# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dc32af0b-6f99-5939-8aab-4dd72bbb8533
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.03.2024 III 2023 159
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-159_2024-03-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 159

Entscheid vom 27. März 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. B.________

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________ 
vertreten durch E.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

2

Sachverhalt:

A. Die D.________ (nachstehend Bauherrschaft) ist Eigentümerin des Grund-
stücks KTN 001 (1'401 m2), ________. Das Grundstück liegt in einer Wohnzone 
2 (W2). Es stösst im Norden an den G.________, eine private Erschliessungs-
strasse, an.

Am 7. Juli 2020 reichte die Bauherrschaft beim Gemeinderat Freienbach ein Ge-
such für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses ("H.________") inklu-
sive Nebenbaute und den Neubau eines Mehrfamilienhauses (MFH) mit fünf 
Wohnungen ein (je zwei 4-Zimmerwohnungen im Erdgeschoss [EG] und Ober-
geschoss [OG] sowie eine 5-Zimmerwohnung im Attikageschoss [AG]). Das 
Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. wx publiziert und öffentlich aufgelegt. Hierge-
gen erhoben am 30. Juli 2020 A.________, Eigentümer des westlich ans Bau-
grundstück anschliessenden Grundstücks KTN 002 (824 m2), Einsprache mit 
dem Antrag auf Abweisung des Baugesuchs. Nachdem die kommunale Abteilung 
Hochbau das Bauprojekt am 13. August 2020 für (noch) nicht bewilligungsfähig 
erachtete, reichte die Bauherrschaft am 23. September 2020 eine Projektände-
rung ein. Diese wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Ne-
ben anderen erhoben auch A.________ am 19. Oktober 2020 wiederum Ein-
sprache. Unter anderem machten sie die Schutzwürdigkeit des vom Abbruchge-
such betroffenen bestehenden Gebäudes geltend. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 2. März 2021 erteilte das Amt für Raumentwick-
lung (ARE) die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen unter Aufla-
gen und Nebenbestimmungen. Unter Eröffnung dieses Gesamtentscheides er-
teilte der Gemeinderat mit Beschluss (GRB) Nr. 109 (7.15.4) vom 25. März 2021 
die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab. 

Auf Beschwerde von A.________ vom 23. April 2021 hin hob der Regierungsrat 
des Kantons Schwyz mit Beschluss (RRB) Nr. 796/2021 (Verfahren VB 80/2021) 
vom 16. November 2021 den GRB Nr. 109 vom 25. März 2021 auf und wies die 
Sache im Sinne der Erwägungen zur Sachverhaltsabklärung und anschliessen-
den Neubeurteilung an den Gemeinderat zurück. Er bemängelte, der Gemeinde-
rat habe zum einen bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit auf eine bloss hy-
pothetische Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h abgestellt, zum andern liessen 
sich die Sichtweiten bei der Einfahrt vom Grundstück in den G.________ auf-
grund der Planunterlagen nicht rechtsgenüglich beurteilen. 

Hiergegen erhoben A.________ am 14. Dezember 2021 Beschwerde beim Ver-
waltungsgericht des Kantons Schwyz. Dieses trat auf die Beschwerde mit VGE III 
2021 210 vom 23. Mai 2022 nicht ein. 

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C. Mit GRB Nr. 348 (7.15.4) vom 3. November 2022 wies der Gemeinderat die 
Einsprachen erneut ab und erteilte die Bewilligung für den Abbruch des beste-
henden Wohnhauses mit Nebenbauten sowie für den Neubau eines MFH unter 
Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten. 

Hiergegen erhoben A.________ am 29. November 2022 Beschwerde beim Re-
gierungsrat (Beschwerdeverfahren VB 247/2022), worauf der Gemeinderat die 
Baubewilligung mit GRB Nr. 396 vom 15. Dezember 2022 widerrief und das Si-
cherheitsdepartement das Beschwerdeverfahren VB 247/2022 am 6. Februar 
2023 als gegenstandslos geworden abschrieb.

D. Mit Gesamtentscheid vom 30. Januar 2023 erteilte das ARE die kantonale 
Baubewilligung im Sinne der Erwägungen unter Auflagen und Nebenbestimmun-
gen. Hierauf erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung mit GRB Nr. 48 vom 
9. Februar 2023 unter Eröffnung des Gesamtentscheides und Abweisung der 
Einsprachen. 

E. Mit Gesuch vom 29. September 2021 liess die Bauherrschaft durch die 
I.________ GmbH, ________, das Baugesuch für eine Erdsondenwärmepumpe 
(EWP) auf dem Baugrundstück einreichen. Das Gesuch wurde im Amtsblatt 
Nr. yz publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben A.________ am 
25. Oktober 2021 Einsprache. Am 20. Dezember 2021 wurde das Verfahren auf 
Antrag der Bauherrschaft bis zum 30. Juni 2022 sistiert. Mit Gesamtentscheid 
vom 1. Februar 2023 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung und trat auf 
die Einsprachen aus kantonaler Sicht nicht ein. Mit GRB Nr. 49 vom 9. Februar 
2023 wies auch der Gemeinderat die Einsprache unter Eröffnung des Gesam-
tentscheides des ARE ab und erteilte die Baubewilligung für die EWP. 

F. Mit Eingabe vom 7. März 2023 liessen A.________ gegen die beiden GRB 
Nrn. 48 und 49 vom 9. Februar 2023 Beschwerde beim Regierungsrat erheben 
mit den folgenden Anträgen (Verwaltungsbeschwerdeverfahren VB 48/2023):

1. Es seien in Gutheissung der Beschwerde die Beschlüsse der Gemeinde 
Freienbach vom 9. Februar 2023, Protokolle Nr. 7.15.4, Geschäft Nr. 48/2023 
und Geschäft Nr. 49/2023 aufzuheben und es seien die Baubewilligungen für 
die Bauprojekte Abbruch Wohnhaus und Nebenbaute, Neubau 
Mehrfamilienhaus, sowie Erdsondenwärmepumpenanlage, KTN 001, 
G.________, zu verweigern.

2. Es sei festzustellen, dass die kantonalen Gesamtentscheide vom Amt für 
Raumentwicklung vom 30. Januar 2023 (B2022-0655) und 1. Februar 2023 
(B2021-1419) nichtig sind und damit keine Geltung haben.

eventualiter seien die kantonalen Gesamtentscheide vom Amt für 
Raumentwicklung vom 30. Januar 2023 (B2022-0655) und 1. Februar 2023 
(B2021-1419) ebenfalls aufzuheben.

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3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt. zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin.

G. Mit RRB Nr. 636/2023 vom 13. September 2023 entschied der Regierungs-
rat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.- 
werden den Beschwerdeführern auferlegt und mit deren Kostenvorschuss 
(Fr. 1500.-) verrechnet.

3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Freienbach eine 
Parteientschädigung von Fr. 1200.- und der Beschwerdegegnerin eine solche 
von Fr. 900.- zu bezahlen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

H. Gegen diesen RRB Nr. 636/2023 (Versand am 19.9.2023) lassen 
A.________ mit Eingabe vom 10. Oktober 2023 (persönlich überbracht am glei-
chen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Es sei in Gutheissung der Beschwerde der Beschluss der Regierung des 
Kt. Schwyz vom 13. September 2023 (RRB 636/2023) aufzuheben und damit 
auch die Beschlüsse der Gemeinde Freienbach vom 9. Februar 2023, 
Protokolle Nr. 7.15.4, Geschäft Nr. 48/2023 und Geschäft Nr. 49/2023 und die 
kantonalen Gesamtentscheide vom Amt für Raumentwicklung vom 30. Januar 
2023 (B2022-0655) und 1. Februar 2023 (B2021-1419).

2. Es seien die Baubewilligungsgesuche für die Bauprojekte Abbruch Wohn-
haus und Nebenbaute, Neubau Mehrfamilienhaus, sowie 
Erdsondenwärmepumpenanlage, KTN 001, G.________, abzuweisen und die 
Bewilligungen zu verweigern.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt, zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin. 

I. Das Sicherheitsdepartement beantragt vernehmlassend am 19. Oktober 
2023 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwer-
deführer, das ARE beantragt am 30. Oktober 2023 ebenfalls die Abweisung der 
Beschwerde, der Gemeinderat am 2. November 2023 die Abweisung der Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer bei solidarischer Haftbarkeit, 
und ebenso beantragt die Beschwerdegegnerin mit Vernehmlassung vom 
18. Dezember 2023, die Beschwerde sei abzuweisen unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. 

J. Die Beschwerdeführer beantragen replizierend am 29. Januar 2024 die 
Gutheissung ihrer Beschwerde. Das Sicherheitsdepartement teilt mit Eingabe 

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vom 9. Februar 2024 seinen Verzicht auf die Einreichung einer Duplik mit. Die 
Beschwerdegegnerin hält duplizierend am 16. Februar 2024 an ihrem Abwei-
sungsantrag fest. Die übrigen Verfahrensbeteiligten haben sich nicht zur Replik 
geäussert. Am 14. März 2024 reichen die Beschwerdeführer eine Triplik ein. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die Beschwerdeführer machten im Verwaltungsbeschwerdeverfahren mit 
ihrer dortigen Beschwerde vom 7. März 2023 Befangenheit des Amtsvorstehers 
des ARE und des Leiters der Baugesuchszentrale geltend, was sich unter ande-
rem im Verzicht auf eine Gebührenerhebung für den zweiten Gesamtentscheid 
vom 30. Januar 2023 zeige; der Gesamtentscheid sei nichtig (S. 4 f.). Ihre (mate-
rielle) Hauptrüge betraf die geltend gemachte Schutzwürdigkeit des auf dem 
Baugrundstück bestehenden und abzubrechenden Gebäudes (S. 5 ff.). Hierbei 
rügten sie namentlich eine "massive Verletzung des Denkmalschutzgesetzes in-
kl. Verletzung des rechtlichen Gehörs, des Granada-Übereinkommens 
(SR 0.440.4) und der Aarhus-Konvention (SR 0.814.07)" (S. 5 ff. und S. 16 f.), 
eine fehlende hinreichende fachliche Untersuchung des bestehenden Gebäudes 
(S. 9 ff. und S. 17 f.) und insbesondere zu Unrecht missachtete schützenswerte 
historische Deckenmalereien (S. 11 f.). 

Zudem machten die Beschwerdeführer geltend, die Ausfahrt vom Autolift sei zu 
nahe am Fahrbahnrand (S. 18 f.), die Sichtweiten seien unzulässig (S. 19 f.), es 
fehle ein Sicherheitsnachweis, es bestünde eine "Gefährdung durch fehlenden 
Warteraum" (S. 20 f.) und die Strassenbreite sei nicht hinreichend (S. 21). Zudem 
beanstandeten sie eine fehlende Besonnung der Erholungsflächen (S. 21 f.). 
Schliesslich erachteten sie die Koordination zwischen den Baubewilligungen für 
den Neubau sowie für die EWP als mangelhaft bzw. als "Papiertiger" (S. 22 f.). 

1.2 Der Regierungsrat verneinte mit dem angefochtenen RRB eine Nichtigkeit 
des Gesamtentscheides (E. 2.1 ff.). Insbesondere scheine der Verzicht auf eine 
zusätzliche Gebühr zu den für den ersten Gesamtentscheid vom 2. März 2021 
erhobenen Fr. 1'860.-- nachvollziehbar, da dem ARE kein erheblicher zusätzli-
cher Aufwand entstanden sei (E. 2.3). Es sei weder eine Befangenheit des Amts-
vorstehers des ARE noch des Leiters der Baugesuchzentrale erkennbar (E. 2.4). 

Das Gehör der Beschwerdeführer sei durch die kantonale Denkmalpflegerin im 
Zusammenhang mit deren Abklärungen der Schutzwürdigkeit der bestehenden 
Baute, namentlich der Begehung vor Ort vom 11. Dezember 2020, nicht verletzt 
worden (E. 3.1.2). Die kantonale Fachstelle für Denkmalpflege habe sich in meh-
reren Amtsberichten zur Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes auf der 

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Bauparzelle geäussert. Zudem habe sie im Mitbericht vom 5. April 2023 zur Ver-
nehmlassung des ARE vom 11. April 2023 noch einmal umfassend Stellung ge-
nommen. Die entsprechenden Ausführungen erwiesen sich als schlüssig, wes-
halb sich die Einholung eines weiteren Gutachtens erübrige. Im Übrigen sei auch 
nicht ersichtlich, auf welcher gesetzlichen Grundlage die Beschwerdeführer ein 
archäologisches Gutachten als zwingende Voraussetzung für die Erteilung der 
Abbruch- und der Baubewilligung erachteten. Ein solches Gutachten sei nicht 
zwingend vorgeschrieben und vorliegend auch nicht erforderlich (E. 3.4). Der 
Regierungsrat habe sich bereits im RRB Nr. 796/2021 vom 16. November 2021 
(an dem die Beschwerdeführer ebenfalls als Partei beteiligt gewesen seien) zur 
Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes geäussert. Hieran halte der Regie-
rungsrat auch im angefochtenen RRB Nr. 48/2023 fest (E. 3.5.1). Die Argumen-
tation der Beschwerdeführer in Bezug auf die Schutzwürdigkeit des Gebäudes 
vermöge nach wie vor und in Berücksichtigung ihrer Darstellung der Bauge-
schichte nicht zu überzeugen. Zu betonen bleibe, dass die kantonale Denkmal-
pflege an der Begehung vom 11. Dezember 2020 offensichtlich keine wertvollen 
Deckenmalereien festgestellt habe (E. 3.5.2). Nach der Rechtsprechung und der 
Lehre richteten sich die Bestimmungen des Granada-Übereinkommens nicht an 
die rechtsanwendenden Behörden, weshalb eine kantonale Verfügung im Einzel-
fall nicht unmittelbar wegen Verletzung des Granada-Übereinkommens ange-
fochten werden könne (E. 3.6 mit Hinweis auf BGE 147 I 308 E. 5.1 f.). Der Ver-
zicht auf die Durchführung eines Unterschutzstellungsverfahrens sei nicht zu be-
anstanden (E. 3.7). 

Die Auffassung des Gemeinderates, dass für die Einfahrt zum Fahrzeuglift in die 
Tiefgarage gestützt auf Art. 21 Abs. 2 des kommunalen Baureglements (BauR) 
vom 28. November 1993 mit seitherigen Änderungen (letztmals 12.2.2022) ein 
Abstand von 6 m genüge, sei nicht zu beanstanden (E. 4.2). Der G.________ 
(KTN 003) erschliesse die in der Wohnzone W2 liegenden Grundstücke KTN 
004_u.w., welche zusammen eine Landfläche von 6'829 m2 aufwiesen entspre-
chend bei einer Ausnützung (AZ) von 0.45 (entsprechend einer Bruttogeschoss-
fläche [BGF] von 3'073.05 m2) einem Bedarf von 47 Parkplätzen. Mit einer Stras-
senbreite von 4.5 m (ohne Trottoir) werde der G.________ diesen Anforderungen 
gerecht (E. 5.2). 

Die Einmündung ab dem Baugrundstück (Autolift) in die G.________ sei 
grundsätzlich verkehrssicher (E. 6.4 f.). 

Der Gemeinderat habe die Bauherrschaft auch mittels Auflage (GRB Nr. 48 vom 
9.2.2023 Disp.-Ziff. 4.6) verpflichtet, ein Ampelsystem zur Regelung der Ein- und 
Ausfahrt zum Autolift vorzusehen mit Bevorzugung der einfahrenden Fahrzeuge. 

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Eine Stausituation dürfe beim lediglich fünf Wohnungen umfassenden geplanten 
MFH nur selten vorkommen (E. 7.2). 

Nicht nachvollziehbar sei, weshalb die auf der westlichen Seite geplanten Spiel- 
und Erholungsflächen nicht genügend besonnt sei sollten (E. 8). 

Schliesslich gebiete die Koordinationspflicht nicht, über das Baugesuch für die 
EWP und den Abbruch/Neubau in einem einheitlichen Beschluss zu entscheiden. 
Die zeitliche und inhaltliche Abstimmung sei vorliegend gewahrt (E. 9.2). 

1.3 Die Beschwerdeführer halten mit ihrer (mit einem Inhaltsverzeichnis verse-
henen und thematisch strukturierten) Verwaltungsgerichtsbeschwerde an den mit 
der Verwaltungsbeschwerde vorgebrachten Rügen fest. In verfahrensrechtlicher 
Hinsicht rügen sie eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (und der Rechts-
gleichheit), des Untersuchungsgrundsatzes und machen eine unzulängliche 
Sachverhaltsabklärung, eine Verletzung der Begründungspflicht/Fehlen einer hin-
reichenden Begründung sowie eine unzulässige Verweigerung von Beweisab-
nahmen geltend (S. 7 ff.).

Inhaltlich/materiell bleiben die Beschwerdeführer dabei, dass das bestehende 
Gebäude unter Schutz gestellt gehört (S. 5 ff. und S. 28 f.); diesbezüglich sei ne-
ben den bereits genannten Verletzungen von Verfahrensvorschriften zu Unrecht 
kein Augenschein durchgeführt worden, keine Abklärungen betreffend die über-
malte schutzwürdige Decke erfolgt, keine Zeugen angehört und kein Gutachten 
erstellt worden und auch keine Interessenabwägung oder Auseinandersetzung 
mit Art. 6 der Verordnung über die Denkmalpflege und Archäologie (Denkmal-
schutzverordnung, DSV; SRSZ 720.110) vom 10. Dezember 2019 vorgenommen 
worden. Zudem sei das Granada-Übereinkommen bzw. die aktuelle Rechtspre-
chung des Bundesgerichts hierzu missachtet worden. 

Weiter erneuern sie ihre Rügen betreffend die Nähe der Ausfahrt des Autolifts 
zum Fahrbahnrand (S. 30), unzulässige Sichtweiten (S. 31), mangelnden Sicher-
heitsnachweis (S. 31), ungenügender Strassenbreite sowie fehlender hinreichen-
der Besonnung der Erholungsfläche. Nicht mehr gerügt wird, soweit ersichtlich, 
eine Verletzung des Koordinationsgebots (Art. 25a des Bundesgesetzes über die 
Raumplanung [Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700] vom 22.6.1979) sowie die 
Befangenheit von Mitarbeitenden des ARE. Dies wäre angesichts der zutreffen-
den Erwägungen des Regierungsrates auch unbehelflich.  

1.4 Es spricht nichts gegen ein Eintreten auf die Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde. Die Entscheidungsvoraussetzungen (§ 27 Abs. 1 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974) sind gegeben. 

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1.5 Vorab sind die von den Beschwerdeführern passim als verletzt erachteten 
Verfahrensgrundsätze und deren rechtliche Grundlagen darzulegen. 

1.5.1  Art. 29 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 
(BV; SR 101) vom 18. April 1999 gewährleistet die allgemeinen Verfahrensgaran-
tien als Minimalgarantien (vgl. BSK BV-Waldmann, Art. 29 N 6). Jede Person hat 
in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und 
gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist (Abs. 1). 
Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör (Abs. 2). 

1.5.2  Die "gleiche und gerechte Behandlung" beinhaltet unter anderem das all-
gemeine Gebot eines fairen Verhaltens. Die gleiche Behandlung im Speziellen 
betrifft das gleiche Recht der Parteien auf Verfahrenszugang und -beteiligung 
(insbesondere Orientierung über den Gang des Verfahrens, in der Gewährung 
der Akteneinsicht, in der Anhörung oder in der Mitwirkung am Beweisverfahren) 
(BSK BV-Waldmann, Art. 29 N 16 ff.; vgl. Steinmann/Schindler/Wyss, St. Galler 
Kommentar zu Art. 29 BV Rz. 55 ff.). 

1.5.3  Das rechtliche Gehör dient einerseits der Sachaufklärung. Andererseits 
stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Ent-
scheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört 
insbesondere das Recht der betroffenen Person, sich vor Fällung eines solchen 
Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen und Einsicht 
in die Akten zu nehmen. Wie weit dieses Recht geht, lässt sich nicht generell, 
sondern nur unter Würdigung der konkreten Umstände beurteilen. Massgebend 
ist, dass es der betroffenen Person ermöglicht worden ist, ihren Standpunkt wirk-
sam zur Geltung zu bringen (vgl. BGE 144 I 11 E. 5.3; 136 I 265 E. 3.2; 135 II 
286 E. 5.1). 

Im Hinblick auf die Beweisführung resultiert aus Art. 29 Abs. 2 BV indes kein ge-
nereller Anspruch auf eine Beweisabnahme, wenn eine Behörde aufgrund der 
bereits abgenommenen oder aktenkundigen Beweise ihre Überzeugung gebildet 
hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, 
dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde 
(vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3; 136 I 229 E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3). Auch der Anspruch 
auf Teilnahme am Augenschein besteht nach bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung lediglich dann, wenn die Entscheidinstanz einen solchen durchführt, nicht 
aber, wenn er von einer Fachinstanz durchgeführt wird, welche im Rahmen des 
Entscheidverfahrens eine Beurteilung abzugeben hat (Urteil BGer 2C_686/2021 
vom 18.11.2021 E. 3.2.2; 1C_603/2018 vom 13.1.2020 E. 2.2; 1C_430/2016 vom 
6.7.2017 E. 2). Insbesondere haben die Parteien im Verwaltungsverfahren kei-

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nen Anspruch darauf, an einer durch einen Sachverständigen durchgeführten 
Begutachtung teilzunehmen (BGE 144 I 253 E. 3.5; BGE 132 V 443 E. 3.4). 

1.5.4  Des Weiteren verlangt der Anspruch auf rechtliches Gehör, dass die 
Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen 
auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus 
folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es 
nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich ausein-
andersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich abhandelt. Vielmehr kann 
sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Be-
gründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite 
des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die 
höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2; BGE 141 III 28 
E. 3.2.4; BGE 141 V 557 E. 3.2.1; BGE 136 I 229 E. 5.2).

1.5.5  Das kantonale Verfahrensrecht regelt den Anspruch auf rechtliches Gehör 
in § 21 (Anhörung) sowie § 22 VRP (Akteneinsicht). Es geht nicht über den ver-
fassungsmässigen Anspruch hinaus. § 18 VRP normiert zudem den Untersu-
chungsgrundsatz. Die Behörde ermittelt von Amtes wegen den für die Verfügung 
oder den Entscheid erheblichen Sachverhalt und erhebt die erforderlichen Be-
weise (unter Vorbehalt der Mitwirkungspflicht gemäss § 19 VRP) (Abs. 1). Der 
Untersuchungsgrundsatz beinhaltet gewissermassen eine Art behördliche Be-
weisführungspflicht. Er ergibt sich aus dem Rechtsstaatsprinzip und dem Grund-
satz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung (Krauskopf/Wyssling, in: Waldmann/ 
Krauskopf, Praxiskommentar VwVG, Art. 12 N 16). 

2.1.1  Nach Art. 78 Abs. 1 BV sind die Kantone für den Natur- und Heimatschutz 
zuständig. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine verfassungsrechtliche 
Zuständigkeitsnorm. Es ist die Aufgabe der Kantone, die zur Erhaltung schutz-
würdiger Objekte notwendigen Rechtsgrundlagen zu schaffen und über die Un-
terschutzstellung im Einzelfall zu befinden. Insbesondere gilt das für die Erhal-
tung der Baudenkmäler regionaler und lokaler Bedeutung (vgl. BGE 147 I 308 
E. 4.1 f. mit zahlreichen Hinweisen). 

Das Granada-Übereinkommen verlangt den Erlass geeigneter Vorschriften zum 
Schutz von Baudenkmälern (Art. 3 Ziff. 2 und Art. 4 Ziff. 2 i.V.m. Art. 1 Ziff. 1 
Granada-Übereinkommen) und verpflichtet jede Vertragspartei, wirksame Kon-
troll- und Genehmigungsverfahren einzuführen (Art. 4 Ziff. 1 Granada-Über-
einkommen). Nach der Rechtsprechung und der Lehre richten sich die Bestim-

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mungen des Granada-Übereinkommens nicht an die rechtsanwendenden Behör-
den, weshalb eine kantonale Verfügung im Einzelfall nicht unmittelbar wegen 
Verletzung des Granada-Übereinkommens angefochten werden kann. Die darin 
enthaltenen Bestimmungen verpflichten jedoch die Vertragsstaaten zum Erlass 
entsprechender Normen, d.h. zur Rechtsetzung (BGE 147 I 308 E. 5.1 f.). 

2.1.2  Die kantonale Gesetzgebung zum Denkmalschutz und die Frage, ob sie 
dem Granada-Übereinkommen gerecht wird, steht vorliegend nicht zur Dispositi-
on. Es wurde im Erlasszeitpunkt des Gesetzes über die Denkmalpflege und Ar-
chäologie (Denkmalschutzgesetz, DSG; SRSZ 720.100) vom 6. Februar 2019 
auch von keiner Seite eine abstrakte Normenkontrolle angestrengt, wie dies im 
Falle des Zuger Denkmalschutzgesetzes der Fall war (BGE 147 I 308). Die 
Schwyzer Denkmalschutzgesetzgebung weist denn auch keine Formulierungen 
auf, die auf überhöhte Anforderungen hindeuten (wie "äusserst hohes öffentli-
ches Interesse", "äusserst hoher wissenschaftlicher, kultureller oder heimatkund-
licher Wert"). 

Es ist nicht ersichtlich, dass bzw. inwiefern die Aarhus-Konvention (Übereinkom-
men vom 25. Juni 1998 über den Zugang zu Informationen, die Öffentlichkeitsbe-
teiligung an Entscheidungsverfahren und den Zugang zu Gerichten in Umweltan-
gelegenheiten), welche die drei Pfeiler "Umweltinformation", "Öffentlichkeitsbetei-
ligung bei umweltrelevanten Entscheidungsverfahren" sowie "Zugang zu Gerich-
ten in Umweltangelegenheiten" zum Gegenstand hat (vgl. https://www.bafu.ad-
min.ch/bafu/de/home/themen/recht/fachinformationen/aarhus-konvention.html), 
vorliegend anwendbar sein sollte. Abgesehen davon können die Beschwerdefüh-
rer nicht ernsthaft behaupten, dass ihnen der Zugang zum Gericht bzw. die 
Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV verbaut wird/wurde. 

2.2.1  Das DSG sowie die dazugehörige Verordnung über die Denkmalpflege 
und Archäologie (Denkmalschutzverordnung, DSV; SRSZ 720.110) vom 10. De-
zember 2019 bezwecken unter anderem die Erhaltung, den Schutz und die Pfle-
ge der Ortsbilder und Kulturdenkmäler (§ 1 Abs. 1 DSG). Als Schutzobjekte der 
Denkmalpflege gelten Objekte, denen ein erheblicher kultureller, geschichtlicher, 
kunsthistorischer oder städtebaulicher Wert zukommt (§ 3 Abs. 1 DSG). Schutz-
objekte können neben Ortsbildern auch Gebäudegruppen und Einzelbauten un-
ter Einbezug ihrer Ausstattung und der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung 
sein (§ 3 Abs. 2 lit. a und b DSG). 

Der Kanton führt ein Inventar der geschützten Bauten und Objekte gemäss § 3 
Abs. 2 lit. b DSG (§ 4 Abs. 1 DSG). In dieses Schutzinventar werden besonders 
schutzwürdige Gebäudegruppen und Einzelbauten aufgenommen, denen im 

11

Sinne von § 3 Abs. 1 DSG ein erheblicher Wert zukommt. Nach Aufnahme ins 
Inventar handelt es sich um Schutzobjekte. Das Schutzziel wird für jedes Schutz-
objekt im Inventar festgehalten (§ 4 Abs. 2 DSG). 

Der Regierungsrat nimmt gemäss § 5 Abs. 1 DSG Objekte nach Anhörung des 
Eigentümers und der Standortgemeinde ins Schutzinventar auf, sofern (lit. a) das 
Objekt besonders schutzwürdig ist sowie einen erheblichen kulturellen, ge-
schichtlichen, kunsthistorischen oder städtebaulichen Wert aufweist, und (lit. b) 
der Unterschutzstellung keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interes-
sen entgegenstehen. Der Eigentümer erhält im Rahmen der Anhörung Gelegen-
heit zur schriftlichen Stellungnahme. Es wird ihm ein begründeter, anfechtbarer 
Aufnahmeentscheid zugestellt (§ 5 Abs. 2 DSG). Der Regierungsrat beschliesst 
über die Aufnahme von Objekten ins kantonale Schutzinventar (§ 15 Abs. 1 lit. a 
DSG). Die kantonale Fachstelle für Denkmalpflege ist unter anderem zuständig 
für das Verfassen von Fachberichten im Baubewilligungs- oder im Planungsver-
fahren (§ 3 Abs. 3 lit. d DSV) sowie für die Überprüfung der Schutzwürdigkeit ei-
nes Objekts im Einzelfall (§ 3 Abs. 3 lit. f DSV). 

2.2.2  Die Beurteilung, ob die Schutzkriterien erfüllt sind, wurde vom Gesetzge-
ber dem Regierungsrat übertragen; er wurde auch mit dem Vollzug und dem Er-
lass der erforderlichen Vollzugsvorschriften beauftragt sowie der Aufsicht über 
die Gemeinden und Bezirke beim Vollzug des Gesetzes (§ 20 Abs. 1 und 2 DSG; 
vgl. auch § 59 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Schwyz [KV; SRSZ 100.100] 
vom 24.11.2010). Diese Regelung wird unter anderem damit begründet, dass 
Heimat- und Denkmalschutz zweifelsohne besondere Fachkenntnisse erfordern. 
Entsprechend wurde dem Regierungsrat nicht nur die Bezeichnung des zustän-
digen Departements übertragen, sondern auch der kantonalen Fachstellen für 
Denkmalpflege (und Archäologie) sowie die Bestimmung von deren Aufgaben. 
Diese Zuständigkeitsregelung ist sachgerecht. 

2.2.3  § 6 DSV formuliert die Aufnahmekriterien ins KSI, welche Anwendung auf 
Einzelbauten und Gebäudegruppen gemäss § 3 Abs. 2 lit. b DSG finden (§ 6 
Abs. 2 DSV). Ein kulturell, geschichtlich, kunsthistorisch oder städtebaulich er-
heblicher Wert im Sinne der §§ 3 Abs. 1 und 5 Abs. 1 DSG liegt gemäss § 6 
Abs. 1 DSV vor, wenn Objekte namentlich Bedeutung haben als:

a) wichtige Zeugen der Schwyzer oder Schweizer Geschichte;
b) prägende Elemente der traditionellen Siedlungslandschaft oder des baukulturel-

len Erbes;
c) Sakralbauten;
d) mittelalterliche und neuzeitliche Blockbauten mit einem hohen Anteil an origina-

ler Bausubstanz;

12

e) Bauwerke mit Wahrzeichencharakter oder überdurchschnittlicher architekto-
nischer Qualität;

f) Bauten mit hohem Erinnerungs- oder Identifikationswert; 
g) historisch bedeutsame Industriebauten.

2.2.4  Einem Entscheid zur Schutzwürdigkeit eines Objekts hat ein wissenschaft-
licher Befund voranzugehen. Bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz 
verdient, hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamt-
beurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstleri-
schen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. 
Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, 
wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben (BGE 135 I 76 E. 6.2; 
BGE 120 Ia 270 E. 4a; Urteil BGer 1C_128/2019 vom 25.8.2020 E. 5.1). 

2.2.5  Von Bundesrechts wegen haben die Kantone gestützt auf Art. 25 Abs. 2 
des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) vom 
1. Juli 1966 Fachstellen für den Naturschutz, den Heimatschutz und die Denk-
malpflege zu bezeichnen. Gemäss Art. 26 Abs. 1 der Verordnung über den Na-
tur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) vom 16. Januar 1991 sorgen die Kanto-
ne für einen sachgerechten und wirksamen Vollzug von Verfassungs- und Ge-
setzesauftrag, und sie haben dazu Amtsstellen als Fachstellen für Naturschutz, 
Heimatschutz und Denkmalpflege zu bezeichnen (vgl. Art 25 Abs. 2 NHG). Diese 
Aufgabe erfüllt im Kanton Schwyz in Bezug auf die Denkmalpflege die kantonale 
Denkmalpflege. Den Fachstellen kommt beim Vollzug des Heimatschutzes eine 
zentrale Bedeutung zu (VGE III 2020 173 vom 30.12.2020 E. 2.1.3 m.H.a. VGE 
III 2014 116 vom 25.11.2014 E. 7.1). 

Worauf die Beschwerdeführer mit ihrem Einwand, auch der Kanton Schwyz habe 
sich an Art. 26 NHV zu halten (Beschwerde S. 6 Ziff. 9) hinauswollen, ist nicht 
verständlich. 

2.2.6  Inhaltlich stellt ein Amtsbericht i.S.v. § 24 Abs. 1 lit. a VRP einer Behörde, 
welche aufgrund ihrer Tätigkeit besondere Sachkenntnisse besitzt, ein Gutachten 
dar (Plüss, in: Kommentar VRG, § 7 Rz. 60, 149). Kommt den Feststellungen der 
fachkundigen Behörde zu den Qualitäten eines Schutzobjektes somit grosses 
Gewicht zu, dürfen sich die rechtsanwendenden Behörden nicht ohne triftige 
Gründe darüber hinwegsetzen und müssen sie Abweichungen begründen (Ur-
teile BGer 1C_179/2015 vom 11.5.2016 E. 5.2 mit Hinweisen auf BGE 140 II 264 
E. 2.3; BGE 137 III 226 E. 4; 1C_595/2013 vom 21.2.2014 E. 4.1.2; 1C_626 
/2017 und 1C_628/2017 vom 16.8.2018 E. 5.4; Saputelli, Umfassende Interes-
senabwägung beim Denkmalschutz, PBG 2016/3 S. 33). 

13

2.2.7  Der RRB Nr. 708/2017 vom 19. September 2017 (Botschaft des Regie-
rungsrates an den Kantonsrat zum DSG, S. 6) nennt als Grundlagen für die Prü-
fung einer allfälligen Schutzwürdigkeit das Bauernhausinventar (BHI), die Kunst-
denkmäler-Inventare (KDM) und das Inventar der neueren schweizerischen Ar-
chitektur (INSA).

2.2.8  In der Regel besteht kein schutzwürdiges Interesse Dritter an der Aufnah-
me oder Nichtaufnahme eines Schutzobjektes ins KSI. Das DSG sieht für Dritte 
auch keine Beteiligung im Unterschutzstellungsverfahren vor (vgl. VGE III 2022 
21 vom 28.4.2022 E. 3.4.1 ff.). Unbesehen hiervon bleibt es in einem allfälligen 
(Gestaltungs-)Planungs- oder Baubewilligungsverfahren einsprache- und be-
schwerdeberechtigten Dritten hingegen unbenommen, geltend zu machen, die 
Unterschutzstellung eines Gebäudes sei zu Unrecht nicht geprüft bzw. die erfor-
derlichen Abklärungen seien nicht vorgenommen worden (vgl. VGE III 2022 21 
vom 28.4.2022 E. 3.6.1 ff.; VGE III 2017 115+117 vom 24.11.2017, namentlich 
E. 2.1, 2.3, 4.1 ff.; VGE III 2021 161 vom 30.3.2022 E. 2.2 und 2.6). 

2.3.1  Mit ihrer Einsprache vom 30. Juli 2020 (in: Baumappe Nr. 2020-0102 Dos-
sier 1) machten die Beschwerdeführer noch keine Schutzwürdigkeit der beste-
henden Baute geltend. Dies war erst in ihrer Einsprache vom 19. Oktober 2020 
der Fall (S. 1 Antrag Ziff. 2.1, S. 6 Ziff. 2.2) mit Nachreichung einer "Dokumenta-
tion H.________ - historische Quellen und Fotos" am 15. Dezember 2020 (in: 
Baumappe Nr. 2020-0102 Dossier 2). 

2.3.2  Mit Fachbericht vom 29. Oktober 2020 ("Erstellung", d.h. praxisgemäss 
Datum Erstellung der Datei und nicht Datum der Berichtserstellung, vgl. Urteil 
BGer 1C_597/2014 vom 1.7.2015 E. 3.2 i.Sa. K. vs. GR Schwyz; Freigabe am 
17.2.2021 [RR-act. III/02/B3]; vgl. auch Zwischenbericht des ARE vom 7.1.2021 
[in: Baumappe 2020-0102 Dossier 2]) stimmte das Amt für Kultur (Denkmal-
pflege) im Nachgang zu einer Besichtigung des Gebäudes am 11. Dezember 
2020 der Baubewilligung zu unter der Auflage einer Dokumentation des Bauern-
hauses vor dem Abbruch mit guten Fotos. Zur Begründung führte die Denkmal-
pflege aus, das bestehende Haus sei weder im KSI noch im BHI erfasst. Es be-
finde sich jedoch in der weiteren Umgebung des historischen Kerns des Weilers 
und nach den Fotos handle es sich um einen historischen Bau. Die Denkmalpfle-
ge habe das Haus am 11. Dezember 2020 besichtigt. Es handle sich um einen 
historischen Blockbau, welcher nachträglich überformt worden sei. Es stehe im 
Kontext der wenigen noch erhaltenen Altbestände im Weiler J.________. Auf-
grund des Vergleichs mit dem jüngst untersuchten Wohnhaus K.________ , ei-
nem um 1607 oder kurz danach errichteten Ständerbau, sei durchaus anzuneh-

14

men, dass sich die bestehende Baute auf dem Baugrundstück ebenfalls in diese 
historische Bautenreihe eingliedern lasse und im Kern ein ähnliches Alter aufwei-
sen könnte. Ein Indiz hierfür könnte der Holzständer im UG sein, vergleichbar mit 
L.________. Die Besichtigung habe jedoch gezeigt, dass das Haus nachträglich 
überformt und im Inneren verändert worden sei. Die Oberflächen seien modern. 
Historische Substanz sei lediglich im Keller und partiell im Dachgeschoss ersicht-
lich. Eine gewisse Schutzwürdigkeit könne dem Altbau aufgrund seiner Ge-
schichte durchaus zugesprochen werden. Aufgrund der Besichtigung mit den 
jüngeren Veränderungen sowie der Ausgangslage, dass das Haus weder im 
Kunstdenkmälerband noch im BHI aufgeführt sei, sei die Denkmalpflege der 
Meinung, dass das Haus die Aufnahmekriterien ins KSI gemäss § 6 DSV nicht 
erfülle. Es werde daher kein entsprechender Antrag gestellt. Der geplante Ab-
bruch werde zwar bedauert. Aufgrund der erhaltenen Konstruktion wäre ein Er-
halt und eine Restaurierung des Altbaus sowie ein Neubau im Norden des 
Grundstücks durchaus denkbar. 

Ausschliesslich zum Zwischenbericht des ARE vom 7. Januar 2021 äusserten 
sich die Beschwerdeführer mit ihrer Stellungnahme vom 25. Januar 2021. Die 
Beurteilung des Fachberichts und Zwischenberichts floss in der Folge unverän-
dert in den Gesamtentscheid des ARE vom 2. März 2021 ein (S. 5 f. Ziff. 5). 

2.3.3  Mit Mitbericht vom 25. Mai 2021 (wörtlich zitiert in der Vernehmlassung 
des ARE vom 26.5.2021 im Verwaltungsbeschwerdeverfahren VB 80/2021) hält 
das Amt für Kultur/Denkmalpflege an seiner Beurteilung fest. 

Ergänzend/präzisierend wird festgehalten, es sei zu vermuten, dass der Kernbau 
aus dem 17. Jhd. stamme und im 19. Jhd. aufgestockt und mit einer neuen Fens-
terordnung versehen worden sei. Die Eternitverschindelung sei höchstwahr-
scheinlich Mitte des 20. Jhd. erfolgt und eine anzunehmende Innenausstattung 
(Buffet, historische Täferverkleidungen, Parkettböden, Kachelofen) entfernt wor-
den. Eine historische Innenausstattung sei nicht mehr vorhanden. Zudem sei der 
historische Bau rückwärtig mit einem neuen Anbau erweitert worden. Der von der 
GSK (Gesellschaft für Schweizerische Kunstgeschichte) im Jahr 2010 herausge-
gebene Kunstdenkmälerband des Bezirks Höfe von Anja Buschow handle den 
Weiler J.________ ab. Der Begriff "M.________" werde als 1435 verzeichnete 
Flurname erwähnt. Zudem zeige eine Fotoaufnahme um 1900 mehrere verputzte 
Häuser unter dem Satteldach im Gebiet "M.________" und "N.________". Das 
Gebäude selbst werde jedoch unter den Profanbauten nicht erwähnt. Die um-
fangreichen historischen Recherchen der Einsprecher seien interessant, fokus-
sierten sich auf die Besitzergeschichte der Familie O.________. Eine gewisse 
Schutzwürdigkeit könne dem Altbau aufgrund dieser lokalhistorischen Geschich-

15

te durchaus zugesprochen werden. Das DSG erfordere jedoch einen "erhebli-
chen" kulturellen, kunsthistorischen oder städtebaulichen Wert. Nur mit einer in-
teressanten Baugeschichte lasse sich dieser geforderte Wert für eine Aufnahme 
ins KSI nicht begründen.  

2.3.4  Erneut nahm das Amt für Kultur (Denkmalpflege) im verwaltungsgerichtli-
chen Verfahren III 2021 210 mit Mitbericht vom 19. Januar 2022 z.H. der Ver-
nehmlassung des ARE vom 20. Januar 2022 Stellung. Es betonte noch einmal, 
dass aus Sicht der Denkmalpflege zu wenig historische Bausubstanz vorhanden 
sei, um eine Aufnahme ins KSI zu rechtfertigen. Hierzu äusserten sich die Be-
schwerdeführer mit Eingabe vom 4. April 2022. 

2.3.5  Vom 22. Dezember 2022 datiert der Fachbericht des Amtes für Kultur 
(Denkmalpflege) z.H. Gesamtentscheid vom 9. Februar 2023, der Gegenstand 
der Verwaltungsbeschwerde vom 7. März 2023 war. 

2.3.6  Ebenso erstellte das Amt für Kultur (Denkmalpflege) im Verwaltungsbe-
schwerdeverfahren VB 48/2023 am 5. April 2023 wiederum einen Mitbericht z.H. 
des ARE. Es hob noch einmal hervor, dass das Haus im Vergleich mit anderen 
Gebäuden dieses Typs in der Region sehr einfach und schmucklos ausgestattet 
sei. Wohl sei das Blockgefüge (soweit ersichtlich) noch vorhanden, doch sei das 
Innere der Wohngeschosse durch jüngere Umbauten komplett überformt und 
sämtliche historische Ausstattung entfernt worden. Durch die starke Bautätigkeit 
um die Liegenschaft hat das Gebäude seine ursprüngliche Präsenz verloren und 
weise somit nur noch einen bescheidenen ortsbaulichen Wert auf. Auch hierzu 
konnten sich die Beschwerdeführer mit Replik vom 9. Juni 2023 wieder äussern. 

2.4.1  Mit dem Regierungsrat besteht keinerlei Anlass, weder die (methodische) 
Vorgehensweise noch die Verneinung der Schutzwürdigkeit durch das Amt für 
Kultur/Denkmalpflege in Frage zu stellen. 

Die kantonale Denkmalpflege ist die vom Gesetz vorgesehene zuständige und 
fachkompetente Behörde. Ihre konkrete Beurteilung ist nachvollziehbar und 
überzeugend. Ihre Berichte stellen Amtsberichte dar, auf welche abgestellt wer-
den kann. Die Denkmalpflegerin weist auch auf schutzwürdige Aspekte hin, die 
aber die gegen eine Unterschutzstellung sprechenden Momente keineswegs 
aufzuwiegen vermögen. Die Denkmalpflegerin hat auch die historischen Ab-
klärungen der Beschwerdeführer in ihre Beurteilung miteinbezogen. Es scheint 
einleuchtend, dass baugeschichtliche Überlieferungen, die sich in einer beste-
henden Baute nicht oder nur noch teilweise widerspiegeln, per se keine Schutz-
würdigkeit begründen können. Vergleichbares gilt auch hinsichtlich der (übermal-

16

ten) Decke (Beschwerde S. 16 f. lit. ee; S. 26 lit. c; S. 29 Ziff. 5). Von der Befra-
gung von dipl. Architekt FH/dipl. Bauleiter Hochbau, P.________ (Beschwerde 
S. 17 erste Ziff. 4), kann ohne weiteres abgesehen werden. Der Website der 
Q.________ lassen sich keine Hinweise (vgl. Rubriken "Leistungen", "aktuelle 
Projekte", "Referenzen", "Über uns") entnehmen, was den Architekten oder die 
anderen Mitarbeitenden bei der Q.________ für die Beurteilung denkmalschütze-
rischer Fragestellungen auszeichnen könnte, zumal die entsprechende Befähi-
gung über diejenigen der vorerwähnten Fachpersonen für Denkmalfragen hin-
ausgehen müsste. Im Übrigen ist es widersprüchlich, das mit der Baukonzeption 
betraute Architekturbüro bzw. den Architekten, der im Baubeschrieb (vom 
3.7.2020) und auch andernorts mit keinem Wort eine mögliche Schutzwürdigkeit 
der bestehenden Baute erwähnt, als Zeugen zu berufen, was insoweit die aus-
schweifenden Ausführungen der Beschwerdeführer zur behaupteten Schutzwür-
digkeit als unglaubwürdig erscheinen lässt.

2.4.2  Wenn der Gesetzgeber als Grundlagen für die Prüfung einer allfälligen 
Schutzwürdigkeit das BHI und die Kunstdenkmälerinventare nennt (vgl. vorste-
hend E. 2.2.7), das strittige Gebäude aber weder im BHI noch im Jahr 2010 her-
ausgegebenen Kunstdenkmälerband des Bezirks Höfe aufgeführt wird, so ist be-
reits dieser Umstand allein als gewichtiges Indiz gegen eine Schutzwürdigkeit 
bzw. Unterschutzstellung zu werten. Diese Indizwirkung wird durch die Tatsache 
verstärkt, dass in J.________ innerhalb eines Radius von rund 800 m (Richtung 
Osten) über 20 im BHI inventarisierte Gebäude verzeichnet sind, wovon 13 aller-
dings abgegangen, aber auch vier im KSI inventarisiert sind (vgl. webGIS-SZ 
Geokategorie Gesellschaft, Kultur > Denkmalpflege). 

Diese fachlichen Grundlagen wurden von kompetenten Fachleuten erarbeitet. So 
wurde das BHI von und unter der Leitung von Benno Furrer erstellt, der in den 
1980-er Jahren in den Kantonen Schwyz und Zug rund 4'200 Bauernhäuser, da-
von rund 2'900 im Kanton Schwyz, inventarisierte (vgl. Benno Furrer, Baufor-
schung-Bauernhausforschung, zum Abschluss des Projekts "Schweizerische 
Bauernhausforschung", in: Tugium [Jahrbuch des Staatsarchivs des Kantons 
Zug] 34/2018 S. 91 ff.) und somit den umfassendsten Überblick über die Bauern-
häuser samt den sich hieraus ergebenden Vergleichsmöglichkeiten hat. Anja Bu-
schow Oechslin (Dr.phil., Studium der Kunstgeschichte, Germanistik und Philo-
sophie), Autorin des Bandes zu den Kunstdenkmälern des Bezirks Höfe, hat in 
den Jahren 1998 bis 2006 die Kunstdenkmäler des Kantons Schwyz inventari-
siert und bereits die beiden Bände zu Einsiedeln mitverfasst. Auch sie hat einen 
weitreichenden Überblick über den Bestand an allenfalls schutzwürdigen Bauten.

17

Ebenso kann die Fachkompetenz der amtierenden kantonalen Denkmalpflegerin 
(lic. phil. [Studium der Kunstgeschichte, Mittelalterarchäologie sowie Geschichte 
des Mittelalters]/dipl. Arch. HTL, Mitglied Fachgruppe Denkmalpflege Winterthur; 
Mitglied Denkmalrat Basel, vormals stellvertretende Denkmalpflegerin des Kan-
tons Zug, anschliessend zuständige Denkmalpflegerin für das Zürcher Oberland) 
nicht in Abrede gestellt werden. Ihr Tätigkeitsbereich betraf zu einem erheblichen 
Teil ländliche Gebiete. Sie kann zweifelsohne beurteilen, ob die Voraussetzun-
gen für eine Unterschutzstellung gegeben sind und/oder allenfalls für die Beurtei-
lung der Schutzwürdigkeit noch einlässlichere Abklärungen in die Wege geleitet 
werden müss(t)en. Anderslautende Vorbringen der Beschwerdeführer (Be-
schwerde S. 6 Ziff. 1 ff.) entbehren einer Grundlage. Dies gilt namentlich hinsicht-
lich der geltend gemachten bzw. beantragten unabhängigen Begutachtung (Be-
schwerde S. 12 f. lit. bb und S. 21 f. lit. hh). 

Kann eine kantonale Denkmalpflege als Fachinstanz keine nennenswerten bzw. 
hinreichenden Anhaltspunkte für eine Unterschutzstellung erkennen, kann folg-
lich auch auf umfassende fachliche Abklärungen, die absehbar nicht zu einer an-
deren Beurteilung führen können, verzichtet werden. Dieses Vorgehen steht vor-
liegend im Einklang mit § 3 Abs. 3 lit. f DSV, wonach der kantonalen Denkmal-
pflege die Überprüfung der Schutzwürdigkeit eines Objekts im Einzelfall obliegt. 
Mit dieser Aufgabenzuweisung wird implizit gleichzeitig auch die diesbezügliche 
Fachkompetenz der Denkmalpflege bescheinigt; eine Pflicht der Denkmalpflege 
zur Einholung von (externen) Fachberichten besteht insoweit grundsätzlich nicht. 
Diesbezüglich ist zum einen zu ergänzen, dass sich den Ausführungen der Be-
schwerdeführer nichts entnehmen lässt, was für ein öffentliches Interesse an ei-
ner Unterschutzstellung im konkreten Fall sprechen könnte. Zum andern ist an-
zufügen, dass Denkmalschutzmassnahmen angesichts der damit oft verbunde-
nen schwerwiegenden Eigentumseingriffe nicht lediglich im Interesse eines be-
grenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden dürfen, sondern breiter abge-
stützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden müssen 
(Urteil BGer 1C_300/2011 vom 3.2.2012 E. 5.1.1 mit Hinweisen). Dass diese 
Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung vorliegend gegeben sein könnten, 
wird von den Beschwerdeführern nicht ansatzweise dargetan. 

Unbehelflich ist der Hinweis auf das Urteil VB.2016.00012 (E. 2.3) vom 11. Au-
gust 2016 betreffend die Schutzwürdigkeit des Kinos Sternen in Zürich-Oerlikon. 
Das Zürcher Verwaltungsgericht erwog, das Gebäude falle in die vergleichsweise 
seltene Kategorie der freistehenden Kinogebäude. Diese Kategorie unterscheide 
sich sowohl in gestalterischer Hinsicht als auch bezüglich ihres soziokulturellen 
Kontextes von geläufigeren Schutzobjekten. Sie stelle qualifizierte Anforderun-
gen an die denkmalpflegerische Fachkunde der beurteilenden Person. Die Vorin-

18

stanz (Baurekursgericht) könne deshalb nicht von vornherein auf den Beizug ei-
ner Denkmalpflegeexpertin oder eines -experten verzichten. Der Sachverhalt ist 
offenkundig nicht vergleichbar mit der vorliegenden Sachlage, bei welchem allein 
das BHI im näheren Umfeld, wie gesagt, über 20 Bauten der gleichen Kategorie, 
nicht aber das strittige Gebäude, auflistet. Da es sich beim Regierungsrat nicht 
um eine fachkompetente Behörde handelt, sondern dieser hierfür vielmehr gera-
de die kantonale Denkmalpflege eingesetzt hat, durfte er auch ohne Verletzung 
des Untersuchungsgrundsatzes und des rechtlichen Gehörs der Beschwerdefüh-
rer von einem Augenschein (vgl. Beschwerde S. 15 f. lit. cc) absehen. Nichts An-
deres gilt hinsichtlich des beantragten Augenscheins durch das Verwaltungsge-
richt (vgl. Beschwerde S. 16 lit. dd). 

2.4.3  Unbegründet ist die Rüge der Beschwerdeführer, sie seien zu Unrecht 
nicht in die Abklärungen der Denkmalpflege miteinbezogen worden, womit ihr 
rechtliches Gehör verletzt worden sei. Die beanstandeten Abklärungen (nament-
lich Besichtigung des Gebäudes am 11.12.2020) wurden aufgrund der von den 
Beschwerdeführern mit ihrer Einsprache vom 19. Oktober 2020 gestellten Anträ-
ge von der Denkmalpflege als Fachinstanz zu Handen des ARE/Baubewilli-
gungsbehörde als Entscheidungsgrundlage vorgenommen. Ein Teilnahmerecht 
bestand nicht (vgl. vorstehend E. 1.5.3; vgl. auch Urteil BGer 1C_338/2021 vom 
25.1.2022 E. 5.1 = ZBl 2024 S. 150 ff.). Folglich kann auch das rechtliche Gehör 
der Beschwerdeführer aufgrund dieser Besichtigung, womit auch dem Untersu-
chungsgrundsatz Nachachtung verschafft wurde (vgl. VGE III 2021 12 + 18 vom 
19.10.2020 E. 2.4.6), nicht verletzt worden sein. Zum in die Stellungnahme des 
ARE eingeflossenen Abklärungsergebnis wie auch zu den diversen Mitberichten 
des Amts für Kultur, die als Auskunfts-/Amtsberichte im Sinne von § 24 Abs. 1 
lit. a VRP betrachtet werden können, konnten die Beschwerdeführer im weiteren 
Verfahrensverlauf wiederholt Stellung nehmen. Eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs sowie des Gleichbehandlungsgebot liegt insofern ebenfalls nicht vor. 

2.4.4  Zutreffend ist, dass - jedenfalls soweit ersichtlich - kein schriftliches Proto-
koll der Besichtigung des Gebäudes durch die Denkmalpflege erstellt wurde. Ei-
ne solche Pflicht traf die Denkmalpflege auch nicht (Urteile BGer 1C_338/2021 
vom 25.1.2022 E. 5.1 = ZBl 2024 S. 150 ff.; 1C_603/2018 vom 13.1.2020 E. 2.2). 
Das Ergebnis der Besichtigung floss indes in den Fachbericht der Denkmalpflege 
ein und wurde auch zeitnah zur Besichtigung vom 11. Dezember 2020 an der 
Koordinationssitzung vom 7. Januar 2021 präsentiert (vgl. Gesamtentscheid des 
ARE vom 2.3.2021 S. 2 Ziff. 4). Nachdem die Denkmalpflegerin keine nennens-
werten schutzwürdigen Bauteile und/oder Innenausstattungselemente feststellen 
konnten, ist auch der Verzicht auf eine fotografische Dokumentation der Besich-

19

tigung nachvollziehbar. Ebenso ist es nachvollziehbar, wenn die kantonale 
Denkmalpflege als Ergebnis der umfassenderen Würdigung des bestehenden 
Gebäudes (vgl. vorstehend E. 2.3.2) von der zunächst in Betracht gezogenen 
Auflage einer Dokumentation mit guten Fotos absah. 

2.4.5  Abwegig sind die in Betracht gezogene Bestreitung der Beschwerdeführer, 
dass an der Besichtigung vom 11. Dezember 2020 überhaupt eine Fachperson 
der Denkmalpflege anwesend gewesen sei, wie auch die behauptete unbelegte, 
intransparente und unwissenschaftliche Vorgehensweise des Amts für Kultur 
(Beschwerde S. 17 ff. lit. ff. u. lit. gg). Den Beschwerdeführern bzw. deren 
Rechtsvertreterin, deren Wissen sich die Beschwerdeführer anrechnen lassen 
müssen, ist bestens bekannt, dass R.________ die zuständige Denkmalpflegerin 
ist (vgl. Mitberichte vom 19.1.2022 und 5.4.2023). Unnötig und ohne Relevanz 
sind die wissenschaftlichen Belehrungen der Beschwerdeführer (Beschwerde 
S. 19 ff. Ziff. 11 ff.). Angesichts der Evidenz der fehlenden Schutzwürdigkeit zie-
len die Rügen der fehlenden Interessenabwägung etc. (Beschwerde S. 23 ff. 
lit. C) ins Leere. Soweit in diesem Zusammenhang auch eine fehlende städte-
bauliche Auseinandersetzung gerügt wird (S. 24 lit. a), übersehen die Beschwer-
deführer zudem, dass die kantonale Denkmalpflegerin ausdrücklich und zu Recht 
klargestellt hat, dass durch die starke Bautätigkeit um die Liegenschaft das Ge-
bäude seine ursprüngliche Präsenz verloren hat. 

2.4.6  Soweit mit Blick auf die Frage der Schutzwürdigkeit eine Verletzung der 
Begründungspflicht (zu den diesbezüglichen Anforderungen vgl. vorstehend 
E. 1.5.4) gerügt wird, legt allein der Umfang der Beschwerde nahe, dass dem 
nicht so sein kann. Die Vorinstanzen haben die Vorbringen der Beschwerdefüh-
rer in rechtsgenüglicher Weise gewürdigt und die Baubewilligung bzw. den ange-
fochtenen RRB hinlänglich begründet. 

2.5 Die Beschwerde erweist sich somit hinsichtlich der Frage der Unterschutz-
stellung des bestehenden Gebäudes als unbegründet. 

3.1.1  Die Ausfahrten auf öffentliche und private Strassen und Wege sind nach 
Weisung der Aufsichtsbehörde übersichtlich zu erstellen; die den Verkehrsver-
hältnissen angemessene, ausreichende Sicht darf weder durch Bauten, Mauern, 
Einfriedungen noch andere Anlagen sowie Pflanzen behindert werden (Art. 20 
Abs. 1 Satz 1 BauR). Bauten, die einen Vorplatz bedingen, wie Garagen, Scheu-
nen, Remisen usw., haben in der Regel einen Abstand ab Fahrbahnrand von 
mindestens 7.50 m zu wahren. An ausgebauten Strassen darf auf Seiten, an de-
nen kein Trottoir vorgesehen ist, der Abstand auf 6 m reduziert werden (Art. 21 
Abs. 2 BauR).

20

3.1.2  Der Gemeinderat hat mit GRB Nr. 38 vom 9. Februar 2023 dargelegt 
(E. 4.3), der Autolift liege 6.00 m hinter dem Fahrbahnrand zum G.________. An 
dieser Lage sei kein Trottoir vorgesehen. Die Vorgabe von Art. 21 Abs. 2 BauR 
sei erfüllt. 

Der Regierungsrat hat zu Recht darauf hingewiesen (angefochtener RRB 
E. 4.1 f.), dass es sich bei Art. 21 BauR um kommunales Recht handelt, dessen 
sachgerechte Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bau-
bewilligungsbehörde obliegt; dieser stehe entsprechend ein von den Rechtsmit-
telbehörden zu respektierender Ermessensspielraum zu. Der Fahrzeuglift auf der 
nordwestlichen Seite des Baugrundstücks, über den die Einfahrt in die Tiefgara-
ge erfolge, befinde sich in einem Abstand von 6 m zum Fahrbahnrand. Entlang 
des (westlich) benachbarten Grundstücks der Beschwerdeführer weise der 
G.________ ein Trottoir auf, das bei der Strassengabelung im Bereich der Par-
zelle KTN 001 ende. Bei der Strassenfläche "direkt vor dem Autolift" bestehe kein 
Trottoir. Zwar führe der Ein- bzw. Ausfahrtsbereich über das Endstück des be-
stehenden Trottoirs, doch müsse bei der Benützung des Autolifts kein durchge-
hendes Trottoir überfahren werden, werde dieses doch in Richtung Osten nicht 
mehr weitergeführt. Die gemeinderätliche Beurteilung sei unter diesen Umstän-
den nicht zu beanstanden. 

3.1.3  Die vorinstanzlichen Ausführungen lassen sich verifizieren (vgl. Plan-
Nr. 012 Erdgeschoss, 1:100, vom 16.9.2020; webGIS-SZ [Luftbild aktuell]). Ent-
gegen den Beschwerdeführern kann daher nicht gesagt werden, die regierungs-
rätliche Feststellung sei falsch (Beschwerde S. 30 Ziff. 3). Der Regierungsrat hat 
auch zutreffend berücksichtigt, dass der Ein- und Ausfahrtsbereich über das 
Endstück des Trottoirs führe, aber kein durchgehendes Trottoir überfahren wer-
den müsse. Ein Wegrücken der Autolifteinfahrt auf 7.5 m ab dem Fahrbahnrand 
(mit allfälliger leichter Verschiebung des Liftgebäudes nach Osten) würde hieran 
nichts ändern. Zudem wird auch die Übersicht bei der Ausfahrt auf das rund sie-
ben Meter lange Trottoirendstück im nordwestlichen Bereich des Baugrunds-
tückes ungehindert sein, nachdem die Bauherrschaft verpflichtet ist, die sich vor 
dem Trottoir befindenden zwei EW-Verteilkästen zu entfernen (vgl. GRB Nr. 48 
vom 9.2.2023 Disp.-Ziff. 4.7). Dem Regierungsrat ist beizupflichten, dass der 
Gemeinderat den ihm zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten hat. 

3.2.1 Im Nachgang zum RRB Nr. 796/2021 vom 16. November 2021 sowie zum 
VGE III 2021 210 vom 23. Mai 2022 reichte die Bauherrschaft am 22. Juli 2022 
den Nachweis zu den Sichtweiten bei der Ausfahrt aus dem Autolift ein. Das 
kommunale Ressort Tiefbau und Verkehr unterzog diesen Nachweis am 1. Sep-

21

tember 2022 einer Prüfung, welcher der Gemeinderat in der Baubewilligung vom 
9. Februar 2023 folgte (E. 7.3). 

Der Regierungsrat seinerseits unterzog diese Beurteilung einer umfassenden 
Prüfung und bestätigte sie (E. 6.3 f.). Dabei stellte er - wie bereits der Gemeinde-
rat - auf die massgebende VSS-Norm 640 273a ("Sichtverhältnisse in Knoten in 
einer Ebene") ab. Er hob namentlich hervor, dass die durchschnittliche Distanz 
zwischen Fahrzeuglenker (Beobachtungspunkt) und vorderem Teil des Fahrzeu-
ges im Durchschnitt 2.35 m beträgt, weshalb sicherheitshalber von mindestens 
2.5 m auszugehen sei. Die VSS-Norm 640 273a weise aber auch darauf hin (S. 7 
Ziff. 11), dass gewisse Fahrzeuge einen entsprechenden Abstand von bis zu drei 
Metern aufweisen könnten, weshalb bei neuen Projekten drei Meter als Beobach-
tungsdistanz berücksichtigt werden sollten. Allerdings seien die Norm-Vorgaben 
für Verkehrsknoten entwickelt worden, während es sich bei der geplanten Tiefga-
rage um eine Ausfahrt für zehn Parkplätze handle. Angesichts der von der Bau-
herrschaft geplanten Ein-/Ausfahrt über einen Autolift könne davon ausgegangen 
werden, dass keine übergrossen Fahrzeuge die Ein- bzw. Ausfahrt beim Bau-
grundstück KTN 001 benutzen könnten, weshalb die angewendete Beobach-
tungsdistanz von 2.5 m ausreichend sei. Bei einer Längsneigung des 
G.________ in Richtung Westen von zwischen 3 % und 5 % sowie einer Zu-
fahrtsgeschwindigkeit (geltenden Höchstgeschwindigkeit) von 40 km/h müsse die 
minimale Sichtweite auf den Gehweg 20 m betragen (vgl. VSS-Norm 640 273a 
S. 8 Ziff. 12.2). Ausgehend von einer Beobachtungsdistanz von 2.5 m ab dem 
äusseren Trottoirrand bestehe in westlicher Richtung ein Sichtfeld von 20 m auf 
das Trottoir. 2.5 m hinter dem inneren Trottoirrand stehe dem Fahrzeuglenker in 
alle Richtungen (Westen, Osten und Norden) ein Sichtfeld von mindestens 45 m 
auf die Fahrbahn des G.________ zur Verfügung. Damit sei die Einmündung in 
den G.________ grundsätzlich verkehrssicher. Unter Einhaltung der Auflage zur 
Entfernung der Elektroverteilkästen in der nordwestlichen Ecke des Baugrunds-
tückes seien die Anforderungen der VSS-Norm 640 273a erfüllt (E. 6.5.1). Die 
Beschwerdeführer hätten die Hecke entlang der Grenze zum Baugrundstück in 
an Rechtsmissbrauch grenzender Weise erst nach dem ersten Rechtsgang im 
Hinblick auf den von der Bauherrschaft zu erbringenden Nachweis hinreichender 
Sichtweiten bei der Ausfahrt aus dem Autolift angepflanzt. Rechtsmissbrauch 
verdiene keinen Rechtsschutz. Das kommunale Bauamt habe die Beschwerde-
führer bereits mit Schreiben vom 1. September 2022 aufgefordert, für die neu er-
stellte Hecke ein nachträgliches Baugesuch einzureichen oder nachzuweisen, 
dass diese die freie Sicht im Ein-/Ausfahrtsbereich der beiden Grundstücke nicht 
einschränke. Dieser Aufforderung seien die Beschwerdeführer bis heute nicht 
nachgekommen. Die Baubewilligungsbehörde werde daher in einem separaten 

22

Verfahren prüfen müssen, ob bzw. wie die Entfernung oder der Rückschnitt der 
Hecke gegenüber den Beschwerdeführern durchgesetzt werden könne (E. 6.5.2). 

3.2.2  Die vorinstanzliche Prüfung der Sichtweiten erweist sich anhand der Plan-
unterlagen (Plan-Nr. 30 Nachweis Sichtweiten, 1:200, vom 4.1.2022) als zutref-
fend und im Einklang mit den Vorgaben der zu beachtenden VSS-Norm 
640 273a. Die Bestreitung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Be-
schwerdeführer ist unbehelflich. Das einspracheweise geäusserte Argument der 
Beschwerdeführer, die Hecke diene als Sichtschutz gegenüber dem ungepfleg-
ten Baugrundstück (vgl. GRB Nr. 48 vom 9.2.2023 E. 11.8), kann zudem spätes-
tens mit der realisierten Überbauung des Grundstücks nicht mehr verfangen. Ab-
gesehen davon hat der Gemeinderat im GRB Nr. 48 vom 9.2.2023 (E. 11.8) ein-
wandfrei dargelegt, dass die Hecke gerade auch die (bis anhin) rechtsgenügliche 
Sicht der Ausfahrten aus der Doppelgarage sowie aus dem östlichen Aussen-
parkplatz der Liegenschaft der Beschwerdeführer verbaut. 

Die Beschwerde erweist sich auch hinsichtlich der Sichtweiten als unbegründet. 

3.3 Mit Disp.-Ziff. 4.6 der Baubewilligung vom 9. Februar 2023 hat der Ge-
meinderat die Bauherrschaft verpflichtet, den Autolift mit einem Ampelsystem 
auszustatten, wobei einfahrende Fahrzeuge zu bevorzugen sind, d.h. die Ampel 
ist im Aussenbereich auf "Grün" zu halten. Mit dem Regierungsrat ist festzuhal-
ten, dass mit dieser Massnahme angesichts eines MFH mit fünf Wohnungen (und 
zehn Abstellplätzen in der Tiefgarage) eine Gefährdung der Verkehrssicherheit 
nicht zu erwarten ist. Dies gilt umso mehr, als mit dem ab dem Einfahrtsbereich 
in den Autolift in östlicher Richtung weiterführenden G.________ (KTN 003) nur 
acht Grundstücke (KTN 004_u.w.) erschlossen werden mit einem Bedarf von 
maximal 47 Parkplätzen (vgl. angefochtener RRB E. 5.2). Das Festhalten der 
Beschwerdeführer an ihrer gegenteiligen Auffassung kann die Rechtmässigkeit 
dieser Beurteilung nicht beeinträchtigen. 

3.4 Gemäss Anhang D zum Baureglement (i.V.m. Art. 9 Abs. 3 BauR) gilt für 
alle Zonen bis 80 Personenwagen (PW) eine Fahrbahnbreite von 4.50 m; ein 
Trottoir wird nicht vorausgesetzt. Für Wohnzonen bis 300 PW gilt eine Fahr-
bahnbreite von ebenfalls 4.50 m zuzüglich ein Trottoir von 1.80 m. Die Anzahl 
PW entspricht der Anzahl Motorfahrzeugabstellplätze gemäss Art. 19 BauR. 
Gemäss Art. 19 Abs. 2 lit. a BauR sind bei Wohnbauten 1 ½ Abstell- oder Gara-
genplatz pro Wohnung bzw. pro 100 m2 BGF zu erstellen. 

Der Gemeinderat legte in der Baubewilligung vom 9. Februar 2023 dar (E. 11.8), 
dass über den G.________ (Stichstrasse, KTN 003) eine Landfläche von 
6'829 m2 erschlossen werde, was bei einer AZ von 0.45 eine BGF von 

23

3'073.05 m2 ergebe. Hinzu kämen mögliche Dach- und Attikageschosse (dies er-
klärt die Differenz zur vom Regierungsrat ermittelten Anzahl, vgl. vorstehend 
E. 1.2 und E. 3.3, angefochtener RRB E. 5.2), womit maximal 62 Parkplätze er-
forderlich würden. Die bestehende Ausbaubreite (4.55 m) des G.________ im 
Baubereich ohne ein Trottoir genüge daher. 

Mit dem GRB Nr. 348 vom 3. November 2022 (E. 13) hatte der Gemeinderat die 
Strassenbreite noch auf Rüge in einer Dritteinsprache hin gemessen an einem 
Gebiet beginnend ab dem G.________ (Grundstücksgrenze KTN 005 / KTN 006) 
und einem Parkplatzmaximum von 335 Parkplätzen beurteilt. Dies bedeute, dass 
die Schwelle von 300 PW überschritten sein könnte. Gestützt auf Verkehrserhe-
bungen im September 2020 mit einem täglichen Durchschnittsverkehr auf dem 
G.________ von 280 Fahrzeugen hat der Gemeinderat auf aktuell weniger als 
300 Fahrzeuge geschlossen. Die Strassenbreite des G.________ (Bereich 
KTN 005 und KTN 006) erweise sich daher als genügend. Die Trottoirbreite liege 
zwar knapp unter der Norm, sei aber marginal. Dessen Verbreiterung wäre an-
gesichts der fünf Wohnungen des MFH unzumutbar bzw. unverhältnismässig 
(E. 1.1). 

Angesichts der unterschiedlichen Vergleichsperimeter der Beurteilung der erfor-
derlichen Strassenbreite für unterschiedliche Strassenabschnitte kann kein Wi-
derspruch (so Beschwerde S. 33 lit. I.1) erkannt werden. Vielmehr ist damit er-
stellt, dass sowohl in östlicher Richtung wie auch in westlicher Richtung eine hin-
reichende Strassenbreite besteht. Der Regierungsrat hat die gemeinderätliche 
Beurteilung einer genügenden strassenmässigen Erschliessung zu Recht 
bestätigt. 

3.5 Art. 22 Abs. 1 Satz 1 BauR verlangt bei Neubauten von MFH mit mindes-
tens vier Wohneinheiten die Anlage gut besonnter Erholungsflächen abseits vom 
Verkehr. Das Bauprojekt sieht entlang der Westgrenze einen Spielplatz 
(174.07 m2) vor (vgl. Plan-Nr. 12 Erdgeschoss, 1:100, vom 21.9.2020). 

Es ist, wie der Regierungsrat bereits ausgeführt hat, nicht nachvollziehbar, dass 
bzw. weshalb diese Fläche auf der Westseite (4 m und mehr vom Haus entfernt) 
nicht genügend besonnt sein sollte. Abgesehen davon ist das Erfordernis gut be-
sonnter Erholungsflächen und Kinderspielplätze insofern zu relativieren, als 
einerseits gerade Kinder im Vorschulalter - welche zu den hauptsächlichen 
Nutzern von Spielflächen gehören dürften - wie auch ältere Semester die pralle 
Sonne nach Möglichkeit vermeiden sollten, und anderseits Erholungsflächen und 
Kinderspielplätze in der Winterzeit aus klimatischen und meteorologischen Grün-
den in der Regel nicht oder nur selten frequentiert werden (vgl. VGE III 2016 205 

24

vom 25.4.2017 E. 5.4.4 betr. einen schattigen Kinderspielplatz; VGE III 2019 79 
vom 21.11.2019 E. 5.5.3). 

4. Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet und ist ab-
zuweisen.

5.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von 
Fr. 2'500.-- den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen 
(§ 72 Abs. 2 VRP). 

5.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer - unter solidarischer Haftbarkeit - der beanwalteten Beschwerdegegnerin 
und der beanwalteten Gemeinde eine Parteientschädigung zu entrichten. Diese 
wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; 
SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
festgesetzt. 

25

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidari-
scher Haftbarkeit auferlegt. Sie haben am 16. Oktober 2023 einen Kosten-
vorschuss in gleicher Höhe bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen 
ist. 

3. Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit der beanwalte-
ten Beschwerdegegnerin sowie der beanwalteten Gemeinde eine Parteien-
tschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von je Fr. 1'500.-- zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R; unter Beilage der 

Triplik der Beschwerdeführer vom 14.3.2024)
- den Rechtsvertreter der Gemeinde (2/R; unter Beilage der Triplik der 

Beschwerdeführer vom 14.3.2024)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 

Beilage der Triplik der Beschwerdeführer vom 14.3.2024)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Triplik 

der Beschwerdeführer vom 14.3.2024)
- sowie das Bundesamt für Kultur, 3003 Bern (A-plus, z.K.). 

Schwyz, 27. März 2024

26

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 17. April 2024