# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e2f41297-63dd-550f-8231-af5203678af1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.03.2024 C/21098/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-21098-2023_2024-03-18.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18 mars 2024 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/21098/2023 ACJC/342/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 18 MARS 2024 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ [GE], et   

ASSOCIATION B______, c/o Monsieur A______, ______ [GE], appelants et 

recourants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 23 novembre 2023, 

représentés par Me Maud VOLPER, avocate, boulevard Georges-Favon 14,  

1204 Genève,  

et 

C______, sise ______ (LU), intimée, représentée par Me David BENSIMON, avocat, 

Rhône Avocat.e.s SA, rue du Rhône 100, 1204 Genève,   

1) D______ SA, sise ______ [GE], intimée,   

2) Monsieur E______, domicilié ______ [GE], autre intimé,   

3) Monsieur F______, domicilié ______ [GE], autre intimé,   

4) Monsieur G______, domicilié ______ [GE], autre intimé,   

5) Monsieur H______, domicilié ______ [GE], autre intimé, tous représentés par  

Me Imad FATAL, avocat, rue St-Léger 6, case postale 444, 1211 Genève 4. 

- 2/14 - 

 

C/21098/2023 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1033/2023 du 23 novembre 2023, reçu par A______ et 
ASSOCIATION B______ le 6 décembre suivant, le Tribunal des baux et loyers, 

statuant par voie de procédure sommaire en protection de cas clair, a ordonné à 

D______ SA, E______, H______, F______ et G______ de libérer 

immédiatement de tous biens et de toutes personnes, l'arcade commerciale (objet 

1______) située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 2______ no. ______, 

[code postal] Genève, destinée à l'exploitation d'un fitness et d'une buvette, ainsi 

que le dépôt (objet 3______), situé au sous-sol du même immeuble (ch. 1 du 

dispositif), a ordonné également à l'ASSOCIATION B______ et à A______ de 

libérer immédiatement de tous biens et de toutes personnes, l'arcade commerciale 

(objet 1______) située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 2______ 

no. ______, [code postal] Genève, destinée à l'exploitation d'un fitness et d'une 

buvette, ainsi que le dépôt (objet 3______), situé au sous-sol du même immeuble 

(ch. 2), a autorisé la [compagnie d'assurances] C______ à faire appel à un huissier 

judiciaire et, en tant que besoin, à la force publique, afin de procéder à 

l'évacuation de D______ SA, E______, H______, F______, G______, de 

l'ASSOCIATION B______ et de A______, ainsi que de tout autre éventuel 

occupant, de l'arcade commerciale (objet 1______) située au rez-de-chaussée de 

l'immeuble sis rue 2______ no. ______, [code postal] Genève, destinée à 

l'exploitation d'un fitness et d'une buvette, ainsi que du dépôt (objet 3______), 

situé au sous-sol du même immeuble, dès l'entrée en force du présent jugement 

(ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a rappelé que la 

procédure était gratuite (ch. 5). 

En substance, le Tribunal a retenu que le transfert de bail, accepté par la 

propriétaire de l'immeuble, avait mis un terme au contrat de sous-location conclu 

entre les locataires transférants et leurs sous-locataires. Ainsi, tant les anciens 

locataires et les sous-locataires ne disposaient plus d'aucun titre les autorisant à 

rester dans les locaux. Leur évacuation devait par conséquent être prononcée. 

Aucun sursis à l'exécution de l'évacuation ne pouvait être accordé aux sous-

locataires, dès lors qu'ils savaient depuis de nombreux mois qu'ils n'étaient plus au 

bénéfice d'un contrat de gérance et qu'ils n'avaient procédé à aucune recherche de 

nouveaux locaux. 

B. a. Par acte expédié le 18 décembre 2023 à la Cour de justice, A______ et 
ASSOCIATION B______ ont formé appel et recours contre le jugement précité, 

dont ils ont sollicité l'annulation. Ils ont conclu, sur appel, principalement à ce que 

la Cour déclare irrecevable la requête en évacuation formée par la C______ le 

18 septembre 2023, et, subsidiairement, renvoie la cause au Tribunal pour 

nouvelle décision dans le sens des considérants. Sur recours, ils ont requis 

- 3/14 - 

 

C/21098/2023 

subsidiairement l'octroi d'un délai " de départ" de trois mois dès l'entrée en force 

du jugement d'évacuation. 

b. Par courrier du 21 décembre 2023, D______ SA, E______, F______, G______ 
et H______ ont conclu au rejet de l'appel et du recours. 

c. Dans sa réponse du 29 décembre 2023, la C______ a également conclu au rejet 
de l'appel et du recours. 

d. Par réplique du 15 janvier 2024, A______ et ASSOCIATION B______ ont 
persisté dans leurs conclusions. 

e. Les parties ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 12 février 2024 de ce 
que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. La C______ est propriétaire de l'immeuble sis rue 2______ no. ______, à 
Genève. 

b. Le 30 août 2018, la C______ a conclu avec la société I______ SARL et 
E______ un contrat de bail portant sur une surface d'environ 307 m2 destinée à 

une salle de fitness et à l'exploitation d'une buvette au rez-de-chaussée, ainsi que 

sur un dépôt de 202 m2 environ, au sous-sol de l'immeuble en question. 

Le bail a été conclu pour une durée déterminée de trois ans, avec droit d'option de 

renouvellement, pour une durée de cinq ans. 

Le loyer a été fixé à 36'000 fr. par année, soit 3'000 fr. par mois jusqu'au 31 août 

2019, à 48'000 fr., soit 4'000 fr. par mois jusqu'au 31 août 2020, puis à 66'000 fr., 

soit 5'500 fr. par mois dès le 1er septembre 2020, les acomptes de charges ayant 

été fixés à 4'800 fr. par année, soit 400 fr. par mois. 

c. Par avenant du 18 mars 2019, il a été convenu de ce que le bail se poursuivrait 
avec D______ SA, E______, F______, H______ et G______. Une nouvelle 

garantie de loyer devait être constituée. 

d. Le bail a été reconduit pour une durée de cinq ans. Le loyer a été fixé dès le 
1er mai 2021 à 4'200 fr. par mois, Par avis des 20 septembre 2022 et 20 février 

2023 respectivement, le loyer a été indexé à l'ISPC et porté à 4'284 fr. par mois, 

dès le 1er novembre 2022, et à 4'379 fr. par mois, dès le 1er avril 2023, charges en 

400 fr. par mois en sus. 

e. Le 31 mai 2021, D______ SA, (sous-)bailleresse, et ASSOCIATION B______, 
locataire-gérante représentée par A______, ont conclu un contrat de gérance-libre 

dès le 1er juin 2021 portant sur les locaux commerciaux en cause pour une durée 

- 4/14 - 

 

C/21098/2023 

déterminée de six mois jusqu'au 30 novembre 2021. Il était précisé à l'art. 2.4 

dudit contrat que le contrat de gérance prendrait définitivement fin avec la 

résiliation définitive du bail commercial principal. La redevance convenue était de 

10'000 fr. HT par mois, permettant de couvrir l'ensemble des frais de la sous-

bailleresse. L'art. 6.1 prévoyait que la convention ne pouvait être interprétée 

comme une convention de remise de commerce. Toute modification du contrat 

nécessitait la forme écrite (art. 12.1). 

f. Par courrier du 28 mai 2022, D______ SA a informé ASSOCIATION B______ 
qu'ensuite des retards de paiement et mises en demeure, le contrat de gérance ne 

serait pas renouvelé et qu'il se terminerait à son échéance déterminée le 30 juin 

2022. Par ailleurs, la proposition de vente au 31 mai 2022 resterait valable à 

condition que les dettes soient soldées dans l'intervalle. 

g. Une convention de sortie a été signée entre D______ SA et ASSOCIATION 
B______ le 30 juin 2022 mentionnant la remise des clefs par la précitée. 

h. Le 30 septembre 2022, D______ SA, venderesse, ASSOCIATION B______ et 
A______, acheteurs, ont conclu une convention de remise de commerce pour le 

prix de 190'000 fr., payable en trois versements, le premier en 60'000 fr. deux 

jours ouvrables après la signature du contrat, le second en 30'000 fr. au plus tard 

le 31 janvier 2023 et le solde en 100'000 fr. en 40 mensualités de 2'500 fr., la 

première devant intervenir au plus tard le 10 novembre 2022. Les acheteurs 

reconnaissaient devoir des arriérés de loyers à hauteur de 10'000 fr. et 

s'engageaient à rembourser cette dette au plus tard le 20 décembre 2022. Des 

modalités ont été prévues permettant à la venderesse de se départir du contrat en 

cas de retard dans les versements convenus (art. 4.3). 

i. Après relance du 14 octobre 2022 par D______ SA pour le paiement de la 
première tranche convenue, la venderesse s'est départie du contrat par courrier du 

7 novembre 2022, impartissant à ASSOCIATION B______ un délai de 30 jours 

pour libérer les locaux. 

j. Un rendez-vous a été fixé par D______ SA le 23 décembre 2022 pour la 
restitution des clefs et des locaux, ce à quoi ASSOCIATION B______ s'est 

opposée. 

k. Par courrier du 28 décembre 2022, D______ SA a accordé un ultime délai à 
ASSOCIATION B______ au 30 décembre 2022 pour récupérer ses effets 

personnels. Passé cette date, D______ SA se réservait le droit de prendre toutes 

les mesures nécessaires pour récupérer les locaux, rappelant en outre que la sous-

locataire avait toujours une dette de 10'000 fr. envers elle. 

l. Par courriel du 16 février 2023, le conseil de D______ SA a informé 
ASSOCIATION B______ et A______ de ce qu'aucune convention n'ayant été 

- 5/14 - 

 

C/21098/2023 

signée avec ces derniers, ni aucun versement effectué à la date butoir convenue au 

15 février 2023, la société serait vendue à un tiers qui s'était manifesté pour le 

rachat de la société D______ SA avec une offre ferme. 

m. Le 16 février 2023, le conseil de ASSOCIATION B______ a indiqué que le 
montant de 75'000 fr. avait été versé par la précitée sur le fonds de consignation 

de l'Etude et que la convention discutée devait encore être finalisée avec ses 

mandants. 

n. Le 6 mars 2023, le conseil de ASSOCIATION B______ a informé la régie de 
ce que la précitée exploitait les locaux en s'acquittant directement du loyer en ses 

mains et que des échanges avaient lieu entre les parties s'agissant de la reprise du 

fonds de commerce propriété de D______ SA. En l'état, aucun accord n'avait été 

trouvé entre les deux protagonistes. En l'absence de réaction de la part de la régie 

ou du propriétaire, elle partait du principe que la sous-location était admise. 

o. En mai 2023, D______ SA, E______, F______, H______ et G______ ont 
souhaité transférer le bail des locaux à la société J______ SA et à K______. 

p. Le transfert du bail en faveur de ces derniers a été accepté par la C______. 

Le 24 mai 2023, le transfert de bail a été entériné et signé par les intéressés, avec 

effet au 1er juin 2023. 

L'art. 2 du contrat prévoit que « Le locataire transférant s'engage à libérer les 

locaux pour la date fixée ci-dessus » et que ce dernier « est seul responsable de 

l'inexécution de cet engagement, le bailleur déclinant donc toute responsabilité à 

ce sujet. » 

q. J______ SA et K______ ont également pris à bail l'arcade adjacente, afin de 
relier les deux arcades. 

r. Entre les mois de juin et août 2023, les conseils de J______ SA et K______, 
d'une part, et de A______ et ASSOCIATION B______, d'autre part, ont échangé 

de nombreuses correspondances, concernant notamment l'occupation par les 

derniers nommés des locaux en cause. 

s. Par requête en protection de cas clair déposée le 18 septembre 2023 au 
Tribunal, la C______ a requis l'évacuation des anciens locataires des locaux 

(D______ SA, E______, H______, F______, G______) et des sous-locataires 

(A______ et ASSOCIATION B______), assortie de mesures d'exécution directe 

du jugement d'évacuation. 

t. A l'audience du Tribunal du 23 novembre 2023, la C______ a persisté dans ses 
conclusions, indiquant que les indemnités pour occupation illicite étaient à jour. 

- 6/14 - 

 

C/21098/2023 

D______ SA, E______, H______, F______ et G______ ont appuyé les 

conclusions de la C______, précisant avoir déjà libéré les locaux conformément à 

leurs obligations. Le contrat de gérance était arrivé à terme le 30 juin 2022 et les 

clefs avaient été restituées. Toutefois, la sous-locataire n'était pas sortie et avait 

récupéré les clefs. Dans ces circonstances, une discussion avait eu lieu en vue d'un 

éventuel rachat du fonds de commerce, laquelle n'avait pas abouti. Des 

altercations étaient survenues entre deux protagonistes ayant donné lieu à des 

plaintes pénales et les serrures des locaux avaient été changées par les occupants. 

ASSOCIATION B______ et A______ ont conclu à l'irrecevabilité de la requête, 

le cas n'étant à leur sens pas clair. Ils ont indiqué être toujours dans les locaux et 

rechercher activement des locaux de remplacement. Ils ont déclaré ne pas avoir 

été informés du transfert de bail et avoir été mis devant le fait accompli avec la 

visite, en juin 2023, de K______. Ils s'acquittaient alors des mensualités en mains 

de la C______. Depuis août 2023, ils versaient les mensualités en mains de 

J______ SA. Ils ont soutenu que le contrat de sous-location s'était transformé en 

contrat de durée indéterminée. Ils se sont par ailleurs prévalu d'un abus de droit de 

la C______ à requérir leur évacuation, dans la mesure où elle avait décliné toute 

responsabilité relative à la libération des locaux, dans le contrat de transfert de 

bail. ASSOCIATION B______ et A______ ont requis l'octroi d'un sursis de trois 

mois dès l'entrée en force du jugement, l'exploitation du fitness constituant 

l'unique moyen de subsistance de A______. 

La C______ a souligné que les sous-locataires avaient admis son allégué selon 

lequel ils avaient refusé de quitter les lieux et les occupaient sans droit. Elle était 

dès lors fondée à agir contre les sous-locataires qui se maintenaient dans les 

locaux après la fin du contrat de bail principal. Les sous-locataires savaient en 

outre depuis 18 mois qu'ils devaient restituer les locaux de sorte qu'aucun délai 

supplémentaire ne devait être accordé. 

La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

EN DROIT 

1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 

Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 

du 22 août 2007 consid. 2). 

Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 

procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 

l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 

question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_388/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_72/2007

- 7/14 - 

 

C/21098/2023 

économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 

pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 

laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail 

est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période 

minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, 

période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être 

signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois 

ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en 

principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant 

trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 

239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1; LACHAT, 

Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, pp. 69-70). 

En l'espèce, les appelants contestent non seulement l'expulsion en tant que telle, 

mais se prévalent également de la validité du contrat de sous-location, de sorte 

que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est donc 

ouverte contre le prononcé de l'évacuation. 

En revanche, contre les mesures d'exécution, seule la voie du recours est ouverte 

(art. 309 let. a CPC). 

1.2 L'appel et le recours, écrits et motivés, doivent être introduits auprès de la 
deuxième instance dans les trente jours à compter de la notification de la décision 

motivée (art. 311 al. 1 et 321 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les 

décisions prises en procédure sommaire (art. 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC), ce qui est 

le cas des procédures en protection des cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC). 

En l'espèce, l'appel et le recours, formés dans le délai et la forme prescrits par la 

loi, sont recevables. 

1.3 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un 
plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment 

motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 

4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 

consid. 5.3.2). 

Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 

de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie 

si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 

consid. 4.3.1). 

Le recours n'est recevable que pour violation du droit et constatation 

manifestement inexacte des faits (art 320 CPC). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20346
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_376/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_290/2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_89/2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20374

- 8/14 - 

 

C/21098/2023 

2. Selon la jurisprudence de la Cour (ACJC/646/2019 du 6 mai 2019 consid. 2.1.7), 
le Tribunal des baux et loyers est compétent à raison de la matière pour statuer sur 

tout litige relatif aux baux et loyers opposant un bailleur principal à un sous-

locataire (restitution des locaux, évacuation, exécution de l'évacuation, demande 

en paiement d'une indemnité pour occupation illicite, etc.). Cette compétence ne 

concerne que les rapports entre un bailleur principal et un sous-locataire, à 

l'exclusion d'un squatteur, d'un occupant non titulaire d'un contrat de bail de sous-

location ou d'un occupant à titre gratuit titulaire d'un contrat de prêt à usage, cas 

où la compétence de la juridiction ordinaire demeure. 

3. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu que le cas était clair. 

3.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet 
d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force 

exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque  

(ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif 

au CPC, FF 2006 6959 ad art. 253; arrêts du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 

24 juillet 2023 consid. 3.2; 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.2, 

4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1).   

  3.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la 
procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les conditions 

suivantes sont remplies: (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être 

immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne 

sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 

CPC) et la déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de 

la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 

consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3).   

3.1.2 La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc 
soumise à deux conditions cumulatives.   

3.1.2.1 Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 

peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 

est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne 

s'agit pas d'une preuve facilitée: le demandeur doit apporter la preuve certaine 

(voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit 

pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes 

(substanziiert und schlüssig) qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui 

sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est 

irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 

consid. 5.1.1. et les arrêts cités).  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ACJC/646/2019

- 9/14 - 

 

C/21098/2023 

3.1.2.2 Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la 
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la 

base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 

consid. 3.1; 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle 

générale (cf. toutefois l'arrêt 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les 

références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une 

norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit 

rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes 

(ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_195/2023 précité consid. 3.2.2.2; 4A_273/2012 du 

30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620).  

Cela ne signifie toutefois pas que l'existence d'un cas clair doit être d'emblée 

exclue sous l'angle juridique lorsqu'un abus de droit est invoqué. En effet, 

l'interdiction de l'abus de droit ne présuppose pas la prise en compte de toutes les 

circonstances du cas d'espèce au sens de la jurisprudence précitée si le 

comportement considéré est manifestement abusif, ce qui est notamment le cas s'il 

appartient aux cas typiquement reconnus comme tels par la jurisprudence et la 

doctrine (arrêts du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 4.3; 

4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.1; 4A_25/2019 du 15 avril 2019 

consid. 3; 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4; 4A_2/2016 du 18 février 

2016 consid. 2.1; 4A_350/2015 du 25 août 2015 consid. 4.2 et la référence).  

Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le 

demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose 

jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer 

l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 

  3.2.1 Aux termes de l'art. 263 al. 1 et 2 CO, le locataire d'un local commercial 
peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le 

bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs. 

Le transfert de bail se présente comme un contrat conclu entre le locataire initial 

et le locataire reprenant à l'effet d'opérer un changement de locataire. Le transfert 

du bail opérant une substitution de locataire, il a pour résultat de modifier 

fondamentalement le rapport contractuel initial, de sorte qu'on ne saurait 

concevoir qu'il intervienne à l'insu du bailleur; le consentement du bailleur, qui 

doit être donné sous la forme écrite, est une condition suspensive du transfert 

(ATF 139 III 353 consid. 2.1.1; 125 III 226 consid. 2b). 

Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (art. 263 

al. 3 CO). 

En cas de transfert de bail valable, le locataire reprenant prend la place du 

locataire précédent dans le rapport contractuel (ATF 139 III 353 ibid; WEBER, in 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22transfert+de+bail%22+%2B+%22sous-location%22&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-226%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page226

- 10/14 - 

 

C/21098/2023 

Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 7e éd. 2020, n. 6 ad art. 263 CO; 

HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1994, n. 44 ad art. 263 CO). 

L'art. 263 CO n'exige pas, pour que le transfert de bail soit valable, l'accord d'un 

éventuel sous-locataire. D'ailleurs, le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre 

les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que 

celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers (ATF 139 III 353 ibid; BARBEY, Le 

transfert du bail commercial, SJ 1992 p. 48). 

3.2.2 Selon l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur 
s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit 

productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. 

3.2.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le 
paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le 

consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO; art. 291 al. 1 CO pour le sous-

affermage). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses 

visées par l'art. 262 al. 2 CO, respectivement 291 al. 2 CO. 

La sous-location, respectivement le sous-affermage, est un contrat de bail à part 

entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO 

(ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; WEBER, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; HIGI, op. cit., 

n. 9 ad art. 262 CO). 

S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, 

il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage 

à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), et, dans le contrat de bail à ferme, un 

bien ou un droit productif (art. 275 CO) ce qui suppose qu'il soit lui-même 

titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le 

sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail 

principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa 

prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus 

valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose. Il peut, sinon, faire 

l'objet d'une demande d'expulsion (ATF 139 III 353 ibid). L'art. 273b al. 1 

CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du 

bail principal. Si le sous-locataire doit ainsi restituer la chose avant l'expiration du 

contrat de sous-location, il peut, le cas échéant, demander des dommages-intérêts 

au sous-bailleur pour inexécution partielle du contrat (art. 97 CO)  

(ATF 139 III 353 ibid; HIGI, op. cit., nos 19 et 27 ad art. 262 CO).  

3.2.4 Le Tribunal fédéral a retenu qu'à la suite du transfert du bail principal, 
l'ancien locataire principal avait perdu tout droit d'usage sur le local en cause, dès 

la date dudit transfert. Il n'était donc plus en mesure de céder de droit d'usage à ses 

précédents sous-locataires et n'était dès lors plus sou-bailleur. Dès le transfert de 

- 11/14 - 

 

C/21098/2023 

bail, seul le repreneur, qui a juridiquement le droit d'usage sur la chose, peut le 

céder à un tiers (ATF 139 III 353 consid. 2.1.3 à 2.1.5). 

3.2.5 Selon la jurisprudence et la doctrine, le bailleur principal est fondé à exiger 
du sous-locataire la restitution de la chose louée, sans que cette démarche ne 

puisse être qualifiée d'abusive. En effet le contrat de sous-location n'est pas 

opposable au bailleur principal (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2022 du 

10 novembre 2022 consid. 2.5; 4A_345/2020, 4A_349/2020 du 25 août 2020 

consid. 6; LACHAT ET AL., Le bail à loyer, 2019, ch. 7.2 p. 1024; BURKHALTER ET 

AL., Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 7 ad art. 273b CO). 

3.3 Dans le présent cas, il est constant que l'intimée D______ SA a conclu le 
31 mai 2021 avec les appelants un contrat d'affermage, soit un contrat de sous-

location. Les appelants soutiennent que, nonobstant la signature le 30 juin 2022 de 

la convention de sortie, ils sont demeurés depuis lors sous-locataires des locaux 

par actes concluants, le montant du loyer principal ayant été versé directement en 

mains de la propriétaire de l'immeuble.  

Le 24 mai 2023, un transfert de bail a été signé entre d'une part la propriétaire de 

l'immeuble et les locataires principaux (D______ SA, E______, H______, 

F______, G______) d'autre part, prenant effet le 1er juin 2023. Dès cette date, 

J______ et K______ sont devenus locataires principaux des locaux en cause.  

Comme l'a retenu le Tribunal fédéral, l'art. 263 CO n'exige nullement, pour que 

le transfert de bail soit valable, l'accord d'un éventuel sous-locataire. D'ailleurs, 

le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en 

principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de 

tiers. Il importe dès lors peu que les appelants n'aient pas été informés de ce 

transfert de bail. 

A la suite du transfert du bail principal, l'intimée D______ SA a perdu tout droit 

d'usage sur les locaux, dès le 1er juin 2023. Contrairement à ce que soutiennent les 

appelants, aucun nouveau rapport n'a pu les lier directement à la propriétaire de 

l'immeuble, de par le règlement direct des loyers auprès d'elle dès le mois de 

septembre 2022, qui ne dispose d'aucun droit d'usage. Il en va de même en ce qui 

concerne les repreneurs, lesquels se sont opposés à la présence des appelants dans 

les locaux. C'est par conséquent à bon droit que le Tribunal a retenu que les 

appelants n'étaient, depuis le transfert de bail et donc la fin du bail principal, plus 

au bénéfice d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux.  

Les appelants soutiennent encore que dans la mesure où le contrat de transfert 

prévoyait que le locataire transférant était seul responsable de l'inexécution de la 

libération des locaux, l'intimée C______, en requérant leur évacuation, aurait agi 

de manière contraire aux règles de la bonne foi et commis un abus de droit. Elle 

aurait par ailleurs adopté un comportement contradictoire et exercé son droit de 

- 12/14 - 

 

C/21098/2023 

propriétaire sans ménagement, en acceptant un transfert de bail alors qu'elle 

connaissait l'existence du contrat de sous-location. Ces questions nécessiteraient 

l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation, excluant l'application du cas clair.  

Ce grief est infondé. Selon la jurisprudence et la doctrine rappelées ci-avant, 

l'action en restitution intentée par le bailleur principal contre le sous-locataire n'est 

pas constitutive d'une démarche abusive. Par ailleurs, si le bailleur principal doit 

donner son accord à la sous-location, il n'est pas partie au contrat de sous-location. 

Aucun comportement contradictoire du bailleur principal ne peut de plus être 

retenu en raison du transfert de bail. En effet, le locataire est en droit de transférer 

son contrat de bail et le bailleur principal ne peut refuser son consentement qu'à 

des conditions restrictives. Par conséquent, ces points ne nécessitent aucun 

pouvoir d'appréciation commandant de prendre en compte l'ensemble des 

circonstances du cas.  

Au vu de ce qui précède, le Tribunal a à bon droit considéré que le cas était clair 

et prononcé l'évacuation des appelants des locaux litigieux.  

3.4 L'appel se révèle ainsi infondé. Le jugement entrepris sera donc confirmé.  

4. Les recourants contestent l'appréciation du Tribunal s'agissant des mesures 
d'exécution. Ils soutiennent que l'évacuation telle qu'ordonnée ne respecterait pas 

le principe de proportionnalité.  

4.1 L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est 
réglée par le droit fédéral (cf. art. 335 et ss CPC). 

En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir 

compte du principe de la proportionnalité. L'expulsion ne saurait être conduite 

sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou 

lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra 

spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de 

cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en 

fait à une prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid. 2b; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_232/2018 du 23 mai 2018 consid. 7; 4A_207/2014 du 19 mai 2019 

considl 3.1). 

L'art. 30 al. 4 LaCC concrétise le principe de la proportionnalité en cas 

d'évacuation d'un logement, en prévoyant que le Tribunal peut, pour des motifs 

humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement dans la mesure nécessaire pour 

permettre le relogement du locataire ou du fermier. Cette disposition s'applique, 

selon ses propres termes, aux logements, c'est-à-dire aux habitations (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 précité consid. 3.1). Cette 

protection ne s'applique pas aux locaux commerciaux. Le fait qu'une évacuation 

immédiate entraînerait une cessation immédiate des activités professionnelles du 

- 13/14 - 

 

C/21098/2023 

locataire et des répercussions sur sa situation financière n'est pas pertinent et ne 

peut faire obstacle à l'exécution immédiate du jugement d'évacuation 

(ACJC/1624/2022 du 12 décembre 2022 consid. 5.1; ACJC/317/2021 du 15 mars 

2021 consid. 2.1; ACJC/154/2021 du 8 février 2021 consid. 2.1; ACJC/937/2018 

du 12 juillet 2018 consid. 4.1; ACJC/671/2013 du 27 mai 2013 consid. 7.2). 

4.2 En l'espèce, aucun motif humanitaire au sens de l'art. 30 LaCC n'entre en 

considération, puisque les locaux litigieux sont des locaux commerciaux. En 

outre, les éventuelles répercussions sur la situation financière des appelants ne 

font pas obstacle à l'exécution immédiate du jugement d'évacuation. Même sous 

l'angle de la proportionnalité, la fin du bail n'a pas été brutale, ni n'a été décidée 

après une procédure expéditive. Les appelants ont été informés par leur sous-

bailleresse le 28 mai 2022 de ce que le contrat de gérance ne serait pas renouvelé 

et qu'il se terminerait à son échéance déterminée au 30 juin 2022. Une convention 

de sortie a d'ailleurs été signée par les intéressés le 30 juin 2022, mentionnant la 

remise des clés. Les appelants ont toutefois ensuite repris possession des locaux. 

Ils ont par ailleurs admis avoir appris, au début du mois de juin 2023, qu'un 

contrat de transfert de bail avait été signé. Dès cette date, ils savaient qu'ils ne 

pouvaient continuer à occuper les locaux. Ils ont ainsi, de fait, bénéficié de temps 

pour planifier leur déménagement et n'ont pas dû faire face à un départ précipité.  

Le grief est ainsi infondé, de sorte que le recours sera rejeté.  

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 14/14 - 

 

C/21098/2023 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel et le recours interjetés le 18 décembre 2023 par 

ASSOCIATION B______ et A______ contre le jugement JTBL/1033/2023 rendu le 

23 novembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21098/2023. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 

Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER, Monsieur Nicolas DAUDIN, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.