# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 643c52c6-11dd-5464-8d9c-b15cb9435d45
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-09-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.09.2008  SB.2008.00040
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2008-00040_2008-09-03.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2008.00040	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.09.2008
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 23.07.2009 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Staats- und Gemeindesteuern 2001
(2. Rechtsgang)

	
Ausserordentliche Neufestsetzung des Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerts einer Eigentumswohnung in Kloten infolge verstärktem Fluglämrs (Pilotfall für alle fluglärmbetr. Grundstückeig.). (vgl. SB.2005.41)
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEWERTUNG
EIGENMIETWERT
EINSCHÄTZUNG
FLUGLÄRM
GUTACHTEN
LÄRMEMISSIONEN
NEUBEWERTUNG
VERMÖGENSSTEUERWERT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 19bis Abs. II EntG
Art. 91 EntG
§ 216 Abs. II lit. b StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2008.00040

 

 

Entscheid

 

 

der 2. Kammer

 

 

vom 3. September 2008

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler, Gerichtssekretärin
Claudia Suter.

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende, 

gegen

 

 

Staat Zürich, 

vertreten durch das kantonale Steueramt 

Beschwerdegegner, 

 

 

betreffend Staats-
und Gemeindesteuern 2001

(2. Rechtsgang),

hat
sich ergeben: 

I.  

Die Eheleute A und B sind
Eigentümer einer 5 ½-Zimmer-Eigentumswohnung an der L-Strasse 01 in C. Die
Liegenschaft befindet sich am östlichen Ortsrand in der Anflugschneise des
Flughafens Zürich-Kloten.

Für das Steuerjahr 2001
deklarierten die Pflichtigen gegenüber den Formelwerten von Fr. ….- bzw.
Fr. ….- gemäss Neubewertung 1999 (Weisung des Regierungsrates an die
Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der
Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 vom 3. März 1999 [Weisung 1999],
Zürcher Steuerbuch I/1 Nr. 15/500) einen um einen Drittel verminderten
(Brutto-)Eigenmietwert von Fr. ….- und einen im gleichen Umfang herabgesetzten
Vermögenssteuerwert von Fr. ….-. Zur Begründung führten sie
Lärmimmissionen an, welchen ihre Liegenschaft wegen verstärkten Flugbewegungen
insbesondere zur Nachtzeit aufgrund des Staatsvertrags mit Deutschland vom
18. Oktober 2001 ausgesetzt sei.

Mit
Einschätzungs- bzw. Einspracheentscheid vom 27. Juni 2002 bzw.
25. Juli 2002 hielt das kantonale Steueramt an den genannten Formelwerten
fest und schätzte die Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. ….-
und einem steuerbaren Vermögen von Fr. ….- ein.

II.  

Hiergegen liessen die Pflichtigen
Rekurs erheben und beantragten, für die Steuerperiode 2001 seien der
Eigenmietwert und der Vermögenssteuerwert der Eigentumswohnung in C um 40% auf
Fr. ….- bzw. Fr. ….- herabzusetzen. Nach Einholung eines amtlichen
Gutachtens vom 20. Februar 2004 (ergänzt durch ein Nachtragsgutachten vom
7. Juli 2004), welches einen Marktmietwert von Fr. ….- pro Monat und
einen Verkehrswert per Ende 2001 von Fr. ….- ergeben hatte, sowie nach
Durchführung einer Referentenaudienz wies die Steuerrekurskommission III das
Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. April 2005 ab. Dabei nahm sie gegenüber
dem Einschätzungs- bzw. Einspracheentscheid eine reformatio in peius vor und
erhöhte das steuerbare Vermögen auf Fr. ….- indem sie den Vermögenssteuerwert
auf 100% des im Gutachten ermittelten Verkehrswerts festsetzte.

III.  

Eine von den Pflichtigen hiergegen erhobene Beschwerde
hiess das Verwaltungsgericht am 26. Oktober 2006 teilweise gut und wies die
Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die
Steuerrekurskommission III, im Wesentlichen zur Einholung eines neuen
Gutachtens über die Marktmiete und den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft,
zurück.

IV.  

Am 27. Februar 2008 wies die Steuerrekurskommission III
nach Einholung eines neuen Gutachtens das Rechtsmittel der Pflichtigen
vollumfänglich ab.

V.  

Hiergegen liessen die Pflichtigen erneut Beschwerde an das
Verwaltungsgericht erheben, sinngemäss mit dem Hauptbegehren, in Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheides sei der Verkehrswert der streitbetroffenen
Liegenschaft im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung ausgehend von der
Basis von Fr. ….- auf 75% herabzusetzen, mithin auf Fr. ….-, der Eigenmietwert
sei ausgehend von der Basis einer Marktmiete von Fr. ….- ab 1. November
2001 auf 70% herabzusetzen, mithin auf Fr. ….- pro Jahr. Eventuell sei aufgrund
der individuellen Neueinschätzung der streitbetroffenen Liegenschaft deren Vermögenssteuerwert
auf Fr. ….-, der Eigenmietwert auf Fr. ….- pro Jahr herabzusetzen. Subeventuell
sei der Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft im Rahmen einer ausserordentlichen
Neubewertung ausgehend von der Basis von Fr. ….- auf 75% herabzusetzen, mithin
auf Fr. ….-, der Eigenmietwert sei ausgehend von der Basis einer Marktmiete von
Fr. ….- ab 1. November 2001 auf 70% herabzusetzen, mithin auf Fr. ….- pro Jahr.
Subsubeventuell sei aufgrund der individuellen Neueinschätzung der
streitbetroffenen Liegenschaft deren Eigenmietwert auf Fr. ….- pro Jahr
herabzusetzen. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die
Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte der Beschwerdegegner die
Abweisung des Rechtsmittels.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die
Behörde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt,
indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches
einräumt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar
im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten
oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere
der Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und
rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).

2.  

Das Verwaltungsgericht hat im ersten Rechtsgang die
gesetzlichen Grundlagen sowie die darauf fussende Rechtsprechung im
Zusammenhang mit der Bewertung und Besteuerung des Eigenmietwerts bzw. des
Vermögenswerts von Liegenschaften umfassend dargelegt (vgl. VGr, 26. Oktober
2006, SB.2005.00041). Hierauf ist zur Vermeidung von Wiederholungen vorweg zu
verweisen.

2.1 Die Pflichtigen beantragen im vorliegenden
Beschwerdeverfahren erneut eine ausserordentliche Neubewertung zufolge
Wertverminderung der streitbetroffenen Liegenschaft. Eine solche Neubewertung
erfolgt laut Weisung 1999 Rz. 90 in der
laufenden Steuerperiode für neu erstellte Liegenschaften, nach umfassender
Totalrenovation von Gebäuden, nach Abbruch von Gebäuden oder nach Handänderungen.
Das Verwaltungsgericht hat im ersten Rechtsgang im genannten Entscheid mit
einlässlicher Begründung das Vorliegen der Voraussetzungen für eine derartige
ausserordentliche Neubewertung verworfen, woran festzuhalten ist: Der
aufgekommene Fluglärm und die seitens der Pflichtigen behauptete und damit
allenfalls einhergehende Enteignung ist nicht per se einer partiellen
wirtschaftlichen Handänderung im Sinn von Rz. 90 der Weisung 1999
gleichzustellen. Nach wie vor erfordert eine solche Handänderung bereits nach
dem Gesetzeswortlaut von § 216 Abs. 2 lit. b StG die Entrichtung
eines Entgelts. Zudem erfolgt eine zivilrechtliche Handänderung durch formelle
Enteignung nach eidgenössischem Enteignungsrecht erst im Zeitpunkt der Bezahlung
der Entschädigung, bildet doch Letztere unabdingbare Voraussetzung für den
Rechtsübergang (vgl. Art. 91 in Verbindung mit Art. 19bis
Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung
[EntG]; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 216 N. 37; Ulrich Häfelin/Georg Müller,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich 2002, N. 2161). Dass
diese Voraussetzungen per Stichtag 31. Dezember 2001 nicht erfüllt waren, ist unbestritten.
Weswegen lärmbedingte Enteignungen anders zu behandeln wären als "übrige"
Enteignungen ist nicht einsichtig. Die wirtschaftliche Handänderung, von
welcher die Pflichtigen vorliegend ausgehen, vollzieht sich nicht bereits mit
dem Auftreten der Immission an sich. Weiter mag bei dieser Sachlage offen
bleiben, ob die Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte überhaupt unter den in
Weisung 1999 Rz. 90 verwendeten Begriff der Handänderung subsumiert werden
kann. Eine solche ausserordentliche Neubewertung nach Handänderungen ist vor
allem dann sinnvoll, wenn damit gestützt auf den erzielten Verkaufspreis
bessere Erkenntnisse bezüglich des Werts einer Liegenschaft erhältlich sind.
Auch wenn – hier ist den Pflichtigen beizustimmen – nicht jede Handänderung
eine vorgängige Festlegung des Verkaufspreises erfordert, so ist dies doch in
einer Vielzahl von Handänderungen eben der Fall. Eine derartige bessere
Erkenntnis über den Verkehrswert ist aber jedenfalls dann gerade nicht
erhältlich, wenn bereits der Beginn der Lärmimmission als
Handänderungstatbestand betrachtet würde. Letztlich ist nicht ersichtlich,
weswegen die Aufzählung in Weisung 1999 Rz. 90 nicht abschliessend sein sollte.
Den seitens der Pflichtigen aufgezählten weiteren ausserordentlichen Vorkommnissen
kann etwa durch die individuelle Schätzung im Sinn von Weisung 1999 Rz. 79
bzw. 83 Rechnung getragen werden. 

2.2 Inwieweit
die Verweigerung einer ausserordentlichen Neuschätzung "mit
der Verfassung, dem Steuerharmonisierungsgesetz und dem Steuergesetz" nicht vereinbar sein soll, ist ebenfalls
nicht einsichtig: Bei der Frage der Methode zur Bestimmung der Eigenmiet- und
Vermögenssteuerwerte sind die Kantone frei, da weder die Verfassung noch das
Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen eine solche vorschreibt (vgl. BGE 128
I 240; BGr, 11. Mai 2006, 2A.713/2005, E. 2.2, www.bger.ch). Zur
Verfassungsmässigkeit der Weisung 1999 an sich hat das Bundesgericht
ausführlich Stellung genommen und diese bejaht (BGr, 5. April 2002,
2P.311/2001, www.bger.ch). Zuzugestehen ist, dass eine mathematisch exakte
Gleichbehandlung jedes einzelnen Steuerpflichtigen aus praktischen Gründen nie
erreichbar ist. Schematisierungen und Pauschalierungen sind gerade im Abgaberecht
unumgänglich und daher auch zulässig (BGr, 5. April 2002, 2P.311/2001, E. 3.3
und 3.4, www.bger.ch, auch zum Folgenden). Mit der in der Weisung 1999
ausdrücklich vorgesehenen individuellen Schätzung werden einzelne unzulässige
Werte in den Bereich des noch Zulässigen zurückgeführt. Einzig hierauf bezieht
sich der gemäss der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichts der dem
Steuerpflichtigen von Verfassung und Gesetz garantierte Anspruch. In diesem
Sinn kann letztlich offen bleiben, ob die ausserordentliche Neubewertung
tatsächlich zu einem anderen Resultat führt als die individuelle Schätzung: Das
höchste Gericht hat einen Anspruch der Steuerpflichtigen auf Rückführung der
Werte auf die Zielvorgabe der Weisung ausdrücklich verworfen – gerade dies
beanspruchen die Pflichtigen im Resultat erneut. Inwieweit infolge der Anwendung
der Weisung 1999 einzelne Grundsätze der Bundesverfassung, etwa der Grundsatz
der Gleichmässigkeit der Besteuerung, das Gebot der Besteuerung nach der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, das Verhältnismässigkeitsgebot, das
Rechtsverweigerungsgebot oder weitere von den Pflichtigen angerufene
Grundrechte, verletzt sein sollen, ist nicht einsichtig.

Damit ist das Vorgehen der Vorinstanz, eine individuelle
Schätzung der streitbetroffenen Liegenschaft anzuordnen, nicht zu beanstanden.

3.  

Wird im Verfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten
über den Verkehrswert einer Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als
Beweismittel der freien Beweiswürdigung durch die erkennende Behörde (vgl. Martin
Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, I/2b, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer
vom 14. Dezember 1990 [DBG], Basel etc. 2008, Art. 115 N. 43 f. auch zum
Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezifische
Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich die Behörde bei der Beweiswürdigung
darauf beschränkt, ob die Expertise vollständig, klar, gehörig begründet, frei
von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen
beruht sowie, ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche
Unbefangenheit hat (RB 1984 Nr. 65; BGE 110 Ib 52). Im Übrigen ist hinsichtlich
der weiteren Anforderungen an ein Gutachten bezüglich Marktmiete und
Verkehrswert auf die Ausführungen des Gerichts im ersten Rechtsgang zu
verweisen.

3.1 Im
wiederaufgenommenen Rekursverfahren hat die Vorinstanz aus nachvollziehbaren
Gründen einen ausserkantonalen Experten mit der Schätzung der streitbetroffenen
Liegenschaft beauftragt. Gegen den Gutachter haben die Parteien keine
Einwendungen erhoben.

Mit Gutachten vom 9. März 2007 und Nachtrag vom 2.
November 2007 schätzte der Sachverständige den Verkehrswert der Liegenschaft
per 31. Dezember 2001 auf Fr. ….-, den Mietwert auf Fr. ….- pro Monat. Die
Vorinstanz hat diese Werte, unter Rückweisung von zahlreichen Einwendungen der
Pflichtigen gegen das Gutachten, mit den formelmässig eruierten Werten
verglichen und letztere im Lichte des Gutachtens als gesetzeskonform bestätigt.

3.2 Zunächst
ist die Unabhängigkeit und Kompetenz des Gutachters unbestritten, ebenso wenig
gibt die formelle Erstellung des Gutachtens zu Bemerkungen Anlass.

Was die Pflichtigen ansonsten gegen das Gutachten
vorbringen, erweist als sich als Versuch, eigenes Fachwissen und eigene
Fachkompetenz gegen diejenige des Gutachters zu stellen. Dies zeigt sich etwa
dort, wo der Ambienteschlüssel im Rahmen des Nutzungsparameters hinterfragt
wird oder der gutachterlich angewandte Lageklasseparameterschlüssel. Beides
sind Fragen, in welchen der Schätzer ein breites Ermessen hat und seine Auffassung–
wie die Vorinstanz zurecht feststellt – differenziert und überzeugend begründet.
Ebenso wenig besteht bei dieser Sachlage Anlass, den Sachwert massgeblich im
Sinne der Beschwerdeführer zu "adjustieren", auch nicht für den Einstellplatz. Ebenso
nachvollziehbar begründet sind die vom Experten geschätzten Bruttomieterträge,
der von ihm verwendete Kapitalisierungsfaktor oder der Umstand, dass auch
Handänderungen berücksichtigt wurden, deren Verpflichtungsgeschäft vor Oktober
2001 lag. Diese Werte und Annahmen sind mit den entsprechenden Bemerkungen der
Vorinstanz (angefochtenes Urteil S. 6–8, auf welche in analoger Anwendung von §
161 GVG zu verweisen ist) zu bestätigen. Das Gutachten erscheint in der Tat als
sehr sorgfältig und in umfassender Kenntnis des Sachverhalts erstellt; es ist
mithin vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen.

Damit hat die Vorinstanz ihr Urteil zurecht auf die
Schätzung des Gutachters abgestellt. Die weiteren Schlussfolgerungen der
Vorinstanz, wonach die formelmässig errechneten Werte damit zu bestätigen
seien, werden zurecht nicht angefochten. Damit bleibt kein Raum für die von den
Pflichtigen eventualiter verfochtene vorzeitige Anwendung der Weisung 2003.

4.  

Gemäss § 151 Abs. 1 StG werden die Kosten des Verfahrens
vor Rekurskommission der unterliegenden Partei auferlegt; wird der Rekurs
teilweise gutgeheissen, werden sie anteilmässig auferlegt. Dabei richtet sich
die Höhe der Kosten nach §§ 23 bis 27 der Verordnung über die Organisation und
das Verfahren der Steuerrekurskommissionen vom 29. April 1998 (VO RK), die
Schreibgebühren nach dem jeweilen gültigen Ansatz der Gebührenordnung für die
Verwaltungsbehörden (LS 682). Barauslagen und Zustellungskosten richten sich
nach den tatsächlich entstandenen Auslagen.

Die Kostenauflage, insbesondere die Auflage der Kosten der
beiden Expertisen, ist Folge des von den Pflichtigen eingeleiteten Verfahrens
bzw. des Verfahrensausgangs zulasten der Pflichtigen. Die Vorinstanz war
angesichts der umstrittenen Bewertung der streitbetroffenen Liegenschaft
verpflichtet, die Expertisen einzuholen. Die Höhe der Auslagen im Zusammenhang
mit den beiden Gutachten ist durch die in den Akten liegenden, nachvollziehbaren
Rechnungen der Gutachter ausgewiesen. Dass die zürcherische Justiz dem
Grundsatz des wohlfeilen Verfahrens im vorliegenden Verfahren in extremis nachlebt,
ergibt sich gerade aus der von der Vorinstanz angesetzten Verfahrensgebühr von
Fr. 400.-. Die Rügen betreffend Rechtsverweigerung bzw. Verletzung des Anspruchs
auf wohlfeile Erledigung des Verfahrens sind unbegründet.

5.  

Damit ist die Beschwerde der Pflichtigen abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 153 Abs. 4 StG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152
und § 153 Abs. 4 StG)

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr. 1'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    100.--     Zustellungskosten,

Fr. 1'100.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…