# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** da1d54ab-e79c-50b0-9533-ce699011ed68
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-22
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 22.01.2021 III 2020 163
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-163_2021-01-22.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 163

Entscheid vom 22. Januar 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ GmbH,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, 
Postfach 263, 8853 Lachen,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

2

Sachverhalt:

A. Die D.________ AG ist Eigentümerin der Grundstücke KTN F.________ 
(1'326 m2; G.________-strasse _01) sowie - südöstlich angrenzend - 
KTN H.________ (1'490 m2). Auf dem Grundstück KTN H.________ befindet 
sich ein Einfamilienhaus mit einer separaten Arztpraxis (G.________-strasse 
_03) sowie ein Teil der Tiefgarage für das Nachbargebäude G.________-strasse 
_01. 

Im Amtsblatt Nr. __ vom _______ 2018 (S. _____) publizierte die Gemeinde La-
chen das Baugesuch der D.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) für den 
Abbruch des auf KTN H.________ bestehenden Gebäudes mit separater Arzt-
praxis und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage (Erschliessung 
über bestehende Tiefgarage auf KTN F.________) sowie Photovoltaikanlage. 
Hiergegen erhob die A.________ GmbH (Eigentümerin der östlich ans Bau-
grundstück angrenzenden Liegenschaft KTN I.________ [324 m2]) Einsprache. 
Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 
12. März 2019 bewilligte der Gemeinderat Lachen am 23. April 2019 den Ab-
bruch des bestehenden Gebäudes, verweigerte jedoch die Bewilligung für den 
geplanten Neubau des Mehrfamilienhauses. Hiergegen erhob die Bauherrschaft 
am 27. Mai 2019 Beschwerde beim Regierungsrat (Verfahren VB 99/2019). 

B. Am 10. Juli 2019 reichte die Bauherrschaft ein abgeändertes Baugesuch 
ein, welches im Amtsblatt Nr. __ vom _____ 2019 (S. ______) mit gleichem 
Wortlaut publiziert wurde wie das erste Bauprojekt, ergänzt um den Hinweis 
"neues Projekt mit blauen Visier-Markierungen". Am 8. August 2019 erhob die 
A.________ GmbH auch gegen dieses Bauprojekt Einsprache. Auf Antrag der 
Bauherrschaft sistierte das Sicherheitsdepartement das Verfahren VB 99/2019 
am 11. September 2019.

C. Mit Gesamtentscheid vom 16. September 2019 erteilte das ARE die kanto-
nale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen 
Stellen (Disp.-Ziff. 1). Auf die Einsprache der A.________ GmbH wurde aus kan-
tonaler Sicht nicht eingetreten (Disp.-Ziff. 2). Gestützt auf diesen Gesamtent-
scheid entschied der Gemeinderat mit Beschluss (GRB) Nr. 344 vom 5. Novem-
ber 2019 wie folgt über das Baugesuch und die Einsprache:

1. Die Einsprache der A.________ GmbH (…) wird abgewiesen.

2.1 Der D.________ AG (…) wird die Bewilligung für den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage und Photovoltaikanlage (…) unter 
nachfolgenden Bestimmungen erteilt. 

2.2 "Allgemeine Baubedingungen" (…).

3

3.-9. (übrige kommunale Teilbewilligungen; kantonale Bewilligung; Vorbehalte und 
Auflagen; Gebühren und Kosten; Rechtsmittel und Zustellung). 

D. Gegen diese Baubewilligung erhob die A.________ GmbH mit Eingabe 
vom 27. November 2019 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz 
mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss des Gemeinderates Lachen Nr. 344 vom 5. November 2019 
sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 16. Sep-
tember 2019 seien aufzuheben und es sei die Baubewilligung zu verweigern;

2. Die Einsprache der Beschwerdeführerin sei gutzuheissen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen und der 
Beschwerdegegnerin.

sowie den folgenden Verfahrensanträgen:

1. Das Beschwerdeverfahren sei bis zum Entscheid des Bezirksgerichts March 
im Prozess ZGO 19 6 über das Verbot, in Verletzung der privatrechtlichen 
Bauhöhenbeschränkung (Dienstbarkeit Nr. _______ vom 12. Juli 1973, Beleg 
___) zu bauen, zu sistieren.

2. Es sei zur Ermittlung der örtlichen Gegebenheiten ein Augenschein 
durchzuführen. 

Der Rechts- und Beschwerdedienst des Sicherheitsdepartements sistierte das 
Verfahren am 28. November 2019 antragsgemäss. Mit Urteil ZGO 19 6 vom 
11. März 2020 wies das Bezirksgericht die Klage der A.________ GmbH ab, 
worauf diese Berufung beim Kantonsgericht einlegte. Am 28. Mai 2020 hob der 
Rechts- und Beschwerdedienst des Sicherheitsdepartements die Sistierung wie-
der auf, weil einerseits die Bauherrschaft die Fortsetzung des Beschwerdeverfah-
rens beantragt hatte, und anderseits das baurechtliche Beschwerdeverfahren un-
ter öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten zu beurteilen ist und nicht vom Aus-
gang des Zivilverfahrens abhängt. 

E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 586/2020 vom 18. August 2020 entschied der Re-
gierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen, als Dispositivziffer 5 des 
Beschlusses Nr. 344 der Vorinstanz 1 [d.h. des Gemeinderates] vom 
5. November 2019 wie folgt ergänzt wird:

"5.22.1 Vor Baubeginn muss die Dienstbarkeit betreffend 
Ungleichverteilung des Grenzabstandes zwischen 
KTN F.________ und KTN H.________ im Grundbuch 
eingetragen sein. Diese darf nur mit Zustimmung der 
Baubewilligungsbehörde gelöscht werden."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden der Beschwerdeführerin auferlegt. (…).

4

3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde 
Lachen eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 800.-- zu bezahlen. 

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

F. Gegen diesen RRB (Versand am 25.8.2020) erhebt die A.________ GmbH 
mit Eingabe vom 15. September 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristge-
recht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgen-
den Anträgen:

Der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 18. August 2020 
(VB 225/2019) sei samt dem Beschluss des Gemeinderates Lachen Nr. 344 vom 
5. November 2019 sowie dem Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung 
vom 16. September 2019 aufzuheben und es sei die Baubewilligung zu 
verweigern;

Eventualiter sei der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
18. August 2020 (VB 225/2019) samt dem Beschluss des Gemeinderates Lachen 
Nr. 344 vom 5. November 2019 sowie dem Gesamtentscheid des Amts für 
Raumentwicklung vom 16. September 2019 aufzuheben und die Sache sei nur 
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen und der 
Beschwerdegegnerin..

sowie den folgenden Verfahrensanträgen:

1. Das Beschwerdeverfahren sei bis zum Entscheid des Kantonsgerichts 
Schwyz im Verfahren ZK1 2020 18 über das Verbot, in Verletzung der 
privatrechtlichen Bauhöhenbeschränkung (Dienstbarkeit Nr. _______ vom 
12. Juli 1973, Beleg ___) zu bauen, zu sistieren.

2. Es sei ein Augenschein zwecks Feststellung der massgeblichen örtlichen 
Verhältnisse (bauliche und landschaftliche Umgebung) durchzuführen. 

G. Das ARE teilt mit Schreiben vom 18. September 2020 seinen Verzicht auf 
eine Vernehmlassung und eine Antragsstellung mit; eine weitere Sistierung des 
öffentlich-rechtlichen Beschwerdeverfahrens hält es für nicht notwendig. Das Si-
cherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 23. September 2020 
die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdefüh-
rerin. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober 
2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
zu Lasten der Beschwerdeführerin vor allen Instanzen sowie die Abweisung der 
Anträge auf Sistierung des Verfahrens und Durchführung eines Augenscheines. 
Der Gemeinderat beantragt am 6. November 2020 die Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zu Lasten der Beschwerdeführerin. 

H. Mit Verfügung vom 9. November 2020 wies der verfahrensleitende Richter 
den Antrag auf Sistierung des Verfahrens ab. Gleichzeitig wurde der Beschwer-

5

deführerin Frist bis spätestens 30. November 2020 angesetzt, um dem Verwal-
tungsgericht eine Replik zu den Vernehmlassungen einzureichen. Mit Eingabe 
vom 15. Januar 2021 repliziert die Beschwerdeführerin. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Baugrundstück liegt (wie das Grundstück der Beschwerdegegnerin 
und das Grundstück KTN F.________) in der Wohnzone W3. Es ist im Wesentli-
chen rechteckig und misst rund 55 m (Südwest-Nordost-Richtung) auf rund 27 m 
(Nordwest-Südost-Richtung) (vgl. Plan Nr. 19-03-01 Situation 1:500 vom 
8.7.2019). Die südliche (bzw. genau: südwestliche) Grenze des Grundstückes 
(gegenüber KTN J.________) befindet sich auf einer Höhe von zwischen 
420 m.ü.M. und 421 m.ü.M., die nördliche (bzw. genau: nordöstliche) Grenze 
(gegenüber KTN K.________) auf einer Höhe zwischen 419 m.ü.M. und 
418 m.ü.M. (vgl. WebGis, Geokategorie "Höhen Gelände", "Höhenkurven"). 
Gemäss den Vermassungen auf dem Plan "Höhenaufnahmen" der M.________ 
vom 3. Mai 2018/4. September 2018 liegt der höchste Punkt an der Südgrenze 
auf 420.02 m.ü.M., der tiefste Punkt an der Nordgrenze auf 418.62 m. Das 
Grundstücksgefälle beträgt auf rund 55 m folglich (maximal) rund 1.4 m. 

Das geplante Gebäude misst 29.89 m auf 13.90 m bzw. 12.47 m auf der Südsei-
te (Schmalseite) bzw. der Nordseite. Die Ostseite (Längsseite) ist gestaffelt; die 
nördlichen 9.88 m sind gegenüber den südlichen 20.01 m um 2.08 m zurückver-
setzt. Auf der Westseite wird die grundsätzlich rechteckige Gebäudeform im süd-
lichen Bereich auf einer Länge von rund 16 m durchbrochen, indem die westliche 
Längsseite bei der Südwestecke ihren Anfang in einem Winkel von über 90° 
nimmt. Dies hat zur Folge, dass die Fassade im südlichen Bereich auf einer Län-
ge von 16.28 m gegen Westen gerichtet ist, in einem mittleren Bereich mit 
4.55 m gegen Norden, und im nördlichen Bereich mit 13.00 m gegen Nordwesten 
(vgl. Plan Situation sowie Plan Nr. 19-03-03 Grundriss Erdgeschoss 1:100 vom 
5.8.2019).

Das aus einem Untergeschoss (UG), einem Erdgeschoss (EG), zwei Oberge-
schossen (1. OG und 2. OG) und einem Attikageschoss bestehende Gebäude 
beinhaltet eine Tiefgarage, elf Wohnungen sowie verschiedene Nebenräume. Auf 
dem Dach ist eine Photovoltaikanlage geplant. 

2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss erwogen, eines Au-
genscheines bedürfe es nicht (Erw. 1). Eine allfällige zivilrechtliche Bauhöhenbe-
schränkung bedeute nicht, dass das Mehrfamilienhaus aus öffentlich-rechtlicher 
Sicht nicht bewilligungsfähig sei (Erw. 2). Das für die Bemessung der Gebäu-

6

dehöhe und Grenz- sowie Gebäudeabstände bedeutsame massgebende Terrain 
sei korrekt festgestellt worden; das heute bestehende Terrain gelte als massge-
bend (Erw. 4.1 ff.). Die Festlegung der (schmalen) Südfassade als für den gros-
sen Grenzabstand massgebende Fassade sei nicht zu beanstanden; der Grenz-
abstand werde gewahrt (Erw. 4.5). Eingehalten werde der Grenzabstand auch an 
der in der Tiefe gestaffelten Ostseite wie auch an der Nordfassade (Erw. 4.6). 
Von den drei auf der Westseite auszumachenden Fassaden würden die Grenz-
abstände im südlichen wie im nördlichen Bereich eingehalten. An der mittleren, 
gegen Norden gerichteten Fassade hingegen werde der Grenzabstand unter-
schritten. Da der Gebäudeabstand zum Gebäude auf dem Grundstück 
KTN F.________ eingehalten werde, könne der Grenzabstand durch einen 
Dienstbarkeitsvertrag ungleich verteilt werden. Da eine entsprechende Dienst-
barkeit im Grundbuch nicht eingetragen sei, sei die Beschwerdegegnerin hierzu 
auflageweise zu verpflichten. Die Behebung dieses Mangels, welche nicht zur 
Aufhebung der Baubewilligung führe, sei vor Baubeginn nachzuweisen 
(Erw. 4.7.2). Ausgewiesen seien auch die geforderten besonnten Erholungs-
flächen (Erw. 5.1 ff.). Das geplante Gebäude erfülle ebenso die Anforderungen 
an eine rechtsgenügliche Eingliederung in Orts- bzw. Quartierbild (Erw. 6.1 ff.). 

2.2 Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Es 
sei kein Augenschein vorgenommen worden. Die Planunterlagen und Parteiein-
gaben könnten die Ermittlung der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort nicht erset-
zen. Dies gelte auch für die Beurteilung der Einordnung wie des aktuellen Ter-
rainverlaufes (Beschwerde S. 5 f. Rz. 8 ff.; Replik S. 2 f. Rz. 3 bis 6, S. 4 Rz. 9, 
S. 5 Rz. 13, S. 6 Rz. 18). Der Sachverhalt sei unrichtig festgestellt worden (Be-
schwerde S. 7 f. Rz. 17 ff.). Es werde bestritten, dass die Parzelle weniger inten-
siv genutzt werden könne, wenn der grosse Grenzabstand bei der Ostfassade 
eingehalten werden müsse, unrichtig seien auch die Feststellungen zur Einord-
nung (Replik S. 2 f. Rz. 4 ff.). Der Gemeinderat habe bei der Festlegung der für 
den grossen Grenzabstand massgebenden Fassade das Ermessen rechtsfehler-
haft ausgeübt, was vom Regierungsrat nicht pflichtgemäss überprüft worden sei. 
Ein Bauvorhaben mit identischer Nutzung sei auch unter Einhaltung des grossen 
Grenzabstandes auf der Südostfassade umsetzbar (Beschwerde S. 6 f. 
Rz. 14 ff.; S. 11 f. Rz. 22 f.). Bei der Beurteilung verkenne die Vorinstanz die 
tatsächliche Situation. Die angeführten Gebäude seien in ihren Dimensionen 
nicht vergleichbar mit dem geplanten Mehrfamilienhaus; namentlich das angren-
zende Gebäude an der Q.________-strasse __ sei deutlich kleiner. Ausserdem 
seien sämtliche von der Vorinstanz nicht aufgeführten, aber ebenfalls angren-
zenden Bauten um ein Vielfaches kleiner. Flachdächer seien einzig bei zwei Lie-
genschaften vorhanden (Beschwerde S. 8 ff. Rz. 18.3 f.; Replik S. 3 Rz. 5 f.). Die 

7

Erholungsflächen genügten nicht, da der Notausgang der Tiefgarage nicht 
berücksichtigt werden dürfe, und seien zudem ungenügend besonnt (Beschwer-
de S. 10 f. Rz. 19 ff., S. 12 Rz. 24; Replik S. 9 Rz. 28 ff.). Es fehle auch an kor-
rekt vermassten Plänen in den Baugesuchsunterlagen (Beschwerde S. 12 f. 
Rz. 25). 

3.1.1  Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Planungs- und Baureglements der Gemeinde 
Lachen (PBR) vom 29. September 1995 werden Grenz- und Gebäudeabstände 
von Bauten nach kantonalem Recht bestimmt (Satz 1). In den Wohn- und Wohn-
gewerbezonen beträgt der Grenzabstand mindestens 5 m (Satz 2). In den Wohn- 
und Wohngewerbezonen gilt ein grosser Grenzabstand von 150 % des kantona-
len Abstandes, dessen Ausrichtung von der Bewilligungsbehörde unter Berück-
sichtigung haushälterischer Bodennutzung und ortsbaulicher Strukturen bestimmt 
wird (Art. 7 Abs. 2 PBR). Misst die Gebäudelänge mehr als 20 m, vergrössert 
sich der Grenzabstand in den Wohnzonen, rechtwinklig zur Mehrlänge gemes-
sen, um einen Viertel der Mehrlänge, höchstens jedoch um 4 m; die Gebäu-
delänge wird getrennt ermittelt, wenn Baukörper in der Tiefe um mindestens 2 m 
gestaffelt sind (Art. 7 Abs. 3 PBR). Einheitliche Gebäudefluchten ausserhalb der 
Zone W2 sind zwingend und gehen den Abstandsvorschriften in der Regel vor. 

3.1.2  Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas-
sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren 
Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 
400.100] vom 14.5.1987). Über die Fassade vorspringende Gebäudeteile, wie 
Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nur insoweit mitberechnet, als ihre 
Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 Abs. 2 PBG). Für Bauten bis und mit 20 m 
Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der Gebäudehöhe, mindestens 
aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten 
gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit 
der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 
Abs. 2 PBG). 

3.1.3  Der Begriff des "ausgemittelten gewachsenen Bodens" ist im Gesetz nicht 
näher umschrieben; es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der 
auslegungsbedürftig ist. Klar ist, dass grundsätzlich pro Fassade eine Gebäu-
dehöhe zu ermitteln, mithin pro Fassade jeweils das gewachsene Terrain aus-
zumitteln ist. 

Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verliert die Frage der Eru-
ierbarkeit sowie der Angepasstheit einer Aufschüttung oder Abgrabung an das 
umgebende Gelände mit fortschreitender Zeitdauer an Bedeutung; vorbehalten 

8

bleibt, dass die Abweichung des geschaffenen (bestehenden) Terrains als "ge-
wachsenes Terrain" vom ursprünglichen Geländeverlauf nicht offensichtlich ist 
und ein Abstellen auf das geschaffene Terrain nicht zu einem baupolizeilich un-
haltbaren Ergebnis führt (vgl. EGV-SZ 2005 B 8.9; VGE III 2015 114 vom 
18.2.2016). Das Bundesgericht hat eine gegen diesen VGE III 2015 114 erhobe-
ne Beschwerde abgewiesen (Urteil 1C_157/2016 vom 6.9.2016 Erw. 3.4.1 ff.). 
Dabei hat es unter anderem zum einen erwogen, die fragliche Rechtsprechung 
des Verwaltungsgerichts erscheine durchaus als nachvollziehbar und entbehre 
nicht einer gewissen Logik. Zum andern komme der Interkantonalen Vereinba-
rung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB vom 22. September 2005, 
welche auch Bestimmungen zum gewachsenen Terrain enthält, keine positive 
Vorwirkung zu (Erw. 3.4.4). Mit Bezug auf den konkret zu beurteilenden Fall führ-
te das Bundesgericht aus (Erw. 3.4.5), dem Beschwerdeführer wäre beizupflich-
ten, dass es stossend wäre, wenn die Bauherrschaft das Grundstück relativ kur-
ze Zeit vor Baubeginn aufgeschüttet hätte, um damit zu einer besseren Nutzung 
zu gelangen. In diesem Falle könnte es willkürlich sein, die Aufschüttung bei der 
Ermittlung des Geländeverlaufs zu berücksichtigen. Die Aufschüttungen seien 
jedoch vor mehr als 30 Jahren vorgenommen worden, als vom heutigen Baupro-
jekt noch keine Rede gewesen sei. Unter diesen Umständen sei nicht ersichtlich, 
dass die von der Vorinstanz verfolgte Interpretation des einschlägigen kantona-
len und kommunalen Rechts dem Sinn der entsprechenden Bestimmungen völlig 
widerspräche. Die Auslegung führe auch nicht zu einem baupolizeilich unhaltba-
ren Ergebnis, selbst wenn sie mit baulichen Mehrhöhen verbunden sei. Darin lie-
ge keine erhebliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft. 

3.1.4  Es ist unbestritten, dass die Baubewilligung für das auf der Bauparzelle 
bestehende Einfamilienhaus anno 1967 und diejenige für den Zahnarztpraxisan-
bau anno 1971 erteilt wurde (angefochtener RRB Erw. 4.3.2; Vernehmlassung 
der Beschwerdegegnerin S. 8 Rz. 23), mithin vor gut bzw. knapp 50 Jahren. 
Ebenso wurden die östlich und nördlich angrenzenden Parzellen offensichtlich 
vor 1985 überbaut (vgl. WebGIS, Geokategorie "Luft-/Satellitenbilder", Zeitreise). 
Bei dieser Sachlage besteht kein Anlass, nicht vom heute bestehenden Terrain 
als massgeblichem gewachsenen Boden auszugehen. Soweit die Beschwerde-
führerin eine Terrainabstufung geltend macht (vgl. auch Replik S. 6 Rz. 17), lässt 
sich mittels Google Street View eine leicht unterschiedliche Terrainhöhe im 
Grenzbereich zwischen ihrer Liegenschaft und der Bauparzelle wie auch im Ver-
lauf von Süd nach Nord entlang der Grenze ausmachen. Indes wird weder gel-
tend gemacht noch lässt sich den Akten entnehmen, worauf dieser (geringfügige) 
Niveaunterschied zurückzuführen ist; namentlich lässt sich hierauf nicht auf eine 
frühere (geringfügige) Höherschüttung des Terrains schliessen. Gegen eine frü-

9

here erforderliche Höherschüttung des Terrains in einem erheblichen Masse auf 
der Bauparzelle wie im gesamten Quartier spricht die flache Topographie des 
Quartiers, dies im Unterschied zum Sachverhalt, welcher dem zitierten VGE III 
2015 114 (und Urteil BGer 1C_157/2016) zugrunde lag, wo Bauten an einer 
Hanglage betroffen waren. Entscheidend ist indessen, dass nicht erkennbar ist, 
dass bzw. wie ein Abstellen auf das aktuelle Terrain als gewachsenes Terrain zu 
einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis führt bzw. führen könnte. 

3.1.5  In den Plänen (Plan Nr. 19-03-05 Fassaden 1:100 vom 8.7.2019 [jeweils 
rote Linie bei jeder Fassade], vgl. auch Plan Erdgeschoss) ist das gewachsene 
(wie auch das neue) Terrain kartiert und metrisch in Übereinstimmung mit den 
Höhenaufnahmen (der M.________ vom 3.5.18/4.9.18) beziffert. Die Rüge, der 
aktuelle Terrainverlauf sei aus den Plänen nicht erkennbar (Beschwerde S. 6 
Rz. 13), ist daher unbegründet. Vermasst und planerisch ausgewiesen ist im Üb-
rigen unter anderem auch die Höhe des gewachsenen Terrains von 419.49 m 
beim südlichen Grenzpunkt der Bauparzelle und des Grundstückes der Be-
schwerdegegnerin. 

3.2.1  Der Gemeinderat hat sich zur Frage des grossen Grenzabstandes in An-
wendung von Art. 7 Abs. 2 PBR (vgl. vorstehend Erw. 3.1.1) ausführlich geäus-
sert (Baubewilligung S. 9 f. Ziff. 3.5). Er hat dargelegt, angesichts der rechtecki-
gen Form des Grundstücks komme der grosse Grenzabstand aus Gründen der 
haushälterischen Bodennutzung nur auf den Schmalseiten in Frage, d.h. auf der 
Nord- oder Südseite. Die Südseite sei besonnt; die Besonnung könne mittels 
grösserem Grenzabstand gewahrt und optimiert werden, zumal die Wohnräume 
der dortigen Wohnungen nach Süden ausgerichtet seien. Einen weiteren Grund 
bilde die ortsbauliche Struktur. Im betreffenden Quartier seien regelmässig auf 
der Südseite grössere Abstände vorhanden, so beispielsweise bei der Neubaute 
auf KTN K.________ (Adresse der Beschwerdeführerin) oder auch bei der Neu-
baute auf KTN F.________. Schliesslich könne auch festgestellt werden, dass 
das geplante Gebäude den verlangten grossen Grenzabstand von 7.51 m einhält 
(d.h. 150 % des kantonalen Abstandes, d.h. 75 % der Gebäudehöhe) bei einer 
Gebäudehöhe von 10.01 m auf der Südseite mit 14.15 m bzw. mit 12.85 m (Ab-
stand bzgl. der Balkone, d.h. 14.15 m abzüglich 1.30 m, um welche die 2.80 m 
tiefen Balkone die abstandsprivilegierten 1.5 m übersteigen).

Der Regierungsrat hat diese Argumentation in Respektierung des erheblichen 
Ermessensspielraumes des Gemeinderates gestützt (angefochtener RRB 
Erw. 4.5).

10

3.2.2  Der grosse Grenzabstand bezweckt einen schematisch-abstrakten Schutz 
der Nachbarschaft vor Immissionen ideeller Art wie vor einem optisch 
erdrückenden Anblick einer in unmittelbarer Nähe hochragenden Fassade oder 
einem damit verbundenen Schattenwurf (vgl. VGE 1035/05 vom 27.10.2005 Erw. 
2.3; VGE 1028/03 vom 20.11.2003 Erw. 2.3 mit Hinweisen). Die Umschreibung 
der Ausrichtung des grossen Grenzabstandes ist unterschiedlich. Regelmässig 
gilt der grosse Grenzabstand gegenüber derjenigen Gebäudeseite, die am 
meisten Wohnräume (Hauptwohnseite) enthält. Bei der Auslegung des 
kommunalen Rechts im Zusammenhang mit dem im kantonalen Recht nicht 
vorgesehenen grossen Grenzabstand kommt dem Gemeinderat ein grosser 
Beurteilungsspielraum zu, wobei dem Wortlaut der konkreten Bauvorschrift 
primäre Beachtung zu schenken ist (VGE III 2015 166 vom 18.2.2016 Erw. 1.2 
betr. Lachen). In diesem Entscheid hat das Verwaltungsgericht erwogen 
(Erw. 3.1), auch wenn Art. 7 Abs. 2 PBR eine Hauptwohnseite oder eine 
massgebliche Längsfassade oder eine bevorzugte Himmelsrichtung nicht 
erwähne und es insofern unter Berücksichtigung der baureglementarischen 
Kriterien im Ermessen der Bewilligungsbehörde liege, die Ausrichtung des 
grossen Grenzabstands festzulegen, entfalle damit der Zweck des (insbesondere 
grossen) Grenzabstandes grundsätzlich nicht. Er sei insofern mit zu 
berücksichtigen, als Nachbarschaftsschutz sowie Wohn- und Arbeitshygiene 
einem Grenzabstand als Zweckbestimmung auch ohne spezielle Erwähnung 
zugrunde lägen. Vor allem die Wohnhygiene werde dabei das Abstellen auf die 
Hauptwohnseite, welche - abgesehen von nördlich ausgerichteten Hanglagen - in 
der Regel nach Süden oder Westen gerichtet sei, in vielen Fällen favorisieren. 

3.2.3  Die vorinstanzliche Beurteilung in Bezug auf den grossen Grenzabstand 
gibt auch im Lichte dieser Rechtsprechung und entgegen der Argumentation der 
Beschwerdeführerin (vgl. auch Replik S. 7 f. Rz. 19 ff.) keinen Anlass zu einem 
korrigierenden Eingreifen. Zum einen verdeutlichen die Planunterlagen, dass mit 
der gewählten Gebäudegrundfläche und einer Ausrichtung des grossen Grenz-
abstandes nach Süden der Boden haushälterisch genutzt wird. Es besteht auch 
kein Anlass an den Feststellungen des Gemeinderates als ortskundige Bewilli-
gungsbehörde zu zweifeln, was die Festlegung der grossen Grenzabstände bei 
Vergleichsobjekten, d.h. die ortsbauliche Struktur anbelangt, wobei diesem As-
pekt für die Beurteilung des Einzelfalles kaum eine entscheidende Bedeutung 
zukommen kann. Vorliegend fällt mit ins Gewicht, dass, wie sich aus den Plänen 
ergibt, vier Wohnungen (eine Wohnung pro Geschoss) den Wohn- und Essraum 
auf der Südseite angeordnet haben, je zwei Wohnungen auf der Nord- bzw. Ost-
seite und drei Wohnungen auf der Westseite. Mehrfamilienhäusern ist es eigen, 
dass nicht alle Wohnungen über nach Süden oder Westen ausgerichtete Haupt-

11

wohnseiten verfügen können. Es kann sich daher auch rechtfertigen, diese und 
somit auch den grossen Grenzabstand dort festzulegen, wo die Mehrzahl der 
Wohnungen ihre Hauptwohnseite aufweisen, sofern dadurch der Schutzzweck 
des grossen Grenzabstandes gewahrt bleibt. Dies ist vorliegend durchaus der 
Fall. 

Ergänzend ist auf die mit der Vernehmlassung (S. 10 Rz. 31) von der Beschwer-
degegnerin dargelegten, bei der Projektierung - auch im Zeichen der haushälteri-
schen Bodennutzung - beachteten städtebaulichen Kriterien sowie Rahmenbe-
dingungen hinzuweisen (beibehalten eines alten Baumbestandes; grosse Ab-
stände gegen Süden wie auch gegen Norden, wodurch zwei qualitativ anspre-
chende Aussenräume entstehen). Die Beschwerdegegnerin hebt dabei nament-
lich hervor, dass gegenüber KTN I.________ ein Abstand von 5.70 m bis 7.78 m 
resultiert, wobei mit 7.78 m auch in diese Richtung der grosse Grenzabstand ge-
wahrt würde. Die Planunterlagen, die nicht als ungenügend qualifiziert werden 
können (vgl. Replik S. 10 Rz. 33), sprechen für die Richtigkeit dieser Argumenta-
tion. Selbst wenn durch eine andere Anordnung der geplanten Baute, wie von 
der Beschwerdeführerin geltend gemacht wird, ebenfalls eine haushälterische 
Bodennutzung gewahrt werden könnte, wird dadurch die vom Gemeinderat be-
willigte Konzeption nicht unrechtmässig. 

3.3 Die Beschwerdeführerin bestreitet die Berechnungen der Gebäudehöhen 
sowie der Grenzabstände nicht mehr, jedenfalls nicht substantiiert. Soweit in ih-
rer Rüge nicht korrekt vermasster Pläne in den Baugesuchsunterlagen eine ent-
sprechende Bestreitung zu sehen ist, wurde bereits vorstehend (Erw. 3.1.5) an-
gesprochen, dass diese Rüge unbegründet ist. Die Grenzabstände sind im Plan 
"Grundriss Erdgeschoss" wie auch im Situationsplan ausgewiesen. Aus dem 
Plan "Fassaden" (in Verbindung mit dem Plan "Höhenaufnahmen") lassen sich 
neben dem gewachsenen Terrain die entsprechend den gesetzlichen Vorgaben 
ermittelten Gebäudehöhen entnehmen. Die Pläne verdeutlichen auch, dass zwei 
Baukörper (ein nördlicher und ein südlicher) im Sinne von Art. 7 Abs. 3 PBR zu 
unterscheiden sind angesichts einer Staffelung bzw. Rückversetzung der Ostfas-
sade und der Westfassade des nördlichen Baukörpers um 2.08 m bzw. 4.33 m. 

Auf der Südseite gilt bei einer Gebäudehöhe von 10.01 m ein Grenzabstand von 
7.5 m, der mit 12.85 m (unter Berücksichtigung von nicht abstandsprivilegierten 
1.3 m der 2.8 m tiefen Balkone) eingehalten wird. 

Auf der Nordseite gilt bei einer Gebäudehöhe von 10.69 m ein Grenzabstand von 
5.345 m, der mit (mindestens) 9.7 m ebenfalls klar gewahrt wird. Betreffend den 
nach Norden gerichteten Teil der Ostfassade ist bei einer Gebäudehöhe von 
10.01 m ein Grenzabstand von 5.005 m zu wahren. Planerisch (Grundriss Erd-

12

geschoss) wird ein Grenzabstand von 5.005 m ausgewiesen. Wird der Grenzab-
stand jedoch korrekterweise über die Ecke ermittelt (vgl. vorstehend Erw. 3.1.2), 
wie es im Plan an und für sich auch dargestellt wird, so zeigt sich, wie bereits der 
Regierungsrat festgestellt hat, dass der Grenzabstand um rund 0.5 m unterschrit-
ten wird. Indes ist unbestritten, dass der Gebäudeabstand gegenüber der Baute 
auf der Nachbarliegenschaft KTN F.________ (ebenfalls im Eigentum der Be-
schwerdegegnerin) gewahrt wird, womit der Grenzabstand gestützt auf § 62 PBG 
ungleich verteilt werden kann. Die diesbezügliche auflageweise Anordnung des 
Regierungsrates ist zu bestätigen. 

Im Südteil der Westfassade beträgt die Gebäudehöhe 10.05 m, im Nordteil 
10.46 m; die erforderlichen Grenzabstände von 5.025 m bzw. 5.23 m werden mit 
5.40 m und 5.60 m (jeweils unter Berücksichtigung von nicht abstandsprivilegier-
ten 0.3 m der 1.8 m tiefen Balkone) gewahrt. 

Nichts anderes gilt für die Ostfassade. Deren Gebäudehöhe im Südteil misst 
10.24 m und im Nordteil 10.52 m. Die entsprechend erforderlichen Grenzabstän-
de von 5.12 m und 5.26 m werden mit 5.40 m (unter Berücksichtigung von nicht 
privilegierten 0.3 m der 1.8 m tiefen Balkone) und 7.78 m ebenfalls gewahrt. 

3.4.1  Gemäss Art. 39 PBR muss die Umgebung von Bauten, insbesondere in 
Wohnzonen, Grünbereiche, Bäume, Sträucher und Hecken aufweisen. Auf be-
stehende Pflanzungen, insbesondere an den Grünachsen gemäss kommunaler 
Richtplanung, ist Rücksicht zu nehmen (Abs. 1). Bei neuen Mehrfamilienhäusern 
sind besonnte Erholungsflächen abseits von Verkehrsanlagen vorzusehen, zu 
erhalten und mit Sitz- und Spielgelegenheiten auszustatten. Ihr Ausmass beträgt 
mindestens 12% der anrechenbaren Landfläche (Abs. 2). Soweit die Bereitstel-
lung von Erholungsflächen nicht zumutbar ist, müssen sie abgegolten werden 
(Abs. 3). 

3.4.2  Mit dem Plan "Grundriss Erdgeschoss" wird eine "Erholungsfläche Parz. 
644 und 593" von 323 m2 ausgewiesen. Die Grünfläche ist auf der Nordseite 
(bzw. genau Nordostseite) und Ostseite (genau Südostseite) um die östliche Ge-
bäudeecke situiert. 

Der Gemeinderat hat hierzu in der Baubewilligung erläutert (S. 4 Ziff. 2.6), 
grundbuchlich gesichert sei ein Nutzungstransfer neben der Flächennutzungszif-
fer auch zur Erholungsfläche zugunsten KTN F.________ und zu Lasten 
KTN H.________. Es sei daher sinnvoll, die erforderliche Erholungsfläche über 
beide Grundstücke zu ermitteln. Die anrechenbare Grundstückfläche beider 
Grundstücke betrage 2'486 m2, was bei 12 % einer erforderlichen Erholungs-
fläche von 298.32 m2 entspreche. Die planerisch ausgewiesenen 323.0 m2 ent-

13

sprächen 13 % der anrechenbaren Landflächen. Unter Bezugnahme auf die Rü-
gen der Beschwerdeführerin bzw. Einsprecherin führte der Gemeinderat zudem 
aus (S. 10 Ziff. 3.8), der Notausgang aus der Tiefgarage stelle keine Beeinträch-
tigung der Aufenthaltsqualität dar; er befinde sich durch eine rund 1.50 m breite 
Pflanzrabatte von der Erholungsfläche abgeschirmt nicht in direktem Anschluss 
an die Erholungsfläche. 

3.4.3  Mit dem Plan "Schema Grün- und Erholungsflächen" (Plan Nr. 19-03-15 
1:200 vom 8.7.2019) nahm die Bauherrschaft die genaue Berechnung vor. Bei 
anrechenbaren Flächen von 1'490.0 m2 für KTN H.________ bzw. von 996.0 m2 
für KTN F.________ sind Erholungsflächen von 178.8 m2 bzw. 119.52 m2, total 
also 298.32 m2 (= 12 % von insgesamt 2'486 m2) erforderlich. 

Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss (Erw. 5.2 f.) unter Bezug-
nahme auf die Grundbucheinträge zu KTN F.________ und KTN H.________ 
(vgl. RR-act. III/01/B7) und die Baubewilligung vom 3. Februar 2015 (bestätigt mit 
RRB Nr. 1224 vom 15.12.2015; beide nicht aktenkundig) für KTN F.________ ei-
nen Bedarf an Grün- und Erholungsflächen von 117.7 m2 eingesetzt, der also ge-
ringfügig (1.82 m2) kleiner ist. 

Diese nummerische Berechnung wird von der Beschwerdeführerin, soweit er-
sichtlich, zu Recht nicht (mehr) bestritten. Indessen hält sie weiterhin zu Unrecht 
an der Rüge fest, der Notausgang aus der Tiefgarage sei mitberücksichtigt wor-
den. Dies ist offenkundig nicht der Fall, wie die erwähnten Pläne belegen. Mit 
den Vorinstanzen ist auch festzuhalten, dass der Notausgang durch eine Rabat-
te, die ebenfalls nicht der Erholungsfläche zugeschlagen wurde, von dieser abge-
trennt ist. Eine Gefährdung spielender Kinder oder sich auf den Erholungsflächen 
aufhaltender älterer Personen erscheint daher ausgeschlossen. Angesichts einer 
Reserve von Erholungsflächen von rund 25 m2 käme auch in Betracht, eine grös-
sere Sicherheitsdistanz der Erholungsfläche zum Notausgang vorzusehen. Ab-
gesehen davon ist anzunehmen, dass die Bauherrschaft so oder anders allen-
falls gebotene Sicherheitsvorkehren im Sinne von § 54 PBG treffen wird. 

Das Argument der ungenügenden Besonnung wurde bereits vom Regierungsrat 
entkräftet mit dem zutreffenden Hinweis, die Spielfläche befinde sich nicht nur im 
Norden, sondern auch im Osten des Mehrfamilienhauses. Dabei hat der Regie-
rungsrat durchaus auch zugestanden, dass mehrheitlich im Süden angeordnete 
Erholungsflächen länger besonnt wären (Erw. 5.3). Ergänzend ist festzuhalten, 
dass sich eine weniger sonnenexponierte Positionierung von Erholungs- und 
Spielflächen durchaus auch als Vorteil erweisen kann. Jedenfalls ist das 
Erfordernis einer guten Besonnung insofern zu relativieren, als beispielsweise 
Kinder im Vorschulalter − welche zu den hauptsächlichen Nutzern der Spielfläche 

14

gehören dürften − pralle Sonne nach Möglichkeit vermeiden sollten (vgl. VGE III 
2016 205 vom 24.4.2017 Erw. 5.4.4 [betreffend Spielplatz/Erholungsfläche im 
Waldabstand], bestätigt vom Bundesgericht mit Urteil 1C_321/2017 vom 
7.8.2018 Erw. 5.3 f.). Das Gleiche dürfte auch für ältere und betagte Personen 
gelten. 

3.5.1  Bauten und Anlagen müssen sich so in die Umgebung eingliedern, dass 
sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht stören (§ 56 Abs. 1 
PBG). Die besonderen Vorschriften über den Natur- und Heimatschutz bleiben 
vorbehalten (§ 56 Abs. 2 PBG). 

Art. 19 Abs. 2 PBR verlangt für Wohnzonen (W1, W2 und W3), dass sich Dach-
formen und Baukörper ins bestehende Quartierbild einfügen (Art. 30); neue Ge-
staltungen und Gebäudeformen sind erwünscht. Art. 30 PBR definiert die gestal-
terischen Anforderungen. Die grundlegenden Regeln der Architektur und die An-
forderungen an die Einfügung in die gewachsenen Ortsstrukturen (wie Körnung, 
Gestaltung und Farbgebung) sind einzuhalten; zu diesem Zweck können Projek-
tänderungen angeordnet werden. Bestehenden Inventaren und den in der kom-
munalen Richtplanung vorgesehenen Grünachsen ist Rechnung zu tragen 
(Abs. 1). Dächer und Dachaufbauten müssen quartierüblich gestaltet werden 
(Abs. 3 Satz 1). Abs. 2 regelt vorliegend nicht zur Diskussion stehende gestalte-
rische Anforderungen in der Kernzone und an exponierten Standorten; Abs. 4 be-
trifft ortsbaulich störende Zusatzanlagen. 

3.5.2  Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Bewilligungs-
behörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu (statt vieler vgl. VGE III 2019 241 vom 14.9.2020 Erw. 3.2.1 f.; 
VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2; Urteile BGer 1A.11/2007 + 1P.23/2007 
vom 16.5.2007 Erw. 4.5; 1C_358/2017 vom 5.9.2018 = BGE 145 I 52 Erw. 3.6). 
Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden unbestimm-
ten Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite hat sich die 
Überprüfung durch die Beschwerdeinstanz - sachlich - in dem Umfang zurückzu-
halten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe und 
Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Die örtliche Behörde verfügt über die 
besten Ortskenntnisse und ihr obliegt es, im Rahmen ihres Planungsauftrages 
dem Orts- und Landschaftsschutz Rechnung zu tragen (vgl. EGV-SZ 2005 C.2.1 
Erw. 4.2.3). Auf der anderen Seite hat die Überprüfung durch die Rechtsmittelin-
stanz so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden 
Interessen einen angemessenen Platz erhalten. Ein Eingreifen des Regierungs-
rates ist regelmässig nur dann gerechtfertigt, wenn die beanstandete Haltung der 
Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Einordnung schwerwiegende Mängel 

15

aufweist und sich deshalb nicht vertreten lässt (vgl. EGV-SZ 1994, Nr. 5, Erw. 
4.2). Im erwähnten BGE 145 I 52 (Erw. 3.6 mit Hinweisen) hat das Bundesgericht 
präzisiert, dass die Zurückhaltung bei der Überprüfung von Ermessensentschei-
den zur Wahrung der Gemeindeautonomie nicht so weit gehen darf, dass sich 
Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, weil eine solche Be-
schränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV und bei Anwendung 
von Vorschriften des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungs-
gesetz; RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 mit Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG nicht ver-
einbar wäre. 

Zu beachten ist im Weiteren, dass dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwer-
deinstanz nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a 
und b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 
6.6.1974), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu-
kommt. Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetikklauseln des 
kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale 
Rechtsmittelinstanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der kommunalen 
Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Be-
schwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvor-
habens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsge-
richt grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstim-
mend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdi-
gung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestal-
tung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2014 11 
vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit Hinweisen auf VGE III 2013 110 vom 27.11.2013 
Erw. 4.4; VGE 914/06 vom 19.12.2006 Erw. 2.3 sowie VGE 1054/06 vom 
30.11.2006 Erw. 3; BGE 145 I 52 Erw. 3.6 mit Hinweisen).

3.5.3  Der Gemeinderat führt in der Baubewilligung aus, dem ersten Projekt sei 
die Baubewilligung verweigert worden, weil sie eine quartierfremde Bauhöhe 
bzw. Überhöhe aufgewiesen habe und in der W3 faktisch mit vier Vollgeschos-
sen in Erscheinung getreten sei. Es sei dem Bauprojekt auch die gute Gesamt-
wirkung abgesprochen worden. Das neue Bauprojekt weise eine um 1.27 m ge-
ringere Höhe in Bezug auf die Oberkante des Dachrandes des Attikageschosses 
auf (432.03 m.ü.M. statt 433.30 m.ü.M.). Zudem bestehe es nur noch aus drei 
Vollgeschossen, was auch optisch so zum Ausdruck komme. Das abgeänderte 
Bauprojekt füge sich ins bestehende Quartierbild ein (S. 4 f. Ziff. 2.7 und S. 10 
Ziff. 3.9). 

Der Regierungsrat hat diese Beurteilung bestätigt (Erw. 6.1). Ergänzend wies er 
darauf hin, dass beim ersten Bauprojekt das erste UG teilweise aus dem Terrain 

16

herausragte, während es sich beim neuen Bauprojekt praktisch vollständig unter 
dem Terrain befinde (Erw. 6.2). Zudem (Erw. 6.3) sei keine Ausnahme gegeben, 
welche die Bauherrschaft darin hindern würde, die zulässigen Überbauungsmas-
se auszuschöpfen. Das Quartier "N.________"/"O.________" sei heterogen be-
baut. Einerseits befänden sich dort einige ein- und zweigeschossige Gebäude, 
welche die zulässigen Baumasse nicht ganz ausschöpften (z.B. Gebäude 
G.________-strasse __ und __ sowie P.________-strasse __, __ und __). Viele 
neuere Gebäude seien gemäss der Zonenordnung dreigeschossig und wiesen 
ähnliche Ausmasse wie das Bauprojekt auf (z.B. Q.________-strasse __ und 
G.________-strasse __), welche direkt neben dem Baugrundstück lägen, sowie 
die Überbauung auf KTN L.________ (Q.________-strasse __ und __). Es seien 
sogar Wohnblöcke vorhanden, welche vier oder mehr Vollgeschosse aufwiesen 
(z.B. die Gebäude G.________-strasse __, __ und __). Es könne daher nicht ge-
sagt werden, das Bauprojekt sei im Vergleich überaus voluminös und wirke mas-
sig. Vielmehr passe es zur heterogenen Ortsstruktur. Die bestehenden Dachfor-
men im Quartier seien sehr unterschiedlich; das vorgesehene Flachdach wirke 
nicht störend. Auch auskragende Balkone seien im Quartier üblich. Die Gemein-
de habe bei ihrer Bejahung der Einordnung ihren Ermessensspielraum nicht ver-
lassen. 

3.5.4  Diese vorinstanzliche Einordnung gibt zu keinen Beanstandungen Anlass. 
Die Berechtigung der angesprochenen Heterogenität der Art und Gestaltung der 
Bauten im Gebiet der Q.________-strasse und G.________-strasse kann nicht in 
Abrede gestellt werden. Es ist zwar nicht zu verkennen, dass die geplante Baute 
im Vergleich mit der vorherrschenden Bebauungsstruktur gross und verhältnis-
mässig dominant wirken kann. Wie die Vorinstanzen jedoch zutreffend festhalten, 
entsprechen die Gebäudedimensionen den baureglementarischen Vorgaben. Mit 
der Baute wird gleichzeitig auch dem Gebot verdichteten Bauens Rechnung ge-
tragen. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 145 I 52 
Erw. 4.4) entspricht die Ausnutzung der maximalen Baumasse grundsätzlich ei-
nem öffentlichen Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das 
wichtige Ziel verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung 
des Bodens nach innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen (vgl. 
BGE 142 II 100 Erw. 4.6). Wird beispielsweise aus ästhetischen Gründen eine 
Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt, muss diese Re-
duktion deshalb durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum Beispiel 
den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen, gerecht-
fertigt werden. Solche öffentlichen Interessen bestehen vorliegend nicht und 
werden von der Beschwerdeführerin auch nicht substantiiert dargelegt; von ei-

17

nem besonders ortsbaulich sensiblen Quartier kann im konkreten Fall auch nicht 
die Rede sein. 

Insbesondere können die Beschwerdeführer nichts aus den erheblich kleineren 
Gebäuden im näheren Umfeld des Bauprojektes (vgl. auch Replik S. 8 Rz. 25) zu 
ihren Gunsten herleiten. Als Massstab der Einordnung ist in erster Linie von der 
Zonenordnung im betreffenden Gebiet auszugehen. Art. 19 Abs. 3 PBR sieht für 
die W3-Zone in der Regel Reiheneinfamilienhäuser und Wohnblöcke vor. Nicht 
im Vordergrund stehen in einer Wohnzone W3 mithin Einfamilienhäuser und/oder 
klein dimensionierte Gebäude. Eine getroffene Nutzungsordnung kann nicht auf 
dem Umweg über das Einordnungsgebot wieder ausser Kraft gesetzt werden. Mit 
anderen Worten hat sich die Einordnung nach dem vom (kommunalen) Gesetz-
geber gewollten Soll-Zustand einer Zone zu richten, welche mit dem Ist-Zustand 
eines Quartiers nicht immer zwingend zu vereinbaren ist (vgl. VGE 1033/05 vom 
28.9.2005 Erw. 5.2; VGE 509/94 vom 14.4.1994, Prot. 277 = EGV-SZ 1994 Nr. 5, 
Erw. 4.c mit Hinweis). Gegen eine genügende Einordnung spricht daher auch 
nicht die Tatsache, dass die Gebäude im fraglichen Quartier nach wie vor haupt-
sächlich Giebeldächer aufweisen. Gerade die nördlich ans Baugrundstück ansch-
liessenden Gebäude (auf KTN K.________, KTN F.________ und 
KTN L.________), welche von ihrer Dimensionierung her einer W3 zweifelsohne 
besser entsprechen als Einfamilienhäuser/klein dimensionierte Gebäude, haben 
ebenfalls Flachdächer. 

Mit dem Regierungsrat ist insgesamt zu bestätigen, dass die Gemeinde bei der 
positiven Beurteilung der Einordnung ihren Ermessensspielraum nicht verlassen 
hat und kein Grund für eine diesbezügliche Korrektur ersichtlich ist. Zu ergänzen 
ist, dass die Materialwahl und die Farbgebung des Neubaus noch vom Gemein-
derat zu genehmigen sein wird (Baubewilligung S. 15 Ziff. 5.23). 

4.1 Die Beschwerde erweist sich im Sinne der vorstehenden Erwägungen als 
unbegründet und ist abzuweisen. 

4.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von 
Fr. 2'500.-- der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

4.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdeführe-
rin der beanwalteten Beschwerdegegnerin und dem beanwalteten Gemeinderat 
eine Parteientschädigung zu entrichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen 
Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 
1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungs-
gericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 

18

die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermes-
sens im Falle der Beschwerdegegnerin auf insgesamt Fr. 1'800.-- und im Falle 
des Gemeinderates auf Fr. 800.-- (je inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt. 

19

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Sie 
hat am 23. September 2020 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe be-
zahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung von Fr. 1'800.-- und dem beanwalteten Gemeinderat 
von Fr. 800.-- (je inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R; unter Beilage der 

Replik der Beschwerdeführerin vom 15.1.2021)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Lachen (2/R; unter Beilage der 

Replik der Beschwerdeführerin vom 15.1.2021)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 

Beilage der Replik der Beschwerdeführerin vom 15.1.2021)
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung. 

Schwyz, 22. Januar 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

20

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 1. Februar 2021