# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 508fdade-9e15-5861-92a1-4b0418fe6831
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-05
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 05.02.2021 (publiziert) 66/1999/20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_66-1999-20_2021-02-05.pdf

## Full Text

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Art. 59a Abs. 1 Ziff. 3, Art. 59d, Art. 59g und Art. 59h Abs. 1 StG. 

Grundstückgewinn bei Nutzungsabtretung (Entscheid des Obergerichts Nr. 
66/1999/20 vom 5. Mai 2000 i.S. K.). 

 

 Bei einer dinglichen Belastung eines Grundstücks werden die Eigen-

tumsrechte aufgespalten. Steuerlich ist dies als Teilveräusserung zu behan-

deln (E. 2a). 

 Um den steuerbaren Erlös aus der Nutzungsabtretung zu berechnen, ist 

der Teilanlagewert für das Nutzungsrecht zu ermitteln und dem Teilerlös 

(Nutzungsabgeltung) gegenüberzustellen (E. 2b). 

 

 Im Jahre 1995 schlossen H., Eigentümer der Liegenschaft GB Nr. 2..., 
und die Ehegatten K., Miteigentümer der Liegenschaft GB Nr. 1..., sowie die 
Einwohnergemeinde einen Dienstbarkeitsvertrag betreffend eine Ausnüt-
zungsbeschränkung ab. Darin verpflichtete sich der jeweilige Eigentümer der 
Liegenschaft GB Nr. 1..., zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Liegen-
schaft GB Nr. 2... bei einer allfälligen Überbauung oder Nutzungserweiterung 
von GB Nr. 1... die Ausnützung von 113 m2 Bodenfläche der belasteten Lie-
genschaft zu unterlassen. Im weitern wurde vereinbart, die Dienstbarkeit wer-
de unentgeltlich eingeräumt. Die Baugesellschaft L. entrichtete jedoch den 
Ehegatten K. für die Nutzungsabtretung eine Vergütung von Fr. 24'000.–. Auf 
diesem Betrag erhob die Steuerbehörde die Grundstückgewinnsteuer. Eine 
hiegegen gerichtete Einsprache wies die kantonale Steuerkommission ab. Das 
Obergericht hiess dagegen den von K. hierauf erhobenen Rekurs gut. 

 

Aus den Erwägungen: 

 

 2.–  Handänderungen an Grundstücken sind Belastungen von Grund-
stücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Ei-
gentumsbeschränkungen gleichgestellt, sofern diese die unbeschränkte Be-
wirtschaftung oder Veräusserung der Grundstücke dauernd und wesentlich 
beeinträchtigen und die Belastung gegen Entgelt erfolgt (Art. 59a Abs. 1 Ziff. 
3 des Gesetzes über die direkten Steuern vom 17. Dezember 1956 [StG, SHR 
641.100]). Dieser Grundsatz ist unbestritten. Umstritten ist jedoch, ob der Re-
kurrent einen Grundstückgewinn erzielt hat.  

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 a)  Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlage-
kosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 59d StG). Als Er-
lös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen, die der Er-
werber für die Übereignung des Grundstücks zu erbringen hat (Art. 59g StG). 
Bei parzellenweiser Veräusserung ist der Gesamterwerbspreis nach dem 
Wertverhältnis im Zeitpunkt des Erwerbs anteilsmässig anzurechnen (Art. 
59h Abs. 1 StG). Hinsichtlich der Belastung einer Liegenschaft mit privat-
rechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän-
kungen enthält das Gesetz keine besondere Bestimmung über die Gewinner-
mittlung.  

 Bei einer dinglichen Belastung des Grundstücks kann von einer Ver-
äusserung nicht gesprochen werden. Es handelt sich vielmehr um eine Auf-
spaltung der Eigentumsrechte. Ein wesentlicher Teil der Rechte am Grund-
eigentum geht auf den Eigentümer des begünstigten Grundstücks über, wäh-
rend dem Eigentümer des belasteten Grundstücks oft nur ein kleiner Rest sei-
ner Herrschaftsbefugnisse verbleibt. Wirtschaftlich ist kein Unterschied zwi-
schen den Veräusserungsgewinnen und den Belastungsgewinnen auszuma-
chen, sofern die Belastung eines Grundstücks mit einer privatrechtlichen 
Dienstbarkeit die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungs-
wert des Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigt und die Belas-
tung gegen Entgelt erfolgt (Ferdinand Zuppinger, Grundstückgewinn- und 
Vermögenssteuer, ASA 61 [1992/93], S. 316; s. auch Bernhard Zwahlen in: 
Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band 
I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 
und Gemeinden [StHG], Basel und Frankfurt am Main 1997, Art. 12 N. 37 f., 
S. 194; Ferdinand Zuppinger, Die zürcherische Grundstückgewinn- und 
Handänderungssteuer, Zürich 1956, [zit. Grundsteuern], S. 31 f.).  

 Die dingliche Belastung eines Grundstücks mit privatrechtlichen Dienst-
barkeiten ist daher steuerlich als Teilveräusserung zu behandeln (Baur/Klöti-
Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-
Bern 1991, § 78 N. 1, S. 770; s. auch Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kom-
mentar zum Zürcher Steuergesetz, Band IV, Zürich 1966, § 169 N. 15, S. 
301). Dabei ist der Gewinn bezüglich des veräusserten Teils zu ermitteln. 
Während der Erlös des veräusserten Teils in der Regel bekannt ist, muss der 
auf den veräusserten Grundstücksteil entfallende Teilanlagewert bestimmt 
werden, denn für die Bestimmung des Grundstückgewinns können einander 
nur Werte gegenübergestellt werden, die umfänglich und inhaltlich gleiche 
Grundstücke bzw. Rechte daran betreffen. Dies folgt aus dem Grundsatz der 
vergleichbaren Verhältnisse (Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, § 78 

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N. 2, 3, S. 770, mit Hinweisen; Zuppinger, Grundsteuern, S. 56; Rei-
mann/Zuppinger/Schärrer, § 169 N. 1, S. 296, und N. 15, S. 301). Die Auf-
fassung der Steuerkommission, wonach die Ermittlung des Teilanlagewertes 
bei der Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten 
entbehrlich sein soll, widerspricht dem Gesetz. 

 b)  Durch die vorliegend vereinbarte Nutzungsabtretung wird die bau-
liche Nutzung des belasteten Grundstücks des Rekurrenten auf einer Teil-
fläche von 113 m2 ausgeschlossen; dies kommt einem teilweisen Bauverbot 
gleich. Der Rekurrent bestreitet nicht, dass durch die Einräumung der privat-
rechtlichen Dienstbarkeit (Nutzungsabtretung) die Bewirtschaftung seines 
Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigt wurde und er dafür ein 
Entgelt erhalten hat. Damit wurde ein Teil des Liegenschaftenwertes reali-
siert. Der Gewinn – nicht aber, wie die Steuerbehörden angenommen haben, 
der Erlös – unterliegt daher gemäss Art. 59a Abs. 1 Ziff. 3 StG der Grund-
stückgewinnsteuer. 

 Der Erlös aus der Abtretung der Nutzung an einer Bodenfläche von 113 
m2 beträgt Fr. 24'000.–, mithin rund Fr. 212.–/m2. Der Erwerbspreis des 
Grundstücks im Jahre 1994 betrug unbestrittenermassen Fr. 310.–/m2 bzw. 
nach den veränderten Berechnungen des Rekurrenten in der Duplik rund Fr. 
300.–/m2. Der für die Gewinnberechnung massgebende Erwerbspreis ent-
spricht nun aber nicht einfach dem seinerzeit für das Grundstück bezahlten 
Preis bzw. dem Verkehrswert des Grundstücks, da ja das Grundstück nicht 
veräussert wird (Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 165 N. 49, S. 232). Entspre-
chend dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse ist dem Erlös aus der 
Nutzungsabtretung der Wert dieser Nutzung im Zeitpunkt des Erwerbs ge-
genüberzustellen. Der massgebende Erwerbspreis wird in der Regel in der 
Weise ermittelt, dass die für die Belastung bezahlte Entschädigung in Relati-
on gebracht wird mit dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der 
Belastung. Der Erwerbspreis des Grundstücks wird dann im gleichen Ver-
hältnis auf die entsprechenden Nutzungsrechte einerseits und auf die restli-
chen Eigentümerrechte andererseits verlegt (Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 
165 N. 49, S. 232; Zuppinger, Grundsteuern, S. 82). 

 c)  [Aus der Nutzungsabtretung ergibt sich kein Gewinn, da der Erlös den 
anrechenbaren Erwerbspreis nicht übersteigt.]