# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1602c1fe-d6ef-5e36-b6c6-55be15318b25
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-11-25
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 25.11.2002 SGNEB.2002.2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGNEB-2002-2_2002-11-25.html

## Full Text

KSGE 2002 Nr 10

 

 

StG § 206 und 209
Abs. 2 -
Handänderungssteuer. Steuerbefreiung. Erwerb zur Abwendung einer
Zwangsvollstreckung. Ein solcher Noterwerb liegt nicht vor, wenn das Grundstück
kurz vor dem bevorstehenden Konkurs gekauft wird mit dem Zweck, eine
Zwangsververwertung des als Pfand haftenden Grundstücks zu vermeiden. 

 

 

Urteil SGNEB.2002.2 vom 25. November 2002 

 

 

Sachverhalt:

 

1.    Die X. AG besass gegenüber der Y. AG
eine Forderung von Fr. 2'270'000.--, die durch sechs Schuldbriefe auf GB Nr.
190 im Nominalbetrag von total Fr. 2'800'000.-- abgesichert war. Mit
Kaufvertrag vom 26. September 2001 kaufte die X. AG von der Y. AG das
Grundstück GB Nr. 190 zum Preis von Fr. 2'000'000.--. Der Kaufpreis wurde mit
der ausstehenden Forderung verrechnet. Mit Faxschreiben vom 17. Oktober 2001 an
das Steueramt des Kantons Solothurn liess die X. AG durch ihren
Verwaltungsratspräsidenten mitteilen, dass es sich bei diesem Kauf um eine
steuerfreie Übertragung im Sinne von § 209 StG (Abwendung drohender Zwangsvollstreckung)
handeln würde. Die Y. AG werde demnächst ihre Bilanz deponieren. Das Steueramt
teilte mit Schreiben vom 22. Oktober 2001 mit, dass - um Rechtsmissbräuchen
vorzubeugen - das Privileg von § 209 Abs. 2 StG nur zum Tragen komme, wenn die
Gläubiger bzw. Bürgen ihre Stellung schon im Zeitpunkt des Pfändungs- oder
Konkursbegehrens innehatten. Ein nachträglicher Erwerb von Forderungstiteln
würde keinen Anspruch auf das Privileg mehr verleihen. Voraussetzung sei zudem,
dass das Begehren auf Grundpfandverwertung oder Konkurs vor dem Erwerb durch
den Gläubiger bzw. Bürgen bereits gestellt worden sei. Mit
Veranlagungsverfügung vom 17. Januar 2002 stellte die Amtschreiberei unter
anderem eine Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 43'521.25 in Rechnung. 

 

 

2.    Mit
Schreiben vom 1. Februar 2002 erhob die X. AG gegen die Verfügung Einsprache.
Dabei machte sie geltend, dass die im Schreiben des Steueramtes vom 22. Oktober
2001 genannten Voraussetzungen einer steuerlichen Privilegierung nach § 209 StG
im Widerspruch zum Gesetzestext stehen würden. Das Gesetz würde auch einen Kauf
privilegieren, der zur Abwendung einer drohenden Zwangsvollstreckung erfolgt
sei, was vorliegend der Fall sei. Die Einsprecherin sei nicht
Grundpfandgläubigerin geworden, um danach das Grundstück
handänderungssteuerbefreit kaufen zu können. Die Initiative zum Verkauf des
Grundstücks sei von der früheren Grundpfandgläubigerin (Credit Suisse)
ausgegangen. Die Credit Suisse habe verlangt, dass die Einsprecherin
Grundpfandgläubigerin werde. Da die hypothekarische Belastung der Liegenschaft
weit über dem Verkaufswert lag, hätte eine Verwertung im Konkursverfahren
zusätzliche Verluste generiert. Die vorgezogene Zwangsverwertung sei daher
wirtschaftlich sinnvoll gewesen.

 

       Mit
Verfügung vom 3. Mai 2002 wies das Steueramt des Kantons Solothurn die
Einsprache ab. Dabei hielt es fest, dass der Wortlaut von § 209 Abs. 2 StG klar
sei und keiner Auslegung bedürfe. Die Motive, die zu einer Handänderung geführt
haben, seien nicht massgeblich. Vorbehältlich einer Steuerumgehung sei es auch
unerheblich, ob das Vorgehen wirtschaftlich sinnvoll gewesen sei oder nicht.
Die Handänderung sei hier nicht zur Abwendung einer drohenden
Zwangsvollstreckung erfolgt. Den Beteiligten sei von Anfang an klar gewesen,
dass die Y. AG in Kürze in Konkurs fallen würde. Am 21. November 2001 sei der
Konkurs effektiv eröffnet worden. Das gewählte Vorgehen sei nur für die
ursprüngliche Grundpfandgläubigerin und die Einsprecherin, nicht aber für die
Y. AG und die übrigen Gläubiger sinnvoll gewesen. Damit komme eine Befreiung
von der Handänderungssteuer nach § 209 Abs. 2 StG nicht mehr in Frage. Die
übrigen Voraussetzungen einer Handänderungssteuerbefreiung müssten daher gar
nicht mehr geprüft werden.

 

 

3.    Gegen den
Einspracheentscheid erhob die X. AG mit Schreiben vom 4. Juni 2002 Rekurs mit
dem Antrag, dass auf dem Kauf Nr. 617 zwischen der Y. AG und der X. AG
betreffend GB Nr. 190 keine Handänderungssteuer zu erheben sei. Dabei führte
sie aus, die Aussage, dass die Zwangsvollstreckung nicht verhindert werden
konnte, sei nicht relevant, weil eine "Erfolgskomponente" im
Steuergesetz nicht vorgesehen sei. Dass es hier dennoch zum Konkurs der Y. AG
gekommen sei, entziehe sich dem Einfluss der Rekurrentin. Das gewählte Vorgehen
habe immerhin die Zwangsverwertung des Grundstücks verhindern können. Da die
Motive der Handänderung unmassgeblich seien, könne es auch keine Rolle spielen,
ob die Abwendung des Konkurses bezweckt worden sei oder nicht. Die
Zwangsvollstreckung hätte für die Gläubiger der Y. AG keine Vorteile gehabt, da
das Grundstück über den Verkehrswert hinaus belastet gewesen sei. Für die
Käuferin und die Verkäuferin sei dieses Geschäft vorteilhaft gewesen. 

 

       In ihrer
Vernehmlassung vom 3. Juli 2002 stellte sich die Vorinstanz auf den Standpunkt,
dass hier kein Noterwerb vorliege. Der Verkauf habe nur den Interessen der
Credit Suisse und denjenigen der Rekurrentin gedient. Die Credit Suisse hätte
damit rechnen müssen, das Grundstück im Konkurs selbst ersteigern zu müssen.
Der vorgängige Verkauf ermöglichte ihr eine möglichst hohe Deckung ihrer
Forderung. Die Rekurrentin hätte bei einem Verkauf im Rahmen des
Konkursverfahrens mit einer Handänderungssteuerforderung und möglicherweise
auch mit einem höheren Verkaufspreis rechnen müssen. Das Vorgehen sei daher
auch in ihrem Interesse gewesen und von den Beteiligten sorgfältig geplant
gewesen. Die Abwendung des Konkurses sei nie beabsichtigt worden, von daher sei
das Vorgehen auch nicht im Interesse der Y. AG gewesen. Die Auffassung, dass
lediglich die Zwangsverwertung des Grundstücks nicht aber der Konkurs
verhindert werden müsse, stimme nicht. Im übrigen könne die Steuerbefreiung
hier nicht zur Anwendung kommen, da die Rekurrentin zu spät
Grundpfandgläubigerin geworden sei. 

 

       In ihrer
Rückäusserung vom 12. August 2002 hält die Rekurrentin fest, dass eine
Zwangsvollstreckung abgewendet und dass noch kein Betreibungsverfahren
eingeleitet worden sei. Das gewählte Vorgehen sei nicht rechtsmissbräuchlich
gewesen, da es nicht in der Absicht gewählt worden sei, keine
Handänderungssteuer bezahlen zu müssen.

 

 

Erwägungen:

 

1.    ...

 

2.    Gemäss § 206
Abs. 1 StG wird die Pflicht zur Entrichtung der Handänderungssteuer durch jedes
Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über eine
Grundstück übergeht. Dazu gehört insbesondere der Kauf eines Grundstücks. Von
Gesetzes wegen ist grundsätzlich der Erwerber steuerpflichtig (§ 208 Abs. 1
StG). Ausnahmsweise ist ein Gläubiger nach § 209 Abs. 2 StG von der
Handänderungssteuerpflicht befreit, wenn er ein ihm durch Grund- oder
Faustpfand haftendes Grundstück im Zwangsvollstreckungsverfahren oder zur
Abwendung drohender Zwangsvollstreckung erwirbt, sofern der Erwerbspreis den
Deckungsbetrag nicht übersteigt. 

 

 

3.    In casu ist
unbestritten, dass die Rekurrentin mit Unterzeichnung des Kaufvertrags vom 26.
September 2001 die wirtschaftliche Verfügungsmacht über den Kaufgegenstand (GB
Nr. 190) erworben hat. Damit wurde die Handänderungssteuerpflicht der
Rekurrentin ausgelöst. Im folgenden ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer
Steuer­befreiung gemäss § 209 Abs. 2 StG erfüllt sind.

 

 

4.    a) Das
Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 übernahm in § 209 Abs. 2 StG sinngemäss und
unter Anpassung an die konstante Rechtsprechung die Regelung von § 2 lit. b des
früheren Gesetzes betreffend den Bezug von Handänderungsgebühren beim Eigentumsübergang
an Liegenschaften vom 23. Februar 1919 (HGG). Zur Auslegung der Regelung von §
209 Abs. 2 StG kann daher durchaus auch auf Materialien zu § 2 lit. b HGG
zurückgegriffen werden. Für eine Steuerbefreiung nach § 209 Abs. 2 müssen die
folgenden Voraussetzungen erfüllt sein (vgl. KRKE 1971 Nr. 17):

 

-    Der
Steuerpflichtige muss Gläubiger oder Bürge sein, der ein ihm durch Grund- oder
Faustpfand haftendes Grundstück erwirbt.

 

-    Das
Grundstück muss im Zwangsvollstreckungsverfahren oder zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung
erworben werden.

 

-       Der
Erwerbspreis darf den Deckungsbetrag nicht übersteigen.

 

       b) Umstritten
ist hier insbesondere die zweite Voraussetzung. Es steht fest, dass in casu
noch kein Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet worden war. Eine
Steuerbefreiung kann daher hier nur dann Platz greifen, wenn das Grundstück zur
Abwendung einer Zwangsvollstreckung erworben worden war. Ausnahmsweise sind die
Motive, die zu einer Handänderung führen, somit hier durchaus von Belang (vgl.
KSGE 1992 Nr. 18 E. 1). Als Zwangsvollstreckung im Sinne von § 209 Abs. 2 StG
gilt nicht nur der Konkurs, sondern auch die Spezialexekution (vgl. KSG 1996
Nr. 7 E. 1). Die Befreiung von der Handänderungssteuer ist daher möglich, wenn
mit dem Grundstückerwerb eine drohende Betrei­bung auf Grundpfandverwertung
abgewendet werden konnte.

 

       c) Es stellt
sich somit die Frage, ob hier die Rekurrentin den Kauf von GB Nr. 190 zur
Abwendung einer Zwangsvollstreckung erworben hat. Über die Verkäuferin, die Y.
AG, wurde am 21. November 2001 durch den Konkursrichter der Konkurs
ausgesprochen. Zwischen dem Verkauf von GB Nr. 190 und der Konkurseröffnung
vergingen somit nicht einmal zwei Monate. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2001 an
die Kantonale Steuerverwaltung liess der Verwaltungsratspräsident der
Rekurrentin verlauten, dass die Y. AG demnächst ihre Bilanz deponieren werde.
Ob die Rekurrentin die finanziellen Probleme der Y. AG bereits anlässlich der Unterzeichnung
des Kaufvertrags kannte, bleibt dahingestellt. Aus dem Umstand, dass die
Rekurrentin den bevorstehenden Konkurs kurz nach Vertragsunterzeichnung dem
Steueramt des Kantons Solothurn gemeldet hatte und dieser Konkurs wenig später
auch effektiv ausgesprochen worden war, ergibt sich klar, dass die Rekurrentin
das Grundstück nicht gekauft hatte, um den bevorstehenden Konkurs abzuwenden.
Eine entsprechende Behauptung wurde demnach auch nie aufgestellt. Statt dessen
behauptet die Rekurrentin, mit ihrem Vorgehen habe sie verhindern können, dass
die Liegenschaft zwangsverwertet werden musste. Dies allein müsse für eine
Steuerbefreiung genügen. Die Rekurrentin irrt. Eine Steuerbefreiung kommt nur
bei einem eigentlichen Noterwerb in Frage (vgl. Reinhardt
F., Die Liegenschaften-Handänderungssteuer, § 2 N 78). Von einem Noterwerb
spricht man dann, wenn ein Grundpfandgläubiger bzw. Bürge das Pfandobjekt gezwungenermassen
erwerben muss, um sich vor einem grösseren Schaden zu bewahren. Dies war hier
nicht der Fall. Nach eigenen Angaben hat die Rekurrentin die
grundpfandgesicherte Forderung erst im Laufe der Verhandlungen über den Kauf
von GB Nr. 190 von der ursprünglichen Hypothekargläubigerin erworben. Die
Hypothekargläubigerin bestand offenbar auf diesem Vorgehen. In ihrer
Vernehmlassung vom 3. Juli 2002 geht die Vorinstanz davon aus, dass das gesamte
Vorgehen mit dem Erwerb der grundpfandgesicherten Forderung und dem
anschliessenden Kauf der Liegenschaft gegen Verrechnung mit der vorher
erworbenen Forderung von den Beteiligten sorgfältig geplant worden war. Ob hier
effektiv eine sorgfältige Planung stattgefunden hat, kann offen bleiben,
festzuhalten ist aber auf jeden Fall, dass sämtliche Beteiligten dieses
Vorgehen offenbar gebilligt haben. Für die Rekurrentin ging es in keiner Art
und Weise darum, einen eigenen Verlust zu minimieren, sondern das begehrte
Grundstück im Bewusstsein des nahenden Konkurses zu möglichst günstigen
Konditionen erwerben zu können. Unter diesen Umständen kann von einem
eigentlichen Noterwerb keine Rede mehr sein. Es würde daher Sinn und Zweck von
§ 209 Abs. 2 StG widersprechen, wenn in dieser konkreten Situation eine
Steuerbefreiung gewährt werden würde. Die Rechtsprechung hat in ähnlich
gelagerten Situationen, wenn das Gläubiger- oder Bürgschaftsverhältnis bloss
zum Schein oder zur Umgehung der Steuerpflicht erst unmittelbar vor der
Zwangsversteigerung begründet worden war, die Steuerbefreiung verweigert (vgl.
die erwähnten Urteile in F. Reinhardt,
a.a.O., N 81; vgl. die Steuerbefreiung in concreto bejahend auch KSG vom 14.
Juni 1999 E. 6c). Nicht massgebend ist, wer die Initiative zu diesem Vorgehen
ergriffen hat. Dass die ursprüngli­che Grundpfandgläubigerin hier zuerst aktiv
geworden ist, ist durchaus nachvollziehbar, war doch dieses Vorgehen in erster
Linie in ihrem Interesse. Festzuhalten ist aber, dass die Rekurrentin in keiner
Art und Weise verpflichtet war, die grundpfandgesicherte Forderung der Credit
Suisse zu erwerben. Ohne weiteres hätte sie auf den Forderungskauf verzichten und
- falls ein vorzeitiger Erwerb der Liegenschaft nicht möglich gewesen wäre -
den Konkurs der Y. AG abwarten können. Möglicherweise hätte sie das Grundstück
im Konkurs sogar noch günstiger erwerben können. Unter diesen Umständen gilt es
festzuhalten, dass der Tatbestand von § 209 Abs. 2 StG hier nicht zur Anwendung
kommen kann, da die Rekurrentin das Grundstück nicht zur Abwendung der
drohenden Zwangsvollstreckung, sondern trotz einer unmittelbar bevorstehenden
Zwangsvollstreckung gekauft hat. Die Rekurrentin kann daher nicht von einer
Steuerbefreiung profitieren. 

 

 

5.    Mit Nachdruck
hat die Rekurrentin in ihrer Rekursschrift betont, dass sie nicht Grundpfandgläubigerin
geworden sei, um sich beim späteren Erwerb der Liegenschaft vor der
Handänderungssteuer drücken zu können. Diese Aussage muss aber doch in Frage
gestellt werden. Dem Faxschreiben der Rekurrentin vom 17. Oktober 2001 kann
entnommen werden, dass sie sich dieses möglichen Steuerbefreiungsgrundes
bewusst war, ohne dass sie von den Steuerbehörden auf diesen Umstand
hingewiesen worden wäre. In der Tat gibt es - von der möglichen Unsicherheit
eines Zwangsverwertungsverfahrens abgesehen - für das eher unübliche Vorgehen
der Rekurrentin auch kaum einen andern Grund als die erhoffte Steuerbefreiung. Nachdem
die Steuerbefreiung aber bereits aus anderem Grund verweigert werden muss, kann
hier offen bleiben, ob das Vorgehen der Rekurrentin nicht sogar als
Steuerumgehung (vgl. dazu Blumenstein/Locher,
System des Steuerrechts, 6. Auflage, S. 32) bezeichnet werden könnte. 

 

Steuergericht, Urteil
vom 25. November 2002