# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 93c2b26d-c67e-5fb8-b29d-8f4d67a090a4
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-11-17
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.11.2008 FI.2007.0117
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-2007-0117_2008-11-17.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 17 novembre 2008

  
	
  Composition

  	
  M. Xavier Michellod, président; Mme Lydia Masmejan, juge suppléant;
  M. Guy Dutoit, assesseur. 

  

 

	
  Recourant

  	
   

  	
  A.________, à 1.******** (2.********), représenté par Pierre-Marie GLAUSER, Etude
  Oberson, à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Administration
  cantonale des impôts,  

  

   

	
  Autorité concernée

  	
   

  	
  Administration
  fédérale des contributions, Division
  principale DAT,  

  

   

 

	
  Objet

  	
       Impôt cantonal et communal (sauf soustraction)' Impôt fédéral
  direct (sauf soustraction)      

  
	
   

  	
  Recours A.________ c/ décision de
  l'Administration cantonale des impôts du 3 août 2007 (impôt unique et
  distinct sur les gains en capital réalisés en 2001 et 2002, art. 218 LIFD 82
  LI 2001)

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
Monsieur A.________ (ci-après : le
contribuable), domicilié à 1.********, est un promoteur immobilier indépendant.
Il exerce son activité dans le cadre d’une société simple avec un architecte
qui conçoit des villas et des appartements en propriété par étages. Il est
principalement chargé de la commercialisation des biens immobiliers conçus par
son associé.

B.                              
Durant les années 2001-2002, M. A.________ a
vendu des biens immobiliers et réalisé des gains qu’il a annoncés dans des
déclarations pour l’imposition des gains immobiliers. Dans sa déclaration
d’impôt 2001-2002 bis, il a également annoncé ces gains immobiliers  comme
revenus provenant de son activité lucrative indépendante, pour un montant de
216'217 en 2001 et 802'798 en 2002.  

C.                              
Le 25 mars 2004, l’Office d’impôt du district de
2.******** a rendu deux décisions de taxation définitives concernant l’impôt
cantonal, communal et l’impôt fédéral direct par lesquels il a imposé au titre 
de revenus extraordinaires les gains réalisés sur les ventes d’immeubles en
2001 et 2002, sur la base des art. 82 LI et 218 LIFD. Il a fixé à 216'200.- fr.
le gain réalisé en 2001, au taux de 120'100.- fr. (quotient 1,8) pour l’impôt cantonal
et communal et à 216'200 fr. au taux de CHF 216'200 (barème marié), pour
l’impôt fédéral direct. Pour l’année 2002, il a fixé le gain imposable à
802'700.- fr. au taux de 445'900 fr. (quotient 1.8), pour l’impôt cantonal et
communal et à 802'700 fr. au taux de CHF 802'700 (barème marié), pour l’impôt
fédéral direct.

D.                              
Le 14 avril 2004, le contribuable  a formé une
réclamation contre ces deux décisions de taxation, par l’intermédiaire de son
conseil, Monsieur Eric Bissinger, à Echallens. Considérant que les gains en
capital immobiliers réalisés par un professionnel de l’immobilier en 2001 et
2002 étaient des revenus ordinaires de l’activité indépendante, il a contesté
leur imposition au titre de revenu extraordinaire sur la base des art. 82 LI et
218 LIFD.

E.                              
Le 17 août 2004, l’Office d’impôt du district a
notifié au contribuable une nouvelle détermination dans laquelle il a confirmé
ses décisions rendues le 25 mars 2004. 

F.                               
Le 4 septembre 2004, le contribuable a maintenu
sa réclamation.

G.                              
Le dossier a été transmis à l’Administration
cantonale des impôts (ci-après : L’ACI) qui, le 18 novembre 2005, a
confirmé l’imposition unique et distincte des gains immobiliers réalisés par un
professionnel de l’immobilier, selon l’art. 273 al. 2 LI et 218 LIFD.

H.                              
Par courrier du 24 février 2006, le
contribuable, représenté par son conseil, a contesté cette imposition. Il a
principalement fait valoir que seuls les bénéfices en capital qui ont un
caractère extraordinaire sont imposables en vertu des art. 273 al. 2 LI, 218
LIFD et 69 LHID. Considérant qu’en l’espèce, les gains immobiliers réalisés par
le contribuable entre 1999 et 2004 s’inscrivaient bien dans le développement
ordinaire de ses affaires, il en a conclu que ses revenus ne pouvaient être
qualifiés d’extraordinaires.

I.                                  
Après quelques échanges téléphoniques, le 16
novembre 2006, le contribuable a déclaré maintenir sa position.  

J.                                
Par décision sur réclamation du 3 août 2007,
l’Administration cantonale des impôts a rejeté la réclamation du 14 avril 2004
contre les décisions de taxation définitives du 25 mars 2004 concernant l’impôt
sur les gains en capital réalisés en 2001 et 2002.

K.                              
Le 5 septembre 2007, le contribuable a recouru
contre cette décision en concluant à son annulation, et « dire que les
gains immobiliers réalisés en 2001 et 2002 par le recourant sont des revenus
ordinaires non soumis à l’impôt spécial de l’art. 218 LIFD respectivement de
l’art. 82 LI ». L’ACI a conclu quant à elle au rejet du recours le 9
novembre 2007 ainsi qu’à la confirmation de l’imposition des gains immobiliers
réalisés par le contribuable, professionnel de l’immobilier, en 2001 et 2002, à
l’imposition spéciale des art. 82 (version 2001) et 218 LIFD. Invitée à se
déterminer, l’Administration fédérale des contributions a également conclu au
rejet du recours, le 18 octobre 2007. Dans le cadre d’un deuxième échange
d’écriture, les parties ont maintenu leurs conclusions. 

L.                               
Les moyens des parties seront repris ci-dessous
dans la mesure utile.

M.                              
La Cour a délibéré par voie de circulation.

Considérant en droit

1.                               
Le litige a trait à l’impôt cantonal et
communal, ainsi qu’à l’impôt fédéral direct. A l’instar de l’ACI, et comme la
jurisprudence le lui permet, la cour de céans tranchera les recours aussi bien
pour ce qui concerne l’impôt cantonal et communal, d’une part, que l’impôt
fédéral direct, d’autre part (ATF 131 II 553 consid. 4.2 p. 559 ; 130 II
509 consid. 8.3 p. 511) 

2.                               
En l'espèce, la question litigieuse est celle de
savoir si les gains immobiliers réalisés par le recourant doivent être soumis à
la taxation des revenus extraordinaires réalisés durant les années 2001 et
2002, (impôt unique et distinct), étant précisé qu'il n'est pas contesté que la
vente a été effectuée dans le cadre d'une activité indépendante.

3.                               
L'art. 218 de la loi fédérale du 14 décembre 190
sur l'impôt fédéral direct en vigueur depuis le 1er janvier 1995
(LIFD, RS 642.11), qui traite de la modification de l'imposition dans le temps,
prévoit dans sa teneur en vigueur dès le 1er janvier 1999 :

"1 Pour la première période fiscale (n) suivant la modification mentionnée
à l’art. 41, la taxation relative à l’impôt sur le revenu des personnes
physiques est régie par le nouveau droit.

2 Les revenus extraordinaires réalisés durant les années n-1 et n-2 ou
lors d’un exercice clos au cours de ces années sont soumis à un impôt annuel
entier pour l’année fiscale où ils ont été acquis, au taux correspondant à ces
seuls revenus; les art. 37 et 38 sont réservés. Les déductions sociales prévues
à l’art. 35 ne sont pas autorisées. Les charges qui sont en rapport immédiat
avec l’acquisition des revenus extraordinaires peuvent être déduites.

3 Sont en particulier considérés comme des revenus extraordinaires les
prestations en capital, les revenus de fortune non périodiques, les gains de
loterie et, par analogie avec l’art. 206, al. 3, les revenus extraordinaires
provenant d’une activité lucrative indépendante.

(...)

7 En cas de modification de l’imposition dans le temps en vertu de
l’art. 41, les al. 1 à 6 sont applicables pour la première fois à compter du 1er
janvier 1999."

L'art. 69 de la loi fédérale du 14
décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des
communes entrée en vigueur le 1er janvier 1993 (LHID; RS 642.14) est
ainsi libellé :

"1 Pour la première période fiscale (n) suivant la modification
mentionnée à l’art. 16, la taxation relative à l’impôt sur le revenu des
personnes physiques est régie par le nouveau droit..

2 Les revenus extraordinaires réalisés durant la période fiscale
précédant la modification ou lors d’un exercice clos au cours de cette période
sont soumis à un impôt annuel entier pour l’année fiscale où ils ont été
acquis; l’art. 11, al. 2 et 3, est réservé. Les charges qui sont en rapport
immédiat avec l’acquisition des revenus extraordinaires peuvent être déduites.

3 Sont en particulier considérés comme des revenus extraordinaires les
prestations en capital, les revenus non périodiques de fortune, les gains de
loterie et les revenus extraordinaires provenant d’une activité lucrative
indépendante.

(...)

7 En cas de modification de l’imposition dans le temps en vertu de
l’art. 16, les al. 1 à 6, sont applicables à compter du 1er janvier
1999. Sont réservées les procédures cantonales de modification de l’imposition
dans le temps autres que celle prévue à l’al. 1 et qui sont en vigueur au 1er
janvier 1999."

Sous le chapitre "Taxation
spéciale", le canton de Vaud a introduit dans la nouvelle loi du 4 juillet
2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; RSV 642.11), l'art. 82 qui prévoyait
ce qui suit aux alinéas 1er et 4 (teneur en vigueur jusqu'au 31
décembre 2002):

"Les bénéfices en capital définis à l'art.
21, alinéa 2, les versements de capitaux remplaçant des prestations
périodiques, les gains de loterie et d'autres institutions semblables, les
parts aux bénéfices et autres prestations appréciables en argent obtenues lors
de la liquidation d'une personne morale, les indemnités obtenues lors de la
cessation d'une activité ou de la renonciation à celle-ci ou lors de la
renonciation à l'exercice d'un droit, sont soumis ensemble, l'année fiscale au
cours de laquelle ils ont été acquis, à un impôt annuel entier perçu à la
moitié du taux correspondant à ces seuls revenus.

(...)

Les revenus imposés conformément à l'alinéa
premier ne sont pas pris en considération lors de la taxation ordinaire. Les
taxations ordinaires déjà effectuées doivent être révisées.

(...)."

L'art. 21 al. 2 1ère
phrase LI précise que "tous les bénéfices en capital provenant de
l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de
la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative
indépendante". 

L'art. 273 LI entré en vigueur le 1er
janvier 2003, en même temps que les dispositions relatives à l’imposition
postnumerando des personnes physiques - alors que l'art. 82 LI dans sa teneur
en vigueur jusqu'au 31 décembre 2002 a été abrogé - est ainsi libellé : 

"Les revenus
extraordinaires réalisés durant les années 2001 et 2002 ou lors d'un exercice
clos au cours de cette période sont soumis à un impôt annuel entier perçu à la
moitié du taux applicable à ces seuls revenus, pour l'année fiscale où ils ont
été acquis.

Sont en particulier
considérés comme des revenus extraordinaires les revenus non périodiques de
fortune tels les revenus provenant de l'aliénation ou du remboursement
d'obligations à intérêt unique prédominant et les dividendes de substance, les
prestations en capital, les gains de loterie (art. 27, let. e) et les revenus
extraordinaires provenant de l'activité lucrative indépendante tels que les
bénéfices en capital réalisés, les réévaluations comptables d'éléments de la
fortune commerciale, les dissolutions de provisions et de réserves, ainsi que
les amortissements et provisions justifiés par l'usage commercial qui ont été
omis. Il en va de même des revenus inhabituellement élevés par rapport aux
années antérieures en raison d'une modification de la politique salariale de
l'entreprise."

Conformément à l’art. 272 LI qui
prévoit que les règles relatives au passage à la taxation annuelle des
personnes physiques visent les contribuables qui sont assujettis à l’impôt dans
le canton au début de l’année 2003 et qui l’étaient déjà lors de la période
fiscale 2001/2002, la disposition qui s’applique ici est l’art. 273 LI. L’art.
82 a été introduit en 2001 à titre provisoire jusqu’à l’entrée en vigueur des
dispositions relatives à la taxation postnumerando le 1er janvier
2003. 

4.                               
En 2003, le canton de Vaud a passé du système de
la taxation bisannuelle praenumerando au système de la taxation annuelle
postnumerando. La déclaration d'impôt 2001-2002, la dernière avant le passage
au nouveau système de taxation, était basée sur les revenus 1999-2000, ce qui
pouvait provoquer une brèche de calcul, en cas de variation importante des
revenus réalisés au cours des années 2001 et 2002. Faute de correctifs, les
revenus et déductions de ces années n'auraient jamais été pris en
considération, ce qui ne posait pas de problème particulier si les variations
entre les années précédant et suivant le changement étaient faibles. Il en
allait en revanche différemment s'agissant de revenus et de déductions
extraordinaires, c'est-à-dire non périodiques.

En examinant la question de la
brèche de calcul et des corrections à apporter au système, le législateur
vaudois a constaté que le droit fédéral avait tranché la question (art. 218
LIFD). La solution choisie ayant été reprise à l'art. 69 al. 1 de la loi
fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons
et des communes (LHID; RS 642.14), elle s'imposait largement aux cantons. Selon
cette méthode, l'impôt se calcule selon le nouveau droit lors de l'année du
changement, c'est-à-dire sur la base des revenus obtenus durant cette même
année. Afin d'éviter que les revenus extraordinaires obtenus durant les deux
années précédant le changement de système n'échappent à l'impôt, l'art. 69 al.
2 LHID prévoit qu'ils feront l'objet d'une imposition distincte; la loi en a
dressé une liste exemplative à l'al. 3 : il s'agit des prestations en capital,
des revenus non périodiques de fortune, des gains de loterie et des revenus
extraordinaires provenant d'une activité indépendante. Dans la mesure où cette
énumération n'était pas exhaustive, le législateur vaudois, à l'instar d'autres
législateurs cantonaux, en a déduit qu'une certaine marge d'appréciation était
laissée à l'autorité cantonale chargée d'appliquer la loi. Ainsi, dans la
mesure où le critère déterminant était de savoir si un revenu avait un
caractère périodique ou non, seul un revenu non périodique pouvait être
qualifié de revenu extraordinaire (v. Exposé des motifs et projet de loi
modifiant la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux et Réponse
du Conseil d'Etat à l'interpellation Philippe Leuba sur les conséquences de
l'imposition annuelle des personnes physiques, BGC 5A Novembre 2001 p. 4889). A
cet égard, le Tribunal fédéral a confirmé que la notion de "revenu
extraordinaire" reprise à l'art. 69 al. 3 LHID était la même que celle de
l'art. 218 al. 3 LIFD dans sa teneur au 9 octobre 1998 - étant précisé qu'il s'agit
de celle en vigueur depuis le 1er janvier 1999 (v. ATF 2A.439/2002
du 16 septembre 2003, consid. 1.2.1). Il est donc possible de se référer à
l'art. 218 LIFD pour interpréter la notion de revenu extraordinaire, la
réglementation et le but poursuivi étant identiques dans les deux lois (JAB
2004 25 consid. 4; FI 2005.0197 du 7 septembre 2006).

5.                               
En l'espèce, il n'est pas contesté que le
recourant exerce une activité indépendante dans la promotion immobilière et
qu'il est imposé en tant que commerçant d'immeubles. Les bénéfices qu'il
réalise dans le cadre de son activité sont soumis à une imposition ordinaire et
les pertes sont déductibles au même titre. Il a vendu en 2001 et 2002 des
immeubles et réalisé des gains immobiliers, qui sont des bénéfices en capital.
En raison du passage au système de taxation annuelle 2003, le produit de cette
vente échappe à l’imposition ordinaire puisque la déclaration d’impôt 2001-2002
est basée sur les revenus réalisés durant les années 1999 et 2000 et la
déclaration d’impôt 2003 sur ceux de l’année 2003. Toutefois ces gains sont
considérés par la loi comme des revenus extraordinaires imposables en vertu de
l’art. 218 LIFD et 273 LI. L’art. 218 LIFD qui consacre le principe d’une
imposition séparée des revenus extraordinaires réalisés durant la brèche de
calcul prévoit textuellement que «  sont en particulier considérés comme
des revenus extraordinaires les prestations en capital, les revenus de fortune
non périodiques, les gains de loterie et, par analogie avec l’art. 206, al. 3, les
revenus extraordinaires provenant d’une activité lucrative indépendante. »
L’art. 206 al. 3 qui constitue la disposition pendante en matière d’imposition
des revenus extraordinaires acquis durant la brèche de calcul pour les
personnes morales et auquel se réfère l’art. 218 LIFD prévoit précisément que
« les bénéfices extraordinaire comprennent les bénéfices en capital
réalisés, les réévaluation comptables d’éléments de fortune […] ».  En
matière cantonale, l’art. 273 prévoit que  « sont en particulier
considérés comme des revenus extraordinaires […] les revenus extraordinaires
provenant de l'activité lucrative indépendante tels que les bénéfices en
capital réalisés […] ».  Or le gain immobilier, qu’il soit réalisé à titre
privé ou dans le cadre d’une activité professionnelle, constitue
incontestablement un « bénéfice en capital » que les art. 218 par l’intermédiaire
de l’art. 206 LIFD et l’art. 273 citent expressément comme étant un revenu
extraordinaire.  Une interprétation purement littérale des textes juridiques
conduit donc à l’imposition des gains immobiliers réalisés durant les années
2001 et 2002 au titre de revenu extraordinaire. 

6.                               
a) Toutefois dans sa jurisprudence (arrêt 2A.87/2005
du 28 avril 2006), le Tribunal fédéral a rappelé que seuls les bénéfices en
capital à proprement parler (plus-values) tombaient sous le coup de l'article 218
LIFD,
à l'exception des bénéfices d'exploitation ordinaires, soit des revenus acquis
dans le déroulement régulier des affaires (consid. 2.4). Selon cette autorité,
l'impôt annuel institué par les articles 218
alinéas 2 et 3 LIFD,
en relation avec l'article 206
alinéa 3 LIFD,
frappait en particulier tous les bénéfices réalisés lors de l'aliénation
d'immeubles par des commerçants en immeubles. Compte tenu de leur caractère non
périodique et de leurs fortes fluctuations, on ne pouvait en effet admettre que
de tels bénéfices résultent d'un déroulement régulier des affaires, d'autant
moins qu'ils proviennent souvent d'une activité accessoire ou unique. Ces
bénéfices devaient en principe, dès lors, être considérés comme des revenus
extraordinaires. On ne pouvait cependant exclure que, dans certaines
circonstances exceptionnelles, il s'agisse, au moins en partie, de revenus
ordinaires, raison pour laquelle le contribuable devait être admis à démontrer
que tel était bien le cas (consid. 2.5) (cf. RVJ 2007 50, cons. 4a).

Le Tribunal fédéral
avait, dans ce cas particulier, à statuer sur le recours d'une administration
fiscale cantonale contre l'annulation par une Commission de recours de l'impôt
spécial selon l'article 218
LIFD
précédemment arrêté par cette même administration sur les bénéfices en capital
réalisés par un artisan qui exerçait accessoirement une activité de commerçant
en immeubles. L'administration recourante avait fixé l'assiette de l'impôt à la
différence entre les bénéfices immobiliers (vente d'immeubles) tombant dans la
brèche de calcul et la moyenne des bénéfices immobiliers des cinq exercices
précédant la brèche de calcul. Elle requérait toutefois du Tribunal fédéral non
seulement le rétablissement de la taxation annulée par la Commission de
recours, mais également une "reformatio in pejus", consistant dans
l'imposition de tous les bénéfices en capital réalisés durant la brèche de
calcul (sans prise en compte des bénéfices immobiliers des exercices précédant
cette brèche), subsidiairement dans la prise en compte de la moyenne des
bénéfices immobiliers des six (et non plus cinq) exercices précédant la brèche.
Le Tribunal fédéral a constaté que les bénéfices immobiliers des exercices
précédant la brèche étaient, dans ce cas particulier, irréguliers et non
représentatifs de la situation prévalant durant cette brèche, les fluctuations
de ces bénéfices étant typiques de revenus extraordinaires. C'était à tort,
partant, que la précédente autorité avait qualifié de revenus ordinaires les bénéfices en capital immobiliers considérés. Ces derniers
étaient en conséquence soumis à l'impôt spécial sur les bénéfices
extraordinaires de l'article 218
LIFD
(consid. 3).

b) Dans un arrêt plus récent du 3
novembre 2006 (RF 2007 p. 119, cons. 3.5), il a confirmé que l’art. 218 al. 2
et 3 LIFD en relation avec l’art. 206 al. 3 prévoit l’imposition de tous les
gains en capitaux découlant d’une vente d’immeubles réalisée par un commerçant.
Il a justifié ce point de vue par le caractère fluctuant des gains immobiliers.
Se référant à la précédente jurisprudence, il a réservé le cas où l’on se
trouve exceptionnellement, dans des circonstances très particulières, en
présence d’un gain ordinaire ou d’un élément de revenu ordinaire. Dans ce cas,
il appartient au contribuable d’apporter la preuve que de tels gains
correspondent à l’exploitation ordinaire (ATF du 28 avril 2006, 2A.87/2005). 

c) En matière cantonale, la Cour de
droit administratif et public (FI 2005.0197 du 7 septembre 2006) a également
jugé que les bénéfices réalisés par un commerçant professionnel de l’immobilier
durant la brèche de calcul constitue un revenu extraordinaire soumis à une
taxation spéciale, conformément aux art. 218 LIFD pour l’impôt fédéral direct
et 82 pour l’impôt cantonal et communal (l’art. 273 n’était pas encore en
vigueur au moment de la taxation). Précisons toutefois que le droit cantonal a
prévu la particularité d’une réduction de moitié du taux de l’impôt, solution
favorable au contribuable (Exposé des motifs et projet de loi modifiant la loi
du  4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux et des personnes physiques,
BGC 5A Novembre 2001 p. 4890).

d) Cette jurisprudence du Tribunal
fédéral et du Tribunal cantonal s’inscrit dans la suite logique d’une
précédente jurisprudence rendue en application de l’art. 47 LIFD (fin
d’assujettissement ou taxation intermédiaire) dans laquelle la Haute Cour a
considéré que les autorités cantonales pouvaient soumettre à l’impôt spécial de
l’art. 47 les bénéfices provenant de l’aliénation d’immeubles réalisés dans la
brèche de calcul, quand bien même il s’agissait de gains réalisés par un
commerçant d’immeubles dans le cadre de son activité commerciales ordinaire (v. ATF 2P.130/2003 et 2A.237/2003 du 28 mai 2004, consid.
2.7, en particulier 2.7.2 et 2.8, in RDAF 2004 II 349 ss; FI.2005.0191 du 7
septembre 2006, cons. 5).

7.                               
Dans la Circulaire n° 6 du 20 août 1999,
l'Administration fédérale des contributions (AFC) définit les revenus
extraordinaires de l'art. 218 al. 3 LIFD comme ceux réalisés au cours de la
brèche de calcul. Elle précise que le respect du principe de la périodicité de
l'impôt sur le revenu fait en particulier obstacle au déplacement de l'échéance
usuelle d'un revenu périodique, dans le but par exemple de faire de cette
recette un revenu extraordinaire de l'année n-2 en lieu et place d'un revenu
ordinaire échu au cours de l'année n-3. Cela signifie que dans le contexte
d'une modification du système de l'imposition dans le temps, le caractère extraordinaire
d'un revenu peut résulter, soit du caractère unique d'une prestation (en
principe tout revenu unique est un revenu extraordinaire au sens de l'art. 218
LIFD), soit du caractère extraordinaire d'un revenu par nature périodique, soit
d'un changement dans l'aménagement de la source du revenu. Ces divers critères
peuvent être combinés. Toujours selon l'AFC, dans le cadre de la qualification
d'un revenu en tant que revenu extraordinaire, il peut être tenu compte du fait
que le contribuable est à même d'influer sur les modalités d'attribution d'un
revenu et de mettre ainsi à profit la brèche de calcul (Archives de droit
fiscal, vol. 68 p. 403-404).

8.                               
Au vu de cette jurisprudence de la circulaire précitée,
il y a lieu d’examiner en si, en l’espèce, le contribuable est parvenu à
démontrer que l’on se trouve dans ces circonstances très particulières où les
gains en capital résultant d’un commerce professionnel d’immeubles constituent
des revenus ordinaires.  

Contrairement à ce qu’affirme le
recourant, les gains immobiliers réalisés par le recourant entre 1999 et 2005
ne sont pas réguliers. Ils fluctuent en effet entre un minimum fr. 238'914 en
2001 et un maximum de fr 1'065'745.- en 2003. Au demeurant, la période au sein
de laquelle le recourant établit la comparaison est trop courte pour établir la
régularité des gains justifiant exceptionnellement la qualification de revenu
ordinaire. Conformément à la circulaire de l’AFC, il faut encore tenir compte
du fait que l’on peut généralement influer sur les dates des ventes
immobilières de manière à mettre à profit la brèche de calcul. Considérant que
le Tribunal fédéral s’est montré très restrictif sur la possibilité de
qualifier d’ordinaires des gains en capitaux réalisés par des professionnels de
l’immobilier, la cour de céans est d’avis qu’en l’espèce, les gains en capitaux
réalisés sont de nature extraordinaire conformément au principe général posé
par la jurisprudence du Tribunal fédéral. 

9.                               
En conclusion, le recours doit être rejeté et la
décision attaquée confirmée. Les frais sont mis à la charge des
recourants ; il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens (art. 55 LJPA).

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                                  
Le recours est rejeté.

II.                                
La décision rendue le 3 août 2007 par
l’Administration cantonale des impôts est confirmée.

III.                               
Un émolument de 10'000 (dix mille) francs est
mis à la charge de Monsieur A.________.

IV.                             
Il n’est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 17 novembre 2008

 

                                                          Le
président:                                   

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.