# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 94d8e323-ba64-5787-aa93-0ae132cd5f71
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-18
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.06.2018 12.2016.190
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2016-190_2018-06-18.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2016.190

  	
  Lugano

  18 giugno 2018/jh

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Stefani

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Ceschi
  Corecco

  

 

 

sedente
per statuire nelle cause a procedura semplificata in materia di locazione, inc.
n. SE.2011.451 e SE.2011.452 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, promosse con istanze (correttamente: petizioni) 23 dicembre 2011 da

 

	
   

  	
  AP
  1  

  rappr. dall’avv.  RA 1  

  

  

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AO
  1  

  rappr. dall’avv.  RA 2 

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui l’attrice ha chiesto, con riferimento a due
distinti contratti di locazione tra le parti, l’autorizzazione a depositare una
somma pari all’80% della pigione, una corrispondente riduzione della stessa dal
1° aprile 2011 con conseguente liberazione a suo favore delle pigioni
depositate e l’assegnazione di un termine per dare avvio alla procedura di
riduzione della pigione;

 

domande avversate dalla convenuta, che ha postulato la
reiezione delle petizioni, e che il Pretore, dopo congiunzione delle cause, ha parzialmente
accolto con sentenza 12 ottobre 2016, concedendo per entrambi gli oggetti
locati una riduzione del 10% della pigione mensile dal 1° aprile 2011 e per
tutta la durata della locazione (con la relativa decisione di liberazione delle
pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione);

 

appellante l’attrice con atto di appello 14 novembre 2016, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente le petizioni,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

appellante incidentalmente la convenuta con risposta e appello incidentale 19
gennaio 2017 con cui chiede di respingere l’appello principale e di riformare il
giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente le petizioni e
liberare conseguentemente le pigioni depositate, nonché in via subordinata di
accogliere parzialmente le petizioni, pure con protesta di spese e ripetibili;

domande alle quali l’appellata incidentale si è opposta con risposta
all’appello incidentale del 20 marzo 2017;

letti ed esaminati gli atti
ed i documenti prodotti;

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   Con contratto 14
febbraio 2007 la AO 1, rappresentata dalla R__________ __________ (in seguito R__________)
ha concesso in locazione a AP 1 l’oggetto denominato “Bar / Buvette
riservato al personale R__________” sito all’interno dell’immobile
dell’ente televisivo; il contratto, con inizio il 1° agosto 2007 e della durata
di almeno cinque anni, prevedeva una pigione annua di fr. 48'000.- (doc. C UC
DI.2010.1502).

Le medesime parti hanno contemporaneamente stipulato un contratto di identico
tenore e per pari importo di pigione avente quale oggetto il “Ristorante T__________”
(denominato pure “Ristorante R__________”) sito all’interno dello stesso
immobile (doc. C UC DI.2010.1502).

                                   2.   Nel corso del 2008
tra le parti sono sorte alcune divergenze in merito a presunti problemi tra la
gerenza degli esercizi pubblici in questione e il personale che vi operava, la
dirigenza aziendale della locatrice avendo quindi chiesto chiarimenti con
riferimento al rispetto delle prescrizioni del contratto collettivo di lavoro
applicabile al settore della ristorazione.

Con richiesta scritta del 20 ottobre 2009 la conduttrice ha segnalato alla
locatrice una serie di circostanze che avrebbero comportato un influsso
negativo sull’attività svolta, postulando una ridefinizione dei termini dei
contratti in corso, in particolare una riduzione della pigione e in generale
una discussione in merito alle tariffe concordate per la ristorazione (doc. E
UC DI.2010.1502).

Respinte tali richieste, con duplice disdetta del 20 ottobre 2009 la locatrice
ha invocato l’esistenza di motivi gravi ai sensi dell’art. 266g CO tali da
giustificare l’immediata rescissione dei due contratti, rimproverando
sostanzialmente alla conduttrice lacune nel servizio offerto e altre gravi manchevolezze
ritenute una chiara violazione contrattuale (doc. D UC DI.2010.1502).

Con decisione 31 agosto 2010 il competente Ufficio di conciliazione in materia
di locazione, adito dalla conduttrice postulante l’annullamento delle disdette,
ha dichiarato quest’ultime inefficaci (inc. n. 200/09 e 201/09 UC
DI.2010.1502). L’azione promossa dalla locatrice il 5 ottobre 2010 chiedente
alla competente Pretura di accertare la validità delle disdette si è conclusa
con la decisione pretorile del 12 ottobre 2016 che ha respinto la domanda
accertando l’inefficacia delle disdette (DI.2010.1502), di cui meglio si dirà
nei considerandi successivi per quanto di rilievo ai fini del giudizio.

                                        

                                   3.   Nel frattempo, con
istanze (correttamente: petizioni) 23 dicembre 2011, previa autorizzazione ad
agire del competente Ufficio di conciliazione, AP 1 ha convenuto in giudizio la
AO 1 chiedendo, con riferimento ad entrambi gli oggetti della locazione: (1) l’autorizzazione
a depositare una somma pari all’80% della pigione a partire dal 1° ottobre
2011, (2) una corrispondente riduzione della stessa dal 1° aprile 2011, (3) la conseguente
liberazione a suo favore delle pigioni depositate e (4) l’assegnazione di un
termine per dare avvio alla procedura di riduzione della pigione.

                                         Con osservazioni 23
gennaio 2012 la convenuta si è integralmente opposta alle petizioni, chiedendo
la liberazione a suo favore delle pigioni depositate presso l’Ufficio di
conciliazione.

 

                                   4.   Congiunte le cause (ai
sensi dell’art. 125 CPC) in occasione dell’udienza del 30 gennaio 2012, al
termine dell’istruttoria le parti si sono riconfermate nelle rispettive tesi e
domande con i memoriali conclusivi prodotti il 2 e il 14 settembre 2015.

 

                                   5.   Con la sentenza 12
ottobre 2016, qui impugnata, il Pretore ha parzialmente accolto le domande
dell’attrice, concedendo per entrambi gli oggetti locati una riduzione del 10%
della pigione a partire dal 1° aprile 2011 per tutta la durata della locazione,
disponendo la corrispondente liberazione delle pigioni ancora depositate presso
l’Ufficio di conciliazione, ritenuto che la tassa di giustizia di fr. 8’000.- e
le spese di fr. 800.- sono state poste per 1/8 a carico della convenuta e per 7/8
a carico dell’attrice, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 10'000.-
per ripetibili parziali.

 

                                   6.   Con appello 14
novembre 2016 l’attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere
integralmente le petizioni, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Con risposta 19 gennaio 2017 la convenuta postula la reiezione del gravame e
presenta contestualmente un appello incidentale con il quale chiede la riforma
del giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente le petizioni e di liberare
conseguentemente le pigioni depositate, nonché in via subordinata di accogliere
parzialmente le petizioni, pure con protesta di spese e ripetibili.

L’appellata incidentale si è opposta a queste domande con risposta del 20 marzo
2017.

                                   7.   Nel querelato
giudizio il Pretore ha anzitutto riprodotto ampi stralci dei contratti di
locazione in discussione, mettendone in risalto alcune pattuizioni specifiche,
e esposto cronologicamente le varie questioni che hanno visto contrapposte le
parti, con particolare riferimento ai dissidi sfociati nella disdetta dei
contratti per motivi gravi da parte della locatrice e alla conseguente vertenza
oggetto di separata procedura giudiziaria, conclusa con giudizio di stessa data
del medesimo Pretore (DI.2010.1502).

In merito alle lamentele della conduttrice per le pretese inadempienze
contrattuali della locatrice, egli ha riepilogato le circostanze salienti e
indicato le norme legali applicabili, con riferimento alle facoltà conferite
alla parte conduttrice in caso di difetti dell’ente locato (art. 259a e segg.
CO), deducendo preliminarmente che le richieste formulate al punto 1 e 4 del petitum
fossero da ritenere prive d’oggetto (cfr. considerando n. 3).

Esposte ampie considerazioni in diritto, con menzione di dottrina e
giurisprudenza, il Pretore ha quindi esaminato l’invocata esistenza di un difetto
immateriale di natura economica dei beni locati. Ripercorse le circostanze che
hanno condotto alla stipulazione dei due contratti di locazione, con riguardo
alla questione della cifra d’affari ipotizzata e della correlata determinazione
della pigione, rilevato in particolare il ruolo di consulente svolto da G__________,
associazione di __________ in Ticino, e tenuto conto degli impegni assunti
dalla locatrice, il Pretore ha quindi esaminato e definito la situazione
contrattuale tra le parti alla luce del principio dell’affidamento. Pur in
assenza di un’esplicita pattuizione in merito ad un divieto di concorrenza o
all’obbligo della convenuta (e meglio della R__________ in qualità di
succursale della AO 1, che opera quale azienda pubblica nel settore della __________,
e più specificatamente della sua sede operativa e del centro di produzione di C__________)
di rifornirsi esclusivamente dall’attrice, il primo giudice ha concluso che
quest’ultima potesse in buona fede ritenere che la controparte si fosse impegnata
a far capo ai suoi servizi, rispettivamente a favorirne l’attività commerciale.

Passate in rassegna le varie risultanze istruttorie, con particolare riguardo
alla posa di distributori automatici all’interno degli spazi aziendali,
all’utilizzo di servizi catering esterni, alla rinuncia ai pranzi
aziendali e alle lamentele in merito alla qualità del servizio di ristorazione
fornito, il Pretore ne ha dedotto l’esistenza di un difetto economico ai sensi
dell’art. 259d CO, risultante dall’insieme delle circostanze. Tra queste il primo
giudice ha in particolare rilevato il fatto che, a fronte dei problemi nel
servizio bar e ristorazione effettivamente manifestatisi, inizialmente
riconducibili ad un comprensibile periodo di assestamento, la locatrice non è
intervenuta tempestivamente per dare un suo contributo nel porvi rimedio, come
ci si sarebbe potuto aspettare, i suoi vertici aziendali avendo piuttosto
adottato un atteggiamento di disimpegno, culminato nella notifica delle
disdette dei contratti di locazione (inc. rich. DI.2010.1502) e nella decisione
di non più far capo ai servizi di ristorazione della conduttrice.

Accertata la conoscenza dell’esistenza del difetto da parte della locatrice,
riconducibile temporalmente alla prima formale notifica del 14 marzo 2011, il
Pretore ha ritenuto di concedere alla conduttrice una riduzione della pigione a
valere dal 1° aprile 2011 e per tutta la durata della locazione, il difetto
essendo di natura persistente e dovendosi salvaguardare l’equilibrio del
rapporto contrattuale a fronte della relazione tra la cifra d’affari e la pigione
pattuita.

Ricordati i criteri sviluppati da dottrina e giurisprudenza in merito alla
quantificazione della riduzione e specificata l’esigenza di procedere in
applicazione del principio di equità, il primo giudice ha ritenuto
giustificata, secondo l’apprezzamento delle circostanze, una riduzione del 10%
della pigione per entrambi gli oggetti locati, ordinando una conseguente
proporzionale liberazione delle pigioni nel frattempo depositate. La tassa di
giudizio e le spese sono state ripartite secondo il rispettivo grado di
soccombenza.

                                   8.   Preliminarmente meritano
risalto alcune significative specificità dei contratti di locazione in
questione, che il giudizio pretorile ha evocato nell’ampia esposizione dei
fatti.

La convenuta ha proposto dei contratti che non consideravano unicamente i
criteri strettamente commerciali usualmente applicati alla locazione di spazi
per la ristorazione, intesa quale offerta di un bene sulla base di un prezzo
richiesto dalla locatrice ed accettato dalla conduttrice. Nel caso concreto
risulta anzitutto singolare la situazione di partenza, che ha visto la
convenuta decidere di passare da un’organizzazione prettamente interna dei
punti di ristoro aziendali ad una gestione esterna della ristorazione, esigendo
una conduzione unitaria dei due oggetti (bar e ristorante).

La particolarità della fattispecie risulta altresì dalle modalità applicate per
definire i termini del contratto, con l’ausilio di apposite valutazioni di G__________,
bandendo un concorso con un capitolato d’oneri chiedente ai candidati di
presentare un’offerta con tanto di business plan (doc. 1 inc. UC
DI.2010.1502). 

A questo specifico contesto è pure da ricondurre l’anomala clausola relativa
alla cifra d’affari, distinta per i due oggetti, che la conduttrice si sarebbe
impegnata a raggiungere, assumendo così una sorta di onere supplementare, a
fronte dell’aspettativa dell’azienda locatrice di poter disporre di un servizio
di ristorazione confacente alle esigenze dei dipendenti, dell’utenza e degli
ospiti, oltre che aperto ad un pubblico più vasto o, detto altrimenti, per “una
gestione proficua ed efficiente di entrambi gli esercizi pubblici, evitando in
tal modo che chi gestiva le 2 strutture potesse concentrarsi sul bar (vera
gallina dalle uova d’oro) lasciando morire il ristorante” (appello incidentale,
pag. 42 n. 5.2.b).

Parimenti estranei ad un concetto di regole di mercato e di assunzione
unilaterale di rischio aziendale (invocato dalla locatrice a varie riprese per
negare ogni responsabilità verso la conduttrice) risultano altresì l’obbligo di
riassunzione di 4 dei 5 dipendenti impiegati in precedenza dalla convenuta,
così come la pattuizione di prezzi fissi alla ristorazione, con l’impegno della
gerenza a proporre giornalmente agli avventori un menu ad un prezzo massimo
definito e in generale a contenere i prezzi delle bibite e di una serie di
altri prodotti entro limiti prestabiliti (vedi doc. C, clausola 21.6 e allegata
lista dei prezzi). Questa esigenza di contenimento dei prezzi, in un’ottica di
favorire economicamente i dipendenti della locatrice (ispirata al modello
precedente), va considerata quale limite oggettivo dei margini di guadagno
della conduttrice esercente che ha così inusualmente rinunciato, su richiesta
della locatrice, ad una libera fissazione dei prezzi e agli adeguamenti successivi
(si veda a questo proposito la richiesta di adeguamento verso l’alto formulata
dalla conduttrice già con la comunicazione 20 ottobre 2009; cfr. consid. 2).
Ciò sottintende peraltro la contropartita di poter comunque operare in un
regime particolarmente favorevole, segnatamente disponendo di un numero
importante di potenziali clienti di bar e ristorante, verosimilmente ben
disposti a usufruire di un servizio interno alla sede aziendale in cui
lavorano, non fosse che per evidenti questioni di praticità.

Proprio una serie di questi particolari impegni contrattualmente assunti sono
peraltro stati al centro dei rimproveri mossi dalla locatrice all’indirizzo
della conduttrice e in parte addotti quali motivi della summenzionata disdetta
straordinaria (cfr. sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502).

                                    I.   In merito
all’appello principale dell’attrice

                                   9.   L’appellante,
riepilogate le circostanze salienti della stipulazione dei contratti a sostegno
dell’applicazione del principio interpretativo in dubio contra stipulatorem,
espone ampie considerazioni preliminari su una serie di fatti, a suo dire
confermati dall’istruttoria, accompagnandoli da soggettive interpretazioni e
giudizi di valore (con numerose citazioni delle proprie precedenti comparse
scritte), senza un confronto critico puntuale con il giudizio impugnato. Ne
consegue che queste allegazioni (da pag. 3 a pag. 8) sono irricevibili quali
censure d’appello per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC) e possono
essere considerate unicamente alla stregua di un’introduzione generale alle
successive lamentele.

 Con riferimento alle esigenze di motivazione delle censure d’appello, va
rilevato come la scelta argomentativa dell’appellante appare singolare anche a
proposito della dettagliata esposizione delle risultanze dell’istruttoria, accompagnata
peraltro da un apprezzamento a titolo di premessa (che riconosce come “nell’insieme
la lodevole Pretura ha condotto con impegno e dovizia”), per sostenere che
sarebbe emerso un quadro contraddittorio e poco edificante sul conto della
convenuta, responsabile per aver architettato “un disegno per eliminare AP 1
dalla gestione presso la R__________” (appello pag. 8 n. 5).

Questa ampia parte dell’appello (da pag. 8 a pag. 18) passa quindi in rassegna
le deposizioni rese da poco meno di una ventina di testi, riproponendone i contenuti
con relative valutazioni e deduzioni e, per i motivi summenzionati, può a sua
volta assurgere a semplice premessa di natura generale, quale introduzione all’appello
vero e proprio.

 

                                10.   La struttura
dell’allegato di appello sembrerebbe indicare che la censura al giudizio
impugnato segua nella seconda parte denominata “IN
DIRITTO” (da pag. 18).

Sennonché, anche questa presenta ampie parti irricevibili, poiché non
qualificabili quale confronto critico diretto con la decisione pretorile (art.
311 cpv. 1 CPC). Tale lacuna è presente nella preliminare esposizione (da pag.
18 a pag. 20) di considerazioni generali sul principio della buona fede e sulla
responsabilità della convenuta per l’agire degli organi di R__________ ai sensi
dell’art. 55 CC (questione neppure oggetto di contestazione e pacificamente ritenuta
dal Pretore), nonché nelle ampie citazioni dottrinali e giurisprudenziali (in
relazione agli art. 259 e segg. CO), peraltro sostanzialmente identiche a
quelle menzionate nel giudizio impugnato.

                                11.   Con riferimento ai
numerosi motivi giustificanti la riduzione della pigione, l’appellante censura quindi
la conclusione pretorile per aver “solamente considerato (e limitatamente al
10%) uno di questi motivi, segnatamente quello dei conteggi fuorvianti”
(appello pag. 20 n. 9 in fine), lamentando l’erroneo riconoscimento di una
riduzione del 10% a fronte del fatto che la controparte avrebbe tratto
vantaggio pecuniario anche dalla posa di distributori automatici. Più
precisamente la critica dell’appellante si sviluppa sul tema della calcolazione
della pigione iniziale, a suo dire già viziata da un deliberato calcolo errato
della locatrice, e insiste su una serie di elementi determinanti per il calcolo
della riduzione che il primo giudice avrebbe a torto omesso di considerare, per
concludere ribadendo la correttezza della percentuale di riduzione postulata
dell’80%.

Pur risultando anche quest’ultima parte dell’appello (da pag. 20 a pag. 27) complessivamente
caratterizzata da una preminenza delle considerazioni di carattere soggettivo e
di ordine generale, con ampi rimandi alle tesi sostenute nelle comparse in
prima sede, il ragionamento è intercalato da alcune critiche al giudizio
pretorile che, benché presentate con tale particolarità, possono essere singolarmente
esaminate quali censure puntuali e ricevibili. Senza una strutturata
distinzione, le critiche sono infatti riconducibili a tre aspetti, ovvero all’accertamento
dei fatti (per non aver considerato una serie di elementi), all’applicazione
del diritto (per non aver ritenuto fondata una pretesa ai sensi degli art. 97
segg. CO) e all’apprezzamento del Pretore (in merito all’entità della riduzione).

                                12.   L’appellante espone un
complesso calcolo con l’intento di dimostrare come la determinazione iniziale
della pigione fosse viziata da errate indicazioni sulla cifra d’affari
prevedibile e da ulteriori inesattezze e scorrettezze imputabili alla
locatrice, per concludere che “operando sugli stessi parametri di
valutazione” (appello pag. 22 n. 10.2) risulta corretta una pigione ridotta
di un terzo, già solo per questo motivo, quindi ben maggiore di quanto
riconosciuto dal Pretore.

La tesi è irricevibile poiché proposta per la prima volta in questi termini
(art. 317 CPC). Le circostanze addotte non risultano affatto dimostrate e la
questione risulta comunque non determinante ai fini del giudizio, siccome
oggetto della vertenza non è stata la correttezza del canone di locazione inizialmente
pattuito (le allegazioni a questo proposito essendo ben lungi dall’adempiere gli
obblighi previsti dall’art. 221 CPC), ma unicamente il diritto ad una riduzione
della pigione sulla base delle circostanze manifestatesi successivamente nel
corso del rapporto contrattuale, secondo il concetto di difetto economico
sopraggiunto ai sensi dell’art. 259d CO, rispettivamente nell’ottica dell’invocata
inadempienza contrattuale della locatrice.

Oltre a non confrontarsi con le considerazioni esposte dal Pretore, alle
quali l’appellante contrappone sostanzialmente una sua contraria personale
valutazione, peraltro sulla base di circostanze addotte tardivamente, il
calcolo prodotto si basa sull’erronea convinzione in merito alla rilevanza di
una ricalcolazione delle previsioni iniziali fatte da G__________, alle quali
l’appellante attribuisce a torto la valenza di perizia (cfr. appello
pag. 22 e 23:“previsioni peritali” o “perizia B__________/B__________”).
Nessun elemento agli atti permette una simile deduzione e l’appellante non ha
peraltro cercato di dimostrare la bontà di tale calcolo, perlomeno facendo capo
alla facoltà di interpellare a questo specifico proposito gli autori della
valutazione iniziale ovvero F__________ B__________ e C__________ B__________, già
sentiti quali testi in merito al loro intervento per conto di G__________.

                                13.   L’appellante propone
analoghe e parimenti irricevibili allegazioni in merito alla presenza
all’interno degli spazi aziendali della convenuta di apparecchi distributori automatici
per bibite e pasti e di forni a microonde, calcolando la cifra d’affari
verosimilmente conseguita dalla ditta che li ha gestiti, per concludere che il
vantaggio economico che la convenuta ne avrebbe tratto sarebbe andato a scapito
dell’appellante, soprattutto per il servizio del bar.

Il ragionamento, peraltro confuso e contraddittorio, non indica in che modo il
giudizio pretorile risulterebbe inadeguato; in particolare non si confronta con
il fatto che il primo giudice non ha affatto ignorato la questione della
presenza degli apparecchi di distribuzione automatica, pur giungendo ad altre valutazioni,
come si dirà ai considerandi successivi.

L’appellante insiste altresì sull’atteggiamento di rifiuto al colloquio della
controparte, alla quale attribuisce un boicottaggio mirato, “probabilmente
già pianificato” (appello pag. 26 n. 11.3), e rimprovera al Pretore di non
aver valutato questi aspetti nel giudizio su un’equa riduzione della pigione, non
avendo considerato “un insieme di azioni per tentare di mettere in ginocchio
AP 1 e disdire malevolmente il contratto con questa scusa”, per concludere
che “in altre parole, la parte appellata deve rispondere sulla scorta degli
art. 97ss CO per i disturbi contrattuali locativi da lei creati e cagionati”
(appello pag. 26 n. 11.4). A mente dell’appellante “occorre quantificare un
danno permanente ai sensi degli articoli 97ss CO causato dalla parte locatrice
e correlato con una clausola del contratto di locazione (cifra d’affari), senza
che sia l’ente locato come tale ad essere difettoso” (appello pag. 26 n.
11.5), ritenuta corretta la cifra di fr. 38'424.- annui quale risarcimento.

A prescindere dalla chiara irricevibilità della richiesta, difficile da qualificare
sulla base di un ragionamento proposto in modo poco lineare e sostanzialmente
incomprensibile, va comunque rilevato come una pretesa di risarcimento di danni
ai sensi dell’art. 97 segg. CO non sia mai stata formulata in precedenza, le
allegazioni dell’attrice al riguardo dei presupposti per il riconoscimento di
una simile richiesta risultando insufficienti, oltre che non provate. L’intero
impianto della tesi, finalizzato a trarre vantaggi da pretesi errori di
valutazione della cifra d’affari conseguibile, risulta peraltro ininfluente ai
fini del giudizio sull’oggetto della vertenza, ovvero il diritto alla riduzione
della pigione a seguito di un difetto sopraggiunto al bene locato.

                                14.   Le
tesi dell’appellante esposte al considerando precedente non permettono di
sovvertire la conclusione pretorile neppure se le si volesse ritenere ammissibili
perlomeno quale contestazione generale dell’insufficiente riduzione percentuale
della pigione (in questo senso va interpretato il rimprovero al Pretore per
aver “violato anche su questo punto il proprio margine di apprezzamento ex
art. 4 CCS”, appello pag. 26 n. 11.4).

In termini generali va anzitutto premesso che l’autorità di appello ha pieno
potere cognitivo e rivede liberamente l’accertamento dei fatti e l’applicazione
del diritto (art. 310 CPC; DTF 138 III 374 consid. 4.3.1). Nei casi in cui
l’autorità inferiore gode di un certo margine di apprezzamento è ammesso un
certo riserbo dell’autorità di appello, in particolare quando la natura del
litigio si oppone a un esame illimitato (DTF 131 II 680 consid. 2.3.2),
ritenuto comunque che il Tribunale federale ha avuto modo di rilevare come
l’autorità di appello non sia tenuta al riserbo nell’esercizio del libero
potere di esame in ambito di riduzione della pigione a seguito di difetti (DTF
4A_96/2015 del 1° giugno 2015 consid. 4.2).

Contrariamente a quanto pretende l’appellante, come si è detto in precedenza
(cfr. consid. 7), il Pretore non ha affatto ignorato gli aspetti ora invocati,
tenendo anzi espressamente conto, nella valutazione delle circostanze concrete,
le pattuizioni specifiche, i dissidi, le inadempienze contrattuali della
locatrice alla luce degli impegni assunti e delle legittime aspettative della
conduttrice in un’ottica di buona fede nei rapporti commerciali, e in
particolare l’atteggiamento di disimpegno e finanche di illiceità sfociato nella
notifica delle disdette dei contratti di locazione per inesistenti gravi motivi
(sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502).

                                15.   Ne discende che la
critica al giudizio pretorile va respinta, siccome la richiesta di aumentare la
misura della riduzione della pigione, per quanto ricevibile, si fonda su
circostanze e argomenti irrilevanti, privi di riscontri probatori e che non
permettono di ritenere inadeguata la scelta pretorile. Con riferimento alla quantificazione
della riduzione di pigione decisa dal Pretore, si rinvia a quanto esposto nei
considerandi successivi relativi alle censure formulate dall’appellante
incidentale.

L’appello principale, per quanto ricevibile, va integralmente respinto.

                                   II.   In merito
all’appello incidentale della convenuta

                                16.   Con scritto 19 gennaio
2017 la convenuta, dopo aver formulato ampie considerazioni in risposta
all’appello (da pag. 1 a pag. 35), propone a sua volta un corposo appello incidentale
(da pag. 35 a pag. 66) volto a contestare il giudizio pretorile per aver
erroneamente ammesso una riduzione della pigione, le petizioni dovendo a suo
parere essere integralmente respinte.

                                17.   L’appellante
incidentale rimprovera preliminarmente al Pretore di essere entrato nel merito
di una richiesta di riduzione della pigione formulata in violazione
dell’obbligo di allegazione (art. 221 CPC) e pure carente dal punto di vista
probatorio (art. 8 CC). Nelle petizioni l’attrice avrebbe indicato solo in modo
sommario e superficiale le circostanze costitutive di difetto economico, in
particolare quelle che avrebbero limitato lo svolgimento dell’attività
commerciale dei due esercizi pubblici in questione. Sarebbe infatti mancata una
distinta degli effetti di ogni singolo difetto invocato sulle pretese limitazioni
della cifra d’affari invocate per giustificare la difficoltà a far fronte al
pagamento della pigione pattuita; mancherebbe in particolare l’indicazione e la
quantificazione della riduzione del numero degli avventori nel tempo.

La censura è priva di fondamento ritenuto che il Pretore, come indicato ai
considerandi precedenti, non ha affatto ammesso le tesi e le domande
dell’attrice a questo specifico proposito e non è neppure entrato nel merito
della richiesta con la quale l’attrice pretendeva di trarre vantaggio dal
riconoscimento di una correlazione tra l’invocata flessione della cifra
d’affari e il diritto ad una sostanziale riduzione della pigione.

La critica non può essere seguita neppure laddove pretende che la carenza di
elementi di confronto tra la situazione contrattualmente stabilita e quella
ritenuta difettosa escluda a priori la possibilità per il Pretore di concedere
una riduzione della pigione. Anzitutto va rilevato come la sentenza di questa Camera
citata a sostegno della tesi (IICCA del 9 settembre 2013 inc. n. 12.2012.153)
riguardasse una situazione sostanzialmente diversa in merito alla quale il
Pretore aveva ritenuto mancassero appunto gli elementi di giudizio determinanti
per confrontare il valore della cosa con e senza difetto, e aveva conseguentemente
respinto la pretesa ritenendosi, in quelle specifiche circostanze,
impossibilitato a pronunciarsi in termini di equità (si trattava nello
specifico della riduzione a seguito del numero insufficiente di parcheggi messi
a disposizione, invocata dalla conduttrice senza fornire i parametri
indispensabili per poter calcolare la percentuale della riduzione).

Ritenuto come la riduzione della pigione debba essere proporzionale al difetto,
la giurisprudenza ha chiarito che, nei casi in cui non è attuabile un confronto
del valore oggettivo della cosa (con, rispettivamente senza il difetto, secondo
il cosiddetto metodo relativo o proporzionale), per poi dedurne la relativa percentuale,
è comunque ammissibile un giudizio in equità ai sensi dell’art. 4 CC; in tale
evenienza il giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa
valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, quantifica la riduzione
potendo far riferimento all’esperienza generale della vita, al buon senso e
alla casistica giurisprudenziale, ritenuto che quest’ultima fornisce unicamente
dei riferimenti, ogni caso dovendo essere valutato in base a tutte le sue
particolarità (DTF 130 III 504, consid. 4.1).

Nel caso concreto il giudice, con specifici riferimenti a dottrina e giurisprudenza
(giudizio impugnato pag. 12 n. 10 b iii) ha quindi ritenuto di far capo a tale
facoltà, valutando che la riduzione non potesse essere altrimenti dimostrata
nel suo ammontare. La conclusione merita conferma.

L’appellante incidentale non indica peraltro come sarebbe stato possibile e
ragionevole esigere l’assunzione delle prove necessarie ad una quantificazione
secondo altri parametri.

Ribadito quanto esposto sopra in merito all’esercizio del libero potere
di esame dell’autorità di appello (cfr. considerando 14), la critica al
giudizio pretorile su questo punto va respinta, riservato quanto esposto ai
considerandi successivi in merito alla quantificazione della riduzione della
pigione che è scaturita da tale giudizio di equità.

 

                                18.   L’appellante incidentale
rimprovera al Pretore di aver erroneamente valutato i fatti e le prove assunte
e contesta la deduzione relativa all’esistenza di un difetto economico in
relazione con il mancato conseguimento della cifra d’affari attribuibile
all’assenza di servizi e qualità dell’ente locato.

A mente dell’appellante incidentale il primo giudice sarebbe incorso
nell’arbitrio nel dedurre, in assenza di un’esplicita pattuizione, che talune
prerogative e vantaggi per la conduttrice potessero scaturire dal principio
dell’affidamento; la mancanza di un’assicurazione della cifra d’affari
escluderebbe quindi la presenza di un danno economico.

Il ragionamento non può essere seguito, siccome non è sulla base di una simile
garanzia della cifra d’affari che il Pretore ha ritenuto di poter operare una
riduzione della pigione, le richieste in tal senso dell’attrice, nuovamente
ribadite in questa sede, non avendo prodotto alcun risultato.

                                19.   L’appellante
incidentale rimprovera al primo giudice di avere a torto ritenuto dimostrate,
quali elementi di riduzione della cifra d’affari, la violazione del divieto di
concorrenza, l’assenza di collaborazione dalla locatrice (con riferimento alla
frequentazione dei due esercizi da parte dei dipendenti), il cambiamento di
palinsesto e programmi e l’aumento di distributori automatici. Essa contesta
altresì l’applicazione del principio di affidamento e l’invocazione di non
meglio precisati principi generalmente ammessi in ambito commerciale (giudizio
impugnato pag. 9 n. 9 iv), siccome in urto con il sentimento di giustizia e di
equità. A suo dire, solo un’errata interpretazione dell’interesse della
locatrice alla redditività dell’attività della conduttrice avrebbe condotto il
giudice a indebitamente riconoscerle la prerogativa dell’obbligo di far capo ai
suoi servizi, mentre l’esercente doveva piuttosto attendersi che la clientela,
compresa quella riconducibile alla parte locatrice, decidesse autonomamente se
far capo o meno ai suoi servizi di ristorazione. Il Pretore avrebbe pertanto
indebitamente ricondotto all’agire della conduttrice una flessione della cifra
d’affari dipendente da numerose variabili non imputabili alla convenuta, o piuttosto
da circostanze di cui è responsabile la conduttrice stessa, “artefice del
proprio dissesto finanziario” vista l’incapacità gestionale e la scarsità
del servizio offerto attestate da numerosi riscontri probatori (appello incidentale
pag. 50).

A questo proposito l’appellante incidentale rimprovera al Pretore di aver
erroneamente valutato le numerose testimonianze rese in merito alla qualità del
servizio e del cibo servito, “sorvolando, al punto da dedicarvi solo poche
righe, le pesanti critiche esternate da ben 9 testimonianze rese da
collaboratori e dirigenti” attribuendo inoltre eccessiva importanza alle altre
dichiarazioni in senso contrario (appello incidentale pag. 53).

Anche questo sforzo della convenuta, che ripropone ampi stralci delle
deposizioni testimoniali (appello incidentale pag. 53 e segg.), non ha miglior
sorte nel tentativo di sovvertire la conclusione pretorile. Questi ragionamenti
mirano infatti a contestare “la tesi del boicotto” (appello
incidentale pag. 31 n. 11.3) da parte della Direzione, ma il Pretore non ha
attribuito la scarsa cifra d’affari e la sua costante diminuzione a simili
circostanze e non ha affatto accolto le tesi menzionanti una deliberata
politica di boicottaggio o altri invocati intralci, scorrettezze e gravi
inadempienze. Il Pretore è giunto piuttosto ad opposta conclusione, ovvero che
“l’istruttoria non ha dimostrato l’asserzione secondo cui vi sarebbe stato
l’ordine di non servirsi da AP 1” (giudizio impugnato pag. 11 n. 10 d).

Il primo giudice non ha neppure ignorato, come a torto pretende l’appellante,
le lamentele e l’insoddisfazione dei collaboratori, ma ha correttamente
considerato pure le altre circostanze emerse che non permettono di assecondare
la tesi della conduttrice in merito all’esistenza di un malcontento generale o
di ritenere giustificate altre critiche ancor più pesanti indirizzate alla
professionalità della gerenza. Correttamente il primo giudice ha pure
considerato i numerosi elementi emersi dall’istruttoria che contraddicono le
apodittiche affermazioni della convenuta in merito alla scarsa qualità del
servizio; in particolare le attestazioni di soddisfazione espresse da alcuni
clienti in occasione della loro audizione testimoniale (cfr. verbale audizione
testi M__________ C__________, P__________ L__________, inc. SE.2001.451) e le
dichiarazioni di alcuni dipendenti che avevano formulato lamentele poi relativizzate
in occasione delle loro deposizioni quali testi (cfr. verbale audizione dei
testi M__________ P__________ e F__________ D__________).

Per sostanziare meglio le sue critiche alla conclusione pretorile, l’appellante
incidentale attribuisce quindi a torto al primo giudice una valutazione che non
trova riscontro nel giudizio. Questo non ha affatto riconosciuto i pesanti
rimproveri mossi dall’attrice all’indirizzo della locatrice e ha di conseguenza
negato l’invocato diritto alla ben più rilevante riduzione della pigione che ne
sarebbe scaturita se l’inadempienza contrattuale imputabile fosse effettivamente
risultata di tale rilevanza. Il Pretore ha infatti sottolineato le
responsabilità della conduttrice e conseguentemente negato buona parte della
sua pretesa.

Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, a fronte di un calo
della cifra d’affari per motivi principalmente imputabili a specifiche contingenze
e a responsabilità della conduttrice, non va comunque a priori escluso che anche
la locatrice possa essere chiamata a rispondere di sue azioni non conformi agli
obblighi contrattualmente assunti. Neppure possono essere ritenuti irrilevanti
altri elementi oggettivi, non imputabili alla conduttrice, atti a limitare
l’idoneità all’uso della cosa locata. Su questa deduzione pretorile (cfr.
consid. 7), che rimprovera l’assenza di un contributo della locatrice nel porre
rimedio ad una serie di problemi inizialmente emersi e un suo atteggiamento
improntato al disimpegno se non addirittura all’ostilità (con riferimento specifico
all’ingiustificata notifica della disdetta per motivi gravi), l’appellante incidentale
omette quindi di esprimersi adeguatamente, concentrando i suoi sforzi nel vano
tentativo di scalfire una tesi di cui neppure vi è riscontro nel giudizio
impugnato.

Infatti le censure insistono sulle responsabilità imputabili alla conduttrice e
sulle gravi manchevolezze dell’offerta di ristorazione, senza minimamente
affrontare la questione della legittimità delle scelte adottate dalla locatrice,
sia in merito alle modalità con le quali ha ritenuto di rinunciare a far capo
ad una serie di servizi, sia a proposito della mancata collaborazione nel
pubblicizzare e incentivare gli esercizi in questione, e ancor meno a riguardo
della scelta estremamente gravosa di disdire unilateralmente i contratti di
locazione invocando motivi gravi, poi risultati inesistenti (cfr. decisione
pretorile del 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502).

Il giudizio pretorile impugnato, con esplicito riferimento alla parallela
procedura giudiziaria, ha ritenuto di rilevare un comportamento non corretto della
locatrice in occasione della disdetta dei contratti per motivi gravi del 25
novembre 2009, riproponendo alcune circostanze emerse dall’istruttoria e che
trovano maggior risalto nei considerandi della menzionata decisione pretorile
di medesima data che ha confermato l’inefficacia delle disdette. I gravi motivi
invocati dalla locatrice a sostegno delle stesse si sono infatti rivelati
inesistenti; in particolare è emerso come una serie di pesanti accuse di
irregolarità e violazioni del contratto sono state formulate senza fondamento alcuno.
Basti a questo proposito accennare alla malafede rimproverata dal Pretore alla
locatrice per essersi avvalsa, quale motivo di disdetta, del mancato
raggiungimento di un prestabilito livello di cifra d’affari senza prima eseguire
al riguardo i controlli che le incombevano (sentenza 12 ottobre 2016 inc.
DI.2010.1502 pag. 11 n. 9 a iii). Pure le accuse di “gonfiamento della
fatturazione dei pranzi consumati”, per trarre indebiti profitti con inganno,
sono risultate prive di riscontro e pertanto invocate a torto quale motivo
grave di disdetta da parte della locatrice, alla quale il Pretore ha
rimproverato la mancata informazione e il mancato controllo al riguardo del
sistema dei buoni pasto adottato di cui si è poi lamentata (sentenza 12 ottobre
2016 inc. DI.2010.1502 pag. 12 n. 9 c).

Medesimo atteggiamento della locatrice è stato criticamente rilevato dal primo
giudice in merito alle accuse di inosservanza del Contratto collettivo
nazionale di lavoro (CCNL): senza una qualsiasi segnalazione preventiva e una
doverosa tempestiva reazione, la locatrice se ne è indebitamente avvalsa quale
motivo grave di disdetta. Le accuse sono peraltro risultate infondate,
l’istruttoria avendo appurato che non vi è stata nessuna irregolarità in
materia di copertura assicurativa dei dipendenti e che l’ispettrice intervenuta
avrebbe riscontrato unicamente due infrazioni di poco conto su aspetti
marginali in occasione del primo controllo, senza poi constatare alcuna
successiva irregolarità (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502 pag. 13 n.
9 d).

Anche alla luce di queste circostanze, risulta pertanto corretta la valutazione
pretorile che ha intravvisto in un simile atteggiamento della locatrice una
violazione dei doveri assunti verso la conduttrice e in particolare un
comportamento contrario alla buona fede nei rapporti contrattuali. A ben vedere
già queste circostanze, nel particolare contesto di cui si è detto, potrebbero
da sole giustificare una riduzione della pigione.

                                         

                                20.   In termini generali,
con riferimento alle critiche all’apprezzamento pretorile, necessita infine di
essere rilevato come il giudizio impugnato ponga a fondamento il concetto di
buona fede quale canone fondamentale di correttezza che deve ispirare la
condotta delle parti nel reciproco rapporto obbligatorio. I comportamenti tra
le parti al momento della stipulazione del contratto e nella successiva esecuzione
soggiacciono all’obbligo di lealtà (inteso quale divieto di suscitare
consapevolmente falsi affidamenti e di contestare ragionevoli affidamenti della
controparte) e all’obbligo di salvaguardia (che impone di preservare
l’interesse della controparte fintanto che ciò non comporti un apprezzabile
sacrificio). L’apprezzamento pretorile si riferisce al difetto immateriale di
natura economica e all’esigenza, sottintesa dalla norma, di riequilibrare le
prestazioni reciproche quando viene a mancare un elemento posto alla base della
pattuizione.

Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, che non si esprime
al riguardo e si limita ad invocare una relazione contrattuale non
riscontrabile nel caso concreto, i contratti in questione presentano specifici elementi,
che hanno caratterizzato la pattuizione iniziale e influenzato i rapporti nel
corso del rapporto contrattuale (peculiarità di cui si è detto al consid. 7) che
il giudice ha correttamente considerato nell’esaminare le tesi delle parti e
nel giungere alla contestata conclusione.

 

                                21.   Alla luce di quanto
indicato nei considerandi precedenti, non può essere accolta neppure la critica
generica, riproposta dall’appellante incidentale nelle conclusioni, che
rimprovera al Pretore di non aver sanzionato la mancata specificazione
dell’incidenza di ogni singolo rimprovero (servizi catering esterni, disdetta
dei pranzi della direzione, distributori automatici e altri) sulle cifre
d’affari annue realizzate, distinguendo tra bar e ristorante.

                                22.   Tenuto conto delle
circostanze concrete accertate dal Pretore, non scalfite dalle censure
dell’appellante incidentale, richiamate le considerazioni di cui ai
considerandi precedenti in merito al margine d’apprezzamento e al potere
d’esame di questa Corte, non vi sono pertanto motivi per ritenere eccessiva la
riduzione di pigione del 10% operata dal primo giudice secondo criteri
equitativi, in assenza di altri parametri di calcolo.

L’appellante incidentale chiede pure, in via subordinata, di applicare una
riduzione della pigione pari al 5%. La domanda è irricevibile (art. 311 cpv. 1
CPC), perché appena accennata e peraltro proposta senza nulla aggiunge alla
critica complessiva formulata all’apprezzamento pretorile sulla percentuale di
riduzione del 10%.

                                23.   L’appellante
incidentale propone infine una critica alla durata della riduzione concessa dal
Pretore alla conduttrice.

Vaga e priva di motivazione e pertanto irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC)
risulta la censura riferita alla riduzione di pigione concessa per il periodo decorso
dal 2014 alla data del giudizio, che si riduce alla lamentela secondo la quale
“nulla è dato a sapere delle cifre d’affari conseguite” (appello pag.
62).

Benché succintamente menzionata, merita invece esame la critica al
riconoscimento di una riduzione del 10% della pigione a tempo indeterminato,
ovvero fino al termine della locazione. L’appellante adesivo lamenta infatti
una violazione del diritto, siccome urterebbe ogni sentimento di giustizia e
equità una decisione che pone la locatrice nell’impossibilità di porre rimedio
al difetto economico imputatole.

La critica va respinta poiché, pur invocando a ragione in termini generali e
teorici il diritto della parte locatrice di porre rimedio al difetto
riscontrato al fine ottenere il futuro ripristino della pigione integrale,
l’appellante adesivo nulla indica in merito alle sue intenzioni e a quanto
abbia intrapreso o intenda fare per concretamente dare seguito alle indicazioni
emerse dal giudizio pretorile. A fronte di un difetto considerato dal Pretore come
permanente e irrimediabile, l’appellante non vi si confronta adeguatamente e
omette di esprimersi in merito al modo di porvi rimedio, persistendo anzi ancora
in questa sede nella negazione delle circostanze ritenute dal primo giudice e nella
contestazione della relativa inadempienza contrattuale, mantenendo la posizione
di totale chiusura verso la conduttrice, ovvero proprio l’atteggiamento
rimproveratole dal primo giudice.

La censura non può pertanto essere accolta, ritenuto come l’eliminazione
del difetto sia da intendersi quale totale ristabilimento di una situazione
contrattualmente conforme, lo scopo della norma essendo quello di permettere al
conduttore di versare una pigione adeguata alla circostanza che il bene locato
presenta un difetto che ne pregiudica un uso ottimale di cui non è
responsabile.

                                24.   In conclusione, l’appello
incidentale, per quanto ricevibile, va integralmente respinto.

                                  III.   Sulle spese giudiziarie

 

                                25.   Alla luce di quanto
precede, sia l’appello principale dell’attrice, sia l’appello incidentale della
convenuta devono essere respinti. L’esito del presente giudizio comporta la
conferma della decisione sugli oneri processuali e sulle ripetibili di prima
sede, e un’analoga ripartizione di quelli in seconda sede, sulla base della
reciproca soccombenza (art. 106 CPC), calcolata sulla base di un valore
litigioso di fr. 1'536'000.-, come ritenuto dal Pretore, pari all’80% della
pigione annua di fr. 96'000.- per una durata di 20 anni (art. 92 cpv. 2 CPC).

Il valore della domanda dell’appello principale equivale quindi a 7/8 di tale
importo, mentre quello della domanda dell’appello incidentale corrisponde a 1/8
della medesima somma.

Questi importi risultano determinanti anche ai fini di un eventuale ricorso al
Tribunale federale.

La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7
e 13 LTG (testo in vigore dal 10 febbraio 2015). L’indennità per ripetibili è
calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa
per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la
fissazione delle ripetibili (Rtar).

 

 

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 seg. CPC e la LTG e il Rtar

 

decide: 

 

 

                                    I.   L’appello 14 novembre 2016 di AP 1 è respinto
nella misura in cui è ricevibile.

 

                                   II.   Le spese processuali della procedura di
appello di fr. 20’000.- sono poste a carico dell’appellante che rifonderà all’appellata

fr. 12’000.- per ripetibili.

 

                                  III.   L’appello
incidentale 29 gennaio 2017 di AO 1 è respinto nella misura in
cui è ricevibile. 

 

                                 IV.   Le spese processuali della procedura di appello incidentale di 

fr. 8’000.- sono poste a carico dell’appellante in via
incidentale, che rifonderà all’appellata in via incidentale fr. 6’000.-
per ripetibili.

 

                                  V.   Notificazione:

	
   

  	
  -     ; 

  -      . 

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4.

 

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

Rimedi giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione.