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**Case Identifier:** b8b8ccc6-8dfe-5031-86ff-6cb3165b97d3
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-09-20
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 20.09.2011 B 2011/2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2011-2_2011-09-20.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2011/2

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 20.09.2011

Entscheiddatum: 20.09.2011

Urteil Verwaltungsgericht, 20.09.2011
Planungsrecht, Aufzonung, Art. 21 Abs. 2 RPG (SR 700), Art. 32 Abs. 1 BauG 
und Art. 33 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Allein die Überarbeitung des 
Baureglements löst keine Sperrwirkung aus, einzelne Grundstücke auf ihre 
zonenmässige Zuteilung zu überprüfen. Der Verzicht auf die Überbauung 
des eingezonten Schlossparks Wartegg liegt im öffentlichen Interesse. Die 
dafür in einem anderen Quartier aufgezonte Baufläche entspricht den 
raumplanerischen Grundsätzen, ist mit dem kommunalen Richtplan im 
Einklang und sachlich begründet (Verwaltungsgericht, B 2011/2).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer,

lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber lic. iur. S. Schärer

 

In Sachen

D. und F. M., in R.,

G. B.,in R.,

Beschwerdeführer,

alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. C. B.,

gegen

 

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Baudepartement des Kantons St. Gallen,Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

 

F. I. AG,in S.,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. E. M.,

und

 

Politische Gemeinde Rorschacherberg,vertreten durch den Gemeinderat, 

Goldacherstrasse 67, Postfach, 9404 Rorschacherberg,

Beschwerdebeteiligte,

 

betreffend

Teilzonenplan Oberer Sandbüchel

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Die F. I. AG, in S., ist Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 948, Grundbuch 

Rorschacherberg, die 857 m  gross und mit einem älteren Einfamilienhaus überbaut ist, 

sowie des 7'848 m  grossen und unbebauten Nachbargrundstücks Nr. 311. Daran 

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grenzt nordwestlich die Parzelle Nr. 601 von C. W., Rorschacherberg, an, die 1'114 m

gross und mit einem älteren Einfamilienhaus im Chalet-Stil überbaut ist.

Die Fläche, welche die drei Grundstücke zusammen bilden, umfasst somit knapp 1 ha. 

Sie liegt im Osten der Politischen Gemeinde Rorschacherberg an einem dem Bodensee 

zugewandten Nordhang im Quartier Sandbüchel direkt unterhalb der Autobahn A1. Im 

Norden wird das Gebiet von der Thalerstrasse, Kantonsstrasse 2. Klasse, südwestlich 

vom Trassee der Rorschach-Heiden-Bahn bzw. den Appenzeller Bahnen und im Süden 

von einem Gemeindeweg 3. Klasse begrenzt. Von diesem Weg steigt die mit Bäumen 

und Sträuchern locker überwachsene Böschung bis zum Lärmschutzwall entlang der 

Autobahn steil an. Der Bereich östlich davon ist mit Wohnhäusern überbaut. Gemäss 

Zonenplan der Gemeinde Rorschacherberg vom 17. März 1981 bzw. 6. Oktober 1986 

liegt dieser wie die drei beschriebenen Grundstücke in der Wohnzone WE für Ein- und 

Zweifamilienhäuser. Das Gebiet nördlich hangabwärts auf der anderen Seite der 

Thalerstrasse ist der Wohnzone W2 zugeteilt und ebenfalls mit Wohnhäusern überbaut.

B./ a) Die F. I. AG hat die Parzellen Nrn. 311 und 948 im Austausch gegen ein anderes 

Grundstück in der Bauzone W2 erworben, das rund 400 m nordöstlich Richtung 

Bodensee in der historischen Parklandschaft des Schlosses Wartegg liegt, wofür 

bereits ein bewilligtes, aber noch nicht rechtskräftiges Projekt für eine Überbauung mit 

Mehrfamilienhäusern für insgesamt 120 Wohnungen vorgelegen hatte. Der 

Gemeinderat erliess in der Folge für das Gebiet im Oberen Sandbüchel einen 

Teilzonen- und Überbauungsplan sowie eine Änderung der Schutzverordnung, damit 

hier fünf Mehrfamilienhäuser gebaut werden können. Das Amt für Raumentwicklung 

und Geoinformation (abgekürzt AREG) nahm dazu mit Vorprüfungsbericht vom 

28. Oktober 2008 positiv Stellung.

b) Gegen den Teilzonen- und Sondernutzungsplan erhoben innert Auflagefrist vom 

6. Januar 2009 bis 4. Februar 2009 zwölf Nachbarn beim Gemeinderat 

Rorschacherberg Einsprache, unter anderem D. und F. M. sowie G. B., alle 

Rorschacherberg. Die Einsprachen konnten bis auf jene der Genannten gütlich erledigt 

werden, nachdem sich die Grundeigentümerin bereit erklärt hatte, ihr Gesuch um 

Erlass des Überbauungsplans Oberer Sandbüchel zurückziehen und das Plangebiet 

nach Regelbauweise zu überbauen. Der Gemeinderat hob den Sondernutzungsplan in 

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der Folge auf, schrieb die Einsprachen bezüglich des Überbauungsplans ab und wies 

im Übrigen die Einsprachen ab.

c) Der Teilzonenplan Oberer Sandbüchel wurde vom 20. Oktober 2009 bis 

18. November 2009 dem fakultativen Referendum unterstellt, das nicht ergriffen wurde. 

Gegen den entsprechenden zustimmenden Entscheid der Bürgerschaft erhoben die 

unterlegenen Einsprecher am 7. Dezember 2009 durch ihren gemeinsamen 

Rechtsvertreter beim Baudepartement des Kantons St. Gallen Rekurs mit dem Antrag, 

der Teilzonenplan Oberer Sandbüchel sei kostenpflichtig aufzuheben. Das 

Baudepartement wies den Rekurs am 6. Dezember 2010 mit der Begründung ab, dass 

seit der letzten Anpassung des Zonenplans rund 24 Jahre vergangen seien, weshalb 

die Grundeigentümerin habe verlangen können, dass die geltende Zonierung überprüft 

werde. Die vorgenommene Aufzonung entspreche der kommunalen Richtplanung. Sie 

liege zudem im öffentlichen Interesse, berücksichtige die tatsächlichen Verhältnisse 

und sei mit Blick auf die angestrebte Entwicklung in der Gemeinde Rorschacherberg 

angemessen und zweckmässig.

C./ Gegen den Entscheid des Baudepartementes vom 6. Dezember 2010 erheben die 

Rekurrenten mit der Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 18. Dezember 2010 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen und verlangen die 

kostenpflichtige Aufhebung des Rekursentscheids und des Teilzonenplans Oberer 

Sandbüchel. Mit Beschwerdebegründung vom 25. Februar 2011 bringen sie vor, der 

Zonenplan könne nicht schon wieder geändert werden, nachdem erst vor gut zwei 

Jahren das Baureglement vollständig revidiert und insbesondere die Bestimmungen zur 

Zone WE für Ein- und Zweifamilienhäuser gelockert worden seien. Dazu komme, dass 

die Aufzonung auf einer falschen Grundlage des kommunalen Richtplans beruhe, da 

die zonenmässige Beschränkung auf Ein- und Zweifamilienhäuser entgegen der 

damaligen Annahme des Gemeinderates rechtlich unproblematisch sei. Der 

Teilzonenplan Oberer Sandbüchel widerspreche zudem dem planerischen 

Gesamtkonzept der Gemeinde, wonach Mehrfamilienhäuser vornehmlich im unteren 

Siedlungsteil des Gemeindegebiets gebaut werden sollen. Ein öffentliches Interesse für 

die Umzonung liege entgegen der Annahme der Vorinstanz nicht vor. Für den 

Landabtausch mit der verfehlten Überbauung des Warteggparks habe die Gemeinde 

bereits eine halbe Million Franken aufgewendet, ein weiteres Zückerchen für die 

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Grundeigentümerin in Form einer Aufzonung der eingetauschten Fläche sei unnötig. 

Aus raumplanerischer Sicht jedenfalls mache es keinen Sinn, das letzte noch 

unüberbaute Grundstück in einem über längere Zeit gewachsenen und überwiegend 

mit Einfamilienhäusern überbauten Quartier isoliert mit Mehrfamilienhäusern zu 

durchsetzen.

D./ Das Baudepartement, die Politische Gemeinde Rorschacherberg und die 

Beschwerdegegnerin beantragen mit ihren Vernehmlassungen vom 21. März 2011 und 

12. April 2011 die Abweisung der Beschwerde, letztere unter Kostenfolge. Die 

Beschwerdeführer verzichteten in der Folge auf eine weitere Stellungnahme.

E./ Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit wesentlich, in 

den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

 

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. (…).

2. Die Beschwerdeführer machen geltend, der Teilzonenplan Oberer Sandbüchel habe 

nicht erlassen dürfen, weil das Baureglement der Politischen Gemeinde 

Rorschacherberg erst vor kurzem revidiert worden sei und dabei insbesondere die 

Bestimmungen für die Wohnzone WE gelockert worden seien.

2.1. Der Zonenplan ist ein Nutzungsplan, der das Gemeindegebiet in Teilgebiete 

verschiedener Nutzungsart und -intensität sowie verschiedener Regelbauweise und 

Immissionstoleranz einteilt (Art. 9 Abs. 1 des Baugesetzes, sGS 731.1, abgekürzt 

BauG). Er besteht aus einer planerischen Darstellung und den dazugehörenden 

Bauvorschriften, die im Baureglement aufgestellt werden (Art. 9 Abs. 2 BauG).

2.2. Allgemein gilt der Grundsatz der Planbeständigkeit, jedenfalls für Nutzungspläne, 

die unter der Herrschaft des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) und zur 

Umsetzung seiner Ziele und Grundsätze erlassen worden sind. Nutzungspläne werden 

deshalb nur überprüft und gegebenenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse seit 

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ihrem Erlass bzw. ihrer Genehmigung durch das Baudepartement erheblich geändert 

haben oder bedeutsame neue Bedürfnisse nachgewiesen sind (Art. 21 Abs. 2 RPG; 

Art. Art. 32 Abs. 1 BauG). Der Überprüfung und Anpassung von Nutzungsplänen 

wiederum können öffentliche oder private Interessen entgegenstehen. Eine 

Sperrwirkung für Planänderungen kann insbesondere vom Vertrauensschutzprinzip 

nach Art. 9 der Bundesverfassung (SR 101, abgekürzt BV) ausgehen, namentlich dann, 

wenn dem Betroffenen behördliche Zusicherungen gemacht wurden (Waldmann/Hänni, 

Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 12 zu Art. 21 RPG).

2.3. Mit dem Grundsatz der Planbeständigkeit soll in erster Linie dem von der 

Planänderung betroffenen Grundeigentümer Rechtssicherheit verschafft werden. Aber 

auch Nachbarn eines von der Planänderung betroffenen Grundstücks haben ein 

schutzwürdiges Interesse, von allfälligen neuen und möglicherweise übermässigen 

Nutzungseinwirkungen verschont zu bleiben. Allein die Eigentumsgarantie nach Art. 26 

BV steht einer Anpassung nicht entgegen. Sie vermittelt dem Eigentümer bzw. dem 

Nachbarn keinen Anspruch darauf, dass sein Land bzw. jenes seiner Nachbarn 

dauernd in jener Zone verbleibe, in die es einmal eingewiesen worden ist. Eine 

Planung, die nicht mehr zeitgerecht ist, widerspricht im Gegenteil nicht nur den 

Planungsgrundsätzen des RPG, sondern im Fall von Nutzungsbeschränkungen auch 

der Eigentumsgarantie der betroffenen Grundeigentümer (Waldmann/Hänni, a.a.O., 

Rz. 11 ff. zu Art. 21 RPG).

2.4. Ein zentrales Kriterium in der Abwägung bildet das Alter des Nutzungsplans. Je 

neuer ein Plan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden und 

desto schwieriger wird es sein, die Vermutung der Gültigkeit zu widerlegen. Auf der 

anderen Seite sind Zonenpläne ungeachtet der Vorschrift von Art. 21 Abs. 2 RPG in der 

Regel nach fünfzehn Jahren zu überarbeiten, weil die Bedarfsprognose der 

Siedlungsentwicklung auf diesen Zeithorizont ausgerichtet ist. Ein weitergehender 

Planungshorizont ist zwar möglich. Grundstücke, die erst nach fünfzehn Jahren 

überbaut werden sollen, dürfen aber nicht eingezont werden, sondern können 

höchstens einer nach Massgabe des kantonalen Rechts bestehenden Reservezone (im 

Kanton St. Gallen dem übrigem Gemeindegebiet, Art. 21 BauG) zugewiesen werden 

(vgl. Art. 15 lit. b RPG; Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 31 zu Art. 15 RPG und Rz. 20 zu 

Art. 21 RPG).

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2.5. Nach Art. 33 Abs. 1 BauG kann der Grundeigentümer eine Überprüfung bereits 

nach Ablauf von zehn Jahren seit Rechtsgültigkeit verlangen. Haben sich die 

Verhältnisse derart geändert, dass das öffentliche Interesse an der geltend gemachten 

Eigentumsbeschränkung dahingefallen sein könnte, hat er sogar vorher und damit 

unabhängig von der zehnjährigen Sperrfrist einen Anspruch auf Überprüfung (VerwGE 

B 2009/111 vom 24. August 2010 E. 4.8., in: www.gerichte.sg.ch). Davon abgesehen 

steht es - unter Berücksichtigung der vorerwähnten schutzwürdigen Interessen der 

Nachbarn - im freien Ermessen des Gemeinderats, schon vor Ablauf der zehnjährigen 

Frist auf das Änderungsgesuch des Grundeigentümers einzutreten, wenn er es für 

angezeigt erachtet (E. David, Ortsplanungsrecht II: Das Verfahren beim Erlass von 

Baureglement, Plänen und Schutzverordnungen, in: Das Nachtragsgesetz zum st. 

gallischen Baugesetz, Veröffentlichungen des Schweizerischen Instituts für 

Verwaltungskurse an der Hochschule St. Gallen, Neue Reihe Bd. 20, St. Gallen 1983, 

S. 114, Rz. 175).

2.6. Die Politische Gemeinde Rorschacherberg hat im Rahmen der Erarbeitung der 

kommunalen Richtplanung im Jahr 2003 das Baureglement überprüft und umfassend 

überarbeitet. Am 2. April 2008 wurde dieses vom Baudepartement genehmigt. Gemäss 

Stellungnahme des AREG vom 26. März 2010, das beim Kanton für die Vorprüfung der 

Nutzungspläne zuständig ist, wurde dabei auf eine sogenannte Gesamtrevision der 

Ortsplanung mit Überprüfung aller Planungsinstrumente, wozu nebst den 

Bauvorschriften auch die planerische Darstellung im Zonenplan und die 

Schutzverordnung gehören, verzichtet. Die tatsächliche räumliche Zuteilung der 

einzelnen Grundstücke liegt daher wesentlich länger als fünfzehn Jahre zurück, ohne 

dass seither überprüft worden wäre, ob die Zuordnung noch zeitgemäss ist. Die 

Beschwerdegegnerin hatte somit Anspruch darauf, dass die Zuteilung ihrer 

Grundstücke zur Wohnzone mit der tiefsten Ausnützungsziffer überprüft und allenfalls 

angepasst werde, ohne dass sie dafür "ganz gewichtige, einschneidende Gründe oder 

neue Bedürfnisse" nachweisen musste, wie dies die Beschwerdeführer geltend 

machen. Daran ändert nichts, dass die Bauvorschriften für die WE-Zone vor wenigen 

Jahren generell gelockert worden sind. Bei dieser allgemeinen Änderung wurde nicht 

überprüft, ob die derzeitige Zuteilung der rund 1 ha grossen Fläche im Oberen 

Sandbüchel noch den heutigen Verhältnissen und Bedürfnissen entspreche. Die 

Reglementsänderung betraf im Gegenteil sämtliche Parzellen im Gemeindegebiet 

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gleichermassen. Folglich spielt es auch keine Rolle, dass der Gemeinderat bei der 

Erarbeitung der Richtplanung bzw. der Überarbeitung des Baureglements davon 

ausgegangen ist, dass es gegen Art. 10 BauG und Art. 11 Abs. 2 BauG verstosse, 

wenn im Baureglement und in der Nutzungsplanung Zonen für Ein- und 

Zweifamilienhäuser ausgeschieden werden, was nicht der Fall ist, wie die 

Beschwerdeführer zu Recht geltend machen (VerwGE B 2009/97 und 100 vom 

24. Februar 2010 E. 2.4.4., in: www.gerichte.sg.ch, BGE 1C_185/2010 vom 27. Oktober 

2010 E. 3.3).

2.7. Aus dem Gesagten folgt, dass die Zuteilung der Grundstücke Nrn. 311, 601 und 

948 zur WE-Zone deutlich länger als fünfzehn Jahre zurückliegt und seither nicht mehr 

überprüft worden ist. Allein die Überarbeitung der einzelnen Bestimmungen des 

Baureglements bewirkt noch keine Sperrwirkung, einzelne Grundstücke auf ihre 

zonenmässige Zuteilung zu überprüfen und diese allenfalls zu ändern.

3. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, dass die Aufzonung des Gebiets 

Oberer Sandbüchel von der Wohnzone WE für Ein- und Zweifamilienhäuser in die 

Wohnzone W2 nicht im öffentlichen Interesse liege.

3.1. Planungsbehörde ist im Kanton St. Gallen im Rahmen von Verfassung, Gesetz und 

übergeordneter Planung die politische Gemeinde (Art. 2 Abs. 1 und Art. 4 f. BauG). Das 

dabei ausgeübte Ermessen hat gestützt auf allgemeine Rechtsprinzipien zweckmässig 

und angemessen zu erfolgen (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton 

St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 740). Nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG gewährleistet das 

kantonale Recht die volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch wenigstens eine 

Beschwerdebehörde. Der Anspruch umfasst neben der Rechts- und 

Sachverhaltskontrolle auch die Ermessenskontrolle (BGE 127 II 242; BGE 118 Ib 397). 

Diese Funktion ist im kantonalen Recht dem Rekursverfahren vor dem Baudepartement 

zugedacht (Art. 46 Abs. 1 VRP). Hält sich die politische Gemeinde an die erwähnten 

Schranken, wahrt dieses den nötigen Ermessensspielraum der Planungsbehörde bei 

der Orts- und Regionalplanung (Art. 3 Abs. 2 BauG).

Demgegenüber ist die Kognition des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung der 

Nutzungsplanung beschränkt, und es ist lediglich zur Rechtskontrolle befugt (Art. 61 

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Abs. 1 und 2 VRP). Liegt ein Entscheid noch innerhalb des Ermessensspielraums bzw. 

wurden die Verfassungsprinzipien sowie der Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung 

beachtet, liegt noch keine Rechtsverletzung vor, selbst wenn das Ermessen 

unzweckmässig gehandhabt wurde. Anders verhält es sich bei einem qualifizierten 

Ermessensfehler, wenn die Verwaltungsbehörde das Ermessen missbraucht bzw. über- 

oder unterschritten hat. Dies ist der Fall, wenn Ermessen ausgeübt wird, wo der 

Rechtssatz keines einräumt bzw. wo die Behörde auf die Ermessensausübung 

verzichtet, obschon ihr eine solche Betätigung gestattet ist. Beim 

Ermessensmissbrauch hält sich die Behörde formell zwar an den 

Entscheidungsspielraum, den ihr der Rechtssatz einräumt. Der Entscheid ist aber nicht 

bloss unzweckmässig oder unangemessen, sondern schlicht unhaltbar; er steht im 

Widerspruch zu Verfassungsprinzipien oder zu Sinn und Zweck des Gesetzes. Solche 

Entscheide müssen vom Verwaltungsgericht aufgehoben werden (Häfelin/Müller/

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2010, 6. Aufl., Rz. 460 ff.; Cavelti/

Vögeli, a.a.O., Rz. 740).

3.2. Die Aufzonung des Plangebiets Oberer Sandbüchel steht wie bereits gesagt im 

Zusammenhang mit dem Verzicht auf die Überbauung des Schlossparks Wartegg, der 

vor 150 Jahren angelegt worden war.

3.2.1. Die im Schlosspark geplante Überbauung löste ein grosses Medienecho und 

eine eigentliche Volksbewegung aus (vgl. dazu www.warteggpark.org/presse), worauf 

der damalige Gemeindepräsident auf Anregung der neu gegründeten 

Interessengemeinschaft IG Warteggpark bei der Eidgenössischen Kommission für 

Denkmalpflege EKD und der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission 

ENHK eine Begutachtung des Parks in Auftrag gab. Die Kommissionen kamen am 

31. August 2008 übereinstimmend zum Schluss, dass der Park als letzte grosse 

Grünfläche am dicht überbauten Nordhang das Ortsbild von Rorschacherberg 

entscheidend präge, dass das Schloss aus dem 16. Jahrhundert und der im Jahr 1860 

nach englischem Vorbild angelegte Park eine Anlage von nationaler Bedeutung 

darstellten und somit langfristig integral zu erhalten seien. Im August 2009 konnte das 

entsprechende Bauland von der zwischenzeitlich gegründeten Stiftung 

Landschaftspark Wartegg gekauft werden, deren Zweck es ist, den Park Wartegg in 

seiner Eigenart als öffentlich zugänglichen Landschaftspark zu sanieren, zu unterhalten 

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und zu bewahren. Als Ersatz für die dadurch erst im Baubewilligungsverfahren 

verhinderte Gesamtüberbauung wurden der Beschwerdegegnerin die Parzellen im 

Oberen Sandbüchel verkauft und dieses Gebiet in die gleiche Zone W2 wie der nun 

freigehaltene Schlosspark aufgezont. Der Landabtausch mit den Parzellen im Oberen 

Sandbüchel in ähnlicher Grösse hat somit zur Folge, dass der rund 1 ha grosse Teil des 

schutzwürdigen Parks Wartegg mit Ausnahme einer Fläche von rund 1'500 m  in 

seinem bisherigen schutzwürdigen Zustand erhalten werden kann, was fraglos im 

öffentlichen Interesse liegt. Mit der baulichen Verdichtung von bestehendem Bauland 

auf der einen Seite und der Freihaltung einer schützenswerten Grünanlage auf der 

anderen wird zudem der Zielsetzung des haushälterischen Umgangs mit dem Boden 

nachgelebt, der ein Kernanliegen der schweizerischen Raumplanung darstellt (Art. 75 

BV, Art. 1 Abs. 1 RPG; Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 14 zu Art. 1 RPG).

3.2.2. Der Planungsbericht vom 19. November 2008 zum vorliegenden Teilzonenplan 

äussert sich nicht dazu, welche Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet 

sonst noch bestehen und wie diese haushälterisch genutzt werden sollen (Art. 47 

Abs. 2 der Raumplanungsverordnung, SR 700.1). Diese grundsätzlich nötige 

Anforderung an eine Nutzungsplanänderung ist vor dem Hintergrund des 

Landabtauschs aber auch nicht erforderlich. Konkret wird die mit der Aufzonung 

einhergehende innere Verdichtung im Plangebiet Oberer Sandbüchel flächenmässig im 

Warteggpark bis auf rund 1'000 m  konsumiert. Bezogen auf das gesamte 

Gemeindegebiet werden die Nutzungsreserven damit tatsächlich sogar verkleinert, weil 

im Oberen Sandbüchel einzig die Ausnützungsziffer eines schon bestehenden 

Baugebiets erhöht wird, während der Verkauf des eingezonten Schlossparks an die 

Stiftung Landschaftspark Wartegg einer kompletten Auszonung gleichkommt, auch 

wenn die Zuweisung zur Grünzone planerisch erst noch nachvollzogen werden muss.

3.3. Der Teilzonenplan Oberer Sandbüchel ist aber auch mit dem kommunalen 

Richtplantext vom 16. März 2004 im Einklang, wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt 

hat. Dieser gibt als Ziel vor, dass im oberen Gemeindegebiet eher eine "qualitative" 

Entwicklung angestrebt werden soll, während im unteren Gemeindegebiet auch ein 

Angebot für verdichtetes Wohnen vorstellbar sei. Zwar werden mit der Aufzonung von 

der zweigeschossigen WE-Zone in die gleichgeschossige Wohnzone W2 neben Ein- 

und Zweifamilienhäusern neu auch Mehrfamilienhäuser möglich sein. Die Firsthöhe 

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erhöht sich aber nur um einen halben Meter bzw. die Gebäudelänge um 5 m. Dafür 

wird ein 2 m längerer grosser Grenzabstand einzuhalten sein, während sich die 

Verringerung des kleinen Grenzabstands um 1 m ab 18 m Gebäudelänge wegen des 

Mehrlängenzuschlags von einem Viertel der Mehrlänge relativieren wird. Diese 

Änderungen führen insgesamt zu keiner Veränderung im Quartier, die in qualitativer 

Hinsicht den richtplanerischen Zielvorgaben widerspricht. Entscheidend ist vielmehr, 

dass mit der Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0,4 auf 0,5 noch immer eine Zone mit 

einer niedrigen Dichte vorliegt. Das Teilzonenplangebiet liegt sodann schon jetzt mitten 

in einem Siedlungsgebiet, das gemäss rechtskräftigem Zonenplan oberhalb der 

Thalerstrasse der zweigeschossigen Wohnzone WE bzw. W2a und unterhalb der 

Strasse der zweigeschossigen Wohnzone W2 bzw. W2b zugewiesen ist. Südlich der 

Kantonsstrasse - und somit auch auf den Grundstücken der Beschwerdeführer - sind 

folglich schon heute Mehrfamilienhäuser möglich. Davon abgesehen, dass die 

zulässige Geschossigkeit nicht erhöht wird, liegt die Nutzungserhöhung somit auch im 

Mass der umliegenden Zonierung.

3.4. Der Richtplan hält in Rz. N0.3 weiter fest, dass oberhalb der Autobahn eher auf 

Mehrfamilienhäuser verzichtet werden soll. Das Gebiet des Teilzonenplans Oberer 

Sandbüchel liegt aber wie das gesamte Quartier Sandbüchel unterhalb der 

Nationalstrasse. Das Gebiet direkt oberhalb ist der Landwirtschaftszone zugeteilt, erst 

rund 300 m weiter südlich folgt der Weiler bzw. das Einfamilienhausquartier Käseren, 

für das der Richtplan eher keine Mehrfamilienhäuser vorsieht.

3.5. Es ist aber auch sonst nicht ersichtlich, inwiefern sich zweigeschossige 

Mehrfamilienhäuser nicht in das bestehende und heute schon vielfältig überbaute 

Wohnquartier Sandbüchel einfügen sollen bzw. wieso eine künftige Überbauung des 

schon seit vielen Jahren eingezonten, attraktiv gelegenen und gut erschlossenen 

Baulands auf Ein- und Zweifamilienhäuser beschränkt werden müsste. Dem 

www.geoportal.ch und den Unterlagen des Rekursverfahrens, namentlich den im 

Protokoll des Rekursaugenscheins ausführlich festgehaltenen tatsächlichen 

Feststellungen und beigefügten zahlreichen Fotos kann ohne weiteres entnommen 

werden, dass es sich beim Quartier Sandbüchel um ein heterogen überbautes Quartier 

mit verschiedenen Bauten handelt und dass selbst Einfamilienhäuser - wie das Chalet 

im Plangebiet oder die östliche Nachbarliegenschaft mit dem modernen Flachdachbau 

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- optisch durchaus markant und grossvolumig in Erscheinung treten können. 

Abgesehen davon, dass die Nachbargrundstücke der Beschwerdeführer ihrerseits in 

der Wohnzone W2 liegen und demnach wie gesagt ebenfalls mit Mehrfamilienhäusern 

überbaut werden können, treten Richtung Bodensee in den angrenzenden Wohnzonen 

W3 und W4 die unterhalb stehenden Mehrfamilienhäuser und die beiden Hochhäuser 

der Swissair-Überbauung ebenfalls ins Blickfeld.

3.6. Massgebend für die Aufzonung ist desweitern, dass das Plangebiet direkt an die 

Kantonsstrasse und die Bahnlinie angrenzt, womit es nicht nur für den Privatverkehr 

optimal gelegen ist, sondern auch mit zwei Postauto- und Buslinien sowie den 

Appenzeller Bahnen, die eine Haltestelle im Sandbüchel bedienen, ideal an den 

öffentlichen Verkehr angebunden ist. Wie die interne Erschliessung des abfallenden 

und damit anspruchsvoll zu bebauenden Gebiets erfolgen soll, wird im nachfolgenden 

allfälligen Sondernutzungsplan- bzw. Baugesuchsverfahren zu beantworten sein.

3.7. Aus dem Gesagten folgt somit, dass die Aufzonung der drei Grundstücke Nrn. 311, 

601 und 948 den raumplanerischen Zielen und Planungsgrundsätzen entspricht, mit 

dem kommunalen Richtplan in Einklang steht und sachlich begründet ist. Der 

Teilzonenplan Oberer Sandbüchel ist demnach rechtmässig.

4. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde daher als unbegründet, weshalb sie 

abzuweisen ist.

5. (…).

 

Demnach hat das Verwaltungsgericht

 

zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen.

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2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- bezahlen die 

Beschwerdeführer unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in gleicher 

Höhe.

3./ Die Beschwerdeführer entschädigen die Beschwerdegegnerin unter solidarischer 

Haftbarkeit mit insgesamt Fr. 2'000.-- zuzüglich MWSt.

 

V.          R.           W.

 

Der Präsident:                                 Der Gerichtsschreiber:

 

Versand dieses Entscheides an:

-   die Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt Dr. C. B.)

-   die Vorinstanz

-   die Beschwerdegegnerin (durch Rechtsanwalt Dr. E. M.)

-   die Beschwerdebeteiligte (durch Fürsprecher Christoph Bernet, 9000 St. Gallen)

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

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Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil Verwaltungsgericht, 20.09.2011
	Planungsrecht, Aufzonung, Art. 21 Abs. 2 RPG (SR 700), Art. 32 Abs. 1 BauG und Art. 33 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Allein die Überarbeitung des Baureglements löst keine Sperrwirkung aus, einzelne Grundstücke auf ihre zonenmässige Zuteilung zu überprüfen. Der Verzicht auf die Überbauung des eingezonten Schlossparks Wartegg liegt im öffentlichen Interesse. Die dafür in einem anderen Quartier aufgezonte Baufläche entspricht den raumplanerischen Grundsätzen, ist mit dem kommunalen Richtplan im Einklang und sachlich begründet (Verwaltungsgericht, B 2011/2).

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