# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 54460c04-4404-561f-ab7b-3bc3a8239057
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-22
**Language:** de
**Title:** Unterschutzstellung; Wiederherstellung einer teilweise veränderten Binnenstruktur sowie eines entfernten Kachelofens (1/2)
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0161/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iv_nr._0161_2020_vom_22._oktober_2020.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2020.00032 
0161/2020 

Entscheid vom 22. Oktober 2020 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Andreas Madianos, Baurichter 
Alexander Seiler, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Planungs- und Baukommission X, […] 
2.  A, […]  

betreffend 

Beschluss der Planungs- und Baukommission vom 14. Januar 2020; Baube-
willigung für Umbau Gebäude, […] 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 14. Januar 2020 erteilte die Planungs- und Baukommis-

sion X der A die Bewilligung für den Umbau des Gebäudes Vers.-Nr. 1 auf 

dem Grundstück Kat.-Nr. 1 (alt Kat.-Nr. 2) an der B-Strasse 9 in X. 

B. 

Mit Eingabe vom 20. Februar 2020 erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH) 

fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und bean-

tragte, unter ausgangsgemässen Kostenfolgen, der angefochtene Beschluss 

sei aufzuheben und die Vorinstanz sei anzuweisen, vor der Erteilung einer 

neuen Baubewilligung dem Gemeinderat zu beantragen, die Liegenschaft B-

Strasse 9 auf ihre Schutzwürdigkeit begutachten zu lassen und den Schutz-

umfang entsprechend den gutachterlichen Empfehlungen festzulegen. 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  24.  Februar  2020  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Mit Prä-

sidialverfügung vom 12. März 2020 wurde das Rekursverfahren auf Antrag 

der Vorinstanz sistiert und mit Präsidialverfügung vom 23. Juli 2020 auf An-

trag der Bauherrschaft fortgesetzt. 

D. 

In der Vernehmlassung vom 6. August 2020 beantragte die Vorinstanz die 

Abweisung des Rekurses, unter Kostenfolge für den Rekurrenten. Auch die 

Bauherrschaft beantragte mit Vernehmlassung vom 8. August 2020 sinnge-

mäss die Abweisung des Rekurses. 

E. 

Mit Replik vom 31. August 2020 erklärte der Rekurrent, grundsätzlich an den 

gestellten Anträgen festzuhalten, diese aber wie folgt zu modifizieren: 

R4.2020.00032 

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„ 1.  Der Antrag auf Begutachtung wird zurückgezogen. 
  2.  Die Planungs- und Baukommission von X sei anzuweisen, vor der Er-
teilung einer neuen Baubewilligung dem Gemeinderat zu beantragen, 
die Liegenschaft B-Strasse 9 unter Schutz zu stellen. 
In der Schutzanordnung sei festzuhalten, dass folgende Teile zu erhal-
ten seien: 

  3. 

    a. die Tragstruktur und die daraus folgende, dreiraumtiefe Raumstruktur 

mit quer zum First verlaufendem Korridor; 

    b. alle drei Fassaden in ihrem jetzigen Erscheinungsbild. Zulässig sollen 
zwei  zusätzliche  Fenster  auf  der  Höhe  des  Dachgeschosses  auf  der 
Giebelfassade sein, wobei die bestehenden Riegelbalken nicht durch-
brochen werden dürfen. Die Gebäude-Isolation sei nicht aussen, son-
dern innerhalb des Gebäudes (und des Daches) anzubringen; 

    c.  die Gefache zwischen den Riegelbalken; 
    d. das Dachwerk in seiner Konstruktion und in der bestehenden geschlos-
senen  Erscheinung  ohne  Dachaufbauten  und  mit  traditioneller  Zie-
geleindeckung.  Zulässig  sein  sollen  je  ein  Dachflächenfenster  pro 
Dachseite, in der im bewilligten Projekt vorgesehenen Grösse, wobei 
die Dachbalken dazu nicht durchbrochen werden dürfen. 

  4.   Der zerstörte Kachelofen sei an demselben Ort wieder zu erstellen bzw. 

durch einen gleichartigen zu ersetzen. 

  5.  Die Akten des informellen Augenscheins (im Herbst 2019, im Vorfeld 
der Einreichung des Baugesuchs) seien zu edieren, einschliesslich da-
mals erstellter Foto-Aufnahmen. 
  6.  Es sei ein Augenschein durchzuführen. 

alles unter den ausgangsgemässen Kostenfolgen.“ 

Mit Duplik vom 19. September 2020 beantragte die Bauherrschaft die Abwei-

sung  des  Rekurses,  unter  Kostenfolge  zulasten  des  Rekurrenten.  Die  Vo-

rinstanz hat stillschweigend auf Einreichung einer Duplik verzichtet. 

F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

R4.2020.00032 

Seite 3 

 
 
1. 

Gemäss  §  338b  Abs.  1  lit.  a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  sind 

gesamtkantonal  tätige  Verbände,  die  sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im 

Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein 

ideellen  Zielen  widmen,  zum  Rekurs  gegen Anordnungen  und  Erlasse  be-

rechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203 

- 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt diese Vo-

raussetzungen unbestrittenermassen. Da auch die übrigen Prozessvoraus-

setzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen 

von  Parteianträgen  nur  dann  einen  Augenschein  durchzuführen,  wenn  die 

Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch 

unklar  sind.  Diese  Voraussetzung  ist  vorliegend  nicht  erfüllt,  so  dass  kein 

Augenschein durchzuführen war. 

Als  obsolet erweist  sich  der  prozessuale  Antrag  5  in  der  Replik betreffend 

Aktenedition, da sich die fraglichen Dokumente nicht als entscheidrelevant 

erweisen. 

3. 

Das streitbetroffene Gebäude Vers.-Nr. 1 befindet sich auf dem Grundstück 

Kat.-Nr. 1 (alt Kat.-Nr. 2) an der B-Strasse 9 in X in der Wohnzone mit Ge-

werbeerleichterung WG2/40 gemäss BZO der Gemeinde X. Es handelt sich 

um einen Hausteil, welcher den nordwestlichen Abschluss eines Mehrfach-
Wohnhauses (Flarz) bildet, das (mit den Traufseiten in südöstlicher Richtung 

verlaufend) die weiteren Hausteile B-Strasse 7 (Vers.-Nr. 2, Kat.-Nr. 3) und 

B-Strasse 5, 3 und 1 (Vers.-Nr. 3, Kat.-Nr. 4) umfasst. Nordöstlich der ge-

nannten  Parzellen  verläuft  die  B-Strasse,  südwestlich  liegen  die  Bahnge-

leise, jenseits derselben sich der Bahnhof X befindet. Alle fünf Hausteile sind 

im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte der Ge-

meinde  X  erfasst  (Inventar  Nr.  VIII/527).  Als  Baujahr/Epoche  wird 

18./19. Jahrhundert vermerkt; bezüglich des streitbetroffenen Gebäudes ist 

vom  westlichen  Kopfteil  eines  Reihenhauses,  dessen  heutige  Form  im 

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19. Jahrhundert aus dem Umbau eines Doppelbauernhauses hervorgegan-

gen  sei,  die  Rede.  Es  handle  sich  um  ein  frühes  Beispiel  eines  Arbeiter-

Wohnhauses und zudem um einen markanten Baukörper an ortsbildprägen-

der Lage nahe beim Bahnhof. Der geplante Umbau umfasst den Einbau von 

drei Wohnungen. Vorgesehen sind insbesondere giebelseitig auf allen vier 

Geschossen (zwei Voll- und zwei Dachgeschossen) der Einbau zusätzlicher 

Fenster,  sowohl  auf  der  südwestlichen  als  auch  auf  der  nordöstlichen 

Traufseite der Einbau von je drei Dachfenstern, auf beiden Vollgeschossen 

eine neue, aussen anzubringende Gebäudeisolation und im Innern in beiden 

Voll- und im ersten Dachgeschoss eine neue Raumaufteilung unter teilweiser 

Entfernung  bestehender  und  Einbau  neuer  Zwischenwände  sowie  einer 

neuen Treppe. 

4.1 

Im angefochtenen Entscheid wird in E. 7 unter Bezugnahme auf die Inventa-

risierung  des  streitbetroffenen  Gebäudes  festgehalten,  dieses  sei  mit  der 

Bauherrschaft und dem denkmalpflegerischen Berater der Gemeinde X be-

gutachtet  und  bezüglich  der  denkmalpflegerischen  Auflagen  detailliert  be-

sprochen worden. Das Umbauvorhaben tangiere nur in geringfügigem Mass 

„die nach § 203 PBG mutmasslichen schutzwürdigen Bauteile“. Die geplan-

ten  Änderungen  veränderten  die  Substanz  und  Struktur  des  Hauses  nicht 

wesentlich, seien daher verhältnismässig und mit der anzustrebenden Sub-

stanzerhaltung  zu  vereinbaren.  Das  äussere,  historische  Erscheinungsbild 

der  Baugruppe  bleibe  erhalten;  ebenso  bleibe  „die  mutmassliche  vorhan-

dene denkmalpflegerische Bedeutung des historischen Objekts“ vollständig 

erhalten.  Auf  eine  definitive  Abklärung  der  Schutzwürdigkeit  könne  daher 

momentan verzichtet werden. 

4.2 

In der Rekursschrift macht der Rekurrent geltend, aus den feuerpolizeilichen 

Bestimmungen im angefochtenen Entscheid ergebe sich, dass tiefe Eingriffe 

geplant seien. Bei grösseren baulichen Eingriffen an Inventarobjekten habe 

eine  baugeschichtliche  Untersuchung  stattzufinden.  Vorliegend  wäre  die 

Schutzwürdigkeit zumindest des betroffenen Hausteils abzuklären gewesen. 

Der  Vorinstanz  habe  wohl  ein  projektbezogener  Schutzentscheid  vorge-

schwebt. In den Nebenbestimmungen der Baubewilligung seien jedoch keine 

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Schutzanordnungen enthalten. Auch fehle es in der Gemeinde X an der Iden-

tität von Denkmalschutz- und Baubehörde.  

4.3 

Die Vorinstanz führt im Rahmen der Vernehmlassung aus, bereits im Jahre 

2016 habe die Gemeinde X für die Hausteile B-Strasse 1, 3 und 5 ein denk-

malpflegerisches  Gutachten  erstellen  lassen  (vgl.  act.  19.1).  Dessen 

Schlüsse hätten nach Ansicht des Gutachters auf den Hausteil B-Strasse 9 

übertragen werden können, weshalb man auf ein neues Gutachten verzichtet 

habe. Nach Rekurserhebung durch den ZVH habe man eine entsprechende 

Ergänzung in Auftrag gegeben (vgl. act. 19.2). In dieser komme der Gutach-

ter zum Schluss, dem Gebäude B-Strasse 1-9 komme eine hohe siedlungs-

geschichtliche und eine ortsbildbezogene, jedoch mit Ausnahme des Dach-

werks im Hausteil B-Strasse 9 keine konstruktionsgeschichtliche Bedeutung 

zu; auch architekturhistorisch habe das Gebäude keine besondere Bedeu-

tung.  Die  Baubewilligung  erweise  sich  damit,  so  die  Vorinstanz  weiter,  als 

rechtens,  da  weder  die  siedlungsgeschichtliche  und  die  ortsbildbezogene 

Bedeutung noch das Dachwerk durch den Umbau tangiert würden. Die Bei-

behaltung  im  Inventar  garantiere,  dass  die  denkmalpflegerischen  Schutz-

ziele weiterhin Geltung besitzen würden. Eine Aufhebung der Baubewilligung 

und ein explizites Verfügen der Schutzziele durch den Gemeinderat würden 

einen bürokratischen Leerlauf darstellen. 

Die  Bauherrschaft  verweist  auf  die  anlässlich  der  vorstehend  (vgl.  E.  4.1) 

erwähnten Begehung vom 10. Oktober 2019 festgehaltenen Punkte, die im 

Rahmen  der  Planung  vollumfänglich  umgesetzt  worden  seien.  Die  seitens 

des ZVH nach der gemeinsamen Begehung vom 18. Mai 2020 in einer Ak-

tennotiz festgehaltenen Annahmen (vgl. act. 22.2) seien teilweise nicht kor-

rekt. 

4.4 

Im Rahmen der Replik weist der Rekurrent darauf hin, anlässlich der gemein-

samen Begehung vom 18. Mai 2020 habe man festgestellt, dass das Inven-

tarobjekt  weitgehend  ausgeräumt  worden  sei.  Fast  alle  Täferungen,  die 

meisten Binnenwände sowie ein Kachelofen aus der Zeit um 1800 seien ver-

loren.  Der  Wunsch  nach  einer  denkmalpflegerischen  Begutachtung  er-

scheine daher weitgehend obsolet, weshalb dieser Antrag formell zurückge-

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zogen  werde. Angesichts der Tiefe der Eingriffe sei jedoch der Schutzum-

fang förmlich festzulegen. Angesichts des Verhaltens der zuständigen Ge-

meindebehörde sehe man sich veranlasst, dem Gericht einen relativ engma-

schigen  Schutzumfang  zu  beantragen,  andernfalls  die  Gefahr  bestünde, 

dass der Schutzumfang derart rudimentär festgelegt werde, dass erneut da-

gegen ein Rechtsmittel ergriffen werden müsse. Angesichts der klaren Hin-

weise im Inventarblatt, wonach die Baugeschichte des Hausteils Nr. 9 viel-

schichtig und nicht in allen Teilen geklärt sei, weshalb im Bedarfsfall genau-

ere Abklärungen ratsam seien, sei der Verzicht auf eine Bauuntersuchung 

erstaunlich. Das seitens der Vorinstanz eingeholte Gutachten erwähne die 

Entfernung der Innenausstattung nicht und basiere daher auf einer veränder-

ten Faktenlage, womit seine Glaubwürdigkeit stark erschüttert sei. 

5.1 

Schutzobjekte  des  Natur-  und  Heimatschutzes  sind  unter  anderem  Orts-

kerne,  Quartiere,  Strassen  und  Plätze,  Gebäudegruppen,  Gebäude  und 

Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, 

wirtschaftlichen,  sozialen  oder  baukünstlerischen  Epoche  erhaltenswürdig 

sind oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für 

ihre  Wirkung  wesentlichen  Umgebung  (§  203  Abs.  1  lit.  c  PBG).  Ein 

Schutzobjekt  muss  somit  entweder  als  wichtiger  Zeuge  erhaltenswert  sein 

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis 

werden diese beiden Eigenschaften als Eigen- bzw. Zeugenwert und als Si-

tuationswert  bezeichnet,  wobei  sich  die  Schutzwürdigkeit  auch  aus  deren 

Zusammenspiel ergeben kann. 

Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen 

Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht 
fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die 

Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz. Das Inventar be-

gründet lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Ob-

jekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung 

auseinanderzusetzen.  Diese  Auseinandersetzung  erfolgt  beim  Entscheid 

darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann 

dieser Entscheid entweder in einer definitiven Unterschutzstellung, womit die 

durch  das  Inventar  begründete  Vermutung  in  eine  definitive  Schutzmass-

nahme umgesetzt wird, oder in einer Entlassung aus dem Inventar bestehen. 

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Reicht eine Bauherrschaft ein Bauprojekt betreffend ein Inventarobjekt ein, 

so hat das Gemeinwesen im Falle von dessen Gefährdung grundsätzlich ei-

nen förmlichen Schutzentscheid zu treffen, das heisst, Schutzmassnahmen 

anzuordnen oder aber ganz oder teilweise darauf zu verzichten. Nur wenn 

die Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von 

vornherein  ausgeschlossen  werden  kann,  besteht  für  das  Gemeinwesen 

keine  Veranlassung,  über  die  Schutzwürdigkeit  und  den  Schutzumfang  zu 

entscheiden (VB.1999.00128 in BEZ 2000 Nr. 22). 

5.2 

Für Objekte von kommunaler Bedeutung trifft der Gemeindevorstand die er-

forderlichen  Schutzmassnahmen  (§  211  Abs.  2  PBG).  Ist  die  gleiche  Be-

hörde für die Baubewilligung und den Schutzentscheid zuständig (was auf 

kommunaler  Ebene  lediglich  der  Fall  ist,  wenn  der  Gemeindevorstand  als 

Baubehörde fungiert [BRGE IV Nr. 0083/2014, E. 4.1.2, in BEZ 2014 Nr. 41]), 

bedarf  es  allerdings  nicht  zwingend  eines  förmlichen  Schutzentscheids,  in 

dem sich die Behörde in allgemeiner Weise über alle schutzwürdigen Teile 

eines  Objekts  ausspricht.  Da  keine  Gefahr  eines  Kompetenzkonflikts  be-

steht, erübrigt sich in dieser Konstellation ein zweistufiges Vorgehen, so dass 

der Schutzentscheid in einer Baubewilligung mitenthalten sein kann, soweit 

sich  die  zuständige  Behörde  darin  vorfrageweise  mit  der  Schutzzweckver-

träglichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt (sog. projektbezogener 

Schutzentscheid;  VB.2012.00373,  E.  3.1.1  f.,  in  BEZ  2013  Nr.  10; 

VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.1). 

Der projektbezogene Schutzentscheid findet jedoch dort seine Grenze, wo 

sich  der  erforderliche  Schutz  mit  Anordnungen  in  der  Baubewilligung,  na-

mentlich mit Nebenbestimmungen (§ 321 PBG), nicht mehr einwandfrei ge-

währleisten lässt, weil die geplanten baulichen Massnahmen hierfür zu ein-
greifend sind oder gar die Beseitigung des Inventarobjekts vorgesehen ist. 

In solchen Fällen wäre demnach die Baubewilligung mit der Begründung der 

Inventaraufnahme bzw. des (noch) fehlenden Schutzentscheides und damit 

gleichsam  der  fehlenden  "denkmalpflegerischen  Baureife"  zu  verweigern 

(BRGE III Nr. 0228/2016 vom 12. Oktober 2016, in BEZ 2019 Nr. 4). Projekt-

bezogene Schutzentscheide sind bei untergeordneten Eingriffen zweckmäs-

sig bzw. dort, wo der Schutzzweck offensichtlich höchstens geringfügig tan-

giert wird und es unverhältnismässig erscheint, allein deswegen den Schutz-

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umfang umfassend festzulegen. Schützenswerte Bauteile dürfen nicht mas-

sgeblich vom Bauvorhaben betroffen sein. Die projektbezogen zugelassenen 

Eingriffe dürfen die umfassende Festlegung eines Schutzumfangs im Rah-

men einer späteren formellen Unterschutzstellung nicht erheblich präjudizie-

ren. Ob ein Bauprojekt bei einem inventarisierten Gebäude bewilligt und der 

Schutzzweck mittels Anordnungen gewahrt werden kann oder die Baubewil-

ligung  verweigert  werden  muss,  ist  –  wie  bei  der  Frage  der  nebenbestim-

mungsweisen Heilung von Baumängeln – in erster Linie abhängig von deren 

Art und Ausmass. Mittels Nebenbestimmungen oder eben denkmalschutz-

rechtlichen  Anordnungen  sind  lediglich  Korrekturen  untergeordneter  Natur 

möglich. Demzufolge ist vor wesentlichen Änderungen oder einem Abbruch 

einer  inventarisierten  Baute  oder  Anlage  vorab  ein  förmlicher  Schutzent-

scheid zu treffen. Andernfalls könnte der Sinn und Zweck des Heimatschut-

zes unterlaufen werden, indem die Baute durch Eingriffe ihren Wert verliert 

(vgl. zum Ganzen VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.4. - 3.5.3). 

6.1 

Eine Beeinträchtigung des streitbetroffenen potentiellen Schutzobjekts durch 

das  in  Frage  stehende  Umbauvorhaben  lässt  sich  vorliegend  nicht  aus-

schliessen: Festzuhalten ist vorab, dass es sich nicht um eine Konstellation 

handelt, in der das fragliche Objekt von vornherein nicht schutzwürdig wäre, 

was denn auch seitens der Rekursgegnerschaft gar nicht behauptet wird. Im 

Gegenteil  greift  wie  dargelegt  bereits  aufgrund  der  Inventarisierung  eine 

Schutzwürdigkeitsvermutung,  die  überdies durch das durch die  Vorinstanz 

ins  Rekursverfahren  eingebrachte  Gutachten  (act.  19.2)  bestätigt  wird.  So 

hebt das Gutachten ausdrücklich die hohe siedlungsgeschichtliche Bedeu-

tung des Mehrfach-Wohnhauses (B-Strasse Nr. 1, 3, 5, 7 und 9) hervor und 

erwähnt überdies, dass das Gebäude für das Gebiet um den Bahnhof auch 
in Bezug auf das Ortsbild von Bedeutung sei. Darüber hinaus wird von der 

generellen  Verneinung  einer  konstruktionsgeschichtlichen  Bedeutung  ge-

rade  das  Dachwerk  des  Hausteils  B-Strasse  9  ausgenommen  und  im  Zu-

sammenhang mit der Frage der architekturhistorischen Bedeutung erwähnt, 

dass vom bäuerlichen Doppelvielzweckbau aus der Zeit um 1800 einzig im 

westlichen Kopfbau (mithin ebenfalls im streitbetroffenen Hausteil) Substanz 

der Zeit um 1800 erhalten sei (zum Ganzen act. 19.2 S. 7 f., vgl. auch S. 25 

Abb. 29 [wonach Dachwerk und Wandgerüst aus der Bauzeit des Doppel-

hauses um 1800 stammen]). Die grundsätzlich gegebene Schutzwürdigkeit 

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Seite 9 

 
 
wird denn auch durch die in der Replik erwähnten Veränderungen im Innern 

des Gebäudes nicht in Frage gestellt, zumal sich diese von vornherein auf 

das äussere Erscheinungsbild, dem (mit Blick auf die ortsbildbezogene Be-

deutung) gerade unter dem Aspekt des Situationswerts besondere Bedeu-

tung zukommt, nicht auszuwirken vermag. 

Die Baupläne zum Umbauvorhaben (act. 19.5) bestätigen sodann, dass es 

sich  auch  nicht  um  eine  Konstellation  handelt,  in  der  die  schützenswerten 

Teile des streitbetroffenen Objekts durch die vorgesehenen Eingriffe offen-

sichtlich nicht tangiert wären. Im Gegenteil zeigt sich, dass namentlich auf-

grund  der  äusserlich wahrnehmbaren  Veränderungen  (zusätzliche  Fenster 

in der giebelseitigen Fassade, Einbau von Dachfenstern, an der Aussenseite 

des Gebäudes angebrachte Isolation) der vorliegend zentrale Situationswert 

klarerweise tangiert wird. Zugleich ist aufgrund der genannten Dachfenster 

sowie der im Plan „schnitt/fassaden“ (act. 19.5) ersichtlichen Eingriffe in die 

Dachkonstruktion auch nicht auszuschliessen, dass sich der geplante Um-

bau  auf  die  in  konstruktionsgeschichtlicher  Hinsicht  schützenswerten  Bau-

teile und insofern auf den Eigenwert des Gebäudes auswirkt. Gleiches gilt 

schliesslich für die projektierten Änderungen der Raumaufteilung im Innern, 

von denen ebenfalls der Zeugenwert des Gebäudes (soweit ein solcher in 

dieser Hinsicht trotz den seitens des Rekurrenten festgestellten Veränderun-

gen noch besteht) betroffen sein kann. 

Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Erteilung der Baubewilligung 

vorliegend zwingend eine vorgängige Auseinandersetzung mit der Schutz-

zweckverträglichkeit der geplanten Eingriffe erfordert. 

6.2 

Der entsprechende Schutzentscheid kann nun im Fall der Gemeinde X be-
reits aus formellen Gründen nicht als projektbezogener Schutzentscheid er-

gehen, da für die Erteilung der Baubewilligung die Planungs- und Baukom-

mission, für den Entscheid über Schutzmassnahmen jedoch der Gemeinde-

vorstand zuständig ist, so dass es am Erfordernis der einheitlichen Zustän-

digkeit fehlt. Entsprechend ist der angefochtene Beschluss in Gutheissung 

des Rekurses aufzuheben, da vor Erteilung einer Baubewilligung ein förmli-

cher Schutzentscheid des Gemeindevorstands zu ergehen hat. 

R4.2020.00032 

Seite 10 

 
 
Ein projektbezogener Schutzentscheid wäre vorliegend im Übrigen auch aus 

materiellen Gründen nicht zulässig. Wie vorstehend dargelegt, ist dieses In-

strument  Sachverhalten  vorbehalten,  in  denen  aufgrund  untergeordneter 

Eingriffe  der  Schutzzweck  höchstens  geringfügig  tangiert  wird  und  schüt-

zenswerte Bauteile vom Bauvorhaben nicht massgeblich betroffen sind. Wie 

aufgezeigt, verhält es sich vorliegend jedoch anders, da zum einen nicht un-

erhebliche  Eingriffe  im  konstruktionsgeschichtlich  bedeutsamen  Dachbe-

reich und einschneidende Veränderungen im gesamten Innenbereich, zum 

anderen hinsichtlich des Situationswerts bedeutsame Eingriffe im äusseren 

Erscheinungsbild  erfolgen  (vgl.  zum  Ganzen  E.  6.1).  In  der  vorliegenden 

Konstellation würden daher auch die materiellen Grenzen eines projektbe-

zogenen Schutzentscheids (der im Übrigen schon insofern nicht vorliegt, als 

im angefochtenen Beschluss gar keine Schutzanordnungen ergangen sind) 

überschritten.  Auch  in  dieser  Hinsicht  erweist  sich  somit  die  Erteilung  der 

Baubewilligung ohne vorangehenden förmlichen Schutzentscheid als rechts-

widrig. 

7. 

Weil die Rekursfrist von § 22 VRG eine gesetzliche Verwirkungsfrist ist, ent-

falten  nach  Fristablauf  vorgenommene  Prozesshandlungen  grundsätzlich 

keine Rechtswirkungen mehr. Dies jedenfalls dann, wenn die angefochtene 

Anordnung rechtsgenügend eröffnet wurde. Änderungen oder Ergänzungen 

von mit der Rekurserhebung gestellten Anträgen sind somit lediglich inner-

halb der Rekursfrist möglich. Nach Fristablauf können die gestellten Anträge 

nur noch im Sinne eines Teilrückzugs reduziert werden. Auch die Ausübung 

des Replikrechts führt nicht dazu, dass nach Ablauf der Rekursfrist Rekurs-

anträge geändert oder ergänzt werden können.  

In der Rekursschrift beantragte der Rekurrent, die Planungs- und Baukom-

mission sei anzuweisen, vor der Erteilung einer neuen Baubewilligung dem 

Gemeinderat zu beantragen, die Liegenschaft B-Strasse 9 auf ihre Schutz-

würdigkeit begutachten zu lassen und den Schutzumfang entsprechend den 

gutachterlichen  Empfehlungen  festzulegen.  Die  in  der  Replik  erstmals  ge-

stellten Anträge 2, 3 und 4 gehen darüber hinaus, indem die Unterschutz-

stellung bzw. Rekonstruktion nicht von den Erkenntnissen eines Gutachtens 

abhängig gemacht, sondern vorbehaltlos verlangt werden. Darauf ist bereits 

infolge  Verspätung  nicht  einzutreten.  Abgesehen  davon  ist  die  Anordnung 

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Seite 11 

 
 
von Schutzmassnahmen oder der Verzicht darauf nicht Gegenstand des an-

gefochtenen Beschlusses und kann darum nicht Gegenstand des vorliegen-

den  Rekursverfahrens  sein.  Auch  aus  diesem  Grund  entfällt  es,  die  Vo-

rinstanz  anzuweisen,  beim  Gemeinderat  Schutzmassnahmen  zu  beantra-

gen. 

8. 

Somit  ist  der  Rekurs  gutzuheissen,  soweit  darauf  einzutreten  ist.  Demge-

mäss ist der Beschluss der Planungs- und Baukommission X vom 14. Januar 

2020 aufzuheben. 

Vor einer erneuten Baueingabe wird die Grundeigentümerschaft einen Ent-

scheid  über  die  Schutzwürdigkeit  und  den  Umfang  allfälliger  Schutzmass-

nahmen  zu  verlangen  haben  (Provokationsbegehren  im  Sinne  von  §  213 

PBG). 

9. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten je zur Hälfte der Planungs- und 

Baukommission X und der A aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 
grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).  

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4‘500.-- festzusetzen. 

R4.2020.00032 

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