# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cb78013a-d237-57c0-b822-2966c0e486d7
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-11-10
**Language:** de
**Title:** Kernzone. Ersatzbauzwang bzw. Wahlfreiheit zwischen Ersatz- und Neubau.
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0141/2004
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_0141_2004_856.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 0141/2004 vom 10. November 2004 in BEZ 2005 Nr. 11

Mit  Beschluss  vom  14.  April  2004  erteilte  der  Gemeinderat  X  die  baurechtliche 
Bewilligung  für  den  Neubau  eines  Mehrfamilienhauses.  Das  Baugrundstück  liegt 
gemäss der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Kernzone K2 im Weiler 
R.  Zwei  Eigentümer  von  Parzellen,  die  dem  Baugrundstück  unmittelbar  gegenüber 
liegen,  erhoben  Rekurs  und  machten  unter  anderem  geltend,  gemäss  Ziff.  3.1.1  BZO 
seien  in  Kernzonen  beim  Umbau  und  beim  Ersatz  bestehender  Hauptgebäude  deren 
Stellung  und  kubische  Gestaltung  zu  erhalten.  Das  projektierte  Gebäude  ersetze  ein 
bestehendes  Hauptgebäude,  übernehme  aber  weder  die  Stellung  noch  die  kubische 
Gestaltung  des  bestehenden  Gebäudes.  Der  Vorschrift  über  den  Ersatz  bestehender 
Hauptgebäude komme offensichtlich auch eine ausnützungsbeschränkende Wirkung zu.

Aus den Erwägungen:

4. b) Ziffer 3.1.1 BZO lautet folgendermassen:

«Beim  Umbau  und  beim  Ersatz  bestehender  Hauptgebäude  sind  die  Stellung  und 
die kubische Gestaltung zu erhalten. Geringfügige Abweichungen können bewilligt oder 
angeordnet werden, wenn sie im Interesse der Wohnhygiene oder des Ortsbildschutzes 
liegen sowie für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich sind.»

Sodann  werden  in  Ziffer  3.1.2  BZO  für  Neubauten,  die  nicht  ein  bestehendes 

Hauptgebäude ersetzen, die zulässige Grundmasse bestimmt.

Die  Baurekurskommission  III  musste  sich  bereits  einmal  mit  Ziffer  3.1.1  BZO 
auseinandersetzen und die im Streit liegende Frage klären. Sie hielt damals Folgendes 
fest (BRKE III Nr. 34/2001):

«Der  Rekurrent  ist  offensichtlich  der  Ansicht,  die  Vorschrift  von  Ziffer  3.1.1  BZO 
komme  immer  dann  zum  Tragen,  wenn  auf  einem  in  der  Kernzone  gelegenen 
Grundstück  ein  bestehendes  Hauptgebäude  abgebrochen  und  ein  neues  Gebäude 
errichtet  werden  soll.  Dieser  Auffassung  kann  nach  Massgabe  der  nachstehenden 
Erwägungen nicht gefolgt werden. Der Rekurrent übersieht, dass es sich bei der in Ziffer 
3.1.1  BZO  geregelten  Ersatzbauweise um ein Recht und nicht um eine Pflicht handelt. 
Besagte  Vorschrift  eröffnet  einem  Bauherrn  die  Möglichkeit,  ein  bestehendes 
Kernzonen(haupt)gebäude  abzubrechen  und  an  dessen  Stelle  einen  Ersatzbau  mit 
identischer  Kubatur  zu  errichten.  Von  diesem  Recht  wird  ein  Bauwilliger  namentlich 
dann  Gebrauch  machen,  wenn  das  Bauen  nach  den  Neubauvorschriften  für  ihn 
ungünstiger  wäre.  Einem  Bauherrn  steht  es  indes  frei,  anstelle  der  Ersatzbau- die 

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Neubauweise zu wählen. Für eine solche Auslegung von Ziffer 3.1.1 BZO spricht neben 
dem an sich klaren Wortlaut der Bestimmung primär die Tatsache, dass die Statuierung 
einer  Ersatzbaupflicht  in  den  zürcherischen  Gemeinden  in  aller  Regel  mit  einer 
planlichen  Bezeichnung  derjenigen Gebäude  einhergeht,  die  für  das  Ortsbild  von 
besonderer  Bedeutung  sind  (vgl.  beispielsweise  Art.  3  Abs.  1  der  Bauordnung  der 
Gemeinde  Neerach  vom  5.  Juli  1993).  Eine  planliche  Festlegung  dieser  Art  sieht  die 
Bau- und  Zonenordnung  der  Gemeinde  X  nicht  vor.  Bei  der  Ansicht  des  Rekurrenten 
müsste man präsumieren, dass sämtliche in der Kernzone situierten Hauptgebäude mit 
Bezug auf Stellung und Kubatur schützenswert wären, was offensichtlich nicht der Fall 
ist. Gegen die Annahme einer Ersatzbaupflicht für Hauptgebäude spricht im weitern der 
Umstand, dass Ziffer 3.1.2 BZO diesfalls auf jene in Kernzonen äusserst seltenen Fälle 
beschränkt  wäre,  wo  das  betreffende  Grundstück  noch  (weitgehend)  unüberbaut  wäre, 
was offenkundig nicht Sinn und Zweck dieser Bestimmung sein kann. 

Als  Ergebnis  ist  somit

festzuhalten,  dass  Ziffer  3.1.1  BZO  einen  Bauherrn 
berechtigt,  nicht  aber  verpflichtet,  ein  in  der  Kernzone  situiertes  Hauptgebäude  unter 
Beibehaltung von Lage und Gebäudeprofil zu ersetzen.»

c)  An  dieser  Auffassung  ist  festzuhalten.  Insbesondere  liegt  der  Sinn  von  Ziffer 
3.1.1  BZO  in  der  Privilegierung  von  Gebäuden  in  den  Kernzonen,  welche  gestützt  auf 
die Neubauvorschriften nicht mehr an der gleichen Stelle oder in gleicher Grösse erstellt 
werden  könnten.  Dabei  soll  ermöglicht  werden,  dass  in  der  Kernzone  auch  ein  Ersatz 
von nach Massgabe der Neubauvorschriften nicht realisierbaren Gebäuden möglich ist, 
der im Rahmen von § 357 PBG nicht zulässig wäre. Durch die Unterschutzstellung von 
Gebäuden  könnte  dies  nicht  erreicht  werden;  ein  Ersatzbau  fiele  diesfalls  nicht  in 
Betracht.  Auch  die  Festlegung  von  Baubereichen  würde  nicht  die  gleiche  Wirkung 
erzielen,  da  dadurch  ein  Neubau  nur  beschränkt  möglich  wäre.  Mit  der  von  den 
Rekurrenten  vertretenen  Auffassung  würden  die  Baubereiche  auf  den  überbauten 
Grundstücken  in  der  Kernzone  durch  die  Grundrisse  der  bestehenden  Bauten 
zementiert.  Ein  Neubau  nach  Vorgabe  der  Neubauvorschriften  könnte  nur  noch  auf 
unüberbauten  Parzellen  (-teilen)  erstellt  werden.  Eine  solche  Auffassung  ist  mit  Bezug 
auf  die  Grundzüge  der  Raumplanung  nur  schwer  vereinbar,  durch  welche  eine 
geordnete Überbauung des Landes erreicht und der fortlaufenden Zersiedelung Einhalt 
geboten  werden  soll.  Neubauten  auf  unternutzten,  überbauten  Grundstücken  in  der 
Kernzone  wären  nicht  oder  nur  unter  erschwerten Bedingungen möglich. Ebenso kann 
gegen eine solche Auslegung von Ziffer 3.1.1 BZO im Verein mit Ziffer 3.1.2 BZO nicht 
eingewendet  werden,  die  Kernzonen  würden  nicht  geschützt.  Dies  wird  durch  die 
weiteren  Kernzonenvorschriften  sowie  durch  §  238  Abs.  2  PBG,  allenfalls  auch  durch 
Schutzmassnahmen  im  Sinne  von  §  203  ff.  PBG  erreicht.  Lässt  eine  Bauordnung 
(nach  den 
alternativ  die  Erstellung  von  Ersatzbauten  oder  von  Neubauten 
Neubauvorschriften) zu, ist es dem Bauherrn anheim gestellt, in welcher Weise er sein 
Grundstück  überbauen  will.  Anders  verhält  es  sich  nur  dann,  wenn  grundstücks- bzw. 
gebäudespezifisch 
in 
Kernzonenplänen neue Bauten nur in Form von Ersatzbauten zugelassen werden oder 
wenn  eine  Bauordnung die  Erstellung  von  Neubauten 
technischen  Sinne 
ausschliesst (vgl. etwa Ziffer 3.2.3 BZO Hombrechtikon betreffend die Kernzone Weiler, 
BRK  II  Nr.  140  - 141/2004).  Ein  Ersatzbauzwang  bedarf  mit  anderen  Worten  einer 
ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage.

farblicher  Kennzeichnung 

etwa  mittels 

der  Baute 

im 

Somit ist an der von der Vorinstanz ausgeübten und von der Baurekurskommission 

III bestätigten Praxis zu Ziffer 3.1.1 BZO festzuhalten.