# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e25c596e-a6e3-5a28-8c21-f2e2b6c6547b
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 25.08.2020 110 2019 158
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2019-158_2020-08-25.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3011 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2019/158

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 25. August 2020

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2020/366 vom 02.03.2022).

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Orpund, Gemeindeverwaltung, Gottstattstrasse 12, 
Postfach 171, 2552 Orpund

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Orpund vom 26. August 
2019 (Baugesuch Nr. 744-13/19; Abbruch erhaltenswertes Bauernhaus)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin reichte am 9. Mai 2019 bei der Gemeinde Orpund ein Baugesuch 
ein für den Abbruch des ehemaligen Bauernhauses auf der Parzelle Orpund Grundbuchblatt 
Nr. B.________. Die Parzelle liegt in der Bestandeszone (BZ). Das ehemalige Bauernhaus, das 
zum Weiler C.________ gehört, ist im Bauinventar als erhaltenswert eingestuft. Zusammen mit 
dem Baugesuch reichte die Beschwerdeführerin ein Schreiben eines Architekten und 
Zimmermeisters vom 6. November 2018 ein, in dem dieser die Trage- und Dachkonstruktion des 
Bauernhauses als ungenügend beurteilte und empfahl, das Gebäude abzubrechen. Die Gemeinde 
publizierte das Vorhaben und ersuchte den Berner Heimatschutz (BHS) um eine Beurteilung des 
Abbruchvorhabens. Dieser reichte ein als «Einsprache» bezeichnetes Schreiben ein und 
beantragte, die Abbruchbewilligung zu verweigern. Mit Entscheid vom 26. August 2019 erteilte die 
Gemeinde Orpund den Bauabschlag.

2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 20. September 2019 Beschwerde bei der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE), seit dem 1. Januar 2020 Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD), ein. Sie stellt folgende Anträge:

1. Der Bauabschlag ist aufzuheben.

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2. Im Sinne eines Schiedsgerichtverfahren[s] ist ein unabhängiger Experte durch den Kanton zu 
bestimmen, welcher die Aussagen des vorliegenden Zustandsberichtes von D.________ (siehe 
Beilage 14) überprüft. Die Kosten dieses neuen Berichtes können der Bauherrschaft nur übertragen 
werden, wenn der neue Bericht im Widerspruch zum Bericht von D.________ steht.

3. Die Baupolizeibehörde von Orpund definiert die Anforderungen an ein Neubauprojekt im Sinne von 
Artikel 10b BauG «gestalterisch ebenbürtiges Objekt» als Vorgabe für das Neubauprojekt.

4. Einem kombinierten Baugesuch für den Abbruch der Liegenschaft E.________strasse 72 und einem 
Neubauprojekt gemäss den Anforderungen unter Ziffer 3 dieses Antrages ist die Bewilligung zu 
erteilen.

5. Allfällige Kosten aus dieser Beschwerde sind der Gemeinde Orpund aufzuerlegen.

Zur Begründung bringt die Beschwerdeführerin vor, die Baukommission der Gemeinde habe im 
angefochtenen Entscheid die Vorbringen des BHS umfassend wiedergegeben und sich darauf 
abgestützt. Ihre Stellungnahmen und Argumente seien dagegen schlicht ignoriert worden. Dies 
sei eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Zudem sei die Interessenabwägung der Gemeinde 
nicht nachvollziehbar. Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die Gemeinde habe ihr zu 
Unrecht Kosten in der Höhe von Fr. 180.00 für einen Fachbericht des BHS auferlegt; dieser habe 
gar keinen Bericht, sondern eine Einsprache eingereicht. 

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein, 
führte den Schriftenwechsel durch und erteilte dem BHS Gelegenheit, sich als Partei am 
Beschwerdeverfahren zu beteiligen. Die Gemeinde beantragt in ihrer Stellungnahme vom 
24. Okto-ber 2019 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Der BHS verzichtete mit 
Schreiben vom 25. Oktober 2019 auf eine Beteiligung am Beschwerdeverfahren. Mit Verfügung 
vom 12. November 2019 holte das Rechtsamt einen Fachbericht der Kantonalen Denkmalpflege 
(KDP) ein und teilte den Verfahrensbeteiligten mit, es beabsichtige, Herrn F.________ mit der 
Abfassung eines Gutachtens über die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung des umstrittenen 
Gebäudes zu beauftragen. Am 11. Februar 2020 führte das Rechtsamt im Beisein der Parteien, 
Vertretern der KDP und Herrn F.________ einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. 
Anschliessend holte das Rechtsamt bei Herrn F.________ ein Gutachten über die 
Wirtschaftlichkeit einer Sanierung des Gebäudes ein. Die Verfahrensbeteiligten und die KDP 
erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern und 
Schlussbemerkungen einzureichen. Aufgrund der Stellungnahme der Beschwerdeführerin bat das 
Rechtsamt die KDP und Herrn F.________ um die Beantwortung von Zusatzfragen. 
Anschliessend erhielten die Verfahrensbeteiligten erneut Gelegenheit, Schlussbemerkungen 
einzureichen.

4. Auf die Rechtsschriften, den Fachbericht der KDP, das Gutachten von Herrn F.________ 
sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

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Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellenden, die Einsprechenden und die zuständige 
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren Bau- bzw. 
Abbruchgesuch abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und 
daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde 
ist einzutreten.

2. Streitgegenstand

a) Die Beschwerdeführerin beantragt neben der Aufhebung des Bauabschlags unter anderem, 
die Gemeinde Orpund habe die Anforderungen an ein Neubauprojekt im Sinne von Art. 10b BauG 
zu definieren und einem kombinierten Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Gebäudes 
und einem Neubau sei die Bewilligung zu erteilen (Rechtsbegehren Nr. 3 und Nr. 4).

b) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht 
mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb 
dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Die Parteien können den 
Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken. 
Ausserhalb des Streitgegenstands liegende Rügen sind unzulässig; auf sie ist nicht einzutreten.3

c) Anfechtungsobjekt ist im vorliegenden Fall der Bauentscheid vom 26. August 2019, mit 
welchem dem Baugesuch der Beschwerdeführerin vom 9. Mai 2019 der Bauabschlag erteilt 
wurde. Die Beschwerdeführerin hat mit ihrem Baugesuch einzig um eine Abbruchbewilligung für 
das Bauernhaus auf der Parzelle Orpund Grundbuchblatt Nr. B.________ ersucht; ein 
Neubauprojekt hat sie nicht eingereicht.4 Demzufolge bildete nur der Abbruch des Bauernhauses 
Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens und des angefochtenen Entscheids. Ein allfälliges 
Neubauprojekt kann daher im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht Streitgegenstand sein. 
Die Rechtsbegehren Nr. 3 und Nr. 4 der Beschwerdeführerin, wonach die Gemeinde Orpund 
Anforderungen an ein Neubauprojekt zu definieren habe und einem kombinierten Baugesuch für 
den Abbruch der Liegenschaft und einem Neubauprojekt die Bewilligung zu erteilen sei, gehen 
deshalb über den Streitgegenstand hinaus. Auf diese Rechtsbegehren kann nicht eingetreten 
werden.

3. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Baukommission der Gemeinde Orpund habe in 
Ziffer 3.4 des angefochtenen Entscheids die Einspracheargumente des BHS vollständig 
wiedergegeben und sich laut Ziffer 3.6 auf diese abgestützt. Die Argumente der 
Beschwerdeführerin würden dagegen im Entscheid weder erwähnt, geschweige denn gewichtet 
oder geprüft. Ihre Stellungnahme sei schlicht ignoriert worden und eine Besichtigung des 
Gebäudes zur Verifizierung des Zustandes sei nicht erfolgt. Zudem sei ihr entgegen der Aussage 
in Ziffer 3.7 des Entscheids vor dem Bauabschlag das rechtliche Gehör nur unzureichend gewährt 
worden. Mit Schreiben vom 4. Juli 2019 sei sie aufgefordert worden, weitere Gutachten zu 
erstellen; eine materielle Auseinandersetzung mit den damals bereits vorliegenden Fakten 
(Gutachten, Angebot für Besichtigung des Gebäudes) sei nicht erfolgt. 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
3 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 bis 8.
4 Vorakten, Register 6.

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b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG5 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, Einsicht in die Akten zu nehmen sowie erhebliche Beweise 
beizubringen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 
äussern. Die Behörden stellen den Sachverhalt zwar von Amtes wegen fest und sind grundsätzlich 
nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 Abs. 1 und 2 VPRG). Der Anspruch 
auf rechtliches Gehör verpflichtet sie jedoch, die von den Parteien angebotenen Beweise 
abzunehmen, sofern diese für die Klärung des Sachverhalts nötig sind. Wenn die Behörde bei 
freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die vorhandenen Akten 
erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts oder die behauptete 
Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von Bedeutung, so kann sie auf das 
Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt 
den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht, ist jedoch kurz zu begründen.6

Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst weiter auch das Recht der Parteien, von jedem 
eingereichten Aktenstück bzw. jeder Stellungnahme von Parteien und Behörden Kenntnis zu 
nehmen und sich dazu äussern zu können. Das gilt unabhängig davon, ob diese neue Tatsachen 
oder Argumente enthalten und ob sie die Entscheidbehörde tatsächlich zu beeinflussen 
vermögen. Die Beteiligten sind deshalb über jede Eingabe zu informieren, damit sie Gelegenheit 
haben, sich dazu zu äussern, wenn sie dies als notwendig erachten. Daher sind den Parteien im 
Baubewilligungsverfahren sämtliche Amts- und Fachberichte sowie die Stellungnahmen der 
Gegenpartei zuzustellen.7 

Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt zudem, dass die Behörde die Vorbringen der 
Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der 
Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten 
auseinandersetzt hat.8

Für das Baubewilligungsverfahren hält Art. 24 Abs. 1 BewD zudem fest, dass die 
Baubewilligungsbehörde den Gesuchstellenden Gelegenheit zur Stellungnahme geben muss, 
falls sie zum Schluss kommt, das Bauvorhaben sei nicht bewilligungsfähig. Halten die 
Gesuchstellenden am eingereichten Gesuch fest, kann die Baubewilligungsbehörde das Gesuch 
ohne Bekanntmachung abweisen, sofern sie ihre Beurteilung nicht ändert (Art. 24 Abs. 2 BewD). 

c) Nachdem die Vorinstanz den BHS um die Einreichung eines Berichts zum Abbruchvorhaben 
ersuchte, reichte der BHS eine Einsprache ein.9 Darin hielt er unter anderem fest, das bestehende, 
als erhaltenswertes Baudenkmal eingestufte Bauernhaus von 1896 sei nicht nur als Einzelobjekt 
qualifiziert, sondern präge auch nachdrücklich das einmalige Ortsbild des C.________-Weilers. 
Weiter setzte sich der BHS mit dem von der Beschwerdeführerin eingereichten Zustandsbericht10 

5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
6 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, m.w.H.; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 8-11, Art. 52 N. 5 ff.
7 BGE 133 I 100 E. 4.3 ff., 138 I 484 E. 2.1; BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 38–39 N 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im 
erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.
8 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5.
9 Vgl. Vorakten, Register 9.
10 Vgl. Vorakten, Register  8.

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auseinander. Dieser war zum Schluss gekommen, es sei nicht möglich, das Gebäude mit einem 
verantwortbaren Aufwand zu erhalten (ohne allerdings Zahlen zu nennen). Die bestehende 
Konstruktion sei ungenügend und zu schwach, um eine den heutigen, u.a. energetischen  
Anforderungen entsprechende Gebäudehülle bzw. einen entsprechenden Bodenaufbau zu 
tragen. Die einzige vernünftige Lösung sei ein Neubau. Der BHS führte dazu aus, einem Erhalt 
der bestehenden Bausubstanz sei stets erste Priorität einzuräumen. Die im von der Bauherrschaft 
eingereichten Zustandsbericht bemängelten Punkte seien nicht aussergewöhnlich für ältere 
Gebäude und bautechnische Lösungen dafür schon oft erprobt. Schallschutztechnische und 
wärmetechnische Eigenschaften eines Baudenkmals müssten in keiner Weise mit einem Neubau 
vergleichbar sein. Der Abbruch eines erhaltenswerten Baudenkmals sei gemäss Art. 10b Abs. 3 
BauG nur zulässig, wenn dessen Erhalt unverhältnismässig sei. Die wirtschaftliche 
Gegenüberstellung von Erhalt versus Neubau sei in einem Gutachten detailliert nachzuweisen. 
Der vorliegende Zustandsbericht der Bauherrschaft erfülle die Anforderungen nicht. Eine 
gründliche Analyse einer nachhaltigen Renovation fehle. Der Bericht behandle zudem nur den 
Ökonomieteil ohne Wohnteil. Der BHS verlange ein neutrales Gutachten, eine unabhängige 
Verhältnismässigkeitsprüfung. Es müsse aufgezeigt werden, ob der Investitionsaufwand für die 
Sanierung wirtschaftlich tragbar sei. Ergänzenden Ausführungen könnten an einer 
Einspracheverhandlung gemacht werden.

Die Vorinstanz stellte der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 17. Juni 2019 die Einsprache 
des BHS zu und gab ihr Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen und mitzuteilen, ob sie eine 
Einspracheverhandlung wünsche. Die Beschwerdeführerin reichte mit E-Mail vom 29. Juni 2019 
eine Stellungnahme ein und verzichtete auf eine Einspracheverhandlung. Zudem hielt sie unter 
dem Titel «Antrag» fest, eine Besichtigung der Liegenschaft durch die Baukommission sei 
jederzeit möglich. Daraufhin teilte die Vorinstanz der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 4. 
Juli 2019 mit, die Baukommission habe das Baugesuch geprüft. Sie stimme den vom BHS 
aufgezeigten Punkten zu. Eine Bewilligung könne unter Berücksichtigung der vorliegenden 
Dokumente nicht erteilt werden. Es bestehe die Möglichkeit ein neutrales Gutachten zum 
Gebäudezustand einzureichen. Mit einer unabhängigen Verhältnismässigkeitsprüfung könne die 
wirtschaftliche Tragbarkeit aufgezeigt werden. Die Beschwerdeführerin habe bis 15. Juli 2019 
Gelegenheit, zum negativen Entscheid der Baukommission Stellung zu nehmen und mitzuteilen, 
ob ein neutrales Gutachten eingereicht oder das Baugesuch zurückgezogen oder ein anfechtbarer 
Bauentscheid verlangt werde. Mit E-Mail vom 12. Juli 2019 nahm die Beschwerdeführerin Stellung 
und kritisierte darin unter anderem, dass ihr Angebot zur Besichtigung des Gebäudes nicht 
wahrgenommen worden sei. Am 21. August 2019 nahm die Baukommission von der 
Stellungnahme der Beschwerdeführerin Kenntnis und beschloss, den Bauabschlag zu verfügen.

Die Vorinstanz hat somit der Beschwerdeführerin die Einsprache des BHS zur Stellungnahme 
zugestellt und ihr anschliessend auch Gelegenheit gegeben, zum drohenden Bauabschlag 
Stellung zu nehmen und allenfalls das Baugesuch zurückzuziehen oder ein Gutachten mit 
Verhältnismässigkeitsprüfung einzureichen. Damit hat sie der Beschwerdeführerin vor dem 
Bauentscheid das rechtliche Gehör in genügender Weise gewährt.

d) Auch hinsichtlich der Entscheidbegründung liegt keine Gehörsverletzung vor: Die Vor-
instanz hat in ihrem Entscheid die Einsprache des BHS fast wortwörtlich wiedergegeben (Ziff. 3.4) 
und festgehalten, dass die Baukommission den Einsprachepunkten des BHS zustimme (Ziff. 3.6). 
Damit hat die Vorinstanz deutlich gemacht, dass sie aus den vom BHS vorgebrachten Gründen 
den Bauabschlag erteilt, d.h. ein Abbruch des erhaltenswerten Gebäudes nur zulässig wäre, wenn 
dessen Erhalt unverhältnismässig wäre, und der von der Beschwerdeführerin eingereichte Bericht 
diesbezüglich ungenügend und unvollständig ist (fehlende wirtschaftliche Beurteilung, fehlende 
Beurteilung des Wohnteils etc.). Die Vorinstanz hat somit die Gründe für den Bauabschlag 
genannt und sich auch mit dem von der Bauherrschaft eingereichten Bericht bzw. den darin 

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vorgebrachten Argumenten auseinandergesetzt. Die Beschwerdeführerin hat in ihren 
Stellungnahmen keine neuen Argumente vorgebracht, sondern im Wesentlichen jene des 
Zustandsberichtes wiederholt (bauliche Mängel, grosser Aufwand um zeitgemässen Wohnraum 
zu erstellen, fehlende Wirtschaftlichkeit etc.). Die Vorinstanz musste daher nicht im Detail auf die 
Stellungnahmen eingehen. Es reichte aus, dass sie auf die Argumente des BHS verwies, der sich 
mit dem Zustandsbericht der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt hatte. Die Vorinstanz hat 
daher den Bauabschlag genügend begründet.
In einem Punkt hat die Vorinstanz allerdings das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin 
verletzt: Letztere hatte in ihrer Stellungnahme vom 29. Juni 2019 unter dem Titel «Antrag» 
festgehalten, eine Besichtigung der Liegenschaft sei jederzeit möglich. In der Stellungnahme vom 
12. Juli 2019 bemängelte sie, ihr Angebot zur Besichtigung des Gebäudes sei nicht 
wahrgenommen worden. Die Vorinstanz hat zu diesem Beweisantrag weder in ihrem Schreiben 
vom 4. Juli 2019 noch im angefochtenen Entscheid Stellung genommen. Sie hätte kurz begründen 
müssen, wieso sie eine Besichtigung nicht als notwendig erachtet. Indem sie sich in keiner Weise 
zum Beweisantrag der Beschwerdeführerin äusserte, hat sie deren rechtliches Gehör verletzt. 

e) Eine Gehörsverletzung kann geheilt werden, wenn sie nicht schwerwiegend ist, die 
Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition wie die Vorinstanz hat und der beschwerdeführenden 
Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst.11 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls 
bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.12 Vorliegend wiegt die Gehörsverletzung nicht 
schwer und der BVD kommt die volle Überprüfungsbefugnis zu (vgl. Art. 40 Abs. 3 BauG). Da das 
Rechtsamt am 11. Februar 2020 im Beisein der Beschwerdeführerin einen Augenschein 
durchführte und das umstrittene Gebäude besichtigte, wurde die Gehörsverletzung geheilt. Der 
Beschwerdeführerin ist daraus kein Nachteil erwachsen. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs 
ist jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen (E. 8).

4. Voraussetzungen für den Abbruch eines erhaltenswerten Baudenkmals

a) Umstritten ist der Abbruch eines denkmalgeschützten Bauernhauses. Baudenkmäler sind 
herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert. 
Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile, 
Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 1 BauG). Das Bauernhaus auf der 
Parzelle Orpund Grundbuchblatt Nr. B.________ ist im Bauinventar der Gemeinde Orpund als 
erhaltenswertes Schutzobjekt aufgeführt. Baudenkmäler sind erhaltenswert, wenn sie wegen ihrer 
ansprechenden architektonischen Qualität oder ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont 
werden sollen (Art. 10a Abs. 3 BauG). Gemäss Art. 10b Abs. 3 BauG sind erhaltenswerte 
Baudenkmäler in ihrem äusseren Bestand und mit ihren bedeutenden Raumstrukturen zu 
bewahren. Ein Abbruch ist nur zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist. 

b) Die Verweigerung der Abbruchbewilligung bzw. das Abbruchverbot stellt eine 
Einschränkung der Eigentumsgarantie dar (Art. 26 BV13 und Art. 24 KV14). Eingriffe in die 
Eigentumsgarantie sind nur zulässig, wenn sie auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage 
beruhen, im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sind und den Kerngehalt der 
Eigentumsgarantie nicht verletzen (Art. 36 BV und Art. 28 KV). Eine Verletzung des Kerngehalts 
macht die Beschwerdeführerin zu Recht nicht geltend. Auch liegt mit Art. 10b Abs. 3 BauG 
unbestrittenermassen eine genügende gesetzliche Grundlage für ein Abbruchverbot vor. Ebenso 

11 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 16.
12 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 9.
13 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
14 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).

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unbestritten ist die Inventarisierung des Bauernhauses als erhaltenswertes Baudenkmal. 
Umstritten sind das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit des Abbruchverbots.

5. Öffentliches Interesse

a) Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des Bundesgerichts liegen 
Eigentumsbeschränkungen, die dem Schutz von Baudenkmälern dienen, ganz allgemein im 
öffentlichen Interesse. Bei der Prüfung der Frage, wie weit das öffentliche Interesse reicht bzw. in 
welchem Ausmass ein Objekt Schutz verdient, ist eine sachliche Gesamtbeurteilung erforderlich, 
welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang 
eines Bauwerks mitberücksichtigt. Eine Baute soll gegebenenfalls auch als Zeugin und Ausdruck 
einer historischen, gesellschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da 
Denkmalschutzmassnahmen oft mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, 
dürfen sie nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht lediglich im Interesse eines 
begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und 
grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht 
werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können.15

b) Das umstrittene Bauernhaus ist im Bauinventar der Gemeinde Orpund als «erhaltenswert» 
eingestuft und wird wie folgt beschrieben:

«Kleinbauernhaus, erb. um 1896; Fassade 2000 neu gestrichen
Schlichter, traufständiger Sichtriegbau unter Viertelwalmdach mit zierlicher Ründi; N-seitig stilistisch 
entsprechender Anbau mit Schleppdach. Zur Strasse Trauflaube u. Kellerabgang mit sehr feinem 
Holzgeländer. Stall mehrfach verändert u. vergrössert. Inneres: im EG Rauchküche, Sitzöfen aus der 
Bauzeit, Bruchsteinkeller.
Vor der Ründifront Nutz- u. Ziergarten.
Das ortstypische, unmittelbar an der Strasse stehende Kleinbauernhaus bildet zusammen mit dem 
firstparallelen Ofenhaus O (E.________strasse 72 A) den Auftakt zum Weiler C.________.»

c) In ihrem Fachbericht vom 4. Dezember 2019 führt die KDP aus, das Gebäude sei ein 
typischer Vertreter des quergeteilten bäuerlichen Mehrzweckhauses aus dem späten 19. 
Jahrhundert. Es repräsentiere eine eher kleine, aber zeit- und ortstypische Variante dieses 
Bautypus. Die funktionale Dreiteilung in Wohn-, Tenn- und Stallbereich sei charakteristisch und 
widerspiegle die typische gemischte Form der Bewirtschaftung (Ackerbau und Milchwirtschaft). 
Als Teil des einst rein bäuerlichen Weilers C.________ weise das Gebäude sowohl 
siedlungsgeschichtlich, wie auch funktional und räumlich eine enge Verbindung mit seinem 
Standort auf. Durch seine besondere Stellung im Strassenbild, als Blickfangobjekt an der 
Aussenseite der den Weiler begrenzenden Kurve, vermöge das Gebäude seine charakteristischen 
Eigenheiten im inneren wie im äusseren Ortsbild in besonderer Art zur Geltung bringen. Die 
unmittelbare Umgebung sei unbeeinträchtigt bäuerlich. Insgesamt würden sich in diesem Objekt 
Konzept, Konstruktion, Funktion, Stellung und Umgebung zu einer Einheit verbinden, die in dieser 
Kohärenz sehr selten anzutreffen sei. Damit komme ihm eine überdurchschnittlich hohe 
bauhistorische Bedeutung zu. Das Gebäude entspreche einem gängigen Konstruktionsschema. 
Auffälligster Teil sei der Wohntrakt, der sich als Riegbau mit Ründi deutlich vom eher zweckmässig 
gestalteten Ökonomieteil abhebe. Letzterer sei nachträglich durch bauhistorisch unerhebliche 
Erweiterungen vergrössert worden. Die klar ablesbare Abfolge der unterschiedlichen 
Gebäudeteile, zusammengefasst unter einer einheitlichen, völlig ungestörten Dachfläche, bildeten 

15 BGE 135 I 176 E. 6.1, 126 I 219 E. 2 c mit Hinweisen; VGE 2013/448 vom 19.3.2015 E. 4.1, 2014/175 vom 
17.12.2014 E. 3.1, 2012/332 vom 11.9.2013 E. 4.2, 2012/145 vom 5.7.2013 E. 5.1, BVR 2014 S. 251 E. 5.1, 1998 S. 
440 E. 3c; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 3. 

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einen stringent definierten Baukörper von ruhigem Erscheinungsbild. Das Gebäude habe dadurch 
einen hohen Wiedererkennungswert als Berner-Seeländer (Klein-) Bauerhaus. Die 
vergleichsweise schlichte Gestaltung sei ein Qualitätsmerkmal. Sie korrespondiere nahtlos mit 
den bescheidenen Ausmassen des Baus und mit der Grösse des Anwesens.

d) Anlässlich des Augenscheins vom 11. Februar 2020 führten die Vertreter der KDP aus, das 
Gebäude sei ein typischer Vertreter aus dem späten 19. Jahrhundert. Entgegen den Darstellungen 
der Beschwerdeführerin handle es sich nicht um eine Ruine. Das Gebäude stelle das letzte 
ländliche Haus vor dem Weiler C.________ dar. Die typischen Berner-Seeländer-Bauernhäuser 
zeichneten sich durch ihre Grösse aus und verfügten in der Regel über Dächer, welche bis weit 
zum Boden ragten. In der kleineren Variante (Berner-Seeländer-Kleinbauernhaus), wie jene des 
umstrittenen Gebäudes, treffe man diesen Bautypus jedoch selten an. Diese kleineren Häuser 
seien eher selten. Da die kleineren Gebäude nicht so imposant in Erscheinung träten, seien sie 
gefährdet und würden allmählich verschwinden. Im späten 19. Jahrhundert sei nicht mehr ein rein 
bäuerlicher Aspekt im Vordergrund gestanden. Der Bautypus des umstrittenen Gebäudes weise 
sowohl städtische als auch ländliche Aspekte auf. Die Dreiteilung des Gebäudes (Wohn-, Tenn- 
und Stallteil) sei klar ersichtlich. Das Gebäude verfüge über einen kleinen Wohnteil sowie einen 
Tenn- und einen Stallteil. Der Stall sei vor 1900 gebaut worden und könne noch original sein. Man 
sehe aber klar, dass der westliche Teil nachträglich erweitert worden sei. Aus 
denkmalpflegerischer Sicht sei insbesondere der Kernbau von Bedeutung. Die Ostfassade sei 
wichtig für das äussere Erscheinungsbild. Auch der Treppenaufgang auf der Westseite der 
Ostfassade sei von Bedeutung und müsse erhalten werden. Der asymmetrische Bau der 
Ostfassade sei ein Merkmal des Gebäudes. Zudem sei die Umgebung des Gebäudes ein 
typisches Beispiel für die Auswirkungen der Juragewässerkorrektion. Früher habe es sich um 
Gewässerraum und Sumpf gehandelt. Mit der Korrektion sei das Land jedoch allmählich entsumpft 
worden und somit sei die Schweinehaltung möglich geworden. Später habe man dann vielleicht 
noch ein oder zwei Kühe gehalten. Während dieser Entwicklung seien auch die Gebäude 
mitgewachsen.16

e) Die KDP hat überzeugend dargelegt, dass es sich beim umstrittenen Bauernhaus um ein 
aus dem durchschnittlichen Baubestand herausragendes Objekt mit hohem bauhistorischen Wert 
handelt, welches das Erscheinungsbild des Weilers C.________ wesentlich prägt. Anlässlich des 
Augenscheins vom 11. Februar 2020 konnte sich das Rechtsamt davon überzeugen, dass die 
Beurteilung der KDP hinsichtlich seiner architektonischen Qualitäten und der Wirkung des 
Gebäudes für das Ortsbild von C.________ zutrifft: Der bebaute Teil der Gemeinde Orpund reiht 
sich hauptsächlich entlang der in Ost-West-Richtung verlaufenden Hauptstrasse auf. In der 
Ortsmitte zweigt von der Hauptstrasse die E.________strasse ab, die in Richtung Südwesten 
zunächst Richtung Aare, dann in Richtung der Nachbargemeinde Brügg verläuft. Die 
E.________strasse führt zum Ortsteil C.________, der sich in der Nähe der Aare und der 
Gemeindegrenze Orpund-Brügg befindet. C.________, ein einst rein bäuerlicher Weiler, weist 
heute auch einige neuere Wohngebäude auf und befindet sich grösstenteils in der Bauzone. Er 
ist aber nach wie vor sehr ländlich geprägt17 und rundum von Landwirtschaftszone und einem 
Landschaftsschaftsschongebiet umgeben.18 Die älteren Gebäude von C.________ befinden sich 
im Ortsbildschutzgebiet 02 "C.________" (ländliche Baugruppe mit drei Bauernhäusern und zwei 
Stöckli) und sind zum überwiegenden Teil denkmalgeschützt.19 Das hier umstrittene 
denkmalgeschützte ehemalige Bauernhaus steht am nordöstlichen Rand von C.________ auf der 
Parzelle Nr. B.________. Die Parzelle grenzt an mehrere landwirtschaftliche Parzellen und liegt 

16 Vgl. zum Ganzen Augenscheinprotokoll vom 11. Februar 2020, S. 6-9.
17 Vgl. Fotos Nrn. 1 bis 5 zum Augenscheinprotokoll vom 11.2.2020.
18 Vgl. Zonenplan der Gemeinde Orpund vom 23.11.2011.
19 Vgl. Art. 511 des Baureglementes der Gemeinde Orpund vom 23.11.2011; Bauinventar der Gemeinde Orpund.

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in der Bestandeszone (vgl. Art. 231 GBR20). Von der Ortsmitte Orpund her kommend, präsentiert 
sich das Bauernhaus auf der Parzelle Nr. B.________ als Blickfang am Eingang von C.________. 
Da das Gebäude alleinstehend vor der Eingangskurve zum Weiler steht und sich davor eine 
unbebaute landwirtschaftliche Parzelle befindet, tritt das Gebäude sehr prominent als erstes 
Gebäude von C.________ in Erscheinung und kommt sehr gut zur Geltung.21 Es präsentiert 
gegenüber der Strasse seine gut erhaltene Ostfassade mit Sichtriegbau und zierlicher Ründi. 
Entlang der Strasse sind auch eine schöne Trauflaube und eine Treppe mit einem fein gestalteten 
Holzgeländer, das auch entlang des Kellerabgangs führt, sichtbar.22 Die Beurteilung der KDP, 
wonach das Gebäude eine besondere Stellung im Strassenbild habe und als Blickfangobjekt das 
Ortsbild des Weilers C.________ präge, ist daher sehr gut nachvollziehbar und überzeugend. Die 
Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild ist stark zu gewichten, da es sich nicht um ein 
gewöhnliches Ortsbild handelt, sondern es sich bei dem Gebäude zugewandten, älteren Teil von 
C.________ um ein Ortsbildschutzgebiet mit weiteren Baudenkmälern handelt. Zudem sind das 
Gebäude und der Weiler von einem Landschaftsschongebiet umgeben, das «die Freihaltung eines 
Gebiets von besonderer Eigenart, Schönheit und Erholungswert, insbesondere von exponierten 
Lagen und intakten Ortsansichten» bezweckt (Art. 527 GBR). Das Gebäude weist zudem gute 
architektonische Qualitäten auf, wie die gut erhaltene Ostfassade sowie die schöne Trauflaube 
und die Treppe mit einem fein gestalteten Holzgeländer. Das schlicht und ruhig gestaltete 
Gebäude mit einer deutlich sichtbaren Abfolge der unterschiedlichen Gebäudeteile ist auch sehr 
gut als typischer Vertreter des quergeteilten Mehrzweckbauernhaues aus dem späten 19. 
Jahrhundert erkennbar und hat einen hohen Wiedererkennungswert als Berner-Seeländer-(Klein-) 
Bauerhaus. Die KDP hat überzeugend dargelegt, dass solche Berner-Seeländer-Kleinbauern-
häuser heute sehr selten sind und immer mehr verschwinden. Der Erhaltung dieses Bautypus 
kommt deshalb besonderes Gewicht zu. Es besteht somit ein grosses öffentliches Interesse am 
Erhalt des umstrittenen Gebäudes. Allfällige entgegenstehende private Interessen sind im 
Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung zu berücksichtigen. 

6. Verhältnismässigkeit

a) Das Verbot, ein denkmalgeschütztes Gebäude abzubrechen, ist als Eingriff in die 
Eigentumsgarantie dann verhältnismässig, wenn es zur Erreichung des angestrebten Ziels – den 
Erhalt des Denkmals – geeignet und erforderlich und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen 
Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht (sog. Zumutbarkeit).23 

b) Das von der Vorinstanz verfügte Abbruchverbot ist geeignet und erforderlich, das im 
öffentlichen Interesse liegende Ziel der Erhaltung des Baudenkmals zu erreichen; eine mildere 
Massnahme um das Baudenkmal zu erhalten, ist nicht ersichtlich. Dass das Gebäude 
sanierungsbedürftig ist, ändert daran nichts. Die Eignung eines Abbruchverbots wäre nur bei 
einem bautechnisch nicht mehr sanierungsfähigen Objekt zu verneinen. Zur Beurteilung der 
Verhältnismässigkeit des Abbruchverbotes hat die BVD ein Gutachten über den Zustand und die 
Sanierungsfähigkeit des Gebäudes sowie über allfällige Nutzungsmöglichkeiten und deren 
Wirtschaftlichkeit eingeholt.24 Der Gutachter führt in seinem Gutachten vom 25. März 2020 aus, 
der Zustand des Bauernhauses sei schlecht und es sei so nicht nutzbar. Mit den heutigen 
Möglichkeiten seien aber eigentlich alle Gebäude technisch sanierungsfähig. Das Gutachten vom 
25. März 2020 weist zwar auf die statischen Schwachstellen des Bauernhauses hin, legt aber 

20 Baureglement der Gemeinde Orpund vom 23.11.2011.
21 Vgl. Foto und 2 zum Augenscheinprotokoll vom 11. Februar 2020.
22 Vgl. Foto 6 und 7 zum Augenscheinprotokoll vom 11. Februar 2020.
23 BGE 137 I 167 E. 3.6; VGE 2013/448 vom 19.3.2015 E. 5.1, 2012/332 vom 11.9.2013 E. 5.1, 2012/145 vom 
5.7.2013, E. 5.2; BVR 2006 S. 179 E. 8.3.
24 Gutachten von F.________, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 25. März 2020.

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gleichzeitig dar, dass eine Sanierung aus technischer Sicht, wenn auch mit grossem Aufwand, 
möglich ist. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin im Übrigen auch nicht 
geltend gemacht, inwiefern diese Beurteilung durch einen neutralen und erfahrenen Gutachter 
nicht zutreffen sollte. Die Verweigerung der Abbruchbewilligung ist daher geeignet und 
erforderlich, um die Erhaltung des Gebäudes zu ermöglichen. 

c) Ob die Verweigerung der Abbruchbewilligung vorliegend auch zumutbar ist, hängt vom 
Ergebnis einer Interessenabwägung zwischen den öffentlichen Interessen an der Erhaltung des 
Baudenkmals und den privaten Interessen an einem Abbruch bzw. der Frage der Wirtschaftlichkeit 
einer Sanierung ab. Dabei ist auch der Grad der Schutzwürdigkeit des Objekts zu berücksichtigen: 
Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten. 
Kommt dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein 
Abbruchverbot der Grundeigentümerschaft nicht zugemutet werden, wenn es auf die Dauer mit 
finanziellen Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist hingegen 
verhältnismässig, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung des Gebäudes auf 
längere Sicht tragbar ist.25 Ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines Baudenkmals 
besonders gross, wäre ein Abbruchverbot der Eigentümerschaft wohl sogar dann zuzumuten, 
wenn diese mit Verlusten rechnen müsste.26 Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Tragbarkeit 
sind die Interessen der Eigentümerschaft zurückhaltend zu gewichten, zumal die Beurteilung der 
wirtschaftlichen Situation jeweils auf einer Momentaufnahme beruht. Zudem ist das Kosten-/ 
Nutzenverhältnis zu Beginn häufig weniger günstig als später. Keine oder eine geringe Rendite in 
den Anfangsjahren braucht nicht zu bedeuten, dass die wirtschaftliche Tragbarkeit von vornherein 
zu verneinen wäre. Die Aufwendungen für die Sanierungen eines Gebäudes lassen sich nicht von 
vornherein klar beziffern. Von einer Minimalsanierung bis zum Luxusumbau sind zahlreiche 
Renovationsvarianten denkbar. Wenn auch nur eine der Varianten zu wirtschaftlich tragbaren 
Verhältnissen führt, ist das Abbruchverbot verhältnismässig.27

d) Hinsichtlich der allfälligen Nutzungsmöglichkeiten und deren Wirtschaftlichkeit hält der 
Gutachter fest, es sei das ganze Volumen des Gebäudes nutzbar; im heutigen Wohnteil sei wieder 
eine Wohnnutzung möglich und im heutigen Ökonomieteil seien sowohl eine Wohn- wie auch eine 
Gewerbenutzung möglich. Diese Beurteilung trifft zu: Laut Art. 231 GBR dient die Bestandeszone, 
in der das umstrittene Gebäude steht, der Erhaltung traditionell entstandener Siedlungsstrukturen 
und der zeitgemässen Nutzung der bestehenden Gebäude. Gemäss Kommentar zu diesem Artikel 
soll die Bestandeszone die Umnutzung von ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden 
ermöglichen. Zulässig sind Wohnen und Arbeiten gemäss den Bestimmungen der Mischzone, 
Bauernhäuser können vollständig für nichtlandwirtschaftliches Wohnen und Gewerbe umgenutzt 
werden. Auch die Vertreter der KDP erklärten anlässlich des Augenscheins, eine Wohn- und 
Gewerbenutzung im gesamten Gebäude sei zulässig.28 Zulässig ist in der Bestandeszone auch 
der Abbruch und Wiederaufbau von Bauten (Art. 231 Abs. 4 GBR). Der Bauverwalter der 
Gemeinde Orpund hielt dazu am Augenschein fest, gemäss Praxis der Gemeinde müsse bei 
einem Abbruch und Wiederaufbau das neue Gebäude bezüglich Volumen und Stellung dem 
ursprünglichen Gebäude entsprechen.

e) Gestützt auf diese Möglichkeiten berechnete der Gutachter für die Ermittlung der 
Sanierungskosten und der möglichen Erträge drei Szenarien: Einerseits die Sanierung des 
Gebäudes mit zwei Wohnungen im bestehenden Wohnteil und die Erstellung von Lagerräumen 

25 BGE 126 I 219 E. 2c; BVR 2014 S. 251 E. 5.2, 1997 S. 355 E. 6a, 1996 S. 68 E. 4c mit Hinweisen; VGE 2014/175 
vom 17.12.2015 E. 4.1, 2013/448 vom 19.3.2015 E. 5.4, 2012/332 vom 11.9.2013 E. 5.5, 22935 vom 28.11.2007 E. 
6.4.
26 VGE 22935 vom 28.11.2007 E. 6.4 mit Hinweisen.
27 BVR 1996 S. 68 E. 4c und 6c.
28 Protokoll des Augenscheins vom 11. Februar 2020, S. 8.

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im Ökonomieteil, andererseits die Sanierung des Gebäudes mit zwei Wohnungen im Wohnteil und 
dem Einbau von zwei weiteren Wohnungen im Ökonomieteil (beide Varianten unter 
Berücksichtigung des Erhalts der schutzwürdigen Teile des Gebäudes) sowie schliesslich den 
Abbruch und Neubau eines Gebäudes. Nicht berechnet hat der Gutachter den aktuellen Landwert. 
Er hielt dazu fest, die Beschwerdeführerin habe die Liegenschaft 2013 für Fr. 350'000.- erworben. 
Aufgrund des Abbruchgesuches könne davon ausgegangen werden, dass der Kaufpreis für die 
Käuferin dem Landwert entsprochen habe.29

Der Gutachter kam zu folgenden Schlüssen: Für die Sanierung des Gebäudes mit zwei 
Wohnungen im Wohnteil und Lagerräumen im Ökonomieteil würden Sanierungskosten in der 
Höhe von Fr. 1'027'000.- anfallen. Diesfalls müsste bei einem wirtschaftlich minimalen Zinssatz 
von 3.7% ein jährlicher Nettomietertrag (ohne Nebenkosten) von Fr. 37'999.- (ohne Verzinsung 
Landanteil) bzw. Fr. 50'949.- (mit Verzinsung Landanteil) erzielt werden. Ein Vergleich mit zehn 
aktuellen Angeboten im Umkreis von 500 m zeige, dass für Mietwohnungen ein jährlicher Mietzins 
von 180.- bis 200.- pro Quadratmeter Nettonutzfläche (NNF) erzielt werden könne. Der 
ortsübliche, martkmässig erzielbare Mietertrag für die beiden Wohnungen betrage daher Fr. 
22'800.- pro Jahr (Fr. 190.- pro m2 NNF x 120 m2 pro Jahr). Für die Lagerflächen sei von einem 
jährlichen Ertrag von Fr. 12'000.- auszugehen (400 m2 à Fr. 30.-). Insgesamt sei bei dieser 
Variante somit ein Ertrag von Fr. 34'800.- erzielbar. Der wirtschaftlich notwendige Mietertrag von 
Fr. 50'949.- pro Jahr (ohne Nebenkosten, mit Landanteil) sei bei dieser Variante nicht erzielbar. 
Eine reine Sanierung mit zwei Wohnungen im Wohnteil und Lagerflächen im Ökonomieteil sei 
deshalb wirtschaftlich nicht tragbar.30

Bei einer Sanierung des Gebäudes mit zwei Wohnungen im Wohnteil und dem Einbau von zwei 
weiteren Wohnungen im Ökonomieteil würden sich die Sanierungs- und Umbaukosten auf 
Fr. 1'912'000.- belaufen. In dieser Konstellation müsste bei einem wirtschaftlich minimalen 
Zinssatz von 3.7% ein jährlicher Nettomietertrag (ohne Nebenkosten) von Fr. 70'744.- (ohne 
Verzinsung Land) bzw. Fr. 83'694.- (mit Verzinsung Land) erzielt werden. Der wirtschaftlich 
notwendige Verkaufspreis würde sich auf einen Betrag von Fr. 2'262'000.- belaufen. Der 
ortsübliche, marktmässig erzielbare Mietertrag für die Wohnungen betrage Fr. 99'940.- pro Jahr 
(B.________ m2 NF x Fr. 190.- ). Der wirtschaftlich notwendige Mietertrag von Fr. 83'694.- pro 
Jahr sei somit erzielbar. Der erzielbare Mietertrag von Fr. 99'940.- ergebe eine Bruttorendite von 
4.4%, was im heutigen Marktumfeld gut sei. Bei einem Verkauf könne aufgrund festgestellter 
Verkaufspreise in der Umgebung ein Verkaufspreis in der Höhe von Fr. 2'367'000.- realisiert 
werden (Fr. 4'500.- m2 x B.________ m2). Demzufolge sei eine Sanierung mit zwei Wohnungen 
im Wohnteil und dem Einbau von weiteren zwei Wohnungen im Ökonomieteil wirtschaftlich 
tragbar.31

Für den Abbruch des bestehenden und den Neubau eines gleichartigen Gebäudes geht der 
Gutachter von Neubaukosten in der Höhe von Fr. 1'887'000.- (ohne Verzinsung Land) bzw. 
Fr. 2'237'000.- (mit Verzinsung Land) aus. Diese Kosten liegen leicht tiefer als bei der Sanierung 
des Gebäudes. Da der Gutachter zum Schluss kommt, bei der Variante "Neubau" könnne von 
denselben Miet- und Verkaufserträge wie bei der Variante «Sanierung mit zwei Wohnungen im 
Wohnteil und Einbau von weiteren zwei Wohnungen im Ökonomieteil» ausgegangen werden, ist 
auch ein Neubau eines gleichartigen Gebäudes wirtschaftlich tragbar.32 

29 Gutachten von F.________, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 25. März 2020, S. 3 unten.
30 Gutachten von F.________, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 25. März 2020, S. 4.
31 Gutachten von F.________, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 25. März 2020, S. 5.
32 Gutachten von F.________, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 25. März 2020, S. 6.

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Zusammengefasst kam der Gutachter somit zum Schluss, eine Sanierung, bei der nur im 
bestehenden Wohnteil Wohnungen erstellt und der Ökonomieteil für Lagerräume genutzt würde, 
sei  wirtschaftlich nicht tragbar. Wirtschaftlich tragbar seien dagegen ein Neubau oder eine 
Sanierung des Gebäudes mit Erstellung von zwei Wohnungen im Wohnteil und dem Einbau von 
zwei weiteren Wohnungen im Ökonomieteil. 

f) Die Beschwerdeführerin bestreitet die vom Gutachter berechneten Sanierungskosten der 
verschiedenen Szenarien im Grundsatz nicht. Sie kritisiert allerdings in ihren 
Schlussbemerkungen, der Gutachter sei auf die Problematik der Statik nicht eingegangen. Sie 
macht damit wohl implizit geltend, die Sanierungskosten würden aufgrund der zu behebenden 
statischen Mängel höher ausfallen als vom Gutachter berechnet. Dieser Auffassung kann nicht 
gefolgt werden. Der Gutachter hielt in seinem Gutachten explizit fest, der Zustand der Baute sei 
schlecht und die notwendige Eingriffstiefe der Sanierungsarbeiten gross. Es müssten nicht nur die 
statischen Schwachstellen angepasst werden, sondern ebenfalls alle energietechnischen 
Vorschriften erfüllt werden.33 Der Gutachter hat somit berücksichtigt, dass bei einer Sanierung 
energietechnischen Vorschriften einzuhalten sind und dass das Gebäude statische 
Schwachstellen hat bzw. das bestehende Tragewerk zu schwach für eine zeitgemässe 
Gebäudehülle ist und daher angepasst werden müsste. Die errechneten Sanierungskosten 
basieren auf diesen Annahmen und beinhalten sowohl eine zeitgemässe Gebäudehülle wie auch 
die notwendigen statischen Anpassungen. Die BVE sieht keinen Anlass, an den vom Gutachter 
berechneten Sanierungskosten, die er u.a. aufgrund von ausgewiesenen Baukosten von 
Umbauten vergleichbaren Bauernhäusern eruiert hat34, zu zweifeln.  

g) Auch die vom Gutachter berechneten möglichen Erträge der verschiedenen 
Sanierungsvarianten bzw. des Neubaus erscheinen der BVE nachvollziehbar und plausibel. Die 
Beschwerdeführerin stellt dagegen in ihrer Stellungnahme zum Gutachten und in ihren 
Schlussbemerkung   die Ertragswertberechnungen des Gutachtens in Frage. Sie kritisiert, der 
Gutachter gehe von zu grossen Flächen aus. Er habe nicht ausgewiesen, wie er auf seine Zahlen, 
insbesondere auf eine NNF von B.________ m2 komme. Basierend auf dem bereits vorhandenen 
Grundrissplan, der auch dem Gutachter als Basis diente, habe sie einen erweiterten Grundrissplan 
erstellt und Wände, Böden und das Dach bzw. der Durchmesser gemäss dem gültigen 
Energiegesetz eingezeichnet und gestützt darauf die BGF und NNF berechnet. Es ergäben sich 
andere, weniger grosse Flächen als vom Gutachter berechnet. Zudem sei der Ausbau des 
Dachgeschosses nicht ausführbar, da es fraglich sei, ob die KDP die für einen 
Dachgeschossausbau notwendigen vielen Dachflächenfenster zulasse. Schliesslich sei auch der 
vom Gutachter angenommen Mietzins von Fr. 190.- pro Quadratmeter pro Jahr zu hoch, ihre 
Hausbank rechne mit Fr. 180.- pro Quadratmeter. Als Kapitalisierungsatz müsse gemäss 
Bankennorm 5.25% angenommen werden. Basierend auf diesen Zahlen sei nur ein Mietzinsertrag 
von Fr. 69'547.- möglich. Kapitalisiert mit 5.25% ergebe diese eine maximale Investitionssumme 
von Fr. 1'324'697.- inkl. Land. Die Sanierungskosten von Fr. 1'912'000.- (Variante Sanierung mit 
insgesamt vier Wohnungen) könnten daher nicht gedeckt werden.

Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen die Beurteilung des Gutachters nicht zu 
entkräften: Der Gutachter ging bei seinen Berechnungen von einer BGF-Fläche für Erdgeschoss 
und Obergeschoss von je 263 m2 aus. Dabei stützte er sich auf die Angaben des von der 
Beschwerdeführerin bei der Vorinstanz eingereichten Plans «Abbruchgesuch / Volumenplan» vom 
29. Oktober 2018 / 8. Mai 2019. Darin berechnete die Beschwerdeführerin für ein Geschoss eine 
BGF-Fläche von 263 m2 (51.77 m2 plus 46.11 m2 plus 54.46 m2 plus 111.37 m2, vgl. rechte Spalte 
des Plans). Weiter ging der Gutachter davon aus, dass im Dachgeschoss bzw. Estrichbereich 

33 Gutachten von F.________, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 25. März 2020, S. 2.
34 Beantwortung von Ergänzungsfragen vom 14. Juni 2020, S. 3 Bst, b. 

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zusätzliche nutzbare BGF-Fläche geschaffen werden kann. Bei der Berechnung der 
Sanierungskosten ging er dabei von 187.5 m2 aus. Für die Berechnung des Miet- bzw. 
Verkaufsertrages berücksichtigte er aber nur rund die Hälfte davon, nämlich 93 m2. Dies ergibt die 
von ihm angenommene BGF-Gesamtfläche von 619 m2 (263 m2 + 263 m2 + 93 m2).  Die 
Beschwerdeführerin weist in ihrem neuen, mit den Schlussbemerkungen eingereichten Plan35 für 
das Erdgeschoss eine BGF von 264.2 m2 aus (Wohnteil 61.4 m2, Ökonomieteil im Erdgeschoss 
62.6 m2 + 56.6 m2 + 50.4 m2 + 33.2m2 = 202.8 m2). Es bestehen somit hinsichtlich der Flächen 
keine relevanten Abweichungen zum ersten Plan bzw. zur Annahme des Gutachters. Der Grund, 
wieso die Beschwerdeführerin von einer geringeren BGF-Fläche als der Gutachter ausgeht – sie 
berechnet in ihrem neuen Plan eine BGF von insgesamt nur 514.01 m2 für das ganze Gebäude – 
liegt darin, dass sie einerseits im Obergeschoss im Bereich des Tenns und andererseits im 
Dachgeschoss keine Flächen hinzurechnete. Anders als die Beschwerdeführerin meint, darf aber 
auch im Obergeschoss des Tennbereichs und im Dachgeschoss Wohnfläche erstellt werden. Die 
KDP hat festgehalten, das Tenn könne auch auf zwei Wohnungen aufgeteilt werden (EG und OG), 
wichtig sei nur, dass die äussere Erscheinung das Tenn als Element darstelle.36 Die 
denkmalpflegerischen Interessen stehen auch einem Dachausbau bzw. der notwendigen 
Belichtung von Wohnraum im Dachbereich nicht entgegen. Zum Einen weist die besonders 
schützwürdige Ostfassade im Dachgeschoss bereits ein Fenster auf. Ein Eingriff in diese aus Sicht 
des Denkmalschutzes wichtige Fassade ist daher nicht notwendig. Zum Andern sind in der erst 
nachträglich erstellten heutigen Westfassade Öffnungen laut KDP zulässig, so dass Wohnraum 
im Dachgeschoss bereits über eine Fassadenverglasung belichtet werden kann.37 Auch 
Dachflächenfenster können erstellt werden: Es ist notorisch, dass die KDP beim Ausbau von 
ehemaligen Bauernhäuser in der Bauzone regelmässig Dachflächenfenster oder anderen 
Belichtungsmöglichkeiten zustimmt. Der Gutachter ging somit richtigerweise davon aus, dass im 
Dach- und Tennbereich zusätzliche BGF erstellt werden kann. Geht man von dem von der 
Beschwerdeführerin mit ihren Schlussbemerkungen eingereichten Plan aus, kann im 
Dachgeschoss ein Boden mit einer Fläche von insgesamt 173 m2 erstellt werden (27.48 
Gebäudelänge x 6.3 m Breite Dachgeschossboden, vgl. Zeichnung "Vorschlag Expert Schnitt D-
D"). Davon kann eine Fläche von rund 107 m2, die eine Raumhöhe über 1.5 m aufweist, als BGF 
berücksichtigt werden (Gebäudelänge 27.48 x 3.9 m Breite mit lichter Höhe über 1.5 m; vgl. 
Zeichnung "Vorschlag Expert Schnitt D-D"). Die vom Gutachter ohne Kenntnis des neuen, 
detaillierteren Planes der Beschwerdegegnerin angenommenen Flächen entsprechen annähernd 
den vorstehend genannten Flächen. So nahm der Gutachter zur Berechnung der 
Sanierungskosten eine Gesamtfläche im Dachgeschoss von 187.5 m2 an, bei der 
Ertragswertberechnung eine BGF von 93 m2. Die vom Gutachter ermittelte BGF von insgesamt 
619 m2 ist daher nicht zu beanstanden.

h) Für die Ermittlung der erzielbaren Mietzinserträge bzw. Verkaufserlöse nahm der Gutachter 
nicht die BGF als Grundlage, sondern die Nettonutzfläche NNF. Gestützt auf seine langjährige 
Erfahrung nahm er an, dass die NNF 85% der Bruttogeschossfläche, d.h. B.________ m2, 
betrage.38 Dies ist nicht zu beanstanden. Da die Begutachtung ohne konkretes Umbauprojekt 
erfolgte und daher keine genaue Berechnung der Innenwände etc. möglich war, musste der 
Gutachter eine pauschale Berechnungsmethode mit Erfahrungswerten wählen. 

Hinsichtlich des erzielbaren Mietzinses ging der Gutachter von aktuellen Wohnungsangeboten im 
Umkreis von 500 m des hier umstrittenen Gebäudes aus und kam zum Schluss, dass die 
vergleichbaren Mietzinse vor Ort Fr. 180.- bis Fr. 200.- jährlich pro m2 NNF betragen. Basierend 

35 Plan "Abbruchgesuch" 1:50/1:75 vom 30.7.2020.
36 E-Mail der KDP vom 19. Mai 2020 mit Beantwortung von Zusatzfragen. 
37 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 11. Februar 2020, S. 8 unten und Foto Nr. 10.
38 Beantwortung von Ergänzungsfragen vom 14. Juni 2020, S. 2 Ziff. 2.a. 

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auf dieser Analyse legte er seinen Ertragsberechnungen einen durchschnittlichen Mietzins von Fr. 
190.- zugrunde. Die Beschwerdeführerin geht von einem tieferen Betrag von Fr. 180.- aus. Es 
kann offen gelassen werden, ob der durchschnittlich erzielbare Mietzins eher bei Fr. 180.- oder 
bei Fr. 190.- liegt; in beiden Fällen kann ein genügender Mietertrag erzielt werden. Bei einer NNF 
von B.________ m2 beträgt der jährliche Ertrag bei einem Mietzins von Fr. 180.- Fr. 94'680.- und 
liegt damit immer noch deutlich über dem notwendigen Mietertrag von 83'694.-. Dieser wäre 
zudem selbst dann erzielbar, wenn man von dem von der  Beschwerdegegnerin genannten 
Mietzins von Fr. 180.- ausgeht und die vom Gutachter berechnete NNF von B.________ m2 um 
10% reduziert (weiterer Abzug für Wände). Der vom Gutachter errechnete notwendige Mietzins 
für die Sanierungsvariante mit zwei Wohnungen im Wohnteil und zwei Wohnungen im 
Ökonomieteil ist daher ohne Weiteres erzielbar und damit eine Sanierung tragbar. 

i) Daran vermögen auch die Vorbringen der Beschwerdeführerin hinsichtlich der Ermittlung 
der notwendigen Bruttorendite nichts zu ändern. Der Gutachter ging von einem Kapitalzins von 
2.0%, Betriebskosten von 0.3%, laufendem Unterhalt von 0.5%, Rückstellungen für grosszyklische 
Erneuerungen von 0.6%, einem strukturellen Mietzinsrisiko von 0.1% und Verwaltungskosten von 
0.2%, also gesamthaft von einer notwendigen Bruttorendite von 3.7% aus. Dies erscheint 
angemessen.  Eine Rendite von 5.25%, wie von der Beschwerdeführerin angegeben, ist im 
heutigen Umfeld aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen nicht mehr realistisch. Ein solcher Satz 
wird allenfalls von Banken aus Sicherheitsgründen bei der Vergabe von Hypotheken angewandt, 
kann aber nicht als Grundlage für die Berechnung der minimal erforderlichen Bruttorendite bei der 
Sanierung von Baudenkmälern dienen. Der hypothekarische Referenzzinssatz bei 
Mietverhältnissen beträgt aktuell 1.25% und basiert auf einem Durchschnittszinssatz von 1.35%.39 
Der vom Gutachter angenommene Kapitalzins von 2.0% liegt deutlich darüber und ist nicht zu 
beanstanden. Die vom Gutachter angenommenen Prozentsätze für Betriebskosten, laufenden 
Unterhalt, das Risiko von Mietzinsausfällen, grosszyklischen Erneuerungen und 
Verwaltungskosten entsprechen den üblichen Zahlen und scheinen für das Objekt, das nach der 
Sanierung in einem neubauähnlichen Zustand ist, angemessen.  

j) Zusammenfassend ergibt sich dass eine Sanierung des umstrittenen Bauernhauses mit der 
Erstellung von zwei Wohnungen im Wohnteil und dem Einbau von weiteren zwei Wohnungen im 
Ökonomieteil wirtschaftlich tragbar und der Erhalt des Gebäudes der Beschwerdegegnerin 
zumutbar ist. Das Abbruchverbot, das im öffentlichen Interesse liegt, ist somit verhältnismässig. 
Die Vorinstanz hat daher zu Recht dem Abbruchgesuch den Bauabschlag erteilt.

7. Kosten des Baubewilligungsverfahrens

a) Laut Ziffer 4 des angefochtenen Entscheids belaufen sich die Kosten des erstinstanzlichen 
Baubewilligungsverfahrens auf insgesamt Fr. 1'004.20 und umfassen auch den Posten 
«Fachbericht/Einsprache Berner Heimatschutz CHF 180.00». Die Beschwerdeführerin macht 
geltend, der BHS habe keinen Amtsbericht, sondern eine Einsprache eingereicht. Die Kosten in 
der Höhe von Fr. 180.00 seien ihr deshalb zu Unrecht verrechnet worden. Demgegenüber erklärt 
die Gemeinde, da das Gebäude erhaltenswert sei, habe sie am 10. Mai 2019 einen Fachbericht 
beim BHS eingefordert. Dieser Fachbericht sei für die Baupolizeibehörde als Unterstützung für 
den Bauentscheid nötig. Der Aufwand von Fr. 180.00 wäre daher im Baubewilligungsverfahren 
sowieso angefallen. Die Stellungnahme des BHS vom 13. Juni 2019 sei als Einsprache betitelt, 
führe aber dennoch die nötigen Erwägungen auf, welche die Baukommission für die Beurteilung 
des Bauvorhabens benötigt habe.

39 https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht/referenzzinssatz.html (besucht am 20.8.2020).

https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht/referenzzinssatz.html

BVD 110/2019/158 

15/16

b) Mit Schreiben vom 10. Mai 2019 ersuchte die Gemeinde den BHS, einen «Amts- resp. 
Mitbericht» einzureichen.40 Am 13. Juni 2016 reichte der BHS ein als «Einsprache» bezeichnetes 
Schreiben ein.41 In seiner Eingabe vom 13. Juni 2019 stützt sich der BHS explizit auf Art. 35 Abs. 
2 BauG und führt aus, er sei zur Einsprache berechtigt und reiche diese fristgerecht und begründet 
ein. Sowohl der Titel der Eingabe als auch die Ausführungen zur Einsprachelegitimation lassen 
klar darauf schliessen, dass der BHS keinen Fachbericht, sondern eine Einsprache einreichte. Die 
Vorinstanz hielt dementsprechend in ihrem Entscheid fest, der BHS habe anstelle eines 
Fachberichts eine Einsprache eingereicht. Sie prüfte die Einsprachebefugnis des BHS und kam 
zum Schluss, die Einsprache werde gutgeheissen. Die Vorinstanz hat somit die Eingabe des BHS 
als Einsprache behandelt. Sie hätte daher der Beschwerdeführerin die Fallpauschale des BHS in 
der Höhe von Fr. 180.00 nicht in Rechnung stellen dürfen. Die Beschwerde erweist sich in diesem 
Punkt als begründet. Die Verfahrenskosten des Baubewilligungsverfahrens sind neu auf 
Fr. 824.20 festzusetzen.

8. Kosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'600.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV). Für den Augenschein vom 11. Februar 2020 wird in 
Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 300.– erhoben. Hinzu 
kommen die Kosten des Wirtschaftlichkeitsgutachtens von Fr. 2'191.70 (gemäss Rechnung der 
G.________ AG vom 14. April 2020). Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen 
somit Fr. 4'091.70. 

b) Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die 
Beschwerdeführerin hat zu Recht die Höhe der Kosten des Baubewilligungsverfahrens gerügt. 
Insofern gilt sie als obsiegend. Im Hauptpunkt, der Frage der Rechtmässigkeit des Bauabschlags, 
ist ihre Beschwerde jedoch abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die 
Beschwerdeführerin unterliegt daher zu grossen Teilen und hat grundsätzlich vier Fünftel der 
Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 3'273.35 zu tragen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass 
auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geheilt werden musste. Dies stellt einen besonderen 
Umstand dar. Es rechtfertigt sich, dafür einen Zehntel der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 
409.20, auszuscheiden. Dieser Betrag ist von den von der Beschwerdeführerin zu tragenden 
Verfahrenskosten abzuziehen. Die Beschwerdeführerin hat somit Verfahrenskosten in der Höhe 
von Fr. 2'864.15 zu tragen. Da der Vorinstanz keine Verfahrenskosten auferlegt werden können 
(Art. 108 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG), trägt die restlichen Verfahrenskosten 
der Kanton. Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 VRPG).

40 Vorakten, Register 3.
41 Vorakten, Register 9.

BVD 110/2019/158 

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III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Verfahrenskosten des erstinstanzlichen 
Baubewilligungsverfahrens gemäss Ziff. 4. und 5.3. des Entscheides der Gemeinde Orpund 
vom 26. August 2019 werden neu auf Fr. 824.20 festgesetzt. Für das Inkasso dieser Kosten 
ist die Gemeinde zuständig.

2. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann und 
der Bauentscheid der Gemeinde Orpund vom 26. August 2019 wird bestätigt.

3. Der Beschwerdeführerin werden Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 2'864.15 zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen ist.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- A.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Orpund, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
- Denkmalpflege des Kantons Bern, per E-Mail zur Kenntnis
- Herrn F.________, G.________ AG, zur Kenntnis

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.