# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fa72a59c-f0e1-5505-af88-8649bb0435b2
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-16
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2013 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2013
**Docket/Reference:** DB.2016.155
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_DB_2016_155_iz.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 DB.2016.155 
2 ST.2016.183 

Entscheid 

16. Dezember 2016 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Christian Mäder und Gerichtsschreiberin Andrea Schmid 

1.  A ,    
2.  B ,    

vertreten durch C AG,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer/ 
Rekurrenten,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Stadt Zürich,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

Direkte Bundessteuer 2013 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2013 

betreffend 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  und  B  (nachfolgend  der  bzw.  die  Pflichtige,  zusammen  die  Pflichtigen) 

deklarierten in der Steuererklärung 2013 für die dem Pflichtigen zur Hälfte gehörenden 

Mehrfamilienhäuser  …strasse  139,  161  und  162  in  D/AG  effektive  Unterhalts-  und 

Verwaltungskosten von insgesamt (Fr. 186'759.29 : 2 =) rund Fr. 93'380.-. Als pensio-

nierter  E  verwaltet  der  Pflichtige  drei  Mehrfamilienhäuser  mit  insgesamt  18  Wohnun-

gen. 

Mit  Veranlagungsverfügung  für  die  direkte  Bundessteuer  2013  sowie  Ein-

schätzungsentscheid  für  die  Staats-  und  Gemeindesteuern  2013  vom  31.  Juli  2015 

liess  die  Steuerkommissärin  die  geltend  gemachten  Liegenschaftenunterhaltskosten 

nur  im  Umfang  von  Fr. 76'608.-  zu,  wovon  der  hälftige  Anteil  von  Fr.  38'304.-  auf  die 

Pflichtigen  entfiel.  Dementsprechend  setzte  sie  das  steuerbare  Einkommen  auf  

Fr.  145'700.-  (direkte  Bundessteuer)  bzw.  Fr.  88'100.- (satzbestimmend Fr.  146'600.-; 

Staats-  und  Gemeindesteuern)  fest;  das  steuerbare  Vermögen  belief  sich  auf  

Fr. 73'000.- (satzbestimmend Fr. 382'000.-). 

B.  Das  kantonale  Steueramt  hiess  die  Einsprachen  der  Pflichtigen  am 

30. Juni  2016  hinsichtlich  der  Liegenschaften  in  D  teilweise  gut  und  anerkannte  neu 

einen Liegenschaftenunterhalt von Fr. 43'352.- gemäss folgender Aufstellung: 

Aargau, D, …str. 139 / 161 / 162 
Allg. Reparaturen 
Geräteersatz   
Buchhaltung 
Gebäudeversicherung 
NK Leerstände 
Inseratekosten 
Aus Kulanz: Büromaterial pauschal   
Aus Kulanz: EDV pauschal 
Aus Kulanz: Telefon, PTT, Briefmarken pauschal 
Übrige Aufwände 

Anteil 50% 

Fr. 
71'959.- 
  4'086.- 
  4'333.- 
  3'830.- 
     394.- 
     426.- 
     100.- 
     300.- 
     200.- 
  1'076.- 

86'704.- 
43'352.-. 

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Weil das Amt gleichzeitig die effektiven Unterhalts- und Verwaltungskosten für 

die von den Pflichtigen bewohnte Liegenschaft …strasse 81 gegenüber dem Veranla-

gungs-/Einschätzungsentscheid  von  Fr.  14'711.-  auf  Fr.  5'956.-  herabsetzte,  was  den 

Pflichtigen  zuvor  mit  Veranlagungs-/Einschätzungsvorschlag  vom  22. April 2016  in 

Aussicht  gestellt  worden  war  und  wozu  diese  am  7.  Juni  2016  Stellung  genommen 

hatten, erhöhte sich das steuerbare Einkommen auf Fr. 149'400.- (direkte Bundessteu-

er)  bzw.  Fr.  88'900.-  (satzbestimmend  Fr.  150'300.-;  Staats-  und  Gemeindesteuern). 

Das steuerbare Vermögen blieb unverändert. 

C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 26. Juli 2016 liessen die Pflichtigen dem 

Steuerrekursgericht beantragen: 

"Zusätzlich zu den bereits berücksichtigten Kosten für den Liegenschaftenunterhalt der 
Liegenschaft D AG sind folgende Kosten je zur Hälfte steuerlich in Abzug zu bringen: 
- 
- 
- 
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Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei." 

Fr. 313.- für Bankspesen 
Fr. 198.75 für Büromaterial (statt Fr. 100.-) 
Fr. 1'300.- für EDV (statt Fr. 300.-) 
Fr. 6'695.- für Fahrkosten und privates Arbeitszimmer. 

In seiner Beschwerde-/Rekursantwort vom 22. August 2016 schloss das kan-

tonale  Steueramt  auf  Abweisung  der  Rechtsmittel.  Die  Eidgenössische  Steuerverwal-

tung (ESTV) liess sich nicht vernehmen. 

Auf die Erwägungen der Einspracheentscheide und die Parteivorbringen wird, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1.  Gemäss  Art. 25  des  Bundesgesetzes  über  die  direkte  Bundessteuer  vom 

14. Dezember 1990 (DBG) bzw. § 25 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wer-

den zur  Ermittlung des Reineinkommens  die gesamten  steuerbaren  Einkünfte um  die 

zu  ihrer  Erzielung  notwendigen  Aufwendungen  und  die  allgemeinen  Abzüge  vermin-

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dert. Dazu gehören nach Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei 

Liegenschaften  im  Privatvermögen  die  Unterhaltskosten,  die  Versicherungsprämien 

und die Kosten der Verwaltung durch Dritte. 

Streitgegenstand  des  Beschwerde-/Rekursverfahrens  bilden  einzig  die  dem 

Pflichtigen  im  Zusammenhang  mit  der  Bewirtschaftung  der  Liegenschaften  …strasse 

139, 161 und 162 in D erwachsenen Bankspesen, Fahrkosten und Aufwendungen für 

ein  privates  Arbeitszimmer,  ferner  die  vom  kantonalen  Steueramt  nicht  anerkannten 

Teilbeträge von Fr. 98.75 für Büromaterial und Fr. 1'000.- für EDV. 

2.  a)  Nach  Lehre  und  Rechtsprechung  sind  unter  Unterhaltskosten  Aufwen-

dungen zu verstehen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bis-

heriger Werte ist und die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, Art. 32 N 37 DBG, 

und  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3. A.,  2013,  § 30  N 36 ff.  StG).  Nicht  ab-

zugsfähig  sind  demgegenüber  Aufwendungen,  welche  zur  Wertvermehrung  eines 

Grundstücks  führen  (Art. 34  lit. d  DBG,  § 33  lit. d  StG).  Dazu  gehören  alle  Massnah-

men,  welche  ein  Grundstück  in  einen  besseren  Zustand  versetzen,  d.h.  ein  Haus  in 

den  Rang  eines  besser  ausgestatteten,  wertvolleren  Gebäudes  aufrücken  lassen 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art. 32  N 48  DGB  bzw.  § 30  N 48b  StG).  Ferner  sind 

all jene Aufwendungen nicht abzugsfähig, die sich als Lebenshaltungskosten erweisen 

(Art. 34 lit. a DBG, § 33 lit. a StG). 

Besorgt  eine  steuerpflichtige  Person  die  Verwaltung  ihres  (beweglichen  wie 

unbeweglichen)  Vermögens  selbst,  kann  sie  dafür  keinen  Abzug  beanspruchen;  dies 

gilt nur für Drittkosten. Somit können Eigenleistungen an einer Liegenschaft nicht steu-

ermindernd geltend gemacht werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 14 und 

N  120 DBG  sowie  § 30 N  13  und  N  108  StG). Das Merkblatt  des kantonalen  Steuer-

amts  über  die  steuerliche  Abzugsfähigkeit  von  Kosten  für  den  Unterhalt  und  die  Ver-

waltung von Liegenschaften vom 13. November 2009 (ZStB Nr. 18/821; im Folgenden 

Merkblatt) hält hierzu fest: 

"Rz 24  Kosten  der  Verwaltung durch Dritte  sind  abzugsfähig.  Als  Verwaltungskosten 
qualifizieren  sämtliche  Ausgaben,  die  mit  der  allgemeinen  Verwaltung  einer 
Liegenschaft  zusammenhängen,  insbesondere  Auslagen  für  Porto,  Telefon, 

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Inserate,  Formulare,  Betreibungen  und  Entschädigung  an  Liegenschaftsver-
waltungen. 

… 

Rz 26  Nicht als Verwaltungskosten in Abzug gebracht werden können eigene Arbei-

ten (sog. Eigenleistungen) eines Hauseigentümers." 

Für  die  direkte  Bundessteuer  sieht  Art.  1  Abs.  1  lit.  c  der  Verordnung  der 

ESTV  über  die  abziehbaren  Kosten  von  Liegenschaften  des  Privatvermögens  vom 

24. August 1992 eine ähnliche Bestimmung vor. 

b)  Soweit  ein  Pflichtiger  Liegenschaftenunterhalt  geltend  macht,  hat  er  nach 

der im Steuerrecht allgemein geltenden Beweislastregel von Art. 8 ZGB die steuermin-

dernden  Sachumstände  darzutun  und  nachzuweisen  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

Art. 123 N 78 DBG und § 132 N 91 StG). 

3.  a)  Das  kantonale  Steueramt  wies  in  den  Einspracheentscheiden  zunächst 

auf  das  Merkblatt  sowie auf  weitere, gemäss  Verwaltungs-  und Gerichtspraxis  zu be-

rücksichtigende  Aufwendungen  hin.  Sodann  führte  die  Amtsstelle  aus,  dass  zwar  die 

Kosten für die Verwaltung durch Dritte, nicht aber Eigenleistungen abgezogen werden 

könnten. Vorliegend müsse es bei den gemäss Veranlagungs-/Einschätzungsvorschlag 

vom 22. April 2016 zugestandenen Positionen sein Bewenden haben. Mit der Gewäh-

rung  von  Pauschalbeträgen  für  Büromaterial,  EDV  und  Telefon/PTT/Briefmarken  sei 

das  kantonale  Steueramt  den  Pflichtigen  entgegengekommen;  ausser  Betracht  falle 

jedoch  ein  Abzug  für  Weiterbildungskosten  im  Liegenschaftenbereich.  In  der  Be-

schwerde-/Rekursantwort hält die Amtsstelle an ihrem Standpunkt fest. 

b) Zur Begründung von Beschwerde und Rekurs wird geltend gemacht, dass 

die  vom  Pflichtigen  wahrgenommene  Selbstverwaltung  vor  Ort  die  Beauftragung  und 

Überwachung der Handwerker, Arbeiten im Zusammenhang mit der Vermietung sowie 

eigenhändige Reparaturen umfasse. Zu Hause erledige er die Mietadministration, pfle-

ge  verschiedene  Kontakte  und  bereite  die  –  durch  Dritte  geführte  –  Buchhaltung  vor. 

Der  Pflichtige  habe  seine  Aufwendungen  umfassend  dokumentiert;  allfällig  erforderli-

che weitere Unterlagen würden offeriert. Wie sich aus dem Gesetz und dem Merkblatt 

ergebe, könnten sämtliche mit der Bewirtschaftung einer Liegenschaft zusammenhän-

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genden  Gewinnungskosten  abgezogen  werden.  Entgegen  der  Auffassung  des  kanto-

nalen  Steueramts  würden  nicht  Eigenleistungen,  sondern  mit  diesen  zusammenhän-

gende  Spesen  geltend  gemacht.  Die  Verweigerung  der  beantragten  Kosten  für  das 

Fahrzeug  und  das  private  Arbeitszimmer  entspreche  zwar  der  restriktiven  Veranla-

gungspraxis  des  Kantons  Zürich,  stehe jedoch  im Widerspruch  zu  jener  des  Kantons 

Aargau. Für diese beiden Positionen müssten die gleichen Grundsätze gelten, wie sie 

bei der Würdigung als Berufskosten zum Zug kämen. Sodann sei das kantonale Steu-

eramt in Willkür verfallen, wenn es die – belegten – Kosten für Büromaterial, EDV, Te-

lefon usw. nur aus Kulanz teilweise anerkenne; vielmehr handle es sich um Mischaus-

gaben, die teilweise Gewinnungskosten darstellten. Der von der Amtsstelle geforderte 

Nachweis,  dass  die  geltend  gemachten  Aufwendungen  allein  der  Liegenschaftenver-

waltung gedient hätten, sei unangemessen. Obwohl die Schätzungen sehr tief ausge-

fallen  seien,  würden "aus  Gründen  der  Verhältnismässigkeit"  nur  die im Rechtsmittel-

antrag  angeführten  Positionen  angefochten;  in  Bezug  auf  diese  werde  an  der 

Stellungnahme  vom  7.  Juni  2016  zum  Veranlagungs-/Einschätzungsvorschlag  festge-

halten. 

4.  a)  Für  die  Beurteilung  des  vorliegenden  Rechtsstreits  ist  der  tatsächliche 

Sachverhalt  massgebend,  also  die  vom  Pflichtigen  vorgenommene  Selbstverwaltung 

seiner  drei  Mehrfamilienhäuser  in  D/AG. Welche  –  nach dem  Gesagten grundsätzlich 

abzugsfähigen  –  Kosten  bei  einer  Drittverwaltung  angefallen  wären,  tut  daher  nichts 

zur Sache. 

b) Sind Eigenleistungen nach dem in E. 2a Gesagten nicht abzugsfähig, so gilt 

dies grundsätzlich auch für die mit der Erbringung dieser Eigenleistungen zusammen-

hängenden  Unkosten.  Besorgt  also  ein  Grundeigentümer  den  Gartenunterhalt  selbst, 

statt einen Gärtner damit zu beauftragen, kann er zwar das hierfür erforderliche Mate-

rial  (wie  z.B.  den  Ersatz  von  schadhaft  gewordenen  Gartenplatten)  als  Unterhalt  gel-

tend machen, nicht aber damit verbundene weitere Aufwendungen, wie z.B. Transport- 

oder  Versandkosten.  Gleich verhält  es  sich im  vorliegenden Fall. Weil  den  Pflichtigen 

für die Selbstverwaltung der drei Mehrfamilienhäuser kein Unterhaltsabzug zusteht, gilt 

dies  in  gleicher  Weise  für  die  geltend  gemachten,  damit  zusammenhängenden  Fahr-

kosten. Daran vermag der Hinweis der Pflichtigen auf eine angeblich andere Veranla-

gungspraxis im Kanton Aargau nichts zu ändern.  

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c)  Aus  dem  nämlichen  Grund  muss  den  Pflichtigen  der  beanspruchte  Abzug 

für  ein  privates  Arbeitszimmer  für  die  im  Eigenheim  in  F  erledigten  Büroarbeiten  ver-

sagt bleiben. Hinzu kommt, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu den 

Berufskosten  ein  Abzug  für  das  private  Arbeitszimmer  nur  gewährt  wird,  wenn  die 

steuerpflichtige Person regelmässig einen wesentlichen Teil ihrer beruflichen Arbeit zu 

Hause  erledigen  muss,  weil  der  Arbeitgeber  ein  geeignetes  Arbeitszimmer  nicht  zur 

Verfügung  stellt,  und  wenn  sie  in  ihrer  Privatwohnung  über  einen  besonderen  Raum 

verfügt,  der  zur  Hauptsache  beruflichen  und  nicht  privaten  Zwecken  dient  (BGr, 

4. März 2015, 2C_693/2014 und 2C_694/2014). Ob diese Voraussetzungen hier erfüllt 

sind,  erscheint  nach  den  Akten  als  ungewiss.  Jedenfalls  ist  das  Kriterium  der 

Wesentlichkeit  vorliegend  offensichtlich  nicht  erfüllt,  weil  mindestens  40%  eines 

100% Pensums  zu  Hause  verrichtet  werden  müssen  (so  StRK  BS,  24.Oktober  2013, 

BStPra 5/2015, S. 285 ff.). 

d)  Nach  Auffassung  von  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter  sind  eigene  Kosten 

für die Vermietung wie Auslagen für Porti, Telefon, Inserate, Formulare, Betreibungen 

und  Prozesse  ebenfalls  abzugsfähig,  weil  es  sich  bei  genauer  Betrachtung  um  Dritt-

verwaltungskosten handle (Art. 32 N 120 DBG bzw. § 30 N 108 StG). Wenn das kan-

tonale Steueramt in den Einspracheentscheiden im Sinn der Einwendungen der Pflich-

tigen  vom  2.  März  2016  für  Büromaterial  einen  Anteil  von  Fr.  100.-  zum  Abzug 

zugelassen  hat,  lässt  sich  dies  nicht  beanstanden.  Dasselbe  gilt  für  die  Quote  von 

Fr. 300.-  an  den  EDV-Kosten.  Hier  fällt  ins  Gewicht,  dass  heutzutage  mindestens  ein 

Computer  samt  Drucker  auch  bei  Nichterwerbstätigen  zur  Standardausrüstung  eines 

Haushalts  gehört  und  nach  allgemeiner  Lebenserfahrung  überwiegend  zu  privaten 

Zwecken  genutzt  wird.  Daran  vermögen  die  Ausführungen  der  Pflichtigen  in  den  Ein-

wendungen vom 7. Juni 2016 zum Einschätzungsvorschlag vom 22. April 2016, worauf 

in Beschwerde und Rekurs pauschal verwiesen wird, nichts zu ändern. 

e)  Wie  in  E.  1  festgehalten,  sind  nur  notwendige  Aufwendungen  als  Gewin-

nungskosten steuermindernd zu berücksichtigen. Dies gilt auch mit Bezug auf den Lie-

genschaftenunterhalt.  Wenn  die  Pflichtigen  Bankspesen  geltend  machen,  die  ihnen 

aufgrund von Bareinzahlungen der Mieter am Postschalter erwachsen, handelt es sich 

hierbei nicht um notwendige Spesen. Denn die entsprechenden Auslagen liessen sich 

mittels  eines  zweckmässigen  Zahlungsverkehrs  (Dauerauftrag  oder  LSV-Auftrag)  ver-

meiden.  Auch  wenn  der  Pflichtige  gewisse  Aufwendungen  für  die  Liegenschaften  mit 

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seiner Kreditkarte bezahlt, kann die Jahresgebühr für deren Nutzung nicht als Unterhalt 

gelten. Die Verweigerung des entsprechenden Abzugs erweist sich daher als rechtens. 

Diese Erwägungen führen zur Abweisung von Beschwerde und Rekurs. 

5. Im Licht der Ausführungen in E. 4d wird das kantonale Steueramt wohl die 

Frage prüfen, ob für gewisse im Zusammenhang mit der Vermietung von Liegenschaf-

ten  im  Privatvermögen  erwachsende  Verwaltungskosten  ein  Abzug  gewährt  werden 

soll. Aus Gründen der Veranlagungsökonomie handelt es sich dabei um eine Pauscha-

le.  Denn  wie  gerade  der  vorliegende  Fall  zeigt,  stehen  die  substanziierte  Darlegung 

und  der  Nachweis  von  effektiven  Kosten  kaum  in  einem  vernünftigen  Verhältnis  zur 

möglichen Steuerersparnis. 

6.  Bei  diesem  Ausgang  des  Verfahrens  sind  die  Gerichtskosten  den  Pflichti-

gen aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG und § 151 Abs. 1 StG) und steht ihnen keine 

Parteientschädigung  zu (Art. 144  Abs. 4 DBG  i.V.m.  Art. 64  Abs. 1 - 3 des  Bundesge-

setzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 und § 152 StG i.V.m. 

§ 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24.  Mai  1959/6.  Septem-

ber 1987). 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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2 ST.2016.183