# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d29fb0b4-9a37-53df-b680-013d9c4a9139
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-17
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Verwaltungsgerichtshöfe 17.12.2014 603 2013 276
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_007_603-2013-276_2014-12-17.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

603 2013 276

Arrêt du 17 décembre 2014

IIIe Cour administrative

Composition Présidente: Gabrielle Multone
Juges: Marianne Jungo, Johannes Frölicher
Greffière: Vanessa Thalmann

Parties A.________, recourant, représenté par Me Louis-Marc Perroud, 
avocat

contre

AUTORITÉ FONCIÈRE CANTONALE, autorité intimée

B.________, intimé, représenté par Me Valentin Aebischer, avocat

Objet Agriculture

Recours du 13 août 2013 contre la décision du 25 juin 2013

Tribunal cantonal TC
Page 2 de 11

considérant en fait

A. A.________ est propriétaire d'un domaine agricole composé des immeubles, articles ccc, 
ddd et eee du Registre foncier de la Commune de F.________ et article ggg RF de la Commune 
de H.________, d'une surface agricole utile (SAU) totale de 5.65 ha.

Sur l'article ddd RF se trouvent notamment l'habitation (n° d'objet iii) ainsi que deux ruraux (un 
ancien datant de 1860 et un nouveau de 2006). Pour le reste, les parcelles précitées sont 
essentiellement recouvertes de champs.

Le 25 juillet 2003, le précité a conclu avec J.________ un contrat de bail à ferme pour une durée 
de douze ans à partir du 1er janvier 2004, renouvelable pour six ans sans dénonciation un an avant 
l'échéance, portant sur trois parcelles d'une surface totale de plus de 13 ha.

B. Le 21 juin 2004, l'Office cantonal du crédit agricole a octroyé à A.________ un prêt d'un 
montant de 107'000 francs à titre de crédits d'investissements pour la transformation de son rural. 
Il a été convenu, dans le contrat de prêt et de reconnaissance de dette, que l'amortissement 
annuel de 7'490 francs serait déduit des paiements directs.

En 2009, la Direction des institutions, de l'agriculture et des forêts a accordé au propriétaire un prêt 
de 150'000 francs pour la construction d'un bâtiment d'exploitation. Ce prêt était subordonné à la 
constitution d'une hypothèque du même montant sur les immeubles de l'emprunteur ainsi qu'à un 
amortissement annuel de 7%, soit 14 annuités de 10'500 francs et un solde de 3'000 francs.

C. Par contrat oral, A.________ a affermé son domaine agricole à son fils, B.________, avec 
effet au 1er janvier 2010, à l'exception de l'habitation dont il s'était réservé la jouissance. Selon les 
déclarations des prénommés, le fermage annuel a été fixé à 24'000 francs, composé ainsi: le fils 
verserait à son père un montant de 500 francs par mois et assumerait les amortissements des 
crédits d'investissements octroyés pour la transformation du rural et la construction du bâtiment 
d'exploitation, le remboursement de ces crédits étant déduit de ses paiements directs.

Le 27 août 2009, B.________ a repris le bail à ferme que son père avait conclu avec J.________ 
pour une durée de quinze ans à partir du 1er janvier 2010, renouvelable pour six ans sans 
dénonciation un an avant l'échéance.

En automne 2011, l'habitation située dans la ferme a été louée à l'amie de B.________. Le 29 août 
2012, ce bail a été résilié par le père propriétaire avec effet au 31 décembre 2012. 

Le 18 février 2013, le père a demandé à son fils de libérer l'appartement avec effet au 1er mai 2013 
ainsi que les terres et la ferme à la fin août 2013.

D. Le 11 mars 2013, B.________ a déposé auprès de l'Autorité foncière cantonale (AFC) une 
demande tendant à la détermination du fermage licite de la propriété de son père.

Le 5 avril 2013, il a été procédé en présence du précité et de deux représentants de l'AFC à une 
inspection des lieux aux fins de contrôler le fermage. 

Par décision du 25 juin 2013, l'AFC a fixé le fermage sans l'habitation qu'occupait le fils du 
propriétaire à 16'253 francs et le fermage avec ladite habitation à 20'831 francs. Expliquant que le 
fermage licite avait été évalué sur la base de l'inspection des lieux du 5 avril 2013, elle a apporté 
les précisions suivantes: "A la suite des informations fournies par les deux parties, les silos et la 
désileuse ont été comptés pour une partie du volume total (désileuse appartenant au père et deux 

Tribunal cantonal TC
Page 3 de 11

silos appartenant au fils). Le reste des installations a été pris en compte dans le calcul du fermage, 
quelle qu'en soit la part de copropriété. Le nombre d'unités de gros bétail (UGB) correspond à ce 
que les experts ont constaté sur place. Seul le logement qu'occupait le fils a été pris en compte 
dans le fermage".

E. Par mémoire du 13 août 2013, A.________ a recouru contre cette décision auprès du 
Tribunal cantonal en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement, à l'annulation de la 
décision de l'AFC et, subsidiairement, à son annulation et à ce que le fermage sans l'habitation 
(n° d'objet iii sis sur l'article ddd RF) soit fixé à 24'000 francs par an.

A l'appui de ses conclusions, le recourant fait valoir qu'il n'y a pas lieu de fixer le fermage licite 
étant donné que l'affermage en cause ne concerne pas une entreprise agricole au sens du droit 
foncier rural, mais des immeubles agricoles. Il relève que la surface agricole utile des immeubles 
agricoles affermés, soit 5.65 ha, est manifestement insuffisante en relation avec la taille minimale 
qu'une exploitation doit présenter pour être qualifiée d'entreprise agricole. Il rappelle en outre que 
l'affermage convenu porte sur ses immeubles agricoles et les bâtiments qui y sont construits, à 
l'exception toutefois de l'habitation située dans la ferme. Il est d'avis que, dans la mesure où son 
fils ne dispose pas d'un local d'habitation sur les lieux de l'exploitation, on ne peut pas considérer 
que les terres qu'il exploite forment une entreprise agricole, ce d'autant plus qu'il élève du bétail. Il 
soutient ainsi que l'AFC n'était pas habilitée à contrôler le fermage convenu entre les parties, 
puisqu'aucune opposition n'a été formée par le Service de l'agriculture. Pour le reste, il estime que 
les fermages fixés par l'autorité intimée sont insuffisants au regard des charges qu'il doit assumer, 
notamment les crédits d'investissements, de sorte qu'ils ne peuvent en aucun cas être admis. 
S'agissant du fermage sans l'habitation, un montant de 24'000 francs s'avérerait au minimum 
indispensable, ce qui correspond au fermage initialement convenu. Enfin, selon le recourant, l'AFC 
n'avait pas à déterminer le fermage avec l'habitation, puisque celle-ci n'a jamais été affermée à 
son fils.

F. Dans ses observations du 1er octobre 2013, l'AFC conclut au rejet du recours, sous suite de 
frais et dépens. Elle considère qu'il s'agit bien d'une entreprise agricole, car le recourant a signé 
des contrats de bail à ferme à long terme avec J.________ à partir de 2004, pour une surface 
totale de 13 ha, laquelle a donc été retenue pour le calcul de la surface déterminant la qualité 
d'entreprise agricole. Elle souligne également que les crédits d'investissements que le recourant a 
reçus en 2004 et 2009 ont été octroyés en raison du fait qu'il s'agissait d'une entreprise agricole 
digne d'être maintenue au sens de l'art. 7 al. 4 let. b de la loi fédérale sur le droit foncier rural 
(LDFR; RS 211.412.11). S'agissant du fermage, elle explique qu'elle l'a calculé en application des 
art. 2 à 5 de l'ordonnance concernant le calcul des fermages agricoles (RS 221.213.221).

G. Dans sa détermination du 25 octobre 2013, l'intimé conclut au rejet du recours sous suite de 
frais et dépens. Il renvoie aux observations de l'AFC s'agissant de la qualification d'entreprise 
agricole du domaine affermé. Quant au fermage, il rappelle que le recourant occupe la partie 
habitation de l'entreprise agricole, de sorte qu'il est normal qu'il se voit imputer un loyer fictif pour 
cette partie; que les dettes hypothécaires qui grèvent les immeubles de son père concernent 
également une maison d'habitation voisine à l'entreprise agricole, comprenant deux appartements 
loués à des tiers; et que, si l'on tient compte du loyer du recourant et de ces deux loyers, ce 
dernier réalise des revenus locatifs pouvant être estimés à 36'000 francs par an, soit une somme 
permettant de couvrir l'entier des crédits d'investissements et des intérêts hypothécaires. L'intimé 
signale enfin que le premier crédit d'investissement sera totalement remboursé dans cinq ans et le 
deuxième en 2023. Il ajoute qu'à ce moment-là, le recourant disposera de bâtiments agricoles en 
bon état, avec très peu de dettes. Selon lui, il est normal, au vu des investissements faits, qui ont 

Tribunal cantonal TC
Page 4 de 11

augmenté la valeur de son domaine, que le recourant touche pendant une certaine période des 
revenus plus bas provenant de son domaine agricole.

en droit

1. a) La compétence du Tribunal cantonal pour connaître du présent recours contre une 
décision de l'AFC est donnée par l'art. 50 al. 1 de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA; 
RS 221.213.2), l'art. 28 al. 1 de la loi d'application de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole 
(LALBFA; RSF 222.4.3) et l'art. 114 al. 2 let. a du code de procédure et de juridiction 
administrative (CPJA; RSF 150.1).

Interjeté le 13 août 2013 contre une décision rendue le 25 juin 2013, le recours respecte le délai et 
les formes prescrits (art. 50 al. 1 LBFA, art. 30 al. 2 et 79 ss CPJA). L'avance des frais de 
procédure a par ailleurs été versée en temps utile.

Le recourant, propriétaire du domaine affermé, est touché par la décision attaquée et a un intérêt 
digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 76 let. a CPJA), même si l'on ignore 
si le domaine est à ce jour encore affermé à l'intimé. En effet, au terme de l'art. 45 al. 2 LBFA, les 
fermages versés en vertu d'une convention nulle – à savoir lorsque le fermage dépasse le montant 
licite – peuvent être répétés dans un délai d'une année à compter de la fixation définitive du 
fermage, mais au plus tard dans le délai de cinq ans à compter du versement.

Partant, le Tribunal cantonal peut entrer en matière sur les mérites du recours.

b) En vertu de l'art. 77 al. 1 CPJA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou 
incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, à défaut d'habilitation légale expresse, le 
Tribunal cantonal ne peut pas examiner en l'espèce le grief d'inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA).

2. a) Aux termes de l'art. 4 LBFA, le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur 
s'oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'une entreprise ou d'un immeuble 
à des fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.

L'art. 36 LBFA prévoit que le fermage est soumis au contrôle de l'autorité; il ne peut dépasser la 
mesure licite (al. 1). Selon l'art. 44 LBFA, l’autorité cantonale décide si le fermage convenu pour 
l’entreprise ou pour l’immeuble est licite (al. 1) et ramène le fermage trop élevé au montant licite 
(al. 2).

b) La Section 3 du Chapitre 4 de la LBFA, consacrée aux modalités du contrôle du 
fermage, prévoit deux procédures de contrôle différentes, l'une pour les entreprises agricoles et 
l'autre pour les immeubles agricoles. 

Ainsi, dans le cas d'une entreprise, le fermage doit être soumis à l'approbation de l'autorité 
conformément à l'art. 42 al. 1 LBFA. En revanche, lorsqu'il s'agit d'un immeuble, l'art. 43 al. 1 
LBFA prescrit que l'autorité cantonale peut former opposition contre le fermage convenu. 
L'opposition doit alors être formée dans les trois mois à compter du jour où l'autorité a eu 
connaissance de la conclusion du bail ou de l'adaptation du fermage, mais au plus tard deux ans 
après l'entrée en jouissance de la chose affermée ou après l'adaptation du fermage (art. 43 al. 2).

Tribunal cantonal TC
Page 5 de 11

En vertu de l'art. 24 al. 1 let. b et al. 2 LALBFA, le Service de l'agriculture a qualité pour former 
opposition auprès de l'AFC contre le fermage d'immeubles agricoles.

c) Selon la doctrine (C. PAQUIER-BOINAY, Le contrat de bail à ferme agricole: conclusion et 
droit de préaffermage, Lausanne 1991, p. 211-212 et 214 et les références citées; B. STUDER & E. 
HOFER, Le droit du bail à ferme agricole, Brugg 1988, ad art. 43 LBFA p. 299-300 et la référence 
citée; voir également ATC 603 2010 9 du 27 juin 2012), le fermage des immeubles agricoles peut 
être frappé d'opposition. C'est à l'autorité désignée par le canton qu'il appartient d'ouvrir la 
procédure (art. 43 al. 1 LBFA). Elle est seule compétente, à l'exclusion des tiers ou des parties. La 
LBFA lui impartit un délai de trois mois à compter du jour où elle a eu connaissance de la 
conclusion du bail ou de l'adaptation du fermage (art. 43 al. 2). Il s'agit d'un délai impératif, qui 
commence à courir depuis le moment où l'autorité apprend les faits et circonstances relatifs à la 
fixation d'un fermage excessif. Lorsqu'elle néglige son devoir en laissant s'écouler le délai sans 
rien entreprendre, elle est passible de mesures disciplinaires. Tant que l'autorité n'est pas 
intervenue par une opposition soumise valablement à l'instance compétente, le fermage excessif 
est valable sur le plan civil. Le fermier doit donc s'en acquitter. Aucune sanction pénale n'est 
prévue à l'encontre des cocontractants qui exigent ou paient des montants ne correspondant pas 
aux normes légales (p. 211-212). 

La seule différence entre les deux systèmes de contrôle est que le fermage d'une entreprise peut 
en tout temps faire l'objet d'une approbation, alors que le fermage d'un immeuble doit être frappé 
d'opposition dans un certain délai (art. 43 al. 2 LBFA). Il n'est donc pas exclu, au cas où l'autorité 
compétente pour former opposition n'aurait pas agi à temps, qu'un fermage excessif ne puisse 
plus être remis en cause sur le plan civil. (…) C'est l'admission de l'opposition qui donne son 
caractère illicite à la stipulation d'un fermage excessif (p. 214). 

3. Le recourant fait tout d'abord valoir qu'il n'y a pas lieu de fixer le fermage licite dans la 
mesure où l'affermage en cause ne concerne pas une entreprise agricole, mais des immeubles 
agricoles. Il soutient d'une part que la surface agricole utile des immeubles agricoles affermés, de 
5.65 ha, serait manifestement insuffisante en relation avec la taille minimale qu'une exploitation 
doit présenter pour être qualifiée d'entreprise agricole. Il rappelle également que l'affermage 
convenu porte sur les immeubles agricoles et les bâtiments qui sont construits, à l'exception de 
l'habitation située dans la ferme. Selon lui, dès lors que son fils ne dispose pas d'un local 
d'habitation sur les lieux de l'exploitation, on ne peut pas considérer que les terres qu'il exploite 
forment une entreprise agricole, ce d'autant plus qu'il élève du bétail.

a) La LBFA se fonde sur la LDFR en ce qui concerne la définition de l'entreprise agricole. 

Selon l'art. 7 LDFR, par entreprise agricole, on entend une unité composée d’immeubles, de 
bâtiments et d’installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui exige, dans les 
conditions d’exploitation usuelles dans le pays, au moins une unité de main-d’œuvre standard. Le 
Conseil fédéral fixe, conformément au droit agraire, les facteurs et les valeurs servant au calcul de 
l’unité de main-d’œuvre standard (al. 1). Aux mêmes conditions, les entreprises d’horticulture 
productrice sont assimilées à des entreprises agricoles (al. 2). Pour apprécier s’il s’agit d’une 
entreprise agricole, on prendra en considération les immeubles assujettis à la présente loi (cf. 
art. 2 LDFR) (al. 3). Doivent en outre être pris en considération: a. les conditions locales; b. la 
possibilité de construire des bâtiments manquants nécessaires à l’exploitation ou de transformer, 
rénover ou remplacer ceux qui existent, lorsque l’exploitation permet de supporter les dépenses 
correspondantes; c. les immeubles pris à ferme pour une certaine durée (al. 4). (…) Une entreprise 
mixte est une entreprise agricole lorsqu’elle a un caractère agricole prépondérant (al. 5).

Tribunal cantonal TC
Page 6 de 11

L'art. 1 al. 1 let. b LBFA précise toutefois que la LBFA s'applique au bail des entreprises agricoles 
au sens des art. 5 et art. 7 al. 1, 2, 3 et 5 LDFR. Dans son message du 17 mai 2006 concernant 
l'évolution future de la politique agricole (Politique agricole 2011; FF 2006 6027 ss, spéc. p. 6180), 
le Conseil fédéral rappelle que seul l'al. 4 de l'art. 7 LDFR ne s'applique pas dans le droit du bail à 
ferme agricole; pour décider s'il s'agit ou non de l'affermage d'une entreprise agricole, il ne sera 
ainsi pas tenu compte des conditions locales, ni de la possibilité de construire des bâtiments 
manquants ou de transformer des bâtiments existants, ni encore des immeubles pris à ferme.

Pour qu'une exploitation agricole soit reconnue comme entreprise agricole, il faut tout d'abord la 
présence cumulative d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui doivent former une 
unité. Seuls constituent des parties intégrantes de l'entreprise en tant qu'entité juridique les 
immeubles, bâtiments et installations qui sont la commune propriété d'une même personne (E. 
HOFER, in: Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 
octobre 1991, nos 1, 10 et 15 ad art. 7 LDFR). Il faut en outre que ces éléments servent de base à 
la production agricole et que leur exploitation exige au moins une UMOS (Y. DONZALLAZ, 
Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural [ci-après: 
Commentaire], 1993, n° 90 ad art. 7 LDFR p. 47; le même, Quelques problèmes relatifs à la LDFR 
[ci-après: Problèmes LDFR], Revue valaisanne de jurisprudence 1993 p. 337, 344; S. DOSIOS 
PROBST, La loi sur le droit foncier rural: objet et conditions du droit à l'attribution dans une 
succession ab intestat, 2002, n° 174 p. 87; HOFER, n° 29 ad art. 7 LDFR). Les bâtiments agricoles 
sont ceux servant, d'une part, à l'habitation et, d'autre part, à l'exploitation - p. ex. les locaux 
techniques, granges et étables - (Y. DONZALLAZ, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit 
privé [ci-après: Traité], vol. II, 2006, p. 347; DOSIOS PROBST, n° 177 ss p. 88; HOFER, n° 23 ad art. 
7 LDFR; cf. aussi ATF 121 III 75 consid. 3c). La loi ne définit pas la notion d'installations agricoles. 
Certaines peuvent être de nature immobilière et faire partie des bâtiments d'exploitation. Ainsi en 
est-il des silos ou des hangars. Leur nombre et leur variété dépendent du type d'agriculture, de 
son implantation géographique et de la grandeur de l'entreprise (DONZALLAZ, Traité, n° 2556 
p. 355; DOSIOS PROBST, n° 180 p. 89). Quant aux locaux d'exploitation, ils doivent être adaptés au 
type d'agriculture choisi ainsi qu'à l'étendue de l'entreprise (cf. pour le tout, ATF 135 II 313). Pour 
qu'un domaine puisse être reconnu comme entreprise agricole, il faut qu'il dépasse une certaine 
taille minimale, définie par les UMOS (HOFER, n° 41 s. ad art. 7 LDFR).

b) Les immeubles mentionnés à l'art. 7 LDFR sont ceux de l'art. 655 al. 2 CC, sauf les 
mines (DONZALLAZ, Commentaire, n° 91 ad art. 7 LDFR p. 47; T. MEYER, Der Gewinnanspruch der 
Miterben im bäuerlichen Bodenrecht, 2004, p. 97 ss, spéc. 99). Le fait que le domaine du 
recourant comporte des biens-fonds (art. 655 al. 2 ch. 1 CC) appropriés à un usage agricole (art. 6 
et 7 al. 3 LDFR) ne fait aucun doute et ce point n'est pas contesté. Seuls deux points sont critiqués 
par le recourant: la taille minimale de l'entreprise et le fait que l'intimé ne dispose pas de logement 
sur les lieux de l'exploitation.

aa) S'agissant de la taille minimale de l'entreprise, l'autorité intimée explique qu'elle a 
considéré être en présence d'une entreprise agricole, car le recourant – propriétaire du domaine 
de 5.65 ha – a signé un contrat de bail à ferme à long terme, pour une surface totale de 13 ha, 
avec J.________ à partir de 2004 et que, sur la base de l'art. 7 al. 4 let. c LDFR, elle a ainsi retenu 
cette surface pour le calcul de la surface déterminant la qualité d'entreprise agricole. Or, il ressort 
de ce qui précède (voir consid. 3a) que l'art. 7 al. 4 LDFR ne s'applique pas dans le cadre du droit 
du bail à ferme agricole. Partant, les immeubles pris à ferme pour une certaine durée ne peuvent 
pas être pris en considération. En outre, contrairement à ce que prétend le recourant, la taille 
minimale d'une entreprise agricole ne se détermine pas par rapport au nombre d'hectares, mais 
elle est définie par les UMOS. En effet, parmi les conditions requises pour être qualifiée 
d'entreprise agricole au sens de la LBFA (respectivement de la LDFR), l'exploitation doit nécessiter 

Tribunal cantonal TC
Page 7 de 11

au moins une UMOS (cf. art. 7 al. 1 LDFR). En l'espèce, l'autorité intimée a joint à sa décision du 
25 juin 2013 le détail de calcul du fermage (estimation de la valeur de rendement agricole), lequel 
fait partie intégrante de cette décision. Les données, et respectivement les valeurs qui sont 
contenues, ne sont pas contestées par les parties, de sorte que l'on peut s'y référer.

L'art. 3 al. 2 et 3 de l'ordonnance sur la terminologie agricole et la reconnaissance des formes 
d'exploitation (OTerm; RS 910.91) définit les facteurs de calcul des UMOS. Ainsi, il faut compter 
0.028 UMOS par ha pour la SAU sans les cultures spéciales (al. 2 let. a ch. 1), 0.043 UMOS par 
UGB pour les vaches/brebis/chèvres laitières (al. 2 let. b ch. 1) et 0.03 UMOS par UGB pour les 
autres animaux de rentes (al. 2 let. b ch. 4). Pour déterminer les UGB que représentent les 
animaux, il y a lieu de se référer aux coefficients de conversion fixés dans l'annexe à l'OTerm 
(art. 27 OTerm).

Le formulaire d'estimation de la valeur de rendement agricole retient notamment les données 
suivantes: SAU de 5.65 ha; 57 UGB pour 57 vaches laitières; et 16.40 UGB correspondant à onze 
taureaux et génisses de plus de 2 ans, douze bêtes classées comme jeune bétail d'un an à deux 
ans et vingt bêtes classées comme jeune bétail de moins d'un an. Ces valeurs multipliées par les 
coefficients, respectivement, de 0.028, 0.043 et 0.03 UMOS permettent largement d'atteindre une 
UMOS (en l'occurrence plus de 3), condition fixée à l'art. 7 al. 1 LDFR. La condition relative à la 
taille minimale pour une entreprise agricole est donc remplie.

bb) En ce qui concerne l'absence de maison d'habitation à disposition du fermier intimé, 
force est de constater que l'AFC ne s'est pas prononcée sur cet aspect. Cela étant, en fixant le 
fermage licite avec et sans l'habitation (objet n° iii sis sur l'article ddd RF), celle-ci a manifestement 
considéré qu'une maison d'habitation n'était pas absolument nécessaire sur les lieux de 
l'exploitation, bien que l'on soit en présence d'une exploitation avec élevage. L'autorité n'a du reste 
pas modifié sa position dans le cadre de ses observations sur le recours.

Il n'est pas contesté que les bâtiments auxquels se réfère l'art. 7 LDFR incorporent ceux 
d'habitations (cf. ATF 135 II 313 consid. 5.2.1 et les réf. cit.). Cela ne signifie toutefois pas que, 
dans tous les cas, une entreprise agricole ne puisse exister qu'en présence d'une telle habitation. 
En droit successoral paysan, par exemple, le Tribunal fédéral a considéré qu'il ne fallait pas juger 
de manière trop schématique et nier dans tous les cas l'existence d'une entreprise agricole à 
défaut d'une telle habitation sur le domaine (ATF 121 III 75 consid. 3c). La jurisprudence a 
cependant indiqué qu'il s'avère nécessaire, sauf circonstances particulières, de disposer d'un tel 
logement sur le domaine à proximité des étables, dès lors que l'agriculteur se charge de 
production animale (arrêt du Tribunal fédéral 2C_896/2011 du 7 février 2012 consid. 3.2). Certains 
auteurs observent qu'on peut se demander si l'existence d'une entreprise agricole ne pourrait pas 
être reconnue exceptionnellement en l'absence d'une habitation (STUDER/HOFER, Le droit du bail à 
ferme agricole, ad art. 1 al. 1 let. b p. 30/31; PAQUIER-BOINAY, p. C.________/84; DONZALLAZ, 
Problèmes LDFR, p. 337 ss, spéc. p. 343/344; B. STÄMPFLI CHEVALLEY, Le régime des 
autorisations et des oppositions dans la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, 1991, p. 117 s.). 
La plupart d'entre eux, se référant au bail, relèvent que souvent le bailleur donne son domaine à 
ferme tout en continuant de demeurer dans les locaux d'habitation qui font en principe partie de 
l'entreprise: dans ce cas aussi, il faudrait admettre que les immeubles affermés soient qualifiés 
d'entreprise agricole au sens de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole. Certains auteurs 
admettent en outre que le fermier peut également habiter dans un logement locatif; ils estiment 
que ce n'est pas préjudiciable à l'exploitation de quitter cas échéant ce logement pour prendre 
domicile dans un autre endroit, pour autant que cela soit possible dans un rayon raisonnable 
(HOFER, n° 26 ad art. 7 LDFR; STÄMPFLI CHEVALLEY, p. 117; E. HOFER, Kommentar BGBB, 2ème 
éd., Brugg 2011, n° 26 ad art. 7 LDFR).

Tribunal cantonal TC
Page 8 de 11

En l'occurrence, le recourant et l'intimé ont exploité le domaine ensemble durant plusieurs années, 
avant qu'ils ne décident que le premier affermera le domaine au second qui demeurera seul 
exploitant. Le bailleur a toutefois souhaité conserver la jouissance de l'habitation litigieuse, de 
sorte que l'affermage porte sur tout le domaine à l'exception de l'habitation sise sur l'article ddd 
RF, objet n° iii. Durant un certain temps et pour des raisons familiales, le fermier a pu habiter sur le 
domaine, cette habitation ayant été louée à son amie. Il a par la suite déménagé et sa dernière 
adresse connue de la Cour de céans est distante d'environ un kilomètre de l'article ddd RF sur 
lequel se situent les ruraux et, partant, les animaux. Dans la mesure où le bailleur – père du 
fermier – désire affermer ses terres et continuer à habiter dans sa maison, on doit reconnaître que 
l'on se trouve en présence de circonstances particulières. 

Il est toutefois évident qu'une exploitation agricole qui s'occupe notamment de l'élevage du bétail 
doit disposer d'une habitation dans un rayon géographique raisonnable. Or, tel est manifestement 
le cas en l'espèce, le domicile du fermier étant situé à seulement un kilomètre, ce qui garantie une 
surveillance suffisante des animaux.

cc) Il résulte ainsi du dossier et de ce qui précède que les conditions de l'art. 7 al. 1 
LDFR – à savoir la présence cumulative d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui 
doivent former une unité, servir de base à la production agricole et dont l'exploitation exige au 
moins une UMOS – sont remplies. Partant, c'est à juste titre que l'AFC a considéré le domaine du 
recourant comme étant une entreprise agricole au sens de la LBFA et qu'elle a examiné le 
caractère licite du fermage. Le recours doit donc être rejeté sur ce point.

Au demeurant, se pose la question de savoir si l'on ne se trouve pas en présence d'un affermage 
par parcelles, lequel est soumis à autorisation en vertu de l'art. 30 al. 1 LBFA. Cette question 
dépasse toutefois l'objet du litige et n'a pas à être traitée ici.

4. a) Aux termes de l'art. 36 LBFA, le fermage est soumis au contrôle de l'autorité; il ne peut 
dépasser la mesure licite (al. 1). Le Conseil fédéral détermine le pourcentage de la valeur de 
rendement, l'indemnisation des charges du bailleur ainsi que le supplément pour les avantages 
généraux (al. 2). Les prestations en nature et autres prestations convenues sont imputées sur le 
fermage (al. 3). Pour fixer le fermage, il est tenu compte des loyers que le fermier verse au bailleur 
pour une chose louée ou une chose affermée non agricole qui est liée à un bail à ferme à 
caractère agricole prédominant (al. 4). 

Selon l’art. 37 LBFA, le fermage d’une entreprise agricole comprend d’une part, un pourcentage 
approprié de la valeur de rendement au sens de l’art. 10 LDFR (let. a) – fixé depuis le 
1er septembre 2009 à 3.5% (cf. art. 3 de l’ordonnance concernant le calcul des fermages agricoles 
[ordonnance sur les fermages; RS 221.213.221]) – et, d’autre part, l’indemnisation de la moyenne 
des dépenses du bailleur pour les aménagements et les installations (charges du bailleur) (let. b).

L'art. 40 LBFA relatif aux charges du bailleur dispose que le Conseil fédéral fixe le pourcentage de 
la valeur de rendement en fonction du taux moyen des hypothèques de premier rang établi sur une 
moyenne de plusieurs années et l’adapte aux variations durables de ce taux (al. 1). Le Conseil 
fédéral fixe le montant des charges du bailleur pris en considération d’après les charges moyennes 
de la période de référence retenue pour l’estimation de la valeur de rendement (al. 3).

L’indemnisation des charges du bailleur comprend: a) 85% de la valeur locative des bâtiments; et 
b) l'amortissement des cultures permanentes, telles que vignes et vergers, si le renouvellement 
des aménagements est à la charge du bailleur (art. 4 de l'ordonnance sur les fermages). Font 
partie des charges du bailleur, l’amortissement, les grosses réparations, les primes d’assurance et 
l’impôt foncier dans certains cantons (B. STUDER/E. HOFER, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 

Tribunal cantonal TC
Page 9 de 11

Vorabdruck 2007, ad art. 37 let. b p. 229). En sont exclus les frais d'entretien courants (payés par 
le fermier selon l'art. 22 al. 3 LBFA), les frais accessoires selon l'art. 35a LBFA, les intérêts de la 
dette régis par l'art. 37 let. a LBFA et l'impôt sur la fortune, celui-ci faisant partie des charges 
privées et n'étant pas uniquement fixé par la valeur de la chose louée (STUDER/HOFER, Das 
landwirtschaftliche Pachtrecht, ad art. 37 let. b p. 229).

Enfin, l’art. 14 de l’ordonnance sur les fermages permet une adaptation du loyer, lorsque les 
procédés de calcul définis aux art. 2 à 12 ne sont pas applicables, parce que des éléments de 
base pour l’estimation de la valeur de rendement font défaut ou qu’en raison de conditions 
objectives particulières, ces procédés conduisent à un résultat jugé inéquitable. Ainsi, il est loisible 
de calculer le fermage d’une autre manière ou de corriger le résultat soit en l’augmentant, soit en 
le réduisant dans une proportion raisonnable.

b) En l'espèce, l'AFC a fixé le fermage licite à 16'253 francs (sans l'habitation 
qu'occupait l'intimé fermier) et à 20'831 francs (avec ladite habitation). L'autorité intimée a procédé 
au calcul de ces montants en faisant application de l'art. 37 LBFA et des art. 2 à 4 de l'ordonnance 
sur les fermages. Autrement dit, ont été additionnés les 3.50% de la valeur de rendement avec les 
85% de la valeur locative des bâtiments.

Le recourant ne conteste ni le mode ni les éléments du calcul qui ressortent du formulaire de calcul 
du fermage, lequel reprend les valeurs retenues par les estimateurs. Il est en revanche d'avis que, 
d'une part, l'AFC n'avait pas à déterminer le fermage avec l'habitation, puisqu'elle n'a jamais été 
affermée à l'intimé et, d'autre part, que le résultat obtenu pour le fermage sans l'habitation est 
insuffisant. Il relève qu'il ne permet pas d'assurer l'intégralité des charges qui prévalent sur ses 
terres et les bâtiments affermés. Une somme de 24'000 francs serait au minimum indispensable, 
correspondant au fermage initialement convenu et qui serait encore très inférieur aux charges qu'il 
doit assumer.

Dans la mesure où l'habitation en question n'a jamais été incluse dans l'affermage, ce qui n'est 
contesté par aucune des parties, on peut se poser la question de savoir pourquoi l'AFC a 
également déterminé le fermage de l'entreprise agricole dans son ensemble, soit avec l'habitation. 
Peu importe toutefois puisque ni le bailleur ni le fermier n'ont d'intérêt à le contester dès lors qu'il 
ne s'applique pas au cas d'espèce.

Pour le reste, on rappelle au recourant que les intérêts de dettes régis par l'art. 37 let. a LBFA ne 
font pas partie des charges du bailleur à prendre en compte. S'agissant du remboursement des 
emprunts du recourant, ils se montent à 17'990 francs. Il est ainsi vrai qu'ils sont supérieurs au 
montant du fermage licite sans l'habitation fixé par l'autorité intimée; en revanche, si l'on devait 
tenir compte de la somme fixée pour le fermage avec l'habitation, il resterait encore un solde de 
2'841 francs pour l'indemnisation d'autres charges. Le système instauré par la LBFA et par 
l'ordonnance sur les fermages fixe un taux obligatoire pour tous les fermages. Les charges du 
bailleur sont déterminées d'après les charges moyennes de la période de référence retenue pour 
l'estimation de la valeur de rendement (cf. art. 40 al. 3 LBFA). Il ne s'agit donc pas d'effectuer un 
calcul pour les frais d'un seul cas concret. L'ordonnance précitée autorise cependant à corriger le 
résultat obtenu si celui-ci est jugé inéquitable, en raison notamment de conditions objectives 
particulières. Or, en l'espèce, de telles conditions font défaut. On ne saurait considérer le résultat 
obtenu comme inéquitable du seul fait qu'il est d'un montant inférieur aux amortissements dont doit 
s'acquitter le recourant. En effet, ce dernier a librement choisi de conserver la jouissance de la 
maison d'habitation sise sur l'entreprise agricole le privant ainsi d'un montant de 4'578 francs à titre 
de fermage. Dans la mesure où il souhaite occuper ce logement, il doit incontestablement en 
supporter les frais. En outre, le système choisi par le législateur consiste en une indemnisation des 

Tribunal cantonal TC
Page 10 de 11

charges du bailleur et non dans le paiement intégral de ces charges. Ceci se justifie aisément car 
les charges du bailleur varient beaucoup du fait qu'à une période sans réparation peut en succéder 
une autre nécessitant d'importantes dépenses. Au regard de ce qui précède, le fermage licite sans 
l'habitation fixé par l'autorité intimée n'apparaît pas inéquitable et doit être confirmé.

5. Mal fondé, le recours doit être rejeté. Partant, la décision rendue par l'AFC le 25 juin 2013 
est confirmée.

6. Les frais de procédure sont mis à la charge du recourant qui succombe, conformément à 
l'art. 131 CPJA. Ils sont fixés selon les art. 1 et 2 du Tarif des frais de procédure et des indemnités 
en matière de juridiction administrative (RSF 150.12).

Conformément à l'art. 8 al. 1 du Tarif, les honoraires alloués pour la représentation ou l'assistance 
de la partie sont fixés entre 200 et 10'000 francs. Dans les affaires d'une ampleur ou d'une 
complexité particulière, le maximum s'élève à 40'000 francs. Le tarif horaire est de 230 francs pour 
les dépens (art. 65 du règlement du 30 novembre 2010 sur la justice; RSF 130.11, applicable par 
analogie) alors que les débours nécessaires à la conduite de l'affaire sont remboursés au prix 
coûtant, les photocopies effectuées par le mandataire étant remboursées par 40 centimes par 
copie isolée (art. 9 al. 1 et 2 du Tarif).

Au vu de la liste de frais produite par le mandataire de l'intimé, corrigée selon le tarif applicable, 
l'indemnité de partie est arrêtée à 2'062 fr. 15 (honoraires et débours: 1'909 fr. 40; TVA 8%: 
152 fr. 75). Elle est mise à la charge du recourant, qui s'en acquittera directement auprès du 
mandataire de l'intimé (art. 137, 140 et 141 CPJA).

la Cour arrête:

I. Le recours est rejeté.

Partant, la décision rendue par l'Autorité foncière cantonale le 25 juin 2013 est confirmée.

II. Les frais de procédure, fixés à 1'000 francs, sont mis à la charge du recourant. Ils sont 
compensés par l'avance de frais versée.

III. Un montant de 2'062 fr. 15 (y compris 152 fr. 75 de TVA) à verser à titre d'indemnité de 
partie à Me Valentin Aebischer est mis à la charge du recourant.

IV. Cet arrêt est notifié:

- au mandataire du recourant, par recommandé avec accusé de réception;

- au mandataire de l'intimé, par recommandé avec accusé de réception;

- à l'autorité intimée, par recommandé;

- au Département fédéral de justice et police, par courrier A+.

Tribunal cantonal TC
Page 11 de 11

Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.

La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans un délai de 
30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie 
de la décision est contestée (art. 148 CPJA).

Fribourg, le 17 décembre 2014/JFR/vth

Présidente Greffière