# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 336c6f75-1ff7-5cdd-8c53-ea5fd3abd8db
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-12-08
**Language:** de
**Title:** Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für die bestehenden Bauten auf der Süd- und Rondoterrasse und für die Aussenbeleuchtung beim Hotel-Restaurant Uto-Kulm, sowie Beseitigungsbefehl.
**Docket/Reference:** BRKE II Nrn. 0290-0291/2009
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/brke_ii_nrn_0290-0291_2009.pdf

## Full Text

F BAUREKURSKOMMISSION II DES KANTONS ZÜRICH

G.-Nrn.
BRKE II Nrn.

R2.2009.00109 und R2.2009.00110
0290/2009 - 0291/2009

Entscheid vom 8. Dezember 2009

Mitwirkende

Vizepräsident Emil  Seliner,  Kommissionsmitglieder  Peter  Rütimann  und
Stefano Terzi  sowie juristischer Sekretär Robert Durisch

in Sachen

Rekurrentin

Hotel Uto Kulm AG, Gratstrasse, 8143 Stallikon 

gegen

Rekursgegnerin
R2.2009.00109
1. Bau- und Planungskommission Stallikon, 8143 Stallikon 

Beigeladene

2. WWF Zürich, Hohlstrasse 110, Postfach, 8010 Zürich 
3. Zürcher Heimatschutz ZVH, Limmattalstrasse 213, Postfach, 

8049 Zürich 

4. Zürcher Vogelschutz ZVS, Wiedingstrasse 78, 8045 Zürich 

Rekursgegnerin
R2.2009.00110
1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich 

Beigeladene

2. WWF Zürich, Hohlstrasse 110, Postfach, 8010 Zürich 
3. Zürcher Heimatschutz ZVH, Limmattalstrasse 213, Postfach, 

8049 Zürich 

4. Zürcher Vogelschutz ZVS, Wiedingstrasse 78, 8045 Zürich 

betreffend

R2.2009.00109
Bau-  und  Planungskommissionsbeschluss  vom  25.  März  2009;  Verweige-
rung der nachträglichen Baubewilligung für Bauten auf der Süd- und Ron-
doterrasse und Aussenbeleuchtung sowie Befehl, Kat.-Nr. 1032, Uetliberg, 
Uto Kulm/Stallikon

R2.2009.00110
Verfügung  der  Baudirektion  Nr.  BVV  06-0429,  06-429_P1  und  07-0626 
vom  13.  März  2009;  Verweigerung  der  nachträglichen  Baubewilligung  für 

Bauten  auf  der  Süd-  und  Rondoterrasse  und  Aussenbeleuchtung  sowie 
Befehl, Kat.-Nr. 1032, Uetliberg, Uto Kulm/Stallikon
_______________________________________________________

hat sich ergeben:

A. 

Die  Baudirektion  Kanton  Zürich  verweigerte  mit  Verfügung  vom  13. März 

2009  die  nachträgliche  baurechtliche  Bewilligung  für  die  Einfassung  und 

Überdachung  der  Süd-  und  Rondoterrasse  des  Hotel-Restaurants  Uto-

Kulm,  für  den  Fluchtwegsteg  an  der  Südterrasse  sowie  für  die Aussenbe-

leuchtung  insbesondere  des  Hotel-Restaurants  und  des  Uetliberg  Aus-

sichtsturms.  Sodann  verweigerte  die  Baudirektion  die  nachträgliche  forst-

rechtliche  Bewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands und ord-

nete  sinngemäss  den  Abbruch  der  ohne  Bewilligung  erstellten Terrassen-

bauten  samt  Fluchtwegsteg  an.  Im  Übrigen  wurde  die  Baubehörde  der 

Gemeinde  Stallikon  angewiesen,  nach  Eintritt  der  Rechtskraft  dieser  Ver-

fügung  die  erforderlichen  Massnahmen  zur  Wiederherstellung  des  recht-

mässigen Zustands gemäss § 341 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) 

anzuordnen. 

Die  Bauverweigerung  und  der  Abbruchbefehl  ergingen  im  koordinierten 

Verfahren zusammen mit dem Beschluss der Bau- und Planungskommissi-

on Stallikon vom 25. März 2009, der lediglich der Eröffnung der Verfügung 

der Baudirektion diente und keine eigenen Anordnungen enthält.

B.

Gegen  diese  Bauentscheide  erhob  die  Hotel  Uto  Kulm AG  mit  Eingabe 

vom 16. Mai 2009 bei der Baurekurskommission II Rekurs. Die Rekurrentin 

beantragte  insbesondere  die  Aufhebung  der  Bauverweigerung  und  des 

Abbruchbefehls. Die ausgeführten baulichen Änderungen auf der Süd- und 

Rondoterrasse  samt  Steg  und  die  bestehende  Aussenbeleuchtung  des 

Uto-Kulms  seien  nachträglich  aufgrund  von  Art. 24  des Raumplanungsge-

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setzes (RPG), eventualiter aufgrund von Art. 37a RPG zu bewilligen, alles 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. 

(…)

Es kommt in Betracht:

(…)

4.
Rekursgegenstand  bilden  insbesondere  die  baurechtlichen  Verweigerun-

gen  verschiedener  ohne  Bewilligung  ausgeführter  baulicher  Änderungen 

des  Hotel-Restaurants  auf  dem  Uto-Kulm  (Gebäude  Assek.-Nr. 652)  und 

des  Aussichtsturms  auf  der  Kuppe  des  Uetlibergs 

(Grundstück 

Kat.-Nr. 1032). Dazu gehören einerseits die bauliche Einfassung der Süd-

terrasse  mit  Glaswänden und Metallelementen und ihre Überdachung aus 

Glas  im  oberen  Teil  der  Südterrasse  sowie  aus  Dachstoren,  die  über  die 

gesamte  Terrasse  ausfahrbar  sind,  sodann  die  Bauverweigerung des me-

tallenen Stegs unmittelbar im Westen und Süden der Südterrasse, der als 

feuerpolizeilicher  Fluchtweg  fungiert.  Anderseits  ficht  die  Rekurrentin  die 

Verweigerung  der  Einfassung  der  Rondoterrasse  im  Südwesten  des  Re-

staurants  mit  Glas-  und  Metallelementen  und  deren  Überdachung  mit 

Kunststoffbahnen  an.  Sodann  liegt  die  Verweigerung  der  Aussenbeleuch-

tung  auf  dem  Uto-Kulm  im  Streit,  namentlich  die  LED-Leuchten  an  den 

Eckmasten  des  Aussichtsturms  und  die  Beleuchtung  der  Fassaden  des 

Hotel-Restaurants  im  Westen,  Norden  und  Osten,  weiter  die  Beleuchtung 

im  oberen  Bereich  des  Zufahrtswegs,  um  den  Glaspavillon  Giardino,  vor 

und  um die Lobby, beim Windfang sowie auf dem Plateau im Norden und 

Osten des Aussichtsturms. 

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Das  Baugrundstück  befindet  sich  in der Landwirtschaftszone der Gemein-

de  Stallikon,  ist  von  Wald  umgeben  und  liegt  im  Norden  des  Gebiets  Al-

biskette-Repischtal,  das  im  Bundesinventar  der  Landschaften  und  Natur-

denkmäler  von  nationaler  Bedeutung 

(BLN)  verzeichnet 

ist 

(vgl. 

http://web.gis.zh.ch/gb3/bluevari/gb.asp). 

(…)

6.1.1. 

Auf der Süd- und Rondoterrasse befinden sich weitgehend abgeschlosse-

ne bzw. abschliessbare Räume, die Menschen und Sachen gegen äussere 

Einflüsse, namentlich Wind, Niederschläge und Kälte schützen (vgl. die am 

Kommissionsaugenschein  vom  24. September  2009  erstellten  Fotografien 

Nr. 1-5  und  8-9,  Protokoll  S. 6 ff.,  und  §§ 1 f.  der  Allgemeinen  Bauverord-

nung).  Die  entsprechenden  Gebäude(teile)  dürfen  gemäss  Art. 22  Abs. 1 

RPG nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden, was 

die Rekurrentin zu Recht nicht in Abrede stellt. 

6.1.2. 

Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG müssen Bauten und Anlagen dem Zweck 

der  Nutzungszone  entsprechen.  In  der  auf  dem  Uto-Kulm  bestehenden 

Landwirtschaftszone sind die Restaurationsbauten der Süd- und Rondoter-

rasse offensichtlich nicht zonenkonform. 

6.1.3. 

Ausnahmsweise  dürfen  zonenwidrige  Bauten  und  Anlagen  bewilligt  wer-

den, wenn sie einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordern und kei-

ne  überwiegenden  Interessen  entgegenstehen  (Art. 24  lit. a  und b  RPG). 

Von  dieser  Ausnahmebewilligung  abgesehen  kommt  den bestimmungsge-

mäss  nutzbaren  Bauten  und  Anlagen  ausserhalb  der  Bauzonen,  die  sei-

nerzeit  in  Übereinstimmung  mit  dem  materiellen  Recht  erstellt  oder  geän-

dert  wurden,  die  jedoch  durch  die  nachträgliche  Änderung  von  Erlassen 

oder Plänen in der Folge zonenwidrig geworden sind, Bestandesschutz zu 

(Art. 24c  Abs. 1  PRG  in  Verbindung  mit  Art. 41  RPV).  Da  in  der  Schweiz 
eine  klare  Trennung  zwischen  Bau-  und  Nichtbauzonen  erstmals  mit  dem 

Inkrafttreten  des  Bundesgesetzes  vom  8. Oktober  1971  über  den  Schutz 

der Gewässer vor Verunreinigungen erfolgte, geniessen in erster Linie die 

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vor dessen Inkrafttreten am 1. Juli 1972 erstellten Bauten und Anlagen Be-

standesschutz 

(vgl.  auch 

zum  Folgenden  VB.2005.00324  vom 

12. Dezember 2005, E. 5.1). Solche Bauten und Anlagen können daher un-

ter  bestimmten  Voraussetzungen  trotz  ihrer  materiellen  Rechtswidrigkeit 

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut wer-

den (Art. 24c Abs. 2 RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV). Einen etwas wei-

tergehenden  Bestandesschutz  gewährleistet  das  Gesetz  für  zonenfremde 

gewerbliche  Bauten  und  Anlagen  ausserhalb  der  Bauzonen,  die  vor  dem 

1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der 

Nutzungspläne  zonenwidrig  geworden  sind  (Art. 37a  RPG  in  Verbindung 

mit  Art. 43  RPV).  Die  zonenwidrig  genutzte  Fläche  solcher  gewerblicher 

Bauten  und  Anlagen  darf  um  30%  erweitert  werden, wobei Erweiterungen 

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte anzurechnen 

sind (Art. 43 Abs. 2 RPV). Soll die zonenwidrig genutzte Fläche ausserhalb 
des bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 100 m2 erweitert werden, 
ist  eine  Bewilligung  nur  dann  zu  erteilen,  wenn  die  Erweiterung  für  die 

Fortführung  des  Betriebs  erforderlich  ist  (Art. 43  Abs. 3  RPV,  vgl.  Art.42 

Abs. 3 RPV). 

Die  Baudirektion  hat  die  Erteilung  einer  Bewilligung  der  umstrittenen  Ter-

rassenbauten  aufgrund  von  Art. 43  RPV  mit  der  Begründung  verweigert, 

dass  das  Ausmass der bisherigen Erweiterungen der zonenwidrig genutz-

ten  Fläche  im  Hotel-Restaurant  (Gebäude  Assek.-Nr. 652)  den  gemäss 

Abs. 2  dieser  Bestimmung  zulässigen  Umfang  von  30%  überschreite.  Ge-

messen  an  der  im  Jahr 1985  bestehenden  Gesamtfläche  des  Gebäudes 

beliefen  sich,  so  die  Baudirektion,  die  in  der  Folge  bis  zum  Umbau  zum 

Seminarhotel  in  den  Jahren 2002/2003  realisierten  Erweiterungen  auf 

34,2%  (R2.2009.00110  act. 3  S. 2 f.).  Während  die  entsprechende  Be-

rechnung  der  Baudirektion  als  solche  ohne  Weiteres  nachvollziehbar  ist, 

sind  die  von  ihr  genannten  mehrfachen  Erweiterungen  der  Gebäudeflä-

chen anhand der Rekursakten im Einzelnen nicht nachprüfbar. Die Rekur-

rentin  zieht  das  von  der  Baudirektion  ermittelte  Ausmass  der  früher  kon-

sumierten  Erweiterungen  allerdings  nicht  ansatzweise  in  Zweifel.  Da  die 

Rekursinstanz  ihre  Überprüfung  auf  das  beschränkt,  was  die  Rekurrentin 

konkret  beanstandet,  ist  vorliegend  auf  die  unbestritten  gebliebene  Rech-

nung  der  bis  2003  realisierten  Erweiterungen  abzustellen,  zumal  insoweit 
bei  der  Sachverhaltsermittlung  durch  die  Vorinstanz  keine  Rechtsverlet-

zungen festzustellen sind (vgl. RB 1997 Nr. 7 und Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 

Rz. 82 und Vorbem. zu §§ 19-28 Rz. 73). 

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Die Rekurrentin beanstandet indes, sie habe das Erweiterungsmass bisher 

(noch)  nicht  in  Anspruch  genommen,  da  die  Baudirektion  in  der  Vergan-

genheit  alle  Bauvorhaben  auf  dem Uto-Kulm gestützt auf Art. 24 RPG be-

willigt  habe.  Die  Rekurrentin  verweist  hierbei  auf  den  Entscheid  des  Ver-

waltungsgerichts  des  Kantons  Zürich  VB.2005.00324  vom  12. Dezember 

2005 (http://www.vgrzh.ch), der die Bewilligungsfähigkeit der früher umstrit-

tenen Open-Air-Kinoveranstaltung auf dem Uetliberg zum Gegenstand hat-

te (act. 2 S. 12 und 15 Rz. 27 und 36). Das Verwaltungsgericht hat in die-

sem  Urteil  unter anderem erwogen, es sei aufgrund der Aktenlage unklar, 

ob  die  in  den  Jahren 2002/2003  erfolgte  Erweiterung  des  Hotels  auf  dem 

Uto-Kulm gestützt auf Art. 24 RPG oder in Anwendung von Art. 24c Abs. 2 

bzw. Art. 37a RPG bewilligt worden sei; diese Frage liesse sich nur anhand 

der  dafür  erteilten  Bewilligungen  ermitteln,  die  sich  jedoch  nicht  bei  den 

Akten  befänden  (E. 5.3).  Die  Rekurrentin  kann  jedoch  aus  diesen  Erwä-

gungen  von  vornherein  Nichts  zu  ihren  Gunsten  ableiten,  hat  doch  das 

Verwaltungsgericht in keiner Weise in Betracht gezogen, dass standortge-

bundene  und  daher  nach  Art. 24  RPG  bewilligungsfähige  Erweiterungen 

von zonenwidrig genutzten Gebäudeflächen im Rahmen der Prüfung einer 

Bewilligung  nach  Art. 37a  RPG  in  Verbindung  mit Art. 43 RPV ausser Be-

tracht  fielen.  Nach  diesen  Bestimmungen  darf  die  zonenwidrig  genutzte 

Fläche  von  Gewerbebauten  ausserhalb  der  Bauzonen  um  maximal  30% 

erhöht  werden  (Art. 43  Abs. 2  RPV).  Bei  der  Messung  der  zulässigen  Er-

weiterung  ist  auf  den  Zeitpunkt  abzustellen,  in  dem  die  entsprechende 

Baute  zonenwidrig  geworden  ist,  vorliegend  also  spätestens  auf  das  In-

krafttreten 

des 

Raumplanungsgesetzes 

am 

1. Januar 

1980 

(BGE 127 II 220,  E. 3d,  www.bger.ch).  Die seither vorgenommenen Erwei-

terungen  des  Hotel-Restaurants  sind  somit  in  Bezug  auf  Art. 43  RPV 

massgeblich und deshalb anzurechnen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, 

Handkommentar,  RPG 2006,  Art. 37a  Rz. 6).  Keine  Rolle  spielt  demge-

genüber,  ob  die  bisherigen  Erweiterungen  des  Hotel-Restaurants  als 

standortgebunden erachtet und deshalb aufgrund von Art. 24 RPG bewilligt 

worden sind. 

Infolge dessen ist das zulässige Erweiterungsmass von 30% bereits in Zu-

sammenhang mit dem in den Jahren 2002/2003 erfolgten Umbau des Ge-

bäudes  Assek.-Nr. 652  zum  Seminarhotel  (mehr  als)  vollständig  ausge-
schöpft worden. Darauf hat die Baudirektion die damalige Bauherrschaft in 

der  Baubewilligung  vom  1. Oktober  2001  ausdrücklich  hingewiesen 

(R2.2009.00109  act. 5.7  S. 2).  Eine  nachträgliche  Bewilligung  der  umstrit-

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tenen  Terrassenbauten  aufgrund  von  Art. 37a  RPG  fällt  somit  ausser  Be-

tracht. 

6.1.4. 

Kann für die umstrittenen Terrassenbauten keine erleichterte, auf dem Be-

standesschutz  gründende  Ausnahmebewilligung  erteilt  werden,  ist  für  sie 

die  Möglichkeit  einer  (allgemeinen)  Ausnahmebewilligung  gemäss  Art. 24 

RPG  zu  prüfen.  Nach  dieser  Bestimmung  sind  zonenwidrige  Bauten  und 

Anlagen  ausserhalb  der  Bauzonen,  die  sich  als  standortgebunden  erwei-

sen,  nicht  auf  einen  Bestandesschutz  angewiesen  (vgl.  oben  E. 6.1.).  Die 

Erweiterung  standortgebundener  Bauten  setzt  gemäss  Art. 24  RPG  wie-

derum  Standortgebundenheit  sowie  das  Fehlen  entgegenstehender  Inte-

ressen  voraus.  In  der  Praxis  hat  das  Bundesgericht  in  einzelnen  Fällen 

auch Erweiterungen standortgebundener Betriebe zugelassen, selbst wenn 

die  Zusatzbauten  selber  nicht  standortgebunden  waren,  jedoch  einem 

standortgebundenen Betrieb dienten. Es hat dabei jeweils ein besonderes, 

aus  dem  Hauptbetrieb  hergeleitetes  betriebswirtschaftliches  oder  techni-

sches Bedürfnis verlangt, diese Bauten am vorgesehen Ort und in der ge-

planten  Dimension  zu  erstellen.  Eine  Ausnahmebewilligung  infolge  dieser 

sogenannten  "abgeleiteten"  Standortgebundenheit  ist  gemäss  Bundesge-

richt  jedoch  nicht  unproblematisch,  gestatte  sie  doch,  so  das  Bundesge-

richt,  aufgrund  betrieblicher  oder technischer Notwendigkeiten zusätzliche 

Bauten  zu  errichten,  die  für  sich  allein  betrachtet  nicht  standortgebunden 

wären und die gestützt auf den erweiterten Bestandesschutz nicht bewilligt 

werden  könnten,  da  sie  das  Mass  der  gesetzlich  zulässigen  Erweiterung 

sprengten. Dieser Umstand gebietet laut Bundesgericht Zurückhaltung bei 

der  Bejahung  der  entsprechenden  Voraussetzungen  (BGE  124 II 256 f., 

E. 4d/bb, und VB.2005.00324 vom 12. Dezember 2005, E. 5.1). 

Die  umstrittenen  Terrassenbauten  bilden  kein  eigenständiges  Ausflugs-

oder Bergrestaurant auf dem Uto-Kulm, sondern dienen dem bestehenden 

Betrieb der Rekurrentin, den sie um ganzjährig nutzbare Restaurationsflä-

chen auf der Süd- und Rondoterrasse erweitern. Infrage kommen kann da-

her  ausschliesslich  eine  abgeleitete  Standortgebundenheit  dieser  Bauten. 

Eine  solche  liegt  nach  Ansicht  der  Rekurrentin  vor,  weil  die  ganzjährige 

Nutzung dieser Terrassen für ihr Restaurant betriebswirtschaftlich erforder-
lich  sei.  Hierbei  verweist  die  Rekurrentin  auf  das  Schreiben  ihrer  Revisi-

onsstelle  vom  15. Mai  2009  betreffend  die  Aufteilung  der  Restaurations-

umsätze  (act. 5.6).  Auf  die  Anzahl  Sitzplätze  umgerechnet  werde  demzu-

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folge auf der Süd- und Rondoterrasse 47% bzw. 17% des gesamten Res-

taurationsumsatzes  erwirtschaftet.  Auf  den  zwei  Terrassen  seien  32  bzw. 

12 Mitarbeitende  im  Einsatz,  in  allen  anderen  Sitzbereichen  des  Restau-

rants demgegenüber lediglich deren 24. Die Revisionsstelle schlussfolgert 

hieraus: 

a) Die  Nutzung  der  Süd-  und  der  Rondoterrasse  dient  dem  Restaurationsbetrieb 

auf dem Uto-Kulm. 

b) Die  ganzjährige  Nutzung  der  Süd-  und  der  Rondoterrasse ist erforderlich, um 

die  Wirtschaftlichkeit  des  Restaurationsbetriebs  auf  dem  Uto-Kulm  langfristig 

sicherzustellen. 

c) Die  Umsätze  des  Restaurationsbetriebs  zur  Deckung  der  Betriebskosten  wer-
den im Wesentlichen auf der Süd- und der Rondoterrasse erwirtschaftet. 

d) Die  Nutzung  der  Süd-  und  der Rondoterrasse ist für den Restaurationsbetrieb 

auf dem Uto-Kulm von sehr grosser Bedeutung und ermöglicht dem Restaura-

tionsbetrieb, eine ausgeglichene Aufwand- und Ertragsrechung zu erreichen. 

Dass  das  Restaurant  von  den  umstrittenen  Terrassenbauten  profitiert,  ist 

plausibel. Indes ist allein aus den grossen Umsätzen, die auf der Süd- und 

Rondoterrasse  generiert  werden,  keine  Standortgebundenheit  ableitbar. 

Ebenso wenig bildet der Wunsch der Rekurrentin, die besagten Terrassen 

unabhängig  vom  herrschenden  Wetter  und  den  Jahreszeiten  das  ganze 

Jahr  über  zu  nutzen  und  auf  diese  Weise  das  Restaurant  zu  vergrössern 

sowie dessen Nützlichkeit oder Komfort zu verbessern und dadurch erfolg-

reich  und  profitabel  zu  wirten,  einen  ausreichenden  betriebswirtschaftli-

chen  Grund  für  die  Erteilung  einer  Ausnahmebewilligung  gemäss  Art. 24 

RPG.  Gemäss  ständiger  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  beurteilen 

sich die Voraussetzungen für die Bejahung der Standortgebundenheit nach 

objektiven Massstäben, und es kann weder auf die subjektiven Vorstellun-

gen  und  Wünsche  des  Einzelnen  noch  auf  die  persönliche Zweckmässig-

keit  oder  Bequemlichkeit  ankommen  (BGE  124 II 255 f.,  E. 4a,  und 

BGE 117 Ib 267,  E. 2a).  Ausserhalb  der  Bauzonen  ist  es  sodann  verpönt, 
Bauten  und  Anlagen,  die  einem  zonenfremden  Betrieb  dienen,  auf  Vorrat 

bereit  zu  stellen  (vgl.  Rudolf  Muggli,  Kommentar  zum  Bundesgesetz  über 

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die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 2009, Art. 24 Rz. 10). Das Argument, 

die ganzjährige Nutzung der genannten Terrassen sei erforderlich, um die 

Wirtschaftlichkeit des Restaurationsbetriebs langfristig sicherzustellen, hilft 

der  Rekurrentin  deshalb  nicht  weiter.  Im  Übrigen  gebricht  es  vorliegend 

namentlich  an  einer  schlüssigen  Erklärung,  weshalb  die  ganzjährige  Nut-

zung  der  Süd-  und  Rondoterrasse  für  eine  profitable  Bewirtschaftung  des 

Restaurants tatsächlich unabdingbar ist. Der Uto-Kulm bildet aufgrund sei-

ner  Lage  auf  der  Kuppe  des  bewaldeten  und  markanten  Uetlibergs  nahe 

der  Stadt  Zürich,  aufgrund  der  öffentlich  zugänglichen  Aussichtsplattform 

und des stark frequentierten Aussichtsturms ein beliebtes Ziel für Spazier-

gänger,  Sportler,  Touristen,  Erholung  Suchende  und  Familien.  In  Anbet-

racht dessen und der guten öffentlichen Erschliessung über die Sihltal Zü-

rich  Uetliberg  Bahn SZU ist der Uto-Kulm ein hervorragender Standort für 

ein  Restaurationsbetrieb  und  erscheint  es  als  geradezu  gewiss,  dass  ein 

solcher Betrieb auch ohne die ganzjährige Ausnutzung der Süd- und Ron-

doterrasse grundsätzlich wirtschaftlich erfolgreich geführt werden kann. Es 

ist sodann fraglich, ob hierbei allein auf die Wirtschaftlichkeit der Restaura-

tion  abzustellen  und  nicht  vielmehr  das  wirtschaftliche  Potential  des  ge-

samten  Betriebs  auf  dem  Uto-Kulm  samt  Hotel  massgeblich  wäre,  nach-

dem  die  Rekurrentin 

in  den  Jahren 2002/2003  das  Gebäude  As-

sek.-Nr. 652  auch  zu  einem  Seminarhotel  umgebaut  hat.  Hierzu  äussert 

sich die Rekurrentin indes nicht. 

Ein  besonderes  betriebswirtschaftliches  Bedürfnis,  das  nach  der  bundes-

gerichtlichen  Rechtsprechung  zur  Annahme  einer  abgeleiteten  Standort-

gebundenheit notwendig ist, legt die Rekurrentin somit nicht dar und ergibt 

sich auch nicht aus den übrigen Akten. Nichts ändert daran der Umstand, 

dass  die  Baudirektion  insbesondere  in  ihrer  Bewilligung  vom  1. Oktober 

2001 den Anbau Eingangsfoyer sowie Ersatzbauten mit Erweiterungen und 

diverse  Unterniveaubauten  als  "standortgebunden  im  Sinne  von  Art. 24 

RPG"  bezeichnet  hat  (act. 5.7  S. 2).  Diese  aus  einem  früheren  Bewilli-

gungsverfahren stammende Erwägung der Vorinstanz bezieht sich auf ein 

anderweitiges  Bauvorhaben  und  begründet  in  Bezug  auf  die  umstrittenen 

Bauten und Anlagen keinerlei Rechtsansprüche. 

Die Terrassenbauten sind demnach nicht standortgebunden und auch ge-
stützt  auf  Art. 24  RPG  nicht  bewilligungsfähig.  Ob  einer  allfälligen Bewilli-

gung überwiegende Interessen im Sinne von lit. b dieser Bestimmung ent-

gegenstünden, braucht daher vorliegend nicht geprüft zu werden. 

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Seite 9

6.2.

Unter  Hinweis  auf  den  Planungsgrundsatz  des  Raumplanungsgesetzes, 

wonach  die  Landschaft  zu  schonen  ist  und  sich  Siedlungen,  Bauten  und 

Anlagen  in  die Landschaft einordnen sollen (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG), ver-

weigerte  die  Baudirektion  die  gesamte  Aussenbeleuchtung  auf  dem  Uto-

Kulm.  Zur  Begründung  führte  sie  aus,  die  Beleuchtung  der  Fassaden des 

Hotel-Restaurants  und  des  Aussichtsturms  zeitige  übermässige  Auswir-

kungen auf Stallikon und die Stadt Zürich, die Beleuchtung ordne sich da-

her nicht genügend ein (R2.2009.00110 act. 3 S. 3). Neben der Fassaden-

und  Turmbeleuchtung  umfasst  das  verweigerte  Beleuchtungskonzept,  wie 

sich  aus  dem  entsprechenden  Projektplan  ergibt,  indes  auch  zahlreiche 

Leuchten entlang dem Zufahrtsweg, um den Glaspavillon Giardino, im Be-

reich der Lobby und des Windfangs sowie auf dem Plateau im Nordwesten 

und Osten  des  Aussichtsturms  (act. 18.7).  Zur  Einordnung  und  Bewilli-

gungsfähigkeit  dieser  Beleuchtungsteile  hat  sich  die  Baudirektion  indes 

weder  in  der  angefochtenen  Verfügung  noch  in  ihrer  Rekursvernehmlas-

sung  geäussert. Bereits aufgrund der Lage, des Zwecks und der Leistung 

dieser  Beleuchtungsteile,  die  gemäss  Rekurrentin  teilweise  lediglich  aus 

"Stimmungslichtern"  bestünden  (act. 2  S. 17  Rz. 44),  ist  zu  bezweifeln, 

dass    sich  diese  allesamt  ebenfalls  "übermässig"  auf  die  Umgebung  oder 

sogar auf die genannten Gemeinden auswirken. Wie es sich damit tatsäch-

lich verhält, kann freilich nicht allein aufgrund der zur Verfügung stehenden 

Baupläne (vgl. act. 18.7 f.), sondern nur gestützt auf einen Augenschein in 

der  Dunkelheit  und  bei  eingeschalteter  Aussenbeleuchtung  zuverlässig 

beurteilt  werden  (Kölz/Bosshart/Röhl,  § 7  Rz. 42).  Lediglich  die  Existenz 

und  die  Fernwirkung  der  Fassaden-  und  Turmbeleuchtung  auf  dem  Uto-

Kulm  können  als  allgemein  bekannt  und  damit  als  amtsnotorisch  voraus-

gesetzt  werden;  die  Fernwirkung  allerdings  nur  in  groben  Zügen.  Keines-

wegs offenkundig ist demgegenüber, wie die vielen, verschieden leistungs-

starken  und  unterschiedlich  angeordneten  Leuchten  auf  diesem  weitläufi-

gen Areal einzeln und vor allem kollektiv tatsächlich in Erscheinung treten,

wobei  auch  das  Zusammenspiel  mit  den  diversen  Lichtquellen  innerhalb 

des  Hotel-Restaurants  (vgl.  act. 2  S. 18 f.  Rz. 45)  und  allenfalls  mit  den 

Lampen an der Antenne der Fernsehstation, die sich rund 200 m im Nord-

westen  des  Aussichtsturms  befindet,  bedeutsam  sein  kann.  Lediglich  ge-

stützt auf die Akten ist es nicht möglich, die konkreten Effekte der umstrit-
tenen  Beleuchtung  als  Ganzes  und  in  ihren  einzelnen  Teilen  auf  die  Ge-

meinden  Zürich  und  Stallikon  sowie  insbesondere auf das BLN-Objekt Al-

R2.2009.00109

Seite 10

biskette-Repischtal  abschliessend  zu  beurteilen  (Kölz/Bosshart/Röhl,  § 7 

Rz. 9). 

Eine  differenzierte  Auseinandersetzung  mit  den  vorhandenen  Licht-  und 

Strahlverhältnissen ist aber gerade wegen dieses Schutzobjektes unerläss-

lich,  zumal  es  gemäss  Art. 6  Abs. 1  des  Bundesgesetzes  über den Natur-

und  Heimatschutz  in  besonderem  Masse  die  ungeschmälerte  Erhaltung 

oder jedenfalls grösstmögliche Schonung verdient. Bei der Beurteilung der 

ungeschmälerten  Erhaltung  eines  BLN-Objekts  ist  von  der  Umschreibung 

seines  Schutzgehalts  auszugehen.  Die  Aufnahme  eines  Objekts  in  das 

betreffende  Inventar  bedeutet daher nicht, dass sich am bestehenden Zu-

stand  überhaupt  nichts  mehr  ändern  darf.  Der  Zustand  des  Objekts  soll 

aber  gesamthaft  betrachtet  unter  dem  Gesichtspunkt  des  Natur-  und  Hei-

matschutzes  nicht  verschlechtert  werden.  Allfällige  geringfügige  Nachteile 

einer  Veränderung  müssen  durch  anderweitige  Vorteile  mindestens  aus-

geglichen werden (BGE 123 II 263 ff., E. 6). 

Den Akten zufolge hat die Baudirektion die Auswirkungen der umstrittenen 

Beleuchtung bei Dunkelheit nicht untersucht. Da das Ausbleiben der erfor-

derlichen  Sachverhaltsabklärung  einen  Mangel  darstellt,  der  von  Amtes 

wegen  zu  berücksichtigen  ist,  spielt  es  keine  Rolle,  dass  die  Rekurrentin 

die  ungenügende  Sachverhaltsermittlung  im  Rekursverfahren  nicht  aus-

drücklich  gerügt  hat  (Kölz/Bosshart/Röhl,  § 7  Rz. 58).  Davon  abgesehen 

hat  die  Rekurrentin  die  Durchführung  eines  Augenscheins  explizit  für  den 

Fall  beantragt,  dass  im  Rekursverfahren  nicht  auf  die  Feststellungen  der 

Staatskanzlei  des  Kantons  Zürich  vom  12.  bzw.  13. Oktober  2005  abge-

stellt würde, die aus nächtlichen Augenscheinen auf dem Uto-Kulm und auf 

dem Rigiblick in der Stadt Zürich resultierten (act. 2 S. 5 Rz. 7). Seit jenen 

vor  über  vier  Jahren  erfolgten  Augenscheinen,  die  der  Rechtsdienst  der 

Staatskanzlei  im  Rahmen  eines  früher  beim  Regierungsrat  des  Kantons 

Zürich  hängigen  Rekursverfahrens  ohne  Beisein  der  Parteien  durchführte 

(vgl. act. 20.4, RRB Nr. 430/2006 S. 3), hat sich jedoch die Beleuchtungs-

situation auf dem Uto-Kulm erheblich geändert. Die Rekurrentin hat inzwi-

schen  die drei leistungsstärksten Leuchten des Beleuchtungskonzepts mit 

je  250 Watt  endgültig  entfernt  (vgl.  act. 18.7);  diese  ehemaligen  Schein-

werfer an der Südterrasse, deren Strahlkraft die Staatskanzlei hervorgeho-
ben  hat  (R2.2009.00109  act. 5.9),  bilden  somit  nicht  mehr Bestandteil der 

umstrittenen Aussenbeleuchtung (act. 2 S. 18 Rz. 44.4 und 45). Sodann ist 

auch nicht auszuschliessen, dass der in der Zwischenzeit erfolgte Abbruch 

R2.2009.00109

Seite 11

der Kioskbaute die Beleuchtung auf dem Plateau verändert haben könnte. 

Auf  die  nicht  mehr  aktuellen  Feststellungen  der  Staatskanzlei  kann  des-

halb vorliegend nicht abgestellt werden. 

Ein aktueller Augenschein ist mithin unumgänglich. Es rechtfertigt sich vor-

liegend,  die  Baudirektion  mit  dessen  Durchführung  zu  betrauen  (vgl. 

Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19-28 Rz. 10), zum Einen, weil die Un-

tersuchungspflicht  im  erstinstanzlichen  Verwaltungsverfahren  weiter  geht 

als  im  Rekursverfahren  –  und  nicht  umgekehrt  –  (Kölz/Bosshart/Röhl,  § 7 

Rz. 11)  und  zum  Anderen,  weil  den  Vorinstanzen  in  Belangen  der  mass-

geblichen  Einordnung  der  Aussenbeleuchtung  ein  qualifizierter  Ermes-

sensspielraum zusteht (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 Rz. 19 und 22). Trotz der 

ihr  grundsätzlich  zukommenden Ermessenskontrolle überprüft die Rekurs-

behörde  Einordnungsentscheide  der  Bewilligungsbehörde  nur  mit  Zurück-

haltung; lässt sich deren Entscheid auf vernünftige Gründe stützen, schrei-

tet  die  Rekursinstanz  auch  dann  nicht  ein, wenn andere ebenfalls vertret-

bare  Lösungen  denkbar  sind.  Diese  zurückhaltende  Handhabung  der  Er-

messenskontrolle ist auch dann beachtlich, wenn wie hier die Baudirektion 

– im Rahmen der wegen der Lage des Bauprojekts ausserhalb der Bauzo-

ne erforderlichen kantonalen Bewilligung – den diesbezüglichen Entscheid 

vorweggenommen  hat  (VB.2004.00199,  E. 3.1,  in  RB 2005  Nr. 68;  vgl. 

VB.2008.00381 vom 26. August 2009, E. 5.2). 

Die angefochtene Verweigerung der Aussenbeleuchtung ist mithin zu kas-

sieren  und  das  nachträgliche  Baugesuch  insofern  zur  weiteren  Behand-

lung,  das  heisst  zur  Vornahme  eines  Augenscheins  und einer Interessen-

abwägung  an  die  Baudirektion  zurückzuweisen.  Sie  wird  dabei  insbeson-

dere  zu  prüfen  haben,  ob  vom  Grundsatz  der  ungeschmälerten  Erhaltung 

der  inventarisierten  Landschaft  des  Uetlibergs  nicht  wesentlich  abgewi-

chen  wird,  sofern  die  Bewilligung  der  umstrittenen Beleuchtung an Bedin-

gungen und Auflagen geknüpft wird (vgl. BGE 123 II 256 ff.). 

6.3. 

Demnach  ist  die  baurechtliche  Verweigerung  der  Terrassenbauten  samt 

Fluchtwegsteg  zu  bestätigen,  die  Verweigerung  der  Aussenbeleuchtung 

hingegen  aufzuheben  und  die  Baudirektion  einzuladen,  im  Sinne  der  Er-
wägungen erneut über die umstrittene Beleuchtung zu befinden. 

R2.2009.00109

Seite 12

7.

Gemäss § 262 Abs. 1 PBG dürfen oberirdische Gebäude die im Zonenplan 

festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten und beträgt der Abstand 

von  der  forstrechtlichen  Waldgrenze  ausserhalb  des  Bauzonengebiets 

30 m. Unter den Rekursparteien ist zu Recht unbestritten, dass die Terras-

senbauten  samt  Steg  den  gesetzlichen  Waldabstand  nicht  einhalten  und 

die  Abstandsunterschreitung  einer  Ausnahmebewilligung  gemäss  § 220 

PBG bedürfte (vgl. act. 2 S. 12 Rz. 28 ff. und S. 15 f. Rz. 37 und 41). Nach-

dem  wie  erwogen  für  die  umstrittenen  Terrassenbauten  und  den  Steg  die 

Erteilung  einer  Ausnahmebewilligung  gemäss  Art. 24 ff.  RPG  ausser  Be-

tracht  fällt,  kann  vorliegend  offen  bleiben,  ob  besondere  Verhältnisse  ge-

geben sind, die eine Unterschreitung des Waldabstands erlaubten. 

Unabhängig davon ist die Baudirektion aufgrund der geltenden Rechtsord-

nung  nicht  befugt,  den  Abbruch  der  umstrittenen  Bauten  "im  Waldab-

standsbereich"  zu  verfügen  (R2.2009.00110  act. 3  S. 4 f.).  Im  Kanton  Zü-

rich  sind  vielmehr  grundsätzlich  die  Gemeinden  für  die  erstinstanzliche 

Anwendung des Planungs- und Baugesetzes zuständig (§ 2 lit. c PBG) und 

damit  für  die  Umsetzung  von  § 341  PBG  verantwortlich,  wonach  die  Be-

hörden ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung verpflichtet sind, 

den  rechtmässigen  Zustand wiederherzustellen. Dies gilt auch ausserhalb 

der Bauzonen (BRKE III Nr. 0108 und 0109 vom 8. Juli 2009 in BEZ 2009 

Nr. 44). Der mangels Zuständigkeit zu Unrecht ergangene Befehl der Bau-

direktion widerspricht sodann der von ihr gleichzeitig angeordneten Auffor-

derung  der  Baubehörde  Stallikon,  nach  Eintritt  der  Rechtskraft  der  Bau-

verweigerung  über  die  Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu 

befinden  (Verfügung  Dispositivziffer III).  Im  koordinierten  Verfahren  eröff-

nete  Verfügungen  dürfen  jedoch  keine  Widersprüche  enthalten  (Art. 25a 

Abs. 3 RPG und § 8 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung). 

Der von der Baudirektion erlassene Abbruchbefehl ist folglich aufzuheben. 

8.

Somit ist der Rekurs gegen den Abbruchbefehl und die nachträgliche bau-

rechtliche Verweigerung der Aussenbeleuchtung (Verfügung der Baudirek-
tion  Dispositivziffer I.3  und  II.2)  gutzuheissen  und  letztere  Angelegenheit 

zur weiteren Behandlung an die Baudirektion zurückzuweisen. Im Übrigen 

ist der Rekurs abzuweisen. 

R2.2009.00109

Seite 13

(…)

Die Baurekurskommission II erkennt:

I.
Die  Rekursverfahren  G.-Nrn.  R2.2009.00109  und  R2.2009.00110  werden 
vereinigt. 

II.
Die Rekurse werden teilweise gutgeheissen.

Demgemäss  werden  die  baurechtliche  Verweigerung  der  Aussenbeleuch-
tung  auf  dem  Uto-Kulm  und  der  Abbruchbefehl  der  Baudirektion  (Verfü-
gung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  13. März  2009  Dispositivzif-
fern I.3  und  II.2)  aufgehoben  und  wird  die  Baudirektion  angewiesen,  über 
die  nachträgliche  Bewilligung  der  Aussenbeleuchtung  im  Sinne  der  Erwä-
gungen erneut zu befinden. 

Im Übrigen werden die Rekurse abgewiesen. 

(…)

Namens der 
Baurekurskommission II

Der Vizepräsident:

Der juristische Sekretär:

R2.2009.00109

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Versandt:
Du/ne

Verwaltungsgerichtsferien: 20. Dezember 2009 bis 8. Januar 2010

R2.2009.00109

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