# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cec6a4d7-0951-5ff9-8462-2bc6f8cce8fb
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-02-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 10.02.2004 A/1566/2003
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1566-2003_2004-02-10.pdf

## Full Text

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 _____________ 
 
A/1566/2003-TPE 

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

du 10 février 2004 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur C__________ 

représenté par Me Bruno Megevand, avocat 

 

 

 

contre 

 

 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

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 _____________ 
 
A/1566/2003-TPE 

EN FAIT 

 

1.   Entre 1996 et 2001, M. C__________, architecte, a 
réalisé deux projets immobiliers situés sur un même 
périmètre, l'un au chemin __________, l'autre le long de 
la route de __________, sur les parcelles _____ et _____ à 
_____ de la commune de Bernex. 

 
   Le premier projet, nommé "Les P__________", a 

consisté dans la construction d'un petit immeuble de 9 
logements. Le deuxième, nommé "Les R__________" dans celle 
de quatre immeubles comportant chacun 7 logements. 

 
  Dans les deux projets, M. C__________ est intervenu 

comme mandataire professionnellement qualifié. Dans le 
premier projet, il est également intervenu comme 
promoteur. La promotion du deuxième projet a été assurée 
par une SI dont M. C__________ ne faisait pas partie. 

 
2.  Ce quartier, appelé le "B__________", est situé en 

zone 4B protégée. 
 
3.  La procédure d'autorisation concernant ces deux 

projets s'est étendue d'avril 1995 à décembre 1999. Les 
travaux ont commencé en octobre 1998, pour s'achever en 
août 2002.   

 
4.  Les immeubles visés par ces autorisations sont de 

conception identique. Il résulte des plans visés "ne 
varietur" que les logements du rez-de-chaussée comportent 
4 à 5 pièces destinées à l'habitation. Le sous-sol des 
logements du rez-de-chaussée est accessible directement 
par un escalier intérieur donnant sur le séjour. Il s'y 
trouve un vaste espace éclairé par de grands 
sauts-de-loup. Cet espace est chauffé et largement aéré. 
Il dispose au surplus d'une hauteur de plafond de plus de 
2,50 m, ainsi que d'une salle de bains. Ces sous-sols 
figurent dans les plans sous la mention "salle de jeux", 
seule affectation dûment autorisée.  

 
5.  Avant leur achèvement, ces constructions ont été 

mises en vente appartement par appartement. Les 
acquisitions se sont échelonnées entre juin 1999 et début 
2001. Les promettants-acquéreurs ont pu se déterminer sur 
le choix des finitions et des menus travaux d'aménagement 
souhaités, avant l'achèvement des travaux. 

  
6.  Conformément aux voeux des promettants-acquéreurs, 

M. C__________ a dressé des plans d'exécution, puis fait 
exécuter des galandages dans plusieurs de ces sous-sols. 
Pour la pose de ces galandages, aucune autorisation n'a 
été demandée. 

 
  Le souhait des promettants-acquéreurs était de 

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maximiser l'espace de leur logement en multipliant les 
pièces destinées à l'habitation et, notamment, en 
augmentant le nombre de chambres à coucher. 

 
7.  Il résulte des plans d'exécution qu'il a dressés de 

ces sous-sols, dont plusieurs comportent la mention 
"chambre à coucher", que M. C__________ connaissait 
l'usage projeté. Il ne conteste pas non plus avoir donné 
suite aux demandes des propriétaires sans les mettre en 
garde d'aucune manière sur l'éventuelle illicéité de leur 
projet d'affectation. 

 
8.  Plusieurs de ces galandages n'étaient pas encore 

achevés en janvier 2002. 
 
9.  Sur les actes de vente notariés, il est fait 

mention d'une partie appartement au rez-de-chaussée et 
d'une partie appartement au sous-sol. Mais le nombre de 
pièces vendues correspond à celles figurant dans 
l'autorisation et ne prend pas en compte les sous-sols. 

 
10.  A l'achèvement des travaux, plusieurs échanges ont 

eu lieu entre le DAEL et M. C__________. En vue de la 
délivrance du permis d'occuper, les lieux ont été visités 
par le DAEL et un envoi définitif des plans, comportant 
les galandages posés aux sous-sols, lui ont été transmis. 
Le DAEL a prié M. C__________ de procéder à certains 
travaux complémentaires, mais n'a pas fait d'observations 
concernant les galandages du sous-sols.  

 
11.  En mars 2001, pendant la procédure tendant à la 

délivrance du permis d'occuper, et alors que certains 
logements étaient habités et d'autres non encore achevés, 
des pluies importantes ont inondé, par le passage des 
sauts-de-loup, les sous-sols de quelques habitations du 
rez-de-chaussée. Plusieurs de ces sous-sols étaient 
utilisés en chambre à coucher, ainsi que l'avaient projeté 
les propriétaires des habitations concernées. 

 
12.  Les immeubles en construction ayant servi de bassin 

de rétention, cet incident n'a pas causé d'importants 
dégâts. Consécutivement à celui-ci, il a été procédé à la 
construction de quelques mesures de protection 
complémentaires par rapport à l'autorisation initiale 
(construction de murets autour des sauts-de-loup, etc.). 

 
13.    A la suite de cette inondation, les habitants qui 

utilisaient leurs sous-sols en chambre à coucher n'ont pas 
été interpellés par le DAEL au sujet de l'affectation de 
leurs locaux. 

 
14.  Les appartements des immeubles des P__________ et 

des R__________ étaient tous occupés en août 2002. 
 
15.  Dans la nuit du 14 au 15 novembre 2002, suite à de 

très fortes précipitations, les cadres des sauts-de-loup 

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ont brusquement cédé sous la pression de l'eau, inondant 
gravement plusieurs de ces habitations. Des enfants qui 
dormaient au sous-sol ont pu être évacués de justesse. Au 
total, 24 villas, 15 immeubles, un garage souterrain et 
deux immeubles en construction ont été sinistrés.  

 
16.  Les graves dégâts subis et les dangers encourus ont 

invité le DAEL à ouvrir une enquête sur les causes du 
sinistre. Par courrier du 28 novembre 2002, M. C__________ 
a été interpellé. S'en est suivi un échange de 
correspondance dont le contenu se trouve résumé dans les 
écritures du présent recours. 

 
17.  Les propriétaires des P___________ et des 

R__________ qui avaient affecté leurs sous-sols en chambre 
à coucher ont également été invités à s'exprimer.  

  
  Lors de l'achat de leur appartement, la société 

immobilière qu'ils avaient contactée leur avait confirmé 
que les sous-sols se prêtaient particulièrement bien à des 
fins d'habitation. Plus tard, lorsqu'ils avaient été 
orientés vers M. C__________ pour faire les plans des 
galandages et surveiller les travaux, ce dernier les avait 
confortés dans l'option proposée d'aménager les sous-sols 
comme un niveau habitable, dans la mesure où ceux-là s'y 
prêtaient particulièrement bien. Ils avaient ainsi aménagé 
leurs sous-sols conformément aux plans d'exécution de 
M. C__________. A aucun moment, leur attention n'avait été 
attirée par les représentants des promoteurs, par 
M. C__________ ou par le notaire, sur le fait que ces 
sous-sols ne pouvaient être affectés à un usage normal 
d'habitation. 

  
18.  Parallèlement à cette procédure, le Conseil d'Etat 

a décidé d'ouvrir une enquête administrative et a chargé, 
dans ce cadre, le Professeur Thierry Tanquerel d'établir 
un rapport mettant en lumière les circonstances, du point 
de vue administratif et légal, à l'origine de cet état de 
choses ainsi que les rôles des pouvoirs publics cantonaux 
et communaux, ainsi que ceux des acteurs privés. 

 
19.  Ce rapport d'enquête a été établi le 4 février 

2003. Il révèle des manquements dans tout le processus de 
l'aménagement du quartier du B___________. 

 
20.  Au terme de la procédure, le DAEL a infligé à 

M. C__________ une amende de CHF 60'000.-, par décision du 
24 juillet 2003. 

 
  En construisant des galandages dans les sous-sols 

des habitations inondées, M. C__________ avait notamment 
violé les articles 1 et 127 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05). Dès lors qu'aucun avis d'extinction 
de son mandat n'était parvenu au département, il devait 
répondre de cette violation en vertu de l'article 6 LCI. 

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   Selon cette dernière disposition, le mandataire 

commis à la direction des travaux devait répondre de la 
conformité de la construction par rapport à l'autorisation 
accordée et  prendre "toutes les mesures utiles pour que 
les autorisations soient respectées". Ces devoirs 
comportaient notamment l'obligation d'attirer l'attention 
des propriétaires sur le fait qu'à teneur de 
l'autorisation accordée, les surfaces en sous-sol 
dénommées "salles de jeux" ne pouvaient être affectées à 
l'habitation. En n'informant pas ses mandants de cette 
circonstance, M. C__________ avait gravement violé ses 
devoirs d'architecte. 

 
  L'amende visait essentiellement à sanctionner 

l'infraction liée à l'affectation des locaux en sous-sol, 
l'édification des galandages non autorisés ne présentant 
qu'un caractère très secondaire. 

 
21.  Le 26 août 2003, M. C__________ a recouru contre 

cette décision. 
 
   Concernant "Les P__________", la construction des 

galandages qui lui était reprochée s'était achevée à une 
date difficile à déterminer, mais au plus tard au début de 
l'année 1999. La prescription était de trois ans selon 
l'article 137 alinéa 6 LCI. Conformément à l'article 71 du 
Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.O), ce 
délai avait commencé à courir à la fin de l'activité 
coupable, soit dans les premiers mois de l'année 1999. Le 
DAEL avait entrepris les premières démarches tendant au 
prononcé de sa décision le 28 novembre 2002. Plus de trois 
ans s'étant écoulés entre ces deux dates et aucun acte 
interruptif de prescription n'ayant par ailleurs eu lieu 
dans cette période, l'infraction reprochée était 
prescrite. 

 
  S'agissant des "R__________" et, à titre 

subsidiaire, des "P__________", le DAEL reprochait au 
recourant d'avoir édifié des galandages sans autorisation 
alors qu'aucune autorisation n'était requise pour ces 
travaux. En effet, selon la pratique de la police des 
constructions, l'édification de galandages dans les 
sous-sols ne nécessitait pas d'autorisation. Si 
l'inondation et les dommages qu'elle avait causés 
n'avaient pas eu lieu, aucun reproche n'aurait été formulé  
à l'encontre du recourant, conformément à cette pratique.  

    
  Quant au manquement à l'obligation qu'avait 

prétendument l'architecte d'informer ses mandants sur 
l'affectation de locaux dont il dressait et exécutait les 
plans, elle relevait éventuellement du droit civil, mais 
en tout cas pas du droit administratif. Le fait que le 
DAEL avait autorisé la construction de bâtiments 
dangereux, parce que se prêtant trop facilement à un usage 
d'habitation, ne pouvait lui être imputé à faute. Dans 

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cette situation, il était faux de considérer que la pose 
de galandages ait pu induire une utilisation de locaux non 
conforme à la loi. Cette circonstance n'avait rien changé 
à la détermination des acquéreurs d'utiliser leurs 
sous-sols de la manière qui leur convenait. A cet égard, 
il suffisait de se référer au rapport de l'expert, selon 
lequel les inondations de mars 2001 n'avaient pas dissuadé 
les acquéreurs de continuer à utiliser leurs sous-sols 
comme chambre à coucher ou d'y déposer des objets de 
valeur.  L'existence des galandages était par ailleurs 
parfaitement compatible avec un usage licite des 
sous-sols. Pour toutes ces raisons, on ne pouvait rendre 
l'architecte responsable de l'utilisation qui était faite 
des bâtiments autorisés. 

 
  Enfin, si le Tribunal devait déclarer la sanction 

bien fondée, celle-ci était largement disproportionnée. Le 
DAEL avait cherché un bouc émissaire dans une affaire qui 
avait eu un grand retentissement dans les médias et 
l'amende était hors de toute proportion avec la faute 
reprochée. 

 
22.  Le DAEL a répondu au recours le 26 septembre 2003.  
 
  La prescription invoquée par le recourant ne 

pouvait être admise. Certes, le délai relatif de 
prescription était de trois ans, mais le délit reproché 
était un "Dauerdelikt" au sens de l'article 71 let. c CP. 
Le fait de destiner des sous-sols à l'habitation 
consistait dans la réalisation d'un état de fait 
durablement contraire au droit et non dans un acte isolé. 
Puisqu'il perdurait dans le temps, il devait être 
considéré comme un délit continu. Même si on appliquait 
l'article 71 let. a CP, le délai de prescription aurait 
commencé à courir non pas à la fin de l'exécution des 
galandages mais à la fin de l'ensemble des travaux, 
lorsque le DAEL avait été interpellé pour la délivrance du 
permis d'occuper, en 2001. 

 
  L'amende se fondait sur l'article 137 alinéa 1 LCI. 

Cette disposition était applicable, car le recourant avait 
violé la LCI en aménageant les sous-sols en vue d'un usage 
d'habitation interdit par l'article 127 LCI.  

 
  En raison de sa qualité de mandataire 

professionnellement qualifié, le recourant tombait sous le 
coup de l'article 6 LCI, lequel fondait une responsabilité 
personnelle et objective du mandataire désigné à la 
direction des travaux. Que les travaux aient été faits à 
la demande d'un tiers ou sur les conseils de l'architecte 
importait peu de ce point de vue puisque, selon cette 
disposition, c'était le mandataire qui répondait à l'égard 
du département des travaux, jusqu'à l'avis d'extinction de 
son mandat. 

 
  Contrairement à ce que soutenait le recourant, la 

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pose de galandages dans un immeuble situé en 4ème zone de 
construction nécessitait une autorisation et il n'existait 
pas de pratique allant dans un sens contraire. 

 
  Du point de vue de la faute, le recourant avait agi 

en pleine connaissance de cause et à plusieurs reprises. 
Au surplus, il fallait considérer, vu son rôle de 
promoteur, qu'il avait été conduit par l'appât du gain. 
Ces circonstances justifiaient de lui infliger l'amende 
maximum de CHF 60'000.--. 

 
 

EN DROIT 

 

 

1.  Selon l'article 150 LCI, lorsque des travaux sont 
entrepris sans autorisation, le recours contre la sanction 
doit être formé au Tribunal administratif.  

 
  En l'espèce, le DAEL reproche au recourant d'avoir 

édifié des galandages et modifié la destination de 
sous-sols existants sans autorisation.  

 
  L'amende contestée est donc bien une sanction 

infligée pour "travaux entrepris sans autorisation" au 
sens de l'article 150 LCI. 

 
2.  Le recours a par ailleurs été interjeté en temps 

utile devant la juridiction compétente. Il est ainsi 
recevable à la forme (art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur 
la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 
5 10). 

 
3. a. Le recourant soulève l'exception de prescription 

s'agissant de l'immeuble "Les P__________" au motif que 
plus de trois ans se seraient écoulés entre la pose des 
galandages concernés et le premier acte de poursuite 
effectué par le DAEL. 

 
 b. La sanction qui fait l'objet du présent recours se 

fonde sur l'article 137 alinéa 1 let. a et b LCI. Selon 
l'article 137 alinéa 6 LCI, la poursuite des 
contraventions visées par ces dispositions se prescrit par 
trois ans.   

 
 c. A teneur de l'article 71 CP, auquel l'article 137 

alinéa 6 LCI renvoie, la prescription court du jour où 
l'auteur a exercé son activité coupable (let. a), du jour 
où le dernier acte a été commis si cette activité s'est 
exercée à plusieurs reprises (let. b), ou du jour où les 
agissements coupables ont cessé s'ils ont eu une certaine 
durée (let. c). 

 
 d. Pour le DAEL, l'infraction reprochée au recourant 

est un "Dauerdelikt" - ou délit continu - au sens de la 
lettre c de cette dernière disposition parce qu'elle a 

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créé une situation durablement contraire au droit. 
 
  Ce dernier raisonnement ne peut être suivi. En 

effet, le délit continu ou prolongé est une infraction 
unique dont l'exécution dure un certain temps, et qui 
n'est consommée qu'au moment où prend fin le résultat 
délictueux causé par l'activité de l'auteur (p. ex. la 
séquestration; P. LOGOZ, Commentaire du code pénal suisse, 
partie générale, 1976, p. 344-345). Cette notion n'englobe 
pas toutes les infractions qui ont pour résultat de créer 
une situation durablement contraire au droit. Un tel 
résultat n'est relevant du point de vue de la prescription 
que lorsque, sans lui, l'infraction ne peut être 
considérée comme consommée. 

 
  Il n'en va pas ainsi dans la présente espèce. En 

effet, la pose des galandages et la modification de 
destination qu'elle aurait engendré ont constitué à chaque 
fois des actes instantanés. 

 
 e. On peut se demander en revanche si, du fait qu'ils 

ont été répétés à plusieurs reprises, ces actes ne 
constituent pas un délit successif du point de vue de la 
prescription, tombant ainsi sous le coup de la lettre b de 
l'article 71 CP. 

 
  Un délit successif ou continué consiste dans la 

répétition d'actes analogues ou identiques qui lèsent le 
même bien juridiquement protégé et procèdent d'une 
décision unique (ATF 102 IV 77 ; 91 IV 66 ; 90 IV 132). La 
jurisprudence a développé cette notion pour simplifier la 
procédure et pour éviter les injustices qui peuvent 
résulter de l'application de l'art. 68 CPS à de telles 
situations. Cette notion repose toute entière sur des 
considérations d'équité (ATF 90 IV 132). Le délit 
successif est assimilé juridiquement à un délit unique 
sans égard au nombre des actes punissables, ce qui exclut 
le prononcé d'une peine d'ensemble en application de 
l'art. 68 chiffre 1 CPS. 

 
  Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un 

délit unique, la décision de l'auteur doit porter sur un 
ensemble de faits se caractérisant par une identité 
naturelle et suffisamment proche dans l'espace et le temps 
pour former un tout qu'englobe l'intention de l'auteur 
(ATF 102 IV 77 ; 101 IV 190 ; 98 IV 106 ; 91 IV 66). On ne 
saurait donc parler d'une décision unique, au sens de la 
jurisprudence, lorsque l'auteur, tout en étant déterminé à 
commettre de nombreux actes délictueux analogues, ignore 
encore comment, et où il mettra ses intentions à exécution 
(ATF 102 IV 77 ; SH 1982 p. 296). 

   
  Les actes reprochés au recourant concernent deux 

projets immobiliers qui, d'un point de vue subjectif, ont 
constitué une même entreprise, le deuxième projet 
intervenant clairement comme la suite du premier. Ainsi en 

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attestent le chevauchement dans le temps des ventes des 
appartements, des plans, des galandages dressés, 
l'identité de lieu, de conception des projets ou encore 
des fonctions d'architecte assumées par le recourant 
envers les acheteurs des appartements visés. 

 
  De ce point de vue, on peut sans arbitraire 

admettre que la décision de poser les galandages dans les 
divers appartements en cause, d'en avoir surveillé 
l'exécution et préalablement dressé les plans, constitue 
un acte unique du point de vue de la prescription au sens 
de l'article 71 let. b CP, qu'il s'agisse des P__________ 
ou des R__________. 

 
  Ainsi, contrairement à ce qu'avance le recourant, 

le délai de prescription ne commence pas à courir à la 
date d'achèvement de chacun des galandages posés, mais à 
l'achèvement de la construction des sous-sols de 
l'ensemble du projet immobilier ou, plus exactement, à la 
fin de la construction du dernier galandage. 

 
  Il résulte des pièces du dossier que la 

construction de ces galandages s'est étendue de début 1999 
aux premiers mois de l'année 2002. La décision du DAEL 
date quant à elle du 24 juillet 2003. Ainsi, moins de 
trois ans se sont écoulés entre la fin de la construction 
du dernier galandage et ladite décision. 

 
  En conséquence, l'infraction ne peut être 

considérée comme prescrite au sens de l'article 137 alinéa 
6 LCI. 

  
4.  L'amende de CHF 60'000.- infligée au recourant est 

fondée sur l'article 137 alinéa 1 LCI, selon lequel est 
passible d'une amende de CHF 100.- à 60'000.- tout 
contrevenant à la LCI ou à ses dispositions d'exécution. 
Toutefois, le montant maximum de l'amende est de CHF 
20'000.- lorsqu'une construction, une installation ou tout 
autre ouvrage a été entrepris sans autorisation mais que 
les travaux sont conformes aux prescriptions légales (art. 
137 al. 2 LCI). 

 
5.  Bien qu'elles soient intimement liées, les 

violations à la LCI reprochées au recourant sont de deux 
ordres. 

 
   L'une concerne l'édification, sans autorisation, 

de galandages dans plusieurs sous-sols des immeubles en 
question. L'autre concerne l'affectation de ces sous-sols 
à un usage d'habitation qui serait non conforme à 
l'autorisation accordée. 

  
6. a. S'agissant du premier grief, le DAEL considère que 

l'édification des galandages était soumise à une 
autorisation de construire conformément à l'article 1 let. 
a et b LCI. Le recourant n'est pas de cet avis. Il ne 

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conteste pas que la loi applicable à l'époque où il a posé 
ces galandages exigeait l'obtention d'une autorisation. Il 
allègue cependant que l'autorité avait établi une pratique 
selon laquelle de telles requêtes n'étaient pas 
nécessaires lorsque ces galandages étaient montés dans des 
sous-sols, comme c'est le cas en l'espèce. 

 
 b. En vertu de l'art. 1 alinéa 1 let. a et b LCI, nul 

ne peut, sans autorisation, élever une construction ou 
modifier, même partiellement, le volume, l'architecture, 
la couleur, l'implantation, la distribution ou la 
destination d'une construction. 

 
  Toutefois, aux termes de l'alinéa 4 de cette 

disposition, les constructions de très peu d'importance ne 
sont pas soumises à autorisation. 

 
 c. Dans sa teneur en vigueur au moment des faits, la 

LCI soumettait, d'une manière générale, la construction 
des galandages à autorisation (confirmé par l'ATA S.I  
M.D. du 18.3.1987). Depuis une modification intervenue le 
30 mai 2002, en vigueur depuis le 27 juillet 2002, les 
travaux projetés à l'intérieur d'une villa isolée ou en 
ordre contigu ne sont plus soumis à autorisation de 
construire, s'ils ne modifient pas la surface habitable du 
bâtiment (art. 1 al. 2 LCI). 

 
  Cependant, les immeubles en question ne sont ni des 

maisons isolées ni des villas en ordre contigu. Par 
conséquent, la nouvelle disposition précitée ne pourrait 
trouver application, même sur la base du principe de la 
lex mitior. 

 
 d. Ainsi, selon le droit actuellement en vigueur, la 

construction de galandages dans les sous-sol des immeubles 
en cause demeure soumise à autorisation. 

   
7. a. En alléguant qu'en vertu d'une pratique établie, le 

DAEL ne demande pas d'ordinaire d'autorisation pour de 
tels travaux, le recourant soulève un problème d'égalité 
de traitement dans l'illégalité (art. 8 Cst. féd.). Or, 
d'une manière générale, le principe de la légalité 
l'emporte sur celui de l'égalité de traitement sauf s'il 
apparaît que l'autorité persistera à l'avenir dans sa 
pratique, l'acte légal faisant figure d'exception (MOOR, 
Droit administratif, Vol. 1, Berne, 1994, p. 461). 

  
 b. En l'espèce, le DAEL nie une telle pratique. Par 

ailleurs, il ne résulte pas des travaux préparatoires 
relatifs à la modification de l'article 1 alinéa 2 LCI 
susvisé, que le DAEL ait voulu, pour l'avenir, renoncer à 
une application rigoureuse de la loi s'agissant de ces 
demandes d'autorisation. Au contraire, les seules 
constructions pour lesquelles le maintien d'un système 
d'autorisation n'a plus été jugé nécessaire et adéquat 
sont celles figurant dans cette nouvelle disposition. Dès 

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lors que l'autorité indique clairement vouloir requérir de 
tout le monde, pour l'avenir et conformément à la loi, une 
autorisation pour la pose des galandages dans les 
sous-sols des habitations non visées par l'article 1 
alinéa 2 LCI, il est indifférent, du point de vue de 
l'égalité de traitement, de savoir si une pratique 
contraire prévalait antérieurement. 

 
 c. En conséquence, il doit être admis que le recourant 

a objectivement violé l'article 1 alinéa 1 let. a LCI en 
ne demandant pas d'autorisation pour l'édification des 
galandages dans les sous-sols des immeubles des 
P__________ et des R__________. 

 
8.  La deuxième violation reprochée au recourant 

consiste dans le fait d'avoir, en qualité de mandataire, 
collaboré et facilité l'affectation illicite projetée par 
les promettants-acquéreurs et de ne pas les avoir informés 
que cette affectation était contraire à la loi. 

 
  Il faut ainsi se demander si ce comportement est 

réprimé par la LCI.     
 
9. a. Contrairement à ce que soutient l'intimé, une telle 

infraction ne peut trouver de fondement suffisant dans 
l'article 6 alinéa 2 LCI. 

 
 b. Selon cette disposition, figurant sous la note 

marginale "direction des travaux", "le mandataire commis à 
la direction des travaux en répond à l'égard de l'autorité 
jusqu'à réception de l'avis d'extinction de son mandat".  

 
 c. Sorti de son contexte, on pourrait croire que 

l'article 6 alinéa 2 LCI institue une responsabilité 
générale du mandataire pour les travaux effectués. 
Toutefois, il ressort d'une interprétation littérale de 
l'ensemble de l'article, ainsi que d'une interprétation 
systématique et téléologique, que cette disposition est 
centrée sur la sécurité des chantiers et régit la 
responsabilité du mandataire commis à la direction des 
travaux pendant leur exécution, jusqu'à l'extinction de 
son mandat si celui-ci s'éteint avant la fin des travaux, 
mais au plus tard jusqu'à la fin des travaux requis par le 
DAEL pour la délivrance du permis d'occuper. 

 
 d. En l'espèce, la procédure visant à l'octroi des 

permis d'occuper s'est poursuivie, jusqu'à l'inondation, 
sans que le DAEL ne fasse d'observation quelconque au 
sujet des galandages posés. L'article 6 alinéa 2 LCI, dont 
la fonction première est de garantir la sécurité des 
chantiers, ne peut fonder une responsabilité du 
mandantaire postérieure à l'examen effectué par le DAEL à 
cette occasion.    

 
10.  De même, il est difficile d'ancrer l'infraction 

dans l'article 127 alinéa 1 LCI. 

  - 12 - 
 
 

 

 
  Selon cette disposition, il est interdit 

d'utiliser, pour l'habitation, des locaux dont le plancher 
est situé au-dessous du niveau général du sol adjacent. 

 
  Certes, la notion d'habitation est sujette à 

discussion, mais le cercle des destinataires visés est 
clair. L'article 127 alinéa 1 LCI impose une interdiction 
aux utilisateurs des locaux (propriétaires, locataires). 
Les tiers qui n'utilisent pas eux-mêmes les locaux ne sont 
pas directement visés par cette disposition. 

 
11. a. La seule disposition qui peut véritablement fonder 

l'infraction est l'article 1 alinéa 1 let. b LCI, qui 
interdit à quiconque de modifier, même partiellement, la 
destination d'une construction. 

 
  La question est de savoir si, en faisant exécuter 

et en dressant les plans de galandages autorisables dont 
il savait l'affectation projetée illicite, en y inscrivant 
- pour les cas qui font l'objet du présent litige - 
l'affectation "chambre à coucher" et enfin, en n'informant 
pas les propriétaires du caractère illicite de cette 
affectation, le recourant a "modifié" la destination des 
sous-sols en cause du point de vue de la LCI. 

 
 b. La LCI  est une loi de police des constructions 

ayant pour but d'assurer la sécurité et la salubrité 
publiques, c'est-à-dire d'empêcher que des constructions 
ou des installations soient une source de danger, 
d'inconvénients pour les usagers, le voisinage et le 
public. 

 
 c. Elle institue un système d'autorisation dans lequel 

les architectes mandataires jouent un rôle central. Ainsi 
prévoit-elle que toute demande d'autorisation doit être 
établie et signée par une personne inscrite au tableau des 
mandataires professionnellement qualifiés (art. 2 al. 3 
LCI). Le cercle de ces mandataires est défini par la loi 
sur l'exercice des professions d'architecte et 
d'ingénieurs du 17 décembre 1982 (LAI - L 5 40). Il est 
limité aux personnes justifiant notamment de capacités 
professionnelles et offrant des garanties d'honorabilité 
(art. 3 al. 1 LAI). 

 
 d. Selon l'article 6 alinéa 2 de ladite loi, "le 

mandataire s'acquitte avec soin et diligence des tâches 
que lui confie son mandant dont il sert au mieux les 
intérêts légitimes tout en s'attachant à développer, dans 
l'intérêt général, des réalisations de bonne qualité au 
titre de la sécurité, de la salubrité, de l'esthétique et 
de l'environnement". Le statut de mandataire professionnel 
comporte ainsi des obligations, non seulement sous l'angle 
du droit civil, mais également du droit public. 

 
 e. Ainsi, en tant que mandataire professionnellement 

  - 13 - 
 
 

 

qualifié, l'architecte exécute les normes de police des 
constructions et a pour tâche d'en garantir le respect 
dans la mesure de ses moyens. A cet égard, il se rend 
coupable d'une violation à la LCI s'il exécute des plans 
dont il sait l'affectation projetée contraire aux normes 
prescrites. 

 
 f.  Comme corollaire à cette fonction se trouve son 

obligation de conseiller et d'informer ses mandants sur 
l'affectation licite des bâtiments lorsqu'il est convié 
d'en dresser les plans. En revanche, l'architecte n'est 
pas tenu de vérifier si son mandant s'est conformé à 
l'information donnée et utilise les locaux conformément à 
l'affectation prévue. Si, dans cette fonction, 
l'architecte ne peut porter la responsabilité de l'usage 
qui sera fait dans l'avenir par ses mandants des 
constructions dont il a dressé les plans et surveillé 
l'exécution, il a néanmoins le devoir, au moment de la 
construction et avant celle-ci, d'avertir clairement ses 
mandants de l'illicéité de leur projet lorsque 
l'affectation visée est clairement contraire à la loi, et 
notamment à l'article 127 alinéa 1 LCI. Il se rend 
coupable d'une violation de la LCI s'il collabore 
activement à la réalisation d'un tel projet alors qu'il en 
connaît parfaitement l'illicéité. 

 
12. a. Certes, les mesures prises par l'administration 

doivent être dirigées contre le perturbateur qui, par son 
comportement, favorise l'existence d'un état de choses 
contraire au droit ou enfreint lui-même des dispositions 
impératives de la loi (RDAF 1983 p. 381; 1981 p. 250-251; 
1980 p. 181-182). Est perturbateur par comportement, celui 
qui engendre une lésion ou une mise en danger de l'ordre 
et de la sécurité publics par son attitude, c'est-à-dire 
celui qui produit un résultat contraire à une règle de 
police par son action. 

 
 b. En l'espèce, il doit être admis que le recourant a 

favorisé, par son comportement l'existence d'un état de 
faits contraire au droit et enfreint les dispositions de 
la LCI. Certes, la notion d'habitation contenue dans 
l'article 127 alinéa 1 LCI n'est pas limpide, loin s'en 
faut, mais il ne peut prêter à discussion que l'usage en 
chambres à coucher, en tout cas, est clairement prohibé 
par cette disposition. En tant que mandataire 
professionnellement qualifié, le recourant ne pouvait 
l'ignorer.  

 
 c. En conclusion, le recourant peut, sans arbitraire, 

être considéré comme ayant "modifié" la destination des 
sous-sols litigieux au sens de l'article 1 alinéa 1 let. b 
LCI. 

 
13.  Du point de vue de la densité de la base légale et 

de sa prévisibilité, il convient de préciser que le degré 
d'exigence requis dépend notamment, selon la jurisprudence 

  - 14 - 
 
 

 

de la Cour européenne des droits de l'homme, de la qualité 
des destinataires (ACEDH Cantoni du 15 novembre 1996, Rec. 
1996-V § 35; Groppera Radio AG du 28 mars 1990, Série A, 
No 173, § 68). Or, dans le cas d'espèce, le recourant est 
un mandataire professionnellement qualifié. En tant que 
tel, il doit être admis qu'il connaît la réglementation du 
domaine de la construction et les devoirs de sa charge. 
Cette circonstance permet de considérer qu'en l'espèce, 
l'article 1 LCI comporte un degré de prévisibilité 
suffisant. 

  
14.  Selon l'article 137 alinéa 3 LCI, il est tenu 

compte, dans la fixation du montant de l'amende, du degré 
de gravité de l'infraction, la cupidité et la récidive 
constituant notamment des circonstances aggravantes. 

 
15. a. Les amendes administratives sont de nature pénale, 

car aucun critère ne permet de les distinguer clairement 
des amendes ordinaires pour lesquelles la compétence 
administrative de première instance peut au demeurant 
aussi exister. C'est dire que la quotité de la peine doit 
tenir compte des principes généraux régissant le droit 
pénal (ATA C. du 18 février 1997; P. MOOR, Droit 
administratif : les actes administratifs et leur contrôle, 
vol. 2, Berne 1991, ch. 1.4.5.5, p. 95-96; P. NOLL et S. 
TRECHSEL, Schweizerisches Strafrecht: allgemeine 
Voraussetzungen der Strafbarkeit, AT I, 5ème édition, 
Zurich 1998, p. 40). En vertu de l'article 1 alinéa 2 de 
la loi pénale genevoise du 20 septembre 1981 (LPG - E 3 
1), il y a lieu de faire application des dispositions 
générales contenues dans le Code pénal suisse du 21 
décembre 1937 (CP - RS 311.0), sous réserve des exceptions 
prévues par le législateur cantonal à l'article 24 LPG 
(ATA A. du 23 juillet 2002). 

 
 b. Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait 

commis une faute, fût-ce sous la forme d'une simple 
négligence.  

 
16.  Concernant l'édification des galandages - 

indépendamment de l'affectation auxquels ils étaient 
destinés -, il est difficile aujourd'hui de reprocher une 
faute au recourant. En effet, à aucun moment il n'apparaît 
que ce dernier ait voulu cacher leur existence au DAEL. Au 
contraire, il a procédé à leur exécution alors qu'il 
savait que le DAEL allait visiter les lieux à la fin des 
travaux, ce qui a d'ailleurs été fait sans qu'aucune 
remarque ne lui ait été faite à ce sujet.  

 
17.  En 2001, dans le cadre de la procédure de 

délivrance du permis d'occuper, le DAEL a établi une liste 
des travaux complémentaires requis, dans laquelle ne 
figure pas la destruction des galandages en question. Ce 
faisant, il a clairement laissé apparaître que la 
construction était conforme à l'autorisation délivrée et 
celle des galandages admise, conformément à l'article 38 

  - 15 - 
 
 

 

alinéa 1 lettre a du règlement d'application de la loi sur 
les constructions et les installations diverses du 27 
février 1978 (RALCI - L 5 05 01). Ainsi, même si une faute 
légère pouvait être retenue en l'espèce, au titre du 
principe de la bonne foi, il devrait être admis que le 
recourant était en droit de penser que la pose de ces 
galandages avait été considérée comme ne nécessitant pas 
de demande d'autorisation complémentaire. En effet, 
l'intimé ne peut reprocher au recourant une faute qu'il 
n'a pas lui-même constatée en temps utile, alors qu'il 
était requis par le recourant de se déterminer sur la 
conformité des travaux à l'autorisation. En particulier, 
il ne peut revenir sur ces constatations du fait de 
l'inondation, qui constitue un événement indépendant. 

 
18.  En revanche, s'agissant de la modification 

d'affectation des sous-sols, l'existence d'une faute ne 
fait aucun doute. En effet, c'est sciemment et 
volontairement que le recourant a participé à ces 
aménagements qu'il savait destinés à une affectation en 
chambre à coucher.  

 
19.  De la part d'un mandataire professionnellement 

qualifié, l'absence d'information donnée à ses mandants 
sur l'illicéité de l'affectation projetée constitue 
également une faute. 

 
20.  Cela étant, l'appréciation de la faute ne saurait 

être influencée par la survenance du drame de 
l'inondation, qui a été le résultat d'un ensemble de 
facteurs sur lesquels le recourant n'avait pas la 
maîtrise. Objectivement, la faute doit être appréciée 
indépendamment de cette circonstance exceptionnelle, qui 
n'a fait que révéler l'importance, du point de vue de la 
sécurité des constructions, de l'article 127 LCI. Le 
recourant ne saurait, par le biais de cette sanction, 
assumer seul la responsabilité - du point de vue de la LCI 
- des causes de cette inondation.  

  
21.  Subjectivement, il ne ressort pas du dossier, 

contrairement à ce que soutient l'intimé, que le recourant 
a agi par cupidité. Dans le cas de l'immeuble des 
P__________, où il a eu une activité de promotion, les 
annonces commerciales des appartements ne font pas état 
d'un nombre de pièces supérieur à celui figurant dans 
l'autorisation. Il résulte par ailleurs du plan financier 
fourni par le recourant que le prix au m2 des pièces du 
sous-sol était semblable à celui des balcons et des 
mezzanines. Ce prix était très inférieur à celui des 
pièces du rez-de-chaussée. 

 
22.  Par ailleurs, il n'est pas contesté que le 

recourant n'a pas commis d'infraction auparavant et n'est 
donc pas récidiviste.  

  
23.  Enfin, conformément à l'article 64 CP et à la 

  - 16 - 
 
 

 

jurisprudence du Tribunal fédéral, le temps écoulé entre 
l'infraction et la sanction doit être pris en compte dans  
la fixation de la peine (ATF 102 IV 198, JT 1978 IV 30). 
En l'espèce, si les derniers galandages ont été achevés 
dans la première moitié de l'année 2002, une partie 
d'entre eux l'avaient été en 1999 déjà, soit plusieurs 
années auparavant. 

  
24.  Selon des principes qui n'ont pas à être remis en 

cause par le Tribunal de céans, l'administration fait 
preuve, dans l'utilisation du large pouvoir d'appréciation 
que lui confère l'article 137 LCI, de sévérité afin 
d'assurer le respect de la loi. La juridiction de céans ne 
peut la censurer qu'en cas d'excès ou d'abus du pouvoir 
d'appréciation. Il y a abus, notamment, lorsque le 
principe de proportionnalité est violé. 

 
25.  En l'espèce, il appert que l'amende infligée au 

recourant, qui constitue la mesure la plus sévère 
possible, ne tient pas compte des éléments précédemment 
exposés. Certes, il est justifié d'infliger une amende 
plus élevée au mandataire professionnellement qualifié 
qu'à celui qui requiert ses services (ATA M. du 25 août 
1999), mais l'amende infligée doit tenir compte également 
des autres circonstances du cas d'espèce et, en 
particulier, de l'objectivité de la faute, de l'absence de 
récidive et de cupidité, ainsi que du temps écoulé. En 
application de ces principes, conformément à la 
jurisprudence du Tribunal de céans, l'amende sera ainsi 
ramenée à CHF 10'000.-- (ATA A. du 23 juillet 2002; ATA A. 
du 21 avril 1998). 

 
26.  Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera mis à 

la charge du recourant. Une indemnité de CHF 1'000.- lui 
sera allouée (art. 87 LPA).  

 
 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 
   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 25 août 2003 par Monsieur C__________ contre 
la décision du département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement; 

 
   au fond : 
 
   l'admet partiellement; 
 
   arrête l'amende à CHF 10'000.--; 
 
   rejette le recours pour le surplus; 
    
   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 

  - 17 - 
 
 

 

   
   alloue une indemnité à M. 

C__________ de CHF 1'000.--, à la charge de l'Etat de 
Genève; 

 
   communique le présent arrêt à 

Me Bruno Megevand, avocat du recourant, ainsi qu'au 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 

Mmes Hurni et Bovy, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste : le président : 

 

 C. Del Gaudio-Siegrist Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci