# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cd342d26-d865-536c-9f3a-3051642e1767
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-10-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 24.10.2003 BRKE I Nr. 0289/2003
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-I-Nr--0289-2003_2003-10-24.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 289/2003 vom 24. Oktober 2003 in BEZ 2003 Nr. 53

1. Das mit einem Wohngebäude überstellte Baugrundstück ist gemäss der kommu-
nalen Bau- und Zonenordnung der Kernzone zugewiesen und liegt im Perimeter eines 
Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung. Die Bauherrschaft beabsichtigt, auf der 
westlichen und östlichen Dachfläche je eine Schlepplukarne zu erstellen. Hiefür hat die 
Baudirektion Kanton Zürich die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung gestützt auf Ziffer 
2.1.10 BauO unter der Nebenbestimmung erteilt, dass die Breite der Lukarne auf der 
Westseite auf 1/5 der zugehörigen Dachfläche zu reduzieren sei. Sodann hat auch der 
Bauvorstand der kommunalen Baubehörde das Bauvorhaben genehmigt, wobei eben-
falls gestützt auf Ziffer 2.1.10 BauO verlangt wurde, die Fensterhöhen auf das zulässige 
Mass von 60 cm zu reduzieren.

2. Der Rekurrent macht in formeller Hinsicht vorab geltend, sein Baugesuch sei
gemäss dem Schreiben der kommunalen Baubehörde (Vorprüfung Entscheid über die 
Art des Baubewilligungsverfahrens) vom 10. Dezember 2002 bereits per 9. Januar 2003 
im Anzeigeverfahren rechtskräftig bewilligt worden. Sinngemäss vertritt er die Auffas-
sung, die kommunale Behörde sei nach Ablauf dieses Datums nicht mehr befugt gewe-
sen, am 14. März 2003 eine Baubewilligung verknüpft mit einer Nebenbestimmung hin-
sichtlich der Lukarnenhöhe zu erlassen.

Demgegenüber bringt die Vorinstanz vor, mit der Eingangsbestätigung sei dem Re-
kurrenten mitgeteilt worden, dass das Gesuch im Anzeigeverfahren bewilligt werde, die 
Vorprüfungsfrist per 9. Januar 2003 ablaufe und das Gesuch innert 30 Tagen nach Ab-
lauf der Vorprüfungsfrist - mithin dem 9. Februar 2003 - als bewilligt gelte. In der Ein-
gangsbestätigung sei jedoch auch festgehalten worden, dass die voraussichtliche Be-
handlungsfrist ca. 1 bis 2 Monate in Anspruch nehme.

3. Der Ablauf des streitigen Baubewilligungsverfahrens wirft in verschiedener Hin-
sicht Fragen über die Vorgehensweise der örtlichen Baubehörde (Wahl der Verfahrens-
art, Fristen) auf. Der Rekurrent ficht indessen nur die im kommunalen Entscheid neben-
bestimmungsweise verfügte Reduzierung der Fensterflächen an. Da unklar ist, wie die 
kantonale Stelle von der Baubehörde bezüglich der Verfahrensart instruiert worden ist 
und sich der Rekurrent mit der ihm vorgängig angekündigten und eröffneten kantonalen 
Verfügung abgefunden hat, beschränkt sich die Prüfung grundsätzlich auf die angefoch-
tene Verfügung der Gemeinde.

Die Bauherrschaft hatte der kommunalen Baubehörde am 6. Dezember 2002 ein 
Baugesuch mit dem Begehren um Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung für die 
Erstellung von zwei Dachlukarnen auf dem bestehenden Wohnhaus eingereicht. Mit 
vorgedrucktem Formularbrief (Vorprüfung Entscheid über die Art des Baubewilligungs-

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verfahrens) vom 10. Dezember 2002 bestätigte das örtliche Bauamt dem Rekurrenten 
den Eingang der Baugesuchsunterlagen vom 9. Dezember 2002 und teilte ihm mit, die 
Baubehörde treffe folgenden Entscheid: «Das Gesuch wird im Anzeigeverfahren geprüft; 
falls innert 30 Tagen nach Ablauf der Vorprüfungsfrist per 9. Januar 2003 keine andere 
Anordnung der Baubehörde erfolgt, so gilt das Gesuch als bewilligt.»

4. In formellrechtlicher Hinsicht stellt sich zunächst die grundsätzliche Frage, ob für 
das Bauvorhaben das richtige Verfahren gewählt worden sei. Gemäss § 13 Abs. 1 BVV 
gelangt für Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung, durch welche keine zum Re-
kurs berechtigten Interessen Dritter berührt werden, anstelle des ordentlichen Verfah-
rens das Anzeigeverfahren zur Anwendung. Bei diesem entfallen die Aussteckung und 
die öffentliche Bekanntmachung. Nach Abs. 3 der Bestimmung können die Gesuchstel-
lenden anstelle des Anzeigeverfahrens die Durchführung des ordentlichen Verfahrens 
verlangen.

Für das Anzeigeverfahren enthält § 13 BVV die Grundsätze, die in §§ 14 und 15 
BVV näher ausgeführt werden. Weder die untergeordnete Bedeutung an sich noch das 
annähernd zweifelsfreie Fehlen einer möglichen Beeinträchtigung von Interessen Dritter 
allein kann die Anwendung des Anzeigeverfahrens, insbesondere den Verzicht auf die 
Ausschreibung, ausreichend begründen; es müssen stets beide Voraussetzungen erfüllt 
sein.

Nach § 14 lit. d BVV findet das Anzeigeverfahren unter anderem auf Dachaufbau-
ten (Lukarnen, Gauben und dergleichen) Anwendung; ausgenommen sind Vorhaben in 
Kernzonen und Quartiererhaltungzonen. Nach § 15 Abs. 1 BVV beurteilt die örtliche 
Baubehörde, ob keine zum Rekurs berechtigten Interessen Dritter berührt werden und 
daher auf die Aussteckung und die öffentliche Bekanntmachung verzichtet werden kann. 
In Zweifelsfällen wird das Vorhaben publiziert. Werden innert der Auflagefrist Zustel-
lungsbegehren gemäss § 315 Abs. 1 PBG gestellt, findet das ordentliche Verfahren, an-
dernfalls das Anzeigeverfahren Anwendung (§ 15 Abs. 3 BVV). 

Gemäss § 338a Abs. 2 PBG sind Natur- und Heimschutzverbände zum Rekurs ge-
gen Anordnungen und Erlasse berechtigt, die sich auf den III. Gesetzestitel oder § 238 
Abs. 2 PBG stützen. Voraussetzung für die Gewährleistung dieses Verbandsbeschwer-
derechts ist, dass die Berechtigten über Bauvorhaben in Kenntnis gesetzt werden. Dies 
hat durch öffentliche Ausschreibung des Bauvorhabens zu erfolgen. Das streitbetroffene 
Gebäude liegt im Perimeter eines geschützten Ortbildes von überkommunaler Bedeu-
tung und ist nutzungsplanerisch einer Kernzone zugeteilt. Es liess sich somit nicht zum 
vornherein zweifelsfrei ausschliessen, dass durch die geplante bauliche Änderung am 
Streitobjekt keine Interessen der Heimatschutzverbände tangiert werden könnten. In ei-
nem solchen Fall wäre es angezeigt gewesen, das Bauvorhaben - trotz der Zustimmung 
der unmittelbar benachbarten Grundeigentümer - zumindest im Sinne von § 15 Abs. 3 
BVV vorsorglich öffentlich bekannt zu machen, wie dies der Gesuchsteller auch verlangt 
hat.

Entgegen dem Antrag des Gesuchstellers hat das örtliche Bauamt zu Unrecht ent-
schieden, das Bauvorhaben im Anzeigeverfahren zu prüfen. Dies führt jedoch nicht zur 
Nichtigkeit des Bewilligungsverfahrens, da sich der Verfahrensmangel allenfalls durch 
eine nachträgliche Publikation heilen liesse. Dass das Bauvorhaben neben der kommu-
nalen Bewilligung einer zusätzlichen (zu koordinierenden) Beurteilung durch eine kan-
tonale Stelle bedurfte, schloss das Anzeigeverfahren nicht aus. Diesbezüglich ist das 

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Rubrum der kommunalen Verfügung widersprüchlich, war doch darin zunächst wegen 
des Koordinationsbedarfes vom ordentlichen Verfahren die Rede; gleichzeitig wurde 
aber wegen der untergeordneten Bedeutung des Vorhabens auf eine Bekanntmachung 
verzichtet.

Hatte sich die kommunale Baubehörde demnach gegenüber dem Gesuchsteller 
klar für das Anzeigeverfahren entschieden, so hätte sie sich auch an die für dieses Ver-
fahren geltenden Fristen zu halten gehabt, was nachfolgend zu prüfen ist.

5. Gemäss § 13 Abs. 2 BVV beträgt die Behandlungsfrist 30 Tage. Das Bauvorha-
ben gilt als bewilligt, wenn keine der zuständigen Behörden innert dieser Frist eine an-
dere Anordnung trifft (Abs. 2).

Zu beachten ist dabei aber, dass nach § 16 Abs. 1 BVV die vom Gesuchsteller der 
örtlichen Baubehörde zur Beurteilung des Vorhabens eingereichten Unterlagen von die-
ser einer Vorprüfung im Sinne von § 11 Abs. 1 und 2 BVV unterzogen werden müssen. 
Im Rahmen der Vorprüfung hat das örtliche Bauamt festzustellen, ob und welche Beur-
teilungen durch kantonale Stellen erforderlich sind, und summarisch zu prüfen, ob die 
Unterlagen den Anforderungen entsprechen. Sind kantonale Beurteilungen nötig, ist das 
Gesuch mit den Unterlagen an die kantonale Leitstelle weiterzuleiten (Abs. 2 der Be-
stimmung). Die Vorprüfung der Akten durch die kantonalen und kommunalen Behörden 
erfolgt gleichzeitig, wofür eine Frist - wie im ordentlichen Verfahren - von längstens drei 
Wochen gewährt wird (§ 313 Abs. 1 PBG). Wird der Entscheid von der örtlichen Baube-
hörde nicht sofort getroffen oder ist sie nicht allein zuständig, bestätigt sie den Eingang 
des Gesuches, sobald die Unterlagen vollständig sind. Mit dieser Eingangsbestätigung 
wird den Gesuchstellenden und den weiteren Stellen das Datum bekannt gegeben, an 
welchem die Behandlungsfrist von 30 Tagen endet (§ 17 BVV).

Nach § 18 Abs. 1 BVV schliessen die zum Entscheid zuständigen Stellen das An-
zeigeverfahren in der Regel mittels schriftlicher Verfügung, namentlich der Baufreigabe 
ohne bzw. mit Nebenbestimmungen (lit. a und b), der Überweisung des Baugesuchs in 
das ordentliche Verfahren (lit. c) oder der Verweigerung der Bewilligung (lit. d) ab. Nach 
Abs. 3 der Bestimmung darf das angezeigte Vorhaben ausgeführt werden, sofern keine 
der zuständigen Stellen innert der Behandlungsfrist von 30 Tagen eine Verfügung er-
lässt.

Die Behandlungsfrist beträgt unter Ausschöpfung der Vorprüfungsfrist mithin - auch 
für die kantonalen Stellen - längstens 51 Tage ab Gesuchseingang bei der örtlichen 
Baubehörde (vgl. zum Ganzen auch die Informationsbroschüre für Gemeinden und Kan-
ton der Kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen vom 10. Juni 2000). Wenn innert die-
ser Frist keine der zuständigen Stellen eine Anordnung im Sinne von § 18 Abs. 1 BVV 
trifft, greift die Regelung, dass der Gesuchsteller von einer stillschweigend erteilten 
Baufreigabe ausgehen kann (§ 18 Abs. 3 BVV).

6. Vorliegend ist gemäss der Eingangsbestätigung das Baugesuch am 9. Dezember 
2002 bei der Baubehörde eingegangen und gilt dieser Zeitpunkt damit als massgebli-
ches fristauslösendes Datum für die Behandlungsdauer. Demzufolge hätte die Behand-
lungsfrist von 30 Tagen im Sinne der vorstehenden Ausführungen - ab Ablauf der maxi-
mal zulässigen Vorprüfungsfrist (30. Dezember 2002) - grundsätzlich für alle am Ent-
scheid beteiligten Behörden am 29. Januar 2003 geendet. Innert dieser Zeitspanne er-
ging jedoch unbestrittenermassen von keiner Behörde ein Entscheid. 

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Die Vorinstanz geht demgegenüber davon aus, mit dem in der Eingangsbestäti-
gung genannten Datum (9. Januar 2003) sei der Ablauf der Vorprüfungsfrist angezeigt 
worden. Die Behandlungsfrist sei demnach am 9. Februar 2003 abgelaufen. Dies er-
scheint fraglich, da die Vorprüfungsfrist gemäss § 313 Abs. 1 PBG, innert welcher Ände-
rungen oder Ergänzungen mangelhafter Gesuche verlangt werden können, längstens 
drei Wochen dauern darf. Selbst wenn diese Frist ausnahmsweise infolge der Feiertage 
(Weihnachten/Neujahr) hätte verlängert werden können, wäre die Behandlungsfrist am 
8. Februar 2003 abgelaufen. Unbestrittenermassen erging jedoch bis dahin keine An-
ordnung. Für die Annahme des Rekurrenten, der 9. Januar 2003 bezeichne das Ende 
der 30-tägigen Behandlungsfrist, spricht der Umstand, dass im Schreiben vom 10. De-
zember 2002 vom Ergebnis der Vorprüfung die Rede war und festgehalten wurde, dass 
die Unterlagen für den Entscheid der örtlichen Baubehörde ausreichend seien (vgl. Zif-
fer 3 der Eingangsbestätigung), was im Sinne von § 17 Abs. 1 BVV bei alleiniger Zu-
ständigkeit ohne weiteres die dreissigtägige Behandlungsfrist ausgelöst hätte. Anderer-
seits war sie hier für den Entscheid nicht alleine zuständig, indem es zusätzlich der Be-
urteilung durch eine kantonale Stelle bedurfte. Hinsichtlich der Gesamtdauer des Bau-
bewilligungsverfahrens hatte dies indessen keinen Einfluss, da sich die Vorprüfungs-
und Behandlungsfrist von insgesamt 51 Tagen auch für die kantonale Stelle zwingend 
ab Gesuchseingang beim örtlichen Bauamt bemisst. 

Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass mit dem 9. Januar 2003 der 
Ablauf der Vorprüfungsfrist für die kantonale Stelle angezeigt wurde. Auch diesfalls hät-
te ein koordiniert zu eröffnender Entscheid bis zum 29. Januar 2003, spätestens jedoch 
bis zum 8. Februar 2003 vorliegen müssen (§ 18 BVV i.V.m. § 12 BVV).

Innert dieser Zeitspanne erging jedoch unbestrittenermassen von keiner Behörde 
ein Entscheid, so dass grundsätzlich allerspätestens ab dem 8. Februar 2003 die ge-
setzlich vorgesehene Folge einer stillschweigend erteilten Bewilligung im Sinne von § 
18 Abs. 3 BVV eingetreten wäre. 

7. Die Vorinstanz stellt sich auf den Standpunkt, sie habe den Rekurrenten auf die 
voraussichtliche Behandlungsdauer von ca. 1 - 2 Monaten hingewiesen (vgl. Ziffer 4 der 
Eingangsbestätigung), weshalb er vor Ablauf der Fristverlängerung nicht habe mit einer 
Bewilligung rechnen dürfen.

Nach § 13 Abs. 2 BVV gilt ein Bauvorhaben als bewilligt, sofern innert 30 Tagen 
keine der zuständigen Behörden eine andere Anordnung trifft. Was unter einer «ande-
ren Anordnung» oder «anderen Verfügung» (§ 18 Abs. 3 BVV) zu verstehen sei, geht 
aus dem Wortlaut und der Systematik nicht restlos klar hervor. Da sich die Behand-
lungsfrist von 30 Tagen ab Eingang der vollständigen Unterlagen bei der örtlichen Bau-
behörde berechnet, kann damit nur der Hinweis auf die in § 18 Abs. 1 BVV abschlies-
send aufgezählten Möglichkeiten des Abschlusses des Anzeigeverfahrens gemeint sein. 
Für eine Verlängerung der Behandlungsfrist von 30 Tagen bestand deshalb keine 
Rechtsgrundlage; mithin handelt es sich um eine Verwirkungsfrist (vgl. Ch. Fritzsche/P. 
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2000, S. 493). Dies lässt sich auch aus dem 
Wortlaut von § 17 Abs. 1 BVV schliessen. Danach bedarf es bei einem «sofortigen» 
Entscheid durch die örtliche Baubehörde nicht einmal einer Bestätigung des Eingangs 
der Gesuchsunterlagen. Für die Annahme, dass unter einem «sofortigen Entscheid» nur 
der Abschluss mittels einer Verfügung im Sinne von § 18 Abs. 1 BVV verstanden wer-
den könnte, bestehen keine Anhaltspunkte. Für den Eintritt der Bewilligungswirkung ist 
demnach keine Verfügung irgendwelcher Art erforderlich. Sieht die gesetzliche Rege-

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lung ein Bewilligungsverfahren vor, das stillschweigend ohne eine Tätigkeit der Behör-
den abgeschlossen werden kann, ist es aus Gründen der Rechtssicherheit geboten, die 
dreissigtägige Behandlungsfrist als Verwirkungsfrist zu betrachten.

Nach einer anderen Auffassung kann zwar die zuständige Behörde bei einem er-
höhten Untersuchungsaufwand den Gesuchsteller mit einem einfachen Brief auf eine 
Fristverlängerung aufmerksam machen, im Speziellen, wenn aus Koordinationsgründen 
die dreissigtägige Frist nicht eingehalten werden könne. Diesfalls trete die in § 13 Abs. 
2 BVV vorgesehene Bewilligungswirkung nicht ein (vgl. Walker Späh/Seiler Gemanier, 
PBG-aktuell 4/1999, S. 36 bezugnehmend auf die Praxis der Stadt Winterthur). Grund-
sätzlich erscheint diese Auffassung fraglich und würde sich - wenn überhaupt - nur bei 
einem komplexeren Koordinationsbedarf verschiedener kantonaler Stellen aufdrängen. 
Zudem wird auch dabei vorausgesetzt, dass für einen materiellen Entscheid noch abso-
lut notwendige Abklärungen zu treffen sind.

Es sind denn auch keine Gründe ersichtlich, welche eine Abweichung von der ge-
setzlich vorgesehenen Regelung erlauben würden. Das streitige, den Aufbau von zwei 
Dachlukarnen umfassende Bauvorhaben ist klar von untergeordneter Bedeutung. Die 
hiefür eingereichten Baugesuchsakten wurden von der Baubehörde denn auch schon 
am darauf folgenden Tag als für ihren Entscheid ausreichend betrachtet, womit die Vor-
prüfung kommunalerseits grundsätzlich bereits abgeschlossen war. Ein besonderer Un-
tersuchsungsaufwand war damit offensichtlich nicht verbunden. Kein Grund für die Ein-
räumung einer Verlängerung der Behandlungsfrist konnte die erforderliche Beurteilung
durch eine kantonale Stelle sein, da jene, wie bereits ausgeführt, ebenfalls an die maxi-
male Behandlungsfrist von 51 Tagen ab Gesuchseingang gebunden war.

Der Hinweis auf die verlängerte Behandlungsfrist ist somit unbeachtlich. Das strei-
tige Bauvorhaben hat demnach gemäss den eingereichten Projektplänen, wie unter 
Ziffer 1 der Eingangsbestätigung vom 10. Dezember 2002 festgehalten, spätestens ab 
dem 8. Februar 2003 als stillschweigend rechtskräftig bewilligt zu gelten. Ab diesem 
Datum war die örtliche Baubehörde nicht mehr befugt, mit einer Bewilligung 
beschwerende Nebenbestimmungen zu statuieren.