En 
conclusion, la recourante était propriétaire des bâtiments sur les parcelles n° 
2______, 3______et 4______. Il n’avait enfin nullement ignoré son courrier du 30 
octobre 2023. 

Ceci étant posé, il en découlait que la recourante, en tant que propriétaire des 
bâtiments concernés, était responsable des travaux à effectuer au sens de la LEn et 
du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses 
du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01), soit des travaux concernant la  
non-conformité des fenêtres desdits bâtiments au sens de l'art. 56A RCI. 

11. Par réplique du 20 mars 2024, la recourante a persisté intégralement dans les 
conclusions de son recours. 

Le droit distinct non permanent dont elle bénéficiait ne répondait à aucune des 
conditions impératives de l'art. 655 CC, qui réglait exhaustivement les formes de 
propriété foncière ainsi que la définition d'un immeuble, et l’art. 675 al. 1 CC n'avait 
aucune pertinence dans le cas d'espèce. Le droit de superficie qui y était défini, s’il 
revêtait à certaines conditions la forme d'une servitude, ne constituait pas pour 

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autant une servitude foncière au sens de l'art. 655 al. 2 ch. 2 CC, dans la mesure où 
il n'était pas permanent. Elle n’était ainsi propriétaire ni des parcelles n° 2______ 
et 2______ ni des immeubles sis rue G______ 5______ - 6______. Au demeurant, 
si les parties contractantes à l'acte notarié du ______  2022 avaient réellement voulu 
que la servitude octroyée constitue une forme de propriété foncière, elles auraient 
expressément prévu un droit distinct et permanent au sens de l'art. 655 al. 2 ch. 2 
CC. Ce n’était pas le cas, la E______ ayant toujours voulu rester seule propriétaire 
de l'immeuble. L’extrait du Registre foncier relatif à la parcelle litigieuse était clair 
et sans équivoque à cet égard. 

Le renvoi aux clauses contractuelles prévues par l'acte notarié du ______ 2022 et 
l’interprétation au demeurant erronée qu’en faisait le département étaient non 
pertinents, ces dernières relevant de leur relation de droit privé. En tout état, les 
obligations contractuelles lui incombant constituaient uniquement des obligations 
d'entretien courant des locaux dont elle avait la jouissance, à l'instar d'un locataire, 
à l'exclusion de tout travaux de rénovation, de transformation, respectivement 
d'assainissement de l'enveloppe du bâtiment notamment. Elle renvoyait aux art. 5 
et 9 de l’acte notarié. 

Elle soulignait enfin le conflit d'intérêts existant entre l'autorité intimée et la 
E______. À sa connaissance, celle-ci aurait confirmé que l'assainissement des 
fenêtres devait être à sa charge car elle devait être considérée comme la propriétaire 
du bâtiment.  

12. Dans sa duplique du 9 avril 2024, le département a également persisté dans ses 
conclusions, faisant encore valoir que si effectivement l’administration ne pouvait 
s'immiscer dans les rapports de droit privé liant A______ à la E______, il n'en 
demeurait pas moins que ces dernières avaient établi par acte notarié le fait que la 
propriété des constructions sur les parcelles concernées était conférée à la 
recourante. Le droit de superficie y relatif étant inscrit au Registre foncier, il faisait 
foi et était opposable aux tiers, quand bien même la volonté des parties serait en 
réalité différente. 

  

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EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
ainsi que la LEn ou ses dispositions d'application (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi 
sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 24 LEn cum 
art. 145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 

 Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire et de l'inégalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ;  
140 I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
8C_763/2017 du 30 octobre 2018 consid. 4.2). 

4. Saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office. Il ne peut pas aller au-delà 
des conclusions des parties, mais n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci 
(art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (cf. ATA/386/2018 du 
24 avril 2018 consid. 1b ; ATA/117/2016 du 9 février 2016 consid. 2 ; 
ATA/723/2015 du 14 juillet 2015 consid. 4a). 

5. La loi s’interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte 
n’est pas absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il convient de 
rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les 
éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires (interprétation 
historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle 
repose, singulièrement de l’intérêt protégé (interprétation téléologique) ou encore 
de sa relation avec d’autres dispositions légales (interprétation systématique ; 
ATF 136 III 283 consid. 2.3.1 ; 135 II 416 consid. 2.2). Le Tribunal fédéral ne 
privilégie aucune méthode d’interprétation, mais s’inspire d’un pluralisme 
pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme ; il ne se fonde sur la 
compréhension littérale du texte que s’il en découle sans ambiguïté une solution 
matériellement juste (ATF 140 V 485 consid. 4.1 ; 140 V 227 consid. 3.2 et les 
arrêts cités). 

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6. L'art. 167 al. 1 Cst-GE stipule que la politique énergétique de l’Etat est fondée sur les 
principes suivants : 

a. un approvisionnement en énergies; 

b. la réalisation d’économies d’énergie; 

c. le développement prioritaire des énergies renouvelables et indigènes; d) le 
respect de l’environnement; 

d. l’encouragement de la recherche dans ces domaines. 

7. La LCI prévoit des dispositions en matière d'économie d'énergie. Ainsi, l'art. 113 
al. 1 LCI stipule que les constructions doivent être conçues et maintenues de 
manière que l’énergie nécessaire à leur fonction soit utilisée économiquement et 
rationnellement.  

8. L'art. 116 LCI réserve au surplus les dispositions de la LEn. 

9. Conformément à l'art. 56A al. 2 RCI, les embrasures en façade (vitrages, cadres de 
fenêtres, caissons de stores, etc.) donnant sur des locaux chauffés des constructions 
existantes doivent être mises en conformité lorsque leur coefficient de transmission 
thermique U est égal ou dépasse 3,0 W/(m2 K), afin de respecter les prescriptions 
énergétiques en matière de rénovation des bâtiments au sens de la LEn, soit les 
normes SIA 180 et 380/1 (let. a) et un indice d'affaiblissement acoustique 
correspondant aux exigences de la norme SIA 181 (let. b). Les travaux de mise en 
conformité doivent avoir été exécutés au 31 janvier 2016 au plus tard. 

10. L'art. 56A al. 6 RCI prévoit que des dérogations et prolongations de délai peuvent 
être accordées pour les bâtiments à propos desquels ces exigences sont 
disproportionnées, sur demande écrite par l'office chargé de l'énergie, par voie de 
décision administrative, dans un délai de 3 mois, sur préavis des services concernés. 

11. Conformément à l'art. 129 let. e LCI, le département peut ordonner, à l'égard des 
constructions, des installations ou d'autres choses, la remise en état, la réparation, 
la modification, la suppression ou la démolition. Ces mesures peuvent être 
ordonnées lorsque l'état d'une construction, d'une installation ou d'une autre chose 
n'est pas conforme aux prescriptions de la LCI, des règlements qu'elle prévoit ou 
des autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou 
réglementaires (art. 130 LCI). 

12. Les propriétaires ou leurs mandataires, les entrepreneurs et les usagers sont tenus 
de se conformer aux mesures ordonnées par le département en application des art. 
129 et 130 LCI (art. 131 LCI). Le département notifie aux intéressés, par lettre 
recommandée, les mesures qu'il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution, à 
moins qu'il n'invoque l'urgence (art. 132 al. 1 LCI). 

13. En l'espèce, la recourante ne conteste pas, en tant que tels, les travaux à effectuer 
concernant la non-conformité des fenêtres desdits bâtiments au sens de l'art. 56A 
RCI. Elle soutient en revanche ne pas être responsable de ceux-ci dès lors qu'elle 

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n'est pas propriétaire des bâtiments concernés mais uniquement titulaire d'une 
servitude de superficie sur les parcelles n°2______ et 3______sur lesquels ils sont 
érigés. 

14. Le droit de superficie est la servitude par laquelle le propriétaire d’un fonds confère 
à un tiers le droit d’avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grevé, soit 
au-dessous (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du 
fonds de la propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de la constitution 
ou qui sont édifiées par la suite : en dérogation au principe de l’accession énoncé à 
l’art. 667 CC, ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie 
(art. 675 al. 1 CC ; ATF 133 III 311 consid. 3.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_233/2019 du 29 août 2019 consid. 6.1). 

15. Selon l’art. 655 al. 2 ch. 2 CC, sont « permanents » les droits établis « pour trente 
ans au moins ou pour une durée indéterminée » (Paul-Henri STEINAUER in Pascal 
PICHONNAZ/Bénédict FOËX/ Denis PIOTET, Commentaire romand du 
Code civil II - Art. 457-977 CC, Art. 1-61 Tit. fin. CC, 2016, ad. art. 655 n. 14). 

16. Le contenu du droit de superficie est le droit d’avoir ou de faire une construction 
ou un ouvrage. Le droit peut être accordé sur un immeuble déjà bâti, auquel cas le 
superficiaire acquerra la propriété des constructions établies, comprises dans 
l’exercice de son droit. Le droit de superficie a pour principal effet que la 
construction établie demeurera la propriété du superficiaire en rompant le principe 
de l’accession (Alban BALLIF, in Pascal PICHONNAZ/Bénédict FOËX/ Denis 
PIOTET, CR CC II - Art. 457-977 CC, Art. 1-61 Tit. fin. CC, 2016, ad. art. 779 
n. 5-6). La conséquence essentielle du droit de superficie est en effet que le titulaire 
de la servitude devient propriétaire des constructions et autres ouvrages établis au-
dessus ou au-dessous du fond grevé (Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, 
Tome III, 2021, n. 3802 p. 128). La propriété sur une construction, en présence 
d'une servitude de superficie, est indissolublement liée à la titularité de la servitude, 
en ce sens que le propriétaire de la construction ne peut être que le titulaire de la 
servitude de superficie. Au mieux, le propriétaire du fonds grevé ne peut pas se voir 
attribuer la propriété (collective) de la construction sans être cotitulaire de la 
servitude de superficie (ATF 133 III 311 consid. 3.4.1 et réf. cit.). 

17. Les droits de superficie, constitués comme droit distinct et permanent, soit établis 
pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée, peuvent être immatriculées 
comme immeuble au Registre foncier. Le contenu et les effets d'un droit distinct et 
permanent immatriculé comme immeuble sont régis par les règles ordinaires 
(par ex., pour le droit de superficie, par CC 779b ss). Mais en tant qu’immeuble 
(juridique), le droit devient en outre une nouvelle unité foncière, qui peut à son tour 
être grevée de droits réels limités immobiliers (par ex., d’un droit de gage ou d’une 
servitude foncière) ou faire l’objet d’un droit personnel annoté (par ex., d’un droit 
de préemption). Il est même admis que le droit fasse l’objet d’un droit distinct et 
permanent (au deuxième degré) qui, s’il remplit les conditions de l’art. 655 al. 3 
CC, pourra lui aussi être immatriculé comme immeuble au Registre foncier. Par 

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ailleurs, le transfert du droit ainsi que la constitution de droits réels limités qui le 
grèvent sont régis par les règles applicables aux immeubles […]. Enfin, le droit 
distinct et permanent immatriculé est soumis aux règles sur la réalisation forcée des 
immeubles (Paul-Henri STEINAUER in CR CC II, art. 655 n. 16). 

18. Si le droit de superficie est constitué en servitude personnelle, mais qu’il n’est pas 
immatriculé au Registre foncier, sa cession s’opère selon les règles de la cession de 
créance, comme pour les autres servitudes personnelles. Dans ce cas, la cession 
s’opère par une déclaration écrite du cédant, en dehors du Registre foncier et 
l’inscription subséquente du nouveau bénéficiaire au Registre foncier n’aura qu’un 
effet déclaratif. Le transfert du droit emporte nécessairement transfert de la 
propriété des constructions et ouvrages concernés par ce droit (Paul-Henri 
STEINAUER, Les droits réels, Tome III, 2021, n. 3823 p. 136).  

En revanche, si le droit de superficie est immatriculé comme immeuble au Registre 
foncier, son transfert s’opérera selon les règles relatives aux immeubles, 
généralement par le biais d’une inscription constitutive au Registre foncier 
(Alban BALLIF, op.cit., art. 779 n. 34). L'immatriculation n’exerce aucune 
influence sur le contenu matériel du droit de superficie, elle ne joue non plus aucun 
rôle en matière de responsabilité civile selon l’art. 58 de loi fédérale du 30 mars 
1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220), mais 
en tant qu’immeuble (juridique), le droit devient en outre une nouvelle unité 
foncière (Michel MOOSER in FOËX, Bénédict, (ed.). Droit de superficie et leasing 
immobilier. Deux alternatives au transfert de propriété. Genève : Schulthess, 2011. 
(Collection genevoise), p.7 et réf. cit. ; Paul-Henri STEINAUER in CR CC II, 
art. 655 n. 16).  

19. Au contraire des bien-fonds, les droits distincts et permanents ne sont immatriculés 
que sur demande écrite de leur titulaire (art. 22 al. 1 ORF) (Paul-Henri 
STEINAUER, Les droits réels, Tome III, 2021, n. 3810 p. 130s.). L'immatriculation 
n'aggravant pas la charge, le consentement du propriétaire du fonds grevé n'est pas 
nécessaire (Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 2019, n. 905 p. 275). 

20. En l'espèce, la recourante est titulaire d'une servitude de superficie sur les parcelles 
n° 2______ et 3______, sur lesquelles sont érigés les bâtiments à l'adresse rue 
G______ 5______- 6______. Il doit ainsi être constaté, sur la base des principes 
rappelés ci-dessus, que la recourante est propriétaire desdits bâtiments, de par la 
conséquence essentielle de ce droit de superficie. 

Le fait que ce droit, bien que distinct, soit non permanent, car constitué pour une 
durée inférieure à 30 ans, n'altère en rien cette conséquence. En effet, cette 
condition est certes nécessaire pour pouvoir immatriculer la servitude comme 
immeuble au Registre foncier, mais l'immatriculation n’exerce aucune influence sur 
le contenu matériel du droit de superficie, notamment sur sa composante essentielle 
et première qui est de dissocier la propriété du fonds de la propriété des 
constructions et autres ouvrages qui s’y trouvent. Nier la qualité de propriétaire d'un 

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bâtiment se trouvant sur un fonds grevé d'une servitude de superficie, au titulaire 
de celle-ci, reviendrait à vider de son essence même le droit de superficie. 

L'art. 10 de l'acte notarié à teneur duquel « à l'extinction du droit de superficie […] 
toutes les constructions et installations fixes qui en font partie intégrante, passeront 
en la propriété du superficiant, à l'exclusion des meubles » indique au demeurant 
clairement que pendant l'existence du droit de superficie, la propriété (de toutes les 
constructions et installations fixes qui en font partie intégrante) appartient au 
superficiaire, soit la recourante. 

À toutes fins utiles le tribunal relèvera encore que, le raisonnement de la recourante 
consistant à faire reposer le transfert de propriété du bâtiment, soit la composante 
principale, si ce n'est unique, d'une servitude de superficie, sur une telle 
immatriculation est dénué de sens. En effet, bien que possible dans le cas d'un droit 
distinct et permanent, l'immatriculation en tant qu'immeuble au Registre foncier 
d'un tel droit n'est pas obligatoire. De plus cette immatriculation ne nécessite pas le 
consentement du propriétaire du bien-fonds (soit dans cette hypothèse le 
propriétaire du bâtiment jusqu'alors). La seule condition pour qu'un droit de 
superficie déploie ses pleins effets est de l'inscrire comme servitude au Registre 
foncier. 

C'est donc à juste titre que l'OCEN a notifié la décision litigieuse à la recourante, 
propriétaire des bâtiments en cause, étant rappelé que les propriétaires sont 
responsables des travaux à effectuer au sens de la LEn et du RCI et tenus de se 
conformer aux mesures ordonnées par le département (art. 131 LCI). À cet égard, 
la LCI ne faisant pas de distinction quant au type de propriétaire, il n'y a aucune 
raison d'interpréter cette notion autrement que comme visant le propriétaire des 
constructions ou installations diverses concernées. 

S'agissant enfin du bien-fondé de la décision querellée, au demeurant non remis en 
cause par la recourante, il doit être confirmé. En effet, il a été constaté par l'OCEN 
que les embrasures en façade des bâtiments sont non-conformes aux prescriptions 
énergétiques qui devaient avoir été exécutées au 31 janvier 2016 au plus tard selon 
l'art. 56A RCI. L'autorité intimée a pour le surplus fait une application correcte et 
proportionnée de la loi et n'a aucunement abusé ou excédé de son pouvoir 
d'appréciation en fixant un délai au 31 décembre 2023 à la recourante pour lui 
fournir une confirmation de commandes de travaux par une entreprise spécialisée 
accompagné d'un devis et de la date des travaux, étant rappelé qu'elle a déjà pu 
bénéficier d'un délai et d'une dérogation pour cette mise aux normes, par le passé 
suite à son courrier du 14 août 2018.  

21. Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 

22. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant 
à CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du 

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recours. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée  
(art. 87 al. 2 LPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 12 décembre 2023 par A______ SA contre 
la décision du département du territoire du ______ 2023 ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge de la recourante, un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert 
par l'avance de frais ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Diane SCHASCA et Carmelo STENDARDO, 
juges assesseurs 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Marielle TONOSSI 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  Le greffier