# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6d9ac696-3cb0-528b-82e8-ea7a15ea54b9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-09-08
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 08.09.2003 80.2003.27
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-27_2003-09-08.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.27

  	
  Lugano

  8 settembre 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 26 febbraio 2003

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________ __________, __________
  __________ (__________) 

  rappr. da: __________ __________, __________ __________
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Con atto
pubblico del notaio __________, la __________ __________ __________ vendeva il
7 giugno 2000 a __________ __________ la part. n. __________ RFD di __________
al prezzo di fr. 80'000.-.

                                         Supponendo
l'esistenza di un legame di parentela tra l'acquirente e il presidente del
consiglio di amministrazione della venditrice, l'Ufficio di tassazione chiedeva
all'Ufficio cantonale di stima di pronunciarsi sul valore venale dell'immobile
venduto. Nel rapporto del 10 maggio 2001 il perito cantonale attribuiva
all'immobile venduto dalla __________ __________ un valore di fr. 220'000.-.
Pertanto l'Ufficio di tassazione, nella decisione di tassazione dell'utile
immobiliare, determinava, in applicazione dell'art. 131 cpv. 2 LT, il valore
dell'alienazione in fr. 220'000.- invece di quello rogato di fr. 80'000.- e
stabiliva l'utile imponibile in fr. 147'582.-.

 

                                         1.2.

                                         Il
reclamo presentato dalla __________ __________ __________ veniva respinto con
decisione del 27 gennaio 2003.

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Con il
presente, tempestivo ricorso la __________ __________, assistita dalla Fiduciaria
__________, contesta la rivalutazione del valore di alienazione effettuata
dall'Ufficio di tassazione. Contesta innanzi tutto il legame di parentela e,
meglio, che l'acquirente sia cugina acquisita del presidente del consiglio
d'amministrazione della __________ __________, precisando che semmai è il
marito dell'acquirente a essere cugino della mamma del presidente del consiglio
d'amministrazione della __________ __________ __________ Contesta inoltre il
valore attribuito al fondo dal perito cantonale, producendo una perizia
dell'arch. __________ __________, che a fronte di un valore di stima ufficiale
di fr. 174'825.-, attribuisce al fondo un valore venale di soli fr. 66'000.-.

                                         L'Ufficio
di tassazione, dal canto suo, propone di respingere il ricorso, ribadendo
l'esistenza di uno stretto legame tra la venditrice e il marito dell'acquirente
e confermandosi nella valutazione dell'Ufficio cantonale di stima.

 

                                         2.2.

                                         Pendente
causa il presidente della Camera ha esperito un sopralluogo avvalendosi
dell'assistenza del proprio perito e ha poi formulato una proposta di
transazione, che non ha trovato l'accordo dell'UTPG, che si è distanziato dalla
valutazione del perito della Camera, ribadendo un valore di almeno fr.
170'000.-.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Il valore di alienazione è
quello risultante dall’ atto notarile o dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1
LT). Eventuali prestazioni valutabili in denaro o apporti risultanti da trasferimenti
tra società e azionisti o persone vicine sono considerati nella determinazione
del valore di alienazione (art. 131 cpv. 2 LT). 

                                         Nell’ambito
dell’imposta ordinaria per il calcolo dell’utile netto imponibile delle società
anonime, conformemente agli artt. 58 cpv. 1 LIFD e 67 cpv. 1 LT, costituiscono utile netto imponibile
tutti i prelevamenti fatti prima del calcolo del saldo del conto profitti e
perdite e non destinati alla copertura di spese riconosciute dall'uso commerciale
(lett. b), in particolare le distribuzioni palesi o dissimulate di utili e le
prestazioni a terzi non giustificate dall'uso commerciale.

 

                                         3.2.

                                         La
dottrina ha così riassunto la nozione di "distribuzione dissimulata di
utili" che si può ricavare dalla giurisprudenza del Tribunale federale
(cfr. Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano
1996, p. 224; Höhn/Waldburger, Steuerrecht, 8a ediz., vol. I, Berna
1997, n. 82 al § 18, p. 456 s.; Oberson, Droit fiscal suisse,
Basilea/Francoforte 1998, n. 28 al § 10, p. 172):

                                         -
una prestazione da parte della società, senza una corrispondente controprestazione;

                                         -·il
fatto che la prestazione si traduca in un vantaggio per l'azionista o una
persona a lui vicina, cioè che essa non sarebbe stata concessa ad un terzo alle
stesse condizioni;

                                         -
il fatto che il menzionato carattere della prestazione (di avvantaggiare, cioè,
un azionista rispetto ai terzi) sia riconoscibile da parte degli organi
societari.

 

                                         3.3.

                                         Sono
considerate vicine alla società le persone che intrattengono con essa una relazione
stretta, che può trarre origine da legami di parentela o di amicizia oppure
dall'appartenenza al medesimo gruppo societario (CDT n.
__________.__________.__________ del 24 settembre 2002 in re A SA). Il Tribunale
federale ha precisato che devono essere annoverate tra le persone vicine all'azionista
quelle che, secondo l'insieme delle circostanze oggettive, traggono dalle relazioni
economiche o personali il vero motivo della prestazione insolita. Non occorre
quindi un esame preliminare dell'intenzionalità e della consapevolezza degli
organi della società che hanno compiuto la prestazione (cfr. Soldini/Pedroli,
loc. cit.; Bernardoni/Duchini, op. cit., p. 368 s; ASA 45 p.
595;.).

 

                                         3.4.

                                         In caso
di distribuzione dissimulata di utili, occorre determinare il valore della prestazione.
In particolare, quando ad essa corrisponde una contropartita non equivalente,
bisogna quantificarne la discrepanza, poiché l'utile distribuito in maniera dissimulata
è dato dalla differenza fra prestazione e controprestazione. Per valutare
l'ammontare della prestazione, ci si baserà sul valore della prestazione fatta
a terze persone, conformemente a criteri commerciali (Soldini/Pedroli,
loc. cit.; Bernardoni/Duchini, La fiscalità dell'azienda, Agno 1998, p.
368; CDT n. __________.__________.__________ del 24 settembre 2002 in re
A. SA).

 

                                         3.5.

                                         Ampia
e variata la casistica. A titolo meramente indicativo: acquisto di valori da parte
della società a un prezzo eccessivo o vendita ad uno particolarmente basso;
provvigioni agli azionisti che eccedono la misura normale o comandata dalle
particolari circostanze; provvigioni di mediazione versate a un terzo, senza
che sia provato di aver fatto capo ai suoi servizi; bustarelle o elargizioni
analoghe non comprovate; rinuncia a diritti da parte della società a favore;
servizi resi a prezzo di costo a membri o a società che fanno parte del
medesimo gruppo (cfr. per es. Masshardt/Tatti, Imposta federale diretta,
Porza 1985, p. 271). Non diversamente ne va nel caso della messa a disposizione
a prezzo di favore di un appartamento alla ex-moglie del presidente della
società (cfr. CDT 141-143 del 28 luglio 1993 in re R. SA).

                                         Dal
canto suo, il Tribunale federale ha così ritenuto che sono persone legate alla
società, ai sensi della norma sopraccitata, quelle che intrattengono con la
stessa quei legami personali ed economici che costituiscono il motivo della
prestazione straordinaria (STF del 21 marzo 1994 - in re L. SA). 

                                         È invece
stato negato carattere di distribuzione dissimulata di utili a persona vicina
alla società nel caso di una vendita globale di diversi immobili all'ex
consulente immobiliare della casa madre, che aveva rivenduto gli immobili a
breve termine con ingentissimo guadagno sia perché l'offerta di acquisto era
superiore a quella della rivale e comunque corrispondeva nella globalità alla
stima peritale commissionata dalla società, sia perché gli organi societari non
potevano riconoscere l'asserita discrepanza, che è emersa solo in un secondo
tempo dopo l'allestimento di un progetto di massima per un investimento
ingente. L'operazione è così stata considerata
una oculata operazione immobiliare da parte di un abile operatore del settore
(cfr. CDT n. 21 del 22 febbraio 1991
in re B.B. SA).

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Venendo
ora all'esame del caso, è innanzi tutto difficile scorgere una prossimità di
parentela tra __________ __________, presidente del consiglio di amministrazione
dell'omonima società e l'acquirente, non appena si consideri che l'acquirente
non è sua cugina, ma che è semmai suo marito a essere
cugino della mamma del presidente del consiglio d'amministrazione. Si tratta
quindi, secondo questa Camera, di un legame di parentela alquanto labile, che
non consente di concludere, senza altri indizi, per una prestazione di favore a
persona vicina alla società.

 

                                         4.2.

                                         Occorre
quindi pronunciarsi sulla discrepanza tra prezzo di vendita e asserito valore
commerciale del fondo.

                                         Certo,
se ci si attiene ai valori stabiliti dall'Ufficio cantonale di stima, che
attribuisce al fondo un valore di fr. 220'000.-, poi ridotti dall'UTPG nella
lettera dell'11 luglio 2003 a fr. 170'000.-, ma anche al valore peritale di fr.
170'505.-, che all'inizio degli anni novanta era stato stabilito dal perito
arch. __________ al momento della realizzazione dell'eredità giacente fu B.K.,
possono sorgere non poche perplessità. Non si può tuttavia dimenticare che il
fondo in questione, malgrado il valore peritale attribuitogli, è poi stato
aggiudicato per soli fr. 67'000.-, quindi a una valore di gran lunga inferiore
alla metà del valore di stima.

                                         Il
presidente della Camera, che si è recato in loco, ha sì potuto ammirare
l'ottima, anche se non eccezionale vista dal fondo sul lago __________, ma ha
anche potuto misurarne i grandi limiti: non solo l'ubicazione poco distante dal
confine e quindi più discosta dall'asse stradale principale che porta a
__________ e __________, ma anche le difficoltà di accesso con mezzi pesanti e
macchine di cantiere, la tipologia del terreno, assai scosceso e soprattutto la
contiguità con la linea ferroviaria, parallelamente alla quale scorre la strada
cantonale. Proprio questo aspetto costituisce metaforicamente una gravosissima
ipoteca, per più ragioni: da un lato i problemi di edificazione a contatto con
la linea elettrica aerea della ferrovia, soprattutto se si pensa che la notevole
pendenza del terreno implica importanti e onerosi lavori di sostegno che
incidono sul valore teorico dello stesso, dall'altro i problemi di impatto
ambientale, che rispetto a dieci anni or sono risultano oggi amplificati dallo
spostamento, destinato ad aumentare ancora, di parte del traffico merci
dall'asse del San __________ sulla linea che sfocia a __________. Si tratta di
un' "ipoteca" di non poco conto, anche per i margini di incertezza
che lascia sussistere in considerazione di ev. ulteriori misure di protezione
che in futuro potrebbero richiedere le FFS e che, anche se compensabili in
moneta, potrebbero incidere sulla godibilità del fondo, segnatamente sulla
vista verso il lago.

                                         Appaiono
quindi attendibili le affermazioni della ricorrente, un'impresa di costruzione
molto attiva nella zona, di non essere riuscita in tutti questi anni a trovare
un acquirente e si comprende anche la cautela usata dal perito della Camera in
occasione del sopralluogo alla luce dei diversi palesi inconvenienti che presenta
il fondo.

                                         Certo, è
senz'altro possibile che prima o poi si sarebbe magari fatto avanti un cliente
disposto a pagare malgrado tutto il prezzo stabilito dall'Ufficio di tassazione
nella decisione sub iudice, ma questa possibilità, nell'ambito della
scala delle probabilità, appare una delle più remote. Si comprende quindi
perché la ricorrente, dopo una decina d'anni, durante i quali aveva dovuto occuparsi
della manutenzione del terreno (sfalcio, pulizia ecc.) abbia preferito
venderlo, praticamente senza né perdere né guadagnare, alla vicina, per la
quale il fondo costituisce un'appendice, per quanto ampia, alla propria
abitazione. Essa era quindi di fatto l'unica persona ad avere un interesse
concreto e attuale ad acquistare il fondo, accollandosi l'onere di manutenzione,
ma solo a determinate condizioni, vale a dire di poterlo acquistare a un prezzo
per lei ragionevole, certamente superiore al mero valore agricolo ma comunque
chiaramente inferiore al valore commerciale teoricamente realizzabile.

                                         Né deve
infine trarre in inganno l'usufrutto sui parcheggi, che per effetto
dell'acquisto del terreno da parte della signora __________, diventa privo
d'oggetto e che fino alla vendita del terreno aveva un senso proprio in
funzione di garantire i parcheggi al fondo venduto, a ulteriore dimostrazione
dei problemi di accesso che presentava.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 27 gennaio 2003 è riformata nel senso
che il valore di alienazione è stabilito in fr. 80'000.-. 

                                         §§ Gli
atti del procedimento sono pertanto retrocessi all’UT per l’emissione di nuovi
conteggi.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: