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**Case Identifier:** 88783001-fdad-5b0a-9967-6b113f772061
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-14
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 14.08.2020 100 2018 74
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2018-74_2020-08-14.pdf

## Full Text

100.2018.74U
HAT/SES/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 14. August 2020

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiberin Seiler

A.________ AG
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin 

gegen

Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz,
Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner 

betreffend Handänderungssteuer (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern vom 12. Februar 2018; 32.13-16.25)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.08.2020, Nr. 100.2018.74U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

Mit Kaufvertrag vom 7. August 2014 erwarb die B.________ AG das un-
bebaute Grundstück … Gbbl. Nr. 1________. Das Grundbuchamt Seeland 
beurteilte die Handänderung als Kauf einer schlüsselfertigen Baute und legte 
mit Verfügung vom 10. Juni 2015 die Handänderungssteuer auf Fr. 105'470.-
- fest, wobei es nebst dem deklarierten Landpreis von Fr. 790'000.-- auch die 
im Baugesuch vom 13. November 2013 genannten Werkkosten von 
Fr. 5'250'000.-- (inkl. MWSt) zuzüglich der Projektentwicklungskosten von 
Fr. 225'000.-- (inkl. MWSt) für die Erstellung eines Ladengeschäfts sowie 
Wohnungen berücksichtigte. Die dagegen erhobene Einsprache hiess das 
Grundbuchamt Seeland teilweise gut und reduzierte die 
Handänderungssteuer auf Fr. 101'720.-- (Einspracheverfügung vom 
16. März 2016). 

B.

Gegen die Einspracheverfügung gelangte die B.________ AG am 13. April 
2016 an die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern 
(JGK; heute Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]). Diese wies die Be-
schwerde mit Entscheid vom 12. Februar 2018 ab. 

C.

Dagegen hat die B.________ AG am 14. März 2018 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben und beantragt, der Entscheid der JGK vom 12. Februar 
2018 sei aufzuheben und die Handänderungssteuer auf Fr. 14'220.-- 
festzusetzen. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an das 
Grundbuchamt, subeventuell an die JGK (heute DIJ) zurückzuweisen. 

Der Kanton Bern, handelnd durch die JGK (heute DIJ), schliesst mit Be-
schwerdeantwort vom 10. April 2018 auf Abweisung der Beschwerde. 

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D.

Am 12. Juni 2020 übernahm die A.________ AG durch Fusion die Aktiven 
und Passiven der B.________ AG, die in der Folge aus dem Handelsregister 
gelöscht wurde. 

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 be-
treffend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]).

1.2 Im Rahmen einer Fusion sind während Hängigkeit des verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrens die Aktiven und Passiven der B.________ AG auf 
die A.________ AG übergegangen (vorne Bst. D; Handelsregistereintrag der 
A.________ AG; Firmennummer …). Damit hat von Gesetzes wegen ein 
Parteiwechsel stattgefunden (Gesamtrechtsnachfolge; Art. 13 Abs. 2 VRPG 
i.V.m. Art. 83 Abs. 4 Satz 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 
19. Dezember 2008 [Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272] und Art. 22 Abs. 1 
des Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Um-
wandlung und Vermögensübertragung [Fusionsgesetz, FusG; SR 221.301]; 
Michael Graber, in Basler Kommentar, 3. Aufl. 2017, Art. 83 ZPO N. 36 und 
39; ferner für die bis Ende 2010 geltende Rechtslage Merkli/Aeschli-
mann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 13 N. 13). Die 
B.________ AG hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, die 
Beschwerdeführerin ist als deren Rechtsnachfolgerin durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). 

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1.3 Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 26 
Abs. 1 HG i.V.m. Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde 
ist grundsätzlich einzutreten. Nicht einzutreten ist indessen auf das Eventual- 
sowie das Subeventualbegehren, da die Beschwerdeführerin die ent-
sprechenden Rückweisungsanträge in ihrer Beschwerdeschrift mit keinem 
Wort begründet (vgl. Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 Abs. 2 VRPG; vgl. 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 15).

1.4 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Der zivilrechtliche Eigentumsübergang von Grundstücken unterliegt 
der Handänderungssteuer (Art. 1 i.V.m. Art. 5 Abs. 1 Bst. a HG). Die Steuer 
wird aufgrund der Gegenleistung für den Grundstückerwerb bemessen. 
Diese besteht aus allen vermögensrechtlichen Leistungen, welche die 
Käufer- der Verkäuferschaft oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat 
(Art. 6 HG). Bei Kaufverträgen über eine schlüsselfertige Baute oder Stock-
werkeinheit und bei Kaufverträgen, die mit einem Werkvertrag so verbunden 
sind, dass eine schlüsselfertige Baute oder Stockwerkeinheit erworben wird, 
ist die Steuer auf dem Gesamtpreis (Landpreis und Werklohn) zu bemessen 
(Art. 6a HG). Sie beträgt 1,8 % (Art. 11 Abs. 1 HG).

2.2 Mit Art. 6a HG wollte der Gesetzgeber eine (namentlich) vom Bau-
fortschritt unabhängige Rechtsgrundlage für die Bemessung der Hand-
änderungssteuer schaffen, um die steuerliche Gleichbehandlung der Käufer-
schaft bereits bebauter Grundstücke mit Personen zu gewährleisten, die 
eine künftige Baute erwerben (vgl. Nachtrag zum Vortrag des Regierungs-
rats vom 19. März 1997, in Tagblatt des Grossen Rates 1998, Beilage 22 
[nachfolgend: Vortrag zu Art. 6a HG], S. 6 ff.; Tagblatt des Grossen Rates 
1998, S. 700 ff., insb. 705 [Votum Rytz]). Eingefügt wurde die in Art. 6a HG 
verankerte Bemessungsgrundlage aufgrund einer wirtschaftlichen Aus-
legung von Art. 6 HG. Anlass dafür war eine Praxisänderung des Ver-
waltungsgerichts: Danach bemisst sich die vermögensrechtliche Leistung 

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der Käuferschaft auch nach dem Preis der noch zu erstellenden Baute, wenn 
der Werkvertrag aus wirtschaftlicher Sicht derart eng mit dem Kaufvertrag 
zusammenhängt, dass nicht die Herstellung, sondern die Übertragung im 
Vordergrund steht, mithin der Vertragsgegenstand auch den Kauf einer 
künftigen Sache umfasst (BVR 1997 S. 344 mit Verweis auf BVR 1995 
S. 267 bestätigt in BVR 2017 S. 529 E. 2.4; VGE 2016/267 vom 12.9.2017 
E. 2.2 [bestätigt durch BGer 2C_879/2017 vom 15.3.2018], 2012/470 vom 
5.1.2015 E. 2.3, 2010/45 vom 8.10.2010 E. 3.3, 2009/396 vom 18.10.2010 
E. 2.5, je mit Hinweisen).

2.3 Nach der Rechtsprechung zu Art. 6a HG ist dann vom Erwerb einer 
künftigen Sache auszugehen, wenn Kauf- und Werkvertrag derart verbun-
den sind, dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht zustande gekom-
men wäre, oder der eine doch jedenfalls den Beweggrund für den Abschluss 
des anderen bildete. Auf die äussere Form und Bezeichnung der Verträge 
kommt es nicht an (reiner Kaufvertrag über eine schlüsselfertige Baute, 
kombinierter Kauf-/Werkvertrag, separate Kauf- und Werkverträge). Ebenso 
wenig ist erforderlich, dass die Verträge von den gleichen Parteien 
abgeschlossen worden sind; so kann der Werklohn trotz fehlender tatsäch-
licher oder wirtschaftlicher Identität der Verkäuferschaft des Grundstücks 
und der Werkunternehmerin bzw. des Werkunternehmers auch dann in die 
Bemessungsgrundlage einbezogen werden, wenn auf dem Kaufgrundstück 
bereits vor der Handänderung eine Baubewilligung erteilt worden ist und die 
Käuferschaft mit dem Generalunternehmen einen Werkvertrag nach 
Massgabe der bereits bewilligten Pläne für die Überbauung des Grundstücks 
abschliesst. Die gegenseitige Abhängigkeit muss sich aufgrund einer 
Gesamtwürdigung der konkreten Umstände des Vertragsschlusses ergeben. 
Es genügt, dass das Geschäft seinem wirtschaftlichen Gehalt nach dem Kauf 
einer künftigen Sache (meist schlüsselfertigen Baute) gleichkommt, mithin 
Erwerbsobjekt der Boden mitsamt der zu erstellenden Baute bildet. Sind 
hingegen die (nacheinander oder auch gleichzeitig abgeschlossenen) 
Verträge wirklich unabhängig voneinander und ist die Käuferschaft im 
Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags in ihrer Entscheidung, wie und 
wann sie das Grundstück überbauen will, tatsächlich noch frei, kann der 
Werklohn nicht der Handänderungssteuer unterstellt werden (BVR 2017 
S. 529 E. 3, 1997 S. 344 E. 3; VGE 2016/267 vom 12.9.2017 E. 2.3, in BN 

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2018 S. 262 ff. [bestätigt durch BGer 2C_879/2017 vom 15.3.2018], 
2012/470 vom 5.1.2015 E. 2.2, 2010/45 vom 8.10.2010 E. 3.2, 2009/396 
vom 18.10.2010 E. 2.2, 23437 vom 28.5.2009 E. 3.2, 22314 vom 28.3.2006, 
in BN 2006 S. 231 E. 3.1 [bestätigt durch BGer 2P.114/2006 vom 3.5.2006]).

2.4 Für die Klärung der Frage, ob die für die Steuerbemessung mass-
gebende Gegenleistung allein im Landpreis oder aber im Landpreis und 
Werklohn zu erblicken ist, ist in erster Linie von Bedeutung, ob die beiden 
Verträge aufgrund einer Gesamtwürdigung der konkreten Umstände des 
Vertragsschlusses als Einheit zu verstehen sind. Nach der Rechtsprechung 
des Verwaltungsgerichts liegt ein solcher Vertragsverbund nicht nur dann 
vor, wenn zwischen Verkäuferschaft und Werkunternehmen eine tatsäch-
liche oder wirtschaftliche Identität besteht oder diese doch zumindest zu-
sammengewirkt haben. Das Gericht hat vielmehr die Anwendbarkeit von 
Art. 6a HG schon mehrfach auch in Fällen bejaht, wo die Verkäuferschaft 
und das Werkunternehmen nicht (gegen aussen sichtbar) zusammengewirkt 
haben. Entscheidende Indizien für die faktische und/oder rechtliche Bindung 
der Käuferschaft in Bezug auf den Bau eines Gebäudes oder einer Wohn-
einheit bildeten dabei etwa die Verpflichtung zur Bezahlung eines Reugelds 
bzw. der Verlust von bereits bezahlten Projektierungskosten, falls nicht ein 
bereits involviertes Werkunternehmen beauftragt wird (z.B. VGE 2016/267 
vom 12.9.2017 E. 3.4, in BN 2018 S. 262 ff. [bestätigt durch 
BGer 2C_879/2017 vom 15.3.2018], 2010/45 vom 8.10.2010 E. 3.4.1), der 
Abschluss eines Werkvertrags vor dem Landkauf (VGE 22314 vom 
28.3.2006, in BN 2006 S. 231 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 2P.114/2006 vom 
3.5.2006 E. 2.3]; vgl. auch den vor Inkrafttreten von Art. 6a HG ergangenen 
VGE 20554 vom 16.3.1999 E. 5b [bestätigt durch BGer 2P.123/1999 und 
2P.198/1999 vom 25.7.2000 E. 2b]), die zeitliche Nähe zwischen Landkauf 
und Abschluss der Werkverträge beim Kauf einer Parzelle, die Teil einer Ge-
samtüberbauung bildete und zuvor schlüsselfertig überbaut zum Verkauf an-
geboten worden war, wobei die Käuferschaft für den Bau des sich optisch 
nahtlos in die Gesamtüberbauung einfügenden Einfamilienhauses das mit 
dem Vorprojekt befasste Architekturbüro beauftragt hat (VGE 2012/470 vom 
5.1.2015) sowie der Eintritt in einen bereits bestehenden Totalunternehmer-
werkvertrag, welcher der (neuen) Bauherrschaft betreffend Art und Zeitpunkt 
der Überbauung sowie das ausführende (Total-)Unternehmen kaum Spiel-

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raum lässt (VGE 2016/267 vom 12.9.2017 E. 2.4 [bestätigt durch 
BGer 2C_879/2017 vom 15.3.2018], VGE 23437 vom 28.5.2009).

3.

Unter den Parteien ist strittig, ob sich die von der Beschwerdeführerin zu leis-
tende Handänderungssteuer nur auf dem Landpreis oder auch auf dem 
Werkpreis bemisst. 

3.1 Mit Kaufvertrag vom 7. August 2014 erwarb die Beschwerdeführerin 
von den Miteigentümern C.________, …, D.________ und … für 
Fr. 790'000.-- das 2'667 m2 umfassende unüberbaute Grundstück … 
Gbbl. Nr. 1________. Gleichentags schloss sie mit der «E.________» 
(nachfolgend E.________ GmbH) einen Vertrag über Architekturleistungen 
für den von der E.________ GmbH bereits geplanten Neubau eines Wohn- 
und Geschäftshauses mit unterirdischer Einstellhalle. Das 
Architektenhonorar für bereits erfolgte und zukünftige Leistungen wurde auf 
Fr. 647'952.50 (inkl. MWSt) festgelegt (Beilagen 5 und 7 zur Beschwerde-
vernehmlassung des Grundbuchamts Seeland vom 30.5.2016 [act. 3C]). 
Inhaber des Architekturbüros sind der (ehemalige) Miteigentümer des 
Grundstücks C.________ sowie der Sohn des (ehemaligen) Miteigentümers 
D.________, …. Die E.________ GmbH hatte bereits am 13. November 
2013 in eigenem Namen das Baugesuch für die geplante Überbauung 
eingereicht. Darin wird die E.________ GmbH als Bauherrin und Projekt-
verfasserin genannt. Als verantwortliche Person für die «Selbstdeklaration 
Baukontrolle» wird C.________ bezeichnet (Beilage 2 zur 
Beschwerdevernehmlassung des Grundbuchamts Seeland vom 30.5.2016 
[act. 3C]). Das Vorhaben wurde am 6. Februar 2014 bewilligt (Beilage 4 zur 
Beschwerdevernehmlassung des Grundbuchamts Seeland vom 30.5.2016 
[act. 3C]). Bereits Ende August 2014 begannen die Aushubarbeiten für den 
Neubau (Beschwerde Ziff. 10). 

3.2 Die JGK hat unter Würdigung der gesamten Umstände erwogen, der 
Wille der Beschwerdeführerin sei im Zeitpunkt des Landerwerbs auf den Er-
werb einer schlüsselfertigen Baute gerichtet gewesen. So habe die 

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E.________ GmbH bereits am 6. Februar 2014 – rund ein halbes Jahr vor 
dem Landerwerb durch die Beschwerdeführerin – die Baubewilligung für den 
von ihr projektierten Neubau erhalten. Unerheblich sei insoweit, dass die Be-
schwerdeführerin nach dem Landerwerb eine Projektänderung habe be-
willigen lassen, da die Baute in den Grundzügen gleich geblieben sei (ange-
fochtener Entscheid E. 4.2). Die Beschwerdeführerin habe lediglich Ände-
rungen am Innenausbau vorgenommen, weshalb sie keinen massgeblichen 
Einfluss auf die Bauarbeiten gehabt habe (angefochtener Entscheid E. 7.2). 
Zwar habe die Beschwerdeführerin selber als Bauherrin und nicht die Ver-
käuferschaft oder die E.________ GmbH die Werkverträge für den Neubau 
unterzeichnet; es sei aber nicht glaubhaft, dass sie beim Abschluss der 
Werkverträge frei von jeglichen Bindungen gewesen sei. Vielmehr sei von 
einer wichtigen Koordinationsfunktion des Architekturbüros auszugehen. 
Deshalb komme der Grundstückserwerb dem Kauf einer schlüsselfertigen 
Baute gleich und die Handänderungssteuer sei auf der Summe von Land-
preis und Werklohn zu erheben (angefochtener Entscheid E. 5). 

3.3 Die Beschwerdeführerin hält dagegen, sie sei nicht (vertraglich) ver-
pflichtet gewesen, das von der E.________ GmbH projektierte Bauvorhaben 
umzusetzen. Weder der Kaufvertrag noch der Vertrag für Architektur-
leistungen beinhalte eine entsprechende Verpflichtung (Beschwerde 
Ziff. 23). Dass sie nach dem Landerwerb eine Projektänderung habe be-
willigen lassen, zeige, dass sie gerade keine schlüsselfertige Baute, sondern 
ein «Musterprojekt» erworben habe, das sie anschliessend basierend auf 
eigenen Abklärungen und Vorstellungen weiterentwickelt habe (Beschwerde 
Ziff. 34 ff.). Zwar habe die E.________ GmbH bereits vor dem Landerwerb 
Offerten eingeholt, aber sie habe mit den Handwerkern später selber Ver-
tragsverhandlungen geführt und schliesslich mit den von ihr ausgewählten 
Handwerkern direkt die gewünschten Werkverträge abschlossen. Dabei sei 
sie (teils) von den Empfehlungen der E.________ GmbH abgewichen, ohne 
finanzielle oder wirtschaftliche Nachteile zu erleiden (Beschwerde 
Ziff. 21 ff.). Mangels eines mit einem Generalunternehmen abgeschlossenen 
Werkvertrags könne der Werklohn von vornherein nicht in die Bemessungs-
grundlage einbezogen werden (Beschwerde Ziff. 30 ff.). Ferner kritisiert die 
Beschwerdeführerin die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu Art. 6a 
HG. Für die Anwendung der Bestimmung sei ein qualifizierter Konnex 

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zwischen Kauf- und Werkvertrag erforderlich, der sich aus einer engen wirt-
schaftlichen oder rechtlichen Verbindung zwischen Verkäuferschaft und 
Werklieferanten oder -lieferantinnen ergeben könne oder wenn eine 
Baubindung bestehe (Beschwerde Ziff. 53 ff.). Der Verkäuferschaft müsse 
eine aktive Rolle zukommen und sie müsse die Dispositionsfreiheit der 
Käuferschaft einschränken (Beschwerde Ziff. 52 und 55). 

4.

Die Beschwerdeführerin hat gleichentags den Kaufvertrag betreffend das 
Bauland und den Vertrag über Architekturleistungen mit der E.________ 
GmbH geschlossen. Danach hat sie das von dieser geplante Projekt um-
gesetzt, für das bereits eine Baubewilligung eingeholt worden war. Mithin 
liegt ein Dreiparteienverhältnis vor und ist zu prüfen, ob die Kauf- und Werk-
verträge wirtschaftlich betrachtet so eng miteinander verbunden sind, dass 
gestützt auf Art. 6a HG die Handänderungssteuer auf Landpreis und Werk-
lohn zu erheben ist. 

4.1 Nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist kein 
eigentliches Zusammenwirken von Verkäuferschaft der Grundstücke und 
Werkunternehmen und auch keine Baubindung notwendig, um einen An-
wendungsfall von Art. 6a HG zu begründen (vgl. vorne E. 2.4). Die ab-
weichende Auffassung der Beschwerdeführerin findet weder im Wortlaut 
noch in der Entstehungsgeschichte von Art. 6a HG eine Stütze (vgl. Vortrag 
zu Art. 6a HG S. 10 f.). Die in der Lehre geäusserte Kritik (Toni Amonn, 
Handänderungssteuer bei schlüsselfertigen Bauten, in BN 2011 S. 154 ff.; 
Roland Pfäffli, Handänderungssteuer beim Baulandkauf, in BN 2018 
S. 275 ff.; im gleichen Sinn jüngst auch Ernst Giger, Handänderungssteuer 
–Die schlüsselfertige Baute auf Abwegen oder die Suche nach der wahren 
Tragweite von Art. 6a HG, in in dubio 2/2019 S. 83 ff., S. 87) trägt dem Um-
stand zu wenig Rechnung, dass die Art. 6a HG zugrunde liegende Praxis vor 
allem die Beseitigung einer Ungleichbehandlung des Erwerbs bestehender 
und künftiger Bauten bezweckte (vorne E. 2.2). Von diesem Ziel hat sich 
auch der Gesetzgeber beim Erlass von Art. 6a HG leiten lassen. Im Zentrum 
der Betrachtung kann daher nicht ein allfälliges (gegen aussen sichtbares) 

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Verhalten der Verkäuferschaft liegen, sondern die Situation der Käuferschaft 
im Moment des Landerwerbs. Wer diese Situation herbeigeführt hat bzw. 
was die Gründe sind, weshalb sich die Käuferschaft in einer Situation 
fehlender Dispositionsfreiheit befindet, ist unter Rechtsgleichheitsgesichts-
punkten nicht von Bedeutung (zum Ganzen: VGE 2016/267 vom 12.9.2017 
E. 4.2 [bestätigt durch BGer 2C_879/2017 vom 15.3.2018], 2010/45 vom 
8.10.2010 E. 3.3, 2009/396 vom 18.10.2010 E. 2.5, 22314 vom 28.3.2006 
E. 3.3; vgl. auch vorne E. 2.3 f.). Der vorliegende Sachverhalt ist daher ent-
sprechend den Grundsätzen der bisherigen Praxis des Verwaltungsgerichts 
zu beurteilen.

4.2 Gemäss Ziff. V.1 des Kaufvertrags vom 7. August 2014 lagen beim 
Vertragsschluss keine Werkverträge zur Überbauung des Grundstücks «mit 
einem schlüsselfertigen Gebäude» vor und bestand auch nicht die Absicht, 
«unmittelbar im Zusammenhang mit dem Grundstückerwerb solche Verträge 
abzuschliessen». Die Käuferschaft sei frei, ob und wie sie das Grundstück 
überbauen wolle. Nach Ziff. 2.1 des gleichentags geschlossenen Vertrags 
über Architekturleistungen hatte die Beschwerdeführerin aber für die Projekt-
entwicklung eine Pauschale von Fr. 225'000.-- zu entrichten und gemäss 
Ziff. 14 bei vorzeitiger Kündigung des Vertrags eine Konventionalstrafe von 
zwei Dritteln des «Resthonorars» zu leisten. Aus den genannten Verträgen 
ergibt sich folglich (zwar) keine rechtliche Verpflichtung der Beschwerde-
führerin zum Abschluss des jeweils anderen Vertrags oder bestimmter Werk-
verträge. Eine solche ist indes auch nicht notwendig und es kann sich aus 
den (übrigen) Umständen ergeben, dass die Käuferschaft im Zeitpunkt des 
Grundstückerwerbs in ihrer Entscheidung, ob, wie und wann sie ihr Grund-
stück überbauen will, nicht mehr frei war. 

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4.3 Dies trifft hier zu, wobei entscheidend ist, dass die E.________ 
GmbH das Bauprojekt entwickelt hat und ihr für dieses bereits ein halbes 
Jahr vor Unterzeichnung des Kaufvertrags und des Vertrags über 
Architekturleistungen die Baubewilligung erteilt worden war (vorne E. 3.1). 
Die Beschwerdeführerin hat die E.________ GmbH sodann gleichzeitig mit 
dem Erwerb des Grundstücks beauftragt, das geplante Projekt umzusetzen, 
und hat die rechtskräftige Bewilligung übernommen (vgl. zu den 
Projektänderungen hinten E. 4.4). Das ist – wie die Vorinstanz zu Recht 
erwogen hat – bereits ein gewichtiges Indiz dafür, dass die 
Beschwerdeführerin beim Abschluss des Kaufvertrags nicht mehr frei war zu 
entscheiden, ob und wie sie ihr Grundstück überbauen wollte (angefochtener 
Entscheid E. 5.2; vgl. vorne E. 2.4; vgl. VGE 2016/267 vom 12.9.2017 E. 3.4, 
in BN 2018 S. 262 ff. [bestätigt durch BGer 2C_879/2017 vom 15.3.2018], 
2012/470 vom 5.1.2015 E. 4.3, 23437 vom 28.5.2009 E. 3.4, 20554 vom 
16.3.1999 E. 5b [bestätigt durch BGer 2P.123/1999 und 2P.198/1999 vom 
25.7.2000]). Verstärkt wird dieser Eindruck dadurch, dass sie den für die 
Projektierungsarbeiten aufgewendeten namhaften Betrag verloren und eine 
hohe Konventionalstrafe hätte bezahlen müssen, wenn sie ein anderes 
Projekt hätte bauen oder ein anderes Architekturbüro hätte beauftragen 
wollen (vorne E. 4.2). Zwar sind die Werkverträge erst nach dem Landerwerb 
unterzeichnet worden, den einzelnen Vereinbarungen kann jedoch 
entnommen werden, dass die entsprechenden Offerten mehrheitlich bereits 
vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch die E.________ GmbH 
eingeholt worden waren (vgl. insb. Vertrag für Architekturleistungen, 
Bauingenieurleistungen, Baumeisterarbeiten, Flachdach und 
Spenglerarbeiten, Belagsarbeiten, Sanitärinstallation, Elektroinstallation; 
Beilagen 5, 6, 9, 10, 12, 18, 25 zur Beschwerdevernehmlassung des 
Grundbuchamts Seeland vom 30.5.2016 [act. 3C]). Die damit zu-
sammenhängenden Arbeiten wurden der Beschwerdeführerin entsprechend 
in Rechnung gestellt («Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag» im 
Betrag von Fr. 107'992.-- [ohne MWSt], vgl. Vertrag für Architekturleistungen 
Ziff. 2.1 [Leistungen] und 2.3 [Art und Höhe der Vergütung]), was diese nicht 
bestreitet (Beschwerde Ziff. 24). Mit Blick darauf ist wenig glaubhaft, dass 
die Beschwerdeführerin sämtliche Verhandlungen neu hätte führen können 
und in der Wahl der Werkunternehmen – aus wirtschaftlicher Sicht – völlig 
frei gewesen ist. Selbst wenn sie gewisse Nachverhandlungen mit den 

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offerierenden Unternehmen geführt hat, vereinzelt andere als die von der 
E.________ GmbH vorgeschlagenen Unternehmen gewählt und teils erheb-
lich von den Offerten abweichende Werklöhne bezahlt hat (Beschwerde 
Ziff. 24 f.; «Vergleich Vergabeanträge – abgeschlossene Werkverträge» 
[act. 3B] pag. 64), kam der E.________ GmbH sowohl bei der Planung des 
Projekts als auch bei der Vorbereitung der Werkverträge die Federführung 
zu. Die einzelnen Werkverträge tragen denn auch den Briefkopf der 
E.________ GmbH (Beilagen 8-32 zur Beschwerdevernehmlassung des 
Grundbuchamts Seeland vom 30.5.2016 [act. 3C]). Dass die Vorinstanz auf 
eine wichtige Koordinationsfunktion des Architekturbüros geschlossen und 
erwogen hat, vor diesem Hintergrund könne nicht von einer vollkommenen 
Autonomie der Beschwerdeführerin ausgegangen werden (angefochtener 
Entscheid E. 5.2), ist daher nicht zu beanstanden (vgl. auch VGE 2012/470 
vom 5.1.2015 E. 4.4). Zwar wendet die Beschwerdeführerin ein, die Vor-
instanz habe den Vertrag für Architekturleistungen unzulässigerweise in 
einen Generalunternehmervertrag uminterpretiert (Beschwerde Ziff. 33). In-
des kann unter den gegebenen Umständen keine Rolle spielen, ob die 
Käuferschaft einen Vertrag mit einem Generalunternehmen oder – gestützt 
auf Vermittlung einer zentralen Stelle – Werkverträge direkt mit den Hand-
werkern abschliesst (vgl. hierzu BGer 2C_879/2017 vom 15.3.2018 E. 2.3). 

4.4 Unbehelflich ist das Argument der Beschwerdeführerin, sie habe 
nach Erwerb des «Musterprojekts» das gesamte Gebäudekonzept kritisch 
hinterfragt und schliesslich 50 bauliche Änderungen vorgenommen, die eine 
Projektänderung nach sich gezogen hätten (Beschwerde Ziff. 26, 34 ff.). Sie 
macht damit sinngemäss geltend, stärker auf das Projekt Einfluss ge-
nommen zu haben, als dies üblicherweise beim Erwerb von schlüsselfertigen 
Bauten möglich sei. – Zwar wurden am ursprünglichen Projekt tatsächlich 
verschiedene Änderungen vorgenommen («Übersicht über die vorge-
nommenen Planänderungen Baueingabe vs. Ausführung» [act. 3B] pag. 65). 
So hat die Beschwerdeführerin im Untergeschoss zwei zusätzliche Lüftungs-
schächte eingebaut, den Eingang zum Treppenhaus neu gestaltet und einen 
zusätzlichen Technikraum gebaut. Im Erdgeschoss hat sie insbesondere die 
Zugänge zum Ladengeschäft und den «Aufenthaltsbereich» neu konzipiert, 
zusätzliche Räume geschaffen sowie die Fenster teilweise neu angeordnet 
(Verzicht auf Fenster im Raum «Früchte/Gemüse, Milch/Fleisch»; «zwei statt 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.08.2020, Nr. 100.2018.74U, 
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drei Fenster» an der Nordostfassade). Im Obergeschoss wurden zwei 
Wohnungen vergrössert und zwei andere verkleinert. Anstelle eines einzigen 
Bades wurden in mehreren Wohnungen zwei Bäder eingebaut und die 
Grösse der Aussenterrassen bzw. der Terrassen im Innenhof verändert so-
wie teilweise die Zimmer, die Küche und das Bad neu angeordnet. Wie die 
Vorinstanz zutreffend angemerkt hat, hat die Käuferschaft auch beim Erwerb 
schlüsselfertiger Häuser und Wohnungen in Bezug auf den Innenausbau 
und die Raumaufteilung regelmässig Möglichkeiten, die Liegenschaft nach 
individuellen Bedürfnissen gestalten zu können (angefochtener Entscheid 
E. 7.2 mit Hinweis auf VGE 2012/470 vom 5.1.2015 E. 4.5). Bei den von der 
Beschwerdeführerin vorgenommenen Änderungen handelt es sich über-
wiegend um solche, die bloss den Innenausbau oder die Raumaufteilung be-
treffen. Grossmehrheitlich hat sie das Bauvorhaben so übernommen, wie es 
von Anfang an geplant war, was sich auch darin zeigt, dass sie es mit einer 
einfachen Projektänderung ihren Bedürfnissen anpassen konnte. Sie räumt 
denn auch selber ein, sie habe das «Musterprojekt» «zugekauft», da es ihr 
«zusagte». Dies spricht dafür, dass die Beschwerdeführerin noch während 
der Vertragsverhandlungen über den Kauf des Grundstücks beschlossen 
hatte, das bereits bewilligte Projekt gleichzeitig mit dem Land zu erwerben 
und umzusetzen. Die vorgenommenen kleineren baulichen Anpassungen 
stehen einer Vertragsverbindung im Sinn von Art. 6a HG nicht entgegen 
(VGE 2012/470 vom 5.1.2015 E. 5.5, 2010/45 vom 8.10.2010 E. 3.5.2). 

4.5 Sodann bestehen zwischen der E.________ GmbH und der Ver-
käuferschaft unbestrittenermassen enge personelle Verflechtungen (vgl. 
vorne E. 3.1). Die Beschwerdeführerin macht jedoch geltend, dadurch nicht 
verpflichtet gewesen zu sein, die E.________ GmbH mit den Architektur-
leistungen zu beauftragen und das von dieser geplante Projekt zu bauen 
(Beschwerde Ziff. 39 ff.). Es erscheint jedoch unwahrscheinlich, dass die 
Verkäuferschaft das Grundstück veräussert hätte, wenn die Beschwerde-
führerin nicht gleichzeitig den Vertrag über Architekturleistungen unter-
zeichnet hätte. Nicht glaubhaft ist zudem die Behauptung der Beschwerde-
führerin, sie habe sich erst nach den geführten Nachverhandlungen zur 
Überbauung des Grundstücks und zur Übernahme des durch die 
E.________ GmbH ausgearbeiteten Projekts entschlossen (Beschwerde 
Ziff. 41); dies umso mehr, als sie an anderer Stelle selber vorbringt, sie hätte 

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in der Phase der Kaufvertragsverhandlungen ein anderes Projekt entwickeln 
lassen, wenn ihr das bereits bewilligte nicht zugesagt hätte (Beschwerde 
Ziff. 37 f.). Zu Recht weist die Vorinstanz darauf hin, dass die 
Beschwerdeführerin mit erheblichen Mehrkosten und zeitlichen 
Verzögerungen hätte rechnen müssen, wenn sie ein selbst ausgearbeitetes 
neues Projekt hätte realisieren wollen (angefochtener Entscheid E. 7.2). Die 
kurze Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags am 7. August 
2014 und dem Beginn der Aushubarbeiten Ende August 2014 bildet ein 
weiteres Indiz dafür, dass der Landerwerb und die Umsetzung des 
bestehenden Projekts von langer Hand geplant waren (vgl. auch 
Vernehmlassung der JGK vom 10.4.2018, S. 2 oben). Der Wille der Be-
schwerdeführerin war mithin im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags 
auf den Erwerb einer schlüsselfertigen Baute im Sinn der einschlägigen 
Rechtsprechung gerichtet. 

4.6 Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich eine Verletzung ihres An-
spruchs auf rechtliches Gehör bzw. der Begründungspflicht rügt, weil sich 
die Vorinstanz nur ungenügend mit dem Sinn und Zweck von Art. 6a HG und 
der Regelungsabsicht des Gesetzgebers auseinandergesetzt habe (Be-
schwerde Ziff. 45 ff.), ist Folgendes festzuhalten: Zwar garantiert der An-
spruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 21 ff. VRPG sowie Art. 29 Abs. 2 
der Bundesverfassung (BV; SR 101) und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des 
Kantons Bern (KV; BSG 101.1) namentlich das Recht, dass die Behörde die 
Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen tatsäch-
lich hört, prüft und bei der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die 
Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen (vgl. Art. 52 Abs. 1 
Bst. b VRPG). Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich diese mit allen Par-
teistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen 
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid 
wesentlichen Punkte beschränken. Grundsätzlich reicht aus, dass die Be-
gründung den Betroffenen erlaubt, sich über die Tragweite des Ange-
ordneten ein Bild zu machen und den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht 
anzufechten (BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 529 E. 4.3, 2012 S. 109 
E. 2.3.3; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5 f.; BGE 143 III 65 
E. 5.2, 142 II 154 E. 4.2, 140 II 262 E. 6.2). Hier hat sich die Vorinstanz ein-
lässlich mit den wesentlichen Aspekten der Streitsache befasst und ihre Ent-

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scheidgründe umfassend erläutert. Von einer Verletzung der Begründungs-
pflicht kann keine Rede sein.

4.7 Nach dem Gesagten ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass 
wirtschaftlich betrachtet mit dem Landkauf der Erwerb einer schlüssel-
fertigen Baute im Sinn von Art. 6a HG erfolgte. So kam der E.________ 
GmbH die Federführung bei der Entwicklung und Umsetzung des Neubaus 
zu: Schon ein halbes Jahr vor Abschluss des Architekturleistungsvertrags 
lag die Baubewilligung für das von ihr geplante Projekt vor. Sie holte 
vorgängig Offerten für die Bauarbeiten ein und war bis zur Inbetriebnahme 
des Neubaus als Bauleiterin tätig. Zwischen ihr und der Verkäuferschaft 
bestanden sodann enge personelle Verflechtungen. Hätte sich die 
Beschwerdeführerin für eine andere Unternehmung oder ein anderes Projekt 
entschieden, hätte sie erhebliche finanzielle Konsequenzen tragen müssen. 
Sie war nach dem Gesagten im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags 
in ihrem Entscheid, ob und wie sie das Grundstück überbauen wollte, nicht 
mehr frei. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz für die 
Bemessung der Handänderungssteuer auch auf den Werklohn abgestellt 
hat. Die Ermittlung des Werklohns ist unter den Verfahrensbeteiligten nicht 
streitig (vgl. insoweit auch VGE 2012/470 vom 5.1.2015 E. 4.7). Die 
Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist 
abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. 

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten-
pflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen 
(Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 VRPG).

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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 5ʹ000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern

und mitzuteilen:
- Grundbuchamt Seeland

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.