# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a4db8ca7-8535-5262-8a55-2527302aed82
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-18
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 18.11.2014 A 2014 24
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_A-2014-24_2014-11-18.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

A 14 24

5. Kammer 

bestehend aus

Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser und 

Verwaltungsrichter Audétat, Aktuar Simmen

URTEIL
vom 18. November 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Karin Peng,

Beschwerdeführerin

gegen 

Gemeinde X._____,

Beschwerdegegnerin

betreffend Mehrwertabschöpfungsabgabe

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1. An der Urnenabstimmung vom 17. Mai 2009 beschloss das Stimmvolk 

der Gemeinde X._____ eine Teilrevision der Ortsplanung. Die Regierung 

des Kantons Graubünden genehmigte die entsprechende Teilrevision der 

Ortsplanung mit Beschluss vom 12. Januar 2010. Im Rahmen dieser 

Ortsplanungsrevision wurden die im Eigentum der A._____ AG stehenden 

Grundstücke 1359, 1447 und 1700, welche sich bisher in der 

Landwirtschaftszone befanden, neu der Wohn- und Gewerbezone 

zugeteilt. In der Botschaft für die Urnenabstimmung vom 17. Mai 2009 

wurde ausgeführt, dass mit der Zuordnung erwähnter Parzellen in die 

Wohn- und Gewerbezone der Betrieb der A._____ AG, welcher bereits 

einmal habe saniert werden müssen, am heutigen Standort gesichert 

werden könne, was wichtig und richtig sei. Für den Fall, dass die Parzelle 

innerhalb von 20 Jahren mit reinen Wohnbauten ergänzt und/oder neu 

überbaut werde, habe der Eigentümer an die Gemeinde eine Abgeltung 

(Mehrwertabschöpfung) von 40 % zu leisten. Massgebend sei die 

Differenz zwischen dem Marktpreis vor und nach der Umzonung. Werde 

die Parzelle nur teilweise mit Wohnbauten neu überbaut, beziehe sich die 

Mehrwertabschöpfung auf den entsprechenden Landanteil. Am 

25. Januar 2013 veräusserte die A._____ AG eine Teilfläche von 1931 m2 

des umgezonten Landes (Grundstück 1700) zum Preis von Fr. 780'000.-- 

an die B._____ AG und C._____ AG, welche das Grundstück 

anschliessend überbauten. Die Verkäuferin machte in der Folge trotz 

Aufforderung keine Preisangabe, sodass ihr die Gemeinde X._____ am 

4. Dezember 2013 eine Mehrwertabschöpfungsabgabe von Fr. 600.--/m2, 

insgesamt Fr. 463'440.--, in Rechnung stellte. Nachdem die A._____ AG 

am 16. Dezember 2013 den Verkaufspreis von total Fr. 780'000.-- ohne 

Anerkennung einer Leistungspflicht bekannt gegeben und eine 

anfechtbare Verfügung verlangt hatte, verfügte der Gemeindevorstand am 

8. April 2014 mit Bezug auf die Parzelle 1700 eine 

Mehrwertabschöpfungsabgabe (MWAA) in der Höhe von Fr. 304'276.-- 

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zuzüglich 5 % Zins ab dem 23. Oktober 2013. Überdies wurde das 

Grundbuchamt D._____ angewiesen, eine entsprechende Anmerkung auf 

den Grundstücken 1359 und 1447 für eine MWAA von 40 % bei 

Überbauung zwischen dem 12. Februar 2010 und dem 12. Februar 2030 

anzubringen. 

2. Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 

8. Mai 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit folgenden Anträgen:

"1. Es sei die Verfügung vom 08. April 2014 betreffend Mehrwertabschöpfung für 
nichtig zu erklären;

1.1. eventualiter sei die Verfügung vom 08. April 2014 betreffend 
Mehrwertabschöpfung ersatzlos aufzuheben;

1.2. subeventualiter sei festzustellen, dass die anrechenbare Abgeltung auf max. 
10 % zu reduzieren und kein Verzugszins geschuldet ist;

2. es sei festzustellen, dass zwischen den Parteien kein Vertrag bzgl. 
Mehrwertabschöpfung abgeschlossen wurde."

Die Gemeinde X._____ gebe keine gesetzliche Grundlage für die 

Erhebung der angefochtenen MWAA an, sodass eine solche fehle. Wenn 

die Gemeinde ihre Forderung auf einen öffentlich-rechtlichen Vertrag 

abstütze, könne sie nicht verfügen, sondern habe nach Art. 63 Abs. 1 lit. b 

VRG gegen sie eine Klage zu erheben. Aus diesen Gründen erweise sich 

die angefochtene Verfügung als nichtig. Aber auch die übrigen 

Behauptungen der Gemeinde würden sich als unzutreffend erweisen. So 

habe die Beschwerdeführerin nie einen konkreten Einzonungsantrag, 

weder schriftlich noch mündlich, gestellt. Sie hätten auch gar nie über 

eine Mehrwertabschöpfung miteinander diskutiert. Auch hätten keine 

diesbezüglichen gemeinsamen Sitzungen mit entsprechenden Protokollen 

stattgefunden. Auf jeden Fall sei die Gemeinde bisher in dieser Hinsicht 

jeglichen Beweis schuldig geblieben. Es sei auch nicht nachvollziehbar, 

wie sie einer MWAA von 40 % hätte zustimmen können, nachdem die 

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bisher allgemein diskutierten Ansätze viel tiefer liegen würden. Sie habe 

keinen Anlass gehabt, die kommunale Abstimmung, wo sie gar nicht 

abstimmungsberechtigt gewesen sei und somit auch die Botschaft nicht 

erhalten habe, oder den Genehmigungsbeschluss der Regierung 

anzufechten, nachdem darin keine Verpflichtungen ihrerseits erwähnt 

worden seien. Der damalige Gemeindepräsident E._____ sei wohl auch 

ihr Verwaltungsrat, aber ohne Zeichnungsberechtigung, gewesen. 

Gleichzeitig sei er aber auch noch Präsident der Raiffeisenbank F._____ 

gewesen, welche ihre Kreditgeberin gewesen sei. Die Aufforderungen der 

Gemeinde zur Bekanntgabe des Veräusserungspreises, den sie überdies 

schon vor der Erhebung der kommunalen Handänderungssteuer vom 

5. September 2013 hätte kennen müssen, seien eher in der Absicht 

erfolgt, irgendwelche konkludente Akzeptanz seitens der Verkäuferin zu 

erhalten, was jedoch nicht geschehen sei. Der Gemeindepräsident habe 

wohl gemäss Schreiben der Gemeinde vom 5. November 2013 das 

Anliegen einer Einzonung aufgenommen, aber ohne Auftrag oder 

entsprechende Vollmacht seitens ihres Verwaltungsrates. Wohl könnten 

die Bündner Gemeinden nach Art. 19 Abs. 3 KRG einen angemessenen 

Ausgleich des Mehrwertes festlegen, was vorliegend aber weder 

gesetzlich noch vertraglich irgendwie erfolgt sei. Ohne eine klare und 

eindeutige gesetzliche Grundlage  oder entsprechende schriftliche 

Vereinbarung sei die Erhebung irgendwelcher Abgaben aber ohnehin 

nicht zulässig. Mit der MWAA sei sonst niemand belastet worden, mit 

Ausnahme der Alterssiedlung "G._____", welche aber bezüglich 

Alterssiedlung wieder befreit sei. Ob dort ein Vertrag oder auch nur die 

Erwähnung in der Botschaft vorhanden sei, entziehe sich ihrer Kenntnis. 

Auch diesbezüglich habe sich die Gemeinde zu erklären. Gestützt auf 

Art. 5 RPG (gemeint ist die vor dem 1. Mai 2014 geltende Fassung) und 

Art. 19 Abs. 3 KRG seien bisher in den Richtlinien der Bündner 

Vereinigung für Raumplanung in ländlichen Gebieten Ansätze zwischen 

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10 und 20 % empfohlen worden, und nicht 40 %. Des Weiteren werde der 

Zins von 5 % ab dem falschen Datum verlangt, da im Schreiben vom 

23. Oktober 2013 gar kein geschuldeter Betrag erwähnt sei. 

3. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in 

ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde und verwies zur 

Begründung auf die angefochtene Verfügung vom 8. April 2014. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften 

sowie in der angefochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das 

Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 

soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 

oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die 

angefochtene kommunale Verfügung vom 8. April 2014, mit welcher die 

Beschwerdegegnerin mit Bezug auf die Parzelle 1700 eine MWAA in der 

Höhe von Fr. 304'276.-- zuzüglich 5 % Zins ab dem 23. Oktober 2013 

verfügt und überdies das Grundbuchamt D._____ angewiesen hat, eine 

entsprechende Anmerkung auf den Grundstücken 1359 und 1447 für eine 

MWAA von 40 % bei Überbauung zwischen dem 12. Februar 2010 und 

dem 12. Februar 2030 anzubringen, ist weder endgültig noch kann sie bei 

einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt sie ein 

taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressatin der 

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angefochtenen Verfügung ist die Beschwerdeführerin berührt und weist 

ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf 

die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit 

einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit der von der 

Beschwerdegegnerin gegenüber der Beschwerdeführerin gestützt auf den 

Verkauf einer Teilfläche von 1931 m2 (Grundstück 1700) zum Preis von 

Fr. 780'000.-- in Rechnung gestellte MWAA in der Höhe von Fr. 304'276.-

- zuzüglich 5 % Zins ab dem 23. Oktober 2013. 

2. a) Gemäss neuem Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

(RPG; SR 700), gültig ab 1. Mai 2014, regelt das kantonale Recht einen 

angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch 

Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Dabei werden 

Planungsvorteile mit einem Satz von mindestens 20 % ausgeglichen. Der 

Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen 

Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, 

dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone 

zugewiesenem Boden ausgeglichen werden (Art. 5 Abs. 1bis RPG). 

Gemäss Art. 38 Abs. 4 RPG (Übergangsbestimmungen) regeln die 

Kantone innert fünf Jahren nach Inkrafttreten der Änderungen den 

angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile nach den 

Anforderungen von Art. 5 RPG.

b) Vorliegend ist die Bauzonenzuteilung der Grundstücke 1359, 1447 und 

1700 durch die Gemeinde an der Urnenabstimmung vom 17. Mai 2009 

erfolgt und mit der rechtskräftigen Genehmigung durch die Regierung des 

Kantons Graubünden vom 12. Januar 2010 in Kraft getreten. Die 

tatsächliche Überbauung einer Teilfläche von 1931 m2 des umgezonten 

Landes (Grundstück 1700) erfolgte im Anschluss an dessen Verkauf vom 

25. Januar 2013 an zwei Aktiengesellschaften zum Preis von 

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Fr. 780'000.--. Massgebend für den vorliegenden Verkauf bleibt somit 

Art. 5 RPG in seiner bis zum 30. April 2014 geltenden Fassung, der wie 

folgt lautete:
Art. 5 Ausgleich und Entschädigung
1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und 
Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen. 
2 Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, 
so wird voll entschädigt. 
3 Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei 
Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist. 

Auf diesen bis zum 30. April 2014 geltenden Art. 5 RPG stützte sich auch 

Art. 19 Abs. 3 des Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden 

(KRG; BR 801.100), den die Beschwerdegegnerin für die Erhebung der 

vorliegend streitigen MWAA angewendet hat. Dieser schreibt vor, dass 

die Bündner Gemeinden mit den Betroffenen vertraglich einen 

angemessenen Ausgleich festlegen können, wenn planerische 

Massnahmen zu erheblichen Vor- oder Nachteilen führen. Eine 

diesbezügliche Erhebungsermächtigung für die Gemeinde ist in Art. 19 

Abs. 3 KRG somit ohne Weiteres gegeben. Voraussetzung dazu ist 

allerdings, dass dies mit den Betroffenen vertraglich festgelegt worden ist. 

In ihrer Wegleitung "Baulandpolitik und Baulandmobilisierung in der 

Gemeinde" (beschwerdeführerische Beilage 11) schreibt die Bündner 

Vereinigung für Raumentwicklung (BVR) in Ziff. 5.1 ausdrücklich, dass 

das KRG für die Mehrwertabschöpfung keine weiteren kommunalen 

Bestimmungen erfordere, aber den Abschluss von vertraglichen 

Vereinbarungen vorsehe. In Anhang 3 legt die BVR auch ein solches 

Muster eines Mehrwertausgleichsvertrags bei. In der Arbeitshilfe zum 

KRG des Departements für Volkswirtschaft und Soziales vom 

6. Dezember 2004 (Stand 1. Dezember 2010) wird unter Art. 19 Abs. 3 

KRG was folgt ausgeführt: 

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"Abs. 3 gibt den Gemeinden ausdrücklich die Befugnis zum Abschluss von 
Vereinbarungen mit Grundeigentümern/innen über den angemessenen Ausgleich 
planungsbedingter Vor- und Nachteile. Damit sind allfällige Zweifel an der Zulässigkeit 
solcher Verträge zwischen Gemeinwesen und Privaten beseitigt. Den Gemeinden wird 
mit diesem Instrument der Weg geebnet, mit Grundeigentümern/innen z.B. eine 
Planungsmehrwertabschöpfung (in Geld oder in Form einer Sachleistung) 
auszuhandeln, so z.B. in Fällen, in denen sich der Gemeinde mehrere gleichwertige 
Gebiete für Neueinzonungen oder Aufzonungen anbieten. Gestützt auf diese 
Bestimmung dürfte es wohl zulässig sein, im kommunalen Baugesetz eine Regelung zu 
erlassen, mit welcher z.B. Einzonungsbeschlüsse vom Vorliegen eines 
Planungsmehrwertabschöpfungsvertrages zwischen den involvierten 
Grundeigentümern/innen und dem Gemeindevorstand abhängig gemacht werden. 
Hingegen dürfte der vorliegende Absatz 3 keine gesetzliche Grundlage für eine 
Regelung bilden, gestützt auf welche eine Planungsmehrwertabschöpfung gegen den 
Willen der involvierten Grundeigentümerschaft erhoben werden kann; eine 
entsprechende gesetzliche Grundlage müsste gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG – wenn schon 
– im kantonalen Recht geschaffen werden. Der kantonale Gesetzgeber hat davon jedoch 
abgesehen."

c) Vorliegend hat die Beschwerdeführerin von Anfang an bestritten, einer 

vertraglichen Vereinbarung mit der Beschwerdegegnerin irgendwie 

zugestimmt zu haben. Eine solche schriftliche Vereinbarung legt die 

Beschwerdegegnerin denn auch nicht ein. Sie sieht den Abschluss einer 

solchen Vereinbarung in ihren Ausführungen in der Botschaft zur 

massgebenden Ortsplanungsrevision vom 17. Mai 2009 und zusätzlich in 

der Tatsache, dass der damalige Gemeindepräsident gleichzeitig im 

Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin sass und somit gleichsam ihre 

Interessen vertreten haben soll. Weder die erwähnte Botschaftspassage, 

wonach der Eigentümer an die Gemeinde eine Abgeltung 

(Mehrwertabschöpfung) von 40 % zu leisten habe, falls die Parzelle 

innerhalb von 20 Jahren mit reinen Wohnbauten ergänzt und/oder 

überbaut werde, noch die Verwaltungsratseigenschaft ohne 

Zeichnungsberechtigung und ohne ausdrückliche Vollmacht des früheren 

Gemeindepräsidenten sind aber geeignet, die nach Art. 19 Abs. 3 KRG 

erforderliche Zustimmung der Beschwerdeführerin entstehen zu lassen. In 

Ermangelung einer entsprechenden Zustimmung der Beschwerdeführerin 

sowie vor dem Hintergrund, dass die Erhebung einer 

Planungsmehrwertabschöpfungsabgabe gegen den Willen der 

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involvierten Grundeigentümerschaft gestützt auf Art. 19 Abs. 3 KRG nicht 

möglich ist, erweist sich die angefochtene Verfügung vom 8. April 2014, 

wenn nicht gerade als nichtig, so doch als widerrechtlich, weshalb die 

vorliegende Beschwerde gemäss Ziff. 1.1. des Antrags gutzuheissen und 

die angefochtene Verfügung ersatzlos aufzuheben ist. Damit kann die 

Frage der Nichtigkeit der angefochtenen Verfügung an sich offen 

gelassen werden. 

3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin, 

welche gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies verpflichtet wird, der 

obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin die durch den 

Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Gemäss 

Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der 

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung, HV; BR 

310.250) gilt ein Stundenansatz zwischen Fr. 210.-- und 270.-- als üblich. 

Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin hat mit Schreiben vom 

10. Juli 2014 eine Honorarnote im Umfang von Fr. 3'930.-- eingereicht. 

Dieser Betrag setzt sich zusammen aus einem Honorar von Fr. 3'875.-- 

für 15.5 Arbeitsstunden à Fr. 250.-- zuzüglich Barauslagen von Fr. 55.--. 

Der gesamthaft geltend gemachte Aufwand von 15.5 Arbeitsstunden 

erscheint dem Gericht als angemessen. Hingegen kann mangels 

Einreichung einer Honorarvereinbarung sowie vor dem Hintergrund der 

Tatsache, dass die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin nicht im 

Anwaltsregister (des Kantons Schwyz) eingetragen ist, nicht von einem 

über dem üblichen mittleren Ansatz im Sinne von Art. 3 Abs. 1 HV 

liegenden Stundenansatz von Fr. 250.--, sondern bloss von einem 

mittleren Stundenansatz von Fr. 240.-- ausgegangen werden. Folglich 

ergibt sich eine aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 3'775.-- 

(15.5 Arbeitsstunden à Fr. 240.-- [= Fr. 3'720.--] + Barauslagen von 

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Fr. 55.--). In diesem Umfang hat die Gemeinde X._____ die A._____ AG 

aussergerichtlich zu entschädigen. 

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Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die angefochtene Verfügung vom 

8. April 2014 aufgehoben. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 212.--

zusammen Fr. 2'712.--

gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde X._____ entschädigt die A._____ AG aussergerichtlich mit 

gesamthaft Fr. 3'775.--.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]