# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** de781218-1b96-5f18-bb7a-19d9f4a4714f
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-31
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 31.05.2021 III 2020 161
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-161_2021-05-31.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 161

Entscheid vom 31. Mai 2021 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.________, 

gegen

Amt für Landwirtschaft, Hirschistrasse 15, Postfach 5182, 
6431 Schwyz,
Vorinstanz,

Gegenstand Land- und Forstwirtschaftsrecht (Feststellungsverfügung BGBB; 
landwirtschaftlicher Wohnraumbedarf)

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Sachverhalt:

A. A.________ ist Eigentümer der ausserhalb der Bauzone gelegenen, land- 
bzw. forstwirtschaftlich nutzbaren Grundstücke KTN 001.________ (21'834 m2 mit 
Wohnhaus, Ökonomiegebäude, Kleingebäude etc.), KTN 002.________ 
(212'680 m2 mit Alphütte, Alpstall etc.) und KTN 003.________ (2'377 m2) in Ein-
sieden. Bis 28. Mai 2020 war A.________ zudem Eigentümer des in der Wohn- 
und Gewerbezone liegenden, mit einem Mehrfamilienhaus überbauten Grunds-
tücks KTN 004.________ (744 m2) in Einsiedeln, welches er an diesem Datum an 
seine Tochter, C.________ veräussert hat (Abl Nr. …).

B. Mit "Gesuch um eine Feststellungsverfügung per 01.05.2016" vom 16. März 
2018 ersuchte die Schätzungsabteilung der Steuerverwaltung des Kantons 
Schwyz im Zusammenhang mit dem "Neubau Alphütte GB-Nr. 002.________" das 
Amt für Landwirtschaft um Erlass einer Feststellungsverfügung bezüglich der 
Frage, wieviel Wohnraum für das Gewerbe von A.________ per 1. Mai 2016 dem 
Geltungsbereich des BGBB unterstellt sei.

C. Mit Feststellungsverfügung vom 12. August 2020 erliess das Amt für 
Landwirtschaft folgende Feststellungsverfügung: 

3.1 Die Grundstücke KTN 001.________, KTN 002.________, KTN 003.________ 
und KTN 004.________ Einsiedeln sind im gleichen Eigentum und bilden 
zusammen mit den zugepachteten Flächen und dem Sömmerungsbetrieb ein 
landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB. 

3.2 Auf dem Grundstück KTN 004.________ Einsiedeln ist im mindestens eine 3-
Zimmerwohnung für das landwirtschaftliche Gewerbe dem Geltungsbereich 
des BGBB unterstellt. 

3.3 (Rechtsmittelbelehrung)

3.4 (Zustellung)

D. Gegen diese Feststellungsverfügung vom 12. August 2020 lässt A.________ 
am 14. September 2020 fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen: 

1. Die Feststellungsverfügung des Amts für Landwirtschaft vom 12. August 2020 
(BGBB:2018-065) sei aufzuheben. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer) zu 
Lasten der Vorinstanz. 

E. Das Amt für Landwirtschaft beantragt mit Vernehmlassung innert erstreckter 
Frist vom 25. November 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwerdeführers. 

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F. Der Beschwerdeführer lässt mit Replik innert erstreckter Frist vom 15. 
Februar 2021 die Anträge aus der Beschwerde vom 12. August 2020 erneuern. 
Das Amt für Landwirtschaft hält mit Duplik vom 10. März 2021 an den Anträgen in 
der Vernehmlassung vom 25. November 2020 fest, wozu sich der 
Beschwerdeführer mit Triplik vom 22. März 2021 mit unverändertem Antrag 
äussern lässt. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Nach Art. 84 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; 
SR 211.412) vom 4. Oktober 1991 kann, wer ein schutzwürdiges Interesse hat, 
von der Bewilligungsbehörde (dem Amt für Landwirtschaft; vgl. § 34 lit. d der kan-
tonalen Landwirtschaftsverordnung [LV; SRSZ 312.111] vom 26.10.2004) feststel-
len lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück dem Realtei-
lungsverbot, dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Be-
lastungsgrenze unterliegt (lit. a) oder der Erwerb eines landwirtschaftlichen Ge-
werbes oder Grundstücks bewilligt werden kann (lit. b). Die gesetzliche Aufzählung 
ist nicht abschliessend. Generell können sämtliche aufgrund der öffentlich-rechtli-
chen Bestimmungen des BGBB zu würdigenden Sachverhalte Gegenstand einer 
Feststellungsverfügung im Sinne von Art. 84 BGBB sein. So können insbesondere 
sämtliche Fragen in Bezug auf den örtlichen Geltungsbereich des BGBB (Art. 2 - 
5 BGBB) aber auch die allgemeinen Begriffsbestimmungen von Art. 6 - 10 BGBB 
zum Gegenstand einer Feststellungsverfügung gemacht werden (BGE 129 III 186 
[= Pra 2003 Nr. 177] Erw. 2.1; BGE 129 III 693 Erw. 3; 132 III 515 [= Pra 2007 
Nr. 34] Erw. 3.2.2; Herrenschwand/Stalder, in: Schweizerischer Bauernverband, 
Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 84 Rz 4).

1.2 Das Instrument der Feststellungsverfügung, wie es im Bundesverwaltungs-
recht in Art. 25 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungs-
verfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021) vom 20. Dezember 1968 vorgesehen ist, 
bezweckt, dem Betroffenen eine die Behörde verpflichtende Auskunft über seine 
Rechtslage zu erteilen. Die Feststellungsverfügung unterscheidet sich von einfa-
chen behördlichen Auskünften und Stellungnahmen dadurch, dass sie eine förm-
liche Verfügung darstellt, die auf dem Rechtsmittelweg angefochten werden kann. 
(BGE 129 III 503 Erw 3.5; Kiener/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. 
Aufl. 2015, Rz 403 ff.). Die Behörde hat eine Feststellungsverfügung nur dann zu 
treffen, wenn der Gesuchsteller ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung 
nachzuweisen vermag. Diese Voraussetzung deckt sich mit Art. 25 Abs. 2 VwVG. 
Darunter ist ein persönliches, rechtliches oder tatsächliches und aktuelles Inter-
esse zu verstehen, welches eine konkrete Rechtslage betrifft. Im Unterschied zum 

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auf Art. 25 Abs. 2 VwVG gestützten Anspruch auf Erlass einer Feststellungsverfü-
gung ist der Feststellungsanspruch nach Art. 84 BGBB nicht subsidiär. Er besteht 
von Gesetzes wegen auch dann, wenn die Voraussetzungen für den Erlass einer 
Gestaltungsverfügung (Art. 83 BGBB) vorhanden wären (Herrenschwand/Stalder, 
in: Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 84 Rz 6; BGE 129 III 503 Erw. 3.6). 

1.3 Auch eine Feststellungsverfügung von Amtes wegen steht nicht im Belieben 
der Behörden. Nach der geltenden Rechtsprechung hat der Hoheitsträger analog 
zum schutzwürdigen Interesse einer gesuchstellenden Person im Sinne von 
Art. 25 Abs. 2 VwVG ein spezifisches öffentliches Feststellungsinteresse nachzu-
weisen (BGE 137 II 199 Erw 6.5.1; Häner, in: Waldmann/Weissenberger, Praxis-
kommentar VwVG, 2. Aufl. 2016, Art. 25 Rz 15). Von Amtes wegen erlassene Fest-
stellungsverfügungen haben meistens den Zweck, eine Grundsatzfrage zu klären. 
Es sind prozessökonomische Gründe, welche für die vorgängige Feststellung der 
grundsätzlichen Haftpflicht, Steuerpflicht, Bewilligungspflicht usw. sprechen. Dank 
der Feststellungsverfügung, die in einem selbständigen Verfahren ergeht, kann 
möglicherweise auf die Einleitung eines für Behörde und Parteien aufwendigen 
Verfahrens verzichtet werden. Der Erlass einer Feststellungsverfügung von Amtes 
wegen kommt auch dann in Frage, wenn sich die Behörde die notwendige Rechts-
sicherheit verschaffen will, um Verwaltungsmassnahmen zum Schutz gefährdeter 
Interessen zu planen und durchzuführen (Weber-Dürler/Kunz-Notter in: Auer/Mül-
ler/Schindler, Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, 
2. Aufl. 2018, Art. 25 Rz. 8 f. und 13; Kiener/Rütsche/Kuhn, a.a.O., Rz 400 ff.).

1.4 Im regulatorischen Umfeld eines Landwirtschaftsbetriebs ist die Klärung von 
Rechtsfragen, wie sie mittels Feststellungsverfügungen auf Gesuch hin oder von 
Amtes wegen erreicht werden können, in zahlreichen Situationen denkbar, so etwa 
hinsichtlich des Bedarfs an der Feststellung steuerrechtlicher Folgen (Claudia 
Schreiber, Feststellungsverfügung im regulatorischen Umfeld von Landwirt-
schaftsbetrieben, in Blätter für Agrarrecht [BlAR] 2015, S. 18 f. Ziff. 2.1). Die Frage, 
ob einer Behörde ein schutzwürdiges Feststellungsinteresse zugestanden wird, 
wenn sich die Unterstellung eines Grundstücks unter das BGBB auf die versiche-
rungs- oder steuerrechtliche Schätzung bzw. die Schätzungsmethode auswirkt, wird 
uneinheitlich gehandhabt (Herrenschwand/Stalder, in: Kommentar BGBB, a.a.O., 
Art. 84 Rz 8). Das Bestehen eines schutzwürdigen Feststellungsinteresses einer 
Behörde sollte nach Ansicht dieser Autoren danach beurteilt werden, ob ihr die 
Kompetenz zukomme, eine landwirtschaftliche bzw. nichtlandwirtschaftliche Schät-
zung gegen den Willen des Eigentümers zu verfügen und diesem damit die Rolle 
des Gesuchstellers zuzuschanzen, der seinerseits bei der Bewilligungsbehörde 
eine Feststellungsverfügung erwirken könne. Ein hängiges Rechtsmittelverfahren 

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vor der Steuerbehörde oder der Gebäudeversicherungsanstalt sei sinnvollerweise 
bis zum Vorliegen eines entsprechenden Feststellungsentscheids zu sistieren.

1.5 Nach der geltenden Rechtsprechung (Erw. 1.3 hiervor) ist auch bei von Am-
tes wegen erlassenen Feststellungsverfügungen ein dem schutzwürdigen Inter-
esse von Privaten öffentliches Feststellungsinteresse nachzuweisen (vgl. Erw. 1.3 
hiervor), welches namentlich in der Prozessökonomie begründet sein kann (vgl. 
die Beispiele in Weber-Dürler/Kunz-Notter, a.a.O., Art. 25 Rz 8, Fn 33). 

Das Verwaltungsgericht hat in VGE III 2011 169 vom 23. Mai 2012 (publ. in EGV-
SZ 2012 B10.3) dazu ausgeführt:

Die steueramtliche Schätzung eines Grundstückes richtet sich u.a. danach, ob es 
sich um ein landwirtschaftliches oder um ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück 
handelt. Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke werden nach dem Verkehrswert be-
wertet (vgl. § 41 Abs. 1 Steuergesetz, StG; SRSZ 172.200). Land- oder forstwirt-
schaftlich genutzte Grundstücke werden mit Einschluss der erforderlichen Gebäude 
zum Ertragswert bewertet (§ 42 Abs. 2 Satz 1 StG). Die steueramtliche Schätzung 
von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben wird in der Verordnung über 
die steueramtliche Schätzung landwirtschaftlicher Grundstücke und Gewerbe 
(LSchätzV [heute: Gesetz über die steueramtliche Schätzung landwirtschaftlicher 
Grundstücke und Gewerbe; LSchätzG]; SRSZ 172.220) geregelt. Gemäss § 1 Abs. 
2 Satz 1 LSchätzV gilt als landwirtschaftlich ein Grundstück, wenn es in den Gel-
tungsbereich des BGBB fällt. Die Zuordnung in landwirtschaftliche Grundstücke und 
landwirtschaftliche Gewerbe erfolgt gemäss § 1 Abs. 2 Satz 2 LSchätzV analog 
Art. 7 Abs. 2 BGBB oder Art. 5 Bst. a BGBB i.V.m. § 22 Abs. 2 des Gesetzes über 
die Landwirtschaft (LG, SRSZ 312.100). (Erw. 1.2)

Das kantonale Steuerrecht verweist somit bezüglich der Bewertung von landwirt-
schaftlichen Grundstücken und Gewerben auf das BGBB. (…) (Erw. 1.3)

(…) [Es] gilt zu beachten, dass das Steuerrecht bezüglich der Frage, ob der Wert 
eines Grundstücks nach den landwirtschaftlichen Bewertungsregeln festzulegen ist, 
ausdrücklich auf die Bestimmungen des BGBB verweist (vgl. 1 Abs. 2 LSchätzV 
sowie vorstehend Erw. 1.2 und 1.3). Die steuerrechtliche Bewertung der Grundstü-
cke ist somit im Einklang mit den Bestimmungen des BGBB vorzunehmen. (...). Die 
Klärung des steuerrechtlichen Begriffs des landwirtschaftlichen Grundstückes (§ 41 
Abs. 2 StG) setzt zwar nicht in jedem Fall zwingend den Erlass einer Feststellungs-
verfügung voraus; es ist aber in Berücksichtigung des dargelegten Koordinationsge-
botes und aus verfahrensökonomischen Gründen nicht zu beanstanden, wenn bei 
Unklarheiten auf Seiten der Steuerverwaltung auf deren Gesuch hin das Amt für 
Landwirtschaft eine Feststellungsverfügung erlässt. (…) (Erw. 3.4)

Ausgehend davon, dass das öffentliche Feststellungsinteresse häufig prozessöko-
nomischer Natur ist (Kiener/Rütsche/Kuhn, a.a.O., Rz 401; Erw. 1.3 hiervor), kann 
an dieser Rechtsprechung festgehalten werden. Dafür spricht auch das im zitierten 
Entscheid dargelegte Koordinationsgebot, welches unverändert gilt.

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2.1 Das BGBB gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe 
gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone nach 
Art. 15 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 
1979 liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 
1 BGBB).

Liegt ein landwirtschaftliches Gewerbe vor, so greift der Geltungsbereich des 
BGBB auch in die Bauzone hinein. Von den in der Bauzone liegenden Grundstü-
cken sind diesfalls die betriebsnotwendigen Gebäude und Anlagen mitsamt ange-
messenem Umschwung dem BGBB unterstellt (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB; vgl. 
Schmid-Tschirren/Bandli, in: Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 2 Rz 22; Wolf, Land-
wirtschaftliche Gewerbe und Zupacht: Der Gesetzgeber schafft Klarheit zur bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung, in: BlAR 2013 S. 43 ff. Ziff. 1.1 in fine). Für die 
Beurteilung, ob ein Grundstück in der Bauzone als landwirtschaftliches Grundstück 
im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB vorliegt, müssen demnach drei Bedingungen 
erfüllt sein: a) das Grundstück ist mit betriebsnotwendigen Gebäuden überbaut, 
b) das Grundstück (die Gebäude) müssen landwirtschaftlich genutzt sein und 
c) das betreffende Grundstück muss zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe 
gehören (Schweizer Bauernverband, Agriexpert, BGE 128 II 32 Analyse und mög-
liche Optionen, 2017, Ziff. 3.1 Fn 11).

2.2 Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftli-
chen Grundstücken, Bauten und Anlagen (im Eigentum derselben Person), die als 
Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaf-
tung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig 
ist (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BGBB; Hofer, in: Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 7 Rz 10). 
Zu berücksichtigen sind auch die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke 
(Art. 7 Abs. 4 BGBB). Landwirtschaftliche Betriebe im Berggebiet gemäss Art. 1 
Abs. 3 der Verordnung über den landwirtschaftlichen Produktionskataster und die 
Ausscheidung von Zonen vom (Landwirtschaftliche Zonen-Verordnung; SRSZ 
912.1) vom 7. Dezember 1998 sind den Bestimmungen über die landwirtschaftli-
chen Gewerbe unterstellt, sofern für ihre Bewirtschaftung mindestens 0.75 SAK 
nötig sind (§ 22 Abs. 2 LG i.V.m. Art. 5 lit. a BGBB).

Sömmerungsbetriebe sind keine landwirtschaftlichen Gewerbe nach Art. 5 lit. a 
und Art. 7 BGBB, da deren Bewirtschafter während des grössten Teils des Jahres 
auf ein anderes Betriebszentrum angewiesen ist. Ein Sömmerungsbetrieb kann 
jedoch Bestandteil eines Gewerbes sein, welches aus zwei oder mehreren Stufen 
in verschiedenen Höhenlagen besteht. Für die Berechnung der nötigen Standard-
arbeitskraft werden auch die zu einem Gewerbe gehörenden Sömmerungsweiden 

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erfasst (vgl. Hofer, in: Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 6 Rz 8; Art. 7 Rz 9a, 34, 35a 
und 42e). 

2.3 Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer 
Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest (Art. 7 Abs. 
1 Satz 2 BGBB; Art. 2a der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht [VBB; 
SRSZ 211.412 vom 4.10.1993; Art. 3 der Verordnung über landwirtschaftliche Be-
griffe und die Anerkennung von Betriebsformen [Landwirtschaftliche Begriffsver-
ordnung, LBV; SR 910.91] vom 7.12.1998).

Die Gesamtheit von Gebäuden und Anlagen muss als Grundlage für die landwirt-
schaftliche Produktion dienen können. Die Beurteilung ist, unabhängig von der 
tatsächlichen Nutzung, nach objektiven Kriterien vorzunehmen. Es wird davon 
ausgegangen, wie das Gewerbe genutzt werden könnte, wenn die vorhandenen 
Grundlagen als Landwirtschaftsbetrieb bewirtschaftet würden. Die Anwendung 
des Gesetzes kann nicht von der tatsächlichen Nutzung abhängig gemacht und 
damit dem Einflussbereich des Grundeigentümers überlassen werden. Wird ein 
Gewerbe das sich für die landwirtschaftliche Nutzung eignet, überhaupt nicht ge-
nutzt, handelt es sich trotzdem um ein landwirtschaftliches Gewerbe (Hofer, in: 
Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 7 Rz 39).

2.4 In welchem Umfang für ein landwirtschaftliches Gewerbe Wohnraum vorhan-
den sein muss, ist aus den gesetzlichen Bestimmungen des BGBB nicht abzuleiten 
(Streit, Das Wohnhaus bei der Ertragswertschätzung, in: BlAR 2018, S. 113 ff. Ziff. 
2.3). Nach Art. 34 Abs. 3 RPV sind Bauten für den Wohnbedarf zonenkonform, der 
für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich 
ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation, die ein Leben 
lang in der Landwirtschaft gearbeitet und in der Landwirtschaftszone gewohnt hat; 
(vgl. Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], Neues Raumplanungsrecht, Erläu-
terungen zur Raumplanungsverordnung [RPV] und Empfehlungen für den Vollzug, 
2001 S. 31; BGE 121 II 307 Erw. 3b; BGE 121 II 67 Erw. 3a, BGE 112 Ib 259 Erw. 
2a; Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 405; Ruch/ Mug-
gli, in: Aemisegger et al., Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 
2017, Art. 16a N 54).

Wohnhäuser eignen sich nicht spezifisch nur für die landwirtschaftliche Nutzung. 
Als landwirtschaftliche Gebäude gelten sie nur dann, wenn sie zu einem Gewerbe 
gehören, und zwar sowohl ausserhalb der Bauzone als auch innerhalb (Art. 2 Abs. 
2 lit. a BGBB). Dann sind sie Bestandteil der Gesamtheit von landwirtschaftlichen 
Grundstücken, Bauten und Anlagen nach Art. 7 Abs. 1 BGBB. Neue Bauten wer-

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den nur bewilligt für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden Ge-
werbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Gene-
ration, die ein Leben lang in der Landwirtschaft gearbeitet und in der Landwirt-
schaftszone gewohnt hat (Hofer, in: Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 6 Rz 21; ARE, 
Erläuterungen zur RPV, a.a.O., S. 31).

Der häufigste Fall von nichtlandwirtschaftlichen Bestandteilen landwirtschaftlicher 
Gewerbe sind Wohnhäuser, welche den Bedarf der Bewirtschafterfamilien einsch-
liesslich abtretender Generation und allfälliger Angestellter übersteigen. Stehen 
sie auf selbständigen Grundstücken, sind sie nichtlandwirtschaftliche Vermögens-
bestandteile, die dem BGBB nicht unterstehen (Hofer, in: Kommentar BGBB, 
a.a.O., Art. 7 Rz 138). Auf eigentumsmässig nicht zu einem Gewerbe gehörenden 
Grundstücken können sie auch dann nicht als landwirtschaftlich qualifiziert wer-
den, wenn ein Landwirt oder ein landwirtschaftlicher Angestellter darin wohnt (Ho-
fer, in: Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 6 Rz 21).

2.5 Das Bundesgericht, II. Zivilabteilung, hat in einem unveröffentlichten Urteil 
vom 4. September 1995 (i.S. F. c/ RR des Kantons Zürich; Verwaltungsgerichts-
beschwerde; auszugsweise publiziert in ZBGR Nr. 3/1997 S. 178 ff.) die Abwei-
sung eines Gesuchs um Entlassung eines Stöcklis aus dem Geltungsbereich des 
BGBB gutgeheissen, obschon auf dem Betrieb dann noch zwei Wohnungen zur 
Verfügung standen. Das Bundesgericht hat darin festgehalten, ob die Vorausset-
zungen für eine Entlassung aus der Unterstellung unter das BGBB im einzelnen 
Fall erfüllt seien, beurteile sich nach einer objektiven Betrachtungsweise, und zwar 
losgelöst von der momentanen Situation. Massgebend seien die Bedürfnisse eines 
normalen Familienbetriebs, wobei stets auch die Frage des Generationenwech-
sels und die damit verbundene Notwendigkeit des Wohnraums für die sich zurück-
ziehende Generation von Bedeutung seien. Solchen Wohnraum lasse die Raum-
planung in der Landwirtschaftszone zu. Hauptsächlich mit Rücksicht auf das RPG 
sei eine Umwidmung eines landwirtschaftlichen Grundstücks nur mit Zurückhal-
tung zu bewilligen (Erw. 4b). Gegen die Auffassung der Vorinstanz, die Freistellung 
des strittigen Grundstücks sei zu verweigern, weil in absehbarer Zeit ein Bedarf an 
Wohnraum für drei Generationen entstehen werde, vermöge der Beschwerdefüh-
rer nichts Stichhaltiges vorzubringen. Massgebend bei der Beurteilung der Frage, 
ob der Wohnbedarf mehrerer Generationen zu einem bestimmten Zeitpunkt befrie-
digt werde, sei nicht die Wohnfläche, sondern die Zahl der Wohneinheiten (Erw. 
4c). 

2.6 Nach Ruedi Streit (Das Wohnhaus bei der Ertragswertschätzung, a.a.O., Ziff. 
2.3) lässt sich aus dem besagten Entscheid ableiten, dass ein Stöckli im konkreten 

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Fall nicht abgetrennt werden darf, auch wenn nachher noch zwei Wohnungen vor-
handen sind, wobei nicht die Wohnfläche, sondern die Anzahl Wohneinheiten  
massgeblich ist. Für die Beurteilung des Ausmasses an betriebsnotwendigem 
Wohnraum sind der Generationenwechsel und der Raumbedarf für die abtretende 
Generation, die Bedürfnisse der Pächterfamilie und die Änderung von Bewirtschaf-
tungsformen zu berücksichtigen. 

Laut Eduard Hofer (in: Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 6 Rz 22) kann aus diesem 
Entscheid geschlossen werden, dass drei Wohnungen als zu einem Gewerbe 
gehörend zu betrachtenden sind, wenn drei oder mehr Wohnungen als zu einem 
Gewerbe vorhanden sind, auch wenn der Betrieb ohne Angestellte auskommt. Ein 
Anspruch auf die Bewilligung von Neubauten in diesem Ausmass kann daraus 
nicht abgeleitet werden. 

Gemäss Margret Herrenschwand und Christoph Bandli (in: Kommentar BGBB, 
a.a.O., Art. 60 Rz 7 f.) ist für die Beurteilung der Notwendigkeit landwirtschaftlicher 
Bauten und Anlagen, insbesondere von Wohnraum, immer eine objektive Betrach-
tungsweise gefordert, welche sich losgelöst von der momentanen Situation an den 
Bedürfnissen eines normalen Familienbetriebs zu orientieren hat. In gewissen Si-
tuationen dürfen in zweiter Linie auch subjektive Kriterien, nämlich die langjährige 
tatsächliche Nutzung berücksichtigt werden. Für die Beurteilung sind insbeson-
dere der Generationenwechsel und die damit verbundene Notwendigkeit eines Al-
tenteils oder Stöcklis für die sich zurückziehende Generation zu berücksichtigen. 
Angesichts der heutigen Lebenserwartung kann unter Umständen sogar eine Not-
wendigkeit für Wohnraum für drei Generationen gegeben sein. 

3. Die Vorinstanz gelangte im Rahmen der angefochtenen Verfügung vom 12. 
August 2020 zum Schluss, dass die Grundstücke KTN 001.________, 
002.________ und 003.________ vollständig in der Landwirtschaftszone liegen, 
je grösser als 25 Aren sind und landwirtschaftlich genutzt werden. Es handle sich 
um Grundstücke, die dem Geltungsbereich des BGBB unterstellt seien. KTN 
004.________ sei ein kleines, mit einem Mehrfamilienhaus überbautes Grunds-
tück in der Wohn- und Gewerbezone, welches nur dann dem Geltungsbereich des 
BGBB unterstellt sei, wenn es Bestandteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei 
und die darauf stehende Wohnbaute für den landwirtschaftlichen Bedarf erforder-
lich sei (Erw 2.4). 

Der Betrieb des Beschwerdeführers erfordere einen Arbeitskraftbedarf von ca. 
1.0445 SAK. Die minimale Gewerbegrenze von 0.75 SAK für einen Betrieb im 
Berggebiet werde klar erreicht. Die erforderlichen Gebäude und Anlagen für den 
Betrieb eines landwirtschaftlichen Gewerbes seien vorhanden. Der Betrieb des Be-
schwerdeführers gelte (bezogen auf das Jahr 2016 und unter Berücksichtigung 

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der zugepachteten Grundstücke sowie des Sömmerungsbetriebes) damit als land-
wirtschaftliches Gewerbe i.S.v. Art. 7 BGBB (Erw 2.6).

Das landwirtschaftliche Gewerbe des Beschwerdeführers verfüge im Betriebszen-
trum auf KTN 001.________ über ein Wohngebäude mit zwei Wohneinheiten (eine 
4½-Zimmerwohnung mit 6.3 Raumeinheiten [RE] und eine 4½-Zimmerwohnung 
mit 6.6 RE). Zum Eigentum des Beschwerdeführers gehöre auch ein Mehrfamili-
enhaus auf KTN 004.________, mit mehreren Wohnungen, u.a. der selbstbewohn-
ten 4-Zimmerwohnung mit 7.5 RE. Gemäss der "gängigen Bewilligungspraxis" 
würden mit Hinweis auf Urteil des BGer vom 4.9.1995 (in BlAR 1997, S. 7) dem 
landwirtschaftlichen Gewerbe, sofern bereits bestehend, drei Wohneinheiten dem 
BGBB unterstellt. Aus diesem Urteil könne geschlossen werden, dass drei Woh-
nungen als zu einem Gewerbe gehörend zu betrachten seien, wenn drei oder mehr 
Wohnungen vorhanden seien, auch wenn der Betrieb ohne Angestellte aus-
komme. Ein Anspruch auf die Bewilligung von Neubauten in diesem Ausmass 
könne daraus nicht abgeleitet werden (mit Hinweis auf Hofer, in: Kommentar 
BGBB, a.a.O., Art. 6 Rz 22; ARE, Erläuterungen zur RPV, a.a.O., S. 31). Nur wenn 
darüber hinaus weitere Wohneinheiten zum gleichen Eigentum gehören würden, 
könnten diese aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen werden. Da KTN 
004.________ zum gleichen Eigentum gehöre wie die übrigen landwirtschaftlichen 
Grundstücke, sei es als zum landwirtschaftlichen Gewerbe gehörig zu beurteilen, 
mindestens soweit ein landwirtschaftlicher Bedarf an den darauf befindlichen Ge-
bäuden vorliege. Im konkreten Fall sei dies für eine der drei Wohneinheiten der 
Fall. Insgesamt würden dem landwirtschaftlichen Gewerbe somit drei Wohneinhei-
ten mit total 20.4 RE zur Verfügung stehen. Der landwirtschaftliche Wohnraumbe-
darf sei damit abgedeckt. Eine Unterstellung dieses Grundstücks unter den Gel-
tungsbereich des BGBB sei deshalb gerechtfertigt. Damit sei eine Wohnung mit 
mindestens 3 Zimmern (3-Zimmerwohnung) auf KTN 004.________ dem Gel-
tungsbereich des BGBB unterstellt (Erw 2.7). 

Das Mehrfamilienhaus auf KTN 005.________ (in der Wohn- und Gewerbezone) 
befinde sich in rund 300 m Fahrdistanz und rund 140 m Luftlinie vom Betriebszen-
trum entfernt. Die dauernde Überwachung des Landwirtschaftsbetriebes auf KTN 
001.________ sei mit den zwei bestehenden Wohneinheiten gewährleistet. Auf-
grund der unmittelbaren Nähe zum Betriebszentrum sei die Abdeckung von zu-
sätzlich betrieblich benötigtem Wohnraum in der nahen Bauzone zumutbar. Der 
Bau von zusätzlichem Wohnraum im Betriebszentrum auf der Parzelle KTN 
001.________ Einsiedeln könne deshalb nicht als zonenkonform beurteilt werden 
(Erw 2.8).

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Die bestehende Wohnhütte auf dem Sömmerungsbetrieb «Summerig» (KTN 
002.________) könne als temporär genutzter Wohnraum im Sömmerungsgebiet 
nicht als Dauerwohnung angerechnet werden. Die Wohnhütte sei raumplanungs-
rechtlich als Alphütte (zur Beaufsichtigung der Tiere während dem Alpsommer) 
bewilligt worden und nicht als Dauerwohnung (mit Hinweis auf die Baubewilligung 
vom 7.6.2010 und den kantonalen Gesamtentscheid vom 5.5.2010) (Erw 2.9).

Aus raumplanungsrechtlicher Sicht könne nur Wohnraum, der nicht betriebsnot-
wendig sei, vom landwirtschaftlichen Gewerbe abgetrennt und aus dem Geltungs-
bereich des BGBB entlassen werden, wobei eine an den raumplanungsrechtlichen 
Vorgaben orientierte, zukunftsgerichtete Beurteilung vorzunehmen sei. Unter lang-
fristiger Betrachtung sei nicht auszuschliessen, dass neben den zwei Wohneinheit 
im Wohngebäude "D.________strasse 1" zur Abdeckung des betriebsnotwendi-
gen Wohnraumes eine weitere Wohneinheit betrieblich notwendig sei. Die Unter-
stellung einer der bestehenden Wohnung mit mindestens 3 Zimmern des Mehrfa-
milienhauses auf KTN 004.________ unter den Geltungsbereich des BGBB sei 
deshalb zur Sicherung von langfristig genügendem Wohnraum für das bestehende 
landwirtschaftliche Gewerbe aus raumplanungsrechtlicher und bodenrechtlicher 
Sicht angezeigt (Erw. 2.10).

4.1 Die Vorinstanz geht demnach mit Eduard Hofer davon aus, dass aus dem 
Urteil des Bundesgerichts vom 4. September 1995 (dazu Erw. 2.5 hiervor) zu 
schliessen ist, dass drei Wohnungen als zu einem Gewerbe gehörend zu betrach-
ten sind, wenn drei oder mehr Wohnungen als zu einem Gewerbe gehörend vor-
handen sind, auch wenn der Betrieb ohne Angestellte auskommt (dazu Erw. 2.5 f. 
hiervor). Hieraus folgert sie, dass mindestens eine 3-Zimmerwohnung des Mehr-
familienhauses auf dem in der Wohn- und Gewerbezone gelegenen und (früher) 
im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden Grundstück KTN 004.________ 
dem Geltungsbereich des BGBB unterstellt sein müsse. 

Dieser Betrachtungsweise kann aus nachfolgenden Gründen nicht gefolgt werden. 

Wie angeführt, legen die gesetzlichen Bestimmungen des BGBB nicht fest, in wel-
chem Umfang für ein landwirtschaftliches Gewerbe Wohnraum vorhanden sein 
muss (vgl. Erw. 2.4 hiervor). Ebensowenig ist dem unveröffentlichten Urteil des 
Bundesgerichts vom 4. September 1995 eine richterliche Absicht zu entnehmen, 
der für ein landwirtschaftliches Gewerbe benötigte Umfang an Wohnraum sei 
schematisch festzulegen. Das Bundesgericht setzte sich in diesem Entscheid mit 
der Umwidmung eines landwirtschaftlichen Grundstücks und den hierfür erforder-
lichen Voraussetzungen auseinander. Dabei schloss es die Entlassung eines zwei-
ten Stöcklis aus dem Geltungsbereich des BGBB bei vorhandenen drei Wohnun-
gen nicht etwa kategorisch aus, sondern erachtete im konkreten Fall die von den 

12

kantonalen Instanzen verweigerte Freistellung nach objektiven Gesichtspunkten 
(namentlich die Bedürfnisse eines normalen Familienbetriebs, unter Berücksichti-
gung der Frage des Generationenwechsels und die damit verbundene Notwendig-
keit des Wohnraums für die sich zurückziehende Generation) als gerechtfertigt 
(vgl. Erw 2.5 hiervor). Es ist mithin klar der Lehrmeinung von Herrenschwand/ 
Bandli (in: Kommentar BGBB, a.a.O., Art. 60 Rz 7 f.; Erw. 2.6 hiervor) zuzustim-
men, dass angesichts der heutigen Lebenserwartung unter Umständen sogar eine 
Notwendigkeit für Wohnraum für drei Generationen gegeben sein kann - jedoch 
nicht zwangsläufig muss. 

Das Faktum, dass der Beschwerdeführer im besagten Präjudiz nichts Stichhaltiges 
gegen die Verweigerung der Freistellung des strittigen Grundstücks im konkreten 
Fall vorzubringen vermochte, weil in absehbarer Zeit ein Bedarf an Wohnraum für 
drei Generationen (d.h. für zwei Stöckli) entstehen werde, lässt mit anderen Wor-
ten nicht den Schluss zu, es liesse sich generell nichts Stichhaltiges gegen eine 
verweigerte Entlassung eines zweiten Stöcklis aus dem Geltungsbereich des 
BGBB vorbringen. Vielmehr ist der konkrete Einzelfall nach objektiven Gesichts-
punkten zu prüfen. 

4.2 Die im Urteil vom 4. September 1995 vom Bundesgericht erörterte Frage der 
Entlassung eines dem BGBB unterstellten Grundstücks (welche mit Rücksicht auf 
das RPG nur mit Zurückhaltung zu bewilligen ist) lässt sich auch nicht unbesehen 
mit der Unterstellung eines in der Bauzone liegenden Grundstücks (resp. Teilen 
davon) unter den Geltungsbereich des BGBB gleichsetzen, welches bis anhin nicht 
zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört hat. Entscheidend für die Unterstel-
lung eines solchen Grundstücks (oder Teilen davon) ist nicht einzig, dass es im 
selben Eigentum steht wie das landwirtschaftliche Gewerbe, sondern auch, ob ein 
solches Grundstück in der Bauzone (oder Teile davon) betriebsnotwendig ist, d.h. 
für den Bestand des Gewerbes einen essentiellen Bestandteil bildet resp. ein kon-
stituierendes Element enthält (vgl. Schmid-Tschirren/Bandli, in: Kommentar 
BGBB, a.a.O., Art. 2 Rz 22; Hofer, ebenda, Art. 7 Rz 37b; Erw. 2.1 hiervor mit 
weiteren Hinweisen). Ob diese Bedingung erfüllt ist, lässt sich nicht aus Schemata 
ableiten, sondern bedarf einer Prüfung des Einzelfalls nach objektiven Gesichts-
punkten.

4.3 Der Beschwerdeführer mit Jahrgang 1959 führte die Einzelunternehmung 
E.________ Landtechnik und erstellte 1995/1996 auf den Liegenschaften KTN 
006.________ und KTN 004.________ (damals noch eine Liegenschaft) das 
Betriebs-/Werkstattgebäude und das Mehrfamilienhaus, das er selbst bewohnte. 

13

Mit Kaufvertrag vom 15. Dezember 2010 erwarb er von seinem Bruder die land-
wirtschaftlichen Grundstücke KTN 001.________, KTN 002.________ sowie KTN 
003.________ zu Eigentum (Bf-act. 6). 2011 übergab er den Landtechnik-Betrieb 
inkl. Liegenschaft KTN 006.________ seinem Sohn (vgl. Triplik-Beilage 4). Er sel-
ber führte ab dann den landwirtschaftlichen Betrieb.

Der Beschwerdeführer wird im März 2024 65 Jahre alt. Bis dahin wird er den land-
wirtschaftlichen Betrieb während rund 13 Jahren geführt haben. Seit Übernahme 
des landwirtschaftlichen Betriebs per Ende 2010 hat er - wie bereits zuvor - wei-
terhin in einer Wohnung im Mehrfamilienhaus auf KTN 004.________ in der Wohn- 
und Gewerbezone gewohnt. Anders als in der im Urteil BGer 1C_457/2017 vom          
25. März 2019 (Erw. 4.2) beschriebenen Konstellation, handelt es sich bei der 
Wohnsituation des Beschwerdeführers nicht um eine Übergangssituation, sondern 
offensichtlich um eine bewusst gewählte, permanente Wohnlösung, welche auf-
grund der geringfügigen Distanz zum Betriebszentrum KTN 001.________ ohne 
Weiteres nachvollziehbar ist. Das Zweifamilienhaus neben dem Betriebszentrum 
auf KTN 001.________ wird zum einen vom Bruder des Beschwerdeführers mit 
Jahrgang 1945 bewohnt, welchem ein Wohnrecht eingeräumt wurde, und die an-
dere Wohnung ist an eine Drittpartei - ohne Bezug zum Landwirtschaftsbetrieb - 
vermietet (vgl. Bf-act. 6 S. 6 f.).

Wie die Vorinstanz festgehalten hat, ist die dauernde Überwachung des Landwirt-
schaftsbetriebes auf KTN 001.________ mit den zwei bestehenden Wohneinhei-
ten auf diesem Grundstück gewährleistet (angefochtene Verfügung Erw 2.8). An-
gesichts der Vermietung einer dieser Wohneinheiten an eine Drittpartei ist indes-
sen nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen die Vorinstanz die Wohnung des 
Beschwerdeführers auf KTN 004.________ an derselben Stelle als 'zusätzlich be-
trieblich benötigten Wohnraum in der nahen Bauzone' (neben den zwei bestehen-
den Wohneinheiten auf KTN 001.________) bezeichnet. Ganz offensichtlich wird 
diese Wohnung nicht landwirtschaftlich genutzt. Dass der Betrieb ohne Angestellte 
auskommt und insbesondere keine zweite Betriebsleiterwohnung für den Betrieb 
unentbehrlich ist, hat die Vorinstanz nicht in Frage gestellt, sondern dies vielmehr 
vorausgesetzt (angefochtene Verfügung Erw 2.7), was bei einem errechneten Ar-
beitskraftbedarf von ca. 1.0445 SAK auch sachrichtig erscheint (vgl. Urteil BGer 
1C_461/2016 vom 28.2.2017 Erw. 3.3.3; Ritter, Die Zulässigkeit von Wohnraum in 
der Landwirtschaftszone - die neuste Entwicklung der Rechtsprechung, in Jusletter 
2.3.2015 Rz. 19). 

Dies wird auch dadurch bestätigt, dass KTN 004.________ bis zur Betriebsüber-
nahme im Jahr 2010 in keinerlei Verbindung mit dem landwirtschaftlichen Betrieb 

14

stand, weder betrieblich noch eigentumsmässig. Inwiefern sie mit der Betriebs-
übernahme plötzlich betriebsnotwendig geworden sein soll, ist nicht nachvollzieh-
bar (zudem weist der Beschwerdeführer nach, dass mit der Bewilligung zum Haus-
bau auf KTN 001.________ im Jahr 1982 eine damals vorhandene Betriebswoh-
nung weggeschlagen werden musste, mithin nicht betriebsnotwendig war; Bf-act. 
2 zur Replik).

Eine aktuelle Betriebsnotwendigkeit einer Wohnung auf KTN 004.________ für 
das Landwirtschaftsgewerbe ist somit objektiv nicht auszumachen. Eine solche 
macht die Vorinstanz selbst denn auch gar nicht geltend. Sie führt vielmehr aus, 
unter langfristiger Betrachtung könne nicht ausgeschlossen werden, dass zur Ab-
deckung des betriebsnotwendigen Wohnraumes eine weitere Wohneinheit be-
trieblich notwendig werde. Daher sei eine Wohnung des Mehrfamilienhauses auf 
KTN 004.________ zur Sicherung von langfristig genügendem Wohnraum unter 
den Geltungsbereich des BGBB zu stellen (angefochtene Verfügung Erw. 2.10).

4.4 Aufgrund der längeren Lebenserwartung kann es unter Umständen vorkom-
men, dass auf einem Betrieb drei Generationen wohnen, wovon zwei Generatio-
nen zur abtretenden Generation zu zählen sind, wenn die jüngste Generation den 
Betrieb übernommen hat (vgl. Erw. 4.1 hiervor). Dafür, dass sich eine solche Mög-
lichkeit in absehbarer Zeit im konkreten Fall ergeben könnten, bestehen keine An-
haltspunkte. Da der Beschwerdeführer nicht während sehr langer Zeit in der Land-
wirtschaft gearbeitet und nicht in der Landwirtschaftszone gewohnt hat, sondern 
den Ende 2010 übernommenen Landwirtschaftsbetrieb seither von der nahe gele-
genen Wohnzone aus geführt hat, kann für ihn kein Wohnraumbedarf in der Land-
wirtschaftszone - nach der vorgesehenen Betriebsübergabe (an seinen Sohn) - 
angenommen werden (vgl. Erw 2.4). Ein aktuell absehbarer Wohnraumbedarf für 
eine abtretende Generation ist mithin nicht zu erkennen, wobei im Rahmen des 
vorliegenden Verfahrens nicht über die Möglichkeit eines allfälligen Ausbaus des 
Wohnhauses auf KTN 001.________ zu entscheiden ist. 

Wenn dereinst der Sohn des Beschwerdeführers mit Jahrgang 1983 das Pensi-
onsalter von aktuell 65 Jahren erreicht haben wird, wäre der Bruder des Beschwer-
deführers mit Jahrgang 1945, dem ein Wohnrecht im Zweifamilienhaus auf KTN 
001.________ eingeräumt ist, bereits 103 Jahre alt. Ein allfälliger Bedarf an drei 
Wohnungen für den Landwirtschaftsbetrieb ist somit - anders als im vorerwähnten 
Bundesgerichtsurteil vom 4. September 1995, auf welchen sich die Vorinstanz ab-
stützt - weder aktuell noch in absehbarer Zeit anzunehmen, sondern kann - wenn 
überhaupt - erst in einer sehr fernen, nicht absehbaren Zukunft angenommen wer-
den. Bis dahin kann sich noch viel ändern; eine Prognose über eine Betriebsüber-
nahme durch die übernächste Generation ist rein hypothetisch. 

15

Die Vorinstanz selber nennt keine konkreten Anhaltspunkte für einen später nicht 
auszuschliessenden erweiterten Wohnbedarf. Sie bleibt bei der abstrakten Fest-
stellung.

Auf der Basis einer derart unsicheren Prognose über einen rein hypothetisch mög-
lichen Wohnraumbedarf in einer sehr fernen Zukunft, welcher sich auf keine kon-
kreten Anhaltspunkte abzustützen vermag, lässt sich die Unterstellung unter den 
Geltungsbereich des BGBB einer Wohnung (mit mindestens 3 Zimmern) auf dem 
in der Bauzone gelegenen Mehrfamilienhaus auf KTN 004.________ allein mit 
dem Argument, ein später erweiterter Wohnbedarf sei nicht auszuschliessen, nicht 
rechtfertigen. Aus objektiver Sicht mangelt es sowohl aktuell, als auch in absehba-
rer Zukunft klar am Erfordernis der betrieblichen Notwendigkeit (vgl. Erw 4.2 hier-
vor).

4.5 Damit erweist sich die Beschwerde vom 14. September 2020 als begründet 
und ist gutzuheissen. Weder gehört Grundstück KTN 004.________ Einsiedeln als 
Ganzes, noch eine einzelne Wohnung auf Grundstück KTN 004.________ Einsie-
deln zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe. Eine Erörterung der Frage, ob die 
vor wenigen Jahren neu erstellte Alphütte auf KTN 002.________ beim vorhanden 
Wohnraum berücksichtigt werden könnte, entfällt bei diesem Ergebnis. Ebenso be-
darf es keiner Auseinandersetzung mit dem Umstand, dass das Mehrfamilienhaus 
auf KTN 004.________ seit Ende Mai 2020 (noch vor Erlass der angefochtenen 
Verfügung vom 12.8.2020) nicht mehr im Eigentum des Beschwerdeführers steht, 
und welche zivil- und/oder bodenrechtlichen Konsequenzen mit der Unterstellung 
mindestens einer 3-Zimmerwohnung auf KTN 004.________ unter das BGBB ein-
hergehen würden.

5.1 Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend (§ 72 Abs. 2 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 sind die Kosten die-
ses Verfahrens in Höhe von Fr. 1'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Bar-
auslagen) der Vorinstanz aufzuerlegen.

5.2 Dem obsiegenden beanwalteten Beschwerdeführer ist zu Lasten des Staa-
tes eine Parteientschädigung zu entrichten (§ 74 VRP), welche nach Massgabe 
der im Gebührentarif für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 
1975 enthaltenen Kriterien (siehe § 2 GebTRA: Wichtigkeit der Streitsache, 
Schwierigkeit, Umfang und Art der Arbeitsleistung, notwendiger Zeitaufwand, und 
§ 14 GebTRA: ordentlicher Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.--) ermessens-
weise auf Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt wird.

16

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Feststellungsverfügung vom    
12. August 2020 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass das Grundstück 
KTN 004.________ Einsiedeln nicht, auch keine einzelne Wohnung auf dem 
Grundstück KTN 004.________ Einsiedeln, zu einem landwirtschaftlichen 
Gewerbe gehört.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- werden der Vorinstanz auferlegt. Auf 
eine kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. Der vom Beschwerdefüh-
rer am 21. September 2020 einbezahlte Kostenvorschuss von Fr. 1'500.-- ist 
ihm aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten. 

3. Die Vorinstanz hat dem beanwalteten Beschwerdeführer eine Parteientschä-
digung für das Beschwerdeverfahren von Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) auszurichten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zuläs-
sig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* 
erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt wer-
den (Art. 113 ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
 - die Vorinstanz (EB)
- und das Bundesamt für Landwirtschaft BLW, 3003 Bern (A).

Schwyz, 31. Mai 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

17

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

18

Versand: 15. Juni 2021