# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ea8cf0f4-a065-5df0-8dc3-7aa6b791e190
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-08-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.08.2010  VB.2009.00528
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2009-00528_2010-08-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2009.00528	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.08.2010
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.02.2011 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Unterschutzstellung

	
Unterschutzstellung der Villa Sihlberg: Schutzwürdigkeit des Parks; Grösse des für einen Neubau ausgeschiedenen Baubereichs; Umgebungsschutz der Villa.

Im gartendenkmalpflegerischen Gutachten wird überzeugend dargelegt, dass die noch vorhandene Gartenanlage mit ihrer topographischen Gestaltung, den Rasenböschungen, der Vorfahrt mit Natursteinpflaster und der Chaussierung um die Villa sowie der Strasse Sihlberg noch ausgeprägte Merkmale des von Evariste Mertens gestalteten Gartens umfasst und als Gartendenkmal schutzwürdig ist. Diese Würdigung erweist sich aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins als nachvollziehbar und sachlich vertretbar (E. 2.2.1).

Die Villa und die heute noch vorhandene Gartenanlage stellen ein hochrangiges Schutzobjekt dar, dessen ungeschmälerte Erhaltung eine weitgehende Beschränkung der Eigentumsrechte des Beschwerdeführers zu rechtfertigen vermag (E.2.2.2.2).

Die Villa braucht für ihre Entfaltung zwingend einen gewissen Freibereich und die Erhaltung der schutzwürdigen Teile des Gartens vermag die Freihaltung des Vorplatzes der Villa sowie das Verbot, die Rasenböschung sowie die Hangkante zu verändern, hinreichend zu rechtfertigen (E.2.2.5).

Mit der Ausscheidung eines Baubereichs, der die Realisierung eines Drittels der ohne Unterschutzstellung möglichen Ausnützung erlaubt, wird den privaten Interessen des Beschwerdeführers angemessen Rechnung getragen.

Gegen die Unterschutzstellung der Villa selber werden keine substanzierten Einwände erhoben; die Beschwerdeanträge, welche auf eine Veränderung der inneren und äusseren Substanz des Gebäudes abzielen, sind deshalb ohne weiteres abzuweisen (E.3.2). Wegen des Wohnanteils von 90% ist die angestrebte gewerbliche Nutzung nicht bewilligungsfähig (E.3.3). Die (nicht bewilligte) gewerbliche Nutzung erweist sich auch unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten als unzulässig; die Belegungsbeschränkung auf 15 Personen ist rechtens (E.3.4).  

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEREICH
DENKMALPFLEGE
FREIBEREICH
GARTENANLAGE
GEWERBLICHE NUTZUNG
HANGKANTE
PARKANLAGE
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZUMFANG
SIHLBERG
UMGEBUNGSSCHUTZ
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VILLA
VILLA SIHLBERG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2009.00528

VB.2009.00529

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 13. August 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär
Martin Knüsel.

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA A,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

VB.2009.00528

1.    Zürcherische Vereinigung für
Heimatschutz ZVH, 

vertreten durch RA
C,

 

2.    Stadtrat von Zürich, vertreten durch Vorsteherin des
Hochbaudepartements der Stadt Zürich,

 

 

VB.2009.00529

3.    Bausektion der Stadt
Zürich, 

 

4.    Feuerpolizei der Stadt
Zürich, vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

VB.2009.00529

Gebäudeversicherung des Kantons
Zürich, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich ergeben:

I.  

Am 28. Januar 2005 erwarb A das Grundstück Kat.-Nr. 01
mit der Villa Sihlberg und zugehöriger Parkanlage. Die vom Architekten August
Albert Müller zwischen 1897 und 1898 erbaute Villa war jahrzehntelang Wohnsitz
der Familie Hürlimann, welche die nahegelegene Brauerei betrieb. Zwischen 1976
und 2004 waren einzelne Räume im Erd- und im 1. Obergeschoss an eine
Schule vermietet worden. Die Parkanlage, welche ursprünglich weitere Parzellen
umfasste, stammt vom Gartenarchitekten Evariste Mertens.

A. Nach dem Erwerb nahm A an der Villa, die samt Umgebung im Inventar
der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung
verzeichnet ist, Sanierungsarbeiten vor, worauf die Vorsteherin des
Hochbaudepartements der Stadt Zürich am 7. Juni 2006 eine vorsorgliche
Schutzmassnahme mit einjährigem Veränderungsverbot verfügte. Am 12. Juli
2006 stellte A ein Gesuch für verschiedene Umbauarbeiten, welche ihm mit
Verfügung vom 7. August 2006 teilweise bewilligt wurden; gleichzeitig
wurde das Veränderungsverbot erneuert und der Gesuchsteller aufgefordert,
allfällige unbewilligte Bauarbeiten sofort einzustellen. Am 23. Mai 2007
stellte der Stadtrat von Zürich die Liegenschaft definitiv unter Schutz.

B. Mit Beschluss vom 5. Mai 2008 verweigerte die
Bausektion des Stadtrats Zürich A die baurechtliche Bewilligung für
verschiedene, teilweise bereits ausgeführte bauliche und nutzungsmässige
Massnahmen in der Villa Sihlberg. Sodann verfügte die Feuerpolizei der Stadt
Zürich am 23. Dezember 2008, dass sich aufgrund der anlässlich eines
Augenscheins festgestellten feuerpolizeilichen Mängel maximal 15 Personen gleichzeitig
in der Villa Sihlberg aufhalten dürfen; einem allfälligen Rekurs gegen diese Verfügung
wurde die aufschiebende Wirkung entzogen. Gegen beide Anordnungen gelangte A an
die Baurekurskommission I.

II.  

A. Gegen die Veränderungsverbote vom 7. Juni und 7. August
2006 sowie gegen die definitive Unterschutzstellung vom 23. Mai 2007
gelangte A an die Baurekurskommission I, welche am 7. August die
Rekurse gegen die vorsorglichen Schutzanordnungen als gegenstandslos geworden
abschrieb und denjenigen gegen die definitive Unterschutzstellung in zwei untergeordneten
Punkten (betreffend die Unterschutzstellung der bereits unwiederbringlich
veränderten Räume 1.10 und 1.11) guthiess, im Übrigen aber abwies.

B. Auch gegen die baupolizeiliche Bewilligungsverweigerung vom
5. Mai 2008 und den feuerpolizeilichen Befehl vom 23. Dezember 2008
gelangte A an die Rekurskommission. Diese vereinigte die Rechtsmittel und wies
sie am 7. August 2009 ab. Einer allfälligen Beschwerde wurde die
aufschiebende Wirkung entzogen. 

III.  

Je mit Poststempel vom 21. September 2009 gingen beim
Verwaltungsgericht zwei Beschwerden As ein.

A. Die von
seinem Vertreter verfasste Beschwerde VB.2009.00528 richtet sich gegen die
Unterschutzstellung und betrifft lediglich noch die Grösse des für einen Neubau
ausgeschiedenen Baubereichs sowie die Schutzwürdigkeit des Parks und den
Umgebungsschutz der Villa, nicht jedoch deren Inneres, dessen weitgehende
Unterschutzstellung von der Rekursinstanz bis auf die beiden Räume 1.10 und
1.11 bestätigt worden ist.

B. Die
Beschwerde VB.2009.00529 richtet sich in erster Linie gegen den Rekursentscheid
betreffend Bauverweigerung und feuerpolizeilichen Befehl, stellt aber
ausdrücklich auch eine Ergänzung der Beschwerde VB.2009.00528 betreffend Unterschutzstellung
dar.

C. Die
Vorinstanz schloss in beiden Verfahren auf Abweisung der Beschwerden. Die jeweiligen
Gegenparteien liessen Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
beantragen. 

D. Nachdem auf Gesuch hin ein zweiter Schriftenwechsel
durchgeführt worden war, wurden die Verfahren am 26. Februar 2010
vereinigt und der Beschwerdegegnerschaft im Verfahren VB.2009.00528 Gelegenheit
gegeben, auch zu den Eingaben des Beschwerdeführers im Verfahren VB.2009.00529
Stellung zu nehmen, da diese sich teilweise ebenfalls auf die Unterschutzstellung
bezogen. Sodann wurde ein Augenschein angeordnet, für welchen auf 30. Juni
2010 vorgeladen wurde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19b Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Weil
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden
einzutreten.

2.  

Die Beschwerde
VB.2009.00528 sowie einzelne Ausführungen in der Beschwerde VB.2009.00529
betreffen die Grösse des für einen Neubau ausgeschiedenen Baubereichs sowie
die Schutzwürdigkeit des Parks und den Umgebungsschutz der Villa. Dabei wird in
erster Linie eine ungenügende Sachverhaltsabklärung gerügt, weil es der
Stadtrat versäumt habe, neben den im Auftrag des Beschwerdeführers von
Architekt E ausgearbeiteten Überbauungsstudien eine eigene Machbarkeitsstudie
zu erstellen. Das beigezogene Baukollegium habe sich selber ausserstande
erklärt, aufgrund eines einzigen Konzeptentwurfs eine hinreichend abgestützte
Beurteilung zum auszuscheidenden Baubereich vorzunehmen. Wenn sich der Stadtrat
den Projektideen des Beschwerdeführers nicht habe anschliessen können, so hätte
er eigene Studien in Auftrag geben müssen, statt dem Beschwerdeführer
unbotmässiges Verhalten vorzuwerfen und ohne weitere Sachverhaltsabklärungen
einen viel zu restriktiven Schutzumfang festzulegen. Die Rekursinstanz sei auf
diese Einwände mit dem Hinweis, die verschiedenen Projektstudien seien nicht
entscheidrelevant, zu Unrecht nicht eingegangen und habe stattdessen das
Verhalten des Beschwerdeführers thematisiert, der trotz Kenntnis der Inventarisierung
eigenmächtig verschiedene Sanierungsarbeiten vorgenommen habe. – Die
Feststellungen zum Sachverhalt seien insofern richtig zu stellen, als die Villa
Sihlberg nicht von einer grossflächigen Parkanlage umfasst werde, sondern der
grösste Teil des ursprünglichen Parks abgetrennt und überbaut worden und als mögliches
Schutzobjekt zerstört worden sei. Nach dem angefochtenen Beschluss könne zudem
auch der Bereich nördlich der Villa überbaut werden. Es treffe sodann nicht zu,
dass der Beschwerdeführer für einen Neubau eine höhere Gebäudehöhe verlange,
sondern es gehe ihm lediglich um Lockerungen in Bezug auf mögliche Dachaufbauten.
Ebenso treffe es nicht zu, dass der Beschwerdeführer den Mindestabstand von 6 m
zur Villa unterschreiten wolle. Falsch sei auch die Erwägung, dass sich das
zulässige Baufeld von 260 m2
für einen Neubau aus den einzuhaltenden primären Baubeschränkungsnormen ergebe.
Das weitgehende Bauverbot, das sich aus der Ausscheidung eines zu geringen
Baubereichs ergebe, lasse sich mit dem Zweck des Umgebungsschutzes für die
Villa nicht rechtfertigen und verstosse deshalb als nicht hinreichend durch
öffentliche Interessen gerechtfertigt gegen die Eigentumsgarantie. Auch
bezüglich dieser Interessenabwägung habe die Vorinstanz das rechtliche Gehör
des Beschwerdeführers verletzt.

2.1
Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter
anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,
die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder
baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und
Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen
Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde
zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und
obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen
Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Anschliessend ist zu prüfen, ob die
denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder
zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung –
und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und Fachgremien – würdigen
die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder
die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften
zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,
Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das
Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Aus­le­gung und Anwendung
der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger
Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht jedoch der für die
Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere Entscheidungsfreiheit im
Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung
die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37).
Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten
Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung
zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und
gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge"
oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach
der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist
als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62).
Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom
Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von
den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu
(RB 1982 Nr. 37).

2.2
Die Ausdehnung des umstrittenen Baubereichs wird nach den Darlegungen des
Stadtrats einerseits durch den Umgebungsschutz bestimmt, den die
unbestrittenermassen schutzwürdige Villa Sihlberg benötigt, und andererseits
durch die Rücksichtnahme auf die prägenden Elemente des zusammen mit der Villa
als Schutzobjekt qualifizierten Villenparks.

2.2.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, wegen
der Überbauung von grossen Teilen der ursprünglichen Parkanlage stelle der
verbliebene Teil kein zu erhaltendes Gartendenkmal dar, sondern es genüge, den
Umschwung so weit freizuhalten, als es für die Entfaltung der Aussenwirkung der
unbestrittenermassen schutzwürdigen Villa erforderlich sei.

Wie im angefochtenen
Unterschutzstellungsbeschluss gestützt auf  ein Detailinventar vom April 2003 und
ein gartendenkmalpflegerisches Gutachten vom Oktober 2006 zutreffend erwogen
wird, bildet die Villa zusammen mit der Parkanlage einen wichtigen Zeugen im
Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Diesem Umstand wird die vom
Beschwerdeführer verfochtene isolierte Betrachtung von Villa und Garten nicht
gerecht. Wie im Detailinventar festgehalten wird, gehört die Villa Sihlberg zum
Typus der Grossvillen mit Parkanlage, wie sie ab den 1860er Jahren bis knapp
nach 1900 in Zürich entstanden sind. Dieser Typologie entsprechend gehören
Villa und Park zusammen und liegt die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG unter anderem auch in der zeittypischen Verbindung
dieser beiden Bestandteile des Schutzobjekts. Zwar wird im gartendenkmalpflegerischen
Gutachten bedauert, dass die noch vorhandene Gartenanlage nicht mehr der Grösse
entspreche, welche die Villa erwarten lasse; das ändert jedoch nichts daran,
dass zwischen Villa und Gartenanlage immer noch mannigfache Bezüge bestehen,
welchen nur eine gesamtheitliche Betrachtung hinreichend Rechnung trägt.
Insofern kann gestützt auf § 71 in Verbindung mit § 28 Abs. 2
VRG auf die zutreffende Darstellung in Erwägung 7.1 des Rekursentscheids
verwiesen werden. Dass mit der Ausscheidung eines Baubereichs ein weiterer Teil
des Gartens geopfert wird, trifft zu. Indessen ist die Verbindung zwischen
Villa und Brauereigelände, welche durch den Baubereich zerschnitten wird, durch
die in einem Teil des früheren Parks erbaute Wohnüberbauung bereits
beeinträchtigt und liegt sie am Rand des schützenswerten Teils des Gartens
(vgl. gartendenkmalpflegerisches Gutachten, Abb. 16), weshalb die Preisgabe
dieses Bezugs den Wert der noch vorhandenen Anlage nicht entscheidend beeinträchtigt.

Im gartendenkmalpflegerischen Gutachten wird sodann
überzeugend dargelegt, dass die noch vorhandene Gartenanlage mit ihrer topografischen
Gestaltung, den Rasenböschungen, der Vorfahrt mit Natursteinpflaster und der
Chaussierung um die Villa sowie der Strasse Sihlberg noch ausgeprägte Merkmale
des von Evariste Mertens gestalteten Gartens umfasst und als Gartendenkmal
schutzwürdig ist. Diese Würdigung erweist sich aufgrund des verwaltungsgerichtlichen
Augenscheins als nachvollziehbar und sachlich vertretbar. Schon der Ort der
Anlage ist einzigartig und deshalb der Hinweis des Beschwerdeführers auf andere
von Mertens gestaltete Villengärten unbehelflich.

2.2.2 Unter dem Gesichtswinkel der
Verhältnismässigkeit macht der Beschwerdeführer geltend, die
Unterschutzstellung der Villa lasse einen weit grösseren Baubereich zu, als ihm
mit der angefochtenen Verfügung zugestanden worden sei. Dieser ermögliche lediglich
die Realisierung von weniger als einem Drittel der auf dem Grundstück
vorhandenen Ausnützungsreserve von 2'606 m2. Diese sehr weitgehende
Eigentumsbeschränkung sei durch keine entsprechenden öffentlichen Interessen gewährleistet.
Vielmehr habe der Beschwerdeführer mit der Studie E nachgewiesen, dass ein weit
grösseres Baufeld möglich sei, während die Studie F, auf die sich der Stadtrat
stütze, die beschränkte Ausdehnung des dem Beschwerdeführer zugestandenen
Baufelds nicht nachvollziehbar zu begründen vermöge. Sodann habe der Stadtrat
in anderen Fällen neben Schutzobjekten weit grössere Neubauten zugelassen, so
beim Hotel Dolder oder bei der Villa Rosau. Von vornherein nicht gerechtfertigt
seien die Beschränkung der unterirdischen Ausdehnung von Neubauten und die
Anordnung, wonach von der Höhenbeschränkung des Baubereichs nur untergeordnete
Kamine und Lüftungsrohre, nicht aber kleinere Dachaufbauten ausgenommen seien.

2.2.2.1 Soweit der Beschwerdeführer geltend
macht, der Umgebungsschutz der Villa sei auch mit dem von ihm verfochtenen ausgedehnteren
Baubereich gewährleistet, so verkennt er, dass nicht bloss die Villa, sondern
auch die zugehörige Parkanlage schutzwürdig ist (vorn E. 2.2.1). Wie der
Augenschein gezeigt hat, stellt bereits der vom Stadtrat festgesetzte Baubereich
einen erheblichen Eingriff in die schutzwürdige Gartenanlage dar. Mit der Ausdehnung
des Baubereichs gemäss den Vorstellungen des Beschwerdeführers würde zusätzlich
im Bereich der Villa die chaussierte Vorfahrt sowie zur Zufahrtsstrasse hin die
Modellierung des Hangs durch die dortige Rasenböschung beeinträchtigt, bei
denen es sich gemäss gartendenkmalpflegerischem Gutachten um materiell und
konzeptionell schutzwürdige Elemente handelt.    

2.2.2.2 Die Villa und die heute noch vorhandene
Gartenanlage stellen, wie die Vorinstanzen eingehend und zutreffend begründet
haben, ein hochrangiges Schutzobjekt dar, dessen ungeschmälerte Erhaltung eine
weitgehende Beschränkung der Eigentumsrechte des Beschwerdeführers zu
rechtfertigen vermag. Mit der Ausscheidung eines Baubereichs, der auch nach der
Darstellung des Beschwerdeführers die Realisierung eines Drittels der ohne
Unterschutzstellung möglichen Ausnützung erlaubt, wird den privaten Interessen
des Beschwerdeführers angemessen Rechnung getragen. Ob trotz der Unterschutzstellung
eine bestimmungs­gemässe, wirtschaftlich sinn­volle und gute Nut­zung der be­troffenen
Liegenschaft (vgl. BGE 111 Ib 257 E. 4a S. 264, 112 Ib 263 E. 4,
117 Ib 262 E. 2a; vgl. auch RB 1987 Nr. 92 und 1991 Nr. 80)
möglich bleibt, ist nicht bei der Unterschutzstellung zu prüfen, sondern im
Zusammenhang mit allfälligen Entschädigungsforderungen des Beschwerdeführers.

2.2.2.3 Als Grundlage für die Ausscheidung
eines Baubereichs, der dem Umgebungsschutz der Villa und dem Schutz des Gartens
angemessen Rechnung tragen soll, dienten neben den bereits erwähnten
denkmalpflegerischen Gutachten die von den früheren Eigentümern in Auftrag
gegebenen Volumenstudien von Prof. F sowie die vom Beschwerdeführer veranlassten
Bebauungsstudien des Architekturbüros E AG und die hierzu abgegebene Stellungnahme
des Baukollegiums. Diese Studien bilden eine taugliche Grundlage, um die
Randbedingungen zu formulieren, welcher ein Neubau zu respektieren hat, damit
er weder die Villa noch die Parkanlage in ihrem städtebaulichen und
denkmalpflegerischen Wert über Gebühr beeinträchtigt. Dabei ist nicht zu
verkennen, dass die einseitige Anordnung von Schutzmassnahmen durch Verfügung
zwangsläufig mit einer gewissen Starrheit verbunden und die Umschreibung des
Baubereichs möglicherweise einschränkender ausgefallen ist, als wenn ausgehend
von einem im Einvernehmen mit den Behörden entwickelten Neubauprojekt die
Unterschutzstellung vertraglich hätte geregelt werden können. Dass es nicht zu
einer solchen vertraglichen und seine Eigentumsrechte möglicherweise weniger
einschränkenden Lösung gekommen ist, hat sich der Beschwerdeführer jedoch
selber zuzuschreiben. So ist dem Beschwerdeführer nach der Vorstellung der
Studien E im Baukollegium am 13. März 2006 signalisiert worden, dass im Gegenzug
zur integralen Erhaltung der Villa ein grosszügiger Neubau möglich wäre, und
wurden dem Beschwerdeführer verschiedene Hinweise für die Überarbeitung des vom
Büro E vorgestellten Konzeptvorschlags gegeben. Wie der Beschwerdeführer in
seiner Beschwerdeschrift im Verfahren VB.2009.00529 (S. 10) ausführt, wurde die
Konzept-Variante "Fisch-Monolith" zur Weiterbearbeitung empfohlen.
Das Resultat dieser Weiterbearbeitung durch das Büro E liess aus Sicht des
Beschwerdeführers jedoch zu wünschen übrig, und das Architektenhonorar von 1,7 Mio.
Franken hätte sein Budget überschritten. In der Folge legte der Beschwerdeführer
ein von ihm selbst verfasstes Projekt vom 15. Januar 2007 vor, das, wie
der Stadtrat in seiner Rekursvernehmlassung vom 10. September 2008
zutreffend ausführt, den städtebaulichen und denkmalpflegerischen Vorgaben in
keiner Weise entspricht und deshalb nicht als Grundlage für die Festlegung des
Baubereichs dienen konnte. So fehlt es an der geforderten Unterordnung des
Neubaus gegenüber der Villa, greift der Bau über die als schutzwürdig beurteilte
Hangkante hinaus, stört die Garageneinfahrt die Auffahrt zur Villa und überstellen
die Obergeschosse den Vorplatz der Villa. Dass dieses das Schutzobjekt in
keiner Weise respektierende Projekt nicht als Grundlage für die Festlegung des
Baubereichs dienen konnte, versteht sich von selbst. 

2.2.2.4 Sodann trifft es nicht zu, dass,
nachdem der Beschwerdeführer kein mit dem Schutzziel verträgliches Konzept für
einen Neubau vorgelegt hatte, der Stadtrat selber eine Machbarkeitsstudie hätte
in Auftrag geben müssen. Vielmehr durfte er sich damit begnügen, die
Randbedingungen zu formulieren, die ein die Schutzobjekte respektierender Neubau
zu beachten hat. Nach der umfassenden Begutachtung von Villa und Park sowie der
Würdigung der Studien F und E durch Baukollegium und Denkmalpflegekommission waren
hierfür keine weiteren Abklärungen erforderlich. Ebenso kann den Vorinstanzen
unter den gegebenen Umständen keine Verletzung ihrer Begründungspflicht oder
eine Gehörsverweigerung vorgeworfen werden.

2.2.2.5 Die Überlegungen des Stadtrats zur
Umschreibung des Baubereichs und des zulässigen Baukörpers erweisen sich als
nachvollziehbar und sachlich vertretbar. Die Villa braucht für ihre Entfaltung
zwingend einen gewissen Freibereich, und die Erhaltung der schutzwürdigen Teile
des Gartens vermag die Freihaltung des Vorplatzes der Villa sowie das Verbot,
die Rasenböschung sowie die Hangkante zu verändern, hinreichend zu rechtfertigen.
Dass die vom Baukollegium zur Weiterbearbeitung empfohlene Konzeptstudie E
einen etwas grösseren Baubereich beansprucht hätte, vermag dem Beschwerdeführer
nicht zu helfen, nachdem er auf eine Weiterentwicklung des Projekts auf dieser
Grundlage verzichtet hat. Zu Recht hat der Stadtrat sodann darauf hingewiesen,
dass ein in die Böschung vorgezogener Baukörper, wie ihn der Beschwerdeführer
plant, die Eleganz der schutzwürdigen Gartengestaltung zerstören und neben der
Villa zu wuchtig und massig in Erscheinung treten würde. Die nämlichen
Überlegungen gelten auch für eine über die Hangkante hinausragende Auskragung,
wie sie dem Beschwerdeführer mittlerweile gemäss seinem Projekt vom 22. April
2008 vorzuschweben scheint.

Damit ein Neubau die
dominierende Erscheinung der die Hügelkuppe krönenden Villa nicht stört, ist
zwangsläufig auch dessen Volumen zu beschränken. Mit der Zulassung von maximal
drei Vollgeschossen, einem Attikageschoss und einem Untergeschoss ist das Volumen
gegenüber den Studien F, welche nur ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Untergeschoss
vorsahen, erheblich erhöht worden. Die vom Beschwerdeführer vorgelegten
Projekte zeigen dagegen deutlich, dass mit dem von ihm angestrebten, weit
grösseren Neubauvolumen der Schutzwürdigkeit von Villa und Park nicht Rechnung
getragen werden kann. Das weitgehende Verbot von Abgrabungen ergibt sich
zwangsläufig infolge der schutzwürdigen Modellierung des Villengartens,
insbesondere aus der Unterschutzstellung von Rasenböschung und Hügelkante. Die
Beschränkung der Gesamthöhe des Neubaus auf die Traufhöhe der Villa ist
erforderlich, um deren dominierende Stellung zu gewährleisten; es sind keine
Gründe ersichtlich, welche es rechtfertigen würden, von dieser Höhenbeschränkung
weitergehende Ausnahmen als die im Unterschutzstellungsbeschluss erwähnten
Kamine und untergeordneten Lüftungsrohre zuzulassen.

2.2.2.6 Was das Verbot zusätzlicher
unterirdischer Bauten betrifft, so hat die Vorinstanz zutreffend darauf
hingewiesen, dass dadurch die wertvolle Gartengestaltung, insbesondere die
raffinierte Modellierung der Hangkante und die daraus resultierenden Böschungen
sowie der Vorplatz unwiederbringlich beeinträchtigt würden. Sodann macht der
Stadtrat zu Recht geltend, dass die Unterhöhlung der Moränenkuppe, auf welchem
die Villa thront, diese von ihrem Boden abkoppeln und damit das Denkmal seiner
Originalität und Glaubwürdigkeit berauben würde. Die nämlichen Überlegungen
sprechen auch gegen die Zulassung von Terrainveränderungen zur Erstellung einer
Unterniveaugarage mit Einfahrt von der Sihlberg-Strasse. Dass die Denkmalpflege
diesbezüglich eine spätere Anpassung des Schutzumfangs nicht ausgeschlossen
hat, vermag daran nichts zu ändern. Auch insofern gilt, dass eine
Unterschutzstellung mittels Verfügung naturgemäss weniger flexibel ausfällt,
als wenn der Weg des kooperativen Verwaltungshandelns beschritten werden kann.

2.2.2.7 Was den vom Beschwerdeführer
herangezogenen Vergleich mit den Liegenschaften Hotel Dolder und Villa Rosenau
betrifft, so liegen auch hinsichtlich der Ausscheidung eines Baubereichs für
Neubauten offenkundig keine vergleichbaren Verhältnisse vor.

3.  

3.1
Die Beschwerde VB.2009.00529 richtet sich in erster Linie gegen den
Rekursentscheid vom 7. August 2009 betreffend die Bauverweigerung vom 5. Mai
2008 für teilweisen Umbau und Nutzungsänderung sowie die feuerpolizeiliche
Nutzungsbeschränkung vom 23. Dezember 2008. Zudem stellt sie ausdrücklich
auch eine Ergänzung der Beschwerde VB.2009.00528 dar, welche sich gegen den
Rekursentscheid betreffend die Unterschutzstellung von Villa und Park richtet.
Mit den Erwägungen dieses Rekursentscheids, der sich eingehend auch mit den
Rügen betreffend die Unterschutzstellung von zahlreichen Bauteilen im Innern
der Villa Sihlberg befasst, setzt sich jedoch auch diese Beschwerde nicht
auseinander. Dasselbe gilt für die Replik vom 26. November 2009, welche
bezüglich der Unterschutzstellung dieser Bauteile ebenfalls keine sachbezogenen
Ausführungen enthält. Soweit sich die Beschwerde gegen die Unterschutzstellung
von Teilen des Innern wendet, ist sie deshalb ohne Weiteres als unbegründet
abzuweisen.

3.2
Wie die Rekurskommission zutreffend festgestellt hat, ist mit Ausnahme der
Erdgeschossräume 1.10 und 1.11 von einer vollständigen Unterschutzstellung der
Villa auszugehen und erweisen sich damit sämtliche Anträge des
Beschwerdeführers, welche auf eine Änderung der inneren und äusseren Substanz
des Gebäudes abzielen, als von vornherein aussichtslos (E. 5.2.3 des
Rekursentscheids). Ebenfalls trifft es zu, dass abgesehen von zahlreichen
weiteren eigenmächtig vorgenommenen baulichen Änderungen die Anlage zur
Beleuchtung des Gebäudes bewilligungspflichtig ist (E. 5.2.4) und die im Garten
der Villa geplanten (bzw. aufgestellten; vgl. Augenscheinprotokoll) Zelte
und Container nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden (E. 5.3). Die
Vorinstanz ist sodann zulässigerweise auf ein Schreiben des Beschwerdeführers
vom 11. Juni 2009 betreffend Wiedererwägung der angefochtenen
feuerpolizeilichen Anordnung vom 23. Dezember 2008 nicht eingegangen (E.
5.4) und hat sie die vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebene brandschutzrechtliche
Beurteilung ohne Gehörsverweigerung als Parteibehauptung würdigen dürfen (E.
6).

3.3
Die Villa Sihlberg ist als Wohnhaus der Familie Hürlimann gebaut worden.
Nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz wurden zwischen 1976 und
2004 einzelne Räume an eine Privatschule vermietet, in der Folge aber wieder zu
Wohnzwecken genutzt. Die vom Beschwerdeführer angestrebte bzw. bereits
ausgeübte Nutzung, wie sie im Rekursentscheid zutreffend dargestellt wird,
stellt dagegen eine gewerbliche Nutzung dar und ist deshalb bewilligungspflichtig.
Daran vermag der Umstand, dass die frühere Besitzerfamilie gelegentlich Feste
mit Hunderten von geladenen Gästen gegeben haben soll, nichts zu ändern. Sodann
ist unglaubwürdig und aktenwidrig, dass es sich bei den vom Beschwerdeführer
veranstalteten Anlässen um private Einladungen handeln soll. Die Vorinstanz ist
deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass der Anteil der gewerblichen Nutzung
in der Liegenschaft des Beschwerdeführers den nach Wohnanteilplan zulässigen
Anteil von 10 % weit übersteigt und die Nutzungsänderung deshalb nicht
bewilligungsfähig ist. Auf die diesbezüglichen Erwägungen unter Ziffer 7 des
vorinstanzlichen Entscheids ist zu verweisen, insbesondere auch auf den
Hinweis, dass die Villa gegenwärtig nicht gewerblich genutzt werden darf. Die
Vorbringen des Beschwerdeführers im Verfahren vor Verwaltungsgericht sind nicht
geeignet, die Feststellungen der Rekurskommission zum Sachverhalt und die
Würdigung der Nutzung weiter Teile der Liegenschaft als gewerbliche Nutzung infrage
zu stellen.

3.4
Die Vorinstanz hat in Erwägung Ziffer 8 zahlreiche feuerpolizeiliche Mängel
aufgelistet und erwogen, diese seien derart gravierend, dass eine Weiterführung
der gewerblichen Nutzung im vom Beschwerdeführer beantragten Umfang auch aus
feuerpolizeilicher Sicht nicht statthaft sei. In Dispositiv-Ziffer II Absatz 2
des Rekursentscheids wurde deshalb ausdrücklich festgehalten, dass sich in der
Villa Sihlberg (Vers.-Nr. 03) nur maximal 15 Personen gleichzeitig
aufhalten dürfen.

Die teilweise widersprüchlichen Ausführungen des
Beschwerdeführers insbesondere in der Replik vom 26. November 2009 sind
nicht geeignet, diese Anordnung infrage zu stellen. So räumt der
Beschwerdeführer selber ein, dass zahlreiche brandschutzmässig relevante Gebäudeteile
nur den für Einfamilienhäusern massgebenden Anforderungen entsprechen, macht
aber umgekehrt geltend, die von ihm konsultierten Brandschutzexperten hätten zu
einer Nutzung des ganzen Gebäudes zu Bürozwecken geraten. Sodann übersieht der
Beschwerdeführer, dass die gegenwärtige (unbewilligte) Nutzung seiner
Liegenschaft zu erheblichen Teilen als gewerblich zu qualifizieren ist, weshalb
die Einhaltung der für Einfamilienhäuser geltenden Anforderungen ohnehin nicht
genügt. Zudem hat der Beschwerdeführer zahlreiche feuerpolizeilich geforderte
Anpassungen bereits vorgenommen bzw. schlägt er solche vor. Über deren
feuerpolizeiliche Tauglichkeit bzw. baurechtliche Bewilligungsfähigkeit ist
indessen nicht im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu entscheiden, sondern im
Rahmen eines korrekt dokumentierten Baubewilligungsverfahrens. Angesichts der aktenmässig
belegten Nutzung der Villa für kommerzielle Events erweist sich sodann die
Belegungsbeschränkung auf 15 Personen auch unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten
als gerechtfertigt und verhältnismässig. Der Beschwerdeführer hat es in der
Hand, durch die Schaffung einwandfreier bau- und feuerpolizeilicher Verhältnisse
die damit verbundenen Einschränkungen in der Nutzung seiner Liegenschaft
abzuwenden.

4.  

Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und
sind abzuweisen. Diesem Ausgang entsprechend sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Dieser ist überdies
zu Parteientschädigungen von je Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner 2–4 zu
verpflichten, denen durch die Beantwortung der Beschwerde ein ungewöhnlich
hoher Aufwand entstanden ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerden VB.2009.00528 und VB.2009.00529 werden abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.    650.--     Zustellungskosten,

Fr. 10'650.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird zu Parteientschädigungen von je Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner
2–4 verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung
an…