# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f06efb70-395f-511e-8b5c-34677d41810d
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-16
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Autorité supérieure de surveillance LP 16.10.2020 ASSLP.2020.9 (INT.2020.475)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_ASS_001_ASSLP-2020-9_2020-10-16.html

## Full Text

A.                              
a) A.X.________ et B.X.________ sont propriétaires des
immeubles articles [111], [222] et [333] du cadastre de Z.________. Dans le
cadre de poursuites introduites contre les intéressés, une procédure de
réalisation de ces immeubles est en cours.

                        b)
Un rapport d’expertise des immeubles a été établi le 22 février 2017 par A.________.
Il retenait une valeur de 660'000 francs, fondée notamment sur un taux de
capitalisation de 6,46 % et une dépréciation des immeubles, pour raison d’âge,
de 821'700 francs.

                        c)
Dès le 13 juin 2018, l’Office des poursuites (ci-après : l’office) a reçu
vingt réquisitions de vente pour les immeubles en question. Un sursis avait été
accordé aux débiteurs, à la condition qu’ils versent des mensualités en
amortissement de leurs dettes. Ce sursis a été annulé le 31 août 2018, car les
mensualités n’avaient pas été payées. Le 19 septembre 2018, l’un des
créanciers, soit l’Office du recouvrement de l’État, a payé l’avance de frais
de 5'000 francs pour la réalisation des immeubles concernés.

                        d)
À la demande de l’Office des poursuites (ci-après : l’office), l’agence
immobilière B.________ SA a établi le 29 novembre 2018 une nouvelle estimation,
qui arrivait à une valeur de 845'000 francs, compte tenu notamment d’un taux de
capitalisation de 5,16 % et d’une dépréciation pour raison d’âge de 493'328
francs.

B.                              
Le 11 décembre 2018, l’office a adressé aux débiteurs et aux
créanciers un procès-verbal d’estimation des immeubles appartenant aux
premiers, qui retenait la valeur établie par B.________ SA, soit 845'000
francs. Le procès-verbal rappelait que le montant total à recouvrer dans le
cadre des poursuites s’élevait à 161'916.35 francs, en capital. Une copie du
rapport d’expertise de B.________ SA était jointe à cet envoi.

C.                              
a) Par mémoire du 16 décembre 2018, adressé à l’AiSLP et
intitulé « Demande d’une nouvelle estimation des bien-fonds (sic)
suivants : No [333], No [111] et No [222], situé (sic) à  Z.________ »,
les débiteurs ont contesté l’estimation effectuée par B.________ SA et demandé
une nouvelle estimation. Ils disaient s’étonner de la différence de 175'000
francs entre les deux estimations, effectuées respectivement par A.________ et B.________
SA. Ils relevaient une disparité entre les chiffres retenus dans ces
estimations, pour la dépréciation pour raison d’âge, alors qu’il n’y avait pas
eu de gros travaux effectués dans l’intervalle entre ces expertises. Ils
constataient aussi la différence entre les taux de capitalisation retenus.
D’après eux, B.________ SA s’était en outre trompée en considérant que l’état
de la toiture était bon à moyen, alors qu’il était en fait mauvais, et avait
retenu à tort une valeur de rendement pour un bureau, car ce bureau n’était pas
terminé (il manquait le chauffage, l’électricité et la salle de bains). Pour
les plaignants, la différence d’estimation entre les deux expertises était trop
importante pour être ignorée. La valeur, selon l’estimation de A.________, ne
couvrait pas le montant de l’hypothèque et les créanciers, pour éviter les
frais liés à une vente forcée, pourraient donc se montrer accommodants si on la
retenait. Cela ne serait pas le cas si l’estimation de l’agence B.________ SA
était retenue, une vente au prix indiqué pouvant rapporter un gain de 100'000
francs. Les plaignants demandaient une troisième estimation, qu’ils se disaient
prêts à payer. Ils relevaient que pour faire des estimations, il fallait une
formation spécifique, avec brevet fédéral.

                        b)
Dans ses observations du 10 janvier 2019, l’office a indiqué qu’il ne
s’opposait pas à une nouvelle expertise, en application de l’article 9 ORFI. Il
proposait la désignation de C.________ en qualité d’expert et qu’une avance de
frais de 1'920 francs soit demandée aux débiteurs pour la nouvelle expertise.

                        c)
Le 21 janvier 2019, les débiteurs se sont opposés à la désignation de C.________,
en raison d’un conflit d’intérêts.

                        d)
Le 1er février 2019, l’office a indiqué qu’il comprenait le conflit
d’intérêts invoqué par les débiteurs et proposé la désignation, comme experte,
de D.________. Il précisait qu’en fonction des indications données par cette
dernière, l’avance de frais devrait être fixée à 3'300 francs (honoraires
prévisibles de l’experte).

                        e)
B.X.________ a écrit le 15 février 2019 à l’AiSLP qu’il refusait la proposition
de l’office. Selon lui, des honoraires de 3'300 francs étaient excessifs. Il
disait avoir obtenu une offre d’un estimateur qu’il connaissait, à qui il avait
déjà transmis les dossiers, et précisait qu’il ferait un tour des immeubles
avec lui dès que l’AiSLP aurait donné son aval. Il disait préférer que les
débiteurs donnent eux-mêmes le mandat à l’expert, de manière à pouvoir
contrôler le processus de A à Z, car ils ne faisaient « que très peu
confiance aux sous-traitants de l’état (sic) ».

                        f)
Par courrier du 25 février 2019, l’AiSLP a fait savoir aux débiteurs que
l’expert serait mandaté par l’office, quand ils se seraient acquittés de
l’avance de frais fixée par le même office. Il leur fixait un délai pour
indiquer quel expert ils souhaitaient voir mandater.

                        g)
Le 27 février 2019, les débiteurs ont proposé de mandater eux-mêmes E.________
en qualité d’expert ; si l’office n’était pas d’accord, ils accepteraient
que C.________ soit désigné, mais à condition que ce soient eux qui le
mandatent et non l’office.

                        h)
Dans des observations du 13 mars 2019, l’office a relevé que E.________ ne
disposait pas de la formation avec brevet fédéral, dont les débiteurs avaient
eux-mêmes dit qu’elle était nécessaire. L’office renouvelait sa proposition de
désigner D.________ et précisait que les honoraires de 3'300 francs avaient été
calculés en fonction du nombre d’heures nécessaires à l’expertise et du tarif
indiqué par la Chambre immobilière neuchâteloise. Il rappelait qu’il
n’appartenait pas à un débiteur de mandater lui-même un expert, mais bien à
l’office, après paiement d’une avance de frais.

                        i)
Le 29 mars 2019, les débiteurs ont écrit qu’ils persistaient dans leur
contestation du montant de l’avance de frais – le nombre d’heures de travail
avancé par l’office pour la nouvelle expertise était plus élevé que ce qui
avait été retenu quand il avait été question de mandater C.________ – et dans
leur exigence de mandater eux-mêmes l’expert qui serait retenu.

                        j)
L’office a maintenu sa position, dans une lettre adressée le 10 avril 2019 à
l’AiSLP.

D.   
                  a) Par décision du 18 juin 2020, l'AiSLP a
requis de A.X.________ et B.X.________ une avance des frais d’expertise estimés
à 3'300 francs, conformément à l’article 9 al. 2 ORFI (Ordonnance du Tribunal
fédéral sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920, RS 281.42).
Un délai au 2 juillet 2020 était fixé aux débiteurs pour verser cette avance.
L’AiSLP retenait que la demande des débiteurs tendant à mandater eux-mêmes
l’expert ne pouvait pas être acceptée, car cette prérogative appartenait
exclusivement à l’office, selon le principe établi par l’article 97 LP. La
désignation de C.________ ne pouvait pas entrer en considération, vu le conflit
d’intérêts invoqué par les débiteurs eux-mêmes et admis par l’office, pas plus
que celle de E.________, lequel ne disposait pas du brevet fédéral d’expert en
estimations immobilières, ce qui constituait l’une des exigences des débiteurs.
Restait D.________, proposée par l’office. S’agissant du montant de l’avance de
frais, on ne pouvait pas attendre des experts qu’ils estiment tous le même
nombre d’heures pour l’accomplissement d’un mandat et la réduction du nombre
d’heures ne serait pas propre à garantir la qualité de l’expertise. La décision
indiquait qu’elle pouvait faire l’objet d’un recours dans les 10 jours dès sa
notification.

                        b)
La décision de l'AiSLP a été expédiée le 18 juin 2020 aux débiteurs, qui l’ont
reçue le lendemain (récépissé postal). Le délai de recours est arrivé à
échéance le lundi 29 juin 2020.

                        c)
Par pli daté du 29 juin 2020, mais remis à la poste le 2 juillet 2020
seulement, les débiteurs ont recouru contre la décision, auprès de l’Autorité
supérieure de surveillance en matière de poursuites et faillites
(ci-après : ASSLP).

                        d)
Par décision présidentielle du 31 juillet 2020, l’ASSLP a déclaré le recours
irrecevable, car tardif.

E.    
                  Les débiteurs n’ont pas effectué l’avance
de frais dans le délai fixé, ni après.

F.    
                  Par décision du 8 septembre 2020, l’AiSLP a
déclaré irrecevable la requête de nouvelle estimation de l’immeuble, au sens de
l’article 9 al. 2 ORFI, rejeté pour le surplus la plainte des débiteurs et
statué sans frais, ni dépens. Elle a retenu que, selon le mémoire des débiteurs
du 16 décembre 2018, le grief principal visait la valeur d’estimation en tant
que telle. Il s’agissait bien, pour une part, d’une demande de nouvelle estimation,
au sens de l’article 9 al. 2 ORFI. Cette disposition ne donnait droit qu’à
faire effectuer une nouvelle expertise et non à faire prendre en compte une
expertise antérieure. La conclusion subsidiaire des débiteurs, tendant à ce que
l’expertise du 22 février 2017 soit prise en compte, était ainsi
irrecevable. La décision du 18 juin 2020 étant entrée en force et aucun
paiement de la part des débiteurs n’ayant été enregistré dans le délai imparti,
la demande de nouvelle estimation devait être déclarée irrecevable. S’agissant
des griefs des débiteurs en rapport avec la valeur d’estimation selon B.________
SA, il fallait retenir qu’ils ne mettaient en cause que la valeur fixée par
l’estimation, qui pouvait forcément varier selon les experts ; les deux
experts avaient tenu compte de l’ancienneté du bâtiment, l’importance de la
variation entre les deux expertises apparaissant comme raisonnable à ce
sujet ; les griefs des plaignants ne pouvaient être considérés que comme
une demande de nouvelle estimation, irrecevable vu l’absence de paiement de
l’avance de frais. L’état de la toiture n’était pas aussi mauvais que le
prétendaient les propriétaires, au vu des photographies déposées par ceux-ci,
et l’expert B.________ avait apprécié l’état général de manière adéquate, en le
qualifiant de bon à moyen ; le même expert avait retenu un état moyen à
mauvais de la façade ; le grief à ce sujet devait être assimilé à une
contestation de la valeur retenue par l’expertise et ne pouvait être considéré
que comme une demande de nouvelle estimation, irrecevable ; même si on
admettait, par hypothèse, que la contestation portait sur les critères
d’évaluation à prendre en compte et pouvait être considérée comme une plainte
au sens de l’article 17 LP, elle serait mal fondée. La prise en compte par
l’expert, dans le calcul de la valeur de rendement, du bureau destiné à être
loué, ceci pour un loyer hypothétique relativement faible, était justifiée,
même si les travaux de remise en état de ce bureau n’étaient pas
terminés ; le grief, constitutif de plainte au sens de l’article 17 LP,
devait être rejeté. Le choix des taux de capitalisation dépendait des
caractéristiques de l’immeuble à estimer, élément sur lequel l’expert disposait
d’un pouvoir d’appréciation ; la détermination faite par l’expert était
raisonnable et ne prêtait pas le flanc à la critique ; la demande était
irrecevable, car constitutive de contestation de la valeur retenue par
l’expertise et donc de demande de nouvelle expertise ; même si on
admettait qu’elle portait sur les critères d’évaluation à prendre en compte,
elle serait mal fondée. Le grief mettant en cause l’impartialité de B.________
SA, en raison de son activité dans le milieu immobilier neuchâtelois, était
infondé, car cet expert ne serait pas en mesure de tirer profit d’une
estimation faussée de l’immeuble et n’avait aucun intérêt à ce que l’estimation
soit plus ou moins élevée que la réalité qu’il avait constatée. La critique des
plaignants quant au fait que les experts ne devraient pas être mandatés par
l’office était infondée, en fonction de l’article 97 al. 1 LP. Enfin, le grief
des plaignants faisant valoir que la communication de l’expertise B.________ SA
leur portait préjudice avait été traité dans une procédure de plainte séparée
et rejeté par décision de l’AiSLP du 29 juin 2020, entrée en force ; il
devait aussi être rejeté, pour les mêmes motifs, dans la procédure en cours.

G.   
                  Le 24 septembre 2020, A.X.________ et B.X.________,
désormais assistés par une avocate, recourent contre la décision de l’AiSLP du 8
septembre 2020. Ils concluent à l’octroi de l’effet suspensif, et, sous suite
de frais et dépens, à l’annulation de la décision, principalement à ce qu’il
soit constaté « que l’expertise de l’agence immobilière B.________ SA
ne répond pas aux critères fixés entre l’autorité inférieure et les
recourants », partant à l’invalidation de cette expertise, à
l’annulation du procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 et à ce qu’une
nouvelle expertise soit ordonnée et un nouvel expert nommé, « après
avoir entendu les recourants, avant de rendre une décision de demande d’avance
de frais », subsidiairement à ce que la valeur des fonds articles [111],
[222] et [333] du cadastre de Z.________ soit arrêtée à 752'500 francs, plus
subsidiairement au renvoi de la cause à l’AiSLP pour nouvelle décision.  Les
arguments des recourants seront repris dans les considérants, dans la mesure
utile.

H.                              
Par ordonnance du 29 septembre 2020, le
président de l’ASSLP a accordé l’effet suspensif au recours.

I.                                
Le 6 octobre 2020, le Service juridique de
l’État, au nom de l’AiSLP, a indiqué qu’il n’avait pas d’observations à
formuler, se référait intégralement aux considérants de la décision entreprise
et concluait au rejet du recours, dans la mesure où il était recevable.

C O N S I D E R A N T

1.                               
Selon l'article 18 al. 1 LP, toute décision de l'autorité
inférieure peut être déférée à l'autorité cantonale supérieure de surveillance
dans les dix jours à compter de sa notification. La compétence de l'ASSLP est
fondée sur cette disposition, ainsi que sur l'article 3 al. 1 LILP,
l'article 40 al. 2 OJN précisant
que la Cour civile du Tribunal cantonal est l'autorité supérieure de
surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite.

2.                               
S'agissant de la procédure applicable, le litige est soumis à
l'article 20a LP, aux dispositions de la LILP et, à
titre supplétif, à la loi sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA, art.19
LILP). Le
recours est recevable pour violation de la loi et inopportunité (Gilliéron,
Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5ème édition, no 254
p. 60). L’ASSLP statue avec un plein pouvoir d'examen, dans le cadre d'une voie
de recours réformatoire et non cassatoire (arrêt du TF du 07.10.2005
[7B.229/2004] cons.3), et doit non seulement contrôler la conformité à la
loi de la décision attaquée, mais aussi, le cas échéant, substituer son
appréciation à celle de l'autorité inférieure (Gilliéron, Commentaire de
la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 24 ad art. 18
et les références citées).

3.                               
Le recours a été déposé dans le délai légal de 10 jours prévu
par l'article 18 al. 1 LP et il s'en prend à une décision rendue par l'AiSLP,
ce qui ouvre la voie du recours (cf. Gilliéron, Commentaire, n. 10 ad
art. 18). Les recourants sont directement touchés par la décision. Le recours
est ainsi recevable.

4.                       a)
D’après l’article 99 ORFI, après avoir communiqué
la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire
du gage (art. 155 al. 2 LP), l’office ordonne l’estimation de l’immeuble (art. 9 al. 1 et 23 ORFI).

                        b)
Il résulte de l’article 97 al. 1 LP qu’il appartient
bien à l’office d’estimer la valeur des biens qu’il saisit, mais qu’il peut
s’adjoindre des experts. La décision de faire ou non, à ce stade, appel à un
expert relève en principe du pouvoir d’appréciation de l’office, mais celui-ci
doit s’adjoindre un expert s’il ne dispose pas des connaissances spécifiques
nécessaires, étant précisé que, dans une telle situation, l’office doit aussi
prendre en considération les coûts prévisibles, qui doivent être dans un
rapport raisonnable avec la valeur de la chose saisie (ATF 145 III 487
cons. 3.1.3). Si la chose saisie est un immeuble, le recours à un expert est
généralement nécessaire (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et
concordat, 5ème éd., no 915).

                        c)
L'article 9 al. 1 ORFI, applicable par renvoi de l'art. 99 ORFI, prévoit que l'estimation doit déterminer la valeur
vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de
la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation
doit ainsi déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble à réaliser, à
savoir le produit prévisible de la vente, mais sans devoir être la plus élevée
possible ; elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu
lors des enchères ; elle doit permettre d’éviter une saisie allant au-delà du
montant des dettes et tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point
de repère quant à l'offre envisageable (arrêt du TF du 27.10.2017
[5A_200/2017] cons. 2.2). Elle doit englober tous les critères susceptibles
d'influer sur le prix d'adjudication (même arrêt, cons. 2.3). Il s’agit d’une
question d’appréciation, mais l’office, respectivement l’expert, doit tenir
compte des critères pertinents et s’abstenir de prendre en compte des éléments
qui ne jouent aucun rôle à cet égard (ATF 145 III 487
cons. 3.2).

                        d)
Ensuite, selon les circonstances, l’office communique le résultat de
l’estimation au créancier qui requiert la vente, ainsi qu’au débiteur et au
tiers propriétaire, en y joignant l’avis que, dans le délai de plainte, ils
peuvent s’adresser à l’autorité de surveillance pour requérir une nouvelle
estimation par des experts, telle qu’elle est prévue à l’article 9
al. 2 ORFI (art. 99 al. 2 ORFI).

                        e)
Cet article 9 al. 2 ORFI prévoit que, dans le délai de
plainte (cf. art. 17 al. 2 LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger,
en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais,
qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s’agit là d’un droit
inconditionnel (arrêt du TF du 19.12.2005
[7B.163/2005] cons. 1) et une motivation de la demande n’est pas nécessaire
(ATF 145 III
487 cons. 3.3.3). En d’autres termes, si le droit d'exiger une nouvelle
estimation par un expert est soumis à la fourniture préalable d'une avance de
frais, il peut être exercé sans présenter de motivation particulière (arrêt du
TF du 13.11.2018
[5A_421/2018] cons. 5.2.1).

                        f)
Les personnes concernées peuvent aussi, par la voie de la plainte au sens de
l’article 17 LP, contester la manière dont l’estimation faite par l’office,
directement ou avec le concours d’experts, a été effectuée. En cas de lacunes,
la saisie n’est pas nulle et le plaignant peut tout au plus obtenir que
l’office doive procéder à une nouvelle estimation (ATF 97 III 18
cons. 2). D’après l’article 9 al. 2 ORFI, l’autorité
cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations
relatives au montant de l’estimation (cf. ATF 145 III 487
cons. 3.2).

                        g)
Même si la plainte au sens de l’article 17 LP et la demande de nouvelle estimation
au sens de l’article 9 al. 2 ORFI doivent être adressées à la
même autorité cantonale, il s’agit cependant de deux procédures différentes (ATF 145 III 487
cons. 3.3.3 et 133
III 537 cons. 4.1 ; arrêt du TF du 08.07.2019
[5A_96/2019] cons. 3.2).

                        h)
L’autorité de surveillance n'a pas le pouvoir de revoir l’estimation elle-même,
soit la valeur d’estimation arrêtée par l’office, et si le plaignant demande
que le montant de l’estimation soit revu, sa plainte doit être traitée comme
une demande de nouvelle estimation par un expert (arrêt du TF du 13.11.2018
[5A_421/2018] cons. 5.2.2). Par exemple, si la personne concernée, dans un
courrier intitulé « plainte » demande « une nouvelle
estimation conforme à la réalité », l’écrit doit être traité en tant
que demande de nouvelle estimation par des experts au sens de l'article 9 al. 2 ORFI et l'autorité de surveillance ne peut alors pas se
livrer à un contrôle de l'estimation de l'office ou de l'expert qu'il s'est
adjoint ; en revanche, il y a bien une plainte, au sens de l’article 17
LP, lorsque la personne, par exemple, reproche à l'office de s'être seulement
fondé sur la valeur fiscale de l'immeuble et de n'avoir ainsi pas procédé à une
véritable estimation ; ce qui est déterminant, c'est de connaître si le
litige porte sur les critères à prendre en compte dans l'estimation (art. 9 al.
1 ORFI) ou sur la valeur – vénale – d'estimation comme telle (art. 9 al. 2
ORFI) ; dans le premier cas, la voie de la plainte est ouverte, plainte
qui peut notamment tendre à l’annulation de l’estimation (ATF 133 III 537
cons. 4.1).

                        i)
En l’espèce, il ressort clairement de l’écrit des recourants du 16 décembre
2018 qu’il entendaient procéder à une double démarche, consistant, d’une part,
à demander une nouvelle estimation par un expert (requête au sens de l’article
9 al. 2 ORFI) et, d’autre part, à contester l’estimation relevant de la
responsabilité de l’office et établie par B.________ SA, pour en demander
l’annulation (plainte au sens de l’article 17 LP). L’AiSLP ne s’y est pas
trompée, puisqu’elle a traité ces deux aspects.

5.                               
a) S’agissant de la demande de nouvelle estimation, les
questions de la désignation de l’expert, soit D.________, et du montant de
l’avance de frais requise, soit 3'300 francs, ont déjà été tranchées
définitivement, du fait que le recours déposé contre la décision de l’AiSLP du
18 juin 2020 a été déclaré irrecevable. Il n’y a donc pas lieu de revenir sur
ces questions.

                        b)
Les recourants reprochent à l’AiSLP de ne pas leur avoir fixé un nouveau délai
pour procéder à l’avance de frais de 3'300 francs qui leur était demandée,
après que leur recours contre la décision du 18 juin 2020, leur fixant un délai
au 2 juillet 2020 pour s’en acquitter avait été déclaré irrecevable par
l’ASSLP, par décision du 31 juillet 2020. Ils exposent qu’ils n’étaient
pas assistés par un mandataire et n’ont pas saisi la portée de cette décision
d’irrecevabilité, s’agissant de ses conséquences quant à la décision du 18 juin
2020, laquelle entrait ainsi en force. Le délai de paiement fixé au 2 juillet
2020 était antérieur au prononcé de l’irrecevabilité du recours. Dans un
contexte procédural complexe et alors que les recourants n’étaient pas
assistés, un nouveau délai de paiement de l’avance de frais aurait dû leur être
fixé. Quand une requête d’assistance judiciaire est déposée et qu’elle est
rejetée, un nouveau délai est d’ailleurs fixé à la partie pour avancer les
frais.

                        c)
Quand le délai pour demander une nouvelle estimation a été respecté, l’office
doit fixer le montant de l'avance de frais et impartir au recourant un délai
convenable pour s'en acquitter, puis, cette formalité étant remplie, désigner
et mandater l’expert (arrêt du TF du 19.12.2005
[7B.163/2005] cons. 2). Un défaut de paiement de l'avance de frais dans le
délai fixé est assimilé à un retrait de la requête de nouvelle estimation (Gilliéron,
Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5ème éd., no 915). Les
règles sur les délais prévues dans la LP, notamment l'article 33 al. 4 LP sur
la restitution, s'appliquent (arrêt du TF du 13.11.2018
[5A_421/2018] cons. 5.2.2).

                        d)
Selon l'article 33 al. 4 LP, quiconque a été empêché sans sa faute d'agir dans
le délai fixé peut demander à l'autorité de surveillance ou à l'autorité
judiciaire compétente qu'elle lui restitue ce délai et l'intéressé doit, à
compter de la fin de l'empêchement, déposer une requête motivée dans un délai
égal au délai échu et accomplir auprès de l'autorité compétente l'acte
juridique omis.

                        e)
D’après la jurisprudence (arrêt du TF du 21.01.2014
[5A_801/2013] cons. 3.3), le dies a quo du délai pour déposer la
requête motivée de restitution est celui où cesse l'empêchement et non celui où
l'intéressé reçoit la décision d'irrecevabilité de l'acte de procédure accompli
après l'expiration du délai initial. Celui qui devait sauvegarder un délai
légal ou imparti par un organe de l'exécution forcée ou un juge dans
l'exécution des tâches que leur attribue la loi et qui a été empêché de
l'accomplir ne doit donc pas attendre que cet acte ait été déclaré irrecevable
pour demander la restitution du délai qui n'a pas été observé ; au contraire,
il doit, dans le délai qui court dès la cessation de l'empêchement, demander la
restitution du délai qui n'a pas été observé et, simultanément, accomplir
l'acte de procédure omis.

                        f)
Selon la jurisprudence également (arrêt de la Cour de droit public du 28.03.2013
[CDP.2012.311]
cons. 3b, publié au RJN 2013 p. 591), le formalisme excessif est un aspect particulier
du déni de justice prohibé par l'article 29 al. 1 Cst. féd. Il est réalisé
lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun
intérêt digne de protection, devient une fin en soi, complique de manière
insoutenable la réalisation du droit matériel ou entrave de manière
inadmissible l'accès aux tribunaux. En tant qu'elle sanctionne un comportement
répréhensible de l'autorité dans ses relations avec le justiciable,
l'interdiction du formalisme excessif poursuit le même but que le principe de
la bonne foi consacré aux articles 5 al. 3 et 9 Cst. féd. À cet égard, elle
commande à l'autorité d'éviter de sanctionner, par l'irrecevabilité, les vices
de procédure aisément reconnaissables qui auraient pu être redressés à temps,
lorsqu'elle pouvait s'en rendre compte assez tôt et les signaler utilement au
plaideur. La sanction de l'irrecevabilité d’un recours pour défaut de paiement
à temps de l'avance de frais ne procède pas d'un formalisme excessif ou d'un
déni de justice, pour autant que les parties aient été averties de façon
appropriée du montant à verser, du délai imparti pour le versement et des
conséquences de l'inobservation de ce délai. Les conséquences procédurales
attachées au défaut de paiement de l'avance de frais doivent en outre découler
d'une loi au sens formel.

                        g)
Le même arrêt (cons. 8) retient que si, en procédure civile, l'article 101 CPC
octroie un droit à un délai supplémentaire pour s'acquitter d'avances ou de
sûretés à la partie qui n'a pas fourni le montant réclamé dans le délai
imparti, cette disposition est située dans le chapitre 1 « Frais »
du titre 8 intitulé « Frais et assistance judiciaire » et non
dans le chapitre 3 « Délais, défaut et restitution » du titre
9 « Conduite du procès, actes de procédure et délais » qui
contient les dispositions sur les délais et la restitution auxquelles renvoie l'article 20 LPJA
(article 20 al. 1 LPJA :
« Les dispositions du
CPC relatives aux délais et à la restitution sont applicables par
analogie »).
L’affaire portait sur le versement tardif de l’avance des frais de recours
devant la Cour de droit public et celle-ci a retenu que dans la mesure où
l'article 47 al. 5 LPJA prévoyait
expressément la sanction d'irrecevabilité en cas de versement tardif de
l'avance de frais en procédure de recours, faute de renvoi exprès de la LPJA aux
dispositions du CPC relatives aux frais, l'article 101 CPC ne pouvait trouver
application.

                        h)
Le cas d’espèce est assez particulier. Les recourants n’étaient pas
véritablement empêchés, au sens de l’article 33 al. 4 LP, de verser l’avance de
frais dans le délai au 2 juillet 2020 qui leur avait été imparti par l’AiSLP.
Ils avaient cependant déposé un recours contre la décision exigeant d’eux le
paiement de cette avance de frais. Le délai de recours venait à échéance le 29
juin 2020, soit trois jours seulement avant celui qui était fixé pour le
paiement des 3'300 francs. Le recours avait un effet suspensif (art. 40 al. 1 LPJA). Les
intéressés, qui n’étaient pas assistés par un mandataire professionnel,
pouvaient envisager que le délai au 2 juillet 2020 ne s’appliquerait pas, du
fait que l’ASSLP allait traiter leur contestation en rapport avec l’avance de
frais et que cette autorité ne pourrait de toute façon pas statuer avant la
date limite fixée pour le paiement. Ils auraient certes pu agir dès qu’ils ont
reçu la décision d’irrecevabilité du 31 juillet 2020, en versant
immédiatement les 3'300 francs demandés ou en demandant alors qu’un nouveau
délai de paiement leur soit fixé. Ils ne l’ont pas fait, faute de connaissances
juridiques et d’avoir compris les conséquences de la décision du 31 juillet
2020. Cela étant, aucune disposition légale formelle ne prévoit que la
conséquence de l’absence de paiement de l’avance de frais, dans le cas de
l’article 9 al. 2 ORFI, serait une irrecevabilité immédiate.
On ne peut donc pas exclure que l’article 101 CPC puisse trouver application,
par analogie dans un tel cas (nonobstant la jurisprudence citée au cons. 5g
ci-dessus, qui concerne le cas spécifique de l’avance de frais dans le cadre
d’un recours), et oblige l’autorité – en l’occurrence l’AiSLP – à accorder un
délai supplémentaire au sens de cette disposition, dans un tel cas de figure,
ce qui conduirait à l’admission du recours à ce sujet et pour ce motif. Quoi
qu’il en soit, il faut considérer que, dans les circonstances très
particulières du cas d’espèce – parties non assistées, délai de paiement venant
à échéance trois jours après la fin du délai de recours, recours déposé mais
ensuite déclaré irrecevable – il relève d’un formalisme excessif de déclarer
irrecevable la demande de nouvelle estimation par un expert, sans fixer un
délai de grâce aux débiteurs de l’avance de frais pour le paiement de celle-ci.

                        i)
Dès lors, le recours sera admis à ce sujet et la cause renvoyée à l’AiSLP, afin
que celle-ci fixe un nouveau délai, bref et péremptoire, aux recourants pour
verser les 3'300 francs d’avance de frais.

6.                               
a) Reste à examiner la plainte dirigée contre l’estimation
par l’office, établie par B.________ SA.

                        b)
On peut se demander si les recourants conservent un intérêt à remettre en cause
cette estimation et donc à leur recours, dans la mesure où une nouvelle
estimation va être effectuée par un expert, au sens de l’article 9
al. 2 ORFI, pour autant que les recourants versent l’avance de frais de
3'300 francs dans le nouveau délai qui leur sera imparti. Cette question peut
toutefois rester indécise, vu ce qui suit.

                        c)
Les moyens soulevés par les recourants dans leur mémoire de recours sont pour
l’essentiel nouveaux, en ce sens qu’ils n’avaient pas été soulevés devant
l'instance précédente. Des moyens nouveaux peuvent être pris en considération
par l'autorité de recours, à la condition que ceux-ci n'excèdent pas le cadre
défini par l'objet de la contestation, soit le rapport juridique fixé par la
décision contestée ; ce qui importe pour délimiter cet objet, c'est le
dispositif de la décision ; seul peut être contrôlé ce qui a été
préalablement décidé ou, en fonction du droit applicable, aurait dû être décidé
(arrêt de la Cour de droit public du 13.10.2017 [CDP.2016.268]
cons. 2, qui se réfère à Moor/Poltier, Droit administratif, vol. II,
2011, p. 804, 806 et 824). En l’espèce, les moyens nouveaux soulevés par les
recourants restent dans le cadre du dispositif de la décision entreprise. Ils
peuvent dès lors être examinés.

                        d)
Selon les recourants, l’office, en acceptant une nouvelle
expertise, a admis que, du fait de son activité soutenue dans la région, B.________
SA ne présentait pas les garanties d’impartialité auxquelles ils avaient droit.
Ce n’est pas exact. Si l’AiSLP, en accord avec la proposition de l’office, a
donné suite à la demande des recourants qu’il soit procédé à une nouvelle
estimation par un expert, au sens de l’article 9 al. 2 ORFI, c’est parce que les intéressés y
avaient un droit inconditionnel. Cela étant, il est utile, quand il s’agit
d’estimer un immeuble, que l’expert ait une bonne connaissance du marché local
et, pour cela, il est avantageux qu’il s’agisse d’une personne active sur ce
marché. Cette circonstance, exposée de manière toute générale par les
recourants, ne suffit pas à mettre en doute l’impartialité de B.________ SA.
Dans leur mémoire de recours, les recourants ne font état d’aucune autre
circonstance concrète qui conduirait à retenir un motif de récusation, au sens
de l’article 10 LP, envers B.________ SA ou ses organes. Le moyen est
manifestement infondé.

                        e)
Les recourants reprochent à l’AiSLP de ne pas avoir annulé l’expertise de B.________
SA pour le motif qu’elle a été réalisée par une personne qui n’était pas
titulaire d’un brevet fédéral d’expert en estimations immobilières, alors que
cette condition a été posée par l’office pour la nouvelle expertise ; selon les
recourants, cela violerait leur droit à une procédure équitable. Ils n’indiquent
pas en quoi la titularité d’un tel brevet serait imposée par la loi pour
l’expert appelé par l’office à procéder à une estimation et on ne voit pas ce
qui rendrait une telle qualité nécessaire, eu égard aussi au but de
l’estimation par l’office, au sens de l’article 9 al. 1 ORFI (éviter la saisie de biens
dépassant le montant des dettes et fournir aux enchérisseurs une indication
quant à la valeur). Que l’AiSLP ait jugé opportun de désigner, pour la nouvelle
expertise au sens de l’article 9 al. 2 ORFI, une personne titulaire d’un tel brevet ne veut pas dire que
l’estimation de l’office doit être établie par un expert ayant cette qualité.
Le grief est infondé.

                        f)
Pour les recourants, leur droit d’être entendus a été violé par le fait que
l’office s’est abstenu de poser des questions complémentaires à B.________ SA,
après qu’ils avaient critiqué, à réitérées reprises et sur plusieurs points,
l’estimation faite par cette société. Ce moyen est manifestement dénué de
pertinence. En effet, rien n’oblige l’office, une fois son estimation établie,
à soumettre cette estimation à la discussion des parties concernées et encore
moins à inviter un expert qu’il s’est adjoint à revoir l’estimation en fonction
de remarques de ces parties. Le dossier ne contient, s’agissant des critiques
des recourants, que leur plainte/demande de nouvelle expertise du 16 décembre
2018 et des correspondances ultérieures. Ils n’ont pas demandé que B.________
SA prenne position sur leurs remarques et ont toujours insisté pour que
l’estimation de cet expert soit annulée. Il y a d’ailleurs quelque chose de
curieux à ce qu’une partie, dans le même temps, conteste l’impartialité d’un
expert et s’indigne que cet expert n’ait pas été appelé à répondre à des
questions complémentaires. Le droit d’être entendu des recourants n’a pas été
violé.

                        g)
Les recourants reprochent à l’expertise de B.________ SA de porter sur les
immeubles articles [111], [222], [333] et [444] du cadastre de Z.________, alors
que le procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 ne mentionne que les
parcelles [111], [222] et [333]. Il est vrai que l’office, dans ses écrits qui
figurent au dossier, ne mentionne que ces trois parcelles (même si l’Office du
recouvrement mentionnait les quatre dans sa réquisition de vente du 23 juin
2018 : pièce 6 produite pa rl’office devant l’AiSLP). Le bien-fonds no [444]
est une parcelle en nature de place-jardin de 57 m2, que B.________ SA a
estimée à 3'400 francs, pour un total de 192'800 francs de la valeur du terrain
pour les quatre parcelles en cause. La différence n’est donc d’aucune
signification, s’agissant d’une estimation de l’office de 845'000 francs au
total, vu le caractère forcément approximatif des estimations en général. La différence
ne peut jouer aucun rôle dans le problème des recourants, qui souhaitent une
estimation aussi basse que possible – et si possible inférieure au montant des
hypothèques – pour pouvoir mieux négocier avec leurs créanciers. Annuler pour
ce motif l’expertise de B.________ SA et le procès-verbal d’estimation du 11
décembre 2018 serait simplement ridicule.

                        h)
Il est vrai que, comme le relèvent les recourants, l’AiSLP a tardé à statuer et
que 21 mois environ se sont écoulés entre la date de l’expertise B.________ SA,
du 28 novembre 2018, et la décision entreprise, du 8 septembre 2020. Le
procès-verbal d’estimation de l’office date, lui, du 11 décembre 2018. Dans
leur mémoire de recours, les recourants exposent que la valeur des immeubles a
déjà évolué entre l’expertise de A.________, réalisée en 2017, et l’expertise B.________
SA, pour justifier qu’une nouvelle expertise soit réalisée. Ils semblent ainsi
considérer que la valeur des immeubles en cause augmente avec le temps, alors
que, dans leur écrit du 16 décembre 2018, ils se plaignaient du fait que
l’estimation de B.________ SA était déjà trop haute et les handicaperait dans
leurs négociations avec leurs créanciers (cf. plus haut). À vrai dire, on ne
comprend pas très bien la position des recourants à ce sujet. Quoi qu’il en
soit, une expertise datant de moins de deux ans n’est pas obsolète en soi, au
point qu’elle serait inutilisable et, en tout cas, le temps écoulé ne peut pas
constituer un motif d’annulation de l’estimation réalisée par B.________ SA.

                        i)
Enfin, les recourants invoquent que l’immeuble construit sur la parcelle no [333]
se trouve dans une zone d’ancienne localité et figure au recensement
architectural du canton de Neuchâtel (RACN, 1ère catégorie), ce qui implique
des restrictions de droit public pour la modification et la rénovation de la
structure et de l’aspect du bâtiment, et ils reprochent à B.________ SA de ne
pas en avoir tenu compte dans son estimation. Il est vrai que l’expertise de B.________
SA ne fait pas état de l’inscription au RACN. Une mention au RACN implique que
les demandes de permis de construire doivent être soumises pour préavis à la Section
conservation du patrimoine, des subventions étant cependant exclues, au
contraire de ce qui est le cas pour les bâtiments mis sous protection (https://www.ne.ch/autorites/DJSC/SCNE/patrimoine/transformations/Pages/recensement.aspx).
D’après la jurisprudence, une estimation doit englober tous les critères
susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du
droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à
réaliser, par exemple les restrictions de droit public cantonal liées au
caractère historique de l'immeuble en question et l'éventuelle moins-value qui
en découle, notamment quant à l'interdiction de démolir ou de modifier la
structure du bâtiment (arrêt du TF du 27.10.2017
[5A_200/2017] cons. 2.3). Dans le cas d’espèce, une inscription au RACN ne
signifie pas une interdiction de démolir ou de modifier la structure du
bâtiment, mais seulement qu’un préavis doit être demandé. Selon un site
officiel de l’état, 12’800 bâtiments situés en zone d’ancienne localité ont été
recensés par les communes et répartis en trois catégories, la première
comprenant les bâtiments « intéressants » (https://www.ne.ch/autorites/DJSC/SCNE/
patrimoine/transformations/Pages/categorie-valeur-note.aspx). On ne se
trouve pas dans une situation qui amène à présumer une moins-value pour les
biens-fonds ici en cause. Les recourants n’exposent d’ailleurs
pas en quoi l’inscription au RACN – dont ils ne précisent pas quelle note elle
attribue à l’immeuble, en plus de la catégorie – influencerait concrètement la
valeur de leur maison. L’expérience enseigne au demeurant que la valeur d’un
immeuble peut aussi être influencée à la hausse par le fait qu’il se trouve en
zone d’ancienne localité, des acheteurs recherchant particulièrement des objets
offrant un certain cachet et situés dans des zones réputées plutôt tranquilles.
En tout cas, l’absence de prise en compte de cet élément dans l’estimation de
l’office, fondée sur le rapport de B.________ SA, ne jutifie pas que ce rapport
et le procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 soient écartés du
dossier.

                        j)
Il n’y a dès lors pas lieu d’annuler l’estimation de l’office, réalisée par B.________
SA, ni le procès-verbal du 11 décembre 2018. L’ASSLP relève qu’il ne tiendra
qu’aux recourants d’obtenir, en payant l’avance de frais dans le nouveau délai
qui leur sera fixé (cf. plus haut), la nouvelle estimation prévue
par l’article 9 al. 2 ORFI et que la valeur d’estimation attribuée aux immeubles par B.________
SA sera ainsi reléguée à l’arrière-plan, au profit de celle qui résultera de la
nouvelle expertise.

7.                               
Vu ce qui précède, le recours doit être admis, en tant qu’il
reproche à l’AiSLP de ne pas avoir fixé aux recourants un nouveau délai de
paiement de l’avance de frais pour la mise en œuvre d’une nouvelle
estimation ; le chiffre 1 du dispositif de la décision entreprise doit
être annulé, la cause étant renvoyée à l’AiSLP afin qu’elle fixe un délai aux
recourants pour le paiement des 3'300 francs (montant qui, on le rappelle, ne
peut plus être remis en cause, pas plus que la désignation de l’experte, car le
recours sur ces questions a été déclaré irrecevable, par une décision entrée en
force). Le recours doit être rejeté pour le surplus. Dans les procédures de
plainte et de recours devant les autorités de surveillance, il n’est pas perçu
de frais ni alloué de dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 62 al. 2 OELP).

Par ces motifs,

L’AUTORITÉ SUPÉRIEURE DE SURVEILLANCE

EN MATIÈRE DE POURSUITES ET FAILLITES

1.    Admet
partiellement le recours et annule le chiffre 1 du dispositif de la décision
rendue par l’AiSLP le 8 septembre 2020.

2.    Rejette le
recours pour le surplus.

3.    Renvoie la cause
à l’AiSLP pour la suite de la procédure, au sens des considérants.

4.   
Statue sans frais, ni dépens.

Neuchâtel, le 16 octobre 2020 

 

Art. 97 LP

Estimation,
étendue de la saisie

 

1 Le
fonctionnaire fait l’estimation des objets qu’il saisit. Il peut s’adjoindre
des experts.

2 Il
ne saisit que les biens nécessaires pour satisfaire les créanciers saisissants
en capital, intérêts et frais.

 

Art. 9 ORFI

Estimation

 

1 L’estimation
doit déterminer la valeur vénale présumée de l’immeuble et de ses accessoires,
sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l’assurance contre
l’incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre
foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d’ailleurs il y ait lieu
d’introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.

2 Dans
le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés
a le droit d’exiger, en s’adressant à l’autorité de surveillance et moyennant
avance des frais, qu’une nouvelle estimation soit faite par des experts.
Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne
pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l’estimation de
l’office a été sensiblement modifiée. L’autorité cantonale de surveillance
statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de
l’estimation.1

1
Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du TF du 5 juin 1996, en vigueur depuis
le 1er janv. 1997 (RO 1996 2900).

 

Art. 991 ORFI

Extrait du
registre foncier et estimation

 

1 Après
avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au
tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l’office demande un extrait
du registre foncier relativement à l’immeuble à réaliser (art. 28 et 73
ci-dessus) et il ordonne l’estimation de l’immeuble (art. 9, al. 1, et 23
ci-dessus).

2 Si
le résultat de l’estimation n’est pas inséré dans la publication de la vente
conformément à l’art. 29 ci-dessus, l’office la communique au créancier qui
requiert la vente, ainsi qu’au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant
l’avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s’adresser à l’autorité de
surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle
qu’elle est prévue à l’art. 9, al. 2, ci-dessus.

1
Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du TF du 4 déc. 1975, en vigueur depuis
le 1er avr. 1976 (RO 1976 164).