# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7a9ca606-34a4-5c70-8cb2-29f18df859b1
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-06
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 06.06.2019 ZB.2019.8 (AG.2019.426)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2019-8_2019-06-06.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2019.8

 

ENTSCHEID

 

vom 6.
Juni 2019

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                                                      Klägerin

[…]                                                                                         Berufungsklägerin

vertreten durch lic. iur. B____,
Advokat, 

[...]   

 

gegen

 

C____                                                                                                     Beklagte

[…]                                                                                     Berufungsbeklagte
1

 

D____                                                                                                    Beklagter

[…]                                                                                    Berufungsbeklagter
2

beide vertreten durch E____,
Rechtsanwältin,

[...]   

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts 

vom 26. November 2018

 

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

 

Mit Mietvertrag
vom 4. Dezember 2007 mieteten C____ und D____ (Mieter und Berufungsbeklagte)
eine 4-Zimmerwohnung an der [...] in Basel. Seit dem 30. Dezember 2016 ist
die A____ (Vermieterin und Berufungsklägerin) Eigentümerin der Liegenschaft. Im
Rahmen dieser Handänderung gingen alle bestehenden Mietverträge auf die
Vermieterin über. Am 9. Mai 2017 reichte sie ein Baugesuch ein, um die
Liegenschaft zu sanieren. Nachdem der Vermieterin am 28. September 2017 die
Baubewilligung erteilt worden war, kündigte sie am 20. Oktober 2017 sämtliche
Mietverhältnisse in der Liegenschaft per Ende März 2018, so auch dasjenige mit
den beiden Mietern des vorliegenden Verfahrens. Als Begründung nannte sie die
bevorstehenden umfassenden Umbau- und Sanierungsarbeiten und führte näher aus,
was die Arbeiten alles umfassten.

 

Die beiden
Mieter fochten die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Diese erliess einen
Urteilsvorschlag, den die Vermieterin widerrief. Mit Klage vom 16. Mai 2018
gelangte sie an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei die Kündigung
vom 20. Oktober 2017 für gültig zu erklären und die Mieter anzuweisen, das
Mietobjekt umgehend zu verlassen. Am 26. November 2018 fand die
Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom selben Tag hob das Zivilgericht die
Kündigung als missbräuchlich auf und wies die Klage ab.

 

Der schriftlich
begründete Entscheid wurde der Vermieterin am 24. Januar 2019 zugestellt.
Dagegen hat sie am 22. Februar 2019 Berufung beim Appellationsgericht eingelegt.
Darin verlangt sie, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die
Kündigung für gültig zu erklären; eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort
vom 2. Mai 2019 beantragen die Mieter die Abweisung der Berufung. Der vorliegende
Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.         Formelles

 

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung ist dabei die dreijährige Frist
nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220)
zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137
III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Nach
der Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der
Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (vgl. statt vieler
AGE ZB.2018.13 vom 28. August 2018 E. 1 [Gültigkeit der Kündigung];
vgl. sodann BGE 136 III 196 E. 1 S. 196 [Gültigkeit der
Kündigung]; BGE 113 II 406 E. 1 S. 407 f. [Erstreckung]; SVIT-Kommen­tar,
4. Auflage 2018, Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren in Mietsachen,
N 336 und 337; ohne Begründung auf den Nettomietzins abstellend Lachat/ Brüllhardt/Püntener, Mietrecht
für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 117). Im vorliegenden Fall beträgt der
monatliche Bruttomietzins CHF 1‘335.– (Klagebeilage 5), so dass der
massgebliche Streitwert von CHF 10'000.– ohne Weiteres erreicht wird
(36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1‘335.– = CHF 48‘060.–). Auf die
im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.

 

Zuständig zur
Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts
(§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG,
SG 154.100]).

 

 

2.         Zivilgerichtsentscheid
und Standpunkt der Vermieterin im Überblick

 

2.1      Das
Zivilgericht hat in einem ersten Schritt die Aktivlegitimation der Vermieterin
bejaht. Diese sei seit dem 30. Dezember 2016 Eigentümerin der Mietliegenschaft
an der [...]. Die Liegenschaft sei zwar in der Folge verkauft worden. Da jedoch
die Eigentumsübertragung im Grundbuch bis anhin nicht vollzogen worden sei, sei
die Vermieterin nach wie vor als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (Zivilgerichtsentscheid,
E. 2).

 

In einem zweiten
Schritt hat das Zivilgericht geprüft, ob die Kündigung des Mietverhältnisses
vom 20. Oktober 2017 missbräuchlich sei. Nach einer Darlegung der Standpunkte
der Parteien (E. 3.1 und 3.2) hat es ausgeführt, unter welchen Voraussetzungen
eine Kündigung wegen umfassender Sanierung zulässig sei und unter welchen
Voraussetzungen ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters die Kündigung
als missbräuchlich erscheinen lasse (E. 3.6.1). Sodann hat es im vorliegenden
Fall eine umfassende Sanierung und damit einen schutzwürdigen Kündigungsgrund
grundsätzlich bejaht (E. 3.6.2.1). Dagegen hat es das Verhalten der Vermieterin
als widersprüchlich erachtet: Mit drei Schreiben vom 7. Juni, 16. Oktober und
19. Oktober 2017 habe sie den Anschein erweckt, dass die Renovationsarbeiten
keiner grösseren Änderung bedürften und dass den Mietern bis zur
Umbauvollendung eine Mietzinsreduktion zustehe. Dies – so das Zivilgericht –
könne nicht anders verstanden werden, als dass die Mieter während der
Renovation in der Mietwohnung bleiben könnten und ihnen folglich auch nicht
gekündigt werde. Die Vermieterin müsse sich bei ihrer Kommunikation behaften
lassen. Die Kündigung vom 20. Oktober 2017 stelle ein widersprüchliches
Verhalten dar, das keinen Schutz verdiene. Sie sei folglich als missbräuchlich
aufzuheben (E. 3.6.2.2).

 

2.2      Die
Vermieterin legt in ihrer Berufung zunächst den Sachverhalt aus ihrer Sicht
dar, ohne den Zivilgerichtsentscheid konkret zu kritisieren (Berufung,
S. 4–6). Sodann hält sie fest, dass das Zivilgericht zu Recht festgestellt
habe, dass die Kündigung vom 20. Oktober 2017 formell korrekt ausgesprochen
worden sei (S. 7) und dass die geplante und teilweise bereits durchgeführte
Sanierung ein schutzwürdiger Kündigungsgrund sei (S. 7 f.). Im Zentrum der
Kritik der Vermieterin steht die Annahme des Zivilgerichts, dass sie sich
widersprüchlich verhalten habe, indem sie gegenüber den Mietern den Anschein
erweckt habe, dass sie während der Renovation in ihrer Mietwohnung bleiben
könnten und kurz darauf das Mietverhältnis dennoch gekündigt habe. Das
Zivilgericht hat nach Auffassung der Vermieterin sowohl den Sachverhalt
unrichtig festgestellt (S. 9–11 und 15–18) als auch das Recht unrichtig
angewendet (S. 11–15). Diese Kritik wird in den nachfolgenden Erwägungen 3 und
4 geprüft.

 

 

3.         Feststellung
des Verhaltens der Vermieterin

 

3.1      In
Bezug auf den Sachverhalt macht die Vermieterin erstens geltend, entgegen der
Annahme des Zivilgerichts seien den Aussagen des Zeugen F____ „durchaus
eindeutige Anhaltspunkte zu entnehmen“, wonach er die Mieter informiert habe,
dass sie nicht in ihrer Wohnung verbleiben könnten. Zwar habe der Zeuge sich
nicht an das genaue Datum der Information erinnern können, er habe aber
deutlich und glaubwürdig ausgesagt, dass er alle Mieter im Sommer 2017
kontaktiert bzw. informiert habe. Auf Nachfrage habe er zudem glaubwürdig
ausgesagt, dass er die Mieter jeweils orientiert habe, dass sie ihre Wohnungen
verlassen müssten. Das Zivilgericht gebe diese Aussage immerhin so wieder, dass
der Zeuge beschrieben habe „das Ziel dieser Information sei jeweils, dass die
Mieter ausziehen, dass man mit den Arbeiten loslegen könne“; dies sei – so die
Vermieterin – eine unmissverständliche Aussage. Insgesamt habe das Zivilgericht
die glaubwürdigen Aussagen eines unabhängigen Zeugen grundlos nicht gewichtet
(Berufung, S. 17 f. Rz 6–10). 

 

Das Zivilgericht
hat die Aussagen des Zeugen F____ wie folgt zusammengefasst (Zivilgerichtsentscheid,
E. 3.6.2.2 S. 9 f.):

 

„Der Zeuge F____, der in
einem Auftragsverhältnis mit der Klägerin steht und für diese als Mieterverantwortlicher
fungiert, wurde anlässlich der Hauptverhandlung einlässlich befragt. Er sagte
aus, bei der Mietliegenschaft sei er seit Beginn der Renovationsplanung
involviert gewesen. Seine Aufgabe bestehe in der Herstellung des Erstkontakts
mit den Mietern. Er setze sich mit diesen zusammen und informiere sie, dass die
Liegenschaft saniert werde und er ihnen Unterstützung bei der Wohnungssuche,
beim Umzug und bei der Übernahme der Umzugskosten anbiete. Diese Information
habe auch bei der Mieterschaft in der Mietliegenschaft stattgefunden. Es sei
nicht immer einfach, an die Mieter heranzukommen. Er besuche die Mieter jeweils
zuhause. Letzten Endes habe er alle Mieter in der Mietliegenschaft kontaktieren
können. Dies sei ungefähr im Sommer 2017 gewesen, wobei er sich an einen näher
bestimmten Zeitpunkt nicht erinnern könne. Wenn er einen Mieter nicht
kontaktieren könne, hinterlasse er ein Schreiben und eine Visitenkarte an der
Wohnungstür mit der Aufforderung an den Mieter, sich bei ihm zu melden. Das
Ziel sei bei dieser Information jeweils, dass alle Mieter ausziehen, damit man
mit den Arbeiten loslegen könne. Es seien jeweils Mietzinsreduktionen bis zum
Auszug der Mieter gewährt worden, weil während der Zeit der Wohnungssuche die
Mietverhältnisse beeinträchtigt seien. Bei den Beklagten habe es sich als sehr
schwierig herausgestellt, überhaupt nur den ersten Kontakt herzustellen, und er
sei dort nicht weitergekommen. Er habe den Beklagten aber weiterhin Angebote
für Wohnungen geschickt, so auch erst gerade kürzlich, wobei ein
Besichtigungstermin dann aber nicht zustandegekommen sei, weil die Beklagten
nicht geantwortet hätten“.

 

Diesen Aussagen
des Mieterverantwortlichen F____ lässt sich entnehmen, dass er allen Mietern
Unterstützung bei der Wohnungssuche, beim Umzug und bei der Übernahme der
Umzugskosten anbiete. Entgegen der Auffassung der Vermieterin enthalten seine
Aussagen aber keine „eindeutigen Anhaltspunkte“, dass er die beiden Mieter des
vorliegenden Verfahrens informiert habe, dass sie während der Sanierungsarbeiten
nicht in ihrer Wohnung bleiben könnten. Der Zeuge F____ hat lediglich
ausgesagt, „das Ziel dieser Information sei jeweils, dass die Mieter
ausziehen“, nicht aber, dass er den Mietern mitgeteilt hat, dass ihnen bei
einem Nichtauszug gekündigt werde. Diese Aussage des Zeugen F____ deckt sich
denn auch mit den Angaben der Vermieterin im erst- und zweitinstanzlichen
Verfahren, wonach sie „Kündigungen möglichst vermeiden“ wolle (Protokoll der
Hauptverhandlung vom 26. November 2018, S. 3 oben; Berufung, S. 5 Rz
6). Das Ziel, Kündigungen zu vermeiden, wird wohl eher erreicht, wenn den
Mietern nicht gleich mit einer Kündigung gedroht wird, sondern ihnen – wie im
vorliegenden Fall – Unterstützung bei der Wohnungssuche und beim Umzug
angeboten wird. Demgemäss hat das Zivilgericht zu Recht angenommen, dass sich
den Aussagen des Mieterverantwortlichen F____ nicht entnehmen lässt, dass er
die beiden Mieter mündlich dahingehend informiert habe, dass sie nicht in ihrer
Wohnung bleiben könnten (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.2.2 S. 11). Es hat
somit zu Recht als unbewiesen erachtet, dass der Mieterverantwortliche den
beiden Mietern im Sommer 2017 und somit vor der Kündigung vom 20. Oktober 2017
mitgeteilt hat, dass sie während der Sanierungsarbeiten ausziehen müssten. 

 

3.2      

3.2.1   Die
Vermieterin kritisiert zweitens, das Zivilgericht habe die drei
Informationsschreiben der Vermieterin vom 7. Juni 2017, 16. Oktober und 19.
Oktober 2017 falsch dargelegt, indem es „gewisse Textzeilen völlig aus dem
Kontext gerissen“ habe, um die Treuwidrigkeit der Vermieterin aufzeigen zu
können (Berufung, S. 15 f. Rz 1; vgl. auch S. 9–11 Rz
11–16). 

 

3.2.2   Das
Zivilgericht hat zunächst festgestellt, dass die Vermieterin die Mieter mit
drei Schreiben über das Sanierungsvorhaben informiert habe
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.2.2 S. 10 f.). Das erste Schreiben
vom 7. Juni 2017 hat das Zivilgericht wie folgt zusammengefasst
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.2.2 S. 10):

„Mit Schreiben vom 7.
Juni 2017 teilte die Klägerin dem Beklagten 2 den Verkauf der Mietliegenschaft
mit und wies darauf hin, dass die geplanten Renovationsarbeiten ‚im
vorgesehenen Rahmen stattfinden und keiner grösseren Änderung bedürfen‘. Sie
teilte weiter u. a. mit, dass die Installation des notwendigen Gerüsts
voraussichtlich in der ersten Hälfte des Monats Juli 2017 geplant sei und dass
eine den Beklagten zustehende Mietzinsreduktion im Zusammenhang mit der
eingeschränkten Nutzung der Mietwohnung vor Beginn der Renovationsarbeiten
thematisiert werden würde. Für allfällige Rückfragen wies sie darauf hin, dass
der extern beauftragte Herr F____ telefonisch zur Verfügung stehe.“

 

Die Vermieterin
greift aus dieser Zusammenfassung des Schreibens vom 7. Juni 2017 einen
Satzteil heraus („die […] Renovationsarbeiten […] keiner grösseren Änderung
bedürfen“) und hält fest, dass sich diesem Satzteil nichts entnehmen lasse, was
für die Mieterschaft bzw. für die Argumentation des Zivilgerichts spreche. Den
Mietern sei der Umfang der Renovationsarbeiten bereits vor diesem Schreiben
bekannt gewesen. Das zitierte Satzelement beziehe sich nur auf diese den
Mietern bekannten Arbeiten und dass keine Änderungen oder weiteren Arbeiten
geplant seien. Es werde mit keinem Wort erwähnt, dass keine Kündigung geplant
sei (Berufung, S. 16 Rz 1 und 2).

 

Das Zivilgericht
hat in seinem Entscheid den wesentlichen Inhalt des Schreibens vom 7. Juni 2017
korrekt wiedergegeben. Mit dem Herausgreifen eines einzelnen Satzteils in der
Berufung macht die Vermieterin genau das, was sie dem Zivilgericht (zu Unrecht)
vorwirft: Sie reisst „gewisse Textzeilen völlig aus dem Kontext“. Der Vorwurf
des willkürlichen Herausgreifens einzelner Passagen fällt somit auf die
Vermieterin zurück. Mit dem Schreiben hat die Vermieterin entgegen ihrer
Auffassung durchaus signalisiert, dass die Mieter während der
Renovationsarbeiten in der Wohnung bleiben könnten und während dieser Zeit
Anspruch auf eine Mietzinsreduktion hätten.

 

3.2.3   Das
zweite Informationsschreiben der Vermieterin vom 16. Oktober 2017 hat das
Zivilgericht so zusammengefasst (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.2.2
S. 10 f.):

 

„Mit Schreiben vom 16.
Oktober 2017 teilte die Klägerin dem Beklagten 2 mit, dass nach der Abweisung
der Einsprache des Beklagten 2 die Baubewilligung erteilt worden sei und dass
die Renovationsarbeit[en] mit der Instandstellung der leerstehenden Wohnungen
und allg. Unterhaltsarbeiten (Treppenhaus, Kellergeschoss, Dachgeschoss) per
sofort beginnen würden. Ab 25. Oktober 2017 werde die Installation Gerüst,
Fassadensanierung und Bedachung beginnen. Die Klägerin teilte weiter mit, dass
aufgrund dieser Sachlage und der dadurch hervorgerufenen eingeschränkten Nutzung
der Mietwohnung ab Beginn der Renovationsarbeiten eine Mietzinsreduktion von
30% des Nettomietzinses gewährt werde. Das Anrecht auf diese Reduktion stehe
dem Beklagten 2 zu ‚bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Ihre Wohnqualität
beeinträchtigenden Umbauarbeiten‘. Für Rückfragen verwies sie nicht auf Herrn F____,
sondern auf die Herren G____ und H____.“

 

Die Vermieterin
greift aus dieser zivilgerichtlichen Zusammenfassung des Schreibens wiederum
einen Satzteil heraus („dass den Beklagten bis zur Umbauvollendung bzw. bis zur
Fertigstellung der Renovationsarbeiten eine Mietzinsreduktion zustehe“) und
kritisiert, dass sich das Zivilgericht lediglich auf den Wortlaut des
Schreibens auf Seite 2 konzentriere. Es übersehe dabei, dass die Umbauarbeiten,
für welche die Mietzinsreduktion gewährt werde, gerade abschliessend auf Seite
1 beschrieben würden. Da es sich allesamt um Umbauarbeiten handle, die die
allgemeinen Räume und nicht die Mietwohnungen beträfen, hätten die beiden
Mieter angesichts ihrer Kenntnisse betreffend das Bauvorhaben nicht gutgläubig
annehmen dürfen, dass die Vermieterin auf die Renovation der Mietwohnungen
einfach verzichte (Berufung, S. 16 Rz 1 und 3). 

 

Die Vermieterin
hat weder im erstinstanzlichen noch im zweitinstanzlichen Verfahren belegt,
wann und in welcher Form die beiden Mieter vor dem Schreiben vom 16.
Oktober 2017 über den genauen Umfang der geplanten Umbauarbeiten und die
Notwendigkeit des Auszugs informiert worden sind. Da eine entsprechende
Information der Mieter, namentlich die Information, dass ihnen notfalls
gekündigt werde, nicht nachgewiesen ist (vgl. dazu obige E. 3.1), durften
sie auch aufgrund dieses zweiten Informationsschreibens vom 16. Oktober 2017
gutgläubig annehmen, dass sie während der Renovationsarbeiten in ihrer Wohnung
bleiben dürfen. Entgegen der Auffassung der Vermieterin muss das Schreiben nach
Treu und Glauben nicht so verstanden werden, dass die Mietzinsreduktion nur
während der Renovationsarbeiten ausserhalb der Wohnung gewährt werde.
Eine solche Einschränkung lässt sich dem Schreiben nicht entnehmen.

 

3.2.4   Das
dritte Informationsschreiben der Vermieterin datiert vom 19. Oktober 2017 – vom
Vortag der Kündigung – und wird vom Zivilgericht so wiedergegeben
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.2.2 S. 11 oben):

 

„Mit Schreiben vom 19.
Oktober 2017 an den Beklagten 2 verwies die Klägerin auf die im Anhang
befindliche Abrechnung der ‚Mietzinsreduktion wie im Schreiben vom 16. Oktober
2017 erwähnt‘ […]. In der entsprechenden Abrechnung wird erneut darauf
hingewiesen, dass die Mietzinsreduktion 30% betrage ab 15. Oktober 2017 bis
‚Umbauvollendung‘.“

 

Die
zivilgerichtliche Zusammenfassung dieses dritten Schreibens wird von der
Vermieterin in ihrer Berufung zu Recht nicht kritisiert.

 

3.3      Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht die Zeugenaussagen des Mieterverantwortlichen
F____ (vgl. obige E. 3.1) und die drei Informationsschreiben der Vermieterin
vom 7. Juni, 16. Oktober und 19. Oktober 2017 (vgl. obige E. 3.2) korrekt
wiedergegeben und ausgelegt hat. Es hat demgemäss zutreffend festgestellt, dass
die Vermieterin mit ihrem Verhalten den Anschein erweckt hat, dass den Mietern
bis zum Abschluss der Renovationsarbeiten eine Mietzinsreduktion zustehe und
sie während dieser Arbeiten in ihrer Wohnung bleiben könnten. Die nachfolgende
Kündigung der Vermieterin vom 20. Oktober 2017 widerspreche offenkundig ihrem
vorgängigen Verhalten (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.2.2 S. 11). 

 

Mit anderen
Worten: Es mag zwar zutreffen, dass die Vermieterin das Ziel hatte, die
Liegenschaft in unbewohntem Zustand zu sanieren. Allerdings hat sie dieses Ziel
den Mietern weder mündlich noch schriftlich kommuniziert. Vielmehr hat sie mit
den drei Schreiben vom 7. Juni, 16. Oktober und 19. Oktober 2017 bei den
Mietern den Eindruck erweckt, dass sie während der gesamten Renovationsarbeiten
(und nicht nur während der Renovationsarbeiten ausserhalb der Wohnungen) in der
Wohnung bleiben könnten. Mit der Kündigung vom 20. Oktober 2017, welche die
Vermieterin mit der Sanierung der Liegenschaft begründet hat, hat sie sich
somit in Widerspruch gesetzt zu ihrem früheren Verhalten, namentlich den drei
genannten Schreiben.

 

 

4.         Rechtliche
Würdigung des Verhaltens der Vermieterin

 

4.1      Das
Zivilgericht hat angenommen, dass die Kündigung vom 20. Oktober 2017 dem
vorgängigen Verhalten der Vermieterin (vgl. dazu obige E. 3) widerspreche.
Die Kündigung stelle ein widersprüchliches Verhalten dar, das keinen Schutz
verdiene (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.2.2 S. 11). Für den Fall, dass
ihr Verhalten in tatsächlicher Hinsicht als widersprüchlich erachtet würde,
macht die Vermieterin in der Berufung geltend, dass dieses Verhalten unter gewissen
Voraussetzungen dennoch zulässig sei; diese Voraussetzungen seien im
vorliegenden Fall erfüllt (Berufung, S. 11 Rz 17 am Ende).

 

4.2      Die
Geltendmachung eines Rechts ist missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu
einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen
enttäuscht. Widersprüchliches Verhalten kann ohne Enttäuschung berechtigter
Erwartungen auch in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum
widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden. Einen Grundsatz der
Gebundenheit an das eigene Handeln gibt es nicht. Vielmehr
ist in einem Widerspruch zu früherem Verhalten nur dann ein Verstoss
gegen Treu und Glauben zu erblicken, wenn dieses ein schutzwürdiges Vertrauen
begründet hat, das durch die neuen Handlungen enttäuscht wird (BGE 143 III 666
E. 4.2 S. 673 f. mit zahlreichen Hinweisen).

 

Im
Zusammenhang mit der Frage, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen
widersprüchlichen Verhaltens gegen Treu und Glauben verstösst, wird namentlich
auch die Fallkonstellation genannt, dass der Vermieter die Kündigung entgegen
(auch konkludenter) Zusagen an den Mieter ausspricht (Higi, Zürcher Kommentar, 4. Auflage 1996, Art. 271
OR N 69; Permann, Orell
Füssli Kommentar, 2. Auflage 2007, Art. 271–271a OR N 13; Kunz, Kündigung wegen Sanierung,
in: mp 2012, S. 237, 250; BGer 4A_106/2014 vom 28. Mai 2014 E. 3.3
[angebliche konkludente Zusage der Vermieterin, der Mieter könne seinen Kiosk
in der Liegenschaft weiterhin betreiben, müsse aber bezüglich des Grundrisses flexibel
bleiben]; BGer 4A_705/2016 vom 24. Mai 2017 E. 6 [früheres Verhalten der
Vermieterin, das angeblich berechtigtes Vertrauen der Mieter geweckt habe, dass
eine Sanierung ohne Kündigungen erfolgen werde]; BGer 4A_62/2010 vom 13. April
2010 E. 3 [angeblich widerspruchslose Duldung einer Vertragsverletzung über
längere Zeit]; vgl. auch Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.1 S. 9). Der
vorliegende Fall, in welchem die Vermieterin den Mietern konkludent zugesagt
hat, sie könnten in ihren Wohnungen verbleiben, entspricht dieser
Fallkonstellation einer Kündigung als widersprüchliches Verhalten.

 

4.3      Die
Vermieterin wendet dagegen zunächst ein, dass nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nur dann vorliege, wenn das
frühere Verhalten ein schutzwürdiges Vertrauen begründet habe,
das durch die neue Handlung enttäuscht werde. Allein schon die zeitliche
Abfolge zwischen den beiden Schreiben vom 16. und 19. Oktober 2017 sei derart
kurz, dass schlicht kein schutzwürdiges Vertrauen der verbliebenen Mieter habe
begründet werden können, in ihren Wohnungen bleiben zu können. Das Schreiben
vom 7. Juni 2017 sei unbeachtlich, da darin keine für das vorliegende Verfahren
relevanten Aussagen enthalten seien (Berufung, S. 11 Rz 18). 

 

Diese Argumentation
basiert auf einer unzutreffenden Sachverhaltsannahme: Entgegen der Auffassung
der Vermieterin enthält bereits das erste Schreiben vom 7. Juni 2017 Aussagen,
die für das vorliegende Verfahren relevant sind. Mit diesem Schreiben wurde den
Mietern nämlich mitgeteilt, dass eine ihnen „zustehende Mietzinsreduktion“ im
Zusammenhang mit der eingeschränkten Nutzung der Mietwohnung vor Beginn der
Renovationsarbeiten thematisiert werden würde (vgl. obige E. 3.2.2).
Darüber hinaus drückte die Vermieterin in diesem Schreiben ihre „Hoffnung auf
ein weiterhin angenehmes Mietverhältnis“ aus (Beilage 5 zur Stellungnahme der
Mieter vom 3. September 2018). Bereits mit diesem Schreiben hat also die
Vermieterin – entgegen ihrer Auffassung – bei den Mietern das Vertrauen
erweckt, dass ihnen während der Renovationsarbeiten eine Mietzinsreduktion
zustehe und sie somit während dieser Arbeiten in der Mietwohnung bleiben
könnten. Wurde aber bereits im Frühsommer 2017 ein schutzwürdiges Vertrauen auf
ein Verbleibenkönnen gestiftet, fällt die Argumentation der Vermieterin in sich
zusammen, wonach erst mit den Schreiben vom 16. und 19. Oktober 2017 ein entsprechendes
Vertrauen geweckt worden sei.

 

4.4      Die
Vermieterin wendet sodann unter Bezugnahme auf BGE 121 III 350 ein, dass der
Vertrauende zwingend Dispositionen getroffen haben müsse, die sich
angesichts der neuen Situation als nachteilig erwiesen. So lasse der
Vertrauende zum Beispiel rechtserhaltende Fristen verstreichen, unterlasse die
Regressnahme auf Dritte, weil er mit der eigenen Inanspruchnahme nicht
gerechnet habe, oder setze andere (auch tatsächliche) Handlungen, die er ohne
den von der Gegenseite geschaffenen Vertrauenstatbestand so nicht vorgenommen
hätte. Im vorliegenden Fall hätten die Mieter nicht belegt, dass sie
irgendwelche Dispositionen getätigt und wegen der Kündigung nun einen Nachteil
erlitten hätten (Berufung, S. 13 Rz 22).

 

Es ist richtig,
dass das Bundesgericht im Allgemeinen verlangt, dass der Vertrauende
Dispositionen trifft, die sich später als nachteilig erweisen (BGE 121 III 350
E. 5b S. 353; BGE 125 III 257 E. 2a S. 259). Allerdings scheinen die
Anforderungen an die tatsächlichen Dispositionen des Mieters im Einzelfall stark
zu variieren. Dies sei zunächst am häufigen Beispiel der ausserordentlichen
Kündigung wegen Zahlungsverzugs (vgl. dazu auch Berufung, S. 12 Rz
20) dargelegt: Eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann
ausnahmsweise missbräuchlich sein, nämlich etwa dann, wenn der Vermieter nach
Ablauf der Zahlungsfrist mehrere Wochen zuwartet, bis er die Kündigung
ausspricht (BGer 4C.35/2004 vom 27. April 2004 E. 3.1; BGer 4A_366/2008 vom
25. November 2008; E. 4.; BGer 4A_468/2010 vom 29. Oktober 2010 E. 2 am
Ende; BGer 4A_195/2011 vom 16. Juni 2011 E. 4.1). In der Literatur wird in
diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass ein längeres Zuwarten mit der Kündigungserklärung
in der Regel als Verzicht auf die Ausübung des Kündigungsrechts zu
interpretieren sei, soweit sich der Vermieter für die eingetretene Verzögerung
nicht auf besondere Umstände berufen könne. Ohne solche Umstände sei nach der
bundesgerichtlichen Auffassung eine verspätet ausgesprochene ausserordentliche
Zahlungsverzugskündigung als „venire contra factum proprium“ und damit als
rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren (Rohrer,
Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters (Art. 257d OR), in: Aktuelle
Anwaltspraxis 2015, S. 429, 444). Das heisst: Ein überlanges Zuwarten mit
dem Aussprechen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs stellt ein „venire contra
factum proprium“ dar und ist missbräuchlich, ohne dass der Mieter aufgrund des
Zuwartens des Vermieters besondere Dispositionen treffen müsste. Auch bei
weiteren Beispielen widersprüchlichen Verhaltens bedarf es keiner Dispositionen
der gekündigten Partei, um die Missbräuchlichkeit der Kündigung zu bejahen, so
etwa bei einer Kündigung wegen Umständen, die zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses bekannt waren oder schon seit langer Zeit hingenommen wurden
(Higi, a. a. O., Art. 271 OR
N 71 und 72; BGer 4A_583/2008 vom 23. März 2009 E. 5.1; BGE 136 III 190 E.
2 S. 193), oder bei Kündigungen, bei welchen bewusst falsche
Kündigungsgründe angegeben oder die wahren Gründe verschleiert werden (Higi, a. a. O., Art. 271 OR N 73).

 

Mit anderen
Worten: Die Missbräuchlichkeit einer Kündigung aufgrund widersprüchlichen
Verhaltens setzt regelmässig nicht voraus, dass die gekündigte Partei besondere
Dispositionen getroffen hat. Es genügt vielmehr, dass die Ausübung eines
(Kündigungs-)Rechts offenkundig einer früheren Verhaltensweise zuwiderläuft und
die darauf vertrauende Gegenpartei ein schutzwürdiges Interesse an der früheren
Verhaltensweise hat (Hausheer/Aebi-Müller,
Berner Kommentar, Bern 2012, Art. 2 ZGB N 278; vgl. auch N 273,
wonach schutzwürdiges Vertrauen „insbesondere“ dann vorliege, wenn der
Vertrauende nachteilige Dispositionen getroffen habe). Folglich schadet es den
Mietern im vorliegenden Fall nicht, dass sie aufgrund der Informationsschreiben
vom 7. Juni, 16. Oktober und 19. Oktober 2017 keine besonderen
Dispositionen getroffen haben. Es genügt, dass die Vermieterin mit diesen
Schreiben bei den beiden Mietern schutzwürdiges Vertrauen in das Weiterbestehen
des Mietverhältnisses geweckt hat. 

 

4.5      Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht zu Recht angenommen hat, dass die
Kündigung des Mietverhältnisses vom 20. Oktober 2017 dem vorgängigen Verhalten
der Vermieterin (vgl. dazu obige E. 3) widerspricht und dass die Kündigung
unter diesen Umständen ein widersprüchliches Verhalten darstellt, das keinen
Schutz verdient (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.2.2 S. 11). 

 

 

5.         Sachentscheid
und Kostenentscheid

 

5.1      Aufgrund
dieser Erwägungen ist der angefochtene Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und
die dagegen erhobene Berufung abzuweisen.

 

5.2      In
Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.–
und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2‘500.– bei
Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz,
SG 154.800], in Kraft seit dem 5. Juli 2018). Im vorliegenden Fall beträgt der
monatliche Nettomietzins für die Wohnung CHF 1‘150.– (Klagebeilage 5), so
dass die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren mit CHF 300.–
festgelegt werden.

 

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, werden sodann keine Parteientschädigungen gesprochen
(§ 2a Abs. 1 und 3a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz). Die
berufungsbeklagten Mieter haben demnach trotz ihres Obsiegens keinen Anspruch
auf eine Parteientschädigung.

 

 

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 26. November 2018 (MG.2018.29) wird abgewiesen.

 

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 300.–.

 

            Mitteilung an:

-      
Berufungsklägerin

-      
Berufungsbeklagte 1

-      
Berufungsbeklagter 2

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

PD Dr. Benedikt Seiler

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a
oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt
sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in
der gleichen Rechtsschrift einzureichen.