# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ace0f1c7-ca0c-566c-b499-f070c507b51d
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-28
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.09.2015 AC.2014.0037
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2014-0037_2015-09-28.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 28 septembre 2015

  
	
  Composition

  	
  M. Eric Brandt, président; Mme Claude-Marie Marcuard, assesseur  et M. Antoine Thélin, assesseur ; Mme Leticia Blanc, greffière. 

  

 

	
  Recourante

  	
   

  	
  HELVETIA NOSTRA, à Montreux 1,
  représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat, à Vevey,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité d'Ormont-Dessus, représentée
  par Me Jacques HALDY, avocat, à Lausanne,   

  

   

	
  Constructrice

  	
   

  	
  Caroline HILTPOLD, à Carouge GE,
  

  

   

 

	
  Objet

  	
  permis de construire           

  
	
   

  	
  Recours HELVETIA NOSTRA c/ décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus du 20 décembre 2013 autorisant la construction d'un chalet
  d'habitation et l'aménagement de 2 places de parc sur la parcelle n° 4028,
  propriété de Caroline Hiltpold

  

 

Vu les faits suivants

A.                    
a) Caroline Hiltpold est propriétaire de la parcelle n°4028 du cadastre
de la commune d’Ormont-Dessus. Ce bien-fonds d’une surface de 1'164 m² en nature pré-champ, est classé en zone de chalets selon le plan partiel d’affectation
« Les Vernets-Les Parchets » approuvé le 25 février 1977 par le
Conseil d’Etat du canton de Vaud.

b) Elle a déposé une demande de permis de construire
auprès de la Municipalité d’Ormont-Dessus (ci-après: la municipalité) en vue de
la construction d’un chalet et l’aménagement de deux places de stationnement
sur la parcelle n°4028. La demande a été mise à l’enquête publique du 29
septembre au 28 octobre 2012. L’association Helvetia Nostra a formulé une
opposition le 24 octobre 2012.

c) En date du 19 novembre 2012, la municipalité a
délivré le permis de construire et elle a levé l’opposition d’Helvetia Nostra,
décision qui a été notifiée à l’opposante le 30 novembre 2012

B.                    
a) Le 9 janvier 2013, Helvetia Nostra a recouru contre cette décision
devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(ci-après : le tribunal ou la CDAP). Elle a invoqué en substance le nouvel
art. 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst., RS 101), accepté
lors de la votation populaire du 11 mars 2012 à la suite de l’initiative « Halte
aux constructions envahissantes de résidences secondaires » déposée
par Helvetia Nostra, qui ferait obstacle au permis délivré.

b) La question de principe de l’application de
l’art. 75b Cst., interprétée en relation avec l’art. 197 ch. 9 Cst. à un permis
de construire une résidence secondaire délivré en 2012, a fait l’objet d’une procédure de coordination entre les juges de la Cour de droit administratif et public I (CDAP I), conformément à l’art. 34 al. 1 du règlement
organique du Tribunal cantonal (ROTC ; RSV 173.31.1) et a donné lieu à un
arrêt rendu par le tribunal le 22 novembre 2012 (AC.2012.0127 du 22 novembre
2012). Un second arrêt de principe relatif à une cause encore pendante après le
1er janvier 2013, et portant sur un permis de construire une
résidence secondaire délivré en 2012, a fait l’objet d’une nouvelle procédure
de coordination (AC. 2012.0234 du 28 février 2013).

c) Par arrêt du 9 avril 2013, le tribunal a rejeté
le recours, dans la mesure où il était recevable, laissant indécise la question
de la qualité pour agir d’Helvetia Nostra. Il s’est référé à l’arrêt de
principe précité AC.2012.0127 du 22 novembre 2012, selon lequel l’art. 75b Cst
ne faisait pas obstacle à la délivrance d’un permis de construire avant la date
du 1er janvier 2013. 

C.                    
Helvetia Nostra a saisi le Tribunal fédéral en demandant l’annulation de
l’arrêt cantonal et le renvoi de la cause à l’autorité cantonale de dernière
instance, subsidiairement la réforme de l’arrêt attaqué en ce sens que le
permis de construire soit annulé. Dans ses déterminations sur le recours, et
après avoir interpellé sur ce point le constructeur, la municipalité, a précisé
que le projet concernait désormais une résidence principale et que la mention
correspondante allait être intégrée au permis de construire et portée au
registre foncier. 

Le Tribunal fédéral a statué le 22 octobre 2013; il s’est
référé à son premier arrêt de principe du 22 mai 2013 (ATF 139 II 243 consid.
9-11) selon lequel l’art. 75b Cst est directement applicable dès son entrée en
vigueur le 11 mars 2012; ainsi, dans les communes où le taux de 20% de
résidences secondaires est déjà atteint, les permis de construire délivrés
entre le 11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 étaient annulables. 

Le Tribunal fédéral a relevé que la conformité de
l’autorisation de construire à l’art. 75b Cst. n’avait pas été examinée lors du
rejet de l’opposition par la commune et de l’octroi du permis de construire, et
que la destination du projet - en résidence principale ou résidence secondaire
- n’était pas clairement établie. Il appartenait donc à la constructrice, si
elle maintenait sa demande de permis de construire d’apporter les éclaircissements
nécessaires sur ce point. Il y avait donc lieu d’annuler le permis de
construire et de renvoyer la cause à l’autorité communale pour nouvelle
décision. Le Tribunal fédéral a ainsi annulé l’arrêt du 9 avril 2013 ainsi que
le permis de construire du 19 novembre 2013 et la décision levant l’opposition
du 30 novembre 2013 en renvoyant la cause à la municipalité pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.

D.                    
La municipalité a demandé le 18 novembre 2013 à la propriétaire Caroline
Hiltpold de se déterminer sur ses intentions au sujet de la question de
l’affectation prévue par le projet de construction. Par un courrier du 25
novembre 2013, Caroline Hiltpold a formulé la déclaration suivante:

« Je vous confirme la volonté de la propriétaire
de réaliser le projet en résidence principale. »

En date du 27 novembre 2013, la municipalité a
déposé auprès du Registre foncier une réquisition d’inscription d’une mention
sur le feuillet de la parcelle n°4028 ayant la teneur suivante :

« 1 appartement de 5 pièces au rez + 1er
étge, total : 148 m2 de surface brute de plancher doivent être affectés à
la résidence principale »

La municipalité a délivré le permis de construire 
le 16 décembre 2013 en rappelant comme condition spéciale l’exigence figurant
dans la mention inscrite au Registre foncier selon laquelle le logement prévu
devait être affecté à la résidence principale. En date du 20 décembre 2013, la
municipalité a levé l’opposition d’Helvetia Nostra dans les termes
suivants :

 « Suite au
courrier du 25 novembre 2013 de l’architecte M. Hiltpold indiquant que la
propriétaire souhaite continuer le projet en résidence principale, la Municipalité a transmis au registre foncier, une demande de réquisition pour inscription
« Résidence principale ».

En date du 16 décembre 2013, la Municipalité a décidé d’octroyer un nouveau permis de construire n°3701-2012a à Mme
Hiltpold. »

E.                    
Agissant le 31 janvier 2014, Helvetia Nostra a recouru auprès de la CDAP contre la décision de la municipalité du 20 décembre 2013, en concluant à son annulation.
En substance, la recourante soutient que le simple courrier du 20 décembre 2013
confirmant « la délivrance du permis de construire pour une résidence
principale » ne respecte pas les exigences des art. 4 et 6 de
l’ordonnance sur les résidences secondaires, que la procédure doit être reprise
ab ovo avec nouvelle enquête publique, au moins complémentaire, et que la municipalité
doit vérifier de manière soigneuse la vraisemblance de l’affectation en
résidence principale, sans spéculer sur l’adoption d’une disposition telle que
celle figurant à l’art. 15 al. 2 de la loi sur les résidences secondaires. 

F.                    
Le 21 février 2014, la municipalité a demandé la suspension de la cause
jusqu’à droit connu sur une autre affaire pendante devant la CDAP.

Par lettre du 3 septembre 2014, le juge instructeur
a invité les parties à se déterminer, en référence au principe figurant dans
l’ATF 1C_384/2013 du 4 avril 2014 (consid. 4) et dans l’arrêt AC.2014.0015 du
30 juin 2014 (consid. 5b), sur la question de savoir si, dans le cas d’espèce,
le projet de construction comme résidence principale relève d’un abus de droit
manifeste, cas échéant pour quels motifs.

Le 9 septembre 2014, la municipalité a conclu au
rejet du recours.

Helvetia Nostra s’est déterminée le 13 novembre 2014.
Elle a demandé que la municipalité se détermine sur le nombre de personnes
ayant pris un domicile dans la commune durant ces cinq dernières années et sur
les perspectives concernant l’arrivée de nouveaux habitants dans la commune,
notamment en relation avec les possibilités de travail existant dans la région.

Le 25 novembre 2014, la municipalité s’est
déterminée comme il suit :

« (…).

-    Il n’existe pas à notre connaissance de résidences principales
inoccupées sur notre Commune.

-    Le nombre de personnes qui ont pris domicile dans la Commune ces cinq dernières années est de 430.

-    L’on peut considérer que, pour les cinq prochaines années à
venir, l’arrivée d’habitants devrait être identique à celle décrite ci-dessus,
nécessitant ainsi la mise à disposition de résidences principales pour 430
nouveaux habitants.

Il résulte de ce qui précède que
l’on ne saurait parler d’abus de droit manifeste, la construction d’un chalet
d’habitation apparaissant au contraire comme tout à fait adéquate pour
accueillir ces nouveaux habitants précités. Il n’y a ainsi aucun indice d’abus
de droit qui empêcherait la délivrance du permis de construire.

(…) ».

Par lettre du 2 décembre 2014, la municipalité a
informé le juge instructeur qu’une erreur s’était produite quant à l’annonce du
nombre de personnes ayant élu domicile dans la commune durant ces cinq
dernières années. Après contrôle, 355 nouveaux habitants avaient été recensés
entre le 31 décembre 2008 et le 31 décembre 2013, en précisant que ce chiffre
ne correspondait pas à l’augmentation de la population, mais bien au nombre de
personnes ayant pris domicile dans la commune. Helvetia Nostra s’est déterminée
le 12 janvier 2015, en requérant de nouvelles mesures d’instruction.

G.                   
Le tribunal a tenu une audience le 13 mai 2015, suivie d’une inspection
locale, en présence des parties. Le procès-verbal de l’audience comporte les
précisions suivantes :

«(…)  Me Chiffelle demande
une inspection locale pour examiner la question de la dérogation à la distance
à la limite forestière. Il requiert la production de la servitude de
restriction du droit de bâtir en faveur de la commune.

Le président se
réfère à l’arrêt AC.2014.0033 du 30 mars 2015 qui a rejeté le recours déposé
par Helvetia Nostra, concernant la construction d’une résidence secondaire à Leysin.

Me Chiffelle
estime que le cas d’espèce n’est pas comparable.

Caroline Hiltpold
déclare qu’en tant que propriétaire de la parcelle n° 4020, elle souhaite
vendre celle-ci avec le permis de construire à quelqu’un qui déposera ses
papiers aux Diablerets. Elle indique qu’elle-même ne va pas occuper le chalet
car elle habite juste un peu plus haut. Elle précise avoir eu des contacts avec
des habitants des Diablerets, qui se sont déclarés être intéressés à acquérir
cet objet immobilier, mais qu’aucune promesse de vente n’a été signée pour le
moment. 

Me Haldy relève
que la situation est simple : soit Caroline Hiltpold trouvera un acheteur
disposé à déposer ses papiers aux Diablerets, soit le permis se périmera. Il
n’y a pas, à son avis, d’indices d’abus de droit manifeste.

Me Chiffelle
souligne que la nature du premier projet de construction n’avait pas été
clairement définie. Le projet litigieux est identique au premier, à l’exception
de la condition concernant l’utilisation de celui-ci comme résidence principale.
Il existerait, à son avis, un risque que de nombreux propriétaires demandent
l’application de la clause prévue par l’art. 14 al. 1 let. b de la loi fédérale
sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS) en apportant la preuve
qu’ils ont vainement recherché des personnes disposées à utiliser le logement
comme résidence principale à un prix raisonnable.

Me Chiffelle
souligne que le mari de Caroline Hiltpold est architecte et qu’il a construit
de nombreux chalets. 

Me Chiffelle se
réfère à la lettre de la municipalité du 9 septembre 2014 ordonnant
l’inscription de la mention « résidence principale » au registre
foncier. Me Haldy indique que la constructrice a fait savoir à la municipalité
que le projet de construction litigieux serait affecté à de la résidence
principale. Il souligne que le permis d’habiter ne sera délivré que si le futur
propriétaire dépose ses papiers aux Diablerets. 

Selon Me
Chiffelle il s’agirait d’un subterfuge utilisé par la municipalité pour
contourner l’interdiction de construire des résidences secondaires. Caroline
Hiltpold réitère qu’elle ne vendra sa parcelle que si le futur acquéreur dépose
ses papiers aux Diablerets. Me Haldy souligne que l’ordonnance sur les
résidences secondaires prévoit la possibilité d’inscrire une mention
« résidence principale » au registre foncier et que celle-ci est
suffisante, sous réserve d’un abus de droit manifeste, qui n’est pas réalisé en
l’espèce. 

Me Chiffelle
s’étonne que la constructrice n’ait pas procédé à l’établissement d’une promesse
de vente qui serait conditionnée à l’octroi du permis de construire. L’absence
d’une telle promesse serait un indice d’un abus de droit.

Me Haldy indique
qu’il y a sur le territoire communal un besoin de logements pour de la
résidence principale. Me Chiffelle le conteste et fait remarquer qu’il existe
un nombre important de logements construits récemment qui n’ont pas encore
trouvé d’acquéreurs.

Me Chiffelle
requiert que le tribunal examine le dossier relatif à la parcelle n° 4023, qui
contient des données relatives au nombre de départs et d’arrivées sur le
territoire de la commune durant ces cinq dernières années, ainsi qu'une liste
des appartements et chalets à vendre sur le territoire communal.

(…).

Caroline Hiltpold
indique que le chalet sera orienté au sud, dans la direction du massif des
Diablerets, et que la façade nord sera parallèle à la lisière forestière. La
surface habitable du chalet projeté est de 148 m2. Me Chiffelle souligne qu’il est prévu de créer deux places de parc extérieures, sans couvert.

Le juge assesseur
Antoine Thélin fait remarquer que deux arbres relativement imposants se
trouvent sur la parcelle n° 4020, mais ne sont pas reportés sur le plan de
situation. Caroline Hiltpold indique qu’il n’est pas prévu de les abattre. Me
Haldy relève qu’aucune procédure d’abattage n’a été prévue. Les représentants
de la municipalité admettent que le sapin a effectivement un diamètre supérieur
à 30 cm, de sorte qu’il doit être protégé. Le tribunal examinera si la question
des arbres protégés doit faire l’objet d’une mesure d’instruction
complémentaire.

(…) ».

Les parties ont eu la possibilité de se déterminer
sur le procès-verbal d’audience. L’association recourante a relevé, le 26 mai
2015, que la constructrice Caroline Hiltpold n’avait pas pris position sur la
question de l’abattage des deux arbres se trouvant sur sa parcelle. Par lettre
du 1er juin 2015, l’association recourante a indiqué, suite à la
production par la municipalité du règlement communal de protection des arbres,
qu’au moins un des deux arbres se trouvant à l’ouest de la parcelle n°4020
tombe sous le coup de l’art. 2 let. a dudit règlement ; alors qu’aucun de
ces deux arbres ne figure sur les documents de mise à l’enquête.

Considérant en droit

1.                     
Le recours, est déposé dans les formes et délai prescrits par la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD ; RSV
173.36), de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.

2.                     
L’association recourante soutient que la décision du 20 décembre 2013
confirmant « la délivrance du permis de construire une résidence
principale » ne respecte pas les exigences des art. 4 et 6 de
l'ordonnance sur les résidences secondaires.

a) L’art. 75b Cst. est formulé comme suit:

Art. 75b              Résidences secondaires

1 Les résidences
secondaires constituent au maximum 20% du parc des logements et de la surface
brute au sol habitable de chaque commune.

2 La loi oblige les
communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales
et l'état détaillé de son exécution.

Directement applicable (ATF 139 II 243 consid.
10.6 p. 257), cette disposition  ne vise pas seulement les constructions qui,
selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences
secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme
résidences secondaires (arrêts 1C_289/2013 du 28 octobre 2013 consid. 2.3;
1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 3.2). 

Les art. 4 et 6 de l’ordonnance sur les résidences
secondaires du 22 août 2012 (ORS; RSV 702) ont la teneure suivante:

Art. 4                  Constructions
de nouvelles résidences

Dans les communes
qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des
autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:

a.  qui
seront utilisées comme résidence principale; ou

b.  qui ne
seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d'hôtes toute
l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de
courte durée, à condition:

1.  qu'elles
soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement
organisée, ou

2.  que le
propriétaire habite dans le même bâtiment.

 

Art. 6                  Mention
au registre foncier et notification

Dans
l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente fixe
l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.

Dans ladite
autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier d'inscrire la mention
"résidence principale" ou "résidence affectée à l'hébergement
touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble.

Elle notifie à l'Office fédéral du
développement territorial les autorisations de construire une nouvelle
résidence délivrées en vertu des art. 4, let. b ou 8, al. 1.

b) Le Tribunal fédéral a encore précisé dans sa
jurisprudence que face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 %
de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains
constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant
faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence
principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public.

Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être
admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme
annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences
principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou
en présence d'autres indices concrets (arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014
consid. 4.5). Le respect de la condition d'utilisation du logement selon
l'affectation annoncée doit être vérifié à l'issue des travaux par les
autorités compétentes en matière de police des constructions (arrêt 1C_240/2014
du 24 octobre 2014 consid. 2.5).

c) En l’espèce, lors de l’audience, la recourante a
déclaré qu’elle souhaite vendre le terrain avec le permis de construire à
quelqu’un qui déposera ses papiers aux Diablerets. Elle ne va pas occuper le
chalet car elle habite juste un peu plus haut. La recourante a encore précisé
avoir eu des contacts avec des habitants des Diablerets, qui se sont déclarés
être intéressés à acquérir cet objet immobilier, mais qu’aucune promesse de
vente n’a été signée pour le moment. Selon le conseil de la municipalité, soit
la recourante trouve un acquéreur disposé à déposer ses papiers dans la Commune
d’Ormont-Dessous et la condition fixée par le permis de construire est remplie,
soit aucun acquéreur disposé à établir sa résidence principale dans le chalet projeté
n’est trouvé et le permis se périmera. Il n’y aurait donc aucun abus de droit
sur cette manière de procéder. 

Le tribunal constate toutefois qu’il n’existe actuellement
aucune personne intéressée à l’achat du projet de la recourante et de son
terrain ; cette dernière n’a pas prévu non plus de mettre le chalet sur le
marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée. L’hypothèse d’un
éventuel achat du terrain avec le permis de construire par un futur résident
aux Diablerets est à ce stade de la procédure aléatoire. La demande de permis
de construire semble, à première vue, destinée uniquement à valoriser la vente
du bien fonds. Il n’existe en l’état aucun indice sérieux de l’utilisation du
chalet comme résidence principale à part la volonté de la recourante de vendre
le terrain à un acquéreur disposé à utiliser le projet contesté comme domicile
principal, ce qui est insuffisant. La situation serait bien sûr différente en
présence d’une promesse de vente en faveur d’un acquéreur qui a l’intention
sérieuse, et objectivement reconnaissable, de s’installer aux Diablerets et
d’en faire son domicile principal. Mais tel n’est pas le cas. Par ailleurs, le
projet litigieux ne prévoit que la création de deux places de stationnement non
couvertes, aucun garage n’étant par ailleurs inclus dans le bâtiment, ce qui
présente un inconvénient indéniable lorsque l’on souhaite se porter acquéreur
d’un objet immobilier pour de la résidence principale dans une région alpine.

3.                     
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit donc être
admis en l’absence d’indices sérieux permettant de confirmer l’utilisation du
chalet projeté comme résidence principale, et la décision communale annulée.

Le tribunal doit encore statuer sur le sort des
frais et dépens (art. 91 et 99 LPA-VD). L’association recourante, qui obtient
gain de cause, a droit aux dépens qu’elle a requis. Par ailleurs, la
jurisprudence du tribunal, selon laquelle lorsque la procédure met en présence,
outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont
les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie
adverse, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée
de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324).  

En application de ce principe, les frais de justice
doivent être mis à la charge de la propriétaire constructrice ainsi que les
dépens en faveur de l’association recourante, qui obtient gain de cause et qui
a consulté un homme de loi. 

 

Par
ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

 

I.                      
Le recours est admis.

II.                     
La décision de la Municipalité d’Ormont-Dessus des 16 et 20 décembre
2013 délivrant le permis de construire un chalet sur la parcelle 4028 et levant
l’opposition de l’association recourante est annulée.

III.                   
Les frais de justice, arrêtés à 2'500 (deux mille cinq cents) francs, sont
mis à la charge de la propriétaire constructrice, Caroline Hiltpold.

IV.                   
Caroline Hiltpold est débitrice de l’association recourante Helvetia
Nostra d’une indemnité de 2’000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 28 septembre 2015

 

Le président:                                                                                             La
greffière:

 

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.