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**Case Identifier:** 830cfcda-8a9a-51b5-a972-68ebe340d44e
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 19.08.2014 B 2012/162
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2012-162_2014-08-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2012/162

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 19.08.2014

Entscheiddatum: 19.08.2014

Urteil Verwaltungsgericht, 19.08.2014
Art. 45 Abs. 1 VRP (sGS 951.1); Art. 88 Abs. 1 und 2 BauG (sGS 731.1); 
Geltungsdauer einer Baubewilligung.Die Rechtsmittellegitimation eines 
Nachbarn in Bezug auf einen Wiederherstellungsentscheid ist zu bejahen, 
wenn er im (vorgängig nicht durchgeführten) Baubewilligungsverfahren zur 
Einsprache befugt gewesen wäre. Er muss keinen rechtswidrigen Zustand 
dulden, der – wäre das Verfahren eingehalten und vor Erstellung der Baute 
ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden – gar nie entstanden 
wäre. Werden voneinander unabhängige Bauvorhaben im selben 
Baubewilligungsverfahren beurteilt, ist mit sämtlichen Ausführungen innert 
eines Jahres nach Rechtskraft der Baubewilligung zu beginnen. Die 
Verwirkung der Baubewilligung kann jedenfalls nicht durch Realisation eines 
untergeordneten Teilprojekts abgewendet werden (Verwaltungsgericht, 
B 2012/162)

Entscheid vom 19. August 2014

Besetzung

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Rufener, Bietenharder; 

Gerichtsschreiber Wehrle

Verfahrensbeteiligte

H. und D.B.

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Liliane Kobler, Museumstrasse 35, 9004 St. 

Gallen,

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gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Rechtsabteilung, 

Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

P. und E.G.

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Werner Ritter, Ritter Advokatur, Bahnhofstrasse 24, 

Postfach 142, 9443 Widnau,

sowie

Politische Gemeinde Oberriet, Gemeinderat, 9463 Oberriet,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Gültigkeit Baubewilligung; Rückbau Wohnnutzungen (Einbauten und Anlagen); 

Umnutzung ohne Baubewilligung

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.          

a. Im Gebiet L. Nord, nördlich von M., liegen fünf benachbarte Grundstücke: Parzellen 

Nrn. 0000 (H. und D.B.), 0001 und 0002 (F. sel. und H.H.) sowie 0003 und 0004 (P. und 

E.G.). Gemäss Zonenplan der Gemeinde Oberriet vom 26. Mai 1994 sind sie der 

Landwirtschaftszone zugewiesen.

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b. F.B. sel. (Vater bzw. Schwiegervater der heutigen Eigentümer) betrieb auf diesen 

Grundstücken bis Anfang der 1990-er Jahre Geflügel- und Schweinehaltung. Im Jahr 

2003 veräusserte er das Grundstück Nr. 0000 an H. und D.B. Die Parzelle ist im 

Wesentlichen mit den ehemaligen Hühnerställen Assek.-Nrn. 0005 (heute Wohnung, 

Lager und Büro), 0006 (heute Werkstatt und Lager, vormals auch Wohnung von F.B. 

sel.) und 0007 (heute Werkstatt) überbaut. Weder für die Umnutzung an sich noch für 

die erforderlichen baulichen Massnahmen wurden jemals Baubewilligungen erteilt. 

Zudem errichteten H. und D.B. offenbar weitere Bauten (ohne Versicherungsnummer) 

sowie Anlagen (darunter Aussenplätze, ein Sitzplatz, ein Bassin sowie Parkplätze) ohne 

Bewilligung.

c. Im Jahr 2003 wurde das Amt für Raumentwicklung (heute: Amt für Raumentwicklung 

und Geoinformation, AREG) auf die zonenfremde Nutzung des Grundstücks Nr. 0000 

aufmerksam. In der Folge versuchten H. und D.B., für ihre Bauten und Anlagen 

nachträgliche Baubewilligungen erhältlich zu machen und den Zustand zu legalisieren. 

Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 24. Mai 2007 stimmte das AREG der 

Nutzung der Hallen für das Baugewerbe, nicht aber zu Wohnzwecken zu.

d. Am 12. August 2008 kamen H. und D.B. im Rahmen des anschliessenden 

Rekursverfahrens mit den Bewilligungsbehörden wie folgt überein (vi-act. 13b/31 und 

32):

1.      Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) ist bereit, im Rahmen 

einer Vergleichslösung und ohne Präjudiz für den Fall, dass diese scheitern sollte, der 

Erhöhung der Halle Assek.-Nr. 0006 um 1.80 m, wie in den am 25. April 2008 

eingereichten Plänen, datiert 23. April 2008, vorgesehen, in Anwendung von Art. 24c 

und 37a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700) sowie Art. 42 und 43 der 

Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV) zuzustimmen. Das AREG geht 

allerdings davon aus, dass mit dieser Volumenvergrösserung, verbunden mit den 

bereits erfolgten Zweckänderungen (Umnutzung der ehemaligen Hühnerställe zu 

Baugewerbe) und Erweiterungen (Erweiterung der Halle Assek.-Nr. 0005, vgl. 

Positionen c und d gemäss Verfügung des AREG vom 24. Mai 2007), die 

Erweiterungsmöglichkeiten sämtlicher Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Nr. 

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0000 erschöpft sind, was zu einer entsprechenden, im Grundbuch anzumerkenden 

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung führen wird (vgl. Art. 44 Abs. 2 RPV).

2.      Die Zustimmung gemäss Ziff. 1 hiervor erfolgt unter nachfolgenden Bedingungen:

a)   Die Rekurrenten reichen bis spätestens Ende September 2008 dem Gemeinderat 

ein Baugesuch ein, das neben der Erhöhung der Halle Assek.-Nr. 0006 auch den 

Rückbau der widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten in den 

Hallen Assek.-Nrn. 0005 und 0006 sowie der widerrechtlich erstellten, der 

Wohnnutzung dienenden Aussenanlagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter 

Sitzplatz, Gartencheminée, Schwimmbassin, befestigte Aussenplätze) zum Gegenstand 

hat. In den Plänen ist aufzuzeigen, welchen neuen Nutzungen (Lager, Büro) die bisher 

zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten zugeführt werden sollen. Auf das im Plan 

Nr. 1-06, datiert 23. April 2008, noch vorgesehene Bad in der Halle Assek.-Nr. 0006 ist 

zu verzichten; zugelassen werden dort nur Dusche und WC.

b)   Für den Fall der Bewilligung des unter Ziff. 2 Bst. a beschriebenen Baugesuchs 

anerkennen die Rekurrenten, dass eine Wohnnutzung auf dem Grundstück Nr. 0000 

unter keinem Titel bewilligungsfähig ist. Die Rekurrenten erklären sich für den Fall der 

Bewilligung des unter Ziff. 2 Bst. a beschriebenen Baugesuchs auch bereit, ungeachtet 

der Ausführung der Erhöhung der Halle Assek.-Nr. 0006 den Rückbau der 

widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten in den Hallen Assek.-

Nr. 0005 und 0006 sowie der widerrechtlich erstellten, der Wohnnutzung dienenden 

Aussenanlagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter Sitzplatz, 

Gartencheminée, Schwimmbassin, befestigte Aussenplätze) bis spätestens 1. Juli 2009 

vorzunehmen. Sie erklären ausdrücklich, eine entsprechende, vom Gemeinderat 

wiedererwägungsweise zu verfügende Wiederherstellungsfrist zu akzeptieren.

c)   Sie tragen die bisher aufgelaufenen erstinstanzlichen Kosten und verzichten auf 

eine ausseramtliche Entschädigung für das Rekursverfahren.

d)   Sie erklären sich damit einverstanden, dass die Rekurse 07-4123 und 07-4990 

nach Rechtskraft der Baubewilligung für das unter Ziff. 2 Bst. a beschriebene 

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Baugesuch als gegenstandslos von der Geschäftsliste des Baudepartementes 

abgeschrieben werden.

e. Am 23. September 2008 reichten H. und D.B. ein der Vergleichslösung im 

Wesentlichen entsprechendes Baugesuch ein (zum Ganzen vgl. vi-act. 7, Dossier 

Baugesuch). Davon abweichend sollte die Halle Assek.-Nr. 0006 nicht bloss um 1.80 

m, sondern um 1.90 m erhöht werden. Über dem Eingang zum Gebäude Assek.-

Nr. 0005 war wiederum ein Vordach von ca. 3.50 m x 2.40 m projektiert, und das 

bestehende Badezimmer in der Nordwestecke dieses Gebäudes sollte trotz Rückbau 

der Wohneinheit bestehen bleiben. Vorgesehen war sodann der Abbruch diverser 

Aussenanlagen (gedeckter Sitzplatz, Gartencheminée, Schwimmbad; vgl. vi-act. 7, 

Dossier Baubewilligung).

f. Gegen das Bauvorhaben gingen innert Auflagefrist (26. September bis 13. Oktober 

2008) keine Einsprachen ein.

g. In seiner raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 22. Dezember 2008 stimmte 

das AREG dem Baugesuch einschliesslich der vorgesehenen Erhöhung der Halle 

Assek.-Nr. 0006 sowie dem Vordach über dem Eingang zum Gebäude Assek.-Nr. 0005 

zu. Gegenteilig äusserte es sich zur Beibehaltung des Badezimmers in der 

Nordwestecke des Gebäudes Assek.-Nr. 0005. Es hielt fest, im gleichen Gebäude 

(Nordostecke) bestehe bereits eine Nasszelle mit WC, Lavabo und Dusche, was für die 

vorgesehene gewerbliche Nutzung ausreiche. Der bisher als Badezimmer genutzte 

Raum in der Nordwestecke dürfe daher nur mehr gewerblich, d.h. als Büro, Lager oder 

Archiv genutzt werden (vgl. vi-act. 7). Ferner forderte es die Gemeinde auf, eine Frist 

zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzusetzen.

h. Der Gemeinderat Oberriet zog am 12. Januar 2009 nach und erteilte H. und D.B. die 

Baubewilligung. Die Verfügung des AREG erklärte er zu deren integrierendem 

Bestandteil. Gleichzeitig verfügte er den Rückbau der zu Wohnzwecken umgebauten 

Räumlichkeiten in den Hallen Assek.-Nrn. 0005 und 0006 sowie der entsprechenden 

Aussenanagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter Sitzplatz, Gartencheminée, 

befestigte Aussenplätze) bis 1. Juli 2009.

B.          

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a. Am 18. August 2010 wandten sich die Nachbarn P. und E.G., vertreten durch 

Rechtsanwalt Dr. Werner Ritter, Widnau, an den Gemeinderat. Sie machten geltend, 

mit der Ausführung der Hallenaufstockung sei noch nicht begonnen worden, weshalb 

die Baubewilligung inzwischen erloschen sei. Der Rechtsvertreter verlangte zudem 

Auskunft über die geplanten Schritte zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustandes, denn auch der Rückbau sei noch nicht vollzogen worden (vgl. vi-act. 7).

b. Der Gemeinderat entgegnete am 14. September 2010, die Baubewilligung sei am 

10. Februar 2009 in Rechtskraft erwachsen und mithin bis zum 9. Februar 2010 gültig 

gewesen. Mit der Ausführung des Bauvorhabens sei bereits im Jahr 2009 begonnen 

worden: Bei der Halle Assek.-Nr. 0005 sei das Vordach angebracht worden, und bei 

der Halle Assek.-Nr. 0006 (recte: 0005) seien zwei neue Tore eingebaut worden. Im 

Frühling 2010 seien dann die Erschliessungsarbeiten (Wasser und Elektrizität) erfolgt. 

Die Baubewilligung sei also nicht verwirkt. Der Wiederherstellungspflicht sei die 

Bauherrschaft noch nicht vollständig nachgekommen. Das Schwimmbassin, die 

Sitzplatz-Überdachung und das Cheminée seien zwar entfernt worden, hingegen seien 

die nicht bewilligten Einbauten nach wie vor vorhanden. In der Zwischenzeit sei aber 

ein Gesuch um Einzonung der fraglichen Grundstücke in die Bauzone anhängig 

gemacht worden. Mit der Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes werde 

abgewartet, bis darüber rechtskräftig entschieden sei.

c. Mit Schreiben ihres Rechtsvertreters an den Gemeinderat vom 15. November 2010 

machten P. und E.G. geltend, innerhalb der Geltungsdauer der Baubewilligung sei die 

Bauherrschaft lediglich am Gebäude Assek.-Nr. 0005 tätig geworden (Montage eines 

Vordachs sowie Einbau von zwei Toren in das geschlossene Lager). Beide Arbeiten 

hätten die Halle Assek.-Nr. 0006 nicht berührt; von einem dortigen Baubeginn könne 

daher nicht die Rede sein. Die entsprechende Baubewilligung sei mittlerweile 

erloschen, da nicht fristgerecht mit den Arbeiten begonnen worden sei. Die 

Erschliessungsarbeiten (März/April 2010) seien nach Ablauf der Baubewilligung und 

damit widerrechtlich vorgenommen worden. Zudem hätten sie festgestellt, dass eine 

weitere Wohnung in das Gebäude Assek.-Nr. 0005 eingebaut worden sei.

P. und E.G. beantragten u.a. die Verfügung eines Baustopps, die Durchführung eines 

nachträglichen Baubewilligungsverfahrens, die Feststellung, dass die Baubewilligung 

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vom 12. Januar 2009 erloschen sei, sowie den Erlass einer 

Wiederherstellungsverfügung in Bezug auf die widerrechtlichen Bauten auf dem 

Grundstück Nr. 0000.

d. In der Folge erliess der Gemeinderat offenbar einen Baustopp, befragte die 

Bauherrschaft und führte einen Augenschein durch. Am 23. Dezember 2010 teilte er 

dem Rechtsvertreter von P. und E.G. mit, es werde keine zusätzliche Wohnung 

eingebaut. Auch sonst würden keine unbewilligten Bauarbeiten getätigt. Mit der 

Ausführung sei zwei Monate nach Erteilung der Baubewilligung begonnen worden. 

Bewilligt seien eben nicht nur die Erhöhung des Gebäudes Assek.-Nr. 0006, sondern 

auch Anpassungen am Gebäude Assek.-Nr. 0005. Vorliegend seien erst die zwei 

kleineren Anpassungen an diesem Gebäude ausgeführt worden, und erst jetzt werde 

die Aufstockung der anderen Halle in Angriff genommen. Die Reihenfolge der Arbeiten 

sei der Bauherrschaft freigestellt. Den Bauwillen hätten H. und D.B. kundgetan. Die 

Arbeiten seien nie länger eingestellt worden, weshalb die Baubewilligung nach wie vor 

gültig sei.

e. Dieser Auffassung widersprach der Rechtsvertreter von P. und E.G. in seinem 

Schreiben vom 3. März 2011. Er hielt fest, die Erstellung des Vordaches und der Einbau 

der zwei Tore in das Gebäude Assek.-Nr. 0005 habe nichts mit der Erweiterung der 

Halle Assek.-Nr. 0006 zu tun. Weder die fristgerecht getätigten Arbeiten am ersten 

Gebäude noch die Erschliessungsarbeiten seien als Baubeginn der Aufstockung zu 

werten. Als mit diesen Arbeiten am 1. März 2011 begonnen worden sei, sei die 

Baubewilligung längst erloschen gewesen, weshalb nun widerrechtlich gebaut werde. 

Entgegen der Darstellung des Gemeinderates sei inzwischen eine weitere Wohnung in 

das Gebäude Assek.-Nr. 0005 eingebaut worden; hierzu seien ohne Bewilligung und 

entgegen der Rechtslage neue Wände eingezogen worden. Der gemäss 

Baubewilligung bis 1. Juli 2009 zu vollziehende Rückbau der bestehenden Wohnung 

sei nach wie vor pendent. P. und E.G. beantragten dem Gemeinderat erneut die 

Verfügung eines Baustopps, die Durchführung eines nachträglichen 

Baubewilligungsverfahrens, die Feststellung, dass die Baubewilligung vom 12. Januar 

2009 erloschen sei, sowie den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung in Bezug auf 

die widerrechtlichen Bauten auf dem Grundstück Nr. 0000.

f. Am 4. April 2011 erliess der Gemeinderat Oberriet folgende anfechtbare Verfügung

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1.      Der Baubeginn zum Baugesuch Nr. 171/2008 wurde fristgerecht vollzogen. 

Zwischenzeitlich wurden die Arbeiten nie länger als ein Jahr vollständig eingestellt. Die 

Gültigkeit der Bewilligung zum Baugesuch N. 171/2008 vom 12. Januar 2009 ist noch 

immer gegeben, die Baubewilligung ist bislang nicht erloschen. Für die im Baugesuch 

enthaltenen Projektbereiche ist kein Baustopp zu verfügen. Mit diesen Bauarbeiten 

kann fortgefahren werden

2.      Der Gemeinderat nimmt zur Kenntnis, dass der verfügte Rückbau bislang noch 

nicht erfolgte. Mit der Durchsetzung von Ersatzmassnahmen wird im Sinne der Sache 

zugewartet, bis das noch laufende Verfahren betreffend Einzonierung zur WG2-

Bauzone rechtskräftig abgeschlossen ist. Sobald über dieses Verfahren rechtskräftig 

entschieden wurde, hat der Gemeinderat sich um den Fortbestand der Wohnnutzungen 

zu kümmern. Entweder ist ein nachträgliches Baugesuchsverfahren durchzuführen 

oder es ist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bzw. ein Rückbau der 

zu Wohnnutzungen dienenden Einbauten und Anlagen durchzusetzen.

3.      Für den nicht bewilligten Einbau einer Wohnung im Gebäude Vers.-Nr. 0005 ist 

ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Dies gilt auch in Anbetracht der 

vorübergehenden Nutzung sowie dass keine baulichen Massnahmen notwendig waren. 

Auf die Verfügung eines Baustopps wird im Sinne der Sache verzichtet.

4.      (…)

5.      (...)

In tatsächlicher Hinsicht stellte der Gemeinderat fest, vom bestehenden Büroraum im 

Gebäude Assek.-Nr. 0005 sei etwa die Hälfte der Fläche mit Ordnerregalen abgetrennt 

worden. Hier sei für die Zeit der Bauarbeiten vorübergehend eine Wohnung für F.B. 

eingerichtet worden. Dieser könne aufgrund der Arbeiten an der Halle Assek.-Nr. 0006 

nicht mehr in seine angestammte Wohnung zurück. Die Verfügung des beantragten 

Baustopps nütze daher nichts.

C.          

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a. Gegen diesen Beschluss liessen P. und E.G. mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 

20. April 2011 Rekurs beim Baudepartement erheben. Sie beantragten, der 

angefochtene Beschluss sei aufzuheben; es sei festzustellen, dass die Baubewilligung 

vom 12. Januar 2009 erloschen sei; es sei für die bereits begonnenen Umbauarbeiten 

auf dem Grundstück Nr. 0000 ein Baustopp zu verfügen; es sei für die bereits 

begonnenen Umbauarbeiten ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren 

durchzuführen; soweit auf dem Grundstück Nr. 0000 widerrechtlich erstellte, nicht 

bewilligungsfähige Bauten und Anlagen stehen würden, sei die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes zu verfügen; eventualiter sei die Angelegenheit zur 

Neubeurteilung an die Gemeinde Oberriet zurückzuweisen (vgl. vi-act. 1 und 5).

b. In ihrer Stellungnahme vom 29. Juni 2011 beantragten H. und D.B., beide vertreten 

durch Rechtsanwältin lic.iur. Liliane Kobler, St. Gallen, die Abweisung des Rekurses, 

soweit überhaupt darauf einzutreten sei (vi-act. 8).

c. Nachdem es am 11. August 2011 einen Augenschein durchgeführt hatte (Protokoll in 

vi-act. 11), erliess das Baudepartement am 5. Juli 2012 den folgenden Entscheid:

1.      a) Der Rekurs von P. und E.G., M., wird teilweise gutgeheissen, im Übrigen aber 

abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

b) In teilweiser Aufhebung von Ziff. 1 des Beschlusses des Gemeinderates Oberriet 

vom 4. April 2011 wird festgestellt, dass die vom Gemeinderat Oberriet am 12. Januar 

2009 erteilte Baubewilligung im November 2010 erloschen ist. H. und D.B. werden 

dementsprechend aufgefordert, dem Gemeinderat Oberriet innert 30 Tagen nach 

Rechtskraft dieses Entscheids ein nachträgliches Baugesuch für den im Frühjahr 2011 

begonnenen Umbau der Halle Vers.-Nr. 0006 einzureichen.

c) In Aufhebung von Ziff. 2 seines Beschlusses vom 4. April 2011 wird der Gemeinderat 

Oberriet verpflichtet, die mit Beschluss vom 12. Januar 2009 rechtskräftig verfügte 

Rückbaupflicht gegenüber den Rekursgegnern unter Androhung der Ersatzvornahme 

und der Bestrafung nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (SR 311.0) 

im Säumnisfall unverzüglich durchzusetzen; er hat dazu den Rekursgegnern eine 

angemessene, jedoch nicht zu lang bemessene Nachfrist anzusetzen.

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2.      Ziff. 3 des Beschlusses des Gemeinderates Oberriet vom 4. April 2011 wird von 

Amtes wegen ersatzlos aufgehoben.

3.      a) P. und E.G., M., bezahlen unter Verrechnung mit dem von ihnen am 29. April 

2011 geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- eine reduzierte anteilsmässige 

Entscheidgebühr von Fr. 250.--. Der Restbetrag von Fr. 750.-- wird ihnen 

zurückerstattet.

b) H. und D.B., M., bezahlen eine anteilsmässige Entscheidgebühr von Fr. 2'500.--.

4.      H. und D.B., M., haben P. und E.G., M., ausseramtlich mit Fr. 2'400.-- zuzüglich 

Mehrwertsteuer zu entschädigen.

D.          

a. Gegen den Entscheid des Baudepartements liessen H. und D.B. (Beschwerdeführer) 

mit Eingabe ihrer Rechtsvertreterin vom 20. Juli 2012 und Ergänzung vom 30. August 

2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (act. 1 und 9). Sie beantragen, der 

angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Kosten des Rekursverfahrens seien 

neu zu verlegen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (act. 9, S. 2).

Das Baudepartement (Vorinstanz) beantragte die Abweisung der Beschwerde und 

verwies zur Begründung auf den angefochtenen Entscheid (act. 12).

P. und E.G. (Beschwerdegegner) nahmen mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 

22. November 2012 Stellung (act. 22) und beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen.

Die Politische Gemeinde Oberriet (Beschwerdebeteiligte) liess sich nicht vernehmen.

b. Am 10. Januar 2013 reichten die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein 

(act. 22) und beantragten die Sistierung des Verfahrens bis zum Abschluss der 

hängigen Zonenplanrevision. Die Vorinstanz erklärte sich damit einverstanden (act. 27), 

nicht so aber die Beschwerdegegner (vgl. act. 29).

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Mit Verfügung vom 13. Februar 2013 sistierte der Präsident des Verwaltungsgerichts 

das Verfahren bis zum Entscheid des Bundesgerichts über die Streitsache "L. 

Nord" (1C_252/2012).

c. Dazu ist folgendes anzumerken: Die Beschwerdeführer bemühten sich in der 

Vergangenheit zusammen mit H.H., ein rund 3'500 m  grosses Rechteck, bestehend 

aus den Parzellen Nrn. 0000, 0001, 0002, 0003 und 0004 (ohne den östlichen Teil von 

Nr. 0000), der Wohn- und Gewerbezone (WG2) zuteilen zu lassen. Sie reichten der 

Gemeinde Oberriet am 31. Juli 2009 den privat erarbeiteten Teilzonenplan "L. Nord, M., 

Ergänzung" ein. Der Gemeinderat wies das Umzonungsbegehren am 1. Februar 2010 

ab. Die hiergegen erhobenen kantonalen Rechtsmittel blieben erfolglos; die gegen den 

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 20. März 2012 erhobene Beschwerde in 

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wies das Bundesgericht am 12. März 2013 ab.

d. Nachdem endgültig feststand, dass das beschwerdeführerische Grundstück auch 

künftig der Landwirtschaftszone zugewiesen sein würde, wurde die Sistierung am 

23. September 2013 aufgehoben (act. 32).

Das Verwaltungsgericht liess die Angelegenheit mit Blick auf die von den 

Beschwerdeführern in anderem Zusammenhang geltend gemachte Befangenheit des 

Leiters Rechtsdienst des Baudepartements und seiner Stellvertreterin indessen weiter 

ruhen, bis auch darüber letztinstanzlich entschieden war. Das Bundesgericht hat das 

Vorliegen von Ausstandsgründen mit Urteil vom 5. Mai 2014 verneint (Entscheid 

1C_96/2014), weshalb nun auch in der vorliegenden Sache entschieden werden kann.

Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten und die Erwägungen des angefochtenen 

Entscheids wird - soweit erforderlich - nachstehend eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            (…).

2.            Die Beschwerdeführer bestreiten die Rekurslegitimation der heutigen 

Beschwerdegegner. Es stellt sich damit die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht teilweise 

auf den Rekurs eingetreten ist (vgl. dazu Erw. 3). Materiell-rechtlich ist streitig, ob die 

2

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am 12. Januar 2009 erteilte Baubewilligung bereits wieder erloschen war, als die 

Beschwerdeführer im Frühjahr 2011 mit den Umbauarbeiten an der Halle Assek.-

Nr. 0006 begannen (vgl. dazu Erw. 4). Schliesslich ist fraglich, ob die Vorinstanz die 

Beschwerdebeteiligte zu Recht verpflichtet hat, die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes durchzusetzen (vgl. dazu Erw. 5).

3.           

3.1.        Das Raumplanungsrecht des Bundes stellt in den Angelegenheiten des Bau- 

und Planungsrechts gewisse Mindestanforderungen an die kantonalen 

Rechtsmittelverfahren. Die Legitimation muss mindestens in gleichem Umfang wie für 

die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht 

gewährleistet werden (vgl. Art. 33 Abs. 3 Ingress und lit. a des Bundesgesetzes über 

die Raumplanung, SR 700, RPG; BGE 137 II 30 E. 2.2.1; Aemisegger/Haag, in: 

Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die 

Raumplanung, Zürich 2010, N 43 und 53 zu Art. 33 RPG). Ferner schreibt Art. 111 des 

Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110, BGG) die Einheit des Verfahrens vor. Wer zur 

Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen 

kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können (Abs. 1).

3.2.        Das Verwaltungsgericht ist obere kantonale Instanz im Sinne von Art. 86 

Abs. 1 Ingress und lit. d BGG, und gegen den vorliegenden Endentscheid ist die 

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht 

grundsätzlich zulässig (Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG e contrario). Der Kreis der in den 

kantonalen Verfahren zur Rechtsmittelerhebung legitimierten Personen darf somit nicht 

enger gefasst werden als die Beschwerdebefugnis im bundesgerichtlichen Verfahren.

3.3.        Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das 

Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am 

Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), 

durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein 

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c).

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3.3.1.    Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG), 

dass eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache vorhanden ist (lit. b) und die 

Rechtsmittelkläger einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des 

angefochtenen Entscheids ziehen können (lit. c). Die Nähe der Beziehung zum 

Streitgegenstand muss bei Bauvorhaben insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben 

sein. Diese bestimmt sich nicht nach abstrakt bestimmten Distanzwerten. Sie wird 

indes im Allgemeinen anerkannt, wenn das Baugrundstück an dasjenige des 

Einsprechers angrenzt oder nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt ist (BGE 

137 II 30 E. 2.2.2 f.).

3.3.2.    Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche 

Situation der Partei durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Das 

Anfechtungsinteresse braucht nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch 

die von der beschwerdeführenden Partei als verletzt bezeichneten Normen geschützt 

wird. Der Nachbar kann mithin die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener 

Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine 

Stellung auswirken, dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. 

Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von Beschwerdegründen, mit denen einzig 

ein allgemeines öffentliches Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt 

wird, ohne dass dem Rechtsuchenden im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht (zum 

Ganzen vgl. BGE 137 II 30 E. 2.2.2 ff.; BGer 1C_203/2012 vom 18. Januar 2013 E. 1.2; 

1C_314/2013 vom 8. November 2013 E. 2.3 mit Hinweisen). Das Element des 

«praktischen tatsächlichen Nutzens» bildet mithin ein wichtiges Eintretenskriterium, mit 

welchem ein Ausufern der Beschwerdemöglichkeiten verhindert werden kann (vgl. 

BGer 1C_314/2013 vom 8. November 2013 E. 2.3.3).

3.3.3.    Nichts anderes ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht. Zur Erhebung 

des Rekurses ist berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder 

des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut (Art. 45 Abs. 1 VRP). Das 

«schutzwürdige Interesse» wird auch bei der Baueinsprache vorausgesetzt (vgl. Art. 83 

Abs. 2 des Baugesetzes, sGS 731.1, BauG; zum Ganzen vgl. Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl., St. Gallen 2003, Rz. 386 ff. 

mit zahlreichen Hinweisen). Die Rechtsmittelbefugnis ist nach kantonalem Recht nicht 

enger gefasst als nach Bundesrecht.

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3.4.        Die Beschwerdegegner sind Eigentümer der Grundstücke Nrn. 0003 und 0004, 

die unmittelbar an das Grundstück Nr. 0000 der Beschwerdeführer angrenzen. Die 

Distanz zwischen ihrem Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 0004 und den Gebäuden 

Assek.-Nrn. 0005 und 0006 der Beschwerdegegner beträgt nach der unbestrittenen 

Feststellung der Vorinstanz ca. 15 m bzw. 37 m. Die besondere Beziehungsnähe ist 

damit offensichtlich; sie wird auch nicht bestritten.

3.5.        Die Beschwerdeführer stellen indessen in Abrede, dass die heutigen 

Beschwerdegegner aus dem vorinstanzlichen Verfahren einen praktischen Nutzen 

ziehen könnten. Mit dem Rekurs hätten diese - selbst laut Eigendeklaration - lediglich 

das allgemeine öffentliche Interesse an richtiger Rechtsanwendung verfolgt (act. 9, 

S. 5).

3.5.1.    Das Interesse des Nachbarn an der Einhaltung des formellen Baupolizeirechts 

liegt regelmässig in der Wahrung seiner eigenen Verfahrensrechte. Wird ohne 

Bewilligung gebaut, muss er zunächst die (nachträgliche) Durchführung eines 

Baubewilligungsverfahrens verlangen können. Sein praktischer Nutzen liegt darin, sich 

rechtlich Gehör zu verschaffen und potenziell nachteilige Bauten und Anlagen durch 

Einsprache verhindern bzw. wieder beseitigen zu können. Dieses Interesse ist 

schutzwürdig.

3.5.2.    Gleiches gilt in Bezug auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. 

Hier ist die Legitimation des Nachbarn zu bejahen, wenn er im (vorgängigen) 

Baubewilligungsverfahren ebenfalls zur Einsprache legitimiert gewesen wäre. Der 

Nachbar muss keinen rechtswidrigen Zustand dulden, der - wäre das Verfahren 

eingehalten und vor Erstellung der Baute ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt 

worden - gar nie entstanden wäre. Sein praktischer Nutzen besteht in der Abwehr von 

Immissionen, und es ist offensichtlich, dass hieran mehr als nur ein rein theoretisches 

Interesse besteht.

3.5.3.    Den Beschwerdeführern ist mittlerweile hinreichend bekannt, dass die hier 

fragliche Wohnnutzung niemals bewilligt worden ist und auch keine Aussicht auf 

Bewilligung besteht. Als Nachbarn dürfen die Beschwerdegegner nicht schlechter 

gestellt werden, als wenn vorgängig ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden 

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wäre. Diesfalls wäre es wohl nie zur erwähnten Wohnnutzung gekommen. Deren 

schutzwürdiges Interesse an der Beseitigung des rechtswidrigen Zustands ist 

ausgewiesen.

3.6.        Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde in diesem Punkt 

unbegründet ist. Die Vorinstanz hat die Legitimation der heutigen Beschwerdegegner in 

zutreffender Weise bejaht. Soweit sie auf den Rekurs eingetreten ist, ist dies 

rechtmässig erfolgt.

4.            Umstritten ist, ob die Baubewilligung vom 12. Januar 2009 erloschen ist, 

bevor mit den Umbauarbeiten an der Halle Assek.-Nr. 0006 begonnen wurde.

4.1.        Die Baubewilligung erlischt, wenn die Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist nach 

Eintritt der Rechtskraft begonnen werden. Begonnene Arbeiten müssen ohne 

erhebliche Unterbrechung zu Ende geführt werden. Bleiben sie länger als ein Jahr 

eingestellt, so erlischt die Baubewilligung (Art. 88 Abs. 1 und 2 BauG).

4.1.1.    Art. 88 Abs. 1 BauG stipuliert im Interesse der Rechtssicherheit eine 

Verwirkungsfrist. Mit dem Ablauf eines Jahres nach Eintritt der Rechtskraft erlischt die 

Baubewilligung, womit diese rechtlich keine Wirkung mehr hat (GVP 1998 Nr. 82; 

B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 870; Fritzsche/Bösch/

Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 1, S. 362; 

A. Baumann, in: Ders. et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 

Bern 2013, N 4 zu § 65 BauG/AG).

4.1.2.    Im Baubeginn muss sich der ernsthafte Wille manifestieren, die Baute ohne 

Verzögerung und unnötige Unterbrechung zu Ende zu führen. Diese Voraussetzung 

liegt vor, wenn der Bauherr Arbeiten an die Hand genommen hat, die er nach dem 

gewöhnlichen Lauf der Dinge und nach allgemeiner Lebenserfahrung ohne tatsächliche 

Bauabsicht nicht ausführen würde oder wenn im gleichen Sinn anzunehmen ist, dass 

bereits ein Teil des Bauvorhabens ausgeführt ist. Ob diese Voraussetzung eingehalten 

worden ist, muss im Einzelfall nach allen objektiven und subjektiven Aspekten beurteilt 

werden, welche zur Überzeugung berechtigen, dass die Bauherrschaft ernsthaft mit 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/24

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den Bauarbeiten begonnen hat und den Bauwillen nicht nur vortäuscht (vgl. Heer, 

a.a.O., Rz. 873)

Blosse Vorbereitungsarbeiten - etwa Aufstellen der Profile und des Schnurgerüsts, 

Aufräumen des Bauplatzes, Installation der Baubaracken - können ebenso wenig als 

sichere Anzeichen ernsthaften Baubeginns betrachtet werden wie der Spatenstich oder 

die ersten Erdbewegungen für den Aushub. Auf jeden Fall ist vom Baubeginn 

auszugehen, sobald Veränderungen vorgenommen wurden, die für sich allein schon 

baubewilligungspflichtig wären (vgl. Baumann, a.a.O., N 7 zu § 65 BauG/AG).

4.1.3.    Der Begriff des «Baubeginns» darf indessen nicht allzu eng ausgelegt werden, 

weil der Verfall der Baubewilligung mit Beginn der Arbeiten nicht endgültig abgewendet 

wird. Trotz rechtzeitigem Baubeginn erlischt die Baubewilligung nachträglich, wenn die 

Arbeiten länger als ein Jahr eingestellt werden (vgl. Art. 88 Abs. 2 BauG). Der 

Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung «ewige Baustellen» verhindern. Solche laufen 

den Interessen der Öffentlichkeit und der Nachbarn zuwider. Nicht fertiggestellte 

Bauten beeinträchtigen regelmässig die nachbarliche Nutzung, und eine Baustelle ist 

auch ästhetisch nicht ansprechend.

Massgeblich ist die Unterbrechung der Bauausführung, wenn die Arbeiten für eine 

längere Zeit vollständig eingestellt, nicht aber nur wetter- oder ferienbedingt zeitweise 

unterbrochen werden (Heer, a.a.O., Rz. 874).

4.2.        Die Aufstockung der Halle Assek.-Nr. 0006 ist Hauptgegenstand der 

Baubewilligung vom 12. Februar 2009. An baulichen Massnahmen wurde zusätzlich die 

Erstellung eines Vordachs über dem Eingang des Gebäudes Assek.-Nr. 0005 bewilligt 

(vi-act. 7, Dossier Baubewilligung). Die diversen Rückbaupflichten interessieren im 

Zusammenhang mit dem streitigen Baubeginn nicht, zumal diese ja grossmehrheitlich 

noch nicht erfüllt sind.

4.2.1.    Entgegen den vorinstanzlichen Ausführungen (vgl. Erw. 2.3 des angefochtenen 

Entscheids) war der Einbau von zwei Toren in das Gebäude Assek.-Nr. 0005 bzw. 

deren nachträgliche Verglasung nicht Gegenstand der hier streitigen Baubewilligung. 

Weder in den Plänen noch im Baubeschrieb ist davon die Rede (vgl. vi-act. 7, Dossier 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/24

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Baubewilligung). Noch am Rekursaugenschein hatte die Vorinstanz zutreffend 

ausgeführt, diese Arbeiten seien auf die Baubewilligung aus dem Jahr 2007 

zurückzuführen (vi.-act. 11, S. 2). Für die Beantwortung der Frage, ob die 

Baubewilligung vom 12. Januar 2009 fristgerecht vollzogen worden ist, ist die 

Verglasung dieser Tore demnach nicht von Belang.

4.2.2.    Die Beschwerdeführer bringen vor, der Baubeginn für die Aufstockung der 

Halle Assek.-Nr. 0006 falle zeitlich mit der Erstellung des Vordachs am Gebäude 

Assek.-Nr. 0005 zusammen

Dies trifft nicht zu. Im Baubewilligungsverfahren wurde über verschiedene bauliche 

Massnahmen entschieden, die allesamt unabhängig voneinander realisiert werden 

konnten bzw. mussten. Dass kein innerer Zusammenhang zwischen der Installation des 

Vordachs am einen und der Aufstockung des anderen Gebäudes besteht, ist 

offensichtlich. Die Auffassung der Beschwerdeführer, mit der Realisierung eines an sich 

unbedeutenden Bauvorhabens am Gebäude Assek.-Nr. 0005 sei auch der Baubeginn 

für die Aufstockung der Halle Assek.-Nr. 0006 erfolgt, verkennt diese tatsächlichen 

Begebenheiten.

Die einjährige Frist dient - wie bereits dargestellt - der Verhinderung «ewiger» 

Baustellen. Die Rechtsauffassung der Beschwerdeführer unterläuft dieses Ziel. Wurden 

- wie hier - mehrere voneinander unabhängige Bauvorhaben im selben 

Bewilligungsverfahren beurteilt, ist mit sämtlichen Ausführungen innert eines Jahres 

nach Rechtskraft der Baubewilligung zu beginnen. Das Ansinnen der 

Beschwerdeführer, es könne eine beliebige Reihenfolge gewählt werden und es 

genüge, mit einem untergeordneten Teilprojekt zu beginnen, hält vor dem 

Regelungszweck von Art. 88 Abs. 1 BauG nicht stand.

4.2.3.    Die Baubewilligung datiert vom 12. Januar 2009 und ging den 

Beschwerdeführern am 26. Januar 2009 zu. Die Rechtsmittelfrist verstrich am 9. 

Februar 2009 unbenutzt, womit die Rechtskraft am 10. Februar 2009 eingetreten ist. 

Mit den Bauarbeiten musste also bis am 9. Februar 2010 begonnen werden. Während 

das Vordach unstreitig im November 2009 und damit während der Geltungsauer der 

Baubewilligung montiert worden ist, nahmen die Beschwerdeführer die Aufstockung 

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der anderen Halle (und damit den Hauptgegenstand der Baubewilligung) erst im 

Frühjahr 2011 in Angriff. Der entsprechende Teil der Baubewilligung war bereits im 

Februar 2010 erloschen. Den Beschwerdeführern wäre es indessen unbenommen 

gewesen, die Baubewilligung im Sinne von Art. 88 Abs. 3 BauG rechtzeitig verlängern 

zu lassen.

4.2.4.    Nach dem Gesagten kann offen bleiben, ob die im Frühjahr 2010 

vorgenommenen Erschliessungsarbeiten am Gebäude Assek.-Nr. 0006 (Kopien der 

Rechnungen in vi-act. 11) als Baubeginn zu werten sind oder nicht. Die Baubewilligung 

für die Aufstockung war auch schon in jenem Zeitpunkt verwirkt.

4.2.5.    Im Übrigen ist festzuhalten, dass die Erschliessungsarbeiten keiner Bewilligung 

bedurften und mithin nicht als «Baubeginn» gelten können. Ferner erscheint mehr als 

fraglich, ob die Arbeiten überhaupt in einem Zusammenhang mit der geplanten 

Erweiterung standen. Vielmehr deutet einiges darauf hin, dass die Leitungen auf 

Verlangen der Beschwerdegegner erstellt werden mussten und dazu dienten, die bis 

anhin gemeinsame Erschliessung zu entflechten. Gegen einen engen Zusammenhang 

mit der Aufstockung spricht auch, dass diese Arbeiten erst ein Jahr nach vollendeter 

Erschliessung an die Hand genommen worden sind.

4.3.        Im Ergebnis steht fest, dass die Baubewilligung für die Aufstockung der Halle 

Assek.-Nr. 0006 Anfang Februar 2010 erloschen ist. Die erst über ein Jahr später 

begonnenen Umbauarbeiten erfolgten ohne gültige Bewilligung und damit formell 

rechtswidrig.

Die Anordnung der Vorinstanz an die Adresse der Beschwerdeführer, innert 30 Tagen 

ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, erweist sich als rechtmässig. Richtig ist 

aber auch der vorinstanzliche Hinweis, dass die Nutzung der Halle zu gewerblichen 

Zwecken seit dem Jahr 2007 grundsätzlich als bewilligt zu gelten hat. Die 

raumplanungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 24. Mai 2007 ist diesbezüglich in 

Rechtskraft erwachsen (vgl. vi-act. 13b/7; nur die Ziff. 2 - 4 der Teilverfügung wurden 

mit Rekurs angefochten; vgl. vi-act. 13b/3).

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5.            Streitgegenstand ist schliesslich der Rückbau der widerrechtlichen 

Wohnnutzungen in den beschwerdeführerischen Gebäuden. Die Beschwerdebeteiligte 

wollte mit der Durchsetzung der am 12. Januar 2009 verfügten Pflicht zum Rückbau 

(Frist: 1. Juli 2009) warten, bis über das Einzonungsgesuch rechtskräftig entschieden 

war (vgl. Verfügung vom 4. April 2011 in vi-act. 1). Die Vorinstanz hat die 

Beschwerdebeteiligte in Dispositiv-Ziff. 1.c) des angefochtenen Entscheids 

demgegenüber angewiesen, den Rückbau nach einer angemessenen Nachfrist 

unverzüglich durchzusetzen. In den Augen der Beschwerdeführer ist diese 

Verpflichtung - mit Blick auf das im Zeitpunkt des Rekursentscheids noch immer 

hängige Einzonungsgesuch und aus persönlichen Gründen - unverhältnismässig.

5.1.        Gemäss Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde die 

Entfernung oder die Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie 

die Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den 

gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein 

unrechtmässiger Zustand geschaffen wird.

5.1.1.    Eine Abbruchverfügung ist zulässig, wenn die formelle und materielle 

Rechtswidrigkeit einer Baute feststehen, wenn also aus einem nachträglichen 

Baubewilligungsverfahren hervorgeht, dass weder eine ordentliche Baubewilligung 

noch eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1206). 

Daraus folgt noch nicht notwendigerweise, dass die rechtswidrige Baute beseitigt 

werden muss. Die Verpflichtung zum Rückbau muss nämlich vor den allgemeinen 

verfassungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts standhalten, sie muss 

insbesondere im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein (BGE 132 II 21 

E. 6; VerwGE B 2012/102 vom 21. August 2013 E. 5.1.1., www.gerichte.sg.ch; 

P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, Bern 2008, S. 344 ff.; Heer, 

a.a.O., Rz. 1210).

5.1.2.    Am 12. August 2008 haben die Beschwerdeführer im nachträglichen 

Baubewilligungsverfahren (bzw. im Rechtsmittelverfahren) der Beseitigung der 

unrechtmässigen Wohnnutzung und der zugehörigen Aussenanlagen vergleichsweise 

zugestimmt (vgl. oben, Bst. A.d.) In der Baubewilligung vom 12. Januar 2009 hielt die 

Beschwerdebeteiligte folgendes fest.

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Bezugnehmend auf die Vergleichslösung im Rahmen der Rekursverhandlungen verfügt 

der Gemeinderat im Sinne einer Wiedererwägung zu seinem Entscheid vom 13. August 

2007, dass die widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten in den 

Hallen Assek.-Nrn. 0005 und 0006 sowie die widerrechtlich erstellten, der 

Wohnnutzung dienenden Aussenanlagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter 

Sitzplatz, Gartencheminée, Schwimmbassin, befestigte Aussenplätze) bis 1. Juli 2009

zurückzubauen sind.

5.1.3.    Die in der Baubewilligung integrierte Wiederherstellungsverfügung blieb 

unangefochten und ist längst rechtskräftig. Dennoch haben die Beschwerdeführer den 

rechtswidrigen Zustand zwischenzeitlich nicht nur nicht beseitigt, sondern sogar noch 

verstärkt. Wie die Vorinstanz am Rekursaugenschein vom 11. August 2011 feststellte, 

wurde die bestehende Wohnung der Beschwerdeführer im Gebäude Assek.-Nr. 0005 

um ein weiteres Zimmer ergänzt. Im östlichen Teil des Gebäudes wurde ein raumhohes 

Regal eingebaut und so eine Wohnung für den inzwischen verstorbenen F.B. 

geschaffen (vgl. Augenscheinprotokoll mit Planskizze in vi-act. 11). Der 

Abbruchverpflichtung wurde nur insoweit entsprochen, als das Schwimmbad und der 

gedeckte Sitzplatz entfernt wurden.

5.1.4.    Die Beschwerdebeteiligte tolerierte dieses Vorgehen. Sie verfügte am 4. April 

2011, mit der Vollstreckung der Wiederherstellungsverfügung sei zu warten, bis das 

laufende Verfahren betreffend Einzonung der beschwerdeführerischen Parzelle in die 

Bauzone WG2 rechtskräftig abgeschlossen sei. Die Vorinstanz entschied 

demgegenüber reformatorisch, es seien keine Gründe ersichtlich, die Rückbaupflicht 

weiter aufzuschieben. Das Verwaltungsgericht habe die gegen den 

Rechtsmittelentscheid betreffend Einzonungsbegehren erhobene Beschwerde am 

20. März 2012 abgewiesen, und das Bundesgericht habe dem hiergegen erhobenen 

Rechtsmittel die aufschiebende Wirkung versagt. Vor diesem Hintergrund hätte 

bestenfalls Anlass bestanden, vorerst auf den Rückbau zu verzichten, nicht aber die 

widerrechtliche Wohnnutzung weiterhin zu dulden (vgl. Erw. 3.2 des angefochtenen 

Entscheids).

5.1.5.    Von der Pflicht zur Wiederherstellung ist auch die neu geschaffene Wohnung 

für F.B. sel. erfasst. In Erw. 3.3 des angefochtenen Entscheids hielt die Vorinstanz 

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zutreffend fest, die materielle Widerrechtlichkeit dieser Nutzung sei offenkundig. Dass 

die Wohnnutzung auf dem Grundstück Nr. 0000 unter keinem Titel bewilligungsfähig 

sei, hätten die heutigen Beschwerdeführer zudem durch Zustimmung zum Vergleich 

vom 12. August 2008 und Einreichung eines entsprechenden Baugesuchs ausdrücklich 

anerkannt. Von der Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens sei 

abzusehen, weil dessen Ausgang von vornherein feststehe. Vielmehr sei direkt die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, d.h. Aufgabe der Wohnnutzung, 

anzuordnen.

5.1.6.    Der Streit um die vorläufige Duldung des rechtswidrigen Zustandes ist hinfällig 

geworden, nachdem das Bundesgericht die gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts 

vom 20. März 2012 gerichtete Beschwerde mit Entscheid vom 12. März 2013 

abgewiesen hat. Dem von den Beschwerdeführern und weiteren Personen erarbeiteten 

"Teilzonenplan L. Nord" bzw. der Einzonung u.a. des Grundstücks Nr. 0000 in die 

Wohn- und Gewerbezone WG2 hat es damit eine Absage erteilt. Dem sinngemässen 

Begehren, die Wohnnutzung vorläufig weiter zu dulden, ist damit jede Grundlage 

entzogen

F.B. ist am 3. Januar 2013 verstorben. Die von den Beschwerdeführern geltend 

gemachten Gründe, die behelfsmässig eingerichtete Kleinstwohnung im Gebäude 

Assek.-Nr. 0005 weiter zu dulden, können damit nicht mehr ausschlaggebend sein.

5.1.7.    Auch sonst ist kein Anlass erkennbar, den Rückbau noch weiter 

aufzuschieben. Am vorinstanzlichen Entscheid ist ohne weiteres festzuhalten. Dies gilt 

auch mit Blick auf die allgemein gehaltenen Einwände der Beschwerdeführer, die 

Wiederherstellungsverpflichtung sei unverhältnismässig. Dass der angeordnete 

Rückbau verhältnismässig ist, haben die Beschwerdeführer mit ihrem Baugesuch aus 

dem Jahr 2008 selbst anerkannt. Im übrigen stellt sich im vorliegenden Fall die Frage 

der Verhältnismässigkeit nur noch in Bezug auf die Angemessenheit der 

anzusetzenden Nachfrist, bevor zur Ersatzvornahme geschritten werden kann (vgl. z.B. 

Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bd. 1, Bern 2012, 

Rz. 3117 ff). Dass und in welchem Umfang wiederhergestellt werden muss, ist 

hingegen längst rechtskräftig entschieden. Mit der Sachverfügung (Baubewilligung vom 

12. Januar 2009) wurde die Frage der Verhältnismässigkeit des Rückbaus 

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abschliessend beantwortet. Die Baubewilligung enthielt die in Bezug auf die 

Vollstreckung wesentlichen Wertentscheidungen; die vorinstanzliche Anordnung schuf 

mithin keine neue Last, sondern wiederholte, was längst rechtskräftig entschieden ist. 

Auf die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführer ist nicht weiter einzugehen.

5.2.        Nur noch im Hinblick auf die Verteilung der amtlichen und ausseramtlichen 

Kosten des Beschwerdeverfahrens zu entscheiden ist schliesslich, ob die Beschwerde 

im Zeitpunkt der Erhebung in diesem Punkt begründet war. Dies ist nicht der Fall. Wie 

die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht ausführt, hatten sich die 

Beschwerdeführer mit ihrer Zustimmung zum Vergleichsvorschlag am 12. August 2008 

zur Beseitigung der widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten 

sowie der entsprechenden Aussenanlagen verpflichtet. Obwohl die Frist zum Rückbau 

im Zeitpunkt des Rekursentscheids längst verstrichen war, bewohnten sie die 

ehemaligen Hühnerställe noch immer, hatten darin eine zusätzliche Wohnung 

eingerichtet und erst einen Teil der Aussenanlagen beseitigt

Aussicht auf Bewilligung der Umnutzung zu Wohnzwecken bestand nicht mehr. Das 

Verwaltungsgericht hatte die Beschwerde gegen den abschlägigen Rekursentscheid in 

Sachen Teilzonenplan "L. Nord" abgewiesen, bevor der nun angefochtene 

Rekursentscheid erging. Dass damit kaum mehr Hoffnung auf Einzonung und 

Abwendung des Rückbaus bestand, wussten die durch sachkundige Rechtsvertreter 

vertretenen Beschwerdeführer genau. Dies gilt umso mehr, als das Bundesgericht der 

Beschwerde betreffend Teilzonenplan "L. Nord" nicht einmal die aufschiebende 

Wirkung zuerkannt hatte. Folglich war die Beschwerde auch in diesem Punkt 

unbegründet.

5.3.        Mit den Beschwerdeführern ist einig zu gehen, dass die Vorinstanz die 

Beschwerdebeteiligte aufsichtsrechtlich zur Vollstreckung der 

Wiederherstellungsverfügung vom 12. Januar 2009 verpflichtet hat. Entgegen ihrer 

Ansicht besteht aber kein Anlass, an der Kostenverteilung des Rekursverfahrens etwas 

zu ändern. Gemäss Art. 94 Abs. 1 VRP ist kostenpflichtig, wer durch sein Verhalten 

eine Amtshandlung veranlasst (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. 

gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 74). Dies gilt auch, 

wenn die erforderliche Amtshandlung von der Aufsichtsinstanz durchgesetzt werden 

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muss. Die Beschwerdeführer haben den baupolizeiwidrigen Zustand auf dem 

Grundstück Nr. 0000 selbst herbeigeführt, indem sie die Gebäude widerrechtlich zu 

Wohnzwecken umgenutzt haben. Als sog. "Verhaltensstörer" haben sie für die Kosten 

einzustehen, die zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erforderlich 

werden.

Des Weiteren ist zu bedenken, dass sich im vorliegenden Verfahren zwei private 

Parteien mit unterschiedlichen Interessen am Verfahrensausgang gegenüberstehen. 

Diese werden in aller Regel für die Auferlegung von amtlichen Kosten herangezogen 

(vgl. Art. 95 Abs. 1 VRP). Demgegenüber werden dem erstverfügenden Gemeinwesen 

in der Regel selbst dann keine amtlichen Kosten auferlegt, wenn es mit seinen 

Anträgen unterliegt oder wenn sich seine Verfügung als unrichtig erweist (Hirt, a.a.O., 

S. 76 f. mit Hinweisen). Die Beschwerdeführer hatten ein unmittelbares Interesse an der 

Abweisung des Rekurses (bzw. an der weiteren Duldung des rechtswidrigen 

Zustandes), was sie auch beantragten (vi-act. 8). Auch unter diesem Gesichtspunkt hat 

die Vorinstanz rechtmässig gehandelt, als sie den heutigen Beschwerdeführern die 

Verfahrenskosten auferlegte.

6.            Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Die 

Vorinstanz hat die Legitimation der heutigen Beschwerdegegner in zutreffender Weise 

bejaht. Soweit sie auf den Rekurs eingetreten ist, ist dies rechtmässig erfolgt. Die 

Beschwerdeführer waren im Zeitpunkt, als sie mit den Umbauarbeiten an der Halle 

Assek.-Nr. 0006 begannen, nicht mehr im Besitz einer gültigen Baubewilligung. Diese 

war erloschen, nachdem mit dem Bau erst ca. zwei Jahre nach Eintritt von deren 

Rechtskraft begonnen wurde. Für die Erhöhung der Halle ist deshalb ein nachträgliches 

Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Auch in Bezug auf die weitere Duldung der 

Wohnnutzung im Gebäude Assek.-Nr. 0005 erweist sich die Beschwerde als 

unbegründet. Die Vorinstanz hat die Beschwerdebeteiligte zu Recht verpflichtet, die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes durchzusetzen. Dies gilt umso mehr, 

weil inzwischen definitiv feststeht, dass das Grundstück Nr. 0000 in der 

Landwirtschaftszone verbleiben wird.

7.           

7.1.        (…).

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7.2.        (…).

7.3.        (…).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von insgesamt Fr. 3'300.-- 

bezahlen die Beschwerdeführer. Der Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- wird 

angerechnet.

3. Die Beschwerdeführer entschädigen die Beschwerdegegner ausseramtlich mit 

Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen, zuzügl. Mehrwertsteuer).

4. Das Begehren der Beschwerdeführer um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 

abgewiesen.

Der Präsident                                 Der Gerichtsschreiber

Eugster                                           Wehrle

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	Urteil Verwaltungsgericht, 19.08.2014
	Art. 45 Abs. 1 VRP (sGS 951.1); Art. 88 Abs. 1 und 2 BauG (sGS 731.1); Geltungsdauer einer Baubewilligung.Die Rechtsmittellegitimation eines Nachbarn in Bezug auf einen Wiederherstellungsentscheid ist zu bejahen, wenn er im (vorgängig nicht durchgeführten) Baubewilligungsverfahren zur Einsprache befugt gewesen wäre. Er muss keinen rechtswidrigen Zustand dulden, der – wäre das Verfahren eingehalten und vor Erstellung der Baute ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden – gar nie entstanden wäre. Werden voneinander unabhängige Bauvorhaben im selben Baubewilligungsverfahren beurteilt, ist mit sämtlichen Ausführungen innert eines Jahres nach Rechtskraft der Baubewilligung zu beginnen. Die Verwirkung der Baubewilligung kann jedenfalls nicht durch Realisation eines untergeordneten Teilprojekts abgewendet werden (Verwaltungsgericht, B 2012/162)

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		2025-07-19T09:43:22+0200
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