# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f7385719-32e2-5fb2-b1ef-510bf0c77231
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-13
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 13.12.2023 WBE.2023.76
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-76_2023-12-13.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2023.76 / sr / jb 
(2023-000044/2023-000045)  

Art. 119 

 

 

Urteil vom 13. Dezember 2023 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz 

Verwaltungsrichterin Dambeck  

Verwaltungsrichterin Steiger  

Gerichtsschreiberin Ruchti      

 

 
   

Beschwerde-

führer 1.1 

 A._____,  

 

Beschwerde-

führerin 1.2 

 B._____,  

beide vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt, 

Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau   

 

gegen 

 

 
   

Vorinstanzen  Einwohnergemeinde Q._____,  

handelnd durch den Gemeinderat  

dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, 

Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden    

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau   

handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 

Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau    

     

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Gesamtrevision Nutzungsplanung 

 

1. Beschwerdeentscheid des Regierungsrats vom 18. Januar 2023 

 (RRB Nr. 2023-000044) 

2. Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom 18. Januar 2023 

(RRB Nr. 2023-000045) 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Vom 14. Februar 2020 bis 16. März 2020 legte der Gemeinderat Q._____ 

die Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, 

bestehend aus der Bau- und Nutzungsordnung (BNO), dem Bauzonenplan 

und dem Kulturlandplan, öffentlich auf. 

 

2. 

Dagegen liessen A._____ und B._____ am 3. März 2020 Einwendung mit 

zahlreichen prozessualen und materiellen Begehren erheben. Namentlich 

beantragten sie die Einholung eines Gutachtens zur Schutzwürdigkeit des 

mit der Nutzungsplanungsrevision neu unter Substanzschutz gestellten 

Gebäudes Nr. bbb auf ihrer Parzelle Nr. aaa, die ersatzlose Streichung der 

besagten Baute als Gebäude mit Substanzschutz (Schutzobjekt JJ.) aus 

Anhang 9 Bst. B BNO und aus dem Bauzonenplan, eventualiter und 

subeventualiter eine Neufassung von § 26 BNO, der die Gebäude mit 

Substanzschutz regelt. 

 

3. 

Am 28. August 2020 fand die Einwendungsverhandlung statt, an der keine 

Einigung erzielt werden konnte. 

 

4. 

Am 4. Januar 2021 fällte der Gemeinderat Q._____ den Beschluss, die 

Anträge der Einwender erst nach dem Vorliegen eines Gutachtens zur 

Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb zu behandeln. Aus den Erwägun-

gen liess sich folgern, dass das Gutachten bereits in Auftrag gegeben wor-

den war.  

 

5. 

Mit Eingabe beim Gemeinderat Q._____ vom 7. Januar 2021 verlangten 

die Einwender insbesondere, sich zur Person des Gutachters äussern und 

allfällige Ablehnungsgründe geltend machen zu dürfen. Zudem sollte ihnen 

Gelegenheit eingeräumt werden, zum Fragenkatalog an den Gutachter 

Stellung zu nehmen und allfällige Änderungs- oder Ergänzungsanträge an-

zubringen. 

 

6. 

Am 14. Januar 2021 stellte der Gemeinderat Q._____ den Einwendern das 

mittlerweile ausgefertigte Gutachten der C._____ R._____, vom 

17. Dezember 2020 zu, mit Fristansetzung zur Stellungnahme. 

 

 - 3 - 

 

 

7. 

Mit Stellungnahmen vom 20. Januar 2021 und 27. Januar 2021 forderten 

die Einwender ein "korrektes Begutachtungsverfahren". Zum Inhalt des 

Gutachtens der C._____ äusserten sie sich nicht (spezifisch), da dieses 

aus ihrer Sicht rechtswidrig, unter Verstoss gegen die massgeblichen 

Beweisvorschriften und Verfahrensgarantien, zustande gekommen, nicht 

verwertbar, nichtig und aus dem Recht zu weisen sei. Abgesehen davon 

fehle darin eine Begutachtung der Substanzschutzwürdigkeit des Ge-

bäudes.  

 

8. 

Am 15. März 2021 entschied der Gemeinderat, § 26 BNO entsprechend 

dem Subeventualantrag der Einwender neu zu formulieren. Im Übrigen 

wurden die Anträge mit Ausnahme des bereits erfüllten prozessualen An-

trags auf Einholung eines Gutachtens zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes 

Nr. bbb abgewiesen. Mithin hielt der Gemeinderat daran fest, das fragliche 

Gebäude unter Substanzschutz zu stellen. 

 

9. 

Am tt.mm.2021/tt.mm.2021 beschloss die Einwohnergemeinde-

versammlung Q._____ die Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung 

und Kulturland unter Einschluss der Bestimmungen zu den Gebäuden mit 

Substanzschutz. Der Beschluss wurde im Amtsblatt des Kantons Aargau 

vom 22. Juli 2021 publiziert. 

 

B. 

1. 

Gegen den Beschluss der Einwohnergemeindeversammlung Q._____ 

erhoben A._____ und B._____ am 18. August 2021 Beschwerde beim 

Regierungsrat des Kantons Aargau und stellten folgende (materielle) 

Begehren: 

 

1. 
Es sei der Gemeindeversammlungsbeschluss vom tt.mm.2021 hinsichtlich 
der Liegenschaft Q._____ aaa aufzuheben und es sei das Gebäude 
Nr. bbb (AI-Strasse) als Gebäude mit Substanzschutz ersatzlos aus dem 
Bauzonenplan zu streichen. 
 
2. 
Es sei die Nr. JJ. "Bäuerlicher Vielzweckbau (1786) AI-Strasse" ersatzlos 
aus dem Anhang der BNO (Gebäude mit Substanzschutz, § 26 BNO) zu 
streichen. 
 
3. 
Es seien der Bauzonenplan und die Bau- und Nutzungsordnung nur ohne 
Substanzschutz für das Gebäude Nr. bbb auf Liegenschaft Q._____ aaa 
zu genehmigen. 

  

 - 4 - 

 

 

 
4. 
Der allgemeine Nutzungsplan sei eventuell zur Präzisierung des Schutz-
umfangs (Teil) hinsichtlich des Gebäudes Nr. bbb auf Liegenschaft 
Q._____ aaa an die Gemeinde zurückzuweisen (§ 27 Abs. 2 BauG). 
 
5. 
Es seien die beiden Einwendungsentscheide des Gemeinderats Q._____ 
vom 4. Januar 2021 und vom 15. März 2021 aufzuheben. 
 
6. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST). 

 

In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten A._____ und B._____ die 

Einholung eines Gutachtens durch einen neutralen Fachmann zur inte-

gralen Substanzschutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb auf der Parzelle 

Nr. aaa Q._____ oder Teilen davon, samt Edition desselben zur Einsicht- 

und Stellungnahme (rechtliches Gehör). 

 

2. 

Mit Beschluss vom 18. Januar 2023 wies der Regierungsrat die Beschwer-

de von A._____ und B._____ ab (RRB Nr. 2023-000044) und genehmigte 

gleichentags (mit einem Vorbehalt betreffend Anpassungen an die 

Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]) die Gesamt-

revision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland der Gemeinde 

Q._____ bei gleichzeitiger Fortschreibung des Siedlungsgebiets und der 

Fruchtfolgeflächen (FFF) (RRB Nr. 2023-000045). 

 

C. 

1. 

Gegen die Regierungsratsbeschlüsse vom 18. Januar 2023 (Genehmi-

gungs- und Beschwerdeentscheid) liessen A._____ und B._____ am 

27. Februar 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht einreichen, mit 

den Anträgen in der Sache: 

 

1. 
Es sei der Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom 18. Januar 
2023 (Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000045) und der Beschluss der 
Gemeindeversammlung vom tt.mm.2021 aufzuheben, soweit damit das 
Gebäude Nr. bbb (AI-Strasse) als Gebäude mit Substanzschutz im 
Bauzonenplan aufgeführt ist und die Nr. JJ. "Bäuerlicher Vielzweckbau 
(1786) AI-Strasse" im Anhang der BNO (Gebäude mit Substanzschutz, 
§ 26 BNO) aufgeführt ist. 
 
2. 
Es sei das Gebäude Nr. bbb als Gebäude mit Substanzschutz ersatzlos 
aus dem Bauzonenplan zu streichen. 
 
3. 
Es sei die Nr. JJ. "Bäuerlicher Vielzweckbau (1786) AI-Strasse" ersatzlos 
aus dem Anhang der BNO (Gebäude mit Substanzschutz, § 26 BNO) zu 
streichen. 

 - 5 - 

 

 

 
4. 
Es sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrats vom 18. Januar 2023 
(Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000044) aufzuheben, soweit er nicht 
durch den Genehmigungsentscheid abgelöst wurde. 
 
5. 
Die Verfahrenskosten des regierungsrätlichen Verfahrens seien der Be-
schwerdegegnerin aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin sei zu ver-
pflichten, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung für das regie-
rungsrätliche Verfahren auszurichten. 
 
6. 
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurück-
zuweisen. 
 
7. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Be-
schwerdegegnerin. 

 

Zudem stellten die Beschwerdeführer die prozessualen Anträge auf Durch-

führung einer öffentlichen Verhandlung gemäss Art. 6 EMRK und eines 

Augenscheins vor Ort sowie die Einholung eines Gutachtens durch einen 

neutralen Fachmann zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb auf der 

Parzelle Nr. aaa Q._____ oder Teilen davon. Dabei sei den Beschwer-

deführern die Möglichkeit zu geben, sich vorgängig zur Person des Gut-

achters sowie zu den zu stellenden Fragen zu äussern. 

 

2. 

Mit Beschwerdeantworten vom 15. März 2023 und 8. Mai 2023 beantrag-

ten das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, 

im Namen des Regierungsrats, sowie der Gemeinderat Q._____ die kos-

tenfällige Abweisung der Beschwerde. 

 

3. 

Im zweiten Schriftenwechsel (Replik vom 29. Juni 2023; Duplik des BVU, 

Rechtsabteilung, vom 4. Juli 2023; Duplik des Gemeinderats Q._____ vom 

20. September 2023) hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

 

4. 

Mit Verfügung vom 11. Oktober 2023 ordnete der instruierende Verwal-

tungsrichter an, es werde unter Vorbehalt eines zeitnahen Verzichts seitens 

der Beschwerdeführer in Kürze zu einer mündlichen Verhandlung im Sinne 

von Art. 6 Ziff. 1 EMRK (ohne weitere Beweismassnahmen wie einen Au-

genschein vor Ort mit Parteibefragung) vorgeladen. Unter diesen Umstän-

den verzichteten die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 23. Oktober 2023 

auf die Durchführung einer entsprechenden Verhandlung, bekräftigten da-

bei aber ihren Standpunkt, dass ein Augenschein vor Ort erforderlich wäre. 

  

 - 6 - 

 

 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 13. Dezember 2023 beraten und 

entschieden. 

 
 

   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

1.1. 

Nach § 54 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200) 

in Verbindung mit § 28 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwe-

sen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) ist gegen kan-

tonale Genehmigungsentscheide von kommunalen Nutzungsplanungen 

die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig. 

 

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung der 

Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid des Regierungsrats 

(RRB Nr. 2023-000045) ist somit gegeben. 

 

1.2. 

Nach § 14 Abs. 1 BauV kann mit gesonderter Beschwerde beim Verwal-

tungsgericht zugleich der Beschwerdeentscheid der Verwaltung (§ 26 

BauG) angefochten werden, soweit er nicht durch den Genehmigungsent-

scheid abgelöst worden ist. Mit dieser Beschwerde können jene Punkte des 

Beschwerdeverfahrens angefochten werden, die nicht Gegenstand des 

kantonalen Genehmigungsentscheids bilden (§ 14 Abs. 2 BauV; Aargaui-

sche Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2001, S. 366; 1997, 

S. 283 ff.). Dies trifft in erster Linie auf formelle Fragestellungen (Sachur-

teilsvoraussetzungen) oder Streitigkeiten über die Höhe der Verfahrens-

kosten im vorangegangenen Beschwerdeverfahren zu (Entscheide des 

Verwaltungsgerichts WBE.2018.344 vom 27. November 2019, Erw. I/1.2, 

WBE.2012.342 vom 17. Dezember 2013, Erw. I/2, und WBE.2011.225/226 

vom 20. Februar 2012, Erw. I/3.1). Der Beschwerdeentscheid bildet somit 

nur insoweit ein taugliches Anfechtungsobjekt, als sein Inhalt nicht durch 

den Genehmigungsentscheid bestätigt wird (AGVE 2002, S. 278 ff.; 2001, 

S. 365; CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons 

Aargau, Bern 2013, N. 41 zu § 26). 

 

1.3. 

Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz in verschiedener Hinsicht 

eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 

1999 [BV; SR 101]) und sonstige Verfahrensfehler vor. Einerseits habe sie 

 - 7 - 

 

 

schwerwiegende Gehörsverletzungen und Verfahrensfehler im kommuna-

len Planungsverfahren im Zusammenhang mit der Erstellung des Gutach-

tens zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb und der Begründung des 

gemeinderätlichen Einwendungsentscheids unzulässigerweise als geheilt 

beurteilt respektive im Kostenpunkt nur unzureichend berücksichtigt. Ande-

rerseits habe die Vorinstanz selbst Gehörsverletzungen begangen, indem 

sie die Beschwerdeführer bei der Erstellung des ihnen nicht vorgängig an-

gekündigten Fachberichts der kantonalen Denkmalpflege nicht habe mit-

wirken lassen und im Nachgang dazu nicht einmal ihre Ergänzungsfragen 

der Fachperson Denkmalpflege zur Beantwortung unterbreitet habe. Auch 

habe sie den von den Beschwerdeführern beantragten Augenschein vor 

Ort nicht durchgeführt, obwohl der persönliche Eindruck gerade für die Un-

terschutzstellung eines Gebäudes unerlässlich und nicht durch Bildaufnah-

men zu ersetzen sei. 

 

Diese Kritik zielt auf formelle Fragestellungen im vorangegangenen Be-

schwerdeverfahren ab, weshalb die Anfechtung des regierungsrätlichen 

Beschwerdeentscheids (RRB Nr. 2023-000044) in diesem Punkt (Gehörs-

verletzungen und sonstige Verfahrensfehler) zulässig ist. Die Beschwerde-

führer fechten den Beschwerdeentscheid ohnehin erklärtermassen nur in-

soweit an, als er nicht vom ebenfalls angefochtenen Genehmigungsent-

scheid des Regierungsrats abgelöst wurde. 

 

2. 

2.1. 

Zur Beschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse an 

der Aufhebung oder Änderung des Entscheids hat (§ 42 lit. a VRPG i.V.m. 

§ 4 Abs. 1 BauG; § 28 BauG). 

 

Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer (je zur Hälfte) der Parzelle 

Nr. aaa und folglich des sich darauf befindlichen Gebäudes Nr. bbb, das 

unter Substanzschutz gestellt werden soll, mit Implikationen auf ihre Eigen-

tumsrechte daran. Sie haben somit ein schutzwürdiges eigenes Interesse 

an der von ihnen beantragten Aufhebung der angefochtenen vorinstanzli-

chen Entscheide und Änderung des Bauzonenplans und der BNO-Vor-

schriften dahingehend, dass ihr Gebäude Nr. bbb nicht unter Substanz-

schutz gestellt wird. Ihre materielle Beschwer ist somit ausgewiesen. 

 

2.2. 

Die Beschwerdelegitimation setzt neben der materiellen Beschwer auch 

eine solche im formellen, prozessualen Sinne voraus. Formell beschwert 

ist eine Person, die formell am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt war 

(passive Seite; vgl. § 4 Abs. 2 Satz 3 BauG) und dort ihre Antrags- und Be-

schwerdemöglichkeiten formell richtig ausgeschöpft hat (aktive Seite), die 

aber mit ihren Anträgen nicht oder zumindest nicht vollständig durchge-

drungen ist (AGVE 2007, S. 438). Die formelle Beschwer zur Anfechtung 

 - 8 - 

 

 

des Genehmigungsentscheids setzt somit die Teilnahme an einem Be-

schwerdeverfahren gemäss § 26 Abs. 1 BauG, dessen Ergebnis die Ge-

nehmigungsbehörde bindet (§ 26 Abs. 2 BauG), voraus. 

 

Die Beschwerdeführer haben sich am Einwendungsverfahren und am Plan-

beschwerdeverfahren mit eigenen Anträgen beteiligt und sind mit diesen 

nicht durchgedrungen. Damit sind sie auch formell beschwert und zur vor-

liegenden Beschwerde befugt. 

 

3. 

Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage ab der Publikation des Genehmi-

gungsentscheids im kantonalen Amtsblatt (§ 28 BauG). Gemäss § 4 Abs. 1 

BauG i.V.m. § 28 Abs. 1 VRPG gilt für die Berechnung der Fristen die 

Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilpro-

zessordnung, ZPO; SR 272). Die kantonale Genehmigung wurde im Amts-

blatt vom 27. Januar 2023 veröffentlicht. Mit Postaufgabe vom 27. Februar 

2023 erfolgte die Verwaltungsgerichtsbeschwerde rechtzeitig. 

 

4. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen weiteren Bemer-

kungen Anlass. Auf die Beschwerden gegen den Genehmigungs- und den 

Beschwerdeentscheid ist somit einzutreten. 

 

5. 

5.1. 

Das Verwaltungsgericht überprüft angefochtene Entscheide auf deren 

Rechtmässigkeit (§ 28 BauG). Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

können somit die unrichtige und unvollständige Feststellung des Sachver-

halts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden; Ermessensmissbrauch so-

wie Ermessensunter- bzw. -überschreitung gelten ebenfalls als Rechtsver-

letzung (§ 55 Abs. 1 VRPG i.V.m. § 4 Abs. 1 BauG; Entscheid des Verwal-

tungsgerichts WBE.2016.23 vom 9. Februar 2017, Erw. I/5 mit weiteren 

Hinweisen; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 442; MICHAEL 

MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach aargaui-

schem Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [vom 9. Juli 1968], Kom-

mentar zu den §§ 38–72 [a]VRPG, Diss. Zürich 1998, N. 23 zu § 56). Das 

Verwaltungsgericht prüft somit die kommunale Nutzungsplanung im Hin-

blick auf die Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht, d.h. insbesondere mit 

der Richtplanung, den Planungsgrundsätzen und der Eigentumsgarantie. 

In die rechtsfehlerfrei ausgeübte Handhabung des Ermessens darf das 

Verwaltungsgericht jedoch nicht eingreifen. Das bedeutet, dass in erster 

Linie zu prüfen ist, ob die planende Behörde ihrer Abwägungspflicht nach-

gekommen ist, d.h., ob sie die berührten Interessen ermittelt und beurteilt 

hat und dabei insbesondere ihre Vereinbarkeit mit der anzustrebenden 

räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen – möglichst um-

 - 9 - 

 

 

fassend – berücksichtigt hat (vgl. Art. 3 Abs. 1 der Raumplanungsverord-

nung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). 

 

5.2. 

Der Vorgabe von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raum-

planung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700), wonach 

das kantonale Recht die volle Überprüfung durch wenigstens eine Be-

schwerdebehörde zu gewährleisten hat, ist entsprochen worden: Die Vorin-

stanz hat bei der Prüfung der Verwaltungsbeschwerde volle Kognition – 

einschliesslich Ermessens- und Zweckmässigkeitskontrolle – ausgeübt 

(§ 52 VRPG). Die gegenteiligen Behauptungen der Beschwerdeführer, wo-

nach der Regierungsrat seine Überprüfungsbefugnis nicht ausgeschöpft 

und die Angemessenheit der streitgegenständlichen Unterschutzstellung 

nicht überprüft haben soll (Beschwerde, S. 7 Ziff. 6.2; Replik, S. 7 Ziff. 12), 

wird durch nichts Konkretes untermauert. Dass der Regierungsrat zum von 

der kommunalen Planungsbehörde eingeholten Gutachten der C._____ 

zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb trotz fehlender fundierter 

inhaltlicher Kritik an der gutachterlichen Einschätzung zusätzlich die 

Zweitmeinung einer Fachperson der kantonalen Denkmalpflege eingeholt 

hat, belegt nachgerade, dass die Vorinstanz insbesondere eine Angemes-

senheitskontrolle vorgenommen und sich nicht auf eine reine Rechtskon-

trolle beschränkt hat. 

 

5.3. 

Die Gemeinden sind bei der Ausscheidung und Definition der verschiede-

nen Zonen ihrer Nutzungsplanung autonom (§ 106 Abs. 1 der Verfassung 

des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]; HÄUPTLI, Kom-

mentar BauG, § 13 N 23; ALEXANDER RUCH, in: HEINZ AEMISEGGER/ PIERRE 

MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar 

RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, [Praxiskommentar RPG 

Band 1], N. 6 zu Art. 26; Urteile des Bundesgerichts 1C_479/2017 vom 

1. Dezember 2017, Erw. 7.1, und 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Ja-

nuar 2015, Erw. 2.2). Es ist daher unter Berücksichtigung der relativ erheb-

lichen Entscheidungsfreiheit der Gemeinden zu entscheiden. Das Verwal-

tungsgericht darf einen kommunalen Rechtsetzungs- oder Rechtsanwen-

dungsakt nicht aufheben, soweit dieser im Bereich kommunaler Entschei-

dungsfreiheit ergangen ist. Der Umfang der Gemeindeautonomie bestimmt 

sich im Grundsatz nach kantonalem Recht, im Raumplanungsrecht zudem 

nach Bundesrecht (Art. 2 Abs. 3 RPG; MERKER, a.a.O., N. 40 f. zu § 49). 

Stehen für eine raumplanungskonforme Lösung mehrere Varianten zur 

Verfügung, ist der Gemeinde das Letztentscheidungsrecht zuzubilligen, 

wenn sie ihren Entscheid auf sachliche Argumente stützen kann (Entscheid 

des Verwaltungsgerichts WBE.2016.23 vom 9. Februar 2017, Erw. I/5 mit 

weiteren Hinweisen). 

 

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6. 

Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen einen Genehmigungsent-

scheid des Regierungsrats hat von Gesetzes wegen keine aufschiebende 

Wirkung (§ 28 BauG). Die Beschwerdeführer haben keinen Antrag auf Er-

teilung der aufschiebenden Wirkung gestellt. 

 

II. 

1. 

1.1. 

Die Parzelle Nr. aaa im Miteigentum der Beschwerdeführer mit einer Flä-

che von 2'299 m2 liegt in der Wohn- und Gewerbezone 2 Geschosse (WG2) 

der Gemeinde Q._____ und ist mit den Gebäuden Nrn. ccc und bbb 

überbaut. Bei letzterem handelt es sich um einen teilweise auf das Jahr 

1786 zurückgehenden bäuerlichen Vielzweckbau, der gemäss revidiertem 

Bauzonenplan und Anhang 9 Bst. B der revidierten Bau- und Nutzungsord-

nung (BNO) vom tt.mm./tt.mm.2021 unter Substanzschutz gestellt wird 

(Schutzobjekt JJ.). Die dazugehörige Schutzvorschrift (§ 26 BNO) weist 

den folgenden Wortlaut auf: 

 
1Die im Bauzonenplan/Kulturlandplan bezeichneten und im Anhang zur 
BNO aufgeführten Gebäude mit Substanzschutz sind von kulturhistori-
schem, baugeschichtlichem oder symbolischen Wert und in ihrer Sub-
stanz, das heisst in der Grundstruktur, der Fassadengestaltung, der inne-
ren Raumordnung und in ihrer wertvollen historischen Oberfläche (z. B. 
Wandmalerei, Stuckdecken usw.), geschützt. Sie sind zu unterhalten und 
dürfen nicht abgebrochen werden. Innerhalb des Bestehenden dürfen sie 
aus- und umgebaut sowie im Rahmen der jeweiligen Zonenbestimmungen 
umgenutzt werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist. 
 
2Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung. Hierzu sind Bau-
vorhaben möglichst vor Beginn der Projektierung anzuzeigen. Die Ge-
meinde kann bis zum maximalen Betrag von Fr. 5'000/Jahr in eigener 
Kompetenz Beiträge an die Kosten der Beratung, Pflege, Erhaltung und 
Restaurierung von Bauten und Objekten mit Substanzschutz leisten. Der 
Gemeinderat erlässt dazu ein Reglement. 
 
3Zur Beurteilung von Bauvorhaben an Gebäuden mit Substanzschutz so-
wie der für die Erhaltung erforderlichen Massnahmen und deren Verhält-
nismässigkeit kann der Gemeinderat ein neutrales Gutachten einer quali-
fizierten Fachperson einholen. 
 
4Wird im Rahmen eines neutralen Gutachtens durch eine qualifizierte 
Fachperson eine mangelnde Schutzfähigkeit der Gebäudesubstanz nach-
gewiesen, kann eine bauliche Veränderung in Abweichung zum Schutzziel 
bewilligt werden. 

 

1.2. 

Im Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 19. November 2021 (Vorakten, 

act. 172) wird zu den Gebäuden mit Substanzschutz ausgeführt (S. 28 ff.), 

dass diese auf Basis des durch die kantonale Denkmalpflege erstellten 

Bauinventars im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichnet und mit einer 

 - 11 - 

 

 

auf das Schutzziel ausgelegten Bestimmung festgesetzt würden, wobei die 

Planungskommission und der Gemeinderat Q._____ beschlossen hätten, 

nicht alle Objekte des kantonalen Bauinventars auf kommunaler Ebene als 

Substanzschutzobjekte umzusetzen. Von zwölf inventarisierten Objekten 

sollten deren neun (II./EE., FF., GG. und KK.) unter Substanzschutz gestellt 

werden. Diese Objekte spielten durch ihre Grösse, ihre Gestaltung und ihre 

Geschichte eine wichtige Rolle im zentralen Ortsbild von Q._____. Die 

Objekte EE. und HH. bildeten ausserdem ein wichtiges Ensemble 

gemeinsam mit den kantonalen Denkmalschutzobjekten PP., RR., SS. und 

TT. Bei den Gebäuden FF. und LL. steigere die Unterschutzstellung die 

Umnutzungsmöglichkeiten nach Art. 24d Abs. 2 RPG für den Fall einer 

künftigen Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebs, z.B. durch den Einbau von 

nichtlandwirtschaftlichen Wohneinheiten. Durch eine Änderung des 

Projekts für den Schulhausneubau solle nun auch das Objekt II. ("K Haus") 

vollumfänglich erhalten bleiben. Hingegen seien die Objekte MM., NN. und 

OO. aus Sicht der Gemeinde zu wenig ausserordentlich und für das 

Ortsbild zu wenig bedeutend, um für den Erhalt dieser Objekte die 

Nutzungseinschränkung für die Grundeigentümer durch Unterschutz-

stellung zu rechtfertigen. Im Rahmen der Ertüchtigung und Erweiterung des 

Gebäudes MM. seien wesentliche ursprüngliche Elemente verloren ge-

gangen. Der Scheunenteil sei neu bewohnt und im Inneren seien weitere 

wesentliche Umbauten vorgenommen worden. Die ursprünglich fast ganz 

geschlossene Nordfassade sei aufgebrochen und befenstert worden. Das 

intakte äussere Erscheinungsbild werde aufgrund des Umgebungsschut-

zes der kantonalen Schutzobjekte auch ohne Unterschutzstellung erhalten 

bleiben. Das Gebäude NN. präge durch seine Stellung, sein Volumen und 

mit der grossen und ungestörten Dachfläche den Ortseingang auf der Seite 

zu T._____. Umfassende Um- und Ausbauten im Innern des Gebäudes 

sowie der neuere nordöstliche Annexbau seien jedoch störend und hätten 

die schutzwürdige Substanz deutlich geschwächt. Das Gebäude OO. liege 

südwestlich des Dorfkerns in leicht erhöhter Lage und ohne direkten Bezug 

zum Dorfkern. Besonders seien der Kachelofen und eine noch weitgehend 

erhaltene Stube. Die Baute entspreche dem in Q._____ vielfach 

vorhandenen Typus des Mitteltennhauses. Der Vorplatz mit eingefasstem 

Vorgarten sei in den Umrissen noch vorhanden, die Dachfläche jedoch 

durch den Einbau von mehreren Dachfenstern gestört. Zudem sei der 

Wohnteil, insbesondere die Stirnfassade, stark entfremdet. Tenn und 

Scheune seien strassenseitig noch als Fassade intakt. Hingegen seien 

über die Jahre diverse An- und Umbauten vor allem südwestseitig dazuge-

kommen. 

 

1.3. 

Im erwähnten kantonalen Bauinventar wird das Gebäude Nr. bbb der Be-

schwerdeführer (Schutzobjekt JJ.) als abseits des alten Dorfkerns an der 

Grenze zu U._____ stehendes Bauernhaus gewürdigt, das einen in 

Q._____ selten gewordenen älteren Bautypus des hölzernen Stroh-

 - 12 - 

 

 

dachhauses repräsentiere. Namentlich am Wohnteil und teilweise auch am 

Scheunentrakt hätten sich wesentliche Teile der originalen Ständerkon-

struktion mitsamt dem hochstudartigen Dachgerüst erhalten, was dem Ge-

bäude trotz der im Laufe der Zeit stattgefundenen Veränderungen eine er-

hebliche typologische und konstruktionsgeschichtliche Bedeutung verleihe. 

Das aus einem kleinbäuerlichen Kernbau hervorgegangene Gebäude wei-

se eine vielschichtige, nicht in allen Teilen geklärte Baugeschichte auf, wel-

che zumindest ins Jahr 1786, möglicherweise aber auch weiter zurückda-

tiere. Es handle sich somit um einen wichtigen Zeugen des ländlichen Bau-

ens in der Gemeinde. 

 

Zur Bau- und Nutzungsgeschichte wird festgehalten, dass eine in die Feu-

erwand der Küche eingefügte alte Ofenkachel mit der Inschrift "XY" auf ein 

Baujahr zumindest im späten 18. Jahrhundert hindeute. Die Ausgestaltung 

der Bohlenwände mit zweigeschossig hochgeführten Ständern und eher 

schmal dimensionierten verblatteten Kopfhölzern könnte mit dieser 

Datierung übereinstimmen. Die auf Höhe des Dachbodens seitlich 

versetzte Firstständerkonstruktion zeige eine gewisse Ähnlichkeit mit dem 

Dachaufbau des ins Freilichtmuseum V._____ versetzten 

Kleinbauernhauses aus der Nachbargemeinde U._____. Im ersten 

Brandkataster von 1829 werde das Gebäude als "Wohnhaus samt 

Scheune, von Holz, mit gewölbtem Keller und Strohdach", in den Händen 

von D._____, ausgeführt. 1831 sei die Liegenschaft an E._____ und 1872 

an F._____, von Beruf Blattmacher (vermutlich Schindelmacher), 

übergegangen. 1882 seien bauliche Verbesserungen, unter anderem die 

Erstellung eines Kamins, verzeichnet; 1895 sei der Anbau einer Werkstatt 

erfolgt. Die rückwärtige Erweiterung des Wohnteils unter abgeschlepptem 

Dach dürfte ebenfalls im Laufe des 19. Jahrhunderts entstanden sein. Der 

Wechsel des Dachbelags von Stroh auf Ziegel sei – wie besonders in 

einfacheren wirtschaftlichen Verhältnissen nicht ungewöhnlich – 

schrittweise im ausgehenden 19. und im früheren 20. Jahrhundert vor sich 

gegangen. Über G._____ und H._____ sei das Haus 1910 an den I._____ 

gelangt, auf den die in eine Zementsteinplatte beim Eingang eingelassene 

Inschrift "W BB 1912" verweisen dürfte. 1928 sei der Fabrikarbeiter J._____ 

Eigentümer der Liegenschaft gewesen, bevor diese an die Familie 

A.+B._____ übergegangen sei. 

 

Der Gebäudebeschreibung ist neben der Lage des länglichen Baukörpers 

(Südost-Nordwest-Ausrichtung traufständig an der AI-Strasse) zu 

entnehmen, dass unter durchlaufendem Giebeldach Wohnteil, Tenn und 

Stall des Kernbaus zu einem Mittertennhaus angeordnet und rückseitig wie 

auch in der Firstlinie durch jüngere Anbauten ergänzt worden seien. Die 

strassenseitige Nordostfassade des Wohnteils präsentiere sich noch weit-

gehend im Originalzustand. Hier träten die alte Holzkonstruktion mit Ei-

chenschwelle, zweigeschossig angebundenem Ständergerüst, Geschoss-

riegeln, liegenden Bohlenfüllungen, aussteifenden Kopfhölzern und Bügen 

 - 13 - 

 

 

sowie spärlich eingefügten Lichtöffnungen noch vollumfänglich zu Tage. 

Seitlich schliesse das grosse holzgenagelte Tenntor an, gefolgt vom Stall, 

der als Rarität ebenfalls noch die hölzerne Aussenwand bewahrt habe. 

Auch an der südöstlichen Stirnseite sei im Bereich des Kernbaus das alte 

Wandgerüst mit zweigeschossig hochgeführten Ständern und Geschoss-

rähmen noch erkennbar, wogegen die verputzten Wandflächen und die 

axial angeordneten Einzelfenster einer jüngeren Bauphase im 19. Jahrhun-

dert zuzuordnen seien. Vermutlich aus der gleichen Zeit stamme die ähn-

lich gestaltete rückwärtige Wohnungserweiterung unter leicht geknicktem 

Schleppdach. Nochmals jünger sei der Dachgiebel, der wohl kurz nach 

1900 anlässlich der Umdeckung mit Ziegeln aus einer ursprünglich abge-

walmten Dachfläche hervorgegangen sei. Wie die nördliche Stubenwand 

sei auch die Bohlenständerwand zwischen Wohnteil und Tenn noch im ur-

sprünglichen Zustand erhalten; das gleiche gelte für die Binnenwände im 

Obergeschoss. Besonders anschaulich seien hier die geringen Ausmasse 

des alten Kernbaus mit den Nahtstellen zur jüngeren rückwärtigen Woh-

nungserweiterung nachvollziehbar. Über dem Kernbau erhebe sich ein 

hochstudartiges Dachgerüst, bestehend aus zwei schmal dimensionierten, 

auf Höhe des Dachbodens abgefangenen Firstständern nebst Firstpfette, 

Unterfirst und stehenden Stuhljochen als Verstärkung. Abweichend von der 

klassischen Hochstudkonstruktion seien im vorliegenden Fall die Firststän-

der seitlich versetzt vom darunterliegenden Wandständer auf dem Spann-

baum abgefangen. Der Kernbau des Wohnteils zeige ein für Kleinbauern-

häuser gängiges Grundrissmuster mit ausgesprochen engen Raumverhält-

nissen. Durch den ebenerdigen traufseitigen Hauseingang gelangte man 

unmittelbar in die Küche, welche sich gangartig über die gesamte Haustiefe 

erstrecke und eine einfache Holzstiege ins Obergeschoss aufnehme. An 

der östlichen Stirnseite würden sich mit kleiner Grundfläche und niedrigen 

Raumhöhen Stube und Nebenstube (heute zusammengelegt) anschlies-

sen. Unter den beiden Wohnräumen erstrecke sich ein von der Küche aus 

zugänglicher tonnengewölbter Keller. Das Obergeschoss zeige mit dem 

über der Küche gelegenen Gang und den zwei Schlafkammern dasselbe 

Raummuster wie das Erdgeschoss. Die ausgesprochen engen Wohnver-

hältnisse hätten erst mit dem rückwärtigen Schleppdachanbau im 19. Jahr-

hundert eine gewisse Erweiterung erfahren. Nebst den baugeschichtlich 

wertvollen konstruktiven Elementen fänden sich im Hausinnern auch aus-

sagekräftige Teile der alten Wohnausstattung, so ein intakt erhaltener hell-

blauer Biedermeier-Kachelofen aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhun-

derts, mit weissem Fries und gedrechselten hölzernen Füssen; seitlich 

schliesse die zugehörige zweistufige Sitzkunst an. Vermutlich vom Vorgän-

gerofen stammten die grünen Kacheln in der Feuerwand der Küche mit der 

bereits erwähnten Inschriftenkachel von 1786. 

 

1.4. 

Die Beschwerdeführer wehren sich gegen die Unterschutzstellung ihres 

Gebäudes Nr. bbb hauptsächlich mit der Begründung, es fehle an einer 

 - 14 - 

 

 

genügenden gesetzlichen Grundlage für die Unterschutzstellung, die Lie-

genschaft befinde sich nicht in einem Dorfteil mit einem gemäss Erstinven-

tarisation anhand der ISOS-Methode schützenswerten Ortsbild von lokaler 

Bedeutung, das Gebäude Nr. bbb sei nicht schutzwürdig, ihm fehle es 

sowohl an einem Situationswert als auch an einem Eigenwert und es kom-

me ihm auch keine Zeugeneigenschaft für eine in der Region typische 

kleinbäuerliche Bauweise zu, die Unterschutzstellung des gesamten Ge-

bäudes inklusive der nicht wertvollen Teile (Anbauten) sei nicht erforderlich 

und demgemäss unverhältnismässig, der Unterschutzstellung liege eine 

fehlerhafte Interessenabwägung mit ungenügender Ermittlung und Ge-

wichtung der entgegenstehenden privaten Interessen der Beschwerde-

führer zugrunde und das Rechtsgleichheitsgebot sei verletzt, indem drei 

ebenfalls im Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege aufgeführte und 

mindestens gleich schützenswerte Gebäude (Schutzobjekte MM., NN., 

OO.) aufgrund unsachlicher Kriterien und ohne fachliche Begutachtung 

nicht unter Schutz gestellt worden seien. 

 

Vorab ist jedoch auf ihre formellen Rügen der mehrfachen Gehörsverlet-

zung im Planungsverfahren und im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren 

einzugehen. 

 

2. 

2.1. 

2.1.1. 

Aus Sicht der Beschwerdeführer ist die Erstellung des Gutachtens der 

C._____ zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb im Auftrag der 

Planungsbehörde mit verschiedenen Verletzungen ihres Anspruchs auf 

rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) behaftet. § 24 Abs. 4 VRPG verweise 

bezüglich der Erhebung von Beweisen auf die Bestimmungen in der ZPO; 

das Gutachten werde dort in den Art. 183 ff. geregelt. Gemäss Art. 183 

Abs. 1 ZPO seien die Parteien vor der Einholung eines Gutachtens anzu-

hören, was hier nicht geschehen sei. Ausserdem sei den Parteien nach 

Art. 185 Abs. 2 ZPO Gelegenheit zu geben, sich zur Fragestellung an den 

Gutachter zu äussern und Änderungs- und Ergänzungsanträge zu stellen. 

Diese Möglichkeit sei den Beschwerdeführern nicht eingeräumt worden. 

Des Weiteren seien die Gutachter in Missachtung von Art. 184 Abs. 2 ZPO 

nicht auf die Strafbarkeit eines falschen Gutachtens nach Art. 307 des 

Schweizerischen Strafgesetzbuches vom 21. Dezember 1937 (StGB;  

SR 311.0), einer Verletzung des Amtsgeheimnisses nach Art. 320 StGB 

sowie auf die Folgen von Säumnis und mangelhafter Auftragserfüllung hin-

gewiesen worden. Die Gutachter seien von der Planungsbehörde nicht im 

Sinne von Art. 185 Abs. 1 ZPO instruiert worden, jedenfalls nicht auf eine 

den Beschwerdeführern bekannte Art und Weise. Die Besichtigung des 

Gebäudes Nr. bbb hätten die Gutachter in Abwesenheit des Gemeinderats 

und des Anwalts der Beschwerdeführer durchgeführt. Schliesslich sei das 

 - 15 - 

 

 

schriftliche Gutachten nicht unterzeichnet und erfülle somit die Vorausset-

zungen der Schriftlichkeit nicht. 

 

Die beschriebenen Gehörsverletzungen seien derart gravierend, dass sie 

zur Unverwertbarkeit des Gutachtens führen müssten. Die Vorinstanz sei 

dieser Schlussfolgerung unter Hinweis auf einen in der AGVE 2017, 

S. 253 ff., publizierten Entscheid des Verwaltungsgerichts entgegengetre-

ten, der bezüglich der Wahrheitspflicht des Sachverständigen widersprüch-

liche Angaben mache. Der Sachverständige müsse zur Wahrheit verpflich-

tet sein, alles andere sei eines Rechtsstaats nicht würdig. Er müsse auch 

darauf aufmerksam gemacht werden. Geschehe dies nicht, sei das Gut-

achten unverwertbar. Dies gelte umso mehr, wenn – wie hier – das rechtli-

che Gehör auch noch in anderer Hinsicht verletzt worden sei. Sowohl der 

Gemeinderat als auch die Vorinstanz hätten sich auf das nicht verwertbare 

Gutachten der C._____ vom 17. Dezember 2020 gestützt. Entsprechend 

seien die angefochtenen Entscheide fehlerhaft und die Beschwerde schon 

deswegen gutzuheissen.  

 

Dass bei der Erstellung des Gutachtens der C._____ der Gehörsanspruch 

der Beschwerdeführer verletzt worden sei, sei von der Vorinstanz 

anerkannt worden. Ebenso habe sie eine Verletzung der Begründungs-

pflicht durch den Gemeinderat bei seinem Einwendungsentscheid aner-

kannt. Gleichwohl habe die Vorinstanz darauf verzichtet, den Unterschutz-

stellungsentscheid der Gemeindeversammlung aufzuheben und die Sache 

an die Planungsbehörde zurückzuweisen, mit der Begründung, dass ein 

solches Vorgehen einen sinnlosen prozessualen Leerlauf bedeuten würde. 

Das sei falsch. Die begangenen Gehörsverletzungen wögen derart schwer, 

dass eine Heilung der Gehörsverletzung im vorinstanzlichen Verfahren 

schon deswegen ausser Betracht falle. Abgesehen davon könne nicht aus-

geschlossen werden, dass die Ergänzungsfragen der Beschwerdeführer 

an die Gutachter der C._____ und die darauf gegebenen Antworten den 

Gemeinderat in seiner Beurteilung der Schutzwürdigkeit der streit-

betroffenen Liegenschaft beeinflusst hätten und er allenfalls zu einem an-

deren Schluss gelangt wäre. Insofern hätte die Aufhebung des angefoch-

tenen Beschlusses keinen prozessualen Leerlauf dargestellt, sondern ein 

faires und rechtsstaatliches Verfahren garantiert. Schliesslich sei eine Hei-

lung der Gehörsverletzung im vorinstanzlichen Verfahren auch deshalb un-

zulässig, weil die Vorinstanz ihre Überprüfungsbefugnis eingeschränkt und 

das Ermessen der Planungsbehörde nicht überprüft habe. 

 

Sollte eine Heilung der Gehörsverletzung im vorinstanzlichen Verfahren 

wider Erwarten trotzdem möglich gewesen sein, sei der Schwere der Ge-

hörsverletzungen wenigstens dadurch Rechnung zu tragen, dass sämtliche 

Kosten des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens (anstatt nur eines 

Viertels davon) der Einwohnergemeinde Q._____ aufzuerlegen und diese 

 - 16 - 

 

 

zur Leistung einer (vollen) Parteientschädigung an die Beschwerdeführer 

zu verpflichten sei. 

 

2.1.2. 

2.1.2.1. 

Es gilt vorauszuschicken, dass die ZPO für die Beweiserhebung in Verwal-

tungsverfahren nur insoweit gilt, als die Unterschiede der beiden Verfah-

rensarten dies nicht ausschliessen (§ 24 Abs. 4 Satz 1 VRPG). Ferner ist 

darauf hinzuweisen, dass der Bundesgesetzgeber den Parteien in der ZPO 

grosszügige Mitwirkungs- und Anhörungsrechte eingeräumt hat und nicht 

jede Verletzung eines gesetzlichen Gehörsanspruchs zugleich eine Verfas-

sungsverletzung darstellt (vgl. ANNETTE DOLGE, in: Basler Kommentar 

Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage 2017, N. 37 zu 

Art. 183). So hielt das Bundesgericht im Urteil 1C_347/2021 vom 6. Sep-

tember 2022, Erw. 2.3, mit Verweis auf BGE 120 V 357, Erw. 1c, dafür, es 

gebe keinen unbedingten, unmittelbar aus der Verfassung abgeleiteten An-

spruch auf Mitwirkung vor Einholung eines Gutachtens im Verwaltungsver-

fahren. Unter besonderen Umständen sei es mit dem verfassungsrechtli-

chen Minimalanspruch auf rechtliches Gehör vereinbar, dass sich eine Par-

tei erst nach dessen Erstellung zu einem Gutachten äussern könne. Solche 

Umstände sind vorliegend nicht ohne weiteres ersichtlich. Zudem besteht 

kraft des Verweises in § 24 Abs. 4 Satz 1 VRPG auf die ZPO grundsätzlich 

eine gesetzliche (kantonale) Regelung, wonach die Parteien vor der Einho-

lung eines Gutachtens anzuhören sind (Art. 183 Abs. 1 Satz 2 ZPO), damit 

sie sich insbesondere zur Person des Experten äussern und dessen feh-

lende/ungenügende Unabhängigkeit oder Fachkompetenz einwenden kön-

nen (DOLGE, a.a.O., N. 29 zu Art. 183), und wonach den Parteien Gelegen-

heit zu geben ist, sich zur Fragestellung an den Experten zu äussern und 

Änderungs- oder Ergänzungsanträge zu stellen (Art. 185 Abs. 2 ZPO).  

 

2.1.2.2. 

In der vorliegenden Konstellation mit Unterstellung eines Gebäudes unter 

Denkmalschutz und des dadurch bedingten Eingriffs in die Rechtsposition 

des davon betroffenen Eigentümers drängt es sich auch im Rahmen eines 

Verfahrens der allgemeinen Nutzungsplanung auf, dem vom Eingriff betrof-

fenen Eigentümer möglichst umfassende Mitwirkungsrechte bei der Erstel-

lung eines Gutachtens zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes zu gewähren. 

Der Umstand allein, dass die Behörde den Sachverhalt von Amtes wegen 

ermittelt, mithin der Untersuchungsgrundsatz gilt (vgl. § 17 VRPG), stellt 

dafür keinen Hinderungsgrund dar. Auch ist nicht erkennbar, inwiefern die 

Unterschiede zwischen Zivilprozess und Verwaltungsverfahren in der um-

schriebenen Konstellation als Rechtfertigung für eine Beschneidung der 

Mitwirkungsrechte dienen könnten. Entsprechend gelangte die Vorinstanz 

zum richtigen Schluss, dass die Gehörsrechte der Beschwerdeführer da-

durch verletzt worden seien, dass sie vom Gemeinderat weder zur Person 

des Gutachters angehört wurden noch Gelegenheit hatten, sich zur kon-

 - 17 - 

 

 

kreten Fragestellung an die Gutachter zu äussern und Änderungs- oder 

Ergänzungsanträge zu stellen (Beschwerdeentscheid, Erw. 5.2.2).  

 

Keine Gehörsverletzung ist hingegen darin zu erblicken, dass die Gutach-

ter das Gebäude in Abwesenheit des Gemeinderats und des Anwalts der 

Beschwerdeführer besichtigt haben. Der Anspruch auf Teilnahme am Au-

genschein besteht, wenn die Entscheidinstanz einen solchen durchführt, 

nicht aber dann, wenn lediglich eine an der Entscheidfindung nicht betei-

ligte Fachperson (verwaltungsinterne Fachinstanz oder externer Gutach-

ter), welche im Rahmen des Entscheidverfahrens eine Beurteilung abzu-

geben hat, sich durch eine informelle Begehung die notwendigen Kennt-

nisse verschafft (bezüglich verwaltungsinterne Fachinstanzen vgl. Urteil 

des Bundesgerichts 1C_338/2021 vom 25. Januar 2022, Erw. 5.1). Proble-

matisch würde es unter dem Aspekt der Gleichbehandlung und der Wah-

rung des Anscheins der Unparteilichkeit des Gutachters ohnehin nur, wenn 

lediglich einer Partei, nicht hingegen der anderen die Teilnahmerechte an 

der Begehung gewährt werden (vgl. DOLGE, a.a.O., N 22 zu Art. 183). Ge-

rade weil der Gemeinderat nicht an der Besichtigung des Gebäudes 

Nr. bbb durch die Gutachter der C._____ teilnahm, bestand auch keine 

Notwendigkeit für die Teilnahme des Anwalts der Beschwerdeführer. 

 

2.1.2.3. 

Weshalb die vom Gemeinderat begangenen Gehörsverletzungen bei der 

Erstellung des Gutachtens unheilbar sein oder sogar zu einer Unverwert-

barkeit des Gutachtens der C._____ (Vorakten, act. 171) führen sollten, ist 

nicht einzusehen. Selbst wenn von einer schwerwiegenden Ge-

hörsverletzung ausgegangen würde, ist gemäss ständiger bundesgerichtli-

cher Rechtsprechung eine Heilung dieses Verfahrensmangels im Rechts-

mittelverfahren ausnahmsweise zulässig, wenn die unterlassene Anhörung 

im Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine Prüfung im gleichen 

Umfang wie durch die Vorinstanz erlaubt, und wenn und soweit die Rück-

weisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzö-

gerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Inte-

resse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache 

nicht zu vereinbaren wären (statt vieler: BGE 142 II 218, Erw. 2.8.1; 

137 I 195, Erw. 2.3.2; 133 I 201, Erw. 2.2). Die Einschätzung der Vorin-

stanz, dass eine Rückweisung an den Gemeinderat einen formalistischen 

Leerlauf ohne jeden praktischen Nutzen für die Beteiligten dargestellt hätte, 

ist aus den folgenden Gründen zu teilen.  

 

Im Nachgang zum Gutachten konnten die Beschwerdeführer dazu Stellung 

nehmen und haben dabei weder Ausstandsgründe noch hinreichend be-

gründete Zweifel an der Fachkompetenz der Gutachterin geltend gemacht. 

Sie hielten in ihrer Stellungnahme vom 27. Januar 2021 lediglich fest, dass 

sich die Fachkenntnisse der beteiligten Personen der C._____ und deren 

Unabhängigkeit mangels Angaben im Internet nicht überprüfen liessen. 

 - 18 - 

 

 

Dem ist entgegenzuhalten, dass zu L._____, welche für das Gutachten 

verantwortlich zeichnet, sehr wohl Informationen im Internet (auf www.a.ch) 

erhältlich sind. Auf der Homepage der C._____ wird erwähnt, dass sie 

Inhaberin der C._____ sei und das Unternehmen 2013 gegründet habe. Sie 

arbeite als Geschäftsführerin und Architektin. Als ausgebildete Schreinerin 

habe sie das Architekturstudium mit Schwerpunkt Denkmalpflege und 

Sanierung direkt nach ihrer Lehre in Angriff genommen. Durch Tätigkeiten 

als leitende Architektin bei verschiedenen Architekturbüros mit 

denkmalpflegerischem Hintergrund, Bauberaterin für Städte und 

Gemeinden sowie gezielten Weiterbildungen sei sie eine ausgewiesene 

Spezialistin für Denkmalpflege. Die Beschwerdeführer bringen auch sonst 

nichts Substanzielles vor, das gegen die Fachkompetenz von L._____ bzw. 

deren fachliche Eignung für eine Begutachtung der 

Denkmalschutzwürdigkeit eines Gebäudes spräche. M._____ führt 

mittlerweile zusammen mit einer dipl. Architektin ETH ein eigenes 

Unternehmen (N._____), das sich auf Denkmalpflege spezialisiert hat, und 

verfügt neben dem eidgenössischen Diplom als Schreinerin über einen 

Bachelor in Kunstgeschichte an der Universität Zürich (siehe www.a.ch). 

Die Unabhängigkeit von L._____ und M._____ von den Verfahrensparteien 

ist im Übrigen zu vermuten, solange von einer Partei keine gegenteiligen 

Anhaltspunkte vorgebracht werden. Der Ausstand eines Sachverständigen 

lässt sich nicht mit dem blossen Hinweis darauf begründen, dass sich 

dessen Unabhängigkeit nicht überprüfen lasse. Vielmehr bedarf es 

konkreter Hinweise für eine fehlende Unabhängigkeit. 

 

Des Weiteren haben die Beschwerdeführer auf Ergänzungsfragen an die 

Gutachterin verzichtet. Überhaupt beschränkte sich ihre inhaltliche Kritik 

am Gutachten auf die pauschalen Vorwürfe, dass das Gutachten bloss un-

begründete Empfehlungen enthalte und eine Begutachtung der Substanz-

schutzwürdigkeit fehle (auf die Unbegründetheit dieser Vorwürfe wird im 

Rahmen der materiellen Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zurück-

zukommen sein). Vor diesem Hintergrund ist die Argumentation der Be-

schwerdeführer, sie hätten mit Ergänzungsfragen an die Gutachterin der 

C._____ und deren Beantwortung Einfluss auf die Beurteilung der 

Schutzwürdigkeit ihres Gebäudes Nr. bbb durch den Gemeinderat nehmen 

können, unverständlich. Wenn das Gutachten in ihren Augen lückenhaft 

wäre oder Ungereimtheiten aufweisen würde respektive in irgendeinem 

Punkt nicht schlüssig und nachvollziehbar begründet wäre, hätte es auf der 

Hand gelegen, in der Stellungnahme zum Gutachten darauf hinzuweisen 

und Ergänzungen oder Erläuterungen zu beantragen. Indem sie davon ab-

sahen, verliehen die Beschwerdeführer damit ihrer Haltung Ausdruck, dass 

ihnen nicht daran gelegen war, den Inhalt des Gutachtens zu ihren Gunsten 

abändern oder präzisieren zu lassen. In Anbetracht dessen wäre eine Wie-

derholung der Begutachtung durch die Gutachterin der C._____ einem 

prozessualen Leerlauf gleichgekommen. Anspruch auf die Begutachtung 

der Schutzwürdigkeit durch eine(n) andere(n) Sachverständigen hätten die 

 - 19 - 

 

 

Beschwerdeführer unter den gegebenen Umständen (kein gehörig 

substanziierter Ausstands- oder Ablehnungsgrund, keinerlei Anzeichen für 

ein unvollständiges, unklares oder nicht gehörig begründetes Gutachten) 

ohnehin nicht gehabt. 

 

Für eine Kognitionsbeschränkung seitens der Vorinstanz bestehen sodann 

nicht die geringsten Anhaltspunkte. Die Vorinstanz hat die Schutzwürdig-

keit des Gebäudes Nr. bbb mit voller Kognition überprüft und das Gutach-

ten der C._____ von einer Fachperson der kantonalen Denkmalpflege 

überprüfen lassen. Sie auferlegte sich namentlich keine Zurückhaltung mit 

Blick auf die lokalen Verhältnisse. Unter diesen Umständen durfte die 

Vorinstanz darauf abstellen, dass die vom Gemeinderat im Zusammen-

hang mit der Erstellung des Gutachtens begangenen Gehörsverletzungen 

im vorinstanzlichen Verfahren geheilt werden konnten. 

 

2.1.2.4. 

Zu einer absoluten Unverwertbarkeit eines Gutachtens führen formelle 

Mängel bei dessen Erstellung höchstens dann, wenn der Gutachter (trotz 

Verpflichtung hierzu) nicht auf die Folgen der Strafbarkeit eines falschen 

Gutachtens nach Art. 307 StGB hingewiesen wurde, welche Belehrung 

Gültigkeitsvoraussetzung bildet (DOLGE, a.a.O., N. 32 zu Art. 183 und N. 6 

zu Art. 184). Demgegenüber dient der Hinweis auf die Geheimhaltungs-

pflicht nach Art. 320 StGB lediglich Informationszwecken, bildet mithin nicht 

Voraussetzung für die Verwertbarkeit eines Gutachtens (vgl. DOLGE, 

a.a.O., N. 8 zu Art. 184). Dasselbe gilt für den Hinweis auf die Folgen von 

Säumnis und mangelhafter Auftragserfüllung, der ohnehin nur dann Sinn 

macht, wenn er hinsichtlich der möglichen Rechtsfolgen (Widerruf des Gut-

achterauftrags, Verlust des Entschädigungsanspruchs, Ordnungsbusse, 

Auflage unnötiger Prozesskosten, Strafanzeige, Schadenersatz) konkret 

und verständlich ist (vgl. DOLGE, a.a.O., N. 21 ff. zu Art. 184). Der Hinweis 

auf die Strafbarkeit eines falschen Gutachtens nach Art. 307 StGB kann 

nur von Richtern oder Staatsanwälten in einem gerichtlichen Verfahren an-

gebracht werden, weil der objektive Tatbestand der betreffenden Norm le-

diglich bei einem in einem gerichtlichen Verfahren zu erstattenden Gutach-

ten erfüllt werden kann (vgl. VERA DELNON/BERNHARD RÜDY, in: MARCEL 

ALEXANDER NIGGLI/HANS WIPRÄCHTIGER [HRSG.], Basler Kommentar Straf-

recht, 4. Auflage 2019, N. 17 zu Art. 307 StGB).  

 

Der Gemeinderat durfte somit die Gutachter der C._____ von vornherein 

nicht auf die Strafbarkeit eines falschen Gutachtens, sondern höchstens 

auf ihre (gesetzliche) Wahrheitspflicht hinweisen, weil falsche Angaben bei 

der Begutachtung der Denkmalschutzwürdigkeit im nicht gerichtlichen, 

verwaltungsinternen Verfahren (Planungsverfahren) nicht nach Art. 307 

StGB strafbar wären. Daran ändert nichts, dass die Wahrheitspflicht für 

Sachverständige auch in solchen Verfahren gilt (§ 24 Abs. 4 Satz 1 VRPG 

i.V.m. Art. 184 Abs. 1 ZPO). Der Sachverständige ist hierbei zwar zu 

 - 20 - 

 

 

wahrheitsgemässen Angaben verpflichtet, ein Verstoss dagegen ist jedoch 

mangels einer gesetzlichen Grundlage nicht strafbar. Demnach stellt der 

unterbliebene Hinweis auf die vermeintliche Strafbarkeit eines falschen 

Gutachtens keinen Verfahrensfehler dar und der Verwertung des Gutach-

tens der C._____ steht in formeller Hinsicht nichts entgegen. Es ist allein 

eine Frage der Beweiswürdigung, welche Konsequenzen allenfalls daraus 

zu ziehen sind, dass die Gutachterin nicht eigens auf die Wahrheitspflicht 

hingewiesen wurde (AGVE 2017, S. 253 ff.). Ein Widerspruch in dieser 

publizierten Rechtsprechung ist nicht erkennbar. Vielmehr sind es die 

Beschwerdeführer, die nicht zwischen der blossen Wahrheitspflicht und der 

strafrechtlich geschützten Wahrheitspflicht unterscheiden und die verschie-

denen Konsequenzen eines nicht strafbaren bzw. eines strafbaren Verstos-

ses gegen die Wahrheitspflicht für die Gültigkeit und Verwertbarkeit eines 

Gutachtens nicht auseinanderhalten.   

 

Eine ungenügende oder fehlerhafte Instruktion der Gutachterin der 

C._____ ist dem Gemeinderat ebenfalls nicht vorzuwerfen. Zum Gut-

achterauftrag wird auf S. 2 des Gutachtens der C._____ einleitend 

festgehalten, dass es der Klärung der Schutzwürdigkeit des Objekts an der 

AI-Strasse in Q._____ im Kanton Aargau im Sinne von § 24 Abs. 1 des 

Kulturgesetzes vom 31. März 2009 (Kulturgesetz, KG; SAR 495.200) 

diene. Der Gutachterauftrag war demzufolge genügend klar umrissen und 

die Beschwerdeführer legen auch nicht ansatzweise dar, ob und inwiefern 

die Gutachterin der C._____ bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit des 

zu begutachtenden Gebäudes Nr. bbb von falschen tatsächlichen (oder 

rechtlichen) Voraussetzungen ausgegangen sein soll und dieser Umstand 

einer ungenügenden Instruktion seitens des Gemeinderats als 

Auftraggeber geschuldet sein könnte. 

 

Weil § 24 Abs. 4 Satz 1 VRPG i.V.m. Art. 187 ZPO für Gutachten kein 

Schriftformerfordernis statuiert, schadet der Umstand, dass L._____ das 

Gutachten der C._____ nicht eigenhändig unterzeichnet hat, der 

Verwertbarkeit des Gutachtens in keiner Weise. 

 

2.1.2.5. 

Eine Verletzung der Begründungspflicht stellt in der Regel keine schwer-

wiegende Gehörsverletzung dar (Urteil des Bundesgerichts 1C_39/2017 

vom 13. November 2017, Erw. 2.1). Hier verhält es sich nicht anders, auch 

wenn sich der Gemeinderat im Einwendungsentscheid nicht explizit zur 

Frage äusserte, weshalb das gesamte Gebäude Nr. bbb unter Substanz-

schutz gestellt werden soll, obwohl die Anbauten gemäss Gutachten der 

C._____ nicht schützenswert sind. Im vorinstanzlichen Beschwer-

deverfahren hat die Gemeinde Q._____ eine kurze Begründung dafür 

nachgeliefert, weshalb das gesamte Gebäude Nr. bbb integral unter Sub-

stanzschutz gestellt wurde. Die Planungsbehörde ging davon aus, dass die 

Möglichkeit eines teilweisen Substanzschutzes im Gesetz nicht vorgese-

 - 21 - 

 

 

hen sei und die Tatsache, dass einzelne Gebäudeteile nicht schützenswert 

seien, in einem späteren Baubewilligungsverfahren für einen Umbau bzw. 

eine Renovation des Gebäudes berücksichtigt werden könne (Vorakten, 

act. 44). Ob diese Argumentation zutreffend ist oder nicht, ist nicht eine 

Frage des rechtlichen Gehörs bzw. der genügenden Begründung des Un-

terschutzstellungsentscheids, sondern von dessen materieller Begründet-

heit. Durch die Ergänzung mit der erwähnten Begründung, auch wenn 

diese knappgehalten ist, wurden die Beschwerdeführer in die Lage ver-

setzt, den Unterschutzstellungsentscheid auch in dieser Hinsicht (wegen 

eines übermässigen Eingriffs in die Eigentumsrechte durch die Unter-

schutzstellung nicht schützenswerter Gebäudeteile) sachgerecht anzu-

fechten (mit Gegenargumenten in der Replik). Die Überlegungen, von de-

nen sich der Gemeinderat bei seinem Einwendungsentscheid und die Ge-

meindeversammlung bei der Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. bbb 

im Rahmen der allgemeinen Nutzungsplanung leiten liessen, waren für die 

Beschwerdeführer spätestens zu diesem Zeitpunkt erkennbar. Entspre-

chend erwuchs den Beschwerdeführern aus der ungenügenden Begrün-

dung des gemeinderätlichen Einwendungsentscheids kein Rechtsnachteil, 

der sich nur mit einer Rückweisung an den Gemeinderat hätte beheben 

lassen. Der Vorinstanz ist deshalb darin beizupflichten, dass eine Heilung 

dieses nicht besonders schwerwiegenden Mangels im vorinstanzlichen Be-

schwerdeverfahren, in welchem die Unterschutzstellung mit voller Kogni-

tion einschliesslich Ermessenskontrolle überprüft wurde, zulässig war.  

 

2.1.2.6. 

Dem Umstand, dass die Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren 

nur deshalb vollumfänglich unterlegen sind, weil der vom Gemeinderat zu 

verantwortende Gehörsmangel (keine vorgängige Anhörung zur Person 

des Gutachters, keine Gelegenheit zu Änderungs- oder Ergänzungsanträ-

gen zum Gutachterauftrag und Verletzung der Begründungspflicht) im vor-

instanzlichen Beschwerdeverfahren geheilt wurde, hat die Vorinstanz 

dadurch Rechnung getragen, dass sie den Beschwerdeführern nur drei 

Viertel der vorinstanzlichen Verfahrenskosten und den restlichen Viertel der 

Einwohnergemeinde Q._____ auferlegte. Gleichermassen erhielt die in der 

Sache vollständig obsiegende Gemeinde Q._____ wegen dieses 

Gehörsmangels nur eine um die Hälfte reduzierte Parteientschädigung (Be-

schwerdeentscheid, Erw. 13). Mit dieser anteilsmässigen Kostenverlegung 

wurden die dem Gemeinderat Q._____ zur Last gelegten Verfahrensfehler 

angemessen berücksichtigt (vgl. dazu auch die Urteile des Bundesgerichts 

2C_128/2023 vom 5. Juli 2023, Erw. 4, und 1C_326/2018 vom 

21. November 2018, Erw. 6). Eine vollumfängliche Kostenauflage an die 

Gemeinde Q._____ würde sich hingegen nach zutreffender vorinstanz-

licher Auffassung nicht rechtfertigen, weil aufgrund der gesamten Um-

stände darauf abzustellen ist, dass die Beschwerdeführer ihr Rechtsmittel 

gegen den Unterschutzstellungsentscheid auch ohne die fraglichen Verfah-

rensfehler ergriffen hätten. Somit wäre ihnen ein wesentlicher Teil der vor-

 - 22 - 

 

 

instanzlichen Prozesskosten auch im Falle eines formell fehlerfrei einge-

holten Gutachtens und einer genügenden Begründung des Einwendungs-

entscheids entstanden (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 2C_128/2023 

vom 5. Juli 2023, Erw. 4.2.2). 

 

2.2. 

2.2.1. 

Der Vorinstanz werfen die Beschwerdeführer insofern Verfahrensfehler 

vor, als ihre Mitwirkungsrechte bei der Einholung des Fachberichts der kan-

tonalen Denkmalpflege vom 21. Juni 2022 missachtet worden seien und 

dadurch ihr Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) erneut ver-

letzt worden sei. An der Instruktion der Fachperson Denkmalpflege seien 

sie nicht beteiligt worden. Ihnen sei weder vorgängig mitgeteilt worden, 

dass ein Fachbericht eingeholt würde, noch hätten sie sich vorgängig zur 

Fragestellung äussern können. Auch nach Zustellung des Fachberichts sei 

nicht offengelegt worden, wie und wann die kantonale Denkmalpflege in-

struiert worden sei. Vieles sei unklar, etwa welche Vorgaben der Fachper-

son gemacht worden seien, auf welche Unterlagen sich diese abgestützt 

habe und ob sie die Liegenschaft in Augenschein genommen habe. Die von 

den Beschwerdeführern gestellten Ergänzungsfragen seien der Fachper-

son nicht zur Beantwortung unterbreitet, sondern von der Vorinstanz mit 

allgemeinen Bemerkungen abgetan worden, ohne konkret auf die Fragen 

einzugehen, was unzulässig sei. Die Beschwerdeführer hätten Anspruch 

darauf, ihren Standpunkt ins Verfahren einzubringen. Dazu gehöre unter 

anderem, dass Ergänzungsfragen nicht nur gestellt werden dürften, son-

dern auch beantwortet werden müssten. Ansonsten bleibe das Recht, Er-

gänzungsfragen zu stellen, toter Buchstabe. Dies gelte hier umso mehr, als 

die Beantwortung der von den Beschwerdeführern in ihrer Rückäusserung 

vom 27. Juli 2022 gestellten Ergänzungsfragen für die Beurteilung der An-

gelegenheit höchst relevant gewesen wären, darunter diejenige nach dem 

Anteil der am Gebäude Nr. bbb noch vorhandenen Originalsubstanz (in 

Prozenten ausgedrückt), diejenigen, die weitere Erkenntnisse zur Schutz-

würdigkeit des Gebäudes hätten liefern sollen, diejenigen, die sich auf Ver-

gleiche mit anderen Hochstudhäusern im Kanton bezogen hätten, und die-

jenige, die auf die wirtschaftlichen Auswirkungen der Unterschutzstellung 

abgezielt habe. 

 

Auch dass die Vorinstanz keinen Augenschein vor Ort durchgeführt habe, 

habe die Mitwirkungsrechte der Beschwerdeführer unrechtmässig einge-

schränkt. Für die Beurteilung einer Unterschutzstellung des Gebäudes sei 

die Prüfung der Gegebenheiten vor Ort (Zustand und Situation der Liegen-

schaft) zentral. Fotos oder Berichte von anderen Personen vermöchten den 

persönlichen Eindruck nicht zu ersetzen. Die Vorinstanz hätte deshalb nicht 

in antizipierter Beweiswürdigung auf die Durchführung eines Augenscheins 

verzichten dürfen. 

 

 - 23 - 

 

 

Schliesslich habe die Vorinstanz wiederholt auch auf das vom Gemeinderat 

unter Verletzung der Gehörsrechte der Beschwerdeführer eingeholte Gut-

achten der C._____ abgestellt, ohne dessen Beweiskraft zu relativieren. 

Das stelle eine fehlerhafte Beweiswürdigung dar. 

 

2.2.2. 

Im Zusammenhang mit der Einholung der Stellungnahme der Fachperson 

der kantonalen Denkmalpflege vom 21. Juni 2022 (Vorakten, act. 93–95) 

fanden keine Gehörsverletzungen statt. Die Fachperson der kantonalen 

Denkmalpflege war nicht dazu berufen bzw. nicht damit beauftragt, ein ei-

genes Gutachten zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb zu erstatten. 

Vielmehr nahm sie zu den Einwänden der Beschwerdeführer gegen die 

Unterschutzstellung ihres Gebäudes Stellung und überprüfte dabei mit ih-

rer Sachkunde die im Gutachten der C._____ abgegebene Einschätzung 

zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes. Unter diesen Prämissen war ein 

Einbezug der Beschwerdeführer in die Erstellung des "Fachberichts" weder 

geboten noch zielführend. Es reichte unter dem Aspekt des rechtlichen 

Gehörs völlig aus, dass die Beschwerdeführer zu diesem Fachbericht 

nachträglich Stellung nehmen konnten (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 

1C_338/2021 vom 25. Januar 2022, Erw. 5.1). Dass die Fachperson keine 

Besichtigung des Gebäudes (im Innern desselben) durchgeführt hat, 

müsste den Beschwerdeführern eigentlich bekannt sein. Einen solchen 

brauchte es auch nicht zwingend, weil sich die Fachperson für ihre Stel-

lungnahme, die – wie erwähnt – kein eigentliches Gutachten darstellt, son-

dern sich mit einem bereits vorhandenen Gutachten und den gegen die 

Unterschutzstellung vorgebrachten Argumenten der Beschwerdeführer 

(aus fachlicher Warte) auseinandersetzt, auf die umfangreiche Gebäude-

beschreibung im kantonalen Bauinventar sowie auf die diesbezüglichen 

Angaben im Gutachten der C._____ samt den darin enthaltenen Fotos des 

Gebäudes Nr. bbb abstützen konnte.  

 

Dass der Fachperson die Ergänzungsfragen gemäss Rückäusserung der 

Beschwerdeführer vom 27. Juli 2022 (Vorakten, act. 99–104) nicht zur Be-

antwortung unterbreitet wurden, hatte damit zu tun, dass diese für die Be-

urteilung der Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb entweder nicht rele-

vant waren, von der Fachperson bereits hinreichend schlüssig und nach-

vollziehbar beantwortet worden waren oder nicht ihre spezifische Sachkun-

de betrafen. Darauf wird bei den Erwägungen zur Schutzwürdigkeit des 

Gebäudes, zur Verhältnismässigkeit des mit der Unterschutzstellung be-

wirkten Grundrechtseingriffs und zur Verletzung des Rechtsgleichheitsge-

bots (siehe dazu die Erw. 5.2, 6.2 und 7.2 hinten) im Einzelnen zurückzu-

kommen sein. Weil sich die aus dem Gehörsanspruch fliessenden Mitwir-

kungsrechte der Parteien bei der Beweiserhebung auf die Abnahme von 

Beweismitteln beschränken, die eine rechtserhebliche Tatsache betreffen 

und insoweit beweistauglich sind, muss die Verfahrensleitung nicht beliebi-

ge Ergänzungsfragen zulassen und zur Beantwortung an eine Fachperson 

 - 24 - 

 

 

unterbreiten, sondern nur solche, die effektiv geeignet sind, eine bestehen-

de Unklarheit über rechtserhebliche Tatsachen zu beseitigen, und zu deren 

Beantwortung eine Fachperson speziell befähigt ist. Da dies auf die Ergän-

zungsfragen der Beschwerdeführer nicht zutraf, kann der Vorinstanz auch 

in diesem Punkt keine Gehörsverletzung vorgeworfen werden.  

 

Auf die Durchführung eines Augenscheins vor Ort durfte die Vorinstanz in 

zulässiger antizipierter Beweiswürdigung verzichten (vgl. dazu statt vieler: 

BGE 141 I 60, Erw. 3.3 und Urteil des Bundesgerichts 1C_618/2022 vom 

30. Mai 2023, Erw. 3). Sie durfte sich ihre Überzeugung betreffend die 

Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb gestützt auf das Gutachten der 

C._____ und die Stellungnahme der Fachperson der kantonalen 

Denkmalpflege bilden, ohne das Gebäude selbst in Augenschein genom-

men zu haben. Die fachlichen Einschätzungen der C._____ und der 

Fachperson hätte die Vorinstanz mangels eigener Sachkunde auf diesem 

Gebiet ohnehin nicht mit einem blossen Augenschein überprüfen können. 

Dafür hätte sie eine weitere sachverständige Person beiziehen müssen, 

wozu aber mangels konkreter Anzeichen für massgebliche fachliche 

Fehleinschätzungen und mangels fundierter inhaltlicher Kritik am Gutach-

ten oder an der Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege kein Anlass 

bestand. Genauso wenig sind Gründe dafür ersichtlich, derentwegen die 

Beweiskraft des Gutachtens der C._____ in allgemeiner Weise zu 

relativieren wäre. Im Übrigen wäre die der Vorinstanz vorgeworfene fehler-

hafte Beweiswürdigung ohnehin nicht als Verfahrensfehler zu qualifizieren, 

sondern als materieller Fehler (unrichtige oder unvollständige Feststellung 

des Sachverhalts oder Rechtsanwendungsfehler). Die Rügen angeblicher 

vorinstanzlicher Verfahrensfehler erweisen sich somit als unbegründet. Es 

besteht kein Anlass, den angefochtenen Beschwerdeentscheid und mit ihm 

den Genehmigungsentscheid aus formellen Gründen aufzuheben. 

 

3. 

3.1. 

In der Sache bringen die Beschwerdeführer zunächst vor, § 26 nBNO, der 

den Substanzschutz der hierfür im Bauzonenplan/Kulturlandplan und im 

Anhang zur nBNO vorgesehenen Gebäude regelt, sei für den damit bewirk-

ten Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) zu unbestimmt formuliert. 

Zwecks Sicherung des Gesetzesvorbehalts, der Rechtssicherheit und der 

rechtgleichen Rechtsanwendung verlange das Legalitätsprinzip im Sinne 

von Art. 36 Abs. 1 BV eine hinreichende und angemessene Bestimmtheit 

der Rechtssätze, die so präzise formuliert sein müssten, dass die Rechts-

unterworfenen ihr Verhalten danach ausrichten und die Folgen eines be-

stimmten Verhaltens mit einem den Umständen entsprechenden Grad an 

Gewissheit erkennen könnten. Dies sei mit § 26 nBNO nicht gewährleistet. 

Welches die darin erwähnten Schutzziele seien, mit denen Aus- und Um-

bauten sowie Umnutzungen der unter Schutz gestellten Gebäude verein-

bar sein müssten, werde nicht definiert. Es sei somit unklar, was genau 

 - 25 - 

 

 

geschützt werden solle. Entsprechend sei offen, was verändert werden 

dürfe und was nicht. Weder die Beschwerdeführer selbst noch betroffene 

Nachbarn oder die Baubehörde wüssten, nach welchen Massstäben sie 

geplante bauliche Veränderungen ausrichten und beurteilen müssten. Wür-

den die Schutzziele – wie im Einwendungsentscheid des Gemeinderats 

dargelegt – erst im Rahmen eines konkreten Bauvorhabens festgelegt, be-

stehe einerseits keine Gewähr für eine rechtsgleiche Behandlung. Ande-

rerseits entscheide damit nicht mehr die Legislative über schwerwiegende 

Grundrechtseingriffe, sondern die Exekutive. 

 

3.2.  

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer wird das Schutzziel in 

§ 26 BNO sehr wohl definiert. Es ergibt sich daraus, dass Gebäude mit 

Substanzschutz "in ihrer Substanz, das heisst in der Grundstruktur, der 

Fassadengestaltung, der inneren Raumordnung und ihren wertvollen his-

torischen Oberflächen (z. B. Wandmalerei, Stuckdecken usw.)" zu erhalten 

sind. Diese Umschreibung ist einigermassen klar und lässt sich nicht auf 

vielfältige Weise interpretieren. Mit Blick auf das Gebäude Nr. bbb lässt 

sich zudem aufgrund des Gutachtens der C._____ sowie des kantonalen 

Bauinventars verlässlich abschätzen, welche Bauteile und Einrich-

tungsgegenstände vom Substanzschutz erfasst werden. Von daher ist 

auch absehbar, was bei einem Um- oder Ausbau des Gebäudes Nr. bbb 

zu erhalten wäre, mithin nicht abgebrochen, entfernt oder dergestalt verän-

dert werden dürfte, dass die Gesamtwirkung und die kulturhistorische, ty-

pologische und situative Bedeutung des Gebäudes dadurch geschmälert 

würden. Als Schutznorm, die für verschiedene Gebäude mit Substanz-

schutz gelten soll, d.h. eine Mehrzahl von unterschiedlich gelagerten Sach-

verhalten regelt, lässt sich § 26 BNO nicht konkreter formulieren, zumal 

sich das Schutzziel des Substanzerhalts auf verschiedene Art und Weise 

erreichen lässt. Deshalb lässt sich auch erst im Rahmen eines konkreten 

Um- oder Ausbauprojekts zuverlässig und endgültig beurteilen, welche 

baulichen Veränderungen mit dem Schutzziel vereinbar sind. § 26 BNO lie-

fert jedoch eine gute Richtschnur für die Zulässigkeit von baulichen Verän-

derungen an den Gebäuden mit Substanzschutz, an welcher sich die be-

troffenen Eigentümer und die von ihnen mit baulichen Veränderungen be-

auftragten Planer orientieren können. Mehr Bestimmtheit ist aufgrund der 

in Frage stehenden Materie mit einer allgemeinen Schutznorm nicht zu er-

zielen. Gleichzeitig sehen Art. 17 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 RPG i.V.m. § 40 

Abs. 3 lit. a und b BauG als Massnahmen zum Schutz von Kultur- bzw. 

Baudenkmälern die Ausscheidung von Schutzzonen und den Erlass allge-

meiner Schutzvorschriften vor. Das durch eine gewisse Offenheit hinsicht-

lich der Schutzzielverträglichkeit von baulichen Massnahmen bedingte 

Mass an Flexibilität gereicht den betroffenen Grundeigentümern übrigens 

auch zum Vorteil. Würde sich der Gesetzgeber diesbezüglich für mehr De-

termination entscheiden, würde daraus mit hoher Wahrscheinlichkeit ein 

noch schwerer Grundrechtseingriff resultieren, weil mehr bauliche Verän-

 - 26 - 

 

 

derungen ganz auszuschliessen wären und tendenziell weniger Rücksicht 

auf die konkreten Verhältnisse genommen werden könnte. Der Vorwurf der 

Verletzung des Legalitätsprinzips und der ungenügenden gesetzlichen 

Grundlage für den Eingriff in die Eigentumsrechte der Beschwerdeführer 

stösst demnach ins Leere. Dazu ist ergänzend auf Erw. 7 des vorinstanzli-

chen Beschwerdeentscheids zu verweisen, mit dessen Ausführungen sich 

die Beschwerdeführer kaum auseinandersetzen. 

 

4. 

4.1. 

Die Beschwerdeführer rügen ferner, es gebe kein Interesse des Ortsbild-

schutzes an der Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. bbb. Das Ortsbild 

von Q._____ sei weder im Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz 

(ISOS) aufgenommen noch auf der Richtplankarte des Kantons Aargau als 

Ortsbild von nationaler oder regionaler Bedeutung verzeichnet. Aus der 

Erstinventarisation anhand der ISOS-Methode von Q._____ als Ortsbild 

von lokaler Bedeutung dürfe auf nichts geschlossen werden, was die 

Unterschutzstellung der Liegenschaft rechtfertigen würde. In allgemeiner 

Hinsicht werde dem Ortsbild von Q._____ keine besondere Bedeutung 

zuerkannt. Erwähnenswerte (nicht schützenswerte!) Ortsbildteile seien die 

Baugruppe mit der ehemaligen PP. sowie der substanziell relativ intakte 

Dorfteil W._____, in ausgezeichneter Lage am Seitenhang. Der Dorfteil 

X._____ mit der Liegenschaft der Beschwerdeführer werde nicht erwähnt, 

ebenso wenig das Gebäude Nr. bbb als schützenswertes Einzelelement. 

 

4.2. 

Mit dieser Kritik zielen die Beschwerdeführer am Thema des vorliegenden 

Verfahrens vorbei. Die Aufnahme von Orten, Ortsteilen oder Einzelelemen-

ten ins ISOS oder die Verzeichnung von Orten oder Ortsteilen in der Richt-

plankarte als Ortsbild von nationaler oder regionaler Bedeutung bildet nicht 

Voraussetzung für die Bejahung der Schutzwürdigkeit von Gebäuden. Da-

ran ändert nichts, dass das ISOS neben seiner primären Funktion der Orts-

bildpflege im Rahmen von Nutzungsplanungen auch Fachleuten nament-

lich aus dem Bereich der Denkmalpflege als Entscheidungsgrundlage die-

nen kann (vgl. dazu die Erläuterungen zum ISOS, S. 1), und dass es beim 

kommunalen Denkmalschutz oftmals, jedoch nicht zwingend und aus-

schliesslich um die Erhaltung von für das Ortsbild und damit für den Cha-

rakter des städtischen oder dörflichen Siedlungsraums wichtiger Gebäude 

oder Gebäudegruppen geht (im Gegensatz zum kantonalen Denkmal-

schutz, wo die Erhaltung von Gebäuden mit herausragender historischer 

oder architektonischer Bedeutung im Vordergrund steht; vgl. dazu den in 

Erw. 9.6.4 des vorinstanzlichen Beschwerdeentscheids zitierten Entscheid 

des Verwaltungsgerichts BE.93.00125 vom 21. Dezember 1995, Erw. 3b). 

Im Gutachten der C._____ wird jedoch die Schutzwürdigkeit des Gebäudes 

Nr. bbb nicht mit dessen wichtiger Funktion für das Ortsbild von Q._____ 

begründet. Der Gutachterin war denn auch bewusst, dass das Gebäude 

 - 27 - 

 

 

Nr. bbb bei der Bearbeitung des Ortsbildes von lokaler Bedeutung im Jahr 

1979 nicht einmal erfasst wurde, da sich die Liegenschaft ausserhalb des 

damaligen Perimeters befand (Gutachten der C._____ vom 17. Dezember 

2020 [nachfolgend: Gutachten] [Vorakten, act. 171], S. 16). Vielmehr 

wurde die Schutzwürdigkeit aus einer hohen historischen Zeugenschaft, 

einem hohen Eigenwert und einem hohen Situationswert abgeleitet, wobei 

speziell für den Situationswert nicht oder jedenfalls nicht in erster Linie die 

positive Wirkung für das Ortsbild hervorgehoben wird (Gutachten, S. 4 f.). 

Insofern kann der Beurteilung in Erw. 9.8 des vorinstanzlichen 

Beschwerdeentscheids, wonach das Gebäude Nr. bbb ein wichtiger 

Bestandteil des Ortsbildes von Q._____ sei und sich dieser Umstand 

verstärkt auf die Schutzwürdigkeit des Gebäudes auswirke, nicht 

vorbehaltlos zugestimmt werden. Das tut jedoch der Schutzwürdigkeit des 

Gebäudes – wie nachfolgend zu zeigen sein wird – keinen Abbruch.  

 

5. 

5.1. 

Gegen die Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb führen die Beschwer-

deführer an, dass dem Gebäude Nr. bbb kein Situationswert zukomme, 

schon gar nicht der ihm im Gutachten der C._____ attestierte hohe 

Situationswert. Das Gebäude möge zwar gut sichtbar sein, was jedoch auf 

unzählige andere Gebäude ebenso zutreffe. Gleiches gelte für die trauf-

ständige Stellung zur Strasse. Das Gebäude befinde sich ausserhalb des 

Dorfkerns. Aus den im Gutachten (S. 7) abgebildeten historischen Karten 

ergebe sich, dass längst nicht alle früheren Gebäude entlang der AI-

Strasse traufständig gewesen seien. 

 

Des Weiteren fehle dem Gebäude ein Eigenwert, der durch den Bautyp, 

die architektonische Qualität, den Erhaltungszustand, das Alter und den 

Seltenheitswert bestimmt werde. Gemäss Fachbericht der kantonalen 

Denkmalpflege vom 21. Juni 2022 verfüge das streitbetroffene Gebäude 

aufgrund seines beachtlichen Anteils an original erhaltener Bausubstanz 

aus dem 18. Jahrhundert über einen Eigenwert. Wie hoch dieser Anteil sei, 

werde aber nicht ausgeführt und die diesbezügliche Ergänzungsfrage der 

Beschwerdeführer in ihrer Rückäusserung vom 27. Juli 2022 sei unbeant-

wortet geblieben. Es fehlten auch Informationen zu Vergleichsobjekten, die 

entsprechende Ergänzungsfrage sei ebenfalls nicht zur Beantwortung an 

die kantonale Denkmalpflege weitergeleitet worden. Es sei demnach von 

einem geringen Anteil an original erhaltener Bausubstanz auszugehen. 

Wenn überhaupt, sei deshalb nur ein geringer Eigenwert vorhanden. Im 

Unterschied zum Gutachten der C._____ werde dieser im Fachbericht der 

kantonalen Denkmalpflege auch nicht als hoch bezeichnet. 

 

Gemäss Gutachten der C._____ sei das Gebäude Nr. bbb einer der letzten 

baulichen Zeugen einer für die Region typischen kleinbäuerlichen 

Bauweise. Das sei eine unbelegte Behauptung. Die Beschwerdeführer 

 - 28 - 

 

 

verlangten, dass der Frage nachgegangen werde, inwiefern es sich bei der 

streitbetroffenen Liegenschaft tatsächlich um ein Unikat handle oder doch 

eher um eines von unzähligen alten Gebäuden. Auch hierzu seien der 

Fachperson der kantonalen Denkmalpflege Ergänzungsfragen gestellt wor-

den, die nicht beantwortet worden seien. Es sei demnach ungeklärt, ob 

dem Gebäude Nr. bbb der behauptete Zeugenwert zukomme, was sich 

nicht zu Lasten der Beschwerdeführer auswirken dürfe. Zu ihren Gunsten 

sei davon auszugehen, dass noch viele vergleichbare oder schützenswerte 

Bauten existieren, die nicht unter Schutz gestellt worden seien. 

 

5.2. 

5.2.1. 

Die Schutzwürdigkeit eines Gebäudes kann unter anderem in seinem Si-

tuationswert liegen (AGVE 1995, S. 400). Dieser kommt einem Gebäude 

zu, das entweder in der Umgebung eine dominierende Stellung einnimmt 

und von ihr nicht übermässig beeinträchtigt wird oder das – ohne für sich 

allein besonders dominant zu sein – als wesentlicher Teil eines baulichen 

Ensembles in Erscheinung tritt. Es geht also um Objekte, die von allgemein 

zugänglichen Standpunkten aus gut sichtbar sind oder auffällig wirken, die 

in besonderer Beziehung zu den herrschenden Siedlungsteilen, Gelände-

formen oder ganzen Landschaften stehen usw. Dabei darf nicht einfach 

vom bestehenden Zustand der Überbauung oder der Landschaft ausge-

gangen werden, da sich dieser verändern kann. Die Beurteilung der Um-

gebung des Denkmals und damit seines Stellenwerts in ihr muss vielmehr 

dem gestalterischen Ziel entnommen werden, wie es in der Nutzungspla-

nung, in allgemeinen Rechtsnormen oder in besonderen Umgebungs-

schutzmassnahmen der Denkmalpflege zum Ausdruck kommen kann 

(AGVE 1995, S. 400; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.1998.187 

vom 30. Mai 2000, S. 5 f.). 

 

Ob dem Gebäude Nr. bbb nach Massgabe der dargelegten Kriterien ein 

(hoher) Situationswert zukommt, ist tatsächlich mit gewissen Zweifeln be-

haftet, zumal es in der Stellungnahme der Fachperson der kantonalen 

Denkmalpflege vom 21. Juni 2022 (nachfolgend: Stellungnahme Denkmal-

pflege; Vorakten, act. 93–95), S. 1, dazu heisst, dass die heutige Umge-

bung des Objekts, bestehend aus mehrheitlich jüngeren Wohnhäusern, 

dem ursprünglichen Situationswert (mit seiner traufständigen Orientierung 

zur Strasse hin verkörpert das Gebäude die ursprüngliche Ausrichtung der 

meisten Häuser innerhalb der lockeren Bebauungsstruktur der Gemeinde; 

sozialgeschichtlich steht es für einen kleinbäuerlichen Besitz am Rand oder 

sogar ausserhalb des Dorfverbands) abträglich sei und nur noch von einem 

beeinträchtigten Situationswert gesprochen werden könne, der sich aus der 

besonderen Lage zur Strasse ergebe. Ob diese Lage zur Strasse hin aus-

reicht, um von einer besonderen Beziehung zu den herrschenden Sied-

lungsteilen, Geländeformen, ganzen Landschaften oder dergleichen aus-

gehen zu können, ist eher fraglich, braucht aber nicht abschliessend ent-

 - 29 - 

 

 

schieden zu werden, weil auf den Situationswert ohnehin nur abgestellt 

werden muss, wenn einer Baute für sich allein betrachtet die Schutzwür-

digkeit fehlt (vgl. den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.196 

vom 8. November 2021, Erw. II/2.3). 

 

5.2.2. 

Die Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb als solchem wird im Gutach-

ten der C._____ auch mit dem hohen Eigenwert und seiner Zeugenschaft 

begründet. Zum hohen Eigenwert wird ausgeführt, dass das ehemals 

bäuerlich genutzte Gebäude Wohnen, Arbeiten und Viehhaltung in 

anschaulicher Weise unter einem Dach vereine. Typisch für die Region und 

die Bauweise seien die Firstrichtung Südwest-Nordost und die nach Süden 

orientierte Stube mit der ebenso typischen Stubenfront. Der Kernbau von 

1786 sei in der traditionellen Bohlenständertechnik errichtet, gut erkennbar 

an der strassenseitigen Trauffassade sowie im Innern des Gebäudes. Beim 

Ständerbau bildeten Schwellen, Ständer und Rähm ein tragendes Gerüst, 

bei dem die Zwischenräume mit Bohlen geschlossen würden. Im ganzen 

Kantonsgebiet – die Juraregion eingeschlossen – habe der Ständerbau bis 

1900 einst die vorherrschende Konstruktionsart dargestellt. Die Bauge-

schichte des Gebäudes sei bewegt und abwechslungsreich und zeuge von 

den unterschiedlichen Bedürfnissen der Bewohner. Die Bauphasen und 

unterschiedlichen Epochen seien am Gebäude ablesbar. Die Erbauungs-

zeit des 18. Jahrhunderts habe ebenso erhalten werden können wie die 

Umbauphasen des 19. und beginnenden 20. Jahrhunderts. Bezüglich der 

Zeugenschaft wird festgehalten, dass die durch die innerhalb von Dorfsied-

lungen immer engeren Platzverhältnisse begünstigte Vielzweckbauweise, 

die durch die Nähe von Mensch und Tier zudem betriebsökonomische Er-

leichterungen bewirkt habe, die Bauweise des "normalen" bäuerlichen Fa-

milienbetriebs repräsentiere. Sie erscheine als adäquate Bauform für das 

schweizerische Mittelland samt Juraregion. Anhand der historischen Kar-

ten könne davon ausgegangen werden, dass es entlang der Strasse von 

Q._____ nach U._____ eine Vielzahl solcher Gebäude gegeben habe, die 

sich in Grösse und Erscheinung geglichen hätten. Heute sei das Gebäude 

Nr. bbb eine der letzten baulichen Zeugen einer für die Region typischen 

kleinbäuerlichen Bauweise (Gutachten, S. 4). 

 

Die Aussage betreffend den letzten baulichen Zeugen bezieht sich auf das 

die Gemeinde Q._____ interessierende Gebiet entlang der AI-Strasse, wo 

es einst viele Gebäude des fraglichen Typus gegeben habe. Dazu, wie oft 

gut erhaltene Bohlenständerbauten von der Art des Gebäudes Nr. bbb in 

der gesamten Region, im Kanton oder sogar in der restlichen Schweiz 

vorkommen, macht das Gutachten keine Angaben. Damit ist der Kritik der 

Beschwerdeführer die Grundlage entzogen, wonach nicht belegt sei, dass 

es sich beim Gebäude Nr. bbb um ein "Unikat" handle und es nicht 

unzählige ähnlicher alter Gebäude gebe. Einer Gemeinde ist dabei ein 

hohes öffentliches Interesse daran zuzugestehen, historisch wertvolle 

 - 30 - 

 

 

Bausubstanz mit geringem Vorkommen auf dem eigenen Gemeindegebiet 

zu schützen, unabhängig davon, wie häufig solche Bausubstanz ausser-

halb des Gemeindegebiets noch anzutreffen ist. Gemäss kantonalem Bau-

inventar (aktualisiertes "Kurzinventar" vom 1991, aktualisierte Liste Sep-

tember 2015; Vorakten, act. 171 und Beschwerdebeilage 7) gibt es in der 

Gemeinde Q._____ noch neun weitere bäuerliche Vielzweckbauten, wovon 

aber zwei nicht ins Inventar aufgenommen wurden (AJ-Strasse und AK-

Strasse), sowie ein Doppelbauernhaus (Schutzobjekt EE.). Dieses und drei 

der erwähnten neun Vielzweckbauten (Schutzobjekte FF., HH. und LL.) 

wurden mit der streitgegenständlichen Nutzungsplanungsrevision ebenfalls 

unter kommunalen Substanzschutz gestellt. Die grössten Ähnlichkeiten mit 

dem Gebäude Nr. bbb weisen von der Bauart her das Doppelbauernhaus 

an der AA-Strasse (Schutzobjekt EE.) und der bäuerliche Vielzweckbau an 

der AB-Strasse (Schutzobjekt LL.) auf, wobei das Doppelbauernhaus 

wesentlich stattlicher ist, also nicht unbedingt für kleinbäuerliche Verhält-

nisse steht. Das äussere Erscheinungsbild der restlichen ins kantonale 

Bauinventar aufgenommenen bäuerlichen Vielzweckbauten (AC-Strasse, 

MM.; AD-Strasse, FF.; AG-Strasse, NN.; AE-Strasse, HH.; AF-Strasse, 

OO.) weicht deutlicher von demjenigen des Gebäudes Nr. bbb ab. Es 

handelt sich dabei mit Ausnahme des Objekts an der AE-Strasse 

(Schutzobjekt HH.) auch um Gebäude einer jüngeren Generation (Anfang 

bis Mitte 19. Jahrhundert). In dieser Situation kann klar nicht von 

unzähligen alten Gebäuden gleicher Bauart wie das Gebäude Nr. bbb 

ausgegangen werden. Die gutachterliche Sichtweise, wonach diesem 

Gebäude Zeugenschaft (für die in der Region typische kleinbäuerliche 

Bauweise) zukomme, ist folglich nicht zu beanstanden. Das bestätigt auch 

die Fachperson der kantonalen Denkmalpflege in ihrer Stellungnahme 

(Vorakten, act. 94). 

 

Soweit die Beschwerdeführer die Einschätzung der Fachperson der kanto-

nalen Denkmalpflege in Abrede stellen, wonach das Gebäude Nr. bbb ei-

nen beachtlichen Anteil an original erhaltender Bausubstanz aufweise, sind 

ihnen vorab die Feststellungen im kantonalen Bauinventar entgegenzuhal-

ten (vgl. dazu auch die Erw. 1.3 vorne), die von ihnen nicht substanziiert 

bestritten werden. Daraus geht hervor, dass sich am Wohnteil und teilweise 

auch am Scheunentrakt wesentliche Teile der originalen Ständerkonstruk-

tion mitsamt dem hochstudartigen Dachgerüst (bestehend aus zwei schmal 

dimensionierten, auf Höhe des Dachbodens abgefangenen Firstständern 

nebst Firstpfette, Unterfirst und stehenden Stuhljochen als Verstärkung) er-

halten haben (was dem Gebäude eine erhebliche typologische und kon-

struktionsgeschichtliche Bedeutung verleihe). Die Ständerkonstruktion, die 

darin eingelassenen Bohlenwände und der gewölbte Keller stammen aus 

dem (späten) 18. Jahrhundert. Die strassenseitige Nordostfassade des 

Wohnteils mit Eichenschwelle, zweigeschossig abgebundenem Ständerge-

rüst, Geschossriegeln, liegenden Bohlenfüllungen, aussteifenden Kopfhöl-

zern und Bügen sowie spärlich eingefügten Lichtöffnungen präsentieren 

 - 31 - 

 

 

sich noch weitgehend im Originalzustand. An der südöstlichen Stirnseite ist 

im Bereich des Kernbaus noch das alte Wandgerüst mit zweigeschossig 

hochgeführten Geschossrähmen erkennbar. Im ursprünglichen Zustand er-

halten sind sodann die nördliche Stubenwand, die Bohlenständerwand zwi-

schen Wohnteil und Tenn und die Binnenwände im Obergeschoss. Weit-

gehend unverändert ist ferner das für Kleinbauernhäuser gängige Grund-

rissmuster des Kernbaus des Wohnteils mit den ausgesprochen engen 

Raumverhältnissen (gangartige, sich über die ganze Haustiefe erstre-

ckende Küche, auf der östlichen Stirnseite anschliessende Stube und Ne-

benstube, wobei die ursprüngliche Unterteilung zwischen Stube und Ne-

benstube nachträglich entfernt worden sein dürfte und heute noch durch 

Ständer in der Raummitte erkennbar ist, gleiches Raummuster mit Gang 

und Zimmern im Obergeschoss). Daraus sowie aus der praktisch inhalts-

gleichen Baubeschreibung im Gutachten der C._____ samt Fotos 

(Gutachten, S. 10 ff.), die bei der Besichtigung vom 16. November 2020 

aufgenommen wurden, ist zu schliessen, dass der Anteil an originaler Bau-

substanz im Gebäude Nr. bbb weiterhin mehr als nur gering ist. Die Ergän-

zungsfragen an die Fachperson der kantonalen Denkmalpflege, wieviel 

Prozent Originalsubstanz und welche für ein Hochstudhaus wesentlichen 

Teile beim Gebäude Nr. bbb noch vorhanden seien, dürften sich hingegen 

weder exakt beantworten lassen, noch kommt ihnen entscheidende Bedeu-

tung zu. Die Schutzwürdigkeit eines Gebäudes lässt sich nicht (allein) an 

einem bestimmten (Mindest-)Anteil an Originalbausubstanz festmachen. 

Hinzu kommt, dass im Falle des Gebäudes Nr. bbb nicht nur die Origi-

nalsubstanz als baugeschichtlich interessant eingestuft werden, sondern 

auch die gut ablesbaren späteren baulichen Veränderungen, so der Kamin-

einbau von 1882, der Werkstattanbau von 1895, die rückwärtige Erweite-

rung des Wohnteils im Laufe des 19. Jahrhunderts, welche an den Naht-

stellen die geringeren Ausmasse des alten Kernbaus veranschaulicht, der 

Wechsel des Dachbelags von Stroh auf Ziegel im ausgehenden 19. oder 

frühen 20. Jahrhundert und als Detail die Bodenplatte beim Hauseingang 

mit einer Inschrift von 1912. An Wohnausstattungen, die ebenfalls zur 

Schutzwürdigkeit des Gebäudes beitragen, sind der Biedermeier-Kachel-

ofen aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts, die grünen Kacheln in 

der Feuerwand der Küche mit Inschriftenkachel von 1786 und die Parkett-

böden und Wandtäfer aus dem Umbau des 19. Jahrhunderts zu erwähnen. 

Bei dieser Ausgangslage ist nachvollziehbar, dass die Gutachterin der 

C._____ und die Fachperson der kantonalen Denkmalpflege dem Gebäude 

Nr. bbb einen Eigenwert bescheinigen, der neben der Zeugenschaft die 

Schutzwürdigkeit des Gebäudes zu begründen vermag. 

 

6. 

6.1. 

Die Beschwerdeführer erachten die Unterschutzstellung des Gebäudes 

Nr. bbb als unverhältnismässigen Eingriff in ihre Eigentumsrechte, weil die 

Massnahme mangels Schutzwürdigkeit des Gebäudes nicht geeignet sei, 

 - 32 - 

 

 

die gewünschten Ergebnisse zu erzielen. Und selbst wenn angenommen 

würde, dass ein Teil des Gebäudes schutzwürdig sei, gelte dies für andere 

Teile (vor allem Anbauten) unbestrittenermassen nicht. Gleichwohl werde 

das gesamte Gebäude unter Schutz gestellt und mit einem Abbruchverbot 

belegt, was über das Ziel hinausschiesse. Die kantonale Denkmalpflege 

scheine davon auszugehen, dass die nicht schützenswerten Teile des Ge-

bäudes abgebrochen werden könnten, was jedoch fraglich sei, zumal § 26 

nBNO keine Ausnahmen vom Abbruchverbot gestatte. Die Überlegungen 

der kantonalen Denkmalpflege und der Vorinstanz betreffend die Notwen-

digkeit eines Abbruchverbots auch für die nicht schützenswerten Gebäu-

deteile (zum Schutz der erhaltungswürdigen Teile) gingen fehl. Der Umge-

bungsschutz könne auch anderweitig, mit einer dafür typischen Bestim-

mung, sichergestellt werden. Es sei somit nicht notwendig, das ganze Ge-

bäude samt den nicht schützenswerten Teilen integral unter Schutz zu stel-

len. 

 

Des Weiteren werfen die Beschwerdeführer der Vorinstanz vor, die Interes-

senabwägung nach Art. 3 RPV unvollständig vorgenommen zu haben. Be-

reits die Ermittlung der massgeblichen Interessen sei fehlerhaft. Ein orts-

bildschützerisches Interesse an der Erhaltung des Gebäudes bestehe 

nicht. Die Zeugenschaft des Gebäudes sei nur ungenügend abgeklärt wor-

den. Den fehlenden oder höchstens beeinträchtigten Situationswert habe 

man nicht berücksichtigt. Der Eigenwert sei, wenn überhaupt vorhanden, 

jedenfalls nicht hoch einzuschätzen. Die privaten Interessen gegen die Un-

terschutzstellung seien völlig übergangen worden, etwa die Klärung des-

sen, ob zulässige bauliche Anpassungen am Gebäude finanziell tragbar 

seien. Das Gebäude erfüllte die Anforderungen an eine Bewohnbarkeit 

nach heutigem Lebensstandard nicht. Es fehle insbesondere an einer ge-

nügenden Raumhöhe. Ein Fortbestand der Baute lasse sich nur mit kon-

struktiven Verbesserungen gewährleisten, was die Raumhöhen noch wei-

ter verringern würde. Der mit § 26 nBNO bewirkte Grundrechtseingriff 

schränke die baulichen Möglichkeiten der Beschwerdeführer erheblich ein 

und sei nicht zu relativieren. Eine Nutzung als Wohnhaus sei inskünftig 

(mangels Finanzierbarkeit von baulichen Anpassungen) wohl ausgeschlos-

sen. Bei richtiger Ermittlung, Gewichtung und Abwägung der Interessen er-

gebe sich, dass das Gebäude wegen entgegenstehender überwiegender 

privater Interessen nicht unter Schutz gestellt werden dürfe.  

 

6.2. 

Die namentlich aus der Zeugenschaft und dem Eigenwert abgeleitete 

Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. bbb ist einwandfrei gutachterlich be-

legt. Dazu sei auf die Ausführungen in Erw. 5.2 vorne verwiesen. Es kann 

sodann nicht in Abrede gestellt werden, dass sich die in § 26 BNO vorge-

sehenen Auflagen und Einschränkungen (Unterhaltspflicht, Abbruchverbot, 

Kontrolle der Schutzzielvereinbarkeit von Aus- und Umbauten sowie Um-

nutzungen) eignen, um das Gebäude oder zumindest dessen schützens-

 - 33 - 

 

 

werte Teile zu erhalten. Damit steht die Eignung der Massnahme (Unter-

schutzstellung nach Massgabe von § 26 BNO) für das damit anvisierte Ziel 

(Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes Nr. bbb) ausser 

Frage.  

 

Schutzwürdig sind nach Auffassung der Gutachterin der C._____ die 

Fassaden mit ihren Öffnungen und den Gewänden aus Holz, die Fenster 

von vor 1960, die Bohlenständerkonstruktion, die Haustüre mit der Bo-

denplatte, die Dacheindeckung, die Lukarnen, die Dachuntersicht, die Ka-

mine, die Grundrissdisposition mit allen Innenwänden, Ausstattungen wie 

Innentüren, der Kachelofen samt Feuerung, Täfer und Bodenbeläge und 

die Dachkonstruktion sowie – im Aussenbereich – der Baumbestand und 

die Einteilung in Rasenflächen und Wege. Als nicht schutzwürdig qualifi-

ziert die Gutachterin den Anbau Nord, die Garage und das Werkstattge-

bäude. Allgemein könnten die nachträglichen Anbauten entfernt werden, 

sodass das Hauptgebäude wieder erkennbar werde (Gutachten, S. 5). Mit 

Blick auf diese Ausführungen stellt sich die Frage, ob es sich rechtfertigt, 

das gesamte Gebäude Nr. bbb unter Substanzschutz zu stellen, oder ob 

es angezeigt wäre, als mildere Massnahme den Substanzschutz auf den 

Kernbau zu beschränken.  

 

Zu dieser Thematik hielt die Fachperson der kantonalen Denkmalpflege 

fest, ein Haus sei aufgrund seiner Geschichte ein Ganzes. Bei näherer Be-

trachtung gebe es immer wertvollere und weniger wertvolle, mitunter sogar 

störende Teile, die allenfalls abgebrochen oder ersetzt werden könnten, 

wobei dem Schutzziel Rechnung zu tragen sei. Wären diese Teile vom 

Schutz ausgeklammert, könnte theoretisch an dieser Stelle ohne Rücksicht 

auf die zu schützende Substanz gebaut werden (weil der Umgebungs-

schutz nur bei kantonal geschützten Gebäuden greife). Die verschiedenen 

Bauphasen und die insgesamt heterogene Erscheinung seien just das We-

sentliche an einem so genannten Tauner- oder Kleinbauernhaus, das we-

niger nach einem einheitlichen Plan erbaut, als im Laufe der Zeit pragma-

tisch und improvisiert angepasst und erweitert worden sei. Daher wäre aus 

fachlicher Sicht auch eine dem Volumen, den Proportionen und der Mate-

rialität des Hauses entsprechende bauliche Weiterentwicklung denkbar 

(Vorakten, act. 94 f.). Daraus erhellt, dass sich die gemäss der Gutachterin 

der C._____ nicht schutzwürdigen Gebäudeteile jedenfalls nicht 

bedingungslos ohne nachteilige Auswirkungen auf die schutzwürdigen Tei-

le entfernen, ersetzen oder umgestalten lassen. Sogar ein nicht fachmän-

nisch durchgeführter ersatzloser Abbruch von nicht schutzwürdigen Ge-

bäudeteilen könnte letztlich nachteilige Auswirkungen auf das Erschei-

nungsbild und die Ausdruckskraft des Kernbaus haben. Entsprechend wür-

de ein auf den Kernbau beschränkter Substanzschutz unter Umständen 

nicht ausreichen, um diesen in seiner Gesamtwirkung und seiner kulturhis-

torischen, typologischen und situativen Bedeutung ungeschmälert zu be-

wahren. Mit einer Umgebungsschutzbestimmung im Stile von § 32 KG, wie 

 - 34 - 

 

 

sie für kantonal geschützte Objekte vorgesehen ist, liessen sich ohnehin 

nur den Kernbau beeinträchtigende Ersatz-, Um- oder Ausbauten verhin-

dern. Eine mildere Massnahme fällt als ungeeignet ausser Betracht, wenn 

sie eine geringere Zwecktauglichkeit als die ursprüngliche ins Auge gefass-

te Vorkehrung aufweist (PIERRE TSCHANNEN/MARKUS MÜLLER/MARKUS 

KERN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage 2022, Rz. 459). Infolge-

dessen ist die Erforderlichkeit eines sich auf das gesamte Gebäude Nr. bbb 

erstreckenden Substanzschutzes mit der Vorinstanz zu bejahen. 

 

Der durch die Unterschutzstellung des gesamten Gebäudes Nr. bbb be-

wirkte Eingriff in ihre Eigentumsrechte ist den Beschwerdeführern sodann 

zumutbar. Als unberechtigt erweist sich insbesondere der gegenüber der 

Vorinstanz erhobene Vorwurf der unvollständigen oder ungenügenden Er-

mittlung, Gewichtung und Abwägung der auf dem Spiel stehenden Interes-

sen. Es liegen sämtliche Interessen auf dem Tisch, die für oder gegen eine 

Unterschutzstellung des Gebäudes sprechen. Auch wenn sich die Unter-

schutzstellung lagebedingt nicht (massgeblich) auf Gründe des Ortsbild-

schutzes stützen lässt und dem Gebäude Nr. bbb kein (hoher) Situations-

wert zukommt, ist die sich aus der Zeugenschaft und dem Eigenwert des 

Gebäudes ergebende Schutzwürdigkeit gutachterlich bescheinigt und 

zweifelsfrei ausgewiesen. Dabei ist der Erhaltung von Baudenkmälern der 

in Frage stehenden Art (als lokaler Zeuge für die kleinbäuerliche Lebens-

weise in den vergangenen Jahrhunderten) ein hohes Gewicht einzuräu-

men. 

 

Auf der anderen Seite stellt zwar die umstrittene Unterschutzstellung einen 

erheblichen Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) der Beschwerde-

führer dar. Dennoch sind die privaten Interessen der Beschwerdeführer ge-

gen die Unterschutzstellung insofern zu relativieren, als sie das Gebäude 

gemäss § 26 BNO wenngleich nicht (vollständig) abbrechen, so doch im-

merhin schutzzielverträglich um- und ausbauen sowie umnutzen dürfen. 

Wird im Rahmen eines neutralen Gutachtens eine mangelnde Schutzfähig-

keit der Gebäudesubstanz nachgewiesen, kann sogar eine bauliche Ver-

änderung in Abweichung zum Schutzziel bewilligt werden (§ 26 Abs. 4 

BNO). Die Belastung der betroffenen Eigentümer wird auch insofern gemil-

dert, als der Gemeinderat in eigener Kompetenz Beiträge an die Kosten der 

Beratung, Pflege, Erhaltung und Restaurierung leisten kann (§ 26 Abs. 2 

BNO). Dass das Gebäude im derzeitigen baulichen Zustand nur an Bewoh-

ner mit unterdurchschnittlichen Ansprüchen an den Wohn- und Ausbau-

standard vermietet werden kann und allenfalls sanierungsbedürftig ist, be-

schlägt rein finanzielle Interessen der Beschwerdeführer. Dasselbe gilt für 

den Umstand, dass für den Fortbestand des Gebäudes und/oder der 

Wohnnutzung allfällig notwendige Sanierungsmassnahmen kostspieliger 

sein könnten als ein Abbruch des Gebäudes und der Ersatz durch einen 

Neubau, welcher den Beschwerdeführern eine höhere Rendite eintragen 

würde. Es ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführern nicht 

 - 35 - 

 

 

näher plausibilisiert, dass eine allenfalls notwendige Instandstellung des 

Gebäudes ausgeschlossen oder übermässig aufwendig wäre. Gemäss  

der Fachperson der kantonalen Denkmalpflege ist eine dem Volumen,  

den Proportionen und der Materialität des Hauses gemässe bauliche Wei-

terentwicklung aus fachlicher Sicht denkbar. Dabei lag es nicht an dieser 

Fachperson (und wohl auch ausserhalb ihrer Kernkompetenzen), eine Ein-

schätzung darüber abzugeben, welcher Mietpreis sich mit dem Objekt 

erzielen lässt und ob sich die zu tätigenden Investitionen verzinsen und 

amortisieren lassen. Ersteres können die Beschwerdeführer selbst am bes-

ten beurteilen; Letzteres liesse sich nur anhand eines konkreten Sanie-

rungsprojekts zuverlässig beantworten und hängt ausserdem von den fi-

nanziellen Möglichkeiten der Beschwerdeführer ab. Abgesehen davon sind 

Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger 

eine Baute ist. Zudem können rein finanzielle Interessen bei ausgewie-

sener Schutzwürdigkeit für sich genommen nicht ausschlaggebend sein 

(BGE bbb II 125, Erw. 10.4 mit weiteren Hinweisen). Andernfalls würde der 

Denkmalschutz erheblich erschwert, weil sich fast jedes ältere Gebäude 

durch einen gewinnbringenderen Neubau ersetzen liesse. 

 

In einer Gesamtbetrachtung hält somit der durch die Unterschutzstellung 

des Gebäudes Nr. bbb bewirkte Grundrechtseingriff vor dem Verhältnis-

mässigkeitsgrundsatz (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 BV) stand, indem 

die in § 26 BNO vorgesehenen Massnahmen geeignet, erforderlich und 

den Beschwerdeführern zumutbar sind, um die schutzwürdige Gebäude-

substanz voll zu erhalten. Eine unvollständige oder fehlerhafte Interessen-

abwägung liegt nicht vor. 

 

7. 

7.1. 

Unter dem Titel der Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots (Art. 8 Abs. 1 

BV) machen die Beschwerdeführer schliesslich geltend, dass der Gemein-

derat nur neun von zwölf der im kantonalen Bauinventar aufgenommenen 

Bauten in der Gemeinde Q._____ unter Substanzschutz nach § 26 nBNO 

gestellt habe und dabei nicht rechtsgleich vorgegangen sei. Im Laufe der 

Planung sei die Gemeinde gemäss Planungsbericht zum Schluss gelangt, 

dass drei Objekte des Bauinventars (MM., NN., OO.) zu wenig 

ausserordentlich und für das Ortsbild zu wenig bedeutend seien, um für 

den Erhalt dieser Objekte die Nutzungseinschränkung durch die Un-

terschutzstellung für die Grundeigentümer zu rechtfertigen. Diese unter-

schiedliche Beurteilung der Schutzwürdigkeit im Vergleich zum Gebäude 

Nr. bbb überzeuge materiell nicht, zumal auch die kantonale Denkmalpfle-

ge von einer Gleichwertigkeit des Schutzinteresses ausgehe. Untersuche 

man die Gründe für die Nichtunterschutzstellung der anderen Gebäude, 

würden diese auch auf das Gebäude Nr. bbb zutreffen, das folglich eben-

falls nicht unter Schutz zu stellen sei. Zudem sei der Entscheid gefällt wor-

den, ohne zur Schutzwürdigkeit der anderen Gebäude ein Gutachten ein-

 - 36 - 

 

 

zuholen. Der Entscheid über die Unterschutzstellung habe basierend auf 

einheitlichen und überprüfbaren Kriterien zu erfolgen, was hier nicht ge-

schehen sei.   

 

7.2. 

Nach der Rechtsprechung kommt dem Grundsatz rechtsgleicher Behand-

lung im Planungsrecht nur eine abgeschwächte Bedeutung zu, weil es in 

der Natur der Raumplanung liegt, dass die Gebiete, in denen gewisse Nut-

zungen erlaubt oder aber ausgeschlossen sind, irgendwie bezeichnet und 

von anderen Gebieten abgegrenzt werden müssen (BGE 142 I 162, 

Erw. 3.7.2 mit weiteren Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 

1C_530/2021 vom 23. August 2022, Erw. 6.3, und 1C_241/2019 vom 

19. August 2019, Erw. 3.2). Dies gilt zwar in erster Linie für die Ausschei-

dung von Zonen für bestimmte Nutzungen, ist in ähnlichem Masse aber 

auch bei der Unterschutzstellung von Gebäuden beachtlich, w