# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eadb186c-65f5-5456-889c-4586392351f5
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-02-09
**Language:** de
**Title:** Geschäftshaus der SBB beim Bahnhof Tiefenbrunnen.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0012-0013/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nrn._0012_und_0013-2018_vom_9._februar_2018.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE I Nrn. 

R1S.2017.05121 und R1S.2017.05122 
0012/2018 und 0013/2018 

Entscheid vom 9. Februar 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Walter  Linsi,  Baurichter  Jürg  Trachsel,  Baurichter 
Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrierende 

1. – 28. [….] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

R1S.2017.05121 

1.  Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6, 3000 Bern  

R1S.2017.05122 

1.  Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2.  Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6, 3000 Bern  

betreffend 

R1S.2017.05121 
Bausektionsbeschluss Nr. 1742/12 vom 20. November 2012 und Verfügung 
der Baudirektion Kanton Zürich BVV 12-0848 vom 3. Juli 2012; Baubewilli-
gung  bzw.  gewässerschutzrechtliche  Bewilligung  für  Geschäftshaus  und 
Parkierungsanlage, Bellerivestrasse 257, 259 und 261, Zürich 8 - Seefeld;  

R1S.2017.05122 
Bausektionsbeschluss  Nr.  1438/13  vom  3.  September  2013;  Baubewilli-
gung  für  Geschäftshaus  und  Parkierungsanlage  (Abänderungspläne  zu 
BE 1742/12), Bellerivestrasse 257, 259 und 261, Zürich 8 - Seefeld; 

Rückweisung  zum  Neuentscheid  mit  VB.2014.00206  vom  6.  November 
2014 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  20.  November  2012  erteilte  die  Bausektion  der  Stadt 

Zürich den Schweizerischen Bundesbahnen SBB die baurechtliche Bewilli-

gung  für  den  Neubau  eines  Geschäftshauses  auf  dem  Grundstück 

Kat.-Nr. RI5374 an der Bellerivestrasse 257, 259 und 261 in Zürich. Gleich-

zeitig  wurde  die  gewässerschutz-,  konzessions-  und  altlastenrechtliche 

Bewilligung  der Baudirektion  Kanton  Zürich vom  3.  Juli  2012 für das  Bau-

vorhaben  eröffnet.  Mit  Beschluss  vom  3.  September  2013  bewilligte  die 

Bausektion Stadt Zürich Abänderungspläne. 

B. 

Die gegen diese Entscheide von E. W. und A. W., der Y AG sowie von N. 

H.  und  27  weiteren  Rekurrierenden  erhobenen  Rekurse  hiess  das  Baure-

kursgericht  mit  Entscheid  vom  28.  Februar 2014  gut,  soweit  sie  nicht  als 

gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden (BRGE I Nrn. 0019/2014 

bis  0023/2014)  und  hob  den  Bausektionsbeschluss  vom  20.  November 

2012 auf. 

C. 

Die  gegen  den  Rekursentscheid  von den  Schweizerischen  Bundesbahnen 

SBB  erhobene  Beschwerde  hiess  das  Verwaltungsgericht  mit  Urteil  vom 

6. November  2014  gut  (VB.2014.00206)  und  wies  die  Sache  zur  Behand-

lung  der  weiteren  Rügen  an  das  Baurekursgericht  zurück.  Die  dagegen 

beim Bundesgericht erhobene Beschwerde zog die Y AG zurück. 

D. 

Mit Verfügungen vom 28. September 2017 und 4. Oktober 2017 wurde von 

der  Rückweisung  der  Akten  durch  das  Verwaltungsgericht  Vormerk  ge-

nommen und die Rekursverfahren wurden unter den neuen Geschäfts-Nrn. 

R1S.2017.05120 (E. W. und A. W.), R1S.2017.05121 und R1S.2017.05122 

(N.  H.  und  27  Weitere)  sowie  R1S.2017.05123  und  R1S.2017.05124  (Y 
AG) fortgesetzt. 

R1S.2017.05121 

Seite 2 

 
 
Die Verfahren G.-Nrn. R1S.2017.05123 und R1S.2017.05124 (Y AG) wur-

den  gleichzeitig  und  der  Rekurs  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2017.05120  (E. 

W.  und  A. W.) mit  Entscheid  vom  17.  November 2017  als  durch  Rückzug 

des Rekurses erledigt abgeschrieben. 

E. 

In  den 

verbleibenden  Verfahren  G.-Nrn.  R1S.2017.05121  und 

R1S.20170.05122  reichte  die  private  Rekursgegnerin  mit  Eingaben  vom 

23. November 2017 eine revidierte Ausnützungsberechnung zu den Akten. 

Mit  Eingabe  vom  11.  Januar  2018  nahmen  die  Rekurrierenden  dazu  Stel-

lung. 

F. 

Am 11. Januar 2018 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind 

daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. 

2. 
Das  Baugrundstück  Kat.-Nr.  RI5374  im  Halte  von  16'442  m2  liegt  in  der 
Wohnzone  W3  (Wohnanteil  0 %,  ES III)  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung 
der  Stadt  Zürich  (BZO).  Es  ist  zur  Hauptsache  überstellt  mit  den  Gebäu-

R1S.2017.05121 

Seite 3 

 
 
lichkeiten und Perronanlagen des SBB-Bahnhofs Tiefenbrunnen, Strecken- 

und  Abstellgeleisen.  Das  geplante  Vorhaben  kommt  auf  Konzessionsland 

(aufgefülltes Seegebiet) zu stehen. Auf dem südwestlichen Grundstücksteil 

soll  anstelle  des  bestehenden  Park+Ride-Parkplatzes  und  der  zur  Auto-

waschanlage  gehörigen  Staubsaugeranlage  ein  Geschäftshaus  mit  Büros, 

Gastronomie  und  Verkaufsflächen  erstellt  werden.  Die  Tiefgarage  umfasst 

94 Autoabstellplätze. 

3.1. 

Im Baubewilligungsverfahren ist grundsätzlich das im Zeitpunkt der Baube-

willigungserteilung geltende Recht anzuwenden. Wird während der Hängig-

keit des Rechtsmittelverfahrens die Änderung einer kommunalen planungs-

rechtlichen  Festlegung  beantragt  bzw.  beschlossen,  ist  das  neue  Recht 

aber noch  nicht  in  Kraft  getreten,  stellt  sich  die  Frage  der  intertemporalen 

Anwendung  von  § 234 PBG.  Nach  § 234  PBG  ist  ein  Grundstück  baureif, 

wenn  es  erschlossen  ist  und  wenn  durch  die  bauliche  Massnahme  keine 

noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche 

Festlegung nachteilig beeinflusst wird. 

So  lange  Bestrebungen  zur  Revision  der  Zonenplanung  nicht  ihren  Ab-

schluss  in  der  rechtskräftigen  Änderung  der  Bau-  und  Zonenordnung  ge-

funden haben, stellen die darauf ausgerichteten Bemühungen keine Ände-

rung  der  Rechtslage,  sondern  lediglich  eine  Änderung  der  für  die  Anwen-

dung  von  § 234  PBG  massgeblichen  Sachumstände  dar.  Bei  der  Anwen-

dung  von  § 234 PBG  macht  das  Verwaltungsgericht  die  Berücksichtigung 

der  durch  laufende  Planungsverfahren  geänderten  Sachlage  in  ständiger 

Rechtsprechung von einer Interessenabwägung im Einzelfall abhängig. Die 

Interessenabwägung betrifft nur die Frage, ob dem Schutz der neuen Pla-

nung  oder  dem  Vertrauen  des  Baugesuchstellers  in  die  Beständigkeit  der 

noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebührt. Eine 

beantragte Planänderung muss hinreichend konkretisiert sein und ernsthaf-

te Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt 

zu  werden.  Anzufügen  bleibt,  dass  § 234 PBG  ausschliesslich  die  Siche-

rung planungsrechtlicher Festlegungen bezweckt und nicht etwa die gene-

relle Voranwendung künftigen Rechts erlaubt (VB.2014.00611 vom 16. Ap-
ril 2015, E. 3.2., mit Hinweisen). 

R1S.2017.05121 

Seite 4 

 
 
3.2. 

Am 25. Oktober 2017 beschloss der Gemeinderat die Einführung einer Ge-

staltungsplanpflicht  für  das  SBB-Areal  Tiefenbrunnen.  Diese  betrifft  na-

mentlich das vorliegend streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. RI5374. Mit 

dem Gestaltungsplan soll sichergestellt werden, dass die Nutzung des ge-

samten Areals abgestimmt auf die Bedürfnisse der Benutzerinnen und Be-

nutzer des öffentlichen Verkehrs erfolgt, und dass die Überbauung der ex-

ponierten Lage entsprechend städtebaulich und architektonisch besonders 

gut gestaltet wird.  

Der Beschluss ist derzeit noch nicht rechtskräftig. Damit stellt sich die Fra-

ge  der  intertemporalen  Anwendung.  Die  Teilrevision  der  Nutzungsplanung 

legt  nur  die  Pflicht  zur  Aufstellung  eines  Gestaltungsplans  für  das 

SBB-Areal Tiefenbrunnen fest und nennt die Ziele bezüglich der Nutzweise 

und der Gestaltung, die mit dem Gestaltungsplan sicherzustellen sind (neu 

Art. 4  Abs. 11  BZO).  Diese  Pflicht  zur  Aufstellung  eines  Gestaltungsplans 

stellt an sich noch keine hinreichende Konkretisierung einer planungsrecht-

lichen  Festlegung  dar.  Auch  die  gebietsspezifischen  Ziele,  welche  mittels 

verschiedenen Massnahmen erreicht werden können, vermögen den noch 

aufzustellenden  Gestaltungsplan  nicht  in  der  erforderlichen Weise  zu  kon-

kretisieren. Eine solche Konkretisierung ist jedoch erforderlich, um zu beur-

teilen, ob ein Bauvorhaben wesentlich von der Planänderung abweicht bzw. 

diese  negativ  präjudiziert.  Zudem  werden  Ästhetiknormen  mangels  pla-

nungsrechtlicher  Bedeutung  von  § 234  PBG  nicht  erfasst 

(vgl. 

VB.2014.00611,  E.  3.3.).  Somit  steht  die  (allfällige)  künftige  Gestaltungs-

planpflicht dem Bauvorhaben nicht entgegen. 

3.3. 

Am  30.  November  2016  beschloss  der  Gemeinderat  eine  Teilrevision  der 

Bau-  und  Zonenordnung.  Mit  Verfügung  vom  5.  Juli  2017  genehmigte  die 

Baudirektion  die  Teilrevision,  ausgenommen  Art.  13  Abs.  4  und  Art.  16 

Abs. 3  BZO.  Im  Zeitpunkt  des  vorliegenden  Rekursentscheides  sind  diese 

Entscheide noch nicht rechtskräftig. 

Das  in  den  vorliegenden  Rekursverfahren  streitbetroffene  Baugrundstück 

soll  gemäss  der  revidierten  Nutzungsplanung  neu  der  Zone  W4  zugewie-
sen  werden.  Künftig  sind  vier  Vollgeschosse  erlaubt,  hingegen  kein  anre-
chenbares  Untergeschoss  mehr.  Die  Ausnützungsziffer  erhöht  sich  von 

90 % auf 120 %. Der Wohnanteil bleibt unverändert bei 0 %. Die geplante 

R1S.2017.05121 

Seite 5 

 
 
Änderung  der Nutzungsordnung  wird  durch das  streitbetroffene Bauvorha-

ben nicht nachteilig beeinflusst. 

4.1. 

Der Rekurs wendet sich auch gegen die konzessionsrechtliche Bewilligung 

der Baudirektion. Diese ist notwendig, da das streitige Projekt auf Konzes-

sionsland  (aufgefülltes  und  im  19.  Jahrhundert  an  die  SBB  abgetretenes 

Seegebiet)  zu  stehen  kommen  soll.  Zum  Zeitpunkt  der  Bewilligungsertei-

lung  wurden  bauliche  Veränderungen  auf  Konzessionsland  in  Anwendung 

von § 2 des Wasserwirtschaftsgesetzes (WWG) bzw. von §§ 25 und 27 der 

Konzessionsverordnung (KonzV WWG) nach den Richtlinien gemäss Bau-

direktionsverfügung (BDV) Nr. 1598 vom 7. Juli 1995 beurteilt. Diese sehen 

u.a.  vor,  dass  Gebäude  vom  See  her  keine  zusammenhängende  Ansicht 

von mehr als 20 m Länge aufweisen dürfen. Vorliegend hat die Baudirekti-

on auf die Anwendung dieser Richtlinie verzichtet, da sich das Vorhaben ab 

Seeufer in der zweiten Bautiefe befinde (s. angefochtene Baudirektionsver-

fügung,  E. A.5,  sowie  Rekursantwort  der  Baudirektion  vom  14. Februar 

2013).  Nach  Ansicht  der  Rekurrierenden  ist  die  Richtlinie  zwingend  anzu-

wenden,  ebenso  das  Merkblatt  "Höhenbegrenzung  und  Gewässerabstand 

bei Neu- und Umbauten auf Landanlagen". Es komme nicht darauf an, ob 

sich  ein  Bauvorhaben  in  der  ersten  oder  in  der  zweiten  Bautiefe  befinde. 

Zudem  stelle  die  vor  dem  Baugrundstück  durchführende  Bellerivestrasse 

und  die  am  Seeufer  gelegene  Parkanlage  keine  "Bautiefe",  sondern  eine 

Freihaltezone  dar. Das  Bauvorhaben entspreche  in Bezug  auf  die  Gebäu-

delänge  nicht  den  Vorgaben  der  Richtlinien.  Weiter  ergebe  sich  aus  dem 

erwähnten Merkblatt, dass sich die Beurteilung der Gestaltung von Bauvor-

haben  auf  Landanlagen  nach  den  Anforderungen  für  Arealüberbauungen 

(§ 71  PBG)  richte.  Folglich  gehöre  ein  rechtsgenügender  Umgebungsplan 

zu  den  Baugesuchsunterlagen.  Die  Baubehörde  habe  die  Umgebungsge-

staltung  indes  als  ungenügend  beurteilt  und  auflageweise  einen  detaillier-

ten Umgebungsplan verlangt (Erwägung F.j und Dispositivziffer II.A.1.d der 

Baubewilligung).  Die  Baudirektion  habe  sich  aber  nicht  mit  dem  Umge-

bungsplan auseinandergesetzt und dürfe die Konzessionsbewilligung nicht 

erteilen, bevor der in der Baubewilligung auflageweise verlangte detaillierte 

Umgebungsplan  vorliege.  Ausserdem  sei das  geplante  Gebäude nicht  ge-

mäss Merkblatt besonders gut gestaltet. 

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Seite 6 

 
 
4.2. 

Seit  diesen  Vorbringen  hat  sich  mit  dem  Urteil  des  Bundesgerichtes  vom 

28. März  2013  (BGE  139  II  470)  eine  Änderung  der  Rechtslage  ergeben. 

Demgemäss  erstreckt  sich  die  im  Raumplanungsgesetz  (RPG)  verankerte 

Planungspflicht  der  Kantone  auf  ihr  gesamtes  Territorium  und  schliesst 

damit auch das im Privateigentum stehende Konzessionsland ein. Die Mit-

tel der Raumplanung sowie des Natur- und Heimatschutzes erlauben, den 

Seeuferschutz  in  umfassender Weise  wahrzunehmen.  Soweit  verbindliche 

Normen und nutzungsplanerische Festlegungen bestehen, welche die Nut-

zung  des  Seeuferbereichs  regeln  und  dabei  auch  das  Konzessionsland 

einschliessen,  sind  die  zuständigen  Behörden  beim  Entscheid  über  die 

Baukonzessionen  daran  gebunden.  Ihr  Ermessen  wird  in  diesem  Umfang 

eingeschränkt  und  sie  kann  nunmehr  jedenfalls  in  diesem  nutzungsplane-

risch oder spezialgesetzlich geordneten Bereich nicht mehr im Einzelfall frei 

entscheiden  (E.  3.2).  Somit  ist  die  Baudirektion  bei  der  Beurteilung  von 

Baukonzessionen auf Landanlagen grundsätzlich an die Normen des PBG 

und  der  BZO  gebunden.  Soweit  ihre  Richtlinien  davon  abweichen,  stellen 

sie  eine  Art  Spezialbauordnung  dar,  für  die  keine  gesetzliche  Grundlage 

besteht. An Bauvorhaben auf Landanlagen können nicht unter Verweis auf 

den  konzessionsrechtlichen  Bewilligungsvorbehalt  höhere  Anforderungen 

gestellt werden, als dies die gesetzlichen Bestimmungen und nutzungspla-

nerischen Festlegungen verlangen (vgl. E. 3.3. ff.). 

4.3. 

Bezugnehmend  auf  das  erwähnte  Urteil  des  Bundesgerichts  bringen  die 

Rekurrierenden  mit  Replik  vom  12.  Dezember  2013  vor,  die  veränderte 

Ausgangslage  in  juristischer  Sicht  bedürfe  der  Klärung.  Es  werde  deshalb 

beantragt, die Baudirektion zu einer Stellungnahme einzuladen. Dieser An-

trag erweist sich nach mehr als vier Jahren überholt, wie sich auch aus den 

nachfolgenden Ausführungen ergibt. Die verlangte Stellungnahme ist nicht 

mehr erforderlich. 

Sodann machen die Rekurrierenden replicando geltend, es fehle dem Bau-

grundstück nunmehr an der planungsrechtlichen Baureife (§ 234 PBG). Auf 

dem Kantonsgebiet von Zürich seien 95 % des Seeanstosses Landanlage-

gebiet.  Die  kantonale  Praxis  habe  faktisch  gesetzesähnliche,  generelle 

Rechtswirkung für die Ufergestaltung am Zürichsee gehabt. Deshalb müsse 
das Vakuum, das mit dem Wegfall der Richtlinien und von § 25 in Verbin-

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dung mit § 27 der KonzV WWG entstanden sei, aufgefüllt werden. Die be-

stehenden  Freihaltezonen  würden  für  den  angezeigten  planerischen  Um-

gang mit dem Seeufer nicht mehr genügen. 

4.4. 

Mit Kreisschreiben vom 20. Januar 2014 (s. www.are.zh.ch) lud die Baudi-

rektion  die  Gemeinden  aufgrund  der  geänderten  Rechtslage  ein,  die  pla-

nungsrechtlichen Festlegungen im Nahbereich des Zürichsees zu überprü-

fen. Insbesondere sei zu prüfen, ob mit dem Wegfall der kantonalen Richt-

linien im Bereich Landanlagen eine Regelungslücke entstanden sei, welche 

eine unerwünschte Bebauungsstruktur ermöglichen könne. In den kommu-

nalen  Nutzungsplanungen  und  Gestaltungsplänen  werde  teilweise  auf  die 

nicht  mehr  anwendbaren  Richtlinien  verwiesen  oder  es  werde  von  deren 

weiteren  Anwendung  ausgegangen.  Gegebenenfalls  sei  zur  Verhinderung 

negativer  Präjudizien  die  Festsetzung  einer  Planungszone  (§  346  PBG) 

angezeigt. 

Vorliegend sind die Landflächen westlich des Bauvorhabens, d.h. die Belle-

rivestrasse  und  die  angrenzende  Fläche  bis  zur  Uferlinie  des  Sees  der 

Freihaltezone FC (Sport- und Badeanlagen) bzw. F (Freihaltezone) gemäss 

BZO  zugewiesen.  Damit  trägt  die  kommunale  Nutzungsordnung  der  Lage 

am  See  Rechnung.  Hinter  der  Freihaltezone,  im  Abstand  von  ca.  46  bis 

70 m  zur  Uferlinie  (die  "Bucht"  südlich  der  Parkanlage  ausgenommen), 

schliesst das in der Bauzone gelegene Baugrundstück an. Sodann sind die 

Vorschriften  zur  Gestaltung  und  Bewirtschaftung  des  Gewässerraums  ge-

mäss  Art.  41c  Gewässerschutzverordnung  (GSchV)  zu  beachten.  Weder 

wird  in  der  BZO  auf  die  besagte  Richtlinie  verwiesen  noch  geht  die  kom-

munale Baubehörde von deren weiteren Anwendung aus, ist doch die Bau-

direktion selbst der Auffassung, dass die Richtlinie im vorliegenden Fall oh-

nehin nicht anzuwenden sei. Dies zu Recht, denn es kann nicht von einer 

am Zürichseeufer gelegenen Baute gesprochen werden. Unter diesen Um-

ständen  ist  nicht  davon  auszugehen,  dass  die  für das  Baugrundstück  gel-

tenden  Zonenvorschriften  hinsichtlich  seiner  Lage  in  der  Nähe  des  Sees 

revisionsbedürftig sind. Dies zeigt sich auch in der inzwischen mit Gemein-

deratsbeschluss  vom  30.  November  2016  festgesetzten  Teilrevision  der 

Bau-  und  Zonenordnung.  Demgemäss  wird  das  Baugrundstück  wie  er-

wähnt neu der Zone W4 (bisher W3) zugeordnet.  

R1S.2017.05121 

Seite 8 

 
 
Sodann  führte  die  neue  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  dazu,  dass 

der  Regierungsrat  für  die  Erteilung  von  Bewilligungen  für  bauliche  Ände-

rungen oder Neubauten auf Konzessionsland neue gesetzliche Grundlagen 

schaffen will, mit denen die mit den bisherigen Richtlinien der Baudirektion 

verfolgten öffentlichen Interessen gewährleistet bleiben. Vorgesehen ist die 

Schaffung  einer  Grundlage  für  eine  überlagernde  nutzungsplanerische 

Festlegung für die Uferbereiche («Uferbereiche von Seen»). Eine entspre-

chende neue Bestimmung (§ 67a E-PBG) wurde im Jahr 2017 in Vernehm-

lassung  gegeben  (s.  Regierungsratsbeschluss  Nr.  93/2017  vom  1.  Febru-

ar 2017;  Medienmitteilung  des  Regierungsrates  vom  12.  Mai  2017).  Als 

Uferbereich gilt in diesem Zusammenhang in aller Regel das Bauzonenge-

biet zwischen Seestrasse bzw. Bahnlinie und dem Zürichseeufer (Baudirek-

tion, Planen und Bauen im Uferbereich von Seen, § 67a PBG, Erläuternder 

Bericht  zur  Vernehmlassung,  Ziff.  2.2.1.).  Auch  nach  dieser  Definition  be-

findet  sich das  streitbetroffene  Bauvorhaben  ausserhalb  des  Uferbereichs. 

Die planungsrechtliche Baureife des Baugrundstückes steht demnach aus-

ser Frage. 

5.1. 

Die  Rekurrierenden  monieren  eine  unzulässige  Bewilligung  auf  Vorrat. 

Grund  dafür  sei  zunächst  das  Fehlen  eines  rechtsgenügenden  Umge-

bungsplans (Auflage in Dispositivziffer II.A.1.d.). Unzulässig seien auch die 

Auflagen  bezüglich  der  Parkplatzzuweisung  auf  Besuchende,  Angestellte 

und P+R-Pendler und des entsprechenden Bewirtschaftungskonzepts (Dis-

positivziffern  II.A.9.  und  10.),  weil  die  Erschliessung  zu  den  Grundvoraus-

setzungen der Bewilligung gehöre. Dementsprechend sei auch die Auflage 

zur  Nachreichung  eines  Fussgängerkonzepts  nicht  zulässig  bzw.  hinsicht-

lich  der  Verlegung  der  Anlieferung  unzureichend  bestimmt  (Dispositivzif-

fer II.A.1.c).  

Sodann setze das Bauvorhaben den Abbruch der Staubsaugeranlage (Bel-

lerivestrasse  261)  voraus,  über die die Bauherrin  als  Baurechtsbaute  aber 

nicht  verfügen  könne.  Die  Realisierung  des  Bauvorhabens  sei  daher  nicht 

gesichert. 

R1S.2017.05121 

Seite 9 

 
 
5.2.1. 

Die  Einhaltung  grundlegender  Baurechtsnormen,  deren  Verletzung  eine 

Bauverweigerung  rechtfertigt,  muss  nach  dem  Grundsatz  der  Einheit  des 

baurechtlichen  Entscheides  in  einem  einzigen  Baubewilligungsverfahren 

geprüft werden. Der baurechtliche Entscheid muss sich somit zu sämtlichen 

Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von 

ausschlaggebender Bedeutung sind. Die Regelung von Nebenpunkten, die 

für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggeben-

der Bedeutung sind, darf in ein späteres Verfahren verwiesen werden (vgl. 

RB 1997 Nr. 81). 

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besonde-

re  Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Erhal-

tung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Be-

willigung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Be-

fristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). 

Mit  Nebenbestimmungen  darf  von  vornherein  nur  Mängeln  begegnet  wer-

den,  die  "ohne  besondere  Schwierigkeiten"  behoben  werden  können.  Er-

fordert  demgegenüber  die  Behebung  von  Mängeln  eine  konzeptionelle 

Überarbeitung  des  Bauprojektes,  darf  keine  mit  Nebenbestimmungen  ver-

knüpfte  Baubewilligung  erteilt  werden.  Diesfalls  ist  vielmehr  eine  Bauver-

weigerung  auszusprechen  und  hat  die  Bauherrschaft  ein  überarbeitetes 

Baugesuch  einzureichen.  Nur  so  ist  die  nötige  Klarheit  im  baurechtlichen 

Verfahren gewährleistet, was nicht zuletzt auch im Interesse der Nachbarn 

zu verlangen ist. Im Übrigen kann mit Nebenbestimmungen auch Mängeln 

begegnet werden, welche die Grundanforderungen an Bauten und Anlagen 

im Sinne der §§ 233 ff. PBG beschlagen (RB 1997 Nr. 78). 

5.2.2. 

Den  Baugesuchsakten 

lag  ein  Umgebungsplan  bei 

(act.  3.14.4, 

R1S.2017.05121).  Dieser  war  auflagegemäss  zu  detaillieren  mit  Angabe 

von  Grünflächen,  Grösse  und  Art  der  Bepflanzung  usw.  Im  Bauentscheid 

beanstandet  wurde  eine  unzureichende  Begrünung  (Art.  11  Abs. 2  BZO) 

und  es  wurden  konkrete  Massnahmen  zur  Verbesserung  verlangt 

(Erw. F.j).  Mit  der  ebenfalls  angefochtenen  Bewilligung  der  Abänderungs-

pläne vom 3. September 2013 wurde ein entsprechend überarbeiteter Um-

gebungsplan  (act.  3.29.1,  R1S.2017.05121)  in  Erfüllung  der  Auflage  ge-
mäss Dispositivziffer II.A.1.d der Stammbaubewilligung bewilligt. Es handel-

R1S.2017.05121 

Seite 10 

 
 
te sich offensichtlich um ohne besondere Schwierigkeiten behebbare Män-

gel,  weshalb  dieses  bei  Regelüberbauungen  allgemein  übliche  Vorgehen 

nicht zu beanstanden ist.  

Gemäss den Auflagen in Dispositivziffern II.A.9. und 10 der Stammbaube-

willigung ist für die 94 Autoabstellplätze in den beiden Untergeschossen ei-

ne  Parkplatzzuweisung  bzw.  -zuteilung  auf  die  Nutzergruppen  Kun-

den/Besuchende,  Angestellte  und  P+R-Pendler  vorzunehmen.  Für  die 

Kunden- und die P+R-Parkplätze sei ein Bewirtschaftungskonzept vorzule-

gen. Auch diese Anordnungen sind, obwohl sie die Erschliessung betreffen, 

von untergeordneter Natur und gestützt auf § 321 PBG augenscheinlich zu-

lässig. Dies gilt auch für die Nachreichung eines Konzepts für die Fussgän-

gerführung. Mit Bewilligung der Abänderungspläne vom 3. September 2013 

wurde die entsprechende Auflage als erfüllt erklärt.  

Soweit  ist  festzuhalten,  dass  alle  Punkte  weder  für  sich  noch  in  ihrer  Ge-

samtheit  die  Bewilligungsfähigkeit  des  Bauvorhabens  in  Frage  stellen  und 

die betreffenden Auflagen somit nicht zu beanstanden sind. 

5.2.3. 

Was  den  Abbruch  der  Staubsaugeranlage  anbetrifft,  sind  privatrechtliche 

Hindernisse  für  die  Realisierbarkeit  des  Bauvorhabens  kein  Grund  für  die 

beantragte Aufhebung der Baubewilligung. 

6. 

Die  Rekurrierenden  sind  der Auffassung,  es  fehle eine  verpflichtende  Auf-

lage für den Rückbau des Imbiss-Pavillons. Die Baubehörde begründe die 

(bestrittene)  Verträglichkeit  des  Neubaus  mit  dem  inventarisierten  Bahn-

hofsgebäude damit, dass der Zwischenraum vom Pavillon befreit werde. 

Der  Imbiss-Pavillon  ist  in  den  Plänen  gelb  und  damit  als  abzubrechende 

Baute  dargestellt.  Das  Bauvorhaben  muss  entsprechend  den  Plänen  aus-

geführt  werden.  Folglich  ist  der  Pavillon  abzubrechen.  Die  Verpflichtung 

dazu ergibt sich aus den Plänen und es bedarf keiner zusätzlichen Auflage. 

R1S.2017.05121 

Seite 11 

 
 
7.1. 

Die Rekurrierenden beantragen, die Bausektion sei einzuladen, das Proto-

koll des Baukollegiums über dessen bauästhetische Beurteilung des streiti-

gen Vorhabens einzureichen. Die Baudirektion habe sich in ihrer konzessi-

onsrechtlichen  Verfügung  einer  Beurteilung  des  Bauvorhabens  enthalten, 

was die städtebauliche Einordnung und Bedeutung des Vorhabens betreffe. 

Sie  habe  sich  stattdessen  darauf  berufen,  dass  darüber  bereits  "in  städti-

schen Fachgremien diskutiert" worden sei und diese das Vorhaben "als ge-

nügend befunden" hätten. Es handle sich nicht um ein Dokument der amts-

internen Meinungsbildung, weil in der angefochtenen Verfügung auf die Be-

ratungen des Baukollegiums abgestellt werde und eine eigene Beurteilung 

unterblieben sei. 

7.2. 

Die  angefochtene  Bewilligung  der  Baudirektion  für  Bauten  auf  Konzessi-

onsland  und  im  Gewässerraum  bedurfte  keiner  ästhetischen  Beurteilung 

des  Bauvorhabens.  In  der  Verfügung  hielt  die  Baudirektion  fest,  von  der 

Anwendung  der  Richtlinien  für  Bauten  auf  Landanlagen  und  Seebauten 

vom  7.  Juli  1995  –  die  sich  inzwischen  ohnehin  als  nicht  anwendbar  her-

ausstellte  –  werde  abgesehen,  da  sich  das  Vorhaben  ab  Seeufer  in  der 

zweiten Bautiefe befinde. Es besteht damit von vornherein kein Anlass auf 

Einsichtnahme in das Protokoll des Baukollegiums. Daran ändert auch die 

Anschlussbemerkung  der  Baudirektion  in  ihren  Erwägungen  nichts,  die 

städtebauliche  Einordnung  und  Bedeutung  des  Vorhabens  sei  zudem  in 

städtischen Fachgremien diskutiert und als genügend befunden worden.  

8.1. 

Die  Rekurrierenden  beanstanden  die  Ausgestaltung  des  Dachgeschosses 

und machen eine Verletzung der Drittelsregel gemäss § 292 PBG geltend. 

Ausserdem sei das Attikageschoss überhoch. Dachaufbauten auf mehreren 

Dachgeschossen  seien  bei  der  Berechnung  des  maximal  zulässigen  Drit-

tels in ihren jeweiligen Breiten zusammenzurechnen. Weil die Drittelsregel 

eine ästhetisch motivierte Beschränkung sei, müsse für eine sachgerechte 

Bestimmung von einer Geschosshöhe im Standardmass von 3,3 m ausge-

gangen  werden.  Mit  einer  Geschoss(über)höhe  von  5,3  m  seien  die  das 

Dachprofil  durchstossenden  Aufbauten  zweifach  an  das  zulässige  Drittel 

R1S.2017.05121 

Seite 12 

 
 
anzurechnen. Damit verdopple sich die zu rechnende  Länge der Dachpro-

fildurchbrechung. 

8.2. 

Im  Entscheid  vom  6.  November  2014  (VB.2014.00206)  kam  das  Verwal-

tungsgericht zum Schluss, dass als "betreffende Fassadenlänge" im Sinne 

von § 292 PBG die gesamte Gebäudelänge des streitbetroffenen Neubaus 

von 135,1 m zu gelten habe (E. 4.2 ff.). Weiter führte das Verwaltungsge-

richt  aus,  die  geplante  Dachaufbaute,  d.h.  derjenige  Gebäudeteil,  welcher 

mit der darunterliegenden Fassade des dritten Vollgeschosses bündig sei, 

weise  eine  Länge  von  maximal  (inkl.  Terrasse)  39,1  m  auf  und  halte  das 

Drittelsmass  von  §  292  PBG  ein.  Insgesamt  erweise  sich  die  ästhetische 

Würdigung  (des  Attikageschosses)  der  Baubewilligungsbehörde  als  sach-

gerecht und ebenso deren Auslegung und Anwendung von § 292 PBG.  

Das Baurekursgericht ist bei seinem Neuentscheid gemäss § 64 Abs. 2 des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  an  die  in  der  Begründung  des 

Rückweisungsentscheides  enthaltene  rechtliche  Beurteilung  der  Streitsa-

che gebunden, weshalb sich die Rüge betreffend die Verletzung von § 292 

PBG als unbegründet erweist. Dies gilt namentlich auch bezüglich der vor-

gebrachten  Überhöhe  des  Attikageschosses  und  doppelten  Anrechnung 

der das Dachprofil durchstossenden Aufbauten an das zulässige Drittel, da 

damit  wiederum  die  Verletzung  der  Bestimmung  von  §  292  PBG  geltend 

gemacht wird.  

9.1. 

Die Rekurrierenden monieren die ungenügende Rücksichtnahme des Bau-

vorhabens  auf  das  benachbarte  Bahnhofsgebäude  Tiefenbrunnen  als 

Schutzobjekt.  Das  Volumen  des  Neubaus  bedränge  das  niedrigere  Bahn-

hofsgebäude massiv. Dieses bilde den Übergang vom Stadtende zum Land 

seeaufwärts  und  sei  trotz  seiner  eher  geringen  Grösse  präsent.  Der  Neu-

bau werde den Blick auf das Bahnhofsgebäude verstellen.  

9.2. 

Laut  Baubehörde  ist  das  1893  erstellte  Gebäude  als  Zeuge  zürcherischer 

Kleinbahnhof-Architektur im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhis-
torischen  Schutzobjekte  enthalten.  Das  Bauvorhaben  betrifft  augenschein-

R1S.2017.05121 

Seite 13 

 
 
lich keine Teile des Schutzobjektes, die erhaltenswert oder deren Änderung 

oder Ersetzung Gegenstand von Regelungen in einer Schutzverfügung sein 

könnten. Dies gilt namentlich auch für die Neugestaltung des heute mit ei-

nem Pavillon überstellten Vorplatzes. Eine besondere Bedeutung des Vor-

platzes  für  die  Zeugenschaft  des  Bahnhofsgebäudes  ist  nicht  ersichtlich 

und auch kaum denkbar. Dies gilt noch mehr für den weiter südlich gelege-

nen  Bauperimeter, der heute  als Parkplatz  genutzt  wird.  Dieser kann  aus-

serdem nicht als für die Wirkung des Bahnhofsgebäudes wesentliche Um-

gebung  (vgl.  § 203  Abs. 1  lit.  c  PBG)  qualifiziert  werden,  zumal  das  un-

scheinbare Bahnhofsgebäude zumindest in diese Richtung keine wesentli-

che siedlungsprägende Wirkung entfaltet. Die Baubehörde hatte somit kei-

ne  Veranlassung,  über  die  Schutzwürdigkeit  und  den  Schutzumfang  des 

Inventarobjekts zu entscheiden. 

Das  Bauvorhaben hat  auf  das  Schutzobjekt  in  gestalterischer Hinsicht  be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen  (§  238  Abs. 2  PBG).  Die  Baubehörde  führt 

dazu  aus,  der  Neubau  wahre  mit  37  m  einen  genügend  grossen  Abstand 

zum Bahnhofsgebäude, welches sich nicht durch eine besonders gute Ge-

staltung  auszeichne.  Der  Platz  zwischen  dem  Bahnhofsgebäude  und  dem 

Geschäftshaus  werde  durch  die  geplante  Neugestaltung  eindeutig  aufge-

wertet. Mit grosskronigen Bäumen werde eine Zäsur zwischen den beiden 

Gebäuden geschaffen (vgl. Umgebungsplan der Abänderungseingabe, da-

tiert  6.  Mai  2013,  act.  3.29.1.,  R1S.2017.05121).  Dieser  Auffassung  kann 

ohne Weiteres gefolgt werden.  

10.1. 

Die  Rekurrierenden  bemängeln  sodann  die  Gestaltung  des  Bauvorhabens 

und dessen  Einordnung  in  die  weitere  bauliche  Umgebung.  Das  Gebäude 

müsse  eine  besonders  gute  Gestaltung  erreichen,  weil  es  sich  um  eine 

Baute  auf  einer  Landanlage  handle.  Ausserdem  sei  zu  beachten,  dass  es 

sich  beim  Zürichsee  um  ein  inventarisiertes  Landschaftsobjekt  handle, 

weshalb darauf gemäss § 238 Abs. 2 PBG in besonderer Weise Rücksicht 

zu nehmen sei. 

Kritikpunkt bilden vorab die Volumetrie und die Dimensionen des Neubaus, 

indem sich diese nicht am Bebauungsmuster des Wohnquartiers östlich der 

Seefeldstrasse  orientieren  würden.  Das  Gebäude  sei  überdimensioniert, 
sprenge  die  vorhandene  Körnung  und  alle  Dimensionen  am  Stadtzürcher 

R1S.2017.05121 

Seite 14 

 
 
Seeufer. Gerade das Bebauungsmuster im Tiefenbrunnen und am dahinter 

ansteigenden  Hang  mit  der  historisch  wertvollen  Achse  der  Flühgasse  sei 

von  einer  ausgesprochenen  Körnung  geprägt.  Eine  Neuüberbauung  des 

Bahnareals  habe  sich  am  Bebauungsmuster  eines  am  Stadtrand  gelege-

nen Wohnquartiers auszurichten, und nicht dieses zu verriegeln. Der Bahn-

hof  Tiefenbrunnen  und  die  dahinterliegende  Hangbebauung  würden  nicht 

zur  Struktur  des  Seefeldes  gehören.  Die  Mühle  Tiefenbrunnen  sei  als 

Brauerei  in  den  1890er-Jahren  gleichzeitig  mit  der  Bahnanlage  und  dem 

Bahnhofgebäude  erbaut  worden  und  als  Baudenkmal  dieser  Entwicklung 

zuzuordnen. Dem projektierten Neubau fehle mit seiner Funktion als Büro-

gebäude  jeder  städtebaulich  motivierte  Zusammenhang  zur  Anlage,  in  die 

er  gestellt  werden  soll.  Auch  im  Mühle-Komplex  seien  die  Gebäude  nicht 

länger als 64 m. 

Die  Gestaltung  der  Fassaden  entspreche  der  gängigen  Materialisierung 

von  Bürobauten  und  könne  unter  dem  Aspekt  der  befriedigenden  Einord-
nung  kaum  beanstandet  werden;  was  daran  gut  sein  soll,  sei  nicht  zu  er-
kennen. Sodann schaffe die neue Ausfahrt in die Bellerivestrasse keine Ad-

ressbildung,  wie  in  der  Erwägung  F.e  der  angefochtenen  Baubewilligung 

ausgeführt werde, weil dort keine Zufahrt erfolge. 

10.2.1. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung.  Dabei  erfasst die  Norm über  den Wortlaut  ihres  Randtitels  ("Gestal-

tung")  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die 

Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte 

wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere 

Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine  befriedigende  Gesamt-
wirkung  erreicht  wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien 
zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Ei-

gentum. 

R1S.2017.05121 

Seite 15 

 
 
Vorliegend  ist  der  städtebaulich  prominenten  Lage  des  Bauvorhabens, 

noch dazu  auf  einer Landanlage  und damit  in  der Nähe  zum  See, bei der 

gestalterischen  Beurteilung  nach  §  238  Abs. 1  PBG  in  dem  Sinne  Rech-

nung zu tragen, als sich die verlangte befriedigende Einordnung am Mass-

stab  der  konkreten  landschaftlichen  Umgebung  und  ihrer  Qualitäten  be-

misst. Es gelten deswegen aber nicht generell erhöhte Gestaltungsanforde-

rungen, etwa  nach  Absatz  2  dieser Bestimmung  (vgl.  zu  den  ästhetischen 

Anforderungen  für  Bauten  auf  Landanlagen  und  im  Uferbereich  auch  die 

Ausführungen unter Ziff. 4.1. ff.). 

10.2.2. 

Das Bauvorhaben hat die Grundmasse nach der Regelbauweise einzuhal-

ten (Art. 13 Abs. 1 BZO). In der Zone W3 sind drei Vollgeschosse und ein 

anrechenbares  Dachgeschoss  zulässig.  Die  maximale  Gebäudehöhe  be-

trägt 11,5 m, die Gebäudelänge ist nicht beschränkt. Sodann haben Haupt-

gebäude  eine  Ausnützungsziffer  von  maximal  90 %  einzuhalten.  Diese 

Vorgaben  werden  –  vorbehältlich  der  Korrektur  der  fehlerhaften  Ausnüt-

zungsberechnung – eingehalten.  

Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 

PBG  ein  Verzicht  auf  die  Realisierung  des  auf  einem  Grundstück  zulässi-

gen  Volumens  verlangt  werden,  nämlich  dann,  wenn  der Widerspruch  zur 

baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der 

bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders 

triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhalten-

de  Ausnützung,  eine  besondere  Qualität  der  bestehenden  Überbauung  

oder  eine  qualifizierte  landschaftliche  Empfindlichkeit.  Auch  wenn  keine 

solchen Gründe gegeben sind, kann aber die durch § 238 Abs. 1 PBG ge-

forderte  Rücksichtnahme  eine  auf  die  bauliche  Umgebung  abgestimmte 

Gliederung  des  zulässigen  Bauvolumens  verlangen  oder  ist  ein  Gebäude, 

das aufgrund seines Volumens sich aus dieser Umgebung heraushebt, be-

sonders sorgfältig zu gestalten. Besonders hohe Anforderungen sind dabei 

dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- 

und  Heimatschutzes  Rücksicht  zu  nehmen  ist.  Die  Rechtsprechung  des 

Bundesgerichts  gewichtet  das  Legalitätsprinzip  stark,  weshalb  die  Anwen-

dung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass ge-
nerell – etwa für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert  – die Zonenord-
nung  ausser  Kraft  gesetzt  würde  (vgl.  zum  Ganzen  VB.2017.00338  vom 

16. November  2017,  E.  2.2.;  VB.2014.00627  vom  7.  Mai  2015,  E.  4.1.; 

R1S.2017.05121 

Seite 16 

 
 
VB.2013.00589  vom  23. Januar  2014,  E. 5.5.1;  VB.2001.00268,  E.  3,  in 

BEZ 2002 Nr. 18; RB 1990 Nr. 78).  

10.2.3. 

Die  Voraussetzungen  für  einen  Volumenverzicht,  namentlich  eine  Be-

schränkung  der Gebäudelänge  bzw.  die  Pflicht  zur  Aufteilung  des  Gebäu-

des in mehrere Volumen, sind vorliegend nicht gegeben. Die langgestreck-

te Form des Gebäudes ergibt sich aus der Form des Baufeldes. Die Längs-

achse des Neubaus verläuft parallel zu den Verkehrsachsen der Bahn auf 

der einen und der vierspurigen Strasse auf der anderen Seite. Die Stellung 

des Gebäudes und seine langgestreckte Form ergeben sich somit aus den 

baulichen Gegebenheiten der unmittelbaren Umgebung, die durch die Ver-

kehrsanlagen,  den Bahnhof  und die  Autowaschanlage  geprägt  sind.  Dem-

gegenüber  liegt  die  vorderste  Häuserzeile  des  Wohnquartiers  mehr  als 

50 m  vom  Neubau  entfernt,  getrennt  durch  die  Seefeldstrasse  und  das 

mehrspurige  Geleisefeld  der  Eisenbahn.  In  dieser  Situation  erscheint  der 

Neubau  klarerweise  nicht  als  dem  Wohnquartier  zugehörig,  weshalb  des-

sen Länge nicht als störender Gegensatz zur Massstäblichkeit der Bebau-

ung  des  Wohnquartiers  empfunden  wird.  Hinzu  kommt,  dass  in  der  Zone 

W3 östlich der Seefeldstrasse ein Wohnanteil von 90 % vorgeschrieben ist, 

während dieser Anteil auf dem Baugrundstück westlich der Seefeldstrasse 

0 % beträgt. Wenn also den beiden Gebieten verschiedene Nutzweisen zu-

geordnet  werden,  darf  dies  auch  in  einer  unterschiedlichen  Bebauungs-

struktur zum Ausdruck kommen, zumal ein Bauherr nicht gehalten ist, sich 

den  vorherrschenden  architektonischen  Ausdrucksformen  anzuschliessen. 

Betreffend  Rücksichtnahme  auf  das  Bahnhofsgebäude  als  Schutzobjekt 

kann  auf  die  Ausführungen  unter  Ziffer  9.2.  verwiesen  werden.  Inwiefern 

das  Projekt  nicht  genügend  Rücksicht  auf  den  See  als  Landschafts-

schutzobjekt nehmen soll, mithin inwiefern dessen Erscheinungsbild beein-

trächtigt  werden  soll,  legen  die  Rekurrierenden  nicht  substantiiert  dar  und 

ist auch nicht ersichtlich. 

Die Gestaltung der Fassaden halten die Rekurrierenden selbst für befriedi-
gend. Eine darüber hinaus gute Gestaltung ist nicht zu verlangen, kann vor-
liegend aber sogar als gegeben erachtet werden. Von der als fehlend kriti-

sierten Adressbildung sind die Rekurrierenden nicht betroffen. Ein allfälliger 
Mangel  dieses  untergeordneten  Aspekts  führte  nicht  zur  Aufhebung  der 
Baubewilligung. Insbesondere wäre es von vornherein unverhältnismässig, 

aus  diesen  Gründen  eine  Änderung  der  verkehrsmässigen  Erschliessung 

R1S.2017.05121 

Seite 17 

 
 
zu verlangen. Soweit die Adressbildung beanstandet wird, ist auf die Rüge 

mangels Betroffenheit  und  mangels eines  schützenswerten  Interesses  da-

her nicht einzutreten. 

Somit  ist  das  Bauvorhaben  hinsichtlich  seiner  Einordnung  nicht  zu  bean-

standen. 

11.1. 

Die Rekurrierenden beanstanden im Weiteren eine fehlerhafte Berechnung 

der  für  die  Ausnützungsziffer  massgeblichen  Grundfläche  (§ 259  Abs. 1 

PBG) und damit eine Überschreitung der erlaubten Ausnützung. Es seien in 

unzulässiger Weise  Teile  des  Eisenbahnareals  einbezogen  worden.  Anre-
chenbar sei eine massgebende Grundfläche von höchstens 5'253 m2. 

11.2.1. 

Gemäss  Art.  18  Abs.  1  des  Eisenbahngesetzes  (EBG)  dürfen  Bauten  und 

Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb einer Eisenbahn 

dienen  (Eisenbahnanlagen),  nur  mit  einer  Plangenehmigung  erstellt  oder 

geändert werden. Solche Eisenbahnanlagen beruhen damit auf einer über-

geordneten  planerischen  Festlegung.  Sie  sind  durch  die  eisenbahnrechtli-

che Plangenehmigung dem Eisenbahnverkehr gewidmet und gehören des-

halb  nicht  zur  anrechenbaren  Fläche  im  Sinne  von  §  259  Abs. 1  PBG. 

Dementsprechend  sind  kommunale  Zonenpläne  von  vornherein  nur  inso-

weit  rechtswirksam,  als  davon  keine  Bahnanlagen  betroffen  sind.  Sie  sind 

deshalb  nur  auf  betriebsfremde  Nutzungen  des  Bahnareals  anwendbar 

(BGE 115 Ib 166 ff., E. 4). Die bauliche Ausnützbarkeit von Grundstücken 

mit Bahngeleisen für betriebsfremde Zwecke setzt zudem voraus, dass die 

fragliche Fläche klar über das hinausgeht, was für die Schieneninfrastruktur 

notwendig  ist,  und  dass  bezüglich  Ausdehnung  und  Form  des  fraglichen 

Grundstückteils  von  einer  mehr  als  nur  hypothetisch  für  betriebsfremde 

Zwecke  nutzbaren  Teilfläche  gesprochen  werden  kann.  Besteht  das 

Grundstück  neben  dem  eigentlichen  Bahntrassee  nur  noch  aus  einem 

schmalen  Streifen,  überwiegt  die  bahnbetriebliche  Zwecksetzung  (vgl. 

BRGE  II  Nrn.  0077  und  0078/2011,  E.  5.3.4,  in  BEZ  2012  Nr.  12,  sowie 

VB.2012.00570  vom  21.  November  2012,  E.  5.3.4.,  mit  Hinweis  auf 

VB.2011.00301 vom 7. Dezember 2011, E. 3.1 ff.). 

R1S.2017.05121 

Seite 18 

 
 
11.2.2. 

Zu  prüfen  ist  zunächst  die  Ausnützbarkeit  des  schmalen  Streifens  entlang 

der östlichen Bauparzellengrenze zwischen dem  Geleisefeld und der See-

feldstrasse (s. Schema der massgeblichen Grundstücksfläche für die Aus-

nützungsberechnung  in  act.  3.29.7,  R1S.2017.05121).  Der  Abstand  zwi-

schen  der  Mittellinie  des  östlichsten  Geleises  und  der  Grundstücksgrenze 

beträgt hier teilweise  nur ca. vier bis fünf Meter. Die Baubehörde geht da-

von aus, dass die mehr als 1,69 m von der Gleismittellinie entfernte Fläche 

eingerechnet werden darf. Dieses Mass ergebe sich aus Art. 18 der Eisen-

bahnverordnung  (EBV),  welche  das  Lichtraumprofil  regle,  und  bestimme 

die  sogenannte  Grenzlinie  fester  Anlagen.  In  den  von  der  Grenzlinie  um-

schriebenen Raum dürften keine festen Gegenstände hineinragen.  

Die  Betrachtungsweise  der  Baubehörde  ist  schon  deshalb  nicht  sachge-

recht, weil – wie sie selbst festhält – die Grenzlinie bei Normalspur nur bis 

auf  eine  Höhe  von  1,3  m  über  der  Schienenoberkante  einen  Abstand  von 

1,695 m  von  der  Gleismittellinie  aufzuweisen  hat,  darüber  aber  einen  sol-

chen von 1,9 m. Die Grenzlinie definiert den minimalen Querschnitt, der die 

Durchfahrt  der  Fahrzeuge  gewährleistet.  Beim  Lichtraumprofil  kommen 

aber noch zusätzlich erforderliche Sicherheitsräume hinzu. Das Lichtraum-

profil  ist  die  Umhüllende  des  für  die  Durchfahrt  von  Fahrzeugen  und  für 

weitere  bahnbetriebliche  Zwecke  freizuhaltenden  Raumes  (Fensterraum, 

Dienst-  bzw.  Schlupfweg;  s.  Art.  18  und  Anhang  1  EBV  sowie  Ausfüh-

rungsbestimmungen  zur  Eisenbahnverordnung  [AB-EBV],  Blätter  1  N  und 

6 N zu  Art. 18,  www.bav.admin.ch). Bei der Normalspur  erstreckt sich  die-

ser  Raum  seitlich  bis  2,5  m  ab  Gleisachse  (AB-EBV,  Blätter  11  N  ff.  zu 

Art. 18).  Dieser  Bereich  ist  in  funktioneller  Hinsicht  für  den  Bahnbetrieb 

notwendig und in jedem Fall der Eisenbahnanlage und dem Plangenehmi-

gungsverfahren  vorbehalten.  Sodann  beträgt  der  seitliche  Minimalabstand 

für Masten (und Bauten) bei Normalspur 3 m ab Gleismittellinie (für Masten 

in  Bahnhöfen  ausserhalb  des  Perronbereichs  2,18  m,  s.  AB-EBV, 

Blatt 15 N zu Art. 18). Soweit ein Grundstück ausserhalb des Lichtraumpro-

fils  mit  Masten  und  dergleichen  überstellt  ist,  dient  es  grundsätzlich  eben-

falls zumindest überwiegend der Eisenbahn. 

Der fragliche Streifen des Baugrundstücks entlang der Seefeldstrasse liegt 

teils  innerhalb  des  Lichtraumprofils  und  ist  teilweise  darüber  hinaus  mit 

Masten  des  Fahrleitungstragwerks  überstellt.  Diese  Flächen  sind  dem  Ei-
senbahnverkehr gewidmet. Soweit jenseits davon noch ein schmaler Strei-

R1S.2017.05121 

Seite 19 

 
 
fen entlang der Strasse verbleibt, überwiegt die bahnbetriebliche Zweckset-

zung  ebenfalls.  Für  eine  betriebsfremde  Ausnützung  verbleibt  entlang  der 

Seefeldstrasse höchstens die Fläche in der nördlichsten Grundstücksecke, 

soweit sie ausserhalb des Minimalabstandsbereiches liegt, nicht mit Teilen 

der  Bahnanlage  überstellt  ist  und  eine  betriebsfremde  Nutzung  auch  tat-

sächlich möglich ist bzw. tatsächlich erfolgt, etwa als Parkplatz. 

An  dieser  Stelle  ist  festzuhalten,  dass  auch  entlang  der  westlichen  Seite 

des Geleisefeldes die massgebliche Grundfläche (§ 259 Abs. 1 PBG) unter 

Berücksichtigung des Lichtraumprofils und allfälliger Fahrleitungsmasten zu 

bestimmen ist. Auch hier wurde fälschlicherweise von der Grenzlinie fester 

Anlagen  im unteren Bereich  (seitlicher Abstand 1,69  m ab  Gleismittellinie) 

anstatt vom Lichtraumprofil ausgegangen. 

11.2.3. 

Weiter ist zu prüfen, inwieweit die Flächen im Bereich des Bahnhofsgebäu-

des, der Bus- und Tramhaltestelle und der Ladengeschäfte als massgebli-

che  Grundfläche  im  Sinne  von  §  259  Abs. 1  PBG  gelten  können.  Zur  Ei-

senbahnanlage  gehören  auch  die  mit  dem  Bau  und  dem  Betrieb  zusam-

menhängenden  Erschliessungsanlagen  (Art.  18  Abs. 6  EBG).  Die  Flächen 

um  das  Bahnhofsgebäude  herum,  die  zu  den  Eingängen  des  Gebäudes 

führen  (Trottoir  vor  der  Südwestfassade,  überdachter  Bereich  vor  der 

Nordwestfassade mit Abgang zur Unterführung) sowie der überdachte Be-

reich gegen die Geleise hin sind offensichtlich der Eisenbahnanlage zuzu-

rechnen.  Auch  ist  es  willkürlich,  im  Durchgang  zwischen  dem  Bahnhofge-

bäude und dem Nebengebäude mit Ladengeschäften (Stellwerk) bloss die 

über  der  Fussgängerunterführung  gelegenen  Flächen  von  der  massgebli-

chen Grundfläche auszunehmen. Sodann gelten Strassenbahnen ebenfalls 

als  Eisenbahnen  im  Sinne  des  Eisenbahngesetzes  und  unterstehen  dem 

entsprechenden  Plangenehmigungsverfahren.  Demzufolge  kann  auch  die 

Tramhaltestelle nicht als massgebliche Grundfläche herangezogen werden. 

Die  geringe  Ausdehnung  der  fraglichen  Flächen  lässt  kaum  Raum  für  be-

triebsfremde Nutzungen, weshalb sie zumindest überwiegend dem Betrieb 

der  Eisenbahn  bzw.  des  Trams  zuzurechnen  sind.  Im  Ergebnis  führt  dies 

dazu, dass der gesamte Bereich zwischen Tramwendeschlaufe bzw. Tram-

haltestelle und dem ersten Geleise des Bahnhofs sowie von der Tramhalte-
stelle in südwestlicher Richtung, mithin die Flächen um die beiden Gebäu-
de  herum  einschliesslich  einer  angemessenen  Verkehrsfläche  vor  dem 

südöstlichen  Anbau  des  Bahnhofsgebäudes  (Verbindungsweg  von  der 

R1S.2017.05121 

Seite 20 

 
 
Bushaltestelle  zum  Perron)  als  Eisenbahnanlage  im  Sinne  von  Art. 18 

Abs. 1 EBG zu gelten haben und für die massgebliche Grundfläche (§ 259 

Abs. 1 EBG) nicht herangezogen werden können.  

11.2.4. 

Nach  dem  Gesagten  erweist  sich  die  Ausnützungsberechnung  als  fehler-

haft, was zu einer Überschreitung der erlaubten Ausnützung führt. Die pri-

vate Rekursgegnerin erklärte indes in ihrer Rekursantwort vom 11. Novem-

ber 2013, dass sie auf benachbarten Grundstücken (Kat.-Nrn. RI5401 und 

RI4978)  über  Ausnützungsreserven  verfüge,  weshalb  der  Wegfall  der  be-

anstandeten  Grundflächen  durch  eine  Ausnützungsübertragung  kompen-

siert werden könne. Mit Eingabe vom 23. November 2017 reichte sie eine 

revidierte  Ausnützungsberechnung  ein  (act.  6,  R1S.2017.05121),  die  die 

erwähnte  Ausnützungsübertragung  vorsieht.  Die  private  Rekursgegnerin 

erklärt  dazu,  die  zulässige  Ausnützung  lasse  sich  selbst  dann  einhalten, 

wenn nur das angrenzende Grundstück Kat.-Nr. RI4978 einbezogen würde. 

Die Rekurrierenden entgegnen dazu in ihrer Eingabe vom 11. Januar 2018, 

der fragliche Ausnützungstransfer sei nicht gesichert. Ausserdem handle es 

sich bei den Flächen auf dem Grundstück  Kat.-Nr. RI5401 um Parkplätze, 

die eine P+R-Funktion erfüllen würden und die damit ebenfalls dem Bahn-

betrieb  dienten.  Dasselbe  gelte 

für  die  Fläche  des  Grundstücks 

Kat.-Nr. RI4978,  werde  doch  die  in  den  Neubau  integrierte  P+R-Anlage 

zwingend  über  dieses  Grundstück  erschlossen.  Auch  die  Ausfahrt  in  die 

Seestrasse  (recte  Bellerivestrasse)  diene  der  Erschliessung  der  P+R-

Anlage.  Weil  es  sich  bei  den  P+R-Anlagen  um  im  Richtplan  notierte  Er-

schliessungs-  und  Verkehrsanlagen  handle,  könnten  deren  Flächen  nicht 

einem Ausnützungstransfer dienstbar gemacht werden. 

11.2.5. 

Eine  summarische  Prüfung  der  revidierten  Ausnützungsberechnung  lässt 

diese  als  plausibel  und  korrekt  erscheinen.  Demgemäss  ist  auf  dem  Bau-
grundstück  selbst  eine  anrechenbare  Grundstücksfläche  von  4'101,8  m2 
vorhanden  und  auf  dem  angrenzenden  Grundstück  Kat.-Nr.  RI4978  (nach 
Abzug  der  Baurechtsfläche)  eine  solche  von  2'466,1  m2.  Dies  erlaubt  bei 
einer  Ausnützungsziffer  von  90  %  anrechenbare  Geschossflächen  von 
5'911,1 m2.  Die  projektierte  anrechenbare  Fläche  des  Neubaus  von 
5'699,8 m2 ist damit bereits abgedeckt, womit die Frage offenbleiben kann, 
ob auch die Fläche des Grundstücks Kat.-Nr. RI5401 anrechenbar ist. 

R1S.2017.05121 

Seite 21 

 
 
Die  im  streitbetroffenen  Neubau  integrierten  P+R-Parkplätze  sind  flächen- 

und  volumenmässig  von  untergeordneter  Bedeutung,  so  dass  dieses  Ge-

bäude  weder  ganz  noch  überwiegend  dem  Bau  und  Betrieb  der  Eisen-

bahnanlage  dient  und  entsprechend  nicht  dem  Plangenehmigungsverfah-

ren  unterworfen  ist,  selbst  wenn  man  mit  den  Rekurrierenden  die  P+R-

Parkplätze  als  zur  Eisenbahnanlage  gehörend  betrachten  wollte  (Art.  18 

Abs. 1 PBG). Folglich ist auch die Erschliessungsfläche des Neubaus über 

die  Nachbarparzelle  Kat.-Nr.  RI4978  nicht  durch  die  eisenbahnrechtliche 

Plangenehmigung dem Eisenbahnverkehr gewidmet.  

Schliesslich  führt  der  Eintrag  einer  P+R-Parkierungsanlage  im  Gebiet 

Bahnhof  Tiefenbrunnen  im  regionalen  Verkehrsrichtplan  nicht  dazu,  dass 

die  Erschliessungsflächen  der  geplanten  P+R-Parkplätze  im  streitbetroffe-

nen Neubau als auf einer übergeordneten Festlegung beruhend und damit 

nicht an die massgebliche Grundfläche anrechenbar (§ 259 Abs. 1 PBG) zu 

qualifizieren  wären.  Zu  Verkehrsflächen,  die  auf  übergeordneten  Festle-

gungen  beruhen,  zählen  solche,  die  ihre  Grundlage  in  kommunalen  (oder 

auch  kantonalen) Verkehrsplänen  haben  sowie  Verkehrsflächen,  die  in  ei-

nem  Quartierplan  festgelegt  werden.  Solche  Erschliessungsanlagen  gehö-

ren  sodann  von  vornherein  nicht  zu  den  nutzungsplanerisch  festgelegten 

Bauzonen; sie können schon von ihrer Funktion her nicht ausgenützt  wer-

den und damit auch nicht Teil der massgeblichen Grundfläche im Sinn von 

§ 259  Abs.  1  PBG  bilden  (VB.2003.00084,  E.  2.a,  in  BEZ  2003  Nr.  46  = 

RB 2003  Nr.  77).  Der  regionale  Verkehrsrichtplan  schliesst  die  vorliegend 

fraglichen  Flächen  nicht  von einer Überbauung  aus,  weshalb  sie  im  Sinne 

von § 259 Abs. 1 PBG anrechenbar sind. 

Somit kann davon ausgegangen werden, dass die private Rekursgegnerin 

als  Eigentümerin  der  für  einen  Ausnützungstransfer  in  Frage  kommenden 

Grundstücke  über  die  für  das  Bauvorhaben  notwendige  Grundfläche  ver-

fügt. Es handelt sich daher um einen ohne besondere Schwierigkeiten be-

hebbaren Mangel (§ 321 Abs. 1 PBG), der nicht zur Aufhebung der Baube-

willigung führt. In teilweiser Gutheissung des Rekurses ist die angefochtene 

Baubewilligung vom 20. November 2012 mit der Auflage zu ergänzen, wo-

nach die  Bauherrschaft  vor Baubeginn  die Einhaltung  der Ausnützungszif-

fer nachzuweisen hat.  

R1S.2017.05121 

Seite 22 

 
 
12.1. 

Die  Rekurrierenden  bringen  vor,  die  Erschliessung  über  das  Nachbar-

grundstück Kat.-Nr. RI4978 sei nicht gesichert und das betreffende Grund-

stück  sei  nicht  in  die  Baubewilligung  einbezogen.  Der  neu  vorgesehenen 

Erschliessung  sollen  auch  Flächen  dienen,  die  "nach  Kenntnisstand  der 

Rekurrierenden" gemäss Baurechtsdienstbarkeit der Baurechtnehmerin zur 

Verfügung stehen würden, die sich dem Bauvorhaben jedoch widersetze. 

12.2. 

In Bezug auf die Zufahrt über das Nachbargrundstück Kat.-Nr. RI4978 ent-

gegnet  die  private  Rekursgegnerin,  das  Baugrundstück  sei  direkt  ab  der 

Bellerivestrasse  rechtsgenügend  im  Sinne  von  §  237  PBG  erschlossen. 

Das  Grundstück  Kat.-Nr.  RI4978  befinde  sich  in  ihrem  Eigentum  und  es 

stünden ihr sämtliche Rechte an der Zufahrtsfläche zu. 

12.3. 

Es genügt nicht, dass das streitbetroffene Baugrundstück unabhängig vom 

konkreten  Bauvorhaben  als  erschlossen  gelten  kann.  Im  Baubewilligungs-

verfahren  zu  prüfen  ist,  ob  die  konkret  vorgesehene  Lösung  den  Anforde-

rungen an die verkehrsmässige Erschliessung und Zugänglichkeit (§§ 236 

PBG) entspricht. Die Zugänglichkeit zu einem Grundstück muss nicht nur in 

tatsächlicher Hinsicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Wird 

ein  Zugang  über  ein  Drittgrundstück  geführt,  so  kann  die  entsprechende 

Berechtigung durch privatrechtliche Vereinbarung (insbesondere durch eine 

Dienstbarkeit)  eingeräumt  werden.  Auch  in  diesem  Fall  muss  jedoch  die 

dauernde  und  jederzeitige  bestimmungsgemässe Benützung  des Zugangs 

gesichert sein. 

Das  Erschliessungskonzept  sieht  als  einzige  Zufahrt  diejenige  über  das 

Nachbargrundstück Kat.-Nr. RI4978 vor. Entgegen der Auffassung der pri-

vaten Rekursgegnerin handelt es sich hier nicht um eine grundstücksinter-

ne  private,  sondern  um  eine  gesetzlich  erforderliche  Zufahrt,  die  den  ent-

sprechenden Bestimmungen unterliegt. Die Zugänglichkeit ist rechtlich ge-

sichert, indem sich die Parzelle Kat.-Nr. RI4978 ebenfalls im Eigentum der 

privaten  Rekursgegnerin  befindet.  Dafür,  dass  Flächen  beansprucht  wer-

den,  die  "nach  Kenntnisstand  der  Rekurrierenden"  kraft  Dienstbarkeit  der 

Baurechtsnehmerin  MyCar  AG  zustehen,  bestehen  keine  konkreten  An-

R1S.2017.05121 

Seite 23 

 
 
haltspunkte.  In  ihren  inzwischen  zurückgezogenen  Rekursen  machte  die 

Baurechtsnehmerin denn auch nichts Dahingehendes geltend. 

13.1. 

Die  Rekurrierenden  verlangen  eine  "Gerichtsexpertise  zur  Frage  der 

rechtsgenügenden Erschliessung des Bauvorhabens und der benachbarten 

Waschanlage",  insbesondere  hinsichtlich des  Bereichs  der Tiefgaragenzu-

fahrt  und  des  so  genannten  Knotens  Seepolizei  einerseits  und  der  Er-

schliessungsachse hinter der Waschanlage entlang der Geleise. Zu klären 

seien die Fragen der genügenden Kapazität der Erschliessungsflächen und 

der Strassendimensionierung. Ein Verkehrskonzept scheine eine genügen-

de  Kapazität  der  tatsächlich  prekären  Erschliessungsflächen  nachzuwei-

sen,  zeige  aber  auch  –  obwohl  selbst  anders  bewertend  –  eine  den  Zu-

gangsnormalien widersprechende Strassendimensionierung auf, obwohl sie 

sich auf VSS-Normen stütze. Diese Fragen seien gutachterlich zu klären. 

Im Rekurs gegen die Bewilligung vom 3. September 2013, mit der die Ab-

änderungspläne  und  das  überarbeitete  Verkehrskonzept  vom  21.  Au-

gust 2013  bewilligt  wurden,  bezweifeln  die  Rekurrierenden  die  Schätzun-

gen  im  Verkehrskonzept  zu  den  Anzahl  Fahrten,  die  die  Parkplätze  gene-

rieren, und der Anzahl Anlieferungen pro Tag. Im ersten Gutachten hätten 

131 Abstellplätze noch ca. 850 Fahrten pro Tag generiert. Im neusten Ver-

kehrskonzept seien es für 132 Abstellplätze nur noch insgesamt 760 Fahr-

ten und pro Tag sollen es anstelle von 1700 noch 1600 Fahrten sein. 

13.2. 

Die  Wahrung  des  rechtlichen  Gehörs  verlangt  grundsätzlich,  angebotene 

Beweise abzunehmen. Davon darf im Sinn einer antizipierten Beweiswürdi-

gung  abgewichen  werden,  wenn  der  rechtlich  erhebliche  Sachverhalt  auf-

grund  bereits  abgenommener  Beweise  für genügend  geklärt  erachtet  wird 

und  ohne Willkür vorweg  die  Annahme  getroffen  werden  kann, die  rechtli-

che  Überzeugung  würde  durch  weitere  Beweiserhebungen  nicht  geändert 

(VB.2012.00860  vom  29.  Mai  2013,  E.  5.2.,  mit  Hinweis  auf  BGE  130 

II 425, E. 2.1). 

Die  Bauherrschaft  hat  von  einem  bekanntermassen  sachkundigen  Ingeni-

eur-  und  Planungsunternehmen  ein  Verkehrskonzept  ausarbeiten  lassen 
(Basler  &  Hofmann  AG,  Verkehrskonzept  Projekt  Tiefenbrunnen,  Kapazi-

R1S.2017.05121 

Seite 24 

 
 
tätsabschätzung  und  Befahrbarkeitsprüfung,  Aktualisierung  des  Berichtes 

vom 31. Mai 2012, datiert 21. August 2013, act. 3.29.5, R1S.2017.05121). 

Darin werden die Leistungsfähigkeit und die Befahrbarkeit der arealinternen 

Verkehrserschliessung und der Ausfahrt in die Bellerivestrasse (neuer Ver-

kehrsknoten  Seepolizei)  eingehend  untersucht.  Dieses  aktualisierte  Kon-

zept,  datiert  vom  21.  August  2013,  wurde  erst  nach  Einreichung  der  Re-

kursschrift  aktenkundig.  In  ihrer  Replik  vom  12.  Dezember  2013  äussern 

sich  die  Rekurrierenden  nicht  dazu,  halten  aber  am  Antrag  zur  Einholung 

eines  Gutachtens fest.  Die  Bauherrschaft habe  mehrere Varianten  der Er-

schliessung gutachterlich geprüft und daraus beschönigende Vorgaben be-

züglich der Art der anliefernden Lastwagen herausgepickt, und ausserdem 

liege  ein  Gutachten  "einer  anderen  Rekurrentin"  im  Recht,  das  den  Aus-

künften  und  Annahmen  des  bauherrenseits  erstellten  Parteigutachtens  wi-

derspreche. Welches "Gutachten einer anderen Rekurrentin" die Rekurrie-

renden damit meinen, ist nicht ersichtlich. Sie legen auch nicht dar, inwie-

fern  dieses  dem Verkehrskonzept  konkret  widersprechen  soll  bzw.  welche 

gutachterlich zu klärenden Fragen sich daraus ergeben. Auch was die Ka-

pazitätsabschätzung  angeht,  vermögen  die  Rekurrierenden  nicht  darzule-

gen, weshalb nicht auf das Verkehrskonzept abgestellt werden kann.  

Der  durchschnittliche  tägliche  Verkehr  (DTV)  wurde  sowohl  im  Verkehrs-

konzept  vom  31.  Mai  2012  (act.  3.29.9,  R1S.2017.05121)  wie  im  aktuali-

sierten Verkehrskonzept vom 21. August 2013 auf 1600 Fahrzeuge pro Tag 

geschätzt. Das Verkehrskonzept vom 22. März 2012, auf welches sich die 

Rekurrierenden  beziehen,  ist  nicht  aktenkundig  und  nicht  Grundlage  der 

Stammbaubewilligung. Mit den Annahmen zu den Anzahl Fahrten, die dem 

Verkehrskonzept  je  nach  Nutzung  der  Parkplätze  (Büro,  Gastro,  Retail, 

P&R,  Mobility)  zugrunde  gelegt  wurden,  setzen  sich  die  Rekurrierenden 

nicht  auseinander.  Vielmehr  leiten  sie  aus  der  angeblichen  Differenz  pau-

schal ab, das abgeschätzte Verkehrsaufkommen könne sich "offenbar nach 

Wunsch  bewegen".  Dafür  bestehen  keine  Anhaltspunkte.  Im  Übrigen  be-

trägt die angebliche Differenz lediglich 100 Fahrzeuge. Hinzu kommt, dass 

das Verkehrskonzept auf der maximal möglichen Anzahl von 110 Parkplät-

zen  beruht  (in  die  Kapazitätsabschätzung  einbezogen  wurden  22  beste-

hende Parkplätze der Waschanlage, was insgesamt 132 Parkplätze ergibt; 

s. Verkehrskonzept vom 21. August 2013, Ziff. 4.1.). Erstellt werden sollen 
aber  nur  deren  94;  zusammen  mit  den  bestehenden  Parkplätzen  der 
Waschanlage  ergibt  dies  116  Abstellplätze.  Die  angebliche  Differenz  von 

R1S.2017.05121 

Seite 25 

 
 
100  Fahrten  vermag  somit  die  Erkenntnisse  im  Verkehrskonzept  nicht  in 

Frage zu stellen. 

Das  Baurekursgericht  ist  als  Fachinstanz  in  der  Lage,  die  sich  vorliegend 

stellenden  verkehrssicherheitstechnischen  Fragen  zu  beurteilen.  Dies  gilt 

insbesondere  in  Bezug  auf  die  technischen  Anforderungen  an  Zugänge 

gemäss  Zugangsnormalien.  Das  Verkehrskonzept  erscheint  vollständig, 

schlüssig und nachvollziehbar. Die Rekurrierenden bringen nichts vor, was 

die Kapazitätsabschätzung ernsthaft in Zweifel ziehen würde. Unter diesen 

Umständen ist die Rekursinstanz nicht verpflichtet, ein Gutachten einzuho-

len. 

14.1. 

Die  Rekurrierenden  beanstanden  die  verkehrsmässige  Erschliessung.  Die 

grundstücksinterne  Verkehrssituation  werde  rund  um  den  Knotenpunkt 

"Seepolizei"  in  nicht mehr zu  bewältigender Weise  verdichtet,  weshalb mit 

einer  Behinderung  des  Waschanlagenbetriebs,  allgemeinen  Verkehrsblo-

ckaden und einer Gefährdung der Verkehrsteilnehmer zu rechnen sei. Die 

Fahrspur zwischen der Nordostfassade der Waschanlage und dem Geleise 

sei zu schmal. Eine Erleichterung im Sinne von § 8 Zugangsnormalien sei 

nicht angezeigt, weil dies die Lage der Fahrgasse zwischen geschlossener 

Hausfassade und Gleisfeld verbiete. 

Mit  der  geänderten  Anlieferung  gemäss  Bewilligung  vom  3.  September 

2013 soll die Anlieferung nicht mehr wie ursprünglich vorgesehen über die 

Unterniveaugarage  erfolgen.  In  diesem  Zusammenhang  bemängeln  die 

Rekurrierenden,  die  Verlegung  an  die  Längsfassade  entlang  der  Belleri-

vestrasse sei ungeeignet, nicht realistisch und nicht ausreichend verkehrs-

sicher. Es bleibe dabei, dass der enge Raum zwischen den beiden Gebäu-

den  und  dem  Warteraum  vor  der  Lichtsignalanlage  überlastet  werde.  Ein 

einziger Lastwagen belege die gesamte Verkehrsfläche vor der Signalanla-

ge, auf die alle 45 Sekunden ein Fahrzeug aus der Waschanlage und unge-

fähr alle 1,3 Minuten eines aus der Tiefgarage ausfahre. Die Vorgabe von 

Zeitfenstern für die Anlieferungen  sei in  städtischen Verhältnissen untaug-

lich und praxisfremd, ebenso der Ausschluss von Sattelschleppern, auf die 

gerade Grossverteiler immer stärker abstellen würden. Es würden verbind-

liche Auflagen über die zulässigen Lieferfahrzeuge fehlen und es sei nicht 
erkennbar,  was  gelten  soll,  wenn  sich  ein  Lieferant  nicht  eigens  einen 

R1S.2017.05121 

Seite 26 

 
 
"grossen  Lastwagen  3-achsig"  anschaffe  oder  zu  Sperrzeiten  zwischen 

Neubau  und  Waschanlage  stehe  und  auf  die  Möglichkeit  zum  Anliefern 

warte. 

Kritisiert  wird  auch  die  auflageweise  Beschränkung  der  Lieferfahrten  auf 

11 Fahrten pro Tag. Es sei schleierhaft, wie das kontrolliert werden soll und 

was gelten soll, wenn die Anweisung missachtet werde. Sodann sei zu be-

fürchten, dass direkt auf die Bellerivestrasse ausgefahren werde, weil ent-

lang  der  Längsfassade  ein  Vorbeifahren  unmöglich  sei.  Die  Erschlies-

sungsvariante  mit  Staudetektoren,  Ausfahrtschranken  und  Ampeln  als 

Tropfenzählern,  mit  LKW-Längenmessungen,  Drehscheiben  für  verschlos-

sene  Fahrzeuge  und  ferngesteuerten  Pollern,  die  maximal  11  Fahrzeuge 

pro  Tag  einlassen,  sei  eine  Zwängerei  und  ein  "Knorz",  sowohl  was  die 

Verkehrslenkung  zwischen  dem  Neubau  und  der  Waschanlage  als  auch 

was die Anlieferung auf der Gebäudelängsseite angehe. Sodann werde aus 

der Anlieferungsstrasse auf den Bahnhofvorplatz ausgefahren, der der Er-

schliessung des Bahnhofes mit Bussen, insbesondere Trolleybusse, diene. 

Diese  Anlage  unterstehe  dem  Plangenehmigungsverfahren  (Art.  11  Trol-

leybus-Gesetz  [TrG],  Art.  18  EBG),  weshalb  der  Anschluss  der  Anliefe-

rungsstrasse  nicht  im Baubewilligungsverfahren  genehmigt  werden  könne. 

Die Führung von Fahrrädern und Fussgängern beim Knoten Seepolizei sei 

"abenteuerlich". 

14.2.1. 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die 

genügende  Erschliessung  des  Baugrundstücks  (Art.  22  Abs. 2  lit. b  RPG; 

§§ 233  und  234  PBG).  Ein  Grundstück  ist  dann  erschlossen,  wenn  es  für 

die  darauf  vorgesehenen  Bauten  und  Anlagen  genügend  zugänglich  ist, 

wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können 

und  wenn  die  einwandfreie  Behandlung  von  Abwässern,  Abfallstoffen  und 

Altlasten  gewährleistet  ist  (§ 236  Abs. 1 PBG).  Was  die  genügende  Zu-

gänglichkeit  im  Besonderen  anbelangt,  so  erfordert  diese  in  tatsächlicher 

Hinsicht  eine  der  Art,  Lage  und  Zweckbestimmung  der  Bauten  oder  Anla-

gen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und 

der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann 

verkehrssicher  sein  (§ 237  Abs. 2  Satz 1  PBG).  Der  Regierungsrat  erliess 

hierzu  –  gestützt  auf  § 237  Abs. 2  Satz 2  PBG  –  Normalien  im  Sinne  von 
§ 360 PBG über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien [ZN]), 

R1S.2017.05121 

Seite 27 

 
 
welche die technischen Anforderungen an die verschiedenen Zugangsarten 

regeln.  Zu  beachten  sind  ferner  die  in  der  Verkehrssicherheitsverordnung 

(VSiV) geregelten technischen Anforderungen an Ausfahrten. Bei der Beur-

teilung der hinreichenden Erschliessung steht den Gemeinden ein von der 

Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. 

14.2.2. 

Die  Bauherrschaft  hat  –  wie  erwähnt  –ein  Verkehrskonzept  ausarbeiten 

lassen 

(Austauschkonzept  vom  21.  August  2013,  act.  3.29.5, 

R1S.2017.05121).  Darin  werden  die  Leistungsfähigkeit  und  die  Befahrbar-

keit der arealinternen Verkehrserschliessung und der Ausfahrt in die Belle-

rivestrasse  (neuer  Verkehrsknoten  Seepolizei)  eingehend  untersucht.  Die 

Befahrbarkeit  mit  Lastwagen  wurde  anhand  von  Schleppkurven  nachge-

wiesen. Die auf der Westseite des Neubaus vorgesehene Anlieferung ist für 

dreiachsige  LKW  bis  10,1  m  Länge  ausgelegt.  Diese  Beschränkung  steht 

der Bauherrschaft frei und erscheint nicht unzweckmässig. Dies gilt auch in 

Bezug  auf  die  Kapazitäten  der  Anlieferungszone  und  den  Umstand,  dass 

ein in der Anlieferungszone des Neubaus abgestellter LKW die Durchfahrt 

eines  weiteren  LKW  verunmöglicht.  Es  ist  der  Bauherrschaft  zuzubilligen, 

dass die Anlieferung nicht mit Fahrzeugen erfolgt, für die die baulichen Ge-

gebenheiten nicht ausgelegt sind. Gemäss Verkehrskonzept hängt die An-

zahl der Anlieferungen  von  der Zahl  der  Nutzungseinheiten  ab.  Eine erste 

Berechnung  ergebe  11  Lieferungen  pro  Tag.  Dies  erscheine  realistisch. 

Dementsprechend wurde die Anzahl der Lastwagenfahrten für die Anliefe-

rung  laut  Dispositivziffer  I.2.  der  Abänderungsbewilligung  vom  3.  Septem-

ber 2013 auf maximal 11 pro Tag beschränkt. Die Einhaltung dieser Aufla-

ge  ist  gegebenenfalls,  namentlich  bei auftretenden  Missständen, überprüf-

bar  und  deren  Einhaltung  kann  durchgesetzt  werden.  Die  versenkbaren 

Poller  steuern  im  Übrigen  nur  die  Zufahrtserlaubnis  zum  Anlieferungsbe-

reich und dienen nicht dazu, die Anzahl der Anlieferungen zu beschränken. 

Im  Verkehrskonzept  wurden  zwei  zusätzliche  Szenarien  geprüft.  Daraus 

habe  sich  eine  etwas  grössere  Spannweite  von  8  bis  16  Fahrten  pro  Tag 

ergeben.  Nötigenfalls  –  bei  regelmässigem  Rückstau  –  könne  ein  Zeitma-

nagement  eingeführt  werden  (Vorgabe  von  Zeitfenstern  für  die  Lieferun-

gen). Für die Anlieferung des Waschanlagebetriebes und der Bar ist vor de-

ren Nordwestfassade ein Platz für Fahrzeuge bis ca. 7 Metern Länge vor-

gesehen.  Vom  Verkehrskonzept  und  den  Plänen  nicht erfasst  wird  die  zu-
sätzliche Möglichkeit, auch längere Lastwagen vor der Südwestfassade der 

R1S.2017.05121 

Seite 28 

 
 
Waschanlage  abzustellen.  Im  Verkehrskonzept  wird  sodann  aufgezeigt, 

dass bei der bestehenden Zufahrt entlang der Nordostfassade der Wasch-

anlage  die  erforderlichen  Gleisabstände  gewahrt  und  die  Breite  der  Fahr-

spur ausreichend ist. Bezüglich der in den Zugangsnormalien (ZN) festge-

legten Ausbaugrössen ist auf § 8 ZN hinzuweisen, wonach bei Einbahnsys-

temen wie dem vorliegenden die Ausbaugrösse besonders festgelegt wird.  

14.2.3. 

Es ist nicht in Abrede zu stellen, dass die auf relativ engem Raum abzuwi-

ckelnden  Fahrzeugbewegungen  und  insbesondere  die  Ausfahrt  der  Auto-

waschstrasse  zu  einer relativ  komplexen  Situation führen, die  hohe  Anfor-

derungen  an  die  Verkehrsplanung  stellen.  Das  Verkehrskonzept  zeigt  je-

doch in plausibler Weise auf, dass mit den vorgesehenen Massnahmen ei-

ne zweckmässige, geordnete, auf den Takt der Waschstrasse abgestimmte 

und sichere Verkehrsabwicklung gewährleistet ist. Zu erwähnen sind insbe-

sondere  die  technischen  Einrichtungen  zur  Ausfahrtdosierung  wie  LKW-

Längenmessung,  Ampeln,  Schrankenanlage  und  Staudetektoren.  Die  rei-

bungslose  Abwicklung  der  Anlieferung  liegt  im  ureigenen  Interesse  der 

Bauherrschaft  bzw.  der  künftigen  Nutzer  der  Liegenschaft.  Die  Bauherr-

schaft hat aufgezeigt, dass dies mit entsprechenden organisatorischen und 

technischen Massnahmen möglich ist. Soweit die Rekurrierenden befürch-

ten, Lieferfahrzeuge würden direkt auf die Bellerivestrasse ausfahren, wäre 

dies  gegebenenfalls  mit  baulichen  Massnahmen  auf  einfache  Weise  zu 

verhindern.  Eine  entsprechende  Auflage  wäre  jedoch  für  die  Rekurrieren-

den  bedeutungslos,  weshalb  darauf  nicht  weiter  einzugehen  ist.  Gleiches 

gilt in Bezug auf allfällige Mängel bezüglich der Führung des Langsamver-

kehrs (Fussgänger, Radfahrer). 

Somit  ist  die  verkehrsmässige  Erschliessung  des  Neubauvorhabens  nicht 

zu beanstanden und mit dem Bauvorhaben bleibt die verkehrsmässige Er-

schliessung  des  benachbarten  Baurechtsgrundstücks  der  Waschanlage 

gewährleistet. 

14.3. 

Bauten und Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb ei-

ner  Trolleybuslinie  dienen  (Trolleybusanlagen),  dürfen  nur  mit  einer  Plan-

genehmigung  der  Aufsichtsbehörde  erstellt  oder  geändert  werden  (Art.  11 
Abs. 1 TrG). Die Ausfahrt aus dem Anlieferungsbereich erfolgt auf die von 

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der Bellerivestrasse abzweigenden Zufahrt zum Bahnhofsgebäude, zu den 

Kurzzeitparkplätzen,  zu  den  Taxiparkplätzen,  derzeit  noch  zu  den  P+R-

Parkplätzen und zu den Bushaltestellen. Sie dient somit sowohl dem priva-

ten motorisierten Individualverkehr als auch dem öffentlichen Buslinienver-

kehr. Die Bushaltestelle wird von den Linien 33, 910, 912, 916 und N18 be-

dient,  wobei  es  sich  nur  bei  der  Linie  33  um  eine  Trolleybuslinie  handelt. 

Die Zufahrt dient somit nicht überwiegend und noch weniger ganz dem Be-

trieb einer Trolleybuslinie. Soweit überhaupt von einer Änderung der betref-

fenden  Anlage  ausgegangen  werden  kann, findet  das  Plangenehmigungs-

verfahren hier keine Anwendung. 

15.1. 

Die Rekurrierenden sind im Weiteren der Auffassung, die Anzahl der P+R-

Abstellplätze  werde  im Widerspruch  zum  regionalen  Verkehrsrichtplan  auf 

80 Plätze reduziert.  

15.2. 

Richtpläne  sind  nicht  grundeigentümerverbindlich.  Aus  dem  regionalen 

Verkehrsrichtplan ergibt sich daher für die private Bauherrschaft keine Ver-

pflichtung, auf ihrem Grundstück P+R-Parkplätze anzubieten. Hinzu kommt, 

dass  im  Verkehrsrichtplan  namentlich  für  die  Parkierungsanlage  Tiefen-

brunnen keine Parkplatzzahl genannt wird (Regionaler Richtplan Stadt Zü-

rich, Richtplantext Ziff. 4.7.2.). Die Rüge ist somit nicht begründet. 

16.1. 

Schliesslich  machen  die  Rekurrierenden  geltend,  der  Neubau  werde  den 

Bahnlärm  bei  den  höher  gelegenen  Wohneinheiten  durch  Reflexion  ver-

stärken. Dieses Problem werde nicht durch eine allfällige Verbesserung be-

züglich des Strassenlärms neutralisiert. Das Bauvorhaben sei als wesentli-

che Änderung einer ortsfesten Anlage (die Eisenbahnanlage) zu behandeln 

(Art.  8  Abs. 1  Lärmschutz-Verordnung  [LSV]).  Folglich  sei  die  auf  das 

Wohnquartier  ausgerichtete  Fassade  gestützt  auf  das  Vorsorgeprinzip 

schallabsorbierend zu gestalten. 

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16.2.1. 

Luftverunreinigungen,  Lärm,  Erschütterungen  und  Strahlen  werden  beim 

Austritt aus Anlagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immissio-

nen  bezeichnet  (Art.  7  Abs. 2  Umweltschutzgesetz  [USG]).  Nach  Art. 11 

Abs. 1  des  Umweltschutzgesetzes  (USG)  werden  Luftverunreinigungen, 

Lärm,  Erschütterungen  und  Strahlen  durch  Massnahmen  bei  der  Quelle 

begrenzt  (Emissionsbegrenzungen).  Im  Rahmen  der  Vorsorge  sind  die 

Emissionen so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich mög-

lich  und  wirtschaftlich  tragbar  ist  (vorsorgliche  Emissionsbegrenzung; 

Abs. 2). Ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch die-

se  Anlagen  allein  erzeugten  Lärmimmissionen  die  Planungswerte  in  der 

Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG). 

Wie  die  Rekursgegnerschaft  übereinstimmend  und  zutreffend  entgegnet, 

gilt  eine  Baute,  welche  Strassen-  oder  Eisenbahnlärm  reflektiert,  nicht  als 

lärmerzeugende Anlage, weil der fragliche Lärm von einer (anderen) Anla-

ge verursacht worden ist. Dem Inhaber der Baute erwachsen aus dem USG 

auch  dann  keine  besonderen Pflichten,  wenn  die  Reflexionen  auf benach-

barten  Grundstücken  zu  einer  Überschreitung  der  Grenzwerte  führen  (vgl. 

BGE  129  II  238,  E.  4.2,  sowie  Kommentar  zum  Umweltschutzgesetz,  Er-

gänzungsband zur 2. Auflage, Hrsg. Alain Griffel/Heribert Rausch, Ausgabe 

2011, Art. 7 Rz. 11). Eine andere Beurteilung ist am Platz, wo Reflexionen 

eine nachteilige Veränderung des Klangcharakters des reflektierten Schalls 

bewirken. So können z.B. Fassaden, die mit bestimmten Wellblechprofilen 

verkleidet  sind,  den  reflektierten  Lärm  von  Schiessanlagen  oder  Strassen 

so verändern, dass ein hoher, als unangenehm empfundener Pfeifton ent-

steht. Denkbar sind auch besondere Situationen, in denen der Direktschall 

bei einem Empfängerpunkt von einem Hindernis abgeschirmt wird und Re-

flexionen  zum  tragenden  Teil  einer  Geräuschsituation  werden.  In  diesen 

Fällen ist die reflektierende Baute die Urheberin des nachteilig veränderten 

Schalls  und  stellt  insoweit  eine  Lärm  erzeugende  Anlage  dar,  auf  welche 

die  Bestimmungen  über  die  Begrenzung  von  Emissionen  zur  Anwendung 

kommen.  Die  nachteilige  Beeinflussung  des  reflektierten  Lärms  ist  nach 

den  Grundsätzen  der  vorsorglichen  Emissionsbegrenzung  (Art.  11  Abs.  2 

USG) zu vermeiden, und wo der veränderte Klangcharakter infolge der er-

höhten  Störwirkung  des  Lärms  zu  einer  Überschreitung  massgeblicher 
Grenzwerte führt, sind auch die Belastungsgrenzen von Art. 11 Abs. 3 so-
wie Art. 25 Abs. 1 und 2 USG anwendbar. Was Eisenbahnlärm im Beson-

deren angeht ist jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass die Reflexi-

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onen gegenüber dem direkten Fahrgeräusch von wesentlich geringerer Be-

deutung  sind  und  vernachlässigt  werden  können  (vgl.  Wolf,  Kommentar 

zum  Umweltschutzgesetz,  2.  Aufl.,  Hrsg.  Vereinigung 

für  Umwelt-

recht/Helen  Keller,  Zürich  1998  ff.,  Art.  25  Rz.  38,  sowie  Beschwerdeent-

scheid  der  REKO/INUM  vom  26.  April  2006  [A-2004-117]  in  VPB 2007 

Nr. 2007.5, S. 150, bestätigt mit BGr 1A.116/2006 vom 8. November 2006, 

E. 6.2).  

16.2.2. 

Quelle  des  vorliegend  in  Frage  stehenden  Reflexionslärms  ist  die  Eisen-

bahn und nicht der geplante Neubau. Besondere Verhältnisse, die zu einer 

nachteiligen  Veränderung  des Schalls führen  oder  die  die  Reflexionen  ge-

genüber  dem  Direktschall  hervortreten  liessen,  sind  nicht  ersichtlich.  So-

dann führt der Umstand, dass die Neubaute von der Bahneigentümerin auf 

dem  Bahngrundstück  erstellt  wird,  nicht  dazu,  dass  das  Bauvorhaben  als 

wesentliche  Änderung  einer  ortsfesten  Anlage  (die  Eisenbahnanlage)  im 

Sinne  von  Art.  8  Lärmschutz-Verordnung  (LSV)  zu  behandeln  wäre.  Das 

Bauvorhaben steht in baulicher und funktioneller Hinsicht losgelöst von der 

Eisenbahnanlage  und  dem  Bahnbetrieb,  weshalb  es  für  sich  und  nicht  in 

einer  ganzheitlichen  Betrachtungsweise  zusammen  mit  dem  gesamten 

Bahnbetrieb  auf  dem  Baugrundstück  zu  beurteilen  ist.  Somit  ist  das  Bau-

vorhaben in diesem Punkt nicht zu beanstanden. 

17. 

Zusammengefasst  ist  der  Rekurs  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2017.05121 

teilweise  gutzuheissen.  Demgemäss  ist  der Beschluss  der  Bausektion  der 

Stadt  Zürich  vom  20.  November  2012  mit  folgender  Auflage  zu  ergänzen: 

"Vor  Baubeginn  hat  die  Bauherrschaft  bzw.  verfügungsberechtigte  Grund-

eigentümerschaft die Einhaltung der zulässigen Ausnützungsziffer nachzu-

weisen und dem Amt für Baubewilligungen eine entsprechend abgeänderte 

Berechnung 3-fach einzureichen und bewilligen zu lassen." Im Übrigen wird 

der Rekurs abgewiesen. 

Der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2017.05122 ist abzuweisen. 

[….] 

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