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**Case Identifier:** 73347f6b-ebc2-57b2-96c5-02317062813b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.03.2025 C/26791/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-26791-2020_2025-03-18.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26 mars 2025 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/26791/2020 ACJC/386/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MARDI 18 MARS 2025 

 

Entre 

A______ SA, sise ______ (VS), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux 

et loyers le 26 janvier 2023, représentée par Me Olivier KLUNGE, avocat, avenue de 

Montbenon 2, case postale 475, 1001 Lausanne (VD), 

et 

Monsieur B______, domicilié ______ [GE], intimé, représenté par l'ASLOCA, rue du 

Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 

 

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C/26791/2020 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/67/2023 du 26 janvier 2023, reçu par A______ SA le 31 janvier 
2023, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 6'180 fr., charges 

non comprises, du 1er décembre 2020 au 15 juin 2021, le loyer annuel du studio 

loué par B______ au 4ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève 

(ch. 1 du dispositif), condamné A______ SA à rembourser au précité la somme de 

5'037 fr. 50 à titre de trop-perçu de loyer (ch. 2), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

B. a. Par acte déposé le 1er mars 2023 devant la Chambre des baux et loyers de la Cour 
de justice, A______ SA (ci-après : A______ SA ou la bailleresse) a interjeté appel 

de ce jugement, concluant à son annulation et, cela fait, à la fixation du loyer annuel 

du studio à 15'480 fr. (soit 1'290 fr. par mois), charges non comprises, dès le 

1er décembre 2020. 

A titre préalable, elle a conclu à ce que la Cour ordonne la suspension de la 

procédure jusqu'à droit jugé dans la cause A/3______/2022 opposant les parties 

devant les juridictions administratives. 

b. Dans sa réponse du 17 avril 2023, B______ (ci-après : B______ ou le locataire) 
a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. 

c. Le 9 octobre 2023, la Cour a ordonné la suspension de la présente procédure 
jusqu'à droit jugé dans la procédure A/3______/2022. 

La reprise de la procédure a été ordonnée le 28 octobre 2024. 

d. Dans leurs déterminations du 9 décembre 2024, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions d'appel. A titre subsidiaire, le locataire a conclu au renvoi de la cause 

au Tribunal pour suite d'instruction et nouvelle décision. 

e. La cause a été gardée à juger le 22 janvier 2025, ce dont les parties ont été avisées 
le même jour. 

C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 

Travaux de rénovation effectués dans l'immeubles sis rue 1______ no. ______ 

a. Le 7 janvier 2020, A______ SA a déposé une demande d'autorisation de 
construire portant sur la rénovation des 46 appartements situés du 1er au 4ème étages 

des immeubles sis rue 1______ nos. ______ à ______, sur la rénovation de toutes 

les colonnes de chute des salles de bain et des cuisines, y compris la rénovation 

complète et le remplacement à l'identique des agencements de ces pièces, ainsi que 

le remplacement des portes palières et le nettoyage de la ventilation. Un état locatif 

était joint à la demande, qui précisait que les travaux n'auraient pas d'incidence sur 

les loyers des locataires. 

Dans son préavis du 28 janvier 2020, l'Office cantonal du logement et de la 

planification foncière (ci-après : l'OCLPF) a préavisé favorablement cette demande, 

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tout en précisant, dans sa condition n° 3, que "[l]es travaux de rénovation complète 

des cuisines et salles de bain, ainsi que le remplacement des canalisations au sous-

sol n'aur[aient] aucune incidence sur les loyers des 46 appartements". 

Le 5 mars 2020, le Département du territoire (ci-après : le département) a délivré à 

A______ SA une autorisation de construire n° APA 2______ portant sur les travaux 

de rénovation susmentionnés. Il y était précisé que les conditions figurant dans le 

préavis de l'OCLPF du 28 février 2020, en particulier sa condition n° 3, devaient 

être strictement respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation. 

b. Dès le mois de janvier 2021, l'OCLPF est intervenu auprès de A______ SA en 
relevant que certains appartements avaient fait l'objet d'augmentations de loyer à la 

suite de changements de locataires. Selon l'OCLPF, ces augmentations étaient 

susceptibles de constituer une infraction à la loi genevoise sur les démolitions, 

transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR).  

La bailleresse a produit divers états locatifs, expliquant que certains baux avaient 

été résiliés et que les nouveaux loyers avaient été augmentés sur la base de 

l'adaptation aux loyers usuels du quartier. Il ne ressortait pas de l'autorisation de 

construire que les loyers seraient contrôlés pendant une période déterminée en 

application de la LDTR. 

c. Par décision du 20 juillet 2022, le département a infligé à A______ SA une 
amende de 22'000 fr., au motif que la précitée, dans le cadre de l'autorisation de 

construire APA 2______, n'avait pas respecté la condition n° 3 fixée dans le préavis 

de l'OCLPF du 28 février 2020, selon laquelle les travaux autorisés - qui étaient 

soumis à la LDTR - ne devaient avoir aucune incidence sur les loyers des 

appartements rénovés, cela pour une durée de trois ans à compter du 14 juillet 2021. 

A______ SA a par ailleurs été sommée de rétablir une situation conforme au droit, 

sous 30 jours, en établissant un nouvel avis de fixation du loyer initial respectant la 

condition n° 3 du préavis pour l'ensemble des logements rénovés et en remboursant 

le trop-perçu aux locataires concernés. 

d. A______ SA a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le TAPI), concluant à son annulation. Cette procédure 

a été enregistrée sous le numéro de cause A/3______/2022. 

Par jugement JTAPI/533/2023 du 9 mai 2023, le TAPI a admis ce recours. Il a 

retenu que le préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 ne prévoyait ni un montant 

maximum des loyers après travaux ni la durée d'un éventuel contrôle des loyers. Le 

préavis était également muet quant à une éventuelle obligation pour la bailleresse 

de remettre au département un état locatif des immeubles après travaux. Aucune 

référence n'était faite aux art. 10 ss LDTR (prévoyant un contrôle des loyers) ni 

même à l'état locatif produit par la bailleresse. Par ailleurs, dans un courriel du 

29 juin 2018, l'OCLPF avait exclu un blocage des loyers et la bailleresse pouvait de 

bonne foi se fonder sur ce renseignement. L'autorisation de construire du 5 mars 

2020 (ainsi que le préavis du 28 février 2020) empêchait que le prix des travaux 

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soit répercuté sur les loyers, mais ne prévoyait pas un blocage des loyers pendant 

une certaine période, et n'interdisait donc pas une majoration fondée sur d'autres 

motifs. Partant, c'était à tort que le département avait retenu l'existence d'un contrôle 

des loyers au sens de la LDTR. 

Ce jugement a été confirmé par arrêt ATA/1107/2023 de la Chambre administrative 

de la Cour de justice (ci-après : la Chambre administrative) du 10 octobre 2023. 

Celle-ci a retenu que l'autorisation de construire du 5 mars 2020, qui renvoyait au 

préavis de l'OCLPF du 28 février 2020, prévoyait uniquement que le coût des 

travaux ne serait pas reporté sur les loyers des locataires en place. A______ SA 

demeurait donc libre, à la suite d'un changement de locataires, de majorer les loyers 

sur le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO) ou 

sur la base de l'évolution de l'ISPC (art. 269b CO), charge aux locataires de 

contester ces majorations le cas échéant devant les instances civiles compétentes. 

Par arrêt 1C_614/2023 du 19 août 2024, le Tribunal fédéral a rejeté le recours en 

matière de droit public formé par B______ contre l'arrêt précité. Il a considéré que 

la cour cantonale avait retenu sans arbitraire que l'autorisation de construire du 5 

mars 2020 n'imposait pas clairement un contrôle des loyers sur une durée 

déterminée, mais se bornait à prévoir que les travaux ne pourraient pas être 

répercutés sur les loyers; dite autorisation n'excluait donc nullement des 

augmentations ultérieures fondées sur d'autres motifs; la bailleresse pouvait en 

outre se fonder de bonne foi sur les indications données sur ce point par l'autorité 

compétente. 

Contestation du loyer initial 

e. Le 17 novembre 2020, A______ SA, bailleresse, et B______, locataire, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un studio situé au 

4ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er décembre 2020 au 

30 novembre 2021, avec clause de renouvellement tacite d'année en année. 

Le loyer a été fixé à 15'480 fr. par an, soit 1'290 fr. par mois, et la provision pour 

charges à 1'200 fr. par an, soit 100 fr. par mois. 

f. Selon l'avis de fixation du loyer initial, le précédent locataire s'acquittait, depuis 
le 1er décembre 2018, d'un loyer de 6'180 fr. par an, soit 515 fr. par mois, et d'une 

provision pour charges de 1'200 fr. par an. 

Le nouveau loyer avait été fixé "conformément aux loyers usuels du quartier selon 

l'article. 269a CO, let. a". 

g. L'état de lieux d'entrée a été effectué le 24 novembre 2020. Il ressort des 
photographies prises à cette occasion que la cuisine et la salle de bains ont été 

refaites à neuf. 

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B______ a occupé le studio jusqu'au 15 juin 2021, date à laquelle il a restitué les 

clés à la bailleresse. 

h. Par demande déposée en conciliation le 22 décembre 2020, déclarée non 
conciliée le 29 septembre 2021 et introduite devant le Tribunal le 28 octobre 2021, 

B______ a contesté le loyer initial. Il a conclu à ce que le loyer annuel du studio 

soit fixé à 6'180 fr., charges non comprises, dès le 1er décembre 2020, "sous réserve 

d'amplification suite [à un] calcul de rendement", et à ce que le trop-perçu de loyer 

lui soit remboursé. 

Exposant que sa demande était fondée sur les art. 269, 270 et 20 CO, il a fait valoir 

que les travaux de rénovation effectués dans l'immeuble étaient soumis à la LDTR 

et que, conformément à l'autorisation de construire délivrée à A______ SA le 5 

mars 2020, le loyer du studio ne pouvait pas être augmenté durant une période de 

trois ans suivant la fin des travaux. En conséquence, le loyer initial - fixé en 

violation des art. 10 ss LDTR - était frappé de nullité. 

i. Dans sa réponse du 17 janvier 2022, A______ SA a conclu au rejet de la demande 
et à la fixation du loyer du studio à 15'480 fr. par an, charges non comprises, dès le 

1er décembre 2020.  

Elle a fait valoir que le loyer initial avait été adapté aux loyers usuels du quartier, 

comme indiqué dans l'avis officiel de fixation du loyer. Cette adaptation n'était donc 

pas fondée sur le coût des travaux de rénovation réalisés dans l'immeuble, mais sur 

un motif différent. Dans la mesure où l'autorisation de construire du 5 mars 2020 

ne prévoyait aucun contrôle des loyers au sens de la LDTR, elle demeurait libre, 

comme elle l'avait fait, d'augmenter le loyer initial pour l'adapter aux loyers du 

marché. Valablement fixé, ce loyer n'était donc pas nul. 

j. Dans leurs plaidoiries finales du 1er décembre 2022, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions respectives, après quoi la cause a été gardée à juger. 

k. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que le loyer initial était nul, 
car non conforme aux conditions fixées dans l'autorisation de construire du 5 mars 

2020, et qu'il devait par conséquent être ramené au montant figurant sur l'état locatif 

avant travaux, soit 6'180 fr. par an, charges non comprises. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 

est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 

au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Lorsque le locataire conteste le loyer initial, la valeur litigieuse correspond à la 

différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de bail 

et le montant requis par le locataire, sans les charges, multiplié par vingt (art. 92 

al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 

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En l'espèce, eu égard au montant annuel du loyer initial fixé dans le bail (15'480 fr.) 

et au montant requis par le locataire (6'180 fr.), la valeur litigieuse est largement 

supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 

311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 

1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour contrôle librement 

l'appréciation des preuves effectuée par le Tribunal (art. 157 CPC en relation avec 

l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 

(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

1.3 La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF  
142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la 

mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a 

et 270 CO). 

Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, 

comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations 

des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 

1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la 
Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/3______/2022. 

Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être 

prouvés (art. 151 CPC). 

2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au 
motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR. 

2.1. 
2.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du 
loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant 

l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. 

Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un 

rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé 

non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou 

dans le quartier. 

Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la 

méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas 

un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des 

prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus 

que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé 

sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le 

quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 120 II 240 

consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 15; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié aux ATF 144 III 514). 

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Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la 

localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver 

que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce 

n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère 

excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers 

usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 

consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b).  

En revanche, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est 

inversée : le critère des loyers usuels l'emporte alors sur le critère du rendement net 

(ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1). Dans 

l'action en contestation du loyer initial, le fardeau de la preuve des loyers usuels 

incombe alors au locataire. Toutefois, selon la jurisprudence, le loyer initial est 

présumé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer dont 

s'acquittait le précédent locataire, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne 

peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice 

suisse des prix à la consommation. Il incombe alors au bailleur d'apporter des 

contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs pour démontrer que, malgré 

les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial convenu n'est 

pas abusif (ATF 148 III 209 consid. 3.2.1; 147 III 431 consid. 3.3, 4.2 et 4.3.1; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.3.1). 

2.1.2 Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, par exemple la non-
utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, 

mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 

120 II 341 consid. 5d). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein 

droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve 

de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 

consid. 2.2). 

Lorsque les parties ont fixé contractuellement un loyer supérieur à celui admis par 

l'administration compétente en application de la LDTR, le contrat renferme une 

disposition contraire à la loi et est frappé de nullité partielle en vertu de l'art. 20 CO, 

ce que le juge doit constater d'office (ACJC/1311/2009 du 2 novembre 2009 

consid. 3.2 et les arrêts cités; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 458). 

2.2 Dans son arrêt du 10 octobre 2023, la Chambre administrative a confirmé le 
jugement JTAPI/533/2023 du 9 mai 2023, par lequel le TAPI a considéré que les 

loyers des appartements situés du 1er au 4ème étages des immeubles sis rue 1______ 

nos. ______ à ______ n'étaient pas soumis à un contrôle au sens des art. 10 ss 

LTDR. 

Comme le TAPI, la Chambre administrative a retenu que l'autorisation de construire 

du 5 mars 2020 - qui renvoyait au préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 - 

empêchait certes que le prix des travaux soit répercuté sur les loyers des locataires 

en place. En revanche, cette autorisation de construire ne prévoyait pas un blocage 

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des loyers pendant une certaine période et, partant, n'interdisait pas une majoration 

fondée sur d'autres motifs. La bailleresse demeurait donc libre, à l'occasion d'un 

changement de locataires, de majorer les loyers en se fondant sur d'autres motifs 

que les travaux de rénovation effectués dans les immeubles. Elle pouvait, par 

exemple, augmenter les loyers des appartements pour les adapter aux loyers usuels 

du quartier selon l'art. 269a let. a CO, charge aux locataires concernés de contester 

une telle hausse devant les juridictions civiles compétentes.  

Cet arrêt a été confirmé par le Tribunal fédéral le 19 août 2024. 

Eu égard aux considérations qui précèdent, il appert que le loyer initial fixé dans le 

contrat de bail - sur la base du critère absolu des loyers du marché - ne contrevient 

pas à des dispositions impératives de la LDTR, dans la mesure où le loyer du studio 

litigieux n'a pas fait pas l'objet d'un contrôle étatique au sens de cette loi, 

contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal. Il n'est donc pas frappé de nullité. 

Le grief de l'appelante est fondé sur ce point. 

Le Tribunal - qui est parti de la prémisse erronée que le loyer initial était nul - n'a 

pas examiné la question de savoir si celui-ci devait être fixé à nouveau sur la base 

des critères fixés aux art. 269 et 269a CO. En particulier, il n'a pas examiné si le 

loyer initial était susceptible de procurer un rendement excessif à la bailleresse (le 

locataire ayant fondé sa demande sur l'art. 269 CO et réservé une amplification de 

ses conclusions "suite [à un] calcul de rendement"), respectivement si le loyer 

initial, qui a été majoré d'environ 150% par rapport au loyer du précédent locataire, 

se situe dans les limites des loyers usuels pratiqués dans le quartier. 

Compte tenu de ce qui précède, il convient de renvoyer la cause au Tribunal, afin 

qu'il instruise cette question et, cela fait, qu'il rende une nouvelle décision sur le 

fond de la demande (art. 318 al. 1 let. c CPC). 

En définitive, le jugement entrepris sera annulé et la cause renvoyée au Tribunal 

pour suite d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants. 

3. Il n'est pas prélevé de frais judiciaires ni alloué de dépens dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

  

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 1er mars 2023 par A______ SA contre le jugement 

JTBL/67/2023 rendu le 26 janvier 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/26791/2020. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour suite d'instruction et nouvelle 

décision dans le sens des considérants. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions.  

Siégeant : 

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 

Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 
 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 
 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.