# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1f805715-3c5d-5ab6-ba06-27ae22000a67
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-11-25
**Language:** de
**Title:** Stadt Zürich. Wohnanteil. Ausnahmebewilligung für eine Privatschule.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0170-0172/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nrn._0170-0172-2016_vom_25._november_2016.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE I Nrn. 

R1S.2016.05058, R1S.2016.05063 und R1S.2016.05064 
0170/2016, 0171/2016 und 0172/2016 

Entscheid vom 25. November 2016 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Bruno  Grossmann,  Baurichter Jürg  Trachsel,  Baurich-
ter Walter Baumann, Gerichtsschreiberin Andrea Kuhn     

in Sachen 

Rekurrierende 

R1S.2016.05058 
Immobilienstiftung der Privatschule X, [….]  

R1S.2016.05063 
1.  A. und E. B, [….] 
2.  T. M., [….]  
3.  N. L., [….]  

R1S.2016.05064 
1.  T. G., [….]  
2.  A. G., [….]  
3.  S. G., [….]  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.   Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  

R1S.2016.05063 und R1S.2016.05064 
2. 

Immobilienstiftung der Privatschule X, [….] 

betreffend 

Bausektionsbeschluss  Nr.  571/16  vom  19.  April  2016;  Baubewilligung  für 
Neubau Schulhaus 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  19.  April  2016  erteilte  die  Bausektion  der  Stadt  Zürich 

der Immobilienstiftung der  Privatschule X die baurechtliche Bewilligung für 
den Neubau eines Schulhauses, einer Garage und Autoabstellplätzen [….] 
an der T.-Strasse in Zürich. In Dispositiv-Ziffer II.B.6 wurde folgende Aufla-

ge statuiert: 

" Das  Projekt  ist  dahingehend  zu  ändern,  dass  die  Dachaufbauten  die  zu-
lässige  Länge  nicht  überschreiten  (vgl.  Erw.  lit.  H.b)  und  die  Höhenlage 
des  Erdgeschosses  den  Anforderungen  gemäss  Art.  33  Abs.  1  BZOE2014 
genügt (vgl. Erw. lit. D.d)." 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob die Privatschule X (nachfolgend Bauherrin) 

mit  Eingabe  vom  24.  Mai  2016  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht 

des Kantons Zürich und stellte die folgenden Anträge: 

" Disp.  II  B  6  des  angefochtenen  Beschlusses  sei  ersatzlos  aufzuheben. 
Entsprechend sei Disp. II B 1 c dahingehend zu ändern, dass der Hinweis 
auf Disp. II B 6 gestrichen wird. 

  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei." 

Auch A. und E. B, T. M. sowie N. L. (nachfolgend rekurrierende Nachbarn 

R.-Strasse) erhoben mit Eingabe vom 26. Mai 2016 fristgerecht Rekurs. Sie 

stellten die folgenden Anträge: 

" 1.  Der angefochtene Entscheid  vom  19. April 2016  sei aufzuheben und 
die Baubewilligung sei zu verweigern ev. sei das Verfahren unter Auf-
hebung des angefochtenen Beschlusses an die Vorinstanz zurückzu-
weisen. 

  2.  Die aufschiebende Wirkung des Rekurses sei zu gewähren. 

  3.  Die  Stellungnahmen  der  Rekursgegner  seien  der  Rekurrentin  nach 

Eingang derselben zur Replik zuzustellen. 

  4.  Es  sei  ein  Augenschein  durchzuführen,  soweit  der  Rekurs  nicht  be-

reits ohne diesen gutgeheissen werden kann. 

  5.  Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  (zzgl.  MwSt.)  zu  Las-

ten des privaten Rekursgegners." 

R1S.2016.05058 

Seite 2 

 
 
Schliesslich  gelangten  auch  noch  T.  G.,  A.  G.  und  S.  G.  (nachfolgend  re-

kurrierende  Nachbarn  T.-Strasse)  mit  Eingabe  vom  26.  Mai  2016  an  das 

Baurekursgericht und beantragten das Folgende: 

" 1.  Der Bauentscheid 571/16 vom 19. April 2016 sei aufzuheben. 

  2.  Unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen 

zu  Lasten  der 

Rekursgegnerin." 

C. 

Mit  Verfügungen  vom  25.  Mai  bzw.  30.  Mai  2016  wurden  die 

Rekurseingänge 

unter 

den 

Geschäfts-Nrn. 

R1S.2016.05058, 

R1S.2016.05063  und  R1S.2016.05064  vorgemerkt  und  die  Vernehm-

lassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit  Eingaben  vom  12.  Juli  2016  beantragte  die  Vorinstanz  die  Abweisung 

der Rekurse. Im Bauherrenrekurs G.-Nr. R1S.2016.05058 stellte sie zudem 

den  Antrag,  dass  ihr  eine  angemessene  Parteientschädigung  zuzuspre-

chen sei. 

Die Bauherrin beantragte mit Eingaben vom 19. Juli 2016 in den Rekursen 

der  Nachbarn  ebenfalls  die  Abweisung  der  Rekurse,  soweit  darauf  einge-

treten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 

rekurrierenden Nachbarn. 

E. 

Die Replik der Bauherrin im Bauherrenrekurs datiert vom 23. Juli 2016. Die 
Duplik der Vorinstanz vom 17. August 2016. 

Die  Repliken  in  den  Nachbarrekursen  datieren  vom  10.  August  2016,  die 

Duplik  der  Vorinstanz  vom  31.  August  2016  und  jene  der  Bauherrin  vom 

1. September 2016. 

F. 
Am 4. Oktober 2016 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

R1S.2016.05058 

Seite 3 

 
 
G. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid  erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind 

daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. 

2. 
Das  Baugrundstück  Kat.-Nr.  [….]  liegt  mit  seinem  nördlichen  Teil  in  der 
viergeschossigen Wohnzone W4 und mit seinem südlichen Teil in der drei-

geschossigen  Wohnzone  W3  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  der  Stadt 

Zürich  (BZO).  Das  angrenzende  Grundstück  Kat.-Nr.  [….],  welches  zum 
Teil für den Neubau ebenfalls beansprucht werden soll, liegt in der vierge-

schossigen  Wohnzone  W4.  Die  Baugrundstücke  haben  einen  Mindest-

wohnanteil  von  90  %  einzuhalten.  Sie  stossen  im  Nordosten  an  die  T.-

Strasse und sind ansonsten mit überbauten Grundstücken umgeben.  

Geplant  ist,  die  bestehenden  Gebäude  abzureissen  und  zwei  zusammen-

hängende Gebäude für die Schulnutzung zu errichten.  

3. 

Die  rekurrierenden  Nachbarn  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2016.05063  sind 
Stockwerkeigentümer  der  Liegenschaft  R.-Strasse  [….]  und  die  rekurrie-
renden  Nachbarn  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2016.05064  sind  Eigentümer 
der Liegenschaft T.-Strasse [….]. Angesichts der engen nachbarlichen Be-
ziehung  und  der  vorgebrachten  Rügen  (Verletzung Wohnanteil,  Gebäude-

höhe  etc.)  sind  die  rekurrierenden  Nachbarn  zur  Rekursergreifung  ohne 
Weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).  

R1S.2016.05058 

Seite 4 

 
 
Von  vornherein  unbestritten  ist  die  Rechtsmittellegitimation  der  Bauherr-

schaft. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Re-

kurse einzutreten. 

4.1. 

Die  rekurrierenden  Nachbarn  R.-Strasse  bringen  zunächst  vor,  dass  die 

Ausnahmebewilligung  für  den  zu  beachtenden  Wohnanteil  zu  Unrecht  er-
teilt worden sei. Für die bestehenden Gebäude T.-Strasse [….] mit dem ge-
samten Grundstück Kat.-Nr. [….] sei ein Wohnanteil von 90 % vorgeschrie-
ben.  Die  Bauherrin  und  die  Vorinstanz  würden  sich  jedoch  auf  einen  für 

Dritte  verbindlichen  Vorentscheid  berufen.  Dieser  sei  jedoch  nicht  rechts-

gültig.  Bereits  aus  der  damaligen  Publikation  sei  klar  ersichtlich,  dass  der 

Bauherrin lediglich eine Befreiung vom Wohnanteil für der Zone W4 zuge-

hörige  Bauten  in  Aussicht  gestellt  worden  sei.  Zudem  habe  der  Vorent-

scheid  aus  dem  Jahr 2012  lediglich  die  Befreiung  vom Wohnanteil  für ge-

wisse bestehende Bauten geprüft. Die Bauherrin plane jedoch den Abbruch 

der bestehenden Bauten und einen Neubau mit einem Wohnanteil von 0 %. 

Für eine solche Befreiung vom Wohnanteil für Neubauten habe der Vorent-

scheid jedoch keine Wirkung. 

Die  von  der  Vorinstanz  im  Vorentscheid  genannten  Gründe  würden  keine 

Ausnahme  rechtfertigen.  Es  handle  sich  nur  um  eine  subjektive  Beschrei-

bung  und  Einschätzung  der  eigenen  gegenwärtigen  Betriebstätigkeit  und 

Charakteristik. Zudem sei eine Mittelschule fraglos nicht standortgebunden 

und  schon  gar  nicht  in  einer  Wohnzone  mit  Wohnanteilsvorschriften  von 

90 %.  Sie  würde  sich  zudem  an  Kunden  aus  dem  ganzen  Kanton  Zürich 

richten. Damit diene sie nicht einmal mehr einer "Quartierversorgung".  

Die Erteilung eines Dispenses nach § 220 Abs. 1 PBG setze das Vorliegen 

"besonderer Verhältnisse" voraus, also Sachverhalte, die der Gesetzgeber 

bei  richtiger  Voraussicht  anders  normiert  hätte,  so  dass  ihnen  die  Allge-

meinordnung  nicht mehr gerecht  zu  werden  vermöge.  Die  Bauherrin  habe 

solche Gründe nicht dargetan. Jeder der vielen Betreiber einer Privatschule 

im  Kanton  Zürich  oder  der  Schweiz  könne  geltend  machen,  er  wolle  auf 

seinen  in  einer  Wohnzone  mit  Wohnanteil  liegenden  Grundstücken  ein 
Schulhaus für eine Mittelschule bauen – oder einen bestehenden Standort 
entsprechend damit ergänzen, weil dies eine bessere Nutzung ermögliche.  

R1S.2016.05058 

Seite 5 

 
 
4.2. 

Auch die rekurrierenden Nachbarn T.-Strasse monieren die Ausnahme vom 

vorgeschriebenen Wohnanteil. Aus der Publikation  des Vorentscheides er-

helle eindeutig, dass der Bauherrin lediglich eine Befreiung vom Wohnanteil 

für in der Zone W4 liegende Bauten in Aussicht gestellt worden sei. Zudem 

erstrecke  sich  diese  Befreiung  vom  Wohnanteil  nur  auf  das  bestehende 
Gebäude  T.-Strasse  [….].  Demgegenüber  sei  der  Bauherrin  nicht  in  Aus-
sicht  gestellt  worden,  dass  auch  eine  Befreiung  vom Wohnanteil  für  über-

baute  oder  unüberbaute  Flächen  in  der  Wohnzone  W3  des  Grundstücks 
Kat.-Nr. [….] erfolgen könne. Dasselbe gelte mit Bezug auf den mit einem 
Wohnanteil  belasteten,  in  der  Zone  W3  liegenden  Teil  des  Grundstückes 
Kat.-Nr. [….]. 

Die  Vorinstanz  habe  der  Bauherrin  sehr  leichtfertig,  im  Widerspruch  zum 

Vorentscheid  und  unter  gravierender  Verletzung  ihrer  Begründungs-  und 

Prüfungspflicht eine Ausnahmebewilligung für die gänzliche Befreiung vom 

Wohnanteil für alle Neubauten erteilt. Der Rekurs sei daher nur schon des-

halb gutzuheissen, weil die Vorinstanz nicht geprüft hat, ob die Vorausset-

zungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erfüllt 

seien.  

Die  Bauherrin  beabsichtige  in  den  geplanten  Neubauten  eine  Mittelschule 

zu betreiben. Eine solche sei keinesfalls standortgebunden und schon gar 

nicht in einer Wohnzone mit Wohnanteil. Sie diene offensichtlich auch nicht 

der Quartierversorgung.  Die  Bauherrin  habe  auch  keine  Gründe dargetan, 

welche  die  Erteilung  einer  Ausnahmebewilligung  nach  §  220  Abs.  1  PBG 

rechtfertigen  würde.  Das  Vorhaben  widerspreche  zudem  sehr  ausgeprägt 

dem  Sinn  und  Zweck  der  Wohnanteilsvorschriften  (§  220  Abs.  2  PBG). 

Auch  diese  sogenannte  negative  Dispensvoraussetzung,  welcher  selbst-

ständige Bedeutung zukomme und die vom Gericht frei überprüft werde, sei 

vorliegend  verletzt.  Die  Wohnanteilsvorschriften  würden  insbesondere  die 

Erhaltung von günstigem Wohnraum fördern. Das Gebäude T.-Strasse [….] 
habe  seit  jeher  der  Wohnnutzung  gedient,  auch  wenn  die  Bauherrin  den 

Wohnanteil in den letzten Jahren durch Umnutzung der unteren Geschosse 

gesenkt habe. Das Neubauvorhaben würde jenen Personen, welche in den 

Appartements wohnen, das Obdach rauben.  

R1S.2016.05058 

Seite 6 

 
 
4.3. 

Die  Vorinstanz  hält  dem  entgegen,  dass  sie  mit  Vorentscheid  Nr.  759/08 

vom 17. Juni 2008 die Erteilung von Ausnahmebewilligungen für die Befrei-

ung vom vorgeschriebenen Wohnanteil in Aussicht gestellt habe. Nach Ab-

lauf  der  Gültigkeit  jenes  Bauentscheids  sei  mit  Vorentscheid  Nr.  1818/12 

vom 4. Dezember 2012 abermals eine Befreiung vom Mindestwohnanteil in 

Aussicht  gestellt  worden.  Innert  dessen  Gültigkeitsdauer,  nämlich  am 

24. November 2015 sei das mit dem vorliegend strittigen Bauentscheid be-

urteilte Baugesuch beim Amt für Baubewilligung eingegangen. Das Gesuch 

um Vorentscheid sei öffentlich bekannt gemacht worden. Der Vorentscheid 

sei hinsichtlich der behandelten Frage gegenüber der Baubehörde und Drit-

ten verbindlich.  

Die  Behauptung,  mit  dem  Vorentscheid  Nr.  1818/12  sei  nur  eine  Ausnah-

mebewilligung  für Bauten  in  Aussicht  gestellt  worden,  die  in  der  Zone W4 

liegen würden, sei nicht korrekt. Bereits die Zonierung sei mit "W3, W4" in 

jenem Bauentscheid deutlich bezeichnet.  

Mit dem Vorentscheid sei kundgetan worden, dass eine reine Schulnutzung 

ohne  jeglichen  Wohnraum  auf  jener  Parzelle  bewilligt  würde.  Dieser  Dis-

pens  sei  nicht  leichtfertig  zugesagt  worden.  Die  Ausnahmebewilligung  sei 

für  eine  Erweiterung  der  bereits  im  Quartier  verwurzelten  Schule  zugesi-

chert  worden.  Jener  Entscheid  beantworte  die  Frage,  ob  die  heute  beste-

henden  Bauten  so  umgenutzt  werden  dürften,  dass  der  Wohnanteil  0 % 

betrage, positiv. Die Bauherrin habe sich in der Zwischenzeit entschieden, 

nicht die bestehenden Bauten zu Schulräumen umzunutzen, sondern statt-

dessen einen Schulneubau zu realisieren. Auch im Falle des Neubaus sei 

der  beantragte  Dispens  zu  gewähren.  Die  Argumentation  bleibe  dieselbe. 

Der Vorentscheid enthalte keinerlei Argumente, welche sich aus den Bau-

ten  selber  bzw.  der  Bausubstanz  ergeben  würden.  Auch  die  Abweichung 

von den Mindestanteilsvorschriften bleibe dieselbe. Bei Umnutzung der be-

stehenden Bauten hätte sich kein Wohnraum auf der Parzelle Kat.-Nr. [….] 
befunden  und  auch  beim  Neubau  betrage  der  Anteil  der Wohnfläche  null. 

Die  Ausnahmebewilligung  zur  Unterschreitung  des  vorgeschriebenen 

Wohnanteils  sei  daher  zu  erteilen  gewesen.  Die  entsprechenden  Voraus-

setzungen  seien  erfüllt.  Zur  Begründung  könne  auf  den  angefochtenen 

Bauentscheid und die vorangegangenen Vorentscheide verwiesen werden. 

Zusammenfassend  lasse  sich  festhalten,  dass  sich  die  Ausnahmebewilli-
gung aufgrund der Standortgebundenheit der Schulraumerweiterung sowie 

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Seite 7 

 
 
aufgrund  des  erheblichen  öffentlichen  Interesses  an  der  Ergänzung  und 

Entlastung des öffentlichen Schulsystems rechtfertige. 

4.4. 

Die Bauherrin macht diesbezüglich geltend, dass zur Frage der Verletzung 

des geltenden Wohnanteils zunächst zu bemerken sei, dass die Frage der 
Wohnanteilpflicht  u.a.  für  das  Baugrundstück  Kat.-Nr.  [….]  im  mit  Drittwir-
kung versehenen Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 geklärt worden sei. 

Mit den Ausführungen im angefochtenen Beschluss erscheine es als nahe-

liegend, diese Beurteilung auch für das strittige Vorhaben, für das im Übri-

gen das Baugesuch während der Gültigkeitsdauer des Vorentscheides ein-

gereicht worden sei, gelten zu lassen. Es sei nicht einzusehen, warum die 

damals als massgebend erachteten Interessen nicht auch für den auf dem 

gleichen Grundstück vorgesehenen Neubau geltend gemacht werden könn-
ten. Davon abzuweichen bestehe umso weniger Anlass, als der Gemeinde-

rat an seiner Sitzung vom 29. Juni 2016 beschlossen habe, das Baugrund-

stück von einem Wohnanteil zu befreien. 

Die Bauherrin habe mit ihrer Schule an diesem Standort an der T.-Strasse 

eine ausgesprochen reiche Tradition. Bereits im Jahre 1927 habe nämlich 

im Gebäude T.-Strasse [….] Schulräume für 35 Kinder eingerichtet werden 
können.  Seither habe sich  die  Schule  im  Quartier etabliert und unterrichte 

seit Jahrzehnten an diesem Standort mehrere hundert Schüler auf Primar-, 

Sekundar- und Mittelschulstufe. Zu beachten sei insbesondere, dass neben 
andern  Gebäuden  namentlich  auch  das  Haus  [….]  dem  Schulbetrieb  der 
Bauherrin diene; unter dem Aspekt des Wohnanteils erscheine deshalb das 

strittige Projekt als angemessene Erweiterung der bestehenden Institution, 

wie sie ohne Weiteres etwa auch dem Grundgedanken von § 357 PBG ent-

spreche.  

4.5.1. 

Nach  §  323  Abs.  1  PBG  können  über  Fragen,  die  für  die  spätere  Bewilli-

gungsfähigkeit  eines  Bauvorhabens  von  grundlegender  Bedeutung  sind, 

Vorentscheide  eingeholt  werden,  sofern  die gesonderte  Beurteilung  dieser 

Fragen  sachlich  möglich  ist  und  nicht  gegen  das  Koordinationsgebot  ver-

stösst.  Vorentscheide  sind  hinsichtlich  der  behandelten  Fragen  in  gleicher 

Weise verbindlich wie baurechtliche Bewilligungen, sofern sich die Verhält-

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Seite 8 

 
 
nisse bis zur Einreichung des Baugesuchs nicht wesentlich geändert haben 

(§ 324 PBG).  

Mit Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 hat die Vorinstanz die Frage be-

jaht, wonach bei den bestehenden Bauten, die bereits gegen die Wohnan-

teilsvorschriften verstossen, für die beantragten Reduktionen des jeweiligen 

Wohnanteils  Ausnahmebewilligungen  in  Aussicht  gestellt  werden  können. 

Den  Erwägungen  dieses  Entscheides  lässt  sich  entnehmen,  dass  die  Ge-
bäude  T.-Strasse  [….]  1862  als  Wohnhaus  und  Werkstattgebäude  erbaut 
worden  seien.  Im  Jahre  1943  habe  eine  Totalsanierung  der  Etagenwoh-

nungen zu Ein- und Zweizimmer-Appartements stattgefunden. Mit Bausek-

tionsbeschluss  Nr.  503/84  vom  15.  Mai  1984  sei  im  Gebäude  T.-Strasse 
[….] die baurechtliche  Bewilligung  für den  Umbau und  die  Umnutzung  der 
seinerzeitigen  Appartements  im  Erdgeschoss  in  Unterrichtsräume  erteilt 

worden. Die Bewilligung für die Reduktion des Wohnflächenanteils im Ge-
bäude  T.-Strasse  [….]  von  100 %  auf  81 %  sei  damit  begründet  worden, 
dass  es  sich  um  eine  angemessene  Erweiterung  des  bestehenden  Schul-
betriebes an der T.-Strasse [….] handle.  

Die Fragestellung im genannten Vorentscheid bezog sich somit klar auf die 

bestehenden Bauten auf den betroffenen Grundstücken. Mit dem angefoch-

tenen  Beschluss  wird  jedoch  die  Bewilligung  für  zwei  neu  zu  erstellende, 

zusammengebaute  Gebäude  erteilt.  Der  Sachverhalt  präsentiert  sich  folg-
lich nicht mehr gleich wie anlässlich des Vorentscheids  – allein schon auf-
grund  des  erheblich  grösseren  Volumens  des  Neubauvorhabens  –,  wes-
halb  diesem  keine  Gültigkeit  für  das  vorliegende  Bauvorhaben  zukommt. 

Dem angefochtenen Beschluss lässt sich sodann auch nicht eindeutig ent-

nehmen, ob die Vorinstanz dem Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 Gül-

tigkeit für das vorliegende Verfahren attestiert oder ob sie lediglich bezüg-

lich der Begründung darauf verweist (act. 3 S.2).  

4.5.2. 

Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn 

besondere  Verhältnisse  vorliegen,  bei  denen  die  Durchsetzung  der  Vor-

schriften  unverhältnismässig  erscheint  (Abs.  1).  Ausnahmebewilligungen 

dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der 

sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei 

denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegen-
den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nach-

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Seite 9 

 
 
bar  darf  durch  Ausnahmebewilligungen  von  Vorschriften,  die  auch  ihn 

schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen 

dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht 

werden (Abs. 3). 

Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen "besonderer Verhältnis-

se" voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den 

tatsächlichen  Verhältnissen  abweichen,  welche  der  Gesetzgeber  im  Auge 

gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei rich-

tiger  Voraussicht  anders  normiert  hätte,  sodass  ihnen  die  Allgemeinord-

nung nicht mehr gerecht zu  werden vermag. Besondere Verhältnisse kön-

nen namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes 

liegen. 

Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmebe-
willigung  angeführt  werden,  für  eine  Vielzahl  von  Fällen  anstellen,  so  be-

steht  keine  Ausnahmesituation.  Entsprechende  Dispense  zielen  auf  eine 

Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen 

Ausnahmegrund  bildet  in  der Regel der Umstand,  dass  die  aus  der Allge-

meinordnung folgende Ablehnung der Baubewilligung für den Gesuchsteller 

Härten,  Unbilligkeiten  oder  auch  nur  Unzulänglichkeiten  mit  sich  bringt. 

Persönliche  Verhältnisse  und  Anliegen  vermögen  regelmässig  keine  Dis-

penssituation zu begründen. Schliesslich darf selbst beim Vorliegen beson-

derer Verhältnisse keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negati-

ve Dispensvoraussetzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind. 

Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvor-

aussetzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht abschliessend, 

weshalb  vorinstanzliche  Entscheide  in  diesen  Punkten  von  der  Rekursin-

stanz frei überprüft werden können. Durch welche Abweichungen vom Ge-

setz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, stellt demgegenüber 

einen Ermessensentscheid der Gemeinde dar. 

4.5.3. 

Dem  angefochtenen  Beschluss  lässt  sich  entnehmen,  dass  für  das  Bau-

areal ein minimaler Wohnflächenanteil von 90 % vorgeschrieben sei (Art. 6 

Abs.  1  BZO).  Der  Neubau  diene  vollumfänglich  der  Schulnutzung,  womit 

der  vorgeschriebene  Wohnanteil  offensichtlich  unterschritten  werde.  Mit 
Vorentscheid  vom  4.  Dezember  2012  sei  der  Bauherrschaft  die  Befreiung 

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Seite 10 

 
 
vom  vorgeschriebenen  Wohnanteil  auf  den  Parzellen  der  Liegenschaften 

T.-Strasse  [….]  in  Aussicht  gestellt  worden.  Da  sich  die  rechtlichen  oder 
tatsächlichen  Verhältnisse  seither nicht  wesentlich  geändert hätten,  könne 

die  erforderliche  Ausnahmebewilligung  erteilt  werden.  Der  Dispens  werde 

nur  für  eine  als  Ergänzung  zur  Volksschule  anerkannte  Schulnutzung  ge-

währt. Dies sei im Grundbuch anzumerken.  

Der Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 begründet die in Aussicht gestell-

te Ausnahmebewilligung wie folgt: Die gemäss § 220 Abs. 1 PBG geforder-

ten besonderen Verhältnisse, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften 

unverhältnismässig  erschienen,  lägen  im  vorliegenden  Fall darin, dass  die 

Privatschule  X  bereits  in  den  Liegenschaften  T.-Strasse  [….]  ihre  Unter-
richtstätigkeit – zumindest in Teilen der Gebäude – ausübe und die Erwei-
terung der Privatschule X damit standortgebunden sei. Die Standortgebun-

denheit  sei  bereits  mit  Bausektionsbeschluss  vom  15.  Mai  1984  sinnge-

mäss bejaht worden. Mit der projektierten Nutzung würden im Sinne von § 

220 Abs. 2 PBG wichtige öffentliche Interessen verfolgt. Der Förderung der 
Schulkinder im Sinne der Privatschule X [….] komme ein erhebliches Inte-
resse zu, weil damit die Volksschule ergänzt und entlastet werde. Die Ge-

wichtung und Abwägung ergebe, dass das öffentliche Interesse an der ge-

planten Erweiterung des Unterrichtsangebots der Privatschule X dasjenige 

an  der  Durchsetzung  des  vorgeschriebenen  Wohnanteils  überwiege.  Eine 

unzumutbare Benachteiligung der Nachbarschaft im Sinne von § 220 Abs. 

3 PBG sei aufgrund der geplanten Erweiterung nicht gegeben. 

Aus diesen Erwägungen ergibt sich somit klar, weshalb gemäss vorinstanz-

licher Auffassung die Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Den rekur-

rierenden Nachbarn war es denn auch möglich, sich in ihren Rekursschrif-

ten  ausführlich  damit  auseinanderzusetzen,  weshalb  eine  ungenügende 

Begründung der Ausnahmebewilligung nicht vorliegt.  

4.5.4. 

Die besonderen Verhältnisse erblickt die Vorinstanz in der Standortgebun-

denheit der Schulraumerweiterung sowie in der Ergänzung und Entlastung 

des öffentlichen Schulsystems.   

Geplant ist, durch den Abbruch des baulich in schlechtem Zustand befindli-
chen Hauses an der T.-Strasse [….] eine Atelierschule in Form eines Neu-
baus  zu  schaffen.  Mit  dem  vorgesehenen  Umzug  der  Atelierschule  in  den 

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Neubau  könnte  das  Gelände  der  bisherigen  Privatschule  X  entlastet  wer-

den, sodass dort die notwendigen Freiräume für die Vorschulstufe und die 

Klassen  1 - 9  entstünden.  Bei  der  Atelierschule  handelt  es  sich  um  eine 

Oberstufenschule  für  Schülerinnen  und  Schüler  der  Klasse 10  bis  12,  die 

verschiedene Schulabschlüsse anbietet (act. 5.8).  

Es  trifft  zu,  dass  die  Privatschule  X  bereits  seit  mehreren  Jahren  ihren 

Standort an der T.-Strasse hat. Geplant ist nun ein Schulhaus für die Ober-

stufe ab der 10. Klasse. Hierfür ist die Nähe zur bisherigen Schule nicht er-

forderlich, ist es doch durchaus üblich, dass Jugendliche nach der obligato-

rischen  Schulzeit  eine  neue  Ortschaft  aufsuchen  müssen,  um  ihre  schuli-

sche  Ausbildung  fortzusetzen  bzw.  abzuschliessen  (z.B.  bestehen  nur  21 

Mittelschulen  bei  168  politischen  Gemeinden  im  Kanton  Zürich).  Die  Ate-
lierschule ist somit – im Gegensatz zu Kinderkrippen und Horten – nicht auf 
in  unmittelbarer  Nähe  von  Elternhaus  und  Schu-
einen  Standort 

le/Kindergarten und somit auf einen Standort in der vorliegenden Wohnzo-

ne  angewiesen.  Die  Lage  des  bisherigen  Schulkomplexes  vermag  somit 

nicht, besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 PBG zu begründen. Es 

müssten dazu Umstände vorliegen, die gerade nur auf dem Baugrundstück 

und allenfalls ein paar wenigen anderen vorkommen, sodass eine Anwen-

dung  der  Vorschriften  zu  stossenden  Ergebnissen  führen  würde  und  sich 

aber  angesichts  der  kleinen  Zahl  der  Fälle  eine  Anpassung  der  gesetzli-

chen Ordnung weder aufdrängt noch sinnvoll erscheint. Die Überlegungen, 

die die Vorinstanz für die Begründung der Ausnahmebewilligung angeführt 

hat, lassen sich zudem für eine Vielzahl von Fällen anstellen. So könnte je-

de  Privatschule,  welche  von  Grundstücken  mit  Wohnanteilsvorschriften 

umgeben ist, eine Ausnahmebewilligung für ihre Erweiterung verlangen. Es 

liegt somit keine Ausnahmesituation vor. 

Gegen die Anwendung von § 220 PBG spricht auch, dass die Bau- und Zo-

nenordnung der Stadt Zürich in Art. 6 Abs. 4 BZO für Betriebe und Einrich-

tungen,  welche  vorwiegend  die  in  einem  näheren  Umkreis  wohnende  Be-

völkerung  mit  Dingen  oder  Dienstleistungen  des  alltäglichen  Bedarfs  ver-

sorgen,  eine  Reduktion  des  Wohnanteils  ausdrücklich  vorsieht  (i.c.  auf 

66 %).  Insofern  wurden  die  Dispensmöglichkeiten  in  einer  speziellen  Vor-

schrift  genauer  definiert,  und  eine  weitergehende  Befreiung  ist  nur  unter 

strengen Voraussetzungen möglich. Mit Art. 6 Abs. 4 BZO hat die Stadt Zü-

rich auch dem Umstand Rechnung getragen, dass besondere Verhältnisse 

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im  Sinne  von  § 220  PBG,  welche  einen  Dispens  von  der  Einhaltung  der 

Wohnanteilsvorschriften rechtfertigten, kaum vorstellbar sind. 

Gemäss Art. 6 Abs. 4bis BZO darf zugunsten von Kinderbetreuungseinrich-
tungen  (Krippen,  Horten  oder  dergleichen)  sowie  für  Kindergärten  unab-

hängig von der geltenden Wohnanteilspflicht der Wohnanteil unbeschränkt 

herabgesetzt  werden.  Diese  Bestimmung,  welche  am  26.  März  2015  in 

Kraft  getreten  ist,  bezweckt  die  erleichterte  Zulassung  von  Kinderbetreu-

ungseinrichtungen  in  Wohnzonen.  Es  geht  dabei  um  familienergänzende 

Kinderbetreuung im Vorschulalter, wie der Weisung des Stadtrates an den 

Gemeinderat  vom  29.  Januar  2014  zu  entnehmen  ist  (Gemeinderatsbe-

schluss Nr. 276 vom 20. August 2014, GR Nr. 2014/29). Schulen sind da-
von ausgenommen, weshalb die Privilegierung von Art. 6 Abs. 4bis BZO für 
sie nicht gilt.  

Der von der Bauherrin erwähnte § 357 Abs. 1 PBG kommt vorliegend nicht 

zur  Anwendung,  zumal  diese  Bestimmung  nur  die  Rechtsänderung 

vorschriftswidrig gewordener Bauten und Anlagen sowie deren Umnutzung, 

Umbau  und  Erweiterung  zulässt.  Der  Neubau  eines  Gebäudes  unter  Ab-

bruch  der  bestehenden  Baute  kommt  somit  von  vornherein  nicht  in  den 

Genuss des gesetzlichen Bestandesschutzes.  

Aufgrund  fehlender  besonderer  Verhältnisse  ist  daher  zu  Unrecht  eine 

Ausnahmebewilligung erteilt worden. 

4.5.5. 

Wie die Vorinstanz richtigerweise ausführt, hat der Gemeinderat der Stadt 

Zürich an seiner Sitzung vom 29. Juni 2016 dem Antrag zugestimmt, dass 
der  Wohnanteil  bei  den  Grundstücken  T.-Strasse  [….]  von  90 %  auf  0 % 
gesenkt  werde.  Diese  Regelung  soll  mit  der  teilrevidierten  BZO  der  Stadt 

Zürich in Kraft treten. Da die Anwendung des künftigen, noch nicht in Kraft 

stehenden  Rechts  durch  das  Legalitätsprinzip  und  den  Grundsatz  der 

Rechtssicherheit  ausgeschlossen  wird  (sog.  positive  Vorwirkung),  ist  die 

künftige Regelung für den vorliegenden Rekurs jedoch unbeachtlich.  

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5.1. 

Nachdem  die  angefochtene  Bewilligung  bereits  wegen  der  Verletzung  der 

Wohnanteilsvorschriften aufzuheben ist, erübrigt sich eine Behandlung der 

restlichen Rügen. 

5.2. 

Die Bauherrschaft wehrt sich in ihrem  Rechtsmittel gegen die eingangs zi-

tierte Auflage. Da vorliegend jedoch der angefochtene Beschluss bereits in 

Gutheissung  der  Nachbarrekurse  aufzuheben  ist,  ist  der  Bauherrenrekurs 

nicht zu behandeln und als gegenstandslos geworden abzuschreiben (vgl. 

VB.2008.0021). 

6.1. 
Zusammenfassend  ist  somit festzuhalten,  dass  die  Nachbarrekurse  gutzu-

heissen sind. Demgemäss ist der Beschluss der Bausektion der Stadt Zü-

rich  vom  19.  April  2016  aufzuheben.  In  der Folge  ist  der Bauherrenrekurs 

als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 

[….] 

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