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**Case Identifier:** d3d08ac4-673a-5b07-94ff-84d1e5034ce2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.04.2022 C/4429/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-4429-2018_2022-04-19.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.04.2022. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/4429/2018 ACJC/542/2022 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MARDI 19 AVRIL 2022 

 

Entre 

A______ SA, ayant son siège ______ [VS], appelante et intimée d'un jugement rendu 

par le Tribunal des baux et loyers le 1
er

 juin 2021, comparant par Me Serge PATEK, 

avocat, boulevard Helvétique 6, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile, 

et 

Madame B______, domiciliée ______ [GE], intimée et appelante de ce même 

jugement, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 

en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile. 

 

 

 

 

 

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C/4429/2018 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/491/2021 du 1er juin 2021, expédié par pli recommandé le 
7 juin 2021, le Tribunal des baux et loyers a principalement ordonné à 

A______ SA de procéder, dans un délai de 3 mois dès l'entrée en force du 

jugement, au nettoyage suffisant de l'immeuble sis 1______ à Genève, ainsi 

qu'aux travaux permettant de supprimer les défauts liés à la présence d'odeurs 

nauséabondes provenant du local poubelles et aux infiltrations d'eau dans la 

cuisine et la chambre de l'appartement de 4 pièces loué par B______ au 

7
ème

 étage de l'immeuble concerné (ch. 1 du dispositif), réduit le loyer de 

l'appartement en question de 10% du 1
er

 février 2016 au 7 février 2018, de 13% 

du 8 février 2018 au 1
er

 septembre 2019 et de 8% du 2 septembre 2019 jusqu'à 

exécution complète des travaux mentionnés au chiffre 1 du dispositif (ch. 2). Le 

Tribunal a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les 

loyers consignés en faveur de A______ SA (compte 2______) (ch. 3), a fixé à 

18'552 fr., charges non comprises, dès le 1
er

 décembre 2018, le loyer annuel de 

l'appartement (ch. 4), a ordonné à A______ SA de restituer à B______ le trop-

perçu de loyer en découlant (ch. 5), a débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 4; recte : ch. 6) et a laissé les débours de 120 fr. à la charge de 

l'Etat, la procédure étant gratuite pour le surplus (ch. 5; recte : ch. 7). 

 En substance, les premiers juges ont considéré que l'existence de défauts relatifs 

au nettoyage de l'immeuble et à la présence de mauvaises odeurs, ainsi qu'à des 

infiltrations et problèmes d'humidité avait été prouvée, au contraire des autres 

défauts allégués (chauffage, sécurité notamment). Le Tribunal a octroyé à 

B______ une baisse de loyer en conséquence jusqu'à élimination des défauts. Il a 

par ailleurs considéré que les conditions permettant la consignation du loyer 

n'étaient pas réunies et ordonné la libération de ce dernier. Il a enfin procédé à la 

fixation du loyer compte tenu des variations du taux hypothécaire et de l'ISPC. 

B. a. Par acte déposé le 6 juillet 2021 à la Cour de justice, A______ SA forme 
appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à ce que la 

Cour, ceci fait, renvoie la cause au Tribunal pour complément d'instruction. 

Subsidiairement, elle conclut à la libération des loyers consignés, à la fixation du 

loyer à 18'552 fr., charges non comprises, dès le 1
er

 décembre 2018 et à la 

restitution, par la locataire, du trop-perçu. 

 b. Par acte déposé le 8 juillet 2021, B______ conclut à l'annulation du chiffre 3 
du dispositif et sollicite que les chiffres 1 et 2 du dispositif soient complétés de 

sorte que des travaux en vue de supprimer le défaut relatif à l'insuffisance du 

chauffage soient ordonnés et qu'une réduction de 20% de loyer lui soit concédée 

à compter de janvier 2016 pendant les saisons de chauffage et jusqu'à complète 

et parfaite exécution des travaux nécessaires à supprimer le défaut relatif à 

l'insuffisance de chauffage. B______ conclut également à la validation de la 

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C/4429/2018 

consignation de loyer n
o
 2______ dès mars 2019 et à ce que l'intégralité du loyer 

puisse être consignée jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux 

demandés. 

 c. Dans sa réponse du 8 septembre 2021, B______ persiste dans ses conclusions 
sur appel et conclut au déboutement de A______ SA.  

 d. Dans sa réponse du 13 septembre 2021, A______ SA persiste dans ses 
conclusions sur appel et conclut au déboutement de B______. Elle dépose une 

pièce nouvelle, à savoir un constat d'huissier relatif à l'absence d'odeurs de 

poubelles dans l'immeuble. 

 e. Les parties ont répliqué le 6 octobre 2021. A______ SA a dupliqué le 
28 octobre 2021.  

f. Les parties ont été avisées le 17 novembre 2021 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. A______ SA est propriétaire de l'immeuble sis 1______ à Genève. 

L'école C______, qui compte environ ______ étudiants, occupe des locaux au 

premier étage de l'immeuble depuis 2006. 

 b. Le 29 octobre 2007, D______ SA, alors propriétaire, et B______, locataire, 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4 pièces au 

7
ème

 étage de l'immeuble concerné. 

 Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans et quinze jours renouvelable par 

tacite reconduction, du 16 novembre 2007 au 30 novembre 2012. 

Le loyer, charges comprises, a été fixé à 1'750 fr. par mois et indexé à l'Indice 

suisse des prix à la consommation (indice de référence 101,1 points, base 

décembre 2005 = 100, taux hypothécaire de référence de 3%). Pour tenir compte 

de la variation de l'ISPC entre juillet 2007 (101,1 points) et juillet 2008 

(104,2 points), le loyer a été porté à 1'804 fr. par mois, charges non comprises, 

dès le 1
er

 novembre 2008. 

c. Le bail a été reconduit le 19 juillet 2013 pour une durée de cinq ans jusqu'au 
30 novembre 2018, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation 

signifiée trois mois avant l'échéance. Le loyer était soumis uniquement à la 

variation de l'ISPC (indice de référence 103,5 points de juin 2013, base 

décembre 2005 = 100). 

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C/4429/2018 

d. A compter du 28 avril 2014, E______, habitant au 8ème étage de l'immeuble, 
s'est régulièrement plaint à A______ SA d'odeurs de putréfaction provenant du 
local à poubelles et causées par les déchets du restaurant se trouvant au rez-de-

chaussée de l'immeuble. Dès le 2 mai 2014, il a également agi au nom de 

B______. 

e. Par courrier du 22 juillet 2014, B______ a sollicité de A______ SA qu'elle 
prenne des mesures pour enrayer les problèmes d'insécurité dans l'immeuble, 

notamment liés à la présence de tiers s'y introduisant, et d'odeurs insoutenables 

émanant des locaux à poubelles. 

f. Par courriel du 7 janvier 2016, plusieurs locataires, dont B______, se sont 
plaints auprès de A______ SA d'une température trop basse dans leurs 

appartements, les radiateurs étant par ailleurs arrêtés de 22h à 6h, d'un défaut de 

propreté dans le bâtiment et d'un problème lié aux poubelles du restaurant. 

Ces plaintes ont été réitérées s'agissant du chauffage insuffisant par courriers des 

26 janvier 2016 et 5 janvier 2017. 

g. A______ SA a répondu le 8 février 2016 que l'immeuble était suffisamment 
chauffé, le relevé des températures effectué au dernier étage faisant état de 

températures oscillant, de jour comme de nuit, entre 20,8 et 26,5 degrés. 

h. Par courrier du 8 novembre 2016, B______ a renouvelé ses plaintes liées aux 
températures insuffisantes et à l'émanation d'odeurs pestilentielles liées aux 

poubelles du restaurant dans les parties communes. 

i. Le 19 août 2017, le Service d'incendie et de secours de la Ville de Genève et la 
Police municipale sont intervenus dans l'immeuble concerné pour une odeur 

suspecte et ont constaté qu'il s'agissait d'une très forte odeur de poubelles. 

j. De nouvelles plaintes collectives ont été adressées à A______ SA les 12 et 
14 décembre 2017 au sujet du chauffage. Les signataires, dont B______ ne 

faisait pas partie, menaçaient de consigner leur loyer de février 2018 en cas 

d'inaction avant le 20 janvier 2018. 

k. Le 25 janvier 2018, B______ a consigné le loyer dès le mois de février 2018 
(compte 2______).  

l. Par courriel du 8 février 2018, B______ a réitéré ses plaintes à A______ SA 
s'agissant de l'état des communs, des odeurs et des problèmes d'accès et de 

sécurité de l'immeuble. Elle s'est également plainte de l'absence de prise de 

mesures s'agissant d'infiltrations d'eau qu'elle avait signalées dans sa cuisine les 

jours de forte pluie. 

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C/4429/2018 

m. Par requête adressée le 26 février 2018 à la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, B______ a assigné A______ SA en validation de la 

consignation du loyer, en exécution des travaux permettant de rétablir un 

chauffage suffisant et en réduction de loyer à raison de 30% pendant la période 

hivernale depuis octobre 2014 (cause C/4429/2018). 

n. Par courrier du 16 juin 2018, B______ a sollicité une baisse de loyer de 30% 
pour la prochaine échéance, fondée sur le rendement, et, subsidiairement, de 

15,25% compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de 3% à 1,5%. 

o. A______ SA ayant répondu négativement par courrier du 31 juillet 2018, 
B______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers 

d'une requête en diminution du loyer déposée le 13 août 2018 (cause 

C/18634/2018). 

p. Le 20 août 2018, la régie a demandé à l'entreprise en charge de la ventilation 
et du chauffage de modifier les horaires de ventilation, notamment pour 

l'enclencher la nuit, et d'augmenter le chauffage pour garantir au minimum 

17 degrés la nuit. 

q. Par courrier du 24 octobre 2018, B______ a sollicité de A______ SA qu'elle 
remédie aux défauts existants, ou à tout le moins qu'elle prenne des engagements 

fermes dans ce sens avant le 30 octobre 2018. Il s'agissait notamment des défauts 

relatifs au chauffage, aux odeurs nauséabondes, au nettoyage du bâtiment et à la 

présence d'humidité, d'infiltrations d'eau et à la ventilation. 

r. Des mesures de température et humidité ont été effectuées dans l'appartement 
concerné entre le 8 et le 12 novembre 2018. Simultanément, des relevés ont été 

effectués dans trois autres appartements, dont celui de E______ et un logement 

vacant. Ces mesures ont été effectuées par l'entreprise chargée de l'entretien de la 

chaufferie et du bâtiment concerné, ainsi que par F______, dans le cadre d'un 

suivi énergétique du bâtiment dont il résultait que les appartements étaient très 

bien chauffés. 

Un boitier de la taille d'une pellicule photographique a été installé dans la pièce à 

vivre, sur un meuble dans le salon contre le mur côté cuisine. 

s. Non conciliées le 13 novembre 2018, les causes C/4429/2018 et C/18634/2018 
ont été portées devant le Tribunal le 13 décembre 2018.  

Dans la cause C/18634/2018, B______ a conclu, préalablement, à ce qu'il soit 

ordonné à A______ SA de produire toutes les pièces permettant d'effectuer un 

calcul de rendement et, principalement, à une baisse de loyer de 30%, sous 

réserve d'amplification à la baisse selon le calcul de rendement, soit à la fixation 

du loyer mensuel à 1'262 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1
er

 

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C/4429/2018 

décembre 2018, et à la restitution du trop-perçu de loyer en découlant dans un 

délai de 30 jours. Subsidiairement, elle a conclu à une baisse de loyer de 

15,25%, soit à la fixation du loyer à 1'528 fr., charges non comprises, dès le 1
er

 

décembre 2018, et à la restitution du trop-perçu de loyer en découlant dans un 

délai de 30 jours. 

Dans la cause C/4429/2018, B______ a notamment conclu à la validation de la 

consignation, à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de procéder, à ses frais et 

dans les règles de l'art, à tous les travaux permettant de supprimer le défaut 

relatif à l'insuffisance de chauffage, et ce dans les 30 jours dès la réception du 

jugement, à une réduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, 

depuis octobre 2014 jusqu'à parfaite exécution des travaux, et à la 

déconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux 

effectués, sous déduction de la somme correspondant à la réduction de loyer due 

à la locataire. 

t. Une entreprise est intervenue le 7 décembre 2018 pour rechercher l'origine des 
fuites d'eau dans la cuisine de B______ et a préconisé de se rendre sur le toit 

pour chercher l'origine de la fuite, ce qui a été fait le 21 juin 2019. 

u. Par contrat prenant effet au 1er janvier 2019, l'entreprise G______ SA a été 
chargée de la conciergerie de l'immeuble concerné, selon un cahier des charges 

défini. Ce dernier prévoit notamment un nettoyage bi-hebdomadaire du hall 

d'entrée et hebdomadaire des escaliers et paliers.  

v. Par courrier du 1er février 2019, B______ a mis en demeure A______ SA de 
supprimer les défauts avant le 25 février 2019, notamment ceux ayant trait aux 

odeurs nauséabondes – en dépit du fait que les déchets du restaurant avaient été 
retirés du local poubelles –, au caractère insuffisant du nettoyage des parties 
communes et aux infiltrations d'eau dans sa cuisine provenant du toit.  

w. Par ordonnance du 12 mars 2019, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
C/4429/2018 et C/18634/2018 sous le numéro de cause C/4429/2018. 

x. Le 15 mars 2019, huit habitants de l'immeuble, dont B______, se sont plaints 
de températures trop froides dans leur logement, la baisse de températures étant 

d'autant plus importante dès minuit car les radiateurs étaient pratiquement 

éteints. 

y. Par requête du 1er avril 2019, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation du 27 mai 2019 et portée devant le Tribunal le 

25 juin 2019 (cause C/7208/2019), B______ a conclu notamment à la validation 

de la consignation de loyer numéro 2______ dès mars 2019, à ce qu'il soit 

ordonné à A______ SA de procéder, à ses frais et dans les règles de l'art, dans 

les 30 jours dès réception du jugement, à tous les travaux permettant de 

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C/4429/2018 

supprimer les défauts suivants : problèmes de sécurité du bâtiment, présence 

d'odeurs nauséabondes provenant du local poubelle, nettoyage insuffisant du 

bâtiment, infiltrations d'eau dans la cuisine et insuffisance de 

l'approvisionnement en eau chaude, à ce qu'elle y soit condamnée en tant que de 

besoin, à ce qu'il soit dit que l'intégralité du loyer pourra être consignée jusqu'à 

complète et parfaite exécution des travaux susmentionnés, à une réduction de 

loyer de 25% dès février 2016 et jusqu'à parfaite exécution des travaux et à la 

déconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux 

effectués, sous déduction de la somme correspondant à la réduction de loyer due 

à la locataire. 

z. Dans sa réponse du 29 avril 2019 (cause C/4429/2018), A______ SA a conclu, 
principalement, à la libération des loyers consignés en sa faveur et au 

déboutement de B______ de toutes autres conclusions. 

aa. Lors de l'audience du Tribunal du 3 mai 2019 dans la cause C/4429/2018, le 
conseil de B______ a sollicité une expertise par thermographie de l'immeuble, 

idéalement au mois de décembre, ainsi que sur le fonctionnement de la 

chaudière. 

Les parties ont persisté dans leurs conclusions et ont été interrogées par le 

Tribunal. 

B______ a confirmé l'existence d'un problème de chauffage depuis 2015, qu'elle 

estimait avoir signalé pour la première fois en 2016. E______ avait procédé à 

des relevés de température dans son appartement au mois de février 2018, 

desquels il ressortait que la température s'élevait à 17,1 degrés pour un taux 

d'humidité de 65,5%. Elle n'était pas présente lors des relevés de température 

effectués en novembre 2018 et n'avait pas déplacé les capteurs. Durant cette 

période, E______ était venu dans son appartement à deux ou trois reprises. Le 

mercredi précédant la pose des capteurs, elle avait constaté une augmentation de 

la température de surface du radiateur, laquelle était passée de 40 à 45 degrés. 

Le représentant de A______ SA a déclaré qu'à sa connaissance, l'installation de 

chauffage n'avait pas été modifiée en 2014. 

bb. Le 10 juin 2019, B______ a signalé à A______ SA l'apparition de 
moisissures dans une des chambres à coucher liées à une infiltration d'eau depuis 

le toit. 

cc. La Police du feu est intervenue auprès de A______ SA le 30 juillet 2019 afin 
qu'elle identifie la cause des infiltrations touchant l'appartement de B______ et 

procède aux travaux adéquats.  

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C/4429/2018 

dd. Dans sa réponse du 2 septembre 2019 (dans la cause C/7208/2019), 
A______ SA a conclu, principalement, à la libération des loyers consignés en sa 

faveur et au déboutement de B______ de toutes autres conclusions. 

Elle a notamment indiqué que l'entreprise en charge de l'entretien du bâtiment 

intervenait une à deux fois par semaine. 

ee. Lors de l'audience du 22 novembre 2019 dans la cause C/7208/2019, les 
parties ont persisté dans leurs conclusions et ont été interrogées par le Tribunal. 

B______ a déclaré que la problématique des odeurs s'était améliorée, notamment 

s'agissant des odeurs de poubelles, mais que le nettoyage n'était pas optimal. Une 

colonne d'eaux usées s'était très récemment percée au niveau de l'école, 

entraînant des odeurs très fortes aux 1
er

 et 2
ème

 étages. 

Le nettoyage n'était pas conforme à ce qui était prévu par le contrat y relatif. Un 

seul passage par semaine avait été constaté au lieu de deux et des objets se 

trouvant par terre n'étaient pas ramassés. Le concierge ne nettoyait pas les 

sonnettes, de sorte qu'elle nettoyait la sienne elle-même.  

Une personne était venue changer le tuyau d'aération dans la cuisine et avait 

constaté la présence d'humidité, qui augmentait. S'agissant de l'autre infiltration 

apparue en été dans une des chambres, rien n'avait été entrepris. La ventilation 

avait été rétablie mais pas dans le local poubelles où il n'y avait pas de 

ventilation. 

E______, demandeur dans les causes parallèles C/4426/2018 et 

C/5______/2019, a indiqué que les containers n'étaient jamais nettoyés, les 

odeurs persistaient au fond de ceux-ci. Les odeurs étaient présentes dans le local 

et se répandaient dans l'immeuble, y compris au 8
ème

 étage, où elles se 

concentraient. Parfois, lorsqu'il rentrait à midi, il sentait des odeurs d'oignons, 

dont il ignorait la provenance. Selon lui, la ventilation n'avait pas un débit 

suffisant. S'agissant de la propreté, des améliorations s'étaient fait sentir depuis 

juillet 2019 et le changement d'entreprise.  

H______, chauffagiste auprès de I______ SA, en charge du contrat d'entretien 

de la chaufferie et du bâtiment concerné, entendu comme témoin, a déclaré qu'il 

n'avait jamais eu de souci dans le bâtiment, à l'exception de E______ qui se 

plaignait d'avoir des températures non conformes. En cas de problèmes de 

température, l'entreprise faisait des enregistrements de températures et en 

fonction de ceux-ci, contrôlait l'immeuble au moyen d'une caméra thermique. 

L'utilisation d'une caméra sur cet immeuble n'avait pas eu lieu car des 

enregistreurs avaient déjà été posés deux ou trois ans auparavant chez E______ 

et des températures de 22 à 22,5 degrés avaient été relevées. A l'époque de la 

pétition lancée par E______, l'entreprise avait contrôlé quasiment tous les 

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C/4429/2018 

appartements de l'immeuble; les températures étaient conformes partout. En 

principe, lors d'un problème de température, l'entreprise vérifiait l'étanchéité des 

fenêtres. Le témoin ignorait qui avait pu procéder au contrôle en l'espèce mais 

aucun problème d'étanchéité n'avait été constaté et, à chaque prise de mesures, 

au minimum 21 degrés, température de l'atmosphère des pièces et non celle des 

murs, avaient été mesurés. 

Le témoin a déclaré que l'évolution de l'indice énergétique depuis 2011 était due 

à l'évolution de différents paramètres visant à limiter la consommation du 

bâtiment (réglage de la chaudière à la bonne puissance pour qu'elle ne soit pas en 

surconsommation). Dans le même temps, l'entreprise avait surveillé le bâtiment 

pour s'assurer qu'il n'y avait pas de problème et avaient fait des contrôles de 

température au moyen d'enregistreurs. Aucun contrôle de la température des 

murs extérieurs n'avait eu lieu, car ce n'était pas quelque chose que l'entreprise 

faisait habituellement avec des températures supérieures à 20 degrés. 

Les sondes étaient toujours placées dans les pièces à vivre, là où il était 

important d'avoir de la chaleur, entre 80 et 100 cm du sol. 

S'agissant des courbes de températures relevées, il n'était pas normal que celles 

de l'appartement de E______ bougent si peu. La réduction nocturne et 

l'augmentation due à l'apport solaire auraient dû être visibles. Le témoin n'avait 

jamais connu « de plateaux de températures » pareils. La température relevée 

chez E______ était de 20 degrés, soit dans les normes. La courbe de 

l'appartement de la locataire J______ était normale, mesurant notamment les 

apports solaires, tout comme dans l'appartement vacant, lesquels n'étaient pas 

présents chez E______. Les températures relevées dans les communs, non 

chauffés, étaient similaires à celles de l'appartement de la locataire J______ et 

laissaient entrevoir des variations de températures. S'agissant de l'appartement de 

B______, le témoin n'avait pas constaté de réduction de nuit ou de variations, ce 

qui n'était pas normal. Il ne pouvait pas s'expliquer la courbe plate, il n'avait 

jamais vu ça. Lorsqu'il avait posé l'enregistreur, il avait mesuré la température de 

la pièce au laser, de 21,5 degrés, température qui n'apparaissait jamais sur les 

relevés. A son sens, la seule manière d'obtenir une courbe aussi plate était de 

mettre l'enregistreur dans une pièce, de fermer le radiateur et d'attendre que le 

temps passe. 

L'humidité chez E______ était un peu plus élevée que chez les autres locataires, 

alors que celle chez B______ était similaire à celle de l'appartement vacant.  

Lors de l'audition de H______, E______ a indiqué avoir déplacé le capteur posé 

par celui-ci et l'avoir posé dans la chambre. 

K______, ingénieur auprès d'F______, entendu comme témoin, a exposé qu'en 

novembre 2018 il avait été amené à intervenir dans l'immeuble concerné, lequel 

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était suivi énergétiquement, sous contrat d'optimisation énergétique, dans le 

cadre de l'action ECO21 (triptyque SIG, chauffagistes et F______). Deux ans 

auparavant, l'entreprise avait réalisé un audit de la chaufferie de l'immeuble; le 

chauffagiste avait eu un avenant à son contrat d'entretien, soit un avenant 

d'optimisation avec des objectifs d'économies à réaliser en cherchant un point 

d'équilibre entre consommation et confort. Suite à des plaintes liées au confort, 

F______ avait été sollicitée dans le cadre d'une task force avec le chauffagiste, 

avec lequel ils avaient fait des mesures de la température et l'humidité dans 

certains appartements, dont il résultait, à leur surprise, que les appartements 

étaient très bien chauffés. Dans les appartements de E______ et B______ la 

température diurne descendait en dessous de 21 degrés. Ces deux courbes ne 

correspondaient toutefois pas du tout à ce qu'il observait dans un appartement 

utilisé de manière standard présentant des variations de températures (soleil, 

présence ou activité de personnes), ce qui s'observait dans l'appartement vacant 

ou celui de la locataire J______. Chez E______, les températures ne variaient 

quasiment pas pendant 8h les trois premiers jours alors que les appareils faisaient 

des mesures toutes les 10 minutes, au 10
ème

 de degré, ce qui était physiquement 

difficile à expliquer, sauf dans des atmosphères contrôlées. L'humidité était plus 

élevée chez E______ que dans les autres appartements (entre 60% et 70% au lieu 

de 50%), pouvant s'expliquer soit par un nombre élevé de personnes dans 

l'appartement, soit par la présence d'un humidificateur, ce que E______ a 

contesté avoir chez lui. Il lui semblait avoir choisi de placer la sonde dans le 

salon, et non dans le couloir chauffé par trois radiateurs, si possible sur un 

meuble, à environ 120 cm de hauteur et loin d'un vitrage. 

Le témoin ne comprenait pas les résultats des mesures faites dans l'appartement 

de B______, car un bâtiment « vivait » entre le jour et la nuit. Il observait 

également qu'à la fin de la période de mesure, quelques heures avant la 

récupération des appareils, la température augmentait et l'humidité diminuait. La 

température relevée pouvait correspondre à celle d'une cave, mais ce n'était 

qu'une hypothèse pouvant expliquer que la température et l'humidité ne variaient 

pas et n'étaient pas influencées par des présences. Même lorsqu'un appartement 

était vide, ils observaient des variations notamment influencées par les 

appartements voisins et le climat extérieur. Une telle courbe ne pouvait pas 

s'expliquer, même avec les stores fermés pendant toute la période, étant précisé 

que dans l'appartement vacant, la température oscillait entre 22 et 25 degrés avec 

50% d'humidité. 

Les appareils utilisés avaient à peine une année et fonctionnaient bien, de sorte 

que les mesures n'avaient pas été répétées. Dans le cadre de son mandat, 

l'entreprise n'avait pas été amenée à évaluer l'isolation extérieure du bâtiment. 

ff. A l'issue de l'audience du 29 novembre 2019, le Tribunal a joint la cause 
C/7208/2019 à la cause C/4429/2018. 

- 11/24 - 

 

 

C/4429/2018 

gg. En date du 11 décembre 2019, B______ a produit un chargé de pièces 
complémentaire comprenant notamment des extraits SITG de l'indice 

énergétique de l'immeuble entre 1993 et 2017 et du rayonnement de la toiture de 

l'immeuble concerné, dont il résulte que l'indice énergétique de l'immeuble a 

baissé à partir de 2014. 

hh. En date du 25 août 2020, B______ a informé la régie de la survenance d'une 
nouvelle infiltration d'eau dans la petite chambre et a sollicité que le nécessaire 

soit fait pour y remédier. 

ii. En date du 24 octobre 2020, B______ a informé A______ SA de la 
survenance de nouvelles infiltrations d'eau sur sa cuisinière l'amenant à 

considérer que les travaux effectués dans le courant de l'année n'avaient pas 

résolu le problème. Un bon de travail a été émis par la régie le 26 octobre 2020 

visant à remédier aux infiltrations d'eau par la hotte de la cuisine en cas de pluie.  

jj. Lors des audiences des 25 septembre et 6 novembre 2020, le Tribunal a 
procédé à l'audition de neuf témoins. 

S'agissant du chauffage 

Les témoins L______, habitant de l'immeuble concerné, et T______, directeur 

de l'école C______, n'ont pas fait état de problèmes liés au chauffage. 

Les témoins M______, N______, O______ et P______, tous habitants de 

l'immeuble concerné, ont déclaré rencontrer des problèmes de chauffage dans 

leur appartement ou dans une des pièces de celui-ci. M______ et O______ 

n'avaient jamais mesuré la température. La première a exposé avoir froid chez 

elle le matin et le second a précisé qu'il ne pouvait pas se tenir en t-shirt chez lui. 

N______ a déclaré qu'il faisait froid dans son appartement, pas plus de 20 ou 21 

degrés.  

P______ a exposé que, à la demande de la régie, des mesures de température 

avaient été effectuées dans sa chambre où il faisait froid. Celles-ci révélaient une 

température suffisante selon la régie mais insuffisante à son sens. 

Les témoins précités avaient tous signé une ou plusieurs pétitions à l'attention de 

la régie concernant l'insuffisance du chauffage. 

Q______, ami de B______, a exposé s'être rendu à une reprise chez cette 

dernière durant l'hiver 2016-2017 et avait constaté qu'il faisait froid au point de 

garder sa veste. Auparavant, il avait le souvenir qu'il faisait chaud dans 

l'appartement. 

- 12/24 - 

 

 

C/4429/2018 

R______, gérant auprès de la régie en charge de l'immeuble de janvier 2018 à 

l'automne 2019 a indiqué que, pendant cette période, il avait reçu énormément de 

plaintes relatives au chauffage et à l'eau chaude, essentiellement de E______ et 

B______. A chaque fois le chauffage et l'eau chaude fonctionnaient 

correctement. Pour le chauffage, ils avaient procédé à des relevés de température 

dans les appartements mais pas effectué d'investigations plus poussées en lien 

avec un éventuel problème d'isolation ou d'éventuels ponts de froid. 

S'agissant de la propreté et des odeurs 

Les témoins T______, M______, N______, O______ et P______ ont tous fait 

état d'un problème de fortes odeurs de poubelles dans l'entrée de l'immeuble, qui 

se répandaient parfois dans l'ascenseur et les couloirs des premiers étages de 

l'immeuble, à tout le moins. 

M______ n'avait pas constaté de problème de propreté de l'immeuble et voyait 

des gens nettoyer.  

Les témoins N______, O______ et P______ ont fait état de problèmes de 

propreté dans l'immeuble, bien que ce dernier témoin ait précisé que la situation 

s'était améliorée. 

Le témoin T______ a exposé s'être plaint auprès de la régie de problèmes de 

propreté de l'immeuble. Devant l'école au 1
er

 étage et dans l'entrée au rez-de-

chaussée, des luminaires étaient défectueux. Il se dégageait parfois une 

impression que l'immeuble n'était pas entretenu et sale, notamment en raison de 

la présence de miettes et papiers par terre dans l'ascenseur, ce dernier n'étant 

manifestement pas lavé.  

R______ a exposé que, dans le cadre de son activité et suite à une pétition signée 

par plusieurs locataires concernant la propreté et la sécurité de l'immeuble, il 

s'était rendu assez régulièrement sur place mais n'avait constaté aucun problème 

de saleté ou d'odeurs, même s'il était évident qu'en fin de journée, après le 

passage d'une centaine d'élèves, des traces persistaient jusqu'au 1
er

 étage. Les 

plaintes liées à la propreté et la sécurité provenaient de B______ et E______ 

exclusivement, à l'exception de l'école C______ pour les aspects relatifs à sa 

propre entrée. L'entreprise en charge du nettoyage intervenait deux fois par 

semaine pour nettoyer les parties communes de l'immeuble conformément au 

contrat de conciergerie applicable. Il n'avait pas constaté de mauvaises odeurs 

émanant du local poubelles, lequel était fermé. 

S______, responsable de site auprès de G______ SA, a exposé avoir dû 

intervenir une fois pour un problème de poubelles suite à une modification du 

jour de collecte des déchets par la Ville de Genève, laquelle n'avait plus lieu les 

jours fériés depuis deux ou trois ans. Ce changement avait engendré des 

- 13/24 - 

 

 

C/4429/2018 

problèmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble. Suite à 

des remarques de la part de la gérance concernant la propreté de l'immeuble, il 

avait envoyé ses équipes sur place pour faire le nettoyage. L'employé chargé du 

nettoyage de l'immeuble au début du contrat lui avait rapporté que des gens 

dormaient au premier étage de l'immeuble vers l'école, de sorte qu'il passait 

quotidiennement nettoyer avant l'ouverture de l'école.  

S'agissant des infiltrations d'eau 

R______ estimait que l'intervention de l'entreprise U______ le 21 juin 2019 

avait réglé le problème d'infiltrations d'eau chez B______. 

T______ a fait état de fréquents problèmes d'infiltration d'eau. Le plafond 

s'effondrait chaque année à plusieurs endroits. Il avait signalé un gros dégât des 

eaux en novembre 2019, mais la situation s'était améliorée depuis lors.  

M______ a déclaré que depuis sept ans, elle signalait à la régie la présence de 

moisissures dans la chambre de sa fille. Au salon, elle avait moins de 

moisissures mais en cas de forts orages, de l'eau coulait depuis le toit. Les 

dernières infiltrations remontaient au 15 juin 2019, puis au 13 août 2020, mais 

de manière moins importante pour cette dernière fois même s'il y avait une 

flaque au milieu du salon. 

N______ n'avait pas eu de problèmes d'infiltration d'eau. 

kk. A l'issue de l'audience du 6 novembre 2020, le Conseil de B______ a 
indiqué que deux nouvelles inondations s'étaient produites dans la cuisine, avec 

de l'eau coulant par la hotte de ventilation, en août et mi-octobre 2020. Fin août 

2020, de l'eau avait coulé dans la chambre à coucher.  

ll. Le Tribunal a imparti un délai à B______ pour produire des pièces et a 
annoncé qu'il clôturerait l'administration des preuves à leur réception. Il a 

également imparti un délai aux parties pour déposer leurs plaidoiries finales 

écrites. 

mm. Par écritures du 15 janvier 2021, A______ SA a conclu, principalement, à 
la libération des loyers consignés en sa faveur et au déboutement de B______ de 

toutes autres ou contraires conclusions. 

Elle a produit une facture de l'entreprise W______ SA du 27 juillet 2020 

attestant avoir fait des recherches d'infiltrations, notamment par sondage de la 

toiture. 

nn. Par écritures du 2 février 2021, B______ a conclu, principalement, à la 
validation de la consignation, à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de procéder, 

à ses frais et dans les règles de l'art, dans les 30 jours dès la réception du 

- 14/24 - 

 

 

C/4429/2018 

jugement, à tous les travaux permettant de supprimer le défaut relatif à 

l'insuffisance de chauffage et à tous les travaux permettant de supprimer 

notamment les défauts suivants : présence d'odeurs nauséabondes provenant du 

local poubelles, nettoyage insuffisant du bâtiment, infiltrations d'eau dans la 

cuisine et la chambre, à ce qu'il soit dit que l'intégralité du loyer pourra être 

consignée jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux susmentionnés, à 

une réduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis janvier 

2016 et jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux sollicités, à une 

réduction de loyer de 25% dès février 2016 et jusqu'à complète et parfaite 

exécution des autres travaux sollicités à une baisse de loyer de 14,29%, ramenant 

celui-ci à 18'552 fr. par année, charges non comprises, dès le 1
er

 décembre 2018 

et à la restitution du trop-perçu dans un délai de 30 jours. 

oo. A______ SA a répliqué par écritures du 24 février 2021. 

pp. Par écritures du 24 février 2021, B______ a répliqué. Elle a précisé, au sujet 
des infiltrations d'eau, que ces dernières s'étaient poursuivies jusqu'en février 

2021 et que, bien qu'une entreprise fût intervenue récemment en toiture, elle ne 

savait pas si les travaux étaient efficaces dans la mesure où il n'avait pas plu 

depuis. 

qq. Le Tribunal a ensuite gardé la cause à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance. 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant 

sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC). 

En l'espèce, l'intimée a conclu à une baisse de loyer de 30% dès janvier 2016 

pour les saisons de chauffage et à une baisse de loyer supplémentaire de 25% 

dès février 2016. La réduction de loyer relative au chauffage représente, 

annuellement, à tout le moins, un montant de 2'319 fr. (18'552 fr. x 25% / 12 X 6 

= 2'319 fr.), de sorte qu'elle permet déjà d'atteindre le seuil fixé par la loi. La 

valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte. 

1.2 Les appels ont été interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la 
loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 

- 15/24 - 

 

 

C/4429/2018 

Dirigés contre le même jugement, ils seront traités dans le même arrêt. Pour des 

raisons de simplification et de clarté, A______ SA sera désignée comme 

l'appelante et B______ comme l'intimée. 

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 

de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et 

vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 

consid. 4.3.1). 

1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui 

concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la 

protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire 

sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2. L'appelante a produit une pièce nouvelle. 

2.1 Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux 
ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 

s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les 

deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). S'agissant des vrais novas, soit les 

faits et moyens de preuve postérieurs à la fin des débats principaux de première 

instance (cf. art. 229 CPC), ils sont en principe toujours admissibles en appel, 

pourvu qu'ils soient invoqués sans retard dès leur découverte. Quant aux pseudo 

nova, soit les faits et moyens de preuve qui existaient déjà au début des 

délibérations de première instance, leur admissibilité est largement limitée en 

appel: ils sont irrecevables lorsque le plaideur aurait déjà pu les introduire dans 

la procédure de première instance s'il avait été diligent (ATF 143 III 42 

consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1). 

Le plaideur qui fait valoir des pseudo nova devant l'instance d'appel doit exposer 

précisément les raisons pour lesquelles il ne les a pas invoqués en première 

instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 p. 351). 

2.2 En l'espèce, l'appelante a produit un constat d'huissier portant sur diverses 
visites à l'immeuble litigieux et certifiant l'absence de mauvaises odeurs 

provenant du local poubelle en dates des 2 et 7 juillet, 10, 16 et 19 août 2021. 

Dans la mesure où la pièce nouvelle se rapporte à la continuité de l'état de fait au 

moment du dépôt de l'appel, elle ne pouvait être déposée antérieurement. Elle a 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=138%20III%20374
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=143%20III%2042
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_508/2016
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=144%20III%20349

- 16/24 - 

 

 

C/4429/2018 

par ailleurs été produite immédiatement, de sorte qu'elle sera recevable sans 

préjudice de sa pertinence. 

3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé le droit à la preuve en ne tenant 
pas compte des pièces qu'elle avait produites, en refusant la tenue d'une 

inspection locale, propre à son sens à démontrer l'absence d'infiltrations d'eau 

dans le logement des intimés et en considérant que l'existence desdites 

infiltrations avait été prouvée par les intimés. 

3.1 Garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, le droit d'être entendu comprend en 
particulier le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une décision ne soit 

prise à son détriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer 

sur la décision, d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des 

preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 

135 II 286 consid. 5.1; 135 I 187 consid. 2.20; 129 II 497 consid. 2.2). 

Lorsqu'une prétention relève du droit fédéral, le droit à la preuve est régi de 

manière spéciale par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_629/2010 du 2 février 2011 consid. 2.2; 5A_726/2009 du 30 avril 

2010 consid. 3.1 et la référence citée). 

3.2 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve 

adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). 

A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, 

prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. L'art. 8 CC consacre 

un droit des parties, dans les matières réglées par le droit civil fédéral, à 

l'administration des preuves sur les faits pertinents (ATF 133 III 295 

consid. 7.1). 

L'art. 8 CC confère un droit à la preuve pour autant que le justiciable cherche à 

établir un fait pertinent pour l'appréciation juridique de la cause et qu'il propose 

une mesure probatoire adéquate, régulièrement offerte dans les formes et délais 

prévus par la loi de procédure applicable. Le juge peut refuser une mesure 

probatoire lorsqu'il est parvenu à se forger une conviction exempte d'arbitraire 

sur la base des preuves déjà recueillies et qu'il conclut sans arbitraire que la 

mesure requise ne conduirait pas à modifier sa conviction (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_390/2012 du 13 novembre 2012 consid. 2.2 et les arrêts cités). 

L'art. 8 CC n'est pas violé lorsque le juge refuse une mesure probatoire à la suite 

d'une appréciation anticipée des preuves ou pour le motif qu'il s'agirait de 

prouver un fait déjà établi ou un fait sans pertinence (ATF 129 III 18 consid. 2.6 

et les arrêts cités). 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/135%20II%20286
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/135%20I%20187
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/129%20II%20497
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_629/2010
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/5A_726/2009
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/133%20III%20295
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/129%20III%2018

- 17/24 - 

 

 

C/4429/2018 

Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 5C.63/2002 du 13 mai 2002 

consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des 

preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa 

conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire 

s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le 

juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves 

qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 

consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure 

civile, aspects choisis, 2011, p. 93). 

L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la 

preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés 

et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il 

peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 

6 septembre 2015 consid. 5.2). 

Selon la jurisprudence, il n'y a violation du principe de la libre appréciation des 

preuves que si le juge dénie d'emblée toute force probante à un moyen de preuve 

ou s'il retient un fait contre son intime conviction; en revanche, une appréciation 

des preuves fausse, voire arbitraire, ne viole pas le principe de la libre 

appréciation des preuves (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2; 4A_165/2009 du 15 juin 

2009 consid. 5). 

3.3 S'agissant des odeurs de poubelles et concernant le nettoyage de l'immeuble, 
l'appelante soutient que le Tribunal n'aurait pas dû se fonder sur les témoignages 

des habitants de l'immeuble, ni apprécier celui du gérant avec retenue, et était 

tenu de procéder à une inspection locale. 

Les plaintes émanant des locataires de l'immeuble concernant les odeurs 

provenant du local à poubelles, ainsi que du nettoyage insuffisant datent des 

28 avril et 22 juillet 2014, 7 janvier 2016, 8 février, 21 août, 18, 19 et 24 octobre 

2018, 1
er

 février et 4 octobre 2019 et 3 août 2020 signalant cette problématique 

et sollicitant que des mesures soient prises afin d'y remédier. 

A cela s'ajoute l'intervention du Service d'incendie et de secours de la Ville de 

Genève intervenu dans l'immeuble en raison d'une odeur suspecte qui s'était 

avérée provenir du local à poubelles. 

Les témoins habitant l'immeuble ont confirmé l'existence d'odeurs de poubelles. 

Quand bien même la perception des odeurs peut être considérée comme 

subjective et propre à chacun, ainsi que le relève l'appelante, les divers 

témoignages concordent quant à la présence récurrente d'odeurs de poubelle. Le 

fait que le témoignage de R______, ancien employé de la régie et se rendant 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_491/2008
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=5C.63/2002
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=132%20III%20109
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=5A_812/2015
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_607/2015
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_165/2009

- 18/24 - 

 

 

C/4429/2018 

occasionnellement sur place, doit être considéré avec retenue et n'emporte pas la 

conviction. Le témoin S______, responsable de nettoyage de l'immeuble, a, 

quant à lui, également admis qu'il y avait eu des problèmes d'odeurs et 

d'encombrement du local poubelles de l'immeuble. 

Plusieurs habitants de l'immeuble ont également confirmé des carences de 

nettoyage, notamment des containers à poubelles, bien que des améliorations 

aient été constatées. Si le témoin R______ a au contraire attesté de l'absence de 

problèmes de nettoyage, il a reconnu l'existence de saleté parfois jusqu'au 

premier étage. Il n'apparaît toutefois pas que son témoignage soit déterminant, 

dans la mesure où il ne procédait qu'à des visites ponctuelles dans l'immeuble et 

n'avait pas constaté les odeurs de poubelles dont faisaient état tous les autres 

témoins. 

Au vu des éléments qui précèdent, le constat du Tribunal selon lequel des 

problèmes d'odeurs de poubelles et de nettoyage affectent l'immeuble est fondé. 

Une inspection locale n'aurait rien ajouté de pertinent à ce qui précède. 

Enfin, le constat d'huissier produit par l'appelante n'est pas propre à remettre en 

cause ce qui précède. En effet, si les quelques visites effectuées par l'huissier 

n'ont pas permis de constater l'existence des défauts liés à la propreté et aux 

odeurs dans l'immeuble, elles ne suffisent pas à en conclure qu'ils seraient 

entièrement résorbés et que le nettoyage de l'immeuble serait à ce jour suffisant 

et satisfaisant.  

3.4 S'agissant des infiltrations d'eau, l'appelante fait valoir que le Tribunal s'est 
essentiellement fondé sur les allégations des intimés, au détriment des offres de 

preuves de l'appelante, les écartant de manière contraire au droit. 

A suivre l'appelante, le Tribunal aurait retenu la présence d'infiltrations d'eau 

dans la chambre de l'intimée sans que celle-ci ne le mentionne dans ses écritures. 

Par ailleurs, le Tribunal aurait négligé les preuves démontrant que le problème 

d'étanchéité avait été réglé par l'appelante suite aux passages d'entreprises en 

octobre 2018, puis à l'été 2019 et 2020 et exposant l'absence de toute infiltration 

depuis le mois de janvier 2020. A l'inverse, le Tribunal aurait considéré 

l'existence d'infiltrations comme prouvée, alors que l'intimée n'a pas produit de 

pièces et notamment de photos prouvant leur existence, cette dernière ne 

ressortant pas plus des témoignages figurant à la procédure.  

Le Tribunal a retenu l'existence d'infiltrations les jours de fortes pluies, tant sur 

la base des pièces produites que des explications fournies par divers témoins. 

L'intimée s'est plainte d'infiltrations d'eau et de moisissures, dans la cuisine et 

une chambre, à plusieurs reprises, soit notamment les 8 février et 24 octobre 

2018, ainsi que les 10 juin 2019, 25 août et 24 octobre 2020. Les interventions 

de plusieurs entreprises ont été nécessaires dans le but de trouver la source du 

- 19/24 - 

 

 

C/4429/2018 

problème et de le résoudre, ce qui n'est au demeurant pas contesté par les parties, 

qui citent abondamment les rapports découlant desdites interventions. Aucun de 

ces rapports ne conteste l'existence d'infiltrations, au contraire, puisque les 

entreprises ont cherché à identifier la source des infiltrations. Ainsi, l'entreprise 

X______ a-t-elle préconisé une recherche par sondage sur le toit, à la suite de 

quoi les entreprises U______ et W______ SA sont intervenues, respectivement 

en 2019 et 2020, afin d'identifier la cause des installations et de résoudre le 

problème. 

L'intimée s'est toutefois plainte d'infiltrations postérieurement à l'intervention 

desdites entreprises. Quant à ces dernières, elles n'ont pas fait état d'une 

résolution du problème, ni même d'une identification claire de son origine. Le 

témoin R______, ancien gérant de l'immeuble, n'a pas affirmé avec certitude que 

le problème avait été réglé. 

Les témoins T______, M______ et E______, ont confirmé avoir subi ou subir 

des dégâts liés à des infiltrations d'eau. Certes, ces témoins pourraient 

potentiellement avoir un intérêt à l'issue de la présente procédure ; ce seul fait 

n'est toutefois pas suffisant pour questionner leurs témoignages dans la mesure 

où il apparaissent conformes et en adéquation avec d'autres éléments de fait. De 

plus, le témoin R______ a, lui aussi, fait état de problématiques d'infiltration 

dans un autre appartement de l'immeuble. 

Même si le Tribunal n'a pas détaillé les preuves retenues et sur lesquelles il a 

fondé sa conviction, l'existence d'inondations et de moisissures est prouvée tant 

par les pièces que par les témoignages qui la corroborent, même appréciés avec 

retenue. Il n'a par ailleurs pas été démontré que le problème aurait été résolu, 

dans la mesure où aucune pièce, ni aucune déclaration ne le confirme, 

contrairement à ce que prétend l'appelante. Si la survenance plus récente 

d'infiltrations n'est pas établie, cela ne signifie pas encore que le problème serait 

réglé et n'est plus susceptible de se reproduire lors d'un prochain épisode 

pluvieux. Il découle de ce qui précède que tant l'administration que l'appréciation 

des preuves qui ont été faites par les premiers juges ne prêtent le flanc à la 

critique.  

Le Tribunal était fondé à refuser l'inspection locale sollicitée par l'appelante, 

cette mesure d'instruction n'étant pas propre à remettre en cause sa conviction.  

Infondés, les griefs de l'appelante seront rejetés. 

4. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir octroyé à l'intimée une réduction de 
loyer en retenant à tort l'existence de défauts. Toutefois, au-delà du titre de ce 

grief, elle ne discute pas la quotité de la réduction accordée, mais uniquement 

son principe, arguant de l'absence de défauts liés aux odeurs, au nettoyage de 

l'immeuble et aux infiltrations d'eau. L'appelante ne discute pas davantage la 

- 20/24 - 

 

 

C/4429/2018 

qualification de défauts que le Tribunal a retenue quant aux problématiques 

constatées. 

Ainsi, au vu du raisonnement qui précède et compte tenu du constat de 

l'existence desdits défauts, le grief formulé est infondé.  

5. L'intimée reproche au Tribunal d'avoir violé le droit à la preuve et d'avoir 
constaté les faits de manière inexacte en considérant que l'immeuble ne 

présentait pas de défaut en lien avec le chauffage. En ne tenant pas compte des 

relevés de températures, des extraits SITG et des diverses pétitions de locataires 

produits à la procédure, le Tribunal aurait violé le droit. 

5.1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas 
imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou 

lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 

peut exiger du bailleur la remise en état de la chose, une réduction 

proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès 

contre un tiers. Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer 

(art. 259a al. 1 et 2 CO). 

Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des 

circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la 

destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 

du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2; 

ACJC/181/2010 du 15 février 2010 consid. 2; WESSNER, Le bail à loyer et les 

nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12
ème

 Séminaire sur le droit du 

bail, 2002, p. 23s.; HIGI, Zürcher Kommentar, no 28 ad art. 258 CO). 

Un défaut lié au chauffage des locaux loués ne peut donner lieu à une réduction 

de loyer que pendant les périodes de chauffage (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_174/2009 du 8 juillet 2009 consid. 4.2). En principe, une température de 

18 degrés constitue la limite minimale dans les conditions actuelles d'habitat en 

deçà de laquelle on peut évoquer une notable diminution de la jouissance des 

locaux (ACJC/290/2005 du 14 mars 2005; arrêt du Tribunal cantonal vaudois du 

15 décembre 1992, publié in CdB 1995 p. 121). Il y a une part de subjectivité 

dans la perception du froid, liée aux caractéristiques propres à chaque individu. 

A cet égard, une personne dont la sensibilité au froid n'est pas hors du commun 

devrait pouvoir se tenir dans son logement sans avoir à revêtir des habits 

particulièrement chauds. La Cour a considéré qu'il n'était pas normal pour un 

logement avec confort que la température ne soit que de 17 à 18 degrés, de sorte 

que les visiteurs doivent garder leur manteau ou leur veste. L'expérience 

générale de la vie enseignait qu'il s'agit là d'une température au-dessous de 

laquelle l'occupation d'un appartement est inconfortable, mises à part les 

périodes d'activités ménagères (ACJC/719/2002 du 31 mai 2002 consid. 3). 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_281/2009
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/181/2010
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_174/2009
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/290/2005
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/719/2002

- 21/24 - 

 

 

C/4429/2018 

Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité 

de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent 

pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre 

raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (ACJC/1023/2013). 

Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la 

diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC; 

ACJC/861/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1.2). Pour le surplus, les règles 

relatives à l'établissement des faits et à la preuve figurent ci-dessus sous 

considérant 3, de sorte qu'il convient de s'y référer.  

5.2 En l'espèce, la température de l'immeuble a été modifiée dans le cadre d'un 
contrat d'optimisation d'énergie mis en place dès 2016 et qui a impliqué des 

réglages entraînant une baisse globale du chauffage. Ces modifications ont été 

suivies de plaintes de plusieurs locataires, dont les intimés, en janvier 2016, 

janvier et décembre 2017 et mars 2019. Les intimés se sont également plaints du 

chauffage insuffisant les 24 et 29 octobre 2018. Les témoins M______, 

N______, O______ et P______ ont attesté de ce que le chauffage était, à leur 

sens, insuffisant, sans avoir procédé à des mesures de températures. Ces 

déclarations doivent ainsi être relativisées dans la mesure où ces ressentis sont 

subjectifs : le témoin N______ a estimé la température de son logement à 

environ 20-21 degrés insuffisante et le témoin O______ a précisé ne pas pouvoir 

se tenir en t-shirt dans son canapé. Le témoin Q______ a attesté d'une unique 

visite qui ne saurait être représentative. Les témoins L______ et T______ ont 

indiqué ne pas avoir de problèmes de chauffage. 

Ces témoignages, tout comme les pièces figurant à la procédure, notamment les 

courriers adressés par plusieurs locataires à la régie et mentionnés ci-dessus 

démontrent une insatisfaction quant au chauffage qui aurait baissé quelques 

années auparavant. Toutefois, ni les témoignages, ni les plaintes des locataires, 

ni les relevés SITG ne permettent de démontrer que le chauffage serait 

objectivement insuffisant et constitutif d'un défaut selon les critères établis par la 

loi et la jurisprudence et rappelés ci-dessus. 

Le témoin H______, en charge du chauffage de l'immeuble, a exposé avoir 

procédé à des mesures deux ou trois ans avant son audition et n'avoir pas 

observé d'anomalies, les températures étant de 21 degrés minimum. 

Des mesures de températures ont été effectuées dans l'appartement des intimés et 

trois autres situés dans l'immeuble litigieux, dont un appartement vacant, en 

novembre 2018 par l'entreprise chargée de l'entretien de la chaufferie et du 

bâtiment concerné, ainsi que par F______. Certes, ces mesures ont enregistré des 

températures inférieures à 20 degrés dans l'appartement de l'intimée et celui de 

son voisin E______. Toutefois, ainsi que l'a expliqué le témoin H______, la 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1023/2013

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C/4429/2018 

variation de température dans l'appartement de l'intimée et de son voisin précité 

était quasi nulle et ne correspondait pas à la courbe normale et aux variations de 

température entre le jour et la nuit. Chez B______ le relevé de la température de 

la pièce au laser faisait état de 21,5 degrés. Dans l'appartement vacant, la 

température oscillait entre 22 et 25 degrés avec 50% d'humidité. 

Le témoin K______ s'est montré étonné des résultats précités dans les 

appartements de l'intimée et de son voisin E______, qu'il ne parvenait pas à 

s'expliquer. Les appareils utilisés étaient peu usagés et fonctionnaient bien, 

raison pour laquelle les mesures n'avaient pas été répétées. E______ a quant à lui 

expliqué avoir déplacé un des capteurs de son appartement, de sorte qu'il 

n'apparaît pas contraire au droit que le Tribunal ait retenu que les mesures y 

relatives ne pouvaient être considérées comme démontrant un chauffage 

insuffisant. 

Des mesures de températures ont été effectuées dans l'appartement de l'intimée 

et trois autres situés dans l'immeuble litigieux, en novembre 2018 par l'entreprise 

chargée de l'entretien de la chaufferie et du bâtiment concerné, ainsi que par 

F______. Certes, ces mesures ont enregistré des températures inférieures à 

20 degrés dans l'appartement de l'intimée, celui de deux de ses voisins dont 

E______ et un appartement vacant. Toutefois, ainsi que l'a expliqué le témoin 

H______, la variation de température dans l'appartement de l'intimée et de son 

voisin E______ était quasi nulle et ne correspondait pas à la courbe normale et 

aux variations de température entre le jour et la nuit. Chez E______, tout comme 

chez l'intimée, le relevé de la température de la pièce faisait état de 20 degrés au 

minimum. Selon le témoin K______, dans l'appartement vacant, la température 

oscillait entre 22 et 25 degrés avec 50% d'humidité. Ledit témoin s'est également 

montré étonné des résultats précités qui ressemblaient à une atmosphère de cave 

plutôt que d'appartement et qu'il ne parvenait pas à s'expliquer. Il a toutefois 

également observé qu'à la fin de la période de mesure, quelques heures avant la 

récupération des appareils, la température augmentait et l'humidité diminuait. 

Les appareils utilisés étaient peu usagés et fonctionnaient bien, raison pour 

laquelle les mesures n'avaient pas été répétées. E______ a quant à lui expliqué 

avoir déplacé un des capteurs de son appartement. 

Il ne ressort pas de ces éléments que la température de l'appartement de l'intimée 

serait trop basse et partant constitutive d'un défaut, quand bien même elle ne 

serait pas pleinement satisfaisante. Les difficultés rencontrées à la lecture des 

résultats des relevés précités ne démontrent pas encore de problématique de 

chauffage constitutive de défaut. Quand bien même ces mesures devaient être 

prises avec prudence compte tenu de leurs résultats inhabituels, il appartenait à 

l'intimée d'apporter la preuve du défaut, ce qu'elle n'a pas fait.  

- 23/24 - 

 

 

C/4429/2018 

A cet égard, les photographies de relevés versées à la procédure par l'intimée ne 

suffisent pas à contredire les éléments qui précèdent, ni à estimer que l'intime 

conviction des premiers juges reposerait sur une appréciation arbitraire des 

preuves. C'est ainsi à bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des éléments figurant 

à la procédure, que l'intimée n'avait pas démontré que le chauffage de son 

appartement était insuffisant et, à cet égard, constitutif d'un défaut. 

Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point également. 

6. Enfin, l'intimée considère que le Tribunal a violé la loi en estimant que les 
conditions d'une consignation du loyer n'étaient pas réunies. Elle relève que la 

mise en demeure du 1
er

 février 2019 était valable et que la consignation du loyer 

aurait dû être validée à compter du 1
er

 mars 2019 pour les défauts admis par le 

Tribunal. 

6.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la 
réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet 

effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera 

auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera 

par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition 

subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux 

conditions cumulatives suivantes: d'une part, le locataire doit demander au 

bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable 

pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le 

défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (arrêt du Trinunal fédéral 

4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les références citées). 

6.2 En l'occurrence, les conditions formelles nécessaires à la consignation de 
loyer n'ont pas été respectées lors de cette dernière en janvier 2018, puisque 

l'intimée n'avait pas préalablement demandé la réparation des défauts moyennant 

fixation d'un délai pour ce faire et menace de consignation du loyer. Qu'une telle 

mise en demeure ait eu lieu le 1
er

 février 2019 ne suffit à réparer ce vice formel, 

puisqu'elle intervenait alors que les loyers avaient dans les faits déjà été consigné 

sans que le bailleur n'en eût été dûment informé. Le raisonnement du Tribunal 

sera partant confirmé. 

7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 24/24 - 

 

 

C/4429/2018 

PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevables les appels interjetés le 6 juillet 2021 par A______ SA et le 8 juillet 

2021 par B______ contre le jugement JTBL/491/2021 rendu le 1
er

 juin 2021 par le 

Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4429/2018. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame  

Zoé SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.