# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 130b2562-45bc-5bfe-9cb5-2e8b68f37db2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-07-03
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 03.07.2009 R 2009 10
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-10_2009-07-03.pdf

## Full Text

R 09 10

5. Kammer 

URTEIL
vom 3. Juli 2009

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch (Unterstellung Planungszone)

1. Im Februar 1994 erliess die Gemeinde … den Quartierplan …, unter anderem 

enthaltend die Parzellen 597T und 598. Im Erläuterungsbericht vom 21. 

Februar 1994, Ziff. 5., wurde erwähnt, dass Parzellen 597T und 598 

gestalterisch, erschliessungsmässig und bautechnisch noch einige Probleme 

bei der Detailplanung aufwürfen, die jedoch nicht im Rahmen der 

Quartierplanung gelöst werden könnten. Sowohl für Parzelle 598 allein als 

auch für Parzellen 598 und 597T zusammen werde deshalb das Recht auf 

eine Arealüberbauung gemäss Art. 79 des Baugesetzes … (BG) festgelegt, 

unabhängig von der dort geforderten Mindestgrösse. Es müssten jedoch 

jeweils die gesamten Parzellen gemäss neuem Besitzstand der 

Quartierplanung erfasst werden. Art. 79 BG schreibt vor, dass für grosse 

Bauvorhaben eine Arealüberbauung durchgeführt werden müsse. Dabei 

muss mittels eines Gestaltungsplans im Sinne von Art. 71 BG (Quar-

tiergestaltungsplan) der Nachweis für die Entstehung einer gesunden, 

wohnlichen Überbauung, die sich in die gewachsene Landschaft einfügt, 

erbracht werden. Der Gestaltungsplan umfasst mindestens einen 

Situationsplan mit Darstellung der überbaubaren und freizuhaltenden 

Bereiche und der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen, ein 

Geländemodell mit Überbauungsvorschlag gemäss Baueingabe und einen 

Bericht mit Angaben zu den Gestaltungsgrundsätzen, Bezug zur 

umgebenden Landschaft und Siedlung, Areal, Gestaltungsideen.

Am 7. Oktober 2008 beschloss der Gemeindevorstand … für das gesamte 

Gemeindegebiet eine Planungszone im Hinblick auf die Gesamtrevision der 

Ortsplanung. Die Publikation erfolgte am 16. Oktober 2008. Mit der Revision 

sollten die Planungsmittel an die neuen übergeordneten Gesetze und 

Planungen angepasst, die raumplanerischen Vorkehrungen zur Umsetzung 

des Leitbildes 2005 getroffen und insbesondere auch Massnahmen zur 

Förderung von Erst- und Zweitwohnungen und zur Lenkung des 

Zweitwohnungsbaus geprüft werden. Die Planungszone gelte für maximal 2 

Jahre und sei auf alle zum Zeitpunkt der Publikation noch nicht 

eingegangenen Baugesuche anzuwenden. Bauvorhaben, die der Schaffung 

von Wohnraum für Einheimische und der Erstellung von Dienstleistungs- oder 

Gewerbenutzungen dienten, sowie Vorhaben, die auf genehmigten, 

projektbezogenen Areal- oder Quartiergestaltungsplänen beruhten, seien 

nicht betroffen. Über alle anderen Bauvorhaben entscheide die Baubehörde 

aufgrund der Planungsziele auf Anfrage. Die Planungsziele und 

gegebenenfalls weitergehende Vorschriften würden publiziert, sobald sie 

ausreichend konkretisiert seien. 

Am 3. resp. 5. November 2008 reichte die … SA ein Baugesuch für den 

Neubau zweier Wohnhäuser auf Parzelle 598 ein. Nach einem Briefwechsel 

zwischen der Gesuchstellerin und der Gemeinde unterstellte der 

Gemeindevorstand das Bauvorhaben mit Verfügung vom 9. Januar 2009 der 

Planungszone.

2. Dagegen erhob die … SA am 5. Februar 2009 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht, mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid 

aufzuheben und die Gemeinde anzuweisen, ihr Baugesuch unverzüglich zu 

behandeln, öffentlich auszuschreiben und den Baubescheid zu fällen. 

Bauvorhaben, die auf genehmigten, projektbezogenen Areal- oder 

Quartiergestaltungsplänen beruhten, seien von der Planungszone 

ausgenommen. Die Überbauung von Parzelle 598 gehöre zur 

Arealüberbauung … Dort sei 1994 das Quartierplanverfahren durchgeführt 

und abgeschlossen worden. Die Baueingabe stütze sich auf einen 

genehmigten Areal- resp. Quartiergestaltungsplan ab. Das Bauvorhaben sei 

mit den vorgegebenen Auflagen, die mit dem Projekt erfüllt würden, 

projektbezogen. Das Bauamt … habe mit Mail vom 15. Juli 2008 die 

rechtskräftige Quartierplanung bestätigt. Das Bauprojekt werde deshalb von 

der Planungszone nicht erfasst, wie die Wohnhausüberbauung … auf Parzelle 

170 und die Wohnhausüberbauung … auf Parzelle 280, welche ebenfalls 

nach dem Erlass der Planungszone publiziert und behandelt worden seien. 

Die Gemeinde wisse zurzeit nicht, ob und wenn ja wie und für welche Gebiete 

allenfalls Bestimmungen zur Förderung von Erstwohnungen und zur Lenkung 

des Zweitwohnungsbaus eingeführt werden sollten. Andere Baugesuche 

seien bewilligt worden, was rechtsungleich sei.

3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 

Beschwerde. Beim Quartierplan … von 1994 handle es sich um eine einfache 

Quartierplanung mit Landumlegung und Verkehrserschliessung. Sonst werde 

dort nichts geregelt. Man habe die Zufahrten zu den Parzellen geregelt, eine 

neue Strassenparzelle ausgeschieden und den neuen Besitzstand 

zugewiesen. Einen Gestaltungsplan gebe es nicht. Projektbezogene 

Quartierpläne verlangten minimal einen projektbezogenen Gestaltungsplan 

mit Lage, Höhe, Ausdehnung der Häuser etc. Hier liege nicht einmal eine 

schematische Gestaltung vor. Die Planungszone beabsichtige klar u.a. 

Massnahmen zur Förderung von Erstwohnungen und zur Lenkung des 

Zweitwohnungsbaus. Das Projekt der Beschwerdeführerin umfasse nur 

Zweitwohnungen, keine Erstwohnungen und widerspreche somit den 

Planungszielen. Die Ziele der Planungszone seien klar umschrieben. Es liege 

keine Ungleichbehandlung vor.

4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen. Nach Beizug der 

Unterlagen des genehmigten Quartierplans …, des bewilligten Baugesuchs 

…, des genehmigten Quartierplans … (eine dagegen erhobene Beschwerde 

wurde vom Bundesgericht am 8. Juni 2009 abgewiesen, soweit es darauf 

eintrat), des Baugesuchs … und des bewilligten Baugesuchs … konnten die 

Parteien dazu Stellung nehmen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Nach Art. 21 Abs. 2 KRG darf in der Planungszone nichts unternommen 

werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen 

könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie 

weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und 

Vorschriften widersprechen. Diese Bestimmung ermöglicht der Behörde, 

präjudizierende Bauvorhaben in einem Gebiet, dessen Nutzungsordnung sie 

ändern oder ergänzen will, zu verhindern. Für ein konkretes 

Baubewilligungsgesuch bedeutet dies, dass ihm nur stattgegeben werden 

darf, wenn dadurch die Verwirklichung der vorgesehenen Planung nicht 

erschwert wird. Besteht eine Planungszone mit Bausperre, sind die 

Baugesuche einer kumulativen Prüfung zu unterziehen. Danach darf die 

Behörde das geltende Recht nicht mehr alleine anwenden, sondern sie hat in 

einer ersten Phase das Baugesuch daraufhin zu überprüfen, ob es mit dem 

geltenden Recht übereinstimmt. Fällt der Befund darüber positiv aus, so ist in 

einer zweiten Phase abzuklären, ob das nach altem Recht zu bewilligende 

Baugesuch dem künftigen Recht widerspricht. Entspricht es auch dem 

künftigen Recht, so ist das Baugesuch zu bewilligen. Steht das Baugesuch 

aber mit dem künftigen Recht in Widerspruch, so ist der Entscheid so lange 

zu sistieren, bis das künftige Recht endgültig in Kraft gesetzt ist. Die Sistierung 

des Baugesuchs entspricht der Praxis des Verwaltungsgerichts, sofern nicht 

bereits mildere Massnahmen den Zweck der Bausperre erreichen, der 

bekanntlich darin besteht, künftiges Recht zu sichern und eine unerwünschte 

Präjudizierung der Planung zu verhindern (PVG 1991 Nr. 35; PVG 1993 Nr. 

45). Für die Bewilligung von Vorhaben ist es notwendig, dass sie auch unter 

dem neuen Recht, wenn es in Kraft träte, zugelassen werden könnten. Die 

Bausperre allein entfaltet somit lediglich eine vorübergehende befristete 

Wirkung im Sinne vorläufiger Eigentumsbeschränkungen. Diese sind von den 

definitiven Eigentumsbeschränkungen zu unterscheiden, die mit den 

vorübergehenden identisch sein können, aber nicht zu sein brauchen. Ob und 

wie das von der Sperre betroffene Eigentum belastet wird, ergibt sich erst aus 

der definitiven raumplanungsrechtlichen Massnahme. Die Bausperre wirkt 

sich nach dem Gesagten nicht als befristetes gänzliches Bauverbot bis zum 

Inkrafttreten der künftigen Ordnung aus, sondern ermöglicht es den 

Grundeigentümern, schon während herrschender Bausperre ein den 

Planungsabsichten entsprechendes Bauvorhaben zu verwirklichen, ohne erst 

die Rechtskraft der neuen Regelung abwarten zu müssen (vgl. Urteil des 

Bundesgerichtes vom 3. November 1982 i. S. Dres. Sch., zitiert in: Siegrist, 

Die Bausperre unter besonderer Berücksichtigung des aargauischen 

Rechtes, S. 56), sofern es zugleich mit dem geltenden Recht übereinstimmt 

oder nicht eine Auszonung vorgesehen ist (vgl. zu alldem PVG 2001 Nr. 33). 

2. a) Vorliegend hat die Gemeinde zu Recht das Baugesuch der 

Beschwerdeführerin der Planungszone unterstellt, bzw. dessen Behandlung 

im Sinne der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sistiert. Die 

Gemeinde führt völlig zutreffend aus, beim Quartierplan … aus dem Jahre 

1994 handle es sich um eine einfache Quartierplanung, welche im 

Wesentlichen eine Landumlegung und eine Verkehrserschliessung umfasste 

und sonst nichts. Die Zufahrten zu den Parzellen seien geregelt, eine neue 

Strassenparzelle ausgeschieden und von der Gemeinde übernommen und 

der neue Besitzesstand zugewiesen worden. Der Quartierplan umfasse 

jedoch keinen Gestaltungsplan. Projektbezogene Quartierpläne verlangten im 

Minimum einen projektbezogenen Gestaltungsplan, aus welchem sich Lage, 

Höhe, Ausdehnung der Häuser etc. ergäben. Hier liege nicht einmal eine 

schematische Gestaltung vor, so dass die Ausnahmeregelung bezüglich 

genehmigten, projektbezogenen Areal- oder Quartiergestaltungsplänen nicht 

zur Anwendung komme. Die Beschwerdeführerin lege denn auch nur dar, 

dass ihre Parzelle zum Quartierplan aus dem Jahre 1994 gehöre, aber sie 

lege in keiner Weise dar, dass eine irgendwie geartete Gestaltung des 

Quartiers im Plan vorgesehen war. Gegenteils werde im Erläuterungsbericht 

darauf hingewiesen, dass die fragliche Parzelle gestalterisch und 

erschliessungsmässig sowie bautechnisch noch einige Probleme der 

Detailplanung aufwerfen würden, die nicht im Rahmen der Quartierplanung 

zu lösen seien. Diesen Ausführungen kann sich das Gericht nach 

Einsichtnahme in die Quartierplanunterlagen uneingeschränkt anschliessen. 

b) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin trifft es offensichtlich auch nicht 

zu, dass die Gemeinde keine klaren Planungsziele habe. Insbesondere sind 

Massnahmen zur Förderung von Erstwohnungen und zur Lenkung des 

Zweitwohnungsbaues vorgesehen. Das Bauvorhaben der 

Beschwerdeführerin sieht nun aber keine Erstwohnungen vor und stützt sich, 

wie erwähnt, auch nicht auf eine Quartiergestaltungsplanung oder eine 

Arealplanung im Sinne von Art. 79/71 BG. Die Unterstellung könnte höchstens 

dann hinterfragt werden, wenn eines dieser Kriterien nicht sachlich 

begründbar, d.h. willkürlich gewählt wäre. Bezüglich der 

Erstwohnungsverpflichtung ist dies klar nicht der Fall; bezüglich des 

Erfordernisses der vorangehenden Planung auch nicht, weil die Gemeinde 

hier offensichtlich diejenigen Bauwilligen befreien wollte, die zur Zeit des 

Inkrafttretens der Planungszone bereits sehr konkrete, quasi 

baubewilligungsreife Vorhaben entwickelt hatten. Dies ist. auch unter dem 

Titel des Vertrauensschutzes gerechtfertigt und stellt keine 

Ungleichbehandlung mit denjenigen Bauwilligen dar, die zu diesem Zeitpunkt 

noch nicht so weit waren, wie eben die Beschwerdeführerin.

c) Auch die Berufung der Beschwerdeführerin auf andere Bauvorhaben ist 

unbehelflich. Bei den Vorhaben … und … ist klar, dass der Gestaltungsplan 

projektbezogen war. Das Vorhaben … umfasst nur Erstwohnungen, während 

dem Baugesuch der Beschwerdeführerin nicht zu entnehmen ist, dass sie 

Erstwohnungen erstellen will. Die Beschwerde erweist sich nach dem 

Gesagten als unbegründet.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 

Beschwerdeführerin. 

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine Parteientschädigung 

zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon 

abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der anwaltlich 

vertretenen Gemeinde keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen 

ist.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 194.--

zusammen Fr. 3'194.--

gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.