# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7e6b389e-9dfe-5fa4-9f44-1ef0d6276431
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-18
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2011.37
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2011_37_pa.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2011.37 

Entscheid 

 18. Januar 2012 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Barbara Müller 

A ,    

vertreten durch B,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch den Finanzausschuss,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Gemäss  öffentlicher,  im  Amtsblatt  Nr. ..  vom  …  2003  publizierter 

Planauflage hatte A (nachfolgend die Pflichtige) von ihrem Grundstück Kat.Nr. … eine 
Fläche von rund 210 m2 an den Kanton Zürich abzutreten. Dieser benötige das Land 

für  den  Ausbau  der  …strasse.  Mit  Zustimmung  der  Pflichtigen  erfolgte  die  vorzeitige 

Besitzergreifung durch den Enteigner am … 2003. Über die Höhe der Entschädigung 

konnte keine Einigung erzielt werden. Im Juni 2005 ordnete deshalb das Statthalteramt 

des  Bezirks  D  das  Schätzungsverfahren  an.  Mit  Entscheid  vom  6.  Dezember  2005 

setzte  die  Schätzungskommission  II  des  Kantons  Zürich  die  Entschädigung  für  das 

abzutretende  Land,  dessen  definitives  Ausmass  zu  diesem  Zeitpunkt  noch  nicht 
feststand,  auf  Fr.  675.-/m2  fest  und  verpflichtete  den  Kanton,  die  Entschädigung  vom 

Zeitpunkt der vorzeitigen Besitzergreifung bis zum Tag der Auszahlung mit 5% p.a. zu 

verzinsen. Die definitive Abrechnung über die Entschädigung erfolgte im Juli 2008. Die 
Pflichtige  erhielt  für  die  definitiv  abzutretende  Fläche  von  229  m2  eine  Verkehrswert-
entschädigung  von  Fr. 154‘575.-  (229  m2  à  Fr.  675.-)  sowie  einen  Zins  von 

Fr. 37‘269.80 für die Zeit vom 22. September 2003 bis 18. Juli 2008. Der Grundbuch-

eintrag der erfolgten Handänderung fand am … 2008 statt. 

Mit  Veranlagungsentscheid  vom  26.  August  2009  auferlegte  der  Finanzaus-

schuss  der  Gemeinde  C  der  Pflichtigen  eine  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 5‘920.- 

bei einem steuerbaren Gewinn von Fr. 49‘800.- (Erlös inkl. Zins Fr. 191‘844.80 abzüg-

lich  Anlagekosten  Fr. 141‘980.-).  Dabei  ging  er  davon  aus,  dass  sich  die  Handände-

rung am … 2008 ereignet habe. Dementsprechend setzte er den Verkehrswert vor 20 
Jahren auf Fr. 141‘980.- (Fr. 620.-/m2) fest. 

B.  Eine  dagegen  erhobene  Einsprache  wies  der  Finanzausschuss  am  7.  Ju-

ni 2011  ab  und erhöhte  die Grundstückgewinnsteuer  auf  Fr.  17‘400.-. Im  Unterschied 

zum Veranlagungsentscheid setzte der Finanzausschuss den Zeitpunkt der Handände-

rung auf den … 2003 fest. Dementsprechend bemass er den Verkehrswert vor 20 Jah-
ren auf Fr. 60‘685.- (229 m2 à Fr. 265.-) und berücksichtigte wertvermehrende Aufwen-

dungen von Fr. 17‘580.-. 

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C.  Mit  Rekurs  vom  14. Juli  2011  liess die Pflichtige dem  Steuerrekursgericht 

beantragen, den Einspracheentscheid aufzuheben. Vorab sei abzuklären, an welchem 

der  in  Frage  kommenden  Zeitpunkte  (…  2003  oder  …  2008)  sich  die  Handänderung 

ereignet habe. Falls die Handänderung am … 2003 stattgefunden habe, sei festzustel-

len,  dass  das  Recht,  Grundsteuern  zu  veranlagen,  verjährt  sei.  Eventualiter  sei  der 
Verkehrswert vor 20 Jahren (per … 1983) auf Fr. 80‘150.- (229 m2 à Fr. 350.-) festzu-

setzen. Falls sich die Handänderung am … 2008 ereignet habe, sei beim Erlös nur die 

Verkehrswertentschädigung  von  Fr. 154‘575.-  ohne  Zins  zu  berücksichtigen.  Zudem 

sei  der  Verkehrswert  vor  20  Jahren  entsprechend  dem  Veranlagungsentscheid  vom 

26. August 2009 auf Fr. 141‘980.- zu bemessen. Ferner beantragte sie eine Parteient-

schädigung. 

In  der  Rekursantwort  vom  23.  August  2011  beantragte  die  Rekursgegnerin 

Abweisung des Rekurses.  

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1.  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  des  Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Zu den steuerbaren Handände-

rungen gehören auch Eigentumsübertragungen, die ihren Rechtsgrund in einer Enteig-

nung haben (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher 

Steuergesetz,  2.  A.,  2006,  § 216  N  37).  Besonderheiten  ergeben  sich  diesbezüglich 

einzig  daraus,  dass  einerseits  der  Handänderungszeitpunkt  nicht  mit  dem  formellen 

Grundbucheintrag  zusammenfällt  (vgl.  Art.  656  Abs.  2  ZGB)  und  andererseits  der 

grundsteuerlich  massgebende  Erlös  nicht  immer  der  effektiv  bezahlten  Enteignungs-

entschädigung entspricht.  

Im vorliegenden Fall ist in erster Linie der Zeitpunkt der Handänderung strei-

tig. Diese Frage ist vorweg zu entscheiden, weil davon die Beantwortung der weiteren 

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aufgeworfenen  Fragen  (Veranlagungsverjährung,  massgebender  Erlös  und  Verkehrs-

wert vor 20 Jahren) abhängt. 

2. a) Die vorliegenden Handänderung hat ihre Grundlage im Gesetz über den 

Bau und den Unterhalt der öffentlichen Strassen vom 27. September 1981 (Strassen-

gesetz; LS 722.1), welches bezüglich der enteignungsrechtlichen Aspekte auf das Ge-

setz  betreffend  die  Abtretung  von  Privatrechten  vom  30.  November  1879  (AbtrG, 

LS 781) verweist. Gemäss der Steuerpraxis ist bei Enteignungen, die sich auf das kan-

tonale  Abtretungsgesetz  stützen,  hinsichtlich  des  Handänderungszeitpunkts  zu  unter-

scheiden  zwischen  Enteignungen  mit  vorzeitiger  Besitzeseinweisung  gemäss  § 54 

Abs. 1  AbtrG  und  solchen  ohne  vorzeitige  Besitzergreifung.  Bei  den  Letzteren  be-

stimmt  § 56  AbtrG,  dass  mit  der  Bezahlung  der  Entschädigung  die  abzutretenden 

Rechte  ohne  weiteres  an  den  Exproprianten  übergehen.  Die  Steuerpraxis  hat  daraus 

abgeleitet, dass in diesem Fall die Handänderung im Zeitpunkt der Bezahlung der Ent-

eignungsentschädigung  erfolgt.  Anders  verhält  es  sich,  wenn  der  Enteigner  gemäss 

§ 54  Abs.  1  AbtrG  ausnahmsweise  berechtigt  ist,  die  sofortige  Abtretung  der  Rechte, 

d.h. im Regelfall des Eigentums, zu verlangen. In diesem besonderen Fall erwirbt der 

Enteigner das Eigentum – abweichend von der Regelung im eidgenössischen Enteig-
nungsrecht  (Art.  91  i.V.  mit  Art.  19bis  Abs.  2  des  Bundesgesetzes  vom  20.  Juni  1930 

über die Enteignung [EntG]) – nicht erst mit der Bezahlung der Entschädigungssumme, 

sondern bereits vorzeitig mit der sogenannten Besitzeseinweisung. Denn Besitzesein-

weisung  bedeutet  im  zürcherischen  Abtretungsrecht  Eigentumserwerb  (RB  1967 

Nr. 86; VGr, 29. August 1969, SR 17/1969).  

b)  Im  vorliegenden  Fall  stimmte  die  Pflichtige  am  …  2003  einer  vorzeitigen 

Besitzeinweisung ausdrücklich zu. Folgedessen erfolgte die Handänderung bereits mit 

dem Besitzesantritt des Enteigners. Dieser hat am … 2003 stattgefunden. Dies hat zur 

Folge,  dass  der  Zins  ab  Händerung  bis  zur  Bezahlung  der  Entschädigung  nicht  zum 

Erlös gehört. Denn leistet die Veräusserin vor, indem sie Recht und Nutzung überträgt, 

das Entgelt ohne Zins aber erst später empfängt, so ist dieses steuerlich minderwertig. 

Zur Bestimmung des Erlöses im Sinn von § 222 StG wäre ein Einschlag vorzunehmen. 

Dieser wird bei der sofortigen Abtretung durch den in § 54 Abs. 1 AbtrG vorgeschrie-

benen Zins von 5% wettgeschlagen. Somit ist dieser Zins aus grundsteuerlicher Sicht 

Ausgleich  für  den  Minderwert  des  Erlöses  (RB  1976  Nr.  82)  und  ist  deshalb  mit  der 

Einkommenssteuer  zu  erfassen.  Als  unzutreffend  erweist  sich  die  auf  einem  Verwal-

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tungsgerichtsentscheid vom 19. Dezember 1970 (ZR 69 Nr. 131) abgestützte gegentei-

lige  Auffassung  der  Kommentatoren  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter  (§ 220  N  80). 

Denn  das  genannte  Präjudiz  bezieht  sich  auf  einen  Enteignungstatbestand,  bei  wel-

chem  der  Steuertatbestand  (Handänderung)  erst  mit  der  rechtskräftigen  Festsetzung 

der  Entschädigung  und  nicht,  wie  im  Kommentar  angegeben,  bereits  mit  dem  Nut-

zungsantritt erfolgte. 

3. Aufgrund dieser Rechtslage stellt sich die Frage, ob die kommunale Steu-

erbehörde nach über fünf Jahren seit der Handänderung noch befugt war, eine Grund-

stückgewinnsteuerveranlagung vorzunehmen. 

a) Gemäss § 215 Abs. 1 StG verjährt das Recht, Grundsteuern zu veranlagen, 

fünf  Jahre  nach  Ablauf  des  Jahres,  indem  die  Handänderung  stattfand.  Vorbehalten 

bleibt die Erhebung von Nachsteuern und Bussen. Die Frist von fünf Jahren kann still 

stehen  oder  unterbrochen  werden  (§  130  Abs.  2  und  3  StG  in  Verbindung  mit  §  215 

Abs.  2  StG)  und  erweist  sich  somit  als  eine  relative  Frist.  Als  Unterbrechungsgründe 

kommen gemäss § 130 Abs. 3 lit. a – d StG folgende vier Tatbestände in Betracht: 

 

jede  auf  Feststellung  oder  Geltendmachung  der  Steuerforderung  gerichtete 

Amtshandlung,  die  einem  Steuerpflichtigen  oder  Mithaftenden  zur  Kenntnis 

gebracht  wird  (lit.  a),  worunter  grundsätzlich  alle  Veranlagungs-,  aber  auch 

Bezugshandlungen fallen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 130 N 12); 

jede ausdrückliche Anerkennung der Steuerforderung durch den Steuerpflich-

tigen oder den Mithaftenden (lit. b); 

die Einreichung eines Erlassgesuchs (lit. c) und 

die  Einleitung  einer  Strafverfolgung  wegen  vollendeter  Steuerhinterziehung 

oder wegen Steuervergehens (lit. d). 

 

 

 

Diese Unterbrechungsgründe bewirken, dass die relative Verjährungsfrist von 

fünf  Jahren  mit  jeder  Unterbrechungshandlung  wieder  neu  zu  laufen  beginnt  (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 130 N 25).  

b)  Im  vorliegenden  Fall  hat  das  Gemeindesteueramt  innert  der  fünfjährigen 

Frist seit der Handänderung vom … 2003 am 23. August 2006 lediglich eine schriftliche 

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Auskunft erteilt, nachdem sich die Vertreterin der Pflichtigen am … 2006 unter Beilage 

der  Vereinbarung  über  die  vorzeitige  Besitzeseinweisung  vom  …  2003  und  des  Ent-

scheids  der  Schätzungskommission  II  vom  6.  Dezember 2005  über  die  Grundsteuer-

folgen  bezüglich  der  grundbuchlich  noch  nicht  vollzogenen  Landabtretung  erkundigt 

hatte.  Konkret teilte  das  Gemeindesteueramt  der  Gesuchstellerin mit,  dass  die  Hand-

änderung bezüglich der enteigneten Landfläche bereits am … 2003 stattgefunden ha-
be,  der  Landwert  vor  20  Jahren  (2003)  Fr. 225 pro  m2  betrage und  der Zins,  welcher 

der Pflichtigen ab Besitzeseinweisung bis zur Auszahlung der Entschädigung zu vergü-

ten  sei,  zum  Erlös  gehöre.  Dieses  Schreiben  hat  aber  lediglich  den  Stellenwert  einer 

behördlichen Auskunft zu verschiedenen Fragen der Pflichtigen. Dagegen sind hiermit 

noch keine eigentlichen Amtshandlungen erfolgt, die auf Feststellung oder Geltendma-

chung  der  Steuerforderung  gerichtet  waren.  Hierzu  wären  weitere  Handlungen  erfor-

derlich gewesen wie etwa die Zustellung des Steuererklärungsformulars bzw. die Auf-

forderung  zur  Einreichung  der  Steuererklärung,  die  Zustellung  einer  provisorischen 

Steuerrechnung  oder  die  Mitteilung,  dass  die  Veranlagung  zu  einem  späteren  Zeit-

punkt  vorgenommen  werde  (Michael  Beusch,  in: Kommentar  zum  Schweizerischen 

Steuerrecht,  Band 

I/2b,  2.  A.,  2008,  Art.  120  N  46  DBG;  Richner/Frei/-

Kaufmann/Meuter,  § 130  N  19).  Obwohl  das  Gemeindesteueramt  von  der  Handände-

rung Kenntnis hatte, unterblieben solche Amtshandlungen bis zum Ablauf des fünften 

Kalenderjahres  (2008),  in  dem  die  Handänderung  stattfand.  Die  erstmalige  Aufforde-

rung  zur  Einreichung  der  Steuererklärung  und  weitere  Amtshandlungen,  die  geeignet 

gewesen  wären,  die  Verjährung  zu  unterbrechen,  erfolgten  erst  ab  27.  Mai  2009.  Zu 

diesem Zeitpunkt ist jedoch die Veranlagungsverjährung bereits eingetreten.  

c)  Ausgenommen  von  der  fünfjährigen  Verjährungsfrist  nach  § 215  StG  sind 

Nachsteuern  und  Bussen.  Diesbezüglich  erlischt  das  Recht,  ein  Nachsteuerverfahren 

einzuleiten,  erst  zehn  Jahre  nach  Ablauf  des  Kalenderjahrs,  in  dem  eine  Handände-

rung  stattfand  (§  161  Abs.  1  StG;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 215 N  6).  Im  vor-

liegenden Fall sind allerdings die Voraussetzungen nicht gegeben, um die Grundsteu-

erveranlagung  im  Nachsteuerverfahren  vorzunehmen.  Denn  das  Gemeindesteueramt 

C hatte bereits im August 2006 Kenntnis vom Steuertatbestand. Ferner wurde es vom 

Grundbuchamt C am 21. Juli 2008 ein weiteres Mal auf die erfolgte Eintragung dieser 

Handänderung im Grundbuch hingewiesen. Gleichzeitig erfuhr es am 14. August 2008, 

d.h.  mit  dem  Eingang  der  Handänderungsanzeige,  dass  das  Notariat  der  Pflichtigen 

kein Steuererklärungsformular für die Grundstückgewinnsteuer abgegeben habe. Unter 

diesen Umständen hätte es am Gemeindesteueramt gelegen, der Pflichtigen unverzüg-

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lich ein Steuererklärungsformular für die Grundstückgewinnsteuer auszuhändigen und 

sie aufzufordern, dieses innert einer bestimmten Frist und mit allen Angaben und Bei-

lagen versehen unterzeichnet einzureichen. Dies hätte genügt, um die Veranlagungs-

verjährung  zu  unterbrechen  und  die  Grundstückgewinnsteuerveranlagung  im  ordentli-

chen Verfahren vorzunehmen. 

Somit ist der Rekurs gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid 

vom 7. Juni 2011 ersatzlos aufzuheben. 

3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die  Gerichtskosten der Rekursgegne-

rin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der obsiegenden Pflichtigen ist für das Rekursver-

fahren eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen, da sich ihre Vorbringen zur 

Hauptsache auf  Ausführungen  beschränkten,  die bereits  im  Einspracheverfahren  vor-

gebracht wurden (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

vom  24.  Mai  1959/8.  Juni  1997).  Für  Umtriebe  und  Auslagen,  die  der  Pflichtigen  im 

Einschätzungs-  und  Einspracheverfahren  erwachsen  sind,  steht  ihr  keine  Parteient-

schädigung zu. 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1.  Der  Rekurs  wird  gutgeheissen.  Der  Einspracheentscheid  des  Finanzausschusses 

C vom 7. Juni 2011 (GR 2008/0160 A) wird aufgehoben. 

[…] 

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