# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6bb9ff3c-8e7d-59f1-813b-cbc1ac0ec109
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-12
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Autorité de recours en matière civile 12.02.2022 ARMC.2021.38 (INT.2022.195)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_004_ARMC-2021-38_2022-02-12.html

## Full Text

A.                           
Par contrat de bail à loyer d’habitation signé le 30 mars
2015, Y1________, Y2________ et Y3________
(bailleurs) ont loué à X1________ et X2________
(locataires) un appartement de 6 pièces sis rue [aaa] 2 à Z.________. Le bail
débutait le 10 avril 2015 et se terminait le 30 septembre 2016, avec une clause
de reconduction tacite. Le loyer mensuel brut convenu était de 1'260 francs. Le
bail prévoyait en outre que les locataires déposaient une garantie de loyer de
3'000 francs, représentant trois mois de loyer net, en faveur des bailleurs
auprès d’une banque choisie par l’une ou l’autre des parties. L’immeuble a été
vendu le 28 août 2015 à Y4________. Celui-ci a repris le bail et a
procédé à certains travaux entre fin 2016 et fin 2018. 

B.                           
Les locataires n’ont pas payé l’entier des loyers dus pour
les mois de juillet 2017, janvier 2018, juin 2018, juillet 2018 et août 2018. Ils
n’ont ainsi versé que 910 francs les 30 juin et 29 décembre 2017 puis 260
francs les 20 juin, 20 juillet et 8 septembre 2018. Les soldes dus pour juillet
2017 (350 francs), janvier 2018 (350 francs), juin 2018 (1'000 francs), juillet
2018 (1'000 francs) et août 2018 (1'000 francs) totalisaient 3'700 francs. 

C.                           
a) Le 28 mai 2018, les locataires ont résilié le contrat de
bail avec effet au 31 août 2018. Par courrier recommandé du 15 août 2018, ils
ont demandé au propriétaire de se rendre à l’appartement le 29 du même mois, à
17 heures, pour procéder à l’état des lieux et à la remise des clés. Ils
précisaient qu’en cas d’absence du bailleur, ils effectueraient l’état des
lieux avec un témoin externe. Le courrier leur est revenu en retour avec la
mention « non réclamé ». 

Les
locataires ont procédé à l’état des lieux de sortie à la date qu’ils avaient
fixée, en l’absence du bailleur, mais en présence d’un tiers qui a signé les
pièces en qualité de « témoin » et attesté que les locaux
étaient « en ordre ». 

b) Les
locataires ont libéré les locaux au 31 août 2018 (fait non contesté par les
parties).

c) Par
ailleurs, ils ont signé un document daté du 29 août 2018, intitulé « Libération
de la caution », adressé à « À qui de droit » au
contenu suivant : « Par la présente, nous libérons, en faveur de Y4________,
la caution déposée par nos soins en début de location pour l’appartement [à
Z.________]. Cette caution de [3'000 francs] représente les loyers de
juin, juillet et août 2018 et se trouve sur un compte bloqué à la Banque
A.________. Recevez Madame, Monsieur, nos salutations distinguées ». 

D.                           
a) À une date inconnue, Y4________ a cédé à B.________
AG la créance envers X1________ résultant des loyers impayés, pour la
somme totale de 3'700 francs. 

                        b)
Le 10 janvier 2019, B.________ AG a mis X1________ en demeure de lui
verser 4'359.70 francs, somme comprenant aussi le dommage résultant du retard
et les intérêts. Celui-ci ne s’est pas acquitté du montant réclamé. 

E.                           
B.________ AG a fait notifier, le 4 février 2019, un
commandement de payer à X1________ portant sur le montant en capital
de 3'700 francs, auquel venait s’ajouter 480.80 francs de frais d’intervention,
50 francs de frais d’information et 73.30 francs de frais de poursuite. X1________
a fait opposition totale à ce commandement de payer le jour-même.

F.                           
Par décision du 3 février 2020, le tribunal civil a prononcé
la mainlevée provisoire de l’opposition à hauteur de 3'700 francs, plus
intérêts à 5 % dès le 11 mai 2018, mis les frais, arrêtés à 200 francs et
avancés par la poursuivante, à la charge du poursuivi et condamné ce dernier à
verser à la poursuivante une indemnité de dépens de 300 francs. Cette décision
a été confirmée par l’arrêt de l’Autorité de recours en matière civile
(ci-après : ARMC) du 24 avril 2020. 

G.                          
a) Le 25 mai 2020, X1________ a agi en libération
de dette contre B.________ AG, en concluant à ce qu’il soit dit par le tribunal
civil qu’il ne devait pas à la défenderesse la somme de 3'700 francs avec
intérêts à 5 % l’an dès le 11 mai 2018 ; à ce que les frais judiciaires
pour les deux instances de la procédure de mainlevée soient mis à la charge de
la défenderesse ; à ce que la défenderesse soit condamnée à lui payer une
indemnité de dépens de 853 francs pour la procédure de mainlevée devant le
Tribunal cantonal, le tout sous suite de frais et dépens. 

                        b)
En substance, X1________ allègue avoir signé, avec X2________,
un contrat de bail avec Y1________, Y2________ et Y3________
portant sur un appartement de 6 pièces à Z.________ pour un loyer mensuel brut
de 1'260 francs. Une garantie de loyer, représentant trois mois de loyer net (3
x 1'000 francs) a été constituée auprès de la Banque A.________. Le 28 août
2018, l’immeuble a été vendu à Y4________, qui a repris les baux en
cours, dont le sien. Entre 2016 et 2018, le nouveau bailleur a fait procéder à
de nombreux travaux dans l’immeuble. Ces travaux ont produit des nuisances
notamment sonores pour les locataires. En raison de ces nuisances, ils ont
assigné le bailleur en conciliation, en sollicitant une réduction de loyer. La
conciliation a abouti et les parties ont trouvé un accord. Celui-ci permettait
aux locataires de réduire le montant du loyer à 910 francs (charges comprises)
pour les mois où des travaux avaient eu lieu. Ils ont ainsi payé un loyer
réduit de fin janvier à fin juin 2017, à fin décembre 2017, à fin mars et fin
avril 2018. Seuls les loyers réduits de juillet 2017 (payé fin juin 2017) et de
janvier 2018 (payé fin décembre 2017) sont à ce jour litigieux. Les locataires
n’ont jamais reçu de rappel en cours de bail en lien avec les loyers précités. 

                        Le
contrat de bail a été résilié par les locataires pour le 31 août 2018 par
courrier recommandé adressé au bailleur le 28 mai 2018. Le pli leur a été
retourné avec la mention « non-réclamé », ce qui les a
contraints à le lui adresser une nouvelle fois par courrier simple. Celui-ci
n’a suscité aucune réaction du bailleur. Par lettre recommandée du 15 août
2018, les locataires ont invité le bailleur à se rendre à l’appartement le 29
août du même mois pour l’établissement de l’état des lieux. Cette lettre leur
est également revenue en retour. Celle-ci a été réexpédiée en courrier simple.
Les locataires ont procédé à l’état des lieux de sortie à la date qu’ils
avaient fixée, en l’absence du bailleur, mais en présence de tierces personnes,
C.________ et D.________. Les locaux ont été rendus en parfait état. Le
bailleur ne leur a jamais adressé un reproche à ce sujet. Compte tenu de
l’absence du bailleur le jour de l’état des lieux, les locataires lui ont
envoyé les clés de l’appartement par courrier postal simple du 29 août 2018,
accompagnées de l’état des lieux de sortie et d’une lettre de libération de la
garantie-loyer en sa faveur. Au vu des difficultés rencontrées pour contacter
le bailleur, les locataires pouvaient légitiment penser que ce dernier n’allait
pas libérer la garantie-loyer. Pour éviter de devoir introduire une nouvelle
procédure de conciliation et par souci de simplification, les locataires n’ont
versé que les acomptes de charges pour les trois derniers mois de loyer (juin à
août 2018). Pour le solde de 3'000 francs (3 x 1'000 francs [loyer net]), ils
ont libéré la garantie-loyer en faveur du bailleur.  

                        Viteos
a continué de facturer directement aux locataires, postérieurement au 31 août
2018, l’eau et l’électricité de l’appartement qu’ils avaient occupé, faute par
le bailleur d’avoir communiqué leur départ. La facturation a été contestée par X1________
et X2________. Interrogé par Viteos à propos de la contestation, le
bailleur a admis le départ des locataires à fin août 2018, en relevant qu’il
avait reçu les clés du logement en question. S’il a reçu les clés de
l’appartement, le bailleur a nécessairement également reçu la libération de la
garantie de loyer expédiée avec l’état des lieux dans le même courrier. Au lieu
de donner suite à la libération de la garantie-loyer, Y4________ a
préféré céder ses créances de 3'000 francs (trois loyers nets de juin à août
2018) et 700 francs (part réduite des loyers de juillet 2017 et janvier 2018) à
B.________ AG. Un tel comportement est chicanier et abusif. Sur la base de la
cession de créance, B.________ AG a intenté une poursuite à l’encontre de X1________
et obtenu la mainlevée provisoire. En droit, le demandeur se réfère pour le
surplus à l’argumentation juridique développée dans son recours du 25 mars 2020
et sa réplique spontanée du 21 avril 2020 dans la procédure de mainlevée. 

H.                           
Dans sa réponse du 23 juillet 2020, B.________ AG conclut au
rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. Elle fait valoir que le
locataire ne peut pas compenser sa dette avec les sûretés qu’il a fournies
selon l’art. 257e CO. Le demandeur ne prouve pas que la libération
de garantie a été envoyée au bailleur. Les mois pour lesquels le paiement du
loyer réduit est contesté ne sont pas inclus dans la période au cours de
laquelle il y aurait eu des interruptions de travail. Les locataires ne
fournissent aucune preuve démontrant qu’ils ont payé les frais d’eau et d’électricité.

I.                             
a) Par ordonnance de preuves du 1er octobre 2020,
le tribunal civil a admis l’audition des témoins D.________ et E.________.  

                        b)
Le 15 janvier 2021, B.________ AG, par le biais de sa mandataire, Me F.________,
a notamment sollicité sa dispense de comparaître personnellement à l’audience,
dispense acceptée par le tribunal civil le 20 janvier 2021.

J.                           
a) À son audience du 26 janvier 2021, le tribunal civil a
procédé à l’audition de D.________ et E.________, ainsi qu’à l’interrogatoire
du demandeur. 

b) Lors
de son audition, D.________ a déclaré qu’elle était présente lors de l’état des
lieux de sortie de X1________ ; que le propriétaire ne s’était
pas déplacé ; qu’elle avait apposé sa signature sur un document attestant
ces faits ; qu’avant de quitter les locaux, les locataires sortants avaient
signé un courrier, rédigé à l’attention du propriétaire en deux exemplaires,
qui parlait de la libération de la caution ; qu’un exemplaire avait été
mis dans une enveloppe avec la clé de l’appartement et le second dans une autre
enveloppe ; qu’elle avait ensuite accompagné X2________ pour
poster les deux courriers. 

c) E.________
a déclaré que des travaux avaient eu lieu dans l’immeuble et que ceux-ci
provoquaient des nuisances sonores sans pouvoir confirmer si de tels travaux
avaient été effectués durant l’été 2017 ou l’hiver 2017-2018. 

d) X1________
a déclaré en substance qu’il s’était acquitté pendant plusieurs mois de loyers
réduits lorsque des nuisances sonores avaient eu lieu les mois précédents. Il a
affirmé ne pas comprendre pour quelles raisons Y4________ contestait
uniquement les mois de juillet 2017 et janvier 2018. 

K.                           
a) Par jugement du 25 mars 2021, le tribunal civil a rejeté
la demande en toutes ses conclusions ; a statué sans frais ; a dit
que la totalité des frais avancés par le demandeur lui soit restituée et a
condamné X1________ à verser à B.________ AG une indemnité de dépens
de 1'000 francs. 

b) À
l’appui, la juge civile retient que, bien que formellement allégué, le
désintéressement du bailleur par l’envoi du document – libérant la
garantie-loyer en sa faveur – n’est pas prouvé ; que les témoignages
versés au dossier n’ont pas permis de déterminer avec certitude l’envoi dudit
document ; que, compte tenu du défaut de preuve, le tribunal n’a d’autre
choix que de constater l’existence de la créance de la défenderesse ; qu’il
est douteux que la libération inconditionnelle de la garantie-loyer en faveur
du bailleur puisse constituer une modalité valable permettant l’exécution de
l’obligation ; que dite question peut rester ouverte au vu du défaut de
preuve précité ; qu’en ce qui concerne les loyers réduits payés au mois de
juillet 2017 et janvier 2018, le demandeur ne peut se fonder sur l’accord du 28
octobre 2016 (accord de conciliation portant sur une réduction de loyer
concernant les mois de septembre 2016 et de janvier à avril 2017 en raison de
travaux), qui porte sur une autre période ; qu’il aurait pu faire usage des
procédures légales plutôt que de réduire le loyer de manière unilatérale ;
que, dans tous les cas, il n’a pas apporté la preuve des nuisances dont il se
prévaut ; que ni les pièces figurant au dossier, ni les témoignages ne
permettent d’établir à quelles périodes des travaux ont été réalisés ainsi que
l’ampleur des nuisances prétendues aux dates concernées ; que malgré l’attitude
du bailleur et le manque de suivi administratif envers ses locataires, on ne
peut pas lui reprocher d’avoir engagé une procédure d’exécution forcée sans
envoyer de rappel ou de mise en demeure, dans la mesure où la créance en
paiement du loyer échoit par simple expiration du terme de paiement – au début
de chaque mois – sans qu’une interpellation ne soit nécessaire. 

L.                           
a) X1________ saisit l’ARMC d’un recours le 10 mai
2021, en concluant préalablement à l’octroi de l’effet suspensif,
principalement à l’annulation des chiffres 1 et 4 du jugement du 25 mars 2021,
à ce qu’il soit constaté qu’il ne doit pas à B.________ AG la somme de 3'700
francs, avec intérêts à 5 % l’an dès le 11 mai 2018, faisant l’objet du
prononcé de mainlevée provisoire du 3 février 2020, confirmé par le Tribunal
cantonal le 24 avril 2020, à ce que les frais judiciaires pour les deux
instances de la procédure de mainlevée, par 650 francs, soient mis à la charge de
B.________ AG, à ce qu’elle soit condamnée à ce titre à lui rembourser la somme
de 450 francs et à lui verser une indemnité de dépens de 853 francs pour la
procédure de mainlevée devant le Tribunal cantonal, subsidiairement à
l’annulation du jugement et au renvoi de la cause au tribunal civil pour
nouveau jugement au sens des considérants, le tout sous suite de frais et
dépens. 

                        b)
À l’appui de son recours, le recourant invoque, dans un premier temps, une
violation de son droit d’être entendu, sous l’angle du droit à une décision
motivée et du droit à la preuve, une appréciation arbitraire des preuves (au
sens de l’art. 320 let. b CPC), et enfin une violation des règles sur le
fardeau de l’allégation et de la contestation (art. 55 CPC et 150 al. 1 CPC). 

                        Sous
l’angle du droit à une décision motivée, le recourant allègue que bien qu’il
ait produit tous les éléments de preuve permettant d’établir l’envoi de la
lettre de libération de la garantie-loyer au bailleur (notamment : copie
de la lettre litigieuse, compte garantie-loyer, attestations de témoins, etc.),
la première juge n’a pas expliqué, ne serait-ce que brièvement, pourquoi elle a
considéré que les preuves en question devaient être écartées ; que le
tribunal civil devait indiquer quel élément factuel faisait défaut pour que
l’envoi du document concerné puisse être établi ; qu’un tel manque
d’argumentation ne lui permet pas de comprendre pour quels motifs le tribunal
civil n’a pas été convaincu par les preuves présentées, ce qui l’empêche de
contester de manière précise le jugement attaqué. Sous l’angle du droit à la
preuve, le recourant soutient que la première juge ne pouvait pas retenir, sans
violer le droit à la preuve, que le bailleur n’a pas reçu la lettre de
libération de la caution dans la mesure où son audition en qualité de témoin a
été refusée. Si celui-ci avait été entendu, il aurait pu confirmer le fait en
question. Le tribunal civil a donc arbitrairement refusé au recourant la possibilité
de faire administrer une preuve pertinente. Sous l’angle de la constatation
arbitraire des faits, le tribunal civil a versé dans l’arbitraire lorsqu’il a
considéré, sans autre explication, que les témoignages ne permettaient pas de
déterminer que la lettre de libération de la garantie-loyer avait bien été
envoyée au bailleur. En refusant de considérer ce fait comme étant prouvé, le
tribunal civil l’empêche de démontrer la mauvaise foi du bailleur et le
condamne à payer une somme indue. Sous l’angle de la violation de l’article 55
CPC, le recourant allègue que les règles sur le fardeau de l’allégation et de
la contestation s’appliquent sous l’empire de la maxime inquisitoire simple
(sociale), les faits pertinents allégués devant être suffisamment motivés afin
de permettre au défendeur de déterminer quels sont ceux admis ou contestés. Le
tribunal doit donc considérer comme prouvée une allégation non contestée. En
l’espèce, l’intimée n’a pas contesté l’envoi et la réception de la lettre de
libération de la garantie-loyer, celle-ci se contentant de contester uniquement
l’effet libératoire de la lettre en question. La libération de la
garantie-loyer doit donc être considérée comme étant un fait établi. 

                        En
second lieu, le recourant soutient que la libération de la garantie-loyer en
faveur du bailleur a un effet libératoire pouvant être retenu alternativement
sur la base des articles 91 et 257e al. 3 CO (demeure du créancier), de l’article
172 CO (dation en paiement) ou encore de l’article 2 al. 2 CC (abus de droit
manifeste du bailleur). S’agissant de la demeure du créancier, il soutient
qu’en fin de bail, le bailleur peut faire libérer en sa faveur la
garantie-loyer et que cette libération éteint à due concurrence les dettes du
locataire ; que l’offre des locataires était donc parfaitement conforme à
la loi, soit à l’article 257e al. 3 CO ; qu’il est établi que le bailleur
a reçu l’accord des locataires en la forme écrite ; que cet accord était
offert sans réserve ni condition, de sorte que leur offre de prester était
parfaitement régulière ; que le bailleur était donc en demeure au sens de
l’article 91 CO ; qu’il suffisait au bailleur de transmettre la lettre en
question à la banque, accompagnée d’une lettre portant sa signature et
confirmant la demande de versement du compte garantie-loyer en sa faveur ;
qu’à cet égard, il n’est pas nécessaire que l’accord entre le bailleur et les
locataires figure dans un seul et unique document ; que la démarche
décrite ci-avant était beaucoup plus simple que de contacter une agence de
recouvrement en vue d’une cession de créance, de sorte que le bailleur ne
saurait prétendre qu’il pouvait légitimement et de bonne foi refuser de
procéder selon la façon proposée par les locataires ; que la demeure du
créancier persiste encore à ce jour ; qu’il est toujours, d’entente avec
son épouse, disposé à céder le compte garantie-loyer dans son intégralité, sans
réserve ni condition, en faveur de l’intimée ou du bailleur, en guise de
paiement pour solde de tout compte des trois derniers mois de loyer ; que
les conséquences de la demeure sont qu’il n’était lui-même plus en demeure et
ne devait aucun intérêt moratoire ; qu’ainsi, si la condamnation à payer
les 3'000 francs de loyer devait être confirmée, il faudrait, à titre
subsidiaire, réformer le jugement de première instance, en ce sens qu’aucun
intérêt moratoire ne serait dû. En ce qui concerne la dation en paiement, le
recourant fait valoir que le compte garantie-loyer constitué sur la base de
l’article 257e CO reste sa propriété ; qu’il bénéficie d’une créance
contre la banque qu’il peut céder à son bailleur ; que, dans le cas
d’espèce, la cession est une dation en paiement au sens de l’article 172
CO ; que la présomption en faveur de la solution inverse doit être
considérée comme renversée ; que la banque A.________ est notoirement
solvable et la règlementation légale l’oblige à libérer sans frais ni
formalités la garantie-loyer selon les instructions conjointes des locataires
et du bailleur ; qu’il est donc certain que le bailleur aurait obtenu
l’entier du montant en jeu, sans aucun frais de recouvrement et qu’il y a
donc lieu de reconnaître que la cession de la garantie-loyer au bailleur a eu
un effet libératoire et  que dite exception peut être opposée à l’intimée
en sa qualité de créancière cessionnaire. Quant à l’abus de droit, le recourant
allègue que le comportement adopté par le bailleur – soit celui d’avoir cédé sa
créance en paiement des loyers à l’intimée – est abusif et chicanier. Selon
lui, tout bailleur recevant une lettre libérant en sa faveur la garantie-loyer
encaisserait sans autre formalité le montant concerné compte tenu de la
simplicité de la démarche. Il faut également tenir compte des circonstances du
cas d’espèce, respectivement prendre en considération les faits réputés non
contestés par l’intimée. Le bailleur a préféré céder ses créances à B.________
AG, société lui ayant ensuite facturé un montant de 530.80 francs de frais
d’intervention et d’information, plutôt que d’encaisser le compte
garantie-loyer ; son intérêt ne repose ainsi sur aucun intérêt digne de
protection. Le recourant allègue encore qu’il est totalement abusif de
poursuivre un locataire en paiement d’un montant litigieux sans libérer en sa
faveur le compte garantie-loyer, le locataire se retrouvant ainsi dans
l’impossibilité d’utiliser la garantie de loyer pour faire virer le montant au
bailleur. 

                        Finalement,
le recourant, en lien avec le montant de 700 francs, non couvert par le compte
garantie-loyer, reproche à la première juge une appréciation manifestement
inexacte des faits lorsqu’elle a retenu que la somme précitée ne faisait pas
partie de l’accord trouvé en conciliation. Selon le recourant, il est constant
que les travaux effectués par le bailleur ont été longs et irrespectueux des
droits des locataires, ce qui a été documenté de façon substantielle durant la
procédure de première instance. Il est ainsi normal qu’il soit parti du
principe que l’accord trouvé en conciliation vaut pour tous les mois durant
lesquels les travaux ont été effectués. Il rappelle, à cet égard, que le
bailleur n’a jamais contesté les loyers réduits au moment de leur paiement,
élément que la première juge a omis de prendre en considération dans son
appréciation des preuves. Ceci prouve que le bailleur était parfaitement
d’accord avec cette manière de faire et que la cession de créance faite en
faveur de l’intimée après la fin du bail est constitutive d’abus de droit. Le
recourant invoque aussi une violation du droit à la preuve par le tribunal
civil dans la mesure où celui-ci a refusé certains des témoignages offerts à
l’appui de ses allégués. Il soutient encore que la première juge ne pouvait pas
considérer que les travaux n’étaient pas suffisamment prouvés, car l’intimée
n’a pas contesté en temps utile et à suffisance de droit les allégations y
relatives du recourant, ce qui a pour conséquence que les faits doivent être
réputés admis.  

M.                          
Par ordonnance du 17 mai 2021, le président de l’ARMC a accordé
l’effet suspensif au recours.

N.                           
Le 19 mai 2021, la première juge a indiqué qu’elle n’avait
pas d’observations à formuler au sujet du recours. 

O.                          
Au terme de sa réponse du 15 juin 2021, B.________ AG conclut
au rejet du recours et à la confirmation du jugement du 25 mars du Tribunal
régional des Montagnes et du Val-de-Ruz, sous suite de frais et dépens. Ses
différents arguments seront examinés ci-après dans la mesure utile. 

P.                           
Le recourant a répliqué le 22 juin 2021. 

Q.                          
L’intimée n’a pas dupliqué. 

C
O N S I D E R A N T

1.                           
Selon l’article 308 al. 2 CPC, dans les affaires patrimoniales,
l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
est de 10'000 francs au moins. En l’espèce, la valeur litigieuse est inférieure.
La décision attaquée constitue une décision finale de première instance qui ne
peut ainsi pas faire l’objet d’un appel, la voie du recours étant ouverte selon
l’article 319 let. a CPC. Interjeté dans les formes et délai légaux, compte
tenu de la suspension des délais durant les féries de Pâques (art. 145 al. 1
let. a CPC), le recours est recevable (art. 319 ss CPC). 

2.                           
Lorsque la mainlevée provisoire a été accordée, le débiteur
peut, dans les 20 jours à compter de la mainlevée, intenter au for de la
poursuite une action en libération de dette ; le procès est instruit en la
forme ordinaire (art. 83 al. 2 LP). Il s’agit d’une action
négatoire de droit matériel, qui tend à faire constater l'inexistence ou
l'inexigibilité de la créance invoquée par le poursuivant ; elle aboutit à
un jugement revêtu de l'autorité de la chose jugée en dehors de la poursuite en
cours quant à l'existence de la créance litigieuse ; elle est le pendant de
l'action en reconnaissance de dette, au sens de l'article 79 LP, dont elle ne
se distingue que par le renversement du rôle procédural des parties ; en
effet, le créancier est défendeur au lieu d'être demandeur ; la
répartition du fardeau de la preuve est en revanche inchangée ; il incombe
donc au défendeur (i.e. le poursuivant) d'établir que la créance litigieuse a
pris naissance, par exemple en produisant une reconnaissance de dette ; quant
au demandeur (i.e. le poursuivi), il devra établir la non-existence ou le
défaut d'exigibilité de la dette constatée par le titre de mainlevée provisoire
(ATF 131 III
268 cons. 3.1 ; 130 III 285 cons.
5.3.1 ; arrêt du TF du 23.10.2018
[5A_70/2018] cons. 3.3.1.2). 

3.                           
Dans un premier grief, le recourant indique ne pas comprendre
pour quels motifs le tribunal civil a écarté les documents et les témoignages
qui lui permettaient d’établir, d’une part l’envoi de la lettre de la
libération de la garantie-loyer à l’ancien bailleur, et d’autre part le
désintéressement dudit bailleur. Selon lui, aucune information ne lui a été
fournie à cet égard. Il soutient également ne pas saisir les motifs qui ont
amené la première juge à refuser l’audition de Y4________, audition
qui aurait pu lui permettre de confirmer l’envoi et la réception de la lettre
litigieuse. Il y voit ainsi une violation de son droit d’être entendu, sous
l’angle du droit à une décision motivée et du droit à la preuve. 

3.1                   a) Le droit
d'être entendu consacré à l'article 29 al. 2 Cst. féd. implique
l'obligation pour le juge de motiver sa décision afin que le justiciable puisse
la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de
recours puisse exercer son contrôle. Il suffit que le juge mentionne, au moins
brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision;
il n'est pas tenu de discuter tous les arguments soulevés par les parties, mais
peut se limiter à ceux qui lui apparaissent pertinents. Savoir si la motivation
présentée est convaincante est une question distincte de celle du droit à une
décision motivée. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la
décision des juges, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation
présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter
des différents considérants de la décision (arrêt du TF du 22.10.2021
[5A_632/2021] cons. 3.2.1 et références citées).  

                        b)
En l’espèce, la première juge a brièvement indiqué le motif pour lequel elle
n’a pas considéré comme prouvée l’inexistence de la créance. Elle a expliqué
qu’aucun élément du dossier – pièces et témoignages – ne lui permettait de
retenir avec certitude l’envoi du document litigieux et donc le
désintéressement de l’ancien bailleur. Selon la jurisprudence fédérale, il
n’est pas nécessaire que la décision traite de tous les points de vue des
parties et réfute expressément chaque argument individuel. Il suffit que
celle-ci puisse être régulièrement contestée si nécessaire, ce qui est le cas
ici. L’ARMC constate, à la lecture de l’argumentaire présenté et développé dans
le présent recours, que le recourant a compris le sens de la décision de
première instance compte tenu qu’il est en mesure de contester de façon
substantielle les aspects procéduraux et matériels de la cause malgré la brève
motivation de la décision de première instance. 

                        c)
Sous cet aspect, le grief ne peut ainsi être que rejeté. 

3.2                   a) Tel qu'il est reconnu par l'article 29 al. 2
Cst., le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé
d'offrir des preuves pertinentes (ATF 135 II 286 cons.
5.1). L'article 29 al. 2 Cst. féd. impose en particulier à l'autorité de
donner suite à une offre de preuve lorsque celle-ci a été demandée en temps
utile, dans les formes prescrites et qu'elle apparaît de nature à influer sur
le sort de la décision à rendre. Il n'y a toutefois pas violation du droit à
l'administration de preuves lorsque la mesure probatoire refusée est inapte à
établir le fait à prouver, lorsque ce fait est sans pertinence ou lorsque, sur
la base d'une appréciation non arbitraire des preuves dont elle dispose déjà,
l'autorité parvient à la conclusion que les faits pertinents sont établis et
que le résultat, même favorable au requérant, de la mesure probatoire
sollicitée ne pourrait pas modifier sa conviction (ATF 134 I 140 cons.
5.3 p. 148 ; arrêt du TF du 06.12.2016
[5A_741/2016] cons. 3.2.1 et références citées).  

                        b)
Il convient tout d’abord de déterminer si la preuve en question est
déterminante pour l’issue du litige. Dans ce contexte, le recourant soutient
que la libération de la garantie-loyer en faveur du bailleur a un effet
libératoire pouvant être retenu alternativement sur la base des articles 91 et
257e al. 3 CO [demeure du créancier], de l’article 172 CO [dation en paiement]
ou encore de l’article 2 al. 2 CC [abus de droit manifeste du
bailleur] (pour les arguments détaillés : cf. supra p. 8 et
9). Il estime ainsi pertinent de savoir si, oui ou non, il a transmis au
bailleur, la lettre de libération de garantie-loyer, fait que Y4________
aurait pu confirmer s’il avait été entendu en qualité de témoin par la première
juge. 

                        c)
Selon la doctrine, la compensation par le locataire de ses dettes à l’égard du
bailleur (en particulier en paiement du loyer) avec son droit à la restitution
des sûretés est exclue. Le locataire ne peut ainsi cesser de payer ses loyers
trois mois avant la fin du bail, au motif que les sûretés à hauteur de trois
mois de loyers ont été constituées. En procédant de telle façon, il se mettrait
dans une situation de demeure (Marchand, in : CPra Bail, 2e
éd., n. 39 ad art. 257e). 

                        d)
Lorsqu’un débiteur cède à son propre créancier une créance qu’il possède envers
un tiers afin de s’acquitter de sa dette, la cession est effectuée « à titre
de paiement ». Cette notion appelle une précision car il faut distinguer la
cession à titre de dation en paiement (in solutum) de la cession
à titre de dation en vue de paiement (solutionis causa). Dans la
première hypothèse, le débiteur exécute son obligation envers le
créancier, avec effet libératoire immédiat, en lui transférant une
créance au lieu de lui remettre la somme d’argent due. Le risque de
ne pas pouvoir encaisser la créance (notamment en raison de l’insolvabilité du
débiteur cédé) revient alors au créancier-cessionnaire de même que l’avantage
d’une éventuelle augmentation de la valeur de la créance ultérieurement à la
cession (cf. arrêt du 04.02.2010
[4A_571/2009] cons. 3.3). Dans la seconde hypothèse, le débiteur-cédant
transfère au créancier-cessionnaire une créance, mais cet acte ne produit
d’effet libératoire que dans la mesure où la créance peut être
encaissée par le cessionnaire (Probst, in CR CO I, 3ème
éd., n. 1 ad art. 172). 

                        La
cession conventionnelle repose sur un accord mutuel entre le cédant et le
cessionnaire (Probst, op. cit., n ° 1 ad art. 166). La cession étant un
contrat (de disposition) entre le cédant et le cessionnaire, les parties
contractantes sont en principe libres de déterminer l’étendue de la cession à
leur gré (Probst, op. cit., n ° 2 ad art. 170). 

                        e)
L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) permet de corriger les effets de la
loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice
manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes,
qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste »
démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques
en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une
institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste
des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude
contradictoire (ATF
143 III 279 cons. 3.1).

                        f)
De ce qui précède, diverses conclusions intermédiaires peuvent être prises. Tout
d’abord, en droit du bail, il existe une règle claire qui empêche le recourant
de payer les trois derniers mois de loyer avec les sûretés qui ont été
constituées conformément à l’article 257e CO. L’ancien bailleur n’était ainsi
pas en demeure d’accepter la libération de la garantie-loyer. La manière
adoptée par les recourants pour se libérer du paiement des trois derniers mois
de loyer est contraire au droit. 

                        Ensuite,
aucun élément du dossier ne fait état d’un contrat de cession (dation en
paiement) qui aurait été conclu entre le recourant et Y4________. En
effet, pour qu’une telle relation contractuelle puisse exister, l’ancien
bailleur aurait dû accepter l’offre de cession des locataires, à tout le moins
oralement ou par actes concluants. Or, de tels éléments n’ont pas été allégués
par le recourant. 

                        Finalement,
le titulaire d’un droit – Y4________ – est libre de choisir la
manière dont il entend l’exercer. Il lui était donc loisible d’opter pour la
voie qu’il estimait la meilleure pour obtenir le paiement de ses créances. Il
n’y a rien d’abusif ou de chicanier dans le comportement adopté (cession de
créance à l’intimée) par l’ancien bailleur, bien que le dossier fasse état d’un
manque de suivi administratif envers les locataires. 

                        g)
En définitive, on retiendra ainsi que le témoignage de Y4________ n’aurait
pas été utile pour la résolution de la présente affaire. Il s’ensuit que le
tribunal civil, par le refus d’administrer le moyen de preuve proposé par le
recourant, n’a pas violé le droit d’être entendu du recourant.

                        Les
griefs pris de la violation des articles 55 et 320 let. b CPC, ou encore en
relation avec l’effet juridique de la libération de la garantie-loyer sont sans
objets au vu de ce qui précède.

4.                           
a) Le recourant fait encore valoir que la première juge a
procédé à une appréciation manifestement inexacte des faits lorsqu’elle a
considéré que le montant de 700 francs – non couvert par la garantie-loyer –
était dû au bailleur au motif que le montant en question ne faisait pas l’objet
de l’accord trouvé en conciliation. Le recourant se réfère notamment au titre 9
de sa demande ainsi qu’au témoignage de E.________. En outre, il allègue que le
bailleur n’a jamais contesté le paiement des loyers réduits, ce qui indique
qu’il était d’accord avec ce mode de procéder. 

                        b) Selon l’article 259a al. 1 CO,
lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au
locataire et auxquels celui-ci n’est pas tenu de remédier à ses frais ou
lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il
peut exiger du bailleur : la remise en état de la chose (let. a) ;
une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ; des dommages-intérêts
(let. c) ; la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le
locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer
(art. 259a al. 2 CO). Au titre de la réduction du loyer, l’article 259d CO prévoit
que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée,
le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à
partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à
l’élimination de ce dernier. Par ailleurs, selon l’article 259g CO,
le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par
écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier
qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office
désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit
le bailleur de son intention de consigner les loyers (al. 1). Les loyers
consignés sont réputés payés (al. 2). La preuve de l’existence d’un défaut
justifiant une réduction de loyer reviendra au locataire, au même titre que la
preuve des autres éléments constitutifs de l’action (Bohnet, Actions
civiles, vol. 2, par. 15, n. 28). 

                        c)
En l’espèce, le recourant n’a pas entièrement payé les loyers correspondant aux
mois de juillet 2017 et janvier 2018 en raison de travaux de rénovation qui ont
engendré des nuisances. Pour la réduction du loyer, il se fonde sur l’accord de
conciliation du 28 octobre 2016. Cet accord porte sur des travaux pour la
période allant de mi-janvier au mois d’avril 2017. Les mois litigieux dans la
présente procédure ne sont pas concernés par l’accord de conciliation, et ce,
même si l’on prend en considération les mois précédents, soit juin et décembre
2017. Il n’est pas insoutenable d’avoir retenu que les titres et témoignages
invoqués ne permettent pas d’établir si des travaux ont été menés par l’ancien
bailleur durant les mois où le paiement du loyer a été unilatéralement réduit par
le locataire (ou le mois d’avant si l’on considère que le loyer était payable
d’avance) et, si oui, de quelle ampleur. Les attestations de G.________ et E.________
puis de H.________ contiennent des informations toutes générales (cf. infra
cons. 7). Le premier juge n’a pas versé dans l’arbitraire en retenant que le
recourant n’avait pas apporté la preuve de la justification de la réduction
unilatérale de loyer. 

                        L’argument
selon lequel l’ancien bailleur a accepté le paiement des loyers réduits faute de
l’avoir contesté tombe à faux. Le silence du bailleur n’équivaut pas à
acceptation car l’offre du locataire (par actes concluants, fait de payer des
loyers réduits) n’est pas entièrement avantageuse pour le bailleur (cf. art. 6
CO ; arrêt du TF du 09.10.2017
[4A_322/2017] cons. 3.3).  

                        d)
Vu ce qui précède, le tribunal civil n’a pas apprécié de manière arbitraire les
pièces et témoignages figurant au dossier de la procédure. 

5.                           
a) Dans un autre grief, le recourant se plaint d’une
violation du droit à la preuve. Le tribunal civil a rejeté les témoignages
offerts qui lui permettaient de prouver que des travaux avaient été effectués
durant les mois de juin et décembre 2017. Dits témoignages – soit ceux de G.________,
H.________ et Y4________ – auraient pu amener des précisions sur les
faits ressortants des témoignages – soit ceux de E.________ et D.________. 

                        b)
Pour toutes les prétentions du droit civil fédéral, le droit à la preuve, qui
confère à la partie chargée du fardeau de la preuve la faculté de prouver ses
allégations, découle de l'article 8 CC. Le grief de violation du droit d'être
entendu de l'article 29 al. 2 Cst. sous son aspect de violation du droit à
la preuve doit être traité comme un grief de violation de l'article 8 CC. Cette
disposition confère un droit à la preuve (comme d'ailleurs à la contre-preuve)
à la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent (cf. art. 150
al. 1 CPC), qui n'est pas déjà prouvé, par un moyen de preuve adéquat, proposé
régulièrement et en temps utile. En revanche, le droit à la preuve n'accorde
pas le droit à des mesures probatoires déterminées, ni ne dicte au juge comment
forger sa conviction. Il ne permet pas de remettre en question l'appréciation
des preuves effectuée par le juge, ni de critiquer son appréciation quant à
l'aptitude d'un moyen de preuve à démontrer un fait pertinent. Il n'exclut pas
l'appréciation anticipée des preuves ou une administration limitée des preuves
lorsque celle-ci emporte la conviction du juge au point qu'il tient une
allégation pour exacte ou réfutée (arrêt du TF du 30.10.2012
[4A_361/2012 cons. 3.3) – que l’ARMC n’examine que sous l’angle de
l’arbitraire – (arrêt du TF du 04.07.2016
[4A_607/2015] cons. 3.2.2.3 et les références citées). Lorsque
l’appréciation des preuves convainc le juge qu’une allégation a été établie ou
réfutée, la répartition du fardeau devient sans objet (ATF 128 III 271
cons. 2b/aa).

                        c)
G.________ a affirmé dans l’attestation écrite du 18 mai 2020 avoir vécu Chemin
[aaa] 2 à Z.________ entre décembre 2014 et mars 2017, soit à des périodes
antérieures à celles pour lesquelles le recourant a payé des loyers réduits. Le
juge civil n’avait ainsi aucun intérêt à l’entendre. En d’autres termes, la
preuve proposée par le recourant n’était pas pertinente.  

                        Dans
son écrit du 18 mai 2020, H.________ a indiqué « avoir entendu et vu
des travaux dans les bâtiments [aaa] 1 et [aaa] 2, à Z.________ durant toute la
période où [elle] faisai[t] le ménage chez X2________
soit de 2015 jusqu’à son déménagement en août 2018. (…) Les travaux se
sont espacés durant la dernière année, mais il y avait souvent plusieurs
semaines d’affiliés de bruits, jusqu’à l’été 2018 ». Par une
appréciation anticipée des preuves, en considérant qu’il était inutile
d’escompter que H.________ pourrait se remémorer avec précision les nuisances
sonores durant deux mois précis (juin et décembre 2017), la première juge n’a
pas versé dans l’arbitraire. Le grief tiré de la violation du droit à la preuve
est sans consistance.

                        S’agissant
de Y4________, le recourant a, dans ses observations du 14 septembre
2020, indiqué à la première juge que son témoignage gardait « son
intérêt relativement aux allégués 12 et 21, et notamment au sujet des allégués
21 […] ». Or ces allégués ne concernaient pas les travaux prétendument
effectués par le bailleur durant les mois litigieux (juin et décembre 2017)
dans l’immeuble où se situait l’appartement des locataires. Le recourant ne
peut donc se plaindre d’une violation de son droit à la preuve. 

                        d)
Au vu de ce qui précède, le moyen soulevé par le recourant doit être écarté.

6.                           
a) Le recourant fait valoir dans un ultime grief que la
première juge ne pouvait pas considérer que les travaux n’étaient pas
suffisamment prouvés, faute de contestation par l’intimée en temps utile et à
suffisance de droit des allégations y relatives. 

                        b)
Dans sa réponse du 23 juillet 2020, l’intimée a indiqué que « les mois
pendant lesquels le recourant n’a pas payé de loyer ne sont pas inclus dans la
période au cours de laquelle il y a eu des interruptions de travail, de sorte
que le loyer est dû en totalité ». Il faut donc comprendre par-là que
celle-ci contestait de manière claire et suffisante les prétendus travaux ainsi
que le paiement réduit des loyers pour la période litigieuse. 

                        c)
Partant, l’argumentation du recourant est dénuée de toute pertinence. 

7.                           
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté.
L’ARMC statue sans frais en application de l’article 56 LTfrais. Le
recourant versera à l’intimée, pour la procédure de recours, une indemnité de
dépens, laquelle peut être fixée, en l’absence de mémoire d’honoraires, au vu
du dossier et notamment des déterminations sur recours, à 1’000 francs (art. 96
et 105 al. 2 CPC ; 64 al. 2 LTfrais). 

Par
ces motifs,

L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIERE CIVILE

1.    Rejette le
recours.  

2.    Statue sans
frais. 

3.    Condamne le
recourant à verser à l’intimée une indemnité de dépens de 1’000 francs pour la
procédure de recours. 

Neuchâtel, le 12 février 2022 

 

 

Art. 53 CPC

Droit d’être entendu

 

1 Les parties ont le droit d’être entendues.

2 Elles ont notamment le droit de consulter le dossier et de s’en
faire délivrer copie pour autant qu’aucun intérêt prépondérant public ou privé
ne s’y oppose.

 

Art. 83 LP

Effets

 

1 Lorsque la mainlevée provisoire a été accordée, le créancier
peut, passé le délai de paiement et suivant la qualité du débiteur, requérir la
saisie provisoire ou de­mander au juge qu’il soit procédé à l’inventaire en
application de l’art. 162.

2 De son côté, le débiteur peut, dans les 20 jours à compter de la
mainlevée, intenter au for de la poursuite une action en libération de dette;
le procès est instruit en la forme ordinaire.164

3 S’il ne fait pas usage de ce droit ou s’il est débouté de son
action, la mainlevée ainsi que, le cas échéant, la saisie provisoire deviennent
définitives.165

4 Le délai prévu à l’art. 165, al. 2, ne court pas entre l’introduc­tion
de l’action en libération de dette et le jugement. Le juge de la faillite met
toutefois fin aux ef­fets de l’inventaire lorsque les condi­tions pour
l’ordonner ne sont plus réunies.166

164 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 16 déc.
1994, en vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1995 1227; FF 1991 III 1).

165 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 16 déc.
1994, en vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1995 1227; FF 1991 III 1).

166 Introduit par le ch. I de la LF du 16 déc. 1994, en
vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1995 1227; FF 1991 III 1).