# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 830a0a75-0c8e-5b85-ac01-1667c99abf27
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-08-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 22.08.2002  VB.2001.00326
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2001-00326_2002-08-22.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2001.00326	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 22.08.2002
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Festsetzung des Quartierplans

	
amtlicher Quartierplan Widacher, Schwerzenbach

Auf die Beschwerde ist einzutreten (E. 1).
Die Rüge, die Grabenstrasse stelle Teil der Grob- und nicht der Feinerschliessung dar, weswegen keine Einkaufspflicht bestehe, ist zuzulassen (E. 2b).
Indem sich die Gemeinde bei Erlass des Quartierplans bezüglich der Abgrenzung gebunden glaubte, unterschritt sie ihr Ermessen. Bei Berücksichtigung aller massgeblicher Umstände ergibt sich, dass die Grabenstrasse der Groberschliessung zuzurechnen und damit im Verfahren nach StrassG auszubauen ist (E. 2c).
Auch vorbestehende Erschliessungsanlagen sind ins Eigentum der Gemeinde überzuführen (E. 3b).
Landabtretungen im QP-Verfahren sind in der Regel zu Preisen unter Marktwert auszugleichen. Höhere Entschädigungen sind auszurichten, wenn das Verfahren einzig dem Ausbau einer bestehenden Strasse dient und die Belastung der betroffenen Eigentümer unterschiedlich ist (E. 4a).
Die im QP-Verfahren zu berücksichtigenden Landan- und Abtretungen der Beschwerdeführer sind relativ geringfügig, die Entschädigung nach den allgemeinen Grundsätzen festzusetzen. Die von der BRK festgesetzte Entschädigung ist nicht rechtswidrig (E. 4b).
Die Entschädigung für den Fussweg ist nicht zu beanstanden (E. 5b).
Das Begehren um eine höhere Entschädigung für den Kehrplatz ist offensichtlich unbegründet (E. 5c).
Die QP-Kosten sind in der Regel im Verhältnis der Flächen der neuen Grundstücke zu verlegen. Davon ist in Ausnahmefällen abzuweichen, wenn dies eine klare Verletzung des Äquivalenzprinzips bedeuten würde (E. 6a).
Der auf das Grundstück des Beschwerdeführers 1 entfallende Aufwand war nicht grösser als der für die anderen Parzellen. Dieses ist daher bei der Kostenverlegung gleich wie die übrigen zu gewichten (E. 6b).

			 	
				Stichworte:
	
						ABTRETUNG
ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG
AKZESSORISCHE PRÜFUNG
ÄQUIVALENZPRINZIP
ERMESSEN
ERMESSENSUNTERSCHREITUNG
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
FEINERSCHLIESSUNG
GROBERSCHLIESSUNG
KOSTENVERLEGUNG
QUARTIERPLAN
RICHTPLAN
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
VERFAHRENSKOSTEN
VERKEHRSPLAN
VERWIRKUNG
WEGRECHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 24 PBG
§ 31 Abs. II PBG
§ 90 Abs. I PBG
§ 90 Abs. III PBG
§ 91 PBG
§ 93 PBG
§ 171 PBG
§ 173 PBG
§ 177 Abs. I PBG
§ 11 lit. II QuartierplanV
§ 50 lit. II VRG
§ 6 Zugangsnormalien

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. Mit Beschluss vom 13. November 2000 setzte
der Gemeinderat Schwerzenbach den amtlichen Quartierplan Widacher fest. Das
rund 16 ha umfassende Quartierplangebiet liegt südlich des Bahnhofs und wird
umgrenzt von der Bahnhofstrasse im Norden, der SBB-Linie in Nordosten, dem
Chimlibach im Südosten, Süden und Südwesten, sowie der Dorfstrasse im Westen.
Es ist teilweise überbaut, vor allem entlang der Bahnhofstrasse, im Bereich
zwischen Grabenstrasse und SBB-Linie sowie beidseits des westlichen Teils der
Schossackerstrasse.

 

II. A und B, Grundeigentümer im
Quartierplangebiet, gelangten gegen die Planfestsetzung mit einer Reihe von
Anträgen an die Baurekurskommission III. Die Kommission lud die
Quartierplangenossen E sowie F1 und F2 ins Verfahren bei und wies den Rekurs am
5. September 2001 vollumfänglich ab.

 

III. A und B haben am 8. Oktober 2001 gegen
den Beschluss der Baurekurskommis­sion III Beschwerde an das Verwaltungsgericht
erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Im
Einzelnen stellen sie folgende Anträge:

II./1.  Die
Verpflichtung des Beschwerdeführers 1, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 01
mit einem Betrag von Fr. --.-- in die Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen,
sei aufzuheben.

II./2.  Eventuell
sei die Verpflichtung aufzuheben, den Einkaufsbetrag im Rahmen des
Geldausgleichs mit dem Vollzug des Quartierplanes zu leisten. Die Fälligkeit
sei auf den Zeitpunkt zu verschieben, in welchem der Beschwerdeführer 1 die
Grabenstrasse für Kat.-Nr. 01 über die bisherige Grundstücksnutzung hinaus in
Anspruch nimmt.

II./3.  Der
Trottoirbau entlang der Grabenstrasse (4. Etappe) sei aus dem Quartierplan zu
streichen.

II./4.  Evtl.
sei das für diesen Trottoirbau abzutretende Land des Beschwerdeführers mit
mindestens Fr. 550.-/m2 zu entschädigen.

 

III./1. Die
Verpflichtung des Beschwerdeführers 1, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 02
mit einem Betrag von Fr. --.-- in die bestehen­de Schmutz- und
Regenwasserleitung einzukaufen, sei aufzuheben.

III./2. (Eventualantrag
hierzu).

 

IV.     Die
Mehr- und Minderzuteilungen seien zu einem Ansatz von mindes­tens Fr. 550.-/m2
auszugleichen.

 

V./1. und 2.
Die Entschädigungen für den Servitutsweg A und für den Servi­tuts-Kehrplatz an
der Schossackerstrasse seien auf den hälftigen Ver­­kehrswert des beanspruchten
Landes, mindestens aber auf Fr. 275.-/m2 festzusetzen.

 

VI.     Das
Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers 1 sei bezüglich der Teilfläche T2
von ..... m2 bei der Verlegung der Verfahrenskos­ten mit 25 % zu
gewichten.

 

All dies unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Be­schwerdeverfahren.

 

Verfahrensmässig beantragten die
Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins sowie den Beizug eines
Amtsberichtes des Notariates Dübendorf, der über die in der Gemeinde
Schwerzenbach und insbesondere im Quartierplanperimeter seit Januar 1996
bezahlten Preise für Wohnbauland Aufschluss erteilt.

 

Die Baurekurskommission reichte am 1.
November 2001 die Akten ein und ersuch­te ohne weitere Bemerkungen um Abweisung
der Beschwerde. Die Beigeladenen beantrag­ten am 6. Dezember 2001 die Abweisung
der Beschwerde, soweit sie ihre Miteigentumsrechte tangiere. Der Gemeinderat
Schwerzenbach beantragte am 19. Dezember 2001 mit aus­führlicher Begründung
ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden
könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

Das
Verwaltungsgericht lud am 7. Februar 2002 den Gemeinderat Schwerzenbach ein,
Unterlagen im Zusammenhang mit der Grabenstrasse einzureichen, ersuchte das
Notariat Dübendorf um einen Amtsbericht über die in Schwerzenbach zwischen
Januar 1996 und Dezember 2001 für Wohnbauland bezahlten Preise und ordnete
einen Augenschein an. Das Notariat erstattete den Amtsbericht am 7. März 2002.
Am 24. April 2002 reichte der Ge­­mein­derat Schwerzenbach die erbetenen
Unterlagen ein, und am 7. Juni 2002 fand unter Teil­nahme der Parteien – ohne
die Mitbeteiligten, denen das Erscheinen freigestellt worden war – der
Augenschein statt, der sich auf das Thema beschränkte, welche Funktion der Gra­­benstrasse
für die Erschliessung des Quartierplangebietes und des angrenzenden Zimiker­­riets
zukomme.

 

Mit Eingaben vom 8. Juli 2002 nahmen
Beschwerdeführer und Beschwerdegegner zu den gerichtlich eingeholten Unterlagen
und zum Ergebnis des Augenscheins Stellung. Beide Parteien hielten an ihren
Anträgen fest.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Legitimation der Beschwerdeführer
gemäss § 21 des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai
1959/8. Juni 1997 (VRG) ist gegeben. Auf die rechtzeitig
und form­­richtig eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten (§ 41 VRG).
Die Frage, ob die Beschwerdeführer auch eine akzessorische Überprüfung des
kommunalen Verkehrs­plans verlangen können, ist weiter hinten im
Sachzusammenhang zu behandeln. Zuständig ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).

 

2. Grabenstrasse (Beschwerdeantrag II)

 

a) Die Grabenstrasse wurde seit den
Siebzigerjahren in mehreren Etappen ausgebaut. Die erste Etappe umfasst den
Abschnitt von der Bahnhofstrasse bis zum Beginn von Kat.-Nr. 01; dieser Ausbau
erfolg­­te 1974 nach Strassengesetz. Die zweite Etappe diente zur Erschliessung
der Überbauung am Einhardweg und wurde von den interessierten Grundeigentümern
1988 im so genann­ten superprivaten Verfahren vorgenommen. Der Beschwerdeführer
1 trat für diesen Ausbau 76 m2 seines Landes ab, beteiligte sich
aber im Übrigen nicht daran. Die dritte Etappe erfolgte 1996 wiederum in einem
privaten Verfah­ren, an dem sich diesmal auch der Beschwerdeführer 1
beteiligte. Der Quartierplan Widacher sieht nun noch eine 4. Etappe vor, den
Bau eines durch einen Grünstreifen von der Fahrbahn getrennten Trottoirs auf
der Südseite der Grabenstrasse, auf der ganzen Anstosslänge von Kat.-Nr. 01.
Ausserdem verpflichtet der Quartierplan den Beschwerdeführer 1, sich in die 2.
Etappe des Ausbaus der Grabenstrasse nachträglich einzukaufen.

 

Der Beschwerdeführer 1 wehrt sich gegen die
Einkaufspflicht und den Trottoirbau (als Teil des Quartierplans) vor allem mit
dem Argument, die Grabenstrasse bilde Teil nicht der Fein-, sondern der
Groberschliessung. Dies ergebe sich in erster Linie aus der Funk­tion der
Grabenstrasse, die nicht nur die beidseits anstossenden Quartiere Gferch und
Widacher, sondern darüber hinaus auch die Industrie- und Wohnbaugebiete im
Zimikerriet erschliesse, zudem den Friedhof und den Fussballplatz, die beide
südlich des Chimlibaches in der Freihaltezone liegen. Entsprechend dieser
Funktion habe der Gemeinderat der Gemein­deversammlung im Jahr 1984 denn auch
vorgeschlagen, die Graben­strasse als Teil der Groberschliessung in den
kommunalen Verkehrsrichtplan aufzuneh­men. Dass die Gemeindeversammlung diesen
Antrag abgelehnt hat, sei als Zufallsentscheid zu werten. Auch bezüglich
Ausbaustandard weise die Grabenstrasse den Charakter einer nutzungsorientierten
Sammelstrasse auf. Bilde die Grabenstrasse Teil der Groberschliessung, so fehle
es an einer Rechtsgrundlage, den Beschwerdeführer 1 nachträglich zur
Beteiligung an der privat finanzierten 2. Ausbauetappe zu zwingen, und könne
der Land­erwerb für den vorgesehenen Trottoirbau nur nach den Bestimmungen des
Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrassG) erfolgen.

 

b) Zunächst stellt sich die Frage, ob der
Beschwerdeführer 1 diese Rügen im vorliegen­den Verfahren überhaupt noch
vorbringen kann. Der Beschwerdegegner macht hierzu geltend, der
Beschwerdeführer 1 hätte die Möglichkeit gehabt, 1986 die Totalrevision der
Bau- und Zonenordnung mit Rekurs anzufechten. Bei dieser Gelegenheit hätte er
die akzes­sorische Überprüfung des Verkehrsplanes von 1984 verlangen müssen. Dieses
Recht sei heute verwirkt. Die Vorinstanz hat ebenso argumentiert.

 

aa) Unbestritten ist, dass es zumindest den
Privaten im Rahmen der Anfechtung eines Nutzungsplans zusteht, die diesem zu
Grunde liegenden Festsetzungen des Richtplans akzessorisch in Frage zu stellen.
Dies deshalb, weil die Privaten keine Möglichkeit haben, den Richtplan
unmittelbar anzufechten (vgl. z.B. RB 1993 Nr. 9 = BEZ 1993 Nr. 13 E. 2a). Die
akzessorische Anfechtung des Richtplans muss grundsätzlich so früh als möglich,
d.h. durch Anfechtung des Nutzungsplans, erfolgen, wie auch die Rechtmässigkeit
des Nutzungs­­plans grundsätzlich nur direkt im Anschluss an dessen Erlass
bestritten werden kann (Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im
Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 1066). Indessen lässt die
Rechtsprechung die nachträgliche Anfechtung von Nutzungsplänen zu, wenn sich
der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Be­schränkungen
Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit
hatte, seine Interessen zu verteidigen. Ferner muss die Gültigkeit eines
Nutzungsplans stets dann noch in Zweifel gezogen werden können, wenn die
gesetzlichen Vorschriften über die Ortsplanung geändert werden oder wenn sich
die tatsächliche Situation seit Erlass eines Zonenplans in einer Weise
gewandelt hat, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten
Eigentumsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (BGE 111 Ia 129 E. 3d
mit Hinweisen; RB 1987 Nr. 9; Haller/Karlen, N. 1068 ff.). 

 

Wird vorliegend die akzessorische
Anfechtbarkeit des Nutzungsplans von 1986 be­jaht, so führt dies dazu, dass
auch der diesem zugrunde liegende Verkehrsplan in Frage ge­stellt werden
kann. Dies gilt zumindest dann, wenn die Zulässigkeit der
Überprüfung wie vorliegend damit begründet wird, dass der Beschwerdeführer 1986
keinen Anlass hatte, den Nutzungsplan anzufechten, weil er sich über die ihm
damit auferlegten Beschränkungen keine Rechenschaft geben konnte.

 

bb) Gemäss Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes
über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) werden Bauzonen durch das
Gemeinwesen innerhalb der im Erschliessungspro­­gramm vorgesehenen Frist
erschlossen (vgl. dazu VGr, 18. Dezember 1996, BEZ 1997 Nr. 6, E. 1a). Auf der
Ebene der Richtplanung bezeichnet der kommunale Verkehrsplan die bestehenden
und geplanten Anlagen und Flächen für kommunale Strassen der Groberschlies­­sung
sowie die Wege von kommunaler Bedeutung. Er ist unverzichtbar (§ 31 Abs. 2 in
Verbindung mit § 24 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
Ge­stützt darauf ist der Erschliessungsplan zusammen mit der Bau- und
Zonenordnung festzusetzen (§ 90 Abs. 1 PBG). Er gibt Aufschluss über die
öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung der Bauzonen
notwendig sind und zeigt auf, in welchen zeitlich bestimmten Etappen das
Gemeinwesen die Groberschliessung der Bauzonen durchführt (§ 91 PBG). Der
Regierungsrat kann Gemeinden, deren Bauzonen grösstenteils überbaut sind und
deren Groberschliessung für die weitere Überbauung weitgehend ausreicht, von
der Festsetzungspflicht entbinden oder diese Pflicht räumlich oder sachlich
beschränken (§ 90 Abs. 3 PBG).

 

Allein aus dem Verzicht auf einen kommunalen
Erschliessungsplan kann nach dieser Regelung nicht zwingend auf die Natur der
Erschliessung geschlossen werden (BEZ 1997 Nr. 6, E. 3b). Wird eine Gemeinde
von der Festsetzung eines Erschliessungsplans ent­­bunden, so bedeutet dies mit
anderen Worten nicht, dass sämtliche Strassen(aus)bauten der Feinerschliessung
zuzurechnen wären. Wo der Erschliessungsplan nicht bestimmt, was Gegenstand der
Groberschliessung ist, müssen die Anlagen der Grob- oder Feinerschlies­sung
vielmehr aufgrund der allgemeinen Abgrenzungskriterien zwischen Grob- und
Feiner­schliessung unterschieden werden (a.a.O., E. 2b). Es liegt somit eine
wesentlich andere Si­tuation vor als in RB 1995 Nr. 67, wo ein
Erschliessungsplan gerade bestand.

 

cc) Es fällt
nicht leicht zu entscheiden, ob der Beschwerdeführer 1 unter den damals
gegebenen Umständen den Nutzungsplan 1986 hätte anfechten müssen. Für eine
solche Ob­liegenheit spricht der Umstand, dass die Streichung der Grabenstrasse
aus dem Verkehrs­plan 1984 jedenfalls für den Fachkundigen wohl gerade den Sinn
hatte, dass diese Strasse künftig zur Feinerschliessung gerechnet werden
sollte. Anderseits ist zu bedenken, dass die geschilderte Rechtslage Spielräume
offen lässt. Der Beschwerdeführer 1 macht in diesem Sinn zu Recht geltend, mit
dem 1986 getroffenen Verzicht auf die Festsetzung eines Erschliessungsplans sei
lediglich eine allgemeine Aussage über den Stand der Groberschliessung in der
Ge­meinde Schwerzenbach getroffen worden. Zutreffend ist auch sein Einwand, er
habe keinen An­lass gehabt, diese Festsetzung anzufechten, da der Beschluss
durchaus die Möglichkeit of­fen gelassen habe, den Restausbau der Grabenstrasse
im Verfahren nach Strassengesetz zu realisieren. Der Beschwerdeführer muss sich
zudem nicht entgegenhalten lassen, von gegen­teiligen Absichten der Gemeinde
hinreichend genaue Kenntnis gehabt zu haben. Namentlich ist unbekannt, aus
welchen Gründen die Gemeindeversammlung 1984 die Grabenstrasse aus dem
Verkehrsplan herausstrich. Dem Protokoll ist hierzu nichts zu entnehmen. Die
Begründung im Protokoll der Gemeindeversammlung vom 24. Januar 1986 für den Ver­zicht
auf einen Erschliessungsplan erschöpft sich in der Feststellung, dass praktisch
das gan­ze Baugebiet grob erschlossen sei und dass nur noch untergeordnete
Ergänzungen notwendig seien. Das führt nicht unbedingt zum Ergebnis, dass die
Grabenstras­se der Feinerschliessung zuge­wiesen werden sollte.

 

Aus den in den Achtzigerjahren unternommenen
Anstrengungen zum Ausbau der Gra­benstrasse ergab sich ein solcher Schluss auch
nicht mit der erforderlichen Klarheit. Zwar hatte der Beschwerdeführer 1 wie
erwähnt im November 1984 eingewilligt, für den heute als 2. Etappe bezeichneten
Teilausbau der Grabenstrasse Land abzutreten. Die in die­sem Zusammenhang
zwischen den damaligen Bauwilligen und der Gemeinde abgeschlossene
Vereinbarung, die unter anderem eine (spätere) Kostenbeteiligung des Beschwerdefüh­­rers
1 voraussetzt und aus der sich auch schliessen lässt, dass der Beschwerdegegner
die Grabenstrasse kaum als Groberschliessung ansah, wurde aber ohne Beteiligung
und – soweit ersichtlich – ohne Wissen des Beschwerdeführers 1 abgeschlossen.
Der Vertrag betref­fend die 3. Etappe, an der sich der Beschwerdeführer 1 dann
wohl beteiligte, wurde erst Jahre nach dem Erlass der Zonenplanrevision von
1986 abgeschlossen. 

 

Berücksichtigt werden kann auch, dass das
Verwaltungsgericht im Entscheid BEZ 1997 Nr. 6 ebenfalls ohne Weiteres auf das
einige Jahre nach der Revision der Bau- und Zo­nenordnung vorgebrachte Argument
eingetreten ist, die in Frage stehende Strasse bilde Teil der
Groberschliessung, obwohl der Regierungsrat auch in jenem Fall die Gemeinde vom
Erlass eines Erschliessungsplanes für das fragliche Gebiet entbunden hatte.

 

In Würdigung des Vorstehenden erscheint es
gerechtfertigt, die Rüge zuzulassen, die Grabenstrasse stelle einen Teil der
Groberschliessung dar, womit eine akzessorische Prüfung des Erschliessungsplans
von 1986 bzw. des Verkehrsplans von 1984 einhergeht.

 

c) Die Parteien gehen zu Recht davon aus,
dass es Sache des Gemeinwesens wäre, den Ausbau der Grabenstrasse nach den
Vorschriften des Strassengesetzes vorzunehmen, wenn es sich dabei um eine
Anlage der Groberschliessung handelt. Dem Gemeinwesen ob­liegt nach den
Grundsätzen über die Groberschliessung die Pflicht, die öffentlichen Verkehrs­wege
und Versorgungsanlagen zu bauen, die das Quartierplangebiet umgrenzen oder
durchkreuzen, weil und sofern sie nicht nur den Bedürfnissen des Quartiers
dienen (vgl. BEZ 1997 Nr. 6 E. 2c mit Hinweisen).

 

aa) Bei der Abgrenzung zwischen Grob- und
Feinerschliessung steht den Gemeinden ein weiter Ermessensspielraum zu. Ein
pflichtgemässes Ermessen hat sowohl die Funk­­tion der Erschliessungsanlage als
auch die Vorgaben von Plänen und der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften zu
berücksichtigen (BEZ 1997 Nr. 6 E. 2a). Das Verwaltungs­­gericht, welches nach
§ 50 VRG nur eine Rechtskontrolle vorzunehmen hat, schreitet in diesem
Zusammenhang nur ein, wenn ein Ermessensmissbrauch oder eine Ermessensüber­schreitung
vorliegt (§ 50 Abs. 2 lit. c VRG). Hierzu gehört auch die Ermessensunterschreitung,
die gegeben ist, wenn die Verwaltung sich als gesetzlich gebunden ansieht und
es ablehnt, ihre Ermessensbefugnis auszuschöpfen, obwohl sie über solche
verfügt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N.
79).

 

bb) Der
Beschwerdegegner macht geltend, es liege ein negativer raumplanerischer Ent­scheid
der Gemeinde vor, der von den Gerichten zu respektieren sei. Dem Kriterium der
Verkehrsfunktion komme vorliegend, angesichts der klaren Aussage des Verkehrs-
und des Erschliessungsplans, keine wesentliche Bedeutung zu. Alle Beteiligten,
auch der Beschwer­de­führer 1, hätten im Ende 1995/Anfang 1996 unterzeichneten
Erschliessungsvertrag anerkannt, dass es sich bei der Grabenstrasse um eine von
den Grundeigen­tümern allein zu finan­zierende Quartierplananlage der
Feinerschliessung handle.

 

cc) Damit räumt der Beschwerdegegner implizit
eine Ermessensunterschreitung ein, indem er vorbringt, im Quartierplanverfahren
habe gar nicht mehr über die erschliessungsrechtliche Stellung der
Grabenstrasse entschieden werden müssen, da diese bereits vorher ver­bindlich
festgelegt worden sei. Die Frage, ob die Grabenstrasse eine Anlage der Grob-
oder der Feinerschliessung darstellt, wäre nach dem soeben Ausgeführten in Berücksichtigung
sowohl der raumplanerischen Grundlagen als auch der Funktion der Strasse zu entscheiden
gewesen. Zwar ist dem Beschwerdegegner darin beizupflichten, dass die Streichung
der Grabenstrasse aus dem Verkehrsplan für das Vorliegen einer Feinerschliessung
sprach. Ein abschliessender Entscheid lag darin jedoch nicht. Mit dem Verzicht
auf den Er­schliessungsplan wurde die hier interessierende Streitfrage wie
zuvor erläutert vielmehr of­fen gelassen.

 

dd) Dass die Grabenstrasse bzw. ihr Ausbau
Gegenstand eines Quartierplans ist oder zumindest sein könnte, ist keineswegs
so offenkundig, wie der Beschwerdegegner be­hauptet. Zunächst steht fest, dass
die ersten 120 m dieser Strasse seinerzeit im Verfahren nach Strassengesetz
ausgebaut wurden. Sodann wurden die 2. und 3. Etappe im superpriva­ten
Verfahren durchgeführt, was keine zwingenden Rückschlüsse auf den Charakter der
Gra­­benstrasse zulässt. Wohl wurde in Ziffer 2 der Vereinbarung für die 3.
Etappe ausgeführt, die Beteiligung der Anstösser erfolge, um ein kostspieliges
Quartierplanverfahren zu vermeiden. Diese Aussage bezieht sich auf die
"Mitbeteiligung von profitierenden Drittgrund­stücken". Der Ausbau
erfolgte indessen nicht wegen dieser Drittgrundstücke (die An­stössergrundstücke
der Grabenstrasse), sondern wegen der Auflagen in einem baurechtlichen
Entscheid vom 2. Oktober 1989, der ein Bauvorhaben in der Industriezone Zimikerriet
betraf. Es trifft zu, dass dabei zumindest formell keine Kostenübernahme im
Sinn von § 11 Abs. 2 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 (QPV)
vorlag. Nach dieser Be­stimmung haben die Gesuchsteller (die Bauwilligen) die
Kosten für den im Sinn von § 93 PBG vorzeitigen Bau von
Groberschliessungsanlagen vorzuschiessen. Diese Bestimmung konnte nicht zum
Zuge kommen, nachdem die Gemeinde von der Festsetzung eines
Erschliessungsplanes entbunden worden war, wodurch das gesamte Bauzonengebiet
der Ge­meinde als in der ersten Etappe befindlich zu betrachten war bzw. ist.
Materiell kann das gewählte Vorgehen dennoch nichts anderes als die private
Finanzierung einer Groberschliessung darstellen, nämlich dann, wenn sich
erweisen sollte, dass die Grabenstrasse als solche anzusehen ist. 

 

ee) Der vorhandene bzw. vorgesehene
Ausbaustandard der Grabenstrasse (Fahrbahn­­breite 7,5 bzw. 5,5 m, beidseitiges
Trottoir von je 2 m Breite) kann gemäss den Zugangs­­normalien vom 9. Dezember
1987 (LS 700.5) sowohl für eine Erschliessungsstrasse (Feinerschliessung) als
auch für eine nutzungsorientierte Sammelstrasse (Groberschlies­sung) gewählt werden.
Die bauliche Ausgestaltung spricht mit anderen Worten weder für noch gegen das
Vorliegen einer Groberschliessung, wenn von den ersten 120 m abgesehen wird.
Dieser Abschnitt für sich allein ist hingegen für eine Feinerschliessung
eindeutig über­­dimensioniert.

 

ff) Zu prüfen ist die Funktion der
Grabenstrasse.

 

aaa) Gemäss den
vom Gericht einverlangten Berechnungen des Beschwerdegegners bzw. seines
Ingenieurs erschliesst die Grabenstrasse folgende Wohneinheiten (WE):

 

	
  Quartier

  	
  Zone

  	
  Minimale Anzahl WE

  	
  Mögliche WE (Potenzial)

  
	
  Innerhalb QP-Perimeter:

  Widacher 1

  Widacher 2

  Gferch 1

  Gferch 2

  Gferch 3

  Zwischentotal

  	
  

  W3

  W1L

  W2

  W2

  W1D

  	
  

  62

  36

  20

  96

  20

  234

  	
  

  62

  36

  20

  101

  20

  239

  
	
  Ausserhalb
  QP-Perimeter:

  Zimikerriet 1

  Zimikerriet 2

  Zimikerriet 3

  Zwischentotal

  	
  

  W1D

  W2

  Industrie

  	
  

  46

  29

  75

  150

  	
  

  46

  29

  261

  336

  
	
  Total

  	
   

  	
  384

  	
  575

  

 

Der Beschwerdeführer 1 bezweifelt, dass in
den von der Grabenstrasse erschlossenen Baugebieten, die bereits überbaut sind,
eine Nutzungsverdichtung ausgeschlossen werden kann. Beim unüberbauten Wohngebiet
basiere die Berechnung auf einer anrechenbaren Baumasse von 700 m3
pro Wohneinheit, was um ca. 100 – 200 m3 zu viel sei. So habe auch
der Beschwerdegegner in seiner Weisung vom 17. April 2000 an die Gemeindeversammlung
betreffend Trottoirbeitrag für das Gebiet Widacher 2 ein Potenzial von 50
Wohnungen angenommen. Schliesslich müsse im In­dustriegebiet mit einem deutlich
höheren Verkehrs­potenzial gerechnet werden, als hier an­ge­nommen worden sei.
Der Beschwerdegegner hält demgegenüber insbesondere dafür, in der Industriezone
sei auch künftig nicht mit einer vol­len Ausschöpfung der Ausnützung zu
rechnen, weshalb er hier ein Potenzial von nur 195 Wohneinheiten für angemessen
hält. Wie es sich damit im Einzelnen verhält, kann aus den nachfolgenden Erwägungen
dahingestellt bleiben.

 

bbb) Wie sich der Tabelle entnehmen lässt und
auch am Augenschein deutlich wurde, erschliesst die Grabenstrasse neben dem
innerhalb des Quartierplanperimeters gelegenen Wohngebiet ein Siedlungsgebiet
mit Wohn- und Industriezone, das bereits heute eine er­hebliche Anzahl
Wohneinheiten enthält und das vor allem künftig noch wesentlich stärker genutzt
werden kann, so dass auch entsprechend mehr Verkehr zu erwarten ist. Ausgehend
vom Entwicklungspotenzial im Zimikerriet lässt sich ungeachtet der
Unsicherheiten bei den Wohneinheiten feststellen, dass das von der
Grabenstrasse erschlossene Siedlungsgebiet ausserhalb des
Quartierplanperimeters eher mehr Verkehr erzeugt bzw. erzeugen wird als jenes
innerhalb dieses Perimeters. Dafür spricht neben der Anzahl möglicher Wohn­­einheiten,
dass das Zimikerriet anders als die Gebiete Widacher und Gferch nicht mehr
unbedingt in Fussgängerdistanz zum Bahnhof und zum Ortszentrum liegt. Weiter
hat sich am Augenschein bestätigt, dass zusätzlich auch der Sportplatz im
Zimikerriet sowie der Friedhof hauptsächlich über die Grabenstrasse angefahren
werden.

 

Die
Grabenstrasse wurde in den Achtzigerjahren von der Gemeinde mit zwei Schwel­­­len
zur Verkehrsberuhigung ausgestattet. Das ändert nichts daran, dass sie die
Haupt­verbindung zwischen dem Industriegebiet Zimikerriet und der
Bahnhofstrasse darstellt und auch entsprechend signalisiert ist. Weiter ist
nicht zu bezweifeln, dass sie den motorisierten Verkehr aus dem ganzen Wohn-
und Industriegebiet Zimikerriet Richtung Autobahn sowie zu den
Einkaufsgelegenheiten in Volketswil aufnimmt. Dass die Einmündung der Oberholzstrasse
in die Grabenstrasse verkehrsberuhigend ausgestaltet ist, ändert daran nichts.
Hingegen lässt der Ausbaustand der Oberholz- und der Grabenstrasse den Schluss
zu, dass diese Strassen für Schleichverkehr ab der Greifensee- und
Bahnhofstrasse keine attraktive Alternative darstellen.

 

ccc) Die tabellarische Zusammenstellung
zeigt, dass die Grabenstrasse bereits heute gegen 400 Wohneinheiten
erschliesst. Damit ist sie grundsätzlich als nutzungsorientierte Sam­melstrasse
im Sinn der Zugangsnormalien zu qualifizieren. Erst recht muss dies gelten,
wenn die zusätzlich mögliche Nutzung in der Industriezone Zimikerriet
berücksichtigt wird, ferner auch der Umstand, dass allfällige Nutzungsreserven
im überbauten Gebiet vernachlässigt wurden. Der Beschwerdegegner wendet
hiergegen ein, dass Erschliessungsstrassen im Sinn der Normalien bis zu 600
Wohneinheiten erschliessen können, sofern eine dich­­te Bebauung vorliegt, die
mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist. Diese Voraussetzung sei
hinreichend erfüllt, so dass die Grabenstrasse in jedem Fall die Kapazitätsgrenze
einer Erschliessungsstrasse einhalte. 

 

Gemäss § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien kann bei
dichter Überbauung und guter Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln der
Grenzwert für Erschliessungsstrassen von 300 auf höchstens 600 Wohneinheiten
erhöht werden. Die Frage, ob eine solche Erhöhung angezeigt sei, ist nach den
Verhältnissen des einzelnen Falls zu beurteilen; die Zugangsnor­malien haben
dabei nur, aber immerhin, richtunggebende Bedeutung. Das Kriterium der gu­­ten
Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln als Voraussetzung für
Erleichterungen beim Ausbau der Zufahrten leuchtet ohne weiteres ein, da in
diesem Fall ein deutlich grösserer Anteil des unmittelbaren Zugangsverkehrs zu
Fuss abgewickelt wird und daher mit einer geringeren Beanspruchung der Zufahrt
durch die Motorfahrzeuge von Anwohnern und ihrer Besucher zu rechnen ist (Roman
Sieber, Die bauliche Verdichtung aus recht­licher Sicht, Freiburg 1996, S.
142). Hingegen ist aus einer höheren Dichte der Überbauung nicht auf ein
geringeres Verkehrsaufkommen zu schliessen, sondern ist die höhere
Überbauungsdichte erfahrungsgemäss lediglich eine Voraussetzung dafür, dass
eine gute Er­schliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln geschaffen wird; ein
eigenständiger Sinn dieses Kriteriums kann allenfalls darin gesehen werden,
dass bei dichter Überbauung der Grenzwert an Wohneinheiten in der Regel bereits
bei einem vergleichsweise kurzen Zugang erreicht und damit die Zahl von
Kreuzungsmanövern, welche für die Dimensionierung der Zugänge ausschlaggebend
sind, naturgemäss geringer ist (vgl. VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00292, E.
2).

 

Vorliegend musste für die Industriezone eine
Anzahl Wohneinheiten errechnet werden (§ 6 Abs. 1 Zugangsnormalien), wobei
hierfür keine gesicherten Vorgaben bestehen. Ent­sprechend unsicher ist der
gewonnene Wert. Erst recht ist es problematisch, ausgehend von dieser Anzahl
die Industriezone als dicht besiedelt (und gut erschlossen) im Sinn der Zu­gangsnormalien
zu qualifizieren. Jedenfalls fehlen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass ein
nennenswerter Teil des Personen- und Güterverkehrs mit diesem Gebiet dank der –
re­lativen – Nähe des Bahnhofs mit öffentlichen Verkehrsmitteln abgewickelt
würde. Für die Industriezone Zimikerriet ist eine Erhöhung des Grenzwerts
gemäss Zugangsnormalien da­her ebensowenig angezeigt wie für die angrenzenden
Wohnzonen.

 

ddd) Im Sinn einer Gesamtbeurteilung der
Verhältnisse ergibt sich Folgendes: Die Grabenstrasse erschliesst neben den
Gebieten Gferch und (Teilen von) Widacher das Gebiet Zimikerriet (Wohn- und
Industriezone) sowie den Sportplatz und den Friedhof. Diese Gebiete enthalten
bereits im Ist-Zustand deutlich über 300 Wohneinheiten; bei einer vollen
Ausnützung zählen sie rund 550 – 600 Wohneinheiten. Angesichts der
Überbauungsdichte, des Nutzungscharakters (Wohnzone, teilweise Industriezone,
Sportplatz, Friedhof) und der vorhandenen öffentlichen Verkehrsmittel ist die
Grabenstrasse nicht mehr als Erschlies­sungs-, sondern als nutzungsorientierte
Sammelstrasse anzusehen.

 

Der Augenschein hat gezeigt, dass das Bau-
und Erholungsgebiet Zimikerriet vorwiegend über die Grabenstrasse und nur
sekundär über die Oberholzstrasse erschlossen wird. Dass die Benützung der
Grabenstrasse nicht zwingend ist, stellt diese Beurteilung nicht in Frage.
Signalisation, Anschluss und Einbettung ins übergeordnete Strassennetz so­wie
ihr Ausbau sprechen nach der Lebenserfahrung dafür, dass die Grabenstrasse für
Be­wohner, Arbeitende und Besucher die erste Wahl darstellt. Es mag zutreffen,
dass ein Teil der Autopendler aus dem Zimikerriet für die Fahrt nach Zürich den
Weg über die Ober­holz­strasse wählt. Es liegt aber je nach den Umständen eben
so nahe, via Grabenstras­se und Bahnhofstrasse auf die Autobahn und von dort
weiter zum Zielort zu fahren. Für andere Zwecke, etwa die Fahrt zum Einkauf in
den entsprechenden Geschäften in Volkets­wil, drängt sich die Benutzung der
Grabenstrasse ohnehin auf. Der Industrieverkehr wird schon aufgrund der
Strassenführung bei der Verzweigung Oberholz-/Grabenstrasse die letztere wäh­len,
was im Übrigen den ausdrücklichen Planungsabsichten entspricht.

 

Es geht daher nicht an, die Grabenstrasse als
quartierinterne Erschliessung der Gebiete Gferch und (Teilen von) Widacher zu
behandeln. Vielmehr weist sie eine klar quartier­übergreifende Bedeutung auf.
Angesichts dieser Bedeutung und ihres Ausbaustandards ist sie als der
Groberschliessung zugehörig zu qualifizieren.

 

gg) Daran vermag die Vorgeschichte nichts zu
ändern. Der Streichung aus dem Ver­­kehrsplan kommt nur die Bedeutung eines
unter verschiedenen Indizien zu; vorliegend ist sie nicht von durchschlagender
Bedeutung. Weiter muss sich der Beschwerdeführer 1 nicht entgegenhalten lassen,
er habe die Grabenstrasse als im Quartierplanverfahren auszubauende
Feinerschliessungsanlage betrachtet. Vielmehr ist der Beschwerdegegner daran zu
erinnern, dass sein Vorgehen wenig transparent und folgerichtig war. So wurde
die 1. Etap­pe der Grabenstrasse im Verfahren nach Strassengesetz errichtet.
Die 2. und 3. Etappe erfolg­ten wie erwähnt im superprivaten Verfahren.
Vorliegend von Bedeutung ist, dass die Ge­meinde während der 2. Etappe dem
Beschwerdeführer 1 ihre Auffassung, der Ausbau er­­folge nach den Grundsätzen
der Feinerschliessung und der Beschwerdeführer 1 werde sich zu gegebener Zeit
einzukaufen haben, nie mitteilte. Dem Erschliessungsvertrag für die 3. Etappe lässt
sich entnehmen, dass die Beteiligten ein kostspieliges Quartierplanverfahren
für die Mitbeteiligung von profitierenden Drittgrundstücken vermeiden und
gleichzeitig die hinreichende Verkehrserschliessung nach heutigem Recht
sicherstellen woll­ten. Daraus lässt sich allenfalls schliessen, dass die
Beteiligten einschliesslich des Beschwerdeführers 1 annahmen, mit diesem
Vertrag bzw. dessen Vollzug ihre Grundstücke ausreichend erschlos­sen zu haben.
Anzunehmen, die Beteiligten hätten sich mit diesem Ver­trag verbindlich darauf
geeinigt, die Grabenstrasse inskünftig als Feinerschliessungsanlage anzusehen,
strapaziert indessen die Möglichkeiten der Vertragsauslegung über Gebühr und
führt eindeutig zu weit.

 

hh) Stellt die Grabenstrasse eine
Groberschliessungsanlage dar, so ist ihr Ausbau (4. Etappe) im Verfahren nach
Strassengesetz zu projektieren. Da dies bisher unterblieben ist, entfällt die
Grundlage für die gegen den Beschwerdeführer 1 in diesem Zusammenhang erhobenen
Forderungen. Das führt zur Gutheissung der Beschwerdeanträge II/1 und II/3, wäh­rend
die Eventualanträge hierzu gegenstandslos werden.

 

3. Kanalisation Schossackerstrasse
(Beschwerdeantrag III)

 

a) Beide Beschwerdeführer verlangen, der
Beschwerdeführer 1 sei von der Pflicht zu befreien, sich mit seinem Grundstück
Kat.-Nr. 02 in die vorhandene Schmutz- und Regenwasserleitung einzukaufen.
Eventualiter beantragen sie, die im Quartierplan vorgesehene Übertragung dieser
Doppelleitung ins öffentliche Eigentum der Gemeinde sei aufzuheben und die
bezüglich der Leitung bestehenden servitutarischen Regelungen seien unverändert
weiterzuführen.

 

Der Beschwerdeführer 2 hat die fragliche
Doppelleitung auf der Grundlage eines zu Gunsten seines Grundstücks Kat.-Nr. 04
begründeten Leitungsbaurechtes erstellt. Sie ver­läuft ab der
Schossackerstrasse über Kat.-Nr. 02 und 03 und entwässert die angeschlos­se­nen
Grundstücke in den Chimlibach bzw. in die diesem entlang verlaufende Kanali­sations­lei­tung.
Die Mitbeteiligten, d.h. die Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nr. 05, 06 und 07
haben sich per 1. April 1994 bzw. per 1. Dezember 1998 in die Abwasserleitungen
eingekauft.

 

b) Gemäss § 171 PBG gehen die
Erschliessungsanlagen des Quartierplans nach ihrer Vollendung unentgeltlich in
das Eigentum der Gemeinde oder des entsprechenden Werk­­trägers über, soweit
das Eigentum nicht schon aufgrund der Zuteilung (gemäss § 143 PBG) übertragen
worden ist. Wie die Baurekurskommission III zutreffend festgestellt hat, gilt
dies auch dann, wenn wie vorliegend bestehende, durch Private erstellte und
finanzierte Leitungen zu Quartierplananlagen erklärt werden. § 171 PBG stellt
nicht bloss eine Regel für Anlagen dar, die gemäss den §§ 166 ff. PBG erstellt
worden sind, sondern ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer für alle
vom Quartierplan erfassten Anlagen massgeblich. Er gilt demnach auch für
Erschliessungsanlagen, die von den interessierten Privaten bereits vor dem
Quartierplan erstellt worden und die im Hinblick auf eine ausreichende
Erschliessung (§ 128 PBG) beizubehalten sind, weshalb ihr Genügen im Rahmen des
Quar­­tierplanverfahrens überprüft wurde (BEZ 1998 Nr. 26; vgl. auch RB 1998
Nr. 102). Es sind denn auch keine sachlichen Gründe ersichtlich, aus denen die
umstrittenen Abwasserlei­tungen nicht nach der allgemeinen Regel behandelt
werden sollten. § 171 PBG stellt da­her eine genügende gesetzliche
Grundlage für die zwangsweise Übertragung der fraglichen Leitungen an die
öffentliche Hand dar. Auch besteht ein öffentliches Interesse an diesem Ein­­griff,
indem der künftige Unterhalt der Anlage auf diese Weise problemlos sichergestellt
werden kann. Damit ist auch dem auf eine Beibehaltung und Ergänzung der bisherigen
servitutarischen Regelung abzielenden Eventualantrag der Boden entzogen.

 

c) Was die
Einkaufspflicht angeht, so können sich die Beschwerdeführer – ungeach­tet der
Frage, in wessen Eigentum die Leitungen bisher standen bzw. stehen – nicht da­rauf
berufen, hier gehe es um eine Angelegenheit, die nur ihr internes Verhältnis
betrifft. Viel­mehr sind die Kosten für den Bau der Leitung nach
quartierplanrechtlichen Grundsätzen zu verlegen. Die Einkaufsregelung von § 173
PBG kommt daher nicht allein dem bisherigen Eigentümer zugute, sondern allen,
welche die Leitung bereits mitfinanziert haben. Die früheren Ein­kaufsbeiträge
der Mitbeteiligten sind entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht
einfach als rein privatrechtliche Abgeltungen an den Leitungseigentü­mer zu
behandeln, sondern als Einkaufsbeiträge im Sinn von § 173 PBG. Dies war im
Übrigen bis vor kurzem ganz offensichtlich die Meinung aller an der Leitung
Beteiligten – ein­schliesslich der Beschwer­deführer –, sieht doch Ziff. IV/5
des Dienstbarkeitsvertrags vom 16. Dezember 1998  ausdrücklich vor, dass sich
weitere Grund­eigentümer in die Kanalisationsleitung einkaufen können, unter
anteilsmässiger Übernahme der seinerzeitigen Erstellungskosten samt Zinsen.
Diese Vertragsbestimmung kann nur so vollzogen werden, dass ein allfälliger
Einkaufsbetrag den verschiedenen Beteiligten anteilsmässig gutgeschrieben wird,
wie dies im Quartierplan vorgesehen ist. Das Gleiche sah auch bereits Ziff.
III/5. und 6. des Dienstbarkeitsvertrags vom 22. April 1994 vor, mit welchem
sich die Mitbeteiligten F1 und F2 und E in die Leitung einkauften. Wie der
Beschwerdegegner zu Recht zu bedenken gibt, würde die von den Beschwerdeführern
angestrebte Lösung darauf hinauslaufen, die an­teiligen An­sprü­che der an der
Leitung Mitberechtigten auf die Einkaufssumme neu Angeschlossener zu unterlaufen.
Dieses Ziel entspricht nicht § 173 PBG und verdient keinen Rechts­schutz. Hin­ge­gen
steht es dem Beschwerdeführer 2 selbstverständlich frei, auf seinen Anteil an
der vom Beschwerdeführer 1 zu leistenden Einkaufssumme zu verzichten.

 

Die Anträge III/1. und III/2. sind demnach
abzuweisen.

 

4. Entschädigung für Mehr- und
Minderzuteilungen (Beschwerdeantrag IV)

 

Die Beschwerdeführer 1 und 2 beantragen
gemeinsam, die Mehr- und Minderzutei­lun­gen seien zu einem Ansatz von
mindestens Fr. 550.-/m2 auszugleichen.

 

a) Minder- und Mehrabtretungen im Quartierplanverfahren
sind von den Beteiligten meist nicht gewollt, sondern ergeben sich zwangsläufig
aus den Anforderungen an die Land­­umlegung. Hier ist gemäss langjähriger
Praxis entsprechend der Zielsetzung der Quar­tierplanung ein vernünftiger
Interessenausgleich anzustreben, was voraussetzt, dass bei der Ermittlung der
Ausgleichsleistung nicht auf die im freien Handel erzielbaren Spitzenpreise
abgestellt wird. Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass bei Handänderungen im
Quartierplan­verfahren weder die Grundstückgewinn- noch die Handänderungssteuer
erhoben wird. Daher fallen die Ausgleichssummen im Quartierplanverfahren
regelmässig niedriger aus als die für Enteignungen zugesprochenen
Landentschädigungen (RB 1978 Nr. 95). Von diesen Grundsätzen ist zu Gunsten
einer stärker am Verkehrswert orientierten Entschädigungsbemessung dann
abzuweichen, wenn das Quartierplanverfahren in einem weitgehend überbauten
Gebiet einzig dem Ausbau einer bestehenden Strasse dient und die Belastung des
oder der betroffenen Grundeigentümer ungleich hoch ist (RB 1986 Nr. 83).

 

b) Wie vorne ausgeführt, hat der Ausbau der
Grabenstrasse (4. Etappe) im Verfahren nach Strassengesetz zu erfolgen. Die in
diesem Zusammenhang erforderliche Landabtretung ist nicht mehr Gegenstand des
Quartierplans; sie ist daher auch ohne Bedeutung für die Frage, wie die
Landabtretungen im Quartierplanverfahren zu entschädigen sind. Die üb­­rigen
die Beschwerdeführer betreffenden Landan- und -abtretungen sind verhältnismäs­sig
geringfügig. Die Entschädigung ist daher nach den üblichen Grundsätzen
festzusetzen.

 

Im Quartierplanverfahren wurde der Ansatz für
den Ausgleich von Mehr- und Minderzuteilungen gestützt auf ein Gutachten der
Zürcher Kantonalbank (ZKB) vom 10. Oktober 2000 auf Fr. 400.-/m2
festgesetzt. Das Gutachten beziffert den mittleren Verkehrswert für
erschlossenes Land auf Fr. 505.-/m2 und jenen für unerschlossenes
Land auf Fr. 460.-/ m2. Die Baurekurskommission III erwog, das
Gutachten sei in allen Teilen überzeugend. Der vom Gemeinderat festgesetzte
Landpreis bedeute eine Herabsetzung des Schätzwertes um ca. 13 %. Diese
Reduktion könne im Lichte der erwähnten Praxis als durchschnittlich und daher
als zulässig bezeichnet werden.

 

Die Beschwerdeführer haben in ihrer
Beschwerde eingewendet, das Schätzungsgutachten basiere auf einer
Renditeberechnung, die nicht relevant sein könne, wenn und soweit sich
Vergleichswerte ermitteln liessen, und haben auf verschiedene Verkaufsgeschäfte
hingewiesen, aus denen Vergleichswerte gewonnen werden könnten. Der vom Notariat
Dü­bendorf eingeholte Amtsbericht zeigt nun, dass sämtliche von den
Beschwerdeführern erwähnten Verkaufsgeschäfte zu tieferen Preisen abgewickelt
wurden, als dem Verkehrswert gemäss Gutachten entsprechen würde. Selbst wenn
nicht alle dieser Geschäfte vergleichs­tauglich sind (so liegt im einen Fall
eine Erbteilung vor, in einem andern lässt sich der Qua­­­d­ratmeterpreis für
unbebautes Land nicht ermitteln, weil nicht nur Land verkauft wurde), so ergibt
sich doch, dass die vorhandenen tauglichen Vergleichswerte mit jenen übereinstimmen,
die im Gutachten ausdrücklich erwähnt werden, und dass keine weiteren vergleichstauglichen
Verkaufsgeschäfte vorliegen. Unter diesen Umständen ist es nicht zu be­anstanden,
dass das Schätzungsgutachten auf einer Renditeberechnung beruht. Selbst wenn
diese mit Unsicherheiten behaftet ist, ist das Ergebnis mindestens ebenso
zuverlässig wie der von den Beschwerdeführer nachträglich bemühte Vergleich mit
Durchschnittswerten des gesamten Kantons oder des Glatttals. 

 

Im Ergebnis bringen die Beschwerdeführer
nichts vor, was die Festsetzung der Entschädigung für Mehr- und
Minderzuteilungen durch den Beschwerdegegner als rechtswidrig erscheinen
liesse. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

 

5. Servitutsentschädigungen (Beschwerdeantrag
V)

 

a) Gemäss dem TB
erhält der Beschwerdeführer 1 für die Belastung des Grund­­stücks Kat.-Nr. 08
(alt 01) mit einem Fusswegrecht eine Entschädigung von Fr. 50.-/m2,
wel­che die Gemeinde als so genannten Interessenbeitrag ausrichtet. Für den
Servituts-Kehrplatz auf der Schossackerstrasse sieht der TB bei den Baukosten
eine Gutschrift von Fr. 190.-/m2 für 110 m2 vor. Dabei
handelt es sich um eine Vorleistung an die Bau­kosten des Kehrplatzes, den der
Beschwerdeführer 1 (oder sein Rechtsnachfolger) dereinst, d.h. bei der
Überbauung seiner an die Schossackerstrasse anstossenden Parzellen, auf eigene
Rechnung wird errichten lassen müssen. Die Gutschrift steht für denjenigen Teil
dieser Baukosten, den die übrigen Strassenanstösser zu übernehmen haben. Die
dem Beschwerdeführer 1 gutgeschriebenen Fr. 190.-/m2 sind somit
nicht als Servitutsentschädigung anzusehen. Eine solche ist für den Kehrplatz
nicht vorgesehen.

 

b) Bei der Festsetzung der Entschädigung für
den Fussweg A kann den Vorinstanzen keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden.
Wie diese zu Recht ausführen, bleibt das belastete Land ausnützbar. Das
anerkennt auch der Beschwerdeführer 1. Richtig ist aber auch, dass der Weg
entlang der Grenze verläuft, weshalb der gemäss § 265 PBG zu beachtende
Wegabstand von 3,5 m wegen des dort ohnehin einzuhaltenden kleinen Grenzabstandes
von 4,5 m gemäss Art. 13 der Bau- und Zonenordnung vom 12. April 1996
(BZO) nicht wesentlich ins Gewicht fällt. Richtig ist der Einwand des
Beschwerdeführers 1, dass das für den Fussweg reservierte Land als
Gartenfläche entfällt. Diese Einbusse ist indessen niemals mit Fr. 275.-/m2
oder mehr zu bewerten. Eine solche Forderung erscheint an sich schon weit
übersetzt. Vorliegend kommt noch hinzu, dass gerade die Grundstücke im hinte­ren
Bereich der Schossackerstrasse von der direkten Fussverbindung zum Dorfzentrum
bzw. zum Bahnhof besonders profitieren. Die Einschränkung bei der
Flächennutzung wird durch diese Verbesserung bei der Erschliessung weitgehend
ausgeglichen. Die Entschädigung von Fr. 50.-/m2 ist daher nicht zu
beanstanden.

 

c) Die Parteien sind sich uneinig, ob der
Beschwerdeführer 1 rechtzeitig im Sinn von § 155 PBG ein Begehren um eine
(höhere) Servitutsentschädigung für den Kehrplatz ge­stellt habe. Die Frage
kann offen bleiben, da das Begehren offensichtlich unbegründet ist. Wie schon
die Quartierplankommission mit Recht ausgeführt hat, dient der Kehrplatz un­mittelbar
und, so ist zu ergänzen, vorwiegend dem Beschwerdeführer 1 bzw. seinen
Grundstücken. Der Kostenverteiler des TB bringt dies zutreffend zum Ausdruck,
wenn er, bei einer Gesamtfläche des Strassenabschnittes d–e von 400 m2,
den von den übrigen Anstössern zu übernehmenden Baukostenanteil mit 110 m2
einsetzt. Da gegenüber der Schossackerstrasse ohnehin der Strassenabstand
einzuhalten ist, und da der Beschwerdeführer die genaue Lage des Kehrplatzes
nach der Stellung der vorgesehenen Bau­ten richten kann, ist die
Beeinträchtigung der Überbaubarkeit minim. Was den Entzug von Gartenfläche
angeht, kann auf das soeben unter b) Ausgeführte verwiesen werden. Der Flä­chenentzug
fällt hier noch weniger ins Gewicht; zudem ist der Beschwerdeführer zwingend
auf eine Verkehrserschliessung angewiesen, um seine Grundstücke überhaupt
überbauen zu können. Der Verzicht darauf, für die Kehrplatz-Servitut eine
Entschädigung auszurichten, ist daher nicht rechtswidrig. Der Beschwerdeantrag
V ist abzuweisen.

 

6. Verfahrenskosten (Beschwerdeantrag VI)

 

Der Beschwerdeführer 1 ficht den
Verteilschlüssel der Verfahrenskosten an; er beantragt, dass die Teilfläche T2
(..... m2) seiner Parzelle Kat.-Nr. 01 statt mit 75 % mit
25 % belastet wird. Die Baurekurskommission III hat diesen Antrag
abgelehnt, weil die Kos­­tenverlegung gemäss Quartierplan
quartierplanrechtlichen Grundsätzen entspreche. 

 

a) Die Kosten der Gemeinde für die
Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans sind von den beteiligten
Grundeigentümern samt Zins in der Regel im Verhältnis der Flächen ihrer neuen
Grundstücke zu bezahlen. Besondere Verhältnisse sind zu berücksichtigen
(§ 177 Abs. 1 PBG). Bei der Festsetzung des Kostenverlegers ist das
Äquivalenzprinzip zu beachten (RB 1988 Nr. 69, auch zum Folgenden). Dieses
verlangt, dass zwischen den zu leis­­tenden Kostenanteilen und dem
wirtschaftlichen Sondervorteil, welcher dem Grundeigen­tümer durch die
getroffenen Massnahmen entsteht, ein vernünftiges Verhältnis besteht (Ulrich
Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A.,
Zürich 1998, Rz. 2054 ff. und 2066). Das ändert aber nichts daran, dass §
177 Abs. 1 PBG einen relativ groben Raster für die Verlegung der
Administrativkosten schafft, der Pauscha­­lierungen und den Verzicht auf
Differenzierungen zulässt, sofern die Ergebnisse noch vertretbar erscheinen.
Insbesondere ist Satz 2 von § 177 Abs. 1 PGB, wonach besondere Ver­hältnisse zu
berücksichtigen sind, so zu verstehen, dass von der Regel der Belastung ent­sprechend
der Fläche der Neuzuteilung nur in wirklichen Ausnahmefällen abgewichen werden
darf, also dann, wenn das Festhalten am genannten Verteilungsgrundsatz im konkre­ten
Fall eine klare Verletzung des Äquivalenzprinzips bedeuten würde (vgl. VGr,
16. April 1999, VB.1998.00209/213/221, E. 7b).

 

b) Zwar ist das
Grundstück Kat.-Nr. 01 auch in der Teilfläche T2 ohne den Quar­tierplan teilweise
unzureichend erschlossen. Zu ergänzen ist insbesondere die Elektrizitätsversorgung,
während die Wasser- und Abwasserleitungen bis an die Grundstücksgrenze aus­reichend
dimensioniert sind und der Quartierplan die weitere Erschliessung ausdrücklich
dem Grundeigentümer überlässt, allerdings mit der Vorgabe, dass ein Ringschluss
der Wasserversorgung zwischen der Grabenstrasse und der Schossackerstrasse zu
erstellen sein 

wird.
Die meisten administrativen Aufwendungen hinsichtlich des Grundstückes Kat.‑Nr. 01/T2
sind im Zusammenhang mit dem Ausbau der Grabenstrasse (4. Etappe) und dem
Einkauf in die 2. Etappe entstanden. Nun wird mit diesem Urteil festgestellt,
dass die Grabenstrasse eine Anlage der Groberschliessung darstellt und ihr
Ausbau zu Unrecht als Teil des Quartierplans geplant wurde. Im Übrigen waren am
Grundstück Kat.-Nr. 01 kei­ne Arrondierungen vorzunehmen und hält sich der
Aufwand für die Bereinigung der Rechts­verhältnisse in engen Grenzen. Der
gerechtfertigte Quartierplanaufwand für die Teilfläche T2 übersteigt im
Ergebnis den Aufwand, der für die Grundstücke am Ein­­hardweg zu treiben war,
nicht in nennenswerter Weise. Selbst wenn berücksichtigt wird, dass dem erst
teilerschlossenen Grundstück Kat.-Nr. 01/T2 anders als den Grundstücken am Einhard­weg
durch den Quartierplan bzw. die damit verbundene Herbeiführung der Baureife ein
gewisser Sondervorteil entsteht, erweist sich daher die vorgesehene Belas­tung
als ungerechtfertigt und mit dem Äquivalenzprinzip nicht zu vereinbaren. Der
Beschwer­deantrag VI ist da­her gutzuheissen.

 

7. Ergebnis

 

a) Auf Grund dieser Erwägung ist die
Beschwerde teilweise, nämlich in folgenden Punkten gutzuheissen:

-      die Verpflichtung des
Beschwerdeführers 1 aufzuheben, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 01 in die
Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen, 

-      der Trottoirbau entlang der
Grabenstrasse (Ausbau Grabenstrasse, 4. Etap­pe) aus dem Quartierplan
Widacher zu streichen

-      das Grundstück Kat.-Nr. 01 des
Beschwerdeführers 1 bezüglich der Teilfläche T2 von ..... m2 bei der
Verlegung der Verfahrenskosten mit 25 % zu gewichten.

 

Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

 

b) ...

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die Beschwerde wird in folgenden
Punkten gutgeheissen:

a)    Die Verpflichtung des
Beschwerdeführers 1, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 01 in die
Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen, wird aufgehoben.

 

b)    Der Trottoirbau entlang der
Grabenstrasse (Ausbau Grabenstrasse, 4. Etappe) wird aus dem Quartierplan
Widacher gestrichen.

 

c)    Das Grundstück Kat.-Nr. 01 des
Beschwerdeführers 1 wird bezüglich der Teilfläche T2 von ..... m2
bei der Verlegung der Verfahrenskos­ten mit 25 % gewichtet.

 

Die
Sache wird zu entsprechender Überarbeitung des Quartierplanes an den Beschwerdegegner
zurückgewiesen.

 

       Im Übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen.

 

...