# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d2d0c847-2650-59e8-be7e-3c2428065aee
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-07
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 07.04.2021 ZKBER.2020.83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2020-83_2021-04-07.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

Urteil vom 7. April 2021
      

Es wirken mit:

Präsident Frey 

Oberrichterin Hunkeler 

Oberrichter Müller    

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Simon
Bloch,

 

Berufungsklägerin 

 

 

gegen

 

 

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Serge Flury,

 

Berufungsbeklagte 

 

betreffend Forderung
aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1. B.___ (nachfolgend auch: Mieterin und
Klägerin) mietete mit Wirkung ab 13. Februar 2017 von der A.___ AG (nachfolgend
auch: Vermieterin, Beklagte und Widerklägerin) eine 3 ½ Zimmerwohnung in [...].
Als Mietzins für die zur Ausübung der Sexarbeit bestimmten Wohnung vereinbarten
die Vertragsparteien einen Betrag von CHF 4'800.00 pro Monat (inkl. Aktontozahlung
für Nebenkosten). Am 20. März 2017 kündigte B.___ das Mietverhältnis per Ende
September 2017. Nach einem erfolglosen Schlichtungsverfahren reichte sie am 4. Juli
2018 beim Richteramt Thal-Gäu eine Klage gegen die Vermieterin ein. Sie
forderte einen Betrag von CHF 9'600.00 mit der Begründung, sie habe eine
Kaution von CHF 14'400.00 geleistet, die ihr die Vermieterin nach Verrechnung mit
einem noch offenen Monatszins zurückzuerstatten habe. 

 

Die Vermieterin bestritt zunächst erfolglos
die Passivlegitimation. Im Anschluss an den entsprechenden Zwischenentscheid des
Amtsgerichtspräsidenten vom 16. Januar 2019 beantragte sie, die Klage abzuweisen
und die Mieterin widerklageweise zu verurteilen, ihr CHF 21'950.10, zuzüglich
Zins, zu bezahlen. Der Betrag von CHF 21'950.10 setzt sich gemäss der
Widerklage zusammen aus unbezahlten Mietzinsen von CHF 11'100.00, Verzugszinsen
von CHF 934.70, Abrechnung über Betriebs- und Nebenkosten von CHF 1'704.40,
individuelle Kostenabrechnung von CHF 1'448.80, Betriebskostenabrechnung von CHF
1'490.50, Parkplatzgebühren von CHF 300.00 sowie Wiederbeschaffungskosten für
entwendetes oder defektes Material von CHF 4'971.30. 

 

 

2. Der Amtsgerichtspräsident hiess die
Klage mit Urteil vom 15. Juni 2020 gut und verpflichtete die Beklagte, der
Klägerin CHF 9'600.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. Juli 2017 zu bezahlen (Ziffer 1
des Urteils). Die Widerklage wies er ab (Ziffer 2). Weiter verpflichtete er die
Beklagte, der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 10'357.35 und die
Gerichtskosten von CHF 4'600.00 zu bezahlen (Ziffern 3 und 4). 

 

 

3. Die Beklagte (nachfolgend auch:
Berufungsklägerin) erhob im Anschluss an die nachträgliche Zustellung der
Entscheidbegründung frist- und formgerecht Berufung. Sie stellt die
Rechtsbegehren, die Ziffern 2, 3 und 4 des Urteils vom 15. Juni 2020 aufzuheben
und die Klägerin zu verpflichten, ihr den Betrag von CHF 11'271.30 zuzüglich
Zins zu 5 % seit 1. Oktober 2017 zu bezahlen. Die Klägerin (nachfolgend auch:
Berufungsbeklagte) beantragt in ihrer Berufungsantwort, die Berufung
abzuweisen. Am 8. Februar 2021 und 1. März 2021 reichten die Parteivertreter
ihre Honorarnoten ein. 

 

 

4. Die Berufung ist spruchreif. Gestützt
auf Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann darüber ohne
Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die
Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf
die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. 

 

II.

1. Die Berufung richtet sich gegen die
Abweisung der Widerklage, wobei die Berufungsklägerin bloss zwei Punkte in
Frage stellt. Zunächst beanstandet sie, die Vorinstanz habe der Klägerin zu
Unrecht Zahlungen durch C.___ von insgesamt CHF 6'300.00 als Mietzinszahlungen
angerechnet. Weiter verlangt sie, ihr die Schadenersatzforderung von CHF
4'971.30 infolge Wiederbeschaffung von defektem oder entwendetem Material zuzusprechen.
Darüber hinaus ficht sie das vorinstanzliche Urteil nicht an. Auf die beiden umstrittenen
Positionen ist nachfolgend einzugehen. 

 

 

2.1 Die Klägerin und Mieterin machte bei
der Vorinstanz geltend, der von ihr geschuldete Mietzins sei im Umfang von CHF 6'300.00
von ihrer Nach- beziehungsweise Untermieterin C.___ direkt an die Vermieterin
beglichen worden. Die Beklagte und Widerklägerin entgegnete, es stimme zwar,
dass ihr C.___ CHF 6'300.00 bezahlt habe. Dieser Betrag stütze sich aber
auf eine andere, separate Vereinbarung, nämlich einen Kaufvertrag vom 1. Juli 2017.
Der Amtsgerichtspräsident erwog, aus dem von der Widerklägerin angerufenen
Kaufvertrag gehe hervor, dass diverse Gebrauchsgegenstände für den Betrieb
eines Massagestudios von der Widerklägerin an C.___ verkauft worden seien. Der
Kaufpreis betrage gemäss Vertrag CHF 15'000.00. Dieser sei dem Vertrag zufolge
in bar nach der Übergabe der Gegenstände zu entrichten gewesen. Auf der zweiten
Seite des Vertrages werde dann von der Verkäuferin quittiert, sie habe den
Kaufpreis von CHF 5'000.00 erhalten. Die Klägerin und Mieterin habe ihrerseits
fünf Quittungsbelege eingereicht, die Zahlungen zwischen dem 18. Juli 2017 und
dem 22. August 2017 von C.___ an die A.___ AG dokumentierten. Es handle sich
dabei um den gleichen Einzahlungsschein, den auch die Mieterin zur Zahlung der
Mietzinskaution sowie der Mietzinsen verwendet habe. Erstaunlich sei auch, dass
– neben der anerkannten Summe von CHF 4'800.00 – genau der ausstehende Betrag
in der Höhe von CHF 6'300.00 von C.___ einbezahlt worden sei. Dass sie
diese Summe tatsächlich für die im Kontrakt aufgeführten Gegenstände bezahlt
habe, sei deshalb bereits aus diesem Grund wenig glaubhaft. Hinzu komme, dass
im Kaufvertrag keine Ratenzahlung vereinbart gewesen sei, sondern explizit
Barzahlung unmittelbar nach Übergabe der Gegenstände. Zudem habe die
Verkäuferin sogar noch den Empfang der Barzahlung quittiert, wenngleich dort
nur CHF 5'000.00 erwähnt würden. Auf der anderen Seite decke sich der
Zahlungsmodus von C.___ mit den Aussagen der Klägerin, des Vertreters der Beklagten
und von C.___ sowie den Erkenntnissen aus den Akten. Daraus könne nämlich nur
geschlossen werden, dass C.___ kurz nach Mietantritt von der Klägerin als
Untermieterin und nicht als angestellte Mitarbeiterin derselben ebenfalls der
Sexarbeit in der gemieteten Wohnung nachgegangen sei. Gemäss den von der
Beklagten eingereichten AGB sei die Untermiete zwar untersagt. Aus dem
Schriftverkehr der Parteien während dem Mietverhältnis müsse jedoch geschlossen
werden, dass diese stillschweigend toleriert worden sei. Erst am 3. Februar
2018 sei der Klägerin eine Konventionalstrafe in der Höhe von CHF 20'000.00 in
Rechnung gestellt worden wegen Missachtung der AGB des Mietvertrages. Die AGB seien
jedoch überhaupt nie Bestandteil des Mietvertrags geworden. Dort werde nämlich
erwähnt, dass Zusatzvereinbarungen noch zur Ausarbeitung beim Anwalt seien.
Weiter enthalte das von der Klägerin fotografierte und zu den Akten gereichte
Exemplar den Hinweis "Die AGB werden mit der Unterschrift akzeptiert"
nicht. Nur der von der Beklagten eingereichte Vertrag enthalte diese Ergänzung.
Dies lege den Verdacht nahe, dass die Vereinbarung später ohne Kenntnis der
Mieterin erweitert worden sei. Jedenfalls bestreite die Mieterin den Erhalt der
AGB und die Vermieterin erbringe keinen Beweis, beispielsweise durch ein
unterzeichnetes Exemplar der AGB, dass der Mieterin diese zur Kenntnis gebracht
worden seien. Demnach sei also zu folgern, dass sowohl C.___, als auch die
Klägerin in der streitbetroffenen Wohnung Sexarbeit verrichteten, den Mietzins aufgeteilt
und ihren Anteil jeweils direkt an die Beklagte bezahlt hätten. Mit Ausnahme
des Mietzinses für den Monat September 2017, den die Klägerin bereits in der
Klage anerkannt und verrechnet habe, seien somit sämtliche Mietzinsen durch die
Mieterin beziehungsweise zu deren Gunsten durch die Untermieterin bezahlt
worden. 

 

 

2.2 Die Berufungsklägerin macht
unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des Sachverhaltes
geltend. Sie rügt, die Vorinstanz verkenne, dass der Mietvertrag selber auf
Seite 2 unter Ziffer 13 einen ausdrücklichen Verweis auf die AGB enthalte. Die
Berufungsbeklagte habe spätestens bei Vertragsunterzeichnung gewusst, dass
einerseits AGB existierten und, dass der Mietvertrag nur zusammen mit den AGB überhaupt
gültig sei. Auch D.___, die bei Übergabe des Mietobjekts an die Klägerin anwesend
gewesen sei, habe bei der Vorinstanz bezeugt, dass der Vertreter der Beklagten
und die Klägerin anlässlich der Übergabe vor Ort noch etwas in den Mietvertrag
reingeschrieben hätten. Sie wisse weiter, dass es dabei um die Untermiete gegangen
sei. Sie habe nicht gewollt, dass die Untermiete erlaubt sei. Auch C.___ habe
als Zeugin ausgesagt, sie habe das gegenständliche Mietobjekt nie gemietet, sei
also nie Untermieterin gewesen. Sie habe einen Teil des Arbeitsverdienstes
direkt der Klägerin bezahlt. Die durch sie vorgenommenen Zahlungen an die Beklagte
seien keine Mietzinszahlungen gewesen, sondern gestützt auf den separaten Kaufvertrag
zwischen ihr und der Beklagten erfolgt. Auch E.___ als Vertreter der Beklagten
habe gleichgerichtet ausgesagt. Beim Vertrag, den die Klägerin eingereicht
habe, handle es sich um das Exemplar, welches sie per Post vorgängig erhalten habe
und nicht um dasjenige, das anlässlich der Übergabe des Mietobjekts abgegeben
worden sei. Es stehe damit fest, dass die Klägerin gewusst habe, dass der
Mietvertrag nur zusammen mit den AGB gültig zustande kommen konnte. Der handschriftliche
Zusatz «AGB sind mit Unterschrift anerkannt» sei anlässlich der Übergabe im
Mietvertrag und nicht nachträglich angebracht worden. Zudem habe auch C.___ angegeben,
das Mietobjekt nie gemietet zu haben. Aufgrund der vorhandenen Beweise müsse als
erwiesen betrachtet werden, dass die Klägerin Kenntnis der AGB gehabt habe und
diese auch gültig übernommen und damit Vertragsbestandteil geworden seien.

 

Die Beklagte und Berufungsklägerin
bestreitet, dass C.___ einerseits überhaupt Untermieterin der vermieteten
Wohnung werden konnte, dass sie tatsächlich Untermieterin geworden sei und je
Mietzinszahlungen für das Mietobjekt getätigt habe. In den AGB hätten die Parteien
ausdrücklich vereinbart, dass das Mietobjekt durch die Mieterschaft nicht
untervermietet werden dürfe und festgehalten, dass ein Verstoss gegen dieses
Verbot mit einer Konventionalstrafe in Höhe von CHF 20'000.00 geahndet werde. C.___
habe als Zeugin bei der Vorinstanz ausdrücklich zu Protokoll gegeben, das
gegenständliche Mietobjekt nie gemietet zu haben, sondern lediglich dort
gearbeitet und einen Teil ihres Verdienstes direkt der Mieterin beziehungsweise
ihrer Arbeitgeberin abgeliefert zu haben. Die Vorinstanz würdige diesen Umstand
mit keinem Wort. E.___ habe als Vertreter der Beklagten anlässlich der
Hauptverhandlung zwar ausgeführt, er habe Kenntnis davon gehabt, dass C.___ sich
in der Wohnung befinde, aber eben nicht als Untermieterin, sondern als
Arbeitnehmerin der Klägerin. Dies wäre auch gar nicht anders denkbar, ansonsten
die Beklagte die ausstehenden Mietzinse von der Untermieterin eingefordert
hätte. E.___ habe aufgrund einer polizeilichen Kontrolle im Objekt Kenntnis von
der Anwesenheit von C.___ erhalten. Diese sei aber nicht alleine im Objekt
gewesen, sondern zusammen mit weiteren, ebenfalls im Sexgewerbe arbeitenden
Personen. Konsequenterweise wären nach der Logik der Vorinstanz somit sämtliche
im Objekt arbeitstätigen Personen Untermieter geworden, was an Absurdität nicht
zu übertreffen wäre. Sämtliche Mietzinse für die gesamte Mietdauer seien somit
von der Klägerin gegenüber ihr geschuldet, und nicht etwa von einer
Drittpartei. Da C.___ nie Untermieterin sondern allenfalls in einem
Arbeitsverhältnis zur Klägerin im Mietobjekt tätig gewesen sei, sei von
Vornherein ausgeschlossen, dass sich die Klägerin irgendwelche Zahlungen seitens
C.___ an sie als Mietzinszahlungen anrechnen lassen könne. E.___ als Vertreter
der Beklagten wie auch die angebliche Untermieterin C.___ hätten bei der
Vorinstanz ausgesagt, die Zahlungen gemäss den Postquittungen stellten nicht
Mietzinszahlungen dar, sondern seien gestützt auf den separaten Kaufvertrag
erfolgt. C.___ habe auf Vorhalt des Kaufvertrags und der Quittungen explizit
erklärt, sie habe keine Mietzinse bezahlt, sondern nur den Kaufpreis für die
Übernahme der auf dem Vertrag aufgelisteten Gegenstände, zumal sie ja das
Mietobjekt gar nie gemietet habe. Inwiefern es erstaunlich sein soll, dass es
sich bei den Postquittungen gerade um die Differenz zwischen dem anerkannten
Ausstand und dem ausstehenden Betrag handle, sei irrelevant. Die Vorinstanz
verkenne weiter, dass sie auf dem Kaufvertrag lediglich den Erhalt einer
Anzahlung von CHF 5'000.00 quittiert habe und somit noch CHF 10'000.00 offen gewesen
seien. Weiter liessen sich die Zahlungen auch rein zeitlich eindeutig dem
Kaufvertrag zuordnen, da dieser vom 1. Juli 2017 datiere und die Teilzahlungen
anschliessend zwischen dem 18. Juli und 22. August 2017 erfolgt seien.
Beweistechnisch lasse sich somit zu keinem anderen Schluss kommen, dass die
Zahlungen von C.___ als Kaufpreiszahlungen erfolgt seien. Es sei erwiesen, dass
es sich bei den Zahlungen von insgesamt CHF 6’300.00 durch C.___ nicht um
Mietzinszahlungen handle, die sich die Klägerin an die ausstehenden Mietzinse anrechnen
lassen könnte.

 

 

2.3.1 Die Klägerin macht geltend, der
von ihr geschuldete Mietzins sei im Betrag von CHF 6'300.00 direkt von
ihrer Untermieterin C.___ der Vermieterin bezahlt worden. Entgegen der
Auffassung der Berufungsklägerin ist es nicht grundsätzlich ausgeschlossen,
dass sich die Mieterin irgendwelche Zahlungen seitens einer Drittperson als
Mietzinszahlungen anrechnen lassen kann. Gemäss Art. 68 Obligationenrecht (OR,
SR 220) ist ein Schuldner nur dann verpflichtet, persönlich zu erfüllen, wenn
es bei der Leistung auf seine Persönlichkeit ankommt. Geldleistungen brauchen
vom Schuldner anerkanntermassen nicht persönlich erbracht zu werden, weil
Gläubiger von Geldforderungen keinerlei Interesse an der persönlichen Erfüllung
haben (Ulrich G. Schroeter, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2019, N
12 zu Art. 68 OR, mit weiteren Hinweisen). Nach der
Beweisregel von Art. 8 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) hat die
Schuldnerin – das heisst vorliegend die Klägerin – allerdings die Tatsache zu
beweisen, dass eine Drittperson für sie eine Schuld getilgt hat. Der Amtsgerichtspräsident
erachtete diesen Beweis zusammenfassend als erbracht, weil die Zahlungen von insgesamt
CHF 6'300.00 genau den ausstehenden Mietzinsen entsprächen und mit den gleichen
Einzahlungsscheinen erfolgt seien, die auch die Mieterin zur Zahlung der
Mietzinskaution und der Mietzinsen verwendet habe. Die von der Beklagten für
die Zahlung des Betrages angeführte Begründung – die Zahlung beruhe auf einem
Kaufvertrag – überzeuge dagegen nicht. Aus den vorgelegten Urkunden und den
Befragungen anlässlich der Hauptverhandlung könne nur geschlossen werden, dass C.___
von der Klägerin als Untermieterin und nicht als angestellte Mitarbeiterin
ebenfalls der Sexarbeit in der gemieteten Wohnung nachgegangen sei. Die
Vermieterin habe die Untermiete stillschweigend toleriert. Sie erbringe keinen
Beweis, dass sie die AGB, welche eine Untermiete untersagten, der Klägerin zur
Kenntnis gebracht hätte. Gestützt darauf sei zu folgern, dass die Klägerin und C.___
den Mietzins aufgeteilt und ihren Anteil jeweils direkt der Beklagten bezahlt
hätten. 

 

 

2.3.2.1 Die Tatsache, dass der Betrag
von CHF 6'300.00, den C.___ der Beklagten unbestrittenermassen bezahlte, genau
der von der Beklagten behaupteten Mietzinsdifferenz entspricht, ist entgegen
der Behauptung der Berufungsklägerin keineswegs irrelevant. Sie ist im
Gegenteil ein starkes Indiz, das die Darstellung der Klägerin stützt. Die
Angaben auf dem Einzahlungsschein stimmen bis auf die Person, welche die
Einzahlung vornahm, mit denjenigen der Zahlung der Mietzinskaution überein (Urkunden
11 und 8 der Klägerin). Neben den von der Vorinstanz genannten Gründen (Vereinbarung
von Barzahlung, Quittung für Zahlung, Differenz zwischen Kaufpreis und quittiertem
Betrag beläuft sich nicht auf CHF 6'300.00) spricht auch die Adresse im
Empfangsschein gegen eine gestützt auf den Kaufvertrag vom 1. Juli 2017 erfolgte
Zahlung. Die Adresse entspricht nämlich exakt dem Mietobjekt ([...]), während
der von der Beklagten angerufene Kaufvertrag eine ganz andere Adresse von C.___
enthält ([...]; Urkunde 3 der Beklagten). Mit dem Amtsgerichtspräsidenten ist
deshalb wenig glaubhaft, dass diese den Betrag von CHF 6'300.00 für die im
Kaufvertrag erwähnten Gegenstände bezahlt hat. 

 

 

2.3.2.2 Nicht zu überzeugen vermag auch,
was die Berufungsklägerin gegen den vom Vorderrichter als weiteres Indiz
angeführten Umstand, sie habe die Untermiete zumindest stillschweigend
toleriert, vorbringt. Der frühere Rechtsvertreter der Beklagten selber hatte in
einem Schreiben vom 21. Februar 2018 darauf hingewiesen, die Klägerin habe
nachweislich «die gemietete Wohnung untervermietet» (Urkunde 21 der Klägerin,
S. 2). Auch der Vertreter der Beklagten bezeichnete C.___ im WhatsApp-Verkehr mit
dem (inzwischen verstorbenen) Ehemann der Klägerin am 29. September 2017 als
Untermieterin («… wenn ihre Frau damit einverstanden ist das die jetzige Untermieterin
für die Reinigung und Schäden aufkommt…»; Urkunde 17 der Klägerin, S. 2). Den
Gegenbeweis, dass durch den Mietvertrag ergänzende AGB eine Untermiete verboten
gewesen wäre, erbringt die Beklagte nicht. Das von der Klägerin und das von der
Beklagten eingereichte Exemplar des Mietvertrages sind nicht identisch. Sie
unterscheiden sich insbesondere durch den im von der Beklagten eingereichten Exemplar
vorhandenen Hinweis «AGB sind mit Unterschrift anerkannt» (Urkunde 2 der Beklagten,
Urkunde 7 der Klägerin). Ob die von der Beklagten angerufenen AGB, welche eine
Untermiete ausschliessen, Vertragsbestandteil wurden, ist damit nicht erstellt.
Daran ändert auch der Hinweis in Ziffer 13 des Vertrages auf nicht näher
umschriebene «Zusatzbestimmungen», die «zu einem späteren Zeitpunkt» erfolgen,
nichts (Urkunde 1 der Klägerin). Aus dem Mietvertrag selber ergibt sich kein
solches Verbot. Im Gegenteil spricht Ziffer 3 des Vertrages, wonach der Mieter
seine Mitarbeiter oder Mieter über die Besonderheiten der Sexarbeit im Kanton
Solothurn» informieren müsse, für die Zulässigkeit nicht nur von Anstellungs-,
sondern auch von weiteren Miet-, das heisst von Untermietverhältnissen. Auch
das prozessuale Verhalten der Beklagten spricht dagegen, dass die AGB
Bestandteil des Mietvertrages geworden sind. Wäre dies der Fall, hätte sie im
vorliegenden Verfahren wohl kaum darauf verzichtet, die für einen Verstoss gegen
das Verbot der Untervermietung unmissverständlich vorgesehene
Konventionalstrafe von CHF 20'000.00 einzuklagen (Urkunde 2 der Beklagten, S. 2
der AGB). 

 

Gegen den Standpunkt der Klägerin
sprechen einzig die Aussagen des Vertreters der Beklagten und der beiden von
der Vorinstanz als Zeuginnen befragten C.___ und D.___. Die Berufungsbeklagte bemerkt
indessen zu Recht (Berufungsantwort, S. 6 f., worauf im Übrigen verwiesen
werden kann), dass deren Aussagen nur mit grosser Zurückhaltung gewürdigt
werden können. So liess die Zeugin C.___ im Vorfeld der Verhandlung verlauten, dass
sie dem Gericht sehr verbunden wäre, wenn der Termin verschoben werden könnte,
«da eine Aussage gegen die B.___ eventuell mir zu meinem Recht verhilft»
(Schreiben vom 7. Oktober 2019, AS 82). Im Jahr 2019 hatte sie die Klägerin
offenbar auch betrieben (Urkunden 1 und 2 der Klägerin zur Widerklageantwort vom
2. Juli 2019). Den Aussagen der Zeugin D.___ kann entnommen werden, dass sie
sich mit dem Vertreter der Beklagten eingehend vorbesprochen hatte (Protokoll
der Befragung vom 15. Juni 2020, S. 4 RZ 125 ff., AS 128). Als langjährige Eigentümerin
der von der Beklagten vermieteten Liegenschaft (Protokoll der Befragung vom 15.
Juni 2020, S. 1, AS 125), die gemäss der vom Amtsgerichtspräsidenten mit
Zwischenentscheid vom 16. Januar 2019 (AS 32 ff.) verworfenen Auffassung der
Beklagten sogar allein hätte passivlegitimiert sein sollen, liegen deren
Präferenzen am Ausgang des Prozesses ebenfalls auf der Hand. Beide Zeuginnen haben
gleich wie der Vertreter der Beklagten ein grosses Interesse daran, dass das
vorliegende Verfahren mit einem Urteil zu Gunsten der Beklagten enden werde. Ihre
Aussagen fallen deshalb im Gegensatz zu den anderen vorstehend erwähnten
weiteren Aspekten kaum ins Gewicht. 

 

 

2.3.3 Die Vorbringen der
Berufungsklägerin vermögen das überzeugende Urteil des Amtsgerichtspräsidenten
nicht zu erschüttern. Es bleibt dabei, dass die Widerklage auf Bezahlung von
ausstehenden Mietzinsen in der Höhe von CHF 6'300.00 abgewiesen werden muss. 

 

 

3.1 Die Beklagte verlangt mit ihrer
Widerklage einen Betrag von CHF 4'971.30 für Wiederbeschaffungskosten. Die
Klägerin und Mieterin habe bei Mietbeginn diverses Inventar übernommen. Die nun
eingeklagte Summe habe sie am 3. Februar 2018 in Rechnung gestellt und enthalte
die Kosten für Material, das nach Beendigung der Miete gefehlt oder defekt
gewesen sei. Der Amtsgerichtspräsident erwog dazu, die Rückgabe der Wohnung sei
offensichtlich gescheitert, obwohl am 30. September 2017 beide Parteien vor Ort
gewesen seien. Im lediglich von der Vermieterin unterschrieben Abnahmeprotokoll
sei festgehalten, die Mieterin habe die Rückgabe verweigert. Wer das Scheitern
der Rückgabe zu verantworten habe, könne offenbleiben. Der Bestimmung von Art.
267a Abs. 1 OR zufolge müsse der Vermieter bei der Rückgabe den Zustand der
Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem melden.
Diese Mitteilung habe sofort, das heisst in den auf die Rückgabe folgenden
Werktagen, zu erfolgen. Soll das Rückgabeprotokoll als Mängelrüge dienen, seien
zum einen im Protokoll die Mängel genau zu bezeichnen, für welche der Mieter
einzustehen habe, und zum anderen sei das Protokoll dem Mieter umgehend
auszuhändigen, oder wenn er an der Abnahme nicht anwesend gewesen sei, sofort
zuzustellen. Die Mängelrüge des Vermieters müsse präzis und detailliert sein,
eine Aufzählung der Mängel enthalten und erkennbar zum Ausdruck bringen, dass
der Mieter für die angezeigten Mängel haftbar gemacht werde. Versäume es der
Vermieter, Mängel zu rügen, obwohl diese erkennbar seien, oder erfolge die
Mängelrüge verspätet, so verwirke er gemäss Art. 267a Abs. 2 OR seine
diesbezüglichen Schadenersatzansprüche.

 

Die Beklagte sei diesen Pflichten in
keiner Weise nachgekommen. Jedenfalls stehe fest, dass sie spätestens am 9.
Oktober 2017 im Beisein von mehreren Zeugen doch noch in die Wohnung habe gelangen
können. Gemäss ihren Angaben seien dabei diverse Mängel sowie fehlendes und
defektes Inventar entdeckt und entsprechend protokolliert worden. Gemäss
Rechnung vom 3. Februar 2018 sei die aktenkundige Mängelliste bereits am
10. Oktober 2017 von der Widerklägerin erstellt worden. Eine umgehende
Mitteilung an die Mieterin sei jedoch nicht erfolgt, obwohl dies zweifellos
möglich gewesen wäre. Insbesondere auch deshalb, weil es sich bei den
schlussendlich in Rechnung gestellten Positionen (fehlendes Inventar) um
offensichtliche Mängel gehandelt habe, die gegenüber der Mieterin sofort gerügt
hätten werden können. Stattdessen habe sich die Widerklägerin damit begnügt,
erst mit Schreiben vom 20. Oktober 2017 an den damaligen Rechtsvertreter der
Klägerin – notabene als Antwort auf sein Schreiben vom 3. Oktober 2017 –
eine wenig detaillierte Mängelliste zur Kenntnis zu bringen. Ob die
Widerklägerin der Mieterin neben der Liste auch das Abnahmeprotokoll zugestellt
habe und die beiden Dokumente einer Mängelrüge gemäss den Anforderungen der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung genügten, könne offengelassen werden. Die Vermieterin habe es
auf jeden Fall versäumt, die klar erkennbaren Mängel rechtzeitig zu rügen und
damit ihre nun geltend gemachten Schadenersatzansprüche verwirkt. 

 

 

3.2 Die Berufungsklägerin bezeichnet die
Ausführungen der Vorinstanz als nicht zutreffend. Dem Schreiben des damaligen
Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten vom 3. Oktober 2017 zufolge habe dieser
bereits am 3. Oktober 2017 Kenntnis von ihren Forderungen gehabt, zumal er sie
bereits zu diesem Zeitpunkt explizit bestritten habe. Im Schreiben werde denn
auch konkret auf die «weiteren Forderungen (Nebenkosten, Bussgelder etc.)»
Bezug genommen und diese seien durch den damaligen Rechtsvertreter der
Berufungsbeklagten bestritten worden. Im Umkehrschluss bedeute dies nun aber
auch, dass die Berufungsbeklagte zwischen dem Kündigungszeitpunkt vom 30.
September 2017 und dem Schreiben ihres Anwalts vom 3. Oktober 2017 Kenntnis von
den geltend gemachten Mängeln und Forderungen erhalten habe, ansonsten es gar
nichts zu bestreiten gegeben hätte. Sie sei somit sehr wohl ihren Pflichten
nach Art. 267a OR nachgekommen. Innert höchstens zwei Tagen habe sie die Mängel
angezeigt und die Berufungsbeklagte Kenntnis von den Forderungen erhalten. Dass
die exakte Auflistung und Berechnung der Wiederbeschaffungskosten beziehungsweise
des Schadenersatzes erst später erfolgt sei, tue nichts zur Sache, zumal dies
zumindest teilweise innert dieser kurzen Frist gar nicht möglich gewesen wäre.
Die Wiederbeschaffungskosten von insgesamt CHF 4’971.30 seien daher im Einklang
der bundesgerichtlichen Bestimmungen geltend gemacht und zudem auch genügend
substantiiert und begründet worden.

 

 

3.3 Die Berufungsklägerin beruft sich
zum Beweis für eine rechtzeitige Mängelrüge auf ein Schreiben des damaligen
Rechtsvertreters der Klägerin vom 3. Oktober 2017 (Urkunde 18 der Klägerin). Mit
diesem Schreiben teilte dieser der Beklagten mit, dass die Klägerin das
Mietverhältnis ordnungsgemäss gekündigt, die Beklagte eine ordentliche Abgabe
des Mietobjekts verhindert und deshalb das Mietzinsdepot zurückzuerstatten
habe. Weiter führte er aus: «Der guten Ordnung halber bestätige ich Ihnen, dass
Ihre weiteren Forderungen (Nebenkosten, Bussgelder etc.) dem Grundsatz nach wie
auch in quantitativer Hinsicht bestritten werden». Diesem Schreiben kann beim
besten Willen keine Mängelrüge, die den von der Vorinstanz zutreffend
dargelegten Anforderungen entsprechen würde, entnommen werden. Weitere Rügen
bringt die Berufungsklägerin nicht vor. Die Abweisung der Widerklage durch die
Vorinstanz ist deshalb auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden.

 

 

4. Die Berufung ist aus diesen Gründen
abzuweisen. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 2'500.00 hat dem Ausgang
entsprechend (Art. 106 Abs. 1 ZPO) die Berufungsklägerin zu tragen. Weiter hat
sie der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der von dieser
geltend gemachte Betrag von CHF 2'042.70 (inkl. Auslagen und MwSt.) ist
angemessen.

 

Demnach wird erkannt:

1.    Die Berufung wird abgewiesen.

2.    Die Kosten des Berufungsverfahrens von
CHF 2'500.00 hat die A.___ AG zu tragen. Sie werden mit dem von ihr geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.

3.    Die A.___ AG hat B.___ für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'042.70 zu bezahlen.

 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt
CHF 11'271.30. 

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. 

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

 

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Frey                                                                                  Trutmann