# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 915628ec-177f-5700-b7cc-84d98c9df0b5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-05
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 05.09.2016 C/27439/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-27439-2013_2016-09-05.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.09.2016. 

 

 

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/27439/2013 ACJC/1154/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 5 SEPTEMBRE 2016 

 

Entre 

Madame A_____ et Monsieur B_____, domiciliés _____, appelants et intimés sur 
appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 septembre 2015, 

comparant par Me Pierre DAUDIN, avocat, place Claparède 7, case postale 360, 1200 

Genève 12, en l'étude duquel ils font élection de domicile, 

et 

C_____, ayant son siège _____, intimée et appelante sur appel joint, comparant par Me 
Serge PATEK, avocat, 6, boulevard Helvétique, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait 

élection de domicile. 

 

- 2/25 - 

 

C/27439/2013 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1046/2015 du 21 septembre 2015, reçu par A_____ et 
B_____ le 28 septembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevables 

les conclusions des locataires visant à la suppression de fissures dans la salle de 

bain, les WC et une chambre, au remplacement du plan de travail de la cuisine, à 

l'achèvement dans les délais usuels des travaux récemment entrepris à l'extérieur 

pour juguler les infiltrations d'eau dans l'immeuble et à la condamnation de 

C_____ à leur payer 100 fr. pour le bouchage de la fissure au salon et la réfection 

de la peinture (ch. 1 du dispositif), condamné C_____ à réparer, voire si 

nécessaire, à modifier l'éclairage de la cuisine, soit les cinq spots situés sous les 

armoires de la cuisine (ch. 2), ordonné la libération des loyers consignés en faveur 

de C_____ (ch. 3), accordé à A_____ et B_____ une réduction du loyer de la 

place de parking située au sous-sol de l'immeuble de 5% du 20 novembre 2013 au 

30 septembre 2014 et de 5% du 28 juin 2013 au 31 octobre 2014 (ch. 4), 

condamné C_____ à rembourser le trop-perçu de loyers (ch. 5), débouté les 

parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite 

(ch. 7).  

B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 28 octobre 2015, A_____ et B_____ ont 
formé appel dudit jugement, concluant notamment à l'annulation de ses chiffres 1, 

3, 4, 5, 6 et 7 et, cela fait, à ce que leurs conclusions soient déclarées recevables 

(ch. 1), à ce que la libération, à due concurrence, des loyers consignés soit 

ordonnée en leur faveur (ch. 2), à ce qu'une réduction du loyer de l'emplacement 

de parking à concurrence de 45% du 1
er

 juillet 2009 au 31 octobre 2014 soit 

prononcée (ch. 3), à ce qu'il leur soit donné acte que leur demande en réparation 

des locaux est devenue sans objet, vu leur départ de l'appartement (ch. 4), à ce que 

leur soit accordée une réduction du loyer de 50% du 1
er

 mai 2009 au 31 août 2015 

pour l'absence d'éclairage du plan de travail de la cuisine, pour "l'insuffisance du 

service d'immeuble et l'absence d'un service à proximité chargé principalement de 

la propreté des lieux, du respect de l'ordre et du sommeil des habitants en 

chassant les personnes indésirables aux abords de l'immeuble ou l'installation 

d'un service de surveillance chargé des mêmes tâches" et pour "l'insuffisance des 

sols de l'appartement qui se décolorent et déposent sur les effets en contact" (ch. 

5), à la condamnation de C_____ à leur rembourser le trop-perçu à prélever sur le 

montant consigné (ch. 6), à sa condamnation à leur payer des dommages-intérêts 

de 200 fr. pour leurs premiers frais d'avocat (ch. 7) et au déboutement de C_____ 

de toutes ses conclusions (ch. 8). Subsidiairement, ils ont conclu au renvoi de la 

cause au Tribunal aux fins de compléter l'instruction par l'audition des témoins 

requis par eux. 

Dans leur écriture, ils ont demandé à la Cour de tenir compte en outre, dans le 

cadre de la réduction du loyer de l'appartement, de l'absence de joint sur le 

- 3/25 - 

 

C/27439/2013 

pourtour de l'évier de la cuisine et du gondolement du plan de travail dans cette 

pièce.  

Les appelants ont produit notamment une lettre de la régie du 3 août 2015 (pièce 

1, non produite en première instance), l'autorisation de procéder du 3 juillet 2014 

(pièce 6), leur requête devant la Commission de conciliation en matière de baux et 

loyers du 23 décembre 2013 (pièce 7), leurs conclusions datées du 23 juin 2014 

déposées devant cette Commission (pièce 8), un courrier du 24 juin 2014 

accompagnant ces conclusions (pièce 8bis), un récépissé postal concernant ce 

courrier (pièce 9, non produite en première instance) et les procès-verbaux 

d'inspection du 28 janvier 2015 chez les locataires D_____ dans la procédure 

C/27435/2013 et chez les locataires E_____ dans la procédure C/27437/2013 

(pièces 10 et 11, non produites en première instance).  

b. Par réponse du 2 décembre 2015, C_____ a conclu à l'irrecevabilité des 
conclusions 1, 2 et 5 des appelants et de leurs pièces 6, 7, 8, 8bis, 9, 10 et 11, à la 

confirmation du jugement entrepris à l'exception des chiffres 1, 4 et 5 de son 

dispositif et au déboutement des appelants de toutes leurs conclusions.  

Elle a également formé appel joint contre le jugement entrepris, concluant à 

l'annulation des chiffres 1, 4 et 5 de son dispositif. 

c. Par réponse à l'appel joint, A_____ et B_____ ont conclu préparatoirement à 
l'apport du dossier de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers 

et des pièces utiles figurant dans les procédures C/27435/2013 et C/27437/2013, 

en particulier les procès-verbaux d'inspection, et à ce que soit ordonnée une 

expertise "portant sur les sols de l'appartement concerné recouverts de résine aux 

fins de dire si la décoloration en cause représente un défaut dans l'usage 

d'habitation pour une famille ". 

Principalement, ils ont conclu au déboutement de C_____ des fins de son appel 

joint. Subsidiairement, ils ont conclu à l'audition des témoins requis devant le 

Tribunal. 

d. Le 27 janvier 2016, C_____ a conclu à l'irrecevabilité des conclusions 
préparatoires des appelants en ce qu'elles concernent l'apport du dossier devant la 

Commission de conciliation et des pièces des procédures C/27435/2013 et 

C/27437/2013, ainsi que l'expertise des sols. Pour le surplus, elle a persisté dans 

ses précédentes conclusions. 

e. Le 13 février 2016, A_____ et B_____ ont persisté dans leurs conclusions. 

f. Par courrier du 17 février 2016, les parties ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger.  

- 4/25 - 

 

C/27439/2013 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier :  

a. La présente procédure s'inscrit en parallèle à quatre autres procédures intentées 
par des locataires de l'immeuble sis X_____ (GE), contre la propriétaire, C_____. 

Ces cinq procédures n’ont pas été jointes car les conclusions et les pièces 

produites ne sont que partiellement communes.  

b. Le 24 avril 2009, C_____, bailleresse, et A_____ et B_____, locataires, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement n° _____ 

de quatre pièces au 1
er

 étage de l'immeuble sis X_____.  

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1
er

 mai 2009 au 30 avril 

2010. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 21'084 fr.  

Les clauses particulières prévoient que l'appartement est remis neuf au locataire et 

qu'aucuns travaux supplémentaires ne seront pris en charge par le bailleur (art. 4). 

c. Le 5 juin 2009, les parties ont également conclu un contrat de bail portant sur la 
location d'une place de parking n° _____ au sous-sol de l'immeuble, à partir du 

1
er

 juillet 2009, pour un loyer annuel de 1'800 fr.  

d. Par courrier du 20 novembre 2013, le conseil de A_____ et B_____ a mis 
C_____ en demeure, sous menace de consignation du loyer et d'action judiciaire, 

de réparer, au plus tard le 5 décembre 2013, un certain nombre de défauts dont il 

l’avisait, soit notamment des infiltrations d'eau dans le parking souterrain, un 

dysfonctionnement de la porte du garage, une problématique liée à la conciergerie 

(défaut de propreté de l'immeuble, poubelles extérieures et présence de jeunes 

notamment) et l'absence d'éclairage dans la cuisine des locataires. Le courrier 

concernait également d'autres défauts chez d'autres locataires.  

e. Le 3 décembre 2013, les locataires ont consigné l'intégralité de leur loyer, pour 
l’appartement et la place de parking. 

f. Par courrier du 11 décembre 2013, C_____ a répondu au courrier des locataires. 
Elle indiquait que des mesures pour remédier aux infiltrations d'eau et au 

problème lié à la porte du garage étaient en cours. "L'absence" de concierge était 

contestée, étant précisé qu'un concierge n'avait en tout état de cause pas vocation à 

"chasser" des jeunes. La bailleresse était en outre dans l'attente d'un rapport 

circonstancié de l'entreprise F_____ s'agissant de la question de l'éclairage de la 

cuisine.  

g. Après la résiliation du bail par les locataires, la bailleresse a accepté de les 
libérer de leurs obligations au 31 août 2015, sous réserve de l'état de lieu de sortie 

et du bouclement du compte de chauffage.  

h. Les faits relatifs aux différents défauts, seront examinés ci-dessous. 

- 5/25 - 

 

C/27439/2013 

D. a. Par requête de conciliation du 27 décembre 2013, A_____ et B_____ ont 
conclu notamment à la validation de la consignation de loyer, à la condamnation 

de C_____ à la réparation de l'éclairage de la cuisine, à la réfection des sols de 

l'appartement par la pose d'une couche résistante de résine de finition, à la 

réintroduction d'un service d'immeuble à proximité, chargé principalement de la 

propreté des lieux et du respect du sommeil des habitants en chassant les 

personnes indésirables aux abords de l'immeuble, au prononcé d'une réduction du 

loyer de 80% du début de la location à l'achèvement de la totalité des travaux et à 

la condamnation de C_____ à leur payer des dommages et intérêts de 200 fr. pour 

leurs premiers frais d'avocat.  

A la même date, A_____ et B_____ ont déposé une requête de conciliation 

concernant les défauts affectant selon eux l'emplacement de parking.  

b. Par courrier du 24 juin 2014, reçu par la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers le lendemain, A_____ et B_____ ont précisé et complété leur 

précédente écriture, concluant notamment à ce que C_____ soit condamnée à 

procéder au remplacement du plan de travail de la cuisine. L'absence de joint avait 

en effet engendré des infiltrations d'eau, provoquant le gondolement dudit plan de 

travail.  

c. A la suite de l'échec de la conciliation du 3 juillet 2014, A_____ et B_____ ont 
porté les deux causes devant le Tribunal des baux et loyers, le 4 août 2014. 

d. Par ordonnance du 20 août 2014, le Tribunal a ordonné la jonction des deux 
causes, sous le n° C/27439/2013. 

e. Dans son mémoire-réponse, C_____ a conclu à l'irrecevabilité notamment de la 
conclusion relative au remplacement du plan de travail. Sur le fond, elle a conclu 

à la libération des loyers consignés et au rejet de la demande. 

f. Le 5 janvier 2015, A_____ et B_____, sans y être invités, ont déposé de 
nouvelles conclusions. Ils ont notamment conclu à l'apport du dossier de la 

Commission de conciliation et à ce qu'une expertise portant sur les sols en résine 

soit ordonnée. 

g. Le Tribunal a procédé à un interrogatoire des parties, une inspection sur place 
et à l'audition de six témoins. Les éléments résultant de ces mesures d'instruction 

seront résumés ci-dessous.  

Par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal a clôturé la phase 

d'administration des preuves à l’issue de l'audience du 8 juin 2015. Il a renoncé à 

entendre les témoins suivants des locataires : l'entreprise F_____ (pour l'éclairage 

de la cuisine), G_____ (éclairage de la cuisine et sols), H_____ (sols), I_____ 

(infiltration d'eau dans le garage, absence du concierge, propreté et nuisances 

- 6/25 - 

 

C/27439/2013 

sonores nocturnes), J_____ (infiltration d'eau dans le garage, absence du 

concierge et nuisance sonores nocturnes), K_____ (absence du concierge et 

propreté), L_____ (absence du concierge et propreté), M_____ (nuisances sonores 

nocturnes), N_____ (nuisances sonores nocturnes), E_____ (propreté), O_____ 

(propreté) et D_____ (propreté). 

h. Dans leurs plaidoiries finales du 8 juillet 2015, A_____ et B_____ ont conclu, 
préalablement, à ce que le Tribunal ordonne l'audition des témoins requis par leurs 

soins, l'apport du dossier déposé devant la Commission de conciliation, une 

expertise portant sur les sols de l'appartement aux fins de remédier aux défauts 

représentés par les irrégularités en surface, la décoloration et l'impossibilité de 

nettoyer la surface sans décoloration marquée et l'apport des pièces utiles figurant 

dans les procédures C/27435/2013 et C/27437/2013.  

Principalement, ils ont persisté dans leurs précédentes conclusions. 

En ce qui concerne la place de parking, A_____ et B_____ ont conclu 

principalement à ce que le Tribunal valide la consignation des loyers opérée, 

prononce une réduction de loyer de 50% depuis le début de la location et jusqu'à 

la fin du mois d'octobre 2014, époque de la suppression des infiltrations d'eau et 

du changement de la porte d'accès au garage souterrain, fixe à 75 fr. le loyer de la 

place de parking du 1
er

 juin 2009 au 31 octobre 2014 et condamne C_____ à 

rembourser le trop-perçu à prélever sur les montants consignés.  

C_____ a, pour sa part, persisté dans ses précédentes conclusions.  

E. a. Le 24 octobre 2013, la bailleresse a mandaté l'entreprise F_____ pour faire un 
rapport sur les spots de la cuisine des locataires.  

b. Par courriel du 31 octobre 2013, A_____ s'est plainte du dysfonctionnement de 
tous les spots au-dessus de l'évier et du plan de travail.  

Par réponse du même jour, la bailleresse a répondu que les spots n'étaient pas 

réparables et allaient devoir être remplacés, une fois le devis de F_____ obtenu.  

c. F_____ a présenté, le 9 novembre 2013, une offre pour le remplacement de 
deux spots de la cuisine, selon elle "en fin de vie", et a facturé son intervention à 

ce titre le 15 novembre 2013.  

d. Par courrier du 4 février 2014, le conseil des locataires a indiqué à la bailleresse 
qu'un seul spot de la cuisine fonctionnait et que l'installation défectueuse faisait 

régulièrement dysfonctionner les autres spots.  

e. Le 18 mars 2014, F_____ a procédé au remplacement d'ampoules sous la hotte.  

- 7/25 - 

 

C/27439/2013 

f. Durant l'inspection sur place du 28 janvier 2015 par le Tribunal, les deux spots 
de la hotte fonctionnaient, contrairement aux cinq spots encastrés sous les 

armoires. Il existait un plafonnier dans la cuisine, sur lequel aucune lampe n'était 

branchée.  

g. Durant leur audition par le Tribunal, les locataires ont indiqué que tous les spots 
de la cuisine, sauf ceux de la hotte, étaient défectueux. Ils avaient provisoirement 

installé une lampe halogène, ce dont la bailleresse était informée. Celle-ci a 

indiqué qu'elle avait été avertie de la défectuosité de deux spots, qu'elle avait 

réparés, n'ayant reçu aucune plainte pour le surplus.  

La témoin P_____, technicienne auprès de la régie ayant assuré la gérance 

technique des immeubles d'octobre à fin décembre 2014, a contesté l'existence 

d'un défaut des spots de la cuisine; il suffisait de remplacer les leds dont la durée 

de vie dépendait de la fréquence d'utilisation.  

F. a. En avril 2014, l'entreprise Q_____ a posé un joint sur le pourtour de l'éviter de 
la cuisine des locataires, l'eau s'étant infiltrée en dessous.  

b. En octobre 2014, un menuisier a posé un joint sur le pourtour du plan de travail 
de la cuisine des locataires.  

c. Durant l'inspection sur place du 28 janvier 2015, le Tribunal a constaté que le 
joint posé sur le pourtour de l'évier s'effritait mais que le plan de travail n'était pas 

gondolé.  

d. Devant le Tribunal, A_____ a indiqué que Q_____ avait refusé de poser le joint 
sur le pourtour du plan de travail gondolé, en raison de l'inutilité de cette 

intervention. Le menuisier avait posé le joint définitif conformément aux 

instructions reçues. Celui-ci était totalement effrité depuis. La bailleresse a 

indiqué que, pour elle, la situation était réglée depuis l'intervention du menuisier 

en octobre 2014.  

G. a. Le sol de tout l'appartement de A_____ et B_____ est en résine de couleur 
grise, sans couche de vernis de protection.  

Des traces et/ou de petits trous sont visibles à l'œil nu, à plusieurs endroits sur 

ledit revêtement. 

b. Durant l'inspection sur place, le Tribunal n'a pas constaté de traces sur un 
chiffon frotté sur le sol, ce que la locataire a contesté. Cette dernière a expliqué 

qu'elle venait de nettoyer le sol mais que des dépôts étaient visibles si on frottait 

un chiffon humide sur le sol.  

c. Durant la procédure, la témoin P_____ a contesté l'existence de traces sur le sol 
des appartements qu'elle avait visités, alors que la témoin R_____, locataire au n° 

- 8/25 - 

 

C/27439/2013 

_____, a indiqué que le sol, dans son appartement et dans celui des locataires 

D_____, se tachait facilement et laissait des traces.  

d. Les témoins S_____, architecte chez T_____ en charge des travaux de post-
édification pour l'immeuble, et U_____, spécialiste de la pose de sols en résine, 

ont déclaré que les sols en résine étaient adaptés pour les logements d'habitation et 

ont souligné leur résistance.  

En outre, le témoin U_____ a indiqué qu'en termes d'entretien, les sols en résine 

étaient l'équivalent d'un parquet en bois, donc plus délicats que du carrelage. Il 

était normal que des traces et des micros-rayures se forment avec l'usure, par 

exemple par le déplacement de meubles, les jouets d'enfant ou les griffes des 

animaux. Les particuliers qui optaient pour ce choix ne se formalisaient pas des 

micros-rayures qui survenaient par la suite. Il a également précisé que des gouttes 

d'eau ne marquaient pas un sol en résine. En revanche, le déversement d'agents 

chimiques (pétrole, dissolvant à ongles, etc…) ou de sel en grande quantité était 

de nature à abîmer la pigmentation de la résine en créant des auréoles. Du 

dissolvant pour vernis à ongles endommageait de la même manière un sol en 

résine qu'un parquet en bois.  

Dans le cas de l'appartement de A_____ et B_____, le témoin U_____ avait 

l'impression que l'application de la résine avait été faite correctement par rapport 

aux normes. Il avait vu des traces d'usures à certains endroits mais il ne pouvait 

pas indiquer si cette usure était liée à un problème de qualité de la résine ou à 

l'usure normale, seule une expertise permettant de le déterminer.  

H. a. La conciergerie des immeubles sis X_____ était initialement assurée par un 
couple habitant au _____, situé à proximité. Elle a été reprise le 1

er
 avril 2012 par 

V_____, qui n'habite pas dans le quartier. 

b. Par réponse du 31 mai 2012 à une pétition des locataires, la bailleresse a 
indiqué avoir effectué une vérification de l'immeuble n° _____ le 14 mai 2012 et 

avoir constaté un nettoyage insatisfaisant. V_____ était présent et s'était engagé à 

faire preuve de plus d'assiduité.  

Par courriel du 14 juin 2012, les locataires D_____ et R_____ se sont à nouveau 

plaints auprès de la bailleresse de la qualité du travail du nouveau concierge.  

Par courrier du 3 août 2012 à la bailleresse, le locataire W_____ a notamment 

indiqué que, depuis le changement de concierge, le bâtiment n'était "pas tout à fait 

soigné et net comme avant", regrettant qu'on ne voyait plus le concierge et que le 

bâtiment était ainsi laissé sans surveillance.  

c. Durant l'été 2013, la Police municipale a constaté une dégradation de la qualité 
de vie dans le quartier X_____ (joutes verbales avec des adolescents dans le parc, 

- 9/25 - 

 

C/27439/2013 

non-respect de la tranquillité, salubrité et sécurité publique) (courriel de N_____ 

du 16 décembre 2013). 

d. Début juillet 2013, A_____ s'est plainte auprès de la bailleresse de "charivaris 
nocturnes", et a invité celle-ci à éteindre les lumières extérieures le soir et la nuit 

pour éviter d'attirer les perturbateurs, sous peine, à défaut, de consigner 

l'intégralité de son loyer.  

La bailleresse a répondu le jour même qu'il existait un panneau interdisant les 

trottinettes, que les contrevenants pouvaient être verbalisés et qu'aucun grillage ne 

serait posé autour de la place de jeu.  

Le 5 juillet 2013, A_____ a indiqué que, la veille, elle avait été dérangée par des 

jeunes jusqu'à minuit et demi. Elle réitérait sa demande d'extinction de l'éclairage 

et de prise de mesures immédiates. 

Le 9 juillet 2013, A_____ et B_____ se sont à nouveau plaints de la présence de 

jeunes le soir dans le garage et la place de jeu.  

e. A une date indéterminée, B_____ s'est proposé en vain à la bailleresse comme 
concierge de l'immeuble. 

f. Par courrier du 4 février 2014, A_____ s'est à nouveau plainte du service 
d'immeuble.  

g. Le 15 juillet 2014, elle s'est plainte auprès de la police municipale des bruits 
des jeunes (pétards et feux d'artifices jusqu'à 22h40).  

h. Le 23 décembre 2014, le locataire AA_____ s'est plaint auprès de la bailleresse 
du fait que le nouveau concierge ne balayait pas et utilisait de l'eau sale pour laver 

les sols, ainsi que de l'absence de décorations de Noël.  

Dans divers courriels, plusieurs locataires ont fait état de la présence de jeunes 

autour de l'immeuble, de la saleté de celui-ci, de l'absence de "vrai concierge" et 

d'actes de vandalisme (courriels du locataire AA_____ du 9 juillet et 30 décembre 

2013, courriels des locataires O_____ et J_____ du 14 mars 2014, courriel de la 

locataire K_____ du 17 mars 2014, courriels des locataires BB_____ et AA_____ 

du 18 mars 2014, courriel du locataire AA_____ du 15 juillet 2014).  

i. Lors de l'inspection sur place du 28 janvier 2015, le Tribunal a rencontré à trois 
reprises le concierge. Le hall d'entrée était propre, à l'exception d'un chewing-gum 

collé sur le mur menant au 1
er

 étage. Les containers à l'extérieur étaient alignés, 

bien rangés et rien ne débordait. La première rangée n'était pas pleine et la 

deuxième, pour les containers auxquels on avait accès, était vide. Il était difficile 

d'avoir accès à la deuxième rangée puisque cela nécessitait la permutation des 

containers. Les extérieurs aux alentours des containers étaient très propres.  

- 10/25 - 

 

C/27439/2013 

j. Durant la procédure, A_____ et B_____ ont produit des photos, prises selon eux 
entre février et août 2014, montrant divers endroits de l'immeuble maculés de 

traces de pas ou de déchets, ainsi qu'une photo des quatre containers pleins. Ils ont 

indiqué que B_____ s'était proposé comme surveillant de l'immeuble en mai 

2014, alors que la bailleresse a situé cette proposition en été 2013.  

La témoin P_____ a souligné le très bon état de propreté des alentours et des 

parties communes lors de ses visites des lieux, effectuées à environ 25 reprises, 

majoritairement sans prévenir V_____.  

Ce dernier, entendu comme témoin, a allégué que les containers n'étaient jamais 

entièrement pleins, qu'il les rangeait le jour-même après le passage de la voirie ou 

le lendemain et qu'il nettoyait les entrées d'immeubles au minimum trois fois par 

semaine, les montées au minimum une fois par semaine et les extérieurs en 

fonction de la météo, soit jusqu'à deux fois par jour. En outre, le témoin a fait état 

des difficultés en lien avec les salissures dans l'immeuble du X_____, précisant 

qu'il avait appelé la Police municipale à fin 2013 concernant des jeunes. Certains 

locataires ne triaient pas les déchets et avaient des comportements irrespectueux 

par rapport aux déjections d'animaux.  

Le témoin AA_____, locataire au n° _____, a souligné la dégradation de la 

propreté des locaux depuis l'entrée en fonction du nouveau concierge. Il avait 

l'impression que celui-ci ne balayait pas avant de passer la serpillère et réutilisait 

la même eau pour laver le sol. Il n'avait jamais vu les bassins contenant l'eau sale, 

mais il avait vu les trainées en bordure de mur. La témoin R_____ a, pour sa part, 

indiqué que le nouveau concierge nettoyait correctement le rez-de-chaussée, mais 

pas les étages si bien que sa voisine de palier et elle-même nettoyaient leur étage. 

Elle n'avait rien d'autre à reprocher au concierge. 

En outre, les locataires ont souligné la différence entre l'ancien et nouveau 

concierge en matière de présence dissuasive, en lien avec la présence de jeunes et 

leurs nuisances sonores (témoin R_____), les cambriolages et les nuisances 

causées par les enfants sur la place de jeu (témoin AA_____). Selon le témoin 

AA_____, le problème de présence d'adolescents était devenu chronique, avec 

chaque retour de printemps et les contacts avec la Police municipale n'avaient pas 

permis d'y remédier. 

I. a. Par courriel du 24 juillet 2012, le locataire W_____ a signalé à la bailleresse 
que la porte du garage était ouverte en permanence depuis plusieurs semaines. Le 

3 août 2012, ce même locataire a rappelé à la bailleresse que ce problème 

persistait depuis le mois de juin 2012.  

b. Le 28 juin 2013, le locataire H_____ s'est plaint auprès de la bailleresse de ce 
que la porte grillagée donnant accès au parking souterrain était endommagée et ne 

se fermait plus. 

- 11/25 - 

 

C/27439/2013 

Le 9 juillet 2013, A_____ a indiqué à la bailleresse que la porte du garage 

souterrain était cassée.  

c. Par courrier du 15 juillet 2013, treize locataires ont fait savoir à la bailleresse 
qu'en cas de nouveau cambriolage, une action serait intentée, dès lors qu'il était 

interdit d'ajouter une deuxième serrure ou une barre de sécurité sur les portes 

palières et qu'il incombait par conséquent à la bailleresse de fournir des solutions 

adéquates afin de les protéger. 

d. Par courriel du 25 juillet 2013 la bailleresse a indiqué aux locataires que la 
porte de garage était volontairement bloquée en raison de problèmes de sécurité. 

De gros travaux étaient nécessaires et il avait donc fallu bloquer la porte pour 

permettre le passage des usagers dans l'attente des travaux.  

e. Par courrier du 4 février 2014, A_____ et B_____ se sont plaints du fait que la 
porte du garage était à nouveau en panne le 1

er
 février 2014.  

f. La porte du garage a été changée en octobre 2014 et fonctionne depuis lors 
(audition des appelants du 5 janvier 2015 et procès-verbal d'inspection sur place 

du Tribunal du 28 janvier 2015). 

g. Durant la procédure, la témoin R_____ a indiqué que, depuis le début du bail, 
la porte du garage avait connu des dysfonctionnements puisqu'elle s'ouvrait une 

fois sur trois.  

J. a. S'agissant des infiltrations d'eau dans le garage, le joint de dilatation du parking 
a présenté un défaut d'étanchéité quelques mois après la mise en service du 

parking (témoin S_____).  

b. La bailleresse a fait effectuer des travaux visant à assurer l'étanchéité du garage 
entre juin et octobre 2013, puis entre juin et octobre 2014 (témoin S_____).  

Selon un courrier de T_____, les travaux de réfection des joints de dilatation ont 

été terminés le 25 septembre 2014.  

Lors de l'inspection sur place du 28 janvier 2015 du Tribunal, il y avait des 

flaques sur les emplacements n° 1_____ et 2_____ et de petites flaques sur les 

places n° 3_____ et 4_____. Au bout du parking à côté du saut-de-loup, des traces 

d'humidité étaient perceptibles au sol et sur le mur, lequel était encore un peu 

humide.  

Les travaux visant à assurer l'étanchéité du garage ont exigé une dernière 

intervention en février 2015, s'agissant d'un renvoi d'eau dans un saut-de-loup 

situé dans le parking à proximité des voies ferrées (témoin S_____). 

- 12/25 - 

 

C/27439/2013 

c. Durant la procédure, A_____ et B_____ ont produit des photos du garage 
prises, selon eux, les 2, 21 et 28 juillet 2014, le 8 octobre 2014 et le 20 décembre 

2014, sur lesquelles apparaissent d'importantes flaques. En audience, ils ont 

indiqué que de nouvelles infiltrations avaient eu lieu en juillet, octobre et 

décembre 2014, précisant ne pas avoir informé la régie s'agissant des deux 

dernières infiltrations.  

Le témoin S_____ a indiqué ne pas avoir observé de situation pareille à celle 

illustrée par ces photos, qu'il imaginait prises après une intempérie 

particulièrement violente. Il avait pu constater des flaques en nombre, sans que le 

problème n'empêche, à son sens, l'accès au parking. Selon lui, le fait qu'un garage 

ait des flaques n'était en tant que tel pas problématique, même si cela était 

inhabituel et dérangeait les habitants. 

Les locataires ont confirmé l'existence de ruissellements dans le garage en cas de 

fortes pluies et la nécessité d'enjamber des flaques dans le hall intérieur au sous-

sol qui passait du garage à l'immeuble (témoin AA_____). Le sol glissant avait 

parfois provoqué des chutes (témoin R_____). 

La témoin R_____ a situé le début des infiltrations à quelques mois après son 

emménagement. 

Les locataires ont situé la fin des infiltrations dans le parking au printemps ou à 

l'été 2014 (témoin AA_____) ou en 2014 (témoin R_____). Pour le témoin 

S_____, le problème d'infiltration d'eau était réglé. Il était normal que certaines 

flaques puissent se former puisqu'il s'agissait d'un parking avec des voitures qui 

rentraient et sortaient. L'eau pouvait donc former une flaque jusqu'à ce qu'elle 

s'évapore.  

K. Les arguments des parties devant la Cour seront traités ci-après en tant que de 
besoin.  

EN DROIT 

1. 1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des 

conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).  

En l'espèce, la demande principale portait devant le Tribunal notamment sur une 

réduction de 80% du loyer annuel de l'appartement de 21'084 fr. durant plusieurs 

années. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie 

de l'appel est ouverte. 

1.2 Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, 
l'appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).  

- 13/25 - 

 

C/27439/2013 

Il en va de même de l'appel joint, formé dans le délai imparti à la bailleresse pour 

répondre à l'appel (art. 312 al. 2, art. 313 al. 1 et 145 al. 1 let. b CPC). 

Les locataires seront désignés ci-dessous comme étant les appelants et la 

bailleresse comme l'intimée.  

1.3 Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de 
cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). 

2. 2.1 En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte 
qu'aux conditions suivantes : ils sont invoqués ou produits sans retard et ils ne 

pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie 

qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC).  

Si les pièces sont en possession de la partie adverse, leur production peut être 

requise (art. 160 al. 1 lit. b CPC). La diligence relative à une telle requête est 

également examinée sous l'angle de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 

5A_504/2012 du 5 septembre 2012 consid. 4.1).  

2.2 En l'espèce, la lettre de la régie du 3 août 2015 est postérieure à la clôture de 
l'instruction en première instance et dès lors recevable.  

Les procès-verbaux d'inspection datant du 28 janvier 2015 dans les procédures 

C/27435/2013 et C/27437/2013 ont été établis dans des procédures parallèles dont 

l'apport a été requis par les appelants dans leurs plaidoiries finales devant le 

Tribunal. A la lumière de cette requête et indépendamment de la question de 

savoir si les appelants auraient pu produire eux-mêmes lesdits procès-verbaux en 

première instance, ceux-ci seront déclarés recevables. En tout état, ils ne sont 

guère pertinents pour la présente cause. 

S'agissant du récépissé postal concernant un recommandé à la Commission de 

conciliation du 24 juin 2014, les appelants n'expliquent pas pourquoi ils n'ont pas 

produit cette pièce en première instance. Elle sera dès lors déclarée irrecevable.  

S'agissant des autres pièces produites par les appelants et dont l'intimée conclut à 

l'irrecevabilité, celles-ci figurent déjà au dossier. La question de leur recevabilité 

ne se pose donc pas. 

3. L'intimée soutient que la conclusion des appelants devant la Cour relative à la 
réduction de loyer est irrecevable car nouvelle. Elle conclut en outre à l'annulation 

du chiffre 1 du jugement entrepris, en ce que le Tribunal y déclare recevables les 

conclusions visant à la suppression des fissures dans la salle de bain, les WC et 

une chambre, au remplacement du plan de travail de la cuisine, à l'achèvement 

dans les délais usuels des travaux entrepris pour juguler les infiltrations d'eau et à 

- 14/25 - 

 

C/27439/2013 

la condamnation de l'intimée à payer aux appelants 100 fr. pour avoir bouché la 

fissure au salon et pour la réfection de la peinture. 

3.1 En appel, la demande ne peut être modifiée que si les conditions fixées à 
l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies et que la modification repose sur des faits ou des 

moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 CPC). Selon l'art. 227 al. 1 CPC, la 

demande peut être modifiée si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la 

même procédure et que l'une des conditions suivantes est remplie : (a) la 

prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de connexité avec la dernière 

prétention ou (b) la partie adverse consent à la modification de la demande. 

Les conclusions peuvent être modifiées ou complétées lors de la phase de 

conciliation. L'autorisation de procéder devra cependant mentionner les 

modifications opérées. Les conclusions de la demande en première instance 

doivent cependant correspondre à celles mentionnées dans l'autorisation de 

procéder. Elles ne peuvent s'en écarter qu'aux conditions de l'art. 227 CPC (arrêt 

du Tribunal fédéral 5A_588/2015 du 9 février 2016 consid. 4.3.1 et les références 

citées). 

L’identité de l’objet du litige au sens de l'art. 227 al. 1 CPC est déterminée par les 

conclusions et le complexe de faits qui a été allégué. Lorsque la jurisprudence 

utilise la notion de "cause juridique", celle-ci ne doit pas être comprise dans son 

sens technique de norme invoquée, mais dans le sens du fondement dont est issue 

la prétention (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_439/2014 du 16 février 2015 consid. 5.4.3.1). L’opinion selon laquelle il n’y 

aurait de connexité selon l’art. 227 al. 1 lit. a CPC que si le fondement juridique 

("le même contrat") ou le complexe de faits reste identique impliquerait qu’il 

n’existe de connexité que dans les cas où, le fondement de la demande restant le 

même, la modification de la demande consiste dans l’augmentation des 

conclusions. Une acception aussi étroite va à l’encontre du but de l’art. 227 CPC, 

qui est de permettre de concilier les intérêts des parties, en visant, d’une part, à ne 

pas compliquer excessivement la défense, mais, d’autre part, pour des motifs liés 

à l’économie de procédure et à la vérité matérielle, à permettre encore certaines 

modifications. Cette dernière possibilité ne vise pas seulement à pouvoir encore 

prendre en considération des faits pertinents survenus pendant le procès, mais 

aussi à pouvoir encore exploiter la meilleure compréhension du litige acquise au 

cours de la procédure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_255/2015 du 1
er

 octobre 2015 

consid. 2.2.3 et 2.3). 

3.2 En l'espèce, en première instance, les appelants concluaient à une réduction de 
loyer de l'appartement de 80% du début de la location à l'achèvement de la totalité 

des travaux. En deuxième instance, dès lors que le bail a pris fin sans que les 

travaux litigieux aient été réalisés, ils concluent à une réduction de  loyer de 50% 

pour toute la durée du bail, en précisant les défauts fondant cette prétention 

- 15/25 - 

 

C/27439/2013 

(défauts relatifs à l'éclairage de la cuisine, au revêtement du sol et à la 

conciergerie).  

Dès lors que les appelants ont fait état desdits défauts en première instance et 

procèdent à une réduction et non à une amplification de leur conclusion en appel, 

cette différence de formulation ne saurait constituer une modification des 

conclusions au sens de l'art. 317 al. 2 CPC. La conclusion est donc recevable. 

3.2.1 S'agissant des conclusions déclarées recevables par le Tribunal, seule la 
conclusion relative au plan de travail de la cuisine demeure litigieuse en appel. 

Celle-ci a été formulée en conciliation.  

En tout état, cette prétention présente un lien de connexité avec les autres défauts 

esthétiques de l'appartement dont les appelants ont fait état en conciliation, de 

sorte que les conditions de l'art. 227 CPC sont remplies. 

Le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera donc confirmé.  

4. Outre la conclusion visant à l'établissement d'une expertise, traitée ci-dessous, les 
appelants concluent à l'apport du dossier de la Commission de conciliation en 

matière des baux et loyers et des pièces utiles figurant dans les procédures 

C/27435/2013 et C/27437/2013, en particulier les procès-verbaux d'inspection. 

L'intimée conclut à l'irrecevabilité de ces conclusions préparatoires qualifiées de 

"nouvelles". 

4.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 

Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 

proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). 

Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 

manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 

ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis 

(appréciation anticipée des preuves; arrêts du Tribunal fédéral 4A_420/2013 du 

22 janvier 2014 consid. 3.15). 

4.2 En l'espèce, au regard des considérants qui suivent, la question de la 
recevabilité des conclusions préparatoires, déjà formulées en première instance, 

peut rester ouverte.  

4.2.1 L'apport du dossier de la Commission de conciliation doit servir à 
déterminer si les nouvelles conclusions déposées en conciliation le 24 juin 2014 

l'ont été valablement. Or, dès lors que ce fait a été constaté par la Cour, la 

production requise n'est pas pertinente à la résolution du litige.  

- 16/25 - 

 

C/27439/2013 

4.2.2 S'agissant de l'apport des procédures C/27435/2013 et C/27437/2013, les 
procès-verbaux d'inspection relatifs à ces procédures ont été produits en appel et 

déclarés recevables, comme indiqué ci-dessus. Les appelants n'expliquent pas 

quelles autres pièces de ces procédures seraient pertinentes au présent litige. Dès 

lors, la Cour de céans n'ordonnera pas l'apport de ces procédures.  

5. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir ordonné la libération des loyers 
consignés en faveur de l'intimée.  

5.1 Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par 
écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de 

réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les 

loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de 

consigner les loyers (art. 259g al. 1 CO). 

Cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à 

l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire 

doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un 

délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de 

consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2; 4C.264/2003 du 

3 décembre 2003 consid. 3.1). 

  Si le bailleur estime le délai trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe 

alors de l'indiquer au locataire et d'entreprendre les travaux dans un délai 

considéré comme raisonnable (ATF 116 II 436 consid. 2a; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2).  

La consignation est cependant exclue lorsqu'il devait être reconnaissable pour le 

locataire que le délai imparti au bailleur était inapproprié pour remédier aux 

défauts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2).  

 Lorsqu'il apparaît à l'évidence que les démarches seront sans effet, le locataire 

peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut 

et de le menacer de consigner le loyer (art. 108 ch. 1 CO; arrêt 4C.264/2003 du 

3 décembre 2003 consid. 3.1). Selon les règles de la bonne foi, la fixation d'un 

délai, comme l'interpellation formelle prévue pour la mise en demeure, apparaît 

superflue lorsque le débiteur a clairement manifesté, par son comportement, sa 

ferme intention de ne pas accomplir son obligation (ATF 94 II 32). Il faut que le 

refus du débiteur de s'exécuter apparaisse clair et définitif (ATF 110 II 144; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). 

 5.2 Par courrier du 20 novembre 2013, les appelants ont mis l'intimée en demeure 
de procéder, avant le 5 décembre 2013, à la réparation d'une série de défauts 

- 17/25 - 

 

C/27439/2013 

portant notamment sur la conciergerie, les infiltrations d'eau, le 

dysfonctionnement de la porte du garage et l'absence d'éclairage dans la cuisine. 

 Depuis le début du bail, l'intimée a tardé à réaliser certains travaux. Ainsi la 
réparation d'une infiltration d'eau dans le garage, vraisemblablement identifiée 

quelques mois après l'entrée des locataires dans l'immeuble, n'a été entreprise 

qu'en juin 2013 et la porte du garage, restée ouverte en 2012 et 2013, n'a été 

changée qu'en octobre 2014. Il n'en demeure pas moins que l'intimée était, lors de 

la mise en demeure du 20 novembre 2013, déjà intervenue, par exemple en 

avisant le concierge des problèmes de manque de propreté en mai 2012 et en 

initiant des travaux d'étanchéité dans le garage. L'existence d'un problème en lien 

avec la porte du garage avait en outre été reconnue. De ce fait, rien ne permettait 

aux appelants de considérer que leur courrier du 20 novembre 2013 resterait sans 

effet. 

Etant donné l'importance des interventions demandées, le délai de 15 jours fixé 

apparaît trop court. En particulier, les travaux liés à l'étanchéité sont, par essence, 

importants. Par ailleurs, un éventuel remplacement du concierge s'inscrit dans la 

durée, dès lors qu'il requiert la résiliation d'un contrat de travail et le recrutement 

d'un nouveau concierge.  

On ne saurait ainsi reprocher à l'intimée de ne pas avoir entrepris les travaux dans 

le délai, particulièrement court, fixé par les appelants. Certes, elle n'a pas demandé 

d'extension de ce délai mais elle a répondu moins d'une semaine après son 

échéance en indiquant les travaux qu'elle allait entreprendre et les domaines pour 

lesquels elle contestait l'existence d'un défaut.  

 En outre, les appelants n'ont pas attendu l'échéance du délai qu'ils avaient fixé à 

l'intimée avant de consigner le loyer, privant ainsi celle-ci de la possibilité de 

demander une éventuelle extension du délai dans cet intervalle.  

 A la lumière de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que le Tribunal a 

constaté que les conditions de la consignation des loyers n'étaient pas réalisées et 

ordonné la libération des loyers consignés en faveur de l'intimée.  

6. Les appelants font grief au Tribunal de ne pas avoir réduit le loyer de 
l'appartement de 50% du 1

er
 mai 2009 au 31 août 2015 pour des défauts relatifs à 

l'éclairage et au plan de travail de la cuisine, au revêtement des sols et à 

l'insuffisance du service d'immeuble.  

6.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état 
approprié à l’usage pour lequel elle est louée et l’entretenir dans cet état (art. 256 

al. 1 CO).  

- 18/25 - 

 

C/27439/2013 

Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le 

locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 

moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce 

dernier (art. 259d CO). 

Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au 

locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire 

est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur 

une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 ch. 2 CO).  

Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit 

être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; elle 

suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi 

défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise 

ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait 

légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 

III 345 consid. 3.2 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 

23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas 

nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2).  

La réduction de loyer que le locataire peut exiger en application de l'art. 259d CO 

doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet 

sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties  

(ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de 

procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est 

pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est 

comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la 

même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, 

notamment lorsque le défaut est de moyenne importance ou parce que les 

nuisances occasionnées sont d'intensité variable et se prolongent sur une longue 

période, si bien que la preuve de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au 

jour le jour. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à 

l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire 

au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4). Lorsque le juge est amené à évaluer 

en équité la diminution de jouissance de la chose louée, il doit apprécier 

objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant 

compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination 

des locaux joue un rôle important (arrêt 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 

consid. 2.4 et les références citées). 

- 19/25 - 

 

C/27439/2013 

La réduction du loyer suppose que l'usage de la chose soit restreint de cinq pour 

cent au moins; une restriction de deux pour cent est toutefois suffisante s'il s'agit 

d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2).  

L'usure normale des locaux ne constitue un défaut (subséquent, si les locaux 

étaient neufs ou rénovés à l'origine) qu'à partir du moment où elle atteint un 

certain degré, et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose 

louée (ACJC/874/2014 du 16 juillet 2014 consid. 2.1). 

6.1.1 La chose louée comprend aussi les installations communes (escaliers, hall 
d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence d'un 

"état approprié" concerne cet ensemble (arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 

du 28 juin 2013 consid.3.2; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a, SJ 1997 

661). 

Le lieu de situation de l'immeuble détermine dans une large mesure le calme 

auquel peut s'attendre le locataire et le caractère évitable ou non et/ou la 

prévisibilité d'éventuelles nuisances (ACJC/233/2016 du 22 février 2016 

consid. 3.4).  

L'absence d'un concierge peut constituer un défaut (SJ 1985 p. 575), pouvant 

justifier une réduction de loyer de 6% (RJN 1995 p. 54).  

6.2 En l'espèce, s'agissant des spots de la cuisine, l'intimée a reconnu, par courriel 
du 31 octobre 2013, qu'ils n'étaient pas réparables et devaient être remplacés. Si 

deux spots ont été changés en novembre 2013, le Tribunal a constaté, durant son 

inspection sur place, que les cinq spots encastrés sous les armoires ne 

fonctionnaient pas.  

Le Tribunal a ainsi à bon droit retenu l'existence d'un défaut dont la réparation 

devait être ordonnée. Le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris n'est 

contesté par aucune des parties. Seule demeure litigieuse la question de savoir si 

l'impossibilité d'allumer les cinq spots sous les armoires justifie une réduction de 

loyer.  

Outre lesdits cinq spots, la cuisine était équipée de deux spots sous la hotte qui 

fonctionnaient et d'une prise destinée à l'usage d'un plafonnier dont il n'est pas 

allégué qu'elle était défectueuse. Dès lors, le défaut constaté n'empêchait pas les 

appelants d'éclairer leur cuisine, indépendamment de leur usage effectif du 

plafonnier.  

Le fait que la lumière du plafonnier projette l'ombre de la personne sur le plan de 

travail, contrairement aux spots, ne constitue pas un défaut suffisamment 

significatif pour justifier une réduction de loyer, de sorte que c'est à raison que le 

Tribunal a refusé d'accorder une telle réduction.  

- 20/25 - 

 

C/27439/2013 

6.2.1 S'agissant du plan de travail de la cuisine, le Tribunal a constaté, durant son 
inspection sur place, que celui-ci n'était pas gondolé mais que le joint sur le 

pourtour de l'évier s'effritait. Or, ce défaut ne réduit pas l'usage de l'appartement 

des appelants de façon suffisamment importante pour justifier une réduction de 

loyer.  

6.2.2 S'agissant du revêtement du sol, le témoin U_____, spécialiste de la pose de 
sols en résine, a déclaré que les éventuelles traces et microfissures apparaissant 

sur un tel sol relevaient de l'usure normale, précisant que les traces visibles dans 

l'appartement des appelants n'étaient pas nécessairement symptomatiques d'un 

revêtement défectueux. Dès lors, les traces et petits trous visibles à l'œil nu sur le 

sol de l'appartement des appelants ne constituent pas un défaut.  

S'agissant du phénomène de décoloration du revêtement du sol sur les tissus 

frottés sur celui-ci, il n'a pas été constaté dans l'appartement des appelants durant 

l'inspection du Tribunal, contrairement à ce qui a été le cas chez les locataires 

D_____ et E_____. Rien ne permet ainsi de conclure que ledit phénomène 

concernerait également l'appartement des appelants.  

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a retenu que l'existence d'un défaut relatif 

au revêtement du sol n'avait pas été établie par les appelants.  

Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'ordonner l'audition de témoins 

supplémentaires ou une expertise concernant un éventuel défaut du revêtement du 

sol.  

6.2.3 Les nuisances provenant de la présence d'enfants durant la journée étaient 
prévisibles par les locataires, en raison de l'existence de la place de jeu. Il n'est en 

outre pas établi qu'elles dépassent le seuil de tolérance raisonnable. Ces nuisances 

ne sauraient ainsi constituer un défaut.  

Quant aux nuisances sonores résultant de la présence de jeunes en soirée durant 

l'été, il résulte effectivement du dossier qu'une dégradation de la qualité de vie 

dans le quartier a été constatée par la Police municipale. La présence de jeunes a 

fait l'objet de divers échanges entre les appelants et l'intimée et a été attestée par 

les témoins R_____ et AA_____. Cela étant, les immeubles litigieux ont été 

construits récemment dans le cadre du développement du quartier. Une certaine 

évolution des nuisances sonores en lien avec la vie urbaine était donc à prévoir, de 

sorte que les appelants ne pouvaient pas prétendre à bénéficier d'une tranquillité 

absolue, compte tenu des caractéristiques du quartier concerné.  

Il faut par conséquent retenir que les nuisances sonores, limitées à la période 

estivale, ne dépassaient pas le seuil tolérable dans ce contexte et ne constituaient 

pas un défaut.  

- 21/25 - 

 

C/27439/2013 

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a refusé d'accorder une réduction de loyer à 

ce titre.  

A la lumière de ce qui précède, l'audition de témoins complémentaires n'est pas 

nécessaire, dans la mesure où les éléments figurant au dossier sont suffisants pour 

établir l'étendue des nuisances alléguées.  

6.2.4 S'agissant du manque de propreté des lieux, à la suite d'une pétition des 
locataires, l'intimée a constaté elle-même, en mai 2012, que le nettoyage par le 

nouveau concierge était insatisfaisant. Malgré l'engagement de celui-ci à mieux 

effectuer son travail, des locataires ont continué à se plaindre de l'insuffisance de 

ce travail auprès de l'intimée en juin et août 2012 et en ont fait état dans plusieurs 

courriels échangés entre eux. Les photos produites en première instance par les 

appelants démontrent également que la propreté des lieux laissait à désirer à cette 

époque. En outre, la témoin R_____ a expliqué procéder elle-même au nettoyage 

du palier de son étage, insuffisamment nettoyé, et le témoin AA_____ a indiqué 

que les locaux n'étaient pas propres. Le témoin V_____ a souligné, quant à lui, 

que certains locataires étaient peu soigneux de la propreté des communs. 

Certes, selon les déclarations du témoin P_____, employée de la régie, et du 

concierge, les locaux sont propres. Ces déclarations doivent cependant être 

appréciées avec retenue, compte tenu des liens entre ce témoin et l'intimée.  

A la lumière de ces éléments, il sera retenu que le manque de propreté des 

communs de l'immeuble a constitué un défaut de celui-ci. Dans le corps de leur 

appel, les locataires se limitent à demander une réduction de loyer dès le mois de 

juillet 2013, soit à une date postérieure à l'entrée en fonction du nouveau 

concierge.  

Lors de l'inspection sur place du 28 janvier 2015, les locaux étaient dans un état 

de propreté satisfaisant, de sorte qu'il peut être retenu qu'à cette date, l'intimée 

avait remédié au défaut de nettoyage. Les appelants n'ont en outre produit aucune 

pièce relative à un manque de propreté pour la période postérieure à janvier 2015. 

En raison de la faible diminution de la jouissance engendrée par le manque de 

propreté des espaces communs des immeubles, la Cour de céans fixera, en équité, 

la réduction du loyer de l'appartement à 5% entre les 1
er

 juillet 2013 et 31 janvier 

2015. La réduction équivaut donc à un montant de 1'669 fr. 15 (5% de 1'757 fr. = 

87 fr. 85 multiplié par 19 mois).  

6.3 Dès lors, le jugement sera confirmé, en ce qu'il refuse d'accorder une réduction 
de loyer en lien avec le défaut d'éclairage de la cuisine, le plan de travail de la 

cuisine, le revêtement du sol et les nuisances sonores. 

- 22/25 - 

 

C/27439/2013 

Le jugement querellé sera par contre annulé et modifié en ce qui concerne le 

manque de propreté. 

7. S'agissant de la place de parking au sous-sol de l'immeuble, l'intimée reproche au 
Tribunal d'avoir alloué une réduction de loyer aux appelants, alors que ceux-ci lui 

font grief de ne pas leur avoir accordé une réduction de loyer de 45% depuis le 

début de la location jusqu'au 31 octobre 2014.  

7.1 Dans le cas de flaques dans un garage, pouvant atteindre une profondeur 
située entre 4 à 8 mm, en fonction de la météo et du passage des véhicules, flaques 

qui étaient présentes durant plusieurs semaines d'affilées en hiver mais séchaient 

rapidement en été, une réduction de 5% du loyer a été accordée (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.11/2006 du 1 mai 2006 consid. 5).  

7.2 En l'espèce, les infiltrations d'eau dans le garage ont commencé, aux dires de 
l'architecte de l'intimée et du témoin R_____, quelques mois après la mise en 

service du parking. La date exacte à laquelle l'intimée, ou ses représentants, ont eu 

connaissance de l'infiltration reste indéterminée.  

Ces infiltrations ont fait l'objet de travaux entre juin et octobre 2013, puis entre 

juin et octobre 2014, avec une dernière intervention en février 2015.  

Le témoin AA_____ a situé les derniers ruissellements au printemps ou à l'été 

2014. La témoin R_____ a indiqué que le problème avait été réglé en 2014 et le 

témoin S_____ a considéré que le problème d'infiltration était réglé, même si des 

flaques pouvaient encore se former en raison de la circulation des véhicules. Dès 

lors que les appelants ne formulent aucune prétention relative au parking après le 

31 octobre 2014 et qu'ils reconnaissent ne pas avoir signalé les prétendues 

infiltrations d'octobre et décembre 2014 à la bailleresse, rien ne permet de 

conclure que ces infiltrations aient effectivement eu lieu.  

S'agissant de l'importance du défaut, plusieurs témoins locataires ont souligné 

l'existence d'infiltrations, évoquant des ruissellements et un sol glissant, le témoin 

AA_____ précisant cependant que le défaut était limité aux cas de fortes pluies. 

Alors que les infiltrations d'eau ont duré plusieurs mois, le premier courrier de 

plainte relatif à celles-ci produit par les appelants date du 20 novembre 2013. Il 

peut en être déduit que le défaut n'apparaissait pas particulièrement grave aux 

locataires. En outre, le témoin S_____ a indiqué que la présence de flaques dans 

un garage en cas d'intempéries est normale en raison de la circulation. 

En raison du fait que les infiltrations étaient limitées aux jours de fortes pluies, de 

l'absence de plaintes et de la faible diminution de la jouissance engendrée, la Cour 

de céans fixera, en équité, la réduction du loyer de la place de parking à 5% entre 

le 1
er

 juin 2013, date de début des travaux effectués par l'intimée, et le 

- 23/25 - 

 

C/27439/2013 

30 septembre 2014, date de la fin des travaux. La réduction équivaut donc au 

montant de 120 fr. (5% de 150 fr. = 7 fr. 50 multiplié par 16 mois).  

7.2.1 S'agissant de la porte du garage, l'intimée a été informée du fait qu'elle était 
restée ouverte durant plusieurs semaines, par courriel du 24 juillet 2012 du 

locataire W_____. Elle l'a ensuite bloquée volontairement en été 2013. Le 

remplacement de la porte n'est cependant intervenu qu'en octobre 2014.  

Pour ce défaut dont il n'a pas pu être déterminé s'il était constant, il convient 

d'accorder une réduction, fixée en équité à 5% du loyer de l'emplacement de 

parking entre le 25 juillet 2012 et le 31 octobre 2014. La réduction équivaut donc 

au montant de 204 fr. (5% de 150 fr. = 7 fr. 50 multiplié par 27.2 mois). 

7.3 Le jugement du Tribunal sera annulé et modifié en conséquence.  

8. Les appelants reprochent au Tribunal de ne pas avoir condamné l'intimée à leur 
verser des dommages-intérêts en 200 fr. pour leurs premiers frais d'avocat. 

8.1 Seuls les frais d'avocat avant procès peuvent être pris en compte, pour autant 
qu'ils soient nécessaires et adéquats, le sort des honoraires d'avocat en cours de 

procédure étant déterminé par le seul droit cantonal de procédure, lequel exclut 

l'allocation de dépens devant le Tribunal des baux et loyers (art. 22 LaCC;  

ATF 139 III 190 consid. 4.2; ACJC/1262/2012 du 10 septembre 2012; 

ACJC/439/2009 du 20 avril 2009). De plus, le législateur genevois ayant 

spécialement prévu que la partie victorieuse n'obtient pas de dépens dans les 

contestations en matière de bail à loyer de choses immobilières, l'art. 97 CO ne 

permet pas d'exiger des dommages-intérêts destinés à remplacer les dépens d'un 

procès selon l'art. 95 al. 3 CPC (ATF 139 III 190 consid. 4.3). 

Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue 

pour en déduire son droit (art. 8 CC).  

8.2 Les appelants ne produisent aucune pièce démontrant qu'ils ont effectivement 
payé le montant de 200 fr., et que celui-ci concernerait effectivement l'activité de 

leur avocat avant l'introduction de la procédure.  

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal n'a pas condamné l'intimée à payer 200 fr. 

de dommages et intérêts aux appelants. 

9. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182, consid. 2.6). 

* * * * * 

- 24/25 - 

 

C/27439/2013 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 28 octobre 2015 par A_____ et B_____ et l'appel 

joint interjeté le 2 décembre 2015 par C_____ contre le jugement JTBL/1046/2015 

rendu le 21 septembre 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/27439/2013-OSD. 

Au fond : 

Annule les chiffres 4, 5 et 6 dudit jugement. 

Accorde à A_____ et B_____ une réduction du loyer de leur ancien appartement sis 

X_____ de 5% entre les 1
er

 juillet 2013 et 31 janvier 2015. 

Condamne C_____ à rembourser à A_____ et B_____ un montant total de 1'669 fr. 15 à 

titre de trop-perçu de loyer de l'appartement.  

Accorde à A_____ et B_____ une réduction de loyer de la place de parking situé au 

sous-sol de l'immeuble sis X_____, de 5% entre le 1
er

 juin 2013 et le 30 septembre 2014 

et de 5% entre le 25 juillet 2012 et le 31 octobre 2014. 

Condamne C_____ à rembourser à A_____ et B_____ un montant total de 324 fr. à titre 

de trop-perçu de loyer relatif à l'emplacement de parking.  

Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD, 

Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

La présidente : 

Fabienne GEISINGER-

MARIETHOZ 

 
La greffière : 

Maïté VALENTE 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

- 25/25 - 

 

C/27439/2013 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. 

consid. 1.2