# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7bd84896-3d4e-5ce6-9b0c-171a31f1b4d3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** PF240052-O1
**Docket/Reference:** PF240052-O1
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/PF240052-O1.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: PF240052-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-

schreiberin lic. iur. D. Tolic Hamming

Beschluss vom 22. Januar 2025

in Sachen

A._____, 

Gesuchsgegner und Beschwerdeführer

gegen

B._____ AG, 

Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

Beschwerde gegen ein Urteil vom 14. August 2024 und eine Verfügung vom 

13. November 2024 des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-

rich (ER240095)

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Erwägungen:

I.

1.1 Mit Eingabe vom 10. Juni 2024 (Poststempel) reichte die Gesuchstel-

lerin und Beschwerdegegnerin (fortan Beschwerdegegnerin) beim Einzelgericht 

Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (fortan Vorinstanz) ein Ausweisungsbegeh-

ren ein, mit welchem sie die Ausweisung des Gesuchsgegners und Beschwerde-

führers (fortan Beschwerdeführer) aus dem vermieteten Zimmer im 4. Stock der 

Liegenschaft C._____-strasse 1 in … Zürich beantragte (act. 6/1a und 6/1b Blatt 1 

inkl. Beilagen act. 6/2/1-8). In der Gesuchsbegründung wurde die Liegenschafts-

nummer mit 2 angegeben (act. 6/1b Blatt 3). 

1.2 Mit Verfügung vom 11. Juni 2024 setzte die Vorinstanz der Beschwer-

degegnerin eine zehntägige Frist an zur Leistung des Kostenvorschusses – wel-

cher innert Frist einging (act. 6/4-5) – und dem Beschwerdeführer die nämliche 

Frist zur Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch (act. 6/3). Die Verfügung 

(inkl. Gesuchsdoppel und Beilagen) konnte dem Beschwerdeführer nach geschei-

terter Zustellung mit eingeschriebener Postsendung (act. 6/6) durch das Stadtam-

mann- und Betreibungsamt Zürich … am 4. Juli 2024 zugestellt werden (act. 6/7-

8). Er liess sich nicht vernehmen.

1.3 Mit Entscheid vom 14. August 2024 hiess die Vorinstanz das Auswei-

sungsbegehren gut und "verurteilte" den Beschwerdeführer, das vermietete Zim-

mer an der C._____-strasse 1, … Zürich, 4. Stock, unverzüglich zu räumen und 

der Beschwerdegegnerin ordnungsgemäss zu übergeben (act. 6/10 = act. 5A Dis-

positiv-Ziff. 1). Dem Stadtammannamt Zürich … wurde der entsprechende Voll-

streckungsauftrag erteilt (act. 5A Dispositiv-Ziff. 2). Der Entscheid konnte dem Be-

schwerdeführer nicht zugestellt werden und wurde von der Post mit dem Vermerk 

"nicht abgeholt" an die Vorinstanz retourniert (act. 6/12). Diese ging von der Zu-

stellfiktion am 23. August 2024 aus (vgl. act. 6/13). 

2.1 Mit an die Vorinstanz gerichtetem Begehren vom 26. September 2024 

ersuchte die Beschwerdegegnerin um Berichtigung von Dispositiv-Ziff. 1 des Ur-

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teils vom 14. August 2024 bzw. um Berichtigung der betreffenden Liegenschafts-

nummer von 1 auf 2 (act. 6/17). Hierauf setzte die Vorinstanz dem Beschwerde-

führer mit Verfügung vom 30. September 2024 Frist an zur Stellungnahme zum 

Berichtigungsbegehren (act. 6/18). Die Verfügung konnte ihm nicht zugestellt wer-

den und wurde von der Post mit dem Hinweis "unbekannt" an die Vorinstanz re-

tourniert (act. 6/19). Auch der Zustellversuch durch das Stadtammann- und Be-

treibungsamt Zürich … blieb erfolglos, da der Beschwerdeführer an der C._____-

strasse nicht angetroffen worden sei und auf die Abholungsaufforderungen nicht 

reagiert habe (vgl. act. 6/20-21). 

2.2 Mit Verfügung vom 13. November 2024 berichtigte die Vorinstanz Dis-

positiv-Ziffer 1 des Urteils vom 14. August 2024 zufolge eines offenkundigen Ver-

sehens gestützt auf Art. 334 ZPO wie folgt: "Der Gesuchsgegner wird verurteilt, 

das vermietete Zimmer an der C._____-strasse 2, … Zürich, im 4. Stock unver-

züglich zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben." Im 

übrigen Umfang blieb das Urteil vom 14. August 2024 unverändert. Als Rechtsmit-

tel gegen die Berichtigungsverfügung wurde die Beschwerde innert 10 Tagen an-

gegeben (act. 6/23 = act. 5B). Die Berichtigungsverfügung wurde dem Beschwer-

deführer am 19. November 2024 zugestellt (act. 6/24b). 

3.

Hierauf erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 29. November 

2024 (Poststempel) "Einsprache gegen das Urteil" bei der hiesigen Instanz (act. 2 

inkl. Beilage act. 4/1-5). Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen bei-

gezogen (act. 6/1-24). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort wurde abge-

sehen (Art. 322 Abs. 1 ZPO) und auf das Einholen eines Kostenvorschusses 

(Art. 98 ZPO) umständehalber verzichtet. Das Verfahren ist spruchreif. Der Be-

schwerdegegnerin ist mit vorliegendem Entscheid eine Kopie von act. 2 zuzustel-

len.

II.

1. Mit der nachträglichen Zustellung eines berichtigten Urteils beginnt für 

die Partei, die durch die Berichtigung beschwert ist, eine neue Rechtsmittelfrist 

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hinsichtlich jener Punkte zu laufen, die Gegenstand der Berichtigung bildeten 

(vgl. ZK ZPO-Freiburghaus/Afheldt, 3. A. 2016, Art. 334 N 14). Mit der Zustellung 

der Erläuterungsverfügung vom 13. November 2024 am 19. November 2024 be-

gann für den durch die Erläuterung beschwerten Beschwerdeführer eine neue 

zehntägige Beschwerdefrist zu laufen, wie von der Vorinstanz korrekt belehrt 

wurde (act. 5B). Seine sich gegen die Ausweisung aus dem gemieteten Zimmer 

an der C._____-strasse 2 in … Zürich gerichtete Beschwerde vom 29. November 

2024 (act. 2) wurde somit rechtzeitig erhoben. 

2.1 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich, begründet 

und mit Anträgen einzureichen (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO). Mit der Beschwerde 

können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Fest-

stellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Be-

schwerde führende Partei hat sich mit der Begründung des angefochtenen Ent-

scheides im Einzelnen auseinander zu setzen und darzulegen, an welchen Män-

geln dieser ihrer Ansicht nach leidet und inwiefern er abgeändert werden sollte 

(Begründungslast). Wenn auch bei Parteien ohne anwaltliche Vertretung an diese 

Erfordernisse kein strenger Massstab angelegt wird, ist bei fehlender Auseinan-

dersetzung bzw. Begründung auf die Beschwerde ohne Weiteres nicht einzutre-

ten (vgl. statt vieler OGer ZH PS110192 vom 21. Februar 2012, E. 5.1). 

2.2 Die Rechtsmitteleingabe des Beschwerdeführers enthält keinen aus-

drücklichen Antrag (act. 2). Dieser lässt sich jedoch zweifelsfrei entnehmen, dass 

er sich gegen die Ausweisung wehrt, weil – wie geltend gemacht – keine Kündi-

gung seitens der Gegenpartei erfolgt und der ausstehende Mietzins durch Ver-

rechnung getilgt worden sei (act. 2 S. 1 und 4). Er beantragt damit sinngemäss 

die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Abweisung des gegneri-

schen Ausweisungsbegehrens.

III.

1.1 Hinsichtlich der allgemeinen Ausführungen zum Rechtsschutz in klaren 

Fällen nach Art. 257 ZPO sowie zur Zahlungsverzugskündigung im Sinn von 

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Art. 257d OR kann – um Wiederholungen zu vermeiden – auf die Ausführungen 

der Vorinstanz verwiesen werden (act. 5A S. 2 f.). Diese erwog zusammenge-

fasst, die Sachdarstellung im Gesuch sei unbestritten geblieben, nachdem sich 

der Beschwerdeführer innert Frist nicht habe vernehmen lassen. Demnach sei die 

Beschwerdegegnerin aktuelle Eigentümerin der Liegenschaft an der C._____-

strasse 1 (recte 2), … Zürich, und habe die "D._____ AG" mit der Bewirtschaftung 

der Liegenschaft beauftragt. Diese habe mit dem Beschwerdeführer am 1. No-

vember 2019 einen Mietvertrag über das im Rechtsbegehren genannte Zimmer 

mit Mietbeginn am 1. Dezember 2019 abgeschlossen. Mit Schreiben vom 12. Fe-

bruar 2024 habe die Vermieterschaft den Beschwerdeführer für ausstehende 

Mietzinszahlungen gemahnt und ihm eine dreissigtägige Frist zur Begleichung der 

Ausstände angesetzt, mit der Androhung, dass bei deren unbenütztem Ablauf das 

Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde. lnnert Frist seien die ausstehen-

den Mietzinsen nicht beglichen worden. Nach unbenutztem Fristablauf habe die 

Vermieterschaft dem Beschwerdeführer am 26. März 2024 unter Verwendung des 

amtlichen Formulars per 30. April 2024 gekündigt. Dessen ungeachtet habe der 

Beschwerdeführer das Mietobjekt nicht verlassen und der Vermieterschaft nicht 

ordnungsgemäss übergeben (act. 5A S. 2 f.). 

1.2 Gemäss Sendungsverfolgung sei die Kündigungsandrohung vom 

12. Februar 2024 vom Beschwerdeführer nicht abgeholt worden, gelte aber ge-

mäss der relativen Empfangstheorie als am 20. Februar 2024 zugestellt. Die an-

gesetzte Zahlungsfrist von dreissig Tagen habe somit am folgenden Tag zu laufen 

begonnen und habe am 21. März 2024 geendet. Die ausserordentliche Kündi-

gung vom 26. März 2024 sei dem Beschwerdeführer am 27. März 2024 zur Ab-

holung gemeldet worden und gelte in Anwendung der absoluten Empfangstheorie 

spätestens am 28. März 2024 als zugestellt. Die Vermieterschaft habe demnach 

mit der Zahlungsaufforderung vom 12. Februar 2024 und der Kündigung vom 

26. März 2024 die Formen und Fristen von Art. 257d und 266l OR eingehalten 

und das Mietverhältnis gültig per 30. April 2024 aufgelöst. Der Beschwerdeführer 

befinde sich daher ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Damit sei der rechtlich rele-

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vante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar, weshalb dem Ausweisungsan-

trag der Beschwerdegegnerin stattzugeben sei  (act. 5A S. 4).

2.

Der Beschwerdeführer macht in der Rechtsmitteleingabe geltend, nie 

eine Kündigung erhalten zu haben. Auch sei nicht erwiesen, dass es sich beim 

eingeschriebenen Brief vom 26. März 2024 um die Kündigung gehandelt habe. 

Die Beschwerdegegnerin habe nämlich vor Vorinstanz verschwiegen, dass sie ihn 

mit Schreiben vom 14. März 2024 für ausstehende Mietzinszahlungen gemahnt 

und ihm eine dreissigtägige Zahlungsfrist angesetzt habe. Somit habe er bis 

13. April 2024 Zeit gehabt, um die Miete zu bezahlen und die Kündigung zu ver-

hindern. Des Weiteren habe die Beschwerdegegnerin erst in der zweiten Woche 

des Monats Mai 2024 um die Abgabe der Schlüssel ersucht, nachdem Frau 

E._____ und Herr F._____ aus Spanien zurückgekehrt seien. Daher sei er sich si-

cher, dass es sich beim eingeschriebenen Brief vom 26. März 2024 nicht um eine 

Kündigung, sondern um eine Mahnung gehandelt habe. Und da die Hauswartung 

ihn loswerden möchte, sei die Mahnung zur Kündigung geworden. Niemand 

könne beweisen, was genau im Briefumschlag gewesen sei. Die angebliche Kün-

digung sei erfolgt wegen ausstehender Mietzinse für die Monate Februar und 

März 2024. Aber das sei nicht ganz richtig. Die Miete für den Monat Februar 2024 

sei durch Verrechnung beglichen, da er für den Mieter G._____ eine angeblich of-

fene Mietzinszahlung in Höhe von Fr. 630.– geleistet und sich hernach herausge-

stellt habe, dass dieser keine Mietzinsschulden bei der Beschwerdegegnerin ge-

habt habe. Letztere habe sich indes geweigert, ihm (dem Beschwerdeführer) den 

bezahlten Betrag zurück zu erstatten. Sodann schulde ihm die Beschwerdegeg-

nerin Fr. 180.– für die Waschküchenkarten, womit die Miete für den Monat Fe-

bruar 2024 durch Verrechnung getilgt sei (act. 2 S. 1 f.). 

3.

Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge, neue Tatsachenbehaup-

tungen und neue Beweismittel (Noven) ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das ab-

solute Novenverbot gilt auch für die Partei, welche – wie hier der Beschwerdefüh-

rer – im vorinstanzlichen Verfahren auf eine Stellungnahme verzichtet hat (vgl.

OGerZH PF230034 vom 3. Juli 2023, E. II.4.1 und LF180101 vom 15. Februar 

2019, E. III.3.1). Die neuen Vorbringen des Beschwerdeführers im Rechtsmittel-

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verfahren wie auch die erstmals eingereichten Beweismittel (act. 4/1-5) erfolgten 

verspätet und haben unberücksichtigt zu bleiben. Auf die Beschwerde ist somit 

nicht einzutreten.

4.1 Und selbst wenn man die neuen Vorbringen und Beweismittel berück-

sichtigen wollte, könnte der Beschwerdeführer daraus nichts zu seinen Gunsten 

ableiten. Die Kündigung mit amtlichem Formular vom 26. März 2024 wurde von 

der Beschwerdegegnerin vor Vorinstanz belegt (vgl. act. 6/1b Blatt 4). Dass der 

Beschwerdeführer die entsprechende Sendung nicht entgegengenommen hat, ist 

nicht von Bedeutung. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, entfaltet die Kündi-

gung nach der absoluten Empfangstheorie ihre Wirkung im Zeitpunkt, in dem sie 

in den Machtbereich des Empfängers gelangt. Legt der Postbote wie im vorliegen-

den Fall dem abwesenden Empfänger eine Abholungseinladung in den Briefkas-

ten, gilt die Kündigung als zugestellt, sobald es dem Empfänger zumutbar ist, die 

Sendung auf der Post abzuholen. Allgemein ist vom Tag auszugehen, an dem die 

Sendung auf dem Postamt erstmals abgeholt werden kann. Dies war im vorlie-

genden Fall am 28. März 2024 (vgl. act. 5A S. 3 f.). Diesen Sachverhalt vermag 

der Beschwerdeführer mit seiner Behauptung, niemand könne beweisen, was ge-

nau in dem Briefumschlag gewesen sei, nicht wirksam in Frage zu stellen. 

Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers erfolgte die Kündigung 

vom 26. März 2024 per Ende April 2024 wegen ausstehender Mietzinsen (nur) für 

den Monat Februar 2024 (vgl. act. 6/1b Blatt 3). Dass kurz davor am 12. März 

2024 auch die ausstehenden Mietzinsen für den Monat März 2024 im Sinne von 

Art. 257d OR abgemahnt wurden, ändert an der Gültigkeit der vorerwähnten Kün-

digung nichts. Unerheblich ist sodann, dass die Beschwerdegegnerin erst ein 

paar Tage nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. in der zweiten Maiwoche um Ab-

gabe der Schlüssel ersucht haben soll. Die geltend gemachte Verrechnungszah-

lung vom 1. Dezember 2023 von Fr. 630.– (act. 4/3-4) deckt den Mietzins-

ausstand für den Monat Februar 2024 in Höhe von Fr. 750.– ohnehin nicht. Und 

die weitere Verrechnungsforderung über Fr. 180.– blieb gänzlich unsubstantiiert. 

Die weiteren Ausführungen des Beschwerdeführers zur Hauswartung, 

Waschkarte und Reinigungskraft (act. 2 S. 2-4) bildeten nicht Gegenstand des 

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erstinstanzlichen Ausweisungsverfahrens, weshalb darauf auch im Rechtsmittel-

verfahren nicht einzutreten gewesen wäre.

4.2 Nach dem vorstehend Gesagten wäre die Beschwerde des Beschwer-

deführers, selbst wenn auf die neuen Vorbringen des Beschwerdeführers einge-

gangen und die neuen Beweismittel berücksichtigt werden könnten, abzuweisen.

IV.

1. Mit der Vorinstanz ist von einem Streitwert von Fr. 4'500.– auszugehen 

(vgl. act. 5A S. 5) und die Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 

i.V.m. § 4 Abs. 1-3, § 8 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 200.– festzuset-

zen. Sie ist ausgangsgemäss dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 106 

Abs. 1 ZPO). 

2.

Entschädigungen sind keine zuzusprechen, dem Beschwerdeführer 

nicht, weil er unterliegt und der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr im Beschwer-

deverfahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären. 

Es wird beschlossen:

1.

2.

3.

4.

Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers wird nicht eingetreten.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 200.– festgesetzt und 

dem Beschwerdeführer auferlegt.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 

Beilage einer Kopie von act. 2 samt Beilagenverzeichnis, sowie an das Ein-

zelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

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5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 4'500.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

i. V. Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. K. Würsch

versandt am: