# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a46b39d4-f2dc-565a-b6a9-17578638c0ba
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-14
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 14.03.2024 B 2023/243
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2023-243_2024-03-14.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/10

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/243

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 07.05.2024

Entscheiddatum: 14.03.2024

Entscheid Verwaltungsgericht, 14.03.2024
Steuerrecht, Grundstückgewinnsteuer, Höhe des Veräusserungserlöses, Art. 
135 Abs. 1 StG. Der Verkaufspreis für ein Grundstück kann, vorbehältlich der 
Steuerumgehung, frei festgesetzt werden und ist in der Regel massgebend 
für die Berechnung des Verkaufserlöses. Kommt dem unter den 
Vertragsparteien vereinbarten Preis jedoch keine rechtsgeschäftliche 
Bedeutung zu, kann davon abgewichen werden. Ein Indiz dafür liegt vor, 
wenn ein offensichtliches, ins Auge springende Missverhältnis zwischen der 
vereinbarten Leistung und dem objektiven Grundstückwert besteht, das eine 
in der Lebenserfahrung fussende, natürliche Vermutung begründet, dass 
neben dem vereinbarten öffentlich beurkundeten Kaufpreis weitere 
Leistungen des Erwerbers erbracht worden sind, insbesondere dann, wenn 
unter den Beteiligten besondere Beziehungen bestehen. Diese Vermutung 
kann vom Steuerpflichtigen widerlegt werden (E. 3.3). Im vorliegenden Fall 
wurde das Grundstück im März 2021 für CHF 380'000, was dem im Jahr 2013 
geschätzten Verkehrswert entsprach, an die vom Verkäufer beherrschte 
Gesellschaft verkauft. Das Steueramt ging in der Beschwerde von einem 
Verkehrswert von CHF 419'000 aus. Angesichts der Differenz zum Kaufpreis 
von weniger als 10 Prozent liegt kein erhebliches, ins Auge springende 
Missverhältnis vor, das auf eine verdeckte Kapitaleinlage schliessen lässt (E. 
4.2; Verwaltungsgericht B 2023/243).

Entscheid vom 14. März 2024

Besetzung

Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiberin Schmid Etter

Verfahrenbeteiligte

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Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdeführer,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

A.__,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

A.__ erwarb das Grundstück Nr. 0000_ (Grundbuch Z.__), eine 4½-Zimmer-

Eigentumswohnung am B.__-weg 001_ in Y.__, am 22. Juli 2004 zu einem Preis von 

CHF 320'000. Am 31. März 2021 veräusserte er es zu einem Verkaufspreis von 

CHF 380'000, dem Verkehrswert der damals geltenden amtlichen Schätzung vom 3. 

Juli 2013, an die C.__ AG, deren Mehrheitsaktionär und einziges 

Verwaltungsratsmitglied er ist. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer 

deklarierte A.__ einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 41'995, ausgehend von 

einem Erwerbspreis von CHF 320'000, Nebenkosten von CHF 7'579 und 

wertvermehrenden Aufwendungen von CHF 10'426. Eine vom Kantonalen Steueramt 

beantragte Neuschätzung vom 14. Januar 2022 ergab für das Grundstück Nr. 0000_ 

einen Verkehrswert von CHF 448'000. Ausgehend von diesem Wert als 

Veräusserungserlös, dem Erwerbspreis von CHF 320'000, Nebenkosten von CHF 7'579 

und wertvermehrenden Aufwendungen von CHF 6'541 veranlagte das Kantonale 

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Steueramt A.__ am 12. April 2022 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 113'880 bei einem Haltedauerrabatt von einem Prozent. Die dagegen von A.__ 

erhobene Einsprache wies das Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 5. Mai 2022 

ab.

B.

A.__ erhob gegen diesen Einspracheentscheid Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der Veräusserungserlös sei auf CHF 

419'000 zu reduzieren. Die Verwaltungsrekurskommission hiess den Rekurs mit 

Entscheid vom 23. Oktober 2023 gut und stellte beim Erlös auf den Verkaufspreis von 

CHF 380'000 ab, wodurch sich der steuerbare Grundstückgewinn auf CHF 45'880 

reduzierte.

C.

Das Kantonale Steueramt (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 26. Oktober 2023 

versandten Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 

22. November 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, 

der Rekursentscheid sei aufzuheben und der steuerbare Grundstückgewinn auf CHF 

84'880 zu erhöhen. Die Vorinstanz verzichtete am 28. November 2023 auf eine 

Vernehmlassung. A.__ (Beschwerdegegner) liess sich ebenfalls nicht vernehmen.  

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers zur Begründung seines Rechtsbegehrens sowie die Akten wird, 

soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Das Kantonale Steueramt ist zur Erhebung 

der Beschwerde befugt (Art. 196 Abs. 1 StG und Art. 50 Abs. 3 des Bundesgesetzes 

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 

642.14, StHG). Die Beschwerde gegen den am 26. Oktober 2023 versandten 

Rekursentscheid wurde mit Eingabe vom 22. November 2023 rechtzeitig erhoben und 

erfüllt formell und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 

161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten. Dies 

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gilt unbesehen des Umstands, dass die Vorin-stanz die Sache zur neuen Veranlagung 

an das Kantonale Steueramt zurückgewiesen hat. Rückweisungsentscheide sind zwar 

grundsätzlich als Vor- bzw. Zwischenentscheide zu qualifizieren (BGE 145 II 168 E. 

2, 144 III 253 E. 1.3), und Zwischenentscheide können (auch im kantonalen 

Rechtsmittelverfahren) grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 des 

Bundesgesetzes über das Bundesgericht (SR 173.110, BGG) angefochten werden (vgl. 

VerwGE B 2018/227 vom 19. August 2019 E. 1.4 und 1.5). Da die Rückweisung aber 

vorliegend einzig noch der (rechnerischen) Umsetzung des durch die Vorinstanz 

Angeordneten dient und dem Kantonalen Steueramt daher keinerlei 

Entscheidungsspielraum verbleibt, liegt gemäss Praxis des Bundesgerichts ein 

anfechtbarer (Quasi-)Endentscheid vor (BGE 145 III 42 E. 2.1, 144 V 280 E. 1.2).

2.

Es ist unbestritten, dass der Gewinn, den der Beschwerdegegner mit der Veräusserung 

des Grundstücks Nr. 0000_ (Grundbuch Z.__) am 31. März 2021 erzielt hat, der 

Grundstückgewinnsteuer untersteht. Die Beteiligten sind sich hinsichtlich des 

anrechenbaren Erwerbspreises (CHF 320'000), der Nebenkosten (CHF 7'579) und der 

wertvermehrenden Aufwendungen (CHF 6'541) einig. Streitig ist hingegen die Höhe des 

Veräusserungserlöses.

Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, bei Einbringung eines Grundstücks in eine 

selbstbeherrschte Kapitalgesellschaft werde bei fehlender oder nicht verlässlicher 

Preisvereinbarung auf den Verkehrswert abgestellt. Erst bei einer erheblichen 

Abweichung des vereinbarten Kaufpreises vom amtlichen Verkehrswert sei auf 

Letzteren abzustellen. Was im Kanton St. Gallen unter einer erheblichen Abweichung 

zu verstehen sei, sei weder gesetzlich geregelt, noch durch die Rechtsprechung 

geklärt. In Analogie sei die Praxis für Neuschätzungen herbeizuziehen, wonach eine 

solche vorzunehmen sei, wenn bei einem Grundstückverkauf die Differenz zwischen 

Verkehrswert und Erwerbspreis mehr als 25 Prozent und mindestens CHF 100'000 

betrage. Vorliegend betrage die Differenz zwischen der Verkehrswertschätzung vom 6. 

Januar 2022 von CHF 448'000 und dem vereinbarten Kaufpreis von CHF 380'000 

lediglich 15 Prozent. Die Differenz sei daher nicht erheblich, sondern liege innerhalb 

des Verhandlungsspielraums der Vertragsparteien. Folglich sei der Verkaufspreis 

gemäss Grundstückkaufvertrag von CHF 380'000 massgebend.

2.1. 

Dem hält der Beschwerdeführer im Wesentlichen entgegen, er schliesse sich dem 

Antrag des Beschwerdegegners im vorinstanzlichen Rekursverfahren, wonach der im 

2.2. 

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3.  

Zeitpunkt der Veräusserung massgebende Verkehrswert CHF 419'000 betragen habe, 

an. Bei der verdeckten Kapitaleinlage eines Anteilsinhabers in eine von ihm beherrschte 

Gesellschaft, um welche es sich vorliegend handle, sei eine vertragliche 

Unterschreitung des Verkehrswerts für die Berechnung des Grundstückgewinns stets 

irrelevant. Es liege wirtschaftlich betrachtet eine Überführung von Privat- in 

Geschäftsvermögen und damit eine steuerbegründende Veräusserung eines 

Grundstücks im Sinn von Art. 131 Abs. 2 StG vor, weshalb nach Art. 135 Abs. 2 StG 

auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung abzustellen sei. Eine von der 

Vorinstanz implizierte Parallele zur gemischten Schenkung liege nicht vor. Es fehle eine 

Entreicherung des Anteilsinhabers. Aufgrund der Steuerfolgen bei der Veräusserung 

des Anteilsinhabers an die Gesellschaft (Grundstückgewinnsteuer, 

Handänderungssteuer) sei das Interesse an einem möglichst tiefen Kaufpreis hoch. Die 

von der Vor-instanz erwähnte Praxis anderer Kantone beziehe sich lediglich auf den 

Kanton Zürich und sei zudem nicht einschlägig. Gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung könne eine verdeckte Kapitaleinlage dem Anteilsinhaber 

einkommenssteuerfrei zurückbezahlt werden, was zu einer Besteuerungslücke führe. 

Ebenso wenig würden verdeckte Kapitaleinlagen bei der Gesellschaft der Gewinnsteuer 

unterliegen. Hinzu komme, dass die naturgemäss nicht punktgenauen amtlich 

geschätzten Verkehrswerte im Durchschnitt deutlich unter den effektiven 

Verkehrswerten liegen würden. Wenn nun bei einer verdeckten Kapitaleinlage noch ein 

Pauschaleinschlag gewährt werde, führe dies zu einer systematischen und nicht StHG-

konformen Unterbesteuerung. Praxisgemäss verlange die Veranlagungsbehörde daher 

bei Handänderungen zwischen Anteilsinhaber und Gesellschaft, bei denen der 

Kaufpreis dem amtlichen Verkehrswert entspreche, eine Neuschätzung, sofern dieser 

älter als zwei Jahre sei.  

Nach Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern 

der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, StHG) bzw. Art. 130 Abs. 1 StG unterliegen 

der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die aus der Veräusserung von Grundstücken 

des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden. Der 

Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten 

(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 134 StG).

3.1. 

Umstritten ist vorliegend die Höhe des Veräusserungserlöses. Als Erlös bei einem 

zivilrechtlichen Eigentumswechsel nach Art. 131 Abs. 1 StG gilt der Verkaufspreis mit 

3.2. 

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allen weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 135 Abs. 1 StG). Der Verkaufspreis wird 

durch die Grundbuchbelege ausgewiesen. Wird kein Kaufpreis festgelegt, gilt der 

Verkehrswert im Realisationszeitpunkt als Verkaufspreis (Art. 135 Abs. 2 StG). Ein 

vertraglich festgelegter Kaufpreis fehlt namentlich bei Schenkung, Tausch und 

Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen.

Das Gesetz knüpft seinem Wortlaut nach in erster Linie an den von den Parteien 

vereinbarten Kaufpreis an, indem es davon ausgeht, dass sich darin – mit 

marktbedingten Spielräumen nach unten und nach oben – regelmässig der 

Verkehrswert des Grundstücks niederschlägt. Der Verkaufspreis kann, vorbehältlich der 

Steuerumgehung, frei festgesetzt werden und ist in der Regel massgebend für die 

Berechnung des Verkaufserlöses. Dabei wird für die Besteuerung grundsätzlich 

hingenommen, dass die einen Vertragsparteien ihr Grundstückgeschäft preislich 

wohlfeil gestalten, die anderen jedoch zu einem teuren Preis handeln (vgl. Richner/Frei/

Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N 16 und 101 

zu § 220 StG/ZH). Dies trifft allerdings nicht zu, wenn dem unter den Parteien 

vereinbarten Preis keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt. Ein Indiz für die 

fehlende rechtsgeschäftliche Bedeutung der Preisvereinbarung liegt vor, wenn im 

Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein offensichtliches, in die Augen springendes 

Missverhältnis zwischen vereinbarter Leistung und objektivem Grundstückswert 

besteht. Dabei geht es nicht darum, den rechtsgeschäftlichen Willen der 

Vertragsparteien zu missachten und zusammengesetzte Kaufpreisabreden als stets 

simuliert und damit zivilrechtsunwirksam zu betrachten. Vielmehr geht es nur darum, 

der vorgenommenen Preiszerlegung die rechtsgeschäftliche Bedeutung abzusprechen 

(BGE 143 II 33 E. 3.2.3 mit Hinweisen). Mit anderen Worten begründet das 

Missverhältnis eine in der Lebenserfahrung begründete, natürliche Vermutung, dass 

neben dem vereinbarten öffentlich beurkundeten Kaufpreis weitere Leistungen des 

Erwerbers erbracht worden sind, insbesondere dann, wenn unter den Beteiligten 

besondere Beziehungen bestehen (GVP 1993 Nr. 18; Zweifel/Hunziker/Margraf/

Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, S. 342 f.). Diese 

Vermutung kann vom Steuerpflichtigen widerlegt werden (BGer 2C_1081/2018 vom 29. 

Januar 2020 E. 5.5.2).

3.3. 

Von einer verdeckten – im Unterschied zur offenen – Kapitaleinlage wird gesprochen, 

wenn die Kapitaleinlage in den Büchern der empfangenden Gesellschaft nicht oder 

nicht mit dem tatsächlichen Wert abgebildet wird (BGE 149 II 158 E. 4.2). Die 

3.4. 

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4.  

Unternehmung ist berechtigt, das zu einem offensichtlich erheblich unter dem 

wirklichen Wert erworbene Grundstück zu seinem wirklichen Wert zu aktivieren und die 

verdeckte Kapitaleinlage den Reserven gutzuschreiben (E. Schärrer, Von 

Kapitaleinlagen und Gewinnausschüttungen und deren steuerlicher Behandlung bei der 

Aktiengesellschaft und beim Aktionär, ASA 43 S. 283). Bringt ein privater Einleger ein 

Grundstück in eine von ihm beherrschte und ihm folglich nahestehende Gesellschaft 

ein, stellt diese Sacheinlage eine Veräusserung dar, die grundsätzlich der kantonalen 

Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Wenn der Aktionär für das Grundstück einen Preis 

verlangt, der erheblich unter dem Preis liegt, der zwischen Unabhängigen unter sonst 

gleichen Verhältnissen vereinbart würde, liegt eine verdeckte Kapitaleinlage im Umfang 

der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem wirklichen Wert vor (BGE 143 II 33 E. 

3.2.4). Ein solcher "Unterverkauf" hat zur Folge, dass Gewinn aus der Sphäre des 

Beteiligten in jene der Gesellschaft verlagert wird. Der zukünftige, allenfalls 

ausserkantonal zu besteuernde Gewinn der Gesellschaft wird potentiell erhöht; 

anderseits verzichtet der Beteiligte auf die Realisierung von Gewinn. In zeitlicher 

Hinsicht wird die Gewinnrealisierung hinausgeschoben (GVP 1993 Nr. 18 mit 

Hinweisen; S. Bussmann, Das dualistische System der Grundstückgewinnbesteuerung, 

2002, Rz. 393). Diese Wertsteigerung gilt als weitere Leistung des Erwerbers nebst 

dem Kaufpreis. Die Differenz zwischen beurkundetem Kaufpreis und Verkehrswert der 

Liegenschaft erhöht den inneren Wert der Beteiligung (StB 135 Nr. 1 Ziff. 2). Gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt sich der Wert der Gegenleistung aus zwei 

Komponenten zusammen: einerseits dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und 

anderseits der Wertsteigerung, die sich infolge der verdeckten Kapitaleinlage auf der 

privaten Beteiligung ergibt (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, a.a.O., S. 361, mit 

Hinweis auf BGE 143 II 33 E. 3.2.5).

Der Beschwerdegegner verkaufte im März 2021 die fragliche Eigentumswohnung 

(Grundstück Nr. 0000_, Grundbuch Z.__) an die von ihm beherrschte C.__ AG. Dabei 

handelt es sich um einen zivilrechtlichen Eigentumswechsel nach Art. 131 Abs. 1 StG, 

der die Grundstückgewinnsteuer auslöste, und nicht um eine steuersystematische 

Überführung vom Privat- in das Geschäftsvermögen des Beschwerdegegners ohne 

Festlegung eines Kaufpreises. Der für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer 

massgebende Erlös entspricht nach Art. 135 Abs. 1 StG dem Verkaufspreis mit 

Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Als Verkaufspreis vereinbarten der 

Beschwerdegegner und die C.__ AG den Betrag von CHF 380'000, was dem im Jahr 

4.1. 

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2013 geschätzten amtlichen Verkehrswert des Grundstücks entsprach. Da diese 

Schätzung bereits acht Jahre zurücklag (act. 5/6.8), veranlasste der Beschwerdeführer 

eine neue Verkehrswertschätzung um zu klären, ob zwischen dem beurkundeten 

Kaufpreis und dem aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft eine erhebliche Differenz 

und somit eine verdeckte Kapitaleinlage vorlagen. Die neue rechtskräftige Schätzung 

vom 6. Januar 2022 ergab für das Grundstück Nr. 20185 (Grundbuch Z.__) einen 

Verkehrswert von CHF 448'000 (act. 5/6.10). Anders als noch im Veranlagungs-, 

Einsprache- und Rekursverfahren stellt der Beschwerdeführer beim 

Veräusserungserlös nicht mehr auf den neuen Schätzwert von CHF 448'000 ab, 

sondern führt in Übereinstimmung mit dem Antrag des Beschwerdegegners im 

vorinstanzlichen Verfahren aus, der im Zeitpunkt der Veräusserung am 31. März 2021 

massgebende Verkehrswert betrage CHF 419'000. Folglich ist für den Vergleich 

zwischen beurkundetem Verkaufserlös und Verkehrswert nicht auf die neue Schätzung 

abzustellen; bei jener fällt ohnehin auf, dass der Sachwert der Eigentumswohnung auf 

(gegenüber der Schätzung vom 3. Juli 2013 unverändert) CHF 410'000 und der 

Ertragswert auf CHF 331'000 festgelegt wurden, womit bei Anwendung der im Kanton 

St. Gallen gängigen Praktikermethode der Verkehrswert im Maximum dem Sachwert 

(CHF 410'000) entsprechen dürfte. Die Differenz des Verkehrswerts von CHF 419'000 

zum beurkundeten Kaufpreis von CHF 380'000 beträgt damit CHF 39'000 bzw. 9.3 

Prozent. Würde man den neu geschätzten Sachwert von CHF 410'000 heranziehen, 

würde die Differenz lediglich 7.3 Prozent betragen.

Die Vorinstanz hat, noch ausgehend von einem im Zeitpunkt des Verkaufs 

massgebenden Schätzwert von CHF 448'000, eine Differenz von 15 Prozent zum 

beurkundeten Kaufpreis ermittelt. Als Grenze für ein Abweichen vom Kaufpreis hat sie 

in Analogie zur Praxis bei Neuschätzungen von Grundstücken eine Abweichung von 

mehr als 25 Prozent, mindestens CHF 100'000, festgelegt (act. 2, E. 2.a.bb). Gewisse 

Kantone gehen beweiswürdigend davon aus, dass der beurkundete Kaufpreis 

rechtsgeschäftlich keine Bedeutung habe, wenn die Wertdifferenz ein bestimmtes 

Mass überschreite und zwischen den Parteien eine besondere Beziehung bestehe, so 

etwa die Kantone Zürich und Aargau, die dem beurkundeten Veräusserungserlös bei 

einer Differenz zum Verkehrswert von mindestens 25 Prozent die rechtsgeschäftliche 

Bedeutung absprechen, wenn gleichzeitig eine besondere Beziehung zwischen den 

Vertragsparteien vorliegt (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., N 103 f. zu § 220/ZH; 

Zehnder/Klöti-Weber, in: Klöti-Weber/Schudel/Schwarb [Hrsg.], Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl. 2023, N 13 zu § 102 StG/AG). Vorliegend beträgt die 

Differenz vom beurkundeten Kaufpreis von CHF 380'000, welcher der damals 

4.2. 

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5.

Die Beschwerde ist nach dem Gesagten unter Bestätigung des vorinstanzlichen 

Entscheids vom 23. Oktober 2023 abzuweisen. Diesem Verfahrensausgang 

entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 

Abs. 1 VRP). Mit Blick auf den Streitwert von rund CHF 13'000 (entsprechend der 

Steuerdifferenz bei einem steuerbaren Gewinn von CHF 84'880 gegenüber einem 

solchen von CHF 39'000) erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 2'000 angemessen 

(Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Auf die Erhebung der 

Kosten ist nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.  

geltenden Schätzung vom 3. Juli 2013 entsprach, zum für den Verkaufszeitpunkt neu 

ermittelten Verkehrswert von CHF 419'000 (gemäss Antrag des Beschwerdeführers) 

weniger als 10 Prozent. Ohne konkret zu definieren, wo die Grenze für ein Abweichen 

vom beurkundeten Kaufpreis anzusetzen ist, liegt bei einer Differenz zwischen 

Veräusserungserlös und Verkehrswert von lediglich 9 Prozent offensichtlich kein 

erhebliches, in die Augen springendes Missverhältnis und damit kein Indiz für die 

fehlende rechtsgeschäftliche Bedeutung der Preisvereinbarung vor. Ohne eine 

offensichtlich erhebliche Differenz liegt auch keine verdeckte Kapitaleinlage vor, welche 

die Erwerberin berechtigen würde, das Grundstück in ihrer Bilanz zu einem höheren 

Wert zu aktivieren und die verdeckte Kapitaleinlage den Reserven gutzuschreiben (vgl. 

BGE 143 II 33 E. 3.2.4). Das Grundstück ist bei der Erwerberin ohne Aufwertung zu den 

Anschaffungskosten zu aktivieren (vgl. Art. 960a Abs. 1 und 2 des Schweizerischen 

Obligationenrechts, SR 220, OR; Ausnahme im Fall einer Sanierung nach Art. 725c 

OR), weshalb keine Besteuerungslücke zu befürchten ist. Ein künftiger 

Veräusserungsgewinn unterliegt der Gewinnsteuer.  

Zusammenfassend ist somit bei der Einbringung des Grundstücks Nr. 0000_ 

(Grundbuch Z.__) in die C.__ AG nicht von einem erheblich höheren Verkehrswert und 

damit nicht von einer verdeckten Kapitaleinlage auszugehen, womit der beurkundete 

Kaufpreis von CHF 380'000 als Veräusserungserlös massgebend ist, wie von der 

Vorinstanz zu Recht entschieden wurde.

4.3. 

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2.

Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten von CHF 2'000.  

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	Steuerrecht, Grundstückgewinnsteuer, Höhe des Veräusserungserlöses, Art. 135 Abs. 1 StG. Der Verkaufspreis für ein Grundstück kann, vorbehältlich der Steuerumgehung, frei festgesetzt werden und ist in der Regel massgebend für die Berechnung des Verkaufserlöses. Kommt dem unter den Vertragsparteien vereinbarten Preis jedoch keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu, kann davon abgewichen werden. Ein Indiz dafür liegt vor, wenn ein offensichtliches, ins Auge springende Missverhältnis zwischen der vereinbarten Leistung und dem objektiven Grundstückwert besteht, das eine in der Lebenserfahrung fussende, natürliche Vermutung begründet, dass neben dem vereinbarten öffentlich beurkundeten Kaufpreis weitere Leistungen des Erwerbers erbracht worden sind, insbesondere dann, wenn unter den Beteiligten besondere Beziehungen bestehen. Diese Vermutung kann vom Steuerpflichtigen widerlegt werden (E. 3.3). Im vorliegenden Fall wurde das Grundstück im März 2021 für CHF 380'000, was dem im Jahr 2013 geschätzten Verkehrswert entsprach, an die vom Verkäufer beherrschte Gesellschaft verkauft. Das Steueramt ging in der Beschwerde von einem Verkehrswert von CHF 419'000 aus. Angesichts der Differenz zum Kaufpreis von weniger als 10 Prozent liegt kein erhebliches, ins Auge springende Missverhältnis vor, das auf eine verdeckte Kapitaleinlage schliessen lässt (E. 4.2; Verwaltungsgericht B 2023/243).

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