# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6ce2e18f-66c6-5ec7-b83d-a583b36aae99
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-02
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 02.02.2024 ZB.2023.24 (AG.2024.106)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2023-24_2024-02-02.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2023.24

 

ENTSCHEID

 

vom 2. Februar 2024

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis   

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue 

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                              
Berufungskläger 

[...]                                                                                                    Kläger

 

gegen

 

B____                                                                          
Berufungsbeklagte 

[...]                                                                                                
Beklagte 

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts 

vom 9. März 2023

 

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

 

 

Sachverhalt

 

Mit Mietvertrag
vom 28. Mai 2010 mietete A____ (Mieter) eine 3-Zimmerwohnung am [...] in Basel
und mit Mietvertrag vom 20. November 2018 einen Autoeinstellplatz. Mit
amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____ (Vermieterin) allen
Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im Begleitschreiben
begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit Baujahr 1981
zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb umfassende
Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder, Böden,
Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich seien; der
Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der Liegenschaft nicht
zu.

 

Der Mieter focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt worden war, gelangte er
mit Klage vom 20. Mai 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es
sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben und eventualiter seien die
Mietverhältnisse um vier Jahre zu erstrecken.  Am 14. Dezember 2022 führte das
Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und
ihrem Vertreter), dem Mieter des vorliegenden Verfahrens waren auch die Mieter
in den anderen acht Kündigungsverfahren (sowie deren Vertreterin) anwesend.
Nach der Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten.
Mit Entscheid vom 9. März 2023 wies das Zivilgericht die Klage des Mieters
ab. Auf Gesuch des Mieters wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.

 

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 17. Mai 2023 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und der Kündigung der beiden Mietverhältnisse; eventualiter seien
die Mietverhältnisse um vier Jahre zu erstrecken; subeventualiter sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das
Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 24. August 2023 beantragt
die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter
Replik vom 11. September 2023 hält der Mieter an seinen Anträgen fest. Mit
Noveneingabe vom 16. Oktober 2023 teilte die Vermieterin mit, dass alle drei
Baurekurse gegen das Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

 

 

Erwägungen

 

1.         Eintreten

 

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220)
zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137
III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 1'420.–,
so dass der Streitwert von CHF 10'000.– ohne weiteres erreicht wird
(Klagebeilage 3; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'420.– = CHF 51'120.–). Auf
die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

2.         Entscheid des Zivilgerichts

 

Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem
ersten Schritt, ob die Kündigung vom 13. August 2021 missbräuchlich ist. Es
legte zunächst die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung –
namentlich mit Blick auf eine Sanierung – missbräuchlich ist, und fasste die
Standpunkte der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 bis 4). Sodann
prüfte es, ob die von der Vermieterin getätigten Abklärungen und erarbeiteten
Unterlagen genügen, um ein hinreichend ausgereiftes Sanierungsprojekt
anzunehmen und die Missbräuchlichkeit der Kündigung auszuschliessen. Es bejahte
ein hinreichend ausgereiftes Projekt, dies mit Blick auf das Vorprojekt vom 28.
Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Aufgrund des Begleitschreibens
zur Kündigung, mit welchem die Vermieterin transparent über ihr
Sanierungsprojekt informiert habe, habe der Mieter abschätzen können, dass er
während der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben könne. Aus dem unbefristeten
Mietvertrag, den die Vermieterin kurz vor der Kündigung mit neuen Mietern
geschlossen habe, könne der Mieter nichts zu seinen Gunsten ableiten; der
Mietvertrag mit den neuen Mietern betreffe ihn nicht. Die Kündigung sei nicht
missbräuchlich (E. 5). Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung prüfte das
Zivilgericht in einem zweiten Schritt, ob das Mietverhältnis zu erstrecken sei.
Es verneinte die Frage, da – auch nach Ansicht des Mieters – keine Härte
vorliege (E. 6).

 

3.         Missbräuchlichkeit der
Sanierungskündigung

 

3.1      Vorliegen
eines ausgereiften Sanierungsprojekts

 

3.1.1   Zum Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts hielt das Zivilgericht fest, dass die Liegenschaft [...] im
Jahr 1981 gebaut und seither nie umfassend saniert worden sei. Die Vermieterin
gebe an, sie habe die Sanierungsplanung auf die Baupläne von 1981, die Fotos
der Wohnungen und die Erkenntnisse der langjährigen Liegenschaftsverwaltung
gestützt. Im Zeitpunkt der Kündigung vom 13. August 2021 hätten die
Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15.
Juli 2021 vorgelegen. Die Planunterlagen des Vorprojekts umfassten Grundriss-,
Längs- und Querschnittpläne sowie Fassadenpläne. Die detaillierte
Kostenschätzung umfasse 41 Positionen und weise Sanierungskosten von CHF 3,6
Millionen aus; im Titel der Kostenschätzung sei die Rede von einer
«Gesamtsanierung» und von einem Ersatz von Lift, Fenstern und Storen,
Nasszellen und Küchen. Zudem werde in der Kostenschätzung festgehalten, auf
welchen Grundlagen sie basiere (Baupläne von 1981, Fotodokumentation und
Informationen der Liegenschaftsverwaltung) und dass keine Begehung und keine
Abklärungen zum Asbest, zur Kanalisation oder zu weiteren Gebäudeteilen
durchgeführt worden seien. Der Auftrag vom 12. Mai 2021 für die Erstellung
eines Sanierungsprojekts und einer Kostenschätzung laute auf eine umfangreiche
Sanierung. Unbestrittenermassen habe die Vermieterin zudem bereits im 2019 eine
Zustandsanalyse der Liegenschaft vorgenommen und sich dabei für eine
Totalsanierung entschieden (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). 

 

Zum Einwand des Mieters, verschiedene Abklärungen und
Anpassungen am Sanierungsprojekt seien erst nach der Kündigung vorgenommen
worden, hielt das Zivilgericht zunächst fest, es sei richtig, dass eine
Begehung der Liegenschaft durch Baufachleute am 23. September 2021 und damit
nach der Kündigung vom 13. August 2021 stattgefunden habe. Ebenfalls richtig
sei, dass verschiedene bautechnische Abklärungen (Schadstoffe,
Erdbebensicherheit, Energiestandard) erst zwischen Oktober und Dezember 2021
erfolgt seien. Richtig sei schliesslich auch, dass nach der Kündigung
Projektanpassungen vorgenommen worden seien. Diese Einwände änderten aber
nichts daran, dass im Kündigungszeitpunkt ein ausgereiftes Sanierungsprojekt
vorgelegen habe. Ein Projekt, das sich noch in der Entwicklungsphase befinde,
entbehre nicht jeglicher greifbarer Realität. Es dürfe sich für die Vermieterin
auch nicht nachteilig auswirken, dass sie die Kündigung mit einer Frist von 19
Monaten ausgesprochen habe: Einerseits sei den Mietern dadurch eine längere
Zeit für die Wohnungssuche eingeräumt worden; andererseits basierten die
Kündigungen deshalb nicht auf einem unausgereiften Projekt. Die Baueingabe sei
am 13. Dezember 2021 (vier Monate nach der Kündigung) erfolgt und die
Baubewilligung am 15. Februar 2022 (sechs Monate nach der Kündigung). Die
Gültigkeit der Kündigung setze nicht voraus, dass bereits ein Baugesuch
eingereicht oder gar die Baubewilligung erteilt worden sei; es müsse möglich
sein, dass die Vermieterin auch nach der Kündigung Abklärungen vornehme, ohne
dass dies bereits zur Missbräuchlichkeit der Kündigung führe (E. 5.3).

 

Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass sich das
Gericht aufgrund des Sachverhalts vom Vorliegen eines Sanierungsprojekts, der
Bereitschaft und Möglichkeit der Vermieterin zu dessen Realisierung sowie von
der Notwendigkeit des Auszugs der Mieter überzeugen müsse. Dabei trage der
Mieter die Beweislast für die Missbräuchlichkeit der Kündigung, wogegen die
Vermieterin den Kündigungsgrund lediglich glaubhaft machen müsse. Mit Blick auf
das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft erscheine es zunächst nicht als
vorgeschoben, dass die Vermieterin die Liegenschaft total sanieren wolle;
sodann genügten die Grundlagen – Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai
2021 und detaillierte Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 –, um ein hinreichend
ausgereiftes Bauprojekt zu bejahen. Die Entwicklungen nach der Kündigung vom
13. August 2021 – bautechnische Abklärungen und Änderungen in den Bauplänen –
stünden dem nicht etwa entgegen, sondern trügen vielmehr zur Klärung der
Absicht der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung bei (E. 5.4).

 

3.1.2   Der Mieter kritisiert zunächst die oben
zusammengefasste zivilgerichtliche Erwägung 5.2: Die Planunterlagen vom 28. Mai
2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 würden in irreführender
Weise als «Vorprojekt» bezeichnet. Gemäss der SIA-Norm 102 umfasse ein
Vorprojekt die Erarbeitung eines architektonischen Konzepts, die Erstellung
eines Vorprojekts in Plänen, einen kurzen Erläuterungsbericht sowie ein
Konstruktions- und Materialkonzept. Die Kosten im Vorprojekt würden mit einer
Genauigkeit von +/- 15 % geschätzt und ein genereller Zeitplan aufgestellt. Das
vorliegende Sanierungsprojekt entspreche diesen Anforderungen nicht. Für ein
Vorprojekt fehlten insbesondere Hinweise auf eine Terminplanung, ein
Konstruktions- und Materialkonzept sowie ein Erläuterungsbericht. Das Fehlen
eines Vorprojekts ergebe sich auch aus dem Umstand, dass als Grundlage ein
«Sanierungskonzept [...]» diene. Die Grobstudie für die Liegenschaft [...]
basiere auf diesem «Sanierungskonzept [...]» und nicht auf den tatsächlichen
Gegebenheiten in der Liegenschaft [...]. Die Planunterlagen zeigten
Bestandespläne, die mit nur minimal rot gekennzeichneten Anpassungen ergänzt
worden seien. Der Ergänzungstext zum Querschnittsplan beschreibe als Massnahmen
die Bereiche «Fassaden» (mit Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz,
Geländererhöhungen für Balkone), «Gebäude» (minimale innere Anpassungsarbeiten,
Strangsanierungen, Brandschutzmassnahmen, keine Volumenänderungen, keine
Anzahl- und Dimensionsänderungen der Wohnungen) und «Umgebung» (neues
Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete, Hühnerstall). Nur zwei dieser Massnahmen
seien auf den Plänen eingetragen, nämlich die Geländererhöhungen und die
minimalen inneren Anpassungsarbeiten. Für ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt
fehlten insbesondere eine Ortsbegehung durch die Planenden oder eine weitergehende
Aufnahme der Liegenschaft. Der Beschrieb in den Plänen sei ausserdem nicht
konsistent mit der Kostenschätzung; in dieser seien inhaltlich viele Positionen
aufgeführt, welche in den Planunterlagen vom 28. Mai 2021 fehlten. Die
Kostenschätzung allein stelle kein Dokument dar, welches ein Projekt in
ausgereifter Form aufzeige. Die der Kostenschätzung zugrundeliegenden
Informationen – Bestandespläne, Zusatzinformationen der Liegenschaftsverwaltung
und Fotos der Liegenschaft – ohne Begehung, Asbestbeprobung, Zustandsaufnahme
der Kanalisation oder weiteren Gebäudeabklärungen seien keine tragfähige
Grundlage für den Entscheid, in welchem Umfang die Sanierung durchgeführt
werden soll. Auch die Zustandsanalyse der Vermieterin von 2019 sei kein
ausgereiftes Sanierungsprojekt (Berufung, S. 9–13). 

 

Zur zivilgerichtlichen Erwägung 5.3 wendet der Mieter ein, es
fehle an einem Baubeschrieb, einer Terminplanung sowie einem Materialkonzept,
und damit an den wesentlichen Grundlagen eines Bauprojekts. Auch wesentliche
Abklärungen seien erst nach der Kündigung erfolgt und teilweise bis heute noch
nicht abgeschlossen. Im Zeitpunkt der Kündigung hätten weder Finanzierungsunterlagen
noch irgendwelche projektbezogenen Unterlagen und Abklärungen vorgelegen
(Berufung, S. 13 f. und S. 19 f.).

 

Zur Erwägung 5.4 wendet der Mieter ein, die Schlussfolgerung
des Zivilgerichts widerspreche seiner eigenen Feststellung, dass sich das
Projekt noch in der Entwicklungsphase befinde. Es könne nicht von einem
ausgereiften, geschweige denn von einem ausgearbeiteten konkreten Bauprojekt
gesprochen werden. Im Zeitpunkt der Kündigung sei kein Baubeschrieb vorgelegen
und auch die Kostenschätzung fusse lediglich auf einer Annahme aus einem Muster
aus [...], ohne Abklärungen oder einer Begehung der Liegenschaft. Es sei dem
Mieter nicht möglich abzuschätzen, welche Arbeiten konkret geplant seien, und
ob sein Verbleib in der Wohnung bautechnische und organisatorische
Erschwerungen nach sich ziehe oder eine Verzögerung der Bauarbeiten verursache.
Für die Unausgereiftheit des Projekts spreche schliesslich auch der Umstand,
dass die Problematik der Entfluchtung des Lagerraums im Garten der Liegenschaft
bis heute ungelöst sei (Berufung, S. 14–16).

 

3.1.3   Die ordentliche
Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus.
Mieter und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter
Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der
Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist
die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271
Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner
Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen
Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit
Hinweisen).

 

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,
namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts
unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen
Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,
ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib
der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische)
Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob
die Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine
Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten
ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt
beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496
E. 4.1 und 4.2). Das Gericht muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände
überzeugt sein vom Vorhandensein des Projekts, von Willen und der Möglichkeit
der Vermieterin, das Projekt zu realisieren und von der Notwendigkeit, dass die
Mieter die Liegenschaft definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019
E. 2.1.2).

 

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

 

-           Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.6);

-           Sanierungsstudie,
Investitionsantrag über CHF 2'500'000.– und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.
Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

-           Erteilung
eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.–) an ein Architekturbüro für
Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli
2023 E. 3.2 und 3.3); 

-           Erteilung
eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts
(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

-           «rapport
d’expertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen
Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.
2.3 und 2.5);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,
Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite
Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines
Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und
Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt
A.d und E. 3);

-           bereits
erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige
Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer
4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.
August 2021 E. 10.2).

 

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

 

-           Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des
Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

-           feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE
140 III 496 E. 4.2.2);

-           nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142
III 91 E. 3.2.1).

 

3.1.4   Im vorliegenden Fall basiert die Argumentation
des Mieters (vgl. oben E. 3.1.2) gegen das Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts im Kern auf zwei Einwänden.

 

Erstens handle es sich bei den im Zeitpunkt der Kündigung
vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und der Kostenschätzung vom
15. Juli 2021 nicht um ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102
beziehungsweise nicht um einen «konkreten Baubeschrieb» (Berufung, S. 9–13). Ob
es sich bei den genannten Unterlagen um ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm
102 oder um einen «konkreten Baubeschrieb» handelt, ist eine terminologische
Frage. Diese braucht im vorliegenden Fall nicht beurteilt zu werden. Es ist nicht
entscheidend, ob ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102 oder ein «konkreter
Baubeschrieb» vorliegt. Entscheidend ist vielmehr, ob es sich bei den genannten
Unterlagen um ein Sanierungsprojekt handelt, das im Sinn der Rechtsprechung des
Bundesgerichts genügend ausgereift und ausgearbeitet
ist, um eine missbräuchliche Kündigung auszuschliessen.

 

Damit kommen wir zum zweiten Einwand des Mieters. Mit diesem
macht er geltend, dass die vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und die
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 kein genügend ausgereiftes
Sanierungsprojekt darstellten und die am 13. August 2021 ausgesprochene
Kündigung deshalb missbräuchlich sei. 

 

Die Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (Klagebeilage 4 im
Parallelverfahren ZB.2023.29) umfassen acht Pläne: je einen Grundrissplan des
Untergeschosses, des Erdgeschosses, der Obergeschosse und des Dachgeschosses,
einen Querschnittsplan, einen Längsschnittplan sowie je einen Plan der
Nordfassade und der Südfassade. Diese acht Pläne basieren auf den Bauplänen von
1981 und enthalten darüber hinaus rot eingefärbte «minimale innere
Anpassungsarbeiten» (in den Grundrissplänen und im Längsschnittplan) und die
ebenfalls rot eingefärbte Erhöhung der Balkonbrüstungen (in den Plänen der
Nordfassade und der Südfassade). Das ist in der Sache unbestritten. Zudem
enthält der Querschnittsplan einen rot eingefärbten Text mit dem geplanten
Umfang der Sanierung. Demgemäss umfasst die Sanierung die drei Bereiche
«Fassaden», «Gebäude» und «Umgebung». Diese drei Bereiche werden in Unterbereiche
gegliedert («Fassaden»: Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz und
Geländererhöhungen für Balkone; «Gebäude»: minimale innere Anpassungen,
Strangsanierungen, Brandschutzmassnahmen, keine Volumenveränderung, keine
Veränderung der Zahl und Dimension der Wohnungen; «Umgebung»: neues
Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete, Hühnerstall).

 

Die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 (Berufungsbeilage 3) )
ist überschrieben mit «Kostenschätzung +/- 20%» für «Gesamtsanierung,
Liftersatz, Fenster- und Storenersatz, Nasszellen- und Küchenersatz». Wie in
der Kostenschätzung einleitend ausgeführt wird, basiert sie auf der Analyse der
Bestandespläne, den Zusatzinformationen der Verwaltung und den Fotoaufnahmen;
zudem wird darauf hingewiesen, dass keine Begehung, keine Asbesterprobung,
keine Zustandsaufnahme der Kanalisation und keine weiteren Gebäudeabklärungen
durchgeführt worden seien. Die Kostenschätzung umfasst 2 ½ Seiten und listet 41
Positionen auf (wie zum Beispiel Abbrüche, Baumeisterarbeiten, Kanalisation,
Fenster aus Kunststoff, Aussentüren in Metall, Spenglerarbeiten) und schätzt
für jede dieser Positionen die Kosten ab. Insgesamt werden die Sanierungskosten
mit CHF 3'600'000.– geschätzt. Die Kostenschätzung basiert auf einem
Sanierungskonzept für eine Liegenschaft in [...] ([...]), das bereits
ausgeführt wurde. Das ist zwischen den Parteien unbestritten (Berufung, S. 10;
Berufungsantwort, S. 6–10). 

 

Im Einklang mit dem Zivilgericht liegt damit ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vor, das eine
Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung der Wohnung erlaubt. Die
Argumente des Mieters sind nicht geeignet, diese Einschätzung zu erschüttern.
Zum ersten Argument, dass nur zwei der Sanierungsmassnahmen in den
Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (rot) eingezeichnet seien (Berufung, S. 11),
ist festzuhalten, dass dieser Umstand die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts
nicht in Frage stellt. Die zahlreichen weiteren geplanten Sanierungsmassnahmen,
die in den Plänen nicht eingezeichnet sind und überwiegend auch gar nicht
eingezeichnet werden konnten, ergeben sich zum einen aus dem Querschnittsplan,
der diese Massnahmen in einem separaten Text aufführt, und zum anderen aus der
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Die geplanten Sanierungsmassnahmen werden
somit aus den Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und aus der Kostenschätzung vom
15. Juli 2021 ohne weiteres ersichtlich. Dass die Kostenschätzung zusätzliche
Positionen aufführt, ist im Übrigen ebenfalls nachvollziehbar, basiert diese
zwar auch, aber nicht nur auf einer Anlyse der Bestandespläne. Das zweite
Argument gegen die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts sieht der Mieter im
Fehlen einer vorgängigen Besichtigung der Liegenschaft und im Fehlen von
vorgängigen bautechnischen Abklärungen (Berufung, S. 14–16). Eine vorgängige
Besichtigung und umfassende bautechnische Abklärungen sind nicht zwingend
erforderlich, um ein Sanierungsprojekt als hinreichend ausgereift zu
qualifizieren. Im vorliegenden Fall lagen mit den Planunterlagen von 1981, der
Fotodokumentation, den Erfahrungen der langjährigen Liegenschaftsverwaltung,
den Erfahrungen der Vermieterin aus einem vergleichbaren Sanierungsprojekt in [...]
und der Expertise des beauftragten Architekturbüros hinreichende Grundlagen
vor, um ein aussagekräftiges Sanierungsprojekt auszuarbeiten. Wären die
weiteren bautechnischen Abklärungen – wie vom Mieter gefordert – bereits vor
der Kündigung vom 13. August 2021 erfolgt, hätten diese höchstens dazu
geführt, dass das Sanierungsprojekt noch etwas umfassender ausgefallen wäre und
die Notwendigkeit eines definitiven Verlassens der Wohnung noch
offensichtlicher gewesen wäre. Aufgrund der von der Vermieterin bereits
getätigten Abklärungen und der im Zeitpunkt der Kündigung vorliegenden
Unterlagen war der Mieter in der Lage, den Umfang des Sanierungsprojekts und
die Notwendigkeit, die Liegenschaft definitiv verlassen, abzuschätzen. Das
dritte Argument des Mieters gegen die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts ist
mit dem zweiten Argument verwandt: Das Projekt sei zu wenig konkret auf die
Verhältnisse in der Liegenschaft [...] zugeschnitten. Es basiere nämlich auf
einem gleichgelagerten Sanierungsprojekt in [...] – und nicht auf den
tatsächlichen Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, S. 10). Dieser
Einwand ist nicht stichhaltig: Wie zum zweiten Argument des Mieters ausgeführt
wurde, lagen mit den Planunterlagen von 1981, den Fotos der Liegenschaft und
den Erfahrungen der langjährigen Liegenschaftsverwaltung verschiedene Grundlagen
vor, die sich konkret auf die Liegenschaft [...] beziehen. Das Argument, das
Sanierungsprojekt sei zu wenig auf die konkreten Verhältnisse zugeschnitten,
ist somit unzutreffend.  

 

Der vorliegende Fall reiht sich
denn auch zwanglos ein in eine Reihe von Bundesgerichtsentscheiden zur
Sanierungskündigung, in welchen das Bundesgericht die Ausgereiftheit des
Sanierungsprojekts jeweils bejaht hatte (vgl. dazu oben E. 3.1.3). Die
Ausgereiftheit des vorliegenden Sanierungsprojekts ist gut vergleichbar mit dem
in BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 beurteilten Projekt: In diesem Fall
erachtete es das Bundesgericht als hinreichend, dass der Vermieter seine
Liegenschaft (einmal allein, einmal mit seinem Architekten) besichtigt hatte,
die ursprünglichen Baupläne und die seitherigen Umbaupläne beschafft hatte,
5-seitige Pläne durch seinen Architekten hatte ausarbeiten lassen und die
Behörden kontaktiert hatte. Von geringerer – aber gemäss Bundesgericht
genügender – Ausgereiftheit zeugte das in BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember
2010 beurteilte Sanierungsprojekt, das aus einem «rapport d’expertise privé»
eines Bauleiters und Immobilienberaters bestand, der grossen Sanierungsbedarf
festgestellt hatte. Sodann erachtete das Bundesgericht sogar die Erteilung von
Aufträgen an Architekturbüros für Planungsarbeiten am Bauprojekt als genügend
(BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023; BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014).
Schliesslich erachtete es eine Sanierungskündigung auch in einem Fall als
zulässig, in welchem die Vermieterin andere Wohnungen in der Liegenschaft
bereits saniert hatte, und aufrichtig beabsichtigte, auch die strittige Wohnung
zu sanieren (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022). Das vorliegende
Sanierungsprojekt mit den 8-seitigen Planunterlagen vom 28. Mai 2021, die auf den
Bauplänen von 1981 beruhen, und mit der Kostenschätzung vom 15. Juli 2021, welche
die geplanten Sanierungsmassnahmen in 41 Positionen aufgliedert und «bepreist»,
erscheint als mindestens ebenso ausgereift oder ausgereifter als diese vom
Bundesgericht als genügend beurteilten Projekte. Zusammenfassend ist es somit
richtig, dass das Zivilgericht das vorliegende Sanierungsprojekt als genügend
ausgereift erachtete und eine Kündigung auf Vorrat verneinte. 

 

3.2      Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand

 

3.2.1   Zur Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand hielt das Zivilgericht fest, entgegen der Ansicht des Mieters sei es
nicht Aufgabe der Vermieterin zu belegen, dass ein Verbleiben der Mieter
während der Sanierung nicht ohne weiteres möglich sei. Der Entscheid über die
Art und den Umfang der Sanierung liege ausschliesslich bei der Vermieterin. Die
Vermieterin könne ein legitimes Interesse haben, die Mietverhältnisse
aufzulösen, um die Sanierungsarbeiten rasch und günstig zu erledigen.
Irrelevant sei letztlich auch die Bereitschaft der Mieter, die Arbeiten zu
dulden. Im vorliegenden Fall habe sich die Vermieterin aus hinreichenden
Gründen zu einer umfassenden Sanierung entschlossen, die sie in unbewohntem
Zustand durchführen wolle. Dass das Baugesuch im vereinfachten
Baubewilligungsverfahren (Bauprojekt ohne Aussenwirkung) geprüft worden sei,
sei für die Gültigkeit der Kündigung ohne Bedeutung (Zivilgerichtsentscheid,
E. 5.5).

 

Auch aus dem Begleitschreiben der Vermieterin zur Kündigung
könne der Mieter nichts zu seinen Gunsten ableiten. Darin informiere die
Vermieterin transparent über ihre Absicht, die Liegenschaft umfassend zu
sanieren, namentlich die Sanitäranlagen, die Küchen und Bäder, die Böden, die
Elektroinstallationen und die Brandschutzvorrichtungen. Anhand dieses
Begleitschreiben habe sich der Mieter einerseits eine Vorstellung über das
Sanierungsprojekt machen und andererseits abschätzen können, ob ein Auszug
notwendig sei. Damit entspreche das Begleitschreiben auch den Vorgaben für
Kündigungsschreiben bei Sanierungen (E. 5.6).

 

3.2.2   Der Mieter wendet gegen die Erwägung 5.5 des
Zivilgerichtsentscheids ein, die zivilgerichtliche Begründung stehe im
Widerspruch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Aus den genannten
Vergleichsprojekten zeige sich, dass die im Begleitschreiben zur Kündigung
erläuterten Sanierungsarbeiten auch bei einem Verbleib der Mieter durchgeführt
werden könnten. Es sei somit nicht erstellt, dass ein Verbleib des Mieters die
Sanierungsarbeiten erheblich erschwert oder verzögert hätte (Berufung,
S. 16 f.). 

 

Gegen die Erwägung 5.6 wendet der Mieter ein, das
Zivilgericht verkenne, dass das Begleitschreiben zur Kündigung «gespickt mit
Worthülsen» und nicht hinreichend konkretisiert sei, damit der Mieter eine
Einschätzung vornehmen könne. Dem Begleitschreiben sei kein hinreichend
ausgereiftes Sanierungsprojekt zu entnehmen, sondern lediglich der Umstand,
dass die Liegenschaft in die Jahre gekommen sei. Zwar werde über die
Unumgänglichkeit einzelner Sanierungsmassnahmen informiert, jedoch gehe nicht
hervor, ob die Vermieterin bereits «einen positiven Entscheid» zur Vornahme der
Sanierungsarbeiten gefällt habe. Zudem werde in wahrheitswidriger Weise auf
detaillierte Abklärungen und Analysen verwiesen, die es in diesem Zeitpunkt in
Tat und Wahrheit gar nicht gegeben habe (Berufung, S. 17 f. und 19).

 

3.2.3   Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist
der Entscheid über die Art und den Umfang einer Sanierung grundsätzlich
ausschliesslich Sache der Vermieterin. Sie kann ein legitimes Interesse daran
haben, die Mietverhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch und günstig zu
erledigen, anstatt eine längerdauernde Renovationsphase
mit Mietzinsreduktionen zugunsten der Mieter in Kauf zu nehmen. Umfassende
Sanierungsarbeiten, in deren Rahmen nicht nur Küchen und Bäder, sondern
sämtliche Leitungsinstallationen ausgewechselt, Wand- und Bodenbeläge erneuert
sowie Wohnungsgrundrisse verändert werden, führen erfahrungsgemäss zu
Immissionen und Störungen, die eine Weiterbenutzung erheblich einschränken.
Selbst wenn solche Eingriffe unter Weiterbenutzung des Mietobjekts denkbar sein
sollten, so wäre dies regelmässig mit beträchtlichen bautechnischen und
organisatorischen Erschwerungen verbunden und würde zu einer Verzögerung der
Bauarbeiten führen. Die Vermieterin, welche die Arbeiten nach bautechnischen
und -ökonomischen Kriterien durchführen möchte, ist diesfalls auf eine
Kündigung zwecks vorgängiger Räumung des Mietobjekts angewiesen, weshalb ihr kein
Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden kann. Ohne schützenswerten
Grund wäre eine Kündigung im Hinblick auf Modernisierungsarbeiten demgegenüber
dann, wenn deren Durchführung durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt
nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde, wie dies etwa beim
Streichen von Wänden, blossen Aussenrenovationen oder Balkonanbauten der Fall
sein dürfte (zum Ganzen vgl. BGE 135 III 112 E. 4.2). Die Beurteilung, ob der Verbleib des
Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, bautechnische und organisatorische Erschwerungen
oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins
Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus,
dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein
genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der
Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts
erforderlich machen (zum Ganzen vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1). 

 

3.2.4   Im vorliegenden Fall wurde dargelegt, dass die
Vermieterin im Kündigungszeitpunkt über ein hinreichend ausgereiftes Projekt
verfügte, das eine umfassende Sanierung vorsah (vgl. oben E. 3.1). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. oben E. 3.2.3) ist in einem solchen
Fall mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen und
einer Verzögerung der Bauarbeiten zu rechnen, welche eine Kündigung der
Mietwohnung durch die Vermieterin rechtfertigen. Der Mieter legt nicht dar,
dass dies im vorliegenden Fall anders sein soll. Er beschränkt sich darauf
darzulegen, dass das Sanierungsprojekt im Kündigungszeitpunkt nicht ausgereift
gewesen sei. Dieser Einwand wurde – wie gesagt – bereits bei der Frage des
Vorliegens eines ausgereiften Sanierungsprojekts geprüft und verworfen. Im
Einklang mit dem Zivilgericht ist zudem festzuhalten, dass der Mieter im
Begleitschreiben zur Kündigung transparent über die geplante Sanierung
informiert wurde, wurde doch festgehalten, dass sich diverse Gebäudeteile,
darunter unter anderem die Sanitäranlagen, die Küchen und die Bäder, die
Elektroinstallationen und der Brandschutz in einem sanierungsbedürftigen
Zustand befänden und eine umfassende Sanierung unumgänglich sei (Klagebeilage
2), was ohne weiteres mit dem ausgearbeiteten Projekt übereinstimmt. Was den
weiteren Einwand des Mieters betrifft, dass aus dem Begleitschreiben nicht
ersichtlich werde, ob sich die Vermieterin zur Durchführung der
Sanierungsarbeiten auch tatsächlich entschlossen habe, ist festzuhalten, dass dieser
neu ist und der Mieter in seiner Berufung nicht darlegt, dass und an welcher
Stelle er diesen bereits vor Zivilgericht vorgetragen hat. Der Einwand ist
deshalb verspätet (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Abgesehen davon ist er auch
in der Sache unbegründet, kann doch aus der Information, dass die Sanierung
bevorstehe und deren Umfang ein Verbleib in der Mietwohnung nicht zulasse, nur
der Schluss gezogen werden, dass die Vermieterin sich tatsächlich zur
Durchführung der Sanierung entschlossen hat.

 

3.3      Mietverhältnis
mit neuen Mietern

 

Der Mieter hatte vor Zivilgericht vorgebracht, die
Vermieterin habe am 8. April 2021 – also kurz vor der Kündigung wegen
umfassender Sanierung vom 13. August 2021 – noch einen unbefristeten
Mietvertrag mit neuen Mietern abgeschlossen. Diese neuen Mieter hätten von der
Liegenschaftsverwaltung trotz entsprechender Nachfrage keine Hinweise auf eine
bevorstehende Sanierung erhalten. Der Umstand, dass die Liegenschaftsverwaltung
wenige Monate vor der Kündigung offenbar keine Kenntnis von der bevorstehenden
Sanierung gehabt habe, spreche stark dafür, dass im Zeitpunkt der Kündigung
kein Sanierungsprojekt habe vorliegen können. Das Zivilgericht hielt dazu fest,
dass sich die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung aufgrund einer
allfälligen Täuschung nur im Zusammenhang mit diesen neuen Mietern stelle. Der
Umstand, dass die Vermieterin mit diesen neuen Mietern am 8. April 2021 einen
Mietvertrag geschlossen habe, ändere nichts an der Ausgereiftheit des
Sanierungsprojekts im Kündigungszeitpunkt (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2 und
5.7).

 

Der Mieter wendet in diesem Zusammenhang ein, es bestehe ein
Widerspruch: Die Vermieterin habe einerseits angegeben, sie habe sich beim
Sanierungsprojekt auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung gestützt;
andererseits soll diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den neuen
Mietern am 8. April 2021 keine Kenntnis von einer umfassenden Sanierung gehabt
haben. Damit sei unklar, ob und in welchem Umfang die Vermieterin auf die
Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung zurückgegriffen habe (Berufung, S. 18).

 

Dieser Einwand ist unbegründet. Wie bereits das Zivilgericht
zutreffend erwog, kann einzig aus der zeitlichen Abfolge des Abschlusses des Mietvertrags
mit den neuen Mietern am 8. April 2021 und dessen Kündigung rund vier Monate
später nicht gefolgert werden, dass im Zeitpunkt der Kündigung kein
ausgereiftes Projekt vorlag. Es kann insbesondere nicht ausgeschlossen werden,
dass der Entschluss zur umfassenden Sanierung in dieser Zeit gefallen ist und
dass dafür unter anderem auf die langjährige Erfahrung der
Liegenschaftsverwaltung zurückgegriffen wurde – das Gegenteil blieb jedenfalls
unbewiesen, weshalb sich daraus keine Missbräuchlichkeit der vorliegenden
Kündigung ableiten lässt. 

 

4.         Erstreckung
des Mietverhältnisses

 

Aus den in E. 3 genannten Überlegungen erachtete das
Zivilgericht die Kündigung vom 13. August 2021 zu Recht als nicht
missbräuchlich. Es prüfte deshalb das Eventualbegehren des Mieters um
Erstreckung des Mietverhältnisses und lehnte einen solchen Anspruch im
vorliegenden Fall ab (Zivilgerichtsentscheid, E. 6). Der Mieter wiederholt in
seiner Berufung zwar sein Eventualbegehren um Erstreckung, ohne aber zu
begründen inwiefern die Einschätzung des Zivilgerichts falsch sein soll.
Mangels Begründung ist auf die Frage der Erstreckung im Berufungsverfahren
nicht einzugehen.

 

5.         Erstinstanzliche
Gerichtskosten

 

Das Zivilgericht bezifferte die Gerichtskosten des
erstinstanzlichen Verfahrens mit CHF 500.– und auferlegte diese dem Mieter. Zur
Begründung verwies es auf § 2a Abs. 2 des Gesetzes über die
Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800), wonach die
Gerichtskosten in mietrechtlichen Streitigkeiten wie der vorliegenden minimal
CHF 200.– und maximal CHF 500.– betragen. Mit Blick auf die in § 2 des
Gerichtsgebührenreglements (SG 154.810) genannten Kriterien – Bedeutung des
Falls, Zeitaufwand für das Gericht, tatsächliche und rechtliche Komplexität des
Falls – bemass das Zivilgericht die Gerichtskosten mit CHF 500.–
(Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). 

 

Der Mieter wendet ein, das Zivilgericht berücksichtige bei
der Bemessung der Gerichtskosten nicht, dass das vorliegende Verfahren mit
allen Verfahren, welche die Liegenschaft [...] betreffen, zusammengelegt worden
sei. Dies habe in der Fallbearbeitung eine erhebliche Zeit- und Kostenersparnis
zur Folge (Berufung, S. 20). 

 

Angesichts der Bedeutung des Falls, des Zeitaufwands für das
Gericht und der Komplexität des Falls – der umfassend und sorgfältig begründete
Zivilgerichtsentscheid umfasst 18 Seiten – ist es nicht zu beanstanden, dass
das Zivilgericht den engen Rahmen von § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes
ausschöpfte und die Gerichtskosten mit CHF 500.– festsetzte. Daran ändert
der Umstand nichts, dass das Zivilgericht alle Kündigungsverfahren
zusammenlegte, welche die Liegenschaft [...] betreffen. Trotz der
Zusammenlegung der Verfahren unterscheiden sich die Fälle in zahlreichen
Details (Abschluss des Mietvertrags oder der Mietverträge; Höhe des Mietzinses;
Höhe des Streitwerts; Umstände, die bei der Dauer der Erstreckung zu
berücksichtigen sind; individuelle Rechtsschriften mit gewissen Abweichungen).
Entgegen der Auffassung des Mieters ist die Zeit- und Kostenersparnis bei der
Fallbearbeitung aufgrund der Zusammenlegung daher nicht derart erheblich, dass
eine Reduktion der erstinstanzlichen Gerichtkosten angezeigt wäre.

 

6.         Berufungsentscheid

 

Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die
Kündigung der Mietverträge vom 13. August 2021 zu Recht als nicht
missbräuchlich einstufte und die Mietverhältnisse nicht erstreckte. Demgemäss
ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 9. März 2023 erhobene
Berufung abzuweisen.

 

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,
betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer
Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 Gerichtsgebührengesetz).
Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter
CHF 2'500.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Auch im
Berufungsverfahren ist die Gerichtsgebühr angesichts der Bedeutung des Falls,
des Zeitaufwands für das Gericht, nicht zuletzt auch aufgrund der umfangreichen
Rechtsschriften, und der Komplexität des Falls am obersten Rand festzusetzen. Die
zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen
Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die
– wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle
haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1
Gerichtsgebührengesetz).

 

 

 

 

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

 

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten von CHF
500.–.

 

Mitteilung an:

-      
Berufungskläger 

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

MLaw Thomas Inoue

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher
Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert
die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht
(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes
Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das
Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren
gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch
Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Rechtsschrift einzureichen.