# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 10ed5032-fcc8-5687-a78c-0c8844f888ce
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-04-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 22.04.2008 A/2901/2007
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2901-2007_2008-04-22.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2901/2007-DCTI ATA/189/2008  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 22 avril 2008 

 

dans la cause 

 

N______ S.A. 
représentée par Me Frédéric Olofsson, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
 

 

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A/2901/2007 

EN FAIT 

1.  Les sociétés N______ S.A. (ci-après : N______) et A________ S.A. (ci-
après : A________) sont propriétaires d’un immeuble d’habitation au 12 de la rue 
M______ à Genève. Situé en deuxième zone de construction, ce bâtiment est 
constitué en propriétés par étages (ci-après : PPE). Les combles, représentant 
276,8 pour mille de l’édifice, appartiennent à A______. N______, quant à elle est 
propriétaire des appartements sis dans les étages, lesquels représentent 723,2 pour 
mille de l’immeuble. 

2.  Le Tribunal administratif a eu l’occasion de rendre les deux arrêts suivants 
concernant cet immeuble : 

- par arrêt du 3 octobre 2006, confirmé sur ce point par le Tribunal fédéral le 26 
janvier 2007, il a rejeté le recours de N______ contre une décision du 
département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le 
département) lui ordonnant de réaffecter à des fins d’habitation (location non 
meublée) les logements sis dans l’immeuble (Arrêt du Tribunal fédéral 
1P.745/2006 du 26 janvier 2007 ; ATA/525/2006 du 3 octobre 2006). 

- par arrêt du 13 novembre 2007, également confirmé par le Tribunal fédéral le 29 
février 2008, il a rejeté le recours de N______ contre une autorisation de 
construire délivrée à A________ pour des travaux d’aménagement dans les 
combles (Arrêt du Tribunal fédéral 1C.5/2008 du 28 février 2008 ; 
ATA/577/2007 du 13 novembre 2007). 

3.  A la suite d’une plainte de N______ relative aux nuisances générées par le 
chantier d’A________ dans les combles, le service de l’inspection des chantiers et 
le service juridique du département se sont rendus sur place le 8 juin 2007.  

  A l’occasion de la visite précitée, le département a constaté que N______ 
avait entrepris d’importants travaux dans les appartements, les sous-sols et la cage 
d’escalier. Certains appartements n’avaient pu être visités. 

4.  Par décision du 25 juin 2007 déclarée exécutoire nonobstant recours, le 
département a ordonné l’arrêt immédiat des travaux en cours dans les étages et 
dans les installations techniques communes de l’immeuble. N______ devait en 
outre prendre toutes mesures utiles afin que le département puisse accéder aux 
appartements et aux installations techniques communes au cours d’une visite qu’il 
allait effectuer le 27 juin 2007. 

5.  Il résulte du constat dressé le 27 juin 2007 que d’important travaux avaient 
été effectués - ou étaient en train de l’être - dans les appartements centraux du rez-
de-chaussée et du premier étage, de même que dans ceux sis à gauche et à droite 

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au deuxième étage de l’immeuble. Il s’agissait notamment des interventions 
suivantes : 

- aménagement d’une nouvelle cuisine avec nouvel agencement et appareils ; 

- rénovation complète du W.-C. et de la salle de bains séparés avec nouveaux 
appareils ; 

- pose de nouveaux revêtements en céramique dans le W.-C et la salle de bains ; 

- réfection des installations électriques ; 

- réfection des installations sanitaires avec remplacement des anciennes conduites 
dans les courettes ; 

- réfection des peintures sur murs, plafonds et boiseries ; 

- ponçage et imprégnation des planchers. 

  En outre, N______ avait déclaré que des travaux identiques avaient été 
réalisés à tous les étages, dans les appartements du même type. 

  L’ordre d’arrêt de chantier a été maintenu. 

6.  Le 4 juillet 2007, le département a imparti à N______ un délai de quinze 
jours pour se déterminer. 

7.  Le 26 juillet 2007, N______ a saisi le Tribunal administratif d’un recours. 

  L’immeuble était très vétuste. Le département avait été averti, les 13 avril et 
21 août 2006 de l’ouverture d’un chantier en vue de remplacer de vieilles 
colonnes de chute d’eau et d’alimentation, ainsi que d’une fouille dans le local du 
sous-sol et sur la rue. Les anciennes conduites en plomb n’étaient plus étanches, 
ce qui avait causé d’importants dégâts d’eau dans l’immeuble, générant des 
odeurs nauséabondes dans les appartements. De nombreuses poutres et des 
lambris en bois de la sous-construction, pourris par les infiltrations d’eau, avaient 
dû être changés. 

  Les travaux réalisés étaient des travaux d’entretien, non soumis à 
autorisation,  et l’ouverture du chantier avait été annoncée. L’effet suspensif lié au 
recours devait être restitué. 

8.  Le 9 août 2007, le département s’est formellement opposé à la restitution de 
l’effet suspensif. 

9.  Par décision du 23 août 2007, le président du Tribunal administratif a rejeté 
cette requête. 

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10.  Le 30 août 2007, le département s’est opposé au recours. 

  Les travaux, tant par leur nature que par leur ampleur, devaient être 
considérés à première vue comme des travaux de rénovation, destinés à améliorer 
le confort existant. Le département devait impérativement pouvoir statuer avant 
leur réalisation, de sorte que l’arrêt de chantier était fondé dans son principe. Cette 
mesure étant la moins incisive possible, elle était aussi proportionnée. 

11.  Le 5 novembre 2007, le juge délégué à l’instruction de la cause a procédé à 
un transport sur place. 

  L’appartement sis à gauche au premier étage était en chantier, mais les 
travaux avaient été arrêtés. Les galandages de la salle de bains avaient été 
reconstruits. N______ a expliqué qu’il n’y avait pas de dalle en béton entre les 
étages, mais une poutraison garnie de tout venant. Les infiltrations d’eau avaient 
fragilisé la structure, ce qui avait nécessité les interventions litigieuses. 

  Dans l’appartement situé à gauche au deuxième étage, des travaux similaires 
étaient aussi en cours ; ils étaient toutefois nettement moins avancés. 

12.  Le 22 novembre, N______ a apporté quelques précisions au procès-verbal. 
Les appartements étaient maintenant loués munis d’un bail à loyer, et non plus en 
résidences hôtelières. Le chauffage central avait été installé une cinquantaine 
d’années plus tôt ; les canaux de cheminée subsistant dans les appartements 
devaient être assainis et obturés. 

  Le même jour, le département a précisé que, le 19 septembre 2007, il avait 
ordonné le dépôt d’une requête en autorisation de construire. Cette décision était 
devenue définitive et exécutoire.  

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  La seule question à trancher dans la présente affaire concerne l’ordre d’arrêt 
de chantier notifié à N______ le 25 juin 2007.  

3. a. Une autorisation est nécessaire pour pouvoir effectuer toute transformation 
ou rénovation au sens de l’article 3, alinéa 1 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR 
- L 5 20). 

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 b. Une rénovation se définit comme la remise en état, même partielle, de tout 
ou partie d’une maison d’habitation, qui améliore le confort existant sans modifier 
la distribution des logements, sous réserve de l’alinéa 2 de l’article 3 LDTR (art. 3 
al. 1 let. d LDTR).  

 c. Ne constituent pas des travaux soumis à autorisation, les travaux d’entretien 
courants faisant partie des frais d’exploitation ordinaires d’une maison 
d’habitation. Ainsi, les travaux raisonnables d’entretien régulier ne sont pas 
considérés comme travaux de transformation pour autant qu’ils n’engendrent pas 
une amélioration du confort existant (art. 3 al. 2 LDTR). 

 d. Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de cette 
disposition légale, adoptée en 1999, que le Grand Conseil désirait, pour tracer une 
limite précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en 
compte le coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la 
jurisprudence (MGC 1999 9/II p. 1076). La minorité du Grand Conseil avait 
proposé une autre teneur pour l’article 3 alinéa 2 LDTR, précisant que les travaux 
d’entretien qui ne devaient intervenir qu’à une échéance lointaine, tels notamment 
la remise à neuf d’un appartement au changement de locataire, n’étaient pas 
assujettis à la LDTR (MGC 1999 9/II p. 1166). Lors du deuxième débat 
concernant ce projet de modification de la LDTR, de très nombreux amendements 
ont été soumis au Grand Conseil par la minorité. Celui visant à préciser que la 
remise à neuf d’un appartement au changement de locataire n’était pas assujettie à 
la loi (MGC 1999 10/II p. 1415). 

  En l’espèce, le transport sur place effectué par le Tribunal administratif a 
permis de constater qu’à première vue, les travaux litigieux dépassent le cadre de 
ce qui peut être considéré comme des travaux d’entretien. Les appartements 
visités ont en effet été presqu’entièrement reconstruits et ces interventions doivent 
être qualifiées d’importantes. 

4. a. Lorsque l’état d’une construction, d’une installation ou d’une autre chose 
n’est pas conforme aux prescriptions de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), des règlements qu’elle 
prévoit ou des autorisations délivrées, le département peut ordonner la suspension 
des travaux (art. 130 et 129 let. a LCI ). 

  En l’espèce, il est constant que la recourante n’est pas au bénéfice d’une 
autorisation de construire, alors qu’à première vue, les travaux réalisés et/ou 
projetés ne peuvent être qualifiés de travaux d’entretien, en tout cas dans les deux 
appartements visités par le Tribunal administratif. 

  Les explications de N______, selon lesquelles la vétusté du bâtiment et la 
fragilisation des structures due aux infiltrations d’eau ont rendu ces interventions 
indispensables, ne sont pas aptes à modifier cette appréciation. Sauf à vider la 

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LDTR de son contenu, il n’est en effet pas envisageable de considérer comme de 
simples travaux d’entretien la reconstruction intégrale d’une salle de bains - y 
compris ses murs.  

5.  Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté et l’ordre d’arrêt de chantier 
confirmé. 

  Un émolument, en CHF 1’500.-, sera mis à la charge de N______, qui 
succombe (art. 87 LPA). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 26 juillet 2007 par N______ S.A. contre la 
décision du département des constructions et des technologies de l’information du 25 
juin 2007 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’500.- ; 

dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les 
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du 
recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, 
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il 
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Frédéric Olofsson, avocat de la recourante ainsi 
qu’au département des constructions et des technologies de l’information. 

Siégeants : Mme Bovy, présidente, MM. Paychère et Thélin, Mme Junod, juges, 
M. Grodecki, juge suppléant. 

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Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste adj. : 
 
 

M. Tonossi 

 la vice-présidente : 
 
 

L. Bovy 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :