# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e151183d-94bf-588e-81aa-3e690aa7455a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-03-21
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 21.03.1996 80.1996.11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-11_1996-03-21.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00011

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 11 gennaio 1996

 

in
materia di:                 IC/IFD 93/94

 

	
  presentato
  da:

  	
  1.
  __________, __________,  

  2.
  __________, __________,  

  1.,2.
  avv. __________, __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________, nato nel
1953, svolge la professione di arredatore per la __________ s.a.g.l. a
__________; dal 1993 vive separato dalla moglie, cui sono stati affidati i
figli nati nel 1976 rispettivamente nel 1979.

                                         Il 3 aprile 1981
__________ riceveva in donazione da una zia un rustico in legno nel Comune di
__________. In seguito, il 31 luglio 1985 acquistava a __________, per un
prezzo di fr. 45’000.-- una stalla dalla superficie di mq 42 con 814 mq di
terreno annesso, intenzionato, stando alle sue affermazioni, a trasferire il
proprio domicilio da __________ per ragioni di comodità, segnatamente in
previsione dell’imminente costruzione del Centro scolastico consortile. Oltre
due anni dopo l’acquisto della stalla di __________ e, meglio, il 27 luglio
1987, __________ inoltrava la domanda di trasformazione del rustico (stalla) in
abitazione, che veniva accolta dal competente Dipartimento il 6 ottobre 1987.

                                         Nel frattempo la
prospettata costruzione del Centro scolastico consortile slittava nel tempo. Il
5 aprile 1988 la moglie __________, grazie all’aiuto della madre, che trasformava
poi prestiti per complessivi fr. 1’220’000.-- in donazione (anticipo ereditario)
con atto del 10 luglio 1990, acquistava un immobile a __________ al prezzo di
fr. 580’000.--destinato a diventare l’abitazione primaria della famiglia. Il 31
ottobre 1990 __________ vendeva, dopo averne portato a termine la riattazione,
il rustico di __________ per fr. 315’000.-- a __________. La compravendita
veniva iscritta a RF il 17 maggio 1991.

                                         Nel 1993 i coniugi
__________ si separavano. Il 13 marzo di quell’anno __________ acquistava ad
__________ un appartamento di due locali e mezzo, destinato a diventare la sua
abitazione primaria. Sempre quell’anno presentava una domanda di riattazione
del rustico di __________, che gli era stato donato da una zia nel 1981,
intenzionato a farne la propria abitazione secondaria.

 

                                   2.   Nella tassazione
IC/IFD 1993-94 l’UT di __________ esponeva a __________ e __________ un reddito
aziendale di fr. 55’475.-- di media annua, derivante dalla vendita della stalla
riattata di __________. Secondo l’autorità fiscale detta vendita configurava un
atto del commercio professionale d’immobili (cfr. notifica della tassazione del
14 novembre 1994, confermata dalla decisione su reclamo dell’11 dicembre 1995).
L’UT sottolineava in particolare la brevità del possesso e il fatto che la riattazione
del rustico era stata effettuata mediante indebitamento e anticipi sul prezzo
da parte del futuro compratore. Rilevava inoltre che __________ aveva ricevuto
un importo di fr. 17’700.-- per una mediazione immobiliare e attirava inoltre
l’attenzione sull’acquisto di ulteriore sostanza immobiliare ad __________,
come pure sulla richiesta di riattazione del rustico di __________. Riteneva
inoltre improbabile la spiegazione dell’acquisto dell’abitazione primaria di
__________ nel 1987, collegata dai contribuenti con la mancata costruzione del
centro scolastico consortile a __________, facendo presente che anche
l’ubicazione scelta non era idonea a risolvere i problemi logistici di natura
scolastica.

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ e __________, assistiti dall’avv. __________,
contestano la natura di operazione immobiliare commerciale della vendita del
rustico riattato di __________. Contestano, tra l’altro, il ricorso a mezzi di
terzi per il finanziamento, attirando l’attenzione sulla generosa donazione di
cui la signora __________ ha beneficiato dalla madre a titolo di anticipo
ereditario. Confermano pure che l’acquisto di __________ era inteso a risolvere
i problemi scolastici dei figli e che il successivo acquisto di __________ è
stato effettuato una volta sfumata la prospettiva di costruzione entro breve
termine del Centro scolastico consortile a __________. Spiegano inoltre come la
vendita di __________ sia stata effettuata una volta constatato che
l’investimento non rispondeva alle esigenze per le quali era stato fatto e che
il successivo acquisto di un appartamento di due locali e mezzo ad __________,
così come la riattazione del rustico di __________ da parte del marito, sono da
porre in relazione con la mutata situazione familiare, che ha portato alla separazione
dei coniugi per tempo indeterminato, con affidamento dei figli alla moglie.

 

                                         All’udienza del 7 marzo
1996 il ricorrente ha dettagliatamente esposto le ragioni della riattazione del
rustico di __________ e la successiva vendita, riconfermandosi nella propria
richiesta. L’Ufficio di tassazione, dal canto suo, data la particolarità della
fattispecie, si è rimesso al giudizio della Camera.

 

                                   4.   Secondo gli art. 18 cpv
1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile
qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a
prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche
il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile
nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

                                         In base ad una pluridecennale
prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non
appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib
81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt,
La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di
negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Atti
della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione
ticinese per la formazione permanente dei giuristi, p. 14). In particolare,
sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di
operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale
del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva
di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso
dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari
(cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

                                         Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima
analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è
la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che
risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88
cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

                                   5.   Nella fattispecie, i
ricorrenti chiedono che l'alienazione del rustico di __________ a __________
non sia considerata una vendita professionale.

 

                                         5.1

                                         Il ricorrente ha ribadito,
in occasione dell’udienza le ragioni di natura strettamente familiare che lo
avevano spinto ad acquistare il rustico di __________. Ancorché di superficie
ridotta, il rustico non era dissimile per dimensioni e tipologia abitativa dal
rustico nel quale viveva in affitto con la moglie e i due figli a __________.
Fondamentale per lui e per sua moglie, che prima di venire in Ticino avevano
abitato a __________, era la vita a contatto con la natura e nel contempo la
possibilità per i figli di frequentare la scuola senza dover affrontare lunghe
trasferte quotidiane. Per la moglie in particolare era importante poter
continuare a collaborare con la signora Rüegg, attiva nell’artigianato della
lana.

                                         Tale versione è parsa del
tutto sincera e credibile e non v’è motivo di non prestarvi fede.

 

                                         5.2

                                         Il ricorrente ha d’altro
canto sottolineato come la riattazione di __________, così come gli altri
acquisti, in particolare l’abitazione di __________, siano state finanziate
interamente con mezzi propri. Vero è che inizialmente si era formalmente trattato
di mezzi di terzi e, meglio, di prestiti della suocera a __________, ma altrettanto
vero e  comprovato è che tali prestiti sono stati trasformati mediante
donazione in anticipi ereditari di pari importo. La sequenza dei fatti rende
d’altra parte del tutto plausibile che i prestiti siano stati trasformati in
anticipi solo quando la donante aveva visto soddisfatto il proprio e per altro
comprensibile desiderio, che il denaro prestato fosse stato investito in
immobili.

 

                                         5.3

                                         È certo vero che i
ricorrenti hanno acquistato l’abitazione di __________ il 5 aprile 1988, solo
alcuni mesi dopo aver presentato la domanda di costruzione per la riattazione
del rustico di __________ (27 luglio 1987) e aver ottenuto la relativa licenza
edilizia (6 ottobre 1987). Il poco tempo trascorso, non già dall'acquisto del
rustico, che risale al 31 luglio 1985, ma dal manifestarsi della volontà di
intraprenderne la riattazione, conferendo dapprima l'incarico di progettazione
all'arch. __________ e in seguito chiedendo il rilascio della licenza, al
momento dell'acquisto dell'abitazione di __________, non permette nondimeno di
affermare che mancasse da tutto principio l’intenzione di riattare il rustico
per abitarlo e che invece vi fosse sin da principio l'intenzione di riattarlo
per rivenderlo lucrando. Appare nonostante tutto plausibile che determinante
per l’abbandono dell’intenzione di trasferirsi a __________ è senz’altro stato
il rinvio, da parte dell'autorità politica cantonale, della realizzazione del
centro scolastico consortile.

                                         La possibilità di
usufruire di maggiori comodità a __________, unita all'inattesa disponibilità
finanziaria della moglie, di cui si è detto, ha sostanzialmente fatto pendere,
come spiegato dal ricorrente, la bilancia per quella soluzione, senza che
avesse automaticamente comportato l'intenzione di vendere il rustico di
__________. La volontà di venderlo o, meglio, la necessità è sorta, come è
stato plausibilmente spiegato, solo in un secondo momento, quando
l'immobilizzazione del cospicuo anticipo ereditario cominciava a porre seri
problemi di liquidità.

 

                                         5.4

                                         Certo, ci si può e ci si
deve legittimamente chiedere se dal momento in cui è sorta la necessità di
alienare il rustico di __________, non abbia preso inizio un’operazione
professionale vera e propria. In altre parole ci si deve chiedere se, in linea
di principio, non si debba esigere dal contribuente che venda l’immobile nello
stato in cui si trova, rinunciando a proseguire i lavori di riattazione e
lasciando che sia l’acquirente a preoccuparsi di portarli a termine.

                                         Una simile impostazione
non può essere condivisa, poiché in sostanza equivarrebbe a pretendere dal
proprietario di un immobile che lo svenda, rinunciando addirittura a una
oculata gestione del proprio patrimonio immobiliare.

                                         Rientra nella normalità
che, a lavori già iniziati, il ricorrente abbia preferito portarli a termine
per evitare di disfarsi a ogni costo del rustico.

 

                                         5.5

                                         Dagli atti non risultano
d’altronde indizi di un’intensa attività immobiliare da parte del ricorrente.
Essa, se vi è stata, non ha comportato vendite prima di quella qui in discussione,
ma soltanto degli acquisti volti, come spiegato, a immobilizzare la sostanza
liquida dapprima prestata e poi donata a sua moglie dalla suocera. Quello di
__________ è in sostanza l'unico acquisto immobiliare che ha poi dato luogo
anche a un'alienazione.

 

                                         5.6                                  

                                         Né va dimenticato che
l'operazione si è svolta su un arco di tempo che non può essere considerato di
breve durata. Dall'acquisto del rustico alla vendita sono infatti passati oltre
cinque anni, sei addirittura se si considera che i lavori sono stati portati a
termine soltanto nella prima metà del 1991.

 

                                         5.7

                                         Non si può inoltre
affermare che l'acquisto e la successiva alienazione del rustico di __________
denotino una stretta relazione con la professione esercitata dal ricorrente.
Vero è che egli svolge il mestiere di arredatore in proprio, ma è altrettanto vero
che, se si considerano le ridotte dimensioni del rustico, non si può affermare
che l'acquisto e la riattazione siano stati dettati dalla necessità di creare
un'occasione di lavoro. Né si può affermare, anche per quanto è emerso
dall'interrogatorio del ricorrente in occasione dell'udienza del 7 marzo 1996,
che egli abbia potuto trarre dalla professione di arredatore conoscenze
specifiche nell'ambito del mercato immobiliare, che gli abbiano permesso di
condurre professionalmente l'operazione di Frasco.

 

                                         5.8

                                         Vi sono certo altri indizi
che potrebbero far pensare ad una certa professionalità del ricorrente,
segnatamente l'anticipo di fr. 80'000.-- ricevuto dal compratore del rustico e
una provvigione di fr. 17'000.-- in relazione ad una vendita avvenuta a
__________.

                                         Come è però emerso
dall'interrogatorio del ricorrente, il versamento di fr. 80'000.-- da parte
dell'acquirente del rustico di __________ era da intendere come caparra, come
garanzia al venditore, che avrebbe effettivamente acquistato il rustico, la cui
riattazione non era ancora terminata.

                                         La provvigione poi di fr.
17'000.-- è stata versata al ricorrente in relazione alla segnalazione al
promotore immobiliare, dal quale ha acquistato l'abitazione di __________, di
un amico che ha poi acquistato un'abitazione contigua. Da notare tra l'altro
che l'importo della provvigione è stato dedotto al momento della liquidazione
dal prezzo complessivo dell'abitazione di __________.

 

                                         Tutto ben considerato si
deve concludere che, se anche vi sono taluni elementi che possono
legittimamente far pensare ad un'operazione professionale, gli elementi di
segno contrario sono manifestamente preponderanti, come è anche emerso significativamente
in occasione dell'udienza dall'interrogatorio del ricorrente.

                                         Il ricorso deve pertanto
essere accolto. Il reddito aziendale di fr. 55'475.-- per l' IC e di fr.
64'000.-- per l'IFD di media annua deve quindi essere stralciato.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 111 DIFD

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                    §   Di conseguenza, la
decisione su reclamo dell'11 dicembre 1995 è riformata nel senso che viene
integralmente stralciato sia per sia per l'IFD il reddito aziendale. 

 

                                   2.   Non si prelevano né spese né
tasse di giudizio. L'autorità fiscale verserà ai ricorrenti fr. 500.-- di
ripetibili. 

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale Losanna, entro
30 giorni (art. 112 DIFD).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: