# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aa8d06c0-4634-5bd3-8540-b3b00ce97fa6
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-20
**Language:** de
**Title:** Wohnanteil. Begriff des «Beherbergungsbetriebs», Berechnung des Wohnanteils
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0038/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2025-16.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0038//2025 vom 20. März 2025 in BEZ 2025 Nr. 16

Das  streitbetroffene  Baugrundstück  Kat.-Nr.  1  liegt  gemäss  Bau-  und
Zonenordnung der Stadt X (BZO) in der Zentrumszone Z6 und ist mit einem aus
dem Jahr 2010 stammenden Gebäude überstellt. Bei diesem Gebäude handelt
es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Poststelle, wobei in der vorliegend
strittigen  Einheit  im  Erdgeschoss  ursprünglich  eine  Nutzung  als  Büro  bewilligt
ist.  Die  Bauherrschaft  reichte  ein  Baugesuch  ein,  wonach  sie
worden 
beabsichtigt, die als Büro genutzte Einheit im Erdgeschoss neu als Wohnhotel
ohne  Anmeldemöglichkeit  zu  nutzen. 
In  der  Zentrumszone  Z6  sind
Wohnnutzungen  höchstens  bis  zu  einem  Anteil  von  65  %  an  der  gesamthaft
zulässigen Ausnützung erlaubt.

Aus den Erwägungen:

2.2  Die  Vorinstanz  erwog 

(…)
zusammengefasst, dass der  zulässige Wohnanteil von 65  % bezogen auf das
Baugrundstück  bereits 
sei.  Zusätzliche
Wohnnutzungen seien deshalb unzulässig und nicht bewilligungsfähig. (…)

im  angefochtenen  Bauentscheid 

vollumfänglich  ausgeschöpft 

3.2.1  Im  vorliegenden  Fall  stellen  sich  diverse  Fragen  betreffend  die
Wohnnutzung  bzw.  den  Wohnanteil.  Bevor  im  Einzelnen  auf  die  Rügen
eingegangen wird, ist zunächst grundlegend Folgendes festzuhalten:

Wie  bereits  erwähnt,  liegt  das  streitbetroffene  Baugrundstück  in  der
Zentrumszone Z6. Zentrumszonen umfassen Gebiete, die zur Entwicklung von
Orts-  und  Quartierzentren  bestimmt  sind;  zugelassen  sind  die  Wohnnutzung
sowie mässig störende Betriebe. Es handelt sich bei Zentrumszonen insofern um
Mischzonen  (vgl.  VGr,  27. Februar 2020,  VB.2019.00366,  E.  4.2).  Das
zürcherische  Recht  regelt  die  Zentrumszonen  in  § 51  PBG.  Gemäss  dem
dortigen  Abs. 1  sind  Zentrumszonen bestimmt  für  eine dichte  Überbauung  zur
Entwicklung  von  Stadt-,  Orts-  und  Quartierzentren,  die  ausser  dem  Wohnen
vorab der Ansiedlung von Handels- und Dienstleistungsbetrieben, Verwaltungen
sowie  mässig  störenden  Gewerbebetrieben  dienen.  Die  Stadt  X  hat  die
Zentrumszonen in Art. 9 ff. BZO näher geordnet.

3.2.2  Der  Begriff  der  Wohnnutzung  stammt  dabei  aus  dem  «Zonenrecht»
des PBG und stellt einen kantonalrechtlichen Begriff dar. Insofern besteht kein
Raum für eine eigene Definition des Begriffs Wohnnutzung durch die Gemeinde
und  steht  ihr  diesbezüglich  keine  Autonomie  zu  (vgl.  VGr,  19. März  2020,
VB.2019.00739,  E.  3.2).  Hingegen  räumt  §  49a  Abs.  3  PBG  den  Gemeinden
Autonomie  für  die  Umschreibung  der  zulässigen  Nutzweisen  im  Rahmen  der
Wohnanteilspflicht  ein.  So  dürfen  sie  etwa  selbst  innerhalb  einer  zulässigen
Nutzungsart  spezielle  dazu  zählende  Nutzungen  einschränken  oder  auch
ausnützungsmässig privilegieren (vgl. VGr,  14.  März 2024,  AN.2022.00008, E.
3.7).  Das  Bundesgericht  hat  in  diesem  Sinne  eine  Beschwerde  der  Stadt  X
gutgeheissen,  die  sich  gegen  die  regierungsrätliche  Nichtgenehmigung  ihrer
kommunalen  Vorschrift  richtete,  wonach  Beherbergungsbetriebe  nicht  auf  den
Wohnanteil  anrechenbar  sein  sollen  (BGr,  16. Juni  1993,  1P.697/1992  =  ZBl
94/1993, S. 560 ff.). Art. 10 Abs. 2 BZO hält in Bezug auf die Nutzung der Bauten

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in  den Zentrumszonen Z6 insofern  zulässigerweise  fest, dass Wohnnutzungen
höchstens bis zum %−Anteil an der gesamthaft zulässigen Ausnützung gemäss
Eintrag  im  Zonenplan  gestattet  sind  und  Beherbergungsbetriebe  nicht  zum
Wohnanteil gerechnet werden.

3.3.1 Im vorliegenden Fall plant der Rekurrent, die in der Zentrumszone Z6
liegende  und  ursprünglich  als  Büro  bewilligte  Einheit  im  Erdgeschoss  der
Liegenschaft neu als «Wohnhotel ohne Anmeldemöglichkeit» zu nutzen. Dabei
ist  unbestritten,  dass  die  Zonenkonformität  des  Bauvorhabens  gegeben  ist.
Fraglich und zu prüfen ist in diesem Zusammenhang hingegen, ob die von der
Bauherrschaft geplante Nutzung als «Beherbergungsbetrieb» im Sinne von Art.
10 Abs. 2 Satz 2 BZO zu qualifizieren ist, was – bei Bejahung dieser Frage – zur
Folge hätte, dass der fragliche Betrieb nicht an den Wohnanteil zu rechnen wäre.

3.3.2  Ausgangspunkt  jeder  Auslegung  ist  der  Wortlaut  der  Bestimmung
(grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar verständlich
und  sind  verschiedene  Interpretationen  möglich,  muss  unter  Berücksichtigung
aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Dafür
ist  namentlich  auf  die  Entstehungsgeschichte  (historisches  Element),  auf  den
Zweck  der  Norm  (teleologisches  Element),  auf  die  ihr  zugrunde  liegenden
Wertungen  und  auf  ihre  Bedeutung  im  Kontext  mit  anderen  Bestimmungen
(systematisches Element)  abzustellen (BGE 139  II  404, E. 4.2 mit  Hinweisen).
Dabei  favorisiert  die  neuere  bundesgerichtliche  Praxis  einen  pragmatischen
Methodenpluralismus (BGE 139 II 173, E. 2.1 mit Hinweisen).

Bei Art. 10 Abs. 2 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht (vgl. § 49a Abs. 3 PBG sowie oben E. 3.2). Dieses Recht ist
in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei
der  Anwendung  und  Auslegung  kompetenzgemäss  erlassenen  kommunalen
Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale
Recht  der  rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung
aufgibt  bzw.  Ermessen  einräumt.  Das  Baurekursgericht  ist  in  solchen  Fällen
verpflichtet,  sich  mit  den  Entscheidgründen  der  Baubewilligungsbehörde  mit
besonderer  Sorgfalt  auseinanderzusetzen.  Je  eingehender  die  Gemeinde  den
Entscheid  über  Auslegung  und  Anwendung  ihres  eigenen  Rechts  begründet,
desto  höher  werden  dabei  die  Anforderungen  an  die  Begründung  des
Baurekursgerichts.  Ist  der  Entscheid  der  Gemeindebehörde  plausibel  und
stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe,
um  von  deren  Auslegung  und  Anwendung  kommunalen  Rechts  abzuweichen.
Der  Beurteilungsspielraum  des  Baurekursgerichts  wird  damit  durch  die
2018,
Gemeindeautonomie 
VB.2017.00563, E. 3.).

beschränkt 

September 

(vgl. VGr, 

20. 

3.3.3  Aus dem  Wortlaut der  entsprechenden  Bestimmung  ergibt  sich,  wie
bereits  erwähnt, dass Beherbergungsbetriebe  nicht zum Wohnanteil gerechnet
werden  (vgl.  Art.  10  Abs.  2  Satz  2  BZO,  Hervorhebung  hinzugefügt).  Unter
«beherbergen»  wird  gemäss  Duden  das  Zurverfügungstellen  einer  Unterkunft
[https://www.duden.de];  zuletzt
verstanden  (vgl.  Duden,  Onlinewörterbuch 
besucht am 14. Februar 2025). Insofern liesse sich mit dem Rekurrenten (allein
gestützt  auf  den  Wortlaut)  durchaus  die  Meinung  vertreten,  dass  sämtliche

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für  den 

(temporären)  Aufenthalt  unter  den  Begriff  des
Unterkünfte 
Beherbergungsbetriebs  im  Sinne  von  Art.  10  Abs.  2  Satz  2  BZO  fallen.  Diese
Auslegung  ist  allerdings  bereits  dadurch  zu  relativieren,  als  im  allgemeinen
Sprachgebrauch  unter  «Beherbergungsbetrieb»  in  der  Regel  ein  Betrieb
verstanden wird, bei welchem nicht die Wohnmöglichkeit an sich, sondern das
Gewerbe mit den entsprechenden Dienstleistungen (etwa touristisches Angebot
mit  Gastronomie) 
im  Vordergrund  steht.  Dass  unter  dem  Begriff  des
«Beherbergungsbetriebs»  nach  Art.  10  Abs.  2  Satz  2  BZO  nicht  sämtliche
Unterkünfte für den (temporären) Aufenthalt zu verstehen sind, legt denn auch
eine  systematische  sowie  teleologische  Auslegung  der  fraglichen  Bestimmung
nahe.

Art. 15 BZO hält in Bezug auf die Zentrumszone «ZA» Folgendes fest:

1

Die Wohnnutzung ist in der Zentrumszone ZA zulässig.

2

 In der Zentrumszone ZA sind Beherbergungsbetriebe (Hotels, Motels, usw.) zulässig. Andere Unterkünfte

für  den  temporären  Aufenthalt  (Appartements,  Boarding,  usw.)  sind  zulässig,  sofern  ein  hinreichender

Bezug  zu  ansässigen  Betrieben  besteht,  genügende  Lärmschutzmassnahmen  gesichert  sind  und  die

Einhaltung  der  Immissionsgrenzwerte  durch  planerische,  gestalterische  oder  bauliche  Massnahmen

sichergestellt ist.

Art. 27 BZO betreffend die Gewerbezonen lautet im Weiteren wie folgt:

1

In  den  Gewerbezonen  GA1  und  GA2  ist  Wohnnutzung  grundsätzlich  ausgeschlossen.  Vorbehalten

bleiben Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige.

2

 In allen Gebieten der Gewerbezonen GA1 und GA2 sind Beherbergungsbetriebe (Hotels, Motels, usw.)

zulässig. Andere Unterkünfte für den temporären Aufenthalt (Appartements, Boarding, usw.) sind zulässig,

sofern  ein  hinreichender  Bezug  zu  ansässigen  Betrieben  besteht,  genügende  Lärmschutzmassnahmen

gesichert  sind  und  die  Einhaltung  der  Immissionsgrenzwerte  durch  planerische,  gestalterische  oder

bauliche Massnahmen sichergestellt ist.

Aus dem soeben Gesagten ergibt sich somit, dass die BZO der Stadt X im
Zusammenhang mit der Nutzung von Bauten zwischen Beherbergungsbetrieben
(Hotels, Motels, usw.) und anderen Unterkünften für den temporären Aufenthalt
(Appartements, Boarding, usw.) unterscheidet, wobei die Unterscheidung an die
Art des jeweiligen Betriebs anknüpft. Angesichts dessen, dass in Art. 10 Abs. 2
Satz  2  BZO  einzig  von Beherbergungsbetrieben,  nicht aber  auch von anderen
Unterkünften für den temporären Aufenthalt (Appartements, Boarding, usw.) die
Rede  ist,  liegt  es  aufgrund  einer  systematischen  Auslegung  somit  nahe,  die
strittige  Bestimmung  dahingehend  zu  verstehen,  dass  der  kommunale
Gesetzgeber  solche  anderen  Unterkünfte  für  den  temporären  Aufenthalt
(Appartements, Boarding, usw.) in der vorliegend fraglichen Zentrumszone eben
gerade  nicht vom  Wohnanteil ausnehmen  wollte.  Eine  solche Interpretation ist
denn  auch  durch  den  Zweck  der 
fraglichen  Bestimmung  abgedeckt.
Beherbergungsbetriebe  (wie  Hotels  und  Motels)  zeichnen  sich  in  der  Regel
dadurch aus, dass eine grosse Anzahl von Personen jeweils relativ wenige Tage
bzw. Nächte dort verbringt und dabei nicht das Wohnen, sondern das Gewerbe
mit  den  entsprechenden  Dienstleistungen  (etwa  touristisches  Angebot  mit
Gastronomie bei Hotels oder Tankstellen und Reparaturwerkstätten bei Motels)

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im Vordergrund steht. Es ist daher nicht zu verkennen, dass sachliche Gründe
es  nahelegen,  Beherbergungsbetriebe  (wie  Hotels,  Motels,  usw.)  nicht  dem
Wohnanteil zuzurechnen, zumal der Sinn von Wohnanteilsvorschriften darin liegt,
die  zulässige  Nutzung  in  einem  gewissen  Umfang  auf  die  dem  eigentlichen
(vgl.  BGr,  16. Juni
Wohnzweck  dienende  Nutzung  zu  beschränken 
19931P.697/1992  =  ZBl  94/1993,  S. 560  ff.).  Andere  Unterkünfte  für  den
temporären  Aufenthalt 
(Appartements,  Boarding,  usw.)  zeichnen  sich
demgegenüber nicht hauptsächlich durch das Gewerbe mit den entsprechenden
Dienstleistungen,  sondern  vielmehr  durch  das  Zurverfügungstellen  von
Wohnraum  für  einen  längeren  Aufenthalt  aus.  Solche  Unterkünfte  zielen  im
Vergleich  zu  Beherbergungsbetrieben  somit stärker  auf  eine  dem  Wohnzweck
dienende  Nutzung.  Dass  die  Vorinstanz  solche  anderen  Unterkünfte  für  den
temporären  Aufenthalt  als  an  den  Wohnanteil  anrechenbar  verstanden  haben
will,  ist  somit  verständlich  und  liegt  eine  solche  Umschreibung  denn  auch  im
Rahmen  der  den  Gemeinden  diesbezüglich  eingeräumten  Autonomie  für  die
Umschreibung  der  zulässigen  Nutzweisen  im  Rahmen  der  Wohnanteilspflicht.
Aufgrund des Gesagten ist Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO folglich dahingehend zu
verstehen,  dass  andere  Unterkünfte 
temporären  Aufenthalt
(Appartements, Boarding, usw.) – im Gegensatz zu den Beherbergungsbetrieben
(Hotels, Motels, usw.) – an den Wohnanteil anzurechnen sind.

für  den 

3.4.1 Fraglich ist nun, wie der vorliegend geplante Betrieb zu qualifizieren

ist. (…)

3.4.2 Aus dem (…) Betriebskonzept vom 26. April 2024 geht unter anderem
hervor,  dass  die  Räume  an  Unternehmen,  Geschäftsreisende  und  andere
Personen  vermietet  werden  sollen,  die  einen  kurzfristigen  Aufenthalt  in  X.
beabsichtigen.  Die  Vermietungen  sollen  dabei  auf  maximal  drei  Monate
beschränkt werden, wobei eine dezentrale Gästebetreuung ohne professionelles
Gastronomieangebot  stattfinden  soll.  Das  Appartement  bietet  zudem  die
Möglichkeit,  Post  zu  empfangen.  Aufgrund  des  soeben  Gesagten  kann  somit
festgehalten werden, dass beim geplanten Betrieb im Erdgeschoss der fraglichen
Liegenschaft das Zurverfügungstellen von Wohnraum im Zentrum steht. Geplant
ist,  den  Gästen  eine  temporäre  Unterkunft  für  den  kurzfristigen  Aufenthalt
anzubieten,  wobei  die  –  einzig  auf  Wunsch  hin  erfolgende  –  Gästebetreuung
ausnahmslos von aussen erfolgen  soll.  Der in  den betroffenen  Räumlichkeiten
geplante Betrieb kommt im Ergebnis somit tatsächlich einer Wohnnutzung sehr
nahe.  Jedenfalls  kann  er  –  entgegen  der  Ansicht  des  Rekurrenten  – nicht  mit
einem  klassischen  Hotelbetrieb  verglichen  werden,  bei  welchem  nicht  das
Wohnen,  sondern  das  Gewerbe  mit  Übernachtungsangebot  und  den
entsprechenden  Dienstleistungen  im  Vordergrund  steht.  Folglich  ist  vorliegend
nicht von einem Beherbergungsbetrieb im Sinne von Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO,
sondern  von  einer  anderen  Unterkunft  für  den  temporären  Aufenthalt  (wie
Appartements,  Boarding  usw.)  auszugehen,  welche  an  den  entsprechenden
Wohnanteil anzurechnen ist (vgl. oben E. 3.3.3).

4.1.1  Der  Rekurrent  macht  diesbezüglich  weiter  geltend,  dass  vorliegend
Wohnnutzungen  bis  zu  65  %  an  der  gesamthaft  zulässigen  anrechenbaren
Geschossfläche gestattet seien, wobei § 255 PBG zur Anwendung gelange. Die
in  Dach-  und
Nutzung  der  nicht  anrechenbaren  Geschossflächen 

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Untergeschossen  könne  im  Rahmen  der  gesetzlichen  Vorgaben  frei  gewählt
werden und sei nicht als Wohnfläche in die Anteilsberechnung miteinzubeziehen.
Die  örtliche  Baubehörde  habe  also  nachzuweisen,  dass  die  gesamthaft
zulässige, anrechenbare Geschossfläche im Sinne von § 255 PBG in den hier
bewilligten fünf Vollgeschossen bereits überschritten sei. Dies treffe vorliegend
nicht  zu,  weil  die  Wohnfläche  im  Attikageschoss  unzulässigerweise  an  die
anrechenbare  Geschossfläche  hinzugezählt  worden  sei.  Selbst  wenn  der
geplante  Betrieb  an  den  Wohnanteil  zu  rechnen  wäre,  würde  der  maximal
zulässige Wohnanteil somit nicht ausgeschöpft. (…)

4.3.1 Gemäss Art. 10 Abs. 2 Satz 1 BZO sind Wohnnutzungen höchstens
bis zum %-Anteil an der gesamthaft zulässigen Ausnützung gemäss Eintrag im
Zonenplan  gestattet 
(Hervorhebung  hinzugefügt).  Die  Berechnung  des
Wohnanteils bezieht sich somit auf das Mass, welches die Bauordnung in der
fraglichen Bauzone für den zonenkonformen Verwendungszweck insgesamt zur
Verfügung  stellt.  Anders  gesagt  knüpft  die  Berechnung  des  Wohnanteils  im
vorliegenden Fall an die insgesamt zulässige anrechenbare Geschossfläche an
(vgl. § 255 PBG). (…)

In diesem Zusammenhang ist weiter darauf hinzuweisen, dass in Fällen, in
welchen die Verhältniszahl an die zur Ausnützung anrechenbare Geschossfläche
anknüpft, die Dach- und Untergeschosse nicht in die Berechnung miteinbezogen
werden (vgl. hierzu Christoph Fritzsche/Christian Berz, in: Zürcher Planungs- und
Baurecht,  7. A.  2024,  Hrsg.  Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas
Wipf/Daniel  Kunz,  Bd.  2,  S. 1205  f.).  Anders  gesagt  muss  der  prozentuale
Wohnanteil  diesfalls  innerhalb  der für  die  Wohnanteilberechnung  wesentlichen
Geschossfläche  verwirklicht  werden  und  sind  Wohnflächen  in  Dach-  oder
Untergeschossen (soweit diese nicht hinsichtlich Ausnützung anrechenbar sind)
nicht an den Wohnanteil anrechenbar. Im vorliegenden Fall handelt es sich bei
der  für  die  Wohnanteilberechnung  wesentlichen  Geschossfläche,  wie  soeben
erwähnt,  um  die  (maximal  zulässige)  anrechenbare  Geschossfläche.  Die
Berechnung  des  Wohnanteils  knüpft  insofern  ebenfalls  an  die  zur  Ausnützung
anrechenbare Geschossfläche an. (…) Dach- und Untergeschosse sind aufgrund
des  Gesagten  somit  grundsätzlich  nicht 
in  die  Wohnanteilberechnung
miteinzubeziehen.

– 

4.3.2 

Im  vorliegenden  Fall  handelt  es  sich 

im  Attikageschoss  –
aktuelle
(…) 
unbestrittenermassen 
Wohnanteilberechnung,  welche 
(…)  den  heute  effektiv  bestehenden
Wohnanteilen Rechnung trägt, fehlt (…) in den Akten, womit sich der Sachverhalt
als unzureichend abgeklärt erweist. Dabei obliegt es der Vorinstanz, den heute
effektiv  bestehenden  Wohnanteil  (…)  festzustellen  und  gestützt  darauf  eine
Neubeurteilung des Bauvorhabens vorzunehmen.

um  Wohnräume. 

Eine