# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0f85fe85-7bf9-5853-b859-dccb53e38230
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-11-26
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 26.11.2002 A/141/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-141-2002_2002-11-26.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/141/2002-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 26 novembre 2002 

 

 

dans la cause 

 

 

Messieurs B. B. et J. C. 

représentés par Me Philippe Cottier, avocat 

 

 

 

 contre 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

et 

 

ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES 

représentée par Me Carlo Sommaruga, avocat 

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 _____________ 

 

A/141/2002-TPE 

 EN FAIT 

 

1.  Messieurs J. C. et B. B. sont copropriétaires, 

pour moitié chacun, de lots de propriété de l'immeuble 

édifié sur la parcelle ..., feuille .. du cadastre de 

..., à l'adresse ..., rue .... 

 

2.  L'immeuble en question est soumis au régime de la 

propriété par étages depuis le 17 décembre 1984. A 

l'origine, les dix-sept logements qu'il comprend étaient 

propriété de feu Monsieur J. R. et de Monsieur E. B.. La 

propriété de ces lots a évolué de la manière suivante : 

 

  a) Madame M. de L. a acquis le lot 6.01 le 6 

octobre 1992. Cette vente a été autorisée le 8 juillet 

1992 (VA 3136). 

 

  b) Le 12 décembre 1993, M. B. est devenu propr-

iétaire de l'intégralité des seize autres lots (VA 3631). 

 

  c) Monsieur B.o M. a acquis le lot 7.05 (vente non 

soumise à autorisation) le 20 avril 1994. 

 

  d) Le 6 octobre 1994, Messieurs B.o M. et C. G. 

ont acquis le lot 7.03 (vente non soumise à 

autorisation). 

 

  e) Monsieur P. de L. a acquis le 21 octobre 1994, 

le lot 6.04 (vente non soumise à autorisation). 

 

  f) Madame B. B. a acquis le 21 juillet 1995 le lot 

5.04 (VA 4609). L'autorisation d'aliéner était fondée sur 

le fait que l'acquéreuse était locataire de l'appartement 

en question. 

 

  g) Monsieur A. et Madame J. W.-Z. ont acheté le 

lot 5.02 (VA 4608) le 21 juillet 1995, sans être 

locataires en place. 

 

  h) Mme B. a acquis le 21 juillet 1995 le lot 5.05 

(vente non soumise à autorisation). 

 

  i) MM. B. et C. ont acquis le 22 décembre 1995 les 

dix lots de propriété restants (VA 4780 du 22 décembre 

1995). Cette autorisation était motivée par le fait que 

lesdits lots de propriété avaient déjà fait l'objet d'une 

autorisation d'aliéner du 17 septembre 1993 (vente par M. 

R. à M. B. de la moitié des parts de copropriété). 

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  j) Monsieur P. de L. a acquis de MM. B. et C. le 

lot 6.05 (VA 5250). 

 

  k) La société rue .... (ci-après : la société) a 

acquis de MM. B. et C. les lots 7.02 et 7.08 (ventes non 

soumises à autorisation). 

 

  Le lot 7.08 était constitué par la réunion des 

lots 7.01 et 7.04. 

 

  l) Monsieur A. D. a acheté des mêmes personnes le 

lot 8.01 le 18 août 1997 (vente non soumise à 

autorisation). 

 

   A ce jour, MM. B. et C. sont copropriétaires des 

lots 5.01, 5.03, 6.02, 6.03 et 8.02. Les onze autres lots 

de copropriétés appartiennent à des particuliers ou à la 

société.  

 

3. a. Par arrêté du 22 mai 2001 (VA 7083), le 

département de l'aménagement, de l'équipement et du 

logement (ci-après : le département) a autorisé la vente 

du lot 5.03 par MM. B. et C. à Monsieur et Madame R. et 

B. B.. Ceux-ci se sont engagés à reprendre les droits et 

obligations découlant du contrat de bail, l'appartement 

étant loué à Monsieur Otto Kaiser. Cette décision était 

fondée sur le fait que l'appartement avait déjà fait 

l'objet d'une vente antérieure (VA 4780). 

 

 b. Le 11 juillet 2001, le département a autorisé MM. 

B. et C. à aliéner la part de copropriété N° 6.02 (VA 

7161) à Madame M. de L.. Dite autorisation était fondée 

sur la vente antérieure de ce lot de copropriété et sur 

le fait que l'acquéreuse destinait ce logement, qu'elle 

occupait déjà en qualité de locataire, depuis 1991, à son 

habitation personnelle.   

 

4. a. Par actes du 26 juin et du 13 août 2001, 

l'association genevoise de défense des locataires 

(ci-après : Asloca) a saisi la commission de recours en 

matière de constructions (ci-après : la commission). Les 

conditions pour que des autorisations soient délivrées 

n'étaient pas remplies, puisque les appartements 

n'avaient jamais fait l'objet d'une vente individualisée. 

La vente de 1995 était une vente en bloc. 

 

 b. Après avoir joint les recours, la commission les a 

admis par décision du 15 janvier 2002.  

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  Le 6 avril 2001, le Grand Conseil avait adopté une 

modification de l'article 39 alinéa 4 de la loi sur les 

démolitions, transformations et rénovations de maisons 

d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) qui codi-

fiait la pratique du département en matière de vente en 

bloc d'appartements. Les appartements litigieux avaient 

été acquis en bloc et devaient être vendus de la même ma-

nière. L'intérêt public au maintien de l'affectation 

locative devait l'emporter. S'agissant de Mme de L., son 

intérêt personnel était limité, puisqu'elle disposait 

déjà d'un appartement sur le même étage dans ledit 

immeuble. Il en allait de même pour Mme B., propriétaire 

d'un appartement de quatre pièces au 4ème étage. 

 

5.  Le 11 février 2002, Messieurs C. et B. ont saisi 

le Tribunal administratif d'un recours.  

 

  L'opération du 22 décembre 1995 ne pouvait être 

qualifiée de vente en bloc, l'arrêté du département ne 

l'ayant pas stipulé. De plus, la novelle introduite en 

2001 codifiait une pratique antérieure du département et 

n'avait pas été appliquée en l'espèce. L'administration 

n'avait rendu qu'un seul arrêté pour les dix appartements 

pour des motifs de rationalisation, bien que chacun d'en-

tre eux ait fait l'objet d'une autorisation individuelle. 

Les recourants ont encore relevé que ni les ventes de 

2001, ni celles de 1995, n'avaient eu lieu pour des 

motifs d'assainissement financier. 

 

  S'agissant de Mme de L., celle-ci disposait depuis 

1992 d'un droit d'emption sur l'appartement 6.02, annoté 

au Registre foncier et échéant le 15 juin 2002. Cela dé-

montrait que la vente de 1995 ne pouvait être qualifiée 

de vente en bloc.  

 

  Les recourants ont encore relevé que le 

département avait autorisé en 1995 une vente 

individualisée (lot 6.05), fondée sur l'autorisation 

d'aliéner du 22 décembre 1995. S'il s'était agi d'une 

vente en bloc, la vente des lots 7.01, 7.02 et 7.04 

(réunis dans le lot 7.08) n'aurait pu être autorisée. 

 

  La décision de la commission de recours entraînait 

une application rétroactive de l'article 30 alinéa 4 LDTR 

à un état de faits antérieur. Il s'agissait d'un cas de 

rétroactivité proprement dite, dont les conditions pour 

qu'elle soit admissible n'étaient pas remplies. 

 

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  En tout état, il était nécessaire d'effectuer une 

pesée des intérêts privés et publics en présence. L'inté-

rêt privé des vendeurs et acheteurs était nettement plus 

lourd que l'intérêt public invoqué par la commission. Le 

bail de M. Kaiser, locataire de l'appartement 5.03, 

serait repris par les nouveaux propriétaires et ces 

derniers n'avaient pas l'intention d'occuper ce logement 

eux-mêmes. En ce qui concernait l'appartement 6.02, 

l'acquéreuse en était déjà locataire. L'intérêt public au 

maintien du parc locatif n'était dès lors pas touché par 

ces ventes. 

 

6. a. L'Asloca s'est opposée au recours pour les motifs 

figurant dans la décision litigieuse.  

 

 b. Quant au département, il s'est référé à ses écri-

tures par-devant la commission de recours. 

 

  S'agissant du retrait de l'effet suspensif au 

recours sollicité par les recourants, le département a 

relevé que si celui-ci venait à être retiré, la décision 

de la commission déploierait tous ses effets. Or, la 

commission avait admis le recours de l'Asloca et annulé 

la décision du département.  

 

 

 EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la Loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E O5; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).  

 

2. a. Selon l'article 39 LDTR, l'aliénation d'apparte-

ments à usage d'habitation jusqu'alors loués est soumise 

à autorisation pour les appartements entrant, en raison 

de leur loyer ou de leur prix, dans un catégorie de 

logements où sévit la pénurie (al. 1). L'autorisation est 

refusée lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou 

d'intérêt général s'y oppose, étant précisé que ces 

intérêts résident dans le maintien de l'affectation 

locative des appartements loués (al. 2). 

 

  L'aliénation d'un logement doit être autorisée si 

celui-ci était soumis au régime de la propriété par 

étages ou à une forme de propriété analogue dès sa 

construction, s'il était soumis à ces régimes le 30 mars 

1995 et qu'il a déjà été cédé de manière individualisée, 

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s'il n'a jamais été loué ou s'il a fait l'objet d'au 

moins une autorisation d'aliéner fondée sur la LDTR (al. 

4). 

 

  L'article 39 alinéa 4 LDTR, en vigueur depuis le 2 

juin 2001, précise que l'autorisation ne porte que sur un 

appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc 

peut toutefois être accordée en cas de mise en vente 

simultanée pour des motifs d'assainissement financier de 

plusieurs appartements à usage d'habitation jusqu'alors 

offerts en location, pour autant que l'acquéreur ne 

puisse les revendre que sous la même forme. 

 

 b. Selon l'article 39 alinéa 3 LDTR, le désir d'un 

locataire, occupant effectivement "son logement" depuis 

trois ans au moins, d'acquérir "ledit" logement est 

présumé l'emporter sur l'intérêt public que lorsque 60% 

des locataires en place acceptent formellement cette 

acquisition. Votée par le Grand-Conseil le 6 avril 2001, 

cette disposition est en vigueur depuis le 2 juin de la 

même année. Elle est applicable à la présente procédure 

(art. 50 al. 2 LDTR). 

 

3.  Le Tribunal administratif - confirmé sur ce point 

par le Tribunal fédéral - a déjà eu l'occasion d'indiquer 

que cette novelle était applicable aux procédures pendan-

tes devant lui (ATF Asloca du 11 décembre 2000 et ATA M. 

du 15 janvier 2002, qui y a fait suite). Dans ce dernier, 

le Tribunal administratif a rappelé que cette novelle 

était censée codifier une pratique du département selon 

laquelle les reventes d'appartements acquis à l'occasion 

d'opérations spéculatives ne pouvaient être autorisées 

que dans le cadre d'une vente en bloc des appartements 

d'un même immeuble (ATA M. précité, considérant 2 c, et 

les références citées). A cette occasion, le Tribunal 

administratif a constaté que cette novelle, contrairement 

à son texte clair, laissait au département le soin de 

décider lui-même, cas échéant, et pas seulement sur 

requête, de la vente d'appartements individualisée ou en 

bloc.  

 

4.  En l'espèce, la première question à trancher est 

de savoir si les deux appartement visés par les 

autorisations de vente ont fait ou non l'objet d'une 

autorisation d'aliéner individualisée, antérieurement à 

la vente litigieuse.  

 

  Force est de constater que tel n'est pas le cas. 

En effet, que cela soit lors de la transaction par 

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laquelle feu M. R. a cédé à M. B. ses parts de 

copropriété ou lors de la vente des dix parts de 

copropriété aux recourants, une seule autorisation de 

vente a été délivrée pour plusieurs appartements. Dans la 

VA 3931 du 17 septembre 1993, la situation de chaque 

appartement n'est pas du tout individualisée. Bien au 

contraire, le département retenait que cette opération 

était dictée par la nécessité d'un désendettement du 

requérant et qu'elle visait la quasi totalité des 

logements de l'immeuble (dix-sept sur dix-huit).  

 

  Dans l'autorisation VA 4780 du 22 décembre 1995, 

le département se limite à indiquer que le vendeur a 

acquis les dix appartements en question en mars et 

novembre 1993, et que ces derniers étaient loués à divers 

locataires, sans que la situation de chacun des logements 

ne soit individualisée. 

 

  Dans ces conditions, c'est en vain que les recou-

rants soutiennent que les lots en question ont été vendus 

de façon individualisée avant à la vente litigieuse. 

 

  Dès lors, les ventes aujourd'hui litigieuses ne 

pouvaient être autorisées au regard de l'article 39 

alinéa 4 LDTR. 

 

5. a. La jurisprudence fédérale prévoit qu'"il y a 

encore lieu, même si aucun des motifs d'autorisation 

expressément prévus par la loi (art. 39 al. 4 LDTR) n'est 

réalisé, de rechercher si l'intérêt public l'emporte sur 

l'intérêt privé de la recourante à se défaire de ses 

lots " (ATF du 19 avril 1999 en la cause UBS, p. 8, point 

f). En effet, l'autorité ne peut refuser une autorisation 

d'aliéner qu'après avoir effectué une pesée des intérêts 

en présence. Elle doit donc être en mesure de prendre en 

considération les intérêts privés légitimes qui peuvent 

exister dans certaines circonstances (ATF 113 Ia 134 et 

135). 

 

 b. L'article 39 alinéa 2 LDTR dispose que : "le 

département refuse l'autorisation lorsqu'un motif 

prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y 

oppose. L'intérêt public et l'intérêt général résident 

par le maintien, en période de pénurie de logements, de 

l'affection locative des appartements loués." 

 

  A ce propos, le Tribunal fédéral a précisé dans 

son arrêt du 19 avril 1999, que :  

 

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 "La LDTR a pour but de préserver l'habitat 

et les conditions de vie existants, ainsi 

que le caractère actuel de l'habitat dans 

les zones de construction mentionnées à 

l'article 2 LDTR, en restreignant 

notamment le changement d'affectation des 

maisons d'habitation et l'aliénation des 

appartements destinés à la location (art. 

1 al. 1 et 2 let. a et c LDTR).(...).  

 

 Cette politique procède d'un intérêt 

public important. Le refus d'autoriser la 

vente d'un appartement loué lorsqu'un 

motif prépondérant d'intérêt public ou 

d'intérêt général s'y oppose n'est pas 

contraire au principe de la 

proportionnalité, pourvu que l'autorité 

administrative puisse effectuer une pesée 

des intérêts en présence, et évaluer 

l'importance du motif de refus envisagé au 

regard des intérêts privés en jeu".  

 

  Dans le cas considéré, le Tribunal fédéral avait 

également admis que : 

 

 "Une vente individualisée des appartements 

ne représente pas une nécessité pour la 

recourante. Celle-ci désire avant tout 

tirer un profit maximum de la réalisation 

forcée de l'immeuble. Cet intérêt, 

purement économique, doit céder le pas 

face à l'intérêt public évident que 

représente le maintien du parc locatif. 

Comme le relève la cour cantonale, la LDTR 

s'applique lorsqu'un appartement est 

individualisé, puis vendu, mais ne saurait 

empêcher la vente en bloc de plusieurs 

appartements à un même acquéreur, car, 

dans ce cas, le risque de voir ces 

appartements sortir du marché locatif est 

pratiquement nul".  

 

6. a. En l'espèce, l'intérêt public - clairement 

déterminé par la loi - à conserver le parc locatif est 

important. A cet égard, le fait que la VA 7063 prévoie 

que l'acquéreur reprenne le bail du locataire en place 

n'apparaît pas déterminant. En effet, le danger est grand 

pour que l'acquéreur - déjà propriétaire d'un logement 

au-dessus de l'appartement visé par la VA 7083 - désire 

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occuper lui-même l'ensemble des locaux qu'il possède.  

 

  L'intérêt de l'acquéreur apparaît de pure conve-

nance, puisqu'il est propriétaire d'un logement dans 

l'immeuble. Quant à l'intérêt privé des vendeurs, il est 

typiquement d'ordre économique : ces derniers insistent 

dans leurs écritures sur le fait que la vente n'est pas 

motivée du tout par des problèmes de désendettement. 

 

  Ainsi, il apparaît que les intérêts privés, tant 

des vendeurs que de l'acquéreur, doivent céder le pas 

devant l'intérêt public désigné par la loi. Le recours 

sera par conséquent rejeté en ce qui concerne la VA 7083, 

autorisant la vente du lot 5.03 à M. et Mme B.. 

 

 b. En ce qui concerne l'autorisation de vendre la 

part de copropriété 6.02 à Mme de L. D. (VA 7161), la 

situation est différente. En effet, l'acquéreuse est 

titulaire d'un bail à loyer concernant l'objet en ques-

tion depuis 1991 et l'occupe déjà. L'exception prévue à 

l'article 39 alinéa 3 LDTR n'a toutefois jamais été 

étudiée par le département, ni abordée par les parties en 

cours de procédure. Dès lors, la décision litigieuse sera 

annulée sur ce point, et le dossier renvoyé au 

département afin de déterminer si les autres conditions 

prévues à l'article 39 alinéa 3 LDTR permettent 

d'autoriser la vente à ce titre. 

 

7.  En conséquence, le recours sera partiellement 

admis, au sens des considérants.  

 

  Un émolument de CHF 2'000.- sera perçu et une 

indemnité de procédure, en CHF 2'000.-, sera allouée à 

l'Asloca, à la charge des recourants. En effet, le motif 

ayant conduit le Tribunal administratif à admettre 

partiellement le recours n'a jamais été évoqué par les 

parties en cours de procédure. 

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   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 12 février 2002 par Messieurs B. B. et J. C. 

contre la décision de la commission cantonale de recours 

en matière de constructions du 15 janvier 2002; 

 

   au fond : 

 

   l'admet partiellement; 

 

   annule la décision en tant qu'elle 

concerne la VA 7161; 

 

   renvoie le dossier au département 

sur ce point au sens des considérants; 

 

   confirme la décision litigieuse au 

surplus; 

 

   met à la charge des recourants un 

émolument de CHF 2'000.-; 

   

   alloue une indemnité de procédure 

en CHF 2'000.- à l'Asloca, à la charge des intimés; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Philippe Cottier, avocat des recourants, ainsi qu'à la 

commission cantonale de recours en matière de construc-

tions et au département de l'aménagement, de l'équipement 

et du logement et à Me Carlo Sommaruga, avocat d'Asloca. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

     Au nom du Tribunal administratif : 

              la greffière-juriste :    le président: 

 

             C. Del Gaudio-Siegrist      Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

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Genève, le   la greffière : 

 

 

   Mme N. Mega