# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 60606f27-27ef-553b-a593-2b14e9d66092
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-12-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.12.1995 80.1995.211
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-211_1995-12-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00211

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 5 ottobre 1995

 

in
materia di:                 quatificazione dell’ipoteca legale riferita alle
imposte cantonali e  comunali 1988 della __________ __________ 

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   I signori __________
__________, __________ __________ e __________ __________ sono comproprietari
della part. n. __________ RFD di __________ in ragione rispettivamente di un
quarto, un quarto e un mezzo, che avevano acquistato l’ 11 agosto 1988 dalla
nel frattempo fallita __________ __________, che aveva la propria sede sociale
a __________, al prezzo di fr. 3’300’00.--, cui andavano aggiunti altri fr.
200’000.-- per l’acquisto del mobilio.

 

                                         1.1

                                         Il 27 agosto 1992
l’Ufficio cantonale di esazione notificava ai tre acquirenti, in quanto terzi
proprietari del pegno immobiliare, i conteggi d’ipoteca legale relativi
all’imposta cantonale 1988 concernente l’utile conseguito nell’ambito della
compravendita e l’imposta immobiliare.

 

                                         1.2

                                         Dal canto suo, il 21
settembre 1992 il Comune di __________ notificava a __________ e __________
__________, come pure ad __________ __________ tre distinti conteggi per la
quantificazione dell’ipoteca legale relativi alle imposte comunali.

 

                                   2.   2.1

                                         Il reclamo presentato in
tempo utile dagli interessati veniva respinto con tre distinte decisioni su
reclamo del 25 agosto 1995, in cui si faceva presente che l’imposta assistita
da ipoteca legale era stata limitata al solo utile scaturito dalla vendita
dell’immobile da parte della __________ __________, vale a dire a fr. un utile
di fr. 485’230.-- su un utile complessivo conseguito nel 1988 di fr. 668’500.--
e che dall’utile immobiliare era stato dedotto la parte di utile, pari a fr.
280’000.--, già tassato con l’imposta sul maggior valore immobiliare, per cui
l’utile determinante ai fini del calcolo dell’ipoteca legale ammontava a fr.
205’230.--. Irrilevante per la determinazione era invece, secondo l’UTPG, la
questione del pagamento di fr. 200’000.-- per l’acquisto del mobilio, poiché
se, da un lato, questo ricavo è stato considerato come utile immobiliare,
dall’altro i costi di acquisto del mobilio sono stati considerati nel conto
immobili. Delle ulteriori motivazioni si dirà in seguito, per quanto
necessario.

                                         Le imposte assistite da
ipoteca legale venivano così definite:

 

__________ __________

a.      imposta sull’utile immobiliare                           fr. 
7’183,05 

b.      tassa immobiliare                                           fr. 
1’077,55

 

__________ __________

a.      imposta sull’utile immobiliare                           fr. 
7’183,05

b.      tassa immobiliare                                           fr. 
1’077,55

 

__________ __________

a.      imposta sull’utile immobiliare                           fr.
14’366,05

b.      tassa immobiliare                                           fr.  
2’155.10

 

                                         2.2

                                         Il Comune di __________,
da parte sua, con tre diverse decisioni del 6 settembre 1995, respingeva i
reclami presentati dagli interessati contro i conteggi per la quantificazione
dell’ipoteca legale relativa alle imposte comunali, rifacendosi sostanzialmente
alle motivazioni addotte dall’autorità fiscale cantonale.

 

                                         2.3

                                         Sia per le imposte
cantonali sia per quelle comunali veniva pure esatta la garanzia per il
pagamento dei relativi interessi.

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ e __________ __________ e __________ __________,
tutti assistiti dall’avv. __________ __________, chiedono, in via principale,
l’annullamento delle suddette decisioni nella misura in cui il conteggio per la
quantificazione dell’ipoteca legale include anche l’imposta sull’utile
immobiliare della fallita __________ __________, incontestata essendo invece il
conteggio relativo alla tassa immobiliare che la fallita società venditrice non
ha pagato.

                                         Le imposte assistite da
ipoteca legale venivano definite come segue:

 

__________ __________

a.      imposta sull’utile immobiliare                           fr.   
5’746.45

b.      tassa immobiliare                                           fr.     
538,80

 

__________ __________

a.      imposta sull’utile immobiliare                           fr.  
5’746.45

b.      tassa immobiliare                                           fr.     
538,80

 

__________ __________

a.      imposta sull’utile immobiliare                           fr.
11’492,85

b.      tassa immobiliare                                           fr.  
1’077,55

 

                                   4.   Tutti i ricorsi
riguardano una medesima fattispecie, segnatamente quella relativa all’utile
immobiliare scaturito dalla vendita della part. n. __________ di __________ da
parte della __________ __________ ai ricorrenti.

                                         Per economia di giudizio,
data la perfetta identicità delle fattispecie, ad eccezione dell’entità delle
quote di comproprietà degli acquirenti, come pure la perfetta sovrapponibilità
dei ricorsi, si giustifica la riunificazione dell’esame dei ricorsi e
l’emanazione di un unico giudizio.

 

                                   5.   5.1

                                         L'art. 836 CC stabilisce
che le ipoteche legali determinate dalle leggi cantonali per i rapporti di
diritto pubblico o altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti
i proprietari di fondi, non richiedono per la loro validità l'iscrizione nel
registro fondiario, salvo disposizione contraria. 

                                         "Questa norma lascia
semplicemente sussistere i diritti di pegno legali delle legislazioni
cantonali, le quali sono libere nella determinazione del contenuto,
dell'estensione e del grado: il diritto federale impone soltanto la forma
dell'ipoteca e, trattandosi di garanzie per pretese fiscali cantonali, esige
che l'imposta abbia una relazione particolare con il fondo da gravare"
(DTF 110 II 237 e riferimenti). 

 

                                         5.2

                                         A seguito di precedenti
giudizi che avevano ritenuto la normativa cantonale ticinese  - l'ipoteca
legale era infatti data "sopra tutti e singoli gli immobili che il
contribuente possiede nel Cantone per il pagamento di tutte le imposte sulla
sostanza mobile ed immobile e sulla rendita dell'anno in corso al momento della
dichiarazione di fallimento o della presentazione della domanda di
realizzazione nonché dei due anni precedenti e dei successivi fino alla
chiusura del fallimento  della esecuzione" -  troppo ampia e in contrasto
con il diritto federale (DTF 62 II 24; Rep. 1936 247; da ultimo DTF 110 II 237
238), il Legislatore cantonale, con novella legislativa del 20 giugno 1988,
entrata in vigore il 3 agosto dello stesso anno, riformava gli art. 183 LAC e
229 LT-1976, prevedendo espressamente l'esigenza di un rapporto particolare tra
l'imposta e l'immobile e rinuncia a condizioni legali quali la dichiarazione di
fallimento o la domanda di realizzazione (CDT n. __________ del __________ 1992
in re J.B.). 

 

                                         5.3

                                         La Camera di diritto
tributario, chiamata a confrontarsi con le questioni lasciate aperte dal
laconico testo degli articoli 183 LAC e 229 LT, escludeva che l'ipoteca legale
"occulta" si estendesse all'imposta sul reddito del commerciante
professionale di immobili (CDT n. __________ del __________ 1992 in re J.B.).
Confermava invece, in successivi giudizi, che essa era data sull'utile
conseguito in caso di alienazione di un immobile dalle società immobiliari per
la parte di utile non colpita dall'imposta sul maggior valore immobiliare, cioè
in sostanza gli ammortamenti, ma con l'imposta ordinaria conformemente all'art.
67 LT (per tutte, CDT n. __________ del __________ 1994 in re a.z.).

                                         Questa Camera osservava in
particolare quanto segue:

                                                      "
Gli ammortamenti rappresentano la perdita di valore subita dalla sostanza fissa
dell’azienda nel corso di un determinato periodo di tempo. La diminuzione di
valore della sostanza si traduce, in base al principio della variazione del
capitale netto, in un onere da addebitare al conto economico (Bernardoni/Duchini,
La fiscalità dell’azienda, Bellinzona 1993, p. 88 s.). La parte non
contabilizzata del valore del patrimonio aziendale costituisce delle riserve
occulte; fra queste rientrano quelle “obbligatorie”, che sono determinate
dall’applicazione delle regole del CO relative ai criteri da adottare per la
valutazione degli attivi, come nel caso degli immobili, che devono essere
registrati a bilancio al prezzo di acquisto anche se il valore venale è
superiore (Bernardoni/Duchini, op. cit., p. 195). Tali riserve vengono
realizzate, in particolare, al momento della vendita dei beni aziendali.

                                                      Ebbene,
nel caso di una società, dalla cui contabilità risulta che la quasi totalità
degli attivi è sempre stata rappresentata dagli immobili e la totalità dei
ricavi dagli affitti incassati, non è difficile concludere che l’utile
contabile realizzato al momento della vendita degli immobili sia integralmente
riconducibile agli attivi di cui si è detto".

 

                                         5.4

                                         Il Tribunale federale,
invece, dissente da tale interpretazione.

                                         Dopo aver affermato che
contestazioni in punto alla forma e al requisito della relazione particolare
dell'imposta con il fondo, sanciti dal diritto civile federale soggiacciono
alle vie di ricorso per riforma (STF del 9 agosto 1995 in re R.B., consid. 1
con riferimenti) e dopo aver evocato la precedente e la vigente normativa
cantonale in materia di ipoteca legale (STF del 9 agosto 1995 in re R.B., consid.
2), ha affermato che, se l'imposta sul maggior valore immobiliare manifesta un
legame particolare con l'immobile, non così l'imposta sugli utili immobiliare
delle persone giuridiche secondo l'art. 67 LT-1976, rilevando tra l'altro che:

                                                      "essa
non sorge con il trapasso dell'immobile a registro fondiario, ma piuttosto,
come la normale imposta sull'utile, con la chiusura dei conti a fine esercizio
annuale; essa inoltre non colpisce tutti i proprietari, ma soltanto le persone
giuridiche, le quali però - come tutti i proprietari - già devono sopportare
l'imposta sul maggior valore immobiliare. Già per questi motivi sembrerebbe di
poter escludere un rapporto sufficientemente stretto e diretto tra l'imposta e
il fondo. Per questa ragione, tra l'altro, uno degli autori abbondantemente
citato da entrambe le parti (Zucker, op. cit., pag. 41 n. 3.1.4.2 i.f) conclude
che è escluso il beneficio dell'ipoteca legale per le imposte ordinaria, anche
qualora le stesse colpiscano un guadagno conseguito con la vendita di immobili
societari (...)"

 

                                         concludendo che:

                                                      "nel
caso in esame, invece, l'ipoteca legale è nata senza iscrizione al momento in
cui è sorta l'imposta ordinaria ed è stata comunicata al nuovo proprietario del
pegno quattro anni dopo la mutazione a registro fondiario. Mentre per l'imposta
sul maggior valore immobiliare l'ipoteca legale sorge con il trapasso di
proprietà a registro fondiario (FTD 84 II 102 i.f.; Rep. 1986, pag. 52 consid.
4a i.f.), per l'imposta sull'utile della persona giuridica il momento in cui
sorge l'imposta, e quindi l'ipoteca legale (cfr. Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, § 157 n. 4) non ha alcun riferimento con il fondo e
il suo trapasso a registro fondiario, ma si situa al momento della chiusura
dell'esercizio annuale o addirittura al momento della scadenza dell'imposta
ordinaria stabilito dal Consiglio di Stato ai sensi dell'art. 217 cpv. 1 vLT
(cfr. Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, pag. 174)"

 

                                         non mancando di
sottolineare che il clima di grave incertezza giuridica causato dalla
genericità della base legale del diritto cantonale, che prevede l'istituto 
dell'ipoteca legale non iscritta senza vincoli temporali,

                                                      "non
deve evidentemente indurre a un'applicazione estensiva e generalizzata dell'ipoteca
legale a tutte le imposte che in qualche modo manifestano un legame con il fondo,
ma consigliano, semmai, ulteriore prudenza nella sua applicazione ai fini della
tutela della sicurezza giuridica".

                                         (STF del 9 agosto 1995 in
re R.B., consid. 3).

 

                                         5.5

                                         Ne viene quindi, da quanto
precede, che l'istituto dell'ipoteca legale non tutela l'incasso dell'imposta
sull'utile ordinario delle persone giuridiche da parte dello Stato, nemmeno di
quello derivante da ammortamenti precedentemente effettuati o concessi ma che
viene alla luce solo per effetto della vendita dell'immobile.

                                         I ricorsi devono pertanto
essere accolti; di conseguenza le decisioni dell’autorità fiscale cantonale e
di quella comunale devono essere annullate nella misura in cui estendono il
conteggio dell’ipoteca legale anche all’imposta sull’utile immobiliare. Esse
vanno invece confermate, nella misura in cui il conteggio si riferisce
all’imposta immobiliare dell’ 1 o/oo del valore ufficiale di stima

                                         Su questi punto le
decisioni risultano per altro incontestate, a giusta ragione, poiché l’imposta
immobiliare proporzionale al valore di stima è pacificamente un tributo di
natura reale legato alla proprietà dell’immobile (CDT n. __________-__________
del __________ 1993 in re D. F.; inoltre, sulla natura reale dell’imposta immobiliare,
Sammlung BGE no __________ bis = STF del 10 febbraio 1984 in re Fondazione X.).

                                         Gli atti del procedimento
vanno pertanto retrocessi all’autorità fiscale, perché allestisca nuovi
conteggi, limitati all’imposta immobiliare e ai relativi interessi).

 

                                   6.   L’esito dei ricorsi
giustifica il riconoscimento delle ripetibili alle parti vittoriose. 

                                         Richiamato quanto esposto
al consid. 4, esse vengono calcolate globalmente in base al valore complessivo
delle imposte sull’utile immobiliare, che le autorità fiscali cantonale e comunale
pretendevano essere assistite da ipoteca legale, e poste a carico solidalmente
comune in ragione di tre quinti al Cantone e dei restanti due quinti al Comune.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 185 LT-1976 e 231 LT-1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto a’
sensi dei considerandi.

                                    §   Di conseguenza, le
decisioni su reclamo del 25 agosto 1995 dell’UTPG e quelle del 6 settembre 1995
del Comune di __________ sono annullate nella misura in cui estendono la
garanzia dell’ipoteca legale, a carico di __________ __________, di __________
__________ e di __________ __________, alle imposte sull’utile immobiliare
dell’esercizio 1988 della fallita __________ __________.

                                 §§   Gli atti del procedimento
sono pertanto retrocessi all’autorità fiscale per l’emissione di nuovi
conteggi.

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
né tassa di giudizio. Ai ricorrenti viene riconosciuto, a titolo di ripetibili,
un importo complessivo di fr. 3’500.--, in ragione di tre quinti a carico del
Cantone e di due quinti del Comune.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 184 cpv. 3 LT-1976 e 230 cpv. 3 LT-1994).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: