# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 49e48957-aa53-5a0b-b53c-76cf72cb3e6a
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-17
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 17.02.2025 SGSTA.2024.16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-2024-16_2025-02-17.html

## Full Text

Steuergericht

 

 

 

 

 

 

Urteil vom
17. Februar 2025

Es wirken mit:

Präsident:      Müller 

Richter:          Kellerhals, Stämpfli

Sekretär:        Hatzinger 

In Sachen  SGSTA.2024.16;
BST.2024.11

A und B X

 

 

gegen

 

 

Veranlagungsbehörde
Olten-Gösgen

 

betreffend Staats- und Bundessteuer 2015

 

 

 

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.    Die
(unbeschränkt) Steuerpflichtigen A und B X haben am 1. Februar 2017 die
Steuererklärung (Selbstdeklaration) für die Staats-, Gemeinde- und direkte
Bundessteuer pro 2015 eingereicht. In diesem Zusammenhang haben die
Steuerpflichtigen der zuständigen Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen
auch eine Berechnung über verschiedene Verkäufe von Grundeigentum in den Jahren
2014 und 2015 (zu beurteilendes Steuerjahr) zukommen lassen, wonach ab
Grundstück GB Y Nr. 0001 in diesen beiden Jahren insgesamt fünf
Stockwerkeinheiten zu Kaufpreisen zwischen CHF 945'000.00 und CHF 950'000.00
an Dritte verkauft worden sind, darunter auch die folgenden Stockwerkeinheiten
(Angaben jeweils basierend auf den Meldungen der Amtschreiberei betreffend
Liegenschaftenreingewinn):

 

       Stockwerkeinheit                    Käuferschaft                                              Kaufpreis

       GB Y
Nr. 0002                             C AG                                               CHF             945'000.00

       GB Y
Nr. 0003                             D und E Z                                       CHF             950'000.00

       GB Y
Nr. 0004

       (mit
zwei Autoabstellplätzen)    F AG                                               CHF             950'000.00

       GB Y
Nr. 0005 

       (mit
zwei Autoabstellplätzen)    G und H W                                     CHF             950'000.00

       Total                                                                                               CHF        3'795'000.00

 

       Insgesamt
wurden acht Stockwerkeinheiten erstellt. Für die in steuerrechtlicher Hinsicht
zu berücksichtigenden Anlagekosten wurde auf ein – soweit ersichtlich nicht
beiliegendes – Kontodetail verwiesen. In der Höhe wurden «verbleibende
Anlagekosten 2014» von CHF 2'370'530.00 geltend gemacht und ein Gewinn
bezüglich der im Jahr 2015 verkauften Objekte von insgesamt CHF 1'730’000.00.

 

       Die
Steuerpflichten wurden – soweit dies den Akten zu entnehmen ist – am 12.
Dezember 2022 mit einem bei der Staatssteuer mit einem satzbestimmenden
Einkommen von CHF 2'333'209.00 und einem im Kanton Solothurn steuerbaren
Einkommen von CHF 2'332'425.00 definitiv verlangt. Für die direkte
Bundessteuer ergab sich ein satzbestimmendes und steuerbares Einkommen von CHF
2'319'700.00, wobei sich die Veranlagungsdetails nicht in den Akten befinden.

 

 

2.    Mit
Eingabe vom 10. Januar 2023 erhoben die Steuerpflichtigen dagegen Einsprache
mit dem Antrag, es sei das steuerpflichtige Einkommen bei der Staatssteuer um
CHF 3'074'902.00 auf CHF 0.00 und bei der direkten Bundessteuer
«entsprechend» herabzusetzen. Das steuerpflichtige Vermögen sei «entsprechend
den Belegen» zu korrigieren. Zur Begründung wurde – in Bezug auf die im Rahmen
des vorliegenden Verfahrens interessie-rende Thematik – ausgeführt, dass die
fraglichen Stockwerkeinheiten zu insgesamt CHF 3'750'000.00 verkauft
worden seien und davon die Anlagekosten und Baukosten abzuziehen seien.
Entsprechend wurde ein Verlust in der Höhe von CHF 1'299'650.80 statt eines
durch die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen errechneten Gewinns von CHF
1'726'000.00 geltend gemacht. In diesem Zusammenhang wurde auch die
Bauabrechnung der I AG vom 10. Januar 2018 ins Recht gelegt und ausgeführt,
dass die Baukosten für die acht Stockwerkeinheiten CHF 6'051'301.60 betragen
hätten, pro Wohnung entsprechend CHF 756'412.70.

 

       In
teilweiser Gutheissung der Einsprache wurde mit Einspracheentscheid (Verfügung)
vom 9. Mai 2023 von einem steuerbaren Gewinn auf den fraglichen
Stockwerkeinheit von CHF 425'728.00 ausgegangen und das Einkommen bei der
Staatssteuer auf CHF 1'031'795.00 (steuerbar) respektive CHF 1'032'937.00
(satzbestimmend) und bei der direkten Bundessteuer auf CHF 1'019'400.00
(satzbestimmend und steuerbar) korrigiert. Dies insbesondere in
Berücksichtigung der seitens der Steuerpflichtigen nachgereichten
Bauabrechnung.

 

 

3.    Dagegen
gelangten die Steuerpflichtigen mit Rekurs und Beschwerde am 25. Mai 2023 ein
erstes Mal an das Steuergericht und beantragten, das steuerbare Einkommen sei
um CHF 588'155.00 auf CHF 444'782.00 (Staatssteuer) und «entsprechend bei
der direkten Bundessteuer» herabzusetzen. Zur Begründung wurde zusammenfassend
vorgebracht, dass sich die gesamten Baukosten (inklusive Bauland) auf CHF
7'801'888.70, entsprechend pro Wohnung CHF 975'236.10 belaufen hätten, womit
sich bei der Veräusserung bezüglich der vier infrage stehenden
Stockwerkeinheiten von CHF 150'944.40 ergeben habe anstelle eines Gewinns von
CHF 425'728.00. Bezüglich der Beweismittel wurde auf eine gleichentags
eingereichte Eingabe das Steuerjahr 2014 betreffend verwiesen.

 

       Mit
Vernehmlassung vom 7. Juli 2023 schloss die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen
auf teilweise Gutheissung von Rekurs und Beschwerde und ging nach Prüfung der
weiteren eingereichten Unterlagen von einem steuerbaren Gewinn aus der
Veräusserung der Wohneinheiten von (neu) CHF 317'432.00 aus, wobei in Bezug auf
die Anlagekosten insbesondere für die Kosten des Baulands von CHF 677'241.00
ausgegangen worden ist (1. Teil: CHF 162'241.00 und 2. Teil: CHF
515'000.00). Dabei hat die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen auf die
entsprechenden beim Erwerb der jeweiligen Anteile geschlossenen Kaufverträge
respektive die darin beurkundeten Kaufpreise pro Quadratmeter abgestellt. Im
Übrigen wurde darauf hingewiesen, dass die Steuerpflichtigen auch im
Rekursverfahren keine plausiblen Auflistungen der angefallenen Anlagekosten
eingereicht hätten.

 

       Nachdem
sich im Rahmen des Beschwerde- und Rekursverfahrens sodann ergeben hat, dass
die Steuerpflichtigen die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen darum ersucht
hatten, sie zu einer Besprechung einzuladen, um allfällige Differenzen zu
besprechen, hat das Steuergericht mit Urteil vom 6. November 2023 Rekurs und
Beschwerde teilweise gutgeheissen und die Angelegenheit zur Durchführung einer
Einspracheverhandlung an die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen zurückgewiesen.
Zur Begründung kann auf das Urteil vom 

6. November 2023 im Verfahren SGSTA.2023.24; BST.2023.21 verwiesen werden.

 

 

4.    Im
Rahmen des durchgeführten Einspracheverfahrens hielten die Steuerpflichtigen
ins-besondere an einem Verlust bei den im Jahr 2015 veräusserten
Stockwerkeinheiten von ins-gesamt CHF 165'378.00 fest und stellten zudem den
Eventualantrag, es sei bei einem allfäl-ligen Gewinn eine angemessene
Rückstellung für Sozialversicherungsbeiträge vorzuneh-men.

 

       Mit
Einspracheentscheid (Verfügung) vom 15. Mai 2024 hiess die Veranlagungsbehörde
Olten-Gösgen die Einsprache erneut teilweise gut und legte das satzbestimmende
(gemäss Dispositiv des Einspracheentscheids jedoch nicht das steuerbare)
Einkommen für die Staats-steuer auf CHF 829’824.00 und dasjenige für die
direkte Bundessteuer auf CHF 817’500.00. Gemäss Beilagen zum
Einspracheentscheid wurde jedoch auch das effektiv steuerbare Ein-kommen
entsprechend angepasst.

 

       Im
Rahmen des Einspracheentscheids geht die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen auf
die Differenzen zwischen der Berechnung der Steuerpflichtigen und der
Berechnung der Steuerbehörde ein. Bezüglich der Baulandkosten wird erwogen,
dass sich der Betrag der Steuerpflichtigen aus dem Saldo eines Kontos 1600,
respektive aus der Bilanz des Baukonsortiums J ergibt, wobei dieser Saldo über
die Jahre aufgelaufen sei. Der belegmässige Nachweis, wie sich dieser Saldo
zusammensetze, sei jedoch nicht erbracht worden. Demgegenüber stünde die totale
Kaufsumme für das Grundstück gemäss den beurkundeten Kaufverträgen von CHF 677'241.00
worauf in Ermangelung weiterer überprüfbarer Angaben abzustellen sei. Die
Handänderungssteuer ergebe sich ebenfalls aus dem Kaufpreis. Bezüglich der
Maklerprovision hat die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen auf eine
branchenübliche Provision von 2.5 % abgestellt und diese in teilweiser
Gutheissung der Einsprache auf alle acht Wohnungen angewendet. Der Abzug für
die Inseratekosten wurde nicht gewährt, da diese einerseits in der
Maklerprovision enthalten seien und andererseits zu keinem Zeitpunkt
belegmässig nachgewiesen worden seien. Sodann haben die Steuerpflichtigen
geltend gemacht, bezüglich einer verkauften Wohnung bereits einen Betrag für
den Innenausbau erhalten zu haben, dieser jedoch durch die Kaufspartei bisher
nicht geltend gemacht worden sei. Sie haben eine entsprechende Rückstellung
beantragt, wobei diese durch die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen mit Verweis
auf den Umstand, dass es sich beim fraglichen Dokument lediglich um ein
Angebotsschreiben handelt, nicht gewährt worden ist. Bezüglich der weiteren
geltend gemachten Anlagekosten hält die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen fest,
dass diese betragsmässig nicht belegt seien. Hingegen wurde auf dem zu
versteuernden Gewinn ein Abzug der zu erwartenden AHV-Beiträge zugelassen, was
dem Eventualantrag der Steuerpflichtigen entspricht.

 

 

5.    Dagegen
gelangten nun die Steuerpflichtigen (nunmehr: Rekurrenten) mit Rekurs und
Beschwerde vom 7. Juni 2024 an das Steuergericht und beantragten, das bei der
Staatssteuer steuerbare Einkommen sei um CHF 489'815.00 auf CHF 341'151.00 und
dasjenige bei der direkten Bundessteuer «entsprechend» herabzusetzen. Die
Begründung wurde inhaltlich in fünf Teile gegliedert (Ziffern 2a bis 2e), wobei
die Rekurrenten zusammenfassend Anlage-kosten für sämtliche Stockwerkeinheiten
von CHF 7'950’142.00 (pro Einheit CHF 993'768.00) geltend machen. Zu den
einzelnen Punkten führen die Rekurrenten sinngemäss folgendes aus:

 

       •   Bauland: Aus den ins Recht gelegten
Unterlagen könne entnommen werden, dass der Buchwert des Grundstücks jeweils
laufend nachgetragen worden sei. Der Buchwert des Landes von CHF 1'186'860.00
sei eindeutig nachgewiesen und entsprechend bei den Anlagekosten zu
berücksichtigen.

       •   Handänderungssteuer /
Stockwerkbegründung: Diese seien zu erhöhen, wobei auf Beilagen verwiesen wird
und diesbezüglich Kosten von CHF 127'113.60 für alle acht Stockwerkeinheiten
zusammen geltend gemacht werden.

       •   Maklerprovision: Diese sei von 2.5 % auf
3.0 % zu erhöhen und es sei die Mehrwertsteuer ebenfalls zu berücksichtigen.
Nach SVIT (Anm.: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft) betrage die
Provision bei Stockwerkeigentum zwischen 3 bis 5 %. Sodann wird auf Rechnungen
der Dienstleisterin (C AG) verwiesen.

       •   Rückerstattung Baukosten K: Die Familie K
habe eine schlüsselfertige Wohnung gekauft und bezahlt. Leider jedoch habe sie
bis heute den Innenausbau nicht bestellt, obwohl dieser bezahlt sei. Entweder
würden zu einem späteren Zeitpunkt Kosten für Handwerker anfallen oder der
Käufer verlange eine Rückerstattung. Es sei eine entsprechende Rückstellung zu
berücksichtigen.

       •   Bereits versteuerte Gewinne: Die
Verkäufe der abparzellierten Grundstücke seien vom Buchwert des Landes
abgezogen worden. Nach Ansicht der Rekurrenten hätten diese steuerlich noch
nicht abgerechnet werden sollen. Da dies jedoch erfolgt sei, seien diese beim
Buchwert aufzurechnen.

 

       Mit
Vernehmlassung vom 2. Juli 2024 beantragt die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen
(nunmehr: Vorinstanz) auch namens des Kantonalen Steueramts die teilweise
Gutheissung von Rekurs und Beschwerde im Sinne der Erwägungen; dies unter
Kostenfolge zu Lasten der Rekurrenten. Zur Begründung wird vorweg auf die
Verfügung vom 15. Mai 2024 (Einspracheentscheid) verwiesen. Was die
Baulandkosten beträfe, so würden die Rekurrenten nun erstmals im Rekurs- und
Beschwerdeverfahren die Herleitung der Baulandkosten offenlegen. Aus dem
eingereichten Kontoauszug des Konsortiums J, welches ursprünglich zum Erwerb
des Baulands gegründet worden sei, gehe hervor, dass nebst den Landkäufen
sämtliche damit einhergehenden Gebühren sowie die mit der Finanzierung der
Baulandbeschaffung in Zusammenhang stehenden Hypothekarzinsen seit 1989
aktiviert worden seien. Die weiteren Abklärungen würden jedoch aufzeigen, dass
diese Zinskosten jeweils in der privaten Steuererklärung geltend gemacht worden
seien. Für die weiteren aktivierten Positionen würden die Rekurrenten den
belegmässigen Nachweis abermals schuldig bleiben und diese könnten nicht zum
Abzug zugelassen werden. Die Vorinstanz hält entsprechend an ihrer Berechnung
der Baulandkosten fest. Auch bezüglich der behauptetermassen bereits bezahlten
Gewinnsteuern bezüglich der abparzellierten Grundstücke seien die Rekurrenten
den belegmässigen Nachweis abermals schuldig geblieben. Die mit Kaufvertrag F
AG und Kaufvertrag C AG neu geltend gemachten Aufwendungen liessen sich mangels
belegmässigen Nachweises nicht überprüfen. Die Kosten für die Erstellung und
Vermarktung von Parkplätzen in der Höhe von CHF 10'770.00 beziehe sich sodann
auf Arbeiten, welche im Jahr 2020 ausgeführt worden seien und keinen Einfluss
auf Baukosten von in den Jahren 2014 und 2015 veräusserten Objekten haben.
Gleiches gelte für nicht näher bezeichnete Rechnungen für die Begründung von
Stockwerkeigentum.

 

       Die
weiteren im Rekursverfahren eingereichten Unterlagen führen sodann nach Ansicht
der Vorinstanz zu einer Anpassung der Berechnung. Neu seien (erstmals)
Rechnungen der Amtschreiberei eingereicht worden, welche effektiv zu
berücksichtigen seien. Darunter falle auch die durch die Amtschreiberei
errechnete Handänderungssteuer. Bezüglich der Makler-provision werde erstmals
eine Rechnung der C AG beigebracht, mit welcher per 1. Juli 2013 erstmals
Maklerprovisionen in der Höhe von 3.0 % des Verkaufspreises exkl.
Mehrwertsteuer abgerechnet worden seien. Allerdings würden die Rekurrenten
lediglich eine Provisionsrechnung beibringen und der Nachweis weiterer
bezahlter Maklerprovisionen blieben sie schuldig. Folglich sei von der
Berücksichtigung höherer, jedoch nicht belegter Provisionen abzusehen.
Bezüglich der weiteren Abzüge hält die Vorinstanz an den bereits im
Einspracheentscheid vertretenen Standpunkten fest.

 

 

6.    Im
Rahmen der Replik vom 2. September 2024 beantragen die Rekurrenten, «Rekurs und
Beschwerde seien im Sinne der Erwägungen anzupassen»; unter Kostenfolge zu
Lasten des Staates. Ergänzend dazu wird festgehalten, dass zwar richtig sei,
dass die Schuldzinsen (im Zusammenhang mit den Baulandkosten) bereits
steuerlich geltend gemacht worden seien. Was aber fehle, seien die Käufe /
Anteile vor der hälftigen Übernahme der Restparzelle. Diesbezüglich verweisen
die Rekurrenten auf die Beilagen 1-6, 8 und 9 sowie die Verfügung des
Steueramts des Kantons Solothurn vom 7. Juli 2014. Bei den Verkäufen F AG und C
AG handle es sich um die hälftigen Handänderungskosten gemäss den
Kaufverträgen. Bei den Maklerprovisionen sei die Mehrwertsteuer noch zu
berücksichtigen. Die Stockwerk-Begründung sei Bestandteil der Gesamtkosten und
diese seien auch im Kostenvoranschlag der Bauabrechnung aufgeführt. Die
Rückerstattung der nicht realisierten Bauarbeiten bei der Wohnung K sei als
Rückstellung zu berücksichtigen. Über die bereits versteuerten Gewinne werde
die Berechnung der Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen von 2013 beigelegt (Beilage
3). Die Abgrenzung der AHV sei auf das gesamte Einkommen als
Selbständigerwerbende vorzunehmen und nicht nur auf dem Objekt Y. Weiter
schliessen die Rekurrenten darauf, dass die Beweisabnahme ihres Erachtens nicht
korrekt erfolgt sei und entsprechend der Staat die gesamten Verfahrenskosten zu
tragen habe.

 

       Die
Vorinstanz hat auf eine weitere Stellungnahme verzichtet.

 

 

7.    Mit
Eingabe vom 12. November 2024 haben die Rekurrenten ausserhalb des ordentlichen
Schriftenwechsels weitere Belege in das Verfahren eingegeben und führten dazu
aus, sie hätten sich nach nochmaligem Durchlesen ihrer Zeilen entschlossen, die
Baulandkosten «erneut zu präzisieren». Die aufgelaufenen Kosten 1983 bis 1991
von CHF 1’014'083.00, «gemäss Beilagen» seien nicht berücksichtigt worden.
Zudem seien die Anlagekosten von GB Y Nrn. 0006 und 0007 nur zur Hälfte
berücksichtigt worden; der Vorbesitz sei einzurechnen. Der Eingabe liegen
insgesamt 129 mehrheitlich Originalbelege bei. Bei deren 111 handelt es sich –
soweit erkennbar – um Bankbelege der früheren V Bank beinhaltend
Jahresabschlussbuchungen, Konditionenänderungen, Belastungsanzeigen,
Auszahlungsquittungen, Vergütungsaufträge und dergleichen. Weiter finden sich
auch Übermittlungszettel und die Bestätigung der Kontoeröffnung darunter. Bei
weiteren 18 (Original-)Belegen handelt es sich um diverse Rechnungen. Auf diese
Belege ist im Rahmen der Erwägungen einzugehen.

 

       Diese
Eingabe vom 12. November 2024 wurde der Vorinstanz mit Verfügung vom 

13. November 2024 zur Kenntnisnahme zugestellt. Auf eine weitere Stellungnahme
wurde seitens der Vorinstanz verzichtet.

8.    Aufgrund
einer summarischen Prüfung der Akten wurden die Parteien sodann mit Verfügung
vom 19. November 2024 auf eine mögliche reformatio in peius aufmerksam
gemacht. Ebenso wurde ihnen diesbezüglich Frist zur Stellungnahme bis zum 11.
Dezember 2024 eingeräumt. Eine Stellungnahme ist jedoch nicht eingegangen.

 

 

 

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

1.    Das
Kantonale Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG,
BGS 614.11, Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, DBG; §
4 Vollzugsver-ordnung zum DBG, BGS 613.31). Der Rekurs (betreffend
Staatssteuer) und die Beschwerde (betreffend direkte Bundessteuer) erfolgten
form- und fristgerecht. Die Rekurrenten sind als direkte Adressaten der
angefochtenen Verfügung (Einspracheentscheid) zur Anfechtung legitimiert. Auf
die Rechtsmittel ist entsprechend einzutreten.

 

       Im
Zusammenhang mit dem Rechtsmittel des Rekurses (Staatssteuer) sowie der Beschwerde
(direkte Bundessteuer) stellen sich inhaltlich nahezu identische Fragen. Die
Rechts-lage ist sodann vergleichbar. Rekurs und Beschwerde sind entsprechend
gemeinsam zu beurteilen. Auf allfällige Unterschiede ist im Rahmen der
Erwägungen einzugehen.

 

 

2.    Gemäss §
23 Abs. 1 StG sowie Art. 18 Abs. 1 DBG sind alle Einkünfte aus dem Betrieb
eines Unternehmens wie Handel, Industrie, Gewerbe, Land- und Forstwirtschaft,
aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit
steuerbar. Für Steuerpflichtige, die der ordentlichen Buchführungspflicht
unterliegen oder eine ordnungsgemässe Buchführung führen, wird der in diesem
Rahmen ermittelte Reingewinn als Grundlage der Besteuerung verwendet. Erfolgt
keine ordentliche Buchführung, so ist im Sinne von § 141 Abs. 2 lit. a und b
StG sowie Art. 125. Abs. 2 lit. a und b DBG eine Aufstellung über Einnahmen und
Ausgaben, über die Vermögenslage sowie über Privatentnahmen und -einlagen der
Steuerperiode der Steuererklärung beizulegen. Es gilt der Grundsatz der
Gesamtreineinkommensbesteuerung, wobei selbständig Erwerbende die geschäfts-
und berufsmässig begründeten Kosten (Gewinnungskosten) abziehen können (vgl. Richner et al., Handkommentar zum DBG,
4. Aufl. 2023, Art. 16 N 1 ff.).

 

       Der
Qualifikation als Einkunft aus selbständiger Erwerbstätigkeit kommt demnach
zentrale Bedeutung zu. Die Methode der Ermittlung von Einkünften aus
selbständiger Erwerbstätigkeit unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von
derjenigen für die übrigen Einkünfte. Im vorliegenden Fall ist unter den
Parteien unbestritten, dass der Rekurrent im massgebenden Steuerjahr 2015 sowie
im vorherigen Steuerjahr 2014 im Sinne eines Gewer-bes – soweit ersichtlich
mindestens fünf – Stockwerkeinheiten im Sinne einer gewerblichen respektive
selbständigen Tätigkeit verkauft hat und demnach der daraus resultierende
Gewinn gemäss den zitierten Grundlagen zu ermitteln ist.

 

 

3.    Der
Rekurrent hat im massgebenden Steuerjahr insgesamt vier Stockwerkeinheiten
ver-äussert. Gemäss Meldungen der Amtschreiberei betreffend
Liegenschaftenreingewinn be-trug das Total der Kaufpreise für sämtliche vier
Einheiten CHF 3'795'000.00. Die Rekurrenten haben diesbezüglich bereits im
Einspracheverfahren vorgebracht, dass für die Stockwer-keinheit GB Y Nr. 0003
ein Kaufpreis inklusive Parkplätze von CHF 905'000.00 und nicht CHF 950'000.00
vereinbart war. Dies ist zutreffend. Gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag
vom 9. Dezember 2015 beträgt der Kaufpreis für GB Y Nr. 0003 CHF
835'000.00 und für zwei Parkplätze je CHF 35'000.00, damit insgesamt CHF 905'000.00.
Entsprechend präsentiert sich der Erlös aus den vier Stockwerkeinheiten wie
folgt:

 

       Stockwerkeinheit                    Käuferschaft                                              Kaufpreis

       GB Y
Nr. 0002                             C AG                                               CHF             945'000.00

       GB Y
Nr. 0003                             D und E Z                                       CHF             905'000.00

       GB Y
Nr. 0004

       (mit
zwei Autoabstellplätzen)    F AG                                               CHF             950'000.00

       GB Y
Nr. 0005 

       (mit
zwei Autoabstellplätzen)    G und H W                                     CHF             950'000.00

       Total                                                                                               CHF        3'750'000.00

 

       Umstritten
unter den Parteien ist jedoch insbesondere die Höhe der diesbezüglich
abzugsfähigen Gewinnungskosten.

 

 

4.    Die
Geltendmachung von abziehbaren Gewinnungskosten ist eine steuermindernde
Tatsache. In Bezug auf die Beweislast ist in diesem Zusammenhang festzuhalten,
dass der Nachweis für steuerbegründende und steuererhöhende Tatsachen der
zuständigen Steuerbehörde obliegt, während steuerausschliessende oder
steuermindernde Tatsachen durch die steuerpflichtige Person zu beweisen sind (Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77).
Diese hat steuermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu
belegen. Ist etwa – wie vorliegend – streitig, ob in Bezug auf ein bestimmtes
Einkommen Gewinnungskosten in einer bestimmten Höhe angefallen sind, so trägt
die steuerpflichtige Person hierfür die Behauptungs- und Beweislast. Es ist
nicht Sache der Steuerbehörde danach zu forschen.

 

       Die
Rekurrenten machen nun in diesem Zusammenhang und in Bezug auf die veräusserten
Stockwerkeinheiten GB Y Nrn. 0002, 0003, 0004 und 0005 nebst den von der
Vorinstanz zugestandenen Gewinnungskosten weitere Abzüge geltend. Dabei werden
die behaupteten Anlagekosten gesamthaft für das ganze Bauprojekt (insgesamt
acht Einheiten) ausgewiesen und durch acht geteilt, woraus sich die
Anlagekosten pro Einheit ergeben. Dieses Vorgehen wurde grundsätzlich auch
durch die Vorinstanz gewählt. Ein derartiges Vorgehen drängt sich dann auf,
wenn bezüglich der einzelnen Einheiten tatsächlich (nahezu) gleiche Kosten
angefallen sind und diese auch zu nahezu gleichen Verkaufspreisen veräussert
werden. Im vorliegenden Fall werden jedoch nebst solchen Kosten auch Abzüge
geltend gemacht, die sich klarerweise anderen Einheiten zuordnen lassen (bspw.
Rückstellungen aufgrund eines noch nicht erfolgten Innenausbaus bei der
Käuferschaft K). Zudem wurden nicht alle Einheiten im zu beurteilenden
Steuerjahr veräussert. Es ist daher für die Beurteilung der Gewinnungskosten
auf die konkreten Objekte zu fokussieren. Auf die einzelnen geltend gemachten
Abzüge / Gewinnungskosten ist im Folgenden einzugehen:

 

4.1.  Bezüglich
der Baulandkosten geht die Vorinstanz von einem Erwerb in zwei Teilen aus. Der
erste Teil von GB Y Nr. 0001 im Halte von 3'947 m2 soll zu einem
Preis von CHF 82.21 pro m2 erworben worden sein, was einem
Erwerbspreis von CHF 162'241.00 entspricht. Der zweite Teil im Halte von
ebenfalls 3'947 m2 soll zu einem Preis von CHF 261.00 pro m2
erworben worden sein, was einem Kaufpreis von CHF 515'000.00 entspricht.
Demgegenüber machen die Rekurrenten Baulandkosten «gemäss Unterlagen» von
insgesamt CHF 1'186'860.00 geltend. Die Rekurrenten stützen diese Annahme
auf ein Konto aus der Bilanz des (früheren) Konsortiums L, in welchem der
«Buchwert» der Parzelle mit CHF 1'186'860.00 aktiviert ist.

 

       Darauf
kann jedoch nicht abgestellt werden. Dem (behaupteten) Buchwert eines
Grundstücks kann bereits deshalb im vorliegenden Fall keine grundlegende
Bedeutung zukommen, als der Rekurrent für seine Tätigkeit keine ordentliche
Buchhaltung führt, welche allfällige Bewertungsgewinne in früheren
Steuerperioden bereits erfasst hätte. Zudem ist der Vorinstanz insofern
beizupflichten, als das ins Recht gelegte Konto auch Positionen enthält, die
bereits zu einem früheren Zeitpunkt steuerlich in Abzug gebracht worden sind
(Schuldzinsabzüge). Weiter sind die überwiegenden Positionen nicht belegmässig
nachgewiesen und können entsprechend nicht zum Abzug zugelassen werden. 

 

       Als
Gewinnungskosten zum Abzug zuzulassen sind jedoch diejenigen Kosten, die der
Rekurrent für die Parzelle effektiv bezahlt hat. Die diesbezüglichen
Verhältnisse sind komplex, zumal das Bauland über ein Baukonsortium in der Form
einer einfachen Gesellschaft erworben worden ist, sich der interne und effektiv
im Grundbuch eingetragene Anteil des Rekurrenten im Verlaufe der Zeit verändert
hat und davon auch Grundstücke abparzelliert und vorzeitig veräussert worden
sind. Dem (öffentlich einsehbaren) Grundbuch lässt sich entnehmen, dass das
Restgrundstück GB Y Nr. 0001 (Stammgrundstück) einen flächenmässigen Umfang von
3'947 m2 aufweist. Zum Zeitpunkt des Erwerbs wies das Grundstück mit
den heutigen Parzellen GB Y Nrn. 0006 und 0007 noch einen grösseren Umfang auf.
Das Vorgehen der Vorinstanz, diesbezüglich nun auf den effektiv beurkundeten
Kaufpreis pro Quadratmeter abzustellen, erweist sich daher als sachgerecht.

 

       Die
einfache Gesellschaft Konsortium L Y wurde (vermutungsweise) 1984 gegründet,
wobei der Gesellschaftsvertrag kein Datum trägt. Allerdings wurde am 

… 1984 ein Kaufvertrag zum Erwerb des Grundstücks GB Y Nr. 0001 abgeschlossen,
wobei dem Rekurrenten ein Anteil von einem Viertel zukam. Als Kaufpreis wurde
CHF 85.00 pro m2 vereinbart. 1989 erwarb der Rekurrent mit
Kaufvertrag vom … 1989 einen Drittel des Anteils des ausscheidenden M. Dessen
Anteil betrug 1'414 m2, der Kaufpreis wurde auf CHF 500'000.00, demnach
CHF 353.60 pro m2 festgelegt. Der Rekurrent hat folglich im Rahmen
dieses Geschäfts zusätzliche 471.33 m2 zu einem Preis von CHF 353.60
pro m2 erworben. Dieser Preis erscheint im Vergleich mit den zuvor
(und danach) bezahlten Preisen ausserordentlich hoch, würde dies doch bedeuten,
dass das Grundstück in nur fünf Jahren eine Wertsteigerung um das Vierfache
erfahren hätte, was fraglich ist. Allerdings ergeben sich aus den Akten keine
Hinweise darauf, dass sich die damaligen Parteien bei der Festlegung des
Kaufpreises von sachfremden Aspekten haben leiten lassen, denen in
steuerrechtlicher Hinsicht keine Bedeutung beigemessen werden könnten. Zudem
ist festzustellen, dass der «Mehrwert» des Grundstücks mit CHF 332'500.00 am …
1989 mit «Verkauf Anteil M» aktiviert worden ist. Es ist folglich darauf
abzustellen.

 

       Am …
2001 hat der Rekurrent zwar gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag seinen
Anteil an die damaligen Miteigentümer veräussert, gemäss ebenfalls öffentlich
beurkundetem Vertrag gleichentags, wurden jedoch die Beteiligungsverhältnisse
im Innenverhältnis beibehalten. Im Februar 2013 erfolgte eine weitere
Veränderung bei den Eigen-tumsverhältnissen, wobei der Rekurrent im
Aussenverhältnis als hälftiger Miteigentümer im Grundbuch eingetragen worden
ist. Das Konsortium L wurde gemäss Vereinbarung mit je hälftigem Anteil
weitergeführt. Welcher Übernahmewert im Innenverhältnis vereinbart wurde, ist
der entsprechenden Vereinbarung nicht zu entnehmen. Dem öffentlich
beurkun-deten Kaufvertrag kann jedoch entnommen werden, dass für den hälftigen
Anteil an GB Y Nr. 0001 ein Kaufpreis von CHF 232'500.00 beurkundet worden ist,
was einem Preis pro m2 von CHF 82.20 entspricht (ausgehend von 2'828
m2 für die Hälfte des Grundstücks). In diesem Zug hat der Rekurrent
ebenfalls seinen Anteil von 1'885 m2 auf 2'828 m2 ausgebaut,
folglich einen rechnerischen Anteil von weiteren 943 m2 zu einem
Preis von CHF 82.20 pro m2 erworben. Der bis zu diesem Zeitpunkt
durchschnittlich bezahlte Kaufpreis betrug folglich CHF 128.80 pro m2.

 

       Im Juni
2013 erfolgte die Abparzellierung der heutigen Grundstücke GB Y Nrn. 0006
und 0007. Mit Kaufvertrag vom … 2013 erwarb der Rekurrent sodann die andere
Hälfte des Restgrundstücks (1'973.50 m2), des heutigen
Stammgrundstücks, zu einem Kaufpreis von CHF 515'000.00, entsprechend CHF
260.95 pro m2. Insgesamt als Anlagekosten sind demnach für den
ersten Teil des Grundstücks à 1’973.5 m2 CHF 254'200.00 und für den
zweiten Teil à 1’973.5 m2 CHF 515'000.00 zu berücksichtigen (jeweils
gerundet). Auf die konkret im Jahr 2015 veräusserten Objekte entfällt ein
Anteil von vier Achteln, demnach CHF 384'600.00 (vier Einheiten à CHF
96'150.00).

 

4.2.  Die
Rekurrenten machen weiter die bezahlten Handänderungssteuern als Anlagekosten
geltend. Sie reichen in diesem Zusammenhang zwei Rechnungen der Amtschreiberei
vom … 2013 für den Erwerb des Anteils von O mit einem Gesamtbetrag von CHF
13'233.80 und für den Erwerb des Anteils von der P AG mit dem Gesamtbetrag von
CHF 13'391.30 ins Recht und machen diese Beträge als Abzug geltend. Den
jeweiligen Kaufverträgen lässt sich jedoch unter Ziffer 4.7 entnehmen, dass die
Vertragsparteien die Kosten des Kaufvertrages sowie eine allfällige
Handänderungssteuer je zur Hälfte bezahlen und diese lediglich der Kaufspartei
(jeweils der Rekurrent) in Rechnung gestellt wird. Die Kosten von insgesamt CHF
26'625.10 sind entsprechend nur hälftig angefallen und sind für das gesamte
Grundstück mit CHF 13'312.55 zu berücksichtigen. Auf die im Jahr 2015
veräusserten Objekte entfällt ein Anteil von CHF 6'657.00 (gerundet).

 

4.3.  Weiter
werden die Kosten der Stockwerkbegründung geltend gemacht. In diesem
Zu-sammenhang reichen die Rekurrenten einerseits Rechnungen der C AG sowie eine
Rechnung der Amtschreiberei vom … 2014 ein. Die Rechnungen der C AG datieren
zwischen 2017 und 2020. Die konkret erbrachten Leistungen sind daraus nicht
ersichtlich; vielmehr werden – mehrere Jahre nach effektiver Begründung des
Stockwerkeigentums – auffallend runde Beträge in Rechnung gestellt und dies mit
allgemeinen Hinweisen «Stockwerkbegründung», «Verkäufe», «Verkaufsbemühungen».
Diese Rechnungen genügen den Anforderungen an einen belegmässigen Nachweis
offenkundig nicht, weshalb diese nicht zu berücksichtigen sind. Zu
berücksichtigen sind jedoch die effektiv ausgewiesenen Kosten der
Amtschreiberei für die Begründung des Stockwerkeigentums gemäss Rechnung vom …
2014 in der Höhe von CHF 5'437.05, wobei auf die Kaufsobjekte CHF 2’719.00
(gerundet) entfallen.

 

4.4.  Darüber
hinaus liegt die Maklerprovision im Streit. Die Vorinstanz ist in diesem
Zusammenhang für sämtliche acht Stockwerkeinheiten von einer branchenüblichen
Maklerprovision von 2.5 % ausgegangen und hat eine darüberhinausgehende
Provision als Abzug nicht zugelassen, da diese nicht ausgewiesen sei. Im parallel
laufenden Verfahren betreffend Steuerjahr 2014, in welchem eine
Stockwerkeinheit veräussert worden ist (SGSTA.2024.15; BST.2024.10), haben die
Rekurrenten mit Beilage 11a eine Rechnung vom 1. Juli 2013 der C AG für
Provisionen im Zusammenhang mit GB Y Nr. 0006 und GB Y Nr. 0007 ins Recht
gelegt. Es handelt sich dabei um die an die Parteien Q und R / S veräusserten,
bereits zuvor abparzellierten Parzellen, die jedoch mit den vorliegenden
Stockwerkeinheiten in keinem Zusammenhang stehen. Rechnungen für weitere
Provisionen liegen nicht vor.

 

       Auch
eine pauschale Berücksichtigung einer Provision für die veräusserten
Stockwerkeinheiten erweist sich im vorliegenden Fall als nicht sachgerecht. So
ist festzustellen, dass bereits die im Jahr 2014 veräusserte Einheit an die
Bauunternehmung veräussert worden ist, welche die Überbauung realisiert hat.
Folglich ist nicht anzunehmen, dass hiervor eine Vermittlungsprovision
angefallen ist. Im Jahr 2015 wurde von den vier veräusserten Stockwerkeinheiten
eine Einheit an die C AG verkauft. Gemäss öffentlich einsehbarem Eintrag im
Handelsregister war der Rekurrent zum fraglichen Zeitpunkt Präsident des
Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift dieser Gesellschaft, weshalb auch hier
nicht davon auszugehen ist, dass tatsächlich eine provisionsberechtigte
Vermittlung stattgefunden hat. Eine weitere Einheit wurde an die F AG
veräussert. Auch hier ist festzuhalten, dass zum Zeitpunkt der Veräusserung der
Rekurrent einziges Mitglied des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift war und
die Rekurrentin war zu diesem Zeitpunkt Geschäftsführerin mit
Einzelunterschrift. Entsprechend ist es auch hier unplausibel, dass tatsächlich
provisionsberechtigte Vermittlungen stattgefunden haben. Bezüglich der zwei
weiteren Objekte ist keine solche Verbindung zu erkennen. Allerdings finden
sich in den Akten auch keine Vermittlungsverträge oder Rechnungen, die eine
bezahlte Provision belegmässig nachweisen würden. Insgesamt ist deshalb kein
Abzug für bezahlte Provisionen zu berücksichtigen. Die stattdessen allenfalls
zu berücksichtigenden Inseratekosten sind aus den von den Rekurrenten zur
Verfügung gestellten Belegen ebenfalls nicht ersichtlich und folglich nicht zu
berücksichtigen.

 

4.5.  Die
Rekurrenten machen als Anlagekosten auch Rückstellungen für Baukosten geltend.
Hintergrund ist der Umstand, dass eine Kaufspartei – offenbar bis heute – den
Innenausbau noch nicht abgerufen oder verlangt haben soll und diese Kosten zu
einem späteren Zeit-punkt noch anfallen werden. Dieser Umstand weist einen
Zusammenhang mit dem veräus-serten Objekt GB Y Nr. 0005 (Kaufpartei W) auf. In
Anlehnung an die handelsrechtlichen Grundsätze zählen Rückstellungen neben den
Schulden zu den Verbindlichkeiten und müssen bilanziert werden, wenn sie durch
vergangene Ereignisse bewirkt wurden, ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist und
ihre Höhe verlässlich geschätzt werden kann. Voraussetzung für die
Abzugsfähigkeit von Rückstellungen in Bezug auf ein veräussertes Kaufobjekt
wäre entsprechend, dass der Mittelabfluss als wahrscheinlich anzusehen ist und
die Höhe der Rückstellung ausgewiesen ist.

 

       Den
Akten lässt sich in diesem Zusammenhang entnehmen, dass die C AG – unklar in welcher Funktion – die Käufer
spätestens am … 2017 erstmals und danach am … 2018 und … 2019 angeschrieben
hat. Dabei wurde jeweils darauf hingewiesen, dass man ohne Rückmeldung der
Gegenseite verblieben sei und dass die Käufer noch verschiedene Leistungen
zugute hätten. Im Schreiben vom … 2019 wurde festgehalten, dass, sofern die
Käufer damit einverstanden sind, die errechnete Summe von CHF 46'936.00
zurückbezahlt werde. Diesem Schreiben wurde auch eine tabellarische Übersicht
aus der Bauabrechnung beigelegt, aus welcher die offenbar nicht bezogenen
Leistungen hervorgehen. Weitere Informationen oder Belege zu diesem Sachverhalt
befinden sich nicht in den Akten.

 

       Die
Grundlagen des geltend gemachten Abzugs sind nicht liquide. Aus der mit der
Käu-ferschaft geführten Korrespondenz geht hervor, dass sich diese – trotz
mehrfacher Auffor-derungen – bezüglich des offenbar ausstehenden Innenausbaus
über mehrere Jahre nicht gemeldet haben. Das letzte Angebot betreffend
Rückzahlung des errechneten Guthabens wurde – davon ist auszugehen – ebenfalls
nicht angenommen, ansonsten entsprechende Zahlungsbelege oder zumindest eine
Reaktion der Käufer vorliegen würden. Es erscheint zumindest sehr ungewöhnlich,
dass die Käuferschaft einer Immobilie über mehrere Jahre auf einen Innenausbau
verzichtet und selbst auf mehrfache Abmahnung hin nicht an die-sem Anspruch
festhält. Es erscheint daher nicht wahrscheinlich, dass diese Verbindlichkeit
noch erfüllt werden müsste, wenn auch der Anspruch zum jetzigen Zeitpunkt noch
nicht oder zumindest noch nicht vollständig verjährt sein dürfte. Bei dieser
Ausgangslage kann die Frage offenbleiben, ob die Rückstellung in der Höhe
gerechtfertigt wäre. Die geltend gemachte Rückstellung ist nicht als Abzug
zuzulassen.

 

4.6.  Ebenso
machen die Rekurrenten einen Abzug für bereits versteuerte Grundstückgewin-ne «Q
/ R» geltend, insgesamt ein Betrag von CHF 180'020.00. Soweit ersichtlich und
dem Geoinformationssystem des Kantons Solothurn zu entnehmen ist, handelt es
sich bei diesen Grundstücken um die Grundstücke GB Y Nrn. 0006 und 0007,
demnach um diejenigen Grundstücke, welche mit Parzellierungsurkunde vom … 2013
abparzelliert worden sind. Diese abparzellierten Grundstücke sind jedoch nicht
zu berücksichtigen und denn auch im berücksichtigten Landpreis nicht enthalten.
Es handelt sich diesbezüglich mithin um einen Sachverhalt, der nicht im
vorliegenden Verfahren zu beurteilen ist und nicht in einem Zusammenhang mit den
zu beurteilenden Kaufsobjekten steht. Diese Grundstückgewinnsteuer resultiert
aus einem anderen Sachverhalt, nämlich der Veräusserung eines Teils des
Grundstücks durch Abparzellierung im Jahr 2013.

 

4.7.  Unter
den Parteien zu Recht unbestritten ist die Berücksichtigung der Baukosten von
insgesamt CHF 6'149'369.00 gemäss vorliegender Abrechnung der N AG, wobei auf
die vorliegend interessierenden Kaufsobjekte vier Achtel, demnach CHF
3'074'685.00 (gerundet) entfallen.

 

4.8.  Mit
Eingabe vom 12. November 2024 haben die Rekurrenten ausserhalb des
ordentli-chen Schriftenwechsels weitere Belege in das Verfahren eingegeben. Es
handelt sich um 129 mehrheitlich Originalbelege. Bei deren 111 handelt es sich
um Originalbelege der früheren V Bank, darunter Belastungsanzeigen,
Abschlussbuchungen, Vergütungsaufträge, Auszahlungsquittungen und dergleichen.
Diese sind offenkundig nicht geeignet, den belegmässigen Nachweis für
abzugsfähige Kosten im vorliegenden Zusammenhang zu erbringen, wobei die
Rekurrenten in deren Eingabe vom 12. November 2024 denn auch nicht weiter
aufzeigen, inwiefern dies der Fall sein soll.

 

       Bei
weiteren 11 Belegen handelt es sich um Rechnungsbelege sowie teilweise
Verfügungen, aus denen bei objektiver Betrachtung tatsächlich finanzielle
Verpflichtungen ersichtlich sind. Bezüglich dieser Belege ist zu prüfen, ob
diese tatsächlich einen Zusammenhang mit dem vorliegend veräusserten Objekt
aufweisen und gegebenenfalls in welchem Umfang diese zum Abzug zugelassen
werden können. Bei deren Würdigung gilt es insbesondere zu beachten, dass die
Rekurrenten im Verlauf des bisherigen Verfahrens dazu tendiert haben, wahllos
Belege einzureichen, ohne konkret aufzuzeigen, in welchem Zusammenhang diese
mit der vorliegend zu beurteilenden Materie stehen. Bei der Prüfung der nun ein
weiteres Mal ergänzend eingereichten Belege ist daher hinsichtlich der Frage, ob
diese in einem Zusammenhang mit dem vorliegend veräusserten Objekt stehen, eine
gewisse Zurückhaltung angezeigt, zumal die Rekurrenten eben keine wesentlichen
ergänzenden Ausführungen machen. Bei der konkreten Prüfung ergibt sich Folgendes:

 

       -    Rechnung Nr. … vom … 1983 der T AG:
Adressat der Rechnung ist die U Gruppe. Als Ort der erbrachten Leistung wird
eine Baustelle in Y erwähnt, wobei es sich um Sondagen gehandelt haben soll.
Der erste Kaufvertrag für den Erwerb des Baulands datiert jedoch über ein Jahr
später, nämlich im Dezember 1984. Es ist daher fraglich, ob diese Rechnung
sowohl bezüglich der konkreten Leistung als auch bezüglich des Zeitpunkts
tatsächlich in einem Zusammenhang zum vorliegend veräusserten Objekt steht,
zumal diese auch an die U Gruppe adressiert ist. Dieser Betrag ist nicht zum
Abzug zuzulassen.

       -    Rechnung der V AG vom … 1983: Auch
diese Rechnung lautet auf die U Gruppe und datiert rund ein Jahr vor dem ersten
Erwerb des Grundstückes durch den Rekurrenten. Es ist daher unklar, wie und in
welcher Höhe dem Rekurrenten diese Kosten tatsächlich angefallen sind. Diese
Kosten sind nicht zum Abzug zuzulassen.

       -    Rechnung von … vom … 1985: Auch diese
Rechnung lautet auf die U Gruppe, wobei offenbar ein Modell für eine
Terrassensiedlung erstellt oder dazu allenfalls Hilfe geleistet worden ist.
Auch hier ist unklar, ob und in welchem Umfang diese Kosten dem Rekurrenten
tatsächlich angefallen sind. Diese Kosten sind nicht zum Abzug zuzulassen.

       -    Rechnung der Amtschreiberei … vom …
1984: Daraus geht hervor, dass am … 1983 ein Kaufrechtsvertrag mit der
vormaligen Eigentümerin abgeschlossen worden ist, welcher sich nicht in den
Akten findet. Aufgrund der Rechnung ist jedoch davon auszugehen, dass durch den
Rekurrenten die entsprechenden Kosten von CHF 1'447.00 zu einem Viertel
übernommen worden sind, für das gesamte Grundstück CHF 361.75. Dabei wären die
abparzellierten Grundstücke herauszurechnen, was aber unverhältnismässig
erscheint. Hieraus ergeben sich zu berücksichtigende Kosten pro
Stockwerkeinheit von CHF 45.00 oder CHF 180.00 für vier Einheiten.

       -    Weiter werden fünf weitere
Veranlagungsverfügungen und Rechnungen eingereicht mit einem Gesamtbetrag von
CHF 10'015.00. Gemäss den vorhandenen Belegen weisen diese einen Zusammenhang
mit dem Stammgrundstück Nr. 0001 auf und wurden dem Rekurrenten mit einem
Viertel belastet, ausmachend CHF 2'503.75 respektive CHF 313.00 je verkaufter
Einheit oder CHF 1'252.00 für vier Einheiten. Auch hier wären die
abparzellierten Grundstücke herauszurechnen, was unverhältnismässig erscheint.

       -    Eingereicht wurde weiter eine Rechnung
der Gemeinde Y für Erschliessungsbeiträge «Erschliessung …». Die
Flurbezeichnung «…» findet sich im Geoinformationssystem des Kantons Solothurn
(www.geo.so.ch) zum heutigen Zeitpunkt nicht. Festzustellen ist, dass die
fragliche Überbauung über den … Weg erschlossen ist und dem Flurnamen «…»
zugeordnet ist, das Nachbargrundstück (GB Y Nr. 0008) dem Flurnamen «…». Ob
demnach die Erschliessungskosten einen Zusammengang mit den 2014 und 2015
veräusserten Wohneinheiten aufweisen, ist unklar. Immerhin ist auch denkbar
oder gar wahrscheinlicher, dass es sich dabei um die Erschliessung durch die …
Strasse handelt, welche jedoch die abparzellierten Grundstücke betreffen würde.
Dafür spricht auch, dass dem Rekurrenten gemeinsam mit den anderen
Miteigentümern eine Fläche von 3'737 m2 angerechnet worden ist,
wobei schon allein das heutige Restgrundstück grösser ist. Diese Kosten sind
nicht zu berücksichtigen.

       -    Rechnung … vom … 1991: Die Rechnung
lautet auf U Gruppe; sodann ist nicht erkennbar, welche Leistung konkret
verrechnet worden ist und in welchem Zusammenhang diese mit den veräusserten
Objekten steht. Dieser Betrag ist folglich nicht zu berücksichtigen.

       -    Rechnung A X vom … 1985: Beim
Rechnungssteller handelt es sich um den Rekurrenten selbst. Zudem ist aus dem
Rechnungsbeleg nicht ersichtlich, in welchem Zusammenhang die Leistungen mit
den veräusserten Objekten stehen. Dieser Betrag ist nicht zu berücksichtigen.

       -    Rechnung X AG vom … 1989: Es wird für
Treuhandleistungen (Bankfinanzierung, Belegablage, Zahlungswesen und
Korrespondenzen) im Zeitraum von «1985 – …1989» Rechnung gestellt im Umfang von
CHF 5'045.00. Die konkret erbrachten Dienstleistungen sind aus der Rechnung
jedoch nicht ersichtlich. Zudem ist unklar, welche konkreten Dienstleistungen
im Zusammenhang mit den 2014 und 2015 veräusserten Objekten stehen. Dieser
Betrag ist nicht zu berücksichtigen.

       -    Gleiches
gilt für die Rechnung der X AG vom … 1991.

       -    Rechnung der … AG vom … 1989: Aus der
Rechnung geht hervor, dass die Beschaffung von Planungsunterlagen
(Geländeaufnahmen und Auswertung) für die Terrassensiedlung «…» in Y mit einem
Betrag von CHF 5'488.95 verrechnet werden. Dieser Betrag ist zum Abzug
zuzulassen. Zum Zeitpunkt dieser Rechnung war der Rekurrent mit einem Viertel
am fraglichen Grundstück beteiligt, weshalb CHF 1'372.00 respektive CHF 171.00
pro verkaufte Einheit respektive CHF 684.00 für vier Einheiten zu
berücksichtigen sind.

       -    Zuletzt werden zwei Rechnungen der U Gruppe
vom … und … 1985 ins Recht gelegt. Darin werden Planungsleistungen im
Zusammenhang mit der «…Siedlung Y» im Umfang von insgesamt CHF 53'691.70 in
Rechnung gestellt. Es handelt sich dabei um Kosten, die direkt mit der Planung
und der Überbauung des Grundstücks zusammenhängen, weshalb diese zum Abzug
zuzulassen sind. Zum fraglichen Zeitpunkt war der Rekurrent mit einem Viertel
beteiligt, weshalb auf ihn daraus Kosten von CHF 13'422.90 entfallen sind oder
CHF 1'678.00 pro Einheit oder CHF 6’712.00 für vier Einheiten.

 

       Aus den
zusätzlich ins Verfahren eingegebenen Belegen können demnach pro veräusserter
Stockwerkeinheit zusätzliche Kosten von CHF 8’828.00 berücksichtigt und zum
Abzug zugelassen werden.

 

4.9.  Weitere
Anlagekosten werden – soweit ersichtlich – nicht geltend gemacht und sind
folglich nicht zu berücksichtigen. Zu berücksichtigen ist jedoch – nach
Ermittlung des Ge-winns, ein Abzug für Sozialversicherungsbeiträge (AHV). Der
konkrete Abzug ist anhand des zu ermittelnden Reingewinnes mit der
Beitragsberechnung Selbständigerwerbende der AHV / IV zu berechnen.

 

4.10. Demnach
ergibt sich folgendes Bild:

 

       Erlös
                                                                                               CHF                      3’750'000.00

       Verkauf
GB Y Nr. 0002                                                                      CHF             945'000.00

       Verkauf
GB Y Nr. 0003                                                                      CHF             905'000.00

       Verkauf
GB Y Nr. 0004                                                                      CHF             950'000.00

       Verkauf
GB Y Nr. 0005                                                                      CHF             950'000.00

 

       ./.
Anlagekosten:                                                                           CHF        3'507'989.00

       Baulandkosten                                                                                  CHF             384'600.00

       Handänderungssteuern                                                                     CHF                 6'657.00

       Stockwerkbegründung                                                                     CHF                 2'719.00

       Baukosten                                                                                        CHF           3'074'685.00

       Kosten
aus ergänzenden Belegen                                                     CHF                 8'828.00

       Sozialversicherungsbeiträge
auf CHF 272’511.00                               CHF               30'500.00

                                                                                                               

       Steuerbarer
Gewinn                                                                      CHF           242'011.00

 

 

5.    Im
angefochtenen Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 15. Mai 2024 wurde gemäss
Ziffer II.8. der Erwägungen von einem steuerbaren Einkommen / Gewinn nach Abzug
der Sozialversicherungsbeiträge von CHF 232’599.00 ausgegangen. Aus den obigen
Erwägungen ergibt sich, dass das satzbestimmende und steuerbare Einkommen
sowohl bei der Staats- als auch bei der direkten Bundessteuer – im Sinne einer reformatio
in peius – um den Betrag von je CHF 9'412.00 gegenüber dem
Einspracheentscheid zu erhöhen ist. Entsprechend sind Rekurs und Beschwerde
abzuweisen und das satzbestimmende und steuerbare Einkommen für das massgebende
Steuerjahr 2015 ist bei der Staatssteuer auf CHF 839’236.00 und bei der
direkten Bundessteuer auf CHF 826’912.00 (jeweils gerundet) festzusetzen.

 

6.    Bei
diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten den Rekurrenten unter
solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen. Diese sind auf CHF 7’388.00
(Grundgebühr: CHF 2'000.00; Zuschlag: CHF 5’388.00) festzulegen (§§ 3 und
150 Gebührentarif, BGS 615.11).

 

 

 

Demnach wird erkannt:

1.     
Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen.

2.     
Das steuerbare und satzbestimmende Einkommen für das Steuerjahr 2015
wird bei der Staatssteuer auf CHF 839'236.00 und bei der direkten Bundessteuer
auf CHF 826’912.00 festgesetzt. 

3.     
Die Gerichtskosten von CHF 7'388.00 werden den Rekurrenten /
Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                        Der Sekretär:

Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger

 

 

 

 

 

 

Rechtsmittel:   Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit
Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004
Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der
Beweismittel und die Unterschrift der Beschwerdeführer oder ihres Vertreters zu
enthalten.

 

 

 

 

Dieser
Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrenten / Beschwerdeführer (eingeschrieben) 

- VB Olten-Gösgen (mit Steuerakten; PersID …)

- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer …, …, …,
…

 

 

 

Expediert am: