# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 074d657c-3a26-573b-b7f4-4a58492e940d
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-12
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 12.06.2020 510 20 5 (510 2020 5)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-20-5_2020-06-12.pdf

## Full Text

Seite 1 

Urteil vom 12. Juni 2020 (510 20 5) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Verkehrswert vor 20 Jahren / Abparzellierbarkeit 

 

Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter J. Felix (Ref.), 
Dr. L. Schneider, P. Salathe, M. Angehrn, Gerichtsschreiberin 
N. Waldmeier 
 
 

Parteien A.____, vertreten durch Hannes Baader, BAADER Rechtsanwälte, 
Ochsengasse 19/21, 4460 Gelterkinden, 
 
 Rekurrent 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html

 

 

 
 
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Sachverhalt: 

 

A. 

Der Pflichtige und dessen Bruder verkauften mit Vertrag vom 11. Juli 2018 die in ihrem gemein-

samen Eigentum stehende Parzelle Nr. xx Grundbuch (GB) B.____ für Fr. 3'600'000.--. Das 

Grundstück war bis zum Zeitpunkt des Verkaufes im Jahr 2018 mit zwei Gebäuden bebaut und 

wies eine Fläche von 2'834m2 auf. Mit Veranlagungsverfügung vom 29. Januar 2019 wurde der 

steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 339'885.-- und der Steuerbetrag auf Fr. 84'971.-- festge-

setzt, wobei der hälftige Anteil des Pflichtigen Fr. 42'485.-- beträgt. 

 

 

B. 

Der Pflichtige erhob mit Schreiben vom 24. Februar 2019 gemeinsam mit seinem Bruder Ein-

sprache und begehrte sinngemäss, (1) bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer sei ein 

Teil des Grundstückes als unbebautes Bauland zu berücksichtigen und damit zum vollen Ver-

kehrswert zu bewerten, (2) die Uferschutzzone sei zum gleichen Verkehrswert wie das Bauland 

zu bewerten. Gemäss Gutachten der C.____ AG weise das Grundstück eine überbaubare Bau-

landreserve von 1'103m2 auf. Die Uferschutzzone habe vor 20 Jahren noch gar nicht existiert 

und sei damals als Bauland eingestuft worden. Auch heute sei die Uferschutzzone gleich wie 

das Bauland zu bewerten, weil diese gemäss Zonenreglement Siedlung der Gemeinde B.____ 

in die Bebauungsberechnung der restlichen Parzelle einbezogen werden könne.  

 

Mit Einspracheentscheid vom 21. November 2019 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache 

teilweise gut. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Möglichkeit der separaten 

Berechnung eines unbebauten Teils eines Grundstückes sei nur bei einem offensichtlichen 

Missverhältnis zwischen der bestehenden Baute und der verbleibenden Nutzungsziffer bzw. 

noch bebaubarem Areal anzunehmen. Es könne sich dabei nur um Parzellen handeln, bei wel-

chen aufgrund der Lage und Bebauungsziffer eine Fläche abgetrennt und darauf anschliessend 

ein Bauprojekt realisiert werden kann, welches erheblich grösser ist als die bestehenden Bau-

ten, und zwar ohne diese Gebäude verändern zu müssen. Bei Grundstücken mit älteren Ge-

bäuden sei die Bebauungsziffer oft nicht gänzlich ausgenutzt worden. Solche Parzellen gälten 

in der Regel als überbaut im Sinne von § 4 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über die Erb-

schafts- und Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (ESchStV, SGS 334.11).  

Im vorliegenden Fall sei die noch bebaubare Fläche kleiner als jene der bestehenden Gebäude, 

womit kein Missverhältnis vorliege. Folglich sei die Parzelle Nr. xx GB B.____ als vollständig 

überbautes Grundstück anzusehen, zumal es sich bei den bestehenden Bauten auch um ältere 

Gebäude handle.  

Die separate Berechnung der Uferschutzzone gemäss Veranlagungsverfügung gelange vorlie-

gend nicht zur Anwendung, vielmehr werde die gesamte Fläche der Parzelle zum Verkehrswert 

vor 20 Jahren berechnet und mit einem Einschlag von 30% für überbautes Land versehen.  

 

 

 

 
 
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C. 

Mit Schreiben vom 23. Dezember 2019 erhebt der Vertreter des Pflichtigen Rekurs und bean-

tragt, (1) es sei der Einspracheentscheid vom 21. November 2019 aufzuheben, (2) es sei die 

Veranlagungsverfügung vom 29. Januar 2019 so zu korrigieren, dass der gesamte steuerbare 

Grundstückgewinn auf Fr. 160'852.-- und der vom Einsprecher zu tragende hälftige Anteil der 

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 20'106.50 festgesetzt wird, (3) alles unter o/e-Kostenfolge zu-

lasten der Rekursgegnerin, (4) es sei das vorliegende Verfahren mit dem gleichentags am 

Steuergericht anhängig gemachten Rekursverfahren von D.____ betreffend denselben Grund-

stückverkauf zu vereinen. Zur Begründung führt er u.a. aus, die Rekursgegnerin habe § 4 

Abs. 2 ESchStV willkürlich ausgelegt, indem sie behauptete, es handle sich dabei um eine Spe-

zialbestimmung, deren Anwendungsbereich auf offensichtliche Missverhältnisse beschränkt sei. 

Aus dem Wortlaut von § 4 Abs. 2 ESchStV ergebe sich auch nicht, dass Grundstücke, auf wel-

chen ältere, die Bebauungsziffer nicht vollständig ausnützende Gebäude stehen, generell vom 

Anwendungsbereich von § 4 Abs. 2 ESchStV ausgenommen seien. Vielmehr finde § 4 Abs. 2 

ESchStV stets Anwendung, wenn neben dem Umschwung der Liegenschaft weiteres überbau-

bares Land vorliege, welches bei Bedarf abgetrennt werden könnte. Sowohl im Zeitpunkt des 

Verkaufes als auch in dem für die Bewertung relevanten Zeitpunkt vor 20 Jahren hätten Bau-

landreserven im Umfang von 1'103.20m2 bestanden. Aus dem Plan der C.____ AG sei ersicht-

lich, dass die Fläche von 1'103.20m2 westlich der Liegenschaft Nr. 6 bzw. östlich der Liegen-

schaft Nr. 6a auch tatsächlich abtrennbar und separat überbaubar gewesen wäre. Auf dem 

Grundstück hätten im Zeitpunkt des Verkaufs ohne Weiteres noch zwei dreistöckige Mehrfami-

lienhäuser mit Attikageschoss gebaut werden können. Folglich sei die unüberbaute, aber be-

baubare Teilfläche von 1'103.20m2 zum vollen Verkehrswert von Fr. 419.--/m2 zu bewerten und 

kein Überbauungsabzug vorzunehmen. 

 

Die Steuerverwaltung beantragt mit Vernehmlassung vom 5. März 2020 die Abweisung des 

Rekurses. Zur Begründung macht sie u.a. geltend, es sei vorliegend eine rückwirkende Bewer-

tung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten im Jahr 1998 vorzunehmen, weswegen Änderungen 

der Zonenvorschriften und kommunalen Nutzungspläne, welche nach dem Jahr 1998 erfolgt 

sind, ebenso unbeachtlich seien wie allfällige Pläne und bauliche Umgestaltungen der Grundei-

gentümer nach dem Jahr 1998. Bei einer theoretisch möglichen Abtrennung einer überdimen-

sionierten Parzelle (zum Zwecke der Berechnung ohne Einschlag von 30%) dürfe grundsätzlich 

nicht von rein rechnerischen Restnutzungsziffern ausgegangen werden, sondern von realitäts-

nahen, d.h. marktrelevanten Verhältnissen. Eine offensichtlich abtrennbare unbebaute Fläche 

sollte erfahrungsgemäss eine gewisse Grösse mit entsprechenden Grenzabständen aufweisen 

und vernünftig erschlossen sein, damit diese überhaupt separat abparzelliert und an Dritte zur 

baulichen Nutzung verkauft werden könne. Dazu sei die Parzelle Nr. xx wegen der zentralen, 

nicht peripheren Bebauung ohne Abbruch der bestehenden Gebäude und Anlagen nicht geeig-

net. Daher rechtfertige es sich, auf der gesamten Parzellenfläche einen Einschlag von 30% we-

gen Bebauung vorzunehmen. 

 

In der Replik vom 5. Juni 2020 macht der Vertreter des Rekurrenten u.a. geltend, dass auf dem 

ehemaligen Grundstück Nr. xx GB B.____ auch in Anwendung des im Jahr 1998 geltenden Zo-

 
 
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nenplans und des entsprechenden Zonenreglements eine Baulandreserve von 1’103m2 bestan-

den hätte, welche als überbaubares Areal i.S.v. § 4 Abs. 2 ESchStV hätte abgetrennt werden 

können. Dass es sich bei den Plänen der C.____ AG zur Aufteilung des Grundstückes Nr. xx 

GB B.____ nicht bloss um eine theoretisch mögliche Abtrennung handle, zeige sich insbeson-

dere daran, dass die neue Eigentümerin per 4. Mai 2020 die ursprüngliche Parzelle tatsächlich 

in mehrere Teilparzellen aufgeteilt habe, wobei sie beinahe dieselbe Aufteilung gewählt habe 

wie das Ingenieurbüro. Obwohl die neue Eigentümerin für den vorderen Teil des ehemaligen 

Gesamtgrundstückes eine andere Aufteilung gewählt habe, zeige deren Aufteilung deutlich, 

dass auch im vorderen Teil zusätzliche Baulandreserven bestanden hätten. Zudem wäre ge-

mäss der Aufteilung der C.____ AG auch im vorderen Teil des ursprünglichen Grundstückes 

Nr. xx ein eigenständiges und vernünftig erschlossenes Grundstück abtrennbar gewesen wäre, 

welches unter Einhaltung der erforderlichen Grenzabstände und der Bebauungsziffer hätte be-

baut werden können. 

 

 

 

 

Erwägungen: 

 

1.  

Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 

7. Februar 1974 (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-

ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 

vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen 

und Richtern des Steuergerichts beurteilt. 

 

Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne 

weiteres darauf einzutreten. 

 

 

2. 

Strittig ist vorliegend, ob bei der Ermittlung des Verkehrswertes vor 20 Jahren der ehemaligen 

Parzelle Nr. xx GB B.____ von einem vollständig überbauten Grundstück auszugehen ist oder 

ob sich eine überbaubare (jedoch noch unüberbaute) Grundstücksfläche abtrennen lässt. 

 

2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder An-

teilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den 

der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwen-

dungen) übersteigt (§ 75 Abs. 1 StG). Ist der Kaufpreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der 

Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbes (§ 77 Abs. 2 StG). Liegt der Erwerb der Parzelle mehr 

als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstü-

ckes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist (§ 77 Abs. 3 StG). Mit 

dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der effektive Verkehrswert 

 
 
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gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnli-

chen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen Sache mut-

masslich zu erzielen gewesen wäre. Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und der 

kantonalen Steuerjustizbehörden ist der Landwert nach der statistischen Methode zu ermitteln. 

Dazu sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen, die in der nahen 

Umgebung des fraglichen Grundstücks zur betreffenden Zeit bezahlt worden sind.  

 

Nach § 4 Abs. 1 ESchStV gilt als Landwert eines überbauten Grundstückes der nach § 6 

ESchStV ermittelte und um 30% reduzierte Verkehrswert. Lässt sich vom Umschwung weiteres 

überbaubares Areal abtrennen, ist dieses zum vollen Verkehrswert zu bewerten (§ 4 Abs. 2 

ESchStV). Diese Bestimmungen sind analog anwendbar zur Berechnung des Verkehrswerts 

bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer. 

 

2.2. Der Rekurrent erwarb die Parzelle Nr. xx GB B.____ im Jahr 1997 und veräusserte sie mit 

Kaufvertrag vom 11. Juli 2018. Weil der Erwerb des Grundstücks mehr als 20 Jahre zurückliegt 

und der Rekurrent keinen höheren Erwerbspreis nachgewiesen hat, bestimmt sich dieser nach 

dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren (§ 77 Abs. 3 StG). Für die Berechnung des 

Verkehrswertes vor 20 Jahren sind vorliegend die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse im 

Jahr 1998 massgebend. Sämtliche Änderungen, die nach 1998 eingetreten sind (z.B. Änderung 

der Zonenvorschriften), sind unbeachtlich. Im Jahr 1998 wies die Parzelle Nr. xx eine Fläche 

von 2’834m2 auf. Zu dieser Zeit befanden sich im südöstlichen Teil des Grundstücks ein Wohn- 

und Ökonomiegebäude (271m2) und im nordwestlichen Teil ein Wohnhaus (236m2). Folglich gilt 

das Grundstück gemäss § 4 Abs. 1 ESchStV als überbaut. 

 

Um zu beurteilen, ob sich von einem Grundstück gemäss § 4 Abs. 2 ESchStV eine überbauba-

re Fläche abtrennen lässt, ist zunächst zu prüfen, ob bei einer bebauten Parzelle unter Berück-

sichtigung der Bebauungsziffer und/oder Ausnützungsziffer überhaupt noch eine bebaubare 

Landreserve besteht. Gemäss den im Jahr 1998 geltenden Zonenvorschriften der Gemeinde 

B.____ (Ergänzungsbestimmungen Aussenquartiere, Fassung gemäss RRB 1985 vom 

9. August 1994) liegt die Parzelle in der Wohnzone WG3 mit einer Bebauungsziffer von 25%. 

Die vom Rekurrenten eingereichte Nutzungsberechnung, wonach eine Landreserve von 

1'103.2m2 resultiert, ist, auch wenn diese auf dem vorliegend unbeachtlichen Zonenreglement 

aus dem Jahr 2007 beruht, im Ergebnis nicht zu beanstanden, da die Bebauungsziffer in der 

Wohnzone WG3 im Jahr 1998 wie auch heute unverändert bei 25% liegt.  

In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, welche Fläche sich im massgebenden Beurteilungszeit-

punkt theoretisch von der Parzelle abparzellieren lässt und ob darauf vernünftigerweise eine 

Baute errichtet werden kann. Dies bedeutet, dass sich eine sinnvolle und baulich nutzbare Flä-

che vom Grundstück abtrennen lassen muss. Etwaige Pläne eines Verkäufers spielen bei die-

ser Beurteilung keine Rolle. In casu befand sich im Jahr 1998 im Nordosten des Grundstückes 

eine unbebaute Grünfläche von ca. 600m2. Diese beinahe quadratische Fläche ist gross genug, 

um darauf eine bewilligungsfähige Baute zu errichten, ohne dass dazu bestehende Gebäude 

oder Anlagen abgebrochen werden müssen. Folglich ist diese Fläche in rückwirkender Betrach-

tungsweise vernünftigerweise vom Grundstück abparzellierbar. Im Südwesten der Parzelle gab 

 
 
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es im massgebenden Beurteilungsjahr eine unbebaute trapezförmige Fläche von ca. 510m2, auf 

welcher sich die Zufahrt zum Grundstück, mehrere Parkplätze und eine grüne Wiese befanden. 

Die Fläche ist zwar etwas kleiner als jene im Nordosten, bietet jedoch ausreichend Platz, um 

darauf eine kleinere eigenständige Baute zu errichten, sodass die Erschliessung des nördlichen 

Teils des Grundstücks weiterhin gewährleistet ist. Folglich lässt sich auch diese Fläche gemäss 

§ 4 Abs. 2 ESchStV theoretisch abparzellieren. 

Wird die bebaubare Fläche im Nordosten mit derjenigen im Südwesten zusammengerechnet, 

resultiert ziemlich genau die vom Rekurrenten berechnete Baulandreserve von 1'103m2. Folg-

lich sind – entsprechend dem Antrag des Rekurrenten – 1'103m2 des Grundstückes zum vollen 

Verkehrswert vor 20 Jahren zu bewerten. 

 

2.3. Die Steuerverwaltung hat den Landwert der Parzelle Nr. xx im Jahr 1998 mit Fr. 419.--/m2 

festgelegt. Dieser wird vom Rekurrenten – ebenso wie der Wert der Gebäude Nr. 6 und 6a – 

nicht bestritten und ist auch nicht zu beanstanden. Nach dem Ausgeführten ist der Verkehrswert 

vor 20 Jahren der Parzelle Nr. xx wie folgt zu berechnen: 

 

Land   

unüberbaut: 1'103m2 * Fr. 419.-- Fr. 462'157.-- 

überbaut: 1'731m2 * Fr. 419.-- * 0.7 Fr. 507'702.30 
 

Gebäude   

Nr. 6 Fr. 652'740.-- 

Nr. 6a Fr. 1'489'158.-- 
 

Land + Gebäude Fr. 3'111'757.30 
 

Index 1.05 Fr. 3'267'345.15 

 

Unter Berücksichtigung der in der Veranlagungsverfügung enthaltenen werterhöhenden Auf-

wendungen und Verkaufsunkosten ergeben sich Gestehungskosten in Höhe von 

Fr. 3'439'148.05. Das Grundstück wurde für Fr. 3'600'000.-- veräussert, demgemäss beträgt der 

steuerbare Grundstückgewinn Fr. 160'852.--. Bei einem Steuersatz von 25% (§ 80 Abs. 2 StG) 

resultiert eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 40'213.--, wobei der hälftige Anteil des Rekur-

renten Fr. 20'106.50 beträgt. 

 

 

3. 

Der Rekurs erweist sich nach dem Ausgeführten als begründet und ist gutzuheissen.  

 

Gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die 

Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) 

werden die Verfahrenskosten in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Aus-

mass auferlegt. Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 2’000.-- sind zufolge des vollständigen Ob-

 
 
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siegens des Rekurrenten der Steuerverwaltung aufzuerlegen. Der bereits bezahlte Kostenvor-

schuss von Fr. 2’000.-- ist dem Rekurrenten zurückzuerstatten. 

 

Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für 

den Beizug eines Anwaltes eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei 

zugesprochen werden kann. Die Parteientschädigung ist entsprechend der eingereichten Hono-

rarnote vom 5. Juni 2020 auf Fr. 1'822.70 (inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen. 

 

 

 

 

 
 
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Demnach erkennt das Steuergericht: 

 

1.  

Der Rekurs wird gutgeheissen. Die Steuerverwaltung wird angewiesen, die Fläche von 1'103m2 

zum vollen Verkehrswert vor 20 Jahren anzurechnen und die auf den Rekurrenten entfallende 

Grundstückgewinnsteuer entsprechend auf Fr. 20'106.50 festzusetzen.  

 

2.  

Die Rekursgegnerin hat die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'000.-- zu bezahlen. Der 

vom Rekurrenten bezahlte Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'000.-- wird ihm zurückerstat-

tet. 

 

3.  

Die Steuerverwaltung hat dem Rekurrenten eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 1'822.70 

(inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 

 

4.  

Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. des Rekurrenten (2) und die Steuerverwaltung des 

Kantons Basel-Landschaft (3).