# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 37f46e0b-977b-5464-899c-369d1902e5b0
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-10-29
**Language:** de
**Title:** Abbruchbewilligung für einen ehemaligen Gasthof sowie Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus.
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0165-0166/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nrn._00165-00166-2019_vom_29.10.2019.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE II Nrn. 

R2.2019.00067 und R2.2019.00072 
0165/2019 - 0166/2019 

Entscheid vom 29. Oktober 2019 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich-
terin Sabine Ziegler, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, […] 

vertreten durch […] 

2.  R. F. AG, […] 
3.  T. T. AG, […] 

Nrn. 2 - 3 vertreten durch […] 

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  vom  9. April  2019;  Abbruchbewilligung  für  Gast-
haus sowie Baubewilligung für Mehrfamilienhaus, […]  
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschlüssen  je  vom  9. April  2019  erteilte  der  Gemeinderat  X  der 

R. F. AG und der T. T. AG die Bewilligung für den Abbruch des bestehen-

den Altbaus (ehemaliger Gasthof […] und Saalanbau mit Tanzsaal) und für 

den  Neubau  eines  Mehrfamilienhauses  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 1 

(ehemals Kat.-Nr. 2) an der D.-Strasse 1 in X. Bewilligt wurden zwei Alter-

nativprojekte,  welche  sich  indes  lediglich  in  der  inneren  Aufteilung  bzw. 

Nutzung  unterscheiden.  Gleichzeitig  mit  den  kommunalen  Entscheiden 

wurden  den  Parteien  die  jeweiligen  Verfügungen  der  Baudirektion  Kanton 

Zürich  vom  6.  März  2019  mit  der  Beurteilung  der  Lage  an  einer  Staats-

strasse, der Lage im Hochwassergefahrenbereich und der Lage im Bereich 

einer archäologischen Zone eröffnet. 

B. 

Gegen sämtliche Beschlüsse erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH (nach-

folgend  ZVH)  mit  Eingaben  vom  17. Mai  2019  Rekurs  beim  Baurekursge-

richt des Kantons Zürich mit den folgenden Anträgen:  

1.  Der Beschluss des Gemeinderates vom 9. April 2019 zur Erteilung der 

Abbruch- und Baubewilligung sei aufzuheben. 

2.  Die  Gesamtverfügung  BVV 18-3225  der  Baudirektion  Kanton  Zürich 

vom 6. März 2019 sei aufzuheben. 

3.  Es sei festzustellen, dass der Kernbau des ehemaligen Gasthofs [...] in 
X  ein Schutzobjekt darstelle,  im  Inventar  figuriere und aus diesem  nie 
entlassen worden sei. 

4.  Es sei der Schutzumfang entsprechend den Abklärungen der Baudirek-
tion  und  namentlich  der  Kantonalen-Denkmalpflegekommission  vom 
3. September 2013 (Nr. 12-2013) festzulegen. 

5.  Es sei ein Augenschein durchzuführen. 

C. 
Mit  Verfügungen 

je  vom  22. Mai 2019  wurde  unter  den  G.-Nrn. 

R2.2019.00067  und  R2.2019.00072  von  den  Rekurseingängen  Vormerk 

genommen und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

R2.2019.00067 

Seite 2 

 
 
D. 

Die Vorinstanz liess sich mit Eingabe vom 24. Juni 2019 zu beiden Verfah-

ren vernehmen und beantragte die Abweisung der Rekurse soweit auf die-

se einzutreten sei. Die privaten Rekursgegnerinnen liessen sich mit Einga-

be vom 21. Juni 2019 ebenfalls zu beiden Verfahren vernehmen und bean-

tragten,  auf  die  Rekurse  sei  nicht  einzutreten,  eventualiter  seien  die 

Rechtsbegehren vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen. 

E. 

Auf  Begehren  des  Rekurrenten  wurde  in  beiden  Verfahren  ein  zweiter 

Schriftenwechsel  durchgeführt.  Die  Replik  datiert  vom  17. Juli  2019;  die 

Duplik  der  privaten  Rekursgegnerinnen  vom  2. August  2019 und  diejenige 

der Vorinstanz vom 8. August 2019. 

F. 

Mit  Eingabe  vom  18. Juli  2019  beantragten  die  privaten  Rekursgegnerin-

nen,  es  sei  festzustellen,  dass  dem  Rekurs  hinsichtlich  der  mit  der  ange-

fochtenen  Baubewilligung  erteilten  Abbruchbewilligung  für  den  Tanzsaal 

keine  aufschiebende  Wirkung  zukomme.  Aus  Sicherheitsgründen  sei  un-

verzüglich ein Notabbruch des Tanzsaales angezeigt. 

G. 

Mit  Verfügung  vom  19. Juli  2019  wurde  den  Parteien  Frist  angesetzt,  sich 

zum  Gesuch  der  privaten  Rekursgegnerinnen  zu  äussern.  Die  Stellung-

nahme des Rekurrenten datiert vom 5. August 2019; diejenige der Baube-
hörde vom 8. August 2019. 

H. 

Am  14. August  2019  führte  das  Baurekursgericht  in  Anwesenheit  der  Par-

teien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

R2.2019.00067 

Seite 3 

 
 
I. 

Mit  Verfügung  vom  19. August  2019  hiess  das  Baurekursgericht  das  Ge-

such  um  teilweisen  Entzug  der  aufschiebenden  Wirkung  gut  und  entzog 

dem  Rekurs  mit  Bezug  auf  den  Abbruch  des  angebauten  Tanzsaals  die 

aufschiebende  Wirkung.  Im  Weiteren  ordnete  das  Gericht  an,  dass  der 

Kernbau  (Gasthof  [...])  bis  zur  rechtskräftigen  Erledigung  des  hängigen 

Rechtsmittelverfahrens ausreichend zu sichern sei. 

J. 

Die  privaten  Rekursgegnerinnen  nahmen  mit  Eingaben  vom  23. August 

2019  und  11. September 2019  und  die  Vorinstanz  mit  Eingabe  vom 

24. September 2019 Stellung zur Eingabe des Rekurrenten vom 5. August 

2019.  

K. 

Der Rekurrent verzichtete mit Eingabe vom 30. September 2019 ausdrück-

lich  auf  eine  weitere  Stellungnahme,  beantragte  dem  Gericht  indes,  die 

Bauherrschaft sei umgehend und unter Androhung der üblichen strafrecht-

lichen Folgen im Falle einer Nichtbeachtung anzuweisen, sämtliche Fenster 

im Kernbau des ehemaligen Gasthofs [...] reparieren und schliessen zu las-

sen.  Der  Gemeinderat  sei  sodann  anzuweisen,  den  Vollzug  der  gerichtli-

chen Anordnungen zu überwachen und nötigenfalls durchzusetzen.  

L. 

Mit  Verfügung  vom  1. Oktober  2019  wurde  den  Parteien  Frist  angesetzt, 

sich zum Begehren des Rekurrenten zu äussern. Die Vorinstanz verzichte-
te mit Eingabe vom 3. Oktober 2019 ausdrücklich auf eine Stellungnahme. 

Die  Stellungnahme  der  privaten  Rekursgegnerinnen  datiert  vom  16. Okto-

ber 2019. 

R2.2019.00067 

Seite 4 

 
 
M. 

Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermins 

gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.  

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekursverfahren G.-Nrn. R2.2019.00067 und R2.2019.00072 betreffen 

zwei  Alternativprojekte  auf  demselben  Baugrundstück  und  sind  daher  aus 

prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.  

2.1. 

Die  private  Rekursgegnerschaft  bestreitet  vorab  die  Legitimation  des  Re-

kurrenten  zur  Rekurserhebung.  Wohl  rüge  der  Rekurrent  die  Verletzung 

mehrerer Bestimmungen, die sich auf den III. Titel des PBG (Planungs- und 

Baugesetz  des  Kanton  Zürich)  stützten,  indes  richteten  sich  diese  Rügen 

gegen  das  falsche  Anfechtungsobjekt.  Die  Frage  der  Schutzobjektqualität 

sei  bereits  mit  Beschluss  des  Gemeinderates  X  vom  16. Mai  2011  rechts-

kräftig entschieden worden. Die tatsächlichen Anfechtungsobjekte, nämlich 

die  zwei  erteilten  Baubewilligungen,  würden  sich  hingegen  nicht  auf  den 

III. Titel des PBG stützen, sondern auf die übrigen Bestimmungen des PBG 

und  insbesondere  auf  die  Kernzonenvorschriften  in  der  kommunalen  Bau- 

und  Zonenordnung  (BZO).  Sodann  sei  die  Rekursführung  auch  miss-

bräuchlich,  da  dem  Rekurrenten  das  Rekursrecht  nur  zustehe  für  Rügen, 

die  mit  den  Interessen  des  Natur-  und  Heimatschutzes  in  unmittelbarem 

Zusammenhang  ständen  und  es  ihm  hier  offenbar  nur  darum  gehe,  eine 

bereits seit Jahren rechtskräftige Verfügung erneut zur Disposition zu stel-

len und damit die Realisierung des Bauprojekts zu verzögern. 

R2.2019.00067 

Seite 5 

 
 
2.2. 

Gemäss  § 338b  lit. a  PBG  sind  gesamtkantonal  tätige  Vereinigungen,  die 

sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im  Kanton  statutengemäss  dem  Natur- 

und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re-

kurs  gegen  Anordnungen  und  Erlasse  berechtigt,  soweit  sie  sich  auf  den 

III. Titel oder  § 238  Abs. 2 PBG stützen.  Der  Rekurrent 2  erfüllt diese Vor-

aussetzungen unbestrittenermassen.  

Der Einwand der privaten Rekursgegnerschaft, der Rekurrent sei nicht zum 

Rekurs  legitimiert,  ist  nicht  zutreffend.  Die  Verbandsbeschwerde  kommt 

dort zum Zug, wo die angefochtene Anordnung ein bereits förmlich erfass-

tes  (§ 205  PBG)  oder  zumindest  ein  schon  inventarisiertes  (§ 203  Abs. 2 

PBG)  Schutzobjekt  im  Sinn  von  § 203  Abs. 1  lit. a-g  PBG  betrifft.  Mit  Be-

schluss  des  Gemeinderates  vom  16. Mai 2011 wurde  festgestellt,  dass es 

sich  beim  Hauptbau  des  vorliegend  streitbetroffenen  Gebäudes  um  ein 

Schutzobjekt im Sinne von § 203 PBG handle. Im Streit liegt die Vereinbar-

keit des strittigen Bauvorhabens mit dieser Schutzanordnung, mithin deren 

Auslegung. Im Übrigen ist der Rekurrent auch legitimiert, Verletzungen von 

Kernzonenvorschriften geltend zu machen. Auch ist entgegen den Ausfüh-

rungen der privaten Rekursgegnerschaft keine missbräuchliche Rekursfüh-

rung  erkennbar.  Der  Rekurrent  verlangt  denn  auch  nicht  eine  Aufhebung 

einer  rechtskräftigen  Anordnung,  sondern  seines  Erachtens  ist  der  Inhalt 

dieser  Anordnung  und  deren  Auswirkungen  auslegungsbedürftig.  Da  auch 

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzu-

treten. 

3. 

Der Rekurrent beantragt nebst der Aufhebung der kommunalen Beschlüsse 
auch  die  Aufhebung der  Verfügungen der  Baudirektion.  In  materieller  Hin-

sicht richten sich die Rekurse indes mit keinem Wort gegen die kantonalen 

Verfügungen,  weshalb  diese  nicht  als  mitangefochten  betrachtet  wurden. 

Die Baudirektion Kanton Zürich wurde demzufolge auch nicht als Partei in 

die Rekursverfahren aufgenommen.  

R2.2019.00067 

Seite 6 

 
 
4. 

Hintergrund  des  vorliegenden  Rechtsstreites  bildet  folgender  Sachverhalt: 

Mit  Schreiben  vom  23. März  2011  stellten  die  damaligen  Eigentümer  des 

Streitobjekts ein Provokationsbegehren, worauf die Gemeinde die entspre-

chenden Schutzabklärungen vornahm und ein Gutachten einholte. Mit Ver-

fügung  vom  16. Mai 2011  (act. 15.8  im  Verfahren  G.-Nr. R2.2019.00067) 

hielt der Gemeinderat fest, dass gemäss dem Gutachten, das gesamte Ge-

bäude die gesetzlichen Anforderungen an ein Schutzobjekt erfülle. Im Gut-

achten werde hervorgehoben, dass es sich um eine der ältesten Bauten im 

Dorf  handle  und  diese  im  Kern  als  Blockbau  auf  eine  besondere,  frühe 

Konstruktionsart  hinweise,  die  bisher  in  der  Literatur  sonst  für  das  X-

[Gebiet]  nicht  nachgewiesen  worden  sei.  Weiter  ergebe  sich  gemäss  dem 

Gutachten  die  wichtige  wirtschafts-  und  sozialgeschichtliche  Zeugenschaft 

des Gebäudes unter anderem daraus, dass dieses schon in der Karte von 

J.Jb. Frey von 1820 als Wirtshaus als sogenannte öffentliche Baute speziell 

hervorgehoben worden sei. Das Gutachten erinnere auch daran, dass der 

Gasthof [...] einen wichtigen verkehrsgeschichtlichen Zeugen als Unterkunft 

für Reisende und Wechselstation der Pferdepost für die Zeit vor der Eisen-

bahn bilde. Ferner mache das Gutachten darauf aufmerksam, dass die Be-

sitzerfamilie  S.,  die  den  [Gasthof]  im  19. Jahrhundert  über  vier  Generatio-

nen  geführt  habe,  in  der  Gemeinde  und  im  Kanton  eine  wichtige  Funktion 

ausübe.  Darüber  hinaus  schreibe  das  Gutachten  dem  Gebäude  eine  orts-

baulich  wichtige  Stellung  zwischen  Pfarrhaus  und  Schloss  und  eine  we-

sentlich prägende Wirkung für das Siedlungsbild zu. Zusammengefasst er-

achte das Gutachten bezüglich des Hauptbaus die Baustruktur und Fassa-

den sowie wichtige Ausstattungen wie Türen, Böden und Wände als schüt-

zenswert. Beim Saalanbau sehe das Gutachten das Äussere mit den Fens-

tern als schützenswert; im Innern besitze der Tanzsaal gemäss Gutachten 

keine wichtigen Ausstattungen. Zur Umgebung äussere sich das Gutachten 
nur beiläufig und führe keine Schutzziele auf.  

Im  Beschluss  vom  16. Mai  2011  wurde  sodann  festgehalten,  der  Gemein-

derat  könne  sich  der  Beurteilung  im  Gutachten  für  den  Hauptbau  grund-

sätzlich anschliessen. Dieser Teil der Liegenschaft weise vor allem eine er-

hebliche Bedeutung in ortsbaulicher Hinsicht auf. Als historischer Kern des 

ehemaligen  Gasthofs  [...]  bilde  er  einen  wichtigen  Bestandteil  der  her-

kömmlichen Siedlungsstruktur im Zentrum von X und lege Zeugnis über die 

Sozial-  und  Wirtschaftsgeschichte  der  Gemeinde  ab.  Auch  treffe  es  zu, 

R2.2019.00067 

Seite 7 

 
 
dass  der  Hauptbau  an  der  Fassade  und  im  Innern  sowie  beim  Dachstuhl 

noch  originale  Bestandteile  enthalte,  die  vom  baukünstlerischen  Wert  her 

an  sich  schutzwürdig  seien.  Hingegen  verfüge  der  nachträglich  angefügte 

Saalbau mit dem Tanzsaal über keinen erheblichen Eigenwert oder Situati-

onswert. Im Inventarblatt werde der Saalbau als klassizistisch beschrieben. 

Bei  näherer  Prüfung  im  heutigen  Zeitpunkt  müsse  aber  festgehalten  wer-

den, dass der Saalbau zwar interessant und einigermassen harmonisch ge-

formt sei, um einen wichtigen architektonischen Zeugen, der erhalten wer-

den  müsse,  handle  es  sich  aber  nicht.  Zusammengefasst  lasse  sich  fest-

stellen, dass der Hauptbau des [Gasthofes] richtigermassen in das Inventar 

aufgenommen  worden  sei.  Er  bilde  als  baugeschichtlicher  Zeuge  und  von 

seinem  Situationswert  her  ein  Schutzobjekt  im  Sinne  von  § 203  PBG.  An-

ders verhalte es sich demgegenüber beim Saalbau und der Umgebung. Für 

die beiden letztgenannten Teile rechtfertige sich kein Schutz.  

Im  Beschluss  vom  16. Mai  2011  wurde  sodann  zur  Verhältnismässigkeit 

festgehalten, dass das Gutachten bestätige, dass sich das Gebäude in ei-

nem desolaten Zustand befinde. Die tragenden Teile des Hauptbaus seien 

infolge  des  Wasserschadens  zum  Teil  stark  vernässt  und  eventuell  auch 

bereits angegriffen. Die Grundeigentümerschaft betone, dass das Gebäude 

nicht  mehr  bewohnbar  oder  nutzbar  sei.  Infolge  des  Wasserschadens  sei 

das  obere  Stockwerk  im  Hauptbau  von  Schimmel  und  Pilzen  befallen  und 

auch  an  der  Fassade  seien  Flecken  zurückgeblieben.  Der  Holzbau  lasse 

sich kaum  mehr  austrocknen  und bilde  aufgrund der  anhaltenden Vernäs-

sung ein mit der Zeit untragbares Sicherheitsrisiko. Auch ohne weitere Ab-

klärungen könne deshalb festgehalten werden, dass unter diesen Umstän-

den nicht einmal der  Schutz der Fassaden oder des Dachstuhls zumutbar 

sei,  weil  selbst  bei  einer  Auskernung  ein  zu  grosses  Sicherheitsrisiko  ver-

bleibe.  Der  Verzicht  auf  den  Schutz  der  historischen  Bausubstanz  beim 
Gebäude  bedeute  aber  nicht,  dass  auf  jegliche  Schutzmassnahmen  ver-

zichtet werden könne. Im Zonenplan sei der Hauptbau mitsamt dem Über-

gangsbereich  zum  Saalbau  als  Schwarzbau  mit  Ersatzbaupflicht  bezeich-

net, der Saalbau selbst indes nicht. Aus ortsbaulicher Sicht sei die Ersatz-

baupflicht  gemäss  den  Vorgaben  von  Art. 3  der  Bau-  und  Zonenordnung 

(BZO)  für  den  Hauptbau  nötig  und  ausreichend.  Für  den  Hauptbau  könne 

daher  dem  Begehren  um  Inventarentlassung  nicht  stattgegeben  werden. 

Als  Schutzanordnung  sei  das  Genügen  der  bestehenden  Kernzonenvor-

R2.2019.00067 

Seite 8 

 
 
schriften  als  Massnahmen  des  Planungsrechts  im  Sinne  von  § 205  lit. a 

PBG festzuhalten.  

Das Dispositiv des genannten Beschlusses lautet wie folgt. 

"1.  Es wird festgestellt, dass das Gebäude Assek.-Nr. 1 (Gasthof [...]) auf 
Kat.-Nr.  2  im  Umfang  des  Hauptbaus  ein  Schutzobjekt  im  Sinne  von 
§ 203 PBG ist. Kein Schutzobjekt bildet hingegen der Saalbau (Tanzs-
aal). Auch die Umgebung auf Kat.-Nr. 2 ist kein Schutzobjekt im Sinne 
von § 203 PBG. 

2.  Der Hauptbau von Assek.-Nr. 1 wird nicht aus dem Inventar der schüt-
zenswerten  Bauten  entlassen.  Für  diesen  Gebäudeteil  wird  festgehal-
ten,  dass  der  denkmalpflegerische  Schutz  durch  die  bestehenden 
Kernzonenvorschriften über die Ersatzbaupflicht genügend gewährleis-
tet ist. 

3.  Der  Saalbau  (Tanzsaal)  und  die  Umgebung  des  Gebäudes  Assek.-
Nr. 1  (Fläche  Gartenrestaurant)  werden  aus  dem  Inventar  der  schüt-
zenswerten Bauten entlassen. 

4.  (…)." 

Das Dispositiv wurde im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert (act. 15.9 

im Verfahren G.-Nr. R2.2019.00067). 

In  der  Folge  stellte  die  Baudirektion  Kanton  Zürich  mit  Verfügung  vom 

15. September 2015 den ehemaligen Gasthof […] aufgrund seiner regiona-

len  Bedeutung  kantonal  unter  Schutz.  Den  gegen  diesen  Beschluss  erho-

benen  Rekurs  der  Grundeigentümer  hiess  das  Baurekursgericht  des  Kan-

tons  Zürich  mit  Entscheid  vom  27. September 2016  (BRGE II  Nr. 156/16) 

teilweise gut und nahm ein Büffet sowie einen Kachelofen vom Schutzum-

fang aus. Im Übrigen wies es den Rekurs ab. Die hiergegen erhobene Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde wurde mit Entscheid des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Zürich vom 11. April 2017 (VB.2016.00646) gutgeheissen und 

die kantonale Unterschutzstellung wurde  zufolge  Fristablaufs  –  das kanto-

nale  Unterschutzstellungsverfahren  wurde  mehr  als  zwei  Jahre  nach  der 

Publikation des kommunalen Provokationsentscheides eingeleitet  – aufge-

hoben (act. 15.10 im Verfahren G.-Nr. R2.2019.00067).  

Mit den vorliegend strittigen Beschlüssen wurden der Abbruch des gesam-

ten  Gebäudekomplexes  sowie  zwei  Alternativprojekte  für  den  Bau  eines 

Mehrfamilienhauses bewilligt.  

R2.2019.00067 

Seite 9 

 
 
5. 

Der  Rekurrent  macht  geltend,  man  sei  bei  der  Schutzverfügung  aus  dem 

Jahre  2011  davon  ausgegangen,  dass  zumindest  das  Hauptgebäude  des 

ehemaligen Gasthofs […] unter Schutz gestellt werde, weshalb man davon 

abgesehen  habe,  den  Schutzvertrag  zu  bestellen.  Die  vorangegangenen 

Verhandlungen mit Vertretern des Gemeinderates, die in einem Klima des 

gegenseitigen  Konsenses  und  Vertrauens  abgelaufen  seien,  hätten  den 

Gedanken  an  ein  Täuschungsmanöver  von  vornherein  nicht  aufkommen 

lassen. Die damaligen Organe des Rekurrenten seien auch keine Baujuris-

ten  gewesen.  Die  Bestimmungen  der  Bau-  und  Zonenordnung  über  die 

Kernzone  würden indes keineswegs  genügen,  um  dieses besonders  wert-

volle Schutzobjekt in einer gesetzeskonformen Weise unter Schutz zu stel-

len.  Auch  der  Kanton  sei  der  Auffassung  gewesen,  dass  es  sich  um  ein 

Schutzobjekt handle. 

Mit der Schutzverfügung aus dem Jahre 2011 sei das Objekt rechtskräftig 

unter Schutz gestellt worden und figuriere auch nach wie vor als Schutzob-

jekt im Inventar. Dies sei im Dispositiv des Entscheides entsprechend fest-

gehalten  worden.  Ein  Abbruch  eines  Schutzobjektes  könne  nur  erfolgen, 

wenn  ein  Objekt  vorgängig  aus  dem  Schutz  entlassen  werde,  was  in  der 

Regel im Rahmen einer Inventarentlassung erfolge. Es sei unzulässig, ein 

inventarisiertes  Gebäude,  was  der  Hauptbau  [...]  gemäss  Ziffer 2  der 

Schutzverfügung geblieben  sei,  zum  Abbruch freizugeben,  solange dieses 

nicht  aus  dem  Inventar  entlassen  werde,  wozu  das  Verfahren  gemäss 

§ 213 Abs. 1-3 des Planungs- und Baugesetzes vorgesehen sei. Richtiger-

weise  hätte  die  Behörde  zunächst  den  Schutzumfang  des  Hauptbaus  […] 

festlegen  müssen,  was  vorliegend  nicht  geschehen  sei.  Der  genaue 

Schutzumfang  sei  somit  noch  festzulegen.  Die  scheinbar  relativierende 

Formulierung  in  Ziffer 2  der  Schutzverfügung,  wonach  die  Kernzonenbe-
stimmungen  genügen  würden,  sei  offensichtlich  rechtswidrig,  ja  geradezu 

nichtig, da damit eine bereits damals klare  Rechtslage ignoriert werde. Es 

folge daraus, dass die Schutzverfügung einen rechtlich unmöglichen Inhalt 

habe. Man könnte befürchten, dass die täuschende Formulierung geradezu 

in der Absicht eingefügt worden sei, um die Organe des Rekurrenten irrezu-

führen und auf diese Weise von der Einlegung von Rechtsmitteln abzuhal-

ten.  Wie  absurd  die  getroffene  Regelung  im  Ergebnis  ausfalle,  zeige  sich 

auch daran, dass die gesamte Differenzierung, die in den Erwägungen der 

Verfügung aus dem Jahre 2011 vorgenommen worden seien, im Ergebnis 

R2.2019.00067 

Seite 10 

 
 
irrelevant  seien.  Ein  solches  Verhalten  der  Behörde  wäre  nicht  nur  be-

fremdlich, sondern sogar allenfalls auch noch heute strafrechtlich relevant. 

Dies wolle man den damaligen Mitgliedern des Gemeinderates indes nicht 

unterstellen.  Bei  der  Auslegung  der  Schutzverfügung  gelte  sinngemäss 

dasselbe  wie  bei  der  Auslegung  von  Verträgen,  nämlich  der  Grundsatz, 

dass sie in dubio contra stipulatorem auszulegen seien, also vom Sinn aus-

zugehen  sei,  den  ein  gewöhnlicher  Adressat  einer  Aussage  zumesse. 

Wenn also zweimal betont werde, dass der Kernbau [...] unter Schutz stehe 

bzw. im Inventar verbleibe, gleichzeitig aber der Tanzsaal aus dem Schutz 

entlassen  werde,  dann  dürfe  und  müsse  man  davon  ausgehen,  dass  für 

diese  beiden  Gebäudeteile  verschiedene  Vorschriften  gälten.  Die  Schutz-

verfügung sei damit dahingehend auszulegen, dass der Kernbau geschützt 

bleibe, dass aber sein Schutzumfang noch nicht in einer § 207 Abs. 1 PBG 

entsprechenden  Weise  umschrieben  sei.  Der  Rekurrent  habe  bereits  am 

26. Juli  2011  den  Gemeinderat  aufgefordert,  die  Schutzverfügung  zu  er-

gänzen. Dieser sei indes untätig geblieben, worauf man dem Gemeinderat 

mit Schreiben vom 17. November 2011 mitgeteilt habe, dass man die Frage 

des Schutzumfangs im Zeitpunkt des Neubauprojektes zur Diskussion stel-

len werde.  

In seiner Rekursschrift rügte der Rekurrent sodann, die geplanten Neubau-

projekte würden die Kernzonenvorschriften verletzen. Am Augenschein hat 

der  Rekurrent  hingegen  zu  Protokoll  gegeben,  dass  keine  Anfechtung  der 

Bauprojekte  als  solche  erfolge  und  keine  Verletzung  der  Kernzonenvor-

schriften vorliege. Die Bauprojekte seien in Ordnung. Es gehe dem Rekur-

renten  nur  um  die  Auslegung  der  Schutzverfügung  aus  dem  Jahre  2011 

(Protokoll S. 4).  

6. 

Die  Rekursgegner  halten  demgegenüber  zusammengefasst  fest,  das  Un-

terschutzstellungsverfahren  sei  mit  Beschluss  des  Gemeinderates  vom 

16. Mai 2011 abgeschlossen worden. Für den Gebäudeteil des ehemaligen 

Gasthofs  sei  festgehalten  worden,  dass  die  bestehenden  Kernzonenvor-

schriften über die Ersatzbaupflicht zur Wahrung des denkmalpflegerischen 

Schutzes ausreichend seien. Auf dieser Grundlage seien die zwei nachge-

suchten  hier  strittigen  Baugesuche  bewilligt  worden.  Der  Rekurrent  versu-

che  über  weite  Strecken  der  Rekursschrift  einen  rechtskräftigen,  in  einem 

R2.2019.00067 

Seite 11 

 
 
Provokationsverfahren ergangenen und im rechtskräftigen Verzicht auf die 

Anordnung substanzerhaltender Massnahmen mündenden Entscheid anzu-

fechten.  Das  Provokationsverfahren  sei  darauf  gerichtet,  dem  Eigentümer 

ein  für  alle  Mal  Rechtssicherheit  über  die  Schutzobjektqualität  und  insbe-

sondere über den Umfang von Schutzmassnahmen zu geben. Sei ein Pro-

vokationsverfahren  einmal  vom  Eigentümer  eingeleitet  worden,  könne  es 

nur mit einer Verfügung über die Anordnung von Schutzmassnahmen oder 

den  Verzicht  auf  Schutzmassnahmen  enden.  Ergehe  innert  der  Frist  von 

§ 213  Abs. 3  PBG  kein  Entscheid  über  Schutzmassnahmen,  könnten  vor-

behältlich wesentlich veränderter Verhältnisse (solche seien vorliegend we-

der gegeben noch geltend gemacht worden), keine solchen mehr angeord-

net  werden.  Der  Wortlaut  der  entsprechenden  Anordnung  sei  sodann  klar 

und  in  keiner  Weise  täuschend.  Der  Gemeinderat  habe  die  Schutzobjekt-

qualität für den Tanzsaal verneint und für den Hauptbau bejaht, habe indes 

im Rahmen einer Verhältnismässigkeitsprüfung bewusst und abschliessend 

auf  die  Anordnung  substanzerhaltender  Massnahmen  verzichtet  und  den 

Hauptbau  damit  zum  möglichen  Abbruch  freigegeben.  Aus  den  Erwägun-

gen des Beschlusses ergebe sich auch zweifelsfrei, dass der Gemeinderat 

sehr  wohl  die Anordnung  substanzerhaltender  Massnahmen geprüft  habe, 

diese  aber  aufgrund  einer  Interessenabwägung  bewusst  und  aus  gutem 

Grunde verworfen habe.  

7. 

Da der Rekurrent seine Rüge bezüglich der Verletzung der Kernzonenvor-

schriften  durch  die  Neubauprojekte  zurückgezogen  hat,  ist  vorliegend  ein-

zig die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der Anordnung vom 16. Mai 2011 

und deren Auslegung strittig.  

Vorab  ist  festzuhalten,  dass  der  massgebliche  Teil  einer  Anordnung  das 

Dispositiv ist und nicht etwa die Erwägungen. Der Wortlaut von Dispositiv-

Ziffer 1 und 2 ist klar und lässt keinen Interpretationsspielraum zu. Das Dis-

positiv  hält  fest,  es  handle  sich  beim  ehemaligen  Gasthof  [...]  um  ein 

Schutzobjekt  und  dieser  verbleibe  im  Inventar.  Das  Objekt  ist  somit  nach 

wie  vor  im  Inventar  der  Schutzobjekte  von  kommunaler  Bedeutung  aufge-

führt, was dem geplanten Abbruch von vornherein entgegensteht. 

R2.2019.00067 

Seite 12 

 
 
Der  Rekurrent  durfte  nach  dem  Grundsatz  des  Vertrauensschutzes  (Art. 9 

der  Bundesverfassung  [BV])  darauf  vertrauen,  dass  der  denkmalpflegeri-

sche Schutz durch die Kernzonenvorschriften, wie in Dispositiv-Ziffer 2 des 

Beschlusses  vom  16. Mai  2011  vorgesehen,  den  Abbruch  des  Gebäudes 

nicht  zulassen,  und  dass ansonsten  vorgängig eine  Inventarentlassung  zu 

erfolgen hat, gegen welche er dannzumal ein Rechtsmittel ergreifen kann. 

Dies  zumal  der  Gemeinderat  nie  Zweifel  daran  aufkommen  liess,  dass  es 

sich beim Streitobjekt um ein Schutzobjekt handelt. Auch der Kanton erach-

tete den Gasthof als ein Schutzobjekt; die formelle Unterschutzstellung sei-

tens  der  kantonalen  Behörde  war  indes  verspätet.  Aufgrund  des  klaren 

Wortlautes  von  Dispositiv-Ziffer 1  der  Schutzverfügung  vom  16. Mai  2011 

und  aufgrund  der  sonstigen  Umstände  (Schutzabklärungen  der  Gemeinde 

und des Kantons, welche beide die Schutzwürdigkeit bejahten) musste der 

Rekurrent nicht damit rechnen, dass ein unmissverständlich als Schutzob-

jekt qualifiziertes Gebäude ohne weitere Abklärungen zum Abbruch freige-

geben wird.  

Bevor  der  Abbruch  bewilligt  werden  kann,  ist  deshalb  in  einem  formellen 

Schutzentscheid  über  die  Inventarentlassung  des  Hauptbaus  zu  befinden. 

Dies  führt  in  Gutheissung  der  Rekurse  zur  Aufhebung  der  angefochtenen 

Baubewilligungen. 

Da seit dem Provokationsbegehren die Frist für die Schutzabklärungen und 

damit  auch  die  Möglichkeit  einer  Konkretisierung  des  Schutzumfanges 

längst  abgelaufen  sind  (§ 213  Abs. 3  PBG),  kann  nur  noch  eine  Inventar-

entlassung  erfolgen.  Somit  erübrigt  sich  auch  die  Prüfung,  ob  die  Anord-

nung vom 16. Mai 2011 nichtig wäre,  da dies  im  Ergebnis  aus demselben 

Grund ebenfalls auf eine Inventarentlassung hinauslaufen würde.  

8. 

Der Rekurrent stellte während laufendem Rekursverfahren sodann ein Be-

gehren  um  Anordnung  vorsorglicher  Massnahmen.  Die  Zuständigkeit  des 

Baurekursgerichts  zur  Anordnung  vorsorglicher  Massnahmen  endet  mit 

dem Abschluss des Rekursverfahrens. Mit dem vorliegenden Endentscheid 

ist  daher  der  Antrag  des  Rekurrenten  hinfällig  geworden.  Damit  liegt  die 

Zuständigkeit  zur  Anordnung  allfälliger  vorsorglicher  Massnahmen  bei  der 

kommunalen Behörde.  

R2.2019.00067 

Seite 13 

 
 
9.1. 

Die Rekurse sind gutzuheissen. Somit sind die mit Gemeinderatsbeschlüs-

sen vom 9. April 2019 erteilten Baubewilligungen aufzuheben. 

Gemäss  § 13  Abs. 2  Satz 1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG) 

tragen  mehrere  am  Verfahren  Beteiligte  die  Kosten  in  der  Regel  entspre-

chend ihrem Unterliegen. Bei (teilweiser) Gutheissung eines Nachbarrekur-

ses ist auch die Baubehörde bzw. die betreffende kantonale Amtsstelle als 

(teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu betrachten. Sie wird damit im 

Rechtsmittelverfahren 

neben 

der 

Bauherrschaft 

kostenpflichtig 

(VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind die Kosten zur einen 

Hälfte  der  Bauherrschaft  und  zur  andern  Hälfte  der  Vorinstanz  (bzw.  den 

Vorinstanzen)  aufzuerlegen.  Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten 

somit zu ½ dem Gemeinderat X und zu je ¼ der R. F. AG und der T. T. AG, 

unter solidarischer Haftung für ½ der Verfahrenskosten, aufzuerlegen (§ 13 

VRG). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs.  2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 

9.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

R2.2019.00067 

Seite 14 

 
 
Einer  nicht  durch  einen  Rechtsbeistand  vertretenen  Partei  entstehen  im 

Allgemeinen  keine  Rechtsverfolgungskosten,  die  zu  entschädigen  wären. 

Eine Umtriebsentschädigung ist ihr demnach nur dann zuzusprechen, wenn 

die  Grenzen  des  im  Verwaltungsrechtspflegeverfahren  Üblichen  und  Zu-

mutbaren  durch  anderweitigen  Aufwand  deutlich  überschritten  wurden.  In 

der  Regel  und  so auch  hier  ist  das  Vorliegen eines solchen Aufwandes in 

Bezug auf den Rekurrenten zu verneinen. 

Der privaten Rekursgegnerschaft steht aufgrund des Verfahrensausganges 

im vornherein keine Umtriebsentschädigung zu.  

[…] 

R2.2019.00067 

Seite 15 

 
 
 
 
 
 
Anlässlich der Beratung des Geschäfts wurde der folgende Minderheitsan-
trag gestellt: (vgl. § 18 Abs. 5 der Organisationsverordnung des Baurekurs-
gerichts vom 12. November 2010, OV BRG) 

"Die Rekurse sind abzuweisen, soweit sie nicht als durch Rückzug erledigt 

abzuschreiben sind." 

Erwägungen: 

Das  Dispositiv  der  Schutzverfügung  vom  16. Mai  2011  ist  klar  und  ver-

ständlich  formuliert.  Der  Gebäudeteil  des  ehemaligen  Gasthofs  [...]  wurde 

unter  Schutz  gestellt  (Dispositiv-Ziffer 1)  und  als  Schutzmassnahme  (Dis-

positiv-Ziffer 2)  wurde  angeordnet,  dass  für  diesen  Gebäudeteil  die  beste-

henden Kernzonenvorschriften über die Ersatzbaupflicht genügen.  

Von einem täuschenden Wortlaut kann keine Rede sein. Mit dem Entscheid 

aus  dem  Jahre  2011  wurde  das  Objekt  definitiv  unter  Schutz  gestellt  und 

der  Schutzumfang  verbindlich  festgelegt.  Der  angeordnete  Verbleib  des 

Objekts  im  Inventar  ändert  daran  nichts.  Zusammen  mit  den  Erwägungen 

erschliesst sich dem Leser sodann, dass der Verzicht auf einen Substanz-

erhalt  aus  Gründen  der  Verhältnismässigkeit  erfolgte,  da  man  das  Objekt 

als nicht mehr schutzfähig ansah.  

Es mag zutreffend sein, dass die statuierte Schutzmassnahme einer mate-

riellen Prüfung wohl nicht standgehalten hätte, da für eine Unterschutzstel-

lung in der Regel ein Substanzerhalt notwendig ist und ansonsten eine In-

ventarentlassung  zufolge  mangelnder  Schutzfähigkeit  bzw.  mangelnder 

Verhältnismässigkeit zu erfolgen hat. Dieser Umstand ist indes unmassge-

blich, da ein entsprechender Mangel entgegen der Auffassung des Rekur-
renten nicht zur Nichtigkeit des damaligen Beschlusses führt.  

Für  die  Annahme  der  Nichtigkeit  muss  ein  schwerwiegender  Rechtsfehler 

vorliegen. Der Mangel muss offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar 

sein und die Nichtigkeit darf die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefährden. 

Demnach ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an der Rechtssicher-

heit  und  dem  Interesse  an  der  richtigen  Rechtsanwendung  erforderlich. 
Entscheidend ist somit der Grad der Fehlerhaftigkeit. Nur qualifizierte Feh-

ler  vermögen  Nichtigkeitsgründe  zu  bilden.  Die  Praxis  hat  dabei  verschie-

dene Fehler anerkannt, bei deren Vorliegen eine Verfügung als nichtig be-

R2.2019.00067 

Seite 16 

 
 
 
 
trachtet  wird,  nämlich  schwerwiegende  Verfahrensfehler  einschliesslich 

sachlicher  Unzuständigkeit,  schwerwiegende  Form-  oder  Eröffnungsfehler 

sowie ausserordentlich schwerwiegende inhaltliche Mängel. 

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der Gemeinderat war sachlich zuständig 

und  das  Dispositiv  klar  formuliert.  Die  getroffene  Schutzmassnahme  war 

vielleicht  nicht  wirklich  tauglich,  dies  stellt  aber  keinen  schwerwiegenden 

inhaltlichen  Mangel  dar.  Wenn  die  Behörde  aufgrund  der  von  ihr  ange-

nommenen  mangelnden  Schutzfähigkeit  eine  Inventarentlassung  vorge-

nommen hätte, hätte dies im Endergebnis auch dazu geführt, dass ein Er-

satzbau  nach  den  Kernzonenvorschriften  zu  erstellen  wäre.  Von  einem 

qualifizierten Fehler kann daher nicht gesprochen werden.  

Somit ist der Beschluss aus dem Jahre 2011 nicht nichtig, sondern nur an-

fechtbar.  

Das  Dispositiv  des  Beschlusses  wurde  sodann  vollständig  publiziert.  Die 

statuierte Schutzmassnahme bildete Teil des Dispositivs. Es wäre dem Re-

kurrenten  daher  ohne  weiteres  möglich  und  zumutbar  gewesen,  den  Be-

schluss  anzufechten, wenn er  die  angeordnete Schutzmassnahme  als  un-

genügend  erachtet  hätte.  Zum  heutigen  Zeitpunkt  (8 Jahre  später)  ist  der 

Einwand klar verspätet. Der entsprechende Beschluss des Gemeinderates 

vom 16. Mai 2011 ist rechtskräftig.  

Es  liegt  sodann  auch  keine  geänderte  Rechtslage  vor,  die  eine  Wiederer-

wägung  der  Schutzverfügung  rechtfertigen  würde.  Zu  berücksichtigen  ist 

zudem,  dass  die  Schutzabklärungen  und  die  daraus  resultierende  Unter-

schutzstellung  aufgrund  eines  Provokationsbegehrens  der  Eigentümer-

schaft erfolgten. Der Eigentümer darf und muss sich auf einen rechtskräfti-
gen  Entscheid  zufolge  seines  Provokationsbegehrens  verlassen  können. 

Eine  Wiederholung  einer  bereits  erfolgten  Schutzabklärung  zum  heutigen 

Zeitpunkt  wäre  nicht  nur  unzulässig  (res  iudicata),  sondern  aufgrund  des 

Fristablaufs seit der Stellung des Provokationsbegehrens auch verspätet.  

Gegen das Bauvorhaben an sich hat der Rekurrent gemäss seinen eigenen 

Angaben am Augenschein nichts einzuwenden (vgl. Protokoll S. 4), was als 

Teilrückzug zu werten ist. Somit kann der ehemalige Gasthof [...] abgebro-

chen  und  ein  Ersatzbau  nach  den  Kernzonenvorschriften  erstellt  werden. 

R2.2019.00067 

Seite 17 

 
 
Eine  vorgängige  Inventarentlassung,  wie  vom  Rekurrenten  gefordert,  hat 

aufgrund  der  bereits  erfolgten  rechtskräftigen  Unterschutzstellung  nicht  zu 

erfolgen. 

[…] 

R2.2019.00067 

Seite 18