# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8e8913a0-0bee-5f79-862d-14e380b796d3
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-02
**Language:** de
**Title:** Quartierplanfestsetzung. Entlassungsbegehren. Kostenverleger.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0065/2017
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0065-2017_vom_2._mai_2017.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2016.00016 
0065/2017 

Entscheid vom 2. Mai 2017 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Peter  Rütimann,  Baurichter  Emil  Seliner,  Baurichter 
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Roland Blaser     

in Sachen 

Rekurrent 

M. M., [….] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, [….]  

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss vom 7. September 2015; Festsetzung Quartierplan 
YZ;  Genehmigungsverfügung  Nr.  1768/15  der  Baudirektion  Kanton  Zürich 
vom 25. November 2015 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A.  

Mit  Beschluss  vom  7.  September  2015  setzte  der  Gemeinderat  X  den 

Quartierplan  YZ  fest.  Die  Baudirektion  Kanton  Zürich  genehmigte  den 

Quartierplan  mit  Verfügung  vom  25.  November  2015.  Dies  wurde  den 

Quartierplanbeteiligten mit Schreiben vom 4. Januar 2016 mitgeteilt. 

B. 

Dagegen  rekurrierte  M.  M.  mit  Eingabe  vom  1.  Februar  2016  binnen  ge-

setzlicher Frist an das Baurekursgericht und beantragte:  

"Der  Festsetzungsbeschluss  des  Gemeinderates  X  vom  7.  September 
2015 samt Genehmigungsentscheid der Baudirektion vom 25. November 
2015 betreffend Quartierplan YZ sei insofern aufzuheben, als dem Rekur-
renten als Eigentümer des Grundstücks KTN 7547 folgende Kosten aufer-
legt wurden: 
-  Kostenverleger Strassen und Wege: CHF 4'000.00 
-  Kostenverleger Verfahren und Vollzug: CHF 4'000.00 
-  Geldausgleich (Entschädigung Mehr- und Minderzuteilung):                

CHF 7'200.00  

und  es  sei von  einer Kostenauflage  zu  Lasten  des  Grundstücks  des  Re-
kurrenten  gänzlich  abzusehen  bzw.  es  sei  sein  Grundstück  aus  dem 
Quartierplanverfahren zu entlassen; 

eventualiter  seien  dem  Rekurrenten  Vorleistungen  im  Betrage  von 
CHF 7'200.00 anzurechnen;  

Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  (zuzüglich  gesetzliche 
MwSt.) zu Lasten des Rekursgegners." 

C. 

Mit Verfügung vom 3. Februar 2016 wurde der Eingang des Rekurses vor-

gemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
In ihren Rekursantworten vom 23. bzw. 24. Februar 2016 beantragten der 

Gemeinderat  X  sowie  die  Baudirektion  Kanton  Zürich  die  Abweisung  des 

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Rekurses.  Der  Gemeinderat  verlangte  zudem  die  Zusprechung  einer  Um-

triebsentschädigung zu Lasten des Rekurrenten. 

E. 

Die  rekurrentische  Replik  datiert  vom  24. März  2016;  die  Duplik  des  Ge-

meinderates vom 11. April 2016. 

F. 

Am 6. Juni 2016 führte eine Delegation der 2. Abteilung des Baurekursge-

richts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. 

G. 

Auf  die  Ausführungen der Parteien  und die Ergebnisse  des  Augenscheins 

wird,  soweit  entscheidrelevant,  in  den  nachstehenden  Erwägungen  Bezug 

genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der  Rekurrent  ist  als  Eigentümer  des  Quartierplangrundstücks  Kat.-

Nr. 7547 vom angefochtenen Beschluss mehr als irgendwelche Dritte oder 

die Allgemeinheit in seinen eigenen Interessen betroffen und aufgrund sei-

ner  nachstehend  unter  Ziffer 3.1  zusammengefassten  Rügen  gemäss 

§ 338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  rechtsmittellegitimiert.  Der 

Rekurrent  hat  seine  Begehren  im Sinne  von  § 155  Abs. 1  PBG  rechtzeitig 

gestellt und erfüllt zudem die übrigen Prozessvoraussetzungen. Folglich ist 

auf seinen Rekurs einzutreten. 

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2.1. 

Die materiellen Streitpunkte im vorliegenden Rechtsmittelverfahren sind der 

Einbezug  der  rekurrentischen  Grundstücks  ins  Quartierplanverfahren,  die 

vollständige  bzw.  partielle  Aufhebung  mehrerer  Kostenverleger  zu  Lasten 

des Rekurrenten sowie die Anrechnung von früheren erschliessungstechni-

schen Vorleistungen, welche der Rekurrent für sich moniert.  

Bereits an dieser Stelle bleibt festzuhalten, dass die einzelnen Verfahrens-

schritte im strittigen Quartierplanverfahren korrekt und unter Respektierung 

des  rechtlichen  Gehörs  aller  Quartierplanbeteiligten  durchgeführt  wurden. 

Die  gegenteiligen  rekurrentischen  Einwände  erweisen  sich  deshalb  als 

nicht stichhaltig.  

2.2.  

Der nachstehende  Auszug  aus  dem  Situationsplan 1:500,  Neuer Bestand, 

(act. 14.2.2.) zeigt die strittige Situation u.a. im Bereich des rekurrentischen 

Grundstücks [….]. Dieses weist sowohl im alten als auch im neuen Bestand 
eine Fläche von 943 m2 auf (Technischer Bericht zum Quartierplan YZ [TB], 
S. 36; act. 14.2.5). 

Das Quartierplangebiet ist grösstenteils überbaut und liegt in der Wohnzo-

ne W2.  

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3.1. 

Der  Rekurrent  argumentiert  zusammengefasst  im  Wesentlichen,  sein 

Grundstück  sei  bereits  anfangs  der  1970er-Jahre  zusammen  mit  weiteren 

Parzellen, welche jetzt aber nicht ins Quartierplanverfahren YZ einbezogen 

worden  seien,  ab  der  Glärnischstrasse  rechtsgenügend  erschlossen  wor-

den. Die Erschliessung seiner Liegenschaft sei gänzlich auf diese normali-

enkonforme  Strasse,  die  jedoch  nicht  Bestandteil  des  strittigen  Quartier-

plans  sei,  ausgerichtet.  Durch  die  Realisation  des  Quartierplans  erfahre 

sein Grundstück keinerlei Vorteile. Ein Einbezug in das Quartierplanverfah-

ren lasse sich folglich unter keinem Titel rechtfertigen und verletze u.a. den 

Zweck  dieses  Planungsinstrumentes  sowie  das  Verhältnismässigkeitsprin-

zip  in  gravierender  Weise.  Insbesondere  könne  die  zonengemässe  Maxi-

malausnützung  wegen einer privatrechtlichen Eigentumsbeschränkung gar 

nicht konsumiert werden. In sachlicher und rechtlicher Hinsicht müsse sein 

Grundstück zwingend aus dem Quartierplan entlassen werden. 

Im  Bereich  seiner  Liegenschaft  seien  keine  wesentlichen  quartierplanrele-

vanten  Massnahmen  vorgesehen.  Trotzdem  werde  er  in  rechtswidriger 

Weise mit erheblichen Kosten belastet. Bei der Burghaldenstrasse hätte auf 

die geringfügige Verbreiterung im südlichen Bereich verzichtet werden kön-

nen, zumal auf weiten Teilen dieser Strasse ohnehin eine Begegnungszone 

mit Mischverkehr vorgesehen sei. Soweit die Burghaldenstrasse als Grob-

erschliessungszugang  zum  Bahnhof  Q  diene,  dürfe  er  ebenfalls  nicht  mit 

Kosten belastet werden. 

Beim  Erwerb  seines Grundstücks  im  Jahre  1972 habe  er sich  verpflichtet, 

die  vom  Voreigentümer  bezahlten  Kosten  des  kurz  zuvor  festgesetzten 

Quartierplans  Y  von  insgesamt  Fr. 48'940.--  zu  übernehmen.  Von  den  da-

mit finanzierten Strassenausbauten profitierten die anderen Quartierplanbe-

teiligten noch heute, weshalb ein Betrag von Fr. 7'200.-- als Vorleistung zu 

seinen Gunsten anzurechnen sei.  

3.2.  

Demgegenüber  hält  die  Rekursgegnerschaft  hauptsächlich  fest,  die  bean-

tragte Entlassung des streitbetroffenen Grundstücks komme nicht in Frage, 

weil  der  Rekurrent  mit  dem  Quartierplan  deutliche  Vorteile  erfahre.  Insbe-

sondere  erhalte  sein  Grundstück,  anders  als  die  übrigen  Liegenschaften 

entlang  der  Glärnischstrasse,  eine  zweite  normalienkonforme  Zufahrt  ab 
der Burghaldenstrasse, wodurch er die dortige Nutzungsreserve rückwärtig 

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erschliessen  könne.  Die  servitutarische  Eigentumsbeschränkung  sei  nicht 

quartierplanbindend. U.a. aufgrund des regen Fussgängerverkehrs auf der 

Burghaldenstrasse zum Bahnhof Q rechtfertige es sich, das einseitige Trot-

toir im südlichen Teil der Burghaldenstrasse, die ausserhalb der geplanten 

Begegnungszone liege, beizubehalten.  

Die Burghaldenstrasse sei gemäss kommunalen Verkehrsplan eine Anlage 

der  Feinerschliessung,  weshalb  die  Gemeinde  X  nicht  verpflichtet  sei, 

Strassenbaukosten zu übernehmen. Immerhin beteilige sich die Gemeinde 

trotzdem  mit  Fr.  80'000.--  an  den  Kosten  für  die  Neugestaltung  der 

Burghaldenstrasse als Begegnungszone. 

Die  seinerzeit  vom  Rekurrenten  übernommenen Kosten  bei der Erstellung 

der  Glärnisch-  und  der  der  Reidholzstrasse,  welche  beide  ausserhalb  des 

strittigen  Quartierplangebiets  lägen,  könnten  nicht  als  anrechenbare  Vor-

leistungen des Rekurrenten angerechnet werden. 

4.1. 

Der Quartierplan soll im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurecht-

lichen  Ordnung  entsprechende  Nutzung  ermöglichen  (§ 123  Abs. 1  PBG). 

Zu diesem Zweck hat er zwei zentrale Aufgaben zu erfüllen:  

Einerseits muss er – soweit nötig – mittels Grenzveränderungen und Land-

umlegungen  dafür sorgen,  dass  Parzellen  geschaffen  werden,  die  sich  für 

eine  zonengemässe  Überbauung  eignen.  Das  Quartierplangebiet  ist  so 

einzuteilen, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und ohne 

nachbarliche  Zustimmung  in  einer  den  örtlichen  Verhältnissen  und  der 

Bauzone  angemessenen  Weise  überbaut  werden  können;  ist  dies  nicht 

möglich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu 

begründen (§ 126 Abs. 1 PBG).  

Andererseits muss der Quartierplan dafür sorgen, dass alle Grundstücke im 

Beizugsgebiet  feinerschlossen  werden  und  an  gegebenenfalls  erforderli-

chen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben (§ 128 

Abs. 1 PBG). Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und 

Ausrüstungen  sind  so  festzulegen,  dass  sie  bei  vollständiger  Nutzung  der 
erfassten  Grundstücke  den  einschlägigen  gesetzlichen  Anforderungen  ge-
nügen (§ 128 Abs. 2 PBG).  

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Die  genügende  Zugänglichkeit  bedingt  in  tatsächlicher  Hinsicht  eine  der 

Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende 

Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 

Abs. 1  Satz 1 PBG).  Zufahrten  müssen  für  jedermann  verkehrssicher  sein 

(§ 237  Abs. 2  Satz 1  PBG).  Der  Regierungsrat  erliess  zu  diesem  Zweck 

− gestützt  auf  § 237  Abs. 2  Satz 2  PBG −  Normalien  im  Sinne  von  § 360 

PBG  über  die  Anforderungen  an  Zugänge  (Zugangsnormalien;  [ZN]),  wel-

che  die  technischen  Anforderungen  an  die  verschiedenen  Zugangsarten 

regeln.  Die  Zugangsnormalien  legen  unter  anderem  die  minimalen  Quer-

profile des Strassenkörpers fest, die unter dem Aspekt der Verkehrssicher-

heit noch verantwortet werden können. 

4.2. 

Der Quartierplan dient demnach sowohl den privaten Interessen der betei-

ligten Grundeigentümer als auch dem massgebenden raumplanerischen In-

teresse  an  der  Erschliessung  und  zweckmässigen  Überbauung  des  Bau-

gebiets.  Im  Quartierplanverfahren  werden  die  Interessen  der  einzelnen 

Grundeigentümer  gegeneinander  abgewogen,  in  einem  möglichst  hohen 

Grad  ausgeglichen  und  mit  den  öffentlichen  Interessen  in  Einklang  ge-

bracht.  Insbesondere  hinsichtlich  der  Ausgestaltung  der  Erschliessung 

müssen  sich  die  Interessen  der  einzelnen  Grundeigentümer  jedoch  den 

Gesamtinteressen  unterordnen.  Sonderwünschen  der  Beteiligten  kommt 

daher  in  der  Regel  kein  entscheidendes  Gewicht  zu;  die  Lösung  der  Er-

schliessungsfrage muss vielmehr in objektiver Hinsicht norm- und sachge-

recht sein. 

5. 

Gemäss  Lehre  und  Rechtsprechung  hat  sich  die  Rekursinstanz  bei  der 

Überprüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliess-

lich  Quartierplänen  unbesehen  ihrer  grundsätzlich  uneingeschränkten 

Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-

zes  [VRG])  aus  Gründen  der  aus  der  Gemeindeautonomie  (Art. 50  der 

Bundesverfassung  [BV]  und  Art. 85  der  Zürcher  Kantonsverfassung  [KV]) 

abgeleiteten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Dies gilt ins-

besondere bei der Würdigung der örtlichen Verhältnisse. Zudem ist das den 

Gemeindebehörden 

in  planerischen  Fragen  zustehende  prospektiv-

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technische Ermessen zu berücksichtigen (BGr 1C_562/2010 vom 23. März 

2011, E. 2.2). 

Folglich  darf  das  Ermessen  der  Rekursinstanz  nicht  an  die  Stelle  desjeni-

gen der Planungsbehörde treten; ihre Lösung darf nicht eine andere eben-

so  vertretbare  Lösung  ersetzen  (BGr 1C_130/2014  vom  6. Januar  2015 

E. 2.2; 1C_629/2013 vom 5. Mai 2014, E. 7.1). Die Rekursinstanz hat viel-

mehr  nur  dann  korrigierend  einzugreifen,  wenn  sich  die  kommunale  Pla-

nung  auf  Grund  überkommunaler  Interessen  als  unzweckmässig  erweist, 

den  wegleitenden  Zielen  und  Grundsätzen  der  Raumplanung  widerspricht 

oder  wenn  sie  offensichtlich  unangemessen  ist  (BGr 1P.270/2005  vom 

26. September  2005,  E.  2.2;  1P.464/2003  vom  28.  Oktober  2003,  E.  3.2; 

1P.465/2002 vom 23. Dezember 2002 E. 3.2). Insofern ist die Gemeindeau-

tonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt, und die Gemeinde hat 

ihrem  Planungsentscheid  eine  nachvollziehbare  Würdigung  der  massge-

benden  Verhältnisse  des  Einzelfalls  sowie  eine  vertretbare  Interessenab-

wägung  der  massgebenden  Verhältnisse  zu  Grunde  zu  legen  (Marco  Do-

natsch, 

in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 20 

Rz. 77 ff.;  VB.2014.00077  vom  9. April  2015;  BGr 1C_428/2014  vom 

22. April 2015, E. 2.2). 

6.1. 

Der Rekurrent verlangt vorab die Entlassung seines Grundstücks aus dem 

Quartierplanverfahren. 

Gemäss § 155 Abs. 1 lit. b PBG können die in den Quartierplan einbezoge-

nen  Grundeigentümer das  Begehren  stellen,  dass  ihre  Parzellen  aus  dem 

Quartierplanverfahren  entlassen  werden.  Weil  erst  mit  dem  Festsetzungs-

beschluss  im  Sinne  von  § 158  PBG  definitiv  feststeht,  welche  Erschlies-

sungsmassnahmen  oder  andere  planerische  Notwendigkeiten  die  jeweili-

gen  Grundstücke  betreffen,  kann  die  Entlassung  einzelner  Parzellen  kon-

sequenterweise  auch  erst  nach  erfolgter  Festsetzung  verlangt  werden.  Zu 

diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr geltend gemacht werden kann der ge-

nerelle Einwand, die Voraussetzungen für die Einleitung des Quartierplans 

fehlten überhaupt. Dieses Argument hätte in einem Rekurs gegen den Ein-

leitungsbeschluss  vorgebracht  werden  müssen  (§ 148  Abs. 2  PBG; 

BGr 1P.246/2002 vom 18. Februar 2003, E. 1.2).  

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Im  vorliegenden  Fall  geht  es  nach  dem  Gesagten  um  das  unbestrittener-

massen  rechtzeitig  erhobene  Entlassungsbegehren  des  Rekurrenten,  bei 

welchem er sich auf die konkrete Parzellensituation im Kontext mit den strit-

tigen Quartierplanmassnahmen bezieht. 

6.2. 

Grundsätzlich  ist  das  Beizugsgebiet  eines  Quartierplans  bei  der  Verfah-

renseinleitung im Zweifel eher weit zu fassen, damit für die eigentliche Pla-

nung  genügend  Spielraum  besteht.  In  den  meisten  Fällen  ist  es  nämlich 

einfacher, im Nachhinein Grundstücke aus dem Verfahren zu entlassen als 

solche  nachträglich  ins  Quartierplanverfahren  einzubeziehen  (Christoph 

Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht, 

5. Aufl.,  Zürich  2011,  S.  179;  BGr  1P.246/2002  vom  18.  Februar  2003, 

E. 2.5). 

Allerdings  soll  die  Entlassung  von  Parzellen  bei  der  eigentlichen  Planaus-

arbeitung  im  nachfolgenden  Bereinigungsverfahren  in  Zweifelsfällen  auch 

nicht  übermässig  einschränkend  gehandhabt  werden.  Gerade  bei  bereits 

überbauten  Grundstücken  müssen  –  wie  die  nachfolgenden  Erwägungen 

zeigen werden – bestimmte Kriterien erfüllt sein, damit sich deren weiterer 

Verbleib  im  Quartierplanverfahren  rechtfertigt.  Die  frühere  zürcherische 

Praxis, einmal einbezogene Flächen zumeist im Quartierplan zu belassen, 

ist  mittlerweile  überholt  und  widerspricht  vorab  der  Eigentumsgarantie  der 

betroffenen  Grundeigentümerschaft.  Denn  die  mit  einem  Quartierplanver-

fahren verbundenen Belastungen der Quartierplanbeteiligten lassen sich in 

der  Regel  nur  dann  rechtfertigen,  wenn  der  Plan  quasi  als  Kompensation 

ebenfalls  den  privaten  Interessen  der  betroffenen  Grundeigentümer  dient 

(BGr 1P.721/1999 vom 14. März 2000, E. 3a). 

6.3.1. 

Das öffentliche Interesse an einem Quartierplanverfahren liegt, wie bereits 

aufgezeigt, in der raumplanerisch geordneten Überbauung des einbezoge-

nen Landes. Dies bedingt im Wesentlichen eine rechtskonforme Erschlies-

sung  sowie  eine  geeignete  Parzellarordnung.  Zugleich  dient  der  Quartier-

plan  aber  auch  den  privaten  Interessen  der beteiligten  Eigentümer,  indem 

er ihnen eine in technischer und rechtlicher Hinsicht genügende Erschlies-
sung verschafft und deswegen die Überbauung ihrer Grundstücke und da-
mit die Erzielung eines Mehrwerts ermöglicht. Ist somit ein Grundstück be-

reits  hinreichend  erschlossen  und  erfährt  es  auch  sonst  durch  den  Quar-

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Seite 9 

 
 
tierplan keinen Vorteil, so ist sein Einbezug nicht gerechtfertigt (BGE 117 Ia 

412 E. 2c und d, S. 417 f.). 

In  welchen  Fällen  ein  Quartierplan  bei  einem  Grundstück  keinen  Vorteil 

mehr  generiert,  kann  allerdings  nicht  das  Resultat  einer  subjektiven  Ein-

schätzung  des  betreffenden  Eigentümers  sein.  Diese  Beurteilung  hat  viel-

mehr  ausschliesslich  nach  objektiven  Kriterien  zu  erfolgen.  Eine  Parzelle 

verfügt etwa nicht bereits über eine konforme Erschliessung, wenn letztere 

aufgrund  des  aktuellen  Überbauungsstandes  genügt  und/oder  die  Eigen-

tümerschaft mit dem status quo zufrieden ist, sondern erst dann, wenn sie 

den gesetzlichen Erfordernissen entspricht. 

Selbst voll erschlossene, überbaute Grundstücke sind ins Verfahren einzu-

beziehen, wenn die bestehenden Erschliessungswerke sanierungsbedürftig 

sind  und  diese  Sanierung  zweckmässigerweise  im  Rahmen  des  vorgese-

henen  Quartierplans  vorgenommen  wird.  Sanierungsbedürftig  ist  ein Werk 

nicht nur, wenn es rein technisch reparaturbedürftig ist, sondern auch dann, 

wenn  es  den  geltenden  Normen  nicht  (mehr)  entspricht  (Christoph  Fritz-

sche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf,  S. 184;  VB.2003.00331,  E. 3.1 

in 

BEZ 2004 Nr. 23). 

Ein Grundstück, welches per se die Voraussetzungen für den Einbezug in 

einen Quartierplan nach den soeben dargelegten Kriterien zwar nicht erfüllt, 

jedoch zwingend für die Gesamterschliessung benötigt wird, kann auf dem 

Weg der Enteignung gegen volle Entschädigung für die  Erstellung von Er-

schliessungsanlagen  herangezogen,  nicht  aber  – mit  den  geschilderten 

nachteiligen Folgen – in den betreffenden Quartierplan einbezogen werden 

(BGr 1P.721/1999  vom  14.  März  2000,  E. 3a mit  Verweis auf  BGE  100  Ia 

223 E. 3c, S. 230). 

6.3.2.  

Nachfolgend wird folglich zu prüfen sein, ob das rekurrentische Grundstück 

aus  objektiv  nachvollziehbaren  Gründen  in  den  strittigen  Quartierplan  ein-

bezogen werden musste oder das Entlassungsbegehren berechtigt ist. 

Die  an  der  Strassenverzweigung  Glärnisch-/Burghaldenstrasse  situierte 

Parzelle  des  Rekurrenten  wird  bis  anhin  verkehrsmässig  vollumfänglich 
über die normalienkonform ausgebaute Glärnischstrasse erschlossen. Die-
se ausserhalb des Quartierplangebiets liegende Strasse führt an der südli-

chen  Grenze  des  rekurrentischen  Grundstücks  vorbei  (vgl.  voranstehend 

R2.2016.00016 

Seite 10 

 
 
Ziffer 2.2, Plan Neuer Bestand; Fotos Prot. S. 6 - 9). Im Gegensatz zu den 

benachbarten  Liegenschaften  an  der  Glärnischstrasse  verfügt  das  rekur-

rentische  Grundstück  über  eine  rückwärtige  nicht  überbaute  Fläche  im 

nordwestlichen  an  die  Burghaldenstrasse  angrenzenden  Bereich  (Fotos 

Prot. 11 - 13). Zudem ist der gesetzliche Strassenabstand von 6 m (§ 265 

PBG)  dort  aufgrund  einer  Baulinie  auf  5  m  reduziert,  womit  sich  die  über-

baubare  Fläche  entsprechend  vergrössert.  Zu  Recht  stellt  sich  die  Quar-

tierplanbehörde  deshalb  auf  den  Standpunkt,  das  Grundstück  des  Rekur-

renten verfüge dort über eine von der Burghaldenstrasse zu erschliessende 

Nutzungsreserve.  

Der  Einwand  des  Rekurrenten,  wegen  einer  im  Grundbuch  eingetragenen 

privatrechtlichen  Eigentumsbeschränkung  zugunsten  der  Nachbarparzelle 

Kat.-Nr. 7546, nämlich einer Beschränkung der Ausnützungsziffer auf 0.25, 

sei diese Nutzungsreserve auf der Basis der zonenkonformen Ausnützung 

von  0.30  gar  nicht  realisierbar,  ist  im  Quartierplanverfahren  nicht  relevant. 

Solche  Eigentumsbeschränkungen  können, auch  wenn  sie  wie  hier in den 

Quartierplanunterlagen  unter  dem  Titel  "Ordnung  der  Rechtsverhältnisse" 

aufgelistet sind (TB, S. 85), von den involvierten Eigentümern jederzeit auf-

gehoben oder abgeändert werden. Das zeigt gerade die vorliegende Eigen-

tumsbeschränkung, welche in ihrer Grundfassung aus dem Jahre 1971 da-

tiert.  1987  wurde  diese  u.a.  bezüglich  der  privatrechtlich  zulässigen  Aus-

nützungsziffer  bereits  einmal  nach  oben  angepasst  (vorher  0.20;  vgl. 

act. 17).  Zudem  könnten  im  strittigen  Bereich  der  rekurrentischen  Parzelle 

bauliche Anlagen, etwa Autoabstellplätze erstellt werden, welche gar nicht 

an die Ausnützungsziffer anrechenbar sind, jedoch einen normalienkonfor-

men  Zugang  erfordern.  Dieses  Attribut  trifft für die  Burghaldenstrasse,  wie 

sich noch zeigen wird, nicht vollumfänglich zu. Insbesondere fehlt dort eine 

Wendemöglichkeit (TB, S. 25 f.).   

Die  Argumentation  des  Rekurrenten,  er habe  überhaupt  kein  Interesse  an 

einer baulichen Nutzung der strittigen auf die Burghaldenstrasse hin orien-

tierten Fläche, ist seine rein subjektive Sichtweise und für die Festlegungen 

im  Quartierplanverfahren  nicht  massgebend.  Quartierplanrechtlich  aus-

schlaggebend ist vielmehr die maximal zulässige Ausnützungsziffer, welche 

in  der  vorliegenden  Wohnzone  W3  unbestrittenermassen  0.30  beträgt 

(Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X; BZO), womit die von 

der Rekursgegnerschaft  in  der Quartierplanfestlegung  berücksichtigte  Nut-
zungsreserve realiter ist. 

R2.2016.00016 

Seite 11 

 
 
6.3.3. 

Damit erfährt das rekurrentische Grundstück nach dem Gesagten einen ob-

jektiven Vorteil und ist richtigerweise in den strittigen Quartierplan einbezo-

gen worden. Die beantragte Entlassung kommt folglich nicht in Frage. 

7.1. 

Dem Rekurrenten sind folgende Quartierplankosten auferlegt worden, nach 

seiner Auffassung völlig zu Unrecht: 

Kostenverleger Strassen und Wege 
Kostenverleger Verfahren und Vollzug 
Geldausgleich (Entschädigung Mehrzuteilung) 

Fr. 4'000.-- 
Fr. 4'000.-- 
Fr. 7'200.-- 

Vorab  ist  festzuhalten,  dass  der  Rekurrent  durch  den  Einbezug  ins  Quar-

tierplanverfahren  grundsätzlich  kostenpflichtig  geworden  ist.  Im  Detail  ist 

also nachfolgend nur noch zu prüfen, ob der von ihm zu tragende Kosten-

anteil mit den massgebenden Quartierplangrundsätzen sowie seiner (objek-

tiven)  Interessenlage  korrespondiert  (BRKE IV  Nrn. 0019-0021/2009  vom 

12. Februar 2009 in BEZ 2009 Nr. 35; www.baurekursgericht-zh.ch). 

7.2.1. 

Kostenverleger  Strassen  und  Wege:  Das  rekurrentische  Grundstück  ist, 

was  schon  erwähnt  wurde,  richtigerweise  in  den  Kostenverleger  für  den 

normalienkonformen  Ausbau  der  Burghaldenstrasse  einbezogen  worden. 

Dies  jedoch  nur  zu  einem  reduzierten  Ansatz  von  50 %,  weil  das  Grund-

stück  bereits  über  die  Glärnischstrasse  erschlossen  ist  (TB,  S. 66).  Der 

Umstand, dass die Burghaldenstrasse auch noch als Zugang zum Bahnhof 

Q  dient,  ändert  nichts  am  grundsätzlichen  Erschliessungscharakter  dieser 

im kommunalen Verkehrsrichtplan festgelegten Quartierstrasse und der re-
kurrentischen Kostenpflicht als Nutzniesser dieser Feinerschliessung.  

Die Burghaldenstrasse ist im Quartierplan in die Bereiche Süd (Abzweigung 

Glärnischstrasse  bis  zum  Beginn  der  geplanten  Begegnungszone  bei  der 

Parzelle  Kat.-Nr. 7546)  und  Nord  (bis  zur  Quartierplangrenze  nach  dem 

Bahnhof  Q)  unterteilt.  Die  Dimensionen,  das  Gestaltungskonzept  und  der 

entsprechende Massnahmenplan für diese Begegnungszone sind Bestand-
teil des Quartierplans YZ (TB, S. 28 ff.) und werden vom Rekurrenten nicht 
in Frage gestellt. 

R2.2016.00016 

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Die  Burghaldenstrasse  Süd  wird  bei  voller  Ausnützung  aller  beteiligten 

Grundstücke  mindestens  für  25 Wohneinheiten  (WE)  als  Strassenzugang 

dienen  (TB, S. 24),  gilt  damit als Zufahrtsstrasse  im  Sinne der kantonalen 

Zugangsnormalien (ZN) und bedarf somit einer Mindestfahrbahnbreite von 

zwischen  4,00 m  -  4,75 m  und  hat  über  einen  durchgehenden  einseitigen 

Fussgängerschutz  (Trottoir)  von  2 m  Breite  zu  verfügen.  Dazu  kommt  ein 

einseitiges Bankett von 0,30 m (Anhang: Technische Anforderungen ZN).  

Die  Burghaldenstrasse  weist  in  ihrem  südlichen  Bereich  wohl  ein  einseiti-

ges Trottoir, jedoch nur eine ungenügende Fahrbahnbreite von im Minimum 

knapp 3,60 m auf. Sie ist dort deshalb auf einen normalienkonformen Quer-

schnitt auszubauen. Ein Verzicht auf das bestehende Trottoir zugunsten ei-

ner grösseren Strassenbreite wäre, wie die Quartierplanbehörde zutreffend 

festhält, keine gesetzeskonforme Lösung. Überdies befindet sich dort noch 

die  Zufahrt  zu  einem  Detailhandelsgeschäft  [….],  weshalb  eine  Reduktion 

oder  sogar  Aufhebung  des  Fussgängerschutzes  aus  Gründen  der  Ver-

kehrssicherheit  nicht  in  Frage  kommt.  Der  rekurrentischerseits  geforderte 

Mischverkehr  im  Sinne  einer  gemeinsamen,  nicht  getrennten  Fläche  für 

Fussgänger, Velofahrer und den motorisierten Verkehr ist also keine ernst-

hafte Option. Bei der Realisierung einer solchen Mischverkehrsfläche wür-

den zudem zusätzlich Kosten für die Beseitigung des Trottoirs anfallen, was 

den notwendigen Strassenausbau zumindest nicht verbilligen würde. 

Der im  Quartierplan  vorgesehene  Strassenquerquerschnitt  von  4,50 m  (in-

klusive  Bankett)  ist  aufgrund  der  konkreten  Verhältnisse  sachgerecht  und 

nicht zu bestanden (TB, S. 26). Ebenso die vom Rekurrenten in Frage ge-

stellte  Notwendigkeit  der  Erstellung  eines  Kehrplatzes  für  Lastwagen  bei 

der  Einmündung  des  Haberächerliwegs  in  die  Burghaldenstrasse.  Diesbe-

züglich  ist  auch  auf  die  zutreffenden  Ausführungen  in den  Quartierplanun-

terlagen zu verweisen. 

Insgesamt rechnet die Quartierplanbehörde, was in der nachfolgenden Ta-

belle  im  Detail  ausgewiesen  ist,  mit  Gesamtkosten  von  total  Fr. 215'000.--

(bei  korrekter  Addition  der  Teilbeträge  wären  es  allerdings  Fr.  215'500.--) 

für die zu realisierenden Anlagen der Feinerschliessung.  Dabei handelt es 
sich, wie immer im Zeitpunkt der Festlegung eines Quartierplans, um eine 
approximative  Kostenschätzung  aufgrund  von  Erfahrungswerten  (u.a. 

BRGE III Nr. 0190/2014 vom 17. Dezember 2014, E. 8.1.1).  

R2.2016.00016 

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An diesen Gesamtkosten hat sich der Rekurrent, wie aus den nachfolgen-

den  Kostenverlegertabellen  ebenfalls  ohne  weiteres  hervorgeht,  mit  Fr. 

4'000.-- an den Kosten für die Burghaldenstrasse (Bereich Süd)  zu beteili-

gen  Die 1. Tabelle betrifft die erwähnten Gesamtkosten inkl. der Grundei- 

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gentümer (GE) am Haberächerliweg. Die 2. Tabelle die Kosten nur für die 

GE an der Burghaldenstrasse, zu welchen der Rekurrent gehört. 

Die  Berechnung  des  rekurrentischen  Kostenanteils  erfolgte  korrekt  nach 

rein  objektiven  Gesichtspunkten,  ist  sachgerecht  und  steht  ohne  weiteres 

im  Einklang  mit  den  üblichen  Kriterien,  welche  in  solchen  Fällen  bei  der 

Ausarbeitung und Festsetzung von Quartierplänen angewendet werden.  

7.2.2. 

Kostenverleger  Verfahren  und  Vollzug:  Als Quartierplanbeteiligter wird  der 

Rekurrent anteilsmässig, d.h. im Verhältnis der Fläche seines Grundstücks 

zur  Gesamtfläche  kostenpflichtig  für  die  entstehenden  Aufwendungen  bei 

der Ausarbeitung und beim Vollzug des Quartierplans (§ 177 PBG), welche 

sich  gemäss  approximativer  Kostenschätzung  im  vorliegenden  Fall  auf 

Fr. 235'000.-- belaufen (TB, S. 76). Die definitive Kostenabrechnung ist den 

Quartierplanbeteiligten  nach  Verfahrensabschluss  schriftlich  mittels  an-

fechtbarer Verfügung mitzuteilen (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen 

im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich 2004, S. 254).  

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Seite 15 

 
 
 
Der  Rekurrent  wurde  bei  der  Berechnung  seines  Kostenanteils  bereits  in-

soweit  erheblich  privilegiert,  als  seine  beitragspflichtige  Grundstücksfläche 
von  943 m2  lediglich  zu  25 %  belastet  wurde  (also  anteilsmässig  sogar 
noch weniger als mit dem gemäss Technischem Bericht vorgesehenen Mi-

nimalansatz von eigentlich 50 %; TB, S. 75), was für ihn einen Kostenanteil 

von  Fr. 4'000.--  ergibt.  Damit  berücksichtigte  die  Quartierplanbehörde  be-

sondere Verhältnisse im Sinne von § 177 Abs. 1 Satz 2 PBG. Eine weitere 

Reduktion seines Kostenansatzes steht jedoch ausser Diskussion. 

7.2.3.  

Kostenverleger Geldausgleich: Ein Quartierplan ist ein Gemeinschaftswerk 

der einbezogenen Grundeigentümer bzw. ihrer Parzellen. Bei der Ausarbei-

tung eines Quartierplans fallen sämtliche einbezogenen Grundstücke in die 

sogenannte  Quartierplanmasse  (§ 138  Abs. 1  PBG).  Von  dieser  Gesamt-

masse  werden  die  für  die  Realisierung  vor  allem  der  Erschliessungsanla-

gen benötigten Flächen ausgeschieden (§ 138 Abs. 2 PBG).  

Die  nach  diesen  Abzügen  verbleibende  Gesamtfläche  ist  so  zuzuteilen, 

dass die einzelnen Grundeigentümer nach Möglichkeit geeignete Parzellen 

in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestands erhal-

ten  (§ 139  Abs. 1  PBG).  In  diesem  Zusammenhang  sind  die  in  der  Regel 

zwangsläufig entstehenden flächenmässigen Mehr- oder Minderzuteilungen 

im Vergleich zur sogenannten Anspruchsfläche der einzelnen Grundeigen-

tümer in Geld auszugleichen, d.h. den Quartierplanbeteiligten in Rechnung 

zu stellen oder zu vergüten (§ 145 Abs. 1 PBG).  

Die Parzelle des Rekurrenten erfährt durch den Quartierplan keinerlei Ver-
änderungen  in  ihrem  tatsächlichen  Flächenbestand  von  943 m2,  weshalb 
auch  die  bisherige  Kat.-Nr. 7547  weiterbesteht.  Wie  die  nachstehende  ta-

bellarische Auflistung aufzeigt (TB, S. 78), hätte der Rekurrent nach Abzug 

der für die  Erschliessung  benötigten  Flächen  nur einen Anspruch auf  eine 
Parzellenfläche  von  neu 937 m2,  was für ihn  eine  rechnerische  Mehrzutei-
lung von 6 m2 ergibt, welche nach dem Gesagten in Geld auszugleichen ist. 

Zudem ist der für die Mehr- oder Minderzuteilungen von der Quarteiplanbe-
hörde  festgelegte  Landpreis  von  Fr. 1'200.--/m2  angemessen  und  nicht  zu 
beanstanden. Er entspricht dem Preisniveau von Bauland an vergleichbarer 

Lage  in  X  (TB,  S. 80).  Insgesamt  erweist  sich  der  dem  Rekurrenten  mit 

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dem  Festsetzungsbeschluss  in  Rechnung  gestellte  Geldausgleich  von 

Fr. 7'200.-- als sachgerecht. 

8. 

Der Rekurrent moniert schliesslich erschliessungstechnische Vorleistungen 

beim  seinerzeitigen  Bau  der  Glärnisch-  sowie  der  Reidholzstrasse.  Davon 

profitierten noch heute die in den Quartierplan YZ einbezogenen Grundstü-

cke.  Deshalb  seien  ihm  Vorleistungen  im  Umfang  von  Fr. 7'200.--  gutzu-

schreiben. 

M.  M.  hat  beim  Erwerb  seines  Grundstücks  im  Jahre  1972  den  Voreigen-

tümer  [….]  mit  Fr. 48'940.--  für  Quartierplan-  und  Erschliessungskosten 

entschädigt (act. 6.9, S. 3). Diese Kosten resultierten aus dem Quartierplan 

Y, welcher 1968/1969 von der Gemeinde festgesetzt und vom Regierungs-

rat des Kantons Zürich am 12. November 1970 genehmigt wurde (act. 6.7). 

Die  Glärnisch-  und  die  Reidholzstrasse  sind  damals  im  Rahmen  jenes 

Quartierplans  neu  erstellt  worden,  um  das  Gebiet  südlich  bzw.  südöstlich 

des Bahnhofs Q baureif und damit überbaubar zu machen.  

Wie  die  Rekursgegnerschaft  zutreffend  festhält,  können  Vorleistungen  im 
Sinne  von  privat  erstellten  bzw.  früher  finanzierten  Erschliessungsanlagen 

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nur  angerechnet  werden,  wenn  sie  einerseits  vom  streitbetroffenen  Quar-

tierplan erfasst werden und andererseits von diesem weiterverwendet wer-

den  können  (Peter  Kleb,  a.a.O.,  S. 221).  Weder  die  Glärnisch-  noch  die 

Reidholzstrasse  liegen  innerhalb  des  Perimeters  des  vorliegenden  Quar-

tierplans, womit die beantragte Anrechnung ausser Diskussion steht. Auch 

sonst  ist  nicht  ersichtlich,  dass  dem  Rekurrenten  irgendwelche  Vorleistun-

gen aus früherer Zeit anzurechnen wären. 

9. 

Im  Gesamten  erweisen  sich  die  strittigen  Quartierplanfestlegungen  als 

sachgerecht und angemessen. Der Rekurrent bringt diesbezüglich im Sinne 

einer  speziellen  Interessenlage  keine  objektiv  haltbaren  rechtlichen  oder 

tatsächlichen  Gründe  vor,  welche  eine  Besserstellung  im  Rahmen  der 

Quartierplanfestsetzung rechtfertigen würde.  

10. 

Zusammenfassend ist der Rekurs abzuweisen. 

[….] 

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