# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3209d21d-7d6f-53e0-bf65-5f479e5fca8d
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-14
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 14.05.2013 A 2012 44
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2012-44_2013-05-14.pdf

## Full Text

A 12 44
4. Kammer 

URTEIL
vom 14. Mai 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern

1. Im Rahmen der Steuerveranlagung für die Kantons- und Gemeindesteuer 2010 

vom 30. April 2012 wurden die nachfolgend aufgezeigten, durch … in ihrer 

Steuererklärung angegebenen Steuerwerte, aufgerechnet:

• Die Veranlagung der Parzelle … 246 mit 2181m2 erfolgte zu zwei Dritteln 

des Verkehrswertes (2181m2 zu Fr. 817.-- pro m2, davon zwei Drittel = Fr. 

1‘187‘000.--).

• Bei der Parzelle … 73 wurde die in die Bauzone fallende Grundstücksfläche 

von 2597m2 zu zwei Dritteln des Verkehrswertes besteuert und 

dementsprechend für den hälftigen Miteigentumsanteil von … ein 

Vermögenssteuerwert von Fr. 652‘000.-- festgelegt (2597m2 zu Fr. 752.-- 

pro m2, davon zwei Drittel = Fr. 1‘301‘000.--, davon Eigentum zu 50% = Fr. 

652‘000.-- [recte: Fr. 650‘500.--]). Die Veranlagung der in die 

Landwirtschaftszone fallenden Grundstücksfläche von 13771m2 erfolgte 

zum Ertragswert. 

Dies ergab bei einem steuerbaren Gesamtvermögen von Fr. 1‘597‘000.-- 

Steuerbeträge von Fr. 2‘795.-- auf Stufe Kanton (plus 

Elementarschadenabgabe von Fr. 919.--) sowie von Fr. 2‘236.-- auf Stufe 

Gemeinde (plus Liegenschaftssteuer von Fr. 1‘875.--). 

2. Die dagegen erhobene Einsprache vom 30. Mai 2012 mit dem Antrag auf 

Reduktion des steuerbaren Vermögens um Fr. 1‘838‘000.-- infolge 

landwirtschaftlicher Nutzung der Parzellen 246 und 73 und dementsprechend 

vorzunehmender Besteuerung zum Ertragswert von Fr. 0.20 pro m2 wurde von 

der kantonalen Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 11. September 

2012 abgewiesen. 

3. Dagegen erhob … am 10. Oktober 2012 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Anträgen auf Aufhebung 

des angefochtenen Einspracheentscheides bezüglich Parzelle 73, Veranlagung 

ihres hälftigen Miteigentumsanteils zum Ertragswert von Fr. 1‘500.-- und 

Reduktion des steuerbaren Vermögens um Fr. 650‘500.--. Die Parzelle 73 sei 

von ihrem Grossvater im Jahre 1954 gekauft worden und im Jahre 1973 

erbrechtlich auf ihre Mutter übergegangen. Im Jahre 1999 habe die Mutter die 

Parzelle ihr und ihrem Bruder auf Anrechnung künftiger Erbschaft je zu 

hälftigem Miteigentum übertragen. Das Grundstück werde seit jeher 

landwirtschaftlich genutzt und im Rahmen eines landwirtschaftlichen Gewerbes 

betrieben. Noch heute bestehe ein per 1. Januar 2011 abgeschlossener 

langfristiger Pachtvertrag auf neun Jahre hinaus. Früher sei das Grundstück 

aufgrund eines mündlichen Pachtvertrages mit dem Vater des heutigen 

Pächters landwirtschaftlich genutzt worden. Von 16368 m2 seien lediglich 2597 

m2 Teil der Bauzone. Der Rest befinde sich in der Landwirtschaftszone, 

teilweise überlagert von der roten respektive von der blauen Gefahrenzone. 

Gemäss Art. 57 StG seien landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum 

Ertragswert zu besteuern. Der Begriff „landwirtschaftliches Grundstück“ werde 

zwar nirgends definiert; in Lehre und Praxis habe sich aber die Auffassung 

durchgesetzt, dass der Begriff nicht allein steuerrechtlich zu beurteilen sei, 

sondern dass auch das BGBB, das RPG und das LWG zu berücksichtigen 

seien. Demnach müssten für die Anwendung von Art. 57 Abs. 1 StG zwei 

Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: Unterstellung des betreffenden 

Grundstücks unter das BGBB und tatsächlich überwiegende landwirtschaftliche 

Nutzung. Die Parzelle 73 liege zu circa 84% in der Landwirtschaftszone und 

unterstehe damit dem BGBB. Überdies stehe die Parzelle seit mehr als 50 

Jahren im Eigentum der Familie … bzw. … und sei stets landwirtschaftlich 

genutzt worden und werde gemäss ab 2011 laufendem Pachtvertrag für weitere 

neun Jahre landwirtschaftlich genutzt. Als Ertragswert könne für 

landwirtschaftlich genutzte Grundstücke circa Fr. 2‘000.--/ha angenommen 

werden, woraus sich ein zu berücksichtigender Ertragswert für ihren hälftigen 

Miteigentumsanteil von Fr. 1‘500.-- ergebe. 

4. Die kantonale Steuerverwaltung beantragte in ihrer Vernehmlassung die 

Abweisung der Beschwerde. Für die Veranlagung der Vermögenssteuer sei 

gemäss Art. 56 Abs. 1 StG bei Grundstücken in der Regel der Verkehrswert 

unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit 

massgebend. Hingegen würden auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich 

genutzte Grundstücke nach Art. 57 Abs. 1 StG zum tieferen Ertragswert 

besteuert, was jedoch gemäss Abs. 3 derselben Norm nicht gelte, wenn sie 

zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben worden seien 

oder offensichtlich diesen Zwecken dienten. Die kantonale Steuergesetzgebung 

umschreibe die Begriffe der Kapitalanlage und der Spekulation nicht näher; es 

seien somit die Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu würdigen. In den 

Anwendungsbereich des BGBB würden nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB auch 

Grundstücke fallen, die teilweise in einer Bauzone liegen würden, solange sie 

nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt seien. Vorliegend sei eine 

Abparzellierung entsprechend dem Verlauf der Zonengrenze nicht erfolgt, 

weshalb die Parzelle 73 dem Geltungsbereich des BGBB unterstehe. Hingegen 

sei die notwendige landwirtschaftliche Nutzung als zweite Voraussetzung nicht 

erfüllt. Diesen der Beschwerdeführerin obliegenden Nachweis habe sie nicht 

erbringen können. Vielmehr sei anzunehmen, dass die Tätigkeit des Pächters 

einzig darin bestehe, das Wiesland der Parzelle 73 jährlich wiederkehrend zu 

mähen. Aufgrund der Hangneigung von teilweise über 35% und des 

angrenzenden Wohnquartiers sei eine intensivere landwirtschaftliche Nutzung 

ohnehin nicht möglich. Selbst wenn eine überwiegende landwirtschaftliche 

Nutzung der Parzelle 73 angenommen würde, was ausdrücklich bestritten 

werde, müsste die Beschwerde abgewiesen werden. Denn die 

Beschwerdeführerin habe den hälftigen Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 

zu einem Anrechnungswert von Fr. 260‘000.-- erworben. Der pro m2 

Grundstückfläche bezahlte Preis von Fr. 31.80 liege deutlich über dem 

maximalen Erwerbspreis von Fr. 15.-- pro m2 für Acker und Wiesland, der vom 

Grundbuchinspektorat im Rahmen des Erwerbsbewilligungsverfahrens gemäss 

Art. 61 ff. BGBB angesetzt werde. Damit liege ein übersetzter Kaufpreis vor, der 

ein gewichtiges Indiz dafür darstelle, dass der hälftige Miteigentumsanteil an 

der Parzelle 73 von der Beschwerdeführerin zum Zwecke der Kapitalanlage 

erworben worden sei. Wenn nicht schon damals, dann treffe dies aber mit 

Sicherheit heute zu, nachdem schon die Rechtsvorgänger der 

Beschwerdeführerin am Verfahren betreffend Quartierplan … 2, der auch die 

Parzelle 73 einschliesse, aktiv mitgewirkt und dabei nicht weniger als Fr. 

142‘000.-- Kostenbeiträge für Erschliessung etc. geleistet hätten. Überdies 

hätten sie mit den Eigentümern der Nachbarparzelle 219 im Jahre 1996 ein 

Grenzüberbaurecht für eine unterirdische Autoeinstellhalle mit Rampe 

vereinbart. Schliesslich habe die Beschwerdeführerin mit ihrem Bruder im Jahre 

2006 einen weiteren Parkplatz in der Einstellhalle der Parzelle 219 erworben, 

was zeige, dass für den in der Bauzone gelegenen Teil der Parzelle 73 einzig 

die Verwendung als Kapitalanlage im Vordergrund stehe. Deshalb falle eine 

Besteuerung zum Ertragswert ausser Betracht. 

5. In ihrer Replik führte die Beschwerdeführerin noch aus, von den rund 164 Aren 

der Parzelle 73 seien 163 landwirtschaftlich nutzbar und in den letzten 50 

Jahren auch stets landwirtschaftlich genutzt worden. Eigentum und Nutzung 

seien seit 1954 immer innerhalb der gleichen Familie geblieben. Sie habe wohl 

für ihren hälftigen Miteigentumsanteil die Hälfte von Fr. 260‘000.--, d.h. Fr. 

130‘000.-- bezahlt. Dieser Betrag könne aber nicht einfach auf die gesamte 

Fläche linear aufgerechnet werden. In Tat und Wahrheit seien für 6886 m2 in 

der Landwirtschaftszone Fr. 3.-- pro m2 und für ihre 1298 m2 in der Bauzone Fr. 

184.-- pro m2 bezahlt worden. Die abtretende Person habe sich damit mit einem 

gegenüber den damals in der Wohnzone in … bezahlten Kaufpreisen viel 

tieferen Kaufpreis zufrieden gegeben, um das Grundeigentum in der Familie zu 

erhalten und weiterhin eine landwirtschaftliche Nutzung durch ihren Onkel zu 

ermöglichen. Die Mitwirkung an einem Quartierplanverfahren durch ihren 

Rechtsvorgänger sie nicht freiwillig erfolgt. Die angeblich bezahlten Beiträge 

von Fr. 142‘000.-- seien nicht nachgewiesen und überdies von der 

Beschwerdeführerin auch nicht bezahlt worden. Es seien die entsprechenden 

Auszüge seitens des Amtes für Landwirtschaft und Geoinformation Graubünden 

und des Grundbuchamtes Oberengadin zu veranlassen sowie der Pächter … 

als Zeuge einzuvernehmen. 

6. Die kantonale Steuerverwaltung wies in ihrer Duplik noch darauf hin, dass die 

Beschwerdeführerin mit dem Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils an der 

Parzelle 73 für Fr. 184.-- pro m2 Bauland gleich selbst den Nachweis erbringe, 

dass sie mehr als für landwirtschaftliches Land bezahlt und somit eben eine 

Kapitalanlage getätigt habe. Dass die üblichen Preise für Bauland in der 

gleichen Gemeinde noch weit höher gelegen hätten, spiele keine Rolle. Sie 

habe der Beschwerdeführerin nie Spekulationsabsicht unterstellt, sondern 

lediglich aufgezeigt, dass der Erwerb des hälftigen Miteigentums an der 

Parzelle 73 zum Zwecke der Kapitalanlage erfolgt sei. Aufgrund der getätigten 

Quartierplanung könne der in der Bauzone gelegene Teil der Parzelle 73 

jederzeit überbaut werden. Daran könne auch der per 1. Januar 2011 

abgeschlossene Pachtvertrag nichts ändern. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im 

angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 11. September 

2012. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der hälftige Miteigentumsanteil der 

Beschwerdeführerin an der Parzelle 73, soweit sich diese in der Bauzone 

befindet, zu Recht zu zwei Dritteln des Verkehrswertes veranlagt worden ist. 

Nicht mehr beanstandet wurde in der Beschwerde die Besteuerung der Parzelle 

246 zu zwei Dritteln des Verkehrswertes. Dementsprechend ist dieser Punkt 

nicht Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.

2. Tatbestandsmässig gilt es vorweg festzuhalten, dass die in vorliegendem 

Beschwerdeverfahren einzig noch zur Diskussion stehende Parzelle 73 mit 

entsprechenden Verträgen vom 7. Mai 1999 einerseits durch …, zur Hälfte 

Miteigentümerin, für Fr. 260‘000.-- verkauft, und andererseits durch …, damals 

ebenfalls hälftige Miteigentümerin, auf Rechnung künftiger Erbschaft zum 

Gesamtabtretungswert von Fr. 260‘000.-- abgetreten worden ist, und zwar zu je 

hälftigem Miteigentum an die Geschwister …, welche mit rückwirkendem 

Besitzesantritt per 1. April 1999 somit je hälftig Miteigentümer der Parzelle 73 

geworden sind. Dementsprechend hat die Beschwerdeführerin für ihren 

hälftigen Miteigentumsanteil insgesamt Fr. 260‘000.-- aufwenden müssen. 

Davon hat sie Fr. 130‘000.-- bezahlt, während ihr Fr. 130‘000.-- auf Rechnung 

künftiger Erbschaft angerechnet wurden. 

3. a) Was den Steuerwert des vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstückes 

betrifft, hält bereits das Bundesrecht fest, dass das Vermögen zum 

Verkehrswert bewertet wird. Dabei kann jedoch der Ertragswert angemessen 

berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 

642.14]). Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum 

Ertragswert bewertet, wobei das kantonale Recht bestimmen kann, dass bei der 

Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der 

Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des 

Grundstücks eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und 

Verkehrswert erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG).

b) Für die Veranlagung der Vermögenssteuer ist gemäss Art. 56 Abs. 1 des 

Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) bei 

Grundstücken in der Regel der Verkehrswert unter angemessener 

Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit (sog. Mischwert) 

massgebend. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte 

Grundstücke werden hingegen als Ausnahme dazu nach Art. 57 Abs. 1 StG 

zum alleinigen tieferen Ertragswert besteuert. Dies gilt nicht für Grundstücke, 

die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurden oder 

offensichtlich diesem Zweck dienen; diese werden nach Art. 56 Abs. 1 StG zum 

Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der 

Ertragsfähigkeit, also zum Mischwert, besteuert (Art. 57 Abs. 3 StG). 

c) Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks wird dabei weder in 

den Bestimmungen des Bundessteuerrechts noch in den Bestimmungen des 

kantonalen Steuerrechts definiert oder näher bestimmt. Gemäss Lehre und 

Rechtsprechung kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf 

beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. 

Vielmehr hat sie namentlich auch das Bundesgesetz über das bäuerliche 

Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die Raumplanung 

(RPG; SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft (LWG; SR 

910.1) sowie insbesondere deren Zielsetzungen und Interessenabwägungen zu 

berücksichtigen. Diesen Gesetzen ist unter anderem der Zweck gemeinsam, 

das Eigentum des landwirtschaftlichen Bodens, der einen volkswirtschaftlich 

wesentlichen Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher 

Betriebe zu erhalten. Dieser Zweck hat die erforderliche Abstimmung 

wesentlich mitzuprägen, weshalb der steuerrechtliche Begriff des land- und 

forstwirtschaftlichen Grundstücks im Einklang mit dem Anwendungs- und 

Schutzbereich sowie den Veräusserungsbeschränkungen konkretisiert werden 

muss, wie sie sich aus dem bäuerlichen Bodenrecht ergeben. 

Dementsprechend kann der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge von 

einem steuerlich privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn 

die für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. 

Bundesgerichtsentscheide 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E.2.2.1 und 

2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E.3.2; ZIGERLIG/JUD in: ZWEIFEL/ 

ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 

Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 

Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 2002, Art. 14 N. 9). Dies ist nach Massgabe 

von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne 

oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, 

die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die 

landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus gilt die Anwendung des 

BGBB und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung von Art. 57 

Abs. 1 StG für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, 

nämlich:

a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und 
Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer 
Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;

b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;

c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie 
nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;

d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen 
landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.

Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum Ertragswert i.S.v. 

Art. 57 Abs. 1 StG neben der Unterstellung des betreffenden Grundstücks 

unter das BGBB gemäss Lehre und Rechtsprechung die tatsächliche 

überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks voraus 

(vgl. Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E.2.2.2). 

Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass Gebäude, die infolge ihrer 

grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung dem BGBB 

unterstehen, jedoch für landwirtschaftsfremde Zwecke, etwa als 

Ferienwohnung oder vermietetes Gebäude, genutzt werden, ohne sachlichen 

Grund eine privilegierte Besteuerung erfahren. Zusammenfassend sind somit 

nur jene Grundstücke als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu 

qualifizieren und somit steuerlich privilegiert zu behandeln, welche dem 

Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsächlich überwiegend 

landwirtschaftlich genutzt werden (ZIGERLIG/JUD, a.a.O., Art. 14 N. 9).

4. a) Hinsichtlich der vorliegend zur Diskussion stehenden Parzelle 73 sind sich die 

Parteien insofern einig, als das betreffende Grundstück die Voraussetzungen 

gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB erfüllt und somit zumindest formell dem BGBB 

unterstellt ist. 

b) Die kantonale Steuerverwaltung erachtet jedoch bereits die zusätzliche 

Voraussetzung „tatsächliche überwiegende land- oder forstwirtschaftliche 

Nutzung“ gemäss Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 

2011 E.2.2.2 als nicht mehr gegeben. Der Nachweis für die überwiegende 

landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 sei von der Beschwerdeführerin 

nicht erbracht worden. Der von ihr eingereichte Pachtvertrag vom 25./26. Mai 

2012 gelte erst seit dem 1. Januar 2011 und könne damit für die vorliegend 

umstrittene Steuerperiode 2010 nicht berücksichtigt werden. Beweismittel, 

welche die landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 vor dem 1. Januar 2011 

durch den Vater des jetzigen Pächters aufgrund eines mündlichen 

Pachtvertrages untermauern würden, lägen ebenfalls nicht vor. Die Folgen 

dieser Beweislosigkeit seien durch die Beschwerdeführerin zu tragen. Im 

Übrigen spreche aber auch die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin in der 

Steuererklärung 2010 keine Pachtzinseinnahmen deklariert habe, der geringe 

Pachtzins seit dem 1. Januar 2011 von gerade einmal Fr. 100.-- pro Jahr sowie 

auch die topografische Lage der Parzelle gegen eine tatsächliche 

überwiegende landwirtschaftliche Nutzung. 

Dieser Ansicht der kantonalen Steuerverwaltung kann nicht gefolgt werden. 

Denn die Parzelle 73 wurde, seit sie im Besitz der Familie … ist, d.h. seit dem 

Jahr 1954, stets landwirtschaftlich bewirtschaftet, zuerst durch den Vater des 

heutigen Pächters, danach durch den heutigen Pächter selbst. Die 

landwirtschaftliche Bewirtschaftung besteht zudem auch heute noch und wurde 

durch den am 25./26. Mai 2012 abgeschlossenen Pachtvertrag zwischen … 

und … und … mit Beginn per 1. Januar 2011 und einem Pachtzins von jährlich 

Fr. 100.-- bloss noch schriftlich bestätigt. Entsprechend wurden bzw. werden an 

den Pächter auch heute noch Flächenbeiträge ausgerichtet. Der Einwand der 

kantonalen Steuerverwaltung, die landwirtschaftliche Nutzung sei erst ab dem 

1. Januar 2011 nachgewiesen und deshalb bei der vorliegend zur Diskussion 

stehenden Veranlagung für das Jahr 2010 nicht zu berücksichtigen, geht somit 

offensichtlich fehl. Vor diesem Hintergrund erübrigen sich sowohl die beim Amt 

für Landwirtschaft und Geoinformation Graubünden sowie beim Grundbuchamt 

Oberengadin beantragten Editionen als auch die beantragte Einvernahme des 

Pächters; denn die Abrechnung von landwirtschaftlichen Beiträgen für 163 von 

insgesamt 164 Aren der Parzelle 73 im Rahmen der Nutzung innerhalb eines 

bestehenden Betriebes liegt bereits bei den Akten. Das Erfordernis der 

überwiegenden landwirtschaftlichen Nutzung ist vorliegend somit zweifelsohne 

erfüllt. 

5. a) Es bleibt zu prüfen, ob die Parzelle 73 zum Zwecke der Spekulation oder der 

Kapitalanlage erworben wurde oder offensichtlich diesen Zwecken dient und 

dementsprechend in Anwendung von Art. 57 Abs. 3 StG zu Recht zu zwei 

Dritteln des Verkehrswertes besteuert wurde. Die kantonale 

Steuergesetzgebung umschreibt die Begriffe der Spekulation und der 

Kapitalanlage nicht näher. Es sind die gesamten Umstände des jeweiligen 

Einzelfalls zu würdigen, um eine entsprechende Qualifikation vornehmen zu 

können (VGE 258/96, publ. in ZGRG 2/97, S. 57 f.). So hat sich das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bereits in VGE 465/90 

dahingehend geäussert, dass unter Umständen der Preis, welcher für eine 

Parzelle bezahlt worden ist, als Indiz für den Erwerbszweck herangezogen 

werden könne. In VGE 490/90 nahm das Gericht die Überbaubarkeit einer 

erworbenen Parzelle als Kriterium für die Beurteilung der Frage, ob das 

Grundstück allenfalls zu spekulationszwecken oder aber mit der Absicht der 

Kapitalanlage erworben wurde. Im Verwaltungsgerichtsurteil A 01 43 vom 23. 

Oktober 2001 brachte das Gericht schliesslich zum Ausdruck, dass die 

Erstellung einer unterirdischen Garage auf die Absicht, die Überbaubarkeit 

erhalten zu wollen und damit auf eine Kapitalanlage schliessen lässt. Nebst 

persönlichen Beweggründen sind somit im Einzelfall auch sachliche 

Gesichtspunkte in die Beurteilung miteinzubeziehen. Ein übersetzter 

Erwerbspreis, eine kurze Eigentumsdauer, die rege Bautätigkeit in einer 

Gemeinde, aber auch die berufliche Tätigkeit des Erwerbers können im 

Einzelfall den Schluss zulassen, dass ein Grundstückserwerb zu 

Spekulationszwecken erfolgt ist. Anderseits gilt der Erwerb für den Eigenbedarf 

als Kapitalanlage, welchem in der Regel längerfristige Überlegungen zugrunde 

liegen. 

b) Wie vorstehend unter Erwägung 2 ausgeführt hat die Beschwerdeführerin den 

hälftigen Miteigentumsanteil an der zur Diskussion stehenden Parzelle 73 mit 

einer Fläche von 16368m2, davon 13771m2 in der Landwirtschaftszone und 

2597m2 in der Bauzone, im Jahr 1999 zu einem Wert von gesamthaft Fr. 

260‘000.-- gekauft bzw. auf Rechnung künftiger Erbschaft übernommen. Dabei 

bezahlte die Beschwerdeführerin ihren eigenen Angaben zufolge für den in der 

Landwirtschaftszone gelegenen Teil der Parzelle Fr. 3.-- pro m2 (Fr. 3.-- x 

13771m2 x ½ = Fr. 20‘656.50) bzw. für den in der Bauzone gelegenen Teil Fr. 

184.-- pro m2 (Fr. 184.-- x 2597m2 x ½ = Fr. 238‘924.--). Der 

Gesamtverkehrswert des in der Bauzone gelegenen Teils der Parzelle 73 

erreicht indes - ausgehend vom Verkehrswert der amtlichen Schätzung der 

Nachbarparzelle in der Höhe von Fr. 752.-- pro m2 - Fr. 1‘952‘944.-- bzw. Fr. 

976‘472.-- für den hälftigen Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin. 

Dementsprechend erwarb die Beschwerdeführerin ihren hälftigen 

Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 im Jahr 1999 familienintern zu einem 

tieferen Preis, als er zum Zeitpunkt des Erwerbs für vergleichbares Land in … 

bezahlt wurde, was eher dafür spricht, dass die Beschwerdeführerin mit dem 

Erwerb des entsprechenden Landes tatsächlich überwiegend dem Erhalt der 

landwirtschaftlichen Nutzung Rechnung getragen hat. Dies wiederum würde in 

Anwendung von Art. 57 Abs. 1 StG grundsätzlich für eine Besteuerung des 

entsprechenden Landes zum Ertragswert sprechen. Andererseits liegt aber der 

für den in der Bauzone gelegenen Teil der Parzelle 73 bezahlte Preis von Fr. 

184.-- pro m2 auch deutlich über dem für landwirtschaftliches Land üblichen 

Ansatz, was wiederum für einen Erwerb zum Zwecke der Kapitalanlage und 

dementsprechend für eine Besteuerung zu zwei Dritteln des Verkehrswertes 

sprechen würde. Aufgrund des bezahlten Kaufpreises von Fr. 260‘000.-- lässt 

sich demzufolge die Frage, ob der hälftige Miteigentumsanteil an der Parzelle 

73 zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurde, nicht 

abschliessend beantworten. 

c) Der sich in der Bauzone befindliche Teil der Parzelle 73 mit 2597m2 liegt in der 

Wohnzone 2B und ist gemäss kommunalem Baugesetz bei Vorliegen eines 

genehmigten Baugesuchs sowie unter Einhaltung der Zonenordnung ohne 

Weiteres überbaubar. Wesentlich zu dieser Überbaubarkeit beigetragen hat das 

in den 90er Jahren durchgeführte Quartierplanverfahren, an welchem die 

Rechtsvorgängerinnen der Beschwerdeführerinnen … aktiv mitgewirkt haben. 

Dabei setzte sich das Ehepaar … damals insbesondere für eine Aufschüttung 

und eine daraus resultierende möglichst optimale Situierung des Gebäudes, 

eine Asphaltierung der Strasse sowie für eine Dachneigung ein, welche die 

Installation von Sonnenkollektoren zulässt. Im Rahmen erwähnter 

Quartierplanung hatten die damaligen Eigentümerinnen der Parzelle 73 

gesamthaft rund Fr. 140‘000.-- für die Planungskosten sowie für die 

Erschliessung des Grundstücks zu bezahlen. Diese aktive Beteiligung am 

Quartierplanverfahren unter Inkaufnahme finanzieller Aufwendungen führte 

dazu, dass der sich in der Bauzone befindliche Teil der Parzelle 73 heute 

vollständig erschlossen ist und lässt darauf schliessen, dass bereits die 

damaligen Eigentümerinnen die Absicht hegten, die Überbaubarkeit des 

Grundstücks zu erhalten bzw. gar zu erweitern. 

Des Weiteren lässt auch der Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages vom 11. 

Oktober 1996 Rückschlüsse auf die Absicht zur Erhaltung der Überbaubarkeit 

des in der Bauzone gelegenen Teils der Parzelle zu. Mit erwähntem 

Dienstbarkeitsvertrag vereinbarten die damaligen Miteigentümerinnen der 

Parzelle 73 mit den Eigentümern der Nachbarparzelle 219 ein 

Grenzüberbaurecht für eine unterirdische Autoeinstellhalle mit Rampe 

zugunsten der Parzelle 219 und zulasten der Parzelle 73 sowie ein 

Durchgangs- und Durchfahrtsrecht zugunsten der Parzelle 73 und zulasten der 

Parzelle 219. Die Erstellungskosten für den auf der Parzelle 73 zu erstellenden 

Teil der Autoeinstellhalle sowie der Rampe wurden dabei durch die damaligen 

Miteigentümerinnen der Parzelle 73 getragen. Als Gegenleistung für das 

Grenzüberbaurecht wurde den Eigentümerinnen der Parzelle 73 nach 

Fertigstellung der Überbauung auf der Parzelle 219 ein obligatorischer 

Anspruch auf ein unentgeltliches Benützungsrecht an einem Autoeinstellplatz 

oder die unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils an der Einheit 

der Autoeinstellhalle gewährt. Überdies äusserten die damaligen 

Miteigentümerinnen der Parzelle 73 im Dienstbarkeitsvertrag vom 11. Oktober 

1996 die Absicht zur Errichtung einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf der 

Parzelle 73, welche an diejenige auf Parzelle 219 angebaut und über deren 

Ein- bzw. Ausfahrtsrampe erschlossen werden sollte. Auch der am 30. Mai 

2006 erfolgte Kauf eines weiteren Parkplatzes in der Einstellhalle der Parzelle 

219 durch die Beschwerdeführerin zusammen mit ihrem Bruder zu einem Preis 

von Fr. 18‘000.-- lässt auf die Absicht der Beschwerdeführerin schliessen, den 

in der Bauzone liegenden Teil der Parzelle 73 zu gegebener Zeit überbauen zu 

wollen. Ansonsten würde der Kauf eines weiteren Parkplatzes in erwähnter 

Einstellhalle der Parzelle 219 - zumal die Beschwerdeführerin infolge des 

Dienstbarkeitsvertrages vom 11. Oktober 1996 bereits im Besitz eines 

Autoeinstellplatzes in dieser Einstellhalle ist - wenig Sinn machen. 

d) Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin spricht sodann auch die 

landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 nicht gegen eine Besteuerung zu 

zwei Dritteln des Verkehrswertes. Es ist zwar zutreffend, dass die Parzelle 73 

seit den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts stets landwirtschaftlich genutzt 

wurde. Die landwirtschaftliche Nutzung wurde mit schriftlichem Pachtvertrag 

vom 25./26. Mai 2012 mit Beginn per 1. Januar 2011 und einem Pachtzins von 

jährlich Fr. 100.-- bzw. Fr. 50.-- für den Miteigentumsanteil der 

Beschwerdeführerin für weitere neun Jahre, d.h. bis Ende 2019 gesichert. 

Dieses Pachtverhältnis hat indes nicht zur Folge, dass der in der Bauzone 

gelegene Teil der Parzelle 73 von den Eigentümern nicht überbaut werden 

könnte. Einerseits ist die Kündigung des Pachtvertrages gemäss dessen Ziff. 2 

unter Beachtung einer einjährigen Kündigungsfrist grundsätzlich möglich. 

Andererseits kann der Pachtvertrag gemäss Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes 

über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) auch durch einen 

allfälligen Käufer des Grundstücks aufgelöst werden, wenn er die Parzelle 

unmittelbar zu Kaufzwecken, zu öffentlichen Zwecken oder zur 

Selbstbewirtschaftung erwirbt. Dementsprechend zielt der 

beschwerdeführerische Einwand, die landwirtschaftliche Pacht aufgrund eines 

langfristigen Pachtvertrages stehe der Besteuerung der Parzelle zu zwei 

Dritteln des Verkehrswertes entgegen, ins Leere, zumal eine Kapitalanlage 

praxisgemäss auch dann vorliegen kann, wenn ein Grundstück zu 

Baulandpreisen erworben und unverändert landwirtschaftlich genutzt wird. 

e) Mit der aktiven Beteiligung am Quartierplanverfahren in den 90er Jahren, der 

Beteiligung an den Erstellungskosten der Einstellhalle auf Parzelle 219, dem 

Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages vom 11. Oktober 1996 und der darin 

geäusserten Absicht zur Errichtung einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf 

Parzelle 73 sowie dem Erwerb eines weiteren Parkplatzes in der Einstellhalle 

der Parzelle 219 durch die Beschwerdeführerin und ihren Bruder am 30. Mai 

2006 brachten die Beschwerdeführerin sowie bereits ihre 

Rechtsvorgängerinnen offensichtlich zum Ausdruck, dass sie die 

Überbaubarkeit ihres Grundstücks erhalten wollten bzw. gar erweitern wollen. 

Vor diesem Hintergrund durfte die kantonale Steuerverwaltung ohne Willkür 

darauf schliessen, dass die fragliche Parzelle zumindest heute, wenn nicht 

sogar schon im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Beschwerdeführerin im Jahre 

1999, der Kapitalanlage dient, was wiederum die Anwendbarkeit des reinen 

Ertragswertes für die Vermögensbesteuerung ausschliesst. Diese Auffassung 

wird im Übrigen auch durch die Zielsetzungen der Raumplanung gestützt, 

wonach Bauland grundsätzlich innerhalb von 15 Jahren erschlossen und 

überbaut und nicht anderen Nutzungen zugeführt oder gehortet werden soll 

(vgl. Art. 15 RPG). Dementsprechend steht fest, dass der hälftige 

Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin an der Parzelle 73 - soweit in der 

Bauzone liegend - der Kapitalanlage im Sinne von Art. 57 Abs. 3 StG dient. 

6. a) Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass die kantonale Steuerverwaltung 

den in der Bauzone liegenden Teil der Parzelle 73 zu Recht zu zwei Dritteln des 

Verkehrswertes besteuert hat. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 11. 

September 2012 erweist sich vor diesem Hintergrund als rechtens, weshalb die 

Beschwerde abzuweisen ist. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 

zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 

öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 

Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in 

ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht 

vorliegend kein Anlass. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 444.--

zusammen Fr. 2‘944.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.