# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4efde98a-6159-559a-89c6-d56403cda79f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-03-26
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 26.03.1998 80.1998.42
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-42_1998-03-26.html

## Full Text

Incarti n.

  80.98.00016

  80.98.00042

  	
  Lugano

  26 marzo 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sui ricorsi del 27 gennaio e del 12 marzo 1998

 

in
materia di:                 IC/IFD 95/96 e IC/IFD 95/96 intermedia

 

	
  presentati
  da:

  	
  _ _, _ _,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 3 gennaio 1988 _
_ donava ai figli _ e _ la part. n. _ del Comune di _. Con atto pubblico del 9
marzo 1990, _ _ concedeva un diritto di compera sulla sua quota di un mezzo del
fondo in questione alla _ _ ed al signor _ _, al prezzo di fr. 700’000.–.
L’importo di fr. 100’000.– versato al concedente all’atto della firma del
contratto veniva considerato quale acconto per il caso di esercizio del diritto
di compera; per il caso contrario, invece, sarebbe rimasto al concedente a
titolo di indennizzo. Non essendo stato esercitato prima della scadenza, il
diritto di compera si estingueva il 9 marzo 1993.

                                         Con contratto del 14
gennaio 1994, _ _ donava quindi ai figli _, _, _ e _ la sua quota di
comproprietà del mapp. n. _. I nuovi proprietari vendevano quindi il fondo, con
contratto del 25 gennaio 1994, ai cugini _ e _ _, al prezzo di fr. 350’000.–.

 

 

                                   2.   Notificando a _ _ la
tassazione IC/IFD 1995/96, con decisione del 13 ottobre 1997, l'Ufficio di
tassazione di Locarno aggiungeva ai redditi dichiarati dal contribuente un
ulteriore reddito d’altra fonte di fr. 50’000.– in media annua, spiegando,
nella motivazione allegata, trattarsi dell’indennizzo per il mancato esercizio
del diritto di compera sulla part. n. _ di _.

                                         Il contribuente impugnava
la suddetta decisione, con reclamo dell’11 novembre 1997, contestando
l’imposizione dell’importo di fr. 50’000.–, donato ai figli.

                                         L’autorità di tassazione
respingeva il gravame con decisione del 19 gennaio 1998, rilevando che
«l’imposizione dell’ammontare di fr. 100’000.– (media fr. 50’000.–) derivante
dal non esercizio di un diritto di compera concesso ad un terzo è imponibile a
norma degli articoli 22 lett. d LT e 23 lett. d DIFD (recte:
LIFD)». Nella stessa decisione, l'Ufficio di tassazione rilevava pure che
doveva ritenersi del tutto irrilevante la circostanza che la donazione di fr.
50’000.– ai figli fosse stata fatta impiegando il suddetto importo.

                                         Lo stesso reddito di fr.
50’000.– è stato poi inserito nella successiva tassazione intermedia per
cessazione dell’attività lucrativa, confermata con decisione su reclamo del 25
febbraio 1998.

 

 

                                   3.   Con due tempestivi
ricorsi alla Camera di diritto tributario, _ _ postula lo stralcio del reddito
d’altra fonte di fr. 50’000.–. A suo avviso, sarebbe infatti evidente che la “caparra”
trattenuta in seguito al mancato esercizio del diritto di compera «non è altro
che una quota parte del valore della parcella n. _ a _ e che, alla fine,
trattata nell’ambito famigliare, viene conteggiata nella definizione del valore
di compravendita finale». Osserva quindi che i figli, dopo aver venduto ai
cugini il terreno in questione, avrebbero acquistato poi due appartamenti in
condominio a _, per il prezzo complessivo di fr. 500’000.–, per il cui
finanziamento era stato necessario aggiungere al ricavo della vendita
dell’immobile (fr. 350’000) la caparra di fr. 100’000.–. Inoltre, attira
l’attenzione sul fatto che il fondo in questione è infine stato venduto dai nipoti
alla _ per fr. 900’000.–, importo in cui è stata inclusa la caparra citata.

 

 

                                   4.   Deve anzitutto essere
confermata l’imponibilità della “caparra”, che il ricorrente ha ottenuto e
mantenuto in seguito al mancato esercizio del diritto di compera, da parte del
suo beneficiario.

 

                                         4.1.

                                         Per gli articoli 20 cpv. 1
lett. a LT e 21 cpv. 1 lett. a LIFD, è imponibile il reddito da
sostanza immobiliare, segnatamente i proventi dalla locazione, dall’affitto,
dall’usufrutto o da altro godimento. 

 

                                         4.2.

                                         Il corrispettivo che le
parti inseriscono in un patto di compera costituisce una controprestazione per
il vincolo del proprietario, che può anche protrarsi per più anni (Meier-Hayoz,
Berner Kommentar, Vol. IV, Berna 1975, n. 41 ad art. 683 CCS, p. 166; Giger,
Berner Kommentar, vol. IV, Berna 1997, n. 59 ad art. 216 CO, p. 49). La sorte
del corrispettivo in caso di mancato esercizio o di esercizio del diritto di compera
dipende dagli accordi. In mancanza di una pattuizione al riguardo, in caso di
mancato esercizio, l’importo rimane al proprietario, mentre, in caso di
esercizio, è dovuto in aggiunta al prezzo (Wissmann, Verwandte Verträge,
in: AA.VV., Der Grundstückkauf, San Gallo 1989, n. 1513, p. 506 e
dottrina citata).

                                         Proprio per la sua
caratteristica di corrispettivo per il vincolo del proprietario, si pone il
problema se anche tale clausola contrattuale debba sottostare all’obbligo della
forma autentica, previsto dall’art. 216 CO. Poiché, infatti, non si tratta di
una controprestazione per la cessione dell’immobile, si potrebbe ritenere che
possa essere pattuita anche al di fuori di un atto pubblico. Tuttavia, la
dottrina ritiene comunque preferibile la sua inclusione nel rogito, per evitare
il pericolo che si eluda l’obbligo della forma autentica per il prezzo di
vendita; ciò vale in particolare allorquando le parti stabiliscono di computare
il corrispettivo per la concessione del diritto di compera sul prezzo di
vendita, per il fatto che allora tale corrispettivo perde il suo carattere
peculiare e diviene parte integrante del prezzo (Meier-Hayoz, op. cit.,
n. 46 ad art. 683 CCS, p. 167; Giger, op. cit., n. 60 ad art. 216 CO, p.
50; di diverso avviso DTF 86 II 365).

                                         

                                         4.3.

                                         L’indennizzo che riceve il
proprietario nel caso di costituzione di un diritto di compera rappresenta,
dunque, di regola, quando il diritto è esercitato, un acconto del prezzo di
vendita; se invece il diritto di compera non è esercitato, l’indennizzo
acquisito dal proprietario rappresenta per quest’ultimo un reddito imponibile
proveniente dalla sostanza immobiliare, a norma dell’art. 21 cpv. 1 lett. b
DIFD e dell’art. 21 cpv. 1 lett. a LIFD (Masshardt/Tatti,
Commentario IFD, Lugano 1985, n. 63 ad art. 21 DIFD, p. 111; Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 2 ad art.
21 LIFD, p. 90; RDAF 46/1990 p. 461 = RF 1993 p. 434). La
situazione non è diversa in materia di imposta cantonale sul reddito, data
l’identica formulazione dell’art. 20 cpv. 1 lett. a LT.

 

                                         4.4.

                                         L’esito cui si perviene
non differisce sostanzialmente da quello cui è giunta l’autorità di tassazione,
la quale ha però ritenuto applicabili gli articoli 22 lett. d LT e 23
lett. d LIFD. Questi ultimi assoggettano all’imposta sul reddito «gli
indennizzi per il mancato esercizio di un diritto» e sono dunque pensati per
fattispecie quali l’indennità per il mancato esercizio di un usufrutto, di un diritto
di abitazione, di un diritto di sorgente o di un’altra servitù (Jung/Agner/Steinmann,
op. cit., n. 5 ad art. 23 LIFD, p. 101).

                                         Nel caso della
costituzione di un diritto di compera, il proprietario è effettivamente
indennizzato per il mancato esercizio di prerogative proprie del proprietario;
in particolare, per la durata del diritto di compera, è limitato nella facoltà
di disporre del fondo, ma è anzi obbligato a vendere al beneficiario del
diritto, alla sola condizione che quest’ultimo decida di acquistare.

                                         Non è comunque necessario
approfondire oltre la questione, data l’irrilevanza della qualifica del reddito
di cui si tratta, ai fini della sua imponibilità. 

 

 

                                   5.   La circostanza che,
in seguito, il ricorrente abbia donato ai figli l’importo trattenuto non incide
certamente sulla qualifica giuridica dello stesso; tutt’al più i donatari dovranno
pagare l’imposta di donazione sull’importo ricevuto. 

                                         Quanto all’inclusione
della caparra nel prezzo di vendita pattuito dai nipoti, nuovi proprietari, e
la _ _, pare una tesi poco probabile e comunque non è comprovata. Se così
fosse, sarebbe però piuttosto il valore di alienazione relativo a tale transazione
a dover essere ridotto da fr. 450’000.– a fr. 350’000.–, non avendo i nipoti effettivamente
ricevuto l’importo di fr. 100’000.– di cui si tratta.

 

 

                                   6.   I ricorsi sono
conseguentemente respinti. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   I
ricorsi sono respinti.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: