# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d18e604b-53a2-5f30-a02e-27c0d3ace4ee
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-05
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 05.09.2018 ZKBER.2018.14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2018-14_2018-09-05.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

Urteil vom 5. September 2018

Es wirken mit:

Präsident Frey 

Oberrichter Müller 

Oberrichterin Jeger    

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Marco Spadin,

 

Berufungskläger 

 

 

gegen

 

 

B.___ AG,vertreten durch Rechtsanwalt Stephan
Glättli,

 

Berufungsbeklagte 

 

betreffend Forderung
aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1.1 Die B.___ AG ist Eigentümerin eines Wohn-
und Geschäftshauses in [...]. Am 18. / 24. Juli 2003 schloss sie über eine
Tochtergesellschaft mit dem Verein A.___ einen Mietvertrag über Büroräume und
ein Archiv. Zusätzlich vermietete sie diverse Einstellhallenplätze. 

 

Mit Schreiben vom 30. Januar 2014
kündigte der A.___ das Mietverhältnis per 31. Juli 2014. Am 14. März 2014
bestätigte die B.___ AG dem A.___ die Kündigung. Sie wies dabei unter anderem
darauf hin, dass es sich um eine ausserterminliche Kündigung handle, weshalb
der Mieter bei einer vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes nur von seinen
Verpflichtungen befreit werde, wenn er einen zumutbaren neuen Mieter
vorschlage. Unter dem Titel «Haftung bis» enthält das entsprechende Schreiben
das Datum vom 31. März 2015. Das Mietobjekt wurde vom A.___ per Ende Juli 2014
zurückgegeben. 

 

 

1.2 Die Vertragsparteien hatten im
Zusammenhang mit dem Mietverhältnis einen «Mietvertrag für gewerbliche Räume»
einerseits und «Allgemeine Vertragsbestimmungen» andererseits unterzeichnet.
Ziffer 8 des Mietvertrages enthält den Randtitel «Kündigung (Art. 18)» und
lautet wie folgt: 

 

Nach vorgängiger
Anzeigefrist von 6 Monaten jedoch frühestens auf 31. März 2009. 

            ….

 

Ziffer 18 der allgemeinen
Vertragsbestimmungen bestimmt nach dem Randtitel «Dauer des Mietverhältnisses/Kündigung»
Folgendes: 

 

Das Mietverhältnis beginnt
am 1. April 2004.

Unter Einhaltung einer
Kündigungsfrist von 6 Monaten, kann das Mieterverhältnis gegenseitig frühestens
per 31.03.2009 gekündigt werden

...

 

Die anschliessende Ziffer 19 mit dem
Randtitel «Verlängerung des Mietverhältnisses» lautet sodann wie folgt: 

 

Dem Mieter wird ein
Optionsrecht/Vormietrecht gegenüber Dritten zur Verlängerung des
Mietverhältnisses vom 1.04.2009 bis 30.09.2014 eingeräumt.

Das Optionsrecht/Vormietrecht
muss durch den Mieter mit schriftlicher Erklärung bis am 30.09.2008
wahrgenommen/beantragt werden.

Bei der Ausübung des
Optionsrechtes wird der Mietzins den dannzumaligen örtlichen Marktverhältnissen
angepasst. Der Grundmietzins gemäss Art. 9 gilt als Mindestmietzins und darf
nicht unterschritten werden.

 

Erfolgt auf Ende der
festen Vertragsdauer bzw. Optionsdauer/Verlängerungsdauer keine Kündigung,
verlängert sich der Vertrag stillschweigend jeweils um weitere 12 Monate. 

 

 

1.3 Der A.___ hatte von dem ihm im
Hinblick auf den ersten Kündigungstermin vom 31. März 2009 eingeräumten
Optionsrecht keinen Gebrauch gemacht. Die Parteien setzten das Mietverhältnis
stillschweigend über dieses Datum hinaus fort. Der jährliche Mietzins betrug insgesamt
CHF 67'750.00. Als Akontozahlungen für die Nebenkosten hatten sie zuletzt einen
Betrag von 980.00 pro Monat vereinbart. 

 

 

2.1 Am 3. Juni 2015 reichte die B.___ AG
bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen gegen den A.___
ein Schlichtungsgesuch ein, worauf die Schlichtungsbehörde mangels Einigung die
Klagebewilligung ausstellte. Fristgerecht klagte die B.___ AG beim Richteramt
Olten-Gösgen gegen den A.___ mit dem Antrag, den Beklagten zu verurteilen, ihr
den Betrag von CHF 53'000.00 zuzüglich Zins zu bezahlen. Sie machte damit für
die Zeit von August 2014 bis März 2015 die Mietzinsen und Nebenkosten geltend. Der
A.___ brachte dagegen vor, gemäss Mietvertrag habe er das Mietverhältnis in
Übereinstimmung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf jedes
Monatsende kündigen können, weshalb er nichts mehr schulde. Die Klage sei aber
selbst dann abzuweisen, wenn von einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache
ausgegangen werden müsste. Dies insbesondere deshalb, weil die B.___ AG ihre
Schadenminderungspflicht verletzt habe und keine vollumfängliche Haftung für
die Nebenkosten bestehe. 

 

 

2.2 Das Amtsgericht hiess die Klage mit
Urteil vom 14. September 2017 gut und verpflichtete die Beklagte, der Klägerin
den Betrag von CHF 53'000.00 zuzüglich Zins zu je 5% auf CHF 13'250.00
seit 1. Juli 2014, auf CHF 19'875.00 seit 1. Oktober
2014 und auf CHF 19'875.00 seit 1. Januar 2015 zu
bezahlen (Ziffer 1 des Urteils). Die Gerichtskosten von CHF 5'000.00 auferlegte
es dem Beklagten, den er zudem verpflichtete, der Klägerin eine
Parteientschädigung von CHF 16'850.00 zu bezahlen.

 

 

3. Frist- und formgerecht erhob der A.___
nach der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung Berufung. Er
beantragt, das Urteil aufzuheben und die Klage vollumfänglich abzuweisen. Die B.___
AG stellt in ihrer Berufungsantwort vom 17. April 2018 den Antrag, die Berufung
vollumfänglich abzuweisen und das Urteil der Vorinstanz zu bestätigen. Im
Zusammenhang mit der Einreichung der Honorarnote bestritt der A.___
ausdrücklich die Ausführungen der Berufungsbeklagten in der Berufungsantwort,
was die B.___ AG am 30. April 2017 zum Begehren veranlasste, diese Eingabe des
Berufungsklägers aus den Akten zu weisen. Mit Verfügung vom 1. Mai 2018 wies
der Präsident der Zivilkammer den Antrag ab. 

 

 

4. Die Streitsache ist spruchreif. Da
die Parteien beziehungsweise deren Vertreter bereits bei der Vorinstanz
ausführlich befragt worden waren, ist die erneute Durchführung einer
Parteibefragung nicht erforderlich. Der entsprechende Beweisantrag des
Berufungsklägers ist deshalb abzuweisen. In Anwendung von Art. 316 Abs. 1
Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann somit ohne Durchführung einer
Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte
und die Erwägungen des Amtsgerichts wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.
Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. 

 

II.

1.1 Gemäss Art. 266d Schweizerisches
Obligationenrecht (OR, SR 220) können bei der Miete von Geschäftsräumen die
Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder,
wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer
kündigen. Die gesetzlichen Kündigungstermine sind dispositiver Natur, das heisst,
die Vertragsparteien sind frei, eine andere Regelung zu treffen. Das
Amtsgericht ging im Wesentlichen und zusammengefasst davon aus, die Parteien
hätten eine solche, von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung
getroffen. Insgesamt erinnere der Mietvertrag mit den allgemeinen Vertragsbestimmungen
an einen Rahmenmietvertrag, dessen einzelne Bestimmungen mindestens ergänzt
worden seien. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei jedenfalls bei den
Ziffern 18 und 19 nicht von allgemeinen Geschäftsbedingungen auszugehen. 

 

Zwischen den Parteien sei streitig, ob
der in Ziffer 19 Abs. 4 (im vorinstanzlichen Urteil versehentlich mehrfach als
Abs. 3 bezeichnet) der allgemeinen Vertragsbestimmungen enthaltene
Kündigungstermin die Optionsausübung voraussetze oder unabhängig davon gelte. Gemäss
den Ziffern 7 und 8 des Mietvertrages sowie Ziffer 18 der allgemeinen
Vertragsbestimmungen hätten die Parteien eine fünfjährige Laufzeit des
Mietvertrages vom 1. April 2004 bis zum 31. März 2009 vereinbart. Diese
festgelegte Laufzeit sei als Mindestmietdauer zu qualifizieren. Da das
Mietverhältnis mit Ablauf der Mindestdauer nicht geendet habe, stehe fest, dass
es sich von Beginn an um ein unbefristetes Mietverhältnis gehandelt habe. Mit
der vereinbarten Mindestdauer sei lediglich die Kündigungsmöglichkeit um fünf
Jahre hinausgeschoben worden. Solche Mietverhältnisse seien nur unecht
befristet und würden von Gesetzes wegen als unbefristete Verträge mit
Mindestdauer gelten. Bei Ziffer 19 Abs. 4 der allgemeinen Vertragsbestimmungen
handle es sich um eine sogenannte Prolongationsklausel. Solche
Fortlaufsklauseln seien insbesondere bei der Geschäftsmiete nicht selten
anzutreffen und würden häufig zusammen mit einer unechten Befristung verknüpft.
Derartige Absprachen stellten in einem weiteren Sinne ebenfalls unechte
Befristungen dar, wobei die Auflösung des Mietvertrages die ordentliche
Kündigung einer der Vertragsparteien bedinge. Der Randtitel von Art. 19, der
nicht ausschliesslich auf das Optionsrecht hinweise, sei offen gewählt und
lasse aus diesem Grund auch nicht den Schluss zu, dass Ziffer 19 allein im
Zusammenhang mit der Option Anwendung finden solle. Die Ziffer 8 des
Mietvertrages respektive die Ziffern 18 und 19 Abs. 4 der allgemeinen
Vertragsbestimmungen würden sich inhaltlich nicht ausschliessen. Der Wortlaut
sei klar und verständlich. Mit dem Teilsatz «Erfolgt auf Ende der festen
Vertragsdauer bzw. Optionsdauer/Verlängerungsdauer keine Kündigung (…)» würden
alle Varianten des Verlaufs des Mietverhältnisses als Ausgangslage für den
Eintritt der automatischen Verlängerung infolge ausgebliebener Kündigung
aufgezählt. Die Optionsausübung werde dabei nicht als Bedingung für die
Gültigkeit des in Absatz 4 festgelegten Kündigungstermins definiert. Vielmehr
sei das Ausbleiben einer fristgerechten Kündigung Voraussetzung für die
Verlängerung des Mietverhältnisses, sei es nach Ablauf der festen Mindestdauer
oder nach Ablauf der Optionsdauer. 

 

Es sei bis heute unklar, wer den
Mietvertrag einst verhandelt habe. Insofern könne nur anhand des Wortlauts des
Mietvertrages und der übrigen Umstände auf den mutmasslichen Parteiwillen
geschlossen werden. Fest stehe, dass die Bestimmungen des Vertrages weder
unklar formuliert noch ungewöhnlich seien. Von der Systematik her verwiesen die
Bestimmungen des vorderen Teils des Mietvertrages jeweils auf die allgemeinen
Vertragsbestimmungen, deren Ziffern wiederum die Bestimmungen des Hauptteils
präzisierten (so zum Beispiel Ziffer 9 in Verbindung mit 20 oder Ziffer 10 in
Verbindung mit 23). Insofern sei es unabdingbar, die Bestimmungen des Vertrages
inklusive der allgemeinen Vertragsbestimmungen als einheitliches Regelwerk zu
lesen, worauf auch die fortlaufende Nummerierung hindeute. Inhaltlich gesehen seien
sowohl die Vereinbarung einer festen Vertragsdauer als auch diejenige einer
stillschweigenden Verlängerung branchenüblich. Im Hinblick auf eine dauerhafte
und beständige Vertragsbeziehung sei daher davon auszugehen, dass es dem Willen
der damaligen Parteivertreter entsprochen habe, nach Ablauf der festen
Vertragsdauer einen Kündigungstermin zu vereinbaren, der bei ausgebliebener
Kündigung bis zum Ablauf der festen Vertragsdauer jeweils eine zwölfmonatige
Verlängerung des Mietverhältnisses bewirke. Diesen Regelungszweck habe jede
Vertragspartei in guten Treuen verstehen dürfen und müssen, dies insbesondere
aufgrund des klaren und daher eindeutigen Wortlauts von Ziffer 19 Abs. 4 der
allgemeinen Vertragsbestimmungen. Dass man die Regelung hinsichtlich des
Kündigungstermins dagegen ursprünglich falsch verstanden habe, sei nicht
nachgewiesen. Aufgrund der gemachten Aussagen liege die Vermutung nahe, dass
dem jetzigen Vertreter des Beklagten, der sich der Kündigung angenommen habe,
die Besonderheit des mietrechtlichen Kündigungsvorganges, der nicht nur die
Einhaltung der Kündigungsfrist, sondern auch jene des spezifisch vereinbarten
Kündigungstermins gebiete, schlicht nicht genügend bekannt respektive die
Tragweite der Nichtbefolgung einer der beiden Voraussetzungen nicht bewusst gewesen
sei. Dieser habe sich in der Folge auch nicht ausreichend mit dem
Vertragsinhalt auseinandergesetzt. Das Verständnis des jetzigen
Parteivertreters sei für die Ermittlung des damaligen Parteiwillens
schlussendlich ohnehin nicht massgebend. Aufgrund der Beurteilung der
relevanten Bestimmung gemäss Ziffer 19 der allgemeinen Vertragsbestimmungen sei
klar, dass unter Einschluss der sechsmonatigen Kündigungsfrist der 31. März
2015 als nächstmöglicher Kündigungstermin zu gelten hatte. Dieser bestimme sich
ab Erklärung der vorzeitigen Rückgabe, das heisst frühestens ab dem 30. Januar
2014. Im Übrigen führe auch eine Betrachtung von Ziffer 19 der allgemeinen
Vertragsbestimmungen als allgemeine Geschäftsbedingung unter Berücksichtigung
des oben Gesagten zum gleichen Ergebnis. Der Beklagte habe deshalb die
Mietsache am 31. Juli 2014 vorzeitig zurückgegeben. 

 

 

1.2 Der Berufungskläger bringt im
Wesentlichen vor, die Bestimmung von Ziffer 19 der allgemeinen
Vertragsbestimmungen habe keine Geltung. Diese Bestimmung sei nur bei Optionsausübung
anwendbar. Die Verlängerung des Mietverhältnisses im Sinne von Ziffer 19 stehe
in untrennbarem Zusammenhang mit dem Optionsrecht. Das Mietverhältnis erfahre nur
dann eine solche Verlängerung, wenn der Mieter von seinem Optionsrecht Gebrauch
mache, was bereits aus dem Wortlaut explizit und unmissverständlich hervorgehe.
In Übereinstimmung mit ihrer Marginale «Verlängerung des Mietverhältnisses»
handle es sich bei Ziffer 19 mithin um eine Optionsklausel. In Absatz 1 dieser
Bestimmung werde das Optionsrecht vorgesehen des Inhalts, dass das
Mietverhältnis fest vom 1. April 2009 bis zum 30. September 2014 verlängert
werden könne. In Absatz 2 würden die Modalitäten zur Ausübung des Optionsrechts
umschrieben und in Absatz 3 die Folgen bei Ausübung des Optionsrechts
festgelegt. Die «feste Vertragsdauer» in Absatz 4 könne folgerichtig nichts Anderes
denn als Optionsdauer verstanden werden, mithin als feste Vertragsdauer, wie
sie in der gleichen Bestimmung genannt sei. Sollte das Auslegungsergebnis
unklar sein, wäre es nicht zu rechtfertigen, die Berufungsbeklagte von ihrer
eigenen Unklarheit profitieren zu lassen, sei sie als Vermieterin in Bezug auf
den Abschluss von Mietverträgen doch in besonderem Masse geschäftserfahren. Es
handle sich bei ihr um eine professionelle Liegenschaftsverwalterin. Im
Gegensatz dazu sei er selber nicht geschäftserfahren beziehungsweise sei er
dies bei Abschluss des Mietvertrages nicht gewesen. Von ihm habe namentlich
nicht erwartet werden dürfen, dass er über die Tragweite von Ziffer 19
langwierige Abklärungen vornehme oder sich in die Vertragssystematik
einarbeite. Dies gelte in besonderem Masse, da die allgemeinen
Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag als AGB zu qualifizieren seien.

 

Bei den allgemeinen Vertragsbestimmungen
zum Mietvertrag handle es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen, welche
die Vermieterin mit weitgehend gleichem Inhalt einer Vielzahl von Mietverträgen
zugrunde lege, mithin um AGB. Daran ändere auch ihr «Trick» nichts, die AGB
anschliessend an den Mietvertrag zu nummerieren. Die Berufungsbeklagte habe
ihre allgemeinen Vertragsbestimmungen nur ganz am Rande an das Mietverhältnis
mit ihm angepasst. Namentlich in Bezug auf die umstrittene Ziffer 19 hätten
sich die Anpassungen auf das Einfügen der konkreten Daten beschränkt. Die
Vermieterin habe nicht einmal Ziffer 8 des Mietvertrages eigens für das
Mietverhältnis mit dem Berufungskläger formuliert. Wenn aber nicht einmal die
Bestimmungen des Mietvertrages selbst individuell formuliert worden seien,
gelte das für die allgemeinen Vertragsbestimmungen erst recht nicht. All das
verkenne die Vorinstanz. Für die Frage, ob die allgemeinen Vertragsbestimmungen
zwischen den Parteien ausgehandelt worden seien, stütze sie sich zunächst auf
die Parteibefragung von C.___. Bei dessen Aussagen sei jedoch Zurückhaltung
geboten, da diese mit dem Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten abgesprochen
worden seien. Es sei auch deshalb Zurückhaltung geboten, weil C.___ im Rahmen
seiner Befragung einen Zickzackkurs gefahren sei. Aber selbst wenn diese
widersprüchlichen Parteiaussagen zum Nennwert genommen werden müssten, wären
sie unbehelflich. Falls die Parteien die Kündigungsfrist von sechs Monaten
ausgehandelt, entsprechend in Ziffer 8 des Mietvertrages eingesetzt und dann in
Ziffer 18 der allgemeinen Vertragsbestimmungen übertragen haben, vermöge dies
am Charakter als AGB nichts zu ändern. Die Feststellung von C.___ sodann, dass
es eine Vielfalt von Varianten gebe, wie eine Option ausgestaltet werden könne,
sei eine Binsenwahrheit und eine Leerformel. Sie lasse keinerlei Schluss darauf
zu, inwiefern eine Optionsklausel im konkreten Fall ausgehandelt worden sei. Dass
die Verhandlungen bei der Vermietung von Geschäftsräumen intensiver geführt
würden als bei der Vermietung von Wohnräumen, sei eine blosse unbelegte Annahme
der Vorinstanz. Es sei zu beachten, dass die Vermieterin als professionelle
Liegenschaftsverwalterin besonders geschäftserfahren und dem Berufungskläger
als nicht kommerziell orientiertem Branchenverband haushoch überlegen gewesen
sei.  Für intensive, harte Verhandlungen mit dem Liegenschaftsprofi habe ihm
schlicht das Know-how gefehlt. Die Vorinstanz scheine anzunehmen, AGB seien nur
dann als AGB zu behandeln, wenn an ihnen kein Komma geändert worden sei. Damit
irre sie. Vorliegend komme es nicht darauf an, ob der Mietzins und die Dauer
der Gebrauchsüberlassung individuell vereinbart worden seien. Diese Punkte
seien naturgemäss abgesprochen und änderten an der Qualifikation der allgemeinen
Vertragsbestimmungen als AGB selbstredend nichts. Wie die Vorinstanz im
Weiteren davon ausgehen könne, dass ebenso Ziffer 19 individuell ausgehandelt
worden sein soll, sei nicht nachvollziehbar. Ziffer 8 des Mietvertrages sei
eine vollständige Kündigungsbestimmung, die keiner Ergänzung durch weitere
vertragliche Bestimmungen bedürfe. Ihr seien neben den Kündigungsmodalitäten
nicht nur die Kündigungsfrist und der frühestmögliche Kündigungstermin zu
entnehmen. Aus ihr ergebe sich auch jeder spätere Kündigungstermin. Ziffer 19
der allgemeinen Vertragsbestimmungen, die eine Kündigung erst per 31. März 2015
zulassen soll, stehe damit in einem offensichtlichen Widerspruch. Stehe aber
eine individuelle Vereinbarung mit einer AGB-Klausel in Widerspruch, so gehe
die Individualabrede vor. Wegen dieses Widerspruchs sei Ziffer 19 auch
ungewöhnlich. Er habe bei Vertragsabschluss nicht damit rechnen müssen, dass es
die Vermieterin in ihren AGB darauf abgesehen habe, das zwischen den Parteien
vereinbarte nicht gelten zu lassen und dadurch seine Rechtsstellung erheblich
zu verschlechtern. Entgegen der Vorinstanz seien der Mietvertrag und die allgemeinen
Vertragsbestimmungen insoweit nicht als einheitliches Regelwerk zu lesen, als
die letzten Bestimmungen keine Geltung erlangt hätten. Wie bereits erwähnt
ändere der «Trick» einer fortlaufenden Nummerierung am Charakter der allgemeinen
Vertragsbestimmungen als AGB nichts. 

 

 

2.1 Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt
sich der Inhalt des Vertrages nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien.
Streiten die Parteien um die Bedeutung vertraglicher Vereinbarungen, ist der
Text dieser Vereinbarungen auszulegen. Beim Willen handelt es sich um eine so
genannte innere Tatsache, die direkt überhaupt nicht bewiesen werden kann. Zur
Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens sind die Erklärungen der Parteien
aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten. Wenn sich eine Partei auf die «normale» Bedeutung des Vertragstextes
stützt, während die Gegenpartei einen vom Wortlaut abweichenden Sinn des
Vertrages behauptet, trifft denjenigen die Beweislast, der sich auf den
abweichenden Sinn beruft. Das primäre Willensindiz ist der Wortlaut der
Vertragserklärungen. Dem Wortlaut kommt gegenüber den sonstigen
Auslegungsmitteln dann Vorrang zu, wenn diese keinen sicheren Schluss auf einen
anderen Sinn nahelegen. Grundlage der Auslegung ist somit der Wortlaut des
Vertragstextes. Massgebend für dessen Bedeutung ist auch die Stellung im
Kontext und im Gesamtkonzept des Vertrages (systematisches Element der
Auslegung). Bei der Interpretation einzelner Worte oder Sätze muss immer auch
die Gesamtheit der vertraglichen Regelungen berücksichtigt werden. Der Wortlaut
bildet die Grundlage, nicht aber die Grenze der Auslegung. Selbst bei einem
eindeutigen Auslegungsergebnis ist zu prüfen, ob der ermittelte Wortsinn nicht
durch andere Indizien in Frage gestellt oder ausgeschlossen wird. Ein Abweichen
vom wortlautbezogenen Sinn des vereinbarten Textes ist hingegen nicht
angebracht, wenn es keine ernsthaften Gründe zur Annahme gibt, dass er nicht
dem Willen der Vertragsparteien entspricht. Neben dem Wortlaut sind ergänzend
zu berücksichtigen namentlich der Zusammenhang, in dem die Vereinbarung steht,
und die gesamten Umstände, unter denen sie getroffen wurde. Eine Rolle spielen
können namentlich die Entstehungsgeschichte der Vereinbarung, die
Begleitumstände (wie Ort und Zeit), das Verhalten der Parteien vor und nach dem
Vertragsschluss sowie der Vertragszweck. Das Verhalten nach Vertragsschluss ist
indessen nur insofern zu berücksichtigen, als daraus Rückschlüsse auf die
Willenslage bei Vertragsschluss zu ziehen sind. Die Auslegung erfolgt ex tunc,
das heisst es ist auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Der
Richter darf nur solche Umstände zur Auslegung heranziehen, aus denen sich
Schlüsse auf die seinerzeitige Willenslage ziehen lassen. Führen diese primären
und ergänzenden Auslegungsmittel zu keinem eindeutigen Ergebnis, finden
subsidiär weitere Regeln Anwendung. Dazu gehört unter anderem die
Unklarheitenregel (in dubio contra stipulatorem): Hat eine Vertragspartei
beziehungsweise ihre Hilfsperson oder ihr Vertreter eine unklare
Vertragsbestimmung verfasst, welche mindestens zwei vertretbare Deutungen
zulässt, so hat sie als Konsequenz die für sie ungünstigere Auslegung hinzunehmen
(Wolfgang Wiegand in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Auflage 2015,
Art. 18 OR N 10 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

 

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
sind vorformulierte Vertragsbestimmungen, die im Hinblick auf eine Vielzahl von
Verträgen eines bestimmten Typs generell vorformuliert wurden. Den Gegenbegriff
dazu bilden die Individualabreden, das heisst jene Vertragsabreden, die von den
Beteiligten im Einzelfall ausgehandelt wurden. AGB erlangen in gewissen
Situationen selbst dann keine Geltung, wenn sie als Vertragsbestandteil
übernommen worden waren. Als Beispiele werden etwa die Ungewöhnlichkeitsregel
oder die Unklarheitenregel erwähnt. Keine AGB liegen unter anderem dann vor,
wenn eingebürgerte Vertragsmuster verwendet werden (Corinne
Zellweger-Gutknecht/Eugen Bucher in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6.
Auflage 2015, Anh. Art. 1 OR N 47 ff., mit zahlreichen weiteren Hinweisen).

 

 

2.2 Die Parteien des Mietverhältnisses
hatten einen «Mietvertrag für gewerbliche Räume» und «Allgemeine
Vertragsbestimmungen» unterzeichnet (Urk. 3). Der Mietvertrag enthält die
Ziffern 1 – 14 und die allgemeinen Vertragsbestimmungen die in der Nummerierung
daran anschliessenden Ziffern 15 – 35. In mehreren Bestimmungen des
Mietvertrages wird ausdrücklich auf Ziffern der allgemeinen
Vertragsbestimmungen Bezug genommen. Gemäss Ziffer 14 Abs. 2 des Mietvertrages
bilden die allgemeinen Vertragsbestimmungen einen integrierenden Bestandteil
des Vertrages. Es handelt sich um ein einheitliches Regelwerk. Wie die
Vorinstanz zutreffend erwog (Urteil S. 6 oben), waren die vorliegend
umstrittenen Ziffern 18 und 19 der allgemeinen Vertragsbestimmungen individuell
vereinbart worden. Dies ergibt sich unabhängig von den Aussagen des Vertreters
der Klägerin, C.___, anlässlich der vorinstanzlichen Parteibefragung. Bei den
allgemeinen Vertragsbestimmungen handelt es sich deshalb nicht um AGB. Sie
enthalten Individualabreden, die zwar auf einer Mustervorlage basieren, was aber
ganz klar von AGB zu unterscheiden ist (Zellweger/Gutknecht/Bucher, a.a.O., N 49).
Die Vorinstanz sprach aus diesen Gründen den allgemeinen Vertragsbestimmungen
zu Recht den Charakter von AGB ab. 

 

Selbst wenn es sich jedoch um AGB
handeln würde, änderte dies indessen nichts an der Verbindlichkeit für den
Berufungskläger. Er hat sowohl den Mietvertrag, der die allgemeinen
Vertragsbestimmungen zum integrierenden Bestandteil des Vertrages erklärt, als
auch die allgemeinen Vertragsbestimmungen selber eigenhändig unterzeichnet. Die
von ihm in Frage gestellten Bestimmungen sind nicht ungewöhnlich. Dass der
Mieter, der als Verband «den Zusammenschluss von Personen, welche in der Regel
im Bereich Marketing (…) tätig sind» (Art. 2 der Statuten, Urk. 30) bezweckt, geschäftsunerfahren
und daher mit dem Abschluss und Vollzug eines Geschäftsmietvertrages
überfordert sein soll, erscheint als reine Schutzbehauptung. Für den Einwand,
bei der fortlaufenden Nummerierung des Mietvertrages und der allgemeinen
Vertragsbestimmungen handle es sich um einen «Trick», fehlt jeglicher Anhaltspunkt.
Ebensowenig sind die vom Berufungskläger erwähnten Widersprüche zwischen
einzelnen Bestimmungen auszumachen. 

 

 

2.3 Der Mietvertrag (Urk. 3) gibt in
Ziffer 7 als Mietbeginn den 1. April 2004 an. Im Hinblick auf eine Kündigung
bestimmt Ziffer 8, dass eine solche nach vorgängiger Anzeigefrist von 6 Monaten,
jedoch frühestens auf 31. März 2009 möglich sei. Beide Bestimmungen enthalten
einen Verweis auf Art. 18. Dieser wiederholt den Mietbeginn vom 1. April 2004
und dass das Mietverhältnis gegenseitig frühestens per 31. März 2009 unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden kann. Ziffer 19
befasst sich in den ersten drei Absätzen mit dem Optionsrecht des Mieters. Der
vierte Absatz lautet sodann wie folgt: «Erfolgt auf Ende der festen
Vertragsdauer bzw. Optionsdauer/Verlängerungsdauer keine Kündigung, verlängert
sich der Vertrag stillschweigend jeweils um weitere 12 Monate».

 

Der Wortlaut dieser Bestimmungen ist
eindeutig, klar und leicht verständlich. Erfolgt nach der festen Vertragsdauer,
die am 31. März 2009 endete, beziehungsweise nach Ablauf der Optionsdauer/Verlängerungsdauer
keine Kündigung, so verlängert sich der Vertrag jeweils stillschweigend um
weitere 12 Monate. Diese Vertragsverlängerung vereinbarten die Parteien fest
für die Dauer von jeweils 12 Monaten. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt,
handelt es sich bei diesen 12 Monaten wiederum um eine so genannte unechte
Befristung. Da der Berufungskläger vom Optionsrecht keinen Gebrauch machte,
verlängerte sich der Vertrag somit erstmals ab 1. April 2009 um 12 Monate bis
31. März 2010. Diesen Verlängerungsmechanismus konnten die Parteien mit einer
Kündigung unterbrechen, wobei sie gemäss den Ziffern 8 und 18 eine
Kündigungsfrist von 6 Monaten zu beachten hatten. Eine Kündigung hatte somit
mindestens sechs Monate vor dem Ablauf der jeweiligen, fest auf 12 Monate – bis
Ende März – vereinbarten Verlängerungsdauer, zu erfolgen. Einen anderen
Kündigungstermin enthalten weder der Mietvertrag noch die allgemeinen
Vertragsbestimmungen. 

 

Es sind keine Gründe ersichtlich, wonach
dieser Wortlaut nicht dem damaligen Willen der Vertragsparteien entsprochen
hätte. Der Berufungskläger, der einen vom Wortlaut des Vertrages abweichenden
Sinn behauptet, wäre dafür beweispflichtig. Diesen Beweis erbringt er nicht.
Die Behauptung, die Bestimmung von Ziffer 19 sei nur bei Optionsausübung
anwendbar, widerspricht dem Wortlaut dieser Bestimmung. Wie bereits die
Vorinstanz bemerkte, werden mit dem Teilsatz «Erfolgt auf Ende der festen
Vertragsdauer bzw. Optionsdauer/Verlängerungsdauer keine Kündigung (…)» alle
Varianten des Verlaufs des Mietverhältnisses als Ausgangslage für den Eintritt
der automatischen Verlängerung infolge ausgebliebener Kündigung aufgezählt. Die
Optionsausübung wird dabei nicht als Bedingung für die Gültigkeit des in Absatz
4 festgelegten Kündigungstermins definiert. Weitere Gründe, weshalb es dem
Willen der Parteien entsprochen hätte, dass Ziffer 19 in untrennbaren
Zusammenhang mit dem Optionsrecht stehen soll, bringt er nicht vor. Da der
Wortlaut des Vertrages klar ist, bleibt auch kein Raum für die Anwendung der Unklarheitenregel
(in dubio contra stipulatorem).

 

 

2.4 Zusammenfassend ergibt sich somit
Folgendes: Der Beklagte und Berufungskläger hatte das Mieterverhältnis mit
Schreiben vom 30. Januar 2014 gekündigt (Urk. 1). Für eine Kündigung auf das
Ende der 12-monatigen Verlängerung per Ende März 2014 war diese Kündigung zu
spät, da eine Kündigung gestützt auf den vereinbarten Mietvertrag mindestens
sechs Monate vor Ablauf der Verlängerung ausgesprochen werden musste. Das
Mietverhältnis verlängerte sich somit um weitere 12 Monate bis 31. März 2015.
Eine weitere Verlängerung erfolgte aufgrund der Kündigung vom 30. Januar 2014
nicht, das heisst das Mietverhältnis endete per 31. März 2015. Eine Beendigung
per 31. Juli 2014, wie das der Beklagte und Berufungskläger in seinem Schreiben
vom 30. Januar 2014 beabsichtigte, war vertraglich ausgeschlossen. 

 

 

3.1 Der Berufungskläger macht geltend,
er habe im vorinstanzlichen Verfahren vorgetragen, die Parteien seien
übereingekommen, dass eine ordentliche Kündigung grundsätzlich auf jedes
Monatsende möglich sein soll, das heisst bei einer Kündigung Ende Januar 2014
frühestens per 31. Juli 2014, dass mit anderen Worten von Art. 266d OR
abgewichen worden sei. Eine solche Einigung sei spätestens aufgrund des
Gesprächs zwischen dem Vorstandsmitglied D.___ und dem Teamleiter der von der
Klägerin beauftragten Liegenschaftsverwaltung [...], E.___, vom 30. Januar 2014
beziehungsweise aufgrund des nachfolgenden Bestätigungsschreibens von D.___,
auf das wochenlang keine Reaktion erfolgt sei und deshalb als anerkannt zu
gelten habe, zustande gekommen. Das Amtsgericht führte in diesem Zusammenhang
aus, D.___ habe als Vertreter des Beklagten in der Parteibefragung angegeben,
er habe im Vorfeld der schriftlichen Kündigung E.___ angerufen, weil er
unsicher gewesen sei. Sie seien schliesslich übereingekommen, dass im Vertrag
eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vereinbart worden sei. Eine allfällige
vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts sei dabei nicht thematisiert worden. D.___ habe
ausgeführt, es sei für ihn klar gewesen, dass Ende Juli ordentlich gekündigt
werden könne. Am drauffolgenden Tag habe er der Liegenschaftsverwaltung ein
Email geschrieben, um das tags zuvor mit E.___ Besprochene schriftlich zu
bestätigen.

 

E.___ sei als Zeuge nicht zur
Kündigungsthematik angehört worden. Insofern habe der nur einseitig
wiedergegebene Inhalt des Telefonats von der Gegenseite weder bestätigt noch
abgestritten werden können. Die Aussage des Vertreters der Beklagten, wonach
dieser zuerst die Klägerin kontaktiert habe, von welcher er dann aber an die
Liegenschaftsverwaltung verwiesen worden sei, habe deshalb nicht verifiziert
werden können. Dementsprechend seien auch die Umstände einer allfälligen
Weiterleitung unklar geblieben. Anhand der Schilderungen des Vertreters des
Beklagten sei immerhin klar, dass die beiden Herren hinsichtlich der
Kündigungsregelung unsicher gewesen seien. In ihrem Gespräch sei es
dementsprechend auch einzig um die Kündigungsfrist von sechs Monaten gegangen.
Daraufhin hätten sie die sechs Monate hochgerechnet, was Ende Juli 2014 ergeben
habe. Von einem einzuhaltenden Kündigungstermin sei nicht die Rede gewesen. Ein
allenfalls vorhandener zeitlicher Druck für die Kündigung, weil womöglich ein
anderes Mietobjekt gefunden worden sei, vermöge die beiden Herren von der
Durchsicht des Vertrages abgehalten haben. Es stehe jedenfalls fest, dass E.___
im vorliegenden Verhältnis lediglich Subalterner der Klägerin sei. Sofern er
dem Vertreter des Beklagten tatsächlich zu verstanden gegeben hätte, auf jedes
Monatsende kündigen zu können, hätte er sich mit seiner Auskunft über den
klaren Wortlaut von Ziffer 19 der allgemeinen Vertragsbestimmungen
hinweggesetzt. Ein derartiges Verhalten käme einer Vertragsänderung gleich,
wozu E.___ grundsätzlich die Kompetenz gefehlt habe. Von einer
stillschweigenden Vollmacht, wie sie vom Beklagten anlässlich des
Parteivortrages behauptet worden sei, könne nicht ohne Weiteres ausgegangen
werden. Eine solche sei denn auch unbewiesen geblieben. Die Klägerin habe dem
Beklagten durch ihr späteres Schreiben vom 14. März 2014 zu verstehen gegeben,
dass sie einer derartigen Vereinbarung keine Bedeutung zumesse, wodurch auch
von keiner allfälligen nachträglichen Genehmigung ausgegangen werden könne. Aufgrund
der dargelegten Umstände habe sich der Vertreter des Beklagten nicht auf die
Aussagen von E.___ verlassen dürfen. 

 

 

3.2 Der Berufungskläger erachtet die
Anwendung der zivilprozessualen Regeln durch die Vorinstanz als unhaltbar. Sein
Vorbringen, wonach Einigkeit über die ordentliche Kündigungsmöglichkeit
namentlich per 31. Juli 2014 bestanden habe, sei unbestritten geblieben und
habe daher als von der Berufungsbeklagten anerkannt zu gelten. Einer expliziten
Bestätigung bedürfe es dafür nicht. Abgesehen davon finde das Telefongespräch
seine Bestätigung durch das darauffolgende Schreiben vom 31. Januar 2014, auf
das wochenlang keine Reaktion erfolgt sei und deshalb nach den Regeln des
kaufmännischen Verkehrs als anerkannt gelten müsse. Die Aussage von D.___ anlässlich
der Parteibefragung sei ebenfalls ohne jeden Widerspruch geblieben und habe
damit als anerkannt zu gelten. Wie die Vorinstanz zur Annahme gelangen könne,
im Gespräch zwischen den Herren D.___ und E.___ sei es allein um die
Kündigungsfrist und nicht um den Kündigungstermin gegangen, sei unerfindlich. Diese
Annahme widerspreche zum einen dem von ihm vorgetragenen Inhalt des
Telefongesprächs vom 30. Januar 2014. Sie widerspreche zum anderen den eigenen
Erwägungen der Vorinstanz. Wenn sie festhalte, die Parteien hätten den
Kündigungstermin durch Hochrechnung ermittelt, könne sie doch wohl nicht im
Ernst behaupten, über diesen Kündigungstermin, das heisst Ende Juli 2014, sei
nicht gesprochen worden. D.___ habe das Kündigungsschreiben namens des Berufungsklägers
umgehend nach dem Telefonat mit E.___ am 30. Januar 2014 versandt. Auch dieses
Verhalten bestätige, dass die beiden Herren sich auf diesen ordentlichen
Kündigungstermin verständigt hätten. Andernfalls hätte diese Eile von D.___
keinen Sinn gemacht.

 

Weiter weist der Berufungskläger darauf
hin, D.___ habe anlässlich der Parteibefragung ausgesagt, er habe zur Klärung
des Kündigungstermins zunächst die Vermieterin kontaktiert, von welcher er aber
an die Liegenschaftsverwalterin verwiesen worden sei. Diese Aussage sei
unbestritten geblieben und habe daher als von der Berufungsbeklagten anerkannt
zu gelten. Sie sei in der Parteibefragung sogar vom Vertreter der Klägerin, C.___,
bestätigt worden, indem dieser ausgesagt habe, die Klägerin kümmere sich seit
2013 nicht mehr selbst um die Vermietungen, sondern habe diese an die
Liegenschaftsverwaltung [...] outgesourct. Angesichts der konkreten Umstände
sei von einer Anscheins- oder Duldungsvollmacht auszugehen. Wenn die
Vermieterin den Berufungskläger für die Frage des Kündigungstermins an den
Verwalter E.___ verweise, müsse sie sodann dessen Erklärungen gegen sich gelten
lassen. Es könne von D.___ nicht erwartet werden, dass er auf eine schriftliche
Erklärung von zwei kollektiv zeichnungsberechtigten Vertretern der
Liegenschaftsverwaltung [...] beharre. Falls das Vorliegen einer Anscheins-
oder Duldungsvollmacht zugunsten von E.___ verneint würde, erlangte dessen
Vereinbarung mit D.___ immer noch Geltung kraft nachträglicher Genehmigung durch
die Vermieterin im Sinne von Art. 38 Abs. 1 OR. Dem Schreiben der Vermieterin
vom 14. März 2014 könne insoweit keine Rechtswirkung beigemessen werden. Dieses
Antwortschreiben sei erst rund anderthalb Monate nach der Kündigung per 31.
Juli 2014 erfolgt. Die Vorinstanz verkenne, dass aufgrund des Ausbleibens einer
Reaktion während einer derart langen Zeit nach den Regeln des kaufmännischen
Verkehrs von einer stillschweigenden Genehmigung auszugehen sei. 

 

 

3.3.1 Die Klägerin und Berufungsbeklagte
wendet zunächst ein, die Behauptung des Beklagten und Berufungsklägers, die
Parteien seien mündlich übereingekommen, dass eine ordentliche Kündigung des
Mietvertrages auf jedes Monatsende und damit auch per 31. Juli 2014 möglich
sein soll, erfolge zu spät. Der Beklagte habe diese Tatsachenbehauptung erst
nach dem zweiten Schriftenwechsel anlässlich der Hauptverhandlung in seinem
Plädoyer vorgebracht. 

 

Gemäss Art. 229 Abs. 1 und 2 ZPO werden,
sofern ein zweiter Schriftenwechsel stattfand, in der Hauptverhandlung neue
Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden und entweder erst nach Abschluss des Schriftenwechsels
entstanden sind oder bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels vorhanden
waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten. Im
vorliegenden Verfahren hatte die Amtsgerichtspräsidentin einen zweiten
Schriftenwechsel angeordnet (Verfügung vom 25. April 2016, AS 46). Der Beklagte
behauptete in seiner Duplik, «dass D.___ anlässlich des Telefongesprächs mit E.___
von der Liegenschaftsverwaltung [...] vom 30. Januar 2014 die Bestätigung
erhielt, dass der Beklagte das Mietverhältnis wie gewünscht per 31. Juli 2014
ordentlich auflösen könne» (BS 6 der Duplik, AS 84). Diese Behauptung des
Beklagten ist ohne Weiteres dahingehend zu verstehen, dass er damit geltend
macht, E.___ sei mit der Auflösung des Mietverhältnisses per 31. Juli 2014
einverstanden gewesen. Im Rahmen der Duplik können neue Tatsachen und
Beweismittel noch uneingeschränkt vorgebracht werden. Der Einwand der
Berufungsbeklagten, diese Behauptung erfolge verspätet, ist daher unbegründet. 

 

 

3.3.2 Der Berufungskläger macht geltend,
seine Behauptung, wonach Einigkeit über die ordentliche Kündigungsmöglichkeit
namentlich per 31. Juli 2014 bestanden habe, habe als von der
Berufungsbeklagten anerkannt zu gelten. Dem ist zu widersprechen: Dem Protokoll
der amtsgerichtlichen Hauptverhandlung zufolge hat der Vertreter der Klägerin
diese Behauptung im Rahmen seines ersten Parteivortrages nämlich ausdrücklich
bestritten: «Sämtliche Ausführungen des Beklagten werden bestritten, sofern sie
nicht ausdrücklich anerkannt werden. … Bezüglich der Kündigung behauptet der
Beklagte, er habe mit Herrn E.___ eine mündliche Vereinbarung getroffen. Dies
wird bestritten, denn Herrn E.___ wäre ohnehin nicht zum Abschluss solcher
Vereinbarungen bevollmächtigt» (Protokoll der Verhandlung vom 14. September
2017, S. 4, AS 122). Der Berufungskläger geht deshalb zu Unrecht davon aus, die
Klägerin habe seine Behauptung anerkannt.

 

 

3.3.3 Der Berufungskläger führt weiter
aus, seine Behauptung, es sei bezüglich des Kündigungstermins zu einer
mündlichen Einigung gekommen, sei auch wegen des lange Zeit unwidersprochen
gebliebenen Schreibens vom 31. Januar 2014 anerkannt worden. Beim Schreiben
handelt es sich um ein Email von D.___ vom 31. Januar 2014, das unter anderem
auch an E.___ von der Liegenschaftsverwaltung [...] ging (Urkunde 13). Es hat
folgenden Wortlaut:

 

…

Wie gestern zwischen mir und
Herrn E.___ besprochen haben wir gestern form- und fristgerecht den bestehenden
Vertrag gekündigt, mit Einschreiben an die Vermieterschaft B.___ AG in [...]. 

Bitte sind Sie so
freundlich und bestätigen Sie uns kurz dieses mail. 

Wie angekündigt und auch
bei Ihrem Vorgänger platziert, möchten wir falls möglich die Räume schon früher
verlassen, gerne auf Ende April. Falls für Sie hilfreich nehmen wir auch
Kontakt mit dem [...] der B.___ AG auf, der neben anderen Interessenten wohl
schon Interesse geäussert hatte (…).

…

 

Die Liegenschaftsverwaltung [...], unter
anderem auch vertreten durch E.___, bestätigte die Kündigung mit Schreiben vom
14. März 2014 wie folgt («Kündigungsbestätigung»; «gekündigt bis 31.07.2014»;
«Haftung bis 31.03.2015», Urkunde 15):

 

…

Wir beziehen uns auf Ihr
Schreiben vom 30.01.2014, welches wir am 02.02.2014 erhalten haben. Wir
bestätigen die Kündigung des erwähnten Mietobjektes per oben genannten Termin.
Da es sich in diesem Falle um eine ausserterminliche Kündigung handelt, ist
Folgendes zu beachten:

1.      Gemäss
Art. 264 OR wird der Mieter bei einer vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes nur
von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit, wenn er einen für
den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und
bereit sein, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen.
Andernfalls muss der Mieter den Mietzins bis zum Zeitpunkt leisten, in dem das
Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

2.      Wir
unterstützen Sie bei der Suche nach einem neuen Mieter. Allfällige
Insertionskosten, auch solche der Vermieterin, fallen ganz zu Ihren Lasten.

3.-4.  …

5.      Der
Mieter kann von seinen mietvertraglichen Verpflichtungen erst entbunden werden,
wenn die Vermieterin im Besitze eines neuen unterschriebenen Mietvertrages ist.
Der Mieter wird diesbezüglich entsprechend informiert.

…

 

Dass die Liegenschaftenverwaltung den
Erhalt der Kündigung und ihre Auffassung, dass es sich dabei um eine
ausserterminliche Kündigung handle, erst rund sechs Wochen nach Erhalt des
Emails vom 31. Januar 2014 bestätigte, kann der Klägerin nicht zum Nachteil
gereichen. Stillschweigen auf ein Bestätigungsschreiben ist in der Regel nicht
als Einverständnis zu verstehen. Schweigen gilt nach dem Vertrauensprinzip nur
dann als Zustimmung, wenn Redlichkeit oder praktische Vernunft einen
Widerspruch gefordert hätten (Urteil des Bundesgerichts 4C.303/2001 vom 4. März
2002, E. 2d). Ein solcher Widerspruch wäre allenfalls dann erforderlich
gewesen, wenn das Email vom 31. Januar 2014 beispielsweise den Hinweis
enthalten hätte, ohne Gegenbericht innert einer bestimmten Frist werde von
Zustimmung ausgegangen. Nach einem solchen Hinweis sucht man indessen
vergeblich. D.___ schrieb, «bitte sind Sie so freundlich und bestätigen Sie uns
kurz dieses mail» (Urkunde 13). Angesichts dieser Bitte konnte und durfte er
beim Ausbleiben einer Bestätigung keineswegs auf Zustimmung seitens der
Liegenschaftsverwaltung schliessen. Der Berufungskläger kann daher auch aus
diesem Umstand nichts zu seinen Gunsten ableiten. 

 

 

3.3.4 Der Berufungskläger vertritt die
Auffassung, mit der Parteibefragung von D.___ habe er bewiesen, dass sich die
Parteien auf die Möglichkeit einer Kündigung per 31. Juli 2014 geeinigt hätten.
Da er aus dieser Tatsache ableiten will, das Mietverhältnis sei auf dieses
Datum hin beendigt worden, ist er dafür in der Tat beweispflichtig (Art. 8
Schweizerisches Zivilgesetzbuch; ZGB, SR 210). Gefordert ist ein strikter
Beweis. Danach ist ein Beweis dann erbracht, wenn das Gericht nach objektiven
Gesichtspunkten vom Vorliegen einer Tatsache überzeugt ist und ihm allfällige
Zweifel als unerheblich erscheinen (BGE 133 III 153 E. 3.3). Das Gericht bildet
sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise. 

 

D.___ wurde anlässlich der Hauptverhandlung
als Vertreter des Beklagten befragt (Protokoll der Parteibefragung vom 14.
September 2017, AS 128 ff.). Auf entsprechende Frage des Gerichts führte E.___
vor der Kündigung angerufen und ihn gefragt, wie er das mit der Kündigung
verstehe. Sie seien dann übereingekommen, dass im Vertrag eine Kündigungsfrist
von sechs Monaten vereinbart worden sei. E.___ habe gesagt, er sehe das auch so.
Es seien sechs Monate, das stehe so im Vertrag. Auf die Frage, ob er mit E.___
am Telefon auch besprochen habe, wann der Beklagte ausziehen werde, antwortete
er: «Ja, 6 Monate später – also Ende Juli – war klar, dass wir dann weg sind»
(Protokoll S. 4., AS 129). Auf die Mitteilung hin, sie würden per 31. Juli
kündigen, habe E.___ ihm nicht gesagt, dass es sich hierbei um eine
ausserterminliche Kündigung oder eine vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts
handle. Dies sei insofern kein Thema gewesen, als sie immer über diese sechs
Monate und die Richtigkeit der Kündigungsfrist gesprochen hätten. Für ihn (D.___)
sei es eine ordentliche Kündigung gewesen (Protokoll S. 7 f., AS 132 f.). Auf
die Frage, inwiefern man auch über Ende Juli als Kündigungstermin gesprochen
habe, führte D.___ aus: «Wir haben die 6 Monate hochgerechnet und da kam Ende
Juli dabei heraus» (Protokoll S. 8, AS 133). Wenn es sich nicht um eine
ordentliche Kündigung gehandelt hätte, wäre er nicht noch abends zur Post gerannt.
Falls das alles anders gewesen wäre, dann hätte er doch das auch bequem im
Februar oder März abschicken können (Protokoll S. 8 f., AS 133 f.). Er und der
ganze Vorstand des Beklagten hätten den Mietvertrag so gelesen, dass es der
Wille gewesen sei, den Vertrag fünf Jahre fest laufen zu lassen und danach
innert sechsmonatiger Kündigungsfrist auf jedes Monatsende kündigen zu können.
Auf die Frage: «Und E.___ am Telefon?» antwortete er: «Er hat das so bestätigt.
Ich bin kein Jurist, aber wenn ich das hier so lese als Laie – und ich bin
kaufmännisch ja schon geschult – ‘nach vorgängiger Anzeigefrist von 6 Monaten,
jedoch frühestens am 31. März 2009’, dann war ja die feste Dauer schon vorbei
und es gilt die Anzeigefrist von 6 Monaten» (Protokoll S. 11, AS 136). 

 

Die Klägerin hat die Ausführungen von D.___
vor Amtsgericht ausdrücklich bestritten (Protokoll der Verhandlung vom 14.
September 2017, S. 4, AS 122). Aus den Schilderungen von D.___ selber geht
nicht ganz klar hervor, was die beiden Herren im Zusammenhang mit dem
vertraglich einzuhaltenden Kündigungstermin besprochen und insbesondere, ob E.___
in diesem Zusammenhang irgendwelche verbindliche Zusicherungen abgegeben hatte.
Die Ausführungen sind geprägt von den subjektiven Wahrnehmungen des Vertreters des
Beklagten. Ob E.___ von sich aus konkret sagte, eine ordentliche Kündigung sei
auf jedes Monatsende hin möglich oder aber im vorliegenden Fall sei er mit
einer ausserterminlichen Kündigung ohne weitere Folgen einverstanden, ergibt
sich aus dessen Aussagen nicht mit genügender Deutlichkeit. Was genau E.___ am
Telefon gesagt oder bestätigt hat, bleibt unklar. Der Beklagte und
Berufungskläger hätte auf eine Klärung dieser Unsicherheit hinwirken können,
indem er E.___ zum Thema als Zeugen angerufen hätte. Als Zeuge hätte er nach
Ermahnung zur Wahrheit und Hinweis auf die strafrechtlichen Folgen des falschen
Zeugnisses aussagen müssen. E.___ war zwar am 24. August 2017 als Zeuge befragt
worden, ohne dass ihm aber der Beklagte Fragen zum Inhalt des umstrittenen
Telefongesprächs gestellt hatte (Protokoll der Zeugeneinvernahme vom 24. August
2017, AS 111 ff.). Dass das Amtsgericht diesen Umstand im Rahmen der
Beweiswürdigung zu Ungunsten des Beklagten in die Waagschale warf
(vorinstanzliches Urteil, S. 10), leuchtet ein. Insgesamt bestehen nicht zu
unterdrückende Zweifel an der Behauptung des Beklagten und Berufungsklägers,
wonach D.___ und E.___ übereingekommen seien, dass auf jedes Monatsende ordentlich
oder ohne weitere Folgen ausserterminlich gekündigt werden könne. Der
entsprechende Beweis gelingt dem Beklagten und Berufungskläger deshalb nicht. Die
Frage, ob der Beklagte überhaupt davon ausgehen durfte, die
Liegenschaftenverwaltung beziehungsweise E.___ sei zur Abänderung der
vertraglichen Kündigungsbestimmungen ermächtigt gewesen, kann bei diesem
Ergebnis offen bleiben. Es bleibt somit dabei, dass der Beklagte die Mietsache
am 31. Juli 2014 vorzeitig zurückgegeben hatte und das Mietverhältnis erst am
31. März 2015 endete. 

 

 

4.1 Der Berufungskläger macht – wie
bereits bei der Vorinstanz – eventualiter für den Fall, dass von einer
vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes ausgegangen werde, geltend, die Klägerin
und Vermieterin habe ihre Schadenminderungsobliegenheit verletzt. Das
Amtsgericht erwog dazu, der Beklagte habe das Bestätigungsschreiben vom 14. März 2014 rund eineinhalb Monate nach Versand des
Kündigungsschreibens erhalten. Darin sei er explizit auf seine Pflicht
hingewiesen worden, einen neuen Mieter zu suchen. Spätestens zu diesem
Zeitpunkt habe oder hätte dieser wissen müssen, dass die Klägerin von einer
vorzeitigen Kündigung und folglich von einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache
ausgehe. Seine Reaktion auf das Schreiben lasse vermuten, dass er den Inhalt
des Schreibens entgegen seiner Behauptung sehr wohl verstanden und sich davon
auch angesprochen gefühlt habe. Zu berücksichtigen sei ebenfalls der Inhalt des
Emails vom 31. Januar 2014, dem entnommen werden könne, dass der Beklagte
damals beabsichtigt habe, die Räumlichkeiten schon auf Ende April, anstatt auf
Ende Juli, zu verlassen. Daraus ergebe sich, dass dem Beklagten auch vor Erhalt
des vorgenannten Schreibens durchaus bewusst gewesen sei, dass bei vorzeitigem
Auszug Nachmieter gesucht werden müssten. Es sei daher auch fraglich, ob die
Thematik der Nachmietersuche im Telefonat vom 30. Januar 2014 tatsächlich
ausser Acht gelassen worden sei. Jedenfalls könne sich der Beklagte aufgrund
des Gesagten nicht weiter auf sein Unwissen über die Vorzeitigkeit seiner
Kündigung und die damit zusammenhängende Pflicht zur Nachmietersuche berufen.
Indem er es nach Erhalt des vorgenannten Schreibens beziehungsweise spätestens
nach erfolgtem Telefonat mit E.___, welcher ihn selbst auf das Schreiben
verwiesen haben soll, dennoch unterlassen habe, der Klägerin einen zumutbaren
Ersatzmieter vorzuschlagen, sei er seiner Obliegenheit gemäss Art. 264
Abs. 1 OR nicht nachgekommen. Als Folge davon sei er im Zeitpunkt,
als er die Mietsache zurückgegeben habe, von seinen Verpflichtungen als Mieter
nicht befreit. Daher schulde er der Klägerin grundsätzlich den Mietzins inklusive
Nebenkosten bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin, das heisst bis zum
31. März 2015. Der ausstehende Mietzins für die acht Monate von August
2014 bis März 2015 belaufe sich auf insgesamt CHF 45'160.00 und für die
Nebenkosten seien aktuell pro Monat CHF 980.00 geschuldet, was für acht Monate CHF 7'840.00
und insgesamt damit CHF 53'000.00 ergebe. 

 

Um ihre Suchbemühungen im Rahmen der
Schadenminderungspflicht darzulegen, habe die Klägerin drei Rechnungen für die
Online-Insertion eingereicht. Darauf sei zu erkennen, dass das Mietobjekt im
Zeitraum von Juli bis September 2014 während fünf Tagen, im Zeitraum von
Oktober bis Dezember 2014 während 92 Tagen und im Zeitraum von Januar bis März
2015 während 90 Tagen online inseriert worden sei. E.___ habe diesbezüglich an
der vorgezogenen Zeugenbefragung ausgesagt, dass die Liegenschaftenverwaltung [...]
von der Klägerin damals den Auftrag zur Weitervermietung des Objekts erhalten
habe. Zum Inserierungsprozedere habe er angegeben, dass die [...] über eine
eigene Plattform verfüge, über welche die Inserate automatisch auf Plattformen
wie «Immoscout» und «Homegate» veröffentlicht würden. Vorliegend seien sie
allerdings selber für die Inserierung zuständig gewesen. Nachdem die Kündigung
seinerzeit bestätigt worden sei, hätten sie das Inserat zunächst mündlich an
die interne Vermarktungsabteilung weitergegeben. Diese sei stets auf dem
Laufenden bezüglich des Bedarfs an Büroräumlichkeiten in der ganzen Schweiz.
Dabei habe er hervorgehoben, dass [...] damals wie heute eine schwierige
Umgebung sei, wenn es um die Vermietung von Büroräumlichkeiten ginge. Dennoch
habe die Vermarktungsabteilung das Inserat nicht umgehend online gestellt. Da
man allerdings Kenntnis vom Leerstand gehabt habe, hätte man die Auskunft an
allfällige Interessenten weitergeben können. Schliesslich sei das Objekt auf
der Onlineplattform «Immoscout» inseriert worden. Dabei habe er zugegeben,
nicht mehr genau zu wissen, ob dies im Mai, Juni oder Juli geschehen sei.
Jedenfalls bleibe ein Inserat, welches sie online stellen würden, vorerst
einmal online. Die entsprechende Rechnung werde monatlich erstellt. Bezüglich
der Wahl der Plattform habe er bemerkt, dass es von der Suche her irrelevant
sei, ob man es auf «Homegate» oder «Immoscout» inseriere, denn gesucht werde
auf beiden Plattformen. Dabei würden Papierinserate in der heutigen Zeit, in
der man ohnehin alles über das Internet abrufe, keinen grossen Nutzen mehr
bringen. Überdies seien sie zu teuer. Printmedien seien daher als Insertionsmöglichkeit
nicht in Frage gekommen. Zum Beklagten habe er im Übrigen hinsichtlich eines
allfälligen Angebots eines Ersatzmieters keinen Kontakt gehabt. Er könne sich
in diesem Zusammenhang nicht daran erinnern, ob der Beklagte ihm respektive der
Klägerin gegenüber zu erkennen gegeben habe, dass er einen Nachmieter suche.
Allerdings sei er davon ausgegangen, dass dieser auch nach einem Ersatzmieter
gesucht habe, da der Mieter schliesslich die gleichen Bemühungen zu unternehmen
habe wie die Vermieterin.

 

Anhand der Rechnungsdaten und den
Angaben des Zeugen E.___ sei in Übereinstimmung mit den Ausführungen des
Beklagten davon auszugehen, dass das Inserat einmal auf «Immoscout» online
gestellt worden und danach ununterbrochen aufgeschaltet geblieben sei. Demgemäss
sei es entgegen den Angaben der Klägerin und E.___ tatsächlich erst gegen Ende
September 2014 bis Ende März 2015 online inseriert worden. Der Beklagte
kritisiere, dass die Klägerin bereits Ende Januar 2014 um die Absicht des
Beklagten, das Mietobjekt auf Ende Juli 2014 zu verlassen, gewusst habe. Obwohl
für sie erkennbar gewesen sei, dass der Beklagte keinen Nachmieter stellen
werde, habe sie mit der Mietersuche zugewartet, wodurch sie ihre
Schadenminderungspflicht verletzt habe. Der Vermieter sei jedoch nicht
verpflichtet, unverzüglich eigene Anstrengungen zu unternehmen. Inwiefern es
vorliegend für die Klägerin hätte erkennbar sein sollen, dass der Beklagte
keinen Mieter stellen werde, habe der Beklagte nicht ausgeführt. Rein aufgrund
seines Irrglaubens hinsichtlich der vermeintlich ordentlichen Kündigung vermöge
er sich nicht von dieser Pflicht zu entbinden, zumal ihn die Klägerin mit
Schreiben vom 14. März 2014 explizit auf seine Pflichten hingewiesen habe.
Zudem fänden sich auch keine plausiblen Gründe dafür, weshalb dieser keinen
solchen hätte stellen können. Dies werde zu Recht denn auch nicht vorgebracht.
Folglich habe die Klägerin davon ausgehen dürfen, dass er sich entsprechend
bemühen werde. Insofern sei sie berechtigt gewesen, die Stellung eines
Ersatzmieters abzuwarten. Warte der Vermieter nicht zu, so vergebe er dem
Mieter die Möglichkeit, den Ersatz zu stellen und sich vollständig zu befreien.
Entgegen den Ausführungen des Beklagten habe die Klägerin daher die Suche nach
einem geeigneten Nachmieter keineswegs umgehend selbst an die Hand nehmen
müssen. Gemäss den Angaben von E.___ sei das Mietobjekt nach Kenntnisnahme vom
geplanten, vorzeitigen Auszug jedenfalls ins interne Repertoire an
leerstehenden Objekten aufgenommen worden und hätte bei allfälligen Anfragen
vermittelt werden können. Indem es daraufhin im September 2014, das heisst
knapp zwei Monate nach dem definitiven Auszug des Beklagten, online inseriert worden
sei, habe die Klägerin ihre Pflicht innert einer noch angemessenen Frist
wahrgenommen. Eine absichtliche Unterlassung der Gewinnerzielung, wie sie Art. 264
Abs. 3 lit. b OR verlange, habe jedenfalls seitens des Beklagten nicht
nachgewiesen werden können. Davon sei aufgrund der beschriebenen Umstände auch
nicht auszugehen.

 

Im Übrigen könne dem Vorwurf des
Beklagten, wonach die Klägerin das Inserat nicht allein auf «Immoscout»,
sondern auch auf «Homegate» hätte ausschreiben sollen, nicht beigepflichtet
werden. Beide Plattformen seien in der Schweiz als führende
Immobilienmarktplätze bekannt. Mittels herkömmlicher Suchmaschinen stosse man
bei der Websuche nach der einen Plattform unweigerlich auf Hinweise zu der
anderen und umgekehrt. Erfahrungsgemäss würden denn auch Mietinteressenten
beide Plattformen in die seriöse Suche nach Objekten mit einbeziehen.
Entsprechend könne nicht davon ausgegangen werden, dass einem ernsthaften
Interessenten das Inserat nur aus dem Grunde entgangen wäre, weil es
ausschliesslich auf einer der genannten Plattformen inseriert worden sei. Zudem
sei nicht erwiesen, dass ein Inserat auf beiden Internetseiten zwangsläufig
mehr Interessenten nach sich gezogen hätte, da insbesondere ein Erfolg bei der
Vermietung solcher Objekte ohnehin von verschiedenen Faktoren abhänge, die vom
Vermieter nicht beeinflusst werden könnten. Bezüglich weiterer
Inserierungsmöglichkeiten müsse berücksichtigt werden, dass beispielsweise
Printmedien im Zuge fortschreitender Digitalisierung stetig an Leserzahlen verlieren
würden. Das Inseratevolumen in der Presse habe daher erwiesenermassen deutlich
abgenommen. Insofern sei es der Klägerin nicht zu verdenken, das Mietobjekt
ausschliesslich online ausgeschrieben zu haben. Es sei daher nicht davon
auszugehen, dass die Klägerin die Weitervermietung absichtlich unterlassen habe.
Ein bewusst beziehungsweise klar treuwidriges Verhalten der Klägerin sei nicht
ersichtlich. Indem sie ihrerseits die Büroräume inseriert und Verhandlungen mit
Interessenten gepflegt habe, sei sie ihrer Schadenminderungspflicht im Sinne
von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR ausreichend nachgekommen. Nicht zuletzt werde
darauf hingewiesen, dass das Mietobjekt erst am 1. November 2015 habe
weitervermietet werden können. Das heisse, dass sie auch ein halbes Jahr nach
der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses keine Einnahmen erzielt hätten,
was für das im Bericht der Technischen Verwaltung (Urkunde 21) festgestellte,
geringe Marktinteresse und gegen die angeblich ungenügenden Bemühungen der
Klägerin als Grund für die seinerzeit erfolglose Weitervermietung spreche. 

 

 

4.2 Der Berufungskläger bringt dagegen
vor, er habe mit seinem Verhalten stets deutlich gemacht, dass er keinen
Nachmieter stellen würde. Er sei davon ausgegangen, das Mietobjekt
ordentlicherweise per 31. Juli 2014 zurückzugeben und daher zur Suche eines
Nachmieters nicht verpflichtet zu sein. In Anbetracht dieser Umstände habe die
Vermieterin derweil nicht auf das Angebot eines Ersatzmieters warten dürfen.
Sie wäre daher in Nachachtung ihrer Schadenminderungspflicht gehalten gewesen,
umgehend nach Erhalt der Kündigung Ende Januar 2014 mit der eigenen Suche nach
einem neuen Mieter zu beginnen. Sie habe damit nicht acht Monate, das heisst
bis Ende September 2014 zuwarten dürfen. Der Erwägung der Vor­instanz, er habe nach
Erhalt des Schreibens der [...] vom 14. März 2014 nicht mehr von einer
ordentlichen Kündigung per 31. Juli 2014 ausgehen können, sei zu widersprechen.
Dass sich D.___ über ein solches blosses Formularschreiben geärgert habe, sei
verständlich, umso mehr, als es nicht ansatzweise wiedergab, was er mit E.___
besprochen habe. D.___ habe sich auf die Verbindlichkeit der Vereinbarung mit E.___
verlassen dürfen. Die Vorinstanz verfalle in Willkür, wenn sie aus dem Email
von D.___ vom 31. Januar 2014 den Schluss ziehe, es sei ihm die Pflicht zur
Suche eines Nachmieters bewusst gewesen. D.___ habe darin die Unterstützung des
Berufungsklägers angeboten. Daraus sei entgegen der Vorinstanz zu schliessen,
dass D.___ gerade nicht von einer Pflicht des Berufungsklägers zur
Nachmietersuche ausgegangen sei. Die Vor­instanz verkenne, dass D.___ diese
Unterstützung angeboten habe für den Fall, dass der Berufungskläger bereits per
30. April 2014, statt per 31. Juli 2014 ausziehen würde. Es treffe nicht zu,
dass der Meinungsumschwung von E.___, wie er im Schreiben der [...] vom 14.
März 2014 zum Ausdruck komme, die Vorzeitigkeit der Kündigung und das Wissen
darum sowie eine Obliegenheit des Berufungsklägers zur Nachmietersuche
begründe. In Anbetracht dieser Umstände habe die Vermieterin nicht auf das
Angebot eines Ersatzmieters durch den Berufungskläger warten dürfen. Sie habe
ein solches Angebot denn auch tatsächlich nicht erwartet. Die Vermieterin sei
in Nachachtung ihrer Schadenersatzpflicht gehalten gewesen, umgehend nach
Erhalt der Kündigung Ende Januar 2014 mit der eigenen Suche nach einem neuen
Mieter zu beginnen. Der Vermieter müsse eigenen Suchbemühungen unternehmen,
sobald für ihn erkennbar sei, dass der Mieter keinen Ersatzmieter stellen
werde. Die Voraussetzungen dafür seien vorliegend erfüllt gewesen. Zum einen
habe die Liegenschaftsverwalterin [...] namens der Vermieterin im Schreiben vom
14. März 2014 dem Berufungskläger in Aussicht gestellt, dass sie sich um einen
Nachmieter bemühen werde. Zum anderen sei es für die Vermieterin erkennbar
gewesen, dass er selbst keinen Nachmieter suchen werde. Angesichts dieser
Umstände habe die Vermieterin nach Treu und Glauben ein Angebot für eine
Nachmieterschaft nicht erwarten dürfen. Dies namentlich aufgrund der
Vereinbarung zwischen D.___ und E.___ und in der Folge aufgrund dessen, dass
der Berufungskläger an seiner begründeten Auffassung, wonach er mit Schreiben
vom 30. Januar 2014 das Mietobjekt ordentlicherweise per 31. Juli 2014
gekündigt habe und daher zur Suche eines Nachmieters nicht verpflichtet sei,
nie einen Zweifel gelassen habe. Hier von einem Irrglauben zu sprechen, werde
den Umständen nicht gerecht. Der Berufungskläger habe die Vereinbarung zwischen
den Herren D.___ und E.___ als verbindlich ansehen dürfen. Der
Meinungsumschwung auf Seiten von E.___ vermöge daran nichts zu ändern. Die
Ausführungen im Schreiben der [...] vom 14. März 2014 hätten keinerlei
autoritativen Charakter. 

 

Der Berufungskläger hält sodann fest,
dass die Vermieterin ihrer Schadenminderungsobliegenheit auch deshalb nicht
nachgekommen sei, weil sie sich einerseits mit einem blossen Online-Inserat
begnügt und dies anderseits nur auf Immoscout publiziert habe. Gerade wegen der
vom Amtsgericht beschriebenen Entwicklung der Digitalisierung finde ein Inserat
in der Presse besondere Beachtung und gehe jedenfalls nicht in der Masse unter.
Bei Geschäftsräumlichkeiten müsse ein Printinserat zudem als Standard
bezeichnet werden. Zu Unrecht gehe die Vorinstanz zudem von den heutigen
Verhältnissen aus. Im massgebenden Jahr 2014 sei als Immobilienmarktplatz Homegate
und nicht Immoscout Marktleader gewesen. Es sei keine Erfahrungstatsache, dass
Mietinteressenten beide Plattformen in ihre Suche einbeziehen würden. Erfahrungsgemäss
gelte vielmehr, dass sich die Suchbemühungen im Internet in vielen Fällen auf
eine Homegate-Suche beschränkten. Wäre es so, wie die Vorinstanz behaupte,
hätte es überhaupt keinen Sinn gemacht, dass die Verwalterin die Einstellplätze
und den Archivraum zusätzlich auch auf Homegate inserierten. Treu und Glauben
hätten eine solche zusätzliche Publikation oder eine anderweitige Publikation
geboten, zumal wenn es zuträfe, dass das Marktinteresse tatsächlich so gering
gewesen sei, was die Berufungsbeklagte bloss behauptet habe, von ihm aber
bestritten und von der Vorinstanz aber dennoch ihrem Entscheid zugrunde gelegt
worden sei. Und wenn es zuträfe, dass das Marktinteresse gering gewesen sei,
hätte das Mietobjekt auch in kleinere Büroräume aufgeteilt werden können. Die
Mietzinshaftung entfalle auch, weil die Vermieterin und Berufungsbeklagte das
Mietobjekt nach seinem Auszug saniert habe.

 

 

4.3 Nach Art. 264 OR ist bei einer
vorzeitigen Rückgabe der Sache der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber
dem Vermieter nur dann befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren
neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den
Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Abs. 1). Andernfalls
muss der Mieter den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das
Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Abs.
2). Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und
durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen
unterlassen hat (Abs. 3 lit. a und b).

 

Der Regelung von Art. 264 Abs. 3 OR
liegt das Prinzip zugrunde, dass der Vermieter das ihm unter den gegebenen
Umständen Zumutbare zu tun hat, um den Schaden gering zu halten, der ihm aus
der Vertragsverletzung des Mieters entsteht. Diese
Schadenminderungsobliegenheit wird jedoch eingeschränkt, indem vom Gesetz ein
absichtlicher Verstoss verlangt wird, was zeigt, dass nur bewusste und schwerer
wiegende Unterlassungen zu einer Reduktion des Mietzinsanspruchs führen können.
Da der Mieter nach einem vorzeitigen Auszug weiterhin vertraglich gebunden
bleibt, sofern er nicht einen tauglichen Ersatzmieter stellt, hat er einen
solchen zu suchen und dem Vermieter vorzuschlagen. Der Vermieter darf
grundsätzlich das Resultat der Suchbemühungen des Mieters abwarten. Er hat dann
selbst aktiv zu werden, wenn er erkennt, dass der Mieter sich nicht oder
ungenügend um die Weitervermietung bemüht. Es gilt jedenfalls der Grundsatz,
dass es primär Sache des ausziehenden Mieters ist, einen Ersatzmieter zu
suchen. Der Vermieter hat sich erst dann an der Suche zu beteiligen, wenn ihm die
Untätigkeit als Verstoss gegen die Regeln von Treu und Glauben vorgeworfen
werden könnte. Diese Pflichten des Vermieters dürfen indessen nicht dazu
führen, dass die Rollen vertauscht werden. Hauptverantwortlich dafür, den
Schaden des Vermieters zu minimieren, bleibt der Mieter (Entscheide des
Bundesgerichts 4C.118/2002 vom 19. August 2002, E. 3.1 und 4A_332/2016 vom 20.
September 2016, E. 3.2.4).

 

 

4.4 Die Erwägungen der Vorinstanz beachten
diese Grundsätze und es kann an dieser Stelle darauf verwiesen werden. Was der
Berufungskläger dagegen vorbringt, vermag daran nichts zu ändern. Wären seine
Rügen begründet, führte dies zu einer weitgehenden Befreiung seiner gesetzlichen
Pflicht als Mieter, einen Ersatzmieter zu stellen. Die Schadenminderungspflicht
des Vermieters darf nicht zu einem Rollentausch führen (Raymond Bisang und
andere, SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N 9 zu Art. 264 OR). Aus dem Umstand, dass der Berufungskläger offenbar
der Auffassung war, das Mietobjekt ordentlicherweise per 31. Juli 2014
zurückgeben zu dürfen, kann er nichts zu seinen Gunsten ableiten. Mit Schreiben
vom 14. März 2014 (Urkunde 15) war er von der Berufungsbeklagten und Klägerin
ausdrücklich und unmissverständlich darauf hingewiesen worden, dass er von
seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit werde, «wenn er
einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss
zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu
übernehmen. Andernfalls muss der Mieter den Mietzins bis zum Zeitpunkt leisten,
in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden
kann». Dieser Verpflichtung kann er sich nicht mit dem Hinweis entziehen, er
habe sich über ein solches blosses Formularschreiben geärgert (Berufung, S.
25). Auch wenn der Berufungskläger von seiner Auffassung überzeugt gewesen sein
sollte, hat er die Folgen zu tragen, wenn sie sich nun als unzutreffend
erweist. Gegen eine Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit (das heisst
eine Unterlassung von Gewinnerzielung, die «absichtlich» [Art. 264 Abs. 3 lit. b
OR] erfolgen muss), spricht insbesondere auch, dass es der Berufungsbeklagten
und Vermieterin erst per 1. November 2015, das heisst sieben Monate nach dem
ordentlichen Ende des Vertrages der Parteien, gelang, das Mietobjekt
weiterzuvermieten. Auch sie hat somit einen Teil des Mietzinsausfalls zu
tragen. 

 

Der Zeuge E.___ legte die Bemühungen um
eine Weitervermietung nachvollziehbar dar. Diese Bemühungen waren unter den
gegebenen Umständen ausreichend. Insbesondere kann der Berufungsbeklagten und
Klägerin auch nicht vorgeworfen werden, dass sie das Objekt allein auf
«Immoscout» und nicht auch noch auf «Homegate» und in den Printmedien
ausgeschrieben und dass sie die Räumlichkeiten bis 31. März 2015 nicht umgebaut
hatte. Der Einbau eines neuen Bodenbelags allein beinhaltet keine umfassende
Sanierung oder Renovation, welche die Vermietbarkeit massgebend eingeschränkt
hätte. Gemäss den Ausführungen in der Parteibefragung («Verbesserung der
Vermietbarkeit», AS 127) dürfte es dabei um die Behebung von Schäden auf Grund
von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch gegangen sein, was keine
Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit beinhaltet. Dass das Mietobjekt
einer umfassenden Sanierung oder Renovation unterzogen worden wäre, welche
während Monaten eine Nutzung verunmöglicht hätte, wurde von der
Berufungsklägerin und Beklagten jedenfalls nicht nachgewiesen. Das angefochtene
Urteil des Amtsgerichts ist auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden.

 

 

5.1 Das Amtsgericht setzte sich sodann
mit der vom Beklagten angerufenen Bestimmung von Art. 264 Abs. 3 lit. a OR
auseinander. Nach dieser Bestimmung muss sich der Vermieter anrechnen lassen,
was er an Auslagen erspart. Das Amtsgericht erwog, bei Wohn- und
Geschäftsräumen seien gemäss Art. 257b Abs. 1 OR die Nebenkosten die
tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch
zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie
für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Aus der
Nebenkostenüberwälzung dürfe der Vermieter somit keinen Gewinn erzielen.
Grundsätzlich müsse der Mieter die Nebenkosten bezahlen, selbst wenn er das
Mietobjekt nicht bewohne beziehungsweise länger abwesend sei. Er könne aus
diesem Grund keine Änderung bei der Verteilung der Nebenkosten für sich
beziehungsweise zu seinen Gunsten beanspruchen. Bei vorzeitiger Rückgabe der
Mietsache gelte es jedoch zu beachten, dass sich der Vermieter anrechnen lassen
müsse, was er an Auslagen erspare. Auslagen seien dann gespart, wenn die mit
dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängenden Nebenkosten ganz oder teilweise entfielen.
Eine Vorteilsanrechnung sei nur bei variablen Kosten möglich, da lediglich
solche Kosten eingespart werden und einen Vorteil erzeugen könnten. Fixe,
gebrauchsunabhängige Kosten wie zum Beispiel Versicherungen fielen mit oder
ohne vorzeitiger Rückgabe an. In der von der Klägerin mit Eingabe vom 23.
Februar 2017 als Beilage 33 eingereichten Heiz- und Betriebskostenabrechnung
vom 1. Juli 2014 – 30. Juni 2015 würden als Nebenkosten aufgeführt die Heizkosten,
Boilerentkalkung, Hauswartung, Strom, Wasser/Abwasser, Alarm/Feuermelder,
TV-Gebühren, Lift und automatische Tür Haupteingang. Speziell in Bezug auf
einen Gebäudekomplex mit mehreren Einheiten wie vorliegend, sei klar, dass der
allgemeine Unterhalt und Betrieb der Liegenschaft trotz frühzeitigen Auszugs
eines Mieters weiterhin erbracht werden müsse. Die dafür anfallenden Kosten
bildeten die neutralen, verbrauchsunabhängigen Nebenkosten. Insofern seien die
Kosten für die Boilerentkalkung, den Alarm/Feuermelder, die Hauswartung und die
Instandhaltung der automatischen Eingangstür und des Lifts vom vorzeitig
ausgezogenen Beklagten zu bezahlen. Die TV-Leistungen seien gleichsam wie der
Service des Lifts abonniert. Ein solcher Vertrag könne nicht ohne Weiteres
während der Laufzeit gekündigt werden. Aus diesem Grund sei auch die
Auferlegung dieser Gebühren an den Beklagten gerechtfertigt. 

 

Demgegenüber zählten zu den
verbrauchsabhängigen Kosten beispielsweise Heiz-, Wasser-, Abwasser- und
Stromkosten sowie Kehrichtgebühren. Darunter fielen sämtliche Positionen, die
spezifisch mit dem Bewohnen bzw. Benützen einer Wohn- bzw. Geschäftsraumeinheit
zusammen und somit vom jeweiligen Verbrauch der Mieter abhängen würden. Auch
für ein leerstehendes Mietobjekt könne indes ein gewisser Verbrauch
erforderlich sein. Es sei beispielsweise notorisch, dass in leerstehenden
Räumen die Heizung nicht einfach zugedreht werden könne. Bei Frost und Eis
riskiere man, dass Leitungen und Rohre zufrierten. Aber auch in kaltnassen
Tagen schütze ein regelmässiges Heizen vor Feuchtigkeitsschäden und
Schimmelbildung. Der Beklagte bringe diesbezüglich vor, dass aufgrund der
Heizung in den übrigen Wohnungen eine ausreichende Temperatur im leerstehenden
Mietobjekt geherrscht habe. Dabei lasse er allerdings ausser Acht, dass ein
solches Vorgehen kostensteigernde Auswirkungen auf die umliegenden Räume zur
Folge hätte. In komplett unbeheizten Räumen würden die Wände auskühlen.
Infolgedessen hätten die unmittelbaren Nachbarn ihre Heizleistung zu erhöhen,
was unweigerlich auch ihre Kosten anheben würde. Die Umgehung der Heizplicht
und die damit einhergehende Abwälzung der entstehenden Kosten auf die übrigen
Mieter sei unzulässig und widerspreche der Pflicht des Mieters zum sorgsamen
Gebrauch der Mietsache und zur Rücksichtnahme gegenüber Nachbarn. Schliesslich
habe bei unvermieteten, leerstehenden Räumen der Vermieter die Kosten für die
Heizung derselben zu übernehmen. Da der Beklagte das Mietobjekt ausserterminlich
zurückgegeben habe, ohne gleichzeitig einen Ersatzmieter zu stellen, sei er
weiterhin an den Mietvertrag gebunden geblieben und gelte als Mieter der
Geschäftsräume. Infolge des ausserplanmässigen Leerstandes, den er zu
verantworten habe, seien ihm die Kosten für die minimale Beheizung der Räumlichkeiten
aufzuerlegen. Diesbezüglich könne weiter festgestellt werden, dass die
Berechnung der Heizkosten seitens der Klägerin in BS 43 ihrer Replik
nachvollziehbar aufgezeigt werde. Entsprechend deren Ausführungen sei in den
Monaten Juni – August eine Gewichtung von 0% und im September eine solche von
1% erfolgt, womit die sommerlichen Temperaturen richtigerweise berücksichtigt
worden seien. Eine gesamthafte Gewichtung von 87% der Jahreskosten für die Zeit
von Juli – März, wie sie die Klägerin angewendet hat, stimme überdies auch mit
den vom Mieterverband vorgegebenen Richtwerten überein. Es sei daher nicht zu
beanstanden, dass der Beklagte die Heizkosten über die vereinbarten
Akontozahlungen abzugelten habe. 

 

Hinsichtlich des Stroms und
des Wassers/Abwassers sei unklar, ob zur Messung dieser Positionen separate
Zähler eingesetzt worden seien. Jedenfalls seien in der Nebenkostenabrechnung
sowohl der Posten für Strom als auch jener für Wasser/Abwasser mit dem Zusatz
«allg.» versehen. Bekannt sei, dass der Allgemeinstrom sowie bestimmte
Wasser/Abwasser wie Chemikalien für
Wasseraufbereitung und Entkalkung, Verbrauchsgebühr für Abwasser,
Kanalreinigungen, periodische Reinigung der Fallstränge und allfällige
Grundgebühren als fixe Nebenkosten zulässig seien. Die detaillierte Rechnung der […] für den Zeitraum vom 1. September 2014 – 28. Februar
2015 gemäss Ordner Beilage 32 der Duplik zeige vorliegend, dass hinsichtlich
des Wassers/Abwassers hierunter ein Grundverbrauch Wasser, Kosten für
Sprinkleranlagen, die Grund- und Löschwassergebühren sowie ein Grundverbrauch
Abwasser abgerechnet würden. In den Stromkosten enthalten seien Netz- und Energiegebühren
sowie die öffentlich-rechtlichen Abgaben. Gemäss der vorgelegten Abrechnung seien
bei diesen wie auch bei allen übrigen Positionen jeweils ein Anteil des
Beklagten an den Kosten ausgewiesen worden, der anhand der Fläche ausgerechnet worden
sei. Bezüglich der Wasser- und Stromkosten liesse sich diskutieren, ob der
gewählte Verteilschlüssel effektiv die individuellen Verbrauchskosten aufzeige.
Da allerdings sowohl beim Strom als auch beim Wasser
nebst den Verbrauchskosten auch überwiegend fixe Kosten berücksichtigt würden,
erscheine die Abrechnung vertretbar. Insofern seien auch diese
Nebenkosten innerhalb der Akontozahlungen auf den Beklagten zu überwälzen.

 

 

5.2 Der Berufungskläger hält
subeventualiter für den Fall, dass eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache und
gleichzeitig keine Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit der Vermieterin
angenommen würde, daran fest, dass er sämtliche gebrauchsabhängigen Kosten für
die Zeit nach seinem Auszug nicht zu bezahlen habe. Entgegen der Vorinstanz zählten
zunächst insbesondere die Kosten für die Boiler­entkalkung zu den
gebrauchsabhängigen Kosten. Die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden und
Schimmelbildung könne im vorliegenden Fall ebenso ausgeschlossen werden wie die
Gefahr, dass Leitungen und Rohre zufrierten, seien die übrigen Räumlichkeiten
in der Immobilie doch beheizt. Damit habe im leerstehenden Mietobjekt eine
ausreichende Temperatur geherrscht. Dass dieser Standpunkt bedeuten soll, dass
die Mieter in den umliegenden Räumlichkeiten unweigerlich höhere Kosten zu
tragen hätten, sei eine blosse, unzutreffende Behauptung der Vorinstanz, die
sich einfach das Vorbringen der Berufungsbeklagten zu eigen gemachte habe. Die
Vorinstanz behandle mit ihrer Argumentation, wonach der Berufungskläger auch
die nach seinem Auszug angefallenen Heizkosten für das Mietobjekt zu tragen
habe, diese Kosten im Ergebnis als gebrauchsunabhängige Kosten. Damit verstosse
sie gegen die einhellige Lehre und Praxis. Dasselbe gelte, wenn sie die
gebrauchsabhängigen Kosten für Strom und Wasser/Abwasser im Ergebnis zu Lasten
des Berufungsklägers als gebrauchsunabhängige Kosten behandle. Es sei gerade
nicht vertretbar, diese Kosten ihm zu überwälzen, schon gar nicht nach dem von
der Vermieterin gewählten Verteilschlüssel.

 

 

5.3.1 Die Berufung muss nach Art. 311
Abs. 1 ZPO eine Begründung enthalten. Nach Lehre und Rechtsprechung hat der
Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus welchen
Gründen der angefochtene vorinstanzliche Entscheid falsch ist und abgeändert
werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch Anträge
darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Enthält die Berufungsschrift
keine Begründung und keinen wenigstens sinngemässen Antrag, ist von Amtes wegen
auf die Berufung nicht einzutreten. Ist die Berufung nicht geradezu ungenügend,
aber in der Substanz mangelhaft, indem sie sich auf rudimentäre, pauschale oder
oberflächliche Kritik am angefochtenen Urteil beschränkt, ohne im Detail auf
die Argumentation der Vorinstanz einzugehen, lässt dies das Eintreten auf die
Berufung zwar unberührt, kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum
Nachteil des Berufungsklägers auswirken. Es genügt beispielsweise nicht, in
einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder
bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Die
Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der
Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu können.
Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift
detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss
ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil
falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der
Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die
Aktenstücke oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen
hat er sich auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht
(vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, N 34 ff. zu
Art. 311; BGE 138 III 374 E. 4.3; 141 III 569 E. 2.3.3). 

 

 

5.3.2 Die Berufung des Beklagten genügt
im Zusammenhang mit den vorliegend beanstandeten Nebenkosten diesen
Anforderungen nicht. Eine Auseinandersetzung mit den konkreten Erwägungen der
Vorinstanz fehlt. Der Berufungskläger beschränkt sich darauf, seine eigene
Sichtweise darzulegen und zu behaupten, es sei anders, als die Vorinstanz
ausführe. Auf die zahlreichen Details, welche die Vor­instanz im Zusammenhang mit
den Kosten für die Boilerentkalkung, den Heiz-, Strom-, Wasser- und
Abwasserkosten anführt, nimmt er nicht Bezug. Die Berufung ist deshalb auch in
diesem Punkt unbegründet. Ganz abgesehen davon überzeugen die Ausführungen des
Amtsgerichts rundum, weshalb es im Übrigen auch in dieser Hinsicht mit einem
Hinweis auf das angefochtene Urteil sein Bewenden haben kann.

 

 

6. Das Amtsgericht verpflichtete aus all
diesen Gründen den Beklagten zu Recht, der Klägerin für die während der Zeit
von August 2014 bis März 2015 aufgelaufenen Mietzinse und Nebenkosten den
Betrag von CHF 53'000.00 zu bezahlen. Die vom Berufungskläger dagegen
vorgebrachten Rügen sind unbegründet.

 

 

7.1 Die Vorinstanz hatte den Beklagten
verpflichtet, den Betrag von CHF 53'000.00 zuzüglich Zins zu je 5 % auf CHF
13'250.00 seit 1. Juli 2014, auf CHF 19'875.00 seit 1. Oktober
2014 und auf CHF 19'875.00 seit 1. Januar 2015, zu
bezahlen. Der Berufungskläger macht geltend, wenn seine Haftung für Mietzinse
und Nebenkosten nicht entfalle, so könne er jedenfalls nicht zur Bezahlung von
Verzugszinsen verpflichtet werden. Das Amtsgericht führte zur Begründung der
Verzugszinspflicht aus, die Parteien hätten in Ziffer 10 des Mietvertrages
vereinbart, die Mietzinse und Nebenkosten seien jeweils «zahlbar
vierteljährlich zum Voraus». Es könne als im Zahlungsverkehr bekannt
vorausgesetzt werden, dass mit dem Ausdruck «vierteljährlich» eine zeitliche
Einteilung des Jahres in vier Abschnitte à drei Monate gemeint sei. Insofern sei
klar, dass das erste Quartal des Jahres die Monate Januar bis und mit März, das
zweite Quartal die Monate April bis und mit Juni, das dritte Quartal die Monate
Juli bis und mit September und das vierte Quartal die Monate Oktober bis und
mit Dezember umfasse. Beträge, die jeweils «zum Voraus» bezahlt werden müssten,
seien auf den ersten Tag des entsprechenden Monats zu leisten. Bei der
Festlegung der jeweils vierteljährlich im Voraus zu leistenden Bezahlung der
Mietzinse handle es sich somit um Verfalltagsabreden im Sinne von Art. 102
Abs. 2 OR. Vorliegend seien die Mieten und Nebenkosten für die
Monate August 2014 bis März 2015 nicht bezahlt worden. Insofern sei der Verzug
jeweils ohne Mahnung per Ersten eines jeden Monats des jeweiligen Quartals
eingetreten, das heisst per 1. Juli 2014 für die Monate August und September
2014, per 1. Oktober 2014 für die Monate Oktober bis Dezember 2014
und per 1. Januar 2015 für die Monate Januar bis März 2015. In
Anwendung von Art. 104 Abs. 1 OR gelte ab dem
jeweiligen Verfalltag ein Verzugszins von 5% auf den geschuldeten Mietzinsen
und Nebenkosten.

 

 

7.2 Der Berufungskläger wendet dagegen
ein, ein Verfalltag gemäss Art. 102 Abs. 2 OR bedinge, dass der Zeitpunkt der
Leistungserbringung im Vertrag auf den Tag genau bestimmt oder auf den Tag
genau bestimmbar sei. Der Schuldner müsse im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
genau wissen, bis wann er seine Leistung zu erbringen habe. Dieses
Eindeutigkeitserfordernis sei bei der von den Parteien gewählten Wendung
«zahlbar vierteljährlich zum Voraus» nicht erfüllt. Dies zeige sich schon
daran, dass die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren selbst davon
ausgegangen sei, dass damit der letzte Tag eines Quartals für das jeweils
folgende Quartal gemeint sei, also der 31. März, 30. Juni, 30. September und
der 31. Dezember, während die von ihr zitierte Lehrmeinung darunter jeweils den
ersten Tag des Monats verstehe, also – bei einer quartalsweisen
Leistungspflicht des betreffenden Quartals – den 1. Januar, 1. April, 1. Juli
und den 1. Oktober. Die Berufungsbeklagte müsse sich auf ihrem Verständnis der
einschlägigen Vertragsklausel behaften lassen. Daraus folge, dass die Parteien
für die Mietzinszahlung einen Fälligkeitstermin und nicht einen Verfalltag
vereinbart hätten. Da die Berufungsbeklagte den Berufungskläger für die von ihr
geltend gemachten Mietzinse nie gemahnt habe, seien auch die Verzugszinsen
nicht geschuldet.

 

 

7.3 Die Vorinstanz verpflichtete den
Beklagten und Berufungskläger zu Recht, die geltend gemachten Verzugszinse zu
bezahlen. Mietvertragliche Zahlungstermine wie zum Beispiel die Vereinbarung
der Vorauszahlung des Mietzinses in monatlichen oder vierteljährlichen Raten
haben die Bedeutung eines Verfalltages im Sinne von Art. 102 Abs. 2 OR (Roger
Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N 2f. zu Art. 257c
OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N 5 zu Art. 257c OR; Anita Thanei, in: Das
Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 300 Rz. 13.2.2; je mit weiteren
Hinweisen). Nichts daran zu ändern vermag der Hinweis des Berufungsklägers,
dass die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren selbst davon
ausgegangen sei, damit sei der letzte Tag eines Quartals für das jeweils
folgende Quartal gemeint. In den Rechtsbegehren ihrer Klage vom 6. Januar 2016
hatte sie Verzugszinse nicht ab dem letzten Tag eines Quartals, sondern ab 1.
Juli 2014, 1. Oktober 2014 und 1. Januar 2015 verlangt. Die Berufung ist auch
in dieser Hinsicht unbegründet. 

 

 

8. Die Berufung ist nach dem Gesagten
vollumfänglich abzuweisen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat dem Ausgang
entsprechend der Berufungskläger zu tragen. Die von ihm der Berufungsbeklagten
zu bezahlende Parteientschädigung ist gestützt auf die vom Vertreter der
Berufungsbeklagten eingereichte Honorarnote auf CHF 8'230.00 (inkl. Auslagen
und MwSt.) festzusetzen.

 

Demnach wird erkannt:

1.     Die Berufung wird abgewiesen.

2.     Die Kosten des Berufungsverfahrens von
CHF 3'750.00 auferliegen A.___. Sie werden mit dem von ihm geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.

3.     A.___ hat der B.___ AG für das Berufungsverfahren
eine Parteientschädigung von CHF 8'230.00 zu bezahlen. 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt
CHF 53'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                   Schaller