# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c4d85f98-d83b-5424-9fc0-fbfdd892aa29
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-08-25
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 25.08.1997 SGNEB.1997.2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGNEB-1997-2_1997-08-25.html

## Full Text

KSGE 1997 Nr. 13

 

 

StG § 90 lit. i und 209 Abs. 1 - Handänderungssteuer,
Gemeinnützigkeit, Steuerbefreiung.

Eine Wohnbaugenossenschaft, welche den
Bau und Erwerb von preisgünstigen, jedoch marktgerechten Wohnungen im Sinne des
eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes bezweckt, ist nicht
gemeinnützig. Nicht schon der Verzicht auf Gewinn, sondern vielmehr erst das
Ausbleiben von angemessenen Gegenleistungen führt zur Anerkennung der
Gemeinnützigkeit.

 

 

                                                           Urteil N 1997/2 vom 25.8.1997

 

 

Sachverhalt:

 

1.    a)    Am
4. Februar 1994 gründeten sieben natürliche Personen die Baugenossenschaft X..
Diese bezweckt die Beschaffung von preisgünstigen Wohnungen und den Bau und
Erwerb von Wohnhäusern oder Wohnungen unter Ausschluss jeder spekulativen
Absicht. Sie verfolgt im besonderen den Zweck, den preisgünstigen Wohnungsbau
im Sinne des eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG)
sowie entsprechender kantonaler oder kommunaler Erlasse zu fördern. Sie kann
Grundstücke oder Immobiliengesellschaften erwerben oder veräussern, Bauten
erstellen, mitfinanzieren, verwalten und vermieten. Den Mitgliedern der
Pflichtigen wird im Falle einer Veräusserung vorab Gelegenheit gegeben,
Grundeigentum zu den unter Berücksichtigung aller Kosten und Aufwendungen
entstehenden Gestehungspreisen zu erwerben. Dabei muss jede Spekulationsabsicht
ausgeschlossen sein (Art. 2 der Statuten).

 

       Zur
Aufnahme als Mitglied der Pflichtigen bedarf es einer schriftlichen
Beitrittserklärung sowie eines Vorstandsbeschlusses (Art. 3). Der Vorstand kann
Interessenten von Wohnungen zum Erwerb einer bestimmten Anzahl Anteilscheine
oder zur Leistung von Kautionen verpflichten. Zu diesem Zweck kann er
Vorschriften über die Höhe des Pflichtanteilkapitals oder der Kautionen
erlassen, die von der Generalversammlung genehmigt werden müssen (Art. 26).

 

       Die
Pflichtige unterhielt und unterhält enge persönliche und geschäftliche
Beziehungen zu der Y. AG: Die Verwaltung war ursprünglich ausschliesslich mit
Angestellten der Y. AG bestellt. Hinzu kommt, dass die Y. AG mit der
Vermarktung der Immobilien der Pflichtigen betraut wurde und aus ihrer
diesbezüglichen Geschäftstätigkeit per 31.12.1995 einen Betrag von über Fr.
200'000.-- forderte.

 

b)    Die
Pflichtige verkauft und vermietet ihre Wohnungen zu den Selbstkosten. Sie macht
also weder Gewinn, noch setzt sie ihr Kapital zur Verbilligung ihres
Wohnungangebotes ein, denn das Anteilskapital wird grundsätzlich verzinst.

 

 

2.    a)  Am
3. März 1994 erwarb die Pflichtige mehrere Grundstücke in B. zum Totalpreis von
Fr. 9'500'000.--. Die Amtschreiberei veranlagte eine Handänderungssteuer von
2,2 %, was einen Steuerbetrag von Fr. 209'000.-- ergab. Fakturiert wurde dieser
am 15. April 1994. Die entsprechende Veranlagungsverfügung erging am 22. April
1994.

 

            Am 20. Mai 1994 erhob die Pflichtige
Einsprache. Sie bezwecke den gemeinnützigen Wohnungsbau unter Ausschluss
jeglicher spekulativer Absicht und sei dem Verband der liberalen
Baugenossenschaft angeschlossen. Vom Bundesamt für Wohnungswesen sei sie als
gemeinnützig anerkannt und daher von der Handänderungssteuer zu befreien. 

 

b)    Mit Entscheid vom
16. Dezember 1996 wies die Vorinstanz die Einsprache im wesentlichen mit der
Begründung ab, die Tätigkeit von Wohnbaugenossenschaften werde steuerlich nicht
als gemeinnützig anerkannt.

 

 

3.    a)  Mit Rekurs
vom 16. Januar 1997 verlangt die Pflichtige die Aufhebung des
Einspracheentscheids und die Befreiung von der Handänderungssteuerpflicht. 

 

       Zur Begründung
führt sie im wesentlich an, von einer gemeinnützigen Tätigkeit sei zu sprechen,
wenn mit ihr keine Erwerbszwecke oder sonst eigene unmittelbare Interessen der
juristischen Person oder ihrer Mitglieder verknüpft seien. Dies sei namentlich
dann der Fall, wenn ihre Tätigkeit unmittelbar und ausschliesslich auf die Unterstützung
Betagter, Invalider, Pflegebedürftiger oder weiterer Personen gerichtet sei,
die preisgünstiger Wohnungen bedürften (BGE 114 I b 277). Das steuerbefreite
Einkommen und Vermögen müsse in erster Linie zweckgerichtet verwendet werden,
und zwar gegenwärtig und auf eine gewisse Dauer.

 

       Die Tätigkeit
der Rekurrentin sei einzig und allein dem gemeinnützigen Zweck gewidmet.
Spekulative Absichten seien ausdrücklich ausgeschlossen. Die Mittel würden zur
Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus verwendet, wovon die Allgemeinheit
direkt profitiere.

 

       Hinzu
komme, dass Wohnungsinteressenten nicht zwingend Mitglieder der Genossenschaft
werden müssten. Der Mindestbeitrag von Fr. 1'000.-- sei gemessen am günstigen
Wohnungskaufpreis auch nicht von Gewicht. Der Zweck, bedürftigen Personen
günstigen Wohnraum zu offerieren, werde dadurch nicht beeinträchtigt.
Finanzielle Eigeninteressen der Genossenschaft als solche würden nicht
geschützt. Eine Verzinsung der Anteilscheine sei sodann zwar grundsätzlich
möglich, bis dato aber nicht erfolgt. Die persönlichen Beziehungen zwischen der
Genossenschaft der und Y. AG lägen im Interesse ersterer, weil auch sozialer
Wohnungsbau nur mit der entsprechenden Fachkunde betrieben und gefördert werden
könne. Die Vorstandsmitglieder seien sodann an der Y. AG nicht beteiligt,
sondern dort nur angestellt. Zum Schluss müssten die für die einzelnen
Wohnungen geforderten Preise durchaus als günstig und daher als sozial
bezeichnet werden.

 

 

b)    In ihrer
Vernehmlassung vom 13. Februar 1997 hielt die Vorinstanz am Einspracheentscheid
fest. Gemeinnützigkeit setze Gemeinsinn voraus, d.h. das altruistische
Erbringen von Leistungen zu Gunsten Dritter, womit unter Ausschluss von
Eigeninteressen der Allgemeinheit zu deren Nutzen und Vorteil gedient werde.
Die beteiligten Personen dürften nicht eigene Vorteile verfolgen, sondern
müssten zum Wohle Dritter handeln.

 

       Die
Vorstandsmitglieder der Genossenschaft seien sodann nicht gewöhnliche
Angestellte der Y. AG, sondern solche mit Zeichnungsberechtigung. Es handle
sich somit um eine ganz normale Wohnbaugenossenschaft, die nicht von der
Handänderungssteuer befreit werden könne.

 

c)    In der
Rückäusserung vom 4. April 1997 hielt die Rekurrentin an ihrem Standpunkt
ebenfalls fest.

 

       Gemeinnützigkeit
sei gegeben. Sowohl in Statuten wie auch beim Auftritt auf dem Markt stehe die
gemeinnützige Idee im Vordergrund. Die für die Wohnungen verlangten Preise
bewegten sich rund 15 % unter dem Marktniveau. Dass die Y. AG mit der
Vermarktung der Wohnungen beauftragt worden sei, hänge einzig damit zusammen,
dass er das preisgünstigste Angebot gemacht habe.

 

 

 

Erwägungen:

 

 

1.    Grundsätzlich
unbestritten ist im vorliegenden Verfahren der Begriff der Gemeinnützigkeit
gemäss geltender gesetzlicher Grundlagen und der Praxis. Die entsprechenden
Grundlagen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

 

 

       Gemäss § 209 Abs. 1 i.V.m. § 90
lit. i StG sind juristische Personen mit Sitz in der Schweiz steuerbefreit,
soweit sie sich kantonal oder gesamtschweizerisch öffentlichen, gemeinnützigen
oder wohltätigen Zwecken, Schul- oder Kultuszwecken widmen, ohne dabei Erwerbs-
oder   Selbsthilfezwecke zu verfolgen. Die der Allgemeinheit zugute kommenden
Tätigkeiten müssen unter Ausschluss persönlicher oder wirtschaftlicher
Interessen des Steuersubjektes oder ihm nahestehender Dritter erfolgen (BGE 74
I 312 E.2, ASA 59, 468 E.2b und 470 E.3e; Arthur Häfliger, Zum steuerlichen
Begriff der Wohltätigkeit und Gemeinnützigkeit, in: Festschrift 500 Jahre
Solothurn im Bund (1981), S. 20; Masshard, Kommentar zur direkten Bundessteuer,
2. Auflage 1985, Art. 16 N 17 S. 79; Känzig, Kommentar zur direkten
Bundessteuer, 2. Auflage 1982, Art. 16 N 15, S. 172).

 

       Mithin sind
Selbsthilfegenossenschaften wie Bürgschaft- und Wohnbaugenossenschaften nach
der Lehre grundsätzlich nicht gemeinnützig (Häfliger, a.a.o., S. 308).
Gemeinnütziges Handeln muss selbstlos und altruistisch sein und einen Verzicht
bedeuten. Uneigennützigkeit setzt Opferwilligkeit zugunsten Dritter voraus,
nämlich eine freiwillige Hingabe von materiellen Mitteln oder Arbeit, wobei
keine oder keine angemessene Gegenleistung gegenüber stehen darf (Reich,
Gemeinnützigkeit als Steuerbefreiungsgrund, ASA 58, S. 472).

 

 

2.    a)  Dass
die Rekurrentin einen nützlichen Zweck verfolgt, kann kaum bestritten werden.
Dass er indessen gemeinnützig wäre, trifft nicht zu: Sie erbringt keine
Dienstleistungen, für die sie nicht angemessen entschädigt würde, denn sie
betraut hiermit die Y. AG, die hiefür offenbar voll entschädigt wird. Anders
läge der Fall allenfalls, wenn die Baugenossenschaft eigenes Personal
beschäftigt und deren Dienstleistungen unentgeltlich erbracht worden wären.

 

       Die
Wohnungen werden sodann zu den Gestehungskosten vermarktet. Die Mittel der
Genossenschaft werden also nicht zu gemeinnützigen Zwecken verwendet, und das
Genossenschaftskapital wird sogar - wenn es die Bilanzverhältnisse gestatten -
verzinst.

 

       Dass
die Rekurrentin die Voraussetzungen gemäss der vorgenannten Lehre und
Rechtsprechung erfüllen würde, ist nicht dargetan. So erbringt die Rekurrentin
keine Opfer zu Gunsten Dritter. Die für die Wohnungen verlangten Preise sind
marktgerecht, nachdem es sich nicht um Neubauwohnungen handelt. Von einer
unangemessen tiefen Gegenleistung kann nicht gesprochen werden, es geht
vielmehr um ganz normale Immobilienvermittlung. Der Ausschluss spekulativer
Absichten in den Statuten hilft nicht weiter, denn nicht schon der Verzicht auf
Gewinn ist gemeinnützig, vielmehr führt erst das Ausbleiben von angemessenen
Gegenleistungen zur Anerkennung der Gemeinnützigkeit. Die Möglichkeit der
Verzinsung der Anteilscheine ist zudem ein Indiz für Gewinnstrebigkeit und
gegen die Gemeinnützigkeit.

 

b)    Unter
Hinweis auf die Praxis des Steuergerichts (vgl. KSGE 1988, Nr. 22) muss einzig
darauf hingewiesen werden, dass das Kriterium des grundsätzlich offenen
Destinatärkreises einzelfallgerecht differenziert zur Anwendung zu bringen ist.
Da aber das Begehren der Rekurrentin im wesentlichen an der fehlenden
Erbringung von Opfern zu Gunsten Dritter scheitert, erübrigt sich eine nähere
Auseinandersetzung mit diesem Kriterium.

 

       Zusammenfassend ist der Vorinstanz darin
beizupflichten, dass die Rekurrentin in keiner Weise  dartut, in welcher
Beziehung ihre Geschäftstätigkeit als gemeinnützig erachtet werden müsste. Der
Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.

 

Steuergericht,
Urteil vom 25. August 1997