# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d89253f5-d7ca-586c-a86e-21cf7cfe5a17
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-04-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.04.2020  VB.2019.00731
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2019-00731_2020-04-30.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2019.00731	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.04.2020
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Inventarentlassung/Verzicht auf Unterschutzstellung

	
Verzicht auf Unterschutzstellung (Witiker-Huus):

Die kantonale Denkmalpflegekommission ist kantonale Expertin in Fragen des Denkmalschutzes (§ 216 PBG). Die Rechtsprechung zu deren Amtsberichten kann nicht unbesehen auf die städtische Denkmalpflegekommission übertragen werden. Die Aufgabe eines Gutachtens bzw. eines Fachberichts ist auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt (E.6).
Das "Witiker-Huus" vermag aufgrund seiner heutigen Beschaffenheit weder bei innerer noch bei äusserer Betrachtung die Epoche seiner Erbauung besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu dokumentieren. Die wichtige Zeugenschaft wurde zu Recht verneint (E.7).
Beim Entscheid über die Unterschutzstellung unterlag der Stadtrat nicht der für die Erfüllung einer Bundesaufgabe statuierten Pflicht zur ungeschmälerten Erhaltung im Sinn des ISOS gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG. Der Eintrag hat ihn nicht mehr als derjenige im kommunalen Inventar dazu verpflichtet, sich beim Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei, mit der Vermutung der Schutzwürdigkeit des verzeichneten Objekts auseinanderzusetzen und die erforderlichen Interessenabwägungen im Licht der Heimatschutzanliegen vorzunehmen (E.8).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AMTSBERICHT
AUGENSCHEIN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DENKMALSCHUTZ
EIGENWERT
GUTACHTEN
ISOS
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
ZEUGENSCHAFT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 6 Abs. I NHG
Art. 6 Abs. II NHG
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 213 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2019.00731

 

 

Urteil

 

 

der
1. Kammer

 

 

vom 30. April 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Stadtrat von Zürich, 

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

Firma B, vertreten durch RA C, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Inventarentlassung/Verzicht
auf Unterschutzstellung,

 

 

hat
sich ergeben: 

I.  

Die Firma B stellte beim Stadtrat Zürich mit Schreiben
vom 22. Januar 2018 wegen Abbruch- und Neubauplänen ein Provokationsgesuch im
Sinn von § 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) zur Abklärung der Schutzwürdigkeit des als
Gemeinschaftszentrum dienenden Wohnhauses "Witiker Huus"
Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der Witikonerstrasse 405.

Nach Einsicht in das durch das Amt für Städtebau, Archäologie
und Denkmalpflege (AfS) erstellte Gutachten und das Faktenblatt vom 20. August
2018 sowie gestützt auf den Befund der Denkmalpflegekommission vom
3. September 2018 verzichtete der Stadtrat Zürich mit Beschluss vom 19.
Dezember 2018 auf eine Unterschutzstellung und entliess das Objekt aus dem
Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler
Bedeutung.

II.  

Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) rekurrierte dagegen am 16.
Februar 2019 beim Baurekursgericht. Letzteres nahm die Eigentümerin des
betroffenen Grundstücks, die Firma B, als Mitbeteiligte in das Verfahren
auf und führte am 16. Mai 2019 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 4. Oktober
2019 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Dagegen erhob der ZVH am 7.
November 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte unter
Entschädigungsfolge, den Rekursentscheid sowie den Stadtratsbeschluss aufzuheben.
Es sei die Sache an den Stadtrat zur Festlegung des Schutzumfangs
zurückzuweisen. Ferner beantragte er einen Augenschein. Das
Baurekursgericht schloss am 22. November 2019 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. 

In seiner Beschwerdeantwort vom 12. Dezember 2019
beantragte der Stadtrat Zürich, die Beschwerde abzuweisen sowie eine
Parteientschädigung. Gleichentags beantragte die mitbeteiligte Firma B,
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde und eine Parteientschädigung zulasten
des Beschwerdeführers. Der ZVH replizierte am 13. Januar 2020 unter Festhalten
an den gestellten Anträgen. Die mitbeteiligte Firma B reichte am 27.
Januar 2020 ihre Duplik ein mit unveränderten Anträgen. Der Stadtrat Zürich
verzichtete stillschweigend auf eine weitere Stellungnahme. Mit Eingabe vom 5.
Februar 2020 verzichtete der ZVH auf eine weitere Stellungnahme. Am 5. März
2020 machte er eine mit "Noveneingabe" übertitelte Eingabe und hielt
weiter an den gestellten Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Als Adressat des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer
zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1
VRG).

2.
 

2.1 Der
Beschwerdeführer beantragt einen Augenschein, weil die korrekte Wahrnehmung der
städtebaulichen Situation für die Beurteilung der Aussagekraft des
"Witiker Huus" und dessen Zusammenhangs mit den weiteren
Schutzobjekten zentral seien. Dies sei indessen beim vorinstanzlichen
Augenschein aufgrund der damaligen Baustellensituation völlig unüblichen
Verhältnissen nur mit grösster Mühe möglich gewesen. 

2.2 Die
Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine
entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 1. Dezember 2017,
1C_479/2017, E. 4.2). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die
Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches
zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr,
27. Oktober 2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [Kommentar VRG],
3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4;
Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

2.3 Die
Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der Parteien einen Augenschein
vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 16. Mai 2019 mit 31 Fotografien
liegt bei den Akten, wobei die darauf sichtbaren Baustelleninstallationen
nichts an deren Aussagekraft ändern. Dieses Protokoll und weitere vom
Beschwerdeführer eingereichte (alte) Fotografien sowie die bei den Akten
befindlichen Pläne und Dokumentationen belegen den Sachverhalt in ausreichendem
Mass. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht ist daher für eine
umfassende Beurteilung der Frage der Inventarentlassung beziehungsweise Unterschutzstellung
des "Witiker-Huus" nicht erforderlich. 

3.
 

3.1 Das streitbetroffene Baugrundstück, auf
welchem sich das "Witiker-Huus" befindet, liegt gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der
Wohnzone W4 und ist mit dem "Witiker-Huus" sowie mit einer
Arealüberbauung überbaut. Das "Witiker-Huus" ist im Inventar der
kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung enthalten.
Es befindet sich im Unterdorf Witikon unmittelbar an der Strassenkreuzung
Witikoner-/Loorenstrasse. Das Unterdorf Witikon ist im Bundesinventar
schützenswerter Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit
Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters) vermerkt. Ebenfalls eingetragen
ist das "Witiker-Huus" selber mit Erhaltungsziel A (Erhalten der
Substanz).

3.2 Die Bauherrin liess im Hinblick auf eine
allfällige Neuüberbauung eine Machbarkeitsstudie erstellen, worin im
Wesentlichen drei Projektvarianten herausgearbeitet worden sind. Die von ihr
bevorzugte Variante 1 beinhaltet den Abbruch des "Witiker-Huus",
die Erstellung eines Neubaus sowie die Sanierung weiterer bestehender Häuser.
Dies war der Anlass, um das genannte Provokationsbegehren zu stellen. Das Amt
für Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege erstellte zuhanden der
Denkmalpflegekommission ein Gutachten. Strittig ist
nun, ob der Stadtrat aufgrund des Gutachtens und der Auskunft der Denkmalpflegekommission
das "Witiker-Huus" aus dem Inventar entlassen und auf dessen Unterschutzstellung
verzichten durfte.

4.
 

4.1 Die
Unterschutzstellung eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c
PBG voraus, dass es sich dabei um einen wichtigen Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche handelt oder dieses
die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägt. In der Praxis werden
diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet.
Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht,
bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf
seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler,
Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008,
S. 139 und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht
nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren
Zusammenspiel ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit
weiteren Hinweisen).

4.2 Bei der
Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu
qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",
hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017,
VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je
mit weiteren Hinweisen). Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen
kann sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von
dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine
massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380,
E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). 

4.3 Zwar
würdigen die rechtsanwendenden Behörden das Ergebnis der
Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen
– frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein vollständiges, nachvollziehbares und
schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten
Beweiswert. Aus diesem Grund darf von einem solchen Gutachten nicht ohne
triftige Gründe abgewichen werden. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich
dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder
wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft
erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum
Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 und
147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht,
2. A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

4.4 Der
Beschwerdeführer moniert, die Vorinstanz habe wesentliche Befunde des
Gutachtens des AfS und der Stellungnahme der Denkmalpflegekommission
missverstanden oder ausser Acht gelassen. Der Stadtrat habe eine unerlaubte
Substitution von Gutachterwissen vorgenommen. Er ist der Ansicht, der Eigen-
und der Situationswert seien in willkürlicher Weise verneint und dabei die
Vorgaben des ISOS nicht berücksichtigt worden.

5.
 

5.1 Das AfS
gelangte in seinem Gutachten zusammengefasst zum Schluss, ein bedeutender Teil
des Denkmalwerts ergebe sich aus der politik-, sozial- und
wirtschaftsgeschichtlichen Zeugenschaft. Aufgrund der anlässlich der Sanierung
von 1983 vorgenommenen baulichen Veränderungen sei die Schutzwürdigkeit des
Gebäudes, würde man diese allein an der gegenwärtig sichtbaren Bausubstanz
festmachen, nicht mehr eindeutig gegeben. Doch sei das dörfliche
Erscheinungsbild, die Grundsubstanz sowie diverse Ausstattungsteile erhalten
geblieben und würden die historische Zeugenschaft nach wie vor gewährleisten.
Zudem setzte das prominente Eckgebäude an der Strassenkreuzung einen markanten
ortsbaulichen Akzent und vermöge zusammen mit den anderen erhaltenen Gebäuden
die Erinnerung an das ehemalige Bauerndorf aufrecht zu erhalten. Damit
erachtete das AfS die Schutzkriterien nach § 203 Abs. 1 lit. c
PBG als erfüllt. 

5.2 Die
Denkmalschutzkommission stützte sich auf die Nachforschungen des AfS sowie den
eigenen Eindruck und führte in ihrem Befund aus, das "Witiker-Huus"
stehe an einer städtebaulich wichtigen Stelle. Es sei eines der neun erhaltenen
historischen Gebäude, welche die vorindustrielle Siedlung Unterwitikon
repräsentierten. Zusammen würden diese an den ländlichen Ursprung Witikons
erinnern, wobei das "Witiker-Huus" aufgrund seiner Lage
besonders ortsbildprägend sei. Sie halte indessen die bereits vorgenommenen
Veränderungen am Gebäude (Abbruch des Ökonomieanbaus, Erneuerung Fassadenputz
und Dachsanierung sowie Veränderungen im Innern) für sehr tiefgreifend. Es sei
nur noch wenig erlebbare Originalsubstanz vorhanden, was den Zeugenwert
schwäche. Sie gelangte daher zum Schluss, dass es sich nicht um ein
Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt.

Ferner wies die Kommission darauf hin, dass die
Ausgangslage für die Planung der Strassenkreuzung sehr anspruchsvoll sei: Das
gegenüberliegende Haus an der Witikonerstrasse 400, welches sich
formensprachlich stark auf die historische Bebauung beziehe und ebenfalls
ortsbildprägend sei, habe der Stadtrat aus dem Inventar entlassen und es solle durch
einen Neubau ersetzt werden. In der Nähe des Grundstücks befänden sich zudem
diverse Inventarobjekte, welche eine besondere Rücksichtnahme gemäss § 238
Abs. 2 PBG erfordern würden. Die Kleinmässstäblichkeit sei an diesem Ort
sehr prägend und würde durch den Erhalt des Gebäudes unterstützt.

5.3 Gestützt
auf das Gutachten des AfS sowie den Befund der Denkmalschutzkommission erwog
der Stadtrat in seinem Beschluss zusammengefasst, das zwischen 1842 und 1847
erbaute ländliche Wohnhaus sei eines von neun historischen Gebäuden, welche den
früheren Stadtteil Unterwitikon repräsentierten und dazu beitrügen, dass die
vorindustrielle Siedlung im Stadtbild präsent bleibe. Diese Bauten seien alle
im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte aufgeführt. Das "Witiker-Huus" stehe prominent im nordwestlichen
Spickel der Kreuzung Witikoner-/Loorenstrasse. Es sei mit den zwei
Vollgeschossen, dem leicht geknickten Satteldach und den mit Einzelfenstern
regelmässig gestalteten Fassaden gut als ländliches Gebäude zu erkennen. Vier
ebenfalls dörfliche Liegenschaften befänden sich in Sichtweite. Sie seien
umgeben von Neubauten aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts, wobei
sich die unmittelbar angrenzenden in Grösse, Form und Materialisierung stark
auf die historische Bausubstanz beziehen würden. Das "Witiker-Huus",
welches seit 1983 das Gemeinschaftszentrum beherberge, wirke an prominenter
Lage gleichsam als städtebaulichen Anker der historischen Bebauung.

Vom ehemaligen Bauernhaus stehe heute nur noch der Wohnteil.
Die Scheune sei 1979 abgetragen und durch einen Neubau (Ladenzeile) mit
ähnlicher Volumetrie ersetzt worden. Zeitgleich sei das Terrain der
Witikonerstrasse für die Weiterführung der Buslinie angehoben worden, sodass
die Freitreppe seither nur noch zwei Stufen umfasse. Durch diese beiden
Veränderungen habe das Haus viel von seiner Wirkungskraft eingebüsst. Hinzu
komme, dass bei der Sanierung des Wohnhauses 1983 die Fassade neu verputzt, die
Fenster ersetzt und das Dach mit Falz- anstelle der bauzeitlichen
Biberschwanzziegeln neu gedeckt worden seien. Aus der Bauzeit beständen noch
die Tragstruktur mit der Stud im Keller und dem Dachstuhl, die Öffnungen mit
den Gewänden an den Fassaden und die Haustür; im Innern die Raumeinteilung der
beiden Wohngeschosse (wobei im Obergeschoss zwei Zimmer zusammengelegt worden
seien), in einzelnen Räumen der Wandtäfer, der Kachelofen sowie die Feuerwand
in der Küche erhalten.

Ferner hat der Stadtrat in seinem Entscheid die
Überlegungen mit einbezogen, auf dem Grundstück des "Witiker-Huus"
eine neue Arealüberbauung erstellt werde, womit die Kreuzung
Witikoner-/Loorenstrasse zusammen mit dem gegenüberliegenden Neubau
(Witikonerstrasse 400) künftig von modernen Bauten geprägt sein werde. Die
Arealüberbauung  muss die besonderen Anforderungen von § 71 PBG erfüllen,
sich gut in den historischen Ortskern einfügen und auf die umliegenden
Inventarobjekte gemäss § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksicht nehmen.
Es bestehe daher sowohl mit als auch ohne Erhalt der streitbetroffenen Baute
eine Chance für eine qualitätsvolle städtebauliche Aufwertung der
Strassenkreuzung.

6.
 

6.1 Zur Rüge
der unerlaubten Substitution von Gutachterwissen führte das Baurekursgericht in
E. 5.2 zutreffend aus, die Denkmalpflegekommission, welche den Stadtrat
beraten habe, setze sich aus stimmberechtigten Experten und Verwaltungsmitgliedern
mit beratender Stimme zusammen und könne zweifelsohne als sehr sachkompetent
bezeichnet werden (vgl. Art. 2 der Geschäftsordnung der Denkmalpflegekommission
vom 22. März 2017). Die Vorinstanz
führte weiter zutreffend aus, die Auskunft der Denkmalpflegekommission
sei formal als Amtsbericht zu qualifizieren. Der zitierte Entscheid des
Verwaltungsgerichts, wonach letzterer aufgrund der besonderen Fachkompetenz
inhaltlich einem Gutachten gleichkomme, bezieht sich allerdings auf die kantonale
Denkmalpflegekommission, welche die vom Gesetz (§ 216 PBG)
bezeichnete kantonale Expertin in Fragen des Denkmalschutzes ist (VGr,
9. Februar 2005, VB.2003.00195, E. 4.1.2 mit Hinweisen). Diese
Rechtsprechung darf daher nicht unbesehen auf die städtische Denkmalpflegekommission
übertragen werden.

6.2 Das
Gutachten des AfS an sich erweist sich als vollständig, nachvollziehbar und
kommt zu einem klaren Schluss. Es genügt den wissenschaftlichen Anforderungen.
Doch brachte das AfS im gleichzeitig verfassten Faktenblatt trotz Bejahung der
Schutzwürdigkeit den Vorbehalt an, eine Unterschutzstellung des "Witiker-Huus" und dessen Erhalt dann zu
unterstützen, wenn damit eine gute städtebauliche Lösung möglich sei. Insofern
äusserte sich das AfS zwar etwas widersprüchlich, doch ist diese Äusserung im
Faktenblatt nicht dazu geeignet, das Gutachten infrage zu stellen. Ebenfalls zu
einem klaren Fazit, wenn auch zum Gegenteiligen wie das Gutachten, gelangte die
Denkmalpflegekommission in ihrem Befund. Doch hielt auch sie gleichzeitig fest,
dass sich mit dem in Aussicht gestellten Konkurrenzverfahren allenfalls eine
städtebaulich überzeugende Lösung finde, welche den Erhalt des
"Witiker-Huus" ermögliche. Sodann stellte sie eine den Ort prägende Kleinmassstäblichkeit
fest, welche durch den Erhalt der strittigen Baute unterstützt würde.

6.3 Ob dem
Amtsbericht oder dem (ebenfalls amtsinternen) Gutachten mehr Gewicht
beizumessen ist, braucht vorliegend nicht vertieft zu werden. Der Stadtrat
konnte sich auf die, insbesondere im Gutachten enthaltenen, fundierten
Sachverhaltsrecherchen abstützen und hat sich mit den Feststellungen beider
Fachgremien auseinandergesetzt. Eine "unerlaubte Substitution von
Gutachterwissen" hat er, wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, in
seinem Beschluss nicht vorgenommen. Denn
die Aufgabe eines Gutachtens beziehungsweise eines Fachberichts ist auf die
Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen rechtliche Würdigung den
rechtsanwendenden Behörden obliegt. Der Stadtrat war daher bei der
Würdigung der etwa gleichwertigen Sachverhaltsfeststellungen frei (vgl.
E. 4.3). 

7.
 

7.1 Hinsichtlich
des strittigen Eigenwerts des "Witiker-Huus" führte die Vorinstanz
zusammengefasst aus, ihre am Augenschein gewonnenen Eindrücke liessen den vom
Stadtrat vertretenen Schluss nachvollziehbar erscheinen. So sei effektiv nur
noch wenig originale Substanz erkennbar vorhanden gewesen. In der Aussenansicht
sei etwa von der Fassade über das Dach bis zu den Fenstern keine
Originalsubstanz mehr sichtbar und das Haus allenfalls noch anhand des Eingangs
als historisch erkennbar. Ansonsten falle es dem Betrachter kaum als historisch
auf. Vielmehr ergebe sich der Eindruck einer in der zweiten Hälfte des
20. Jahrhunderts entstandenen Baute mit angebauter, eigensinnig
gestalteter Ladenzeile. Daneben fehle auch die dazugehörige Scheune, welche
durch die Ladenzeile ersetzt worden sei. Im Innern sei zwar mit dem Kachelofen,
dem Dachstuhl, der Stud und der teilweise noch vorhandenen Vertäferung partiell
noch historische Substanz erkennbar, doch seien auch hier die Veränderungen
sehr weitreichend. Die Fenster sowie die Küche im Erdgeschoss seien modern.
Eine historische Decke sei nicht mehr erkennbar und auch die Böden seien kaum
mehr original vorhanden. Der Eindruck eines historischen Gebäudes habe sich beim
Rundgang lediglich partiell eingestellt. Die Vorinstanz gelangte daher zum
Schluss, das "Witiker-Huus" vermöge aufgrund seiner heutigen
Beschaffenheit weder bei innerer noch bei äusserer Betrachtung die Epoche
seiner Erbauung besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu dokumentieren. Der
Stadtrat habe der Baute mit nachvollziehbarer Begründung eine wichtige
Zeugenschaft abgesprochen.

7.1.1 Auf diese zutreffenden Erwägungen des
Baurekursgerichts kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Seine Einschätzung wird durch die
Fotodokumentation des Augenscheins der Vorinstanz und die weiteren in den
vorinstanzlichen Akten enthaltenen Fotografien und Unterlagen bestätigt. Die
genannten Feststellungen stimmen auch mit denjenigen der Denkmalschutzkommission
sowie den gutachterlichen überein. So ist dem Gutachten des AfS zu entnehmen, dass die Bausubstanz beim Umbau von 1983 zwar erhalten, die
Wände und Decken jedoch neu verputzt, die Fenster und ein Grossteil der
Bodenbeläge ersetzt sowie das Dach neu gedeckt wurden. Sodann werden darin die
gleichzeitig im Erd-, Ober- und Dachgeschoss vorgenommenen Grundrissveränderungen
aufgeführt.

7.1.2
Es handelt sich aufgrund ihrer Art und Anzahl um wesentliche Eingriffe,
welche das historische Erscheinungsbild stark verminderten. Auch wenn gemäss
übereinstimmender Feststellungen beim Umbau Riegelwerk, Täfer und Dachsparren
freigelegt sowie der Kachelofen in Stand gesetzt worden sind und die Freitreppe
mit Podest sowie die repräsentative Eingangstür mit Einrahmung, Sturz und
Vordach noch aus der Bauzeit stammen und belassen worden sind. Diese wenigen
originalen Bauteile vermögen lediglich noch teilweise den Eindruck einer
historischen Baute zu vermitteln, wie ihn das Baurekursgericht anlässlich des
Augenscheins hatte. Diese Elemente genügen jedenfalls nicht, um eine wichtige
bauliche Zeugenschaft zu bejahen. Auch dass die Baute einer Bauepoche
zugeordnet werden kann, reicht dazu nicht aus. 

7.1.3
Ebenso wenig ist heute noch die ehemalige Gebäudenutzung als Weinschenke, Gemeindeschreiberei und Poststelle
erkennbar, sodass auch eine wichtige soziale oder wirtschaftliche Zeugenschaft,
wie sie im Gutachten noch zugesprochen wurde, entfällt. Daran ändert das in mit
der Unterzeichnung einer Petition an den Stadtrat durch 2'155 Einwohner des
Quartiers bekundete Interesse am Erhalt des heute als Quartierverein genutzten
"Witiker-Huus" nichts. Lediglich die öffentliche Nutzung einer Baute
vermag keine wichtige soziale oder wirtschaftliche Zeugenschaft zu begründen. Im Übrigen handelt es sich bei einer
Petition nach Art. 33 der Schweizerischen
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) um ein formloses Instrument,
welches Einzelnen und Gruppen dazu dient, den Behörden konkrete Anliegen und
Anregungen mit individuellen oder kollektiven Inhalten vorzutragen. Die
Behörden haben lediglich die Pflicht, diese zur Kenntnis zu nehmen und
allenfalls kurz zu beantworten (vgl. VGr, 14. März 2019, VB.2018.00177,
E. 3.2.3).

7.2 Bezüglich
des Situationswerts erwog das Baurekursgericht zusammengefasst, anlässlich des
Lokaltermins habe sich gezeigt, dass das "Witiker-Huus" weder mit den
umliegenden Gebäuden noch mit den nahen Flarzhäusern ein Ensemble im Sinn des
Natur- und Heimatschutzes bilde. So handle es sich bei den übrigen Häusern an
der Kreuzung Witikoner-/Loorenstrasse, abgesehen von der Liegenschaft Witikonerstrasse 400,
welche abgerissen werde, um modernere Bauten aus der zweiten Hälfte des
20. Jahrhunderts. Dies werde sich mit den Neubauten auf dem Areal der
Mitbeteiligten und der Ersatzneubaute an der Witikonerstrasse 400 noch
akzentuieren. Die übrigen ländlichen Bauten in der Umgebung seien zu weit vom
"Witiker-Huus" entfernt, um mit diesem zusammen ein ortsbildprägendes
Ensemble zu bilden. 

Die Vorinstanz erwog unter Hinweis auf die
verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159,
E. 8.2 mit weiteren Hinweisen, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8)
weiter, allein aufgrund seiner besonderen Stellung und Lage im Ortsbild komme
einem Gebäude grundsätzlich keinen Situationswert im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG zu. Die Baute müsste auch durch ihre besondere
Gestaltung und Erscheinung sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur
prägenden Wirkung beitragen. Dies sei beim "Witiker-Huus" nicht der
Fall; auch dann nicht, wenn man bezüglich der prägenden Wirkung keine
übermässigen Ansprüche an die Voraussetzung der besonderen Gestaltung und
Erscheinung der äusseren Teile und der Bausubstanz gestellt werden dürften.
Zwar stehe das "Witiker-Huus" an einer prominenten Lage, doch trage
es in seiner heutigen Gestaltung und Erscheinung nicht zu einer prägenden
Wirkung im Sinn des Natur- und Heimatschutzes bei. Es trete in seiner äusseren
Gestaltung nicht mehr im Original in Erscheinung, wobei der letztere stark
prägende Ökonomieteil gänzlich fehle. Der Stadtrat habe daher dem
"Witiker-Huus" zu Recht keine landschafts- beziehungsweise
siedlungsprägende Wirkung attestiert.

7.2.1
Diese zutreffenden Erwägungen
sind ebenfalls nicht zu beanstanden und durch die Fotos des Augenscheins
belegt. Um bei einem geringen Eigenwert eine wichtige Zeugenschaft
aufgrund des Situationswerts anzunehmen, ist weder erforderlich, dass die Baute
in der Region einmalig wäre, noch, dass sie in architektonischer Hinsicht
besonders hervorstechen würde. Der Wert des
Objekts ergibt sich aus seiner Stellung in der Umgebungsstruktur. Wesentlich
ist, dass das Gebäude den Charakter und die Identität
eines Orts massgeblich bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt (vgl.
VGr, 14. März 2019, VB.2018.00519, E. 6.4.2; 26. Januar 2011, VB.2010.00472,
E. 6.2).

7.2.2
Vorliegend ist
der (geringe) Situationswert einzig durch die prominente Stellung des Gebäudes
an der Strassenkreuzung begründet. Die Wirkung des
"Witiker-Huus" ist jedoch durch die weitreichenden
baulichen Eingriffe anfangs der 80er Jahre stark geschmälert worden und es hat
massiv an Erinnerungswert eingebüsst. Einerseits verminderten die zahlreichen äusseren
Veränderungen beim Umbau die Wirkung auf das Ortsbild wesentlich, indem das
Gebäude kaum mehr als historisch wahrnehmbar ist. Andererseits führten auch die
Veränderungen an und bei der Strassenkreuzung zu einer Schmälerung des
Situationswerts. Die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Erhöhung des
Strassenterrains würde dies nicht aufwiegen. Dass die Beschwerdegegnerin
und die Denkmalpflege die genannten Umbauten in den 1980er Jahren noch vor der
Inventaraufnahme zuliessen, kann ihnen heute, 40 Jahre später im Rahmen
des Schutzentscheids, nicht als "venire contra factum proprium"
entgegengehalten werden (vgl. auch BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014,
E. 4.2.4).

7.2.3
Allein die prominente Lage an
der Durchgangsstrasse mitten im Unterdorf an der Verzweigung zum
Oberdorf vermag die genannten Umstände nicht wettzumachen. Ebenso wenig
begründet eine gewisse (restliche) Vertrautheit des Strassenbildes einen
Denkmalwert. Im Gegenteil ist aus den Augenscheinfotos ersichtlich, dass das
"Witiker-Huus" durch die umliegenden Bauten quasi
"erdrückt" wird und an diesem Ort nicht mehr zur Geltung kommt,
geschweige denn, diesen prägt. Eine
Ensemblewirkung mit den übrigen noch bestehenden historischen Bauten wurde
aufgrund der grossen Entfernung zu Recht verneint. Ebenso fehlt eine allfällige
Ensemblewirkung mit der abgebrochenen Scheune. Schliesslich ist darauf
hinzuweisen, dass die Denkmalschutzkommission entgegen der Ansicht des
Beschwerdeführers nicht vom Vorliegen eines hohen Situationswerts ausgegangen
ist, wenn sie die Lage der Baute als "besonders" bezeichnete. Ein
solcher liegt ihrem Fazit zufolge nicht vor. 

7.3 Für sich
allein vermag der Eigenwert eine Unterschutzstellung nach dem Gesagten klar
nicht zu rechtfertigen. Auch der Situationswert ist nicht derart hoch, dass er
für sich allein oder in Verbindung mit dem eher geringen Eigenwert des Objekts
den Verzicht auf Unterschutzstellung als rechtsverletzend erscheinen liesse. Selbst
wenn die Schutzwürdigkeit bejaht würde, wäre es auch nicht rechtsverletzend,
wenn vorliegend dem privaten Interesse am Eigentum den öffentlichen Schutzinteressen
der Vorrang eingeräumt würde. Es ist zu bedenken, dass eine Unterschutzstellung
oftmals mit einem schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit verbunden
ist und angesichts des fehlenden Eigen- sowie des geringen Situationswerts vorliegend
nicht gerechtfertigt wäre. Die Vorinstanz verneinte daher zu Recht eine
wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG.

8.
 

Den Vorwurf der fehlenden Auseinandersetzung mit der
höchstmöglichen Einstufung des "Witiker-Huus" im ISOS mit
Erhaltungsziel A beurteilte das Baurekursgericht schliesslich zu Recht als
unverfänglich. 

8.1 Gemäss
Art. 5 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über den Natur- und
Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]) erstellt der Bund nach Anhörung der
Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung. Gestützt auf diese
Vorschrift hat der Bundesrat das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz (ISOS) erlassen (Art. 1 der
Verordnung vom 9. September 1981 über das Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS]). Mit der Aufnahme von Objekten ins ISOS wird gemäss Art. 6
Abs. 1 NHG dargetan, dass diese in besonderem Mass die ungeschmälerte
Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder
angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdienen. Kommt
einem Inventarobjekt wie vorliegend das Erhaltungsziel A (Erhalten der
Substanz) zu, bedeutet dies, dass alle Bauten, Anlageteile und Freiräume in
diesem Gebiet integral zu erhalten und störende Eingriffe zu beseitigen sind
(BGr, 11. Mai 2016, 1C_179/2015, E. 4). 

8.2 Es ist
jedoch zu beachten, dass es sich dabei um ein Ortsbildschutzinventar handelt,
welches grundsätzlich von einem Denkmalschutzinventar abzugrenzen ist, welches
sich mit Einzelbauten beziehungsweise Einzelkulturgütern befasst (Arnold Marti,
Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der
Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des
Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],
Schaffhausen/Bern 2016, S. 24 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Gemäss
Art. 6 Abs. 2 NHG gilt der in Abs. 1 genannte Schutz nur
bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und Art. 3
NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht
lediglich für die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung eine Pflicht zur
Berücksichtigung. Überdies hat im Einzelfall eine Interessenabwägung im Licht
der Heimatschutzanliegen zu erfolgen (BGE 135 II 209 E. 2.1).

8.3 Beim
Entscheid über die Unterschutzstellung unterlag der Stadtrat daher nicht der
für die Erfüllung einer Bundesaufgabe statuierten Pflicht zur ungeschmälerten
Erhaltung im Sinn des ISOS. Der Eintrag hat ihn nicht mehr als derjenige im
kommunalen Inventar dazu verpflichtet, sich beim Entscheid darüber, ob eine
dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei, mit der Vermutung der Schutzwürdigkeit
des verzeichneten Objekts auseinanderzusetzen und die erforderlichen Interessenabwägungen im Licht der Heimatschutzanliegen vorzunehmen
(vgl. VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1; 7. Mai 2013,
VB.2012.00299, E. 9.1, je mit weiteren Hinweisen; 19. Mai 2010,
VB.2009.00662, E. 3 = BEZ 2010 Nr. 27; § 213 Abs. 1
PBG). Dies ist vorliegend geschehen. Eine fehlerhafte Interpretation
oder eine fehlende Berücksichtigung zentraler Sachverhaltselemente des Gutachtens
durch die Vorinstanzen ist nicht ersichtlich.

9.
 

9.1 Zusammenfassend
hat sich das Baurekursgericht eingehend mit den Umständen befasst und die
fehlende Schutzwürdigkeit des "Witiker-Huus" nachvollziehbar und
überzeugend begründet. Demzufolge durfte es auf Erwägungen zur
Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung sowie zum Auswahlermessen
verzichten. Insgesamt erwiesen sich damit die Rügen des Beschwerdeführers als
unbegründet. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

9.2 Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen
(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine
Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht in dieser Konstellation
praxisgemäss keine Entschädigungen zu (vgl. VGr, 9. Januar 2008,
VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3, Plüss,
Kommentar zum VRG, § 17 N. 51). Hingegen
ist er zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen Mitbeteiligten eine
Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'000.- als
angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.       
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 4'150.--     Total der Kosten.

3.       
Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.       
Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.       
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.       
Mitteilung an …