# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d9770b5a-bf28-5e2c-8add-e1916207390c
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-08-18
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 18.08.2021 4-EV.2020.12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-EV-2020-12_2021-08-18.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 

4-EV.2020.12       

 
 

 

 

Urteil vom 18. August 2021 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident E. Hauller  

Richterin C. Hofer Schmid  

Richter K. Müller  

Gerichtsschreiberin C. Dürdoth          

 

 
 

   

Gesuchstellerin   Einwohnergemeinde Q._____ 

 

handelnd durch den Gemeinderat 

 

 
   

Gesuchgegner   A._____  

 

vertreten durch lic. iur. Martin Sacher, Rechtsanwalt, Breiternstrasse 32, 

5107 Schinznach Dorf    

 

 
 

Gegenstand  Rechtserwerb für die Sanierung der A im Ortsteil R._____ (formelle Ent-

eignung) 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Die Einwohnergemeinde Q. (nachfolgend: Gesuchstellerin) beabsichtigt 

die Sanierung der A im Dorfteil R. im Abschnitt von der D BB bis zum E. 

Die entsprechende kommunale Baubewilligung wurde mit Auflagen am 

9. März 2020 erteilt. 

 

B.1. 

Mit Eingabe vom 18. Dezember 2019 ersuchte der Gemeinderat Q. das 

Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen 

(SKE), um vereinfachte Einleitung des Enteignungsverfahrens gegen den 

Landeigentümer A.. 

 

B.2. 

In Absprache mit dem Präsidenten des SKE (Telefon vom 7. Januar 2020) 

wurde das Verfahren bis Ende März 2020 formlos sistiert, da noch Ver-

tragsabschlüsse ausstehend waren.  

 

B.3. 

Mit Schreiben vom 26. März 2020 teilte der Präsident des SKE der Gesuch-

stellerin mit, dass aufgrund des Friststillstands im Zusammenhang mit der 

Coronapandemie vom 21. März 2020 bis 19. April 2020 die Frist bis 30. Ap-

ril 2020 verlängert werde. 

 

B.4. 

Die Gesuchstellerin hatte dem Gericht mitgeteilt, dass die Aufbereitung der 

notwendigen Unterlagen bis Ende Mai 2020 dauern werde (E-Mail vom 

25. März 2020). Mit Schreiben vom 27. März 2020 wurde die Frist vom SKE 

bis 2. Juni 2020 erstreckt 

 

C. 

Mit Eingabe vom 8. April 2020 beantragte die Gesuchstellerin in Erweite-

rung des ursprünglichen Begehrens die Einleitung eines ordentlichen Ent-

eignungsverfahrens gegenüber allen betroffenen Grundeigentümern zur 

Gewährleistung der Gleichbehandlung bei der Festlegung der Entschädi-

gung. 

 

D.1. 

Da kein Enteignungstitel vorliegt, teilte das SKE der Gesuchstellerin mit 

Schreiben vom 28. April 2020 mit, dass ein Anordnungs- und Enteignungs-

verfahren eingeleitet werden müsse, in welchem auch Einwendungen ge-

gen die Enteignung an sich möglich sein werden. Die Gesuchstellerin 

wurde ersucht, die Enteignungsakten vom 11. Mai 2020 bis 9. Juni 2020 in 

der Gemeindekanzlei öffentlich aufzulegen sowie die Auflage im amtlichen 

Publikationsorgan der Gemeinde anzukündigen. Planänderungsbegehren 

 - 3 - 

 

 

dagegen würden nicht mehr zulässig sein, da mit der kommunalen Baube-

willigung vom 9. März 2020 ein rechtskräftiges Projekt vorhanden sei. 

 

D.2. 

Die kommunale Baubewilligung, der Landerwerbsplan sowie die Enteig-

nungstabelle lagen vom 11. Mai 2020 bis 9. Juni 2020 öffentlich auf. Die 

betroffenen Grundeigentümer wurden mit Schreiben vom 7. Mai 2020 auf 

die Auflage aufmerksam gemacht. Diese wurde zudem im General-Anzei-

ger publiziert und in der Gemeinde ausgehängt.  

 

E.1. 

A. ist als Alleineigentümer der Parzelle F im Halte von 1'504 m2, von der 

nach Landerwerbsplan ca. 70 m2 abgetreten werden sollen, sowie der Par-

zelle G im Halte von 10'449 m2, von der ca. 13 m2 abgetreten werden sol-

len, von der Enteignung betroffen. Zudem sollen von Parzelle F ca. 22 m2 

und von Parzelle G ca. 30 m2 vorübergehend beansprucht werden.  

 

E.2. 

A. (nachfolgend: Gesuchgegner) meldete mit Eingabe vom 26. Mai 2020 

innert der Auflagefrist beim Gemeinderat Q. eine Entschädigungsforderung 

zuhanden des SKE an und beantragte eine Abgeltung von Fr. 850.00/m2. 

Weiter seien alle Nachteile zu entschädigen, die sich daraus ergäben, dass 

die Parzellen infolge der Enteignung eine ungünstigere Form erhielten. 

 

F. 

Mit Schreiben vom 26. Juni 2020 orientierte das SKE den Gesuchgegner 

über den Verfahrensstand und teilte ihm mit, dass die Rechtserwerbsver-

fahren für die Sanierung der A koordiniert vorangetrieben würden. 

 

G.1. 

Die Eingabe des Gesuchgegners wurde der Gesuchstellerin mit Schreiben 

vom 14. August 2020 zur Kenntnis gebracht und es wurde ihr eine Frist zur 

Stellungnahme bis 7. September 2020 gesetzt, um sich schriftlich zur Ein-

gabe des Gesuchgegners zu äussern.  

 

G.2. 

Die Gesuchstellerin nahm innert erstreckter Frist am 21. September 2020 

zur Eingabe des Gesuchgegners Stellung. Sie hielt an ihrem Entschädi-

gungsangebot von Fr. 250.00/m2 fest und beantragte die Abweisung aller 

weiteren Entschädigungsforderungen.  

 

H.1. 

Mit Schreiben vom 29. September 2020 brachte das SKE die Stellung-

nahme dem Gesuchgegner zur Kenntnis und stellte ihm frei, sich bis 

22. Oktober 2020 nochmals abschliessend dazu zu äussern. 

 

 - 4 - 

 

 

H.2. 

Der Gesuchgegner erstattete mit Schreiben vom 21. Oktober 2020 eine 

Duplik und hielt an seinen Entschädigungsforderungen fest. 

 

I. 

Die Duplik wurde der Gesuchstellerin mit Schreiben vom 23. Oktober 2020 

zur Kenntnis gebracht und es wurde ihr freigestellt, sich bis 16. November 

2020 zu allfälligen Neuerungen der Duplik zu äussern. 

 

J. 

Mit Schreiben vom 26. Oktober 2020 teilte das SKE der Gesuchstellerin 

mit, dass in den vier streitigen Parallelverfahren ausschliesslich Entschädi-

gungsbegehren gestellt wurden. Daher werde auf einen vorgängigen Eini-

gungsversuch verzichtet. Weiter wurde die Gesuchstellerin zur Einreichung 

von Handänderungen in der Zeitspanne zwischen Januar 2019 und De-

zember 2020 bis Ende November 2020 aufgefordert. Dieses Schreiben 

wurde den restlichen Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zugestellt, um sie 

über den Verfahrensstand zu informieren. 

 

K. 

Am 2. November 2020 teilte die Gesuchstellerin dem SKE mit, dass sie auf 

eine weitere Stellungnahme verzichte. 

 

L.1. 

Die Gesuchstellerin reichte aufforderungsgemäss mit Eingabe vom 13. No-

vember 2020 die mit Schreiben vom 26. Oktober 2020 verlangten Handän-

derungsanzeigen ein.  

 

L.2. 

Mit Schreiben vom 24. November 2020 teilte das SKE dem Gesuchgegner 

mit, dass die Gesuchstellerin der angeordneten Beweisauflage nachge-

kommen ist. 

 

M. 

Mit Eingabe vom 8. März 2021 ersuchte der zwischenzeitlich vom Gesuch-

gegner beigezogene Rechtsvertreter um Zustellung der vollständigen vom 

Gemeinderat Q. eingereichten Liste der Handänderungen zwischen Januar 

2019 und Dezember 2020.  

 

Der Präsident des SKE teilte ihm daraufhin am 9. März 2021 telefonisch 

mit, dass diese aus Datenschutzgründen praxisgemäss nicht im Detail of-

fengelegt werden können. Die Vergleichspreise würde jedoch an der Ver-

handlung vorgestellt und mit den Parteien diskutiert. 

 

 - 5 - 

 

 

N.1. 

Das SKE führte am 14. April 2021 eine Verhandlung mit Augenschein 

durch (Präsenz vgl. Protokoll, S. 2). Die Örtlichkeiten wurden besichtigt, die 

Parteien angehört sowie die Sach- und die Rechtslage besprochen. Die 

Gesuchstellerin wurde aufgefordert, sich bis 23. April 2021 zu den von ihr 

an der Verhandlung geltend gemachten Aspekten (Grünflächenziffer und 

Umgebungswirkung des Denkmalschutzes) zu äussern. 

 

N.2. 

Mit Eingabe vom 15. April 2021 ersuchte der Rechtsvertreter des Gesuch-

gegners um Bekanntgabe der Ergebnisse der Abklärungen in Bezug auf 

Parzelle H sowie um Ansetzung einer Frist von mindestens 30 Tagen zur 

Stellung weiterer Beweisanträge und eine abschliessende Stellungnahme 

zum Beweisergebnis. 

 

Das SKE teilte ihm mit Schreiben vom 21. April 2021 das Beweisergebnis 

betreffend Parzelle H und J mit und setzte ihm eine Frist bis 25. Mai 2021 

für eine abschliessende Stellungnahme zu den Beweisergebnissen. 

 

N.3. 

Die Gesuchstellerin reichte aufforderungsgemäss am 21. April 2021 die 

Beweisergänzungen zur Grünflächenziffer und zur Umgebungswirkung des 

Denkmalschutzes ein. Diese wurden daraufhin der Gegenpartei zur Kennt-

nis gebracht. 

 

N.4. 

Mit Eingabe vom 22. Mai 2021 nahm der Rechtsvertreter des Gesuchgeg-

ners zu den Beweisergebnissen Stellung und stellte weitere Beweisbegeh-

ren.  

 

Die Eingabe wurde der Gesuchstellerin mit Schreiben vom 27. Mai 2021 

zur Kenntnis gebracht und sie wurde darüber informiert, dass die Eingabe 

dem Gericht am 9. Juni 2021 vorgelegt werde. Weiter wurde sie darüber 

informiert, dass auch ein Entscheid in der Sache - sofern möglich - vorbe-

halten bleibe. 

 

O.1. 

Das Gericht hat den Fall an der Sitzung vom 9. Juni 2021 ein weiteres Mal 

beraten. 

 

Gestützt darauf wurde die Gesuchstellerin am 11. Juni 2021 bezüglich Ein-

wände hinsichtlich des Einbezugs der vom Gesuchgegner angesproche-

nen Parzellen N und O als Vergleichsobjekte angefragt. Ihr wurde Gele-

genheit zur Stellungnahme eingeräumt. 

 - 6 - 

 

 

 

O.2. 

Mit Protokollauszug der Sitzung vom 12. Juli 2021 nahm die Gesuchstelle-

rin dazu sowie generell zu den Beweisanträgen des Gesuchgegners Stel-

lung. Sie beantragte die Abweisung der Beweisanträge sowie die Nichtbe-

rücksichtigung der Parzellen N, J und AC (recte: H) sowie O als Vergleichs-

objekte. 

 

O.3. 

Die Stellungnahme der Gesuchstellerin wurde dem Rechtsvertreter des 

Gesuchgegners am 21. Juli 2021 zur Kenntnis gebracht. Dieser nahm dazu 

unaufgefordert mit Schreiben vom 27. Juli 2021 Stellung.  

 

O.4. 

Das Gericht hat die Streitsache am 18. August 2021 nochmals abschlies-

send beraten und das nachfolgende Urteil gefällt. Auf weitere Beweiser-

gänzungen wurde verzichtet. 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Das SKE vollzieht die Vorschriften über die Enteignung und entscheidet 

über unerledigte Entschädigungsforderungen und Begehren um Ausdeh-

nung der Enteignung sowie um Sachleistung (§§ 148 Abs. 1 und 154 Abs. 2 

des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] 

vom 19. Januar 1993), wobei es die gleichen Verfahrensregeln anwendet, 

wie sie für das Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die sachli-

che Zuständigkeit des SKE ist gegeben. 

 

1.2. 

Die Projektbewilligung liegt vor (A.). Ein Enteignungstitel war jedoch nicht 

vorhanden. Daher wurde ein Anordnungs- und Enteignungsverfahren nach 

§ 151 Abs. 1 BauG eingeleitet (D.1.). Die öffentliche Auflage der Enteig-

nungsakten hat ordnungsgemäss stattgefunden (D.2). Es ist festzuhalten, 

dass kein formaler Enteignungstitel vorliegt. Dieser wird jedoch als gege-

ben angesehen, wenn keine Einwendungen gegen die Enteignung an sich 

erhoben werden, wie dies vorliegend der Fall ist. Die Enteignung ist somit 

rechtmässig und zulässig (vgl. AGVE 2013 S. 441, VGE WBE.BE.227 vom 

27. März 2019). 

 

1.3. 

Die Gemeinde Q. ist als Enteignerin befugt, das Verfahren der formellen 

Enteignung einleiten zu lassen. Der Gesuchgegner ist als Alleineigentümer 

 - 7 - 

 

 

der in das Bauprojekt einbezogenen und damit von der Enteignung be-

troffenen Parzellen F und G ohne weiteres zur Einreichung von Begehren 

legitimiert (§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). 

 

1.4. 

Auf das Entschädigungsbegehren des Gesuchgegners ist einzutreten 

 

2. 

2.1. 

Von Parzelle F ist nach Landerwerbsplan eine Fläche von ca. 70 m2 und 

von Parzelle G ist eine Fläche von ca. 13 m2 abzutreten. Weiter sollen von 

Parzelle F ca. 22 m2 und von Parzelle G ca. 30 m2 vorübergehend bean-

sprucht werden.  

 

Die Parteien verzichteten an der Verhandlung auf die genaue Festlegung 

der diskutierten Abtretungsfläche (70 oder 71 m2; Protokoll, S. 4). Die 

Masse werden durch den Nachführungsgeometer mit Ausarbeitung der 

Mutationstabelle für den Grundbucheintrag definitiv festgelegt werden. 

 

2.2. 

Die Gesuchstellerin offerierte dem Gesuchgegner eine Entschädigung von 

Fr. 250.00/m2. An diesem Entschädigungsangebot hielt sie durchgehend 

fest.  

 

Die Gesuchstellerin begründet ihr Angebot damit, dass erschlossenes Bau-

land im Dorfteil R. regelmässig zu einem Verkaufspreis von Fr. 450.00/m2 

bis Fr. 500.00/m2 gehandelt werde. Der Zusammenschluss der Gemeinden 

Q. und R. rechtfertige keine Preissteigerung von rund Fr. 300.00/m2. Es sei 

daher von einem absoluten Landwert von Fr. 500.00/m2 auszugehen. 

 

2.3. 

Der Gesuchgegner macht geltend, der aktuelle Verkehrswert für vergleich-

bares Bauland in der Gemeinde Q. liege bei mindestens Fr. 850.00/m2. Ein 

Abzug vom Verkehrswert sei nicht vorzunehmen, da die beiden Parzellen 

im fraglichen Bereich nicht wesentlich überbaut seien und somit die ge-

samte darauf entfallende Ausnützung realisiert werden könne. 

 

Die Parzellen F und G wiesen in der Gemeinde Q. die besten Überbau-

ungsmöglichkeiten auf. Die zulässige Ausnutzung sei mit 0.70 höher als in 

allen anderen Wohnzonen, ausgenommen Zone DK. Die Grenzabstände 

seien geringer als in den übrigen Wohnzonen. Die zulässige Gesamthöhe 

von 13 Metern werde einzig in der Wohnzone MF noch um einen Meter 

übertroffen. Massgeblich sei daher ein Vergleich insbesondere mit den in 

der Wohnzone MF und allenfalls in der Dorfkernzone erzielten Preisen. Die 

von der Gemeinde angeführten Vergleichspreise von Fr. 450.00/m2 bis 

 - 8 - 

 

 

Fr. 500.00/m2 seien demgegenüber in der Zone W2 erzielt worden, in der 

die zulässige Ausnutzung lediglich 0.50 betrage. Daraus ergebe sich für 

Land mit einer Ausnutzung von 0.70 ein Preis von mindestens 

Fr. 700.00/m2. Weiter handle es sich bei den angeführten Preisen um 

Preise, welche im Jahr 2016 und somit vor der Fusion der Gemeinden Q. 

und R. erzielt worden seien. Die Landpreise in der Region und insbeson-

dere in der früheren Gemeinde R. seien um mindestens 50 % gestiegen, 

da die ehemalige Gemeinde R. durch die Fusion wesentlich steuerattrakti-

ver geworden sei. Aufgrund der Preissteigerungen in den letzten Jahren sei 

ausschliesslich auf in den Jahren 2018 bis 2020 bzw. 2021 erzielte Preise 

abzustellen. Aktuell werde für vergleichbare Grundstücke ein Preis von 

mindestens 1'000.00/m2 bezahlt.  

 

3. 

3.1. 

Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] 

vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV; 

SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Der Enteignete soll weder 

einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzielen, also nach der Enteig-

nung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher (Aargauische Gerichts- 

und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2004 S. 205; Bundesgerichtsent-

scheid [BGE] 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungs-

recht des Bundes, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter der Bundesver-

fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom 28. Mai 1874; 

Ulrich Häfelin/Georg Müller/ Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

7. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, N 2407; Andreas Baumann/Ralph van 

den Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli-Schwaller/ 

Verena Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 

Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Baugesetzkommentar], Vorbemerkungen 

zu den §§ 142-147 BauG N 1ff.). 

 

3.2. 

Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-

jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-

chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem 

besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt 

weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte 

steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-

thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden 

Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen 

festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-

gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-

nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-

wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-

tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige 

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Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-

richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011). 

 

3.3. 

Die Höhe der Entschädigung ist nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des 

Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen (§ 154 Abs. 2 

Satz 2 BauG).  

 

3.4. 

Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Erlös, der für das enteig-

nete Recht bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag 

objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 II 250; Hess/Weibel, 

a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 50 und 80). Bei der Enteignung von Bauland 

spielt insbesondere die vorbestehende Ausschöpfung des baulichen Nut-

zungspotentials für die Entschädigungsbemessung eine zentrale Rolle 

(Hess/ Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 56 ff.). Wesentlich ist, wie 

sich die Abtretung auf die Nutzbarkeit der Streitparzelle auswirkt. Gelten 

hohe Baulandpreise und werden diese massgeblich durch die bestmögli-

che bauliche Ausnützung bestimmt, so richtet sich der Wert einer Teilfläche 

vorwiegend nach deren Einfluss auf die Überbaubarkeit des Grundstücks. 

Ein Teil, ohne den der Eigentümer nicht, nicht zweckmässig oder nur mit 

geringerem Volumen bauen kann, ist ein hochwertiger Flächenabschnitt 

(Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 

74/1973, S. 332; AGVE 2015 S. 203 f.); er ist mit dem absoluten Landwert 

zu entschädigen. Beeinträchtigt die Abtretung die bauliche Nutzung des 

Restgrundstücks nicht, so handelt es sich um minderwertigen Boden, der 

entsprechend tiefer bewertet wird als das übrige Land (BGE 122 I 180); 

dafür ist der relative Landwert geschuldet (AGVE 1998, S. 503 f.; 1989 

S. 428; vgl. Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 106; Peter Wie-

derkehr, Die Expropriationsentschädigung, Diss., Zürich, 1966, S. 70). Das 

Ausmass der Herabsetzung ist nach pflichtgemässem Ermessen festzuset-

zen (BGE 122 I 180).  

 

3.5. 

Im Enteignungsverfahren ist der Verkehrswert wenn immer möglich mit 

Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln. Von 

Preisen, die in letzter Zeit in der nahen Umgebung für gleichartiges und 

gleichwertiges Land bezahlt worden sind, kann auf den Verkehrswert des 

enteigneten Grundstücks geschlossen werden (BGE 114 Ib 286 Erw. 7 

S. 295 f.; Hess/Weibel, a.a.O., N 80 zu Art. 19 EntG). Massgebend sind 

nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts die in den letzten bei-

den Jahren vor dem Stichtag realisierten Preise (vgl. AGVE 2004, S. 207 

ff.; VGE WBE.2015.488 vom 24. Oktober 2016, S. 8). 

 

Die statistische Methode führt nur zu richtigen Resultaten, wenn Ver-

gleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur 

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Verfügung stehen. In der Regel lässt sich zwar auch aus vereinzelten Ver-

gleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige 

Kaufpreise bekannt, müssen diese aber besonders sorgfältig untersucht 

werden. Sie können nur zur Entschädigungsbestimmung verwendet wer-

den, wenn dem Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen unter 

Verwandten sowie bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulations-

käufen – unübliche Verhältnisse zugrunde liegen. Nur wenn überhaupt 

keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehör-

den auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die 

– wie die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung 

– auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs gel-

tenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis 

selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte 

fast beliebig verändert werden kann (BGE 122 I 168, BGE 1P.520/2003 

vom 9. März 2004, Erw. 7.3. und 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011, 

Erw. 4.2). 

 

3.6. 

Zur Wertbestimmung einer Teilabtretungsfläche ab einem überbauten 

Grundstück wird vorab der absolute Landwert anhand der statistischen Me-

thode ermittelt und dieser anschliessend – entsprechend der Bedeutung 

der Teilfläche in Bezug auf das Restgrundstück – angepasst (relativer 

Landwert; vgl. BGE 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4, 

1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3, und 1P.743/1999 vom 

29. Juni 2000, Erw. 4). 

 

3.7. 

Im Enteignungsverfahren hat das SKE die Entschädigung grundsätzlich ori-

ginär, das heisst nicht abgeleitet von den vorgängigen Entschädigungsge-

sprächen zwischen den Parteien, festzustellen. Das Gericht kann und darf 

sich daher nicht auf die Prüfung beschränken, ob die vom Enteigner ange-

botene Entschädigung richtig ist oder ob sie nach Massgabe der Begehren 

der Enteigneten angepasst werden muss. 

 

Die Festsetzung der angemessenen Entschädigung hat somit unabhängig 

von dem Angebot, welches die Gesuchstellerin dem Gesuchgegner ur-

sprünglich gemacht hat, zu erfolgen. Das Gericht hat dabei auch nicht zwin-

gend von den von Gesuchstellerin verwendeten Bemessungsgrundlagen 

auszugehen (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015, Erw. 4.1.). 

 

4. 

4.1. 

Von der vollständig in der Dorfzone (D) gelegenen Parzelle F ist eine Teil-

fläche von ca. 70 m2 abzutreten. Zudem ist eine entschädigungslose vo-

rübergehende Beanspruchung von ca. 22 m2 vorgesehen. Von Parzelle G 

ist die Abtretung einer Fläche von ca. 13 m2 vorgesehen, wobei ca. 30 m2 

 - 11 - 

 

 

vorübergehend beansprucht werden sollen (E.1).  Parzelle G liegt teilweise 

in der Dorfzone (D) und in der Landwirtschaftszone. Die abzutretende Flä-

che von 13 m2 liegt jedoch ausschliesslich in der Dorfzone. Dort beträgt die 

Ausnutzungsziffer 0.70 (§ 7 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung Dorfteil 

R. [BNO R.], beschlossen von der Gemeindeversammlung der Gemeinde 

R. am 9. Juni 2017, genehmigt vom Regierungsrat am 29. November 

2017). 

 

4.2. 

4.2.1. 

Der Verkehrswert der Grundstücke ist anhand von Vergleichshandände-

rungen festzulegen (Erw. 3.5.). Dem Gericht wurden von der Gemeinde die 

folgenden Handänderungen im Zeitraum zwischen Januar 2019 und De-

zember 2020 gemeldet:  

 

Februar 2019 W 2 (Q.) AD Fr. 500.00/m2 

März 2019 G (Q.) I Fr. 670.00/m2 

Januar 2020 DK (Q.) AF Fr. 250.00/m2 

Juni 2020 W 2 (R.) K Fr. 350.00/m2 

Oktober 2020 MF (Q.) T Fr. 1'192.00/m2 

 

4.2.2. 

4.2.2.1. 

4.2.2.1.1. 

An der Verhandlung vom 14. April 2021 wurde die Parzelle H vom Rechts-

vertreter des Gesuchgegners als weiteres Vergleichsobjekt genannt. Diese 

sei bereits vor ungefähr fünf Jahren zu einem Preis von ungefähr 

Fr. 1000.00/m2 verkauft worden (Protokoll, S. 6).  Die Parteien wurden mit 

Schreiben vom 21. April 2021 über die Abklärungen des Gerichts betref-

fend Parzelle H informiert. 

 

4.2.2.1.2. 

Die überbaute Parzelle H liegt an der AE in Q. in der Zone AW4 und wurde 

im Frühjahr 2016 zusammen mit der ebenfalls überbauten Nachbarparzelle 

J zu einem Preis von Fr. 800.00/m2 gehandelt. Die Grundstücke weisen 

zusammen eine Fläche von insgesamt 2'324 m2 auf. Die Bauten, die sich 

zum Zeitpunkt der Handänderung auf den Grundstücken befunden haben 

und bei denen es sich offensichtlich um Abbruchobjekte handelt, bestehen 

nach wie vor unverändert. In den bestehenden Bauten wird momentan of-

fenbar ein Autohandel betrieben. Die Tatsache, dass die bestehenden Bau-

ten noch nicht – wie wahrscheinlich ursprünglich geplant – abgebrochen 

und durch einen Neubau ersetzt worden sind, deutet darauf hin, dass mo-

mentan nicht die entsprechende Nachfrage für einen Neubau besteht. Da-

raus kann geschlossen werden, dass spekulative Überlegungen beim da-

maligen Kauf der Parzellen eine Rolle gespielt haben.   

 

 - 12 - 

 

 

4.2.2.2. 

4.2.2.2.1. 

Der Rechtsvertreter des Gesuchgegners beantragt, zusätzlich die Ver-

kaufspreise der Parzellen N und O zu erheben und in die Preisbestimmung 

einzubeziehen (Schreiben vom 22. Mai 2021, S. 3 f.). 

 

4.2.2.2.2. 

Die Gesuchstellerin bringt dazu vor, Parzelle N sei durch die C., U., im Jahr 

2020 nach einem Erbgang erworben worden. Die Parzelle mit einer Fläche 

von 1'618 m2 sei mit einer Altliegenschaft überbaut. Aufgrund der Lage und 

der Beschaffenheit der Parzelle sei davon auszugehen, dass dem Erwerb 

spekulative Überlegungen zugrunde gelegen hätten. Es sei davon auszu-

gehen, dass mit einem späteren Arrondierungskauf der Parzelle aaa eine 

neue Gesamtüberbauung angestrebt werde. Auch bei den Parzellen J und 

H könne von einem Arrondierungskauf ausgegangen werden. Der Kauf die-

ser Parzellen habe nachweislich die Ergänzung der bereits bestehenden 

Überbauung auf den Parzellen AG und AH bezweckt. Der Kauf der Parzelle 

O habe ebenfalls die Ergänzung einer bereits bestehenden Überbauung 

auf Parzelle AI bezweckt. Der Gewinn aus dem Verkauf des überbauten 

Grundstücks sei für die Überbauung von Parzelle AJ genutzt worden. Der-

artige Marktfaktoren seien bei der Bestimmung des absoluten Landwerts 

nicht miteinzubeziehen. Weiter sei bei der Bestimmung des absoluten 

Landwerts dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Preise vom Zent-

rum der Gemeinde Q. in Richtung Ortsteil R. tendenziell eher abnähmen. 

Die Beweisbegehren seien abzulehnen und die genannten Parzellen nicht 

bei der Berechnung des absoluten Landwerts zu berücksichtigen. 

 

4.2.2.2.3. 

Der Rechtsvertreter des Gesuchgegners bestreitet, dass es sich bei den 

von ihm geltend gemachten Vergleichspreisen um Arrondierungskäufe 

handle. Das Abstellen auf spekulative Überlegungen beim Kauf der Par-

zelle N sei irrelevant, da Rendite- und Gewinnüberlegungen jedem Immo-

bilienerwerb zugrunde lägen. Auch sei die Annahme, dass zusammen mit 

Parzelle aaa eine Gesamtüberbauung angestrebt werde, rein spekulativ. 

Die Parzellen AG und AH hätten nicht die gleiche Eigentümerschaft wie die 

Parzellen J und H. Daher sei bei diesen ebenfalls nicht von einem Arron-

dierungskauf auszugehen. Die Parzellen AJ, AI und O seien ursprünglich 

als Parzelle AJ veräussert worden und erst im Nachgang der Handände-

rung dreigeteilt worden. Bereits im Rahmen dieser Handänderung sei der 

Parzelle ein Wert von Fr. 810.00/m2 zugemessen worden. Es handle sich 

weder um einen Arrondierungskauf noch um einen Erwerb zur Ergänzung 

der bestehenden Überbauung. Weiter sei die Behauptung, die Preise näh-

men vom Zentrum des Ortsteils Q. weg in Richtung des Ortsteils R. ten-

denziell ab, nicht nachgewiesen.  

 

 - 13 - 

 

 

4.2.2.2.4. 

Das Gericht hat den Tauschvertrag mit Parzellierung und Vereinigung so-

wie Dienstbarkeitsbegründung betreffend die Parzellen aaa und N sowie 

den Kaufvertrag betreffend Parzelle N konsultiert. Die in der Wohnzone MF 

und zusätzlich grösstenteils in der Mischzone WG mit höherer Immissions-

toleranz gelegene Parzelle N wurde im Jahr 2020 zu einem Kaufpreis von 

Fr. 850.00/m2 gehandelt. Aus dem Tauschvertrag mit Parzellierung und 

Vereinigung sowie Dienstbarkeitsbegründung zwischen der Verkäuferin 

der Parzelle N und der Eigentümerin von Parzelle aaa geht hervor, dass 

der Gebäudeteil BC des sich auf beiden Parzellen befindenden Gebäudes 

auf Parzelle aaa erhalten werden soll. Im Rahmen des Rückbaus des Ge-

bäudeteils BD auf Parzelle N soll ein neuer Fassadenabschluss bei Gebäu-

deteil BC auf der Westseite des Gebäudes erstellt werden, um diesen Ge-

bäudeteil zu erhalten. Offenbar ist lediglich eine Neuüberbauung der Par-

zelle N geplant. Der sich auf Parzelle N befindliche Gebäudeteil ist daher 

als Abbruchobjekt zu qualifizieren. Da der Gebäudeteil auf Parzelle aaa er-

halten werden soll, kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine par-

zellenübergreifende Arealüberbauung angestrebt wird.  

 

4.2.2.2.5. 

Die Konsultation der Kaufverträge betreffend die Parzellen O und AI aus 

dem Jahr 2019 hat ergeben, dass die beiden Parzellen zusammengehören. 

Auf Parzelle O befindet sich eine Tiefgarage, die offensichtlich den Bewoh-

nern der Gebäude auf Parzelle AI dient. Aus dem für Parzelle O bezahlten 

Kaufpreis von rund Fr. 4'210.00/m2 kann geschlossen werden, dass es sich 

bei den bestehenden Bauten um werthaltige Objekte und nicht um Ab-

bruchobjekte handelt. Aus diesem Grund ist Parzelle O nicht in den Preis-

vergleich miteinzubeziehen.   

 

4.2.2.3. 

Zusätzlich zu den von der Gemeinde mitgeteilten Vergleichspreisen 

(Erw. 4.2.1.) ist zusammenfassend unter den seit der Verhandlung vom 

14. April 2021 diskutierten Grundstücken lediglich die Handänderung der 

Parzelle N in den Preisvergleich miteinzubeziehen. 

 

4.2.3. 

4.2.3.1. 

Die in Q. erzielten Preise liegen zwischen Fr. 250.00/m2 und 

Fr. 1'192.00/m2. Der tiefste Preis wurde für die Parzelle 100 mit einer Flä-

che von 1'464 m2 im Rahmen einer Parzellierung bezahlt. Den höchsten 

Preis erzielte ein mit einem Abbruchobjekt überbautes Grundstück in der 

Wohnzone MF im Ortsteil Q..  

 

4.2.3.2. 

Da es sich beim tiefsten Preis um einen Arrondierungskauf handelt, hat er 

von vornherein ausser Betracht zu fallen (Erw. 3.5.). 

 - 14 - 

 

 

 

Der zweittiefste Preis von Fr. 350.00/m2 wurde für die in der Wohnzone W 2 

im Ortsteil R. gelegene Parzelle AK bezahlt. Parzelle AK wurde mit Parzel-

lierungsbegehren mit Kaufvertrag und Dienstbarkeitsbegründungen vom 

16. Juni 2020 neu geschaffen und von der bestehenden Parzelle AL abpar-

zelliert und zu einem Preis von 350.00/m2 verkauft. Die neu geschaffene 

Parzelle weist eine Fläche von 435 m2 auf. 

 

Der Rechtsvertreter des Gesuchgegners bringt dazu vor, der Preis von 

Fr. 350.00/m2 sei zwischen zwei befreundeten Parteien zustande gekom-

men. Dies komme auch durch den Gebäudeabstand von nicht mehr als 

5,9 m mit Grenzabständen von rund 2,5 m und 3,4 m zum Ausdruck. Es 

handle sich daher offensichtlich um einen Freundschaftspreis, der nicht zu 

berücksichtigen sei. Weiter weise die Parzelle eine ungünstige und wert-

vermindernde Dreiecksform auf.  

 

Diese seitens der Gemeinde unwidersprochen gebliebenen Einwände er-

scheinen dem Gericht plausibel. Der zweittiefste Preis wird daher ebenfalls 

nicht in den Preisvergleich miteinbezogen. 

 

Die in der WZ 2 im Ortsteil Q. gelegene, unüberbaute Parzelle 1113 wurde 

im Februar 2019 in Ausübung eines Kaufrechts erworben. Dabei wurde ein 

Preis von Fr. 500.00/m2 bezahlt.  

 

Für die in der Gewerbezone G gelegene, ebenfalls unüberbaute Parzelle 

1220 wurde ein Preis von Fr. 670.00/m2 bezahlt. 

 

Die in der Wohnzone MF im Ortsteil Q. gelegene Parzelle AC erzielte einen 

aussergewöhnlich hohen Preis von Fr. 1'192.00/m2. Die Konsultation des 

Kaufvertrags hat ergeben, dass es sich bei dem bestehenden Gebäude um 

ein Abbruchobjekt handelt. Die Abbruchkosten wurden darin indessen nicht 

berücksichtigt, werden also vom Erwerber zu tragen sein und sich insofern 

kaufpreiserhöhend auswirken.  

 

Anlässlich der Verhandlung vom 14. April 2021 wurde von den Vertretern 

der Gemeinde vorgebracht, beim höchsten Vergleichspreis handle es sich 

um einen Arrondierungskauf. Es habe sich um ein Geschäft im Zusammen-

hang mit einer Arealüberbauung mehrerer Parzellen durch einen Investor 

gehandelt (Protokoll, S. 9). 

 

Die Parzelle AC wurde allerdings im Herbst 2020 noch nachweislich zu ei-

nem Kaufpreis von Fr. 1'300'000.00 angeboten, was bei einer Fläche von 

1'233 m2 einem Preis von Fr. 1'054.00/m2 entspricht. Damit scheint belegt, 

dass in diesem Fall beim Verkauf, wie von der Gemeinde geltend gemacht, 

letztlich ein Arrondierungszuschlag erzielt wurde, der im freien Markt von 

einem beliebigen Dritten nicht zu erreichen gewesen wäre.  Schon aus dem 

 - 15 - 

 

 

Angebot ging aber hervor, dass das bestehende Gebäude am Ende seiner 

Nutzungsdauer angekommen ist und saniert bzw. abgebrochen werden 

muss. Entsprechend sind für die Würdigung des absoluten Landwerts bei 

Parzelle AC die vom Gesuchgegner geltend gemachten und von den Fach-

richtern für angemessen gehaltenen Abbruchkosten von Fr. 75'000.00 mit-

einzuberechnen. Abbruchkostenbereinigt ist in die Vergleichsrechnung 

demnach ein Preis von Fr. 1'115.00/m2 einzusetzen.  

 

Hinzu kommt als Vergleichspreis, wie ausgeführt (Erw. 4.2.2.3.), die über-

baute Parzelle N mit einem Preis von Fr. 850.00/m2. Da es sich bei der 

bestehenden Baute um ein Abbruchobjekt handelt, sind die Kosten dafür 

wieder zu berücksichtigen. Nach Auffassung des Gerichts werden bei ei-

nem Volumen von 1'430.00 m3 nicht mehr als Fr. 60'000.00 an Abbruch- 

(Rückbau, Abfuhr und Deponiegebühren) und Stilllegungskosten (Wasser, 

Strom) entstehen. Für Parzelle N ist daher abbruchkostenbereinigt ein 

Preis von Fr. 887.00/m2 einzusetzen. 

 

4.2.4. 

4.2.4.1. 

Der Preis von Grundstücken wird vorab und zentral durch die Lage be-

stimmt. Das gilt einerseits für das Preisniveau in der Standortgemeinde und 

anderseits wird dieser Rahmen, der in Q. eine grosse Spanne aufweist, 

durch weitere Faktoren verfeinert. Gute Besonnung, Aussicht, Ruhe bei 

gleichzeitiger Nähe bzw. guter Erreichbarkeit der Infrastruktur (Schule, Ein-

kauf, Arbeit, Verkehrsanschlüsse) wirken preiserhöhend bzw. bei Fehlen 

preisdämpfend. Schliesslich kann der Preis noch durch die Rahmenbedin-

gungen der konkreten Parzelle beeinflusst werden. Ein guter Baugrund und 

eine gute Parzellenform erleichtern eine Überbauung. Je nach Topographie 

und Zonierung sind auch attraktivere Umgebungsgestaltungen möglich. 

Allfällig zu leistende Zusatzkosten für die Baureifmachung, wie Abbruch-

kosten vorbestehender Liegenschaften oder zusätzliche statische Mass-

nahmen zur Baugrundsicherung, mindern den Preis dagegen (Entscheid 

des SKE [SKEE] 4-EV.2019.25 vom 3. September 2020, Erw. 5.2.4.). 

 

4.2.4.2. 

In der Wohnzone 2 (W 2) im Ortsteil Q. beträgt die Ausnutzungsziffer 0.40 

(§ 6 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung Dorfteil Q. [BNO Q.], beschlos-

sen von der Gemeindeversammlung der Gemeinde Q. am 7. Juni 1996 

bzw. am 15. Juni 2001, genehmigt vom Grossen Rat am 12. Mai 1998). Die 

Wohnzone W 2 dient grundsätzlich dem Wohnen und ist für Ein- und Zwei-

familienhäuser, Reiheneinfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis vier 

Wohneinheiten bestimmt (§ 9 Abs. 1 und 3 BNO Q.). Nicht störendes Ge-

werbe ist jedoch zugelassen (§ 9 Abs. 1 BNO Q.).  

 

 - 16 - 

 

 

In der Gewerbezone G im Ortsteil Q. beträgt die Ausnutzungsziffer für Bü-

roflächen 1.00, die Baumassenziffer gemäss § 10 der Allgemeinen Verord-

nung zum Baugesetz [ABauV; SAR 713.111] vom 23. Februar 1994 beträgt 

4.00, die Grünflächenziffer gemäss § 10 ABauV und § 22 BNO Q. beträgt 

0.15 bei Lärmempfindlichkeitsstufe III (§ 6 Abs. 1 BNO Q.). Die Gewerbe-

zone G ist für mässig störendes Gewerbe bestimmt sowie für Dienstleis-

tungen (§ 11 Abs. 1 BNO Q.). Wohnungen sind dort nur für den Betriebsin-

haber und betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet (§ 11 

Abs. 2 BNO Q.). 

 

In der Zone WG mit höherer Immissionstoleranz sind gemäss § 10 BNO Q. 

auch mässig störende, gewerbliche Bauten gestattet. Es gilt die Lärmemp-

findlichkeitsstufe III, ansonsten gelten die Vorschriften der Basiszone. Die 

MF-Zone ist für Mehrfamilienhäuser bestimmt (§ 9 Abs. 2 BNO Q.). Die 

Ausnützungsziffer beträgt 0.60 (§ 6 BNO Q.).  

 

4.2.4.3. 

Die in der Wohnzone 2 im Ortsteil Q. gelegenen Parzellen verfügen über 

eine geringere Ausnutzung als die des Gesuchgegners. Andererseits sind 

sie mit einer Lärmempfindlichkeitsstufe II ruhiger gelegen.  

 

Der Rechtsvertreter des Gesuchgegners bringt vor, es gebe keine Gründe 

für eine Differenzierung zwischen den Ortsteilen R. und Q. und argumen-

tiert hauptsächlich mit dem einheitlichen Steuerfuss als massgeblichstem 

Standortfaktor. Die Landpreise im Ortsteil R. hätten aufgrund der Fusion 

der Gemeinden Q. und R. im Jahr BE eine erhebliche Steigerung erfahren. 

Diese sei insbesondere auf die aus der Fusion resultierenden Senkung des 

Steuerfusses im Ortsteil R. von 122 % auf 92 % zurückzuführen.  

 

Die vom Gesuchgegner behauptete Preissteigerung lässt sich jedoch nicht 

belegen. Es lässt sich im Gegenteil beobachten, dass im Ortsteil Q. allge-

mein deutlich höhere Preise als im Ortsteil R. bezahlt wurden und werden. 

Es stammen denn auch sämtliche zu berücksichtigenden Vergleichspreise 

(inkl. der Nachmeldungen; Erw. 4.2.2.) aus dem Ortsteil Q.. Weiter fällt auf, 

dass in Q. nach der Erfahrung des Gerichts ungewöhnlicherweise für Par-

zellen mit gewerblicher Nutzung tendenziell höhere Preise bezahlt werden 

als für Wohnnutzungen. Zudem nehmen die Preise mit zunehmender Ent-

fernung vom Bahnhof ab, der am Ostrand von Q. gelegen ist. Nach Über-

zeugung namentlich der Fachrichter des SKE besteht eine deutliche Preis-

differenz von schätzungsweise 20 % zwischen den beiden Ortsteilen zu-

lasten von R.. 

 

4.2.5. 

Die sich aus den vorstehenden (namentlich Erw. 4.2.3.2.) Erwägungen er-

gebende Vergleichsrechnung ergibt einen durchschnittlichen absoluten 

Landwert von gerundet Fr. 790.00/m2. Wie ausgeführt (Erw. 4.2.4.3.), liegt 

 - 17 - 

 

 

der absolute Landwert im Ortsteil R. 20 % unter jenem für den Ortsteil Q. 

festgestellten. Weder der in beiden Ortsteilen gleiche Steuersatz noch die 

nur für den Ortsteil R. ausserordentliche Ausnutzung auf den Streitparzel-

len vermögen daran etwas zu ändern. Der absolute Landwert wird für die 

Abtretungsflächen mit (gerundet) Fr. 630.00/m2 angemessen festgesetzt. 

Der Wert wird auch durch die von der mitwirkenden Fachrichterin kontroll-

halber sowohl auf der Basis eines Mietobjekts als auch auf jener einer 

Baute zum Verkauf von Eigentumswohnungen vorgenommenen Ertrags-

wertanalysen bestätigt. 

 

5. 

5.1. 

Jeder Baugrund besitzt einen Maximalwert, der als absoluter Landwert be-

zeichnet wird. Dieser Maximalwert entspricht der vollen wirtschaftlichen 

Ausnützung. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die ge-

winnverheissendste Nutzung dann möglich, wenn bei unüberbauten 

Grundstücken die Nutzung nicht in irgendeiner Art und Weise einge-

schränkt ist. In diesem Fall entspricht der Verkehrswert dem absoluten 

Landwert. 

 

Anders verhält es sich, wenn ein Grundstück – wie vorliegend – überbaut 

ist. Die bestehende Überbauung schränkt die Nutzungsmöglichkeiten stets 

in gewisser Weise ein. Bei einem überbauten Grundstück verhindert die 

vorhandene Überbauung die Ausschöpfung ungenutzter Ausnützungsre-

serven solange, als mit ihrem Weiterbestand zu rechnen ist. Der Landwert 

ist folglich ein relativer, der von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise 

Ausnützungsgrad, Alter, Zustand und Ausbaustandard abhängt. Der an die 

bestehende Situation angepasste, verminderte Bodenwert wird als relativer 

Landwert bezeichnet (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 in Sachen Kan-

ton Aargau gegen E.R., A.M. und J.M., Erw. 2., m.w.H., oben Erw. 3.6.). 

 

5.2. 

Der Wert einer Teilabtretungsfläche ab einem überbauten Grundstück kann 

festgestellt werden, indem das Grundstück vor und nach dem Eingriff durch 

einen Gutachter geschätzt wird (Doppelschätzung). Dieses Vorgehen hat 

jedoch den Nachteil, dass es sehr aufwändig ist. Zudem besteht eine hohe 

Fehleranfälligkeit bei geringen Wertdifferenzen. Stattdessen kann der ab-

solute Landwert anhand der statistischen Methode ermittelt und dieser an-

schliessend – entsprechend der Bedeutung der Teilfläche in Bezug auf das 

Restgrundstück – angepasst werden (relativer Landwert; vgl. Bundesge-

richtsentscheide 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4, 

1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3, und 1P.743/1999 vom 29. 

Juni 2000, Erw. 4). Erhebliche, klar wahrnehm- und begründbare Wertdif-

ferenzen tatsächlicher oder rechtlicher Art zwischen Abtretungsfläche und 

Restgrundstück sind in sachlich nachvollziehbaren Abstufungen vom be-

rechneten absoluten Landwert in Abzug zu bringen. Zu berücksichtigen 

 - 18 - 

 

 

sind etwa der Einfluss der Abtretungsfläche auf die Ausnutzung und Über-

baubarkeit des betroffenen Grundstücks, eine allfällige Gestaltungs- oder 

Erholungsfunktion der Abtretungsfläche oder bestehende kommerzielle 

Nutzungsmöglichkeiten (Gartenwirtschaft, Verkaufsstand, Werbefläche, 

Parkplatz; vgl. Bundesgerichtsentscheid 1C_361/2009 vom 14. Dezember 

2009, Erw. 3 – 5).  

 

Land innerhalb der Baulinie einer überbauten Liegenschaft hat einen tiefe-

ren Preis als jener des übrigen Grundstücks (Bundesgerichtsentscheid 

1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4). Die Schätzungspraxis im 

Enteignungsrecht macht für solche Teilflächen von bereits überbauten Par-

zellen (wegen fehlender direkter baulicher Nutzbarkeit) Abschläge in der 

Grössenordnung von 50 % (Bundesgerichtsentscheid 2C_729/2013 vom 

3. April 2014, Erw. 6.3 mit Hinweisen). Selbst eine Reduktion von 75 % 

wirkt nicht konfiskatorisch, wenn die Abtretungsfläche keinen Einfluss auf 

die Ausnützung des Grundstücks oder auf dessen Überbaubarkeit und 

auch keine gestalterische Bedeutung bzw. Erholungsfunktion hat (Bundes-

gerichtsentscheid 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 2.2 und 

4.4). 

 

5.3. 

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat für abzutretendes, nicht 

überbaubares Vorgartenland ohne Erholungswert, das die bauliche Nut-

zung der Restparzelle nicht einschränkte, einen Abzug von ⅔ auf dem ab-

soluten Landwert vorgenommen. Mit der Abtretung war eine Verbesserung 

des Hochwasserschutzes verbunden. Denselben Abzug hat es für die Ab-

tretung eines 1.5 m breiten Landstreifens ab einem überbauten Grundstück 

(mit Weiterbestand der Bauten), dessen Ausnützung und Überbaubarkeit 

dadurch nicht beeinträchtigt wurden, bestätigt. Die Abtretungsfläche lag im 

Baulinienbereich, die aufzuhebenden Parkplätze waren mit einem Beseiti-

gungsrevers belegt und die Erholungsfunktion der Gärten wurde durch die 

Abtretung nicht beeinträchtigt. Eine Reduktion von ¾ hat es für eine Abtre-

tungsfläche bestätigt, die keinen Einfluss auf die Ausnützung und Überbau-

barkeit des Grundstücks hatte. Die Parzelle war kurz zuvor überbaut wor-

den (Lebensdauer der Bauten noch mehrere Jahrzehnte; vgl. VGE-Zürich 

VR.2010.00003 vom 25. November 2010, Erw. 2.5 und VR.2013.00005 

vom 16. Januar 2014, Erw. 3.4). 

 

5.4. 

Das Spezialverwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis bei der Fest-

setzung des relativen Landwerts den absoluten Landwert jeweils um 45 % 

bis 75 % reduziert (AGVE 2016, S. 381 ff., grundsätzlich bestätigt in VGE 

WBE.2019.148 vom 12. März 2020, S. 21 - 23). 

 

 - 19 - 

 

 

5.5. 

5.5.1. 

Der Gesuchgegner macht geltend, die in seinem Alleineigentum stehenden 

Parzellen F und G seien einheitlich zu betrachten. Es könne ein unüber-

bauter bzw. nur mit einem alten Unterstand überbauter Bereich von gut 

2'000 m2 als separate Parzelle ausgeschieden werden und mit einer zo-

nengemässen Ausnutzung von 0.70 überbaut werden. Ein Abzug vom Ver-

kehrswert für unüberbautes Land sei unzulässig, da jede Fläche, die von 

unüberbauten Bereich abgehe, die mögliche bauliche Ausnutzung redu-

ziere und den realisierbaren Ertrag vermindere. Weiter werde eine Fläche 

von 84 m2 und nicht 71 m2 bzw. 70 m2 plus 13 m2 beansprucht. Die bean-

spruchte Fläche von 84 m2 entspreche bei einer Ausnutzung von 0.70 einer 

realisierbaren Bruttogeschossfläche von 58.8 m2 und dem Wegfall einer 

sonst realisierbaren Zweieinhalbzimmerwohnung oder mindestens der Dif-

ferenz zwischen drei sonst realisierbaren Viereinhalbzimmerwohnungen 

statt drei Dreieinhalbzimmerwohnungen. Der daraus resultierende Wert-

verlust entspreche dem Wert von unüberbautem Bauland in der Wohnzone 

MF. Der Wertverlust reduziere sich auch nicht durch ein Angebot der Ge-

meinde, Ausnutzung auf die Restgrundstücke zu übertragen, da es unzu-

lässig sei, die Flächen bestehender oder projektierter Strassen der  

Grund-, Grob- oder Feinerschliessung zur anrechenbaren Grundstücksflä-

che zu rechnen. Auch eine allfällige Reduktion des zulässigen Grenzab-

stands ändere nichts am Verlust der Ausnützungsmöglichkeit. 

 

5.5.2. 

Die Gesuchstellerin führt dazu aus, die Beanspruchung des strittigen Land-

streifens führe nicht zu einer Beschränkung der baulichen Nutzung der 

Restparzellen. Der wirtschaftliche Wert der Restparzellen wäre durch das 

Entgegenkommen durch den Gemeinderat bezüglich Übertragung der Aus-

nützungsziffer auf die Restgrundstücke sowie einer allfälligen Reduktion 

des Grenzabstands nicht reduziert worden. Da die Parzellen F und G be-

reits überbaut seien, sei aufgrund der eingeschränkten Nutzungsmöglich-

keiten nur ein reduzierter Landwert zu entschädigen. Von Parzelle F sei nur 

eine Fläche von 4.65 % von der Landabtretung betroffen, von Parzelle G 

sei lediglich eine Fläche von 0.12 % betroffen. Da das SKE in seiner bishe-

rigen Praxis bei der Festsetzung des relativen Landwerts den absoluten 

Landwert jeweils um 45 % bis 75 % reduziert habe, erscheine das ur-

sprüngliche Angebot von Fr. 250.00/m2 als angemessen.  

 

5.6. 

Parzelle F liegt vollständig in der Dorfzone (D). Eine Teilfläche von Parzelle 

G ist ebenfalls in der Dorfzone gelegen, der andere Teil liegt in der Land-

wirtschaftszone. Die von Parzelle G abzutretende Fläche von 13 m2 befin-

det sich im in der Dorfzone gelegenen Teil der Parzelle (Erw. 4.1.). In der 

Dorfzone beträgt die Ausnutzungsziffer 0.70, wobei diese als Richtwert zu 

 - 20 - 

 

 

verstehen ist, von welchem der Gemeinderat unter gewissen Vorausset-

zungen Abweichungen bewilligen kann. Der zulässige Grenzabstand be-

trägt 4.00 m. Zudem ist eine Gesamthöhe von maximal 13 m möglich. Auch 

der zulässige Grenzabstand und die Gesamthöhe sind Richtwerte, von wel-

chen Abweichungen bewilligt werden können (§ 7 Abs. 1 BNO R.). Eine 

Baulinie besteht nicht. Gemäss Schreiben der Gesuchstellerin vom 19. Ap-

ril 2021 liegt Parzelle G in der Hochwassergefahrenzone HWZ 1, Fliesstie-

fen bis 0.5 Meter und im Bereich für Arealentwicklung. Das sich auf der 

Parzelle befindliche Gebäude Nr. 18 ist substanzgeschützt gemäss § 21 

BNO R.. Die Parzelle ist weder mit einem Umgebungsschutz belegt noch 

wäre bei der Überbauung eine konkrete Grünflächenziffer einzuhalten.  

 

5.7. 

Parzelle F ist mit einem Mehrfamilienhaus und einer Garage überbaut. Zu-

dem befindet sich ein Unterstand auf dem Grundstück. Auf Parzelle G be-

finden sich eine Lagerhalle, ein Getreidesilo, ein weiteres Gebäude sowie 

Garagen und ein Schopf.  

 

Von Parzelle F werden ca. 70 m2 abgetreten. Von Parzelle G wird ein Strei-

fen von ca. 13 m2 abgetreten (Erw. 2.1.). Die abzutretenden Flächen liegen 

an der AM. 

 

5.8. 

Der Gesuchgegner macht geltend, der an die Buswendeschlaufe angren-

zende Bereich mit einer Fläche von rund 2'000 m2 könne als separate Par-

zelle ausgeschieden und überbaut werden. Dieser Bereich ist nur mit einem 

alten Unterstand überbaut. Der Gesuchgegner betrachtet diesen Unter-

stand offensichtlich als Abbruchobjekt.  

 

5.9. 

Die Gemeinde Q. hat den absoluten Landwert um 50 % relativiert 

(Erw. 2.2.). Die Parzellen F und G verfügen jedoch unstrittig über grosse 

Nutzungsreserven. Nach der Analyse der Fachrichterin könnte von den bei-

den Parzellen problemlos ein Bereich von zusammen rund 1'930 m2 abpar-

zelliert werden. Dafür müsste zwar die bestehende Stichstrasse in diesem 

Bereich aufgehoben werden. Eine Zufahrt zu den bestehenden Gebäuden 

Nr. 1071 und Nr. 1016 wäre aber weiterhin über die AM möglich. Die Zu-

fahrt zur AN könnte über die AO oder den AP vorgenommen werden. Auf 

der neu zu schaffenden Parzelle könnte eine Baute mit einer Bruttoge-

schossfläche von ca. 1'350 m2 realisiert werden. Die notwendigen Anpas-

sungen der aktuellen Nutzung (Abbruch Unterstand, Aufhebung der Zufahrt 

auf der Parzellengrenze) liegen allein im Gutdünken des Gesuchgegners 

und scheinen wirtschaftlich im Vergleich zu einem Neubauvorhaben ver-

nachlässigbar. 

 - 21 - 

 

 

 

Die betreffenden Bereiche der Parzellen F und G, zu denen die Abtretungs-

flächen gehören, sind somit als unüberbaut zu erachten, weshalb vorlie-

gend entgegen der Auffassung der Gemeinde der absolute Landwert zu 

entschädigen ist. Eine Relativierung wäre nicht gerechtfertigt (Protokoll, S. 

11/12). 

 

6. 

6.1. 

Der Gesuchgegner macht geltend, die Ausbuchtung in die Parzelle F hinein 

führe dazu, dass der an die AM angrenzende Teil der Parzelle F eine 

Schlauchform erhalte, was dessen Überbauung ausschliesse. Weiter führe 

die Vergrösserung des Grenzabstands zu einer Einschränkung der Über-

bauungsmöglichkeiten auch in angrenzenden Bereichen. Dies führe zu ei-

ner Wertverminderung insbesondere der Parzelle F, welche zusätzlich zu 

entschädigen sei.  

 

6.2. 

Erleidet nach einer Teilenteignung der verbleibende Rest einer Parzelle ei-

nen Minderwert, so ist dieser zu entschädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG). 

Zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden, der dem Enteigneten ent-

weder unmittelbar aus der Enteignung oder mittelbar aus dem Werk des 

Enteigners erwächst, muss ein adäquater Kausalzusammenhang gegeben 

sein. Bei einer Teilenteignung ist zu prüfen, ob das Restgrundstück durch 

die Abtretung einen Minderwert erfahren hat und dem Enteigneten weitere 

zu entschädigende Nachteile entstanden sind. Ein erheblicher Minderwert 

ist dann zu verzeichnen, wenn von einer Liegenschaft ein derart erheblicher 

und wichtiger Teil abgeschnitten wird, dass der Verkehrswert des Rest-

grundstücks einen zusätzlichen Wertverlust erleidet und deswegen der 

Restwert des verbleibenden Teils nach der Enteignung kleiner ist, als wenn 

vom Verkehrswert, wie er vor der Enteignung vorhanden war, bloss der 

Verkehrswert des abzutretenden Teils abgezogen würde. Genau wie bei 

einer Teilenteignung der Minderwert der Restparzelle als Schadensele-

ment in die Bemessung des Gesamtschadens miteinzubeziehen ist, muss 

auch ein allfälliger besonderer Vorteil berücksichtigt werden, der sich für 

den Teilenteigneten aus dem Werk ergibt (Baugesetzkommentar, a.a.O., 

§§ 143 – 145, N 44 ff. m.w.H.). 

 

6.3. 

Die Ausbuchtung der Strasse in die Parzelle F hinein bewirkt - wie festge-

stellt (Erw. 5.9.) - keine nennenswerte Erschwerung der baulichen Nutzung. 

Der Gesuchgegner argumentiert denn auch vor allem mit der Schaffung 

einer separaten Parzelle in dem an die Buswendeschlaufe angrenzenden 

Bereich. Für eine solche parzellenübergreifende Überbauung spielt die 

Form der Parzelle F keine entscheidende Rolle. 

 

 - 22 - 

 

 

7. 

Es bleibt zu untersuchen, ob ein sog. Inkonvenienzschaden (§ 143 Abs. 1 

lit. c BauG) gegeben ist. Im Vordergrund stehen unter diesem Titel regel-

mässig Anpassungsarbeiten zur Wiederherstellung des vorbestehenden 

Zustands im möglichen Rahmen. 

 

Ein wirtschaftlicher Schaden ist vorliegend weder ersichtlich noch geltend 

gemacht worden. 

 

8. 

Zusammenfassend sind dem Gesuchgegner die Abtretungsflächen mit 

Fr. 630.00/m2 zu entschädigen. Die vorübergehende Beanspruchung er-

folgt jeweils entschädigungslos. Alle weiteren Begehren sind abzuweisen. 

 

9. 

Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach ihrer 

rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Tage an 

zu verzinsen. Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der dafür 

zuständigen 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts 

vom 9. November 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypothekari-

sche Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. § 19 der Verordnung 

über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR 

713.112] vom 23. Februar 1994). Dieser beträgt aktuell 1.25 %.  

 

10. 

10.1. 

Gemäss § 149 Abs. 2 BauG sind die Kosten des Verfahrens in der Regel 

vom entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Ent-

schädigung zugesprochen wird. Es sind keine Gründe ersichtlich, hier von 

dieser Regelung abzuweichen.  

 

10.2. 

Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt 

wie die Verfahrenskosten (§ 32 Abs. 2 VRPG).  

 

Die Entschädigung richtet sich nach dem Pauschalrahmentarif im Dekret 

über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT, SAR 291.150) 

vom 10. November 1987. Innerhalb des vorgesehenen Rahmens richtet 

sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts 

sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 1 lit. a und 

Abs. 2 AnwT). Davon kann in Ausnahmefällen (besonders hoher Aufwand 

oder Missverhältnis zwischen Entschädigung und tatsächlich geleisteter 

Arbeit) abgewichen werden (§ 8b AnwT). Die Entschädigung wird als Ge-

samtbetrag, inklusive Auslagen und MWSt, festgelegt (§ 8c AnwT). 

 

 - 23 - 

 

 

Der Streitwert beträgt vorliegend Fr. 50'650.00. Gemäss § 8a Abs. 1 lit. a 

AnwT liegt die Entschädigung bei einem Streitwert über Fr. 50'000.00 bis 

Fr. 100'000.00 zwischen Fr. 3'000.00 und Fr. 10'000.00. Innerhalb dieses 

Rahmens richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Auf-

wand des Anwalts, der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falls (§ 8a 

Abs. 2 AnwT). Der massgebende Aufwand wird im vorliegenden Verfahren 

als niedrig, die Schwierigkeit wird als mittel beurteilt. Daher wird eine Par-

teientschädigung von Fr. 3'800.00 (inkl. Auslagen und MWSt, § 8c AnwT) 

für angemessen erachtet. 

 

 

  

 - 24 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Gesuchgegner tritt der Einwohnergemeinde Q. ab der Parzelle F eine 

Fläche von ca. 70 m2 und ab der Parzelle G eine Fläche von ca. 13 m2 ab.  

 

2. 

Die Einwohnergemeinde Q. entschädigt die Abtretungsfläche von insge-

samt ca. 83 m2 mit Fr. 630.00/m2. 

 

3. 

Alle weitergehenden Entschädigungsbegehren des Gesuchgegners wer-

den abgewiesen. 

 

4. 

Von den Parzellen F und G werden insgesamt ca. 52 m2 vorübergehend 

beansprucht. Die Beanspruchung erfolgt entschädigungslos, abgesehen 

von den unstrittigen, zulasten der Gesuchstellerin gehenden Anpassungs-

arbeiten. 

 

5. 

Die Zahlung gemäss Dispositiv-Ziffer 2 wird 20 Tage nach Rechtskraft die-

ses Entscheids zur Zahlung fällig und ist von diesem Zeitpunkt an mit 

1.25 % zu verzinsen. 

 

6. 

Die Einwohnergemeinde Q. wird ermächtigt und angewiesen, die Rechts-

änderungen zu gegebener Zeit gestützt auf die Mutationstabelle und unter 

Nachweis der erfolgten Zahlung gemäss der Dispositiv-Ziffer 2 dem Grund-

buchamt V. zur Eintragung anzumelden. 

 

7. 

Alle mit dem vorliegenden Verfahren verbundenen Vermarkungs-, Vermes-

sungs- und Grundbuchkosten sind von der Einwohnergemeinde Q. zu tra-

gen.  

 

8. 

8.1. 

Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 

Fr. 4'000.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 300.00 und den Auslagen von 

Fr. 140.00, insgesamt Fr. 4'440.00 sind von der Einwohnergemeinde Q. zu 

übernehmen. 

 

 - 25 - 

 

 

8.2. 

Die Einwohnergemeinde Q. hat dem Gesuchgegner die Parteikosten von 

Fr. 3'800.00 zu ersetzen. 

 

 

   

Zustellung 

- Gesuchstellerin (2) 

- Gesuchgegner (2) 

 

Mitteilung 

- Mitwirkende Fachrichterin, mitwirkender Fachrichter 

- Gerichtskasse (intern) 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001 

Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 

dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 

18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-

schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-

gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-

scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 

und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-

ber 2008). 

 

 
   

Aarau, 18. August 2021 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

E. Hauller C. Dürdoth