# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3c7ee6f0-6be4-5999-9413-0883309069ea
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-30
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 30.03.2022 III 2021 165
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-165_2022-03-30.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 165

Entscheid vom 30. März 2022 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ GmbH,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, 
Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,

5. E.________ AG,
Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Rechtsanwältin F.________,

6. G.________,
Beigeladener,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Am 23. September 2019 reichte die A.________ GmbH das Baugesuch für 
den Abbruch von drei Badehäusern und den Neubau eines Ein- und eines Zweifa-
milienhauses mit Pfahlfundation und Aussenpool auf dem südwestlichen Teil des 
Grundstücks KTN 001.________, H.________ und I.________ in Freienbach ein 
(Projekt "K.________ West"). Am 24. und am 26. September 2019 ergänzte die 
A.________ GmbH das Baugesuch mit weiteren Unterlagen. Das Baugesuch wur-
de publiziert (Abl 2019) und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben D.________ 
und die E.________ AG (Eigentümer der Grundstücke KTN 002.________ und 
KTN 003.________) öffentlichrechtliche Einsprache. Am 28. Mai 2020, 2. Juni 
2020 und 22. Juli 2020 reichte die A.________ GmbH Projektänderungen bzw. er-
gänzende Unterlagen ein, zu welchen sich die Einsprecher äussern konnten.

B. Der Bezirk Höfe bewilligte am 8. Oktober 2019 die Ausdolung und Renaturie-
rung des untersten Teils des L.________bachs sowie die Einleitung des Meteor-
wassers ab KTN 001.________ in den renaturierten Teil unter Auflagen (bestätigt 
am 23.6.2020). Die Schweizerischen Bundesbahnen AG (SBB AG) erteilte am 16. 
Oktober 2019 die eisenbahnrechtliche Zustimmung (unter Auflagen und Bedin-
gungen; bestätigt am 19.6.2020). Das Amt für Raumentwicklung (ARE) erteilte mit 
Gesamtentscheid vom 24. September 2020 die kantonale Baubewilligung unter 
Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Einsprache von D.________ und der 
E.________ AG, wurde aus kantonaler Sicht abgewiesen. 

Unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheids vom 24. September 2020 wies 
der Gemeinderat Freienbach mit Beschluss (GRB) Nr. 361 vom 22. Oktober 2020 
die Einsprache von D.________ und der E.________ AG, ab und erteilte die Be-
willigung für den Abbruch von drei Badehäusern und den Neubau eines Ein- und 
eines Zweifamilienhauses mit Pfahlfundation und Aussenpool auf KTN 
001.________ im Sinne der Erwägungen, unter Auflagen und Bedingungen und 
Vorbehalten. Für die Unterschreitung des Gewässerabstands wurde eine Aus-
nahmebewilligung erteilt.

C. Gegen diese Baubewilligung erhoben D.________ und die E.________ AG, 
am 22. November 2020 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons 
Schwyz mit den folgenden Anträgen: 

I. ANTRÄGE
1. Der Beschluss des Gemeinderats Freienbach Nr. 361 vom 22.10.2020 

(Baugesuch Nr. 2019-0123) sei aufzuheben.
2. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz (…) 2019 für das Grundstück KTN 

001.________, Grundbuch Freienbach, publizierte Baugesuch für den Abbruch 

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von drei Badehäusern und den Neubau eines Ein- und Zweifamilienhauses mit 
Pfahlfundation und Aussenpool sei abzuweisen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Be-
schwerdegegnerin.

II. ANTRAG ZUM VERFAHREN
Das vorliegende Verfahren sei mit dem Verwaltungsbeschwerdeverfahren gegen 
das im Amtsblatt des Kantons Schwyz (…) 2019 für das Grundstück KTN 
001.________, Grundbuch Freienbach, publizierte Baugesuch für den Abbruch von 
fünf Badehäusern und den Neubau eines Einfamilienhauses mit Aussenpool und 
Pfahlfundation zu vereinigen.

E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 598/2021 vom 31. August 2021 (versendet am 
7.9.2021) entschied der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Beschluss Nr. 361 der Vorinstanz 1 
vom 22. Oktober 2020 sowie der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 24. 
September 2020 werden aufgehoben.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) Betrag von Fr. 2'000.-- werden 
zu einem Viertel (Fr. 500.--) der Gemeinde Freienbach und zur Hälfte 
(Fr. 1'000.--) der Beschwerdegegnerin auferlegt. (…) Ein Viertel (Fr. 500.--) der 
Verfahrenskosten wird auf die Staatskasse genommen. (…).

3. Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von Fr. 2'200.-- 
zugesprochen. Diese wird je zu einem Viertel (je Fr. 550.--) von der Gemeinde 
Freienbach und dem Kanton Schwyz bezahlt. Die Hälfte (Fr. 1'100.--) ist von 
der Beschwerdegegnerin zu tragen.

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung / Zustellung). 

F. Gegen diesen RRB Nr. 598/2021 vom 31. August 2021 (zugestellt am 
8.9.2021; Bf-act. 2) lässt die A.________ GmbH am 28. September 2021 
(Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Schwyz erheben mit den Anträgen: 

1. Der angefochtene Beschluss Nr. 598/2021 des Regierungsrates vom 31. 
August 2021 sei aufzuheben und der Beschluss (Baubewilligung) des 
Gemeinderates Freienbach vom 22. Oktober 2020 (inkl. dem Gesamtentscheid 
des Amtes für Raumentwicklung vom 24. September 2020) sei zu bestätigen.

2. Eventualiter sei der angefochtene Beschluss Nr. 598/2021 des Regierungsrates 
vom 31. August 2021 aufzuheben und die Baubewilligung des Gemeinderates 
Freienbach vom 22. Oktober 2020 (inkl. dem Gesamtentscheid des Amtes für 
Raumentwicklung vom 24. September 2020) sei zu bestätigen, verbunden mit 
der ergänzenden Nebenstimmung/Auflage, dass bei der gedeckten Lounge auf 
der Nordseite des Einfamilienhauses auf einer Seite auf eine Verglasung 
vollständig zu verzichten sei und/oder die Nutzung des Daches der Lounge als 
Terrasse untersagt und/oder auf die Verbindung des Daches der Lounge zum 
Obergeschoss des Einfamilienhauses zu verzichten sei oder verbunden mit 
dem Zusatz, dass die gedeckte Lounge auf der Nordseite des 
Einfamilienhauses nicht bewilligt werde (inkl. Überdachung zwischen Lounge 
und Obergeschoss).

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3. Subeventualiter sei der angefochtene Beschluss Nr. 598/2021 des 
Regierungsrates vom 31. August 2021 aufzuheben und die Sache zur 
Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. des Verfahrens vor 
Regierungsrat) zulasten der Beschwerdegegner und/oder des Kantons Schwyz. 

G. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 18. Oktober 2021 die kostenfälli-
ge Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat lässt mit Vernehmlassung vom 
21. Oktober 2021 die Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beschwerdegegner bei solidarischer Haftbarkeit und/oder des Kantons. Die 
Beschwerdegegner lassen am 22. Oktober 2021 die Abweisung der Beschwerde 
beantragen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zu Lasten der Beschwerdeführerin. Das ARE 
schliesst mit Stellungnahme innert erstreckter Frist vom 23. November 2021 auf 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

H. Die Beschwerdeführerin lässt mit Replik innert erstreckter Frist vom 24. 
Januar 2022 zu den eingegangen Vernehmlassungen Stellung nehmen und an 
ihren Beschwerdeanträgen vom 28. September 2021 festhalten. Die Vorinstanzen, 
die Beschwerdegegner und der Beigeladene haben sich hierzu nicht mehr ver-
nehmen lassen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Das Grundstück 001.________, 8807 Freienbach (9'825m2), liegt in der 
Landhauszone L2 (2 Geschosse) und befindet sich im Gewässerschutzbereich Au 
zum Schutz nutzbarer unterirdischer Gewässer (Art. 29 Abs. 1 lit. a der Gewässer-
schutzverordnung [GSchV; SR 814.201] vom 28.10.1998; vgl. kantonales WebGIS, 
Geokategorie: Gewässerschutzkarte). Es steht im Eigentum des Beigeladenen. 
Gemäss Art. 38 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Freienbach (BauR) vom 
28. November 1993 (Aktualisierungsstatus: 10.2.2019) ist die Landhauszone L2 
bestimmt für Ferien-, Einfamilien-, Zweifamilien- und Doppeleinfamilienhäuser. Die 
Landhauszone L2 wird unterteilt in einen Ufersaum mit einer Tiefe von 50m ab 
Zürichsee (L2*) und die übrige Landhauszone für das dahinterliegende Gebiet 
(L2**). Die auf dem südwestlichen Teil des Grundstücks KTN geplanten zwei 
Wohnhäuser des Projekts "K.________ West" befinden sich innerhalb einer Tiefe 
von 50m ab Zürichsee. In der demnach vorliegend einschlägigen Landhauszone 
L2* sind nach Art. 38 Abs. 2 BauR max. zwei Vollgeschosse zulässig. Die Gebäu-
dehöhe beträgt max. 7m, die Firsthöhe max. 10m, der Grenzabstand allseitig 10m, 
der Gebäudeabstand 20m, die max. Gebäudelänge 20m und die Ausnützungszif-

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fer 0.30. Wo durch Baulinien keine anderen Masse vorgesehen sind, gilt bei Neu-
bauten ab Fahrbahn- bzw. Trottoirrand in der Landhauszone L2 ein Strassenab-
stand von mind. 3m (Art. 21 Abs. 1 lit. a BauR). 

1.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 598/2021 (Erw. 2.3 unter 
Hinweis auf die revidierten Pläne Nr. 2018-09-2 Grundriss UG und Nr. 2018-09-6 
vom 12. Mai 2020 (Beilagen in Vi-act. III.-02 B 9) zutreffend dargelegt, dass ver-
schiedene Bauteile und Anlagen innerhalb des Uferstreifens des Zürichsee zu lie-
gen kommen, so im westlichen Teil des Untergeschosses (Parkplätze, Rollband, 
Notausgang, unterirdischer Verbindungsgang zum Projekt "K.________ West ln-
sel"), im nordwestlichen Teil der gedeckten Lounge und des Aussenpools, bei der 
Sonnenterrasse West, der Fluchttreppe zur Einstellhalle beim Wohnhaus Nord, 
beim westlichen Teil der teilgedeckten Terrasse und des Oblichts beim Wohnhaus 
Süd sowie die Notzufahrt und der Fussweg zum Projekt "K.________ West lnsel".

1.3 Die vom Bauprojekt beanspruchten Ausnahmen für eine Unterschreitung des 
Gewässerabstands des Zürichsees (vgl. Baugesuchsformulare vom 23.9.2019, 
Z01 Ziff. 10 und Z04 Ziff. 1 [Beilagen in Vi-act. III.-02 B 8]) sollen laut dem Bericht 
des Architekten vom 23. September 2019 (Beilage in Vi-act. III.-02 B 9 Ziff. 1.2) mit 
Flächen der Bauten und Anlagen der abzubrechenden Badehäuser kompensiert 
werden: "Durch die Kompensation der bestehenden Bauten im Gewässerabstand 
sollen 2 Anlagen und eine Pergola den Gewässerabstand durch die Neubaute 
marginal unterschritten werden. Ebenfalls unterschreiten die unterirdischen Zugän-
ge und die nötige Fluchttreppe den Gewässerabstand". 

In der "Flächenbilanz innerhalb Seeabstand" vom 12. Mai 2020 (Beilage in Vi-act. 
III.-02 B 9) werden die Flächen der Bauten und Anlagen der abzubrechenden Ba-
dehäuser (Assek.-Nr. 010.________, 011.________ und 012.________) wie folgt 
beziffert: 

Assek.-Nr. 010.________: 
Hauptbaute: 25.30m2 (20.30m2 ohne Vordach)
Nebenbauten: 23.29m2 (11.23m2+ 8.01m2)
Anlagen: 27.70m2 (13.97m2 + 6.71m2 + 7.11m2)

Assek.-Nr. 011.________:
Hauptbaute: 54.45m2 (41.58m2 ohne Vordach)
Nebenbaute: 15.28m2

Anlagen: 84.07m2 (77.92m2 + 6.15m2)

Assek.-Nr. 012.________:
Hauptbaute: 123.41m2 (90.67m2 ohne Vordach)
Anlagen: 46.10m2 (13.37m2 + 6.16m2+ 26.47m2)

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Die Flächen, welche durch das Bauprojekt "K.________ West" innerhalb des Ge-
wässerraums zu liegen kommen, werden wie folgt beziffert:

Hauptbauten: Garage unterirdisch: 49.85m2

Verbindungsgang unterirdisch: 102.59m2

Nebenbauten: Notausgang: 4.96m2

"gedeckte Lounge" im Nordostbereich: 36.73m2

Der oberirdische "Hauszugang / Plattenweg (81.93m2) innerhalb des Gewässer-
raums zur Villa Insel wurde bei der Flächenbilanz des u.a. im angefochtener RRB 
Nr. 598/2021 (Erw. 1) erwähnten Bauprojekts "K.________ West Insel" angerech-
net. Die ebenfalls überwiegend innerhalb des Gewässerraums situierte 'geschot-
terte und begrünte Notzufahrt für Dienste und Umzug' und der Stellplatz Feuer-
wehr (vgl. Brandschutzplan EG Mst. 1:500 vom 24.4.2020 und den Bericht des Ar-
chitekten vom 23.9.2019 [Beilagen in Vi-act. III.-02 B 9] Ziff. 1.2 und 1.3.2) finden 
in der Flächenbilanz keine Erwähnung.

2.1 Art. 36a Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG; 
SR 814.20) vom 24. Januar 1991 verpflichtet die Kantone, den für die Gewährleis-
tung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hochwasser und 
der Gewässernutzung erforderlichen Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Ge-
wässerraum) festzulegen. Diese Anforderungen werden in den am 4. Mai 2011 
geänderten und am 1. Juni 2011 in Kraft getretenen neuen Bestimmungen der 
Gewässerschutzverordnung konkretisiert; für stehende Gewässer in Art. 41b 
GSchV, wonach die Breite des Gewässerraums, gemessen ab der Uferlinie, min-
destens 15m beträgt (Abs. 1) und erhöht werden muss, sofern dies aus den in 
Abs. 2 genannten Gründen erforderlich ist. Solange die Kantone den Gewässer-
raum nicht gemäss den Art. 41a und 41b GSchV festgelegt haben, gelten die 
Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom 4. 
Mai 2011 (ÜbgBest GSchV) weiterhin. 

2.2 Wie der Regierungsrat im angefochtenen RRB Nr. 598/2021 (Erw. 2.2) festge-
halten hat, wurde in der Gemeinde Freienbach für den Zürichsee noch kein Ge-
wässerraum gemäss Art. 41b GSchV rechtsverbindlich ausgeschieden, womit wei-
terhin die ÜbgBest GSchV anwendbar sind. Danach gelten die Vorschriften für An-
lagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV bei stehenden Gewässern von mehr als 
0.5ha auf einem 20m breiten Streifen entlang des Gewässers (Abs. 1 und 2 lit. c 
ÜbgBest GSchV; vgl. BGE 139 II 470 Erw. 4.4 Urteile BGer 1C_481/2020 vom 
3.11.2021 Erw. 6.2 und 1C_402/2020 vom 25.1.2021 Erw. 3). Dies entspricht dem 
Abstand, den Bauten und Anlagen auch nach kantonalem und kommunalem Recht 
gegenüber Seen mindestens einzuhalten haben (§ 66 Abs. 1 des Planungs- und 
Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987; Art. 30 Abs. 2 BauR).

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2.3.1 Nach Art. 41c Abs.1 GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortgebunde-
ne, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Fluss-
kraftwerke oder Brücken erstellt werden. Dies gilt auch für Erschliessungsanlagen 
und Tiefbauten (vgl. Urteil BGer 1C_282/2020 vom 10.2.20121 Erw. 5.3 mit Hinwei-
sen; Fritzsche, in: Hettich/Jansen/Norer [Hrsg.], GSchG/WBG, Kommentar zum Ge-
wässerschutzgesetz und zum Wasserbaugesetz [nachstehend: Kommentar GSchG/ 
WBG], 2016, Art. 36a Rz. 113). Sofern keine überwiegenden Interessen entgegen-
stehen, kann die Behörde ausserdem die Erstellung folgender Anlagen bewilligen:

a. zonenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten;

abis. zonenkonforme Anlagen ausserhalb von dicht überbauten Gebieten auf einzel-
nen unüberbauten Parzellen innerhalb einer Reihe von mehreren überbauten 
Parzellen;

b. land- und forstwirtschaftliche Spur- und Kieswege mit einem Abstand von min-
destens 3m von der Uferlinie des Gewässers, wenn topografisch beschränkte 
Platzverhältnisse vorliegen;

c. standortgebundene Teile von Anlagen, die der Wasserentnahme oder -einleitung 
dienen;

d. der Gewässernutzung dienende Kleinanlagen.

2.3.2  Gemäss § 9 lit. d der kantonalen Wasserverordnung (WRV; SRSZ 451.111) 
vom 23. Juni 2020 (in Kraft getreten am 1.7.2020; vgl. § 61 Abs. 1 WRV) ist das 
Amt für Gewässer im Bereich Gewässerökologie zuständig für die Zustimmung zur 
Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Gewässerabstandsunterschreitung bei 
Gewässern (§ 73 i.V.m. § 66 PBG). § 73 Abs. 1 PBG sieht vor, dass die zuständi-
ge Baubewilligungsbehörde für Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen Aus-
nahmen von den im kantonalen Planungs- und Baugesetz oder in den Bauvor-
schriften der Gemeinden festgelegten Bestimmungen bewilligen kann.

Nach Art. 7 Abs. 2 Satz 2 GSchG i.V.m. § 17 Abs. 2 lit. e des Einführungsgesetzes 
zum Gewässerschutzgesetz (EGzGSchG; SRSZ 712.110) vom 19. April 2000 und 
§ 8 lit. o WRV bedarf die Einleitung von unverschmutztem Abwasser in ein Ober-
flächengewässer, sofern der generelle Entwässerungsplan dies nicht allgemein 
zulässt, einer Bewilligung des Amts für Gewässer als kantonale Gewässerschutz-
fachstelle nach GSchG (§ 7 Abs. 1 lit. a WRV).

Das Amt für Umwelt und Energie erteilt als kantonale Gewässerschutzfachstelle 
nach GSchG im Bereich des Grundwasserschutzes (§ 15 Abs. 1 WRV i.V.m. § 29 
EGzGSchG) die Bewilligungen für Bauten und Anlagen in den besonders gefähr-
deten Gewässerschutzbereichen (Art. 19 GSchG).

2.4.1  Mit den revidierten gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen (vgl. Erw. 2.1 
hiervor) liegt ein rechtlich erheblich veränderter Umstand vor, der die Erteilung von 

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Ausnahmebewilligungen im Gewässerraum seither nur noch unter den Vorausset-
zungen von Art. 41c Abs. 1 GSchV zulässt (vgl. Erw. 2.3.1 hiervor; VGE III 2013 
142 vom 23.1.2014 Erw. 1.3; VGE III 2013 66 + 67 vom 25.9.2013 Erw. 5.1.7; 
BGE 139 II 470 Erw. 4.2; Erläuterungen des BAFU zur Änderung der Gewässer-
schutzverordnung vom 22.3.2017 [Verordnungspaket Umwelt Frühling 2017], 
S. 4 f.; BAFU/BWL/ARE/BPUK/LDK, Gewässerraum, Modulare Arbeitshilfe zur le-
gung und Nutzung des Gewässerraums in der Schweiz, 2019 [nachstehend: Ar-
beitshilfe Gewässerraum], Modul 3.2, Ziff. 2 S. 2 ff.).

2.4.2  Bestehende Bauten und Anlagen sind gemäss Art. 41c Abs. 2 GSchV in ih-
rem Bestand grundsätzlich geschützt, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und 
bestimmungsgemäss nutzbar sind (BGE 146 II 304 Erw. 9). Dies gilt nicht nur für 
Anlagen im Gewässerraum, sondern auch für solche innerhalb des Uferstreifens 
gemäss den Übergangsbestimmungen (Fritzsche, Entschädigungspflicht aus ma-
terieller Enteignung infolge der Festsetzung von Gewässerräumen, URP 2012, 
S. 221). Bauten im Gewässerraum, die vor dem Stichtag (1.6.2011 = Datum des 
Inkrafttretens der neuen Bestimmungen der GSchV; vgl. Erw. 2.1 hiervor) ohne 
Baubewilligung errichtet oder geändert wurden, sind somit in ihrem Bestand nur 
geschützt, wenn sie auch heute noch im Gewässerraum bewilligt werden könnten. 
Art. 41c Abs. 2 GSchV umfasst somit nur formell rechtmässige, d.h. rechtskräftig 
bewilligte Bauten und Anlagen. Der Nachweis, dass eine Baute einst bewilligt wor-
den ist, obliegt grundsätzlich der Bauherrschaft; diese trägt auch die Folgen einer 
allfälligen Beweislosigkeit (vgl. Urteil BGer 1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 
6.4.2020 Erw. 6.2.1 und Erw. 8.2 [nicht publ. in BGE 146 II 304], mit Hinweisen).

2.4.3 Gemäss der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichts ist bei zonen-
widrigen Bauten ausserhalb der Bauzone der Bestandesschutz nach Art. 41c Abs. 
2 GSchV enger zu verstehen als derjenige nach Art. 24c des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 (vgl. BGE 146 II 304 
Erw. 9.1 ff.; Urteil BGer 1C_13/2020 vom 13.10.2020 Erw. 4.3.4). 

Der Bestandesschutz von Bauten und Anlagen im Gewässerraum innerhalb der 
Bauzone richtet sich nach höchstrichterlicher Rechtsprechung primär nach kantona-
lem Recht. Den Kantonen kommt ein Spielraum zu, den Bestandesschutz für recht-
mässig erstellte, bestimmungsgemäss nutzbare Anlagen innerhalb der Bauzone 
zu regeln. Inwieweit also Ersatz, Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsände-
rungen zulässig sind, richtet sich nach der kantonalen Regelung des Bestandes-
schutzes. Diese hat zum einen die Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfas-
sung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999) zu re-
spektieren, darf zum andern aber auch nicht dazu führen, dass die bundesrechtli-
chen Bestimmungen zum Gewässerraum ausgehöhlt werden (vgl. Arbeitshilfe Ge-

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wässerraum, Modul 3.1, Ziff. 2.1 S. 4; Urteile BGer 1C_332/2017 vom 23.2.2018 
[i.Sa. Arth] Erw. 3.2.2; 1C_473/2015 vom 22.3.2016 [i.Sa. Freienbach] Erw. 4.2 mit 
Hinweisen, u.a. auf den Erläuternden Bericht des BAFU vom 20.4.2011 zur Parla-
mentarischen Initiative Schutz und Nutzung der Gewässer (07.492) - Änderung der 
Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fischereiverordnung [nachstehend: 
BAFU - Erläuternder Bericht], S. 15; Bähr, Neun Jahre Gewässerraum - ein Recht-
sprechungsbericht; URP 2020 S. 41; Kehrli, Bauen im Gewässerraum und Ufer-
streifen - Eine Übersicht über die geltende Rechtslage unter Einbezug von Recht-
sprechung und Vollzug, URP 2015 S. 681, S. 702; Häuptli-Schwaller, in: Kommen-
tar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, § 127 Rz. 17; Massüger Sánchez 
Sandoval, Bestandesschutz von Bauten und Anlagen innerhalb des Gewässer-
raums im Kanton Zürich, PBG aktuell 4/2012, S. 9 und 20 f.; Stutz, Uferstreifen 
und Gewässerraum - Umsetzung durch die Kantone, URP 2012, S. 103 Fn. 21). 

Art. 36a GSchG und die ausführenden Bestimmungen dienen wichtigen öffentli-
chen Anliegen, insb. der Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewäs-
ser, dem Schutz vor Hochwasser und der Gewässernutzung. Das ruft nach einer 
eher zurückhaltenden Anwendung der erweiterten Besitzstandsgarantie (vgl. Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, Rz. 
15.5.5.2 S. 1022). Auch bei der Auslegung kantonaler Vorschriften ist zu berück-
sichtigen, dass bauliche Massnahmen innerhalb des Gewässerraums oder des 
Uferstreifens nicht zu dessen weitergehenden Beanspruchung führen dürfen, weil 
dadurch die wichtigen öffentlichen Interessen an der Freihaltung von Ufern gefähr-
det wären. Die Besitzstandsgarantie beschränkt sich daher auch nach kantonalem 
Recht in der Regel auf rückwärtige Anbauten, interne Aus- und Umbauten oder 
Nutzungsänderungen, die aber durchaus weiter gehen können als die enge bun-
desrechtliche Umschreibung (vgl. Fritzsche, in: Kommentar GSchG/WBG, N 143 
zu Art. 36a GSchG). Auch im Rahmen des kantonalen Bewilligungsverfahrens ist 
insbesondere eine Verlegung der Anlage aus dem Gewässerraum zu prüfen (vgl. 
Arbeitshilfe Gewässerraum, Modul 3.1, Ziff. 2.1 S. 4; vgl. auch Bähr, a.a.O., S. 43).

2.5 Das Bauprojekt "K.________ West" ragt in einzelnen Teilen unter- und/oder 
oberirdisch in den während der Übergangsfrist bis zur verbindlichen Festlegung 
des Gewässerraums geltenden Gewässerabstandsbereich von 20 m hinein und ist 
in der Wohnzone W2D zwar zonenkonform, aber innerhalb des Gewässerraums 
nicht standortgebunden. Von einer Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 (lit. 
a - d) GSchV kann vorliegend einzig die Gewässerraumunterschreitung durch den 
Meteorwasserschacht und die -leitungen (als standortgebundene Teile von Anla-
gen, die der Wassereinleitung dienen; vgl. Art. 41c Abs. 1 lit. c GSchV) profitieren, 
was unstreitig ist (vgl. RRB Nr. 598/2021 Erw. 2.3). Im Übrigen ist das Bauvorha-

10

ben mit den in den Gewässerraum ragenden Teilen der geplanten Gebäuden und 
Anlagen demnach nur zulässig, wenn es vom Bestandesschutz (Art. 41c Abs. 2 
GSchV) profitieren kann (vgl. Erw 2.4.1 ff. hiervor; Erw. 3.1.1 ff. hiernach).

Für alle anderen Bauteile und Anlagen des Bauvorhabens "K.________ West" 
kann hingegen bereits aufgrund der bundesrechtlichen Gewässerschutzbestim-
mungen keine Ausnahmebewilligung im Gewässerraum erteilt werden (vgl. Erw 
2.3.1 hiervor). Anzufügen ist, dass sich die in § 76 Abs. 3 PBG verlangte Zustim-
mung des zuständigen kantonalen Amtes (§ 47 Abs. 3 PBV) auf Ausnahmen von 
kantonalen Abstandsvorschriften bezieht. Diese Bestimmung enthält jedoch keine 
Zuständigkeitsregelung in Bezug auf die Erteilung von Ausnahmen vom Bundes-
recht. Bei einer Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV handelt es sich 
aber offensichtlich um eine Ausnahme von bundesrechtlichen Vorschriften (vgl. 
EGV-SZ 2015 C 2.1 Erw 3.3. S. 163), auf welche die Ausnahmebestimmung von 
§ 73 PBG von kantonalen Abstandsvorschriften keine Anwendung findet. 

3.1.1  Im Kanton Schwyz befasst sich § 72 PBG mit der Besitzstandsgarantie. 
Gemäss § 72 Abs. 1 PBG sind bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und 
Anlagen, die den neuen Vorschriften widersprechen, in ihrem Bestande garantiert. 
Wenn ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere Gewalt zerstört 
oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer fünf Jahre lang das 
Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen. Die Sonderbestimmungen der 
Strassengesetzgebung bleiben vorbehalten (§ 72 Abs. 3 PBG). Art. 2 Abs. 4 BauR 
verweist für die Änderungen und den Wiederaufbau von Bauten und Anlagen i.S.v. 
§ 72 Abs. 1 PBG auf die massgebenden Bestimmungen des PBG.

Beim Wiederaufbaurecht geht es um die Befugnis, an Stelle einer abgerissenen 
oder zerstörten Baute oder Anlage, selbst wenn sie dem geltenden Recht wider-
spricht, im Wesentlichen umfangs- und nutzungsgleich sowie im unmittelbaren Be-
reich des bisherigen Standortes wieder zu errichten. Im Kanton Schwyz ist selbst 
der Wiederaufbau einer freiwillig abgebrochenen Baute zulässig (vgl. Gisler, Das 
Wiederaufbaurecht, unter besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kan-
ton Schwyz, Diss. Zürich 2003 S. 38 f., 49). Nach der Rechtsprechung des Verwal-
tungsgerichts zu § 72 Abs. 3 Satz 1 PBG verlangt die Beanspruchung des Wieder-
aufbaurechts für ein abzubrechendes Gebäude kein sklavisches Festhalten an den 
bisherigen Gebäudeformen; in diesem Sinne ist keine Identität zwischen Altbau und 
Ersatzbau erforderlich. Wenn eine zeitgemässe, modern(er)e Architektur durchaus 
zulässig ist (EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.3), muss dies umso mehr auch für funktio-
nelle Anpassungen und Erneuerungen (wie Instandhaltung und Angleichung an 
Erfordernisse der Zeit) gelten (vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 Erw. 2.5). 

11

Praxisgemäss hat indessen der frühere Umfang als Richtschnur des Wiederauf-
baus zu gelten und es muss auch die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewähr-
leistet sein (vgl. EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.1; VGE III 2019 29 vom 24.10.2019 
Erw. 8.3.2; VGE III 2018 136 vom 12.2.2019 Erw. 6.1.5; VGE 1014/02 vom 
27.9.2002 Erw. 4c/dd; VGE 1023/99 vom 16.9.1999 Erw. 3c). Diese Vorausset-
zungen entsprechen der bundesgerichtlichen zu Art. 24 RPG entwickelten Recht-
sprechung, wonach eine Wiederaufbaute dem alten Bauwerk in Grösse und Nut-
zungsart ungefähr entsprechen muss (vgl. VGE III 2015 32 vom 16.7.2015 Erw. 
2.3 mit weiteren Hinweisen). Die Nutzungsänderung einer Baute ist mit dem Recht 
auf Wiederaufbau vereinbar, wenn sie keine neuen oder zusätzlichen Wider-
sprüche zum geltenden Baurecht schafft, den bestehenden Zustand somit weiter-
führt oder allenfalls der bestehenden Nutzungsordnung näher bringt, mitunter eine 
Verbesserung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zielen des Gesetz-
gebers herbeiführt (vgl. EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.4; EGV-SZ 1988 Nr. 49; VGE 
III 2010 183 vom 21.12.2010 Erw. 3.3; VGE 1003/97 vom 24.3.1997 Erw. 3a; Gis-
ler, a.a.O. S. 66). Ob diese Voraussetzungen für den Wiederaufbau erfüllt sind, er-
gibt sich aus dem Vergleich zwischen dem Altbau und einem konkreten Bauprojekt 
(VGE III 2020 193 vom 8.3.2021 Erw. 3.4 in fine).

3.1.2  Der Voraussetzung des Wiederaufbaus im früheren Umfang im Sinne von 
§ 72 Abs. 3 PBG) zu genügen vermögen insbesondere wohnhygienische Verbes-
serungen, welche eine Angleichung an den aktuellen Minimalstandard ermögli-
chen. Zu denken ist an technische und sanitarische Einrichtungen, energietechni-
sche Sanierungen (Isolationen) und Anpassungen von zu geringen Raumhöhen. 
Unter gewissen Umständen können auch "Gegenleistungen" kompensiert werden, 
die zu einer teilweisen Anpassung an die geltende Rechtslage führen. Vom Wie-
deraufbaurecht nicht mehr gedeckt ist hingegen die Befriedigung erhöhter oder 
sogar luxuriöser Komfortansprüche, sofern und soweit sie die bestehende Rechts-
widrigkeit verschärfen oder neue Rechtswidrigkeiten schaffen. Solche Attrakti-
vitätssteigerungen laufen dem Gebot zuwider, die Widersprüche des Ist-Zustandes 
zur geltenden Rechtslage mittel- und längerfristig zu beseitigen, was indes bereits 
wegen der möglichen Perpetuierung der Lebensdauer einer Baute durch das Wie-
deraufbaurecht insbesondere bei einem freiwilligen Abbruch in Frage gestellt ist. 
Der Widerspruch zum aktuellen Recht darf aber nicht derart anwachsen, dass in 
Verletzung des Legalitätsprinzips die raumplanungsrechtlichen Festlegungen in 
verstärktem und unzulässigem Masse unterlaufen werden. So sind in jedem Fall 
bei freiwilligem Abbruch einer Baute die für einen Wiederaufbau erforderlichen Kri-
terien nach einem restriktiven Massstab zu prüfen (vgl. VGE III 2017 116 vom 
24.11.2017 Erw. 2.3; EGV-SZ 2015 B 8.9 Erw. 4.1; Gisler, a.a.O., S. 49 ff.). 

12

Die Ersatzbaute muss im unmittelbaren Bereich des bisherigen Standortes erstell-
te werden. Geringfügige Standortverschiebungen sind zuzulassen, sofern sie ob-
jektiv geboten erscheinen (vgl. Gisler, a.a.O., S. 59 f.).

3.1.3  Gesprengt wird der Rahmen eines Wiederaufbaus beispielsweise auch 
dann, wenn die Ersatzbaute mit einem Geschoss mehr erstellt wird, wodurch das 
Volumen, die Höhe und auch die Nutzfläche klar zunehmen. Auch ist nicht relevant, 
ob die Mehrkubatur unter- oder oberirdisch erstellt wird. D.h., auch eine unterirdi-
sche Vergrösserung, z.B. mittels massiver Unterkellerung ist miteinzubeziehen. 
Nicht mehr gewahrt ist die Identität, wenn anstelle mehrerer kleinerer Bauten eine 
grössere Baute erstellt wird (vgl. Gisler, a.a.O., S. 57 f.; S. 63; EGV-SZ 2014 C 2.3 
Erw. 2.2.1; vgl auch VGE III 2013 75 vom 18.12.2013 Erw. 2.3). Über das Mass 
zeitgenössischer Anpassungen hinausgehende Erweiterungen, werden durch die 
Bestandesgarantie für Wohnbauten nicht gewährleistet, wie ein Vergleich zwi-
schen § 72 Abs. 1 und 2 PBG zeigt, wobei letzterer Absatz nur bestehenden zo-
nenwidrigen gewerblichen und industriellen Betrieben und Anlagen unter bestimm-
ten Voraussetzungen eine nicht nur höchstens geringfügige, sondern weiterge-
hend eine angemessene Erweiterung zugesteht (EGV-SZ 2015 B 8.9 Erw. 4.2 mit 
Hinweis auf Gisler, a.a.O., S. 30).

3.2 KTN 001.________ ist heute mit mehreren Badehäusern überbaut; der west-
liche Teil dieser Parzelle u.a. mit den Badehäusern Assek.-Nrn. 010.________, 
011.________ und 012.________. Im Baugesuch vom 23. September 2019 (Pro-
jekt "K.________ West") ist vorgesehen, dass diese drei Badehäuser abgebrochen 
und im südwestlichen Bereich ein Ein- und ein Zweifamilienhaus mit Pfahlfundati-
on und Aussenpool realisiert werden.

3.3.1 Die Beschwerdegegner vertreten in ihrer Vernehmlassung vom 22. Oktober 
2021 (Rz. 27 ff.) die Ansicht, die höchstrichterliche Rechtsprechung, wonach sich 
der Bestandesschutz von Bauten und Anlagen im Gewässerraum innerhalb der 
Bauzone primär nach kantonalem Recht richtet (vgl. Erw. 2.4.3 hiervor), sei auf-
grund von BGE 146 II 304 überholt. Es gelte ausschliesslich Art. 41c Abs. 2 
GSchV; die kantonale Praxis gelange nicht mehr zur Anwendung. 

Selbst wenn sich der Bestandesschutz nach kantonalem Recht richten würde, sei-
en die geplanten Bauten und Anlagen im Gewässerraum nicht bewilligungsfähig. 
Die geplanten, mehrstöckigen Villen mit Einliegerwohnungen, Sonnenterrassen und 
(Not-)Zufahrten hätten mit den bestehenden kleinteiligen, eingeschossigen Ba-
dehäusern im Gewässerraum, welche nicht für den dauernden Aufenthalt von Per-
sonen, sondern lediglich für kurze (Bade)Aufenthalte in den Sommermonaten 

13

genützt würden, nichts mehr gemein. Sie seien vom Bestandesschutz nicht ge-
deckt. 

3.3.2 Der Ansicht der Beschwerdegegner, wonach sich der Bestandesschutz von 
Bauten und Anlagen im Gewässerraum innerhalb der Bauzone nicht (mehr) primär 
nach kantonalem Recht richte (vgl. Erw. 4.9 hiervor), kann nicht gefolgt werden. In 
BGE 146 II 304 hat das Bundesgericht entschieden, dass sich der Besitzstands-
schutz bei zonenwidrigen Bauten im Gewässerraum ausserhalb der Bauzone nicht 
nach Art. 24c RPG richtet, sondern in dieser Konstellation Art. 41c Abs. 2 GSchV 
eigenständige Bedeutung zukommt. Die in BGE 146 II 304 Erw. 9.2 angeführten 
Gründe, welche gegen einen erweiterten Besitzstandsschutz nach Art. 24c Abs. 2 
RPG im Gewässerraum sprechen, lassen sich nicht unbesehen auf zonenkonfor-
men Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone übertragen (vgl. dazu auch 
1C_473/2015 vom 22.3.2016 Erw. 4.2 mit Hinweisen; BGE 147 II 309 Erw. 5.2). 
Zum Bestandesschutz von Bauten und Anlagen im Gewässerraum innerhalb der 
Bauzone hat das Bundesgericht in BGE 146 II 304 weder eine Praxisänderung be-
schlossen noch eine Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung hierzu an-
gekündigt. Es gilt diesbezüglich weiterhin die vorstehend (Erw. 2.4.3) angeführte 
höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. auch angefochtener RRB Erw. 3.1). 

Zuzustimmen ist der Beschwerdeführerin, dass sich die Ausführungen des ARE in 
der Vernehmlassung vom 23. November 2021 resp. im darin angeführten Mitbericht 
des Amts für Gewässer vom 19. Oktober 2021 als wenig stringent erweisen (vgl. 
Replik vom 24.1.2022 Ziff. 7), soweit der Antrag auf Abweisung der Beschwerde 
mit einer Praxisänderung aufgrund des Bundesgerichtsurteils 1C_22/2019, 
1C_476/2019 vom 6. April 2020 (Erw. 9 publ. in BGE 146 II 304) begründet wird. 
Dieses Bundesgerichtsurteil vom 6. April 2020 ist rund fünf Monate vor dem Ge-
samtentscheid vom 24. September 2020 und rund acht Monate vor der Vernehm-
lassung des ARE vom 22. Dezember 2020 ergangen, welcher u.a. auf einen Mit-
bericht des Amts für Gewässer vom 18. Dezember 2020 abstellt, worin diese Fachin-
stanz noch die gegenteilige Ansicht vertreten als nunmehr im Mitbericht vom 19. Ok-
tober 2021.

3.4.1 Vergleicht man das strittige Bauprojekt mit den abzubrechenden Badehäu-
sern im Gewässerraumbereich (Assek.-Nr. 010.________, 011.________ und 
012.________), sticht ins Auge, dass eine massive Veränderung des Bestehenden 
angestrebt wird. Von einem Ersatz für die abzubrechenden Badehäuser, die sich 
allesamt im Gewässerraum befinden, kann keine Rede sein. Diese drei Badehäu-
ser haben keine Berührungspunkte mit den geplanten Bauten des Projekts 
"K.________ West". Anstelle von drei kleinen Badehäuser sollen zwei grosse Ge-
bäude errichtet werden, was von der Bestandesgarantie nicht mehr abgedeckt ist 

14

(vgl. Erw. 3.1.3 hiervor). Des Weiteren besteht keine Beziehung zwischen den 
Grundrissen des Bauprojekts "K.________ West" zu denjenigen der drei Ba-
dehäuser (vgl. VGE III 2016 204 vom 9.5.2017 Erw. 2.2); das Bauprojekt 
"K.________ West" liegt vollständig ausserhalb der Grundrisse dieser drei Ba-
dehäuser. Unter eine geringfügige Standortverschiebung fällt diese Konzipierung 
des Bauprojekts "K.________ West" nicht mehr (vgl. Erw. 3.1.2 hiervor; zu einer 
geringfügigen Verschiebung um 0.3m vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 
Erw. 2.2 ff.). Ein blosser Flächen- (und Volumen-) Transfer ist der Bestandesga-
rantie unbekannt. Auch wenn kein sklavisches Festhalten an der bisherigen Form 
verlangt wird, hat das Bauprojekt "K.________ West" schlichtweg nicht den ge-
ringsten Wiedererkennungswert für die drei abzubrechenden Badehäuser (vgl. 
VGE III 2015 32 vom 16.7.2015 Erw. 3.2: keine Identität bei einer um ein Ge-
schoss höheren Baute mit verändertem Grundriss). 

3.4.2 Dem Gemeinderat kann somit nicht gefolgt werden, wenn er im GRB Nr. 361 
vom 22. Oktober 2020 (vgl. auch kantonaler Gesamtentscheid vom 24.9.2020 
[Ziff. III. Erw. 2.c] sowie Fachbericht des Amtes für Gewässer-Gewässerschutz [Vi-
act. III.-02 B 3]) die Begründung der Bauherrschaft, es würden drei Bade-/ Ferien-
häuser innerhalb des Gewässerabstands abgebrochen und als Ersatz für diese 
sollten Teile des Neubaus im Unterabstand erstellt werden, als stichhaltig erachtet 
hat. Es hat daher unbeachtlich zu bleiben, dass durch eine von der Bestandesga-
rantie nicht mehr gedeckte Gebäudeverschiebung allenfalls eine anderweitige 
Verbesserung (z.B. gewässerökologischer Art, Schaffung einer Flachwasserzone) 
erreicht werden kann. Dass vorliegend deshalb eine unzumutbare Härte eintreten 
könnte (vgl. GRB Nr. 361 Ziff. 9), kann vorliegend angesichts der Dimensionierung 
der Bauparzelle selbst bei Beachtung des Seeabstandes von 20 m nicht ernstlich 
behauptet werden. 

Wenn das Bauprojekt den Schutz der Bestandesgarantie gemäss § 72 PBG 
sprengt, erübrigt sich also auch die Frage, ob sich mit dem Abriss der drei Ba-
dehäuser im Gewässerraum und dem Neubau einer grösseren Baute mit teilweise 
in den Gewässerraum ragenden unter- und oberirdischen Bauteilen und Anlagen 
allenfalls (im Sinne von § 73 Abs. 1 lit. c PBG) eine Verbesserung ergibt.

Die Beschwerde erweist sich mithin bereits aus diesem Grunde als unbegründet 
und ist abzuweisen. 

3.5 Bei dieser Ausgangslage ist die Beurteilung der übrigen Rügen nicht mehr 
erforderlich. Es ist bei Baubewilligungsangelegenheiten jedoch eine Erfahrungstat-
sache, dass die Bemühungen, eine Baubewilligung zu erhalten, trotz eines negati-
ven Beschwerdeentscheides in der Regel weitergehen und die bisherigen Beurtei-

15

lungsergebnisse in allfällige Projektmodifikationen oder neue Projekte einfliessen. 
Insofern hat die Bauherrschaft ein erhebliches Interesse an der Beurteilung der 
weiteren Rügen. Aus Gründen der Verfahrensökonomie und bei liquidem Sach-
verhalt kann eine zusätzliche Mitbeurteilung weiterer Rügen in Betracht gezogen 
werden, wobei diese verfahrensökonomisch begründeten (Zusatz-)Beurteilungen 
klarerweise als nicht abschliessend zu gelten haben (vgl. statt vieler: VGE III 2021 
51 vom 26.8.2021 Erw. 4; VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 Erw. 4.6; VGE III 2016 
33 vom 26.10.2016 Erw. 3.1). 

Dies gebietet a priori grundsätzlich eine nur zurückhaltende und nicht abschlies-
sende Behandlung der weiteren Rügen. 

4.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss zunächst die Rüge der 
vorliegenden Beschwerdegegner geprüft, die bestehenden Badehäuser seien nicht 
rechtmässig erstellt worden (Erw. 3.4.1). Dabei ist er zum Ergebnis gekommen, 
bei der Prüfung eines Nachfolgeobjektes sei als erstes abzuklären, ob bzw. wann 
und in welchem Ausmass das Gebäude Assek.-Nr. 011.________ erstellt bzw. die 
ursprünglich rechtmässig erstellten Badehäuser Assek.-Nr. 010.________ und 
012.________ allenfalls erweitert worden seien. In diesem Zusammenhang sei 
auch zu prüfen, ob die Erstellung von Nebenbauten und Anlagen (formell und ma-
teriell) rechtmässig erfolgt sei. Des Weiteren sei auch mit einem Vergleich der Ge-
bäudekubatur abzuklären, ob die sich im Gewässerraum befindenden (unter- und 
oberirdischen) Bauteile der horizontalen und vertikalen Ausdehnung der beste-
henden Überbauung ungefähr entsprächen (Erw. 3.6). 

Der Regierungsrat hat diesbezüglich umfassende Erwägungen angestellt. Es 
rechtfertigt sich deshalb auch vorliegend, hierauf einlässlicher einzugehen. Soweit 
die Rechtmässigkeit des Bestandes der angesprochenen Badehäuser erstellt wer-
den kann, kann sich ein Wiederaufbaurecht im Sinne der Bestandesgarantie 
grundsätzlich gleichwohl im Sinne der vorstehenden Ausführungen nur auf jede 
einzelne Baute beziehen.  

4.2.1  Gemäss dem Auszug aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungs-
register (GWR; verlinkt auf dem kantonalen WebGIS [Geokategorie: Gebäude/An-
lagen → Gebäude → EGID]) wurde das Gebäude Assek.-Nr. 010.________ be-
reits im Jahre 1930 als eingeschossiges Wohnhaus mit einer Gebäudefläche von 
20m2 erstellt. Das Gebäude Assek.-Nr. 012.________ wurde laut GWR-Auszug in 
der Bauperiode 1961-1970 als eingeschossiges Wohnhaus mit einer Gebäude-
fläche von 90m2 errichtet und das Gebäude Assek.-Nr. 011.________ ebenfalls als 
ein eingeschossiges Wohnhaus mit Baudatum 1965 und einer Gebäudefläche von 
42m2. 

16

4.2.2  In den vom Gemeinderat im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren mit Stel-
lungnahme vom 9. April 2021 beigebrachten Archivakten (Vi-act. II.-03) finden sich 
Unterlagen zur Erhebung von Kanalisationsbeiträgen vom November/Dezember 
1975 für ein "Wochenendhaus" J.________ auf KTN 001.________ mit 2 Zimmer. 
Der beiliegende, undatierte Kanalisationsplan dazu führt zum Gebäude Assek.-Nr. 
010.________ (vgl. Mappe: "J.________"). 

Andere Unterlagen zur Erhebung von Kanalisationsbeiträgen in den aufgelegten 
Archivakten datieren vom April 1976 und betreffen ein "Wochenendhaus" 
I.________ auf KTN 001.________ mit ebenfalls 2 Zimmer. Der beiliegende, unda-
tierte Kanalisationsplan dazu führt zum Gebäude Assek.-Nr. 011.________ (vgl. 
Mappe: "I.________").

Weiter enthalten die Archivakten 2 Mappen, "H.________" mit einer Baubewilligung 
für ein Ferienhaus auf KTN 001.________ vom 28. Februar 1961, bei welchem es 
sich aufgrund seiner Lage offensichtlich um das Gebäude Assek.-Nr. 
012.________ handelt. Laut der Baueingabe vom 14. November 1960 resp. dem 
dazu gehörenden Plan (Ferienhaus in Freienbach 1:50 vom November 1960) wies 
das damalige Bauvorhaben eine Grundfläche von 66m2 auf (6m x 11m) und beinhal-
tete ein Wohn-, zwei Schlafzimmer sowie eine Küche ein Abort und ein Lager. Im 
Situationsplan ("KOPIE AUS GRUNDBUCHPLAN No. 5" vom 28.10.1960) ist die 
ursprünglich vorgesehene Lage des fraglichen Ferienhauses auf KTN 
001.________ und die mit der Baubewilligung vom 28. Februar 1961 (Ziff. 1) ver-
langte Verschiebung desselben um 5m gegen Süden eingetragen. Auf diesem Si-
tuationsplan vom 28. Oktober 1960 sind auch die Gebäude mit den Assek.-
Nrn. 010.________ und 011.________ (in etwa wie im kantonalen WebGIS [Geoka-
tegorie: Grundstückkataster → Plan für das Grundbuch]) bereits eingetragen. 

Sodann finden sich in den Archivmappen: "H.________" zwei Pläne: "WOCHEN-
ENDHÄUSER AM M.________SEELI FREIENBACH" vom 4. Mai 1949. Hierbei 
handelt es sich um Beilagen zu einer vom Verband zum Schutze des Landschafts-
bildes am Zürichsee am 28. Dezember 1960 eingereichten Einsprache gegen die 
Baueingabe vom 14. November 1960 für das Ferienhaus auf KTN 001.________. 
Im ersteren die beiden Pläne aus dem Jahre 1949 ist laut Legende der 'bestehen-
de Zustand' und im letzteren Plan ein 'Verbesserungsvorschlag' des Verbandes 
zum Schutze des Landschaftsbildes am Zürichsee abgebildet (vgl. Wortlaut der in 
den Archivmappen: "H.________" liegenden Einsprache 28.12.1960).

4.3 Hinsichtlich des Gebäudes Assek.-Nr. 010.________, welches laut GWR-
Auszug im Jahre 1930 erstellte wurde (vgl. Erw. 4.2.1 hiervor) - also lange Jahre 
bevor das erste kommunales Baureglement am 25. August 1941 in Kraft gesetzt 
wurde und noch ausschliesslich das kantonale Baugesetz vom 1. Dezember 1899 

17

gegolten hatte, welches noch keine Baubewilligungspflicht vorsah - hat der Regie-
rungsrat erkannt, dass diese Baute ursprünglich rechtmässig erstellt und nach wie 
vor bestimmungsgemäss als (Ferien- oder Wohnhaus nutzbar) ist. Zum selben Er-
gebnis ist er bezüglich des Gebäudes Assek.-Nr. 012.________ gelangt, für wel-
ches eine Baubewilligung vom 28. Februar 1961 (Vi-act. II.-03 Mappen, 
"H.________") in den Akten liegt (vgl. angefochtener RRB Nr. 598/2021 Erw. 
3.4.2).

Der Beurteilung des Regierungsrates, dass sich die Beschwerdeführerin für diese 
beiden Gebäude - im ursprünglichen bzw. bewilligten Ausmass - grundsätzlich auf 
die Bestandesgarantie gemäss § 72 PBG berufen kann, ist beizupflichten. 

4.4 Für das Gebäude Assek.-Nr. 011.________, welches laut GWR-Auszug im 
Jahre 1965 erstellt wurde, liegt keine Baubewilligung bei den Akten. Ebensowenig 
sind Bewilligungen für bauliche Erweiterungen der Badehäuser Assek.-
Nrn. 010.________, 011.________ und 012.________, die Erstellung von Neben-
bauten und/oder Anlagen aktenkundig. Der Regierungsrat verlangte daher, dass 
bei der Prüfung eines allfälligen Nachfolgeprojekts die Vorinstanzen unter Mitwir-
kung der Beschwerdeführerin den Zeitpunkt der Erstellung aller Anlagen, Neben-
bauten und Erweiterung der Badehäuser festzustellen habe und ob die Realisie-
rung dieser Bauteile mit den damals für KTN 001.________ geltenden Bauvor-
schriften vereinbar gewesen sei (vgl. angefochtener RRB Nr. 598/2021 Erw. 3.4.3 
und Erw. 3.6). 

4.5.1  Die Baubewilligung vom 28. Februar 1961 für das Gebäude Assek.-Nr. 
012.________ nimmt explizit Bezug auf die Baueingabe vom 14. November 1960, 
worin u.a. die Masse des geplanten Ferienhauses (6.0m x 11.0m) angeführt sind 
und auf die beiliegende Situations- und Baupläne verwiesen worden ist. Als einzi-
ge Abweichung hiervon wird in Ziff. 1 der Baubewilligung eine Verschiebung des 
Hauses um 5m gegen Süden verlangt (vgl. Vi-act. II.-03 Mappen, "H.________"; 
Erw. 3.2.2 hiervor). Entsprechend bestehen entgegen der Ansicht der Beschwer-
deführerin (Beschwerde vom 29.9.2021 Rz. 29) keine Unsicherheiten darüber, 
welche Abmessungen mit der Baubewilligung vom 28. Februar 1961 bewilligt wor-
den sind.

4.5.2  Soweit sich die Beschwerdeführerin hinsichtlich der möglichen Fehlerhaftig-
keit der im GWR-Auszug festgehaltenen Bauperiode (1961 - 1970) des Gebäudes 
Assek.-Nr. 011.________ auf die Angaben des Gemeinderates in dessen Stel-
lungnahme im vorinstanzlichen Verfahren vom 8.6.2021 (Vi-act. II.-04) beruft, wo-
nach auch für das Gebäudes Assek.-Nr. 012.________, für welches im GWR-
Auszug die Bauperiode (1961 - 1979 [recte: 1970]) aufgeführt sei, ein "Bauplan" 

18

vom 4. Mai 1949 vorliege (Beschwerde vom 29.9.2021 Rz. 30), kann ihr und dem 
Gemeinderat nicht gefolgt werden. 

Bei den zwei aktenkundigen Plänen: "WOCHENENDHÄUSER AM 
M.________SEELI FREIENBACH" mit Datum vom 4. Mai 1949 (vgl. Vi-act. II.-03 
Mappen, "H.________"), handelt es sich offensichtlich nicht um Baupläne für das 
Gebäude Assek.-Nr. 012.________, sondern um Beilagen zu einer (vom Verband 
zum Schutze des Landschaftsbildes am Zürichsee) am 28. Dezember 1960 einge-
reichten Einsprache gegen die Baueingabe vom 14. November 1960 für das Feri-
enhaus (Assek.-Nr. 012.________) auf KTN 001.________ (vgl. Erw 4.2.2 hier-
vor). Einer dieser Pläne bildet laut der Legende den 'bestehenden Zustand' ab und 
der andere enthält einen 'Verbesserungsvorschlag'. Auf keinem dieser Pläne ist 
das Gebäude Assek.-Nr. 012.________ eingetragen. Die mit Bleistift und der Be-
zeichnung "N.________" (= Name des Baugesuchstellers vom 14.11.1960) vorge-
nommen Einfügung des Gebäudes Assek.-Nr. 012.________ im Plan 'bestehender 
Zustand' ist unübersehbar erst nachträglich erfolgt (wohl zur Dokumentation der 
Einsprache 28.12.1960). Bei den auf dem Plan, 'Verbesserungsvorschlag', zusätz-
lich (plus ein Gebäude) resp. gegenüber dem Plan 'bestehender Zustand' positio-
nell verändert eingetragenen Gebäuden (mit Nr. 3 im ungefähren Bereich des ak-
tuellen Gebäude Assek.-Nr. 012.________) handelt es sich nicht um ein Abbild 
des damaligen Ist-Zustandes, sondern laut der erwähnten Einsprache des Ver-
bandes zum Schutze des Landschaftsbildes am Zürichsee vom 28. Dezember 
1960 um eine (Gestaltungs-)Empfehlung dieses Landschaftsschutzverbandes an 
den damaligen (1949) Grundeigentümer, an welchen sich letzterer jedoch nicht 
gehalten habe.

4.5.3  Gleichwohl muss die im GWR-Auszug festgehaltenen Bauperiode für die 
Erstellung des Gebäudes Assek.-Nr. 011.________ vorliegend in Frage gestellt 
werden. Einerseits ist nicht feststellbar, aus welcher Quelle die entsprechenden 
Angaben stammen (vgl. etwa Art. 9 der aktuellen Fassung der Verordnung über 
das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister [VGWR; SR 431.841] vom 
9.6.2017; Art. 6 VGWR in der Fassung vom 31.5.2000). Andererseits hält die Be-
schwerdeführerin zu Recht fest, dass im Situationsplan "KOPIE AUS GRUND-
BUCHPLAN No. 5" vom 28. Oktober 1960 (vgl. Vi-act. II.-03 Mappen, 
"H.________") das Gebäude Assek.-Nr. 011.________ bereits eingetragen ist. 
Auch auf dem vorerwähnten Plan, 'bestehender Zustand' vom 4. Mai 1949 ist die-
ses Gebäude bereits eingetragen. 

Insbesondere dem Situationsplan "KOPIE AUS GRUNDBUCHPLAN No. 5" vom 
28. Oktober 1960, welcher auch die Unterschrift des Grundbuchgeometers von 
Richterswil trägt, darf einiges Gewicht beigemessen werden. Es kann diesbezüg-

19

lich auf BGE 147 II 309 Erw. 5.2 verwiesen werden, wonach Beweiserleichterun-
gen gewährt und insbesondere das Beweismass auf eine überwiegende Wahr-
scheinlichkeit herabgesetzt werden können, wenn der lange zurückliegende Erstel-
lungszeitpunkt wegen des Zeitablaufs nicht mit Sicherheit bestimmt werden kann.

4.5.4  Die dargelegte Aktenlage lässt es somit als durchaus wahrscheinlich er-
scheinen, dass das Gebäude Assek.-Nr. 011.________ vor der im GWR-Auszug 
festgehaltenen Bauperiode (1961 - 1970) erstellt wurde (möglicherweise auch vor 
1949). 

Ein früheres Erstellungsdatum führt indes nicht notwendigerweise zum Schluss, 
dass diese Baute einst bewilligt worden ist. Den eher vagen Ausführungen des 
Gemeinderates in der Vernehmlassung im (das Bauprojekt "K.________ West In-
sel" betreffende) Verfahren VB 276/2020 vom 29. März 2021, wonach das Studium 
der Protokollbücher bestätigt habe, dass "in jenen Jahren" (offenbar den 1950er 
Jahren) auch für andere Bauten keine förmlichen Baubewilligungen ausgespro-
chen worden seien, weswegen davon auszugehen sei, dass Baubewilligungen 
"formlos oder mit einer kurzen Bemerkung zu Handen des Protokolls" ausgespro-
chen worden seien (vgl. KB 4 S. 2 Ziff. 3a), lässt sich nicht ohne weiteres beipflich-
ten. Insbesondere erscheint die Annahme, dass Bauten, für welche in den Proto-
kollbüchern der Gemeinde weder "förmliche Baubewilligungen" noch "Bemerkung 
zu Handen des Protokolls" gefunden wurden und die keinerlei Spuren in den ein-
schlägigen kantonalen und kommunalen Unterlagen hinterlassen haben, formlos 
erteilt worden sein müssten, nicht konsistent. 

4.5.5  Grundsätzlich ist unbestritten, dass seit Inkrafttreten des am 25. August 
1941 vom Regierungsrat genehmigten kommunalen Baureglements in der Ge-
meinde Freienbach eine Baubewilligungspflicht gegeben war (Vi-act. II.-04), womit 
sich a priori die Annahme rechtfertigt, dass ab diesem Zeitpunkt keine formlosen 
Baubewilligungen mehr erteilt wurden, resp. das Bestehen einer Baubewilligungs-
pflicht dazu geführt hat, dass erteilte Baubewilligungen in aller Regel zumindest 
einen Niederschlag in den kommunalen Protokollbänden gefunden haben. Den 
knappen Ausführungen des Gemeinderates in der erwähnten Vernehmlassung 
vom 29. März 2021 nach wurden denn auch in den 1950er Jahren Baubewilli-
gungsgebühren erhoben und Bauvorhaben im Amtsblatt publiziert, was entspre-
chende Spuren etwa in den Protokollbänden, den Rechnungsbüchern, in den 
Amtsblättern und eventuell in den Grundbüchern hinterlassen haben dürfte (vgl. 
KB 4 S. 3 Ziff. 3d und 3f; vgl. auch Vi-act. II.-03 Mappen, "H.________"). 

Soweit sich in den einschlägigen Archivunterlagen dagegen keinerlei Hinweise 
dafür finden, dass eine Baute einst bewilligt worden ist, erscheint es angesichts 

20

der seit 1941 bestehenden kommunalen Baubewilligungspflicht nicht naheliegend, 
auf eine in jeglicher Hinsicht versäumte Dokumentation der damaligen Behörde(n) 
und auf eine gänzlich formlos erteilte Baubewilligung "in jenen Jahren" d.h. bis En-
de 1950er Jahre zu schliessen. Erheblich kohärenter erscheint in dieser Konstella-
tion die Folgerung, dass für eine solche Baute gar nie eine Baubewilligung erteilt 
worden ist (zur Beweislast vgl. Erw 2.4.2 hiervor).

4.5.6  Den Unterlagen zur Einschätzung der Kanalisationsbeiträge Mitte der 1970er 
Jahre (Vi-act. II.-03 Mappen, "I.________" und "J.________"; vgl. auch KB 4 
S. 2 f. Ziff. 3b, 3c und 3e) lässt sich nicht ansatzweise entnehmen, dass im Rah-
men dieser Einschätzungsverfahren eine Überprüfung erfolgt wäre, ob die Bauten, 
für welche Kanalisationsbeiträge erhoben wurden, auch über eine Baubewilligung 
verfügten. Es finden sich in den aktenkundigen Unterlagen weder spezifische An-
merkungen noch anderweitige Anhaltspunkte, auf welche sich die gegenteilige 
Annahme des Gemeinderates abstützen liesse. Aus diesen Unterlagen lässt sich 
mit anderen Worten nicht folgern, die betroffenen Bauten seien einst bewilligt wor-
den. Der Gemeinderat hat im Übrigen auch weder explizit behauptet noch belegt, 
dass - als Folge der damaligen Einschätzungsverfahren zur Erhebung Kanalisati-
onsbeiträge in der Gemeinde Freienbach - in konkreten Fällen tatsächlich 
nachträgliche Baubewilligungsverfahren eingeleitet worden wären. Auch hierfür 
fehlen jegliche Anhaltspunkte.

4.6 Die Beurteilung des Regierungsrates, wonach sich die Beschwerdeführerin 
aufgrund der vorhandenen Aktenlage 'lediglich' für die beiden Gebäude (Assek.-
Nrn. 010.________ und 012.________) - im ursprünglichen bzw. bewilligten Aus-
mass - auf die Bestandesgarantie gemäss § 72 PBG berufen kann, erweist sich 
somit als zutreffend. Für das Gebäude Assek.-Nr. 011.________ sowie für 
nachträgliche Erweiterungen (etwa am Gebäude Assek.-Nr. 012.________) und 
die Erstellung von Nebenbauten und Anlagen mangelt es dagegen an dem für den 
Bestandeschutz erforderlichen - grundsätzlich von der Bauherrschaft zu erbrin-
genden - Nachweis, dass diese Bauten und Anlagen einst bewilligt worden sind 
(vgl. Urteil BGer 1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 6.4.2020 Erw. 6.4.1 in fine [nicht 
publ. in BGE 146 II 304]).

Zu den Ausführungen des Regierungsrats, wonach (bei Fehlen einer Baubewilli-
gung) bei einem allfälligen Nachfolgeprojekt zu prüfen sein werde, ob die Realisie-
rung dieser Bauteile mit den damals für KTN 001.________ geltenden Bauvor-
schriften vereinbar gewesen sei (vgl. angefochtener RRB Nr. 598/2021 Erw. 3.4.3) 
gilt es zu ergänzen, dass Bauten im Gewässerraum, die vor dem 1. Juni 2011 oh-
ne Baubewilligung errichtet oder geändert wurden, in ihrem Bestand nur dann ge-
schützt sind, wenn sie auch heute noch im Gewässerraum bewilligt werden könn-

21

ten (vgl. Erw. 2.4.2 hiervor; Urteil BGer 1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 6.4.2020 
Erw. 8.2 [nicht publ. in BGE 146 II 304]).

4.7 Nachdem der Bestandesschutz mit Blick auf das zu beurteilende Bauprojekt 
so oder anders nicht greifen kann, erübrigt es sich, näher auf die von einem allfäl-
ligen Bestandesschutz erfasste Gebäudefläche einzugehen. Beizupflichten ist al-
lerdings dem Regierungsrat (angefochtener RRB Nr. 598/2021 Erw. 3.5.2), dass 
das Verwaltungsgericht eine Beschränkung der Bestandesgarantie (im Gewässer-
raum) auf die horizontale Ausdehnung einer Baute oder Anlage bereits im VGE III 
2015 32 vom 16. Juni 2015 (Erw. 3.4) verworfen hat. Zudem hat das Bundesge-
richt im Urteil 1C_473/2015 vom 22. März 2015 in Bestätigung des VGE III 2015 
32 verdeutlicht (Erw. 4.5), dass sich aus der gewässerschutzrechtlichen Bestim-
mung von Art. 41c Abs. 2 GSchV kein weitergehender Bestandesschutz als aus 
§ 72 PBG ergibt. Umgekehrt kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, 
wenn sie in den Flächen- und Kubaturberechnungen ihrer Replik vom 24. Januar 
2022 (Rz. 12) die unterirdischen Bauteile des Projekts "K.________ West" inner-
halb des Gewässerraums ausklammert (vgl. dazu auch Erw 3.1.3 hiervor), weil 
sich diese nach ihrer Ansicht nicht mit im Gewässerraum liegenden Hochbauten 
vergleichen lassen und/oder der unterirdische Verbindungsgang der Erschliessung 
des Bauprojekts "K.________ West Insel" diene. Immerhin hat die Beschwerde-
führerin selber den besagten unterirdischen Verbindungsgang in ihrer "Flächenbi-
lanz innerhalb Seeabstand" vom 12. Mai 2020 (Beilage in Vi-act. III.-02 B 9) dem 
zu beurteilenden Bauprojekt zugerechnet.

4.8 Zusammenfassend kann sich die Beschwerdeführerin aktuell aufgrund der 
vorhandenen Aktenlage einzig für die beiden Gebäude (Assek.-Nrn. 010.________ 
und 012.________) - im ursprünglichen bzw. bewilligten Ausmass - auf die Be-
standesgarantie gemäss § 72 PBG berufen. 

5.1 Der Regierungsrat hat geprüft, ob es sich beim Geräte- und Abstellraum auf 
der südlichen Seite sowie bei der gedeckten Lounge an der Nordfassade des ge-
planten Einfamilienhauses um Nebenbauten handelt. Dies hat er für den Geräte- 
und Abstellraum bejaht, womit dieser Anbau bei der Berechnung der Gebäudelän-
ge und des Gebäudeabstandes nicht anzurechnen sei (Erw. 4.3). Betreffend die 
gedeckte Lounge hat er dies verneint (Erw. 4.5). 

5.2.1 Der Regierungsrat hat die Rechtsgrundlagen (§ 61 PBG; Rechtsprechung) 
zu den Nebenbauten zutreffend dargelegt. Hierauf kann verwiesen werden (ange-
fochtener RRB Erw. 4.2.1 f., Erw. 4.4.1). 

22

5.2.2 Zu betonen ist, dass das Kriterium der "Eingeschossigkeit" nach der verwal-
tungsgerichtlichen Rechtsprechung eng auszulegen ist. Wenn eine Baute mit einem 
(Erd-)Geschoss noch zusätzlich einen Dachaufbau oder eine Unterkellerung auf-
weist, kann von einer "einstöckigen Nebenbaute" prinzipiell nur noch dann die Re-
de sein, wenn dem zusätzlichen Bereich über oder unter dem (Haupt)Geschoss im 
Vergleich zu diesem nur eine völlig untergeordnete Bedeutung zukommt, derge-
stalt, dass der zusätzliche Bereich nur sehr beschränkt benützbar ist (vgl. EGV-SZ 
2003 B. 8.2 Erw. 4d; EGV-SZ 1990 Nr. 17 Erw. 3c; EGV-SZ 1987 Nr. 8 S. 37 ff.).

Da eine Nebenbaute im Sinne von § 61 PBG auch als Anbaute, d.h. unmittelbar an 
das Hauptgebäude anschliessend, realisiert werden kann, ist nach der Rechtspre-
chung auch eine gewisse, meist sinnvolle gegenseitige Verknüpfung zulässig, so 
etwa die untergeordnete Terrassennutzung der Dachfläche einer Nebenbaute (vgl. 
EGV-SZ 1987 Nr. 8. S. 37 ff.). Nicht mehr von untergeordneter Bedeutung der Zu-
satzfunktion kann dann gesprochen werden, wenn die Vorkehren und Anpassun-
gen der Nebenbaute an das Hauptgebäude derartig ausfallen, dass darin eine kla-
re Gesetzesumgehung zu erblicken wäre (VGE 1065/97 vom 8.4.1998 Erw. 3b, zit. 
in VGE III 2018 9 vom 30.5.2018 Erw. 1.3.5).

5.2.3 Mit dem Kriterium "unbewohnte Baute wie Garagen, Kleinbauten usw." hat 
der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass eine Nebenbaute grundsätzlich 
nicht dem genau gleichen Zweck wie die Hauptbaute dienen darf, mithin der 
Zweck der Nebenbaute sich von demjenigen der Hauptbaute unterscheidet. Das 
ergibt sich auch daraus, dass Nebenbauten abstandsprivilegiert sind. Ihre Be-
griffsbestimmung ist deshalb in erster Linie aus Sinn und Zweck der Abstandsvor-
schriften abzuleiten, die die mannigfachen Einwirkungen von Bauten auf die 
Nachbargrundstücke auf ein Minimum beschränken wollen (VGE III 2016 96 vom 
21.12.2016 Erw. 3.4.1). Die gestalterische Absetzung einer (abstandsprivilegier-
ten) Nebenbaute entbindet nicht von der physischen Trennung zwischen angebau-
ter Nebenbaute und Hauptbaute (EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 4.3).

5.2.4 Die Zweckbestimmung eines Gebäudes bestimmt sich nicht nach den erklär-
ten Nutzungsabsichten oder Bezeichnung in den Plänen; massgebend ist vielmehr 
die objektive Eignung bzw. Verwendbarkeit eines Raumes aufgrund seiner 
Ausstattung (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. 
Aufl. 2019 Bd. 2 Rz. 15.9.2.2 S.1107; Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 
1986, S. 51; EGV-SZ 2008 B 8.9 Erw. 3.2.2 in fine [bezgl. Ausnützungsziffer]).

Eine Baute, welche in erster Linie den Aufenthalt von Personen ermöglichen will 
(wie eine Gartenhalle), dient grundsätzlich Wohnzwecken im weitesten Sinne. 
Damit eine solche Baute trotzdem noch als "unbewohnt" im Sinne des Gesetzes 

23

gelten kann, ist zu verlangen, dass sie objektiv nur während einer beschränkten 
Dauer, d.h. periodisch oder saisonbedingt, von Menschen als Aufenthaltsstätte in 
Anspruch genommen werden kann. Nur so lässt es sich rechtfertigen, dass eine 
dem Verweilen von Personen dienende Baute nicht gleich zu behandeln ist wie ei-
ne eigentliche Wohnbaute (VGE III 2016 96 vom 21.12.2016 Erw. 3.4.1 mit Hin-
weis auf EGV-SZ 1994 Nr. 57 Erw. 4d). 

5.3.1 Der Regierungsrat hat u.a. erwogen (Erw. 4.4.1 f.), die Lounge auf der Nord-
seite des Wohnhauses Nord verfüge über ein festes Dach und sei auf drei Fassa-
deseiten mit (teilweise verschiebbaren) bodentiefen Fensterfronten umschlossen, 
welche den gedeckten Sitzplatz natürlich belichteten. Ein Teil des beheizten Aus-
senpools befinde sich innerhalb der gedeckten Lounge. Daraus lasse sich schlies-
sen, dass der Raum über das ganze Jahr hindurch hauptsächlich der Wohnnut-
zung respektive dem Aufenthalt von Personen diene. Daran ändere die Auflage, 
dass der gedeckte Sitzplatz nicht beheizt werden dürfe und mit einer Einfachver-
glasung auszustatten sei, nichts. Der geplante gedeckte Sitzplatz sei mit einem 
Wintergarten vergleichbar. Solche würden nach ständiger Rechtsprechung ganz-
jährig dem Wohnen dienen, unabhängig davon, ob sie beheizt oder unbeheizt seien. 
Dass im Erdgeschoss keine interne Verbindung zwischen dem Wohnbereich des 
Wohnhauses Nord und der gedeckten Lounge bestehe, habe keinen Einfluss auf 
die Frage der Bewohnbarkeit. Immerhin erfolge der Zugang zur Lounge witte-
rungsgeschützt über die gedeckte Terrasse Nord. Es handle sich bei der gedeck-
ten Lounge daher um einen bewohnbaren Raum, welcher ein dauerhaftes Verwei-
len von Personen erlaube. 

Das Flachdach der Lounge sei mit dem Hauptgebäude verbunden, von der Loun-
ge im Obergeschoss aus zugänglich und solle als Sonnenterrasse genutzt werden. 
Es stelle eine beträchtliche Erweiterung der Nutzungs- und Aufenthaltsmöglichkei-
ten des Wohnbereichs bzw. der (gedeckten) Lounge im Obergeschoss dar und 
bilde damit funktionell eine Einheit mit dem Hauptgebäude, was mit dem Kriterium 
der "Eingeschossigkeit" nicht mehr vereinbar sei (angefochtener RRB Nr. 
598/2021 Erw. 4.3 f.).

5.3.2 Was die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 28. September 2021 
(Rz. 9 ff.) hiergegen vorbringe, vermag nicht zu verfangen. 

Es kann nicht zweifelhaft sein, dass die fragliche, auf der Nordseite des Wohnhau-
ses Nord angeordnete Lounge in erster Linie resp. ausschliesslich den Aufenthalt 
von Personen ermöglichen will. Hieran ändert grundsätzlich nichts, dass die Loun-
ge vom Wohnhaus Nord knapp 2m abgesetzt ist (vgl. Plan Nr. 2018-09-6 Westan-
sicht Wohnhaus = Beilage in Vi-act. III.-02 B 9) und im Erdgeschoss - wie etwa ei-

24

ne Gartenhalle - über keine interne Verbindung zum Wohnbereich des Wohnhau-
ses Nord verfügt. Die Lounge kann deshalb nur dann als "unbewohnt" im Sinne 
des Gesetzes gelten, wenn sie objektiv nur während einer beschränkten Dauer, 
d.h. periodisch oder saisonbedingt, von Menschen als Aufenthaltsstätte in An-
spruch genommen werden kann. 

Wie der Regierungsrat zutreffend ausgeführt hat, ist die Lounge auf drei Fassade-
seiten (Norden, Osten und Süden) mit (teilweise verschiebbaren) bodentiefen 
Fensterfronten und auf der Westseite von einer Mauer umschlossen und ist mit ei-
nem festen (als Terrasse vorgesehenen) Dach gedeckt. Die mehrere Meter über 
die Westfassade des Wohnhauses hinausragende Lounge verfügt somit nicht ein-
zig über eine gegen Norden ausgerichtete Fensterfront. Die Besonnung und die 
damit einhergehende Erwärmung der Lounge erfolgt auch von der Ost- und der 
Südseite her. Damit ist die von der Beschwerdeführerin angeführte Rechtspre-
chung (VGE III 2015 235 + 240 vom 23.11.2016 Erw. 3.4.2, zit. in VGE III 2020 
166 vom 27.1.2021 Erw. 3.5.5), wonach angesichts einer gegen Norden ausge-
richteten Fensterfront nicht von einer natürlichen (in der kalten Jahreszeit ausrei-
chenden) Aufwärmung der Baute ausgegangen werden kann, für die vorliegend 
fragliche Lounge nicht einschlägig. Selbst bei fehlender Beheizung wäre ange-
sichts der auf drei Seiten ausgerichteten bodentiefen Fensterflächen (auch bei Ein-
fachverglasung) davon auszugehen, dass die Lounge durch die Sonnenbestrah-
lung während eines erheblichen Zeitraums auch ausserhalb der Sommerzeit be-
nutzbar sein wird. Vorliegend befindet sich überdies aber ein Teil des beheizten 
Aussenpools innerhalb der gedeckten Lounge. Die allfällige Beheizung desselben 
ermöglicht selbst nach Ansicht der Beschwerdeführerin eine längere Nutzung des 
Pools im Frühjahr und Herbst (vgl. Beschwerde vom 28.9.2021, Rz. 10 in fine; Re-
plik vom 24.1.2022, Rz. 9). 

Zusammenfassend kann aus den angeführten Gründen nicht davon ausgegangen 
werden, dass die Lounge nur periodisch oder saisonbedingt als Aufenthaltsstätte 
benutzbar sein wird (vgl. VGE III 2015 213 vom 25.6.213 Erw. 2.2.4 mit weiteren 
Hinweisen). Mithin kann sie nicht als "unbewohnt" im Sinne des Gesetzes gelten. 

5.3.3  Bezüglich der Nutzung des Daches der Lounge als Terrasse ist unstreitig, 
dass die untergeordnete Terrassennutzung der Dachfläche einer Nebenbaute 
zulässig ist. Da die Lounge vom Wohnhaus Nord knapp 2m abgesetzt ist (vgl. Plan 
Nr. 2018-09-6 Westansicht Wohnhaus = Beilage in Vi-act. III.-02 B 9), kann sie 
zwangsläufig nicht direkt vom Obergeschoss des Wohnhauses Nord her betreten 
werden. 

Die Schaffung einer Verbindung eines Hauptgebäudes zum Dach einer hiervon 
(geringfügig) abgesetzten Nebenbaute, welche eine - untergeordnete - Terrassen-

25

nutzung dieser Dachfläche ermöglichen soll, erscheint a priori nicht in jedem Fall 
grundsätzlich ausgeschlossen. Zwangsläufig muss sich eine solche Verbindung 
aber auf die Funktion beschränken, das Betreten der Terrasse zu ermöglichen 
(vgl. VGE III 2018 9 vom 30.5.2018 Erw. 4.2.1). 

Bei einer mehr als 6m breiten Verbindung des Wohnhauses Nord zur Dachfläche 
der knapp 2m hiervon abgesetzten Lounge (vgl. Plan Nr. 2018-09-4 Grundriss 
Obergeschoss = Beilage in Vi-act. III.-02 B 9), kann nicht mehr davon ausgegan-
gen werden, dass damit ausschliesslich eine Verbindung vom Wohnhaus zum 
Dach der Lounge geschaffen werde, welche das Betreten der Terrasse ermögli-
chen soll. Die dadurch bewirkte Erweiterung der vom Hauptgebäude abgesetzten 
Terrassenfläche auf dem Dach der Lounge (um ca. 14m2) und deren funktionelle 
Anbindung an die Hauptbaute ist mit einer untergeordneten Terrassennutzung der 
Dachfläche einer Nebenbaute nicht mehr vereinbar.

5.4 Was die vom Regierungsrat bejahte Qualifikation des Geräte- und Abstell-
raumes als Nebenbaute anbelangt, drängen sich folgende Bemerkungen auf. 

Der südlich an das Wohnhaus Nord angebaute, eingeschossige Geräte- und Ab-
stellraum ist namentlich durch seine - gegenüber dem Erdgeschoss des Hauptge-
bäudes - geringere Höhe gestalterisch von diesem abgesetzt. Eine Lage ausser-
halb der Gebäudehülle und damit eine physische Trennung (vgl. dazu Erw. 5.2.3 
hiervor) wird von der Beschwerdeführerin in der Replik vom 24. Januar 2022 (Rz. 
20) zwar behauptet, lässt sich den Planunterlagen aber nicht entnehmen. Im Plan 
Nr. 2018-09-03 Grundriss EG (Beilage in Vi-act. III.-02 B 9) ist vielmehr lediglich 
ein dünne Mauer und daneben das oberhalb des Geräte- und Abstellraums (verti-
kal) verlaufende 'Lichtband' dargestellt (vgl. dazu auch Plan Nr. 2018-09-6 Südan-
sicht Wohnhaus = Beilage in Vi-act. III.-02 B 9). Von der Lage, Grösse und Belich-
tung (mit den Minimalmassen gemäss Art. 17 Abs. 2 BauR) her, lässt sich eine 
Eignung dieses Geräte- und Abstellraums zur Wohnnutzung objektiv nicht aussch-
liessen. Zur Beheizung finden sich keine Angaben. Auf die Raumbezeichnung in 
den Plänen kommt es nicht an (vgl. Erw. 5.2.4 hiervor).

Es wird demnach Sache der Beschwerdeführerin sein, bei einem allfälligen Nach-
folgeprojekt (auch) die physische Trennung einer an eine Hauptbaute angebauten 
Nebenbaute planerisch darzustellen. Da sich die Verwendbarkeit eines Raumes 
aufgrund seiner Ausstattung ergibt (vgl. Erw. 5.2.4 hiervor) und eine solche bei ei-
nem Geräte- und Abstellraum in den Planunterlagen naturgemäss weniger eindeu-
tig darstellbar ist als etwa bei einer Garage, empfiehlt es bezüglich der 'Nichtbe-
wohnbarkeit' einer Nebenbaute verbindliche Aussagen (z.B. bezüglich deren Iso-
lierung oder Beheizung) im Baubeschrieb zu machen.

26

6. Bei einem Erker handelt es sich gemäss Art. 27 Abs. 5 BauR über die Fas-
sade vorspringende, in den Luftraum hinausragenden Gebäudeteil. 

Inwiefern die südwestliche Gebäudeecke (vgl. Plan Nr. 2018-09-06 "Ansichten" 
rev. 5.9.2019, 12.5.2020, 1:100) tatsächlich über die massgeblichen Süd- und 
Westfassaden des Wohnhauses Süd hinausragt und als Erker qualifiziert werden 
kann, ist a priori nicht nachvollziehbar (vgl. VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 
Erw. 4.5.1 f. betr. Gemeinde Altendorf, bestätigt vom Bundesgericht mit Urteil 
1C_396/2018 vom 12.4.2019, bes. Erw. 4.1 ff.), bedarf aber vorliegend keiner 
näheren Erörterung. Indessen fällt auf, dass unter der Annahme, dass diese Ge-
bäudeecke als abstandsprivilegierter Erker qualifiziert werden kann, wohl der 
Grenzabstand zum benachbarten Grundstück KTN 004.________ eingehalten 
werden kann. Dagegen erscheint überaus fraglich, ob dies auch für den Gebäu-
deabstand zum Gebäude Assek.-Nr. 4289 auf diesem Nachbargrundstück gelten 
kann. 

7. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten und Par-
teientschädigungen zu regeln. 

7.1 Die Verwaltungs- und Gerichtsgebühren sind gemäss den gesetzlichen An-
sätzen festzusetzen (§ 3 Abs. 1 der Gebührenordnung für die Verwaltung und die 
Rechtspflege im Kantons Schwyz [GebO; SRSZ 173.111] vom 20.1.1975). Besteht 
ein Mindest- und Höchstansatz, so ist die Gebühr für den Einzelfall nach der Be-
deutung der Sache und nach Zeitaufwand festzusetzen (§ 3 Abs. 2 Satz 1 GebO). 
Gebühren und Auslagen können für Rechtsmittelverfahren als Pauschalbetrag 
festgesetzt werden (§ 3 Abs. 4 GebO). Für die Verwaltungsrechtsprechung gelten 
die Ansätze des Verwaltungsgerichts (§ 24 Ziff. 26 GebO), d.h. für die Behandlung 
und den Entscheid einer Beschwerde gilt ein Gebührenrahmen von Fr. 100.-- bis 
Fr. 20'000.-- (§ 25 Ziff. 29 GebO). In Anwendung dieser Grundsätze werden die 
Verfahrenskosten auf Fr. 3'000.-- festgesetzt.

Die Verfahrenskosten sind dem Verfahrensausgang entsprechend zu 2/3 
(Fr. 2'000.--) der Beschwerdeführerin und zu einem Drittel (Fr. 1'000.--) der Ge-
meinde Freienbach aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).

7.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerdefüh-
rerin und die Gemeinde den beanwalteten Beschwerdegegnern je eine Parteien-
tschädigung zu entrichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs 
für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentli-
cherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen 
Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien 
erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1'700.-- (zulas-

27

ten der Beschwerdeführerin) und Fr. 850.-- (zulasten der Gemeinde Freienbach), 
insgesamt also Fr. 2'550.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt.

28

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 3'000.-- werden zu 2/3 (Fr. 2'000.--) der Beschwerdefüh-
rerin und zu 1/3 (Fr. 1'000.--) der Gemeinde Freienbach auferlegt. 

Nachdem die Beschwerdeführerin am 11. Oktober 2021 einen Kostenvor-
schuss von Fr. 2'500.-- bezahlt hat, ist ihr Fr. 500.-- aus der Gerichtskasse 
zurückzubezahlen. 

Die Gemeinde Freienbach hat ihr Betreffnis von Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen 
seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwal-
tungsgerichts zu überweisen.

3.1 Die Beschwerdeführerin hat den beanwalteten Beschwerdegegnern eine 
Parteientschädigung von Fr. 1‘700.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu ent-
richten. 

3.2 Die Gemeinde Freienbach hat den beanwalteten Beschwerdegegnern eine 
Parteientschädigung von Fr. 850.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu ent-
richten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über 
das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113 ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegner (3/R)
- den Rechtsvertreter der Gemeinde Freienbach (2/R)
- den Beigeladenen (R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts und Beschwerdedienst (EB)
- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A).

29

Schwyz, 30. März 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 6. April 2022