# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2408ccf6-3988-5b0e-9b0b-38d54f4fd387
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-23
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 23.04.2024 CACIV.2024.11 (INT.2024.192)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_002_CACIV-2024-11_2024-04-23.html

## Full Text

A.                           
B.________ SA (ci-après : la bailleresse) est
propriétaire du bien-fonds article [111] du cadastre de Z.________. Sur cette
parcelle s’élève un immeuble qui comprend plusieurs locaux distincts, chemin [aaa],
à Z.________.

B.                           
a) Selon un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
du 3 mars 2016, la bailleresse a loué à C.________ un magasin de vente de vins
et de produits gourmets, d’une surface approximative de 41 m2, dans
l’immeuble en question. La durée initiale du bail était de cinq ans, avec
reconduction tacite pour cinq ans au terme. Le loyer était fixé à 910 francs
par mois, dont 210 francs d’acompte sur frais accessoires.

                        b)
Par contrat de bail à loyer pour local du 16 novembre 2017, la bailleresse a
loué à « A.________ », représentée par C.________, ce dernier
étant personnellement désigné comme codébiteur responsable, un magasin et
dépôt, d’une surface approximative de 123 m2, plus 33 m2,
dans le même immeuble. La durée initiale du bail était de cinq ans, avec
reconduction tacite pour cinq ans au terme. Le loyer était fixé à 2’740 francs
par mois, dont 840 francs d’acompte sur frais accessoires.

                        c)
Le 16 janvier 2018, A.________ Sàrl, société à responsabilité limitée ayant son
siège chemin [aaa], à Z.________, a été inscrite au registre du commerce. Le
capital social était de 20'000 francs, entièrement détenu par C.________. Le
seul associé gérant était C.________, qui disposait de la signature
individuelle. Le but social était : « exploitation des épiceries
fines et des boutiques en ligne (e-commerce), service traiteur, importation,
exportation, commerce et distribution de produits alimentaires et non alimentaires,
de boissons alcoolisées et non alcoolisées, ainsi que toutes activités et
prestations de services liées à la restauration ».

                        d)
Selon un contrat de bail à loyer du 19 novembre 2020, la bailleresse a loué à A.________
Sàrl un local au sous-sol, destiné au stockage, toujours dans le même immeuble.
Le bail commençait le 1er décembre 2020 à 12h00 et se terminait le
31 mai 2021 à 08h00, sans qu’une reconduction tacite au terme soit prévue par
le contrat. Le loyer était fixé à 100 francs net par mois.

                        e)
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 19 décembre 2021, la
bailleresse a loué à « A.________ Sàrl, C.________ », un
magasin et dépôt, ainsi qu’un local de dépôt, d’une surface approximative de
100 m2, encore dans le même immeuble. Le bail commençait le 1er
octobre 2021 – effet rétroactif – et se terminait le 30 septembre 2022,
avec reconduction tacite pour un an au terme. Le loyer était fixé à 660 francs
net par mois.

                        f)
Le même 19 décembre 2021, la bailleresse et A.________ Sàrl, représentée par C.________,
ont signé un avenant aux baux à loyer des 3 mars 2016 (magasin de 41 m2)
et 16 novembre 2017 (local commercial de 123 m2). L’avenant
prévoyait ceci : « Suite à la modification de la raison sociale,
le bail (sic) est modifié rétroactivement dès le 16.01.2018 au nom de A.________
Sàrl, [aaa], à Z.________ ».

C.                           
Par contrat du 28 janvier 2021, la bailleresse avait confié à
D.________, à W.________ (directrice : E.________), la gérance de
l’immeuble [aaa], à Z.________ ; le contrat donnait à la gérance « tout
pouvoir de représentation […] dans l’exécution de son mandat, y compris le
pouvoir de consulter et de requérir toutes copies de pièces concernant l’objet
du contrat ».

D.                           
a) Le 16 août 2023, D.________, agissant pour la bailleresse,
a adressé à C.________, personnellement, sous pli recommandé, une mise en
demeure au sujet de « Immeuble [aaa], Z.________ – Loyers
impayés ». Elle mentionnait qu’étaient impayés, selon relevé de compte
annexé, 8'120.50 francs pour « Loyer juillet et août 2023 et décompte
de charges », 1'320 francs pour « Loyer juillet et août
2023 » et 2'900 francs pour « Loyer août 2023 » ;
des frais de rappel de 60 francs étaient ajoutés ; le total réclamé
faisait 12'400.50 francs. La lettre précisait qu’à défaut de paiement dans les
trente jours, le contrat de bail serait résilié « pour les 30 jours
suivants » (la locataire n’avait pas versé le loyer de 660 francs en
juillet et août 2023 ; C.________ n’avait pas versé non plus les 3’750
francs mensuels qu’il payait pour les trois autres baux – 910 + 2'740 + 100 =
3'750 – pour les mêmes mois de juillet et août 2023 ; il manquait aussi
2'900 francs pour le loyer d’août 2023 dû par F.________ Sàrl, qui ne fait pas
l’objet de la présente procédure).

                        b)
Le destinataire n’a pas retiré le pli recommandé.

                        c)
Par courriel du 18 août 2023, la directrice de D.________ a confirmé à C.________
la teneur d’un entretien qu’ils avaient eu le jour précédent. Elle prenait note
du fait que l’intéressé avait dit vouloir s’acquitter le jour même de la somme
de 4'410 francs et qu’il réglerait au plus vite le solde encore dû. Une copie
du courrier 16 août 2016 était jointe au courriel. Ce dernier précisait : « vous
trouverez ci-joint le courrier envoyé hier en recommandé, qui bien entendu sera
annulé une fois vos loyers réglés ».

                        d)
La locataire a versé 660 et 3'750 francs, soit au total 4'410 francs, le 4 septembre
2023 (cf. plus loin).

                        e)
Le 29 septembre 2023, D.________, agissant toujours pour le compte de la
bailleresse, a adressé à « A.________ SARL, C.________ » un
avis de résiliation de bail, sur formule officielle, pour le 31 octobre 2023.
La désignation des locaux mentionnait qu’il s’agissait de « Locaux
commerciaux », situés au « rez et sous-sol ». Sous la
rubrique des remarques éventuelles, D.________ a indiqué ceci : « selon
article 257d al. 2 CO – non paiement du loyer » et, à une autre ligne,
« Magasin + bar à vins + dépôt au sous-sol et local de 100 m2
au sous-sol ».

                        f)
La locataire a versé 660 et 3'750 francs, soit au total 4'410 francs, le 30 octobre
2023 (cf. plus loin).

                        g)
Par lettre du 3 novembre 2023, D.________ a confirmé à « A.________
SARL, C.________ » un entretien téléphonique du jour précédent. Elle
indiquait que les propriétaires acceptaient d’attendre le 15 novembre 2023,
date à laquelle il était promis que les loyers en retard seraient payés (« 3
x CHF 4’410.- = CHF 13'230.- »). Elle précisait : « A
réception de la totalité des versements (CHF 13'230.-) nous annulerons la
résiliation, en cas contraire nous poursuivrons la procédure ».

                        h)
Il n’y a pas eu de versements après ce courrier.

                        i)
La gérance a établi des états des lieux de sortie pour les différents locaux
loués, le 3 novembre 2023 ; elle relevait que les locaux étaient occupés
et mentionnait qu’un arrangement avait été convenu avec C.________, en ce sens
que les loyers seraient payés jusqu’au 15 novembre 2023 au plus tard ; les
états des lieux étaient signés par la seule gérance.

                        j)
Après le 16 août 2023 et jusqu’au 10 décembre 2023, A.________ Sàrl avait,
comme déjà dit, payé 660 et 3'750 francs, soit au total 4'410 francs, le 4
septembre 2023, et les mêmes montants le 30 octobre 2023. Les soldes dus au 10
décembre 2023, selon la propriétaire, étaient respectivement de 2'640 francs
pour l’un des baux et 18'466.80 francs pour les trois autres ; pour les mois de
juillet à décembre 2023, deux loyers de 600 francs et deux loyers de 3'750
francs avaient été payés, sur les six dus.

E.                           
a) Le 10 décembre 2023, D.________, agissant au nom de la
bailleresse, a adressé une requête en expulsion au Tribunal civil, en procédure
sommaire, selon la procédure du cas clair, requête dirigée contre A.________
Sàrl et signée pour accord par la bailleresse. À la rubrique « Objet du
bail », il était mentionné : « Magasins, bar à vin +
dépôts au sous-sol et local de 100 m2 au sous-sol ».
La « Partie intimée » était désignée comme « A.________
SARL, C.________, [aaa] – Z.________ ». La requête concluait à ce
qu’il soit ordonné « à A.________ Sàrl, sous menace de la peine
d’amende prévue par l’art. 292 CP […] de quitter et de rendre libre de tout
occupant et de tout bien lui appartenant ou appartenant à des tiers les locaux
concernés », qu’il soit dit que faute d’exécution dans le délai
imparti, la requérante serait autorisée à en requérir l’exécution forcée et que
la garantie de loyer serait libérée en faveur de la bailleresse, avec suite de
frais et dépens. La requérante mentionnait sa qualité de propriétaire,
l’avenant signé le 19 décembre 2021, les contrats de bail, la mise en
demeure du 16 août 2023 (précisant que C.________ louait aussi un local au nom
de « F.________ », dont le loyer d’août 2023, par 2'900
francs, était également en retard), l’avis de résiliation du bail, le fait que
les locaux étaient occupés au 2 novembre 2023 et l’arrangement convenu à ce
moment-là pour un paiement de 13'220 francs jusqu’au 15 novembre 2023. Selon la
requérante, la créance s’élevait à 21'106.80 francs, incluant le loyer de
décembre « considéré comme occupation illicite », ainsi que
les décomptes de charges 2021-2022.

                        b)
Le 5 janvier 2024, le Tribunal civil a convoqué les parties à une audience
fixée au 1er février 2024. La citation concernant la bailleresse a
été adressée à « D.________ – E.________ », à W.________, avec
la mention « Dans la procédure mentionnée ci-dessus, vous êtes
convoquée devant le juge du Tribunal civil le jeudi 1er février
2024 […] ». La locataire n’a apparemment pas retiré le pli qui lui
était adressé et la citation à comparaître lui a été notifiée par l’autorité
communale de Z.________, le 26 janvier 2024.

                        c)
À l’audience du 1er février 2024, dès 10h00, E.________, directrice
de D.________, a comparu au nom de la bailleresse. La locataire ne s’est pas
présentée, ni fait représenter. E.________ a confirmé les termes et conclusions
de la requête. Elle a précisé que la demande de libération de garantie portait
à tout le moins sur trois garanties de loyer, pour des montants de
respectivement 11'400, 2'800 et 2'800 francs. Un délai au même jour a été fixé
à la requérante « pour déposer une éventuelle autre garantie de
loyer ». Le juge a indiqué qu’une décision serait rendue au plus vite.
L’audience a été levée à 10h25.

F.                           
a) Par décision du 2 février 2024, le Tribunal civil a
ordonné « l’expulsion de A.________ Sàrl des locaux sis sur le
bien-fonds no [111] du cadastre de Z.________ », lui a fixé un délai
au 15 février 2024 pour quitter les lieux, a pris des dispositions pour le cas
où les locataires ne respecteraient pas l’injonction qui leur était faite
(exécution forcée par le greffe, sur simple demande écrite du bailleur, en cas
de non-respect de l’injonction de quitter les lieux, sort des biens garnissant
l’appartement, etc.) et ordonné la libération en faveur de B.________ SA des
garanties de loyer de 11'400, 2'800 et 2'800 francs. Dans les considérants, il
a retenu que la requérante avait établi avoir remis à bail à la requise un
local de dépôt de 100 m2 (loyer : 660 francs, charges
comprises), un local de stockage au sous-sol (loyer : 100 francs, charges
comprises), un magasin et dépôt d’environ 123 m2, plus 33 m2
(loyer : 2'740 francs, charges comprises), et un magasin de vente de vins
et de produits gourmets (loyer : 910 francs, charges comprises), avoir
assigné à la requise le délai prévu à l’article 257d al. 1 CO, puis avoir
résilié les baux conformément à l’article 257d al. 2 CO. L’état de fait était
prouvé et la situation juridique était claire.

                        b)
Le pli recommandé contenant la décision et destiné à A.________ Sàrl n’a pas
été réclamé et est venu en retour au Tribunal civil.

                        c)
Le 15 février 2024, C.________ a attesté avoir reçu le même jour, en mains
propres, la décision d’expulsion rendue le 2 février 2024 dans la cause B.________
SA contre A.________ Sàrl.

G.                          
a) Le 15 février 2024, A.________ Sàrl, agissant par C.________,
appelle de la décision susmentionnée. Elle conclut à son annulation, partant au
rejet de la requête d’expulsion du 10 décembre 2023, subsidiairement à l’octroi
à elle-même d’un délai de départ de trente jours, dès l’entrée en force de la
décision, avec suite de frais judiciaires. Elle dépose des attestations médicales
datant de mai à octobre 2023, au sujet d’arrêts de travail de C.________. Ses
arguments seront repris plus loin, dans la mesure utile.

                        b)
Dans une ordonnance du 21 février 2024, la présidente de la Cour de céans a
notamment constaté l’effet suspensif de l’appel.

                        c)
Dans sa réponse à l’appel, du 21 mars 2024, l’intimée conclut en particulier au
rejet de l’appel et à la confirmation de la décision entreprise, sous suite de
frais judiciaires et dépens.

                        d)
Le 22 mars 2024, le juge instructeur a transmis la réponse à l’appelante et
écrit aux parties que l’échange d’écritures était clos et qu’il serait statué
sur pièces et sans débats, le sort des pièces produites étant réservé, de même
que le droit inconditionnel de réplique, à exercer, le cas échéant, dans les
dix jours.

                        e)
L’appelante n’a pas déposé de réplique spontanée dans le délai fixé.

C O N S I D É R A N T

1.                           
L’appel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il
est dûment motivé. La valeur litigieuse ouvrant la voie de l’appel est atteinte,
ce qui n’est pas contesté. L’appel est ainsi recevable, sous quelques réserves
qui seront examinées plus loin (art. 308 à 311 CPC).

2.                           
a) Avec son mémoire d’appel, l’appelante dépose des
attestations médicales datant de mai à octobre 2023, au sujet d’arrêts de
travail de C.________.

                        b)
L'article 317 CPC restreint la possibilité pour une partie de produire de
nouvelles preuves en procédure d'appel : celles-ci ne sont admissibles qu'à la
double condition qu'elles soient produites sans retard et qu'elles n'aient pas
pu être invoquées en première instance bien que la partie ait usé de la
diligence requise. Cette règle s’applique aussi dans les procédures régies par
la maxime inquisitoire sociale, à laquelle il faut se référer en matière de
bail (arrêt de la Cour d’appel civile du 12.02.2019 [CACIV.2018.109]
cons. 2a, qui se réfère à l’arrêt du TF du 08.05.2015
[4A_705/2014] cons. 3.2 et 3.3).

                        c)
En l’espèce, aucune des pièces déposées avec le mémoire d’appel n’a été
produite en première instance et elles sont toutes antérieures au 1er
février 2024, date jusqu’à laquelle l’appelante aurait pu déposer des pièces
devant le Tribunal civil. L’appelante ne prétend pas avoir été empêchée de
déposer ces pièces en première instance déjà. Elles sont irrecevables et il
n’en sera dès lors pas tenu compte.

                        d)
Les nouveaux allégués de fait de l’appelante, fondés sur les pièces dont la
production est irrecevable au sens de ce qui précède, sont eux aussi
irrecevables (art. 317 al. 1 CPC).

3.                           
a) Sous la note marginale « Cas clairs »,
l’article 257
al. 1 CPC prévoit que le tribunal admet l’application de la procédure
sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : l’état de fait n’est
pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la
situation juridique est claire (let. b). Cette procédure est exclue lorsque
l’affaire est soumise à la maxime d’office (al. 2 du même article) et le
tribunal n’entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut
pas être appliquée (al. 3).

                        b)
La jurisprudence retient (arrêt du TF du 29.04.2021
[4A_550/2020] cons. 5.1) que la procédure de protection dans les cas clairs,
prévue par l'article 257 CPC,
permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant
l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de
fait et de droit n'est pas équivoque. L'état de fait n'est pas litigieux
lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être
immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans
trop de frais. En règle générale, la preuve doit être rapportée par la
production de titres, conformément à l'article 254 al. 1 CPC. Si le défendeur
fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la
conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue et la requête
est irrecevable. À l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises
des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes, sur lesquelles il
peut être statué immédiatement. La situation juridique est claire lorsque
l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard
du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées.
En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application
d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part
du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte
des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il
doit statuer sur la bonne foi. Cela ne signifie toutefois pas que l'existence
d'un cas clair doit être d'emblée exclue sous l'angle juridique lorsqu'un abus
de droit est invoqué. En effet, l'interdiction de l'abus de droit ne présuppose
pas la prise en compte de toutes les circonstances du cas d'espèce si le
comportement considéré est manifestement abusif, ce qui est notamment le cas
s'il appartient aux cas typiquement reconnus comme tels par la jurisprudence et
la doctrine. Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas
clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant
l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas
remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande.

                        c)
En la matière, le juge n’a pas à établir les faits d’office, soit en
particulier à administrer d’office d’autres preuves que celles produites par
les parties, le litige n’entrant pas dans le cadre des cas prévus à l’article
255 CPC (pour des précisions relatives à ces cas, cf. Bohnet, in :
CR CPC, 2e éd., n. 3 ss ad art. 255) et la procédure – sommaire –
étant ainsi soumise à la maxime des débats, avec la conséquence qu’il
appartient aux parties d’alléguer les faits sur lesquels elles se fondent et de
proposer les preuves qui s’y rapportent (Bohnet, op. cit., n. 2 ad art.
255).

4.                           
En premier lieu, l’appelante soutient que l’intimée a fait
défaut à l’audience devant le Tribunal civil, car elle s’est fait représenter
par la gérance, qui ne pouvait pas la représenter dans un tel contexte (art. 68 al. 2 CPC).
Comme l’appelante n’a pas comparu, il y a eu défaut des deux parties, ce qui
devait entraîner que la cause devenait sans objet et devait être rayée du rôle,
conformément à l’article 234 al. 2 CPC,
applicable par renvoi de l’article 219 CPC et qui concerne aussi la procédure
sommaire.

4.1.                  a) En fonction des
articles 68 al.
2 CPC et 7 LI-CO, une gérance immobilière n’a en principe pas qualité pour
représenter un propriétaire devant les tribunaux (arrêt de la Cour de céans du
29.11.2018 [CACIV.2018.88
cons. 2), sous réserve de la procédure de conciliation en procédure simplifiée,
où sont dispensées de comparaître personnellement et peuvent se faire
représenter, notamment, le bailleur qui délègue le gérant de l’immeuble, à la
condition que celui-ci soit habilité, par écrit, à transiger (art. 204 al. 3
let. c CPC).

                        En
l’espèce et dans la mesure où l’audience du 1er février 2024 avait
pour objet des « [d]ébats sur requête du 15 décembre 2023 »,
et non une tentative de conciliation, la représentation de la bailleresse par
sa gérance n’était en principe pas possible, quelle que soit la teneur des
accords contractuels entre elles.

                        b)
D’après l’article 147 CPC, une partie est défaillante lorsqu’elle omet
d’accomplir un acte de procédure dans le délai prescrit ou ne se présente pas
lorsqu’elle est citée à comparaître (al. 1), mais la procédure suit son cours
sans qu’il soit tenu compte du défaut, à moins que la loi n’en dispose
autrement (al. 2). L’un des cas dans lesquels les conséquences du défaut sont
différentes est celui du défaut des deux parties aux débats principaux, la
procédure devant alors sans objet et devant être rayée du rôle (art. 234 al. 2 CPC).

                        Dans
le cas particulier, on pourrait considérer que la partie requérante faisait
défaut, dans la mesure où elle n’était pas représentée d’une manière conforme
au droit, puisqu’elle ne l’était que par la gérance. On relèvera que
l’appelante, si elle s’était donné la peine de comparaître le 1er
février 2024, aurait donc sans doute pu soulever le moyen d’une représentation
non conforme de l’intimée, mais, dans ce cas de figure, la procédure aurait
suivi son cours, la présence même de l’une des parties – en l’occurrence, la
requise, soit l’appelante – s’opposant à l’application de l’article 234 al. 2 CPC.

                        c)
La jurisprudence considère que ce serait faire preuve d’un formalisme excessif
que d’interdire au juge, selon les circonstances, de donner la possibilité à
une partie de rectifier une informalité, dans le cadre de son devoir
d’interpellation au sens de l’article 56 CPC, qui vaut en particulier quand une
partie n’est pas assistée par un mandataire professionnel et dépourvue de
connaissances juridiques (RJN 
2017, p. 280, cons. 5). La Cour de céans a en outre admis, sous l’angle de
la bonne foi en procédure, que la bailleresse doit être protégée dans sa bonne
foi, s’agissant du choix de son représentant, quand des courriers à l’attention
de la bailleresse ont été adressés sans réserve par une autorité à son
représentant irrégulier (arrêt de la Cour de céans du 29.11.2018 [CACIV.2018.88
cons. 2).

                        Dans
le cas d’espèce, le juge, s’il avait relevé l’absence de représentation
suffisante de la requérante à l’audience du 1er février 2024, aurait
dû rendre la gérante – dont on peut présumer qu’elle ne dispose pas d’une
formation juridique – attentive à l’informalité et donner la possibilité à la
requise de la réparer, ceci d’autant plus que la citation à comparaître
mentionnait qu’une « décision pourra[it] être rendue même en l’absence
des parties », ce qui laissait entendre, à la partie requérante comme
à la partie requise d’ailleurs, qu’il serait statué sur la requête même si
personne ne se présentait. Surtout, la citation à comparaître du 5 janvier 2024
a été adressée à « D.________ – E.________ », à W.________,
avec la mention « Dans la procédure mentionnée ci-dessus, vous êtes
convoquée devant le juge du Tribunal civil le jeudi 1er février 2024
[…] ». La directrice de la gérance pouvait donc considérer de bonne
foi qu’elle-même devait comparaître à l’audience et qu’elle allait y
représenter la bailleresse. Cette bonne foi doit être protégée. Il relèverait
d’un formalisme excessif et serait contraire au principe de la bonne foi en
procédure d’annuler la décision entreprise pour le motif qu’à l’audience du 1er
février 2024, la partie requérante n’était pas représentée d’une manière
conforme au droit.

4.2.                  a) Au surplus,
l’attitude de l’appelante apparaît, sur ce point, comme constitutive d’un abus
de droit.

                        b)
En vertu de l'article 2 al. 2 CC,
l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. L'existence d'un abus
de droit se détermine selon les circonstances concrètes du cas. L'emploi dans le
texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus
de droit ne doit être admis qu'avec réserve. L'interdiction de l'abus de droit
vaut pour tout l'ordre juridique (arrêt du TF du 13.07.2023
[4A_416/2022] cons. 3.1.3). Il est notamment abusif d'adopter des
comportements parfaitement incompatibles, ou d'invoquer un droit de façon contradictoire
avec un comportement antérieur et de trahir ainsi les attentes légitimes qu'un
tel comportement a suscitées (ATF 143 III 666
cons. 4.2). L'abus peut aussi résider dans l'utilisation d'une institution
juridique de façon contraire à son but (ATF 143 III 279
cons. 3.1).

                        c)
En l’espèce, l’appelante, qui avait connaissance – par son associé gérant – de
l’audience du 1er février 2024, n’a pas jugé utile d’y comparaître
ou de s’y faire représenter. Si elle n’avait pas fait défaut, elle aurait pu –
si elle le jugeait utile – contester la qualité de la gérance pour représenter
la bailleresse. Attendre la procédure d’appel pour soulever le moyen est
contraire à la bonne foi en procédure. Cet abus ne peut pas être protégé (cf.
arrêt de la Cour de céans du 25.10.2017 [CACIV.2017.61]
cons. 2c).

5.                           
a) Selon l’appelante, la résiliation du bail était nulle,
respectivement inefficace, car la mise en demeure avait été adressée à une
personne, C.________, qui n’était pas locataire, la locataire étant A.________
Sàrl. Faute de mise en demeure formellement valable, le congé n’est
manifestement pas valable.

                        b)
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'article 257d CO,
selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC),
présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail
est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1
CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre
préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne
doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail
n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour
demeure du locataire, conformément à l'art. 257d CO).
Les conditions de l'article 257 al. 1 CPC
s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du TF du 29.04.2021
[4A_550/2020] cons. 5.3., qui se réfère aux ATF 144 III 462
cons. 3.3.1 et 141
III 262 cons. 3).

                        c)
La notification de la résiliation du bail peut intervenir par l’intermédiaire
d’un représentant (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra-Bail à loyer et à
ferme, n. 15 ad art. 253 CO), ce qui vaut a fortiori pour la commination
(RJN
2017, p. 280, cons. 4). Il n’y a donc rien à redire au fait que, dans le
cas d’espèce, la mise en demeure, soit la commination, et la résiliation ont
été l’œuvre de la gérance. L’appelante ne prétend d’ailleurs pas le contraire.

                        d)
Selon l’extrait du registre du commerce relatif à l’appelante, C.________ en
est le seul associé-gérant ; il dispose seul de la signature et détient
l’entier des parts sociales (cf. plus haut).

                        Lorsqu'une
personne fonde une société anonyme, il faut en principe considérer qu'il y a
deux sujets de droit distincts avec des patrimoines séparés : la personne
physique d'une part et la société anonyme d'autre part. Malgré l'identité entre
la société anonyme et son actionnaire unique, on les traite en principe comme
des sujets de droit distincts. Selon la théorie de la transparence (levée du
voile corporatif, « Durchgriff »), on ne peut cependant pas s'en tenir
dans tous les cas à l'existence formelle de deux personnes juridiquement
distinctes lorsque tout l'actif ou la quasi-totalité de l'actif d'une société
anonyme appartient soit directement, soit par personnes interposées, à une même
personne, physique ou morale ; malgré la dualité de personnes à la forme, il
n'existe pas des entités indépendantes, la société étant un simple instrument
dans la main de son auteur, lequel, économiquement, ne fait qu'un avec elle. On
doit dès lors admettre, à certains égards, que, conformément à la réalité
économique, il y a identité de personnes et que les rapports de droit liant
l'un lient également l'autre. Ce sera le cas chaque fois que le fait d'invoquer
la dualité des sujets constitue un abus de droit ou a pour effet une atteinte
manifeste à des intérêts légitimes. Ainsi, l'indépendance juridique entre
l'actionnaire unique et la société anonyme ne peut pas être invoquée dans un
but qui ne mérite pas la protection de la loi, comme par exemple pour éluder un
contrat, une prohibition de concurrence ou encore pour contourner une
interdiction. L'application du principe de la transparence suppose donc, tout
d'abord, qu'il y ait identité des personnes conformément à la réalité
économique ou, en tout cas, la domination économique d'un sujet de droit sur
l'autre ; il faut ensuite que la dualité soit invoquée de manière abusive,
c'est-à-dire pour en tirer un avantage injustifié (arrêt du TF du 03.04.2019
[4A_379/2018] cons. 4.1). Les mêmes principes doivent valoir, a fortiori,
quand il est question d’une société à responsabilité limitée dont le capital
social est détenu par une seule personne, qui a seule qualité pour la
représenter.

                        En
fonction notamment du principe de la transparence, que la mise en demeure du 16
août 2023 ait formellement été envoyée à C.________ personnellement, plutôt
qu’à sa société, ne peut pas empêcher qu’elle soit valable. Elle était adressée
à la personne qui avait personnellement signé les quatre contrats de bail dont
il était question, en son nom propre pour les deux premiers, puis au nom de sa
société ; C.________ avait lui-même signé les avenants transférant les
deux premiers baux à sa société (unipersonnelle). C’était lui qui discutait
avec la gérance. Le destinataire de la commination savait parfaitement que
l’écrit concernait sa société, puisqu’il était question des loyers impayés de
l’immeuble [aaa], à Z.________. C.________ a d’ailleurs réagi à la mise en
demeure, dont il a eu connaissance même s’il n’est pas allé chercher le pli à
la poste, puisqu’il a immédiatement eu un contact avec la gérance, au cours
duquel un arrangement a été recherché. Dans une constellation comme celle-ci,
la contestation de la validité de la commination ne peut pas convaincre et
relève à tout le moins de l’abus de droit manifeste, au sens déjà rappelé plus
haut.

6.                           
a) L’appelante expose que les loyers faisant l’objet de la
mise en demeure ont été réglés, en admettant que celui d’août 2023 a été payé
avec retard, mais alléguant que l’intimée a toujours toléré certains retards
dans le paiement des loyers et qu’elle avait pris l’engagement formel de
retirer l’avis comminatoire une fois que les loyers concernés seraient payés.

                        b)
Selon l'article 257d al.
1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours
pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). À défaut de
paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois
(al. 2).

                        c)
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.
271 al. 1 CO). La jurisprudence (arrêt du TF du 29.04.2021
[4A_550/2020] cons. 8.2) admet que le congé prononcé conformément à
l'article 257d CO
– soit pour non-paiement du loyer – peut, à titre très exceptionnel,
contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit être interprétée très
restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à
recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération notamment
dans les cas suivants : le bailleur réclame au locataire, avec menace de
résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance,
alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son
locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne
foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions
à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé ; ou
encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après
l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là
toujours acquitté du loyer à temps ; ou, enfin, le bailleur ne résilie le
contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la
preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire.

                        Des
auteurs retiennent que, par principe, une résiliation extraordinaire motivée
par une réelle demeure du locataire ne contrevient pas à la bonne foi, à moins
que le locataire ne prouve clairement que le bailleur l’a congédié à cause d’un
retard de paiement, certes, mais que le vrai motif est tout autre et constitue
un abus de droit (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit
du bail, Lausanne 2011, p. 130). Aucun auteur ne soutient que
l’insolvabilité du locataire, avec ou sans faute de celui-ci, temporaire ou
durable, pourrait être considérée comme un motif suffisant pour retenir que le
congé donné en raison du non-paiement du loyer serait contraire à la bonne foi
(cf. par exemple, pour une liste assez exhaustive de cas dans lesquels on pourrait
considérer que le congé est contraire à la bonne foi, Lachat, in :
Le bail à loyer, éd. 2019, p. 958 ss). Le Tribunal fédéral ne l’a jamais retenu
non plus.

                        d)
Dans le cas d’espèce, rien ne permet de retenir que le congé aurait été donné
de manière contraire à la bonne foi. L’arriéré réclamé, soit en fait – pour ce
qui concerne les baux dont il est question ici – deux mois de loyers à 4'410
francs au total, n’était pas insignifiant. Ces loyers étaient échus depuis,
respectivement, début juillet et début août 2023. La mise en demeure a été
envoyée le 16 août 2023. Le délai de trente jours qui était fixé pour le
paiement venait à échéance vers mi-septembre 2023. L’appelante a versé 4'410
francs le 4 septembre 2023, ce qui réglait le loyer pour juillet. Ce n’est que
le 30 octobre 2023, soit environ un mois et demi après l’échéance du délai,
qu’elle a encore versé 4'410 francs, soldant ainsi le loyer d’août. À ce
moment-là, elle n’avait rien réglé pour les loyers de septembre et octobre.
Elle n’a pas payé non plus, par la suite, les loyers de novembre et décembre.
La bailleresse avait accepté, le 2 novembre 2023, de laisser à la locataire un
délai jusqu’au 15 du même mois pour solder l’arriéré, qui correspondait alors à
trois mois de loyer à 4'140 francs chacun. Rien n’a été versé dans ce délai, ni
d’ailleurs après. La bailleresse pouvait donc considérer de bonne foi que la
situation justifiait la résiliation des baux. Dans les échanges initiés par la
mise en demeure du 16 août 2023, elle a clairement manifesté sa volonté de ne
pas tolérer de retards. Dans son mémoire d’appel, l’appelante, pour alléguer
que la bailleresse tolérait des retards (allégués d’ailleurs tardifs car non
formulés en première instance, cf. art. 317 al. 1 CPC), se contente de renvoyer
à des pièces, sans proposer aucune explication, le mémoire d’appel étant ainsi
insuffisamment motivé sur ce point (art. 311 al. 1 CPC). De toute manière, un
survol des relevés établis par la gérance montre que s’il y avait certes eu
antérieurement quelques retards dans le paiement des loyers, ces retards
avaient été rattrapés assez rapidement, ce qui ne permet pas d’envisager que la
bailleresse, de manière générale, n’aurait pas manifesté d’intérêt pour un
paiement ponctuel des loyers. Que l’associé gérant – et apparemment exploitant
du commerce concerné – ait connu des problèmes de santé ne ressort que de
preuves irrecevables et est de toute manière sans pertinence, dans la mesure où
une maladie du locataire ne peut pas constituer un motif de dispense pour le
paiement du loyer en temps utile. Dès lors, la bailleresse n’abuse pas de son
droit à la résiliation des baux, respectivement à l’expulsion à la locataire,
en relation avec le grief soulevé par l’appelante.

7.                           
a) Selon l’appelante, l’article 221 al. 1 let. b
CPC a été violé en raison de l’imprécision des conclusions de la requête
d’expulsion et de l’inexécutabilité du dispositif du jugement. D’après elle,
les conclusions de la requête ne donnaient aucune précision sur les locaux dont
il était question (« les locaux concernés »), alors que
l’appelante occupait divers locaux dans l’immeuble en question. Le dispositif
de la décision entreprise – « locaux sis sur le bien-fonds no [111] du
cadastre de Z.________ » – est lui aussi insuffisamment précis et va
au-delà des conclusions, en violation de la maxime de disposition applicable en
l’espèce. Le Tribunal civil aurait dû rejeter la requête, à mesure que les
conclusions formulées manquaient de précision.

                        b)
Au sens de l’article 221 al. 1 let. b
CPC, toute demande doit contenir des conclusions. Les conclusions sont
l’énoncé des prétentions que le demandeur déduit en justice et espère se voir
allouer. Les conclusions déterminent la nature et l’objet de l’action. Elles
sont donc décisives pour la valeur litigieuse, mais aussi notamment la
compétence ratione materiae, etc. Dans les cas ordinaires soumis à la
maxime de disposition, elles déterminent aussi ce que le tribunal pourra
accorder et l’étendue de l’autorité de la chose jugée que pourra revêtir la
décision finale. Elles doivent donc formuler ce que le demandeur aimerait
obtenir, d’une manière suffisamment claire et précise pour qu’un dispositif qui
par hypothèse en reprendrait la formulation soit susceptible d’une exécution
forcée. Les conclusions peuvent parfois nécessiter une interprétation, qui doit
alors se faire objectivement, selon le principe de la confiance. Au besoin,
notamment pour de simples conclusions pécuniaires, il faudra aussi tenir compte
d’éléments de faits et de droit résultant des allégations et d’une éventuelle
motivation juridique de la demande. Cette interprétation peut en outre parfois
dépendre de la personne qui formule les conclusions concernées : ainsi en
cas de rédaction par un avocat, on peut partir de l’idée qu’il a pesé les
termes utilisés et s’y tenir, alors que s’agissant d’une partie non assistée,
ce qui est réclamé pourra être interprété plus librement, par rapport au but
poursuivi révélé par l’ensemble de l’écriture déposée (Tappy, in :
CR CPC, 2e éd., n. 11 ss ad art. 221).

                        c)
En l’espèce, la requête d’expulsion concluait à ce qu’il soit ordonné « à
A.________ Sàrl, sous menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP […]
de quitter et de rendre libre de tout occupant et de tout bien lui appartenant
ou appartenant à des tiers les locaux concernés ». La nature exacte
des « locaux concernés » ressortait à l’évidence de la requête
elle-même, puisqu’au début de celle-ci, dans une rubrique « Objet du
bail », il était mentionné : « Magasins, bar à vin +
dépôts au sous-sol et local de 100 m2 au sous-sol », ce qui
décrivait suffisamment les différents locaux donnés à bail. La « Partie
intimée » était désignée comme « A.________ SARL, C.________, [aaa]
– Z.________ ». Les différents contrats de bail liant les parties
étaient tous évoqués précisément dans la requête elle-même et les baux étaient
joints. Il sautait donc aux yeux que la requête – laquelle n’avait pas été
rédigée par un mandataire professionnel, ce qui justifiait de ne pas se montrer
trop strict – portait sur les locaux dont l’appelante était locataire dans
l’immeuble [aaa], à Z.________, au sens des baux produits (et donc ne
comprenant pas ceux occupés par F.________ Sàrl). Ni le Tribunal civil, ni
l’appelante ne pouvaient ainsi avoir le moindre doute sur ce qui était demandé.

                        d)
Le dispositif de la décision entreprise est également clair, en tant qu’est
ordonnée « l’expulsion de A.________ Sàrl des locaux sis sur le
bien-fonds no [111] du cadastre de Z.________ », la description plus
précise des locaux loués ressortant des considérants (ce qui exclut
manifestement les locaux occupés par F.________ Sàrl). Aucune interprétation
n’est possible et le dispositif est tout à fait exécutable. L’appelante
soutient que ce dispositif va au-delà des conclusions prises, mais il ne dit
pas en quoi cela serait le cas, ce qui rend l’appel irrecevable sur ce point,
faute d’une motivation suffisante (art. 311 al. 1 CPC), étant précisé qu’on ne
voit de toute manière pas en quoi ce qui a été décidé dépasserait ce qui avait
été demandé.

8.                           
Il résulte de ce qui précède que les conditions d’une
procédure – sommaire – en cas clair étaient réalisées et que c’est à bon droit
que le Tribunal civil l’a admise. La situation est en effet claire, tant en
rapport avec les faits relevants (en particulier la demeure des locataires, l’absence
de paiement en temps utile, la résiliation conforme à la bonne foi et la
requête d’expulsion) qu’au sujet de la situation juridique (cf. ci-dessus). Les
griefs de l’appelante en relation avec le principe de l’expulsion sont
infondés. La décision entreprise est conforme au droit à cet égard.

9.                           
a) Reste à examiner la question du délai dans lequel
l’appelante doit vider les lieux.

                        b)
À titre subsidiaire, l’appelante a invoqué l’extrême brièveté du délai de
départ fixé dans la décision entreprise. Selon elle, ce délai de treize jours
ne tient pas suffisamment compte des circonstances. Elle dispose d’importants
stocks de marchandises et loue plusieurs locaux. Il est irréaliste de penser
qu’elle pourrait, en treize jours, voire moins, organiser un déménagement de
l’ensemble des locaux loués. Le délai fixé vient à échéance avant même que la
décision soit en force. Un délai d’au moins trente jours dès l’entrée en force
de la décision devrait être fixé.

                        c)
Par l’effet suspensif résultant de l’appel, au sens de l’article 315 al. 1 CPC
(que l’appelante devait connaître puisque dans son mémoire d’appel, apparemment
rédigé par un juriste, elle n’a pas formulé de requête d’effet suspensif alors
qu’elle souhaitait évidemment que la décision entreprise ne soit pas immédiatement
exécutée), l’appelante a déjà disposé d’un délai de près de trois mois, depuis
la décision du 1er  février 2024, pour vider les lieux. Comme
on l’a vu plus haut, l’appel doit être rejeté en tant qu’il tend à l’annulation
de la décision entreprise, s’agissant de l’expulsion. Cela étant, le délai de
départ fixé en première instance est d’ores et déjà dépassé et il convient de
fixer un nouveau délai, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur celui
qui avait été fixé par le Tribunal civil. Vu le temps déjà écoulé depuis la
requête en expulsion et la décision du 2 février 2024, il paraît raisonnable de
fixer ce nouveau délai au 21 mai 2024, ce qui revient plus ou moins à accorder
à l’appelante encore les trente jours demandés en appel.

10.                         
L’appelante ne conteste pas la décision entreprise s’agissant
des modalités de l’expulsion et de la libération des garanties loyer. On en
prend acte.

11.                         
Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté,
dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires de la procédure
d’appel seront mis à la charge de l’appelante : la procédure n’est en
effet pas gratuite, car elle concerne des locaux commerciaux (art. 56 LTFrais
a contrario). L’appelante devra verser une indemnité de dépens à
l’intimée pour la procédure d’appel. Cette indemnité sera fixée à 1’200 francs,
en équité, vu le dossier et à défaut de dépôt d’un mémoire d’honoraires par
l’intimée.

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.    Rejette
l’appel, dans la mesure de sa recevabilité.

2.    Réforme
le chiffre 2 du dispositif de la décision entreprise, qui devient : « Fixe
aux requis un délai au 21 mai 2024 pour quitter les lieux ».

3.    Confirme,
pour le surplus, la décision entreprise.

4.    Met
les frais de la procédure d’appel, arrêtés à 700 francs, à la charge de
l’appelante, qui les a avancés.

5.    Condamne
l’appelante à verser à l’intimée, pour la procédure d’appel, une indemnité de
dépens de 1’200 francs.

Neuchâtel, le 23
avril 2024