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**Case Identifier:** ca216dd5-96c0-52f1-b02e-318e5e90f8b7
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-04
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 04.09.2025 C/7775/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-7775-2023_2025-09-04.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23 septembre 2025 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/7775/2023 ACJC/1216/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU JEUDI 4 SEPTEMBRE 2025 

 

Entre 

Monsieur A______, Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______, 

appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 novembre 2024, 

représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6,   

et 

D______ SA, p.a. E______, sise ______, intimée, représentée par Me Aurèle MULLER, 

avocat, rue des Deux-Ponts 14, case postale 219, 1211 Genève 8. 

 

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C/7775/2023  

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1089/2024 du 7 novembre 2024, notifié aux parties le 
8 novembre 2024, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré 

valable le congé du 7 mars 2023 notifié par D______ SA à A______, B______ et 

C______ pour le 30 juin 2023 portant sur l'appartement de quatre pièces et 

chambrette au 5ème étage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève (ch. 1 

du dispositif), accordé aux locataires une unique prolongation de bail de deux ans, 

échéant le 30 juin 2025 (ch. 2), autorisé ceux-ci à résilier le bail en tout temps avant 

l'échéance mentionnée sous chiffre 2 du dispositif, moyennant un préavis écrit de 

sept jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 3), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 

En substance, le Tribunal a considéré que le congé n'était pas abusif dans la mesure 

où la bailleresse faisait valoir, de bonne foi, son besoin propre de récupérer 

l'appartement litigieux pour y loger le fils de son administrateur et actionnaire 

unique, lequel ne disposait d'aucune solution de logement pérenne.  

Par ailleurs, il se justifiait d'accorder une unique prolongation du bail de deux ans, 

au vu des intérêts en présence : d'une part, l'occupation ininterrompue de 

l'appartement litigieux par les locataires depuis 55 ans et leurs recherches de 

logements à Genève – certes laborieuses – qui pouvaient néanmoins être facilitées 
par les contacts de A______, et, d'autre part, le besoin de la bailleresse de récupérer 

ledit appartement pour le fils de son administrateur, sans urgence immédiate. 

B. a. Par acte expédié le 9 décembre 2024, reçu à la Cour de justice le 11 décembre 
2024, A______, B______ et C______ (ci-après : les locataires ou les appelants) 

forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation, concluant 

préalablement à l'audition de l'administrateur de la société bailleresse. 

Principalement, ils concluent à l'annulation du congé du 7 mars 2023 qui leur a été 

notifié pour le 30 juin 2023. Subsidiairement, ils concluent à l'octroi d'une 

prolongation de bail de quatre ans venant à échéance le 30 juin 2027 et à ce qu'ils 

soient autorisés à restituer l'objet loué en tout temps avant cette échéance 

moyennant un préavis de sept jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 

b. Dans sa réponse du 22 janvier 2025, D______ SA (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) conclut à la confirmation du jugement entrepris. 

c. Les parties ont répliqué, dupliqué et déposé plusieurs déterminations 
subséquentes entre les 21 février et 7 mai 2025, persistant dans leurs conclusions 

respectives. 

Les appelants ont allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles. 

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d. Les parties ont été avisées le 23 mai 2025 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. A compter du 1er avril 1968, F______ a pris à bail un appartement de quatre 
pièces et une chambrette au cinquième étage de l'immeuble sis no. ______, rue 

1______ à Genève, dans lequel il a vécu avec son épouse G______, ainsi que leurs 

deux fils A______ et C______. 

Suite au décès de F______, le bail a été repris par son épouse. 

b. Au décès de leur mère, A______ et C______ ont conclu un contrat de bail le 
1er mars 2018 avec la société H______ SA, à l'époque propriétaire, portant sur la 

location de l'appartement précité. 

Le contrat de bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er juillet 2018 au 

30 juin 2023, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf résiliation de 

l'une ou l'autre des parties moyennant un préavis de trois mois avant l'échéance. 

Le loyer mensuel net, indexé à l'Indice suisse des prix à la consommation, a été fixé 

à 920 fr. La provision mensuelle pour les charges de chauffage et d'eau chaude a 

été fixé à 160 fr. 

c. La société D______ SA a acquis l'immeuble susvisé le 31 janvier 2020, 
reprenant ainsi le contrat de bail à loyer concerné. I______ en est l'administrateur 

avec signature individuelle et unique actionnaire. 

d. A______ est propriétaire d'un bien immobilier à J______, en France voisine, qui 
n'est pas mis en location. Lui-même et son épouse, B______ y ont vécu 

temporairement lors du confinement il y a quelques années et, plus récemment, 

lorsqu'un incendie a rendu l'appartement litigieux inhabitable durant plusieurs mois. 

A______ exerce en qualité d'infographiste au sein d'un "Family Office" qui détient 

des immeubles, raison pour laquelle il a eu des facilités pour trouver un logement 

provisoire, que ce soit pour son épouse et lui-même ou pour son frère. 

C______ est propriétaire d'un appartement de trois pièces, sis no. ______, 

rue 2______ à Genève, qu'il loue à une famille. Il exerce en tant que soignant à 

[l'hôpital] K______. 

e. Par avis officiels de résiliation du 7 mars 2023 adressés aux locataires, ainsi qu'à 
l'épouse de A______, la bailleresse a résilié le bail pour sa prochaine échéance, soit 

le 30 juin 2023. 

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f. A la demande des locataires, la bailleresse a précisé les motifs de la résiliation, 
par courriers des 11 avril et 28 juin 2023. Elle a notamment exposé que le congé 

était motivé par le besoin de son administrateur de loger son fils, L______, dans 

l'appartement litigieux. Ce logement avait été choisi en raison du terme de son bail 

le plus proche. 

g. La bailleresse a proposé aux locataires deux logements de remplacement.  

Le premier, un appartement de quatre pièces à loyer subventionné situé à 

S______ [GE], a été refusé par les locataires au motif qu'ils ne pouvaient accéder à 

un logement de type HLM au vu de leurs revenus respectifs. Le second, un 

appartement de quatre pièces situé à T______ [GE], n'a pas été accepté en raison 

de la localisation du quartier. 

h. Postérieurement à la date du congé notifié aux locataires, deux appartements 
situés dans le même immeuble que l'appartement litigieux se sont libérés.  

Durant l'été 2023, un appartement de quatre pièces et demi situé au 1er étage de 

l'immeuble s'est libéré, ce dont I______ a été informé par la régie. Celui-ci a 

considéré que le loyer de 2'216 fr. par mois, hors charges, était trop élevé pour son 

fils.  

Un appartement de quatre pièces et demi situé au 3ème étage s'est libéré dans le 

courant de l'été 2024. Le loyer de 2'924 fr. par mois, charges comprises, a également 

été estimé trop élevé pour le budget de L______. 

i. Par requête du 4 avril 2023 déposée par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée à l'audience du 5 septembre 

2023 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 5 octobre 2023, les locataires 

ont conclu, principalement, à l'annulation du congé du 7 mars 2023 et, subsidiairement, 

à l'octroi d'une pleine et entière prolongation de bail de quatre ans, échéant au 

30 juin 2027, et à ce qu'ils soient autorisés à restituer l'appartement en tout temps, 

moyennant un préavis écrit de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 

j. Par réponse du 20 novembre 2023, la bailleresse a conclu au rejet de la demande, 
à la validation du congé adressé le 7 mars 2023 et au déboutement des locataires de 

toutes autres ou contraires conclusions. 

k. Les parties, ainsi que plusieurs témoins, ont été entendus par le Tribunal lors des 
audiences de débats qui se sont tenues les 26 mars et 11 juin 2024. 

k.a Entendu en qualité de témoin, L______, âgé de 23 ans au jour de la résiliation 
du bail, a déclaré qu'il avait vécu dans une colocation temporaire à la rue 3______ 

no. ______, conclue jusqu'au 30 septembre 2023. Sa demande de logement auprès 

de son père était urgente au vu de son contrat de colocation à durée déterminée et il 

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souhaitait pouvoir bénéficier d'une solution pérenne de relogement dans les limites 

de son budget, afin d'être financièrement indépendant de ses parents. Employé à la 

buvette de M______, il percevait un revenu mensuel variant entre 1'200 fr. et 

2'700 fr. Depuis la fin de l'été 2023, il vivait en colocation à N______ (VS) étant 

au bénéfice d'un bail à durée déterminée d'une année, jusqu'à l'hiver 2024. 

k.b Pour le compte de la bailleresse, I______ a déclaré qu'il s'était adressé à la régie 
E______ pour identifier un objet adéquat pour son fils. Après examen, le choix 

s'était porté sur l'appartement litigieux puisqu'il possédait l'échéance de bail la plus 

brève et que le loyer, de 920 fr. nets par mois, était le plus bas de l'immeuble, de 

sorte qu'il correspondait aux critères de recherches de son fils, vu ses faibles 

revenus. 

k.c Les locataires ont déclaré avoir effectué des recherches pour trouver un autre 
logement par le biais d'internet, mais pas auprès des régies. La procédure en cours 

les freinait dans leurs recherches puisqu'ils avaient envie de conserver leur 

appartement. 

l. Par plaidoiries finales écrites du 29 août 2024, la bailleresse a persisté dans ses 
conclusions. 

m. Aux termes de leurs plaidoiries finales écrites du 2 septembre 2024, les locataires 
ont conclu, préalablement, à la réouverture des débats et à l'audition de I______, 

O______ (gérante d'immeuble auprès de la régie E______) et du locataire P______, 

au sujet d'un nouvel objet se libérant au 3ème étage gauche de l'immeuble et des 

motifs de sa non-attribution à L______. Ils ont persisté dans leurs conclusions 

principales et dans leur première conclusion subsidiaire relative à l'octroi d'une 

prolongation de bail; en revanche, ils ont modifié leur seconde conclusion 

subsidiaire, en ce sens qu'ils ont conclu à ce qu'ils soient autorisés à restituer l'objet 

de manière anticipée pendant la période de prolongation moyennant un préavis de 

sept jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 

n. Les parties ont répliqué, dupliqué, déposé plusieurs déterminations spontanées 
et produit des pièces nouvelles entre les 18 septembre et 8 octobre 2024. 

o. La cause a été gardée à juger par le Tribunal en l'absence d'une nouvelle réplique 
spontanée des parties, suite à la dernière détermination spontanée du 8 octobre 

2024. 

p. A l'automne 2024, la bailleresse a appris le décès de la locataire qui occupait un 
appartement de quatre pièces au 2ème étage de l'immeuble, pour un loyer de 1'052 fr. 

par mois, avec des charges mensuelles de 185 fr. en sus. 

q. Par courrier du 30 septembre 2024, la régie s'est adressée aux héritiers de la 
défunte pour leur faire part de la volonté d'attribuer ce logement à L______ et 

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s'enquérir de leur intention de conserver, ou non, l'appartement de leur défunte 

parente. La bailleresse restait dans l'attente des informations quant à l'ensemble des 

héritiers, notamment la production d'un certificat d'héritiers. 

Le courrier a été déposé au Tribunal par la bailleresse le 1er octobre 204. Celle-ci a 

fait valoir que cet élément nouveau n'avait aucune influence sur la présente 

procédure. Elle ignorait les intentions des héritiers de la locataire en question, de 

sorte qu'il n'était pas possible de savoir si l'appartement pourrait être récupéré, et 

dans l'affirmative, dans quel délai. 

r. Dans leur ultime réplique soumise au Tribunal le 8 octobre 2024, les locataires 
ont exposé qu'au vu du décès de la locataire de l'appartement susvisé, un logement 

à loyer équivalent était désormais disponible pour L______ dans un bref délai, étant 

donné la prochaine échéance du bail au 31 mars 2025. Ils n'ont requis aucun acte 

d'instruction. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 

est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 

au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à 

la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 

Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 

convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 

trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e 

CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

1.2 En l'espèce, le jugement entrepris, constatant la validité du congé notifié aux 
appelants et leur accordant une prolongation de bail de deux ans, constitue une 

décision finale au sens des dispositions légales susvisées. La valeur litigieuse est 

supérieure à 10'000 fr. au vu du montant brut du loyer annuel de 12'960 fr., multiplié 

par trois, de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

1.3 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 
142 al. 3, 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 

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1.4 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux 
sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation 

du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 

1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 

d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 

d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. Les appelants produisent des pièces nouvelles et allèguent des faits nouveaux 
devant la Cour.  

2.1 Dans le cadre de l'appel, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en considération, conformément à l'art. 317 al. 1 CPC, que s'ils sont invoqués ou 

produits sans retard (let. a) et avec la diligence requise (let. b). Ces conditions sont 

cumulatives (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1). 

L'admissibilité de faits survenus avant la fin des débats principaux de première 

instance, respectivement avant que la cause ait été gardée à juger (pseudo nova) est 

ainsi limitée en appel, dès lors que de tels faits sont irrecevables lorsque le plaideur 

aurait déjà pu les introduire dans la procédure de première instance s'il avait été 

diligent (ATF 143 III 42 consid. 4.1). Il appartient au plaideur qui entend les 

invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence 

requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour 

lesquelles le fait n'a pas pu être allégué en première instance (ATF 144 III 349 

consid. 4.2.1). 

Les pièces ne sont pas recevables en appel pour la seule raison qu'elles ont été 

émises postérieurement à l'audience de première instance. La question à laquelle il 

faut répondre pour déterminer si la condition de l'art. 317 al. 1 CPC est remplie est 

celle de savoir si le moyen de preuve n'aurait pas pu être obtenu avant la clôture des 

débats principaux de première instance (arrêt du Tribunal fédéral 5A_266/2015 du 

24 juin 2015 consid. 3.2.2). 

2.2 En l'espèce, les appelants produisent des pièces numérotées 33 à 35 à l'appui de 
leur réplique du 21 février 2025, à savoir un extrait des statistiques de l'Immo-

Monitoring 2024/2 - Wuest Partner, un extrait du site internet de la société 

coopérative d'habitation Q______ et un extrait du site internet de la Caisse de 

prévoyance R______, tous deux datés du 20 février 2025, dont il ressort que les 

inscriptions aux listes d'attente pour l'obtention d'un logement sont temporairement 

fermées. 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20349
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/143%20III%2042
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20349
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_266/2015

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La pièce n° 33, datant de l'année 2024, soit a priori avant que le cause ne soit gardée 

à juger fin octobre 2024, doit être déclarée irrecevable. En effet, les appelants ne 

démontrent aucunement que cet élément serait postérieur à la date à laquelle la 

cause a été gardée à juger par le Tribunal, pas plus qu'ils n'exposent les raisons pour 

lesquelles ils auraient été empêchés de la produire plus tôt en première instance. En 

tout état de cause, elle n'apparaît pas déterminante pour l'issue du litige au vu des 

considérants qui suivront. 

Il en va de même pour les pièces n° 34 et 35. Si, certes, les recherches internet sur 

les sites de Q______ et R______ datent de février 2025, soit postérieurement à la 

date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal, les appelants ne 

démontrent pas, ni n'exposent les motifs pour lesquels ils n'auraient pas pu 

effectuer, respectivement produire, ces recherches en amont, au stade de la première 

instance. 

Ces pièces sont donc également irrecevables, bien qu'elles soient, en tout état, non 

pertinentes pour le sort de la présente cause au vu des considérants qui suivront. 

3. Les appelants concluent, préalablement, à l'audition de l'administrateur de la 
bailleresse, I______. 

3.1 Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider 
d'administrer des preuves. 

En règle générale, la procédure d'appel est menée purement sur dossier, sans tenue 

d'une audience ni administration de preuves (ATF 142 III 413 consid. 2.2.1). 

Le juge est autorisé à effectuer une appréciation anticipée des preuves déjà 

disponibles et, s'il peut admettre de façon exempte d'arbitraire qu'une preuve 

supplémentaire offerte par une partie serait impropre à ébranler sa conviction, 

refuser d'administrer cette preuve (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et 4.3.2;  

130 III 734 consid. 2.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_86/2016 du 5 septembre 

2016 consid. 5.2.2). L'autorité jouit d'un large pouvoir d'appréciation (ATF  

142 III 413 consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_37/2017 du 10 juillet 2017 

consid. 3.1.2). 

3.2 En l'espèce, les appelants sollicitent l'audition de I______ à l'appui d'un allégué 
– qu'ils qualifient de "complémentaire" – à teneur duquel ils exposent que compte 
tenu du loyer relatif à l'appartement de la défunte locataire au 2ème étage de 

l'immeuble, soit 1'052 fr. par mois et 185 fr. de charges, ce logement pourrait être 

attribué à la satisfaction du besoin invoqué par la bailleresse. 

Or, les appelants n'expliquent pas pour quels motifs l'audition de l'administrateur 

de la bailleresse – qui a déjà été entendu en première instance – serait pertinente 
pour l'issue du litige, ni nécessaire à démontrer d'éventuels faits nouveaux 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/142%20III%20413
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20374
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/130%20III%20734
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_86/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/142%20III%20413
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_37/2017

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recevables invoqués au stade de la seconde instance. Au demeurant, l'allégué 

"complémentaire" invoqué par les appelants ressort d'ores et déjà de la procédure, 

notamment des écritures spontanées des parties devant le Tribunal des 1er et 8 octobre 

2024.  

En tout état, la bailleresse conteste, en appel, que le loyer relatif à l'appartement de 

la défunte locataire au 2ème étage de l'immeuble soit équivalent à celui de 

l'appartement litigieux et que ce logement puisse satisfaire son besoin. On ne voit 

pas en quoi son administrateur serait susceptible d'exprimer un autre avis, s'il était 

entendu à nouveau. Son audition n'est donc pas nécessaire. 

Dans ces circonstances, le moyen de preuve requis n'apparaît pas déterminant pour 

la solution du litige et, en tout état de cause, n'est pas susceptible d'ébranler la 

conviction de la Cour dans l'examen des griefs soulevés par les appelants, au vu des 

considérants qui vont suivre. 

Les appelants seront ainsi déboutés de leur conclusion préalable visant à la ré-

audition de I______. 

4. Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir appliqué de 
manière incorrecte les règles juridiques présidant à l'examen de la conformité de la 

résiliation du bail à la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO.  

4.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient 
une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier 

pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu 

(cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). La 

résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation 

particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences 

pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 

En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter 

la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts 

(ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de 

rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 

consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 

consid. 4.2) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents 

ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017; 4A_694/2016 

du 4 mai 2017 et 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3). 

4.1.1 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé 

est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; ATF 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20496
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%2059
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20III%20496
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%2059
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/136%20III%20190
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/142%20III%2091
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20496
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_19/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_198/2016

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140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_33/2019 

du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1). 

La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 

la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). 

Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à 

l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, 

la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 

ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient 

aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3)  

Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt 

objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas 

lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne 

constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou 

fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). 

Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de 

la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour 

le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien 

du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2). Pour statuer sur la 

validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son 

bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire 

à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de 

la prolongation du bail, s'il y a lieu (ATF 140 III 496). 

4.1.2 La résiliation motivée par le besoin du bailleur d'utiliser lui-même les locaux 
ou de les attribuer à l'un de ses proches n'est en principe pas contraire à la bonne foi 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017; 4A_198/2016 du 

7 octobre 2016, LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 960 in fine). 

Au regard de l'article 271 al. 1 CO, le bailleur – personne physique ou personne 
morale – peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, 
tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de motif est 

en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat pour le 

terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin personnel du 

bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme peut donc vouloir 

attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi 

bien qu'à d'autres tiers (arrêts du Tribunal fédéral 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 

consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3).  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20496
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/120%20II%20105
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/135%20III%20112
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20496
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/136%20III%20190
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/135%20III%20112
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20496
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_297/2010

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C/7775/2023  

4.1.3 Pour examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne 
foi, il faut tout d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations 

de fait (ATF 136 III 190). 

Le motif du congé doit exister au jour de la résiliation. Des faits survenus 

ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette 

qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du 

bailleur au moment de la résiliation, mais ils restent sans pertinence pour statuer sur 

l'annulabilité du congé (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 

ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.1.3 et 4A_388/2016 du 15 mars 2027 

consid. 3.4 et 4.3; LACHAT, op. cit., p. 956). 

Certains auteurs de doctrine considèrent que, selon les circonstances, si le motif 

invoqué a cessé d'exister, persister dans le congé heurterait la bonne foi, notamment 

lorsque le bailleur n'a plus besoin des locaux car un autre logement s'est libéré dans 

le même immeuble (LACHAT, op. cit., p. 956 in fine; du même avis : WEBER, in 

BSK OR I, ad. art. 271-271a CO, n. 33a). 

4.2 En l'espèce, les appelants se plaignent du fait que les premiers juges n'auraient 
pas tenu compte de faits postérieurs à la résiliation du bail par l'intimée, notamment 

du fait qu'une résiliation ordinaire aurait pu être adressée, pour le 31 mars 2025, 

aux héritiers de la défunte locataire de l'appartement situé au 2ème étage de 

l'immeuble.  

D'une part, ils estiment que le Tribunal aurait dû partir du principe que le besoin 

personnel de la bailleresse de récupérer l'appartement litigieux n'existait plus, vu 

qu'un logement à loyer équivalent était désormais disponible à brève échéance pour 

L______; la résiliation serait donc devenue sans fondement en regard de ces faits 

postérieurs.  

D'autre part, ils considèrent que les faits postérieurs précités apportent un éclairage 

sur la volonté originaire de la bailleresse qui démontrerait que le motif invoqué à 

l'appui de la résiliation était douteux.  

4.2.1 Contrairement à l'avis des appelants, les premiers juges ont expressément 
traité la question desdits faits postérieurs retenant que la potentielle libération de 

l'appartement de la défunte locataire du 2ème étage qui interviendrait au plus tôt deux 

ans après la notification de la résiliation litigieuse, n'était pas un élément de nature 

à rendre abusive cette dernière.  

En regard de la jurisprudence fédérale constante, l'appréciation du Tribunal ne prête 

pas le flanc à la critique. Ces faits postérieurs à la résiliation du bail – intervenue de 
manière conforme aux règles de la bonne foi in casu – ne modifient pas le fait que 

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l'intimée disposait d'un intérêt légitime, réel et qui est toujours d'actualité, au 

demeurant, à récupérer l'appartement litigieux pour ses besoins propres. Même à 

considérer que l'appartement du 2ème étage serait à ce jour disponible – ce qui ne 
semble pas être le cas, en l'état, au vu des écritures des parties en première instance 

et des pièces produites au dossier – il n'en demeure pas moins que le motif de 
résiliation établi par la bailleresse, à la date du congé, ne contrevient pas à la bonne 

foi au sens de l'art. 271 al.1 CO.  

4.2.2 Par ailleurs, contrairement à l'opinion des appelants, la libération des 
appartements situés aux 1er et 3ème étages de l'immeuble concerné, durant les étés 

2023 et 2024, soit plusieurs mois après la date de la résiliation du bail litigieux, ne 

sont pas de nature à apporter un éclairage différent sur le motif du congé invoqué 

par l'intimée. A la lumière des pièces du dossier et des témoignages, c'est à juste 

titre que le Tribunal a retenu que le refus d'attribuer ces appartements à L______ se 

justifiait pour des raisons financières, vu que les loyers des logements précités 

représentaient plus du double du loyer de l'appartement litigieux. Le congé notifié 

par la bailleresse ne saurait dès lors être qualifié de prétexte, ni de douteux.  

La référence à l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011 cité par 

les appelants ne leur est d'aucun secours. Dans cette affaire, que le Tribunal fédéral 

a qualifiée de cas très particulier, il a été jugé qu'il n'était pas arbitraire de considérer 

que le motif du bailleur n'était pas réel dans la mesure où un appartement en 

adéquation avec ses critères s'était libéré dans l'immeuble sans qu'il ne soit attribué 

à la personne dont le besoin était invoqué (consid. 2.5 de l'arrêt fédéral précité). En 

l'occurrence, le bailleur faisait appel à des personnes de sa famille proche et usait 

de prête-noms afin de pratiquer des sous-locations à loyers élevés. L'état de faits de 

cet arrêt n'est pas assimilable au présent cas d'espèce.  

In casu, les éléments postérieurs à la date de la résiliation ne permettent pas de 

douter de l'existence, ni de la véracité, du motif invoqué par l'intimée. 

4.3 Par conséquent, la résiliation du 7 mars 2023 a été notifiée par l'intimée de 
manière conforme à la bonne foi et ne saurait être considérée comme étant devenue 

abusive en raison des faits postérieurs au congé invoqués par les appelants.  

Le grief des appelants se révèle donc infondé, de sorte que le chiffre 1 du dispositif 

du jugement entrepris sera confirmé. 

5. Dans un second grief, les appelants se plaignent de la durée insuffisante de la 
prolongation de bail accordée par le Tribunal. 

5.1 En vertu des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat 

aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du 

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bailleur ne le justifient; le bail d'habitation peut être prolongé de quatre ans au 

maximum, dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux 

prolongations. 

L'octroi d'une prolongation suppose que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait 

raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, 

et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se 

montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation 

(ATF 116 II 448 consid 1; 110 II 254 consid 4, JdT 1985 I 265; 102 II 254, 

JdT 1977 I 558; ACJC/1166/2020 du 31 août 2020 consid 3.1). 

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 

a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 

à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 

consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement 

ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction 

du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 et les arrêts cités).  

La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique 

que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Il incombe au juge de 

prendre en considération tous les éléments pertinents du cas particulier tels que les 

circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la 

situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur 

comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent 

avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation 

sur le marché local du logement ou des locaux (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 

consid. 5.3.2; 136 III 190 consid. 6; ACJC/1141/2022 du 5 septembre 2022 

consid. 4.1).  

Le juge peut notamment tenir compte du fait que le locataire n'a pas entrepris de 

démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 

consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4C_425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4, 

SJ 2005 I p. 397). 

La jurisprudence a, par ailleurs, admis la pertinence du besoin du principal 

actionnaire de la société bailleresse dans la pesée des intérêts (ATF 142 III 336 

consid. 5.2.2.1; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3). 

5.2 En l'espèce, le Tribunal a considéré qu'une prolongation unique du bail d'une 
durée de deux ans se justifiait, après avoir pris en considération les intérêts en 

présence, à savoir d'un côté, l'occupation ininterrompue de l'appartement litigieux 

par C______ depuis 55 ans, les recherches de logements – certes laborieuses à 
Genève – qui pouvaient néanmoins être facilitées par les contacts de A______, les 
solutions de relogements temporaires dont disposaient les locataires ainsi que 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/116%20II%20448
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/110%20II%20254
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1985%20I%20265
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/102%20II%20254
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1977%20I%20558
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ACJC/1166/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/142%20III%20336
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/142%20III%20336
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/136%20III%20190
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ACJC/1141/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/125%20III%20226
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4C_425/2004
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/142%20III%20336

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C/7775/2023  

l'absence d'allégations quant à leur situation financière respective et, de l'autre côté, 

le besoin de l'intimée de récupérer ledit appartement pour le fils de son 

administrateur, sans urgence immédiate. 

5.2.1 Faisant référence à un arrêt du Tribunal fédéral 4A_255/2024 du 20 août 2024 
(consid. 4.4), les appelants soutiennent que les faits postérieurs à la résiliation du 

bail doivent être pris en compte au moment de la décision de prolongation. A bien 

les comprendre, les premiers juges auraient dû prendre en considération, in casu, le 

fait que le besoin de la bailleresse de récupérer l'appartement litigieux aurait pu être 

satisfait différemment, en raison de la libération de logements dans le même 

immeuble, ce qui priverait ce besoin de toute urgence ou relativiserait son poids 

dans la pesée d'intérêts. 

L'arrêt du Tribunal fédéral cité par les appelants rappelle que, lors de sa pesée 

d'intérêts, le juge prend en compte la situation de fait au moment de sa prise de 

décision sur la requête de prolongation du bail. Or, contrairement à ce que semblent 

soutenir les locataires, le Tribunal a précisément tenu compte, en l'espèce, du besoin 

de la bailleresse de récupérer l'appartement litigieux pour L______, vu que celui-ci 

ne disposait que de solutions de logements temporaires au jour du jugement querellé 

– enchaînant successivement des contrats de bail à durée déterminée –, tout en 
considérant que ce besoin, bien qu'actuel, ne présentait pas d'urgence immédiate. 

Sur ce point, la pesée d'intérêts opérée par le Tribunal n'apparaît pas critiquable. 

5.2.2 Les appelants font également grief au Tribunal d'avoir méconnu le fait que le 
besoin de la bailleresse constituait un besoin indirect n'ayant qu'un moindre poids 

dans la pesée des intérêts des parties, puisque la société propriétaire n'avait pas 

invoqué le besoin de son actionnaire principal. Il se réfèrent, en l'occurrence, à l'avis 

de l'auteur LACHAT (in: Le bail à loyer, 2019, p. 1009 ab initio). 

L'opinion des appelants ne saurait être suivie. En effet, la jurisprudence fédérale – 
rappelée aux considérants supra – a expressément admis la pertinence du besoin du 
principal actionnaire de la société bailleresse dans la pesée des intérêts, de même 

que le besoin du bailleur de loger un de ses employés. Il en résulte que c'est à bon 

droit que le Tribunal a tenu compte de l'intérêt du fils de l'administrateur et 

actionnaire unique de la bailleresse, in casu, dans sa pesée d'intérêts. 

5.2.3 Les appelants soutiennent encore que le jugement entrepris leur ferait, à tort, 
grief de ne pas avoir sérieusement cherché à se reloger. Se référant à un arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_421/2017 du 27 septembre 2017 consid. 5.6.2 (cité par 

LACHAT, op.cit., p. 1012), ils estiment qu'ils n'avaient pas à accepter toute 

proposition de relogement alors même qu'ils contestaient pour de bonnes raisons la 

validité du motif du congé.  

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C/7775/2023  

Contrairement à leur lecture de l'arrêt fédéral susvisé, il ressort de cette 

jurisprudence qu'après notification de la résiliation de bail, le locataire ne saurait 

rester inactif et doit entreprendre de rechercher sérieusement un autre logement. Si, 

certes, les exigences quant aux efforts de recherche doivent, en principe, être 

relativisées s'il existe de bonnes raisons pour supposer que la résiliation est invalide, 

il n'en demeure pas moins qu'au plus tard après la décision négative rendue en 

première instance, le locataire ne doit pas attendre pour chercher un nouveau 

logement dans l'espoir d'obtenir une décision contraire en seconde instance.  

En l'occurrence, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que les appelants 

n'avaient pas démontré avoir entrepris des recherches sérieuses pour se reloger. Au 

demeurant, il ressort des déclarations des locataires qu'ils n'ont entamé aucune 

démarche auprès de régies. Ils n'ont pas non plus allégué, ni démontré, avoir activé 

notamment leur réseau de contacts malgré l'emploi de A______ au sein d'un 

"Family Office" d'une entreprise détenant des immeubles.  

L'affirmation en appel, selon laquelle il était impossible pour les appelants de 

s'inscrire auprès de coopératives et grands propriétaires immobiliers genevois 

(Q______ et R______) ne les dispensaient pas de postuler auprès d'autres bailleurs 

ou, à tout le moins, de produire une des recherches en ce sens, ce qui n'a pas été 

fait. Par ailleurs, leur allégué, à teneur duquel 56% des genevois n'auraient pas la 

possibilité de déménager vu les loyers actuels représentant un taux d'effort supérieur 

à un tiers si bien que leurs candidatures ne seraient de toute manière pas retenues 

par les régies, n'est pas pertinent en l'espèce. D'une part, les appelants n'allèguent 

pas faire partie de ce pourcentage et, d'autre part, ils ne démontrent pas rencontrer 

des difficultés financières qui amèneraient les régies à rejeter leur dossier. Il s'ensuit 

que c'est à bon droit que le Tribunal a considéré cette absence de recherches dans 

son appréciation du cas d'espèce. 

Plus généralement, il n'y a pas lieu d'admettre que les appelants se trouveraient dans 

une situation, notamment financière, qui rendrait pénible ou compliquerait à l'excès 

leurs recherches de logements; au contraire, il ressort de la procédure que chacun 

des locataires exerce une activité lucrative, l'un en qualité de soignant à [l'hôpital] 

K______, et l'autre en tant qu'infographiste au sein d'une société active dans 

l'immobilier. Il ressort également de leurs déclarations qu'ils perçoivent des revenus 

trop élevés pour prétendre à un logement subventionné. Partant, c'est à juste titre 

que les premiers juges ont considéré, dans la pesée des intérêts, l'absence 

d'éventuelles difficultés financières des locataires. 

5.2.4 Enfin, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que les locataires disposaient 
de solutions de relogement, à tout le moins provisoires, dans la mesure où ils sont 

chacun propriétaire d'un bien immobilier. Quand bien même C______ devrait 

procéder à la résiliation du contrat de bail des actuels locataires de son appartement, 

sis rue 2______ à Genève, il n'en demeure pas moins que cette solution de 

- 16/17 - 

 

C/7775/2023  

relogement constitue un élément factuel qui devait être pris en considération dans 

la pesée des intérêts des parties. Le fait que les actuels locataires précités disposent 

de la faculté de contester le congé n'est pas déterminant in casu. Le grief soulevé 

par les appelants à cet égard est infondé. 

5.3 Il résulte de ce qui précède que les premiers juges ont procédé à une appréciation 
correcte de la situation, de sorte que l'unique prolongation de deux ans accordée par 

le Tribunal apparaît conforme aux intérêts des deux parties. 

Le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera ainsi également confirmé. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/7775/2023  

 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 9 décembre 2024 par A______, B______ et 

C______ contre le jugement JTBL/1089/2024 rendu le 7 novembre 2024 par le Tribunal 

des baux et loyers dans la cause C/7775/2023. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC et  

Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.