# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a87848dc-bcd4-58b8-84fb-5924a6aad207
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-08-31
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 31.08.1999 80.1999.156
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1999-156_1999-08-31.html

## Full Text

Incarto n.

  80.99.00156

  	
  Lugano

  31 agosto 1999

   

  	
  In
  nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 26 luglio 1999

 

in
materia di:                   imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________. __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il 7 aprile 1983 __________ __________ acquistava da
__________ __________ la part. n. __________ RFD di __________ __________ al
prezzo di fr. 300'000.-. Il 21 novembre dello stesso anno veniva costituita una
proprietà per piani  comprendente quattro quote: la n. __________ di 230
millesimi, la n. __________ di 275, la n. __________ di 280 e la __________ di
215. Il successivo 12 dicembre __________ __________ vendeva la quota di un
mezzo di tutti e quattro i fogli di PPP a __________ __________ per fr. 150'000.-.
Per questa compravendita non veniva prelevata alcuna imposta sul maggior valore
immobiliare in assenza di maggior valore imponibile, poiché a fronte di un
valore di vendita di fr. 150'000.- stava un valore del precedente acquisto di
pari entità.

                                         Il
28 dicembre 1983 __________ Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice
sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).  Il valore di acquisto è quello
risultante dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo
risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). I costi di investimento, dal
canto loro, sono elencati all’art. 134 cpv. 1 LT e comprendono, in linea
generale, i costi di acquisto e di vendita e i costi che hanno aumentato il
valore del fondo alienato, vale a dire i costi di costruzione e di miglioria.

 

                                         4.3.

                                         Va
innanzi tutto ricordato che in materia di imposizione degli utili immobiliari,
così come in precedenza in materia di imposizione del maggior valore
immobiliare, sono "fondi" quelli così definiti dal diritto civile,
dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in PPP
(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata).

                                         Nei
casi di immobili costituiti in PPP si pone pertanto il problema di come
suddividere i costi di acquisto e di investimento tra le singole quote. A tale
riguardo la Camera di diritto tributario ha ribadito ancora recentemente che
non v’è alcun motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi di
investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo
astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario, e ha affermato
che "utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in
sostanza, misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e
che l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione
della loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr.
CDT n. __________.__________.__________ del 24 aprile 1997 in re S.
D.U.; CDT n. 56 del 14 aprile 1994; inoltre Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 282 s.).

                                         Non
è comunque compito dell’autorità fiscale porre rimedio a una eventuale
suddivisione inadeguata dell'immobile in millesimi, effettuata ad esempio
unicamente in funzione della superficie e astraendo da altri fattori di pregio,
per cui di fatto alle quote di PPP meno pregiate viene attribuito un valore
d’investimento superiore a quello effettivo e a quelle più pregiate uno
inferiore. E` invero compito dell’operatore immobiliare prestare un’attenzione
accresciuta alla suddivisione in quote di una proprietà per piani, per evitare
che la considerazione non sufficientemente ponderata di un unico fattore, ad
esempio la superficie della singola quota, conduca a una distribuzione
squilibrata dei costi di investimento. 

                                         L’attenersi
rigidamente alle quote iscritte a Registro fondiario non impedisce tuttavia di tener
conto, al di là del costo base dell’intero complesso, di interventi costruttivi
o di miglioria, purché siano chiaramente attribuibili a una singola quota: ad
esempio, interventi effettuati in aggiunta alle rifiniture standard su
richiesta dell’acquirente (Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steurgesetz, Ergänzungsband,
2.a ediz., Berna 1983; p. 524; inoltre CDT n. __________.__________.__________ del 24 aprile 1997
in re S. D.U.; CDT n. 56 del 14 aprile 1994)

 

                                         4.4.

                                         Va
inoltre rammentato che l’art. 134 cpv. 4 LT prevede che le perdite e gli utili
derivanti da alienazioni di quote di comproprietà o di proprietà per piani in
un unico immobile oppure di case a schiera facenti parte di un unico complesso
immobiliare possono essere compensati a condizione che si riferiscano alle
alienazioni avvenute entro l’anno dal rilascio del primo permesso di
abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle perdite compensabili
l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore d’alienazione quando il
prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al valore reale.

                                         Le
perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul
reddito e sull’utile.

                                         Inoltre
l'art. 134 cpv. 5 LT prevede che sulle vendite effettuate entro due anni
dall’abitabilità anche parziale dell’immobile l’alienante può chiedere in
deduzione le perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo anno
di abitabilità anche parziale. In tal caso le perdite non possono essere fatte
valere nell’imposta ordinaria sul reddito e sull’utile.

                                         La
Commissione per la revisione della LIMVI, per rispondere soprattutto a
un’esigenza reale e particolarmente avvertita nel quadro dell'alienazione di
quote di PPP, aveva rilevato che la natura giuridica dell'imposta sull'utile
immobiliare non escludeva categoricamente la possibilità di dedurre le perdite.
La Commissione aveva suggerito di consentire una deduzione limitata delle
perdite, ponendo limiti ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale
tratti soggettivi compatibili con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un
primo limite veniva ravvisato nella connessione stretta dal profilo economico
dei negozi sui quali le perdite avrebbero potuto essere riportate, indicando
quale caso tipico quello dell'edificazione e della vendita di un immobile
costituito in proprietà per piani o di quote di comproprietà. Un secondo
limite, di natura temporale, veniva indicato nella necessità di limitare la
deduzione a un solo anno dalla concessione del permesso di abitabilità, poco
importa se parziale o definitivo. In pratica, ponendo questi limiti (materiali
e temporali), la compensazione delle perdite veniva limitata agli investimenti
che si configuravano economicamente come un’operazione immobiliare unitaria, in
altre parole come un investimento unico.

                                         La
proposta della Commissione d'esperti è stata ripresa dalla Commissione speciale
in materia tributaria, che ha però esteso il numero dei negozi per i quali è
riconosciuta la compensazione delle perdite (cpv. 4): oltre che alle quote di
comproprietà e di proprietà per piani, anche ai complessi di abitazioni
contigue (case a schiera). Ha inoltre esteso il computo delle perdite a quelle
relative alla gestione del primo anno (cpv. 5). All'autorità fiscale è stata
nondimeno riconosciuta la facoltà, per evitare abusi, di rivalutare il valore
dell'alienazione, qualora il prezzo indicato dalle parti sia manifestamente 
inferiore al valore reale (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 272).

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Nel
caso in esame occorre innanzi tutto premettere che il 28 dicembre 1983
__________ __________ e __________ __________ avevano venduto il foglio n.
__________, quota di PPP di 215 millesimi, a __________ __________ per il
prezzo di fr. 5'000.-, soluto mediante prestazioni di lavoro di uguale valore.

                                         Questo
trasferimento di proprietà non aveva dato luogo a imposizione, non tanto  -
come asserisce l'UT -  perché esente secondo l'art. 3 cpv. 2 LIMVI, poiché l'importo
dell'imposta non superava fr. 50.-, ma semplicemente per assenza di maggior valore
imponibile.

                                         In
effetti il valore dell'alienazione, indicato dalle parti nell'atto pubblico di
compravendita in fr. 5'000.-, era manifestamente inferiore al valore del
precedente acquisto, che, conformemente alla costante prassi e alla
giurisprudenza in materia di IMVI (cfr. consid. 4.3.), andava definito in fr.
32'250.- [½ x (fr. 300'000.- x 215 o/oo)].

                                         Non
può quindi essere seguito l'argomento ricorsuale che vorrebbe stabilire il
valore precedente del fondo PPP __________ di 215 millesimi in fr. 5'000.-,
cioè dell'importo che corrisponde al prezzo di vendita a __________ __________.
Il valore di acquisto, come si è visto, deve essere stabilito proporzionalmente
alla quota millesimale.

                                         Come
già ricordato in precedenza (consid. 4.3.), non è compito né dell'autorità
fiscale né di quella giudiziaria porre rimedio a eventuali definizioni delle
quote millesimali sballate, avulse dall'effettivo valore della quota.

 

                                         5.2.

                                         Il
ricorrente non fa d'altronde valere, nel presente caso, che si debba tener
conto, al di là del costo base dell’intero complesso, di interventi costruttivi
o di miglioria, chiaramente attribuibili al foglio PPP __________ (cfr. consid.
4.3.).

 

                                         5.3.

                                         Dal
profilo dell'imposta sul maggior valore immobiliare, la vendita della quota di
215 millesimi di PPP a __________ ha pacificamente configurato un'alienazione
che non ha prodotto alcun maggior valore imponibile, ma piuttosto una perdita.

                                         La
situazione accertata a quel momento dall'autorità fiscale costituisce il valore
di acquisto, che deve essere posto alla base della presente tassazione.
Infatti, secondo l'art. 130 LT, il valore d'acquisto è quello accertato dalla
precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai
pubblici registri.

                                         Non
mette quindi più conto chiedersi in questa sede se il contratto di
compravendita stipulato il 28 dicembre 1983 con __________ non fosse in realtà
un contratto misto, comprendente una parte di donazione.

                                         Di
fatto la tesi ricorsuale misconosce manifestamente la natura reale sia
dell'imposta sul maggior valore immobiliare sia di quella sugli utili
immobiliari in vigore dal 1° gennaio 1995 e tende in sostanza a sostituire il
valore del precedente acquisto della PPP di 215 millesimi, venduta a __________
nel 1983, con il valore di quell'alienazione.

 

                                         5.4.

                                         Va
inoltre rilevato, che tale perdita, non compensabile in regime di LIMVI, non
può esserlo nemmeno in regime di TUI (imposta sugli utili immobiliari),
ostandovi i limiti temporali stabiliti dall'art. 134 cpv. 4 LT, voluti per i
motivi ricordati in precedenza (consid. 4.4.) dal Legislatore.

 

                                   6.   Non
diversamente ne va degli altri costi di investimento, che il ricorrente indica
in fr. 6'000.- per l'acquisto del mapp. n. __________ di __________ __________
da __________ __________ (5% di fr. 300'000.-, conformemente all'art. 5 cpv. 1
lett. b LIMVI) e in fr. 1'450.- per la costituzione della PPP.

                                         Per
metà tali costi erano infatti di pertinenza della tassazione sul maggior valore
immobiliare (IMVI) al momento della vendita, avvenuta il 12 dicembre 1983, di
un mezzo delle quattro quote di PPP a __________ __________. Poco importa che
in quell'occasione i costi siano stati quantificati forfetariamente nella
misura del 5% del valore di acquisto e che non vi sia stato alcun utile
imponibile.

                                         A
questi costi già considerati (fr. 3'725.-) vanno inoltre aggiunti quelli
pertinenti alla vendita della quota di un mezzo sulla PPP __________ di 215
millesimi a __________ __________, pari a fr. 801.- arrotondati.

                                         Gli
altri costi di investimento deducibili ammontano pertanto a fr. 2'924.-.

                                         La
decisione dell' Ufficio di tassazione, che ha ammesso la deduzione di altri
costi di investimento per fr. 3042.-, calcolati sull'importo complessivo di fr.
7'750.- precedentemente indicato dal contribuente e non sull'importo di fr.
7'450.- indicato nel ricorso, appare quindi esente da critiche.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    400.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    480.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il
presidente:                                                            Il
segretario: