# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ad088e48-6c6a-52be-b37c-47fadbeff9ce
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** ZMP_2026_Nr_2
**Docket/Reference:** ZMP_2026_Nr_2
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2026_Nr_2.pdf

## Full Text

ZMP 2026 Nr. 2 

Art. 269 OR; Art. 272c OR; Art. 10 VMWG. Mietzinsanpassung im erstreckten 

Mietverhältnis gestützt auf den Kaufpreis nach Erwerb der Liegenschaft durch 

die Vermieterin. 

Die gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten bestehen nach der klaren Anordnung 

von Art. 272c Abs. 2 OR auch während eines erstreckten Mietverhältnisses. Möch-

ten  die  Mieter  geltend  machen,  das  Ausmass  der  verlangten  Mietzinserhöhung 

mache die Erstreckung illusorisch, haben sie auch darzutun, dass ihre finanziellen 

Verhältnisse  es  ihnen  nicht  erlauben,  für  den  erhöhten  Mietzins  aufzukommen. 

Einziges Korrektiv bezüglich des bezahlten Kaufpreises ist die orts- und quartier-

übliche Vergleichsmiete. Diese ist von den Mietern zu behaupten und zu bewei-

sen. Stützt sich die Vermieterin statt auf den Kaufpreis einzig auf die (nicht ausrei-

chend detailliert erhobene) statistische Miete, kann von einem Missbrauch nicht 

gesprochen werden, auch nicht wenn das vermietete Gebäude von der Erwerberin 

abgebrochen und neu überbaut werden soll. 

Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ250041-L vom 7. Januar 2026 (nicht 

rechtskräftig;  Gerichtsbesetzung:  Weber,  Schweizer,  Egloff;  Gerichtsschreiber 

Marques): 

«(…) 

1.  Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1  Mit Vertrag vom 5./8. Mai 2000 mietete der Beklagte 1 vom Rechtsvorgänger 

der Klägerin (Kollektivgesellschaft) die 3-Zimmerwohnung im EG der Liegenschaft 

N.-str. y in Zürich. Der Vertrag war kündbar mit einer Frist von drei Monaten auf 

Ende März und September. Mietbeginn war der 1. April 2000. Der Mietzins betrug 

seit 2009 Fr. 1'700.– brutto und Fr. 1'550.– netto.  

Mit Vertrag vom 15./21. Februar 2011 mietete der Beklagte 2 vom Rechtsvorgän-

ger der Klägerin die 4-Zimmerwohnung im 4. OG der gleichen Liegenschaft. Die 

Kündigungsmöglichkeiten  im  Vertrag  waren  gleich  ausgestaltet  wie  beim  zuerst 

genannten  Vertrag.  Mietbeginn  war  der  1.  März  2011.  Der  Mietzins  betrug  seit 

Mietbeginn Fr. 1'630.–brutto und Fr. 1'460.– netto. 

 
- 2 - 

Mit Kaufvertrag vom 1. September 2022 erwarb die Klägerin mit Wirkung auf den 

gleichen Tag die Liegenschaft zu einem Preis von Fr. 6'060'000.–. 

1.2  Mit amtlichen Formularen vom 14. Dezember 2022 kündigte die Klägerin die 

beiden Mietverträge per 31. März 2023 unter Hinweis auf ein geplantes Abbruch- 

und  Neubauprojekt.  Die  Mieter  fochten  die  Kündigungen  an.  Vor  Mietgericht 

schlossen  die  Parteien  im  vereinigten  Verfahren  MJ230066-L  am  7.  März  2024 

Vergleiche mit folgendem Wortlaut: 

Mietverhältnis mit dem Beklagten 1: 

«1.  Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die Kündigung des 
Mietverhältnisses vom 14. Dezember 2022 per 31. März 2023 betref-
fend 3-Zimmer Räumlichkeit (Erdgeschoss) in der Liegenschaft an der 
Müllerstr. 10 in 8004 Zürich gültig ist. 

2. 

3. 

Die Vermieterin erstreckt dem Mieter das Mietverhältnis (definitiv) bis 
und mit 31. März 2028. Eine weitere Erstreckung ist ausgeschlossen. 

Der Mieter ist berechtigt, vor dem in Ziffer 2 festgelegten Zeitpunkt auf 
jedes Monatsende auszuziehen, wenn er dies der Vermieterin mindes-
tens einen Monat zum Voraus mit eingeschriebenem Brief mitteilt. 

Die Zinszahlungspflicht besteht diesfalls bis zum Zeitpunkt des Auszugs. 

4. 

Die Parteien übernehmen die Gerichtskosten je zur Hälfte und verzich-
ten gegenseitig auf Parteientschädigung.» 

Mietverhältnis mit dem Beklagten 2: 

«1.  Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die Kündigung des 
Mietverhältnisses vom 14. Dezember 2022 per 31. März 2023 betref-
fend 4-Zimmerwohnung (4. Stock) in der Liegenschaft an der Müllerstr. 
10 in 8004 Zürich gültig ist. 

 2.  Die Vermieterin erstreckt dem Mieter das Mietverhältnis (definitiv) bis 
und mit 31. März 2028. Eine weitere Erstreckung ist ausgeschlossen. 

 3.  Der Mieter ist berechtigt, vor dem in Ziffer 2 festgelegten Zeitpunkt auf 
jedes Monatsende auszuziehen, wenn er dies der Vermieterin mindes-
tens einen Monat zum Voraus mit eingeschriebenem Brief mitteilt. 

Die Zinszahlungspflicht besteht diesfalls bis zum Zeitpunkt des Auszugs. 

 4.  Die Parteien übernehmen die Gerichtskosten je zur Hälfte und verzich-

ten gegenseitig auf Parteientschädigung.» 

1.3  Mit amtlichen Formularen vom 11. Juni 2024 kündigte die Klägerin dem Be-

klagten 1 per 1. Oktober 2024 eine Erhöhung des Nettomietzinses auf Fr. 2'400.– 

und dem Beklagten 2 eine solche auf Fr. 2'700.– an. Sie begründete die Erhöhung 

- 3 - 

mit einer teilweisen Anpassung des Nettomietzinses aufgrund ungenügender Net-

torendite nach Erwerb der Liegenschaft und brachte jeweils einen Vorbehalt einer 

weiteren Erhöhung um Fr. 500.– bzw. Fr. 900.– an.  

1.4  Die Mieter fochten die Erhöhungen rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde 

an. Bei der Schlichtungsverhandlung vom 3. April 2025 konnte keine Einigung ge-

funden werden, worauf die Schlichtungsbehörde der Klägerin am gleichen Tag in 

beiden Fällen Klagebewilligungen ausstellte. Darauf erhob die Klägerin in beiden 

Fällen mit Eingaben vom 22. Mai 2025 Klage beim angerufenen Gericht.  

Mit Verfügungen vom 28. Mai 2025 wurde der Klägerin in den zunächst separat 

geführten Prozessen jeweils eine Frist zur Erbringung des Nachweises der fristge-

rechten  Klage  sowie  zur  Leistung  von  Kostenvorschüssen  von  Fr. 1'075.–  bzw. 

Fr. 1'315.– angesetzt. Der Nachweis der rechtzeitigen Klagen wurde durch die Ein-

schreibebelege, die den Poststempel von 22. Mai 2025 tragen, erbracht. Da sich 

die Klagen als fristgerecht erwiesen hatten und die Kostenvorschüsse am 17. Juni 

2025 rechtzeitig geleistet worden waren, wurden die beiden Verfahren miteinander 

vereinigt  und  den  Beklagten  wurde  Gelegenheit  zu  einer  schriftlichen  Stellung-

nahme gegeben. Nachdem die Beklagten auf eine Stellungnahme verzichtet hat-

ten, wurden die Parteien auf den 27. November 2025 zur Hauptverhandlung vor-

geladen. Beim Termin wurde der Fall dem Kollegialgericht vorgelegt und dem Prä-

sidenten die weitere Prozessleitung delegiert. Nach Durchführung der ersten Par-

teivorträge  und  gescheiterten  Vergleichsbemühungen  wurde  der  Prozess  für 

spruchreif erklärt.  

2.  Prozessuales 

2.1   Unbestrittenermassen ist das Kollegialgericht des Mietgerichts zur Behand-

lung der vorliegenden Klage örtlich und sachlich zuständig, denn der Prozess be-

schlägt eine Streitigkeit über Mietverhältnisse über Wohnräume in Zürich und der 

zusammengerechnete Streitwert der vereinigten Verfahren beläuft sich auf mehr 

als Fr. 30'000.–; es gelangt das vereinfachte Verfahren zur Anwendung (Art. 33 

und 35 ZPO; § 21 GOG; Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). 

2.2  Für Prozesse um missbräuchliche Mietzinse bei Miete und Pacht von Wohn- 

und Geschäftsräumen gilt ohne Rücksicht  auf den Streitwert die eingeschränkte 

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(soziale) Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 

ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest, beschränkt sich 

allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung 

mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutra-

gen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und 

Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vor-

getragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra 

2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 4. Aufl., Art. 247 N 4 und 

16 ff.). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie 

kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen 

Partei  reichen,  ob  diese  anwaltlich  vertreten  oder  rechtskundig  ist  und  ob  ein 

Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1). Neue Tat-

sachen  und  Beweismittel  berücksichtigt  das  Gericht  bis  zur  Urteilsberatung 

(Art. 229 Abs. 3 ZPO). 

Zwar  dürfen  an  die  Substantiierung  keine  überzogenen  Anforderungen  gestellt 

werden (BGE 143 III 297 E. 9.4.2 und 9.5, für die Behauptung und den Nachweis 

des – schwierig zu bestimmenden – herauszugebenden Gewinns als Folge einer 

Persönlichkeitsverletzung). Dies  gilt erst  recht  in  Verfahren  unter der Herrschaft 

der eingeschränkten Untersuchungsmaxime.  Auch  hier ist es  zumindest bei an-

waltlich vertretenen Parteien allerdings primär Sache der behauptungsbelasteten 

Partei, alle Tatsachen vorzutragen, die für die Anwendung der  in Betracht kom-

menden Rechtssätze unmittelbar von Bedeutung und damit Tatbestandsmerkmale 

sind. (ZMP 2025 Nr. 15 E. 4.1.4; vgl. KUKO ZPO-RICHERS/NAEGELI, Art. 221 N 24; 

BK ZPO-KILLIAS, Art. 221 N 23). Es ist unzulässig, statt einer substantiierten Be-

hauptung auf Beilagen zu verweisen oder gar zu erwarten, dass das Gericht aus 

denselben  den 

relevanten  Sachverhalt  zusammensucht 

(KUKO  ZPO-RI-

CHERS/NAEGELI, Art. 221 N 23; BK ZPO-KILLIAS/MÖHLER, Art. 221 N 22). Vielmehr 

ist ein Verweis auf Beilagen nur zulässig, wenn die relevanten Tatsachen in der 

Rechtsschrift in den wesentlichen Zügen behauptet sind, wenn sich der Verweis 

überdies spezifisch auf ein bestimmtes Aktenstück oder auf Teile davon bezieht 

und wenn die Beilage selbsterklärend ist, mithin keinen Interpretationsspielraum 

lässt (BGer 4A_415/2021 v. 18.3.2022 E. 5.2-4, insbes. E. 5.4.3). Gleichermassen 

unzulässig ist es unter Vorbehalt einer unbezifferten Klage, für die Substantiierung 

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auf das (erhoffte) Ergebnis eines Beweisverfahrens zu verweisen, denn die Durch-

führung eines solchen setzt die gehörige Substantiierung der Klage gerade voraus 

(KUKO  ZPO-RICHERS/NAEGELI,  a.a.O.).  Dies  lässt  sich  auch  direkt  aus  beweis-

rechtlichen Vorschriften ableiten, denn die Substantiierung hat auch den Zweck, 

das Beweisthema zu fixieren (vgl. Art. 154 ZPO). Was die Ausnahme einer unbe-

zifferten Klage angeht, verfolgt das Bundesgericht mit Recht einen strikten Ansatz: 

Damit die Gegenseite weiss, wogegen sie sich zur Wehr zu setzen hat, damit auch 

der Streitgegenstand und damit die Tragweite der Rechtskraft einer Klage von An-

fang  an  klar  ist,  sind  die  Anforderungen  an  eine  unzumutbare  Bezifferung  der 

Klage streng. Die Voraussetzungen sind schon in der Klage selbst (und nicht spä-

ter, auch nicht nach gerichtlicher Aufforderung) darzulegen (BGE 148 III 322 E. 3 

und 4). Allein das Fehlen von Informationen genügt für eine unbezifferte, sprich: 

nicht gehörig substantiierte Klage nicht (BGE 148 III 322 E. 3.8 und 4; BGE 140 III 

409 E. 4.3.2). Hat die klagende Partei das Tatsachenfundament der Klage nicht 

so aufbereitet, dass sie zu substantiierten Behauptungen in der Lage ist, treffen 

sie die Konsequenzen. Auch Editionsanträge und andere Beweisofferten vermö-

gen dies nicht zu kompensieren, denn diese setzen spezifische Tatsachenbehaup-

tungen voraus. Insbesondere erweist sich ein allgemeiner Editionsantrag als un-

zulässig, wenn die betroffenen Akten die Begründung des Prozessstandpunktes 

erst ermöglichen sollen, namentlich ein Antrag auf Vorlage der «gesamten Korres-

pondenz» oder «sämtlicher Geschäftsbücher» (BGer 4A_294/2020 v. 14. Juli 2021 

E. 10.7, publ. in ZZZ 56/2021, S. 778; zustimmend  LEUENBERGER/WALTHER/BER-

GER,  Die  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  zum  Zivilprozessrecht  im  Jahr 

2021, ZBJV 2023, S. 120). Editionsanträge sind überdies unzulässig, soweit eine 

Partei selber zur Beschaffung der entsprechenden Informationen in der Lage ist 

oder bei gehöriger Sorgfalt dazu in der Lage wäre. Der Standpunkt der betroffenen 

Partei ist bei Missachtung dieser Grundsätze ohne weiteres zu verwerfen. Diese 

Grundsätze gelten auch in Zusammenhang mit der Offerte von Vergleichsobjekten 

zur Darlegung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete gemäss Art. 269a 

lit.  a  OR.  Die  soziale  Untersuchungsmaxime  hat  insbesondere  nicht  zur  Folge, 

dass das Gericht anstelle der behauptungs- und beweisbelasteten Partei das Ver-

gleichsmiete-Niveau  von  Amtes  wegen  zu  ermitteln  hätte  (BGE  141 III 569 

E. 2.2.1, 2.2.3, 2.3 und 3.2.2; BGE 122 III 257 E. 4b; BGE 121 III 163 E. 2d/aa; 

BGer 4A_26/2023 v. 14.2.2023, E. 2.2.2). 

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Grundsätzlich haben die Parteien Anspruch auf Abnahme der korrekt angebote-

nen Beweise, soweit diese für den Entscheid erheblich sind (Art. 150 Abs. 1 und 

152  Abs.  1  ZPO).  Allerdings  setzt  dies  genügende  Behauptungen  der  Parteien 

voraus, und es schliesst eine antizipierte Beweiswürdigung nicht aus, insbeson-

dere wenn das Gericht aufgrund der übereinstimmenden Darstellung der Parteien 

oder  in  Würdigung  der  abgenommenen  Beweismittel  zur  Überzeugung  gelangt, 

dass zusätzliche Beweiserhebungen an der Gesamtwürdigung nichts zu ändern 

vermöchten (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 140 I 285 E. 6.3.1; BGE 138 III 374 E. 

4.3.2). 

3.  Parteidarstellungen 

3.1  Die  Klägerin  macht  hauptsächlich  geltend,  nach  ihrem  Erwerb  der  Liegen-

schaft sei sie berechtigt, die Mietzinse in der Liegenschaft an die Nettorendite an-

zupassen, denn weder im Kündigungsschutzverfahren noch im Anschluss daran 

sei der jeweilige Mietzins angepasst worden. Art. 272c OR erlaube auch während 

einer Erstreckung eine Anpassung nach den Regeln, die vor der Kündigung ge-

golten hätten. Ihre Berechnung der Nettorendite sehe folgendermassen aus (act. 

3/6): 

Berechnung Anlagekosten: 

Kaufpreis (1.9.2022) 

Notariats-, Grundbuchkosten, 0.2%:2 

Anlagekosten (1.9.2022) 

Hypothek 

Eigenkapital 

Fr. 6'060'000.– 

Fr. 6'060.– 

Fr. 6'066'060.– 

Fr. 200'000.– 

Fr. 5'866'060.– 

Eigenkapital angepasst an Teuerung 

Fr. 5'866'060.–  x 3.06 % 

  Fr. 179'501.45 

Juli 22 – Mai 24 = 3.06 % 

104.5     107.7 

Renditenberechnung: 

Eigenkapitalverzinsung 

(Fr. 5'866'060.– + Fr. 179'501.45) 

Fr. 6'045'561.45   à 3.75 % 

Fr. 226'708.55 

Unterhaltskosten 2023 

Betriebskosten 2023 

Fr. 5'085.05 

Fr. 1'919.55 

(HW-Pauschale Fr. 1'800.– abgezogen) 

Versicherungen 2023 

Fr. 1'922.15 

Fr. 8'926.75 

Hypothekarzinse 

Fr. 200'000.–   à 2.6 % 

Fr. 5'200.– 

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Verwaltungskosten (5 % vom Sollnettomietzinse) 

Sollnettomietzinse pro Jahr 

Sollnettomietzinse pro Monat 

abzüglich 1 Autoabstellplatz aussen 

Sollnettomietzins pro Monat 

Aufteilung auf einzelne Mietobjekte (484.25 m2) 

EG 

77 m2 – 10 % = 69.3 m2 [Beklagter 1] 

1. OG  87 m2 – 10 % = 78.3 m2 

2. OG  87 m2 

3. OG  87 m2 

4. OG  87 m2 [Beklagter 2] 

5. OG  89 m2 – 15 % = 75.65 m2 

Fr. 12'675.55 

Fr. 253'510.85 

Fr. 21'125.90 

Fr. 150.– 

Fr. 20'975.90 

Fr. 43.30/m2 

Fr. 3'001.00 

Fr. 3'767.10 

Die Klägerin stellte im Gerichtsverfahren korrigierte Anträge und verlangte für das 

Mietverhältnis mit dem Beklagten 1 lediglich die Feststellung, dass ab 1. Oktober 

2024  ein  monatlicher Nettomietzins  von  Fr.  2'050.–  nicht  missbräuchlich  sei,  im 

Falle des Beklagten 2 ein solcher von Fr. 2'170.–. Die Mietzinserhöhungen seien 

rechtzeitig angezeigt worden. Der Kaufpreis sei mit dem eingereichten Kaufvertrag 

belegt. Neben demjenigen der Klägerin hätten zwei weitere Angebote in Höhe von 

je  Fr. 5'950'000.–  sowie  eines  für  Fr. 6'000'000.–  vorgelegen.  Auch  die  Kosten 

seien mit Belegen untermauert. Was den Verteilschlüssel angehe, habe man einen 

Autoabstellplatz herausgerechnet und berücksichtigt, dass es bei den Wohnungen 

des Beklagten 1 und derjenigen im 1. OG keine Dusche und lediglich eine Teekü-

che gebe sowie dass die Wohnung im 5. OG im abgeschrägten Dachbereich liege 

und nicht über eine Küche oder Dusche verfüge. So oder anders lägen die ver-

langten Mietzinse weit unter denjenigen, welche aufgrund der Renditeberechnung 

zulässig  wären.  Die  Beklagten  hätten  das  orts-  und  quartierübliche  Vergleichs-

miete-Niveau  nicht  nachgewiesen,  so  dass  auch  nicht  auf  einen  offensichtlich 

übersetzten Kaufpreis geschlossen werden könne. Es treffe nicht zu, dass es der 

Klägerin nur darum gehe, die Beklagten mit der verlangten Mietzinserhöhung aus 

der Liegenschaft  zu  vertreiben.  Sie  plane mit  einem  Beginn der Bauarbeiten  im 

April bzw. Mai 2028, also nach Ablauf der Erstreckung für die Beklagten. 

3.2  Die Beklagten liessen entgegnen, die Klägerin habe nur ihnen eine massive 

Mietzinserhöhung  angezeigt,  nachdem  sie  sich  gegen  die  Kündigung  zur  Wehr 

   
   
   
   
   
   
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gesetzt und mit der Klägerin im Vergleich vom 7. März 2023 eine Erstreckung bis 

Ende März 2028 vereinbart hätten. So habe die ehemalige Mieterin im 3. OG im 

Unterschied zu den Beklagten das Vergleichsangebot der Klägerin angenommen 

und einen befristeten Vertrag bis 31. März 2024 zu einem reduzierten Nettomiet-

zins von Fr. 1'394.– abgeschlossen. Am 16./17. Januar 2023 habe die Klägerin mit 

der besagten Nachbarin per 1. April 2023 einen neuen Mietvertrag für Fr. 1'115.– 

netto  und  Fr.  1'215.–  brutto  abgeschlossen.  Nach  dem  Ableben  dieser  Mieterin 

habe die Klägerin mit deren früherem Untermieter einen Mietvertrag für Fr. 1'630.– 

netto geschlossen, was derzeit Gegenstand einer Anfangsmietzinsanfechtung sei. 

In der Verkaufsdokumentation der mit dem Verkauf beauftragten Bank sei von ei-

nem stark sanierungsbedürftigen Zustand der Liegenschaft die Rede gewesen. Im 

Kündigungsschutzverfahren habe die Klägerin geltend gemacht, seit 1970 sei es 

zu keinen nennenswerten Investitionen in die Liegenschaft gekommen; es handle 

sich  um  ein  Abbruchobjekt.  Aktuell  überlasse  die  Klägerin  die  Liegenschaft  der 

Verwahrlosung. Der bezahlte Kaufpreis sei für den Anlagewert der Liegenschaft 

nicht massgeblich, denn die Klägerin habe diese nicht im Hinblick auf den Ertrag 

aus  den  bestehenden  Wohnungen  erworben,  sondern  wegen  der  Bruttorendite 

aus der Vermietung des Neubaus bzw. des Kaufpreises der allenfalls zu bildenden 

Stockwerkseigentumseinheiten.  Selbst  in  den  seit  dem  Kauf  abgeschlossenen 

Mietverträgen  habe  die  Klägerin  sich  nie  auf  die  Sollmietzinse  berufen,  die  sie 

heute gegenüber den Beklagten geltend mache. Die angefochtenen Mietzinserhö-

hungen  stünden  zudem  im  Widerspruch  zu  Sinn  und  Zweck  des  Erstreckungs-

rechts, überforderten die finanziellen Möglichkeiten der Beklagten und behinderten 

die Suche nach Ersatz, so dass von einem missbräuchlichen Verhalten der Kläge-

rin auszugehen sei. Abgesehen davon sei der Kaufpreis auch übersetzt gewesen, 

denn gestützt auf den Verteilschlüssel der Klägerin würde dies zu einem Wert der 

Wohnung des Beklagten 1 von Fr. 867'234.– und einem solchen der Wohnung des 

Beklagten 2 von Fr. 1'088'735.– führen, obwohl das abbruchreife Haus einen Non-

valeur darstelle. Die verlangten Mieten lägen auch erheblich über der Vergleichs-

miete analoger Objekte im Kreis 4 der Stadt Zürich. Bestritten werde im Übrigen 

auch der Umfang des investierten Fremdkapitals. 

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3.3  Auf die Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur so weit eingegan-

gen, wie dies für die rechtliche Beurteilung von Belang ist. Dies gilt insbesondere 

für Argumente, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. 

4.  Beurteilung 

4.1 

Ist der Mietvertrag in einem Erstreckungsentscheid oder -vergleich nicht an-

gepasst worden, so gilt er gemäss Art. 272c Abs. 2 OR unter Vorbehalt der ge-

setzlichen  Anpassungsmöglichkeiten  während  der  Erstreckungsdauer  unverän-

dert weiter. Der zitierte Absatz war im Entwurf des Bundesrats  zur Revision des 

Mietrechts vom 27. März 1985 noch nicht enthalten, der wie das alte Recht einzig 

die Anpassung im Erstreckungsverfahren vorgesehen hatte (vgl. Art. 272c Abs. 1 

OR sowie E Art. 272c in der Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und 

Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1512), sondern wurde auf Vorschlag 

der Nationalratskommission ins Gesetz aufgenommen (vgl. dazu ZIHLMANN, Das 

Mietrecht, 2. A., Zürich 1995, S. 240 f.; mit Verweis auf Amtl. Bull. SR 1988, S. 

178). Allerdings bestand zwischen Regierung und Parlament in dieser Frage letzt-

lich keine Differenz, denn der Bundesrat hatte in der Botschaft klargestellt, dass 

die Weitergeltung des bisherigen Vertrags während der Erstreckung bedeute, dass 

der Vertrag grundsätzlich unverändert zur Anwendung gelange. «So ist insbeson-

dere der letzte Mietzins weiterhin geschuldet, und Vermieter und Mieter können 

Mietzinsanpassungen  im  Rahmen  des  Missbrauchsgesetzes  [damals  war  ein 

BGMM geplant, welches vom Parlament später ins OR integriert wurde, Anm. d. 

Ger.] wie vor der Erstreckung verlangen» (BBl 1985 I 1463). 

Nach der Revision bestanden Unsicherheiten bezüglich der Anpassungsmodalitä-

ten, welche in Lehre und Praxis mittlerweile mehrheitlich so gelöst werden, dass 

die vertraglichen (subsidiär die gesetzlichen) Kündigungsfristen und -termine vor 

der Erstreckung auch während derselben gelten sollen, soweit es um Vertragsän-

derungen geht (SVIT-Kommentar-HULLIGER, 5. A., Zürich 2025, Art. 272c OR N 9; 

CR  CO  I-LACHAT/BOHNET,  3.  A.,  Basel  2021,  Art.  272c  N 6;  CHK-HULLIGER, 

Art. 272c/272d OR, 4. A., Zürich 2023, Art. 272c N 4; RUF, in: Müller [Hrsg.], Hand-

bücher für die Anwaltspraxis, Wohn- und Geschäftsraummiete, Basel 2016, S. 4. 

Rz. 160 ff.; CPra Bail-CONOD, 2. A., Basel 2017, Art. 272c N 18; BSK OR I-WEBER, 

8. A., Basel 2025, Art. 272c N 5a).  

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Inhaltlich  wird  von  der  Lehre  eine  gewisse  Zurückhaltung  angemahnt.  Zwar  hat 

das  Bundesgericht  im  von  der  Klägerin  zitierten  (damals  noch  nicht  im  Internet 

publizierten) Bundesgerichtsurteil 4C.452/1994 vom 2. Mai 1995 in Übereinstim-

mung mit dem Gesetzeswortlaut entschieden, dass auch eine Anpassung wegen 

einer  ungenügenden  Nettorendite  möglich  sei  (mp  1996,  S.  215  ff.  E.  3b).  Aus 

diesem Entscheid kann allerdings nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass 

Art. 272c OR ungeachtet der Folgen bezüglich Abmilderung der Härte des Mieters 

anzuwenden ist. Dem Urteil lag ein Sachverhalt aus der Stadt Zürich zugrunde, 

bei  welchem  eine  5-Zimmerwohnung  im  Jahre  1991  zu  einem  Mietzins  von  Fr. 

1'830.– vermietet war. Im Erstreckungsvergleich hatten die Parteien ein sechstes 

Zimmer der Mietsache zugeschlagen, zu einem Aufpreis von Fr. 500.– pro Monat. 

Gestützt auf den Kaufpreis für die Liegenschaft von Fr. 3'170'000.– hatte die Ver-

mieterin dem Mieter eine Mietzinserhöhung per 1. April 1992 auf Fr. 3'860.– netto 

angezeigt (mp 1996, S. 215 f.). Schon daraus ist zu folgern, dass jedenfalls eine 

finanzielle Notlage nicht bestanden haben kann, denn zu jener Zeit waren bereits 

Mietzinse  von  Fr.  2'330.–  sehr  hoch,  geschweige  denn  solche  von  Fr.  3'860.– 

netto. Nachdem das Bundesgericht die Entstehungsgeschichte von Art. 272c OR 

abgehandelt  hatte  (a.a.O.,  E. 3a),  bestätigte  es  seine  auch  seither  konstante 

Rechtsprechung, wonach eine Erstreckung zum Ziel hat, dem Mieter mehr Zeit für 

die Suche nach Ersatz zu verschaffen. Es gehe aber nicht darum, ihm eine güns-

tige Wohnung über längere Zeit zu sichern. Unter Vorbehalt des Vertrauensschut-

zes  müsse  er  sich  daher  eine  Anpassung  während  der  Erstreckung  auch  nach 

absoluter  Methode  gefallen  lassen,  etwa  wenn  der  Mietzins  mangels  Antrag  im 

Erstreckungsentscheid nicht angepasst worden sei oder wenn in einer solchen An-

passung ein Vorbehalt enthalten sei. Nur bezüglich des Mehrzinses von Fr. 500.– 

für  das  zusätzliche  Zimmer  gingen  die  beteiligten  Gerichtsinstanzen  von  einem 

fehlenden Vorbehalt aus (a.a.O., E. 3b und 3c). 

Dass die Erstreckung nicht dazu dient, den Mieter möglichst lange von günstigen 

Konditionen profitieren zu lassen, bedeutet allerdings nicht, dass die Anpassung 

nicht im Lichte des Zwecks der Erstreckung Einschränkungen erfahren kann. Wie 

es anerkannt ist, dass dem Mieter mit der Erstreckung nicht möglichst lange eine 

günstige  Wohnung  gesichert  werden  soll,  ist  genauso  unbestritten,  dass  dieser 

sich  bei  seinen  Suchbemühungen  grundsätzlich  an  den  bisherigen  Konditionen 

- 11 - 

orientieren darf (BGE 116 II 446 E. 3c; Urteil des Bundesgerichts 4A_121/2017 E. 

5.5.3, 5.5.4 und 5.6.3). Führt insbesondere eine Mietzinsanpassung nach absolu-

ter Methode dazu, dass die Mietsache für den Mieter während der ihm gewährten 

Erstreckung  geradezu  unerschwinglich  wird,  kommt  sehr  wohl  eine  gerichtliche 

Korrektur  in  Betracht,  denn  Art.  272c  OR  steht  im  Kontext  und  damit  auch  im 

Dienste der Erstreckung als Sozialrecht. Verschiedene Autoren weisen denn auch 

darauf hin, dass eine Vertragsänderung das Erstreckungsrecht illusorisch machen 

kann (SVIT-Kommentar-HULLIGER, Art. 272c OR N 14; ähnlich, ZIHLMANN, a.a.O., 

S. 240; CPra Bail-CONOD, Art. 272c N; LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, S. 1020 

f.; Mietrecht für die Praxis (MPra)-BRÄNDLI, 10. A., Zürich 2022, S. 964 ff.). Schlicht 

falsch ist jedoch die Art und Weise, wie die Beklagten den Vorsitzenden des an-

gerufenen  Gerichts  zitieren:  Dieser  vertritt  keineswegs  die  Meinung,  «dass  kein 

Raum für die Anwendung der absoluten Methode bestehe, sondern sich eine Miet-

zinserhöhung während der Erstreckung auf die Anwendung der relativen Methode 

zu beschränken habe». Richtig ist nur, dass an der zitierten Stelle postuliert wird, 

wie schon unter altem Recht (bei der Anpassung im Erstreckungsentscheid) soll-

ten absolute Anpassungsgründe vorab bei kürzeren Erstreckungen nur zurückhal-

tend  anerkannt  werden,  denn  das  Interesse  der  Parteien  an  einer  grundlegend 

veränderten  Mietzinsgestaltung  sei während  einer  Erstreckung  deutlich  geringer 

als bei einem zeitlich nicht begrenzten Mietverhältnis, und eine massive Erhöhung 

gefährde den sozialen Zweck der gesetzlichen Regelung (BSK OR I-WEBER, Art. 

272c N 2 und 6).  

Dass eine Mietzinserhöhung während der Erstreckungsdauer den Mieter vor finan-

zielle Probleme stellt, hat dieser allerdings zu substantiieren und im Streitfall nach-

zuweisen.  Von  Bedeutung  ist  auch  der  Hintergrund  der  Erstreckung.  Dient  eine 

solche nicht oder nicht allein dem klassischen Zweck, dem Mieter Ersatzsuche zu 

erleichtern, verbietet sich auch die angemahnte Zurückhaltung. 

4.2.1  Im vorliegenden Fall sind sich die Parteien darüber einig, dass die Erstre-

ckungsvergleiche vom 7. März 2024 eine Dauer aufweisen, die über dem gesetz-

lichen Maximum für Wohnungen von vier Jahren liegt (Art. 272b Abs. 1 OR; zur 

zulässigen  Vereinbarung  einer  längeren  Dauer  s.  Abs.  2  der  zit.  Bestimmung). 

Aufgrund  des  früheren  Verfahrens  ist  gerichtsnotorisch,  dass  die  lange  Erstre-

ckung dem Risiko Rechnung trug, dass für die Klägerin eine Sperrfrist galt, welche 

- 12 - 

noch  zur  Zeit  ihres  Rechtsvorgängers  ausgelöst  worden  war.  Schon  dies  zeigt, 

dass die Vergleiche nicht allein dem klassischen Zweck einer Erstreckung dienten, 

den Mietern mehr Zeit für die Ersatzbeschaffung zu geben. Die Beklagten äusser-

ten sich im Übrigen weder zu ihren Suchbemühungen noch zu ihren finanziellen 

Möglichkeiten. Es hat den Anschein, dass sie die Erstreckungsdauer gemäss dem 

geschlossenen Vergleich noch über längere Zeit zu nutzen gedenken, ohne dass 

die  Suche  nach  Ersatz  in  ihren  Überlegungen  bereits  eine  grosse  Rolle  spielen 

würde. Vor diesem Hintergrund kann jedenfalls nicht gesagt werden, mit einer An-

passung der Mietzinse nach absoluter Methode werde der Zweck der vereinbarten 

Erstreckung vereitelt. Die vorliegende Konstellation liegt näher bei einem befriste-

ten Mietverhältnis, wenn auch ohne weitere Erstreckungsmöglichkeit. 

4.2.2  Was die Beklagten gegen die Anpassung sonst vorbringen, hält einer Prü-

fung ebenfalls nicht stand. Zweifellos bezahlte die Klägerin den von ihr behaupte-

ten Kaufpreis für die Liegenschaft im aktuellen Zustand. Dass der Preis in irgend-

einer Weise bereits die geplanten Einnahmen nach dem Abbruch und Neubau des 

Gebäudes enthalten würde, kann so nicht vertreten werden. Die Beklagten sind 

wie  die  Gesellschafter  der  Klägerin  Architekten,  so  dass  ihnen  klar  sein  dürfte, 

dass die Baukosten im Kaufpreis nicht enthalten sind, welche die späteren Miet-

zinse  nach  Abbruch  und  Neubau  des  Gebäudes  mitbeeinflussen  werden,  auch 

wenn einzuräumen ist, dass schon die blosse Ertragserwartung einen Einfluss auf 

den Kaufpreis gehabt haben kann. Dies ist aber nichts Ungewöhnliches und ändert 

nichts daran, dass der Kaufpreis für die Sache im Zustand bezahlt wurde, in wel-

chem sie sich beim Erwerb befand. Nicht überzeugend ist auch die Art und Weise, 

wie die Beklagten den Kaufpreis auf die fiktiven Preise ihrer Wohnungen verlegen 

([…] Fr. 867'234.– für die Wohnung des Beklagten 1 und Fr. 1'088'735.– für die 

Wohnung des Beklagten 2). Sie sehen schlicht darüber hinweg, dass die Klägerin 

nur einen Teil der gestützt auf den Kaufpreis errechneten zulässigen Nettorendite 

auf die Wohnungen umlegen will. So würde das 20-fache des neuen Jahresnetto-

mietzinses gemäss den Anträgen der Klägerin  – und damit nach einer vereinfa-

chenden Rechnung der Kapitalwert des Mietzinses (bei einer Verzinsung des Ka-

pitals zu 5%, vgl. z.B. Art. 92 Abs. 2 ZPO) – im Falle des Beklagten 1 zu einem 

Wert  der  Wohnung  von  Fr.  492'000.–  und  für  diejenige  des  Beklagten  2  von 

- 13 - 

Fr. 520'800.– führen. Der Vergleich dieser Werte mit den von den Beklagten ge-

nannten  entlarvt  deren  Argumentation  als  unsachlich:  Die  soeben  errechneten 

Werte wären bei einem Verkauf ohne weiteres zu erreichen, wenn der Käufer einer 

entsprechenden Stockwerkseinheit sich dadurch das Recht erkaufen würde, nach 

dem Abbruch und dem Neubau gegen Finanzierung der Baukosten eine moderne 

Wohnung in der Innenstadt Zürichs zu erhalten. 

Nicht weiter zu beachten ist die gänzlich aus der Luft gegriffene Behauptung, die 

Klägerin  habe  die  Höhe  des  in  die  Liegenschaft  investierten  Fremdkapitals  mit 

Fr. 200'000.– deutlich zu tief angegeben und den wahren Wert verschleiert. Die 

Klägerin hat zur ausstehenden Hypothek sowie zum Zinssatz einen tauglichen Be-

leg eingereicht. Ihre Angaben werden bestätigt durch den öffentlich beurkundeten 

Kaufvertrag vom 1. September 2022, aus welchem hervorgeht, dass vor dem Ver-

kauf  neben  dem  offenbar  noch  immer  bestehenden  Register-Schuldbrief  im  2. 

Rang  über  Fr.  200'000.–  ein  Papier-Namensschuldbrief  im  1.  Rang  über  Fr. 

300'000.– im Grundbuch eingetragen war. Der Namensschuldbrief wurde im Rah-

men des Verkaufs abgelöst, der Register-Schuldbrief nicht. Den Klägern hätte es 

freigestanden, die aktuellen Verhältnisse durch eine Grundbuchauskunft selber zu 

ermitteln. Wie erwähnt (vorn Ziff. 2.2) ist es nicht zulässig, im Rahmen einer Edition 

bei der Gegenseite Beweismittel heraus zu verlangen, welche die betroffene Partei 

selber beschaffen kann. Es besteht nach dem Gesagten auch kein Grund, die Klä-

gerin  oder  ihre  Gesellschafter  zur  Edition  ihrer  Steuerunterlagen  aufzufordern. 

Dies liefe auch auf eine verpönte «fishing expedition» hinaus, denn die Beklagten 

verfügen über keinerlei Hinweise auf entsprechende Machenschaften. 

Da  die  Beklagten  gegen  die  Renditerechnung  der  Klägerin  keine  weiteren  sub-

stantiierten  Einwendungen  erheben,  hält  die  Berechnung  der  Klägerin  vor  der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts stand (BGE 147 III 14). Nur am Rande sei 

erwähnt, dass die im genannten Entscheid vollzogene Praxisänderung  durchaus 

als zu wenig reflektiert erscheint: Zutreffend ist gewiss, dass bei den aktuell sehr 

tiefen  Zinsen  die  altrechtliche  Praxis,  wonach  die  zulässige  Rendite  ein  halbes 

Prozent über dem Referenzzins liegen durfte, nach einer Korrektur rief. Die restli-

chen Elemente des Entscheids liefern vielleicht in der Westschweiz einigermassen 

überzeugende  Resultate.  In  Zürich  mit  seinem  wesentlich dynamischeren  Markt 

resultieren dagegen Ergebnisse, die mit der Realität wenig zu tun haben: Die von 

- 14 - 

der  Klägerin  errechnete  zulässige  Rendite  würde  zu  Mietzinsen  führen,  die  für 

stark in die Jahre gekommene Wohnungen auf dem Markt schlicht nicht zu erzie-

len wären. Mit der Gewährung des vollen Teuerungsausgleichs auf dem investier-

ten  Kapital hat  sich  das  Bundesgericht  von  den  wirtschaftlichen  Gegebenheiten 

entfernt. Eine Rendite wird für gewöhnlich auf dem Betrag berechnet, der nominal 

investiert wurde. Für eine Abweichung bedürfte es einer klaren Grundlage im Ge-

setz. Art. 269a lit. e OR schafft eine  solche nur für den Teuerungsausgleich auf 

demjenigen  Teil  des  Kapitals, der einem erhöhten  Risiko  ausgesetzt  ist.  Es  soll 

zwar nicht in Abrede gestellt werden, dass auch die Teile des Kapitals, die statt 

wie üblich mit Fremdmitteln mit Eigenkapital finanziert werden, einem Risiko aus-

gesetzt  sind.  Dieses  ist  aber deutlich  kleiner als bei den  typischerweise  eigenfi-

nanzierten  Investitionen  und  bedarf  daher  keiner  höheren  Verzinsung  als  eine 

(erste) Hypothek (BGE 120 II 100). Aus den gleichen Gründen würde es sich auch 

verbieten, den erhöhten Renditesatz auf Eigenmitteln zu gewähren, welche über 

40 % des gesamten investierten Kapitals hinausgehen. Das Bundesgericht hat die 

Konsequenzen  seiner  Praxisänderung  noch  akzentuiert,  indem  es  mittlerweile 

auch erhöhte Zuschläge auf der zulässigen Bruttorendite (welche auch die Fremd-

kapitalkosten deckt) und auf fremdfinanzierte wertvermehrende Investitionen ge-

währt (BGE 151 III 201 E. 7; BGE 151 III 16 E. 4). Mit den Praxisänderungen wur-

den Anreize zu einer verdeckten Fremdfinanzierung geschaffen, wie die Beklagten 

sie hier befürchten. Zudem wurden den Mietern Positionen überbürdet, die für ei-

nen angemessenen Ertrag des Vermieters aus der Liegenschaft nicht erforderlich 

sind (vgl. dazu BSK OR I-WEBER, a.a.O. (8. A.), Art. 269 N 9 f.). 

Umso schwerer wiegt es, dass die Rechtsprechung zu anderen unbefriedigenden 

Teilen der Mietzinsgesetzgebung nicht angepasst wurde. So hält das Bundesge-

richt  ausserhalb  der Lückenfüllung  bei einer  nichtigen  Mietzinsfestsetzung  ohne 

amtliches Formular oder bei einer natürlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit 

nach einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses daran fest, dass amtli-

che Statistiken zur Bestimmung der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete nur 

herangezogen werden dürfen, soweit sie alle Vergleichskriterien nach Art. 11 Abs. 

1 VMWG abbilden, insbesondere die mit statistischen Mitteln praktisch nicht zur 

erfassenden Kriterien des Zustands, der Ausstattung und der Bauperiode der Miet-

sache (BGE 147 III 14 E. 4.1.2.2 = Pra 2021, 155; BGer, 15.8.2023, 4A_271/2022 

- 15 - 

E. 5.2.3). Diese Auslegung ist zwar ebenfalls jahrzehntealt. Sie ist aber angesichts 

des Wortlauts von Art. 11 Abs. 4 VMWG alles andere als zwingend: Wenn amtliche 

Statistiken «zu berücksichtigen» sind, wie die Bestimmung besagt, kann dies ver-

nünftigerweise nicht Statistiken meinen mit einem Detaillierungsgrad, der schweiz-

weit nirgends existiert. Die Praxis wirkt sich für beide Parteien eines Mietverhält-

nisses  nachteilig aus: Die  strenge  Rechtsprechung  verhindert zum Nachteil  des 

Vermieters die Anpassung sehr tiefer Altmieten.  Die Vergleichsmiete bildet aber 

zugunsten  des  Mieters  auch  das  Korrektiv  für  überhöhte  Mieten  aufgrund  einer 

Renditeberechnung nach dem Verkauf der Liegenschaft (Art. 10 VMWG). Fällt es 

weg, so entfällt auch die dämpfende Wirkung der Missbrauchsgesetzgebung, denn 

der Vermieter geniesst für den am Markt bezahlten Kaufpreis keinen Schutz. Dies 

wird akzentuiert durch den Umstand, dass die fehlende Kontrolle der möglichen 

Erträge einen Anreiz für einen überhöhten Kaufpreis schafft.  

Die Mietpreiserhebungen der Stadt Zürich der Jahre 2022 und 2024 bilden zwar 

Kriterien wie Lage innerhalb eines Quartiers, Zustand, Ausstattung und Bauperi-

ode der Mietsache nicht ab. Wegen der grossen Datenmenge und der professio-

nellen und neutralen Erhebung bilden sie aber dennoch einen deutlichen Hinweis 

für das quartierübliche Preisniveau, wobei auch unterschieden wird zwischen dem 

gemeinnützigen und  dem nicht gemeinnützigen Wohnbau. Anders als die Erhe-

bung 2006 und der vom Mietgericht zur Korrektur der Verzerrungen auch schon 

benützte, untaugliche Mietpreisindex der Stadt Zürich (vgl. dazu die redaktionelle 

Anmerkung zum Bundesgerichtsurteil 4A_121/2023 v. 29. November 2023 in ZMP 

2023 Nr. 1, S. 63) verdienen sie daher durchaus Berücksichtigung. 

4.2.3  Die Klägerin greift diese Kritik im Ergebnis insoweit auf, als sie ihre Rechts-

begehren mehr oder weniger  auf  den  statistischen  Mietzins  ausrichtet:  Laut  der 

Mietpreiserhebung 2022 lag der Median der Nettomietzinse innerhalb des 95%-

Konfidenzintervalles  der  statistisch  erfassten  3-Zimmerwohnungen  im  Quartier 

Aussersihl  bei Fr.  24.30/m2,  2024  bei Fr. 26.70/m2,  derjenige  für 4  Zimmerwoh-

nungen  lag  2022  bei  Fr.  22.10/m2  und  2024  bei  Fr.  26.–/m2  (abrufbar  unter 

«https://www.stadt-zuerich.ch/mietpreise#abfragetool_mietpreiserhebung», 

3. 

Dezember 2025). Das Ergebnis der Berechnung stimmt recht genau mit den An-

trägen der Klägerin überein, wenn man zur errechneten Vergleichsmiete pro Woh-

nung einen 10%-igen Zuschlag hinzurechnet, um dem Wort «offensichtlich» in Art. 

- 16 - 

10 VMWG Rechnung zu tragen. Schon gestützt auf die Bundesgerichtspraxis sind 

die Anträge der Klägerin im Übrigen schon als Folge der Dispositionsmaxime zu 

schützen, denn ein Abstellen auf die von der Klägerin korrekt dargelegte Rendi-

teberechnung hätte weit höhere Mietzinse zur Folge. Was die Relevanz von Sta-

tistiken für die Bestimmung der Vergleichsmiete generell betrifft, braucht sich das 

Gericht im vorliegenden Fall nicht mit der Frage zu befassen. Es behält sich aber 

vor, einen Versuch zu unternehmen, der statistischen Miete zum Durchbruch zu 

verhelfen.  In  diesem  Zusammenhang  rechtfertigt  sich  der  Hinweis,  dass  Aus-

gangspunkt i.d.R. der statistische Median sein müsste. Anders als die Beklagten 

es befürworten, wäre ein Rückgriff auf das 25. oder 10. Perzentil am unteren Rand 

der Statistik keine Lösung, um Zustand und Ausstattung der Sache Rechnung zu 

tragen,  denn  die  genannten  statistischen  Grössen  sagen  gerade  darüber  nichts 

aus: Oft finden sich in diesem Bereich Mietzinse in langjährigen Mietverhältnissen 

mit durchaus gut ausgestatteten und unterhaltenen Objekten, während oberhalb 

des  Medians  oft  Mieten  zu  finden  sein  werden,  bei  denen  vor  kurzem  grössere 

Investitionen – sei es im Rahmen eines Kaufs oder wertvermehrender Investitio-

nen – erfolgt sind, in deren Zuge die Mietzinse erhöht wurden. 

4.2.4  Nicht als Korrektiv dienen können die von den Beklagten in zwei Tabellen 

beschriebenen Vergleichsobjekte. Die Beklagten räumten selber ein, dass die Ob-

jekte  punkto  Zustand  und  Ausstattung  mit  den  Mietobjekten  nicht  vergleichbar 

seien. Die Klägerin wies mit Recht darauf hin, dass die Mietverträge nicht einge-

reicht  wurden.  Die  Beklagten  sind  im  Übrigen  schon  ihrer  Substantiierungslast 

nicht  genügend  nachgekommen,  denn  aus  den  Tabellen  geht  nicht  hervor,  um 

welche  Wohnung  in  welchem  Geschoss  der  fraglichen  Liegenschaften  es  sich 

handeln soll und wer sie von wem gemietet hat. Dies schliesst es auch aus, den 

Mangel durch Augenscheine zu beheben, ganz abgesehen davon, dass eine sol-

che Beweismassnahme ohne die fehlenden Daten gar nicht gehörig angeordnet 

werden könnte. Unter solchen Umständen erübrigt es sich, auf die weitere Kritik 

der Klägerin an den Vergleichsobjekten einzugehen. Nicht von Belang sind für die 

Vergleichsmiete  selbstverständlich  auch  die  Mietzinse,  welche  die  Klägerin  ge-

stützt  auf  andere  Mietverträge  in  ihrer  Liegenschaft  einnimmt  (Art.  11  Abs.  3 

VMWG).  Dass  Mieten nicht  relevant  sind,  die  die gleiche  Vermieterin  vereinbart 

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hat, gilt in alle Richtungen. Die Klägerin ist überdies frei, wem sie welche Vertrags-

konditionen gewähren will, solange diese sich im Rahmen der Missbrauchsgesetz-

gebung bewegen. Aus Verträgen Dritter können die Beklagten nichts ableiten. 

Damit ist die Klage gutzuheissen. 

5.  Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Aufgrund  der  Vereinigung  der  beiden  Verfahren  sind  die  (unbestrittenen)  Streit-

werte  der  separat  eingereichten  Klagen  zusammenzurechnen.  Der  Verfahrens-

streitwert beträgt daher Fr. 50'820.– (analog Art. 93 Abs. 1 ZPO; hier Fr. 21'000.– 

+ Fr. 29'820.–, […]). Unter Berücksichtigung einer Reduktion der ordentlichen Ge-

bühr um je einen Drittel gestützt auf § 4 Abs. 3 GebV OG und § 4 Abs. 3 AnwGebV 

OG ergibt sich eine Gerichtsgebühr von Fr. 3'740.– und eine volle Parteientschä-

digung inkl. 8.1% MwSt. von Fr. 5'100.–. 

Da die Beklagten unterliegen, haben sie (intern im Verhältnis der Teilstreitwerte) 

die Kosten zu tragen und der Klägerin eine Parteientschädigung auszurichten. 

Die geleisteten Kostenvorschüsse sind der Klägerin zurückzuerstatten.  

(…)» 

Zürcher  Mietrechtspraxis  (ZMP):  Entscheidungen  des  Mietgerichtes  und  der  Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2026, 36. Jahrgang. 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion:  MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident