# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9d657a19-d129-5149-94ae-0acfe25af6f6
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-21
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 21.04.2022 A 2021 44
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2021-44_2022-04-21.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 21 44, A 21 45, A 21 46

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi

RichterInnen Pedretti, Meisser, Audétat und von Salis

Aktuar Bühler

URTEIL

vom 21. April 2022

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

Erben A._____ (B._____),

Beschwerdeführerin Verfahren A 21 44

und

Erben A._____ (C._____),

Beschwerdeführer Verfahren A 21 45

und

Erben A._____ (D._____),

Beschwerdeführerin Verfahren A 21 46

alle vertreten durch E._____ AG, Treuhand & Revision,

gegen

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Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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I. Sachverhalt:

1. Die Erben von A._____, namentlich B._____, D._____ und C._____, ver-

kauften am 7. Juni 2019 die Grundstücke Nrn. F._____ und G._____ in 

der Stadt H._____ zum Preis von insgesamt CHF 3'000'000.-- an die 

I._____ AG. Diese Grundstücke waren am 1. Januar 1999 zum Buchwert 

per 31. Dezember 1998 von CHF 1'670'000.-- zuzüglich im Rahmen der 

Überführung besteuerte Abschreibungen von CHF 36'339.--, insgesamt 

also zum Anlagewert von CHF 1'706'339.--, vom Geschäftsvermögen in 

das Privatvermögen von A._____ überführt worden.

2. Am 12. August 2020 erliess die Steuerverwaltung des Kantons Graubün-

den (nachfolgend Steuerverwaltung) gegenüber den Erben die (separa-

ten) definitiven Veranlagungsverfügungen für die kantonale und kommu-

nale Grundstückgewinnsteuer. Dabei setzte die Steuerverwaltung den An-

lagewert von insgesamt CHF 1'706'339.-- als Erwerbspreis ein. Für diesen 

Wert wurde eine Geldentwertung von 5% (= CHF 85'317.--) für den Zeit-

raum zwischen der Überführung und Veräusserung (1999 bis 2019) ver-

anschlagt, womit veranlagungsgemäss Anlagekosten von insgesamt 

CHF 1'791'656.-- resultierten. Unter Berücksichtigung eines Veräusse-

rungspreises von CHF 3'000.000.-- ergab sich ein Grundstückgewinn von 

CHF 1'208'344.--. Im Rahmen der Steuerbemessung wurde die Zeit-

spanne zwischen dem Erwerbszeitpunkt der Grundstücke ins Geschäfts-

vermögen (25. September 1929) und dem Veräusserungszeitpunkt (7. 

Juni 2019) berücksichtigt, was bei einer Eigentumsdauer von rund 90 Jah-

ren eine reduzierte kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer 

von insgesamt CHF 59'208.20 pro Erbe ergab. 

3. Gegen die definitiven Veranlagungsverfügungen vom 12. August 2020 er-

hoben die Erben am 2. September 2020 je separat Einsprache mit dem 

Antrag, der Geldentwertungszuschlag sei von insgesamt 85'317.-- auf 

CHF 1'390'000.-- zu erhöhen. Begründend wurde im Wesentlichen geltend 

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gemacht, gemäss Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün-

den A 06 20 vom 9. Juni 2006 (= PVG 2006 Nr. 16) sei die Geldwertver-

änderung nicht erst ab dem Zeitpunkt der Überführung der Grundstücke 

Nrn. F._____ und G._____ vom Geschäftsvermögen in das Privatvermö-

gen zu gewähren, sondern analog der Eigentumsdauer bereits ab dem 

Erwerbszeitpunkt (25. September 1929).

4. Nachdem am 10. November 2021 der von den Erben mit Schreiben vom 

29. Juli 2021 beantragte Vortritt durchgeführt worden war, erliess die Steu-

erverwaltung am 12. November 2021 die separaten Einspracheent-

scheide, womit sie die Einsprachen der Erben abwies. 

5. Dagegen erhoben die Erben (nachfolgend Beschwerdeführer) mittels se-

paraten Eingaben am 10. Dezember 2021 Beschwerde an das Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden (nachfolgend Verwaltungsgericht) 

mit folgenden Anträgen:

"1. Der Einspracheentscheid der Steuerverwaltung Graubünden vom 12. No-
vember 2021, kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, sei auf-
zuheben. 

2. Die Veranlagungsverfügung vom 12.08.2020 betreffend kantonale und kom-
munale Grundstückgewinnsteuer sei aufzuheben.

3. Konkret sei der Zuschlag der Geldentwertung von CHF 85'317 auf 
CHF 1'390'089 nach oben zu korrigieren. 

4. Eventualiter seien die wertvermehrenden Investitionen vom Überführungs-
jahr 1999 bis zum Jahr 2019 in der Höhe von CHF 40'300 mit zu berücksich-
tigen.

 
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWST) zu Lasten der Steuer-

verwaltung Graubünden."

Die Beschwerdeführer machten im Wesentlichen geltend, dass bei der 

Veräusserung eines Grundstücks, das vorher in Anwendung von Art. 18 

Abs. 3 des bis am 31. Dezember 2010 geltenden Steuergesetzes für den 

Kanton Graubünden (aStG; BR 720.000) vom Geschäftsvermögen in das 

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Privatvermögen überführt worden sei, die Geldwertveränderung nicht erst 

ab dem Zeitpunkt der Überführung, sondern gemäss Art. 50 des geltenden 

Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.00) bereits ab 

dem Erwerbszeitpunkt zu gewähren sei; dies habe das Verwaltungsgericht 

mit Urteil A 06 20 vom 9. Juni 2006 als Praxis festgelegt. Diese Praxis sei 

beizubehalten, zumal die Voraussetzungen für eine Änderung derselben 

nicht gegeben seien. Indem die Steuerverwaltung bei der Eigentumsdauer 

die Zeitspanne zwischen dem ursprünglichen Erwerbszeitpunkt im Ge-

schäftsvermögen und dem Veräusserungszeitpunkt berücksichtigt habe, 

habe sie zudem selber anerkannt, dass der Geldentwertungszuschlag 

ausschliesslich für diese Zeitspanne zu gewähren sei. Für den Fall dass 

das Verwaltungsgericht wider Erwarten der Begründung der Steuerverwal-

tung folgen sollte, wären zumindest die wertvermehrenden Investitionen 

im Zeitraum zwischen der Überführung und der Veräusserung zu berück-

sichtigen. So wären insbesondere die im Jahr 2006 erfolgte Überdachung 

der Terrasse als wertvermehrende Investition in der Höhe von 

CHF 40'300.-- steuerlich anzurechnen. 

6. Die Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in 

ihren identischen Vernehmlassungen vom 20. Januar 2022, dass die Be-

schwerden insofern gutzuheissen seien, als zusätzlich wertvermehrende 

Investitionen von insgesamt CHF 35'600.-- bzw. CHF 11'867.-- pro Be-

schwerdeführer zu berücksichtigen seien. Im Übrigen seien die Beschwer-

den abzuweisen. Zur Begründung wiederholte die Beschwerdegegnerin 

im Wesentlichen die bereits in den angefochtenen Einspracheentscheiden 

angeführten Argumente. 

7. Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels hielten die Parteien an ihren 

Standpunkten fest, ohne wesentlich neue Argumente vorzubringen. 

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II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bilden die Einspracheentscheide vom 12. November 2021 

betreffend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit wel-

chen die Beschwerdegegnerin die Einsprachen der heutigen Beschwer-

deführer vom 2. September 2020 abgewiesen hat und einen Geldentwer-

tungszuschlag von 5% auf den Anlagewert von insgesamt Fr. 1'706'339.-

- für den Zeitraum zwischen Überfügung und Veräusserung (1999 bis 

2019), also von insgesamt CHF 85'317.--, gewährt hat. Solche Entscheide 

können mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen wer-

den (vgl. Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. 

Art. 139 Abs. 1 StG und Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- 

und Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachliche Zuständigkeit 

des Verwaltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Ver-

waltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der 

kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantona-

len Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug 

vorsieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. 

Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Beschwerden in die Zu-

ständigkeit des Verwaltungsgerichtes. Als formelle und materielle Adres-

saten der angefochtenen Einspracheentscheide sind die Beschwerdefüh-

rer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung 

auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichten 

Beschwerden ist demnach einzutreten.

2. Gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG können verschiedene Verfahren im Inter-

esse der zweckmässigen Erledigung zusammengelegt werden, wenn 

mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben 

Rechtsfragen aufwerfen, sofern den einzelnen Beteiligten dadurch keine 

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bedeutenden Nachteile erwachsen. Ein solcher Nachteil wäre insbeson-

dere in einer unzumutbaren Verfahrensverzögerung zu erblicken (vgl. 

BERTSCH/PLÜSS, in: Griffel [Hrsg.], Kommentar Zürcher VRG, 3. Aufl., 

Zürich 2014, Vorbemerkungen zu § 4-31 Rz 60). Im vorliegenden Fall ha-

ben die Beschwerdeführer beim Verwaltungsgericht wörtlich übereinstim-

mende Beschwerden mit identischen Rechtsbegehren und gleichlauten-

der Begründung erhoben. Den Beschwerden liegt derselbe Sachverhalt 

zugrunde, und es stellen sich identische Rechtsfragen. Da überdies kei-

nerlei Nachteile für die Parteien ersichtlich sind, werden die Beschwerde-

verfahren A 21 44, A 21 45 und A 21 46 zusammengelegt und mit einem 

Urteil entschieden. Diese Zusammenlegung wurde den Parteien bereits 

mit Schreiben des Verwaltungsgerichts vom 21. Januar 2022 angezeigt.  

3. In materieller Hinsicht ist im vorliegenden Fall streitig, ab welchem Zeit-

punkt die Geldwertveränderung im Sinne von Art. 50 StG gewährt werden 

muss, wenn Liegenschaften verkauft werden, die früher zum betriebsnot-

wendigen Geschäftsvermögen gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG gehörten, in-

zwischen aber in das Privatvermögen überführt worden sind. Diese Frage 

beantwortete das Verwaltungsgericht mit Urteil A 06 20 vom 9. Juni 2006 

(vgl. dort Erw. 2) dahingehend, dass die Geldwertveränderung nicht erst 

ab dem Überführungszeitpunkt, sondern bereits ab dem Zeitpunkt des Er-

werbs bzw. den einzelnen wertvermehrenden Aufwendungen zu ge-

währen ist:

"(…). Die Steuerverwaltung ist nun der Ansicht, als letzte steuerbegründende Ver-
äusserung sei auch in Fällen der privilegierten Überführung vom Geschäftsver-
mögen in das Privatvermögen gemäss Art. 18 Abs. 3 StG der Zeitpunkt der Über-
führung anzusehen, setze doch Art. 18 Abs. 2 StG eine Überführung ausdrücklich 
einer Veräusserung gleich. Damit wird indessen dem Umstand, dass bei einer 
Überführung von Liegenschaften des betriebsnotwendigen Anlagevermögens in 
das Privatvermögen nach Art. 18 Abs. 3 StG eine Besteuerung nur hinsichtlich der 
früher zugelassenen Abschreibungen erfolgt, nicht Rechnung getragen. Die Be-
steuerung des davon nicht betroffenen Gewinns bleibt dagegen aufgeschoben 
und wird, wenn das Grundstück nach Ablauf von mehr als 5 Jahren verkauft wird, 
mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert, davor mit der Einkommenssteuer. Die 
privilegierte Überführung gemäss Art. 18 Abs. 3 StG wirkt sich damit nur teilweise, 
nämlich hinsichtlich der zugelassenen Abschreibungen, steuerbegründend aus. 

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Der übrige Gewinn wird dagegen erst der Besteuerung unterworfen, wenn die in 
das Privatvermögen überführte Liegenschaft verkauft wird. Hinsichtlich dieses Ge-
winns kann somit bei der Überführung von Geschäfts- in das Privatvermögen nicht 
von einer steuerbegründenden Veräusserung gesprochen werden, da eben dies-
bezüglich eine Besteuerung nicht erfolgt, sondern bis zum Verkauf aufgeschoben 
wird. Die hat zur Folge, dass bei der Veräusserung einer Liegenschaft, die vorher 
in Anwendung von Art. 18 Abs. 3 StG vom Geschäfts- in das Privatvermögen über-
führt worden ist, nicht erst im Zeitpunkt der Überführung, sondern bereits auf den 
Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der einzelnen wertvermehrenden Aufwendungen die 
Geldentwertung nach Art. 50 StG zu gewähren ist. (…).

4. Bei der Grundstückgewinnsteuer ist der Veräusserungsgewinn der Betrag, 

um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) 

übersteigt (vgl. Art. 46 Abs. 1 StG). Für die Berechnung der Anlagekosten 

ist die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (vgl. Art. 46 

Abs. 2 StG). Bei der Überführung vom Geschäftsvermögen in das Privat-

vermögen gilt als Erwerbspreis der im Zeitpunkt der Überführung steuer-

lich massgebende Buchwert zuzüglich der bei der Überführung versteuer-

ten Gewinne (vgl. Art. 48 Abs. 3 StG). Dementsprechend stellte Art. 18 

Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 aStG die Überführung vom Geschäftsvermögen in das 

Privatvermögen ausdrücklich einer (steuerbegründenden) Veräusserung 

gleich, indem bei der Überführung von Liegenschaften des betriebsnot-

wendigen Anlagevermögens in das Privatvermögen Gewinne nur in dem 

Umfang steuerbar waren, in dem früher Abschreibungen zugelassen wor-

den waren. Hat sich der Landesindex für Konsumentenpreise seit der letz-

ten steuerbegründenden Veräusserung um mehr als 10% verändert, sind 

die Anlagekosten im halben Ausmass der Veränderung anzupassen (vgl. 

Art. 50 Abs. 1 StG). Die Geldwertkorrektur erfolgt gemäss Art. 50 Abs. 2 

StG nach dem Indexstand per 1. Januar des Anlagejahres und des Ver-

äusserungsjahres.

5.1. Vorliegend ist unbestrittenen, dass die zum betriebsnotwendigen Anlage-

vermögen gehörenden Grundstücke Nrn. F._____ und G._____ am 1. Ja-

nuar 1999 zum Buchwert per 31. Dezember 1998 von CHF 1'670'000.-- 

zuzüglich der im Rahmen der Überführung besteuerten Abschreibungen 

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von CHF 36'339.--, also zum (massgebenden) Überführungswert von ins-

gesamt CHF 1'706'339.--, vom Geschäftsvermögen in das Privatvermö-

gen von A._____ überführt worden waren. Dabei handelte es sich um eine 

privilegierte Überführung gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG. Diese Bestimmung 

ist im Rahmen der Unternehmenssteuerreform II zufolge Bundesrechts-

widrigkeit per 1. Januar 2011 aufgehoben worden (vgl. Botschaft der Re-

gierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 21/2008-2009, S. 1629). Privilegiert 

war diese Überführung insofern, als gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG aussch-

liesslich die früher zugelassenen Abschreibungen in der Höhe von insge-

samt CHF 36'338.-- als Einkommen besteuert wurden und die Besteue-

rung des Wertzuwachses unterblieb; schliesslich entsprach die Absteue-

rung wieder hereingeholter Abschreibungen nicht der Besteuerung des 

Wertzuwachses. In diesem Sinne genoss die Überführung der betriebs-

notwendigen Grundstücke Nrn. F._____ und G._____ in das Privatvermö-

gen gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG das Privileg des Steueraufschubs (vgl. 

PETER V. RECHENBERG/ANDREA V. RECHENBERG, Handkommentar, Bündner 

Grundstückgewinnsteuern, Chur 1999, N12 zu Art. 48 StG und N 6 zu Art. 

53 StG). 

5.2. Die Überführung von Grundstücken vom Geschäftsvermögen in das Pri-

vatvermögen stellt nun keinen Grundstückgewinnsteuertatbestand bzw. 

eine steuerbegründende Veräusserung gemäss Art. 42 StG dar (vgl. Steu-

erverwaltung Graubünden: Praxisfestlegung vom 11. Oktober 1999 zu Art. 

53 StG, S. 2). Es verhält sich nämlich so, dass der Grundstückgewinn-

steuer ausschliesslich Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken 

des Privatvermögens unterliegen (vgl. Art. 41 Abs. 1 lit. a StG). Entspre-

chend wird bei der Berechnung der Anlagekosten und damit des "Erwerbs-

preises" nicht auf die letzte steuerbegründende Veräusserung (vgl. Art. 46 

Abs. 2 StG) – diese wäre gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 42 Abs. 1 

StG am 25. September 1929 erfolgt – abgestellt, sondern auf den bei der 

Überführung vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen massge-

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benden Buchwert zuzüglich der bei der Überführung versteuerten Ge-

winne (vgl. Art. 48 Abs. 3 StG). Damit wird – auch wenn die Überführung 

vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen keinen Grundstückge-

winnsteuertatbestand darstellt – der im Zeitpunkt der Überführung mass-

gebende Überführungswert für die Grundstückgewinnsteuer als Erwerbs-

preis anerkannt (vgl. Art. 48 Abs. 3 StGB; Steuerverwaltung Graubünden: 

Praxisfestlegung vom 11. Oktober 1999 zu Art. 53 StG, S. 2). Das Darge-

legte hat zur Konsequenz, dass ausschliesslich der Wertzuwachs, welcher 

während der Dauer entstanden ist, als sich das Grundstück im Privatver-

mögen befunden hat, der Grundstückgewinnsteuern unterliegt (vgl. Art. 48 

Abs. 3 StG i.V.m. Art. 46 Abs. 1 StG). Mit anderen Worten hat der Gesetz-

geber die Bestimmungen über die Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 

41 ff. StG und damit auch die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Geldent-

wertung im Sinne von Art. 50 StG gewährt werden muss, auf die Eigen-

tumsdauer der Grundstücke im Privatvermögen beschränkt. Dies zu 

Recht. Es verhält sich nämlich so, dass das Privat- und das Geschäftsver-

mögen nach unterschiedlichen Regeln besteuert werden. So können Ge-

genstände des Geschäftsvermögens abgeschrieben werden und die Ver-

äusserungsgewinne unterliegen der Einkommenssteuer. Im Privatvermö-

gen sind Abschreibungen indes nicht zugelassen und die Veräusserungs-

gewinne sind – mit Ausnahme der Grundstückgewinne, welche in Kanton 

und Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden – 

grundsätzlich steuerfrei (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, 

Heft Nr. 21/2008-2009, S 1616). Für die Berücksichtigung der Geldentwer-

tung ab dem Überführungszeitpunkt spricht zudem auch Art. 50 Abs. 2 

StG. Danach erfolgt die Geldwertkorrektur nach dem Indexstand per 1. 

Januar des Anlagejahres und des Veräusserungsjahres. Bei einer Über-

führung vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen gilt als "Erwerbs-

preis", welcher zu den Anlagekosten gehört (vgl. Art. 48 Abs. 3 i.V.m. Art. 

46 Abs. 1 StG), der massgebende steuerliche Überführungswert 

(CHF 1'706'339.--). Das Anlagejahr gemäss Art. 50 Abs. 2 StG muss bei 

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einer Überführung somit das Jahr sein, in welchem das Grundstück vom 

Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt worden ist. Hier also 

das Jahr 1999.

5.3. Daran, dass die Geldwertveränderung gemäss Art. 50 StG auf die Eigen-

tumsdauer im Privatvermögen beschränkt ist, ändert auch Art. 53 Abs. 3 

StG nichts. Gemäss dieser Bestimmung ist bei Erwerb des Grundstückes 

zufolge steueraufschiebenden Eigentumswechsels für die Berechnung 

der Eigentumsdauer auf die letzte steuerbegründende Veräusserung ab-

zustellen. Diesem Eigentumswechsel wird die Überführung vom Ge-

schäftsvermögen in das Privatvermögen gleichgestellt. Als Erwerbszeit-

punkt gilt somit grundsätzlich die letzte steuerbegründende Veräusserung. 

Dieser Grundsatz gilt indes nicht, wenn die Grundstücke – wie vorliegend 

– gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG zum Anlagewert überführt worden sind. 

Diesfalls wird die Überführung im Sinne von Art. 53 Abs. 3 StG als Steu-

eraufschub behandelt und es wird auf den davorliegenden steuerbegrün-

denden Erwerb in das Geschäftsvermögen (25. September 1929) abge-

stellt (vgl. Steuerverwaltung Graubünden: Praxisfestlegung vom 11. Okto-

ber 1999 zu Art. 53 StG, S. 2). Damit hat der Gesetzgeber im Rahmen der 

Steuerbemessung eine ausdrückliche Regelung vorgesehen, wonach bei 

einer Überführung des Grundstückes vom Geschäftsvermögen in das Pri-

vatvermögen gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG die Eigentumsdauer ab dem 

Zeitpunkt des Erwerbs massgebend ist. Art. 50 StG enthält nun – im Ge-

gensatz zu Art. 53 Abs. 3 StG – keine analoge Regelung, wonach es bei 

der Geldwertveränderung bzw. der Steuerberechnung zufolge einer privi-

legierten Überführung gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG auf die Eigentums-

dauer ab dem Erwerbszeitpunkt des Grundstückes ankommt. Diese unter-

schiedlichen Regelungen sind darauf zurückzuführen, dass die Steuer-

pflichtigen eine Begünstigung dahingehend erfahren sollen, als der Steu-

erbetrag im Rahmen der Steuerberechnung ermässigt wird, sofern das 

Grundstück über eine längere Dauer im Eigentum gehalten wird und damit 

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nicht zu Spekulationszwecken erworben wurde (vgl. Art. 53 Abs. 1 StG). 

Demgegenüber erhöht sich der Steuerbetrag für jeden Monat, um den die 

Eigentumsdauer kürzer als zwei Jahre ist, um 2% (vgl. Art. 53 Abs. 2 StG; 

vgl. PETER V. RECHENBERG/ANDREA V. RECHENBERG, a.a.O., N3 zu Art. 53 

StG). Dieser in Art. 53 Abs. 2 StG enthaltene Spekulationszuschlag auf 

kurzfristig erzielten Grundstückgewinnen soll die Grundstückspekulatio-

nen bekämpfen. Eine Spekulationsabsicht ist aber keineswegs Vorausset-

zung dafür, dass ein Zuschlag erhoben werden darf. Aus welchen Grün-

den die Eigentumsdauer die zweijährige Frist unterschreitet, ist somit un-

erheblich (vgl. PETER CHRISTEN, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons 

Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 207 f., ERMO ZIMMERMANN in: Basel-

landschaftliche Steuerpraxis [BLStPr], Bd. IV, S. 279 f.; FELIX RICH-

NER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN, Kommentar zum harmonisierten 

Züricher Steuergesetz, Zürich 1999, N. 7 zu § 225). Bei der Geldentwer-

tung gemäss Art. 50 StG geht es im Unterschied zu Art. 53 StG indes nicht 

um die Steuerberechnung, sondern um die Ermittlung des Steuerobjekts, 

also um die Bemessung der Steuer. Das Objekt der Grundstückgewinn-

steuer ist die Differenz zwischen Veräusserungserlös und Anlagewert. Der 

Anlagewert entspricht dem im Zeitpunkt der Überführung steuerlich mass-

gebenden Buchwert zuzüglich der bei der Überführung versteuerten Ge-

winne (vgl. Art. 48 Abs. 3 StG). In diesem Zusammenhang greift Art. 50 

StG als Teil der Steuerberechnung ausschliesslich dahingehend, dass der 

im Zeitpunkt der Überführung massgebende Anlagewert

(CHF 1'706'339.--) an die Geldentwertung angepasst wird; schliesslich 

sollen gemäss dieser Bestimmung nominelle Gewinne, welche im Zeit-

raum zwischen Überführung und Veräusserung entstanden sind, ausge-

schaltet werden. Daraus ergibt sich, dass im Rahmen von Art. 50 StG nicht 

von Relevanz sein kann, ob ein Grundstück zu Spekulationszwecken er-

worben worden ist oder nicht. Vielmehr geht es dabei ausschliesslich um 

die Berechnung des zwischen Überführung und Veräusserung erzielten 

Wertzuwachses und zwar unter Ausklammerung nomineller Gewinne. Vor 

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diesem Hintergrund ist die Tatsache, dass Art. 50 StG – im Gegensatz zu 

Art. 53 Abs. 3 StG – keine ausdrückliche (analoge) Regelung enthält, wo-

nach bei der Überführung eines Grundstückes vom Geschäftsvermögen 

in das Privatvermögen auf den davorliegenden steuerbegründenden Er-

werb in das Geschäftsvermögen (25. September 1929) abgestellt wird, als 

qualifiziertes Schweigen zu qualifizieren. Damit besteht kein Platz für Lü-

ckenfüllung und damit für eine gemäss Art. 53 Abs. 3 StG analoge Rege-

lung, wonach die Geldwertveränderung bereits ab dem Erwerbszeitpunkt 

gewährt werden müsste. 

5.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin die 

Geldwertveränderung gemäss Art. 50 StG zu Recht ab dem Über-

führungszeitpunkt der Grundstücke Nrn. F._____ und G._____ vom Ge-

schäftsvermögen in das Privatvermögen (1. Januar 1999) gewährt hat. 

Auch hat sie im Rahmen der Steuerbemessung gemäss Art. 53 Abs. 3 StG 

zu Recht auf den Erwerbszeitpunkt (25. September 1929) abgestellt, was 

keinen Widerspruch zu Art. 50 StG darstellt; schliesslich spielt die Frage, 

ob ein Grundstück zu Spekulationszwecken erworben worden ist oder 

nicht, ausschliesslich im Rahmen der Bemessung der Grundstückgewinn-

steuer eine Rolle. Die im Urteil des Verwaltungsgerichts A 06 20 vom 9. 

Juni 2006 enthaltene Rechtsprechung erweist sich damit als falsch, wes-

halb sie zu ändern ist. Der Hauptantrag der Beschwerdeführer erweist sich 

somit als unbegründet, weshalb er abzuweisen ist. 

5.5. Im Eventualantrag machen die Beschwerdeführer geltend, dass im Jahr 

2006 die Überdachung der Terrasse erfolgt sei. Dabei handle es sich um 

wertvermehrende Investitionen, welche sich gemäss Schätzungseröff-

nung vom 31. Oktober 2013 auf insgesamt CHF 40'300.-- belaufen haben 

und steuerlich in Abzug zu bringen seien. Die Beschwerdegegnerin hat im 

Rahmen ihrer Vernehmlassungen vom 20. Januar 2022 anerkannt, dass 

es sich bei der Überdachung der Terrasse um wertvermehrende Investiti-

onen handelt. Allerdings sei mangels detaillierter Unterlagen nicht auf den 

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Neuwert von CHF 40'300.--, sondern auf den reduzierten Neuwert im Aus-

führungszeitpunkt (Jahr 2006) von CHF 35'600.-- abzustellen. Damit hat 

die Beschwerdegegnerin den Eventualantrag der Beschwerdeführer im 

Umfang von CHF 35'600.-- anerkannt. Zumindest in diesem Umfang sind 

die wertvermehrenden Investition somit steuerlich in Abzug zu bringen. Ob 

ein darüberhinausgehender Betrag bzw. sogar der Neuwert von 

CHF 40'300.-- gemäss Schätzungseröffnung vom 31. Oktober 2013 in Ab-

zug gebracht werden kann, hat die Beschwerdegegnerin im Rahmen der 

Rückweisung der Angelegenheit zum Neuentscheid bzw. Neuveranlagung 

zu prüfen.  

6.1. Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittel- und im Klageverfahren 

in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Im Hauptantrag 

beantragten die Beschwerdeführer, dass der Zuschlag für die Geldentwer-

tung von insgesamt CHF 85'317.-- auf CHF 1'390'089.-- zu erhöhen sei. 

Dadurch hätte sich – sofern die Beschwerden in diesem Punkt gutgeheis-

sen worden wären – die Grundstückgewinnsteuer von insgesamt 

CHF 177'624.60 (= 3 x CHF 59'208.20) auf CHF 0.00 reduziert. Der Streit-

wert in Bezug auf den Hauptantrag belief sich somit auf insgesamt 

CHF 177'624.60. Der Hauptantrag wurde vollumfänglich abgewiesen. Da-

mit haben die Beschwerdeführer im Umfang von CHF 177'624.60 als un-

terliegend zu gelten. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass die 

Beschwerdeführer im Rahmen ihres Eventualantrags zumindest im Um-

fang von CHF 35'600.-- obsiegt haben, rechtfertigt es sich, die Gerichts-

kosten von CHF 4'000.00 im Umfang von 9/10 den teilweise obsiegenden 

und solidarisch haftenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (vgl. Art. 72 

Abs. 2 VRG).  

6.2. Die Beschwerdeführer haben – wie bereits gesagt –  zu 1/10 als obsiegend 

zu gelten. Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG ist ihnen in diesem Umfang 

eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen. Die Vertreterin der 

Beschwerdeführer hat trotz gerichtlicher Aufforderung vom 16. Februar 

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2022 keine Honorarnote eingereicht. Aus diesem Grund ist ihr Aufwand 

nach richterlichem Ermessen festzulegen. Die Vertreterin reichte für jeden 

Beschwerdeführer eine Beschwerde- sowie eine Replikschrift ein, wobei 

die Rechtschriften identisch sind. Die Argumentation der Beschwerdefüh-

rer in ihren Rechtschriften stützte sich ausschliesslich auf die Begründung 

im Urteil des Verwaltungsgerichts A 06 20 vom 9. Juni 2006, welches sie 

wiedergegeben haben. Die Berechnungen in Bezug auf den von den Be-

schwerdeführern geltend gemachten Zuschlag der Geldentwertung wur-

den im Übrigen bereits im Rahmen des Einspracheverfahrens angestellt 

und konnten im vorliegenden Verfahren übernommen werden. Diesbezüg-

lich ist den Beschwerdeführern also kein zusätzlicher Aufwand entstan-

den. Vor diesem Hintergrund und aufgrund der Schwierigkeit des Falles 

erweist sich ein Aufwand von CHF 2'000.-- (inkl. MWST und Spesen) als 

angemessen. Angesichts der Tatsache, dass die Beschwerdeführer zu 

1/10 obsiegt haben, ist ihnen somit eine reduzierte Parteientschädigung 

von CHF 200.-- (inkl. MWST und Spesen) zuzusprechen.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Verfahren A 21 44, A 21 45 und A 21 46 werden vereinigt. 

2. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen, die Einspracheent-

scheide aufgehoben und die Sache zum neuen Entscheid im Sinne der 

Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

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3. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 320.--

zusammen CHF 4'320.--

gehen unter zu je 3/10 zulasten der Beschwerdeführer und zu 1/10 zulasten 

der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden. 

4. Der Kanton Graubünden hat den Beschwerdeführern eine reduzierte Par-

teientschädigung von CHF 200.-- zu bezahlen. 

5. [Mitteilungen]