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**Case Identifier:** d1b2998b-65d4-50c2-9b2c-1d360c1a4db6
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-09
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 09.12.2021 I/1-2021/3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2021-3_2021-12-09.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2021/3

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 21.02.2022

Entscheiddatum: 09.12.2021

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 09. Dezember 

2021
Art. 130 Abs. 1, Art. 134, Art. 137 Abs. 1 und 2 StG (sGS 811.1). Eigenarbeiten 
an einem privaten Grundstück gelten als wertvermehrende Aufwendungen 
und dementsprechend als Anlagekosten, wenn sie die Beschaffenheit des 
Grundstücks dauernd verbessern, mit ihnen also ein Mehrwert geschaffen 
wird. Voraussetzung für die Anrechnung solcher Anlagekosten ist, dass die 
geschaffenen Mehrwerte mit der Einkommenssteuer erfasst wurden oder 
werden. Das Erstellen von Räumen mit Lichteinfall im Untergeschoss, wo 
vorher Öltanks waren, ist durchaus vergleichbar mit dem Einbau von 
Zimmern im Estrich, in beiden Fällen wird ein Mehrwert geschaffen. Die 
entsprechenden Eigenleistungen sind deshalb bei der 
Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Aufwendungen anzurechnen. 
Daran ändert nichts, dass die Materialkosten für den Umbau im 
Erstellungsjahr als Liegenschaftsunterhaltskosten vom damaligen 
Einkommen abgezogen wurden (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/
1, 9. Dezember 2021, I/1-2021/3).

Präsident Urs Gmünder, Richter Markus Frei und Richterin Barbara Steinbacher, 

Gerichtsschreiberin Silvia Geiger

X, Rekurrentin,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer (Fall-Nr. 0190458)

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Sachverhalt:

A.- X verkaufte am 21. Juni 2019 die Liegenschaft Grundstück Nr. 000, Grundbuch Y, 

zum Preis von Fr. 790'000.–. Die neue Eigentümerin wurde gleichentags im Grundbuch 

eingetragen. X hatte die Liegenschaft im Jahr 2008 für Fr. 610'000.– erworben.

B.- In der Steuererklärung für Grundstückgewinne deklarierte X einen 

Veräusserungserlös von Fr. 790'000.–, einen Erwerbspreis von Fr. 610'000.–, 

anrechenbare Nebenkosten von Fr. 32'972.– und wertvermehrende Aufwendungen von 

Fr. 71'696.–‍. Mit Verfügung vom 27. Mai 2020 veranlagte das Kantonale Steueramt X 

mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 116'651.– und einem Steuerbetrag 

von Fr. 30'753.–, wobei es die Nebenkosten auf Fr. 28'457.– und die 

wertvermehrenden Aufwendungen auf Fr. 34'892.– gekürzt hatte. Dagegen liess X am 

25. Juni 2020 Einsprache erheben mit den Anträgen, die Nebenkosten seien wie 

deklariert auf Fr. 32'972.– und die wertvermehrenden Aufwendungen auf Fr. 71'696.– 

festzusetzen. Mit Einspracheentscheid vom 30. November 2020 hiess das Kantonale 

Steueramt die Einsprache teilweise gut. Es liess höhere wertvermehrende 

Aufwendungen zu, und zwar im Betrag von Fr. 46'152.–, was einen steuerbaren 

Gewinn von Fr. 105'391.– und einen Steuerbetrag von Fr. 26'967.– ergab.

C.- Mit Eingabe vom 3. Januar 2021 (Datum der Postaufgabe: 4. Januar 2021) erhob X 

Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK) mit dem 

Antrag, die drei Rechnungen ihres Einzelunternehmens "Z" über Fr. 4'515.– (Rechnung 

Nr. 190601), Fr. 23'520.– (Rechnung Nr. 190602) und Fr. 2'520.– (Rechnung Nr. 

191201) seien als Anlagekosten zum Abzug zuzulassen. Zudem sei die Differenz der 

Verkehrswerte der amtlichen Schätzungen von Fr. 100'000.– zu berücksichtigen. Das 

Kantonale Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 12. März 2021 die 

Abweisung des Rekurses. Dazu nahm X mit Eingabe vom 15. April 2021 nochmals 

Stellung.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

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Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die VRK ist zum 

Sachentscheid zuständig. Die Befugnis der Rekurrentin zur Ergreifung des 

Rechtsmittels ist gegeben. Der Rekurs vom 4. Januar 2021 wurde rechtzeitig 

eingereicht und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den 

Rekurs ist einzutreten.

2.- a) Gemäss Art. 130 Abs. 1 StG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer die 

Gewinne, die aus Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von 

Anteilen an solchen erzielt werden. Der Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um 

den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 134 

StG). Gemäss Art. 137 Abs. 1 StG sind als Aufwendungen insbesondere Ausgaben 

anrechenbar, die eine dauerhafte Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, wie 

Kosten für Planung, Bau und Verbesserung (lit. a), durch eigene Arbeitsleistung 

geschaffene Mehrwerte, soweit diese mit der Einkommenssteuer erfasst wurden oder 

werden (lit. c) und die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar 

zusammenhängenden Kosten (lit. f, sogenannte Nebenkosten). Aufwendungen, die 

steuerlich bereits abgezogen worden sind, werden nicht angerechnet (Art. 137 Abs. 2 

StG).

b) Zwischen den Verfahrensbeteiligten sind der Erwerbspreis der Liegenschaft von 

Fr. 610'000.– und der Veräusserungserlös von Fr. 790'000.– unbestritten. Streitig ist 

hingegen die Höhe der zu berücksichtigenden Nebenkosten und der 

wertvermehrenden Aufwendungen.

aa) Zu den mit dem Erwerb und der Veräusserung zusammenhängenden Nebenkosten 

zählen beispielsweise die Handänderungssteuern, die Gebühren für Versteigerung, 

öffentliche Beurkundung, Fertigung, behördliche Bewilligung, Kosten für eine 

notwendig werdende Vermessung, Vermarktung, Planerstellung sowie 

Beratungskosten, Gerichtskosten und weitere effektive Auslagen des Erwerbers oder 

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Veräusserers (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, V. 

Teil N 101).

bb) Wertvermehrende Aufwendungen sind die während der massgebenden 

Eigentumsdauer anfallenden Ausgaben, die geeignet sind, im Zeitpunkt der Leistung 

eine Wertsteigerung an einem Grundstück zu bewirken. Mit solchen Ausgaben kann 

eine körperliche oder rechtliche Verbesserung eines Grundstücks eintreten. Zu den 

körperlichen Verbesserungen tragen in erster Linie Investitionen bei, die für die 

Erstellung, Erweiterung oder Verbesserung einer Liegenschaft aufgewendet wurden. 

Typische wertvermehrende Aufwendungen sind Neubauten, Umbauten, Einbauten, 

Erschliessungskosten, Boden- und Geländeverbesserungen, Verbesserung der 

Installationen und dergleichen. Die wertvermehrenden Aufwendungen sind 

insbesondere von den werterhaltenden Aufwendungen abzugrenzen. Letztere sind 

keine Anlagekosten, da sie das Grundstück längerfristig betrachtet bloss im bisherigen 

Zustand bewahren und nichts Neues hinzufügen. Als Unterhaltskosten gelten alle 

Aufwendungen, die mit der Nutzung der Liegenschaft zusammenhängen oder der 

Erhaltung der liegenschaftlichen Werte dienen. Dazu gehören die Auslagen für die 

Instandhaltung, die Instandstellung und Ersatzbeschaffungen. Die Unterhaltskosten 

können als Gewinnungskosten bei der Einkommenssteuer angerechnet werden. 

Deshalb sind diejenigen Aufwendungen, welche bei der Einkommens- oder 

Gewinnsteuer als Abzug, insbesondere als Liegenschaftsunterhaltskosten oder 

sonstiger Aufwand, berücksichtigt wurden oder hätten berücksichtigt werden können, 

auszuscheiden. Demgegenüber sind Kosten, die wegen ihres wertvermehrenden 

Charakters bei der Einkommenssteuer nicht zum Abzug zugelassen worden sind, bei 

der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zu berücksichtigen (Zigerlig/Oertli/

Hofmann, a.a.O., V. Teil N 85 f. und II. Teil N 484; M. Reich, Steuerrecht, 3. Aufl. 2020, 

§ 25 N 62 f; Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band I, 9. Aufl. 2001, § 22 N 51 f., M. Klöti-

Weber, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

4. Aufl. 2015, § 104 StG AG N 13).

cc) Eigenarbeiten an einem privaten Grundstück gelten als wertvermehrende 

Aufwendungen und dementsprechend als Anlagekosten, wenn sie die Beschaffenheit 

des Grundstücks dauernd verbessern, mit ihnen also ein Mehrwert geschaffen wird. 

Die wertvermehrende Eigenleistung gilt im Zeitpunkt der Veräusserung des 

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Grundstücks als realisiert. Der realisierte Mehrwert unterliegt der ordentlichen 

Einkommensbesteuerung. Voraussetzung für die Anrechnung bei der 

Grundstückgewinnsteuer ist daher, dass die geschaffenen Mehrwerte mit der 

Einkommenssteuer erfasst wurden oder werden. Zudem muss einwandfrei feststehen, 

dass die steuerpflichtige Person Eigenarbeiten erbracht hat. Von Eigenleistungen ist 

beispielsweise auszugehen, wenn im Zeitpunkt der Erbringung der Materialaufwand 

durch Rechnungen ausgewiesen ist oder bei einer Bauabrechnung eine 

entsprechende, arbeitsintensive Position fehlt (Art. 137 Abs. 1 lit. c StG; Zigerlig/Oertli/

Hofmann, a.a.O., V. Teil N 96; StB 137 Nr. 1 Ziff. 2.3).

c) Nach der allgemeinen Beweislastregel im Steuerrecht trägt die Veranlagungsbehörde 

gemäss konstanter Rechtsprechung die Beweislast für steuerbegründende oder 

steuererhöhende Tatsachen, während die Steuerpflichtige die Beweislast für Tatsachen 

trifft, welche die Steuerschuld aufheben oder mindern (Urteil des Bundesgerichts 

[BGer] 2C_211/2021 vom 8. Juni 2021 E. 5.1.3; Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., VII. Teil 

N 23). Daher hat grundsätzlich die Rekurrentin darzutun, dass die streitigen Aufwände 

anrechenbare Anlagekosten darstellen.

3.- a) Die Rekurrentin macht geltend, dass die Leistungen der Z anrechenbare 

Anlagekosten darstellen würden und bei der Berechnung des steuerbaren 

Grundstückgewinns zum Abzug zuzulassen seien. Beim Umbau seien die drei 

Nebenräume nicht saniert und instand gestellt, sondern komplett entkernt, neu geplant 

und gestaltet worden, Öltanks seien ausgebaut sowie neue Räume errichtet worden. Z 

bestehe bereits seit 2012. Die Leistungen der Z seien zu Unrecht der A zugerechnet 

worden. Dass die Leistungen der Z erst nach dem Verkauf der Liegenschaft hätten in 

Rechnung gestellt werden können, tue der Qualifizierung als anrechenbare 

Anlagekosten keinen Abbruch. Es sei nicht plausibel, dass sich die eigenen Arbeiten 

am Haus bisher nur im Einkommen niedergeschlagen hätten, nicht aber bei den 

Abzügen. Die Steuerwerte 2012 (Fr. 405'000.–) und 2014 (Fr. 505'000.– ‍) seien zu 

berücksichtigen. Daraus werde ersichtlich, dass sich der Umbau des Hauses mit Fr. 

100'000.– wertvermehrend ausgewirkt habe.

b) Die Vorinstanz hält demgegenüber fest, dass es sich bei den Rechnungen der Z vom 

30. Juni 2019 (über Fr. 4'515.–) und vom 11. Dezember 2019 (über Fr. 2'520.–) um 

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Kosten für Reinigung und Bereitstellung für die Hausbesichtigung sowie um Kosten für 

Hausräumung, Abtransport, Umzug und Entsorgungen handle, welche nicht als 

wertvermehrende Kosten, sondern als private Lebenshaltungskosten zu qualifizieren 

und damit nicht abzugsfähig seien. Bei der Rechnung vom 26. Juni 2019 (über Fr. 

23'520.–) handle es sich um Kosten für das Erstellen von Archiv-, Regie-, Studio- und 

Werkraum mit Gang und Nebenräumen. Sämtliches Material für diese Umbauarbeiten 

sei in der Steuererklärung 2012 als werterhaltende Aufwendungen abgezogen worden. 

Daraus sei zu schliessen, dass auch die erbrachten Eigenleistungen keine 

wertvermehrenden, sondern Liegenschaftsunterhaltskosten darstellen würden. Bei den 

von der Rekurrentin beschriebenen Arbeiten handle es sich um Instandstellungskosten 

und energetische Sanierungen, welche bei der Grundstückgewinnsteuer keine Rolle 

spielen würden. Einzig der Einbau der Fenster könnte als wertvermehrende 

Aufwendung berücksichtigt werden; hierfür sei aber der Nachweis der Wertvermehrung 

durch die Rekurrentin nicht rechtsgenüglich erbracht worden. Zudem habe die Firma A 

mit Rechnung vom 12. Januar 2013 Kosten für den Einbau der Fenster in Rechnung 

gestellt, welche bereits zum Abzug zugelassen worden seien. Beim Vergleich der 

Steuerwerte 2012 und 2014 verkenne die Rekurrentin, dass der Steuerwert 2012 auf 

der amtlichen Liegenschaftsschätzung aus dem Jahr 2004 beruhe, weshalb die 

Wertsteigerung die Zeit zwischen 2004 bis 2012 betreffe. Der sogenannte 

Neuwertvergleich stelle eine taugliche Grundlage dar, um die von der Steuerpflichtigen 

pauschal geltend gemachten Aufwendungen zu überprüfen. Es bestünden 

Anhaltspunkte, dass in den Jahren 2004 bis 2012 wertvermehrende Investitionen 

vorgenommen worden seien. Der Neuwertvergleich für diese Periode ergebe 

anrechenbare wertvermehrende Aufwendungen in der Höhe von Fr. 9'400.–. Es seien 

für den Zeitraum 2004 bis 2012 bereits wertvermehrende Aufwendungen in der Höhe 

von Fr. 41'152.– zum Abzug zugelassen worden. Deshalb rechtfertige sich aufgrund 

des Neuwertvergleichs keine zusätzliche Erhöhung der wertvermehrenden Kosten; 

diese seien bereits grosszügig berücksichtigt worden.

4.- a) Die Rekurrentin reichte drei Rechnungen ein, in denen sie sich selber Rechnung 

stellte. Dass die Rechnungen von der "Z" (einem Einzelunternehmen der Rekurrentin) 

stammen, ergibt sich aus den Rechnungen selber nicht. Mit den eingereichten 

Rechnungen macht die Rekurrentin jedenfalls (sinngemäss) anrechenbare 

Eigenleistungen geltend.

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aa) Die Rechnung (Nr. 190601) vom 30. Juni 2019 über Fr. 4'515.– betrifft 

Reinigungsarbeiten im Zusammenhang mit Hausbesichtigungen und dem Verkauf der 

Liegenschaft und die Rechnung (Nr. 191201) vom 11. Dezember 2019 über Fr. 2'520.– 

Leistungen im Zusammenhang mit der Hausräumung, dem Abtransport, Umzug und 

Entsorgungen. Zu Recht hielt die Vorinstanz fest, dass diese Kosten bei der 

Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähig seien. Gebäudereinigungs-, Umzugs- und 

Räumungskosten fallen nicht unter die mit dem Erwerb und der Veräusserung 

zusammenhängenden abziehbaren Nebenkosten gemäss Art. 137 Abs. 1 lit. f StG 

(SGE 1998 Nr. 14 E. 3e; Wegleitung Grundstückgewinnsteuer S. 7; Zigerlig/Oertli/

Hofmann, a.a.O., V. Teil N 101). Dass die Rekurrentin in der Steuererklärung 2019 diese 

eigenen Arbeitsleistungen als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit 

deklarierte und entsprechend veranlagt wurde, ändert daran nichts. In diesem 

Verfahren kann lediglich geprüft werden, ob die von der Rekurrentin geltend 

gemachten Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug gebracht 

werden können, was zu verneinen ist.

bb) Die Rechnung (Nr. 190602) vom 26. Juni 2019 über Fr. 23'520.– betrifft die 

Erstellung eines Archiv-, Regie-, Studio- und Werkraums sowie eines Flurs. In der 

Steuererklärung 2019 deklarierte die Rekurrentin diesen Betrag als Erwerbseinkommen 

(act. 16). Aus der Dokumentation der Rekurrentin ergibt sich, dass zwei Öltanks 

entfernt, neue Räume erstellt und die Arbeiten teilweise von Dritten sowie teilweise von 

der Rekurrentin selber ausgeführt wurden. Die Vorinstanz anerkannte die Kosten der A 

(Rechnung Nr. 01070965 vom 12. Januar 2013) von Euro 8'000.– für die Erstellung des 

Regie-, Studio- und Archivraumes sowie für Elektroinstallationen als wertvermehrende 

Aufwendungen und liess diese bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zum 

Abzug zu. Sie stellte die Rechtmässigkeit des Umbaus nicht in Frage, weshalb davon 

auszugehen ist, dass eine allfällig notwendige Baubewilligung für den Umbau 

vorhanden war. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sind auch die Eigenleistungen der 

Rekurrentin als wertvermehrend zu qualifizieren, und zwar aus den folgenden Gründen.

Alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, also 

ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken 

lassen, haben wertvermehrenden Charakter (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art. 32 DBG N 48). Nach ständiger 

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Bundesgerichtspraxis ist von einer Wertvermehrung auszugehen, wenn eine 

Renovation zu einer Nutzungsänderung führt. Steuerlich als (Teil-)Neubau zu 

betrachten ist der Ausbau von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn damit in erster 

Linie eine Wohnraumerweiterung bezweckt wird. Ein solcher Ausbau mit 

Wohnraumerweiterung kommt wirtschaftlich betrachtet dem An- oder Aufbau 

zusätzlicher Wohnräume gleich. Alle anfallenden Kosten, die durch den Ausbau 

unmittelbar veranlasst werden, gelten dabei als Herstellung (BGer 2C_153/2014 vom 4. 

September 2014 E. 2.3 und 2.4). Werden Wirtschaftsgüter durch bauliche Massnahmen 

einem neuen Nutzungszweck zugeführt, stellen die entsprechenden Kosten in aller 

Regel Anlagekosten dar (B. Zwahlen, Die einkommenssteuerrechtliche Behandlung von 

Liegenschaftskosten, Basel 1986, S. 119). Deshalb stellen in der Verwaltungspraxis 

namentlich beim Ausbau von Dachgeschossen mit Einbau von Zimmern oder 

Wohnungen die Aufwendungen grundsätzlich Anlage- und keine Unterhaltskosten dar 

(BGer 2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.4), so auch im Kanton St. Gallen (StB 

44 Nr. 3 Ziff. 2.1). Das Erstellen von Räumen mit Lichteinfall im Untergeschoss, wo 

vorher Öltanks waren, ist durchaus vergleichbar mit dem Einbau von Zimmern im 

Estrich.

Gemäss den eingereichten Fotos waren die Räume nach der Entfernung der Öltanks im 

Rohbau und nicht bewohnbar. Mit den Arbeiten der Rekurrentin (Türen isolieren und 

täfern, Dachschrägen isolieren und täfern, Fenster einbauen, Seitenwände mit 

Täferplatten verlegen, Boden isolieren und Laminat verlegen, Malerarbeiten, Decke 

isolieren und Akkustikplatten verlegen) wurde ein Mehrwert geschaffen. Dass die 

Rekurrentin im Jahr 2012 Eigenarbeiten erbrachte, ist zudem plausibel, da sie in der 

Steuererklärung 2012 diverses Baumaterial als Liegenschafts- und Unterhaltskosten in 

Abzug gebracht hatte (act. 9/8). Der geltend gemachte Aufwand von insgesamt Fr. 

23'520.– (84 Tage à 8 Stunden à Fr.35.–‍) erscheint plausibel und wird auch von der 

Vorinstanz nicht bestritten. An der Qualifikation der Eigenleistungen als 

wertvermehrende Auslagen im vorliegenden Verfahren der Grundstückgewinnsteuer 

ändert die Tatsache, dass die Rekurrentin das Material für die Eigenleistung als 

Liegenschaftsunterhalt und damit als werterhaltende Auslagen in der Steuererklärung 

2012 deklarierte, nichts. Dies ist zwar seitens der Rekurrentin widersprüchlich. Im 

vorliegenden Verfahren können jedoch die in der Steuererklärung 2012 deklarierten 

Liegenschaftsunterhaltskosten nicht überprüft werden, weshalb daraus auch keine 

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Rückschlüsse auf die Grundstückgewinnsteuer gezogen werden können. Das 

widersprüchliche Deklarieren der Materialkosten bei der Einkommensbesteuerung 

einerseits und des Arbeitsaufwands bei der Grundstückgewinnsteuer andererseits hat 

aber immerhin zur Folge, dass die Materialkosten der Eigenleistungen bei der 

Grundstückgewinnsteuer nicht nochmals als wertvermehrende Auslagen in Abzug 

gebracht werden können, was die Rekurrentin indes auch nicht tat.

Die Voraussetzung für die Anerkennung von wertvermehrenden Eigenleistungen bei der 

Grundstückgewinnsteuer, das Erfassen der Eigenleistungen mit der 

Einkommenssteuer, ist sodann erfüllt. Die Rekurrentin deklarierte die mit dem Verkauf 

der Liegenschaft im Jahr 2019 realisierten Eigenleistungen von Fr. 23'520.– in der 

Steuererklärung 2019 unter den Einnahmen aus der selbständigen Erwerbstätigkeit 

(vgl. Steuererklärung 2019, act. 16).

Damit ergibt sich, dass die Eigenleistungen im Betrag von Fr. 23'520.– als 

wertvermehrende Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer anzurechnen sind.

b) Soweit die Rekurrentin beantragt, es seien wertvermehrende Aufwendungen auch 

für die Jahre 2009, 2010, 2011, 2013 und 2014 nochmals zu überprüfen, da in den 

jeweiligen Steuererklärungen wertvermehrende und werterhaltende Aufwendungen 

vermischt worden seien, obwohl sie die Steuererklärungen von fachkundigen 

Unternehmen habe ausfüllen lassen, ist auf den Rekurs nicht einzutreten. Im Verfahren 

der Grundstückgewinnsteuer kann die Einkommensbesteuerung vergangener 

Steuerperioden nicht überprüft werden. Für die Jahre 2009, 2010, 2011, 2013 und 2014 

ist die Rekurrentin bereits rechtskräftig veranlagt worden. Auch wenn sie ihre 

Steuerangelegenheiten durch einen vertraglichen Vertreter besorgen liess, trug sie die 

Verantwortung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in den 

Steuererklärungen (BGer 2A.194/2002 vom 25. April 2003 E. 2.5.1). Sie ist deshalb auf 

ihre damalige Deklaration zu behaften. Die Aufwendungen, die bei der 

Einkommensbesteuerung als Liegenschaftsunterhaltskosten in Abzug gebracht 

wurden, können bei der Grundstückgewinnsteuer nicht nochmals berücksichtigt 

werden.

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c) Der Vergleich der in den Schätzungen festgestellten Neuwerte innerhalb der 

Eigentumsdauer, der sogenannte Neuwertvergleich, bildet gemäss Veranlagungspraxis 

und Rechtsprechung eine taugliche Grundlage, um ermessensweise und pauschal 

geltend gemachte Aufwendungen zu überprüfen. Die mutmassliche Wertvermehrung 

wird dabei aus dem arithmetischen Mittel der Wertvermehrung aus Gesamt- und 

Einzelvergleich ermittelt. Beim gesamthaften Vergleich wird der Neuwert im Zeitpunkt 

des Erwerbs (gemäss amtlicher Schätzung) mittels Baukostenindex auf den 

Veräusserungszeitpunkt hochgerechnet. Die mutmassliche Wertvermehrung ergibt sich 

aus dem Unterschied zwischen dem hochgerechneten Neuwert gemäss Index und 

dem Neuwert gemäss amtlicher Schätzung im Zeitpunkt des Verkaufs. Sinngemäss 

wird beim Einzelvergleich verfahren, wobei die Wertvermehrungen aber stufenweise 

von einer amtlichen Neuwertschätzung zur nächsten über die ganze Eigentumsdauer 

ermittelt werden (Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Teil N 89).

Die Vorinstanz führte den Neuwertvergleich korrekt durch. Die mutmassliche 

Wertvermehrung beträgt demnach zwischen 2004 und 2014 Fr. 9'385.– (vgl. act. 9/11) 

und nicht Fr. 100'000.– wie die Rekurrentin geltend macht. Dementsprechend ist auch 

der Antrag, zusätzlich Fr. 100'000.– wertvermehrende Aufwendungen zu 

berücksichtigen, abzuweisen. Da die Vorinstanz der Rekurrentin bereits mehr als Fr. 

9'385.– anrechenbare wertvermehrende Aufwendungen zugestand, kann die 

Rekurrentin aus dem Neuwertvergleich nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auf die 

amtlichen Schätzungen wird ohnehin nur dann zurückgegriffen, wenn es an 

geeigneteren Grundlagen mangelt. Denn zwingende Schlussfolgerungen über erfolgte 

Investitionen und über den effektiven Mehrwert lassen sich daraus keine ziehen (vgl. 

Klöti-Weber, a.a.O., § 104 StG AG N 5a; Entscheid des Verwaltungsgerichts B 2020/93 

vom 28. August 2020 E. 2.2, im Internet abrufbar unter: www.sg.ch/recht/gerichte und 

dort unter Rechtsprechung). Die Rekurrentin reichte Aufstellungen über die in Frage 

stehenden Aufwendungen ein. Den amtlichen Schätzungen kommt deshalb keine 

entscheidende Bedeutung zu.

5.- Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist, soweit 

darauf einzutreten ist, und zusätzlich Fr. 23'520.– als wertvermehrende Aufwendungen 

zum Abzug zuzulassen sind. Die anrechenbaren wertvermehrenden Aufwendungen 

betragen damit insgesamt Fr. 69'672.–. Der Einspracheentscheid vom 30. November 

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2020 ist aufzuheben und die Angelegenheit zu neuer Veranlagung der 

Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz zurückzuweisen.

6.- Die amtlichen Kosten sind nach Obsiegen und Unterliegen zu verlegen (Art. 95 Abs. 

1 VRP). Im Zusammenhang mit der Berücksichtigung von Eigenleistungen als 

anrechenbare Anlagekosten dringt die Rekurrentin betragsmässig zu drei Vierteln durch 

bezüglich der drei Rechnungen der Z. Der Antrag, zusätzlich wertvermehrende 

Aufwendungen von Fr. 100'000.– zu berücksichtigen, ist abzuweisen. Auf den Antrag, 

es seien wertvermehrende Aufwendungen auch für die Jahre 2009, 2010, 2011, 2013 

und 2014 nochmals zu prüfen, ist nicht einzutreten, was einem Unterliegen 

gleichkommt. Unter diesen Umständen erscheint es angemessen, der Rekurrentin die 

Hälfte der amtlichen Kosten aufzuerlegen. Der andere Hälfte ist vom Staat zu tragen. 

Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.– erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ist mit 

dem Kostenanteil der Rekurrentin von Fr. 500.– zu verrechnen und im Restbetrag von 

Fr. 500.– zurückzuerstatten.

Entscheid:

1.   

Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der 

Einspracheentscheid vom 30. November 2020 wird aufgehoben und die Angelegenheit 

zu neuer Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer im Sinn der Erwägungen an die 

Vorinstanz zurückgewiesen.

2.   

Die Rekurrentin hat die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'000.– 

(Entscheidgebühr) zur Hälfte zu bezahlen. Der Staat trägt die andere Hälfte. Der 

Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– wird mit dem Kostenanteil der Rekurrentin von 

Fr. 500.– verrechnet und im Restbetrag von Fr. 500.– zurückerstattet.

 

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 09. Dezember 2021
	Art. 130 Abs. 1, Art. 134, Art. 137 Abs. 1 und 2 StG (sGS 811.1). Eigenarbeiten an einem privaten Grundstück gelten als wertvermehrende Aufwendungen und dementsprechend als Anlagekosten, wenn sie die Beschaffenheit des Grundstücks dauernd verbessern, mit ihnen also ein Mehrwert geschaffen wird. Voraussetzung für die Anrechnung solcher Anlagekosten ist, dass die geschaffenen Mehrwerte mit der Einkommenssteuer erfasst wurden oder werden. Das Erstellen von Räumen mit Lichteinfall im Untergeschoss, wo vorher Öltanks waren, ist durchaus vergleichbar mit dem Einbau von Zimmern im Estrich, in beiden Fällen wird ein Mehrwert geschaffen. Die entsprechenden Eigenleistungen sind deshalb bei der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Aufwendungen anzurechnen. Daran ändert nichts, dass die Materialkosten für den Umbau im Erstellungsjahr als Liegenschaftsunterhaltskosten vom damaligen Einkommen abgezogen wurden (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 9. Dezember 2021, I/1-2021/3).

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		2025-07-19T02:12:49+0200
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