# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 574cb580-ffb5-5c64-9a29-34be61276f95
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-31
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2022 PVG 2022 12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2022-12_2022-12-31.pdf

## Full Text

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Steuern 6
Taglias 
Imposte

Grundstückgewinnsteuer. Betriebsgesellschaft oder Im- 
mobiliengesellschaft. Massgebender Zeitpunkt für die Be- 
urteilung.
– Veräusserung aller Aktien einer Gesellschaft, die Eigen- 

tümerin eines Grundstücks ist, auf dem ein Hotel steht, 
das noch instand gestellt werden muss (E.4).

– Grundsätzlich ist für die Beurteilung, ob es sich um eine 
Betriebs- oder Immobiliengesellschaft handelt, der Zeit- 
punkt unmittelbar vor der Veräusserung massgebend; 
die künftigen Absichten der Beteiligten können mitein- 
bezogen werden, müssen aber dokumentiert sein; für 
die Beurteilung ist zudem auf die anhand aller verfüg- 
baren Elemente ermittelte tatsächliche Tätigkeit der 
Gesellschaft abzustellen, nicht auf deren statutarischen 
Zweckumschreibung (E.4.1, 4.2).

– In casu hatte die Gesellschaft zum Veräusserungszeit- 
punkt weder Ausgaben für Waren und Dienstleistungen 
noch erzielte sie Einnahmen, mit Ausnahme von Mieter- 
trägen aus zwei Wohnungen in einem separaten Gebäu- 
de; es bestanden keine Belege dafür, dass das Hotel in 
Betrieb war; ergo keine Betriebsgesellschaft, sondern 
Immobiliengesellschaft, womit der Verkauf sämtlicher 
Aktien der Gesellschaft eine die Grundstückgewinnsteu- er 
begründende Veräusserung darstellt; die lediglich be- 
hauptete Verpflichtung der Erwerberin, ein Hotel zu be- 
treiben, ändert daran nichts (E.4.3, 4.4).

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Società di ge- 
stione o società immobiliare. Momento determinante per il 
giudizio.
– Alienazione di tutte le azioni di una società che è pro- 

prietaria di un fondo, sul quale vi è un albergo che deve 
ancora essere rimesso in sesto (consid. 4).

– Per decidere se si tratta di una società di gestione o di 
una società immobiliare è di principio determinante il 
momento immediatamente precedente l’alienazione; le 
intenzioni future delle parti coinvolte possono essere

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prese in considerazione, ma devono essere documenta- te; 
inoltre la valutazione deve basarsi sull’attività effet- tiva 
della società, determinata sulla base di tutti gli ele- 
menti disponibili, e non sulla sua descrizione statutaria 
dello scopo (consid. 4.1, 4.2).

– In casu, al momento dell’alienazione, la società non ge- 
nerava né spese per beni e servizi né entrate, ad ecce- 
zione del reddito da locazione di due appartamenti in un 
edificio separato; non vi era alcuna prova che l’albergo 
fosse in funzione; quindi non è società di gestione, bensì 
società immobiliare, il che significa che la vendita di tut- te 
le azioni costituisce un trasferimento soggetto all’im- 
posta sugli utili da sostanza immobiliare; l’impegno me- 
ramente asserito dell’acquirente di gestire un albergo 
non cambia nulla al riguardo (consid. 4.3, 4.4).

Dai considerandi:
4. Intanto è incontestato che la ricorrente era detentrice di 

tutte le azioni a portatore della B.    SA e che le ha vendute tutte 
alla C.    SA. Pacifico è pure che la B.    SA era ed è proprie- 
taria di tre fondi (particelle n. N.1.   , N.2.    e N.3.   ) e 
che su perlomeno uno di essi almeno temporaneamente venne e/o 
viene tutt’ora gestito un albergo. Controversa è invece la domanda 
se la B.    SA al momento dell’alienazione era da considerare 
una società di gestione oppure una società immobiliare. La rispo- 
sta a questo quesito determina pure se l’alienazione dell’insieme 
delle azioni della B.   SA quale proprietaria fondiaria sia assog- 
gettata all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

4.1. Non è noto in quali periodi sia stato aperto al pub- 
blico l’albergo in questione. Fatto sta che i documenti agli atti 
rendono verosimile l’attività alberghiera soltanto dal 2016 in poi 
(vedi il consid. 4.3). Per i periodi precedenti non vi sono prove 
agli atti, bensì soltanto le dichiarazioni della ricorrente, con cen- 
no a una proprietaria precedente andata in fallimento, dalla quale 
la Banca H.    SA avrebbe ritirato i beni immobili nel 2013 per 
poi venderli alla B.   SA che li avrebbe rimessi in sesto. A tal 
proposito si costata perlomeno che nell’allegato al bilancio per 
l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2015 e 2014 (act. C.11 pag. 4) la 
B.   SA ha dichiarato che “nel 2015 la società non è stata ope- 
rativa”. Comunque sia, non si impone fare ulteriori accertamenti 
a riguardo, poiché non si rivelano né necessari né utili ai fini del 
giudizio.

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4.2. Il momento determinante è quello dell’alienazione, os- 
sia il mese di marzo 2015. Vista la descrizione dello scopo allora 
iscritta nel registro di commercio e tenuto conto soprattutto anche 
del cambiamento dello scopo sociale (vedi n. 1 della fattispecie), 
sarebbe di gran lunga più plausibile concludere che al momento 
determinante la B.   SA era una società immobiliare, anziché 
una società di gestione, e che semmai è divenuta una società di 
gestione soltanto circa sei mesi dopo il trapasso di proprietà di 
tutte le azioni al portatore. Tuttavia, come spiegato, non ci si può 
basare esclusivamente sullo scopo statutario o iscritto al registro 
di commercio, bensì si deve giudicare l’effettiva attività della so- 
cietà, considerando ad esempio la contabilità della società e gli al- 
tri documenti disponibili. Da quest’ultima, come sostiene a ragione 
l’Amministrazione imposte, risultavano soltanto ricavi da locazio- 
ne, mentre invece dalla contabilità di una società operativa risulte- 
rebbero tipicamente pure altre entrate e soprattutto anche spese 
per beni e servizi sotto forma di acquisti di merci e salari. Questi 
mancano interamente presso la B.   SA. Nel conto economico 
del 2015 e del 2014 ha dichiarato zero ricavi da prestazioni di servizi, 
zero costi per il personale e zero costi per materiale, merci e servizi 
(act. C.11 pag. 2). Vi sono soltanto delle entrate che secondo quanto 
affermato dalla ricorrente costituirebbero la pigione di due appar- 
tamenti nell’altro edificio (cioè nel rustico, particella n. N.3.  ). 
Mal si comprende così come ciononostante dovrebbe essere stata 
la B.    SA a gestire in autonomia l’albergo. Tutti gli elemen- 
ti tendono dunque nettamente a far concludere, perlomeno per il 
momento determinante, a una società immobiliare che al massimo 
potrebbe aver dato in affitto l’immobile a un’altra società respon- 
sabile della gestione e dell’esercizio dell’albergo.

4.3. Neanche i documenti proposti dalla ricorrente non 
sono in grado di provare che la B.    SA sarebbe stata una so- 
cietà di gestione, anziché una società immobiliare. Innanzitutto il 
fatto che l’albergo F.    è oggi sul sito www.booking.com non 
ha rilevanza alcuna per il caso in giudizio, poiché non prova che 
lo era già nel marzo del 2015. L’immagine dello schermo del sito 
www.booking.com inoltrato dalla ricorrente ad esempio non porta 
alcuna data; piuttosto contiene la scritta “Hotel F.   dà il ben- 
venuto ai clienti di Booking.com dal 25 lug 2017” e in cima pure 
un pulsante “Assistenza Coronavirus (COVID-19)”, il che significa 
che l’immagine dev’essere stata fatta al più presto nell’anno 2020, 
come suggerisce anche la scelta di date per la ricerca a sinistra (30 
ottobre 2020 al 1° novembre 2020). Difatti, visitando il sito oggi,

http://www.booking.com/
http://www.booking.com/

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si presenta essenzialmente la stessa identica schermata. Ma an- 
che le numerose foto delle camere e altre parti dell’albergo non 
capovolgono la situazione. Mentre è relativamente chiaro che le 
foto mostrano effettivamente un albergo, esse non permettono di 
determinare il momento della loro registrazione né tantomeno por- 
tano luce sul vero gerente dell’attività alberghiera. La stessa cosa 
vale per le stime cantonali, i piani degli edifici e soprattutto per le 
fatture di fornitori e tasse comunali, tutte successive al trapasso di 
proprietà, e meglio dal 2016 in poi. Nulla muta a riguardo nemme- 
no l’asserito – ma non provato – impegno da parte dell’acquirente a 
gestire l’albergo con la stessa B.    SA. Agli atti non vi è traccia 
di un tale impegno preso dalla C.    SA o dal suo amministrato- 
re unico. Tenendo presente quanto si è potuto costatare pocanzi, 
è dunque stabilito che la B.   SA era una società immobiliare. 
Non si impone quindi neanche far ricorso all’udizione di testimoni 
come proposto dalla ricorrente.

4.4. Per questi motivi la B.   SA al momento determi- 
nante dell’alienazione non poteva essere qualificata come una so- 
cietà operativa, bensì era una società immobiliare. Di conseguenza 
il trapasso dei tre fondi assieme alla totalità delle azioni della so- 
cietà è senz’altro assoggettata all’imposta sugli utili da sostanza 
immobiliare.
A 20 57 sentenza del 13 aprile 2021

L’interposto ricorso al Tribunale federale è stato respinto con sen- 
tenza del 13 marzo 2023 nella misura in cui è stato dichiarato am- 
missibile (9C_644/2022).