# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f74e41ff-0d44-5ec2-9893-4e487fef0f8a
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-13
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 5. Abteilung 13.05.2015 OG O5V-14-7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_005_OG-O5V-14-7_2015-05-13.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer A___ 

 
 
 
Vorinstanz Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden,   

Gutenberg-Zentrum, 9102 Herisau 
 

 
 Eidg. Steuerverwaltung,  Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, 

Eigerstrasse 65, 3003 Bern  
 

 
Gegenstand direkte Bundessteuer 2012 (Ermittlung Eigenmietwert ) 
 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
5. Abteilung 
 

Urteil vom 13. Mai 2015  
 

Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichter R. Krapf, B. Dick, S. Plachel, Dr. M. Winiger 
Obergerichtsschreiberin A. Mauerhofer 
 
 

Verfahren Nr. O5V 14 7 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) des Beschwerdeführers: 

 

 1. Die angefochtenen Veranlagungsverfügungen der Staats- und Gemeindesteuern 2012 

sowie der Direkten Bundessteuern 2012 betreffend steuerbaren Einkommens seien 

aufzuheben und zur Ermittlung des gesetzlich korrekten Eigenmietwertes an die Vor-

instanz zurückzuweisen. 

 

 2. Eventualiter seien die angefochtenen Veranlagungsverfügungen so abzuändern, dass 

beim Einkommen der Eigenmietwert von einem auf dem Markt zu erzielenden Miet-

ertrag von CHF 30‘000 pro Jahr ausgegangen wird. 

 

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

 

 

 

b) der Vorinstanz: 

 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 

 2. Unter Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers. 

 

 

 

  

Seite 3 

Sachverhalt 

 

A. A___ (nachfolgend: Beschwerdeführer) wurde mit Verfügung vom 20. November 2013 von 

der Kantonalen Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden (nachfolgend: Vorinstanz) für 

die Staats- und Gemeindessteuern 2012 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 

109‘800 und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 1‘568‘000 (VI-act. 1) und für die direkte 

Bundessteuer 2012 mit einem Einkommen von Fr. 109‘500 (VI-act. 3) veranlagt. Dem Be-

schwerdeführer wurden bei der direkten Bundessteuer - analog zu den Staats- und 

Gemeindesteuern (vgl. VI-act. 2) - als Ertrag aus Eigennutzung, Miet- und Pachtzinsen Fr. 

32‘522 zu den Einkünften hinzugerechnet (VI-act. 4), während der Beschwerdeführer in 

seiner Steuererklärung unter diesem Titel lediglich Fr. 26‘240 deklariert hatte (VI-act. 8 und 

9).  

 

B. Gegen diese Steuerveranlagungen erhob der Beschwerdeführer Einsprache (VI-act. 11), 

welche am 9. Januar 2014 mit je einem separaten Einspracheentscheid betreffend Staats- 

und Gemeindesteuern (VI-act. 12) bzw. direkte Bundessteuer (VI-act. 13) abgewiesen 

wurde. 

 

C. Mit Eingabe vom 17. Februar 2015 liess der Beschwerdeführer, vertreten durch seinen 

Rechtsanwalt, Beschwerde ans Obergericht erheben mit dem Antrag auf Aufhebung der 

Veranlagungsverfügungen sowohl betreffend Staats- und Gemeindesteuern als auch be-

treffend direkte Bundessteuer und auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz, damit 

diese den Eigenmietwert gesetzlich korrekt ermittle. Eventualiter verlangte der Beschwer-

deführer, die angefochtenen Veranlagungsverfügungen seien so abzuändern, dass bei der 

Festlegung des Eigenmietwerts von einem auf dem Markt zu erzielenden Mietertrag von 

CHF 30‘000 pro Jahr ausgegangen werde.  

 

D. Mit Vernehmlassung vom 22. April 2014 beantragte die Vorinstanz Abweisung der Be-

schwerde und verwies zur Begründung im Wesentlichen auf die Verkehrswertschätzung 

vom 13. Juni 2012 bzw. 17. August 2012 (Schätzungsverfügung bzw. Einspracheentscheid 

betreffend Schätzungsverfügung, VI-act. 6 und 7) und die Weisung der Staatssteuerkom-

mission vom 19. Mai 2011 über die Festsetzung der Mietwerte für selbstgenutzte Liegen-

schaften (Eigenmietwert), nach welcher sich die ständige Praxis der Vorinstanz zur Fest-

legung der Eigenmietwerte richtet. 

 

E. Mit Replik vom 30. Juni 2014 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest und rügte 

insbesondere, die von der Staatssteuerkommission vorgegebene und von der Vorinstanz 

ohne irgendeine Korrektur vorgenommene Berechnung des Eigenmietwerts berücksichtige 

Seite 4 

die steuergesetzliche Vorgabe eines marktüblichen Mietzinses gerade nicht, was zu einem 

zu hohen Eigenmietwert geführt habe. Der appenzellische Ansatz der Anknüpfung an einer 

Tabelle, mit welcher nur der Verkehrswert mittels Prozenten in einen Mietwert umgerechnet 

werde, gehe von einem rein fiktiven, konstruierten Mietmarkt aus und verletze damit Art. 24 

Abs. 2 des kantonalen Steuergesetzes. 

 

F. Mit Duplik vom 1. September 2014 hielt die Vorinstanz ihrerseits am Antrag auf Abweisung 

der Beschwerde fest und reichte diverse Unterlagen ein, mit welchen der Nachweis er-

bracht sei, dass die Eigenmietwerte im Kanton AR unter den effektiven Marktmieten liegen 

und die schematische Berechnung des Eigenmietwertes gemäss Weisung der Staatssteu-

erkommission gesetzeskonform sei. 

 

G. Am 13. Oktober 2014 reichte der Beschwerdeführer eine ergänzende Stellungnahme zur 

Duplik ein. Die Vorinstanz verzichtete auf die Einreichung einer weiteren Eingabe. 

 

H. Mit Schreiben vom 6. November 2014 unterbreitete der zuständige Verfahrensleiter und 

Präsident des Obergerichts den Parteien einen Vergleichsvorschlag, wonach der gleiche 

Schätzer, der die Liegenschaft des Beschwerdeführers bezüglich des Verkehrswerts ge-

schätzt hatte, den Eigenmietwert nach nochmaliger Besichtigung und weiteren Abklärungen 

erneut für beide Parteien verbindlich festlegen solle. Dieser Vergleichsvorschlag wurde von 

der Vorinstanz mit Schreiben vom 20. November 2014 abgelehnt, worauf der Beschwerde-

führer mit Eingabe vom 31. Dezember 2014 zum vorinstanzlichen Schreiben Stellung nahm 

und abschliessend den Standpunkt vertrat, das ausserrhodische System der Mietwert-

bestimmung selbstbewohnter Einfamilienhäuser müsse vollständig neu überdacht und die 

Verknüpfung von Verkehrs- und Mietwert aufgeben werden. 

 

I. Am 13. Mai 2015 wurde die Sache in der fünften Abteilung des Obergerichts in Abwesen-

heit der Parteien abschliessend beraten und darüber entschieden. 

 

J. Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie auf die Vorbringen der Par-

teien in den Rechtschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwä-

gungen näher eingegangen. 

  

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Erwägungen 

 

1. Formelles 

 

Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass 

diese sowohl hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung als auch hinsichtlich der Form- und 

Fristerfordernisse erfüllt sind. Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten. 

 

Weil die vom Beschwerdeführer eingereichte Beschwerde die Veranlagung sowohl der 

Staats- und Gemeindesteuern als auch der direkten Bundessteuer betrifft, wurde sie mit 

Blick auf die unterschiedlichen Rechtsgrundlagen in zwei formell getrennte, aber gleich-

zeitig behandelte Verfahren aufgeteilt (O5V 14 5 und O5V 14 7).  

 

Das vorliegende Verfahren O5V 14 7 betrifft die Veranlagung der direkten Bundessteuer. 

 

 

 

2. Materielles 

 

2.1 Rechtsgrundlagen im Bundessteuerrecht 

 

2.1.1  

Der direkten Bundessteuer als Einkommenssteuer natürlicher Personen unterliegen alle 

wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte mit Ausnahme der Kapitalgewinne aus der Ver-

äusserung von Privatvermögen (vgl. Art. 16 bis 23 des Bundesgesetzes über die direkte 

Bundessteuer [DBG, SR 642.11]). Die Selbstnutzung von Liegenschaften stellt steuerrecht-

lich gesehen ein Naturaleinkommen dar. Dessen Besteuerung soll unter anderem den wirt-

schaftlichen Vorteil, den der Eigentümer als Selbstnutzer von Grundstücken gegenüber 

dem Mieter geniesst, ausgleichen (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichts 2A.683/2004 vom 

15. Juli 2005, E. 3.1, m.w.H.). 

 

2.1.2  

Art. 21 Abs. 2 DBG präzisiert, dass die Festsetzung des Eigenmietwerts unter Berücksichti-

gung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbst-

bewohnten Liegenschaft zu erfolgen hat. Grundlage für die Festsetzung des Eigenmiet-

werts ist gemäss Art. 16 Abs. 2 DBG - wie für jedes Naturaleinkommen - der Marktwert. 

Dieser Wert entspricht demjenigen Wert, den eine Drittperson für die entgeltliche Überlas-

sung der Nutzung zu zahlen bereit wäre; wobei der Wert unter Berücksichtigung der ört-

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lichen Verhältnisse festzulegen ist (ZWAHLEN, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum 

Schweizerischen Steuerrecht I/2a, 2. Auflage, Basel 2008, N 25 zu Art. 21).  

 

Weitere konkretisierende Vorschriften zur Festlegung des Eigenmietwerts finden sich im 

DBG nicht.  

 

2.1.3  

Das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR 642.14) schreibt den Kantonen die Besteu-

erung des Eigenmietwerts ebenfalls zwingend vor (Art. 2 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 

7 Abs. 1 StHG).  

 

Das StHG enthält aber keine näheren Vorschriften dazu, wie der Eigenmietwert konkret zu 

bestimmen ist, so dass den Kantonen bezüglich der Festlegung des Eigenmietwerts für die 

kantonalen Steuern ein weiter Spielraum verbleibt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/ 

2012 vom 20. Juni 2013, E. 2.1). Bei der Bemessung des kantonalen Eigenmietwerts wer-

den - anders als bei der direkten Bundessteuer, für welche ausschliesslich der objektive 

Marktwert massgebend ist - grundsätzlich keine engeren Schranken gesetzt, als sie sich 

ohnehin schon aus Art. 8 und 127 f. der Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101) 

ergeben (vgl. dazu im Einzelnen BGE 131 I 377, E. 2.2, m.w.H.).  

 

Der Eigenmietwert für die kantonalen Steuern darf deshalb auch tiefer angesetzt werden 

als der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer. Gemäss bundesgerichtlicher Recht-

sprechung liegt die verfassungsmässig zulässige Untergrenze von kantonalen Eigen-

mietwerten bei 60 Prozent der Marktmiete. Nur bei Einhaltung dieser Untergrenze ist die 

verfassungsrechtlich vorgeschriebene Gleichbehandlung von Wohneigentümern und Mie-

tern noch gewährleistet (anstelle vieler: BGE 131 I 377, E. 2.2; Urteil des Bundesgerichts 

2C_1011/2012 bzw. 2C_1012/2012 vom 5. Mai 2014, E. 7.4.4, je m.w.H.).  

 

Die Obergrenze für die Festlegung des kantonalen Eigenmietwerts ist - was dem An-

knüpfungspunkt bei der direkten Bundessteuer entspricht - naturgemäss der Marktwert, d.h. 

der effektiv am Markt zu erzielende Mietwert. Würde der dem Steuerpflichtigen aufgerech-

nete Eigenmietwert den Marktwert überschreiten, würden ihm rein fiktive, auf einem ver-

gleichbaren Markt gar nicht erzielbare Einkommen zugerechnet, was nach allgemeinen 

steuerrechtlichen Grundsätzen offensichtlich unzulässig wäre (vgl. auch ZWAHLEN, a.a.O, N 

25 f. zu Art. 21). Sowohl der kantonale Eigenmietwert als auch der Eigenmietwert für die 

direkte Bundessteuer dürfen daher nicht höher sein als der Marktwert. 

  

Seite 7 

2.1.4  

Da die direkte Bundessteuer und die kantonalen Steuern betreffend der Festlegung des 

steuerbaren Eigenmietwertes somit nicht generell vertikal harmonisiert sind (BGE 132 I 

157, E. 3.3), gibt es Kantone, die für die kantonalen Steuern einen Eigenmietwert ermitteln, 

der nicht ohne Anpassung für die Veranlagung der direkten Bundessteuer übernommen 

werden kann. Eine kantonal bewusst sehr massvoll ausgestaltete Eigenmietwertbesteue-

rung, wie sie in den kantonalen Steuergesetzen teilweise vorkommt, ist bei der direkten 

Bundessteuer gerade nicht vorgesehen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommen-

tar zum DBG, 2. Auflage, Zürich 2009 [nachfolgend: Handkommentar], N 86 zu Art. 21, 

m.w.H.). Grundlage für die Bemessung des Eigenmietwerts bei der direkten Bundessteuer 

ist der Marktwert und nur dieser. Das bedeutet indessen nicht, dass bei der Bestimmung 

des Marktmietwertes keine Spannweite bestünde, innerhalb welcher dieser nach objektiven 

Kriterien festgelegt werden kann. Der Marktmietwert einer Liegenschaft muss nämlich ge-

schätzt werden. Solche Schätzungen führen zu Abweichungen. Zudem handelt es sich 

beim objektiven Marktmietwert um einen auslegungsbedürftigen Begriff, welcher der Kon-

kretisierung bedarf. Auch für die direkte Bundessteuer besteht deshalb eine gewisse 

Bandbreite, innerhalb welcher sich der - durchaus nach objektiven Kriterien geschätzte - 

Marktmietwert bewegen kann (BGE 123 II 9, E. 4b, m.w.H.; ZWAHLEN, a.a.O., N 25 zu Art. 

21).  

 

2.1.5  

Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat generell für die einheitliche Anwendung des DBG 

zu sorgen. Dazu gehört auch eine einheitliche Bemessung der Eigenmietwerte im Bundes-

steuerbereich. Die direkte Bundessteuer wird aber nicht von der Eidgenössischen Steuer-

verwaltung selbst, sondern von den Kantonen unter Aufsicht des Bundes veranlagt und be-

zogen (Art. 2 DBG). Um sicherzustellen, dass im Bereich der Eigenmietwerte dennoch eine 

einheitliche Anwendung des DBG gewährleistet ist, hat die Eidgenössische Steuerver-

waltung gestützt auf Art. 102 Abs. 2 DBG am 21. Februar 2008 ein Rundschreiben mit einer 

Liste der Kantone mit unterschiedlichen Eigenmietwerten für die kantonalen Steuern und 

die direkte Bundessteuer ab Steuerperiode 2007 erlassen, das seither unverändert gültig ist 

(das vorher einschlägige Kreisschreiben KS EstV Nr. 12 aus dem Jahr 1969 wurde ersatz-

los aufgehoben; das aktuelle Rundschreiben ist abrufbar unter: http://www.estv.admin.ch/ 

bundessteuer/dokumentation/00242/00383/index.html?lang=4).  

 

Gemäss ständiger Praxis akzeptiert die Eidgenössischen Steuerverwaltung die von den 

Kantonen für die kantonalen Steuern festgelegten Eigenmietwerte auch für die Bemessung 

der direkten Bundessteuer, sofern diese gemäss den periodischen, stichprobeweisen 

durchgeführten Erhebungen im kantonalen Durchschnitt nicht unter 70% des Marktmiet-

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werts liegen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar, N 96 zu Art. 21, m.w.H.; 

anstelle vieler: Urteil des Bundesgerichts 2A.116/2002 vom 27. Juni 2002, E. 2.1). Auf der 

Liste im Rundschreiben vom 21. Februar 2008 sind diejenigen Kantone vermerkt, bei 

denen für die Bemessung der direkten Bundessteuer Zuschläge zum kantonalen 

Eigenmietwert erforderlich sind. Der Kanton Appenzell Ausserrhoden wird in dieser Liste 

nicht aufgeführt. Aus Sicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung ist somit keine vom 

Eigenmietwert, den der Kanton für die Bemessung der kantonalen Steuern festlegt, 

abweichende Festsetzung des Eigenmietwertes für die Bemessung der direkten 

Bundessteuer erforderlich. Im Kanton Appenzell Ausserrhoden wird daher der Eigen-

mietwert, welcher von den kantonalen Steuerbehörden für die Bemessung der Staats- und 

Gemeindesteuern festgelegt wird, gemäss ständiger Praxis ohne weitere Anpassung für die 

direkte Bundessteuer übernommen.  

 

Die Festlegung des Eigenmietwerts für die Bemessung der direkten Bundessteuer leitet 

sich somit im Kanton Appenzell Ausserrhoden letztlich von den kantonalrechtlichen Grund-

lagen ab. Daher ist im Folgenden auch im vorliegenden Verfahren, das den Bereich der 

direkten Bundessteuer betrifft, auf die einschlägigen kantonalrechtlichen Grundlagen näher 

einzugehen.  

 

 
2.2 Grundlagen zur Festlegung des Eigenmietwerts im  Kanton Appenzell Ausserrhoden 

 

2.2.1  

Als Eigenmietwert gilt gemäss kantonalem Steuergesetz (StG, bGS 621.11) der Betrag, 

den die steuerpflichtige Person bei der Vermietung ihres Grundstücks als Miete erzielen 

könnte. Er ist auch dann voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem tieferen Miet- oder 

Pachtzins einer nahestehenden Person überlassen wird (Art. 24 Abs. 2 StG). In Art. 11 

Steuerverordnung (StV, bGS 621.111) wird der Mietwert wie folgt konkretisiert: Als erzielbar 

gilt diejenige Miete, die für ein gleichwertiges Grundstück an gleicher Lage einer Drittperson 

bezahlt werden müsste (Abs. 1). Diese Definition deckt sich grundsätzlich mit der Um-

schreibung des Eigenmietwerts im DBG: Entscheidend ist auch hier der Marktmietwert.  

 

2.2.2  

Art. 24 Abs. 3 StG beauftragt die Staatssteuerkommission ausdrücklich mit dem Erlass der 

für eine gleichmässige Bemessung des Eigenmietwertes selbstbewohnter Grundstücke 

nötigen Richtlinien. Diesem Auftrag ist die Staatssteuerkommission mit dem Erlass der 

Weisung über die Festsetzung der Mietwerte für selbstgenutzte Liegenschaften (Eigen-

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mietwert) nachgekommen (nachfolgend: Weisung; abrufbar unter http://www.ar.ch/ 

departemente/departement-finanzen/steuerverwaltung/gesetze-und-weisungen/).  

 

2.2.3  

Die aktuelle Version dieser Weisung datiert vom 7. November 2014 und hat die vorher - 

auch im Zeitpunkt der angefochtenen Steuerveranlagung - geltende Weisung vom 19. Mai 

2011 per sofort ersetzt, wobei die neue Version ausdrücklich auf alle noch pendenten Fälle 

- und damit auch auf den vorliegenden - Anwendung findet (Ziff. 6 Weisung). In dieser 

Weisung wird die Praxis der Steuerverwaltung konkretisiert, wonach Grundlage für die 

Berechnung des Eigenmietwerts der amtliche Verkehrswert ist. Der Bruttomietwert ist bei 

Liegenschaften mit einem Verkehrswert von weniger als Fr. 1.2 Mio. - was auf die in Frage 

stehende Liegenschaft des Beschwerdeführers zutrifft - im Einzelnen wie folgt anzunehmen 

(vgl. Ziff. 3 Weisung):  

 

massgebender Verkehrswert bis  Fr. 250‘000   5.0% 

massgebender Verkehrswert von  Fr. 250‘001 bis 500‘000 4.5% 

massgebender Verkehrswert von  Fr. 500‘001 bis 750‘000 4.0% 

massgebender Verkehrswert ab  Fr. 750‘001   3.5% 

Von den so berechneten Werten kann die Veranlagungsbehörde um bis zu 10 Prozent 

nach oben oder nach unten abweichen. Damit soll den besonderen Verhältnissen des Ein-

zelfalles angemessen Rechnung getragen werden können (Alter der Schätzung / örtliche 

Verhältnisse / Alter, Ausstattung und Zustand der Liegenschaft, sofern diese in der Ver-

kehrswertschätzung nicht schon berücksichtigt worden sind).  

 

Für Liegenschaften mit Schätzungsdatum ab dem 01.01.2011 wird der aus dieser schema-

tischen Berechnung resultierende Wert um 10 Prozent reduziert (Ziff. 4 Weisung). 

 

Daraus resultiert schliesslich der Eigenmietwert. 

 

2.2.4  

Im Sinn einer zusätzlichen und steuerpolitisch bewusst angestrebten Steuererleichterung 

für die Steuerpflichtigen, welche ihre Liegenschaft am Wohnsitz dauernd selbst bewohnen, 

sieht Art. 11 Abs. 2 StV zudem vor, dass der (so ermittelte) Eigenmietwert um 10 Prozent 

herabgesetzt wird, was schliesslich zu dem beim Einkommen steuerlich anrechenbaren 

Eigenmietwert (siehe VI-act. 2 und 4, Einkommen, Ziff. 5.1) führt.  

 

 

  

Seite 10 

2.3 Berechnung des Eigenmietwerts durch die Vorinst anz 

 

2.3.1  

Am 13. Juni 2012 wurde die Liegenschaft des Beschwerdeführers (Grundstück Nr. 001, 

Plan Nr. 00) im Auftrag der Grundstückschätzungsbehörde besichtigt und in der Folge vor 

Ort eine Schätzung vorgenommen. Der Schätzer legte den Verkehrswert auf Fr. 1‘206‘000 

und den Mietwert pro Jahr auf Fr. 41‘280 fest (VI-act. 6). Gegen diese am 19. Juni 2012 

eröffnete Schätzungsverfügung erhob der Beschwerdeführer Einsprache. Unter Verzicht 

auf Weiterverfolgung der Einsprache zog der Beschwerdeführer diese am 23. August 2012 

wieder zurück und anerkannte als geschätzten Verkehrswert den Betrag von Fr. 1‘147‘000 

und als geschätzten Mietwert pro Jahr den Betrag von Fr. 40‘080 (VI-act. 7). 

 

2.3.2  

Diese rechtskräftige Verkehrswertschätzung bildete die Grundlage für die Ermittlung des 

Eigenmietwerts der Liegenschaft des Beschwerdeführers in der angefochtenen Steuerver-

anlagung. In Anwendung der damals noch in Kraft stehenden Weisung der Staatssteuer-

kommission vom 19. Mai 2011 gelangte die Vorinstanz auf einen steuerbaren Eigenmiet-

wert im Betrag von (abgerundet) Fr. 32‘517 (siehe VI-act. 13; der in der Veranlagung ent-

haltene Rechnungsfehler wurde im Einspracheentscheid korrigiert, womit es unverändert 

bei einem insgesamt steuerbaren Einkommen für die direkte Bundessteuer von Fr. 109‘500 

blieb): 

 

3.5% vom Verkehrswert (Fr. 1‘147‘000)  Fr. 40‘145.00 

abzüglich 10% infolge Schätzungsdatum nach 01.01.2011 - Fr.   4‘014.50 

Mietwert gemäss Weisung  Fr. 36‘130.50 

abzüglich 10% infolge Eigennutzung (Art. 11 Abs. 2 StV) - Fr.   3‘613.05 

steuerbarer Eigenmietwert  Fr. 32‘517.45 

 

Zum selben Ergebnis gelangt man bei Anwendung der aktuellen Weisung der Staatssteuer-

kommission vom 7. November 2014.  

 

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Steuerveranlagung 2012. Die Verkehrs-

wertschätzung stammt aus demselben Jahr und ist somit aktuell, weshalb gemäss Ansicht 

der Vorinstanz grundsätzlich kein Anlass besteht, um den Eigenmietwert innerhalb des von 

der Weisung vorgesehenen Rahmens (gemäss Weisung vom 19. Mai 2011 um bis zu 0.5 

Prozent nach oben oder unten; gemäss aktuell gültiger Weisung um bis zu 10 Prozent nach 

oben oder unten) anzupassen.  

 

Seite 11 

Dieser Ansicht ist zu folgen. Es ist nicht ersichtlich, welche relevanten Veränderungen der 

Verhältnisse am Standort der Liegenschaft (wie insbesondere die örtlichen Verhältnisse im 

Allgemeinen oder die Ausstattung und der Zustand der Liegenschaft im Einzelnen) sich be-

reits kurz nach der Schätzung ergeben haben sollen, was gegebenenfalls Anlass zu einer 

Anpassung des Eigenmietwerts geben könnte. Weder aus der einschlägigen Ortskenntnis 

des urteilenden Gerichts, noch aus den vorhandenen Unterlagen noch aus entsprechenden 

Vorbringen des Beschwerdeführers ergeben sich irgendwelche Veränderungen von ent-

scheidenden Tatsachen, welche seit der Schätzung eingetreten wären. Es ist daher mit der 

Vorinstanz davon auszugehen, dass die bereits bei der Verkehrswertschätzung berücksich-

tigten Gegebenheiten auch für die Situation in der Steuerperiode 2012 unverändert aktuell 

sind. Die Erweiterung des Anpassungsspielraums von ±0.5 Prozent (gemäss Weisung vom 

19. Mai 2011) auf ±10 Prozent (aktuelle Weisung) für die Berücksichtigung von allenfalls 

erst nach der Verkehrswertschätzung eingetretenen Veränderungen spielt damit im vor-

liegenden Fall zum Vornherein keine Rolle, da sich ohnehin gar nicht die Frage nach einer 

Abweichung vom berechneten Wert stellt.  

 

2.3.3  

Als steuerbarer Eigenmietwert resultiert damit gestützt auf die (aktuelle sowie auf die im 

Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Veranlagungsverfügung gültige) Weisung der 

Betrag von Fr. 32‘517. Rein rechnerisch gesehen ist die Ermittlung des Eigenmietwerts 

durch die Vorinstanz gemäss Weisung der Staatssteuerkommission somit korrekt.  

 

 

2.4 Maximal zulässiger Eigenmietwert gemäss Ansicht  des Beschwerdeführers 

 

2.4.1  

Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass die Vorinstanz den Eigenmietwert, wie oben 

unter Ziff. 2.3 dargestellt, gestützt auf die Weisung grundsätzlich mathematisch korrekt be-

rechnet hat (Beschwerde, Ziff. IV 2.2). Er rügt aber, tatsächlich sei lediglich ein Mietwert 

von Fr. 2‘500 pro Monat realistisch, was einem Jahresmietwert von Fr. 30‘000 entsprechen 

würde. Er macht geltend, gemäss Art. 24 Abs. 2 StG sei explizit und unmissverständlich 

festgehalten, dass der Wert einer allfälligen Vermietung im konkreten Einzelfall zu ermitteln 

sei (Beschwerde, Ziff. IV 2.1). Die Tabelle der Staatssteuerkommission mit den gestaffelten 

Bruttomietwerten gehe am Markt vorbei und stehe damit in klarem Widerspruch zum Auf-

trag des Gesetzgebers in Art. 24 Abs. 2 StG (Beschwerde, Ziff. IV 2.6).  

 

  

Seite 12 

2.4.2  

Zunächst ist zu präzisieren, welcher der Werte in der Berechnung gemäss E. 2.3.2, auf die 

sich die Vorinstanz bei der Steuerveranlagung abgestützt hat, überhaupt zum Markt-

mietzins im Sinn von Art. 24 Abs. 2 StG in Beziehung zu setzen ist.  

 

Auf dem Weg zur Berechnung des schliesslich steuerbaren Eigenmietwerts sind im 

vorliegenden Fall drei verschiedene Werte zu unterscheiden:  

-  der 3.5 Prozent des Verkehrswert betragende Wert (im konkreten Fall Fr. 40‘145),  

-  der gemäss Weisung berechnete Mietwert (im konkreten Fall Fr. 36‘130),  

-  und der steuerbare Eigenmietwert, welcher nach dem zusätzlichen 10 Prozent Abzug für 

dauernd selbstbewohnte Liegenschaften am Wohnsitz gemäss Art. 11 Abs. 2 StV 

resultiert (im konkreten Fall Fr. 32‘517).  

 

Art. 24 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 11 Abs. 1 StV knüpft den Eigenmietwert klar an der Marktmie-

te an. Der in Art. 11 Abs. 2 StV vorgesehene zusätzliche Abzug von 10 Prozent für dauernd 

selbstbewohnte Liegenschaften am Wohnsitz ist von diesem Eigenmietwert (der Markt-

miete) abzuziehen, was somit für die Steuerveranlagung - politisch gewollt, namentlich im 

Interesse der Wohneigentumsförderung - zu einem unter dem Marktmietwert liegenden 

Eigenmietwert führt. 

 

Die Weisung der Staatssteuerkommission stützt sich auf Art. 24 Abs. 3 StG. Gemäss dieser 

Bestimmung wird der Staatssteuerkommission die Kompetenz eingeräumt, den Eigenmiet-

wert (welcher seinerseits in Art. 24 Abs. 2 StG als Marktmietwert definiert ist, siehe oben) 

festzulegen. Die Weisung dient somit klar zur Festlegung des Marktmietwerts.  

 

Der Beschwerdeführer nimmt in Ziff. IV 1.2 seiner Beschwerde auf den Wert von Fr. 40‘145 

Bezug und führt diesbezüglich an, die Vorinstanz gehe von einem erzielbaren Mietwert von 

knapp über Fr. 40‘000 pro Jahr oder Fr. 3‘300 pro Monat aus. Dies trifft so nicht zu. Die 3.5 

Prozent des Verkehrswerts (entsprechend Fr. 40‘145) dienen der Vorinstanz lediglich als 

Ausgangsbasis zur Ermittlung des gemäss Weisung schematisch zu ermittelnden Markt-

mietwerts. Als relevanter Marktmietwert resultiert für Liegenschaften mit Schätzungsdatum 

ab dem 01.01.2011 (was bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers der Fall ist) ein im 

Vergleich zur rein prozentmässigen Festlegung um 10 Prozent reduzierter Wert (vgl. Ziff. 4 

Weisung). Im vorliegenden Fall resultiert also bei einer Berechnung nach der Weisung ein 

Marktmietwert von Fr. 36‘130.  

 

Während also der Beschwerdeführer gemäss Ausführungen in seinen Rechtschriften davon 

ausgeht, es sei realistischerweise von einem erzielbaren Mietwert von maximal Fr. 30‘000 

Seite 13 

pro Jahr (entsprechend einem Monatsmietzins von Fr. 2‘500) auszugehen, hat die Vorin-

stanz als entsprechenden Wert gestützt auf die einschlägige Weisung einen Jahresmiet-

wert von Fr. 36‘130 (und nicht Fr. 40‘145) ermittelt.  

 

2.4.3  

In der Steuererklärung hatte der Beschwerdeführer im Formular 7 (VI-act. 8) als steuerba-

ren Eigenmietwert (also nach Berücksichtigung des 10% Abzugs infolge Eigennutzung) Fr. 

26‘240 deklariert. Rechnet man den politisch motivierten 10% Abzug wieder auf, ergibt sich 

hieraus ein Mietwert von rund Fr. 29‘155, welcher wiederum mit dem Marktmietwert gleich-

zusetzen ist. Der Beschwerdeführer geht somit offenbar von einem marktgerechten 

Monatsmietzins in der Grössenordnung rund Fr. 2‘430 (gemäss Selbstdeklaration in der 

Steuererklärung) bis Fr. 2‘500 (Eventualantrag) aus. Im Resultat unterscheidet sich somit 

der der Veranlagung zugrunde gelegte Monatsmietzins gemäss Vorinstanz von dem 

gemäss Ansicht des Beschwerdeführers stattdessen realistischerweise erzielbaren Mietzins 

um aufgerundet rund Fr. 600 Franken pro Monat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der 

von der Vorinstanz veranlagte Eigenmietwert der Liegenschaft nicht nur das 5.5-Zimmer 

Haus selbst, sondern auch die Doppelgarage mitumfasst, wobei die Vorinstanz davon aus-

geht, dass für die Garage allein ein Marktmietwert von Fr. 240 besteht, was durchaus rea-

listisch erscheint (vgl. auch Mietwert Doppelgarage gemäss amtlicher Grundstück-

schätzung, VI-act. 6). 

 

Nachfolgend ist zu prüfen, ob die Festlegung des Eigenmietwerts durch die Vorinstanz im 

vorliegenden Fall zu beanstanden ist.  

 

 

2.5 Vorgehen bei Mangel an Vergleichsmietzinsen   

 

2.5.1  

Es ist unbestritten, dass bei der Festlegung des Eigenmietwerts soweit möglich auf einen 

konkreten Vergleich mit tatsächlich vermieteten, vergleichbaren Objekten abzustellen ist. 

Im Idealfall kann aus einem direkten Vergleich mit anderen Objekten ein durchschnittlich 

erzielbarer Marktmietzins ermittelt werden.  

 

Der Beschwerdeführer bringt nun aber selbst vor, dass Einfamilienhäuser in der Regel für 

die Eigennutzung erstellt oder gekauft werden, jedoch kaum zum Vermieten (Beschwerde, 

Ziff. IV 1.4). Tatsächlich ist die praktische Ermittlung des Eigenmietwerts im Fall von Einfa-

milienhäusern oft mit Schwierigkeiten verbunden, da Vergleichsobjekte zur Mietwertbestim-

mung in der Regel fehlen. Es gibt oftmals keinen Markt für vermiete Einfamilienhäuser. Und 

Seite 14 

selbst dann, wenn ausnahmsweise potentielle Vergleichsliegenschaften vorhanden sein 

sollten, so ist ein direkter Vergleich regelmässig dennoch mit Schwierigkeiten verbunden, 

da sich diese und die konkret in Frage stehende Liegenschaft in ihren Eigenschaften und 

ihrem Standort immer noch mehr oder weniger unterscheiden.  

 

Der Marktmietwert kann aus diesem Grund letztlich nur geschätzt werden. Dabei wird mög-

lichst auf objektive Kriterien und aus Praktikabilitätsgründen auch auf kalkulatorische Lö-

sungen zurückgegriffen.  

 

2.5.2  

Im Kanton Appenzell Ausserrhoden wird zur Festlegung des Eigenmietwerts an die Ver-

kehrswertschätzung, welche durch die Schätzungsbehörde mit einer Schätzung vor Ort 

erfolgt, angeknüpft. Der Eigenmietwert wird dabei ausgehend vom Verkehrswert festgelegt 

(vgl. Weisung sowie Berechnung in E. 2.3.2). Die Details zur Verkehrswertschätzung finden 

sich in der Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen (GSV, bGS 621.21). 

Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Marktwert und wird in der Regel aus 

dem Ertrags- und Realwert bestimmt. Wegleitend ist das Schätzerhandbuch der Schweize-

rischen Vereinigung Kantonaler Grundstückschätzer SVKG (Art. 9 GSV). Der Verkehrswert 

wird somit nach objektiven Massstäben festgelegt und direkt an die Eigenschaften der 

betreffenden Liegenschaft gebunden. 

 

2.5.3  

Wird nun für die Festlegung des Eigenmietwerts an den so ermittelten Verkehrswert ange-

knüpft, liegt diesem Verfahren wiederum gerade das Bestreben zugrunde, mit Hilfe objek-

tiver Kriterien für die zu bewertenden Liegenschaften einen von der Vergleichsmiete her-

rührenden adäquaten Mittelwert zu ermitteln (vgl. Steuerinformationen, Besteuerung der 

Eigenmietwerte, März 2015, herausgegeben von der Schweizerischen Steuerkonferenz 

SSK, S. 9 [nachfolgend: Steuerinformationen]; abrufbar unter http://www.estv.admin.ch/ 

dokumentation/00079/00080/00736/index.html?lang=de unter der Rubrik F. Steuerproble-

me). Die gesetzliche Vorgabe, sich bei der Festlegung des Eigenmietwerts am Markt-

mietwert zu orientieren, schliesst somit keineswegs aus, dass auf den Vermögenssteuer-

wert abgestellt wird, da auch diese Methode gerade auf der Überlegung beruht, dass der so 

ermittelte Eigenmietwert vergleichbar mit den tatsächlich erzielten Marktmieten sei (vgl. für 

die Festlegung der Eigenmietwerte als Prozentsatz des Vermögenssteuerwerts im Kanton 

Zürich: RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz [nach-

folgend: Kommentar ZH], 3. Auflage, Zürich 2013, N 71 zu §21).  

 

  

Seite 15 

2.5.4  

Auch in anderen Kantonen wird eine schematische, formelmässige Festlegung des Eigen-

mietwerts vorgenommen. Die derart vorgenommene Festlegung des Eigenmietwerts ist 

zulässig, wenn der so ermittelte Wert nicht höher ausfällt als der effektiv auf dem Markt 

erzielbare Preis (vgl. wiederum für den Kanton Zürich RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, 

Kommentar ZH, N 80 zu §21). Auch für die Festlegung der Eigenmietwerte zur Bemessung 

der direkten Bundessteuer gilt, dass die Bewertung einer Liegenschaft durchaus auf 

schematischen Grundsätzen beruhen darf, solange solche auf der Praktikabilität beruhende 

Methoden nicht zu Ergebnissen führen, welche einem Steuerpflichtigen fiktive, auf einem 

vergleichbaren Markt nicht erzielbare Einkommen zuteilen würden (ZWAHLEN, a.a.O., N 25 

zu Art. 21). 

 

 

2.6 Zu den konkreten Einwendungen des Beschwerdefüh rers im Einzelnen und den 

Anforderungen an diese im Allgemeinen 

 

2.6.1.  

Der Beschwerdeführer führt selbst aus, es gebe im Kanton Appenzell Ausserrhoden 

mangels genügend grossem Angebot an mietbaren Einfamilienhäusern gar keinen unab-

hängigen, eigenständigen Mietmarkt. Gerade weil aus diesem Grund der Eigenmietwert 

nicht mittels direktem Vergleich festgelegt werden konnte, hat die Vorinstanz die Fest-

legung des Eigenmietwertes gestützt auf die Weisung vorgenommen und den Eigenmiet-

wert ausgehend vom Verkehrswert mittels einer schematischen Berechnung festgelegt. 

Dieses Vorgehen entspricht der ständigen Praxis und wurde vom Obergericht bereits früher 

als zulässig beurteilt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts AR vom 17. November 1999, E. 2, 

in: AR GVP 11/1999, Nr. 2185). Daran ist festzuhalten. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, 

der Vorinstanz eine andere mögliche und aus seiner Sicht vielleicht sogar zweckmässigere 

Lösung vorzuschreiben, solange die Praxis der Vorinstanz im Einklang mit den gesetz-

lichen Grundlagen steht. Daran vermag auch die allgemeine Kritik des Beschwerdeführers 

an der Eigenmietwertbesteuerung als solcher und am System der Mietwertbestimmung im 

Kanton Appenzell Ausserrhoden nichts zu ändern.  

 

2.6.2.  

Es ist dem Beschwerdeführer zwar darin zuzustimmen, dass bei einer schematischen Fest-

legung des Eigenmietwerts dem Steuerpflichtigen in einem begründeten Einzelfall die Mög-

lichkeit offenstehen muss, in einem Fall, wo die schematische Festlegung des Eigenmiet-

werts zu einem Wert führt, der oberhalb des Marktmietzinses liegt, eine entsprechende 

Korrektur zu verlangen. Dies ist in der Weisung der Staatssteuerkommission zwar nicht 

Seite 16 

ausdrücklich vorgesehen, versteht sich aber von selbst und ergibt sich automatisch aus der 

Ausgestaltung des Veranlagungsverfahrens mit anschliessender Einsprachemöglichkeit. 

Da jedem Steuerpflichtigen im Rahmen der Einsprachemöglichkeit gegen die Steuerveran-

lagung die Gelegenheit eröffnet wird, einen von der Steuerverwaltung festgelegten Eigen-

mietwert zu bestreiten, ist die Steuerverwaltung im Fall einer Einsprache verpflichtet, gege-

benenfalls auf ihre Berechnung zurückzukommen und den ursprünglich veranlagten Wert 

zu korrigieren. Macht eine steuerpflichtige Person geltend, der veranlagte Eigenmietwert 

liege über dem Marktwert, so ist ihr aber zuzumuten, diese Behauptung mittels mindestens 

eines vergleichstauglichen Mietpreises oder eines Privatgutachtens zu belegen (RICHNER/ 

FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar ZH, N 87 zu § 21). Zwar ist es nicht erforderlich, die 

entsprechende Rüge mittels einer statistisch relevanten Vielzahl von Vergleichsmieten zu 

untermauern, wie der Beschwerdeführer mit Verweis auf die entsprechende Rechtsprech-

ung (Entscheid des Verwaltungsgerichts SG vom 25. Oktober 2000, in: SG GVP 2000 Nr. 

30) geltend macht, es ist aber dennoch verlangt, dass konkret umschriebene und nicht zum 

vornherein untaugliche Gründe vorgebracht werden, um die Behauptung, der veranlagte 

Eigenmietwert sei zu hoch, zu stützen.  

 

2.6.3.  

Solche Gründe bringt der Beschwerdeführer im vorliegenden Fall nicht vor. Die Vorinstanz 

hat sich bereits im Einspracheentscheid sowie einlässlicher im vorliegenden Verfahren mit 

den konkreten Vorbringen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt und begründet, 

weshalb diese im konkreten Fall gerade kein Abweichen vom schematisch festgelegten 

Eigenmietwert rechtfertigen:  

 

-  Der Beschwerdeführer reichte mit seiner Beschwerdeschrift unter anderem eine Ver-

kaufsdokumentation und die Mietverträge betreffend das Doppeleinfamilienhaus in D___ 

SG ein (act. 2/2-4). Die Vorinstanz hat die Mietpreise für das Haus in D___ SG zu Recht 

als grundsätzlich vergleichsuntauglich eingestuft. Weder Lage noch Alter der Liegen-

schaft stimmen überein, so dass ein direkter Vergleich zum Vornherein ausser Betracht 

fällt. Auch ist ein Doppeleinfamilienhaus etwas anderes als ein freistehendes Einfa-

milienhaus. Aus den Daten zum Doppeleinfamilienhaus kann daher nicht ohne weiteres 

darauf geschlossen werden, diese wären auch für die in Frage stehende Liegenschaft 

des Beschwerdeführers realistisch. 

 

-  Als weitere Beschwerdebeilage wird zudem ein Internet-Ausdruck aus 

www.newhome.ch mit Vermietungsobjekten in Lutzenberg vorgelegt (act. 2/5). Auf die-

sem Internet-Ausdruck sind ausschliesslich - im Vergleich zum 5.5 Zimmer Haus mit 

rund 150 m2 deutlich kleinere - Wohnungen (und eben gerade nicht Einfamilienhäuser) 

Seite 17 

aufgeführt, mit Ausnahme eines 120 m2 grossen, 4.5 Zimmer umfassenden Bauernhaus-

teils. Da ein alter Bauernhausteil ebenfalls nicht mit einem freistehenden, modernen 

Einfamilienhaus samt Umschwung und Garage verglichen werden kann, taugt der für 

den Bauernhausteil angegebene Mietzins aber ebenfalls nicht für einen direkten Ver-

gleich mit dem Marktmietzins, der bei einer Vermietung der Liegenschaft des Be-

schwerdeführers erzielt werden könnte.  

 

- Wenn der Beschwerdeführer geltend macht, die Vorinstanz müsse sich mit den konkre-

ten Verhältnissen auseinandersetzen und könne nicht vom Bürotisch in Herisau aus den 

Eigenmietwert festsetzen und die Umgebungsverhältnisse am Standort der Liegenschaft 

in Abrede stellen (vgl. Replik, S. 22), so verkennt er, dass die konkreten Verhältnisse am 

Standort der Liegenschaft bereits in deren Verkehrswertschätzung eingeflossen sind, 

indem sie bei der Schätzung des Ertragswerts der Liegenschaft berücksichtigt wurden 

(vgl. VI-act. 6 sowie mit der Duplik eingereichte Unterlagen act. 18/15 in fine). Der 

Beschwerdeführer verweist mehrfach auf den Verkehrslärm durch Autos und Flugplatz 

Altenrhein sowie die klimatischen Bedingungen am Standort seiner Liegenschaft. Mit 

diesen Vorbringen und den entsprechenden ins Recht gelegten Beweisen (z.B. act. 

14/7: vom Wind umgestossener Farmer-Grill) wird aber nichts vorgetragen, das eine 

Änderung der Verhältnisse seit dem Zeitpunkt der Liegenschaftsschätzung vor Ort dar-

stellt. Es ist daher davon auszugehen, dass diese vom Beschwerdeführer vorgetragenen 

Umstände in dem Ausmass, als sie tatsächlich zutreffen, bereits in die aktuelle Ver-

kehrswertschätzung eingeflossen sind (vgl. auch oben, E. 2.3.2 in fine). Da der Eigen-

mietwert gestützt auf den Verkehrswert ermittelt wurde, wurden also auch diese Umstän-

de nicht einfach ausser Acht gelassen, sondern - indirekt - bei der Eigenmietwertfest-

setzung berücksichtigt.  

 

- Insoweit der Beschwerdeführer schliesslich auf die Auskunft seines Nachbarn verweist, 

dessen 7.5 Zimmer Haus auf 1.15 Mio. geschätzt worden sei (Replik, S. 7 unten), nimmt 

die Vorinstanz in der Duplik dazu Stellung und verneint eine direkte Vergleichbarkeit. 

Auch dem ist zuzustimmen. Entscheidend ist insbesondere nicht die Zimmeranzahl, 

sondern die Wohnfläche. Jede Schätzungsmethode führt zwangsläufig zu einer gewis-

sen Pauschalisierung und Schematisierung und es kommt daher unter Umständen auch 

vor, dass eine solche nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden vermag. Dies 

ist jedoch aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und 

in einem gewissen Ausmass zulässig, sogar wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung 

nicht restlos gewährleistet werden sollte (Urteil des Bundesgerichts 2P.279/1999 vom 

3. November 2000, E. 2f). Eine mathematisch exakte Gleichbehandlung jedes einzelnen 

Steuerpflichtigen ist aus praktischen Gründen gar nicht erreichbar, weshalb eine gewis-

Seite 18 

se Schematisierung des Abgaberechts unausweichlich ist (anstelle vieler: BGE 128 I 

240, E. 2.3, m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 2C_682/2009 vom 8. April 2010, E. 3.2). 

Zudem ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass, selbst wenn es sich beim Nachbar-

haus um eine praktisch gleich hohe Verkehrswertschätzung handelt (Fr. 1‘147‘000 bei 

der Liegenschaft des Beschwerdeführers; Fr. 1‘150‘000 bei der Nachbarliegenschaft), 

daraus ohnehin nicht ohne weiteres dieselben steuerbaren Eigenmietwerte abgeleitet 

werden können, da es sich bei der Schätzung der Nachbarliegenschaft um eine ältere 

Schätzung aus dem Jahr 2008 handelt. Der in der Weisung vorgesehene Abzug von 10 

Prozent für Schätzungen nach dem 01.01.2011 entfällt damit bei der Nachbar-

liegenschaft, womit der steuerbare Eigenmietwert auch beim schematischen Abstellen 

auf den Verkehrswert schon allein aus diesem Grund höher ausfallen dürfte, als dies bei 

der Liegenschaft des Beschwerdeführers der Fall ist. Dass eine Verkehrswertschätzung 

vor Ort grundsätzlich lediglich alle 10 Jahre vorgenommen wird (Art. 6 Abs. 1 GSV), hat 

nicht zuletzt mit Praktikabilitäts- und Kostengründen zu tun. Es ist daher gut möglich, 

dass die Nachbarliegenschaft heute nicht mehr genau gleich eingeschätzt würde, wie 

noch im Jahr 2008. Daraus kann aber der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten 

ableiten. Gewisse Abweichungen sind im Steuerverfahren, das naturgemäss ein 

Massenveranlagungsverfahren ist, ohnehin unvermeidlich und werden in Kauf 

genommen (nur bei erheblichen Veränderungen wäre dagegen eine Neueinschätzung 

notwendig, vgl. Art. 6 Abs. 2 GSV). Die Liegenschaft des Beschwerdeführers - und um 

diese geht es im vorliegenden Verfahren - wurde 2012 geschätzt. Für die 

Steuerveranlagung 2012 lag somit eine aktuelle Schätzung vor. Da ein direkter Ver-

gleich mit der Nachbarliegenschaft nicht möglich ist und auch keine anderen vergleich-

baren Objekte vorhanden sind, ist der Eigenmietwert gestützt auf die Weisung der 

Staatsteuerkommission zu ermitteln.  

 

-  Der Beschwerdeführer unterstellt sinngemäss, im Rahmen der Verkehrswertschätzung 

vor Ort lege der Schätzer den Mietwert bewusst so fest, dass dieser in etwa dem steuer-

baren Eigenmietwert entspreche. Damit verkennt der Beschwerdeführer, dass für die 

Schätzungsbehörde klare Vorgaben bestehen, wie sie den Mietwert zu bestimmen hat. 

Sie hat dabei insbesondere das ortsübliche Mietzinsniveau sowie die wertbildenden Fak-

toren wie Lage, Bauzone, Gebäudegrösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Um-

schwung der Liegenschaft sowie die darauf einwirkenden Immissionen zu berücksich-

tigen (Art. 13 Abs. 2 GSV). Die Behauptung, die Schätzungsbehörde orientiere sich 

stattdessen am steuerbaren Eigenmietwert, entbehrt jeglicher Grundlage und wird von 

der Vorinstanz in Ziff. II 4 der Duplik im Einzelnen widerlegt, worauf verwiesen wird. Die 

Schätzungsbehörde legt den Mietwert unabhängig von der Vorinstanz fest. Die Staats-

steuerkommission hat sich vielmehr ihrerseits beim Erlass der Weisung unter anderem 

Seite 19 

an diesen von der Schätzungskommission eröffneten Marktmieten orientiert, um sicher-

zustellen, mit der schematischen Berechnungsweise zu einem realistischen Wert zu ge-

langen (vgl. dazu auch die Ausführungen der Vorinstanz im Schreiben vom 20. Novem-

ber 2014, act. 26).  

 

 Im konkreten Fall liegt der gemäss Weisung schematisch ermittelte Mietwert (Fr. 36‘130) 

unter dem vom Schätzer gestützt auf Art. 13 GSV festgelegten Wert (Fr. 40‘080). Zwar 

ist der vom Schätzer gestützt auf Art. 13 GSV festgelegte Mietwert für die Vorinstanz 

nicht verbindlich. Er kann aber trotzdem Anhaltspunkt dafür sein, ob die Berechnung des 

Eigenmietwerts gestützt auf die Weisung zu einem realistischen Resultat führt. In beiden 

Fällen wurde die Festlegung des Marktmietzinses verlangt, wobei bei Schätzungen 

naturgemäss eine gewisse Bandbreite in Kauf genommen werden muss. Dass der von 

der Vorinstanz veranlagte Wert tiefer ist als derjenige, der aus der Individualschätzung 

resultierte, spricht dafür, dass auch mit ersterem kein höherer Wert als der Marktmiet-

zins angenommen wurde.  

 

Zusammenfassend bringt der Beschwerdeführer nicht genügend konkrete Anhaltspunkte 

vor, um die Vorinstanz zu einer Korrektur Eigenmietwerts zu verpflichten. Auf den vom 

Beschwerdeführer beantragten Augenschein der Liegenschaft sowie die angebotenen 

Zeugeneinvernahmen kann ohne weiteres verzichtet werden, da sich daraus nichts erge-

ben könnte, das etwas an dieser Beurteilung ändern würde.  

 

2.6.4.  

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz sei beweispflichtig dafür, dass der 

von ihr veranlagte Eigenmietwert marktüblich sei. Insoweit er ausführt, aus der Weisung 

dürfe nicht eine Vermutung der Richtigkeit des nach der Weisung berechneten Eigenmiet-

werts abgeleitet werden (vgl. Replik, S. 10 f., Stellungnahme zur Duplik, S. 6 unten), ist 

dem zwar grundsätzlich zuzustimmen (vgl. auch Duplik, S. 3). Dies ändert aber nichts 

daran, dass es nicht genügt, einen von der Steuerverwaltung veranlagten Eigenmietwert zu 

bestreiten, indem im Wesentlichen lediglich behauptet wird, der veranlagte Wert liege über 

dem effektiv am Markt erzielbaren Ertrag, ohne dass gleichzeitig mindestens ein konkretes 

vergleichstaugliches Objekt oder andere, nachvollziehbare Gründe (wie beispielsweise eine 

Veränderung der örtlichen Gegebenheiten, die erst nach der Verkehrswertschätzung 

eingetreten und daher noch nicht berücksichtigt worden ist) vorgebracht werden, um diese 

Behauptung zu belegen.  

 

Da das Steuerveranlagungsverfahren als Massenverfahren ausgestaltet ist, besteht eine 

gewisse Hürde, die der Steuerpflichtige zu überschreiten hat, will er in seinem konkreten 

Seite 20 

Fall eine Einzelfallbeurteilung erwirken. Aus Gründen der Verwaltungsökonomie und nicht 

zuletzt auch im Interesse der Gewährleistung einer rechtsgleichen Behandlung werden 

Eigenmietwerte beim Fehlen von Vergleichsobjekten grundsätzlich schematisch festgelegt. 

Um den Anforderungen an die Massenverwaltung und der angestrebten Verfahrensverein-

fachung zu genügen, kann die Vorinstanz nicht ohne das Vorliegen von genügenden, kon-

kreten Gründe dazu verpflichtet werden, eine von dieser schematischen Berechnung 

abweichende Vorgehensweise zur Festlegung des steuerbaren Eigenmietwerts zu wählen.  

 

2.6.5.  

Der Beschwerdeführer rügt in allgemeiner Form die Beweisuntauglichkeit der von der Vor-

instanz eingereichten Unterlagen (Stellungnahme zur Duplik, Ziff. 4). Er macht in diesem 

Zusammenhang insbesondere geltend, die Unterlagen beruhten auf veralteten 

Datengrundlagen. Dem ist entgegenzuhalten, dass im vorliegenden Fall die Steuerveran-

lagung 2012 in Frage steht. Die Vorinstanz hat - nebst älteren - auch umfassende, aktuelle 

Zahlen, so insbesondere die Zahlen zur Mietwertstatistik 2011 bis 2013, eingereicht. Die 

von der Vorinstanz eingereichten Unterlagen sind somit nicht zum Vornherein als beweis-

untauglich einzustufen. 

 

2.6.6.  

Der Beschwerdeführer kritisiert, mit den von der Vorinstanz eingereichten Unterlagen 

werde überhaupt keine rechtsgültige Aussage bezüglich des konkreten Objekts in Lutzen-

berg gemacht (vgl. Stellungnahme zur Duplik, S. 7 unten). Weil aber - was unbestritten ist - 

gerade keine tauglichen Vergleichsobjekte vorhanden sind, muss ja überhaupt auf die 

Weisung der Staatssteuerkommission zurückgegriffen werden, um den Eigenmietwert 

festzusetzen. Würden nämlich Objekte existieren, die für einen direkten Vergleich 

herangezogen werden könnten, wäre der Eigenmietwert gar nicht nach der Weisung, 

sondern mittels direktem Vergleich festzulegen (vgl. ausdrücklich Weisung, Ziff. 3: „In der 

Regel fehlen Vergleichsobjekte. In solchen Fällen…“). Es versteht sich daher von selbst, 

dass auch die von der Vorinstanz vorgelegten Zahlen nicht dazu geeignet sein können, 

direkt zu beweisen, dass der dem Beschwerdeführer aufgerechnete Eigenmietwert 

realistisch sei.  

 

Die Zahlen belegen nur, aber immerhin, dass die kantonalen Eigenmietwerte im Durch-

schnitt klar unter dem Marktmietzins liegen. Den diesbezüglichen Erörterungen der Vorin-

stanz in der Duplik, S. 3, ist zu folgen.  

 

  

Seite 21 

2.6.7.  

Liegen die kantonalen Eigenmietwerte im Durchschnitt unter dem Marktmietzins, kann 

daraus wiederum der Schluss gezogen werden, dass die Vorgehensweise zur Festlegung 

der Eigenmietwerte, wie sie in der Weisung der Staatssteuerkommission vorgesehen ist, 

die diesbezüglich sowohl vom kantonalen als auch vom Bundesrecht vorgeschriebene 

Obergrenze, nämlich eben den Marktmietzins, im Regelfall einhält.  

 

Im vorliegenden Fall steht nicht in Frage, ob bei einer Festlegung des Eigenmietwerts nach 

der Weisung auch die verfassungsmässig zulässige Untergrenze eingehalten wird. Davon 

ist aber auszugehen. Aus diesem Grund werden die vom Kanton Appenzell Ausserrhoden 

angenommenen Eigenmietwerte auch ohne weitere Anpassung für die Bundessteuer 

übernommen.  

 

2.6.8.  

Aus den von der Vorinstanz eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass die Eigen-

mietwerte im Kanton Appenzell Ausserrhoden im kantonalen Vergleich hoch sind (vgl. z.B 

act. 18/23). Ob es angezeigt wäre, den zulässigen Spielraum für eine Abweichung nach 

unten weiter auszunützen, als dies der Kanton Appenzell Ausserrhoden macht - und wie 

dies beispielsweise im Kanton St. Gallen der Fall ist, weshalb die im Kanton St. Gallen 

verfügten Eigenmietwerte zum Vornherein nicht aussagekräftig sind für die im Kanton 

Appenzell Ausserrhoden veranlagten (vgl. dazu die vom Beschwerdeführer eingereichte 

Daten zur Liegenschaft am C___weg in D___ SG, act. 14/6) - , ist eine politische Frage und 

entzieht sich als solche der Beurteilung durch das Gericht.  

 

Das Obergericht hat nicht die Kompetenz, in einen politischen Entscheid einzugreifen, 

solange die von der Vorinstanz praktizierte Lösung zur Ermittlung des Eigenmietwerts ver-

fassungs- und gesetzeskonform ausgestaltet ist. Von letzterem ist angesichts der von der 

Vorinstanz eingereichten Unterlagen im Regelfall auszugehen.  

 

2.6.9.  

Es ist zu bedenken, dass Schätzungen immer nur Schätzungen sind, das Schätzungs-

ergebnis also immer eine gewisse Unschärfe aufweist. Es besteht daher naturgemäss eine 

gewisse Bandbreite, innerhalb welcher sich der nach objektiven Kriterien geschätzte Markt-

mietwert bewegen kann (vgl. auch RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar, N 

90 zu Art. 21; BGE 123 II 9, E. 4b). Daran würde im Übrigen auch eine direkte Abstützung 

des steuerbaren Eigenmietwerts auf eine Einzelfallschätzung vor Ort nichts ändern. Auch 

eine individuelle Schätzung beinhaltet letztlich gewisse Schematisierungen, die nicht immer 

zu allseits befriedigenden Ergebnissen führen; solche Schematisierungen werden aber als 

Seite 22 

unvermeidlich erachtet und sind nach der Rechtsprechung vom Steuerpflichtigen hinzu-

nehmen (vgl. auch LEUCH/KÄSTLI/LANGENEGGER, Praxiskommentar zum Berner Steuer-

gesetz, Muri-Bern 2014, N 32 zu Art. 25). Selbst mit einer Individualschätzung vor Ort 

könnte nicht erreicht werden, dass immer absolut eindeutige und präzise Ergebnisse vor-

liegen und zwar, weil auch die individuelle Bewertungsmethode zwangsläufig von schemati-

sierenden Elementen und subjektiven, beim Schätzer liegenden Faktoren abhängt. Auch 

eine individuelle Schätzung würde letztlich nichts an der Tatsache ändern, dass ein Miet-

markt und Vergleichsobjekte fehlen. Eine formelmässige Bewertung der Liegenschaft 

bedeutet deswegen nicht zwingend, dass diese zu schlechteren Resultaten führt als eine 

Individualbewertung. Unabhängig von der angewandten Bewertungs- oder Schätzungsme-

thode stellt nämlich letztlich nicht die Berechnung des Eigenmietwerts als Prozentanteil 

vom Marktmietwert das eigentliche Problem dar, sondern die praktischen Schwierigkeiten 

liegen vielmehr in der Ermittlung des Marktmietwerts als solchem (BGE 128 I 240, E. 2.6 in 

fine, m.w.H.). 

 

 

2.7 Fazit 

 

Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers besteht kein Anlass, das ausserrhodische 

System der Mietwertbestimmung vollständig neu zu überdenken. Eine gewisse 

Schematisierung ist namentlich in Anbetracht dessen unumgänglich, dass die Steuerveran-

lagungen ein Massenverfahren darstellen, bei dem praktikabilitäts- und veranlagungs-

ökonomischen Aspekten ebenfalls Rechnung zu tragen ist. Schematische Lösungen zur 

Verfahrensvereinfachung sind möglich, auch wenn damit notgedrungen die Eigenheiten 

des Einzelfalls in gewissem Mass vernachlässigt werden. Solche Pauschalierungen sind 

gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur dann verfassungswidrig, wenn sie 

zwangsläufig in einer erheblichen Zahl von Fällen zu einer verfassungswidrigen Ungleich-

behandlung bestimmter Steuerpflichtiger führen oder systematisch bestimmte Gruppen in 

verfassungswidriger Weise benachteiligen. Dies ist bei der Festlegung der Eigenmietwerte 

nach der Weisung der Staatssteuerkommission nicht der Fall. Es besteht insbesondere 

kein Anhaltspunkt dafür, dass das in der Weisung vorgesehene System grundsätzlich 

untauglich wäre, weil es sich nicht an die von Rechtsprechung und Gesetz geforderten 

Unter- und Obergrenzen des zulässigen Spielraums bei der Festlegung von Eigenmiet-

werten halten würde.  

 

Das System der Eigenmietwertbestimmung, wie es im Kanton Appenzell Ausserrhoden ge-

stützt auf die Weisung der Staatssteuerkommission praktiziert wird, ist eine von verschie-

denen Möglichkeiten, um den Eigenmietwert bei einem Mangel an konkreten Vergleichs-

Seite 23 

mietzinsen festzusetzen. Solange der Beschwerdeführer keine konkreten, genügend 

substantiierten Gründe vorbringt, die geeignet sind, den ihm gestützt auf die Weisung der 

Staatssteuerkommission veranlagten Eigenmietwert im konkreten Fall in ernsthafte Zweifel 

zu ziehen, besteht kein Grund, die Vorinstanz zu verpflichten, den Eigenmietwert anders 

festzulegen, als sie dies üblicherweise im Rahmen der Massenveranlagung macht. 

Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass 

der veranlagte Eigenmietwert im konkreten Fall tatsächlich höher als der anzunehmende 

Marktmietwert wäre.  

 

Zusammenfassend vermag der Beschwerdeführer weder aufzuzeigen, dass die Lösung der 

Vorinstanz zur Ermittlung des Eigenmietwerts im Allgemeinen unhaltbar oder willkürlich 

wäre, noch bringt er genügend substantiierte Gründe vor, um den ihm konkret veranlagten 

Eigenmietwert in Frage zu stellen.  

 

Die Beschwerde ist daher abzuweisen. 

 

 

 

2.8 Ergänzende Bemerkung 

 

Dem Beschwerdeführer ist unverständlich, weshalb die Schätzungskommission, welche die 

Liegenschaft besichtigt und vor Ort den Verkehrswert ermittelt, nicht gleichzeitig auch den 

Eigenmietwert des Objekts schätzt, wie es in fast allen Kantonen mit Schätzungen vor Ort 

der Fall sei (vgl. beispielsweise Beschwerde, Ziff. IV 2.8). 

 

Es würde ohne Zweifel praktische Vorteile mit sich bringen, wenn der vom Schätzer vor Ort 

festgelegte Mietwert auch für die Steuerbehörden direkt verbindlich wäre. Der Steuer-

pflichtige könnte so seine allfälligen Einwendungen direkt im Schätzungsverfahren - und 

damit beim Schätzer, der die Liegenschaft vor Ort in Augenschein genommen hat - 

vorbringen, während sich die Steuerverwaltung für die Festlegung des Eigenmietwerts 

direkt auf diesen im Schätzungsverfahren rechtskräftig festgelegten Wert abstützen könnte. 

Es ist davon auszugehen, dass eine solche Festlegung des Eigenmietwerts auf eine grös-

sere Akzeptanz bei den Liegenschaftsbesitzern stossen würde, als es die eigenständige, 

schematische Festlegung des Eigenmietwerts durch die Steuerbehörden heute tut. 

 

Seit 2011 wird im Kanton Appenzell Ausserrhoden im Rahmen der Verkehrswertschätzung 

der Mietwert zusammen mit dem Verkehrswert eröffnet (vgl. die diesbezüglichen Ausfüh-

rungen der Vorinstanz in der Duplik, Ziff. II 3). Dabei entspricht der Mietwert einer Markt-

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miete, welche als Miet- oder Pachtertrag erzielt werden kann; für die Berechnung werden 

das ortsübliche Mietzinsniveau sowie die wertbildenden Faktoren wie Lage, Bauzone, Ge-

bäudegrösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie 

die darauf einwirkenden Immissionen berücksichtigt (Art. 13 GSV). Entgegen der Ansicht 

des Beschwerdeführers (vgl. Schreiben vom 10. Dezember 2014, act. 28, S. 10) ist der 

Schätzer im Rahmen der Verkehrswertschätzung somit sehr wohl damit betraut, eine kon-

krete Marktmietschätzung abzugeben.  

 

Sobald alle Liegenschaften im Kanton über eine entsprechend neue Schätzung mit eröffne-

ten Mietwert verfügen, wird es dem Gesetz- und Verordnungsgeber bzw. der Staatssteuer-

kommission, die die Kompetenz hat, Weisungen herauszugeben, möglich sein, diesen 

Mietwert neu als Grundlage für die Festlegung des steuerbaren Eigenmietwertes festzu-

legen.  

 

Diese grundsätzlichen Überlegungen dazu, ob in Zukunft eine andere mögliche Methode 

zur Festlegung des steuerbaren Eigenmietwerts gewählt werden soll, ändern jedoch nichts 

daran, dass im vorliegenden Fall die konkrete Eigenmietwertfestlegung durch die Vorin-

stanz aus den dargelegten Gründen zu bestätigen ist.  

 

 

 

3. Kosten und Entschädigung 

 

Für den Bereich der direkten Bundessteuer ist die Verlegung der Kosten- und Entschä-

digungsfolgen bundesrechtlich geregelt (Art. 144 DBG).  

 

Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer 

aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 und 2 DBG). Die Höhe der Verfahrenskosten wird durch das 

kantonale Recht bestimmt (Art. 144 Abs. 5 DBG). Die 5. Abteilung des Obergerichts hat in 

der vorliegenden Sache in der Funktion als Verwaltungsgericht entschieden. Vor Verwal-

tungsgericht betragen die Verfahrenskosten gemäss Art. 4a des Gesetzes über die Ge-

bühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) grundsätzlich bis zu Fr. 5‘000. Innerhalb dieses 

Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, der Bedeutung 

des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der 

Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 20 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, 

[VRPG, bGS 143.1]). Bei der Bemessung ist ausserdem ebenfalls zu berücksichtigen, dass 

sich im parallelen Verfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern (O5V 14 5) weit-

gehend die gleichen Sach- und Rechtsfragen stellen. Gemäss Praxis der 5. Abteilung des 

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Obergerichts wird in vergleichbaren Fällen üblicherweise eine Gebühr von Fr. 1‘500 fest-

gelegt, was auch im vorliegenden Fall angemessen erscheint. Der vom Beschwerdeführer 

geleistete Kostenvorschuss im Betrag von Fr. 600 ist daran anzurechnen. 

 

Eine Entschädigung ist dem Beschwerdeführer beim vorliegenden Verfahrensausgang 

nicht zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes über 

das Verwaltungsverfahren [VwVG, SR 172.021] e contrario). 

 

Der Vorinstanz bzw. der Eidgenössischen Steuerverwaltung werden unabhängig vom Ver-

fahrensausgang keine Kosten auferlegt (Art. 144 Abs. 3 DBG und Art. 144 Abs. 5 DBG 

i.V.m. Art. 53 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG) und keine Entschädigung zuge-

sprochen (Art. 144 Abs. 4 und 5 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 bis 3 VwVG i.V.m. Art. 53 Abs. 

3, Art. 59 und Art. 24 Abs. 3 lit. a VRPG).  

  

Seite 26 

Das Obergericht erkennt: 

 
 
1. Die Beschwerde von A___ wird abgewiesen. 
 
 
2. Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1‘500.-- auferlegt. Der Kosten-

vorschuss von Fr. 600.-- wird angerechnet. 
 
 
3. Entschädigungen werden keine zugesprochen. 
 
 
4. Rechtsmittel:  Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit dessen Zustellung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 
2005 über das Bundesgericht (BGG, SR 173.110) geführt werden. 

 
 
5. Zustellung an den Beschwerdeführer, die Vorinstanz und die Eidgenössische Steuerver-

waltung. 
 
 
 
Im Namen der 5. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident:  

 

 

lic. iur. Ernst Zingg 

Die Gerichtsschreiberin:   

 

 

lic. iur. Annika Mauerhofer 

 
 
 
 
 
versandt am: 7.7.15