# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b612865d-1fd1-5d2a-b021-2ed1f922d57c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.08.2018  SB.2017.00150
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2017-00150_2018-08-21.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	SB.2017.00150	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.08.2018
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.01.2020 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Steueraufschiebende Ersatzbeschaffung; betriebsnotwendiges Anlagevermögen

Die Pflichtige ist als gemischter Betrieb zwischen Immobilienverwaltungs- und Immobilienhandelsgesellschaft zu qualifizieren, führt einen Betrieb, und das streitbetroffene Grundstück ist dem Immobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen (E. 3.2).
Die streitbetroffene Immobilie war vorliegend nicht im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig, ein Zwang zur Wiederbeschaffung wie bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im Anlagevermögen bestand nicht. Die Pflichtige verweist zudem pauschal auf mehrere Ersatzinvestitionen. Der Erwerbspreis der neun Liegenschaften entspricht dabei einem Vielfachen des Verkaufspreises der streitbetroffenen Immobilie (E. 4.2).

Abweisung. 

			 	
				Stichworte:
	
						BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÖGEN
ERSATZBESCHAFFUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
STEUERAUFSCHUB

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 216 Abs. I StG
§ 216 Abs. III lit. g StG
Art. 8 Abs. IV StHG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2017.00150

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 21. August 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichterin
Nicole Tschirky, Gerichtsschreiberin
Stefanie Peter. 

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch B AG, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

Stadt D, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat
sich ergeben: 

I.  

Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) mit Sitz in D
verkaufte am 3. Januar 2011 das Grundstück Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02
in D (Fläche von … m2, aufgeteilt in … m2
Gebäudegrundfläche und … m2 befestigte Fläche) zum Preis von Fr. ….

Entgegen dem Antrag der Pflichtigen auf Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
zufolge Ersatzbeschaffung auferlegte die Kommission für Grundsteuern der
Stadt D der Pflichtigen mit Beschluss vom 25. August 2015 eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. 

Eine hiergegen erhobene Einsprache wies die Kommission für
Grundsteuern der Stadt D mit Beschluss vom 17. Mai 2016 ab.

II.  

Am 14. November 2017 wies das Steuerrekursgericht
einen von der Pflichtigen hiergegen erhobenen Rekurs ab.

III.  

Am 15. Dezember 2017 erhob die Pflichtige beim
Verwaltungsgericht Beschwerde und beantragte, der Entscheid des
Steuerrekursgerichts vom 14. November 2017 sei aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer
infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben. Eventualiter sei die Sache zur
ergänzenden Untersuchung an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen, alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt D.

Die Beschwerdegegnerin beantragte am 28. Februar 2018
die Abweisung der Beschwerde, unter Zusprechung einer angemessenen
Parteientschädigung. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Mit Eingabe
vom 13. April 2018 hielt die Pflichtige an ihren Anträgen in der
Beschwerdeschrift vom 15. Dezember 2017 fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut
§ 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf
die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in Übereinstimmung mit
dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein
Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende
Ermessensfehler, d. h. auf
Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.
 

2.1 Die Grundstückgewinnsteuer
wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997
(StG) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Dabei
ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um
welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Grundstückgewinnsteuer wird
indessen aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum
betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös
innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines
eigenen Ersatzgrundstücks im Kanton mit gleicher Funktion verwendet wird
(§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 8 Abs. 4 in Verbindung
mit Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1990 über
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]). 

2.2 § 216
Abs. 3 lit. g StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den
Bereich der zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücke ein,
wobei es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften
Vermögensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die
Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts können
demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges Anlagevermögen reinvestiert
werden (vgl. Markus Reich/Marina Züger/Philipp Betschart in: Martin
Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a,
3. A., Basel 2017, Art. 30 DBG N. 5). Betriebsnotwendig sind
Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der
Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigungen des
betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können
(Markus Reich/Julia von Ah in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar
zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 3. A., Basel 2017, Art. 8
StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/Züger/Betschart,
in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 30 DBG N. 6). Die
betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der
betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen
Veränderung des Betriebs führen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit
bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des Unternehmens. Ausgeschlossen
ist jedoch die Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen
lediglich als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (vgl. § 28
Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG). 

2.3 Im Kreisschreiben Nr. 5 der Eidgenössischen
Steuerverwaltung (KS Nr. 5) werden die Voraussetzungen eines
Immobilienbetriebs im Rahmen des Umstrukturierungssteuerrechts zur Umsetzung
des am 1. Juli 2004 in Kraft getretenen Bundesgesetzes vom 3. Oktober
2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (FusG)
konkretisiert. Diese Voraussetzungen können indessen nicht direkt auf die
Ersatzbeschaffung im kantonalen Grundsteuerrecht Anwendung finden. Die
Steuerneutralität eines Betriebs im Rahmen einer Umstrukturierung setzt voraus, dass die stillen Reserven weiterhin dem
Betrieb dienen (objektive Verknüpfung der stillen Reserven), während im
grundsteuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht die objektive Verknüpfung der stillen
Reserven mit dem betrieblichen Anlagegut gerade aufgehoben wird und die stillen
Reserven auf ein Ersatzobjekt übertragen werden. Aus der Tatsache, dass ein
Immobilienkomplex als Betrieb im Sinn des KS Nr. 5
(Ziff. 3.2.2.3) qualifiziert werden kann, kann daher nicht zwingend
abgeleitet werden, die einzelnen Immobilien stellten betriebliches
Anlagevermögen im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts dar (BGer, 2. April
2012, 2C_107/2011, E. 5.1; VGr, 13. Januar 2016, SB.2015.00051,
E. 2.3).

3.
 

3.1 Die
Pflichtige macht geltend, dass die Tatbestandsmerkmale der steueraufschiebenden
Ersatzbeschaffung gemäss § 216 Abs. 3 lit. g StG vorliegend
allesamt erfüllt seien, insbesondere sei die veräusserte Liegenschaft auch
betriebsnotwendig gewesen.

3.2 Die
Vorinstanz geht dagegen davon aus, dass die Voraussetzungen der Betriebsnotwendigkeit
von der Pflichtigen nicht hinreichend dargetan wurden. Aus der Tabelle der
Liegenschaftenkäufe und -verkäufe von 1983 bis 2012 lasse sich ermitteln, dass
die Pflichtige im Zeitpunkt der hier zu beurteilenden Handänderung über
insgesamt 66 Parzellen bzw. Objekte verfügt habe. Dabei habe sie nicht
geltend gemacht, dass einzelne dieser Liegenschaften einer anderen
Unternehmensparte als dem Immobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen seien.
Gemessen an der Summe der Kaufpreise dieser 66 Grundstücke betrage der Anteil
der veräusserten Liegenschaft gerade einmal 0,92 %. Selbst wenn für die C-Strasse 02
– wenig konsequent – der Verkaufspreis von Fr. … eingesetzt würde, entspreche
dieser nicht mehr als 2,77 % der Kaufpreissumme aller am 3. Januar 2011
vorhandenen Liegenschaften (wobei diese Bezugsgrösse für einen tauglichen
Vergleich konsequenterweise auf die Verhältnisse per Anfang 2011 hochzurechnen
wäre, womit sich der prozentuale Anteil der streitbetroffenen Liegenschaft
entsprechend verringern würde). Auch würden die Bruttomieterträge von Fr. …
pro Jahr nicht mehr als 1,19 % der im Jahr 2011 insgesamt erzielten Mieterträge
der Pflichtigen von Fr. … ausmachen. Die vorliegende, für sich genommen
mithin vergleichsweise unbedeutende Veräusserung bilde sodann auch nicht Teil
einer zeitlich eng aufeinander folgenden Mehrzahl von Veräusserungen, die – bei
konsolidierter Betrachtung – eine substanzielle Veränderung des
Immobilienverwaltungsbetriebs der Pflichtigen bewirken könnten. Angesichts des
der Pflichtigen auch nach der vorliegenden Handänderung verbleibenden
Immobilienbestands erscheine die streitbetroffene Veräusserung und
Reinvestition geradezu als marginal. Damit fehle es an der Betriebsnotwendigkeit
der veräusserten Liegenschaft, weshalb deren Ersetzung nicht zu einem Aufschub
der Grundstückgewinnbesteuerung führen könne.

4.
 

4.1 Gemäss
Handelsregister hat die Pflichtige folgenden Zweck: "Die Gesellschaft bezweckt
für sich selber oder für Dritte den
Erwerb, das Halten, den Unterhalt, die Verwaltung, Vermietung, Bewirtschaftung,
Entwicklung, Vermittlung von und den Handel mit Immobilien. Die Gesellschaft
kann Rechte an Immaterialgütern und Know-how auswerten und/oder erwerben
und/oder veräussern, sie kann Zweigniederlassungen und Tochtergesellschaften im
In- und Ausland errichten, sich an anderen Unternehmen im In- und Ausland
beteiligen, Beteiligungen verwalten und veräussern, Finanzanlagen im In- und
Ausland tätigen, Finanzgeschäfte vermitteln und/oder betreiben, den Handel mit
Waren aller Art tätigen sowie alle übrigen kommerziellen, finanziellen und
anderen Tätigkeiten ausüben, welche mit dem Zweck der Gesellschaft im
Zusammenhang stehen."

Der statutarische Zweck der Pflichtigen deckt sich mit den
Anforderungen, die an eine Immobiliengesellschaft gestellt werden (vgl. dazu
BGE 111 Ia 220 E. 2c). Sie widmet sich unter anderem dem An- und Verkauf,
der Überbauung und Verwaltung von Liegenschaften. 

4.2 Immobiliengesellschaften
lassen sich ihrem Zweck entsprechend gliedern in Immo-bilienhandels- und
Immobilienverwaltungsgesellschaften. Bei der Pflichtigen handelt es sich nicht
um einen reinen Immobilienverwaltungsbetrieb. Sie betreibt auch noch Liegenschaftenhandel
(untergeordneter Geschäftszweig). Innerhalb der Immobiliengesellschaften ist
die Pflichtige damit als gemischter Betrieb zwischen Immobilienverwaltungs- und
Immobilienhandelsgesellschaft zu qualifizieren. Weiter ist unumstritten, dass
die Pflichtige einen Betrieb führt. Sie vereinnahmte in den Jahren 2010 bis
2012 Mieterträge zwischen Fr. … und ca. Fr. … pro Jahr. Das
streitbetroffene Grundstück ist zudem diesem Immobilienverwaltungsbetrieb
zuzuordnen. Nach den unbestritten gebliebenen Ausführungen der Vorinstanz wurde
die Liegenschaft C-Strasse 02 am 1. Juli 1984 erworben und gelangte anlässlich
der Absorption der E AG durch die Pflichtige in deren Eigentum. Während der
Haltedauer war die Liegenschaft vermietet und wurden wertvermehrende
Aufwendungen von ca. Fr. … getätigt. Die Vorinstanz hat weiter zu
Recht festgestellt, dass es diesfalls keine Rolle spielt, ob die Pflichtige
neben der Immobilienverwaltung noch weitere Geschäftstätigkeiten ausübt. 

5.
 

Damit ist zu prüfen, ob das zum Betrieb gehörende
Grundstück auch betriebsnotwendig im Sinn des Grundstückgewinnsteuerrechts zu
gelten hat.

5.1 Im Bereich
des Steueraufschubs bei der Grundstückgewinnsteuer verbleibt den Kantonen kein
Gestaltungsspielraum, was sich namentlich darin äussert, dass das Bundesgericht
Entscheide in diesem Bereich mit freien Kognition prüft (vgl. Art. 8
Abs. 3 StHG; BGr, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 1.2 mit
Hinweisen). Die Auslegung des Begriffs des betriebsnotwendigen Anlagevermögens
im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g StG hat daher unter
Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Entscheide zum gleichlautenden Begriff
in Art. 8 Abs. 4 StHG zu erfolgen.

5.1.1
Das Bundesgericht hat sich mit der Frage der Betriebsnotwendigkeit des
Anlagevermögens im Urteil 2C_340/2011 vom 1. Februar 2012 auseinandergesetzt.
In E. 2.5 wurde vom Bundesgericht festgehalten, dass an sich die
Voraussetzungen für eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung erfüllt seien.
Fraglich sei einzig, ob man bei der beschwerdeführenden Anlagestiftung bei den
veräusserten Immobilien von "betriebsnotwendigem Anlagevermögen", welche
ihrem Betrieb im Sinn von Art. 89 Abs. 3 aStG "unmittelbar dienen",
ausgehen könne. Fest stand in diesem Fall ebenfalls, dass ein Betrieb vorliegt.
Weiter hielt das Bundesgericht fest, dass auch klar sei, dass für eine
"Anlagestiftung" Vermögensanlagen in Immobilien und Wertschriften in
dem Sinn "betriebsnotwendig" seien, als sie auch ohne diese ihren
Zweck nicht erfüllen könne. Dies heisse aber noch nicht, dass diese auch im
Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts "betriebsnotwendig" seien. Ein
"Zwang zur Wiederbeschaffung", wie bei echt betriebsnotwendigem
Anlagevermögen, bestehe hier nicht. Die Beschwerdeführerin hätte den
Verkaufserlös nicht zwingend wieder in Renditeliegenschaften stecken müssen,
sondern hätte auch in andere Anlageformen investieren können. In diesem Sinn
sei das Band zwischen Ersatz- und ersetztem Objekt offensichtlich weniger eng
als bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand. 

5.1.2
In einem weiteren Entscheid (BGr, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 5.1)
äusserte sich das Bundesgericht zur Betriebsnotwendigkeit des Anlagevermögens
eines aus Liegenschaftenhandel und Immobilienverwaltung gemischten Betriebs. Es
sei anzuerkennen, dass die fraglichen Liegenschaften (vier mit
Mehrfamilienhäusern überbaute und fremdvermietete Liegenschaften) in einem
landläufigen Sinn "betriebsnotwendig" seien, als ein Immobilienverwaltungsbetrieb
ohne sie nicht existieren könne. Das Bundesgericht hielt jedoch wiederum fest,
dass dies nicht bedeute, dass die Immobilien auch im Sinn des
Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig seien. 

5.1.3 Im Urteil 2C_176/2016 vom 8. Dezember
2016 qualifizierte das Bundesgericht die Beschwerdeführerin als Immobilienverwaltungsgesellschaft
(E. 3.2). An die Betriebsnotwendigkeit des Grundstücks sei für die
Anerkennung einer steuerneutralen Ersatzbeschaffung ein strenger Massstab anzulegen.
Die Vorinstanz habe in Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
erörtert, dass die fraglichen Liegenschaften zwar in einem landläufigen Sinn
"betriebsnotwendig" für die Geschäftstätigkeit der Beschwerdeführerin
seien, indem sie ihren statutarischen Zweck (Zurverfügungstellung
von Wohnungen) gänzlich ohne Immobilien nicht erfüllen könne. Dies
bedeute aber nicht, dass die Liegenschaften auch im Sinn des
Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig seien. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung
wie bei echt betriebsnotwendigen Liegenschaften im Anlagevermögen bestehe hier
nicht. Die Beschwerdeführerin müsse den Erlös nicht zwingend in
Renditeliegenschaften investieren. Sie könne die flüssigen Mittel auch
anderweitig investieren oder den Erlös durch Kapitalentnahme überhaupt
abziehen. Insofern sei das Band zwischen Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt
offensichtlich weniger eng (vgl. E. 3.4). Dies ergebe sich auch aus dem
Vergleich mit den betriebsnotwendigen Anlageliegenschaften einer Produktions- und
Dienstleistungsunternehmung, in welchen die Arbeitsleistung der Arbeitnehmer
und damit die Leistungserbringung des Betriebs örtlich in den betreffenden
Liegenschaften erfolge. Die Beschwerdeführerin erbringe die fragliche
Arbeitsleistung nicht in den veräusserten Liegenschaften, sondern an ihrem
Verwaltungssitz. Nur diese Liegenschaften könnten als betriebsnotwendig
betrachtet werden. Ihre anderen Liegenschaften dienten der Beschwerdeführerin
als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag. Die veräusserten Liegenschaften
würden daher keinen unerlässlichen Bestandteil des Betriebs der Beschwerdeführerin
darstellen. Es würde daher auch keine substanzielle Veränderung des Betriebs
stattfinden, wenn sie nicht ersetzt würden. Die Beschwerdeführerin könne ihrem
Gesellschaftszweck sehr wohl auch ohne die fraglichen Liegenschaften
nachkommen, verfüge sie doch weiterhin über mehr als 350 Wohnungen. Mit
dem Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaften könnte sie z. B. ihren Aktionären
Dividenden ausschütten, Mietzinsreduktionen vornehmen oder Renovationen bei den
restlichen Wohnungen durchführen (E. 3.5). Das Bundesgericht hielt in
E. 5.1 weiter fest, dass Sinn und Zweck der Grundstückgewinnsteuer eine
Ausgleichsfunktion sei. Sie solle einen Teil der durch die Leistungen des Gemeinwesens
bewirkten Werterhöhungen von Grundstücken wieder der Allgemeinheit zuführen.
Immobilien würden sich in dieser Hinsicht von anderen Gütern unterscheiden, die
von den jeweiligen Betrieben durch ihre eigene Arbeitsleistung produziert
würden. Eine Benachteiligung von Immobilienverwaltungsgesellschaften gegenüber
üblichen Betriebsgesellschaften bestehe deshalb nicht. Im Gegenteil wären im
Bereich der Immobilienverwaltung sämtliche Liegenschaften betriebsnotwendiges
Anlagevermögen. Damit läge eine Bevorzugung gegenüber Betriebsgesellschaften
vor, die eine Ersatzbeschaffung nur geltend machen könnten, wenn sie Immobilien
veräussern und neu erwerben würden, die für ihren Betrieb unmittelbar notwendig
wären.

5.2 Unter
Berücksichtigung dieser bundesgerichtlichen Rechtsprechung fehlt es auch im
vorliegenden Fall an der Betriebsnotwendigkeit im Sinn des
Grundstückgewinnsteuerrechts. Das verkaufte Grundstück Kat.-Nr. 01 in D
mag zwar – wie auch in den bereits vom Bundesgericht beurteilten Fällen – in
einem landläufigen Sinn "betriebsnotwendig" für die
Geschäftstätigkeit der Pflichtigen gewesen sein, in dem sie tatsächlich einem
Teil ihres statutarischen Zwecks gänzlich ohne derartige Liegenschaften nicht
erfüllen könnte. Das bedeutet aber nicht, dass die streitbetroffene Immobilie
auch im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig war. Denn ein Zwang
zur Wiederbeschaffung wie bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im
Anlagevermögen bestand für die Pflichtige nicht: Sie hätte die aus dem Verkauf resultierenden
flüssigen Mittel (Verkaufspreis Fr. …) auch anderweitig investieren
können, verfügte sie doch im Zeitpunkt der Handänderung über 66 Liegenschaften,
für welche Kaufpreise von insgesamt Fr. … bezahlt worden waren. Die
Vorinstanz weist in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass für einen
Vergleich grundsätzlich auf den Wert der Liegenschaften per Anfang 2011 und
nicht auf die Kaufpreise abzustellen wäre. Mangels Ausführungen der Pflichtigen
fehlen dazu Angaben in den Akten. Auch die Bruttomieterträge von Fr. … pro
Jahr machen jedoch nicht mehr als 1,19 % der im Jahr 2011 insgesamt
erzielten Mieterträge der Pflichtigen von Fr. … aus. Es kann somit
festgehalten werden, dass es sich im Vergleich zum verbleibenden
Immobilienbestand um eine nicht sehr bedeutende Veräusserung gehandelt hat. Sie
bildet auch nicht Teil einer zeitlich eng aufeinander folgenden Mehrzahl von
Veräusserungen, die – bei konsolidierter Betrachtung – eine substanzielle
Veränderung des Immobilienverwaltungsbetriebs der Pflichtigen bewirken könnte. Die
Veräusserung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in D hat somit weder die
Veräusserung eines unerlässlichen Bestandteils einer betrieblichen Einheit
bedeutet noch zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs geführt. 

Hinzu kommt, dass die Pflichtige im erstinstanzlichen
Verfahren gänzlich auf Ausführungen verzichtet hat, inwieweit sie den Erlös in
welches Ersatzobjekt investiert hat. Entsprechend hat sie auch keine Belege
eingereicht. Solche Ausführungen sind jedoch zwingend notwendig, um vom
Ersatzbeschaffungstatbestand profitieren zu können. Dabei können insbesondere auch
die Beweggründe für den Verkauf und die Reinvestition aufschlussreich sein,
liegt eine Ersatzbeschaffung doch nur dann vor, wenn ein betrieblicher
Zusammenhang zwischen den ausgetauschten Gütern besteht, wobei eine Erneuerung
der Produk­tionsmittel oder der Unternehmensstrukturen möglich ist
(Reich/Züger/Betschart, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
Art. 30 N 11 mit weiteren Hinweisen). Erst im Verfahren vor
Steuerrekursgericht verweist die Pflichtige auf eine durch sie so bezeichnete
"Auswahl" an Re-Investitionen und nennt insgesamt neun Liegenschaften,
die sie zwischen dem 17. Dezember 2010 und dem 18. Dezember 2012
entweder zu Alleineigentum oder zu hälftigem Miteigentum erworben hat. Die
Erwerbspreise dieser Liegenschaften liegen bei insgesamt Fr. … Der
Verkaufspreis der am 3. Januar 2011 verkauften Liegenschaft beträgt dagegen
Fr. … Es genügt nicht, pauschal auf mehrere Ersatzinvestitionen zu verweisen.
Daraus kann vielmehr geschlossen werden, dass der Verkaufserlös der mehr oder
weniger indifferenten vorherigen oder nachträglichen Beschaffung anderer
Objekte diente, bei welchen überdies unklar ist, ob diese dem
Immobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen sind. Auch nicht klar ist, weshalb der
Verkaufserlös von Fr. … auf neun verschiedene Objekte aufgeteilt worden
sein soll, deren Kaufpreis insgesamt Fr. … beträgt. Dies hätte zur Folge,
dass lediglich ein ganz geringer Teil der neu gekauften Liegenschaften aus dem
Verkaufserlös der verkauften Liegenschaft hätte finanziert werden können. Auch
daraus wird im vorliegenden Fall deutlich, dass es an einem eigentlichen Zwang
zur Ersatzbeschaffung fehlt. Selbst wenn der Pflichtigen – wie sie dies im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren verlangt – erneut Gelegenheit gegeben würde,
ihre Ausführungen zur Investition in ein Ersatzobjekt zu substanziieren,
könnten durch entsprechende nachträgliche Ausführungen, z. B. zu den Beweggründen
für den Verkauf und die Reinvestitionen, das erforderliche enge Band zwischen
Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt unter diesen Umständen nicht mehr
hergestellt werden. Unklar bleibt, weshalb die Pflichtige, die selbst davon
ausgegangen ist, dass diese Ausführungen für den Verfahrensausgang (auch)
relevant sein könnten, sich dazu im doppelten Schriftenwechsel im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht geäussert hat. Jedenfalls kann die
Pflichtige unter diesen Umständen nicht geltend machen, sie hätte nicht mit
dieser Begründung rechnen müssen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt
damit nicht vor.

Die Beschwerde ist abzuweisen.

6.
 

6.1 Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen
(§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213
Satz 2 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152
und § 153 Abs. 4 StG). 

6.2 Da die
Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende Verfahren nicht über
das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer
gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und § 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.        60.--    Zustellkosten,

Fr. 15'060.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …