# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5f84b427-11db-57f9-8ca2-f642e1bfac8c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 09.04.2025 NG240009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG240009_2025-04-09.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: NG240009-O/U

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur, Vorsitzender, Oberrichterin 

lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichts-

schreiberin MLaw D. Lattmann-Kistler

Urteil vom 9. April 2025

in Sachen

A._____,  
Beklagte und Berufungsklägerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 

gegen

B._____ AG,  
Klägerin und Berufungsbeklagte,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y1._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Y2._____, 

betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 11. März 2024 
(MJ230028)

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Rechtsbegehren:

der Klägerin und Berufungsbeklagten (act. 41 S. 1):

"1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 3. Mai 2022 per 
30. September 2022 gültig ist; eventualiter sei festzustellen, dass 
die Kündigung vom 16. Juni 2022 per 30. September 2022 gültig 
ist;

 2. Es sei der Beklagten keine 6 Monate (31. März 2023) überstei-
gende definitive Erstreckung zu gewähren;

 3. Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1 % 
Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten."

der Beklagten und Berufungsklägerin (Prot. S. 8 und 11):

"1. Die Klage sei abzuweisen und die Kündigung vom 3. Mai 2022 
sei für nichtig, eventualiter unwirksam bzw. missbäuchlich zu er-
klären.

 2. Die Kündigung vom 16. Juni 2022 sei für unwirksam bzw. miss-
bräuchlich zu erklären.

 3. Eventualiter sei das Mietverhältnis um 3 Jahre zu erstrecken.
 4. Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu 

Lasten der Klägerin."

Urteil des Mietgerichts:
(act. 47 = act. 51 [Aktenexemplar] = act. 53)

1. Es wird festgestellt, dass die Kündigung vom 16. Juni 2022 per 30. Septem-
ber 2022 gültig ist.

2. In teilweiser Gutheissung des Eventualbegehrens der Beklagten wird das 
Mietverhältnis einmalig erstreckt bis 30. September 2023. Eine weitere Er-
streckung ist ausgeschlossen.

3. Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 4'200.– festgesetzt. 

4. Die Gerichtskosten werden im Umfang von Fr. 420.– der Klägerin und im 
Umfang von Fr. 3'780.– der Beklagten auferlegt. Sie werden zulasten der 
von den Parteien geleisteten Vorschüsse von je Fr. 2'100.– bezogen. Soweit 
die Klägerin auf diese Weise mehr trägt als ihren Anteil, ist die Beklagte ihr 
zum Ersatz verpflichtet, d.h. im Umfang von Fr. 1'680.–.

5. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine reduzierte Parteientschädi-
gung von Fr. 4'512.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 

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6.-7. [Mitteilungen / Rechtsmittel] 

Berufungsanträge:
(act. 52 S. 2)

"1. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 11. März 2024 (MJ230028-L) sei auf-
zuheben und es sei die Sache zur Durchführung des Beweisverfahrens und 
zur neuen Entscheidung in der Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.

 2. Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 11. März 2024 
(MJ230028-L) aufzuheben und

a) die Klage abzuweisen und die Kündigung vom 3. Mai 2022 für nichtig, 
eventualiter unwirksam bzw. missbräuchlich zu erklären;

b) die Kündigung vom 16. Juni 2022 für unwirksam bzw. missbräuchlich 
zu erklären;

c) eventualiter das Mietverhältnis um 3 Jahre zu erstrecken.

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulasten der Beru-
fungsbeklagten."

Erwägungen:

I.

1. Die Beklagte und Berufungsklägerin (Mieterin; fortan Berufungsklägerin) 

und †C._____ (vormaliger Eigentümer und Vermieter), Letzterer vertreten durch 

die D._____ AG (vormalige Verwaltung; mittlerweile infolge Fusion von der Beru-

fungsbeklagten übernommen; vgl. act. 3/3, act. 6/14, act. 6/15/3-4, act. 41 Rz. 2 

und act. 43/18-21), schlossen am 20. Januar 2011 einen unbefristeten Mietvertrag 

(fortan Mietvertrag) über eine 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfa-

milienhauses an der E._____-strasse ... in … Zürich (fortan Mietobjekt) mit Miet-

beginn am 1. April 2011 sowie einer Kündigungsfrist von drei Monaten und Kündi-

gungsterminen per Ende März, Juni und September (act. 3/6). Im Rahmen eines 

früheren Kündigungsschutzverfahrens schlossen die Berufungsklägerin und 

†C._____ am 19. März 2015 vor der Schlichtungsbehörde Zürich einen Vergleich, 

mit welchem der Berufungsklägerin im Sinne einer letzten Chance die Fortset-

zung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen gewährt und sie im 

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Sinne von Art. 257f OR dahingehend abgemahnt wurde, sich rücksichtsvoll ge-

genüber den Mitmietern zu verhalten. Ausserdem wurde darin vermerkt, dass das 

Mietverhältnis der Berufungsklägerin bei weiteren Unverträglichkeiten zwischen 

den Mietern ausserordentlich gekündigt werde (act. 3/7; act. 6/33/1; vgl. auch act. 

43/22). Ab Oktober 2021 gingen von Nachbarn und anderen Mietparteien Be-

schwerden mit Bezug auf die Berufungsklägerin ein (act. 3/8-14; act. 21/6-7; act. 

21/10-11; act. 43/25; vgl. act. 1 Rz. II./6 und 8). Mit Schreiben vom 7. Dezember 

2021 und vom 15. März 2022 wurde die Berufungsklägerin von der D._____ AG 

entsprechend abgemahnt (act. 3/15; act. 6/33/2; act. 21/6; act. 21/8). Am 

tt.mm.2022 verstarb †C._____ bzw. der vormalige Eigentümer und Vermieter des 

Mietobjektes. Letzteres ging nach dessen Tod in das Eigentum der F._____-Stif-

tung und der Stiftung für G._____ über. Als Willensvollstreckerin wurde die 

H._____ AG eingesetzt (act. 3/2; act. 6/12; act. 6/15/1; act. 6/15/4; act. 43/17). Mit 

amtlichem Formular vom 3. Mai 2022 sprach die D._____ AG im Namen des ver-

storbenen †C._____ die ordentliche Kündigung des Mietvertrags auf den 30. Sep-

tember 2022 aus (act. 3/5; act. 6/33/5; act. 21/1). Auf entsprechende Nachfrage 

hin nannte die D._____ AG der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 23. Mai 

2022 als Begründung für die fragliche Kündigung die Verletzung der Pflicht zu 

Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), die Wiederherstellung des Hausfrie-

dens und die subjektive Unverträglichkeit zwischen Mietern (act. 3/4; act. 6/33/6; 

act. 21/4). Für den Fall, dass diese Kündigung von einem Gericht für unwirksam 

erklärt werden sollte, kündigte der Rechtsvertreter der Willensvollstreckerin (vgl. 

act. 6/15/1, act. 6/13 und act. 43/17) als Vertreterin der Erben des †C._____ den 

Mietvertrag mit amtlichem Formular vom 16. Juni 2022 erneut ordentlich und mit 

derselben Begründung auf den 30. September 2022 (act. 6/33/7; act. 6/33/10; act. 

21/3; act. 21/5; act. 43/26; act. 43/31-32).

2. Mit Eingaben vom 18. Mai 2022 (Geschäfts-Nr.: MO220609-L) und vom 

11. Juli 2022 (Geschäfts-Nr.: MO220869-L) focht die Berufungsklägerin bei der 

Schlichtungsbehörde Zürich vorgenannte Kündigungen je an (act. 6/1; act. 8/4/1). 

Aufgrund von durch die Berufungsklägerin eingereichten Arztzeugnissen musste 

die Schlichtungsverhandlung zweimal verschoben werden (act. 6/25-29; act. 6/34-

38; act. 8/10-14; act. 8/20-24). Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 

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19. Dezember 2022, an welcher die beiden Verfahren MO220609-L und 

MO220869-L zusammen verhandelt wurden, konnte keine Einigung erzielt wer-

den (vgl. Prot. SB S. 2 f.). Die von der Schlichtungsbehörde Zürich unterbreiteten 

Urteilsvorschläge vom 19. Dezember 2022 wurden von der damaligen Vermieter-

schaft mit Schreiben vom 31. Januar 2023 (Geschäfts-Nr.: MO220609-L) bzw. 

von der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 31. Januar 2023 (Geschäfts-Nr.: 

MO220869-L) abgelehnt, weshalb diesen mit Beschluss vom 7. Februar 2023 je 

eine Klagebewilligung erteilt wurde (act. 5; act. 6/1; act. 6/42; act. 6/45-47; 

act. 8/2; act. 8/4/28; act. 8/4/31; act. 8/4/33). Am 2. Februar 2023 wurde das 

streitgegenständliche Mietobjekt an die B._____ AG (Klägerin und Berufungsbe-

klagte; fortan Berufungsbeklagte) verkauft, wodurch diese zur neuen Eigentüme-

rin und Vermieterin des fraglichen Mietobjektes wurde (act. 3/2). Mit Eingabe vom 

15. März 2023 machte diese eine Klage mit den eingangs wiedergegebenen 

Rechtsbegehren beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich (fortan Vorinstanz) 

anhängig (act. 1; Geschäfts-Nr.: MJ230028-L). Mit Eingabe vom 20. März 2023 

machte die Berufungsklägerin ihrerseits eine Klage mit den eingangs wiedergege-

benen Rechtsbegehren bei der Vorinstanz anhängig (act. 8/1; Geschäfts-Nr.: 

MJ230029-L). Mit Zirkulationsbeschluss vom 30. März 2023 wurden die beiden 

vor Vorinstanz hängigen Verfahren betreffend die ordentlichen Kündigungen vom 

3. Mai 2022 und vom 16. Juni 2022 miteinander vereinigt (Geschäfts-Nr. 

MJ230028-L). Sodann wurde die B._____ AG als neue Eigentümerin des streitge-

genständlichen Mietobjektes neu als Klägerin aufgeführt (act. 8/8; act. 9). Der 

Verlauf des Verfahrens vor Vorinstanz ist im angefochtenen Urteil vom 11. März 

2024 dargestellt (act. 51 S. 3 ff.). Das Dispositiv des vorinstanzlichen Urteils wird 

vorne wiedergegeben.

3. Gegen das Urteil der Vorinstanz vom 11. März 2024 erhob die Berufungs-

klägerin am 29. April 2024 Berufung beim hiesigen Gericht mit den eingangs er-

wähnten Anträgen (act. 52). 

4. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-49). 

Auf die Einholung einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 

ZPO). Die Sache erweist sich als spruchreif.

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II.

1.1 Erstinstanzliche Endentscheide sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar 

(vgl. Art. 308 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru-

fung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-

gehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Für die Streitwert-

berechnung kann auf die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen 

werden, wobei entsprechend den Angaben der Berufungsbeklagten in der Haupt-

verhandlung vom 11. Januar 2024 von einem monatlichen Bruttomietzins von 

Fr. 1'392.− und somit von einem Streitwert von Fr. 54'288.− auszugehen ist. Da-

mit ist das Streitwerterfordernis erfüllt (vgl. act. 51 E. 3.1, act. 8/8 E. 2, act. 9 E. 2 

und Prot. VI S. 24).

1.2 Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Beru-

fung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe-

ten Entscheids schriftlich, begründet und mit Anträgen versehen einzureichen 

(Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächli-

cher Hinsicht über volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwen-

dung als auch unrichtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden 

(Art. 310 ZPO); soweit Ermessensausübung in Frage steht, kann auch Unange-

messenheit gerügt werden (vgl. BGer 5D_113/2016 vom 26. September 2016, 

E. 4.2; OGer ZH LY150026 vom 4. März 2016, E. II./3.). Das Berufungsgericht 

kontrolliert insbesondere auch die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Ge-

richts frei (KUKO ZPO-BAUMGARTNER, 3. Aufl. 2021, Art.157 N 16) und prüft, ob 

dieses die Tatsachen, die es feststellte, auch als erwiesen betrachten konnte 

(vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1). In der schriftlichen Berufungsbegründung ist hin-

reichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den an-

gefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genann-

ten Fehler leidet. Es sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die an-

gefochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kritik beruht 

(BGE 142 III 413 E. 2.2.4; BGE 142 I 93 E. 8.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 

4A_97/2014 vom 26. Juni 2014, E. 3.3; ZR 110/2011 Nr. 80). Die Berufungsin-

stanz hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die 

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Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der Berufungsschrift in 

rechtsgenügender Weise erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Inner-

halb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz aber weder an 

die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vor-

bringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das 

Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tat-

fragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheis-

sen oder diese auch mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichen-

den Begründung abweisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016, 

E. 3.1). Die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht nicht dazu, 

sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien 

eingehend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begrün-

dung seines Entscheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von 

welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BGE 145 

III 324 E. 6.1; BGE 142 III 433 E. 4.3.2; BGE 142 II 49 E. 9.2; BGE 136 I 229 

E. 5.2; vgl. BK ZPO-HURNI, Bd. I, Bern 2012, Art. 53 N 60 f.). 

1.3 Die Berufung der Berufungsklägerin vom 29. April 2024 wurde innert der 

Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer 

als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht (act. 52; zur Rechtzeitigkeit 

vgl. act. 49), weshalb auf die Berufung einzutreten ist.

2. In ihrem Urteil vom 11. März 2024 führte die Vorinstanz unter anderem 

aus, dass es im fraglichen Mietobjekt unbestrittenermassen bereits in der Vergan-

genheit zu diversen Unverträglichkeiten gekommen sei, bei welchen die Beru-

fungsklägerin das Epizentrum gebildet habe und die im Jahr 2013 gar in einer 

Kündigung resultiert hätten. Der in diesem Zusammenhang gegen eine Abmah-

nung vergleichsweise vereinbarten Fortsetzung des Mietverhältnisses könne nicht 

jede Bedeutung abgesprochen werden. Ungeachtet dessen seien den Kündigun-

gen vom 3. Mai 2022 und vom 16. Juni 2022 zwei Abmahnungen vorausgegan-

gen, mit welchen die Berufungsklägerin auf diverse Beschwerden von Nachbarn 

hingewiesen worden sei. Das Interesse der Berufungsbeklagten an der Wieder-

herstellung des Hausfriedens und dem längerfristigen Verbleib künftiger Mieter in 

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der Wohnung oberhalb der Berufungsklägerin sei sodann durchaus verständlich 

und legitim. In zwei Punkten hätten die Beschwerden überdies unbestrittenermas-

sen zugetroffen. So habe sich die Berufungsklägerin bei der Familie I._____ 

durch Klopfen und lautes Rufen bemerkbar gemacht, um diese auf ihr störendes 

Verhalten hinzuweisen. Hierfür selber Lärm zu veranstalten, sei jedoch nicht 

nachvollziehbar und zeige eine bemerkenswerte Rücksichtslosigkeit. Gleich ver-

halte es sich bezüglich der Auseinandersetzung mit J._____ und deren Freundin 

K._____. So gehe es die Berufungsklägerin schlicht nichts an, auf welchem Weg 

Frau K._____ vom Nachbargrundstück zu ihrer Freundin J._____ gelangt. Dass 

ein hüfthoher Gartenzaun für eine gesunde Katze ein Hindernis darstellen solle, 

sei zudem geradezu absurd. Diese Auseinandersetzung zeige eine gewisse Ten-

denz der Berufungsklägerin, anderen Hausbewohnern unsinnige Vorschriften zu 

machen. Dies sei durchaus geeignet, den Hausfrieden zu beeinträchtigen. Die 

Berufungsbeklagte habe der Berufungsklägerin jedoch nicht ohne Rücksicht auf 

die Hintergründe gekündigt, sondern sei den Vorwürfen in ihr zumutbarer Weise 

nachgegangen. Wie gezeigt, habe die Berufungsklägerin somit erheblichen Anteil 

an den Problemen gehabt. Allein schon deswegen könne es sich vorliegend nicht 

um einen vorgeschobenen Kündigungsgrund handeln. Die Kündigung und das 

Begehren um Einsicht in ihr Mietdossier würden zwar in einem gewissen zeitli-

chen Zusammenhang stehen. Die Berufungsklägerin räume jedoch selbst ein, 

dass sie erst im Anschluss an die erfolgten Abmahnungen Einsicht in ihr Mietdos-

sier verlangt hätte. Damit zeige sich, dass die Kündigung auf die fraglichen 

Pflichtverletzungen und nicht auf das Einsichtsbegehren zurückzuführen sei. Die 

Kündigung vom 16. Juni 2022 erweise sich folglich als mit Treu und Glauben ver-

einbar und damit als gültig (act. 51 E. 4.2.2). Betreffend die Erstreckung des Miet-

verhältnisses stellte die Vorinstanz ferner fest, dass die Berufungsbeklagte eine 

einmalige und definitive Erstreckung bis zum 31. März 2023 anerkannt habe (act. 

51 E. 5.1). Die prekären finanziellen Verhältnisse der Berufungsklägerin würden 

durchaus auf eine Härtesituation schliessen lassen. Auch würden sich die ge-

sundheitlichen Probleme der Berufungsklägerin auf die Suchbemühungen auswir-

ken, da die Wohnung aufgrund der Bewegungseinschränkungen der Berufungs-

klägerin im Erdgeschoss liegen oder über einen Lift verfügen müsste. Für die 

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Suchbemühungen an sich seien die gesundheitlichen Aspekte aber weniger rele-

vant. Der Einwand der Mieterin, wonach sie aus gesundheitlichen Gründen keinen 

Umzug bewältigen könne, könne nicht gehört werden. So sei ein Umzug bei einer 

gültigen Kündigung unausweichlich, da eine Erstreckung stets zu befristen sei. 

Die Berufungsklägerin müsse hierfür verfügbare Hilfen in Anspruch nehmen. Da 

ihre Ärzte und Therapienetzwerke auch von einer Ersatzwohnung problemlos mit 

dem öffentlichen Verkehr erreichbar seien und sich bereits jetzt nicht nur in der 

Nähe ihres Wohnortes befinden würden, könne die Nähe zu bestimmten Einrich-

tungen für eine Erstreckung sodann auch keine Rolle spielen. Gleiches gelte für 

eine geplante Einbürgerung, für welche Belege ohnehin weder vorliegen würden 

noch offeriert worden seien. Die Kritik der Berufungsbeklagten an den Suchbemü-

hungen der Berufungsklägerin sei ferner berechtigt. So würden sich die Behaup-

tungen zu ihren Suchbemühungen als pauschal und unspezifisch erweisen. We-

der die Auflistung von PDF-Dokumenten von ausgeschriebenen Wohnungen in ei-

nem Dokument noch pauschale Kritik an nicht näher bezeichneten Objekten ge-

nüge den Anforderungen. Ausserdem scheine es für die Zeit seit Juli 2022 gar 

keine spezifischen Suchbemühungen mehr zu geben. Auch wenn sich die Situa-

tion durch den Auszug des Ehepaars I._____ etwas entspannt haben dürfte, be-

stehe aufgrund der Art, wie die Berufungsklägerin mit Konflikten umgehe, ohne 

Weiteres die Gefahr neuer Reibereien. Mit den erstellten Handlungsweisen habe 

die Berufungsklägerin den Hausfrieden in einer nicht tolerierbaren Weise in 

Schieflage gebracht. Die ersichtliche Härte sei insgesamt sodann auch auf unge-

nügende Suchbemühungen der Berufungsklägerin zurückzuführen und werde 

durch das ebenfalls gewichtige Vermieterinteresse an der Wiederherstellung des 

Hausfriedens zumindest teilweise aufgewogen. Ausgehend davon erweise sich 

eine Erstreckung von einem Jahr bis 30. September 2023 als den gesamten Um-

ständen angemessen (act. 51 E. 5.3).

3. Die Berufungsklägerin bringt in ihrer Berufung Rügen betreffend die Gültig-

keit der fraglichen Kündigung (act. 52 Rz. 8 ff. und Rz. 28 f.; vgl. E. II./4. hiernach) 

sowie eventualiter betreffend die Dauer der Erstreckung ihres Mietverhältnisses 

(act. 52 Rz. 30 ff.; vgl. E. II./5. hiernach) vor. Im Folgenden wird auf die Vorbrin-

gen der Berufungsklägerin − soweit entscheidrelevant − eingegangen.

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4. Gültigkeit der Kündigung

4.1 Zu ihren von der Vorinstanz als unbestritten bezeichneten Verfehlungen in 

der Vergangenheit bringt die Berufungsklägerin vor, dass sich diese und insbe-

sondere deren damit suggerierte Häufigkeit weder aus den Ausführungen der 

Parteien noch den offerierten Beweismitteln ergeben würden und deshalb nicht 

einfach unbestritten seien (act. 52 Rz. 9). Der Vergleich aus dem Jahr 2015 lie-

fere hierzu keine Anhaltspunkte. Indem die Vorinstanz diesem Vergleich eine Be-

deutung zumesse, interpretiere sie in unzulässiger Weise etwas in denselben hin-

ein, was weder durch die Parteiaussagen noch die offerierten Beweismittel ge-

stützt werde. Auf andere Aktenstücke verweise die Vorinstanz sodann nicht. Inso-

weit stelle sie den Sachverhalt unrichtig fest. Aus dem damaligen Vergleich könne 

einzig entnommen werden, dass der frühere Vermieter offensichtlich viel zu rasch 

und ohne zureichende Gründe eine Kündigung ausgesprochen habe. So hätte 

dieser bei Vorliegen der behaupteten Verfehlungen wohl an der Kündigung fest-

gehalten (act. 52 Rz. 10). Ungeachtet dessen könne aus einem Vergleich von vor 

mehr als sieben Jahren ohnehin nichts Relevantes für das aktuelle Verfahren ab-

geleitet werden. So gehe es vorliegend höchstens um Verfehlungen seit dem Jahr 

2021, womit es an einem zeitlichen Konnex zum damaligen Vergleich gänzlich 

fehle (act. 52 Rz. 11). Die Berufungsklägerin rügt weiter, dass die Vorinstanz be-

züglich der beiden Abmahnungen vom 7. Dezember 2021 und vom 15. März 2022 

sowie der darin aufgeführten Beschwerden der Nachbarn den Sachverhalt falsch 

bzw. nur ungenügend festgestellt habe (act. 52 R. 12 ff.). Infolge Bestreitung der 

fraglichen Anschuldigungen hätte die Vorinstanz nicht einfach auf die Abmahnun-

gen und die darin enthaltenen Beschwerden abstellen dürfen. Vielmehr hätte sie 

die offerierten Beweise abnehmen und würdigen müssen. Ausserdem gehe die 

Vorinstanz lediglich auf die Beschwerden der Familie I._____ und der Damen 

J._____ und K._____ ein (act. 52 Rz. 12 f.). Aus den Abmahnungen könne ohne-

hin nur gefolgert werden, dass sich die Berufungsbeklagte gerade nicht für eine 

Kündigung habe entscheiden wollen, sondern der Berufungsklägerin bewusst die 

Möglichkeit der Bewährung habe geben wollen. Dadurch habe die Berufungsklä-

gerin darauf vertrauen können, dass keine Kündigung erfolgen werde. Die abge-

mahnten Beschwerden würden insofern von Vornherein keine Kündigung recht-

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fertigen können bzw. eine entsprechende Kündigung wäre treuwidrig und damit 

missbräuchlich (act. 52 Rz. 14). Durch das Abstellen auf die fraglichen Abmah-

nungen und die darin erwähnten Beschwerden sei die Vorinstanz zudem zum fal-

schen Schluss gelangt, dass das Interesse der Berufungsbeklagten an der Wie-

derherstellung des Hausfriedens sowie an einem langfristigen Mietverhältnis für 

die Wohnung oberhalb der Berufungsklägerin verständlich und legitim sei (act. 52 

Rz. 12). Auch mit Bezug auf die Beschwerden der Familie I._____ sowie von 

J._____ und deren Freundin K._____ rügt die Berufungsklägerin eine falsche 

Sachverhaltsfeststellung sowie eine ungenügende Begründung durch die Vorin-

stanz. So habe sie die Beschwerden der Familie I._____ konstant und substanti-

iert bestritten, weshalb diese nicht unbestrittenermassen zutreffen würden. Die 

Vorinstanz wäre diesbezüglich verpflichtet gewesen, die hierzu offerierten Be-

weise abzunehmen und zu würdigen (act. 52 Rz. 16). Unbestritten sei einzig, 

dass die Berufungsklägerin einige wenige Male keinen anderen Ausweg mehr ge-

sehen habe, als sich die gebotene Ruhe durch Rufen und Klopfen gegen die 

Decke zu verschaffen. Auch sei zu bemerken, dass sich die Lärmimmissionen der 

Familie I._____, insbesondere jene vom 29. April 2022, inmitten der Nacht ereig-

net hätten und somit zu einem Zeitpunkt, zu welchem kein gewöhnliches Ge-

spräch erwartet werden könne. Die Vorinstanz lasse die Gesprächs- und Versöh-

nungsversuche der Berufungsklägerin sodann gänzlich unberücksichtigt. Auch 

berücksichtige sie nicht, dass sich die Berufungsklägerin Ende Mai 2022 bei der 

Familie I._____ entschuldigt habe und es hernach zu keinen Vorfällen mehr ge-

kommen sei (act. 52 Rz. 18). Ausgehend davon sei auch die vorinstanzliche 

Schlussfolgerung, wonach die Berufungsklägerin mit ihrem Verhalten eine bemer-

kenswerte Rücksichtslosigkeit an den Tag gelegt habe, nicht nachvollziehbar und 

falsch (act. 52 Rz. 19). Was die Auseinandersetzung mit J._____ und deren 

Freundin K._____ anbelangt, beanstandet die Berufungsklägerin die mangelnde 

Auseinandersetzung der Vorinstanz mit den konkreten gegen die Berufungskläge-

rin erhobenen Vorwürfen. Damit verletze die Vorinstanz ihre Begründungspflicht 

und stütze ihre Schlussfolgerung auf einen falschen Sachverhalt (act. 52 Rz. 21). 

Auf ein Fehlverhalten der Berufungsklägerin gegenüber J._____ gehe die Vorin-

stanz zudem nicht ein. Insofern stelle die Vorinstanz den Sachverhalt unvollstän-

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dig bzw. falsch fest und komme ihrer Begründungspflicht nicht nach (act. 52 Rz. 

23). Betreffend die verlangte Einsicht in ihr Mietdossier bringt die Berufungskläge-

rin ferner vor, dass sie diese insbesondere am 14. April 2022 und damit nur zwei 

Wochen vor der ersten Kündigung vom 3. Mai 2022 verlangt habe. Nur zwei Wo-

chen nachdem sie am 30. Mai 2022 bei der Berufungsbeklagten betreffend die 

Einsicht nachgefragt habe, sei die zweite Kündigung vom 16. Juni 2022 ausge-

sprochen worden. Der zeitliche Konnex sei somit in zweifacher Hinsicht offen-

sichtlich. Es könne nicht einfach von einem gewissen zeitlichen Zusammenhang 

gesprochen werden (act. 52 Rz. 26). Dies zeige, dass die Berufungsbeklagte zwei 

Mal als Reaktion auf ihr Einsichtsgesuch eine Kündigung ausgesprochen habe, 

womit eine missbräuchliche Rachekündigung vorliege. Der von der Vorinstanz be-

hauptete Konnex zwischen den Einsichtsbegehren der Berufungsklägerin und den 

ihr vorgeworfenen Pflichtverletzungen sei sodann nicht nachvollziehbar und er-

gebe sich auch nicht aus den Parteiausführungen oder den offerierten Beweismit-

teln (act. 52 Rz. 27). Die Berufungsklägerin bringt überdies vor, dass die Vorin-

stanz nicht dargelegt habe, weshalb sie die von ihr offerierten Zeugen nicht ein-

vernommen habe. So habe die Berufungsklägerin die Anschuldigungen der Fami-

lie I._____ und der Damen J._____ und K._____ zurückgewiesen und diverse an-

dere Mitmieter aufgeführt, die sie als sehr angenehme, zuvorkommende und 

freundliche Mitmieterin ansehen würden, die zu keinerlei Beanstandungen Anlass 

gebe und von der zu keinem Zeitpunkt (Ruhe-)Störungen ausgehen würden. Man-

gels Spruchreife hätte die Vorinstanz ein Beweisverfahren durchführen müssen. 

Insoweit stelle die Vorinstanz den Sachverhalt unvollständig bzw. falsch fest und 

verletze das rechtliche Gehör der Berufungsklägerin. Aus diesem Grund sei die 

Sache zur Durchführung eines Beweisverfahrens und neuen Entscheidung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen (act. 52 Rz. 24).

4.2 Bei unbefristeten Mietverhältnissen steht dem Vermieter im Falle von 

Pflichtverletzungen im Sinne von Art. 257f OR nebst der ausserordentlichen auch 

die ordentliche Kündigung offen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2019, Vorbe-

merkungen und Art. 253-265, Art. 257f N 64 und 86). Eine ordentliche Kündigung 

setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind 

grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetz-

- 13 -

lichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem 

Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräu-

men ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. 

Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaf-

tes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder In-

teressen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander 

stehen. Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündi-

gung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Ob eine 

Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den 

Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.2 ff.; 

BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_255/2024 vom 20. August 

2024, E. 3.1; BGer 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 

OR, 5. Aufl. 2022, Art. 269-273c, Art. 271 N 165 und 167, Art. 271a N 66; vgl. 

Art. 271 Abs. 1 f. OR). Das Gesetz zählt beispielhaft Gründe auf, bei deren Vorlie-

gen die Kündigung durch den Vermieter als treuwidrig gilt und folglich anfechtbar 

ist (vgl. Art. 271a OR). Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die Kündi-

gung ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche 

aus dem Mietverhältnis geltend mache (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Hierfür ist es 

erforderlich, dass die Kündigung des Vermieters aufgrund der Geltendmachung 

von Ansprüchen erfolgte (adäquater Kausalzusammenhang; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 

OR, a.a.O., Art. 271a N 55). Nebst dem zeitlichen Zusammenhang ist dabei ins-

besondere auch die Kündigungsbegründung von Bedeutung. So ist ein adäquater 

Kausalzusammenhang regelmässig dann zu verneinen, wenn der Vermieter ein 

gewichtiges Kündigungsmotiv zu belegen vermag, welches eine Kündigung unge-

achtet allfällig geltend gemachter Ansprüche rechtfertigt (BGE 148 III 215 

E. 3.2.1; BGE 143 III 344 E. 5.3.4; BGer 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; 

OGer ZH NG170019 vom 9. März 2018, E. 7.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., 

Art. 271a N 60 f.). Das Geltendmachen von Ansprüchen geringfügiger Art spricht 

ferner eher gegen eine Vergeltungskündigung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., 

Art. 271a N 63).

4.3 Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO verfügen die Parteien über einen Beweisab-

nahmeanspruch, wonach sie für rechtserhebliche Sachvorbringen zum Beweis 

- 14 -

zugelassen werden, sofern der beantragte Beweis tauglich sowie form- und frist-

gerecht beantragt worden ist. Dieses Parteirecht steht jedoch im Spannungsfeld 

zur Möglichkeit der antizipierten Beweiswürdigung. Danach kann das Gericht von 

einer beantragten Beweiserhebung absehen, ohne dass es den Beweisführungs-

anspruch verletzt, wenn es diese von vornherein nicht für geeignet hält, die be-

hauptete Tatsache zu beweisen, oder wenn es seine Überzeugung bereits aus 

anderen Beweisen gewonnen hat und davon ausgeht, dass weitere Abklärungen 

am massgeblichen Beweisergebnis nichts mehr zu ändern vermögen (BGE 143 III 

297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; BSK ZPO-GUYAN, 

4. Aufl. 2024, Art. 157 N 14; DIKE ZPO-VISCHER/LEU, 3. Aufl. 2025, Art. 152 N 8 f. 

und 26).

4.4 Die Darstellung der Berufungsklägerin, dass sich die ihr vorgeworfenen 

Verfehlungen weder aus den Parteiausführungen noch aus den offerierten Be-

weismitteln ergeben würden, steht im Widerspruch zu den Akten. So liegen insbe-

sondere diverse Beschwerden von unterschiedlichen Nachbarn, ein Störungspro-

tokoll der Familie I._____ sowie ein Hinweis auf einen Polizeieinsatz infolge 

Nachtruhestörung in den Akten, die den Schluss auf ein entsprechendes Verhal-

ten der Berufungsklägerin bzw. entsprechende Pflichtverletzungen zulassen (vgl. 

act. 3/8-14, act. 21/10-11 und Prot. VI S. 17; siehe auch E. II./4.5 hiernach). Da 

der Vergleich vom 19. März 2015 für das vorliegende Urteil nicht von Relevanz 

ist, erübrigen sich Weiterungen zu den entsprechenden Rügen der Berufungsklä-

gerin. Es trifft ferner nicht zu, dass die Vorinstanz auf keine anderen Aktenstücke 

verwiesen habe. So nimmt diese sowohl auf die beiden Abmahnungen vom 7. De-

zember 2021 und vom 15. März 2022 wie auch auf die schriftlichen Beschwerden 

der Nachbarn Bezug (vgl. act. 51 E. 4.2.2). Darüber hinaus verweist sie auf zwei 

konkrete von der Berufungsklägerin zugestandene Vorfälle mit der Familie 

I._____ und den Damen J._____ und K._____ (vgl. act. 51 E. 4.2.2, act. 19 

Rz. 16, 18 und 20 sowie S. 15 und Prot. VI S. 12, 14 f. und 17; siehe auch 

E. II./4.1 hiervor und E. II./4.5 hiernach sowie act. 52 Rz. 17 und 22). Die Beru-

fungsklägerin räumt bestimmte Verfehlungen somit gar selbst ein. Die entspre-

chenden Rügen der Berufungsklägerin vermögen folglich nicht zu überzeugen.

- 15 -

4.5 Die Behauptung der Berufungsklägerin, wonach ein Mieter im Falle einer 

Abmahnung nicht mit einer Kündigung rechnen müsste, entbehrt sodann jeder 

Grundlage. So ist es einer Abmahnung inhärent, dass es ohne entsprechende 

Verbesserung bzw. bei fortdauernden Pflichtverletzungen zu einer Kündigung 

kommen kann, da andernfalls keine Abmahnung ausgesprochen würde. Des Wei-

teren stellte die Vorinstanz zu Recht fest, dass die Berufungsklägerin von der Be-

rufungsbeklagten vor den im Mai und Juni 2022 ausgesprochenen Kündigungen 

unbestrittenermassen mit den zwei Abmahnungen von Dezember 2021 und März 

2022 auf diverse Beschwerden von Nachbarn hingewiesen worden sei (vgl. act. 

51 E. 4.2.2; act. 3/8-15; act. 19 Rz. 8 f.; act. 21/6; act. 21/8; act. 21/10-11; 

act. 43/25). Sodann stellte sie fest, dass sich die Berufungsklägerin, wie diese 

wohlgemerkt auch selbst bestätigte (vgl. act. 19 S. 15, Prot. VI S. 14 und act. 52 

Rz. 17), in der Nacht vom 29. April 2022 − und damit nach der zweiten Abmah-

nung und vor der Kündigung − bei der Familie I._____ durch Klopfen und lautes 

Rufen bemerkbar gemacht, damit entsprechend Lärm veranstaltet und sich rück-

sichtslos verhalten habe (act. 51 E. 4.2.2). Überdies nimmt die Vorinstanz Bezug 

auf den von der Berufungsklägerin ebenfalls zugestandenen Vorfall mit J._____ 

und K._____, welcher die Tendenz der Berufungsklägerin aufzeige, anderen 

Hausbewohnern Vorschriften zu machen (act. 51 E. 4.2.2; vgl. act. 19 Rz. 18 und 

20; siehe auch act. 52 Rz. 22). Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz 

darin insgesamt eine von der Berufungsklägerin zumindest erheblich mitverschul-

dete Beeinträchtigung des Hausfriedens erblickte und wenn sie alleine schon des-

wegen keinen vorgeschobenen Kündigungsgrund erkennen konnte (vgl. act. 51 

E. 4.2.2). Der Chronologie der Ereignisse lässt sich ferner entnehmen, dass die 

Kündigung nach den zwei fraglichen Abmahnungen aufgrund wiederholter bzw. 

anhaltender Pflichtverletzungen durch die Berufungsklägerin ausgesprochen 

wurde. Damit vermochte die Berufungsbeklagte ein gewichtiges Kündigungsmotiv 

nachzuweisen, welches nichts mit der Geltendmachung mietrechtlicher Ansprü-

che bzw. der von der Berufungsklägerin verlangten Einsicht in ihr Mietdossier zu 

tun hatte. Damit liegt kein Sachverhalt nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vor, der auf 

die Missbräuchlichkeit der vorliegenden Kündigung hindeuten würde (vgl. ZK-

HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., Art. 271a N 60 ff.; siehe auch BGer 4A_500/2023 

- 16 -

vom 11. April 2024, E. 6.3 und BGer 4A_497/2011 vom 22. Dezember 2011, 

E. 2.4). Die vor Vorinstanz gemachten Ausführungen zum behaupteten zeitlichen 

Konnex zwischen Einsichtsbegehren und Kündigung sind sodann nicht überzeu-

gend. Die Berufungsklägerin tut demnach keine Umstände dar, die das legitime 

Kündigungsmotiv der Berufungsbeklagten umzustossen vermöchten. Wie von der 

Vorinstanz richtigerweise festgestellt, hatte die Berufungsklägerin ihre Einsichts-

begehren erst nach Erhalt der ersten und zweiten Abmahnung mit Schreiben vom 

21. Dezember 2021 und vom 14. April 2022 gestellt. Sodann erfolgte die zweite 

Kündigung vom 16. Juni 2022 lediglich vorsorglich, weil die erste Kündigung vom 

3. Mai 2022 im Namen des verstorbenen †C._____ ausgesprochen worden war 

(vgl. act. 3/5, act. 3/15, act. 6/15/1, act. 6/33/2, act. 6/33/5, act. 6/33/7, act. 21/1, 

act. 21/3, act. 21/6, act. 21/8, act. 41 Rz. 1 f., act. 43/17, act. 43/31 und act. 51 

E. 4.2.2; vgl. auch E. I./1. hiervor). Diesbezüglich ist folglich überhaupt kein Zu-

sammenhang zwischen Einsichtsbegehren und Kündigung ersichtlich. Von einer 

Rachekündigung kann folglich auch deshalb nicht die Rede sein. Wie die Vorin-

stanz sodann korrekt ausführte, gilt die Absicht, einen gestörten Hausfrieden wie-

derherzustellen, durchaus als legitimer Kündigungsgrund bzw. als objektives, 

ernsthaftes und schützenswertes Interesse des Vermieters (vgl. BGer 

4A_421/2017 vom 27. September 2017, E. 4.4 und BGer 4A_735/2011 vom 

16. Januar 2012, E. 2.4). Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden vorinstanzli-

chen Erwägungen verwiesen werden (vgl. act. 51 E. 4.2.1). In Anbetracht der vor-

liegenden Umstände − insbesondere der Vorfälle und Abmahnungen, welche der 

Kündigung vorausgingen, der anhaltenden Pflichtverletzungen auch nach erfolg-

ter Abmahnung bzw. der den Abmahnungen zuwiderlaufenden Verhaltensweisen 

der Berufungsklägerin sowie der damit zusammenhängenden Kündigung der Fa-

milie I._____ (vgl. act. 41 Rz. 10 und 14 f., act. 43/24-25 sowie act. 43/27) − ist es 

schliesslich nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz der Berufungsbeklagten 

folgend die Kündigung als geeignete Massnahme erachtete, um den Hausfrieden 

wiederherzustellen. Es ist wohlgemerkt auch nicht ersichtlich, was die Berufungs-

beklagte sonst hätte vorkehren können. Das Vorgehen der Berufungsbeklagten 

wird schliesslich auch vom Umstand gestützt, dass sich das Verhalten der Beru-

fungsklägerin selbst nach ausgesprochener Kündigung dem Vernehmen nach 

- 17 -

bzw. entgegen ihrer Behauptung und trotz angeblicher Entschuldigung bei der Fa-

milie I._____ nicht verbessert hat. So kam es offenbar auch danach zu diversen 

Unverträglichkeiten im Zusammenhang mit der Berufungsklägerin (vgl. act. 3/11, 

act. 3/14, act. 6/33/10-11, act. 21/5 und act. 43/25-27).

4.6 Die Vorinstanz durfte sodann in antizipierter Beweiswürdigung auf die Be-

fragung der Berufungsklägerin sowie auf die offerierten Zeugenaussagen verzich-

ten. Die Berufungsklägerin konnte sich in ihrer Klageantwort sowie im Rahmen 

der Hauptverhandlung zur Sache äussern und ihre Position darlegen bzw. durch 

ihre Rechtsvertretung darlegen lassen (act. 19; Prot. VI S. 11 ff. und S. 30). Es ist 

nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz in Anbetracht der Parteivorbringen 

(vgl. insb. act. 1 Rz. 6 und 8 ff., act. 19 Rz. 16, 18 und 20, act. 41 Rz. 7-12, 18, 

24, 26 ff. und 33 f. sowie Prot. VI S. 9 ff.) und der vorliegenden Urkunden (vgl. 

etwa act. 3/4, act. 3/7-15, act. 6/33/1-2, act. 6/33/6; act. 21/4, 21/6, 21/8, 21/10-11 

und act. 43/24-25) davon ausging, dass die Berufungsklägerin auch nach bzw. 

trotz entsprechender Abmahnungen Pflichtverletzungen begangen habe und die 

erneute Darlegung ihrer Sicht weder neue Erkenntnisse bringen noch etwas am 

Beweisergebnis ändern werde, weshalb sie auf deren Befragung verzichten 

konnte, ohne dass ihr Beweisführungsanspruch oder ihr rechtliches Gehör verletzt 

worden wäre (vgl. auch E. II./4.5 hiervor). Auch betreffend die offerierten Zeugen-

aussagen kann keine Verletzung des Beweisführungsanspruchs oder des rechtli-

chen Gehörs erblickt werden. So ist insbesondere nicht ersichtlich, inwiefern sich 

die aufgeführten Zeugen konkret zu den in den Abmahnungen enthaltenen Be-

schwerden bzw. zu den Beschwerden von der Familie I._____ und von J._____ 

überhaupt hätten äussern können, was sie in ihren Bestätigungsschreiben wohl-

gemerkt auch nicht tun (vgl. act. 21/12). Die Berufungsklägerin führte diese Zeu-

gen denn auch nur für den allgemeinen Nachweis an, wonach sie eine sehr ange-

nehme, zuvorkommende und freundliche Mitmieterin sei, die zu keinerlei Bean-

standungen Anlass gebe und von welcher zu keinem Zeitpunkt irgendwelche Ru-

hestörungen ausgehen würden (act. 19 Rz. 25; vgl. Prot. VI S. 18). Das Verhalten 

der Berufungsklägerin diesen Zeugen gegenüber bzw. deren Verhältnis unterein-

ander bildet jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und ist daher 

auch nicht von Relevanz. Schliesslich könnte aus der Tatsache, dass gewisse 

- 18 -

ehemalige oder jetzige Mieter und Nachbarn mit der Berufungsklägerin gut auska-

men bzw. auskommen, ohnehin nicht abgeleitet werden, dass das Verhalten der 

Berufungsklägerin anderen Mietern und Nachbarn gegenüber nicht zu beanstan-

den war bzw. ist (vgl. BGer 4A_114/2010 vom 12. Juli 2010, E. 2.2).

4.7 Zusammenfassend vermögen die Rügen der Berufungsklägerin am vorin-

stanzlichen Entscheid, wonach sich die Kündigung vom 16. Juni 2022 als mit Treu 

und Glauben vereinbar und damit als gültig erweise, nichts zu ändern.

5. Erstreckung des Mietverhältnisses

5.1 Mit Bezug auf die von ihrer Seite vorliegenden Härtegründe trifft es der Be-

rufungsklägerin zufolge nicht zu, dass die gesundheitlichen Aspekte für die Such-

bemühungen weniger relevant seien. So habe die Berufungsklägerin dargelegt, 

dass sich ihre äusserst gravierenden, chronischen, gesundheitlichen Einschrän-

kungen infolge ständiger Therapie, medizinischer Behandlung und Bestrahlungen 

direkt auf die Suchbemühungen auswirken würden. So könne sie teils tagelang 

weder schreiben noch einen Computer bedienen, geschweige denn Wohnungen 

besichtigen. Ferner sei sie teilweise extrem immobil. Auf diese Umstände gehe 

die Vorinstanz nicht hinreichend ein und habe es auch unterlassen, die Beru-

fungsklägerin hierzu anzuhören. Indem die Vorinstanz die starken Auswirkungen 

der gesundheitlichen Probleme der Berufungsklägerin auf die Suchbemühungen 

nicht erfasse, stelle sie den Sachverhalt falsch fest (act. 52 Rz. 32). Ausserdem 

spiele die Nähe zu den zwingend benötigten Gesundheitseinrichtungen entgegen 

der Auffassung der Vorinstanz eine zentrale Rolle. So könne sich die Berufungs-

klägerin nicht einfach einen neuen Arzt oder Behandlungsort suchen und auch 

nicht einfach mit den öffentlichen Verkehrsmitteln quer durch die Stadt fahren 

(act. 52 Rz. 33). Auch seien die vorinstanzlichen Feststellungen zur Einbürgerung 

der Berufungsklägerin falsch. Letztere habe dargelegt, dass sie sich einbürgern 

lassen wolle. Infolge Verzichts auf die Befragung der Berufungsklägerin stehe 

fest, dass eine Einbürgerungsabsicht der Berufungsklägerin vorliege. Dass sich 

ein Wegzug auf die geplante Einbürgerung auswirken würde, sei klarerweise zu 

bejahen, da die Berufungsklägerin bei einem Wegzug in eine neue Gemeinde er-

neut mindestens zwei Jahre zuwarten müsste. Auch diesbezüglich stelle die Vor-

- 19 -

instanz den Sachverhalt falsch fest und wende das Recht falsch an (act. 52 

Rz. 34). Auch habe die Berufungsklägerin hinreichend substantiiert dargelegt, 

dass sie sich seit Erhalt der Kündigung stets nach einer neuen Wohnung umgese-

hen habe. Es sei einleuchtend, dass die Berufungsklägerin aufgrund ihrer massi-

ven gesundheitlichen Einschränkungen nur reduzierte Suchbemühungen habe 

anstellen können und dass es auf dem ausgetrockneten Wohnungsmarkt ohnehin 

schwierig sei, ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden. Zudem berücksichtige die 

Vorinstanz bei der geforderten Menge an Suchbemühungen die massiven ge-

sundheitlichen Probleme der Berufungsklägerin kaum. Dass die Suchbemühun-

gen der Berufungsklägerin bis heute erfolglos blieben, sei den erschwerenden 

Umständen und dem insbesondere für prekäre finanzielle Möglichkeiten ausge-

trockneten Wohnungsmarkt geschuldet (act. 52 Rz. 35). Dass die Berufungsbe-

klagte an der Wiederherstellung des Hausfriedens ein gewichtiges Interesse 

habe, basiere ferner auf einem falschen bzw. unvollständig festgestellten Sach-

verhalt (act. 52 Rz. 36). So gehe die Vorinstanz diesbezüglich nur betreffend 

I._____ sowie J._____/K._____ hinreichend konkret auf die angeblichen Differen-

zen und Beschwerden ein. Wie gezeigt, seien diese Beschwerden jedoch unbe-

gründet. Insofern sei der Hausfrieden gar nicht gestört. Alleine die Gefahr neuer 

Reibereien begründe sodann kein zureichendes Interesse der Berufungsbeklag-

ten. Eine solche Gefahr gehe aus den Parteiausführungen und den offerierten Be-

weismitteln ferner auch nicht hervor. Auch dass die Berufungsklägerin den Haus-

frieden in einer Weise in eine Schieflage gebracht habe, die nicht zu tolerieren 

sei, ergebe sich weder aus den Parteiausführungen noch den offerierten Beweis-

mitteln. Insofern stelle die Vorinstanz den Sachverhalt falsch fest bzw. ziehe je-

denfalls die falschen Schlüsse daraus (act. 52 Rz. 37). Hinzu komme, dass die 

Familie I._____ ausgezogen sei, womit sich die Situation entspannt habe und wo-

durch die Hauptursache für den gestörten Hausfrieden verschwunden sei. Zumal 

der Hausfrieden zu anderen Mietparteien gemäss den vorinstanzlichen Feststel-

lungen nicht gestört sei, könne somit nicht mehr von einem gestörten Hausfrieden 

gesprochen werden. Infolgedessen könne auch das Interesse der Berufungsbe-

klagten an der Wiederherstellung des Hausfriedens kein gewichtiges sein, das 

eine Kündigung rechtfertigen würde. Auch insofern stelle die Vorinstanz den 

- 20 -

Sachverhalt falsch fest bzw. würdige diesen falsch (act. 52 Rz. 38). Der erhebli-

chen Härte auf Seiten der Berufungsklägerin stehe folglich kein schützenswertes 

Interesse der Berufungsbeklagten gegenüber, weshalb der Berufungsklägerin bei 

Feststellung der Gültigkeit der Kündigung eine Erstreckung von drei Jahren zu ge-

währen sei (act. 52 Rz. 40).

5.2 Betreffend die Erstreckungsvoraussetzungen kann auf die zutreffenden 

vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (act. 51 E. 5.2), wobei besonders 

hervorzuheben ist, dass dem Richter bei der Festlegung der Art und Dauer der 

gewährten Erstreckung innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermes-

sensspielraum zusteht (vgl. BGE 136 III 190 E. 6 und BGE 125 III 226 E. 4b).

5.3 Mit ihrer Rüge, wonach es seitens der Berufungsbeklagten an einem ge-

wichtigen Interesse an der Wiederherstellung des Hausfriedens mangle, vermag 

die Berufungsklägerin nicht durchzudringen. Diesbezüglich sei auf die Ausführun-

gen in E. II./4.5 f. hiervor verwiesen. Darüber hinaus befürchtet die Vorinstanz 

aufgrund der Vorfälle und des Verhaltens der Berufungsklägerin − insbesondere 

nach der Kündigung (vgl. E. II./4.5 hiervor) − zurecht neue Reibereien. Wenn die 

Berufungsklägerin ferner behauptet, aufgrund des Auszugs der Familie I._____ 

könne nicht mehr von einem gestörten Hausfrieden gesprochen werden, trifft dies 

alleine schon deswegen nicht zu, weil J._____ nach wie vor in der betroffenen 

Mietliegenschaft wohnhaft ist und auch nach der Kündigung Vorfälle mit der Beru-

fungsklägerin zu melden hatte (act. 3/14; act. 43/27). Betreffend die beabsichtigte 

Einbürgerung beschränkte sich die Berufungsklägerin vor Vorinstanz sodann dar-

auf, ihre Absicht zu behaupten. Weder reichte sie hierzu entsprechende Unterla-

gen ein noch machte sie konkrete Ausführungen dazu, weshalb die diesbezügli-

chen vorinstanzlichen Erwägungen nicht zu beanstanden sind (vgl. act. 19 Rz. 38, 

Prot. VI S. 19 und act. 51 E. 5.3). Wie die Vorinstanz überdies richtig feststellte, 

steht der Berufungsklägerin für die Wohnungssuche in dieser Hinsicht das ge-

samte Stadtgebiet offen. Ferner trifft es nicht zu, dass die Vorinstanz den gesund-

heitlichen Einschränkungen der Berufungsklägerin keine Beachtung geschenkt 

hätte. So gestand sie durchaus zu, dass sich die gesundheitlichen Einschränkun-

gen der Berufungsklägerin bzw. deren Bewegungseinschränkungen auf die Su-

- 21 -

che nach einer passenden Ersatzwohnung auswirken würden. Richtigerweise 

wies die Vorinstanz jedoch auch darauf hin, dass ein Umzug im Falle einer gülti-

gen Kündigung − wie sie hier vorliegt − unausweichlich sei und die Berufungsklä-

gerin hierfür die nötige Hilfe in Anspruch nehmen müsse (vgl. act. 51 E. 5.3). Wie 

die Vorinstanz ebenfalls richtig feststellte, befinden sich die behandelnden Ärzte 

der Berufungsklägerin bzw. die von ihr besuchten medizinischen Einrichtungen an 

verschiedenen Orten in- und ausserhalb der Stadt Zürich, so im Kreis …, im Kreis 

… (Zürich … und Zürich …), im Kreis … und in L._____ (vgl. act. 6/27, act. 6/36, 

act. 8/4/12, act. 8/4/22, act. 21/14-16, act. 21/19-20, act. 30, act. 35, act. 39, act. 

45/3 und act. 51 E. 5.3) und damit wohlgemerkt weder im Kreis …, wo sie derzeit 

wohnt, noch in unmittelbarer Nähe dazu. Trotz der ihrerseits vorgebrachten ge-

sundheitlichen Einschränkungen ist sie somit offensichtlich bereits jetzt in der 

Lage, entsprechende Wege zurückzulegen. Ihr Argument, wonach sie aufgrund 

ihres Ärzte- und Therapienetzwerkes speziell ortsgebunden sei, vermag daher 

nicht zu überzeugen. Auch bezüglich der Wohnungssuche bzw. ihrer Suchbemü-

hungen ist den vorinstanzlichen Erwägungen zuzustimmen (vgl. act. 51 E. 5.3). 

So beschränkte sich die Berufungsklägerin im Wesentlichen darauf, solche zu be-

haupten, ohne jedoch konkrete Belege einzureichen (vgl. act. 19 Rz. 39 sowie 

Prot. VI S. 20 und 22). Der Vorinstanz ist beizupflichten, wenn sie einige wenige 

Handnotizen und eine Liste mit möglichen Wohnungen als ungenügend taxiert 

(vgl. act. 21/23 und act. 51 E. 5.3). Hinzu kommt, dass sich die Berufungsklägerin 

gemäss eigenen Angaben auf eine passende Stadtwohnung aufgrund des kurz-

fristigen Einzugs gar nicht erst beworben habe (vgl. Prot. VI S. 20, 22 und 30). 

Auch dieses Verhalten der Berufungsklägerin zeugt nicht von ernsthaften Bemü-

hungen um eine Ersatzwohnung. 

5.4 Nach dem Gesagten vermag die Berufungsklägerin mit ihren Einwendun-

gen am vorinstanzlichen Ermessensentscheid, das Mietverhältnis einmalig bis 

zum 30. September 2023 zu erstrecken, nichts zu ändern. Wohlgemerkt ist die 

Berufungsklägerin aufgrund der Verfahrensdauer faktisch in den Genuss einer 

deutlich längeren − ja beinahe der beantragten dreijährigen − Erstreckung gekom-

men. 

- 22 -

6. Insgesamt vermag die Berufungsklägerin mit ihren Rügen nicht durchzu-

dringen. Die Berufung erweist sich folglich als unbegründet und ist entsprechend 

abzuweisen. Infolgedessen ist das Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichts 

Zürich vom 11. März 2024 (Geschäfts-Nr. MJ230028-L) zu bestätigen. 

III.

1. Weil hinsichtlich der Regelung der erstinstanzlichen Gerichtskosten und 

Parteientschädigung keine konkreten Beanstandungen vorgebracht wurden, ist 

diese ohne Weiteres zu bestätigen.

2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist ausgehend von einem 

Streitwert von Fr. 54'288.− (vgl. E. II./1.1 hiervor) und in Anwendung von § 12 

Abs. 1-2, § 2 Abs. 1 lit. a und lit. c–d, § 4 Abs. 1-3 sowie § 7 lit. a GebV OG auf 

Fr. 3'000.– festzusetzen. Ausgangsgemäss wird die unterliegende Berufungsklä-

gerin für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Ent-

scheidgebühr ist aus dem von der Berufungsklägerin im Berufungsverfahren ge-

leisteten Kostenvorschuss (Fr. 3'000.–) zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO; vgl. 

act. 59).

3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Berufungsklägerin 

nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr 

im Zusammenhang mit dem Berufungsverfahren keine zu entschädigenden Auf-

wendungen entstanden sind. 

Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts des Bezirksge-

richts Zürich vom 11. März 2024 (Geschäfts-Nr. MJ230028-L) wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'000.− festgesetzt und 

der Berufungsklägerin auferlegt. Sie wird aus dem von dieser geleisteten 

Kostenvorschuss bezogen. 

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3. Es werden für das Berufungsverfahren keine Parteientschädigungen zuge-

sprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin und Berufungsbe-

klagte unter Beilage eines Doppels von act. 52, und an das Mietgericht des 

Bezirksgerichts Zürich, je gegen Empfangsschein, sowie an die Oberge-

richtskasse.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 54'288.−.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Der Vorsitzende:

lic. iur. et phil. D. Glur

Die Gerichtsschreiberin:

MLaw D. Lattmann-Kistler

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