# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e749e8f0-c4ff-5764-bc55-b1df33183017
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 30.01.2024 A/1748/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1748-2022_2024-01-30.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1748/2022-LDTR ATA/95/2024  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 30 janvier 2024 

 

    dans la cause  

 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC recourant 

contre 

A______FONDATION intimée 
représentée par Mes David BENSIMON et Mélissa PALIN, avocats 

_________ 

 
 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
20 juin 2023 (JTAPI/697/2023) 

- 2/31 - 

A/1748/2022 

EN FAIT 

A. A______ FONDATION (ci-après : A______ ou la propriétaire) est propriétaire de 
la parcelle n° 3'112 de la commune de Genève-B______. Sur cette parcelle, située 
en 2e zone, est érigé un immeuble d’habitation sis à l’adresse C______ 16. 
L’immeuble a été construit durant la période 1946-1960. 

B.     a. Par requête du 21 mars 2022, déposée auprès du département du territoire 
(ci-après : DT ou département) et enregistrée sous n° APA 1______, la 
propriétaire a sollicité l’autorisation de transformer et rénover un appartement de 
neuf pièces situé au 5e étage de l’immeuble. L’appartement, d’une surface brute 
de plancher de 291 m², était vacant et destiné à la location après les travaux dont 
le prix annoncé était de CHF 180'000.-.  

Il ressort de la procédure que l’appartement était pourvu de deux entrées, l’une 
pour le personnel de maison et l’autre pour les occupants des lieux. Situé en 
pignon de l’immeuble, il avait trois balcons auxquels donnaient accès toutes les 
pièces du logement, hormis le salon. Les pièces de réception, en enfilade, à savoir 
le bureau, la salle à manger et le salon, représentaient ensemble une surface de 
près de 104 m². L’appartement disposait de cinq chambres, d’un dressing, de trois 
salles d’eau et de quatre toilettes (historiquement cinq voire six), dont deux (voire 
trois) se trouvaient dans les salles d’eau et les deux autres séparées. La cuisine 
était constituée d’une cuisine et d’un laboratoire attenant. 

b. La direction des autorisations de construire (ci-après : DAC), après avoir requis 
la production de pièces supplémentaires, a préavisé la requête favorablement et 
sans observation. La police du feu l’a préavisée favorablement sous conditions. 
Pour sa part, l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-
après : OCLPF) a rendu un préavis favorable sous trois conditions : les 
dispositions de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) devaient être respectées, le loyer de 
l’appartement après travaux ne devait pas excéder CHF 31'752.- par an, soit CHF 
3'528.- la pièce par an. Ce loyer serait appliqué pour une durée de trois ans à dater 
de la remise en location après la fin des travaux. Toute modification devait faire 
l’objet d’une demande complémentaire. 

c. Par décision APA 1______/1 du 26 avril 2022, le département a délivré 
l’autorisation sollicitée. Il a joint à cette décision les préavis précités dont les 
conditions devaient être respectées et qui faisaient partie intégrante de 
l’autorisation. 

- 3/31 - 

A/1748/2022 

d. Par acte du 25 mai 2022, la propriétaire a recouru contre cette décision auprès 
du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) en concluant 
préalablement au retrait partiel de l’effet suspensif du recours et à la suspension de 
la procédure jusqu’à l’entrée en force définitive et exécutoire de la décision que le 
département serait appelé à rendre sur une nouvelle requête qu’elle avait déposée 
le 2 mai 2022 et enregistrée sous n° APA 1______/2. Sur le fond, elle concluait à 
l’annulation de la décision et à ce qu’il soit dit que le département devait renoncer 
à fixer le loyer après exécution des travaux. Ce recours a été enregistré sous 
numéro de procédure A/1748/2022. 

Les caractéristiques de l’appartement (soit notamment ses neuf pièces, sa surface 
totale, ses immenses espaces de vie, sa situation dans un immeuble de très haut 
standing offrant une vue complètement dégagée sur le lac et la chaîne du 
Mont-Blanc) en faisaient un logement de luxe échappant au contrôle du loyer 
après travaux. 

e. Le 1er juillet 2022, le TAPI a procédé à un transport sur place. Selon la 
représentante de la propriétaire, l’immeuble avait été construit entre 1953 et 1957. 
Il a été constaté que : 

- au centre de l’ensemble résidentiel C______ se trouvait une parcelle boisée au 
sein de laquelle était érigée une demeure ancienne ; 

- à l’extrémité sud de l’immeuble, les boiseries extérieures des « bow windows » 
étaient dans un état relativement dégradé s’agissant de la peinture et même du 
matériau ; 

- l’entrée du n° 16, comme pour les autres entrées de cette partie de la résidence, 
était ornée de plaques de marbre. La porte était composée de trois parties vitrées 
séparées par des menuiseries métalliques, apparemment en bronze. Une fois 
franchie cette porte, l’entrée était entièrement constituée de plaques de marbre, y 
compris sur l’escalier. Le plafond était en plâtre peint en blanc et, au sommet de 
l’escalier, orné d’une petite frise géométrique. Le bas de l’escalier était équipé de 
deux rampes et de deux grands miroirs d’environ 2.50 m de haut qui se faisaient 
face. Au sommet de cet escalier se trouvait l’ascenseur et la cage d’escalier de 
l’immeuble, espace d’environ 2.50 m de long sur 2 m de large qui était équipé 
d’une verrière à son sommet. La rambarde de la cage d’escalier était en fer simple 
à barreaux, dont un sur trois était ouvragé en forme de spirale ; 

- aux étages, les paliers étaient recouverts de carrelage vert entouré d’une bordure 
noire à imitation marbre. Le long de la cage d’escalier, les murs étaient en crépi 
simple, ornés d’une plinthe longeant l’escalier ; 

- au 5e étage, les deux portes de l’appartement litigieux étaient les seules du palier. 
L’une concernait les locaux de service et l’autre constituait la porte d’entrée 

- 4/31 - 

A/1748/2022 

principale. La menuiserie des portes, aussi bien en ce qui concernait 
l’encadrement que la porte elle-même, donnait une impression relativement 
cossue et était apparemment constituée de bois exotique. 

On se rendait dans la cuisine et le laboratoire attenant par la porte de service. Dans 
ces deux pièces, la hauteur du plafond était d’environ 2.80 m. Jusqu’à environ 
1.70 m, les parois étaient recouvertes de faïence, puis simplement peintes. Les 
menuiseries intégrées étaient simples et vraisemblablement en matériau bois 
composite recouvert de mélaminé. Les plans de travail étaient en marbre. La 
poignée de fenêtre dans la cuisine, donnant sur un balcon, était en métal simple et 
le radiateur ne présentait pas de particularité, non plus que la robinetterie. Au sol 
se trouvaient deux blocs en béton où avaient peut-être pris place deux appareils 
ménagers. La seconde pièce cuisine était équipée d’une fenêtre et d’une 
porte-fenêtre, là aussi sans particularité au niveau des menuiseries et des poignées. 
Le balcon auquel on avait accès était en maçonnerie jusqu’à 75 cm de hauteur, 
puis surmonté d’une petite rambarde métallique simple. Le sol et les murs du 
balcon ne présentaient pas de particularité. Depuis cette partie, l’appartement 
bénéficiait d’une vue dégagée sur l’ensemble de la parcelle centrale de la 
résidence. Le sol de la cuisine était constitué de carrelage à motif tacheté de 
couleur unie. La deuxième pièce cuisine était équipée d’un appareil mural 
comprenant plusieurs chiffres (probablement à l’origine jusqu’à dix, mais avec 
des numéros manquants) qui semblait être un système permettant de sonner dans 
différentes pièces de l’appartement. 

Il a par ailleurs été constaté que : 

- dans la pièce située juste à côté de la cuisine, mentionnée en tant que bureau sur 
le plan de l’appartement produit par la propriétaire, le sol était constitué d’un 
parquet en chêne usuel et des moulures étaient présentes tout autour de la pièce 
sous le plafond. La pièce était intégralement recouverte de panneaux en bois avec 
moulures, dont certains manquaient. Les parties manquantes permettaient de voir 
la tranche des panneaux, de facture très simple à base de contre-plaqué sur la 
partie arrière et de sapin sur la partie visible. Sur précision de la propriétaire, les 
parties manquantes n’étaient pas des panneaux identiques à ceux qui restaient, 
mais laissaient originellement la place à de grands tableaux avec lesquels le 
précédent locataire était parti. L’une des deux poignées identiques fermant les 
portes de cette pièce a fait l’objet de la photographie n° 2 du transport sur place. 
Les deux petites portes de la pièce s’ouvraient à une hauteur de 2.10 m tandis que 
la grande porte à double battant ouvrant sur la pièce désignée comme salle à 
manger sur le plan s’ouvrait à une hauteur de 2.45 m. Ces portes à double battant 
étaient ouvragées et présentaient des moulures dont certaines parties 
représentaient des motifs végétaux ; 

- dans la pièce présentée comme salle à manger sur le plan, on retrouvait sur les 
murs des panneaux également ornés de moulures avec des motifs végétaux. Ces 

- 5/31 - 

A/1748/2022 

moulures étaient pour partie collées sur les panneaux de bois et n’étaient pas 
constituées de stuc. Sous les plafonds se trouvaient également des moulures à 
frises végétales. La pièce disposait d’un placard intégré et vitré peu profond, ainsi 
que de deux grandes baies vitrées, donnant pour l’une sur la parcelle située au 
centre de la résidence et pour l’autre sur la rade et le Salève, laquelle offrait une 
vue extrêmement dégagée, sauf sur la partie droite où se trouvait un des 
immeubles de la résidence. La pièce disposait dans un de ses angles d’une 
sonnette. L’intérieur des placards était recouvert de velours rouge. La menuiserie 
des portes vitrées des placards semblait être en laiton. Les radiateurs étaient de 
facture conventionnelle. La même pièce permettait d’accéder elle aussi au balcon 
mentionné précédemment par une porte fenêtre dissimulée derrière une porte 
s’intégrant au reste de la boiserie murale de la pièce. Quant au sol, le parquet déjà 
mentionné était orné tout au long des murs d’une frise en bois plus foncée ; 

- dans la pièce mentionnée sur le plan comme salon, séparée de la précédente par 
un seuil en laiton, les murs étaient recouverts d’une sorte de stuc orné de profils 
de type géométrique grec (colonnades, etc.). La partie de la pièce située à l’opposé 
de la baie vitrée disposait de deux placards intégrés. Cette partie de la pièce 
s’ouvrait également à l’aide de portes à deux battants. Il y avait, conformément au 
plan de l’appartement, une communication en diagonale entre le salon et le 
bureau. Le bout de la pièce situé face au Salève donnait sur le « bow window » 
qui faisait partie de la série présente sur toute la hauteur de la façade de 
l’immeuble. La pièce disposait de la même vue dégagée que dans la pièce salle à 
manger, toutefois plus importante en direction du Chablais. On voyait également 
le Jet d’eau et une part plus importante du Salève. Le radiateur était également 
conventionnel. Le sol était recouvert de moquette, posée directement sur la chape. 
Le parquet d’origine, s’il avait existé, avait disparu depuis lors. La communication 
entre la salle à manger et le salon se faisait par une porte à double battant d’une 
hauteur de 2.45 m ; 

- dans la chambre située à l’angle de l’immeuble juste à côté du salon, on 
retrouvait sur une partie des murs des panneaux en bois ornés de moulures à 
motifs partiellement végétaux. L’accès du salon à cette chambre se faisait par un 
petit passage fermé de part et d’autre par une porte simple d’une hauteur 
d’environ 2 m. Le passage de cette chambre aux pièces suivantes se faisait par un 
trompe-l’œil donnant l’impression d’une porte à double battant, alors que le 
passage correspondait en réalité à une porte à un battant. Dans la paroi qui 
constituait la séparation avec le salon se trouvait une sorte de renfoncement qui 
devait permettre d’y insérer la tête de lit. Les interrupteurs étaient intégrés à ce 
renfoncement. Le sol était ici aussi recouvert de moquette posée directement sur la 
chape, un éventuel parquet d’origine ayant disparu. La porte donnant depuis cette 
chambre aux pièces suivantes était recouverte, du côté donnant sur le couloir, d’un 
grand miroir occupant toute la surface de la porte ; 

- 6/31 - 

A/1748/2022 

- en entrant dans le couloir, la petite pièce située immédiatement à gauche, qui ne 
présentait pas de particularité, était également recouverte de la même moquette 
que la chambre qui venait d’être visitée et l’intérieur de la porte était recouvert 
d’un miroir. Le couloir disposait d’un placard intégré à l’intérieur duquel se 
trouvait notamment un coffre-fort. La porte suivante sur la gauche donnait accès à 
une salle de bains intégralement recouverte de marbre sur le sol et sur les murs 
jusqu’à environ 1.60 m de haut. La baignoire était de dimension standard, de 
même que sa facture. La robinetterie semblait d’origine. Le lavabo semblait 
d’origine avec sa robinetterie à poignée en bois et d’allure plutôt cossue, sa 
longueur étant de 74 cm. L’armoire murale située au-dessus du lavabo était de 
grande dimension, mais de facture standard et la pièce disposait encore, derrière 
un grand miroir, d’un petit placard intégré avec menuiserie et tiroir. La cuvette des 
toilettes était de facture standard supérieure ; 

- plus loin le long du couloir se trouvait sur la droite une chambre dont les parois 
étaient également en bonne partie recouvertes de menuiserie, là aussi avec 
moulures, mais de facture plus simple que dans la première chambre, avec placard 
d’angle intégré, renfoncement dans une partie de la pièce pour une tête de lit, un 
autre placard intégré mais sans porte, accès au balcon et grande baie vitrée 
donnant en direction du Chablais. La vue était cependant obstruée par les arbres 
situés juste devant. Depuis la porte vitrée donnant sur le balcon, on disposait 
également d’une vue sur le lac et le Salève. À l’intérieur du placard intégré fermé 
par portes, se trouvait un grand miroir. À nouveau, la moquette recouvrait 
directement la chape. Les murs qui n’étaient pas recouverts de boiserie étaient 
recouverts de toile tendue très abîmée. Il existait également un dressing peu 
profond à deux portes. Il y avait ici, entre le couloir et la chambre, un sas qui 
n’était fermé que par la porte d’entrée de la chambre ; 

- la suite du couloir était à nouveau fermée par une porte et donnait accès à une 
séparation du couloir en « L ». Au bout se trouvait, sur la droite, une nouvelle 
chambre disposant d’une grande menuiserie de facture industrielle sur l’un des 
murs. Quant au reste des murs, ils ne présentaient pas de particularité, hormis 
quelques moulures de facture standard. La chambre donnait sur un balcon avec 
une baie vitrée en direction du Chablais, mais également sur le lac vers la droite. 
Le radiateur était de facture standard. Le sol était recouvert de moquette et il 
n’était pas possible de vérifier ce qui se trouvait dessous. Juste à côté de cette 
pièce, au bout du couloir, la porte qui donnait accès à la suite de l’appartement 
avait été condamnée et en face de la porte de cette chambre se situait un placard 
intégré à deux battants ; 

- en suivant le couloir à nouveau en direction du hall d’entrée se trouvaient sur la 
gauche des placards intégrés peu profonds dont les portes étaient ornées à 
l’extérieur de quelques moulures simples. Sur la droite se trouvait un autre placard 
intégré plus profond. À cette hauteur s’ouvrait un nouveau couloir qui continuait 

- 7/31 - 

A/1748/2022 

en direction du Nord et qui disposait sur toute sa longueur, sur la droite, d’une 
série de placards intégrés d’environ 35 cm de profondeur. Sur la gauche, le 
radiateur de facture standard était entièrement dissimulé derrière une sorte de 
double cloison et on y accédait par une grille. Le sol était également recouvert de 
moquette. Dans l’angle de ce couloir, sous le plafond, se trouvait une cloche qui 
était peut-être elle aussi en lien avec l’appareil mural situé à la cuisine ; 

- au bout de ce couloir, sur la droite, se trouvait une chambre sans particularité 
avec deux grandes armoires murales de facture moderne et standard. Au sol se 
trouvait une moquette qui recouvrait directement la chape. La hauteur des portes 
d’entrée de cette chambre et d’accès à la salle de bains était standard. La porte 
d’entrée de la chambre disposait côté intérieur d’un grand miroir. Les radiateurs 
étaient également standards. La chambre ouvrait par deux fenêtres, chacune à 
double battant, sur le dernier balcon de l’appartement, avec vue en direction du 
Chablais et vue sur un bâtiment historique bordant le lac au milieu d’un bosquet 
de cèdres. L’un des murs disposait d’un appareillage intégré pour la télévision. La 
chambre donnait directement accès à une salle de bains avec une grande douche 
équipée d’un banc et d’un doublage au plafond avec deux spots intégrés. Le sol de 
la douche semblait être de marbre blanc et les murs étaient recouverts de carrelage 
standard. La paroi de douche, jusqu’à environ 2.60 m de haut, était intégralement 
en verre et une partie constituait une porte coulissante. Le meuble lavabo était 
constitué d’un grand plan en marbre blanc, le lavabo lui-même étant toutefois de 
dimension standard. Cet élément était surplombé d’un grand miroir de face et de 
deux miroirs latéraux. La propriétaire a signalé que derrière la douche se trouvait 
la porte condamnée mentionnée précédemment. Le meuble sous le plan de travail 
était de facture relativement standard. On retrouvait le même style dans la porte de 
placard intégré situé sur la gauche de ce plan. Le radiateur était de facture plus 
récente que ceux relevés jusqu’ici, mais néanmoins standard, de même que les 
toilettes, équipées d’un petit robinet douche. Le plafond était équipé d’un 
doublage qui avait permis l’installation de sept spots intégrés. L’ensemble de la 
salle de bains était recouvert du même carrelage que l’intérieur de la douche. Il s’y 
trouvait encore dans un recoin un petit plan en marbre, ainsi que deux plus grands 
miroirs. La pièce disposait encore d’un petit sèche-serviette chromé ; 

- à côté de la chambre, tout au bout du couloir, se trouvait une toute petite pièce 
qui avait anciennement été un WC, dont la cuvette avait été enlevée. Il s’agissait à 
présent plutôt d’une pièce de rangement. Juste à côté se trouvait une petite pièce 
sanitaire avec douche et lavabo, dont les murs étaient recouverts jusqu’à environ 
2 m par du carrelage standard. La robinetterie semblait d’origine et correspondait 
au standing de l’immeuble, de même que le petit lavabo. Juste à côté de cette 
petite pièce se trouvait un grand dressing. Le dressing était constitué de grand 
panneaux plaqués apparemment en bois exotique qui pourraient être d’origine et 
donnaient éventuellement une indication sur les menuiseries présentes à l’origine 

- 8/31 - 

A/1748/2022 

dans l’ensemble de l’appartement. Le sol du dressing était recouvert de linoleum 
sans particularité ; 

- revenant le long du couloir jusqu’au hall d’entrée, le TAPI a constaté que 
celui-ci était équipé d’un petit WC visiteurs avec lavabo, dont les murs étaient 
couverts, jusqu’à environ 1.10 m de haut, de carrelage à dorure et, au-dessus, de 
miroirs. Le petit lavabo était équipé d’une robinetterie laiton ou imitation laiton et 
la cuvette des toilettes était de facture standard ; 

- le sol du hall d’entrée était couvert de moquette directement sur la chape et le 
petit radiateur était de facture standard. Les murs étaient fortement dégradés et ce 
qui les recouvrait à l’origine avait disparu, de sorte qu’ils laissaient voir des parois 
brutes ; 

- la porte d’entrée de l’appartement, donnant sur le hall d’entrée, était 
extrêmement robuste. Il semblait qu’il s’agissait d’une porte blindée disposant de 
deux verrous éventuellement d’origine ; 

- revenant finalement derrière la cuisine, dans la pièce qui servait de logement au 
personnel de maison et qui était équipée d’un long radiateur bas de facture 
standard, le TAPI a constaté que cette pièce disposait d’une grande baie vitrée 
donnant sur la parcelle commune de la résidence. À l’entrée de la pièce se 
trouvaient deux placards de facture standard. Les murs étaient là-aussi à l’état 
brut. Juste à côté de cette pièce se trouvait un petit WC ordinaire ainsi qu’une 
salle de bains disposant d’une robinetterie apparemment d’origine, d’une petite 
baignoire standard ainsi que d’un grand lavabo surmonté d’une petite armoire 
murale à miroir de facture standard ; 

- le couloir donnant accès à la pièce de service était équipé d’un interphone avec 
écran qui pouvait indiquer que l’entrée disposait éventuellement d’une caméra. Il 
s’y trouvait également un grand placard dont les portes étaient de facture 
standard ; 

- la porte d’entrée de l’appartement donnant sur la partie domestique était de 
facture robuste, toutefois moins que la porte principale. 

Procédant ensuite à une visite des balcons, le TAPI s’est rendu en premier sur 
celui qui jouxtait la première grande chambre et celle d’à côté, et qui était situé à 
l’angle de l’immeuble côté Sud-Est. La vue extrêmement large qui s’offrait depuis 
ce balcon était appréciable, en particulier en direction du Salève et du Petit Lac, le 
reste étant toutefois obstrué par les grands arbres qui bordaient la résidence. 
Vraisemblablement, la vue donnait sur les Alpes par temps dégagé. Les éléments 
constructifs du balcon étaient identiques à ceux qui avaient été relevés au début du 
transport sur place. L’autre balcon, toutefois, disposait du côté du Salève d’une 
protection vitrée en menuiserie métallique « à petit bois ». Ce balcon-là ne 

- 9/31 - 

A/1748/2022 

souffrait d’aucun vis-à-vis avec tout autre immeuble. Sur le balcon se situant au 
bout de l’appartement en direction du Nord, face au Chablais, la vue était 
partiellement obstruée par les grands arbres mentionnés précédemment, mais on 
jouissait d’une vue partielle sur la rade et le petit Salève ainsi que sur le coteau de 
Cologny au-dessus du domaine historique mentionné précédemment. Les 
éléments constructifs du balcon ne présentaient pas de particularité. 

La propriétaire a encore mentionné que la résidence disposait de parkings 
souterrains et que l’appartement en question y bénéficiait de trois places. Il 
s’agissait en partie de boxes et en partie de places. L’ensemble de la résidence 
disposait d’un concierge logé sur place. 

f. Par courrier du 7 juillet 2022, le TAPI s’est adressé à la FONDATION 
D______ (ci-après : FONDATION D______). Le litige dont il était saisi requérait 
si possible des informations sur l’éventuelle intention du maître d’ouvrage et du 
maître d’œuvre de hisser tout ou partie de la résidence à un niveau luxueux, ainsi 
que des informations techniques sur la manière dont avaient été concrètement 
réalisés les appartements. Elle était invitée à renseigner le TAPI sur la possibilité 
d’obtenir de telles informations. 

g. Par écritures du 22 juillet 2022, la propriétaire s’est déterminée sur les éléments 
du transport sur place qui permettaient selon elle de considérer que l’appartement 
appartenait à la catégorie des logements de luxe. 

h. Par écritures du 2 août 2022, le département a répondu au recours en concluant 
à son rejet. Sur la question du retrait partiel de l’effet suspensif, il était préférable 
pour le moment de laisser l’appartement en l’état, notamment si la FONDATION 
D______ souhaitait à son tour procéder à une visite. La suspension de la 
procédure ne se justifiait plus, dès lors que le département avait statué le 4 juillet 
2022 sur l’APA 1______/2. 

C.     a. Le 2 mai 2022, le département a enregistré l’APA 1______/2. Dans sa 
demande, la propriétaire a fait valoir le caractère luxueux de l’appartement. La 
surface brute de plancher mentionnée était de 295 m² et le prix annoncé des 
travaux de CHF 151'900.-. 

b. La DAC, après avoir requis la production de pièces complémentaires, a 
préavisé la requête favorablement et sans observation. La police du feu l’a 
préavisée favorablement sous conditions. Quant à l’OCLPF, il a rendu un préavis 
favorable à nouveau sous trois conditions : les dispositions de la LDTR devaient 
être respectées, le loyer de l’appartement après travaux ne devait pas excéder son 
niveau d’alors soit CHF 67'200.- par an, à savoir CHF 7'467.- la pièce par an. Ce 
loyer devait être appliqué pour une durée de trois ans à dater de la remise en 
location. Toute modification devait faire l’objet d’une demande complémentaire. 
L’OCLPF a précisé avoir pris note de la demande de faire valoir l’appartement 

- 10/31 - 

A/1748/2022 

comme « de luxe ». Il avait décidé de ne pas le considérer comme tel. Malgré le 
fait qu’il comptait plus de six pièces et que la vue qu’il offrait était magnifique, la 
surface des chambres et de la cuisine n’était pas spécialement grande et le 
caractère somptueux manquait à la plupart des pièces. Les boiseries n’étaient pas 
travaillées, il n’y avait pas de cheminée, ni de parquet en bois ancien ni de hauts 
plafonds et les moulures avaient été ajoutées à la typologie assez moderne. Les 
salles de bains n’étaient pas non plus somptueuses. 

c. Par décision APA 1______/2 du 4 juillet 2022, le département a délivré 
l’autorisation complémentaire sollicitée. Il a joint à sa décision les préavis précités 
dont les conditions devaient être respectées et qui faisaient partie intégrante de 
l’autorisation. 

d. Par acte du 17 août 2022, la propriétaire a recouru auprès du TAPI contre cette 
autorisation, en concluant à son annulation partielle, en tant qu’elle prononçait 
une période de contrôle du loyer de l’appartement. Le TAPI était invité à dire 
qu’il convenait de renoncer à fixer le loyer après exécution des travaux. 
Préalablement, le TAPI était invité à retirer partiellement l’effet suspensif au 
recours et à ordonner la jonction de ce dernier avec celui qui avait donné lieu à la 
procédure A/1748/2022. Ce recours a été enregistré sous numéro de procédure 
A/2593/2022. La propriétaire a repris les arguments qu’elle avait développés 
jusque-là au sujet du caractère luxueux de l’appartement. 

Le département s’est déclaré favorable à la jonction des deux procédures et s’est 
opposé au retrait partiel de l’effet suspensif, pour les raisons qu’il avait déjà 
évoquées. Sur le fond, il a conclu au rejet du recours, l’appartement n’étant pas de 
luxe.  

e. Le TAPI a expliqué à la propriétaire les raisons pour lesquelles il n’était pour le 
moment pas envisageable de permettre le démarrage du chantier par un retrait 
partiel de l’effet suspensif du recours. 

f. Le 19 décembre 2022, le TAPI a procédé à un transport sur place dans les 
locaux de la FONDATION D______. À cette occasion, ses représentants, soit 
E______, directeur, et F______, historien, ont présenté un plan de l’appartement 
litigieux mentionnant le travail de la Maison de décoration d’intérieur G______, 
installée à Paris, datant de 1955, et ont fait une présentation « PowerPoint » dont 
il est résulté pour l’essentiel les éléments suivants : 

- l’ensemble résidentiel du C______ était constitué de treize immeubles groupés 
en trois blocs disposés en forme de « U » et regroupant 250 appartements, dont 
certains comptant neuf, dix et treize pièces (ces derniers en tête du bloc face au 
lac) ; 

- 11/31 - 

A/1748/2022 

- D______, qui appartenait au consortium promouvant l’opération, avait déclaré 
qu’il s’agissait d’immeubles « de haut standing, destinés à une clientèle 
internationale et plus particulièrement moyen-orientale désireuse de s’installer à 
Genève », mais également qu’il s’agissait d’appartements « conçus pour retenir en 
ville une clientèle projetant de vivre dans des villas périphériques » ; 

- la résidence s’inscrivait à l’emplacement d’une ancienne campagne patricienne 
du XVIIe siècle, en entrée de ville, en bout de quai sur la rive droite, près des 
organisations internationales et en bordure des grands parcs, face au panorama des 
Préalpes et des Alpes. Au centre de la résidence se trouvait un jardin collectif de 
10’000 m² constitué d’un parc à l’anglaise dont les frondaisons séculaires avaient 
été mises en valeur et doté d’une maison de maître. Les immeubles bénéficiaient 
d’une relation visuelle privilégiée avec le parc de H______ et le paysage lacustre. 
L’espace intérieur de la résidence bénéficiait d’un dédoublement et d’une 
dissociation de circulation automobile et piétonnière ainsi que d’une valorisation 
des espaces intermédiaires de seuil entre espaces public et privé, dans un souci qui 
était notamment celui du confort, de l’agrément et de l’esthétique. Les trottoirs 
étaient recouverts d’un dallage travaillé en pierre naturelle, les murets étaient 
bordés de haies, des terrassements soulignaient les éléments végétaux 
remarquables et le mobilier était en pierre naturelle. Les parties communes des 
immeubles étaient traitées de manière différenciée et valorisée, à l’extérieur, par 
des auvents ou encadrement en marbre ou recouvert de mosaïques et, dans les 
halls intérieurs, par une double hauteur, un sol en pierre, des gradins, de grands 
vitrages et un recouvrement en pierre avec fixations en bronze, en sus de la 
présence de grands miroirs. Les articulations secondaires des immeubles étaient 
marquées par une démultiplication des fronts de façade (loggias, parties à fleur, 
bow-windows) qui produisaient un jeu d’ombres et de lumières et instituaient une 
relation modulée entre l’intérieur et l’extérieur. Les articulations tertiaires se 
signalaient par un recouvrement intégral des façades en pierre naturelle découpée 
avec grande précision (calepinage) et par une animation et une scansion régulière 
et fine des façades ; 

- s’agissant de la conception et de l’équipement des logements, ils s’étendaient 
dans la gamme des appartements de deux à treize pièces. Le confort spatial se 
caractérisait par de grands espaces de réception, une relation modulée entre les 
pièces et entre l’intérieur et l’extérieur. Le confort constructif se signalait par des 
murs pleins et du double vitrage, le confort technique par la présence de dévaloirs 
à ordures et d’équipements électriques de pointe et enfin le confort spatial par de 
grands espaces, des enfilades de pièces et la dissociation entre espaces servants et 
servis. Les logements représentaient l’habitat bourgeois modernisé, réparti entre 
représentation et « privacité ». Ainsi, les logements étaient distribués en bandes 
parallèles marquées par deux refends longitudinaux. Un vaste hall de réception 
distribuait de part et d’autre les pièces de vie (salon ; séjour) et les chambres et les 
cuisines. Il y avait une ouverture préférentielle des pièces de vie sur le parc et le 

- 12/31 - 

A/1748/2022 

panorama du lac et des Alpes. Les logements étaient enfin caractérisés par la 
création d’une quatrième bande technique pour les équipements sanitaires et les 
armoires intégrées. 

Sur question du TAPI et des parties, la FONDATION D______ a indiqué qu’il 
n’existait pas de piscine dans l’immeuble et qu’il existait en tout cas à l’origine un 
étage buanderie en toiture. Le parc qui se situait au centre de l’ensemble pouvait 
être qualifié de considérable. Sur question de savoir pour quelle raison on ne 
trouvait pas dans cet immeuble ou dans cet ensemble des logements dont les 
plafonds seraient d’une hauteur particulière, cela provenait de la conception 
architecturale de l’époque qui délaissait peu à peu les plafonds hauts d’avant-
guerre pour concevoir des logements qui s’étendaient plutôt dans l’horizontalité. 
L’existence d’appartements de deux à treize pièces ne permettait pas d’en inférer 
l’intention des architectes de s’adresser éventuellement à différentes classes 
sociales. Les appartements de peu de pièces pouvaient s’expliquer par le fait que 
l’ensemble était notamment destiné à une clientèle internationale qui pouvait se 
servir d’appartements de taille réduite en tant que simple pied-à-terre pour des 
séjours de courte durée à Genève. L’opération avait été conçue sous forme de 
promotion immobilière et l’architecte avait donc eu les coudées franches pour 
aller au bout de son idée qu’il avait pu insérer dans un cadre permettant une 
réalisation emblématique dans un site unique. Il n’y avait pas de différence dans la 
générosité des appartements entre ceux qui se trouvaient à l’intérieur de 
l’immeuble de tête face au lac et l’appartement litigieux en tête de l’immeuble B. 
Le plan-type des étages, produit par la FONDATION D______ durant l’audience, 
concernait vraisemblablement plutôt les étages 1 à 4 inclusivement, tandis que les 
étages 5 et 6 correspondaient vraisemblablement à des appartements de plus haut 
standing, ce qui restait encore à vérifier. Dans leur plaquette de présentation, les 
architectes avaient relevé le fait qu’il était possible d’accéder à pied sec depuis les 
parkings souterrains aux appartements, mais il fallait également noter que les 
architectes avaient en même temps retenu un élément issu plutôt du XIXe siècle 
avec une circulation permettant d’amener les occupants des appartements 
directement devant les entrées d’immeuble. Concernant la complémentarité 
offerte par les appartements quant à la possibilité d’occuper des espaces plus 
retirés, qui seraient standards pour des immeubles de ville, ou des espaces 
davantage projetés vers l’extérieur et en particulier vers les espaces verts du parc, 
lesquels faisaient plutôt référence à la manière d’occuper une villa, on pouvait 
faire un parallèle avec un projet de LE CORBUSIER à Alger. Ce projet, qui 
s’adressait à une nouvelle bourgeoisie aisée, mais n’avait jamais vu le jour, 
présentait une sorte de très long immeuble défini par des espaces à la fois projetés 
vers le collectif et donnant en même temps l’impression de disposer d’un espace 
privatif.  

À l’issue de l’audience, le TAPI a invité la FONDATION D______ à produire des 
documents d’archives permettant de préciser le cas échéant l’idée de luxe 

- 13/31 - 

A/1748/2022 

entourant la résidence ou si possible l’appartement en cause, ainsi que le plan 
présenté durant l’audience pour cet appartement et qui mentionnait le travail de la 
maison G______. 

g. Par courriel du 19 janvier 2023, anticipant l’envoi de plans numérisés relatifs à 
l’appartement litigieux, la FONDATION D______, a relevé que l’existence de ces 
plans ne certifiait pas qu’ils avaient été réalisés tels que dessinés. La maison 
G______ avait modifié le plan d’origine de D______ à plusieurs reprises, les 7 
mars, 23 juin et 3 octobre 1955. Les modifications portaient sur le hall d’entrée 
(vestibule) et sur une salle de bains qui étaient déplacés. Les élévations de la salle 
à manger montraient un travail élaboré sur les parois d’inspiration néo rococo ou 
Louis XV. Elle associait, dans un souci d’unité et de bien-être, portes et dessus 
des portes avec moulures, surfaces organisées en damier, surfaces en toile peinte, 
glaces argentées. Un des plans présentait, au niveau du vestibule, un sol élaboré 
(possiblement en marqueterie de bois) représentant une rose des vents. Pour autant 
qu’ils aient été réalisés, ces changements étaient de nature à renforcer le caractère 
luxueux de l’appartement. En tant qu’historien et historien de l’architecture, les 
représentants de la FONDATION D______ ont précisé que la notion de luxe dans 
le domaine du logement était loin d’être immuable et qu’elle avait évolué 
significativement en lien avec la transformation des modes de vie, des goûts, des 
conceptions architecturales ou encore des possibilités techniques. Autrement dit, 
le caractère luxueux différait dans les logements de la fin du XIXe siècle au début 
du XXe siècle, de l’entre-deux-guerres et du deuxième après-guerre (années 1950-
1960). 

h. Par courrier du 30 janvier 2023, le TAPI a communiqué aux parties ces 
derniers éléments, incluant les versions scannées des plans préparés par la maison 
G______ pour l’appartement litigieux, en les invitant à se prononcer sur le 
caractère luxueux de l’appartement. 

i. Le département a pour l’essentiel souligné que la notion d’appartements 
luxueux devait être interprétée de manière restrictive, supposant que la mesure 
habituelle du confort soit clairement dépassée, l’impression générale étant 
décisive à cet égard. Or, l’ensemble des éléments mis en évidence par la 
FONDATION D______ ne pouvait que conforter sa position. S’il présentait 
certains atouts, à savoir un nombre de pièces supérieur à sept, une surface totale 
importante et une vue sur le petit lac et le Salève, l’appartement ne dégageait 
aucune impression générale de luxe. La surface des chambres et de la cuisine 
n’était pas particulièrement importante, puisqu’elles variaient, pour les chambres, 
entre 14.34 m² et 22.07 m². Lors du transport sur place, le TAPI avait constaté que 
le sol des chambres était habillé de moquette posée directement sur la chape et 
que le parquet d’origine, s’il avait existé, avait été arraché. Les toiles tendues sur 
les murs de l’une des chambres étaient très abîmées. La grande menuiserie dont 
disposait une autre chambre sur les murs était de facture industrielle et les 

- 14/31 - 

A/1748/2022 

quelques moulures de facture standard. La chambre au bout du couloir, soit à 
droite, était sans particularité, les deux armoires murales dont elle disposait étant 
de facture moderne et standard. La cuisine ne présentait, pour sa part, aucun 
élément luxueux, le radiateur et le placard qu’elle comprenait étant de facture 
standard. S’agissant des autres pièces qui composaient l’appartement, le sol du 
bureau était recouvert d’un parquet de chêne usuel et les panneaux de bois qui en 
recouvraient les murs étaient de facture très simple. Le sol du salon était lui aussi 
recouvert d’une moquette posée directement sur la chape et le sol du dressing 
situé au bout du couloir était recouvert d’un linoléum sans particularité. 
L’appartement ne comportait aucune cheminée et les radiateurs étaient ordinaires. 
Le bâtiment ne disposait pas de piscine. De manière générale, l’agencement 
intérieur des pièces était pour l’essentiel standard. Malgré quelques rares éléments 
de niveau supérieur, l’appartement ne dégageait dans son ensemble aucune 
impression de somptuosité ni ne comportait des éléments de commodité hors du 
commun. On ne pouvait non plus retenir que l’appartement avait à l’origine été 
conçu comme un appartement présentant un certain degré de luxe. La 
FONDATION D______ n’avait pu fournir aucun élément certain à ce sujet. Les 
travaux projetés ne permettaient pas non plus de conclure qu’ils viseraient à 
amener un caractère de luxe à l’appartement, compte tenu de leur montant qui 
était de CHF 16'877.- par pièce, ce qui était dans la fourchette ordinaire, voire la 
fourchette basse de ce type de travaux. Aucune intervention n’était prévue non 
plus pour les sanitaires. 

j. La propriétaire a souligné que la jurisprudence avait retenu 
qu’exceptionnellement un logement pouvait être luxueux même en comportant 
moins de sept pièces. C’était notamment le cas si, d’un point de vue esthétique et 
historique, le logement était considéré comme luxueux. De même, il avait été 
retenu qu’une construction ancienne, qui offrait un niveau de confort certes 
inférieur aux maisons modernes, mais qui possédait une valeur historique qui en 
faisait un objet exceptionnel rarement disponible sur le marché de la location, 
pouvait aussi entrer dans la catégorie des logements de luxe. 

Dans le cas d’espèce, les architectes avaient eu l’intention de concevoir des 
immeubles de très haut standing. La conception de l’équipement des logements 
était avant-gardiste pour l’époque et visait à apporter un confort optimal à ses 
habitants. Outre le confort spatial, le logement bénéficiait d’un confort technique 
avec des équipements de pointe. Il fallait souligner que la maison G______ était 
une enseigne renommée du 16e arrondissement de Paris et connue dans le monde 
de la décoration et du design pour avoir comme clientèle des familles royales et 
des institutions prestigieuses, telles que la reine Élisabeth II ou encore le roi 
d’Espagne. Cette enseigne se présentait d’ailleurs sur son site Internet comme « 
un label, une marque internationalement positionnée dans le domaine du luxe ». 
Les éléments soulignés par la FONDATION D______ concernaient notamment le 
travail élaboré qui avait été prévu sur les parois de la salle à manger. Il avait 

- 15/31 - 

A/1748/2022 

également été rappelé que la notion de logement de luxe évoluait 
significativement au fil du temps et qu’il fallait prendre en compte l’histoire du 
bien en question pour apprécier son caractère luxueux. 

D.     a. Par jugement du 20 juin 2023, le TAPI a prononcé la jonction des procédures 
A/1748/2022 et A/2593/2022 sous le n° de procédure A/1748/2022 et admis les 
recours. Les autorisations APA 1______/1 et APA 1______/2 étaient annulées en 
ce qu’elles prononçaient le contrôle du loyer du logement après travaux. 

Les parties s’accordaient sur le fait que l’objet du litige concernait uniquement le 
caractère luxueux ou non de l’appartement. En effet, l’art. 10 al. 2 LDTR 
prévoyait que le département renonçait à la fixation des loyers prévue en cas de 
transformation d’un appartement lorsque cette mesure apparaissait 
disproportionnée, notamment lorsque les logements à transformer étaient des 
logements de luxe. Par conséquent, la légitimité de la fixation du loyer dans les 
décisions en cause dépendait de savoir si l’appartement devait être considéré 
comme étant de luxe. 

b. On ne pouvait faire abstraction du contexte urbain dans lequel s’était inscrit à 
l’époque de sa construction et encore aujourd’hui l’ensemble immobilier 
C______, ni de l’intention des architectes. Ainsi, encadrant une ancienne demeure 
de maître et son parc arboré, et faisant face par ailleurs au C______, au panorama 
du lac et des Alpes, ainsi qu’au parc de H______ et au coteau de Cologny, 
l’ensemble était expressément destiné à séduire une clientèle internationale en lui 
offrant un cadre prestigieux. La présence de logements jusqu’à treize pièces dans 
certaines parties de la résidence, de même que la présence d’espaces de travail et 
de nuit pour du personnel de maison, ne faisait que confirmer l’intention, dès le 
départ, de faire de ces logements des biens d’exception destinés à une catégorie 
particulièrement aisée de la population, soucieuse de pouvoir afficher cette 
appartenance. C’était ici en particulier que pouvait se lire l’évolution de la notion 
de faste en matière de logement, tant il était vrai que la notion de luxe et 
d’appartement hors norme ne saurait a priori se discuter pour un logement de 
treize pièces situé sans aucun vis-à-vis en face du lac et des Alpes, mais malgré 
tout doté de plafonds situés à moins de 3 m de haut. 

Il en allait de même s’agissant de la facture relativement sobre d’un certain 
nombre d’éléments standards constatés lors du transport sur place, 
vraisemblablement soustraits au goût du preneur (p. ex. menuiseries et 
ferronneries extérieures), puisqu’ils apparaissaient à l’identique sur l’ensemble 
des façades. 

Ainsi, la question de savoir si l’appartement litigieux devait être considéré comme 
un logement de luxe ne devait-elle pas s’attacher de trop près aux critères souvent 
mis en évidence par la jurisprudence par rapport à des demeures plus anciennes.  

- 16/31 - 

A/1748/2022 

Une approche tenant compte davantage de l’impression d’ensemble, telle que 
préconisée par le Tribunal fédéral, permettait de souligner, outre les éléments 
historiques et d’extérieur déjà mentionnés, le sentiment d’appartement hors-norme 
qui traversait le visiteur lorsqu’il y pénétrait, prenait la mesure des très grands 
espaces (salon, salle à manger, bureau) qui s’ouvraient depuis la porte d’entrée 
principale, mais aussi de l’espace très important qu’offraient globalement les 
295 m² de l’appartement, avec ses quatre chambres à coucher, ses deux salles 
d’eau, ses espaces de rangement séparés, son grand vestibule d’entrée, espaces 
auxquels s’ajoutait celui destiné au personnel de maison qui, outre la cuisine et le 
laboratoire, offrait à nouveau une chambre et une salle d’eau ainsi que des 
toilettes supplémentaires. À ceci s’ajoutait le fait que le pourtour de l’appartement 
s’ouvrait généreusement sur trois côtés par de grandes fenêtres et portes-fenêtres, 
offrant une vue tout à fait exceptionnelle sur le parc historique du C______, sur le 
lac et les Alpes ainsi que sur le parc de H______. 

L’appartement, en l’état, présentait de curieux contrastes du fait que certaines 
parties étaient relativement dégradées (p. ex. le vestibule d’entrée) et d’autres 
presque comme neuves (l’une des salles de bains en particulier), mais aussi du fait 
que certains de ses éléments semblaient tout à fait standards par rapport à 
l’époque de construction (p. ex. les meubles de cuisine), tandis que d’autres (p. ex. 
panneaux de bois à moulures) dénotaient un souci d’apparat. Il n’était pas possible 
d’être affirmatif sur la manière dont l’appartement avait été aménagé et décoré à 
l’origine, puisque, comme l’avait souligné la FONDATION D______, il n’était 
pas certain que les plans préparés par la maison G______ eussent été 
effectivement réalisés. Toutefois, une partie au moins de ces derniers paraissent 
l’avoir été, puisque le transport sur place avait montré l’existence de panneaux de 
bois à moulures et de menuiseries intérieures qui pourraient correspondre à ces 
plans. Quoi qu’il en soit, qu’ils aient été seulement dessinés ou également réalisés, 
les plans de la maison G______, dont la recourante avait mis en évidence le 
positionnement dans le domaine du luxe et les références prestigieuses dont elle 
pouvait se prévaloir, signifiaient que les premiers occupants de l’appartement, en 
1955, disposaient de moyens suffisamment importants pour envisager de confier à 
cette entreprise la décoration d’un logement de 295 m². Ceci ramenait à ce qui 
avait déjà été mentionné en ce qui concernait le prestige que les promoteurs du 
projet avaient visé à rattacher tout au moins aux plus grands logements de la 
résidence, ainsi qu’au style de clientèle que cela concernait. 

Certes, comme le relevait le Tribunal fédéral, on ne pouvait exclure qu’un 
appartement qui correspondait originellement à la notion de luxe perde cette 
caractéristique au fil du temps, par exemple parce que les éléments de prestige 
paraissaient devenus complètement obsolètes, ou encore parce qu’un manque 
complet d’entretien l’avait conduit à un état de délabrement qui ne laissait plus 
vraiment subsister le faste dont il bénéficiait au début. Dans le cas d’espèce, si 
l’on pouvait effectivement relever une certaine dégradation de l’appartement, il 

- 17/31 - 

A/1748/2022 

n’en demeurait pas moins que son caractère luxueux résidait avant tout dans des 
aspects – notamment immatériels – qui demeuraient entièrement valables à ce 
jour. 

Pour finir, en considérant l’objet du litige avec un peu de recul, on demeurait en 
peine de retenir qu’il pourrait, même de loin, se rapprocher des logements 
correspondant aux besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP) que la 
LDTR visait à maintenir dans le marché locatif à des loyers abordables. À cet 
égard, il n’était pas insignifiant de relever que selon l’arrêté relatif à la révision 
des loyers répondant aux BPP dans sa teneur au 12 janvier 2022 (ArRLoyers - L 5 
20.05), les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le revenu brut médian des 
contribuables personnes physiques 2018, étaient compris entre CHF 2'627.- et 
CHF 3'528.- la pièce par année. Or, le loyer fixé par la seconde décision litigieuse, 
qui était de CHF 7'467.- la pièce, était plus de deux fois plus élevé que la limite 
supérieure fixée par cet arrêté, ce qui signifiait que, même durant la période de 
contrôle, le loyer serait situé très au-dessus des moyens de la très grande majorité 
de la population genevoise. 

Enfin, s’agissant de l’argument du département relatif au fait que le montant total 
des travaux apparaissait trop modeste pour correspondre à ceux que l’on ferait 
dans un logement de luxe, la propriétaire avait relevé de manière pertinente que 
l’art. 10 al. 2 LDTR était formulé de telle manière que l’appréciation que l’on 
devait faire au sujet du caractère luxueux ou non de l’appartement concerné se 
rapportait à ce qu’il était avant les transformations, et non pas après. Par 
conséquent, si, comme en l’espèce, l’appartement pouvait être considéré comme 
luxueux avant transformation, il importait peu que le propriétaire décide de 
procéder à de simples travaux d’entretien. 

E.     a. Le département a formé recours contre ce jugement par acte expédié le 28 août 
2023 à la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative). Il a conclu à son annulation et à la confirmation des décisions des 
26 avril et 4 juillet 2022. 

a.a. Le TAPI expliquait que le contexte urbain dans lequel s’était inscrit, à 
l’époque de sa construction et prétendument à l’époque actuelle, l’ensemble 
immobilier C______, sa destination, son nombre de pièces et sa situation en face 
du lac et des Alpes l’avaient conduit à ne pas s’attacher de trop près aux critères 
souvent mis en évidence par la jurisprudence par rapport à des demeures 
anciennes. Cette approche était cependant contraire à la jurisprudence, puisque le 
TAPI admettait s’être écarté, sans motifs justifiés, de l’interprétation restrictive 
imposée par le Tribunal fédéral. 

S’agissant du contexte urbain et historique de l’ensemble, les renseignements 
donnés par la FONDATION D______ sur lesquels s’appuyait principalement le 
TAPI, ne démontraient pas que l’appartement avait été tout d’abord conçu comme 

- 18/31 - 

A/1748/2022 

un logement de luxe, puis réalisé comme tel. Certes, lors du transport sur place du 
19 décembre 2022, elle avait relevé que l’ensemble constituait une réalisation 
emblématique dans un site unique et que les logements représentaient l’habitat 
bourgeois modernisé, réparti entre représentation et « privacité ». Or, ces éléments 
n’étaient pas, à teneur de la jurisprudence, des critères permettant de conférer un 
caractère luxueux à un logement. La FONDATION D______ avait d’ailleurs 
indiqué qu’il restait à vérifier que les étages 5 et 6 correspondaient à des 
appartements de plus haut standing, étant précisé qu’elle n’évoquait que la 
vraisemblance d’un tel standing. Quant aux plans présentés, elle n’avait pas 
certifié qu’ils avaient été réalisés tels que dessinés. Elle n’avait pas non plus pu 
certifier que les changements prévus par la maison G______ avaient été réalisés. 
Ainsi, l’affirmation du TAPI selon laquelle l’ensemble était expressément destiné 
à séduire une clientèle internationale en lui offrant un cadre prestigieux résultait 
d’une interprétation qui dépassait largement ce que l’instruction de la cause avait 
établi de manière certaine. Les premiers juges s’étaient trompés sur la portée des 
renseignements fournis et en avaient tiré des renseignements erronés et 
insoutenables tombant dans l’arbitraire. 

a.b. Si l’on pouvait admettre que la notion de luxe en architecture était évolutive, 
il n’en demeurait pas mois que la jurisprudence genevoise posait des critères très 
précis et intemporels pour déterminer si un logement devait être qualifié de 
luxueux. Le TAPI semblait considérer que la facture relativement sobre d’un 
certain nombre d’éléments standards constatés lors du transport sur place ne 
devrait pas être prise en compte, ceux-ci étant soustraits au goût du preneur et 
dans la mesure où ils apparaissaient à l’identique sur l’ensemble de la façade. Or, 
ces motifs ne pouvaient pas justifier de ne pas tenir compte des nombreux 
éléments standards et dégradés constatés sur place. 

a.c. Le TAPI poursuivait son raisonnement en considérant qu’une approche tenant 
d’avantage compte de l’impression d’ensemble permettait de souligner le 
sentiment d’appartement hors-norme qui traversait le visiteur lorsqu’il y pénétrait. 
Ce faisant, il avait méconnu la jurisprudence qui précisait que l’impression 
générale sur laquelle devait se fonder le juge dépendait de l’examen concret de 
toutes les caractéristiques du logement en cause, au moment où cet élément devait 
être apprécié. Or, il ressortait clairement du jugement litigieux que pour justifier le 
caractère luxueux, les premiers juges s’étaient contentés de ne retenir que le 
contexte historique de l’ensemble, la clientèle et quelques atouts de l’appartement, 
tout en faisant fi des nombreux éléments standards et dégradés, voire même 
délabrés, ainsi que du mauvais entretien. Le TAPI reconnaissait que l’état de 
l’appartement laissait une impression contrastée, ce qui plaidait contre 
l’impression générale de somptuosité ou de confort extraordinaire requise par la 
jurisprudence. À l’extérieur déjà l’immeuble présentait certaines dégradations, en 
particulier les boiseries des « bow windows ». De plus, la surface des chambres et 
de la cuisine n’était pas particulièrement importante. Elle variait, pour les 

- 19/31 - 

A/1748/2022 

chambres, entre 14.34 m² et 22.07 m². Or, la chambre administrative avait refusé 
de reconnaître le caractère luxueux d’un appartement de huit pièces dont la 
surface brute moyenne de chaque pièce s’élevait à 27.38 m², soit une surface bien 
supérieure. Le TAPI avait relevé la dégradation de l’appartement mais néanmoins 
considéré que son caractère luxueux résidait avant tout dans ses aspects qui 
demeuraient entièrement valables. Or, il ne précisait pas quels étaient ces aspects. 
Il évoquait des aspects notamment immatériels laissant penser qu’il se référait aux 
vues qui constituaient certes des atouts. Elles ne pouvaient cependant à elles 
seules lui conférer un caractère luxueux mais constituaient de simples indices. 
Quant au caractère historiquement luxueux de l’appartement, il n’avait pas été 
démontré et ne pouvait être retenu. 

a.d. Si la chambre administrative devait retenir que le logement était 
historiquement luxueux, car conçu comme tel, il n’en demeurait pas moins qu’il 
avait perdu cette qualité puisqu’il n’avait à l’évidence pas été correctement 
entretenu. Par ailleurs, le fait que les premiers occupants de l’appartement, en 
1955, auraient disposé de moyens suffisamment importants pour envisager de 
confier à la maison G______ la décoration du logement n’était pas pertinent, 
puisqu’il fallait prendre en considération le logement en tant que tel, et non le type 
ou le style de locataires qui occupaient l’immeuble. 

a.e. Enfin, le fait que l’appartement ne correspondait pas aux BPP n’était pas 
pertinent. Il ne s’agissait, d’une part, pas de critères permettant de conférer le 
caractère luxueux à un logement. D’autre part, l’autre exception prévue par l’art. 
10 al. 2 LDTR, qui faisait référence aux logements correspondant aux BPP, 
disposait que le département pouvait renoncer à la fixation des loyers lorsque 
ceux-ci dépassaient d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie les BPP. Or, 
comme l’avait relevé le TAPI, le loyer de l’appartement était de CHF 7'467.- la 
pièce par an, ce qui était bien inférieur à la limite prévue par l’art. 10 al. 2 let. b 
LDTR de CHF 8'820.- (soit CHF 3'528.- x 2.5). 

b. Le 28 septembre 2023, A______ a conclu au rejet du recours. 

Trois conditions devaient cumulativement être remplies pour qu’un appartement 
soit qualifié de luxueux. S’agissant d’un appartement de neuf pièces d’une surface 
de 295 m2, seule la question de savoir si des éléments donnant une impression 
générale de somptuosité ou de confort extraordinaire se posait. Il découlait de la 
jurisprudence une certaine souplesse de la notion de logements de luxe. Le TAPI 
avait du reste rappelé que sans rattacher la notion de luxe à tels ou tels éléments 
spécifiques d’un logement, il fallait garder à l’esprit l’impression générale qu’il 
dégageait, la notion de luxe pouvant être admise lorsque, globalement, il 
apparaissait que la mesure habituelle du confort était clairement dépassée. 

b.a. Le TAPI avait, conformément à la jurisprudence, considéré qu’il ne pouvait 
être fait abstraction du contexte urbain dans lequel s’insérait l’ensemble 

- 20/31 - 

A/1748/2022 

immobilier, ni de l’intention des architectes. Il avait retenu que, en tenant compte 
de l’impression d’ensemble, le caractère luxueux résidait avant tout dans des 
aspects qui demeuraient valables de nos jours. La jurisprudence retenait en effet 
qu’une construction ancienne, qui offrait un niveau de confort certes inférieur aux 
maisons modernes, mais qui possédait une valeur historique en faisant un objet 
exceptionnel se trouvant rarement sur le marché de la location pouvait entrer dans 
la catégorie du luxe. Des éléments extérieurs comme la vue sur la rade et le Jet 
d’eau conféraient à l’appartement un caractère luxueux car ils le valorisaient. 

b.b. Le TAPI avait tenu compte des explications de la FONDATION D______ 
laquelle avait notamment expliqué que l’intention des architectes de s’adresser 
éventuellement à différentes classes sociales ne semblait pas pouvoir se lire à 
travers la distribution des appartements au nombre de pièces de 2 à 13. Les 
appartements de peu de pièces pouvaient s’expliquer par le fait que l’ensemble 
était destiné à une clientèle internationale qui pouvait se servir d’appartements de 
taille réduite en tant que simple pied à terre. Les représentants de la FONDATION 
D______ avaient fait un parallèle avec un projet de LE CORBUSIER à Alger, 
projet destiné à une nouvelle bourgeoisie aisée. Il était incontestable que les 
immeubles de C______ étaient destinés à une classe extrêmement aisée. D______ 
avaient fait partie des personnalités qui avaient transformé Genève. L’historique 
de la conception des immeubles soulignait une valorisation des parties communes. 
Le hall des immeubles dénotait également du très haut standing puisqu’ils étaient 
spacieux et décorés de grands miroirs, de recouvrement en pierres avec des 
fixations en bronze, de double hauteur et le seul en pierre. L’ensemble occupait 
une magnifique propriété en bordure des quais, avec une végétation généreuse et 
avait permis de préserver la maison de maître. Le TAPI avait à juste titre pris en 
considération ces éléments historiques et contextuels. 

Le département tentait à tort de relativiser les éléments mis en évidence par la 
FONDATION D______ en soutenant qu’ils ne permettaient pas de démontrer le 
caractère luxueux. Ses représentants avaient en effet mis en évidence que les 
logements de C______ offraient un confort spatial par de grands espaces, des 
enfilades de pièces et la dissociation entre espaces servants et servis. Les 
logements représentaient l’habitat bourgeois modernisé, entre représentations et 
« privacité ». Il y avait une ouverture préférentielle des pièces de vie sur le 
panorama du lac et des Alpes. Ils avaient en outre souligné que le parc, qui se 
situait au centre de l’ensemble, pouvait être qualifié de considérable. 

b.c. Pour les plans réalisés par la maison G______, les représentants de la 
FONDATION D______ n’avaient pas pu certifier qu’ils avaient été réalisés tels 
que dessinés. Le TAPI avait justement considéré que même s’il n’était pas 
possible d’en être certain, le transport sur place avait montré que les plans de la 
maison G______ semblaient avoir été réalisés. Le fait que cette maison avait été 
mandatée pour établir des plans démontrait déjà que l’appartement était conçu 

- 21/31 - 

A/1748/2022 

comme luxueux. Les conclusions auxquelles était parvenu le TAPI étaient 
corroborées par les faits de la cause et en particulier les transports sur place. Le 
département portait une importance démesurée aux prétendus éléments standards 
ou dégradés ou encore au prétendu manque d’entretien pour relayer au second 
plan l’impression générale qui traverse le visiteur lorsqu’il pénètre dans 
l’appartement. Les premiers juges avaient correctement apprécié les différents 
éléments constatés au regard de la prétendue dégradation et de l’utilisation de 
certains matériaux standard et retenu qu’ils n’étaient pas de nature à faire perdre à 
l’appartement son caractère luxueux. 

b.d. Enfin, le département mettait en évidence l’importance du loyer. Certes, il ne 
dépassait pas le seuil de 2.5 mais le frôlait toutefois, laissant ainsi douter que 
l’appartement puisse répondre aux logements correspondant au BPP de la LDTR. 
Il était erroné de considérer qu’un loyer annuel de CHF 7'467.- par pièces – soit 
2.12 fois supérieur aux loyers correspondant aux BPP – était bien inférieur à la 
limite de 2.5 fois exprimée à l’art. 10 al. 2 let. b LDTR. 

c. Le 16 octobre 2023, le département a persisté dans ses conclusions. 

L’intimée soutenait que parmi les conditions permettant de qualifier un logement 
de luxueux, seule la dernière était litigieuse. Elle se trompait, puisque l’existence 
de surfaces inhabituellement grandes était également contestée. Il ne suffisait pas 
de tenir compte de la surface totale du logement pour considérer cette condition 
comme respectée. Une surface totale et des pièces particulièrement grandes 
constituaient un indice de luxe. En l’occurrence, la surface des chambres et de la 
cuisine n’était pas particulièrement importante. 

La propriétaire tentait ensuite de défendre que le caractère luxueux du logement se 
dégageait de certains aspects immatériels tels que le contexte urbain, l’intention 
des architectes ainsi que l’impression d’ensemble. Elle n’apportait cependant 
aucun élément qui permettait de contredire le fait que rien ne démontrait que 
l’appartement concerné avait été conçu comme un logement de luxe puis réalisé 
comme tel. La FONDATION D______ avait reconnu qu’il restait à vérifier que 
les étages 5 et 6 correspondaient à des appartements de plus haut standing. Elle 
n’avait pas non plus certifié la réalisation des plans de la maison G______. Le fait 
que l’ensemble aurait été destiné à la clientèle internationale n’avait que peu de 
poids dans l’analyse du caractère luxueux. D’une part, l’instruction de la cause 
n’avait pas permis de démontrer que tel avait été le cas et, d’autre part, c’était le 
logement en tant que tel qu’il fallait prendre en considération et non le type ou le 
style de locataires qui occupaient l’immeuble. 

Certes, l’appartement présentait certains atouts. Il n’en demeurait pas moins qu’il 
présentait de nombreux éléments standards, pour certains très dégradés voire 
délabrés. Au lieu d’être traversé d’un sentiment hors norme, le TAPI avait été 
saisi d’une impression contrastée comme il l’avait reconnu, les éléments précités 

- 22/31 - 

A/1748/2022 

ayant manifestement éclipsé toute impression de somptuosité ou de confort 
extraordinaire. En tout état, si historiquement l’appartement était entré dans la 
catégorie du luxe, il avait manifestement perdu cette qualité avec le temps. 

d. Le 30 octobre 2023, A______ a persisté dans ses arguments et conclusions. 

Le département soutenait que la surface totale de l’appartement ne suffirait pas 
pour considérer que sa surface était inhabituellement grande mais qu’il fallait 
apprécier la surface de chacune des pièces. Il se fondait pour cela sur une 
jurisprudence de la chambre administrative. Or, dans l’arrêt cité, ce n’était pas la 
grandeur des pièces qui avait conduit la chambre administrative à nier le caractère 
luxueux mais l’absence d’impression de somptuosité. En l’espèce, les pièces de 
réception en enfilade totalisaient une surface de près de 104 m². Si les chambres 
ne revêtaient pas une surface aussi grande que celle de l’arrêt cité à teneur duquel 
une surface de 27.38 m² était considérée comme importante, elles demeuraient 
néanmoins spacieuses, puisque les chambres destinées aux enfants avaient une 
surface d’environ 15 m², une autre chambre en pignon avec vue faisait 22 m². 
Quant à la dernière chambre, réservée au maître de maison, elle faisait plus de 19 
m² avec salle de bains privative et accès à un balcon avec vue. En définitive, à 
défaut d’être aussi spacieuses que celles de l’arrêt cité par le département, elles 
étaient toutes pourvues de caractéristiques relayant au second plan leur surface. 

Le département se focalisait ensuite sur la surface de la cuisine sans considérer 
qu’elle était composée de deux pièces et qu’elle était utilisée uniquement par le 
personnel de maison. 

Le département soutenait qu’elle et le TAPI n’avaient apporté aucun élément 
permettant de contredire que l’appartement avait été conçu comme un logement 
de luxe puis qu’il avait été réalisé comme tel. Pourtant, l’instruction de la cause 
avait montré que l’appartement avait été conçu comme de luxe (deux entrées, 
surface de l’appartement, localisation en pignon, vue à 180% sur le lac, la chaîne 
du Mont-Blanc et la parc H______, de nombreux éléments de détail) et qu’il 
n’était pas destiné à être proposé à la classe moyenne. L’instruction de la cause 
avait en outre permis de démontrer que les plans de la maison G______ avaient 
bien été réalisés. 

Pour finir, le département retenait que l’appartement avait perdu sa qualité de luxe 
avec le temps. Or, le dernier locataire avait occupé les lieux dès le 1er avril 1974, 
puis pendant 48 ans. Durant cette période, elle avait été, en sa qualité de 
propriétaire, limitée dans ses possibilités d’y réaliser des travaux. 

e. Les parties ont été informées, le 2 novembre 2023, que la cause était gardée à 
juger. 

- 23/31 - 

A/1748/2022 

EN DROIT 

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 
05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. b de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2. Selon l’art. 61 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit y compris 
l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (al. 1 let. a) et pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (al. 1 let. b). Les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 

3. L’objet du litige tel que défini par le TAPI, à savoir le caractère luxueux ou non 
de l’appartement, n’est pas remis en cause. Il n’est toutefois pas inutile de 
rappeler les dispositions et principes qui s’appliquent au cas d’espèce. 

3.1 Selon son art. 1, la LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de 
vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées à l’art. 
2 (al. 1). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des 
propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons 
d’habitation (al. 2 let. a). 

La LDTR vise à éviter la disparition de logements à usage locatif (arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3). Sa réglementation 
correspond à un intérêt public évident selon le Tribunal fédéral (ATF 128 I 206 
consid. 5.2.4 ; ATA/1332/2023 du 12 décembre 2023 consid. 6.3 et les arrêts 
cités). 

3.2 L’art. 2 LDTR prévoit qu’est soumis à cette loi tout bâtiment situé dans l’une 
des zones de construction prévues par l’art. 19 de la loi d’application de la loi 
fédérale sur l’aménagement du territoire, du 4 juin 1987, ou construit au bénéfice 
des normes de l’une des quatre premières zones de construction en vertu des 
dispositions applicables aux zones de développement (al. 1 let. a) ; comportant des 
locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l’habitation 
(al. 1 let. b). Ne sont pas assujetties à la LDTR les maisons individuelles ne 
comportant qu’un seul logement, ainsi que les villas en 5e zone comportant un ou 
plusieurs logements (al. 2). 

Par transformation, on entend notamment tous les travaux qui ont pour objet la 
rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une 
maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution 
des logements, sous réserve d’exceptions non réalisées en l’espèce et prévues à 
l’al. 2 (art. 3 al. 1 let. d LDTR). 

- 24/31 - 

A/1748/2022 

Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de 
l’art. 3 al. 1. L’autorisation est accordée pour les travaux de rénovation (art. 9 al. 1 
let. e LDTR). Le département accorde l’autorisation si les logements transformés 
répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux BPP ; il tient compte, 
dans son appréciation, de cinq éléments décrits sous let. a à e de l’al. 2. Selon 
l’al. 3, par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la 
population. Au 1er janvier 1999, les loyers correspondant aux BPP sont compris 
entre CHF 2'400.- et CHF 3'225.- la pièce par année. Les loyers répondant aux 
BPP peuvent être révisés tous les deux ans par le Conseil d’État en fonction de 
l’évolution du revenu brut fiscal médian des contribuables personnes physiques. 

À teneur de l’art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de 
l’autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux ; il en 
fait de même pour les prix de vente maximaux des logements si ceux-ci sont 
soumis au régime de la propriété par étages ou à une autre forme de propriété 
analogue (al. 1). Le département renonce à la fixation des loyers et des prix 
prévue à l’al. 1 lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment : 
lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs 
loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins 2.5 fois les BPP (al. 2 let. b). 

3.3 En l’espèce, l’immeuble est situé en zone à bâtir ordinaire 2 et est affecté à 
l’habitation (art. 2 al. 1 LDTR). Les travaux prévus sont des travaux de 
transformation au sens de la LDTR (art. 3 al. 1 let. d LDTR). L’autorisation doit 
être accordée dès lors que le loyer avant les travaux, soit CHF 7'467.- la pièce par 
an, était supérieur aux BPP (l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux 
BPP du 12 janvier 2022 [ArRLoyers - L 5 20.05] prévoit que les loyers 
correspondant aux BPP sont compris entre CHF 2'627.- et CHF 3'528.- la pièce 
par année) et que l’appartement litigieux, qui compte neuf pièces, n’entre pas dans 
la catégorie des logements où sévit une pénurie au sens de l’arrêté déterminant les 
catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 
39 LDTR, dans son état au 12 février 2022 applicable ici (ArAppart - L 5 20.03). 
Reste à vérifier si le département devait renoncer à la fixation du loyer en raison 
du caractère luxueux du logement en cause (art. 10 al. 2 let. b LDTR). 

4. Le département reproche en premier lieu au TAPI de s’être écarté sans justes 
motifs de l’interprétation restrictive de la notion de luxe.  

4.1 La notion de logement de luxe procède tant du droit public cantonal que du 
droit civil fédéral. Cette notion du droit cantonal est la même que celle du droit du 
bail fédéral (art. 253b al. 2 de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 
mars 1911 [Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220]) 
(ATA/229/2002 du 7 mai 2002 consid. 4a ; Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, 
changement d’affectation et aliénation : immeubles de logements et 
appartements : loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 277). 

- 25/31 - 

A/1748/2022 

La loi ne définit pas la notion de luxe. Celle-ci comporte des traits quantitatifs 
(nombre minimal de pièces) et qualitatifs (caractère luxueux). Le juge doit se 
fonder sur son impression générale, laquelle dépend de l’examen concret de toutes 
les caractéristiques du logement en cause. La notion de luxe peut évoluer avec le 
temps. Une habitation peut acquérir cette qualité en fonction des transformations 
effectuées, ou au contraire la perdre au fil des ans. Aussi faut-il examiner si 
l’habitation possède une telle caractéristique au moment où cet élément est propre 
à exercer une influence (arrêt du Tribunal fédéral 4D_59/2017 du 7 mars 2018 
consid. 2.2.2 et l’arrêt cité). 

Aux termes de l’art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les 
loyers abusifs (art. 269 ss CO) ne s’appliquent pas aux baux d’appartements et de 
maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). 
Le nombre minimum de pièces et le caractère luxueux de ces logements 
constituent des conditions cumulatives. Leurs loyers suivent les seules lois du 
marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_257/2015 du 11 janvier 2016 consid. 3.1 et 
les références citées). 

Constituent des indices de luxe la présence de marbre à l’entrée de l’immeuble, 
une piscine, un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces 
particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La 
notion de luxe doit s’interpréter de manière restrictive ; elle suppose que la 
mesure habituelle du confort soit clairement dépassée (arrêt du Tribunal fédéral 
4D_59/2017 du 7 mars 2018 consid. 2.2.2). La présence d’un seul ou de 
quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas ; il faut que le luxe se dégage 
de l’ensemble. Pour décider si un logement est de luxe, le juge doit se fonder sur 
son impression générale, laquelle dépend de l’examen concret de toutes les 
caractéristiques du logement en cause, au moment où cet élément doit être 
apprécié (arrêt du Tribunal fédéral 4A_257/2015 du 11 janvier 2016 consid. 3.1 et 
les références citées). 

4.2 Selon la jurisprudence cantonale, pour être qualifié de luxueux, le logement 
doit avoir six pièces au moins, cuisine non comprise, c’est-à-dire à Genève sept 
pièces ou plus, des surfaces inhabituellement grandes, des éléments donnant une 
impression générale de somptuosité ou de confort extraordinaire. Il s’agit de 
conditions cumulatives. Un logement ancien peut être luxueux s’il a été conçu 
comme tel et qu’il est correctement entretenu (ATA/441/1997 du 5 août 1997 
consid. 6). Un logement peut être luxueux, quel que soit le quartier où il se trouve 
et même si une partie de l’immeuble comprend des locaux commerciaux de 
bureaux. Il faut prendre en considération le logement en tant que tel, et non le type 
ou le style de locataires qui occupent l’immeuble (ATA/214/2003 du 15 avril 
2003 consid. 5). Dès lors, un logement peut être luxueux même s’il est mal situé 
géographiquement, avec une vue et une luminosité ambiante réduites 
(ATA/1736/2019 du 15 janvier 2019 consid. 7e). Par ailleurs, des éléments 

- 26/31 - 

A/1748/2022 

extérieurs à l’appartement lui-même peuvent lui conférer un caractère luxueux 
s’ils le valorisent. C’est le cas de la vue sur le Jet d’eau et la rade de Genève 
(ATA/214/2003 précité consid. 5 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, op. cit. p. 277 et 278). 

4.3 Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif, dont les compétences ont été 
reprises par la chambre de céans, a retenu le caractère luxueux d’un logement de 
huit pièces réparties sur 280 m2, dont plusieurs de dimensions importantes et en 
enfilade, pourvues de boiseries bien entretenues de la fin du XVIIIe siècle et de 
plusieurs cheminées de marbre, ainsi que de plafonds particulièrement hauts 
donnant à l’ensemble un caractère luxueux (ATA/441/1997 du 5 août 1997). 

Le Tribunal administratif a également qualifié de luxueux un logement de quatre 
ou quatre pièces et demie de 120 m2 ayant du parquet et des moulures au plafond, 
des radiateurs de l’époque de sa construction en 1920, avec un hall d’entrée 
d’immeuble de qualité, cossu et d’une taille inhabituelle. La présence d’un 
concierge, le caractère bourgeois de la façade en pierres de taille, les carreaux de 
faïence sur les balcons, le bâtiment ayant une vue magnifique sur la rade, le 
Mont-Blanc et les autres montagnes des Alpes étaient autant d’indices 
déterminants (ATA/229/2002 du 7 mai 2002). 

La chambre de céans a exceptionnellement admis le caractère luxueux de deux 
appartement de cinq pièces d’environ 130 m2 issus d’une division dans un 
immeuble à l’entrée soignée avec des boiseries bien entretenues, avec un hall 
d’entrée particulièrement spacieux (25 m2), un sol en bois entouré de dalles en 
pierre, un sol de l’appartement choisi avec soin en planelles et en bois exotique, 
un salon d’environ 30 m2, deux cheminées dont l’une en marbre, une décoration 
raffinée constituée de matériaux et de revêtements de qualité supérieure – les 
revêtements des salles de bain et salles de douche étant constitués de mosaïque de 
type « pâte de verre » 2 x 2 cm de haute qualité, une hauteur du plafond pour le 
grand salon d’environ 2.74 m, des détails de type corniche inversée dans la 
plupart des pièces de jour et enfin une vue directe sur le lac et le Mont-Blanc 
(ATA/1736/2019 précité). 

Le Tribunal administratif a toutefois nié le caractère luxueux d’un appartement 
composé de huit pièces dont la surface brute moyenne de chaque pièce s’élevait à 
27.38 m2. Cette surface était importante ; toutefois, le logement ne donnait aucune 
impression de somptuosité malgré certains atouts (terrasses dont la surface était 
conséquente, une situation en attique et une vue dégagée). La hauteur des plafonds 
n’était pas exceptionnelle, son entrée était modeste et l’agencement intérieur était 
standard. L’escalier, pourvu d’une rampe en bois, était fonctionnel et banal. Les 
matériaux utilisés pour la serrurerie, les fenêtres et les portes étaient courants. De 
même en était-il des revêtements de sol : le salon et les couloirs étaient pourvus 
d’un parquet simple et les chambres d’une moquette ordinaire. Enfin, 

- 27/31 - 

A/1748/2022 

l’architecture de l’immeuble ne présentait aucune particularité (ATA/859/2010 
précité). 

Le TAPI a également nié le caractère luxueux d’un logement sis dans un 
immeuble ayant une entrée spacieuse, avec un sol en marbre, un plafond en bois, 
un lustre, des fauteuils et une table, deux ascenseurs ainsi qu’une piscine chauffée 
toute l’année, fermée par des parois vitrées, s’ouvrant sur le jardin privatif de 
l’immeuble et comprenant toilettes, douches, vestiaires et chaises longues pour les 
habitants de l’immeuble ; un palier boisé du 6e étage de l’immeuble où se situait 
l’appartement de quatre pièces d’environ 130 m2, lequel comprenait un living et 
une cuisine donnant sur un balcon duquel on pouvait voir le sommet du Jet d’eau 
et le parc arborisé bien entretenu de l’immeuble, la cuisine étant entièrement 
équipée, ainsi qu’un WC visiteur, une douche/lavabo et une salle de bains, ainsi 
que deux chambres à coucher. La chambre de céans s’était ralliée à cet avis non 
contesté devant elle (ATA/826/2012 du 11 décembre 2012). Cette jurisprudence a 
paru sévère pour la doctrine (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, 
op. cit., p. 279). 

4.4 En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appartement compte neuf pièces. Une 
des conditions cumulatives posées par la jurisprudence du Tribunal fédéral est 
ainsi remplie.  

Pour ce qui concerne la condition du caractère luxueux du logement, dans la partie 
en droit de son jugement le TAPI mentionne les principaux griefs que le 
département a soulevé devant lui, à savoir le manque de somptuosité, l’absence de 
hauts plafonds, de cheminée, de parquets recherchés et autres éléments du second 
œuvre ou fournitures témoignant d’une notion de luxe, la taille des chambres 
(22.7 m² pour la plus grande et 14.34 m² pour la plus petite) et le caractère 
relativement dégradé de certaines parties de l’appartement (remplacement d’un 
éventuel parquet d’origine par de la moquette voire du linoléum, toiles tendues 
très abîmées dans une chambre). En réponse à ces griefs, le TAPI rappelle que la 
notion de luxe en architecture est évolutive avant de souligner que sans rattacher 
la notion de luxe à certains éléments spécifiques du logement, il faut garder à 
l’esprit l’impression générale qu’il dégage. Le TAPI poursuit en soulignant qu’on 
ne peut faire abstraction du contexte urbain dans lequel s’inscrit l’ensemble 
immobilier de C______, de l’intention des architectes, de son panorama, du 
nombre de pièces des logements ou encore de sa destination à une catégorie aisée 
de la population. Les premiers juges relativisent néanmoins ces éléments positifs 
en rappelant la hauteur modeste des plafonds (à moins de trois mètres du sol) et la 
facture relativement sobre d’un certain nombre d’éléments standards. Le TAPI 
ajoute que la question de savoir si l’appartement doit être considéré comme un 
logement de luxe ne doit pas s’attacher de trop près aux critères souvent mis en 
évidence par la jurisprudence par rapport à des demeures plus anciennes. 

- 28/31 - 

A/1748/2022 

L’immeuble ayant été construit au milieu des années 50, il n’y a rien de choquant 
à ce que le TAPI indique qu’il convient de ne pas s’attacher de trop près aux 
critères souvent mis en évidence par la jurisprudence par rapport à des demeures 
plus anciennes. Par exemple, comme cela ressort des explications fournies par les 
représentants de la FONDATION D______, indications dont il n’y a pas lieu de 
douter et qui ne sont pas remises en cause, les plafonds hauts étaient alors 
délaissés et l’existence d’appartements de deux pièces dans l’ensemble C______ 
ne signifie pas que les architectes avaient souhaité s’adresser à plusieurs classes 
sociales, les appartements de peu de pièces pouvant s’expliquer par le fait que cet 
ensemble était notamment destiné à une clientèle internationale qui pouvait s’en 
servir comme pied-à-terre. Ces mêmes représentants ont expliqué que le confort 
constructif se signalait par des murs pleins et du double vitrage et le confort 
technique par la présence d’équipements électriques de pointe, éléments qu’on ne 
peut pas trouver dans des immeubles anciens. Il en va de même avec l’existence 
de parkings souterrains. 

Les premiers juges poursuivent en retenant qu’une approche tenant compte 
davantage de l’impression d’ensemble permettait de souligner le sentiment 
d’appartement hors norme qui traverse le visiteur lorsqu’il y pénètre. Les premiers 
juges n’ont néanmoins pas fait abstraction de l’examen concret de toutes les 
caractéristiques du logement. Le TAPI a en effet procédé à une instruction 
complète et à un examen attentif de la cause en organisant notamment un 
transport sur place qui a donné lieu à un compte rendu fouillé et détaillé de 
l’appartement. Dans le jugement litigieux, il est fait état des très grands espaces 
(salon, salle à manger, bureau) qui s’ouvrent depuis la porte d’entrée principale, 
de portes à double battant, des 295 m² de l’appartement, des quatre chambres à 
coucher, des deux salles d’eau, des espaces de rangement séparés, du grand 
vestibule d’entrée, espaces auxquels s’ajoute celui destiné au personnel de maison 
qui, outre la cuisine et le laboratoire, offre à nouveau une chambre et une salle 
d’eau ainsi que des toilettes supplémentaires. Le TAPI fait en outre état du 
pourtour de l’appartement qui s’ouvre généreusement sur trois côtés par de 
grandes fenêtres et portes-fenêtres offrant une vue exceptionnelle sur les parcs, le 
lac et les Alpes. 

Les premiers juges mettent également en évidence le fait que, dans son état actuel, 
l’appartement présente de curieux contrastes, certaines parties étant relativement 
dégradées et d’autres presque neuves, certains éléments semblant standards par 
rapport à l’époque de construction, tandis que d’autres dénotent un souci 
d’apparat. Le TAPI retient également qu’il n’est pas possible d’être affirmatif sur 
la manière dont l’appartement était aménagé et décoré à l’origine, puisqu’il n’est 
pas certain que les plans préparés par la maison G______ aient été réalisés. Les 
premiers juges estiment toutefois qu’une partie de ces derniers paraissent l’avoir 
été, le transport sur place ayant montré l’existence de panneaux de bois à 
moulures et de menuiseries intérieures qui pourraient correspondre aux plans. Le 

- 29/31 - 

A/1748/2022 

jugement retient que quoi qu’il en soit, cela signifie que les premiers occupants 
disposaient de moyens suffisants pour envisager de confier à cette maison la 
décoration du logement. Le TAPI termine en retenant une certaine dégradation de 
l’appartement mais qu’il n’en demeure pas moins que son caractère luxueux 
réside avant tout dans des aspects – notamment immatériels – qui demeurent 
valables à ce jour.  

Il découle de ce qui précède que le TAPI s’est attaché à décrire l’appartement en 
détail et qu’il a tenu compte des éléments tangibles à sa disposition pour trancher 
le litige qui lui était soumis, que ces éléments plaident en faveur du caractère 
luxueux ou non. 

Le recourant met en évidence que les chambres ne sont en l’espèce pas très 
grandes, puisque mesurant entre 14.34 m² et 22.07 m². Il ressort toutefois des 
plans versés à la procédure que d’autres pièces sont d’une surface plus importante, 
le salon mesurant 43.67 m² et la salle à manger 36.35 m². Il est établi que ces deux 
pièces constituent avec le bureau les pièces de réception et que cet ensemble de 
trois pièces mesure 104 m². Les représentants de la FONDATION D______ ont 
du reste précisé que le confort spatial des logements de C______ se caractérisait 
par de grands espaces, des enfilades de pièces et la dissociation entre espaces 
servants et servis. L’appartement compte par ailleurs un dressing, trois salles 
d’eau et au moins quatre toilettes. 

Il n’est pas contesté que certaines parties de l’appartement présentent un aspect 
dégradé. L’intimée expose toutefois de manière convaincante que le dernier 
locataire a occupé les lieux pendant 48 ans, ce qui a limité l’intervention du 
propriétaire.  

Au final, le TAPI n’a ainsi pas violé le droit en retenant principalement et après 
s’être rendu sur place qu’un appartement de près de 300 m², disposant de deux 
entrées – l’une pour le personnel de maison et l’autre pour les occupants – et doté 
de grands espaces avec vue sur le lac et les Alpes était luxueux même s’il est 
passablement dégradé, qu’il présente des éléments standards et que certaines 
pièces mesurent entre 14.34 et 22.07 m². 

Au vu de ce qui précède, entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 
L’annulation des autorisations APA 1______ et APA 1______/2, en ce qu’elles 
prononcent le contrôle du loyer du logement après travaux, sera confirmée. 

5. Vu l’issue du litige, aucun émolument ne sera mis à la charge de l’autorité 
recourante, qui défend sa propre décision (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de 
procédure de CHF 1'500.- sera allouée à l’intimée, qui y a conclu et fait appel aux 
services d’un avocat, à la charge de l’État de Genève (art. 87 al. 2 LPA). 

 

- 30/31 - 

A/1748/2022 

* * * * * 
 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 28 août 2023 par le département du territoire - 
OAC contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 20 juin 
2023 ; 

au fond : 

le rejette ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à A______ FONDATION à la 
charge de l’État de Genève (département du territoire) ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt au département du territoire - OAC, à Mes David 
BENSIMON et Mélissa PALIN, avocats de A______ FONDATION, ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Florence KRAUSKOPF, 
Jean-Marc VERNIORY, Gaëlle VAN HOVE, Claudio MASCOTTO, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

M. MAZZA 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. PAYOT ZEN-RUFFINEN 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/RS%20173.110

- 31/31 - 

A/1748/2022 

  

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le   la greffière :