# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 85e22ea1-ed72-555f-9955-65f0224554aa
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-29
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 29.08.2019 III 2018 163
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-163_2019-08-29.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 163

Entscheid vom 29. August 2019

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________
Beschwerdeführer, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 
6403 Küssnacht,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. C.________.,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,
Beschwerdegegner,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Teilrevision Nutzungsplanung Küssnacht)

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Sachverhalt:

A. Der Bezirk Küssnacht revidierte seinen Zonenplan zuletzt im Jahr 1997 
(wobei anschliessend nachträgliche Ergänzungen erfolgten). In den Jahren 2004 
bis 2006 erarbeitete er einen kommunalen Richtplan als Grundlage für eine Zo-
nenplanrevision. Letztere wurde im Jahr 2007 in Angriff genommen. Nach der 
Durchführung von zwei Auflageverfahren sowie nach Erledigung diverser Ein-
sprachen und Beschwerden wurde das Sachgeschäft "Erlass des 
Gesamtzonenplans mit Änderung des Zonenplans, des Erschliessungsplans, des 
Baureglements und des Erschliessungsreglements für den Bezirk Küssnacht 
gemäss der öffentlichen Auflage vom 28. Januar und 7. Oktober 2011" an der 
Urnenabstimmung vom 9. Juni 2013 abgelehnt. Mit Entscheid III 2013 135+166 
vom 30. Oktober 2013 hat das Verwaltungsgericht den Beschluss des 
Bezirksrates Küssnacht vom 22. August 2013, mit welchem er dem Stimmvolk 
des Bezirks Küssnacht die am 9. Juni 2013 abgelehnte 
Gesamtzonenplanrevision noch einmal aufgesplittet in fünf Einzelvorlagen zur 
Abstimmung unterbreiten wollte, sowie den Überweisungsbeschluss aufgehoben. 
Daraufhin beschloss der Bezirksrat Küssnacht, in einer ersten Phase eine 
Teilrevision der Nutzungsplanung auszuarbeiten.

B. Nach Durchführung des Informations- und Mitwirkungsverfahrens sowie der 
Vorprüfung durch das Volkswirtschaftsdepartement hat der Bezirksrat Küssnacht 
im Rahmen der Ortsplanrevision die Zonenpläne, Kernzonenpläne, das 
Baureglement, die Erschliessungspläne sowie das Reglement zum 
Erschliessungsplan öffentlich aufgelegt und die Auflage im Amtsblatt Nr. 43 vom 
28. Oktober 2016 (S. 2481f.) publiziert. Im öffentlich aufgelegten Zonenplan zur 
Ortschaft Küssnacht war vorgesehen, die Liegenschaften KTN E.________ und 
F.________ (im Eigentum von A.________) sowie die Liegenschaften KTN 
G.________ und H.________, welche alle bisher der Zone für Sport- und 
Erholungsanlagen (SpZ) zugeordnet waren, neu der Zentrumszone (Z II) 
zuzuordnen (vgl. Teilrevision Nutzungsplanung Zonenplan Änderungsplan 
Ortschaft Küssnacht vom 10.10.2016). Dagegen liessen C.________ am 21. 
November 2016 beim Bezirksrat Küssnacht Einsprache erheben mit den 
Anträgen, die gemäss öffentlicher Auflage der Ortsplanungsrevision geplante 
Umzonung der Parzellen GB-Nr. E.________, F.________, G.________ und 
H.________ von der Zone für Sport- und Erholungsanlagen in die Zentrumszone 
II zurückzunehmen bzw. aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
Daraufhin wurden die betroffenen Grundeigentümer vom Bezirksrat Küssnacht 
zum Verfahren beigeladen und es wurde ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme 
gegeben.

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C. Mit Beschluss (BRB) Nr. 359 vom 7. Juni 2017 entschied der Bezirksrat 
Küssnacht wie folgt:

1. Die Einsprache von C.________, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. 
D.________, wird im Sinne der Erwägungen insoweit teilweise gutgeheissen, 
als auf eine Umzonung der Liegenschaften GS-Nr. E.________, F.________ 
und H.________ von der Zone für öffentliche Sport- und Erholungsanlagen 
SpZ in die Zentrumszone ZII verzichtet wird. Im Übrigen wird die Einsprache 
abgewiesen.

2. Für diese wesentliche Änderung wird in Anwendung von § 26 Abs. 3 PBG ein 
nochmaliges Auflage- und Einspracheverfahren durchgeführt.

3. Es werden keine Kosten erhoben.
4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5. Rechtsmittelbelehrung
6. Zufertigung

D. Gegen diesen Beschluss reichten A.________ beim Regierungsrat am 1. 
Juli 2017 Verwaltungsbeschwerde ein mit dem Antrag, die Liegenschaften KTN 
E.________ und F.________ in der Zentrumszone II zu belassen bzw. in die 
Zentrumszone II umzuzonen.

E. Vom 17. November 2017 bis 18. Dezember 2017 hat der Bezirksrat 
Küssnacht im Rahmen der Ortsplanrevision die Zonenpläne, Kernzonenpläne, 
das Baureglement, die Erschliessungspläne sowie das Reglement zum 
Erschliessungsplan bzw. insbesondere die Änderungen erneut (zum zweiten 
Mal) öffentlich aufgelegt und die Auflage im Amtsblatt Nr. 46 vom 17. November 
2017 (S. 2535) publiziert.

F. Mit Beschluss (RRB) Nr. 675/2018 vom 18. September 2018 hielt der Re-
gierungsrat nach Durchführung eines Augenscheins was folgt fest:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1800.-- 

werden den Beschwerdeführern auferlegt und mit deren Kostenvorschuss 
(Fr. 1500.--) verrechnet. Die Beschwerdeführer haben damit noch Fr. 300.-- 
innert 30 Tagen an die Staatskanzlei zu überweisen.

3. Die Beschwerdeführer haben dem Bezirk Küssnacht sowie den Beschwerde-
gegnern eine Parteientschädigung von je Fr. 1000.-- zu bezahlen.

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung/Zustellung)

G. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand am 25.9.2018) erheben 
A.________ mit Eingabe vom 13. Oktober 2018 (Postaufgabe am 15.10.2018) 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde mit fol-
genden Anträgen:

Das kantonale Verwaltungsgericht Schwyz soll

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• den Beschluss des Regierungsrat des Kanton Schwyz Nr. 675/2018 aufheben 
und an diesen zur Neubeurteilung zurückweisen mit der Auflage:

• das Geschäft an den neuen Bezirksrat Küssnacht zur Neubeurteilung unserer 
Einsprache vom 20.6.2017 zurückzuweisen.

• den Beschluss für die Überwälzung der Verfahrenskosten und Parteientschä-
digungen auf die Beschwerdeführer aufheben.

Die Kosten des Verwaltungsgerichtsverfahrens gehen zu Lasten des Kanton 
Schwyz.

H. Am 19. Oktober 2018 erfolgt eine weitere Eingabe der Beschwerdeführer. 
Mit Vernehmlassung vom 30. Oktober 2018 beantragt der Regierungsrat, die 
Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen, 
soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. C.________ lassen mit Stel-
lungnahme vom 6. November 2018 die vollumfängliche Abweisung der Be-
schwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge beantragen. Mit Vernehmlas-
sung vom 23. November 2018 lässt der Bezirksrat Küssnacht beantragen, die 
Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 
der Beschwerdeführer, dies bei solidarischer Haftbarkeit. Am 3. Dezember 2018 
reichen die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein.

I. Da gegen die vom Bezirksrat aufgelegte Teilrevision der Nutzungsplanung 
mehrere, das Verfahren verzögernde Einsprachen und Beschwerden eingingen, 
beschloss der Bezirksrat eine Abtrennung im Sinne von § 27 Abs. 1 Satz 2 
Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 i.V.m. § 14 
Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV; SRSZ 400.111) vom 
2. Dezember 1997, welcher das Amt für Raumplanung am 20. Juni 2018 zu-
stimmte (vgl. Voranschlag 2019, S. 13). Die unstrittigen Teile der Nutzungspla-
nung des Bezirks Küssnacht, bestehend aus Zonenplan (inkl. Kernzonenplan), 
Baureglement, Erschliessungsplan und Reglement zum Erschliessungsplan wur-
den am 10. Dezember 2018 der Bezirksgemeinde vorgelegt und durch diese an 
die Urne überwiesen. Die Stimmberechtigten des Bezirks Küssnacht lehnten die 
ihnen vorgelegte Teilrevision am 10. Februar 2019 ab. Die vorliegend streitige 
Umzonung der Liegenschaften KTN E.________ und F.________ als Teil des 
Zonenplanes Küssnacht war nicht Gegenstand der vom Stimmvolk abgelehnten 
Teilrevision.

J. Aufgrund der Ablehnung der den Stimmberechtigten vorgelegten Teilrevisi-
on Nutzungsplanung ersucht das Gericht den Bezirksrat Küssnacht am 11. Fe-
bruar 2019 um Stellungnahme, gestützt auf welche gesetzlichen Grundlagen er 
mit der Nutzungsplanung betreffend die im vorliegenden Beschwerdeverfahren 
strittigen Frage wie weiter vorzugehen gedenke.

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Der Bezirksrat nimmt am 31. Mai 2019 Stellung und beantragt, das Verfahren 
gestützt auf die verworfene Volksabstimmung vom 10. Februar 2019 in Anwen-
dung von § 28 lit. d Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 
6. Juni 1974 als gegenstandslos geworden abzuschreiben.

Mit Schreiben vom 6. Juni 2019 verzichtet der Regierungsrat auf eine Stellung-
nahme hierzu.

Die Beschwerdeführer erklären am 30. Juli 2019 (Posteingang: 2.8.2019), dass 
sie den Antrag des Bezirksrates auf Abschreibung des Beschwerdeverfahrens 
ablehnen. Zwar könnten sie das Argument des Bezirksrates, dass innerhalb der 
Gesamtschau der neuen Gesamtplanung Rücksicht auf ihre Anliegen genommen 
werden soll, nachvollziehen. Dem würden jedoch bei Abschreibung des vor-
liegenden Verfahrens die Beschlüsse des Bezirksrates Nr. 359 vom 7. Juni 2017 
sowie des Regierungsrates Nr. 675/2018 vom 18. September 2018 entgegen-
stehen, weil diese Rechtskraft erlangen würden. Die Beschwerdeführer halten an 
ihren Anträgen vom 14. (recte wohl: 13.) Oktober 2018 fest. Am 6. August 2019 
(Posteingang: 8.8.2019) reichen die Beschwerdeführer erneut eine Stellung-
nahme ein und beantragen was folgt:

Wir werden und können im Wohnhaus an der I.________ am Rigi wohnen und le-
ben in der SPZ Zone. Wir beantragen den Schutz von der Judikative.

Mit Schreiben vom 27. August 2019 orientieren die Beschwerdeführer das Ge-
richt, der Bezirk habe ihrem Quaigrundstück neu die Adresse "I.________" zuge-
teilt. Ebenso habe der Bezirk den Anschluss an die Wasserversorgung bewilligt. 
Man renoviere zurzeit. Zudem sei die Mutation vorgesehen, KTN E.________ 
und F.________ zu einer Parzelle zu vereinigen. Schliesslich halten sie fest, "es 
könnte uns vom Gericht empfohlen werden, dass wir für 2025 ein Begehren 
stellen könnten, damit wir in eine zonenkonforme Zone zugeteilt werden, da der 
Bezirk die Einsprache nicht hätte annehmen dürfen."

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Regierungsrat lässt mit Vernehmlassung vom 30. Oktober 2018 un-
begründet, dass bzw. inwiefern auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. Im 
konkreten Fall sind die von § 27 VRP verlangten Entscheidungsvoraussetzungen 
eingehalten, weshalb auf die Beschwerde eingetreten werden kann.

2. Bevor über den gestellten Antrag der Beschwerdeführer betreffend die Um-
zonung der Liegenschaften KTN E.________ und F.________ von der SpZ in die 

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Zentrumszone materiell zu befinden ist, gilt es den Antrag des Bezirksrates be-
treffend Abschreibung des Verfahrens zu prüfen.

3.1 Die Frage der Auswirkung eines Volksneins zu einer Nutzungsplanung auf 
hängige Beschwerdeverfahren betreffend Planungsmassnahmen, die gestützt 
auf § 14 PBV von der (abgelehnten) Nutzungsplanung abgetrennt wurden, war 
schon einmal Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens (VGE III 2013 33 vom 
9.7.2013 in EGV-SZ 2013 B8.5; vgl. auch VGE III 2013 145 vom 18.12.2013; 
VGE III 2013 144 vom 27.3.2014; VGE III 2014 57 vom 27.3.2014). 

3.2 Im erstgenannten Verfahren beantragte der Beschwerdeführer im Wesent-
lichen, in Abänderung der vom Gemeinderat aufgelegten Nutzungsplanung sei 
im Zonenplan vom Grundstück KTN xxx ein Streifen von ca. 35 m Tiefe entlang 
der Y-Strasse der Zone WG4 zuzuweisen, allenfalls mit Gestaltungsplanpflicht. 
Dieser strittige Teil wurde von der Nutzungsplanung abgetrennt und der unstritti-
ge Teil dem Stimmvolk vorgelegt, das die Nutzungsplanung indes ablehnte.

3.3 Nach Ablehnung der unstrittigen Nutzungsplanung an der Urne plädierte 
das ARE auf gerichtliche Anfrage hin für Abschreibung des Verfahrens infolge 
Gegenstandslosigkeit. Der Gemeinderat und der Beschwerdeführer hingegen 
beantragten die Weiterführung des Verfahrens und Entscheidung in der Sache. 

3.4 Das Gericht erwog damals, Zweck der Abtrennungsmöglichkeit sei es, Ver-
zögerungen des Planerlasses infolge hängiger Beschwerden zu verhindern, so-
fern dies planerisch auch sinnvoll sei. Mit dem in § 14 Abs. 1 lit. b PBV geforder-
ten Nachweis, dass die (unstrittigen) Gebiete ohne nachteilige Auswirkungen auf 
die noch verbleibenden Gebiete zur Abstimmung gebracht werden können, wer-
de der Voraussetzung entsprochen, dass die Abtrennung planerisch sinnvoll sein 
müsse. Im Falle von III 2013 33 sei die Abtrennung ein vom Gemeinderat initiier-
tes und vom ARE positiv gewürdigtes Vorgehen, welches nicht mehr rückgängig 
gemacht werden könne. Ob die vorgezogene Beschlussfassung positiv oder ne-
gativ verlaufen sei, ändere daran nichts. Selbst wenn sich die Abtrennung retro-
spektiv jedenfalls als planerisch nicht besonders sinnvoll erweise, sei der mit der 
Abtrennung eingeschlagene Weg konsequent weiter zu führen. Eine andere Lö-
sung sei kaum praktikabel, da eine sachlich begründete Grenzziehung zwischen 
abzuschreibenden und weiterzuführenden Beschwerdeverfahren schwer herzu-
stellen wäre. Abgesehen davon sei die Beschneidung des Rechtsschutzes im 
Abschreibungsfall fraglich (VGE III 2013 33 vom 9.7.2013 Erw. 1). Der Umstand, 
dass die Abstimmung negativ ausgefallen und damit der grösste Teil der ange-
strebten Planänderungen und -anpassungen fürs Erste dahingefallen sei, ändere 

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an der der Beschwerde zugrundeliegenden Sachlage grundsätzlich nichts. Die 
Beschwerde sei trotz Abtrennung weiterhin Bestandteil des aktuellen Revisions-
zyklus (VGE III 2013 144 vom 27. März 2014 Erw. 1).

Schliesslich sei auch auf die abschliessende Bemerkung des Gerichtes für kom-
mende Nutzungsplanungen und beabsichtigte Abtrennungen hingewiesen: Wich-
tig sei, dass sich die Behörden inskünftig überlegen, ob bei der Abtrennung unter 
Beachtung der Vorgabe des planerisch sinnvollen Handelns nicht nur die nach-
teiligen Auswirkungen auf die noch verbleibenden Gebiete, sondern auch auf die 
gesamte Nutzungsplanung zu prüfen seien, dies vor allem auch mit Blick auf eine 
negative vorgezogene Beschlussfassung. Es stelle sich konkret u.a. die Frage, 
ob eine koordinierte und gesamtkonzeptionelle Beurteilung der abgetrennten 
Planbeschwerdeverfahren (z.B. betr. Bauzonendimensionierung) möglich bleibe 
(VGE III 2013 33 vom 9.7.2013 Erw. 1.5).

4.1 Der in der EGV-SZ 2013 B8.5 publizierte Entscheid VGE III 2013 33 vom 
9. Juli 2013 beantwortet die Frage, ob nach einer Ablehnung einer Nutzungs-
planung die hängigen Rechtsmittelverfahren über abgetrennte Teilplanungen ab-
zuschreiben oder weiterzuführen seien, nicht allgemeingültig. 

4.2 Aus den Erwägungen im zitierten Entscheid erhellt aber immerhin, dass die 
Tatsache der definitiven Ablehnung einer abgetrennten Nutzungsplanung durch 
das Stimmvolk nicht bedeutet, dass ein Rechtsmittelverfahren betreffend eine 
abgetrennte Planungsmassnahme allein wegen dem Volksnein gegenstandslos 
geworden ist. Vielmehr gilt es den Einzelfall zu betrachten.

4.3 Im damals zu entscheidenden Fall wurde die planerische Sinnhaftigkeit der 
eigenständigen Weiterbearbeitung der abgetrennten Teilplanung (retrospektiv) 
wohl in Frage gestellt; sie sei aber immerhin planerisch nicht derart sinnentleert 
bzw. gegen Planungsgrundsätze verstossend, dass die Weiterführung des Ver-
fahrens in Frage gestellt sei. Kommt hinzu, dass sowohl der die Planung lancie-
rende und diese leitende Gemeinderat als auch der die Planungsmassnahme 
beantragende Beschwerdeführer die Weiterführung beantragt haben. Folgerichtig 
wurde das Rechtsmittelverfahren nicht als gegenstandslos geworden abge-
schrieben, sondern in der Sache selbst entschieden.

5. Der vorliegende Fall ist mit dem damaligen nicht identisch. Aus folgenden 
Gründen ist aber vom Grundsatz, dass keine Gegenstandslosigkeit vorliegt, 
sondern das Verfahren fortzusetzen ist, in casu nicht abzuweichen.

5.1.1 Mit der vom Bezirksrat öffentlich aufgelegten Nutzungsplanung sollten im 
bestehenden Siedlungsgebiet des Bezirks Küssnacht Um- und Aufzonungen 

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umgesetzt werden; angestrebt war eine Siedlungsentwicklung nach innen durch 
eine bauliche Verdichtung (vgl. Voranschlag 2019). Es sollten verschiedene 
Gebiete "aufgezont" werden. Davon betroffen waren im öffentlich aufgelegten 
Entwurf auch die Liegenschaften der Beschwerdeführer KTN E.________ und 
F.________. Diese sollten - aktuell in der SpZ liegend - neu in die (gemäss Zo-
nenplanentwurf angrenzende) ZII umgezont bzw. aufgezont werden. Hiergegen 
wurde durch die Beschwerdegegner Einsprache erhoben, welche der Bezirksrat 
guthiess. Er sah von der geplanten Aufzonung der Liegenschaften von der SpZ 
in die ZII ab. Gegen diesen Beschluss wurde Verwaltungsbeschwerde beim Re-
gierungsrat erhoben, der die Beschwerde nach Durchführung eines Augenschei-
nes abwies. Daraufhin wurde Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Die strit-
tigen Liegenschaften wurden daher aus der Nutzungsplanung abgetrennt. Nur 
diese Liegenschaften bilden Gegenstand dieses Verfahrens, wogegen der vor-
gezogene Teil der Nutzungsplanung vom Volk abgelehnt wurde.

Der Vollständigkeit halber sei ergänzt, dass neben der Aufzonung von KTN 
E.________ und F.________ vom Bezirksrat mit Auflage der Nutzungsplanung 
auch die Umzonung der Nachbar-Liegenschaften KTN G.________ und 
H.________ von der SpZ in die ZII vorgesehen war. Wie bei den vorliegend strit-
tigen Liegenschaften wurde auch bei KTN H.________ auf Einsprache hin von 
einer Umzonung abgesehen, nicht jedoch bei KTN G.________. Der Einspra-
cheentscheid wurde diesbezüglich rechtskräftig. Die Aufzonung von KTN 
G.________ war Gegenstand der Volksabstimmung, welche die Nutzungsplan-
revision ablehnte, mithin werden weder KTN H.________ noch KTN G.________ 
aufgezont (warum KTN H.________ in der Vorlage an die Bezirksgemeinde als 
Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens bezeichnet und von der Vorlage aus-
genommen wurde, erschliesst sich aus den Akten nicht; vgl. Bf-act. 14).

5.1.2 Ähnlich wie in VGE III 2013 33 geht es somit grundsätzlich darum, einzelne 
Liegenschaften umzuzonen. Auch vorliegend erweist sich der abgetrennte Teil im 
Verhältnis zur vorgezogenen und verworfenen Beschlussfassung als marginal, 
weshalb sich die Frage stellt, wie in einem solchen Fall eine koordinierte und ge-
samtheitliche Betrachtungsweise gewährleistet werden soll. Immerhin stehen die 
vorliegend strittigen Liegenschaften aber nicht in einem derart engen Zusam-
menhang zur auferlegten Nutzungsplanung, dass sie nicht auch einzeln beurteilt 
werden könnten. Hierzu wurde vom Bezirksrat im Einspracheverfahren bei der 
Beurteilung der Umzonung in der Gesamtbetrachtung vielmehr vorwiegend die 
bereits bestehende und in der SpZ liegende Quaianlage, als allgemein zugängli-
che Fläche im öffentlichen Interesse bzw. Erholungsgebiet berücksichtigt. Ander-
seits würden im Falle einer Beschwerdegutheissung zwei singuläre Parzellen 

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aufgezont, ohne dass sie an die massgebliche Zone ZII angrenzen würden, wes-
halb diese Planungsmassnahme vor dem Hintergrund der abgelehnten Nut-
zungsplanrevision und unter dem Gebot der koordinierten und gesamtheitlichen 
Betrachtungsweise der Nutzungsplanung retrospektiv nicht besonders sinnvoll 
erscheint. Diesbezüglich ist indes auf die Ausführungen im Grundsatzentscheid 
zu verweisen (vgl. oben Erw. 3.4)

5.1.3 In diesem Sinne unterscheidet sich der vorliegende Fall wesentlich vom 
ebenfalls vor Verwaltungsgericht hängigen Verfahren III 2018 174 (welches 
ebenfalls die Teilrevision Nutzungsplanung Küssnacht bezüglich eine Fussweg-
verbindung betrifft). Im genannten Fall hat das Volksnein zur Nutzungsplanung 
unmittelbaren Einfluss auf eine vom Bezirksrat geplante Fusswegverbindung. Als 
Eingriff ins Eigentum der betroffenen Liegenschaftsbesitzer setzt die Massnahme 
ein öffentliches Interesse voraus. Dieses wurde wesentlich mit der Nutzungsplan-
revision und den neuen Wohngebieten begründet. Mit dem Volksnein ist dieser 
Grund dahingefallen. Dies trifft vorliegend nicht zu. Dass der grösste Teil der 
angestrebten Planänderungen und -anpassungen fürs Erste dahingefallen ist, 
ändert grundsätzlich nichts an der der vorliegenden Beschwerde zugrundliegen-
den Sachlage. Die Beschwerde ist trotz Abtrennung weiterhin Bestandteil des 
aktuellen Revisionszyklus. Es rechtfertigt sich damit, am Grundsatz gemäss VGE 
III 2013 33, wonach der eingeschlagene Weg mit der Abtrennung weitergeführt 
werden muss, festzuhalten, wobei auch auf nachfolgende Erwägung zu verwei-
sen ist.

5.2.1 Im öffentlich aufgelegten Planentwurf plante der Bezirksrat die Aufzonung 
der beiden Liegenschaften von der SpZ in die ZII. In der Beurteilung der dagegen 
erhobenen Einsprache erachtete der Bezirksrat diese vorgesehene Planungs-
massnahme dann aber als grundsätzlich unerwünscht und verfehlt. Dieser Beur-
teilung stehen jedoch die Interessen der Beschwerdeführer, welche grundsätzlich 
eine Umzonung wünschen, entgegen. Dementsprechend halten sie in ihrer Stel-
lungnahme vom 30. Juli 2019 fest, dass sie den Antrag des Bezirksrates auf Ab-
schreibung des Verfahrens ablehnen. Sie begründen diesen Antrag insbesonde-
re damit, dass die angefochtenen Beschlüsse der Vorinstanzen in Rechtskraft 
erwachsen würden und der konkrete Einzelfall somit in einer zukünftigen Ge-
samtplanung nicht mehr berücksichtigt werden könnte. Auch in der Eingabe vom 
27. August 2019 zeigen sie sich überzeugt, dass die Einsprachegutheissung 
durch den Bezirksrat falsch gewesen sei; entsprechend solle das Gericht fest-
stellen, dass 2025 eine Aufzonung möglich sei. 

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5.2.2 Die Bedenken der Beschwerdeführer sind grundsätzlich nachvollziehbar 
(vgl. hierzu nachfolgende Erw. 9.3.4). Die nächstfolgende Planrevision darf nicht 
durch eine auf das ablehnende Abstimmungsergebnis basierende Beschwerde-
beurteilung nachteilig präjudiziert werden (vgl. VGE III 2013 144 vom 27.3.2014 
Erw. 1). Anderseits machen die Beschwerdeführer auch geltend, keinen "Vorent-
scheid" zu wollen, damit die Umzonung in einer späteren Nutzungsplanung 
berücksichtigt werden könne. Indes ist bei einer späteren Nutzungsplanänderung 
u.a. wiederum das planerische Gesamtkonzept zu berücksichtigen; dem Aus-
gang dieses Verfahrens kommt diesbezüglich kein präjudizierender Charakter zu 
(vgl. nachfolgende Erw. 7.1 und 9.5; vgl. auch VGE III 2013 33 vom 9.7.2013 
Erw. 5.13).

5.2.3 Auch die Beschwerdegegner, welche zur vorliegenden Frage keine Stel-
lung nahmen, haben allenfalls ein Interesse an einer abschliessenden Beurtei-
lung der vorliegend streitigen Umzonung, zumal der Bezirksrat ursprünglich die 
Umzonung als Planungsmassnahme vorsah und bei den vorliegend strittigen 
Liegenschaften erst auf Einsprache hin davon abgesehen hat (während er betref-
fend die Liegenschaft KTN G.________ an der Umzonung festhielt, vgl. dazu die 
nachfolgenden Ausführungen in Erw. 5.2.4). Somit ist die Weiterführung des vor-
liegenden Verfahrens grundsätzlich auch im Interesse der Beschwerdegegner.

5.2.4 Somit ergeben sich auch in Bezug auf die Interessenlage wesentliche Un-
terschiede zum erwähnten Verfahren III 2018 174, in welchem die Beschwerde-
führerin nicht den Erlass einer Planungsmassnahme im Rahmen der Nutzungs-
planung anbegehrt hat, sondern den Verzicht auf eine vom Bezirksrat aufgelegte 
Planungsmassnahme. Somit besteht kein eigenständiges Interesse der Be-
schwerdeführerin an der Planungsmassnahme. Vielmehr besteht ein Interesse 
am Verfahren nur, solange der Bezirk an der Planungsmassnahme festhält. Hält 
der Bezirksrat am Entwurf der Planungsmassnahme nicht weiter fest, zieht er 
diesen (soweit lite pendente möglich) zurück, ist auch die Forderung der Be-
schwerdeführerin erfüllt und ihr Interesse an einem Beschwerdeentscheid entfällt 
(vgl. dazu die Ausführungen im erwähnten Verfahren III 2018 174 zum Devolutiv-
effekt). 

Dem stehen im vorliegenden Fall die erwähnten Interessen der Beschwerdefüh-
rer und Beschwerdegegner entgegen. Fraglich ist zum einen, ob der Bezirksrat 
vorliegend lite pendente einen Entscheid fassen kann. Fällt er einen Beschluss, 
wird dieser stets entweder dem Interesse der Beschwerdeführer oder Beschwer-
degegner entgegen stehen. Mithin besteht ein Interesse an einem materiellen 
Entscheid im vorliegenden Verfahren.

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5.3 Zusammenfassend kann vorliegend die vom Bezirksrat beantragte Ab-
schreibung des Verfahrens infolge Gegenstandslosigkeit nicht gutgeheissen 
werden. Die Beschwerdeführer lehnen grundsätzlich die Abschreibung des Ver-
fahrens ab. Die Ablehnung einer Nutzungsplanung bedeutet für die gestützt auf 
§ 14 PBV abgetrennten Planungsmassnahmen nicht per se Gegenstandslosig-
keit. Vielmehr ist das Verfahren grundsätzlich konsequent weiter bzw. zu Ende 
zu führen, selbst wenn sich die Abtrennung retrospektiv jedenfalls als planerisch 
nicht besonders sinnvoll erweist (vgl. vorstehende Erw. 3.4). Die Abtrennung ist 
ein vom Bezirksrat initiiertes und vom ARE positiv gewürdigtes Vorgehen, 
welches nicht mehr rückgängig gemacht werden kann. Ob die vorgezogene Be-
schlussfassung positiv oder negativ verlaufen ist, ändert daran nichts. Konse-
quenterweise ist deshalb der mit der Abtrennung eingeschlagene Weg weiter zu 
führen.

Damit gilt es im Folgenden auf die Anträge in der Beschwerde einzugehen.

6. Die im Eigentum der Beschwerdeführer liegenden Liegenschaften KTN 
E.________ und F.________ grenzen im Südwesten an die Liegenschaft KTN 
J.________ (Parkplatz), welche sich ebenfalls im Besitz einer Privatperson be-
findet sowie aktuell in der SpZ liegt, und im Nordosten an die (in der SpZ liegen-
de) bezirkseigene Strasse (KTN H.________), welche als Zufahrt zum Kiesverlad 
sowie zum Bootshafen im Uferbereich dient. Nordöstlich von KTN H.________ 
liegen die sich ebenfalls im Eigentum einer Privatperson und in der SpZ befindli-
che Liegenschaft KTN G.________ (deren Aufzonung von der SpZ in die ZII das 
Volk abgelehnt hat) sowie die der ZII angehörende Liegenschaft KTN 
M.________, deren Stockwerkeigentümergemeinschaft die Beschwerdegegner 
angehören. Die Liegenschaften der Beschwerdeführer (sowie die übrigen eben 
erwähnten Liegenschaften) grenzen im Nordwesten an die K.________strasse 
(Kantonsstrasse; KTN N.________) und im Südosten an die L.________strasse 
(Bezirksstrasse; KTN O.________; auf der gegenüberliegenden Strassenseite 
liegt eine befestigte Fläche für den Kiesverlad, KTN P.________), welche zu-
sammen mit einer grossen Grünfläche einen wesentlichen Anteil an der SpZ dar-
stellt. Etwas weiter südwestlich, nach KTN J.________ sowie der 
L.________strasse (welche dort von der K.________strasse abzweigt), befindet 
sich das in der Wohnzone mit drei Geschossen (W3) liegende Grundstück KTN 
Q.________.

Auf KTN F.________ steht ein Gebäude (einstöckiges Haus mit Giebeldach) mit 
einem Unterstand (Pergola); KTN E.________ ist unbebaut. Beide Liegenschaf-
ten zusammen weisen eine Fläche von rund 380m2 auf.

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Im Rahmen der (vom Volk abgelehnten) Nutzungsplanrevision im Jahr 2011 war 
die Umzonung der Liegenschaften KTN E.________ und F.________ von der 
SpZ in eine Wohnzone vorerst nicht vorgesehen (jene von KTN G.________ hin-
gegen schon), wurde jedoch von den Beschwerdeführern mit einer Einsprache 
vom 21. Februar 2011 beantragt. Mit Schreiben vom 16. Mai 2011 teilte das 
Ressort Planung, Umwelt und Verkehr des Bezirks Küssnacht den Beschwerde-
führern mit, dass sie sowie die Ortsplanungs- und Verkehrskommission (OPVK) 
zum Schluss gekommen seien, dass der einzuhaltende Strassenabstand sowie 
die zu berücksichtigenden Grenzabstände eine zweckmässige Baute auf den 
beiden Liegenschaften zulassen würden, weshalb sie bereit wären, beim Bezirks-
rat eine Umzonung der beiden Parzellen zu beantragen, falls ein Neubau den 
Lärmgrenzwert einhalten könne, was mit einem Lärmschutznachweis durch die 
Beschwerdeführer darzulegen sei. Nachdem die Beschwerdeführer den Lärm-
schutznachweis erbracht haben, hiess der Bezirksrat die Einsprache mit Be-
schluss Nr. 340 vom 27. Juli 2011 gut und hielt fest, das Ressort Planung, Um-
welt und Verkehr werde angewiesen, mit dem Grundeigentümer eine Einzo-
nungsvereinbarung abzuschliessen, welche vor der zweiten öffentlichen Auflage 
von allen Parteien zu unterzeichnen sei. Bei der zweiten Auflage der Nutzungs-
planung seien der Einspracheentscheid zu berücksichtigen und die Parzellen 
KTN E.________ und F.________ sowie der noch in der SpZ liegende Teil der 
Parzelle KTN G.________ der ZII zuzuweisen. Am 24. August 2011 bzw. am 29. 
August 2011 wurde ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen den Beschwerde-
führern und dem Bezirk Küssnacht abgeschlossen, mit dem Vorbehalt, dass die 
Gesamtzonenplanrevision an der Urnenabstimmung angenommen, vom Regie-
rungsrat genehmigt und die Grundstücke KTN E.________ und F.________ 
rechtskräftig der ZII zugewiesen werden. Mit der Urnenabstimmung vom 9. Juni 
2013 wurde der Erlass des Gesamtzonenplans abgelehnt (Ingress Bst. A).

Im am 28. Oktober 2016 öffentlich aufgelegten Zonenplan zur Ortschaft 
Küssnacht war vorgesehen, die Liegenschaften KTN E.________, F.________, 
G.________ sowie H.________, welche alle bisher der SpZ zugeordnet waren, 
neu der ZII zuzuordnen. Nach Durchführung eines Einspracheverfahrens 
beschloss der Bezirksrat jedoch, auf die Umzonung von KTN E.________, 
F.________ und H.________ (nicht aber von KTN G.________) zu verzichten, 
woraufhin die Beschwerdeführer beim Regierungsrat Beschwerde erhoben (vgl. 
Ingress lit. B ff.).

7.1 Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens (Art. 14 Abs. 1 
des Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700] vom 22.6.1979). Sie unterscheiden vorab Bau-, Landwirtschafts- und 

13

Schutzzonen (Art. 14 Abs. 2 RPG). Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie 
dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Art. 15 Abs. 1 RPG). 
Gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG kann Land neu einer Bauzone zugewiesen werden, 
wenn es sich für die Überbauung eignet (lit. a); es auch im Fall einer 
konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden 
Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und 
überbaut wird (lit. b); Kulturland damit nicht zerstückelt wird (lit. c); seine 
Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist (lit. d); und damit die Vorgaben des 
Richtplans umgesetzt werden (lit. e). Die Bauzone muss weiter unterteilt werden, 
um die verschiedenen Nutzungen voneinander zu unterscheiden. Diese weitere 
Unterteilung der Zonen erfolgt örtlich und inhaltlich (Art der Nutzungen) durch 
das kantonale Recht und - soweit die Gemeinde dazu ermächtigt ist - das 
kommunale Recht (Bau- und Zonenordnung). Dabei werden die zulässigen 
Nutzungen (Wohnzone, Mischzone, Gewerbezone usw.) definiert und mit 
baupolizeilichen Vorschriften (Höhe, Umfang, Nutzungsziffer usw.) ergänzt. Die 
Differenzierung der Bauzone, um die verschiedenen baulichen Nutzungen 
voneinander abzugrenzen, ist für die Kantone nicht nur ein ihnen vom 
Bundesrecht zugestandenes Recht, sondern eine ihnen auferlegte Pflicht 
(Jeannerat / Moor, in: Aemisegger / Moor / Ruch / Tschannen, Praxiskommentar 
RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 14 N 37 m.H. u.a. auf BGE 114 Ia 254 Erw. 
3e; vgl. auch Waldmann / Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 15 N 10). 
Innerhalb der Bauzone muss die Nutzung des verfügbaren Bodens auf die 
einzelnen Bedürfnisse aufgeteilt werden. Dabei gelten die Kriterien von Art. 15 
RPG nicht nur für die Unterscheidung von Bau- und Nichtbauzonen, sondern 
ebenfalls für die weitere Untergliederung der Bauzone (Aemisegger / Kissling, in: 
Aemisegger / Moor / Ruch / Tschannen, a.a.O., Art. 15 N 4 und 17ff.). Das 
kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG) sieht eine Gliederung der Bauzonen 
in Wohn-, Kern-, Gewerbe-, Industriezonen sowie Zonen für öffentliche Bauten 
und Anlagen, Grünzonen und Intensiverholungszonen vor (§ 18 Abs. 2 PBG). 

7.2 Nutzungspläne werden überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die 
Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG). Als Verhältnisse, 
deren Änderung eine Plananpassung rechtfertigen bzw. gebieten kann, fallen 
sowohl tatsächliche als auch rechtliche Umstände in Betracht. Eine 
Planänderung ist allerdings nur dann mit Art. 21 Abs. 2 RPG vereinbar, wenn 
sich die Verhältnisse (seit der letzten Planfestsetzung) erheblich verändert 
haben. Dies ist der Fall, wenn entweder die tatsächlichen oder rechtlichen 
Umstände, die der Planfestsetzung zugrunde gelegen hatten, zu wesentlichen 
Teilen dahingefallen sind, oder wenn seither neue bedeutende Bedürfnisse 
entstanden sind. Die Verhältnisse müssen sich mit anderen Worten in einer 

14

Weise geändert haben, dass kein öffentliches Interesse mehr an der 
Beibehaltung der bisherigen Nutzungsordnung besteht. Hingegen fehlt es an den 
Voraussetzungen für eine Planänderung, wenn die Verhältnisse bei der früheren 
Planfestsetzung bereits bekannt waren und somit schon in den planerischen 
Entscheid eingeflossen sind (Waldmann / Hänni, a.a.O., Art. 21 N 15f.; vgl. auch 
Tanquerel, in: Aemisegger / Moor / Ruch / Tschannen, a.a.O., Art. 21 N 44f.). 

Selbst wenn sich die Verhältnisse seit der letzten Planfestsetzung erheblich 
geändert haben, hat eine Plananpassung nicht zwingend, sondern nur 
"nötigenfalls" zu erfolgen. Mit anderen Worten verlangt Art. 21 Abs. 2 RPG eine 
Abwägung mit dem Gebot der Rechtssicherheit und dem darin liegenden 
Grundsatz der Planbeständigkeit. Ein zentrales Kriterium in der Abwägung bildet 
das Alter des Nutzungsplans: Je neuer der Plan ist, umso mehr darf mit seiner 
Beständigkeit gerechnet werden. Ungeachtet der Vorschrift von Art. 21 Abs. 2 
RPG sind Zonenpläne in der Regel nach etwa 15 Jahren zu überarbeiten 
(Waldmann / Hänni, a.a.O., Art. 21 N 18 und 20). Dies ergibt sich aus Art. 15 
Abs. 1 RPG, wonach Bauzonen so festzulegen sind, dass sie dem 
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.

7.3 Der Verlauf der Zonengrenze lässt sich normativ kaum erfassen und 
entspringt insofern einer weitgehend freien, überwiegend raumordnungspolitisch 
verantworteten Entschliessung des Planungsträgers. Gleiche Eignung zweier 
Parzellen muss nicht gleiche Zonenzugehörigkeit zur Folge haben, denn das 
Gebot rechtsgleicher Behandlung entfaltet für die Planung gemäss herrschender 
Rechtsprechung nur "abgeschwächte" Wirkung. Die Grenze des 
Planungsermessens wird allerdings überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, 
die sich als Folge deutlich unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht 
vertreten lassen, d.h. im Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und Art. 3 
RPG räumlich nicht mehr folgerichtig erscheinen (Hänni, Planungs-, Bau- und 
besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., 2016, S. 163f.).

7.4 Als Planungsziele definiert Art. 1 RPG einerseits den Schutz der natürli-
chen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft; die 
Sicherung der ausreichenden Versorgungsbasis des Landes; die Gewährleistung 
der Gesamtverteidigung; die Integration von Ausländerinnen und Ausländern so-
wie die Förderung des gesellschaftlichen Zusammenhaltes (Abs. 2 lit. a, d, e und 
f). Anderseits ist die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berück-
sichtigung einer angemessenen Wohnqualität; sind kompakte Siedlungen und 
räumliche Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten sowie 
das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen zu 
fördern und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung und der 

15

Wirtschaft hinzuwirken (Abs. 2 lit. abis, b, bbis und c). Die Planungsziele stehen in 
einem engen sachlichen und funktionellen Zusammenhang mit den in Art. 3 RPG 
bestimmten Planungsgrundsätzen. Danach ist die Landschaft zu schonen, wobei 
insbesondere der Landwirtschaft genügend geeignete Kulturlandflächen zu er-
halten sind; Siedlungen, Bauten und Anlagen sollen sich in die Landschaft ein-
ordnen; See- und Flussufer sollen freigehalten und ein öffentlicher Zugang sowie 
die Begehung erleichtert werden; naturnahe Landschaften und Erholungsräume 
sollen erhalten bleiben (Art. 3 Abs. 2 lit. a bis d RPG). Des Weiteren sind die 
Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer 
Ausdehnung zu begrenzen (Abs. 3). Für die öffentlichen oder im öffentlichen 
Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu be-
stimmen (Abs. 4).

Neben den Grundsätzen von Art. 3 RPG bleiben die mit Planungsaufgaben 
betrauten Behörden auch den allgemeinen Verfassungsgrundsätzen (wie 
Rechtsgleichheit, Schutz von Treu und Glauben, Willkürverbot, öffentliches 
Interesse und Verhältnismässigkeitsprinzip) verpflichtet. Allerdings kommt diesen 
Grundsätzen im Bereich der Plansetzung nur eine beschränkte Bedeutung zu. 
Sinn und Zweck der Planungsgesetze erscheinen regelmässig unbestimmt, und 
der Rechtsgleichheit lässt sich für die Planung herkömmlich nur abgeschwächte 
Bedeutung beilegen, da sie im Wesentlichen mit dem Willkürverbot 
zusammenfällt. Überdies wird das Prinzip des öffentlichen Interesses gerade in 
den Planungsgrundsätzen konkretisiert (vgl. Waldmann / Hänni, a.a.O., Art. 3 
RPG N 17 m.H.; vgl. auch Jeannerat / Moor, a.a.O., Art. 14 N 47; BGE 114 Ia 
254 Erw. 4a; BGE 121 I 245 Erw. 6e/bb, wonach Parzellen ähnlicher Lage und 
Art unter Vorbehalt des Willkürverbotes völlig verschieden behandelt werden 
können; vgl. auch VGE III 2014 251 vom 23.4.2015 Erw. 3.1.2 m.w.H.). 

7.5 Stehen den Behörden bei Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer 
Aufgaben Handlungsspielräume zu, so wägen sie die Interessen gegeneinander 
ab, indem sie die betroffenen Interessen ermitteln (Art. 3 Abs. 1 lit. a der 
Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1] vom 28.6.2000), diese Interessen 
beurteilen und dabei insbesondere die Vereinbarkeit mit der anzustrebenden 
räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen berücksichtigen (lit. b), 
und diese Interessen auf Grund der Beurteilung im Entscheid möglichst 
umfassend berücksichtigen (lit. c). Sie legen die Interessenabwägung in der 
Begründung ihrer Beschlüsse dar (Abs. 2).

7.6 Dem Regierungsrat kommt als erste Beschwerdeinstanz volle 
Überprüfungszuständigkeit zu (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Dem steht der 
Grundsatz, dass den nachgeordneten Planungsträgern der nötige 

16

Ermessensspielraum zu belassen ist (vgl. Art. 2 Abs. 3 RPG), nicht entgegen. 
Der Regierungsrat hat zu prüfen, ob das Planungsermessen richtig und 
zweckmässig ausgeübt worden ist, freilich im Bewusstsein seiner spezifischen 
Rolle als kantonale Rechtsmittelinstanz und nicht als kommunale 
Planungsinstanz. Die Überprüfung hat sich sachlich in dem Umfang 
zurückzuhalten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung 
Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Sie 
hat aber so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu 
sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten. Die 
Rechtsmittelbehörde hat sich zudem institutionell auf ihre Kontrollfunktion zu 
beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die 
kommunale Planung an einem Sollzustand zu messen. Unter mehreren 
verfügbaren und zweckmässigen Lösungen kann die Gemeinde wählen. Die 
übergeordnete Behörde hat dann einzuschreiten, wenn die vorgesehene Lösung 
aufgrund überkommunaler öffentlicher Interessen als unzweckmässig erscheint 
oder den für die Raumplanung wegleitenden Grundsätzen und Planungszielen 
(auch Richtplanaussagen, welche jedoch auf die Rechtmässigkeit hin 
überprüfbar sind) nicht entspricht (BGE 131 II 81 Erw. 7.2.1 m.H.; BGE 127 II 
238 Erw. 3b/aa m.H.; VGE III 2017 74 vom 28.8.2017 Erw. 2.4 m.V.a. VGE III 
2013 33 vom 9.7.2013 Erw. 2.6 m.w.H.). Soweit der Regierungsrat sich im Sinne 
dieser Rechtsprechung eine gewisse Zurückhaltung auferlegte, ist dies nicht zu 
beanstanden.

7.7 Dem Verwaltungsgericht kommt gestützt auf § 55 VRP sowie in Beachtung 
von Art. 110 Bundesgesetz über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 und Art. 6 Konvention zum Schutze der 
Menschrechte und Grundfreiheiten (EMRK; SR 0.101) vom 4. November 1950 
als zweite Beschwerdeinstanz nur mehr eine beschränkte Kognition zu, nämlich 
eine Rechtskontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermessens-
kontrolle (BGE 131 II 81 Erw. 6.6; Herzog, Art. 6 EMRK und die kantonale 
Verwaltungsrechtspflege, S. 369f.; Waldmann / Hänni, a.a.O., Art. 33 N 80a, 81; 
vgl. auch VGE III 2017 74 vom 28.8.2017 Erw. 2.5 m.w.H.). Art. 33 Abs. 3 lit. b 
RPG wird Genüge getan, wenn einer übergeordneten und von der 
planfestsetzenden Behörde unabhängigen Beschwerdeinstanz, welche nicht ein 
Gericht sein muss, volle Kognition zukommt (BGE 127 II 238 Erw. 3b/bb).

8.1 Im konkreten Fall liegen die Liegenschaften KTN E.________ und 
F.________ bereits in der Bauzone (in der Zone für Sport- und 
Erholungsanlagen). Es stellt sich somit nicht die Frage einer neuen Einzonung 
der Liegenschaften in die Bauzone. Vielmehr ist streitig und nachfolgend zu 

17

prüfen, ob KTN E.________ und F.________ im Rahmen des laufenden 
Revisionszyklus von der Zone für Sport- und Erholungsanlagen (Bauzone) in die 
Zentrumszone II (Bauzone) umzuzonen sind, wobei grundsätzlich der der 
Erstinstanz zugrundliegende Sachverhalt massgebend ist (vgl. VGE III 2013 144 
vom 27.3.2014 Erw. 1).

8.2 Im (am 28.10.2016) öffentlich aufgelegten Zonenplan zur Ortschaft 
Küssnacht war vorgesehen, die Liegenschaften KTN E.________ und 
F.________ sowie die Liegenschaften KTN G.________ und H.________, 
welche alle bisher der SpZ zugeordnet waren, neu der ZII zuzuordnen (vgl. 
Teilrevision Nutzungsplanung Zonenplan Änderungsplan Ortschaft Küssnacht 
vom 10.10.2016). Mit Gutheissung einer dagegen erhobenen Einsprache 
entschied der Bezirksrat jedoch, dass auf eine Umzonung der Liegenschaften 
KTN E.________, F.________ und H.________ von der SpZ in die ZII verzichtet 
wird. Der Bezirksrat begründete den vorliegend angefochtenen BRB wie folgt: 
Bei näherer Betrachtung erweise sich die gemäss Zonenplanentwurf Ortschaft 
Küssnacht für die Liegenschaften KTN E.________, F.________, G.________ 
und H.________ vorgesehene Planungsmassnahme (Umzonung von der SpZ in 
die ZII) als grundsätzlich unerwünscht und verfehlt. Die Quaianlage finde ihren 
Anfang bzw. ihr Ende bei den zur Umzonung vorgesehenen Grundstücken. Die 
Grundstücke bildeten sozusagen die Eingangspforte zur Quaianlage bzw. deren 
Ausgangspforte. In diesem Sinne erwiesen sich die erwähnten Grundstücke samt 
Liegenschaft KTN J.________ gewissermassen als Teil der Quaianlage, deren 
Qualitäten nicht ohne Not aufzugeben seien, weshalb es sich denn auch im öf-
fentlichen Interesse sowie aus ortsbildschützerischen Gründen rechtfertige, diese 
Grundstücke - soweit wie noch möglich - von rein privaten Überbauungsabsich-
ten freizuhalten. Die SpZ sei für allgemein zugängliche Flächen bestimmt, die 
vorwiegend der Erholung der Bevölkerung dienten. Mit einer Umzonung in die ZII 
würde dieser im öffentlichen Interesse liegende Zonenzweck unwiederbringlich 
vereitelt. Vor diesem Hintergrund verdiene daher das öffentliche Interesse an ei-
ner unveränderten Beibehaltung der aktuellen Zonierung gegenüber dem priva-
ten Interesse der Grundeigentümer von KTN E.________, F.________, 
G.________ und H.________ an einer Umzonung grundsätzlich Vorrang, vor-
behältlich des verfassungsrechtlich verankerten Vertrauensschutzes, welcher wie 
erwähnt auch im Planungsrecht zum Tragen komme. Im vorliegenden Zusam-
menhang sei allerdings der Vertrauensschutz für die Eigentümer der Liegen-
schaften KTN G.________ und jener für den Eigentümer der Liegenschaft 
KTN E.________ und F.________ unterschiedlich zu würdigen. Aufgrund eines 
öffentlich beurkundeten Vertrages, mit welchem mit der Zusicherung der Umzo-
nung von KTN G.________ eine Strassenfläche von 179m2 von KTN 

18

G.________ an das Grundstück des Bezirks KTN H.________ abgetreten wor-
den sei, bzw. im Vertrauen auf eine behördliche Zusicherung hätten die Ei-
gentümer von KTN G.________ eine Disposition getroffen. Deshalb seien sie in 
ihrem Vertrauen zu schützen. Demgegenüber lasse sich für die Eigentümer der 
Liegenschaften KTN E.________ und F.________ keine vergleichbare Vertrau-
enssituation herleiten. Allein der Umstand, dass im Rahmen der letzten (verwor-
fenen) Nutzungsplanrevision eine Umzonung der Liegenschaften KTN 
E.________ und F.________ noch vorgesehen gewesen sei, vermöge jedenfalls 
keinen solchen Vertrauenstatbestand zu begründen.

8.3 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB u.a. festgehalten, dass der 
Grundeigentümer grundsätzlich ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung 
einer planerischen Nutzungsordnung hat, die vor der Eigentumsgarantie mangels 
eines genügenden öffentlichen Interesses nicht mehr standhalte. Sei bereits ein 
Verfahren auf Totalrevision eines Nutzungsplanes im Gang, könne der Grundei-
gentümer gestützt auf Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom 18. April 1999 für die Durchsetzung dieses 
schutzwürdigen Interesses verlangen, dass die seine Parzelle betreffenden 
Anordnungen auf ihre materielle Verfassungsmässigkeit überprüft werden. 
Dieses Recht besitze er auch, wenn die bisherige Ordnung beibehalten werden 
solle. Diese Prüfung der Verfassungsmässigkeit setze zudem nicht voraus, dass 
sich die Verhältnisse erheblich verändert hätten. Die zuständige Behörde müsse 
prüfen, ob die Aufrechterhaltung der bisherigen Nutzungsordnung immer noch 
mit der Eigentumsgarantie in Einklang stehe (angefochtener RRB Erw. 4).

Des Weiteren führt der Regierungsrat aus, dass die Überlegungen der Vor-
instanz insgesamt nicht zu beanstanden seien. Der Grundeigentümer habe erst 
recht keinen Rechtsanspruch darauf, dass sein Grundstück (innerhalb der 
Bauzonen) in die von ihm bevorzugte Zone umgezont werde. Der Bezirksrat 
habe sodann bei der Ausübung seines Planungsermessens keine deutlich 
unsorgfältige Interessenabwägung vorgenommen, welche sich sachlich nicht ver-
treten lasse. Die Planung dürfe sich nicht allein nach privaten Bauinteressen 
ausrichten. Es sei zudem auf den Richtplan hinzuweisen, worin die Grundstücke 
der Beschwerdeführer zusammen mit der übrigen Hafen- und Quai-Anlage als 
Erholungsgebiet und nicht als Wohngebiet bezeichnet seien. Zudem seien die 
Beschwerdeführer nicht die einzigen "privaten" Grundeigentümer, welche Land 
in der SpZ besitzen würden (Erw. 4.2f.). Eine unzulässige Ungleichbehandlung 
bzw. eine Verletzung des Willkürverbotes seien vorliegend nicht auszumachen 
(vgl. Erw. 4.4). Schliesslich lasse sich weder aus der Vorgeschichte noch aus 
dem Vertrag vom 29. August 2011 für die Beschwerdeführer ein 

19

vertrauensbegündender Tatbestand ableiten, welcher im vorliegenden Verfahren 
zu schützen wäre (Erw. 5ff.).

9.1 Die Beschwerdeführer machen mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
13. Oktober 2018 insbesondere geltend, dass sie gleich wie die Eigentümer der 
Liegenschaft KTN G.________ zu behandeln seien, weil sie über denselben öf-
fentlich-rechtlichen Vertrag und dieselbe Topografie verfügen würden. Des Wei-
teren berufen sie sich nach wie vor auf den Vertrauensschutz, u.a. weil die 
Strasse auf KTN H.________ näher an ihre Liegenschaft heran gebaut worden 
sei. Zudem seien die Liegenschaften KTN E.________ und F.________ er-
schlossen und zur Kantonsstrasse bestehe ein Näherbaurecht. Sie könnten auch 
einen Lärmschutznachweis zu ihren Gunsten vorweisen. Es handle sich mit dem 
Betrieb der Naue und dem Schwerverkehr (Kiesverlad) sodann nicht um ein Na-
herholungsgebiet. Auf der Liegenschaft KTN F.________ befinde sich zudem be-
reits ein Haus (Bestandesgarantie), in welchem aufgrund der SpZ nicht gewohnt 
werden dürfe. Bei KTN E.________ und F.________ handle es sich um die ein-
zigen in der SpZ verbleibenden Privatgrundstücke. Des Weiteren machen sie 
sinngemäss geltend, einen Entschädigungsanspruch zu haben, weil sie ihre Lie-
genschaften in der SpZ nicht angemessen nutzen könnten. Mit Stellungnahme 
vom 6. August 2019 machen die Beschwerdeführer geltend, nun doch im beste-
henden Haus in der SpZ wohnen zu können bzw. zu dürfen und vom Bezirksrat 
eine Adresse zugewiesen bekommen zu haben.

9.2 Die Vorbringen der Beschwerdeführer unterscheiden sich vorliegend nicht 
wesentlich von denjenigen vor dem Regierungsrat (vgl. angefochtener RRB 
Erw. 2). Die Beschwerdeführer legen somit nicht dar, inwieweit der angefochtene 
RRB unrichtig sei. Vielmehr zeigen sie erneut ihre Interessen an der Umzonung 
auf.

9.3.1 Vorliegend sind die Liegenschaften der Beschwerdeführer von der (in-
zwischen vom Stimmvolk zumindest teilweise abgelehnten) Nutzungsplanrevision 
zweifelsohne betroffen (zunächst mit der geplanten Umzonung und anschlies-
send mit dem Verzicht auf Umzonung). Dementsprechend hat der Regierungsrat 
zutreffend ausgeführt, dass die Beschwerdeführer im Rahmen ihres Anspruchs 
auf rechtliches Gehör (gemäss Art. 29 Abs. 2 BV) verlangen können, dass die für 
ihre Parzelle geltende Nutzungsordnung überprüft wird bzw. dass geprüft wird, 
ob die Aufrechterhaltung der bisherigen Nutzungsordnung immer noch mit der 
Eigentumsgarantie im Einklang steht (vgl. Waldmann / Hänni, a.a.O., Art. 21 N 23 
m.w.H.; Tanquerel, a.a.O., Art. 21 N 65 m.w.H.). Daran ändert wie bereits ausge-
führt auch das Volksnein zur Teilrevision der Nutzungsplanung nichts, zumal der 

20

vorliegende Sachverhalt trotz Abtrennung weiterhin Bestandteil des aktuellen 
Revisionszyklus ist (vgl. VGE III 2013 144 vom 27.3.2014 Erw. 1).

9.3.2 Die Liegenschaften KTN E.________ und F.________ liegen aktuell in der 
Zone für öffentliche Sport- und Erholungsanlagen, welche für allgemein zugängli-
che Flächen bestimmt ist, die vorwiegend der Erholung der Bevölkerung dienen. 
Es sind nur Hochbauten, die für den öffentlichen Sport- und Erholungszweck der 
betreffenden Anlage erforderlich sind, sowie Nebenanlagen wie Restaurant, Ki-
osk etc. zulässig. Entsprechend ihrer Lage und Umgebung haben Bauten erhöh-
te Gestaltungsanforderungen zu erfüllen und sich besonders gut ins Orts- und 
Landschaftsbild einzufügen (Art. 92 des Baureglements des Bezirks Küssnacht 
[BauR] vom 1. November 2006). Demgegenüber sind in der ZII, in welche die 
Liegenschaften KTN E.________ und F.________ gemäss dem Begehren der 
Beschwerdeführer eingezont werden sollen, Wohn-, Geschäfts-, Gewerbe- und 
öffentliche Bauten gestattet (Art. 69 Abs. 1 BauR). Bei der Nichteinzonung ist 
zwar von einer Einschränkung der Eigentumsgarantie der Beschwerdeführer 
auszugehen, die gesetzliche Grundlage für die Planung durch den Bezirksrat ist 
jedoch vorliegend nicht umstritten. Vielmehr ist eine Interessenabwägung zwi-
schen den öffentlichen Interessen und den privaten Interessen der Beschwerde-
führer an der Umzonung vorzunehmen sowie die Verhältnismässigkeit zu prüfen, 
wie es die Vorinstanzen getan haben (vgl. BGE 115 Ia 350 Erw. 3a).

9.3.3 Aus den Akten ergibt sich, dass die Liegenschaften KTN E.________ und 
F.________ grundsätzlich zur Überbauung geeignet wären (erschlossen, Lärm-
schutzbestimmungen eingehalten etc.) bzw. KTN F.________ mit einem einstö-
ckigen Gebäude mit Giebeldach bereits überbaut ist. Dass die Beschwerdeführer 
ihre Liegenschaften besser ausnützen und eine grössere Wohn- und Gewerbe-
baute darauf erstellen wollen, ist grundsätzlich nachvollziehbar. Aus der Geeig-
netheit und Wünschbarkeit ergibt sich jedoch noch kein Anspruch auf Umzonung 
in eine andere Bauzone (vgl. dazu die zutreffenden Ausführungen des Regie-
rungsrates im angefochtenen Beschluss Erw. 4.2 m.V.a. Bundesgerichtsurteil 
1C_573+581/2011 vom 30.8.2013 Erw. 4 und BGE 132 II 218 Erw. 2.2, wonach 
auch kein Anspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone besteht, 
wenn es erschlossen oder erschliessbar ist; vgl. auch vorstehende Erw. 7.3). Aus 
dem Umstand, dass der Bezirksrat unter Einbezug der Beschwerdeführer (Lärm-
schutzgutachten) abgeklärt hat, ob die Liegenschaften KTN E.________ und 
F.________ für eine Überbauung überhaupt geeignet wären, können die Be-
schwerdeführer nichts zu ihren Gunsten ableiten. Vielmehr hat der Bezirksrat 
damit die notwendige Sachverhaltsabklärung vorgenommen, um die Interessen-
abwägung rechtsgenüglich vornehmen zu können. Dass der Bezirksrat die Um-

21

zonung auch schon früher in Betracht gezogen hat, führt sodann weder zu einem 
Anspruch auf Umzonung, noch zu einem erheblichen privaten Interesse der Be-
schwerdeführer (vgl. nachfolgende Erw. 9.3.4). Dasselbe gilt im Zusammenhang 
mit dem von den Beschwerdeführern geltend gemachten Gleichbehandlungs-
grundsatz (vgl. nachfolgend Erw. 9.3.5). Immerhin wird dem privaten Interesse 
der Beschwerdeführer dadurch Rechnung getragen, dass die bestehende, 
rechtmässig erstellte Baute im Rahmen der Bestandesgarantie weiterhin genutzt 
(allenfalls renoviert oder wiederaufgebaut) werden kann. Offen bleiben kann bzw. 
nicht zu beurteilen ist vorliegend, ob dies eine Wohnnutzung beinhaltet.

9.3.4 Soweit sich die Beschwerdeführer mit der Vorgeschichte (Umzonung wurde 
im Rahmen der Zonenplanrevision im Jahr 2011 bereits einmal der Bezirks-
gemeinde zur Abstimmung vorgelegt, die damalige Zonenplanrevision wurde 
jedoch abgelehnt; vgl. vorstehende Erw. 6) sowie dem öffentlich-rechtlichen Ver-
trag zwischen ihnen und dem Bezirk Küssnacht vom 24. bzw. 29. August 2011 
auf den Vertrauensschutz berufen, ist dem entgegenzuhalten, dass es sich beim 
Bezirksrat nicht um das nach Art. 9 BV zuständige "staatliche Organ" handelt. 
Vielmehr entscheidet die Bezirksgemeinde (mit Genehmigung des Regierungs-
rates) abschliessend über eine Umzonung bzw. Zonenplanrevision. Allerdings 
kann der Vorgeschichte im Rahmen der Interessenabwägung ebenfalls Rech-
nung getragen werden (vgl. BGE 115 Ia 350 Erw. 3f/cc). Im konkreten Fall ist 
jedoch zu berücksichtigen, dass der erwähnte öffentlich-rechtliche Vertrag vom 
August 2011 explizit unter dem Vorbehalt abgeschlossen wurde, dass die 
Gesamtzonenplanrevision an der Urnenabstimmung angenommen, vom Regie-
rungsrat genehmigt und die Grundstücke KTN E.________ und F.________ 
rechtskräftig der ZII zugewiesen werden. Zudem wurde festgehalten, dass aus 
Änderungen im Laufe der Ortsplanungsrevision, welche sich infolge Einsprache-, 
Beschwerde- oder Genehmigungsverfahren ergeben und das Dahinfallen der 
Grundsatzvereinbarung zur Folge haben, die beiden Parteien sich gegenseitig 
keine Entschädigungen schulden. Dementsprechend lässt sich dem Vertrag auch 
entnehmen, dass die planerische Entscheidungsfreiheit der für die Umzonung 
zuständigen Behörde durch den Vertrag in keiner Weise eingeschränkt oder 
präjudiziert wird sowie ein Abweichen von der in Aussicht gestellten Umzonung 
gegenüber dem Bezirk keine Ersatzforderungen irgendwelcher Art begründet. 
Nachdem die Gesamtzonenplanrevision im Jahr 2011 mit der Abstimmung abge-
lehnt wurde, wurde auch der öffentlich-rechtliche Vertrag zwischen den Be-
schwerdeführern und dem Bezirk hinfällig. Der Vertrag und die Vorgeschichte 
vermochten somit weder das (gemäss Art. 9 BV) notwendige Vertrauen, noch ein 
erhebliches privates Interesse zu begründen. Aus den Akten lässt sich sodann im 
Zusammenhang mit der Verlegung der Strasse auf KTN H.________ kein ver-

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trauensbegründendes Verhalten des Bezirksrates im Hinblick auf eine mögliche 
Umzonung erkennen. Vorgeschichte und Vertrauensschutz verleihen einem 
Grundeigentümer sodann, gleich wie eine vollständige Erschliessung, keinen un-
bedingten Anspruch auf Zuteilung seiner Parzelle zu einer RPG-konformen Bau-
zone (vgl. BGE 132 II 218 Erw. 6.1). Im Übrigen kann auf die zutreffenden Aus-
führungen im regierungsrätlichen Beschluss (Erw. 5ff.) verwiesen werden, wo 
u.a. festgehalten wurde, dass nicht ersichtlich sei, dass die Beschwerdeführer 
aufgrund ihrer Erwartungshaltung konkrete, nicht wieder rückgängig zu machen-
de Dispositionen getroffen hätten, was eine Voraussetzung für den Schutz des 
Vertrauens wäre (vgl. BGE 143 V 95 Erw. 3.6.2).

9.3.5 Die Beschwerdeführer verweisen u.a. auf den Gleichbehandlungsgrund-
satz, indem sie geltend machen, ihre Grundstücke wiesen dieselbe Topographie 
wie KTN G.________ auf. Hierzu kann auf die zutreffenden Ausführungen im an-
gefochtenen RRB (Erw. 4.4) sowie die vorstehenden Erwägungen (7.3 und 9.3.3) 
verwiesen werden, wonach einem erschlossenen Grundstück kein Anspruch auf 
Umzonung zukommt. Zudem liegt es im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen 
gebildet und irgendwo abgegrenzt werden müssen, und dass Grundstücke ähn-
licher Lage und Art bau- und zonenrechtlich verschieden behandelt werden kön-
nen. Des Weiteren grenzt KTN G.________ unmittelbar an die ZII, während zwi-
schen den Grundstücken der Beschwerdeführer (KTN E.________ und 
F.________) sowie den übrigen Wohnzonen jeweils eine Strasse liegt. Entgegen 
den Vorbringen der Beschwerdeführer sind die öffentlich-rechtlichen Verträge 
zwischen den Eigentümern von KTN G.________ und dem Bezirk sowie zwi-
schen den Beschwerdeführern und dem Bezirk auch nicht identisch. Die Ei-
gentümer von KTN G.________ haben dem Bezirksrat Land zugunsten von KTN 
H.________ abgetreten mit der expliziten Vereinbarung, dass die Restfläche von 
KTN G.________ in die ZII umgezont werden soll (vgl. öffentlich beurkundeter 
Abtretungsvertrag vom 31.5.2011). Deshalb hat der Bezirksrat die privaten Inter-
essen der Eigentümer von KTN G.________ als derart erheblich erachtet, dass 
sie die öffentlichen Interessen zu überwiegen vermochten. Die Beschwerdeführer 
können somit daraus keinen Gleichbehandlungsanspruch ableiten. Inzwischen 
hat das Stimmvolk die Aufzonung von KTN G.________ abgelehnt, weshalb die 
beiden streitbetroffenen Liegenschaften überhaupt nicht an die Zone ZII angren-
zen. Die Beschwerdeführer sind aber nicht die einzigen Privateigentümer, deren 
Liegenschaften in der SpZ verbleiben. Auch die südwestlich an KTN E.________ 
angrenzende Liegenschaft KTN J.________ befindet sich im Eigentum einer Pri-
vatperson wie auch KTN W.________ und nach dem Volksnein auch KTN 
G.________.

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9.4 Den privaten Interessen stehen zudem öffentliche Interessen entgegen. 
Hierzu begründet der Bezirksrat nachvollziehbar, dass die Eingangs- bzw. Aus-
gangspforte zur Quaianlage, und somit ein Teil der Quaianlage, nicht ohne Not 
aufzugeben ist. Dem entspricht auch, dass sich Bauten und Anlagen in diesem 
Bereich besonders gut ins Orts- und Landschaftsbild einzufügen haben. Auch 
wenn KTN F.________ bereits überbaut sowie in privatem Eigentum ist und so-
mit allenfalls nicht direkt dem Zonenzweck dient, so ist immerhin zu berücksichti-
gen, dass damit den Planungszielen besser Rechnung getragen wird, als mit ei-
ner Umzonung der betreffenden Liegenschaft in die ZII, in welcher (sich von der 
bestehenden Baute unterscheidende) Wohn- und Gewerbebauten gestattet sind, 
welche der erhöhten Gestaltungsanforderungen der SpZ sowie dem Orts- und 
Landschaftsbild dieser Umgebung bzw. der Quaianlage allenfalls stärker entge-
gen stehen würden (vgl. dazu die nachvollziehbaren Ausführungen des Regie-
rungsrates im angefochtenen RRB Erw. 4.3, wonach mit einer punktuellen Um-
zonung eine Insel innerhalb der SpZ entstehen würde, welche aus raumplaneri-
scher Sicht nicht wünschenswert wäre). Immerhin liegt KTN F.________ bereits 
mindestens seit der letzten Zonenplanrevision in der SpZ und ist gemäss Anga-
ben der Beschwerdeführer auch bereits während mindestens dieser Dauer mit 
der bestehenden Baute überbaut. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die bisherige 
Nutzungsordnung inzwischen mit der Eigentumsgarantie nicht mehr vereinbar 
sein sollte. Es liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Beibehaltung 
der bisherigen Nutzungsordnung inzwischen unhaltbar ist. Es besteht wie gesagt 
nach wie vor auch ein öffentliches Interesse an der Beibehaltung der Nutzungs-
ordnung (vgl. auch vorstehende Erw. 7.2). Zudem hat der Regierungsrat zutref-
fend darauf hingewiesen, dass mit der Nicht-Umzonung der behördenverbindli-
che Richtplan des Bezirks Küssnacht berücksichtigt wird, welcher die Grundstü-
cke der Beschwerdeführer sowie die übrige Hafen- und Quaianlage als Erho-
lungsgebiet und nicht als Wohngebiet bezeichnet.

Bei dieser Sachlage ist vorliegend nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat 
unter Berücksichtigung des bezirksrätlichen Planungsermessens nicht von einer 
deutlich unsorgfältigen Interessenabwägung, welche sich sachlich nicht vertreten 
lassen würde, ausgegangen ist (angefochtener RRB Erw. 4.2; vgl. auch vor-
stehende Erw. 7.3). Dass eine andere Lösung allenfalls ebenfalls vertretbar 
erscheint, ändert daran nichts, zumal ein Entscheid nicht allein schon deshalb 
aufzuheben ist, weil er im Rahmen des Ermessens anders entschieden werden 
könnte. Es ist somit vorliegend weder von einem rechtswidrigen, noch von einem 
willkürlichen Entscheid der Vorinstanzen auszugehen. Willkür liegt nur vor, wenn 
der angefochtene Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern auch im 
Ergebnis geradezu unhaltbar ist (vgl. Rechtsprechung zur willkürlichen Ausübung 

24

des Planungsermessens, Bundesgerichtsurteil 1C_534/2012 vom 16.7.2013 
Erw. 2.3.2). Die Verfassungsmässigkeit der bestehenden Nutzungsordnung bei 
den betreffenden Grundstücken ist somit nach wie vor gegeben.

9.5 Zusammenfassend vermögen die Interessen der Beschwerdeführer, ihre 
Liegenschaften besser nutzen zu können, die öffentlichen Interessen am Orts- 
und Landschaftsbildschutz nicht zu überwiegen bzw. die Interessenabwägung 
des Bezirksrates ist unter Berücksichtigung seines Planungsermessens nicht zu 
beanstanden. Die vorliegende Beurteilung rechtfertigt sich erst recht, wenn man 
berücksichtigt, dass die Teilrevision der Nutzungsplanung vom Stimmvolk nicht 
angenommen wurde, und es sich somit vorliegend um eine einzelne (von einer 
Nutzungsplanung faktisch doch abgetrennten) Einzonung handelt die zu einer 
ZII-Insel innerhalb der SpZ-Zone führen würde. Die Beschlüsse der Vorinstanzen 
sind nachvollziehbar begründet, wobei es nicht erforderlich ist, dass sich eine 
Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt, vielmehr 
kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken, so-
lange der Entscheid so abgefasst ist, dass ihn der Betroffene sachgerecht an-
fechten kann, was vorliegend der Fall ist. Eine Verletzung der Begründungspflicht 
bzw. des rechtlichen Gehörs liegt demnach nicht vor. Soweit die Beschwerdefüh-
rer eine Rückweisung an den Bezirksrat wünschen, da dieser seit dem angefoch-
tenen Beschluss neu zusammengesetzt sei und die neue Besetzung Verständnis 
für ihr Anliegen habe, sei darauf hingewiesen, dass die Vernehmlassung vom 
neuen Bezirksrat beschlossen wurde und auch dieser Bezirksrat ursprünglich die 
Abweisung der Beschwerde beantragt hat. Das Verfahren aufgrund Gegen-
standslosigkeit abzuschreiben wurde erst nach dem Volksnein zur Teilrevision 
der Nutzungsplanung und somit aus anderen Gründen beantragt. Indes sei dar-
auf hingewiesen, dass die vorliegende Beurteilung für eine zukünftige Planrevisi-
on nicht präjudizierend ist. Vielmehr ist auch bei einer zukünftigen Revision des 
Nutzungsplanes eine Gesamtbetrachtung (welche auch die vorliegend strittigen 
Liegenschaften einschliesst) vorzunehmen (vgl. vorstehende Erw. 7.1). Schliess-
lich hat der Entscheid auch keinen Einfluss auf die laufenden Renovationsarbei-
ten an der Liegenschaft und eine etwaige Nutzung; für diese und deren Bewilli-
gungsfähigkeit gelten die geltenden Zonenvorschriften und ggfs. die Bestandes-
garantie.

10.1 Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist 
abzuweisen.

10.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanz-
leikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'500.-- sind dem Verfahrens-

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ausgang entsprechend den Beschwerdeführern - unter solidarischer Haftbarkeit - 
aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).

10.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer dem beanwalteten Bezirksrat und den beanwalteten Beschwerdegegnern 
eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen 
Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 
1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungs-
gericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8‘400.-- vorsieht und in § 2 
die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermes-
sens auf je Fr. 1‘500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt.

11.1 Das kantonal geregelte kommunale Nutzungsplanverfahren mit Rechts-
mittelverfahren, kommunalem Erlass und regierungsrätlicher Genehmigung steht 
in einem Spannungsverhältnis zum bundesrechtlich vorgegebenen Rechtsmittel-
weg gemäss Bundesgerichtsgesetz (BGG; SR 173.110) und dem Koordinations-
gebot gemäss RPG. In einem kantonsinternen Meinungsaustausch (RRB Nr. 
368/2009 vom 7.4.2009) wurde daher ein Ablauf festgelegt, der einerseits den 
Willen des kantonalen Gesetzgebers (Durchführung des kantonalen Rechts-
mittelverfahrens vor dem Planerlass) soweit als möglich respektiert und ander-
seits gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung die inhaltliche Koordination 
zwischen Rechtsmittel- und Genehmigungsverfahren auf kantonaler Ebene ge-
währleistet (vgl. zum Ganzen VGE III 2017 170 vom 24.4.2018 Erw. 11; publiziert 
unter https://gerichte.sz.ch/vg; EGV-SZ 2009 B 8.4).

11.2 Damit gilt es für den weiteren Verlauf, namentlich für die Anfechtbarkeit des 
vorliegenden Entscheides folgenden Verfahrensablauf zu beachten:

a) Das Rechtsmittelverfahren ist auf kantonaler Ebene wie bisher durchzu-
führen (§ 26 PBG). Dies gilt auch für den Fall einer Rückweisung und im Fal-
le einer Neuauflage (§ 26 Abs. 3 PBG).

b) Der Verwaltungsgerichtsentscheid ist zu eröffnen, jedoch ohne Rechtsmittel-
belehrung. Statt einer Rechtsmittelbelehrung sind die Parteien auf den in den 
Erwägungen dargelegten Verfahrensablauf hinzuweisen. 

Die Akten bleiben bis zur Koordination oder anderweitigen Verfahrenser-
ledigung (siehe nachfolgend) beim Verwaltungsgericht. Im Falle einer (teil-
weisen) Gutheissung werden die Akten soweit erforderlich an die Vorinstanz 
zurück überwiesen. Bei Bedarf kann die Vorinstanz vom Verwaltungsgericht 
weitere Akten anfordern. Sobald das vorinstanzliche Verfahren erledigt und 
kein innerkantonaler Weiterzug - ausser an das Verwaltungsgericht - mehr 

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möglich ist, sind die Akten sowie allenfalls zwischenzeitlich zusätzlich produ-
zierte Akten wieder an das Verwaltungsgericht zuzustellen.

c) Nach dem Erlass der Nutzungsplanung durch die Gemeindeversammlung 
(§ 27 PBG) hat der Regierungsrat über die Genehmigung zu befinden (§ 28 
PBG). Fällt der Gemeindeversammlungsbeschluss negativ aus, worüber der 
Gemeinderat das Verwaltungsgericht umgehend zu informieren hat, findet 
das vorliegende Verfahren infolge Gegenstandslosigkeit keine Fortsetzung 
mehr.

d) Der Regierungsrat stellt dem Verwaltungsgericht jene Genehmigungs-
beschlüsse zu, welche die Parteien der vorangegangenen Verwaltungs-
gerichtsentscheide betreffen.

e) Das Verwaltungsgericht prüft in einem neu zu eröffnenden Verfahren, ob der 
Genehmigungsbeschluss Anlass zu einer inhaltlichen Koordinierung mit dem 
Rechtsmittelverfahren bzw. dem noch nicht rechtskräftigen Verwaltungs-
gerichtsentscheid gibt. Dies ist dann der Fall, wenn sich der Genehmigungs-
beschluss mit strittigen Fragen aus dem vorherigen Rechtsmittelverfahren 
befasst und insbesondere die Rechtspositionen der Parteien verändert.

f) Trifft dies zu, gewährt das Verwaltungsgericht den Parteien und Vorinstan-
zen unter Zustellung des Genehmigungsbeschlusses das rechtliche Gehör. 
Alsdann prüft und beurteilt es, ob und wie der Verwaltungsgerichtsentscheid 
in Beachtung des Genehmigungsbeschlusses und des Koordinationsgebotes 
abgeändert werden muss. Die Neubeurteilung beschränkt sich einzig auf 
diesen Aspekt. Der neue Verwaltungsgerichtsentscheid, welcher auf den vor 
dem Erlass ergangenen Bezug nimmt und darauf verweist, wird den Parteien 
und Vorinstanzen mit der Rechtsmittelbelehrung für den Weiterzug an das 
Bundesgericht eröffnet.

g) Gibt der Genehmigungsbeschluss indes keinerlei Anlass zu einer inhaltlichen 
Koordinierung, hält dies das Verwaltungsgericht fest und eröffnet zusammen 
mit dem Genehmigungsbeschluss nochmals den Verwaltungsgerichtsent-
scheid im Dispositiv, diesmal versehen mit der Rechtsmittelbelehrung für den 
Weiterzug an das Bundesgericht (blosse fristauslösende Eröffnung) und 
unter Hinweis auf die Begründung des vor der Genehmigung zugestellten 
Verwaltungsgerichtsentscheides. 

h) Soweit Personen erst durch den Genehmigungsbeschluss beschwert wer-
den, ist der Beschluss vom Regierungsrat zu eröffnen mit der Rechtsmittel-
belehrung für den Weiterzug an das kantonale Verwaltungsgericht (EGV-SZ 
2002, B 1.1; § 53 Abs. 2 lit. a VRP).

27

11.3 Bei Nichteintretensentscheiden und Bestätigungen solcher kommt dieser 
spezielle Verfahrensablauf nicht zur Anwendung. Sie sind vielmehr direkt mit 
öffentlich-rechtlicher Beschwerde beim Bundesgericht anfechtbar, da sie das 
Verfahren prozessual zum Abschluss bringen und als Endentscheide zu qualifi-
zieren sind, unabhängig davon, in welchem Stadium des kantonalen Verfahrens 
sie ergehen (vgl. auch Bundesgerichtsurteil 1C_290/2014 vom 20.11.2014 
Erw. 1.5).

11.4 Der spezielle koordinierende Verfahrensablauf käme auch bei von der Ge-
meindeversammlungsabstimmung abgetrennten Verfahren dann nicht zum Tra-
gen, wenn über diese abgetrennten Teilbereiche nicht mehr abgestimmt werden 
müsste. Beim vorliegenden Revisionszyklus wurde gegen mehrere Planungs-
massnahmen Rechtsmittel ergriffen; mindestens eine Massnahme wurde durch 
den Regierungsrat zur Überarbeitung an den Bezirksrat zurückgewiesen (vgl. 
Medienmitteilung des Bezirksrates vom 27.6.2019). Mithin ist der Zyklus noch 
nicht abgeschlossen und es ist nicht ausgeschlossen, dass über einzelne ab-
getrennte Teilbereiche noch abgestimmt werden muss. Damit kommt das oben 
beschriebene Verfahren auch vorliegend zur Anwendung, auch wenn die Be-
schwerde abzuweisen ist. 

Sollte indes der Bezirksrat die noch hängigen Verfahren der abgetrennten Teilbe-
reiche (zusammen mit den betroffenen Verfahrensbeteiligten) derart abschlies-
sen können, dass der Revisionszyklus ohne weitere Volksabstimmung abge-
schlossen wird, so hat er das Gericht analog Erw. 11.2c auch darüber umgehend 
zu informieren, damit das vorliegende Verfahren beendet werden kann.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1‘500.-- werden den 
Beschwerdeführern - unter solidarischer Haftbarkeit - auferlegt. Sie haben 
einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt, so dass die Rechnung 
ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführer haben dem beanwalteten Bezirk Küssnacht und den 
beanwalteten Beschwerdegegnern - unter solidarischer Haftbarkeit - eine 
Parteientschädigung von je Fr. 1‘500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu 
entrichten.

4. Gegen diesen Entscheid kann bis zum Vorliegen des Gemeindeversamm-
lungsbeschlusses und des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses 
sowie der anschliessenden allfälligen inhaltlichen Koordination durch das 
Verwaltungsgericht keine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten beim Bundesgericht in Lausanne erhoben werden. Zum weiteren 
Verfahrensablauf wird auf die Ausführungen in Erwägung 11 verwiesen.

5. Zustellung an:

 die Beschwerdeführer (R)

 den Vertreter der Beschwerdegegner (2/R; unter Beilage der Eingabe 
vom 27.8.2019)

 den Vertreter des Bezirksrates Küssnacht (2/R; unter Beilage der Ein-
gabe vom 27.8.2019)

 den Regierungsrat (unter Beilage der Eingabe vom 27.8.2019)

 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst

 das Volkswirtschaftsdepartement

 das kantonale Amt für Raumentwicklung (unter Beilage der Eingabe 
vom 27.8.2019)

 und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Bern (A).

Schwyz, 29. August 2019

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Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 10. September 2019