# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cf379d68-efee-5ad2-9ba4-66c7628cadf6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-12-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 02.12.2003 A/550/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-550-2000_2003-12-02.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/550/2000-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 2 décembre 2003 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur N. P. 

représenté par Me Nicolas Wisard, avocat 

 

 

 

 contre 

 

 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/550/2000-TPE 

 EN FAIT 

 

1.  Monsieur N. P. est propriétaire de l'immeuble sis 

.., rue de l'A. , à Genève. 

 

2.  Le 30 juillet 1999, les locataires de ce bâtiment 

ont saisi la commission de conciliation en matière de 

baux et loyers (ci-après : la commission) d'une requête 

en validation de consignation, en réduction de loyers et 

en exécution de travaux. Ils concluaient, s'agissant de 

l'ensemble de l'immeuble, à la mise en oeuvre des travaux 

suivants : 

 

- installation d'une plonge et d'une arrivée d'eau dans 

la buanderie; 

 

- réparation de la toiture et des gouttières; 

 

- remise en état de l'éclairage des combles; 

 

- réfection de la peinture de la cage d'escalier; 

 

- réparation ou changement de la colonne sanitaire de 

l'aile droite du bâtiment; 

 

- vérification des colonnes sanitaires du milieu de 

l'immeuble et de l'aile gauche; 

 

- mise en conformité de l'installation électrique; 

 

- remise en place des stores dans les appartements; 

 

- réalisation de travaux de peinture dans certaines 

pièces endommagées par des dégâts d'eau. 

 

3.  Le 23 novembre 1999, M. P., propriétaire de 

l'immeuble en question, a indiqué au département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : 

le DAEL) qu'il allait procéder aux travaux d'entretien de 

première urgence dans le bâtiment. 

 

4.  Interpellé par les locataires, le DAEL leur a 

indiqué être dans l'attente d'une requête en autorisation 

de construire en bonne et due forme. Toutefois, les tra-

vaux visés, soit la réparation d'une gouttière, l'instal-

lation d'une nouvelle chaudière à gaz et d'une plonge 

dans la buanderie relevaient de l'entretien et n'étaient 

pas soumis à autorisation. 

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5.  Le 9 mars 2000, un inspecteur de la police des 

constructions s'est rendu sur place et a constaté que des 

travaux de rénovation étaient en cours.  

 

  Un appartement avait été entièrement refait, au 

4ème étage à droite. Les colonnes d'écoulement et les 

tuyaux d'eau froide et d'eau chaude avaient été 

remplacés, de même qu'un nouvel évier. Toute la peinture 

avait été refaite. Une salle de bains avait été installée 

dans l'alcôve du salon avec les colonnes d'écoulement et 

tuyaux d'eau nécessaires. L'installation électrique avait 

été renouvelée. Le propriétaire avait précisé qu'il 

n'entendait pas installer les appareils sanitaires. 

 

  L'appartement du milieu, au 1er étage, était en 

cours de rénovation. Le propriétaire prévoyait de changer 

les colonnes sanitaires, d'installer l'eau chaude et 

l'eau froide ainsi qu'une salle de bains. Il voulait 

aussi remplacer les installations électriques, les 

revêtements céramiques et rafraîchir les peintures. 

 

  L'inspecteur a ordonné, oralement, à M. P. 

d'arrêter tous les travaux. 

 

6.  Le 13 mars 2000, une entreprise a indiqué au DAEL 

qu'elle avait été mandatée pour réparer la toiture et les 

gouttières. Elle devait aussi procéder à la réfection des 

peintures de façade. La pose d'un échafaudage était 

nécessaire.  

 

7.  Par décision du 20 mars 2000, déclarée exécutoire 

nonobstant recours, le DAEL a ordonné à M. P. de déposer 

dans les trente jours une requête en autorisation de 

construire portant sur l'ensemble des travaux en cours et 

envisagés dans ce bâtiment. L'arrêt immédiat des travaux 

était ordonné. 

 

  M. P. ne s'est pas opposé à cette décision, qui 

est entre-temps devenue définitive et exécutoire. 

 

8.  Le 11 avril 2000, un inspecteur de la police des 

constructions a constaté que les travaux de rénovation 

continuaient. Les cuvettes des W-C des quatre 

appartements de trois pièces avaient été enlevées et les 

nouvelles cuvettes étaient en train d'être installées. 

Les travaux de remplacement des installations électriques 

étaient en cours dans un appartement du 4ème étage.  

 

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  Un nouveau constat a eu lieu le 13 avril 2000. Il 

ressort du rapport dressé à cette occasion qu'une partie 

du mur séparant la cuisine et la chambre à coucher d'un 

des appartements avait été démolie. Des travaux avaient 

encore été effectués depuis la visite du 11 avril 2000. 

 

9.  Le 14 avril 2000, M. P. a déposé au DAEL une 

demande en autorisation de procédure accélérée visant à 

rénover le bâtiment. 

 

10.  Le 17 avril 2000, le Conseiller d'Etat en charge 

du DAEL a sommé M. P. de se conformer aux mesures ordon-

nées par le département, à savoir d'arrêter le chantier 

et de requérir une autorisation de construire pour les 

travaux déjà exécutés et les travaux projetés. Il lui a 

également infligé une amende de CHF 20'000.- laquelle 

tenait compte de la gravité objective et subjective des 

faits ainsi que du comportement tendant à mettre systéma-

tiquement l'autorité devant le fait accompli. 

 

11.  Le 20 avril 2000, le DAEL a précisé à M. P. que 

les seuls travaux qu'il pouvait entreprendre avant 

l'obtention d'une autorisation de construire étaient ceux 

consistant à colmater la brèche créée dans le mur 

séparant la cuisine du salon d'une locataire. 

 

12.  Par acte mis à La Poste le 18 mai 2000, M. P. a 

saisi le Tribunal administratif d'un recours, concluant 

principalement à l'annulation de l'amende et subsidiaire-

ment à sa réduction.  

 

  Il avait déposé une demande de reconsidération 

auprès du département, sollicitant l'annulation ou la 

réduction de l'amende. Le montant infligé ne tenait pas 

compte du fait qu'une requête en autorisation de 

construire avait été déposée le 14 avril 2000.  

 

  M. P. remettait en cause les éléments utilisés 

pour apprécier le montant de l'amende, qui avait été 

fixée au maximum possible.  

 

13.  D'entente entre les parties, la procédure a été 

suspendue par décision du 13 juillet 2000. Cette suspen-

sion a été prolongée le 27 août 2001. Le recourant a 

demandé la reprise de la procédure par courrier du 29 

août 2002.  

 

14.  Afin d'actualiser le dossier, un nouvel échange 

d'écritures a été ordonné. L'autorisation de construire 

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sollicitée avait été délivrée le 11 juillet 2001 et celle 

d'habiter le 27 août 2002. Tous les travaux réalisés dans 

l'immeuble avaient été autorisés, sans qu'il ne soit 

nécessaire de recourir à des causes de dérogation. Les 

contraintes légales afférentes aux états locatifs avaient 

pu être respectées et in fine, l'opération, dans son 

ensemble, n'aurait porté aucun préjudice aux intérêts des 

locataires. 

 

15.  Le DAEL a conclu au rejet du recours.  

 

  La décision entreprise était fondée, car M. P. 

avait effectué des travaux sans être au bénéfice d'une 

autorisation de construire et avait persisté bien qu'il 

eût reçu une première décision lui ordonnant d'arrêter le 

chantier. Le recourant avait été dûment informé de la 

nécessité de déposer une requête en autorisation de cons-

truire, en particulier lors d'un entretien du 22 novembre 

1999. C'était donc de façon tout à fait consciente et 

volontaire qu'il avait réalisé des travaux soumis à auto-

risation sans être au bénéfice de cette dernière. 

 

  De plus, le recourant avait réalisé des travaux 

après avoir reçu une décision exécutoire nonobstant 

recours, qu'il n'avait au demeurant pas contestée. En 

dernier lieu, il n'avait jamais informé les locataires 

des travaux supplémentaires, et ce en violation de la loi 

sur les démolitions, transformations et rénovations de 

maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).  

 

16.  Le 20 janvier 2003, le juge délégué à 

l'instruction du dossier a entendu les parties en 

comparution personnelle. 

 

  M. P. a expliqué qu'il avait rencontré plusieurs 

fonctionnaires du DAEL avant d'ouvrir le chantier. 

Ceux-ci lui avaient indiqué qu'il n'avait pas besoin de 

demander une autorisation de construire. En présentant au 

DAEL le jugement du tribunal des baux et loyers, il 

considérait avoir annoncé l'ouverture du chantier. 

 

17.  Le 3 mars 2003, le département a transmis au 

Tribunal administratif un comparatif des travaux  

 

- répondant à la requête de la commission; 

- en cours selon le constat du 9 mars 2000 

- faisant l'objet de l'autorisation APA délivrée le 11 

juillet 2001.  

 

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  La comparaison de ces listes permettait de voir 

des travaux urgents d'entretien (première liste) et ceux 

qui portaient sur des interventions qui devaient être 

considérées comme des travaux de rénovation de 

l'immeuble.  

  Contrairement à ce que M. P. avait laissé 

entendre, les travaux avaient continué après les arrêts 

de chantier et ne se limitaient pas à des travaux urgents 

ne pouvant être interrompus, sauf à léser les locataires. 

Certains avaient été entrepris au mépris des exigences 

minimales de protection des locataires, et d'autres dans 

des appartements vides. 

 

18.  M. P. a maintenu sa position le 7 avril 2003. Le 

DAEL admettait que la déclaration d'ouverture de chantier 

du 26 novembre 1999 visait des travaux d'entretien de 

première urgence. Le constat du 9 mars 2000 faisait état 

de travaux qui  entraient précisément dans ce cadre, 

comme le remplacement des colonne d'écoulement et de 

l'alimentation d'eau froide et chaude ou la rénovation de 

la peinture. L'installation de salles de bains dans des 

alcôves correspondait à la réfection d'installations 

existantes, bricolées par les locataires. 

 

  En résumé, les travaux constatés le 9 mars 2000 

avaient été autorisés par un inspecteur de la police des 

constructions : il s'agissait de travaux d'entretien pur 

et simple du bâtiment. Quant aux travaux réalisés après 

l'arrêt de chantier, il ne s'agissait que d'achever des 

interventions nécessaires à l'habitabilité des logements. 

Contrairement à ce que soutenait le DAEL, les locataires 

avaient été avisés le 29 novembre 1999, par une lettre 

personnalisée de la régie, que des travaux allaient être 

entrepris. Le 21 décembre suivant, un avis avait été 

collé sur les boîtes aux lettres par l'entreprise 

mandatée. 

 

  

 EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2. a. Selon l'article 1 de la loi sur les constructions 

et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 

05), nul ne peut, sur le territoire du canton, sans y 

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avoir été autorisé, modifier, même partiellement le 

volume, l'architecture, la couleur, l'implantation, la 

destination ou la distribution d'une construction, 

démolir, supprimer ou rebâtir une construction ou une 

installation. 

 

 b. La LDTR prévoit qu'une autorisation est nécessaire 

pour toute transformation ou rénovation, ces dernières 

consistant en la remise en état, même partielle, de tout 

ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le 

confort existant sans modifier la distribution des 

logements.  

 

  L'article 43 LDTR fait obligation au propriétaire 

d'informer préalablement et par écrit les locataires et 

de les consulter s'il a l'intention d'exécuter des 

travaux soumis à ladite loi.  

 

3. a. Est passible d'une amende administrative de CHF 

100.- à CHF 60'000.- tout contrevenant à la loi (art. 137 

al. 1 lettre a de la loi sur les constructions et les 

installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05,  

applicable par renvoi à l'article 44 alinéa 1 LDTR) ou 

aux ordres donnés par le DAEL dans les limites de la loi. 

Toutefois, le montant de l'amende maximum est de CHF 

20'000.- lorsque les travaux, exécutés sans autorisation, 

étaient autorisables. 

 

 b. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la na-

ture pénale des amendes administratives est admise, car 

aucun critère ne permet de les distinguer clairement des 

amendes ordinaires pour lesquelles la compétence adminis-

trative de première instance peut au demeurant exister 

(ATA S. du 10 décembre 2002, et les références citées; P. 

MOOR, Droit administratif, les actes administratifs et 

leurs contrôles, vol. 2, 2ème édition, Berne, 2002, ch. 

1.4.5.5, pages 139-141). 

 

  En droit genevois, les amendes administratives 

demeurent régies par les principes généraux du droit 

pénal et singulièrement par les articles 1 à 110 du Code 

pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0; C.-A. 

JUNOD, Infractions administratives et amendes d'ordres - 

SJ 1979, page 184). Il est ainsi nécessaire que le 

contrevenant ait commis une faute, au moins sous la forme 

d'une négligence. 

   

  L'administration doit faire preuve de sévérité 

afin d'assurer le respect de la loi et jouit d'un large 

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pouvoir d'appréciation pour infliger une amende (ATA Y. 

du 7 mai 2002 et les références citées). La jurisprudence 

du Tribunal administratif ne censure l'administration 

qu'en cas d'excès. Enfin, il est tenu compte, dans la 

fixation du montant de l'amende, du degré de gravité de 

l'infraction (art. 137 al. 3 LCI). 

 

4.  Il est dès lors nécessaire de déterminer si des 

travaux ont été effectués sans autorisation de 

construire. 

 

 a. Pour la période antérieure au 20 mars 2000, M. P. 

avait reçu ordre de la juridiction compétente en matière 

de baux et loyers d'effectuer un certain nombre de 

travaux d'entretien. 

 

  Il ressort du constat effectué le 9 mars 2000 que 

des travaux dépassant ceux ordonnés par la commission 

étaient en cours. Ainsi, une nouvelle plonge était en 

cours de pose dans l'appartement de trois pièces du 4ème 

étage, et des travaux préparatoires étaient effectués 

dans l'appartement du premier étage, inoccupé. 

 

  A cette époque, toutefois, la différence entre les 

travaux réellement entrepris et ceux visés par la 

décision de la commission est dérisoire. De plus, 

certains travaux, tels que le remplacement des cuvettes 

de W.-C. ou d'une plonge peuvent être rendus nécessaires 

par le changement ou la réparation des colonnes 

sanitaires. 

 

 b. Pour la période postérieure au 20 mars 2000, la 

situation est fondamentalement différente. En effet, M. 

P. avait reçu de la police des constructions un ordre 

d'arrêt de chantier. Cette décision, qui mentionnait les 

voies de recours, était déclarée exécutoire nonobstant 

recours, n'a pas été contestée. Or, des travaux ont 

malgré tout été exécutés, ce que le recourant admet 

lui-même. Il suffit à cet égard de citer le trou fait 

dans la cloison séparant la cuisine du salon d'un 

locataire. 

 

 c. Ainsi, globalement, le Tribunal administratif ad-

mettra que des travaux dépassant ceux mentionnés par la 

commission ont été réalisés sans autorisation.  

 

5.  Monsieur P. soutient avoir rempli ses obligations 

en matière d'information aux locataires. Toutefois, la 

lecture du courrier adressé par la régie aux locataires, 

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de même que l'avis affiché sur les boîtes aux lettres par 

l'entreprise mandatée, aux mois de novembre et décembre 

1999, ne répondent manifestement pas aux exigences de 

l'article 43 LDTR. De ce point de vue aussi, la loi a été 

objectivement violée. 

 

6.  S'agissant de la gravité des infractions, le 

Tribunal administratif retiendra, à charge du recourant, 

que le département a dû intervenir à plusieurs reprise 

avant qu'il n'accepte de se soumettre aux ordres qui lui 

avaient été donnés. Cela dit, force est de constater que 

sa situation n'avait rien de confortable, pris qu'il 

était entre le marteau de la commission selon laquelle il 

devait procéder à des travaux d'entretien sans désemparer 

et l'enclume du département, qui lui ordonnait d'arrêter 

les travaux sur-le-champ. A cela s'ajoutait encore la 

très forte pression des locataires, qui oeuvraient dans 

le même sens que la commission. Coincé au milieu du gué, 

il n'est pas étonnant que M. P. ait été éclaboussé (ATA 

DIAE c/B. et autres du 4 novembre 2003). 

 

  Au surplus, il ne ressort pas du dossier qu'avant 

cette affaire, le recourant ait eu des antécédents dans 

ce domaine.  

 

7.  Au vu de l'ensemble de ces éléments, le Tribunal 

administratif considère que de frapper le recourant d'une 

amende fixé au montant maximum autorisé est trop sévère. 

La gravité tant objective que subjective des infractions, 

bien que loin d'être bénigne, doit être relativisée. Dès 

lors, le recours sera partiellement admis et le montant 

de l'amende fixé à CHF 7'500.-.   

 

8.  Le recourant obtenant partiellement gain de cause, 

une indemnité en CHF 1'500.-, à la charge de l'Etat de 

Genève lui sera allouée et un émolument de CHF 1'500.- 

sera perçu. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 18 mai 2000 par Monsieur N. P. contre la 

décision du département de l'aménagement, de l'équipement 

et du logement du 17 avril 2000; 

 

   au fond : 

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   l'admet partiellement; 

 

   confirme la décision attaquée dans 

la mesure où elle inflige une amende à M. P.; 

 

   fixe le montant de l'amende à CHF 

7'500.-; 

 

   alloue au recourant une indemnité 

de CHF 1'500.- à la charge de l'Etat de Genève; 

 

   met à la charge du recourant un 

émolument de CHF 1'500.-; 

  

   communique le présent arrêt à Me 

Nicolas Wisard, avocat du recourant et au département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, Paychère et Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

  la greffière-juriste : le président : 

 

 C. Del Gaudio-Siegrist  Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme N. Mega