# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 05606755-d08f-5a63-ba78-71d2ab06b505
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-02-02
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 02.02.2006 11.2001.73
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2001-73_2006-02-02.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2001.73

  	
  Lugano

  2 febbraio
  2006/rgc

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G. A. Bernasconi, presidente,

  Giani e Lardelli

  

 

	
  segretaria:

  	
  Chietti Soldati, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa OA.1995.1489 (accesso
necessario) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione
del 6 ottobre 1995 da

 

	
   

  	
   AP 1  

  (ora patrocinato dall'  RA 2 )

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
   AO 1  

  (patrocinato
  dall'  RA 1 );

  

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolto l'appello
del 30 maggio 2001 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 7 maggio
2001 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2;

 

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   Con
atti pubblici rogati il 26 settembre 1990 dal notaio __________ (n. 662 e 663),
AO 1 ha venduto a AP 1 le particelle 3n. 535 e 564 RFD di __________, sulle
quali era in corso la costruzione di due abitazioni. Il contratto di compravendita
inerente al fondo n. 535 riportava la clausola seguente:

                                         6.  Le parti si danno reciprocamente
atto che nel prezzo sopra pattuito sono compresi i seguenti diritti ed obblighi:

 a)  Il venditore si obbliga a far
iscrivere, a favore della part. n. 535 (¿), un diritto di passo carrozzabile
lungo le part. n. 270 (¿), n. 562 (¿), n. 269 (¿) e n. 563 (¿) in territorio di
__________, nonché lungo la part. n. 409 (¿) in territorio di __________, e
meglio come appare dalla planimetria (all. A) colore giallo; 

                                         Una
pattuizione analoga era prevista nel rogito n. 663 in favore del fondo n. 564.
A quel momento il venditore era infatti proprietario di vari terreni contigui
situati in collina, che aveva lottizzato, urbanizzato, munito di accesso e ¿ in
parte ¿ edificato in vista della vendita a terzi. Fin dall'acquisto AP 1 ha
potuto accedere alle proprie particelle mediante la strada di quartiere
costruita da AO 1. Questa si diparte dalla strada cantonale situata a monte,
passa sul fondo n. 409, poi su un tratto di strada comunale (particella n. 304)
e in seguito sui fondi n. 563, 269, 562, 270 e 565, terminando in una piazza di
giro posta sul confine a monte della particella n. 564, attigua alla n. 535. I
due fondi sono infatti stati edificati nella parte più alta, anche se a valle
la particella n. 535 confina con la strada cantonale. Quanto alla stradina
comunale situata sulla particella n. 304, verso nord essa attraversa un nucleo,
dove si restringe, per poi sbucare sulla strada cantonale. Verso sud essa ha
altri due sbocchi sulla strada cantonale: il primo attraverso un viottolo
parzialmente sterrato situato su un fondo privato (particella n. 410 in
territorio di __________), il secondo, dopo aver percorso l'intera stradina in
direzione di __________, è chiuso da due barriere amovibili.

 

                                  B.   Con
i proprietari delle particelle poste sul tracciato dell'accesso carrozzabile AP
1 ha stipulato direttamente servitù di passo veicolare ¿ poi iscritte nel
registro fondiario ¿ in favore dei propri fondi n. 535 e 564 e a carico dei n.
565, 270, 562, 269 e 563 RFD. Essendo sorte divergenze fra gli interessati, la
servitù non è mai stata iscritta a carico della particella n. 409, rimasta proprietà
di AO 1. Il 16 luglio 1992 AP 1 si è rivolto così al Pretore del Distretto di
Lugano, sezione 2, per ottenere l'iscrizione del diritto di passo carrozzabile
in esecuzione dell'impegno assunto dal venditore nel contratto di compravendita.
Il 14 settembre 1992 egli ha comunicato al Pretore però di ritirare la
petizione, sicché la causa è stata stralciata dai ruoli.

                                                                                

                                  C.   Il 6
ottobre 1995 AP 1 ha nuovamente convenuto AO 1 davanti al medesimo Pretore
perché fosse ordinato all'ufficiale del registro fondiario di iscrivere a
carico della particella n. 409 e in favore delle sue particel­le n. 535 e 564
di un accesso necessario con ogni veicolo. In subordine egli ha chiesto che il
convenuto fosse tenuto a costituire un diritto di passo veicolare sulla citata
particella e a postularne l'iscrizione nel registro fondiario, sotto comminatoria
dell'art. 292 CP, entro sette giorni dal passaggio in giudicato della sentenza.
In entrambi i casi egli ha specificato che ¿per l'iscrizione di tali servitù di
passaggio necessario, al proprietario del fondo gravato non è dovuta alcuna
indennità, essendo la stessa già stata corrisposta con il versamento del prezzo
di compravendita¿. Nella sua risposta del 28 febbraio 1996 AO 1 ha proposto di
respingere la petizione in ordine, subordinatamente nel merito. Nel successivo
scambio di atti scritti le parti hanno ribadito le rispettive posizioni. 

 

                                  D.   All'udienza
preliminare del 20 settembre 1996 le parti hanno notificato i loro mezzi di
prova, ammessi dal Pretore, su ordine del quale è stata annotata il 3 febbraio
1998 sulla particella n. 409 una restrizione della facoltà di disporre. Nel
corso dell'istruttoria l'attore ha formulato svariate domande processuali, che
sono state tutte respinte. Il 24 novembre 1998 AP 1 ha ricusato il Pretore, postulando
contestualmente la sospensione di tutte le procedure che lo concernevano
pendenti presso di lui. Statuendo il 13 gennaio 1999, la seconda Camera civile
ha respinto la domanda di ricusa (inc. 12.1998.274). Un ricorso di diritto
pubblico introdotto dall'attore il 12 febbraio 1999 è stato respinto dal Tribunale
federale con sentenza del 29 marzo 1999. 

 

                                  E.   Riattivata
la causa e ultimata l'istruttoria, il 25 gennaio 2001 AP 1 ha prodotto un
memoriale conclusivo nel quale ha confermato le sue richieste di giudizio.
Nelle proprie conclusioni del 22 gennaio 2001 AO 1 ha ribadito il suo punto di
vista, chiedendo che fosse cancellata la restrizione della facoltà di disporre
annotata sulla particella n. 409. Al dibattimento finale del 31 gennaio 2001 le
posizioni sono rimaste invariate. Statuendo il 7 maggio 2001, il Pretore ha
respinto la petizione. La tassa di giustizia di fr. 2800.¿ e le spese sono
state poste a carico dell'attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 5500.¿
per ripetibili.

 

                                  F.   Contro
la sentenza appena citata è insorto AP 1 con un appello del 30 maggio 2001 per
ottenere che la sua petizione sia accolta e il giudizio del Pretore riformato
di conseguenza. Nelle sue osservazioni del 3 luglio 2001 AO 1 propone di respingere
l'appello. Con ordinanza del 28 giugno 2002 il giudice delegato della Camera ha
indetto per l'11 luglio 2002 l'ispezione dei luoghi, procedendo inoltre al
richiamo del piano regolatore e viario della zona interessata. L'11 luglio 2003
egli ha poi ordinato l'esecuzione di una perizia sull'ammontare dell'indennità
dovuta per l'eventuale diritto di passo veicolare, che l'ing. __________ ha
allestito il 31 maggio 2005 e completato il 7 settembre 2005. Chiusa l'istruttoria,
in appello le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a
conclusioni scritte del 30 novembre 2005. Nel suo memoriale l'attore ha
confermato le proprie richieste di appello. Il convenuto ha proposto nuovamente
di respingere il gravame o, in subordine, di condizionare l'iscrizione del
passo al pagamento di un'indennità da stabilire in separata sede o, in ulteriore
subordine, da fissare in almeno fr. 11 467.06.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Il
Pretore ha stimato il valore litigioso in fr. 80 000.¿, pari a quan­to
costerebbe un nuovo accesso ai fondi dell'attore dal lato della strada
cantonale e la formazione di un posteggio sulla particella n. 535 (sentenza
impugnata consid. 1). Tale criterio di calcolo non appare pertinente, ma ciò
non toglie che il maggior valore ridondante alle particelle dell'attore dalla
costituzione della servitù (decisivo sotto il profilo dell'art. 9 cpv. 3 CPC)
appare già a prima vista superiore a fr. 8000.¿. Basti pensare che i due fondi
sono stati edificati a fini residenziali con un investimento che supera ampiamente
fr. 1 000 000.¿ per ognuno di essi (fascicolo ¿corrispon­den­za diversa¿, lettera
28 febbraio 1996 dell'avv. RA 1). Del resto le parti non hanno mosso obiezioni
alla valutazione del primo giudice (I CCA, sentenza inc. 11.1997.24 del 6
febbraio 1998, consid. 8b con rinvii). Tempestivo, sotto il profilo del valore
litigioso l'appello è quindi ricevibile.

 

                                   2.   In
pendenza di causa l'attore ha ceduto i due fondi alla moglie (fascicolo
¿corrispondenza diversa¿, lettera 7 febbraio 1998 dell'avvocato __________).
Anche il convenuto, dopo aver costituito il 9 dicembre 1996 la propria
particella in sei proprietà per piani (act. XXXXI, ispezione del registro
fondiario, estratto dal registro delle mutazioni, servitù e oneri fondiari, 12°
foglio), ne ha venduta una a terzi (act. XXXXI, estratto censuario dei beni intestati
a __________ e __________). In simili condizioni il processo continua nondimeno
fra le parti in causa, fermo restando che ¿ fatte salve le disposizioni del
diritto civile sull'acquisto dei terzi in buona fede ¿ la sentenza passerà in
giudicato anche nei confronti degli acquirenti (art. 110 cpv. 1 CPC).

 

                                   3.   Il 22 gennaio 2002 l'appellante ha instato davanti alla Camera per
un nuovo sopralluogo, che è stato esperito in presenza delle parti l'11 luglio
2002 (act. LI). Il giudice delegato ha disposto inol­tre una perizia sull'ammontare
dell'indennità dovuta per l'eventuale diritto di passo veicolare (act. LVIII-A
e LXIII-A) e ha chiarito la situazione pianificatoria delle particelle in
causa. Nelle proprie osservazioni conclusive il convenuto ribadisce che la
perizia non doveva essere esperita e che l'assunzione di informazioni dal
Comune è irrita. La prima obiezione è manifestamente infondata, la
giurisprudenza avendo già avuto modo di precisare che, dandosi atti lacunosi
circa l'ammontare dell'indennità dovuta per una servitù di passo necessario,
incombe al giudice interpellare un perito (Rep. 1981 pag. 338), tanto più ove
le parti non abbiano quantificato la somma (I CCA, sentenza inc.
11.1999.64 del 6 giugno 2000, consid. 7f, massima pubblicata in: BOA n. 21 pag.
18). La seconda obiezione è finanche ai limiti della temerarietà, il diritto
federale e cantonale ¿ compreso perciò quello pianificatorio ¿ dovendosi
applicare d'ufficio (art. 87 CPC). Ciò posto, giova procedere senza indugio all'esame
dell'appello. 

 

                                   4.   Premesso
che l'indennità dovuta per la costituzione di una servitù di passo convenzionale
non corrisponde necessariamente a quella dovuta per la costituzione di un
accesso necessario, il Pretore ha ritenuto che nella fattispecie l'attore ha ¿
comunque sia ¿ perduto ogni diritto derivante dal pagamento di siffatta controprestazione
(non quantificata), avendo egli ritirato la causa in cui postulava l'esecuzione
dell'impegno stipulato nei contratti di acquisto delle particelle. E siccome l'ammontare
dell'indennità non era stato cifrato né oggetto di istruttoria, la domanda di accesso
necessario andava respinta già per tale motivo. Del resto ¿ egli ha soggiunto ¿
la particella n. 535 confina a valle con la strada can­tonale, dove con un
investimento di fr. 80 000.¿ è possibile ricavare un posteggio e un passaggio pedonale per
raggiungere l'abitazione soprastante. Quanto al parere negativo della Divisione
delle costruzioni, egli ha opinato che ai fini del diritto civile impedimenti
dovuti a motivi di sicurezza del traffico non sono rilevanti. Circa la
particella n. 564, il primo giudice ha ricordato altresì che, di principio,
spetterebbe all'ente pubblico sistemare l'accesso esistente allargando la
strada comunale, per tacere del fatto che l'interessato potrebbe assicurarsi l'accesso
passando sull'altra sua particella. Infine ¿ egli ha concluso ¿ l'opposizione
del convenuto, stanti le liti sorte fra le parti, non configura un manifesto
abuso di diritto.

 

                                   5.   L'appellante
fa valere che l'accesso necessario richiesto coincide esattamente con il
tracciato della servitù di passo stipulata nei contratti di compravendita delle
due particelle, per le quali ha pagato l'intero prezzo d'acquisto, compresa la
mercede per la costituzione delle servitù. Poco importa dunque che l'ammontare
dell'indennità non sia stato determinato. Inoltre egli definisce ¿scioccante¿
che il Pretore gli opponga la desistenza dalla precedente causa, intervenuta
per di più in seguito a un atto nullo, mentre il ritiro della petizione ha
comportato un arricchimento del venditore che ¿equità impone di considerare¿
alla stregua di una piena indennità. Relativamente alla costruzione ¿
ostacolata da ragioni di sicurezza ¿ di un posteggio sulla particella n. 535 a
lato della strada cantonale, l'appellante reputa insufficiente un accesso a un'abitazione
posto una cinquantina di metri a valle di un fondo scosceso quando già esiste
un accesso stradale usato dagli abitanti del quartiere. A mente sua poi non vi
sarebbe spazio per far capo al diritto pubblico, i fondi e il relativo accesso
essendo stati edificati dal convenuto medesimo. E a torto il primo giudice
avrebbe ritenuto legittima l'opposizione di lui, avendo egli pienamente
adempiuto gli impegni nei confronti della controparte. Nelle proprio memoriale
conclusivo di appello, infine, l'attore osserva che secondo le risultanze
peritali nessuna indennità è dovuta al convenuto per la concessione del passo
necessario.

 

                                   6.   Il
proprietario che non abbia un accesso sufficiente dal suo fondo a pubblica via
può pretendere che i vicini gli consentano il passaggio necessario ¿dietro
piena indennità¿ (art. 694 cpv. 1 CC). Se non sussiste, tale accesso va chiesto
in primo luogo al vicino ¿dal quale, a causa dello stato preesistente della
proprietà e del­la viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessio­ne
del passo¿; in secondo luogo al vicino per il quale il passaggio risulti di
minor danno (art. 694 cpv. 2 CC). Nella determinazione del passo necessario, in
ogni modo, ¿devesi aver riguardo agli interessi delle due parti¿ (art. 694 cpv.
3 CC), ponderando debitamente le specificità del caso concreto (Rey in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª
edizione, n. 11 ad art. 694 CC con rinvii). Per
¿accesso sufficiente¿ va inteso un collegamento alla pub­blica via che garantisca,
dal punto di vista og­gettivo, uno sfrut­ta­mento adeguato e razionale del fondo,
confor­me alla sua destinazione (Steinauer,
Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 205, n. 1863; Rey, op. cit., n. 6 ad art. 694 con
rimandi). Trat­tandosi di un terreno edificato che si trovi all'interno di una
località, in linea di principio l'accesso non è sufficiente se non è
carrozzabile (DTF 110 II 127 consid. 5, 93 II 169 consid. 2; Rep. 1989 pag. 142
consid. 1 con rimandi). Nell'applicazione del­l'art. 694 CC, nondimeno, la
giurisprudenza è restrittiva in ragione del ragguar­devole pregiudizio che la
servitù può arrecare al fondo del vicino (casistica e riferimenti in: Steinauer, op. cit., pag. 205, n. 1863a; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª
edizione, note 49 e 54 ad art. 694 CC; DTF 120 II 186 consid. 2a).

 

                                   7.   Come
ha rammentato il Pretore, il proprietario che chiede un accesso necessario deve
far uso ¿ in primo luogo ¿ degli istituti offerti dal diritto pubblico per
ottenere l'urbanizzazione del suo fondo, sollecitando l'esecuzione dei raccordi
stradali e degli allacciamenti come prevede l'art. 19
cpv. 2 LPT (DTF 120 II 187 consid. 2c; DTF 121 I 70 consid. 4b). Se il diritto pub­blico consente di ottenere un accesso idoneo, per
vero, non sussiste uno stato di necessità che giustifichi un passo necessario a
mente dell'art. 694 CC. Per invocare quest'ultima norma, in altri termini, il
proprie­tario deve dimostrare di avere fatto tutto il possibile per ottenere la
creazione di un acces­so adeguato con gli strumenti che il diritto pubblico gli
mette a disposizione, sempre che l'accesso richiesto sia indispensabile per un
uso conforme alla destinazione del fondo (RDAT II-2001 pag. 149, consid. 3a con
rinvii; v. anche RDAT I-2000 pag. 424). Per tali motivi il Pretore ha ritenuto
essere compito dell'ente pubblico sistemare l'accesso pubblico esistente,
allargando in particolare la stradina comunale sulla particella n. 304.

 

                                         a)   Interpellato
da questa Camera, il Comune di __________ ha comunicato che ¿attualmente il
piano regolatore non prevede la formazione d'accessi veicolari che
comporterebbero verosimilmente l'esproprio delle strade private, che comunque
sono in territorio del Comune di __________¿ (act. 8: lettera del 4 agosto
2003, punto d). Le strade cui allude l'autorità comunale sono quelle poste sui
fondi n. 409 e 410. In mancanza di piani di urbanizzazione approvati, l'attore
non avrebbe potuto quindi ottenere dall'ente pubblico la formazio­ne di un accesso
ai suoi terreni, né chiedere di anticiparne l'esecuzione a norma dell'art. 80
LALPT (RDAT II-2001 pag. 151 consid. 3a in fondo; v. anche RDAT I-2000 pag.
424, II-2002 pag. 287 consid. 10 e 11, II-2003 pag. 221 consid. 8). Su questo
punto l'opinione del Pretore non può quindi essere condivisa.

 

                                         b)   Richiamandosi
alla sentenza di questa Camera pubblicata in RDAT II-2003 pag. 217 segg., il
convenuto obietta che l'ap­pel­lante non ha intrapreso alcunché per ottenere l'urbanizzazione
delle sue proprietà. In quella sentenza la Camera ha precisato in effetti che
qualora il piano regolatore non preveda l'urbanizzazio­ne del fondo, gli
interessati possono chiedere al Comune di adeguare il piano stesso, se del caso
invocando un notevole cambiamento delle circostanze (art. 21 LPT) oppure, in
mancanza di progetti generali, rivolgersi al Consiglio di Stato quale autorità
di vigilanza sui Comuni (loc. cit., pag. 223 consid. 11). Se non che, in quella
fattispecie la particella da urbanizzare doveva ancora essere edificata (loc.
cit., pag. 218 consid. B). Il diritto di passo necessario poteva dunque entrare
in conflitto con le soluzioni elaborate nel piano regolatore, rischiando di
creare doppi accessi e di imporre al vicino una servitù inutile (loc. cit.,
pag. 223 consid. 12 con rimandi; RDAT II-2002 pag. 288 consid. 13). Nel caso in
esame, per contro, le due particelle dell'attore sono state edificate una
decina d'anni or sono (petizione, pag. 2) e si trovano in un quartiere già
urbanizzato e munito di accesso per opera del convenuto (act. X: deposizione
dell'avv. __________, verbale, pag. 1). Non vi è quindi il pericolo di
contraddire obiettivi pianificatori. Ne segue che in concreto il diritto
pubblico non offre all'attore mezzi per ottenere un accesso ai suoi due fondi.
Anche al proposito la sentenza del Pretore non può essere seguita.

                                                                                

                                   8.   Come
detto (consid. A), la particella n. 535 lambisce a valle per oltre 20 m la
strada cantonale (doc. A). Il perito ha ritenuto che, da un punto di vista
tecnico, sia possibile ricavare sulla parte inferiore del fondo un ¿semplice
posteggio parallelo alla strada cantonale¿, arretrando l'attuale muro di
sostegno, e costruire un ¿cammi­namento pedonale¿ per raggiungere l'abitazione,
il tutto per un costo complessivo di fr. 80 000.¿ (act. XXXI:
perizia, pag. 2, risposta n. 6a). Sulla base di ciò il Pretore ha concluso che
l'accesso a tale fondo può avvenire da quel lato, giudicando irrilevanti per il
diritto civile il parere negativo dell'autorità amministrativa, fondato su preoccupazioni
di sicurezza del traffico. L'appellante obietta che, secondo la concezione
attuale, un accesso situato una cinquantina di metri a valle di un fondo scosceso
non può essere considerato sufficiente, nemmeno per trasportare un malato fino
a un'ambulanza. La questione merita un'analisi più attenta. 

 

                                         a)   Già
si è spiegato (consid. 6) che nell'applicazione del­l'art. 694 CC la giurisprudenza
è restrittiva per il ragguardevole pregiudizio che l'accesso necessario può
arrecare al fondo del vicino. Non soccorrono i requisiti dell'art. 694 CC, ad esempio,
solo per migliorare semplicemente condizioni di transito imperfette (DTF 105 II
181 consid. 3b; Rep. 1989 pag. 142 consid. 1 con numerosi rimandi). In linea di
principio, quindi, il proprietario che può formare un accesso alla pubblica via
sul suo fondo non è abilitato a rivendicare un accesso necessario sul fondo del
vicino, a meno che l'accesso in questione non consenta un uso razionale del
fondo (Meier-Hayoz, op. cit., n.
49 ad art. 694 CC), oppure richieda costi sproporzionati (Caroni Rudolf, Der Notweg, tesi, Berna
1969, pag. 69; Simonius/Sutter,
Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Basilea 1995, pag. 449 §13 n. 80). L'art.
694 cpv. 1 CC non garantisce un collegamento ideale alla pubblica via, né un
accesso a tutti i subalterni di un fondo, né può essere invocato per semplice
comodità (Rep. 1997 pag. 150). In altri termini, se un accesso sufficiente è
realizzabile su propri fondi, non si può esigere un passo necessario su fondi
altrui (Rep. 1989 pag. 143).

 

                                         b)   Recentemente
il Tribunale federale ha precisato la sua giurisprudenza relativa ad accessi
necessari in zone di collina, giudicando insufficiente un percorso costituito
da una scala di 46 gradini e da un sentiero a tornanti, con un dislivello di
12-13 m dal piede della scala fino all'entrata dell'abitazione. Un accesso del
genere è stato definito problematico per anziani o invalidi, inutilizzabile con
sedie a rotelle o carrozzine e penalizzante per le consegne pesanti o
ingombranti. Un sentiero tanto ripido può risultare sufficiente solo mediante
la costruzione di un ascensore o di un monorail (ascensore su rotaia),
sempre che l'impianto non abbia costi sproporzionati (sentenza del Tribunale
federale 5C.327/2001 del 21 marzo 2002, consid. 3d con i precedenti citati ai
consid. 3b e 3c).

 

                                         c)   In
concreto il confine a valle della particella n. 535 ¿è costitui­to da un muro
dell'altezza variabile tra i 2 e i 3 m, seguito andando verso la casa da un
pendio sistemato con terrazzi na­turali¿ (act. VI, verbale di sopralluogo, pag.
1 n. 1). La distanza fra il ciglio della strada cantonale e l'attuale accesso
degli edifici è di circa 40 m, mentre il dislivello è attorno ai 30 m, di modo
che la pendenza risulta di circa 36 gradi (act. XXXI, perizia, pag. 2 risposta
5). Per superare un simile dislivello occorre oggi percorrere vari tratti di
scala, per complessivi 121 gradini (act. LI: verbale di sopralluogo, pag. 2 in
alto e fotografie n. 4 a 19). Anche migliorando il percorso (act. XXXI:
perizia, pag. 2, ¿camminamento pedonale¿), alla luce della citata
giurisprudenza un accesso che imponga di superare a piedi un simile dislivello
appare insufficiente. Quanto alla ¿creazione di un tunnel sotterraneo con
impianto giromacchina ed eventuale tunnel di accesso alla casa con ascensore¿,
il perito ha reputato che ciò rientri nella ¿fanta­costruzione, poiché tale
operazione sarebbe spropositata in relazione al valore della casa attuale¿, i
costi avvicinandosi al milione di franchi (act. XXXII: perizia, pag. 3,
risposta n. 6c). Circa la fattibilità di altre soluzioni tecniche a costo
ragionevole, nulla si evince dagli atti.

                                      

                                   9.   Nelle
condizioni descritte rimane da esaminare se l'appellante possa raggiungere le
sue particelle usando la stradina comunale situata sulla particella n. 304.
Entrambi i fondi dell'attore, infatti, beneficiano di servitù di passo
veicolare a carico delle particelle n. 269, 270, 562, 563 e 565 (doc. D a G),
sicché l'attore medesimo può transitare sull'ultimo tratto della strada di
quartiere che dalla piazza di giro posta sulla parte più a monte della sua particella
n. 564 arriva fino alla stradina comunale asfaltata (act. VI: verbale di
sopralluogo, pag. 2 n. 4; act. LI: verbale di sopralluogo, pag. 1 e fotografie
n. 1 a 3 e 21 a 25). Il problema è che in direzione nord la viuzza attraversa
un nucleo di case e si restringe fino a 1.70 m (act. LI: pag. 2 in basso e
fotografie n. 27 a 31), di modo che passare da tale lato in automobile è
praticamente impossibile. In direzione sud la strada si restringe a 2.22 m in
corrispondenza del fabbricato che si trova presso l'imbocco con la strada
cantonale (act. LI: pag. 3 a metà e fotografie n. 44 e 48 a 54). Durante il
sopralluogo poi il Pretore aveva constatato altri restringimenti fino a 2 m
circa (act. VI: verbale, pag. 2 punto 4). All'imbocco della strada cantonale,
infine, si trovano due barriere sfasate amovibili (act. LI: pag. 3 a metà e
fotografie n. 52 a 54 e 59). Il Comune ha precisato che la barriera all'imbocco
sud della strada comunale è stata posata per tutelare la sicurezza dei pedoni,
ma che una proprietaria confinante ha le chiavi per transitare con un piccolo
trattore agricolo, la limitata larghezza del passo escludendo in ogni modo la
circolazione di veicoli normali (act. 8: lettera del Comune di __________, del
4 agosto 2003, punti a e b).

 

                                         Ora, un
passo necessario non può essere ottenuto quando l'accesso alla pubblica via è
ostacolato da limitazioni di carattere amministrativo, legate alla sicurezza
del traffico (sentenza del Tribunale federale 5C.82/2001 del 30 ottobre 2001,
consid. 3b/bb in fine con rimando a DTF 120 II 189 consid. 2d). Nella fattispecie,
si rimuovessero anche le barriere dalla viuzza comunale, l'angustia del
percorso consentirebbe solo il passaggio di piccoli veicoli (cfr. anche act.
LI, pag. 3 a metà), ove appena si consideri che ¿ di regola ¿ un passo
carrabile è largo 3.40 m (Jacomella/Lucchini,
I rapporti di vicinato nel Cantone Ticino, Bellinzona 1996, pag. 143). Non
permetterebbe dunque l'accesso con ordinari mezzi di soccorso né, tanto meno,
con un camioncino, ad esempio per il rifornimento di olio combustibile. Onde la
sua inidoneità per assicurare un uso razionale dei fondi (DTF 107 II 330
consid. 4). Ne discende che la strada comunale situata sulla particella n. 304
non può ritenersi un accesso sufficiente alle proprietà dell'attore.

 

                                10.   Il
convenuto sostiene che, in ogni caso, il passo necessario va imposto alla
strada sterrata sulla particella n. 410, la quale può sopportare altro traffico
senza particolari disagi, mentre sulla particella n. 409 esso intralcerà le
manovre d'accesso alle autorimesse e, in generale, l'uso da parte degli altri
aventi diritto (act. LXVII: conclusioni, pag. 6 in alto). Invero, percorrendo
la stradina comunale verso sud dipartendosi dalla strada di quartiere, si incrocia
un ampio accesso sterrato situato sulla particella n. 410, che sbocca sulla
strada cantonale (act. LI: verbale di sopralluogo, pag. 3 verso l'alto e
fotografie n. 45 a 47). Nondimeno, qualora più fondi possano essere gravati da
un passo necessario, l'art. 694 cpv. 2 CC stabilisce chiaramente che in considerazione
entra per primo il tragitto più naturale in ragione dello stato antecedente della
proprietà e della viabilità. Se più fondi adempiono tale requisito, occorre esaminare
per quale terreno l'accesso sia di minor danno (Stei­nauer, op. cit., pag. 206 n. 1865). Al criterio del
minor danno si fa capo solo ove non sia possibile determinare una priorità
secon­do lo stato anteriore (Caroni
Rudolf, op. cit., pag. 96 in basso; Haab
in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 12 ad art. 694¿696 CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 32 ad art. 694 CC; Rey, op. cit., n. 15 ad art. 694 CC).

 

                                         Nella
fattispecie è pacifico che il passaggio litigioso è quello costruito dal
convenuto proprio per rendere accessibili ¿ in vista dell'edificazione e della
vendita a terzi ¿ i fondi del comparto, tra cui quelli acquistati dall'attore
(sopra, lett. A; act X: deposizione avv. __________, verbali, pag. 1). Tant'è
che la costituzione della servitù di passo era prevista nei contratti di compravendita
(doc. B e C). E un accesso necessario deve gravare anzitutto il fondo che, per
intervenute modifiche (ad esempio le alienazioni di uno o più terreni di uno
stesso proprietario), ha sottratto alla particella del richiedente la
possibilità di accesso alla pubblica via, possibilità che prima era data in vir­tù
di un diritto reale o obbligatorio (art. 694 cpv. 2 prima frase CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 30 ad art.
694 CC; Rey, op. cit., n. 15 ad
art. 694; Steinauer, op. cit.,
pag. 207 n. 1865a). Che quindi un passo veicolare sulla particella n. 410 possa
risultare di minor danno poco importa. L'accesso necessario ai fondi dell'attore
deve gravare prioritariamente la strada privata sulla particella n. 409, che
era stata approntata a tale scopo fin dalla progettazione delle costruzioni in
quel quartiere e il cui tracciato è stato verificato dal perito (act. LVIII-A:
perizia, allegato 1, planimetria).

 

                                11.   Nel
caso in esame il Pretore ha ritenuto la petizione inammissibile già per il
fatto che ¿ come si è visto (consid. 5) ¿ l'attore non aveva formulato
conclusioni circa l'ammontare dell'indennità offerta, la quale non era stata
neppure oggetto di istruttoria (sentenza, consid. 3.4). L'appellante ribadisce
che la controprestazio­ne per un'identica servitù di passo era già inclusa
contrattualmente nel prezzo d'acquisto delle due particelle e che, anzi, nell'ambito
del negozio giuridico il convenuto si era impegnato a costituire diritti di
passo in favore di altre quatto particelle. Nelle conclusioni in appello del 30
novembre 2005 egli soggiunge poi che la questione dell'indennità non è stata
affatto ignorata davanti al Pretore, bensì espressamente e ampiamente dibattuta.
Quanto al convenuto, egli fa valere che neppure in appello la controparte offre
un'indennità, foss'anche indeterminata, per la concessione del passo (act.
LXVII, pag. 3 seg.). 

 

                                         a)   La
¿piena indennità¿ prevista all'art. 694 CC non corrisponde necessariamente al
prezzo dovuto per la costituzione di una servitù di passo (Caroni Rudolf, op. cit., pag. 132 seg.
in fondo). Chi ottiene un accesso necessario, infatti, deve risarcire al
proprietario del fondo serviente l'intero pregiudizio arrecato (Steinauer, op. cit., pag. 208 seg. n.
1868d), il quale corrisponde di regola alla differenza tra il valore venale del
fondo sen­za e con l'onere litigioso (DTF 121 II 445, 120 II 424, 114 Ib 321
consid. 3 con rinvii; Rey,
op. cit., n. 26 ad art. 694 CC; Meier-Hayoz,
op. cit., n. 78 ad art. 694 CC; Caroni
Rudolf, op. cit., pag. 133). Se tuttavia l'accesso
necessario grava ¿ come in concreto ¿ un passo già esistente, l'indennizzo va
stabilito sulla base del valore
venale della superficie concretamente gravata (DTF 120 II 424 consid. 7a). Poco
contano, pertanto, precedenti pattuizioni fra le parti intese alla costituzione
di una servitù convenzionale.

 

                                         b)   L'appellante
sostiene che il convenuto ha ricevuto l'intero prezzo d'acquisto delle
particelle senza concedere la servitù promessa in tale ambito, ¿il che rappresenta
un arricchimento che equità impone di considerare quale corresponsione della
piena indennità¿ (appello, pag. 11). Davanti al Pretore, invece, egli aveva dichiarato
di compensare l'indennità dovuta a norma dell'art. 694 CC con una sua pretesa
nei confronti del convenuto per indebito arricchimento (replica, pag. 8 punto
IV; conclusioni, pag. 13). Egli non aveva quantificato però la pretesa, dimenticando
altresì di avere egli medesimo ritirato la causa volta a ottenere l'adempimento
dell'impegno assun­to dal venditore nel noto contratto di compravendita (sopra,
lett. B). E quella desistenza ha posto fine alla lite con effetto di cosa
giudicata (art. 352 cpv. 1 CPC). Certo, l'appellante asserisce che lo stralcio
della causa dai ruoli si riconduce a un atto nullo perché la sua dichiarazione
di ritiro era scritta in tedesco, contrariamente a quanto prescrive l'art. 117
CPC, ma la tesi è ai limiti del pretesto. Intanto perché egli non ha impugnato
il decreto di stralcio. Inoltre perché la nullità di atti processuali è data
solo in casi d'eccezione, allorché il vizio sia grave e manifesto, sicché l'accertamento
della nullità non metta a repentaglio la sicurezza giuridica (esempi in: DTF
122 I 99 consid. 3a). Neppure l'appellante adombra estremi del genere nel caso
in esame.

 

                                         c)   Ciò
premesso, il fatto che per l'accesso necessario l'attore non abbia offerto un'indennità
determinata ancora non significa che la petizione fosse improponibile. Certo,
un'azione di accesso necessario è inammissibile ove, in mancanza di accordo fra
le parti, nella sua domanda il richiedente non abbia formulato conclusioni
circa l'ammontare dell'indennità (DTF 104 II 306 consid. 4). Nella fattispecie
tuttavia l'attore non ha omesso qualsiasi conclusione riguardo all'indennità:
nella pe­tizione egli ha chiesto anzi di accertare che ¿per l'iscrizione di
tali servitù di passaggio necessario, al proprietario del fondo gravato non è
dovuta alcuna indennità, essendo la stessa già stata corrisposta con il
versamento del prezzo di compraven­dita¿ (pag. 8 seg., domande di giudizio n. 3
in via principale e subordinata; v. anche conclusioni pag. 2 seg.). Siffatte conclusioni
sono state riaffermate in appello (pag. 2 seg.) e ribadite nel memoriale
conclusivo di questa sede, nel quale l'attore sostiene sulla base delle
risultanze peritali che nessuna indennità è dovuta alla controparte, giacché il
passo non arreca pregiudizio (pag. 3 in fondo). Il richiedente non ha quindi
trascurato la questione dell'indennità: semplicemente chiede di non doverne
versare alcuna. Il che non osta all'azione di accesso necessario.

 

                                         d)   Il
convenuto chiede che, comunque sia, l'indennità sia rinviata a separato giudizio,
la questione essendo stata dibattuta solo in appello (act. LXVII: osservazioni
conclusive, pag. 7 in alto). Nessuna disposizione obbliga tuttavia al doppio grado
di giurisdizione nella procedura civile, né per diritto cantonale, né per
diritto federale, né tanto meno in virtù dell'art. 6 CEDU (sentenza del
Tribunale federale 4P.24/2005 del 27 giugno 2005, consid. 3.1 con rinvio). Il
mancato esame della controversia da parte di due autorità può sì configurare
una violazione del diritto d'essere sentito, ma solo qualora una parte non
abbia potuto portare a conoscenza del secondo giudice tutti gli elementi a
sostegno delle sue pretese (sentenza citata, consid. 3.2 con riferimenti).
Nella fattispecie il convenuto ha avuto modo di esprimersi compiutamente sulle
risultanze peritali in merito all'ammontare dell'indennità (act. LXVII:
osservazioni conclusive, pag. 4 seg.), né assume di essersi visto limitare i
suoi diritti di difesa. Sull'ammontare dell'indennità non è quindi il caso di
rinviare gli atti al Pretore. 

 

                                12.   Calcolata
la superficie da gravare in 171 m², il perito ha stimato il valore venale dell'area
in fr. 17 000.¿. Posto nondimeno che la strada privata già serve per accedere
a sei autorimesse ed è gravata da diritti di passo pedonali e veicolari in
favore di cinque altri fondi (n. 263, 269, 273, 563 e 565), egli ha ritenuto
per finire che ¿con l'aggiunta dell'onere di passo anche a favore dei mappali
n. 535 e 564 il valore della superficie gravata non muta¿ (act. LVIII-A:
referto, pag. 3 in basso). Fondandosi su tali considerazioni l'appellante
ritiene di nulla dovere per la concessione dell'accesso necessario. Il
convenuto obietta che, ragionando in tal modo, chi chiede per primo un diritto
di passo necessario si troverebbe a pagare anche per gli ultimi. A suo avviso
occorre dipartirsi dal valore della superficie interessata prima dell'edificazione
(fr. 65 835.¿), aggiungere i costi della sistemazione e della pavimentazione
(fr. 30 000.¿) e dedurre il valore residuo con le servitù (fr. 47 100.¿). Così
facendo il deprezzamento causato dall'accesso necessario risulta di fr. 48 735.¿ e in
base al numero di autovetture va posto per 4/17 a carico
del richiedente, onde un'indennità in suo favore di fr. 11 467.06.

 

                                         a)   Che
un accesso necessario vada iscritto su una strada già esistente ancora non
esonera, di per sé, da ogni obbligo contributivo (I CCA, sentenza inc. 11.1999.64
del 6 giugno 2000, consid. 7f, menzionata in: BOA 2001 n. 21 pag. 18). Se la
superficie viaria è già gravata da oneri di passo in favore di altri fondi,
tuttavia, l'ammontare dell'indennità va ridotto di conseguenza. E se le servitù
di passo sono tali, per numero o estensione, da assimilare la superficie a una
strada aperta al pubblico, l'indennità può tendere a zero, conformemente ai principi
applicabili ¿ per analogia (Stei­nauer,
op. cit., pag. 208 n. 1868d) ¿ in materia espropriativa (RDAT I-1993 pag. 141
n. 52 in alto). Del resto, se una servitù non comporta aggravio per il
proprietario del fondo serviente, non è dovuta nemmeno indennità (Caroni Rudolf, op. cit., pag. 134 n.
4). E se l'accesso necessario va a gravare una strada che già esiste, l'indennità
non è intesa a rimborsare parte dei costi sopportati a suo tempo dal
proprietario del fondo serviente per la formazione di tale strada (Meier-Hayoz, op. cit., n. 78 in fine ad
art. 694 CC; Steinauer, op. cit.,
pag. 209 n. 235 con rimando a DTF 45 II 23).

 

                                         b)   In
concreto la via su cui l'attore chiede di poter esercitare l'accesso necessario
alle sue particelle è già gravata da diritti di passo veicolari in favore di
cinque fondi edificati (n. 263, 269, 270, 563, 656). Ci si può domandare
se ciò basti per assimilare tale strada a una via aperta al pubblico. In mancanza
di altri elementi non si intravedono ragioni tuttavia per scostarsi dall'apprezzamento
del perito. Nemmeno il convenuto pretende, per altro, che l'accesso litigioso
in favore delle particelle n. 535 e 564 causi alla sua proprietà un ulteriore
aggravio rispetto a quello che già oggi essa sopporta. E lo svantaggio
occasionato al fondo serviente è l'unico criterio determinante per la
fissazione dell'indennità (Meier-Hayoz,
op. cit., n. 78 in principio ad art. 694 CC con rimandi). Nella situazione
illustrata la costituzione degli accessi necessari in favore delle particella
n. 535 e 564 non risulta dunque giustificare indennità. Né giova al convenuto
lamentare disparità di trattamento fra i primi richiedenti che hanno ottenuto
il passo e gli ultimi: determinante è che egli non subisca pregiudizi ulteriori.
Per il resto, non gli compete di sostituirsi agli altri beneficiari del passo.

 

                                13.   Nelle
cause volte all'iscrizione di accessi necessari gli oneri processuali e le
ripetibili seguono i principi del diritto espropriativo, l'iscrizione di una
tale servitù avendo effetti analoghi (Meier-Hayoz,
op. cit., n. 69 ad art. 694 CC; Rep. 1995 pag. 172 consid. 2). Si applica
quindi la regola per cui, anche in caso di accoglimento dell'azione, l'attore
sopporta i costi e deve versare ripetibili al convenuto, salvo che con il suo
comportamento quest'ultimo abbia provocato la lite, abbia preteso un'indennità
esorbitan­te oppure abbia resistito a oltranza (Caroni Rudolf, op. cit., pag. 115 in fondo). Nella
fattispecie il convenuto ha inizialmente proposto di respingere l'appello, per
poi consentire in subordine a un accesso necessario dietro piena indennità. Per
finire egli non ne ottiene alcuna, ma a tale conclusione non si poteva giungere
senza una perizia. Né si deve dimenticare che il caso ha richiesto una
considerevole integrazione d'istruttoria e che l'attore, ancora in appello,
insisteva nel disconoscere gli effetti legati al suo ritiro dell'azione volta a
ottenere l'adempimento dell'impegno assun­to dal venditore nel contratto di
compravendita (sopra, consid. 11b). Non si può dire quindi che il convenuto
abbia ecceduto o abusa­to dei suoi diritti, né davanti al Pretore né in
appello. L'attore deve assumere così i costi della procedura, commisurati all'impegno
richiesto a questa Camera, e rifondere al convenuto un'equa indennità per
ripetibili di entrambi i gradi di giurisdizione. Al riguardo la sentenza del
Pretore merita dunque conferma.

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:              1.   L'appello
è parzialmente accolto e il dispositivo n. 1.1 della sentenza impugnata è così
riformato:

                                   

                                         La
petizione è parzialmente accolta, nel senso che a carico della particella n.
409 RFP di __________ è costituita una servitù di accesso necessario con ogni
veicolo in favore delle particelle n. 535 e 564 RFD di __________, da
esercitare sulla superficie segnata in giallo sulla planimetria acclusa,
dichiarata parte integrante della presente sentenza. L'iscrizione nel registro
fondiario potrà avvenire a semplice richiesta del proprietario pro tempore
dei fondi dominanti.

 

                                         Per il
resto l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr. 1400.¿                       

                                         b) spese                         fr.  
250.¿

                                         c) onorario
peritale       fr.  5952.60

                                                                                fr.
7602.60

                                         sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà al convenuto fr. 5500.¿ per
ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione:

	
   

  	
  ¿    ;

  ¿    .

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

 

 

	
  terzi implicati

  	
   

  

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente                                                           La
segretaria