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**Case Identifier:** ed1d6478-b3a0-5972-afaf-b70b600c09b7
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-10-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Entscheide Grundbuch und Notariat 21.10.2009 § 10 GBAG; Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Weitere/AG_GB_001_--10-GBAG--Zusammenr_2009-10-21.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 
2. Kammer 

 

 

WBE.2009.XX / SW / jb 
(DVIJAGN.XXXX/44.2) 
Art. 85 

 

 
 
Urteil vom 21. Oktober 2009 
 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Berger, Präsident  
Verwaltungsrichter Bodmer  
Verwaltungsrichterin Kink  
Gerichtsschreiberin Weber          

 
 
 
 
   

Beschwerde-
führerin 1 

 A.   

  
Beschwerde-
führerin 2 

 B.  
 
beide vertreten durch C.   

    
 

gegen 
 
 
   

  Grundbuchamt F.   
  
  Departement Volkswirtschaft und Inneres, Justizabteilung, 

Bleichemattstrasse 1, Postfach 2254, 5001 Aarau   
    
 
 
 
 

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Grundbuchabgaben 
 
Entscheid des Departements Volkswirtschaft und Inneres vom  
19. Februar 2009 

 

 - 2 - 
 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 
 
A. 
1. 
Die A. mit Sitz in D. bezweckt den Betrieb eines Strassen-, Hoch- und 
Tiefbauunternehmens. Sie ist Eigentümerin einer Baulandfläche in D., die 
ursprünglich rund X ar umfasste. Am X Dezember 2004 schlossen die A. 
und die Einwohnergemeinde D. für dieses Gebiet einen 
"Infrastrukturvertrag mit vorvertraglichen Vereinbarungen betreffend 
Landabtretung (Erschliessung und Überbauung des Gebiets 'X')" 
(nachfolgend: Infrastrukturvertrag) ab, in dem neben Bestimmungen über 
die Erschliessung auch die zu bildenden X Baufelder im Umfang von 
minimal X ar bis maximal X ar festgelegt wurden. Im Anschluss daran 
beauftragten die A. und die Gemeinde D. das Architekturbüro E. in J. 
(nachfolgend: E.) mit der Erarbeitung einer Strategie, eines 
Bebauungskonzeptes und eines Gestaltungsplans für das Gebiet. Die E. 
erarbeitete in der Folge auch für das erste Baufeld "Wohnen" ein 
Vorprojekt mit Kostenberechnung. Dieses Vorprojekt mit rund X 
Wohnungen und X Autoeinstellplätzen bildete die Grundlage für die 
Investorensuche. 
 
2. 
2.1. 
In der B. mit Sitz in H. (nachfolgend: B.) konnte eine mögliche Investorin 
gefunden werden. Im Hinblick auf ihren definitiven Investitionsentscheid 
verlangte die B. die Einhaltung verschiedener Rahmenbedingungen 
(rechtskräftiger Gestaltungsplan, rechtskräftige Baubewilligung, 
ausreichende Nettorendite, garantierte Termine etc.). Ausserdem machte 
sie ihren Investitionsentscheid davon abhängig, dass die I. in J. (nachfol-
gend: I.) als Totalunternehmerin beigezogen würde.  
 
2.2. 
Am X Juni 2005 schlossen die A. und die B. einen Vorvertrag auf 
Abschluss eines späteren Kaufvertrages über das Land des ersten 
Baufelds "Wohnen" (rund X ar der Parzelle GB D. Nr.  X, Plan X, Parz. X; 
Vorakten, act. 72 ff.). Es wurde festgelegt, dass der Kaufvertrag 
abgeschlossen werde, sobald die rechtskräftige Baubewilligung vorliege. 
Die B. behielt sich ausserdem das Recht vor, den Kaufvertrag nicht 
abzuschliessen, wenn bestimmte von ihr aufgestellte 
Wirtschaftlichkeitsvorgaben nicht erreichbar seien. Als Preis vereinbarten 
die Parteien Fr. X pro m2, d.h. rund Fr. X. Ausserdem wurden folgende 
Vereinbarungen getroffen:  
 
• Die B. verpflichtete sich, die gemäss Infrastrukturvertrag zu bezah-

lende Summe von Fr. X/m2 oder Fr. X (= X m2 x Fr. X) plus Zins ab X 

 - 3 - 
 

 

 

Januar 2005 auf dem Teilbetrag von  
Fr. X/m2 gemäss dem genannten Vertrag direkt der Einwohner-
gemeinde D. zu entgelten (Vorvertrag Ziff. III./3.; Vorakten, act. 76).  

 
• Die B. verpflichtete sich, die Architekturarbeiten des Projektes an die 

E. zu vergeben (Vorvertrag Ziff. IV./3.; Vorakten, act. 75). 
 
• Die B. verpflichtete sich, im Rahmen der Überbauung sämtliche 

Hochbau-, Tiefbau- und Umgebungsarbeiten an die A. zu vergeben 
(Vorvertrag Ziff. V./4.; Vorakten, act. 74). 

 
2.3. 
Ebenfalls am X Juni 2005 schlossen die B. und die I. einen Vorvertrag zu 
einem späteren Totalunternehmervertrag. Gegenstand des 
Totalunternehmervertrags bildete die Erstellung von X Mehrfamilien-
häusern mit insgesamt X Wohnungen und X Autoeinstellplätzen auf dem 
Land des ersten Baufelds "Wohnen". Auch in dieser Vereinbarung wurde 
ausdrücklich erwähnt, dass die B. bzw. die I. verpflichtet ist, für die 
Projektierung und Planung des Projekts die E. zu berücksichtigen und alle 
Hoch- und Tiefbauarbeiten an die A. zu vergeben. 
 
2.4. 
In einem von der I. am X Juni 2005, d.h. einen Tag nach Abschluss der 
Vorverträge, unterzeichneten Vertrag mit der E. vereinbarten die Parteien, 
das Projekt "X" gemeinsam weiterzuentwickeln, wobei die E. es 
übernahm, zunächst für ein Honorar von Fr. X ein bewilligungsfähiges 
Bauprojekt auszuarbeiten. Ausserdem wurde die E. von der I. mit der 
Fertigstellung und Fortführung der Planung der ersten Bauetappe X 
beauftragt und es wurde dafür ein Honorar von Fr. X vereinbart (von dem 
das Teilhonorar für das bewilligungsfähige Bauprojekt in Abzug zu 
bringen war, d.h. Gesamthonorar Fr. X).   
 
3. 
3.1. 
Nachdem der von der E. ausgearbeitete Gestaltungsplan genehmigt und 
die Baubewilligung erteilt worden war, schlossen die A. und die B. am X 
Juli 2006 einen Kaufvertrag über das inzwischen parzellierte Grundstück 
der ersten Bauetappe X (GB D. Nr. X Parzelle X im Halt von X ar; 
Kaufpreis Fr. X). Im Kaufvertrag verpflichtete sich die B. wiederum wie im 
Vorvertrag: 
 
• die gemäss Infrastrukturvertrag zu bezahlende Summe von  

Fr. X/m2 oder Fr. X (= X m2 x Fr. X) plus Zins ab X Januar 2005 auf 
dem Teilbetrag von Fr. X/m2 gemäss dem genannten Vertrag direkt der 
Einwohnergemeinde D. zu entgelten (Kaufvertrag Ziff. III./4.; Vorakten, 
act. 23), sowie  

 - 4 - 
 

 

 

 
• im Rahmen der Überbauung sämtliche Hochbau-, Tiefbau- und Umge-

bungsarbeiten an die A. zu vergeben (Kaufvertrag Ziff. IV./4.; Vorakten, 
act. 22). 

 
4. 
Das Grundbuchamt F. veranlagte mit Rechnung vom X Juli 2006 für die 
Handänderung am Grundstück GB D. Nr. X Parzelle X eine 
Grundbuchabgabe von Fr. X. Der Veranlagung legte es neben dem 
Kaufpreis für das Land (Fr. X) gestützt auf § 10 des Gesetzes über die 
Grundbuchabgaben vom 7. Mai 1980 (Grundbuchabgabengesetz; GBAG; 
SAR 725.100) die gesamte Bausumme gemäss Baubewilligung (Fr. X) 
und die gesamte im Vertrag erwähnte Erschliessungsabgeltung (Fr. X) 
zugrunde. 
 
Im Einzelnen ergab sich folgende Berechnung: 
 

Kaufpreis Land Fr. X 
Vertraglich übernommene Erschliessungskosten Fr. X 
Bausumme gemäss Baubewilligung Fr. X 
 Fr. X 
gerundet Fr.  X 
   
Grundbuchabgabe (5‰) Fr. X 

 
5. 
Am X Oktober 2006 schlossen die B. und die I. den Totalunter-
nehmervertrag mit einem Totalwerkpreis von Fr. X ab (Vorakten, act. 157 
ff.). 
 
B. 
Eine Beschwerde der A. und der B. gegen diese Veranlagung hiess das 
Department Volkswirtschaft und Inneres (DVI) am 19. Februar 2009 
teilweise gut. Das Department bezog die Bausumme nicht mehr in die 
Berechnungsgrundlage für die Grundbuchabgabe ein. Es hielt indessen 
am Einbezug der Erschliessungsabgeltung fest. Ausserdem bezog es in 
die Berechnungsgrundlage neu das Entgelt für die Leistungen der E. (Fr. 
X) sowie für die von der A. im Zusammenhang mit der Überbauung 
ausgeführten Bauleistungen (Fr. X) ein. 
 
Im Einzelnen ergab sich folgende Berechnung: 
 

Kaufpreis Land Fr. X 
Vertraglich übernommene Erschliessungskosten Fr. X 
Entgelt Bauarbeiten A.  Fr. X 
Entgelt Arbeiten E.  Fr. X 
  X 

 - 5 - 
 

 

 

gerundet Fr.  X 
   
Grundbuchabgabe (5 ‰) Fr. X 

 
C. 
1. 
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 25. März 2009 beantragten die 
A. und die B.:  
 

"1. Ziff. 1 des angefochtenen Entscheides sei dahingehend zu ändern, 
dass die Grundbuchabgabe auf Fr. X zuzüglich Fr. X unbestrittene 
Gebühren festzusetzen ist und das Grundbuchamt F. anzuweisen ist, 
eine neue Rechnung über (total) Fr. X auszustellen.  

 
2. Die vorinstanzliche Kostenregelung in Ziff. 2 sei entsprechend zu 

korrigieren und der Kostenanteil der Beschwerdeführerinnen auf Fr. X 
festzusetzen (31 % statt 38 %). 

 
3. Die Parteientschädigung gemäss Ziff. 3 des Entscheides sei entspre-

chend zu erhöhen auf Fr. X (69 % obsiegt statt 62 %). 
 
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren vor 

Verwatungsgericht zu Lasten des Staates." 
 

 
2. 
Das DVI schloss in seiner Vernehmlassung vom 29. April 2009 auf Ab-
weisung der Beschwerde. 
 
3. 
Das Grundbuchamt F. liess sich nicht vernehmen.  
 
4. 
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 21. Oktober 2009 beraten und 
entschieden. 
 
 

   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 
 
I. 
1. 
Auf den 1. Januar 2009 ist das totalrevidierte Gesetz über die Verwal-
tungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegege-
setz; VRPG; SAR 271.200) in Kraft getreten. Es ersetzt das bisherige 
Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 9. Juli 1968. Gemäss der Über-
gangsbestimmung von § 84 Satz 1 VRPG werden die beim Inkrafttreten 
des revidierten VRPG bereits hängigen Verfahren nach bisherigem Recht 
zu Ende geführt. Für Entscheide, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes 
eröffnet werden, bestimmen sich die Weiterziehbarkeit und das Verfahren 

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in der Rechtsmittelinstanz nach neuem Recht. Der angefochtene Be-
schwerdeentscheid erging am 19. Februar 2009 und wurde den Parteien 
am 23. Februar 2009 (Vorakten, act. 234) eröffnet. Demnach gelangen 
die Vorschriften des VRPG zur Anwendung. 
 
2. 
Entscheide des DVI über Abgabenrechnungen der Grundbuchämter kön-
nen an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden (§ 54 Abs. 1 
VRPG; § 30 Abs. 2 GBAG i.V.m. § 2 Abs. 1 lit. a der Verordnung über die 
Delegation von Kompetenzen des Regierungsrates vom 8. November 
1982 [SAR 153.111]). Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochte-
nen Entscheid auf unrichtige und unvollständige Feststellung des Sach-
verhalts sowie Rechtsverletzungen hin (§ 55 Abs. 1 VRPG). 
 
II. 
1. 
1.1. 
Auf allen grundbuchlichen Vorgängen wird eine Abgabe erhoben 
(§ 1 GBAG). Bei Handänderungen an Grundstücken beträgt die Abgabe 
hier (noch) 5 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme (§ 8 Abs. 1 GBAG 
gemäss der bis am 30. Juni 2009 in Kraft stehenden Fassung [Botschaft 
des Regierungsrats des Kantons Aargau an den Grossen Rat vom 
18. Juni 2008 [08.175]]; ab 1. Juli 2009: 4 ‰ gemäss Fassung des 
Gesetzes vom 25. November 2008, in Kraft seit 1. Juli 2009, vgl. 
Aargauische Gesetzessammlung [AGS] 2009 S. 105). Die Handände-
rungsabgabe stellt eine Gemengsteuer dar, die Steuer- und Gebühren-
charakter aufweist und deren Höhe somit nicht durch das Kosten-
deckungs- und das Äquivalenzprinzip begrenzt wird (vgl. BGE 130 III 225 
Erw. 2.5, S. 230; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 
[AGVE] 1979, S. 103 ff.; ULRICH HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX 
UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich 2006, Rz. 2687; 
ERNST BLUMENSTEIN / PETER LOCHER, System des schweizerischen 
Steuerrechts, 6. Aufl., Zürich 2002, S. 7 f., 204 f.; Botschaft des 
Regierungsrates vom 30. April 1979 zum GBAG, S. 1; Botschaft des 
Regierungsrates vom 26. März 1979 zur Änderung des Grundbuchtarifes, 
S. 1).  
 
1.2. 
Wo eine Steuernorm an wirtschaftliche Sachverhalte anknüpft, ist auch 
ihre Auslegung, selbst wenn die Norm zivilrechtliche Begriffe enthält, 
durch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise geprägt. Dies ist nicht ein-
fach mit einer ausdehnenden Auslegung gleichzusetzen (sondern mag 
lediglich so erscheinen, wenn die Begriffe ausschliesslich mit ihrem zivil-
rechtlichen Gehalt betrachtet werden). Allerdings ist eine wirtschaftliche 
Betrachtungsweise kein Freipass, um den Rahmen der Auslegung zu 
überschreiten und so zu Ergebnissen zu gelangen, die im Gesetz, seinem 

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Wortlaut und Sinn gemäss, nicht enthalten sind (vgl. dazu ERNST 
BLUMENSTEIN / PETER LOCHER, a.a.O., S. 30 ff.). Bei Beachtung dieser 
Schranken wird der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Steuer durch 
eine wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht verletzt, wie das Bundes-
gericht (Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA] 50 [1981-82], 
S. 445 ff. mit Hinweisen) gerade auch hinsichtlich der Anwendung und 
Auslegung der Vorschriften über die Handänderungssteuer festgehalten 
hat (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE] II/91 vom 11. Dezember 
2002 [BE.2001.00391], S. 6). 
 
1.3. 
Gemäss § 10 Abs. 1 GBAG erstreckt sich die Abgabepflicht auf alle ver-
traglichen Leistungen, welche die Parteien zu erbringen haben, auch 
wenn sie im beurkundeten Kaufpreis nicht inbegriffen sind, aber den Wert 
der Liegenschaft erhöhen. Diese Norm gewährleistet eine möglichst 
rechtsgleiche Behandlung. Es soll keinen Unterschied ausmachen, ob ein 
bereits überbautes Grundstück gekauft wird oder eine noch unüberbaute 
Parzelle, wenn gleichzeitig ein Werkvertrag für die Erstellung einer Baute 
abgeschlossen und damit im Ergebnis ebenfalls ein Grundstück mit einem 
fertigen Haus erworben wird. Diese Auslegung, wonach in Anwendung 
von § 10 Abs. 1 GBAG die Handänderungsabgabe sowohl auf dem Kauf-
preis als auch auf dem Werklohn zu erheben ist, sofern die Kombination 
eines Kaufvertrags mit einem Werkvertrag wirtschaftlich gesehen dem 
Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt, verletzt das Erfordernis einer 
genügend bestimmten gesetzlichen Grundlage für Abgaben nicht 
(VGE II/72 vom 23. August 2007 [WBE.2006.37], S. 5 f., mit Verweis auf 
VGE II/91 vom 11. Dezember 2002 [BE.2001.00391], S. 6 f., jeweils mit 
Hinweisen). 
 
1.4. 
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (vgl. zuletzt VGE III/8 
vom 19. Februar 2009 [WBE.2008.294] sowie VGE III/7 vom 19. Februar 
2009 [WBE.2008.301]) ist für die Anwendbarkeit von § 10 Abs. 1 GBAG 
entscheidend, ob sich die infrage stehenden Geschäfte unter Berücksich-
tigung aller in Betracht fallenden Indizien als Einheit darstellen und die 
entgoltenen Leistungen den Wert der Liegenschaft erhöhen. Wie das DVI 
in zutreffender Interpretation der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre-
chung ausführt (vgl. angefochtener Entscheid, S. 8 f. Ziff. 5), ist dabei im-
mer dann von einer Einheit verschiedener infrage stehender Geschäfte 
auszugehen, wenn anzunehmen ist, der Verkäufer habe das Grundstück 
nur zusammen mit der Überbauung bzw. zusammen damit zwingend zu 
beziehenden Überbauungsleistungen verkaufen wollen und der Käufer 
letztlich nicht ein leeres, sondern ein ganz oder teilweise überbautes 
Grundstück übernehmen müssen. Die wirtschaftliche Identität zwischen 
Landverkäufer und Überbauer ist dabei nicht eine zwingende Voraus-
setzung für die Annahme einer Einheit. Sind Verkäufer und Unternehmer 

 - 8 - 
 

 

 

nicht wirtschaftlich identisch, wird sich allerdings nur bei wirtschaftlichen 
Verflechtungen oder gemeinsamen bzw. gleichgerichteten Interessen auf 
ein Zusammenwirken schliessen lassen. Liegen insgesamt genügend In-
dizien für eine Einheit des Geschäfts vor, ist eine Zusammenrechnung 
von Kaufpreis und Werklohn gerechtfertigt (VGE II/72 vom 23. August 
2007 [WBE.2006.37], S. 5, mit weiteren Hinweisen). 
 
2. 
2.1. 
Nicht mehr strittig ist, dass der der I. gemäss dem zwischen ihr und der B. 
abgeschlossenen Totalunternehmervertrag geschuldete pauschale 
Werkpreis für die Projektierung, Erstellung und Übergabe der 
Wohnüberbauung X nicht Bestandteil der Bemessungsgrundlage gemäss 
§ 10 Abs. 1 GBAG bildet. Unbestritten ist weiter, dass das Entgelt für die 
von der Beschwerdeführerin 1 im Rahmen der Überbauung ausgeführten 
Bauarbeiten zum Kaufpreis hinzuzurechnen ist. 
 
2.2.  
Der Streit dreht sich nur noch darum, ob die gesamten gemäss dem 
Kaufvertrag übernommenen Zahlungen an die Einwohnergemeinde D. für 
Erschliessungsleistungen (Leistungen gemäss Infrastrukturvertrag, dazu 
nachfolgend Erw. 3), und die Leistungen der E. (dazu nachfolgend Erw. 4) 
zum Kaufpreis für das Land hinzuzurechnen sind.  
 
3. 
3.1. 
Mit Bezug auf die im Kaufvertrag übernommene Verpflichtung zur Leis-
tung von Direktzahlungen an die Einwohnergemeinde D. für In-
frastrukturkosten sind die Beschwerdeführerinnen der Auffassung, inso-
weit sei zum Kaufpreis nur jener Teilbetrag dieser Kosten hinzuzurech-
nen, der auf die bei Vertragabschluss bereits ausgeführten Erschlies-
sungsmassnahmen entfalle. Hingegen dürfe nicht auch jener Teil der 
Infrastrukturkosten zum Kaufpreis hinzugerechnet werden, der zukünftige 
Leistungen betreffe, für welche die Gemeinde Abgaben (Kanalisations-
anschlussgebühren o.ä.) erhebe. Nie und nimmer käme es einem Grund-
buchamt in den Sinn, bei Baulandverkauf die Wasser- und Abwasseran-
schlussgebühren gemäss den einschlägigen Reglementen zu schätzen 
und dann darauf Grundbuchabgaben zu erheben. Nur weil im vorliegen-
den Fall ein öffentlich-rechtlicher Vertag bestehe, welcher die "Gebühr" 
bzw. deren Surrogat auf die Quadratmeter des Baulandes umrechne, 
könne hier nichts anderes gelten. Im Übrigen habe sich das DVI wider-
sprüchlich verhalten, indem es vorerst signalisiert habe, dem Standpunkt 
der Beschwerdeführerinnen folgen zu wollen, woraufhin diese in mühsa-
mer Kleinarbeit erst die bei Vertragsschluss bereits ausgeführten Er-
schliessungsarbeiten und deren Kosten ermittelt hätten. Es verstosse ge-
gen Treu und Glauben, wenn das DVI anschliessend eine Kehrwende 

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vollzogen und die gesamte Entschädigung für Infrastrukturkosten zum 
Kaufpreis hinzugerechnet habe.  
 
3.2. 
Mit dem zwischen der Einwohnergemeinde D. einerseits und der 
Beschwerdeführerin 1 sowie einem weiteren Landeigentümer anderer-
seits am X Dezember 2004 abgeschlossenen Infrastrukturvertrag sollten 
im Hinblick auf die Überbauung des gesamten – gemäss der Bau- und 
Nutzungsordnung der Einwohnergemeinde D. neu der Wohn- und 
Arbeitszone zugewiesenen – Gebiets von rund X ar dessen Erschliessung 
sowie weitere Rahmenbedingungen für die Überbauung vertraglich 
geregelt werden. Es handelte sich (wie in Ziff. III./2. S. 2 des Vertrags 
[Vorakten, act. 143] auch ausgeführt ist) um einen öffentlichrechtlichen 
Vertrag gemäss § 37 Abs. 3 des Gesetzes über Raumplanung, Um-
weltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz; BauG; SAR 
713.100). Im Vertrag übernahm die Einwohnergemeinde D. die Erstellung 
von Infrastrukturanlagen und die Grundeigentümer verpflichteten sich im 
Gegenzug, die bereits erstellten und die noch zu erstellenden 
Erschliessungsanlagen mit einer pauschal berechneten Erschliessungs-
abgabe von Fr. X pro m2 zu entschädigen (Vertrag, Ziff. IV./E, S. 9 
[Vorakten, act. 129 ff.]).  
 
3.3.  
Aus dem zwischen der Einwohnergemeinde D. und den Grund-
eigentümern geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag ergibt sich klar, 
dass die Erschliessungsabgaben gestützt auf die vertragliche Verpflich-
tung von den Vertragsparteien – und damit auch der Beschwerdeführerin 
1 – geschuldet sind. Ob die Beschwerdeführerin 1 im Zeitpunkt der Aus-
führung der noch ausstehenden Arbeiten noch Grundeigentümerin sein 
würde, spielt dafür keine Rolle. Verpflichtet aus dem Vertrag mit der Ein-
wohnergemeinde war sie und nicht ein allfälliger Käufer. Es ist daher auch 
ohne weiteres nachvollziehbar, dass die Beschwerdeführerin 1 mit dem 
Abschluss des Kaufvertrages die entsprechende Verpflichtung auf die Be-
schwerdeführerin 2 übertrug, würde ja nicht mehr sie, sondern diese den 
Nutzen aus den entsprechenden Anlagen ziehen. Damit steht entgegen 
der Auffassung der Beschwerdeführerinnen fest, dass die Beschwerde-
führerin 2 mit Abschluss des Kaufvertrags von der Beschwerdeführerin 1 
(wie das DVI zutreffend feststellt durchaus vergleichbar mit der Über-
nahme einer Hypothekarschuld) zusammen mit der Verpflichtung zur 
Zahlung des Kaufpreises eine weitere Verpflichtung übernahm und dafür 
auch einen Gegenwert erhielt. Daher ist auch der ganze Betrag von Fr. X 
im Rahmen der Anwendung von § 10 Abs. 1 GBAG zum Kaufpreis 
hinzuzurechnen.  
 

 - 10 - 
 

 

 

3.4. 
Der hier zu beurteilende Sachverhalt lässt sich entgegen der Auffassung 
der Beschwerdeführerinnen nicht mit jenem vergleichen, bei dem ein un- 
oder nur teilweise erschlossenes Grundstück veräussert wird, der Käufer 
dieses in der Folge (vollständig) erschliesst und in diesem Zusammen-
hang Erschliessungsabgaben (einschliesslich Anschlussgebühren) an das 
Gemeinwesen zu entrichten hat. In einem solchen Fall besteht bei Ab-
schluss des Kaufvertrags für den Verkäufer noch keine – wenigstens noch 
keine aktuelle – Verpflichtung zur Entrichtung von Erschliessungsabgaben 
(und auch nicht ohne weiteres ein entsprechender Anspruch auf Erstel-
lung von Erschliessungsanlagen gegenüber dem Gemeinwesen). Die 
fehlenden Erschliessungsanlagen werden in einem solchen Fall eben 
nicht nur erst nach der Veräusserung des Grundstücks erstellt, sondern 
auch die Verpflichtung zur Bezahlung der Erschliessungsabgaben ent-
steht auch erst in der Person des neuen Eigentümers. Es ist daher nur 
konsequent, wenn in einem solchen Fall keine Hinzurechnung erfolgt, er-
wirbt der Käufer doch das Grundstück nicht nur ohne die entsprechenden 
Anlagen, sondern es ist auch an ihm, selbst für die weitere Erschliessung 
besorgt zu sein. So verhielt es sich hier aber gerade nicht. Die Beschwer-
deführerin 2 übernahm nämlich nicht nur die Verpflichtung aus dem Ver-
trag mit der Einwohnergemeinde D., sondern konnte nach Lage der Dinge 
auch davon ausgehen, dass die Gemeinde ihrer vertraglich 
übernommenen Pflicht zur Erstellung der Erschliessungsanlagen nach-
kommen werde. Bei dieser Sachlage erübrigt sich insbesondere auch die 
Abnahme der von den Beschwerdeführerinnen im verwaltungsgerichtli-
chen Verfahren zusätzlich beantragten Beweise (vgl. Beschwerdeschrift, 
S. 10 f.). 
 
3.5. 
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen kann auch im Vor-
gehen des DVI im Zusammenhang mit der Hinzurechnung der übernom-
menen Verpflichtung zur Zahlung der Erschliessungsabgaben kein Ver-
stoss gegen Treu und Glauben erblickt werden. Es muss einer Rechts-
mittelinstanz erlaubt sein, auf dem Weg zur Rechtsfindung verschiedene 
Varianten in Erwägung zu ziehen und im Zusammenhang damit auch die 
erforderlichen Abklärungen zu treffen. Ein besonderer Vertrauensschutz 
wird dadurch in aller Regel nicht begründet. Hier kann auch keine Rede 
davon sein, dass den Beschwerdeführerinnen durch das Vorgehen des 
DVI ein unverhältnismässig grosser Aufwand entstanden wäre, zumal es 
für eine solche Annahme an einer substanziierten Sachdarstellung fehlt, 
geschweige denn Beweis angeboten wurde. Es ist daher nicht zu bean-
standen, wenn das DVI zunächst in Erwägung gezogen hat, nur die bei 
Vertragsschluss bereits ausgeführten Erschliessungsarbeiten zu berück-
sichtigen, d.h. einen Teil der übernommenen Zahlungsverpflichtung von 
Fr. X für die Erschliessung des Grundstücks nicht zum Kaufpreis 
hinzuzurechnen. Auch der von den Beschwerdeführerinnen in diesem 

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Zusammenhang erhobene Vorwurf der Gehörsverletzung erweist sich im 
Übrigen als offensichtlich unbegründet. Sie hatten ausreichend 
Gelegenheit, sich zur Sache zu äussern. Nachdem für die Beschwerde-
führerinnen erkennbar geworden war, dass das DVI voraussichtlich bei 
seinem Entscheid den gesamten Betrag von Fr. X hinzurechnen werde, 
bestand kein Anlass, sie nochmals zur Frage des Umfangs der 
Hinzurechnung anzuhören.  
 
4. 
4.1. 
Die Beschwerdeführerinnen wenden sich schliesslich auch gegen die 
Hinzurechnung des Honorars von Fr. X der E., indem sie sowohl einen 
entsprechenden Mehrwert bestreiten als auch die Auffassung vertreten, 
hier fehle es an der von der Rechtsprechung verlangten wirtschaftlichen 
Interessenidentität zwischen der Beschwerdeführerin 1 als Verkäuferin 
und der E.  
 
4.2.  
Das DVI hat im angefochtenen Entscheid (Erw. 8.2, S. 13) überzeugend 
dargelegt (und belegt), dass die E. und die Beschwerdeführerin 1 die 
Überbauung des gesamten Areals von rund X ar von Anfang an 
gemeinsam betrieben und dafür eine Vorgehensstrategie entwickelten. 
Ebenso hat das DVI im angefochtenen Entscheid zwischen die klaren Be-
stimmungen sowohl im Vorvertrag der Beschwerdeführerin 1 mit der Be-
schwerdeführerin 2 als auch im Vertrag der Beschwerdeführerin 2 mit der 
I. hingewiesen. Daraus ergibt sich klar, dass die Beschwerdeführerin 2 
sich gegenüber der Beschwerdeführerin 1 verpflichtete, die Architektur-
arbeiten der E. zu übergeben, und dass die Beschwerdeführerin 2 dieser 
Verpflichtung auch nachkam, indem sie ihrerseits die I. als To-
talunternehmerin verpflichtete, eine entsprechende Vereinbarung mit der 
E. zu treffen. Bei dieser Sachlage kann es keinem Zweifel unterliegen, 
dass die E. und die Beschwerdeführerin 1 gemeinsame bzw. 
gleichgerichtete Interessen hatten, die im Zusammenhang mit der Ver-
äusserung und Überbauung des Grundstücks auf ein Zusammenwirken 
schliessen lassen.  
 
4.3. 
Was die Beschwerdeführerinnen dagegen vorbringen vermag nichts an 
der zutreffenden Beurteilung durch das DVI zu ändern.  
 
4.3.1. 
So liegt zunächst entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen 
auf der Hand, dass die Planungs- und Architekturleistungen der E. im 
Gesamtbetrag von Fr. X infolge der Realisierung des Bauvorhabens zu 
einem Mehrwert geführt haben. Die I. hätte die entsprechenden 
Leistungen der E. kaum honoriert, wenn sie nicht für die Überbauung 

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erforderlich gewesen wären. Die Beschwerdeführerinnen beschränken 
sich auch in diesem Punkt wiederum auf eine bloss pauschale und damit 
unbehelfliche Bestreitung der Werthaltigkeit der Leistungen der E., ohne 
im einzelnen darzulegen, dass und allenfalls in welchem Umfang die 
Leistungen der E. unbrauchbar gewesen wären oder aus anderen 
Gründen nicht zur Werterhöhung der Parzelle beigetragen hätten.  
 
4.3.2. 
Als unbegründet erweisen sich auch die Ausführungen der Beschwerde-
führerinnen im Zusammenhang mit der nach ihrer Auffassung fehlenden 
Voraussetzung der Interessenidentität für die Zusammenrechnung. Ent-
gegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen verlangt das Verwal-
tungsgericht in seiner neueren Praxis keine eigentliche wirtschaftliche 
Identität zwischen dem Veräusserer und dem Erbringer der hinzuzurech-
nenden Leistungen, sondern begnügt sich mit dem Vorhandensein ge-
meinsamer bzw. gleichgerichteter Interessen am infrage stehenden Bau-
vorhaben (VGE vom 19. Februar 2009 [WBE.2008.294]). Nur soweit 
reicht denn auch das Erfordernis einer wirtschaftlichen Verflechtung des 
Veräusserers und des Erbringers der hinzuzurechnenden Leistungen. Die 
erforderliche Verflechtung muss eben gerade nicht in einer positiv in ei-
nem (schriftlichen) Gesellschaftsvertrag verankerten Verbindung beste-
hen, welche die gemeinsame Lastentragung und Erfolgsbeteiligung an 
dem infrage stehenden Bauvorhaben definiert. Insbesondere ist daher 
auch nicht erforderlich, dass der Gewinn aus der Veräusserung und 
Überbauung allein dem Verkäufer zufliesst oder dass dieser am hinzuzu-
rechnenden Entgelt auch nur beteiligt ist. Es genügt vielmehr, wenn der 
Veräusserer und ein oder mehrere Unternehmer in erkennbarer Weise 
das gemeinsame Ziel der Überbauung verfolgen und sich auf dem Weg 
dazu in der Weise zusammentun, dass die mit dem Kaufvertrag verein-
barte Eigentumsübertragung der Liegenschaft und die zusätzlich er-
brachten Leistungen als Einheit erscheinen.   
 
Es spielt daher hier auch keine Rolle, dass die Beschwerdeführerin 1 und 
die E. nicht aneinander beteiligt oder sonst wirtschaftlich miteinander 
verbunden sind. Ebenso ist unerheblich, dass die Beschwerdeführerin 1 
an einem allfälligen Gewinn der E. aus dem mit der I. abgeschlossen 
Vertrag nicht partizipiert. Einzig entscheidend ist vielmehr, dass – wie das 
DVI zutreffend darlegt – klar erkennbar ist, dass die Beschwerdeführerin 1 
und die E. das Projekt der Überbauung des gesamten Areals gemeinsam 
betrieben, die Beschwerdeführerin 1 sich diese Art des Vorgehens im 
Vorvertrag mit der Beschwerdeführerin 2 absichern liess, die 
Beschwerdeführerin 2 in Befolgung der übernommenen Verpflichtung 
diese der I. überband und die I. als Totalunternehmerin schliesslich eine 
entsprechende Vereinbarung mit der E. abschloss. Diese Verknüpfung 
der einzelnen Verträge ergibt sich bereits aus deren zeitlicher Abfolge und 
geht ausserdem klar aus den Vertragstexten hervor. Dagegen erweist 

 - 13 - 
 

 

 

sich der von den Beschwerdeführerinnen unter Berufung auf die 
verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung erhobene Einwand, die 
Arbeitsvergabe an die E. habe keine conditio sine qua non für den 
Abschluss des Kaufvertrags dargestellt, als nicht stichhaltig. Wie es sich 
damit verhält, lässt sich als innere Tatsache, welche den Willen der Par-
teien des Vorvertrags betreffend den Landkauf betrifft, kaum zuverlässig 
eruieren und muss deshalb auch dahin gestellt bleiben. Entscheidend ist 
vielmehr, dass es sich bei der Verpflichtung im Vorvertrag, die E. zu 
berücksichtigen, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen, 
nicht um eine geringfügige Nebenpflicht der Beschwerdeführerin 2 aus 
dem Vorvertrag, sondern angesichts des Auftragsvolumens von Fr.  X um 
eine substantielle Vertragspflicht handelte. Ob am bisherigen Erfordernis 
der Rechtsprechung zuhalten ist, wonach die Verknüpfung zwischen 
Eigentumsübertragung und weiteren Leistungen erst dann ausreichend 
ist, wenn die Vereinbarung der zusätzlichen Leistungen eine eigentliche 
conditio sine qua non für den Vertragsabschluss selbst darstellt, braucht 
nicht entschieden zu werden. Hier ist jedenfalls angesichts der gesamten 
Umstände von einem so weit gehenden Gleichlauf der Interessen der 
Beschwerdeführerin 1 und der E. auszugehen, dass insoweit ein 
einheitliches Geschäft vorliegt und das Entgelt für die Leistungen der E. 
von Fr. X gemäss § 10 Abs. 1 GBAG zum Kaufpreis hinzuzurechnen ist.    
 
III. 
Die Beschwerdeführerinnen unterliegen und haben bei diesem Verfah-
rensausgang die Verfahrenskosten zu tragen (§ 31 Abs. 2 VRPG) und 
keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (§ 32 Abs. 2 VRPG). 
 
 

   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 
 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 
Staatsgebühr von Fr. 1'200.-- sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 
von Fr. 248.--, gesamthaft Fr. 1'448.--, sind von den Beschwerde-
führerinnen unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.  
 
3. 
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
 

 

   
Zustellung an: 
die Beschwerdeführerinnen (Vertreter) 

 - 14 - 
 

 

 

das Departement Volkswirtschaft und Inneres (DVI) 
 
Mitteilung an: 
das Grundbuchamt F. 
 
 
 

   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
 
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die unterzeichnete Beschwerde 
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in 
gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht 
verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene 
Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen 
(Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bun-
desgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 
 

 
   

Aarau, 21. Oktober 2009 
 
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 
2. Kammer 
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
Berger Weber 
 
 
 
Postversand: 16. November 2009 

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