# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5050db8e-2fc8-5830-b8c9-dc93c29deb4c
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1992-10-13
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP 13.10.1992 Verwaltung ARGVP 1992 1232
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_Verwaltung-ARGVP-199_1992-10-13.pdf

## Full Text

A, Entscheide des Reqierunqsrates 1231, 1232

geltenden Rechts ein und verhindert er die künftige Planung nicht, so 
kann er ohne weiteres in Kraft gesetzt werden, auch wenn er nicht bis 
in alle Details künftigem Recht entspricht. Dieses Vorgehen verlangt 
also keine positive Vorwirkung des kommenden Rechts, sondern nur 
die Prüfung, ob eine negative Vorwirkung nötig erscheint. Eine solche 
zeitliche Abstimmung auf die kommende Nutzungsordnung wird 
schon vom dynamischen Wesen der Planung verlangt (vgl. Art. 2 Abs. 
3 Verordnung über die Raumplanung, RPV; SR 700.1); sie findet aber 
ihre Grenzen im Vertrauensgrundsatz und im Gleichbehandlungsgebot 
(vgl .Alfred Kölz, Intertemporales Verwaltungsrecht, in: ZSR 1983 II 172 
f.), also gerade in jenen Grundsätzen, die auch den Ermessensspiel­
raum für die Verhängung einer Planungszone wesentlich beeinflussen.

RRB 3.3.1992

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Nutzungsplanung. Zuweisung von geeignetem Landwirtschaftsland 
und eines landschaftlich empfindlichen Gebietes zur Gewerbezone?

Der Heimatschutz beantragt mit seinem Rekurs den Verzicht auf die 
geplante Gewerbezone Ebni in Wald. Die besondere Lieblichkeit des 
kleinen, aber topographisch geschlossenen Gebietes dürfe nicht von 
Gewerbebauten zerstört werden. Eine Gewerbezone lasse riesige 
Baumassen zu, die dem Appenzeller Stil völlig fremd seien, was ge­
rade in dieser empfindsamen Landschaft nicht zugelassen werden 
könne. Zudem bedinge ein neues Gewerbegebiet auch neuen Verkehr, 
was gerade in der von Durchgangsverkehr schon genügend belaste­
ten Gemeinde Wald nicht erwünscht sei.

a) Wie ein bestimmtes Gebiet zweckmässig zu nutzen ist, ergibt 
sich erst nach einer Analyse seiner Eignung. Dabei ist Land dann für 
eine bestimmte Nutzung "geeignet, wenn die Eigenschaften des be­
treffenden Gebietes den Anforderungen genügen, die aus der Sicht 
der dafür vorgesehenen Nutzung zu stellen sind. Es geht somit einer­
seits um die Beschaffenheit des Bodens sowie die tatsächliche Situa­

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tion (Topographie, Exposition, Klima usw.), also die natürlichen Gege­
benheiten (Art. 1 Abs. 1 Satz 3 RPG)" (BGE 113 la 444 E. 3ca i.S. Ört 
AG vs. Engelberg /OW). Eignet sich Land für verschiedene Nutzun­
gen, so müssen die unterschiedlichen Nutzungsinteressen anhand der 
Ziele und Grundsätze des Planungsrechtes gegeneinander abgewo­
gen werden (Art. 1 ff. RPG; Art. 1 f. EG RPG).

Die Eignung der Ebni als Gewerbegebiet ist zu Recht unbestritten 
geblieben. Das Gebiet ist aber auch für eine landwirtschaftliche Nut­
zung geeignet: Die Festlegung von Fruchtfolgeflächen am Westrand 
der Ebni und die heutige Nutzung (vgl. das Koordinationsblatt O.L.5 
der kantonalen Richtplanung, RP; vom 7. Dezember 1987) sowie die 
Ausscheidung von landwirtschaftlichem Vorranggebiet am Nordrand 
des geplanten Gewerbegebietes zeigen dies deutlich auf. Der Heimat­
schutz weist schliesslich auch auf die landschaftlichen Qualitäten der 
Ebni hin, die allenfalls für die Ausscheidung einer Schutzzone spre­
chen. Tatsächlich handelt es sich bei der Ebni um eine "schöne, be­
wegte Landschaft" auf einem gut einsehbaren Plateau.

b) Es kann also festgestellt werden, dass sich die Ebni sowohl für 
eine Nutzung als Gewerbeland eignet, wie auch für eine landwirt­
schaftliche Nutzung oder für eine Schutzzone. Die "richtige" Zonenzu­
weisung kann also nicht einfach aus der Bodeneignung abgeleitet, 
sondern muss in einer umfassenden Interessenabwägung ermittelt 
werden. Damit gilt es, die Nutzungsinteressen zusammenzutragen und 
im Lichte der Planungsgrundsätze gegeneinander zu gewichten: 

aa) Die Bodeneignung der Ebni für eine landwirtschaftliche Nut­
zung ist gross. Das Land ist nicht nur maschinell bearbeitbar, sondern 
trotz seiner relativen Höhe von 960 m über Meer auch ackerfähig. Es 
ist mit einem grösseren Landwirtschaftsgebiet verbunden. Damit erfüllt 
die Ebni alle Voraussetzungen von Art. 16 lit. a RPG für eine Zuwei­
sung zur Landwirtschaftszone. Vom Bedarf an Fruchtfolgeflächen ist 
eine solche Zuweisung aber nicht unabdingbar: Der Kanton erfüllt die 
Vorgaben des Bundes (Art. 17 Verordnung über die Raumplanung, 
RPV, SR 700.1; und Art. 1 Bundesratsbeschluss Sachplan Fruchtfolge­
flächen, vom 8. April 1992; in: BB11992 II 1649), auch wenn der vorge­
sehene Teil der Ebni keiner landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt 
wird. Ebni und Umgebung werden zwar keiner kantonalen Schutzzone 
zugewiesen (vgl. Schutzzonenplan vom 6. Mai 1991, ABI 1991 S.

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404f.). Das Gebiet stellt aber eine abwechslungsreiche und landschaft­
lich schöne Einheit an gut einsehbarer Lage dar. Das allgemeine Frei- 
halteinteresse kann mit einer Zuweisung zur Landwirtschaftszone ver­
wirklicht werden.

bb) Für eine Zuweisung der Ebni zu einer Gewerbezone sprechen 
zunächst Lage und Ausdehnung. Die Ebni liegt am Dorfrand, was eine 
zweckmässige Zuordnung von Wohn- und Arbeitsgebiet zulässt. Das 
Gebiet Ebni kann direkt ab einer Kantonsstrasse I. Klasse erschlossen 
werden. Die Gemeinde spricht sich klar für eine angemessene Erweite­
rungsmöglichkeit im gewerblichen Sektor aus: Der Bedarf an zusätzli­
chem Gewerbeland sei klar ausgewiesen. Mit der Schaffung zusätzli­
cher Arbeitsplätze im eigenen Dorf könnten sowohl die ungewünsch­
ten Pendlerbewegungen wie auch die Entwicklung zum Schlafdorf 
eingedämmt werden. Zudem sei die Gewerbezone auch aus struktu­
rellen Gründen notwendig.

Bisher hat die Gemeinde Wald gar keine Gewerbezone gekannt. 
Die in der Kernzone gewachsene W. AG füllt die dort vorgesehene 
Gewerbezone schon heute aus. Die kantonale Richtplanung legt als 
Zwischenergebnis fest, dass in Wald 0.5 bis 1.0 ha neue Gewerbezone 
anzustreben seien (O.S.2). Wald gehört zwar nach der Richtplanung 
nicht zu den Gemeinden, welche eine besondere Standortgunst für In­
dustrie und Gewerbe aufweisen - tatsächlich fehlt eine Infrastruktur für 
solche Zonen, die Gemeinde verfügt über keinen Bahnanschluss, der 
Weg zu den Hochleistungsstrassen ist lang und führt durch Siedlungs­
gebiet mehrerer Gemeinden. Dennoch "sollte jede Gemeinde bestrebt 
sein, die zur Beschäftigung ihrer Bevölkerung notwendigen Ar­
beitsplätze bereitzustellen. Nur ist es in den kleineren Gemeinden 
kaum sinnvoll, zu diesem Zweck grosse Landreserven zu schaffen 
oder infrastrukturelle Vorleistungen zu erbringen" (RP, Grundlagenbe­
richt B24).

Die kantonale Richtplanung gibt der Gemeinde Wald wegen ihrer 
schönen und exponierten Lage strenge Vorgaben für die Siedlungs­
entwicklung. Von einer Ausweitung nach Norden und Westen wird mit 
einer Siedlungsbegrenzungslinie abgemahnt; im Süden wird eine bau­
liche Entwicklung durch natürliche Schranken verhindert, das unüber- 
baute Wohnbaugebiet im Südosten gilt als landschaftlich empfindli­
ches Siedlungsgebiet. Die im Osten gelegene Ebni stellt damit prak-

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tisch das einzige an das Dorf anschliessende Gebiet dar, dessen 
Überbauung von der Kantonalplanung nicht beschränkt wird. Der Ge­
meinderat Wald hat denn auch nachgewiesen, dass eine Gewerbe­
zone überhaupt nur in der Ebni verwirklicht werden kann: Mehr als die 
Hälfte des Gemeindegebietes sind der Landschaftsschutzzone zuge­
wiesen oder von Wald bedeckt, weitere Teile von der Richtplanung als 
Fruchtfolgefläche festgelegt. Zudem soll das Siedlungsgebiet des 
Dorfes im wesentlichen nur nach Osten entwickelt werden. Mit diesen 
Vorgaben bleiben nur noch die Säge und die Ebni als mögliche Stand­
orte übrig. Wird die Erschliessbarkeit und der direkte Zugang zum 
übergeordneten Verkehrsnetz mitberücksichtigt, so entfällt der Stand­
ort Säge für Mittelbetriebe; Kleinbetrieben fehlt es von der Säge aus 
am Bezug zum Kundenkreis.

c) Ein integraler Schutz der unberührten Landschaft und eine Nut­
zung der Ebni als Gewerbezone schliessen sich gegenseitig aus. Weil 
aber in Wald neues Gewerbe nur in der Ebni angesiedelt werden kann, 
spitzt sich der Rekurs damit zur Frage zu, ob der Gemeinde aus land­
schaftlichen Interessen jede weitere gewerbliche Entwicklung zu un­
tersagen ist. Die Parteien haben diese Frage durchaus erkannt: "Ich 
möchte nur noch die Frage aufwerfen, weshalb denn jede Gemeinde 
über eine eigene Industrie- (richtig: Gewerbe-)zone verfügen soll".

Bei der Abwägung der Bau- und Nichtbauinteressen kann zunächst 
von Art. 15 RPG ausgegangen werden. Danach umfassen die Bauzo­
nen Land, "das sich für die Überbauung eignet und a) weitgehend 
überbaut ist oder b) voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und er­
schlossen wird". Mit dieser Vorschrift wird zunächst festgehalten, dass 
Land, welches sich nicht zur Überbauung eignet, nicht dem Baugebiet 
zugewiesen werden darf. Daneben leistet diese Bestimmung aber auch 
einen Beitrag zu einem umfassenden Entscheidungsprozess in der 
Abwägung und Abstimmung mit anderen Bau- und Nichtbauinteressen 
(Art. 1 ff. RPG; Art. 1 f. EG RPG). Die Ebni Ist, wie oben ausgeführt 
wurde, für eine Überbauung geeignet. Der umstrittene Gewerbeteil ist 
aber heute noch unüberbaut. Eine Zuweisung zur Gewerbezone kann 
damit nur nach Art. 15 lit. b RPG erfolgen, wenn der voraussichtliche 
Bedarf an Gewerbeland ausgewiesen ist. Dieser Bedarf ist auf Grund 
der kantonalen Erhebungen zu Händen der Richtplanung für Wald mit
0.5 bis 1.0 ha beziffert worden. Dabei besteht innerhalb des mehrheit­

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lieh überbauten Gebietes eine Reserve von 0.2 ha Gewerbeland. Der 
zusätzliche Bedarf soll mit 0.6 ha Gewerbeland in der Ebni gedeckt 
werden. Dabei geht die Gemeinde davon aus, dass zum einen mehrere 
Handwerksbetriebe aus Nicht-Bauzonen in die Gewerbezone umsie­
deln wollten und zum andern neues Gewerbe nach Wald angezogen 
werden solle. Unter Berücksichtigung des bisher ungenügenden An­
gebotes an Gewerbeland und der strukturellen Probleme der Ge­
meinde kann dieser Bedarfsabklärung durchaus gefolgt werden. Auch 
aus dem regionalen Angebot an Gewerbezonen kann nichts anderes 
abgeleitet werden: In den Nachbargemeinden Trogen und Rehetobel 
besteht überhaupt kein Angebot an reinen Gewerbeflächen, in Heiden 
ist es zu gering (vgl. RP, B23). Aus der Sicht von Art. 15 RPG steht 
damit der Ausscheidung einer neuen Gewerbezone Ebni mit ca. 0.6 ha 
nichts im Wege. Eine solche Zonenzuweisung begünstigt die Schaf­
fung der räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft und deren an­
gemessene Dezentralisierung (Art. 1 Abs. 2 lit. b und c RPG) und er­
laubt eine zweckmässige Zuordnung von Wohn- und Arbeitsgebiet 
(Art. 3 Abs. 2 lit. a RPG).

Dass die Ebni vom Bedarf her nicht den Fruchtfolgeflächen zuge­
wiesen werden muss, wurde bereits ausgeführt. Ein allgemeines Inter­
esse an der Zuweisung der Ebni zum Landwirtschaftsland besteht 
dennoch, zumal es mit dem Interesse an der Freihaltung der Land­
schaft übereinstimmt. In Wald sind aber bereits genügend grosse Flä­
chen für die agrarische Nutzung bestimmt worden - ein weiterer Bedarf 
an Kulturland Ist weder aus kommunaler Sicht ausgewiesen noch zur 
Versorgung der Region notwendig. Mit der Ausscheidung von mehre­
ren km2 grossen Landschafts- und Naturschutzzonen ist der expo­
nierten Lage von Wald Rechnung getragen worden (vgl. Schutzzonen­
plan vom 6. Mai 1991).

Die weitere wirtschaftliche Entwicklung von Wald kann nicht auf 
den' primären Sektor (Land- und Forstwirtschaft) abgestützt werden - 
die Intensität der Bodennutzung ist nicht nur aus klimatischen, son­
dern auch aus landschaftlichen Gründen bereits an ihre Grenzen ge- 
stossen. Für eine Entwicklung im Dienstleistungssektor weist Wald 
keine besondere Standortgunst auf - vor allem kann von den Voraus­
setzungen her keine Priorität auf die Entwicklung des Fremdenver­
kehrs gelegt werden. In dieser Situation muss die Gemeinde für ihre

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berechtigten Bedürfnisse an einer gewissen wirtschaftlichen Entwick­
lung auch Land für den zweiten Sektor (Industrie, Handwerk, Bauge­
werbe) bereitstellen. Da Gewerbeflächen überhaupt nur in der Ebni 
verwirklicht werden können, muss deren teilweise Zuweisung zur Ge­
werbezone trotz der recht grossen landschaftlichen Schönheit und der 
guten landwirtschaftlichen Qualität als erwünschte Siedlungsentwick­
lung bezeichnet werden.

d) Auch wenn sich damit der Standort der Gewerbezone als rech­
tens erweist, zwingen die besondere Lage am Dorfeingang und in ein­
sehbarem Gelände doch zu Konsequenzen bezüglich der Einpassung 
in das Ortsbild. Der Heimatschutz geht davon aus, dass diesem 
Aspekt zu wenig Gewicht eingeräumt worden sei, wenn Gebäude mit 
unbeschränkter Länge und 15 m Firsthöhe zulässig seien. Der Ge­
meinderat hält dagegen, das Gebiet sei mit einer Quartierplanpflicht 
belegt. Die zulässigen Gebäudemasse könnten bei der Erarbeitung je­
nes Planes immer noch festgelegt werden.

Der Gemeinde Wald ist darin recht zu geben, dass das für alle 
Bauten geltende Einordnungsgebot im Einzelfall zu einer Unterschrei- 
tung der Regelbauvorschriften führen kann. Besteht aber jetzt schon 
Einigkeit darüber, dass in der ganzen Gewerbezone Ebni überhaupt 
keine Bauten in der maximal zulässigen Grösse erstellt werden dürfen, 
so widerspricht es Treu und Glauben, solche Regelbauvorschriften zu 
erlassen (vgl. BGE 114 la 343 E. 4b i.S. Illnaustrasse/Zürich). Der Re­
kurs ist deshalb in dem Sinne teilweise gutzuheissen, als für das Ge­
werbegebiet Ebni separate Regelbauvorschriften zu erlassen sind.

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