# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4850d974-5fa3-52e9-90b8-740e3ae06931
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.06.2019  VB.2018.00380
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2018-00380_2019-06-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2018.00380	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.06.2019
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Anforderungen an eine Arealüberbauung, insbesondere hinsichtlich Wohnhygiene und Wohnqualität. Kognition.

Im Gegenzug zu den erheblichen Privilegierungen gemäss § 72 Abs. 1 PBG stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise hinausgehen. § 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb. Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG kompensiert, wobei die besonders gute Gestaltung und die Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung im Vordergrund steht (E. 5.1).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (E. 5.2).

Der geplanten Überbauung ist die Arealüberbauungsqualität nicht abzusprechen; die Beurteilung durch die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz erscheint nicht als rechtsverletzend, sondern hält sich im Rahmen einer pflichtgemässen Ermessensbetätigung (E. 6.5).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AREALÜBERBAUUNG
AREALÜBERBAUUNGSWÜRDIGKEIT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM
KOGNITION
RECHTSKONTROLLE
WOHNHYGIENE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 31 Abs. 2 LSV
§ 71 PBG
§ 71 Abs. 1 PBG
§ 71 Abs. 2 PBG
§ 72 Abs. 1 PBG
§ 238 Abs. 1 PBG
§ 301 Abs. 1 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2018.00380

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 13. Juni 2019

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    … ,

2.    B, 

3.    C, 

4.    D, 

 

alle vertreten durch RA E, 

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

1.    Stiftung F, vertreten durch RA G, 

 

2.    Bausektion des Stadtrates Zürich, 

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

 

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 24. Oktober 2017 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der Stiftung F die Baubewilligung für die
Erstellung einer Arealüberbauung mit fünf Mehrfamilienhäusern sowie einer Unterniveaugarage
auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse in Zürich.

II.  

Die dagegen von A, B, C und D erhobenen Rekurse wies das
Baurekursgericht mit Entscheid vom 1. Juni 2018 ab, soweit es darauf
eintrat.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A, B, C und D mit
gemeinsamer Eingabe vom 29. Juni 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
Zürich mit den Anträgen, es seien der Rekursentscheid vom 1. Juni 2018
sowie der Bauentscheid vom 24. Oktober 2017 und die Gesamtverfügung vom 25. Juli
2017 aufzuheben; eventualiter sei der Rekursentscheid aufzuheben und die
Angelegenheit zum Neuentscheid zurückzuweisen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 9. Juli 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft stellte mit
Eingabe vom 22. August 2018 den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,
zuzüglich Mehrwertsteuer, zulasten der Beschwerdeführenden. Die kantonale
Baudirektion beantragte am 28. August 2018 unter Verweis auf den
Mitbericht des Tiefbauamts des Kantons Zürich vom 23. August 2018 die
Abweisung der Beschwerde. Mit Vernehmlassung vom 4. September 2018 stellte
auch die Bausektion der Stadt Zürich den Antrag, es sei die Beschwerde
abzuweisen. Mit Replik vom 17. September 2018 hielten die
Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Die Bausektion der Stadt Zürich
verzichtete am 27. September 2018 auf die Erstattung einer Duplik. Die
Bauherrschaft erstattete ihre Duplik am 1. Oktober 2018. Am 15. Oktober
2018 reichten die Beschwerdeführenden eine Triplik ein. Mit Eingabe vom 23. Oktober
2018 verzichtete die Bauherrschaft auf eine weitere Stellungnahme. Mit Eingabe
vom 8. Februar 2019 teilten die Beschwerdeführenden mit, dass der
Beschwerdeführer 1 seine Liegenschaften altershalber an die
Beschwerdeführenden 2 und 3 übertragen habe und aus diesem Grunde aus dem
Rubrum zu streichen sei.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
sind erfüllt.

2.
 

Laut Eingabe der Beschwerdeführenden vom 8. Februar 2019
hat A (Beschwerdeführer 1) das Eigentum an seinen Liegenschaften altershalber
den Beschwerdeführenden 2 und 3 übertragen. Er sei daher im Rubrum zu
streichen. Damit hat A am Ausgang des Beschwerdeverfahrens offensichtlich kein
Interesse mehr und verzichtet auf Parteistellung. Er ist daher antragsgemäss
aus dem Rubrum zu streichen.

3.
 

3.1 Die
Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen gemäss der geltenden
Zonenordnung der Stadt Zürich in der Wohnzone W2 bzw. in der
Freihaltezone. Die Bauherrschaft plant die Erstellung von fünf Mehrfamilienhäusern
mit insgesamt 127 Wohnungen sowie einer Unterniveaugarage mit 95 Autoabstellplätzen
als Arealüberbauung.

3.2 Die
Beschwerdeführenden machen zusammenfassend geltend, das Bauvorhaben erfülle die
Anforderungen von § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) an eine Arealüberbauung insbesondere hinsichtlich Wohnhygiene und
Wohnqualität nicht. Eine zu grosse Anzahl Wohnungen sei ungenügend belichtet
und besonnt. Ausserdem seien zu viele lärmempfindliche Räume den Immissionen
der stark befahrenen H-Strasse ausgesetzt. Die Voraussetzungen für eine
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutz-Verordnung
vom 15. Dezember 1986 (LSV) seien nicht erfüllt. Die Vorinstanz sei auf
die bereits im Rekursverfahren ausführlich gerügten wohnhygienischen Mängel und
die damit verbundene ungenügende Qualität der Überbauung nicht eingegangen.
Darin sei eine klare Verletzung des rechtlichen Gehörs zu erblicken.

4.
 

4.1 Gemäss § 71
Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut
gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Bei der
Beurteilung sind dabei gemäss Absatz 2 von § 71 PBG insbesondere
folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck
der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;
Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad
der Ausrüstung.

4.2 Das
Baurekursgericht beurteilte unter dem Aspekt der Wohnlichkeit und Wohnhygiene
vorab die lärmrechtliche Situation und erachtete die gesetzlichen Anforderungen
des Umweltschutzrechts als erfüllt. Im Weiteren prüfte es die Einhaltung der
gesetzlichen Vorschriften zur Ausrichtung von Wohnräumen von
Mehrzimmerwohnungen (§ 301 Abs. 1 PBG) und kam zum Schluss, dass ein
diesbezüglicher geringfügiger Mangel ohne Weiteres durch ein leichtes Abdrehen
der entsprechenden Fassaden behoben werden könne. Es beurteilte daher die von der
Baubewilligungsbehörde statuierte Nebenbestimmung in der Baubewilligung als
ohne Weiteres zweckdienlich und rechtmässig. Schliesslich prüfte das
Baurekursgericht die Rüge der Beschwerdeführenden, die Wohnungen, welche im
Wesentlichen nach Norden ausgerichtet seien, würden ungenügend belichtet und
belüftet. Die Wohnungen in den Untergeschossen seien regelrecht
"verlocht". Das Gericht erachtete die Vorschrift von § 302 PBG
als eingehalten und trat im Übrigen auf die Rüge als zu pauschal gefasst und damit
nicht ausreichend substanziiert nicht ein.

4.3 Was die Lärmimmissionen
der H-Strasse anbelangt, so hat sich der Sachverhalt seit dem Rekursentscheid
massgeblich verändert. Die auf der H-Strasse festgesetzte Temporeduktion von
50 km/h auf 30 km/h ist in Rechtskraft erwachsen. Dieser Umstand darf
und muss im vorliegenden Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden. Mit der
Fachstelle Lärmschutz des Tiefbauamts des Kantons Zürich ist davon auszugehen,
dass von der Temporeduktion eine Verkleinerung der Lärmimmissionen am Tag und
in der Nacht um 2–3 dB zu erwarten ist und die Grenzwerte der ES II damit
bei den geplanten Wohnhäusern überall eingehalten werden können, da die
Grenzwerte bisher unbestrittenermassen um lediglich 1 dB (tagsüber) bzw. 2–3 dB
(nachts) überschritten wurden. Dieser Umstand wird von den Beschwerdeführenden
nicht ernsthaft infrage gestellt. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV müssen daher im
vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht mehr beurteilt werden.

4.4 In seinen
Erwägungen hat das Baurekursgericht auf die von den Beschwerdeführenden
gerügten wohnhygienischen Mängel im Einzelnen Bezug genommen und ist zum
Schluss gelangt, dass die streitbetroffenen Wohnungen den gesetzlichen
Anforderungen an Besonnung, Belichtung und Belüftung genügen. Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführenden kann dem Baurekursgericht damit keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführenden zur Last gelegt
werden. Die Einhaltung der gesetzlichen (Minimal‑)Anforderungen von § 301
und § 302 PBG wird von den Beschwerdeführenden nicht bestritten. Es
erübrigt sich daher eine Überprüfung der entsprechenden Ausführungen des
Baurekursgerichts.

5.
 

5.1 Im
Gegenzug zu den erheblichen Privilegierungen gemäss § 72 Abs. 1 PBG stellt
§ 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die
Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für
die Regelbauweise hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen
und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex
specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüberhinausgehend, dass Bauten
und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig
ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind
bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung
und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohn­hygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden
einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit
strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die
massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden (vgl. zum Ganzen
Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage 2011, S. 134).
Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt,
anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren
Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden
somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen Privilegierungen bei
der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb. Geschosszahl; Gebäudehöhe;
Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG kompensiert, wobei die
besonders gute Gestaltung und die Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen
und landschaftlichen Umgebung im Vordergrund steht (BGr, 10. August 2016,
1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).

5.2 Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids
lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den
Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. De­zember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

6.
 

6.1 Dem
angefochtenen Projekt liegt ein privater Studienauftrag zugrunde, welchen die
Bauherrin zur Entwicklung der Arealüberbauung in Auftrag gab. Fünf verschiedene
Architekturbüros wurden mit der Ausarbeitung von dem vorgegebenen Programm
entsprechenden Projektvorschlägen betraut. In einer ersten Phase entsprach
keines der Projekte den Anforderungen des Programms vollumfänglich. Das
siebenköpfige Beurteilungsgremium entschied sich daher, zwei Architekturbüros
mit der Überarbeitung ihrer Projekte zu beauftragen. Nach Vergleich der
überarbeiteten Projekte kam das Beurteilungsgremium einstimmig zum Schluss, das
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildende Überbauungsprojekt zur
Ausführung zu empfehlen. Zur Begründung führte das Gremium an, dass das Projekt
sowohl in städtebaulicher und aussenräumlicher Ausformulierung als auch in
seiner architektonischen Umsetzung überzeuge. Die Vielfalt der
Wohnungsgrundrisse und ihre spannenden Raumfolgen seien auf die Zielgruppe "Best
Ager" zugeschnitten. Im Weiteren zeichne sich das Projekt durch seine
Nachhaltigkeit und eine hohe Wirtschaftlichkeit aus.

6.2 Dass das
geplante Bauvorhaben die erhöhten gestalterischen Anforderungen der baulichen
und landschaftlichen Umgebung im Quartier erfüllt, ist unbestritten und bedarf
grundsätzlich keiner weiteren Erläuterungen. Im Rahmen der Gesamtbeurteilung
ist immerhin darauf hinzuweisen, dass sich das Baugrundstück innerhalb eines
kommunal inventarisierten Natur- und Landschaftsschutzobjekts befindet, auf
welches bei der Planung Rücksicht zu nehmen war. Entsprechend wurde bereits in
der Aufgabenstellung zum Studienauftrag darauf hingewiesen, dass das
Bebauungskonzept der Hanglage Rücksicht zu tragen habe und die wichtigen
Sichtachsen Richtung I-Hügel bis hin zum K-Berg von der Strasse aus partiell zu
erhalten seien. Entsprechend erwog die Baubewilligungsbehörde in der
Baubewilligung, die geplanten baulichen Veränderungen hätten keine
Beeinträchtigung des Schutzwerts des Natur- und Landschaftsschutzobjekts zur
Folge, da die Einsehbarkeit in den Landschaftsraum weiterhin gewährleistet sei.
Diese Forderung nach Durchsicht in den Landschaftsraum ergibt sich aus der Lage
des Baugrundstücks und den Anforderungen des Landschaftsschutz­objekts. Sie ist
ohne Weiteres nachvollziehbar und wird von den Beschwerdeführenden im Übrigen
auch nicht infrage gestellt. Damit war die Platzierung der zu erstellenden
Baumasse bis zu einem gewissen Grad vorgegeben. Die Realisierung eines langen
Baukörpers entlang der H-Strasse fiel daher beispielswiese bereits aus diesem
Grunde ausser Betracht. Alle fünf Projekte versuchten dementsprechend, den
Einblick in den Landschaftsraum hangabwärts zu gewährleisten. Mit Ausnahme
eines Projekts sahen alle Projekte die Erstellung von Punktbauten vor. Ein
Projekt schlug die Errichtung von langen, vom Strassenniveau hangabwärts abgetreppten
Zeilenbauten vor.

Der Nachteil von Punktbauten liegt auf der Hand: Nicht alle
Wohnungen können optimal ausgerichtet werden. Bezüglich sieben Wohnungen in den
Häusern A und C hat die Baubewilligungsbehörde zur Verbesserung der
Ausrichtung der Wohnungen eine leichte Abdrehung der Baukörper verlangt. Dass
die Anforderungen von § 301 Abs. 1 PBG damit eingehalten werden
können, ist unbestritten. Was die von den Beschwerdeführenden gerügten
Untergeschosswohnungen anbelangt, so hat bereits das Fachgremium bei der
Beurteilung der Projekte des Studienauftrags diesen Nachteil erkannt. In seinem
Bericht führt es aus, dass einige Erdgeschosswohnungen hangseitig recht stark
eingegraben seien. Den damit verbundenen Nachteilen werde durch eine lichte
Raumhöhe von 2,80 m entgegengewirkt.

6.3 Die
Anforderungen an die planenden Architekten sahen als primäre Zielgruppe der
künftigen Bewohner Personen in der Altersgruppe 50 plus (sog. "Best
Ager") vor, wobei darunter nach der Vorstellung der Bauherrschaft primär
die Altersgruppe zwischen 50 und 65 Jahren verstanden wird. Gemäss
Aufgabenstellung an die Planer sollen die Wohnungen einen direkten,
stufenfreien Zugang mit Lift ab der Tiefgarage bzw. ab dem Erdgeschoss
aufweisen. Die Verkehrsflächen innerhalb der Wohnungen sollen möglichst gering
sein; lange Korridore sind zu vermeiden. Die Grundrisse sollen zweckmässig
sein, eine möglichst individuelle Gestaltung zulassen und ausreichend Stauraum
und Keller aufweisen. Ein hoher Ausbaustandard bei wichtigen Elementen wie
Fenstern, Treppenhäusern und Aussenflächen sollen zu einer hochwertigen und
langlebigen Gesamterscheinung der Überbauung beitragen. Die Überbauung soll
Begegnungszonen aufweisen, welche in den Häusern einen Aufenthalt und Austausch
ausserhalb der privaten Wohneinheiten ermöglichen. Als leitende Idee nannte die
Bauherrschaft im Studienauftrag beispielsweise eine gehobene Hotelanlage mit
einer schönen Lounge/Bibliothek respektive einer Aussenanlage mit hoher
Aufenthaltsqualität.

Gemäss Bericht des Fachgremiums hält das überarbeitete,
prämierte und anschliessend dem Baugesuch zugrunde gelegte Projekt diese
Anforderungen ein. Das Projekt folge dem Grundsatz der Nachbarschaft. Die
gegenseitige Ausrichtung der Bauten und die interne Erschliessung schaffe einen
starken Bezug zwischen den Häusern. Da ein Teil der Wohnungen nach Aussen
gerichtet sei, bestehe Raum für unterschiedliche Wohnbedürfnisse. Die Wohnungen
seien gegenüber dem ursprünglichen Entwurf in der Grundrisskonzeption
gebrauchsfreundlicher geworden. Es gebe immer noch Wohnungen, die sich nicht
optimal einrichten liessen.

6.4 Die zu
beurteilende Überbauung ist nicht für Familien mit Kindern geplant und soll
ausserdem aktive Menschen ansprechen, die teilweise nicht das ganze Jahr
anwesend sind. Entsprechend weisen einige Wohnungen 4 Zimmer, die grosse
Mehrheit 3 Zimmer und weniger auf. Geplant ist eine besondere Wohnform,
welche sich an ein spezielles Publikum richtet. Entsprechend ausgestaltet sind
die Anforderungen an die Planer und damit verbunden die Bewertung durch die
private Jury und die Baubewilligungsbehörde.

Der Umstand, dass einzelne Wohnungen bzw. deren Balkone gegen
Nordosten oder Nordwesten ausgerichtet sind, ist – wie bereits ausgeführt wurde
– Folge der gewählten Anordnung der zulässigen Baumasse in Form von
(vergleichsweise) grossflächigen Punktbauten. Dass eine beispielsweise
zeilenförmige Anordnung der Häuser diesen "Ausrichtungsnachteil"
nicht aufweisen würde, mag zutreffen. Die Jury erkannte jedoch auch bei dieser
Überbauungsform Nachteile. Insbesondere wurden der verbleibende Grünraum und
die nach Westen gerichteten privaten Aussenräume als wenig attraktiv beurteilt.
Den drei grossen Baukörpern wurde "wenig Individualität" vorgeworfen.

Angesichts des Zielpublikums und der speziellen Wohnform der
Überbauung erscheint es nachvollziehbar und ist nicht zu beanstanden, wenn der
Fokus der Bauherrschaft und der Vorinstanzen hinsichtlich der Beurteilung der
Wohnqualität nicht primär auf die einzelnen individuellen Wohnungen, sondern
vielmehr auf die Überbauung als Begegnungsort mit gemeinsamen Räumen im Innern
und im Gartenbereich gelegt wurde. Wie die Planunterlagen ausserdem deutlich
machen, weisen die Wohnungen grosszügige Grundrisse mit raumhohen Fenstern und
grossen Balkonen bzw. Sitzplätzen auf. Die Wohnhäuser liegen an einem gut
besonnten Südhang mit Blick ins Grüne. Die Wohnqualität kann ohne Weiteres als
überdurchschnittlich hoch beurteilt werden. Dass einige wenige Wohnungen eine Nordwest-/Nordostausrichtung
aufweisen, vermag im Rahmen einer Gesamtbetrachtung im Sinn von § 71 Abs. 1
PBG an der besonders guten Gestaltung der Überbauung nichts zu ändern.

6.5 Auch wenn
eine andere Anordnung der Baukörper auf dem Baugrundstück denkbar und
sicherlich auch realisierbar wäre, ist der geplanten Überbauung aus den dargelegten
Gründen die Arealüberbauungsqualität nicht abzusprechen bzw. erscheint die
Beurteilung durch die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführenden nicht als rechtsverletzend, sondern hält
sich im Rahmen einer pflichtgemässen Ermessensbetätigung.

7.
 

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens steht ihnen keine Parteientschädigung
zu. Hingegen sind sie zu einer angemessenen Parteientschädigung an die
Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  12'000.-;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.      210.-    Zustellkosten,

Fr.  12'210.-    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 2–4 unter solidarischer
Haftung zu je einem Drittel auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden 2–4 werden im gleichen Verhältnis und unter
solidarischer Haftung für den gesamten Betrag verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'500.-
(zuzüglich MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …