# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 65c85a68-70d0-5822-8a99-0e3fcb426212
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 27.03.2024 PF240006
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PF240006_2024-03-27.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: PF240006-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur. A. 

Strähl sowie Gerichtsschreiberin MLaw S. Ursprung

Urteil vom 27. März 2024

in Sachen

A._____,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin,

gegen

B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksge-
richtes Zürich vom 19. Januar 2024 (ER230221)

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Erwägungen:

1.1. Die Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Beschwerde-

führerin) mietete vom Rechtsvorgänger der Gesuchstellerin und Beschwerdegeg-

nerin (nachfolgend Beschwerdegegnerin) seit dem Jahr 2003 ein Kellerabteil im 

Untergeschoss der Liegenschaft C._____ … [Adresse] in … Zürich sowie seit 

2013 ein weiteres Kellerabteil in derselben Liegenschaft. Der monatliche Mietzins 

betrug je Fr. 40.– (act. 4/1–2). Die Beschwerdegegnerin kündigte am 28. April 

2023 die beiden Mietverträge ordentlich per 31. August 2023, wobei eine Kopie 

der Kündigung am 10. Mai 2023 versandt worden sei (act. 4/3–4). 

1.2. Mit Eingabe vom 3. November 2023 (Datum Poststempel) stellte die Be-

schwerdegegnerin beim Einzelgericht des Bezirksgerichtes Zürich gestützt auf 

Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (vgl. 

act. 1). Mit Verfügung vom 6. November 2023 wurde der Beschwerdeführerin Frist 

zur Stellungnahme und der Beschwerdegegnerin Frist zur Leistung eines Kosten-

vorschusses angesetzt, welchen sie rechtzeitig leistete (act. 6 und 9). Die Be-

schwerdeführerin reichte am 16. November 2023 (Datum Poststempel) drei Ein-

gaben ein, datiert auf den 13. und 15. November 2023 (act. 10, act. 11 = act. 16b, 

act. 12 = act. 16a). In der Folge setzte das Gericht der Beschwerdeführerin mit 

Verfügung vom 6. Dezember 2023 Frist an, um eine handschriftlich unterzeich-

nete Ausfertigung ihrer Eingabe vom 13. November 2023 einzureichen und dem 

Gericht mitzuteilen, wer die Eingabe vom 15. November 2023 unterzeichnet hat, 

unter Androhung der gesetzlichen Säumnisfolgen (act. 13). Die Beschwerdeführe-

rin reichte daraufhin zwei verbesserte Eingaben ein (act. 15–16). Im Anschluss 

hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 19. Januar 2024 

gut (act. 17 = act. 20, nachfolgend zitiert als act. 20).

1.3. Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 

1. Februar 2024 (Datum Poststempel) fristgerecht Beschwerde (act. 21, zur 

Rechtzeitigkeit act. 18b). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–

18). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort kann in Anwendung von Art. 322 

Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Das Verfahren ist spruchreif. 

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2.1. Mit der Beschwerde sind nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endent-

scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, 

deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m. 

Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach 

Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur ef-

fektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der vereinbarten monatli-

chen Mietzinse von insgesamt Fr. 80.– ein Total von Fr. 480.– (act. 20 E. 6.). Dem 

ist zu folgen. Die Beschwerdeführerin hat zwar sowohl in ihren Stellungnahmen 

als auch in der vorliegenden Beschwerde auch die Gültigkeit der Kündigung in-

frage gestellt (act. 16a–b und act. 21). Zumal es sich jedoch bei den Kellerabtei-

len nicht um Wohn- oder Geschäftsräume handelt, löst ein Verfahren gegen den 

Vermieter keine Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR aus, weshalb zur Be-

rechnung des Streitwerts auf die mutmassliche Verfahrensdauer des summari-

schen Verfahrens abzustellen ist (vgl. dazu BGE 144 III 346 E. 1.2.).   

2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-

sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden 

(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-

gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Da-

bei ist grundsätzlich im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der ange-

fochtene Entscheid unrichtig ist und inwiefern er abgeändert werden soll (Begrün-

dungslast), d.h. die Beschwerde führende Partei muss sich mit den Erwägungen 

des vorinstanzlichen Entscheids auseinandersetzen. Es genügt im Allgemeinen 

nicht, die Vorbringen vor Vorinstanz einfach zu wiederholen oder pauschal darauf 

zu verweisen. Ebenso wenig genügt eine allgemeine Kritik an den vorinstanzli-

chen Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 374 = Pra 102 [2013] Nr. 4 mit Verwei-

sen, am Beispiel der Berufung). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien reicht zur 

Begründung aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an wel-

chen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der angefochtene 

Entscheid nach Auffassung der die Berufung führenden Partei unrichtig sein soll. 

Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Be-

schwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 

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3.1. Die Beschwerdeführerin wendet, soweit verständlich, gegen den vorinstanz-

lichen Entscheid zusammengefasst ein, die Kündigung sei nichtig, nicht auf dem 

richtigen Formular erfolgt und es handle sich um eine Rachekündigung. Sie habe 

offene Rechnungen wegen eines Einbruchs gehabt und sei durch die Verwaltung 

der Beschwerdegegnerin bzw. deren Fehlverhalten massiv geschädigt worden. 

Zudem macht sie Ausführungen betreffend Vorauszahlungen von Mietzinsen bzw. 

einer damit zusammenhängenden von ihr begehrten und von der Beschwerde-

gegnerin verweigerten einseitigen Vertragsänderung (act. 21 S. 1 f.). 

3.2. Die Schutzbestimmungen sowohl der Art. 271 ff. OR betreffend die Kündi-

gung wie auch der Art. 269 ff. OR betreffend missbräuchliche Mietzinse und an-

dere missbräuchliche Forderungen des Vermieters gelten nur für Wohn- und Ge-

schäftsräume (statt vieler BGE 125 III 231 E. 2). Dass es sich bei den Kellerabtei-

len um Geschäftsräume handelt, bringt die Beschwerdeführerin nicht vor und der-

gleichen ist auch nicht aus den vorliegend im Recht liegenden Urkunden ersicht-

lich. Eine Kündigung ist damit nur auf mögliche Nichtigkeitsgründe hin zu untersu-

chen, wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat (act. 20 E. 4.2.).

3.3. Die Formularpflicht bei Kündigungen gemäss Art. 266l Abs. 2 OR gilt, wie 

die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat (act. 20 E. 4.2.1.), nur für Wohn- und 

Geschäftsräume. Der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin für ihre Kündigun-

gen nicht das offizielle Formular des Kantons Zürich verwendet hat, führt damit 

nicht zu deren Nichtigkeit. 

3.5. Grundsätzlich ist zwischen der Anfechtbarkeit und der Nichtigkeit einer Kün-

digung zu unterscheiden. Soweit die Beschwerdeführerin ausführt, dass es sich 

um eine Rachekündigung handle, macht sie sinngemäss einen Verstoss gegen 

Treu und Glauben gemäss Art. 2 Abs. 1 ZGB geltend, welcher, wie bereits er-

wähnt, nur Grund für eine Anfechtbarkeit einer Kündigung von Wohn- und Ge-

schäftsräumen nach Art. 271 ff. OR, nicht jedoch einen Nichtigkeitsgrund darstellt. 

Damit kann dieser Grund vorliegend nicht zur Aufhebung der Kündigung der bei-

den Kellerabteile herangezogen werden. 

https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-125-III-231

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3.6. Selbst wenn darüber hinaus entgegen der herrschenden Lehre und Recht-

sprechung angenommen würde, dass gestützt auf Art. 2 Abs. 2 ZGB eine offen-

sichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigung nicht lediglich anfechtbar, sondern 

nichtig wäre (vgl. dazu BSK OR I-Weber, Art. 266o N 4; BGE 133 III 175 E. 3.1 

m.w.H.), wäre die vorliegende Kündigung nicht aufzuheben. Die Beschwerdegeg-

nerin hat entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin grundsätzlich keine Hand 

für Vertragsänderungen zu bieten und auch keine Pflicht, Vorauszahlungen zu ak-

zeptieren. Sodann ist kein Zusammenhang zwischen der Kündigung, dem Ver-

sterben des Vormieters oder eines von der von Beschwerdeführerin pauschal be-

haupteten Einbruchs in ihre Kellerabteile ersichtlich. Damit sind offensichtlich 

missbräuchliche Umstände, die zur Nichtigkeit der Kündigung führten, weder ge-

nügend behauptet noch ersichtlich.

4. Das Mietverhältnis ist damit beendet und es besteht die Pflicht zur Rück-

gabe des Mietobjekts. Die Beschwerde ist damit abzuweisen. 

5.1. Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin für das zweitinstanzliche 

Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streit-

wert von Fr. 480.– (vgl. die vorstehenden Erwägungen in E. 2.1.) ist die Ent-

scheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 

i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 200.– festzusetzen.

5.2. Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; der Beschwerdeführerin 

nicht, weil sie unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, da ihr keine Umtriebe 

entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 200.– festgesetzt und der 

Beschwerdeführerin auferlegt.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 

Beilage eines Doppels von act. 21, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je 

gegen Empfangsschein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 480.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

MLaw S. Ursprung

versandt am: