# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7592e81e-6b63-5c97-b799-ac51d0615216
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1994-01-10
**Language:** de
**Title:** Aargau Entscheidsammlung Baugesetzgebung 10.01.1994
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Baugesetzgebung/AG_BG_001_Kanalisationsanschlu_1994-01-18.pdf

## Full Text

Der frühere Eigentümer bleibt Schuldner der ganzen Anschlussgebühr, wenn die 
Liegenschaft nach Anschluss an die Kanalisation aber noch während der Bauphase 
veräussert wird und die Gebäudeschatzung erst später erfolgt; pauschalisierte 
Berechnung der Gebäudeschatzung.

Gemäss Kanalisationsreglement der Gemeinde N. wird bei der Erhebung der einmaligen Kanalisationsabgabe 
(Kanalisatonsanschlussgebühr) auf den Brandversicherungswert abgestellt. Im vorliegenden Fall wurden verschiedene 
Einfamilienhäuser unmittelbar nach ihrem Anschluss an die Kanalisation, jedoch vor ihrer Schatzung durch die 
Aargauische Gebäudeversicherungsanstalt, an Dritte verkauft. Der zahlungspflichtige frühere Eigentümer erhob gegen die 
Abgabenverfügung Beschwerde mit der Begründung, die Gebäudeschatzung sei viel zu hoch aussgefallen und er habe 
sich dagegen nicht zur Wehr setzen können, da die Gebäudeschatzung nur den neuen Eigentümern eröffnet worden sei. 
Zudem hätten einige Eigentümer nach der Handänderung zusätzliche bauliche Investitionen an ihren Häusern 
vorgenommen.
Der Gemeinderat wurde daher in einem früheren Beschwerdeverfahren zwecks Wahrung des rechtlichen Gehörs und 
des Instanzenzugs angewiesen, den Brandversicherungswert zu ermitteln und zusammen mit den neu zu berechnenden 
Gebühren dem Beschwerdeführer zu eröffnen (vgl. dazu Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 29. April 1986, teilweise 
veröffentlicht in den Aargauischen Gerichts- und Verwaltungsentscheiden [AGVE] 1986 S. 342 ff.), der einen ähnlichen 
Sachverhalt betraf).
Der Gemeinderat rechnete in der Folge den vom AVA ermittelten Brandversicherungswert aus dem Jahre der Schatzung 
auf das Jahr des Anschlusses zurück und erliess eine neue Abgabenverfügung.

"3. Vorgeschichte
(...) Der Beschwerdeführer bestreitet seine Zahlungspflicht nicht und beantragt ausschliesslich eine Neufestsetzung des 
relevanten Brandversicherungswertes. Dieser sei nach Massgabe der Baukosten und des umbauten Raumes zu 
ermitteln. Anlässlich der Verhandlung präzisierte er sein Begehren und verlangte für das Jahr 1986 eine Reduktion des 
Brandversicherungswertes um Fr. 37'787.-- sowie eine Nichtanrechnung der von seinen Rechtsnachfolgern in Haus 3 
und 4 erbrachten Mehrinvestitionen von Fr. 35'000.-- (...). Dieser Betrag ist die Differenz zwischen dem gestützt auf die 
Bauabrechnung des Beschwerdeführers nachgerechneten Brandversicherungswert des AVA vom 3. März 1993 (Fr. 
1'459'213.--, Preisbasis 1986) und dem ursprünglichen Wert, vermindert um ein zugestandenes Architektenhonorar von 
zusätzlich Fr. 50'000.--. (...)

4. Brandversicherungswert
Gemäss § 22 des Gesetzes über die Gebäude- und Fahrnisversicherung vom 15. Januar 1934 ist der 
Brandversicherungswert regelmässig mit dem Bauwert identisch, also mit demjenigen Betrag, den die Errichtung eines 
gleichen Gebäudes kosten würde (VGE II/43 vom 29. April 1986 i.S. Kubus-Bau, S. 16). Bei Neubauten ist der Neuwert 
massgebend.

4.1.
Das AVA ermittelt den Neuwert nach Massgabe der "Instruktion für die Schätzer des Aarg. Versicherungsamtes vom 
24.11.1969, erlassen in Anwendung der §§ 20 Gebäudeversicherungsgesetz und 21 Vollziehungsverordnung" 
(Instruktion). Gemäss Ziffer 11.2 dieser Instruktion wird die Schätzung des Neuwertes durch Multiplikation der ermittelten 
Summe der kostenverursachenden Einheiten mit den erfahrungsgemässen Kosten je Einheit vorgenommen. Die 
Schätzung erfolgt grundsätzlich über den Einheitspreis (Kubikmeterpreis), welcher als Erfahrungswert mit dem Ausmass 
(SIA Nr. 116: Normalien für kubische Berechnungen von Hochbauten) multipliziert wird. Massgebend sind die mittleren 
Gestehungskosten, welche am Standort des Gebäudes gelten. Das Schätzungsergebnis ist mit vorhandenen 
Bauabrechnungen zu vergleichen, wobei im Einzelfall ausnahmsweise günstige Gestehungskosten, etwa infolge 
Preisvergünstigungen, Abgeboten oder Eigenlieferungen, nicht zu berücksichtigen sind (erw. VGE, S. 16/17).

4.2.
Das AVA hat seine Schatzung aus dem Jahre 1986 überprüft und anhand der Bauabrechnung des Beschwerdeführer 
nachgerechnet. Dabei wurde das gemäss SIA-Honorarordnung zu niederige Honorar des Architekten und des 
Bauingenieurs abgezogen und auf 12 % resp. 3 % der Baukosten festgesetzt. Dies ist weniger als die für Architekten 
empfohlenen 15 % und daher nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers hat er keinen 
Anspruch auf Anrechnung seines relativ bescheidenen eigenen Honorars, da im Versicherungsfall vom neuen 
Eigentümer ein anderer Architekt beigezogen werden kann, welcher möglicherweise neue Unterlagen für den 
Wiederaufbau erarbeiten muss.

Die so erfolgte Berechnung ergibt, hochgerechnet auf das Jahr 1986, einen Betrag von Fr. 1'459'213.-- und liegt somit 
um Fr. 87'878.-- unter der Schatzung aus dem Jahre 1986. Die Differenz von 5,67 % ist nach Ansicht des AVA in den 
ausgehandelten Mengenrabatten für vier Objekte, der Schätzungstoleranz, der jeweils einzeln vorgenommenen 
Schätzung der Objekte sowie in den nur einmal verrechneten Installationskosten begründet. Eine Schätzungstoleranz von 
+/- 5 % sei üblich, schliesslich sei auch der auf den 1. Januar 1993 aufgerechnete Kubikmeterpreis von Fr. 589.-- pro 
Objekt absolut realistisch.

Aus den Erwägungen

Sachverhalt

Kanalisationsanschlussgebühr

Die Auffassung des AVA ist nachvollziehbar und plausibel. Bei Schätzungen sind Pauschalierungen unumgänglich, 
zudem darf auf die durchschnittlichen Gestehungskosten abgestellt werden. Der Beschwerdeführer kann daher für sich 
nicht in Anspruch nehmen, exakt nach seiner Bauabrechnung den Schatzungswert zu bestimmen. In Anbetracht des 
anlässlich der Verhandlung präzisierten Antrages auf eine Reduktion der Schatzungssumme um Fr. 37'787.-- liegt die 
sich daraus ergebende Differenz zur Schatzung aus dem Jahre 1986 von noch 2,44 % im Rahmen der 
Schätzungstoleranz. Der angefochtene Brandversicherungswert aus dem Jahre 1986 von Fr. 1'547'000.-- ist daher zu 
bestätigen.

5. Mehrinvestitionen durch die Rechtsnachfolger
Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, die nach Verkauf der Liegenschaften Nrn. 794 und 795 durch die neuen 
Eigentümer B. und R. erfolgten Investitionen von Fr. 35'000.-- seien abzuziehen.
Am 31. Oktober 1985 wurden die beiden Liegenschaften verkauft. Die von den neuen getätigten Mehrinvestitionen sind 
unbestritten. Die Schnurgerüstkontrolle fand am 19. August 1985 statt, während die Rohbaukontrolle am 16. November 
1985 und die Fertigstellung am 2. April 1986 erfolgte. Aus diesen Daten ist klar ersichtlich, dass die den Ausbaustandard 
betreffenden Mehrinvestitionen während der Bauphase und noch vor der Schatzung des AVA vom 5. November 1986 
ausgeführt wurden.

5.1.
Gemäss Art. 13 des ergänzten und abgeänderten Reglementes über die Entwässerung der Liegenschaften der 
Gemeinde Niederrohrdorf vom 18. Juni 1975/18. Oktober 1978 (KR) erhebt die Gemeinde für den Anschluss an die 
Kanalisation von den Eigentümern der anzuschliessenden Grundstücke eine einmalige Anschlussgebühr. Ein 
massgebender Zeitpunkt ist dafür nicht umschrieben. Im Reglement über die Wasserversorgung vom 20. Dezember 
1967 (WR) wird weder der Schuldner noch der genaue Zeitpunkt für die Bestimmung der Leistungspflicht genannt.

Ohne besondere Anordnung des Gesetzgebers sind im Abgabenrecht die Rechtsverhältnisse im Zeitpunkt, in welchem 
die Beitragspflicht entstanden ist, massgebend (BGE 103 Ia 28, AGVE 1978 S. 177). Die Abgabepflicht entsteht in dem 
Moment, in welchem der Tatbestand, an welchen die Abgabepflicht gebunden ist, vollständig erfüllt ist (AGVE 1984 S. 
233 f.). Im Bereich der hier zur Debatte stehenden Erschliessungsabgaben für Wasser und Kanalisation ist dies der Fall, 
wenn die entsprechenden Anschlussbewilligungen erteilt sind und die Anschlüsse tatsächlich ausgeführt werden. Jene 
Person, welche sich die Anschlussbewilligung erteilen lässt und die Anschlüsse auch tatsächlich ausführt, erfüllt den 
Tatbestand der Abgabepflicht und ist somit Schuldner der jeweiligen Beträge. Diese Voraussetzung wird vom 
Beschwerdeführer nicht bestritten. Er anerkennt damit seine Zahlungspflicht.

5.2.
Werden zwischen dem Zeitpunkt der Entstehung der Zahlungspflicht und dem Datum der Gebäudeschatzung die 
Liegenschaften verkauft, ist es Aufgabe des Verkäufers, mit seinen Rechtsnachfolgern im Kaufvertrag eine Vereinbarung 
zu treffen, wonach die gebührenmässige Auswirkung zusätzlicher baulicher Investitionen nach dem Eigentumsübergang 
von den neuen Eigentümern zu tragen ist. Gestützt auf den Kostenvoranschlag und die Bauabrechnung kann dies 
problemlos vereinbart bzw. anschliessend nachgewiesen werden. Der Gemeinderat ist dagegen nicht verpflichtet, 
Nachforschungen bezüglich der Frage, wer welche Investitionen getätigt hat, durchzuführen, soweit diese Investitionen 
bereits im Rahmen der Erstellung der Baute und vor der ersten Gebäudeschatzung erfolgen sowie kein separates 
Baubewilligungsverfahren auslösen. Dies wäre ohne unverhältnismässigen Aufwand nicht durchführbar und liegt 
ausserhalb des Aufgabenbereichs des Gemeinderates.

5.3.
Anders verhält es sich dagegen, wenn die zusätzlichen Investitionen nach der Bauabnahme im Rahmen eines separaten 
Bauvorganges erfolgen, was jedoch unbestrittenermassen nicht geschehen ist. Der Gemeinderat kann sich in diesem Fall 
auf Art. 17 letzter Absatz KR bzw. Lit. e des auf Art. 15 WR abgestützten Wassertarifs berufen. Diese Artikel ermöglichen 
dem Gemeinderat, bei durch Um- und Erweiterungsbauten bedingten Gebäudemehrwerten eine nachträgliche 
Gebührenverfügung zu erlassen. Ihrem Wortlauf nach sind die beiden Regelungen auf eine Höherschatzung 
zugeschnitten, was bedeutet, dass bereits eine Schatzung vorliegen muss. Bei der erstmaligen Schatzung gelangt diese 
gesetzliche Grundlage daher nicht zur Anwendung, sondern der erwähnte Art. 13 KR, welcher auf den Zeitpunkt des 
Anschlusses abstellt.

6. Zusammenfassung und Kosten
Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der Brandversicherungswert, welcher der angefochtenen 
Gebührenverfügung zugrunde liegt, korrekt berechnet wurde. Die Differenz von 2,44 % zwischen der Berechnung nach 
Massgabe der Bauabrechnung und der angefochtenen Schatzung liegt im Rahmen der Schätzungstoleranz und ist 
zusätzlich auf die Mengenrabatte zurückzuführen. Die von den Rechtsnachfolgern B. und R. getätigten Mehrinvestitionen 
können von diesem Wert nicht abgezogen werden, da sie im Zuge der Erstellung der Bauten realisiert wurden und daher 
im Rahmen der Kaufverträge hätten vorbehalten werden müssen. Die Beschwerde ist somit abzuweisen."

Entscheid des Baudepartements  vom 18.01.1994