# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f9d70f54-d926-5a22-ad8e-30c28e978481
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites ML / 2012 / 223
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_FindInfo/VD_TC_009_ML---2012---223_nodate.html

## Full Text

TRIBUNAL
CANTONAL

	
 

 

 

 

KC11.036003-120635

352 

 

 

Cour
des poursuites et faillites

________________________________________________

Arrêt du
3 octobre 2012

__________________

Présidence
de               M.             
Hack,
président

Juges             
:              M.             
Sauterel et Mme Rouleau 

Greffier
              :             
Mme              Nüssli

 

 

*****

 

 

Art.
82 LP

 

 

             
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
E.________
Sàrl, à Lausanne, contre le prononcé
rendu le 20 février 2012, à la suite de l’audience du 26 janvier 2012, par le Juge de
paix du district de Lausanne dans la cause opposant la recourante à  
U.________
Sàrl, à Lausanne.  

 

             
Vu les pièces au dossier, la cour considère :

 

 

 

             
En fait :

 

 

1.             
A la requête d'U.________ Sàrl,  l'Office des poursuites du district de Lausanne a notifié
le 31 mai 2011 à E.________ Sàrl un commandement de payer, dans la poursuite n° 5'813'982,
portant sur les sommes de 70'000 fr., avec intérêt à 8 % l'an dès le 1er
octobre 2008, et de 3'500 fr., sans intérêt, la cause de l'obligation invoquée étant
:

 

"Solde
redû selon convention de vente signée le 08.08.2007 entre parties (art. 2 de dite convention
et lettre de mise en demeure de P. Stouder du 19.04.2011).

Frais d'intervention".

 

             
La poursuivie a formé opposition totale au commandement de payer.

 

             
Par acte du 27 septembre 2011, la poursuivante a requis la mainlevée provisoire à concurrence
de 70'000 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 1er
octobre 2008. Elle a produit à l'appui de sa requête les pièces suivantes :

 

-
une convention de vente d'un fonds de commerce passée le 8 août 2007 entre A.________ Sàrl,
"le vendeur" et E.________ Sàrl, "l'acheteur" qui contient en particulier les
clauses suivantes :

 

"Article
2

 

Le prix de
la vente est fixé d'un commun accord à :

 

CHF*190'000.-
 (cent nonante mille francs)

 

Il sera payé
comme suit :

CHF*20'000.-
(vingt mille francs) à la signature de la présente convention.

Ce montant
sera versé au vendeur à titre d'acompte, garantie et de dédit.

 

CHF*90'000.-
(nonante mille francs) le 30
septembre 2007.

 

CHF*80'000.-
(huitante mille francs) payables en douze mensualités, sans intérêts de Fr. 6'667.- (six
mille six cent soixante sept francs), dès le 1er
novembre 2007 pour finir le 1er
octobre 2008.

 

Le solde impayé
sera exigible immédiatement dans le cas où l'acheteur cèderait son bail avant terme, ou
en cas de résiliation anticipée ou encore en cas de faillite ou de demande de sursis concordataire,
ainsi qu'en cas de retard dans les payements.

 

(…)

 

Article
7

 

La validité
de la présente convention est subordonnée à :

 

- Bail
à loyer en sous location, jusqu'au 30 avril 2008, ou jusqu'à payement complet du crédit
vendeur. Dès le remboursement total de la dette un bail à loyer sera établi au nom de
l'acheteur.

-
Obtention d'un crédit brasseur de minimum Fr. 30'000.-

-
Obtention des autorisations officielles à exploiter.

 

Article
8

 

Si les conditions
mentionnées à l'art. 7 ne sont pas obtenues, l'acheteur pourra récupérer le montant
de CHF*20'000.- (vingt
mille francs) qu'il a versé comme acompte, garantie et dédit.

 

(…)

 

Article
14

 

La présente
vaut reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 LP.";

 

-
un avenant du 2 octobre 2007 modifiant l'article 2 de la convention de vente précitée de la
manière suivante :

 

"Le prix
de vente est de Fr.
190'000.- (cent nonante mille francs)

 

Le paiement
s'effectuera comme suit :

 

Fr.
20'000.- (vingt mille francs) versé le 8
août 2007 à A.________ Sàrl

Fr.
50'000.- (cinquante mille francs) le 2 octobre
2007 versé à A.________ Sàrl

Fr.
50'000.- (cinquante mille francs) dès que
le H.________ aura versé le montant du prêt.

Fr.
70'000.- (septante mille francs) le solde, payable
en 12 mensualités, sans intérêts, de Fr. 5'833,35  (cinq mille huit cent trente trois
francs et trente cinq cts) dès le 1er
novembre 2007, pour finir le 1er
octobre 2008.

 

La garantie
de loyer (3 mois) de Fr. 16'290.-
sera déposée, courant janvier 2008.";

 

-
trois quittances attestant le paiement par la poursuivie de respectivement 20'000 fr., le 9 août
2007, 50'000 fr., le 2 octobre 2007, 50'000 fr. le 18 mars 2008;

 

-
une lettre du 19 avril 2011 du mandataire de la poursuivante réclamant à la poursuivie le paiement
de 73'500 fr. et un acompte minimum de 25'000 fr. d'ici au 30 avril 2011.

 

             
Par courrier du 30 novembre 2011, la poursuivante a encore produit un extrait du registre du commerce
la concernant dont il résulte que sa raison sociale était auparavant A.________ Sàrl.

 

             
Dans une écriture du 13 janvier 2012, la poursuivie a notamment fait valoir que la reconnaissance
de dette était soumise à une condition qui n'était pas réalisée. Elle a produit
les pièces suivantes :

 

-
un contrat de sous-location passé entre les parties le 18 mars 2008 qui contient les clauses suivantes
:

 

"1. Le
présent bail de sous-location est établi conformément à l'art. 7 de la convention
de vente du fonds de commerce du café-restaurant " [...]" (…), convention signée
entre les parties le 8 août 2007.

(…)

5.  
Le présent bail de sous-location restera en vigueur jusqu'à complet paiement des sommes prévues
à l'art. 2 de la susdite convention de vente de fonds de commerce, soit en principe jusqu'à
fin avril 2009, et jusqu'à sa substitution par un bail établi par le bailleur principal";

 

-
une convocation adressée le 12 janvier 2011 à A.________ Sàrl par la gérance  G.________
pour l'établissement d'un état des lieux de sortie le 28 février 2011 concernant le restaurant,
kiosque, discothèque et pub dans l'immeuble de l'avenue de [...]; 

 

-
un avis de saisie de créance adressé le 12 mai 2011 à la poursuivie par l'Office des poursuites
de l'arrondissement de Lavaux-Oron portant sur la créance en paiement du solde du prix de vente
du fond de commerce du café-restaurant [...] d'un montant de 70'000 fr., à concurrence de 48'486
fr. 30;

 

-
une lettre adressée le 18 juillet 2011 par le conseil de la poursuivie à l'office précité
indiquant que la créance saisie était entièrement contestée;

 

-
une lettre du 18 juillet 2011 également du conseil de la poursuivie à celui de la poursuivante
énonçant divers griefs à l'encontre de celle-ci censés fonder une baisse de loyer
pour diminution de jouissance des locaux sous-loués de 30 % au moins, représentant un montant
de 66'879 fr. depuis mars 2008, ainsi qu'un préjudice "pécunier" de 150'000 francs
pour la même période, ces deux montants (216'789 fr. au total) étant formellement opposés
en compensation notamment envers la somme de 73'500 fr. réclamée par la poursuivante dans sa
lettre du 19 avril 2011;

 

-
un courrier du 6 septembre 2011 du conseil de la poursuivie à celui de la poursuivante mentionnant
les mêmes griefs et impartissant à cette dernière un ultime délai au 15 septembre
2011 pour y remédier, à défaut de quoi le loyer serait consigné dès le 1er octobre
2011;

 

-
une lettre adressée le 4 octobre 2011 par le conseil de la poursuivie à l'Office des poursuites
du district de Lausanne, mentionnant en particulier que sa cliente a formellement opposé en compensation
sur les loyers réclamés par la bailleresse une créance portant sur un montant de 216'789
francs;

 

-
une requête adressée le 20 octobre 2011 à la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer de Lausanne par le conseil de la poursuivie qui conclut notamment à l'annulation
du congé donné le 23 septembre 2011 pour le 31 octobre 2011, relatif aux locaux commerciaux
dans l'immeuble sis à l'avenue de [...]; la poursuivie allègue dans cette écriture avoir
interrompu le paiement du loyer dès le 1er
juin 2011, en raison de l'importante créance qu'elle avait à l'encontre de l'intimée bailleresse;

 

-
un lettre du 13 janvier 2012, dans laquelle le conseil de la poursuivie s'enquiert auprès d'O.________
AG de l'éventuelle résiliation du bail principal liant cette société à la poursuivante
et portant sur les locaux précités.

 

 

             
A l'audience de mainlevée du 26 janvier 2012, la poursuivie a encore produit une lettre que lui
a adressée le 18 janvier 2012 un avocat pour l'informer que le bail passé entre sa cliente
O.________ AG et U.________ Sàrl avait été résilié notamment pour défaut
de paiement des loyers, frais et charges et que des procédures étaient actuellement en cours.

 

 

2.             
Par prononcé du 20 février 2012, le
Juge de paix du district de Lausanne a levé provisoirement l'opposition à concurrence de 70'000
fr., plus intérêt 
au
taux de 5 % l'an dès le 1er
octobre 2008 (I), arrêté à 480 les frais judiciaires, compensés avec l'avance de
frais de la poursuivante (II), mis ces frais à la charge de la poursuivie (III) et dit que celle-ci
devait rembourser à la poursuivante son avance de frais de 480 fr. et lui verser la somme de 500
fr. à titre de dépens, en défraiement de son représentant professionnel (IV).

 

             
Les motifs du prononcé ont été adressés pour notification aux parties le 27 mars
2012. Le premier juge a considéré en substance que la convention du 8 août 2007 valait
titre de mainlevée, que la poursuivie avait admis que les deux dernières conditions figurant
à l'art. 7 de ce contrat étaient remplies et que le moyen tiré de la non réalisation
de la première condition de cette clause n'était pas recevable dès lors que l'établissement
d'un bail à loyer au nom de la poursuivie ne devait intervenir qu'après paiement du solde du
prix de vente.

 

             
E.________ Sàrl a recouru contre ce prononcé par acte du 3 avril 2012, concluant, avec suite
de frais et dépens de première et seconde instances, principalement, à sa réforme
dans le sens du maintien de l'opposition et, subsidiairement, à son annulation. 

 

             
L'effet suspensif requis dans le recours a été accordé par décision du 5 avril 2012
du président de la cour de céans.

 

             
Dans ses déterminations du 14 mai 2012, U.________ Sàrl a conclu, avec dépens, au rejet
du recours.

 

 

 

             
En droit
:

 

 

I.             
Le recours a été formé en temps
utile, dans le délai de dix jours de l'art. 321 al. 2 CPC (Code de procédure civile du
19 décembre 2008; RS 272). Ecrit et motivé, il est recevable à la forme (art. 321 al.
1 CPC).

 

 

II.             
a) Le poursuivant dont la poursuite est frappée
d’opposition peut, s’il se trouve au bénéfice d’une reconnaissance de dette,
requérir la mainlevée provisoire de l’opposition, que le juge prononce si le débiteur
ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 LP, loi fédérale sur
la poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889, RS 281.1). Constitue une reconnaissance de
dette l’acte authentique ou sous seing privé d’où résulte la volonté
du poursuivi de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme déterminée,
ou aisément déterminable, et échue (Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition, §
1; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite,
n. 29 ad art. 82 LP; ATF 130 III 87 c. 3.1, JT 2004 II 118 et les arrêts cités).

             

             
Si la reconnaissance de dette n'est pas pure et simple, elle ne permet la mainlevée qu'avec la preuve,
rapportée par le poursuivant, que les conditions ou réserves sont devenues sans objet (Panchaud/Caprez,
op. cit., § 16; Gilliéron, op. cit., n. 40 ad art. 82 LP).

 

             
b) En
l'espèce, il n'est pas contesté que la convention du 8 août 2007 qui porte la signature
de la recourante et qui indique le montant qu'elle reconnaît devoir constitue une reconnaissance
de dette. 

 

             
La recourante soutient qu'elle ne peut valoir
titre de mainlevée dès lors que la première condition figurant dans la clause 7 de la
convention du 8 août 2007 ne serait plus réalisable. Elle allègue en effet que le bail
principal passé entre l'intimée et la société O.________ AG aurait été
résilié, de sorte qu'un transfert de bail serait désormais impossible. Les parties se
retrouveraient ainsi dans la même situation que si elles n'avaient jamais conclu l'acte. 

 

             
De son côté l'intimée considère que la clause invoquée ne constitue ni une réserve
ni une condition au paiement du prix convenu et que, par ailleurs, il n'est pas démontré qu'elle
serait dans l'impossibilité de respecter son engagement une fois le paiement du solde du prix de
vente intervenu.

 

             
Il convient dès lors d'analyser les clauses de la convention du 8 août 2007 afin de déterminer
la réelle et commune intention des parties au moment de sa signature (art. 18 CO).

             
L'article 2 de la convention fixe le prix de vente et les modalités de paiement. Ces dernières
ont ensuite été modifiées par les parties dans l'avenant du 2 octobre 2007 et dans le
contrat de sous-location passé le 18 mars 2008. Il ressort en définitive de ces trois actes
qu'un premier acompte de 20'000 fr. devait être payé à la signature du contrat, un deuxième
acompte de 50'000 fr. le 2 octobre 2007, un troisième acompte de 50'000 fr. dès l'obtention
d'un prêt par le H.________. Le solde de 70'000 fr. devait être payé en douze mensualités
de 5'833 fr. 35 jusqu'à fin avril 2009. Il était en outre précisé que le solde impayé
serait immédiatement exigible notamment en cas de retard dans les paiements.

 

             
L'article 7 subordonne la validité de la convention à deux évènements. L'obtention
d'un crédit brasseur de 30'000 fr. au minimum et l'obtention des autorisations officielles à
exploiter, sont clairement des conditions au sens de l'art. 151 CO, soit des événements futurs
(objectivement incertains), à la survenance desquels les parties attachent l'efficacité ou
non d'un acte juridique (Pichonnaz, Commentaire romand, n. 1 ad art. 151 CO).  Les parties admettent
que ces deux conditions sont réalisées.

 

             
Il n'en va pas de même du premier événement mentionné à l'art. 7 sous la forme
:

 

"Bail
à loyer en sous location jusqu'au 30 avril 2008, ou jusqu'au paiement complet du crédit vendeur.
Dès le remboursement total de la dette un bail à loyer sera établi au nom de l'acheteur."

 

             
Il n'est pas douteux, ce point n'est d'ailleurs pas discuté, que les parties entendaient offrir
à l'acheteur la jouissance des locaux commerciaux du café-restaurant pour en permettre l'exploitation,
en premier lieu sous la forme d'une sous-location, puis, après paiement de l'intégralité
du prix de vente, sous la forme d'un bail à loyer liant directement l'acheteur au propriétaire.
Cette clause ne constitue dès lors pas une condition mais bien un devoir contractuel de l'intimée
ou plutôt deux obligations distinctes à sa charge : celle de conclure avec la recourante un
contrat de sous-location, celle, après paiement intégral du prix de vente, de requérir
du propriétaire un transfert de bail. Il ne peut s'agir d'une condition de validité de la convention.
Cela signifierait en effet que la validité de celle-ci serait subordonnée à son exécution
par l'acheteur, plus précisément au paiement du solde du prix de vente, quelle qu'en soit la
date.

 

             
La première des obligations de l'intimée a bien été exécutée. La recourante
a bénéficié d'un contrat de sous-location non seulement jusqu'au 30 avril 2009, soit jusqu'à
l'échéance du délai fixé pour le paiement du solde du prix de vente, mais bien au-delà
comme cela résulte de sa requête à la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer. Il ressort de cette écriture que le contrat de sous-location aurait finalement été
résilié le 23 septembre 2011 pour le 31 octobre 2011. La recourante ne peut toutefois en tirer
argument dès lors que le contrat de sous-location était garanti jusqu'à l'échéance
du délai de paiement, fixée au 30 avril 2009 et que l'obligation de transférer le bail
n'est pas exigible en l'état dès lors que le prix de vente n'a pas été intégralement
payé.

 

             
Au surplus, on ignore dans quelle mesure l'intimée n'est plus à même de satisfaire à
cette dernière obligation. La lettre du 18 janvier 2012 de l'avocat de la propriétaire indique
certes que le contrat de bail passé entre sa cliente et l'intimée a été résilié,
mais sans en préciser la date et mentionne également que des procédures sont actuellement
en cours.

 

 

III.             
a) Le juge prononce la mainlevée si le débiteur
ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP).

 

             
b) Dans
sa lettre du 18 juillet 2011, la recourante a invoqué en compensation une créance de 216'789
fr.. Elle n'a toutefois pas rendu vraisemblable cette créance, qui ne repose que sur ses propres
allégations, de sorte que ce moyen doit être également rejeté.

 

             

IV.             
 En définitive, le recours doit être
rejeté et le prononcé entrepris maintenu.

 

             
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 690 francs, doivent être mis
à la charge de la recourante. Celle-ci devra en outre verser à l'intimée des dépens
de deuxième instance, arrêtés à 1'500 francs.

 

 

 

Par
ces motifs,

la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,

statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité

de
recours en matière sommaire de poursuites,

prononce
:

 

             
I.             
Le recours est rejeté.

 

             
II.             
Le prononcé est confirmé.

 

             
III.             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 690 fr. (six cent nonante francs),
sont mis à la charge de la recourante.

 

             
IV.             
La recourante E.________ Sàrl doit verser à l'intimée U.________ Sàrl la somme de
1'500 fr. à titre de dépens de deuxième instance.

 

             
V.             
L'arrêt est exécutoire.

 

 

Le
président :               La greffière
:

 

 

 

 

Du
3 octobre 2012

 

             
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.

 

             
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
Me Guillaume Perrot, avocat (pour E.________ Sàrl),

‑             
M. Jean-Daniel Nicaty, agent d'affaires breveté (pour U.________ Sàrl).

 

 

             
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 70'000 francs.

 

             
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).

 

             
Cet arrêt est communiqué à :

 

‑             
M. le Juge de paix du district de Lausanne.

 

             
La greffière :