# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cfd65f61-820e-5569-8bb6-7c2c60e41371
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-11-19
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 19.11.2009 CCC.2009.80 (INT.2010.4)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_005_CCC-2009-80_2009-11-19.html

## Full Text

Réf. : CCC.2009.80/vc

A.                                       
Le
11 octobre 2007, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la
location d'un appartement de 4,5 pièces sis dans l'immeuble […] à Neuchâtel. Le
loyer mensuel s'élevait à 1'890 francs, charges comprises. Le bail commençait
le 1er novembre 2007 pour se terminer le 31 mars 2009.

                       Le 29 mai 2008, S. a
saisi l'Autorité régionale de conciliation d'une première demande portant
plusieurs conclusions tendant notamment à la résiliation immédiate du bail, à
une réduction de loyer et au paiement de dommages-intérêts. Cette autorité a
tenu une audience le 16 juin 2008, lors de laquelle une transaction a été
conclue. 

                       Le 1er juin 2008, S. a
été inscrit aux mesures cantonales genevoises en vue de bénéficier d'un
programme cantonal d'emploi et de formation, lequel a débuté le 5 août 2008. En
raison de ce changement professionnel, il a résilié son contrat de bail le 28
juillet 2008 pour le 31 octobre 2008. En raison de la résiliation de son bail
par le locataire, les bailleurs ont entrepris différentes démarches afin de
trouver un nouveau locataire, en particulier par la publication d'annonces sur
Internet. Le 17 septembre 2008, S. a saisi l’Autorité régionale de conciliation
d’une deuxième demande tendant à la résiliation de son bail, à une réduction de
loyer de 20% (store), au paiement de dommages-intérêts (store et atteinte à la
personnalité) et à la compensation des créances réciproques. Lors de l’audition
de conciliation du 27 octobre 2008, les parties sont convenues de fixer la fin
du bail au 28 février 2009 et que le store serait installé, aucune transaction
n’intervenant pour le surplus.

En octobre
2008, des travaux de rénovation qui étaient entrepris dans l'immeuble […] ont
provoqué une faille dans le mur par laquelle une importante quantité d'eau
s'est échappée, dans l'appartement du demandeur. 

B.                                       
Par
demande du 24 novembre 2008, S. a pris devant la présidente du Tribunal civil
du district de Neuchâtel les conclusions suivantes :

" Principalement :

 1.   Déclarer la présente requête recevable.

2.     
Accorder au
locataire une réduction de 20 % du loyer de novembre 2007 au 17 novembre 2008
pour la défectuosité du store.

3.     
Accorder au
locataire une réduction globale de loyer de novembre 2007 au 28 février 2009
pour majoration abusive et injustifiée du loyer de 52 %, pour enrichissement
illégitime et atteinte au patrimoine du locataire.

4.     
Condamner les
bailleurs à verser au locataire des dommages-intérêts pour défaut d'exécution
de l'obligation de réparer le store, selon procès-verbal d'audience du 16 juin
2008.

5.     
Condamner les
bailleurs à une certaine somme d'argent à titre de dommages-intérêts pour
violation des droits de la personnalité du locataire.

6.     
Condamner les
bailleurs à une certaine somme d'argent à titre de dommages-intérêts en
réparation pour les dégâts des eaux ayant entraîné la non-disponibilité de la
chose louée pendant une bonne semaine.

7.     
Condamner les
bailleurs à une certaine somme d'argent à titre de réparation du dommage
matériel subi (fauteuil et tapis inondés, portable noyé).

8.     
Admettre la compensation
des créances réciproques entre les bailleurs et le locataire.

9.     
Débouter les
parties de toutes autres conclusions.

Subsidiairement

10.Acheminer S. à prouver par toutes voies de
droit les faits et les conclusions alléguées dans les présentes écritures."

                       Lors de l'audience du 15
janvier 2009, S. a modifié sa conclusions no 3 en ce sens que la réduction
revendiquée est de 20 %. Lors de cette même audience, les défendeurs ont conclu
au rejet, respectivement à l’irrecevabilité des conclusions principales et,
reconventionnellement, au paiement par S: d’un montant de 10'940 francs plus
intérêts à 5 % dès le 1er novembre 2008, représentant les loyers impayés depuis
le mois de septembre 2008. Le demandeur a conclu au rejet des conclusions
reconventionnelles. Les parties ont été entendues à l'audience du 26 février
2009.

C.                                       
Par
jugement du 20 avril 2009, la présidente du Tribunal civil du district de
Neuchâtel a rejeté la demande déposée le 24 novembre 2008 par S. contre T. et
D., a condamné S. à verser à T. et D. un montant de 10'940 francs plus intérêts
à 5 % dès le 1er novembre 2008, a mis à la charge de D. les frais de justice
arrêtés à 535 francs et l'a condamné à verser à T. et D. une indemnité de
dépens de 3'000 francs. En substance, la présidente du Tribunal civil du
district de Neuchâtel a retenu que la réparation du store et la date de fin du
bail avaient été réglés définitivement dans l'accord intervenu lors de
l'audience du 27 octobre 2008 devant l'Autorité régionale de conciliation. La
demande portant sur la réduction du loyer était également rejetée au motif que
le demandeur n'avait ni contesté le loyer initial ni demandé une réduction de
loyer en respectant les formes prévues par l'article 270a al.2 CO. Le dommage
lié à l'inondation n'était pas alloué, faute pour le demandeur de l'avoir
prouvé. S'agissant finalement de la demande en réparation de l'atteinte à la
personnalité du demandeur, causée selon lui par le fait que les défendeurs ont
entrepris des démarches en vue de relouer l'appartement (annonce sur Internet,
impliquant pour le locataire la nécessité de répondre à des demandes de tiers),
la présidente l'a rejetée dans la mesure où de telles démarches entraient
précisément dans l'obligation incombant au bailleur de diminuer le dommage du
locataire lorsque celui-ci résiliait le bail en dehors du délai de résiliation.
Statuant sur la demande reconventionnelle, l'autorité intimée a constaté que le
demandeur n'avait plus payé son loyer depuis le mois de septembre 2008 et que
le montant réclamé correspondant à 5 mois de loyer et charges était
manifestement dû, les parties ayant mis fin d'un commun accord au bail pour le
28 février 2009. Le demandeur a dès lors été condamné à verser le montant
auquel les bailleurs avaient conclu par 10'940 francs plus intérêts à 5 % dès
le 1er novembre 2008, date moyenne. 

D.                                       
S.
recourt contre ce jugement, en prenant les conclusions suivantes :

"A.    Recevabilité

[…]

B.     Au fond

Principalement :

-          
Débouter les
intimés dans toutes leurs conclusions

-          
Mettre à néant
le jugement querellé

-          
Infirmer en
conséquence le jugement rendu en date du 20 avril 2009 par le tribunal civil
dans la cause […]

-          
Admettre les
conclusions de l'appelant prises par devant le tribunal civil, en date du 24
novembre 2008

-          
Laisser les
frais de la procédure à l'entière charge des intimés

-          
Accorder à
l'appelant une indemnité de dépens de Fr. 3'000.--

-          
Débouter les
intimés et leur avocat de toutes autres ou contraires conclusions.

Subsidiairement :

-      Acheminer S. à prouver par toutes voies de
droit les faits allégués dans les présentes écritures."

                       S. soutient, en substance
et pour autant qu’on le comprenne, que l'inexécution de la réparation du store
dans le délai imparti par l'Autorité régionale de conciliation lors de son
audience du 16 juin 2008 devait donner lieu à réparation par l'allocation de
dommages et intérêts, qu'une réparation lui est également due du fait de la
publication sans droit de ses données personnelles privées sur Internet, sans
consentement préalable, que la preuve de l'augmentation du loyer telle qu'il la
conteste incombait au bailleur et non au locataire, qu'il s'est montré
disponible chaque fois que le bailleur avait besoin d'accéder aux locaux de
même que durant toute la procédure judiciaire, que la résiliation anticipée
pour juste motif n'avait été refusée par les intimés que pour des
"motivations purement pécuniaires et spéculatives d'enrichissement
illégitime", que les intimés ont commis un abus de droit en procédant à
une hausse de 52 % du loyer alors qu'une hausse maximum de 6 % aurait été
admissible et qu'il a excipé de la compensation des loyers réclamés à titre
reconventionnel sur 5 mois dès le 1er septembre 2008, cette conclusion
reconventionnelle étant au surplus irrecevable du fait qu'elle n'avait pas été
préalablement soumise à l'examen de l'Autorité régionale de conciliation. 

E.                                        
La
présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel a informé la Cour de
céans n'avoir pas d'observations à formuler. Les intimés ont conclu à ce que le
recours soit déclaré irrecevable et mal fondé dans toutes ses conclusions, sous
suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                                        
a)    Interjeté en temps utile, le recours est
recevable à cet égard.

                       b)    Pour être recevable, un recours doit être motivé (art.416 CPC), soit indiquer, ne
serait-ce que sommairement, en quoi, dans la décision attaquée, le premier juge
aurait faussement appliqué le droit matériel, constaté arbitrairement les
faits, abusé de son pouvoir d'appréciation ou encore n'aurait pas respecté une
règle essentielle de procédure (art.415 CPC). 

                       c)    En l'espèce, et sous réserve de deux griefs traités ci-dessous
sous lettre d), l'argumentation présentée devant la Cour de céans par S. se
résume à un exposé confus, de nature appellatoire, puisque le recourant se
borne à contester les faits retenus par le juge de première instance, sans
démontrer en quoi ceux-ci l'auraient été de manière arbitraire, ou suite à un
abus de son pouvoir d'appréciation du juge, ni établir en quoi les dispositions
légales qu’il mentionne auraient été violées. En particulier, le recourant
n'indique pas à quels faits il se réfère lorsqu'il soutient que le premier juge
« a écarté sans motif des faits pertinents et déterminants, ou il les a
simplement passés sous silence" (recours p.3, 2ème §). Il ne dit pas non
plus en quoi le juge de première instance a violé le droit en retenant que la
question des dommages et intérêts liés à la réparation du store était
exhaustivement traitée dans la convention passée devant l'Autorité régionale de
conciliation. Il en va de même de la fin conventionnelle du contrat de bail,
fixée selon dite convention au 28 février 2009. Il n'explique finalement pas
non plus en quoi consisterait l'abus de droit reproché aux intimés, dans le
cadre de la contestation par le recourant de l'augmentation de loyer de 52 % au
lieu des 6 % qu'il dit être admissibles. A cet égard, on relèvera au surplus
qu'une telle contestation revient à solliciter une baisse de loyer. Or,
celle-ci n’est pas recevable si elle n'est pas présentée dans le cadre de la
contestation du loyer initial (art. 270 CO) ou dans le cadre d'une demande de
baisse de loyer respectant les formes prévues par l'article 270a al.2 CO (ATF 125 III 358
cons. 1a, qui qualifie cette norme d’impérative). N'ayant emprunté ni l'une ni
l'autre de ces voies et n'ayant pas mis en évidence une appréciation arbitraire
des faits, un abus du pouvoir d'appréciation ou encore une violation du droit,
le recours interjeté par S. est irrecevable sur les points susmentionnés. 

                       d)    En revanche, on comprend du mémoire de recours de S. du 15 mai
2009 - en ne se montrant pas trop sévère sur les exigences de motivation des
griefs visés par l'article 415 CPC du fait que le
recours émane d'un justiciable qui n'est pas assisté d'un avocat - que celui-ci
invoque, d’une part, une violation des dispositions du code civil protégeant
les droits de la personnalité en raison de la publication sur un site Internet
de ses coordonnées personnelles en vue de relouer l'appartement et, d'autre
part, une violation de l'article 274aCO
dans la mesure où la conclusion reconventionnelle portant sur le paiement de 5
mois de loyers arriérés n'avait pas été soumise à l'Autorité de conciliation au
préalable. Ces deux griefs sont recevables. Reste à voir s’ils sont bien
fondés.

2.                                        
a)
Aux termes de l'article 28 CC, celui qui subit une
atteinte illicite à sa personnalité peut agir en justice pour sa protection
contre toute personne qui y participe (al.1). Une atteinte est illicite, à
moins qu'elle ne soit justifiée par le consentement de la victime, par un
intérêt prépondérant privé ou public ou par la loi (al.2). Selon l'article 264
CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de
congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui
présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse
raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à
reprendre le bail aux mêmes conditions (al.1). A défaut, le locataire doit
s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au
prochain terme contractuel ou légal (al.2). La jurisprudence a déduit de cet
article qu'au besoin, le bailleur devait chercher lui-même un locataire de
remplacement (ATF 119 II 36 ;
Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 454) ou à tout le moins contribuer à
la diminution du dommage du locataire (ATF 117 II 156,
158).

                              b) Ainsi, comme
l'a constaté avec raison le premier juge, il incombe au bailleur, dans la
perspective plus large de son obligation de diminuer le dommage de son
co-contractant, de mettre en œuvre les mesures adéquates pour retrouver un
nouveau locataire. A cet égard, la publication d'une annonce dans les médias
modernes, et Internet constitue à cet égard un canal privilégié, est seule à
même de toucher les personnes qui s'intéressent à la location d'un appartement
et qui peuvent entrer en ligne de compte comme possibles locataires de
remplacement. Il est à cet égard tout à fait usuel et même souhaitable dans la
perspective poursuivie par une telle annonce, que celle-ci mentionne les
coordonnées du locataire actuel, avec lequel les éventuels intéressés doivent
prendre contact pour organiser les visites. Ceci vise du reste également le but
de permettre au locataire qui se trouve dans l'appartement d'avoir la maîtrise
sur les dates et l'heure des visites, afin qu'elles soient le moins intrusives
pour lui. Partant, la publication des coordonnées du recourant, aux fins de
faciliter les visites d'appartement et en définitive d'augmenter les chances de
trouver un locataire de remplacement, est justifiée par les dispositions contractuelles
sur le droit du bail telles qu'interprétées par la jurisprudence et par le
principe général de l'obligation de diminuer le dommage de sa partie
cocontractante. L'atteinte, si tant est qu'on en ait retenu une, est dès lors
justifiée par la loi. Ce grief doit dès lors être rejeté.

3.                    a) S'agissant du grief tiré de la
non-soumission préalable de la conclusion reconventionnelle des intimés à
l'Autorité régionale de conciliation, il doit en revanche être déclaré bien
fondé. 

                       b) Aux termes de l'article
274a al.1 CO, les cantons instituent des Autorités
cantonales, régionales ou communales de conciliation qui sont chargées, dans
toute question relative aux baux de choses immobilières notamment de tenter, en
cas de litige, de les amener à un accord (let.b). La doctrine a déduit de cet
article que tout litige relatif à un bail d’habitation ou de local commercial,
hormis les cas expressément exclus par la loi, devait obligatoirement être
soumis, pour tentative de conciliation à l'Autorité de conciliation avant
d'être porté devant un tribunal (voir notamment Lachat, in Commentaire
romand, N.10 ad art.274a CO ; le même, in Le bail à loyer, p. 93 ).
La jurisprudence a relevé que la majorité de la doctrine préconisait cette solution
mais s'est dispensée de trancher la question de principe de la soumission de
tout litige à l'autorité de conciliation, se limitant à examiner cette
nécessité préalable pour chaque cas de figure qui lui était soumis (voir
notamment ATF 118
II 307). Comme toutefois relevé par Lachat, la controverse doctrinale sur
l’étendue de l’obligation de soumettre à la conciliation « n’a aucune
portée dans les cantons qui prévoient, en vertu du droit cantonal de procédure,
la compétence exclusive des autorités de conciliation pour tous les litiges
relatifs aux baux d’immeubles » (Lachat, Le bail à loyer, note 20,
p. 93). La législation neuchâteloise a introduit ce principe de la conciliation
obligatoire puisque l'article 16 al.1 de la loi d'introduction des titres
huitième et huitième bis du code des obligations - bail à loyer et bail à ferme
(du 28 juin 1993 ; RSN
224.1, ci-après : LICO) prévoit que "[n]ul n'est admis à saisir
l'autorité judiciaire d'un litige portant sur un bail d'habitation ou de locaux
commerciaux, s'il n'a introduit l’instance et comparu devant l'autorité
régionale de conciliation". Cette obligation vaut à l'évidence aussi pour
les demandes reconventionnelles, sans quoi une inégalité de traitement serait
introduite. Le cas d'espèce se distingue de celui jugé récemment par le
Tribunal fédéral (ATF 135 III 253),
dans lequel une conclusion de nature reconventionnelle a été considérée comme
recevable. En effet, elle était prise par les locataires qui avaient saisi
l'autorité de conciliation, avant que la bailleresse ne saisisse seule le juge.
Le Tribunal fédéral a jugé que dans un tel cas, l'action en justice de la
bailleresse mettait à néant la décision de l'autorité de conciliation et que la
partie qui n'avait pas saisi le juge restait libre de conclure sur l'objet du
litige et de former devant le juge une demande reconventionnelle, sur une
prétention qui avait été soumise à l'autorité de conciliation.

                       c) En l'occurrence, la
conclusion des intimés tendant au versement d'un montant de 10'940 francs plus
intérêts à 5 % dès le 1er novembre 2008, correspondant à 5 mois de loyer d'un
montant de 1'890 francs l'unité, a été prise à l’audience du 15 janvier 2009
devant la présidente du Tribunal civil. Elle n'a pas été présentée formellement
lors de l'audience de conciliation du 16 juin 2008 devant l'Autorité régionale
de conciliation, les intimés indiquant dans leurs observations du 15 juin 2009
que « [l]a question du paiement des arriérés de loyers a été évoquée
devant l’Autorité régionale de conciliation ». Or, on ne trouve aucune
indication corroborant cela dans le dossier de dite autorité. Ni le
procès-verbal d'audience du lundi 16 juin 2008 ni celui du lundi 27 octobre
2008 de l'Autorité régionale de conciliation ne font référence à une éventuelle
demande reconventionnelle, et pour cause puisqu’ils sont – à tout le moins
partiellement - antérieurs à la période de loyers réclamés. La simple mention
dans le courrier du 17 octobre 2008 de la gérance qui assistait les intimés de
ce que "le bail de S. conserve tous [s]es effets jusqu'à l'entrée en vigueur
d'un nouveau contrat de bail mais au plus tard jusqu'à la prochaine échéance
contractuelle du 31 mars 2009" ne suffit pas pour être considérée comme
une demande reconventionnelle en paiement des loyers. S’agissant en outre d’un
justiciable qui n’est pas assisté d’un mandataire, on ne saurait le pénaliser
d’avoir conclu – dès que la conclusion reconventionnelle a été présentée - au
rejet de celle-ci plutôt qu’à son irrecevabilité, d’autant plus lorsque
celle-ci découle d’une disposition impérative, comme en l’espèce. Le présent
cas de figure s’éloigne à cet égard de celui ayant fait l’objet de l’arrêt de
la Cour de cassation civile dont se prévalent les intimés (arrêt du 13 février
2001 ; CCC.2000.150) dans lequel il avait été jugé
qu’obliger une partie à recommencer la procédure alors que la requête de
mainlevée avait abouti puis que l’action en libération de dette en était au
stade des plaidoiries lorsque le moyen tiré de l‘irrecevabilité avait été
soulevé pour la première fois procéderait d’un formalisme excessif. En
l’espèce, on l’a dit, le moyen doit être considéré comme ayant été présenté en
temps utile, puisqu’il a été opposé aux conclusions reconventionnelles durant
la même audience que celle durant laquelle elles ont été prises. Ainsi, faute
de conciliation préalable, la conclusion reconventionnelle était donc
irrecevable. La juge de première instance aurait dû d’office la déclarer telle
et ce, conformément à l'article 16 al.3 LICO selon lequel
l'autorité judiciaire saisie supplée ce moyen d'office. 

5.                    Au
vu de ce qui précède, il convient donc d'admettre partiellement le recours,
dans la mesure où il est recevable. La Cour de céans statuera elle-même en
réformant le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué, la conclusion qu’il
allouait étant irrecevable. La répartition des frais de justice de deuxième
instance interviendra par moitié, pour tenir compte de la valeur litigieuse –
difficile à estimer – des différentes conclusions soumises à la cour de
cassation. Il en ira de même des frais de première instance (chiffre 3 du
dispositif du jugement attaqué). Il ne sera pas alloué de dépens, ni en
première (chiffre 4 du dispositif du jugement attaqué) ni en deuxième instance,
S. n'étant pour sa part pas assisté et T. et D. succombant en leurs conclusions
reconventionnelles, même s'ils obtiennent gain de cause sur le rejet des
conclusions principales.

Par
ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1.     
Admet
partiellement le recours.

2.     
Casse les
chiffres 2 à 4 du dispositif du jugement attaqué

Statuant
elle-même :

3.     
Déclare
irrecevable la demande reconventionnelle présentée à l'audience du 15 janvier
2009 par T. et D. 

4.     
Déclare le
recours irrecevable pour le surplus. 

5.     
Met les frais
de justice de première instance, arrêtés à 535 francs, et de deuxième instance,
arrêtés à 990 francs, à charge pour moitié de S. et pour l'autre moitié de T.
et D., solidairement entre eux.

6.     
N'alloue pas
de dépens. 

Neuchâtel, le 19 novembre 2009

AU NOM DE LA COUR DE
CASSATION CIVILE

Le greffier                                                L'un des juges

 

Art. 274a CO

B. Autorité de conciliation

1 Les cantons instituent des autorités
cantonales, régionales ou communales de conciliation qui sont chargées, dans
toute question relative aux baux de choses immobilières:

a.

de conseiller les parties; 

b.

de tenter, en cas de litige, de les
amener à un accord; 

c.

de rendre les décisions prévues par
la loi; 

d.

de transmettre les requêtes du
locataire à l’autorité compétente lorsqu’une procédure d’expulsion est
pendante; 

e.

de faire office de tribunal arbitral
à la demande des parties.

2 Bailleurs et locataires sont représentés
paritairement au sein des autorités de conciliation par l’intermédiaire de
leurs associations ou d’autres organisations défendant des intérêts semblables.

3 Les cantons peuvent désigner comme autorité de
conciliation les organes paritaires prévus dans des contrats-cadres ou dans des
conventions semblables.

Art. 281
CC

II. Contre des atteintes

1. Principe

1 Celui qui subit une atteinte illicite à sa
personnalité peut agir en justice pour sa protection contre toute personne qui
y participe.

2 Une atteinte est illicite, à moins qu’elle ne
soit justifiée par le consentement de la victime, par un intérêt prépondérant
privé ou public, ou par la loi.

1 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 16 déc. 1983,
en vigueur depuis le 1er juillet 1985 (RO 1984 778 782; FF 1982
II 661).