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**Case Identifier:** 49a90018-cd44-5c08-894f-835f75ac8270
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-06-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 24.06.2014 A/1059/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1059-2013_2014-06-24.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1059/2013-ICC ATA/482/2014 

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 24 juin 2014 

1
ère

 section 

   dans la cause 

 

A______ SA 

représentée par Berney & Associés SA, mandataire  

contre  

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

28 octobre 2013 (JTAPI/1194/2013) 

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A/1059/2013 

EN FAIT 

1)  La A______ SA (ci-après : la société) a son siège social à Genève. Elle est 
propriétaire d’un immeuble administratif à l’adresse ______, rue B______, soit en 
deuxième zone de construction. 

2)  Le 23 septembre 2012, la société a transmis à l’administration fiscale 
cantonale (ci-après : AFC) sa déclaration concernant l’année fiscale 2011. 

  La valeur locative de l’immeuble était de CHF 609'970.- ; le taux de 
capitalisation de 5,90 % et la valeur fiscale de CHF 10'338'475.-. 

3)  L’AFC a remis à la société son bordereau d’impôt cantonal et communal 
(ci-après : ICC) 2011 le 13 décembre 2012. 

  L’impôt immobilier complémentaire (IIC) était fixé à CHF 27'414,40, fondé 
sur une valeur locative de CHF 609'970.- et un taux de capitalisation de 4,45 % 
donnant une valeur fiscale de CHF 13'707'191.-. 

4)  Le 18 décembre 2012, la société a réclamé du bordereau IIC précité. Le taux 
de capitalisation devait être de 5,90 % et non de 4,45 %. La société C______ avait 
effectué une expertise le 15 février 2012, dont il ressortait que l’immeuble avait 
une valeur vénale de CHF 10'900'000.-. Le taux de capitalisation, au vu de la 
situation de l’immeuble, ne pouvait être identique à celui utilisé pour un bâtiment 
situé à la rue du Rhône ou dans les Rues-Basses. 

  Selon l’expertise, qui était annexée, l’immeuble, édifié en 1971, disposait de 
huit niveaux hors sol et de deux niveaux de sous-sols. Le rez-de-chaussée était 
occupé par des commerces et les étages par des bureaux. Les sous-sols 
comportaient des dépôts et différents locaux techniques. 

  L’expertise concluait que : « Compte tenu des avantages et des 
inconvénients précités, et au vu des conditions actuelles du marché, le taux 
d’actualisation est fixé à 4,4 % en terme réel. Par conséquent, la valeur de marché 
de cet immeuble est estimée au 30 décembre 2011 à CHF 10'900'000.-, ce qui 
correspond à un taux de rendement brut sur l’annuité de 6,9 % et un taux de 
rendement brut par rapport au revenu locatif actuel de 5,6 %. 

5)  Le 28 février 2013, l’AFC a rejeté la réclamation. La valeur fiscale des 
immeubles locatifs était calculée en tenant compte des taux fixés chaque année 
par le Conseil d’Etat soit, pour les immeubles situés en première et en deuxième 
zone, à 4,45 % en 2011.  

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6)  Par acte du 27 mars 2013, la société a saisi le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) d’un recours contre la décision sur 
réclamation précitée. 

  Les taux fixés par le Conseil d’Etat étaient influencés par des transactions 
particulièrement spéculatives en plein centre-ville et influençaient négativement la 
situation des biens immobiliers en périphérie du centre. La jurisprudence indiquait 
que la détermination de la valeur fiscale ne pouvait se faire à la seule aune du 
critère de rendement mais devait aussi tenir compte de la valeur vénale du bien 
considéré. 

7)  Le 12 juillet 2013, l’AFC a conclu au rejet du recours. La méthode utilisée à 
Genève avait été confirmée par les autorités judiciaires et il n’y avait pas lieu de 
s’en écarter. 

8)  Le 15 août 2013, la société a exercé son droit à la réplique. Elle ne contestait 
pas le système, mais bien le taux appliqué, inadéquat au vu de l’expertise 
produite. 

9)  Par jugement du 28 octobre 2013, le TAPI a rejeté le recours. L’AFC avait 
appliqué la législation en vigueur. La société ne démontrait pas en quoi la valeur 
vénale retenue conduisait à une situation intolérable. Le caractère schématique de 
la méthode utilisée était admissible selon la jurisprudence. Pour fixer les taux de 
capitalisation, le Conseil d’Etat se fondait sur les travaux d’un groupe d’experts. 
L’immeuble de la société était bien situé en deuxième zone de construction et au 
centre-ville.  

10)  Par acte mis à la poste le 25 novembre 2013, la société a saisi la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) d’un 
recours contre le jugement précité. 

  Le système utilisé pour fixer la valeur fiscale de l’immeuble n’assurait pas 
l’égalité de traitement. Le droit fédéral prévoyait que la valeur de rendement 
devait être prise en considération de façon appropriée, ce qui n’était pas le cas en 
l’espèce dès lors que le résultat obtenu était de plus de 25 % supérieur aux 
conclusions de l’expert, lequel était sérieux, neutre et désintéressé. Le taux de 
capitalisation devait pouvoir être infirmé par une expertise produite par le 
contribuable.  

11)  Le 15 janvier 2014, l’AFC a conclu au rejet du recours. La jurisprudence 
excluait que l’estimation fiscale obtenue en application des dispositions 
législatives pertinentes puisse être remise en cause par une simple expertise 
effectuée à la seule initiative du contribuable. La fixation schématique de la valeur 
vénale ne pouvait être remise en question que dans la situation très particulière où 

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cette valeur pouvait être établie de manière incontestable en raison d’une 
transaction effectuée durant l’année sur le marché libre.  

  De plus, la méthode utilisée par l’expertise prenait en compte un nombre 
important de variables, ce qui ne lui permettait pas d’établir le caractère arbitraire 
de la valeur fiscale retenue par l’administration.  

12)  Dans le délai qui lui avait été accordé pour exercer son droit à la réplique, la 
société a maintenu ses conclusions. L’AFC rejetait systématiquement tout calcul 
autre que le sien. Ni cette administration, ni le TAPI, ne se prononçaient sur le 
fond du problème. 

13)  Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 -  LPA -  E 5 10). 

2)  Le présent litige ne concerne que l'IIC, lequel constitue un élément de 
l’ICC. 

 a. L’art. 76 al. 1 de la loi générale sur les contributions publiques du 
9 novembre l887 (LCP -D 3 05) prévoit la perception d’un impôt annuel de 1 ‰ 
sur la valeur de tous les immeubles situés dans le canton, sous réserve d’exception 
non réalisée en l’espèce. Ce taux est toutefois porté à 2 ‰ pour les sociétés 
exclusivement immobilières (ar. 77 al. 1 let b LCP).  

  La valeur des immeubles est celle qui résulte des estimations faites 
conformément à l'art. 50 de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 
27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08), sans la diminution fixée à la let. e de cette 
disposition et sans défalcation d'aucune dette (art. 76 al. 2 LCP). 

 b. L’art. 50 al. 1 LIPP détermine les principes applicables à l’évaluation de la 
valeur des immeubles. Celle des immeubles locatifs est calculée en capitalisant 
l'état locatif annuel, soit la somme des loyers obtenus des locaux loués et des 
loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris 
ceux occupés par le propriétaire et sa famille aux taux fixés chaque année par le 
Conseil d'Etat, sur proposition d'une commission d'experts, composée 
paritairement de représentants de l'administration fiscale et de personnes 
spécialement qualifiées en matière de propriétés immobilières et désignées par le 
département. 

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 c. En application de ces dispositions, le Conseil d’Etat fixe chaque année, à 
l’art. 25 du règlement d'application de la loi sur l'imposition des personnes 
physiques du 13 janvier 2010 (RIPP -  D 3 08.1), le taux de capitalisation 
applicable sur la base des transactions constatées sur le marché immobilier entre 
le 1er janvier de l’année précédant l’année fiscale et le 30 juin de l’année fiscale. 
En 2011, le taux de capitalisation des immeubles locatifs situés dans les zones 
d’affectation du sol une et deux était de 4.45 % (art. 25 al. 1 et al. 3 RIPP dans sa 
teneur adoptée le 2 novembre 2011). 

3) a. L’IIC est admissible du point de vue constitutionnel (Arrêt du Tribunal 
fédéral du 4 novembre 1995, in StE 1997 n. 1, A 24.44.4, consid. 1) et échappe à 
l'harmonisation des impôts directs car la loi fédérale sur l’harmonisation des 
impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID -
RS 642.14)  ne donne aucune indication quant aux impôts fonciers au sens strict. 
Il est donc réglé uniquement par le droit cantonal (Markus REICH, Steuerrecht, 
2ème éd., 2012, § 7 n. 80 p. 175), ce que le Tribunal fédéral a expressément 
reconnu (Arrêt du Tribunal fédéral 2C_734/2008 du 29 janvier 2009 consid. 1. ; 
ATA/87/2014 du 12 février 2014). 

 b. Dans le cadre de la procédure fondée directement sur la LIPP et donc 
soumise à la LHID, le Tribunal fédéral a indiqué que le système mis sur pied par 
les autorités genevoises, affiné depuis 2010 par la prise en compte pour la fixation 
du taux de capitalisation de la zone de construction où était situé l’immeuble, 
respectait les exigences d’harmonisation fédérale, mais ne pouvait être appliqué 
que pour fixer la valeur vénale d'un immeuble qui n'avait pas fait l'objet d'une 
vente récente (ATF 134 II 207 consid. 3.8 in fine p. 215 s.; Arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 2012, 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 et 
2C_820/2008 du 23 avril 2009). 

  Ce n’est que lorsque la valeur vénale d'un élément de fortune était donnée 
par le résultat d'une transaction ayant eu lieu sur le marché libre que le prix de 
vente constituait la valeur vénale au sens de l’art. 14 LHID. En revanche, une 
expertise - même effectuée par un cabinet de conseils immobiliers renommé - ne 
peut aboutir qu'à une estimation. Or, une estimation comporte inévitablement des 
éléments d'appréciation de sorte que, lorsque le prix établi par l’expertise diverge 
de la valeur fiscale, on ne saurait en déduire d'emblée que cette dernière est 
arbitraire (Arrêt du Tribunal fédéral 2C_442/2012 précité c 4.4). 

4)  En l’espèce, les dispositions précitées ont été appliquées à la lettre et les 
calculs effectués ne sont, à juste titre, pas critiqués en eux-mêmes par la 
recourante. 

  Les immeubles de cette dernière n’ayant pas fait l’objet d’une vente récente, 
elle ne se trouve pas dans la situation où, selon la LHID, le montant de la 

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transaction devrait directement constituer la valeur vénale prise en compte pour la 
fixation de l’IIC. 

  L’expertise produite, dont la qualité et le sérieux ne sont pas mis en 
question, n’est pas apte à modifier les règles fixées par le législateur et le taux 
décidé par le conseil d’Etat. Elle se fonde en effet sur des éléments d’appréciation 
multiples tels que, par exemple, la prise en compte d’importants frais futurs 
d’entretien ou l’évolution des flux financiers au cours des années, qui ne rendent 
toutefois pas arbitraire le résultat de l’évaluation faite selon le procédé légal. La 
prise en compte de ces éléments dans le cas d’espèce mettrait en danger le 
principe de l’égalité de traitement, car le schématisme auquel l’AFC doit se 
soumettre lui interdirait d’évaluer ces éléments pour l’ensemble des immeubles 
concernés par l’IIC. 

  Le fait que le Conseil d’Etat ait, pour l’année 2011, fixé le même taux de 
capitalisation pour les immeubles situés en première zone et en deuxième zone de 
construction ne prête pas le flanc à la critique. Le Tribunal fédéral avait à cet 
égard estimé que la fixation d’un taux unique pour l’ensemble des zones de 
construction n’était pas arbitraire, alors même que le législateur avait introduit, 
entre la date de la décision litigieuse et le prononcé du jugement fédéral, une 
différenciation des taux entre certaines zones ou groupe de zones (Arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_442/2012 précité c. 5.1). 

5)  Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. Un émolument de 
CHF 1'500.- sera mis à la charge de la recourante, qui succombe. Vu l’issue du 
litige aucune indemnité de procédure ne lui sera allouée (art. 87 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 25 novembre 2013 par la A______ SA contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 28 octobre 2013 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1'500.- ; 

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dit qu’aucune indemnité de procédure ne lui est allouée ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Berney & Associés SA, mandataire de la recourante, à 
l’administration fiscale cantonale, à l’administration fédérale des contributions ainsi 
qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, M. Verniory et Mme Payot Zen-Ruffinen, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

S. Hüsler Enz 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :