# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fd6352b5-f3af-5e8b-8671-fc4e494d0f94
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 10.03.2015 R 2014 73
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-73_2015-03-10.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 14 73

5. Kammer 

bestehend aus

Verwaltungsrichter Racioppi als Vorsitzender, Präsident Meisser 

und Verwaltungsrichter Audétat, Paganini als Aktuar ad hoc

URTEIL 
vom 10. März 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und B._____,

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Nievergelt,

Beschwerdegegnerin

betreffend Baubescheid

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1. Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer der Liegenschaft Nr. 780 in 

Y._____ (Gemeinde X._____), welche sie mit Kaufvertrag vom 20. Juni 

2011 erworben haben.

2. Am 15. Juli 2014 stellte die Gemeinde X._____ fest, dass auf der Liegen-

schaft Nr. 780, Haus 102 in Y._____ Umbauarbeiten in Angriff genommen 

wurden. Unverzüglich wurde ein Augenschein durchgeführt, bei welchem 

verschiedene Bautätigkeiten festgestellt wurden. Die vor Ort angetroffe-

nen Bauarbeiter sollen den Gemeindevertretern mitgeteilt haben, dass sie 

insbesondere den Auftrag hätten, neue Fensteröffnungen einzubauen und 

das Dachgeschoss (den Dachboden) zu einem Wohnraum umzubauen.

3. Da keine Baubewilligung für ein solches Vorhaben vorlag, verfügte die 

Gemeindepräsidentin – welche am betreffenden Augenschein anwesend 

war – die Einstellung der Arbeiten. Noch gleichentags behandelte der 

Gemeindevorstand die Angelegenheit und erliess am 16. Juli 2014 eine 

Baueinstellungsverfügung, eine Aufforderung zur Einreichung eines Bau-

gesuchs sowie eine Verfügung der Eröffnung eines Bussverfahrens für 

die rechtswidrig vorgenommenen Baueingriffe auf der Liegenschaft 

Nr. 780, Haus Nr. 102 in Y._____, Gemeinde X._____ (Art. 86 Abs. 1 

KRG, Art. 40 KRVO, Art. 60 Abs. 4 KRVO, Art. 95 KRG). Die Bauherr-

schaft wurde aufgefordert bis am 31. Juli 2014 für die geplanten Umbau-

ten nachträglich ein Baugesuch einzureichen. Dies gelte insbesondere für 

die Fensteröffnungen an der Südfassade und für den Ausbau und die 

Umnutzung des Dachbodens zu Wohnzwecken. Die Bauherrschaft wurde 

zudem aufgefordert bis zum 31. Juli 2014 zum Bussverfahren Stellung zu 

nehmen und sich zu ihren finanziellen Verhältnissen zu äussern.

4. Gegen diese Verfügung reichten A._____ und B._____ (nachfolgend Be-

schwerdeführer) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 

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Kantons Graubünden mit dem Antrag ein, die Baueinstellungsverfügung 

sei aufzuheben. 

Am Dachgeschoss seien – entgegen den Behauptungen in der Bauein-

stellungsverfügung – keine wesentlichen Umbauarbeiten in Angriff ge-

nommen worden. Die Bauhandwerker hätten weder den Auftrag neue 

Fensteröffnungen einzubauen noch das Dachgeschoss zu einem Wohn-

raum auszubauen gehabt. 

Sie hätten das Gebäude am 20. Juni 2011 erworben und in der Folgezei-

ten hätten sie im Gebäudeinneren und am Äusseren des Gebäudes be-

hutsam und schrittweise Massnahmen ergriffen, um es in einen zeit-

gemässen Zustand zu versetzen; dabei sei jedoch nie in die Bausubstanz 

eingegriffen worden.

Im 2013 (recte 2012) hätten sie über das Bauunternehmen C._____ der 

Gemeinde eine Skizze mit der Vergrösserung eines bestehenden und 

dem Einbau eines zweiten Fensters zukommen lassen. Die Gemeinde 

sollte prüfen, ob ein entsprechendes Baugesuch hätte bewilligt werden 

können. Die Gemeinde habe geantwortet, dass die eingezeichneten 

Fenster nicht genehmigungsfähig seien, jedoch kleinere Fenster eher 

Chancen hätten, bewilligt zu werden. Die entsprechenden Fenster wurden 

von der Gemeinde auf der Skizze der Beschwerdeführer eingezeichnet.

Gestützt auf diese Antwort hätten sich die Beschwerdeführer entschieden 

das Projekt zurückzustellen, da nicht klar gewesen sei, welchen Effekt die 

von der Gemeinde eingezeichneten Fenster auf den Ausseneindruck des 

Gebäudes und die Belichtung des Dachbodens gehabt hätten. Im April 

2014 habe man wieder mit dem Gedanken gespielt, das bestehende 

Fenster zu ersetzen und ein zusätzliches Fenster einzubauen. Diesbe-

züglich sei auch eine Offerte eingeholt worden. Zudem habe man die Er-

stellung eines zweiten Fensters besprochen. 

Am 13. Juli 2014 seien die in der Baueinstellungsverfügung erwähnten 

Bauarbeiter beauftragt worden, im Bereich des geplanten zusätzlichen 

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Fensters das Mauerwerk für den nächsten Besuch der Beschwerdeführer 

zu entfernen. Die Absicht sei gewesen, unter Abdeckung einzelner 

Teilflächen der Öffnung zu simulieren, welche Lichtwirkung sich im Inne-

ren des Gebäudes und welche Aussenwirkung sich durch ein kleines 

Fenster an der Südseite bei den unterschiedlichen, in Betracht kommen-

den Formgebungen ergeben würde. Es sei dann geplant gewesen, das 

Mauerwerk am 20. Juli 2014 wieder vollständig zu verschliessen und ein 

Baugesuch für ein kleines Fenster mit einem geeigneten Format einzurei-

chen. Die Bauarbeiter hätten also – entgegen den Ausführungen in der 

angefochtenen Verfügung – nicht den Auftrag gehabt neue Fensteröff-

nungen einzubauen, sondern es sollte für den geplanten Termin vom 20. 

Juli 2014 lediglich eine Öffnung der Aussenwand hergestellt werden. Aus 

diesem Grund sei auch nicht vorgesehen gewesen, die Maueröffnung 

formgebend zu stabilisieren. Es sei geplant gewesen, nach der Bewilli-

gung des geplanten Baugesuchs die Unternehmung D._____ mit der Er-

stellung und dem Einbau des zusätzlichen kleinen Fensters zu beauftra-

gen.

Angesichts der angefochtenen Baueinstellungsverfügung vom 16. Juli 

2014 sei es ihnen nicht möglich gewesen, am 20. Juli 2014 wie geplant 

die Wirkung des Lichteinfalls im Gebäude und die Aussenwirkung eines 

potentiellen zusätzlichen Fensters zu simulieren.

Aufgrund des Verhaltens der Gemeinde sowie der "Unterlassungsverfü-

gung" vom 16. Juli 2014 hätten die Beschwerdeführer entschieden, den 

Einbau eines weiteren kleinen Fensters auf der Südseite des Gebäudes 

nicht weiter zu verfolgen und daher kein entsprechendes Baugesuch ein-

zureichen.

Wie bei den übrigen durchgeführten und geplanten Massnahmen hätten 

sie sich an die ihnen zugänglichen Bestimmungen des materiellen Bau-

rechts gehalten, sprich Art. 40 KRVO.

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Am Dachgeschoss sei geplant gewesen, die Holzverbretterung (Stärke 

ca. 20 bis 25 mm) an den Wänden der Nord-, West- und Südfassade zu 

entfernen und durch weisse Rigipsplatten mit einer Stärke von 15 mm zu 

ersetzen. An der Ostseite und allenfalls an einem Teil der Südseite sei 

nicht beabsichtigt gewesen, eine neue Verkleidung anzubringen. Gleich-

zeitig sei auf der Westseite und bei der Deckenkonstruktion (zwischen 

den frei sichtbaren Rundstämmen) jeweils eine Dämmung von 60 mm 

und die Abdeckung derselben mit Rigipsplatten geplant gewesen. Es 

würde sich dabei um geringfügige Änderungen im Innern des Gebäudes 

handeln, welche keine Zweckänderung und keine Änderung der Nutz-

fläche mit sich führen würden. Unter bauphysikalischem Gesichtspunkt 

würden beide Massnahmen einen positiven Effekt hinsichtlich Brand-

schutz und Wärmedämmung haben. Die Dämmung sei jedoch auch nach 

diesen Massnahmen nicht geeignet einen Zustand herzustellen, welcher 

heute als Standard für die Isolierung von Wohnräumen angesehen werde. 

Ausserdem sei mit nur einem Fenster der Grösse 70 x 70 cm keine Be-

lichtung vorhanden, welche für einen Wohnraum typisch wäre. Zudem 

weise der Dachraum drei unterschiedliche Bodenniveaus auf. Die Anglei-

chung auf ein einheitliches Bodenniveau sei im April 2014 lediglich mit der 

Baufirma besprochen worden. Hätte man dies umsetzen wollen, hätte 

man ein Baugesuch eingereicht, weil es sich dabei um einen Eingriff in 

die Statik gehandelt hätte.

Letztlich wird noch darauf hingewiesen, dass die Aussagen der angetrof-

fenen Handwerker, wonach sie den Auftrag gehabt hätten, das Dachge-

schoss zu einem Wohnraum auszubauen, bestritten würden.

5. Mit Vernehmlassung vom 22. September 2014 beantragte die Gemeinde 

X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die vollumfängliche Abwei-

sung der Beschwerde. 

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Die Beschwerdeführer würden selbst einräumen, dass sie den Auftrag 

erteilt hätten, eine Öffnung in der Hausmauer zu erstellen, um die unter-

schiedlichen in Betracht kommenden Fensteröffnungsformate zu simulie-

ren. Der unter der Dachtraufe dunkel gefärbte Verputz zeige, wo die Aus-

senmauer aufgespitzt und nach Erhalt der Baueinstellungsverfügung vom 

16. Juli 2014 wieder zugemauert worden sei. Dabei hätten es die Be-

schwerdeführer unterlassen, den ursprünglichen Verputz wieder herzu-

stellen, was schon rein aufgrund des Escheinungsbildes nicht bewilli-

gungsfähig sei. In der Zwischenzeit sei trotz der Baueinstellungsverfü-

gung mindestens ein Fenster an der Südfassade ersetzt worden. Bei den 

übrigen Fenstern seien die Fensterläden geschlossen, weshalb erst ein 

Augenschein aufzeigen könne, ob nicht noch weitere Fenster effektiv er-

neuert wurden. Für dieses Fenster bzw. für die Fenster hätten die Be-

schwerdeführer jedenfalls über keine Baubewilligung verfügt.

Bezüglich Einbau eines zusätzlichen Fensters sei das Rechtsschutzinter-

esse dahingefallen, da die Beschwerdeführer ausdrücklich mitgeteilt hät-

ten, auf den Einbau eines solchen nun verzichten zu wollen.

Die vorgenommenen Arbeiten hätten der Beschwerdegegnerin gemeldet 

werden müssen (Art. 86 KRG i.V.m. Art. 36 kommunales Baugesetz). Das 

kommunale Baugesetz unterstelle nämlich auch nicht bewilligungspflichti-

ge Bauvorhaben dem Meldeverfahren. Es spiele deshalb auch keine Rol-

le, wenn das ersetze Fenster als Bauvorhaben gemäss Art. 40 KRVO gel-

te oder nicht, zumal weder ein Baugesuch eingereicht worden noch eine 

Meldung erfolgt sei. Die Beschwerdeführer seien nie gewillt gewesen, das 

vorgeschriebene Verfahren einzuhalten. Die zugegebenen Änderungen 

an der Aussenfassade seien – selbst falls diese nur provisorischen Cha-

rakter hätten haben sollen – bewilligungspflichtig. Die Aussage, dass man 

in einem ersten Moment ein Fenster habe simulieren wollen, um dann die 

Öffnung wieder zu verschliessen und in der Folge ein Baugesuch einzu-

reichen, stelle eine Schutzbehauptung dar; anders liesse sich das unge-

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wöhnliche und kostspielige Vorgehen nicht erklären. Die am 29. Juli 2014 

von der Gemeinde geschossenen Bilder würden diesbezüglich aufzeigen, 

wie gut sichtbar und wie gross der nicht bewilligte Eingriff an der Aussen-

fassade gewesen sei. Nachdem für diese Maueröffnungen keine Baube-

willigung vorgelegen habe, sei die Baueinstellungsverfügung gemäss Art. 

60 Abs. 4 KRVO zu Recht erfolgt. Widersprüchlich sei auch die Aussage, 
wonach sämtliche Planungsarbeiten mit Herrn E._____ der Firma 

D._____ besprochen, geplant und vorbereitet worden seien, jedoch am 

durchgeführten Augenschein am 15. Juli 2014 fremde Bauarbeiter – also 

nicht von der genannten Firma – bei der Arbeit gewesen seien. 

Der Umbau des Dachgeschosses stelle zudem eine Umnutzung dar und 

sei bewilligungspflichtig. Es handle sich um einen in historischen Häusern 

des Dorfkerns üblichen, offenen Abstellraum bzw. Estrich, welcher weder 

isoliert noch beheizt und daher nicht bewohnbar sei. Wenn keine Umnut-

zung erfolgen solle, stellt sich die Frage, weshalb der Raum mittels Ri-

gipsplatten aufgehellt worden sei. Zudem hätten sich die Beschwerdefüh-

rer nicht dazu geäussert, wie der Raum genutzt werden solle. Einzig ein 

Augenschein könne Klarheit darüber verschaffen, welche Arbeiten effektiv 

ausgeführt wurden und ob der Raum eine Zweckänderung, wie damals 

von den anwesenden Bauarbeitern ausgesagt, erfahren habe. Es bestehe 

die Vermutung, dass die Wohnfläche vergrössert worden sei. Im Weiteren 

stelle sich die Frage, ob mit den baulichen Eingriffen schützenswerte 

Bausubstanz zerstört worden sei.

Bei den ausgeführten Arbeiten handle es sich mehr als nur um bloss "ge-

ringfügige Änderungen". Ziel der Beschwerdeführer sei gewesen, den op-

tischen Eindruck des Dachgeschosses komplett zu ändern. Gemäss Art. 

86 KRG würden Zweckänderungen immer einer Baubewilligungspflicht 

unterliegen. Selbst Änderungen ohne Zweckänderungen dürften nur mit 

schriftlicher Baubewilligung vorgenommen werden bzw. würden der Mel-

depflicht unterliegen. Im vorliegenden Fall komme noch hinzu, dass Art. 

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36 Abs. 6 des kommunalen Baugesetzes für Bauten in der Dorfkernzone 

zwingend eine Bauberatung vorschreibe. Bei historischen Bauten in der 

Dorfkernzone sei zudem der Massstab für geringfügige Änderungen, wel-

che keiner Bewilligung bedürfen, höher anzusetzen (Art. 36 Abs. 6 kom-

munales Baugesetz).

Es komme noch hinzu, dass die Liegenschaft durch die Beschwerdefüh-

rer als Zweitwohnung genutzt werde und gemäss gültiger Zweitwoh-

nungsgesetzgebung jegliche Vergrösserung und Umnutzung bisher un-

bewohnter Bauteile altrechtlicher Bauten zu Zweitwohnungen untersagt 

sei. Auch aus diesem Aspekt könnte der Ausbau des Dachgeschosses 

unter Umständen nicht bewilligt werden.

Letztlich sei die Eröffnung eines Bussverfahrens nicht beanstandet wor-

den und bilde daher auch nicht Teil des vorliegenden Beschwerdeverfah-

rens.

Aus den genannten Gründen sei die Beschwerde vollumfänglich abzu-

weisen. Zur Wahrung der Rechtssicherheit müsse die Baueinstellungsver-

fügung aufrecht erhalten werden, weil die Beschwerdeführer am Um- 

bzw. Ausbau des Dachgeschosses festhalten würden und bereits diverse 

bewilligungspflichtige bauliche Eingriffe vorgenommen worden seien, für 

welche nachträglich ein Baugesuch einzureichen sei.

6. Mit Replik vom 27. September 2014 räumen die Beschwerdeführer ein, 

dass ein undichtes Fenster an der Südfassade ersetzt worden sei. Dieser 
Austausch stelle eine erforderliche Reparatur am Gebäude dar und keine 

genehmigungspflichtige bauliche Massnahme. Darüber hinaus seien an 

der Südfassade keine weiteren Fenster ersetzt worden.

Bei dem dargestellten Vorgehen betreffend das grössere Fenster an der 

Südfassade handle es sich nicht um eine Schutzbehauptung. Es sei zu-

dem – entgegen den Vorbringen der Beschwerdegegnerin – nie behaup-

tet worden, dass alle Planungsarbeiten mit Herrn E._____ besprochen 

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worden seien. Bei den ausgeführten Arbeiten am Dachgeschoss handle 

es sich um geringfügige bauliche Massnahmen, welche im Sinne des gel-

tenden Baurechts vorgenommen worden seien. Dies entspreche auch der 

Einschätzung zweier befragter Architekten, wonach die Arbeiten deutlich 

unter der Grenze für ein Baubewilligungserfordernis liegen würden.

Der behauptete Ausbau des Dachbodens zu einem Wohnraum werde 

ausdrücklich bestritten. Es handle sich lediglich um eine nicht genehmi-

gungspflichtige Renovierung der Nebenräume. Da für die Abgrenzung 

bzw. Qualifizierung von Wohnräumen klare Kriterien bestehen würden 

und diese allesamt durch die baulichen Massnahmen nicht realisiert wor-

den seien, liege auch unter diesem Gesichtspunkt kein Grund für die Ein-

reichung eines Baugesuchs vor.

Da in ihren Augen keine Gründe für die Eröffnung eines Bussverfahrens 

vorliegen würden, sei in der Beschwerde nicht explizit auf das Bussver-

fahren eingegangen worden.

Es werde zusammenfassend festgehalten, dass :

- der Austausch von schadhaften Fenstern im Dachgeschoss durch 

Fenster gleicher Form und Grösse keine genehmigungspflichtige 

Massnahme darstelle;

- die auf dem Dachboden ausgeführten Arbeiten nicht genehmigungs-

pflichtig gewesen seien;

- keine weiteren baulichen Massnahmen auf dem Dachboden beabsich-

tigt seien;

- die eingeleiteten Massnahmen im Dachgeschoss nicht zu einer Nut-

zungsänderung führen würden;

- ein Augenschein vor Ort die Vorbringen bestätigen würde.

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7. Die Beschwerdegegnerin unterstreicht in ihrer Duplik vom 23. Oktober 

2014, dass trotz Baueinstellungsverfügung drei Fenster ersetzt worden 

seien. Diese Tatsache werde von den Beschwerdeführern in ihrer Replik 

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indirekt bestätigt. Inzwischen hätten die Beschwerdeführer – als Folge 

des Augenscheins vom 15. Juli 2014 – gegen die Gemeindepräsidentin 

sogar Strafantrag wegen Hausfriedensbruchs eingereicht.

Die Beschwerdeführer würden selbst ausführen, diverse Fenster ohne 

Baubewilligung ersetzt zu haben. Es spiele dabei keine Rolle, ob dieser 

Fensterersatz unter Art. 40 KRVO subsumierbar sei oder nicht, zumal 

sämtliche bauliche Eingriffe der Baubehörde vorgängig gemeldet werden 

müssten und – in der Dorfkernzone – zusätzlich eine Bauberatung vorge-

schrieben sei. Darunter falle auch die angebliche Simulation der ausge-

führten Fensteröffnungen an einer historischen Hausfassade mitten im 

Dorfkern. Diesbezüglich sei festzuhalten, dass das Rechtsschutzinteresse 

mit dem Verzicht des Einbaus eines neuen Fensters weggefallen sei. 

Dieser Punkt müsse folglich nicht mehr beurteilt werden. Es gehe einzig 

noch um die Wiederherstellung, zumal das jetzige Erscheinungsbild des 

Hauses nicht hingenommen werden könne.

Die Beschwerdeführer hätten auch in ihrer Duplik (recte: Replik) kein 

Rechtsbegehren zum Bussverfahren gestellt, weshalb sie ihrer Antrags-

pflicht gemäss Art. 38 Abs. 1 VRG nicht nachgekommen seien. Diesbe-

züglich sei daher auf die Beschwerde nicht einzutreten.

8. Am 16. Februar 2015 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein 

an der Liegenschaft der Beschwerdeführer durch, an welchem die Be-

schwerdeführer sowie aufseiten der Beschwerdegegnerin der Rechtsver-

treter, die Gemeindepräsidentin, ein Gemeindevorstandsmitglied und der 

Verantwortliche des Bauamts anwesend waren. Den Anwesenden wurde 

Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich ausführlich zu allen auf-

geworfenen Fragen zu äussern.

9. Am 18. Februar 2015 reichten die Beschwerdeführer dem Verwaltungsge-

richt ein Schreiben ein, womit sie mitteilten, dass sie vor einer Entschei-

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dung des Gerichts für die durchgeführten und die beabsichtigten Bau-

massnahmen einen Bauantrag stellen würden. Zudem baten sie das Ge-

richt, bis dahin das Verfahren zu sistieren. 

10. Am 6. März 2015 ging beim Verwaltungsgericht ein weiteres vom 3. März 

2015 datiertes Schreiben der Beschwerdeführer ein, womit sie mitteilten, 

dass nun am 3. März 2015 ein Bauantrag gestellt worden sei. Letzterer 

war dem Schreiben beigefügt. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Verfü-

gung vom 16. Juli 2014, womit die Beschwerdegegnerin die Baueinstel-

lung auf der Liegenschaft Nr. 780 der Beschwerdeführer, die Aufforde-

rung zur nachträglichen Einreichung eines Baugesuchs für die geplanten 

Umbauten auf dieser Liegenschaft sowie die Eröffnung eines Bussverfah-

rens gemäss Art. 95 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) für die darauf rechtswidrig vorgenom-

menen Baueingriffe verfügte. 

b) Nachdem die Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin nachträglich 

ein Baugesuch für die durchgeführten und die noch nicht durchgeführten 

Baumassnahmen gestellt haben, ist hier noch strittig und zu prüfen, ob zu 

Recht eine Baueinstellungsverfügung erlassen und ein Bussverfahren 

eingeleitet wurde. Ebenso zu prüfen ist, ob weiterhin ein Interesse an der 

Aufrechterhaltung der Baueinstellungsverfügung besteht.

c) Im Übrigen konnte dem Antrag der Beschwerdeführer, das Beschwerde-

verfahren zu sistieren, keine Folge geleistet werden, da die Beschwerde-

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gegnerin während des Augenscheins bekundete, sich einer Sistierung zu 

widersetzen. Angesichts der vorsorglich verfügten Baueinstellung drängt 

sich eine Beurteilung der angefochtenen Verfügung ausserdem zur 

Schaffung von Rechtssicherheit auf.

2. Gemäss Art. 6 der Verfassung der Gemeinde X._____ ist die Amtsspra-

che Italienisch. Nun hat die Gemeinde die Baueinstellungsverfügung in 

deutscher Sprache erstellt und eröffnet. Im Verfahren vor dem Verwal-

tungsgericht haben sich beide Parteien jeweils der deutschen Sprache 

bedient. Es wäre überspitzt formalistisch, hier die Frage aufzuwerfen, ob 

die Verfügung der Gemeinde überhaupt korrekt eröffnet wurde, wenn die 

Amtssprache nicht eingehalten wurde. Da die Gemeinde in deutscher 

Sprache verfügt hat und sich alle Beteiligten während des Verfahrens der 

deutschen Sprache bedient haben, rechtfertigt es sich, den Entscheid in 

deutscher Sprache zu verfassen.

3. a) Gemäss Art. 86 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit 

schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geän-

dert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Der Baubewilli-

gungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen von Grundstücken, so-

fern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind 

(Abs. 1). Die Regierung bestimmt durch Verordnung, welche Bauvorha-

ben keiner Baubewilligung bedürfen. Nach Art. 40 Abs. 1 der Raumpla-

nungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) be-

dürfen unter anderem folgende Bauvorhaben keiner Baubewilligung 

(Ziff.):

1. Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren 

Bauten und Anlagen, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die 

http://www.comunedibregaglia.ch/images/stories/costituzioni/costituzione_comune_di_bregaglia.pdf

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Baute und Anlage dadurch keine Änderung oder Zweckänderung er-

fährt;

2. Geringfügige Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen mit Aus-

nahme von Änderungen der Nutzfläche oder der Anzahl Räume, aus-

genommen ausserhalb der Bauzonen;

3. Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungs-

ordnung, ausgenommen ausserhalb der Bauzonen.

Eine teleologische Auslegung von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO ergibt, dass 

sich die Bestimmung "Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen 

auf die Nutzungsordnung" lediglich auf unüberbaute Grundstücke bezie-

hen kann. Denn nur in Bezug auf Zweckänderungen von unüberbauten 

Grundstücken – nicht aber für Bauten und Anlagen – räumt das überge-

ordnete kantonale Gesetz in Art. 86 Abs. 2 KRG der Regierung die Be-

fugnis ein, eine Befreiung von der Baubewilligungspflicht in der KRVO zu 

statuieren. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO bezieht sich sodann auf geringfü-

gige Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen, infolge derer keine 

Zweckänderung bewirkt wird. Im Falle von Zweckänderungen wird diese 

Bestimmung von Art. 86 Abs. 1 KRG bzw. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO als 

lex specialis verdrängt (Urteil des Verwaltungsgerichts R 10 103 vom 4. 

Januar 2011 E.1c).

b) Das ordentliche Baubewilligungsverfahren ist in den Art. 41 ff. KRVO und 

das "vereinfachte" Meldeverfahren in den Art. 50 ff. KRVO geregelt. Letz-

teres findet laut Art. 50 Abs. 1 KRVO Anwendung auf untergeordnete 

Bauvorhaben, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie 

insbesondere (Ziff.):

1. Geringfügige Projektänderungen bereits bewilligter Bauvorhaben;

http://www.lawsearch.gr.ch/le/cache/?dossnr=R-10-103&id=010945#lehit
http://www.lawsearch.gr.ch/le/cache/?dossnr=R-10-103&id=010945#lehit

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2. Bauliche Massnahmen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten, 

zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen bezüglich Ver-

kehrsbelastung oder Ausnützung führen.

Nach Art. 50 Abs. 2 KRVO findet das Meldeverfahren überdies Anwen-

dung auf Bauvorhaben, die gemäss Art. 40 KRVO keiner Baubewilligung 

bedürfen, aber gemäss kommunalem Baugesetz dem Meldeverfahren un-

terstellt sind. Laut Art. 51 Abs. 3 KRVO gelten Bauvorhaben, die lediglich 

einer kommunalen Baubewilligung bedürfen, als bewilligt, sofern innert 

Monatsfrist seit Einreichung des Gesuchs kein anders lautender Ent-

scheid ergeht.

c) Die Gemeinde X._____ ist am 1. Januar 2010 aus der Fusion fünf Ge-

meinden hervorgegangen. Gestützt auf Art. 75 der Gemeindeverfassung 

der Gemeinde X._____ werden die Gemeindeverfassungen der bisheri-

gen Gemeinden aufgehoben. Zudem werden die Gemeindegesetze und -

verordnungen aufgehoben, soweit sie dem Zweck und Wortlaut der neuen 

Verfassung widersprechen. Gemäss Art. 91 Abs. 1 des Gemeindegeset-

zes des Kantons Graubünden (BR 175.050) regeln die an einer Fusion 

beteiligten Gemeinden in einer Vereinbarung die neuen Rechtsverhältnis-

se, namentlich was das Vermögen und die Verbindlichkeiten betrifft. Die-

se Fusionsvereinbarung (vgl. S. 904 ff. der Fusionsbotschaft), welche von 

allen Fusionsgemeinden am 30. Mai 2008 angenommen wurde, hält in 

Ziff. IV/2 folgendes fest: "Die Gemeinde X._____ vereinheitlicht ihre Ge-

setzgebung so rasch wie möglich. Bis zur Inkraftsetzung der jeweiligen 

Gesetze wendet der Gemeindevorstand übergangsrechtlich für das Ge-

biet der alten Gemeinden deren bisherige Gesetze an." Die Gemeinde 

X._____ hat bisher kein neues Baugesetz erlassen, wodurch für den vor-

liegenden Fall noch das Baugesetz der ehemaligen Gemeinde Y._____ 

vom 30. Januar 2003 anwendbar bleibt.

http://www.comunedibregaglia.ch/images/stories/costituzioni/costituzione_comune_di_bregaglia.pdf
http://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dfg/afg/Dokumentenliste/Heft%20Nr%2016%202008%202009%20Bregaglia.pdf
http://www.comunedibregaglia.ch/images/stories/ufficio_tecnico/STAMPA_Legge_LPTC_060915.pdf

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d) Mit einer am 2. Dezember 2005 publizierten Verordnung hat der damalige 

Gemeindevorstand von Y._____ gestützt auf Art. 86 Abs. 3 und Art. 107 

Abs. 3 KRG beschlossen, dass für Bauvorhaben gemäss Art. 40 KRVO 

das Meldeverfahren nach Art. 50 und 51 KRVO zur Anwendung gelangt 

(Ziff. 1 der Verordnung). Ziff. 2 der Verordnung bestimmt, dass für sämtli-

che geplanten Bauvorhaben gemäss Art. 40 KRVO vor Beginn der Arbei-

ten die entsprechenden Projektangaben der Baubehörde eingereicht wer-

den müssen. Letztlich hält Ziff. 3 der Verordnung fest, dass die Verord-

nung bis zum Inkrafttreten des neuen, dem neuen kantonalen Raumpla-

nungsgesetz angepassten Baugesetzes der Gemeinde Y._____ gilt. Die 

ehemalige Gemeinde Y._____ hat seit dieser Verordnung kein neues 

Baugesetz erlassen, weshalb die Verordnung auch jetzt noch Gültigkeit 

hat. 

e) Tatsache ist somit, dass für das Gebiet der ehemaligen Gemeinde 

Y._____ für nicht baubewilligungspflichtige Bauvorhaben das Meldever-

fahren gilt. Gemäss Ziff. 2 der oben zitierten Verordnung und Art. 51 

KRVO ist beim Meldeverfahren vor der Realisierung des Bauvorhabens 

ein Gesuch an die Baubehörde unter Beilage der entsprechenden Projek-

tangaben einzureichen. Wird für das Bauvorhaben einzig eine kommunale 

Baubewilligung nötig und ergeht innert Monatsfrist seit der Einreichung 

des Gesuchs kein anders lautender Entscheid, gilt das Bauvorhaben als 

bewilligt (Art. 51 Abs. 3 KRVO).

f) Des Weiteren schreibt das Baugesetz der ehemaligen Gemeinde Y._____ 

in Art. 36 Abs. 6 für Bauten in der Dorfkernzone eine zwingende Baubera-

tung (consulenza architettonica) vor. Das Gebäude der Beschwerdeführer 

befindet sich – gemäss unbestrittener Aussage der Gemeinde – in der 

Dorfkernzone.

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4. a) Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdeführer zum massgeblichen 

Zeitpunkt unbestrittenermassen weder ein ordentliches Baubewilligungs-

gesuch noch ein Gesuch nach Meldeverfahren bei der Gemeinde 

X._____ eingereicht. Die gemäss Art. 36 Abs. 6 kommunales Baugesetz 

für Bauten innerhalb der Dorfkernzone zwingend vorgeschriebene Baube-

ratung (consulenza architettonica) wurde ebenfalls nicht durchgeführt. 

Ebenso ist nach durchgeführtem Augenschein unbestritten, dass ein Teil 

der Fassade (Südfassade) zumindest vorübergehend entfernt wurde und 

dass im Dachgeschoss mindestens drei Fenster ersetzt sowie Isolie-

rungsmassnahmen und elektrische Verkabelungsarbeiten getätigt wurden 

resp. im Gange waren. Zudem räumen die Beschwerdeführer selbst ein, 

seit dem Kauf der Liegenschaft im Innern und im Äusseren des Gebäudes 

Massnahmen ergriffen zu haben, um Mängel zu beseitigen und das Ge-

bäude behutsam und schrittweise in einen zeitgemässen Zustand zu ver-

setzen. 

b) Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO besagt, dass Reparatur- und Unterhaltsarbei-

ten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen, sofern sie 

nur der Werterhaltung dienen und die Baute und Anlage dadurch keine 

Änderung oder Zweckänderung erfährt, keiner Baubewilligung bedürfen. 

Bei Reparatur- oder Unterhaltsarbeiten handelt es sich praxisgemäss et-

wa um das Auswechseln schadhaft gewordener Bauteile von untergeord-

neter Bedeutung wie einzelner Bretter oder Backsteine an Fassaden, re-

spektive einzelner Dachziegel an Dächern. Reparatur- und Unterhaltsar-

beiten sind nur solche Massnahmen, welche die Erhaltung bestehender 

Bauten in ihrer inneren und äusseren Form und Zweckbestimmung durch 

Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile anstreben. Bewilligungsfrei 

sind alle der Erhaltung oder dem Beheben von Schäden dienenden Arbei-

ten sowie die Erneuerung (Renovation), soweit sie dem normalen Unter-

- 17 -

halt dient und gegenüber dem Bestehenden keine nach aussen sichtba-

ren Veränderungen mit sich bringt und die Sicherheit von Mensch und 

Sachen nicht verschlechtert (Entscheid des Verwaltungsgerichts Luzern 

LGVE 1993 II S. 108 E.2b mit weiteren Hinweisen). Weitergehende Arbei-

ten gelten als Modernisierungsmassnahmen, welche in der Regel wert-

vermehrenden Charakter aufweisen (VGU 579/91 E.3). Nicht mehr als 

Unterhaltsarbeit kann eine durchgreifende Sanierung eines Gebäudes be-

trachtet werden, die in Hinsicht auf eine Änderung der Zweckbestimmung 

der Baute vorgenommen wird (PVG 1972 N. 23). So qualifizierte das 

Verwaltungsgericht Graubünden den vollständigen Ersatz des Daches 

und seiner Isolation als Erneuerung, welche über den einfachen Unterhalt 

hinausgeht (PVG 2000 Nr. 59 E.3). 

c) Ob die verschiedenen ausgeführten Arbeiten an der Liegenschaft der Be-

schwerdeführer als nicht bewilligungspflichtige Bauvorhaben gemäss Art. 

40 KRVO gelten oder dieses Mass überschreiten, kann im vorliegenden 

Fall offen bleiben. Nur am Rande sei hier vermerkt, dass das Durchbre-

chen der Fassade (selbst wenn nur "provisorisch" wie von den Beschwer-

deführern behauptet) wohl nicht in den Anwendungsbereich von Art. 40 

KRVO fallen dürfte. Für das Ersetzen der Fenster, dürfte der Rahmen der 

"Reparatur- und Unterhaltsarbeiten" auch gesprengt sein, sofern das 

neue Fenster gegenüber dem Bestehenden eine nach aussen sichtbare 

Veränderung mit sich bringt. Der Umbau des Dachbodens geht höchst-

wahrscheinlich ebenfalls über den Rahmen der gemäss Art. 40 KRVO 

nicht bewilligungspflichtigen Arbeiten hinaus, zumal die Beschwerdeführer 

während des Augenscheins selbst zugaben, den Dachboden als Näh- re-

sp. Wäschezimmer verwenden zu möchten, wodurch dessen als Abstell-

raum bestimmte Nutzung insoweit eine Änderung erführe. Selbst jedoch, 

wenn sämtliche Arbeiten unter den Anwendungsbereich von Art. 40 

KRVO fallen sollten, so hätten die Beschwerdeführer trotzdem vor Beginn 

- 18 -

der Arbeiten ein Baugesuch im Meldeverfahren gemäss Art. 51 KRVO 

einreichen und eine Bauberatung durchführen müssen. Beides ist unbe-

strittenermassen nicht erfolgt, weshalb hier formelles Baurecht verletzt 

wurde.

5. a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung in Angriff genommen oder 

abweichend von bewilligten Plänen oder Auflagen in der Baubewilligung 

ausgeführt, verfügt die kommunale Baubehörde, in dringlichen Fällen ei-

nes ihrer Mitglieder oder der Vorsteher beziehungsweise die Vorsteherin 

des Bauamtes oder der Gemeindeschreiber beziehungsweise die Ge-

meindeschreiberin, die Einstellung der Bauarbeiten. Gleichzeitig fordert 

die verfügende Behörde oder Amtsperson die Bauherrschaft zur Einrei-

chung eines nachträglichen Baugesuchs auf (Art. 60 Abs. 4 KRVO). 

b) Mit einem Baustopp als vorsorgliche Massnahme wird bezweckt, einen 

vorläufigen Rechtsschutz zu gewähren, wobei im öffentlichen Baurecht 

insbesondere die rasche und umfassende Durchsetzung der Rechtsord-

nung angestrebt wird. Wird also durch die Errichtung von Bauten ohne 

Bewilligung, oder unter Verletzung einer rechtskräftigen Baubewilligung 

oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen, so kön-

nen vorab die Einstellung der Arbeiten und die Einreichung eines Bauge-

suches angeordnet werden. Unter Baueinstellung bzw. Baustopp wird 

entsprechend der Befehl der Baubewilligungsbehörde gegenüber dem 

Bauherrn sowie mitwirkenden Unternehmern und deren Hilfspersonen 

verstanden, die bezeichneten Bauarbeiten unverzüglich einzustellen und 

bis zu einer gegenteiligen Anordnung ruhen zu lassen, mit dem Zweck, 

den Ist-Zustand gegen eine laufende oder drohende Veränderung vorläu-

fig zu schützen. Diese Voraussetzung ist immer dann erfüllt, wenn Bauar-

beiten im Gange sind oder unmittelbar bevorstehen (VGU R 08 109 E.4.b; 

vgl. ISABELLE HÄNER, Vorsorgliche Massnahmen im Verwaltungsverfahren 

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und Verwaltungsprozess, ZSR 116/1997 II S. 263 ff., speziell S. 361 f.; 

Urteil des Bundesgerichtes 1.P.493/2005, 1.P515/2005 vom 6. Oktober 

2005 E.4.3.1 und 1C_140/2009 vom 27. Oktober 2009 E.2; PVG 2009 Nr. 

32, 1986 Nr. 29, 1982 Nr. 26, 1978 Nr. 25).

c) Im vorliegenden Fall waren massgebliche bauliche Veränderungen am 

Gebäude der Beschwerdeführer im Gange und weitere waren und sind – 

gemäss Aussage der Beschwerdeführer und nachgereichtem Bauantrag 

– geplant. Für sämtliche ausgeführten, in Ausführung befindlichen und 

geplanten Bauarbeiten wurde weder ein ordentliches Baugesuch oder ein 

Gesuch im Meldeverfahren eingereicht noch die zwingend vorgeschrie-

bene Bauberatung durchgeführt. Diese Tatsache wird selbst von den Be-

schwerdeführern nicht bestritten. Folglich waren gemäss Art. 60 Abs. 4 

KRVO sämtliche Voraussetzungen für den Erlass einer Baueinstellungs-

verfügung und die Aufforderung, ein entsprechendes nachträgliches Bau-

gesuch einzureichen, gegeben. Diesbezüglich erweist sich die Beschwer-

de als unbegründet. Vor dem Hintergrund, dass die Beschwerdeführer 

weitere Arbeiten geplant haben, besteht seitens der Gemeinde auch wei-

terhin ein Rechtsschutzinteresse die Baueinstellungsverfügung aufrecht 

zu erhalten. 

6. a) Nach Art. 95 KRG wird mit Busse zwischen Fr. 200.-- und Fr. 40'000.-- 

bestraft, wer das KRG oder darauf beruhende Erlasse und Verfügungen 

des Kantons oder der Gemeinden verletzt. In besonders schweren Fällen, 

insbesondere bei Gewinnsucht, ist die zuständige Behörde an dieses 

Höchstmass nicht gebunden. Widerrechtliche Gewinne werden nach den 

Bestimmungen des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB; SR 

311.0) eingezogen (Abs. 1). Strafbar ist die vorsätzliche oder fahrlässige 

Widerhandlung (Abs. 2). 

http://links.weblaw.ch/de/1C_140/2009
http://links.weblaw.ch/de/GR:%20PVG-2009-32
http://links.weblaw.ch/de/GR:%20PVG-2009-32

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b) Gemäss Art. 357 der Schweizerzischen Strafprozessordnung (StPO; SR 

312.0) haben die zur Verfolgung und Beurteilung von Übertretungen ein-

gesetzten Verwaltungsbehörden die Befugnisse der Staatsanwaltschaft 

(Abs. 1). Dabei richtet sich das Verfahren sinngemäss nach den Vor-

schriften über das Strafbefehlsverfahren (Abs. 2), das heisst nach den 

Art. 352–356 StPO. Ist der Übertretungstatbestand nicht erfüllt, so stellt 

die Übertretungsstrafbehörde das Verfahren mit einer kurz begründeten 

Verfügung ein (Abs. 3). Gemäss Art. 4 und Art. 44 des Einführungsgeset-

zes zur Schweizerischen Strafprozessordnung (EGzStPO; BR 350.100) 

richtet sich das Verfahren zur Verfolgung und Beurteilung von Straftaten 

gemäss kommunalem Recht – wie vor Inkrafttreten der StPO – nach dem 

Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) (vgl. dazu 

auch Urteil des Bundesgerichts 6B_844/2013/6B_890/2013/6B_891/2013 

vom 20. Februar 2014 E.2.2.1). In der Botschaft der Regierung wird dazu 

ausdrücklich ergänzt, dass das Gleiche auch gelte, wenn die Gemeinden 

durch Gesetz zur Verfolgung und Beurteilung von kantonalen Straftat-

beständen ermächtigt werden (vgl. Botschaft der Regierung an den Gros-

sen Rat, Heft Nr. 13/2009-2010, Umsetzung Schweizerische Straf- und 

Zivilprozessordnung auf Gesetzesstufe, S. 830). 

c) Vorliegend haben die Beschwerdeführer zugegebenermassen Arbeiten 

an der eigenen Liegenschaft ausführen lassen, ohne das formelle Bau-

recht berücksichtigt zu haben. Die Zuständigkeit für die strafrechtliche 

Ahndung solcher Widerhandlungen obliegt der Gemeinde. Indem die 

Gemeinde gemeinsam mit der Baueinstellungsverfügung ein Bussverfah-

ren gemäss Art. 95 KRG eröffnet und parallel dazu das rechtliche Gehör 

gewährt hat, ist sie lediglich ihrer gesetzlichen Pflicht nachgekommen. 

Daher ist auch diesbezüglich der Entscheid der Gemeinde nicht zu bean-

standen.

http://links.weblaw.ch/de/6B_844/2013
http://links.weblaw.ch/de/6B_890/2013
http://links.weblaw.ch/de/6B_891/2013

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7. a) Gemäss den vorstehenden Erwägungen erweist sich die angefochtene 

Verfügung vom 16. Juli 2014 als rechtens, weshalb die Beschwerde ab-

zuweisen ist.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG den Beschwerdeführern aufzuerlegen. Der in ihrem 

amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin wird keine 

Parteientschädigung zugesprochen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 428.--

zusammen Fr. 3'428.--

gehen zulasten von A._____ und B._____ und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]