# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a2a58110-8097-5789-bc10-2205751609d9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-15
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 15.12.2017 52.2016.307
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2016-307_2017-12-15.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2016.307

   

  	
  Lugano

  15 dicembre 2017

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Flavia
  Verzasconi, presidente,

  Matteo
  Cassina, Sarah Socchi

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Barbara
  Maspoli

  

 

 

statuendo
sul ricorso 6 giugno 2016 di

 

	
   

  	
  RI
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  sentenza 3 maggio 2016 del Tribunale di espropriazione (n. 40.2016.4) che ha
  respinto l'impugnativa del ricorrente avverso la decisione 2 dicembre 2015
  con cui il Consiglio di Stato ha respinto l'istanza di revisione della stima
  del fondo di sua proprietà (part. __________ di __________);

  

 

 

ritenuto,                          in
fatto

 

A.   RI 1, qui ricorrente,
è proprietario di un fondo edificato (part. __________) situato nel comune di __________,
in zona residenziale estensiva (R2), nei pressi dell'autostrada __________.

 

 

B.   a. Nell'ambito della
revisione generale delle stime immobiliari di tutti i comuni (Revisione
generale 2004), con decisione 1° feb-

braio 2004 l'Ufficio
cantonale di stima (UCS) ha esposto per il suddetto fondo un valore di stima di
fr. 341'524.-. 

Questa stima, pubblicata presso la cancelleria comunale per un periodo di 30
giorni (dal 1° giugno 2004, FU 7 maggio 2004), è entrata in vigore,
incontestata, il 1° gennaio 2005 (cfr. decreto esecutivo del Consiglio di Stato
del 7 dicembre 2004; BU 2004, 443, riferito alle stime dei fondi di tutto il
Cantone). 

b. Con decisione per aggiornamento particolare per "modifica zona PR",
il 17 aprile 2009 l'UCS ha stabilito in fr. 459'936.- il valore ufficiale di
stima del fondo. 

c. Nel 2011 è stata introdotta per il comune di __________ la nuova misurazione
catastale (MU 93), a seguito della quale l'UCS, mediante aggiornamento particolare,
ha adattato le stime alla nuova situazione particellare e meglio in fr. 452'581.- per il mapp. __________. 

 

 

C.   a. Il 30 luglio 2015, RI
1 ha inoltrato al Consiglio di Stato un'istanza di revisione delle stime
ufficiali del fondo ai sensi dell'art. 9 della legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 10.2.9.1). Il
ricorrente ha chiesto in sostanza all'Esecutivo cantonale di determinare, in
via eccezionale, un nuovo valore di stima con effetto retroattivo al 1° gennaio
2013, avuto riguardo al carico ambientale proveniente dall'__________, che
sarebbe peggiorato dopo il taglio di vegetazione sulla scarpata al suo margine.

La domanda era accompagnata da un preavviso negativo del municipio. 

b. Con decisione 2 dicembre 2015, il Consiglio di Stato ha rigettato tale istanza,
non intravedendo motivi tali da rendere manifestamente infondate le suddette
stime ufficiali. 

c. Con sentenza 3 maggio 2016, il Tribunale di espropriazione ha respinto il ricorso
presentato dall'insorgente contro la predetta risoluzione. 

La precedente istanza ha a sua volta negato l'esistenza di un accadimento eccezionale
suscettibile di giustificare una revisione ai sensi dell'art. 9 LSt; respingendo
anche le domande in via subordinata di riduzione dei valori ufficiali, ha poi
ricordato come il carico ambientale derivante alle proprietà situate in prossimità
dell'autostrada fosse già stato considerato nell'ambito della revisione
generale delle stime del 2004. Da ultimo, il Tribunale di espropriazione ha
annotato che alla fattispecie non tornerebbero applicabili neppure gli art. 8
LSt (aggiornamento particolare) e 42 LSt (modifica straordinaria), non
essendone dati i presupposti. 

 

D.   Avverso quest'ultimo giudizio,
con ricorso 6 giugno 2016 RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo: in via principale chiede che il valore di stima della part. __________
sia sottoposto a revisione eccezionale; in via subordinata, postula una sua
riduzione del 30% per quanto concerne il terreno e i fabbricati e del 10% per i
valori di reddito. 

In sintesi, il ricorrente rimprovera alla precedente istanza di non aver
vagliato compiutamente i motivi da lui addotti, esperendo un sopralluogo;
ribadisce in particolare che la postulata revisione s'imporrebbe per il
deliberato taglio da parte dell'USTRA, ad inizio 2014, della vegetazione a
margine dell'autostrada (avente funzione protettiva) e per il conseguente
aumento di immissioni foniche. 

E.   Il Tribunale di
espropriazione non formula osservazioni, mentre l'UCS conferma le motivazioni
già addotte davanti al Governo, in risposta all'istanza di revisione. 

 

 

F.    Delle ulteriori
argomentazioni sviluppate dal ricorrente con la replica si dirà, per quanto
occorre, in appresso. 

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

1.    1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 38 LSt. Certa
è la legittimazione attiva dell'insorgente, personalmente e direttamente toccato
dal giudizio impugnato di cui è destinatario (art. 65 cpv. 1 legge sulla procedura
amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1, per rinvio dell'art.
39 cpv. 1 LSt). Il ricorso, tempestivo (art. 38 LSt), è pertanto ricevibile in
ordine. 

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm). La situazione del fondo, per quanto necessario, emerge con
sufficiente chiarezza dalle planimetrie agli atti. Ad una valutazione
anticipata delle prove offerte (cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rinvii), il
sopralluogo chiesto dal ricorrente, in particolare per accertare l'avvenuto
taglio della vegetazione sulla scarpata a margine dell'autostrada, non è idoneo
a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio; tale
circostanza, come si vedrà ancora in appresso, non è atta a sovvertire l'esito
della causa. 

 

2.    Per i medesimi
motivi di cui si è appena detto, da respingere è il rimprovero che l'insorgente
muove alla precedente istanza di non aver esperito una visita dei luoghi. Nella
misura in cui è volta a lamentare una violazione del diritto di essere sentito,
va ricordato che questa garanzia procedurale non impedisce di procedere a un
apprezzamento anticipato delle prove richieste e - come essenzialmente indicato
dal Tribunale di espropriazione nel giudizio impugnato - di rinunciare ad
assumerle, se è convinta che non possono condurla a modificare il suo giudizio
(cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rinvii).

 

3.3.1. In Ticino,
la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è retta dalla LSt ed è
indipendente da quelle di prelievo di pubblici tributi (quali imposte, tasse di
iscrizione a registro fondiario) fondate, per il calcolo, proprio sui valori di
stima (cfr. STF 2P.220/2003 del 28 maggio 2004 consid. 1; cfr. anche Rocco Filippini, I valori di stima nella
giurisprudenza federale e cantonale, in: Novità fiscali del Centro di
competenze tributarie della SUPSI, n. 9, settembre 2014, pag. 18 seg.). 

La LSt stabilisce che i valori di stima sono calcolati in base al valore venale
dei fondi, definito quale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto
analogo in una libera contrattazione (art. 16 cpv. 1 LSt). Il valore venale di
un fondo edificato (fabbricato più terreno annesso che formano un'unità
economica, cfr. art. 15 cpv. 2 LSt) è il frutto di una specifica ponderazione
fra valore metrico e valore di reddito (cfr. art. 16 cpv. 2 LSt e 7 regolamento
di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare
del 19 dicembre 1997; RSt; RL 10.2.9.1.1). Il valore metrico comprende quello del
fabbricato, oltre al valore metrico del terreno (risultante dal confronto di
prezzi medi di oggetti analoghi, in zone paragonabili, cfr. art. 17 LSt). Quest'ultimo
è in pratica determinato da un valore unitario di base della zona di appartenenza,
adeguato, se del caso, secondo correttivi che tengono conto della reale
situazione del fondo (ad es. di eventuali immissioni moleste permanenti
[rumori, esalazioni, vibrazioni], del grado d'urbanizzazione, eventuali oneri o
limitazioni di costruzione, ecc.; cfr. Prontuario "Le stime cambiano"
del Dipartimento delle finanze e dell'economia, dicembre 2003, pag. 10 e pag.
20 e 21). Il valore di reddito è dato invece dalla capitalizzazione dell'affitto
annuo (reddito presunto o dichiarato, cfr. art. 18 LSt). 

La stima è improntata su criteri di schematicità e di prudenzialità (cfr. art.
20 LSt; cfr. Prontuario citato, pag. 9).

3.2. Il valore di stima viene determinato ogni vent'anni nel quadro di una revisione
generale (cfr. art. 6 LSt; la prima, entrata in vigore il 1° gennaio 2005
per tutti gli immobili siti nel Cantone, cfr. supra, consid. A). Tra due
revisioni generali sono possibili aggiornamenti intermedi, limitati
anche a singoli comprensori e operati secondo cicli quadriennali, se i fattori
generali d'incidenza sulla stima di cui all'art. 19 LSt (valore dei terreni,
tassi ipotecari, costo medio delle pigioni e delle costruzioni) registrino una
variazione di almeno ± 25% (cfr. art. 7 LSt e 24 RSt). Vi possono poi essere
circostanze che determinano un aggiornamento particolare delle stime,
quali una nuova costruzione o un riattamento o delle modifiche di PR (cfr. art.
8 LSt; cfr. anche Prontuario citato, pag. 15), o - come si vedrà meglio qui di
seguito (consid. 4) - una revisione eccezionale (art. 9 LSt). Al
Consiglio di Stato è infine data facoltà di fare procedere in ogni momento (su
istanza di parte o d'ufficio) a una modifica straordinaria delle stime
definitive, che si rivelassero manifestamente inattendibili (cfr. art. 42 LSt;
cfr. anche Filippini, op. cit.,
pag. 19). 

 

4.4.1. Secondo l'art.
9 cpv. 1 LSt, se le condizioni di base per la valutazione dei beni immobili
dovessero subire dei mutamenti essenziali e permanenti, tali da rendere i
valori ufficiali di stima manifestamente infondati, si procede d'ufficio, su
istanza di parte o del municipio, ad una loro revisione eccezionale. La
modifica di valore provocata dai fattori che concorrono alla variazione generale
delle stime, precisa la norma (cfr. cpv. 2), non dà luogo a revisioni
eccezionali. Le istanze di revisione, accompagnate dal preavviso del municipio,
sono da presentare per decisione al Consiglio di Stato (cpv. 3), il quale in
caso di accoglimento fa ordinare una nuova stima (cpv. 4). 

4.2. La revisione eccezionale, come ha già avuto modo di chiarire il Tribunale
federale, va interpretata in modo assolutamente restrittivo (cfr. STF
2P.220/2003 citata, consid. 3.3; 2P.151/2006 dell'11 ottobre 2006 consid. 4.4).
Secondo i materiali legislativi, tale mezzo è stato concepito in particolare
per i casi di fenomeni o catastrofi naturali (quali inondazioni, smottamenti di
terreno, frane, valanghe, ecc.), atti a mutare permanentemente ed in modo del
tutto imprevedibile lo stato dei luoghi (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato
n. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 9). Il rimedio previsto dall'art.
9 LSt è riservato dunque a situazioni del tutto eccezionali, in cui subentrano
delle trasformazioni fondamentali e durevoli dei luoghi, tali da rendere i
valori di stima manifestamente inadeguati (cfr. Messaggio citato, ad art. 9). L'estremo
riserbo che impone la revisione eccezionale, come si deduce dalla
giurisprudenza del Tribunale federale, si giustifica non da ultimo con i
criteri di schematicità e prudenzialità, che contraddistinguono la procedura di
stima. Il ricorso a determinati parametri forfettari è infatti imprescindibile
nell'ambito di una procedura su larga scala, in cui occorre tener conto anche
di aspetti di praticabilità e di economicità dell'attività amministrativa. In
questo senso, spiega l'Alta Corte, per semplificare il procedimento, sono
ammesse soluzioni schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente
trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente
garantita la parità di trattamento (cfr. STF 2P.151/2006 citata, consid. 4.4 e
rimandi). 

1.5.   5.1. In
concreto, dagli atti risulta che il valore di stima del fondo qui controverso (part.
__________) è stato determinato in occasione della revisione generale del 2004,
successivamente adattato all'aggiornamento particolare del 2009 e alla nuova misurazione
catastale (MU 93), nel 2011. All'immobile, situato in zona residenziale R2, ad
oltre 50 m dal ciglio dell'autostrada, è stato attribuito un valore unitario di
zona prudenziale di fr. 120.- al mq, tenuto anche conto dei fattori che
incidono negativamente sulla regione (il passaggio dell'autostrada, la strada
cantonale __________ e la linea ferroviaria), così come spiegato dall'UCS (cfr.
osservazioni 24 novembre 2015). La stima del fondo ha inoltre beneficiato,
parzialmente, del correttivo per carico ambientale (fino al 30% sul valore del
terreno), che l'UCS ha applicato in modo uniforme per i fondi ubicati entro una
fascia di 50 m (misurata dal ciglio dell'autostrada; riduzione massima del 30%
sul valore dei terreni e del 10% sul reddito degli edifici). Questa stima,
improntata su criteri schematici e prudenziali, è cresciuta in giudicato incontestata.

5.2. Chiamato a pronunciarsi sulla domanda di revisione eccezionale presentata
dal ricorrente il 30 luglio 2015, il Consiglio di Stato, dopo aver ricordato le
suddette circostanze, ha negato che fosse intervenuto un mutamento essenziale e
permanente delle condizioni alla base del calcolo della stima, tale da rendere
manifestamente infondato il valore ufficiale. Ad identica conclusione è pervenuto
il Tribunale di espropriazione, precisando in particolare che il taglio di
vegetazione sulla scarpata a margine dell'autostrada, che separa la zona R2
dall'__________, non può essere ritenuto un accadimento eccezionale tale da
giustificare una revisione eccezionale ai sensi dell'art. 9 LSt. 

Il giudizio resiste alle critiche dell'insorgente, che in questa sede afferma
in sostanza il contrario. 

5.3. Anzitutto va ricordato che la presenza dell'autostrada e i disagi che ne
derivano ai fondi situati nelle vicinanze, soprattutto in termini di carico
ambientale (fonico e atmosferico), non sono circostanze nuove ma aspetti noti
da anni, come del resto ammette lo stesso ricorrente. Tant'è che questi fattori,
come visto, sono pure stati considerati in modo uniforme in occasione della revisione
generale del 2004, sia nell'individuazione del valore unitario di base (fr.
120.- al mq), sia dei relativi correttivi (per i fondi più esposti).
Altrettanto incontestabile è che nel corso degli ultimi anni, dal 2004, vi sia
stato un aumento di traffico sulle autostrade. Questa circostanza, per nulla
straordinaria e imprevedibile, ancorché possa richiamare la necessità di
eseguire degli interventi di risanamento fonico laddove i valori di immissione
prescritti dall'OIF sono superati (cfr. anche infra), non è idonea a
giustificare una revisione eccezionale della stima di un fondo. Non lo pretende
alla fin fine neppure il ricorrente, che fonda invece la sua richiesta sul deliberato
taglio della vegetazione da parte dell'USTRA agli inizi del 2014, che a suo
dire avrebbe comportato un imprevisto aumento delle immissioni pari a ca. 4
dB(A). Sennonché neppure tale singolare circostanza è tale da imporre in via eccezionale
una revisione, così come concluso dalle precedenti istanze. Quand'anche fosse dimostrato,
l'incremento d'immissioni derivante dall'eliminazione delle piante - che l'insorgente
sostanzia sulla base di un parere dell'Ufficio di consulenza dell'energia Sagl
(doc. D), ma che l'USTRA nega (cfr. suo scritto 23 gennaio 2015 agli atti) - non
può in ogni caso essere considerato un evento tale da mutare in modo essenziale
le caratteristiche del fondo, così come esige il quadro legale e della
giurisprudenza in materia sopraesposta; quadro che, come visto (consid. 4.2),
impone un'interpretazione estremamente restrittiva di tale rimedio, limitato in
pratica a ipotesi - qui non date - in cui interviene inaspettatamente uno
snaturamento o un'alterazione profonda della topografia e configurazione dei
luoghi. D'altra parte, come osservato dalle precedenti istanze, dagli atti
risulta che la tratta autostradale del comune di __________, nel corso del 2013,
prima del taglio delle piante, aveva beneficiato di provvedimenti (sostituzione
della pavimentazione con miscele bituminose fonoassorbenti) che ne avevano migliorato
sensibilmente le ripercussioni foniche (cfr. scritto USTRA 23 gennaio 2015),
ciò che pure il ricorrente ammette. Ora, considerato che un rivestimento fonoassorbente
consente di regola di diminuire di almeno 3 dB il rumore (cfr. https://www.bafu.admin.ch/bafu/it/home/

temi/rumore/info-specialisti/misure-contro-il-rumore/misure-contro-il-rumore-stradale/pavimentazioni-stradali-fonoassorbenti.html;
cfr. anche citato scritto USTRA), appare lecito ritenere che l'impatto fonico
dell'__________ dopo il taglio delle piante, pur con un certo grado di approssimazione,
andrebbe alla fin fine ritenuto più o meno equivalente alla situazione precedente
al 2013; non potrebbe pertanto - a maggior ragione - determinare una revisione eccezionale
della stima. 

Il contestato aumento di immissioni foniche non è poi assimilabile a un mutamento
permanente, così come esige l'art. 9 LSt: proprio l'insorgente osserva
infatti che l'USTRA ha avviato nel 2015 la procedura ordinaria di approvazione
dei piani (retta dalla legge federale sulle strade nazionali; RS 725.11), la
quale prevede tra l'altro la posa di ripari fonici lungo la strada nazionale __________,
anche in corrispondenza del comparto in questione (cfr. avviso e piani di cui
ai doc. F e G). Risanamento, al quale il ricorrente si è invero apparentemente
opposto, ma che dal profilo dell'impatto ambientale porterà verosimilmente - a
breve o medio termine - una sensibile riduzione delle immissioni foniche (fino
a ca. 6 decibel), una volta realizzato (intorno al 2020, secondo le previsioni
indicative dell'USTRA, cfr. il suo scritto dell'11 marzo 2016, doc. C). 

A fronte di tutto ciò, con le precedenti istanze occorre concludere che non
sono dati gli estremi per una revisione eccezionale della stima ufficiale ai
sensi dell'art. 9 LSt. Su questo punto, il ricorso deve pertanto essere respinto.

5.4. Parimenti da rigettare sono le domande di riduzione dei valori ufficiali
formulate in via subordinata dall'insorgente. Nella misura in cui non sono
adempiuti i presupposti per procedere a una revisione eccezionale (e imporre
quindi al Consiglio di Stato di dare avvio a una nuova stima, cfr. art. 9 cpv.
4 LSt), non è dato di vedere come questo Tribunale potrebbe correggere direttamente
al ribasso il valore metrico del fondo o il valore di reddito. Ammettere il
contrario significherebbe rimettere in discussione la stima del fondo del 2004
(adattata l'ultima volta, nel 2011, alla nuova situazione catastale), cresciuta
in giudicato, a prescindere dal carattere straordinario del rimedio di cui all'art.
9 LSt. Ciò che il Tribunale di espropriazione, con considerazioni che vanno intese
più che altro a titolo abbondanziale, ha comunque negato (cfr. giudizio
impugnato, pag. 3).

 

 

6.Da ultimo, il
ricorrente non contesta in questa sede le considerazioni aggiuntive espresse
nel giudizio impugnato, secondo cui alla fattispecie non potrebbe tornare
applicabili neppure gli art. 8 e 42 LSt. Né potrebbe farlo con successo, non
essendo all'evidenza date le condizioni per un aggiornamento particolare (art.
8 LSt; quali la costruzione di un nuovo edificio o la modifica del PR) o per
una modifica straordinaria (art. 42 LSt). Rimedio, quest'ultimo, che già il
Governo aveva invero escluso: di portata assai limitata, lo stesso è in effetti
riservato alla correzione di determinati parametri di computo (piuttosto che a
un riesame materiale dell'estimo) e può dunque intervenire solo a seguito dell'individuazione
di errori manifesti nei dati raccolti per il calcolo della stima (cfr. STF
2P.220/2003 citata, consid. 3.3 e giudizio impugnato, pag. 4); ciò che all'evidenza
non si verifica nella fattispecie. Neppure l'insorgente, come detto, pretende
il contrario.

7.7.1. Sulla base
di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso deve pertanto essere
respinto. 

7.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico del ricorrente, secondo soccombenza.

 

 

Per
questi motivi,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

1.   Il ricorso è
respinto.

 

 

2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico del ricorrente, al quale va restituito
l'importo di fr. 500.- versato in eccesso a titolo di anticipo delle presunte
spese processuali.

 

 

3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

	
  4.   Intimazione
  a:

  	
  ;
  

  ;
  

  ;

  .

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                            La
vicecancelliera