# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5bf9669a-f956-5652-83e6-640300164a84
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-08-29
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 29.08.2016 102 2016 25
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2016-25_2016-08-29.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.CHFch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2016 25

Urteil vom 29. August 2016

II. Zivilappellationshof

Besetzung Präsident: Adrian Urwyler
Richter: Jérôme Delabays, Michel Favre
Gerichtsschreiberin: Mirjam Brodbeck

Parteien A.________ SA, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Patrik Gruber

gegen

B.________, Beklagter und Berufungsbeklagter, vertreten durch 
Rechtsanwalt Armin Sahli

Gegenstand Miete – Neubeurteilung 

Berufung vom 13. März 2014 gegen das Urteil des Mietgerichts des 
Sense- und Seebezirks – Rückweisungsentscheid des 
Bundesgerichts vom 2. November 2015

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Sachverhalt

A. Die A.________ SA schloss im Jahre 2004 mit B.________ zwei Mietverträge ab. Sie 
mietete einerseits Gewerberäume für ein Verkaufslokal im Erdgeschoss sowie einen Keller, 
andererseits eine 4 ½ Zimmerwohnung, beides an C.________ in D.________.

Mit Eingaben vom 6. September 2013 klagte die A.________ SA beim Mietgerichts des Sense- 
und Seebezirks gegen B.________ auf Aufhebung der Kündigung und auf Herabsetzung des 
Mietzinses (Dossier 25 2013 6 und 7, act. 1). Dieser schloss in seiner Klageantwort vom 1. 
Oktober 2013 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen auf vollumfängliche Abweisung der Klagen 
(Dossier 25 2013 6 und 7, act. 5).

B. Die Verfahren 25 2013 6 und 25 2013 7 wurden am 4. Dezember 2013 vereinigt (act. 9/2).

Am 9. Januar 2014 hiess das Mietgericht des Sense- und Seebezirks die Klagen teilweise gut: Die 
Kündigung des Verkaufslokals im EG und des Kellers an C.________ in D.________ vom 23. April 
2013 wurde nicht aufgehoben, jedoch wurde das Mietverhältnis um drei Jahre erstreckt, d.h. bis 
zum 30. Juni 2017. Eine weitere Erstreckung wurde ausgeschlossen. Im Übrigen wurden die 
Klagen abgewiesen. Die Prozesskosten wurden zu zwei Drittel der A.________ SA und zu einem 
Drittel B.________ auferlegt. Die Gerichtskosten wurden auf CHF 1‘800.- festgesetzt und die 
A.________ SA wurde verpflichtet, B.________ eine Parteientschädigung von CHF 1‘200.-, 
zuzüglich Mehrwertsteuer von 8 %, total CHF 1‘296.-, zu bezahlen.

C. Gegen diesen Entscheid erhob die A.________ SA (nachfolgend: die Berufungsklägerin) am 
13. März 2014 Berufung. Sie beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolge, die Klagen auf 
Aufhebung der Kündigung und Herabsetzung des Mietzinses vom 6. September 2013 seien 
gutzuheissen. Die Kündigung des Verkaufslokals im Erdgeschoss und des Kellers an C.________ 
in D.________ sei aufzuheben, subsidiär sei das Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken. Der 
Mietzins für die Wohnung im 2. Stock an C.________ in D.________ sei per 1. Juli 2014 auf CHF 
845.- herabzusetzen. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien B.________ 
(nachfolgend: der Berufungsbeklagte) aufzuerlegen. 

Mit Berufungsantwort vom 19. Mai 2014 beantragte der Berufungsbeklagte, die Berufung sei 
abzuweisen, die Gerichtskosten seien der Berufungsklägerin aufzuerlegen und ihm sei eine 
Parteientschädigung zuzusprechen. 

Am 28. Januar 2015 wies der II. Zivilappellationshof die Berufung ab und auferlegte die 
Prozesskosten der Berufungsklägerin. Die Gerichtskosten wurden auf CHF 2‘000.- bestimmt und 
die Parteientschädigung für den Berufungsbeklagten wurde auf insgesamt CHF 3‘738.35 
festgesetzt.

D. Am 2. November 2015 hiess das Bundesgericht die gegen diesen Entscheid erhobene 
Beschwerde der Berufungsklägerin mit Bezug auf das Mietzinsherabsetzungsbegehren für die 
Wohnung teilweise gut, hob den angefochtenen Entscheid insoweit auf und wies die Sache zur 
neuer Entscheidung an den II. Zivilappellationshof zurück. In Bezug auf das Verkaufslokal wies es 
die Beschwerde sowohl mit Blick auf die Mietzinsherabsetzung als auch auf die Gültigkeit der 
Kündigung ab.

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E. Am 1. Februar 2016 fragte die Verfahrensleitung die Parteien an, ob die Möglichkeit bestehe, 
dass sie im noch strittigen Punkt der Mietzinsherabsetzung eine einvernehmliche Lösung suchen 
und finden würden. 

Mit Schreiben vom 7. März 2016 liess der Berufungsgegner mitteilen, es sei eine Einigung 
gefunden worden. Der Mietzins werde ab dem 1. Juli 2014 auf CHF 900.- (inkl. Nebenkosten) 
festgesetzt. Die neue Basis, bezogen auf den Referenzzinssatz von 2 %, laute wie folgt:

- Teuerung Stand 109.0 (Indexbasis 200 = 100).

- Kostensteigerungen ausgeglichen bis 1. Juli 2014. 

Bei diesem Mietzins handle es sich um eine Kombination, bei welcher teilweise die Anpassung an 
den Indexstand gemäss Indexklausel und ohne entsprechende Anpassung berücksichtigt worden 
sei. Dies zeige, dass die beiden Anpassungssysteme (Anpassung an Indexierung oder an den 
Referenzzinssatz) nicht kombiniert werden könnten. Die Einigung unter den Parteien führe dazu, 
dass sich das Kantonsgericht zu dieser Frage nicht mehr äussern müsse. Damit sei die 
Angelegenheit abgeschlossen und er bitte um Zustellung des entsprechenden 
Abschreibungsbeschlusses. Er gehe davon aus, dass in diesem Zusammenhang keine 
Gerichtskosten entstünden und die Parteikosten für diese Vereinbarung wettgeschlagen würden.

Am 7. April 2016 bestätigte der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin, dass sich die Parteien über 
die Mietzinsherabsetzung zu den vorerwähnten Bedingungen geeinigt hatten. Er führte weiter aus, 
Einigung bestehe auch darüber, dass für das neue Verfahren vor Kantonsgericht beantragt werde, 
die Parteienkosten wettzuschlagen und keine Gerichtskosten zu erheben. Keine Einigung bestehe 
jedoch über die Frage, ob die Parteikosten in den vorangegangen Verfahren vor dem Mietgericht 
des Sense- und Seebezirkes und vor dem Kantonsgericht neu zu verlegen seien. Die 
Berufungsklägerin beantrage beim Kantonsgericht in Anwendung des Urteils des Bundesgerichts 
vom 2. November 2015, die Kosten der Vorinstanzen neu zu verlegen. Aus der Tatsache, dass die 
Beschwerde mit Bezug auf das Mietzinsherabsetzungsbegehren für die Wohnung teilweise 
gutgeheissen, der angefochtene Entscheid insoweit aufgehoben und die Sache zur neuen 
Entscheidfindung an die Vorinstanz zurückgewiesen worden sei, ergebe sich klar, dass auch die 
Kostenentscheide der Vorinstanzen neu zu beurteilen seien. Der Vermieter halte dagegen, dass 
das Bundesgericht die entsprechende Ziffer in den Urteilen der Vorinstanzen nicht ausdrücklich 
aufgehoben habe, weshalb diese in Rechtskraft erwachsen seien. Eine Einigung über diese Frage 
habe nicht gefunden werden können, weshalb dem Kantonsgericht beantragt werde, diesbezüglich 
einen Entscheid zu treffen. 

Erwägungen

1. a) Die Behörde, an welche das Bundesgericht ein Angelegenheit zurückweist, ist an die 
rechtlichen Erwägungen im Rückweisungsentscheid gebunden. Dabei betrifft die Verbindlichkeit 
sowohl Punkte, bezüglich deren keine Rückweisung erfolgte, die also „definitiv“ entschieden 
wurden, wie auch diejenigen Erwägungen, welche den Rückweisungsauftrag umschreiben (vgl. 
dazu MEYER/DORMANN in Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2011, Art. 107 N. 
18 mit weiteren Hinweisen, sowie BGE 135 III 334, E. 2 f.). 

Der Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts betrifft im vorliegenden Fall nur das 
Mietzinsherabsetzungsbegehren für die Wohnung. In Bezug auf das Verkaufslokal wurde die 

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Beschwerde sowohl mit Blick auf die Mietzinsherabsetzung als auch auf die Gültigkeit der 
Kündigung abgewiesen. Angesichts der zwischen den Parteien gefundenen Einigung hinsichtlich 
des Mietzinses für die Wohnung (vgl. Ziff. 2 nachfolgend) ist allerdings nur noch über die 
Kostenverteilung zu entscheiden. Die Parteien sind sich in Bezug auf die Kostenverteilung des 
Neubeurteilungsverfahrens einig, nicht jedoch hinsichtlich derjenigen des Verfahrens vor dem 
Mietgericht und des ersten Berufungsverfahrens (Verfahren 102 2014 49). Nachfolgend wird daher 
vorab zu klären sein, ob bei einer nur teilweisen Aufhebung des angefochtenen Entscheids und 
einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz die Kostenverteilung durch das Bundesgericht als 
implizit mitaufgehoben gilt oder ob dafür eine explizite Erwähnung im Urteilsdispositiv des 
Bundesgerichts nötig ist.

Da die Hauptsache nicht mehr strittig ist, ist in Bezug auf den Streitwert des 
Neubeurteilungsverfahrens einzig auf den Wert der fraglichen Parteientschädigungen von 
insgesamt CHF 5‘034.35 (CHF 1‘296.- plus CHF 3‘738.35) abzustellen (Urteil BGer 4A_420/2008 
vom 9. Dezember 2008 E. 1.2; vgl. auch BGE 137 III 47 E. 1).

b) Gemäss Art. 67 BGG kann das Bundesgericht die Kosten des vorangegangen 
Verfahrens anders verteilen, wenn der angefochtene Entscheid geändert wird. Art. 68 Abs. 5 BGG 
hält weiter fest, dass der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung je nach Ausgang 
des Verfahrens vom Bundesgericht bestätigt, aufgehoben oder geändert wird. Dabei kann das 
Bundesgericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder 
kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen. Im Entscheid 
1C_122/2008 vom 30. Mai 2008 hielt das Bundesgericht fest, die Regelung über die Kosten nach 
Art. 67 BGG entspreche jener über die Parteientschädigung nach Art. 68 Abs. 5 BGG. Diese Be-
stimmungen seien aus dem bisherigen Recht übernommen worden. Das Bundesgericht könne den 
Entscheid über die Kosten und Parteientschädigung im vorangegangenen Verfahren nach Art. 67 
und 68 Abs. 5 BGG nur abändern, wenn es auch den Entscheid in der Sache selbst ändere (E. 3.2 
mit Hinweisen, u.a. auf BGE 91 II 146 E. 3). Im zitierten BGE 91 II 146 wiederum hatte das 
Bundesgericht ausgeführt, soweit es Gegenstand der Berufung gebildet habe, werde vom 
Dahinfallen des kantonalen Urteils auch der kantonale Kostenspruch erfasst. Die Sache sei daher 
zur Vornahme einer neuen, dem Prozessausgang entsprechenden Kostenregelung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. Eine Neuverlegung der kantonalen Kosten durch das Bundesgericht 
komme nicht in Betracht, da sie gemäss Art. 157 und Art. 159 Abs. 6 OG nur zulässig sei, wenn 
das Bundesgericht den angefochtenen Entscheid auf Grund materieller Beurteilung abändere (E. 3 
mit Hinweis auf BGE 85 II 291). 

Die vorerwähnte Regel, wonach die kantonale Kostenverteilung vom Dahinfallen des kantonalen 
Urteils miterfasst wird, soweit dieses Gegenstand der Berufung bzw. Beschwerde war, gilt auch 
dann, wenn dies das Bundesgericht in seinem Urteilsdispositiv nicht explizit festhält. Anderes 
käme letztlich einer Verletzung der in der ZPO verankerten Kostenverteilungsregeln gleich: 
Gemäss Art. 106 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt. Obsiegt die 
im kantonalen Verfahren noch unterlegene Partei vor Bundesgericht und hebt dieses den 
Entscheid der Vorinstanz in der Sache auf, wird dem kantonalen Kostenentscheid die Grundlage 
entzogen. Würde der Rückweisungsentscheid sich nur auf die Sache selbst, nicht aber auf die 
darauf basierende Kostenverteilung beziehen, ergäbe sich ein eklatanter Widerspruch zur 
Kostenregelung der ZPO, indem die kantonalen Prozesskosten – mit Ausnahme des 
Neubeurteilungsverfahrens – entgegen Art. 106 ZPO letztlich von der obsiegenden Partei zu 
tragen wären. Es ist daher klarerweise davon auszugehen, dass die bundesgerichtliche Aufhebung 
in der Sache – selbst wenn es sich nur um eine teilweise Aufhebung und Rückweisung handelt – 
stets auch die damit zusammenhängende Kostenverteilung umfasst. 

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Dem Gesagten zufolge kann und muss der Zivilappellationshof somit die Kostenverteilung des 
Verfahrens vor dem Mietgericht und des ursprünglichen Berufungsverfahren überprüfen und 
gegebenenfalls die Kosten neu verteilen.

2. Wie eingangs bereits erwähnt, haben sich die Parteien über die Mietzinsherabsetzung 
geeinigt und den Mietzins für die Wohnung an C.________ in D.________ ab dem 1. Juli 2014 auf 
CHF 900.- (inkl. Nebenkosten) festgesetzt. Basis dieser Einigung ist ein Referenzzinssatz von 2 % 
und die Teuerung von 109 Punkten (Basis 2000 = 100 Punkte); allfällige Kostensteigerungen 
wurden per 1. Juli 2014 ausgeglichen. Diese Einigung ist im Urteilsdispositiv festzustellen.

3. Die Prozesskosten, wozu auch die Parteientschädigung gehört, werden der unterliegenden 
Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 Bst. a und b, 106 Abs. 1 ZPO). Dringt keine Partei vollständig mit 
ihrem Rechtsbegehren durch, so hat keine Partei vollständig obsiegt und die Prozesskosten 
werden nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Das Gericht kann von 
den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn die 
Klage zwar grundsätzlich, aber nicht in der Höhe der Forderung gutgeheissen wurde und diese 
Höhe vom gerichtlichen Ermessen abhängig oder die Bezifferung des Anspruchs schwierig war 
(Art. 107 Abs. 1 Bst. a ZPO). Für die Frage, welche Partei unterliegt und welche obsiegt hat, ist 
das ursprüngliche, allenfalls das im Lauf des Verfahrens durch Klageänderung (Art. 227 Abs. 1 
und 2 bzw. Art. 230 ZPO) modifizierte Rechtsbegehren der Klage massgebend, welchem das im 
Urteil festgehaltene Verdikt gegenüberzustellen ist. Führt der Prozess nicht zum vom Kläger 
angestrebten Ergebnis, gilt dieser als unterliegend, was auch dann der Fall ist, wenn auf seine 
Klage materiell wegen Fehlens seiner Sachurteilsvoraussetzung nicht eingetreten wird (STERCHI, 
in Berner Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, 2012, Art. 106 N. 3 mit 
Hinweisen). Bei Streitigkeiten mit einem Streitwert beurteilt sich der Grad des Obsiegens in der 
Regel nach dem Verhältnis zwischen dem im Rechtsbegehren gestellten Antrag und dem 
schliesslich zugesprochenen Ergebnis. Verhältnismässige Verteilung heisst für 
Parteientschädigungen, dass die Bruchteile des Obsiegens bzw. Unterliegens beider Parteien 
gegeneinander zu verrechnen sind (JENNY, in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 
Kommentar zur ZPO, 2013, Art. 106 N. 9 mit Hinweisen).

4. a) Die Berufungsklägerin beantragte im Verfahren 25 2013 7 unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge vor dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks die Aufhebung der 
Kündigung des Verkaufslokals im Erdgeschoss und des Kellers an C.________ in D.________ 
vom 23. April 2013. Subsidiär beantragte sie, das Mietverhältnis sei um sechs Jahre zu erstrecken. 
Im Verfahren 25 2013 6 beantragte sie unter Kosten- und Entschädigungsfolge, der Mietzins für 
das Verkaufslokal im Erdgeschoss und Keller bzw. für die Wohnung im 2. Stock an C.________ in 
D.________ sei per 1. Juli 2014 auf CHF 1‘861.- bzw. CHF 845.- abzusenken. Subsidiär 
beantragte sie die Senkung der Mietzinse per 1. Juli 2014 auf CHF 1‘906.- bzw. CHF 866.-. Im 
Berufungsverfahren stellte sie dieselben Rechtsbegehren und beantragte die Gutheissung der 
beiden Klagen.

Demgegenüber beantragte der Berufungsbeklagte in den Verfahren 25 2013 7 und 25 2013 6 
unter Kosten- und Entschädigungsfolge die Abweisung der Klage sowohl hinsichtlich der 
Aufhebung der Kündigung, der Erstreckung des Mietverhältnisses als auch hinsichtlich der beiden 
Mietzinsherabsetzungsbegehren. Im Berufungsverfahren beantragte er die Abweisung der 
Berufung.

b) Wie bereits erwähnt, wies das Mietgericht am 9. Januar 2014 die Klage betreffend 
Kündigung des Verkaufslokals ab und erstreckte das Mietverhältnis des Verkaufslokals um drei 
Jahre, unter Ausschluss einer weiteren Erstreckung. Die Klagen auf Herabsetzung der Mietzinse 

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wies es ab. Dieser Entscheid wurde am 28. Januar 2015 vom II. Zivilappellationshof bestätigt. Das 
Bundesgericht hob schliesslich den Entscheid vom 28. Januar 2015 in Bezug auf das 
Mietzinsherabsetzungsbegehren betreffend die Wohnung im 2. Stock auf. Zwischenzeitlich 
einigten sich die Parteien auf eine Mietzinsherabsetzung für die Wohnung auf CHF 900.-. Daraus 
ergibt sich Folgendes:

- In Bezug auf die Anfechtung der Kündigung ist die Berufungsklägerin vollumfänglich unterlegen.

- In Bezug auf die Erstreckung des Mietverhältnisses sind die Verfahren aufgrund der 
unterschiedlichen Anträge des Berufungsbeklagten separat zu betrachten: Im Verfahren vor 
dem Mietgericht ist die Berufungsklägerin im Grundsatz durchgedrungen, von der Dauer her 
jedoch nur hälftig. Im Berufungsverfahren 102 2014 49 war die Erstreckung des 
Mietverhältnisses um drei Jahre jedoch nicht mehr strittig; der Berufungsbeklagte hatte die 
Abweisung der Klage, d.h. die Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils, beantragt. Im 
Berufungsverfahren 102 2014 49 ist die Berufungsklägerin daher auch in diesem Punkt als 
vollumfänglich unterlegen zu erachten.

- In Bezug auf das Mietzinsherabsetzungsbegehren des Verkaufslokals ist die Berufungsklägerin 
vollumfänglich unterlegen.

- In Bezug auf das Mietzinsherabsetzungsbegehren der Wohnung ist die Berufungsklägerin dem 
Grundsatz nach durchgedrungen, hinsichtlich der Höhe jedoch nur im Umfang von ca. drei 
Vierteln. 

Wie die Berufungsklägerin im Rahmen ihrer Beschwerde in Zivilsachen vom 13. Mai 2015 
zutreffend ausführen liess, belief sich der Streitwert in den beiden Verfahren vor Miet- und 
Kantonsgericht insgesamt auf CHF 311‘460.-. Davon entfallen CHF 141‘300.- auf die beantragte 
Aufhebung der Kündigung (Mietzins von CHF 2‘355.- x 12 x 20 [Art. 92 Abs. 2 ZPO]), CHF 
118‘560.- auf das Mietzinsherabsetzungsbegehren hinsichtlich des Verkaufslokal (CHF 494.- x 12 
x 20) und CHF 51‘600.- auf das Mietzinsherabsetzungsbegehren hinsichtlich der Wohnung (CHF 
215.- x 12 x 20). 

Die Berufungsklägerin ist somit mit zweien ihrer Rechtsbegehren vollumfänglich und mit zweien 
ihrer Rechtsbegehren teilweise unterlegen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem 
Rechtsbegehren um Aufhebung der Kündigung das grösste Gewicht zukommt; mit CHF 141‘300.- 
entfällt darauf nicht nur der grösste Teil des Streitwerts, auch ansonsten war die Aufhebung der 
Kündigung und damit zusammenhängend die Frage, ob der Berufungsklägerin ein weiteres 
Optionsrecht zusteht, der für die Parteien klarerweise wichtigste und gewichtigste Streitpunkt. Dies 
hat sich dementsprechend auf die Kostenverteilung auszuwirken. Was das Rechtsbegehren um 
Erstreckung des Mietverhältnisses anbelangt, so ist hier einerseits der Grundsatz der Erstreckung 
als auch die effektive Erstreckungsdauer zu gewichten. Das Durchdringen dem Grundsatz nach ist 
zu Gunsten der Berufungsführerin zu werten, wobei anzumerken ist, dass das mehrheitliche 
Obsiegen in diesem Punkt weniger stark zu gewichten ist als das Unterliegen hinsichtlich der 
Anfechtung der Kündigung. Bei den beiden Mietzinsherabsetzungsbegehren ist angesichts des 
mehr als doppelt so hohen Streitwerts das Unterliegen beim Verkaufslokal stärker zu werten als 
das mehrheitliche Obsiegen bei der Wohnung. 

In Anbetracht des bisher Gesagten erachtet es der Zivilappellationshof als sachgerecht, die 
Prozesskosten des Verfahrens vor dem Mietgericht zu einem Fünftel dem Berufungsbeklagten und 
zu vier Fünftel der Berufungsklägerin aufzuerlegen. Der Berufungsbeklagte akzeptierte jedoch die 
erstinstanzliche Kostenverteilung und beantragte im Berufungsverfahren die Bestätigung des 
erstinstanzlichen Urteils. Gemäss der in Art. 58 Abs. 1 ZPO verankerten Dispositionsmaxime darf 

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das Gericht einer Partei nicht mehr zusprechen, als sie verlangt hat. Der Berufungsklägerin kann 
daher – soweit die Kosten des Verfahrens vor dem Mietgericht betreffend – nicht mehr als zwei 
Drittel der Prozesskosten auferlegt werden. 

Hinsichtlich der Kosten des Berufungsverfahrens 102 2014 49 werden die Prozesskosten 
angesichts des – mit Ausnahme des Mietzinsherabsetzungsbegehrens für die Wohnung – 
vollständigen Unterliegens der Berufungsklägerin im Umfang von einem Sechstel dem 
Berufungsbeklagten und im Umfang von fünf Sechstel der Berufungsklägerin auferlegt.

Antragsgemäss werden im Neubeurteilungsverfahren keine Gerichtskosten erhoben und die 
Parteikosten wettgeschlagen.

5. a) Das Mietgericht setzte die Gerichtskosten (Entscheidgebühr inkl. Auslagen) auf 
CHF 800.- und die Parteientschädigungen auf jeweils CHF 3‘600.- zuzüglich 8 % MwSt. fest. Die 
Höhe der Gerichts- und Parteikosten wurde von den Parteien nicht angefochten. Demnach hat der 
Berufungsbeklagte eine Parteientschädigung von CHF 1‘200.- zzgl. MwSt. an die 
Berufungsklägerin und die Berufungsklägerin eine Parteientschädigung von CHF 2‘400.- zzgl. 
MwSt. an den Berufungsbeklagten zu leisten. Die Berufungsklägerin hat folglich dem 
Berufungsbeklagten für das Verfahren vor dem Mietgericht eine Parteientschädigung von 
insgesamt CHF 1‘296.- (Parteientschädigung von CHF 1‘200.- und CHF 96.- MwSt.) zu bezahlen.

c) Für das Berufungsverfahren werden die Parteikosten aufgrund einer detaillierten 
Kostenliste bestimmt (Art. 64 f. des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). 
Die Behörde berücksichtigt bei detaillierter Festsetzung der als Parteikosten geschuldeten 
Anwaltshonorare insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses 
notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die als 
Parteikosten geschuldeten Honorare werden i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs von CHF 250.- 
festgesetzt (Art. 65 JR). In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die Honorare gestützt auf 
den Streitwert um höchstens 350 % erhöht (Art. 66 Abs. 2 und Anhang 2 JR). Korrespondenz und 
Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer 
einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche 
um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein 
Pauschalhonorar von höchstens CHF 500.- bzw. ausnahmsweise CHF 700.- (Art. 67 JR). Die 
Kosten für Kopien, Portos und Telefonate werden pauschal auf 5 % der Grundentschädigung ohne 
Zuschlag festgesetzt (Art. 68 Abs. 2 JR).

Gestützt auf die eingereichten Kostenlisten und die Stellungnahmen der Parteien vom 26. März 
2015 und 9. August 2016 sowie der unter gewöhnlichen Umständen zur Führung dieses 
Prozesses notwendigen Zeit und der auf dem Spiel stehenden Interessen wird sowohl der 
Zeitaufwand von Rechtsanwalt Armin Sahli als auch derjenige von Rechtsanwalt Patrik Gruber auf 
7 Stunden und 15 Minuten festgesetzt. Hinsichtlich der Parteientschädigung von Rechtsanwalt 
Sahli hat der Zivilgerichtshof bereits im Verfahren 102 2014 49 festgehalten, dass 15 Minuten für 
die Besprechung mit dem Klienten, sechs Stunden für Aktenstudium, Rechtsabklärungen und 
Verfassen der Berufungsantwort sowie eine Stunde für Abschlussarbeiten als angemessen 
erscheinen. Angesichts der Tatsachen, dass im Berufungsverfahren im Wesentlichen dieselben 
rechtlichen und tatsächlichen Fragen zu behandeln waren wie im Verfahren vor dem Mietgericht 
und sich daher der Zeitaufwand für das Abfassen der Berufung in Grenzen gehalten haben wird, 
erscheint auch bei Rechtsanwalt Gruber ein Zeitaufwand von insgesamt 7 Stunden und 15 
Minuten für Aktenstudium, Rechtsabklärungen, Verfassen der Berufung, Studium der 
Berufungsantwort und Abschlussarbeiten als angemessen. 

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Die Grundentschädigung beträgt somit CHF 1‘812.50 (7.25 Stunden x CHF 250.-). Angesichts des 
Streitwerts von CHF 311‘160.- rechtfertigt sich eine Erhöhung des Honorars um 80.26 %, 
ausmachend CHF 1‘454.70. Die Auslagen (Kopien, Portos, Telefongebühren etc.) werden mit 
einer Pauschale von 5 % der Grundentschädigung ohne Zuschlag abgegolten, ausmachend CHF 
90.65. Die Korrespondenz und Telefongespräche werden beiden Parteivertretern mit einem 
Pauschalhonorar von CHF 400.- entschädigt. Insgesamt ergibt dies unter Berücksichtigung der 
Mehrwertsteuer von 8 % eine Parteientschädigung von CHF 4‘058.50 (Grundentschädigung: CHF 
1‘812.50; Streitwertzuschlag: CHF 1‘454.70; Auslagen: CHF 90.65; Pauschalhonorar: CHF 400.-; 
MwSt.: CHF 300.65). 

Demnach hat der Berufungsbeklagte eine Parteientschädigung von CHF 747.30 (ein Sechstel von 
CHF 4‘058.50) an die Berufungsklägerin und die Berufungsklägerin eine Parteientschädigung von 
CHF 3‘736.45 (fünf Sechstel von CHF 4‘058.50) an den Berufungsbeklagten zu leisten. Nach 
Verrechnung resultiert für den Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 2‘989.15. 
Die Berufungsklägerin hat demnach dem Berufungsbeklagten für das Verfahren vor dem 
Kantonsgericht eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 2‘989.15 zu bezahlen.

d) Was die Prozesskosten des Neubeurteilungsverfahrens anbelangt, beantragten die 
Parteien dem Gericht, keine Gerichtskosten zu erheben und die Parteikosten wettzuschlagen. 
Diesem Antrag wird nachgekommen; es werden keine Gerichtskosten erhoben und die 
Parteikosten werden wettgeschlagen.

Der Hof erkennt:

I. Es wird festgestellt, dass sich die Parteien insofern geeinigt haben, als der Mietzins für die 
Wohnung an C.________ in D.________ ab dem 1. Juli 2014 auf CHF 900.- (inkl. 
Nebenkosten) festgesetzt wurde, Basis dieser Einigung ein Referenzzinssatz von 2 % und 
die Teuerung von 109 Punkten (Basis 2000 = 100 Punkte) ist und allfällige 
Kostensteigerungen per 1. Juli 2014 ausgeglichen wurden.

II. Die Prozesskosten für das erstinstanzliche Verfahren werden im Umfang von einem Drittel 
B.________ und im Umfang von zwei Dritteln der A.________ SA auferlegt.

Die Gerichtskosten werden auf CHF 1‘800.- festgesetzt.

Die Parteientschädigung für B.________ wird auf CHF 3‘888.- (Honorar von CHF 3‘600.- 
zuzüglich CHF 288.- MwSt.) festgesetzt.

Die Parteientschädigung für A.________ SA wird auf CHF 3‘888.- (Honorar von CHF 3‘600.- 
zuzüglich CHF 288.- MwSt.) festgesetzt.

III. Die Prozesskosten für das Berufungsverfahren 102 2014 49 werden im Umfang von einem 
Sechstel B.________ und im Umfang von fünf Sechstel der A.________ SA auferlegt.

Die Gerichtskosten werden auf CHF 2‘000.- festgesetzt.

Die Parteientschädigung für B.________ wird auf CHF 4‘058.50 (Honorar von 
CHF 3‘757.85.- zuzüglich CHF 300.65 MwSt.) festgesetzt.

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Die Parteientschädigung für A.________ SA wird auf CHF 4‘058.50 (Honorar von 
CHF 3‘757.85.- zuzüglich CHF 300.65 MwSt.) festgesetzt.

IV. Im Neubeurteilungsverfahren 102 2016 25 werden keine Gerichtskosten erhoben.

Die Parteikosten des Neubeurteilungsverfahrens 102 2016 25 werden wettgeschlagen.

V. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72-77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 29. August 2016/mbr

Präsident Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin