# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cba14421-eb58-5bb8-b78c-cefa3b3f7fcc
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-08-26
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 26.08.2021 III 2021 9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-9_2021-08-26.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 9

Entscheid vom 26. August 2021 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küss-
nacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 
1186, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. B.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Umbau und Erweiterung 
Wohn- und Gewerbehaus)

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Sachverhalt:

A.1 Die B.________ AG ist Eigentümerin der in der Wohn- und Gewerbezone 4 
(WG4) gelegenen Grundstücke KTN 001.________ und KTN 002.________ 
Küssnacht. Am 15. Januar 2018 reichte die B.________ AG beim Bezirk Küss-
nacht ein Baugesuch für den Umbau und die Erweiterung des bestehenden 
Wohn- und Gewerbehauses, D.________strasse 46, Küssnacht am Rigi, KTN 
001.________ und KTN 002.________, ein. Das Baugesuch Nr. 2018-005 wurde 
im Amtsblatt (…) publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben die 
A.________ AG, Stockwerkeigentümerin der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
(StWEG) D.________strasse 45c-k, KTN 003.________, sowie Dritte Einspra-
che. 

A.2 Mit Beschluss (BRB) Nr. 556 vom 17. Oktober 2018 wies der Bezirksrat 
Küssnacht die Einsprache der A.________ AG (sowie jene der Dritten) ab; der 
B.________ AG wurde die Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung 
des Wohn- und Gewerbehauses auf den Grundstücken KTN 001.________ und 
002.________, B.________, gestützt auf die Erwägungen und unter den darin 
enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt. Hiergegen reichte die 
A.________ AG Verwaltungsbeschwerde ein, welche der Regierungsrat mit RRB 
Nr. 585/2019 vom 27. August 2019 abwies. Am 13. September 2019 erhob die 
A.________ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Diese wurde mit VGE III 2019 
168 vom 19. Februar 2020 gutgeheissen; der angefochtene RRB sowie der Bau-
bewilligungsbeschluss des Bezirksrates und der Gesamtentscheid des Amtes für 
Raumentwicklung wurden aufgehoben (vgl. zum Ganzen auch VGE III 2019 168 
vom 19.2.2020). 

B. Die B.________ AG reichte am 23. April 2020 ein unter Berücksichtigung 
des Verwaltungsgerichtsentscheids III 2019 168 vom 19. Februar 2020 überar-
beitetes Projekt ein (Baugesuch Nr. 2020-053) und ersuchte neuerlich um Bewil-
ligung für den Umbau und die Erweiterung des Wohn- und Gewerbehauses auf 
den Grundstücken KTN 001.________ und 002.________, B.________, gemäss 
überarbeitetem Projekt. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt (…) publiziert und 
öffentlich aufgelegt. Mit Bezirksratsbeschluss Nr. 481 vom 30. September 2020 
wurde das ursprüngliche Baugesuch Nr. 2018-005 als gegenstandslos geworden 
abgeschrieben.

Innert Auflagefrist reichte die A.________ AG am 21. Mai 2020 Einsprache ge-
gen das neue Baugesuch Nr. 2020-053 ein.

Im Rahmen des Schriftenwechsels reichte die B.________ AG resp. deren Archi-
tekt am 10. August 2020 überarbeitete Pläne (Anpassung Ausnützungsberech-

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nung; Anpassungen Erholungs- und Freiflächen; Pläne Nr. 101 - 104, 107 und 
110) sowie ergänzende Unterlagen (Pläne Nr. 113 - 116) ein.

C. Mit Gesamtentscheid vom 9. November 2020 erteilte das Amt für Rau-
mentwicklung dem Bauvorhaben die kantonale Baubewilligung im Sinne der Er-
wägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen 
Stellen gemäss Kap. II, Ziff. 1 ff.; die Einsprache wurde - soweit kantonale Zu-
ständigkeiten betreffend - abgewiesen.

D. Am 16. Dezember 2020 beschloss der Bezirksrat mit Beschluss Nr. 621:

1. Die Einsprache der A.________ AG, vertreten durch E.________, 
D.________strasse 45h, 6403 Küssnacht, wird im Sinne der Erwägungen ab-
gewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Der B.________ AG wird die Baubewilligung für den Umbau und die Erweite-
rung des Wohn- und Gewerbehauses auf den Grundstücken KTN 
001.________ und 002.________, B.________, gestützt auf die Erwägungen 
und unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt.

3. Verbindliche Pläne und Unterlagen […]

4. Der kantonale Gesamtentscheid vom 9. November 2020 wird mit diesem Be-
schluss eröffnet und bildet einen integrierenden Bestandteil dieser Bewilli-
gung. Die darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen sind einzuhalten.

[5. - 14.]

E. Die A.________ AG erhebt am 28. Dezember 2020 gegen die Baubewilli-
gung BG 2020-053 (Bezirksratsbeschluss Nr. 621 vom 16.12.2020 und Gesam-
tentscheid des ARE vom 9.11.2020) beim Regierungsrat fristgerecht Verwal-
tungsbeschwerde mit den Anträgen:

1. a. In Gutheissung der Beschwerde sei der Beschluss des Bezirksrats Küss-
nacht vom 16. Dezember 2020 (Geschäft Nr. 621) aufzuheben und es sei 
das Baugesuch Nummer 2020-053 der Bg für Umbau und Erweiterung 
Wohn- und Gewerbehaus auf Grundstück KTN 001.________ und 
002.________, D.________strasse 46, Küssnacht am Rigi nicht zu bewilli-
gen, respektive sei die Einsprache der Bf gutzuheissen.

b. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung des Kantons Schwyz 
vom 09. November 2020 sei aufzuheben.

2. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vi1 zurückzu-
weisen.

3. Alles Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bg, eventualiter 
zu Lasten der Vi1 und Vi2.

Mit Verfügung vom 12. Januar 2021 überweist der Regierungsrat die Verwal-
tungsbeschwerde gestützt auf § 52 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 

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234.110) vom 6. Juni 1974 zum Entscheid ans Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz (VG-act. 03).

F. Mit Eingabe vom 21. Januar 2021 verzichtet das Amt für Raumentwicklung 
auf das Einreichen einer Vernehmlassung (VG-act. 07).

Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Vernehmlassung vom 8. Februar 2021:

1. Die Beschwerde sei abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Mit Vernehmlassung vom 10. Februar 2021 beantragt der Bezirksrat Küssnacht 
die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdefüh-
rerin.

Am 23. Februar 2021 nimmt die Beschwerdeführerin Stellung zu den Vernehm-
lassungen und sie bekräftigt ihre Beschwerdeanträge vom 28. Dezember 2020. 
Hierauf reicht die Beschwerdegegnerin am 29. März 2021 eine Stellungnahme 
ein und hält an den Anträgen der Vernehmlassung vom 8. Februar 2021 fest.

G. Mit Schreiben vom 14. April 2021 ersucht das Gericht den Bezirksrat um 
Auskunft betreffend anrechenbare Landfläche. Zur Eingabe des Bezirksrates 
vom 19. Mai 2021 nehmen die Beschwerdegegnerin am 28. Mai 2021 und die 
Beschwerdeführerin am 7. Juni 2021 Stellung. Hierzu nimmt die Beschwerde-
gegnerin am 28. Juni 2021 Stellung, wozu sich die Beschwerdeführerin am 4. Juli 
2021 äussert.

H. Am 22. Juni 2021 fordert das Gericht die Beschwerdegegner auf, einen 
überarbeiteten Plan Nr. 100 mit einer korrekten Vermassung der Grenzabstände 
einzureichen. Am 24. Juni 2021 äussert sich die Beschwerdeführerin zur Frage 
der Grenzabstände. Am 28. Juni 2021 reicht die Beschwerdegegnerin den übera-
rbeiteten Plan ein und am 1. Juli 2021 nimmt sie Stellung zur Eingabe der Be-
schwerdeführerin vom 24. Juni 2021. Am 4. Juli 2021 nimmt die Beschwerdefüh-
rerin Stellung zu den verschiedenen Eingaben der Beschwerdegegnerin und am 
6. Juli 2021 äussert sich der Bezirk Küssnacht zum überarbeiteten Plan Nr. 100. 
Zur Eingabe der Beschwerdeführerin nimmt die Beschwerdegegnerin am 30. Juli 
2021 Stellung.

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die Liegenschaften KTN 001.________ und KTN 002.________ sind im 
Eigentum der Beschwerdegegnerin und liegen in der Wohn- und Gewerbezone 
WG4. 

Auf KTN 002.________ (864 m2) befindet sich ein Werkstatt-/Lagergebäude mit 
Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG) und Obergeschoss (OG). Auf KTN 
001.________ (1'324 m2) ist ein Wohn- und Gewerbehaus mit UG, EG, 1. OG 
und 2. OG bestehend, worin sich neben dem Gewerbeteil (Ausstellung und 
Büroräumlichkeiten) drei Wohnungen (2-Zimmer-, 3-Zimmer- und 5-
Zimmerwohnung) befinden.

Die Liegenschaft KTN 002.________ liegt westlich von KTN 001.________ und 
wie dieses an einer Hanglage, wobei das Terrain Richtung Westen abfällt. Aus 
diesem Grund befindet sich das UG des Werkstatt-/Lagergebäudes auf KTN 
002.________ nicht auf der gleichen Höhe wie das UG des Wohn-/Gewerbe-
hauses auf KTN 001.________. Vielmehr liegt das EG des Werkstatt-/Lagerge-
bäudes auf der Höhe des UG des Wohn-/Gewerbehauses und das OG des 
Werkstatt-/Lagergebäudes liegt auf der Höhe des EG des Wohn-/Gewerbe-
hauses. Ein Teil des OG des Werkstatt-/Lagergebäudes ist sodann über die 
Grenze der Liegenschaften KTN 002.________ und KTN 001.________ hinweg 
mit dem EG des Wohn-/Gewerbehauses verbunden bzw. zusammengebaut.

1.2 Gemäss dem mit dem Baugesuch Nr. 2020-053 eingereichten Bau- und 
Projektbeschrieb beabsichtigt die Beschwerdegegnerin folgende bauliche An-
passungen an ihren bestehenden Bauten auf KTN 002.________ und KTN 
001.________ (vgl. überarbeitetes Bauprojekt vom 21.4.2020; Akten Vi1, Schrift-
verkehr allgemein):

• Umbau und Erweiterung bestehende Ausstellung im EG Wohn-/Gewerbehaus
• Erweiterung Werkstatt insbesondere in den Bereichen "Sozialräume" (WC-

Anlagen, Duschen, Garderobe, Aufenthaltsräume, Service- und Rapportraum)
• Optimierung der Parkierung im Werkstattgebäude
• Umbau und Erweiterung der Büroräumlichkeiten im 1. OG des Wohn-/Ge-

werbehauses, inkl. neuem Kompetenzraum Schulung
• Umbau bestehende Wohnungen
• Erweiterung von Wohnungen mittels Aufstockung auf dem bestehenden Ge-

bäude
• Anbau Personenlift für Büro und Wohnungen (u.a. Sicherstellung behinder-

tengerechte Erschliessung)
• Energetische Sanierung des bestehenden Wohn-/Gewerbehauses

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• "Face Lifting" Gewerbehaus (Angleichen an das zu erweiternde Wohn-/Ge-
werbehaus)

Gemäss Projektbeschrieb im angefochtenen Baubewilligungsbeschluss sind im 
Werkstattgebäude (auf KTN 002.________) kleinere interne Umdisponierungen 
vorgesehen. Das Wohn-/Gewerbehaus (auf KTN 001.________) soll um ein zu-
sätzliches Vollgeschoss und ein Attikageschoss erweitert werden; die Ausstel-
lungsräume im EG und die Büroräume im ersten OG sollen umgebaut werden, 
ebenso die bestehenden Wohnungen. Es soll ein Lift angebaut und das Wohn- 
und Gewerbehaus energetisch saniert werden. Das Haus soll neben den Gewer-
beräumen neu 5 Wohnungen aufweisen.

2. Die Einsprache vom 21. Mai 2020 wurde mit Gesamtentscheid des ARE 
vom 9. November 2020 (soweit kantonale Zuständigkeiten betreffend) sowie mit 
Baubewilligungsbeschluss des Bezirksrates Nr. 621 vom 16. Dezember 2020 
umfassend abgewiesen. Mit ihrer Verwaltungsbeschwerde vom 28. Dezember 
2020 greift die Beschwerdeführerin die Rügen der Einsprache erneut auf. Die 
Bewilligungsbehörde habe - nicht zuletzt aufgrund ungenauer und ungeeigneter 
Pläne - verschiedene Kennzahlen falsch ermittelt. Dadurch sei die zulässige Ge-
schosszahl überschritten (nachfolgend Erw. 3), die zulässige Ausnützung über-
schritten (nachfolgend Erw. 4 und 5) und der minimale Grenzabstand an der 
Nordfassade unterschritten (nachfolgend Erw. 6) worden. Das Bauprojekt sei 
nicht bewilligungsfähig. Der Bezirksrat und die Beschwerdegegnerin bestreiten 
die Vorwürfe und halten an der Baubewilligung fest. 

3.1 Die Parteien sind sich einig, dass das Bauprojekt in der Zone WG4 liegt 
und diese Zone vier Vollgeschosse zulässt (vgl. Art. 80 Baureglement Küssnacht 
[BauR] vom 1.11.2006). Einigkeit besteht ebenso, dass die Qualifikation der Ge-
schosse in Art. 37 BauR geregelt wird:

1 Die zulässige Anzahl Vollgeschosse wird durch die Zonenvorschriften bestimmt.
2 Als Vollgeschoss gilt ein Geschoss, wenn es sich nicht um ein Untergeschoss 
oder um ein Dach- oder Attikageschoss handelt.
3 Als Untergeschoss gilt ein Geschoss, das zu mehr als einem Drittel seines Volu-
mens unterhalb des gewachsenen Terrains liegt. Liegt das gestaltete Terrain tiefer 
als das gewachsene, ist auf das gestaltete abzustellen.
4 In der Regel ist ein sichtbares Untergeschoss zulässig. Mehrere senkrecht übe-
reinander liegende sichtbare Untergeschosse sind dann zulässig, wenn die über 
dem ersten sichtbaren Untergeschoss liegenden Unter- und Vollgeschosse um das 
Mass der Summe der Geschosshöhen der zulässigen Vollgeschosse auf der Tal-
seite zurückversetzt werden. Die Wahl der Fassadenversätze ist frei, muss aber 
mit dem obersten Vollgeschoss erreicht sein.

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5 Das Dach- oder Attikageschoss gilt als Vollgeschoss, wenn die innerhalb der lich-
ten Höhe von mehr als 1.50m liegende Grundfläche mehr als 60% der Grundfläche 
des darunterliegenden Vollgeschosses beträgt.
6 Die Geschosshöhe der Vollgeschosse und der sichtbaren Untergeschosse, ge-
messen von Oberkant Geschossboden bis Oberkant Geschossdecke, darf im Mit-
tel aller Geschosse drei Meter nicht übersteigen.
7 Ein Untergeschoss gilt dann als sichtbar, wenn es das gewachsene Terrain an 
einer Stelle um mehr als 1.0 m überragt.

Strittig und nachfolgend zu prüfen ist die Qualifikation des Erdgeschosses des 
Werkstattgebäudes (auf KTN 002.________) und des Untergeschosses Wohn-/ 
Gewerbehaus (auf KTN 001.________). Gemäss Beschwerdeführerin handelt es 
sich hierbei um eine Einheit und ein Vollgeschoss, womit der geplante Bau auf 
KTN 001.________ die zulässige Geschosszahl überschreite.

3.2.1 Im Einspracheentscheid (der Baubewilligung) hält der Bezirksrat fest, mit 
dem projektierten Bauvorhaben solle ein bereits bestehendes Wohn-/Gewerbe-
haus umgebaut werden, wobei ein sichtbares Untergeschoss und drei Vollge-
schosse als vorbestehend gelten würden. Mit dem Projekt kämen ein Vollge-
schoss sowie ein Attikageschoss hinzu, woraus ein sichtbares Untergeschoss, 
vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss resultiere. 

Für die Qualifikation des sichtbaren Untergeschosses nahm der Bezirksrat an-
hand der Pläne Nr. 111 vom 21. April 2020 sowie Nr. 113 vom 3. August 2020 
eine doppelte Beurteilung vor. Zum einen berechnete er den Volumennachweis 
bezogen auf den gesamten Gebäudekomplex "EG Werkstattgebäude & UG 
Wohn-/Gewerbehaus". Dieses Gesamtvolumen betrage 1'679.13m3; unter Ter-
rain lägen 597.87m3, was 35.60% und damit mehr als einem Drittel entspreche. 
Zum andern betrachtete er das UG Wohn-/Gewerbehaus alleine. Dessen Volu-
men betrage 1'033.67m3, wovon 554.88m3 unter Terrain lägen, mithin 53.68%. 
Der von Art. 37 Abs. 3 BauR geforderte Drittel unter Terrain werde damit in bei-
den Berechnungen überschritten, womit das sichtbare Untergeschoss nicht als 
anrechenbares Vollgeschoss zu qualifizieren sei.

3.2.2 Die Beschwerdeführerin hält dafür, das EG Werkstattgebäude (KTN 
002.________) und das UG Wohn-/Gewerbehaus (KTN 001.________) müsse 
für die Qualifizierung der Geschossigkeit zusammen als Einheit betrachtet und 
beurteilt werden. Die Vorinstanz halte selber fest, das Wohn-/Gewerbehaus auf 
KTN 001.________ und das Werkstattgebäude auf KTN 002.________ seien 
baulich verbunden, weshalb beide Gebäudeteile als ein Gebäudekomplex zu be-
trachten seien. Sie verhalte sich widersprüchlich, wenn sie einerseits von einem 
Gebäudekomplex spreche, anderseits aber beim Nachweis der Geschossigkeit 

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davon abweiche. Nach aussen hin erscheine denn auch ein gesamter Baukörper 
als ein einziges, zusammenhängendes Gebäude. Daran ändere der Unterbruch / 
der Nichtzusammenschluss auf Ebene EG Werkstattgebäude und UG Wohn-
/Gewerbehaus nichts, seien doch beide Gebäude eine Ebene höher im OG 
Werkstattgebäude und EG Wohn-/Gewerbehaus verbunden. Architektonisch und 
gestalterisch würden beide Gebäudeteile als Teile eines einzigen Gebäudes in 
Erscheinung treten. Das EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/Gewerbehaus 
hätten auch annähernd dieselbe Geschosshöhe. Eine getrennte Betrachtungs-
weise verbiete sich auch, da es nicht angehen könne, eine Bauvorschrift durch 
Etappierung zu umgehen. 

Was die Volumen-Berechnung selbst anbelangt, macht die Beschwerdeführerin 
geltend, die vorgelegten Pläne seien fehlerhaft und untauglich für die Berech-
nung resp. Qualifizierung der Geschossigkeit. Die im Plan Nr. 111 angegebenen 
Höhen seien fehlerhaft und die Berechnung sowie durchschnittlichen Terrain-
höhen nicht nachvollziehbar. Weder die angegebenen interpolierten Höhen der 
Knotenpunkte noch die Kubatur hielten einer detaillierten Betrachtung stand. Ei-
gene Berechnungen anhand der in den Plänen genannten Meereshöhen führten 
zum Ergebnis, dass das Gesamtvolumen 1'638.61m3 betrage, ein Drittel davon 
somit 546.20m3 (vgl. Bf-act. 4 und 5). Das tatsächlich ermittelte Unterterrain-
Volumen betrage jedoch nur 508.56m3, mithin nicht den geforderten Drittel, wes-
halb es sich um ein Vollgeschoss handle. Das Bauprojekt weise damit mehr als 
die zulässigen vier Vollgeschosse auf und dürfe nicht bewilligt werden.

3.2.3 Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, beide Baukörper würden je 
auf einer Parzelle liegen (KTN 002.________ resp. KTN 001.________) und hät-
ten je ihre eigene Adresse (D.________strasse 46a resp. D.________strasse 
46). Sowohl die Fassaden als auch die Volumina der Baukörper seien abgesetzt. 
Entsprechend sei die Geschossigkeit für das Wohn-/Gewerbehaus sowie das 
Werkstattgebäude separat zu beurteilen, d.h. das EG Werkstattgebäude und das 
UG Wohn-/Gewerbehaus seien nicht als ein Geschoss zu qualifizieren. Im Übri-
gen ist gemäss Beschwerdegegnerin die Drittelsregel gemäss Art. 37 Abs. 3 
BauR auch bei gemeinsamer Betrachtung eingehalten.

3.2.4 Der Bezirksrat hält vernehmlassend fest, für die Qualifikation der Geschos-
sigkeit sei nicht der Gesamtkomplex massgebend, sondern nur das Wohn-/Ge-
werbehaus. Die Verbindung zwischen den beiden Gebäuden führe nicht zwangs-
läufig zur Beurteilung der Geschossigkeit anhand des Gesamtkomplexes. Für ei-
ne Einzelbetrachtung spreche die Tatsache, dass es sich um zwei eigenständige 
Gebäude handle, die lediglich auf der Grundstückgrenze zusammengebaut seien 
und keine gleichen, durchlaufenden Geschosshöhen aufweisen würden. 

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Auch widerspricht der Bezirksrat dem Vorwurf, die Pläne seien unbrauchbar und 
die Berechnung falsch. Es bestehe kein Grund, an der Richtigkeit der durch den 
Geometer im Plan Nr. 113 aufgenommenen Berechnungen zu zweifeln. Praxis-
gemäss erfolge im Rahmen des Volumennachweises die Höhenmessung von 
der Oberkante des fertigen Bodens zur Unterkante der fertigen Decke. Der Vo-
lumennachweis Plan Nr. 111 und Plan Nr. 113 entspreche plausiblen Werten und 
sei korrekt ausgewiesen. Demgegenüber sei die Berechnung der Beschwerde-
führerin (Bf-act. 4 und 5) nicht nachvollziehbar. 

3.3 Zur Klärung der Geschoss-Qualifikation ist vorab die strittige Frage zu be-
antworten, ob zur Beurteilung von Art. 37 Abs. 3 BauR die Volumenberechnung 
über das EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/Gewerbehaus insgesamt oder für 
das UG Wohn-/Gewerbehaus separat vorzunehmen ist. 

3.3.1 Die nämliche Frage stellte sich bereits beim Vorgängerprojekt, musste aber 
in VGE III 2019 168 vom 19. Februar 2020 nicht beurteilt werden. Hingegen äus-
serte sich der Regierungsrat im damals angefochtenen RRB Nr. 585/2019 vom 
27. August 2019 Erw. 2.4 hierzu wie folgt:

2.4 Im Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, das in den Plänen als "EG 
Werkstatt" bezeichnete Geschoss müsse bei der Betrachtung und Qualifizierung 
der Geschossigkeit miteinbezogen werden. Hierzu ergibt sich, dass entgegen der 
Auffassung der Beschwerdeführerin für die Ermittlung der Geschossigkeit lediglich 
die Hauptbaute ohne die westlich gelegene Werkstattbaute massgebend ist. Die 
Werkstattbaute wurde erst nachträglich neben dem damals bereits bestehenden 
Wohn- und Gewerbehaus errichtet. Zudem ist der Werkstattteil nur mit einem Ver-
bindungstrakt als Durchgang mit diesem verbunden. Aus dem Umstand, dass eine 
bauliche Verbindung zwischen den beiden Gebäuden besteht, lässt sich jedoch 
noch nicht ableiten, dass sich die Geschossigkeit anhand des gesamten Gebäude-
komplexes beurteilt. Vielmehr handelt es sich um zwei eigenständige Gebäude, 
welche lediglich auf der Grundstückgrenze zusammengebaut sind. Zudem weisen 
die beiden Gebäude keine gleichen, durchlaufenden Geschosshöhen auf. Für eine 
Einzelbetrachtung spricht auch, dass lediglich die Hauptbaute architektonisch und 
gestalterisch markant in Erscheinung tritt und folglich als Einzelbaute wahrgenom-
men wird. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 1 bei der Ermitt-
lung der Geschossigkeit lediglich auf das Hauptgebäude und nicht auf eine Ge-
samtbetrachtung abgestellt hat.

3.3.2 Wie die Geschosse zu qualifizieren sind, wird einzig im kommunalrechtli-
chen Art. 37 BauR geregelt. Die hier strittige Frage wird dabei nicht eindeutig be-
antwortet (vgl. oben Erw. 3.1). Grundsätzlich kann jedoch festgehalten werden, 
dass Geschosse horizontale Gebäudeabschnitte sind, wobei ein einziger Gebäu-
deabschnitt bildet, was eine optisch architektonische Einheit darstellt. Nicht ent-
scheidend ist, ob separate Eingänge oder eine Brandmauer bestehen. Stellt ein 
Gebäude ein organisches Ganzes in diesem Sinne dar und besteht es nicht aus 

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einzelnen höhenverschobenen Baukörpern, so bildet die gleiche horizontale 
Ebene (unabhängig der Eigentumsverhältnisse, der Zugänge und der Funktio-
nen) ein und dasselbe Geschoss. Geschosse je eigenständiger Gebäude sind 
hingegen separat zu zählen. Bei zusammengebauten Baukörpern liegt ein ei-
genständiges Gebäude vor, wenn die Baukörper abgegrenzte separate Grund-
flächen aufweisen und sie sich in einem gewissen Masse auch optisch ver-
selbständigt haben (vgl. Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz; Zürcher Planungs- und Bau-
recht, Band 2, 6. Auflage 2019, Ziff. 16.1.1.1, Ziff. 16.1.1.3; auch Ivanov, Die 
Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der übrigen Baugesetzge-
bung, Diss. Freiburg, Zürich/Basel/Genf 2006, S. 53 ff.). Mithin ist entscheidend, 
ob optisch architektonisch von eigenständigen Gebäuden oder einer Gesamtbau-
te mit Gebäudeabschnitten auszugehen ist. Da es sich bei der Geschossqualifi-
kation um kommunales Recht handelt und dieses im kantonalen Baurecht keine 
Rolle spielt, ist ein Ermessensspielraum der kommunalen Behörde bei der Aus-
legung von Art. 37 BauR zu respektieren (vgl. VGE III 2011 154 vom 8.2.2012 
Erw. 2.3).

3.3.3 Das strittige Bauvorhaben bezieht sich auf die Liegenschaften KTN 
001.________ und KTN 002.________. Das bestehende Wohn-/Gewerbehaus 
soll wesentlich, das bestehende Werkstattgebäude nur minim umgebaut werden. 
Ursprünglich bestand nur das Wohn-/Gewerbehaus auf KTN 001.________ mit 
einem sichtbaren UG und drei Vollgeschossen (gemäss Eidg. Gebäude- und 
Wohnungsregister, GWR, zwischen 1961 und 1970 erbaut; vgl. WebGis 
Schwyz). Später kam auf der Nachbarliegenschaft KTN 002.________ das 
Werkstattgebäude hinzu mit einem UG, einem EG und einem OG (gemäss GWR 
1981 erbaut). UG und EG stehen (fast) zur Gänze auf KTN 002.________; der 
Abstand zum Wohn-/Gewerbehaus beträgt 5.92m. Das OG Werkstattgebäude 
hingegen ragt auf einer Breite von ca. 9m (bei einer Gesamtbreite von 14.94m) 
zzgl. Vordach auf KTN 001.________ hinüber und ist mit dem EG des Wohn-/ 
Gewerbehauses verbunden (das EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/ Gewer-
behaus stehen beide auf 455.67 m.ü.M.; das OG Werkstattgebäude liegt zum EG 
Wohn-/Gewerbehaus 5cm tiefer [458.37 m.ü.M. zu 458.32 m.ü.M.], vgl. Plan 
107). Mit dem geplanten Umbau sollen auf dem Übergang zwischen Werkstatt-
gebäude und Wohn-/Gewerbehaus, (d.h. über dem OG Werkstattgebäude) eine 
Terrasse resp. ein Balkon des Wohn-/Gewerbehauses errichtet werden (vgl. Plä-
ne Nr. 102-104, 107). Zudem bezweckt der Umbau, das Werkstattgebäude op-
tisch dem Wohn-/Gewerbehaus anzugleichen.

Auch wenn mit dem geplanten Umbau die "Verzahnung" zwischen vorbestehen-
dem Wohn-/Gewerbehaus und dem jüngeren Werkstattgebäude enger wird, 

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kann dennoch der regierungsrätlichen Beurteilung (vgl. oben Erw. 3.3.1) weiter-
hin gefolgt werden. Es handelt sich nach wie vor um zwei eigenständige Gebäu-
de, auch wenn sie zusammen als Gebäudekomplex wirken (wobei sich schon 
aus dem Begriff 'Komplex' die Mehrheit an Gebäuden ergibt). Auch wenn beide 
Gebäude im Eigentum der Beschwerdegegnerin sind und diese ihren Betrieb in 
beiden Gebäuden führt, besteht dennoch auch eine funktionale Trennung, indem 
es sich bei dem Gebäude auf KTN 002.________ (eidg. Gebäude-ID 
8888.________, D.________strasse 46a) um ein Werkstattgebäude und bei je-
nem auf KTN 001.________ (eidg. Gebäude-ID 9999.________; 
D.________strasse 46) um ein Wohn- und Gewerbehaus handelt. Beide Gebäu-
de lassen sich je alleine betreiben/nutzen. Eine Verbindung zwischen den senk-
recht zueinander stehenden Gebäuden besteht einzig mit dem Durchgang zwi-
schen OG Werkstattgebäude und EG Wohn-/Gewerbehaus. Namentlich zwi-
schen dem UG und EG Werkstattgebäude und dem UG Wohn-/Gewerbehaus 
besteht überhaupt keine Verbindung. Es handelt sich je um eigenständige Ge-
schosse zweier separater Gebäude ohne funktionale oder räumliche Verbindung. 
Entsprechend hatte denn auch der Neubau des Werkstattgebäudes schon da-
mals keinen Einfluss auf die Geschosszahl des Wohn-/Gewerbehauses. Würde 
die Auffassung der Beschwerdeführerin zutreffen, würde diese Hauptbaute näm-
lich seit dem Bau des Werkstattgebäudes über vier Vollgeschosse verfügen, be-
steht doch die von ihr (zu Unrecht) geltend gemachte Einheitlichkeit seit damals. 
Aktuell sind aber beim Wohn-/Gewerbehaus nur drei Vollgeschosse (und ein 
sichtbares UG) und beim Werkstattgebäude zwei Vollgeschosse (und ein sicht-
bares UG) zu zählen (vgl. auch eidg. GWR, in welchem beide Gebäude mit 3 
bzw. 2 Geschossen geführt werden). Das nun vorliegende Bauprojekt ändert an 
dieser Betrachtungsweise nichts. Keinesfalls drängt es sich aufgrund der minima-
len baulichen Veränderungen im Werkstattgebäude und den wesentlichen Um-
bauten am Wohn-/Gewerbehaus auf, neu beide Gebäude für die Ermittlung der 
Geschosse als eine Einheit und das EG Werkstattgebäude zusammen mit dem 
UG Wohn-/Geschäftshaus als ein einziges Geschoss eines einzigen Gebäu-
deabschnittes zu betrachten. Es handelt sich vielmehr weiterhin um zwei ei-
genständige Gebäude, wobei das Wohn-/Gewerbehaus durch die Auf- und An-
bauten in seiner Eigenständigkeit gar noch markanter auftreten wird.

3.3.4 Zusammenfassend ist daher nicht zu beanstanden, dass der Bezirksrat für 
die Beurteilung der Geschossigkeit das Werkstattgebäude und das Wohn-/Ge-
werbehaus je eigenständig betrachtet hat. Massgebend ist nicht eine Gesamtvo-
lumenberechnung über EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/Gewerbehaus ins-
gesamt. Relevant ist die alleinige Betrachtung und Berechnung für das UG 
Wohn-/Gewerbehaus als Geschoss des Wohn-/Gewerbehauses.

12

3.4 Die Beschwerdeführerin bemängelt sodann die Planunterlagen, die eine 
nachvollziehbare Volumenberechnung nicht zulassen würden. Wie es sich damit 
verhält kann aber ebenso offengelassen werden wie eine Beurteilung der Aus-
führungen des Bezirksrates bezüglich Anwendbarkeit des gewachsenen oder 
gestalteten Geländeverlaufs sowie zur Volumenberechnung mittels Höhenmes-
sung Oberkante fertiger Boden zur Unterkante der fertigen Decke (vgl. auch VGE 
III 2011 154 vom 8.2.2012 Erw. 2.3; VGE III 2010 115 vom 18.11.2010 Erw. 6.1; 
VGE III 2012 202 vom 14.5.2013 Erw. 6.2). Denn die Beschwerdeführerin stellte 
ihre eigene Volumenberechnung auf (vgl. Bf-act. 4 und 5) und errechnete dabei 
für das UG Wohn-/Gewerbehaus ein unter Terrain liegendes Volumen von 
508.56m3. Das Gesamtvolumen für das EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/ 
Gewerbehaus ermittelte sie mit 1'638.61m3. Wie zuvor festgehalten, ist für die 
Beurteilung der Geschossqualität aber nur das UG Wohn-/Gewerbehaus zu be-
trachten, ohne Berücksichtigung des EG Werkstattgebäude. Das Volumen EG 
Werkstattgebäude wird im Plan Nr. 111 mit 666.58m3 angegeben. Selbst wenn 
auch dieser Plan nicht exakt sein sollte, ist die Abweichung zum effektiven Volu-
men dennoch niemals derart gross, dass das Volumen allein des UG Wohn-/ 
Gewerbehaus mindestens 1'526m3 betragen würde. Dies wäre aber Vorausset-
zung, damit selbst das von der Beschwerdeführerin errechnete Unterterrainvolu-
men weniger als einen Drittel betragen würde. Damit aber ist mehr als plausibel, 
wenn gemäss Plan Nr. 113 das Unterterrainvolumen des UG Wohn-/Gewer-
behaus grösser ist als ein Drittel des Gesamtvolumens UG Wohn-/Gewerbehaus 
(und gemäss oben Erw. 3.3 ist nur dieses Volumen massgebend). 

3.5 Vor Verwaltungsgericht macht die Beschwerdeführerin keine substantiier-
ten Ausführungen zur Fehlerhaftigkeit der Nicht-Anrechenbarkeit des Attikage-
schosses als Vollgeschoss. Sie stellt einzig fest, das von der Vorinstanz resp. der 
Beschwerdegegnerin ermittelte Verhältnis von 59.8% zwischen den Geschoss-
flächen Attikageschoss und 3. OG liege nur sehr knapp unter der Schwelle von 
60%. Sie macht aber weder geltend noch begründet sie, der von Art. 37 Abs. 5 
BauR (vgl. oben Erw. 3.1) geforderte Wert werde nicht erfüllt. 

Vorab ist festzuhalten, dass auch ein knappes Ergebnis genügend ist. Gemäss 
Art. 37 Abs. 5 BauR gilt ein Dach- oder Attikageschoss als Vollgeschoss, wenn 
die innerhalb der lichten Höhe von mehr als 1.50m liegende Grundfläche mehr 
als 60% der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses beträgt. Wenn 
es weniger als 60% ist, stellt es kein Vollgeschoss dar. Wieviel weniger ist irrele-
vant.

Die Vorinstanz stützt sich bei ihrer Beurteilung auf die Berechnung in Plan Nr. 
103. Demgemäss misst das 3. OG eine Geschossfläche von 319.392m2. Das At-

13

tikageschoss 190.995m2, was 59.8% und damit weniger als 60% entspricht. Die-
se Berechnung in Plan Nr. 103 ist nachvollziehbar. Zudem entsprechen die darin 
verwendeten Werte / Massangaben jenen des detaillierteren Planes Nr. 105. 
Dass relevante Flächen nicht berücksichtigt worden wären, ist nicht ersichtlich. 
Damit besteht kein Grund, die Berechnung anzuzweifeln. Mithin handelt es sich 
beim Attikageschoss nicht um ein Vollgeschoss.

3.6 Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass das geplante Bau-
vorhaben die Zonenvorschrift WG4 bezüglich Vollgeschosse nicht verletzt: Das 
EG des Werkstattgebäudes (auf KTN 002.________) und das UG des Wohn-/ 
Gewerbehauses (auf KTN 001.________) stellen nicht ein Geschoss eines Ge-
bäudeabschnittes dar. Damit weist der geplante Umbau auf KTN 001.________ 
ein (nicht anrechenbares) sichtbares Untergeschoss, vier Vollgeschosse sowie 
ein (nicht anrechenbares) Attikageschoss auf; das Werkstattgebäude auf KTN 
002.________ bleibt unverändert mit zwei Vollgeschossen und einem sichtbaren 
Untergeschoss. 

4.1 Die Beschwerdeführerin rügt eine fehlerhafte Berechnung der anrechenba-
ren Bruttogeschossfläche, wodurch das Projekt die maximal zulässige Ausnüt-
zung überschreite. Diese Rüge wurde bereits in der Einsprache vorgetragen (vgl. 
Akten Vi1, Schriftverkehr Einsprache 1). Hierauf überarbeitete die Bauherrschaft 
im Einspracheverfahren die Pläne, indem verschiedene Gebäudeflächen neu in 
die Berechnung der Bruttogeschossfläche einbezogen wurden, dafür ein Raum 
(Kompetenz-/Schulungsraum im 1.OG Wohn-/Gewerbehaus; Plan Nr. 104) zur 
Flächenkompensation verkleinert wurde. Bewilligt wurden durch die Vorinstanz 
diese überarbeiteten Pläne mit der Neuberechnung der Bruttogeschossfläche 
(Plan Nr. 101). Mit der vorliegenden Beschwerde hält die Beschwerdeführerin an 
ihren Rügen fest, wobei sie substantiiert nur folgende zwei Punkte geltend 
macht: Zum einen werde die Bruttogeschossfläche in Verletzung von Art. 32 Abs. 
2 lit. n BauR falsch berechnet und zum andern werde mangels Dienstbarkeitsver-
trag zu Unrecht keine parzellenweise Betrachtung vorgenommen, sondern die 
zulässige Ausnützung über KTN 001.________ und KTN 002.________ insge-
samt berechnet.

4.2 Die für die strittigen Punkte relevanten Bestimmungen von Art. 32 BauR 
lauten:

1 Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdi-
schen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.
2 Davon werden nicht angerechnet und daher in Abzug gebracht:

14

n) bei bestehenden, gegen Wärmeverlust unzureichend geschützten Bauten die 
für eine ausreichende Wärmedämmung notwendige zusätzliche Konstruktions-
stärke der Aussenwände.

4.3.1 Aus der Berechnung der Bruttogeschossfläche, Plan Nr. 101, - welche von 
der Vorinstanz 1 bestätigt wurde - geht hervor, dass im EG, 1. und 2. OG Wohn-/ 
Gewerbehaus nicht die gesamte Geschossfläche einschliesslich der Mauer- und 
Wandquerschnitte (vgl. Art. 32 Abs. 1 BauR) einbezogen wurde. Namentlich an 
der Nord- und Ostfassade blieben Mauer(grund)flächen unberücksichtigt. Der 
Plan enthält dazu den Vermerk, gemäss Baureglement Art. 32 Abs. 2 lit. n BauR 
werde die zusätzliche Konstruktionsstärke für eine ausreichende Wärmedäm-
mung nicht einbezogen.

Dem Plan Nr. 101, 1. OG Wohn-/Gewerbehaus, Teilfläche 02, kann beispielhaft 
entnommen werden, dass für die Flächenberechnung eine Gebäudebreite von 
14.35m berücksichtigt wurde, wobei westlich der ganze Mauerquerschnitt ge-
messen wurde, nicht jedoch bei der Ostmauer. Wie dem Plan Nr. 104 entnom-
men werden kann, würde die gesamte Gebäudebreite an der gemessenen Stelle 
14.86m betragen. Mithin blieben für die Bruttogeschossflächenberechnung (bei 
der Teilfläche 02) 51cm Ostmauer unberücksichtigt (vgl. auch Plan Nr. 101, 1. 
OG). Demselben Plan kann entnommen werden, dass die Mauerstärke in jenem 
Gebäudeteil neu 83cm beträgt; im südlich angebauten Neubauteil 45cm (hier 
wurde für die Flächenberechnung der gesamte Mauerquerschnitt berücksichtigt).

4.3.2 Die Beschwerdeführerin rügt diese Nichtberücksichtigung der gesamten 
Wärmedämmstärken an der Ostfassade als fehlerhaft. Gemäss Art. 32 Abs. 2 
lit. n BauR dürfe lediglich die für eine ausreichende Wärmedämmung notwendige 
zusätzliche Konstruktionsstärke berücksichtigt resp. abgezogen werden. Rein ar-
chitektonische Gründe müssten unberücksichtigt bleiben. Die Aussenwanddicke 
betrage an der Ostfassade 83cm inkl. Dämmung, was für eine ausreichende 
Wärmedämmung in keiner Weise notwendig sei. Vielmehr seien 45cm ausrei-
chend. Entsprechend wären ihres Erachtens 38cm (83 - 45cm) zur Dämmung 
nicht notwendig und müssten richtigerweise zur Geschossfläche hinzugezählt 
werden. Werde diese Fläche addiert, kämen gemäss Beschwerdeführerin ca. 
10.33m2 Bruttogeschossfläche hinzu, womit die maximale Ausnützung über-
schritten sei.

4.4.1 Die Ausnützungsziffer / Bruttogeschossfläche und die energetische Wär-
medämmung von Gebäuden können sich insofern in die Quere kommen, als die 
Bruttogeschossfläche definitionsgemäss die gesamten Mauerquerschnitte 
berücksichtigt, diese aber umso grösser werden, je höher die Dämmung sein 
soll. Mithin hat sich der Bauherr zwischen mehr nutzbarer Innenfläche oder er-

15

höhter Wärmedämmung zu entscheiden (vgl. etwa auch Seco, Grundlagen der 
Wirtschaftspolitik Nr. 18, 2009, Rechtliche und verfahrensmässige Hemmnisse 
für energetische Massnahmen im Gebäudebereich, S. 12; vgl. auch RRB 
88/2007 vom 17.1.2007, Teilrevision PBG, Erw. 7.9). Nicht zuletzt deshalb hat 
die Konferenz Kantonaler Energiedirektoren 2008 in den Mustervorschriften der 
Kantone im Energiebereich (MuKEn) u.a. die Empfehlung (Modul 8) abgegeben, 
dass dann, wenn die Konstruktionsstärke der Aussenwand und des Dachs auf-
grund der Wärmedämmung mehr als 35cm beträgt, sie für die Berechnung nur 
bis maximal 35cm zu berücksichtigen ist. Diese Empfehlung ist nicht verbindlich 
und im Baureglement Küssnacht auch nicht entsprechend umgesetzt. Auch § 72 
Abs. 4 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 sieht 
keine absolute Beschränkung im Sinne der Empfehlung vor, sondern legt für die 
Gemeinden und Bezirke einzig verbindlich fest, dass bei bestehenden Bauten die 
für eine ausreichende Wärmedämmung erforderliche Grundfläche bei der Be-
rechnung des Nutzungsmasses (z.B. Bruttogeschossfläche) nicht berücksichtigt 
wird (RRB 88/2007 vom 17.1.2007, Teilrevision PBG, Erw. 7.9). Sodann spricht 
nichts dagegen, den Gedanken der Empfehlung Modul 8 MuKEn bei der Ausle-
gung von Art. 32 Abs. 2 lit. n BauR zu berücksichtigen. 

Wenn gemäss Baureglement die 'notwendige' Konstruktionsstärke für eine 'aus-
reichende' Wärmedämmung zu berücksichtigen ist, dann spricht vor diesem Hin-
tergrund nichts dagegen, als 'ausreichend' die von der Bauherrschaft eingeplante 
Wärmedämmung zu berücksichtigen, soweit diese nicht geradezu unbegründet 
vom Üblichen abweicht und geradezu unverhältnismässig ist (vgl. auch EGV-SZ 
2015 B 8.7, wonach auf eine optimale Isolation des Mauerwerks zur Verbesse-
rung der Energieeffizienz nicht aufgrund von rechtlichen, finanziellen etc. Nach-
teilen verzichtet werden soll). In diesem Sinne hielt auch KR Freitag in der kan-
tonsrätlichen Beratung zuhanden des Protokolls explizit fest, "dass es nicht die 
Absicht des Gesetzgebers ist, bessere Energiestandards zu verhindern, im Ge-
genteil. Sie sollen immer möglich sein und nicht durch den Begriff 'ausreichend' 
verhindert werden" (vgl. Kantonsratsprotokoll vom 19.9.2007, Teilrevision PBG, 
§ 72). 

4.4.2 Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin/Bauherrschaft den geplanten 
Mauerquerschnitt von 83cm in der Vernehmlassung zur Einsprache begründet 
(vgl. Akten Vi1, Schriftenverkehr Einsprache 1). Das bestehende Wohn-/Gewer-
behaus weise an der nördlichen und südlichen (recte wohl östlichen) Fassade ei-
nen Überstand aus. Die neue Wärmedämmung werde um diese Überstände ge-
zogen, so dass keine Kältebrücken entstünden. Die neue Fassadenflucht werde 

16

entlang der D.________strasse architektonisch von dieser neuen Flucht ausge-
hend geführt. Diese zusätzliche Wärmedämmung sei notwendig.

4.4.3 Diese Begründung der geplanten Wärmedämmung ist nachvollziehbar. 
Tatsächlich sind auf den Bildern des bestehenden Wohn-/Gewerbehauses (vgl. 
Bau- und Projektbeschrieb, Akten Vi1 Schriftverkehr allgemein) wie auch auf 
dem Plan Nr. 104 die bestehenden Auskragungen gut sichtbar. Diese ragen ca. 
40cm über die Wand hinaus. Nachvollziehbar ist ebenso, dass die neue Wärme-
dämmung über diese Auskragungen geführt wird, d.h. die Wärmedämmung 
darüber zu liegen kommt mit der Begründung, Kältebrücken zu verhindern. Dar-
aus resultiert dann aber notgedrungen resp. notwendigerweise ein Mauerquer-
schnitt von 83cm. Entsprechend ist nicht zu beanstanden, dass für die Berech-
nung der Bruttogeschossfläche diese notwendige zusätzliche Konstruktionsstär-
ke für eine ausreichende Wärmedämmung unberücksichtigt blieb. 

4.5 Die Beschwerdeführerin trägt weiter vor, es liege kein Dienstbarkeitsvertrag 
zwecks Ausnützungstransfer vor. Damit aber müsse für die Beurteilung der ma-
ximalen Ausnützung eine Einzelbetrachtung pro Parzelle erfolgen. Die maximale 
Ausnützung werde mit dem Bauprojekt auf KTN 001.________ weit überschrit-
ten, weshalb das Projekt nicht bewilligungsfähig sei. Denn mit der Baubewilligung 
habe die Vorinstanz 1 zu Unrecht keine Auflage zur Eintragung eines Dienstbar-
keitsvertrages vor Baubeginn verfügt.

4.5.1 Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenba-
ren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 
31 BauR). Sie beträgt in der hier relevanten Zone WG4 0.90 (Art. 80 BauR). 
Grundeigentümer von benachbarten oder in zweckmässigem Zusammenhang 
stehenden Grundstücken derselben Zone können durch Dienstbarkeitsvertrag 
noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstücks auf die Bauparzelle über-
tragen. Der Dienstbarkeitsvertrag ist vor Baubeginn zur Eintragung im Grund-
buch anzumelden. Die Dienstbarkeit kann nur mit Zustimmung des Bezirksrates 
gelöscht werden (Art 35 BauR).

4.5.2 Die Bruttogeschossfläche wurde im angefochtenen Beschluss gestützt auf 
den Nachweis in Plan Nr. 101 über beide Bauten Werkstattgebäude und Wohn-/ 
Gewerbehaus auf KTN 001.________ und KTN 002.________ ermittelt. Bei ei-
ner ausgewiesenen maximalen anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 
1'969.20m2 über beide Liegenschaften (anrechenbare Landfläche gemäss ange-
fochtenem Beschluss sowie Plan Nr. 101 KTN 001.________ von 1'324m2; KTN 
002.________ 864m2) werden gemäss Berechnung der Beschwerdegegnerin re-
sp. Vorinstanz 1 total 1'969.07m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche geplant 

17

resp. eine Ausnützungsreserve von 0.13m2 ausgewiesen. Eine Aufteilung auf die 
beiden Grundstücke erfolgte nicht (vgl. Plan Nr. 101; angefochtener BRB Nr. 621 
vom 16.12.2020 S. 9 f.). Im Gegenteil betonte der Bezirksrat im angefochtenen 
Entscheid wie auch in der Vernehmlassung vor Gericht, die Berechnung ergebe 
eine Ausnützungsreserve von 0.13m2, weshalb überhaupt kein Ausnützungs-
transfer stattzufinden habe; entsprechend erübrige sich auch ein Grundbuchein-
trag. Mithin vertritt der Bezirksrat die Auffassung, dass die Ausnützung keines-
falls parzellenweise zu ermitteln ist und dass das die beiden Parzellen KTN 
001.________ und KTN 002.________ überbauende Projekt die Ausnützung 
über beide Parzellen einhalten muss. Eine Auflage zum Vermerk im Grundbuch 
mittels Dienstbarkeitsvertrag erübrige sich, nachdem bei Gesamtbetrachtung 
über KTN 001.________ und KTN 002.________ keine Übernutzung erfolge.

4.5.3 Mit dem Baugesuch hatte die Bauherrschaft Grundbuchauszüge KTN 
001.________ und KTN 002.________ einzureichen (vgl. Akten Vi1, Schriftver-
kehr allgemein). Keiner der beiden vorliegenden Auszüge weist eine Dienstbar-
keit betreffend Ausnützungstransfer auf. Die Beschwerdegegnerin bestreitet 
denn auch nicht, dass kein Dienstbarkeitsvertrag über einen Ausnützungstransfer 
bestehe. 

4.5.4 Dem Bezirksrat kann insoweit gefolgt werden, als gemäss Art. 34 Abs. 1 
BauR die anrechenbare Landfläche die von der Baueingabe erfasste zusam-
menhängende Fläche ist, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht be-
ansprucht ist und in der Bauzone liegt. Mithin bemisst sich die anrechenbare 
Landfläche für das Bauprojekt insgesamt über beide Grundstücke KTN 
001.________ und KTN 002.________. Damit ist aber nur gesagt, dass dem 
Bauprojekt mit den beiden Parzellen insgesamt jene Ausnützung zur Verfügung 
steht, welche die anrechenbare Landfläche über alle betroffenen Grundstücke 
ermöglicht. Nicht beantwortet ist hingegen die Frage, ob es für die Umsetzung 
des Bauprojektes eines Ausnützungstransfers zwischen den beiden Parzellen 
bedarf oder nicht. Hierzu muss weiterhin eine parzellenweise Betrachtung erfol-
gen. Sind die Grundstücksflächen ungleich gross und soll ein Bauvorhaben un-
gleich auf mehreren Parzellen umgesetzt werden, so sind ggfs. Ausnützungs-
transfers innerhalb des Baugebietes notwendig, selbst wenn die maximale Aus-
nützung über das gesamte Baugebiet allenfalls nicht ausgenützt wird, d.h. insge-
samt eine Ausnützungsreserve besteht. Da die Parzellen als Grundeinheit weiter 
bestehen bleiben, sich die Eigentumsverhältnisse ändern können und allenfalls 
auch die Bebauung Veränderungen unterworfen ist, muss eindeutig feststehen, 
welche Parzelle welche Ausnützung konsumiert hat. Nur so kann garantiert wer-

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den, dass auch inskünftig (trotz Handwechseln und jüngeren Bauprojekten) über 
das gesamte Gebiet die Ausnützung auch langfristig nicht überschritten wird. 

Dies muss insbesondere auch in Fällen wie dem vorliegenden gelten, wo - wie 
zuvor festgestellt (vgl. oben Erw. 3) - zwei optisch-architektonisch und funktional 
unabhängige Gebäude be- resp. entstehen, deren gemeinsames Schicksal in 
Zukunft problemlos getrennt werden kann. So ist nicht ausgeschlossen, dass in 
Zukunft das Werkstattgebäude auf KTN 002.________ einem Neubau Platz ma-
chen soll, wogegen das Wohn-/Gewerbehaus bestehen bleibt. Für diesen Fall 
muss jedoch feststehen, wieviel Nutzung auf KTN 002.________ möglich ist, da 
ein Transfer auf KTN 001.________ stattgefunden hat. Hierzu muss mittels 
Dienstbarkeitsvertrag ein Ausnützungstransfer erfolgen, auch wenn beide Lie-
genschaften aktuell die gleiche Eigentümerschaft aufweisen. Denn für die Zu-
kunft ist dies ungewiss. Zur Sicherung der Gesamtordnung muss aber Gewiss-
heit geschaffen werden, was durch eine Ausnützungsübertragung geschieht. 
Diese hat baurechtlich zur Folge, dass bei einer späteren Überbauung des belas-
teten Grundstücks nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur Verfügung 
steht. Sie hat mithin die Wirkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän-
kung (vgl. Urteil BGer 1C_57/2019 vom 19.12.2019 Erw. 3.3).

4.5.5 Bei einer AZ von 0.9 kann auf KTN 001.________, d.h. der Liegenschaft 
des Wohn-/Gewerbehauses, mit einer Grundstücksfläche von 1'324m2 (die anre-
chenbare Landfläche könnte ggfs. kleiner sein) mit Sicherheit nur weniger als die 
Grundstücksfläche bebaut werden. Gemäss Plan Nr. 101 sind aber auf KTN 
001.________ alleine schon mit dem Wohn-/Gewerbehaus über 1'400m2 geplant. 
Mithin ist die Realisation des Umbaus auf KTN 001.________ auf einen Ausnüt-
zungstransfer angewiesen. Daran ändert - wie ausgeführt - die Tatsache, dass 
beide Grundstücke zusammen ggfs. über eine genügend grosse anrechenbare 
Landfläche verfügen, nichts. Der erforderliche Ausnützungstransfer zwischen 
KTN 002.________ und KTN 001.________ hat mittels Dienstbarkeitsvertrag zu 
erfolgen.

4.5.6 Rechtsprechungsgemäss müssen zivilrechtliche Dispositionen, wie sie bei 
der servitutarischen Grenzabstandsverlegung oder bei der Nutzungsübertragung 
erforderlich sind, im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung grundsätzlich aus-
gewiesen sein, da andernfalls eine Bewilligung konsumiert werden könnte, wel-
che die Ausnützungsziffer oder Grenzabstandsvorschriften verletzt (VGE III 2015 
4 vom 16.7.2015 Erw. 3.2; VGE III 2014 253 vom 16.7.2015 Erw. 5.4.4; VGE III 
2013 204 vom 28.8.2014 Erw. 2.3; je mit Hinweis auf VGE 535/87 vom 7.9.1987 
Erw. 2.a). Die Verbindlichkeit ist gerade bei der Nutzungsübertragung unabding-
bar, da das Institut der Nutzungsübertragung schon generell der Rechtssicherheit 

19

nicht förderlich ist und die Gesamtordnung gefährden kann. Liegt die notwendige 
zivilrechtliche Disposition daher nicht vor, ist im Regelfall die Bewilligung zu ver-
weigern oder allenfalls und ausnahmsweise mit einer entsprechenden Nebenbe-
stimmung zu versehen.

4.5.7 Das anwendbare kommunale Baureglement sieht die Möglichkeit eines 
Ausnützungstransfers mittels Dienstbarkeitsvertrag explizit vor (Art. 35 Abs. 1 
BauR). Ebenso ausdrücklich wird festgelegt, dass dieser Vertrag weder bei Bau-
gesuchseinreichung noch bei Bewilligungserteilung vorliegen muss, aber vor 
Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden ist (Art. 35 Abs. 2 BauR). 

Die fehlende parzellenweise Berechnung der Ausnützung und der fehlende 
Dienstbarkeitsvertrag hindern somit nicht grundsätzlich, die Baubewilligung zu er-
teilen. Es handelt sich um einen untergeordneten Mangel, der nicht zwingend 
den Bauabschlag nach sich ziehen muss. Jedoch muss dann die Baubewilligung 
zwingend mit einer Nebenbestimmung versehen werden, steht doch der Mangel 
einer unbedingten Baubewilligung gleichwohl entgegen (vgl. zu den Nebenbe-
stimmungen allgemein Urteile BGer 1C_587/2018 vom 18.9.2019 Erw. 3.3; 
1C_476/2016 vom 9.3.2017; VGE III 2019 41 vom 25.7.2019 Erw. 2.1; Vallati, 
Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, Diss. 2020, Rz. 365). Vorliegend ist der Bau-
bewilligungsbeschluss mit einer solchen Nebenbestimmung zu versehen (vgl. be-
treffend Auflage und Bedingung als Nebenbestimmungen VGE III 2019 41 vom 
25.7.2019 Erw. 2.1; gemäss Vallati, a.a.O., Rz. 365, drängt sich eine Suspensiv-
bedingung auf). Mit dieser Nebenbestimmung ist sicherzustellen, dass der 
Dienstbarkeitsvertrag vor Baufreigabe vorliegt und zur Eintragung angemeldet 
ist. 

5. Strittig ist weiterhin, ob das Bauprojekt insgesamt die maximal zulässige 
Ausnützung überschreitet (wie die Beschwerdeführerin geltend macht) oder - 
gemäss Baubewilligungsbeschluss - im Gegenteil noch eine Ausnützungsreserve 
besteht. 

5.1.1 Das PBG enthält keine Bestimmungen zur (hier strittigen) Ausnüt-
zung(sziffer). Es hält in § 21 Abs. 2 lit. a PBG nur fest, dass das kommunale Bau-
reglement unter anderem mindestens Vorschriften über das Ausmass der Nut-
zung in den einzelnen Zonen enthalten muss.

5.1.2 Gemäss § 15 Abs. 3 PBG sind die Gemeinden bei der Erfüllung ihrer Pla-
nungspflicht im Rahmen der Vorschriften und der übergeordneten Interessen des 
Bundes und des Kantons frei und es steht ihnen auch bei der Anwendung ihres 
kommunalen Rechts ein gewisser Spielraum zu. Daraus ergibt sich, dass den 

20

Schwyzer Gemeinden im Bereich des Bau- und Planungsrechts eine gewisse 
Autonomie zusteht (Urteil BGer 1C_2/2009 vom 19.6.2009 Erw. 3.4 m.H.).

5.1.3 Die Ausnützungsziffer ist ein Begriff des kommunalen Baurechts. Die Ge-
meindeautonomie schliesst die Auslegung und Anwendung des Gemeinderechts 
mit ein. Sie hat jedoch dort ihre Grenzen, wo sich eine Auslegung mit dem Wort-
laut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr vereinbaren lässt (vgl. 
Häuptli, in: A. Baumann u.a., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 
Bern 2013, § 13 N 23). Auch wenn die übergeordnete Behörde bei der Ausle-
gung von kommunalem Recht sich in Berücksichtigung der Gemeindeautonomie 
bei der Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen insofern Zurückhaltung 
aufzuerlegen hat, als dass sie vertretbare Entscheidungen der kommunalen 
Behörden zu akzeptieren hat, bedeutet dies mithin nicht, dass die Kommunal-
behörde bei der Anwendung des vom kommunalen Gesetzgeber aufgestellten 
und vom Regierungsrat genehmigten Rechts frei ist. Sie ist an das kommunale 
Recht gebunden (Selbstbindung; VGE III 2017 225 vom 15.5.2018 Erw. 2.1.3 
m.w.H.).

5.1.4 Im Verwaltungsrechtspflegeverfahren geniesst der Autonomiebereich der 
Gemeinden gesetzlichen Schutz, indem § 46 Abs. 2 VRP den kantonalen Behör-
den verwehrt, die Ermessensausübung der Bezirks- und Gemeindebehörden 
sowie der Organe kommunaler Zweckverbände einer Kontrolle zu unterziehen, 
soweit sie die Aufgaben im Rahmen ihrer Autonomie erfüllen. Die Beurteilung ist 
insoweit von der Autonomie geschützt, als das Resultat kein kantonales oder 
Bundesrecht tangiert (vgl. VGE III 2015 235 + 240 vom 23.11.2016 Erw. 4.3.1 
m.w.H.). Die angerufenen Rechtsmittelinstanzen legen sich eine gewisse 
Zurückhaltung auf, wenn es um die Beurteilung von örtlichen Verhältnissen und 
Gegebenheiten geht, die die lokalen Behörden besser kennen (VGE III 2015 235 
+ 240 vom 23.11.2016 Erw. 4.3.1 m.w.H.).

5.1.5 Dem Verwaltungsgericht kommt im Übrigen gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP 
als zweite Beschwerdeinstanz nur mehr eine beschränkte Kognition zu, nämlich 
eine Rechtskontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermessenskon-
trolle. Die vorliegende Beschwerde wurde jedoch vom Regierungsrat gestützt auf 
§ 52 VRP zum Entscheid ans Verwaltungsgericht überwiesen. Diesfalls steht 
dem Verwaltungsgericht auch eine Prüfung der richtigen Handhabung des Er-
messens zu (§ 55 Abs. 2 lit. b VRP) und es ist nicht an die Anträge der Parteien 
gebunden, sondern kann die Verfügung oder den Entscheid zugunsten oder zu-
ungunsten einer Partei ändern (§ 59 i.V.m. § 49 VRP). Zudem gelten der Unter-

21

suchungsgrundsatz (§ 18 VRP) und der Grundsatz der Rechtsanwendung von 
Amtes wegen (§ 26 VRP). 

5.2 Der Bezirk Küssnacht kennt als Nutzungsmass die Ausnützungsziffer (AZ). 
Er definiert diese als die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttoge-
schossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 31 BauR). 
Die anrechenbare Landfläche ist dabei die von der Baueingabe erfasste zusam-
menhängende Fläche, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht bean-
sprucht ist und in der Bauzone liegt (Art. 34 Abs. 1 BauR). Nicht angerechnet 
werden u.a. die für die Erschliessung notwendigen Fahrbahnflächen, soweit es 
sich nicht um eigentliche Hauszufahrten handelt (Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR).

5.3.1 Die anrechenbare Bruttogeschossfläche ermittelte der Bezirksrat mit 
1'969.07m2; die anrechenbare Landfläche entspricht gemäss Bezirksrat der 
Grundstücksfläche (KTN 001.________ und KTN 002.________) und beträgt 
2'188m2; bei einer AZ von 0.9 (= 1'969.20m2) resultiert gemäss Bezirksrat eine 
Ausnützungsreserve von 0.13m2 (vgl. oben Erw. 4.5.2). Der Bezirksrat führt zu 
dieser Berechnung aus, "Die Grundstücksfläche entspricht der anrechenbaren 
Landfläche" (angefochtener Beschluss S. 9). Mithin bestehen gemäss Bezirksrat 
weder auf KTN 001.________ noch auf KTN 002.________ nicht anrechenbare 
Landflächen, insbesondere auch keine für die Erschliessung notwendigen Fahr-
bahnflächen. 

5.3.2 Diese Feststellung (Grundstücksfläche = anrechenbare Landfläche) be-
gründete der Bezirksrat nicht weiter. Aus den vorliegenden Plänen, den Grund-
buchauszügen sowie aus den Informationen aus dem WebGis des Kantons er-
gibt sich, dass die beiden Grundstücke wesentliche Verkehrsflächen sowie Be-
lastungen mit Fuss- und Fahrwegrechten aufweisen. Entsprechend wurde der 
Bezirksrat mit Schreiben vom 14. April 2021 ersucht, sich namentlich zur Qualifi-
kation der Verkehrsflächen auf KTN 001.________ und KTN 002.________ zu 
äussern und die Nichtanwendung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR zu erläutern. 

5.4 Mit Beschluss vom 19. Mai 2021 teilt der Bezirksrat mit, nach den einschlä-
gigen Gerichtsentscheiden (VGE III 2011 87 vom 24.8.2011 und VGE III 2020 11 
vom 23.9.2020) habe er seine Praxis zu Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR entsprechend 
angepasst. Er beurteile situativ, gestützt auf das generierte Verkehrsaufkommen 
auf der betroffenen Strasse (EFH oder MFH, mit oder ohne Gewerbe), die örtli-
chen Verhältnisse und die Zweckbestimmung der Fahrbahnfläche, ob es sich um 
eine anrechenbare Hauszufahrt oder nicht anrechenbare Fahrbahnfläche handle. 

22

Die Liegenschaften KTN 001.________ und KTN 002.________ sowie das 
Grundstück KTN 004.________ würden direkt über die D.________strasse er-
schlossen. Die Grundstücksgrenze von KTN 001.________ zur Fahrbahnfläche 
verlaufe parallel zur D.________strasse, weshalb sich die Frage der Anwendbar-
keit von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR hier gar nicht stelle.

KTN 001.________ und KTN 002.________ würden über diverse asphaltierte 
Flächen mit Parkplatzmöglichkeiten verfügen. Gemäss Art. 28 BauR seien bei 
Bauten auf privatem Grund genügend Abstellflächen für Motorfahrzeuge zu 
schaffen und dauerhaft zu unterhalten. Vorliegend handle es sich nicht um 
Flächen, die öffentlich und dem Gemeingebrauch gewidmet seien. Die bekann-
ten Fuss- und Fahrwegrechte seien für einen bestimmten Personenkreis einge-
tragen. Somit lägen keine Verkehrsverbindungen im öffentlichen Interesse vor, 
die asphaltierten Flächen stellten keine Fahrbahnflächen im Sinne von Art. 34 
Abs. 2 lit. b BauR dar.

Die ca. 100m lange Fahrbahnfläche F.________weg liege abschnittweise auf 
den jeweiligen Liegenschaften. Er stehe somit im Eigentum verschiedener priva-
ter Eigentümer, u.a. im Eigentum der Beschwerdegegnerin (KTN 002.________). 
Der F.________weg erschliesse fünf Wohneinheiten, je ein EFH auf KTN 
005.________, KTN 006.________ und KTN 007.________, ein MFH mit 2 
Wohneinheiten und mit Gewerbe auf KTN 008.________ sowie ein MFH mit 3 
Wohneinheiten auf KTN 009.________. Das Strassenstück entlang KTN 
002.________ am F.________weg diene in erster Linie den Bewohnern und Be-
suchern der durch sie erschlossenen Grundstücke, somit einem beschränkten 
Personenkreis. Sie diene unmittelbar dem Zonenzweck "Wohnen und Gewerbe". 
Auch wenn KTN 002.________, KTN 001.________ und KTN 004.________ 
aufgrund der Mauer nicht primär über den F.________weg, sondern die nicht an-
rechenbare Kantonsstrasse erschlossen werde, handle es sich beim Strassen-
abschnitt F.________weg um eine anrechenbare Landfläche. Daran ändere die 
auf KTN 002.________ bestehende (und mit dem Bauprojekt zu ersetzende) 
Mauer zum F.________weg nichts.

Aus diesen Gründen ist gemäss Bezirksrat die gesamte Grundstücksfläche anre-
chenbar.

5.5.1 Mit Eingabe vom 28. Mai 2021 bekräftigt die Beschwerdegegnerin die Rich-
tigkeit der vorinstanzlichen Beschlüsse, weshalb an den Anträgen festgehalten 
werde. In der Stellungnahme vom 19. Mai 2021 lege der Bezirksrat nachvollzieh-
bar dar, weshalb in Bezug auf die Ausnützung die Grundstücksfläche der anre-
chenbaren Landfläche entspreche und daher eine Ausnützungsreserve von 

23

0.13m2 resultiere. Der Vorwurf, die Ausnützung werde überschritten, gehe fehl 
(VG-act. 23).

5.5.2 Auch die Beschwerdeführerin hält mit Eingabe vom 7. Juni 2021 an ihren 
Anträgen fest. Sie beantragt, zur Klärung der Dienstbarkeiten, deren Grundakten 
und Verträge hinzuziehen. Nur so könne die genaue Grösse und Lage der Weg-
rechte beurteilt werden. Im Übrigen könne den Ausführungen des Bezirksrates 
betreffend Anrechenbarkeit der Fahrbahnflächen als anrechenbare Landfläche 
nicht gefolgt werden. Die Dienstbarkeit Nr. 7777.________ umfasse ohne die 
zwei Bauparzellen elf weitere Liegenschaften, welche (mit Ausnahme von KTN 
010.________) allesamt mit EFH und MFH mit Wohn- und Gewerbehäusern 
überbaut seien. Der Bezirksrat äussere sich lediglich zu sechs dieser elf Liegen-
schaften. Allein auf diesen befänden sich gemäss Bezirksrat 15 Wohneinheiten 
und zusätzlich noch zwei Gewerbeeinheiten. Dass sodann KTN 004.________ 
direkt über die D.________strasse erschlossen werde, sei schlicht falsch. Viel-
mehr bedürfe es für die 'gefangene' Parzelle einer ca. 100m langen Fahrbahn-
fläche, die über KTN 001.________ und auch KTN 002.________ führe. Diese 
Fläche müsse von der anrechenbaren Landfläche abgezogen werden. Auch der 
bezirksrätlichen Darstellung bezüglich des F.________wegs könne nicht gefolgt 
werden. So sei die Fahrbahn ca. 220m und nicht nur 100m lang. Auch handle es 
sich nicht um eine Sackgasse, sondern die Strasse münde in den 
G.________weg und die D.________strasse. Auf den Liegenschaften KTN 
011.________, KTN 012.________, KTN 013.________ und KTN 014.________ 
befänden sich rund 29 Wohneinheiten und mindestens 5 Gewerbeeinheiten; sie 
seien alle mit grundbuchlichen Wegrechten zulasten KTN 002.________ verse-
hen. Der Bezirksrat lasse dies unberücksichtigt, obwohl die Fahrbahnfläche des 
F.________wegs auf KTN 002.________ von ca. 34 weiteren Einheiten benutzt 
werde. Zudem sei die Mauer auf KTN 002.________ entlang des 
F.________wegs ein starkes Indiz, dass die Fahrbahnfläche eben nicht der eige-
nen Erschliessung diene, sondern sozusagen auch baulich klar erkennbar die 
Verkehrsfläche ausscheide. Zudem seien sämtliche Verkehrsflächen öffentlich 
zugänglich, wie den elektronischen und gedruckten Karten klar entnommen wer-
den könne. Damit würde die Funktion als nicht anrechenbare Verkehrsfläche klar 
überwiegen, was zu einer massiven Überschreitung der zulässigen Ausnützung 
beim vorliegenden Projekt führe. Dies ergebe sich auch klar aus dem Entscheid 
VGE III 2020 11.

5.5.3 Das Amt für Raumentwicklung äusserte sich nicht zur Stellungnahme des 
Bezirksrates.

24

5.5.4 Mit den weiteren Eingaben bekräftigten die Beschwerdeführerin und die 
Beschwerdegegnerin ihre Darstellungen betreffend anrechenbare Landfläche 
bzw. Qualifikation der Strassenflächen.

5.6 Im Entscheid VGE III 2020 11 vom 23. September 2020 Erw. 3.1 hat das 
Verwaltungsgericht die Rechtsprechung des Regierungsrates und des Gerichts 
zu Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR bestätigt und ausgeführt (vgl. auch VGE III 2011 87 
vom 18.8.2011):

Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer komme der anrechenbaren Landfläche 
eine entscheidende Bedeutung zu. Um die Nutzungsdichte einigermassen verläss-
lich zu ermitteln bzw. planerisch zu lenken, sei grundsätzlich die unmittelbar dem 
Zonenzweck bzw. den berechtigten Nutzern (Grundeigentümer, Mieter) dienende 
Landfläche anrechenbar. Dieser teleologische Ansatz habe zur Folge, dass für die 
Auslegung der Begriffe "die für die Erschliessung notwendigen Fahrbahnfläche" 
bzw. "eigentliche Hauszufahrt" das Verkehrsaufkommen als Kriterium nicht auszu-
schliessen sei. Eine auf den Strassencharakter bzw. die Strassenhierarchie fokus-
sierte Begriffsauslegung gehe von einem (dogmatischen) Idealzustand aus; ab der 
Feinerschliessungsstrasse würden über die "eigentliche Hauszufahrt" "eine Lie-
genschaft bzw. ein Haus" erschlossen. In der Realität gebe es aber Bauliegen-
schaften mit unterschiedlichen Grössen und Parzellierungen. Im Rahmen der Zo-
nenvorschriften seien zudem unterschiedliche Überbauungsformen möglich (ins-
besondere Einfamilien-, Doppeleinfamilien-, Mehrfamilien-, Reihen- und Terras-
senhäuser) mit gemeinsamen oder separaten Erschliessungsanlagen. Dieser Um-
stand rechtfertige den regierungsrätlichen Standpunkt, dass im Einzelfall weitere 
Kriterien wie das Verkehrsaufkommen, die örtlichen Verhältnisse und die Zweck-
bestimmung der Fahrbahnfläche mit zu berücksichtigen seien, andernfalls zu stark 
kategorisiert und der Einzelfall zu wenig berücksichtigt werde, was einer rechtsver-
letzenden Ermessensunterschreitung gleichkomme. Dabei erweise sich der vom 
Regierungsrat aufgestellte Grundsatz, dass eine Strasse, die dem öffentlichen 
Verkehr diene, nicht als Hauszufahrt angesehen werden könne, auf der anderen 
Seite wohl aber eine rein private Zufahrt, die nur von einigen wenigen, ganz be-
stimmten Berechtigten benutzt werden dürfe, grundsätzlich als sachgerecht und 
praktikabel. Die bezirksrätliche Praxis, wonach dem Verkehrsaufkommen bei der 
"virtuellen" Quantifizierung der nichtanrechenbaren "für die Erschliessung notwen-
digen Fahrbahnflächen" Rechnung zu tragen sei, überzeuge hingegen nicht. Eine 
solche Differenzierung ergebe sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Zweck 
von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR. Vielmehr sei bei der Anrechenbarkeit von der 
tatsächlichen Fahrbahnfläche auszugehen, zumal sich das eine "eigentliche Haus-
zufahrt" ausschliessende Verkehrsaufkommen auf der tatsächlichen und nicht auf 
einer virtuellen Fahrbahnfläche abspiele.

5.7 Eine Gesamtbetrachtung der verschiedenen Kriterien ergibt vorliegend was 
folgt:

5.7.1 Die Tatsache, dass der F.________weg anteilsmässig im Eigentum der 
Grundeigentümer der erschlossenen Parzellen ist und keine eigene Parzelle dar-
stellt, ist ohne Belang. Denn die Anwendung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR setzt 

25

geradezu voraus, dass die strittige Strassenfläche das Eigentum mit der strittigen 
Bauparzelle teilt, andernfalls sich die Frage der Anrechenbarkeit gar nicht stellen 
würde. 

5.7.2 Was die örtlichen Verhältnisse und das Verkehrsaufkommen auf dem 
F.________weg anbelangt, so misst die Beschwerdeführerin der Vielzahl an Pa-
rzellen, die von der Dienstbarkeit Nr. 7777.________ betroffen sind, dem Weg-
recht und dem F.________weg eine Bedeutung zu, die ihnen bei genauer Be-
trachtung nicht zukommt. Namentlich die vier grossen Parzellen KTN 
014.________, KTN 013.________, KTN 012.________ und KTN 011.________ 
sind verkehrsmässig direkt über den G.________weg erschlossen und bringen 
damit kaum Verkehr auf dem F.________weg. Daran ändert nichts, wenn auf 
diesen Parzellen auch am F.________weg ein Parkfeld ausgeschieden ist. Die 
verkehrsmässige Erschliessung dieser Parzellen erfolgt schwergewichtig wenn 
nicht fast ausschliesslich über den G.________weg. Die beiden Parzellen KTN 
005.________ und 006.________ sind je mit einem EFH bebaut. Deren Verkehr 
beansprucht die Strassenfläche von KTN 002.________ nur äusserst geringfügig 
in der südwestlichen Ecke. Das Hauptverkehrsaufkommen stammt von den Lie-
genschaften KTN 007.________, KTN 008.________ und KTN 009.________ 
mit einem EFH sowie zwei MFH und Gewerbe. Es handelt sich um insgesamt 
sechs Wohneinheiten und Gewerbe. Dabei ist fraglich, ob dieser Verkehr mehr-
heitlich über KTN 002.________ rollt oder direkt ab der nähergelegenen 
D.________strasse in den F.________weg zu den besagten Liegenschaften 
fährt. Zu berücksichtigen ist schliesslich, dass der F.________weg eine geringe 
Breite von rund 4m misst (was den Quartierstrassencharakter untermauert), in 
der 30-Zone liegt und mit einem Fahrverbot für motorisierten Verkehr, Zubringer 
erlaubt, belegt ist. Es handelt sich mithin nicht um eine Durchgangsstrasse. 
Vielmehr ist die Beurteilung des Bezirksrates nachvollziehbar, wonach der 
F.________weg nur wenigen Parzellen mit wenigen Wohneinheiten als Er-
schliessung dient und das Verkehrsaufkommen gering ist. Auch das Fahrverbot 
und die 30-Zone bestätigen die untergeordnete Bedeutung des 
F.________wegs. 

Auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Beizug des Dienstbarkeitsver-
trages kann verzichtet werden. Aus dem Grundbuchblatt kommen die berechtig-
ten Liegenschaften hervor und aus der Situation ergibt sich die Bedeutung des 
F.________wegs für deren Erschliessung. Dass KTN 002.________ mit einem 
Wegrecht belastet ist, ist unbestritten. Dies ändert indes nichts an der Qualifikati-
on des Weges. Zu keinem anderen Ergebnis führt die Beachtung der von der 
Beschwerdeführerin am 4. Juli 2021 eingereichten Bilder. Zum einen sind die ab-

26

gebildeten Parkplätze bekannt. Namentlich die Parkrichtung der Fahrzeuge 
bestätigt die zuvor aufgestellte Annahme, dass die Liegenschaften KTN 
012.________, KTN 008.________ und KTN 009.________ eher direkt aus der 
nahen D.________strasse erschlossen werden und die Fahrzeuge an KTN 
002.________ nicht vorbeifahren. Der abgebildete Parkplatz auf KTN 
013.________ liegt parallel zum G.________weg; der F.________weg wird nur 
als Einfahrt benutzt; KTN 002.________ bleibt davon unberührt.

5.7.3 Anderseits fällt auf, dass weder KTN 001.________ noch KTN 
002.________ über den F.________weg erschlossen werden. Schon heute 
trennt eine KTN 002.________ durchquerende Kettenabschrankung den unge-
hinderten Zugang auf den F.________weg resp. von diesem auf das Grundstück. 
Mit der geplanten Mauer (gemäss dem Plan Nr. 101, Grundriss UG Werkstatt, 
wird entlang der Grenze zu KTN 007.________ sowie entlang des 
F.________wegs durch das Grundstück KTN 002.________ [rund 2 bis 2.5m von 
der Grundstücksgrenze ins Grundstück zurückversetzt] eine Massivmauer mit ei-
ner Höhe von 1.20m ab gewachsenem Terrain erstellt, einzig mit einem Garten-
tor zum F.________weg hin) wird diese Situation noch verstärkt. Es entsteht eine 
völlige Trennung der Strassenfläche von der übrigen, nutzbaren Grundstücks-
fläche von KTN 002.________. Die Strassenfläche steht den Nutzern von KTN 
002.________ und KTN 001.________ weder zu Wohn- noch zu Gewerbezwe-
cken zur Verfügung. 

5.7.4 In der Gesamtabwägung handelt es sich vorliegend sicherlich um einen 
Grenzfall. Von einer Hauszufahrt für KTN 002.________ kann bei der Strassen-
fläche des F.________wegs nicht gesprochen werden. Die Fläche kann den Be-
wohnern und dem Gewerbe auf KTN 002.________ und KTN 001.________ we-
der zu Wohn- noch zu Gewerbezwecken dienen. Anderseits handelt es sich beim 
F.________weg insgesamt um eine untergeordnete, schmale Strasse mit wenig 
Verkehrsaufkommen (mit Fahrverbot und 30km/h-Beschränkung), die wenigen 
Anstössern als Erschliessung dient. Gerade auch die Strassenfläche von KTN 
002.________ dürfte wenig befahren werden, da der Weg in die 
D.________strasse mündet und der Verkehr der Liegenschaften KTN 
009.________, KTN 008.________ und KTN 007.________ ab der 
D.________strasse einfährt. Eine Durchgangsstrasse liegt keinesfalls vor. Über 
alle Parzellen hinweg betrachtet kann dem F.________weg daher durchaus 
Quartierstrassencharakter zuerkannt werden, so dass die Fläche als Hauszufahr-
ten im Sinne von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR anerkannt werden kann. Auch wenn 
es einen Grenzfall darstellt, besteht seitens des Gerichts daher keine Veranlas-

27

sung, diese vorinstanzliche Beurteilung als rechtswidrigen Ermessensfehler zu 
qualifizieren. 

5.8 Unproblematisch scheint die Qualifikation der weiteren Verkehrsfläche auf 
KTN 001.________ und KTN 002.________ als Hauszufahrt. Mit dem Bauprojekt 
wird die Verkehrsfläche noch erweitert. Bestehende Rabatten werden durch As-
phaltbelag ersetzt. Ein Teil der Fläche wird sodann für die Erschliessung von 
KTN 004.________ benötigt. Soweit die Verkehrsfläche durch die Bewohner und 
das Gewerbe auf KTN 001.________ und KTN 002.________ benutzt wird, steht 
sie unmittelbar den Nutzern entsprechend dem Wohn- und Gewerbezweck der 
Zone zur Verfügung, weshalb die Anrechnung der Fläche gerechtfertigt er-
scheint. Bezüglich Erschliessungsfunktion für KTN 004.________ kann auf VGE 
III 2011 87 vom 18. August 2011 verwiesen werden. Der kurze Erschliessungs-
weg für diese einzige Parzelle mit einem MFH kann als eine Hauszufahrt im Sin-
ne von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR qualifiziert werden.

5.9 Zusammenfassend besteht damit keine Veranlassung, die konkrete An-
wendung von Art. 34 Abs. 2 lit. b BauR für das vorliegende Bauvorhaben durch 
den Bezirksrat als rechtsfehlerhafte Ermessensausübung zu beanstanden. Die 
Feststellung, die anrechenbare Landfläche entspreche der Grundstücksfläche 
kann noch als innerhalb der Gemeindeautonomie liegende Umsetzung betrachtet 
werden. Damit ist auch die Beurteilung des Bezirksrates, aufgrund des Bauvor-
habens bestehe noch eine Ausnützungsreserve von 0.13m2, nicht zu beanstan-
den.

6. Schliesslich moniert die Beschwerdeführerin, die Grenzabstände an der 
Nordfassade würden nicht eingehalten. Zum einen müsse das Attikageschoss für 
die Ermittlung des massgeblichen Grenzabstandes berücksichtigt werden. Zum 
andern sei das gewachsene Terrain grob fehlerhaft ermittelt und dadurch die für 
den Grenzabstand relevante Gebäudehöhe falsch.

6.1 Die Grundlagen betreffend Grenzabstand und Gebäudehöhe wurden be-
reits in VGE III 2019 168 vom 19. Februar 2020 (Erw. 4) dargelegt, so nament-
lich:

6.1.1 Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas-
sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren 
Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 38 Abs. 1 BauR). 

6.1.2 Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% 
der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG; Art. 38 Abs. 3 BauR 

28

mit einem hier nicht interessierenden Vorbehalt z.G. von Spezialregelungen). Als 
Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der 
Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flach-
dächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG; Art. 39 Abs. 
1 BauR). 

Nicht berücksichtigt werden gemäss kantonaler Gesetzgebung Attikageschosse 
und Dachbrüstungen, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite innerhalb eines 
Giebeldreiecks von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit Ausnahme von ma-
ximal einem Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe von der Fas-
sade des darunter liegenden Geschosses zurückversetzt sind (§ 60 Abs. 3 lit. c 
PBG). Gemäss kommunalem Baureglement werden das Attikageschoss und die 
Dachbrüstung bei der Ermittlung der Gebäudehöhe nicht berücksichtigt, sofern 
sie mindestens um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt sind (Art. 39 Abs. 2 lit. c 
BauR). 

Bei Dachneigungen über 45° wird das Mehrmass, das sich bei einem 45° geneig-
ten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet (§ 60 Abs. 4 PBG; Art. 39 Abs. 3 
BauR). Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes 
Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG). Gemäss Art. 39 Abs. 4 BauR 
wird die Gebäudehöhe für jede Fassade und jeden Fassadenteil einzeln be-
stimmt.

6.1.3 Grundsätzlich kommt den Gemeinden und Bezirken nicht die Kompetenz 
zu, eine eigene Messweise anstelle der kantonalen anzuwenden. Die Messweise 
der (kommunalen) Gebäudehöhe bestimmt sich nach kantonalem Recht (EGV-
SZ 2006 B 8.2; § 31 PBV; VGE III 2014 183 vom 19.5.2015 Erw. 3.6). § 52 Abs. 
2 PBG räumt den Gemeinden zwar einen gewissen Spielraum bei der Festset-
zung der kommunalen Bauvorschriften ein. So können sie weitergehende Vor-
schriften erlassen (wie beispielsweise bei der erhöhten Anforderung an ein Atti-
kageschoss, wenn es bei der Ermittlung der Gebäudehöhe nicht berücksichtigt 
werden soll, gemäss Art. 39 Abs. 2 lit. c BauR) oder in gewissen Zonen (Kernzo-
nen sowie reine Gewerbe- und Industriezonen) Grenz- und Gebäudeabstände 
festlegen, welche die kantonalen Vorschriften unterschreiten. § 52 PBG enthält 
indessen keine Ermächtigung an die Gemeinden, hinsichtlich der Gebäudehöhen 
eigene Definitionen oder Messweisen einzuführen (vgl. EGV-SZ 1994 A 4 Erw. 
4). Vielmehr ist davon auszugehen, dass das Instrumentarium (Definitionen / 
Messweisen usw.) durch das PBG einheitlich vorgegeben wird. Somit ist Art. 39 
Abs. 4 BauR so auszulegen, dass er mit § 60 Abs. 5 PBG (bzw. § 60 Abs. 2ff. 
PBG) vereinbar ist. Zumindest können daraus keine geringeren erforderlichen 
Masse resultieren als unter Anwendung der kantonalen Bestimmung.

29

6.1.4 Das Gesetz verlangt in § 60 Abs. 5 PBG nur, dass sich bei einer in der 
Höhe gestaffelten Baute ein oder mehrere Baukörper voneinander abgrenzen 
lassen. Abgrenzungskriterien für diese einzelnen Baukörper werden nicht nor-
miert. Die Annahme und Beurteilung einer Staffelung in der Höhe ist in der Regel 
unproblematisch bei Gebäudeensembles wie Terrassenhäuser oder Gebäuden, 
die im Grundriss gestaffelt sind (Reihenhäuser) und deren jeweils eigenständige 
Einheiten unterschiedliche Höhen aufweisen (vgl. Erläuterungen zur Interkanto-
nalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe [IVHB] vom 
22.9.2005, Stand 3.9.2013 S. 9 und S. 12; Anhang 2 mit Fig. 6.1 zur IVHB). In-
des bleibt die Staffelung in der Höhe von Gesetzes wegen nicht auf solche (be-
reits im Grundriss gestaffelte) Gebäudekomplexe beschränkt. Vielmehr können 
auch anderweitig in der Höhe gestaffelte Gebäudeeinheiten unter § 60 Abs. 5 
PBG fallen (VGE III 2017 226 vom 30.5.2018 Erw. 4.4.5). Bezüglich Attikage-
schoss muss jedoch gelten, dass bei einem Attikageschoss, das weniger als das 
Mass seiner Höhe rückversetzt ist, eine gestaffelte Berechnung der Gebäu-
dehöhe vorzunehmen, nicht in Frage kommt, da sonst die Sonderregelung von § 
60 Abs. 3 lit. c PBG ihres Sinnes entleert würde. Dies gilt erst recht, wenn man 
noch § 60 Abs. 4 PBG beachtet, wonach bei einem Attikageschoss, das nicht um 
das Mass seiner Höhe zurückgesetzt ist, d.h. die (fiktive) Dachneigung des Atti-
kageschosses die 45°-Linie überschreitet, nur das Mehrmass, das sich bei einem 
45°geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet wird. Da der Grenzab-
stand nur die Hälfte der Gebäudehöhe beträgt (§ 60 Abs. 1 PBG), würde z.B. bei 
einem um einen Meter rückversetzten, drei Meter hohen Attikageschoss in Aner-
kennung einer Staffelung das Mehrmass von 2 Metern bereits "kompensiert". 
Damit aber ist ein Attikageschoss entweder (ohne Staffelung) zur Gebäudehöhe 
hinzuzurechnen oder aber - falls die Voraussetzungen gemäss § 60 Abs. 3 lit. c 
PBG eingehalten sind - für die Gebäudehöhe überhaupt nicht zu berücksichtigen; 
eine Staffelung für das Attikageschoss findet nicht statt (vgl. hierzu auch VGE III 
2019 55 vom 6.3.2020).

6.2.1 Gemäss Beschwerdeführerin muss in casu das Attikageschoss für die 
Messung der Gebäudehöhe berücksichtigt werden. § 60 Abs. 3 lit. c PBG mache 
eine Ausnahme nur dann, wenn die Fassaden auf der Schmalseite innerhalb ei-
nes Giebeldreiecks von 45° lägen und auf der Längsseite mit Ausnahme von 
maximal einem Drittel der Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe von der Fas-
sade zurückversetzt seien. Vorliegend sei beides bezüglich aller Fassaden nicht 
der Fall. Die Schmalseite liege nordseitig. Aus den Plänen ergebe sich dabei 
eindeutig, dass der 45°-Winkel nicht eingehalten sei. Denn dieser müsse richti-
gerweise am Eck des 3. OG zur Ost- und Westfassade (gedanklich gleich dem 
Giebel an der Nordfassade) abgetragen werden (Vorinstanz 1 und Beschwerde-

30

gegnerin würden den 45°-Giebel fälschlicherweise nicht nordseitig, sondern ost-
seitig an der Längsseite ansetzen). Die Nordfassade liege nun aber beidseits ge-
rade nicht innerhalb dieses virtuellen Giebels. Und auch auf der Längsseite sei 
das Attikageschoss nicht um das Mass ihrer Höhe von der Fassade des darun-
terliegenden Geschosses zurückversetzt. Die Fehlinterpretation von § 60 Abs. 3 
lit. c PBG dokumentiere die Beschwerdegegnerin mit Plan Nr. 116 perfekt. Kom-
me hinzu, dass die Privilegierung des Attikageschosses nicht fassadenweise zu 
ermitteln sei. Ein Geschoss geniesse als Ganzes die Abstandsprivilegierung oder 
eben nicht. Die Vorinstanz 1 habe zu Unrecht jede Fassade einzeln betrachtet 
und für die Nordfassade eine Privilegierung angenommen. Der klare Wortlaut 
von § 60 Abs. 3 lit. c PBG verbiete eine getrennte Betrachtung nach Einzelfassa-
den, werde doch klar vom Attikageschoss als Ganzem gesprochen. Zu Unrecht 
habe die Vorinstanz festgehalten, der Rückversatz und die Lage innerhalb eines 
fiktiven Giebels sei nur für die Nordfassade massgebend. 

Damit habe die Vorinstanz die Gebäudehöhe nordseitig falsch ermittelt, müsse 
doch die Höhe bis Oberkant des Dachrandes des Attikageschosses, mithin also 
bis auf eine Meereshöhe von 474.07m gemessen werden.

6.2.2 Unbestritten ist, dass die Gebäudehöhe grundsätzlich an jeder Fassade zu 
bestimmen ist, grundsätzlich somit fassadenweise. Mithin ist die Gebäudehöhe 
für die Nordfassade gesondert zu bestimmen. Unbestritten ist ebenso, dass das 
Attikageschoss nordseitig auf der gesamten Breite den 45°-Winkel einhält, mithin 
um (mindestens) die Höhe rückversetzt ist. Damit aber liegt das Attikageschoss 
nordseitig auf jeden Fall innerhalb eines virtuellen Daches mit Neigung 45°. Der 
von der Beschwerdeführerin geltend gemachte 'Durchbruch' der 45°-Neigung er-
folgt hinter der Rückversetzung und ist damit unbeachtlich. Bei einem Flachdach 
gilt ebenso wie bei einem über 45° geneigten Dach, dass nur die nicht zurück-
versetzte Mehrhöhe bei der Gebäudehöhe anzurechnen ist (§ 60 Abs. 4 PBG; 
vgl. EGV-SZ 2007 C 2.2 Erw. 4.2.3). Ragt nichts über das virtuelle 45°-Dach hin-
aus, besteht keine anzurechnende Mehrhöhe (vgl. auch VGE III 2019 168 vom 
19.2.2020 Erw. 6.3). Die Höhe an der Nordfassade bemisst sich damit beim vor-
liegenden Flachdachbau gemäss § 60 Abs. 2 PBG (i.V.m. § 60 Abs. 4 PBG) vom 
ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zur Oberkante des 
Dachabschlusses, d.h. bis Oberkante der Brüstung Attikageschoss. Diese Höhe 
wird auf Plan Nr. 108 nachvollziehbar mit 471.20 m.ü.M. angegeben. Entgegen 
der Darstellung der Beschwerdeführerin ist nicht der Dachrand des Attikage-
schosses von 474.07 m.ü.M. massgebend. Selbst wenn das oberste Geschoss 
nicht der Definition eines Attikageschosses gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG ent-
sprechen sollte, so wird die Attikageschosshöhe bei der Nordfassade wegen der 

31

genügenden Rückversetzung d.h. innerhalb einer 45° Dachneigung liegend, 
dennoch nicht berücksichtigt. 

6.3.1 Die Beschwerdeführerin rügt zudem eine fehlerhafte Ermittlung des ge-
wachsenen Bodens. Im Plan Nr. 108 würden zwei verschiedene gewachsene 
Terrain blau und grün eingezeichnet. Gemäss diesem Plan müsse es also an je-
dem lateralen Punkt entlang der Fassade 2 unterschiedliche gewachsene Ter-
rainhöhen geben, eine entlang der grünen und eine entlang der blauen Linie. Da 
jedoch ein Terrain an einer X-Y-Koordinate lediglich eine eindeutige Höhenkoor-
dinate Z haben könne, entbehre diese Betrachtung jeder Logik und sei somit als 
Höhe des gewachsenen Terrains nicht sinnvoll anwendbar. Korrekterweise kön-
ne nur ein einziges gewachsenes Terrain bestehen und dieses verlaufe entlang 
der schwarzen Linie entlang der Fassade, was erheblich tiefer sei als in den Be-
rechnungen der Beschwerdegegnerin. Der Berechnung der Gebäudehöhe müs-
se die tatsächliche und eindeutig ermittelbare Terrainhöhe in der Mitte der Fas-
sade zu Grunde gelegt werden und nicht ein interpolierter Mittelwert der Terrain-
höhe an den beiden Enden der jeweiligen Fassade. Korrekterweise betrage die 
Gebäudehöhe an der Nordfassade so 17.5m und der Gebäudeabstand damit 
8.75m (1/2 von 17.5m). Das Projekt halte diesen Gebäudeabstand nicht ein.

6.3.2 Dieser Auffassung der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden. 
Schon aus dem Wortlaut von § 60 Abs. 2 PBG ergibt sich, dass für die Gebäu-
dehöhe der ausgemittelte gewachsene Boden relevant ist. Mit dem Gebot der 
Ausmittelung des gewachsenen Terrains, wobei der Gesetzgeber die Art der 
Ausmittelung nicht näher vor- und umschreibt, soll ein zufälliger nicht repräsenta-
tiver Terrainverlauf als massgeblicher Messpunkt ausgeschaltet werden (VGE III 
2015 114 vom 18.2.2016 Erw. 1.6). Steht ein Gebäude nicht auf ebenem Grund, 
ist die Ausmittlung des gewachsenen Bodens für jede Seite separat vorzuneh-
men. Bei mehr oder weniger linearen Terraingegebenheiten genügen wenig 
Messpunkte (z.B. beide Eckpunkte); bei komplizierten Terraingegebenheiten ist 
eine aufwändigere Ausmittlung zumutbar (EGV-SZ 1990 Nr. 16 Erw. 4.b). Betra-
gen die Abweichungen des gewachsenen Terrains von der Verbindungslinie zwi-
schen beiden Eckpunkten nicht mehr als 0.8 m bis 1.0 m, darf von einem mehr 
oder weniger geradlinigen Terrainverlauf ausgegangen werden. Hierbei handelt 
es sich um ein objektivierbares und relativ leicht nachvollziehbares Kriterium zur 
Abgrenzung eines einfachen, mehr oder weniger geradlinigen von einem für die 
Bestimmung des ausgemittelten gewachsenen Bodens komplizierteren Terrain-
verlauf (vgl. VGE III 2017 105 vom 24.10.2017 Erw. 5.2; VGE III 2016 205 vom 
25.4.2017 Erw. 4.1.1; je mit Verweis auf VGE 1074/04 vom 28.4.2005 Erw. 4). 

32

Vorliegend beträgt der Abstand zwischen den direkten Verbindungslinien grün 
und blau zum effektiven gewachsenen Boden (schwarz) in der Fassadenmittel 
jeweils weniger als 80cm, weshalb rechtsprechungsgemäss nicht zu beanstan-
den ist, dass diese direkten Verbindungslinien als ausgemittelter gewachsener 
Boden berücksichtigt wurde.

6.3.3 Damit aber ist die von der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz 1 ermit-
telte Gebäudehöhe an der Nordfassade nicht zu beanstanden (vgl. Plan Nr. 108). 
Schlüssig ist zum einen, dass gestützt auf § 60 Abs. 5 PBG von einer gestaffel-
ten Baute ausgegangen und damit zwei unterschiedliche Höhen berechnet wur-
den (vgl. hierzu auch schon VGE III 2019 168 vom 19.2.2020 Erw. 5.3). In der 
Berechnung wurde sodann korrekt in der jeweiligen Fassadenmitte von der grü-
nen (456.79 m.ü.M.) resp. blauen Verbindungslinie (456.79 m.ü.M.) als ausgemit-
teltem gewachsenen Boden bis Oberkant Brüstung 3. OG (468.24 m.ü.M.) resp. 
Oberkant Brüstung Attikageschoss (471.20 m.ü.M.) gemessen, was eine Gebäu-
dehöhe 1 von 11.45m und eine Gebäudehöhe 2 von 14.41m ergibt. Der Grenz-
abstand beträgt die Hälfte (§ 60 Abs. 1 PBG), d.h. 5.725m resp. 7.205m (vgl. an-
gefochtener Beschluss S. 6 sowie Plan Nr. 108). 

6.4 Was nun die Einhaltung des gesetzlichen Grenzabstandes anbelangt (hal-
be Gebäudehöhe, § 60 Abs. 1 PBG), so hält der Bezirksrat fest, die Vermassung 
in den Plänen, namentlich dem Plan Nr. 100, sei korrekt, der Grenzabstand ein-
gehalten. Dem widerspricht die Beschwerdeführerin zu Recht. Die in den Plänen 
gemessenen resp. eingetragenen Grenzabstände werden durchwegs senkrecht 
auf die Grenze gemessen, obwohl der Grenzabstand die kürzeste Verbindung 
zwischen Grenze und Fassade ist und senkrecht auf die Fassade und über die 
Ecken mit dem kleineren Radius gemessen wird (vgl. § 59 Abs. 1 PBG). Damit 
aber wurden die Grenzabstände in den Plänen offensichtlich falsch vermasst. 
Das Bauprojekt verstösst deswegen jedoch nicht gegen Baurecht. Denn ent-
scheidend ist, dass das Projekt die Grenzabstände einhält, d.h. die Abstände 
senkrecht auf die Fassade gemessen den Minimalabstand von ½ Höhe einhal-
ten. Da bei der Nordfassade von einer gestaffelten Baute auszugehen ist (vgl. 
zuvor Erw. 6.3.3), ist die Einhaltung des Grenzabstandes für die zwei Baukörper 
gesondert zu prüfen. Zum einen für den Baukörper bis Oberkant Brüstung 3. OG 
mit Minimalabstand 5.725m (überarbeiteter Plan Nr. 100 und Plan Nr. 108 in 
grün; nachfolgend Erw. 6.5) und zum andern für den Baukörper bis Oberkant 
Brüstung Attikageschoss mit Minimalabstand 7.205m (überarbeiteter Plan Nr. 
100 und Plan Nr. 108 in blau; nachfolgend Erw. 6.6). 

33

6.5 Der kürzeste Abstand an der Nordfassade des grünen Baukörpers zur 
Grenze liegt wie bereits schon beim Vorprojekt auch bei diesem Projekt unter 
dem geforderten 'grünen' Grenzabstand von 5.725m und beträgt gemäss Plan 
Nr. 104 nur 4.805m. 

6.5.1 Der Grenzabstand wurde hier bereits beim Vorprojekt unterschritten (vgl. 
VGE III 2019 168 vom 19.2.2020 Erw. 5.4). Der Regierungsrat hielt damals fest, 
dass sich der Grenzabstand von (damals) 4.71 m lediglich auf die westliche Ecke 
der Nordfassade des vorbestehenden Gebäudes beziehe und diese bereits be-
stehende Unterschreitung des Grenzabstandes durch die zurückversetzte Auf-
stockung, für welche ein anderer Grenzabstand gelte, nicht vergrössert werde. 
Der bisherige Grenzabstand für den bestehenden Gebäudeteil UG bis 2. OG 
werde vom separat zu ermittelnden Grenzabstand für die Aufstockung nicht 
berührt, weshalb er Bestandesschutz im Sinne von § 72 PBG geniesse und un-
verändert übernommen werden dürfe. Dem widersprach das Gericht in seinem 
Entscheid, da das Gebäude gerade im Westen um rund 2.5 m erweitert werde 
(d.h. genau in der Ecke, welche schon heute den Grenzabstand unterschreitet) 
und die neu geplanten Terrassen im 2. und 3. OG im Westen über das ab-
standsprivilegierte Mass von 1.50m hinausgingen. Mithin wurde der Grenzab-
stand beim alten Projekt zusätzlich unterschritten, was gemäss Gericht nicht oh-
ne Weiteres von der Bestandesgarantie geschützt werde. Insbesondere beim 1. 
und 2. OG zeige sich deutlich, dass die Erweiterung nicht nur einer ausreichen-
den Wärmedämmung (vgl. § 72 Abs. 4 PBG), sondern vielmehr einer Erweite-
rung des Wohn- und Geschäftsraums diene. Entsprechend wurde die damalige 
Baubewilligung (u.a.) wegen Missachtung des minimalen Grenzabstandes auf-
gehoben.

6.5.2 Mit dem überarbeiteten Projekt wurde den Erwägungen des Gerichts (weit-
gehend) Rechnung getragen. Allerdings muss angemerkt werden, dass die Ver-
massung im ersten Plan Nr. 100 nicht korrekt erfolgt ist und im überarbeiteten 
Plan Nr. 100 der Grenzabstand 'grün' einzig um die nord-westlichste Ecke ver-
masst wurde, nicht aber über die ganze nördliche Fassadenlänge, was nicht 
nachvollziehbar ist. So wird denn auch im überarbeiteten Plan Nr. 100 nicht do-
kumentiert, dass der minimale Grenzabstand bei der bestehenden Hausecke 
nicht eingehalten ist, was sich aus Plan Nr. 104 ohne Weiteres ergibt (auch wenn 
der darin mit 4.805m angegebene Abstand zu Unrecht senkrecht zur Grenze 
gemessen ist). 

Zum einen ist unbestritten, dass bereits der bestehende Bau den gesetzlichen 
Grenzabstand in der bestehenden fraglichen NW-Ecke unterschreitet, wobei die-
ser Baukörper in dem nun vorliegenden Bauprojekt in seinem Bestand garantiert 

34

ist (§ 72 Abs. 1 PBG; vgl. VGE III 2019 168 vom 19.2.2020 Erw. 5.4). Unbestrit-
tenermassen kann zum andern der zu geringe Grenzabstand durch eine 
nachträgliche Aussenisolation noch verringert werden (§ 72 Abs. 4 PBG). Wenn 
nun das Wohn-/Gewerbehaus auch mit dem neuaufgelegten Bauprojekt nach 
Westen hin erweitert wird, so erfolgt dies einerseits unter Abbruch der bestehen-
den Brüstung in der Nordwestecke und anderseits neu nach Süden rückversetzt. 
Anders als beim alten Projekt wird dadurch der ohnehin zu kleine Grenzabstand 
mit dem Neuprojekt nicht noch zusätzlich verkleinert, der Altbauteil verletzt den 
Grenzabstand, ist aber in seinem Bestand geschützt. Eine Verschlechterung tritt 
damit anders als beim alten Projekt nicht ein. 

6.5.2 Im Plan 104 sowie dem überarbeiteten Plan Nr. 100 weist die Beschwerde-
gegnerin die Einhaltung des minimalen Grenzabstandes des 'grünen' Baukörpers 
von 5.725m in der neuen, nach Süden zurückversetzten NW-Ecke aus. Die Ver-
massung erfolgt dabei beim nordwestlichen Balkonträger. Die Beschwerdegeg-
nerin verkennt dabei, dass der Positionierung der Balkonträger bisweilen etwas 
Zufälliges anhaftet, weshalb sie für die Messung des Grenzabstandes gemäss 
Rechtsprechung nicht relevant sein können. Ausschlaggebend ist vielmehr die 
Front des Balkons/Terrasse (VGE III 2017 68 vom 27.9.2017 Erw. 4.7.2 mit Hin-
weis auf EGV-SZ 2015 B 8.7). Im Plan Nr. 104 wird diese Distanz zwischen 
Grenze und Balkon/Terrassenfront (allerdings senkrecht auf die Grenze anstatt 
die Fassade gemessen) mit 5.415m angegeben. Der minimale Grenzabstand für 
den grünen Baukörper wird damit auch mit dem überarbeiteten Bauprojekt nicht 
eingehalten, wird doch der kürzeste Abstand bei der Balkonstütze und nicht an 
der Balkon-/Terrassenfront gemessen. 

6.6 Der 'blaue' Baukörper hat einen minimalen Grenzabstand von 7.205m ein-
zuhalten.

6.6.1 Gemäss Vermassung im überarbeiteten Plan Nr. 100 und den entspre-
chenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin und des Bezirksrats ist dieser 
Abstand über die gesamte Fassade hinweg eingehalten.

6.6.2 Demgegenüber reicht die Beschwerdeführerin am 4. Juli 2021 einen eige-
nen Plan mit eingetragenem Grenzabstand ein, da der überarbeitete Plan Nr. 
100 erneut fehlerhaft sei. Die Beschwerdegegnerin verkenne mit dem überarbei-
teten Plan Nr. 100 die Bedeutung von Art. 38 Abs. 2 BauR und § 59 Abs. 2 PBG 
betreffend vorspringende Gebäudeteile. Die Terrasse des 3. OG (blauer Baukör-
per) habe eine Ausladung von 2.91m. Bei der Terrasse und deren Brüstung 
handle es sich nicht um Gebäudeteile mit Bestandesschutz. Daher verlaufe dort 
die relevante Fassadenlinie nicht entlang der Aussenwand des Gebäudes, son-

35

dern verschiebe sich vielmehr um 1.41m (2.91m abzüglich 1.5m Ausladung) in 
Richtung Norden zum Nachbargrundstück. Die vorspringenden Gebäudeteile 
müssten mit dem 1.50m Ausladung übersteigenden Teil berücksichtigt werden. 
Dies führe dazu, dass der Abstand von 7.205m ins Nachbargrundstück hineinra-
ge resp. der minimale Grenzabstand nicht eingehalten sei.

6.6.3 Gemäss § 59 Abs. 2 PBG werden bei der Messung des Grenzabstandes 
über die Fassade vorspringende Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, 
Erker usw. nur insoweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.50m übersteigt. Art. 
38 Abs. 2 BauR ist wortgleich.

Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung von § 59 Abs. 2 PBG (und Art. 38 Abs. 2 
BauR) ist es, vorspringende Gebäudeteile, die für sich in der Regel keine wahr-
nehmbaren zusätzlichen Auswirkungen bezüglich Licht, Aussicht usw. auf die 
Nachbargrundstücke haben, anderseits aber der Bauästhetik häufig förderlich 
sind, von der Abstandseinhaltung (teilweise) auszunehmen. Nicht von privilegier-
ten vorspringenden Gebäudeteilen kann gesprochen werden, wenn sie so gestal-
tet sind, dass man einerseits kaum mehr erkennt, dass es sich um von der Fas-
sade vorspringende Gebäudeteile handelt, und diese andererseits ein Ausmass 
annehmen, dass nicht mehr von keinerlei zusätzlichen Einwirkung auf das Nach-
bargrundstück gesprochen werden kann, wobei "keinerlei" nicht absolut verstan-
den werden darf, zumal nur im Regelfall keine wahrnehmbaren zusätzlichen 
Auswirkungen gefordert werden (VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 4.6.2; 
VGE III 2012 151 vom 13.2.2013 Erw. 3.1 ff.; VGE III 2017 172 vom 20.12.2017 
Erw. 4.1; VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 Erw. 4.5.1; VGE III 2019 168 vom 
19.2.2020 Erw. 6.2.3). Diesfalls ist eine (teilweise) Ausnahme von den Abstands-
vorschriften grundsätzlich nicht gerechtfertigt (EGV-SZ 1998 Nr. 7). 

6.6.4 Das 3. OG wird mit dem Umbau neu erstellt. Im Rahmen der gestaffelten 
Baute stellt das 3. OG einen eigenen (blauen) Baukörper dar. Die Höhe dieses 
Baukörpers misst sich bis Oberkant Brüstung Attikageschoss (vgl. oben Erw. 
6.3.3). Fassadenbildend ist die Nordbrüstung Attikageschoss/Nordwand 3. OG 
(vgl. Plan Nr. 105). Dieser Fassade vorgelagert ist über die gesamte Länge eine 
Terrasse im Sinne einer Vorbaute. Diese Fläche ist für die angrenzende Woh-
nung als Wohnfläche umfassend nutzbar und hat damit durchaus nachbarschaft-
liche Aus- bzw. Einwirkungen. Da diese Terrasse optisch eine untergeordnete 
Rolle spielt, kann sie vom Abstandsprivileg nach § 59 Abs. 2 PBG profitieren. 
Dies bedeutet indes nicht, dass sie für die Messung des Grenzabstandes gänz-
lich unberücksichtigt bleiben kann. Privilegiert sind nur 1.50m; die weitere Ausla-
dung, die mehr als 1.50m beträgt, wird zum Grenzabstand hinzugerechnet (§ 33 
Abs. 1 PBV). 

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6.6.5 Wie die Beschwerdeführerin zu Recht festgehalten hat, ist der 'blaue' 
Grenzabstand im überarbeiteten Plan Nr. 100 nicht korrekt eingetragen. Die Di-
mension der insgesamt 18.08m langen Terrasse an der Nordfassade ist unter-
schiedlich. Im Westen misst sie auf einer Länge von 7.09m eine Tiefe von 1.41m, 
im Osten auf einer Länge von 10.97m eine Tiefe von 2.91m und damit mehr als 
die privilegierten 1.50m. Das Übermass von 1.41m ist zum Grenzabstand hinzu-
zurechnen, wodurch der minimale Grenzabstand von 7.205m nicht über die ge-
samte Fassadenbreite eingehalten ist. Da es sich beim 3. OG um einen Neubau-
teil handelt, vermag der blaue Baukörper nicht von der Bestandesgarantie zu 
profitieren. 

7. Zusammenfassend erweisen sich die mit der Beschwerde vorgetragenen 
Rügen damit als teilweise begründet. Das Bauprojekt verletzt bei der Nordfassa-
de sowohl bezüglich des grünen als auch des blauen Baukörpers den minimalen 
Grenzabstand (oben Erw. 6.5.2 und 6.6.5). Auch wurde in der Baubewilligung zu 
Unrecht keine Nebenbestimmung angebracht, dergemäss vor Baufreigabe ein 
Dienstbarkeitsvertrag betreffend Ausnützungstransfer vorgelegt werden muss 
(oben Erw. 4.5.7). Unbegründet erweisen sich demgegenüber die Rügen betref-
fend Geschossigkeit des Neubaus und der Einhaltung der Ausnützungsziffer. 

Die festgestellten Mängel können im Rahmen des Beschwerdeverfahrens, etwa 
durch Nebenbestimmungen oder Auflagen, nicht ohne besondere Schwierigkei-
ten behoben werden. Es ist vielmehr Aufgabe und Interesse der Bauherrschaft, 
die Mängel in einer durch sie zu bestimmenden Weise zu beheben (vgl. VGE III 
2014 234 vom 28.5.2015 Erw. 10.1). Entsprechend führt die teilweise Gutheis-
sung der Rügen zur Aufhebung der Baubewilligung. 

8.1 Diesem Ergebnis entsprechend sind die auf Fr. 2'500.-- festzusetzenden 
Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) je zur Hälfte 
der Beschwerdegegnerin und dem Bezirk Küssnacht aufzuerlegen.

8.2 Auch wenn die Beschwerdeführerin nicht mit allen Rügen durchdringt, so 
führt ihre Beschwerde im Ergebnis dennoch zur Aufhebung der Baubewilligung 
und damit einem vollständigen Obsiegen. Da sie indes nicht anwaltschaftlich ver-
treten ist, besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 74 VRP). 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde im Sinne der Erwägungen werden der Be-
schluss Nr. 621 des Bezirksrates vom 16. Dezember 2020 sowie der Ge-
samtentscheid ARE vom 9. November 2020 aufgehoben.

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2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- werden je zur Hälfte der Beschwer-
degegnerin und dem Bezirk Küssnacht auferlegt. Sie haben ihr Betreffnis 
von je Fr. 1'250.-- innert 30 Tagen auf das Postkonto 60-22238-6 des Ver-
waltungsgerichts zu überweisen.

Die Beschwerdeführerin hat am 25. Januar 2021 einen Kostenvorschuss 
von Fr. 2'500.-- geleistet, der ihr aus der Gerichtskasse zurückerstattet 
wird.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über 
das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113 ff. BGG). 

4. Zustellung an:
- die Beschwerdeführerin (R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- und den Regierungsrat des Kantons Schwyz (2/EB).

Schwyz, 26. August 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

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Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 9. September 2021