# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7d26c5e6-f99a-53be-980a-aee8711c5dd0
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-02-17
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 17.02.2004 16.2003.28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_005_16-2003-28_2004-02-17.html

## Full Text

Incarto n.

  16.2003.28

  	
  Lugano

  17 febbraio
  2004/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di cassazione civile del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente,

  Cocchi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli Zeni, vicecancelliera

  

 

 

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 21
marzo 2003 presentato da

 

 

	
   

  	
   

  _____________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

 

la sentenza 10 marzo 2003 del Pretore della
giurisdizione di Mendrisio Nord, nella procedura derivante da contratto di
locazione (inc. n. DI.2002.66) promossa con istanza 13 maggio 2002 nei confronti di 

 

 

	
   

  	
  ______________

   

   

  

 

 

con la quale gli istanti hanno chiesto la condanna del convenuto al
pagamento di fr. 2'222.80 oltre interessi del 5% dal 13 maggio 2002 versati a
titolo di spese accessorie, domanda parzialmente accolta dal Pretore,

 

 

letti
ed esaminati gli atti

 

considerato

 

in fatto e in diritto:

 

                                   1.   Il 23 gennaio 1989 __________ hanno concluso con __________ un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno
stabile di proprietà di quest'ultimo a __________. La pigione pattuita
ammontava a fr. 1'140.- mensili, oltre a fr. 170.- a titolo di acconto per le
spese accessorie, con conguaglio al termine dell'esercizio (cfr. doc. A, in
particolare punto 4.2).

 

                                   2.   Con
istanza 13 maggio 2002 __________, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________, dinanzi al quale
__________ non è comparso (cfr. verbale 15 aprile 2002 che attesta la mancata
conciliazione), lo hanno convenuto davanti al Pretore della giurisdizione di
__________, chiedendo l'accertamento della correttezza del conteggio delle
spese accessorie relative al periodo 1° luglio 2000/30 giugno 2001 (doc. B),
rispettivamente la deduzione dal medesimo delle spese non comprovate e di
quelle non dovute a titolo di spese accessorie, domanda che i conduttori hanno
successivamente precisato con la richiesta di condanna del locatore alla
restituzione dell'importo di fr. 2'222.80 oltre interessi del 5% dal 13 maggio
2002, corrispondente a quanto versato a titolo di acconto (fr. 1'800.-) e
conguaglio (fr. 422.80) per le spese accessorie relative al periodo controverso
(1°luglio 2000/30 giugno 2001). __________ si è opposto alla domanda avversaria
eccependone innanzi tutto la ricevibilità, non avendo gli istanti comprovato i
presupposti della proponibilità dell'azione di accertamento. Nel merito egli ha
contestato la loro pretesa siccome tardiva, avendo gli istanti regolarmente
pagato le spese accessorie e omesso di contestare il relativo conteggio nel
termine di 30 giorni previsto dal contratto di locazione.

 

                                   3.   Con sentenza 10 marzo 2003 il Pretore, accertata la ricevibilità
dell'azione proposta dagli istanti quale azione condannatoria e non di
accertamento, ha parzialmente accolto l'istanza. Egli, preso atto che i
conduttori non avevano fatto fronte all'onere della prova che loro competeva in
merito al carattere eccessivo degli importi versati come acconto spese
accessorie, rispettivamente alla loro estraneità al concetto stesso di spese
accessorie a carico del conduttore, ha accolto la loro contestazione solo per
il computo delle spese relative all'assicurazione dell'immobile e all'abbonamento
relativo alla lavatrice (fr. 199.05), già comprese nel calcolo della pigione.
Non potendosi evincere dagli atti l'esatto ammontare del premio relativo
all'assicurazione dell'immobile, il primo giudice l'ha valutato in via
equitativa in fr. 2'000.-. Per il che, riducendo proporzionalmente anche le spese
di amministrazione, il pretore ha condannato il locatore a restituire ai
conduttori l'importo di fr. 160.15 oltre interessi del 5% dal 13 maggio 2002 da
loro pagato in eccedenza, limitatamente al quale ha accolto l'istanza.

 

                                   4.   Con
il presente tempestivo ricorso __________ sono insorti contro il citato
giudizio postulandone l'annullamento. I ricorrenti rimproverano al Pretore di
aver erroneamente applicato l'art. 8 CC ponendo a loro carico l'onere della
prova dell'infondatezza del conteggio relativo alle spese accessorie, anziché
porre a carico del locatore l'onere di dimostrare l'esattezza del conteggio
sulla base dei relativi giustificativi, che questi ha omesso di produrre in
causa nonostante sia stato sollecitato in tal senso.

 

                                         Con
osservazioni 2 maggio 2003 il convenuto ha postulato la reiezione del gravame
eccependone la nullità dal punto di vista formale.

 

                                   5.   Per quanto attiene alla ricevibilità del ricorso, va rilevato che
per costante giurisprudenza di questa Camera, anche se carente dell’indicazione
del motivo di cassazione invocato così come lo prevede l’art. 329 cpv. 2 lett.
e CPC, il ricorso è comunque valido se dalla sua motivazione risultino con ogni
evidenza le ragioni a fondamento del medesimo, di modo che il giudice possa
individuare con facilità sia il motivo di cassazione addotto che la norma
legale ritenuta violata (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 329, m. 2). In
concreto è fuori di dubbio che a fondamento della loro impugnazione i
ricorrenti pongono l'errata applicazione del diritto da parte del Pretore, in
particolare dell'art. 8 CC, titolo di cassazione questo previsto all'art. 327
lett. g CPC; da qui la ricevibilità del ricorso.

 

                                   6.   Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice
di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di
diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata
di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale
una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (DTF 128 I 27 consid. 3b; 127 I 60 consid. 5a).

 

                                   7.   Secondo
l’art. 257a CO le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le
prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa
locata, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese
d’esercizio (ad esempio le spese di illuminazione, d'ascensore, di portineria,
di manutenzione del giardino, cfr. FF 1985 I p. 1294), come pure per tributi
pubblici risultanti dall’uso della cosa (Schweizerisches Mietrecht, Kommentar
(SVIT), 2a ed., n. 11 e 21 ad art. 257-257b CO; Higi, Zürcher
Kommentar, 1994, n. 5-7 ad art. 257a-257b CO; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p.
222 segg.; FF 1985 ibidem e p. 1237). Non sono per contro spese accessorie
quelle finalizzate alla manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni
delle parti deteriorate e, in generale, i costi che non sono in relazione con
l’uso della cosa ma che il locatore deve sopportare nella sua qualità di
proprietario della stessa, ad esempio le imposte sulla sostanza, i premi
assicurativi e le tasse di allacciamento (art. 256b CO; FF 1985 I p. 1237;
Higi, op. cit., n. 9-11 ad art. 257a-257b CO e n. 42 ad art. 256a-256b CO;
SVIT, n. 13-14 ad art. 257-257b CO e n. 3 ad art. 256b CO). Le spese accessorie
sono a carico del conduttore soltanto se ciò è specialmente pattuito (art. 257a
cpv. 2 CO); nel caso contrario le stesse si presumono comprese nella pigione
(SVIT, n. 18 ad art. 257-257b CO; Higi, op. cit., n. 13 ad art. 257a-257b CO;
Lachat, op. cit., p. 222; DTF 121 III 460).

 

                                   8.   L'art.
257b cpv. 2 CO impone al locatore di dar visione al conduttore che ne fa richiesta
dei documenti giustificativi (SVIT, n. 24 ad art. 257-257b CO; Higi, op. cit.,
n. 28 ad art. 257a-257b CO). Lo scopo di questa norma è di permettere al
conduttore di verificare se quanto gli viene richiesto a titolo di spese accessorie
corrisponde ai costi effettivamente sostenuti dal locatore (Higi, ibidem). Se,
come in concreto, il conduttore paga acconti mensili (cfr. punto 4.2 del
contratto di locazione doc. A), il locatore deve allestire un conteggio almeno
una volta all'anno e presentarlo al conduttore (Higi, op. cit., n. 34 ad art.
257a-257b CO; art. 4 Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali
d'abitazione o commerciali, in seguito: OLAL), ciò che il convenuto ha fatto il
24 novembre 2001 (doc. B). Con scritto 4 dicembre 2001 egli ha poi invitato i
conduttori a pagare il conguaglio relativo alle spese accessorie per il periodo
dal 1°luglio 2000 al 30 giugno 2001, informandoli nel contempo della possibilità
di visionare tutta la documentazione con le rispettive fatture entro il
5 gennaio 2002 (doc. B), facoltà della quale gli istanti hanno fatto uso (cfr.
p.to 1 istanza), come confermato dal teste __________ che ha però anche
confermato che il sig. __________ alla fine del colloquio con me, mi disse
che non era affatto contento dei documenti che gli avevo mostrato e che
si sarebbe rivolto ad una persona competente per controllarli ed eventualmente
contestarli precisando inoltre che durante quel colloquio non siamo
riusciti con il sig. __________ a ricostruire il conteggio agli atti quale doc.
B. Richiesta di precisazione e completazione che gli istanti hanno
successivamente ribadito chiedendo di poter prendere in visione in questa
causa dei documenti giustificativi (cfr. verbale 19 giugno 2002).

 

                                   9.    Secondo l’art.
274d cpv. 3 CO, nelle controversie in materia di locazione il giudice accerta
d'ufficio i fatti e valuta liberamente le prove. Scopo di questa norma, che
concretizza la cosiddetta soziale Untersuchungsmaxime o gemilderte
Verhandlungsmaxime (massima inquisitoria sociale), è quello di proteggere
la parte economicamente più debole, conferendo al giudice ampi poteri
nell’ambito dell’accertamento della verità materiale, il giudice dovendo
fondare il proprio giudizio su tutti i fatti pertinenti che risultano
dall'incarto, nonché su quelli non evocati dalle parti ma di cui può supporre
l'esistenza. Per poter adempiere a tale compito, il giudice deve procedere
d'ufficio a tutte le indagini necessarie per stabilire tali decisivi fatti di
causa, non essendo vincolato dalle domande di prova formulate delle parti, ma
potendo egli stesso sollecitare le parti medesime a fornire le prove atte a
chiarire la fattispecie (DTF 125 III 238 consid. 4a; Higi, op. cit., n. 50
segg. ad art. 274d CO; Hohl, Procédure civile, tome II § 47, n. 2499 e 2502
pag. 184). 

 

                                         Nel caso
di specie, poiché la contestazione dei conduttori era riferita al conteggio
delle spese accessorie e in particolare all'assenza di sufficienti pezze
giustificative atte a legittimare la richiesta di pagamento del locatore a questo
titolo, spettava al Pretore, nell'ottica dei principi sopra enunciati, invitare
il convenuto a produrre i documenti giustificativi atti a suffragare le spese
elencate nel conteggio di cui al doc. B, ciò a maggior ragione perché gli
istanti avevano espressamente formulato questa richiesta sia nella loro istanza
sia nel verbale d’udienza 19 giugno 2002. Tale richiesta, contrariamente a
quanto ritenuto dal primo giudice, non poteva essere ignorata solo per il
mancato ossequio delle formalità previste dall'art. 206 CPC (Cocchi/Trezzini,
op. cit., n. 4 ad art. 407 CPC). Procedendo all’emanazione della sentenza senza
prima effettuare i necessari accertamenti per verificare se le spese accessorie
contestate dagli istanti erano effettivamente documentate e giustificate, il
Pretore ha violato il disposto imperativo dell'art. 274d cpv. 3 CO (Higi, op.
cit., n. 15 ad art. 274d CO). 

 

                                10.   Ne
discende che il ricorso, che ha evidenziato il titolo di cassazione di cui
all'art. 327 lett. g CPC, deve essere accolto. E siccome gli atti di causa sono
incompleti, gli stessi vanno ritornati al Pretore affinché proceda alla
completazione dell’istruttoria e a un nuovo giudizio ai sensi dell'art. 332
cpv. 2 CPC.

 

                                11.    Tassa di
giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

                                      

Per i quali motivi, 

richiamati gli art. 327 segg. CPC,  per le spese
l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa 

giudiziaria

 

pronuncia:              1.   Il
ricorso per cassazione 21 marzo 2003 di __________ e __________ è accolto.

                                         Di
conseguenza la sentenza 10 marzo 2003 del Pretore della giurisdizione di
__________ è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio
ai sensi dei considerandi.

 

                                   2.   Tasse
e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 80.-, già anticipati dai
ricorrenti, sono poste a carico di __________ con l’obbligo per quest’ultimo di
rifondere ai ricorrenti fr. 150.- a titolo di ripetibili di questa sede.

                                      

                                   3.   Intimazione
a: 

                                          __________

                                      

 

 Per la Camera di cassazione civile del
Tribunale d’appello

La presidente                                                               La
segretaria