# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0cbfd499-0829-5101-ae71-614eebbc7426
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.09.2021  VB.2021.00335
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2021-00335_2021-09-16.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2021.00335	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.09.2021
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Innenliegende Freihaltezone; Verkehrssicherheit; Gestaltung und Einordnung.

Befindet sich eine in einem Nutzungsplan festgesetzte Freihaltezone vollständig innerhalb des nutzungsplanerisch ausgeschiedenen Baugebiets, ist Art. 24 RPG gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ausnahmsweise nicht anwendbar, da sich diese Bestimmung nicht auf die Planung innerhalb der nutzungsplanerisch festgelegten Siedlungsbereiche bezieht. In solchen Fällen unterstehen Bauten und Anlagen in der betreffenden Freihaltezone dem kantonalen Recht. § 40 Abs. 1 Satz 2 PBG sieht ausdrücklich vor, dass für zonenfremde Bauten und Anlagen Art. 24 RPG gelten soll. Soweit es sich um eine innen liegende Freihaltezone handelt, ist Art. 24 RPG zwar nicht direkt auf zonenwidrige Bauten und Anlagen anwendbar, kraft Verweisung des kantonalen Rechts aber dennoch für die Beurteilung von zonenwidrigen Bauten und Anlagen massgebend (E. 3.1.1). 

Vorliegend steht die Zulässigkeit der Nutzung einer geringfügigen Fläche am Rand eines der Freihaltezone E (Friedhöfe) zugewiesenen Grundstücks innerhalb der Bauzonen infrage. Insofern kommt hier dem an sich gewichtigen Argument, dass der Bauzone dienende Erschliessungsstrassen aufgrund des Trennungsgrundsatzes nicht ausserhalb der Bauzonen zu liegen kommen sollen, keine entscheidende Bedeutung zu (E. 3.3). 

Ein wichtiger Grund, um von den Zugangsnormalien und der Verkehrssicherheitsverordnung gemäss § 360 Abs. 3 PBG abzuweichen, liegt nicht vor: angesichts der bereits bestehenden 51 Parkplätze wirken sich die geplanten zusätzlichen 14 Parkplätze nicht erheblich aus (E. 4.3).

Insofern als mit Neu- und Ersatzpflanzungen den Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 und 2 PBG entsprochen wird, durfte die Baubewilligungsbehörde darauf verzichten, nach § 238 Abs. 3 PBG, den Erhalt von vorhandenen Bäumen zu verlangen (E. 5.3). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUM
BÄUME
EINORDNUNG
FREIHALTEZONE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
SCHUTZOBJEKT
VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG
VERKEHRSSICHERHEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 40 Abs. 1 PBG
§ 237 Abs. 2 PBG
§ 238 PBG
§ 238 Abs. 1 PBG
§ 238 Abs. 2 PBG
§ 238 Abs. 3 PBG
Art. 24 RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2021.00335

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 16. September 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas 

Widmer, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Jonas
Alig.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführerinnen, 

 

 

gegen

 

 

1.    D, vertreten durch RA E, 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 19. Mai 2020 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich D die baurechtliche Bewilligung für den Neubau
eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
(sowie für die Mitbeanspruchung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 für die
Garagenzufahrt) an der F-Strasse 03 in Zürich-Fluntern.

II.  

Dagegen erhoben A, B und G mit gemeinsamer Eingabe vom 26. Juni
2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 26. März 2021 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Gegen diesen Entscheid gelangten A und B mit gemeinsamer
Eingabe vom 11. Mai 2021 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
forderten – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft, auch für das vorinstanzliche Verfahren – es seien der
angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. März 2021 sowie der
ihm zugrunde liegende baurechtliche Entscheid der Bausektion Zürich vom 19. Mai
2020 aufzuheben.

Am 26. Mai 2021 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 3. Juni
2021 beantragte D – unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdeführerinnen – es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 17. Juni 2021
beantragte die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich die Abweisung der
Beschwerde. Mit Replik vom 28. Juni 2021 hielten A und B an ihren Anträgen
fest. Mit E-Mail vom 5. Juli 2021 teilte die Bausektion des Stadtrats der
Stadt Zürich ihren Verzicht auf die freigestellte Vernehmlassung zur Replik der
Beschwerdeführerinnen mit. Mit Eingabe vom 5. Juli 2021 hielt D an seinen
Anträgen fest. A und B liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Als Stockwerkeigentümerinnen von Wohnungen auf der unmittelbar nordöstlich
an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, sind die
Beschwerdeführerinnen, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben und
mit ihren Anträgen nicht vollumfänglich durchgedrungen sind, zur Beschwerde
legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Weil auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist
auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

Auf dem – gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich (BZO) in der Wohnzone W3 gelegenen – Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist
die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage geplant. Für die
Erstellung der Garagenzufahrt soll das – in der Freihaltezone E (Friedhöfe)
gelegene – Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 in einer Breite von 0,33 m und
auf einer Länge von 9 m beansprucht werden, zumal das Baugrundstück im Bereich
der F-Strasse teilweise nur eine Breite von 2,97 m aufweist.

3.
 

Zunächst bemängeln die Beschwerdeführerinnen, die
Ausnahmebewilligung für die Zufahrt über die Freihaltezone sei zu Unrecht
erteilt worden.

3.1  

3.1.1
Befindet sich eine in einem Nutzungsplan festgesetzte Freihaltezone
vollständig innerhalb des nutzungsplanerisch ausgeschiedenen Baugebiets, ist Art. 24
des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ausnahmsweise nicht anwendbar, da sich diese
Bestimmung nicht auf die Planung innerhalb der nutzungsplanerisch festgelegten
Siedlungsbereiche bezieht. In solchen Fällen unterstehen Bauten und Anlagen in
der betreffenden Freihaltezone dem kantonalen Recht (VGr, 13. März 2008,
VB.2007.00468, E. 2.2 mit Hinweisen; BGr, 18. August 2003,
1A.31/2003, E. 1 mit Hinweisen). § 40 Abs. 1 Satz 2 PBG
sieht ausdrücklich vor, dass für zonenfremde Bauten und Anlagen Art. 24
RPG gelten soll. Soweit es sich um eine innen liegende Freihaltezone handelt,
ist Art. 24 RPG zwar nicht direkt auf zonenwidrige Bauten und Anlagen
anwendbar, kraft Verweisung des kantonalen Rechts aber dennoch für die
Beurteilung von zonenwidrigen Bauten und Anlagen massgebend (VGr, 13. März
2008, VB.2007.00468, E. 4.1). 

Auch wenn Art. 24
RPG in diesem Fall als kantonales Recht anwendbar ist, kann sich die örtliche
Bewilligungsbehörde grundsätzlich auf die allgemeine Rechtsprechung zu Art. 24
RPG stützen. Sie hat jedoch zu berücksichtigen, dass in diesem Fall nicht das
öffentliche Interesse an der Trennung des Bau- vom Nichtbaugebiet betroffen
ist. Stattdessen ist der jeweilige Zweck der betroffenen Freihaltezone
(Erholung der Bevölkerung, Natur- und Heimatschutz, Trennung und Gliederung des
Siedlungsgebiets) zu berücksichtigen (VGr, 13. März 2008, VB.2007.00468, E. 4.1).

3.1.2
Nach dem Richtplan des Kantons Zürich vom 28. Oktober befindet sich
das der Freihaltezone E (Friedhöfe) zugewiesene Grundstück Kat.-Nr. 02
vollständig im Siedlungsgebiet. Es handelt sich vorliegend um eine innen
liegende Freihaltezone.

3.2 Gemäss Art. 24
RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder
ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort
ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen (lit. b). Standortgebunden im Sinn von Art. 24 lit. a
RPG sind Bauten, wenn sie aus technischen oder betrieblichen Gründen oder wegen
der Bodenbeschaffenheit auf eine bestimmte Lage ausserhalb der Bauzonen
angewiesen sind (positive Standortgebundenheit) oder wenn sie sich aus
besonderen Gründen in einer Bauzone nicht verwirklichen lassen (negative
Standortgebundenheit; vgl. BGE 111 Ib 213, E. 3b). Eine relative
Standortgebundenheit ist ausreichend; das heisst, es ist nicht erforderlich,
dass überhaupt kein anderer Standort in Betracht fällt (BGE 131 II 245 E. 7.6.1;
Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A.,
Zürich 1999, N. 711). Die Frage, ob eine Baute auf einen bestimmten
Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist, beurteilt sich stets nach
objektiven Massstäben und Kriterien, wobei es weder auf die subjektiven
Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen noch auf die persönliche
Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankommt (BGr, 19. Juli 2006,
1A.49/2006, E. 3.2 mit Hinweisen).

3.3 Der
Bauzone dienende Erschliessungsstrassen sind üblicherweise ausserhalb der
Bauzonen nicht standortgebunden, da meist raumplanerische Möglichkeiten
bestehen, solche Erschliessungsanlagen innerhalb der Bauzonen zu erstellen
(Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 24
Rz. 27; Bernhard Waldmann in: Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz,
Bern 2006, Art. 24 Rz. 16).

Vorliegend steht die Zulässigkeit der Nutzung einer
geringfügigen Fläche am Rand eines der Freihaltezone E (Friedhöfe) zugewiesenen
Grundstücks innerhalb der Bauzonen infrage. Insofern kommt hier dem an sich
gewichtigen Argument, dass der Bauzone dienende Erschliessungsstrassen aufgrund
des Trennungsgrundsatzes nicht ausserhalb der Bauzonen zu liegen kommen sollen,
keine entscheidende Bedeutung zu. Die Vorinstanzen vertreten deshalb ohne
Rechtsverletzung, dass die Erschliessungsstrasse aus technischen Gründen
auf eine bestimmte Lage im Bereich der Freihaltezone angewiesen ist (positive
Standortgebundenheit) und es im Sinn der relativen Standortgebundenheit
ausreicht, dass ein anderer Standort wesentlich weniger gut praktikabel ist.
Diese Voraussetzung ist vorliegend – im Rahmen der analogen Anwendung von Art. 24
RPG als kantonales Recht – erfüllt: Es ist nicht ersichtlich, dass die Nachbarn
für eine privatrechtliche Lösung Hand bieten. Eine bergseitige Erschliessung
ist gemäss der von den Beschwerdeführerinnen nicht infrage gestellten Feststellung
der Baubewilligungsbehörde aus Gründen der Verkehrssicherheit ungeeignet. Ein
Quartierplanverfahren oder eine partielle Umzonung wäre mit einem immensen und
letztlich unverhältnismässigen (Zeit-)Aufwand verbunden.

Für die geplante Zufahrt zur Tiefgarage wird nur ein
geringfügiger Landstreifen mit einer Fläche von ca. 3 m2 am Rand der
Freihaltezone beansprucht (vgl. E. 2), der – gemäss der unbestrittenen
vorinstanzlichen Feststellung – vom Friedhofsgelände aus nicht wahrnehmbar sein
wird. Der Zweck der Freihaltezone wird dadurch überhaupt nicht beeinträchtigt.
Entgegen den Beschwerdeführerinnen, deren Stockwerkeigentum sich auf der
benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 04 befindet, deren 51
Tiefgaragen-Parkplätze über denselben Vorplatz und dasselbe Trottoir
erschlossen werden wie die geplanten 14 Tiefgaragen-Parkplätze, ist es
auch nicht ersichtlich, dass relevante Verkehrssicherheitsinteressen bestehen
würden, die den zusätzlichen Parkplätzen und damit der Benutzung des
Friedhofsgeländes entgegenstehen könnten (vgl. dazu E. 4). Der Beanspruchung
der Friedhofsparzelle stehen keine überwiegenden Interessen entgegen.

4.
 

Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die geplante Zufahrt
führe zu einer Gefährdung der Verkehrssicherheit.

4.1 Bei der
genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine
Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist
ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten
und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1
PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2
Satz 1 PBG). 

Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237
Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat Normalien über die Anforderungen
an Zugänge (Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN]; in Kraft bis 30. Mai
2020). Von Normalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden (§ 360
Abs. 3 PBG). Gemäss § 11 ZN können im Einzelfall geringere
Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn dies aufgrund der
tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich erscheint.

Zu beachten
sind im vorliegenden Verfahren ferner die in der – gestützt auf § 359 Abs. 1
lit. i PBG erlassenen – Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni
1983 (VSiV; in Kraft bis 30. Mai 2020) festgelegten technischen Anforderungen an Ausfahrten. Beim
Anhang der VSiV handelt es sich ebenfalls um Normalien im Sinn von § 360
PBG (VGr, 6. Februar 2020, VB.2019.00289, E.7.1; 18. August
2004, VB.2003.00430 = BEZ 2004 Nr. 64, E. 4.2).

Bei der
Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und der
Verkehrssicherheit steht der Gemeinde ein von der Rekursinstanz zu beachtender
Ermessensspielraum zu (BEZ 2004 Nr. 64 = VGr, 18. August 2004,
VB.2003.00430, E. 4.2). Letztere prüft daher lediglich, ob die
Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Spielraum nicht überschritten hat. Das
Verwaltungsgericht hat aufgrund seiner gemäss § 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG beschränkten Kognition neben der
richtigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts die korrekte Anwendung
des Rechts zu prüfen (VGr, 13. Juli 2011, VB.2010.00433, E. 5.1).

4.2 Entgegen
der Darlegung der Beschwerdeführerinnen hat die Vorinstanz gerade nicht
geprüft, ob die Voraussetzungen gemäss der Verkehrserschliessungsverordnung vom
17. April 2019 (VerV) gegeben sind, sondern gestützt auf die
Übergangsbestimmung der – am 1. Juni 2020 in Kraft getretenen –
Verkehrserschliessungsverordnung korrekt festgehalten, dass diese auf das – am
19. Mai 2020 bewilligte – Bauvorhaben noch nicht anwendbar sei. Insofern
ist ihr Hinweis auf § 7 VerV, wonach unter gewissen Bedingungen an
Zufahrten und Ausfahrten erhöhte Anforderungen gestellt werden können,
unbehelflich. Eine entsprechende Bestimmung findet sich in den Zugangsnormalien
und in der Verkehrssicherheitsverordnung nicht.

4.3 Ein
wichtiger Grund, um von den Zugangsnormalien und der
Verkehrssicherheitsverordnung gemäss § 360 Abs. 3 PBG abzuweichen,
liegt nicht vor: angesichts der bereits bestehenden 51 Parkplätze wirken sich
die geplanten zusätzlichen 14 Parkplätze nicht erheblich aus. 

Es sind keine Anzeichen ersichtlich, dass der Standort
verkehrsunsicher wäre, auch wenn die Beschwerdeführerinnen – ohne dies zu
substanziieren – das Gegenteil behaupten. Gemäss der Beschwerdegegnerin sind im
gesamtschweizerischen Register der polizeilich registrierten
Strassenverkehrsunfälle VUGIS bei der strittigen Ausfahrt keine relevanten
Unfälle aufgeführt; erfasst sei einzig ein Unfall aus dem Jahr 2003, bei der
sich eine Kollision eines Personenwagens mit einem Hindernis infolge
Nichtanpassens der Geschwindigkeit an die Strassenverhältnisse (Schneefall,
schneebedeckte Strasse) ergeben habe, ohne dass Fussgängerinnen und Fussgänger
beteiligt gewesen seien. Es ist somit davon auszugehen, dass weder im
Zusammenhang mit Fussgängern noch mit anderen Verkehrsteilnehmenden Missstände
bestehen. 

Dass ein reger Fussgängerinnen- und Fussgängerverkehr
herrscht, wurde von der Baubewilligungsbehörde anerkannt. Deshalb ordnete sie
im Rahmen der Baubewilligung mittels einer Nebenbestimmung an, dass Zu- und
Wegfahrten jederzeit vorwärts erfolgen müssen. Entsprechend den
vorinstanzlichen Feststellungen ist von grosszügigen und übersichtlichen
Platzverhältnissen auszugehen: die Ausfahrt der geplanten Tiefgarage führt auf
einen Vorplatz – auf den bereits die bestehende Tiefgarage des
Nachbargrundstücks 04 führt – mit genügend Raum für zwei wartende Autos, daran
schliesst ein breites Trottoir an. Durch die gute Übersicht und die vorhandenen
Platzverhältnisse, die auf den Plänen, der Visualisierung und den Fotografien
in den Akten gut ersichtlich sind, sowie die Auflage, bei Zu- und Wegfahrten
vorwärts zu fahren, sind die Fussgängerinnen und Fussgänger auf dem Trottoir
nicht gefährdet. Der Autoverkehr erfährt durch die nicht erhebliche Erhöhung
der mit der Ausfahrt verbundenen Parkplätze (65 statt 51) keine relevante
zusätzliche Gefährdung. Daran ändert nichts, wenn man – wie die
Beschwerdeführerinnen – von einem intensiven Verkehrsaufkommen an der F-Strasse
ausgeht. Schliesslich ist aufgrund der geschilderten Platzverhältnisse auch
nicht zu befürchten, dass es Probleme zwischen den Benutzenden der künftig zwei
Tiefgarageneinfahrten geben würde. Diesbezüglich ist zu bemerken, dass gemäss
der unbestrittenen vorinstanzlichen Feststellung für die bestehende Zufahrt
eine Verkehrssteuerungsanlage besteht und eine solche auch für die neue Zufahrt
zu erstellen sein wird.

Insofern erweist sich die vorinstanzliche Feststellung, dass
sie sich anlässlich des Augenscheins vor Ort habe versichern können, dass der
geplante Zugang verkehrssicher sei, – anders als die Beschwerdeführerinnen
behaupten – keinesfalls als willkürlich: beurteilt wurde namentlich die
räumliche Situation. Die Vorinstanz wird sich als Fachgericht die Situation
einer stärkeren Verkehrs- sowie Fussgängerinnen- und Fussgängerbelastung
durchaus vergegenwärtigt haben. Auch vor dem Hintergrund der von den
Beschwerdeführerinnen behaupteten immensen Verkehrs- sowie Fussgängerinnen- und
Fussgängerbelastung der F-Strasse und des zugehörigen Trottoirs erscheint – aufgrund
der räumlichen Situation – die vorliegende Erschliessung als verkehrssicher.

4.4 Zumal mit
den bewilligten Abstellplätzen keine Verkehrsgefährdung verbunden ist, dringen
die Beschwerdeführerinnen auch mit ihrem Eventualantrag nicht durch, die Anzahl
der 14 Parkplätze – die gemäss § 242 Abs. 1 PBG i.V.m. Art. 3 ff.
der Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze vom 11. Dezember 1996
(Parkplatzverordnung) der Stadt Zürich zulässig sind – zu begrenzen. 

4.5 Das
Grundstück ist auch hinsichtlich der Verkehrssicherheit genügend erschlossen.
Es besteht keine Notwendigkeit, ein Quartierplanverfahren durchzuführen oder
die Parkplatzzahl zu reduzieren.

5.
 

Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, das Bauvorhaben
nehme auf die geschützte Abdankungskapelle keine Rücksicht und ordne sich auch
sonst nicht genügend ein.

5.1 Nach § 238
Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen.

5.1.1
Im Rahmen der angefochtenen Baubewilligung führte die
Baubewilligungsbehörde im Zusammenhang mit § 238 Abs. 2 PBG bloss
aus, dass der angrenzende Friedhof unter Schutz stehe und nicht beeinträchtigt
werde. Zu § 238 Abs. 1 PBG erwog sie ausserdem, dass sich das Volumen
der geplanten Baute gegen Südwesten auffächere und geschickt in die Geometrie
der Friedhofanlage überleite. Der Neubau füge sich in seiner Körnung gut in den
Kontext ein. Eine knappe Bezugnahme auf die tangierten Vorschriften reicht im
Rahmen der Erteilung einer Baubewilligung grundsätzlich aus (Christian Mäder,
Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 388 mit Hinweisen).
Praxisgemäss akzeptiert das Verwaltungsgericht, dass die Baubewilligungsbehörde
die (erweiterte) Begründung für eine genügende Einordnung bzw. fehlende Rücksichtnahme
auf ein Schutzobjekt nach § 238 PBG in der Rekursantwort erbringen kann
(vgl. VGr, 8. April 2021, VB.2020.00748, E. 3.2 f.; 28. November
2019, VB.2019.00258, E. 9.4; 28. Februar 2019, VB.2018.0077, E. 5.2;
vgl. auch Mäder, N. 388). Eine "Rechtsmittelinstanz" geht den
Beschwerdeführerinnen – die eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu Recht
nicht explizit dartun – dadurch entgegen ihrem Dafürhalten nicht verloren,
zumal die Frage der Vereinbarkeit mit § 238 Abs. 2 PBG von der
Vorinstanz behandelt wurde und auch im vorliegenden Verfahren vor
Verwaltungsgericht behandelt wird. Die Beschwerdeführerinnen äusserten sich zur
Frage der fehlenden Rücksichtnahme auf die Abdankungskapelle bereits im Rahmen
ihrer Rekursschrift vor der Vorinstanz ausführlich. Sie hatten die Möglichkeit,
sich im Rahmen ihrer Replik zu den Darlegungen der Beschwerdegegnerin in ihrer
Rekursantwort zu äussern, verzichteten indes darauf.

5.1.2
Auch inhaltlich ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden.
Eine empfindliche Störung bzw. ein Erdrücken der auf dem Friedhofsareal
gelegenen Abdankungskapelle ist durch die von der Strasse stark – bzw. weiter
als die Abdankungskapelle – zurückversetzte geplante Baute gerade nicht zu
befürchten. Die Behauptung der Beschwerdeführenden, dass die Friedhofskapelle
"durch den geplanten Neubau bedrängt" werde, überzeugt nicht. Die
geplante Baute tritt gegenüber der Kapelle – sowohl vom Strassenraum als auch
vom Friedhofsgelände aus betrachtet – weder massiv noch unruhig in Erscheinung.

Zutreffend führte die
Vorinstanz aus, dass sich die geplante Baute mit den Vor- und Rücksprüngen an
der Südwestfassade dem geschützten Friedhofsgelände und der darauf stehenden
Kapelle nur zurückhaltend nähere, wobei die Gliederung eine Auflockerung der
Fassade in diese Richtung bewirke. Das Attikageschoss sei so positioniert, dass
es zur Friedhofsanlage, zur F-Strasse und gegen das nordöstliche Nachbargebäude
zurücktrete. Auch die Tiefgarage trete von aussen kaum in Erscheinung und sei
weitgehend unter dem Gebäude positioniert. Das Projekt sehe im Aussenbereich,
insbesondere gegen die F-Strasse und gegen den Friedhof hin, eine weiterhin
üppige Bepflanzung mit grosskronigen Bäumen vor. Das Bauprojekt gliedere sich
insgesamt durch das Splitlevel, die Auffächerung der Südwestfassade, das
geschickt positionierte Attika und die Begrünung organisch in die abschüssige
und begrünte Topographie und berücksichtige dabei insbesondere auch das
geschützte Friedhofsgelände mit der Friedhofskapelle gut, indem es in diese
Richtung aufgelockert und kaum massig wirke.

5.1.3
Die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz durften ohne Rechtsverletzung
davon ausgehen, dass das strittige Bauvorhaben die Voraussetzung nach § 238
Abs. 2 PBG erfüllt.

5.2 Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt
wird.

5.2.1
Entgegen den Beschwerdeführerinnen wirkt die – von der F-Strasse abgerückte
– geplante Baute weder unruhig noch wie ein Fremdkörper. Das Attikageschoss ist
erkennbar (vgl. a.a.O.). Ohne Rechtsverletzung ist die Vorinstanz davon
ausgegangen, dass die bauliche Umgebung der Bauparzelle sehr heterogen sei; die
Bauparzelle sei vom Friedhofsgelände mit Kapelle im Südwesten, der Sportanlage
im Südosten, der Zooanlage im Norden und einem Flachdachbau im Nordosten
umgeben. Das Bauprojekt orientiere sich offensichtlich an der baulichen und
landschaftlichen Umgebung und berücksichtige diese Gegebenheiten durchaus
gekonnt. Was die Beschwerdeführerinnen dagegen vorbringen, überzeugt nicht: Es
kommt nicht allein auf die zwei benachbarten Bauten an. 

Eine Beurteilung des
Bauvorhabens ist – obwohl die Baubewilligung nur zusammen mit einigen
Nebenbestimmungen erteilt werden konnte – gut möglich. Eine Verletzung des
Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung liegt nicht vor (vgl. dazu etwa VGr,
19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1); die Beschwerdeführerinnen
rügen dies denn auch nicht ausdrücklich bzw. nicht genügend substanziiert. 

5.2.2
Die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz durften in Bezug auf die
übrige – nicht geschützte – Umgebung ohne Rechtsverletzung davon ausgehen, dass
das strittige Bauvorhaben die Voraussetzung nach § 238 Abs. 1 PBG
erfüllt.

5.3 Die im
Zusammenhang mit der Beurteilung von § 238 Abs. 1 und 2 PBG relevante
Bepflanzung mit Bäumen lässt sich – anders als die Beschwerdeführerinnen dartun
– bereits beurteilen. Der Umgebungsplan genügt dazu in Verbindung mit den im
Rahmen des Bauentscheids auferlegten Nebenbestimmungen Disp.-Ziff. I.B.1.h
und I.B.2. Insbesondere müssen nach Disp.-Ziff. I.B.2 i.V.m. E. E.m
angemessene Neupflanzungen für die für das Erscheinungsbild wichtigen gerodeten
Bäume auf dem Bauareal vorgenommen werden. Ein entsprechend angepasster
Umgebungsplan ist vor Rohbauvollendung einzureichen und bewilligen zu lassen.
Die Vorinstanz führte zutreffend aus, dass die für die Einordnung relevante
Bepflanzung jene ist, die auf dem Baugrundstück zum Friedhofsareal hin mit
grösseren Bäumen geplant ist. Zwischen der Bauparzelle und der Parzelle des
Friedhofsareals ist denn auch die Eintragung eines beidseitigen Näherpflanzrechts
vorgesehen.

Im empfindlichen vorderen Bereich zwischen der geplanten
Baute und dem Schutzobjekt wächst aktuell eher niederes Gehölz; es befinden
sich dort keine hohen Bäume. Mit dem Näherpflanzrecht sind dort aber
Neupflanzungen möglich. Insofern als mit Neu- und Ersatzpflanzungen den Voraussetzungen
von § 238 Abs. 1 und 2 PBG entsprochen wird, durfte die
Baubewilligungsbehörde vorliegend darauf verzichten, nach § 238 Abs. 3
PBG den Erhalt von vorhandenen Bäumen zu verlangen. Die Beschwerdeführerinnen
behaupten denn auch bloss, dass die Rodung der Bäume für die Bebauung des
Grundstücks gemäss den Beschwerdeführerinnen "keineswegs zwingend" sei,
ohne genügend substanziiert darzulegen, inwiefern der Erhalt der Bäume vor dem
Hintergrund von § 238 Abs. 3 in Verbindung mit § 238 Abs. 1
und 2 PBG erforderlich wäre. 

6.
 

6.1 Die
Beschwerde ist damit abzuweisen.

6.2 Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen
(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine
Parteientschädigung ist ihnen nicht zuzusprechen. Hingegen sind sie zu einer
angemessenen Parteientschädigung an den privaten Beschwerdegegner zu
verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). 

7.
 

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist
dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGr, 13. November
2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.--     Zustellkosten,

Fr. 5'180.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerinnen werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer
Haftung verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …