# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 44335670-a661-567b-87da-ea73fcb82523
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** LF240109-O1
**Docket/Reference:** LF240109-O1
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/LF240109-O1.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: LF240109-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach 

sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. C. Schmidt

Urteil vom 11. Dezember 2024

in Sachen

1.

2.

3.

4.

A._____, 

B._____, 

C._____, 

D._____, 

Gesuchsgegner und Berufungskläger

gegen

E._____ Stiftung, 

Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte

betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren 

des Bezirksgerichtes Meilen vom 31. Oktober 2024 (ER240018)

- 2 -

Rechtsbegehren:
(act. 6/1, sinngemäss)

1.

2.

3.

Es seien die Gesuchsgegner unter Androhung von Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, die 4.5 Zimmer-
Maisonettewohnung im 2. Obergeschoss am F._____-weg 1 in 
G._____ unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin ord-
nungsgemäss zu übergeben.

Es sei das zuständige Gemeindeammannamt anzuweisen, diese 
Verpflichtung nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen 
der Gesuchstellerin zu vollstrecken.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge-
suchsgegner.

Urteil des Bezirksgerichtes:
(act. 3 = act. 5 = act. 6/23)

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Die Gesuchsgegner werden unter Androhung von Zwangsvollstreckung 
im Unterlassungsfall verpflichtet, die 4.5-Zimmer-Maisonettewohnung, 
F._____-weg 1, G._____, bis spätestens 18. November 2024, 12:00 Uhr 
mittags, zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss gereinigt so-
wie unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu übergeben.

Das Gemeindeammannamt Pfannenstiel wird angewiesen, diese Verpflich-
tung nach Eintritt der Rechtskraft und Ablauf der Auszugsfrist auf erstes Ver-
langen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung 
sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen, sind ihr aber von den Ge-
suchsgegnern zu ersetzen.
Diese Anweisung verfällt 6 Monate nach Eintritt der Rechtskraft des vorlie-
genden Urteils.

Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 1'620.–.

Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den Gesuchsgeg-
nern auferlegt.

Die Gerichtskosten werden – soweit als möglich – aus dem von der Ge-
suchstellerin geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'620.– bezogen, sind 
ihr aber von den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftung zu ersetzen.

Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Ge-
suchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 200.– zu bezahlen.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage 
jeweils einer Kopie von act. 21 und act. 22/1–5, an den Gesuchsgegner 2 

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durch Publikation im Amtsblatt, sowie nach unbenütztem Ablauf der Frist ge-
mäss Ziffer 8 im Dispositiv mit Rechtskraftbescheinigung an das genannte 
Gemeindeammannamt, je gegen Empfangsschein bzw. an den Gesuchs-
gegner 2 durch Publikation im Amtsblatt.

8.

[Rechtsmittel: Berufung, 10 Tage; Kostenbeschwerde, 10 Tage; Hinweis auf 
Fristenlauf während der Gerichtsferien]

Berufungsanträge:
(act. 2, sinngemäss)

Den Berufungsklägern sei eine Frist von mindestens zwei Monaten für den Aus-
zug einzuräumen.

Erwägungen:

1.

Die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend Gesuchstellerin) 

schloss mit der Gesuchsgegnerin 1 und Berufungsklägerin 1, A._____ (nachfol-

gend Gesuchsgegnerin 1) sowie dem Gesuchsgegner 2 und Berufungskläger 2, 

B._____ (nachfolgend Gesuchsgegner 2), am 7. Oktober 2013 einen Mietvertrag 

über die 4.5-Zimmer-Maisonettewohnung Nr. 2 im 2. Obergeschoss am F._____-

weg 1 in G._____ (act. 6/2/1). Die Berufungskläger und Gesuchsgegner 3 und 4 

(nachfolgend Gesuchsgegner 3 und 4) sind die beiden volljährigen Söhne der Ge-

suchsgegner 1 und 2, welche ebenfalls an der vorgenannten Adresse wohnhaft 

sind (act. 5, E. 2.1). Mit Einschreiben vom 15. Februar 2024 setzte die Gesuch-

stellerin den Gesuchsgegnern 1 und 2 eine Frist von 30 Tagen zur Begleichung 

ausstehender Mietschulden für den Monat Februar von Fr. 2'160.00 an und 

drohte ihnen bei Nichtbezahlung die Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR an 

(act. 6/2/2 und 6/2/4). Die beiden Einschreiben wurden innert der Abholfrist von 

den Gesuchsgegnern 1 und 2 nicht abgeholt und an die Gesuchstellerin retour-

niert (act. 6/2/3 und act. 6/2/5). Mit Einschreiben vom 26. März 2024 kündigte die 

Gesuchstellerin den Mietvertrag auf den 30. April 2024 infolge Zahlungsverzugs 

(act. 6/2/6 und act. 6/2/8; zur Zustellung: act. 6/2/7 und act. 6/2/9). Die mit Schrei-

ben vom 18. April 2024 auf den 2. Mai 2024 anberaumte Wohnungsabnahme 

habe gemäss der Gesuchstellerin mangels Anwesenheit der Gesuchsgegner 

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nicht durchgeführt werden können (act. 6/1; act. 6/2/10-14; act. 5, E. 2.2). Ein von 

der Gesuchsgegnerin 1 erhobenes Kündigungsschutzverfahren habe mit der Aus-

stellung der Klagebewilligung geendet (act. 6/2/15; act. 5, E. 2.2).

2. Mit Eingabe vom 22. Juli 2024 (act. 6/1) stellte die Gesuchstellerin beim Be-

zirksgericht Meilen (nachfolgend Vorinstanz) ein Gesuch um Rechtsschutz in kla-

ren Fällen und beantragte die Ausweisung der Gesuchsgegner 1-4 mittels der ein-

gangs erwähnten Rechtsbegehren. Nachdem die vorinstanzliche Verfügung vom 

23. Juli 2023 betreffend Auferlegung eines Kostenvorschusses an die Gesuchstel-

lerin (act. 6/3) dem Gesuchsgegner 2 per Gemeindeammannamt infolge Wegzugs 

in die Türkei nicht zugestellt werden konnte (act. 6/3, Dispositiv-Ziff. 3; act. 6/4/3; 

act. 6/8-10), wurde der Gesuchstellerin mit Verfügung vom 15. August 2024 

(act. 6/13) Frist gesetzt, um ihr Gesuch um die aktuelle Adresse des Gesuchsgeg-

ners 2 zu ergänzen oder nachzuweisen, dass sie sämtliche Anstrengungen unter-

nommen habe, um dessen Wohn- bzw. Aufenthaltsort ausfindig zu machen und 

weitere Unternehmungen aussichtlos seien. Mit Eingabe vom 27. August 2024 

mitsamt Beilagen (act. 6/15; act. 6/16/1–3) reichte die Gesuchstellerin Belege be-

treffend ihre Nachforschungen bei der Gemeinde G._____ sowie der türkischen 

Botschaft/Generalkonsulat ein, worauf die Vorinstanz mit Verfügung vom 3. Sep-

tember 2024 (act. 6/19) infolge unbekanntem Wohn- bzw. Aufenthaltsort verfügte, 

dass künftige Zustellungen an den Gesuchsgegner 2 fortan mittels Publikation im 

Amtsblatt des Kantons Zürich erfolgen würden. Mit derselben Verfügung wurde 

den Gesuchsgegnern Frist angesetzt, um eine schriftliche Stellungnahme zum 

Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin einzureichen. Die Stellungnahme der 

Gesuchsgegnerin 1 (act. 6/21, act. 6/22/1-5) ging in der Folge fristgerecht bei der 

Vorinstanz ein, während sich die Gesuchsgegner 2-4 innert Frist nicht vernehmen 

liessen (act. 5, E. 1.1). Mit Urteil vom 31. Oktober 2024 (act. 5) hiess die Vorin-

stanz das Gesuch der Gesuchstellerin gut und verpflichtete die Gesuchsgegner 1-

4 unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall die Wohnung 

bis spätestens 18. November 2024, 12 Uhr mittags, zu räumen (vgl. den oben er-

wähnten vollständigen Wortlaut des Urteilsdispositivs bzw. act. 5, S. 9 f.).

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3. Mit am 6. November 2024 eingegangener, undatierter Eingabe (act. 2), wel-

cher das angefochtene Urteil der Vorinstanz vom 31. Oktober 2024 beilag (act. 3), 

machte die Gesuchsgegnerin 1 das vorliegende Berufungsverfahren fristgerecht 

(vgl. act. 6/24/1-5) anhängig. Nach Beizug der vorinstanzlichen Akten (act. 6/1-28) 

erweist sich die Sache als spruchreif. Von der Einholung einer Berufungsantwort 

kann gestützt auf Art. 312 Abs. 1 ZPO abgesehen werden. Der Gesuchstellerin ist 

mit dem vorliegenden Entscheid ein Doppel der Berufungsschrift (act. 2) zur 

Kenntnisnahme zuzustellen.

4.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtli-

chen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-

nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und 

Abs. 2 ZPO). Geht es im Ausweisungsverfahren einzig um den Ausweisungs- 

oder Eigentumsherausgabeanspruch, gilt als Streitwert der durch die Verzöge-

rung mutmasslich entstehende Schaden bzw. der in der betreffenden Zeit hypo-

thetisch anfallende Miet-/Pachtzins oder Gebrauchswert. In der Praxis wird unab-

hängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bearbei-

tungsdauer des summarischen Rechtsschutzes in klaren Fällen von einer Verfah-

rensdauer von sechs Monaten ausgegangen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1).

4.2.

In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist von einem Streitwert von 12'960.- 

(6 x Fr. 2'160.– [vgl. act. 6/2/1]; act. 5 E. 6.1) auszugehen, womit die Streitwert-

grenze für die Berufung erreicht ist. 

4.3. Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 

ZPO), wobei Eingaben in Papierform von den rechtsmittelführenden Parteien zu 

unterzeichnen sind (Art. 130 Abs. 1 ZPO). An Rechtsmitteleingaben von juristi-

schen Laien werden nur minimale Anforderungen gestellt. Als Begründung reicht 

aus, wenn (auch nur rudimentär) zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der 

angefochtene Entscheid leiden bzw. weshalb der erstinstanzliche Entscheid in 

den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH 

PF170034 vom 9. August 2017 E. 2.1 m.w.H.; OGer ZH PF110034 vom 22. Au-

gust 2011 E. 3.2). Werden jedoch auch diese minimalen Anforderungen nicht er-

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füllt, so wird auf eine Berufung nicht eingetreten (vgl. OGer ZH LF170027 vom 

6. Juli 2017 E. 2.3).

4.4. Vorweg ist festzuhalten, dass die eingereichte Berufung (act. 2) lediglich von 

der Gesuchsgegnerin 1 unterzeichnet wurde. Die Berufung ist allerdings in der 

1. Person Plural verfasst und im Adressfeld wird als Absenderin "Familie A._____ 

- D._____" aufgeführt, was darauf hindeuten könnte, dass die Berufung grund-

sätzlich auch für die Gesuchsgegner 2-4 gelten sollte. Nachdem die Gesuchsgeg-

nerin 1 keine Vollmacht der Gesuchsgegner 2-4 eingereicht hat, wäre ihr in An-

wendung von Art. 132 Abs. 1 ZPO grundsätzlich Frist anzusetzen, um entspre-

chende Vollmachten nachzureichen. Da aber, wie nachfolgend zu zeigen ist, auf 

die Berufung ohnehin nicht einzutreten ist, ist vorliegend von einer Fristansetzung 

abzusehen. 

4.5. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, die Voraus-

setzungen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR seien erfüllt (act. 5, E. 3.4 ff.). Die Kündi-

gungsandrohungen hätten nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt 

gegolten (act. 5, E. 3.6 mit Verweis auf BGE 119 II 147, E. 2). Die Gesuchsgegner 

würden selbst nicht behaupten, der Mietzinsausstand für den Monat Februar 2024 

sei innerhalb der angesetzten, 30-tägigen Zahlungsfrist, welche am 25. März 

2024 geendet habe, beglichen worden. Sie würden vielmehr selbst einräumen, 

dass erst am 26. März 2024 eine Teilzahlung über Fr. 2'300.– für seit Dezember 

2023 ausstehende Mietzinsen erfolgt sei. Selbst das angebliche Angebot der Ge-

suchstellerin vom 20. März 2024, wonach bis am 25. März 2024 eine erste Zah-

lung von Fr. 2'300.– für die seit Dezember 2023 ausstehenden Mietzinsen hätte 

erfolgen müssen, sei mit dieser Zahlung nicht eingehalten worden (act. 5, E. 3.5). 

In der Folge sei das Mietverhältnis mit den Gesuchsgegnern 1 und 2 form- und 

fristgerecht per 30. April 2024 rechtsgültig und wirksam gekündigt worden, sodass 

die Gesuchsgegner über keinen Rechtstitel mehr verfügen würden, der sie zum 

weiteren Gebrauch der Räumlichkeiten berechtigen würde (act. 5, E. 3.6.). Der 

Umstand, dass der gemahnte Betrag nur kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist 

getilgt worden sei, vermöge daran nichts zu ändern, zumal die Gesuchsgegne-

rin 1 selbst eingeräumt habe, dass sie mit Mietzinszahlungen für mehrere Monate 

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im Rückstand gewesen sei (act. 5, E. 3.7). Entsprechend verpflichtete die Vorin-

stanz die Gesuchsgegner zur Räumung und ordnungsgemässen Übergabe der 

Wohnung an die Gesuchstellerin unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel bis spätes-

tens 18. November 2024 (act. 5).

4.6. Die Gesuchsgegnerin 1 ersucht in ihrer Berufungsschrift um eine Fristverlän-

gerung von mindestens zwei weiteren Monaten, um eine geeignete neue Woh-

nung zu finden. Sie begründet dies mit der Schwierigkeit der Wohnungssuche im 

Kanton Zürich, begrenzten finanziellen Mitteln und den kalten Temperaturen in 

der derzeitigen Jahreszeit, welche ein Leben draussen unzumutbar machen wür-

den (act. 2). 

4.7. Mit diesen Vorbringen setzt sich die Gesuchsgegnerin in keiner Weise mit 

den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheids auseinander. Sie zeigt nicht 

auf, weshalb die vorinstanzlichen Erwägungen mangelhaft oder unrichtig wären. 

Soweit ersichtlich beanstandet sie nicht, dass die Voraussetzungen für die Aus-

weisung nicht vorliegen würden, namentlich wird die im vorinstanzlichen Verfah-

ren vorgebrachte Argumentation, wonach man sich mit der Vermieterschaft auf 

Zahlungsdaten geeinigt habe und innerhalb des Zeitrahmens eine Zahlung erfolgt 

sei, welche lediglich wegen des Karfreitags eine Verzögerung erfahren habe (vgl. 

act. 6/21), im Berufungsverfahren offensichtlich nicht aufrecht erhalten. Moniert 

wird lediglich der angeordnete Auszugszeitpunkt. Damit kommt die Gesuchsgeg-

nerin 1 ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach, sodass auf die Berufung nicht 

einzutreten ist. Selbst wenn auf die Berufung einzutreten gewesen wäre, wäre sie 

im Übrigen abzuweisen gewesen, da die Mietsache grundsätzlich sofort zurückzu-

geben ist, wenn die Voraussetzungen für eine Benutzung der Räumlichkeiten 

nicht mehr gegeben sind. Eine Erstreckung wäre nicht im vorliegenden, sondern 

in einem Kündigungsschutzverfahren geltend zu machen, ist aber bei einer Kündi-

gung gemäss Art. 257d OR ohnehin ausgeschlossen (vgl. Art. 272a lit. a OR).

4.8. Die Vorinstanz räumte den Gesuchstellern im angefochtenen Urteil vom 

31. Oktober 2024 bereits eine Frist bis 18. November 2024 zum freiwilligen Aus-

zug bzw. Vollzug des Ausweisungsurteils ein. Da zudem aus den behördlichen 

Bearbeitungsfristen nochmals kurze Fristen resultieren, lässt sich hier keine Ver-

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längerung der Schonfrist rechtfertigen bzw. hat es bei dem von der Vorinstanz an-

geordneten Auszugstermin sein Bewenden. 

5.1. Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin 1 kostenpflichtig (Art. 106 

Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 12'960.– (vgl. vorstehend, 

E. 4.2) wird die Entscheidgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1-3, § 8 Abs. 1, § 10 

Abs. 1 und § 12 GebV OG auf Fr. 500.– festgelegt.

5.2. Partei- und Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen. Der Ge-

suchsgegnerin 1 nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, und der Gesuchstel-

lerin nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wä-

ren.

6.

Den Gesuchsgegnern 2-4 ist der Ausgang des Rechtsmittelverfahrens durch 

Zustellung des vorliegenden Entscheids zur Kenntnis zu bringen. Die Mitteilung 

an den Gesuchgegner 2 hat, wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren, durch öf-

fentliche Publikation zu erfolgen. Es kann auf die zutreffenden Erwägungen der 

Vorinstanz hierzu verwiesen werden, aus welchen hervorgeht, dass neben dem 

erfolglosen Zustellversuch an zwei Stellen erfolglos versucht wurde, die Adresse 

des Gesuchsgegners 2 in der Türkei ausfindig zu machen (vgl. act. 5, E. 1.1; 

act. 6/16/1-3 sowie vorstehend, E. 1).

1.

2.

3.

4.

Es wird erkannt:

Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und der 

Berufungsklägerin 1 auferlegt.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter 

Beilage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2), sowie an das Bezirksge-

richt Meilen, je gegen Empfangsschein bzw. an den Berufungskläger 2 

durch Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich.

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Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 12'960.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. C. Schmidt

versandt am: