# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 975f1abc-0f4f-5735-99da-5bc8636ff596
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-12-07
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 07.12.2010 R 2010 41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2010-41_2010-12-07.pdf

## Full Text

R 10 41

5. Kammer 

URTEIL
vom 7. Dezember 2010

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Die Baugesellschaft … will auf Parzelle 224 in … ein Mehrfamilienhaus 

errichten. Die Parzelle liegt in der Bauzone B. Am 25. Januar 2010 reichte sie 

ein neues (drittes) Baugesuch ein. Ein erstes Gesuch war von der Gemeinde 

nicht bewilligt worden, ein zweites wurde von der Gemeinde bewilligt. Diese 

Bewilligung hob das Verwaltungsgericht mit VGU R 09 2 wiederum auf, weil 

die Gemeinde die in die Erdgeschosswohnung integrierte Sauna und einen 

ebenfalls in die Wohnung integrierten Keller nicht als BGF-pflichtig 

angerechnet hatte. Dagegen erhoben die  Stockwerkeigentümergemeinschaft 

…, Eigentümerin von Parzelle 223, die vorstehend aufgeführten 

Stockwerkeigentümer und …, Eigentümerin von Parzelle 221, Einsprache. 

Nach Einholung einer Stellungnahme bei der Baugesellschaft … wies der 

Gemeindevorstand … die Einsprache mit Entscheid vom 30. März, mitgeteilt 

am 12. April 2010, ab und erteilte der Baugesellschaft … die Baubewilligung.

2. Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft Casa …, die 

vorstehend aufgeführten Stockwerkeigentümer und Alice Weber am 11. Mai 

2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den 

angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. 

Das Bauprojekt sei gegenüber dem zweiten Gesuch nur unwesentlich 

abgeändert worden. Nach wie vor sei im EG eine Fläche mit vorgelagertem 

Gartensitzplatz als "Keller 1, Waschen/Trocknen/Technik/ Sauna" 

vorgesehen. Der Unterschied sei, dass im Keller 1 das Fenster weggelassen, 

zwischen Sauna und Waschraum eine Wand gezogen und  zwischen Keller 

und Sauna/Waschraum ein Korridor eingezeichnet worden seien. Zusammen 

mit den übrigen Kellern, der Heizung und dem Skiraum entspreche der 

westliche Geschossteil im EG nach wie vor jenem der 4 ½-Zimmer-

Wohnungen im OG. Im OG und DG sei zwischen den Waschräumen anstelle 

eines Schrankes eine dünne Wand vorgesehen. Nach wie vor verfüge der 

Raum im EG von zirka 34 m² über eine breite Fensterfront zu einem Sitzplatz 

mit Abendsonne. Mittels einer Schiebetür lasse sich ein direkter Ausgang 

erstellen. Die Fläche sei somit für Wohnnutzung geeignet und BGF-pflichtig. 

Der neue Korridor mache keinen Sinn. Die Fensterfront und der 

Gartensitzplatz böten ein starkes Indiz für eine Umgehungsabsicht. Keller 1 

verfüge über eine technische Belüftung und können ohne weiteres beheizt 

werden. Ein Fenster lasse sich nachträglich einbauen. "Allgemein" in Art. 53 

Abs. 2 lit. d BG meine "für alle zugänglich". Keller 1 und Sauna dienten nur 

einer einzigen Wohnung und seien somit BGF-pflichtig, ebenso der Korridor. 

Keller 2-4 seien ohne bauliche Massnahmen als Schlafzimmer nutzbar. Auch 

sie seien BGF-pflichtig. Keller befänden sich normalerweise im UG, hier 

sollten sie im EG errichtet werden. Es handle sich um individuelle 

Kellerräume, weswegen sie BGF-pflichtig seien. Der Skiraum müsse nicht im 

EG vorgesehen werden. Das Haus verfüge über einen Lift. Das Projekt 

enthalte mehr Parkplätze als nötig und sei für sechs Wohnungen konzipiert. 

Die Waschküchen im OG und DG befänden sich an bester Lage. Auch sie 

könnten leicht zu Wohn- oder Arbeitsraum werden. Die. als "Lüftung" oder 

"Technik" ausgesparten Räume liessen auf einen Boiler pro Wohnung 

schliessen und seien deshalb BGF-pflichtig. Das Projekt verletze die Grenz- 

und Gebäudeabstandsvorschriften zu Parzelle 225 und 677. Die Abstände 

von 10 und 15 m würden klar unterschritten. Beim talseitigen Baukörper richte 

sich die Hauptfassade gegen Süden. Der Grenzabstand sei 10 m, der 

Gebäudeabstand 10 m. Die entsprechende Grundbuchanmerkung zu einem 

Näherbaurecht sei nicht belegt. Die Balkone ragten über den zulässigen 

Grenzbereich hinaus, insbesondere die Stützen an der Süd- und Westseite. 

Die Stützen dienten dem Erhalt der Balkone und des Daches. Sie müssten 

die Abstandsvorschriften einhalten, weil dies direkte Auswirkungen auf das 

Gesamtvolumen des Gebäudes habe. Die Bauparzelle sei das letzte 

unüberbaute Grundstück im Quartier. Das Projekt wäre das einzige Gebäude, 

dessen Hauptausdehnung nicht der Falllinie der anderen Gebäude 

entspreche. Die anderen Gebäude folgten ungefähr der Höhenlinie, das 

Bauprojekt nicht. Dessen Hauptausdehnung richte sich von Norden nach 

Süden und sei innerhalb des Strassengevierts doppelt so lang wie die 

anderen Liegenschaften. Zudem überrage es die anderen Gebäude massiv. 

Dies verstosse gegen Art. 73 Abs. 1 KRG. Es stelle sich die Frage, wie viel 

nicht anrechenbare Geschossfläche, die normalerweise im UG zu finden sei, 

in sichtbaren Gebäudeteilen zugelassen werde, ohne dass ein Missbrauch 

vorliege. Diesbezüglich sei die Einholung eines Sachverständigengutachtens 

notwendig.

3. Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Projekt sei gegenüber dem 

zweiten Gesuch generell überarbeitet worden. Keller 1 habe kein Fenster 

mehr, sei ohne Tageslicht und natürliche Lüftung, lediglich 8.6 m² gross und 

nicht beheizt. Er könne folglich nicht als Wohnraum genutzt werden. Die 

Sauna sei in einem geschlossenen Raum ohne Tageslicht und ohne direkten 

Ausgang zum Sitzplatz und bedeutend kleiner. Es werde eine tragende 

Zwischenwand eingebaut, so dass kein direkter Zugang ins Freie bestehe. 

Der Raum sei nur noch 7.5 m² gross. Es spiele keine Rolle, ob sie einem oder 

allen Eigentümern diene. Das Gesetz lasse Saunas als nicht BGF-pflichtig zu 

(Art. 53 Abs. 4 lit. b BG). Gleiches gelte für den Wasch- und Technikraum im 

EG (Art. 53 Abs. 4 lit. b BG). Es gebe keine Vorschrift, wonach diese Räume 

nur im UG zulässig seien. Von Wasch- und Technikraum gebe es keinen 

direkten Umgang nach aussen. Die Räume seien nicht BGF-pflichtig. Wenn 

"allgemeinen" „allgemein zugänglich“ bedeutete, könnten Keller nicht mehr 

individuell zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Der Korridor nehme die 

Möglichkeit, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen. Der Skiraum sei 

am richtigen Ort. Art und Lage des Raumes schliesse eine Wohnnutzung aus. 

Er sei auch im EG zulässig. Die Waschküchen/Technikräume im OG und DG 

wiesen 4.5 m² auf und würden im Stockwerkeigentum je einer Wohnung 

zugeteilt. Sie seien nach Art. 53 Ziff. 4 lit. d BG von der BGF-Pflicht 

ausgenommen. Sie müssten nicht im UG liegen. Zwar liege eine gegliederte 

Baute vor, deswegen könne aber nicht der Schluss gezogen werden, es gebe 

zwei Hauptfassaden mit unterschiedlicher Ausrichtung. Die Baubehörde lege 

die Hauptfassade aufgrund der Lage der Hauptwohnräume fest. In  

Zweifelsfällen entscheide sie unter Berücksichtigung der topographischen 

Lage und der Stellung von Nachbargebäuden. Hier sei die Hauptfassade nach 

Süden gegen die Talseite ausgerichtet, was - und zwar den ganzen Tag - eine 

gute Besonnung ermögliche. Auch die Nachbargebäude seien alle nach 

Süden ausgerichtet (Parzellen 225, 226 und 232). Würde eine Ausrichtung 

nach Westen angenommen, müsse das Gebäude 3 m weiter nach Süden 

gerückt werden, was nicht im Interesse der Beschwerdeführerinnen sei. Die 

Zustimmung der betreffenden Nachbarn für ein Näherbaurecht liege vor. Die 

Balkone reichten nicht mehr als 2 m in den Grenzabstand hinein. Dies sei 

nach BG zulässig. Die Stützen im Grenzbereich seien gemäss 

Gemeindepraxis zulässig. Der Grenzabstand werde von der Fassade zur 

Grenze gemessen und nicht von den Balkonstützen. Zur Rüge der Verletzung 

des Orts- und Landschaftsbildes seien die Beschwerdeführer nicht legitimiert. 

Das Gebäude werde nicht auf einem Sockel oder Hügel errichtet, sondern 

füge sich natürlich ins Gelände ein. Die zulässigen Abmessungen würden 

eingehalten. Das Gebäude sei weniger wuchtig als jenes der 

Beschwerdeführer. Auch bezüglich Materialien passe sich das Gebäude ein.

4. Die Bauherrschaft beantragte in ihrer Vernehmlassung ebenfalls die 

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. In ihrer 

Argumentation folgte sie im Wesentlichen den Ausführungen der Gemeinde.

5. In einem zweiten Schriftenwechsel setzten sich die Beschwerdeführerinnen 

und die Bauherrschaft über die Gültigkeit des Näherbaurechtes auseinander.

6. Am 4. November 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an 

Ort und Stelle durch, an welchem verschiedene Stockwerkeigentümer und der 

Verwalter der StWEG mit ihrer Anwältin, der Bauamtschef der Gemeinde mit 

deren Anwalt sowie von der Bauherrschaft Herr Schmid mit deren 

Rechtsvertreter teilnahmen Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit 

erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den 

aufgeworfenen Fragen zu äussern. 

Im Anschluss an den Augenschein fand noch ein Schriftenwechsel zur Frage 

statt, ob die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde für die Einräumung 

eines Näherbaurechtes durch eine verbeiständete Person erforderlich sei.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 

Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Zur Anfechtung einer Verfügung ist nach Art. 50 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG) befugt, wer durch sie berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. 

Erforderlich ist dabei ein besonderes Interesse, das sich aus einer nahen und 

beachtenswerten Beziehung des Beschwerdeführers zum Streitgegenstand 

ergibt. Der Beschwerdeführer muss durch die unrichtige Rechtsanwendung 

somit in höherem Masse betroffen sein als jedermann. Eine Beeinträchtigung 

der subjektiven Rechtsstellung ist nicht vorausgesetzt. Jedes eigene, aktuelle 
Rechtsschutzinteresse vermag die Legitimation zu begründen. Das 

Rechtsschutzinteresse besteht danach im praktischen Nutzen, den die 

erfolgreiche Beschwerde dem Beschwerdeführer eintragen würde, oder, 

anders gesagt, in der Abwendung eines wirtschaftlichen, ideellen, materiellen 

oder anders gearteten Nachteiles, den die angefochtene Anordnung für den 

Beschwerdeführer zur Folge hätte. Das Interesse des Beschwerdeführers 

kann also auch bloss tatsächlicher Natur sein, doch muss es auf jeden Fall 

schutzwürdig sein, d.h. im Beschwerdeverfahren berücksichtigt zu werden 

verdienen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die rechtliche oder 

tatsächliche Stellung des Beschwerdeführers durch den Ausgang des 

Beschwerdeverfahrens unmittelbar beeinflusst werden kann. Mit diesen 

Anforderungen soll die "Popularbeschwerde" ausgeschlossen werden. Ihnen 

kommt dann eine besondere Bedeutung zu, wenn nicht der 

Verfügungsadressat, sondern eben Dritte den Entscheid anfechten. Ist auch 

in einem solchen Fall ein unmittelbares Berührtsein, eine spezifische 

Beziehungsnähe gegeben, so haben diese ein ausreichendes 

Rechtsschutzinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben 

oder geändert wird (vgl. dazu BGE 121 II 177f., 120 Ib 487, 119 Ib 183f., 118 

Ib 358, 113 Ib 228, PVG 1997 Nr. 56 sowie Hänni, Planungs-, Bau- und 

besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., S. 534). Massgebend ist demnach in 

Bausachen, ob vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgehen, die sich auf 

das Grundstück des Nachbarn spürbar in einer Weise negativ auswirken, 

dass er mehr als die Allgemeinheit betroffen ist. Ein schützenswertes 

Interesse setzt sodann voraus, dass die Auswirkungen des beanstandeten 

Bauvorhabens auf die Liegenschaft nach Art der Intensität so beschaffen sind, 

dass sie auch bei objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden 

werden (PVG 1997 Nr. 56). Trifft dies zu, so kann die opponierende Partei 

grundsätzlich auch alle Rügen anbringen, die für ihre Position Vorteile 

erwarten lassen und die den Streitgegenstand betreffen (PVG 2003 Nr.34). 

b) Aufgrund dieser weiten Umschreibung der Beschwerdebefugnis ist klar, dass 

die Beschwerdeführerinnen zur Erhebung aller vorgebrachten Rügen - 

insbesondere auch zu jener betreffend die Verletzung der Ästhetikvorschriften 

-  befugt sind, führt doch die Gutheissung auch nur einer einzigen Rüge zu 

Aufhebung der Baubewilligung. 

2. Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt 

das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den 

Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im 

kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei 

denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, 

stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes 

Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht 

sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die 

Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem 

selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich 

dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung 

aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder 

in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den 

Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und 

Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen 

kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten 

hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch 

auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann 

eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene 

Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine 

Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler VGU R 09 14). Art. 107 Abs. 2 

des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) erklärt sodann verschiedene 

Bestimmungen dieses Gesetzes, wie das kantonale Baurecht nach den Art. 

72 - 84 KRG als unmittelbar anwendbar und damit abweichenden 

kommunalen Vorschriften vorgehend. Den kommunalen Vorschriften kommt 

diesbezüglich keine eigenständige Bedeutung mehr zu. Die Überprüfung 

durch das Verwaltungsgericht ist daher grundsätzlich frei im Sinne von Art. 51 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG). Das bedeutet, dass 

die Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist. 

Den Gemeinden kommt demnach im Sinne der bisherigen konstanten 

Rechtsprechung bei der Anwendung des kantonalen Baurechtes ein 

geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das 

Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder 

überschritten hat (statt vieler: VGU R 07 114). Dies gilt umso mehr, als Art. 3 

KRG den Gemeinden bei der Ortsplanung im Rahmen des übergeordneten 

Rechtes ausdrücklich Autonomie zubilligt (vgl. VGU R 09 85). Hinsichtlich der 

Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes besteht demnach kein 

wesentlicher Unterschied zwischen dem kommunalen und dem kantonalen 

Baurecht (vgl. VGU R 10 29).

3. Ausgangspunkt der rechtlichen Betrachtungen ist Art. 53 Abs. 2 bis 4 des 

kommunalen Baugesetzes, der folgenden Wortlaut hat:

"Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller Geschossflächen. Die 

Aussenwände werden nicht mitberechnet. Im Untergeschoss liegende Räume werden voll 

angerechnet, sofern sie als Wohn- und Arbeitsräume genutzt sind oder dazu ausgebaut 

werden können.

Im Dachgeschoss wird ohne Rücksicht auf die Zweckbestimmung, jene Fläche angerechnet, 

welche innerhalb einer lichten Höhe von 1.80 m und mehr liegt. Übersteigt die Höhe eines 

Geschosses z.B. bei Galerien, Hallen etc. 4.50 m, so wird die zugehörige 

Bruttogeschossfläche doppelt angerechnet.

Nicht angerechnet werden:

a) nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge etc.

b) offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen

c) offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen.

d) Heiz- und Tankräume, Waschküche sowie Maschinenräume und Lift-, Ventilations-und 

Klimaanlagen

e) allgemeine Kellerräume und Saunas

f) Korridore und Treppen sowie Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume 

erschliessen. Aussenliegende Treppen die anrechenbare Räume erschliessen, werden 

angerechnet."

Das Gesetz verlangt nach seinem Wortlaut als Grundsatz die Anrechenbarkeit 

aller Geschossflächen für die Berechnung der Ausnützungsziffer. Daneben 

stipuliert es gewisse Ausnahmen von der Anrechenbarkeit wie allgemeine 

Kellerräume und Saunas. Für das Untergeschoss wird ausdrücklich 

festgehalten, dass Räume, die als Wohn- oder Arbeitsräume genutzt werden 

oder dazu ausgebaut werden können, anzurechnen sind. Das Kriterium der 

Ausbaubarkeit ist für die nicht im Untergeschoss liegenden Räume an sich 

eine Selbstverständlichkeit, die sich schon aus dem Grundsatz der 

Anrechenbarkeit aller Geschossflächen ergibt. Neben das Kriterium des 

Dienens tritt somit alternativ jenes der Eignung. Folglich gehört auch ein 

Raum, der gemäss den Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder 

Arbeitszweck dient, aber als solcher ausbaubar ist, zur Ausnützung. Ausser 

Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines 

Raumes in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht 

ankommen. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise 

hierfür ausbaubar ist, muss aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der 

vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden; ohne Belang ist 

auch der Ausbaustandard (vgl. etwa VGU R 05 96).

Kein Kriterium kann die in Art. 53 Abs. 4 lit. e verwendete Qualifikation 

„allgemein“ in Bezug auf Kellerräume und Saunas bilden. Damit kann nicht 

„allgemein zugänglich“ gemeint sein, ist es doch in 

Stockwerkeigentumsbauten absolut üblich, Keller zu Sonderrecht zuzuweisen 

und auch bei „gewöhnlichen“ Mehrfamilienhäusern werden die Keller unterteilt 

und separat genutzt. Bei einem Einfamilienhaus wäre bei Anwendung dieser 

Qualifikation der Keller ja ebenfalls nicht BGF-befreit, weil er ja auch nicht 

allgemein zugänglich ist. Diese Interpretation widerspräche auch der in Art. 

23 Abs. 3 BG geäusserten Absicht des Gesetzgebers. Diese Bestimmung 

sieht vor, dass für jede Grosswohnung (über 95 m2 NWF) ein Kellerraum zu 

erstellen ist. M.a.W. ist die Erstellung von separaten Kellern nicht 

ausgeschlossen und es wäre unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit nicht 

gerechtfertigt, solche Keller von der Anrechnung nicht zu befreien, gäbe es 

doch für diese Unterscheidung kein sachliches Kriterium. Gleiches muss für 

Saunas gelten. Sollte also mit „allgemein“ in Bezug auf Kellerräume und 

Saunas doch „allgemein zugänglich“ gemeint sein, wäre der Bestimmung hier 

die Anwendbarkeit im Rahmen der konkreten Normenkontrolle zu versagen. 

4. a) Es geht also vorliegend um die „Ausbaubarkeit zu Wohn- und 

Arbeitszwecken“. Dabei muss jeder in Frage kommende Raum einzeln 

beurteilt werden. Generell ist dazu festzuhalten, dass auch hier das 

Verhältnismässigkeitsprinzip gilt. Kann ein widerrechtlicher Ausbau auch mit 

weniger eingreifenden Mitteln verhindert werden, ist auf die Anrechenbarkeit 

zugunsten einer milderen Massnahme (z.B. Wohnnutzungsverbot unter 

Vorbehalt der Beschaffung von BGF, im Grundbuch angemerkt, oder, wie die 

Gemeinde es - korrekt - tut, baupolizeiliche Kontrollen) zu verzichten. Im 

Einzelnen ist mit der Gemeinde Folgendes festzuhalten.

b) Die Gemeinde führt aus, im Gegensatz zum früheren Projekt habe der Keller 

1 kein Fenster mehr und bilde damit einen geschlossenen Raum ohne 

Tageslicht und natürliche Lüftung. Er sei lediglich noch 8,6 m2 gross und nicht 

beheizt. Im früheren Projekt habe der Keller ein Vollfenster gehabt. Ein Raum 

ohne Tageslicht und Heizung könne aber nur als Abstellraum oder Keller 

genutzt werden, nicht als Wohnraum. Nach dem Wortlaut des Baugesetzes 

… komme diesem Raum damit keine Wohnfunktion zu und er sei auch nicht 

geeignet, als Wohnraum zu dienen. Diese Beurteilung ist offensichtlich 

zutreffend und jedenfalls nicht ermessensfehlerhaft.

c) Die Gemeinde bringt betreffend Sauna, Wasch- und Technikraum, Skiraum 

vor, hier seien gegenüber dem früheren Projekt grössere Veränderungen 

vorgenommen worden. Die Sauna sei nun in einem geschlossenen Raum 

ohne Tageslicht und ohne direkten Ausgang zum Sitzplatz und bedeutend 

kleiner. Keine Rolle könne es dabei spielen, ob diese Sauna einem 

Eigentümer oder den gesamten Eigentümern diene. Nach dem Wortlaut des 

Gesetzes könnten in einem Haus verschiedene Saunas erstellt und bewilligt 

werden, ohne dass diese zur Ausnützung gerechnet würden (vgl. Art. 53 Abs. 

4 lit. d, wo ausdrücklich die Mehrzahlform verwendet werde). Die Sauna sei 

verkleinert und eine tragende Zwischenwand eingebaut worden, so dass kein 

direkter Zugang ins Freie bestehe. Der Raum sei bloss noch 7,5 m2 gross und 

aus Sicht der Gemeinde völlig ungeeignet, zu einem Wohnraum ausgebaut 

zu werden. Das Gleiche gelte für den Wasch- und Technikraum im EG. Das 

Baugesetz sehe ausdrücklich vor, dass Waschküchen und Technikräume 

nicht in die Ausnützung einzubeziehen seien (Art. 53 Abs. 4 lit. d). Das Gesetz 

enthalte keine Vorschrift, wonach solche Räume nur im Untergeschoss 

zulässig seien. Auch hier bestehe kein direkter Zugang nach draussen, 

weshalb aus Sicht der Gemeinde weder die Waschküche noch der 

Technikraum ausnützungspflichtig seien. Ein Ausbau dieser Räumlichkeiten 

zu Wohnräumlichkeiten sei aufgrund ihrer Anlage nicht möglich und könne vor 

allem nicht ohne Veränderung gegen aussen (Fenster, Zugang etc.) realisiert 

werden. Diesen Räumlichkeiten komme damit klarerweise die Funktion von 

Keller, Sauna oder Technikraum zu, nicht von Wohnräumen. Zum Begriff 

"allgemein" wurde bereits oben das Notwendige gesagt. Mehrfach sprächen 

die Beschwerdeführer von einem nutzlosen Korridor und einer nutzlosen 

neuen Unterteilung. Mit dieser Unterteilung werde jedoch gerade die 

Möglichkeit genommen, dass diese Räumlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt 

werden könnten. Somit sei die Unterteilung nicht nutzlos, sondern sinnvoll und 

verhindere eine andere Nutzung, als die angegebene. Diese Ausführungen 

gälten auch bezüglich des Skiraumes im EG. Die Erstellung eines gut 

zugänglichen Skiraumes in einem Wintersportort sei sinnvoll und nicht zu 

beanstanden. Die Art und Lage dieses Raumes schliesse eine Wohnnutzung 

vollständig aus. Auch hier gelte, dass das Baugesetz nicht vorschreibe, dass 

Skiräume nur im UG zulässig resp. ohne Anrechnung an die AZ erstellt 

werden dürfen. Auch diese Überlegungen der Gemeinde sind nachvollziehbar 

und liegen jedenfalls im Rahmen des ihr zustehenden 

Beurteilungsspielraumes. 

d) Hinsichtlich der behaupteten Verletzung der Ausnützungsziffer im Ober- und 

Dachgeschoss führt die Gemeinde aus, es geht hier um die vorgesehenen 

Waschküchen/Technikräume für die Wohnungen im OG und DG. Gegenüber 

dem früheren Projekt sei anstelle von Schrankwänden eine feste Mauer 

eingezogen worden. Jede Waschküche/Technikraum habe damit nur eine 

geringe Fläche von 4,5 m2. Dieser Raum werde im Stockwerkeigentum je 

einer Wohnung zugeteilt, nicht der Allgemeinheit. Somit sei erstellt, dass diese 

Fläche nicht der Wohnnutzung zuzurechnen sei, denn es handle sich um eine 

Waschküche, die nach Art. 53 Ziff. 4 lit. d Baugesetz von der Ausnützung 

ausdrücklich ausgenommen sei. Auch sei es nicht Sache der 

Beschwerdeführerinnen, die Raumanordnung vorzuschreiben, sondern 

Sache des Bauwilligen, so lange die Vorschriften des Baugesetzes 

eingehalten würden. Diese Ausführungen der Gemeinde sind sachlich 

begründet, weshalb ihnen ohne weiteres gefolgt werden kann.

5. Die Beschwerdeführerinnen beanstanden weiter Verletzungen der Grenz- 

und Gebäudeabstandvorschriften von Art 55 BG, der wie folgt lautet:

"Der Grenzabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze. Der grosse 

Grenzabstand ist von der Hauptfassade, die kleinen Grenzabstände sind von den 

Nebenfassaden aus einzuhalten. Die Hauptfassade wird auf Grund der Lage der 

Hauptwohnräume bestimmt. In Zweifelsfällen entscheidet die Baubehörde unter 

Berücksichtigung der topographischen Lage und der Stellung von Nachbargebäuden über 

den anwendbaren Grenzabstand.

Der Gebäudeabstand ist gleich der Summe der beiden vorgeschriebenen Grenzabstände. 

Bei verschiedenen Bauten auf demselben Grundstück bemisst sich der Gebäudeabstand, wie 

wenn eine Grenze dazwischen läge.

Für eingeschossige An- und Nebenbauten, die keinem Wohn- oder Gewerbezwecke dienen, 

kann der Grenzabstand auf 3.50 m reduziert werden. Diese Anbauten werden bei der 

Fassadenlänge nicht mitberechnet."

Die Ansicht der Gemeinde, die Südfassade als Hauptfassade anzunehmen, 

ist angesichts der Formulierung in Art. 55 Abs. 1 BG sachlich vertretbar, hat 

die Gemeinde doch hier einen grossen Ermessensspielraum. Wohl wäre auch 

die Westfassade ohne weiteres in Frage gekommen, weil nur sie 

Hauptwohnräume der Nord- und der Südwohnungen aufweist (die 

Südfassade nur Hauptwohnräume der Südwohnungen). Die topographische 

Lage und die Stellung der Nachbargebäude sprechen aber eher für die 

Südfassade. Abwegig ist die Ansicht der Beschwerdeführerinnen, bei diesen 

beiden Fassaden müsse der grosse Grenzabstand eingehalten werden. Dies 

widerspricht dem Wortlaut von Art. 55 Abs. 1 BG, wo nur von einer 

Hauptfassade die Rede ist. Es liefe aber auch dem Grundsatz des 

haushälterischen Umganges mit dem Boden zuwider, da so viel mehr Land 

verbraucht würde.

Die Argumentation betreffend Gebäudeabstand zum Gebäude auf Parzelle 

232 ist obsolet, nachdem sämtliche Stockwerkeigentümer von Parzelle 232 

der allfälligen Unterschreitung des Gebäudeabstandes zugestimmt haben 

und die entsprechenden Ansprüche auf die neuen Grundeigentümerinnen 

übertragen wurden. Nachdem nunmehr auch die eigenhändige Unterschrift 

der verbeiständeten Stockwerkeigentümerin vorliegt, ist das Näherbaurecht 

rechtsgültig eingeräumt worden. Ein Zustimmung der 

Vormundschaftsbehörde bedarf es dafür nicht (vgl. Art. 417 Abs. 1 und 419 

Abs. 2 ZGB). Überwiegende öffentliche Interessen, die dagegen sprächen, 

sind nicht auszumachen (Art. 77 Abs. 1 KRG). Gegenüber Parzelle 225 ist der 

Grenzabstand von 5 m offensichtlich nach den Plänen eingehalten, ebenso 

der Gebäudeabstand von 10 m, sodass hier keine Vereinbarung mit den 

Nachbarn erforderlich ist.

Ebenfalls ist die Qualifikation für die Einstellhalle als eingeschossiger An- oder 

Nebenbau, welcher weder Wohn- und Gewerbezwecken dient, zulässig und 

sachlich vertretbar. Hier kann der Grenzabstand auf 3.5 m reduziert werden. 

Nachdem die Bauherrschaft die Garageneinfahrt nun in die Hauptfassade 

integriert hat, ist dieser Abstand überall eingehalten.

Die Balkone dürfen nurmehr 1 m in den Grenz- und Gebäudeabstand 

hineinragen (vgl. Art. 75 Abs. 3 KRG, welcher Art. 57 Abs. 1 BG abgelöst hat). 

Sollten gegen Westen (wahrscheinlich um 25 cm überschritten) und Süden 

(wahrscheinlich eingehalten) diese Masse überschritten werden, was 

aufgrund der Pläne nicht ganz klar festgestellt werden kann, da die Grenzen 

nur auf dem Situationsplan 1:500 ersichtlich sind, wäre dies vor Baubeginn 

noch mittels einer Auflage zu bereinigen.

6. Die Beschwerdeführerinnen machen weiter geltend, die Ästhetikvorschriften 

seien verletzt. Sie vertreten im Wesentlichen die Auffassung, dass das 

projektierte Mehrfamilienhaus störend auf einem Sockel throne und dem Orts-

, Quartier- und Landschaftsbild nicht gerecht werde. Es füge sich schlecht in 

die Umgebung ein. Das engere Siedlungsgebiet … zeichne sich durch Ferien- 

und Wohnhäuser bescheideneren Ausmasses aus, die sich natürlich in die 

Landschaft einfügen würde. Das massive Gebäude beeinträchtige die 

vorhandene Landschaftsharmonie.

Die Gemeinde führt demgegenüber aus, das Gebäude werde nicht auf einem 

Sockel oder Hügel errichtet, sondern füge sich natürlich ins Gelände ein. Die 

zulässigen Abmessungen würden bei weitem eingehalten, ja sogar nicht 

unwesentlich unterschritten und zwar sowohl bezüglich Höhe wie Länge des 

Gebäudes. Auch zeige ein Vergleich des projektierten Gebäudes mit jenem 

der Beschwerdeführerinnen, dass dieses weit weniger wuchtig sei als jenes 

der Beschwerdeführer und ein kleineres Volumen aufweise. Auch bezüglich 

Materialien passe sich das Gebäude in das Quartier und die Umgebung ein 

und verletze in keiner Art die Ästhetikvorschriften. Diese Ausführungen haben 

sich am gerichtlichen Augenschein bestätigt. Jedenfalls sind die Rügen der 

Beschwerdeführerinnen nicht geeignet, einen Ermessensmissbrauch der 

Gemeinde nachzuweisen. Eine Expertise zur Ästhetik erübrigt sich schon 

deshalb, weil es dabei um Rechtsfragen geht.

7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 

Beschwerdeführerinnen. 

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführerinnen haben daher 

die private, anwaltlich vertretene Gegenpartei aussergerichtlich zu 

entschädigen. Die Entschädigung wird unter Berücksichtigung des 

Augenscheines auf Fr. 6'200.-- festgelegt.

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 447.--

zusammen Fr. 6’447.--

gehen zulasten der Beschwerdeführerinnen  und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführerinnen bezahlen der Beschwerdegegnerin 2 eine 

aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 6'200.-- inkl. MWST).