# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 574ba4f6-1d74-52f5-8250-0e780883d911
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-04-27
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Verhältnismässigkeit einer Denkmalschutzmassnahme (Kasuistik).
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0100/2007
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_0100_2007_506.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 0100/2007 vom 27. April 2007 in BEZ 2008 Nr. 41

(Bestätigt  mit  VB.2007.00255;  dieser  bestätigt  mit  BGr  1C_418/2007  vom  25.  Juli 
2008.)

Dem vorliegenden Rechtsmittelverfahren war ein erstes vorangegangen, in wel-
chem  das  Bundesgericht  entgegen  der  Baurekurskommission  I  und  dem  Verwal-
tungsgericht die streitbetroffene Liegenschaft als schutzwürdig erkannte. Im zweiten 
Rechtsgang  war  nur  mehr  die  Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung zu prü-
fen.  

Aus den Erwägungen:

1.1. Streitbetroffen ist eine zum Dorfkern der früheren Gemeinde X gehörende, 
heute  in  der  Kernzone  der  Stadt  Y  gelegene bäuerliche Liegenschaft, im Wesentli-
chen  bestehend  aus  einem  Wohnhaus  mit  zwei Voll-  und  zwei Dachgeschossen, 
einer daran angebauten Stallscheune sowie einem freistehenden, zweigeschossigen 
Wagenschopf mit einem eingeschossigen Anbau. Mit dem angefochtenen Beschluss 
sind  diese  Gebäude  einschliesslich  ihres  Umschwunges  (Garten,  Vorgarten,  Obst-
wiese) gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes (PBG) unter 
Schutz gestellt worden. (…)

1.3.  Das  Verwaltungsgericht hat im Rückweisungsentscheid vom 2. März 2006 
festgestellt,  die  bundesgerichtlichen  Erwägungen  seien  für  das  Verwaltungsgericht 
verbindlich. Demnach sei davon auszugehen, dass die streitbetroffene Liegenschaft 
als  wichtiger  Zeuge  im  Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  erhaltenswürdig  sei  und 
dass ihr zugleich eine siedlungsprägende Wirkung im Sinne dieser Bestimmung zu-
komme. (…)

2.1.  Staatliches  Handeln,  namentlich  auch  die  Einschränkung  von  Grundrech-
ten wie der Eigentumsfreiheit, muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnis-
mässig  sein  (Art.  5  Abs.  2  der  Bundesverfassung  [BV]). Damit  wird  zunächst  ver-
langt, dass staatliche Massnahmen zur Verwirklichung des im öffentlichen Interesse 
liegenden Ziels einerseits tauglich (Erfordernis der Zwecktauglichkeit) und anderer-
seits notwendig sind. Das Erfordernis der Notwendigkeit einer Massnahme, auch als 
Gebot  des  geringst möglichen Eingriffes oder als Gebot der Zweckangemessenheit 
bezeichnet, besagt, dass die Massnahme nicht über das zu Erreichung ihres Zieles 
Notwendige hinausgehen darf. 

Alsdann  fordert  das  Verhältnismässigkeitsprinzip  im  engeren  Sinne,  dass  ein 
vernünftiges Verhältnis zwischen dem angestrebten Ziel einerseits und dem Eingriff 

- 2 -

in die Rechtsstellung der betroffenen Person andererseits gewahrt bleibt. Die staat-
liche  Massnahme  muss  durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches 
Interesse  gerechtfertigt  sein;  nur  so  ist  sie  für  den  Rechtsunterworfenen  zumutbar. 
Für die Interessenabwägung massgeblich sind einerseits die Bedeutung der mit der 
staatlichen Massnahme verfolgten öffentlichen Interessen und andererseits das Ge-
wicht  der  im  Spiele  stehenden  privaten  Interessen.  Eine  Massnahme,  die  tief  grei-
fende  Auswirkungen  auf  die  Rechtsstellung  des  Rechtsunterworfenen  hat,  jedoch 
von bloss geringem öffentlichen Interesse ist, ist demnach unzulässig (vgl. zum Gan-
zen U. Häfelin/G. Müller/F. Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., 2006, Rz. 
581 ff.).   

2.2.  Den  Baurekurskommissionen  kommt  bei  der  Rechts-,  der  Sachverhalts-
und  der  Ermessenskontrolle  grundsätzlich  volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]).  Im  Gegensatz  zum  Verwaltungsgericht  kön-
nen  die  Baurekurskommissionen  somit  auch  die  Ermessensausübung  sowie  die 
Auslegung  unbestimmter  Rechtsbegriffe durch die unteren Instanzen in vollem Um-
fange überprüfen. 

Auf  Grund  der  Gemeindeautonomie  bestehen  jedoch  Kognitionseinschränkun-
gen.  Der  geschützte  Autonomiebereich  besteht  zunächst  beim  Erlass  und  Vollzug 
kommunaler  Vorschriften,  alsdann  aber  auch  bei  der  Anwendung  des  kantonalen 
oder eidgenössischen Rechts, nämlich dort, wo dieses den Gemeinden einen relativ 
erheblichen Beurteilungsspielraum einräumt (A. Kölz/J. Bosshart/M. Röhl, Kommen-
tar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., 1999, § 20 Rz. 17 
ff.). 

Ein solcher Spielraum muss auch bei der Beantwortung der Frage bestehen, ob 
eine Schutzmassnahme verhältnismässig sei; dies jedenfalls insoweit, als die Beur-
teilung  der  Verhältnismässigkeit  auch  eine  Gewichtung  des  öffentlichen  Interesses 
an  der  Unterschutzstellung  und  damit  eine  (weitere)  Bewertung des  als  prinzipiell 
schutzwürdig  erkannten  Objektes  verlangt.  Hierzu  ist  –  nicht  anders  als  schon  zur 
Beantwortung  der  Frage,  ob  ein  Schutzobjekt  vorliegt  –  in  erster  Linie  das  für  die 
Schutzanordnung  zuständige  Gemeinwesen  berufen  (zum Ermessensspielraum der 
Gemeinde  bei  der  Anordnung  von  Schutzmassnahmen  vgl.  VB.96.00016  =  BEZ 
1997 Nr. 20, E. 2; ferner VB.2003.00120).  

Bei  der  Überprüfung  von  Entscheiden,  bei  denen  der  Gemeinde  ein  relativ er-
heblicher  Beurteilungsspielraum  zusteht,  auferlegen  sich  die  Baurekurskommissio-
nen Zurückhaltung, indem sie davon absehen, einen noch vertretbaren vorinstanzli-
chen Entscheid durch eine abweichende eigene Beurteilung zu ersetzen. Hingegen 
greifen sie dann ein, wenn sich der zu überprüfende Entscheid als offensichtlich un-
haltbar oder gar rechtsverletzend erweist (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 Rz. 20).

3.1. Die Baurekurskommission I hat die sachverhaltlichen Voraussetzungen für 
die  Beantwortung  der  Frage,  ob  die  streitgegenständliche  Unterschutzstellung  ver-
hältnismässig sei, anhand eines Fachberichtes näher untersucht. Der erste Teil die-
ses  Berichtes  («schützenswerte  Bauteile  und  Ihre  Auswirkungen  auf die konstrukti-
ven  und  nutzungstechnischen  Aspekte  der  Verhältnismässigkeit»)  beantwortet  zu-
nächst folgende Frage:  

- 3 -

«Kann  die  Liegenschaft  (auf  Grund  ihres  Zustandes)  in  ihren  schutzwürdigen 
Teilen noch erhalten werden oder müssen von der Unterschutzstellung erfasste Tei-
le ersetzt werden, weil sie nicht mehr renoviert können? Wenn ja, welche Teile?» 

Diese Frage war im Hinblick auf das Kriterium der Zwecktauglichkeit der Unter-
schutzstellung  aufzuwerfen.  Müssten  nämlich  allzu  viele  der  die  Zeugenhaftigkeit 
der  Liegenschaft  ergebenden  Teile  ersetzt  werden,  wäre  die  Unterschutzstellung 
nicht  mehr geeignet, das angestrebte Ziel der Erhaltung eines historischen Zeugen 
in seiner Substanz zu erreichen. Insoweit würde die Unterschutzstellung das Kriteri-
um der Zwecktauglichkeit nicht mehr erfüllen. Demgegenüber wäre die Erhaltung der 
siedlungsprägenden  Wirkung  der  Gebäude  hiervon  höchstens  in  untergeordnetem 
Masse betroffen. (…)

3.2. In Beantwortung der genannten Frage ist im Fachbericht der Zustand sämt-
licher  einzelner  unter  Schutz  gestellter  Bauteile  aufgelistet  worden;  dies  unter 
Zugrundelegung folgender Klassierung: «Sanierung mit üblichem Aufwand» (Klasse 
1);  «Sanierung  aufwendig»  (Klasse  2);  «Sanierung  sehr  aufwendig»  (Klasse  3); 
«Sanierung nicht mehr möglich bzw. sinnvoll => Ersatzvornahme erforderlich» (Klas-
se 4); «Bauteile konnten nicht beurteilt werden».  

Gemäss  Fachbericht  fallen  beim  Wohnhaus  die  Dachhäuschen  in  die  Klassen 
3-4;  bei  der  Stallscheune  fallen  der  Stallanbau  in  die  Klasse  4  und  die  räumliche 
Aufteilung in Tenn- und Stallbereich in die Klassen 1-4; beim Wagenschopf fällt die 
tragende  Gebäudekonstruktion  in  die  Klassen 2-4. Die Sanierung der übrigen Bau-
teile  kann  gemäss  Fachbericht  demgegenüber  entweder  mit  einem  üblichen  Auf-
wand durchgeführt werden (so etwa vom Wohnhaus das Dach und die Dachflächen 
und  [vermutlich]  die  [verkleidete]  tragende  Gebäudekonstruktion  und  von  der  Stall-
scheune die Fassade aus Backsteinmauerwerk, die Verbretterung, das Dach und die 
Dachflächen  sowie  die  tragende  Gebäudekonstruktion)  oder  erweist  sich  als  auf-
wändig oder sogar als sehr aufwändig. 

Gestützt auf diese Detailbeurteilung hält der Fachbericht fest, die Liegenschaft 
befinde  sich  unbestrittenermassen  in  einem  stark  vernachlässigten  Zustand.  Die 
Gebäude  seien  jedoch  (noch)  keine  Abbruchobjekte,  auch  wenn  einzelne  Bauteile 
stark  vom  Verfall  betroffen  seien.  Eine  Sanierung  mit  einem  erheblichen  Investiti-
onsbedarf sei möglich, sei es für eine reine Instandsetzung oder für eine Sanierung 
mit  Umbau.  Grundsätzlich  könne  die  Liegenschaft  in  ihren  schutzwürdigen  Teilen 
erhalten  werden,  allerdings  mit  sehr  unterschiedlichem  Aufwand.  Der  westseitige, 
eingeschossige Anbau am Wagenschopf sei in einem desolaten baulichen Zustand 
und daher abbruchwürdig. 

3.3.  (…)  Für  die  Fachberichterstattung  wurde  eine  einlässliche  Untersuchung 
vor Ort getätigt. Der Fachbericht bildet eine fundierte fachrichterliche Erhebung des 
Sachverhaltes, d.h. des baulichen Zustandes der Liegenschaft. Damit kann gestützt 
auf  den  Fachbericht  davon  ausgegangen  werden,  dass  sich die Liegenschaft in ih-
ren  schutzwürdigen  Teilen  erhalten  lässt;  dies  mit Ausnahme der eingeschossigen, 
rückwärtigen  Anbaute  am  Wagenschopf,  die  wohl  ersetzt  werden  muss,  was  indes 
nicht  allzu  sehr  ins  Gewicht  fällt,  da  sie  innerhalb  der  ganzen  Liegenschaft nur ein 
untergeordnetes bauliches Element darstellt. 

- 4 -

Besagter Befund überzeugt im Übrigen umso mehr, als nicht übersehen werden 
kann,  dass  die  baulich-technischen  Möglichkeiten,  auch  ein  sich  in  einem  schlech-
ten Zustand befindendes Gebäude wiederherzustellen, heutzutage weit fortgeschrit-
ten sind. Mit der angefochtenen Unterschutzstellung kann mithin der Zweck der Er-
haltung  der  historischen  Bausubstanz  weitestgehend  erreicht  werden.  In  diesem 
Punkt ist der angefochtene Beschluss somit als verhältnismässig zu beurteilen. So-
weit  die  Sanierung  einzelner  Teile  der  Liegenschaft  mit  einem  überdurchschnittli-
chen  finanziellen  Aufwand  verbunden  ist,  beschlägt  dies  nicht die Frage der Erhal-
tungsfähigkeit,  sondern  stellt  einen  Aspekt  der  wirtschaftlichen  Folgen  der  Unter-
schutzstellung dar. Hierauf ist nachfolgend bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit 
im engeren Sinne Bezug zu nehmen.  

3.4. Zu Recht unbestritten geblieben ist im Übrigen, dass der zahlreiche Bautei-
le im Innern und Äussern der Gebäude umfassende Schutzumfang jenes Mass nicht 
überschreitet,  das  zur  Erreichung des Ziels der Unterschutzstellung – Erhaltung ei-
nes  wichtigen  Zeugen  und  eines  siedlungsprägenden  Elementes  des  bäuerlichen 
ehemaligen  Dorfes  X  –  erforderlich  ist.  Damit  erweist  sich  der  angefochtene  Be-
schluss auch unter dem Aspekt der Zweckangemessenheit als verhältnismässig.

4. Strittig ist hingegen, ob das durch die Schutzwürdigkeit ausgewiesene öffent-
liche Interesse an der Erhaltung der streitbetroffenen Liegenschaft das private Inte-
resse an der nicht durch eine Unterschutzstellung eingeschränkten Grundstücksnut-
zung überwiegt, die Unterschutzstellung also auch im engeren Sinne verhältnismäs-
sig ist. 

Zur  Beantwortung  dieser  Frage  ist  zunächst  die  einschlägige  Rechtsprechung 
des  Bundesgerichtes  wiederzugeben.  Danach  vermag  das  finanzielle  Interesse  an 
einer  gewinnbringenden  oder  gar  höchstmöglichen  Ausnützung  einer  Liegenschaft 
für  sich  allein  das  öffentliche  Interesse  an  einer  Denkmalschutzmassnahme  grund-
sätzlich nicht zu überwiegen (ZBl 1987 538 ff., E. 3d; BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c am 
Ende).  Dies  ist  freilich  nicht  so  zu  verstehen,  dass  den  wirtschaftlichen  Interessen 
privater  Eigentümer  bei  der  Interessenabwägung  überhaupt  keine  Bedeutung  zu-
kommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung eines weniger 
gewichtigen  öffentlichen  Interesses  durchaus  im  Wege  stehen.  Hingegen  müssen 
unter  Umständen  auch  sehr  grosse  finanzielle  Interessen  der  Grundeigentümer  öf-
fentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten un-
ter  Denkmalschutz  stellen  könnte  (BGr  1P.660/1991,  E.  3e).  Im  Übrigen  darf  die 
Frage  der  Verhältnismässigkeit  im  engeren  Sinne  nicht  isoliert  nur  anhand  der  zu 
erwartenden  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  werden.  Vielmehr  ist  im  Rahmen 
der  Interessenabwägung  auch  das  Mass  des  öffentlichen  Interesses  an  der  Unter-
schutzstellung  und  damit  der  Grad  der  Schutzwürdigkeit  zu  berücksichtigen.  Dabei 
gilt der Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Renta-
bilitätsüberlegung zu gewichten sind (ZBl 1996 366 ff., E. 6b). 

5.1. Im Kontext mit der Rentabilität stellt sich zunächst die Frage der rekurrenti-
scherseits  ebenfalls  in  Zweifel  gezogenen  Nutzbarkeit  der  Liegenschaft  zu  Wohn-
und Arbeitszwecken unter der Vorgabe der angefochtenen Unterschutzstellung. (…)

5.2.  Der  Fachbericht  beantwortet  bezüglich  der  Nutzbarkeit  der  Liegenschaft 

folgende Fragen:

- 5 -

« - Ist  eine  zweckmässige  Nutzung  des  Wohnhauses  unter  Beibehaltung  der 
Deckenniveaus  (Raumhöhe)  und  der  räumlichen  Anordnung  von  zwei Stu-
ben im EG möglich? 

-

-

Ist  eine  zweckmässige  Nutzung  der  Stallscheune  unter  Beibehaltung  der 
Ständerkonstruktion,  der  räumlichen  Aufteilung  in  Tenn-  und  Stallbereich 
sowie bezüglich der Belichtung (nur vereinzelte Öffnungen in Fassaden und 
Dachflächen) möglich? 

Ist  eine  2-geschossige  Nutzung  des  Wagenschopfes  als  Wohnraum  auf 
Grund  der  Raumhöhen  und  unter  Beibehaltung  der  originalen  Ständerkon-
struktion möglich?»

Der Fachbericht äussert sich dazu wie folgt: 

Die  Raumhöhen  im  Wohnhaus  seien  mit  2  bis  2,3  m  knapp,  was  jedoch  den 
«sparsamen» Charakter der damaligen dörflichen Bauernhäuser widerspiegle. Auch 
bei  einer  künftigen  Nutzung  seien  zwei Stuben  im  Erdgeschoss  möglich.  Die  be-
scheidene Grösse der Stuben wirke wegen der grosszügigen Bandfensteranordnung 
trotzdem  wohnlich  und  einladend.  Eine  sinnvolle  Nutzung  des  Erdgeschosses  sei 
möglich, wenn die Räume einer einzigen Nutzungseinheit zugeordnet würden. 

Eine  zweckmässige  Nutzung  der  Stallscheune  unter  Beibehaltung  der  räumli-
chen Aufteilung und der bestehenden Tragkonstruktionen sei sehr wohl möglich. Je 
nach Nutzung seien die Möglichkeiten der Tageslichtführung mit der Denkmalpflege 
zu prüfen. Mit nur vereinzelten Öffnungen in Fassade und Dachfläche sei etwa eine 
Wohnnutzung  allerdings  kaum  zu  bewerkstelligen.  Ungewiss  sei  der  bauliche  Zu-
stand  des  ehemaligen  Stalles,  sei er doch wegen eines bereits erfolgten teilweisen 
Einsturzes nicht begehbar. 

Eine  Wohnnutzung  des  Wagenschopfes  sei,  wenn  überhaupt,  nur  mit  erhebli-
chem  Aufwand und massiven Konstruktionsverstärkungen möglich. Die vorhandene 
Ständerkonstruktion, die Balkenlagen und die Hourdisdecken vermöchten die heuti-
gen  Lastanforderungen,  die  an  eine  Wohn-  und  Gewerbenutzung  gestellt  würden, 
nicht  zu  erfüllen.  Der  westseitige,  eingeschossige  Anbau  sei  in  einem  desolaten 
baulichen Zustand und abbruchwürdig. (…)

5.4.1. Zunächst ist auf die Frage der Nutzbarkeit von Stallscheune und Wagen-
schopf  Bezug  zu  nehmen.  Die  Feststellung  im  Fachbericht,  eine  Beibehaltung  der 
räumlichen  Aufteilung  und  der  bestehenden  Tragkonstruktion  stehe  einer  zweck-
mässigen  Nutzung  der  Stallscheune  nicht  entgegen,  vermag  zu  überzeugen.  Sie 
steht  im  Einklang  mit  der  planlichen  Querschnittsdarstellung  der  Stallscheune  im 
Gutachten  zur  Schutzwürdigkeit  des  Hochbaudepartementes  der  Stadt  Y  vom  Au-
gust 2003. Die Rekurrentschaft vermag mit ihren Vorbringen diese Feststellung nicht 
ernstlich in Frage zu stellen. Der Fachbericht geht (im Kontext mit der Rentabilitäts-
berechnung)  davon  aus,  dass  die  unter  Schutz  gestellte  Stallscheune  polyvalent 
genutzt  werden  kann,  nämlich  zu  Arbeitszwecken  einschliesslich  Büros,  zu  Wohn-
zwecken  und/oder  als  Lager.  Allerdings  bringt  der  Fachbericht  mit  Bezug  auf  die 
Befensterung  einen  Vorbehalt  an,  da  der  angefochtene Beschluss bloss die Erstel-
lung «vereinzelter Fassadenöffnungen» zulässt. 

- 6 -

Zwar werden an die Befensterung von Wohnräumen höhere Anforderungen als 
an  die  Befensterung  von  Arbeitsräumen  gestellt  (§  302  PBG).  Dessen  ungeachtet 
erscheint auch eine Wohnnutzung in der Stallscheune keineswegs ausgeschlossen. 
Die Vorinstanz hat in ihrer Stellungnahme zum Fachbericht vom 18. Dezember 2006 
explizit  festgestellt,  der  festgelegte  Schutzumfang  verunmögliche  es  nicht,  in  der 
Scheune genügend grosse Fensteröffnungen zu erstellen, damit eine Wohnnutzung 
möglich  sei.  Diese  Äusserung  wäre  in  einem  baurechtlichen  Verfahren  zu  berück-
sichtigen.  Namentlich  im  Dachgeschoss  ist  eine  Wohnnutzung  damit  sehr  wohl 
denkbar. Schwieriger zu belichtende Teile des Gebäudeinnern können zu Bürozwe-
cken  oder  schlechtestenfalls  als  Lagerflächen  genutzt  werden.  Eine  Nutzung  der 
Scheune  auch  zu  Wohn-  und  Arbeitszwecken  erscheint  damit  durchaus  möglich. 
Allein  die  Behauptung,  dass  die  Stallscheune  hierzu  nicht  hinreichend  «attraktiv» 
sei, vermag diese Auffassung nicht in Frage zu stellen. Die erforderliche Attraktivität 
kann vielmehr im Rahmen von Sanierung und Umbau hergestellt werden; die ange-
fochtene Unterschutzstellung schliesst dies keineswegs aus. 

Mit Bezug auf den Wagenschopf geht der Fachbericht angesichts der strassen-
lärmexponierten  Lage des Gebäudes – dieses steht mit seiner Längsseite unmittel-
bar  an  der  stark befahrenen A-Strasse – zu Recht davon aus, dass eine Wohnnut-
zung ausser Betracht fällt. Demgegenüber erscheint eine Nutzung des Gebäudes zu 
Arbeitszwecken  keineswegs  ausgeschlossen,  auch  wenn  nicht  zu  übersehen  ist, 
dass  eine  dementsprechende  Instandstellung  des  Wagenschopfes  sehr  aufwändig 
ausfallen wird. Der rückwärtige, eingeschossige Anbau am Wagenschopf muss und 
kann ersetzt und dabei arbeitsplatztauglich ausgestaltet werden. 

Was schliesslich das Wohnhaus anbelangt, ist festzustellen, dass dessen Nutz-
barkeit  zu  Wohnzwecken  ausser  Frage  steht.  Daran  ändern  auch  das  Vorhanden-
sein  zweier  Stuben,  die  eher  geringe  Raumhöhe  und  die  kleinflächigen  Fenster 
nichts.  Die  gewachsene  und  völlig  unzweckmässige  interne  Treppenerschliessung 
ist nicht unter Schutz gestellt und kann daher verändert werden.   

5.4.2.  Die  Möglichkeit  zur  Einrichtung  der  erforderlichen  Haustechnik steht bei 
beiden  Gebäuden ausser Zweifel; es kann nicht ernstlich davon ausgegangen wer-
den,  die  städtische  Denkmalpflege  würde  dies  verhindern.  Alsdann  kann  der  Nutz-
barkeit der Liegenschaft auch nicht mit dem Hinweis darauf begegnet werden, dass 
die restaurierten Gebäude etwa mit Bezug auf Lärm- und Wärmedämmung nicht die 
Qualität von Neubausubstanz erreichten, dürften solche Qualitätsunterschiede doch 
bei sehr vielen – geschützten und nicht geschützten – älteren Liegenschaften anzu-
treffen sein, ohne dass deswegen deren Nutzbarkeit in Frage stünde.   

5.3.4. Insgesamt ist zwar nicht zu übersehen, dass die streitbetroffene Liegen-
schaft,  wird  sie  umgebaut  und  saniert,  hernach  gegenüber  einem  Neubau  gewisse 
«Eigenheiten»  aufweisen  wird,  die  auch  als  Nachteil  wahrgenommen  werden  kön-
nen.  Solches  ist  indes  kein  Argument  gegen  eine  Unterschutzstellung.  Mit  einer 
fachgerechten  Sanierung  der  Liegenschaft  kann  ein  eigentliches  Liebhaberobjekt 
hervorgebracht  werden.  Auch  nach  solchen  Objekten  besteht  eine  Nachfrage.  So-
weit diese eingeschränkt ist, beschlägt dies nicht die Frage der Nutzbarkeit, sondern 
des erzielbaren Mietzinses und ist daher im Rahmen der nachfolgend zu thematisie-
renden Frage der Renditenhöhe zu berücksichtigen.         

- 7 -

6.1.  Die  Rekurrentschaft  nimmt  den  Standpunkt  ein,  die  Instandstellung  der 
Gebäude  unter  Beachtung  der  Unterschutzstellung  würde  sehr  hohe  Kosten  verur-
sachen, ohne dass dabei eine entsprechende Rendite erwirtschaftet werden könnte. 
(…)

6.2. Mit dem Fachbericht ist auch die Frage der Investitionskosten und der mög-
lichen Erträge aus Einlässlichste untersucht worden; dies unter der Vorgabe der Va-
rianten Unterschutzstellung mit sanfter Renovation (Variante 1), Unterschutzstellung 
mit  Sanierung  und  Umbau  (Variante  2),  Sanierung  und  Umbau  ohne  Unterschutz-
stellung  (Variante 3) sowie zonenkonforme Neuüberbauung des Grundstückes (Va-
riante 4). 

Vorauszuschicken  ist,  dass  das  streitbetroffene  Grundstück  im  Rahmen  einer 
Neuüberbauung  lediglich  mit  einer  anstelle  des Wohnhauses und der Stallscheune 
tretenden  Ersatzbaute,  welche  den  Kubus  und  das  wesentliche  äussere  Erschei-
nungsprofil des bestehenden Gebäudes zu übernehmen hat, überstellt werden darf; 
die Zahl der oberirdischen Geschosse (heute 2 Vollgeschosse und 2 Dachgeschos-
se)  kann  hierbei  oberirdisch  nicht  überschritten  werden  (sogenannte  Profilerhal-
tungspflicht;  Art.  28  Abs.  1  der  Bau-  und  Zonenordnung  [BZO]).  Für  den  zweige-
schossigen  Wagenschopf  besteht  im  Kernzonenplan  keine  Festlegung.  Somit  darf 
der Wagenschopf zwar stehen gelassen und saniert, darf aber nicht ersetzt werden 
(Art. 27 Abs. 1 und 2 BZO). 

Hier  weiter  zu  verfolgen  sind  ausschliesslich  die  Varianten  2  und  4,  nachdem 
der Fachbericht aufgezeigt hat, dass der Liegenschaftswert bei der Variante 1 tiefer 
als bei der Variante 2 (dies sind die Varianten mit Unterschutzstellung) und bei der 
Variante  3  tiefer  als  bei  der  Variante  4  (dies  sind  die  Varianten  ohne  Unterschutz-
stellung) ausfällt. (…)

7. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass bei einer Unterschutzstellung eine Brut-
torendite  von  mindestens  2,8  Prozent  (die  Rekurrentschaft  geht  von  2,87  Prozent 
aus)  und  bei  eine  Neuüberbauung  eine  Bruttorendite  von  (aufgerundet)  höchstens 
4,4  Prozent  resultiert.  Damit  erweisen  sich,  wovon  der  Fachbericht  zu  Recht  aus-
geht, beide Renditen als ungenügend, wobei jene bei der Variante Unterschutzstel-
lung deutlich ungenügender ist. 

Vorliegend  kann  mit  der  Rekurrentschaft  davon  ausgegangen  werden,  dass 
rund  2  Prozent  Rendite  auf  den  Unterhalt  und  die  Nebenkosten  entfallen  werden. 
Hernach verbliebe eine Nettorendite von 0,8 Prozent, die deutlich tiefer liegt als ein 
heute  gängiger  Hypothekarzins;  mit  der  Rekurrentschaft  ist  von  einem Hypothekar-
zins  von  mindestens  3 Prozent auszugehen. Dessen ungeachtet kann nicht von ei-
nem überwiegenden privaten Interesse am Verzicht auf Schutzmassnahmen gespro-
chen werden. Wie dargetan, vermag nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes 
das  finanzielle  Interesse  an  einer  auch  nur  gewinnbringenden  (geschweige  denn 
höchstmöglichen) Ausnützung einer Liegenschaft für sich allein das öffentliche Inte-
resse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen. Schon 
deswegen lässt die vorliegend errechnete Renditesituation, die immerhin eine mini-
male Nettorendite belässt, klarerweise nicht auf ein überwiegendes privates Interes-
se an einem Verzicht auf Schutzmassnahmen schliessen. 

- 8 -

Im Übrigen ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des öffentli-
chen  Interesses  an  der  Unterschutzstellung  und  damit  der  Grad  der  Schutzwürdig-
keit zu berücksichtigen. Dieser ist vorliegend hoch. Sowohl die Vorinstanz wie auch 
die Oberinstanzen gehen davon aus, dass die streitbetroffene Liegenschaft nicht nur 
als wichtiger bauhistorischer Zeuge, sondern auch als siedlungsprägendes Element 
schutzwürdig  ist.  Die  Vorinstanz  hat  im  angefochtenen  Beschluss  die  ortsbildprä-
gende  Wirkung  der  Liegenschaft mit einlässlicher und zutreffender Begründung als 
«beträchtlich»  eingestuft.  Im  Lichte  des  qualifizierten  Beurteilungsspielraumes  der 
Vorinstanz  wie  gleichermassen  auch  der  Verbindlichkeit  der  oberinstanzlichen  Ent-
scheide für die Baurekurskommission I ist somit von einem gewichtigen öffentlichen 
Interesse an der Unterschutzstellung auszugehen. Damit ergibt sich erst recht, dass 
das öffentliche Interesse an der Erhaltung der streitbetroffenen Gebäude das private 
Interesse an deren Beseitigung klar überwiegt.  

Demnach erweist sich der angefochtene Beschluss auch im engeren Sinne und 

damit unter allen Titeln als verhältnismässig. 

8. Somit ist der Rekurs abzuweisen.