# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a2b10e1e-33cf-58a7-99fc-c88c8119e120
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-18
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 18.06.2024 100 2023 56
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2023-56_2024-06-18.pdf

## Full Text

100 23 55
100 23 56
Gemeinde: E.________
ZPV-Nr.: .________
Eröffnung: 20.6.2024 RNA/TMI/aae

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 18. Juni 2024

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Nanzer, die Fachrichterin Glauser und der Fachrich-
ter Junod sowie Mion als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

B.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons E.________, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 E.________

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020 (Grundstück E.________ Gbbl. Nr. .________)

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Beim Grundstück E.________ (Altstadt/Bahnhof) Gbbl. Nr. .________ handelt es sich um 
eine Baurechtsparzelle, welche an der Adresse .________ in E.________ gelegen ist. Die Ehe-

gatten B.________ (Rekurrentin), A.________ (Rekurrent, zusammen die Rekurrenten) und 

C.________, erwarben als einfache Gesellschaft das darauf stehende Gebäude von der Ge-

meinde E.________ mit Baurechtsvertrag vom 8. November 2002 (Beilage 2 zum Rekurs-

schreiben vom 4.2.2023). Anschliessend begründeten sie mit öffentlicher Urkunde vom gleichen 

Tag gemeinschaftliches Stockwerkeigentum der Rekurrenten an der Wohnung im 2. und 

3. Obergeschoss inklusive Nebenraum (Grundstück E.________ [Altstadt/Bahnhof] Gb-

bl. Nr. .________-002). Der amtliche Wert der Stockwerkeinheit inklusive Miteigentumsanteil an 

der Baurechtsparzelle wurde im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung nach bauli-

chen Veränderungen, gültig ab 2003, mit Verfügung der Steuerverwaltung des Kantons Bern, 

Abteilung Amtliche Bewertung (Steuerverwaltung), auf insgesamt CHF 281'220.-- bestimmt (Ak-

ten der Steuerverwaltung, pag. 15).

B. Aufgrund der allgemeinen Neubewertung 2020 wurde der amtliche Wert der Stock-
werkeinheit ab dem Steuerjahr 2020 neu auf insgesamt CHF 518'240.-- festgesetzt. Den neuen 

amtlichen Wert eröffnete die Steuerverwaltung den Rekurrenten mittels getrennten Verfügun-

gen vom 7. März 2022 (pag. 14).

C. Hiergegen erhoben die Rekurrenten am 23. März 2022 gemeinsam Einsprache 
(pag. 11-22). Sie beantragten, dass die Stockwerkeinheit mit einem amtlichen Wert von maxi-

mal CHF 240'450.-- zu bewerten sei. Der amtliche Wert sei mit der Neubewertung fast verdop-

pelt bzw. konkret um 184 % erhöht worden. Im Vergleich zum tatsächlichen Wert des Grunds-

tücks führe dieser Wert zu einem überhöhten Vermögenssteuerwert und sei damit nicht recht-

mässig. Dies zeige bereits der Umstand, dass die Wertsteigerung in der Gemeinde Bern allge-

mein nicht derart hoch sei (nach Hochrechnung der Steuerverwaltung ca. 143 %). Der neue 

amtliche Wert entspreche nicht dem Verkehrswert der Stockwerkeinheit, den sie bei einem Ver-

kauf erzielen könnten. Die Stockwerkeinheit beruhe auf einer Baurechtsparzelle, was bei der 

Bewertung mit einem Abzug berücksichtigt worden sei. Allerdings sei nicht berücksichtigt wor-

den, dass im Baurechtsvertrag ein limitiertes Vorkaufsrecht vereinbart und im Grundbuch vor-

gemerkt worden sei. Das Bundesgericht habe 1977 festgehalten, dass ein limitiertes, im Grund-

buch vorgemerktes Vorkaufsrecht sich auf das Preisangebot eines (Dritt-)Käufers ungünstig 

auswirke und eine Schmälerung des Verkehrswerts zur Folge habe (vgl. BGE 103 Ia 103 E. 3b). 

Bei ihrer Stockwerkeinheit sei dies nicht berücksichtigt worden. Aufgrund der im Baurechtsver-

trag getroffenen Vereinbarung ergäbe sich bei einem Verkauf im Juli 2023 insgesamt ein Vor-

kaufspreis von CHF 343'500.--. Einen höheren Preis könnten sie aufgrund der 

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Preisbeschränkung im Baurechtsvertrag nicht erreichen. Mit jedem Jahr sinke der Preis und 

damit der Verkehrswert, was im verfügten amtlichen Wert nicht abgebildet werde. Würde weiter 

berücksichtigt, dass gemäss Art. 2 Abs. 4 des Dekrets vom 21. März 2017 über die allgemeine 

Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte (AND; 

BSG 661.543) bei der Festsetzung der amtlichen Werte ein Ziel-Medianwert im Bereich von 

70 % der Verkehrswerte anzustreben sei, dürfe der amtliche Wert hier CHF 240'450.-- nicht 

übersteigen. Art. 2 Abs. 4 AND sei zwar vom Bundesgericht am 21. Dezember 2021 als bun-

desrechtswidrig beurteilt und aufgehoben worden, nachdem die übrigen amtlichen Bewertungen 

im Kanton und der Gemeinde E.________ aber nach diesem Grundsatz verfügt worden seien, 

hätten sie Anspruch auf Gleichbehandlung. 

D. Die Steuerverwaltung wies die Einsprache mit getrennten Einspracheentscheiden vom 
1. Februar 2023 ab (pag. 1-6). Die Steuerverwaltung begründete dies damit, dass der amtliche 

Wert des Grundstücks gemäss Steuergesetz und Bewertungsnormen der kantonalen Schat-

zungskommission korrekt festgesetzt worden sei. Zusätzlich führte die Steuerverwaltung aus, 

dass die Bewertung auf den durchschnittlichen Preisen basiere, die während der Bemessungs-

periode für vergleichbare Objekte oder Grundstücke in der betreffenden Gegend auf dem Lie-

genschaftsmarkt im Mittel bezahlt worden seien. Unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder per-

sönlicher Verhältnisse erzielte Grundstückpreise seien nicht berücksichtigt worden. Die nicht-

landwirtschaftlichen Bewertungsnormen würden festhalten, dass subventionierte Bauten und 

Genossenschaftsbauten gleich wie die übrigen Grundstücke zu bewerten seien. Die Rekurren-

ten hätten das Gebäude (zusammen mit den anderen Stockwerkeigentümern) zu CHF 0.-- er-

werben können und der Baurechtszins sei tief angesetzt. 

E. Mit Schreiben vom 4. Februar 2023 haben die Rekurrenten wiederum gemeinsam Rekurs 
bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben. Sie 

beantragen darin erneut, dass die Stockwerkeinheit mit einem amtlichen Wert von maximal 

CHF 240'450.-- zu bewerten sei. Sie führen aus, dass sie die Einsprache einlässlich begründet 

hätten, die Steuerverwaltung aber überhaupt nicht auf die Rügen eingegangen sei. Der Ein-

spracheentscheid scheine aus Textbausteinen zu bestehen, welche standardmässig als Be-

gründung verwendet würden. Insbesondere fehle eine Auseinandersetzung mit der Rüge des 

limitierten Vorkaufsrechts. Die Begründung sei daher ungenügend und verletze das rechtliche 

Gehör. Eine Heilung sei im vorliegenden Verfahren möglich, die Verletzung sei aber – im Falle 

eines Unterliegens – bei der Kostenfolge zu berücksichtigen. Im Übrigen wiederholen die Re-

kurrenten die Vorbringen aus der Einsprache. 

F. Am 23. März 2023 hat sich die Steuerverwaltung vernehmen lassen. Sie beantragt die 
Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge. Für die rechtliche und schätzungstechnische 

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Würdigung verweist die Steuerverwaltung auf ihre Verfügungen vom 7. März 2022 und ihre 

Einspracheentscheide vom 1. Februar 2023. Die Verfügungen stünden in Einklang mit den von 

der kantonalen Schatzungskommission erlassenen Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnor-

men (abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > 

Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nicht-

landwirtschaftlichen Bewertung AN20"; fortan: Bewertungsnormen AN20). Es seien rund 

730'000 Grundstücke neu verfügt worden und die Steuerverwaltung habe 12'566 Einsprachen 

erhalten (Stand 31.12.2022), dies zeige, dass ein Massenverfahren vorliege. Sie sei der Mei-

nung, dass alle Argumente summarisch beantwortet worden seien. Die Verkehrswerte hätten 

sich regional sehr unterschiedlich verändert, weshalb ein direkter Rückschluss auf das vorlie-

gende Objekt nicht möglich sei. Es werde nicht bestritten, dass das Vorkaufsrecht einen Ein-

fluss auf den Verkehrswert habe. Ein Vorkaufsrecht sei ein optionales Recht. Es sei also unge-

wiss, ob dieses im Fall eines Verkaufs wirklich ausgeübt werde. Dieses Vorkaufsrecht stehe 

denn auch im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Kaufpreis. Der Baurechtszins sei mode-

rat gehalten und die Baurechtsgeberin verfolge den Fondszweck (Teilnahme am Boden- und 

Wohnungsmarkt, um Spekulationen und Preissteigerungen zu bekämpfen). Für das Grundstück 

bestünden also besondere und ausserordentliche Verhältnisse, welche zu einem ausserordent-

lich günstigen und nicht zu einem normalen Verkehrswert führen würden. Der amtliche Wert 

werde nach Art. 56 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG; BSG 661.11) aufgrund des 

Verkehrswerts, d.h. aufgrund des Vergleichs mit durchschnittlichen Kauf- und Verkaufspreisen 

in der Bemessungsperiode festgesetzt. Der amtliche Wert im vorliegenden Fall sei deshalb zu 

Recht höher ausgefallen. Der Ertragswert sei vom Vorkaufsrecht nicht betroffen, die Wohnung 

könne zu den orts- und quartierüblichen Mietzinsen vermietet werden. 

G. In ihrer Stellungnahme vom 22. März 2023 machen die Rekurrenten geltend, dass die 
Steuerverwaltung gerade nicht alle Argumente summarisch beantwortet habe. In den Einspra-

cheentscheiden nehme die Steuerverwaltung keinen Bezug auf den Baurechtsvertrag, das dort 

enthaltene limitierte Vorkaufsrecht und dessen Folgen für den amtlichen Wert. Es sei keines-

wegs unsicher, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt würde. Würden sie das Grundstück zum 

"wahren" Verkehrswert auf dem freien Markt verkaufen, würde das Vorkaufsrecht zum tieferen 

Preis ausgeübt, da gerade Spekulationen und Preissteigerungen bekämpft werden sollen. Da 

das Grundstück nicht vergleichbar sei, dürfe sich die Steuerverwaltung nicht an den durch-

schnittlichen Preisen orientieren. Vergleichbar seien Objekte mit gleichen limitierten Vorkaufs-

rechten, nicht Objekte ohne solche Beschränkungen. Damit verletze die Steuerverwaltung auch 

den Gleichbehandlungsgrundsatz. Das limitierte Vorkaufsrecht sei auch nicht ungewöhnlich, 

sondern eine in Baurechtsverträgen stets verwendete Klausel. Das limitierte Vorkaufsrecht stel-

le auch keine persönlichen Verhältnisse dar, die nicht berücksichtigt werden müssten, sondern 

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eine Eigenschaft des Grundstücks bzw. eine ihm anhaftende Last. Diese Last müsse gemäss 

Art. 56 Abs. 4 StG bei der Bewertung berücksichtigt werden. Dies habe auch das Bundesgericht 

in BGE 103 Ia 103 E. 3b ausgeführt. 

Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid relevant, in den 

nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. StG). Die Steuerrekurskom-

mission ist deshalb sachlich und örtlich zuständig. Die Rekurrenten sind im vorinstanzlichen 

Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Sie sind daher beschwert und zur Anfech-

tung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die 

Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten 

Rekurs ist deshalb einzutreten. 

2. Die Rekurrenten beantragen die Vereinigung der Verfahren 100 2022 55 und 
100 2022 56. Nach Art. 17 Abs. 1 VRPG können Verfahren vereinigt werden, wenn sie den 

gleichen Gegenstand betreffen. Damit ist gemeint, dass in den zu vereinigenden Verfahren die 

gleiche Thematik zu behandeln ist (Michael Daum in: Kommentar zum Gesetz über die Verwal-

tungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl., 2020, N. 6 zu Art. 17 VRPG). Da es sich vorliegend 

bei den Rekurrenten um ein Ehepaar und die gemeinschaftlichen Eigentümer der Wohnung im 

2. und 3. Obergeschoss inklusive Nebenraum (Grundstück E.________ [Altstadt/Bahnhof] 

Gbbl. Nr. .________-002) handelt, deren amtlicher Wert strittig ist, und sie ihre Rechtsschriften 

jeweils gemeinsam eingereicht haben, sind die Voraussetzungen für eine Vereinigung erfüllt. 

3. Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Sache in Dreierbesetzung, da der 
Streitwert nicht bestimmt werden kann (Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

4. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert der Stockwerkeinheit E.________ Gb-
bl. Nr. .________-002, gültig ab dem Steuerjahr 2020. Zudem machen die Rekurrenten eine 

Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, da die Steuerverwaltung nicht auf ihre Argumente 

eingegangen sei. Letztere Rüge ist vorab zu behandeln.

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5. Der in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) garantierte Anspruch auf recht-
liches Gehör umfasst namentlich das Recht, dass die zuständige Behörde die Argumente der 

vom Entscheid betroffenen Personen tatsächlich hört, prüft und bei der Entscheidfindung 

berücksichtigt (vgl. Michel Daum, a.a.O., N. 2 zu Art. 21 VRPG).

5.1 Daraus folgt u.a. die grundsätzliche Verpflichtung der Behörde, ihr ordnungsgemäss an-
gebotene Beweise abzunehmen und ihren Entscheid zu begründen. Beide Pflichten gelten je-

doch nicht uneingeschränkt. In Bezug auf die Begründungspflicht ist zu beachten, dass sich die 

Steuerverwaltung nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes 

einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den 

Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss aber zumindest so abge-

fasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung oder den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht 

anfechten können (BGE 142 II 154 E. 4.2 [Pra 105/2016 Nr. 98]; BGE 140 II 262 E. 6.2; 

VGE 100 2016 104 vom 14.9.2017, E. 2.1 mit Hinweisen; Michel Daum, a.a.O., N. 7 zu Art. 52 

VRPG).

5.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist eine Garantie formeller Natur, deren Verletzung 
grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt, unabhängig von den Erfolgs-

aussichten der Beschwerde in der Sache. Nach der bundes- und verwaltungsgerichtlichen 

Rechtsprechung kann eine Gehörsverletzung indes "geheilt" werden, wenn der Rechtsmit-

telinstanz die gleiche Überprüfungsbefugnis zukommt wie der Vorinstanz und der rekurrieren-

den Partei kein Nachteil erwächst, d.h. sie ihre Rechte im Rechtsmittelverfahren ungeschmälert 

wahrnehmen kann. Eine solche Wiedergutmachung muss jedoch die Ausnahme bleiben und ist 

grundsätzlich nur bei einer nicht besonders schweren Verletzung der Verfahrensrechte zuläs-

sig. Eine Heilung der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör kann jedoch auch bei 

Vorliegen eines schwerwiegenden Mangels gerechtfertigt sein, wenn die Rückweisung eine 

Formalität wäre und zu einer unnötigen Verlängerung des Verfahrens führen würde, was mit 

dem Interesse der betroffenen Partei an einer Entscheidung ihres Falles innerhalb einer ange-

messenen Frist unvereinbar wäre (BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, a.a.O., N. 11 zu 

Art. 21 VRPG). 

6.  Die beiden zentralen Argumente der Rekurrenten in der Einsprache bezogen sich einer-
seits auf das die Baurechtsparzelle belastende und im Grundbuch eingetragene limitierte Vor-

kaufsrecht der Eigentümerin des Bodens. Sie machten geltend, es sei gemäss einem Urteil des 

Bundesgerichts (BGE 103 Ia 103 E. 3b) wertschmälernd. Andererseits beriefen sie sich auf 

Art. 2 Abs. 4 AND, wonach bei der Festsetzung der amtlichen Werte ein Ziel-Medianwert im 

Bereich von 70 % der Verkehrswerte anzustreben sei. Ergänzend führten sie aus, dass Art. 2 

Abs. 4 AND zwar vom Bundesgericht am 21. Dezember 2021 als bundesrechtswidrig beurteilt 

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und aufgehoben worden sei; nachdem die übrigen amtlichen Bewertungen im Kanton und der 

Gemeinde E.________ aber nach diesem Grundsatz verfügt worden seien, hätten sie Anspruch 

auf Gleichbehandlung. 

7. Mit Blick auf die dargelegte Begründungspflicht der Behörden (E. 5 f. vorne) wäre zu er-
warten gewesen, dass die Steuerverwaltung im Einspracheentscheid Ausführungen zu beiden 

genannten zentralen Argumenten der Rekurrenten (Schmälerung des Verkehrswerts durch das 

Vorkaufsrecht und Gleichbehandlung auf der Basis von Art. 2 Abs. 4 AND) macht und begrün-

det, warum sie trotzdem zu einer Abweisung der Einsprache gelangt. Dies ist nicht geschehen. 

In den Einspracheentscheiden vom 1. Februar 2023 finden sich weder zum einen noch zum 

anderen Argument der Rekurrenten Ausführungen. Die Begründung der Einspracheentscheide 

enthält verschiedene generell gehaltene Ausführungen über das Wesen der allgemeinen Neu-

bewertung 2020, ohne sich mit den Vorbringen der Rekurrenten, namentlich mit dem angege-

benen Bundesgerichtsurteil bezüglich Vorkaufsrecht und mit dem Einwand der Gleichbehand-

lung auf der Basis von Art. 2 Abs. 4 AND auseinanderzusetzen. Dies stellt eine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs der Rekurrenten und namentlich der Begründungspflicht dar. 

8. Zu prüfen ist, ob durch das vorliegende Verfahren eine Heilung eingetreten ist. Eine sol-
che würde voraussetzen, dass die bisherigen Mängel in der Begründung des Einspracheent-

scheids im Rahmen der Vernehmlassung der Steuerverwaltung behoben worden wären. 

8.1 Dabei ist vorweg festzustellen, dass das Urteil des Bundesgerichts, auf welches die Re-
kurrenten in der Einsprache wie auch im Rekursschreiben hingewiesen haben 

(BGE 103 Ia 103), in der Vernehmlassung nach wie vor nicht behandelt wird. Die Erwägung 3b 

des genannten Urteils (welches in der Sammlung der Leitentscheide veröffentlicht wurde) 

enthält folgende Ausführungen:

"Anders verhält es sich bei einem limitierten Vorkaufsrecht. Ist es im Grundbuch vorgemerkt 

und daher gegenüber jedem Eigentümer wirksam […], so kann sich diese dem Grundstück 

anhaftende Veräusserungsbeschränkung, je nach der Höhe des fixierten Kaufpreises und 

der Dauer des Vorkaufsrechtes, auf das Preisangebot eines (Dritt-)Käufers ungünstig aus-

wirken. Ein im Grundbuch vorgemerktes limitiertes Vorkaufsrecht hat insoweit, als es einen 

Wiederverkauf des Grundstückes zum höchstmöglichen Preis erschwert, eine Schmälerung 

des Verkehrswertes zur Folge". 

Vorliegend ist unbestritten, dass das Vorkaufsrecht, welches die Baurechtsparzelle belastet, im 

Grundbuch eingetragen ist (vgl. Auszug Grudis, pag. 22). Die Steuerverwaltung räumt sogar 

ein, dass ein Vorkaufsrecht einen Einfluss auf die Preisgestaltung hat (Vernehmlassung S. 3, 

zweiter Aufzählungspunkt). Die weiteren Ausführungen in der Vernehmlassung schaffen keine 

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Klarheit, namentlich erschliesst sich nicht, welche besonderen und ausserordentlichen Verhält-

nisse dennoch ein Abweichen von der bundesgerichtlichen Praxis nahelegen würden. Dass die 

Ausübung des Vorkaufsrechts optional und daher ungewiss ist, gehört zur Natur jedes Vor-

kaufsrechts, ebenso, wie der Umstand, dass der Vorkaufspreis in einem Zusammenhang steht 

mit dem ursprünglichen Kaufpreis. Dass die Gemeinde E.________ einen moderaten Bau-

rechtszins verlangt und eine Politik der Vermeidung der Spekulation verfolgt, dürfte bei allen 

städtischen Liegenschaften zutreffen und es ist nicht auszuschliessen, dass weitere Gemein-

wesen im Kanton Bern eine ähnliche Bodenpolitik verfolgen. Inwiefern darin besondere und 

ausserordentliche Verhältnisse liegen sollen, wird nicht begründet. Namentlich fehlt eine vertief-

te Auseinandersetzung mit dem Einwand der Rekurrenten, dass gemäss dem Baurechtsvertrag 

das Vorkaufsrecht zu einem Preis von CHF 343'500.-- ausgeübt werden könne gegenüber ei-

nem amtlichen Wert gemäss den angefochtenen Entscheiden von CHF 518'240.--. Es ist offen-

sichtlich, dass diese Angabe zu prüfen ist und dass, falls zutreffend, die unterschiedliche Be-

handlung nach einer vertieften Auseinandersetzung mit der vorstehend zitierten Erwägung des 

Bundesgerichts und einer einlässlichen Begründung ruft, wonach man in der Vernehmlassung 

vergeblich sucht. Darüber hinaus fehlt eine Stellungnahme zu der von den Rekurrenten ange-

strebten Anwendung von Art. 2 Abs. 4 AND resp. zum Argument der Gleichbehandlung mit den-

jenigen Grundeigentümern, bei denen der amtliche Wert des Grundstücks auf der Basis dieser 

Bestimmung festgelegt worden war. 

8.2 Die Steuerrekurskommission stellt daher fest, dass auch der Vernehmlassung keine hin-
reichende Begründung entnommen werden kann, weil sachdienliche Ausführungen zu den zen-

tralen Argumenten des Rekurrenten fehlen. Unter diesen Umständen kann im vorliegenden Ver-

fahren keine Heilung des rechtlichen Gehörs eintreten. Es ist nicht nur für die Rekurrenten, 

sondern auch für die Steuerrekurskommission weder aus den Einspracheentscheiden noch aus 

der Vernehmlassung ersichtlich, wieso die Steuerverwaltung nicht der bundesgerichtlichen Pra-

xis folgt. Zu bemerken ist auch, dass der Hinweis der Steuerverwaltung auf die Situation eines 

Massenverfahrens bei der allgemeinen Neubewertung 2020 nach Auffassung der Steuerrekurs-

kommission keine Gültigkeit im Einspracheverfahren und erst recht nicht im Rekursverfahren 

hat. Soweit die Steuerverwaltung die grosse Zahl der Einsprachen zum Anlass nimmt, standar-

disierte Begründungen zu verwenden, steht sie in einem Spannungsfeld mit dem Anspruch auf 

rechtliches Gehör. Wie bereits dargelegt (E. 4.2), ist die Konsequenz einer Verletzung des 

rechtlichen Gehörs, welche im Rechtsmittelverfahren nicht geheilt wird, die Zurückweisung der 

Sache an die Steuerverwaltung, ohne dass die Steuerrekurskommission zur materiellen Be-

rechtigung der Einwände der Rekurrenten Stellung nimmt. Eine Rückweisung ist auch deswe-

gen angezeigt, weil sich aus dem Bundesgerichtsurteil kein Schematismus ergibt, wie die 

Schmälerung des Verkehrswertes zu berücksichtigen wäre. Vielmehr dürfte ein Quervergleich 

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mit anderen Grundstücken anzustellen sein, welche ebenfalls mit einem limitierten Vorkaufs-

recht belastet sind. Es ist nicht Sache der Steuerrekurskommission, eine derartige erstinstanzli-

che Bewertung vorzunehmen, was zur Verkürzung des Instanzenwegs führen würde. Die Re-

kurse sind daher wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs der Rekurrenten gutzuheissen, die 

angefochtenen Entscheide aufzuheben und die Angelegenheit zwecks Erlass neuer Einspra-

cheentscheide mit einer hinreichenden Begründung insbesondere zu den zwei zentralen Argu-

menten der Rekurrenten an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. 

9. Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des Verfahrensrechts des Kantons 
Bern als Zwischenentscheide. Sie können unter den Voraussetzungen von Art. 74 Abs. 1 und 3 

i.V.m. Art. 61 Abs. 3 und 4 VRPG mit dem in der Hauptsache offenstehenden Rechtsmittel, hier 

mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern, selbstständig angefochten 

werden (statt vieler VGE 100 2019 131/132 vom 18.7.2019).

10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten keine Verfahrenskosten zu 
tragen (Art. 200 Abs. 1 StG). 

11. Weil die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren nicht vertreten und keine notwendigen 
und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs (Verfahren 100 2022 55) wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheent-

scheid vom 1. Februar 2023 betreffend Neubewertung des Grundstücks E.________ Gb-

bl. Nr. .________-002 aufgehoben und die Angelegenheit zum Erlass eines neuen Einspra-

cheentscheids an die Steuerverwaltung zurückgewiesen. 

2. Der Rekurs (Verfahren 100 2022 56) wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheent-

scheid vom 1. Februar 2023 betreffend Neubewertung des Grundstücks E.________ Gb-

bl. Nr. .________-002 aufgehoben und die Angelegenheit zum Erlass eines neuen Einspra-

cheentscheids an die Steuerverwaltung zurückgewiesen. 

3. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

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5. Gegen diese Entscheide kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Ausfer-
tigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von ei-
nem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und unter-

zeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechtsbegeh-
ren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

6. Zu eröffnen an:

▪ A.________

▪ B.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Einwohnergemeinde E.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Nanzer Mion