# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4e01fa6b-df9f-573a-a0a4-631a1ef8c379
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 28.02.2025 BRGE II Nrn. 0016-0017/2025
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nrn--0016-00_2025-02-28.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung

G.-Nrn. R2.2024.00139 und R2.2024.00141
BRGE II Nrn. 0016/2025  - 0017/2025

Entscheid vom 28. Januar 2025

Mitwirkende Abteilungspräsident Frank Martin Kessler, Baurichter Adrian Bergmann,
Baurichter Daniel Willi, Gerichtsschreiber Andreas Mahler

in Sachen Rekurrent

R2.2024.00139
A, […]

R2.2024.00141
1. - 7. B etc. […]
alle vertreten durch […]

gegen Rekursgegnerinnen
1. Baukommission X, […]
2. Politische Gemeinde X, […]

Nr. 2 vertreten durch Gemeinderat X, […]

betreffend Beschluss der Baukommission vom 24. Juni 2024; befristete Bewilligung für
Asylunterkunft (Container), […]
_______________________________________________________

R2.2024.00139 Seite 2

hat sich ergeben:

A.
Mit Beschluss vom 24. Juni 2024 erteilte die Baukommission der Gemeinde
X der Gemeinde X die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von Not-
Wohnraum (Container) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der C-Strasse in
X.

B.
Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 30. Juli 2024 Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des
Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurs-
gegnerinnen.

Ein weiterer Rekurs erging mit Eingabe vom 2. August 2024 von B zusam-
men mit sechs weiteren Rekurrentschaften. Sie beantragten ebenfalls die
Aufhebung der Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung an die Vo-
rinstanz zur Neubeurteilung, alles unter Zusprechung einer angemessenen
Umtriebsentschädigung.

C.
Mit Verfügungen vom 5. August 2024 wurden die Rekurseingänge unter den
Geschäfts-Nrn. R2.2024.00139 bzw. R2.2024.00141 (B etc., nachfolgend
Rekurrentschaft 2) vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.

D.
Mit Eingabe vom 4. September 2024 beantragte die Vorinstanz die Abwei-
sung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten
der Rekurrierenden.

E.
Mit Datum 7. Oktober 2024 erstattete die Rekurrentschaft 2 eine Replik. Wei-
tere Vernehmlassungen erfolgten nicht.

R2.2024.00139 Seite 3

F.
Am 14. November 2024 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:

1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind
daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.

2.1.
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung
oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).

Mit dieser Umschreibung der Legitimation verlangt das Gesetz zunächst,
dass der Rekurrent über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbezie-
hung zum Baugrundstück bzw. den dort vorgesehenen Bauten und Anlagen
verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von
der angefochtenen Anordnung betroffen ist. Ob eine legitimationsbegrün-
dend enge Raumbeziehung zu bejahen ist, hängt auch von der Art der gel-
tend gemachten oder sich sonst aus den Akten ergebenden Einwirkungen
auf das rekurrentische Grundstück ab (Martin Bertschi, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff., auch zum Folgen-
den).

R2.2024.00139 Seite 4

Das vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungs-
interesse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechts-
mittels einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil abwendet. Soweit das
Rechtsmittel mit hierzu von vornherein ungeeigneten Rügen begründet wird,
fehlt es am schutzwürdigen Interesse. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein
geltend gemachter Projektmangel bloss eine für den Rekurrenten bedeu-
tungslose Nebenbestimmung zur Folge hätte.

2.2.
Der Rekurrent im Verfahren G.-Nr. R2.2024.00139 sowie die Rekurrent-
schaften 1, 2, 3 und 4 im Verfahren G.-Nr. R2.2024.00141 sind Mieter bzw.
Stockwerkeigentümer in Liegenschaften, die unmittelbar an das Baugrund-
stück angrenzen bzw. nur durch die C-Strasse davon getrennt sind. Die Re-
kurrentschaften 5 und 6 im letztgenannten Verfahren sind Eigentümer bzw.
Bewohner der Liegenschaften Kat.-Nrn. 2 bzw. 3. Die Distanz dieser Parzel-
len zum Bauvorhaben beträgt ca. 35 bzw. ca. 63 m, getrennt durch weitere
Grundstücke und die schmale D-Strasse. Zumindest von den oberen Stock-
werken der betreffenden Gebäude besteht eine Sichtverbindung auf die ge-
plante Containeranlage. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der
vorgebrachten Rügen sind die genannten Rekurrierenden zur Rekurserhe-
bung im Sinne von § 338a PBG grundsätzlich legitimiert. Soweit dies bei ein-
zelnen Rügen nicht zutrifft, wird es im Rahmen der nachfolgenden Erwägun-
gen darzulegen sein. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls er-
füllt sind, ist auf den Rekurs des Rekurrenten im Verfahren G.-
Nr. R2.2024.00139 sowie der Rekurrentschaften 1, 2, 3, 4, 5 und 6 im Ver-
fahren G.-Nr. R2.2024.00141 grundsätzlich einzutreten.

2.3.
Der Rekurrent 7 im Verfahren G.-Nr. R2.2024.00141 ist Eigentümer der Lie-
genschaft Kat.-Nr. 4. Die Distanz zum Bauvorhaben beträgt ca. 80 m (vom
Wohnhaus gemessen ca. 98 m), wobei die Sicht darauf durch das Gebäude
C-Strasse 28 und Bäume weitgehend, wenn nicht vollständig, verdeckt ist.
Eine rechtserhebliche, legitimationsbegründende Betroffenheit durch das
Bauvorhaben, insbesondere durch die geltend gemachten ästhetischen
Mängel, ist nicht gegeben. Auf den Rekurs im Verfahren
G.-Nr. R2.2024.00141, soweit er durch den Rekurrenten 7 erhoben wurde,
ist daher nicht einzutreten.

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3.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Wohnzone W/1.7 gemäss Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Geplant ist der Wiederaufbau
einer im Zeitpunkt der Baueingabe in Y stehenden, zweigeschossigen Con-
tainer-Anlage als Not-Wohnraum für max. 25 Asylsuchende. Die angefoch-
tene Baubewilligung ist zeitlich befristet auf drei Jahre.

4.1.
Der Rekurrent 1 hält die dreijährige Befristung der angefochtenen Baubewil-
ligung für unrealistisch, weil der von der Gemeinde geplante Ersatz mit sozi-
alem Wohnraum "H" in weiter Ferne liege und eine Entschärfung der geopo-
litischen Lage nicht in Sicht sei. Es würden somit bereits heute konkrete An-
haltspunkte vorliegen, welche eine Verlängerung der auf lediglich 3 Jahre
befristeten Baubewilligung wahrscheinlich machten.

4.2.
Gemäss Dispositivziffer I.1.1. im angefochtenen Beschluss gilt die baurecht-
liche Bewilligung "befristet für maximal 3 Jahre, ab der baubehördlichen Be-
zugsabnahme". Davon ist vorliegend auszugehen. Eine allfällige Verlänge-
rung hätte die Baubehörde in einem neuen Bewilligungsverfahren zu beur-
teilen.

5.1.
Die Rekurrierenden beanstanden die Baugesuchsunterlagen; das Bauvorha-
ben und dessen Auswirkungen könnten, insbesondere hinsichtlich der Ge-
staltung, nicht hinreichend beurteilt werden: Der Katasterplan sei unvollstän-
dig vermasst. Es fehlten insbesondere die Masse zu den südöstlich und süd-
westlich angrenzenden Grundstücken. Die Einhaltung der Grenzabstände
und Mindestabstände seien nicht überprüfbar. Die beiden Aussentreppen so-
wie das zugehörige Vordach seien nicht eingezeichnet, so dass die Gebäu-
deabstände nicht überprüfbar seien.

Der Umgebungsplan sei im Massstab von 1:200 eingereicht worden. Üblich
sei ein Massstab von 1:100. Fassaden-, Schnitt oder Ansichtspläne fehlten
gänzlich. Die Höhe des Bauvorhabens, der Terrainverlauf, allfällige Terrain-
veränderungen und die wohnhygienischen Verhältnisse (Belichtung, Belüf-

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tung, Mindestfläche, Raumhöhen) seien nicht ersichtlich und nicht überprüf-
bar. Das Grundstück habe eine leichte Hanglage. Aus den eingereichten Plä-
nen sei nicht ersichtlich, wie der Modulbau bzw. dessen Fundament diesen
Verhältnissen angepasst werde. Gemäss dem "Technischen Bericht Bau-
massenberechnung Notunterkunft" solle das Dach (OK) auf 458,40 m.ü.M.
zu liegen kommen. Daraus ergebe sich an der südwestlichen Gebäudekante
eine Gebäudehöhe von 7,4 m (458,40 abzgl. 451,00). Indes betrage die Hö-
henkote gemäss digitalem Höhenmodell (GIS) am Fuss der südwestlichen
Gebäudekante nicht 451,00 m.ü.M., sondern 450,78 m.ü.M., was zu einer
klaren Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe führe.

Bei den Grundrissplänen, datiert vom 5. März 2015, handle es sich nicht um
Baueingabepläne, sondern um Ausführungspläne für die seinerzeitige Er-
richtung der Anlage in Y. Es fehlten wichtige Angaben wie z.B. die Fenster-
flächen zur Beurteilung der Anforderungen an die Wohnhygiene. Da es sich
um eine Modulbaute handle, welche definitionsgemäss Verschiebungen und
Änderungen vereinfache, wäre zumindest die Einreichung aktualisierter
Grundrisse oder die Bestätigung, dass sich während der gesamten Nut-
zungsdauer nichts verändert habe, angebracht gewesen.

Es seien keinerlei Unterlagen zur Kanalisation und Entwässerung einge-
reicht worden, welche zu den fundamentalen Unterlagen eines Baugesuchs
gehören würden. Das Gesuch enthalte keine Angaben zu den Kosten. An-
gesichts der Tatsache, dass es sich beim vorliegenden Bauvorhaben um die
Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe handle und die Gemeinde gegenüber
ihren Bewohnern aus Transparenzgründen eine erhöhte Rechenschafts-
pflicht treffe, sei das vollständige Weglassen der Kosten nicht annehmbar.

Der baurechtliche Entscheid enthalte überdies zahlreiche Bestimmungen,
welche die Baubehörde als Auflagen im Sinne von Nebenbestimmungen ge-
mäss § 321 Abs. 1 PBG angebracht habe (siehe Ziffern 3.1 ff.). Andererseits
sei in den Erwägungen des baurechtlichen Entscheids stellenweise von Auf-
lagen die Rede, deren Verfügungen im eigentlichen Beschluss dann jedoch
nicht auffindbar sei. Dies betreffe insbesondere die gestalterische Konkreti-
sierung der Umgebung samt Aussenanlagen oder die Anbringung von Ab-
sturzsicherungen durch Geländer oder Mauern (siehe S. 5 des Baurechtli-
chen Entscheids). Der Baurechtliche Entscheid missachte den Grundsatz
der Einheit der Baubewilligung.

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5.2.
Die Vorinstanz entgegnet, sie habe das streitgegenständliche Bauvorhaben
gestützt auf die eingereichten Baugesuchunterlagen beurteilen können. Hier-
von zeuge der Umstand, dass die Baute sowohl die primären Baubegren-
zungsvorschriften im Sinne von § 251 lit. b PBG wie auch diejenigen über
das Ausnützungsmass gemäss § 251 lit. a PBG klar einhalte. Mit Ausnahme
der zulässigen Gebäudehöhe werde dies rekurrentischerseits auch gar nicht
in Abrede gestellt. Aufgrund der rekurrentischen Vorhaltungen habe die Bau-
gesuchstellerin die Unterlagen mittlerweile fachkundig überprüfen lassen
und der Baukommission ergänzende resp. präzisierte Baugesuchunterlagen
nachgereicht, welche detailliert bestätigten, dass die projektierte Asylunter-
kunft namentlich die Gebäudehöhe deutlich einhalte.

Der Katasterplan zeige, dass der kleine Grundabstand von 4 m zur Liegen-
schaft C-Strasse 28 überaus deutlich eingehalten werde (gemäss nachge-
reichtem Katasterplan ein vermasster Grenzabstand von beinahe 16 m). Der
Umgebungsplan im Massstab 1:200 sei nicht zu kritisieren (vgl. dazu § 3 lit. d
der Bauverfahrensverordnung [BVV], wonach "in der Regel" der Umge-
bungsplan im Massstab 1:200 oder 1:100 einzureichen sei). Weiter entspre-
che es einer langjährigen, erfolgreich geübten Praxis der Baubehörden und
Gerichte im Kanton Zürich, die Kanalisationsbewilligung erst im Rahmen der
Bereinigung der Nebenbestimmungen zu erteilen. Die als fehlend monierten
Nebenbestimmungen bezüglich Umgebungsgestaltung und Absturzsiche-
rungen seien in Disp.-Ziff. 1.3.2 und 1.7.5 des angefochtenen Entscheids
enthalten.

5.3.1.
Gemäss § 310 PBG müssen Baugesuche alle Unterlagen enthalten, welche
für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind. Der Inhalt des Baugesuches
wird in den §§ 3 ff. BVV weiter ausgeführt.

Die Mangelhaftigkeit des Baugesuches kann von Nachbarn nur erfolgreich
gerügt werden, wenn sie sich auf deren Rechts- und Interessenwahrneh-
mung nachteilig auswirkt, indem die Anfechtenden das Projekt und seine
Auswirkungen nicht bzw. nicht hinreichend beurteilen konnten. Entsteht kein
solcher Nachteil, so liegt kein wesentlicher Verfahrensmangel vor, sodass
die Rüge der Mangelhaftigkeit des Baugesuches weder die Anordnung einer
Nebenbestimmung noch gar die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge

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hat. Dies verhält sich nur dann anders, wenn die Mangelhaftigkeit des Bau-
gesuches mit einer materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens einher-
geht, indem sich beispielsweise bei der Korrektur des im Plan falsch einge-
tragenen gewachsenen Terrains eine Überschreitung der Gebäudehöhe
ergibt (vgl. VB.2017.00353 vom 30. November 2017, E. 2.4.; VB.2000.00086
in RB 2000 Nr. 7 = BEZ 2000 Nr. 39).

5.3.2.
In der Wohnzone W/1.7 ist eine Gebäudehöhe von 7,5 m zulässig (Art. 14
Abs. 1 BZO). Die Baugesuchsunterlagen enthalten keine hinreichenden An-
gaben zur Höhe des gewachsenen Bodens an demjenigen Punkt, der für die
Messung der Gebäudehöhe relevant ist (§ 280 Abs. 1 PBG). Die Höhenkoten
in der Baumassenberechnung basieren auf LIDAR-Daten (digitales Höhen-
modell, Geoportal Kanton Zürich, geo.zh.ch); es erfolgten keine Feldaufnah-
men vor Ort, die Höhengenauigkeit des Terrains liegt im Bereich von
10-20 cm (act. 9.6., R2.2024.00139, Ziff. 5). Auf dieser Grundlage lässt sich
die Einhaltung der Gebäudehöhe nicht hinreichend beurteilen. Die nachge-
reichte Fassadenansicht (act. 9.11, R2.2024.00139) zeigt indes, dass die
Gebäudehöhe maximal 7,09 m beträgt, womit das zulässige Mass deutlich
eingehalten wird.

Der kleine Grenzabstand beträgt 4 m, der grosse Grenzabstand 8 m (Art. 14
und 16 BZO). Der Grenzabstand nach Südosten zur Parzelle Kat.-Nr. 5 ist
mit ca. 15,5 m und mehr offensichtlich eingehalten, ebenso der Gebäudeab-
stand, was ohne Vermassung festgestellt werden kann. Die südöstliche Aus-
sentreppe und das Vordach sind für die Bemessung des Grenzabstands
nicht relevant, unterliegen aber als abstandsprivilegierte Vorsprünge den
Einschränkungen von § 260 PBG. Die Aussentreppe und das Vordach be-
finden sich offensichtlich nicht im Abstandsbereich. Die südliche Parzelle
Kat.-Nr. 6 gehört ebenfalls der Gemeinde, womit von einem Näherbaurecht
ausgegangen werden kann. Ausserdem sollen die drei Grundstücke zusam-
mengelegt werden (s. Erw. "Parzellierung" im angefochtenen Beschluss).

Der Umgebungsplan kann im Massstab 1:200 oder 1:100 eingereicht werden
(§ 3 Abs. 1 lit. d BVV). Es ist nicht nachvollziehbar, welchen Nachteil die Re-
kurrierenden hier geltend machen wollen. Ein Umgebungsplan mit Konkreti-
sierung der Gestaltung ist gemäss Dispositivziffer I.3.2. und Erwägung auf

R2.2024.00139 Seite 9

Seite 5 im angefochtenen Beschluss noch nachzureichen. Dieses Vorgehen
ist in der Praxis üblich und nicht zu beanstanden.

Der Terrainverlauf ist aus den Höhenprofilen ersichtlich (act. 9.8,
R2.2024.00139). Daraus lässt sich die Setzung des Baukörpers im Gelände
hinreichend beurteilen.

Die Ausgestaltung der Fassaden konnte die Baubehörde anhand der Foto-
dokumentation der bestehenden Container in Y beurteilen (act. 9.7,
R2.2024.00139). Diese war offenbar Teil der Baugesuchsunterlagen (s. Ein-
gangsstempel vom 11. April 2024 und gestempelte Baugesuchsnum-
mer 2421 auf der Frontseite der Fotodokumentation) und war, wie aus den
Ausführungen in der Rekursschrift geschlossen werden kann, auch den Re-
kurrierenden bekannt.

Die Mindestflächen der Räume (§ 303 PBG) konnten anhand der Grundriss-
pläne überprüft werden. Dass die erforderliche lichte Raumhöhe (§ 304 PBG)
eingehalten ist, kann nicht ernsthaft in Frage gestellt werden, zumal es sich
um Standard-Wohncontainer handelt, die in einer anderen Zürcher Ge-
meinde in Betrieb sind, und sowohl die Fotodokumentation wie auch die Ge-
bäudehöhe keinen anderen Schluss zulassen. Gleiches gilt für die Belich-
tung und Belüftung. Dass die Wohnräume über Fenster verfügen, ergibt sich
aus den Grundrissen (mit Vermassung der Fensterbreite) und der Fotodoku-
mentation. Dass bei den Einzelzimmern mit einer Grundfläche von 11,53 m2

und einer Fensterbreite von 1,9 m die Fensterfläche von minimal 1,15 m2

(§ 302 Abs. 1 PBG) eingehalten ist, ist offensichtlich, sind doch die Fenster
augenscheinlich mehr als 0,6 m hoch (Fotodokumentation). Gleiches gilt für
die Familienzimmer (Zusammenlegung von zwei Einzelzimmern). Diese Be-
urteilung wird durch die nachgereichten Fassadenansichten bestätigt.

Dass die Grundrisse aus dem Jahr 2015 datieren, ist nicht zu beanstanden.
Es ist von einer Erstellung (bzw. vom Wiederaufbau) der Container gemäss
diesen eingereichten und bewilligten Plänen auszugehen. Das Kanalisati-
onsprojekt kann praxisgemäss in einem nachgelagerten Verfahren beurteilt
werden (VB.2021.00375 vom 10. Februar 2022, E. 9.2). Die Erstellungskos-
ten für das Bauvorhaben sind baurechtlich nicht relevant. Dass Baubewilli-
gungsverfahren dient auch bei Bauvorhaben des Gemeinwesens nicht dazu,
der Bevölkerung – etwa über die Kosten – Rechenschaft abzulegen.

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Die Erwägungen im angefochtenen Beschluss betreffend Absturzsicherun-
gen (S. 5) und die entsprechende Auflage in Dispositivziffer I.7.5. haben rein
informativen Charakter bzw. auferlegen der Bauherrin gegenüber den ohne-
hin einzuhaltenden Vorschriften keine zusätzlichen Pflichten. Es handelt sich
nicht um auflageweise zu behebende Mängel, insbesondere nicht um solche
mit Auswirkungen auf das Erscheinungsbild und die gestalterische Beurtei-
lung.

Insgesamt ergeben sich aus den geltend gemachten Mängeln für die Rekur-
rierenden keine nachteiligen Auswirkungen und keine materielle Rechtswid-
rigkeit des Bauvorhabens. Betreffend die Gebäudehöhe ist anzufügen, dass
die Rekurrierenden diese anhand der Baugesuchsunterlagen zwar nicht
überprüfen konnten. Jedoch kann mit Blick auf die zahlreichen vorgebrach-
ten weiteren Rügen nicht gesagt werden, sie hätten sich allein dadurch zum
Rekurs veranlasst sehen dürfen, was gegebenenfalls bei der Auferlegung
der Verfahrenskosten zu berücksichtigen wäre.

5.3.3.
Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen, deren Verletzung eine
Bauverweigerung rechtfertigt, muss nach dem Grundsatz der Einheit des
baurechtlichen Entscheides in einem einzigen Baubewilligungsverfahren ge-
prüft werden. Der baurechtliche Entscheid muss sich somit zu sämtlichen
Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von
ausschlaggebender Bedeutung sind.

Daraus folgt, dass eine Baueingabe, in der wesentliche Teile des Bauvorha-
bens fehlen, sei es ungewollt, sei es, weil sie erst in einem späteren Baube-
willigungsverfahren beurteilt werden sollen, unvollständig ist. Die Baube-
hörde hat solche Baueingaben zur Verbesserung an die Bauherrschaft zu-
rückzuweisen (§ 313 Abs. 1 PBG). Bleibt es bei der Unvollständigkeit der
Baueingabe, ist hierin in der Regel ein wesentlicher, zur Aufhebung der Bau-
bewilligung führender Verfahrensmangel zu erkennen.

Kein solcher Mangel liegt vor, wenn es um Aspekte des Bauvorhabens geht,
die dem üblichen Bauverlauf entsprechend am besten einem späteren Be-
willigungsverfahren vorbehalten bleiben. Dies gilt namentlich für Detailas-
pekte wie etwa die Putzstruktur, die Farbgebung oder die Materialisierung
der Fassadenverkleidung. Es wäre kaum sinnvoll, von der Bauherrschaft

R2.2024.00139 Seite 11

bezüglich solcher Aspekte eine Detailprojektierung, die mit erheblichem Auf-
wand verbunden sein kann, zu verlangen, wenn die Bewilligungsfähigkeit
des eigentlichen Vorhabens noch gar nicht feststeht. Ferner kann auch die
Prüfung der Umgebungsgestaltung einem nachgeordneten Bewilligungsver-
fahren vorbehalten werden; nur bei Arealüberbauungen muss die Umge-
bungsgestaltung - wenn auch nicht zwingend aus dem Umgebungsplan - be-
reits im Hauptbewilligungsverfahren in den wesentlichen Zügen ersichtlich
sein (§ 73 Abs. 1 PBG).

Demgegenüber dürfen grundlegende Aspekte eines Projektes nie vom bau-
rechtlichen Hauptverfahren abgespaltet werden. Die Aufteilung des Bewilli-
gungsverfahrens muss zudem stets auf nachvollziehbaren Gründen beru-
hen. Überdies muss gewährleistet sein, dass der gesetzmässige Zustand
bezüglich der in ein nachgeordnetes Verfahren verwiesenen Detailaspekte
ohne weiteres erreicht werden kann (VB.1999.00298, VB.1999.00299 und
VB.1999.00304 in RB 2000 Nr. 95).

5.3.4.
Die vorliegend einem nachgelagerten Bewilligungsverfahren vorbehaltenen
Punkte sind untergeordneter Natur bzw. müssen praxisgemäss nicht bereits
mit der Baueingabe konkretisiert sein. Dies betrifft vorliegend namentlich die
Umgebungsgestaltung, das Kanalisationsprojekt, die Brandschutzpläne und
das Gesuch um Befreiung von der Schutzraumpflicht (bzw. Gesuch um Er-
füllung mittels Ersatzbeitrag). Die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens
steht ausser Frage. Die Einheit der Baubewilligung wird nicht verletzt.

6.1.
Die Rekurrentschaft 2 moniert, die zur C-Strasse hin ausgerichteten Einzel-
und Familienzimmer erfüllten die Anforderungen an die Besonnung gemäss
§ 301 Abs. 1 PBG nicht. Gemäss Art. 37 BZO seien bei Mehrfamilienhäusern
mit vier oder mehr Wohnungen in der Nähe des Haupteingangs genügend
grosse, gemeinsame Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder vorzuse-
hen. Auch diese Anforderung erfülle das Bauvorhaben nicht. Es sei jeden-
falls nicht ersichtlich, wo sich die genannten Abstellräume befinden sollen.
Beim in Rede stehenden Bauvorhaben handle es sich um eine Gemein-
schaftsunterkunft i.S.v. § 10 BVV I, weshalb die Containeranlage (u.a.) über
nach Geschlechtern getrennte Waschgelegenheiten und Abortanlagen

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verfügen müsse (Abs. 1 lit. b). Diese Voraussetzung erfülle das Bauvorhaben
einzig im Ober-, nicht jedoch im Erdgeschoss. Den Bewohnern des Erdge-
schosses sei es nicht zuzumuten, über die Aussentreppen die Toilette im
Obergeschoss aufzusuchen.

6.2.
Die Vorinstanz entgegnet, bezüglich der wohnhygienischen Verhältnisse sei
zu beachten, dass es sich um ein Provisorium handle, womit Abweichungen
von den Regelvorschriften zur Wohnhygiene zulässig seien (vgl. etwa § 301
Abs. 2 PBG). Die Asylsuchenden würden dort bloss vorübergehend unterge-
bracht sein. Überdies sei § 301 Abs. 1 PBG nicht anwendbar, weil die pro-
jektierte Asylunterkunft bloss Einzelzimmer sowie Familienzimmer und keine
Mehrzimmerwohnungen im Sinne der genannten Bestimmung enthalte. Die
Fensterflächen liessen sich dem "seinerzeit eingereichten Baubeschrieb
(S. 7)" entnehmen. Die Abstellflächen für Kinderwagen seien unter den Trep-
pen ohne weiteres möglich und die Veloabstellplätze würden im Umge-
bungsplan nachgewiesen. Die streitgegenständliche provisorische Asylun-
terkunft stehe zurzeit in der Gemeinde Y in Betrieb habe dort zu keinerlei
Problemen, namentlich in wohnhygienischer Hinsicht, geführt. Das Erdge-
schoss enthalte drei Familienzimmer mit entsprechenden eigenen Nasszel-
len. Die drei Einzelzimmer im Erdgeschoss könnten im Belegungsplan ohne
weiteres so zugeteilt werden, dass das IV-WC im Erdgeschoss nicht für zwei
Geschlechter gleichzeitig zur Verfügung stehe. Im Übrigen lasse die Rekur-
rentschaft 2 die Privilegierungsvorschrift von § 10 Abs. 2 der Besonderen
Bauverordnung I (BBV I) unerwähnt resp. unreflektiert.

6.3.1.
Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen dürfen gesamthaft mit den gesetz-
lich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest
gerichtet sein (§ 301 Abs. 1 PBG). Die Bestimmung bezieht sich nur auf
Wohnräume, nicht aber auf Schlafräume. Mehrzimmerwohnungen sind sol-
che mit einem Wohn- und mindestens einem Schlafzimmer. Unter den "ge-
setzlich nötigen Fenstern" ist nicht deren Anzahl, sondern die Gesamtfläche
im Sinne von § 302 Abs. 2 PBG zu verstehen (BRKE I Nr. 564/1992 in BEZ
1992 Nr. 25). Abweichungen von § 301 Abs. 1 PBG sind zulässig in Kern-
und Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen Verhältnissen, ins-
besondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten
und Anlagen (§ 301 Abs. 2 PBG). Gemäss dem klaren Wortlaut dieser Be-

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stimmung ist für Abweichungen von Absatz 1 einer der darin genannten Tat-
bestände zu erfüllen, wobei die "besonderen Verhältnisse" als eine Art Auf-
fangtatbestand erscheinen. Weiter ist bei allen Gebäuden § 239 Abs. 3 PBG
zu beachten, welcher besagt, dass Bauten nach aussen wie im Innern unter
anderem den Geboten der Wohnhygiene genügen müssen (VB.2017.00169,
E. 3.3.1 ff.).

Bei den Einzelzimmern der geplanten Notunterkunft handelt sich nicht um
Mehrzimmerwohnungen im Sinne von § 301 Abs. 1 PBG. Die Familienzim-
mer mit angegliedertem Einzelzimmer, von denen zwei nach Nordosten aus-
gerichtet sind, werden zum Schlafen und zum Wohnen (im Sinne von Auf-
enthaltsraum) genutzt. Daneben stehen allen Bewohnerinnen und Bewoh-
nern der Container-Anlage die nach Südwesten ausgerichteten und eben-
falls dem Aufenthalt dienenden Gemeinschaftsküchen zur Verfügung. Inso-
fern kann nicht gesagt werden, die Wohnräume seien mehrheitlich nach dem
Sektor Nordost/Nordwest gerichtet.

Im Übrigen liegen insofern besondere Verhältnisse im Sinne von § 301
Abs. 2 PBG vor, als die Baute als Not-Wohnraum dient und es sich um eine
befristete Übergangslösung handelt. Um den Wohnraum zeitnah anbieten zu
können, ist die Gemeinde auf Modulbauten angewiesen, die weniger Mög-
lichkeiten bieten, die Wohnräume gemäss § 301 Abs. 1 PBG auszurichten.
Daher und mit Blick auf die auf drei Jahre befristete Baubewilligung wäre
auch eine Abweichung von § 301 Abs. 1 PBG gerechtfertigt.

6.3.2.
Soweit die Einzelzimmer im EG nicht durch die jeweilige Familie im angren-
zenden Familienzimmer belegt werden, ist es möglich, die verschiedenen
Sanitärräume im Gebäude geschlechtergetrennt zu organisieren. Falls über-
haupt von einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 10 BBV I auszuge-
hen ist, besteht keine Pflicht, dass die Sanitärräume auf demselben Ge-
schoss wie die Schlaf-/Wohnräume liegen müssen.

6.3.3.
Gemäss Art. 37 BZO sind bei Mehrfamilienhäusern mit vier oder mehr Woh-
nungen in der Nähe des Haupteingangs genügend grosse, gemeinsame Ab-
stellräume für Kinderwagen und Fahrräder vorzusehen. Von einem allfälligen
Mangel in Bezug auf die Abstellräume wären die Rekurrierenden nicht in

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eigenen Interessen betroffen. Ein Mangel würde auch nicht zur Aufhebung
der Baubewilligung führen, sondern zu einer für die Rekurrierenden bedeu-
tungslosen Auflage (z.B. Verzicht auf ein Einzelzimmer zugunsten eines Ab-
stellraums). Auf die Rüge ist daher nicht weiter einzugehen.

7.1.
Die Rekurrierenden monieren eine ungenügende Gestaltung und Einord-
nung. Das Quartier sei von Ein- und Mehrfamilienhäusern, modernen Lie-
genschaften gehobeneren Standards und von sorgfältig gepflegten Garten-
und Grünanlagen geprägt. Von der E-Strasse kommend, säumten das denk-
malgeschützte Wohnhaus "G" sowie das L den Eingang in die C-Strasse. Die
beiden Häuser hätten Giebeldächer. Weiter entlang der C-Strasse, in unmit-
telbarer Nähe zum Bauvorhaben, stünden moderne, hochwertig gestaltete
private Liegenschaften. Zwar könnten die Gebäudeformen im Quartier
durchaus als heterogen bezeichnet werden, die Liegenschaften seien jedoch
alle von hoher ästhetischer Qualität und sichtlich sorgfältig gepflegt.

Dem Bauvorhaben mangle es an Absturzsicherungen i.S.v. § 239 Abs. 1
PBG. Der baurechtliche Entscheid erwäge, die "Terrassen, Fenster, Balkone
und Treppen sind [...] durch Geländer oder Mauern in einer Höhe von min-
destens 0.90 m bzw. 1.00 m" zu sichern. Eine Auflage diesbezüglich fehle
jedoch, lediglich unter der Rubrik "Bauausführung" werde erwähnt, dass die
normale Höhe von Schutzelementen verbindlich einzuhalten sei. Zwar seien
in den Grundrissplänen keine Terrassen oder Balkone eingezeichnet und ob
die Fenster Absturzsicherungen benötigen würden, werde im baurechtlichen
Entscheid nicht präzisiert. Auf jeden Fall seien die Aussentreppen gemäss
SIA-Norm 358 abzusichern. Es sei somit unbekannt, wie diese Geländer und
Brüstungen aussehen werden, was regelmässig ein wesentlicher Bestandteil
des äusseren Erscheinungsbildes eines Bauvorhabens darstelle. Es sei zu
bezweifeln, dass sich die Absturzsicherungen in irgendeiner Weise positiv
auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens auswirken würden. Die Gestal-
tung des Bauvorhabens habe nicht abschliessend überprüft werden können.

Dessen ungeachtet handle sich bei diesem Bauvorhaben um ein äusserst
unansehnliches Objekt, welches reine Zweckmässigkeit und Provisoriums-
charakter verkörpere. Es weise keinerlei besondere (bau-)stilistische Merk-
male und/oder sonstige architektonische Qualitäten auf. Solche

R2.2024.00139 Seite 15

Containeranlagen seien auf einer grösseren Baustelle als vorübergehende
Büros, Aufenthaltsmöglichkeiten und Umkleidekabinen zu erwarten. In der
vorliegend reinen Wohnzone an der C-Strasse sei ein derartiges Konstrukt
als Wohngebäude nicht akzeptabel und ausserordentlich störend. Obschon
die Liegenschaften im Quartier verschiedene Stile aufweisen würden, bilde
die kostengünstige, zweckmässig erstellte und knapp 10 Jahre alte Contai-
neranlage mit wellblechartiger Fassadenoptik und industriellen Aussentrep-
pen einen krassen Gegensatz zu ihrer baulichen Umgebung. Der Kontrast
namentlich zum L könne grösser nicht sein.

Das denkmalgeschützte "G" stehe nur leicht schräg vis-à-vis und mit direk-
tem, unverbautem, optischem Bezug zum Bauvorhaben. In nächster Nähe,
gegenüber der westlichen Strassenseite (E-Strasse) und ebenfalls in direkter
optischer Verbindung zur Containeranlage stehe das ebenfalls im Denkmal-
schutzinventar eingetragene Schulhaus K. Auf diese beiden Schutzobjekte
sei besondere Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG). Die Containeran-
lage bilde einen krassen und - durch den direkten optischen Bezug auf beide
Gebäude - störenden Gegensatz zu diesen beiden gepflegten Schutzobjek-
ten und füge sich nicht rechtsgenügend, d.h. gut i.S.v. § 238 Abs. 2 PBG, in
die bauliche Umgebung ein.

Die Rekurrentschaft weist zusätzlich auf das Schulhaus "I" (Kat.-Nr. 7) und
das Wohnhaus "J" (Kat.-Nr. 8) als weitere Schutzobjekte in unmittelbarer
Nähe hin. Weiter handle es sich bei der Parkanlage der Schulhäuser "K" und
"I" um ein im Inventar des kommunalen Natur- und Landschaftsschutzes ein-
getragenes Objekt. Die E-Strasse, von welcher aus das Bauvorhaben gut
sichtbar wäre, sei sodann im Inventar der historischen Verkehrswege der
Schweiz eingetragen. Angesichts einer solchen Häufung von Schutzobjekten
sei es mit der von § 238 Abs. 2 PBG geforderten Rücksichtnahme auf Ob-
jekte der Natur- und Heimatschutzes nicht leicht zu nehmen.

Entgegen der Baubehörde treffe es nicht zu, dass die Containeranlage von
der C-Strasse aufgrund der Hanglage nicht übermässig stark in Erscheinung
treten werde. Gemäss Katasterplan werde die Containeranlage prominent
auf der jetzigen Grünfläche platziert. An dieser Lage nütze ein "respektvoller
Abstand" zum gegenüberliegenden G nichts, da der direkte optische Bezug
über die offene C-Strasse hinweg bestehen bleibe. Daran ändert auch das
begrünte Flachdach und die weisslich/gräuliche Farbe der Containeranlage

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nichts. Die Begrünung des Flachdaches sei durch Art. 28 Abs. 2 der BZO
vorgeschrieben. Damit hätten die Rekursgegnerinnen keine "besondere
Rücksichtnahme" gezeigt.

Mit einer Befristung der Baubewilligung könne den Einordnungs- und Gestal-
tungsmängeln nicht wirksam begegnet werden.

7.2.
Die Vorinstanz hält dem entgegen, das Bauvorhaben befinde sich an einer
ortsbaulich wenig sensitiven Lage in der Wohnzone W/1.7, im Bereich der
relativ stark befahrenen F-Strasse sowie E-Strasse und unter bestmöglicher
Kaschierung in die dortige Hang- und Überbauungssituation. In das ortsbau-
liche Umfeld passe sich das strittige Bauvorhaben gestützt auf § 238 Abs. 1
PBG gesetzeskonform ein. Der vorgesehene Standort liege in einem orts-
baulich heterogenen Umfeld. Das angrenzende, recht durchgrünte Mehr-
und Einfamilienhausquartier im Norden, Osten sowie Süden werde gestalte-
risch von Wohnbauten mit unterschiedlich grossen Kubaturen und einer un-
einheitlichen Architektursprache geprägt. Auch die Dachformen seien ver-
schieden.

Das Erscheinungsbild der provisorischen Asylunterkunft sei gänzlich geprägt
durch die Modulbauweise. Dergestalt sei das strittige Bauvorhaben als das
erkennbar, was es sei, nämlich ein dreijähriges Provisorium, dessen Gestal-
tung sich aus seiner Funktionalität ergebe. Sie sei vergleichbar mit anderen
vorfabrizierten Bauten und Anlagen (etwa Containern für Schulzwecke), die
in einer nicht besondere ästhetisch-architektonische Qualitäten aufweisen-
den baulichen Umgebung mitunter gar unbefristet bewilligt werden könnten.

Das Container-Provisorium sei möglichst unauffällig in die Bauparzelle ein-
gepasst, indem sie rückwärtig (d.h. in mehr als zweiter Bautiefe) zur E-
Strasse sozusagen hinter dem "L" positioniert sei und dadurch keine orts-
baulich prominente Lage aufweise. Kubatur sowie Höhenentwicklung seien
im Kontext der baulichen Umgebung eher zurückhaltend, wodurch das strit-
tige Bauvorhaben auch hinsichtlich seiner Dimensionierung nicht besonders
augenfällig sei.

Dass gleichwohl ein gewisser Kontrast zur baulichen Umgebung bestehe,
sei von der Baukommission in ihrem Beschluss vom 24. Juni 2024 nicht

R2.2024.00139 Seite 17

partout in Abrede gestellt worden, doch gelte es zu berücksichtigen, dass es
sich lediglich um ein auf drei Jahre befristetes Provisorium handle. Bezüglich
der Unterbringung von Flüchtlingen bestehe eine eigentliche Notsituation,
weshalb für die vom Kanton zugewiesenen Asylsuchenden kurzfristig bedeu-
tend mehr Unterbringungsplätze zwingend bereitzustellen seien. Dies gelte
es auch bei der gestalterischen Beurteilung zu berücksichtigen.

Die qualifizierte Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 2 PBG sei vorliegend
in Bezug auf die Schutzobjekte "Schulhaus K" und "Schulhaus I" samt Um-
gebung (Grundstück Kat.-Nr. 7), das Wohnhaus "J" (Grundstück Kat.-Nr. 8)
und die E-Strasse nicht einschlägig, da es an einem rechtsrelevanten opti-
schen Bezug fehle.

Bezüglich des Schutzobjekts "G" (Grundstück Kat.-Nr. 9) reiche eine blosse
Sichtdistanz nicht aus, um einen Anwendungsfall von § 238 Abs. 2 PBG zu
begründen. Vielmehr bedürfe es eines qualifizierten optischen Bezugs, wel-
cher vorliegend namentlich aufgrund der rückwärtigen Positionierung der
Asylunterkunft und deren vergleichsweise bescheidenen Dimensionierung
nicht ohne weiteres auszumachen sei. Aber selbst wenn ein solcher qualifi-
zierter optischer Bezug aus der Perspektive von Drittstandorten zu bejahen
wäre, vermöchte die geplante Asylunterkunft (auch in Anbetracht ihrer Be-
fristung auf lediglich drei Jahre) in objektiver Weise den Schutzzweck des
Schutzobjekts "G" nicht in rechtsrelevanter Hinsicht zu beeinträchtigen. Hier-
von zeuge denn auch der Umstand, dass der Zürcher Heimatschutz (ZVH)
gegen das streitbetroffene Bauvorhaben nicht opponiert habe.

7.3.1.
Im angefochtenen Beschluss wird zur Gestaltung und Einordnung Folgendes
erwogen: Obschon es sich um eine Container-Anlage handle, werde das Er-
scheinungsbild der dortigen Wohnsiedlung nicht unzulässig berührt. Der Zu-
gang von der E-Strasse her sei zweckmässig gewählt. Von der C-Strasse
(Gehweg) her trete die Container-Anlage aufgrund der Hanglage auf tieferem
Niveau nicht übermässig stark in Erscheinung. Die Container-Anlage respek-
tiere den Vorgartenbereich zur C-Strasse und halte zudem einen respektvol-
len Abstand zur privaten Nachbarliegenschaft im Osten und zum G auf der
anderen Strassenseite ein. Der Fussabdruck und die Gebäudehöhe seien
(aufgrund der Zonierungsvorgaben) von untergeordneter Dimension. Die
Gebäudehöhe sei eingehalten, ohne die Firsthöhe zu beanspruchen. Die

R2.2024.00139 Seite 18

Baute und Anlage lehne sich – unter Rücksichtnahme des minimalen Ge-
bäudeabstandes – an das L an, was sich positiv auf das angrenzende Wohn-
quartier auswirke. Das begrünte Flachdach und die Fassadenfarbe beein-
flussten das Erscheinungsbild positiv zurückhaltend. Die bestehende Parkie-
rungsfläche werde mehrheitlich zurückgebaut und begrünt. Ein gewisser
Kontrast zur umliegenden Überbauung sei zwar nicht gänzlich von der Hand
zu weisen, trotzdem vermöge das vorliegende Projekt die gesetzlich gefor-
derte Gestaltung in Bezug auf die bauliche und landschaftliche Umgebung
(unter Einschluss von Schutzobjekten) sowie in allen einzelnen Teilen zu er-
füllen. Unter Hinweis auf die einschlägige Gerichtspraxis (vgl. dazu etwa
BEZ 2022 Nr. 19; BRGE III Nr. 0049/2024 vom 3. April 2024) werde für das
geplante Provisorium auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 eine auf bloss drei
Jahre befristete Baubewilligung erteilt, was es auch unter dem Titel der
rechtskonformen Einordnung und Gestaltung zu berücksichtigen gelte.

7.3.2.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-
bung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.

Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Um-
schwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich
als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. So
kann namentlich die Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal ei-
ner bestehenden Überbauung sein. Die genügende Einordnung fehlt aller-
dings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein ein-
heitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr ist ein Einordnungsman-
gel erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber
der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in
störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den
die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet.
Eine Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG muss nicht ideal bzw. "gut", son-
dern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann erfüllt, wenn eine anders-
artige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert qualifiziert würde. Die
Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist gestützt auf
objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses Empfinden

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rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum (vgl. VB.2018.00395 vom 7. Feb-
ruar 2019, E. 4.2. ff.).

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-
sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimat-
schutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1
PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238
Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutz-
würdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von
§ 203 Abs. 2 PBG ergibt.

7.3.3.
Die Rechtsmittelinstanzen hatten sich in der Vergangenheit verschiedentlich
mit containerartigen Unterkünften auseinanderzusetzen. Als nicht bewilli-
gungsfähig erwiesen sich je ein eingeschossiger Wohn- und Schlafcontainer
für insgesamt 20 Asylsuchende in einer Umgebung von hoher ästhetischer
Qualität mit Parkanlage, Hafen und Seeufer und einem unmittelbar anstos-
senden Villengrundstück (VB.2000.00035 vom 7. Juni 2000, E. 2). Auf drei
Seiten des Baugrundstücks und einer überbauten Nachbarparzelle war eine
Erholungszone ausgeschieden, die einen in sich geschlossenen Bereich dar-
stellte, in dem die beiden Baugrundstücke insel- bzw. halbinselartig lagen.

Verweigert wurde die Baubewilligung für Container-Unterkünfte für 120 Per-
sonen auf einem Baugrundstück in einer Wohnzone mit Gewerbeerleichte-
rung, das weitgehend von Wohnbauten (u.a. eine Arealüberbauung) umge-
ben war. Das Verwaltungsgericht erwog, es handle sich um einen reinen
Zweckbau, der keine besondere Gestaltungsleistung erkennen lasse. Kriti-
siert wurden namentlich die in gleicher Grösse geometrisch angeordneten
Fensterfronten, die die zweigeschossige Baute als kasernenhaft und mono-
ton erscheinen liessen. Zu beachten sei zudem, dass das Baugrundstück
wegen seiner Ecklage sowie wegen der im Vergleich mit der Überbauung auf
dem südlich angrenzenden Grundstück sehr geringen Ausnützung im Sied-
lungszusammenhang auffallen würde (VB.2008.00470 vom 23. April 2009,
E. 3.2.).

R2.2024.00139 Seite 20

Als ungenügend erwies sich die Einordnung von zwei zweigeschossigen und
zwei dreigeschossigen Wohnbauten in Modulbauweise mit insgesamt
18 Wohnungen für Asylsuchende auf einem Baugrundstück, das in der drei-
geschossigen Wohnzone W3 und im Übrigen in der Kernzone lag. In der
nahen Umgebung des Bauareals befanden sich mehrere Schutz- bzw. In-
ventarobjekte. Ausserdem befand sich das Baugrundstück im Perimeter eine
kommunalen Landschaftsschutzobjekts. Als problematisch erwies sich u.a.
die Setzung der Bauten sehr nahe an einem Inventarobjekt, was dessen Er-
scheinungsbild und Wirkung beeinträchtigte. Das Verwaltungsgericht erwog
sodann, die Modulbauweise schliesse eine gute Einordnung nicht notwendi-
gerweise aus. Indes sei auf dem Bauareal angesichts seiner prominenten
Stellung und der Nähe zu den Schutz- bzw. Inventarobjekten eine besonders
sorgfältige Gestaltung unabdingbar: Aluminium-Wellblech wirke dies-
bezüglich als Material der Fassadengestaltung wie ein Fremdkörper
(VB.2021.00293 vom 10. Februar 2022).

Bewilligt wurde das Aufstellen von mehreren eingeschossigen Wohncontai-
nern als provisorische Notschlafstelle für 24 Obdachlose in Zürich. Auf den
Nachbargrundstücken befanden sich die Zweckbauten eines grösseren Ga-
ragenbetriebs, eine sechsgeschossige Hotel- und Wohnüberbauung, ein La-
gerplatz für Baumaterialien, daran anschliessend das Sportstadion L., und
auf der gegenüberliegenden Strassenseite ein 150 m langes fabrikhallenar-
tiges Gebäude. Insgesamt wurde von einer "eher unqualifizierten", baulich
uneinheitlichen und keine speziellen ästhetisch-architektonischen Qualitäten
aufweisenden baulichen Umgebung ausgegangen. Das Verwaltungsgericht
erwog, das kleinmassstäbliche Bauvorhaben gehe in den benachbarten
Grossbauten völlig unter. Die Container seien wohl als Provisorien erkenn-
bar, was indessen nicht zu beanstanden sei. Denn sie seien ja auch als sol-
che gedacht und ihre Zweckbestimmung dürfe nach dem in der Architektur-
sprache geforderten Gebot der "Ehrlichkeit" durchaus ersichtlich sein
(VB 92/0044 + 0045 vom 21. August 1992).

Eine befriedigende Einordnung wurde einer Wohnsiedlung attestiert, die aus
zwei parallel verlaufenden, dreigeschossigen geraden Reihen von zusam-
mengestellten Stahlcontainern bestand. Die beiden Containerreihen sind
rund 37 m lang und 10 m breit. Im Süden und Südosten der Bauparzelle am
Rande des Siedlungsgebiets befinden sich Mehrfamilienhäuser, im Westen
eine Parkanlage sowie mehrere Fussball- und Tennisplätze. Im Norden

R2.2024.00139 Seite 21

verläuft die Autobahn. Das Verwaltungsgericht erwog, das Vorhaben weise,
ohne seinen Zweck als Übergangslösung zu verhehlen, durchaus anspre-
chende gestalterische Elemente auf. Damit erreiche die Siedlung ein befrie-
digendes ästhetisches Niveau. Die bauliche Umgebung und insbesondere
die angrenzenden Wohnliegenschaften würden keine besonderen Qualitä-
ten erkennen lassen. Ein gewisser, nicht von der Hand zu weisender Kon-
trast zur umliegenden Überbauung gebe keinen Anlass, dem Bauvorhaben
eine befriedigende Gestaltung abzusprechen (s. VB.2013.00289, E. 5.5. ff.,
sowie VB.2013.00293 vom 11. Juli 2013, E. 4.6).

Bewilligt wurde ein zweigeschossiges Modulgebäude als Flüchtlingsunter-
kunft mit vier Wohnungen für eine befristete Dauer von fünf Jahren in der
dreigeschossigen Wohnzone (teilweise mit Gewerbeanteil). Die Container-
unterkunft trete zur massgebenden, heterogen ausgestalteten Umgebung
nicht in störenden Widerspruch. Auch bei einem gewissen, nicht von der
Hand zu weisenden Kontrast zur umliegenden Umgebung dürfe die Ge-
meinde bei einer nicht besondere ästhetisch-architektonisch Qualitäten auf-
weisenden baulichen Umgebung von einer befriedigenden Einordnung aus-
gehen (VB.2024.00228 vom 11. Juli 2024).

7.3.4.
Vorab ist betreffend die Absturzsicherungen auf die Erwägungen unter
E. 5.3.2. weiter oben zu verweisen. Es liegt kein Mangel vor. Die Ausgestal-
tung der Aussentreppen ist in der Fotodokumentation ersichtlich und konnte
in die gestalterische Beurteilung einfliessen.

7.3.5.
Die erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG gelten
nur in Bezug auf benachbarte Schutzobjekte und nicht generell für das Bau-
vorhaben. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutz-
objekt von der geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird.
Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei
dem beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es
in solchen Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von
Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht be-
einträchtigt werden darf (VB.2023.00104 vom 21. September 2023, E. 5.3.).

R2.2024.00139 Seite 22

Das streitbetroffene Gebäude kommt in einem grossen Abstand von
ca. 21 m, seitlich versetzt und getrennt durch die C-Strasse vom Schutzob-
jekt "G" (Grundstück Kat.-Nr. 9) zu liegen. Da die beiden Gebäude, etwa von
der C-Strasse her, gleichzeitig wahrgenommen werden können, besteht
zwar ein gewisser optischer Bezug. Aufgrund der räumlichen Situierung, der
Zäsur durch die dazwischen verlaufende C-Strasse und der moderaten
Grösse des geplanten, leicht tiefer gelegenen Gebäudes konkurriert dieses
nicht mit dem Schutzobjekt und drängt sich dem neutralen Betrachter nicht
auf eine Weise auf, die als störend empfunden werden könnte. Bei diesen
Gegebenheiten kommt es nicht zu einer ästhetischen Beeinträchtigung des
Schutzobjekts. Dies gilt umso mehr für das inventarisierte Schulhaus K, wel-
ches in einem bedeutend grösseren Abstand, jenseits der E-Strasse und teil-
weise verdeckt durch das L (C-Strasse 20) gelegen ist. Zu den weiteren von
den Rekurrierenden genannten Schutzobjekten besteht kein bzw. kein rele-
vanter Sichtbezug.

7.3.6.
Nebst den erwähnten Schutzobjekten wird die unmittelbare Umgebung des
Bauvorhabens durch Wohnbauten verschiedenen Alters geprägt, insbeson-
dere auch durch neuere Mehrfamilienhäuser, deren Architektur sich durch
einen gehobenen Standard auszeichnet. Diese gepflegte bauliche Umge-
bung bildet den Massstab für die Einordnung von Neubauten.

Die geplanten Container machen einen wenig ansprechenden, klar behelfs-
mässigen sowie unfertigen Eindruck. Sie erscheinen als das, was sie sind,
nämlich als reine Zweckbauten, die als Übergangslösung dienen. Dergestalt
erreichen sie in der ästhetisch qualifizierten Umgebung, wie sie hier in Frage
steht, keine befriedigende Gesamtwirkung. Dieser Mangel wird relativiert
durch die bescheidenen Dimensionen der Unterkunft, namentlich was die
Gebäudehöhe anbelangt. Dadurch ordnet sich das Gebäude den umliegen-
den Bauten unter, zumal es gegenüber der C-Strasse etwas tiefer gelegen
ist.

Zu prüfen ist, ob die ungenügende Gesamtwirkung entsprechend der auf drei
Jahre befristeten Baubewilligung gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG vorüberge-
hend toleriert werden kann.

R2.2024.00139 Seite 23

7.3.7.
Mit der Befristung erteilt die Behörde ihre Zustimmung, eine Baute und An-
lage für eine bestimmte Zeitdauer zu errichten. Dies ist sinnvoll, wenn eine
definitive Bewilligung aus rechtlichen Gründen nicht infrage kommt, anderer-
seits aber die typischen Merkmale eines Provisoriums gegeben sind (zum
Beispiel Fahrnisbauten, Ladenprovisorium). In der Praxis kommen befristete
Baubewilligungen insbesondere in dringlichen Fällen vor, so etwa beim Vor-
liegen einer Notlage bei der Unterbringung von Asylbewerbern (BEZ 1992
Nr. 8) oder beim Fehlen von Notschlafstellen für Obdachlose im Winterhalb-
jahr (BEZ 1990 Nr. 18). Eine befristete Bewilligung in diesem Sinn bedeutet
nichts anderes als die temporäre Tolerierung vorschriftswidriger Bauten und
Anlagen. Der befristeten Zulassung rechtswidriger Bauvorhaben sind daher
in mehrfacher Hinsicht enge Grenzen gesetzt. So muss das öffentliche oder
private Interesse an der Erstellung eines Bauvorhabens ein hohes Gewicht
haben beziehungsweise entgegenstehende Interessen überwiegen. Selbst
in Notsituationen dürfen rechtswidrige Projekte nur befristet bewilligt werden,
wenn der Nachweis erbracht ist, dass eine vorschriftsgemässe Ausführung
oder ein rechtskonformer Standort nicht möglich oder unverhältnismässig ist.
Doch sind an diesen Nachweis keine strengen Anforderungen zu stellen und
ist insgesamt aufgrund einer Güterabwägung zu entscheiden. Unbedingte
Voraussetzung für die befristete Bewilligung einer baurechtswidrigen Baute
ist allerdings, dass eine baurechtskonforme Lösung nicht sofort gefunden
werden kann, die Normverletzung aber angesichts des gewichtigen öffentli-
chen oder privaten Interesses für eine beschränkte Zeit hingenommen wer-
den kann.

Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit verlangt sodann, dass befristete Ab-
weichungen vom ordentlichen Recht nur dann und für so lange zugestanden
werden, als die Realisierung eines gesetzeskonformen Projekts entweder
unmöglich oder für den Bauherrn unzumutbar ist. Dieser Grundsatz ist für
die Festlegung der Obergrenze der Befristung von entscheidender Bedeu-
tung. Im Rahmen dieser höchstmöglichen Provisoriumsdauer ist für die be-
fristete Zulassung an sich und deren Dauer auch der Grad der durch das
Bauvorhaben bewirkten Vorschriftswidrigkeit beziehungsweise Verletzung
von baurechtlichen Rechtsgütern von Bedeutung. Entsprechend der Ge-
richtspraxis kann die Frist im Rahmen der erwähnten Voraussetzungen auf
höchstens fünf Jahre angesetzt werden (Laura Diener / Thomas Wipf, in: Zür-
cher Planungs- und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/

R2.2024.00139 Seite 24

Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 1, S. 517 f., mit Hinweisen;
s. zum Ganzen auch VB.2017.00661 vom 8. Februar 2018, E. 5.2, mit wei-
teren Hinweisen).

7.3.8.
Die Containeranlage vermag die gestalterischen Anforderungen gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG, die an dauerhafte Wohnbauten zu stellen sind, wie aus-
geführt nicht zu erfüllen. Ein alternativer Standort, an dem die Wohnnutzung
zulässig und die Anlage unbefristet bewilligungsfähig wäre, ist daher kaum
denkbar. Damit erübrigt sich der Nachweis, dass auch an anderen Standor-
ten keine baurechtskonforme Lösung möglich ist.

Entscheidend ist sodann, dass sich der Gemeinde die Möglichkeit geboten
hatte, eine Containeranlage von der Nachbargemeinde zu übernehmen. Vor
dem Hintergrund dieser offenkundig vorteilhaften Lösung und angesichts des
dringenden Bedarfs und öffentlichen Interesses an Wohnraum für Asylsu-
chende erschiene es unverhältnismässig, eine bessere Ausgestaltung zu
verlangen und die Baubewilligung allein aus gestalterischen Gründen zu ver-
weigern. Daher erscheint die befristete Baubewilligung als vertretbar, zumal
der gestalterische Mangel nicht allzu schwer wiegt.

Der Umstand, dass die Container der Nachbargemeinde inzwischen nicht
mehr erhältlich sein sollen, spielt keine Rolle. Im Rekursverfahren zu beur-
teilen ist die Rechtmässigkeit der Baubewilligung gemäss dem Sachverhalt
im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Beschlusses. Dass die Realisierbarkeit
des Bauvorhabens nachträglich zumindest möglicherweise weggefallen ist
(s. Augenscheinprotokoll S. 3 und act. 16, R2.2024.00141), führt nicht zur
Aufhebung der Baubewilligung, sondern nach drei Jahren zu deren Erlö-
schen (§ 322 Abs. 1 PBG). Ebenso wenig ist das Rekursverfahren gegen-
standslos geworden, da die Bauherrin keinen Verzicht auf das Bauvorhaben
erklärt hat.

Es ist jedoch festzuhalten, dass sich die angefochtene Bewilligung aus-
schliesslich auf den Wiederaufbau der konkreten, derzeit in Y stehenden An-
lage bezieht. Dies ergibt sich aus der Beschreibung des Bauvorhabens im
angefochtenen Beschluss und aus den Baugesuchsunterlagen (Projektbe-
schrieb, Fotodokumentation). Die allfällige Errichtung anderweitig beschaff-
ter Wohncontainer bedürfte deshalb einer neuen baurechtlichen Beurteilung

R2.2024.00139 Seite 25

(Projektänderung), auch wenn es sich um eine mit den Baueingabeplänen
übereinstimmende Anlage handeln sollte. Dabei wäre mit Blick auf die geän-
derte Ausgangslage neu zu prüfen, ob eine baurechtskonforme Lösung nach
wie vor unverhältnismässig ist und der gestalterische Mangel vorübergehend
toleriert werden kann.

Nach dem Gesagten führt der zu Recht monierte gestalterische Mangel nicht
zur Aufhebung der Baubewilligung.

8.1.
Die Rekurrentschaft 2 bringt schliesslich vor, die Gemeinde beabsichtige
auch die Umnutzung des sich ebenfalls auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 1
befindlichen "L" (Assek.-Nr. 1) zum Zwecke der Unterbringung von weiteren
19 Asylsuchenden und sei offenbar der Ansicht, dass es sich bei dieser Um-
nutzung nicht um ein bewilligungspflichtiges Vorhaben handle. Das sei un-
zutreffend. Aber auch die Bewilligungsfähigkeit des rekursgegenständlichen
Bauvorhabens könne nicht unabhängig von der besagten Umnutzung beur-
teilt werden. Denn letztlich handle es sich um ein raumwirksames Projekt,
das in seiner Gesamtheit, d.h. mit all seinen Auswirkungen auf die Umwelt
erfasst und beurteilt werden müsse.

8.2.
Die Umnutzung des L ist nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung
und für die baurechtliche Beurteilung des streitbetroffenen Not-Wohnraums
nicht relevant. Die Rüge ist unbegründet.

9.
Zusammengefasst ist auf den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2024.00141,
soweit er durch den Rekurrenten 7 erhoben wurde, nicht einzutreten.

Im Übrigen sind die Rekurse abzuweisen.

10.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu 1/3 dem Rekurrenten im
Verfahren G-Nr. R2.2024.00139 und zu je 2/21 den sieben

R2.2024.00139 Seite 26

Rekurrentschaften im Verfahren G.-Nr. R2.2024.00141 aufzuerlegen, unter
solidarischer Haftung eines jeden Rekurrierenden des letztgenannten Ver-
fahrens für 2/3 der Verfahrenskosten (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegege-
setzes [VRG]).

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang), der
Durchführung eines Abteilungsaugenscheins, der zahlreichen zu behandeln-
den Rügen, des Umfangs des vorliegenden Urteils und der Vereinigung meh-
rerer Rekursverfahren ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 7'000.-- festzusetzen
(BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,
E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom
22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
www.baurekursgericht-zh.ch).

10.2.
Den unterliegenden Rekurrierenden steht keine Umtriebsentschädigung zu
(§ 17 VRG).

R2.2024.000139 + R2.20214.00141 / Protokoll Seite 11