# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bb76fd05-cee2-50d9-80b2-7d96d2e80872
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 04.09.2020 BRGE I Nr. 0121/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0121-2020_2020-09-04.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

 

 

 
 
G.-Nr. R1S.2019.05070 
BRGE I Nr. 0121/2020  

 
 
  Entscheid vom 4. September 2020 
 
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichter Christi-

an Hurter, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     
 

in Sachen Rekurrierende 
1. B. S. […] 
2. Be. S. […] 
3. H.-P. S. […] 
4. R. W. und C. H.-W. […] 
5. S. P. […] 
alle vertreten durch […] 

 

gegen Rekursgegnerinnen 
1. Stadt Zürich, Gemeinderat, Das Büro, Stadthausquai 17, Postfach, 

8022 Zürich  
vertreten durch Stadtrat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich  
vertreten durch Hochbaudepartement der Stadt Zürich, Rechtsabteilung, Lin-
denhofstrasse 19, Postfach, 8021 Zürich  

2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich  

Mitbeteiligte 
3. I.-Stiftung […] 

vertreten durch […] 

 
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 30. November 2016 und Genehmigungsverfügung 

der Baudirektion Kanton Zürich BDV Nr. 0432/17 vom 5. Juli 2017; Teilrevision 
Bau- und Zonenordnung, Zuweisung zur Kernzone P.; 
Abteilungsentscheid BRGE I Nr. 52/2018 und 53/2019 vom 18. Mai 2018; Rück-
weisung zum Neuentscheid mit VB.2018.00370 vom 27. März 2019 
______________________________________________________ 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 
Mit Beschluss vom 30. November 2016 setzte der Gemeinderat der Stadt 
Zürich eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung fest. Die Baudi-
rektion Kanton Zürich genehmigte die Festsetzung mit Verfügung vom 
5. Juli 2017. Die Bekanntmachung der kommunalen Festsetzung und der 
kantonalen Genehmigung erfolgte im Amtsblatt vom 1. September 2017. 

B. 
Gegen diese Entscheide erhoben B. S., Be. S. und H.-P. S. (nachfolgend 
Rekurrentschaft 1) mit Eingabe vom 29. September 2017 fristgerecht Re-
kurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellten folgende An-
träge: 

"1. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderates vom 30. November 
2016 zur Teilrevision der BZO Zürich sei im nachbezeichneten Umfang 
aufzuheben respektive anzupassen: 

I. Der Ergänzungsplan Kernzone P. (Kreis X) sei mit Bezug auf die 
Festlegungen auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01 und 02 aufzuhe-
ben. Eventuell sei der Baubereich auf Kat.-Nr. 01 so festzulegen, 
wie es im Entwurf des Ergänzungsplans Kernzone P. (Kreis X) vom 
30. August 2013 vorgesehen war. 
 

II. Die in der Teilrevision vom 30. November 2016 der Bau- und Zo-
nenordnung der Stadt Zürich auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01 und 
02 im Zonenplan vorgenommene Herabsetzung des vorgeschrie-
benen Wohnanteils von 90 auf 0 Prozent sei aufzuheben. Der heute 
bestehende Wohnanteil von 90 Prozent sei zu bestätigen. 

2. Der Genehmigungsentscheid vom 5. Juli 2017 der Baudirektion sei in-
soweit aufzuheben, als die in Anhang 1 gerügten Festlegungen ge-
nehmigt werden. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegne-
rin." 

Mit Eingabe vom 2. Oktober 2017 erhoben sodann R. W., C. H.-W., D. M.-
S., S. P. und T. G. (nachfolgend Rekurrentschaft 2) Rekurs gegen die frag-
lichen Entscheide mit folgenden materiellen Rechtsbegehren: 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 3 

"I. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats vom 30. November 
2016 zur Teilrevision der BZO Stadt Zürich sei aufzuheben im nachbe-
zeichneten Umfang wie folgt: 

A. Der Ergänzungsplan Kernzone P. (Kreis X) sei mit Bezug auf die Fest-
legungen auf den Grundstücken Kat.-Nr. 03 (Rekurrenten), 1 und 2 
(Mitbeteiligte) aufzuheben wie folgt: 

1. Der auf Kat.-Nrn. 01 und 02 festgesetzte Zusatz-Baubereich in der 2. 
Bautiefe – Aufzonierung K4/450 statt W3 – [..] sei aufzuheben und die 
Vorinstanz sei einzuladen, den Baubereich so festzulegen, wie es die 
erste Auflage des Teilrevisionsentwurfs im Ergänzungsplan Kernzone 
P. (Kreis X) gemäss Beschluss des Stadtrates Zürich vom 18. Septem-
ber 2013 vorsah. 

2. Der auf Kat.-Nr. 03 festgesetzte Baubereich sei aufzuheben; 
 
eventuell sei er an der Ostecke zu erweitern dergestalt, dass er das 
bestehende Gebäude nicht durchschneidet. 

B. Die mit dem Festsetzungsbeschluss gleichzeitig vorgenommene 
Wohnanteilplan-Festsetzung sei wie folgt aufzuheben: 
 
Die auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 erfolgte Herabsetzung des vorge-
schriebenen Wohnanteils von 90 % auf 0 % sei aufzuheben; unter Be-
stätigung des heute bestehenden Wohnanteils von 90 %. 

C. Die per Festsetzungsbeschluss teilrevidierte Bauordnung der Stadt Zü-
rich sei hinsichtlich den Kernzonenbestimmungen – jedenfalls für die 
Kernzone P. – aufzuheben, als damit der raumplanerische Wohnschutz 
von Art. 41 Abs. 1 aBauO gestrichen wurde; 
 
unter Einladung an die Vorinstanz, diesen an geeigneter Stelle, even-
tuell für die Kernzone P., subeventuell für ihr Gebiet zwischen Z.-
Strasse und H.-Strasse/G.-Strasse, beizubehalten. 
 
Dies beispielsweise mit einer Ergänzung .... z.B. [..] 

II. Der Genehmigungsentscheid vom 5. Juli 2017 der Baudirektion sei in-
soweit aufzuheben, als die mit den Anträgen Ziff. I gerügten Festlegun-
gen genehmigt worden sind. 

III. Zum Verfahren 
 
[..] 

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegne-
rin." 

In prozessualer Hinsicht beantragte die Rekurrentschaft 2 die Sistierung 
des Verfahrens, bis die Vorlage "BZO-Teilrevision Hochschulgebiet Zürich-
Zentrum, öffentliche Auflage bis 12. Juni 2017," genehmigt und publiziert 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 4 

worden sei. Weiter beantragte die Rekurrentschaft 2 die Herausgabe sämt-
licher Akten, Protokolle und Untersuchungsergebnisse zur hier angefochte-
nen BZO-Teilrevision bezüglich der beanstandeten Festsetzungen und der 
unterbliebenen Rückführung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 in einen Wohn-
anteil von 90 %. Ausserdem sei eine Parteianhörung und öffentliche Ver-
handlung durchzuführen. 

C. 
Mit Verfügungen vom 18. Oktober 2017 wurden die Rekurseingänge unter 
den Geschäfts-Nrn. R1S.2017.05131 (S., Rekurrentschaft 1) und 
R1S.2017.05138 (W. etc., Rekurrentschaft 2) vorgemerkt und das Ver-
nehmlassungsverfahren eröffnet. Die I.-Stiftung wurde als Mitbeteiligte in 
das Rekursverfahren beigeladen. 

D. 
Mit Eingaben vom 20. November 2017 beantragte die Stadt Zürich die Ab-
weisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Rekurrierenden. Die Baudirektion beantragte mit Eingaben vom 15. bzw. 
16. November 2017 ebenfalls die Abweisung der Rekurse. 

Die Mitbeteiligte beantragte mit Eingabe vom 20. November 2017, die Re-
kurse seien – soweit Festlegungen für die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 
in Frage stünden, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Rekurrierenden abzuweisen. 

E. 
Mit Eingabe vom 30. November 2017 stellte der Rechtsvertreter der Rekur-
rentschaft 2 unter Bezugnahme auf die Fristansetzung zur Replik folgende 
Anträge: 

"1. Es seien mir die von den Rekursgegnern eingereichten Beilagen zuzu-
stellen. 

2. Es sei mir die Frist für die Replik neu ab Zustellung dieser Akten auf 
30 Tage, nicht letztmals anzusetzen; 
 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 5 

eventuell: Es sei mir die Frist unter Zustellung der Beilagen um 20 Ta-
ge zu erstrecken." 

Mit Verfügung vom 4. Dezember 2017 wurden die Anträge abgewiesen. 

F. 
Mit Eingaben vom 19. Dezember 2017 erstatteten die Rekurrierenden ihre 
Repliken. Die Rekurrentschaft 1 hielt an ihren materiellen Anträgen fest, 
ebenso die Rekurrentschaft 2 "mit Ausnahme von Ziff. A. 2 (Baubereich 
Kat.-Nr. 03): am Hauptantrag wird nicht mehr festgehalten, und Ziff. C (Er-
neuerung raumplanerischer Wohnschutz)". In prozessualer Hinsicht ver-
langte die Rekurrentschaft 1 die Herausgabe weiterer Akten. 

Sodann ersuchte die Rekurrentschaft 2 um Zustellung der Akten des paral-
lelen Rekursverfahrens und um Ansetzung einer Vernehmlassungsfrist. Mit 
Verfügung vom 21. Dezember 2017 wurde dieser Antrag abgewiesen. 

G. 
Mit Verfügung vom 4. Januar 2018 wurde das Sistierungsgesuch der Re-
kurrentschaft 2 abgewiesen. 

H. 
Mit Eingaben vom 1. und 2. Februar 2018 erstatteten die Stadt Zürich und 
die Mitbeteiligte ihre Dupliken unter Festhalten an ihren Anträgen. Mit Ein-
gaben vom 12. bzw. 15. Februar 2018 nahmen die Rekurrentschaften dazu 
Stellung. 

I. 
Am 29. März 2018 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-
sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

Mit Datum vom 29. März 2018 und 4. April 2018 erfolgten weitere Eingaben 
der Rekurrentschaft 2. 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 6 

J. 
Mit Entscheid BRGE Nrn. 0052/2018 und 0053/2018 vom 18. Mai 2018 
wurden die Rekurse abgewiesen. Abgewiesen wurden namentlich auch die 
verschiedenen Begehren um Aktenherausgabe und auf Durchführung einer 
öffentlichen Verhandlung. 

Die hiergegen von B. S., Be. S., H.-P. S., R. W., C. H.-W. und S. P. erho-
bene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 27. März 
2019 (VB.2018.00370) teilweise gut, soweit es auf sie eintrat. Der Ent-
scheid des Baurekursgerichts vom 18. Mai 2018 wurde aufgehoben und die 
Sache zur Gewährleistung der Akteneinsicht, zur Durchführung einer öf-
fentlichen Verhandlung und zum anschliessenden Neuentscheid an das 
Baurekursgericht zurückgewiesen.  

K. 
Mit Verfügung vom 18. Juni 2019 wurde von der Rückweisung der Akten 
durch das Verwaltungsgericht Vormerk genommen und die Rekursverfah-
ren unter der neuen G.-Nr. R1S.2019.05070 fortgesetzt. Die Stadt Zürich 
wurde aufgefordert, dem Baurekursgericht die von den Rekurrierenden ver-
langten Akten und Aufzeichnungen vorzulegen. 

L. 
Mit Schreiben vom 8. Juli 2019 reichte die Stadt Zürich Akten ein. Mit Ver-
fügung vom 11. Juli 2019 wurden die Rekurrierenden eingeladen, dazu 
Stellung zu nehmen. 

M. 
Mit Eingabe vom 15. Juli 2019 brachten die Rekurrierenden vor, die Stadt 
Zürich habe die verlangten Akten bezüglich dem Objekt der Einwendung 
Nr. 04 nicht herausgegeben. Die Stadt Zürich sei zur Edition aufzufordern. 
Mit Verfügung vom 24. Juli 2019 wurde dieser Antrag abgewiesen. 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 7 

N. 
Mit Eingabe vom 5. August 2019 beantragten die Rekurrierenden, es sei 
ihnen die Einsicht in die geschwärzten Bereiche des Protokolls vom 6. De-
zember 2013 (act. 7.12) zu ermöglichen. Nach Durchführung eines Schrif-
tenwechsels wurde dieser Antrag mit Verfügung vom 4. September 2019 
abgewiesen. 

O. 
Mit Eingabe vom 16. September 2019 nahmen die Rekurrierenden zu den 
edierten Akten Stellung. Die Vernehmlassungen der Stadt Zürich und der 
Mitbeteiligten dazu datieren vom 2. bzw. 9. Oktober 2019. 

P. 
Mit Eingabe vom 2. Oktober 2019 erhoben die Rekurrierenden Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht gegen die Präsidialverfügung vom 4. September 
2019 betreffend Akteneinsicht. Mit Verfügung vom 11. Oktober 2019 wurde 
das Rekursverfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung der Beschwerde 
sistiert. 

Mit Eingabe vom 1. November 2019 reichte die Mitbeteiligte ein unge-
schwärztes Exemplar des Protokolls vom 6. Dezember 2013 zu den Akten 
(Kopie der Eingabe an das Verwaltungsgericht samt Beilage). 

Q. 
Mit Beschluss vom 20. Februar 2020 trat das Verwaltungsgericht auf die 
Beschwerde nicht ein (VB.2019.00658). Mit Verfügung vom 13. Mai 2020 
wurde das Rekursverfahren fortgesetzt. 

R. 
Am 25. Juni 2020 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts eine öffent-
liche Verhandlung durch. 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 8 

S. 
Mit Eingabe vom 7. Juli 2020 reichten die Rekurrierenden eine an der öf-
fentlichen Verhandlung von ihnen gezeigte Folie zu den Akten. 

T. 
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochte-
ne Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhe-
bung oder Änderung hat. Dasselbe gilt für die Anfechtung von Erlassen 
(§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

Das Erfordernis des Berührtseins beinhaltet, dass der Rekurrent in einer 
besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streitgegenstand 
stehen und stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von diesem 
betroffen sein muss. Das vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige In-
teresse (Anfechtungsinteresse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der 
Gutheissung des Rekurses einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil ab-
wendet.  

Die Rekurrierenden B. S., Be. S. und H.-P. S. sind Miteigentümer am 
Grundstück Kat.-Nr. 04, welches unmittelbar an das streitbetroffene Grund-
stück Kat.-Nr. 01 anstösst. R. W., C. H.-W. und S. P. sind Stockwerkeigen-
tümer des direkt an die streitbetroffenen Parzellen anstossenden Grund-
stücks Kat.-Nr. 03. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vor-
gebrachten Rügen sind sie zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a PBG 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 9 

legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist 
auf die Rekurse einzutreten. 

2. 
Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 02 (P.-Strasse 1) ist überstellt mit 
einem ehemaligen Mehrfamilienhaus, welches seit Jahrzehnten als Schul-
haus genutzt wird, heute von der A. Schule. Das Baumeisterhaus ist im In-
ventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler 
Bedeutung enthalten. Der dazugehörige Garten ist im Inventar der schüt-
zenswerten Gärten und Anlagen von kommunaler Bedeutung aufgeführt. 
Das Mehrfamilienhaus auf dem benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 01 (P.-
Strasse 2), ebenfalls ein Baumeisterhaus, ist nicht inventarisiert. 

Das Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt teilweise in der Wohnzone W4 und teil-
weise in der Wohnzone W3 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zü-
rich (BZO) und es gilt ein Wohnanteil (s. Art. 6 BZO) von 90 %. Das an-
grenzende Grundstück Kat.-Nr. 02 liegt in der Wohnzone W4 mit einem 
Wohnanteil von 0 %. Mit der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung sol-
len die Grundstücke neu der Kernzone zugewiesen werden. Für das Ge-
bäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 soll die Profilerhaltung vorgeschrie-
ben sein (Art. 28 BZO), während auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 ein Bau-
bereich (vgl. Art. 27 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 30 BZO) mit der Bezeich-
nung 4/450 festgesetzt werden soll. Demgemäss sind dort vier Vollge-
schosse und eine Gebäudegrundfläche von 450 m2 zulässig (Art. 30 Abs. 2 
lit. c und d BZO). Sodann soll der Wohnanteil auf dem Grundstück Kat.-Nr. 
01 auf 0 % gesenkt werden. Grund dafür ist der von der Mitbeteiligten auf 
den fraglichen Grundstücken geplante Neubau eines Schulhauses. Die 
Bausektion erteilte dafür am 19. April 2016 die baurechtliche Bewilligung, 
wobei sie die Bauherrschaft für die Schulnutzung mit einer Ausnahmebewil-
ligung nach § 220 PBG von den Vorschriften über den Wohnanteil befreite. 
Die hiergegen von den Rekurrentschaften erhobenen Rekurse hiess das 
Baurekursgericht mit Entscheid vom 25. November 2016 gut und hob die 
Baubewilligung auf (BRGE I Nrn. 0170/2016, 0171/2016 und 0172/2016, 
bestätigt mit VB.2017.00019 vom 20. Dezember 2017). Die Rekurs- wie 
auch die Beschwerdeinstanz kamen zum Schluss, dass die Voraussetzun-
gen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht gegeben seien. 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 10 

3.1. 
Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, die strittige Teilrevision habe beim Grund-
stück Kat.-Nr. 01 eine Umzonung und Aufzonung mit beinahe einer Ver-
doppelung der baurechtlich zulässigen Ausnützung zur Folge. Zudem wer-
de mit der Senkung des Wohnanteils eine gewerbliche Nutzung möglich. 
Damit solle der geplante Mittelschulbau der Mitbeteiligten sanktioniert wer-
den. Die Spezifikationen jenes Bauwerks würden zeigen, dass der beson-
dere Baubereich Bauten ermögliche, die den Kernzonengrundsätzen 
(Art. 25 BZO, § 50 PBG, Art. 70c BZO) widersprechen würden (Bauent-
scheid Nr. 571/2016 vom 19. April 2016, aufgehoben mit Entscheid des 
Baurekursgerichts vom 25. November 2016). Der Gebietscharakter P. wer-
de bestimmt durch "einfache, kleinmassstäbliche Baumeisterhäuser im 
Biedermeierstil der frühen Siedlungsverdichtung ab etwa 1850" (Art. 70c 
Abs. 1 BZO). Das Haus P.-Strasse 2 (Kat.-Nr. 01) bilde exakt eine Baute, 
die diesen Gebietscharakter präge. Der geplante Schulhausneubau weiche 
in sehr starker Weise vom bestehenden Gebäude und vom verlangten Ge-
bietscharakter ab; er ordne sich nicht in die umgebende Baustruktur ein 
und bilde einen störenden Fremdkörper. Insbesondere werde die südseiti-
ge, mit den Nachbargebäuden übereinstimmende Fassadenlinie des Alt-
baus durchbrochen. Zudem würde mit dem weit nach hinten in den rück-
wärtigen Garten reichenden Neubau auch das Gebot von Art. 25 BZO zur 
Erhaltung der Grünsubstanz missachtet und gegen die ISOS-Vorgaben zur 
Erhaltung der baulichen Struktur verstossen.  

Zudem liege es im Interesse des Schutzziels des inventarisierten Gartens 
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, auch den parkähnlichen Garten auf der 
Nachbarparzelle Kat.-Nr. 01 zu erhalten, insbesondere als Pufferbereich 
und Umgebungsschutz. Der Ergänzungsplan sei betreffend die Grundstü-
cke Kat.-Nrn. 01 und 02 nach den Wünschen der Mitbeteiligten für ihr Mit-
telschulhausprojekt und nicht anhand von raumplanerischen oder sachli-
chen Kriterien erstellt worden. 

Des Weiteren verstosse die Beseitigung des Wohnanteils gegen die soziale 
Zielsetzung der Wohnanteilsvorschriften und lasse sich raumplanerisch 
nicht begründen. Es bestehe dafür keine Notwendigkeit, denn eine Mittel-
schule im Quartier P. sei nicht standortgebunden, sie habe keinen Quar-
tierversorgungscharakter und sei ein Fremdkörper im Quartier. Schulnut-
zungen seien mittels einer ordentlichen Planung festzulegen (Zone für öf-

 

 

R1S.2019.05070 Seite 11 

fentliche Bauten). Die angefochtene Festlegung sei nicht sachgerecht, zu-
mal sie der Mitbeteiligten sogar ermögliche, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 
01 ein Bürogebäude oder einen anderen Gewerbebau zu erstellen, denn 
die Streichung des Wohnanteils sei nicht an einen Schulhausneubau ge-
bunden. Die Herabsetzung des Wohnanteils widerspreche auch dem Gebot 
der umfassenden Interessenabwägung nach Art. 3 Raumplanungsverord-
nung (RPV). Es würden sehr starke öffentliche Interessen für den Erhalt der 
Wohnnutzung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 sprechen, während höchs-
tens private Interessen der Mitbeteiligten für die Herabsetzung des Wohn-
anteils sprächen. Es sei der Mitbeteiligten gelungen, Behördenmitglieder für 
ihre eigenen geschäftlichen Interessen einzuspannen. Es handle sich um 
eine verpönte "individuell-konkrete" Planung zu Gunsten einer juristischen 
Einzelperson mit vielen hunderttausend Franken Planungsgewinn. Darin 
liege eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots, denn anderen Grundei-
gentümern lasse die Rekursgegnerin 1 keine solche "Planungswohltat" zu-
kommen. Das Motiv der Rekursgegnerin 1, der Mitbeteiligten einen nicht 
standortgebundenen Mittelschulbau im Wohngebiet zu ermöglichen, bilde 
keinen ernsten sachlichen Grund für die angefochtenen Festlegungen. 

3.2. 
Die Rekurrentschaft 2 führt aus, die Mitbeteiligte plane auf den Grundstü-
cken Kat.-Nrn. 01 und 02 die Errichtung eines Schulhauskomplexes für ei-
nen privaten Mittelschulbetrieb. Mit dem geltenden Wohnanteil von 90 % 
sei dies nicht möglich, weshalb die Vorinstanz die Zonenplanung und Bau-
ordnung dem Wunsch der Mitbeteiligten individuell-konkret entsprechend 
angepasst habe. Auf den genannten Grundstücken bestehe heute ein in-
ventarisiertes Baumeisterensemble mit einem schützenswerten Garten- 
bzw. Baumbestand. 

Bisher hätten im fraglichen Quartier nur die vom Kanton seit der inzwischen 
aufgehobenen "Sondernutzungsplanung Hochschule" der Wohnnutzung 
entzogene Grundstücke einen Wohnanteil von 0 % aufgewiesen; sie sollten 
gemäss Versicherungen des Kantons im Rahmen des Hochschulplanungs-
prozesses der Wohnnutzung zurückgegeben werden. Die Parzelle Kat.-Nr. 
02 mit einem heute geltenden Wohnanteil von 0 % habe bis kürzlich dem 
Kanton gehört und öffentlichen Aufgaben gedient. Die vom Kanton zugesi-
cherte Wohnnutzungs-Rückführung sei dem geplanten Mittelschulbetrieb 
ebenfalls im Wege gestanden. Deshalb sei diese Rückführung bislang aus-

 

 

R1S.2019.05070 Seite 12 

geblieben und es sei zu befürchten, dass auch dieses öffentliche Interesse 
dem privaten Vorhaben geopfert werden soll. Die Festsetzung der Planung 
Hochschulgebiet sei aber noch ausstehend. 

Mit der Herabsetzung des Wohnanteils auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 auf 
0 % werde sogar noch ein zusätzliches Grundstück vom Wohnanteil befreit. 
Dies sei ein Verstoss gegen erstrangige planungsrechtliche öffentliche Inte-
ressen und gegen die Planungsgrundsätze von Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 
Abs. 3 lit. a und b sowie Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes (RPG). Der 
raumplanerische Wohnungsschutz werde preisgegeben. Die Herabsetzung 
widerspreche der sozialen Zielsetzung der Wohnanteilsvorschriften und 
dem künftigen Wohnraumbedarf. Die Herabsetzung des Wohnanteils auf 
einzelnen Grundstücken im Interesse von neuen Nutzungen, mithin nicht 
zur Sicherung von bestehenden Nutzungen, sei unzulässig. Dies ergebe 
sich aus der Weisung des Stadtrates zur BZO-Teilrevision. Auch würden 
damit die Zonierungsanforderungen des RPG umgangen. Nur in der Zone 
für öffentliche Bauten sei eine verhältnismässige Dimensionierung und 
Festsetzung unter raumplanungsrechtlichen Hintergründen mit allen Inte-
ressenabwägungen möglich. 

Die von der Mitbeteiligten geplante "[…]-Nutzung" habe keinen Schülerbe-
zug zum Quartier und könne an beliebigen anderen Orten der gesamten 
Deutschschweiz betrieben werden. Es bestehe daher kein gewichtiges öf-
fentliches Interesse, im Wohnquartier den Wohnanteil von 90 % zu zerstö-
ren. Die heute bereits bestehende Durchlöcherung des Wohnanteils durch 
den Schulbetrieb der Mitbeteiligten sei mittels Ausnahmen vom Wohnan-
teilsplan herbeigeführt worden. Es bestehe ein wesentliches öffentliches In-
teresse am Schutz vor einer weiteren zonenwidrigen Expansion in bisher 
intakt genutzte Wohnbereiche. Das Wohnquartier sei bedrängt durch die 
umliegenden Schulen in den Zonen für öffentliche Bauten. Im Hochschul-
gebiet würden zigtausend Quadratmeter potentieller Wohnraum der Ausbil-
dung und der spitalärztlichen Versorgung geopfert. Im kantonalen Richtplan 
sei festgelegt worden, dass man im Gegenzug zu dieser massiven Bevor-
zugung von Nicht-Wohnnutzungsinteressen im Perimeter Hochschulgebiet 
Nicht-Wohnnutzungen durch den Kanton und andere Institute zurückge-
winnen solle. Aus dem kantonalen Richtplan ergebe sich somit, dass im 
fraglichen Gebiet Nicht-Wohnnutzungen keinen Vorrang hätten. Den Wohn-
interessen sei hier klar der Vorzug gegeben. In der Kernzone P. sei nicht 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 13 

nur der Wohnschutz vorrangig, sondern es sei sogar die Rückführung zu 
Wohnnutzung angesagt.  

Die Festsetzung des "Zusatz-Baubereichs mit Aufzonung" auf den Parzel-
len Kat.-Nrn. 01 und 02 mit Befreiung vom Wohnanteil wiederspreche Art. 1 
Abs. 2 und Art. 3 Abs. 3 lit. a und b sowie Abs. 4 RPG. Sie stehe auch im 
Widerspruch zu § 50 PBG und zu Art. 70c Abs. 1, 2, 5 und 6 BZO und stel-
le eine willkürliche Begünstigung einer einzelnen Grundeigentümerin dar. 
Damit verletze die Vorinstanz auch ihre Selbstbindungs-Verpflichtung (§ 
204 PBG), desavouiere ihre eigenen Denkmalschutzinteressen und verhin-
dere den mit der Kernzone angestrebten Ortsbildschutz. Es würden Inven-
tarobjekte zerstört. Der im rückwärtigen Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 01 
und 02 festgesetzte Baubereich missachte den inventarisierten Gartenbe-
reich (Baumbestand) als Bestandteil des gesamten Baumeisterensembles 
und das charakteristische, herkömmliche Überbauungsbild der offenen, in 
den strassenabgewandten Bereichen intensiv begrünten Bebauung. Er wi-
derspreche den aufgrund der Inventarisierung des Ensembles auf dem 
Grundstück Kat.-Nr. 02 zu beachtenden Schutzinteressen und beeinträchti-
ge das "Tschulok"-Objekt an sich. 

Der Gebietscharakter P. werde insbesondere bestimmt durch einfache, 
kleinmassstäbliche Baumeisterhäuser im Biedermeierstil der frühen Sied-
lungsverdichtung ab etwa 1850 (Art. 70c Abs. 1 BZO). Das bestehende 
Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 bilde exakt eine Baute ab, die 
diesen Gebietscharakter präge. Das inventarisierte Nachbargebäude auf 
der Parzelle Kat.-Nr. 02 sei ebenfalls ein Zeuge der frühen Siedlungsver-
dichtung. Beide Gebäude würden die südlich vorherrschende offene Be-
bauung mit schutzwürdigem Baumbestand im offenen Hinterhofbereich bis 
zu deren nördlichem Abschluss fortsetzen und seien charakteristisch für 
das Kernzonenbild. Der durch den fraglichen Baubereich ermöglichte Bau-
körper weiche vom prägenden Gebietscharakter völlig ab und breite sich 
grossvolumig und in geschlossener Bauweise in die zweite Bautiefe aus. 
Der Zusatzbereich sei ein riesiger kubischer Pfropf, der die ganze Typolo-
gie, wie sie gewachsen sei, zerstöre, namentlich den Übergang zu den 
durchgrünten Bereichen. 

Die angefochtenen Festsetzungen würden auch gegen die Pflichten 
verstossen, die aufgrund der Einstufung gemäss ISOS (Erhaltungsziel B: 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 14 

Strukturerhaltung) zu beachten seien, indem strukturbildende Elemente 
zerstört würden. 

Die Aufzonierung (Anmerkung: gemeint ist der Baubereich in der 2. Bautie-
fe) widerspreche ebenfalls den obigen Rechtsgrundsätzen, speziell mit dem 
Zusatz-Baubereich, denn sie ermögliche dort eine höhere und intensivere 
Bebauung. Die geltende Zonenordnung erlaube auf dem Grundstück Kat.-
Nr. 01 eine anrechenbare Fläche von 889 m2, die revidierte Zonenordnung 
eine solche von 1'800 m2 (Gebäudegrundfläche 450 m2 x 4 Vollgeschosse).   

Insgesamt gehöre die von der Mitbeteiligten angestrebte Nutzung nicht in 
ein ausgesprochenes Wohnquartier und schon gar nicht in den Bereich ei-
nes schützenswerten Ortsbildes. Schon heute staue sich wegen des beste-
henden Schulbetriebs der Mitbeteiligten regelmässig der Verkehr im ent-
sprechenden Abschnitt der P.-Strasse wegen der vielen aus diversen Regi-
onen herangefahrenen Schülerinnen und Schüler. Der Trottoirbereich wer-
de als "Schulhausplatz" vereinnahmt und die Aufteilung des Unterrichts 
längs der P.-Strasse und über die Strasse hinweg führe zu einer eigentli-
chen Integration des öffentlichen Strassenraums in den Schulbetrieb. Durch 
die strittige Festsetzung werde dies noch potenziert und ein Chaos an Ver-
kehrsstörungen und -gefährdungen produziert, da es auch an genügenden 
Parkierungsflächen fehle. Der Standort sei für die private Schule unzweck-
mässig (im Kontext der Baumeisterhäuser sonderbare Schulhausbau-
Architektur, unzureichend ausgestatteter Schulbetrieb, Einbezug der öffent-
lichen Strasse, Immissionen). Die in Frage stehende Schulnutzung mit Zu-
strom nicht nur aus dem Kanton Zürich sondern aus der ganzen Ost-
schweiz sei kein nichtstörender Betrieb. An der betrieblichen Nutzung im 
betroffenen Gebiet mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von 90 % be-
stehe kein überwiegendes öffentliches Interesse, zumal der Anteil Mittel-
schüler, der die Schule der Mitbeteiligten besuche, nur ca. 1 % betrage und 
sich das Einzugsgebiet bis in die Zentral- und Ostschweiz erstrecke. Für 
die Zukunft sei der Ausbau der Schule zu einem ost- und zentralschweize-
rischen Schulzentrum für alle A. Schulen geplant, v.a. was die Mittelschule 
anbelange. Das sei nicht zonenkonform. Es bestehe kein funktionaler Be-
zug zur Wohnnutzung. Laut Art. 41 BZO seien in "Gebieten" mit 90 % 
Wohnanteil nur nichtstörende Betriebe zulässig. Bei der Kernzone P. hand-
le es sich um ein WAP-90%-Gebiet, mit 0%-Ausnahmen, bei denen die 
Stadt einzelne Grundstücke von der WAP-Verpflichtung ausgenommen ha-

 

 

R1S.2019.05070 Seite 15 

be. Das mache das Gebiet an sich aber nicht zu einem Nicht-90%-Gebiet. 
Die Zonenkonformität nach Art. 41 BZO sei damit nicht gegeben.  

Das Quartier sei planungsrechtlich als Wohnquartier konzipiert und ausge-
staltet worden und heute als solches von hoher Qualität. Dem Vorhaben sei 
mit einer richtplangestützten Zuweisung zu einer Zone für öffentliche Bau-
ten oder einer An-/Umsiedlung der Schulnutzung in eine Quartiererhal-
tungs- oder Zentrumszone oder in die mittelfristig freiwerdende Zone für öf-
fentliche Bauten des Kinderspitals zu begegnen. Sodann fehle es den strit-
tigen Festsetzungen angesichts der massiven Begünstigung der Mitbeteilig-
ten an jeglicher grundstücksbezogenen Sicherung. Dies verstosse gegen 
öffentliche Interessen. 

Die Lobby der Mitbeteiligten habe mit persönlichen Gesprächen beim Bau-
vorstand interveniert (Anmerkung: Im Einwendungsverfahren nach § 7 
Abs. 2 PBG), der das Bauprojekt dann persönlich unterstützt habe (act. 
7.16). Die Stadt Zürich schütze Geschäftsinteressen der Mitbeteiligten. Die 
nach dem Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts von der Stadt 
Zürich zusätzlich herausgegebenen Akten würden zeigen, dass für die 
streitbetroffene Festsetzung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 (zusätzlicher 
Baubereich, Herabsetzung des Wohnanteils) keine planungsrechtlich kon-
forme Interessenabwägung vorgenommen worden sei. Der Planungsent-
scheid sei lediglich vor dem Hintergrund der konkreten Projektabsichten der 
Privatschule zu sehen. Er sei keinen planungsrechtlichen Abwägungen 
über den gesamten Betriebscharakter, über dessen Auswirkungen und 
Platzierung, über die Zonenkonformität desselben resp. eines bezweckten 
Gesamtbetriebs und/oder eines "Bauabsichten"-erweiterten Betriebs der 
Mitbeteiligten entsprungen. Die übergeordnete planungsrechtliche Interes-
senlage und die nutzungsplanerische Konstellation der Umgebung (Kern-
zone, ungenügend erschlossener, zonenfremder Standort in WAP-90%-
Gebiet) würden den relevanten Interessen des privaten Schulhausprojektes 
entgegenstehen. Bei den Bauabsichten der Mitbeteiligten auf dem Grund-
stück Kat.-Nr. 01 handle es sich nur um eine von weiteren, künftigen Aus-
bauetappen. Ziel sei die Errichtung eines zentral- und ostschweizerischen 
Schulstandorts mit einer neuen Turnhalle und weiteren Ausbildungsräu-
men. 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 16 

3.3. 
Die Rekursgegnerin 1 führt aus, ein konkretes Bauvorhaben sei nicht Ge-
genstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Zweck des Ortsbildschutzes 
seien in den Kernzonen sehr detaillierte Vorschriften über die Lage und 
Gestaltung der Bauten möglich. Diese müssten der Erhaltung des spezifi-
schen Ortsbildes dienen, wie es sich aus dem Gebietscharakter ergebe. 
Die Beschreibung des Gebietscharakters der Kernzone P. gemäss Art. 70c 
BZO trage den verschiedenen Ausprägungen der Kernzone Rechnung. Für 
den streitbetroffenen Bereich, welcher nicht in einem der drei dörflichen 
Kerne der Kernzone, sondern in einem Verbindungsgebiet liege, sei mithin 
nicht Absatz 1 dieser Bestimmung zu berücksichtigen. Im Verbindungsge-
biet zwischen den Dorfkernen herrsche eine engstehende, grossvolumige, 
meist viergeschossige Architektur vor, welche unter Absatz 2 beschrieben 
werde. Die Gebäude seien zumeist freistehend, weshalb von offener Be-
bauung, im Gegensatz zur Blockrandbebauung etwa an der Z.-strasse ge-
sprochen werde. 

Die Liegenschaft P.-Strasse 2 sei im Rahmen der Prüfung der Baumeister-
häuser nie zur Aufnahme ins Inventar vorgesehen gewesen und präsentie-
re sich gegenüber dem Gebäude P.-Strasse 1 eigenständig und in unter-
schiedlicher Ausgestaltung. Das Volumen des bestehenden Gebäudes so-
wie dessen Geschossigkeit würden mit dem nun in der Breite verkürzten 
und nach Südwesten verlängerten, rückwärtig versetzten Baubereich auf-
genommen. Dabei seien auch die vorbestandenen baulichen Entwick-
lungsmöglichkeiten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 mitberück-
sichtigt worden. Der Gartenbereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 sei 
nicht im Inventar enthalten, womit er auch unter alter Grundordnung 
W3/W4 hätte frei überbaut werden können.  

Das Gebäude P.-Strasse 1 und der Garten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 
seien inventarisiert. Im Zusammenhang mit dem rechtskräftigen Bauent-
scheid Nr. 791/16 betreffend Umbau Schulhaus mit Abbruch Nebengebäu-
de und Änderung der Gartengestaltung habe der Stadtrat die Gartenanlage 
und das Gebäude beurteilt (Feststellungsbeschlüsse vom 9. bzw. 23. März 
2016 in act. 4.13.3/4.13.4). Demgemäss weise der Garten keine herausra-
genden Qualitäten auf. Als schutzwürdig zu erhalten sei der rückwärtige 
Bereich – lediglich – als ein zum Baumeisterensemble P.-Strasse 1, 3 und 
4 passender Garten. Weiter sollen der Mammutbaum und die Hängebuche 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 17 

erhalten werden. Die Festlegung des angefochtenen Baubereichs berück-
sichtige diese Vorgaben und sei in Übereinstimmung mit dem Schutzziel 
festgelegt worden. Insbesondere tangiere die leichte Überstellung des 
Baubereichs im nördlichen Randbereich die Erhaltungsziele gemäss Fest-
stellungsbeschluss nicht. 

Die rekurrentischen Berechnungen zu den Nutzungsmöglichkeiten seien 
unvollständig und teilweise nicht korrekt. Ein direkter Vergleich der Nut-
zungsmöglichkeiten zwischen zwei Grundordnungen sei nicht ohne Weite-
res möglich. Die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und 02 seien diesbezüglich ge-
meinsam zu betrachten. Das nicht Streitgegenstand bildende Bauvorhaben 
habe rund 1'200 m2 Ausnützung nach Wohnzonenvorschriften beansprucht 
und habe sich bereits nach dem streitigen Kernzonenbaubereich gerichtet. 
Ob ein Mehrwert entstanden sei und inwiefern ein solcher ausgeglichen 
werden müsse, sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. 

Der festgelegte Baubereich sei hinsichtlich Volumen und Grösse mit dem 
Kernzonencharakter vereinbar und entspreche anderen Volumen in der na-
hen Umgebung. Die Ausrichtung des Bauvolumens erfolge strassenseitig 
nach Möglichkeit auf einer Flucht, entsprechend dem orthogonalen Charak-
ter der Bebauung. Im rückwärtigen Bereich seien die Bauvolumen verzahnt 
zueinander ausgerichtet. Dies zeige gerade auch der Bestand der rekurren-
tischen Liegenschaft. Der rückwärtige, heute nicht überbaute Bereich der 
Parzelle Kat.-Nr. 01 beschlage etwa die gleiche Grundfläche wie das rekur-
rentische Grundstück in der zweiten Bautiefe und hätte bisher überbaut 
werden können. Der Baubereich sei orthogonal ausgerichtet und schliesse 
die Bebauung in der zweiten Bautiefe zum inventarisierten Gartenensemble 
im Südosten ab. Durch die Reduktion der Breite würden die Durchgänge 
mit den seitlich befensterten Fassaden der Baumeisterhäuser entlastet. Die 
rückwärtige Fassadenlinie sei nicht ortsbildprägend. Die Gebäude in der 
zweiten Bautiefe seien engstehend zueinander verzahnt aufgereiht. Auch 
die Inventarobjekte P.-Strasse 5/6 verfügten demgemäss nicht über einen 
rückwärtigen Gartenbereich. Mit der Ausscheidung von Baubereichen und 
Profilerhaltungslinien seien diejenigen Gartenanlagen bestimmt worden, 
welche inskünftig nach Art. 25 BZO zu erhalten seien. 

Zur Wohnanteilsfestlegung hält die Rekursgegnerin 1 fest, Kernzonen seien 
keine reinen Wohnzonen. Zweck der Kernzone sei der Erhalt oder die Er-

 

 

R1S.2019.05070 Seite 18 

weiterung schutzwürdiger Ortsbilder in ihrer Eigenart. Die bauliche Eigenart 
sei mit der Nutzung verknüpft und beides zusammen mache die Eigenart 
des Ortsbildes aus. Die Kernzone P. sei um die Mittelschule R. angelegt 
und liege in unmittelbarer Nähe zu den Hochschulen. Das Gebäude P.-
Strasse 1 sei bereits im Jahr 1931 eine Privatschule gewesen und die 
Schule der Mitbeteiligten sei seit nahezu 100 Jahren am heutigen Standort 
ansässig und für das Geviert P. von prägender Bedeutung. An ihrem Fort-
bestand und an der zeitgemässen Weiterentwicklung bestehe ein erhebli-
ches öffentliches Interesse. Mit einem Bildungsangebot von der Spielgrup-
pe bis zur integrativen Mittelschule ergänze und entlaste die anthroposo-
phisch geführte Schule das öffentliche Schulangebot (vgl. Art. 117 Kan-
tonsverfassung [KV] und §§ 1 und 68 ff. Volksschulgesetz). Die Atelierschu-
le am Standort P.-Strasse sei im Jahr 2003 mit verschiedenen Bildungs-
gängen gegründet worden und führe seit 2008 auch einen Maturitätsab-
schluss. Insofern sei es nicht sachgerecht, von einer isolierten "neuen Mit-
telschule" auszugehen, welche keinen Bezug zum Standort habe. Ebenso 
wenig liege eine "weit überkantonal ausgerichtete Betriebsnutzung" vor. 

Das öffentliche Interesse zur Festlegung von Wohnanteilsvorschriften habe 
hauptsächlich in der Bekämpfung der Verödung der Innenstadt bestanden. 
Die von den Rekurrierenden genannte soziale Zielsetzung von preisgünsti-
gem Wohnraum werde nicht primär über den Wohnanteilsplan erreicht, 
sondern mit anderen Instrumenten, etwa über den neuen § 49b PBG. Mit 
Hilfe der Festlegung verschiedener Wohnanteile werde die Schulnutzung 
planerisch gesichert und ebendieser Eigenart des streitbetroffenen Gebiets 
Rechnung getragen. Schulnutzungen seien sowohl in Kern- als auch in 
Wohnzonen grundsätzlich zonenkonform. Das Nebeneinander von Schul-
standort und Wohngebiet habe das Geviert geprägt und solle weiterhin er-
halten bleiben. Schulen soll sodann für ihren Fortbestand auch eine zeit-
gemässe Entwicklung ermöglicht werden. Für alle Grundstücke der A. 
Schule, bei welchen noch ein Wohnanteil festgelegt gewesen sei, habe der 
Gemeinderat den Wohnanteil auf 0 % gesetzt. Dies entspreche dem ge-
setzgeberischen Willen, den Fortbestand und die angemessene Weiterent-
wicklung der Schule an diesem Standort nutzungsplanerisch zu sichern. 
Dieselbe Regelung werde mit der aktuellen BZO-Revision auch für andere 
Privatschulen in der Stadt Zürich getroffen. Die streitbetroffene Reduktion 
des Wohnanteils beruhe auf einer umfassenden Interessenabwägung zwi-
schen dem Ziel, die Verödung eines Quartiers zu verhindern, und dem Inte-

 

 

R1S.2019.05070 Seite 19 

resse am Standort der historisch gewachsenen und im Quartier veranker-
ten Schule. Letzterem sei ein höheres Gewicht beigemessen worden, denn 
die Gefahr einer Verödung des Quartiers wegen der Reduktion des Wohn-
anteils auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 könne nahezu ausgeschlossen 
werden. Die privaten Interessen der Rekurrierenden vermöchten das Er-
gebnis nicht zu entkräften.  

Im Rahmen der BZO-Revision 91/99 habe man für einige Grundstücke der 
Hochschulen im Umfeld des Perimeters Hochschule den Wohnanteil auf 
null gesetzt, weil dort entsprechende Nutzungen bestanden hätten. Mit der 
Umsetzung der Gebietsplanung Hochschulen würden diese Nutzungsbe-
dürfnisse wieder innerhalb des Perimeters Hochschulgebiet konzentriert. 
Darum könnten Grundstücke ausserhalb wieder dem Wohnraum zugeführt 
werden, weil sie nicht mehr durch die Hochschulen oder die Universität ge-
nutzt würden. Im Bereich der Kernzone P. seien es drei Grundstücke. Die 
vorliegend im Streit stehenden Grundstücke gehörten nicht dazu.  

Der geltend gemachten Verletzung der Rechtsgleichheit hält die Rekurs-
gegnerin 1 entgegen, die Festlegung sei sachlich begründet und entspre-
che den gebietsspezifischen Anforderungen. Die Rekurrentschaft 1 nutze 
ihre Liegenschaft zu privaten Wohnzwecken, die Mitbeteiligte betreibe eine 
Schule. Beide Nutzungen seien in der Kernzone zonenkonform. Die Diffe-
renzierung der Wohnanteile sei sachgerecht und beruhe auf den unter-
schiedlichen Nutzungsarten. Auch die Festlegung von Baubereichen oder 
Profilerhaltungslinien erfolge in Kernzonen grundstücksspezifisch entspre-
chend dem schützenswerten Ortsbild und Gebietscharakter. 

3.4.1. 
Im Feststellungsbeschluss vom 9. März 2016 betreffend die Festsetzung 
des Inventarblattes erwog der Stadtrat, der rückwärtige Garten auf dem 
Grundstück Kat.-Nr. 02 weise nur noch wenig Originalsubstanz auf und sei 
von keiner herausragenden Qualität. Er sei aber prägender Teil eines 
schützenswerten Baumeisterhaus-Ensembles aus dem 19. Jahrhundert. 
Ebenso sei er Teil einer schützenswerten Gruppe von Haus- und Villengär-
ten des Quartiers. Der rückwärtige Bereich sei als ein zum Ensemble pas-
sender Garten zu erhalten, ebenso wie der Mammutbaum und die Hänge-
buche, zwei das Quartierbild prägende Bäume. 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 20 

Nach § 203 Abs. 1 lit. c letzter Halbsatz PBG gehört zu den Schutzobjekten 
auch die "für ihre Wirkung wesentliche Umgebung", also die Umgebung, 
die wesentlich für das "eigentliche" Schutzobjekt bzw. dessen optische Wir-
kung ist. Darunter fallen bei Gebäuden etwa eine Park- oder Gartenanlage, 
ohne dass diese ihrerseits schutzwürdig sein müsste, ein Rebberg, der mit 
dem geschützten Landsitz ein Ganzes bildet, oder im Falle einer wegen ih-
res Situationswertes geschützten Villa Teile der sie umgebenden Fläche 
zur Freihaltung eines Sichtbereichs. Damit von "Umgebung" gesprochen 
werden kann, ist stets ein entsprechender räumlicher Bezug zum eigentli-
chen Schutzobjekt vorauszusetzen (BRGE I Nrn. 0165-0167/2012, E. 7.1, 
in BEZ 2013 Nr. 26). Mit dem Umgebungsschutz soll der Schutzzweck ge-
währleistet werden (vgl. VB.2012.00579 vom 21. November 2012, E. 5.1). 
Zu schützen ist der gebaute und natürliche entwicklungsgeschichtliche Be-
zugsraum von Baudenkmälern. Notwendig ist ein Schutz der Umgebung 
dann, wenn dieser zum Verständnis und zur Erhaltung des Einzel- oder Si-
tuationswertes eines geschützten Baudenkmals unerlässlich ist (Walter En-
geler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, St. Galler Schriften zur 
Rechtswissenschaft Band/Nr. 15, 2008, S. 170 f.). 

Somit stellt sich die Frage, ob vorliegend der an den inventarisierten Garten 
angrenzende Garten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 im Sinne von § 203 
Abs. 1 lit. c letzter Halbsatz PBG zu der für die Wirkung des Schutzobjektes 
wesentlichen Umgebung zu zählen ist. Dies ist zu verneinen. Der Gel-
tungsbereich einer der Denkmalpflege zuzurechnenden Schutzverfügung 
reicht in aller Regel bis zur Grundstücksgrenze der als schutzwürdig er-
kannten Liegenschaft, die aus einem oder (wohl seltener) mehreren Grund-
stücken (mit Hauptgebäude, Nebengebäuden, Vorgarten, Garten, Wegfüh-
rungen etc.) bestehen kann. Darüber hinaus geht der Geltungsbereich nur 
dann, wenn mit der Schutzverfügung explizit auch Nachbargrundstücke er-
fasst werden, die freigehalten werden oder nur beschränkt überbaubar sein 
sollen (BRKE II Nrn. 0051 und 0052/2009, E. 8, in BEZ 2009 Nr. 65). Ana-
loges muss auch für den Geltungsbereich eines Inventareintrags gelten. 
Der fragliche Garten ist Teil des Ensembles P.-Strasse 1, 3 und 4. Das Ge-
bäude auf dem streitbetroffenen Grundstück Kat.-Nr. 01 gehört nicht zu 
diesem Ensemble. Die Schutzwürdigkeit beschränkt sich auf die betreffen-
den Grundstücke. Im Feststellungsbeschluss über die Festsetzung des In-
ventars wird wie erwähnt erwogen, der rückwärtige Bereich sei als ein zum 
Ensemble passender Garten zu erhalten; vom rückwärtigen Raum auf dem 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 21 

angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 01 ist nicht die Rede. Wäre dieser für 
das Ensemble von Bedeutung, etwa als "Puffer" zwischen den Schutzob-
jekten und der Überbauung nordwestlich der Parzelle Kat.-Nr. 01, wäre das 
Inventar entsprechend festgesetzt worden. Es ist unter den gegebenen 
Umständen auch nicht davon auszugehen, dass die Denkmalpflegebehör-
de hier etwas übersehen hat. Somit begründet der Inventareintrag keine 
Vermutung, der Schutzumfang umfasse das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 
01 als eine für die Wirkung "wesentliche Umgebung" im Sinne von § 203 
Abs. 1 lit. c PBG. 

3.4.2. 
Der beanstandete Baubereich erstreckt sich um bis zu ca. 2,5 m in das 
Grundstück Kat.-Nr. 02 mit dem inventarisierten Garten hinein. Zu prüfen 
ist, ob der Bebauung des Baubereichs von vornherein denkmalschützeri-
sche Interessen entgegenstehen, womit sich die planerische Festsetzung 
als unzweckmässig herausstellen würde. Dies ist nicht der Fall. Die zu er-
haltenden beiden Bäume werden nicht tangiert. Auch das Schutzziel, den 
rückwärtigen Bereich als ein zum Ensemble passender Garten zu erhalten, 
bleibt grundsätzlich gewahrt, da der Baubereich nur geringfügig am Rand in 
den potentiell schützenswerten Garten hineinreicht. Letztlich wird aber in 
einem Baubewilligungsverfahren zu beurteilen sein, ob das konkrete Bau-
vorhaben das Schutzobjekt beeinträchtigt. Gegebenenfalls ist eine Schutz-
abklärung vorzunehmen. In Bezug auf das inventarisierte Baumeisterhaus 
P.-Strasse 1 ist festzuhalten, dass der fragliche Baubereich genügend 
Raum lässt, um einen Neubau mit der gebotenen Rücksichtnahme auf das 
Schutzobjekt (§ 238 Abs. 2 PBG) zu platzieren. 

3.4.3. 
Die Rekurrierenden monieren, der fragliche Baubereich stehe im Wider-
spruch zum schützenswerten Ortsbild, wobei sich ihre Kritik gegen den 
Baubereich richtet, soweit er sich in den rückwärtigen Teil der Grundstücke 
erstreckt. Die Form des Baubereichs ergibt sich vom Grundprinzip her aus 
zwei versetzt zueinander angeordneten Rechtecken und zielt auf zwei ent-
sprechend angeordnete, allenfalls zusammengebaute Bauvolumen ab. Das 
strassenseitig mögliche Volumen entspricht weitgehend dem heute vorhan-
denen Gebäude, wobei es gegenüber diesem rückwärtig ausgedehnt wer-
den kann. Das rückwärtige, zusätzlich erlaubte Bauvolumen entspricht in 
seiner Grössenordnung der vorhandenen Bebauung östlich bis südwestlich 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 22 

davon. Dies sowohl was die Körnigkeit, als auch was die Geschossigkeit 
angeht. Mit dem Baubereich wird die nordwestlich zwischen P.- und F.-
strasse in der zweiten Bautiefe vorhandene, engstehende Bebauung fort-
gesetzt. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 wird zwar eine relativ dichte Be-
bauung ermöglicht, die aber ihre Entsprechung in den umliegenden Parzel-
len findet. Nur südöstlich schliesst eine lockerere Baustruktur mit grossen 
Haus- und Villengärten an. Anzumerken ist, dass sich in der zweite Bautie-
fe der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 schon heute ein eingeschossiges 
Gebäude befindet. Der nordöstliche Teil des Baubereichs orientiert sich am 
bestehenden Gebäude P.-Strasse 2 und verläuft entlang von dessen Süd-
ost-, Nordost- und, etwas versetzt, der Nordwestfassade. Damit bleibt die 
ortsbildprägende Flucht der Häuserzeile entlang der P.-Strasse erhalten. 
Die rückwärtige Fassadenlinie wird demgegenüber von der Stadt Zürich zu 
Recht nicht als ortsbildprägend betrachtet.  

3.4.4. 
Das Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) gilt ledig-
lich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittel-
barer Weise. Bei der Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben – und 
damit insbesondere im Bereich der Nutzungsplanung – wird der Schutz von 
Ortsbildern demgegenüber in erster Linie durch kantonales und kommuna-
les Recht sichergestellt. Das ISOS ist für die kantonale und kommunale 
Raumplanung indes nicht bedeutungslos. Das Bundesgericht misst ihm die 
gleiche Bedeutung zu wie Sachplänen und Konzepten im Sinn von Art. 13 
RPG; ein Eintrag im ISOS ist deshalb nach Art. 6 Abs. 4 RPG im Rahmen 
der kantonalen Richtplanung und damit aufgrund der Behördenverbindlich-
keit von Richtplänen (Art. 9 Abs. 1 RPG) auch im Rahmen der kommunalen 
Nutzungsplanung zu berücksichtigen (AN.2016.00001 vom 13. Juli 2017, 
E. 2.4.3; zum Ganzen BGE 135 II 209, E. 2.1). Die Gemeinden werden im 
Richtplan ausdrücklich verpflichtet, dem ISOS Rechnung zu tragen (Kanto-
naler Richtplan, Richtplantext, Stand 18. September 2015, Ziff. 2.4.3 lit. c). 

3.4.5. 
Das Gebiet "P.", in dem die streitbetroffenen Grundstücke gelegen sind, 
wird im ISOS, soweit hier wesentlich, wie folgt umschrieben: "Durchmisch-
te, meist offene Bebauung auf orthogonalem Strassenmuster auf ebener 
Hangterrasse; hinter schmalen Gartenstreifen und niederen Mauern zu-
rückgesetzte, eng gereihte oder zu Blöcken zusammengebaute, zwei- bis 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 23 

viergeschossige Geschäftshäuser und Wohnbauten mit flachen Walm- oder 
Satteldächern und meist von Gurtgesimsen gegliederten Fassaden, [..]". 
Das Erhaltungsziel ist der Erhalt der wesentlichen strukturbildenden Ele-
mente. 

Das Gebiet P. soll mit der Teilrevision der BZO neu der Kernzone zugewie-
sen werden, womit der Schutz dieses schutzwürdigen Ortsbildes bezweckt 
wird (§ 205 lit. a und 50 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 24 Kantonale Na-
tur- und Heimatschutzverordnung [KNHV]). Für den überwiegenden Teil der 
Gebäude ist die Profilerhaltung vorgeschrieben oder wurden Baubereiche 
um die bestehenden Liegenschaften gelegt. Auf diese Weise schlägt sich 
das Erhaltungsziel des ISOS in der kommunalen Nutzungsplanung nieder 
und ist der Erhalt zumindest der wesentlichen strukturbildenden Elemente 
im Sinne des ISOS gesichert. Die Festsetzung des vorliegend beanstande-
ten Baubereichs steht nicht im Widerspruch dazu, weil die gegebene Bau-
struktur nur ganz lokal und in einem untergeordneten Ausmass verändert 
wird und keine wesentlichen strukturbildenden Elemente verloren gehen. 

3.4.6. 
Auch der Gebietscharakter, wie er in Art. 70c Abs. 1 BZO umschrieben 
wird, steht dem Baubereich nicht entgegen: "Anschliessend an die ehema-
ligen dörflichen Siedlungskerne P. (F.), B.-H.-Strasse (H.) und W. (H.) ist 
das Gebiet geprägt durch in der Regel einfache, kleinmassstäbliche Bau-
meisterhäuser im Biedermeierstil der frühen Siedlungsverdichtung ab etwa 
1850." Der Baubereich übernimmt strassenseitig im Wesentlichen den 
Grundriss des Baumeisterhauses P.-Strasse 2, womit der Abfolge der in-
ventarisierten Baumeisterhäuser nördlich und südlich (P.-Strasse Nrn. 5, 6, 
7) und der für das Ortsbild wesentlichen Strassenfront Rechnung getragen 
wird. Die rückwärtige Ausdehnung des Baubereichs beeinträchtigt den Ge-
bietscharakter nicht. Damit entspricht der Baubereich auch dem Zweck der 
Kernzonenvorschriften gemäss Art. 25 BZO, nämlich der Wahrung des Ge-
bietscharakters. Dass dies laut dieser Vorschrift "durch Pflege der beste-
henden Bau- und Grünsubstanz und deren eingepasste Ergänzung durch 
Bauten und Anlagen" erfolgen soll, bedeutet nicht, dass Neubauten auf be-
grünten Flächen ausgeschlossen sind, zumal die "eingepasste Ergänzung 
durch Bauten und Anlagen" ausdrücklich erwähnt ist.  

 

 

R1S.2019.05070 Seite 24 

Ein Widerspruch zu den Bestimmungen in Art. 70c Abs. 2, 5 und 6 BZO 
besteht nicht. Absatz 2 beschreibt "Villen des späten 19. und frühen 
20. Jahrhunderts mit baumbestandenen, eingezäunten Gärten", die die drei 
dörflichen Gebiete verbinden würden. Dies trifft nicht auf die vorliegend be-
troffenen Grundstücke zu, sondern u.a. auf die südlich angrenzenden Lie-
genschaften P.-Strasse 3 und 4. Absatz 5 beschreibt das Gebiet C.-
Strasse-/W.-Strasse und dasjenige beim ehemaligen Dorfkern P.. Die 
streitbetroffenen Grundstücke befinden sich nicht dort. Absatz 6 hält fest, 
im Gebiet P. herrsche die offene Bebauung vor; die Blockrandbauweise 
finde sich im Einzugsbereich der Z.-Strasse. Auch diesbezüglich ist kein 
Widerspruch auszumachen; der in Frage stehende Baubereich sieht keine 
geschlossene Bebauung vor. 

3.4.7. 
Eine angemessene Wohnqualität im Sinn von Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG 
bleibt offensichtlich gewährleistet. Insbesondere beträgt der Gebäudeab-
stand zu den benachbarten Liegenschaften im rückwärtigen Bereich weit 
mehr als das kantonalrechtliche Minimum von 7 m (§§ 270 f. PBG), womit 
einwandfreie wohnhygienische Verhältnisse gegeben sind.  

Sodann ist es unbehelflich, die Einordnung des geplanten Schulhausneu-
baus zu kritisieren. Dieser ist nicht Gegenstand der vorliegend angefochte-
nen Festsetzung. Aus den obigen Ausführungen geht hervor, dass der 
streitbetroffene Baubereich nicht im Widerspruch zu den Gestaltungsanfor-
derungen steht, welches ein konkretes Bauvorhaben erfüllen muss. Insge-
samt ist die Festsetzung des Baubereichs nicht zu beanstanden. 

3.4.8. 
Eine parzellenweise Festlegung bzw. Herabsetzung des Mindestwohnan-
teils ist zulässig, nicht nur zum planerischen Nachvollzug tatsächlich bereits 
vorhandener Nutzungen, sondern auch für künftige Nutzungen. Dies ergibt 
sich zunächst aus Art. 3 Abs. 6 BZO, der die einzelfallweise Senkung des 
Wohnanteils (bzw. die Abweichung von dem im Zonenplan festgelegten 
Wohnanteil) explizit vorsieht: "Der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnete Ge-
biete behalten diese Zuordnung, auch wenn der Wohnanteil im Einzelfall 
gestützt auf Vorschriften der Bauordnung oder des übergeordneten Rechts 
gesenkt wird." Eine Einzelfallweise Herabsetzung des Wohnanteils sehen 
auch die Bestimmungen von Art. 6 Abs. 5 BZO und Art. 6a Abs. 3 BZO vor. 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 25 

Ferner darf in Kernzonen gemäss Art. 40 Abs. 4 BZO in Gebieten mit ei-
nem vorgeschriebenen Wohnanteil von 90 % der Wohnanteil zugunsten 
von Betrieben und Einrichtungen, welche vorwiegend die in einem näheren 
Umkreis wohnende Bevölkerung mit Dingen oder Dienstleistungen des all-
täglichen Bedarfs versorgen, herabgesetzt werden. Auch diese Bestim-
mung zielt offensichtlich auf eine grundstücksweise Herabsetzung ab. Die 
genannten Vorschriften sind zwar nur im Baubewilligungsverfahren an-
wendbar, jedoch lässt sich daraus ableiten, dass nichts gegen eine parzel-
lenweise Festlegung im Planungsverfahren spricht. Im Ergebnis läuft es auf 
dasselbe hinaus. 

Dass die Nutzungsplanung die Durchmischung von Wohnnutzungen mit 
nicht störenden und mässig störenden Gewerbe- und Dienstleistungsbe-
trieben erlaubt, ergibt sich aus Art. 41 BZO. Demgemäss sind je nach 
Wohnanteil nicht störende oder mässig störende Gewerbe- und Dienstleis-
tungsbetriebe zulässig. Mit diesen planerischen Vorgaben wird bestimmt, 
inwieweit ein Konfliktpotenzial zwischen den verschiedenen Nutzweisen 
hinzunehmen ist. Die Einhaltung der umweltschutzrechtlichen, insbesonde-
re der lärmrechtlichen Vorschriften, bleibt aber in jedem Fall vorbehalten. 
Auch daraus lässt sich ableiten, dass aus nutzungsplanerischer Sicht nichts 
dagegen spricht, auf einem Grundstück den Wohnanteil auf null zu setzen, 
während er auf den benachbarten Parzellen 90 % beträgt. Auch in Gebie-
ten mit einem Mindestwohnanteil von weniger als 90 %, in denen mässig 
störende Betriebe zulässig sind (Art. 41 Abs. 2 BZO), kommt es zu einem 
Nebeneinander von Wohnen und mässig störenden Betrieben. Sodann er-
möglicht die Bauordnung eine Übertragung des Wohnanteils auf benach-
barte Grundstücke, womit Gebäude möglich sind, die vollständig oder vor-
wiegend gewerblich genutzt werden (Art. 6 Abs. 3 BZO).  

Darin, dass in den Vorschriften der BZO teils von "Gebieten mit einem 
Wohnanteil von 90 %" die Rede ist, ergibt sich kein Widerspruch zu den 
obigen Ausführungen, zumal dieser Begriff in Art. 41 Abs. 2 BZO nicht ver-
wendet wird. Schliesslich steht die parzellenweise Festlegung auch nicht im 
Widerspruch zu den Zielsetzungen des minimalen Wohnanteils (s. nachfol-
gende Ausführungen). 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 26 

3.4.9. 
Die Festsetzung eines minimalen Wohnanteils kann durch unterschiedliche 
Zielsetzungen motiviert sein. In den 1970er- und 1980er-Jahren wurde der 
seinerzeitige Wohnanteilsplan (WAP) als planungsrechtliches Mittel einge-
setzt, um den damaligen Bevölkerungsrückgang in der Stadt Zürich aufzu-
halten, indem er dem Verdrängungsdruck auf die Wohnnutzung entgegen-
wirken sollte. Durch Wohnanteilsvorschriften soll die Verödung der Innen-
stadt bekämpft sowie die Durchmischung von Arbeits- und Wohnplätzen 
und die Erhaltung von günstigem Wohnraum gefördert werden (s. RRB 
Nr. 4210/1983 in BEZ 1984 Nr. 7, VB.2009.00324 vom 18. November 2009, 
E. 5.5). Die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner in der Stadt Zürich 
ging nach einem Höchststand von etwa 440 000 Personen im Jahr 1962 bis 
in die 1990er-Jahre auf weniger als 360 000 Personen zurück. Der Prozess 
der Entstädterung endete in den späten 1990er-Jahren. Seither verzeichnet 
die Stadt Zürich wieder jährlich steigende Bevölkerungszahlen. Die Fest-
setzung von Mindestwohnanteilen dient – nebst weiteren planerischen Nut-
zungsvorgaben – dazu, dass für das erwartete bzw. planerisch avisierte 
Bevölkerungswachstum genügend Wohnfläche zur Verfügung steht (Teilre-
vision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich, BZO 2014, Erläute-
rungsbericht nach Art. 47 RPV, Ziff. 3.1. ff.). Im vorliegenden Fall geht es 
darum, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 eine bauliche Erweiterung der seit 
langem ortsansässigen A. Schule zu ermöglichen. Die Senkung des Wohn-
anteils ist dazu eine erforderliche und geeignete Massnahme. Die Stadt Zü-
rich bekundet ein erhebliches öffentliches Interesse am Fortbestand der 
anthroposophisch geführten Schule und an deren zeitgemässen Weiter-
entwicklung, weil sie das Bildungsangebot ergänze und die öffentlichen 
Schulen entlaste. Dem ist zuzustimmen, zumal die A. Schule seit den 
1920er-Jahren an der P.-Strasse ansässig ist und es sich um eine etablier-
te Institution handelt. Am öffentlichen Interesse ändert auch ein künftiger 
Ausbau des Areals an der P.-Strasse 8-14 nichts (s. dazu das Protokoll des 
Amtes für Städtebau vom 6. Dezember 2013, act. 33.2 und 38), zumal der 
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 geplante Neubau davon unabhängig reali-
siert werden kann. 

Der rekurrentische Einwand, die Mittelschule sei nicht auf einen Standort im 
Quartier P. angewiesen und habe keinen Quartierversorgungscharakter, 
verfängt nicht. Die Mitbeteiligte ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 
01 und hat dort die konkrete Möglichkeit, in unmittelbarer Nachbarschaft zu 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 27 

ihren bestehenden Schulgebäuden einen Neubau zu errichten. Massge-
bend ist das öffentliche Interesse an diesem spezifischen Vorhaben. Hypo-
thetische Alternativstandorte stehen nicht zur Diskussion. Solche wären 
gegebenenfalls bei der Gewichtung der privaten Interessen der Mitbeteilig-
ten zu berücksichtigen, sind indes nicht ersichtlich. Es liegt nur schon aus 
betrieblichen Gründen auf der Hand, dass an der Realisierung des Neu-
baus auf dem Grundstück, welches an ein bestehendes Schulgebäude der 
A. Schule angrenzt und das sich bereits im Besitz der Mitbeteiligten befin-
det, ein sehr erhebliches privates Interesse besteht. 

Das öffentliche Interesse der Stadt Zürich an der Schule beschränkt sich 
sodann nicht auf eine aus dem Quartier stammende Schülerschaft ("Quar-
tierversorgung"), sondern liegt darin, dass Kindern und Jugendlichen aus 
einem weiteren städtischen Umkreis dieses Angebot offensteht. In die Inte-
ressenabwägung einzubeziehen sind auf der anderen Seite öffentliche Inte-
ressen und private nachbarliche Interessen, die der Reduktion des Wohn-
anteils entgegenstehen. Entgegenstehende Interessen sind die Erhaltung 
der Wohnnutzung und einer angemessenen Wohnqualität (vgl. Art. 1 Abs. 2 
lit. abis RPG) sowie der Schutz des Wohngebietes vor schädlichen oder läs-
tigen Einwirkungen (vgl. Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG). Aus einer städtischen Ge-
samtsicht kommt dem Erhalt der Wohnnutzung als solches auf dem einzel-
nen Grundstück Kat.-Nr. 01 keine erhebliche Bedeutung zu, namentlich 
nicht bezüglich des Erhalts preisgünstiger Wohnungen (vgl. Art. 2quater Abs. 
1 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich). Auch wenn dort zurzeit preis-
günstiger Wohnraum vorhanden sein sollte, ist mit der beantragten Beibe-
haltung eines Wohnanteils von 90 % nicht gewährleistet, dass dies so 
bleibt. Es steht der privaten Eigentümerschaft jederzeit frei, Wohnungen in 
einem höheren Preissegment anzubieten. Sodann zeichnet sich das Quar-
tier durch eine durchmischte Nutzung aus und ist kein reines Wohnquartier. 
Ein in der Kernzone P. insgesamt zu niedriger Wohnanteil wird nicht gel-
tend gemacht.  

Im Rahmen der BZO-Revision 1991/1999 wurde auf einigen Grundstücken 
der Institutionen (ETHZ, Universität, Universitätsspital) im nahen Umfeld 
des Hochschulgebiets der Wohnanteil auf 0 % festgesetzt. Gemäss kanto-
nalem Richtplan sollen die baulichen Entwicklungsbedürfnisse für Bildung, 
Forschung, Gesundheit und Kultur nunmehr innerhalb des im Richtplan de-
finierten Perimeters Hochschulgebiet Zürich-Zentrum Priorität haben. Im 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 28 

Gegenzug soll der durch die Institutionen zweckentfremdete Wohnraum in 
den an das Hochschulgebiet angrenzenden Quartieren für eine zonenkon-
forme Nutzung wieder freigeben werden. Über diese Nutzungsänderungen 
soll im Rahmen des Gebietsmanagements zu den Hochschulen Bilanz ge-
führt werden. Mit der BZO-Teilrevision Hochschulgebiet Zürich-Zentrum 
sollen die für die Wohnraumrückführung geeigneten Objekte, auf deren 
Liegenschaften heute ein Wohnanteil von 0% besteht, zur Unterstützung 
der angestrebten Wohnraumrückführung auf nutzungsplanerischer Ebene 
angepasst werden, indem der Wohnanteil auf das Mass der an das Grund-
stück angrenzenden Wohnanteilsfestlegung hochgesetzt wird. Im Bereich 
der Kernzone P. sind von der Wohnraumrückführung drei Grundstücke be-
troffen, die vorliegend streitbetroffenen gehören nicht dazu (Kantonaler 
Richtplan Zürich, Richtplantext, Stand 28. Oktober 2019, Ziff. 6.2.1.; BZO-
Teilrevision Hochschulgebiet Zürich-Zentrum, Erläuterungsbericht nach 
Art. 47 RPV vom 14. März 2017, Ziffn. 3.1.4. und 4.6, www.stadt-
zuerich.ch). 

Die Wohnraumrückführung bezweckt somit die zumindest teilweise Kom-
pensation von Wohnraum, der innerhalb des Perimeters Hochschulgebiet 
Zürich-Zentrum für die Entwicklungsbedürfnisse der Hochschulen, Universi-
tätskliniken und Kulturinstitute verlustig geht bzw. sie stellt die Umsetzung 
der im Richtplan angestrebten Konzentration der Nutzungen dieser Institu-
tionen dar. Aus der im Richtplan festgesetzten Priorisierung der baulichen 
Entwicklungsbedürfnisse Bildung, Forschung, Gesundheit und Kultur im 
Perimeter Hochschulgebiet Zürich-Zentrum kann nicht e contrario auf eine 
Priorisierung der Wohnnutzung in den angrenzenden Gebieten, namentlich 
in der Kernzone P. geschlossen werden. Aus der Wohnraumrückführung 
ergibt sich daher für die Kernzone P. weder ein erhöhtes öffentliches Inte-
resse an der Erhaltung von Wohnraum noch der Auftrag zur Schaffung von 
zusätzlichem Wohnraum.  

3.4.10. 
Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG müssen Bauten und Anlagen dem Zweck der 
Nutzungszone entsprechen. Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbau-
ten bestimmt (§ 52 Abs. 1 PBG). Die kommunale Bau- und Zonenordnung 
kann gemäss § 52 Abs. 1 PBG auch gemischte Nutzungen zulassen und in 
Wohnzonen mässig störende (oder auch nur nicht störende) Betriebe er-
lauben. Werden mässig störende Betriebe in einer Wohnzone mit Gewer-

 

 

R1S.2019.05070 Seite 29 

beerleichterung gestattet, ist ein deutlich höheres Konfliktpotenzial hinzu-
nehmen als in reinen Wohnzonen. Ausgeschlossen sind hingegen Betriebe, 
die gegenüber der Wohnnutzung ein so erhebliches Konfliktpotenzial auf-
weisen, dass sie nach allgemeiner Erfahrung ein erträgliches Wohnen 
weitgehend verunmöglichen und deshalb in der Regel nur in reinen Gewer-
be- oder Industriezonen zugelassen sind. Stark störende Betriebe und sol-
che, die einen unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind hingegen nach 
§ 52 Abs. 3 PBG nicht zulässig. 

Bezüglich der im Hinblick auf die erlaubten Lärmeinwirkungen üblichen und 
seit je getroffenen (typisierten) Differenzierung zwischen nicht, mässig und 
stark störendem Gewerbe kommt seit dem Inkrafttreten des Umweltschutz-
gesetzes vom 7. Oktober 1983 und der Lärmschutz-Verordnung vom 
15. Dezember 1986 dem kantonalen und kommunalen Recht keine selb-
ständige Bedeutung mehr zu. Die Zulässigkeit von Betrieben richtet sich 
heute unter lärmschutzrechtlichen Aspekten ausschliesslich nach dem 
Umweltschutzgesetz und seinen Ausführungsbestimmungen. 

Soweit es um raum- und ortsplanerische Anliegen geht, haben die erwähn-
ten Kategorien von Betrieben ihre Bedeutung indessen nicht verloren. Zu 
den nicht vom Bundesumweltrecht erfassten Auswirkungen von Betrieben, 
welche die Wohnnutzung beinträchtigen können, zählen in der Praxis ne-
ben den Gefahren eines ungewöhnlich intensiven Fahrzeugverkehrs 
(RB 1994 Nr. 73) oder ideellen Immissionen (BRKE III Nr. 0104/2009 in 
BEZ 2010 Nr. 46; www.baurekursgericht-zh.ch) auch ästhetische Beein-
trächtigungen, so etwa durch eine in der Wohnzone situierte Verkaufsfläche 
für Occasionsfahrzeuge (BGE 117 Ib 147). 

Enthält die Bau- und Zonenordnung keine nähere Umschreibung der zuläs-
sigen Nutzungen, verlangt das Verwaltungsgericht in ständiger Praxis, dass 
Bauvorhaben nicht nur hinsichtlich der mit ihr verbundenen Immissionen, 
sondern auch von der raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine be-
stimmte Zone passen (funktionale Betrachtungsweise). Selbst Betriebe, die 
nicht gegen das Umweltschutzgesetz und seine Ausführungsbestimmun-
gen verstossen, können deshalb zonenwidrig sein, wenn sie ihrem Charak-
ter nach nicht in eine Zone passen.  

 

 

R1S.2019.05070 Seite 30 

Als mässig störend gelten beispielsweise übliche Handwerks- und Gewer-
bebetriebe, aber auch schon kleinere industrielle Betriebe, Schreinereien, 
Schlossereien, das Autogewerbe usw., insgesamt Betriebe mit Auswirkun-
gen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe 
bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind 
und nur vorübergehend auftreten. Die Vorschrift dient u.a. dazu, die Eig-
nung des Gebiets zu Wohnzwecken zu erhalten. Sie dient einem Ruhebe-
dürfnis der Wohnbevölkerung, dem die Zuordnung zu den massgeblichen 
Empfindlichkeitsstufen nicht gerecht wird. So verlangt der Wohnzweck am 
Wochenende und an Feiertagen nach Ruhepausen, die sich nicht auf den 
Lärm beschränken, sondern etwa auch den Mehrverkehr betreffen. 

3.4.11. 
Zonenvorschriften sind grundsätzlich generell und abstrakt formuliert. Wel-
che Arten von Nutzungen nach ihrer Immissionsstärke in einer bestimmten 
Zone zugelassen bzw. verboten sind, wird in typisierten, der allgemeinen 
Erfahrung entsprechenden Umschreibungen ausgesagt. Die Beurteilung 
der Zonenkonformität erfolgt daher abstrakt, losgelöst von den konkreten 
Einwirkungen in der Nachbarschaft. Entscheidend ist, ob mit der betreffen-
den Nutzung typischerweise Belästigungen verbunden sind, die über das 
hinausgehen, was normalerweise mit dem Wohnen verbunden ist. Erst in 
einer zweiten Beurteilungsstufe ist – gestützt auf das Umweltschutzgesetz 
und seine Ausführungen – zu prüfen, ob der Betrieb auch hinsichtlich der 
konkreten, für die Umgebung resultierenden Immissionen mit der Wohnnut-
zung vereinbar ist (BGr 1C_538/2011 vom 25. Juni 2012, E. 5.1.1). Ent-
sprechend ist bei der Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit einer gewerbli-
chen Nutzung zwischen den raumplanerischen und den umweltrechtlichen 
Aspekten zu unterscheiden.  

3.4.12. 
Mit den streitigen planerischen Festsetzungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 
01 soll die Erweiterung des Schulbetriebs der Mitbeteiligten ermöglicht 
werden. Es stellt sich die Frage, ob diese Nutzung zonenkonform ist. Art. 
41 Abs. 2 BZO lässt mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetrie-
be zu, wenn ein Wohnanteil von weniger als 90 % vorgeschrieben ist. Hier-
bei kommt es auf den Wohnanteil an, der auf dem betroffenen Grundstück 
gilt, und nicht – wie die Rekurrierenden vorbringen – auf den Wohnanteil im 
"Gebiet", mithin im weiteren Umfeld. Es tut somit nichts zur Sache, dass in 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 31 

der Kernzone P. ein Mindestwohnanteil von 90 % vorherrscht und es sich 
insoweit um ein "Gebiet mit einem Wohnanteil von 90 %" im Sinne von Art. 
41 Abs. 1 BZO handeln mag. Die grundstücksweise Festsetzung des 
Wohnanteils ist – wie bereits ausgeführt – zulässig. 

Es liegt nichts Ungewöhnliches darin, dass Schulanlagen inmitten von 
Wohngebieten liegen. Von einem Fremdkörper kann nicht gesprochen wer-
den, insbesondere nicht im Zusammenhang mit der seit Jahrzehnten an der 
P.-Strasse ansässigen A. Schule. Typischerweise passt eine Schule dieser 
Art und Grössenordnung hinsichtlich der mit ihr verbundenen Immissionen 
und von der raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine Kernzone, 
was im Übrigen auch für Kindertagesstätten zutrifft (s. Art. 40 Abs. 4bis 
BZO). Davon ist vorliegend im Rahmen der Interessenabwägung auszuge-
hen. Nicht zu verlangen ist, dass die Schule den Quartierbewohnern dient, 
da es sich nicht um eine reine Wohnzone handelt und die Zonenordnung 
dies nicht verlangt (vgl. VB.2009.00324 vom 18. November 2009, E. 4.3).  

Hinsichtlich der Lärmimmissionen ist ein gewisses Konfliktpotenzial zwar 
vorhanden, ein in lärmrechtlicher Hinsicht zulässiger Betrieb ohne "schädli-
che oder lästige Einwirkungen" im Sinne von Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG ist 
aber grundsätzlich möglich. Neue Anlagen müssen den Anforderungen von 
Art. 23 in Verbindung mit Art. 15 und 13 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes 
(USG) genügen, wonach die Lärmbelastung – spürbar – unter dem Niveau 
liegen muss, das die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden erheblich stören 
würde (Art. 25 Abs. 1 USG). Vorliegend wird keine Verletzung lärmrechtli-
cher Vorschriften geltend gemacht.  

Weiter steht auch die verkehrsmässige Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 
01 deren Nutzung zu Schulzwecken nicht entgegen, zumal es sich nicht um 
eine verkehrsintensive Nutzung handelt und das Grundstück mit öffentli-
chen Verkehrsmitteln sehr gut erschlossen ist (ÖV-Güteklasse A, s. GIS 
Kanton Zürich, Karte ÖV-Güteklassen). Dies gilt auch für die weiteren Ge-
bäude der Schule an der P.-Strasse 8-14. Die in Art. 3 Abs. 4 lit. b RPG 
verlangte gute Erreichbarkeit von Schulen ist sichergestellt. Allfällige heute 
bestehende Missstände, wie die angebliche Behinderung und Gefährdung 
des Strassenverkehrs durch Privatfahrzeuge, mit denen Schüler gebracht 
oder abgeholt werden, sind kein Grund, die Zonenkonformität zu verneinen. 
Solchen Missständen wäre mit polizeilichen oder betrieblichen Massnah-

 

 

R1S.2019.05070 Seite 32 

men zu begegnen, die aber nicht die Nutzungsplanung beschlagen. Dies 
gilt auch in Bezug auf die behauptete Integration des öffentlichen Strassen-
raums in den Schulbetrieb, soweit damit ein gesteigerter Gemeingebrauch 
moniert werden soll. Mehr als mässig störende Auswirkungen sind vom hier 
in Frage stehenden Schulbetrieb nicht zu erwarten, zumal dieser nur tags-
über stattfindet. Er kann darum als mässig störender Betrieb im Sinne von 
Art. 41 Abs. 2 BZO gelten. Soweit ergibt sich, dass die Festsetzung des 
Wohnanteils von 0 % nicht gegen raumplanerische Ziele oder Planungs-
grundsätze (Art. 1 und 3 RPG) verstösst. Insbesondere bleibt eine ange-
messene Wohnqualität gewährleistet (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 
lit. a und b RPG). 

Nachdem sich die auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 vorgesehene betriebli-
che Nutzung als zonenkonform herausstellt, kann offen bleiben, ob die frag-
liche Nutzung auch in einer Zone für öffentliche Bauten (Art. 24a BZO) 
möglich wäre. Die Bauordnung schreibt nicht vor, dass Schulbedürfnisse 
ausschliesslich in einer Zone für öffentliche Bauten untergebracht werden 
müssen. Die Beachtung der planungsrechtlichen Grundsätze und Verfah-
rensvorschriften sowie der im Spiel stehenden Interessen ist auch bei der 
vorliegend getroffenen Lösung gewährleistet. 

Im Ergebnis ist nachvollziehbar und liegt es im Ermessen der Rekursgeg-
nerin 1, das Interesse, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 eine Nutzung zu 
Schulzwecken zuzulassen, stärker zu gewichten, als die entgegenstehen-
den Interessen. Die Reduktion des Wohnanteils auf 0 % ist somit eine 
zweckmässige wie auch verhältnismässige planerische Festsetzung. 

3.4.13. 
Die Rekurrentschaft 1 verlangt, auch auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 sei die im 
Zonenplan vorgenommene Herabsetzung des vorgeschriebenen Wohnan-
teils von 90 auf 0 % aufzuheben. Der heute bestehende Wohnanteil von 90 
% sei zu bestätigen. 

Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ist nach geltender Zonenordnung kein 
Mindestwohnanteil vorgeschrieben, was mit der angefochtenen Teilrevision 
so bleiben soll. Die Nutzung des dort bestehenden Gebäudes zu Schul-
zwecken wurde lange vor Inkraftsetzung von Wohnanteilsvorschriften be-
willigt (s. act. 7.23). Somit entspricht die Wohnanteilsvorschrift der seit 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 33 

Jahrzehnten bewilligten und tatsächlich gelebten Nutzung. Die beantragte 
Heraufsetzung des Mindestwohnanteils auf 90 % wäre offensichtlich weder 
zweckmässig noch verhältnismässig, weshalb der Antrag abzuweisen ist. 

4. 
Die Rekurrierenden kritisieren, die Rekursgegnerin 1 habe die Zonenord-
nung dem Wunsch der Mitbeteiligten entsprechend individuell-konkret an-
gepasst. Gemäss Art. 4 Abs. 2 RPG sorgen die mit den Planungsaufgaben 
betrauten Behörden dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigne-
ter Weise mitwirken kann. Dementsprechend sind Nutzungspläne vor der 
Festsetzung öffentlich aufzulegen. Innert 60 Tagen nach Bekanntmachung 
kann sich jedermann bei der die Auflage verfügenden Instanz zum Planin-
halt äussern (§ 7 Abs. 2 PBG). Anders als im Rechtsmittelverfahren können 
im Einwendungsverfahren nicht nur Rechtsverletzungen, die unrichtige o-
der ungenügende Feststellung des Sachverhaltes oder die Unangemes-
senheit der Festsetzung vorgebracht werden (vgl. § 20 Abs. 1 VRG). Ande-
rerseits können Einwendende aus dem Mitwirkungs- bzw. Anhörungsver-
fahren keine spezifischen Rechte ableiten. Es genügt, wenn sich die Pla-
nungsbehörde materiell mit den Anliegen befasst.  

Die Mitbeteiligte hat von ihrem Mitwirkungsrecht Gebrauch gemacht, 
wodurch die Planungsbehörde Kenntnis von den Entwicklungsabsichten 
der Mitbeteiligten erhalten hatte und diese fortan in ihre nutzungsplaneri-
schen Überlegungen einbeziehen konnte. Daran ist nichts auszusetzen. Es 
ist nachgerade Zweck der öffentlichen Planauflage und des Einwendungs-
verfahrens, dass interessierte Personen ihre Vorschläge und Einwendun-
gen rechtzeitig in den Planungsprozess einbringen und so allenfalls den 
Planungsentscheid (noch) beeinflussen können. In der Berücksichtigung 
der Einwendungen der Mitbeteiligten liegt auch keine rechtsungleiche Be-
handlung der Rekurrentschaft 1. Die tatsächlichen Gegebenheiten auf den 
betreffenden Grundstücken sind nicht identisch, ebenso wenig die Interes-
senlage bezüglich der Schulnutzung, weshalb die unterschiedlichen plane-
rischen Festsetzungen gerechtfertigt sind.  

Sodann trifft es zwar zu, dass die von der Mitbeteiligten beabsichtigte Nut-
zung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 planerisch nicht gesichert ist. Die grund-
stücksbezogene Festlegung einer bestimmten Nutzweise ist der Bau- und 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 34 

Zonenordnung fremd, dies im Unterschied zum Gestaltungsplan (s. § 83 
Abs. 1 PBG). Auf eine dahingehende Sicherung kann vorliegend indes ver-
zichtet werden. Das Grundstück befindet sich im Eigentum der I.-Stiftung. 
Diese plant wie erwähnt auf dem Grundstück den Neubau eines Schulhau-
ses. Es erfolgte bereits die Baueingabe für ein konkretes Projekt und es 
wurde eine Baubewilligung erteilt, welche jedoch im Rechtsmittelverfahren 
aufgehoben werden musste, weil der Wohnanteil von 90 % dem Vorhaben 
entgegenstand. Weiter hat sich die Mitbeteiligte im Planungsprozess dafür 
verwendet, dass mit der Senkung des Wohnanteils die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für ihr Vorhaben geschaffen werden. Unter diesen Um-
ständen und mit Blick auf den Stiftungszweck der Mitbeteiligten kann nach 
Treu und Glauben faktisch ausgeschlossen werden, dass die Parzelle Kat.-
Nr. 01, soweit sie nicht weiterhin der Wohnnutzung dient, nicht für den Be-
trieb eines Schulhauses der A. Schule genutzt wird. 

5.1. 
In ihrer Triplik machte die Rekurrentschaft 1 erstmals geltend, die Rekurs-
gegnerin 1 habe weder zur Aufhebung des Wohnanteils noch zur massiven 
Erweiterung des Baubereichs und der Verdoppelung der Ausnützung auf 
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 ein Mitwirkungsverfahren nach § 7 Abs. 2 PBG 
und Art. 4 RPG durchgeführt. Dies gehe nicht an, da es sich um gewichtige 
nachträgliche Änderungen handle. 

5.2. 
Weil die Rekursfrist von § 22 VRG eine gesetzliche Verwirkungsfrist ist, 
entfalten nach Fristablauf vorgenommene Prozesshandlungen grundsätz-
lich keine Rechtswirkungen mehr. Wie der Antrag kann auch die Begrün-
dung des Rekurses nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr 
erweitert werden. Im Rahmen des Replikrechts darf die Rekursbegründung 
nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft (einschliesslich allfälliger 
Mitbeteiligter) neu Vorgebrachten erweitert werden, und im Übrigen auch 
mit Bezug auf Akten, die innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen 
nicht eingesehen werden konnten. 

Als Folge der behördlichen Untersuchungspflicht (§ 7 Abs. 1 VRG) steht es 
indes im Ermessen der Rekursinstanz, auch verspätete Parteivorbringen zu 
berücksichtigen (RB 1994 Nr. 16; zum Ganzen Alain Griffel, in: Kommentar 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 35 

VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 16 und 23). Dieser Spiel-
raum lässt sich auch daran erkennen, dass die Rekursinstanz auch nicht 
gerügte Aspekte in die Beurteilung einer angefochtenen Anordnung mit 
einbeziehen kann; dies vor allem dann, wenn offensichtliche Rechtsmängel 
vorliegen oder wenn nicht gerügte Rechtsmängel in einem (engen) Zu-
sammenhang mit den Parteivorbringen stehen (VB.2014.00245 vom 4. De-
zember 2014, E. 3.3, und dort zitierte Lehre). 

Vorliegend besteht kein Anlass, auf die verspätete Rüge einzugehen, zu-
mal kein offensichtlicher Rechtsmangel erkennbar ist. Bei der Berücksichti-
gung von Einwendungen ist keine neue Planauflage vorgesehen und der 
Rechtsschutz betroffener Dritter ist gewährleistet. 

6. 
An dieser Stelle ist zusammenfassend festzuhalten, dass die Rekurse in 
Bezug auf die beanstandeten Festsetzungen auf den Grundstücken Kat.-
Nrn. 01 und 02 abzuweisen sind. 

7.1. 
In Bezug auf die Festsetzung des Baubereichs auf dem Grundstück Kat.-
Nr. 03 der Rekurrentschaft 2 wird von dieser beanstandet, diese widerspre-
che der Eigentumsgarantie, da diesem Eingriff nur unzureichende öffentli-
che Interessen zukommen würden im Vergleich zu den öffentlichen und 
privaten Interessen am Fortbestand der Rechtmässigkeit der bestehend ge-
regelten Wohnhygiene, Überbauung und Bebaubarkeit des Grundstücks, 
alles bei seit der letzten Zonenplanrevision unverändert gebliebenen Ver-
hältnissen. Die Festsetzung widerspreche auch Art. 1 Abs. 2 lit abis RPG. 
Die Wohnqualität solle nicht zu Gunsten einer Kulissen-Zonierung beein-
trächtigt werden, welche auf einer 2013 entstandenen Auffassung eines 
Stadtplanungsamtes beruhe. Die Festsetzung ignoriere aber auch die Be-
dürfnisse der Wohnbevölkerung noch weiter (Art. 3 Abs. 3 RPG). Das heute 
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 bestehende und ein künftiges Gebäude 
würden zu Gunsten des neuen zusätzlichen Baubereichs auf der Parzelle 
Kat.-Nr. 01 zurückgedrängt. Gleichzeitig reiche der Baubereich bis ca. 3,7 
m an das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 heran, was Gebäudeabstände 
zum profilgeschützten Gebäude auf Kat.-Nr. 04 von etwa 4 m ergebe. Dies 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 36 

sei wohnhygienisch nicht sinnvoll und könne auf 15 Jahre nicht als realis-
tisch umsetzbar bezeichnet werden. Der Baubereich beruhe auf der Vor-
stellung, es sei nun für alle Zukunft "Ortsbild-mässig" sicherzustellen, dass 
das Quartier hier mehr oder weniger sanft oder rauh (Profillinie) in eine 
durchgängig rechtwinklige Ausrichtung der Gebäudekuben gezwungen 
werden müsse. Solches sei aus dem gewachsenen Überbauungsbild nicht 
abzuleiten. Die Gebäude würden sich an den historischen Grundstücks-
grenzen orientieren und es gehe nicht an, diese nach den in der Baumeis-
terepoche erstellten Gebäuden auszurichten. Auf dem benachbarten 
Grundstück Kat.-Nr. 05, auf dem ebenfalls ein zeitgenössisches Haus mit 
einem nicht orthogonalen rückwärtigen Fassadenbereich stehe, sei der 
Baubereich nicht orthogonal festgesetzt worden. Im weiteren sei heute eine 
anrechenbare Geschossfläche von rund 420 m2 und eine Gebäudegrund-
fläche von rund 440 m2 realisiert. Mit dem neuen Baubereich würden die 
bisherigen Ausnützungsmöglichkeiten beschränkt. 

7.2. 
Die Rekursgegnerin 1 führt aus, mit der Festsetzung der Kernzone sollen 
bestehende Baustrukturen bewahrt werden. Zudem sollen die Baubereiche 
möglichst so angelegt werden, dass die bestehenden Nutzungsmöglichkei-
ten erhalten werden könnten. Vorliegend habe man im nördlichen Bereich, 
vom rekurrentischen Grundstück her gesehen, die Baubereiche rechtwink-
lig festgelegt, weil sie keine wesentlichen Nutzungseinschränkungen be-
wirkt hätten. Im südlichen Bereich jedoch hätte die Begradigung zu über-
mässigen Nutzungseinschränkungen auf den Parzellen geführt. 

Die Gebäude im Geviert seien orthogonal zu den Strassenzügen ausge-
richtet. Diese Struktur präge die Kernzone P. und die Baubereiche an der 
F.-Strasse würden sich daran orientieren. Sie seien rechtwinklig festgelegt 
worden, soweit dadurch nicht eine wesentliche Nutzungseinschränkung re-
sultiere. Deshalb folge der Baubereich auf der rekurrentischen Parzelle an 
der nordöstlichen Seite nicht der bestehenden Fassade. Im Geviert würden 
sich die Baubereiche an der F.-Strasse zudem rückversetzt an den Gebäu-
devolumen in der zweiten Bautiefe zur P.-Strasse orientieren. Hier zeige 
sich, dass sich die bestehende Bebauung in der zweiten Bautiefe nicht an 
der westlich diagonal verlaufenden Grundstücksgrenze, sondern am ortho-
gonalen Muster der Strassenzüge ausrichte. Das Hauptgebäude auf dem 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 37 

Grundstück Kat.-Nr. 04 halte sodann einen Grenzabstand von rund 5 m ein. 
Lediglich das eingeschossige Nebengebäude stehe näher an der Grenze. 
Durch diese Ausrichtung der Bauten werde der zitierten Wohnhygiene ohne 
weiteres Rechnung getragen. Der Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 
03 bilde den Abschluss zum Ensemble der inventarisierten südöstlichen 
Gartenbereiche. Die beanstandete "Begradigung" liege im wesentlichen öf-
fentlichen Interesse des Ortsbildschutzes. Die orthogonale Ausrichtung 
werde gerade auch im ISOS als prägendes Element aufgeführt. Im Interes-
se des Ortsbildschutzes lasse es sich nicht immer vermeiden, dass einzel-
ne Gebäude teilweise baurechtswidrig würden. Das dabei geringfügig im 
östlichen Bereich durch den Baubereich angeschnittene Gebäude geniesse 
in diesem untergeordneten Mass Bestandesschutz nach § 357 Abs. 1 PBG.  

7.3. 
Mit ihrer Replik zog die Rekurrentschaft 2 ihren Hauptantrag gemäss Ziff. 
A. 2 (Aufhebung des Baubereichs auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03) zurück. 
Zu prüfen bleibt der Eventualantrag, wonach der Baubereich an der Oste-
cke dergestalt zu erweitern sei, dass er das bestehende Gebäude nicht 
durchschneide. Dazu führen die Rekurrierenden in der Replik aus, die be-
stehende Bausubstanz werde als rechtswidrig festgesetzt (Art. 27 Abs. 1 
BZO) und auf die Bestandesgarantie (§ 357 PBG) reduziert. Dafür fehlten 
ein hinreichendes konkretes öffentliches Interesse und die Zweckmässig-
keit. Die mit dem Baubereich angestrebte Orientierung leite die Rekursgeg-
nerin 1 aus den Verläufen der P.- und F.-Strasse ab sowie aus den ortho-
gonal verlaufenden Fassadenfluchten, verbunden mit den Gebäudeverläu-
fen der Gebäuderückseiten an der P.-Strasse. Wenn die Rekursgegnerin 1 
vorbringe, die Planung (eines Neubaus) solle stimmig und entsprechend 
dem Ortsbildcharakter erfolgen, sei ihr entgegenzuhalten, dass das Ge-
bäude der Rekurrentschaft 2 den Ortsbildcharakter im Geviert mitbestim-
me. Dessen Eigenart werde nicht zuletzt bestimmt durch den sich ver-
schmälernden Verlauf der P.- und der F.-Strasse, was wiederum einen 
Übergang von drei zu zwei Bautiefen verursacht habe. Es könne nicht das 
Ziel sein, ein rückwärtig durchzusetzendes Rastersystem zu erzwingen, 
welches weder allgemein wahrgenommen werde, noch dem heutigen, ge-
rade historisch zum Kernzonenstandart gewachsenen Geviertsbild imma-
nent sei. Eine künftige "Stimmigkeit" genüge nicht als Grundlage für den 
Eigentumseingriff längs des Ostbereichs. Dazu genügten der in der BZO 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 38 

beschriebene Gebietscharakter, die Bestimmung von § 238 Abs. 2 PBG 
und die Schutzziele der Schutzobjekte in der Nachbarschaft. 

7.4. 
In ihrer Duplik fügt die Rekursgegnerin 1 an, das rekurrentische Gebäude 
sei für das Ortsbild nicht prägend, weshalb ein Baubereich und nicht etwa 
eine Profilerhaltungslinie festgesetzt worden sei. Dem orthogonalen Cha-
rakter der Kernzone folgend stünden die Gebäude an den Strassen auf ei-
ner Linie. Dementsprechend seien auch Baubereiche etwa an der Pe.-
Strasse, an der F.-Strasse und an der P.-Strasse strassenseitig auf einer 
Linie festgelegt worden. Im rückwärtigen Bereich würden sowohl die Bau-
ten mit Profilerhaltung als auch die Baubereiche verschiedene Bautiefen 
aufweisen. Entsprechend dem Charakter des Gevierts sei rückwärtig der 
parallele Fassadenverlauf angestrebt worden. Dieser befinde sich vielerorts 
nicht auf gleicher Höhe. 

7.5. 
Im Perimeter der Kernzone P. wurden für die ganz überwiegende Zahl der 
Gebäude Profillinien festgesetzt und bei den übrigen Grundstücken vorwie-
gend Baubereiche. Der vorliegend in Frage stehende Baubereich auf der 
Parzelle Kat.-Nr. 03 ist auch im Gesamtkontext des Instrumentariums zu 
beurteilen, mit dem die zonengemässe Nutzweise bestimmt wird. Die von 
der Rekursgegnerin 1 beschriebene Bebauungsstruktur ist zutreffend; auf 
ihre diesbezüglichen Ausführungen kann verwiesen werden.  

Zwar verlaufen die rückwärtigen Grundstücksgrenzen im Bereich der Par-
zelle Kat.-Nr. 03 – der historischen Gemeindegrenze folgend – schräg zur 
Achse P.- und F.-Strasse. Die Ausrichtung der Gebäude auf den betreffen-
den Grundstücken, namentlich auf der an das Grundstück Kat.-Nr. 03 an-
grenzenden Parzelle Kat.-Nr. 04 und auf dem Grundstück nordwestlich da-
von, folgt aber grossmehrheitlich nicht dieser schrägen Linie sondern den 
Strassenzügen. Die Ausrichtung des beanstandeten Baubereichs auf dem 
Grundstück Kat.-Nr. 03 orientiert sich an dieser Struktur und erscheint für 
deren Erhalt, der mit der Festsetzung der Kernzone angestrebt wird (§ 50 
Abs. 1 PBG), als zweckdienlich. Dies in Verbund mit der allgemeinen Ge-
staltungsvorschrift von § 238 Abs. 2 PBG. Demgegenüber lässt sich aus 
der Beschreibung des Gebietscharakters in Art. 70c BZO für das in Frage 
stehende Grundstück keine bestimmte Bebauungsweise ableiten, zumal 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 39 

die Orthogonalität der Bebauung keine Erwähnung findet. Anzufügen ist 
sodann, dass mit dem Baubereich auch die Anzahl der zulässigen Vollge-
schosse und die maximal zulässige Gebäudegrundfläche bestimmt wird 
(Art. 30 Abs. 2 lit. c und d BZO).  

Die gegenüber der Achse der F.-Strasse teilweise schräge Stellung des re-
kurrentischen Gebäudes ist in der vorherrschenden Struktur untypisch und 
in diesem Sinne entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft 2 nicht prä-
gend. Es trifft auch nicht zu, dass der sich laut der Rekurrentschaft 2 ver-
schmälernde Verlauf der P.- und der F.-Strasse einen Übergang von drei 
zu zwei Bautiefen verursacht hat. Im Bereich des rekurrentischen Grund-
stücks und bis zur Z.-Strasse verlaufen die beiden Strassen parallel. Gegen 
die S.-Strasse und die G.-Strasse nimmt der Abstand etwas ab. Ein Zu-
sammenhang zwischen den Abständen und der Anzahl Bautiefen ist indes 
nicht erkennbar.  

Für das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 wurde eine Profilerhal-
tungslinie festgesetzt. Damit ist sichergestellt, dass kein grösseres Bauvo-
lumen als das heute bestehende eingeschossige Nebengebäude nahe an 
die Grenze zum Grundstück der Rekurrentschaft 2 gestellt werden darf. Die 
wohnhygienischen Verhältnisse und die Wohnqualität (Art. 1 Abs. 2 lit abis 

RPG) bleiben einwandfrei. Gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG sind die Siedlungen 
nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdeh-
nung zu begrenzen. Inwiefern dies in anderer Hinsicht als der Wohnhygie-
ne und der Wohnqualität, die wie gesagt gewährleistet sind, nicht der Fall 
sein soll, wird nicht begründet und ist auch nicht ersichtlich.  

Der Baubereich auf dem südöstlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 05 
weicht namentlich mit seiner nordöstlichen (rückwärtigen) Begrenzung von 
der orthogonalen Struktur ab, weil sich hier wegen der Grösse und Form 
der Parzelle andernfalls unverhältnismässige Einschränkungen in der 
Grundstücksnutzung ergeben hätten. 

Insoweit ist festzuhalten, dass die Festlegung des Baubereichs auf der re-
kurrentischen Parzelle Kat.-Nr. 03 als zweckmässig erscheint und den Zie-
len und Grundsätzen der Raumplanung entspricht. Ein öffentliches Interes-
se daran ist zu bejahen. Die eventualiter beantragte marginale Erweiterung 
des Baubereichs in der östlichen Ecke, was grundsätzlich auf eine Umfah-

 

 

R1S.2019.05070 Seite 40 

rung des bestehenden Gebäudegrundrisses hinausläuft, würde nichts an 
den Ausnützungsmöglichkeiten bezüglich der im Baubereich maximal zu-
lässigen Vollgeschosse und der maximal zulässigen Gebäudegrundfläche 
ändern. Eine erhebliche Beschränkung künftiger Bebauungsmöglichkeiten 
ist ebenfalls nicht auszumachen, insbesondere was die Ausschöpfung der 
maximal zulässigen Gebäudegrundfläche von 430 m2 anbetrifft. Soweit das 
bestehende Gebäude mit einer Grundfläche von ca. 436 m2 den streitbe-
troffenen Baubereich mit einer Fläche von ca. 5 m2 überstellt, geniesst es 
Bestandesgarantie (§ 357 Abs. 1 PBG). Es wird nicht dargelegt und ist 
auch nicht ersichtlich, inwiefern dies unzumutbar sein soll. Insbesondere 
wäre es weder nach den Grundsätzen der Bestandesgarantie noch mit der 
beantragten Erweiterung des Baubereichs möglich, das Gebäudevolumen 
im Bereich der östlichen Gebäudeecke im Rahmen eines Umbaus auszu-
dehnen. Damit erweist sich die Festlegung des Baubereichs als verhältnis-
mässig. 

Nach dem Gesagten ist der Rekurs der Rekurrentschaft 2 auch in diesem 
Punkt abzuweisen. 

8. 
Zusammengefasst sind die Rekurse abzuweisen. 

9.1. 
Ausgangsgemäss und unter Berücksichtigung des jeweils verursachten 
Verfahrensaufwands (namentlich drei verfahrensleitende Zwischenverfü-
gungen im Verfahren G.-Nr. R1S.2017.05138) sind die Verfahrenskosten 
zu je 1/5 den Rekurrierenden 1 bis 5 aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes [VRG]). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr 
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt 
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; 
§ 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der 

 

 

R1S.2019.05070 Seite 41 

Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: 
Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit den 
Planungsmassnahmen verbundene Eingriffe in das Eigentum bzw. damit 
verbundene Interessen), des getätigten Verfahrensaufwandes (im ersten 
Verfahrensgang zweiter Schriftenwechsel, Durchführung eines Abteilungs-
augenscheins und zahlreiche zu behandelnde prozessuale Anträge; im 
zweiten Verfahrensgang ein weiterer Schriftenwechsel, mehrere Zwischen-
entscheide und Durchführung einer öffentlichen Verhandlung), des Um-
fangs des vorliegenden Urteils und der Vereinigung mehrerer Rekursver-
fahren ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 15'000.-- festzusetzen 
(BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 
2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 
vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 
2014; www.baurekursgericht-zh.ch). Davon in Abzug zu bringen ist die Ge-
richtsgebühr im Betrag von Fr. 3'600.--, welche von den im ersten Verfah-
rensgang Rekurrierenden D. M.-S. und T. G. im ersten Verfahrensgang (G.-
Nr. R1S.2017.05138) bezahlt wurde, die auf eine Beschwerde gegen das 
Rekursurteil vom 18. Mai 2018 verzichteten. Damit resultiert eine von den 
im Verfahren verbliebenen Rekurrierenden zu bezahlende Gerichtsgebühr 
von Fr. 11'400.--. Bei den Zustellkosten wird der von D. M.-S. und T. G. be-
reits bezahlte Anteil ebenfalls berücksichtigt. 

9.2.1. 
Die unterliegende Partei kann zu einer angemessenen Entschädigung für 
die Umtriebe der Gegenpartei verpflichtet werden, wenn die rechtsgenü-
gende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen 
besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes 
rechtfertigte (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Vorliegend sind die Voraussetzungen 
für die Ausrichtung einer Umtriebsentschädigung erfüllt. Deren Bemessung 
richtet sich nach § 8 GebV VGr. Zu berücksichtigen ist, dass der Rekurs-
entscheid vom 18. Mai 2018 bezüglich der Entschädigungsfolgen für D. M.-
S. und T. G. in Rechtskraft erwachsen ist. Der gestützt auf jenen Entscheid 
auf sie entfallende Anteil betrug insgesamt Fr. 1'000.--. Demnach ist im vor-
liegenden Verfahren der anwaltlich vertretenen Mitbeteiligten zulasten der 
im Verfahren verbliebenen Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung in 

 

 

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der Höhe von insgesamt Fr. 4'000.-- zuzusprechen. Da die Umtriebsent-
schädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehr-
wertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in 
BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).  

9.2.2. 
Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. 
Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen un-
geachtet hatte die Behörde im Rechtsmittelverfahren keinen besonderen, 
über die Bearbeitung im Planungsverfahren erheblich hinausgehenden Zu-
satzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG 
sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung einer Umtriebsent-
schädigung an die Vorinstanz abzusehen ist. 

[…]