# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ffe20899-a9ab-5f73-8cb3-b917047da122
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 18.05.2016  VB.2016.00248
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00248_2016-05-18.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00248	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 18.05.2016
	Spruchkörper: 	4. Abteilung/4. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Übriges Verwaltungsrecht
	Betreff: 

	Pachtlandvergabe

	
[Verpachtung von Landwirtschaftsland durch eine Gemeinde, Rechtsmittelweg]

Streitigkeiten betreffend den Inhalt eines Pachtvertrages über Landwirtschaftsland sind auch dann zivilrechtlicher Natur, wenn das Grundstück im Eigentum einer Gemeinde steht. Der Bezirksrat hätte auf den Rekurs deshalb nicht eintreten dürfen (E. 2).
Abweisung im Sinn der Erwägungen.

			 	
				Stichworte:
	
						LANDWIRTSCHAFTLICHE PACHT
PACHT
ZIVILRECHTLICHE STREITIGKEIT
ZUSTÄNDIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 1 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  4.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00248

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 4. Kammer

 

 

 

vom 18. Mai 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jso Schumacher (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Verwaltungsrichter
André Moser, Gerichtsschreiber
Reto Häggi Furrer.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, 

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Gemeinde C, 

vertreten durch den Gemeinderat C,

Beschwerdegegnerin,

 

 

 

betreffend
Pachtlandvergabe,

hat
sich ergeben: 

I.  

Zwischen A und der Gemeinde C bestand ein bis
31. März 2016 laufender Pachtvertrag über das in der Landwirtschafszone
liegende Grundstück Kat.-Nr. 01 in C. Mit Schreiben vom 27. Februar
2015 kündigte der Gemeinderat C diesen Vertrag und teilte A zugleich mit, er
könne sich um einen neuen bewerben; dies tat A am 15. August 2015. Mit
Schreiben vom 29. Oktober 2015 teilte der Gemeinderat C dem A mit, das
Grundstück Kat.-Nr. 01 werde ihm, befristet bis ins Jahr 2018, weiterhin
verpachtet.

II.  

Am 20. November 2015 rekurrierte A beim Bezirksrat D
und beantragte sinngemäss, die Gemeinde C sei zu verpflichten, ihm einen
Pachtvertrag mit längerer Vertragsdauer anzubieten. Der Bezirksrat wies den
Rekurs mit Beschluss vom 16. März 2016 ab, soweit er darauf eintrat.

III.  

A liess dagegen am 3. Mai 2016 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht führen und Folgendes beantragen:

"1.     Es sei die einseitige Befristung der Pachtdauer gemäss
Gemeinderatsbeschluss des Beschwerdegegners, Mitteilung vom 29. Oktober
2015, aufzuheben.

 

2.    Es sei
festzustellen, dass der Beschwerdeführer die Voraussetzungen für eine
Verlängerung der Pacht grundsätzlich erfüllt.

 

3.    Es sei
festzustellen, das[s] eine Verkürzung der Pachtdauer gemäss Art. 8 LPG [Bundesgesetz
über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985, SR 221.213.2] nur
in gegenseitigem Einverständnis erfolgen kann.

 

4.    Es sei
festzustellen, dass der Beschwerdeführer mangels anderweitiger Abrede
grundsätzlich Anspruch auf Verlängerung der Pacht für die Dauer von 6 Jahren
hat, wobei der Beschwerdegegner zu verpflichten sei, dem Beschwerdeführer einen
Pachtvertrag über das Grundstück Kat.-Nr. 01 […] in C für eine Dauer von
mindestens 4 Jahren beginnend ab 1. April 2016 anzubieten.

 

5.    Alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWSt zulasten des
Beschwerdegegners".

 

Das Verwaltungsgericht zog in der Folge die Akten des
Rekursverfahrens bei; Vernehmlassungen wurden nicht eingeholt.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht prüft seine eigene Zuständigkeit
ebenso wie diejenige der Vorinstanz von Amtes wegen (§ 70 in Verbindung
mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG, LS 175.2]; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 57, auch zum Folgenden).
Soweit die Vorinstanz nicht zuständig war, gilt es die vorliegende Beschwerde
im Sinn der Erwägungen abzuweisen (VGr, 21. September 2011, VB.2011.00496,
E. 2.1).

2.  

Gemäss § 1 VRG werden öffentlichrechtliche Angelegenheiten
von den Verwaltungsbehörden und vom Verwaltungsgericht entschieden;
privatrechtliche Ansprüche sind demgegenüber vor den Zivilgerichten geltend zu
machen.

Streitgegenstand bildet die Verpachtung von Landwirtschaftsland,
das im Eigentum der Beschwerdegegnerin ist. Diese hat beschlossen, das fragliche
Grundstück weiterhin an den Beschwerdeführer zu verpachten, jedoch nur noch mit
einem bis 2018 befristeten Vertrag. Kontrovers ist einzig diese Befristung.

Die Verpachtung von Land erfolgt mittels zivilrechtlichen
Vertrags (vgl. Art. 1 Abs. 4 und Art. 4 LPG; ferner
Art. 275 ff. des Obligationenrechts [SR 220]); dies gilt auch für die
Verpachtung von Landwirtschaftsland durch eine Gemeinde (BGE 112 II 35
E. 2; BGr, 19. März 2014, 2C_314/2013, E. 1.1.1). Streitigkeiten,
welche den Pachtvertrag als solchen betreffen, sind deshalb grundsätzlich durch
die Zivilgerichte und nicht in einem Verwaltungsverfahren zu beurteilen. Soweit
der Beschwerdeführer einen (zivilrechtlichen) Anspruch auf Abschluss eines
Pachtvertrags von bestimmter Dauer behauptet, muss er dies demnach vor einem
Zivilgericht geltend machen. Anders verhielte es sich nur bei Streitigkeiten
bezüglich der zulässigen Höhe des Pachtzinses (Art. 35a ff. LPG; vgl.
etwa BGr, 11. Juni 2008, 2C_552/2007); darum geht es hier indes nicht.

Eine öffentlichrechtliche Streitigkeit läge demgegenüber
vor, wenn es sich beim von der Beschwerdegegnerin verpachteten Land um eine
öffentliche Sache im Gemeingebrauch oder um Verwaltungsvermögen handelte. Um
eine öffentliche Sache im Gemeingebrauch oder um Verwaltungsvermögen handelt es
sich indes nur, wenn die fragliche Sache unmittelbar der Erfüllung öffentlicher
Aufgaben dient bzw. im Rahmen ihrer Zweckbestimmung der Allgemeinheit zur
Benützung offensteht (§ 11 Abs. 3 des Finanzhaushaltsgesetzes vom
2. September 1979 [GS IV 193 ff.]; André Moser, Der öffentliche Grund
und seine Benützung, Bern 2011, S. 18 ff. und 34 ff.; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 4. A., Bern 2014, § 48 Rz. 13 f.; Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A.,
Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 2205 ff. und 2226 f.);
das streitgegenständliche Landwirtschaftsland dient nicht unmittelbar einer
öffentlichen Aufgabe, sondern dem Beschwerdeführer als Kulturland für seine Zwecke
und steht damit auch nicht der Allgemeinheit zur Benützung offen. 

Schliesslich könnte es sich allenfalls insofern um eine
öffentlichrechtliche Streitigkeit handeln, als der Beschluss des Gemeinderats,
das streitgegenständliche Grundstück dem Beschwerdeführer und nicht einem
Mitbewerber zu verpachten, angefochten wäre (vgl. BGr, 19. März 2014,
2C_314/2013, E. 1.1.2). Der Beschwerdeführer – der vom entsprechenden
Beschluss ohnehin begünstigt ist – ficht indes nicht den Entscheid an, das Land
ihm zu verpachten, sondern ist mit den Vertragsbedingungen nicht einverstanden;
dabei handelt es sich – wie dargelegt – um eine zivilrechtliche Streitigkeit.

Da die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall als Subjekt
des Privatrechts und nicht in hoheitlicher Funktion tätig wurde, konnte der
Gemeinderat über die Verlängerung bzw. den Neuabschluss des Pachtvertrags und
insbesondere über dessen Inhalt gegenüber dem Beschwerdeführer nicht im Rahmen
einer Verfügung befinden. Das Schreiben vom 29. Oktober 2015 ist deshalb
als Angebot zum Vertragsschluss zu qualifizieren und stellt keine Anordnung im
Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG dar. Entsprechend fehlte es im Rekursverfahren
auch an einem Anfechtungsobjekt.

3.  

Nach Art. 8 Abs. 2 Satz 1 LPG ist die
Vereinbarung einer Fortsetzung des Pachtvertrags auf kürzere Frist nur gültig,
wenn die Behörde sie bewilligt hat. Bei dieser Bewilligung der Behörde bzw.
deren Verweigerung handelt es sich um eine Anordnung im Sinn von § 19
Abs. 1 lit. a VRG; wird dagegen ein Rechtsmittel erhoben, sind für
dessen Beurteilung die Verwaltungs(justiz)behörden zuständig (vgl. auch
Art. 47 ff. LPG). 

Die entsprechende Bewilligung des Amts für Land und
Naturschutz des Kantons Zürich (ALN) vom 11. Februar 2016 bzw. die diese
ersetzende Verfügung vom 10. März 2016 wurden indes erst nach Einreichung
des Rekurses erlassen, weshalb im Zeitpunkt der Rekurserhebung auch
diesbezüglich ein Anfechtungsobjekt fehlte. Im Übrigen wäre die Vorinstanz zur
Beurteilung dieser Verfügungen ohnehin nicht zuständig: Gemäss § 19b
Abs. 2 lit. b Ziff. 2 VRG ist die übergeordnete Direktion
Rekursinstanz für Anordnungen eines Amts; gegen Verfügungen des ALN ist
entsprechend Rekurs bei der Baudirektion und nicht bei der Vorinstanz zu
erheben. 

4.  

Nach dem Gesagten hätte die Vorinstanz auf den Rekurs
nicht eintreten dürfen; die Beschwerde ist insofern im Sinn der Erwägungen
abzuweisen.

5.  

Die Vorinstanz hat die Rekurskosten von insgesamt
Fr. 600.- dem Beschwerdeführer auferlegt. Nach § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel
entsprechend ihrem Unterliegen. Die Kosten können indes ausnahmsweise auch nach
Ermessen, das heisst nach Billigkeitserwägungen verteilt und in diesem Rahmen
insbesondere auf die Kasse der Entscheidinstanz genommen werden (Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 13 N. 48 und 63 f.). Letzteres drängt sich etwa
auf, wenn eine (nicht anwaltlich vertretene) Partei aufgrund einer unrichtigen
Rechtsmittelbelehrung ein unzulässiges Rechtsmittel erhoben hat (VGr,
20. Juni 2012, VB.2012.00356, E. 4.1).

Weil der – im Rekursverfahren nicht anwaltlich vertretene
– Beschwerdeführer auf die (falsche) Rechtsmittelbelehrung im Schreiben vom 29.
Oktober 2015 vertrauen durfte und die Unrichtigkeit derselben auch dem Gemeinderat
nicht vorgeworfen werden kann, sind die Kosten des Rekursverfahrens in
Abänderung von Dispositiv-Ziff. III im Rekursentscheid auf die Staatskasse zu
nehmen.

6.  

6.1 Aus den
vorgängig ausgeführten Gründen sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens auf die
Gerichtskasse zu nehmen.

6.2 Ausgangsgemäss
ist dem Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt
die Kammer:

1.    In
Abänderung der Dispositiv-Ziff. III im Beschluss des Bezirksrats D vom
16. März 2016 werden die Rekurskosten auf die Staatskasse genommen. Im
Übrigen wird die Beschwerde im Sinn der Erwägungen abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellkosten,

Fr. 2'060.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden auf die Gerichtskasse genommen.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…