# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bc4852a3-6359-5835-aeea-e072c3a0a170
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 24.06.2021 ZK1 2020 134
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZK1-2020-134_2021-06-24.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Urteil vom 24. Juni 2021

(Mit Urteil 5A_692/2021 vom 25. April 2022 hat das Bundesgericht die gegen die-
ses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.)

Referenz ZK1 20 134

Instanz I. Zivilkammer 

Besetzung Bergamin, Vorsitzender
Hubert und Nydegger
Walker, Aktuarin

Parteien A./B._____
Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Werner Marti
Marti Rechtsanwälte AG, Gerichtshausstrasse 34, Postfach 1622, 
8750 Glarus 

gegen

C._____
Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher
Hinterm Bach 6, Postfach 72, 7001 Chur 

Gegenstand Verletzung eines Bauverbots

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Maloja vom 19.11.2019, mitgeteilt am 
17.08.2020 (Proz. Nr. 115-2016-40)

Mitteilung 29. Juni 2021

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Sachverhalt

A. A./B._____ sind Miteigentümer der Stockwerkeinheit Nr. F._____ auf dem 
Stammgrundstück Nr. D._____, Grundbuch G._____. C._____ ist Eigentümer des 
Nachbargrundstücks Nr. E._____, Grundbuch G._____. Mit Tauschvertrag vom 
9. Februar 1981 vereinbarten die damaligen Eigentümer der beiden Grundstücke 
eine Dienstbarkeit, beinhaltend ein Bauverbot zugunsten Parzelle Nr. D._____ und 
zulasten Parzelle Nr. E._____ (damals noch Parzelle Nr. H._____). Das Bauverbot 
wurde gleichentags im Grundbuch eingetragen.

B. C._____ plant, auf seinem Grundstück ein Zweifamilienhaus mit Einstellhal-
le zu bauen. Am 8. Juni 2015 wurde sein Baugesuch im Amtsblatt der Gemeinde 
G._____ publiziert (Baugesuch Nr. I._____). Mit Entscheid vom 9. November 2015 
(mitgeteilt am 4. Dezember 2015) erteilte die Gemeinde G._____ die Baubewilli-
gung mit Auflagen und Bedingungen. Die vom Rechtsvorgänger der Kläger dage-
gen geführte öffentlich-rechtliche Beschwerde wurde mit Urteil des Bundesgerichts 
vom 7. August 2017 abgewiesen.

C. Am 19. Januar 2016 reichte J._____ als damaliger Eigentümer der Stock-
werkeinheit Nr. F._____ auf dem Grundstück Nr. D._____ ein Vermittlungsgesuch 
bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja (nun Region Maloja) ein. Darin 
beantragte er, es sei der beklagten Partei zu verbieten, auf ihrer Parzelle 
Nr. E._____ (recte: Nr. E._____) das Bauvorhaben gemäss Baugesuch 
Nr. I._____ respektive gemäss Bau- und Einspracheentscheid des Gemeinderates 
G._____ vom 9. November 2015 auszuführen oder ausführen zu lassen. Nach-
dem zwischen den Parteien keine Einigung zustande kam, wurde J._____ am 
19. April 2016 die Klagebewilligung ausgestellt. 

D. Mit Eingabe vom 22. August 2016 reichte J._____ beim Regionalgericht 
Maloja Klage ein, wobei er das gleiche Rechtsbegehren stellte wie vor der Schlich-
tungsbehörde. C._____ beantragte am 13. Februar 2018 die kostenfällige Abwei-
sung der Klage. In der Replik vom 16. April 2018 erklärten A./B._____, als neue 
Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. F._____ auf dem Grundstück Nr. D._____ in 
den Prozess einzutreten. Zugleich bestätigten sie das in der Klage gestellte 
Rechtsbegehren. Mit Duplik vom 22. Mai 2018 hielt C._____ an seinen Rechtsbe-
gehren ebenfalls fest. 

E. Nach Durchführung des Beweisverfahrens und der Hauptverhandlung er-
ging am 19. November 2019 (mitgeteilt am 11. Dezember 2019) der unbegründete 
Entscheid der Vorinstanz, der im Dispositiv folgendermassen lautete:

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1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von 
CHF 8000.-, werden den Klägern auferlegt und mit dem klägerischer-
seits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Den Klägern wird die 
Differenz von CHF 2'000.- zum geleisteten Kostenvorschuss zurücker-
stattet.

Wird keine schriftliche Begründung des Entscheids verlangt, reduziert 
sich die Gerichtsgebühr auf CHF 4'000.-. In diesem Fall wird den Klä-
gern die Differenz von CHF 6'000.- zum geleisteten Kostenvorschuss 
zurückerstattet.

3. Die Kläger werden verpflichtet, den Beklagten mit CHF 10'530.15, inkl. 
Spesen und MwSt., ausseramtlich zu entschädigen, unter solidarischer 
Haftung eines jeden für den gesamten Betrag.

4. [Rechtsmittel]

5. [Mitteilung]

F. Am 18. Dezember 2019 ersuchten A./B._____ um Begründung des Ent-
scheids, welche das Regionalgericht Maloja den Parteien am 17. August 2020 
mitteilte.

G. Mit Eingabe vom 17. September 2020 erhoben A./B._____ (nachfolgend: 
Berufungskläger) gegen den Entscheid des Regionalgerichts Maloja beim Kan-
tonsgericht von Graubünden fristgerecht Berufung mit folgendem Rechtsbegeh-
ren:

1. Es sei das Urteil vom 19.11.2019 aufzuheben.

2. Es sei dem Berufungsbeklagten zu verbieten, auf seiner Parz. 
Nr. E._____ das Bauvorhaben gemäss Baugesuch Nr. I._____ respek-
tive gemäss Bau- und Einsprache-Entscheid des Gemeinderates 
G._____ vom 09.11.2015 auszuführen oder ausführen zu lassen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge für alle Instanzen zulas-
ten des Berufungsbeklagten.

H. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Der von den Berufungsklä-
gern verlangte Kostenvorschuss von CHF 10'000.00 ging innert Frist ein.

I. C._____ (nachfolgend: Berufungsbeklagter) begehrte in seiner fristwahrend 
erstatteten Berufungsantwort vom 26. Oktober 2020 die Abweisung der Berufung, 
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Berufungskläger.

J. Weitere prozessuale Anordnungen oder Eingaben sind nicht erfolgt. Das 
Verfahren erweist sich als spruchreif.

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Erwägungen

1. Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a 
ZPO). Der Streit um eine Dienstbarkeit ist vermögensrechtlicher Natur. Für die 
Ermittlung des Streitwerts einer Grunddienstbarkeit ist der Wert massgebend, den 
die Dienstbarkeit für das herrschende Grundstück hat bzw. der Minderwert, der 
sich für das belastete Grundstück ergibt, und zwar der höhere Betrag von beiden 
(vgl. BGE 136 III 60 E. 1.1.1). Vorliegend beträgt der Streitwert offensichtlich mehr 
als CHF 10'000.00, womit der für die Berufung erforderliche Streitwert erreicht ist 
(vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt 
sind (vgl. Art. 311 Abs. 1 und 2 ZPO), ist auf die Berufung einzutreten. 

2. Die Parteien streiten um den Inhalt einer Grunddienstbarkeit, welche am 
9. Februar 1981 von den damaligen Eigentümern der Grundstücke Nr. D._____ 
und Nr. E._____ (vormals: Nr. H._____) vereinbart und gleichentags mit dem 
Stichwort "Bauverbot" ins Grundbuch eingetragen wurde. Der Berufungsbeklagte 
plant, im Bereich seines Grundstücks, welcher mit der Dienstbarkeit belastet ist, 
eine Tiefgarage mit Ski- und Veloraum zu bauen. Die Berufungskläger machen 
geltend, das geplante Bauvorhaben verstosse gegen die Dienstbarkeit, da es nach 
aussen in Erscheinung trete. Der Berufungsbeklagte stellt sich demgegenüber auf 
den Standpunkt, das Bauverbot beziehe sich lediglich auf überirdische Bauten. 
Die geplante Tiefgarage mit Ski- und Veloraum sei zulässig, weil sie vollständig 
unter dem gewachsenen Terrain gebaut würde.

3. Die Vorinstanz kam in ihrem Entscheid vom 19. November 2019 zum 
Schluss, dass es sich beim geplanten Bauvorhaben um eine unterirdische Baute 
handle, welche das Bauverbot nicht verletze. Das geplante Bauvorhaben trete im 
Bereich der Dienstbarkeit nicht in Erscheinung, weshalb der von den Klägern vor-
gebrachte Zweck des Bauverbots eingehalten werde (act. B.1).

4. In ihrer Berufung werfen die Berufungskläger der Vorinstanz zunächst eine 
falsche Sachverhaltsfeststellung vor, und zwar in zweierlei Hinsicht:

4.1. Zum einen rügen die Berufungskläger die Feststellung in Erwägung 4.3.2.1 
des vorinstanzlichen Entscheids, wonach sie selbst ausführen würden, dass unter-
irdische Bauten das Bauverbot nicht verletzen würden. Diese Feststellung sei klar 
aktenwidrig. Sie – die Berufungskläger – hätten stets geltend gemacht, dass der 
Bereich des Bauvorhabens bei der Abgrabung auf der talseitigen Fassade des 
Ski- und Veloraumes mit den davor angeordneten Stützwänden als Hochbaute in 
Erscheinung trete (act. A.1, Rz. 7 f.). Es trifft zu, dass die Berufungskläger bereits 
in ihrer Klage geltend machten, die Garage samt den davor angeordneten 

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Stützwänden trete infolge der Abgrabung in Erscheinung (RG act. I.1, Rz. 7). 
Gleichwohl ist ihre Rüge unbegründet. Die Vorinstanz stellte in Erwägung 4.2.3.1 
lediglich fest, die Parteien seien sich einig, dass in der rot schraffierten Fläche kei-
ne Hochbauten, aber unterirdische Bauten zulässig seien (act. B.1, S. 12 und 14). 
Die Berufungskläger führten in ihrer Klage aus, eine grammatikalische Auslegung 
des Dienstbarkeitsvertrags ergebe, dass die Hochbaute das Gegenstück zur Tief-
baute darstelle. Weil keinerlei Hochbauten erstellt werden dürften, dürften auf der 
mit dem Bauverbot belasteten Fläche nur Tiefbauten erstellt werden, wobei es 
sich bei der geplanten Garage nicht um eine Tiefbaute im technischen Sinn handle 
(vgl. RG act. I.1, Rz. 6). Diese Aussage ist nicht anders zu verstehen, als dass die 
Berufungskläger selber davon ausgingen, dass im Bereich des Bauverbots nur 
Tiefbauten erlaubt sein sollen, wobei die geplante Garage nach Auffassung der 
Berufungskläger gerade keine Tiefbaute darstellen würde. Die Vorinstanz traf 
demzufolge keine aktenwidrige Feststellung, wenn sie festhielt, die Parteien seien 
sich einig, dass in der rot schraffierten Fläche unterirdische Bauten zulässig seien. 
Ob das Bauvorhaben als Hoch- oder Tiefbaute im Sinne der Dienstbarkeit zu qua-
lifizieren ist, ist im Übrigen eine andere Frage, die auch die Vorinstanz separat 
prüfte (vgl. dazu E. 5).

4.2. Zum anderen rügen die Berufungskläger in tatsächlicher Hinsicht, die Vor-
instanz gehe mit dem Beklagten davon aus, dass oberhalb des Daches der Ein-
stellhalle und des Ski- / Veloraumes nach dem Bau das gewachsene Terrain wie-
derhergestellt werde, sie stelle aber nicht fest, dass vor der Tiefgarage und vor 
dem Skiraum das gewachsene Terrain nicht wiederhergestellt und somit die Baute 
talabwärts in ihrer vollen Höhe, gemessen ab Bodenplatte Tiefgarage / Skiraum 
bis Oberkant Dachfirst, in Erscheinung treten würde (act. A.1, Rz. 10 ff.).

4.2.1. Bereits im erstinstanzlichen Verfahren brachten die Berufungskläger vor, 
das gewachsene Terrain vor der Tiefgarage und vor dem Skiraum werde nicht 
wiederhergestellt (vgl. RG act. I.1, Rz. 7; RG act. I.5, Rz. 12 und 14; RG 
act. VII.2). Prozessual neu sind indes ein Gebäudeschnitt sowie ein Plan des Bau-
vorhabens, welche die Berufungskläger in die Berufungsschrift eingefügt und zu-
gleich als Beilagen eingereicht haben (vgl. act. B.4 und B.5). Diese Urkunden 
können zum Vornherein nicht berücksichtigt werden. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO 
werden neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur noch 
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). 
Die Berufungskläger zeigen nicht auf, weshalb es ihnen nicht möglich und zumut-
bar gewesen sein soll, den Gebäudeschnitt und den Plan des Bauvorhabens be-

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reits vor der ersten Instanz vorzubringen. Folglich sind diese Urkunden aus dem 
Recht zu weisen. 

4.2.2. Die Vorinstanz setzte sich in Erwägung 4.2.3.1 ihres Entscheids mit der 
Definition des massgebenden Terrains und des Begriffs der unterirdischen Baute 
auseinander. Bezugnehmend auf die Erläuterungen zur Interkantonalen Vereinba-
rung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) führte sie aus, dass der 
neue Terrainverlauf nicht mehr dem massgebenden Terrain entspreche, wenn das 
Terrain im Hinblick auf ein konkretes Bauvorhaben tiefer gelegt (abgegraben) 
werde. Gleichzeitig hielt sie fest, dass unterirdische Bauten mit Ausnahme ihrer 
Erschliessung (Zufahrt und / oder Zugang) nicht in Erscheinung treten würden, 
weil sie unter dem massgebenden oder tiefer gelegten Terrain liegen müssten. 
Das tiefer gelegte Terrain sei das nach Fertigstellung des Bauvorhabens vorhan-
dene Terrain, das tiefer liege als das massgebliche Terrain (act. B.1, S. 12 f.). So-
dann nahm die Vorinstanz Bezug auf das von ihr in Auftrag gegebene Gutachten. 
Der Gutachter habe festgestellt, dass die Garage, die Mauerkrone über der Ein-
fahrt, das Vordach der Garage und der Platz vor der Garage / Veloraum unterhalb 
des Niveaus des ursprünglichen Terrains zu liegen kommen würden. Diese Bau-
teile seien von den oberen Stockwerken der klägerischen Liegenschaft sichtbar, 
würden das ursprüngliche Terrain aber nicht überragen und deshalb nicht als 
oberirdische Bauten in Erscheinung treten (act. B.1, S. 13 f.). Wie diese Erwägun-
gen zeigen, war der Vorinstanz durchaus bewusst, dass das gewachsene Terrain 
vor der Tiefgarage und vor dem Ski- / Veloraum nicht wiederhergestellt wird. Die 
Rüge der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung geht daher fehl. Ob sich diese Ter-
rainabtragung mit der Dienstbarkeit vereinbaren lässt, was die Vorinstanz bejahte, 
ist wiederum eine Frage der rechtlichen Würdigung, die von der Sachverhaltsfest-
stellung zu unterscheiden ist (vgl. dazu E. 5). 

5. Im Weiteren machen die Berufungskläger eine Verletzung von Art. 738 ZGB 
geltend. Ihrer Ansicht nach verstösst das angefochtene Urteil gleich doppelt gegen 
diese Bestimmung:

5.1. In einer ersten Rüge monieren die Berufungskläger, die Vorinstanz habe 
gegen Art. 738 Abs. 1 ZGB verstossen, indem sie eine Auslegung der Dienstbar-
keit nach Art. 738 Abs. 2 ZGB vorgenommen habe. Entgegen der Auffassung der 
Vorinstanz sei der Wortlaut der Dienstbarkeit klar. Ein Bauverbot sei ein Bauverbot 
und müsse nicht noch näher hinterfragt werden. Wenn das Bauverbot als be-
schränktes Bauverbot verstanden werden würde, wie dies die Beklagte und die 
Vorinstanz machen würden, hätte das Bauverbot nicht als Bauverbot in das 
Grundbuch aufgenommen werden dürfen, sondern mit dem Vermerk Baube-

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schränkung. Ein Bauverbot sei bereits vom Wortlaut her per se absolut und müs-
se, sofern es nicht als absolut zu verstehen sei, auch im Grundbuch mit einem 
entsprechenden Vermerk versehen und nicht als Bauverbot, sondern als Baube-
schränkung eingetragen werden. Die Vorinstanz habe gegen Bundesrecht ver-
stossen, indem sie, obwohl sich Rechte und Pflichten aus dem Grundbucheintrag 
ergeben würden, eine Auslegung nach Art. 738 Abs. 2 ZGB vorgenommen habe 
(act. A.1, Rz. 17 ff.).

5.1.1. Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 
ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit 
sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den In-
halt einer Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wort-
laut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund, das heisst den 
Begründungsakt, zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüs-
sig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art 
ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben 
ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 137 III 145 E. 3.1; 132 
III 651 E. 8; 131 III 345 E. 1; 130 III 554 E. 3.1). Die Fälle, in welchen sich Rechte 
und Pflichten deutlich aus dem Wortlaut des Grundbucheintrags ergeben, sind 
selten und dürften letztlich allenfalls bei gemessenen Dienstbarkeiten eintreten 
(vgl. dazu das Beispiel in BGE 107 II 331 E. 2). In aller Regel ergibt sich aus dem 
nur rudimentären Grundbucheintrag kein genügender Hinweis auf den Umfang der 
Dienstbarkeit (vgl. Etienne Petitpierre, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar 
Zivilgesetzbuch II, 6. Aufl., Basel 2019, N 3 zu Art. 738 ZGB). 

5.1.2. Vorliegend beschränkt sich der Grundbucheintrag auf folgende Formulie-
rung (RG act. II.4): "Recht: Bauverbot zulasten Grundstück Nr. E._____". Aus die-
sem Eintrag ergeben sich keine Einzelheiten zum Inhalt und Umfang der Dienst-
barkeit. Ob das Bauverbot etwa nur für bestimmte Gebäudetypen oder bestimmte 
Gebäudemasse gilt, wird daraus nicht ersichtlich. Anders als die Berufungskläger 
vorbringen, ist ein Bauverbot nicht per se als "absolut" zu verstehen. Gemäss 
Rechtsprechung bedeutet ein im Grundbuch eingetragenes Bauverbot nicht, dass 
auf einer damit belasteten Fläche überhaupt nichts gebaut werden darf. Vielmehr 
ist jeweils für den konkreten Fall zu ermitteln, welches rechtlich geschützte Inter-
esse vom Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts geltend gemacht werden 
kann. So bestätigte das Bundesgericht in BGE 109 II 412 das Vorgehen der Vor-
instanz, welche eine Dienstbarkeit mit dem Grundbucheintrag "Beschränkung des 
Rechts, zu bauen" ausgelegt hatte. Es handelte sich dabei um eine Bauverbots-
servitut, die das Bauen auf einem 13.5 Meter breiten Landstreifen entlang der 

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Grenze zum berechtigten Grundstück untersagte. Auch in BGE 107 II 331 hatte 
das Bundesgericht eine als Bauverbot ausgestaltete Dienstbarkeit zu beurteilen. 
Der Grundbucheintrag sah vor, dass auf einem bestimmten Abschnitt der belaste-
ten Parzelle keine Gebäude erstellt werden durften. Weil im zu beurteilenden Fall 
der örtliche Umfang der Servitut umstritten war und der Grundbucheintrag fest-
hielt, dass sich das Bauverbot nicht auf das ganze Grundstück, sondern nur einen 
Teil davon beziehe, beurteilte das Bundesgericht den Grundbucheintrag als klar, 
weshalb sich ein Rückgriff auf den Erwerbsgrund erübrigte. Allerdings legte das 
Bundesgericht auch in diesem Fall den Sinn und Zweck der Bauverbotsdienstbar-
keit aus (vgl. BGE 107 II 331 E. 5c). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus 
BGE 115 II 434, den die Berufungskläger anführen. In diesem Entscheid hatte das 
Bundesgericht eine gemessene Dienstbarkeit zu beurteilen, welche den eindeuti-
gen Wortlaut enthielt, dass der belastete Grundeigentümer nicht höher als 6.5 Me-
ter ab gewachsenem Terrain bauen darf. Diese Beschränkung war absolut gehal-
ten und daher auch so zu verstehen (vgl. BGE 115 II 434 E. 2c). Im Unterschied 
dazu beinhaltet der vorliegende Grundbucheintrag keinerlei Massangaben, son-
dern besteht lediglich aus dem Wortlaut "Bauverbot", woraus sich keine konkreten 
Angaben zu Inhalt und Umfang ableiten lassen. Die Vorinstanz verletzte daher 
kein Bundesrecht, wenn sie zum Schluss kam, die stichwortartige Kurzumschrei-
bung der Dienstbarkeit im Grundbuch enthalte keine eindeutige Erkenntnis über 
das Ausmass des strittigen Bauverbots, weshalb auf die zweite Stufe der Ausle-
gung zurückzugreifen sei (act. B.1, E. 4.1, S. 10).

5.2. In einer weiteren Rüge wenden sich die Berufungskläger gegen die von der 
Vorinstanz vorgenommene Auslegung der Dienstbarkeit. Sie bringen vor, das 
Bauvorhaben würde selbst für den Fall, dass die Dienstbarkeit nach Art. 738 
Abs. 2 ZGB ausgelegt werden müsse, gegen das im Grundbuch eingetragene 
Bauverbot verstossen (act. A.1, Rz. 25 ff.). 

5.2.1. Lassen sich aus dem Grundbucheintrag keine Einzelheiten zum Inhalt und 
Umfang der Dienstbarkeit entnehmen, ist in einem zweiten Schritt nach dem 
Dienstbarkeitsvertrag als ordentlichem Erwerbsgrund im Sinne des Gesetzes zu 
fragen (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Seine Auslegung erfolgt in gleicher Weise wie dieje-
nige sonstiger Willenserklärungen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt sich der 
Inhalt des Vertrags nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien. 
Nur wenn die tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, ist der Ver-
trag nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen. Diese allgemeinen Auslegungs-
grundsätze gelten vorbehaltlos unter den ursprünglichen Vertragsparteien, im 
Verhältnis zu Dritten dagegen nur mit der Einschränkung, die sich aus dem öffent-

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lichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973 ZGB) ergibt, zu dem auch der Dienst-
barkeitsvertrag gehört. Bei dessen Auslegung können gegenüber Dritten, die an 
der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das 
Grundbuch das dingliche Recht erworben haben, individuelle persönliche Um-
stände und Motive nicht berücksichtigt werden, die für die Willensbildung der ur-
sprünglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag 
selber aber nicht hervorgehen und für einen unbeteiligten Dritten normalerweise 
auch nicht erkennbar sind (BGE 108 II 542 E. 2; 130 III 554 E. 3.1; Petitpierre, 
a.a.O., N 6 zu Art. 738 ZGB). Ausgangspunkt jeder Auslegung ist dabei der Wort-
laut. Dieser hat Vorrang vor weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, er erweise 
sich aufgrund anderer Vertragsbedingungen, dem von den Parteien verfolgten 
Zweck oder weiteren Umständen als nur scheinbar klar (BGE 128 III 265 E. 3a; 
127 III 444 E. 1b). 

5.2.2. Die vorliegende Dienstbarkeit hat ihre Grundlage im Tauschvertrag vom 
9. Februar 1981, der diesbezüglich Folgendes festhält (RG act. VIII.3, Ziff. III, 
S. 3): 

"Bauverbot 
zugunsten Parzelle Nr. D._____ und zulasten Parzelle Nr. H._____ mit folgendem Inhalt: 
Der jeweilige Eigentümer der Parzelle Nr. H._____ darf auf der im beiliegendem 
Situationsplan rot schraffierter Fläche keinerlei Hochbauten errichten."

Der Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags besagt demnach, dass auf der bau-
rechtsbelasteten Fläche keine Hochbauten errichtet werden dürfen. Das bedeutet 
gleichzeitig, dass nicht jede Art von Baute verboten ist, sondern eben nur Hoch-
bauten. Angaben darüber, was mit Hochbauten gemeint ist bzw. wie hoch eine 
Baute denn sein darf, dass sie mit dem Bauverbot vereinbar ist, lassen sich der 
Klausel nicht entnehmen. Unter dem Wort "Hochbaute" ist im allgemeinen 
Sprachgebrauch ein Bau zu verstehen, dessen (Haupt-)Teile über dem Erdboden 
liegen. So wird im Duden das Wort Hochbaute als Plural von Hochbau geführt; 
gemeint seien damit Bauten, die im Wesentlichen über dem Erdboden liegen 
(<https://www.duden.de/rechtschreibung/Hochbau>). Dafür, dass dem Wort Hoch-
baute auch zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Jahr 1981 diese Bedeu-
tung zukam, spricht ein Leitentscheid des Kantonsgerichts von Graubünden aus 
dem Jahr 1962: In diesem Urteil wurden als Hochbauten Bauwerke definiert, die 
den Boden erheblich überragen (PKG 1962 Nr. 37, S. 109 ff.). Hätten die damali-
gen Vertragsparteien gewollt, dass auf der dienstbarkeitsbelasteten Fläche gar 
kein Bauwerk errichtet werden darf, hätten sie dies entsprechend ausgedrückt, 
zum Beispiel mit dem Wortlaut, dass auf der schraffierten Fläche "keinerlei Bau-
ten" errichtet werden dürfen. Die Vertragsparteien vereinbarten jedoch lediglich, 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2021&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F108-II-542%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page542

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dass auf dieser Fläche "keinerlei Hochbauten" errichtet werden dürfen. Nach dem 
Wortlaut des Tauschvertrages sind somit Bauten verboten, welche den Erdboden 
wesentlich oder erheblich überragen. Wie wesentlich oder erheblich die Höhe der 
den Erdboden überragenden Teile sein muss, damit eine Baute vom Bauverbot 
erfasst ist, lässt der Wortlaut dabei offen. Diesbezüglich ergibt sich auch nichts 
Schlüssiges aus dem systematischen Auslegungselement. Zwar wurden mit dem 
Tauschvertrag zugleich sowohl das Grundstück der Berufungskläger als auch je-
nes des Berufungsbeklagten mit einem Bauverbot zugunsten des jeweils anderen 
Grundstückes belastet. Beide Bauverbote enthalten jedoch dieselbe Wendung 
"keinerlei Hochbauten" (vgl. RG act. VIII.3., Ziff. III, S. 3), weshalb aus dem Wort-
laut der parallelen Vertragsbestimmung keine Rückschlüsse für den Inhalt der vor-
liegend zur Diskussion stehenden Dienstbarkeit gezogen werden können. 

5.2.3. Nach der Rechtsprechung ist bei der Auslegung von Dienstbarkeiten neben 
dem Wortlaut auf den Zweck abzustellen, welcher der Dienstbarkeit vernünftiger-
weise beizumessen ist. Der Zweck einer Dienstbarkeit ist nach den allgemeinen 
Grundsätzen zu ermitteln. Soweit er sich – wie hier – nicht aus dem Eintrag im 
Grundbuch ergibt, gilt im Verhältnis zu Dritten der Zweck als massgebend, der aus 
dem Dienstbarkeitsvertrag selber hervorgeht oder objektiv erkennbar ist. Kann 
davon nicht ausgegangen werden, ist zur Bestimmung des Zwecks danach zu fra-
gen, welche Interessen bei objektiver Betrachtung zur Zeit der Errichtung aufgrund 
der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks vernünftigerweise von Bedeutung 
sein konnten (BGE 138 III 650 E. 5.3). Die Behauptungs- und Beweislast für ein 
bestimmtes Interesse trägt derjenige Eigentümer, der das Vorliegen eines schutz-
würdigen Interesses behauptet (BGE 132 III 689 E. 4.4.3). Was den Zweck von 
Bauverboten betrifft, hielt das Bundesgericht fest, dass der dienstbarkeitsberech-
tigte Eigentümer kein abstraktes, in Höhe und Tiefe unbegrenztes Recht hat. 
Vielmehr muss er ein schützenswertes Interesse an der Ausübung seines Rechts, 
auch an der nur eventuellen Ausübung, in einem bestimmten Raum über und un-
ter dem Boden haben. Die Frage, ob der Inhaber eines beschränkten dinglichen 
Rechts ein rechtlich geschütztes Interesse geltend machen kann, beurteilt sich 
nach den Umständen des Einzelfalls (BGE 109 II 412 E. 4). Im Schrifttum wird in 
diesem Zusammenhang ausgeführt, dass ein finanzielles, ein ideelles (Lärmim-
missionen), ein ästhetisches (Erhaltung der Aussicht) oder gar ein wissenschaftli-
ches Interesse (z.B. Windgeschwindigkeitsanlage im Luftraum) schutzwürdig sein 
kann. Es kann ferner auf eine allfällige künftige Nutzung gerichtet sein. Bauverbo-
te können verschiedenen Zwecken dienen, wie der Begrenzung der Wohndichte 
bzw. des Bauvolumens, Erhaltung von Wohnqualität, Bewahrung des Land-
schaftsbilds bzw. eines bestimmten Quartiercharakters, Gewährleistung von 

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genügender Besonnung, Belichtung und Aussicht, Fernhaltung von bewohnten 
Bauten, um das reibungslose Funktionieren eines landwirtschaftlichen Betriebs zu 
sichern oder dem Schutz vor Immissionen (Beat Eschmann, Auslegung und Er-
gänzung von Dienstbarkeiten, Zürich 2005, S. 58). 

5.2.4. Die Berufungskläger scheinen den Zweck der Dienstbarkeit darin zu erbli-
cken, dass alle Bauten verboten sein sollen, die nach aussen in Erscheinung tre-
ten (vgl. act. A.1, Rz. 34 ff.). Daraus folgerte die Vorinstanz, dieser Zweck werde 
eingehalten, weil das geplante Bauvorhaben im Bereich des Bauverbots nicht in 
Erscheinung trete (act. B.11, E. 4.2.3.2, S. 14 f.). In der Berufungsschrift machen 
die Berufungskläger geltend, die geplante Baute werde von der künftigen Zufahrt 
aus als Hochbaute in Erscheinung treten, was die Parteien des Tauschvertrages 
mit der Vereinbarung der Dienstbarkeit hätten verhindern wollen (act. A.1, Rz. 36). 
Für diese Zweckbestimmung fehlen indes objektive Anhaltspunkte. Die beiden 
Grundstücke Nr. D._____ (Berufungskläger) und Nr. E._____ (Berufungsbeklag-
ter) befinden sich beide in Hanglage im obersten Bereich des Dorfes G._____. 
Wie sich dem von den Berufungsklägern eingereichten Situationsplan entnehmen 
lässt (RG act. II.9), ist das Wohnhaus, in welchem die Berufungskläger eine 
Stockwerkeinheit besitzen, Richtung Süden gegen das Tal ausgerichtet. Der Be-
reich des Grundstücks des Berufungsbeklagten, welcher mit der Dienstbarkeit be-
lastet ist, befindet sich in südwestlicher Blickrichtung vom Grundstück der Beru-
fungskläger aus. Umgekehrt befindet sich der Bereich des berufungsklägerischen 
Grundstücks, welcher im selben Tauschvertrag vom 9. Februar 1981 mit einem 
Bauverbot zugunsten des berufungsbeklagten Grundstücks belastet wurde, in 
südöstlicher Blickrichtung vom Grundstück des Berufungsbeklagten aus. Diese 
örtlichen Begebenheiten sprechen nach Treu und Glauben dafür, dass sich die 
ursprünglichen Vertragsparteien mit dem gegenseitigen Verbot von Hochbauten 
hauptsächlich die Belichtung, Besonnung und Aussicht nach Südwesten bzw. Sü-
dosten bewahren wollten. Dafür, dass mit dem Verbot jegliche Bauten verhindert 
werden sollten, damit solche auch nicht von unten blickend wahrgenommen wer-
den können, ist dagegen kein vernünftiges Interesse erkennbar, zumal dieser Blick 
von unten her ohnehin nur von fremden Grundstücken aus möglich ist.

5.3. Eine Auslegung gestützt auf den Erwerbsgrund führt demnach zum 
Schluss, dass das Bauverbot lediglich Hochbauten umfasst, die über dem Erdbo-
den liegen und damit dem berechtigten Grundstück potentiell Belichtung, Beson-
nung und Aussicht gegen Süden hin nehmen. Für eine Auslegung der Dienstbar-
keit aus der Art, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glau-
ben ausgeübt worden ist, bleibt im Übrigen kein Raum mehr (vgl. BGE 137 III 145 

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E. 3.1). Eine solche Auslegung würde im vorliegenden Fall ohnehin nicht weiter-
helfen, nachdem es sich beim Bauverbot um eine negative Dienstbarkeit handelt. 
Denn es gehört zum Wesen einer negativen Dienstbarkeit, dass diese nicht aus-
geübt wird (Peter Liver, Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetz-
buch, Zürich 1980, N 125 zu Art. 738 ZGB; PKG 1992 Nr. 10, E. 4d). Ob die Vor-
instanz bei der Auslegung der Dienstbarkeit auf die öffentlich-rechtlichen Vor-
schriften der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baube-
griffe (IVHB) abstellen durfte, was die Berufungskläger in der Berufung ebenfalls 
kritisieren (act. A.1, Rz. 28 ff.), kann hier offen bleiben. Im Ergebnis jedenfalls hält 
die vorinstanzliche Auslegung der Dienstbarkeit näherer Überprüfung stand. Nach 
den Feststellungen der Vorinstanz, die sich auf das eingeholte Gutachten abstüt-
zen, befindet sich das gesamte Bauvorhaben unter dem bisherigen Erdboden 
und/oder auf demselben Niveau. Einzig von unten und von der Seite her wird der 
Bau sichtbar sein, dies aber nur deshalb, weil für die unten her verlaufende Zu-
fahrt das Terrain abgetragen wird. Damit bleibt im Bereich des Bauverbots das 
gesamte Bauvorhaben des Berufungsbeklagten unter dem heutigen Terrain, wes-
halb von einer gemäss Dienstbarkeit verbotenen Hochbaute nicht die Rede sein 
kann. Dass das künftige Garagendach allenfalls anders als die umliegende Wiese 
aussehen wird, was die Berufungskläger im Widerspruch zum Gutachten vorbrin-
gen (act. A.1, Rz. 34, S. 11), ändert daran nichts. Ohnehin besteht gemäss Bun-
desgericht bei Bauverboten keine Pflicht, die Bodenoberfläche als Naturwiese 
oder als leeres Gelände stehen zu lassen (BGE 109 II 412 E. 5a). Vielmehr dürfen 
in Flächen, die mit einem Bauverbot belastet sind, sogar Gärten, Spielplätze und 
Parkplätze erstellt werden (BGE 107 II 331 E. 5c). Unter diesen Umständen ist 
auch die rechtliche Würdigung der Vorinstanz, wonach das Bauvorhaben als mit 
dem Bauverbot im Einklang steht, nicht zu beanstanden. 

6. Zusammenfassend vermögen die Berufungskläger keine unrichtige Sach-
verhaltsfeststellung und keine unrichtige Rechtsanwendung seitens der Vorinstanz 
aufzuzeigen. Die Vorinstanz ging zu Recht davon aus, dass die vom Berufungs-
beklagten geplante Tiefgarage mit Ski- und Veloraum mit dem Bauverbot verein-
bar ist. Die Berufung ist abzuweisen.

7. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Kosten des Berufungsverfahrens 
zu Lasten der Berufungskläger, unter solidarischer Haftung (Art. 106 Abs. 1 und 3 
ZPO). Angesichts des verursachten Aufwands und des Interesses der Parteien 
werden die Verfahrenskosten auf CHF 8'000.00 festgesetzt (Art. 15 Abs. 2 EGzZ-
PO [BR 320.100] i.V.m. Art. 9 VGZ [BR 320.210]). Zudem haben die Berufungs-
kläger den Berufungsbeklagten für die Kosten der anwaltlichen Vertretung zu ent-

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schädigen. Der Berufungsbeklagte hat keine Honorarvereinbarung eingereicht. 
Praxisgemäss wird in diesem Falle ein Stundenansatz von CHF 240.00 entschä-
digt (vgl. statt vieler KGer GR ZK2 18 66 v. 24.07.2019 m.w.H.). Da der Beru-
fungsbeklagte im Berufungsverfahren keine Honorarnote eingereicht hat, ist der 
Stundenaufwand vom Kantonsgericht zu schätzen (vgl. Art. 2 f. HV [BR 310.250]). 
Für das Studium der Berufung und des vorinstanzlichen Urteils sowie für das Ver-
fassen der Berufungsantwort erscheint ein Aufwand von total rund zwölf Stunden 
angemessen, was zusammen mit einer Pauschale für die Barauslagen und der 
Mehrwertsteuer eine Entschädigung von CHF 3'200.00 ergibt.

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Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 8'000.00 gehen unter solida-
rischer Haftbarkeit zu Lasten von A./B._____ und werden mit dem von ih-
nen geleisteten Kostenvorschuss von CHF 10'000.00 verrechnet. Der Rest-
betrag von CHF 2'000.00 wird A./B._____ durch das Kantonsgericht erstat-
tet.

3. A./B._____ haben C._____ für das Berufungsverfahren eine Parteientschä-
digung von CHF 3'200.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.

4. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in 
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in 
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die 
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen 
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 
ff. BGG.

5. Mitteilung an: