# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2462923c-d23b-531e-ae11-4f4a0be17bcd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-01-30
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 30.01.2001 80.2000.219
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2000-219_2001-01-30.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2000.00219

  	
  Lugano

  30 gennaio 2001

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli

  

 

statuendo sul ricorso del 28 dicembre 2000

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  1. __________ __________, __________ __________,  

  2. __________ __________, __________ __________,  

  3. __________, __________ __________ -__________,  

  tutti rappresentati da: __________. __________,
  __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico del 22 gennaio 1997, i signori __________,
__________ e __________ __________ alienavano al signor __________ __________ e
alla signora __________ __________ la PPP n. __________ del fondo base n.
__________ RFD __________, al prezzo di fr. 600'000. Con successivo rogito dell'11
febbraio 1997, gli stessi venditori alienavano al signor __________ __________
la PPP n. __________ di __________, al prezzo di fr. 850'000.

                                         L'Ufficio
di tassazione di __________ -__________ notificava agli alienanti, con
decisioni del 30 giugno 1998, la tassazione dell'imposta sugli utili
immobiliari relativa alle due cessioni in questione, commisurando l'utile, nel
primo caso, in fr. 396'726 e, nel secondo caso, in fr. 486'570. L'imposta
ammontava rispettivamente a fr. 100'614.25 e fr. 104'247.45. Entrambi gli
importi erano suddivisi fra i venditori in proporzione alle rispettive quote di
comproprietà dei beni ceduti.

 

 

                                   2.   I
contribuenti impugnavano le suddette decisioni, con reclamo del 30 giugno 1998,
chiedendo di essere convocati. All'udienza del 24 luglio 1998, spiegavano di
non essere riusciti ad incassare il prezzo di vendita.

                                         Con
decisioni del 27 novembre 2000, l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo,
argomentando che, dopo una lunga attesa, si era potuto verificare che il prezzo
delle compravendite non era stato modificato e che gli oggetti erano nel
frattempo stati aggiudicati alla Banca __________ __________.

 

 

                                   3.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i
signori __________, __________ e __________ __________ postulano nuovamente
l'annullamento delle tassazioni dell'imposta sugli utili immobiliari, spiegando
di non essere mai riusciti ad incassare il prezzo e che, in seguito alle
procedure esecutive e fallimentari intraprese dai creditori ipotecari nei
confronti degli acquirenti, si deve ritenere che i venditori non abbiano conseguito
alcun utile.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   5.   I
ricorrenti non contestano il calcolo dell'utile immobiliare, bensì il fatto
stesso di avere conseguito un utile immobiliare imponibile, proprio a causa del
mancato incasso del prezzo e della sopravvenuta insolvenza dei compratori.

 

                                         5.1.

                                         Secondo
dottrina e giurisprudenza un reddito è acquisito o realizzato quando il soggetto
fiscale ne può disporre effettivamente, sia entrandone in possesso, cioè incassando
la somma, sia ricevendo sul medesimo una pretesa giuridica ferma; semplici previsioni
sono, al contrario, insufficienti. L' acquisizione di un diritto non può invece
essere considerata realizzazione del reddito se il debitore è insolvibile o non
è disposto a effettuare la prestazione (Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 5a
ediz., Zurigo 1995, § 15, p. 238; Känzig, Wehrsteuer, 2a ed., p. 754 s.,
n. 2 ad art. 41; Rivier,
Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune, 2a ediz., Losanna 1998, p. 327;, p. 215 s.; DTF
105 Ib 238 consid. 4a p. 242; DTF 113 Ib 23 consid. 2e p. 26; ASA
61 p. 666 consid. 3b; RDAF 1997 II p. 651).

                                         Per
quanto attiene, in particolare, agli utili provenienti dall'alienazione
d'immobili, essi si ritengono realizzati alla data alla quale il contratto è
validamente stipulato tramite atto pubblico e a condizione che la sua
esecuzione non appaia dubbia. Questo principio vale anche quando le spese
corrispondenti alla singola vendita non sono ancora stabilite (ASA 61 p.
666 consid. 3b pag. 669).

                                         Non ci si
può dunque fondare sul momento dell'acquisto del credito, bensì su quello
dell'adempimento effettivo, nei casi in cui l'adempimento del credito è
particolarmente insicuro (Reich, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht, Basilea/Francoforte 2000, vol. I, tomo 2a,
n. 36 all'art. 16 LIFD, p. 138 e giurisprudenza citata).

                                         

                                         5.2.

                                         Il primo
appartamento, oggetto del presente ricorso, è stato venduto dai ricorrenti ai
signori __________ con contratto del 21 gennaio 1997. Il prezzo è stato
stabilito in fr. 600'000 e ne è stata concordata la seguente modalità di
pagamento:

                                         ▪  fr.
180'000 mediante assunzione di cartella ipotecaria al portatore in I grado;

                                         ▪  fr.
100'000 mediante riscatto di cartella ipotecaria in II grado;

                                         ▪  fr.
279'400 mediante pagamento separato, secondo modalità da definire.

                                         Il
contratto prevede pure il riconoscimento ai venditori di un'ipoteca legale a
garanzia del pagamento dell'importo di fr. 279'400.

                                         Il
secondo appartamento è stato venduto al signor __________ __________ con
contratto dell'11 febbraio 1997. Il prezzo è stato stabilito in fr. 850'000 e
ne è stata concordata la seguente modalità di pagamento:

                                         ▪  fr.
690'000 mediante assunzione della cartella ipotecaria al portatore in I grado;

                                         ▪  fr.
160'000 ad avvenuta iscrizione a Registro fondiario della compravendita.

 

                                         5.3.

                                         Dagli
atti trasmessi alla Camera di diritto tributario dall'Ufficio di tassazione non
risulta che sia mai stato verificato se il prezzo eccedente la parte garantita
dalle cartelle ipotecarie sia effettivamente stato incassato, almeno in parte.
Verosimilmente, no: l'aggiudicazione è infatti avvenuta per fr. 190'000 nel
caso del primo appartamento e per fr. 360'000 nel caso del secondo. Quindi, a
meno che prima dell'apertura del fallimento di __________ __________ o delle
procedure esecutive nei confronti di __________ ed __________ __________ non
fossero stati versati degli importi di denaro, è del tutto improbabile che i
ricorrenti abbiano realizzato l'utile immobiliare, se non nella misura dei
crediti ipotecari assunti dai compratori con il contratto stesso.

                                         Appare
comunque opportuno, a tal fine, che l'Ufficio di tassazione acquisisca, dagli
Uffici delle esecuzioni e dei fallimenti che hanno proceduto alla vendita degli
immobili, l'elenco oneri, da un lato, per verificare che i crediti dei
ricorrenti siano stati insinuati nella misura risultante dai contratti, e la
graduatoria dei creditori e lo stato di riparto finale, dall'altro, per
accertare l'effettiva perdita da loro subita e certificata dagli attestati di
insufficienza del pegno.

                                          

                                         5.4.

                                         Se, dagli
accertamenti cui si è appena accennato, risultasse che il saldo del prezzo pattuito
non è effettivamente stato incassato, si giustificherebbe senz'altro di modificare
le tassazioni, riducendo il valore di alienazione alla sola componente del
prezzo rappresentata dall'assunzione dei debiti ipotecari. Di fronte alla situazione
esistente dopo l'esito delle procedure esecutive e fallimentari nei confronti
dei compratori, pare infatti del tutto improbabile che il residuo del prezzo
convenuto possa essere ricuperato. Se poi ciò dovesse verificarsi, nulla
impedirebbe di sottoporlo ad imposta in quel momento.

 

 

                                   6.   La decisione è pertanto annullata e gli atti sono rinviati
all'Ufficio di tassazione, perché proceda agli accertamenti indicati ed emetta
una nuova decisione, tenendo conto delle risultanze delle verifiche stesse.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Le
decisioni su reclamo del 27 novembre 2000 sono annullate gli atti sono rinviati
all'Ufficio di tassazione, perché acquisisca dagli Uffici esecuzioni e
fallimenti di __________ e di __________ la documentazione indicata nella
motivazione ed emetta una nuova decisione, tenendo conto delle risultanze degli
accertamenti in questione.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                      

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: