# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb079779-c362-54b0-a973-7a1000a05f80
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-11-03
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 03.11.2000 16.2000.77
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_005_16-2000-77_2000-11-03.html

## Full Text

Incarto n.

  16.2000.00077

  	
  Lugano

  3 novembre
  2000/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di cassazione civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Chiesa, presidente 

  Cocchi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli Zeni, vicecancelliera

  

 

 

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 21
luglio 2000 presentato da

 

 

	
   

  	
  __________ e  

  __________

  patr. dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

 

la sentenza 11 luglio 2000 del Pretore del Distretto
di Lugano, sezione 4, nella causa a procedura speciale in materia di locazione
promossa con istanza 26 luglio 1999 nei confronti di

 

 

	
   

  	
  __________ 

  patr. dall'avv. __________

   

  

 

 

con la quale le istanti hanno chiesto l'annullamento della decisione
8 luglio 1999 dell'Ufficio di conciliazione di Breganzona che ha decretato la
liberazione a favore del locatore della garanzia di fr. 7'950.- oltre interessi
da loro prestata nell'ambito di un contratto di locazione;

 

domanda respinta dal primo giudice;

lette
le osservazioni al ricorso, presentate dal convenuto in data 22 agosto 2000;

 

esaminati
gli atti dell'incarto;

 

 

considerato

 

in fatto e in diritto:

 

                                1.      Il
1° marzo 1996 __________ ha sottoscritto con la __________, rappresentata da
__________, un contratto di locazione della durata di 15 anni, avente per
oggetto locali commerciali adibiti a esercizio pubblico in uno stabile di sua
proprietà a __________ (doc. 2). Il
contratto, che è pure stato sottoscritto per avallo personale da __________ e
__________, prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 7'950.-, ciò che è
regolarmente avvenuto ad opera delle istanti su un conto presso la __________
(doc. 3). A dipendenza di difficoltà finanziarie della società conduttrice e
del mancato pagamento delle pigioni, la locazione si è conclusa anzitempo, con
la restituzione anticipata dei locali e la locazione a un nuovo conduttore a
far tempo dal 1° luglio 1998 (doc. 4).

                                          

                                2.      Con istanza 7 giugno 1999 __________ ha adito l’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di _________ chiedendo la liberazione a suo favore
della garanzia a parziale copertura del proprio credito per pigioni e spese
accessorie rimaste insolute che ammonterebbe a complessivi fr. 22'320.-, ovvero
in relazione al periodo 1° novembre 1997 - 1° luglio 1998. Con decisione 8
luglio 1999 l’Ufficio di conciliazione ha accolto la domanda del locatore,
ordinando la liberazione a favore di quest'ultimo della garanzia a suo tempo
versata dalle qui istanti. 

 

                                3.      Contro
questa decisione hanno adito il pretore con istanza 26 luglio 1999 __________ e
__________. Sostengono l'infondatezza della richiesta restituzione da parte del
locatore sia perché questi non ha provato di vantare un credito nei loro
confronti né con una sentenza condannatoria, né con un precetto esecutivo definitivo,
sia perché la sua istanza all'Ufficio di conciliazione è tardiva, in quanto
presentata dopo la decorrenza del termine di un anno dalla fine del contratto
avvenuta al più tardi a fine marzo 1998, ossia con la presentazione al locatore
di subentranti solvibili nella locazione, ancorché __________ non avesse
accettato simile offerta. 

 

                                          Il
convenuto si è opposto all’istanza ribadendo la legittimità della sua richiesta
di liberazione del deposito di garanzia a parziale copertura del suo credito.
Egli ha inoltre contestato l'eccezione di tardività dell'azione, siccome
promossa entro il termine di un anno dalla fine del contratto, che
contrariamente a quanto sostenuto dalle istanti, non deve essere stabilita a
fine marzo 1998, bensì al 30 giugno 1998, data per la quale gli è stato
possibile trovare un subentrante solvibile col quale ha effettivamente concluso
un nuovo contratto.

 

                                4.      Con
il querelato giudizio il pretore, accertato che il contratto di locazione si è
concluso il 30 giugno 1998 con l'inizio della locazione da parte del nuovo
conduttore, ha ammesso la tempestività della richiesta di liberazione della
garanzia da parte del locatore, e ha concluso per la fondatezza della medesima,
avendo questi comprovato di vantare un credito per pigioni nei confronti delle
conduttrici, quantificato in almeno quattro mensilità, ossia da marzo a giugno
1998.

 

5.Con il presente tempestivo gravame, al
quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 25 luglio 2000,
__________ e __________ sono insorte contro il predetto giudizio postulandone
l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g
CPC. Le ricorrenti rimproverano al primo giudice di aver arbitrariamente
valutato le prove ed erroneamente applicato il diritto materiale (art. 257e
cpv. 3 CO), in particolare per aver accolto la richiesta di liberazione del
deposito di garanzia formulata dal locatore, malgrado questa non fosse stata
preceduta da una sentenza che accertasse il credito per pigioni dallo stesso
vantato a giustificazione della sua domanda. Censurano inoltre la valutazione
delle prove per quanto attiene alla fissazione della data in cui il contratto
che le concerneva deve ritenersi terminato.

 

Delle
osservazioni 22 agosto 2000 di controparte si dirà, se necessario, nel seguito.

 

                                   6.   Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può
essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una
decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di
un diritto certo (DTF 126 I 170 consid. 3a).

 

                                   7.   Secondo
l'art. 257e cpv. 3 CO, disposto che le ricorrenti pretendono essere stato
violato dal pretore, la banca può devolvere la garanzia soltanto con il
consenso di entrambe le parti della locazione, o sulla base di un precetto
esecutivo, rispettivamente di una sentenza passata in giudicato. Come si evince
chiaramente dal testo di legge, questa norma non contiene indicazioni destinate
alle parti, ma si rivolge direttamente alle banche, come depositarie delle
garanzie, alle quali impone determinate cautele prima di procedere alla
liberazione del deposito (Higi, in Commentario di Zurigo, n. 35 ad art.
257e CO). In quest'ottica, il locatore che intende ottenere la liberazione a
suo favore della garanzia versata dalle conduttrici, non disponendo del loro
accordo e neppure di un precetto esecutivo definitivo nei loro confronti, deve
poter presentare alla banca una sentenza passata in giudicato che autorizzi
tale svincolo o che addirittura lo ordini direttamente (Higi, op.cit.,
ibidem, n. 38 e 39; Commentario SVIT, ed. 2, n. 24 ad art. 257e CO).
Questa sentenza, che deve emanare da un'autorità giudiziaria civile, oltre a
esprimersi sulla richiesta di svincolo della cauzione, deve evidentemente
pronunciarsi sul credito che il locatore intende opporre in compensazione alla
garanzia di spettanza del conduttore. 

 

                                         In
concreto, contrariamente a quanto preteso dalle ricorrenti, l'accertamento del
credito del locatore non deve quindi avvenire in separata sede, ma può avvenire
contestualmente alla domanda di svincolo, proprio come nel caso in esame. In
tal senso, confermando la decisione dell'Ufficio di conciliazione, il pretore
non ha pertanto violato nessuna norma di diritto sostanziale.

 

                                         Né il
primo giudice ha valutato in modo arbitrario le risultanze istruttorie per
quanto riguarda il credito del locatore. Al contrario, dalle stesse è
chiaramente emerso che le conduttrici erano in mora con il pagamento delle
pigioni e delle spese accessorie. In sede di interrogatorio formale esse hanno
infatti ammesso che "da un determinato momento abbiamo interrotto il
pagamento delle pigioni". Se è vero che, nella stessa sede, le istanti non
hanno fornito nessuna indicazione di tempo sul fatto di sapere da quando
abbiano interrotto i pagamenti, è altrettanto vero che l'affermazione del
locatore secondo cui esse hanno sospeso i versamenti a far tempo dal 1°
novembre 1997, prima ancora di trovare riscontro almeno indiretto nella
deposizione del teste __________, non è stata da loro affatto contestata.
Pertanto, si volesse anche considerare la fine della locazione per il 30 marzo
1998 (ciò che le ricorrenti hanno chiaramente sostenuto in prima sede), il
credito del locatore, corrispondente a cinque mensilità e alle rispettive spese
accessorie (ossia pari a fr. 13'950.-), supera ampiamente l'ammontare della
garanzia litigiosa.

 

                                   8.   Alla
luce di quanto sopra esposto il ricorso deve essere respinto, con l'addebito
della tasse e spese di giustizia alla parte soccombente (art. 148 CPC). 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art.
327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG

 

 

pronuncia:           1.      Il ricorso per cassazione 21 luglio 2000 di __________ e
__________ è respinto.

                                          

                                2.      Le spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 200.-,   già
anticipate dalle ricorrenti, rimangono in solido a loro carico con l'obbligo,
pure solidale, di versare al resistente l'importo di fr. 300.- a titolo di
ripetibili per questa sede. 

                                    

                                3.      Intimazione
a:

                                          –
__________

                                          Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

 

 

Per la Camera di
cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                               
La segretaria