# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 87143e3c-9fa9-5e17-8875-9234e039f37a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-11-24
**Language:** de
**Title:** Anschlussgebühren. Nachzahlungspflicht bei wertvermehrenden Um- und Erweiterungsbauten.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0153/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0153_2016_186.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0153/2016 vom 24. November 2016 in BEZ 2017 Nr. 6  

Mit Rechnung vom 31. März 2016 forderte die Gemeinde Oberstammheim 
aufgrund  eines  Wohnungsumbaus  eine  Nachzahlung  von  Anschlussgebühren 
für  Wasser  und  Abwasser  im  Betrag  von  Fr. 10'444.50.  Rekursweise  wurde 
deren Reduktion verlangt. 

Aus den Erwägungen: 

3.  Laut  den  Erwägungen  im  angefochtenen  Beschluss  realisierte  der 
Rekurrent am streitbetroffenen Wohnhaus eine Fassadenrenovation und später 
einen  Wohnungsumbau.  Aus  Anlass  dieser  baulichen  Massnahmen  habe  die 
Gebäudeversicherung  Kanton  Zürich  (GVZ)  jeweils  eine  Revisionsschätzung 
vorgenommen.  Mit  der  Revisionsschätzung  vom  5. Dezember  2007  sei  der 
Basiswert  von  Fr. 197'000.--  auf  Fr. 202'200.--  und  die  Versicherungssumme 
von Fr. 1'733'600.-- auf Fr. 1'820'000.-- erhöht worden. Mit Revisionsschätzung 
vom 19. Januar 2016 sei der Basiswert nochmals auf Fr. 253'700.-- erhöht und 
die  bauliche  Wertvermehrung  mit  Fr. 450'000.--  beziffert  worden.  Auf  dem  als 
bauliche  Wertvermehrung  ausgewiesenen  Betrag  sei  dem  Rekurrenten  die 
Nachzahlung  der  Anschlussgebühr  Wasser/Abwasser  in  Rechnung  gestellt 
worden. 

Art. 47  des  Wasserreglementes  (WR)  sehe  bei  Um-  und  Erweiterungs-
bauten  die  Nachzahlung  von  Anschlussgebühren  vor.  In  Abweichung  vom 
gültigen  Wasserreglement  werde  die  Gebührennachzahlung  gemäss  lang-
jähriger  Praxis  nicht  auf  der  Differenz  zwischen  alter  und  neuer  Gebäude-
versicherungssumme erhoben, sondern auf dem als bauliche Wertvermehrung 
ausgewiesenen  Teil, 
im  vorliegenden  Fall  Fr. 450'000.--  anstelle  von 
Fr. 780'000.--.  Gemäss  Art. 47  Abs. 2  WR  würden  Nachzahlungen  der 
Anschlussgebühren  ungeachtet  des  Wasserverbrauchs  erhoben.  Damit  werde 
die  vom  Rekurrenten  geforderte  Gegenleistung  explizit  nicht  verlangt.  Haupt-
aufgabe  des  Wasserwerks  sei  zudem  die  hinreichende  Löschwasser-
versorgung.  Mit  Blick  auf  den Schutz  der wegen  Um-  und Erweiterungsbauten 
wertvolleren Liegenschaft liege aber durchaus eine Gegenleistung vor. 

Auch  Art. 7  der  Verordnung  über  Gebühren  und  Beiträge  an 
Abwasseranlagen (nachfolgend Gebührenverordnung Abwasser) sehe bei Um- 
und  Erweiterungsbauten  die  Nachzahlung  von  Anschlussgebühren  vor.  Als 
nachzuzahlender  Betrag  gelte  die  Differenz  zwischen  den  Verhältnissen  vor 
resp.  nach  Eintritt  des  Ereignisses,  welches  die  Nachzahlung  auslöse.  Analog 
der Wasseranschlussgebühr werde die Nachzahlung nur auf dem als bauliche 
Wertvermehrung ausgewiesenen Betrag erhoben. 

Zur  Verhältnismässigkeit  erwog  die  Vorinstanz,  die  Bemessung  der 
Gebühren  richte  sich  nach  der  Gebäudeversicherungssumme  und  damit  nach 
den  Baukosten.  Ein  grosses  Bauvorhaben  soll  eine  höhere  Gebühr  auslösen 
als ein kleines. Mit der Genehmigung des Reglementes hätten die Stimmbürger 
implizit erklärt, dass die Gebühr verhältnismässig sei. 

 
 
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4.  Der  Rekurrent  führt  aus,  nebst  den  zwei  bestehenden  Wohnungen  sei 
im  250-jährigen  Fachwerkhaus  eine  zusätzliche  Wohnung  anstelle  von 
unbenutzten  Zimmern  (teilweise  ehemals  von  Lehrlingen  genutzt)  geschaffen 
worden.  Es  handle  sich  nicht  um  eine  Erweiterung  der  Liegenschaft,  da  keine 
zusätzlichen Zimmer geschaffen worden seien und das Haus zu früheren Zeiten 
von  deutlich  mehr  Personen  als  heute  (7-10  Personen)  bewohnt  worden  sei. 
Neue Leitungen für Wasser und Abwasser seien nicht nötig gewesen. Auch sei 
in  der  Baubewilligung  nicht  auf  die  Nachzahlung  hingewiesen  worden.  Er 
bezweifle,  dass  eine  derart  hohe  Rechnung  für  eine  Gebühr  ohne  Gegen-
leistung  seitens  der Gemeinde  gerechtfertigt  sei.  Die  Gebühr  verstosse  gegen 
den  Grundsatz  der  Verhältnismässigkeit  gemäss  Art. 5  Abs. 2  der  Bundes-
verfassung  (BV).  Schliesslich  müsse  die  Gemeinde  unabhängig  von  der 
geltenden  Gebührenverordnung  eine  Einzelfallbeurteilung  vornehmen.  Die 
streitbetroffene  Gebühr  sei  dem  Verhältnismässigkeitsgrundsatz  entsprechend 
anzupassen. 

5.  Die  Anschlussgebühr  ist  nach  ihrem  Zweck  als  einmalige  Abgabe 
konzipiert (vgl. Art. 46 WR bzw. Art. 2. ff. Gebührenverordnung Abwasser). Die 
Erhebung  ergänzender  Anschlussgebühren  kann  vorgesehen  werden  für  den 
Fall, dass eine angeschlossene Liegenschaft nachträglich um- oder ausgebaut 
wird.  Wie  im  angefochtenen  Beschluss  zutreffend  ausgeführt,  sieht  Art. 47 
Abs. 1  WR  eine  Gebühren-Nachzahlung  vor,  wenn  die  Erhöhung  der 
Gebäudeversicherungssumme  durch  Umbauten  (Nutzungsänderungen)  oder 
Erweiterungsbauten verursacht wird und sofern die Differenz zwischen alter und 
neuer Gebäudeversicherungssumme einen gewissen Betrag überschreitet. Für 
den  Anschluss  an  die  öffentliche  Kanalisation  sieht  Art. 7  Abs. 1  der 
Gebührenverordnung  Abwasser  bei  Um-  und  Erweiterungsbauten  an  ange-
schlossenen Gebäuden, die eine Steigerung des Basisversicherungswertes zur 
Folge haben, ebenfalls eine Gebührennachzahlung vor. 

und  Art. 36  Abs. 3 

6.  Gebühren  unterliegen  dem  Äquivalenzprinzip,  welches  namentlich  das 
Verhältnismässigkeitsprinzip 
der 
(Art. 5  Abs. 2 
Bundesverfassung  [BV])  konkretisiert.  Daraus  ergibt  sich,  dass  die  Höhe  der 
Gebühr im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis zum Wert der staatlichen 
Leistung  stehen  muss.  Dieser  Wert  bestimmt  sich  nach  dem 
(nicht 
notwendigerweise  wirtschaftlichen)  Nutzen,  welchen  die  Leistung  dem 
Pflichtigen  bringt,  oder  aber  nach  dem  Kostenaufwand  der  konkreten 
Inanspruchnahme  der  Verwaltung  im  Verhältnis  zum  gesamten  Aufwand  des 
betreffenden  Verwaltungszweiges  (Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., 2016, Rz. 2785 ff.). 

Was Anschlussgebühren im Besonderen betrifft, dürfen sich diese gemäss 
der konstanten bundesgerichtlichen Praxis nach dem Mass des Vorteils richten, 
welcher dem Grundeigentümer aus der (Ab-)Wasserversorgung des Gebäudes 
bzw.  dessen  Anschluss  erwächst.  Dabei  muss  sich  die  Bemessung  dieser 
Abgabe nicht notwendigerweise nach dem konkreten Aufwand richten, der dem 
Gemeinwesen  aus  dem  einzelnen  Anschluss  entsteht.  Vielmehr  darf  der  dem 
Pflichtigen  erwachsende  Vorteil  auch  anhand  schematischer  Kriterien  ermittelt 
werden.  

 
 
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Aus  Gründen  der  Praktikabilität  müssen  bei  der  Bemessung  der 
im 
Anschlussgebühren  nicht  alle  Umstände  berücksichtigt  werden,  die 
konkreten  Fall  das  Mass  der  künftigen 
Inanspruchnahme  der  Wasser-
versorgung  oder  Abwasserbeseitigung  beeinflussen.  Gesetzeskonform 
berechnete  Gebühren  sind  auch  dann  zulässig,  wenn  sie  im  Einzelfall 
ungewöhnlich  hoch  sind.  Ein  Abgehen  von  der  schematischen  Bemessung  ist 
nach  der  Rechtsprechung  nur  geboten,  wenn  im  konkreten  Fall  bei  dem  der 
Gebührenberechnung  zugrunde  gelegten  Kriterium  die  Abweichung  von  der 
durchschnittlichen  Inanspruchnahme  der  Infrastrukturanlagen  besonders  gross 
ist,  also  ein  eigentliches  Missverhältnis  zwischen  dem  Bemessungskriterium 
und  dem 
tatsächlichen  Nutzungspotenzial  des  Wasser-  und  Abwasser-
anschlusses  besteht  und  die  Anwendung  der  gesetzlichen  Regelung  zu  einer 
nicht mehr vertretbaren Abgabenhöhe führt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn 
die  Baute  einen  ausserordentlich  hohen  oder  ausserordentlich  niedrigen 
(vgl.  zum  Ganzen  BGr,  17.  März  2014, 
Wasserverbrauch  aufweist 
2C_356/2013, E. 5.2.2 f., und BGr, 17. Mai 2010, 2C_341/2009, E. 4.2., sowie 
VGr, 31. Mai 2007, VB.2007.00052, E. 4.1.1 f.). 

7.  Der  Gebäudeversicherungswert  stellt  nach  fester  Praxis  grundsätzlich 
eine zulässige, insbesondere dem Äquivalenz- und dem Kostendeckungsprinzip 
entsprechende  Grundlage  für  die  Bemessung  von Wasser-  und  Kanalisations-
anschlussgebühren  dar.  Dies  erscheint  solange  als  vertretbar,  als  die  daraus 
resultierende  Gebührenhöhe  die  objektiven  Nutzungsmöglichkeiten  der 
betroffenen  Liegenschaft  angemessen  wiederspiegelt  und  mithin  kein 
Missverhältnis  zwischen  Inanspruchnahme  von  staatlichen  Leistungen  und 
Gebührenhöhe  resultiert.  Allenfalls  anders  zu  beurteilen  wäre  etwa  ein  Fall,  in 
luxuriöse  Liegenschaft  mit  überdurchschnittlich  hohem 
welchem  eine 
Versicherungswert  zur  Diskussion  stünde. 
In  einem  solchen  Fall  wäre 
zumindest  fraglich,  ob  der  Gebäudeversicherungswert  noch  als  taugliches 
Kriterium  für  die  Bemessung  der  Gebührenhöhe  betrachtet  werden  könnte, 
zumal  bei  hohen  Versicherungswerten  zweifelhaft  erscheint,  ob  die  daraus 
resultierenden  Gebühren  in  einem  noch  willkürfreien  Verhältnis  zur  mut-
masslichen  Inanspruchnahme  von  Versorgungs-  und  Entsorgungsanlagen 
stehen  würden  (vgl.  BGr,  15.  März  2006,  2P.205/2005,  E. 3.1;  BGr,  5.  März 
2004, 2P.266/2003, E. 3.3).  

8.  Die  Rechtmässigkeit  der  vorliegend  angewendeten  Tarifordnung 
gemäss  §§ 46  f.  WR  bzw.  3  Abs. 1  und  Art.  7  lit.  a  der  Gebührenverordnung 
Abwasser  wird  nicht  bestritten,  namentlich  nicht  die  Bemessungsweise  der 
Anschlussgebühren  auf  Basis  des  Gebäudeversicherungswertes  und  die 
entsprechenden Prozentsätze von 1 bzw. 1,2 Prozent. 

Auch  die  Nachzahlungspflicht  wird  im  Grundsatz  vom  Rekurrenten  zu 
Recht  nicht  bestritten.  Dass  bei  baulichen  Massnahmen  an  bestehenden 
Gebäuden,  die  zu  einer  Erhöhung  des  Gebäudeversicherungswertes  führen, 
eine  Nachzahlung  fällig  ist,  leuchtet  ohne  weiteres  ein.  Andernfalls  würden 
Grundeigentümer,  die  ihre  Liegenschaft  nach  dem  erstmaligen  Anschluss  ihre 
Liegenschaften  wertvermehrend  umbauen  oder  erweitern,  gegenüber  anderen 
Eigentümern privilegiert.  

 
 
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Soweit  der  Rekurrent  vorbringt,  die  Liegenschaft  sei  gar  nicht  erweitert, 
d.h.  nicht  mit  zusätzlichen  Zimmern  versehen  worden,  ist  ihm  zu  entgegnen, 
dass  es  darauf  nicht  ankommt.  Gemäss  den  oben  erwähnten  Bestimmungen 
wird  die  Nachzahlungspflicht  durch  die  Wertsteigerung  von  Umbauten  oder 
Erweiterungsbauten ausgelöst und nicht etwa durch die Schaffung zusätzlicher 
Nutzfläche. 

Sodann  wird  die  korrekte  Ermittlung  der  baulichen  Wertvermehrung  von 
Fr. 450'000.-- durch die Gebäudeversicherung vom Rekurrenten nicht in Frage 
gestellt.  Dies  wohl  zu  Recht,  werden  doch  die  Baukosten  im  Baugesuch  vom 
31. Mai 2015 mit Fr. 310'000.-- angegeben. 

Schliesslich  bedurfte  es  entgegen der Auffassung  des  Rekurrenten  in  der 
Baubewilligung  keines  Hinweises  auf  die  Kostenfolgen  des  Bauvorhabens  in 
Bezug  auf  die  Anschlüsse  für  Wasser  und  Abwasser.  Die  Anschlüsse  waren 
richtigerweise  nicht  Gegenstand  der  Baubewilligung  und  die  Baubehörde  ist 
nicht  gehalten,  rein  informativ  auf  die  ohnehin  geltenden  Tarifordnungen 
hinzuweisen.  Aus  dem  Verzicht  auf  einen  solchen  Hinweis  ergibt  sich  kein 
schutzwürdiges Vertrauen in das Nichtbestehen einer Nachzahlungspflicht. 

9. Im vorliegenden Fall deutet nichts darauf hin, dass die Bemessung der 
Anschlussgebühren  auf  Basis  des  Gebäudeversicherungswertes,  wie  sie  die 
einschlägigen  Verordnungen  der  Gemeinde  Oberstammheim  vorsehen,  bei 
einem  erstmaligen  Anschluss  zu  unverhältnismässig  hohen  Gebühren  führen 
würde.  Demgemäss  und  mit  Blick  auf  den  konkreten  Umbau  stellt  auch  die 
Erhöhung  des  Gebäudeversicherungswertes,  soweit  sie  auf  baulichen 
Änderungen beruht (bauliche Wertvermehrung gemäss Revisionsschätzung der 
GVZ),  für  das  streitbetroffene  Gebäude  eine  taugliche  Bemessungsgrundlage 
für  die  Nachzahlung  dar.  Sie  wiederspiegelt  die  mit  dem  Umbau  gesteigerten 
in 
objektiven  Nutzungsmöglichkeiten 
schematischer Weise. 

in  angemessener,  wenn  auch 

In  den  gesteigerten  objektiven  Nutzungsmöglichkeiten  liegt  auch  die  vom 
Rekurrenten  verlangte  «Gegenleistung»  für  die  Nachzahlung.  Die  tatsächliche 
Steigerung des Nutzungspotentials des Wohnhauses liegt auf der Hand, wurde 
doch insbesondere eine zusätzliche Wohneinheit geschaffen, dies anstelle von 
unbenutzten Zimmern bzw. Lehrlingszimmern.  

Aus  dem  Gesagten  ergibt  sich,  dass  kein  Missverhältnis  der 
Nutzungsmöglichkeiten zu den gesetzeskonform bemessenen Gebühren-Nach-
zahlungen  besteht.  Somit  sind  die  angefochtenen  Gebühren  nicht  zu 
beanstanden.