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**Case Identifier:** f8f06ddd-f4d3-565e-8afa-f0cee51413a3
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile HC / 2019 / 692
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_FindInfo/VD_TC_010_HC---2019---692_nodate.html

## Full Text

TRIBUNAL
CANTONAL

	
 

 

 

 

HX19.022243-190756

201 

 

 

CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE

_________________________________________

Arrêt du
5 juillet 2019

___________________

Composition
:               M.             
Sauterel,
président

             
              Mmes             
Merkli et Courbat, juges

Greffière
:              Mme             
Logoz

 

 

*****

 

 

Art.
68 al. 6 et 8 LAIEN ; 393 CPC

 

 

             
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par E.________,
à [...], contre la sentence rendue le 26 avril 2019 par l’Arbitre unique dans la cause divisant
le recourant d’avec Z.________,
à [...], la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :

             
En fait :

 

 

A.             
Par sentence arbitrale du 26 avril 2019, adressée pour notification aux parties le même jour,
l’arbitre a rejeté le recours formé par Z.________ en tant qu’il portait sur les
indices servant à la détermination des valeurs d’assurance de l’immeuble n°
[...] sis sur la Commune d’ [...] (I), a admis le recours de Z.________ en tant qu’il portait
sur la détermination du taux de vétusté dudit l’immeuble, ce taux pouvant être
fixé à un taux supérieur à 30%, de sorte que l’immeuble pouvait être taxé
sur la base de la valeur actuelle (II) a réparti les frais de la procédure, arrêtés
à 3'000 fr., par moitié entre les deux parties et a dit qu’il n’était pas
alloué de dépens (III).

 

             
En ce qui concerne la détermination du taux de vétusté, seule litigieuse en deuxième
instance, l’arbitre a considéré qu’il pouvait être fait application de la
méthode dite « de Ross », qui paraissait largement reconnue dans les milieux
de la taxation immobilière, cette méthode tablant sur la durée de vie probable de l’immeuble
pour en tirer une formule mathématique dont résultait un taux d’amortissement. S’agissant
du facteur durée de vie, l’arbitre a retenu qu’il convenait de faire la différence
entre le gros œuvre et les aménagements intérieurs. Les experts considéraient que
la part de l’un et de l’autre pouvait être de 50%, la durée de vie du gros œuvre
était supérieure à 75 ans, tandis que la durée de vie des aménagements intérieurs
était susceptible de représenter 20 à 30 ans environ. En l’occurrence, l’arbitre
a retenu une durée de vie hypothétique de 80 ans en ce qui concernait le gros œuvre et
de 25 ans en ce qui concernait les aménagements intérieurs. En application de la formule « de
Ross », on aboutissait à un taux d’amortissement de 55% pour le gros œuvre
et de 28% pour les aménagements intérieurs, soit un taux d’amortissement moyen de 41,5%.
Force était dès lors de constater que la limite de 30% était atteinte, de sorte que l’assurée
pouvait se prévaloir de l’art. 16 al. 1 ch. 1 RLAIEN (Règlement d'application de la loi
du 17 novembre 1952 concernant l'assurance des bâtiments et du mobilier contre l'incendie et les
éléments naturels ; BLV 963.41.1) prévoyant notamment que les bâtiments présentant
un degré de vétusté de 30% et plus de la valeur à neuf étaient exclus de l’assurance
de la valeur à neuf.

 

 

B.             
Par acte du 9 mai 2019, E.________ (ci après :
E.________) a interjeté recours contre cette sentence en concluant à sa réforme en ce
sens que la valeur à neuf de la police d’assurance n° [...] relative à l’immeuble
sis [...], à [...], soit admise avec effet au 16 juillet 2015.

 

             
Le 24 mai 2019, le recourant a versé l’avance de frais requise à hauteur de 100 francs.

 

             
L’intimée n’a pas été invitée à déposer une réponse.

 

 

C.             
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :

 

             
1.
Z.________ est propriétaire de l’immeuble locatif sis 
ch.
du [...], à [...], comprenant 24 logements et 8 garages. Cet immeuble, portant le n° d’assurance-incendie
[...], a été édifié en 1965.

 

             
2.
Par courrier du 5 février 2015 adressé à l’ [...],Z.________ a accusé réception
de la nouvelle prime relative au bâtiment précité et a indiqué ne pas comprendre
la raison pour laquelle l’indice avait été augmenté, cette augmentation ne correspondant
pas au coût des travaux, surtout depuis la baisse de l’Euro. Elle estimait que l’immeuble
était suffisamment assuré et s’opposait dès lors à toute augmentation.

 

             
3. a)
Le 9 février 2015, l’E.________ a répondu à Z.________ que la taxation de l’immeuble
devait fixer la somme d’assurance de manière à garantir la possibilité de le reconstruire
à l’identique et d’éviter tout risque de sous-assurance dû à l’évolution
des coûts de la construction. L’E.________ exposait pour le surplus que les indices du coût
de la construction étaient fixés par son conseil d’administration à la fin de chaque
année. L’estimation de l’immeuble avait été faite en octobre 2012 si bien
qu’il n’aurait pas encore été possible de prendre en compte une révision d’indice
intervenue ultérieurement. L’E.________ proposait néanmoins de procéder à une
nouvelle taxation si Z.________ considérait que la valeur d’assurance de son immeuble était
excessive.

 

             
b)
En date du 18 février 2015, Z.________ a confirmé son point de vue selon lequel l’immeuble
était surévalué et a requis une nouvelle estimation.

 

             
4. a)
L’E.________ a procédé à une nouvelle estimation de l’immeuble le 
21
avril 2015. Le 23 avril 2015, elle a adressé à Z.________ une police d’assurance de l’immeuble
litigieux fixant sa valeur d’assurance pour 2015 à 3'786'132 fr. et la prime annuelle à
1'893 fr. 05.

 

             
b)
Par courrier du 25 juin 2015, Z.________, représentée par U.________, a informé l’E.________
qu’elle maintenait son opposition.

 

             
c)
Par avis de passage du 7 juillet 2015, l’E.________ a informé Z.________ que ses experts effectueraient
une visite de l’immeuble le 16 juillet 2015 en vue de procéder à une nouvelle estimation
de sa valeur d’assurance.

 

             
5. a)
Le 12 octobre 2015, l’E.________ a établi une nouvelle police d’assurance de l’immeuble
faisant état d’une valeur indexée de 3'786'132 fr. pour une prime annuelle de 1'893 fr.
05. Cette police faisait référence à la dernière estimation de l’immeuble en
date du 16 juillet 2015.

 

             
b)
Par courrier du 29 octobre 2015, Z.________ a indiqué à l’E.________ qu’elle maintenait
son opposition.

 

             
c)
Le 17 novembre 2015, l’E.________ a invité Z.________ à motiver son opposition de la
façon la plus précise possible afin de cerner au mieux l’objet de sa contestation.

 

             
d)
Le 15 janvier 2016, l’E.________ a adressé un rappel à Z.________ par lequel elle l’a
à nouveau invitée à motiver son « recours ».

 

             
e)
Par courriers des 14 et 22 janvier 2016, U.________, agissant au nom de Z.________ et au nom de [...],
a fait état de divers autres litiges portant sur des taxations d’immeubles dont les sociétés
précitées étaient propriétaires à [...] et [...] et a proposé de joindre
tous ces « recours » dans la même procédure.

 

             
f)
Par courrier du 19 mai 2016, l’E.________ a répondu en rappelant que ces divers immeubles
étaient sis sur plusieurs communes et qu’ils étaient propriété de deux entités
juridiques distinctes, la société [...] et la société Z.________. L’E.________
proposait dès lors de distinguer les deux procédures, l’une portant sur les bâtiments
appartenant à la société [...] et l’autre concernant le bâtiment appartenant
à Z.________. Par ailleurs, l’E.________, dans ce même courrier, faisait mention de la
procédure d’arbitrage prévue par la LAIEN (loi concernant l'assurance des bâtiments
et du mobilier contre l'incendie et les éléments naturels du 17 novembre 1952 ; BLV 963.41)
et évoquait la possibilité de s’adresser aux autorités judiciaires compétentes
aux lieux de situation de l’immeuble pour la désignation d’un arbitre.

 

             
g)
En date du 30 septembre 2016, l’E.________, faisant suite à deux courriers de son assurée
qui avait requis, dans le premier, un délai de réflexion (courrier du 20 mai 2016), dans le
second une nouvelle séance (courrier du 2 septembre 2016), a avisé celle-ci du fait qu’elle
envisageait de requérir des présidents des tribunaux compétents la désignation des
arbitres prévus par la LAIEN.

 

             
h)
Le 29 novembre 2016, l’E.________ a requis du Président du Tribunal de l’arrondissement
de Lausanne la désignation d’un arbitre pour statuer sur le différend l’opposant
à Z.________, propriétaire du bâtiment n° [...] sis [...], à [...].

 

6.
a) Par prononcé du 29 juin 2017, le Président
du Tribunal de l’arrondissement de Lausanne
a nommé, en qualité d’arbitre unique, Vincent Brulhart, professeur à la Faculté
de droit de l’Université de Lausanne, Centre de droit privé, dans le litige pendant entre
la partie requérante E.________ et la partie intimée Z.________.

 

 

             
b)
A la séance de travail organisée à l’initiative de l’arbitre le 
29
novembre 2017, les parties sont convenues de tenter un règlement amiable du différend.

 

             
c)
En date du 19 avril 2018, dans le contexte de la procédure de conciliation, l’immeuble litigieux
a fait l’objet d’une inspection locale en présence des deux parties et de l’arbitre.
A l’issue de cette séance, les parties ont convenu de poursuivre la discussion amiable notamment
sur la détermination du taux de vétusté de l’immeuble litigieux.

 

             
d)
Par courrier du 10 août 2018, l’E.________ a informé l’arbitre qu’une nouvelle
séance sur place avait eu lieu entre les parties, hors la présence de l’arbitre, pour
tenter la conciliation. Il ressortait d’un examen approfondi du bâtiment que ce dernier répondait
aux critères pour être assuré à la valeur à neuf, son taux de vétusté
ne dépassant pas les 30%. N’étant pas disposée à revoir cette valeur à
la baisse, l’E.________ requérait une décision formelle sur le fond.

 

             
e)
En date du 23 août 2018, l’arbitre, constatant l’échec des pourparlers transactionnels,
a notamment imparti à Z.________ un délai au 14 septembre 2018, prolongé au 31 octobre
suivant, pour se déterminer sur le courriel de l’E.________ du 10 août 2018.

 

             
Le 10 novembre 2018, U.________ a adressé à l’arbitre une « requête »
accompagnée d’un bordereau de pièces.

 

             
f)
Une dernière séance réunissant les parties et l’arbitre a eu lieu en date du 29
janvier 2019 ; chacune des deux parties a pu se faire entendre à cette occasion. Les parties
ont par ailleurs produit diverses pièces lors de cette rencontre.

 

 

 

             
En droit
:

 

 

1.

1.1             
L'art. 68 al. 6 LAIEN prévoit que les
sentences arbitrales peuvent être portées dans les dix jours devant le Tribunal cantonal, qui
examine librement tous les moyens de recours, tant en réforme qu'en nullité, sur le fond et
sur les frais et dépens. La Chambre de recours
civile du Tribunal cantonal est compétente en vertu des art. 110 al. 3 CDPJ (Code de droit privé
judiciaire du 12 janvier 2010 ; BLV 211.02) et 18 al. 1 ROTC (Règlement organique du Tribunal
cantonal du 13 novembre 2007 ; BLV 173.31.1). Pour le surplus, les règles sur l’arbitrage
du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) sont applicables à
titre de droit cantonal supplétif (art. 68 al. 8 LAIEN).

 

1.2             
En l’espèce, interjeté en temps
utile par une partie qui y a intérêt 
(art.
59 al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 321 al. 1 CPC), le recours est recevable.

 

 

2.

2.1             
S’agissant d’une sentence arbitrale
au sens des art. 389 ss CPC, seuls les motifs suivants sont recevables, conformément à l’art.
393 CPC : l’arbitre unique a été irrégulièrement désigné ou
le tribunal arbitral irrégulièrement composé (a), le tribunal arbitral s’est déclaré
à tort compétent ou incompétent (b), le tribunal arbitral a statué au-delà des
demandes dont il était saisi ou a omis de se prononcer sur un des chefs de la demande (c), l’égalité
des parties ou leur droit d’être entendues en procédure contradictoire n’a pas
été respecté (d), la sentence est arbitraire dans son résultat parce qu’elle
repose sur des constatations manifestement contraires aux faits résultant du dossier ou parce qu’elle
constitue une violation manifeste du droit ou de l’équité (e), les dépenses et les
honoraires des arbitres fixés par le tribunal arbitral sont manifestement excessifs (f).

 

2.2             
Selon l’art. 68 al. 6 LAIEN, l’indication
des faits et moyens de preuve nouveaux n’est pas admise en seconde instance. Cette disposition
correspond à l’art. 326 CPC ; elle est en concordance avec le pouvoir d’examen
limité à l’arbitraire conféré à la Chambre de céans par l’art.
393 let. e CPC.

 

             
En l’espèce, les pièces produites par le recourant figurent toutes au dossier de première
instance de sorte qu’elles sont recevables.

 

 

3.

3.1             
Le recourant conteste la détermination du
taux de vétusté selon la formule dite « de Ross ». Il fait en substance
valoir que cette méthode, qui table sur la durée de vie probable de l’immeuble pour en
tirer une formule mathématique dont résulte un taux d’amortissement, est critiqué
par certains auteurs 
(cf. Naegeli/Wenger,
L’estimation immobilière, Genève 1997, n. 4.2.3) et que c’est bien plus l’état
dans lequel se trouve l’objet au moment de la visite des lieux qui serait déterminant. Le
recourant fait à cet égard référence aux constats effectués lors de sa visite
sur place le 6 juillet 2018 en présence de la représentante de l’intimée, visite
qui confirmerait son appréciation du taux de vétusté de l’immeuble litigieux, soit
un taux inférieur au seuil de 30% permettant de passer à une estimation à la valeur actuelle.
Il se réfère également au courriel adressé à l’arbitre le 31 janvier 2019
ainsi qu’au procès-verbal d’estimation du 16 juillet 2015 et au tableau récapitulatif
du calcul de vétusté effectué sur la base d’unités de construction et de la
surface de certains éléments de la construction, joints à ce courriel.

 

3.2             
Tout bâtiment soumis à l’assurance
est taxé par une commission de taxe aux frais de l’ECA (art. 19 al. 1 LAIEN). En principe,
les bâtiments sont assurés à la valeur à neuf, soit le coût au moment de la
taxation d’un bâtiment semblable mais neuf, édifié sur le même emplacement
(art. 22 LAIEN). L’ECA et l’assuré peuvent convenir d’assurer les biens immobiliers
à la valeur actuelle ; la valeur actuelle tient compte du degré de vétusté,
de l’état d’entretien et de l’usure (art. 22a LAIEN). Les bâtiments
présentant des risques particuliers ou élevés sont exclus de l'assurance à la valeur
à neuf, soit notamment ceux qui, lors de l'estimation ou après constat sur site, présentent
un état d'entretien défectueux ou un degré de vétusté de 30% et plus de la valeur
à neuf (art. 16 al. 1 RLAIEN).

 

3.3             
En l’espèce, le recourant se réfère
aux constats résultant de sa visite de l’immeuble litigieux intervenue le 6 juillet 2018 en
présence de la représentante de la partie intimée uniquement, constats qui confirmeraient
son appréciation du taux de vétusté inférieur au seuil de 30%, et se prévaut
du fait que pour expliquer une telle appréciation, il avait remis à l’arbitre le procès-verbal
d’estimation du 16 juillet 2015 ainsi qu’un tableau estimatif comprenant une colonne de gauche
indiquant les valeurs à neuf de l’immeuble sur la base d’unités de construction
(3'802'501 fr.) et dans une colonne de droite le taux de vétusté par unité reporté
sur lesdites valeurs, soit une valeur actuelle de 2'933'109 francs. La moins-value en raison de la vétusté
de l’immeuble se monterait ainsi à 869'482 fr., ce qui correspondrait à un taux de vétusté
moyen de 23%. Ce faisant, le recourant paraît invoquer une constatation manifestement contraire
aux faits résultant du dossier.

 

             
L’arbitre n’a toutefois pas participé à la visite de l’immeuble effectuée
le 6 juillet 2018 dans le cadre de pourparlers transactionnels. Il ne saurait dès lors être
lié par les constats effectués à cette occasion par le recourant, qui ne paraissent d’ailleurs
pas lui avoir été communiqués. Cela étant, la sentence arbitrale fait état de
la production du tableau estimatif précité, comportant l’indication de la valeur à
neuf des divers composants de l’immeuble ainsi que de leur valeur actuelle en application d’un
taux de vétusté variant de 5 à 35% selon les éléments considérés,
pour un taux de vétusté moyen de 23%. Si par la suite l’arbitre retient que l’E.________
n’a pas exposé le procédé retenu dans son calcul, cette affirmation prête à
tout le moins à confusion, compte tenu de la teneur de la pièce précitée dont l’arbitre
fait lui-même état dans sa sentence. Quoi qu’il en soit, cela ne suffit pas pour retenir
l’arbitraire dans la constatation des faits, dès lors que la solution retenue en définitive
par l’arbitre ne se fonde de toute manière pas sur les fait allégués par l’E.________,
de sorte qu’elle ne s’avère pas en contradiction avec les faits sur lesquels elle s’appuie
(Schweizer, Commentaire romand, Code de procédure civile, Bâle 2019, n. 40 ad art. 393 CPC).

 

             
Le recourant conteste encore la méthodologie retenue pour l’estimation de la dépréciation
due au vieillissement. Il fait valoir que la référence à des tables de dévaluation
se basant sur la supposition qu’un bâtiment perd chaque année un pourcentage déterminé
de sa valeur et arrive à la fin de sa durée prédéterminée à une valeur
de zéro, serait critiquée par certains auteurs. Il se réfère à cet égard
à l’avis de Naegeli/Wenger (L’estimation immobilière, op. cit., n. 4.2.3), lesquels
contestent cette méthodologie au motif que la durée de vie d’un bâtiment ne saurait
se baser sur la supposition qu’un objet sera démoli au terme d’une période donnée,
la durée de vie d’un immeuble étant une hypothèse qui ne peut jamais être prouvée.
Ces auteurs soutiennent qu’il y aurait lieu de se fonder sur l’état de l’objet
au moment de la visite des lieux : bien entretenu ou délaissé, des matériaux durables
ou exécution bon marché, dégâts d’humidité, fissures de tassement, etc.
Toujours selon les mêmes auteurs, la dépréciation due au vieillissement ne pourrait être
estimée que dans un cadre relativement large, par exemple 25, 30, 35 ou 40%, et devrait ainsi exprimer
qu’il s’agit d’une estimation et non d’un calcul à décimales. Dans
la mesure où le recourant se réfère dans ce contexte aux constats effectués le 6
juillet 2018, son argument tombe à faux.

 

             
Par ailleurs, il ne suffit pas que l’application de la formule dite « de Ross »,
ou de manière plus générale la référence à des tables de dévaluation,
soit critiquée par un auteur, pour en conclure que l’arbitre aurait dénaturé la
norme applicable dans des proportions telles que son raisonnement et le résultat en découlant
seraient insoutenables. L’erreur doit crever les yeux  ou à tout le moins y sauter, selon
les termes du juge fédéral Leu (Schweizer, op. cit., n. 42 ad art. 393 CPC ; Walter, in
Mélanges Kellerhals [Rechsetzung und Rechtsdurchsetzung,
Zivil- und schiedsverfahrensrechtliche Aspekte, Festschrift für Franz Kellerhals zum 
65.
Geburtstag, Berne 2005]). Aussi, les arguments du recourant ne suffisent pas davantage à démontrer
l’arbitraire de la sentence en ce qui concerne l’application du droit ni en ce qui concerne
l’équité.

 

 

             
4.
En conclusion, le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 322 al. 1 CPC et la sentence confirmée.

 

             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 83 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5), sont mis à la charge
du recourant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

 

             
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant
pas été invitée à déposer une réponse.

 

 

 

Par
ces motifs,

la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,

en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,

prononce
:

 

             
I.             
Le recours est rejeté.

 

             
II.             
La sentence arbitrale est confirmée.

 

             
III.             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêté à 100 fr. (cent francs), sont
à la charge du recourant E.________.

 

             
IV.             
L’arrêt est exécutoire.

 

Le
président :               La greffière
:

 

 

 

 

Du

 

             
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :

 

‑             
E.________,

‑             
U.________ (pour Z.________).

 

             
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
M. le Juge arbitre Vincent Brulhart.

 

             
La greffière :