# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e657ad32-2813-58ba-92f2-0f08bfc33231
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 10.02.2022 BRGE IV Nr. 0022/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0022-202_2022-02-10.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0022/2022 vom 10. Februar 2022 in BEZ 2022 Nr. 12 

Die Baudirektion Kanton Zürich verweigerte im Rahmen der Genehmigung 
der Revision einer kommunalen Nutzungsplanung unter anderem 
Bestimmungen die Einordnungsgrundsätze der Kernzone N. betreffend (Art. 3 
Abs. 3 BZO) und verlangte, dass letztere in einer separaten Teilrevision der 
kommunalen Nutzungsplanung einer Nichtbauzone zugewiesen werde. 
Hiergegen rekurrierte ein davon betroffener Grundeigentümer. Sein Grundstück 
war teilweise der strittige Kernzone N. und teilweise der kantonalen 
Landwirtschaftszone zugeteilt. Es befand sich auf dem Gebiet der Gemeinde A 
und in der als B.-Tal bezeichneten Region, wobei die Gemeindegrenze zur 
Stadt C in diesem Bereich auf der gegenüberliegenden Seite der Glatt verlief. 
Von den auf der Parzelle im zur Kernzone gehörenden Teil gelegenen 
Gebäuden waren einzig noch Ruinen vorhanden. Zudem fiel deren äussere 

Begrenzung teilweise mit der Kernzonengrenze zusammen. 

Aus den Erwägungen: 

4.1 In der angefochtenen Verfügung wird ausgeführt, im Rahmen der 
Vorprüfung zur Gesamtrevision der Richt- und Nutzungsplanung der Gemeinde 
A sei die Auflage erfolgt, die Einzonung im Gebiet B.-Tal aus der Vorlage 
auszuklammern und in Zusammenarbeit mit der Stadt C weiterzuverfolgen, 
weshalb diese Einzonung nicht mehr Bestandteil der Gesamtrevision sei und 
von dieser losgelöst als separate Teilrevision geführt werde. Die bestehende 
«(Weiler-)Kernzone» N. stehe in direktem Zusammenhang mit der Entwicklung 
des Gebiets B.-Tal. Gemäss Art. 3 Abs. 4 der rechtskräftigen BZO dürften 
Gebäude in der Kernzone N. nur umgebaut oder ersetzt werden. Da die Bauten 
auf dem rekurrentischen Grundstück zerstört und nicht mehr 
bestimmungsgemäss nutzbar seien, sei eine Berufung auf die 
Besitzstandsgarantie nicht mehr möglich. Infolgedessen könnten auch die 
Schutz- und Erhaltungsziele im Sinne von Art. 33 der Raumplanungs-
verordnung (RPV) nicht mehr erfüllt werden, so dass auch zonenkonforme 
Bauten gemäss Art. 3 Abs. 4 BZO nicht mehr möglich seien. Ein Ersatzneubau 
sprenge den Rahmen der erweiterten Besitzstandsgarantie nach § 357 PBG. 
Weiter würden die zerfallenen Bauten fast vollständig im 20 m breiten 
Uferstreifen bzw. im (in diesem Abschnitt noch nicht festgelegten) 56 m breiten 
provisorischen Gewässerraum der Glatt liegen. Darüber hinaus grenze die 
Kernzone N. nördlich an den Wald. Obgleich der Wald im Rechtssinne schon 
2012 vom zuständigen Kreisförster festgestellt worden sei, seien noch keine 
Waldabstandslinien festgesetzt worden, wobei die Gemeinde A deren 
Festsetzung in einer separaten Teilrevision beabsichtige. Selbst bei einem 
reduzierten Waldabstand würden die Kernzonenflächen ausserhalb der 

Waldabstandslinie fast vollständig im übergangsrechtlichen Uferstreifen resp. 
provisorischen Gewässerraum liegen, was eine bauliche Entwicklung 
verunmögliche. Mit der Kombination von Uferstreifen und Waldabstand sowie 
der fehlenden Besitzstandsgarantie aufgrund der verfallenen Bauten resultiere 
eine nicht mehr baulich nutzbare Bauzone, weshalb die Gemeinde A 
eingeladen werde, die Kernzone N. so bald als möglich einer Nichtbauzone 
zuzuweisen. Da aufgrund der fehlenden baulichen Nutzungsmöglichkeiten auch 

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die im neuen Art. 3 Abs. 3 BZO vorgesehene Bewahrung der Struktur nicht 
möglich sei, erweise sich diese Bestimmung als nicht zweckmässig, so dass sie 
nicht zu genehmigen sei. (…) 

4.2.1 (…) Gemäss Art. 15 RPG sind Bauzonen so festzulegen, dass sie 
dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1). 
Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Lage und Grösse 
der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind 
die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen; insbesondere sind die 
Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen (Abs. 
3). Gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG kann Land neu einer Bauzone zugewiesen 
werden, wenn es sich für die Überbauung eignet (lit. a), es auch im Fall einer 
konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden 
Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und 
überbaut wird (lit. b), Kulturland damit nicht zerstückelt wird (lit. c), die 

Verfügbarkeit des Landes rechtlich sichergestellt ist (lit. d) und damit die 
Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden (lit. e). 

Art. 15 Abs. 4 RPG bezieht sich nach seinem klaren Wortlaut 
ausschliesslich auf Einzonungen. Dass darüber hinaus im Rahmen laufender 
Revisionsbestrebungen generell eine umfassende Bereinigung bestehender 
nutzungsplanerischer Festlegungen nach Massgabe dieser Kriterien 
vorzunehmen wäre, lässt sich Art. 15 RPG jedoch gerade nicht entnehmen. 
Dies umso weniger, als für einen spezifischen Anwendungsfall, nämlich die 
Reduktion überdimensionierter Bauzonen, eine Verpflichtung zur Überprüfung 
und zur Vornahme entsprechender Massnahmen (primär Rückzonungen) wie 
dargelegt in Art. 15 Abs. 2 RPG ausdrücklich verankert ist. Damit erscheint es 
wenig überzeugend, für diejenigen Konstellationen, in denen gerade keine 
Überdimensionierung der Bauzonen in Frage steht, dennoch eine nachträgliche 
Überprüfung und Bereinigung bestehender Bauzonen zu verlangen, obwohl 
diese - bezüglich des Aspekts der Zuweisung einer bestimmten Fläche zu einer 
bestimmten Nutzungszone - in einer konkreten Revision lediglich eine 
Bestätigung erfahren. Zur Begründung ihres abweichenden Standpunkts 
verweist die Vorinstanz auf eine Literaturstelle und einen Bundesgerichts-
entscheid. In der Tat halten Heinz Aemisegger/Samuel Kissling, in: 
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 15 Rz. 88, fest, es 
rechtfertige sich, die Kriterien des gemäss Wortlaut auf Neueinzonungen 
zugeschnittenen Art. 15 Abs. 4 RPG auch bei einer Nutzungsplanrevision - 
wenn Grundstücke in der Bauzone bestätigt oder wenn sie eine Um- oder 
Aufzonung erfahren würden - miteinzubeziehen, da im Rahmen der gemäss Art. 
3 RPV bei allen Nutzungsplanänderungen vorzunehmenden umfassenden 
Interessenabwägung der gesamte Art. 15 RPG zu berücksichtigen sei. Dieser 

Ansatz vermag jedoch insofern nicht zu überzeugen, als damit die vorstehend 
skizzierte Konzeption der fraglichen Gesetzesbestimmung unter Berufung auf 
eine blosse Verordnungsbestimmung übersteuert wird, die überdies lediglich in 
sehr allgemeiner Form (und im Rahmen des einleitenden Kapitels) den 
Grundsatz der Interessenabwägung beim Bestehen von Handlungsspielräumen 
statuiert und die entsprechende Vorgehensweise umschreibt, ohne sich damit 
aber spezifisch zur Frage, in welchen Konstellationen bestimmte 
Überprüfungen vorzunehmen sind, zu äussern (vgl. auch BRGE IV Nr. 

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0002/2018, E. 6.3 = BEZ 2018 Nr. 23, welcher im Fall einer Umzonung 
innerhalb der Bauzone unter Bezugnahme auf die entsprechende Literaturstelle 
deren Gesetzesauslegung ablehnt und dies mit dem klaren und 
unmissverständlichen Wortlaut begründet). Die zitierte Kommentarstelle 
verweist sodann - wie auch die Vorinstanz - auf BGr, 10. Februar 2015, 
1C_134/2015, E. 3.2. Dieser Entscheid betrifft jedoch eine in Anwendung von 
Art. 15 Abs. 2 RPG vorgenommene Rückzonung zur Reduktion überdimen-
sionierter Bauzonen und hält fest, dass in diesem Zusammenhang - zur 
Bestimmung der betroffenen Grundstücke - die Berücksichtigung der in Art. 15 
Abs. 4 RPG genannten Kriterien nicht zu beanstanden sei. Im Lichte des 
vorstehend Ausgeführten, ist diese Einschätzung ohne Weiteres plausibel, sagt 
jedoch nichts darüber aus, ob auch in Konstellationen, in denen keine 
überdimensionierten Bauzonen bestehen und Art. 15 Abs. 2 RPG daher nicht 
einschlägig ist, die blosse Bestätigung einer Bauzone der Überprüfung anhand 
der Kriterien gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG bedarf. Dass sodann vorliegend ein 
Anwendungsfall von Art. 15 Abs. 2 RPG gegeben wäre, behauptet die 
Vorinstanz nicht. Auch bestehen gestützt auf die Angaben im Erläuternden 
Bericht zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung keine entsprechenden 
Hinweise. Damit ist entgegen der Vorinstanz hinsichtlich der vorliegend 
strittigen BZO-Bestimmung, die lediglich die Vorschriften für die Kernzone N. 
ergänzt und damit die Zonierung als solche (implizit) bestätigt, keine 
Überprüfung der Einhaltung der in Art. 15 Abs. 4 RPG genannten Kriterien 
vorzunehmen. 

4.2.2 Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn es sich bei seitens der 
Vorinstanz im Hinblick auf Art. 15 Abs. 4 RPG vorgetragenen Aspekten um 
erhebliche Änderungen der Verhältnisse handeln würde, die im Sinne von Art. 
21 Abs. 2 RPG ihrerseits eine Überprüfung und nötigenfalls die Anpassung des 
Nutzungsplans rechtfertigen würden. In diesem Sinn wird beispielsweise 
vertreten, dass in Fällen, in denen eingezontes Land wegen unvorhergesehener 
finanzieller Schwierigkeiten oder aus anderen unerwarteten Gründen nicht 
fristgerecht erschlossen werden kann, Auszonungen vorzunehmen sind (Heinz 
Aemisegger/Samuel Kissling, a.a.O., Art. 15 Rz. 104; Eloi Jeannerat, in: 
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 19 Rz. 4).