# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 429d1368-a683-5a22-9c4c-9903435edf70
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2012 / 711
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_FindInfo/VD_TC_002_HC---2012---711_nodate.html

## Full Text

TRIBUNAL
CANTONAL

	
 

 

 

 

XA11.042394-121720

524 

 

 

cour
d'appel CIVILE

_____________________________

Arrêt du
13 novembre 2012

__________________

Présidence
de               M.             
Colombini,
président

Juges             
:              M.             
Battistolo et Mme Bendani 

Greffière             
:              Mme             
Tchamkerten

 

 

*****

 

 

Art.
29 al. 2 Cst.; art. 56, 59, 68 al. 2, 85 al. 1 et 2, 132 al. 1, 244 al. 1 let. d CPC

 

 

             
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par 
M.________SA,
c/o Régie X.________SA, à Genève, défenderesse, contre le jugement rendu le 29 mars
2012 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d'avec
V.________
et T.________,
tous deux à Lausanne, demandeurs, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :

             
En fait :

 

 

A.             
Par jugement du 29 mars 2012, dont les motifs ont été adressés pour notification aux parties
le 26 juillet 2012, le Tribunal des baux a dit que le loyer initial mensuel net de l'appartement de 3
pièces que les demandeurs V.________ et T.________ louent à la rue P.________ à Lausanne
est fixé à 600 fr. (I), que la défenderesse M.________SA doit restituer aux demandeurs,
solidairement entre eux, la somme de 7'020 fr. à titre de loyer payé en trop du 1er juillet
2011 au 31 mars 2012 (II), que le capital de la garantie de loyer constituée par les demandeurs
le 17 juin 2011 sur le compte ouvert auprès de la Banque Cantonale Vaudoise sous référence
[...] est réduit à 1'800 fr. et qu'en conséquence dite garantie est partiellement libérée,
à hauteur de 2'340 fr., en faveur des demandeurs (III), que le jugement est rendu sans frais judiciaires
ni dépens (IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).

 

             
En droit, les premiers juges ont considéré qu'il y avait lieu d'examiner le bien-fondé
de la contestation du loyer initial selon le critère du rendement de la chose louée. Relevant
que la bailleresse n'avait pas produit les pièces utiles au calcul du rendement net de l'appartement
et qu'elle avait fait défaut à l'audience de jugement, dès lors qu'elle y était représentée
par un mandataire non autorisé, les premiers juges ont estimé que le rendement de l'appartement
était excessif et que le loyer litigieux était par conséquent abusif. Ils ont fixé
le loyer initial à 600 fr., considérant que, selon son expérience générale,
un loyer mensuel net inférieur à ce montant pour un objet tel que l'appartement occupé
paraissait déraisonnable. 

 

 

B.             
Par acte du 14 septembre 2012, M.________SA a
fait appel de ce jugement, en prenant les conclusions suivantes :

 

"A
LA FORME

 

1.
              Déclarer recevable
le présent recours ;

 

AU
FOND

 

Principalement

 

2.             
Annuler le Jugement du Tribunal des Baux et Loyers JTBL XA11.042394/VAE/dga du 29 mars 2012 ;

 

Cela
fait et statuant à nouveau

 

3.
              Dire et constater que
la demande en contestation de loyer initial de Madame et Monsieur V.________ et T.________ du 4 novembre
2011 est irrecevable ;

 

4.
              Débouter Madame V.________
et Monsieur T.________ de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions ;

 

Si,
par impossible, le TRIBUNAL CANTONAL ne devait pas considérer ladite demande comme irrecevable

 

5.
              Dire et constater que
le droit d'être entendu de M.________SA a été violé par le TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS
;

 

6.
              Conséquemment renvoyer
purement et simplement la cause à une nouvelle Chambre du TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS afin qu'il
rende une nouvelle décision ;

 

7.
              Débouter Madame V.________
et Monsieur T.________ de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions ;

 

Si,
par impossible, le TRIBUNAL CANTONAL devait considérer qu'il n'y a pas eu une violation du droit
d'être entendu

 

8.
              Dire et constater que
M.________SA n'a pas fait défaut lors de l'audience du 29 mars 2012 ;

 

9.
              Conséquemment dire
et constater que M.________SA n'a pas eu le droit à un procès équitable devant le Tribunal
des baux et loyers ;

 

10.
              Conséquemment, au
regard du développement juridique développé dans ladite partie «EN DROIT» sous
point 3. du soi-disant défaut de M.________SA, renvoyer la cause à une autre Chambre du TRIBUNAL
DES BAUX ET LOYERS pour un nouveau procès et une nouvelle décision ;

 

11.
              Débouter Madame V.________
et Monsieur T.________ de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions ;

 

Si,
par impossible, le TRIBUNAL CANTONAL devait considérer qu'il y a effectivement eu défaut de
M.________SA lors de l'audience du 29 mars
2012 et ne pas renvoyer la présente cause devant le TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS

 

12.
              Dire que le loyer sera
fixé à CHF 1'282.-  net par mois, plus charges mensuelles de CHF 230.- conformément
à la décision du 29.09.2011 de la COMMISSION DE CONCILIATION EN MATIERE DE BAUX ET LOYERS à
Lausanne, laquelle a appliqué la méthode relative ;

 

13.
              Débouter Madame V.________
et Monsieur T.________ de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions ;

 

Subsidiairement

 

14.
              Renvoyer la cause au TRIBUNAL
DES BAUX ET LOYERS pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt du
TRIBUNAL CANTONAL, CHAMBRE D'APPEL EN MATIERE DE BAUX ET LOYERS ;

 

Plus
subsidiairement

 

15.
              Acheminer M.________SA
à prouver par toutes voies de droit utiles les faits allégués dans les présentes
écritures."

 

             
A l'appui de son écriture, l'appelante a produit un onglet de pièces sous bordereau.

 

             
Dans leur réponse du 5 novembre 2012, V.________ et T.________ ont conclu au rejet de l'appel et
à la confirmation du jugement entrepris.

 

 

C.             
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :

 

1.             
Le 11 mai 2011, T.________ et V.________ ont pris à bail un appartement de 3 pièces (comprenant
un hall d'entrée, une cuisine agencée/équipée, deux chambres à coucher, un séjour
et une salle de bains WC), d'une surface approximative de 65 m2,
pour un loyer mensuel net de 1'380 fr. – correspondant à celui payé par le précédent
locataire -, plus 230 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires. Le bail entrait
en vigueur dès le 1er juillet
2011; il était conclu pour une durée initiale de douze mois et se renouvelait d'année
en année sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au moins trois
mois à l'avance. La bailleresse était la société M.________SA, représentée
par la Régie X.________SA, à Lausanne. 

 

2.             
Le 11 juillet 2011, T.________ et V.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne d'une requête tendant à remettre en cause le loyer
initial et à obtenir le remboursement des loyers perçus en trop par la bailleresse.

 

             
La Commission de conciliation a tenu audience le 29 septembre 2011, en présence des parties. La
conciliation ayant échoué, elle a formulé une proposition de jugement fixant le loyer
mensuel net à 1'282 fr., toutes autres ou plus amples conclusions étant rejetées. 

 

             
Les demandeurs ont formé opposition à cette proposition de jugement, de sorte que la Commission
de conciliation leur a délivré, le 20 octobre 2011, une autorisation de procéder devant
le Tribunal des baux dans un délai de trente jours. 

 

3.             
Le 3 novembre 2011, V.________ et T.________ ont adressé au Tribunal des baux une "demande
en contestation de loyer initial" dirigée à l'encontre de M.________SA, dont les conclusions,
prises avec suite de frais et dépens, sont les suivantes :

 

"I.
              Le loyer mensuel net de
l'appartement de 3 pièces  loué par Madame V.________ et Monsieur T.________ sis rue P.________,
1004 Lausanne est abusif et doit être diminué d'un montant que justice dira.

 

II.
              Le trop perçu par
la bailleresse sera rétrocédé aux locataires dans les 30 jours dès l'entrée
en force du jugement.

 

III.
              La garantie de loyer de
CHF 4140.- constituée par Madame V.________ et Monsieur T.________ à la Banque BCV doit être
réduite à trois loyers mensuels nets."

 

             
Dans ses déterminations du 18 janvier 2011, M.________SA, représentée par la Régie
X.________SA, a pris les conclusions suivantes :

 

"A
titre principal,

 

Ø     
Rejeter la requête du 3 novembre 2011 de
Mme V.________ et M. T.________T représentés par l'ASLOCA, à LAUSANNE.

 

Ø     
Dire que l'avis de fixation du loyer du 11 mai
2011 est pleinement valable.

 

Ø     
Dire que le loyer doit être fixé conformément
à l'avis de notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail à savoir CHF 1'380.—par
mois dès le 1er
juillet 2011, plus les charges mensuelles de CHF 230.--.

 

Ø     
Débouter Mme V.________ et M. T.________
de toutes autres ou plus amples conclusions, principales et subsidiaires."

 

             
L'audience du Tribunal des baux a eu lieu le 29 mars 2012, en présences des demandeurs personnellement,
assistés de W.________, mandataire agréée ASLOCA, et, pour la défenderesse, S.________,
fondé de pouvoir de la Régie X.________SA et titulaire du brevet d'avocat. 

 

             
Les demandeurs ont précisé leurs conclusions en ce sens que le loyer initial du bail de leur
appartement soit fixé à 500 francs.

 

             
Interpellé par la Présidente, S.________ a déclaré qu'il n'était pas inscrit
à un registre cantonal des avocats. 

             

             
Le Tribunal des baux a alors constaté que la défenderesse, qui avait été régulièrement
convoquée par exploit de comparution du 23 janvier 2012 qui lui avait été notifié
le lendemain, n'était pas valablement représentée et qu'elle était donc défaillante.
S.________ a pris place dans le public.

 

             
W.________ a plaidé pour les demandeurs.

 

             

             
En droit
:

 

 

1.             
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance, pour autant, dans les affaires exclusivement patrimoniales, que la
valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272]). Le délai pour l'introduction de l'appel est de
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC). Ecrit
et motivé, l'appel est introduit auprès de l'instance d'appel, soit la Cour d'appel civile
(art. 84 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979; RSV 173.01]).

 

             
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt contre une décision finale de
première instance dont la valeur litigieuse, calculée selon l'art. 92 CPC, est supérieure
à 10'000 fr., l'appel est recevable à la forme.

 

 

2.             
L'appel peut être formé pour constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation
des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, t. II, 2e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'appel peut aussi être formé pour violation du
droit (art. 310 let. a CPC). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est
pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar,
2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel"). L'appel est une voie
de droit offrant à l'autorité de seconde instance un plein pouvoir d'examen. 

 

 

3.             
L'appelante soutient que la demande en contestation de loyer initial est irrecevable, les locataires
n'ayant pas pris de conclusions chiffrées en violation du CPC.

 

             
aa)
Aux termes de l'art. 85 CPC, si le demandeur est dans l'impossibilité d'articuler d'entrée
de cause le montant de sa prétention ou si cette indication ne peut être exigée d'emblée,
il peut intenter une action non chiffrée. Il doit cependant indiquer une valeur minimale comme valeur
litigieuse provisoire (al. 1). Une fois les preuves administrées ou les informations requises fournies
par le défendeur, le demandeur doit chiffrer sa demande dès qu'il est en l'état de le
faire. La compétence du tribunal saisi est maintenue, même si la valeur litigieuse dépasse
sa compétence (al. 2). 

 

             
Selon la jurisprudence, il est impossible pour le demandeur de chiffrer ses prétentions lorsque
les informations lui permettant d'en articuler le montant sont en mains du défendeur ou d'un tiers
(ATF 123 III 140 c. 2b, JT 1998 I 22). Si le tribunal, le cas échéant suite à une protestation
du défendeur, considère que les conditions pour la prise de conclusions non chiffrées
ne sont pas remplies, il fixe au demandeur un délai pour rectifier l'acte (cf. art. 132 al. 1 CPC;
Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 19 et 25 ad art. 85 CPC, pp. 277 et 278). 

 

             
ab)
Dans le cadre de la procédure ordinaire, l'art. 221 al. 1 let. c CPC exige l'indication dans la
demande de la valeur litigieuse. La même exigence se retrouve "si nécessaire" pour
la demande simplifiée (cf. art. 244 al. 1 let. d CPC). L'indication de la valeur litigieuse n'a
évidemment pas de sens dans une action non patrimoniale. Une indication particulière n'est
éventuellement pas nécessaire si la valeur litigieuse résulte clairement des conclusions
prises. Par ailleurs, si cette indication fait défaut alors qu'elle est nécessaire, il ne saurait
en résulter une cause d'irrecevabilité de la demande, le tribunal devant soit déterminer
lui-même cette valeur (art. 91 al. 2 CPC par analogie), soit au moins interpeller à ce sujet
le demandeur selon l'art. 56 CPC ou lui donner l'occasion de compléter sa demande selon l'art. 132
CPC (cf. Tappy, CPC commenté, nn. 15 et 16 ad art. 221 CPC, p. 824 et n. 13 ad art. 244 CPC,
p. 958). On doit dès lors admettre que le défaut d'estimation d'une valeur litigieuse minimale
selon l'art. 85 al. 2, 2ème
ph., CPC ne saurait être sanctionnée d'emblée d'irrecevabilité.

 

             
Dans le cadre de la procédure simplifiée, qui s'applique quelle que soit la valeur litigieuse
notamment aux litiges portant, comme en l'occurrence, sur des baux à loyer en ce qui concerne la
protection contre les loyers abusifs (cf. art. 243 al. 2 let. c CPC), la demande peut être
déposée dans les formes prescrites à l'art. 130 CPC ou dictée au procès-verbal
au tribunal (cf. art. 244 al. 1 CPC). En cas d'irrégularité de la demande simplifiée,
les règles ordinaires s'appliquent en principe. De nombreux vices réparables devraient donc
donner lieu à la fixation d'un délai selon l'art. 132 CPC, l'acte n'étant pas pris en
considération à défaut de rectification dans ledit délai. Ces règles doivent
toutefois être coordonnées avec le devoir d'interpellation accru, voire les pouvoirs d'investigation
d'office dont le tribunal bénéficie en procédure simplifiée (cf. art. 247 CPC). Ce
devoir d'interpellation accru complète le devoir général résultant de l'art. 56 CPC,
et ne concerne donc pas seulement les allégations insuffisantes et les moyens de preuve des parties
visés par la lettre de l'art. 247 CPC, mais s'étend aussi à d'autres imprécisions,
contradictions ou lacunes des actes des parties. Sauf en cas de défaut si grave que la possibilité
pour le défendeur de se préparer pour les débats en serait compromise, c'est donc dans
le cadre des débats, et le cas échéant sur intervention du juge, que des imperfections
ou manques concernant par exemple les conclusions ou la description de l'objet du litige devraient en
général être corrigés, sans qu'il soit nécessaire d'appliquer l'art. 132 CPC
(Tappy, CPC commenté, n. 23 ad art. 244 CPC, p. 961). 

 

             
b)
En l'espèce, les intimés ont pris des conclusions non chiffrées dans leur acte introductif
d'instance devant le Tribunal des baux, en invoquant le fait que le loyer admissible devait être
déterminé au moyen d'un calcul de rendement net des fonds investis par l'appelante. Cette dernière
n'a pas contesté que des conclusions non chiffrées aient été initialement prises.
De toute manière, le Tribunal des baux n'aurait pu déclarer la demande irrecevable, sans interpellation
préalable des intéressés à ce sujet. Or, en l'occurrence, il ne résulte pas
du dossier que l'autorité aurait interpellé les intimés sur leurs conclusions, ni qu'elle
leur aurait donné l'occasion de compléter leur demande avant l'audience. Il en va de même
du fait qu'aucune valeur litigieuse minimale provisoire n'a été indiquée dans l'acte introductif,
d'autant que cette valeur litigieuse n'avait aucune influence sur le tribunal compétent, ni sur
les frais, s'agissant d'une procédure gratuite. En soi, il était ainsi admissible pour les
intimés de ne préciser leurs conclusions qu'au moment où ils étaient en état
de le faire, c'est-à-dire à l'audience de jugement, en fonction de l'instruction. Les conclusions,
qui ont été chiffrées lors de l'audience, sont par conséquent recevables. 

 

 

3.             
a)
L'appelante invoque une violation de son droit d'être entendue, au motif qu'elle n'a pu se déterminer
sur les nouvelles conclusions des intimés. Elle conteste également avoir fait défaut à
l'audience, la Régie X.________SA étant autorisée à la représenter devant le
Tribunal des baux. 

 

             
Les intimés relèvent que le fait de connaître à l'avance les conclusions chiffrées
des locataires n'aurait strictement rien changé à l'attitude oppositionnelle de la bailleresse.
S'agissant du défaut, ils estiment que celui-ci a été constaté à bon droit.

 

             
ba) Le droit d'être entendu (art. 29 al.
2 Cst. [Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999; RS 101]
) comprend le droit pour le particulier de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à
son détriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur la décision,
d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des preuves, d'en prendre connaissance
et de se déterminer à leur propos (ATF 124 I 49 c. 3a; ATF 124 I 241 c. 2, JT 2000 I 130; ATF
122 I 53 c. 4a, JT 1997 I 304 et les arrêts cités). Le droit d'être entendu est une garantie
constitutionnelle de caractère formel, dont la violation entraîne l'annulation de la décision
attaquée indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 122 II 464 c.
4a; ATF 121 I 230 c. 2a; ATF 121 III 331 c. 3c, JT 1996 I 611; ATF 119 Ia 136 c. 2b et les arrêts
cités).

 

             
Viole le droit d'être entendu le tribunal qui se fonde sur des allégations dont la partie absente
ne pouvait pas avoir connaissance au moment de son défaut ou qui statue sans délai et en l'absence
de celle-ci sur des prétentions nouvelles ou augmentées. En conséquence, une modification
ou augmentation des conclusions de la partie présente peut obliger le tribunal à renoncer à
statuer immédiatement et à convoquer les parties à une audience ultérieure, à
laquelle le défaillant aura la possibilité de comparaître et de procéder sur cette
modification ou augmentation (Frei/Williseger, Basler Kommentar, n. 13 ad art. 234 CPC; Tappy, CPC commenté,
n. 30 ad art. 234 CPC, p. 901).

 

             
bb) A
teneur de l'art. 68 al. 2 CPC, sont autorisés à représenter les parties à titre professionnel
les avocats autorisés à pratiquer la représentation en justice (dans toutes les procédures,
let. a), les agents d'affaires et les agents juridiques brevetés, si le droit cantonal le prévoit
(devant l'autorité de conciliation, dans les affaires patrimoniales soumises à la procédure
simplifiée et dans les affaires soumises à la procédure sommaire, let. b), les représentants
professionnels au sens de l'art. 27 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour
dettes et la faillite; RS 281.1) (dans les affaires soumises à la procédure sommaire, let.
c) et les mandataires professionnellement qualifiés, si le droit cantonal le prévoit (devant
les juridictions spéciales en matière de contrat de bail et de contrat de travail, let. d).
Le droit cantonal prévoit que les représentants des organisations représentatives de locataires
ou de bailleurs, préalablement autorisées par le Tribunal cantonal, peuvent représenter
les parties devant les commissions de conciliation en matière de baux, le Tribunal des baux et dans
le cadre des procédures d'expulsion (art. 36 al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois
du 12 janvier 2010; RSV 211.02]). En outre, dans la procédure de conciliation, le gérant d'immeuble
est habilité à représenter le bailleur en vertu de l'art. 204 al. 3 let. c CPC.

 

             
Bien que le pouvoir de représentation ne soit pas mentionné à l'art. 59 CPC,
il s'agit manifestement d'une condition de recevabilité (cf. Hohl, Procédure civile, t. I,
2008, p. 76; Bohnet, CPC commenté, n. 82 ad art. 59 CPC, p. 173 et les réf. citées).
Faute de capacité de revendiquer du représentant, le tribunal doit fixer un délai à
la partie pour qu'elle ratifie l'acte (art. 132 al. 1 CPC par analogie) et, le cas échéant,
pour qu'elle désigne un nouveau représentant satisfaisant aux conditions légales (cf.
ATF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 c. 3.2.3  et la réf. citée). Le défaut de légitimation
du représentant conventionnel relève des vices de forme au sens de l'art. 132 CPC (Bohnet,
CPC commenté, n. 84 ad art. 59 CPC, p. 174). 

 

             
b)
En l'espèce, lors de l'audience du 29 mars 2012, les locataires ont, pour la première fois,
chiffré leurs conclusions, demandant à ce que le loyer initial du bail soit fixé à
500 francs. Lors de cette même audience, l'autorité a considéré que la défenderesse
n'était pas valablement représentée et qu'elle y faisait par conséquent défaut.
Le Tribunal des baux a rendu son jugement le même jour. 

 

             
La question se pose de savoir si l'art. 234 CPC, relatif au défaut à l'audience des débats
principaux, s'applique dans le cas particulier. En effet, on peut se demander si le défaut est compatible
avec une procédure simplifiée et la maxime inquisitoire. On peut également se demander
si la bailleresse était valablement représentée par la Régie X.________SA, ce qui
paraît douteux, dans la mesure où celle-ci agirait à titre professionnel sans remplir
les conditions de l'art. 68 al. 2 let. d CPC en relation avec l'art. 36 CDPJ, ou si S.________
avait qualité pour représenter la bailleresse, du seul fait qu'il était titulaire du brevet
d'avocat, sans cependant être inscrit à un registre cantonal des avocat ni disposer de l'autorisation
de la Chambre vaudoise immobilière – ce qui paraît également douteux -, ou, enfin,
si le tribunal aurait dû fixer un délai à l'appelante pour qu'elle désigne un représentant
satisfaisant aux conditions légales (cf. sur ce point, TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 c. 3.2.3,
in RSPC 2012 p. 306).

 

             
Ces questions peuvent toutefois rester ouvertes en l'espèce, dès lors que le jugement entrepris
doit de toute manière être annulé pour la raison suivante. Il résulte du déroulement
de l'audience du 29 mars 2012 que la bailleresse n'a pas été entendue sur les nouvelles conclusions
formulées par les locataires et qu'aucune opportunité ne lui a jamais été donnée
de le faire. Ainsi, l'appelante n'a en particulier pas été autorisée à se prononcer
sur la quotité de la diminution de loyer requise, ni sur le caractère raisonnable ou non de
cette conclusion. Il en découle une violation manifeste du droit d'être entendue de l'intéressée.
La question de savoir si l'attitude de cette dernière aurait alors été différente
ou pas est sans pertinence, le droit d'être entendu étant une garantie de nature formelle dont
la violation entraîne l'annulation de la décision attaquée, sans examen des chances de
succès de l'appel sur le fond. 

 

 

4.             
L'appelante reproche au Tribunal des baux de ne pas avoir examiné la recevabilité réelle
de la contestation du loyer initial. Elle relève également que le calcul du rendement ne peut
pas être établi, faute de pièces justificatives, que les locataires ont échoué
à prouver les loyers usuels du quartier par la présentation de cinq objets comparables et que
le montant de 600 fr. fixé pour le loyer litigieux est irréaliste. 

 

             
Au vu de l'issue du litige, ces questions peuvent en l'état rester ouvertes, étant toutefois
relevé qu'en tout état de cause, le montant articulé par les locataires paraît déraisonnable
et que le loyer de 600 fr. retenu par le Tribunal des baux ne correspond pas, selon l'expérience
générale, à un loyer usuel pour un appartement de 3 pièces à Lausanne. 

 

 

5.             
En conclusion, l'appel est admis, le jugement attaqué est annulé et la cause est renvoyée
à l'autorité de première instance pour nouvelle décision. 

 

             
Vu l'issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'872
fr. (art. 62 al. 1 TFJC), doivent être mis à la charge des intimés (art. 106 al. 1 CPC).
Ces derniers verseront ainsi à l'appelante la somme de 2'872 fr. à titre de restitution de
l'avance de frais fournie par celle-ci (art. 111 al. 2 CPC).

             

             
              L'appelante n'ayant pas
agi par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, il n'y a pas lieu à l'allocation de
dépens en sa faveur.

 

 

Par
ces motifs,

la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,

statuant
à huis clos,

prononce
:

 

             
I.             
L'appel est admis.

 

             
II.             
Le jugement du 29 mars 2012 est annulé et la cause est renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle
décision.

 

             
III.             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'872 fr. (deux mille huit
cent septante-deux francs), sont mis à la charge des intimés.

 

             
IV.             
Les intimés V.________ et T.________, solidairement entre eux, doivent verser à l'appelante
M.________SA la somme de 2'872 fr. (deux mille huit cent septante-deux francs), à titre de restitution
d'avance de frais de deuxième instance.

 

             
V.             
L'arrêt motivé est exécutoire.

 

Le
président :               La greffière
:

 

 

 

 

Du
15 novembre 2012

 

             
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.

 

             
La greffière :

 

Du

 

             
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
M. X.________, Régie X.________SA (pour M.________SA),

‑             
Me César Montalto, avocat (pour V.________ et T.________).

 

             
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.

 

             
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).

 

             
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
Mme la Présidente du Tribunal des Baux.

 

             
La greffière :