# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 15336c12-a3be-5804-b8d1-e26521fd9cb3
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-11-14
**Language:** de
**Title:** Wiederherstellung rechtmässiger Zustand. Adressat des Befehls (Störerauswahl).
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0130/2001
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_130_2001_668.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 130/2001 vom 14. November 2001 in BEZ 2001 Nr. 61

3. Der Bauherr ist verpflichtet, eine Baute so auszuführen, wie sie bewilligt worden
ist,  und  er  darf  deren  Zweckbestimmung  nicht  in  relevanter  Weise  verändern.  Für  Ab-
weichungen ist eine neue oder abgeänderte Bewilligung einzuholen. Erhält die Behörde 
Kenntnis von einem ohne Bewilligung erstellten bzw. einer anderen Nutzung zugeführ-
ten Bauwerk, ist von Amtes wegen ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durch-
zuführen.

Es  blieb  unbestritten,  dass  die  erwähnte  Umnutzung  eigenmächtig  erfolgte  und 
grundsätzlich einer baurechtlichen Bewilligung bedarf. Die Rekurrenten wenden sich in-
dessen dagegen, dass sie selber und nicht der heutige Eigentümer verpflichtet wurden, 
die notwendigen Bauunterlagen (Revisionsplan) zur Beurteilung der materiellen Rechts-
lage  einzureichen.  Sie  machen  geltend,  dass  sowohl  die  streitbetroffene  Eigentums-
wohnung als auch die andere Maisonette-Wohnung im selben Gebäude (hinsichtlich der 
die  Vorinstanz  eine  gleichlautende  Aufforderung an den heutigen Eigentümer gerichtet 
hat,  der  die  entsprechende  Umnutzung  zugegebenermassen  selbst  vorgenommen  hat) 
den Plänen entsprechend erstellt worden sei.

4. Massnahmen zur Behebung eines polizeiwidrigen Zustandes sind grundsätzlich
gegen den  Störer  zu  richten.  Nach  herrschender  Lehre  und  Rechtsprechung  ist  zu-
nächst  derjenige  Störer,  welcher  eine  polizeiwidrige  Gefahr  oder  Störung  selbst  oder 
durch das unter seiner Verantwortung erfolgende Verhalten Dritter verursacht hat (Ver-
haltensstörer). Störer ist aber auch, wer über die Sache, die den ordnungswidrigen Zu-
stand  bewirkt, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat (Zustandsstörer; vgl. BGE 122 II 
70 E.6a mit zahlreichen Verweisungen). Sind mehrere Störer gleichzeitig für einen poli-
zeiwidrigen  Zustand  verantwortlich  (mehrere  Personen  haben  den  Zustand  durch  ihr 
Verhalten  verursacht  oder  es  liegen  mehrere  Zustandsstörer  aufgrund  einer  geteilten 
Sachherrschaft vor oder neben dem Verhaltensstörer haftet eine andere Person als Zu-
standsstörer), kann die Pflicht zur Störungsbeseitigung alternativ oder kumulativ grund-
sätzlich  jedem  Verhaltens- und/oder  Zustandsstörer  auferlegt  werden,  wobei  sich  die 
Wahl am Grundsatz der Verhältnismässigkeit und am Gebot effektiver und schneller Ge-
fahrenbeseitigung zu orientieren hat.

Wann  und  von  wem  der  hier  zu  beurteilende  rechtswidrige  Zustand  verursacht 
wurde, ist strittig und den Akten nicht schlüssig zu entnehmen. Zwar ist in dem vom heu-
tigen  Eigentümer  der  Vorinstanz  eingereichten  Verkaufsdokument  vom  8.  November 
1996  von  einem  «ausgebauten  Dachboden  zur  vielseitigen  Nutzung  als  dritte  Wohn-
ebene»  die  Rede,  doch  steht  diese  von  der  zum  Verkauf  der  Wohnung  beauftragten 
Immobilienfirma  verfasste  Angabe  in  Widerspruch  zu  dem  am  13.  Dezember  1996 
öffentlich  beurkundeten  Kaufvertrag,  wo  mit  Bezug  auf  die  bewusste  Fläche 

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beurkundeten  Kaufvertrag,  wo  mit  Bezug  auf  die  bewusste  Fläche  ausdrücklich  von 
«Estrich» die Rede ist. Die bestehenden Fakten reichen jedenfalls nicht aus, die Rekur-
renten  als  Verhaltensstörer  zu  betrachten.  Weiterungen  zur  Ermittlung  des  wahren 
Sachverhaltes  sind nicht angezeigt, zumal, sollten tatsächlich die Rekurrenten die ver-
pönte Umnutzung vorgenommen haben und damit tatsächlich die Verhaltensstörer sein, 
ohnehin zu berücksichtigen wäre, dass ihnen bereits seit Dezember 1996 die rechtliche 
und  tatsächliche  Verfügungsgewalt  über  den  genannten  Bauteil  nicht  mehr  zukommt. 
Das hat zur Folge, dass die Rekurrenten einem allfälligen Befehl zu Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands nicht nachkommen könnten, sofern die heutigen Eigentü-
mer einen solchen Eingriff nicht billigten.

Ein  dahingehendes  Vollstreckungshindernis  ist  soweit  als  möglich  bereits  bei  der 
Störerauswahl zu beseitigen. Die heutigen Eigentümer der die umstrittene Nutzung auf-
weisenden  Stockwerkeinheit  sind  jedenfalls  Zustandsstörer.  Aufgrund  dieser  Eigen-
schaft darf gegen sie vorgegangen werden, auch wenn sie die Störung nicht selber ver-
ursacht  haben  sollten.  Insbesondere  kann  der  Inpflichtnahme  nicht  entgegengehalten 
werden,  die  Rechtsnachfolger  hätten  das  Grundstück  bzw.  die  Stockwerkeinheit  gut-
gläubig  erworben  und  vom  polizeiwidrigen  Zustand  nichts  gewusst.  Solche  subjektiven 
Sachverhaltselemente sind für die Störereigenschaft nicht massgebend.

Es bleibt darauf hinzuweisen, dass allfällige Rechtsstreitigkeiten zwischen den frü-
heren und den heutigen Eigentümern im Falle einer Wiederherstellung des rechtmässi-
gen  Zustandes  ausschliesslich  Sache  des  Privatrechts  sind  und  vor  den  Zivilgerichten 
auszutragen wären.