# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0c507bff-c211-5bc7-9e91-835433927674
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.11.2023  VB.2022.00412
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00412_2023-11-30.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00412	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.11.2023
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und Ausnahmebewilligung

	
Baubewilligung und Ausnahmebewilligung.

[Verweigerte Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den Neubau eines Wohnhauses auf einem Grundstück in der Landwirtschaftszone.]

Voraussetzung für die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG ist gemäss Art. 41 Abs. 1 RPV, dass die Bauten und Anlagen rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (sogenannt altrechtliche Bauten und Anlagen). Als solche gelten in erster Linie Bauten, die vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, als mit dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (E. 3.1). Der Landwirtschaftszone zugewiesene altrechtliche Wohnbauten, deren landwirtschaftliche Wohnnutzung vor oder nach dieser Zuweisung aufgegeben wurde, dürfen gemäss Art. 24c RPG verändert werden (E. 3.3). Es ist davon auszugehen, dass das im November 1948 bewilligte Einfamilienhaus von Anfang an teilweise abweichend vom Bauplan aus dem Jahr 1947 gebaut wurde und die beiden Mansardenzimmer im Dachgeschoss möglicherweise bereits bei der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1949 und jedenfalls vor dem 1. Juli 1972 eingebaut wurden (E. 4.3). Es spricht viel dafür, dass das Dachgeschoss mit den eingebauten Mansardenzimmern, so wie es ursprünglich errichtet wurde, formell nie bewilligt wurde. Jedenfalls ist das Gegenteil nicht erwiesen und trägt der Beschwerdeführer die Folgen davon (E. 4.4). Für die Bewilligungsfähigkeit des geplanten Ersatzbaus ist jedoch entscheidend, ob das Dachgeschoss, so wie es im Jahr 1949 bzw. jedenfalls vor dem 1. Juli 1972 tatsächlich errichtet wurde, in Übereinstimmung mit dem damals geltenden materiellen Recht erstellt wurde. Nur wenn das vor dem 1. Juli 1972 erstellte Dachgeschoss materiell dem damaligen Recht widersprechen würde, müsste die unrechtmässig errichtete Wohnfläche für die Berechnung der zulässigen Erweiterung unbeachtet bleiben. Mit der Frage, ob das Dachgeschoss dem vor dem 1. Juli 1972 geltenden materiellen Recht entsprach, hat sich weder die Vorinstanz noch die Baudirektion auseinandergesetzt. Gestützt auf die vorhandenen Akten lässt sie sich nicht beantworten. Der rechtserhebliche Sachverhalt ist insoweit unvollständig erstellt (E. 4.5).

Gutheissung und Rückweisung an die Baudirektion im Sinn der Erwägungen.

			 	
				Stichworte:
	
						ALTRECHTLICHE BAUTE
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BEWEISLAST
BRUTTOGESCHOSSFLÄCHE
ERSATZBAU
FORMELLE BAURECHTSWIDRIGKEIT
GEBÄUDEVOLUMEN
IDENTITÄT
LANDWIRTSCHAFTSZONE
MATERIELLE BAURECHTSWIDRGIKEIT
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
SPRUNGRÜCKWEISUNG
TRENNUNGSGRUNDSATZ
TREU UND GLAUBEN
UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ
WESENSGLEICHHEIT
WOHNNUTZUNG
ZONENWIDRIGKEIT
ZWISCHENENTSCHEID

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 24c Abs. I RPG
Art. 24c Abs. II RPG
Art. 24c Abs. III RPG
Art. 41 Abs. I RPV
Art. 42 Abs. I RPV
Art. 42 Abs. III RPV
Art. 42 Abs. III lit. b RPV
§ 7 Abs. I VRG
§ 7 Abs. II VRG
Art. 8 ZGB

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00412

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 30. November 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,
Ersatzrichter Adrian Mattle, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten
durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    Baukommission
Wetzikon, 

 

2.    Baudirektion
Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung
und Ausnahmebewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Gesuch vom 14. September 2020 ersuchte A bei der
Gemeinde Wetzikon um die Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes
(Assek.-Nr. 01) und den Neubau eines Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
am C-Weg 03 in D, Wetzikon. Das Baugrundstück liegt in der
Landwirtschaftszone. Das Baugesuch zum ausserhalb der Bauzonen gelegenen
Bauvorhaben wurde zur Beurteilung der Baudirektion des Kantons Zürich
weitergeleitet. Mit Verfügung vom 12. Juli 2021 verweigerte die
Baudirektion die Bewilligung für das Bauvorhaben. Die Baukommission Wetzikon
eröffnete A die Verfügung der Baudirektion am 2. November 2021, ohne
selber einen materiellen Entscheid zu treffen.

II.  

Gegen die Verfügungen der Baudirektion und der
Baukommission erhob A am 3. Dezember 2021 Rekurs an das Baurekursgericht
mit dem Antrag auf Aufhebung der angefochtenen Entscheide und Zurückweisung der
Sache an die Vorinstanzen zur Prüfung der Bewilligungsfähigkeit des
Bauvorhabens. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 1. Juni 2022 ab.

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am
4. Juli 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Er beantragte, der
Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und das Bauprojekt an die
Baudirektion und die Gemeinde Wetzikon zur Prüfung der Bewilligungsfähigkeit
zurückzuweisen. Die Kosten des Beschwerde- und des Rekursverfahrens seien der
Vorinstanz bzw. der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen und diese seien zu
einer angemessenen Entschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten. Die
Baudirektion und das Baurekursgericht beantragten je Beschwerdeabweisung. Die
Baukommission Wetzikon liess sich nicht vernehmen. Mit Eingabe vom
26. September 2022 hielt A an seinen Anträgen fest.

Mit Schreiben vom 7. Juli 2023 zeigte Rechtsanwalt B
die Übernahme der Vertretung der Interessen des Beschwerdeführers von
Rechtsanwalt E an.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig.

1.2 Als
Baugesuchsteller und Eigentümer des betroffenen Grundstücks ist der
Beschwerdeführer nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur
Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Da die übrigen
Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

2.1 Bauten und
Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden
(Art. 22 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG,
SR 700]). Voraussetzung einer Bewilligung ist nach Art. 22 Abs. 2
RPG, dass die Bauten und Anlagen zonenkonform sind (lit. a) und das Land
erschlossen ist (lit. b). Für nicht zonenkonforme Bauvorhaben ausserhalb
der Bauzonen ist eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24e bzw. Art. 37a
RPG erforderlich. Bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen entscheidet die
zuständige kantonale Behörde, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine
Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (Art. 25 Abs. 2 RPG).
Vorliegend zuständig war die Beschwerdegegnerin 2 (vgl. § 7 und
Anhang Ziffer 1.2.1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997
[BVV, LS 700.6] in Verbindung mit § 319 PBG).

2.2 Das streitbetroffene
Baugrundstück liegt in der Landwirtschaftszone (vgl. Art. 16 RPG) und
damit ausserhalb der Bauzonen. Sowohl das bestehende als auch das neu geplante
Wohnhaus sind in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform (vgl. Art. 16a
RPG), weshalb die Beschwerdegegnerin 2 eine Bewilligung nach Art. 22
RPG verweigerte. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24
RPG schloss die Beschwerdegegnerin 2 wegen fehlender Standortgebundenheit
des Bauvorhabens aus. Weiter prüfte und verneinte die Beschwerdegegnerin 2
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG.

Wie bereits im Verfahren
vor der Vorinstanz bringt der Beschwerdeführer zu Recht nicht vor, das
Bauvorhaben hätte von der Beschwerdegegnerin 2 als zonenkonforme oder als
ausserhalb der Bauzonen standortgebundene Baute bewilligt werden müssen. Er macht
aber geltend, die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
nach Art. 24c RPG seien erfüllt, weshalb die Beschwerdegegnerin 2
eine solche nicht hätte verweigern dürfen.

3.
 

3.1 Nach Art. 24c
Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb
der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich
geschützt. Mit Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten
und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden
sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies gilt auch für landwirtschaftliche
Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des
Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde (Art. 24c Abs. 3
RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Voraussetzung für die
Anwendbarkeit von Art. 24c RPG ist gemäss Art. 41 Abs. 1 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV, SR 700.1), dass die
Bauten und Anlagen rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das
betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des
Bundesrechts wurde (sogenannt altrechtliche Bauten und Anlagen). Als solche
gelten in erster Linie Bauten, die vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig
erstellt oder geändert worden sind, als mit dem Inkrafttreten des
Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398; BGr, 28. April
2021, 1C_469/2019, E. 6.2 mit Hinweis, nicht publ. in: BGE 147 II 309). 

3.2 Änderungen
an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind nach Art. 42
Abs. 1 RPV zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage
einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, wobei
Verbesserungen gestalterischer Art möglich sind. Veränderungen am äusseren
Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische
Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft
zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). Gemäss Abs. 2 von
Art. 42 RPV ist massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der
Identität der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der
Erlass- oder Planänderung befand. Ob die Identität der Baute oder Anlage
schliesslich gewahrt bleibt, ist nach Abs. 3 von Art. 42 RPV unter
Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (BGr, 20. Juni 2017,
1C_99/2017, E. 3). 

Erfolgt die Erweiterung
einer Baute ganz oder teilweise ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens, ist
die Identität jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die anrechenbare
Bruttogeschossfläche oder die Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche
und Brutto-Nebenfläche) um mehr als 30 % oder um mehr als 100 m²
erweitert wird (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV). Art. 42 Abs. 3
lit. b RPV, wonach Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
nur zur Hälfte angerechnet werden, ist vorliegend nicht anwendbar, weil eine
bestehende Baute abgebrochen und wieder aufgebaut werden soll (vgl. Art. 42
Abs. 4 Satz 3 RPV).

3.3 Seit der
Revision von Art. 24c RPG vom 23. Dezember 2011 hängt die
Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeiten für landwirtschaftliche Wohnbauten
samt einem angebauten Ökonomieteil nicht mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit
der Baute durch die Zuweisung in eine Nichtbauzone oder durch tatsächliches
Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt
worden ist. Somit dürfen der Landwirtschaftszone zugewiesene altrechtliche
Wohnbauten, deren landwirtschaftliche Wohnnutzung vor oder nach dieser
Zuweisung aufgegeben wurde, gemäss Art. 24c RPG verändert werden (BGE 147
II 25 E. 3.2 S. 28 und E. 3.5 S. 29 f.; BGr, 30. November
2021, 1C_572/2020, E. 2.1; VGr, 24. August 2023, VB.2022.00704,
E. 2.3).

4.
 

4.1 In ihrer
Verfügung vom 12. Juli 2021 stellte die Beschwerdegegnerin 2 dem
geplanten Ersatzneubau für die Beurteilung der Wesensgleichheit bzw. der
Identität das Gebäude gegenüber, welches auf den vom Beschwerdeführer selber
eingereichten Plänen vom Oktober 1947 ersichtlich ist. Die Beschwerdegegnerin 2
stellte fest, gewisse Räume seien zwar anders ausgeführt und genutzt worden als
auf den eingereichten Plänen ersichtlich. Die Gesuchsteller hätten jedoch keine
Dokumente oder Unterlagen vorweisen können, welche die Rechtmässigkeit dieser
Anpassungen belegen würden. Gemäss Praxis der Beschwerdegegnerin 2 würden
für die Bestimmung des rechtmässigen Zustands die vorhandenen Pläne
herangezogen. Immerhin habe sie im Untergeschoss des bestehenden Gebäudes einen
Zugangsstreifen der Wohnfläche statt den Nebenflächen zugerechnet, weil die
Gesuchsteller glaubhaft dargelegt hätten, dass der Eingang im Untergeschoss als
Haupteingang des Gebäudes fungiert habe. Stelle man in diesem Sinne auf die
Pläne vom Oktober 1947 ab, würden die neu erstellten zonenwidrigen Flächen
(d.h. die Wohn- und Nebennutzflächen insgesamt) das nach Art. 42
Abs. 3 RPV zulässige Erweiterungskontingent zwar einhalten, die
Erweiterung der Wohnnutzfläche um 101,39 % bzw. 131,30 m² übersteige
jedoch den zulässigen Rahmen.

4.2 Die
Vorinstanz stimmte diesen Überlegungen im angefochtenen Entscheid zu. Sie
ergänzte, dass die Baubewilligung vom 15. November 1948 ausdrücklich auf
den "vorliegenden Bauplan" hinweise. Die in den Akten liegenden
Bauzeichnungen vom Oktober 1947, welche die Ansichten der Fassaden, den
Grundriss des Erd- und Kellergeschosses sowie einen Schnitt aufzeigten, seien
die einzigen in den Akten vorhandenen Baupläne des Wohnhauses. Anderweitige
Pläne seien jedenfalls weder in den Archiven der örtlichen und kantonalen
Baubehörden noch beim Bauherrn auffindbar. Da der Bauherr offenbar über einen
kompletten Satz an baurechtlichen Unterlagen aus der Entstehungszeit des Wohnhauses
verfüge, liege die Vermutung nahe, dass für dasselbe nach Oktober 1947 keine
weiteren Baupläne angefertigt worden seien. Es sei daher aus guten Gründen
davon auszugehen, dass die Baubewilligung vom 15. November 1948 gestützt
auf die genannten Bauzeichnungen vom Oktober 1947 erteilt worden sei. Daran
ändere der Umstand nichts, dass diese Baupläne keinen Stempel der örtlichen
Baubehörde aufweisen würden. Infolgedessen gelten das Erd- und das
Kellergeschoss des Wohnhauses, welche im grossen Ganzen in Übereinstimmung mit
den Bauplänen erstellt worden seien, sowohl in formeller als auch in
materieller Hinsicht als rechtskonform. Das Dachgeschoss, welches den Bauplänen
zufolge nur eine Winde aufweise und in welchem abweichend vom Bauplan unter
einem Kniestock unter anderem zwei Mansardenzimmer eingebaut worden seien, sei
demgegenüber erwiesenermassen formell baurechtswidrig und deshalb nicht im
Sinne von Art. 41 Abs. 1 RPV rechtmässig erstellt oder geändert
worden. Es sei folglich nicht zulässig, die illegal erstellte Wohnfläche als
rechtmässig erstellte Wohnnutzfläche in die Berechnung des Referenzzustands für
eine Erweiterung einzubeziehen. Unerheblich sei, dass das Dachgeschoss
einschliesslich der beiden Mansardenzimmer mit grosser Wahrscheinlichkeit bereits
vor dem 1. Juli 1972 realisiert worden sei und dass gemäss Schilderung des
Bauherrn im Jahr 1969 das Dachgeschoss isoliert und Dachfenster eingebaut
worden seien, zumal auch für diese baulichen Änderungen keine Baubewilligungen
eingeholt worden seien. Die Rüge des Rekurrenten, wonach die Zimmer im
Dachgeschoss bei der Ausgangslage mitberücksichtigt und an die vorbestehende
Wohnfläche angerechnet werden müssen, sei daher unbegründet.

4.3 Der
Beschwerdeführer bringt in tatsächlicher Hinsicht vor, der Bauplan aus dem Jahr
1947 stimme nicht mit dem im Jahr 1949 errichteten Projekt überein. Wie ein
Bild aus der Bauzeit belege, sei das Dachgeschoss des 1949 errichteten Gebäudes
von Anfang an höher gebaut worden, als auf dem Bauplan aus dem Jahr 1947
dargestellt. Wie das Bild aus der Bauzeit aufzeige, seien statt der zunächst
geplanten kleinen Dachluken an den Stirnseiten des Dachgeschosses von Anfang an
normale Wohnzimmerfenster eingebaut worden. Dies lasse mit grosser
Wahrscheinlichkeit darauf schliessen, dass die beiden stirnseitigen
Mansardenzimmer bereits beim Bau im Dachgeschoss und jedenfalls vor dem
1. Juli 1972 eingebaut worden seien.

Mit dem Beschwerdeführer ist davon auszugehen, dass das am
15. November 1948 bewilligte Einfamilienhaus von Anfang an teilweise
abweichend vom Bauplan aus dem Jahr 1947 gebaut wurde. Wie auf den Fotografien
aus der Bauzeit zu sehen ist, setzte bereits das ursprünglich erstellte
Satteldach nicht wie auf dem Bauplan aus dem Jahr 1947 direkt auf der Decke des
darunter liegenden Vollgeschosses an, sondern lag dieses über einem Kniestock,
womit die Höhe des Dachgeschosses vergrössert wurde. Ebenso ist aus den Fotografien
aus der Bauzeit ersichtlich, dass an den Giebelseiten des Dachgeschosses von
Anfang an nicht kleine Dachluken, sondern gewöhnliche Zimmerfenster eingebaut
wurden. Ein Onkel und eine Tante des Beschwerdeführers bestätigten sodann im
Rekursverfahren, dass die beiden Mansardenzimmer im Dachgeschoss in den 1960er
Jahren bereits bestanden hätten, als sie zusammen mit fünf weiteren Personen im
Gebäude gewohnt hätten. Es ist somit davon auszugehen, dass die beiden
Mansardenzimmer im Dachgeschoss möglicherweise bereits bei der Errichtung des
Gebäudes im Jahr 1949 und jedenfalls vor dem 1. Juli 1972 eingebaut
wurden. Davon ging auch die Vorinstanz aus, erklärte sie doch im angefochtenen
Entscheid, es sei für den Ausgang des Verfahrens unerheblich, dass das
Dachgeschoss einschliesslich der beiden Mansardenzimmer mit grosser
Wahrscheinlichkeit bereits vor dem 1. Juli 1972 realisiert worden seien.

4.4 Der
Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht und
namentlich in Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3
der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV, SR 101]) davon
ausgegangen, dass die beiden Mansardenzimmer im Dachstock formell nicht
bewilligt worden seien. Er weist darauf hin, dass der Rohbau des Gebäudes am
14. Juni 1949 von der Gemeinde abgenommen und am 28. Oktober 1949
eine Bezugsbewilligung erteilt worden sei, ohne dass die Baubehörde
interveniert habe. Aufgrund der Tatsache, dass in der Baubewilligung vom
15. November 1948 auf einen Bauplan verwiesen worden und das Bauprojekt
unter den Augen der Baubehörde gebaut worden sei, sei davon auszugehen, dass es
noch einen anderen Projektplan gegeben habe als denjenigen aus dem Jahr 1947,
welchen er eingereicht habe. Dass dem so sei, könne auch daraus geschlossen
werden, dass der Bauplan aus dem Jahr 1947 anders als z.B. ein Situationsplan
vom 12. März 1948 keinen Stempel der Gemeinde aufweise und nicht vom
damaligen Gesuchsteller unterzeichnet sei. Wenn die Gemeinde über keine
aussagekräftigen Pläne verfüge und möglicherweise ihrer Aufbewahrungspflicht
nicht nachgekommen sei, könne dies nicht ihm angelastet werden. Es sei Sache
der Baubehörden, die Akten über eine bebaute Liegenschaft nachzuführen, und
nicht seine Aufgabe, die Rechtmässigkeit der Baute nachzuweisen. Hinzu komme,
dass er den Baubehörden erklärt habe, auf den von ihm eingereichten Plan aus
dem Jahr 1947 dürfe nicht abgestellt werden, weshalb dieser als nicht existent
hätte betrachtet werden müssen.

Im Verwaltungsverfahren
gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es Sache der Behörde und nicht der
Parteien ist, den Sachverhalt festzustellen und dazu, soweit nötig, Beweis zu
erheben; die Parteien trifft eine Mitwirkungspflicht, insbesondere für Tatsachen,
welche sie besser kennen als die Behörden (§ 7 Abs. 1 und 2 VRG; vgl.
VGr, 24. November 2022, VB.2021.00276, E. 5.1.1; BGE 138 II 465 E. 8.6.4
S. 497 mit Hinweisen). Vom Untersuchungsgrundsatz ist die objektive
Beweislast zu unterscheiden. Bleibt eine rechtserhebliche Tatsache trotz
rechtskonform durchgeführtem Verfahren unbewiesen, trägt nach den üblichen
Beweislastregeln (Art. 8 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB]),
die auch im öffentlichen Recht als allgemeiner Rechtsgrundsatz gelten,
diejenige Person die Folgen, die Rechte aus der behaupteten, aber unbewiesenen
Tatsache ableitet (vgl. BGE 144 II 332 E. 4.1.3 S. 337 f.; 140 V
290 E. 4.1 S. 297; BGr, 17. August 2020, 1C_182/2019, E. 4.1).
Die damit angesprochene Beweisführungslast kann auch auf § 7 Abs. 2
lit. a und b VRG zurückgeführt werden (vgl. VGr, 24. November 2022,
VB.2021.00276, E. 5.1.3). Nach diesen Grundsätzen trägt daher diejenige
Person die objektive Beweislast, die sich auf die Besitzstandsgarantie beruft
und geltend macht, eine in der Landwirtschaftszone nicht standortgebundene
Anlage sei in ihrem Bestand geschützt, weil sie schon vor dem 1. Juli 1972
rechtmässig erstellt und zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken genutzt
worden sei (BGr, 28. April 2021, 1C_469/2019 bzw. 1C_483/2019, E. 6.4
mit Hinweisen; vgl. auch VGr, 10. September 2012, VB.2012.00081, E. 3.3).

Dass die
Beschwerdegegnerin 2 und die Vorinstanz unter den gegebenen Umständen
davon ausgingen, die Baubewilligung vom 15. November 1948 beziehe sich auf
den vom Beschwerdeführer selber eingereichten Bauplan aus dem Jahr 1947, ist
nicht zu beanstanden, zumal in der Baubewilligung ausdrücklich auf einen
Bauplan verwiesen wird und ein anderer Plan weder von den Behörden noch vom
Beschwerdeführer vorgelegt wurde. Die Vermutung, die Baubewilligung vom 15.
November 1948 nehme Bezug auf den vom Beschwerdeführer eingereichten Bauplan
aus dem Jahr 1947, wird nicht dadurch umgestossen, dass das Bauvorhaben anders
als auf dem Bauplan aus dem Jahr 1947 erstellt wurde, dass der vom
Beschwerdeführer eingereichte Bauplan aus dem Jahr 1947 keinen Stempel der
Gemeinde bzw. keine Unterschrift des damaligen Gesuchstellers trägt oder dass
die Gemeinde im Jahr 1949 den Rohbau abgenommen sowie eine Bezugsbewilligung
erteilt hat. Dass die Beschwerdegegnerin 2 und die Vorinstanz in diesem
Zusammenhang die Beweise nicht korrekt gewürdigt oder den Grundsatz von Treu
und Glauben missachtet hätten, ist nicht zu sehen. Dem Beschwerdeführer kann
auch nicht gefolgt werden, wenn er vorbringt, der von ihm eingereichte Bauplan
aus dem Jahr 1947 müsse als nicht existent betrachtet werden. Es spricht somit
viel dafür, dass das Dachgeschoss mit den eingebauten Mansardenzimmern, so wie
es ursprünglich errichtet wurde, formell nie bewilligt wurde. Jedenfalls ist
das Gegenteil nicht erwiesen und trägt der Beschwerdeführer die Folgen davon.
Der Umstand, dass die Gemeindebehörden von der Abweichung des errichteten
Gebäudes vom Bauplan aus dem Jahr 1947 gewusst haben oder hätten wissen können,
ändert daran nichts und vermag eine formelle Baubewilligung nicht zu ersetzen
(vgl. VGr, 23. August 2007, VB.2007.00227, E. 5.2). 

4.5 Zu prüfen
bleibt, ob der Umstand, dass das Dachgeschoss, so wie es ursprünglich errichtet
wurde, im Jahr 1948 und auch später (wahrscheinlich) nicht formell bewilligt
wurde, für die Bewilligungsfähigkeit des geplanten Ersatzbaus überhaupt von
Bedeutung ist.

4.5.1
Art. 24c Abs. 2 RPG bleibt seinem Wortlaut gemäss Bauten und
Anlagen vorbehalten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (vgl.
auch Art. 41 Abs. 1 RPV). Bei illegal erstellten Bauten ist in erster
Linie zu prüfen, ob die Rechtswidrigkeit bloss formaler oder auch materieller
Natur ist. Erweist sich die Baute als materiell rechtswidrig, kommt eine
Anwendung von Art. 24c Abs. 2 RPG von vornherein nicht in Frage.
Hingegen schliesst die formelle Rechtswidrigkeit die Anwendung von Art. 24c
Abs. 2 RPG nicht aus. Entscheidend ist vielmehr, ob die Baute auch
materiell rechtswidrig erstellt wurde (VGr, 23. August 2007, VB
2007.00227, E. 5.2; BGr, 19. Mai 2004, 1A.17/2004, E. 2.2.5;
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug des
Bundesamts für Raumentwicklung aus dem Jahr 2000/2001, Teil V Bewilligungen
nach Artikel 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen,
S. 5 Fussnote 1; anderer Ansicht: Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger
et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich etc.
2017, S. 249 Rz. 15). In diesem Sinne hielt Art. 41 RPV in
seiner bis zum 31. Oktober 2012 geltenden Fassung noch ausdrücklich fest,
Art. 24c RPG sei anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in
Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden. Der
gegenüber dem früheren Recht vereinfachte Wortlaut von Art. 41 Abs. 1
RPV beabsichtigte keine inhaltliche Änderung. Massgebend blieb die materielle
Rechtmässigkeit (VGr, 9. Dezember 2021, VB.2021.00205, E. 3.2;
Erläuternder Bericht des Bundesamts für Raumentwicklung vom Oktober 2012 zur
Teilrevision der Raumplanungsverordnung, S. 8). Von der Konstellation der
formell rechtswidrigen, aber in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht
errichteten Baute oder Anlage zu unterscheiden ist die Konstellation, in
welcher bei einer materiell unrechtmässigen Baute oder Anlage ausserhalb der
Bauzonen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auf die Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet wurde und die Anwendung
von Art. 24c RPG ausgeschlossen ist (BGr, 6. Juni 2012, 1C_514/2011,
E. 5.4; 19. Mai 2004, 1A.17/2004, E. 2.2; Muggli, S. 249 Rz. 15).

4.5.2
Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid – ohne zwischen formeller
und materieller Rechtmässigkeit zu unterscheiden – aus, illegal erstellte
Bauten und Anlagen würden das Rechtmässigkeitserfordernis nach Art. 24c
Abs. 2 RPG und Art. 41 Abs. 1 RPV nicht erfüllen. Sie stellte fest,
dass das Dachgeschoss des bestehenden Gebäudes formell baurechtswidrig
errichtet worden sei (vgl. E. 4.4 hiervor). Daraus folgerte sie, das
Gebäude sei nicht im Sinne dieser Bestimmungen rechtmässig erstellt oder
geändert worden und die illegal erstellte Wohnfläche dürfe für die Berechnung
der zulässigen Erweiterung keine Rolle spielen. 

Entscheidend ist nach der
dargelegten Rechtsprechung jedoch, ob das Dachgeschoss, so wie es im Jahr 1949
bzw. jedenfalls vor dem 1. Juli 1972 tatsächlich errichtet wurde (vgl. E. 4.3
hiervor), in Übereinstimmung mit dem damals geltenden materiellen Recht
erstellt wurde. Nur wenn das vor dem 1. Juli 1972 erstellte Dachgeschoss
materiell dem damaligen Recht widersprechen würde, müsste die unrechtmässig
errichtete Wohnfläche für die Berechnung der zulässigen Erweiterung unbeachtet
bleiben. Daran würde sich wiederum nichts ändern, wenn die zuständigen Behörden
eine allfällige materielle Unrechtmässigkeit bewusst geduldet bzw. diesfalls
auf die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet
hätten (vgl. E. 4.5.1 hiervor).

4.5.3
Mit der Frage, ob das Dachgeschoss dem vor dem 1. Juli 1972 geltenden
materiellen Recht entsprach, hat sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
wie schon die Beschwerdegegnerin 2 nicht auseinandergesetzt. Die Frage
lässt sich gestützt auf die vorhandenen Akten nicht beantworten. Der
rechtserhebliche Sachverhalt ist insoweit unvollständig erstellt und es ist
nicht Sache des Verwaltungsgerichts, als erste Instanz entsprechende
Abklärungen zu treffen. 

4.6 In ihrer
Vernehmlassung vom 5. August 2022 verweist die Beschwerdegegnerin 2
auf den beigelegten Mitbericht des Amts für Raumentwicklung vom 3. August
2022. Darin erklärt das Amt für Raumentwicklung, die Wesensgleichheit des
geplanten Ersatzbaus im Vergleich zum bestehenden Gebäude sei nicht gegeben,
weil das neue Gebäude erhöht werden solle. Der Beschwerdeführer widerspricht in
seiner Stellungnahme vom 26. September 2022. Die Vorinstanz im
angefochtenen Entscheid und die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Verfügung
vom 12. Juli 2021 haben sich mit dem vom Amt für Raumentwicklung neu
aufgeworfenen Punkt nicht auseinandergesetzt, zumal sie die Erteilung einer
Bewilligung nach Art. 24c RPG schon aus den genannten Gründen
ausgeschlossen hatten, ohne die weiteren Voraussetzungen näher zu prüfen. Es
ist unter den gegebenen Umständen wiederum nicht Sache des Verwaltungsgerichts,
als erste Instanz darüber zu befinden, ob das Identitätserfordernis nach
Art. 41 Abs. 1 RPV i.V.m. Art. 24c RPG schon wegen der Höhe des
geplanten Ersatzbaus nicht erfüllt sei.

5.
 

5.1 Nach dem
Ausgeführten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid vom
1. Juni 2022, die Verfügung der Beschwerdegegnerin 2 vom
12. Juli 2021 und die Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom
2. November 2021 sind aufzuheben. Die Sache ist zur weiteren Behandlung
des Baugesuchs an die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zurückzuweisen, zumal
Abklärungen zu treffen sind, für welche diese besser geeignet sind als die
Vorinstanz (zur Zulässigkeit einer solchen Sprungrückweisung Marco Donatsch in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 64 N. 4 mit Hinweisen).
Jedenfalls sofern die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c
RPG nicht schon an einer anderen Voraussetzung scheitert, wird die
Beschwerdegegnerin 2 abzuklären und darüber zu befinden haben, ob das
Dachgeschoss dem vor dem 1. Juli 1972 geltenden materiellen Recht
entsprach, was bei der Flächenberechnung nach Art. 42 Abs. 3 RPV
entsprechend zu berücksichtigen wäre.

5.2 Gemäss § 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die
Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen.
Vorliegend ist die Rückweisung zur weiteren Behandlung des Baugesuchs an die
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 als Obsiegen des Beschwerdeführers zu
werten. Die Kosten für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren sind der
Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen, zumal die Beschwerdegegnerin 1 dem
Beschwerdeführer (bisher) lediglich die Verfügung der Beschwerdegegnerin 2
eröffnet hat. Die Beschwerdegegnerin 2 ist zu verpflichten, dem anwaltlich
vertretenen Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu
bezahlen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

6.
 

Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist
Folgendes zu erläutern: Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen
Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid
qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110)
weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor
Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
(Art. 82 ff. BGG) anfechtbar, wenn sie einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 1. Juni 2022, die Verfügung der Baudirektion vom
12. Juli 2021 und die Verfügung der Baukommission Wetzikon vom 2. November
2021 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die
Baukommission Wetzikon und die Baudirektion zurückgewiesen. Die Rekurskosten
von Fr. 4'205.- werden der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    230.--     Zustellkosten,

Fr.  3'730.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerin 2 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine
Parteient-schädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von insgesamt
Fr. 5'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses
Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde erhoben werden. Sie ist binnen 30 Tagen
ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.

       c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).