# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1bafa61e-c279-58ed-8778-9bc8a0104c10
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-11-01
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 01.11.2016 120 2016 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2016-31_2016-11-01.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 120/2016/31 Bern, 1. November 2016

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Muri bei Bern, Gemeindeverwaltung, Thunstrasse 
74, 3074 Muri b. Bern

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Muri bei Bern vom 7. Juni 
2016 (Nr. ug 2015/05; Wohnung in Untergeschoss)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Wohnliegenschaft 

D.________strasse 3 auf der Parzelle Muri bei Bern Gbbl. Nr. C.________. Aufgrund einer 

Personenanmeldung forderte die Gemeinde die Beschwerdeführenden auf, die 

Wohnungsverhältnisse im Gebäude D.________strasse 3 darzulegen. Nach diversen 

Abklärungen kam die Gemeinde zum Schluss, die Nutzung des Studios im Untergeschoss 

des Gebäudes zu Wohnzwecken erfolge rechtswidrig und könne nicht bewilligt werden. 

Diese Einschätzung bestritten die Beschwerdeführenden. In der Folge schickte die 

Gemeinde den Beschwerdeführenden mit Datum vom 1. Februar 2016 ein als "Verfügung 

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Bauen ohne Baubewilligung" betiteltes Schreiben. Es enthielt eine Verfügungsformel, eine 

Kostenregelung und eine Rechtsmittelbelehrung. Im Dispositiv verlangte die Gemeinde die 

Kündigung des Mietvertrags für das Studio. Zudem ordnete sie an, dass die Räume im 

Studio nicht mehr als selbständige Wohn- und Arbeitszimmer genutzt oder vermietet 

werden dürfen. Dagegen erhoben die Beschwerdeführenden Beschwerde. Die Bau-, 

Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) qualifizierte das Schreiben als 

anfechtbare Wiederherstellungsverfügung. Die Verfügung enthielt allerdings einen Mangel. 

Sie wurde von einem Sachbearbeiter der Bauverwaltung und nicht von der dafür 

zuständigen Baukommission unterschrieben. Die BVE hiess deswegen die Beschwerde mit 

Entscheid vom 19. Mai 2016 gut und hob die Wiederherstellungsverfügung auf (vgl. RA Nr. 

120/2016/8).

2. Mit Datum vom 7. Juni 2016 erliess die Gemeinde erneut eine 

Wiederherstellungsverfügung. Darin fordert sie die Beschwerdeführenden auf, den 

Mietvertrag für das Studio im Untergeschoss des Gebäudes D.________strasse 3 bis zum 

30. Juni 2016 unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Die Bauverwaltung müsse 

über die Kündigung schriftlich in Kenntnis gesetzt werden. Die Gemeinde drohte 

gleichzeitig die Ersatzvornahme und eine Busse bei Nichtbefolgung an.

3. Gegen diese Wiederherstellungsverfügung erheben die Beschwerdeführenden 

wiederum Beschwerde bei der BVE. Sie beantragen die Aufhebung der 

Wiederherstellungsverfügung. Zur Begründung führen sie aus, seit Mitte März 2016 

bestehe für das fragliche Objekt kein Mietverhältnis mehr. Die letzte Mieterin habe die 

Wohnung verlassen und sich am 16. März 2016 ordnungsgemäss bei der 

Einwohnerkontrolle abgemeldet. Sie könne der Verfügung weder rechtlich noch faktisch 

nachkommen. Die Gemeinde Muri beantragt die Abweisung der Beschwerde. An ihrem 

Antrag hält sie in der Stellungnahme vom 8. September 2016 fest.

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Akten bei der Gemeinde ein. Es zog zudem die 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

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Beschwerdeakten RA Nr. 120/2016/8 bei und forderte die Beschwerdeführenden auf, den 

Wohnsitzwechsel der Mieterin zu belegen. Auf Gesuch hin verlängerte das Rechtsamt die 

Frist zur Einreichung der Unterlagen aufgrund eines Auslandaufenthalts der 

Beschwerdeführenden. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Beweisverfahren zu 

äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Davon machte die Gemeinde mit Eingabe 

vom 8. September 2016 Gebrauch. Die Beschwerdeführenden brachten mit Schreiben vom 

20. September 2016 keine weiteren Bemerkungen an. Auf die Rechtsschriften und die 

vorhandenen Akten wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 

BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 

Die Beschwerdeführenden sind als Adressaten durch die angefochtene 

Wiederherstellungsverfügung beschwert. Ihnen wurden zudem mit der 

Wiederherstellungsverfügung Kosten von Fr. 400.– auferlegt. Sie sind daher zur 

Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 

einzutreten.

2. Streitgegenstand

Anfechtungsobjekt ist die Wiederherstellungsverfügung vom 7. Juni 2016 der Gemeinde 

Muri bei Bern. Darin wird als Wiederherstellungsmassnahme die Kündigung des 

bestehenden Mietvertrags für das Studio im Untergeschoss des Gebäudes 

D.________strasse 3 bis 30. Juni (Monatsende) verlangt. Weitere Massnahmen zur 

Herstellung des rechtmässigen Zustands ordnete die Gemeinde nicht an. Der 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

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Streitgegenstand beschränkt sich damit auf die Frage, ob die Gemeinde die Kündigung des 

Mietverhältnisses zu Recht verlangte.

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3. Wiederherstellungsmassnahme

a) Die Beschwerdeführenden belegen, dass die Mieterin den fraglichen Mietvertrag für 

das Studio im Untergeschoss mit Schreiben vom 14. Dezember 2015 auf den 31. März 

2016 kündigte. Aus dem Niederlassungsausweis der Mieterin geht zudem hervor, dass sie 

ihren Wohnsitz per 16. März 2016 nach Gümligen, an die E.________strasse 12a, 

verlegte. Auch die Gemeinde bestreitet diesen Sachverhalt nicht mehr: In ihrer 

Stellungnahme vom 8. September 2016 teilte sie mit, die Einwohnerkontrolle habe 

bezüglich dem Wohnsitz dieser Mieterin eine falsche mündliche Auskunft erteilt. Dies habe 

zur aktenkundigen Stellungnahme vom 2. August 2016 geführt. Es steht damit fest, dass 

im Zeitpunkt der Wiederherstellungsverfügung vom 7. Juni 2016 das fragliche Studio nicht 

mehr vermietet wurde.

b) Die strittige Wiederherstellungsmassnahme basiert auf einer falschen 

Entscheidgrundlage und läuft ins Leere: Wo kein Mietvertrag besteht, kann ein solcher 

auch nicht gekündigt werden. Am Erlass der verfügten Anordnung, d.h. der Verpflichtung, 

einen inexistenten Mietvertrag aufzulösen, besteht kein öffentliches Interesse.3 Behördliche 

Anordnungen mit unmöglichen Inhalten sind zu unterlassen. Die Beschwerde ist schon aus 

diesem Grund gutzuheissen. Der Umstand, dass die Beschwerdeführenden den 

Wohnsitzwechsel der Mieterin nicht von sich aus der Bauverwaltung meldeten, ändert 

daran nichts. Eine Pflicht der Beschwerdeführenden, die Bauverwaltung über die 

Kündigung zu informieren, bestand nicht. Die diesbezügliche Verfügung vom 1. Februar 

2016 hob die BVE auf. Nach Art. 18 Abs. 1 VRPG4 stellt vielmehr die Behörde den 

Sachverhalt von Amtes wegen fest (sog. Untersuchungsgrundsatz). Es ist demzufolge 

Sache der Behörde und nicht der Parteien, den Sachverhalt vollständig und korrekt zu 

ermitteln. Vorliegend hätte sich die Bauverwaltung vor Erlass der angefochtenen 

Verfügung, d.h. anfangs Juni 2016, ohne grossen Aufwand bei der Einwohnerkontrolle 

erkundigen können, ob sich am Wohnsitzstatus der Mieterin etwas veränderte. Ebenso 

hätte die Bauverhaltung problemlos bei den Beschwerdeführenden nachfragen können, ob 

das Mietverhältnis noch besteht. Erst in diesem Fall wären die Beschwerdeführenden 

gehalten gewesen, der Bauverwaltung eine Auskunft zu erteilen und bei der 

3 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

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Sachverhaltsermittlung aktiv mitzuhelfen (Art. 20 VRPG).5 Diese Abklärungen hat die 

Bauverwaltung allerdings nicht oder nicht rechtzeitig vorgenommen. Im vorliegenden Fall 

hätten sich somit das erstinstanzliche und nachfolgende Beschwerdeverfahren vermeiden 

lassen, wenn der Sachverhalt korrekt ermittelt worden wäre.

c) Hinzu kommt, dass die strittige Massnahme zur Herstellung des rechtmässigen 

Zustands ungeeignet ist. Alleine mit der Kündigung eines Mietvertrags kann eine materiell 

rechtswidrige Nutzung von Räumen weder zweckmässig verhindert noch beseitigt werden. 

So verbietet die fragliche Wiederherstellung den Abschluss eines neuen Mietvertrags und 

die Nutzung des Studios zu Wohnzwecken nicht. Steht eine unrechtmässige Nutzung von 

Räumen zur Diskussion, stehen geeignetere Massnahmen, wie beispielsweise ein 

Benützungsverbot oder bauliche Massnahmen (z.B. Entfernen von Installationen oder 

Einrichtungen) zur Auswahl. Mit diesen Massnahmen lässt sich die Herstellung des 

rechtmässigen Zustands regelmässig zielführend bewerkstelligen. Dabei sind jedoch in 

jedem Fall die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes zu 

berücksichtigen (Art. 47 Abs. 6 zweiter Satz BewD6). Bei diesem Ausgang des Verfahrens 

kann die Frage, ob das Studio tatsächlich einer rechtswidrigen Nutzung zugeführt wurde 

bzw. formell und materiell rechtswidrig ist, offengelassen werden. Nach dem Gesagten ist 

die Beschwerde somit gutzuheissen. Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung vom 

7. Juni 2016 der Gemeinde Muri bei Bern ist aufzuheben.

4. Kosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in 

Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV7). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die 

Gemeinde Muri bei Bern. Gemeinden werden aber Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn 

sie in ihren Vermögensinteressen betroffen sind (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Vorliegend ist die 

Gemeinde Muri in ihren Vermögensinteressen nicht betroffen. Die Verfahrenskosten trägt 

deshalb der Kanton Bern.

5 VGE 2009/446 vom 17. November 2011 E. 3.4.4; BVR 2010 S. 541 E. 4.2.3
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
7 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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b) Die Beschwerdeführenden waren anwaltlich nicht vertreten. Parteikosten werden 

keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde 

Muri bei Bern vom 7. Juni 2016 wird aufgehoben.

2. Es werden weder Verfahrenskosten erhoben noch Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Frau B.________ und Herrn A.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Gemeinde Muri bei Bern, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin