# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6375c839-7aa9-5aca-bc6f-6766f97bc654
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-01-28
**Language:** de
**Title:** Erschliessung gemäss Sonderbauvorschriften
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0009-0012/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r2.2022.00120_122_123_24.59.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung

G.-Nrn.
BRGE II Nrn.

R2.2022.00120, R2.2022.00122, R2.2022.00123 und R2.2024.00059
0009/2025 – 0012/2025

Entscheid vom 28. Januar 2025

Mitwirkende

Abteilungspräsident Frank Martin Kessler, Baurichter Daniel Willi, Baurichte-
rin Marlen Patt, Gerichtsschreiberin Sara Zermatten

in Sachen

Rekurrierende

R2.2022.00120 und R2.2024.00059
1.  A,
2.  B,

beide vertreten durch […]

R2.2022.00122
1.  C AG,
2.  Erbengemeinschaft D, bestehend aus:

2.1.
2.2.

3.  E,

alle vertreten durch […]

R2.2022.00123
F,

vertreten durch […]

gegen

Rekursgegnerinnen

R2.2022.00120, R2.2022.00123 und R2.2024.00059
1.  Baukommission X,

Nr. 1 vertreten durch […]

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,

8090 Zürich

3.  G AG,

Nr. 3 vertreten durch […]

R2.2022.00122
1.  Baukommission X,

Nr. 1 vertreten durch […]

2. G AG,

betreffend

Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwalt […]

R2.2022.00120 und R2.2022.00123
Beschluss der Baukommission vom 5. Mai 2022 und Gesamtverfügung der
Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 21-1906 vom 30. März 2022; Baubewil-
ligung für drei Mehrfamilienhäuser bzw. strassenpolizeiliche und lärmrechtli-
che Bewilligung, […]

R2.2022.00122
Beschluss  der  Baukommission  vom  5. Mai 2022;  Baubewilligung  für  drei
Mehrfamilienhäuser, […]

R2.2024.00059
Beschluss der Baukommission vom 7. März 2024 und Gesamt-verfügung der
Baudirektion  Kanton  Zürich  Nr.  BVV 21-1906_P1  vom  22. Februar 2024;
Baubewilligung  für  drei  Mehrfamilienhäuser  bzw.  strassenpolizeiliche  und
lärmrechtliche Bewilligung (Projektänderung), […]
_______________________________________________________

hat sich ergeben:

A.

Mit Beschluss vom 5. Mai 2022 erteilte die Baukommission X der G AG die

baurechtliche Bewilligung für den Neubau von drei Gebäuden und einer ge-

meinsamen  Tiefgarage  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 1  an  der  H-Strasse

bzw. am J-Weg in X. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren er-

gangene Gesamtverfügung Nr. BVV 21-1906 der Baudirektion Kanton Zürich

vom 30. März 2022 namentlich betreffend Erteilung der strassenpolizeilichen
sowie lärmrechtlichen Bewilligung eröffnet.

B.

Hiergegen wandten sich A und B (hernach: Rekurrentschaft 1) mit gemein-

samer Rekursschrift vom 10. Juni 2022 an das Baurekursgericht des Kan-

tons Zürich und beantragten die Aufhebung des genannten Beschlusses und
der Gesamtverfügung. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die

kommunale sowie kantonale Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und

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Seite 2

Entschädigungsfolgen 

zulasten 

der  Rekursgegnerschaft 

(G.-Nr.

R2.2022.00120).

Gegen die genannten Bewilligungen wandte sich auch F (hernach: Rekur-

rentin 2) mit Rekursschrift vom 13. Juni 2022 und beantragte deren Aufhe-

bung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner-

schaft (G.-Nr. R2.2022.00123).

Gegen  die  kommunale  Baubewilligung  vom  5. Mai  2022  erhoben  sodann

auch die C AG, D und E (hernach: Rekurrentschaft 3) Rekurs mit Eingabe

vom  13.  Juni  2022  und  beantragten  deren  Aufhebung,  unter  Kosten-  und

Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. Eventualiter sei die

Sache  zur  Neubeurteilung  an  die  kommunale  Vorinstanz  zurückzuweisen

(G.-Nr. R2.2022.00122).

C.

Mit Verfügungen jeweils vom 16. Juni 2022 wurden die Rekurseingänge mit

den  G.-Nrn.  R2.2022.00120  und  R2.2022.00123  vorgemerkt  und  die  Ver-

nehmlassungsverfahren eröffnet.

Mit Eingaben vom 18. bzw. 19. Juli 2022 liess sich die Baudirektion verneh-

men und beantragte die Abweisung der Rekurse, unter Kosten- und Entschä-

digungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Zur Begründung verwies sie auf

die  Mitberichte  des  Tiefbauamtes  (TBA),  Fachstelle  Lärm  und Recht,  vom

4. und 6. bzw. 12. und 13. Juli 2022.

Mit Eingaben vom 22. Juli 2022 liess sich die kommunale Vorinstanz jeweils

vernehmen und schloss darin auf Abweisung der Rekurse, soweit darauf ein-
zutreten sei; unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentschaft 1 bzw. der Re-

kurrentin 2.

Mit Eingaben vom 22. Juli 2022 reichte die private Rekursgegnerin jeweils

ihre Vernehmlassung ein und beantragte die Abweisung der Rekurse; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentschaft 1 und der

Rekurrentin 2.

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Seite 3

Mit  Repliken  vom  16.  und  17. August  2022  und  Dupliken  vom  2.,  9.  und

13. September 2022 hielten die Parteien jeweils an ihren Anträgen fest.

Mit Triplik vom  28. September 2022 und  Quadruplik vom  5. Oktober  2022

liessen  sich  die  Rekurrentschaft  1  und  die  private  Rekursgegnerin  erneut

vernehmen.

D.

Mit Verfügung ebenfalls vom 16. Juni 2022 wurde der Rekurseingang mit der

G.-Nr. R2.2022.00122 vorgemerkt und als vorsorglich eingereicht behandelt.

Demzufolge wurde dieses Rekursverfahren einstweilen sistiert.

Mit Verfügung vom 13. September 2022 wurde vom Eintritt der Ebengemein-

schaft D, bestehend aus den Erben 2.1 und 2.2, in das Rekursverfahren mit

der G.-Nr. R2.2022.00122 Vormerk genommen.

E.

Mit  Verfügung  vom  3. Oktober  2022  wurden  die  Rekursverfahren  mit  den

G.-Nrn.  R2.2022.00120  und  R2.2022.00123 von  Amtes  wegen  sistiert,  bis

eine der Parteien die Fortsetzung verlangt, um eine Präjudizierung des Pa-

rallelverfahrens (G.-Nr. R2.2022.00122) zu vermeiden.

Mit Eingabe vom 22. Januar 2024 verlangte die Rekurrentschaft 1 im Ver-

fahren mit der G.-Nr. R2.2022.00120 die Fortsetzung des Rekursverfahrens.

Mit Verfügung vom 8. Februar 2024 wurde dieses Fortsetzungsbegehren ab-

gewiesen, um eine Präjudizierung der Parallelverfahren zu verhindern.

F.

Mit Beschluss vom 7. März 2024 genehmigte die kommunale Vorinstanz eine

Projektänderung betreffend die Erschliessung des Bauvorhabens. Gleichzei-

tig  wurde  die  im  koordinierten  Verfahren  ergangene  Gesamtverfügung

Nr. BVV 21-1906_P1 vom 22. Februar 2024 eröffnet, mit welcher namentlich

die strassenpolizeiliche Bewilligung sowie lärmschutzrechtliche Ausnahme-

bewilligung erteilt wurden.

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Seite 4

G.

Gegen diese Projektänderung erhoben wiederum A und B mit Eingabe vom

9. April 2024  Rekurs  beim  Baurekursgericht  (hernach:  Rekurrentschaft 4).

Sie  beantragten,  dass  die  angefochtenen  Entscheide  aufzuheben  seien.

Eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die kommunale sowie kan-

tonale Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Rekursgegnerschaft (G.-Nr. R2.2024.00059).

H.

Mit  Verfügung  vom  11. April 2024  wurde  der  Rekurseingang  mit  der

G.-Nr. R2.2024.00059  vorgemerkt  und  das  Vernehmlassungsverfahren  er-

öffnet.

Mit Eingaben vom 13. Mai 2024 und 8. Mai 2024 liessen sich die kommunale

Vorinstanz sowie die Baudirektion, unter Verweis auf den Mitbericht des TBA

vom 6. Mai 2024, vernehmen und beantragten die Abweisung des Rekurses

mit der G.-Nr. R2.2024.00059, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentschaft 4.

Mit Eingabe vom 13. Mai 2024 reichte die private Rekursgegnerin ihre Ver-

nehmlassung ein und beantragte die Abweisung des Rekurses; unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentschaft 4.

Mit Replik vom 4. Juni 2024 und Dupliken vom 18. und 25. Juni 2024 sowie

vom 1. Juli 2024 hielten die Parteien an den gestellten Anträgen fest.

Mit Triplik vom 11. Juli 2024 und Quadruplik vom 29. Juli 2024 liessen sich

die Rekurrentschaft 4 und die private Rekursgegnerin erneut vernehmen.

I.

Mit Eingaben vom 5. und 14. Juni 2024 verlangte die private Rekursgegnerin

die  Fortsetzung  der  sistierten  Rekursverfahren  mit  den  G.-Nrn.

R2.2022.00120, R2.2022.00122 und R2.2022.00123.

Mit  Verfügungen  vom  18.  Juni  2024  wurden  die  Rekursverfahren  mit  den

G.-Nrn.  R2.2022.00120,  R2.2022.00122  und  R2.2022.00123 

jeweils

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antragsgemäss fortgesetzt. Gleichzeitig wurde das Vernehmlassungsverfah-

ren im Rekursverfahren mit der G.-Nr. R2.2022.00122 eröffnet.

Mit Eingabe vom 12. Juli 2024 reichte die private Rekursgegnerin im letztge-

nannten Rekursverfahren ihre Vernehmlassung ein und beantragte die Ab-

weisung des Rekurses; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen sowie soli-

darischer  Haftbarkeit  zulasten  der  Rekurrentschaft 3.  Mit  Eingabe  vom

18. Juli  2024  liess  sich  auch  die  kommunale  Vorinstanz  vernehmen  und

schloss  darin  auf  Abweisung  des  Rekurses, soweit  darauf einzutreten  sei;

unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentschaft 3. Mit Replik vom 12. August

2024 und Dupliken vom 26. August 2024 und 4. September 2024 hielten die

Parteien an ihren Anträgen fest.

Mit  Zwischenentscheid  vom  3. September  2024  wurde  das  Sistierungsbe-

gehren  der  Rekurrentschaft 3  im  Verfahren  mit  der  G.-Nr.  R2.2022.00122

abgewiesen.

J.

Am 18. Oktober 2024 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch.

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Es kommt in Betracht:

1.

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben und werfen teilweise

die gleichen Rechtsfragen auf. Die vier Rekursverfahren sind daher aus pro-

zessökonomischen Gründen zu vereinigen.

Wo nichts Anderes vermerkt wird, beziehen sich die genannten Aktenstücke

auf jene im Rekursverfahren mit der G.-Nr. R2.2022.00120.

2.

Vorweg ist festzuhalten, dass die Stadt X ihre Bau- und Zonenordnung (BZO)

noch nicht den harmonisierten Baubegriffen angepasst hat. Es ist daher vor-

liegend das Planungs- und Baugesetzt (PBG) in der vor 1. März 2017 gülti-

gen  Fassung  anwendbar  (siehe  Übergangsbestimmungen  zur  Änderung

vom 14. September 2015).

3.1.
Die Bauparzelle Kat.-Nr. 1 im Halte von 4'855 m2 ist gemäss BZO der Stadt
X  der  Wohnzone  mit  Gewerbe  (Lärm-Empfindlichkeitsstufe  [ES] III)  zuge-

schieden und liegt im Geltungsbereich der Sonderbauvorschriften Zentrum

Süd (SBV). Sie stösst im Osten an die H-Strasse und im Westen an den L-

Weg bzw. die Sihltal Zürich Uetliberg Bahnlinie (SZU-Bahnlinie). Im Süden

wird sie durch den J-Weg begrenzt und im Norden stösst sie an den I-Weg

sowie an einen Fussweg. Nördlich und südlich davon befinden sich jeweils

überbaute Grundstücke.

Das  strittige  Bauvorhaben  ("N")  ist  nach  den  SBV  projektiert  und  ging  als

Siegerprojekt aus einem von  der Grundeigentümerin  durchgeführten Wett-

bewerbsverfahren im Jahre 2019 hervor. Geplant sind je ein langgezogener

Baukörper  parallel  zur  SZU-Bahnlinie  bzw.  zum  Fussgängerweg  L-Weg

(Haus 1; sechsgeschossiges Mehrfamilienhaus) sowie zur Staatsstrasse H-

Strasse (Haus 3; fünfgeschossiges Wohn- und Gewerbehaus), welche das

Baufeld  in  Richtung  Ost/West  einrahmen  und  die  Neuüberbauung  gegen

Lärmimmissionen  abschirmen  sollen.  In  der  Baufeldmitte  ist  ein  weiterer

Baukörper (Haus 2, viergeschossiges Wohn- und Gewerbehaus plus Attika)

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geplant, welcher praktisch parallel zu den anderen beiden Gebäuden geplant

ist, wodurch zwei separate und unterschiedlich gestaltete Aussenräume ent-

stehen.  Einerseits  der  sogenannte  Gewerbehof  (zwischen  den  Häusern 2

und 3) und andererseits der Gartenhof (zwischen den Häusern 1 und 2). Der

östliche  Gewerbehof besteht  aus Erschliessungsflächen, fünf Fahrzeugab-

stellplätzen, 31 Fahrradabstellplätzen sowie drei Pflanzflächen und der west-

liche Gartenhof umfasst einen Rasenhügel mit Zitterpappeln, Spiel- und Sitz-

gelegenheiten,  einen  Brunnen  sowie  Gemeinschaftstischen.  Die  teilweise

zweigeschossige  Tiefgaragenzufahrt  ist  im  Bereich  der  südöstlichen  Ecke

des  Hauses  2  projektiert;  die  Garage  umfasst  100  Fahrzeugabstellplätze.
Insgesamt  sind  81  Wohneinheiten  und  1'870 m2  Gewerbeflächen  geplant,
wobei die Hälfte der Gewerbefläche auf eine Hotelnutzung im Haus 3 entfällt.

3.2.

Gemäss Stammbaubewilligung vom 5. Mai 2022 soll die Tiefgarage von der

H-Strasse über den J-Weg und von da über den östlichen Gewerbehof er-

schlossen  werden.  Das  nördlich  der  Bauparzelle  gelegene  Quartier  I-Weg

soll gemäss SBV künftig über den Kreisel M erschlossen werden und verfügt

im  heutigen Zeitpunkt  noch  nicht über  eine  direkte  Ein-/Ausfahrt  in  die  H-

Strasse.  Dieses  Quartier  ist  aktuell  über  eine  Zufahrt  im  Osten  des  Bau-

grundstückes  erschlossen,  welche  zwischen  dem  zurückzubauenden  Ge-

bäude H-Strasse 22 und der benachbarten Liegenschaft H-Strasse 26 liegt.

Gemäss  Stammbaugesuch  soll  diese  Zufahrt  aufgehoben  werden,  kommt

hier doch das Haus 3 zu stehen. Die Erschliessung des I-Weg-Quartiers soll

gemäss  Stammbaugesuch  inskünftig ebenfalls  über  den J-Weg sowie den

östlichen  Gewerbehof  geführt  werden  und  alsdann  in  den  bestehenden  I-

Weg münden.

Mit Gesamtverfügung vom 30. März 2022 erteilte die Baudirektion hierfür die
strassenpolizeiliche Bewilligung unter anderem mit der Nebenbestimmung,

dass das Bauvorhaben zwingend mit dem Strassenprojekt zu koordinieren

sei (Dispositiv-Ziffer I. 1. lit. a).

3.3.

Die  mit  kommunalem  Beschluss  vom 7. März 2024  bewilligte Projektände-

rung sieht im Wesentlichen eine Ersatzzu-/ausfahrt im Osten des Baufelds

vor  (das  Haus 3 ist  im  Vergleich  zum  Stammbaugesuch rund  3 m  kürzer).

Damit  soll  die  bestehende  direkte  Ein-/Ausfahrt  von  und zur  H-Strasse für

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das Quartier I-Weg vorübergehend erhalten und auch der projektierten Tief-

garage als temporäre Zufahrt dienen. Aus Sicht der Bauherrschaft sowie der

Baukommission  X  ist  im  Endzustand  eine  Erschliessung  der  Bauparzelle

über den J-Weg anzustreben (vgl. nachfolgende Abbildung).

Mit Gesamtverfügung vom 22. Februar 2024 erteilte wiederum die Baudirek-

tion für diese zwei Erschliessungen sowie für eine dritte alternative und von

ihr bevorzugte Erschliessung via Kreisel M die strassenpolizeiliche Bewilli-

gung  namentlich  unter  folgenden  Nebenbestimmungen:  Die  östliche  Er-

satzzu-/ausfahrt soll aufgehoben werden, sobald das nördliche I-Wegquar-

tier entsprechend den SBV über den Kreisel M in die H-Strasse erschlossen

wird  (Dispositiv-Ziffer I. 1 lit. c).  Alternativ zur Erschliessung  via  J-Weg  soll

auch die Tiefgarageneinfahrt via Kreisel M erschlossen werden (Dispositiv-

Ziffer I. 1 lit. d). Während der Gewährung der Ersatzzu-/ausfahrt soll die Er-

schliessung via J-Weg unbefahrbar gemacht werden (Dispositiv-Ziffer I. 1 lit.

e). Die Erschliessung der Überbauung N über die ″provisorische″ Ersatzzu-/

ausfahrt sowie die spätere im Endausbau angestrebte Gebietserschliessung

nach SBV stehe damit in Abhängigkeit zur baulichen Entwicklung des Ge-

biets (Dispositiv-Ziffer I. 1 lit. g).

Mit der Bewilligung für die Projektänderung wurde daher sowohl die (spätere)

Erschliessung über den J-Weg als auch neu eine Ersatzzu-/ausfahrt geneh-

migt.  Die  Baudirektion  bewilligte  im  Rahmen  der  Projektänderung  zudem

eine (künftige) Erschliessung via Kreisel M.

4.

Die Rekurrierenden sind Eigentümer der angrenzenden Liegenschaften am

I-Weg 2 und 4 (Kat.-Nrn. 2, 3), am J-Weg 1, 3 und 5 (Kat.-Nrn. 4, 5, 6) sowie
an der H-Strasse 28 (Kat.-Nr. 7). Aufgrund dieser nachbarlichen Beziehung

sowie der vorgebrachten Rügen (u.a. mangelhafte Erschliessung, ungenü-

gende  Verkehrssicherheit,  fehlende  Baureife)  sind  sie  mehr  als  beliebige

Dritte von den angefochtenen Entscheiden betroffen und daher grundsätzlich

zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a PBG legitimiert. Da auch die übri-

gen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf deren Rekurse einzutreten.

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5.1.

Die vier Rekurrentschaften rügen mit Blick auf die geplanten Erschliessun-

gen  primär  diverse Verstösse  gegen  Art. 11 SBV. Zudem  machen  sie gel-

tend, dass die Erschliessungen rechtlich nicht gesichert seien, nicht den ver-

kehrstechnischen  Anforderungen  gemäss  Verkehrserschliessungsverord-

nung (VErV) entsprechend ausgebaut und mangels Einhaltung der erforder-

lichen Sichtweiten nicht verkehrssicher seien.

Gegen  die  Stammbaubewilligung  bringen  sie  zusammengefasst  vor,  dass

das Erschliessungskonzept keine ausreichende Erschliessung der benach-

barten  Parzellen  (I-Wegquartier)  gewährleiste,  zumal  die  Grundstücke  der

Rekurrierenden am I-Weg ihre bisherige privatrechtlich gesicherte Erschlies-

sung über die Bauparzelle verlieren würden. Die künftige Erschliessung der

Parzellen am I-Weg 2, 4, 6 und 8 (Kat.-Nrn. 2, 3, 9, 8) sowie der Liegenschaft

H-Strasse 20 (Kat.-Nr. 10) über den ″O″ und den J-Weg in die H-Strasse sei

weder rechtlich gesichert noch verkehrssicher, da die diese kein Fahrweg-

recht  über  die  private  Flurwegparzelle  Kat.-Nr.  11  (J-Weg)  hätten  und  die

Sichtweiten auf die übergeordnete H-Strasse nicht eingehalten seien. Auch

die ehemaligen Grundstücke Kat.-Nr. 12, 13 und 14, welche heute Teil der

Bauparzelle  seien,  hätten  kein  Fahrwegrecht  über  den  J-Weg.  Jedenfalls

fehle  es  an  der  erforderlichen  Zustimmung  der  Flurwegeigentümerschaft,

weshalb auch die Erschliessung der Bauparzelle nicht als rechtlich gesichert

gelten könne.

Am J-Weg entstehe zudem ein unzulässiger Mehrverkehr, für welchen dieser

verkehrs- und bautechnisch nicht konzipiert sei. Insbesondere weise dieser

kein  Trottoir  und  eine  zu  geringe  Fahrbreite  auf.  Für  den  J-Weg  seien  im

fraglichen Abschnitt nämlich die technischen Anforderungen einer Zufahrts-

strasse des Typs 3 gemäss Anhang 1 der VErV einzuhalten. Die Fahrbahn-
breite  habe  daher 4,00 m  bis  5,70 m plus  Trottoir  von 2,00 m  und Bankett

von 0,30 m zu betragen. Fraglich sei auch, ob im Bereich der Ein-/Ausfahrt

in die H-Strasse die technischen Anforderungen gemäss Anhang 2 und 3 der

VErV erfüllt seien. In der kantonalen Gesamtverfügung sei zwar festgestellt

worden,  dass  das  Baugrundstück  rückwärtig  über  den  J-Weg  erschlossen

werde. Nicht geprüft worden sei jedoch, ob die technischen Anforderungen

erfüllt  seien.  Die  Sichtbereiche  im  Einmündungsbereich  J-Weg/H-Strasse

seien  jedenfalls aufgrund  der  vorhandenen Gebäude H-Strasse 26 und 28

nicht gewährleistet. Auch würde die provisorische Erschliessung des nördlich

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der  Bauparzelle  gelegenen  Quartiers  über  den  J-Weg  zu unnötig  grossen

(Misch-)Verkehrsflächen führen und gegen die Bestimmungen der SBV zur

flächensparenden Erschliessung verstossen.

Die  provisorische  Erschliessung  der  Grundstücke  am  I-Weg über  den  Ge-

werbehof präjudiziere die Erschliessung über  den Kreisel M, da  der Druck

zur planerischen und baulichen Umsetzung dieser Erschliessung abnehme.

Die Grundstücke am I-Weg seien gemäss SBV vielmehr über eine Verbin-

dung im Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 10, 15 und 16 mit dem Kreisel M zu

erschliessen. Es bestehe auch die Gefahr, dass die provisorische Erschlies-

sung  zur  Dauerlösung  werde.  Gesamthaft  betrachtet,  fehle  es  dem  Bau-

grundstück  an  einer  rechtsgenüglichen  sowie  verkehrssicheren  Erschlies-

sung und damit an der planungsrechtlichen Baureife.

Gegen die Projektänderung wendet die Rekurrentschaft 4 sodann ein, dass

die  Arealerschliessung  zwingend  an  den  im  Ergänzungsplan  der  SBV  be-

zeichneten Lagen zu erfolgen habe und die gemäss Projektänderung nun-

mehr  bewilligte  Ersatzzufahrt  schon  deshalb widerrechtlich  sei.  Zudem  sei

weder die mit der Projektänderung geplante Zufahrt zur projektierten Tiefga-

rage noch die Erschliessung der Parzellen am I-Weg flächensparend. Viel-

mehr würden quartierinterne Verkehrskorridore anstatt durchgrünte Quartier-

höfe  geschaffen  werden,  was  in  eklatanter  Weise  gegen  das  Konzept  der

SBV verstosse. Hinzu komme, dass diese ″temporäre Lösung″ zeitlich in kei-

ner Weise befristet werde. Alternative Lösungen für eine Quartierzufahrt, die

den SBV entspreche, seien weder absehbar noch rechtlich gesichert. Gegen

die SBV  würden auch die Auflagen der kantonalen Gesamtverfügung vom

22. Februar 2024 verstossen, wonach während der Gewährung der Ersatz-

zu-/Ausfahrt die Erschliessung für die Bauparzelle via J-Weg unbefahrbar zu

machen sei (Dispositiv-Ziff. I. 1. lit. e) und mit der Aufhebung der Ersatzzu-
fahrt die Bauparzelle vorzugsweise via Kreisel M zu erschliessen sei (Dispo-

sitiv-Ziff. I. 1. lit. d). Sie hätten eine Änderung des in den SBV festgesetzten

Erschliessungsregimes  zur  Folge.  Hinzu  komme,  dass  die  Ersatzzufahrt  §

240 PBG widerspreche.

5.2.

Die kommunale Vorinstanz führt aus, dass das Bauvorhaben auf dem Sie-

gerprojekt ″N″ eines anonymen Wettbewerbes basiere, welches aus städte-

baulichen  und  architektonischen  Überlegungen,  den 

räumlichen

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Seite 11

Dispositionen, dem Freiraum, der Wohn-/Arbeits-/Aufenthaltsqualität und der

Wirtschaftlichkeit einstimmig erkürt worden sei.

Zur Erschliessungsthematik gemäss Stammbaubewilligung hält die kommu-

nale Vorinstanz fest, dass die Liegenschaften entlang des I-Wegs vorüber-

gehend  über  den  J-Weg  erschlossen  würden.  Grund  dafür  bilde  der  Um-

stand,  dass  die  heutige,  mittels  Dienstbarkeit  gesicherte  Zufahrt  über  das

Baugrundstück  nicht  mehr  zur  Verfügung  stehen  werde  und  die  nördliche

Quartiererschliessung über den  Kreisel  M noch nicht realisiert worden  sei.

Deren Umsetzung sei aufgrund der bestehenden Parzellierung und Eigen-

tumsverhältnissen von Drittparteien und -projekten abhängig. Bis zur Umset-

zung der in den SBV angestrebten Verdichtung im nördlichen Bereich, stehe

für die Erschliessung der Grundstücke nördlich des I-Wegs einzig der J-Weg

und  der  projektierte  Gewerbehof  zur  Verfügung.  Aus  öffentlich-rechtlicher

Sicht sei dieser Umstand bis zur Umsetzung des Strassenprojekts ″Kreisel

K-Strasse″  hinzunehmen.  Ansonsten  würde  die  angestrebte  Verdichtung

und  Aufwertung  des  Quartiers  toter  Buchstabe  bleiben.  Im  Rahmen  einer

Gesamtbetrachtung des Gebiets und des Ziels der SBV sei es daher zuläs-

sig, temporäre Erschliessungen zuzulassen, welche (noch) nicht dem End-

zustand entsprechen würden. Der J-Weg sei mit einer Fahrbahnbreite von

5,70 m genügend ausgebaut und die Ein-/Ausfahrt im Bereich H-Strasse sei

übersichtlich. Folglich sei die Verkehrssicherheit gewährleistet.

Mit Blick auf die Projektänderung betont die kommunale Vorinstanz erneut,

dass das Projekt ″N″ die erste Etappe im Zuge der Umsetzung der geplanten

Quartiererneuerung bilde und es bis zum Endzustand unumgänglich sei, die

wechselnden Rahmenbedingungen zu berücksichtigen, ansonsten die ange-

strebte Entwicklung aufgrund unterschiedlicher baulicher Absichten der ver-

schiedenen Eigentümer gar nie umgesetzt werden könnte. Es sei daher un-
umgänglich und auch zulässig, dem als Gewerbehof bezeichneten Aussen-

raum vorübergehend eine Erschliessungsfunktion zukommen zu lassen und

hier eine direkte Verbindung zur H-Strasse zu schaffen. Dasselbe gelte be-

züglich der Lage der Einfahrt, ansonsten die gewünschte Aufwertung wäh-

rend Jahren blockiert wäre. Vorübergehende Abweichungen gegenüber den

Quartierzufahrten  gemäss  SBV  seien  hinzunehmen.  Die  gegenüber  der

Stammbaubewilligung geänderte Erschliessung sei lediglich eine temporäre

Lösung  (Ersatzzufahrt)  und  nach  wie  vor  flächensparend,  weil sich  ein  er-

heblicher Teil  der Erschliessung in der  Aussparung im  Haus 3 befinde.  Im

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Seite 12

Endzustand  sei  die  Ein-/Ausfahrt  zur  Tiefgarage  nahe  der  vorgesehenen

Quartierzufahrt beim J-Weg. Ob eine Erschliessung über den Kreisel mit den

SBV in Einklang stehe, sei offengelassen worden und werde dannzumal zu

prüfen  sein.  Die  Baudirektion  habe  mit  ihrer  Auflage  in  Dispositiv-Zif-

fer I. 1. lit. d der Gesamtverfügung vom 22. Februar 2024 nur Möglichkeiten

aufgezeichnet, wie eine künftige definitive Erschliessung aussehen könnte.

Mit der in Dispositiv-Ziffer I. 1. lit. e verfügten ″Sperrung″ des J-Wegs komme

dieser Ein-/Ausfahrt in die H-Strasse (vorläufig) nur noch eine höchst unter-

geordnete  Bedeutung  zu.  Da  mit  dem  Anschluss  des  Quartiers  I-Weg  via

Kreisel an der H-Strasse der Ersatzanschluss aufzuheben sein werde, sei es

auch mit Blick auf § 240 PBG zulässig, diesen vorläufig zu bewilligen.

Zur Verkehrssicherheit der Ein-/Ausfahrt vom J-Weg in die H-Strasse merkt

die kommunale Vorinstanz zu ihren Erwägungen im Rahmen der Projektän-

derung  an,  dass  eine  ungenügende  Trottoir-Sichtweite  nicht  zwingend  zur

Aufhebung der Bewilligung führe und es im Ermessen der örtlichen Baube-

hörde  liege,  dennoch  eine  Bewilligung  zu  erteilen  und/oder  ein  allfälliger

Mangel könne mittels Auflagen geheilt werden.

5.3.

Die Baudirektion hält betreffend ihre Gesamtverfügung vom 30. März 2022

und die Erschliessung gemäss Stammbaubewilligung fest, dass an der Ein-

mündungssituation des J-Weges in die Staatsstrasse (H-Strasse) keine An-

passungen  möglich  seien,  da  die  beidseitig  bestehenden  Liegenschaften

nicht  Bestandteil  des  Bauvorhabens  seien.  Aus  diesem  Grund  sei  die  Er-

schliessung nicht weiter beurteilt worden. Das Baugrundstück sei rückwärtig

über den bestehenden J-Weg erschlossen. Die baupolizeiliche Prüfung be-

schränke sich betreffend Verkehrssicherheit nur auf den Anstossbereich des

Gebäudes Nr. 3 an die H-Strasse. Sie sei hier gegeben.

Mit Blick auf die Gesamtverfügung vom 22. Februar 2024 und ihre Beurtei-

lung  der  Erschliessung  gemäss  Projektänderung  erklärt  die  Baudirektion,

dass das Bauvorhaben weder die Verkehrssicherheit noch die Sicherheit des

Strassenkörpers beeinträchtige. Es sei eine ″Ersatzzufahrt″ bewilligt worden,

welche  keine  Endlösung darstelle  und gegenwärtig  bereits  bestehe.  Diese

Aus- und Zufahrt erfülle die technischen Anforderungen vollumfänglich und

sei damit bewilligungsfähig. Im Endzustand seien die in den SBV vorgese-

henen  Aus-  und  Zufahrten  anzustreben.  Das  noch  nicht  realisierte

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Seite 13

Strassenprojekt  sei  dringend  mit  dem  Bauvorhaben  abzustimmen.  Auf  die

Koordination sei bereits in der Gesamtverfügung vom 30. März 2022 hinge-

wiesen worden. Zur Gewährung der Verkehrssicherheit sei bei der vorüber-

gehenden Ersatzzufahrt zwingend erforderlich, die Erschliessung über den

J-Weg mittels Absperrpfosten unbefahrbar zu machen, was mittels Auflagen

sichergestellt werde.

Ob eine genügende rechtliche Sicherung vorhanden sei, sei weder bei der

Beurteilung der Ein-/Ausfahrt über den J-Weg noch bei der Ersatzzu-/Aus-

fahrt  von  Belang,  da  es  sich  bei  beiden  Erschliessungen  um  bestehende

rückwärtige Erschliessungen handle.

5.4.

Die private Rekursgegnerin argumentiert ähnlich wie die kommunale sowie

kantonale  Vorinstanz  und  führt  vernehmlassungsweise  aus,  dass  sie  auf-

grund  der  Rekurse  gegen  die  Stammbaubewilligung  die  Zufahrtssituation

überprüft  habe,  obwohl  die  Erschliessung  bereits  ursprünglich  für  alle  An-

stösser gewährleistet gewesen sei. Das Projekt ″N″ sei dahingehend ange-

passt worden, dass die Lage und der Verlauf der bestehenden Zufahrt von

der H-Strasse zum I-Weg im Wesentlichen unverändert beibehalten werde.

Ein Zusammenhang mit dem Anschluss an den Kreisel M bestehe nicht und

dieser  könne  von  ihr  auch  nicht  beeinflusst werden.  Die  Lage  der  Zufahrt

stelle nur einen Zwischenschritt dar, bis zu einem späteren Zeitpunkt der I-

Weg im Sinne der SBV über den Kreisel M erschlossen werden könne. Auch

wenn  die  Zufahrt  nahe  des  Hauses  3  in  den  SBV  nicht  vorgesehen  sei,

schliesse  diese  Vorschrift  vorübergehende  Erschliessungslösungen  nicht

aus. Es sei künftig gleichwohl möglich, wie ursprünglich beabsichtigt, über

den J-Weg zuzufahren und/oder den Anschluss beim Kreisel M zu nutzen.

In beiden Fällen könne der Durchstich beim Haus 3 verschlossen und ander-
weitig genutzt werden. Die Projektänderung wahre die planungsrechtlichen

Grund-sätze. Arealinterne Erschliessungen seien gemäss den SBV ab den

zentralen Zufahrten gefordert und für die Gewerbeflächen notwendig, wes-

halb  eine  komplett  verkehrsfreie  Fläche  zwischen  den  Gebäuden  ausge-

schlossen sei.

Die kommunale sowie kantonale Vorinstanz hätten die Zufahrt vom J-Weg in

die H-Strasse für die Stammbaubewilligung geprüft und als verkehrssicher

erachtet. Die Frage der Verkehrssicherheit der Ausfahrt vom J-Weg in die H-

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Seite 14

Strasse sei aufgrund der Projektänderung nicht mehr relevant, da im heuti-

gen Zeitpunkt weder die Zufahrt zur Überbauung ″N″ noch zum I-Weg über

diesen  Anschluss  erfolge.  Eine  Befristung der Ersatzzufahrt sei  vorliegend

nicht angezeigt, da die Umsetzung der SBV fakultativ und damit nicht abseh-

bar sei. Angesichts der mit der Entwicklung der weiteren im Perimeter der

SBV liegenden Grundstücke verbundenen Unsicherheiten sei es derzeit we-

der möglich noch erforderlich alternative Lösungen für eine neue Quartierzu-

fahrt zu sichern. Der Kanton gebe im heutigen Zeitpunkt dem Anschluss über

den Kreisel M den Vorzug, halte aber gleichzeitig fest, dass die spätere im

Endausbau angestrebte Gebietserschliessung nach den SBV ″in Abhängig-

keit zur baulichen Entwicklung des Gebiets stehe″. Welche Erschliessungs-

variante  dauerhaft  umgesetzt  werde,  hänge  damit  von  der  weiteren  bauli-

chen Entwicklung des Perimeters der SBV ab. Die Realisierung der geplan-

ten Überbauung ″N″ könne jedenfalls nicht von der Umsetzung der Zufahrt

vom Kreisel M zum I-Weg abhängig gemacht werden, ansonsten diese auf

unbestimmte Zeit blockiert wäre.

6.1.

Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung

bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen;

hierbei kann von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den

kantonalen  Mindestabständen  abgewichen  und  die  Nutzweise  näher  um-

schrieben werden. Es ist jedenfalls für die einwandfreie Einordnung und Ge-

staltung, Erschliessung sowie Ausstattung und Ausrüstung der Überbauung

zu sorgen, wobei die Sonderbauvorschriften durch einen Plan ergänzt wer-

den können, welcher die wesentlichen Elemente der erlaubten Überbauung

zeichnerisch wiedergibt (§ 79 f. PBG). Es besteht kein Zwang, nach ihnen zu

bauen, mithin besteht ein Wahlrecht der Grundeigentümerschaft, alternativ
nach den Regeln der Grundordnung zu bauen. Für den Fall einer Erstüber-

bauung nach den Sonderbauvorschriften kann bestimmt werden, dass auch

die weiteren Baubewilligungen an diese gebunden sind (§ 81 PBG; sog. An-

trittsregelung). Sonderbauvorschriften können frühestens fünf Jahre nach ih-

rem Inkrafttreten aufgehoben werden (§ 82 PBG).

6.2.

Die Stadt X bezweckt mit den vom Stadtrat im Jahre 2018 verabschiedeten

und  von  der  Baudirektion 

im  Jahre  2019  genehmigten  SBV  eine

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Seite 15

Nachverdichtung  mit  hoher  Siedlungsqualität im  gut  erschlossenen Gebiet

Zentrum Süd (Art. 1 Abs. 1 SBV). Zudem soll der öffentliche Strassenraum

der anstossenden H-Strasse aufgewertet werden (Art. 1 Abs. 2 SBV). Unter

dem Aspekt der Siedlungserneuerung werden im Quartier Zentrum Süd ne-

ben einer haushälterischen Nutzung des Bodens auch Frei- und Grünräume

mit hoher Aufenthaltsqualität sowie eine sichere und rationelle Verkehrser-

schliessung angestrebt (Art. 2 SBV). Sie gelten für den im zugehörigen Er-

gänzungsplan bezeichneten  Perimeter  (Art. 3  SBV).  Gemäss  Ergänzungs-

plan  und  zugehöriger  Legende  sind  im  Perimeter  der  SBV  drei  Arealer-

schliessungen für Motorfahrzeuge vorgesehen, wobei namentlich die Lage

der  Ein-/Ausfahrt  (dunkelblaues  Dreieck),  der  Quartierzufahrten  (hellblau

schraffiert)  und  der  Fussgänger-  und  Veloerschliessungen  (hellblaue

Punkte) verbindlich festgelegt wurde (act. 17.27). Soweit die SBV nichts Ab-

weichendes bestimmen, gilt die BZO der Stadt X; vorgehendes kantonales

und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten (Art. 4 SBV).

Bei über 1'000 m2 grossen Baufeldern kann nach den SBV gebaut werden,
wobei eine Ausnützung von 150 % bis 180 % zulässig ist (Art. 6 SBV); ge-

mäss Art. 28 BZO gilt in der Wohnzone mit Gewerbe eine Ausnützung von

70 %. Im Gegenzug für die im Vergleich zur BZO erhöhte Ausnützung sind

in den SBV bestimmte Bau- und Nutzweisen vorgeschrieben (Art. 5) und es

gelten erhöhte Anforderungen in Bezug auf die Einordnung sowie Gestaltung

(Art. 9 SBV), die Umgebung (Art. 10 SBV), die Erschliessung (Art. 11 SBV)

und die Wohnqualität (Art. 13 SBV). Die planungsrechtliche Umsetzung der

angestrebten Entwicklung soll somit über ein Anreizsystem erfolgen.

Mit Blick auf die angestrebte Erschliessung des Perimeters wird vorgeschrie-

ben, dass die Arealerschliessung für Motorfahrzeuge an den im Ergänzungs-

plan bezeichneten Lagen zu erfolgen hat (Art. 11 Abs. 1 SBV). Die Erschlies-
sung hat möglichst flächensparend und ab den im Ergänzungsplan bezeich-

neten  Quartierzufahrten  zu  erfolgen. Beim  Erschliessungskonzept der  ein-

zelnen Baufelder ist die ausreichende Erschliessung benachbarter Parzellen

zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 2 SBV). Abfahrten zu Unterniveaugargagen

sind in die Hauptbauten zu integrieren (Art. 11 Abs. 3 SBV). Die im Ergän-

zungsplan  bezeichneten  Grünraumverbindungen  sind  als  öffentliche Fuss-

wege schwellenfrei anzulegen, rechtlich zu sichern und dauernd zu unterhal-

ten (Art. 11 Abs. 4 SBV).

R2.2022.00120

Seite 16

6.3.

Gemäss Masterplanung Zentrum Süd  X wird eine möglichst  geschlossene

Überbauung entlang der Immissionsachsen (SZU-Bahnlinie und H-Strasse)

angestrebt.  Um  den  angrenzenden  Strassenraum  funktional  und  gestalte-

risch  aufzuwerten,  wurde  vom  kantonalen  Tiefbauamt  und  der  Stadt  X  im

Jahre  2017  eine  Studie  mit  verkehrstechnischem  Nachweis  erarbeitet

(act. 17.34).  Die  Überbauungen  sind  ab  der  H-Strasse  über  private  Quar-

tierstrassen mit öffentlichem Wegrecht zu erschliessen, wobei die im Ergän-

zungsplan bezeichneten Quartierzufahrten gemäss Konzeptplan H-Strasse

Süd  vom  18. Juni 2018  zu  gestalten  sind  (act. 17.28  Anhang B  und  act.

17.27 Legende). Die kurzfristig zu realisierende Umgestaltung des angren-

zenden  Strassenraumes  inkl.  Festlegung  eines  Radweges  soll  die  Sied-

lungs- und Aufenthaltsqualität sowie die Sicherheit für Fussgänger und Ve-

lofahrer verbessern (act. 17.28 S. 2).

6.4.
Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die

genügende  Erschliessung  des  Baugrundstücks  (Art. 22  Abs. 2  lit. b  des

Raumplanungsgesetzes [RPG] und § 234 PBG), da Bauten und Anlagen nur

auf  Grundstücken  erstellt  werden  dürfen,  die  baureif  sind  (§ 233  Abs. 1

PBG). Ein Grundstück gilt namentlich dann als erschlossen, wenn es für die

darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236

Abs. 1 PBG). Was die genügende Zugänglichkeit im Besonderen anbelangt,

so erfordert diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbe-

stimmung  der  Bauten  oder  Anlagen  entsprechende  Zufahrt  für  die  Fahr-

zeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG).

Zufahrten  müssen  für jedermann verkehrssicher  sein (§ 237  Abs. 2  Satz 1

PBG). Der  Regierungsrat  erliess hierzu –  gestützt  auf § 237  Abs. 2  Satz 2

PBG  und  § 359  Abs. 1  lit. i  PBG  –  die  Verkehrserschliessungsverordnung

(VErV), welche die technischen Anforderungen an Zufahrten und Ausfahrten

sowie die Sichtbereiche und die entsprechenden Messweisen regelt.

Die Zugänglichkeit zu einem Grundstück muss nicht nur in tatsächlicher Hin-

sicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Wird ein Zugang über

ein Drittgrundstück geführt, so kann die entsprechende Berechtigung durch
privatrechtliche Vereinbarung – insbesondere durch eine Dienstbarkeit – ein-

geräumt werden. Auch in diesem Fall muss jedoch die dauernde und jeder-

zeitige bestimmungsgemässe Benützung des Zugangs gesichert sein. Da es

R2.2022.00120

Seite 17

sich  bei  der  genügenden  Erschliessung  des Baugrundstücks um  eine not-

wendige Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung handelt, sind

die  Verwaltungs-  und  Verwaltungsrechtspflegebehörden  gehalten,  die

Frage,  ob  der  privatrechtlich  geregelte  Grundstückszugang  aus  öffentlich-

rechtlicher  Sicht  eine  hinreichende  Erschliessung  darstellt,  im  Sinne  einer

zivilrechtlichen Vorfrage zu prüfen. Im Interesse einer klaren Kompetenzaus-

scheidung  rechtfertigt  sich  allerdings  eine  gewisse  Zurückhaltung  bei  der

Prüfung von Vorfragen (vgl. Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-

rich/Basel/Genf 2014,  § 1  Rz. 55 ff.).  Die  privatrechtliche  Regelung  des

Grundstückszugangs kann von den Baubehörden und der Rekursinstanz nur

dann als hinreichende Sicherung akzeptiert werden, wenn sich daraus das

Recht zur dauernden und jederzeitigen Benützung des Zugangs klar ergibt.

Trifft dies nicht zu, so ist die Baubewilligung grundsätzlich zu verweigern, bis

sich die Bauherrschaft – nötigenfalls auf dem Zivilweg – einen hinreichenden

Ausweis  über  ihre  Berechtigung  am  Zufahrtsgrundstück  verschafft  hat

(VB.2019.00058 vom 18. September 2019, E. 3.2.1.).

7.1.

Die gemäss Projektänderung bewilligte Ersatzzufahrt ist in mehrfacher Hin-

sicht  rechtswidrig.  Wie  vorstehend  aufgezeigt  wurde,  schreiben  die  SBV

zwingend vor, wie die Baufelder erschlossen werden müssen. Für das vom

strittigen  Bauvorhaben  eingenommene  Baufeld  ist  darin  zwingend  die  Er-

schliessung ab der H-Strasse über den J-Weg vorgesehen (vgl. act. 17.27).

Folglich verstösst die genehmigte Ersatzzufahrt zwischen dem Kreisel M und

dem J-Weg gegen Art. 11 Abs. 1 SBV (Lage gemäss Ergänzungsplan). Eine

Erschliessung der Bauparzelle im Endzustand via Kreisel M – wie dies die

Baudirektion  in  Betracht  zieht  (Dispositiv-Ziffer I. 1. lit. d  der  Gesamtverfü-

gung vom 22. Februar 2024) – würde ebenfalls den SBV widersprechen. Die
Zufahrt  zur  projektierten Tiefgarage  würde  diesfalls nicht direkt bzw. mög-

lichst flächensparend ab den im Ergänzungsplan bezeichneten Quartierzu-

fahrten erfolgen, sondern vielmehr das gesamte östliche Baufeld durchque-

ren (Art. 11 Abs. 2 SBV).

7.2.

Gemäss Rechtsprechung ist eine Tolerierung von Bauten, die planungs- und

baurechtliche Rechtsgüter verletzen zwar zulässig, aber nur in engen Gren-

zen,  ist  doch  eine  massenhafte  Verletzung  von  Vorschriften  und  eine

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Seite 18

ausserhalb  des  geltenden  Planungs-  und  Baurechts  liegende  rechtsmiss-

bräuchliche  Nebenordnung  zu  vermeiden.  Befristete  Baubewilligungen  für

solche  Bauten  dürfen  nur  erteilt  werden,  wenn  der  Nachweis  erbracht  ist,

dass eine vorschriftsgemässe Ausführung oder ein rechtskonformer Standort

nicht  möglich  sind.  Unbedingte  Voraussetzung  ist  sodann,  dass  eine  bau-

rechtskonforme Lösung nicht sofort gefunden werden kann, die Normverlet-

zung aber angesichts des gewichtigen öffentlichen oder privaten Interesses

für eine beschränkte Zeit hingenommen werden kann (VB.2000.00035 vom

7. Juni 2000,  E. 3a  mit  Verweis  auf  VB.1996.00097  vom  22. August 1996

[nicht publiziert]). Das Provisorium darf in jedem Fall nur so lange bewilligt

werden,  als  die  Realisierung  eines  gesetzeskonformen  Projekts  entweder

unmöglich  oder 

für  die  Bauherrschaft  unzumutbar 

ist 

(BRKE II

Nr. 0026/1992, E. 3b, in BEZ 1992 Nr. 8; Diener/Wipf, in: Zürcher Planungs-

und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Tho-

mas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 1, S. 517 f.; VB.2017.00661 und VB.2017.00676

vom 8. Februar 2018, E. 5.2).

Dasselbe  muss auch  dann gelten, wenn das Bauvorhaben Sonderbauvor-

schriften widerspricht. Hinzu kommt vorliegend, als gemäss Masterplan die

Umsetzung der SBV zwar in Etappen erfolgen kann, d.h. zeitlich und räum-

lich unabhängig voneinander. Allerdings hat die gestaffelte Realisierung auf

den einzelnen Baufeldern in jeder Etappe dem städtebaulichen Konzept (ge-

schlossene  Bauweise,  halböffentlicher  Grün-  und  Freiraum,  Erschliessung

und  Lärmschutz)  und  damit  den  Anforderungen  der  SBV  zu  entsprechen

(act. 17.34 S. 8). Ursprünglich war auf städtebaulich exponierten Baufeldern

mit  zum  Teil  besonderen  Erschliessungsanforderungen  bzw.  erschwerten

Erschliessungsverhältnissen eine Gestaltungsplanpflicht bzw.  Gestaltungs-

planoption vorgesehen (act. 17.34 S. 6 f. und S. 8). Auf die Festlegung einer

Gestaltungsplanpflicht, wie sie im Masterplan und im ersten Entwurf der SBV
für das nördliche Teilgebiet (Kreisel M) noch vorgesehen war, wurde indes

verzichtet. Die für die Erschliessung und Etappierung erforderlichen Anfor-

derungen und Auflagen wurden direkt in die SBV aufgenommen und sind im

Baubewilligungsverfahren umzusetzen (act. 17.28 S. 4).

Die Ersatzzu-/ausfahrt wurde von der kommunalen Vorinstanz (als auch von

der Baudirektion) ohne zeitliche Befristung als ″vorübergehende″ Erschlies-

sung,  nämlich  bis  zum  Anschluss  des  I-Wegquartiers  über  den  Kreisel  M,

bewilligt.  Entgegen  der  Auffassung  der  kommunalen  Vorinstanz  ist  ein

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Seite 19

solches Vorgehen nicht zulässig: An der (zeitnahen) Umsetzung der SBV im

Perimeter X Zentrum Süd und einer entsprechenden Überbauung der Bau-

parzelle besteht zwar ein erhebliches öffentliches sowie privates Interesse.

Die Schwierigkeit besteht allerdings vorliegend darin, dass ein Verzicht auf

die Ersatzzu/-ausfahrt ohne Realisierung der Erschliessung ab dem Kreisel

M  nicht  möglich  ist,  da  ansonsten  das  I-Wegquartier  keine  Erschliessung

mehr  aufweisen  würde  (vgl.  hierzu  auch  nachfolgend  E. 8.1. ff).  Ob  und

wann die Erschliessung über den Kreisel M realisiert werden soll, ist dabei

jedoch höchst ungewiss. So führte die kommunale Vorinstanz aus, dass die

nördliche Quartierschliessung über den Kreisel M im Zusammenhang mit ei-

ner  nachfolgenden  Überbauung  im  nördlichen  Teilgebiet  des  Perimeters

oder im Rahmen der Umgestaltung der H-Strasse realisiert werden soll. Die

private  Rekursgegnerin  hielt  diesbezüglich  fest,  dass  diese  künftige  Er-

schliessung von ihr nicht beeinflusst werden könne. Die Parteien sind sich

offenbar nicht einig, in welchem Rahmen die Erschliessung über den Kreisel

M  realisiert  werden  soll  (Strassenprojekt  oder  Überbauung  nach  SBV),  ob

sie gegen  den  Willen der betroffenen  Eigentümer  umgesetzt  werden  kann

(ohne Gestaltungsplanpflicht oder Quartierplanverfahren) und wie die Finan-
zierungsverhältnisse  aussehen  sollen.  Aufgrund  dessen  ist  nicht  damit  zu

rechnen,  dass  die  Grundeigentümer  innerhalb  des  Perimeters  der  SBV  in

absehbarer  Zeit  –  zumal  auch  keine  den  Bau  der  Erschliessung  über  den

Kreisel M auslösenden Bauabsichten bekannt sind – auf freiwilliger Basis die

Realisierung der noch ausstehenden Quartierzufahrt ab dem Kreisel M er-

stellen werden. Es ist damit völlig offen, für wie lange die bewilligte und den

SBV widersprechende Ersatzzu/-ausfahrt Bestand hätte. Mangels zeitlicher

Befristung besteht die Gefahr, dass anstelle eines vermeintlichen Provisori-

ums ein dauerhaft rechtswidriges sog. ″Providurium″ entsteht.

Der Verstoss gegen die SBV ist sodann von nicht unbedeutendem Ausmass,

wird doch gegen die darin zwingend vorgeschriebene Erschliessungslösung

verstossen. Hinzu kommt, dass die Verweigerung der projektierten Ersatz-

zu-/ausfahrt nicht zur Unüberbaubarkeit der Bauparzelle führt, sondern ein-

zig dazu, dass nicht nach den SBV Vorschriften überbaut werden kann. Die

Tolerierung einer auf unbestimmte Zeit den SBV widersprechende Erschlies-

sung scheidet damit von vornherein aus.

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Seite 20

7.3.

Es ist damit festzuhalten, dass die Projektänderung aus den vorstehend ge-

nannten Gründen den SBV widerspricht. Der Beschluss der Baukommission

X vom 7. März 2024 ist somit aufzuheben.

8.1.

Zu prüfen ist nachstehend, ob die kommunale Bewilligung für das Stamm-

bauprojekt zu Recht erteilt worden ist. Die kantonalen Bewilligungen werden

in einem zweiten Schritt geprüft (vgl. nachstehende E. 9.1 ff.).

Die  Stammbaubewilligung  sieht  –  wie  bereits  ausgeführt  –  eine  Erschlies-

sung des Bauareals und des I-Wegquartiers über den J-Weg vor, wobei für

letzteres eine das Bauareal von Norden nach Süden durchquerende Zufahrt

notwendig wäre. Es liegt somit auch hier ein Verstoss gegen Art. 11 Abs. 2

SBV vor (flächensparende Erschliessung).

Beim J-Weg handelt es sich um einen Flurweg, der im Eigentum der anstos-

senden Grundstücke – zu diesen zählt auch die Bauparzelle (vgl. act. 6.3 in

G.-Nr. R2.2023.00123)  –  steht,  wobei  die  Flurwegparzelle  nicht  mit  einem

Fahrwegrecht zugunsten der im I-Wegquartier gelegenen Grundstücke be-

lastet  ist.  Die  Erschliessung  des  I-Wegquartiers  über  den  J-Weg  ist  damit

rechtlich  nicht  gesichert.  Da  gemäss  Stammbauprojekt  die  einzige  beste-

hende, über das Bauareal führende Erschliessung des I-Wegquartiers auf-

gehoben werden soll, würde dies zu einer ungenügenden Erschliessung des

I-Wegquartiers  führen.  Zudem  ist  darin  auch  ein  weiterer  Verstoss  gegen

Art. 11 Abs. 2 SBV zu erblicken, zumal das Erschliessungskonzept der ein-

zelnen Baufelder eine ausreichende Erschliessung benachbarter Parzellen

gewährleisten muss.

Da die Bauparzelle neu überbaut wird und erheblich mehr Verkehr als bisher

generieren wird, bedarf es grundsätzlich auch für deren Erschliessung über

den  J-Weg  einer  Zustimmung  im  Sinne  des  Landwirtschaftsgesetzes  (vgl.

nachfolgend).

8.2.

Die kommunale Vorinstanz stellt sich zwar auf den Standpunkt, dass vorlie-

gend  mit  den  SBV  auf  Stufe  Nutzungsplanung  eigentümerverbindlich

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Seite 21

bestimmt worden sei, dass dem J-Weg Erschliessungsfunktion für das Quar-

tier zukomme. Es sei daher von vornherein unbeachtlich, ob es sich beim J-

Weg (noch) um einen Flurweg handle oder nicht. Eine Zustimmung der Mehr-

heit der Flurwegeigentümer sei daher nicht notwendig. Selbst wenn der in-

nerhalb der Bauzone gelegene und seit Jahrzehnten nicht zweckmässig ge-

nutzte Flurweg nicht aufgehoben werde, könnte der Stadtrat im Falle einer

Nichteinigung,  die  Bewilligung  für  eine  nicht  land-  oder  forstwirtschaftliche

Nutzung erteilen. Die Aufhebung des Flurwegs bzw. die Streichung im Flur-

wegverzeichnis sei auflageweise zu korrigieren.

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden: Führen Zufahrten über Flur-

oder Genossenschaftswege, richtet sich deren Benützung nach dem kanto-

nalen Landwirtschaftsgesetz (LG). Flurwege stehen im Gesamteigentum der

Anstösser (§ 108 Abs. 1 LG). Die Benützung solcher Wege durch Flurweg-

eigentümer zu anderen als zu land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken be-

darf  bei  Flurwegen  der  Zustimmung  der  Mehrheit  der  übrigen  Eigentümer

(§ 110 Abs. 2 LG). Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn der Ausbaustand

des Wegs für den vorgesehenen Gebrauch genügt und dieser den land- oder

forstwirtschaftlichen  Verkehr  nicht  wesentlich  beeinträchtigt;  vorbehalten

bleibt die Auferlegung einer Entschädigung sowie der Kosten eines allfälligen

Ausbaus (§ 110 Abs. 3 LG). Kommt eine Einigung unter den Flurwegeigen-

tümern  nicht  zustande,  entscheidet  der  Gemeindevorstand  (§ 110  Abs. 4

LG). Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, darf die Zustimmung zur

anderweitigen  bzw.  nichtland-/forstwirtschaftlichen  Benützung  des  Wegs

durch  Gesamteigentümer  somit  nicht  verweigert  werden.  Demgegenüber

steht Dritten, insbesondere Eigentümern von Grundstücken in der Nähe ei-

nes Flurwegs, gegen Entschädigung bloss ein land- und forstwirtschaftliches

Wegrecht zu (§ 111 Abs. 2 LG). Schliesslich wird in § 115 LG festgehalten,

dass Flurwege ganz oder teilweise aufzuheben sind, wenn sie nicht mehr der
land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen (Abs. 1). Die Aufhebung er-

folgt durch den Gemeindevorstand auf Antrag der Mehrheit der unmittelbar

betroffenen Anstösser, während die übrigen Beteiligten anzuhören sind; sie

bedarf der Genehmigung durch die zuständige Direktion (Abs. 2). In einge-

zonten Gebieten kann die Aufhebung im Quartierplanverfahren oder durch

die zuständige Direktion von Amtes wegen erfolgen (Abs. 3).

Die gemäss § 110 Abs. 2 LG erforderliche Zustimmung der Flurwegeigentü-

mergemeinschaft liegt weder für die Bauparzelle noch für das I-Wegquartier

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Seite 22

vor und es ist auch nicht damit zu rechnen, dass diese erfolgen wird (Rekur-

rentschaften 2 und 3 haben die Mehrheit). Der Umstand, dass ein Flurweg

gegebenenfalls nicht mehr der Erschliessung land- oder forstwirtschaftlicher

Grundstücke  dient,  führt  nicht  automatisch  zu  dessen  Aufhebung,  welche

erst die Anwendbarkeit der Bestimmungen des Landwirtschaftsgesetzes ent-

fallen lassen würde. Vielmehr ist dafür das in § 115 LG vorgesehene Verfah-

ren zu beschreiten; Anhaltspunkte für die Durchführung eines solchen Auf-

hebungsverfahrens gibt es vorliegend keine. Es kann auch nicht davon aus-

gegangen werden, dass mit dem Erlass der SBV die Mitwirkung der Anstös-

ser obsolet geworden ist. Eine auflageweise Heilung dieses Erschliessungs-

mangels fällt ausser Betracht, zumal einem allfälligen Entscheid der zustän-

digen Behörde nicht vorgegriffen werden kann. Von einer missbräuchlichen

Verweigerung der Zustimmung durch die Flurweggemeinschaft kann ohne-

hin  nicht  die  Rede  sein,  wenn  die  gesetzlichen  Voraussetzungen  bzw. die

verkehrstechnischen Anforderungen an die Zufahrt – wie vorliegend – nicht

erfüllt sind (vgl. nachstehende E. 9.1 ff.).

8.3.

Folglich führt auch das Projekt gemäss Stammbaugesuch zu baurechtswid-

rigen Verhältnissen, weil die für das I-Wegquartier und die Bauparzelle vor-

gesehene  Erschliessung  über  den  J-Weg  mangels  Zustimmung  im  Sinne

des Landwirtschaftsgesetzes nicht rechtlich gesichert ist. Damit ist auch die

Baubewilligung der Baukommission X vom 5. Mai 2022 aufzuheben.

9.1.

Zu prüfen ist sodann, ob die kantonalen Bewilligungen zu Recht erteilt wur-

den.

Mit der Projektänderung wurden – wie einleitend ausgeführt – zwei Erschlies-

sungen  beantragt.  Die  Baudirektion  beurteilte  mit  ihrer  Gesamtverfügung

vom 22. Februar 2024 lediglich die Ersatzzu-/ausfahrt aus strassenpolizeili-

cher  Sicht neu.  Betreffend die  Erschliessung über den  J-Weg  verfügte die

Baudirektion, dass diese während der Gewährung der Ersatzzu-/ausfahrt un-

befahrbar zu machen sei (Dispositiv-Ziffer I. 1 lit. e) und verwies im Übrigen

auf ihre Beurteilung in der Gesamtverfügung vom 30. März 2022 (Dispositiv-

Ziffer I. 1 lit. a).  Demzufolge  ist  die  strassenpolizeiliche  Bewilligung  vom

30. März  2022  integraler  Bestandteil  derjenigen  vom  22.  Februar  2024.

R2.2022.00120

Seite 23

Nachstehend sind die Gesamtverfügungen daher gemeinsam zu überprüfen.

Eine  Erschliessung über  den Kreisel  M  wurde weder von der privaten  Re-

kursgegnerin beantragt noch ist deren Realisierung geklärt; Dispositiv-Ziffer

I. 1. lit. d erscheint daher höchst fraglich.

9.2.

Vorweg ist auf den notwendigen Ausbaustandard des J-Wegs einzugehen.

Genügt eine bestehende Zufahrt bzw. eine bestehende Ausfahrt den gelten-

den Anforderungen nicht mehr und sollen über diese Zu- oder Ausfahrt wei-

tere  Wohneinheiten  bzw.  Abstellplätze  erschlossen  werden,  stellt  sich  die

Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen dies zulässig

ist. Die tatsächlichen Anforderungen an einen genügenden und verkehrssi-

cheren  Ausbau  der  Quartierstrassen  gemäss  SBV  sind  vorliegend  in

§§ 233 f. PBG, § 240 PBG und der VErV geregelt (vgl. Art. 4 SBV).

Heute  sind  rund  25  Wohneinheiten  über  den J-Weg  erschlossen.  Mit  dem

Bauvorhaben soll eine neue Überbauung mit über 80 Wohneinheiten sowie

einer Tiefgarage mit rund 100 Abstellplätzen erstellt werden. Über den I-Weg

sind rund 35 Wohneinheiten erschlossen. Mit dem Bauvorhaben geht folglich

ein erheblicher Mehrverkehr auf dem J-Weg einher, weshalb die Erschlies-

sung der Bauparzelle auch unter dem Gesichtspunkt der technischen Anfor-

derungen und der Verkehrssicherheit überprüft werden muss.

Der J-Weg soll künftig – selbst wenn die Wohneinheiten des I-Wegquartiers

nicht  mitgezählt  werden  –  mehr  als  100  Wohneinheiten  als  Erschliessung

dienen.  Gemäss  Art.  1  Abs.  2  SBV  ist  für  die  Strassenraumgestaltung  H-

Strasse der Konzeptplan zur Umgestaltung der H-Strasse Süd vom 18. Juni

2018 richtungsweisend (act. 17.28 Anhang B und SBV-Erläuterungen). Da-

rin  finden  sich  auch  Angaben  zu  den  Quartiererschliessungen  ab  der  H-

Strasse. Beim J-Weg ist eine Fahrbahnbreite von 5,00 m sowie ein Gehweg

von 2,00 m vorgesehen, was entweder dem Typ 3 (Zufahrtsstrasse 1 oder 2)

oder Typ 4 (Zufahrtsstrasse 2) der VerV entspricht (vgl. Anhang 1 VErV). Der

J-Weg ist heute ca. 5,60 m breit und weist kein Trottoir auf. Er entspricht da-

mit nicht dem im Konzeptplan vorgesehenen Ausbaustandard und auch nicht
der VErV. Der heutige Ausbaustandard würde einzig dann genügen, wenn

davon ausgegangen würde, dass der J-Weg eine sog. Begegnungszone dar-

stellt (vgl. Anhang 1 VErV Typ 2). Anlässlich des Lokaltermins konnte indes

R2.2022.00120

Seite 24

festgestellt werden, dass am J-Weg keine solche ausgeschildert ist. Gemäss

dem besagten Konzeptplan ist auch keine solche geplant. Der J-Weg ist da-

mit zurzeit nicht hinreichend ausgebaut.

9.3.

Das Vorgehen der Baudirektion, die Einmündungssituation des J-Weges in

die H-Strasse deshalb nicht erneut zu beurteilen, weil beidseitig Liegenschaf-

ten stehen würden, die nicht Teil des Bauvorhabens seien und deshalb keine

Anpassungen möglich seien, ist rechtlich nicht haltbar. Gerade weil ein er-

heblicher Mehrverkehr mit dem Bauvorhaben generiert wird, wäre die Ver-

kehrssicherheit im Bereich der Einmündung des J-Wegs in die Staatsstrasse

zu prüfen gewesen.

Die Baudirektion führt in ihrer Gesamtverfügung vom 22. Februar 2024 be-

treffend die strassenpolizeiliche Bewilligung der Ersatzzu-/ausfahrt aus, dass

aufgrund der erlaubten Geschwindigkeit von 50 km/h auf der H-Strasse eine

Sichtweite auf die Fahrbahn von jeweils 50 m zu gewährleisten sei. Die Be-

obachtungsdistanz  betrage  2,50 m  gemessen  ab  Fahrbahnrand  und  die

Sichtbereiche müssten zwischen 0,80 m und 3,00 m hindernisfrei sein. Ent-

lang  der  Bauparzelle  führe  ein  Gehweg  (Schulen,  Geschäfte,  Haltestellen

des  öffentlichen  Verkehrs,  fahrzeugähnliche  Geräte),  weshalb  es  zur  Ge-

währleistung der Verkehrssicherheit im Sinne von § 7 lit. c VErV erforderlich

sei, auf diesen Gehweg Sichtweiten von jeweils 15 m zu verfügen.

Vorliegend ist davon auszugehen, dass auch bei der Ausfahrt des J-Wegs in

die  H-Strasse  diese Sichtweiten  eingehalten sein  müssten,  zumal  sich  die

Situation hier nicht anders präsentiert. Insbesondere verläuft auf dieser Höhe

ebenfalls ein Gehweg und eine regionale Radfahrerverbindung (vgl. kommu-

naler Richtplan, Verkehrsplan vom 2. Dezember 1998 und regionaler Richt-

plankarte  Verkehr  vom  12. Dezember 2023). Aufgrund der grenzabstands-

widrigen Liegenschaften an der H-Strasse 22 und 26 können die Sichtweiten

auf den Gehweg sicherlich nicht und jene auf die Fahrbahn möglicherweise

nicht vollumfänglich gewährleistet werden (vgl. act. 13.3 in R2.2024.00059).

9.4.
Gesamthaft  betrachtet  ist  die  Rüge  der  ungenügenden  Verkehrssicherheit

mit Blick auf den J-Weg begründet. Eine abschliessende Prüfung der Ver-

kehrssicherheit  der  Ersatzzu-/ausfahrt  drängt  sich  nicht  auf,  zumal  diese

R2.2022.00120

Seite 25

Erschliessung für eine sonderbauvorschriftskonforme Überbauung von vorn-

herein  ausscheidet.  Dennoch  sind  die  beiden  Gesamtverfügungen  in  Gut-

heissung der Rekurse aufzuheben, zumal die verkehrstechnischen, von der

kantonalen Vorinstanz zu prüfenden Anforderungen an den J-Weg nicht er-

füllt sind.

10.1.

Abschliessend ist festzuhalten, dass keine der bewilligten Erschliessungen

vollumfänglich  den  planungsrechtlichen  Festlegungen  und  den  verkehrs-

technischen Anforderungen entspricht, weshalb dem streitgegenständlichen

Baufeld die Baureife abzusprechen ist. Daher sind die angefochtenen Ent-

scheide  in  Gutheissung  der  Rekurse  mit  den  G.-Nrn.  R2.2022.00120,

R2.2022.00122, R2.2022.00123 und R2.2024.00059 aufzuheben.

Bei diesem Verfahrensausgang erübrigt es sich, die weiteren Rügen im De-

tail  zu  behandeln. Im  Hinblick  auf  ein  allfälliges  Folgeprojekt  ist  betreffend

die Anforderungen an Frei- und Grünräume (Art. 10 SBV) sowie die erforder-

lichen Abstände (Art. 8 SBV) bemerkungsweise das Folgende festzuhalten:

10.2.

Die Rekurrierenden machen geltend, dass die arealinterne Freifläche durch

die gewählte Überbauungsstruktur mit drei in Nord-Süd-Richtung verlaufen-

den  Baukörpern  in einem nicht vertretbaren Ausmass reduziert  sei. Durch

den Zentralbau werde der Quartierhof in einen Gewerbehof mit Verkehrsflä-

chen und einen Gartenhof mit einem bepflanzten Erdhügel über dem versie-

gelten  Boden  zweigeteilt.  Es  würden  schlauchartige  Innenhöfe  entstehen,

statt  des  in  den  SBV  vorgezeichneten  grosszügigen  Quartierhofs.  Zudem

werde die verbleibende Freifläche ihres ursprünglichen Zwecks beraubt und
zu einer Verkehrsfläche zweckentfremdet. Dies sei unzulässig und verstosse

klar gegen die SBV.

Die Umgebungs- und Freiraumgestaltung ist gemäss SBV auf unterschiedli-

che  Generationen  auszurichten  und  hat  damit  differenziert  zu  erfolgen

(Art. 10 Abs. 1 SBV). Das Freiraumgefüge besteht aus durchgrünten Quar-

tierhöfen, Grünraumverbindungen sowie Strassen- und Wegen. Diese müs-

sen  zusammenhängend  durchlässig  gestaltet  und  mit  einem  öffentlichen

Wegerecht gesichert werden (Art. 10 Abs. 2 SBV). In den im Ergänzungsplan

R2.2022.00120

Seite 26

grün bezeichneten Quartierhöfen sind nur besondere und unterirdische Ge-

bäude zulässig. Unterirdische Gebäude sind zulässig, wenn von der Quar-

tierhof-Fläche  mind.  20 %  nicht  unterkellert  sind  und  die  Pflanzung  hoch-

stämmiger Bäume nachgewiesen wird (Art. 10 Abs. 3 SBV). Die im Ergän-

zungsplan bezeichneten Quartierhöfe sind als gemeinschaftliche Grün- und

Freiflächen sowie als Spiel- und Ruheflächen mit unterschiedlicher Aufent-

haltsqualität zu gestalten und dauernd zu erhalten (Art. 10 Abs. 4 SBV). Ver-

siegelte  Flächen  sind  auf  das  erforderliche  Minimum  zu  beschränken  und

insbesondere  für  Wege  und  ausgewiesene  Spielflächen  zulässig  (Art. 10

Abs. 5 SBV).

Mit der Rekursgegnerschaft ist festzuhalten, dass die Lage der Quartierhöfe

und der Grünraumverbindung sowie die mögliche Bebauung im Ergänzungs-

plan  schematisch  dargestellt  wurde  (act. 17.27).  Eine  kammartige  Gebäu-

destruktur, wie sie im Ergänzungsplan zu finden ist, wurde mit den SBV somit

nicht zwingend vorgeschrieben. Ein mittig angeordneter Baukörper verstösst

daher nicht per se gegen die nach SBV angestrebte Überbauungsstruktur.

Die lärmschutzbedingte Grundidee, wonach längliche Baukörper entlang der

H-Strasse und SZU-Bahnlinie erstellt werden sollen, wird mit der vorliegend

gewählten Anordnung der Baukörper jedenfalls umgesetzt.

Zu  bemerken  ist  jedoch,  dass  die  aussenliegenden  Erschliessungsflächen

der 2,5-Zimmer-Wohnungen im mittigen Haus 2 nicht zur Quartierhof-Fläche

gezählt werden können; ebenso wenig die privaten Vorgärten und zugehöri-

gen  Blumenrabatten  (vgl. act. 17.13).  Aufgrund  der  Anordnung  und  Nutz-

weise  der  nicht  unterbauten  Fläche  dürfte  der  Nachweis,  dass  hochstam-

mige Bäume gepflanzt werden können, beim streitgegenständlichen Bauvor-

haben kaum gelingen (act. 22). Mit einem mittig platzierten Baukörper dürfte

es bedeutend schwieriger sein, einen hinreichend grossen, ökologisch und
qualitativ wertvollen Quartierhof zu kreieren. Gesamthaft betrachtet fällt der

öffentliche Frei- und Grünraum wohl eher zu schmal aus, ob dieser so den

an  einen  Quartierhof  zu  stellende  Anforderungen  hinsichtlich  der  Aufent-

haltsqualität  (Art. 2 SBV)  genügt,  muss  hier  aufgrund  des  Verfahrensaus-

gangs nicht abschliessend beurteilt werden.

10.3.

Die Rekurrierenden sind sodann der Auffassung, dass der kommunale Mehr-

höhenzuschlag  vorliegend  zur  Anwendung  gelange,  zumal  dieser  in  den

R2.2022.00120

Seite 27

SBV nicht explizit ausgeschlossen worden sei. Die projektierten Bauten wür-

den die Bestimmungen über den kommunalen Mehrhöhenzuschlag verletz-

ten.

Für Gebäudeteile, welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäude-

höhe überschreiten, sind § 4 Abs. 2 PBG zufolge die Grenz- und Gebäude-

abstände um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern. Der kommunale Mehr-

höhenzuschlag findet Anwendung, wenn im betreffenden Gebiet die für die

Regelüberbauung geltende Gebäudehöhe vergrössert wird und der kommu-

nale Mehrhöhenzuschlag in der BZO oder den SBV nicht ausdrücklich aus-

geschlossen  wurde  (Fritzsche/Berz,  in:  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,

7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Bd. 2, S. 1334).

Gemäss Art. 28 BZO beträgt die zulässige Gebäudehöhe in der Wohn- und

Gewerbezone (WG) 14,00 m und die Firsthöhe 4,00 m; erlaubt sind vier Voll-

geschosse sowie ein Dachgeschoss. In den SBV wird eine Gesamthöhe von

18,00 m  zugelassen,  wobei  die  Geschosszahl  innerhalb  dieser  Höhe  frei

wählbar ist (Art. 8 Abs. 1 SBV). Für die geschlossene Bebauung entlang der

H-Strasse und der Sihltal Zürich Uetliberg Bahn (SZU) ist der Grenzbau mit

einem Untergeschoss und mindestens zwei Obergeschossen ohne Zustim-

mung des Nachbarn zulässig (Art. 8 Abs. 2 SBV). Zudem sind Flachdächer

vorgeschrieben (Art. 8 Abs. 3 SBV). Die arealinternen Grenz- und Ge-bäu-

deabstände können bis auf die kantonalrechtlichen Mindestmasse herabge-

setzt werden, wenn wohnhygienisch und feuerpolizeilich einwandfreie Ver-

hältnisse sowie die Anforderungen an die Verkehrserschliessung erfüllt sind

(Art. 8 Abs. 4 SBV). Der grosse Grenzabstand und der Mehrlängenzuschlag

finden keine Anwendung (Art. 8 Abs. 5 SBV).

Aus Art. 8 Abs. 1 SBV folgt, dass innerhalb der Gesamthöhe mehr als vier

Vollgeschosse realisiert werden dürfen. Selbst wenn daraus im Vergleich mit

der Grundordnung ein grösseres Bauvolumen resultiert, kann daraus nicht

geschlossen werden, dass der Mehrhöhenzuschlag vorliegend hätte ange-

wendet werden müssen, zumal mit den SBV gleichzeitig Abstandserleichte-

rungen gewährt werden sollten und gerade eine Verdichtung angestrebt wird

(act. 17.28 S. 4).

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Seite 28

In Art. 8 SBV wird sodann der Begriff der Gesamthöhe verwendet, während

§ 4 Abs. 2 PBG in der hier anwendbaren Fassung auf die Gebäudehöhe ab-

stellt (gemäss § 4 Abs. 3 nPBG stellt hingegen auf die Fassadenhöhe ab).

Die SBV wurde gemäss dem Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 12. Juli

2018 so formuliert, dass sie möglichst wenig durch die Harmonisierung der

Baubegriffe betroffen werden. In allfällig betroffenen Formulierungen werden

die ″alten″ Begriffe gemäss PBG in der Fassung bis 28. Februar 2017 ver-

wendet (act. 17.28 S. 1). Da Art. 8 SBV die zulässige Gesamthöhe festlegt,

ist folglich davon auszugehen, dass diese nicht mit der Gebäudehöhe gleich-

zusetzen ist. Die ″Gesamthöhe″ ist gemäss § 281 nPBG der grösste Höhen-

unterschied  zwischen  dem  höchsten  Punkt  der  Dachkonstruktion  und  den

lotrecht  darunterliegenden  Punkten  auf  dem  massgebenden  Terrain

(§ 281 nPBG). Dieser Begriff kann als Summe aus der bisherigen ″Gebäu-

dehöhe″ und der bisherigen ″Firsthöhe″ verstanden werden. Er kann daher

auch nicht mit der ″Fassadenhöhe″ im Sinne von § 278 nPBG gleichgesetzt

werden. Der Begriff der ″Gesamthöhe″ wurde bisher in § 58 PBG verwendet

und auch als ″grösste Höhe″ bezeichnet. Daraus folgt, dass in den SBV der

Mehrhöhenzuschlag  zwar nicht  explizit  ausgeschlossen  wurde,  für die  Be-

messung  eines  allfälligen  Mehrhöhenzuschlags  fehlt  es  vorliegend  jedoch

am massgeblichen Parameter (Fassaden- bzw. Gebäudehöhe), weshalb mit

der kommunalen Vorinstanz davon auszugehen ist, dass kein Mehrhöhen-

zuschlag zur Anwendung gelangen kann.

11.1.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten jeweils zu einem Drittel der pri-

vaten Rekursgegnerin, der Baukommission X und der Baudirektion Kanton

Zürich aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder  dem tatsächlichen  Streitinteresse fest. Liegt  wie  hier

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).

R2.2022.00120

Seite 29

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle  Bedeutung  des  Bauvorhabens  im  streitgegenständlichen  Umfang  mit
rund  80 Wohneinheiten,  ca. 1'800 m2  Gewerbeflächen  inkl.  Hotelnutzung,
zweigeschossige Tiefgarage mit rund 100 Fahrzeugabstellplätzen und einer

Bausumme  von  Fr. 38'000'000.--),  des  getätigten  Verfahrensaufwandes

(Zwischenentscheid  betreffend  Sistierung,  Abteilungsaugenschein,  materi-

elle Beurteilung mehrerer Verfügungen [Stammbaubewilligung, Projektände-

rung, strassenpolizeiliche Bewilligungen], mehrfacher Schriftenwechsel) und

des  Umstandes,  dass  auch  mehrere  Rekurse  zu  beurteilen  waren,  ist  die

Gerichtsgebühr  auf  Fr. 15'000.--  festzusetzen  (BGr 1C_566/2015  vom

18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II

Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36;

Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestä-

tigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;

11.2.

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer  Umtriebsentschädigung einzustufen  (VB.2003.00093 vom

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den vier Rekurrentschaf-

ten  zulasten der privaten  Rekursgegnerin eine  Umtriebsentschädigung zu-

zusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 3'000.-- (insgesamt
Fr. 12'000.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, ent-

fällt  die  Zusprechung  eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein

(BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56).

Der privaten Rekursgegnerin ist ausgangsgemäss keine Umtriebsentschädi-

gung zuzusprechen.

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