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**Case Identifier:** a3e7c994-2b1b-5456-b7f7-44fa7d6da39f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-09-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.09.2009 C/18772/2007
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-18772-2007_2009-09-07.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/18772/2007 ACJC/1018/2009 

ARRET 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 7 SEPTEMBRE 2009 

 

Entre 

X______ SA, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 

novembre 2008, comparant par Me Pascal PETROZ, avocat, avenue Krieg 44, case 

postale 45, 1211 Genève 17 en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

  

                d'une part,

   

et  

Y______, intimée, comparant par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 

Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 

          d’autre part, 

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C/18772/2007 

EN FAIT 

A. Par jugement du 12 novembre 2008, communiqué aux parties par pli du greffier 

du 14 novembre 2008, et reçu le 17 novembre 2008, le Tribunal des baux et loyers 

a suspendu la présente cause jusqu’à droit jugé dans la procédure administrative 

opposant A______ SA et le DCTI. 

Le Tribunal a estimé que les motifs invoqués en faveur de cette suspension dans le 

courrier de l’ASLOCA du 3 novembre 2008 étaient pertinents. 

B. Dans son acte, déposé le 17 décembre 2008 au greffe de la Cour, X______ SA 

forme appel de ce jugement. Elle conclut à l’annulation du jugement entrepris et 

au renvoi de la cause à la 5
ème

 Chambre du Tribunal des baux et loyers afin qu’elle 

reprenne la présente procédure dans les meilleurs délais. 

En résumé, elle reproche aux premiers juges d’avoir méconnu que la procédure 

administrative opposant A______ SA et le DCTI n’en était qu’au stade de la 

Commission cantonale de recours en matière de constructions et que cette 

procédure prendra encore plusieurs mois voire plusieurs années, compte tenu 

également de l’éventuelle procédure subséquente en fixation du loyer maximal par 

le DCTI. La suspension de la présente procédure, qui pourrait dès lors durer 

plusieurs années, n’est pas compatible avec le principe de la célérité de la 

procédure particulièrement applicable devant les juridictions des baux et loyers.  

Dans sa réponse, Y______ conclut à la confirmation du jugement querellé, en 

insistant sur le caractère déterminant de l’issue de la procédure administrative 

opposant A______ SA et le DCTI sur la présente procédure. En effet, vu 

l’ampleur des travaux dont l’appartement litigieux a fait l’objet, il est fort 

probable qu’une autorisation administrative, assortie de la fixation d’un loyer 

maximal après travaux, était nécessaire. Le loyer dont devra s’acquitter Y______ 

auprès de X______ SA sera ainsi directement lié au loyer fixé après travaux entre 

A______ SA et X______ SA.   

C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 

 a. Par contrat du 2 juillet 2007, la société X______ SA a donné en sous-location à 

Y______ un appartement de trois pièces et demie situé au 2
ème

 étage de 

l’immeuble sis 78, rue ______ à Genève. La sous-location a débuté le 1
er

 juillet 

2007 pour se terminer le 30 juin 2010, avec clause de tacite reconduction. Le 

sous-loyer annuel a été fixé à 24’960 fr., charges comprises. La fixation du sous-

loyer était motivée par l’adaptation du loyer aux loyers usuels du quartier. 

b. Par contrat du 2 mai 2006, A______ SA ainsi que B______ avaient donné en 

location principale cet appartement à X______ SA. La location avait débuté le 1
er
 

- 3/8 - 

 

 

C/18772/2007 

mars 2006 pour se terminer le 28 février 2007, avec clause de tacite reconduction. 

Le loyer principal avait été fixé à 22'080 fr., charges comprises. 

c. Par acte déposé au greffe de la Commission de conciliation en matière de baux 

et loyers le 30 juillet 2007, Y______ a contesté le sous-loyer initial arguant qu’il 

était manifestement excessif au regard des statistiques officielles et qu’il procurait 

à X______ SA un rendement excessif. 

d. Déclarée non conciliée le 22 octobre 2007, la cause a été introduite devant le 

Tribunal des baux et loyers le 6 novembre 2007.  

e. Après le dépôt du mémoire de réponse de X______ SA, qui concluait au 

déboutement de Y______ de toutes ses conclusions, Y______ a amplifié sa 

demande, par mémoire complémentaire déposé au greffe du Tribunal des baux et 

loyers le 7 avril 2008. Elle relevait en particulier que le locataire ayant précédé 

X______ SA s’acquittait d’un loyer annuel de 9'360 fr., charges non comprises, et 

que X______ SA avait accepté, lors de la conclusion du contrat de bail principal 

avec A______ SA, une augmentation de loyer de plus de 100%, le loyer principal 

ayant été fixé à 20'280 fr. par année, charges non comprises. Y______ concluait 

ainsi à ce que le sous-loyer initial soit fixé à 9'360 fr. par année, charges non 

comprises. 

f. Dans ses conclusions motivées du 18 avril 2008, X______ SA a contesté les 

allégués de Y______ et a persisté à conclure principalement au déboutement de 

Y______ de toutes ses conclusions. 

g. Par courrier du 19 mai 2008 adressé au Département des constructions et des 

technologies de l’information, soit pour lui la police des constructions, Y______ a 

informé l’autorité administrative précitée de la contestation du sous-loyer initial et 

de la rénovation complète de la cuisine (carrelage, agencement de cuisine 

comprenant une cuisinière vitrocéramique avec une hotte, un lave-vaisselle et un 

réfrigérateur), de la salle de bains (carrelage, remplacement de la baignoire, des 

wc, des meubles et accessoires, fourniture d’un sèche-linge), de toutes les 

peintures et papiers-peints, du ponçage et de la vitrification du parquet et de la 

remise en état des installations électriques. Ces travaux étaient mentionnés à 

l’article 6 des clauses particulières du contrat de bail principal conclu entre 

A______ SA et X______ SA. Considérant qu’il s’agissait de travaux 

manifestement soumis à autorisation, Y______ demandait l’ouverture d’une 

instruction à ce sujet.     

h. Dans sa réponse du 3 juin 2008, la police des constructions a informé Y______ 

qu’elle avait procédé à une visite de l’appartement litigieux et que A______ SA 

était interpellée par courrier du même jour.   

- 4/8 - 

 

 

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i. Le 22 octobre 2008, la police des constructions, devenue l’office des 

autorisations de construire, a informé Y______ que A______ SA avait recouru 

auprès de la Commission cantonale de recours en matière de constructions contre 

la décision du département du 11 août 2008 lui ordonnant de déposer une requête 

en autorisation relative aux travaux réalisés dans l’appartement litigieux.  

j. Après que le Tribunal des baux et loyers a ordonné l’ouverture des enquêtes et 

entendu C______, administrateur de A______ SA et ancien administrateur de 

X______ SA, Y______ a sollicité, par courrier du 3 novembre 2008, la 

suspension de l’instruction de la présente cause jusqu’à droit jugé dans la 

procédure administrative opposant A______ SA et le DCTI.  

C.  L’argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure 

utile. 

EN DROIT 

1. 1.1 L’appel a été formé dans le délai et la forme prescrits (art. 443 et 444 LPC). Il 

a par ailleurs pour objet un jugement de suspension, statuant sur un incident de 

procédure proprement dit, qui est dès lors susceptible d’appel immédiat 

(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de 

procédure civile genevoise, no 8 ad art. 291 LPC).  

 L’appel est partant recevable. 

 1.2 Devant la Cour, l'appelante critique uniquement la décision des premiers juges 

de prononcer une suspension de la procédure jusqu'à droit jugé dans la procédure 

administrative. Il convient donc de qualifier cet aspect de la décision du Tribunal 

pour déterminer le pouvoir d'examen de la Cour de céans. 

1.3 Est un jugement sur incident proprement dit le jugement qui tranche une 

difficulté procédurale survenue à propos de l'instruction de la cause, mais qui n'a 

pas trait à une mesure d'instruction (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMIDT, op. 

cit., nos 8, 10 et 11 ad art. 291 LPC). La décision de suspendre, respectivement de 

refuser de suspendre une procédure en application de l'art. 107 LPC doit ainsi être 

qualifiée de jugement sur incident. A cet égard, ce n'est pas l'intitulé mais le 

contenu de la décision qui en détermine sa nature (CJ, SJ 1973 p. 385 consid. 3). 

Conformément à l’art. 26 LOJ, entré en vigueur le 1
er

 janvier 2001, tous les 

incidents se jugent en dernier ressort, sauf ceux relatifs au renvoi des affaires 

devant les différentes chambres du Tribunal (décisions non susceptibles de 

recours), et ceux relatifs à la compétence (décisions toujours rendues en premier 

ressort). Dès lors, en l’espèce, seul l’appel extraordinaire en violation de la loi est 

ouvert au sens de l'art. 292 LPC. 

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1.4 Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se 

trouvait le premier juge lorsqu'il a rendu sa décision, ce qui implique la 

prohibition de nouveaux allégués et de nouveaux moyens de preuve, pour autant 

que l'ordre public ne soit pas en cause ou qu'il ne s'agisse pas de faits dont les 

tribunaux doivent connaître d'office (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. 

cit., n. 6 ad art. 292 LPC). 

Dans le cadre des moyens que lui présentent les parties, la Cour apprécie en 

revanche librement le droit (SCHMIDT, Le pouvoir d’examen en droit de la Cour 

en cas d’appel pour violation de la loi, SJ 1995 p. 521 ss). La jurisprudence 

genevoise en matière d'appel extraordinaire donne cependant plusieurs exemples 

où elle a refusé de voir une violation de la loi: tel est le cas de la décision qui 

relevait de l'opportunité ou du pouvoir d'appréciation; le juge ne viole pas non 

plus la loi en tranchant - dans un sens plutôt que dans l'autre - une question 

controversée en doctrine et en jurisprudence (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ 

SCHMIDT, op. cit., n. 8 ad art. 292 LPC). 

2. De manière générale, le juge est autorisé à suspendre l’instruction d’une action 

civile lorsqu’il s’agit d’attendre la fin d’une procédure qui a une portée 

préjudicielle pour la décision à rendre dans le procès pendant ou qui pourrait 

l’influencer de manière décisive (art. 107 LPC). 

 Les causes de suspension les plus fréquentes sont celles qui se fondent sur 

l’existence d’une autre cause pendante, revêtant un caractère préjudiciel ou dont le 

sort est de nature à influencer de manière déterminante celui du procès à 

suspendre. Selon la jurisprudence, la suspension n’est justifiée que si les deux 

causes sont intimement liées et que le sort de l’autre procès est sur le point d’être 

réglé définitivement (SJ 1983 p. 57; SJ 1985 p. 272). Sur cette dernière exigence, 

la Cour a assoupli sa jurisprudence et elle ne fait plus de l’imminence du jugement 

à intervenir une condition de la suspension (SJ 1988 p. 606) 

(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 2 ad art. 107 LPC). 

 Pour éviter que la suspension de la procédure ne provoque des effets dilatoires 

incompatibles avec la diligence attendue dans l’administration de la justice, le 

juge doit se montrer strict dans l’examen des motifs suffisants propres à justifier 

la suspension (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 1 ad 

art. 107 LPC) et ne l’ordonner qu’à titre exceptionnel (GAILLARD, La règle « le 

pénal tient le civil en l’état en procédure genevoise, SJ 1985 p. 147). Il n’en 

dispose pas moins d’une très large liberté d’appréciation, dans le cadre de laquelle 

il lui incombe de procéder à une pesée des intérêts entre, d’une part, la nécessité 

de statuer dans un délai raisonnable et, d’autre part, le risque de contrariété 

découlant de l’existence d’un procès connexe (SJ 2004 I 146). En cas de doute, le 

principe de célérité l’emporte sur les intérêts opposés (ATF 119 II 386, SJ 1995 p. 

740 et les références citées).    

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2.1 La sous-location se caractérise comme une superposition de deux contrats 

portant sur le même objet. Le principe de la relativité des conventions implique 

certes une indépendance juridique des deux rapports contractuels, mais on ne peut 

perdre de vue que les deux contrats sont étroitement liés, en particulier que le bail 

principal limite le pouvoir du sous-bailleur. En conséquence, lorsque le juge est 

amené à déterminer le loyer adéquat applicable à un contrat de sous-location, les 

conditions dans lesquelles le contrat principal a été conclu, de même que 

l’évolution du loyer de ce dernier, font partie des circonstances à prendre en 

considération au sens de la jurisprudence pertinente en matière de fixation du 

loyer initial (SJ 1998 p. 305). 

2.2 En l’occurrence, l’appelante et l’intimée sont liées par un contrat de sous-

location alors que l’appelante et A______ SA sont liées par un contrat de bail 

principal portant sur l’appartement litigieux.  

 L’intimée a informé le DCTI de l’exécution de travaux dans l’appartement 

litigieux manifestement assujettis, selon elle, à autorisation administrative laquelle 

pourrait emporter fixation d’un loyer maximal après travaux par l’autorité 

compétente. 

 Certes, la fixation éventuelle d’un loyer maximal par l’autorité administrative 

compétente concernerait le loyer principal, soit celui pratiqué par A______ SA et 

B______ à l’égard de l’appelante. 

 Toutefois, la fixation d’un tel loyer serait à l’évidence un élément que le juge 

appelé à déterminer le loyer adéquat applicable au contrat de sous-location liant 

l’appelante à l’intimée devrait prendre en considération au vu de la jurisprudence 

rappelée plus haut. 

 Si la présente procédure devait suivre son cours indépendamment de la procédure 

administrative opposant A______ SA et le DCTI, le risque de contrariété entre la 

décision administrative portant sur l’éventuelle fixation du loyer principal et le 

jugement rendu à l’issue de la présente procédure portant sur la fixation du sous-

loyer concernant le même objet ne serait pas négligeable, compte tenu des loyers 

fixés par la LDTR (art. 9 al. 3 LDTR; arrêté du Conseil d’Etat du 21 juin 2006 

relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la 

population publié dans la FAO du 30 juin 2006). 

 Ce risque l’emporte dans la pesée des intérêts en présence sur le retard que 

pourrait connaître la présente procédure en raison de sa suspension. Ce retard ne 

doit au demeurant pas être exagéré, la procédure administrative opposant 

A______ SA et le DCTI pouvant également connaître une issue rapide.  

- 7/8 - 

 

 

C/18772/2007 

 Les premiers juges n’ont dès lors pas erré en estimant opportun de suspendre la 

présente procédure jusqu’à droit jugé dans la procédure administrative opposant 

A______ SA et le DCTI. 

3. Vu l’issue de la procédure, un émolument d'appel de 300 fr. sera mis à la charge 

de l’appelante qui succombe (art. 447 al. 2 LPC). 

4. La valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr., dès lors qu’en présence d’un 

contrat de sous-location de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), la 

valeur litigieuse est calculée en fonction de la baisse requise, fixée annuellement 

et multipliée par vingt (4C.169/2002 du 16 octobre 2002) (art. 51 al. 1 litt. b LTF). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel formé par X______ SA contre le jugement JSTBL/146/2008 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 novembre 2008 dans la cause 

C/18772/2007-5-L. 

Au fond : 

Rejette l'appel. 

Condamne X______ SA à verser un émolument d'appel de 300 fr. à l’Etat de Genève. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Daniel DEVAUD, président; Messieurs Jean RUFFIEUX et Pierre CURTIN, 

juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; 

Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

 

Le président : 

Daniel DEVAUD 

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

 

- 8/8 - 

 

 

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Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.