# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 752abf79-d681-5216-bbb8-391ec70528d4
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-19-43 ARGVP 2020 3782
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-19-43-ARGVP-2020_nodate.pdf

## Full Text

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AR GVP 32/2020 Nr. 3782 

Baubewilligung. Bei der schriftlichen Zustimmung des Grundeigentümers zur Einreichung eines Baugesuchs 

handelt es sich um eine Ordnungsvorschrift. Weist der Baugesuchsteller auf andere Weise ein schutzwürdiges 

Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs nach, besteht für die Bewilligungsbehörde grundsätzlich keine 

Verpflichtung, die Einwilligung der Grundeigentümer einzuholen. 

Urteil des Obergerichts, 4. Abteilung, 24.09.2020, O4V 19 43 

Aus den Erwägungen: 

3.4 Eine Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen 

Hindernisse entgegenstehen (STALDER/TSCHIRKY, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr (Hrsg.) Fachhandbuch 

Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 2.12). Entsprechend bestimmt Art. 52 der kantonalen Bauverordnung (BauV, 

bGS 721.11), dass Vorhaben bewilligt werden, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen sowie weiteren, im 

Bewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen. Die Gemeindebaubehörde kann Baugesuche, 

welche offensichtlich gegen zwingende öffentlich-rechtliche Vorschriften verstossen, vorzeitig und ohne Publi-

kation und Auflage abweisen (Art. 102 Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht, Bauge-

setz, BauG, bGS 721.1). Private Rechte sind dagegen grundsätzlich auf dem Zivilrechtsweg geltend zu ma-

chen und werden durch die Baubewilligung nicht berührt (Urteil des Bundesgerichts 1C_172/2007 vom 7. März 

2008 E. 4.4; vgl. auch Art. 60 Abs. 1 BauV). Gemäss Art. 47 Abs. 1 BauV sind für bewilligungspflichtige Bau-

vorhaben vor Baubeginn in der Regel von der Grundeigentümerin oder vom Grundeigentümer, von der Bau-

herrschaft und der Planverfasserin oder dem Planverfasser unterzeichnete und datierte Pläne in der vorge-

schriebenen Anzahl einzureichen. Art. 47 Abs. 1 BauV verlangt damit eine schriftliche Zustimmung der Grund-

eigentümerschaft, wenn der Gesuchsteller nicht alleine über das Baugesuch verfügungsberechtigt ist. Die aktu-

elle Rechtsprechung und Mehrheit der Lehre misst der Zustimmung des Grundeigentümers nicht die Bedeu-

tung einer Grundanforderung, sondern lediglich die einer Ordnungsvorschrift bei (Urteile des Bundesgerichts 

1C_663/2015 vom 5. April 2016 E. 3.2 und 1C_169/2013 vom 29. Juli 2013 E. 2; Urteil des Verwaltungsge-

richts Zürich VB.2012.00854 vom 21. Januar 2014 E. 3.2; Urteil des Verwaltungsgerichts Bern VGE 21871 

vom 8. Juni 2004, abgedruckt in: BVR 2005 S. 130 ff.; Urteil des Verwaltungsgerichts Schwyz 1009/00 vom 

26. Mai 2000 E. 2, abgedruckt in EGV-SZ 2000; Entscheid des Verwaltungsgerichts Aargau vom 27. Februar 

1987, abgedruckt in: AGVE 1987 S. 230; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, 

6. Aufl. 2019, S. 368; DAVID DUSSY, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr (Hrsg.) a.a.O., Rz. 7.102; vgl. dagegen 

ZAUGG/LUDWIG, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl. 2020, Rz. 10 zu Art. 34/34a 

BauG). Die Qualifikation als Ordnungsvorschrift wird damit begründet, dass das Zustimmungserfordernis pri-

mär zugunsten der Baubehörde aufgestellt ist. Die Einholung der Unterschrift zielt darauf ab, den Behörden 

nutzlose Amtshandlungen zu ersparen. Es soll verhindert werden, dass eine Behörde in aufwändiger Weise 

Bauvorhaben materiell überprüfen muss, obwohl deren Verwirklichung am Widerstand alleinverfügungsberech-

tigter oder mitberechtigter Dritter scheitern könnte. Die Unterschrift soll unnötigen Verwaltungsaufwand vermei-

den, bezweckt aber nicht, umstrittene private Rechte, die dem Bauvorhaben entgegen stehen könnten, im Bau-

bewilligungsverfahren statt im dafür vorgesehenen Zivilverfahren zu überprüfen. Auf die Mitunterzeichnung 

kann verzichtet werden, wenn die gesuchstellende Person ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung 

Gerichtsentscheid AR GVP 32/2020 Nr. 3782 

 

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des Baugesuchs hat (BVR 2005 S. 132). Die Baubehörde darf sich auf die Frage beschränken, ob ein Bauvor-

haben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen kann, sie muss die Verhältnisse jedoch nicht detailliert 

und endgültig abklären. Entscheidet sich die Baubehörde nach einer vorfrageweisen Würdigung auch ohne 

Vorliegen einer unterschriftlichen Zustimmung der Grundeigentümerschaft eine Beurteilung des Bauprojekts 

vorzunehmen, muss sie die Baubewilligung erteilen, sofern dieses dem Zweck der Nutzungszone entspricht 

und ihm aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse entgegenstehen. Diesfalls verbleibt den 

Verfügungsberechtigten einzig die zivilrechtliche Auseinandersetzung (Urteil des Bundesgerichts 1C_663/2015 

vom 5. April 2016 E. 3.6; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 369 f.).  

 

3.5 Mit Blick auf die zitierte höchstrichterliche Rechtsprechung und herrschende Lehre ist auch die in Art. 47 

Abs. 1 BauV normierte schriftliche Zustimmung des Grundeigentümers als reine Ordnungsvorschrift und nicht 

als Zulässigkeitsvoraussetzung für die Behandlung eines Baugesuchs bzw. als baupolizeiliche Auflage zu qua-

lifizieren, was sich auch aus der Umschreibung „in der Regel“ ableiten lässt. Dies ergibt sich zudem ebenfalls 

daraus, dass die Unterschrift des Grundeigentümers nicht unter den formellen Voraussetzungen des Eintretens 

auf Baugesuche in Art. 49 Abs. 1 BauV i.V.m. Art. 102 Abs. 2 BauG aufgeführt ist. 

 

Soweit der Beschwerdeführer auf die publizierte kantonale Verwaltungspraxis verweist, ist ihm entgegenzuhal-

ten, da sich die erwähnten Leitentscheide im Lichte der aktuellen bundesgerichtlichen Rechtsprechung und 

herrschenden Lehre als überholt erweisen. Im Weiteren ist die Aufzählung der Sonderrechte in der aktuellen 

Auflage des Berner Baurechtskommentars, auf welchen in AR GVP 9/1997 N. 1301 verwiesen wird, nicht als 

abschliessend zu qualifizieren (ZAUGG/LUDWIG, a.a.O., Rz. 10 zu Art. 34/34a BauG), womit kein offensichtlicher 

Verstoss gegen eine gefestigte Praxis seitens der Vorinstanz ersichtlich ist. Im Übrigen hat der Beschwerde-

führer ohnehin keinen Anspruch darauf, dass das Obergericht die Praxis einer untergeordneten Instanz befolgt, 

wenn es die betreffende Rechtsfrage frei überprüfen kann (BGE 146 I 105 E. 5.2.2). 

 

Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass eine Baubewilligung nach Art. 107 Abs. 1 BauG nur eine 

Rechtswirkung für den betroffenen Grundeigentümer haben könne, wenn er zuvor ins Baubewilligungsverfah-

ren involviert worden sei, weshalb seine schriftliche Zustimmung notwendig sei. Diesbezüglich gilt es festzuhal-

ten, dass der Beschwerdeführer durch seine Verweigerung der Unterschrift Kenntnis vom Baubewilligungsver-

fahren hatte, gegen das Bauvorhaben Einsprache erheben liess (act. 8.2.1/8) und ihm der Bau- und Ein-

spracheentscheid (act. 8.6.1/1) eröffnet wurde. Die Parteistellung des Beschwerdeführers wurde damit im vor-

liegenden Verfahren ohne Weiteres gewahrt. Dem Interesse des Grundeigentümers, nicht durch eine erteilte 

Baubewilligung beeinträchtigt zu werden, kommt der kantonale Verordnungsgeber zudem in effizienter Weise 

entgegen, indem während eines allfälligen Vermittlungsverfahrens nicht mit dem Bau begonnen werden darf 

und das Zivilgericht den Baubeginn bis zur rechtskräftigen Erledigung der Klage untersagen kann (Art. 60 Abs. 

2 BauV). Damit ergibt sich aus Art. 47 Abs. 1 BauV grundsätzlich keine Verpflichtung der Baubehörde, die Ein-

willigung der Grundeigentümerschaft einzuholen, um ein Baugesuch zu behandeln, sofern die Baugesuchstel-

ler ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs nachweisen. 

 

Nachfolgend gilt es demzufolge zu prüfen, ob die Baubewilligungskommission E. im vorliegenden Fall für die 

Behandlung des Baugesuchs betreffend die geplante Verlängerung der bestehenden Erschliessungsstrasse 

auf der Parzelle Nr. 0001 auf die Zustimmung des Beschwerdeführers verzichten konnte. 

 

3.6 Im Grundbuch ist zugunsten der Parzelle Nr. 0006 (heute Nr. 0005) der Beschwerdegegner und zu Lasten 

der Parzelle Nr. 0001 des Beschwerdeführers ein ungehindertes Fuss- und Fahrwegrecht eingetragen. Die 

Strassenbreite hat 4 m zu betragen und bezüglich der Situation wird auf die Mutation Nr. 0007 verwiesen (vgl. 

öffentlich beurkundeter Kaufvertrag mit Neuerrichtung von Dienstbarkeiten vom 30. Mai 1964, act. 12.2). Ge-

genstand des strittigen Bauvorhabens bildet die Verlängerung der bestehenden Erschliessungsstrasse um 

Gerichtsentscheid AR GVP 32/2020 Nr. 3782 

 

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durchschnittlich rund 8 m und einer Breite von 3.25 m, um die berechtigte Parzelle Nr. 0005 mit der bestehen-

den Erschliessungsstrasse zu verbinden. Gemäss dem Situationsplan zum Baugesuch Nr. 0001 (act. 8.6.1/1) 

hält das geplante Strassenstück die Lage der auf dem Situationsplan Mutation Nr. 0007 skizzierten Erschlies-

sungsstrasse ein. Durch die vorgesehene Breite von 3.25 m wird die im Dienstbarkeitsvertrag festgelegte 

Breite von 4 m zudem nicht überschritten. Somit ergeben sich aus den Akten keine Anhaltspunkte, dass das 

geplante Strassenstück nicht mit dem bestehenden Fuss- und Fahrwegrecht vereinbar ist bzw. dieses über-

dehnt wird. In Bezug auf die vorgesehene Strassenbreite kann zudem auf Ziff. 4d des angefochtenen Ent-

scheids verwiesen werden, wo die Vorinstanz plausibel festgestellt hat, dass die geplante Verlängerung den 

Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung ohne Weiteres genügen wird, was vom Beschwerdeführer 

nicht bestritten wird. Aufgrund des bestehenden Fuss- und Fahrwegrechts erscheint es daher vertretbar, anzu-

nehmen, dass die Beschwerdegegner ein schutzwürdiges Interesses an der Behandlung des Baugesuchs ha-

ben, womit die Baubewilligungskommission E. mit der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens nicht 

Hand zu einem Verfahren geboten hat, welches von vornherein geeignet wäre, die Eigentumsrechte des Be-

schwerdeführers zu verletzen. Infolgedessen ist es der Gemeindebaubehörde frei gestanden, das Bauvorha-

ben trotz fehlender Zustimmung des Grundeigentümers zu überprüfen, die Bewilligung in Nachachtung von Art. 

52 BauV zu erteilen und den Beschwerdeführer auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Aus dem Umstand, dass 

der Beschwerdeführer dem Bauvorhaben nicht nach Art. 47 Abs. 1 BauV zugestimmt hat, lässt sich damit 

keine Rechtswidrigkeit der erteilten Baubewilligung begründen. Insofern erübrigt es sich, zu prüfen, ob das 

Verhalten des Beschwerdeführers zudem als rechtsmissbräuchlich einzustufen ist. 

 

3.7 Zusammenfassend ist damit in Übereinstimmung mit der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass die Bau-

bewilligungskommission E. das Baugesuch betreffend die Verlängerung der Erschliessungsstrasse trotz feh-

lender Unterschrift des Beschwerdeführers behandelt und diesen auf den Zivilrechtsweg verwiesen hat. Die 

Beschwerde ist infolgedessen abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird.