# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d4529735-a85f-5921-9468-521d9ae46ed5
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-24
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 24.11.2017 III 2017 116
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-116_2017-11-24.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 116

Entscheid vom 24. November 2017 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Stefan Getzmann, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. René Räber,
Bahnhofstrasse 7, Postfach 570, 6403 Küssnacht,
gegen
1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 

6403 Küssnacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Josef Dettling,
Gersauerstrasse 23, 6440 Brunnen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Ersatz Wohn- und 
Geschäftshaus, KTN C.________ und D.________, Küssnacht)

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Sachverhalt:

A. Am 13. Februar 2015 reichten B.________ der Baukommission des Bezirks 
Küssnacht ein Baugesuch für den Bau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 
Einstellhalle und Nebenbaute auf den in der Kernzone II gelegenen Grundstü-
cken KTN C.________ und KTN D.________, N.________strasse P.________, 
in Küssnacht ein. Das Hauptgebäude war als Ersatzbau für ein bereits bestehen-
des Gewerbe- und Wohnhaus auf KTN C.________ vorgesehen (vgl. Baugesuch 
vom 13.2.2015 Ziff. 10 "Ausnahmen"). Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt pu-
bliziert (Abl E.________) und öffentlich aufgelegt. Am 28. Februar 2015 erhoben 
A.________, wohnhaft an der N.________strasse O.________ in Küssnacht, 
beim Bezirksrat Küssnacht Einsprache gegen das Bauvorhaben. Mit Schreiben 
vom 14. April 2015 teilte die Baukommission Küssnacht B.________ mit, dass 
das Bauvorhaben für die weitere Beurteilung in gewissen Punkten überarbeitet 
bzw. weitere Unterlagen eingereicht werden müssen (insb. Berechnung Mindest-
parkplätze, geplante Parkierung Q.________strasse, geplante Einstellhalle). Am 
3. Juni 2015 fand in den Räumlichkeiten der Baukommission Küssnacht eine 
Einspracheverhandlung statt, an der B.________, A.________ sowie Mitarbei-
tende des Bezirks teilnahmen und an der u.a. Projektvarianten sowie der von den 
Einsprechern gerügte Punkt "Geschossigkeit und Gebäudehöhe" diskutiert wur-
den. 

B. Am 1. Juli 2015 reichten B.________ der Baukommission Küssnacht eine 
Projektänderung ein, die im Amtsblatt publiziert (Abl F.________) und öffentlich 
aufgelegt wurde. Gegen diese Projektänderung erhoben A.________ am 20. Juli 
2015 wiederum Einsprache. Es folgte ein Schriftenwechsel.

C. Am 22. Juni 2016 reichten B.________ eine weitere Projektänderung ein. 
Auf eine Auflage und Publikation wurde verzichtet, jedoch wurde die Projektän-
derung A.________ mitgeteilt. Am 4. Juli 2016 liessen sie eine Stellungnahme 
einreichen, mit dem Antrag, die Baubewilligung sei zu verweigern. Es folgten wei-
tere Schriftenwechsel.

D. Mit Gesamtentscheid vom 23. August 2016 erteilte das kantonale Amt für 
Raumentwicklung (ARE) für das Baugesuch von B.________ die kantonale Bau-
bewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen kantonalen 
Stellen (Amt für Arbeit [Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz], Tiefbauamt, 
Amt für Umweltschutz und Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz). 

E. Mit Bezirksratsbeschluss (BRB) Nr. 597 vom 19. Oktober 2016 entschied 
der Bezirksrat Küssnacht wie folgt: 

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1. Die Einsprache von A.________ [...], vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. 
René Räber [...], wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. Die Behand-
lungsgebühr wird auf Fr. 640.-- festgelegt und mit dem bereits geleisteten 
Kostenvorschuss von Fr. 250.-- verrechnet. 

2. B.________ [...], vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Josef Dettling [...], wird 
die Baubewilligung für das Wohn- und Geschäftshaus als Ersatzbau für das 
bestehende Gebäude auf dem Grundstück KTN C.________/D.________, 
N.________strasse P.________, unter nachstehenden Bedingungen und Auf-
lagen erteilt: 

3. Verbindliche Pläne und Unterlagen: 
Baubewilligungsgesuch mit: E: 13.02.2015
- Situation 1:500, Plan-Nr. 14028-101-A E: 02.06.2016
- Grundrisse Projektänderung 1:100, Plan-Nr. 14028-102-A E: 02.06.2016
- Fassaden/Schnitte Projektänderung 1:100/1:200, Plan-Nr. E: 02.06.2016

14028-103-A
- Umgebung 1:100, Plan-Nr. 14028-104-A E: 02.06.2016
- Kanalisation 1:100, Plan-Nr. 14028-105-A E: 02.06.2016

4. Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung der Strassenabstände wird ge-
stützt auf die Verfügung des Tiefbauamtes im kantonalen Gesamtentscheid 
vom 23. August 2016 (vgl. Ziff. II. 2. Gesamtentscheid) im Umfang des vorlie-
genden Projektes erteilt. 

5. Die "Allgemeinen Baubedingungen" und die "Allgemeinen Baubedingungen 
Umweltschutz" (Beilage blau und grün) sowie die beiliegende kantonale Ver-
fügung:
- Amt für Raumentwicklung; Gesamtentscheid vom 23. August 2016
bilden integrierende Bestandteile dieser Baubewilligung. Die entsprechenden 
Bedingungen und Auflagen sind zwingend zu beachten und zu erfüllen.

6. Für die Erteilung der Baufreigabe sind folgende Bedingungen und Auflagen zu 
erfüllen:

(a-e).

f) Nachweis mittels Grundbucheintrag, dass mind. 1 Parkplatz in der Einstell-
halle des Grundstücks KTN D.________ zur alleinigen Nutzung für das 
Grundstück KTN C.________ bestimmt sind. 

(7.-20.).

F. Gegen den BRB Nr. 597 vom 19. Oktober 2016 liessen A.________ am 15. 
November 2016 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons 
Schwyz einreichen mit den Anträgen, der angefochtene Beschluss sei aufzuhe-
ben und die Baubewilligung zu verweigern, eventualiter sei die Sache zur Neu-
beurteilung nach ordentlicher Profilierung und Ausschreibung der Projektände-
rungen im Amtsblatt an die Vorinstanzen zurückzuweisen. 

G. Nach Durchführung des Schriftenwechsels entschied der Regierungsrat mit 
Beschluss (RRB) Nr. 396/2017 vom 23. Mai 2017 wie folgt:

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1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen insoweit teilweise gutgeheis-
sen, als der angefochtene Beschluss Nr. 597 des Bezirksrates Küssnacht vom 
19. Oktober 2016 mit den nachfolgenden Auflagen ergänzt wird. Im Übrigen 
wird die Beschwerde abgewiesen. 

2. Die Dispositivziffer 6 des angefochtenen Beschlusses Nr. 597 des Bezirksra-
tes Küssnacht vom 19. Oktober 2016 wird im Sinne der Erwägungen wie folgt 
ergänzt: 

"6. Für die Erteilung der Baufreigabe sind folgende Bedingungen und Aufla-
gen zu erfüllen: 

(...)

g) Nachweis mittels Grundbucheintrag, dass mindestens ein Aussen-
parkplatz von PP 1 bis PP 5 zur alleinigen Nutzung für das Grunds-
tück KTN C.________ bestimmt ist. 

h) Nachweis der Verkehrssicherheit in Bezug auf die PP 6 bis PP 8, so-
fern die Bauherrschaft an deren Erstellung festhält. Den Beschwer-
deführern ist beim Nachweis bzw. bei der Beurteilung der Verkehrs-
sicherheit von PP 6 bis PP 8 das rechtliche Gehör zu gewähren."

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden zu zwei Dritteln (Fr. 1'000.--) den Beschwerdeführern auferlegt und 
mit deren Kostenvorschuss verrechnet. Die Staatskanzlei wird angewiesen, 
den Beschwerdeführern den Rest ihres geleisteten Kostenvorschusses 
(Fr. 500.--) zurückzubezahlen. Je ein Sechstel der Verfahrenskosten (je 
Fr. 250.--) wird dem Bezirk Küssnacht und den Beschwerdegegnern auferlegt. 
Sie haben ihre Anteile innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen.

4. Den Beschwerdegegnern wird eine reduzierte Parteientschädigung von ins-
gesamt Fr. 1'000.-- zugesprochen, welche von den Beschwerdeführern unter 
solidarischer Haftbarkeit zu tragen ist. 

5. Den Beschwerdeführern wird ebenfalls eine reduzierte Parteientschädigung 
von Fr. 200.-- zugesprochen, welche vom Bezirk Küssnacht zu bezahlen ist. 

(6.-8. Rechtsmittelbelehrung, Zustellung, Zustellung elektronisch).

H. Gegen den am 30. Mai 2017 versendeten RRB Nr. 396/2017 lassen 
A.________ mit Eingabe vom 20. Juni 2017 rechtzeitig Beschwerde beim Ver-
waltungsgericht des Kantons Schwyz einreichen mit den Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 396/2017 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 
23.5.2017 sei vollumfänglich aufzuheben. 

2. Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid des Bezirksrats Küssnacht 
vom 19.10.2016 sowie die Gesamtbewilligung des Amts für Raumentwicklung 
vom 23.8.2016 betreffend Neubau Wohn- und Geschäftshaus auf GS-Nr. 
C.________ und GS-Nr. D.________ (Grundbuch Küssnacht) seien aufzuhe-
ben und das Baugesuch sei abzuweisen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz sowie der 
Beschwerdegegner. 

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I. Am 23. Juni 2017 teilt das ARE seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung 
mit. Ebenfalls verzichtet der Bezirksrat Küssnacht mit Eingabe vom 30. Juni 2017 
auf eine Vernehmlassung. Am 5. Juli 2017 beantragt das instruierende Sicher-
heitsdepartement des Kantons Schwyz (SID) die Abweisung der Beschwerde un-
ter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Mit Vernehmlassung vom 21. Ju-
li 2017 lassen die Beschwerdegegner die Abweisung der Beschwerde unter Kos-
tenfolge zulasten der Beschwerdeführer beantragen. 

Mit Replik vom 30. August 2017 halten die Beschwerdeführer an ihren Be-
schwerdeanträgen fest. Mit Duplik vom 21. September 2017 halten die Be-
schwerdegegner an ihren Anträgen in der Vernehmlassung vom 21. Juli 2017 
fest. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das (zweimal abgeänderte) Bauvorhaben auf dem Grundstück KTN 
C.________ in der Zentrumszone II sieht den Abbruch des bestehenden Wohn- 
und Geschäftshauses und als Ersatzbau den Neubau eines Wohn- und 
Geschäftshauses mit neuen Parkplätzen (8 Einstellhallenplätze, 5 Aussenplätze 
an der ostseitigen Q.________strasse, davon 1 Aussenplatz zur alleinigen 
Nutzung des Grundstücks KTN C.________ und 4 im Mitbenützungsrecht des 
Nachbargrundstücks KTN D.________; vgl. angefocht. RRB Erw. 8.5) sowie 
westseitig einen aussenliegenden Velo- und Containerraum vor. Im Erdgeschoss 
und im 1. OG der geplanten Baute sind Gewerberäume vorgesehen, im 2. OG 
eine 5½-Zi-Wohnung und im 3. OG und im Attikageschoss eine 7½-Zi-
Maisonettewohnung mit Flachdach (anstelle des bisherigen Walmdachs). Im 2. 
OG ist ein unbeheizter Wintergarten sowie eine Terrasse vorgesehen, im 3. OG 
ebenfalls eine Terrasse und beim Attikageschoss eine 189.6m2 grosse Terrasse 
mit 15.7m2 grossem Aussenpool. 

Die bestehende, rechtmässig erstellte Baute widerspricht in verschiedenen 
Punkten den geltenden Vorschriften. Das Bauprojekt ist als Wiederaufbau 
gemäss § 72 Abs. 3 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. 
Mai 1987 eingereicht und hat entsprechend die Voraussetzungen des 
Wiederaufbaurechts einzuhalten.

1.1 Die Beschwerdeführer rügen vorab eine Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör. Der Regierungsrat habe den in der Verwaltungsbeschwerde 
beantragten Augenschein als überflüssig erachtet und stattdessen zwecks Evalu-
ierung des äusseren Erscheinungsbildes und der architektonischen Einbettung 
des Bauvorhabens diverse Internetseiten (webGIS des Kt. SZ und Google Maps) 

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besucht. Der Augenschein sei als Beweismittel in § 24 Abs. 1 lit. d Verwaltungs-
rechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 ausdrücklich vorge-
sehen. Über Google Maps liessen sich zwar Fotoaufnahmen herunterladen, doch 
würden diese die nur vor Ort einsehbare Profilierung durch das Baugespann 
nicht beinhalten. Der Regierungsrat habe in unzulässiger antizipierter Beweis-
würdigung auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet. Stattdessen sei 
der Augenschein durch anonyme und der Parteiöffentlichkeit entzogene Ab-
klärungen am Computerbildschirm eines Sachbearbeiters der Vorinstanz ersetzt 
worden, wobei die Ergebnisse dieser Recherchen bzw. verdeckt erhobenen Be-
weisergebnisse den Parteien vorenthalten worden seien. Der Regierungsrat ha-
be damit den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör verletzt (Be-
schwerde S. 5ff. Ziff. 8.1-8.6; Replik S. 2).

1.2.1  Die Parteien haben im verwaltungs- sowie im verwaltungsgerichtlichen 
Verfahren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung 
der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999). Dazu ge-
hört, dass die Behörde alle erheblichen und rechtzeitigen Vorbringen der Partei-
en würdigt und die ihr angebotenen Beweise abnimmt, wenn diese zur Abklärung 
des Sachverhalts tauglich erscheinen. Umgekehrt folgt daraus, dass keine Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, wenn ein Gericht auf die Abnahme bean-
tragter Beweismittel verzichtet, weil es auf Grund der bereits abgenommenen 
Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenomme-
ner (antizipierter) Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung 
durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229 Erw. 5.3 
S. 236 f. m.H.). Der Entscheid über die Anordnung eines Augenscheins steht im 
pflichtgemässen Ermessen der Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, 
wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise überhaupt nicht abgeklärt 
werden können (Bundesgerichtsurteil 1C_330/2012 vom 22.4.2013 Erw. 4.1 mit 
Verweis auf 1C_76/2012 vom 6.6.2012 Erw. 2.3). 

1.2.2  Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d 
VRP). Bei der Beurteilung der Frage, ob solche Beweismittel notwendig sind, 
kommt der entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu 
(vgl. VGE III 2014 136 vom 30.3.2016 Erw. 7.2; Kaspar Plüss in: Kommentar 
VRG, 3.Aufl., Zürich 2014, § 7 Rz. 79 m.H.; VGE III 2007 111 vom 29.8.2007 
Erw. 2 mit Verweis auf VGE 1032/05 vom 28.9.2005 Erw. 1.2 m.H.; vgl. auch 
Bundesgerichtsurteil 1A.202/2003 vom 17.2.2004 Erw. 2 m.H.).

1.3 Im vorliegenden Fall ist das geplante Bauvorhaben mit Planunterlagen und 
Fotografien gut dokumentiert. Ein Augenschein für die vor Ort einsehbare 

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Profilierung durch das Baugespann war und ist nicht notwendig, ein Vergleich der 
geplanten mit der bestehenden Baute, resp. die Frage der Einordnung des 
Bauvorhabens unter das Bestandesprivileg konnte und kann anhand der 
vorliegenden Unterlagen vorgenommen werden (vgl. insb. die zur 
Verwaltungsbeschwerde eingereichten Fotografien 6a-7d zur Profilierung durch 
das Baugespann). Die Beschwerdeführer zeigen nicht auf, inwiefern der 
Regierungsrat mit dem Verzicht auf einen Augenschein den rechtserheblichen 
Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt hätte. Im 
verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist somit ebenfalls kein Augenschein 
notwendig (vgl. § 55 Abs. Abs. 1 lit. a VRP). Eine Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör liegt nicht vor. 

2. Die Beschwerdeführer machen gegen das geplante Bauvorhaben auf 
KTN C.________ Rügen im Zusammenhang mit der Bestandesgarantie, dem 
Wiederaufbaurecht, der örtlichen Einordnung des Bauvorhabens, der 
Ausnützungsberechnung sowie der Parkplatzsituierung geltend.

2.1 Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen Vor-
schriften widersprechen, sind in ihrem Bestand garantiert (§ 72 Abs. 1 PBG). Wenn 
ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere Gewalt zerstört oder 
in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer fünf Jahre lang das 
Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen (§ 72 Abs. 3 Satz 1 PBG). Im 
Baureglement des Bezirks Küssnacht (BauR) vom 1. November 2006 wird im 
Abschnitt H. "Ausnahmen und bestehende Bauten" für die Erteilung von 
Ausnahmebewilligungen sowie die kantonale Zustimmungspflicht auf das 
kantonale Recht verwiesen (Art. 50 Abs. 1 BauR).

Beim Wiederaufbaurecht geht es um die Befugnis, an Stelle einer abgerissenen 
oder zerstörten Baute oder Anlage, selbst wenn sie dem geltenden Recht wider-
spricht, im Wesentlichen umfangs- und nutzungsgleich sowie im unmittelbaren 
Bereich des bisherigen Standortes wieder zu errichten (vgl. M. Gisler, Das 
Wiederaufbaurecht, unter besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kan-
ton Schwyz, S. 38f.). Im Kanton Schwyz ist selbst der Wiederaufbau einer freiwil-
lig abgebrochenen Baute, und dies ohne zusätzliche Einschränkungen, zulässig 
(Gisler, a.a.O. S. 49). 

2.2 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 72 Abs. 3 Satz 1 
PBG verlangt die Beanspruchung des Wiederaufbaurechts für ein 
abzubrechendes Gebäude kein sklavisches Festhalten an den bisherigen 
Gebäudeformen. Indessen hat der frühere Umfang praxisgemäss als Richtschnur 
des Wiederaufbaus zu gelten. Ausserdem muss auch die nutzungsmässige 

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Wesensgleichheit gewährleistet sein (VGE 1014/02 vom 27.9.2002 Erw. 4c)dd). 
Diese Voraussetzungen entsprechen der vom Bundesgericht zu Art. 24 RPG 
entwickelten Rechtsprechung, wonach eine Wiederaufbaute dem alten Bauwerk 
in Grösse und Nutzungsart ungefähr entsprechen muss (VGE III 2011 102 vom 
2.12.2011 Erw. 3.1; VGE 1000/05 vom 30.6.2005 Erw. 3.3; EGV-SZ 1995 Nr. 8, 
Erw. 3e mit zahlreichen Hinweisen; vgl. EGV-SZ 2011 B 8.4. Erw. 3.1 mit 
weiteren Hinweisen 
auf M. Joos, Raumplanungsgesetz, Zürich 2002, S. 219 ff. und Gisler, a.a.O. 
S. 56 ff.). Die (Nutzungs)Änderung einer Baute ist mit dem Recht auf 
Wiederaufbau vereinbar, wenn sie keine neuen oder zusätzlichen Widersprüche 
zum geltenden Baurecht schafft, den bestehenden Zustand somit weiterführt 
oder allenfalls der bestehenden Nutzungsordnung näherbringt, mitunter eine 
Verbesserung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zielen des 
Gesetzgebers, herbeiführt (EGV-SZ 2011 B 8.4. Erw. 3.4; VGE III 2016 172 vom 
28.6.2017 Erw. 2.4; VGE III 2010 183 vom 21.12.2010 Erw. 3.3; VGE 1038/98 
vom 13.11.1998 Erw. 3a; vgl. EGV 1988 Nr. 49 Erw. 7; Gisler, a.a.O., S. 66). 

2.3 Der Voraussetzung des Wiederaufbaus im "früheren Umfang" (§ 72 Abs. 3 
PBG) zu genügen vermögen insbesondere wohnhygienische Verbesserungen, 
welche eine Angleichung an den aktuellen Minimalstandard ermöglichen (Gisler 
a.a.O. S. 57f.). Zu denken ist an technische und sanitarische Einrichtungen, 
energietechnische Sanierungen (Isolationen) und Anpassungen von zu geringen 
Raumhöhen. Unter gewissen Umständen können auch "Gegenleistungen" 
kompensiert werden, die zu einer teilweisen Anpassung an die geltende 
Rechtslage führen. Vom Wiederaufbaurecht nicht mehr gedeckt ist hingegen die 
Befriedigung erhöhter oder sogar luxuriöser Komfortansprüche, sofern und 
soweit sie die bestehende Rechtswidrigkeit verschärfen oder neue 
Rechtswidrigkeiten schaffen. Solche Attraktivitätssteigerungen laufen dem Gebot 
zuwider, die Widersprüche des Ist-Zustandes zur geltenden Rechtslage mittel- 
und längerfristig zu beseitigen, was indes bereits wegen der möglichen 
Perpetuierung der Lebensdauer einer Baute durch das Wiederaufbaurecht 
insbesondere bei einem freiwilligen Abbruch in Frage gestellt ist. Der 
Widerspruch zum aktuellen Recht darf aber nicht derart anwachsen, dass in 
Verletzung des Legalitätsprinzips die raumplanungsrechtlichen Festlegungen in 
verstärktem und unzulässigem Masse unterlaufen werden. So sind in jedem Fall 
bei freiwilligem Abbruch einer Baute die für einen Wiederaufbau erforderlichen 
Kriterien nach einem restriktiven Massstab zu prüfen (VGE III 2015 92 vom 
26.8.2015 Erw. 4.1 mit Verweis auf Gisler a.a.O. S. 49ff.).

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2.4 Dem Bezirksrat kommt als Baubewilligungsbehörde bei der Auslegung und 
Anwendung der kommunalen Bau- und Zonenvorschriften ein Autonomiebereich 
zu, der von den übergeordneten Instanzen zu beachten ist. Dem 
Verwaltungsgericht kommt im Übrigen gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP als zweite 
Beschwerdeinstanz nur mehr eine beschränkte Kognition zu, nämlich eine 
Rechtskontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermessenskontrolle 
(VGE III 2013 vom 27.11.2013 Erw. 3.2 mit Verweis auf VGE III 2008 247 vom 
28.7.2009 Erw. 2.2 m.H.; BGE 131 II 81 Erw. 6.6; R. Herzog, Art. 6 EMRK und 
die kantonale Verwaltungsrechtspflege, S. 369f.; Haller/Karlen, Raumplanungs-, 
Bau- und Um-weltrecht, 3. Aufl. Zürich 1999, Rz. 677). 

3. In der Beschwerde wird geltend gemacht, der Regierungsrat sei auf die 
Zugabe in Erw. 7.4 des angefochtenen Beschlusses zu behaften, wonach der 
Ersatzbau 860m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) konsumiere und 
damit nicht mehr durch die Bestandesgarantie gedeckt sei. Dieses Ergebnis sei 
jedoch entgegen der Ansicht des Regierungsrats nicht "stossend", sondern 
entspreche der Rechtslage (Beschwerde S. 14 Ziff. 11.10 zweiter Absatz). Das 
Bauvorhaben bewirke sowohl eine Nutzungsverlagerung als auch eine Reduktion 
auf bloss zwei Wohneinheiten. Für eine zusätzliche Bestandesgarantie für die 
Nichtanrechnung des Treppenhauses fehle es an einer Rechtsgrundlage. Damit 
aber werde die früher konsumierte Ausnützung überschritten.

3.1 Der Bezirksrat errechnete im GRB Nr. 597 vom 19. Oktober 2016 S. 8 die 
nach Regelbauweise für das Grundstück KTN C.________ maximal zulässige 
aBGF auf 614.6m2 (unter Berücksichtigung, dass 65.8m2 für Wohnen und 14m2 

für Gewerbe von KTN D.________ auf KTN C.________ transferiert wurden, vgl. 
nachstehend). Zudem hat er für das geplante Bauvorhaben auf KTN C.________ 
eine projektierte aBGF von 758.7m2 ermittelt. Es ist davon auszugehen, dass der 
Bezirksrat hierzu auf den Plan "Geschossflächen (Ausnützung)" (Plan.-Nr. 
14028-110-A, rev. 2.6.2016) abgestützt hat. Gemäss diesem Plan ist für die 
geplante Baute von folgender Ausnützung auszugehen: 

Bauprojekt:
Gewerbe Wohnen

Erdgeschoss: 153.2m2 -
1. OG 185.3m2 -
2. OG - 154.8m2
3. OG 18.0m2 143.1m2
Attika - 104.3m2
Total 356.5m2 402.2m 2 zusammen 758.7m2

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Gemäss "Nachweis Bestandesgarantie" im genannten Plan betrage die aBGF 
der bestehenden Baute 336.4m2 für das Wohnen und 437.9m2 für das Gewerbe, 
d.h. total 774.3m2 aBGF.

Der Bezirksrat verweist sodann auf einen die Grundstücke KTN C.________ und 
KTN D.________ betreffenden Dienstbarkeitsvertrag mit einem 
Ausnützungstransfer zu Lasten Grundstück KTN D.________ und zu Gunsten 
KTN C.________ vom 24. Februar 2016 von 65.8m2 für das Wohnen und 14.0m2 
für das Gewerbe. 

Das Total der zulässigen aBGF unter dem Titel Bestandes- und 
Wiederaufbaugarantie gemäss § 72 PBG betrage demnach 854.1m2 (774.3m2 
[bestehend] + 65.8m2 + 14m2 für Wohnen und Gewerbe [transferiert]), wobei für 
das Gewerbe noch eine Ausnützungsreserve von 95.4m2 (451.9m2 - 356.5m2) 
bestehe (die Ausnützung für Wohnen sei konsumiert). 

Bezüglich die Rüge der Nichteinhaltung der Ausnützung hält der Bezirksrat fest, 
die bestehende Ausnützung widerspreche bereits der gemäss den 
Zonenvorschriften anwendbaren Ausnützungsziffer, sei in ihrem Umfang jedoch 
durch die Bestandesgarantie geschützt. Der Ersatzbau projektiere eine aBGF 
von total 758.7m2, was weniger sei als die aBGF der bestehenden Baute mit 
774.3m2. Es würden somit keine zusätzlichen Widersprüche zum geltenden 
Baureglement geschaffen hinsichtlich Ausnützung. Da das Bauprojekt die von 
der Bestandesgarantie geschützte Ausnützung nicht überschreite, konsumiere 
das Bauprojekt folglich auch keine Ausnützung, die mittels Übertragung auf das 
Baugrundstück transferiert worden sei.

3.2 Im angefochtenen RRB Erw. 7.ff. bestätigt der Regierungsrat, dass die 
bestandesgeschützte Altbaute die nach Regelbauweise maximal zulässige aBGF 
überschreite. In der Folge prüfte er, ob das Projekt unter dem Titel 
Bestandesgarantie bewilligt werden könne. 

Im Rahmen seiner Prüfung stellt der Regierungsrat fest, die Berechnung des 
Bezirksrates, wonach das geplante Bauvorhaben mit 758.7m2 aBGF die gestützt 
auf die Bestandesgarantie garantierte maximal zulässige aBGF von 774.3m2 
nicht konsumiere, übersehe, dass gemäss Baureglement (Art. 32 Abs. 2 lit. e 
BauR) beim Ersatzbau das Treppenhaus mit circa 100m2 bei der aBGF 
angerechnet werden müsse, da neu nur zwei anstelle der bisher sieben 
Wohnungen geplant seien. Müsse das Treppenhaus berücksichtigt werden, 
konsumiere der Ersatzbau insgesamt rund 860m2 aBGF und sei von der 
Bestandesgarantie damit nicht mehr gedeckt (angefocht. RRB Erw. 7.4).

11

Diesbezüglich hielt der Regierungsrat des Weitern fest, dieses Ergebnis (keine 
Deckung durch Bestandesgarantie) sei jedoch stossend, da mit der Ersatzbaute 
mit 758.7m2 aBGF im Vergleich zur Altbaute mit 774.3m2 aBGF keine zusätzliche 
Ausnützung geschaffen werde, wenn man in beiden Fällen das Treppenhaus 
nicht zur aBGF zählen würde. Hinzu komme, dass das Gesamtvolumen des 
Ersatzbaus gegenüber demjenigen des Altbaus nur geringfügig vergrössert 
werde. Aus diesem Grunde geniesse auch die Nichtanrechnung des 
Treppenhauses Bestandesgarantie, d.h. das Treppenhaus sei auch beim 
Ersatzbau, der nur noch über zwei Wohnungen verfüge, bei der aBGF nicht 
anzurechnen. Schliesslich hält der Regierungsrat fest, es wäre auch eine 
Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Ausnützung im Umfang des 
Treppenhauses denkbar, wenn die Bestandesgarantie nicht greifen würde 
(angefocht. RRB Erw. 7.5).

3.3 Es stellt sich damit die Frage, ob für die geplante Baute auf KTN 
C.________ das Treppenhaus bei der Berechnung der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche einzubeziehen ist oder in Abzug gebracht werden kann, 
d.h. ob sich die Beschwerdegegner diesbezüglich ebenfalls auf die 
Bestandesgarantie berufen können.

3.3.1  Das PBG enthält keine Bestimmungen zur Ausnützungsziffer und/oder zur 
Ausnützungsübertragung. Es hält in § 21 Abs. 2 lit. a PBG nur fest, dass das 
Baureglement unter anderem mindestens Vorschriften über das Ausmass der 
Nutzung in den einzelnen Zonen enthalten muss. Das vorliegend anwendbare 
BauR regelt die Nutzungsziffern und die Nutzungsübertragung in den Art. 31 bis 
35 BauR. 

3.3.2  Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der 
anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren 
Landfläche (Art. 31 BauR). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die 
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der 
Mauer- und Wandquerschnitte (Art. 32 Abs. 1 BauR). Davon werden nicht ange-
rechnet und daher in Abzug gebracht die in Art. 32 Abs. 2 lit. a-n BauR aufge-
zählten Flächen. Dazu zählen u.a. Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und 
Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen, in Mehrfamili-
enhäusern (ab 3 Wohnungen) zudem sämtliche wohnungsexternen und allge-
mein zugänglichen Treppen und Korridore sowie Liftschächte (lit. e).

Im Anhang zum Baureglement findet sich zu "Art. 32 Anrechenbare Bruttoge-
schossfläche" eine erläuternde Graphik. Darin wird neben der anrechenbaren 
und der nicht anrechenbaren Geschossfläche eine dritte Fläche wie folgt aufge-

12

führt: "Nicht anrechenbar bei Mehrfamilienhäusern ab 3 Wohnungen, anrechen-
bar bei 1-3 Wohnungen".

3.3.3  Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung stellt eine dem Wohnen 
oder dem Gewerbe dienende (Erschliessungs-)Fläche naturgemäss keine Fläche 
für das Wohnen (Essen, Schlafen, Aufhalten) oder Betreiben eines Gewerbes 
(Fabrikation, Dienstleistung) dar, ist aber grundsätzlich dennoch 
ausnützungsrelevant. Die Anrechenbarkeit solcher Erschliessungsflächen entfällt 
nur, wenn ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschlossen werden oder 
eine entsprechende Privilegierung ausdrücklich vorgesehen ist (EGV-SZ 2016 B 
8.6 S. 115).

3.4 Die anrechenbare Landfläche ist die von der Baueingabe erfasste 
zusammenhängende Fläche, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht 
beansprucht ist und in der Bauzone liegt (Art. 34 Abs. 1 BauR). Diese wird 
sowohl vom Bezirksrat als auch vom Regierungsrat mit 764m2 angegeben, was 
unbestritten ist.

3.5 Grundeigentümer von benachbarten oder in zweckmässigem 
Zusammenhang stehenden Grundstücken derselben Zone können durch 
Dienstbarkeitsvertrag noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstücks auf 
die Bauparzelle übertragen (Art. 35 Abs. 1 BauR). Der Dienstbarkeitsvertrag ist 
vor Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden. Die Dienstbarkeit 
kann nur mit Zustimmung des Bezirksrates gelöscht werden (Art. 35 Abs. 2 
BauR). Mit Dienstbarkeitsvertrag vom 24. Februar 2016 erfolgte zu Lasten KTN 
D.________ und zu Gunsten KTN C.________ ein Ausnützungstransfer von 
65.8m2 Wohnen und 14.0m2 Gewerbe.

3.6.1  Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (vorn Erw. 3.3.3) sind die 
dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden Erschliessungsflächen, wozu 
Treppenhäuser zählen, grundsätzlich ausnützungsrelevant. Eine entsprechende 
Privilegierung (d.h. die Abzugsfähigkeit) muss im kommunalen Baurecht 
ausdrücklich normiert sein. Gestützt auf Art. 32 Abs. 2 lit. e BauR ergibt sich, 
dass bei "Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohnungen)" sämtliche wohnungsexternen 
und allgemein zugänglichen Treppen und Korridore sowie Liftschächte nicht an 
die Bruttogeschossfläche angerechnet werden. Im Umkehrschluss sind ohne 
Zweifel bei Ein- und Doppelfamilienhäusern bzw. bei Häusern mit zwei 
Wohnungen diese Flächen an die Bruttogeschossfläche anzurechnen. 

3.6.2  In der bestehenden Baute auf KTN C.________ hat es 
unbestrittenermassen mehr als drei Wohnungen (sieben nach Zählweise des 

13

Regierungsrats), während die Ersatzbaute nurmehr zwei Wohnungen vorsieht. 
Die bestehende Baute kommt deshalb in den Genuss der 
Ausnützungsprivilegierung gemäss Art. 32 Abs. 2 lit. e BauR, wohingegen für die 
Ersatzbaute gestützt auf diese Reglementsbestimmung das Treppenhaus nicht 
abzugsfähig und damit anzurechnen ist. Erst recht für die Anrechenbarkeit des 
Treppenhauses der Ersatzbaute mit zwei Wohnungen spricht die Graphik zu Art. 
32 im Anhang zum Baureglement Küssnacht, wonach die Treppenhausfläche 
sogar bei Bauten mit drei Wohnungen anzurechnen ist. Wie es sich mit diesem 
vermeintlichen Widerspruch zwischen der erklärenden Graphik im Anhang und 
dem Wortlaut von Art. 32 Abs. 2 lit. e BauR ("ab 3 Wohnungen") genau verhält, 
braucht im vorliegenden Fall jedoch nicht abschliessend beurteilt zu werden (vgl. 
dazu VGE III 2010 115 und 118 vom 18.11.2010 Erw. 8.1). Fest steht jedenfalls, 
dass die Ersatzbaute mit nur zwei Wohnungen − im Gegensatz zur bestehenden 
Baute − nicht in den Genuss der Ausnützungsprivilegierung gemäss Art. 32 Abs. 
2 lit. e BauR kommt. 

Die geplante Ersatzbaute schafft damit gegenüber der bestehenden Baute einen 
zusätzlichen Widerspruch zum geltenden Baurecht. Insofern ist die Erwägung 
des Regierungsrates, die Ersatzbaute geniesse betreffend Nichtanrechnung des 
Treppenhauses Bestandesgarantie, falsch, nachdem bei der bestehenden Baute 
mit sieben Wohnungen das Treppenhaus reglementskonform nicht angerechnet 
werden muss, mithin gar keine Regelwidrigkeit besteht, welche durch die 
Bestandesgarantie geschützt werden könnte. Vielmehr entsteht erst durch die 
Ersatzbaute eine neue, zusätzliche Regelwidrigkeit. Gemäss regierungsrätlicher 
Feststellung beträgt die Treppenhausfläche rund 100m2 (gemäss Angabe der 
Beschwerdegegner 96.4m2), mithin erhöht sich die aBGF bei Anrechnung der 
Fläche von 758.7m2 auf rund 858.7m2 (oder gemäss Beschwerdegegner auf 
855.1m2), was einer Erhöhung von rund 13% entspricht. Zusätzlich gilt es zu 
beachten, dass die Regelbauweise auf der Liegenschaft eine maximale aBGF 
von 534.8m2 zulassen würde, unter Berücksichtigung des Ausnützungstransfers 
eine aBGF von 614.6m2. Es kann daher auch nicht mehr von einer geringfügigen 
Überschreitung gesprochen werden (weder was die Erhöhung der aBGF noch 
was die Abweichung vom Erfordernis des Mehrfamilienhauses ab 3 Wohnungen 
anbelangt). Damit aber wird diese zusätzliche Rechtswidrigkeit vom 
Wiederaufbaurecht nicht gedeckt, weshalb das geplante Bauvorhaben unter dem 
Titel der Bestandesgarantie in der vorgesehenen Ausführung nicht bewilligt 
werden kann.

3.6.3  Ganz offensichtlich widerspricht dem Baureglement die Nichtanrechnung 
des Treppenbereichs in der Maisonette-Wohnung; gemäss dem Wortlaut von Art. 
32 Abs. 2 lit. e BauR, sollen nur "allgemein zugängliche Treppen" 

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ausnützungsprivilegiert werden, was auf diesen Treppenabschnitt, der sich 
innerhalb der Wohnung befindet, zweifellos nicht zutrifft (vgl. Plan 
Geschossflächen [Ausnützung] Nr. 14028-110-A, Rev-Dat. 2.6.2016). Dieser 
Treppenabschnitt wäre selbst dann anzurechnen, wenn genügend Wohnungen 
im Gebäude vorhanden wären. 

3.6.4  Die vom Regierungsrat vorgebrachte Begründung, weswegen dennoch auf 
eine Anrechnung zu verzichten sei, vermag nicht zu überzeugen (angefocht. 
RRB Erw. 7.4: "Dieses Ergebnis wäre jedoch stossend, da mit der Ersatzbaute 
mit 758m2 aBGF im Vergleich zur Altbaute mit 774.3m2 aBGF keine zusätzliche 
Ausnützung geschaffen wird, wenn man in beiden Fällen das Treppenhaus nicht 
zur aBGF zählt."). Eine solche Auslegung verstösst gegen den klaren Wortlaut 
des Baureglements, wonach bei einer Baute mit zwei Wohnungen keine 
Ausnützungsprivilegierung vorgesehen ist und das Treppenhaus in die AZ-
Berechnung miteinbezogen werden muss. 

Weder er noch die Beschwerdegegner bringen hierzu schützenswerte 
Beweggründe vor (wie Verbesserung der Wohnhygiene, zeitgemässes Bauen, 
energetische Verbesserung oder Verbesserung des bestehenden Zustandes, vgl. 
Erw. 2.3), die diese weitere Überschreitung rechtfertigen könnten. Sie begründen 
nicht, weshalb sich die vorliegende Planung des Ersatzbaus aufdrängen sollte, 
so dass sich diese zusätzliche Regelwidrigkeit rechtfertigen liesse. Zumindest 
vermag die vom Regierungsrat erbrachte Begründung, das Gesamtvolumen des 
Ersatzbaus sei nur geringfügig grösser als jenes der bestehenden Baute, nicht zu 
genügen. Das BauR kennt als Bauvorschrift die Ausnützungsziffer und definiert 
die anrechenbare Bruttogeschossfläche, die es einzuhalten gilt. Mit dem 
Ersatzbau würde daher ein zusätzlicher Widerspruch zum geltenden 
kommunalen Baurecht geschaffen. Daran ändert auch die Ausführung der 
Beschwerdegegner nichts, wenn sie festhalten, mit dem Recht auf Wiederaufbau 
sei eine gewisse Nutzungsänderung vereinbar (und damit wohl auf die Reduktion 
von sieben Wohnungen [was die Nichtanrechnung des Treppenhauses nach sich 
zieht] auf zwei Wohnungen [wofür das BauR keine Privilegierung vorsieht] 
ansprechen). Der zusätzliche Widerspruch zum BauR wird damit nicht bestritten 
und einen schützenswerten Beweggrund (der die zusätzliche Verschärfung 
rechtfertigen könnte) stellt die Nutzungsänderung nicht dar. Eine 
Nutzungsänderung allein rechtfertigt indes keine Verschärfung, dafür wären 
Gründe notwendig, wonach sich dies gebieterisch aufdrängen würde (vgl. Erw. 
2.3; Gisler, a.a.O. S. 56).

3.6.5  Unter Berücksichtigung des Ausnützungstransfers beträgt die maximal 
zulässige aBGF auf KTN C.________ nach Regelbauweise 614.6m2. Die 

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bestehende Baute weist eine aBGF von 774.3m2 auf. Die Ersatzbaute eine aBGF 
von rund 858m2 (oder 855.1m2). Damit aber übertrifft die Ersatzbaute noch die 
um den Ausnützungstransfer erweiterte, bestehende aBGF (total 774.3m2 + 
79.8m2 = 854.1m2). Es erübrigt sich daher die Klärung der Frage, ob im Rahmen 
des Wiederaufbaurechts ein Ausnützungstransfer zusätzlich zur bereits 
überhöhten aBGF zulässig ist (was eine zusätzliche Verschärfung bedeuten 
würde) oder ob ein Ausnützungstransfer ohnehin nur auf eine 
reglementskonforme aBGF angerechnet werden kann. Immerhin bestehen für 
das Gericht erhebliche Zweifel, ob eine ohnehin überhöhte aBGF mittels 
Ausnützungstransfer noch zusätzlich erhöht werden kann (womit die 
Regelwidrigkeit nicht nur perpetuiert, sondern gar verschärft würde).

3.6.6  Soweit der Regierungsrat auf die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung 
für die Überschreitung der Ausnützung im Umfang des Treppenhauses hinweist, 
ist festzuhalten, dass eine solche im Baugesuch vom 14. Juli 2015 nicht 
beantragt bzw. beansprucht worden ist (vgl. die nicht angekreuzte Rubrik 
"Ausnahmen von Bestimmungen des Baureglements" unter Ziff. 10 
"Ausnahmen"). Ob hier eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der 
Ausnützung im Umfang des Treppenhauses denkbar wäre, wenn die 
Bestandesgarantie nicht greifen würde (angefocht. RRB Erw. 7.4 in fine), ist vom 
Bezirksrat zu beurteilen. Jedenfalls ist gestützt auf die vorliegenden Akten bei der 
Bauparzelle nicht offensichtlich, weshalb ein die Ausnützungsziffer einhaltender 
Neubau bzw. eine von der Bestandesgarantie geschützte Ersatzbaute nicht 
möglich sein sollte bzw. inwiefern von einer Ausnahmesituation auszugehen 
wäre. 

Der Bezirksrat hat darauf verzichtet, sich vor Verwaltungsgericht zu den 
Ausführungen in Erwägung Ziff. 7.4 des angefochtenen RRB zu äussern, 
weshalb es hiermit sein Bewenden hat.

3.7 Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Das geplante 
Bauvorhaben der Beschwerdegegner übersteigt infolge Anrechnungspflicht des 
Treppenhauses an die anrechenbare Bruttogeschossfläche gemäss 
Baureglement die im Rahmen der Bestandesgarantie zulässige 
Ausnützungsziffer. Der angefochtene RRB Nr. 396/2017 vom 23. Mai 2017 und 
somit auch die durch diesen bestätigte Baubewilligung BRB Nr. 597 vom 19. 
Oktober 2016 (wie auch der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung 
vom 23.8.2016) sind aufzuheben. 

4.1.1  Diesem Verfahrensausgang entsprechend werden die Kosten des regie-
rungsrätlichen Verfahrens (inklusive Kanzleikosten) von insgesamt Fr. 1'500.-- 

16

neu je zur Hälfte (je Fr. 750.--) den Beschwerdegegnern (unter solidarischer 
Haftbarkeit) sowie dem Bezirk auferlegt.

4.1.2  Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend ist die 
Parteientschädigung für das regierungsrätliche Verfahren neu zu verlegen. Der 
Bezirk sowie die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftbarkeit) haben den 
beanwalteten Beschwerdeführern für das regierungsrätliche Verfahren eine 
Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von je Fr. 600.-- zu 
entrichten.

4.2.1  Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf insgesamt Fr. 2'400.-- festgelegt 
und je zu einem Drittel (je Fr. 800.--) den Beschwerdegegnern (unter 
solidarischer Haftbarkeit), dem Bezirk und dem Kanton Schwyz auferlegt (§ 72 
Abs. 2 VRP).

4.2.2  Die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftbarkeit), der Bezirk und 
der Kanton Schwyz haben den beanwalteten Beschwerdeführern für das 
verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren je eine Parteientschädigung 
auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für 
Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der 
ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 3'000.-- bzw. 
je Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt. 

17

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1.1 In Gutheissung der Beschwerde werden der angefochtene RRB Nr. 
396/2017 vom 23. Mai 2017 sowie die mit BRB Nr. 597 vom 19. Oktober 
2016 den Beschwerdegegnern erteilte Baubewilligung im Sinne der Erwä-
gungen aufgehoben. 

1.2 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens (inklusive Kanzleikosten) 
von insgesamt Fr. 1'500.-- werden neu je zur Hälfte (je Fr. 750.--) den Be-
schwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit) sowie dem Bezirk Küss-
nacht auferlegt.

1.3 Die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftbarkeit) sowie der Bezirk 
Küssnacht haben den beanwalteten Beschwerdeführern für das regierungs-
rätliche Beschwerdeverfahren eine Parteienentschädigung von je Fr. 600.-- 
(inklusive Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.

2.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'400.-- werden je zu 
einem Drittel (je Fr. 800.--) den Beschwerdegegnern (unter solidarischer 
Haftbarkeit), dem Bezirk Küssnacht sowie dem Kanton Schwyz auferlegt. 

2.2 Die Beschwerdeführer haben am 3. Juli 2017 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, der ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist. 

2.3 Hinsichtlich des Kantonsanteils wird auf die kantonsinterne Verrechnung 
verzichtet. 

3. Die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftbarkeit), der Bezirk Küss-
nacht sowie der Kanton Schwyz haben den beanwalteten Beschwerdefüh-
rern für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren eine Parteien-
tschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von je Fr. 1'000.-- zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

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5. Zustellung an: 

- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung.

Schwyz, 24. November 2017

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 14. Dezember 2017