# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb6a443c-fc4d-512a-89ba-215e2ab477d3
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-28
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 28.07.2023 III 2023 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-28_2023-07-28.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 28

Entscheid vom 28. Juli 2023 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. D.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Am 25. Oktober 2021 reichte die C.________ AG (nachstehend: Bauherr-
schaft) beim Gemeinderat Wollerau ein Gesuch für den Rückbau der bestehen-
den Scheune und den Bau eines Terrassenhauses mit fünf Einheiten auf dem 
Grundstück KTN __01 (1'181 m2), E.________, Wollerau, ein. Das Grundstück 
liegt in einer Wohnzone für zwei Geschosse (W2). Im Süden, Westen und Nor-
den grenzt es an die Landwirtschaftszone. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt 
Nr. __ vom ______ 2021 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen 
erhob A.________ als Eigentümerin des rund 60 m südwestlich des Baugrunds-
tücks gelegenen Grundstücks KTN __02, das sich in der Landwirtschaftszone 
befindet, Einsprache. Am 11. November 2021 und am 3. Februar 2022 reichte 
die Bauherrschaft Projektänderungen und Ergänzungen ein. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 31. März 2022 erteilte das kantonale Amt für 
Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Ne-
benbestimmungen und wies die Einsprache aus kantonaler Sicht ab. Mit Be-
schluss (GRB) Nr. 2022.269 vom 8. August 2022 erteilte der Gemeinderat die 
Baubewilligung unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE 
wie folgt:

1 Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. Die Bauausführung hat sich 
genau an die genehmigten Projektpläne vom 25.10.2021, bzw. vom 
11.11.2021 und 3.2.2022 zu halten. Jede Änderung bedarf der Genehmigung 
der Bewilligungsbehörde.

(...).

2 Der kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 
31.3.2022 liegt vor und bildet integrierenden Bestandteil der Baubewilligung. 
Dessen Bedingungen und Auflagen sind zu beachten. Die vom Amt für Militär, 
Feuer- und Zivilschutz erhobene Ersatzabgabepflicht für 11 Schutzplätze wird 
durch die Fachstelle bei Baubeginn direkt in Rechnung gestellt. 

3 Die Einsprache von A.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 
(…). 

4-16(Baurechtliche und weitere Auflagen; Baufreigabe; Baubeginn; Gebühren und 
Kosten; Geltungsdauer; Rechtsmittelbelehrung; Mitteilung). 

C. Gegen diese Baubewilligung liess A.________ mit Eingabe vom 7. Sep-
tember 2022 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit 
dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge. 

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 64/2023 vom 31. Januar 2023 entschied der Re-
gierungsrat wie folgt:

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1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden der Beschwerdeführerin auferlegt (…).

3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung von Fr. 1200.-- zu bezahlen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 64/2023 (Versand am 7.2.2023) erhebt A.________ 
mit Eingabe vom 28. Februar 2023 (Postaufgabe am 27.2.2023) fristgerecht Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit folgendem Antrag:

Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 64/2023 vom 31.01.2023 sei aufzuheben 
und es sei die Beschwerde von A.________ gegen die Baubewilligung 
gutzuheissen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Instanzen.

F. Das ARE teilt mit Schreiben vom 2. März 2023 seinen Verzicht auf eine 
Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlas-
sung vom 7. März 2023, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Be-
schwerdeführerin abzuweisen. Der Gemeinderat Wollerau beantragt am 23. März 
2023 die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin stellt vernehm-
lassend am 22. Mai 2023 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzli-
cher MwSt) zulasten der Beschwerdeführerin. 

G. Mit Replik vom 24. Juli 2023 hält die Beschwerdeführerin an den mit der 
Beschwerde vom 28. Februar 2023 gestellten Anträgen fest. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das etwa rechteckige Baugrundstück (rund 36 m in Ost-West-Ausrichtung 
und 33 m in Nord-Süd-Ausrichtung) befindet sich an einem gegen Süden geneig-
ten Hang; der Höhenunterschied zwischen der Süd- und der Nordgrenze beträgt 
rund 10 m. Die Erschliessung erfolgt von Osten her über die E.________-
strasse, die ihren Anfang bei der F.________-strasse nimmt, und den 
E.________-weg (Fortsetzung der E.________-strasse; in den Akten wird mehr-
heitlich nur die Bezeichnung "E.________-strasse" verwendet). 

Das geplante Terrassenhaus (Mehrfamilienhaus MFH) besteht aus dem Gara-
gengeschoss (Ebene 1) sowie den Ebenen 2 bis 4. Auf den Ebenen 2 und 3 sind 
je zwei Wohnungen geplant, auf der Ebene 4 eine Wohnung. In der Einstellhalle 
(Garage) sind 10 Parkplätze vorgesehen; hinzu kommen vier Besucherparkplät-
ze westlich und östlich der Garageneinfahrt, welche sich an der Südostecke des 
Gebäudes befinden und in welche vom E.________-weg her eingefahren wird. 

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2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid unter anderem darge-
legt, dass die Grenzabstände unter Berücksichtigung des Bundesgerichtsurteils 
1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 (= BGE 145 I 156) auch gegenüber der 
Landwirtschaftszone gewahrt bzw. genügend seien (Erw. 2.1 ff.). Die Grenzab-
stände seien planerisch ausgewiesen (Erw. 3). Klar sei auch, dass der revidierte 
Katasterplan vom 25. Januar 2022 als Entscheidungsgrundlage gedient habe 
(Erw. 3.2). Angesichts der sehr geringen Anzahl weiterer Wohnliegenschaften, 
welche neben dem Baugrundstück KTN __01 über die E.________-strasse er-
schlossen würden, und des Umstandes, dass die E.________-strasse eine 
Sackgasse sei, sei die vorinstanzliche Einschätzung, wonach für das Bauvorha-
ben eine genügende Erschliessung vorliege, nicht zu beanstanden (Erw. 4.2). 
Bezüglich eines Verkaufsstandes oder des Pilgerweges mache die Beschwerde-
führerin keine substantiierten Angaben (Erw. 4.3). Die erforderlichen Sichtweiten 
seien eingehalten; ein verkehrstechnisches Gutachten erübrige sich (Erw. 4.4). 
Unbegründet sei die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht (Erw. 5). 

2.2.1  Die Beschwerdeführerin führt in ihrer Beschwerde aus, es gehe ihr zur 
Hauptsache um die Verkehrssicherheit auf der E.________-strasse (S. 3 f. 
Ziff. 1). Es fehle am Willen, aus früheren Fehlern im Zusammenhang mit der 
"G.________-strasse" zu lernen und die Bestimmungen des Baureglements 
durchzusetzen. Das Fehlen eines Trottoirs auf der E.________-strasse ab dem 
Strassengrundstück KTN __03 (d.h. beginnend rund 150 m vor dem Baugrunds-
tück), obwohl es eine Vielzahl von überbauten Grundstücken erschliesse, belege 
dies. Zudem sei von der Lage und von der Parzellierung her eine künftige Sied-
lungsentwicklung augenfällig und denkbar in Richtung Westen. Weder aus dem 
kommunalen Erschliessungsplan noch aus dem zugehörigen Reglement ergäben 
sich Bestimmungen zur E.________-strasse und deren Gebiet (S. 4 f. Ziff. 2). Im 
Bereich der Bauparzelle betrage die Strassenbreite nur 3.20 m und nicht 4.50 m, 
wie vom Gemeinderat behauptet (S. 5 Ziff. 3). Eine Auflage betreffend Ausbau 
der Strassenbreite fehle. Der Regierungsrat habe sich der Feststellung des Ge-
meinderates ohne eigene Prüfung angeschlossen. Die Vorinstanzen hätten sich 
nicht dazu geäussert, dass die Bestimmungen zur (Fein-)Erschliessung auch auf 
den Bereich der Bauparzelle anwendbar seien. Die baureglementarischen Vor-
gaben an die Erschliessungsstrasse würden offensichtlich nicht eingehalten 
(S. 5 f. Ziff. 4; vgl. Replik S. 2 Ziff. 1). Mit einer Höchstgeschwindigkeit von 
40 km/h könne die Verkehrssicherheit nicht garantiert werden. Ein Augenschein 
sei unabdingbar, um sich einen richtigen Eindruck verschaffen zu können. Die 
Vorinstanzen hätten keine Gründe genannt, welche im Bereich der Bauparzelle 
ein Abweichen von der geforderten Fahrbahnbreite mit Trottoir gemäss Art. 21 
des kommunalen Baureglements (BauR) vom 7. März 2010/28. Februar 2016 

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rechtfertigen würde. Ungenügend seien auch die Sichtwinkel (S. 7 Ziff. 5; vgl. 
Replik S. 3 Ziff. 2). Der revidierte Plan vom 25. Januar 2022 überzeuge nicht. Der 
Sichtwinkel gegen Osten werde durch das bestehende Gebäude auf KTN __04 
offenkundig behindert. Eine Plausibilisierung mit eigenen Feldversuchen oder 
mittels Fachgutachten hätten die Vorinstanzen abgelehnt. 

2.2.2  An den weiteren im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vorgebrachten Rü-
gen (betreffend Akten, Grenzabstände) hält die Beschwerdeführerin vor dem 
Verwaltungsgericht nicht mehr fest (Beschwerde S. 7 Ziff. 6). 

2.2.3  Die Rügen der Beschwerdeführerin konzentrieren sich vor Verwaltungs-
gericht somit auf die Frage der rechtsgenüglichen Erschliessung. Diese ist nach 
der Auffassung der Beschwerdeführerin insbesondere wegen eines ungenügen-
den Strassenstandards sowie mangels hinreichend gewahrter Verkehrssicherheit 
nicht gegeben (vgl. auch Replik S. 4 f. Ziff. 3). 

3.1 Die Entscheidungsvoraussetzungen (§ 27 Abs. 1 des Verwaltungsrechts-
pflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974) sind gegeben. Es sind kei-
ne Anhaltspunkte erkennbar, welche gegen ein Eintreten sprechen; solche wer-
den auch von der Beschwerdegegnerin nicht beigebracht. 

3.2 Die Vorinstanz(en) ist/sind in der Baubewilligung und im angefochtenen 
Entscheid auf die wesentlichen Argumente der Beschwerdeführerin eingegan-
gen. Die Überlegungen, von welchen sie sich leiten liessen, sind klar ersichtlich. 
Nicht erforderlich ist, dass auf jedes Argument eingegangen wird (vgl. Beschwer-
de S. 5 Ziff. 3). Die Begründungen waren entsprechend so abgefasst, dass die 
Beschwerdeführerin im Wissen um die Tragweite der Baubewilligung und des re-
gierungsrätlichen Beschwerdeentscheides diese sachgerecht anfechten konnte. 
Dies hat sie denn auch getan. Den bundesgerichtlichen Anforderungen an die 
Begründungspflicht (vgl. BGE 143 III 65 Erw. 5.2; BGE 142 II 49 Erw. 9.2; Urteil 
BGer 1C_318/2019 vom 31.8.2020 i.Sa. H. vs. GR Wollerau Erw. 4) wird der an-
gefochtene Entscheid (wie auch bereits die Baubewilligung) jedenfalls gerecht. 
Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist unbegründet. 

4.1.1  Land ist erschlossen, wenn unter anderem die für die betreffende Nutzung 
hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 
Raumplanung [RPG; SR 700] vom 22.6.1979; vgl. § 37 Abs. 1 des Planungs- 
und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987: "genügend zugänglich"). 
Das Bundesrecht begnügt sich inhaltlich mit Minimalanforderungen, die sicher-
stellen, dass keine Bauten und Anlagen entstehen, die wegen fehlender Zufahr-
ten sowie Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen feuer- oder gesundheits-

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polizeiliche Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden (vgl. 
Urteil 1C_129/2021 vom 9.2.2022 Erw. 4.2 mit Hinweis). 

4.1.2  Voraussetzung einer (Bau-)Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen 
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist 
(Art. 22 Abs. 2 lit. a und b RPG; vgl. § 53 PBG). 

Bei der Erschliessung ist auf eine haushälterische Nutzung des Bodens Rück-
sicht zu nehmen (§ 37 Abs. 2 PBG). Genügende Zugänglichkeit setzt eine recht-
lich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blos-
sen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrs-
sicher und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch 
Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG). 

Der Erschliessungspflicht wird primär mit der Grob- und Feinerschliessung 
gemäss Art. 4 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG; 
SR 843) vom 4. Oktober 1974 nachgekommen. Art. 4 Abs. 1 WEG definiert 
"Groberschliessung" als die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den 
Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, 
Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die 
unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen (vgl. § 37 Abs. 4 PBG). Die 
Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die 
Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich 
zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen (Art. 4 Abs. 2 WEG; 
vgl. § 37 Abs. 5 PBG). 

Als Anlagen der Feinerschliessung gelten gemäss § 2 Abs. 1 des kantonalen 
Gesetzes über die Grundeigentümerbeiträge an Verkehrsanlagen (GbVaG; 
SRSZ 400.220) vom 7. Februar 1990 "Strassen und Fusswege, die der 
parzellenweisen Erschliessung eines Quartiers dienen". Als 
Groberschliessungsstrassen einzustufen sind in der Regel Strassen, die den 
Verkehr der Feinerschliessungsstrassen sammeln und ihn dem übergeordneten 
Strassennetz (Haupt- und Verbindungsstrassen) zuführen sowie getrennte Fuss- 
und Radwege, die Erschliessungsfunktionen für grössere Baugebietsflächen 
erfüllen (vgl. § 2 Abs. 2 lit. a und lit. b GbVaG). 

Die Groberschliessung obliegt den Gemeinden (vgl. § 38 Abs. 1 PBG), die Fein-
erschliessung der Baugrundstücke den Grundeigentümern, soweit sie nicht nach 
den einschlägigen Gemeindevorschriften oder durch Ersatzvornahme von der 
Gemeinde besorgt wird (§ 40 Abs. 1 PBG). 

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4.1.3  Die E.________-strasse (KTN __05, östliche Fortsetzung von KTN __03) 
wie auch der E.________-weg sind im kommunalen Erschliessungsplan vom 
7. März 2010 nicht als Groberschliessungsstrassen ausgewiesen. Eigentümer 
des Strassengrundstücks KTN __05 sind die Eigentümer von 27 Grundstücken 
entlang der E.________-strasse und des E.________-wegs, darunter auch die 
Eigentümerschaft des am weitesten westlich gelegenen Baugrundstückes, deren 
Liegenschaften auch über die E.________-strasse erschlossen werden. 

4.2 Das BauR enthält bei den Allgemeinen Bauvorschriften in lit. F (Art. 21 ff.) 
Bestimmungen zur Verkehrssicherheit. Für Erschliessungsstrassen gelten "Richt-
werte" von 4.50 m Fahrbahnbreite und 2.00 m Trottoirbreite (Art. 21 Abs. 1 zwei-
ter Spiegelstrich BauR). Wenn dieser Ausbau aufgrund besonderer Verhältnisse 
nicht möglich ist, sowie für die Erschliessung reiner Wohnquartiere, kann die Be-
willigungsbehörde geringere Ausbaubreiten festlegen (Art. 21 Abs. 2 BauR). Ein- 
und Ausfahrten sind übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und zu unterhal-
ten. Sie bedürfen einer Bewilligung der zuständigen Aufsichtsbehörde gemäss 
kantonaler Strassengesetzgebung (Art. 22 Abs.1 BauR), d.h. bei der 
E.________-strasse als Nebenstrasse im Sinne von § 7 Abs. 1 des Strassenge-
setzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 1999 der Gemeinderat (§ 7 
Abs. 2 f. StraG i.V.m. § 10 Abs. 2 StraG i.V.m. § 47 Abs. 1 StraG). 

4.3.1  Der Gemeinderat führte in der Baubewilligung (S. 5) aus, die E.________-
strasse/E.________-weg sei eine Privatstrasse. Sie weise bis zur Bauparzelle 
eine Breite von 4.50 m auf. Es gelte eine Höchstgeschwindigkeit von 40 km/h. 
Über den hinteren Teil der E.________-strasse würden derzeit 5 Liegenschaften 
mit Wohnnutzung erschlossen. Mit dem vorliegenden Baugesuch würden es de-
ren 6 sein. Das Verkehrsaufkommen sei somit als gering einzustufen. Hinzu 
komme, dass es sich um eine Sackgasse handle und es sich bei den Strassen-
nutzern hauptsächlich um Anwohner handle, welche mit der Situation vertraut 
seien. Die Ausbildung eines Trottoirs zur Verbesserung der Verkehrssicherheit 
sei somit nicht erforderlich. Ein Trottoir könne denn auch gar nicht angelegt wer-

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den. Dieses müsste auf der Südseite der E.________-strasse angeordnet wer-
den, welche sich jedoch in der Landwirtschaftszone befinde. Die Erschliessung 
sei insbesondere im Zusammenhang mit dem vom Bundesgericht aufgehobenen 
Vorgängerprojekt auf KTN __01 und KTN __04 verbreitert worden. Die im Ver-
fahren involvierten Rechtsmittelinstanzen hätten die E.________-strasse damals 
im bestehend ausgebauten Zustand für hinreichend erachtet.

4.3.2  Der Regierungsrat bestätigte im angefochtenen Entscheid (Erw. 4.2) nach 
Einsicht ins aktuellste Luftbild im WebGIS-SZ die gemeinderätlichen Sachver-
haltsfeststellungen zur Strassenbreite und fehlendem Trottoir. Angesichts der 
sehr geringen Anzahl von weiteren Wohnliegenschaften, welche neben dem 
Baugrundstück über die E.________-strasse erschlossen würden, und des Um-
standes, dass es sich bei der E.________-strasse um eine Sackgasse handle, 
sei die gemeinderätliche Einschätzung einer genügenden Erschliessung nicht zu 
beanstanden. Zutreffend sei auch der Hinweis, dass der Bau eines Trottoirs an-
gesichts der Angrenzung der E.________-strasse an die Landwirtschaftszone 
nicht möglich sei.

4.3.3  Den Vorinstanzen ist beizupflichten, dass sich aus dem WebGIS-SZ - und 
ebenso aus dem Katasterplan (Plan Nr. 100, rev. 25.1.2022, 1:500) - ablesen 
bzw. messen lässt, dass die Strassenbreite bis zum Baugrundstück rund 4.50 m 
beträgt. Es wurde von den Vorinstanzen, soweit ersichtlich, nicht behauptet, dass 
dies auch im (ganzen) Bereich des Baugrundstücks der Fall ist. Ein Augenschein 
erweist sich nicht vonnöten. 

4.3.4  Vernehmlassend weist das Sicherheitsdepartement (S. 1 f. Ziff. 2 ff.) zu-
dem zutreffend darauf hin, dass sich dem Grundrissplan (Plan Nr. 102, rev. 
25.1.2022, 1:100) entnehmen lässt, dass zwischen der Grenze des Baugrunds-
tücks und des östlich gelegenen Grundstückes KTN __04 bis zur Garagenein-
fahrt nur rund 11 m liegen, wovon nur die letzten 8 m weniger als die rund 4.5 m 
betragen. Der Bereich zwischen der bestehenden E.________-strasse und der 
Grenze zum Baugrundstück soll mit dem Bauvorhaben ebenfalls asphaltiert wer-
den, womit die Strassensituation in diesem Bereich gegenüber dem Ist-Zustand 
leicht verbessert bzw. die Strasse leicht verbreitert wird. Es ist daher auch richtig, 
dass es wenig Sinn macht, nur auf dem Baugrundstück ein Trottoir zu erstellen. 
Bei den zwei angeblichen Wegverbindungen zur F.________-strasse (vgl. Be-
schwerde S. 6 viertes Lemma) handelt es sich gemäss dem Sicherheitsdeparte-
ment um private Zufahrten - unter anderem auf dem Grundstück KTN __02 der 
Beschwerdeführerin -, welche bei der F.________-strasse mit Eisentoren ver-
sperrt sind, was sich ebenfalls mit den über WebGIS-SZ greifbaren Luftaufnah-
men sowie mittels Street View verifizieren lässt. 

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4.4.1  Der Gemeinderat legt vernehmlassend die fehlende Vergleichbarkeit mit 
der "G.________-strasse" dar, welche als kommunale Groberschliessung gelte. 
Demgegenüber sei die E.________-strasse eine quartierinterne Feinerschlies-
sung. Über sie werde der nördliche Teil des Gestaltungsplans "im E.________", 
drei Liegenschaften in der Bauzone W2 und die bestehenden Liegenschaften in 
der Landwirtschaftszone erschlossen. Die E.________-strasse sei eine Sack-
gasse. lm Bereich des Anstosses an den Gestaltungsplan "im E.________" be-
stehe kein Trottoir, weil die Anwohner hauptsächlich die arealinternen Fusswege 
als Erschliessung nutzten. Die Strasse sei schnurgerade und weise keine Sicht-
behinderungen auf. Auf der E.________-strasse (und dem daran anschliessen-
den E.________-weg) sei ein öffentliches Fusswegrecht verbrieft (Wegrodel Nr. 
816). Auf der für das vorliegende Bauvorhaben massgebenden Erschliessungs-
länge von ca. 260 m weise die E.________-strasse lediglich auf ca. 65 m ein 
Trottoir auf. Dies sei der Verkehrssicherheit auf diesem Abschnitt jedoch in keiner 
Weise abträglich. Denn die E.________-strasse weise einen geringen und dazu 
noch praktisch ausschliesslich einen Anstösserverkehr auf, weil sie nicht durch-
gängig befahrbar sei.

Besondere Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 BauR lägen vor, indem die 
E.________-strasse anschliessend an den Gestaltungsplan "im E.________" in 
der Landwirtschaftszone liege und deshalb eine Erweiterung der Erschliessungs-
fläche inkl. Trottoir für die westlichen Liegenschaften gestützt auf das Raumpla-
nungsgesetz gar nicht in Frage komme. Hinzu komme, dass über die 
E.________-strasse lediglich Wohnliegenschaften erschlossen würden und die 
Bewilligungsbehörde deshalb einen geringeren Ausbaustandard zulassen könne. 
Angesichts der aktuellen Wohnnutzung in diesem Bereich sowie auch unter 
Berücksichtigung der zusätzlichen Wohnnutzung durch das strittige Bauvorhaben 
sei das Verkehrsaufkommen als marginal zu betrachten. Die Ausbildung eines 
Trottoirs sei, selbst wenn dies vorliegend zulässig wäre, nicht erforderlich. Eine 
Siedlungserweiterung sei nicht Gegenstand der Ortsplanung gewesen und sei 
dies immer noch nicht. Sie sei weder aus Sicht der Ortsplanung sinnvoll noch 
könne sie aufgrund der landwirtschaftlichen Vorgaben beabsichtigt werden. Das 
Gebiet sei flächendeckend dem Rebbaukataster zugeordnet und eine weitere 
Teilfläche sei als Fruchtfolgefläche ausgeschieden.

4.4.2  Diesen gemeinderätlichen Ausführungen kann vollumfänglich beigepflich-
tet werden. Das Baugrundstück ist nördlich, westlich und südlich von der Land-
wirtschaftszone umgeben. Östlich des Baugrundstücks (nördlich der 
E.________-strasse bzw. des E.________-wegs) befinden sich nur noch das 
Grundstück KTN __04 (892 m2) und KTN __07 (1'326 m2, wovon nur 782 m2 in 
der W2, der Rest in der Landwirtschaftszone) in der W2. Östlich schliesst das 

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landwirtschaftliche Grundstück KTN __08 (16'224 m2, mit Rebberg [2'076 m2]) 
an. Südlich der E.________-strasse befindet sich der Gestaltungsplanperimeter 
"E.________". Die Bewohner dieses Gebietes können problemlos durch die in-
ternen Fuss-Erschliessungswege zur F.________-strasse wie auch zum Bereich 
der E.________-strasse gelangen, ab welchem dieses ein Trottoir aufweist. Rich-
tig ist auch der Hinweis des Gemeinderates auf den geraden Verlauf der 
E.________-strasse und deren Übersichtlichkeit ab dem Baugrundstück in Rich-
tung Ost über rund 130 m, bis man nach einer leichten Links- und Rechtskurve 
nach weiteren rund 60 m zum Trottoir gelangt. Mithin kann grundsätzlich die 
Höchstgeschwindigkeit von 40 km/h der Verkehrssicherheit und somit einer 
rechtsgenüglichen Erschliessung nicht abträglich sein. Abgesehen davon ist ei-
nerseits das Verkehrsaufkommen angesichts der über die E.________-strasse 
als Sackgasse erschlossenen Liegenschaften bescheiden und entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdeführerin (Beschwerde S. 6) berechenbar. Anderseits 
führen nicht allzu breite Verkehrsflächen regelmässig und gezwungenermassen 
zu einer Verminderung der Geschwindigkeit von Motorfahrzeugen (vgl. VGE III 
2013 193 + 194 vom 22.5.2014 Erw. 3.6; EGV-SZ 1987 Nr. 9; VGE 1042/99 vom 
16.3.2000 Erw. 9.b; VGE 573/96 vom 19.9.1996 Erw. 2.c). Zudem ist grundsätz-
lich von der gebotenen Vorsicht der Verkehrsteilnehmer auszugehen, zumal 
Art. 26 Abs. 1 SVG jedermann verpflichtet, sich im Verkehr so zu verhalten, dass 
er andere in der ordnungsgemässen Benützung der Strasse weder behindert 
noch gefährdet und besondere Vorsicht gegenüber Kindern, Gebrechlichen und 
alten Leuten geboten ist (vgl. Art. 32 Abs. 1 SVG). 

Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerin bestehen auch keinerlei An-
haltspunkte für eine Siedlungserweiterung im Bereich des Baugrundstückes. Ab-
gesehen davon müsste im Rahmen einer solchen Planung die Erschliessungs-
situation mitberücksichtigt und gegebenenfalls auch neu geplant werden. Betref-
fend die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten projektierten Überbau-
ungen auf KTN __09 und KTN __10 (vgl. Beschwerde S. 4 Ziff. 1) wendet die 
Beschwerdegegnerin zu Recht ein (Vernehmlassung S. 4 Rz. 5), dass diese an-
derweitig über die H.________-strasse erschlossen werden; diese hat keine 
Berührungspunkte mit der E.________-strasse. 

4.4.3  Insgesamt ist die vorinstanzliche Beurteilung der Verkehrssicherheit und 
der rechtsgenüglichen Erschliessung des geplanten Terrassenhauses nicht zu 
beanstanden. Welcher Gewinn aus einem Verkehrsgutachten zu ziehen wäre, ist 
nicht ersichtlich. Das Gleiche gilt für eine Verkehrsleistungsberechnung. Eine 
solche ist praxisgemäss erst bei Bauvorhaben mit über 50 Parkplätzen oder 
mehr als 600 Fahrzeugen pro Tag erforderlich (vgl. Formular Z15 "Zufahr-
ten/Unterschreitung Strassenabstand" Ziff. 8). Das durch den geplanten Neubau 

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mit fünf Wohnungen generierte zusätzliche Verkehrsaufkommen ist kalkulierbar 
und absehbar bescheiden. Die Verpflichtung zu einem Ausbau der E.________-
strasse/E.________-weg auf die in Art. 21 Abs. 1 zweites Lemma BauR vorge-
gebene Breite müsste als unverhältnismässig erachtet werden. Abgesehen da-
von wird in dieser Bestimmung nicht zwischen den Grob- und Feinerschlies-
sungsstrassen differenziert. Im Übrigen wurde der Ausbaustandard der 
E.________-strasse/E.________-weg samt Verzicht auf ein Trottoir für eine da-
mals geplante Überbauung auf KTN __04 und KTN __01 mit vierzehn Park- und 
Einstellplätzen bereits mit VGE III 2013 193 + 194 vom 22. Mai 2014 Erw. 3.5 
(der Beschwerdeführerin bekannt) als rechtsgenüglich beurteilt. 

5.1.1  Soweit der Ausbaustandard von Strassen zu beurteilen ist, sind hierfür in 
der Regel die Schweizer Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfach-
leute (VSS) heranzuziehen. Hierbei handelt es sich nicht um Rechtsnormen, 
sondern lediglich um Richtlinien, die entsprechend nicht allzu schematisch und 
starr gehandhabt werden dürfen (VGE III 2018 223 vom 24.4.2019 Erw. 3.2.2; 
VGE III 2017 68 vom 27.9.2017 Erw. 4.2.3). Was als hinreichende Zufahrt gilt, 
hängt von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des Einzelfalls 
ab. Eine Abweichung von den Richtwerten der VSS-Norm kann mithin aufgrund 
der örtlichen Begebenheiten gerechtfertigt sein. Bei deren Beurteilung steht den 
zuständigen kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen 
zu (vgl. Urteile BGer 1C_597/2014 vom 1.7.2015 Erw. 4.1 [Rotenfluebahn]; 
1C_667/2017 vom 18.6.2018 i.Sa. W. vs. Gemeinderat Arth, Erw. 2.1, je mit Hin-
weisen). Von motorisierten Verkehrsteilnehmern kann zudem - wie bereits er-
wähnt (vorstehend Erw. 3.4.2) - eine vorsichtige Fahrweise erwartet und voraus-
gesetzt werden (vgl. Urteil BGer 1C_275/2017 vom 18.1.2018 i.Sa. A. vs. Be-
zirksrat Küssnacht, Erw. 2.4.1).

5.1.2  Gemäss der VSS-Norm SN 640 273a ist bei Geschwindigkeiten bis 
40 km/h und einer Beobachtungsdistanz (Beobachtungspunkt bis Strassenrand) 
von innerorts 3.00 m bzw. mindestens 2.50 m bei Strassen ohne Radweg/Trottoir 
je nach Bedeutung der Strasse eine Sichtweite von 35 m (Erschliessungsstrasse, 
Sammelstrasse) bis 50 m (verkehrsorientierte Strasse, ungünstige Verhältnisse 
wie Gefälle) zu wahren.

5.2 Mit dem Plan Nr. 106 (rev. 25.1.2022, 1:300) wird der Sichtwinkel ausge-
wiesen. Bei einem Beobachtungspunkt von 2.50 m wird Richtung Osten eine 
Sichtweite von knapp 35 m (34.79 m) und Richtung Westen von rund 45 m 
(44.28 m) gewahrt. Bei der Sichtweite Richtung Osten ist das Gebäude auf 
KTN __04 mitberücksichtigt; das Gleiche gilt im Westen hinsichtlich des Gebäu-
des auf KTN __11 bzw. dessen beide Gebäudeecken, welche unmittelbar an den 

12

E.________-weg grenzen. Abgesehen davon ist zum einen aus Richtung Westen 
mit keinem bzw. nur (seltenem) landwirtschaftlichem Verkehr zu rechnen, der no-
torisch keine 40 km/h erreicht; zum andern werden über die E.________-strasse 
neben dem Baugrundstück (westlich) nur noch fünf Liegenschaften in der Land-
wirtschaftszone erschlossen und endet die E.________-strasse dort als Sack-
gasse, was bedeutet, dass auch der Verkehr aus Richtung Osten überschaubar 
bleibt. 

Insgesamt können die Vorgaben der VSS-Norm insgesamt als eingehalten und 
die Verkehrssicherheit auch hinsichtlich der Ausfahrt aus der Tiefgarage in den 
E.________-weg als gewährleistet gelten. Die anderslautenden Befürchtungen 
der Beschwerdeführerin sind unbegründet.  

5.3 Schliesslich ist auf darauf hinzuweisen, dass der Gemeinderat als Auflage 
angeordnet hat (Disp.-Ziff. 8.7), dass für die Ein-/Ausfahrt in die Zufahrtsstrasse 
die Vorgaben gemäss der Norm VSS SN 640 050 Grundstückzufahrten, mit Ver-
weis auf VSS SN 640 273a (minimale Sichtweiten), einzuhalten ist. Die erforder-
lichen Sichtfelder der Ein-/Ausfahrten in die Zufahrtsstrasse seien dauernd frei-
zuhalten. Innerhalb der Sichtfelder dürften keine Fahrzeuge parkiert werden, so-
wie Briefkästen, Container, Rabatten, Bäume, Sträucher, Reklametafeln oder 
andere Hindernisse, welche höher als 0.60 m sind, die notwendigen Sichtweiten 
behindern (vgl. auch Disp.-Ziff. 8.5). Auch insoweit wird der VSS-Norm SN 
640 273a also Nachachtung verschafft, gemäss welcher das Sichtfeld in einem 
Höhenbereich von 0.6 m bis 3.0 m über der Fahrbahn hindernisfrei sein sollte. 

6.1 Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuwei-
sen. 

6.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) der unterliegenden Beschwerde-
führerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

6.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdeführe-
rin der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezah-
len. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1'600.-- (inkl. 
Barauslagen und MwSt) festgelegt. 

13

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 
Sie hat am 1. März 2023 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt, 
womit die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'600.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt.) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R; unter Beilage der 

Replik der Beschwerdeführerin vom 24.7.2023)
- den Gemeinderat Wollerau (R; unter Beilage der Replik der Beschwer-

deführerin vom 24.7.2023)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 

Beilage der Replik der Beschwerdeführerin vom 24.7.2023)
- und das Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Replik der Be-

schwerdeführerin vom 24.7.2023).

Schwyz, 28. Juli 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 24. August 2023