# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c208fa6e-61ef-55d3-9bda-da74b98fee2a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1994-03-08
**Language:** de
**Title:** Privatrecht. Altrechtliche so genannte Quartier-Servituten. Öffentlich-rechtliche Verbindlichkeit derselben.
**Docket/Reference:** BRKE II Nr. 0037/1994
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_37_1994_365.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 37/1994 vom 8. März 1994 in BEZ 1994 Nr. 29

3.a) Eine Verletzung von Abstandsvorschriften machen die Rekurrenten nur im 
Zusammenhang  mit  ihrem  Antrag  geltend,  wonach  den  Bestimmungen  in  Absatz  1 
der Dienstbarkeit SP E. 118 Nachachtung zu verschaffen sei.

b) Das strittige Servitut datiert vom 4. April 1914 und hatte - wie aus Ziff. 1 des
entsprechenden  Vertragstextes  hervorgeht  - unter  anderem  den  Zweck,  im  mass-
geblichen  Quartier  die  geschlossene  Überbauung  zu  verhindern  und  minimale 
Grenz- und  Gebäudeabstände  festzulegen.  Berechtigt  und  verpflichtet  wurden  die 
jeweiligen  Eigentümer  von  insgesamt  40  Parzellen.  Solche  Quartier-Servitute  ent-
sprachen angesichts des zur damaligen Zeit oftmals nur ungenügenden öffentlichen 
Baurechtsschutzes  einem  verbreiteten  Bedürfnis,  kleinräumig  bauliche  Missstände 
zu verhindern oder eine gewisse bauliche Einheitlichkeit zu sichern. Das vorliegen-
de  Servitut  weist  insofern  enge  Verbindungen  zu  öffentlichrechtlich  geregelten 
Sachbereichen auf, als im entsprechenden Vertragstext der Gemeinderat berechtigt 
wird,  Bauprojekten,  welche  das  Strassenbild  oder  die  landschaftliche  Umgebung 
verunstalten  könnten,  die  Genehmigung  zu  verweigern;  sodann  sieht  der  Vertrag 
Rechtsmittel  an  den  Bezirks- und  Regierungsrat  vor;  schliesslich  wird  die  Abände-
rung des Vertrages von der Zustimmung des Gemeinderates E. abhängig gemacht. 
Ebenso steht fest, dass spätestens mit der Revision des Baugesetzes für Ortschaf-
ten  mit  städtischen  Verhältnissen  (BauG  vom  23.  April  1893)  im  Jahre  1959,  na-
mentlich mit der Einfügung von § 68d, private Bauvorschriften - wie sie hier im Strei-
te  stehen  - auch  Gegenstand  einer  öffentlichrechtlichen  Normierung  geworden  wa-
ren.

c) Es  erübrigt  sich  jedoch  zu  prüfen,  ob  das  strittige  Servitut  - wie  die  private
Rekursgegnerin  ausführt  - bereits  aufgrund  der  genannten  Vertragsbestimmungen 
öffentlichrechtliche Relevanz aufwies. Es ist auch nicht zu prüfen, ob sich der öffent-
lichrechtliche  Charakter  eines  Quartier-Servituts  erst  aufgrund  einer  Anmerkung 
gemäss  §  68d  des  Baugesetzes  ergeben  hätte.  Ebenso  ist  unerheblich,  ob  nebst 
dem  ursprünglichen,  rein  privatrechtlich  wirksamen  Eintrag  des  fraglichen  Servituts 
im Grundbuch  jemals  eine  Anmerkung  in  diesem  Sinne  erfolgt  und  später  gegebe-
nenfalls wieder gelöscht worden ist.

Mit  der  Einführung  des  Planungs- und  Baugesetzes  vom  7.  September  1975 
wurde  das  öffentliche  Baurecht  im  Kanton  Zürich  mit  dem  Ziel  einer  umfassenden 
Rechtsvereinheitlichung  von  Grund  auf  neu  geregelt.  Dies  zeigt  sich  denn  auch 
deutlich  in  den  §§  342  ff.  dieses  Gesetzes.  So  wurden  nicht  nur  das  Baugesetz, 
sondern  mit  einer  Generalklausel  sämtliche  dem  neuen  Gesetz  widersprechenden 
Vorschriften  aufgehoben  (§§  347  und  348  PBG).  Insbesondere  wurden  aber  auch 

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die  Gemeinden  verpflichtet,  ihr  öffentliches  Baurecht  dem  neuen  übergeordneten 
kantonalen Baurecht anzupassen (§ 342 f. PBG), wobei die Gültigkeit der bisherigen 
kommunalen  Bauvorschriften  übergangsrechtlich  limitiert  wurde  (§  351  PBG).  Für 
bisherige  kommunale  Regelungen  bedeutete dies, dass sie ihre öffentlichrechtliche 
Verbindlichkeit  einbüssten,  soweit  sie  nicht  ausdrücklich  in  die  dem  neuen  Recht 
angepassten  Bau- und  Zonenordnungen  übernommen  wurden.  Zwar  sah  das  Pla-
nungs- und  Baugesetz  von  Anfang  an  gerade  im  Bereich  der  hier  strittigen  Grenz-
und  Gebäudeabstände  eine  erhebliche  Autonomie  der  Gemeinden  vor  (vgl.  etwa  § 
49 Abs. 2 aPBG und § 59 PBG). Im Lichte von § 351 PBG kann diese Autonomie je-
doch keineswegs bedeuten, dass die Gemeinden in diesem Bereich von ihrer Pflicht 
befreit  worden  wären,  das  vorbestehende  kommunale  Baurecht  an  das  übergeord-
nete kantonale Recht anzupassen, und dass etwa Abstandsregelungen, wie sie vor-
bestehende  Quartierordnungen  vorsahen,  für  ihre  Weitergeltung  nicht  eine  aus-
drückliche Übernahme in die neue Bau- und Zonenordnung vorausgesetzt hätten.

d)  Für  die  hier  strittige  Regelung  ergibt  sich  damit,  dass  ihr  keine  öffentlich-
rechtliche Verbindlichkeit mehr zukommen kann. Insbesondere wurde das vom Ser-
vitut erfasste Gebiet mit der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde E. vom 18. No-
vember 1985 vollumfänglich den Nutzungszonen des neuen Rechts, namentlich der 
Zone W2/35 zugeteilt, ohne dass die alte Ordnung ausgespart worden wäre. Hinzu 
kommt,  dass  die  ursprüngliche  Rechtfertigung  für  eine  allfällige  öffentlichrechtliche 
Wirkung  schon  vor  Erlass  dieser  dem  neuen  Recht  entsprechenden  Bau- und  Zo-
nenordnung  dahingefallen  war,  sind  doch  die  baurechtlichen  Normierungen  seit 
1914  zunehmend  dichter  und  umfassender  geworden.  Insbesondere  wurde  bereits 
am 7. Juli 1961 in der Gemeinde E. eine umfassende und detaillierte Bau- und Zo-
nenordnung erlassen, welche die im strittigen Servitut geregelte Materie vollumfäng-
lich abdeckte. Die damalige Ordnung teilte das vom Servitut erfasste Gebiet der Zo-
ne für Ein- und Zweifamilienhäuser zu, ohne dass etwa die hier strittige Quartierord-
nung oder andere Sonderregelungen ausgespart worden wären.

Dies hat zur Folge, dass die strittige Abstandsregelung höchstens noch im Rah-
men des Privatrechts Wirkung entfalten könnte, öffentlichrechtlich aber unbeachtlich 
ist. Soweit die Rekurrenten beantragen, dass dem fraglichen Servitut öffentlichrecht-
lich Nachachtung zu verschaffen sei, ist der Rekurs deshalb abzuweisen.