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**Case Identifier:** bd448213-c101-57ac-a388-38636426615c
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-19
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 19.10.2022 810 22 127
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-22-127_2022-10-19.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 19. Oktober 2022 (810 22 127) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Steuern und Kausalabgaben 

 

 

Staatssteuer 2016 / selbständige Erwerbstätigkeit / Liegenschaftshandel 

 
 
Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Hans Furer, Niklaus 

Ruckstuhl, Stefan Schulthess, Kantonsrichterin Ana Dettwiler,  
Gerichtsschreiberin Nathalie Droeser 
 
 

Beteiligte A.A.____ und B.A.____, Beschwerdeführer, vertreten durch Urs 
Duttweiler, Duttweiler Treuhand AG 

  
 
gegen 
 
 

 Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft 
(Abteilung Steuergericht), Vorinstanz 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft,  
Beschwerdegegnerin 
 
 

 Einwohnergemeinde X.____, Beigeladene 
 

  
 

Betreff Staatssteuer 2016  
(Urteil des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-
Landschaft, Abteilung Steuergericht, vom 17. Dezember 2021) 

 
 

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A. A.A.____ (geboren 1947) war als Architekt in der C.____ AG tätig, welche folgenden 
Zweck hatte: «Verwaltung von und Handel mit Immobilien sowie Handel mit Waren aller Art. Die 
Gesellschaft kann Planungs- und Generalunternehmertätigkeiten ausüben, sich an anderen 
Unternehmungen beteiligen sowie Grundstücke, Patente und Lizenzen erwerben und veräus-
sern». Seit dem 15. Januar 2013 befand sich die C.____ AG in Liquidation und wurde daraufhin 
am 20. Januar 2016 im Handelsregister gelöscht. A.A.____ wird von der Steuerverwaltung als 
gewerbsmässiger Liegenschaftshändler qualifiziert. 
 
B. Mit Kauf- und Schenkungsverträgen vom 26. Oktober 2015 und 10. November 2015 
übertrug A.A.____ unter anderem die Liegenschaften Parzelle Nr. 3404, Grundbuch (GB) 
Y.____, Parzelle Nr. 272, GB Z.____, sowie die Parzelle Nr. 3217, GB W.____ (AG), rückwir-
kend per 1. Januar 2015 auf seine Tochter D.____, wobei A.A.____ und B.A.____ ein lebens-
längliches und unentgeltliches Nutzniessungsrecht eingeräumt wurde.  
 
C. In der Steuererklärung 2015 deklarierten A.A.____ und B.A.____ sämtliche Liegen-
schaftserträge bzw. Liegenschaften als Privatvermögen. Gestützt auf den Revisionsbericht 
Nr. 2014-305 vom 8. Dezember 2014 wies die Steuerverwaltung mit Veranlagungsverfügung 
Staatssteuer 2015 vom 23. Februar 2017 die der Tochter übertragenen Liegenschaften dem 
Geschäftsvermögen von A.A.____ und B.A.____ zu, welche in Rechtskraft erwuchs. 
 
D. A.A.____ und B.A.____ deklarierten in der Steuererklärung 2016 wiederum sämtliche 
Liegenschaftserträge bzw. Liegenschaften als Privatvermögen. Die Steuerverwaltung wies mit 
Veranlagungsverfügung Staatssteuer 2016 vom 21. September 2017 die Parzelle Nr. 3404, GB 
Y.____, Parzelle Nr. 272, GB V.____ (recte: Z.____), sowie die Parzelle Nr. 3217, GB W.____ 
(AG), erneut dem Geschäftsvermögen zu.  
 
E. Mit Einsprache vom 3. Oktober 2017 begehrten A.A.____ und B.A.____, dass sämtliche 
Liegenschaftserträge als Erträge aus Liegenschaften des Privatvermögens zu veranlagen seien 
und eine Steuermeldung an die AHV für das Jahr 2016 zu unterbleiben habe. Die Steuerverwal-
tung wies die Einsprache mit Einsprache-Entscheid vom 9. Juli 2021 ab.  
 
F. Den gegen diesen Einsprache-Entscheid erhobenen Rekurs vom 6. August 2021 wies 
das Steuer- und Enteignungsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht (Steuergericht) 
mit Urteil Nr. 510 21 58 vom 17. Dezember 2021 ab.  
 
G. Dagegen erhoben A.A.____ und B.A.____ (nachfolgend Beschwerdeführer genannt), 
vertreten durch die Duttweiler Treuhand AG, mit Eingabe vom 8. Juni 2022 Beschwerde beim 
Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht. Die Beschwerdeführer beantra-
gen, das Urteil des Steuergerichts sei aufzuheben und sämtliche Liegenschaften seien dem 
Privatvermögen zuzuweisen sowie die Besteuerung der Grundstücküberführung in das Privat-
vermögen sei auf den 1. Januar 2015 vorzunehmen. Für die Besteuerung der Grundstücküber-
führung in das Privatvermögen sei § 36bis Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeinde-

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steuern (StG) vom 7. Februar 1974 anzuwenden, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. 
Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegnerin. Die Beschwerdeführer sind im Wesentli-
chen der Ansicht, mit Blick auf das fortgeschrittene Alter des Beschwerdeführers, die Löschung 
der Firma C.____ AG im Handelsregister sowie die Übertragung der Liegenschaften an die 
Tochter liege eine definitive Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit vor. Zwischen der un-
entgeltlichen Übertragung der Grundstücke des Beschwerdeführers auf seine Tochter und den 
Weiterverkäufen an Drittpersonen hätten 15 bis 21 Monate gelegen, wobei nach der Übertra-
gung auf die Tochter für jedes Objekt eine neue Sachlage entstanden sei, die zu sachlich nach-
vollziehbaren Verkaufsentscheiden geführt habe. Besondere und erst nach der Übertragung 
entstandene neue Verhältnisse hätten somit die Absicht der Vertragsparteien, diese Liegen-
schaften im Familienbesitz zu behalten, nicht mehr sinnvoll erscheinen lassen. Die Eigentüme-
rin, d.h. die Tochter, sei weder fachlich noch aufgrund der räumlichen Distanz in der Lage ge-
wesen, die Liegenschaften mit ihren Problemen zu (unter)halten und der Beschwerdeführer 
habe seine Tätigkeit bezüglich Liegenschaftenbewirtschaftung reduzieren wollen. Die Verkaufs-
entscheide würden daher in ihrer Logik den geäusserten Absichten im Zusammenhang mit den 
Grundstückübertragungen liegen. Per 1. Januar 2020 hätten die Beschwerdeführer zudem auf 
das Nutzniessungsrecht am Nettoerlös aus den veräusserten Liegenschaften als Surrogat für 
die Sachobjekte gegenüber der Tochter verzichtet. Die entsprechenden Vermögenswerte seien 
ab diesem Zeitpunkt bei der Eigentümerin deklariert worden. Die Übertragung der Liegenschaf-
ten an die Tochter könne ausserdem weder als simuliertes Rechtsgeschäft qualifiziert werden 
noch liege eine Steuerumgehung vor.  
 
H. Die Steuerverwaltung sowie das Steuergericht schlossen mit Eingaben vom 4. und 
12. Juli 2022 auf Abweisung der Beschwerde.  
 
I. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz sowie der Steuerverwal-
tung wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf 
einzugehen. 
 
 
Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g : 
 
1. Nach § 131 Abs. 1 StG vom 7. Februar 1974 und § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die 
Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Ent-
scheide des Steuergerichts mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung 
Verfassungs- und Verwaltungsrecht, angefochten werden. Nach § 131 Abs. 2 lit. a StG ist die 
steuerpflichtige Person zur Beschwerde befugt. Da alle formellen Voraussetzungen gemäss 
§§ 43 ff. VPO erfüllt sind, ist auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.  
 
2. Mit der Beschwerde in Steuersachen können gemäss § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel 
des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dem 
Kantonsgericht kommt im vorliegenden Fall somit volle Kognition zu. Das Kantonsgericht ist 
nach § 18 Abs. 3 VPO weiter nicht an die Begehren der Parteien gebunden, sondern es stehen 
ihm die gleichen Befugnisse zu wie den Einschätzungsbehörden.  

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3. Da die Beschwerdeführer betreffend das Steuerjahr 2015 bereits rechtskräftig veran-
lagt sind, ist vorab festzuhalten, dass in casu nur die Besteuerung der Grundstücküberführung 
in das Privatvermögen auf den 1. Januar 2016 und nicht – wie beantragt – rückwirkend auf den 
1. Januar 2015 geprüft werden kann. 
 
4. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob der Beschwerdeführer seine Geschäftstätigkeit 
als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler aufgegeben hat und ob die veräusserten Liegen-
schaften Parzelle Nr. 3404, GB Y.____, Parzelle Nr. 272, GB Z.____, sowie Parzelle Nr. 3217, 
GB W.____ (AG), im Jahr 2016 dem Privat- oder Geschäftsvermögen zuzuordnen sind, wobei 
zu prüfen ist, ob allenfalls Anspruch auf eine privilegierte Besteuerung des Liquidationsgewinns 
infolge der Übertragung der Immobilien an die Tochter besteht.  
 
4.1 Nach § 24 Abs. 1 lit. b StG gehören zum steuerbaren Einkommen insbesondere alle 
Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit, namentlich aus Handel, Gewerbe, Industrie, 
Land- oder Forstwirtschaft sowie aus freien Berufen, Kapitalgewinne aus Veräusserung, Ver-
wertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen mit Einschluss der Liquidati-
onsgewinne sowie aus Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen oder in 
ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswer-
te, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen.  
 
Steuerbarer gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstä-
tigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- 
und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vor-
nimmt. Erforderlich ist die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerich-
tet ist (vgl. statt vieler Urteil des Bundesgerichts 2C_551/2018 vom 11. Juni 2019 E. 2.1.3). 
 
Wird gemäss § 36bis Abs. 1 StG die selbständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 
55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben, 
so wird die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven ge-
trennt vom übrigen Einkommen besteuert. Einkaufsbeiträge zur Schliessung von Deckungslü-
cken innerhalb der beruflichen Vorsorge sind abziehbar. Werden keine solche Einkäufe vorge-
nommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der realisierten stillen Reserven, für den der Steu-
erpflichtige die Zulässigkeit eines Einkaufs in die berufliche Vorsorge nachweist, in gleicher 
Weise wie Kapitalleistungen aus Vorsorge gemäss § 36 erhoben (Abs. 2). Für die Bestimmung 
des auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven anwendbaren Steuersatzes gemäss 
§ 34 Abs. 1 ist 1/5 dieses Restbetrags massgebend, wobei der Steuersatz mindestens 5% be-
trägt. Die Sozialabzüge gemäss § 33 und § 34 Abs. 4 werden nicht gewährt (Abs. 3, vgl. auch 
Art. 11 Abs. 5 des Bundesgesetztes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 
und Gemeinden, StHG, vom 14. Dezember 1990).  
 
4.2 Nach Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht, OR) vom 30. März 1911 ist bei der 
Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt der übereinstimmende wirkliche 

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Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Par-
teien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu 
verbergen. Beim Scheingeschäft (Simulation) täuschen beide Parteien einverständlich einen 
Vertrag vor, ohne an diesen gebunden sein zu wollen. Zweck der Simulation ist regelmässig die 
Täuschung eines Dritten, z.B. der Steuerbehörde. Die Simulation kann sich auf den ganzen 
Vertrag oder auch nur auf Teile desselben beziehen. Danach ist das simulierte Geschäft un-
wirksam, da es beiden Parteien an einem Geltungswillen fehlt. Die Unwirksamkeit des Schein-
geschäftes gilt auch gegenüber Dritten (vgl. INGEBORG SCHWENZER/CHRISTIANA FOUNTOULAKIS, 
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. Bern 2020, N 30.04 ff.). Praxis-
gemäss ist eine Simulation erst anzunehmen, wenn dafür klare Indizien sprechen (Urteil des 
Bundesgerichts 2C_872/2020 vom 2. März 2021 E. 3.4 mit Hinweis).  
 
Den Steuerpflichtigen steht es grundsätzlich frei, wie sie ihre wirtschaftlichen Verhältnisse pri-
vatrechtlich ordnen. Insbesondere sind sie nicht verpflichtet, unter mehreren möglichen diejeni-
ge rechtliche Gestaltung zu wählen, welche ihnen die grösste steuerliche Belastung auferlegt. 
Ihre Grenze findet diese Gestaltungsfreiheit aus steuerlicher Sicht aber, wo die gewählte Ge-
staltung einer Umgehung der steuerrechtlichen Normen gleichkommt. Nach der Rechtspre-
chung liegt eine solche Steuerumgehung im Sinne eines Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuchs, ZGB, vom 10. Dezember 1907 analog i.V.m. Art. 5 Abs. 3 
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, BV, vom 18. April 1999) vor, 
wenn (a) eine von den Beteiligten gewählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich, sachwidrig 
oder absonderlich, jedenfalls den wirtschaftlichen Gegebenheiten völlig unangemessen er-
scheint, wenn zudem (b) anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung missbräuchlich 
lediglich deshalb getroffen wurde, um Steuern einzusparen, die bei sachgemässer Ordnung der 
Verhältnisse geschuldet wären, und wenn (c) das gewählte Vorgehen tatsächlich zu einer er-
heblichen Steuerersparnis führen würde, sofern es von der Steuerbehörde hingenommen wür-
de. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls 
zu prüfen. Sind die Voraussetzungen der Steuerumgehung erfüllt, so ist der Besteuerung dieje-
nige Rechtsgestaltung zugrunde zu legen, die sachgemäss gewesen wäre, um den erstrebten 
wirtschaftlichen Zweck zu erreichen (Urteil des Bundesgerichts 2C_332/2020 vom 25. Novem-
ber 2020 E. 6.1 mit weiteren Hinweisen). 
 
4.3 Aus dem Grundsatz der Gesamtreineinkommenssteuer ergibt sich das Prinzip der Fakti-
zität. Gestützt darauf knüpft der steuerrechtliche Einkommensbegriff nicht an privatrechtliche 
Institute und Vorgänge an, sondern an die wirtschaftlichen Auswirkungen des Privatrechtsver-
kehrs. Deshalb verlangt das Faktizitätsprinzip nach einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise 
bei der Auslegung von Einkommensteuernormen. Mit anderen Worten wird jemand, der wirt-
schaftlich wie ein Eigentümer über eine Sache verfügen kann, d.h. die «wirtschaftliche Sach-
herrschaft» über einen Vermögenswert ausübt, steuerrechtlich wie ein privatrechtlicher Eigen-
tümer behandelt. Die privatrechtlichen Verhältnisse spielen nur insoweit eine Rolle, als sie in 
der Regel die tatsächliche wirtschaftliche Disponibilität des Vermögenszugangs bestimmen; der 
Einkommenszufluss ist aber ein faktischer Vorgang (vgl. zum Ganzen MARKUS REICH/MARKUS 
WEIDMANN in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundes-
gesetz über die direkte Bundessteuer, 3. Aufl., 2017 Basel, N 21b ff. zu Art. 16; MARKUS REICH, 

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Steuerrecht, 3. Aufl., Zürich 2020, N 35 zu § 10; MARKUS REICH/MARKUS WEIDMANN in: Zwei-
fel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantons und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., 2017 Basel, 
N 24a zu Art. 7). 
 
5.1 Das Steuergericht hielt in seinem Urteil fest, der Beschwerdeführer sei unbestrittener-
massen bereits im Rentenalter und die Voraussetzung des Vollendens des 55. Altersjahres sei 
damit erfüllt. Jedoch bleibe zu prüfen, ob dieser die selbständige Erwerbstätigkeit tatsächlich 
aufgegeben habe, auch wenn die C.____ AG am 20. Januar 2016 im Handelsregister gelöscht 
worden sei. Praxisgemäss sei die Aufgabe des Architektenberufes nicht zwingend mit der Auf-
gabe des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels als solchem verbunden. Beim Beschwer-
deführer handle es sich um einen ausgewiesenen Immobilienfachmann, der sich über die Jahre 
hinweg ein beträchtliches Immobilienportfolio aufgebaut habe. Von der Steuerverwaltung werde 
er deshalb als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert. Vorliegend sei das tatsäch-
liche Vorgehen des Beschwerdeführers an der von ihm angezeigten Zielsetzung zu messen. 
Dabei sei festzustellen, dass die Auswahl der übertragenen Liegenschaften im Lichte des Ge-
nerationenwechsels, zu deren Bewahrung im Familienbesitz, alles andere als optimal zu be-
zeichnen sei: Bezüglich der Liegenschaft Parzelle Nr. 3404, GB Y.____, führe der Beschwerde-
führer aus, dass die Tochter den Entscheid zum Verkauf gefällt habe. Für diese Liegenschaft 
sei im Mietvertrag eine Kaufoption vereinbart gewesen. Es könne im Zusammenhang mit deren 
Veräusserung nicht von einem schon vor dem Kauf- und Schenkungsvertrag vom 26. Oktober 
2015 geplanten Verkauf oder einem gewerbsmässigen Handel gesprochen werden. Dem sei 
jedoch entgegenzuhalten, dass der Beschwerdeführer die Fäden weiterhin in der Hand behal-
ten habe. Er sei massgebend in die Geschäftsabwicklung involviert gewesen und habe nicht nur 
Ratschläge erteilt. Das fragliche Einfamilienhaus sei mittels eines Miet-Kauf-Vertrags übertra-
gen worden, welcher auf einem selbständigen, neuen Entschluss zum Verkauf gefusst habe. 
Mit dessen Versilberung habe der Beschwerdeführer auf stetige Mieteinnahmen verzichtet. Die-
ses Vorgehen stelle keine taugliche Massnahme zur Existenzsicherung dar und diene genauso 
wenig der wiederholt geäusserten Absicht der Erhaltung des Familienbesitzes. Bei der über-
schriebenen Liegenschaft Parzelle Nr. 3217, GB W.____, handle es sich um eine stark sanie-
rungsbedürftige Liegenschaft mit einem Renovationsaufwand zwischen Fr. 500'000.-- und 
Fr. 1 Mio. Ausgangspunkt hierfür seien die undichten Bodenheizungen sowie die nicht mehr 
funktionstüchtigen Boiler in den 15 Küchen gewesen. Den Ausführungen des Beschwerdefüh-
rers, dass die fragliche Liegenschaft auf einmal sanierungsbedürftig geworden sei und seine 
Tochter diese Renovation nicht habe stemmen wollen, weshalb sie die Liegenschaft in der Fol-
ge weiterveräussert habe, wirkten unbehelflich. Es könne als gerichtsnotorisch betrachtet wer-
den, dass eine Liegenschaft nicht ohne Weiteres von heute auf morgen sanierungsbedürftig 
werde. Zudem habe der Beschwerdeführer wiederholt mitgeteilt, dass auch diese Liegenschaft 
der Vorsorge diene. Es erhelle deshalb nicht, weshalb von einem in lmmobiliengeschäften ver-
sierten Fachmann Liegenschaften mit derart hohem Renovationsbedarf im Portfolio zur Siche-
rung der Selbstvorsorge gehalten würden, ausser dass die Übertragung dieser Liegenschaft 
bewusst zwecks einer Privatentnahme gewählt worden sei. Auch die Liegenschaft Parzelle 
Nr. 272, GB Z.____, bei welcher es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Café im 
Erdgeschoss handle, sei kurz nach der Übertragung veräussert worden. Dieses Vorgehen wi-

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derspreche ebenfalls der geäusserten Absicht der Erhaltung des Familienbesitzes. Schliesslich 
habe der Beschwerdeführer eigenmächtig Zahlungen aus dem sogenannten Nutzniessungs-
vermögen vorgenommen, obwohl er dieses als Nutzniesser nicht aufbrauchen dürfe: Vom 
Nutzniessungskonto habe er einen Bezug von Fr. 50'000.-- für die Bezahlung der Solaranlage 
auf seinem Einfamilienhaus gemacht und Schenkungen an die beiden Grosskinder in Höhe von 
je Fr. 20'000.-- ausgerichtet. Die im Nachhinein gemachte Erklärung, dass die Zahlungen irr-
tümlich erfolgt seien, erscheine in Anbetracht der Gesamtumstände zumindest als fragwürdig. 
Zusammenfassend sei festzustellen, dass all jene Liegenschaften an die Tochter übertragen 
worden seien, die ursprünglich im Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers gestanden sei-
en. Die gesamte Liegenschaftsverwaltung sowie die Vergabe der Reparaturaufträge seien wie-
derum durch die lmmobilienbewirtschafterin E.____ erfolgt, während der Beschwerdeführer bei 
Problemen auftrete. Die Verwaltung sei aufgrund der Bevollmächtigung des Vaters gleichge-
blieben. Die Zahlungen seien zulasten des Geschäftskontos erfolgt. Von einer Einführung der 
Tochter ins Management respektive in die Immobilienverwaltung im Rahmen eines Generatio-
nenwechsels könne bei dieser Konstellation nicht ausgegangen werden. 
 
Tatsächlich würden hier die Grenzen zwischen dem zivilrechtlichen Eigentümer und dem Nutz-
niessungsberechtigten von den Beschwerdeführern bewusst verwischt, sodass sich die Frage 
aufdränge, ob die Schenkungsverträge respektive die Privatentnahme der Liegenschaften mit-
tels Übertragung aller Liegenschaften an die Tochter simuliert seien. Liege keine Simulation 
vor, d.h. entspreche die Ausgestaltung dieses Rechtsgeschäfts dem tatsächlichen Willen der 
Parteien, sei eine Steuerumgehung zu prüfen. Nach dem aufgezeigten Vorgehen des Be-
schwerdeführers, so unter anderem durch die Auswahl der Immobilien oder die eingerichtete 
Drittverwaltung, erscheine es offensichtlich, dass hier keine Übertragung von Eigentum auf-
grund einer Nachfolgeplanung zwecks eines Generationenwechsels beabsichtigt gewesen sei. 
Vielmehr sei davon auszugehen, dass der übereinstimmende Wille der Parteien einzig auf einer 
beabsichtigten Steuerersparnis gelegen habe, weshalb versucht worden sei, die wahre Be-
schaffenheit des Vertrages zu verbergen. Es sei nie beabsichtigt gewesen, dass die Tochter die 
wirtschaftliche Eigentümerin der übertragenen Liegenschaften werde, sondern dass der Be-
schwerdeführer weiterhin als Liegenschaftenhändler tätig sein könne. Danach sei das simulierte 
Geschäft unwirksam, da es beiden Parteien an einem Geltungswillen fehle, weshalb das Ge-
richt eine steuerrechtliche Beurteilung des dissimulierten Geschäfts vornehmen und ganz 
grundsätzlich die sich aus dem Faktizitätsprinzip ergebenden Schlüsse würdigen müsse, womit 
in faktischer Hinsicht die entnommenen Liegenschaften weiterhin als Geschäftsliegenschaften 
zu qualifizieren seien. Abschliessend sei zu bemerken, dass im Rahmen einer etwaigen Prü-
fung einer Steuerumgehung bereits bei der Frage, ob das gewählte Vorgehen respektive die 
Rechtsgestaltung der Beschwerdeführer als objektiv aussergewöhnlich zu bezeichnen sei, de-
ren Ungewöhnlichkeit prima facie als erfüllt anzusehen sei. Diese Prüfung, ob eine Steuerum-
gehung vorliege, könne jedoch offenbleiben. 
 
5.2 Den treffenden Erwägungen der Vorinstanz ist nichts Wesentliches beizufügen. Das 
Steuergericht hat sowohl die Gesamtumstände als auch die persönlichen, teilweise wider-
sprüchlichen Aussagen der Beschwerdeführer gewürdigt und zutreffend beurteilt. Zwar geht es 
vorliegend einzig um die Beurteilung der Steuerperiode 2016, jedoch ist ein Blick auf die nach-

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folgende Steuerperiode 2017 zur Beurteilung des vorliegenden Falles unabdingbar, was zur 
folgenden Schlussfolgerung führt: Es liegt eine Simulation einer Privatentnahme mittels Über-
tragung aller geschäftlichen Liegenschaften an die Tochter vor. Deswegen sind (zumindest in 
faktischer Hinsicht) weiterhin Geschäftsliegenschaften des Beschwerdeführers vorhanden, weil 
mit der zivilrechtlichen Übertragung an die Tochter gleichzeitig eine Nutzniessung und faktische 
Verfügungsmacht über diese Liegenschaften eingeräumt wurde. Diese uneingeschränkte Ver-
fügungsmacht zeigte sich auch durch die anschliessenden Verkäufe in den Jahren 2016 und 
2017 sowie die Verwendung der Verkaufserlöse im Jahr 2017. Als direkte Folge der Verkaufs-
geschäfte erhöhte sich das Vermögen der Beschwerdeführer in der Steuererklärung 2017 um 
rund 2 Mio. Franken (2016 Fr. 634'260.--, 2017 Fr. 2'676'307.--). Als Nutzniesser im Sinne von 
Art. 745 Abs. 2 ZGB kann der Beschwerdeführer zwar die Vermögenswerte selber benützen, 
vermieten oder verpachten, er hat jedoch keinen Anspruch auf den Verkaufserlös. Dieser müss-
te vollumfänglich der Eigentümerin der Liegenschaft, d.h. der Tochter, zufliessen. Zudem ist 
nicht nachvollziehbar, dass die Verkaufserlöse ein sogenanntes Nutzniessungssurrogat darstel-
len sollen, wie dies von den Beschwerdeführern geltend gemacht wird, denn wirtschaftlich 
macht dies keinerlei Sinn. Bei einem Verkauf fallen nämlich die Nutzungserträge vollständig 
weg, während das Vermögen in eine andere liquide Form umgewandelt wurde. Bis September 
2022 war bei Bankkonten die Rendite aufgrund des noch anhaltend tiefen Zinsniveaus (Nega-
tivzinsen) nahezu null. Im Gegensatz zur «klassisch» üblichen Nutzniessung gemäss ZGB, 
welche sich in solchen Fällen (Übertragung im Rentenalter an Nachkommen) auf eine reine 
Sicherung der Einkommensquelle (Mieterträge als Zusatzvorsorge der Säule 3b) beschränkt, 
behält hier der Nutzniessungsberechtigte, d.h. der Beschwerdeführer, alles selbst in der Hand: 
die Nutzung und tatsächliche Verwaltung aller Liegenschaften, die vertragliche Übernahme der 
Mietverträge, die Suche nach potenziellen Käufern, die tatsächliche Vertragsabwicklung sowie 
den bevollmächtigten Verkauf all dieser Liegenschaften und schliesslich die Verwendung der 
und Verfügungsmacht über die Verkaufserlöse. Auch die nach der Übertragung der Liegen-
schaften an die Tochter geltend gemachte neue Sachlage für jedes Objekt vermag daran nichts 
zu ändern: Zum Beispiel kann alleine aus dem Umstand, dass die Mieter des Doppeleinfamili-
enhauses in Y.____ den Mietvertrag gekündigt und auf ihre Kaufoption verzichtet haben, nicht 
geschlossen werden, dass die Liegenschaft deshalb verkauft werden musste. Es hätte wohl 
auch die Möglichkeit bestanden, diese neu zu vermieten, zumal die Beschwerdeführer geltend 
machen, die Übertragung sei erfolgt, um die Liegenschaften im Familienbesitz zu behalten und 
der Tochter dereinst eine gesicherte Existenzgrundlage zu hinterlassen (vgl. Replik vom 
10. Dezember 2021). Dass die Liegenschaft in Y.____ nicht neu hätte vermietet werden kön-
nen, wird von den Beschwerdeführern nicht vorgebracht. Gleich verhält es sich bei der Liegen-
schaft in Z.____ betreffend das Café. Wer wie der Beschwerdeführer seit Jahren als Liegen-
schaftenhändler tätig ist, weiss, dass zeitweise auch Leerstände und schwierige Situationen mit 
Mietern vorliegen können. Dies ist jedoch nicht gleich ein Grund für den Verkauf der jeweiligen 
Liegenschaft oder – wie von den Beschwerdeführern vorgebracht – für die Rede eines «ge-
brannten Kinds». Zusammenfassend ist infolgedessen vorliegend von einer simulierten, rein 
formell und zivilrechtlich vollzogenen Übertragung auszugehen, welche die wirtschaftlichen 
bzw. tatsächlichen Verhältnisse nicht wiederspiegelt. Die mittels der Simulation zu vermeidende 
Steuer besteht einerseits in der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel, welche 
bei der Tochter fehlen würde (Sozialversicherungsbeiträge der AHV/IV). Andererseits ist eine 

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privilegierte Liquidationsbesteuerung gesetzlich auf die letzten zwei Geschäftsjahre beschränkt, 
also hier auf das Jahr der Veräusserung der letzten Geschäftsliegenschaft (Parzelle Nr. M1182, 
GB U.____, im März 2019) und das Vorjahr. Aus all diesen Gründen hat das Steuergericht 
demnach zu Recht den Rekurs der Beschwerdeführer abgewiesen. 
 
6. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.  
 
7. Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 
VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen 
die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei 
in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Entsprechend dem Ausgang des Ver-
fahrens sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2’000.-- den unterlegenen Beschwerde-
führern aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe zu verrech-
nen. Ausgangsgemäss ist den Beschwerdeführern keine Parteientschädigung zuzusprechen 
(§ 21 VPO). Die Parteikosten sind wettzuschlagen. 
 
  

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Demgemäss wird  e r k a n n t : 
 
 
://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 
   
 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'000.-- werden den Be-

schwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in 
der Höhe von Fr. 2'000.-- verrechnet. 

   
 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen.