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**Case Identifier:** 38833fe8-4682-54a0-8704-4b11be8b0889
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-20
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 20.11.2023 ZSU.2023.194
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2023-194_2023-11-20.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 3. Kammer 

 

ZSU.2023.194  
(SZ.2023.20)  

Art. 74 

 

Entscheid vom 20. November 2023 
 

 

Besetzung  Oberrichterin Massari, Präsidentin  

Oberrichter Brunner  

Oberrichter Holliger     

Gerichtsschreiber Sulser     

 

 

 
   

Kläger 1  A._____, 

[…] 

 

 

Klägerin 2  B._____, 

[…] 

 

1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt C._____, 

[…]    

 

 
   

Beklagter   D._____, 

[…]   

 

 
 

Gegenstand  Rechtsschutz in klaren Fällen / Eigentumsfreiheitsklage 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

Der Beklagte ist gemäss Grundbuch (noch) Eigentümer der Grundstücke 

LIG Q._____ Nr. […] sowie […] ("Hof X.____"). Auf der Parzelle Nr. […] 

stehen ein Wohnhaus sowie ein Milchviehstall mit einer Scheune. Die übri-

gen Parzellen sind landwirtschaftliche Grundstücke oder Waldparzellen.  

 

1.2. 

Am tt.mm. 2023 wurde der Hof X.____ im Rahmen eines Grundpfandver-

wertungsverfahrens zwangsversteigert. Der Zuschlag erfolgte an die Klä-

ger.  

 

1.3. 

Die gegen den Zuschlag vom tt.mm. 2023 vom Beklagten erhobenen Be-

schwerde (Art. 17 SchKG) wurde vom Präsidium des Zivilgerichts Laufen-

burg als untere Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter abgewiesen, 

soweit darauf eingetreten wurde (Entscheid BE.2023.4 vom 26. Mai 2023). 

Die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wurde von der Schuld-

betreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons Aar-

gau abgewiesen (Entscheid KBE.2023.10 vom 23. August 2023). Das Ver-

fahren ist derzeit am Bundesgericht hängig. 

 

2. 

2.1. 

Mit Gesuch vom 19. Juni 2023 um Rechtsschutz in klaren Fällen stellten 

die Kläger beim Bezirksgericht Laufenburg folgende Begehren: 

 

" 1. 
 Es sei der Gesuchsgegner zu verpflichten, den landwirtschaftlichen Be-

trieb Hof X.____, bestehend aus folgenden Grundstücken: 
 
[…] 
 
innert richterlich zu bestimmender Frist, längstens jedoch innert 10 Tagen 
seit Rechtskraft bzw. Vollstreckbarkeit des Entscheids, in vollständig ge-
räumtem und gereinigtem Zustand zu verlassen sowie sämtliche Schlüssel 
der benützten Gebäude an die Gesuchsteller auszuhändigen. 
 
2. 
Der Gesuchsgegner sei bei Widerhandlungen gegen den richterlichen Ent-
scheid gemäss Rechtsbegehren Ziff. 1 hiervor folgende Zwangsmassnah-
men gemäss Art. 343 Abs. 1 ZPO anzudrohen: 
 
2.1 Die Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB (lit. a) 
2.2 Eine Ordnungsbusse von Fr. 100.00 für jeden Tag der Nichterfüllung 

(lit. c) 
2.3 Die Gesuchsteller seien zu ermächtigen, den Gesuchsgegner mit po-

lizeilicher Hilfe und auf dessen Kosten auszuweisen (lit. d). 

 - 3 - 

 

 

3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Ge-
suchsgegners." 

 

2.2. 

Mit Stellungnahme vom 10. Juli 2023 (Postaufgabe) stellte der Beklagte 

folgende Anträge: 

 

" Prozessuale Anträge 
1. Es sei festzustellen, dass die Vertretung der Gesuchsteller durch 

Rechtsanwalt C._____ und zulässig ist. 
2. Die Vertretung der Gesuchsteller durch Rechtsanwalt C._____ sei ent-

sprechend abzulehnen und zu untersagen. 
3. Das durch Rechtsanwalt C._____ eingereichte Gesuch vom 19. Juni 

2023 sei zurückzuweisen. 
4. Rechtsanwalt C._____ sei für seine Aufnahme einer unzulässigen 

Rechtsvertretung mit den dafür vorgesehenen Sanktionen zu belegen. 
 
Rechtsbegehren 
5. Das Gesuch vom 19. Juni 2023 sei abzuweisen. 
6. Alle Kosten- und Entschädigungsfolgen seien den Gesuchstellern auf-

zuerlegen." 

 

2.3. 

Mit Eingabe vom 11. August 2023 nahm der Rechtsvertreter der Kläger 

zum vom Beklagten geltend gemachten Interessenkonflikt Stellung. 

 

2.4. 

Mit Eingaben vom 21. und 24. August 2023 reichte der Beklagte weitere 

Stellungnahmen ein und stellte diverse "Verfahrensanträge", namentlich 

die Sistierung des Verfahrens. 

 

2.5. 

Mit Entscheid vom 25. August 2023 erkannte der Präsident des Zivilge-

richts des Bezirksgerichts Laufenburg: 

 

" 1. 
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, den Gesuchsteller den Hof X.____, 
bestehend aus folgenden Grundstücken: 
 
[…] 

 
in vollständig geräumten und gereinigtem Zustand zu verlassen sowie 
sämtliche Schlüssel der benützten Gebäude an die Gesuchsteller auszu-
händigen. 

 
2. 
Die Begehren des Gesuchsgegner werden abgewiesen, soweit auf sie ein-
zutreten ist. 

 
 
 

 - 4 - 

 

 

3. 
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, Ziff. 1 vorstehend innert zehn Tagen 
seit Rechtskraft dieses Entscheides umzusetzen. Diese Aufforderung 
ergeht unter Androhung der Straffolgen gemäss Art. 292 StGB (Ungehor-
sam gegen amtliche Verfügungen). 

 
Art. 292 StGB lautet wie folgt: Wer der von einer zuständigen Behörde o-
der einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung die-
ses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse 
bestraft. 

 
4. 
4.1. 
Kommt der Gesuchsgegner der Aufforderung gemäss Ziff. 3 hievor nicht, 
nicht vollständig oder nicht fristgerecht nach, beauftragt das Gerichtsprä-
sidium – auf schriftliches Gesuch der Gesuchsteller – die Regionalpolizei 
R._____ mit dem Vollzug gemäss Ziff. 1.  

 
4.2. 
Allfällige Vollzugskosten hat der Gesuchsgegner zu tragen, wobei die Ge-
suchsteller einen entsprechenden Kostenvorschuss zu leisten haben. 

 
5. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird dem Gesuchsgegner auferlegt. 
Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchsteller von Fr. 1'000.00 verrechnet, 
so dass der Gesuchsgegner den Gesuchstellern Fr. 1'000.00 direkt zu er-
setzen hat.  

 
6. 
Der Gesuchsgegner hat den Gesuchstellern eine richterlich festgesetzte 
Parteientschädigung von Fr. 2'637.30 (inbegriffen Auslagenersatz von 
Fr. 71.32 und Mehrwertsteuer von Fr. 188.56) zu bezahlen. 

 
7. 
Der Gesuchsgegner hat seine eigenen Parteikosten selber zu tragen." 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihm am 28. August 2023 zugestellten Entscheid erhob der 

Beklagte mit Eingabe vom 5. September 2023 (Postaufgabe) Berufung an 

das Obergericht des Kantons Aargau und stellte folgende Anträge: 

 

" 1. 
 Der Entscheid vom 25. August 2023 sei aufzuheben. 
 
 2. 
 Das Gesuch vom 19. Juni 2023 sei abzuweisen. 
 
 3. 
 Für den Fall, dass dem Gesuch doch (teilweise) stattgegeben werden 

sollte, seien keine Frist und keine Bedingungen für die Aufgabe der Be-
wirtschaftung des landwirtschaftlichen Gewerbes und das Verlassen der 
Liegenschaft anzuordnen, welche die Fristen und Bedingungen von Art. 14 
und Art. 15 Abs. 2 u. 3 LPG unterschreiten (Kündigung innert dreier Mo-

 - 5 - 

 

 

nate nach Rechtskraft des Zuschlags, beziehungsweise, Rechtswirksam-
keit des Eigentumsübergangs; Fristdauer eines Jahres auf den ordentli-
chen Termin; Recht auf Erstreckung). 

 
 4. 
 Es sei die aufschiebende Wirkung gemäss Art. 315 Abs. 1 ZPO zu be-

schliessen. 
 
 5. 
 Alle Verfahrenskosten und Parteientschädigungen seien zulasten der Ge-

suchsteller zu sprechen. 
 
 Verfahrensanträge 
 
 1. 
 Eventualiter, sei das Verfahren zu sistieren, bis nicht das Beschwerdever-

fahren gegen den Entscheid vom 23. August 2023 des Obergerichts (Ver-
fahren Nr. KBE.2023.10) abgeschlossen sei. 

 
 2. 
 Der Rechtsvertreter (Rechtsanwalt C._____) der Ersteigerer (A._____ und 

B._____) sei nicht zuzulassen und aus dem Verfahren auszuschliessen. 
 
 3. 
 Sollte letzterem Antrag nicht unmittelbar nach Anhängigwerden der vorlie-

genden Berufung stattgegeben werden, sei das Verfahren nicht fortzufüh-
ren, beziehungsweise sei das Verfahren zu sistieren, bis die Frage der Un-
zulässigkeit des Rechtsvertreters endgültig entschieden ist." 

 

3.2. 

Mit Berufungsantwort vom 16. Oktober 2023 (Postaufgabe) beantragten die 

Kläger die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Beklagten. 

 

3.3. 

Mit Eingabe vom 30. Oktober 2023 (Postaufgabe) reichte der Beklagte eine 

weitere Stellungnahme ein. 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung zulässig, wenn der 

Streitwert mindestens Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 

2 ZPO). Die Kläger brachten vor Vorinstanz vor, gehe es in mietrechtlichen 

Verfahren nur um die Frage der Ausweisung, bestehe das wirtschaftliche 

Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des 

Summarverfahrens selber entstehe. Dabei sei von einer Dauer von sechs 

Monaten auszugehen (m.H. auf Urteil des Bundesgerichts 4A_565/2017 

 - 6 - 

 

 

vom 11. Juni 2018 E. 1.2.1). Vorliegend habe nie ein Mietverhältnis bestan-

den, weshalb auf den Nutzungswert bzw. den Nutzungsausfall abzustellen 

sei (m.H. auf Urteil des Bundesgerichts 5A_811/2017 vom 6. November 

2017 E. 1). Der Nutzungsausfall liege vorliegend im entgangenen Pacht-

zins. Dieser werde mangels vorliegender Pachtzinsschätzung auf 

Fr. 70'045.50 geschätzt, womit der Streitwert Fr. 35'022.75 (Fr. 70'045.50 / 

12 * 6) betrage (vgl. im Einzelnen Gesuch Rz. 5). Die Vorinstanz erwog, 

dass die Ausführungen der Kläger nicht zu beanstanden seien und ging 

insofern von einem Streitwert von mindestens Fr. 10'000.00 aus. Dem ist 

beizupflichten. Namentlich trifft die Ansicht des Beklagten, wonach der 

Streitwert Null betrage, weil die Kläger kein Recht hätten, über die Liegen-

schaft zu verfügen (Berufung Rz. 160), offensichtlich nicht zu. Der Streit-

wert ist nicht davon abhängig, wer letztlich Recht bekommt. Im Übrigen be-

streitet er die Berechnung der Kläger nicht substantiiert. Die Berufung ist 

demnach zulässig. 

 

1.2. 

Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-

tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) können im Berufungs-

verfahren nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorge-

bracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz 

vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die 

solche Noven geltend macht, die Substanziierungs- und Behauptungslast 

trifft (Urteil des Bundesgerichts 5A_266/2015 vom 24. Juni 2015 E. 3.2.2). 

 

2. 

2.1. 

Der Beklagte beantragte vorab den Ausschluss von Rechtsanwalt C._____ 

als Rechtsvertreter der Kläger, weil dieser in einem Interessenkonflikt stehe 

(Verfahrensanträge 2 und 3).  

 

2.2. 

Anwälte haben gemäss Art. 12 lit. c BGFA jeden Konflikt zwischen den In-

teressen ihrer Klientschaft und den Personen zu meiden, mit denen sie ge-

schäftlich oder privat in Beziehung stehen. Dem Anwalt, der gegen diese 

Vorschrift verstösst, wird die Postulationsfähigkeit – d.h. die Fähigkeit, wirk-

sam prozessuale Parteihandlungen vorzunehmen – abgesprochen. Im Zi-

vilverfahren zielt die Entscheidung über die Postulationsfähigkeit des An-

walts darauf ab, einen reibungslosen Ablauf des Verfahrens sicherzustel-

len. Sie ist deshalb in die Kategorie der Entscheidungen im Zusammen-

hang mit der Prozessleitung im Sinne von Art. 124 Abs. 1 ZPO einzuord-

nen. Für die klageeinleitende Rechtshandlung ist die Vertretungsbefugnis 

ausserdem eine Voraussetzung für die Zulässigkeit der Klage (Art. 59 

Abs. 1 ZPO). Wenn die Vertretungsbefugnis dem Anwalt abgesprochen 

wird, muss der betroffenen Partei eine Frist angesetzt werden, damit sie 

 - 7 - 

 

 

den Mangel beheben kann (Art. 132 ZPO analog) (BGE 147 III 351 = Pra 

2022 Nr. 21, E. 6 insb. 6.3). 

 

2.3. 

Der Beklagte bringt vor, er habe die Vorinstanz über die Unzulässigkeit der 

Rechtsvertretung mit Schreiben vom 1. Juni 2023 informiert, sobald er da-

von erfahren habe. Er habe seine Einwände mehrfach wiederholt und hin-

reichend substantiiert. Dennoch habe die Vorinstanz zu Unrecht die unzu-

lässige Rechtsvertretung weiterbestehen lassen, aufgrund von blossen Be-

hauptungen der unzulässigen Rechtsvertretung, denen kein Glauben zu 

schenken sei. Es gelte generell, dass schon der Anschein oder die Mög-

lichkeit einer Interessenkollision ausreiche, damit eine solche Rechtsver-

tretung ausgeschlossen werden müsse (Berufung Rz. 128, 161 ff., 207). 

 

2.4. 

Die Vorinstanz erwog, dass der Rechtsvertreter der Kläger gemäss seinen 

glaubhaften Ausführungen in seiner Eingabe vom 11. August 2023 noch 

nie vom Gesuchsgegner mandatiert worden sei. Auch seine vormalige Tä-

tigkeit bei der Anwaltskanzlei "E._____" führe nicht per se zu einer Interes-

senkollision (angefochtener Entscheid E. 2.3.1). Inwiefern diese Würdigung 

falsch sein sollte, legte der Beklagte nicht ansatzweise dar. Dass zwischen 

ihm und dem Rechtsvertreter der Kläger bzw. F._____, einem ehemaligen 

Anwalt der E._____ und jetzigem Geschäftspartner des Rechtsvertreters 

der Kläger, ein Mandatsverhältnis bestanden hätte, das im Zusammenhang 

mit dem vorliegenden Verfahren stünde bzw. potenziell einen Interessen-

konflikt begründen könnte, ist denn auch nicht belegt. Der Beklagte reichte 

weder vor Vorinstanz noch im Berufungsverfahren einen Mandatsvertrag 

oder sonstige Urkunden ins Recht, noch machte er wenigstens substanti-

ierte Ausführungen zur angeblichen Interessenwahrung durch Rechtsan-

walt F._____. 

 

2.5. 

Soweit der Beklagte eine falsche Rechtsanwendung durch die Vorinstanz 

geltend macht, weil es dem Rechtsvertreter der Kläger an der Postulations-

fähigkeit mangle, ist die Rüge folglich unbegründet. Soweit er sich auf das 

obergerichtliche Verfahren bezieht, ist der Antrag um "Ausschluss" des klä-

gerischen Rechtsvertreters abzuweisen. 

 

3. 

3.1. 

Die Kläger ersuchten die Vorinstanz um Anordnung der Ausweisung des 

Beklagten vom Hof X.____, nachdem ihnen in der Zwangsversteigerung 

desselben am tt.mm. 2023 der Zuschlag erteilt worden ist. Die Vorinstanz 

erwog zusammengefasst, dass der Beschwerde gegen den Zuschlag ge-

mäss Art. 66 Abs. 1 VZG von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zu-

komme, die aufschiebende Wirkung sich aber bloss auf die Eintragung des 

 - 8 - 

 

 

Ersteigerers im Grundbuch beziehe. Keine Einschränkung des Ersteigerers 

bestehe in Bezug auf die Ausübung von Rechten, die keinen Grundbuch-

eintrag voraussetzten, wie beispielsweise die Kündigung eines Mietverhält-

nisses. Ob und inwiefern die Kläger die Rechte, die ihnen als Eigentümer 

ohne Grundbucheintrag zukommen, ausüben möchten, stehe in ihrem Er-

messen. Die Rechtslage sei daher klar (angefochtener Entscheid E. 1.2.2). 

Sinngemäss erachtet die Vorinstanz auch den entscheidwesentlichen 

Sachverhalt (Erwerb des Hof X.____) als unbestritten bzw. sofort beweis-

bar i.S.v. Art. 257 Abs. 1 ZPO (angefochtener Entscheid E. 2.1 f.). 

 

3.2. 

Der Beklagte rügt eine falsche Rechtsanwendung durch die Vorinstanz. Er 

bringt im Wesentlichen vor, dass der Zuschlag bedingt sei: erst müsste 

seine Beschwerde gegen den Zuschlag vom tt.mm. 2023 (Art. 17 SchKG) 

rechtskräftig beurteilt worden sein, alsdann müsse der Steigerungspreis 

vollständig an das Betreibungsamt bezahlt und die Anmeldung zur Eintra-

gung im Grundbuch erfolgt sein (Art. 137 SchKG bzw. Ziff. 14 der Steige-

rungsbedingungen). Bis dahin seien die Kläger nicht berechtigt, die Aus-

weisung des Beklagten zu verlangen. Namentlich würden sich die von der 

Vorinstanz zitierten Bundesgerichtsentscheide (BGE 128 III 82, 

5A_811/2017) und Literaturstellen nicht mit dem Fall auseinandersetzen, 

dass gegen den Zuschlag Beschwerde erhoben wurde. Es bestehe mithin 

keine etablierte Rechtspraxis zu den aufgeworfenen Rechtsfragen (vgl. Be-

rufung Rz. 143; vgl. auch Gesuchsantwort S. 4 f.). 

 

4. 

4.1. 

Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO erlaubt es der kla-

genden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage rasch, d.h. ohne ein-

lässlichen Prozess im ordentlichen Verfahren, zu einem rechtskräftigen und 

vollstreckbaren Entscheid zu kommen. Bei Gewährung des Rechtsschut-

zes ergeht mithin ein definitives, der materiellen Rechtskraft fähiges Urteil, 

das einer neuen Beurteilung der Sache wegen der res iudicata-Wirkung 

entgegensteht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Das Gericht gewährt diesen 

Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbe-

stritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 

ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht 

auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). 

 

Die Rechtslage ist klar, wenn die Anwendung und Auslegung einer Norm, 

namentlich auf Grund ihres Wortlauts, der Rechtsprechung und der be-

währten Lehre, zu keinem Zweifel Anlass gibt (BGE 141 III 23 E. 3.2; SUT-

TER-SOMM/LÖTSCHER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], 

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl. 2016, 

N. 9 zu Art. 257 ZPO). Die Rechtsfolge muss sich bei der Anwendung des 

Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne 

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Weiteres ergeben und die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergeb-

nis führen (BGE 138 III 123 E. 2.1.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, a.a.O., N. 9 

zu Art. 257 ZPO). Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn 

die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des 

Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert 

(BGE 141 III 23 E. 3.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_295/2017 vom 

25. April 2018 E. 3.1), wie dies beispielsweise bei der Beurteilung von Treu 

und Glauben der Fall ist (BGE 138 III 123 E. 2.1.2). 

 

4.2. 

4.2.1. 

Die Kläger leiten ihren Anspruch aus dem behaupteten Eigentum am er-

steigerten Grundstück ab (vgl. Art. 641 Abs. 2 ZGB). Gemäss Art. 656 

Abs. 2 ZGB erlangt der Erwerber im Falle der Zwangsvollstreckung schon 

vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über 

das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist. Der Steigerungs-

zuschlag bewirkt unmittelbar den Eigentumsübergang (BGE 117 III 39 

E. 4a). Der grundbuchliche Nachvollzug des bereits ausserbuchlich erfolg-

ten Eigentumsüberganges hat lediglich deklaratorischen Charakter (sog. 

relatives Eintragungsprinzip; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_811/2017 

vom 6. November 2017 E. 3). Bis zur Eintragung im Grundbuch darf der 

Erwerber jedoch nicht über das Grundstück verfügen. Dieses Verfügungs-

verbot betrifft nur grundbuchliche Verfügungen. Demgegenüber kann der 

Ersteigerer sofort alle Rechte ausüben, die ohne grundbuchliche Eintra-

gung denkbar sind (BGE 128 III 82 E. 1a; Urteil des Bundesgerichts 

5A_811/2017 vom 6. November 2017 E. 3). 

 

4.2.2. 

STREBEL spezifiziert den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs dahingehend, 

dass dieser mit dem "Wirksamwerden" des Zuschlags erfolge, wobei nicht 

näher ausgeführt wird, wann dies der Fall ist (STREBEL, in: Ammann/Ar-

net/Bauer [Hrsg.], Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023 

[BSK ZGB II], N. 44 zu Art. 656 ZGB). LORANDI vertritt die Meinung, dass 

der Zuschlag noch vor Eintritt der formellen Rechtskraft Rechtswirkungen 

entfalte – anders als bei Gestaltungsurteilen, die erst nach Eintritt der 

Rechtskraft Wirkung entfalten (vgl. MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 

N. 97 zu Art. 656 ZGB). Dies hauptsächlich aus Praktikabilitätserwägun-

gen, da nicht nur der Kreis der zur Beschwerde Legitimierten gross sei, 

sondern auch für jeden die Beschwerdefrist individuell laufe und die abso-

lute Befristung nach Art. 132a Abs. 3 SchKG immerhin ein Jahr seit der 

Verwertung betrage (LORANDI, der Freihandverkauf im schweizerischen 

Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, Diss., 1994, S. 115). Gemäss DEIL-

LON-SCHEGG müsse man, schliesse man sich dieser Auffassung an, gleich-

zeitig einräumen, dass mit der Gutheissung einer betreibungsrechtlichen 

Beschwerde die bereits eingetretene Wirksamkeit des Zuschlags nachträg-

lich wieder beseitigt werde. Die Möglichkeit der Aufhebung des Zuschlags 

 - 10 - 

 

 

stelle mithin eine Resolutivbedingung für die Wirksamkeit des Zuschlags 

dar (DEILLON-SCHEGG, Übergang des Grundeigentums und Untergang von 

Grundpfandrechten infolge Zwangsversteigerung, ZBGR 81/2000, S. 89 ff., 

S. 100 f.). 

 

4.2.3. 

Die Beschwerde nach Art. 17 SchKG hat nur auf besondere Anordnung 

aufschiebende Wirkung (Art. 36 SchKG). Indes erfolgt die Anmeldung des 

durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten 

Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch durch das Betreibungsamt 

erst, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde an-

gefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewie-

sen worden ist (Art. 66 Abs. 1 VZG). Einer Beschwerde gegen den Zu-

schlag kommt insofern von Gesetzes wegen automatisch aufschiebende 

Wirkung zu (BGE 129 III 100 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 5A_1026/2015 

vom 8. März 2016 E. 4.2; COMETTA/MÖCKLI, in: Staehelin/Bauer/Lorandi 

[Hrsg.], Basler Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und 

Konkurs I, 3. Aufl. 2021 [BSK SchKG I], N. 9 zu Art. 36 SchKG). Ob mit 

Beschwerde nach Art. 17 ff. SchKG der Eigentumsübergang aufgeschoben 

wird, erscheint jedoch fraglich. Art. 66 Abs. 1 VZG kann zumindest wörtlich 

genommen in Übereinstimmung mit der Vorinstanz dahingehend verstan-

den werden, dass mit Beschwerde das weitere Verfahren – die Anmeldung 

des "durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges" zur Eintragung 

ins Grundbuch durch das Betreibungsamt –, nicht jedoch die zivilrechtli-

chen Wirkungen des Zuschlags gehemmt werden (vgl. ISAAK, Das Verwal-

tungsverfahren vor den Schuldbetreibungs- und Konkursbehörden, Be-

schwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG und Verfahren zum Erlass einer 

Verfügung, Diss., S. 108). Das Bundesgericht musste sich hiermit soweit 

ersichtlich noch nicht explizit auseinandersetzen. In BGE 129 III 100 erwog 

es immerhin, dass in Analogie zum Fall des Konkurses der Zuschlag eines 

Grundstückes die Wirkungen "ex nunc" von der Eröffnung des bestätigen-

den Beschwerdeentscheides an entfalte, wenn es sachlich und vernünf-

tigerweise nicht möglich sei, auf alle mit dem Aufschub der Wirkungen ge-

mäss Art. 66 VZG verbundenen Folgen zurückzukommen. In Frage stan-

den dort aber namentlich Handlungen der amtlichen Verwaltung während 

der Rechtsmittelverfahren. Ob auch der Zeitpunkt des Eigentumsübergan-

ges aufgeschoben wird, ergibt sich daraus nicht. 

 

4.3. 

Weiter soll die Anmeldung in der Regel erst erfolgen, nachdem die Kosten 

der Eigentumsübertragung sowie der Zuschlagspreis vollständig bezahlt 

sind (Art. 66 Abs. 2 VZG). Wenn ein Zahlungstermin gewährt wurde, bleibt 

das Grundstück bis zur Bezahlung der Kaufsumme auf Rechnung und Ge-

fahr des Erwerbers in der Verwaltung des Betreibungsamtes (Art. 137 

SchKG). Wie vorstehend erwähnt (E. 4.2.2) wird der Eigentumserwerb mit-

unter vom Wirksamwerden des Zuschlags abhängig gemacht. In der Lehre 

 - 11 - 

 

 

wird die Meinung vertreten, dass Voraussetzung für den Eigentumserwerb 

der Zuschlag sei, der am Tag der Versteigerung ausgesprochen werde. Zu 

diesem Zeitpunkt sei er jedoch – weil suspensiv bedingt – noch nicht wirk-

sam. Die Wirksamkeit des Zuschlags sei vielmehr von allenfalls erforderli-

chen, noch beizubringenden Bewilligungen (a.A. betreffend Art. 67 BGBB, 

BGE 123 III 406 E. 3), auf jeden Fall aber von der vollständigen Bezahlung 

des Zuschlagspreises (einschliesslich der Kosten der Eigentumsübertra-

gung) abhängig. Ein lediglich bedingter und damit noch nicht wirksamer 

Zuschlag könne noch keinen ausserbuchlichen Eigentumsübergang bewir-

ken. Das Eigentum am ersteigerten Grundstück gehe erst mit dem Eintritt 

der Bedingung(en) auf den Ersteigerer über, und zwar rückwirkend auf den 

Zeitpunkt des Zuschlags (DEILLON-SCHEGG, a.a.O., S. 101; vgl. auch HÄ-

BERLIN, in: Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamter der Schweiz 

[Hrsg.], Kurzkommentar VZG, Verordnung über die Zwangsversteigerung 

von Grundstücken, 2011, N. 8 zu Art. 66 VZG; SCHMID/ARNET, in: BSK ZGB 

II, a.a.O., N. 22 f. zu Art. 960 ZGB; BERNHEIN/KÄNZIG, in: Hunkeler [Hrsg.], 

Kurzkommentar Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 2. Aufl. 2014, N. 7 

zu Art. 137 SchKG). Demgegenüber erwog etwa das Obergericht des Kan-

tons Zürich, ebenfalls in einem Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen, 

dass für die Frage des Eigentumserwerbs nicht relevant sei, ob die Kosten 

der Eigentumsübertragung und der Zuschlagspreis vollständig bezahlt wor-

den seien; der Erwerber erwerbe bereits mit dem Zuschlag Eigentum am 

betreffenden Grundstück (OG ZH LF170053 vom 11. September 2017 

E. 5.3). Das Obergericht setzte sich mit dem Meinungsstand in der Literatur 

jedoch nicht auseinander. Das Bundesgericht schützte diesen Entscheid 

(Urteil des Bundesgerichts 5A_811/2017 vom 6. November 2017), setzte 

sich jedoch mit der Frage, ob die Bezahlung des Steigerungspreises eine 

Suspensivbedingung darstellt oder nicht, ebenfalls nicht explizit auseinan-

der. 

 

4.4. 

4.4.1. 

Nach dem Gesagten ist die Rechtslage insofern klar, als dass der ausser-

buchliche Eigentumserwerb an Grundstücken in der Zwangsvollstreckung 

keinen Grundbucheintrag voraussetzt und der neue Eigentümer Rechte, 

die nicht mit dem Grundbucheintrag zusammenhängen, bereits mit dem Ei-

gentumserwerb ausüben bzw. vollstrecken kann. Nicht abschliessend klar 

ist hingegen, ob der Eigentumsübergang bereits mit dem Aussprechen des 

Zuschlags oder erst nach dessen "Wirksamwerden" erfolgt. Zwar spricht 

das Bundesgericht verschiedentlich davon, dass das Eigentum "unmittel-

bar" mit bzw. "im Moment" des Zuschlags erfolgt und der Erwerber "sofort" 

alle Rechte ausüben kann, die ohne grundbuchliche Eintragung denkbar 

sind (BGE 128 III 82 E. 1, 5A_811/2017 vom 6. November 2017 E. 3). Dem 

Beklagten ist jedoch zuzustimmen, dass sich das Bundesgericht etwa im 

von der Vorinstanz zitierten Entscheid (5A_811/2017 vom 6. November 

2017 E. 3) nicht mit der Situation auseinandersetzen musste, dass gegen 

 - 12 - 

 

 

den Zuschlag Beschwerde erhoben wurde. In jenem Verfahren wurde der 

Zuschlag zuvor bereits rechtskräftig durch das Bundesgericht bestätigt. Im 

zugrundeliegenden Entscheid des Obergerichts des Kantons Zürich führte 

dieses denn auch aus: "Die Aktivlegitimation der Berufungsklägerin im Aus-

weisungsverfahren ist damit auch ohne Eintragung im Grundbuch kraft 

rechtskräftigem Zuschlag [Hervorhebung eingefügt] zu bejahen." (OG ZH 

LF170053 vom 11. September 2017 E. 3 und 5.3). Auch BGE 129 III 100, 

in dem sich das Bundesgericht mit der Frage der aufschiebenden Wirkung 

im Sinne von Art. 66 VZG auseinandersetze, klärt diese Frage nicht. Weiter 

wird in der Literatur von diversen Autoren die Meinung vertreten, dass der 

Eigentumsübergang unter der Suspensivbedingung steht, dass der Steige-

rungspreis bezahlt wird, die Wirkungen des Zuschlags mithin mit der voll-

ständigen Bezahlung eintreten. Auch hiermit setzen sich die von der Vo-

rinstanz zitierten Bundesgerichtsentscheide und Literaturstellen nicht expli-

zit auseinander. Seitens der Kläger wurde denn auch nicht bestritten, dass 

der Steigerungspreis noch nicht bezahlt wurde. 

 

4.4.2. 

Insgesamt kann die Rechtslage somit hinsichtlich der Frage, in welchem 

Zeitpunkt das Eigentum gemäss Art. 656 Abs. 2 ZGB übergeht, vorliegend 

nicht als klar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO erachtet werden.  

 

4.5. 

Weiter unterstehen Grundstücke bis zur Bezahlung des Kaufpreises auf 

Rechnung und Gefahr des Ersteigerers in der Verwaltung des Betreibungs-

amts (Art. 137 SchKG). Die Steigerungsbedingungen vom tt.mm. 2023 

(Beilage 2 zur Stellungnahme vom 10. Juli 2023) hielten zudem fest, dass 

der Antritt der Steigerungsobjekte mit der Anmeldung des Eigentumsüber-

ganges zur Eintragung im Grundbuch erfolge. Für diese Anmeldung gälten 

die Vorschriften der Art. 66 und 67 VZG (Ziff. 17). 

 

Die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks umfasst sämtliche 

Massnahmen, die zu seiner Erhaltung bzw. zur Erhaltung seiner Ertragsfä-

higkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträgnisse nötig sind (BERN-

HEIM/KÄNZIG/GEIGER, in: BSK SchKG I, a.a.O., N. 22 zu Art. 155 SchKG). 

Sie umfasst namentlich Kündigungen an Mieter, Ausweisung von Mietern, 

Neuvermietungen, Bezug der Miet- und Pachtzinse, etc. (Art. 101 Abs. 1 

i.V.m. Art. 17 VZG). Auch insofern erscheint unklar, ob die Ausweisung in 

der Kompetenz der Kläger lag, oder ob hierzu – wenn auch kein Mietver-

hältnis zum Beklagten besteht, sondern dieser gestützt auf Art. 19 VZG bis 

zur Verwertung zum Verbleib berechtigt war – nicht das Betreibungsamt 

gestützt auf Art. 137 SchKG ausschliesslich zuständig gewesen wäre. 

Dass das Vorgehen – wie die Kläger mit Berufungsantwort erstmals vor-

bringen – "nachweislich" mit dem Betreibungsamt abgesprochen wurde 

(Berufungsantwort Rz. 8.5), ergibt sich nicht aus den Akten, und wäre die-

ses Novum für die Beurteilung der Voraussetzungen des Rechtsschutzes 

 - 13 - 

 

 

in klaren Fällen auch nicht beachtlich. Diese müssen gemäss bundesge-

richtlicher Rechtsprechung bereits vor erster Instanz vorliegen. Noven kön-

nen diesbezüglich im Berufungsverfahren nicht berücksichtigt werden, 

selbst wenn sie nach Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig wären (Urteil des Bun-

desgerichts 4A_420/2012 vom 7. November 2012 E. 5).  

 

4.6. 

Aufgrund des beschriebenen Novenverbots würde am Ergebnis im Übrigen 

selbst dann nichts ändern, wenn zwischenzeitlich die gegen den Zuschlag 

vom tt.mm. 2023 erhobene Beschwerde des Beklagten vom Bundesgericht 

endgültig abgewiesen und der Steigerungspreis bezahlt worden wäre. Den 

Klägern steht es mangels Rechtskraft eines Nichteintretensentscheids im 

Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen jedoch offen, ein neues Ge-

such einzureichen, sobald die Voraussetzungen hierzu erfüllt sind, oder ein 

anderes Verfahren zur Durchsetzung der behaupteten Ansprüche einzulei-

ten (Urteil des Bundesgerichts 4A_420/2012 vom 7. November 2012 E. 5). 

 

5. 

Insgesamt hat die Vorinstanz das Vorliegen der Voraussetzungen des Ver-

fahrens um Rechtsschutz in klaren Fällen zu Unrecht bejaht, da die Rechts-

lage nicht klar ist. Sie hätte demnach einen Nichteintretensentscheid fällen 

müssen (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Der vorinstanzliche Entscheid ist in Gut-

heissung der Berufung aufzuheben. 

 

6. 

Das Gesuch des Beklagten um aufschiebende Wirkung ist mit dem vorlie-

genden Entscheid als gegenstandslos von der Kontrolle abzuschreiben. 

Gemäss Art. 315 Abs. 1 ZPO hemmte die Berufung des Beklagten die Voll-

streckbarkeit des angefochtenen Entscheids ohnehin. 

 

7. 

7.1. 

Der Beklagte obsiegt mit seiner Berufung im Hauptpunkt. Ausgangsge-

mäss sind die Prozesskosten folglich den Klägern aufzuerlegen (Art. 106 

Abs. 1 ZPO). Die obergerichtliche Entscheidgebühr, welche auf 

Fr. 1'500.00 festgesetzt wird (§ 11 Abs. 1 i.V.m. § 8 VKD), wird mit dem 

vom Beklagten geleisteten Vorschuss in derselben Höhe verrechnet 

(Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Kläger haben dem Beklagten diesen Betrag in 

solidarischer Haftbarkeit (Art. 106 Abs. 3 ZPO) direkt zu ersetzen. Da die 

Kläger unterliegen, haben sie keinen Anspruch auf eine Parteientschädi-

gung. Der Beklagte prozessiert ohne berufsmässige Vertretung. Ein An-

spruch auf angemessene Umtriebsentschädigung besteht nur in begründe-

ten Fällen (Art. 95 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte hat das Vorliegen eines sol-

chen begründeten Falls weder behauptet noch belegt. Es ist ihm daher 

keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. 

 

 - 14 - 

 

 

7.2. 

Schliesslich sind die vorinstanzlichen Kosten dem Ausgang entsprechend 

neu zu verlegen (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Demnach haben die Kläger die 

vorinstanzliche Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 zu tragen. Der Beklagte 

hat analog dem zuvor Gesagten auch für das vorinstanzliche Verfahren 

keinen Anspruch auf eine Umtriebsentschädigung. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid des Präsidiums des Zivil-

gerichts des Bezirksgerichts Laufenburg vom 25. August 2023 aufgehoben 

und wie folgt ersetzt: 

 

1. 
Auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen wird nicht eingetreten. 
 
2. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird den Gesuchstellern auferlegt 
und mit dem von diesen geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe 
verrechnet. 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

 

2. 

Das Gesuch um Ausschluss von Rechtsanwalt C._____ aus dem oberge-

richtlichen Verfahren wird abgewiesen. 

 

3. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 1'500.00 wird den Klägern 

auferlegt. Sie wird mit dem vom Beklagten geleisteten Kostenvorschuss in 

derselben Höhe verrechnet. Die Kläger haben dem Beklagten den Betrag 

von Fr. 1'500.00 in solidarischer Haftbarkeit direkt zu ersetzen. 

 

4. 

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

 
 
   

Zustellung an: 

[…] 

 

  

 - 15 - 

 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens 

Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 35'022.75. 

 
 
 
   

Aarau, 20. November 2023 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 3. Kammer 

Die Präsidentin:    Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Massari     Sulser