# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 28e737a0-206d-52dc-8eae-197defb8ac23
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 24.09.2016 R 2015 18
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2015-18_2016-09-24.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 15 18

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser

Aktuar Decurtins

URTEIL

vom 24. September 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Baumgartner, 

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Baugesuch

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1. A._____ ist Eigentümer der Parzelle 2931 in X._____ (nachfolgend 

Gemeinde), welche in der Allgemeinen Wohnzone für Wohnquartiere (AZ 

0.15) liegt und 797 m2 hält, was eine höchstmögliche 

Bruttogeschossfläche (BGF) von 119.55 m2 ergibt. Am 21. Januar 2003 

bewilligte ihm die Baubehörde der Gemeinde die Erstellung eines 

Einfamilienhauses mit Studio, wobei der grösste Teil der Nutzfläche 

(80 m2) als Erstwohnung ausgeschieden wurde und lediglich das Studio 

mit einer Fläche von 33 m2 als Zweitwohnung genutzt werden sollte.

2. Von dieser Baubewilligung machte A._____ zunächst jedoch keinen 

Gebrauch, sondern beantragte Fristerstreckungen bis Ende 2005 und 

reichte sodann diverse Abänderungsgesuche ein. Nach Beginn der 

Bauausführungen im Jahre 2006 wurde infolge festgestellter 

ausnützungsrelevanter Abweichungen von den bewilligten Plänen bei der 

Gestaltung des Dachgeschosses ein Baustopp verfügt, welcher in der 

Folge sämtliche Gerichtsinstanzen beschäftigte. Gestützt auf ein Urteil 

des Bundesgerichts wurden am 16. Mai 2007 die Verpflichtung zur 

dauerhaften Sicherung der Raumhöhe von maximal 1.6 m in der 

Mansarde sowie die Erstwohnungsverpflichtung im Grundbuch 

angemerkt.

3. Im Jahre 2011 ersuchte A._____ die Gemeinde um diverse bauliche 

Anpassungen im Hinblick auf einen Abtausch der Erst- und der 

Zweitwohnung, was seitens der Baubehörde jedoch abgelehnt wurde. 

Diesen abschlägigen Entscheid hob das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden am 10. Januar 2012 aus formellen Gründen auf und wies die 

Gemeinde zur Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens an (VGU R 

11 105). Gestützt auf ein revidiertes Baugesuch verweigerte die 

Baubehörde den beantragten Abtausch Erst-/Zweitwohnung am 2. Juli 

2012 erneut, bewilligte jedoch den Einbau eines Fassadenfensters in dem 

mit "Sauna" bezeichneten Zimmer. Am 5. März 2013 bestätigte das 

Verwaltungsgericht diesen Entscheid im Wesentlichen (VGU R 12 88).

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4. Am 19. September 2014 ersuchte A._____ den Gemeindevorstand um 

Annullierung der im Grundbuch angemerkten Erstwohnungsverpflichtung 

für den Saunaraum, um Bewilligung für die Aufhebung des bestehenden 

Balkons sowie um Vereinigung der entsprechenden Fläche mit dem 

Saunaraum.

5. Mit Entscheid vom 12. Januar 2015 wies der Gemeindevorstand dieses 

Gesuch ab. Bereits am 14. Juli 2014 sei rechtskräftig festgestellt worden, 

dass infolge der Baugesetzrevision von 2011 (insbesondere bezüglich der 

Berechnungsweise der anrechenbaren BGF im Dachgeschoss) die 

zulässige Ausnützung von 15 % auf der 797 m2 grossen Parzelle bereits 

überschritten sei. Deswegen könnten die kleinen Erweiterungen der 

anrechenbaren Geschossfläche nicht bewilligt werden. Auch dem Gesuch 

um Reduktion der Erstwohnungsfläche auf nach Angaben des Bauherren 

noch 75.4 m2 BGF durch die Annullierung der Zurechnung der Sauna zur 

Erstwohnung könne nicht entsprochen werden. Die entsprechende 

Verfügung und Grundbuchanmerkung des Erstwohnungsanteils sei 

gestützt auf die Baubewilligung vom 6. Oktober 2006 erfolgt und 

rechtskräftig (res iudicata). Für deren Abänderung fehle eine Begründung, 

was umso mehr gelte, als die gesetzliche Mindestgrösse für die 

Erstwohnung von 80 m2 unterschritten werde.

6. Hiergegen erhob A._____ am 16. Februar 2015 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die 

Aufhebung des angefochtenen Entscheids, soweit er die beantragte 

Entlassung der Sauna aus der Erstwohnungspflicht bzw. die Löschung 

der betreffenden Anmerkung im Grundbuch betreffe, sowie die Erteilung 

der entsprechenden Bewilligung. Eventualiter sei die Angelegenheit 

diesbezüglich zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur 

Begründung führte er im Wesentlichen was folgt aus:

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 Schon aus dem Plan "EG-Geschossflächen" vom 12. November 2002 
sowie dem von ihm ausgefüllten Formular "Nachweis 
Erstwohnungsanteil" gehe hervor, dass die Gesamtfläche der 
Erstwohnung 80 m2 betrage.

 Er habe nie den Willen gehabt, die Sauna der Erstwohnung 
zuzuschlagen. Dies ergebe sich auch aus dem Grundrissplan von 
2006 sowie seiner Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche 
vom 1. Oktober 2006, aus welcher ersichtlich sei, dass die Sauna nicht 
zur BGF von 80.04 m2 der Erstwohnung gehört habe. Die Farben in 
der Planbeilage seien nur zur Visualisierung der Grundflächen 
verwendet worden und hätten für die Zuweisung der Erst- und 
Zweitwohnungsnutzung keine Relevanz gehabt.

 Die Beschwerdegegnerin habe ihm gegenüber nie beanstandet, dass 
der Eingangsbereich nicht als Bestandteil der 80 m2 umfassenden 
Erstwohnung zu betrachten sei. Ausserdem habe sie nie darauf 
hingewiesen, dass sie die Sauna der Erstwohnung zuteilen wolle. Er 
sei deshalb über Jahre gutgläubig davon ausgegangen, dass die 
Sauna zur Zweitwohnung gehöre. Erst später habe das 
Verwaltungsgericht festgestellt, dass die Sauna angeblich zur 
Erstwohnung gehöre.

 Die Zuteilung der Sauna zur Erstwohnung sei nicht Bestandteil der 
rechtskräftigen Baubewilligung vom 6. Oktober 2006 gewesen. Aus 
der Berechnung der anrechenbaren BGF, welche integraler 
Bestandteil der Baubewilligung gewesen sei, ergebe sich ohne 
weiteres, welche Teilflächen Bestandteil der beantragten Erstwohnung 
gewesen seien. Unabhängig davon, ob der Fehler in der Verfügung 
selber oder in deren Vollzug passiert sei, müsse eine nachträgliche 
Korrektur trotz Rechtskraft zulässig sein. Die Gemeinde hätte den 
Widerspruch zwischen der Planbeilage und seiner Berechnung der 
Ausnützung erkennen und ihn darauf ansprechen müssen.

 Selbst wenn die Baubewilligung vom 6. Oktober 2006 sowie deren 
Vollzug als korrekt zu betrachten wäre, sei sein Gesuch gestützt auf 
anwendbares materielles Recht gutzuheissen. Die Fläche der 
Erstwohnung betrage auch ohne Hinzurechnung der Sauna über 
80 m2. Zudem sei für die Erstwohnungsverpflichtung lediglich die 
anrechenbare BGF massgebend, und da eine Sauna keinen 
Wohnraum darstelle, sei sie dieser nicht zuzurechnen. Folglich würde 
deren Entlassung aus der Erstwohnungspflicht die Bestimmungen 
zum Schutz der Erstwohnungen nicht tangieren.

 Mangels gesetzlicher Grundlage habe er einen Anspruch auf 
Entlassung der Sauna aus der Erstwohnungspflicht, zumal diese eine 
Eigentumsbeschränkung darstelle, welche nur gestützt auf eine 
ausreichende gesetzliche Grundlage erfolgen dürfe.

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7. In ihrer Vernehmlassung vom 19. März 2015 beantragte die Gemeinde 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der 

Beschwerde. Dabei widerlegte sie die beschwerdeführerischen 

Ausführungen betreffend die farbliche Markierung im Grundrissplan sowie 

die Berechnung der Ausnützung. Grundlage für die Definition der 

Erstwohnungsfläche hätten der Grundrissplan vom 14. September 2006 

und dessen farbliche Markierung gebildet, weshalb die Anmerkung im 

Grundbuch zu Recht erfolgt sei. Einer Streichung dieser 

Grundbuchanmerkung stehe nun sowohl kommunales 

(Mindestflächenmass für Erstwohnungen, fehlende Kontingente) als auch 

eidgenössisches Recht (geltende Zweitwohnungsverordnung) entgegen.

8. In seiner Replik vom 4. Mai 2015 hielt der Beschwerdeführer an seinen 

Anträgen fest und vertiefte seine bisherige Argumentation unter 

Abhandlung der Vorbringen in der Vernehmlassung. Hinsichtlich der 

Sauna führte er zudem aus, dass die Gemeinde bei der Bewilligung des 

Fenstereinbaus wohl gemeint habe, dieser ermögliche keine 

Wohnnutzung, ansonsten sie diesen wegen Übernutzung des 

Grundstücks nicht hätte bewilligen dürfen. Darauf sei die Gemeinde zu 

behaften, weshalb die Sauna immer noch als ausnützungsbefreit zu 

betrachten sei und in Bezug auf die Mindest-BGF für Erstwohnungen 

nicht relevant sein könne. Aus diesem Grunde falle die beantragte 

Entlassung der Sauna aus der Erstwohnungspflicht überdies nicht in den 

Anwendungsbereich der Zweitwohnungsverordnung, zumal der 

Wohnraum dadurch nicht vergrössert würde.

9. Am 21. Mai 2015 hielt auch die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren 

Anträgen fest und vertiefte ihre bisherigen Standpunkte.

10. Am 27. Mai 2015 liess der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers dem 

Verwaltungsgericht eine Honorarnote für seine Aufwendungen im 

Zusammenhang mit dem vorliegenden Verfahren zukommen.

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11. Am 23. Juli 2015 verlangte der Instruktionsrichter die Edition des im 

angefochtenen Entscheid erwähnten Baubescheids des 

Gemeindevorstandes vom 14. bzw.16. Juli 2014 sowie der in der Duplik 

erwähnten Baupläne vom 22. März 2006. Diese Unterlagen gingen dem 

Verwaltungsgericht am 12. August 2015 zu. Seitens des 

Beschwerdeführers, dem diese tags darauf weitergeleitet wurden, ging 

diesbezüglich keine Stellungnahme ein.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften 

sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das 

Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 

soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 

oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 

angefochtene Entscheid vom 16. Januar 2015, mit welchem die 

Beschwerdegegnerin das Gesuch des Beschwerdeführers um 

Annullierung der im Grundbuch angemerkten Erstwohnungsverpflichtung 

sowie um Bewilligung der Aufhebung des bestehenden Balkons und 

Vereinigung der entsprechenden Fläche mit dem Saunaraum abgewiesen 

hat, ist weder endgültig noch kann dieser bei einer anderen Instanz 

angefochten werden. Folglich stellt dieser ein taugliches 

Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden dar. Als formeller bzw. materieller Adressat des 

angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer berührt und weist ein 

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG), 

weshalb er zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde berechtigt ist. Auf 

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die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 38 und 

52 VRG) ist somit einzutreten.

b) Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die 

beantragte Entlassung der Sauna aus der Erstwohnungspflicht resp. die 

Löschung der betreffenden Anmerkung im Grundbuch zu Recht 

abgewiesen hat. Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist 

demgegenüber die ebenfalls nicht bewilligte Umgestaltung des 

bestehenden Balkons, welche der Beschwerdeführer mit seiner 

Beschwerde explizit nicht angefochten hat.

2. Mit seinem Gesuch um Entlassung der Sauna aus der 

Erstwohnungspflicht verlangte der Beschwerdeführer sinngemäss einen 

Teil-Widerruf der rechtskräftigen Baubewilligung vom 6. Oktober 2006, 

gestützt auf welche die Erstwohnungsanteile im Grundbuch angemerkt 

worden waren (vgl. beschwerdegegnerische Beilagen [Bg-act.] 3 und 4). 

Die Beschwerdegegnerin hat dieses Gesuch jedoch nicht als 

Widerrufsantrag betreffend die Baubewilligung vom 6. Oktober 2006, 

sondern – in Anbetracht der Form des Gesuches sowie der darin 

gleichzeitig beantragten Nutzungsänderungen und kleinen Erweiterungen 

der BGF (vgl. beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 7) zu Recht – als 

neues Baugesuch behandelt. Der Beschwerdeführer will sein Gesuch 

denn auch explizit nicht als Widerruf im Sinne von Art. 25 VRG 

verstanden wissen (vgl. Beschwerde S. 6). Demnach gilt es im Folgenden 

zu prüfen, ob das Gesuch des Beschwerdeführers um Entlassung der 

Sauna aus der Erstwohnungspflicht gestützt auf das anwendbare 

materielle Recht gutzuheissen wäre, mithin ob der anbegehrten 

Entlassung aus der Erstwohnungspflicht kommunale (vgl. sogleich 

Erwägung 4) oder eidgenössische (Bau-)Bestimmungen (vgl. nachfolgend 

Erwägung 5) entgegenstehen. Wenn dies nicht der Fall sein sollte, d.h. 

die gesetzlichen Voraussetzungen und Bedingungen erfüllt wären, 

besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung (Art. 89 Abs. 1 des 

Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; 

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BR 801.100]). Diesfalls wäre das streitgegenständliche 

Entlassungsgesuch folglich gutzuheissen, wobei die ebenfalls umstrittene 

Frage nach der Rechtmässigkeit der damaligen Grundbuchanmerkung 

offen bleiben könnte.

3. a) Vorab gilt es jedoch zu klären, ob der fragliche Saunaraum an die 

Bruttogeschossfläche anzurechnen und damit als ausnützungspflichtig im 

Sinne von Art. 19 Abs. 2 BG zu qualifizieren ist. Die Beschwerdegegnerin 

stellt sich unter Verweis auf den in Art. 19 Abs. 4 BG enthaltenen 

Ausnahmekatalog auf den Standpunkt, dass der Saunaraum heute 

klarerweise "für das Wohnen verwendbar" sei und daher als 

ausnützungspflichtig zu gelten habe. Nachdem die Sauna ursprünglich 

fensterlos geplant und bewilligt worden sei, sei dies früher zwar nicht der 

Fall gewesen. Die Situation habe sich dann aber geändert, nachdem sie 

am 27. Juli 2012 den Einbau eines grossen Fassadenfensters bewilligt 

habe (vgl. Vernehmlassung S. 8).

b) Hierzu ist zwar zu bemerken, dass einer Gemeinde bei der Anwendung 

und Auslegung von Bestimmungen des selbständigen Gemeinderechts – 

und damit bei der Beurteilung von Fragen wie etwa der Anrechenbarkeit 

eines Raumes zur Bruttogeschossfläche – ein geschützter Beurteilungs- 

und Ermessensspielraum zusteht, in welchen das Verwaltungsgericht nur 

mit einer gewissen Zurückhaltung eingreift (vgl. hierzu Urteil des 

Verwaltungsgerichts R 15 25 vom 25. August 2015 E.2b mit weiteren 

Hinweisen). In ihrer Argumentation übersieht die Beschwerdegegnerin 

indes, dass sie die – ursprünglich unbestrittenermassen nicht 

anzurechnende – Sauna bei der Bewilligung des Fensters am 27. Juli 

2012 (vgl. Bg-act. 9) nach wie vor als nicht ausnützungspflichtig 

betrachtet haben muss. Andernfalls hätte sie das Fenster nämlich nicht 

bewilligen dürfen, zumal dies in Anbetracht der Bruttogeschossfläche der 

Sauna von 15.65 m2 (vgl. Grundrissplan vom 14. September 2009 in Bf-

act. 4) bzw. 14.18 m2 (vgl. Flächenberechnung vom 21. Juni 2012 in Bg-

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act. 7) zu einer krassen Übernutzung der fraglichen Parzelle geführt hätte. 

Die Beschwerdegegnerin hat den Einbau des Fensters damals jedoch 

ohne diesbezügliche Vorbehalte oder Erwähnungen bewilligt, weshalb 

davon ausgegangen werden muss, sie habe die Sauna auch nach dem 

Einbau des am 27. Juli 2012 bewilligten Fensters als nicht anrechenbar 

betrachtet. Wenn sie heute die gegenteilige Auffassung vertritt, stellt dies 

ein venire contra factum proprium dar und ist nicht zu schützen (so auch 

die Auffassung des Beschwerdeführers in Replik S. 4 und 7). Vor diesem 

Hintergrund erübrigen sich vertiefte Ausführungen hinsichtlich der 

Eignung des Saunaraumes zur Wohnnutzung. Angemerkt sei lediglich, 

dass die Sauna sowohl von der Erstwohnung als auch vom Studio her 

zugänglich ist und damit quasi gemeinschaftlich nutzbar ist (vgl. 

Grundrissplan vom 14. September 2014 in Bf-act. 4), was ebenfalls ein 

Indiz für die Nichtanrechnung zur Bruttogeschossfläche darstellt. In Bezug 

auf die nachfolgenden Erwägungen ist somit festzuhalten, dass der 

Saunaraum als ausnützungsbefreit im Sinne von Art. 19 Abs. 4 lit. h BG 

gilt und damit nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu zählen 

ist.

4. a) Die Beschwerdegegnerin begründet die Abweisung des Baugesuchs in 

erster Linie mit der bereits konsumierten Ausnützung auf Parzelle 2931, 

die sie in ihrem Entscheid vom 16. Juli 2014 (ediert am 12. August 2015) 

festgestellt habe. Soweit sich diese Argumentationslinie auf die 

umstrittene Entlassung der Sauna aus der Erstwohnungspflicht – und 

nicht auf die vorliegend nicht streitgegenständlichen kleineren Umbauten 

resp. Erweiterungen der BGF – bezieht, so kann dieser vorliegend schon 

deshalb nicht gefolgt werden, weil der Saunaraum nicht 

ausnützungspflichtig ist (vgl. soeben Erwägung 3b).

b) Im angefochtenen Entscheid führt die Beschwerdegegnerin sodann aus, 

dass eine Entlassung der Sauna aus der Erstwohnungspflicht resp. eine 

Zuweisung dieses Raumes zur Zweitwohnung auch gegen die 

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baugesetzliche Mindestmassbestimmung für Erstwohnungen verstosse. 

Ohne Einbezug des Saunaraumes betrage die Bruttogeschossfläche der 

Erstwohnung – wie sich aus der detaillierten Ausnützungsberechnung des 

Beschwerdeführers vom 21. Juni 2012 ergebe – nämlich lediglich 75.4 m2 

und liege damit unter der in Art. 75 Abs. 4 BG für Erstwohnungen 

geforderten Mindestfläche von 80 m2 (vgl. angefochtener Entscheid S. 2, 

Vernehmlassung S. 8 sowie Duplik S. 4 f.). Dagegen wendet der 

Beschwerdeführer ein, dass er die an die BGF anrechenbare 

Erschliessungsfläche des Eingangsbereichs von 4.6 m2 bei dieser 

Ausnützungsberechnung fälschlicherweise nicht zur Erstwohnung gezählt 

habe, obschon dieser Eingangsbereich gemäss den bewilligten Plänen 

vom 6. Oktober 2006 – welche auch die Beschwerdeführerin für die 

Definition der Erstwohnung als massgeblich erachtet hat – auch zur 

Erstwohnung gehöre (vgl. Replik S. 6).

c) Dieser Einwand des Beschwerdeführers ist berechtigt, wurde doch der 

Eingangsbereich, der gemäss Art. 19 BG zweifellos ausnützungspflichtig 

ist, in der Tat in sämtlichen Plänen mittels identischer Kolorierung als zur 

Erstwohnung zugehörend markiert. In diesem Zusammenhang kann sich 

der Beschwerdeführer nun zwar nicht auf den Standpunkt stellen, dass er 

– zumal die entsprechende Ausweisung der Erstwohnung seitens der 

Beschwerdegegnerin nie beanstandet worden sei – in guten Treuen 

davon ausgegangen sei, dass die gesamte BGF im Eingangsbereich zur 

Erstwohnung gerechnet werden könne (so Replik S. 6), hat er im Rahmen 

des Beschwerdeverfahrens R 12 88 betreffend Abtausch Erst-

/Zweitwohnung doch selber noch explizit geltend gemacht, die 

bestehende Erstwohnung weise eine BGF von lediglich 75.4 m2 auf und 

hätte demnach gar nicht bewilligt werden dürfen (vgl. Urteil des 

Verwaltungsgerichts R 12 88 vom 5. März 2013 S. 3). Dass der 

Beschwerdeführer nun aber seine diesbezügliche Meinung revidiert und 

seine eigene Flächenberechnung vom 21. Juni 2012 in Bezug auf den 

Eingangsbereich korrigiert, ist jedoch nicht zu beanstanden. In diesem 

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Zusammenhang stellt sich zwar die Frage, ob die erwähnte 

Erschliessungsfläche – wie vom Beschwerdeführer geltend gemacht – 

tatsächlich in ihrer gesamten Fläche (mithin im Umfang vom 4.6 m2 

gemäss der Flächenberechnung vom 21. Juni 2012) zur BGF der 

Erstwohnung zu zählen ist. Ebenfalls denkbar wäre es nämlich, die 

Erschliessungsfläche, welche sowohl der Erst- als auch die 

Zweitwohnung als Eingang dient, zu 2 m2 der Erst- und zu 2.6 m2 der 

Zweitwohnung hinzuzurechnen, wie dies auf dem jüngsten Grundrissplan 

vom 19. September 2014 dargestellt wird (vgl. Bg-act. 10).

d) Die Frage, ob die Erstwohnung der baugesetzlich vorgeschriebenen 

Mindestfläche von 80 m2 entspricht, kann vorliegend jedoch offen bleiben. 

Diese Mindestflächenvorschrift bezieht sich nämlich unbestrittenermassen 

auf die anrechenbare Bruttogeschossfläche, weshalb der nicht 

ausnützungspflichtige resp. nicht an die BGF anzurechnende Saunaraum 

(vgl. vorstehend Erwägung 3b) für die Erreichung der gesetzlich 

geforderten Mindestfläche für die Erstwohnung nicht von Relevanz sein 

kann. Insofern ist der Auffassung des Beschwerdeführers beizupflichten 

(vgl. Beschwerde S. 6). Mit anderen Worten macht es hinsichtlich der 

Einhaltung der Mindestflächenvorschrift von Art. 75 Abs. 4 BG keinen 

Unterschied, ob die Sauna der Erstwohnungspflicht unterstellt bleibt oder 

aus dieser entlassen wird. Damit kann diese Vorschrift der zu 

beurteilenden Entlassung der Sauna aus der Erstwohnungspflicht nicht 

entgegenstehen, weshalb auch diese zweite Argumentationslinie der 

Beschwerdegegnerin ins Leere zielt.

e) Der Vollständigkeit halber bleibt anzumerken, dass es der 

Beschwerdegegnerin – sollte sie zum Schluss kommen, dass die 

Erstwohnungsfläche lediglich 75.4 m2 resp. unter teilweiser 

Hinzurechnung des Eingangsbereiches 77.4 m2 betrage und damit unter 

der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestfläche von 80 m2 liege – 

selbstredend offen stünde, den Beschwerdeführer zum Ausgleich dieser 

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Differenz anzuhalten. Hierzu ist jedoch zu erwähnen, dass sie diesen 

baugesetzwidrigen Zustand bereits im Rahmen des Verfahrens betreffend 

Abtausch Erst-/Zweitwohnung explizit geduldet hat (vgl. Urteil des 

Verwaltungsgerichts R 12 88 vom 5. März 2013 S. 7).

5. a) Im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens hat die 

Beschwerdegegnerin im Sinne einer nachträglichen Begründung des 

angefochtenen Entscheids ausserdem die eidgenössischen 

Zweitwohnungsbestimmungen ins Feld geführt. So macht sie geltend, 

dass die beantragte Zuweisung des Saunaraumes zur Zweitwohnung 

deren Fläche vergrössern und deshalb gegen Art. 75b der 

Bundesverfassung (BV; SR 101) sowie Art. 3 Abs. 1 der bundesrätlichen 

Verordnung über Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702) verstossen würde. 

Demnach seien in Gemeinden mit einem Anteil von Zweitwohnungen von 

mehr als 20 % grundsätzlich weder neue Zweitwohnungen noch die 

flächenmässige Erweiterung bestehender Zweitwohnungen erlaubt (vgl. 

Vernehmlassung S. 8 f.). Diesbezüglich stellt sich der Beschwerdeführer 

auf den Standpunkt, dass die Sauna deshalb nicht in den 

Anwendungsbereich der Zweitwohnungsverordnung falle, weil die Sauna 

keinen Wohnraum darstelle (vgl. Replik S. 8).

b) Hierzu ist festzuhalten, dass die Ausdehnung einer 

Zweitwohnungsnutzung einer altrechtlichen Baute in der ZwVO nicht 

geregelt war und die vorliegende Angelegenheit deshalb grundsätzlich 

dem temporären, bis zum Erlass der entsprechenden 

Ausführungsbestimmungen dauernden Baubewilligungsverbot unterlag 

(vgl. hierzu BGE 139 II 243 E.10.5 sowie Urteil des Bundesgerichts 

1C_88/2014 vom 10. Juni 2014 E.4.2). Per 1. Januar 2016 sind diese 

Ausführungsbestimmungen nun aber in Kraft getreten, und zwar in Form 

des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, 

ZWG; SR 702). Gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG sind altrechtliche 

Wohnungen – mithin solche, die am 11. März 2012 rechtmässig 

bestanden haben oder rechtskräftig bewilligt waren (Art. 10 ZWG) – unter 

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Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des 

kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei. 

Gemäss Art. 11 Abs. 3 ZWG dürfen altrechtliche Wohnungen innerhalb 

der Bauzonen sodann um maximal 30 % der am 11. März 2012 

vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern keine 

zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden.

c) Die zu beurteilende Zweitwohnung im Nordosten der Parzelle wurde am 

6. Oktober 2006 rechtskräftig bewilligt (vgl. Bg-act. 3) und gilt daher als 

altrechtliche Wohnung im Sinne des ZWG. Dass mit der 

Erstwohnungspflicht eine unbefristete kommunale 

Nutzungsbeschränkung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 ZWG besteht und die 

Sauna mit ca. 15 m2 flächenmässig mehr als 30 % der BGF der 

Zweitwohnung (33 m2) ausmacht, steht der beantragten Zuweisung des 

Saunaraumes zur Zweitwohnung indes nicht entgegen. Wie die 

Beschwerdegegnerin am 27. Juli 2012 mit der Bewilligung des 

Fassadenfensters im Saunaraum nämlich implizit und rechtskräftig 

entschieden hat, gilt der Saunaraum nicht als zur Wohnnutzung geeignet 

und damit nicht als ausnützungspflichtig (vgl. vorstehend Erwägung 3b). 

Insofern handelt es sich bei der streitgegenständlichen Sauna um eine 

Nebennutzfläche im Sinne der SIA-Norm 416, zumal sie nicht der 

Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes (i.c. Wohnhaus) im 

engeren Sinne dient (vgl. Botschaft zum Bundesgesetz über 

Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014 in BBl 2014 2287 2310 mit 

Verweis auf SIA-Norm 416 sowie etwa Urteil des Bundesgerichts 

1C_68/2014 vom 25. August 2014 E.5). Die Zuweisung des 

Saunaraumes zur Zweitwohnung stellt demnach eine Erweiterung von 

Nebennutzflächen dar, welcher das ZWG, das sich in den Art. 10 ff. 

lediglich auf die sogenannten Hauptnutzflächen bezieht, nicht 

entgegensteht. Insofern ist der beschwerdeführerischen Auffassung im 

Ergebnis beizupflichten. Damit ist zu konstatieren, dass der beantragten 

Zuweisung der Sauna zur Zweitwohnung kein eidgenössisches Recht in 

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Form des ZWG entgegensteht, weshalb der beschwerdegegnerischen 

Argumentation auch diesbezüglich nicht zu folgen ist.

d) Aus dem gleichen Grunde liegt, entgegen der Auffassung der 

Beschwerdegegnerin (vgl. Vernehmlassung S. 8), auch kein Verstoss 

gegen die Kontingentierungsregelung von Art. 71 BG vor. Nur schon vom 

Sinn und Zweck her kann sich die Kontingentierungsregelung – wie auch 

die Erstwohnungspflicht (vgl. vorstehend Erwägung 4d) – nur auf die 

anrechenbare BGF beziehen, zu welcher die Sauna gerade nicht zu 

zählen ist. In Bezug auf den in der beschwerdegegnerischen 

Vernehmlassung ebenfalls erwähnten regionalen Richtplan 

Zweitwohnungsbau des Kreises Oberengadin ist festzuhalten, dass dieser 

– infolge des Inkrafttretens des ZWG – mittels Regierungsbeschluss 

Nr. 68 vom 2. Februar 2016 aufgehoben worden ist.

6. a) Vorliegend kann offen bleiben, ob die damalige Anmerkung der 

Erstwohnungsanteile im Grundbuch korrekt erfolgt ist. Da der 

streitgegenständliche Saunaraum nicht zur anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche zu zählen ist, stehen der vom Beschwerdeführer 

beantragten Entlassung dieses Raumes aus der Erstwohnungspflicht 

nämlich weder die baugesetzlichen Bestimmungen betreffend 

Ausnützung und Mindestflächenmass für Erstwohnungen noch die 

eidgenössische Zweitwohnungsgesetzgebung entgegen, weshalb das 

entsprechende Gesuch von der Beschwerdegegnerin zu Unrecht 

abgelehnt worden ist. Demnach ist die vorliegende Beschwerde 

gutzuheissen und der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 

vom 16. Januar 2015 aufzuheben, soweit er die beantragte Entlassung 

der Sauna aus der Erstwohnungspflicht bzw. die Löschung der 

betreffenden Anmerkung im Grundbuch betrifft. In Anwendung von Art. 56 

Abs. 3 VRG erteilt das Verwaltungsgericht die entsprechende Bewilligung 

direkt selbst und weist die Beschwerdegegnerin an, die Teillöschung der 

Anmerkung "Erstwohnung" für die Sauna im Grundbuch zu veranlassen.

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b) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens gehen die 

Gerichtskosten gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der unterliegenden 

Beschwerdegegnerin. Ausserdem hat diese den obsiegenden und 

anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer für dessen durch den 

Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten aussergerichtlich zu 

entschädigen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Bei der Festsetzung dieser 

Entschädigung ist jedoch nicht auf die Honorarnote des Rechtsvertreters 

des Beschwerdeführers vom 27. Mai 2015 abzustellen, zumal auf dieser 

die angegebene Rechnungsperiode vom 9. April bis 26. Mai 2015 

fragwürdig erscheint und die Zusammensetzung des geltend gemachten 

Aufwands von Fr. 6'270.25 hinsichtlich Zeitaufwand und Stundenansatz 

nicht überprüfbar ist. Gestützt auf Art. 2 Abs. 1 und Art. 4 der Verordnung 

über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und 

Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt das Verwaltungsgericht die 

Parteientschädigung deshalb nach Ermessen fest. Für das vorliegend zu 

beurteilende Beschwerdeverfahren erscheint eine Entschädigung in der 

Höhe von pauschal Fr. 5'000.-- (inkl. MWST) als angemessen. In diesem 

Umfang hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer demnach 

aussergerichtlich zu entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid der 

Gemeinde X._____ vom 16. Januar 2015 aufgehoben, soweit er die 

beantragte Entlassung der Sauna aus der Erstwohnungspflicht bzw. die 

Löschung der betreffenden Anmerkung im Grundbuch betrifft. 

Diesbezüglich wird das Baugesuch von A._____ vom 19. September 

2014 bewilligt und die Gemeinde X._____ angewiesen, die Teillöschung 

der Anmerkung "Erstwohnung" für die Sauna im Grundbuch zu 

veranlassen.

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2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 320.--

zusammen Fr. 2'320.--

gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde X._____ hat A._____ zudem mit Fr. 5'000.-- (inkl. MWST) 

aussergerichtlich zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]