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**Case Identifier:** 0ac4d64b-9435-5c02-adb1-6d8c3cd1b21b
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-08-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 21.08.2013 WBE.2012.251
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2012-251_2013-08-21.pdf

## Full Text

2013 Kantonale Steuern 101 

langt von der Grundstückbewertungssumme nicht in Abzug (Weglei-
tung für die Bewertung von Grundstücken, II/2, S. 2, Ziff. 2.2.3). 
Steuerlich ist das Bestehen einer Nutzniessung lediglich insofern von 
Bedeutung, als nicht der Grundeigentümer, sondern der Nutzniesser 
die Liegenschaft zu versteuern hat (§§ 30 Abs. 1 lit. a und 46 Abs. 2 
StG). Die Bemessungsgrundlagen bleiben für Eigentümer und Nutz-
niesser dieselben. 

5.4. 
Die Massgeblichkeit des objektiven Wertes einer Liegenschaft 

für die Berechnung der Grundbuchabgabe kommt auch darin zum 
Ausdruck, dass die auf die Erwerberinnen übertragene Schuld für die 
Berechnung der Grundbuchabgabe vom Übernahmepreis nicht zum 
Abzug gelangt. Dies wird denn auch von der Beschwerdeführerin 
nicht verlangt, obwohl die Liegenschaften durch die Schuldübernah-
meverpflichtung für die Erwerberinnen zusätzlich an Wert eingebüsst 
haben. Nicht anders verhält es sich mit der vorbehaltenen Nutznies-
sung. Sie schmälert nur für die Erwerberinnen den Wert der Liegen-
schaften, stellt aber nicht eine objektive Werteinbusse dar. 

Der in der notariellen Urkunde bezeichnete Übernahmepreis 
von Fr. X. liegt unter den Steuerwerten der Liegenschaften. Die 
Vorinstanz hat damit zu Recht den Steuerwert als massgebliche 
Grundlage für die Berechnung der Grundbuchabgabe bezeichnet (§ 8 
Abs. 2 GBAG). 

19 Grundstückschätzungsverfahren 
- Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrswert 

oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertragswert 
besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll 
oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden 
darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (Erw. 1. 
und 6.4.2.). 

- Bei der Unrichtigkeitsschätzung ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt 
der ursprünglichen Schätzung abzustellen (Erw. 2.3. - 3.2.). 

- Begriff der wesentlichen Änderung gemäss § 218 StG (Erw. 6.1. f.) 
- Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung 

seit der letzten Schätzung zu beurteilen (Erw. 7.1.).  

102 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2013 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 21. August 2013 in Sachen 
KStA gegen E.W. (WBE.2012.251). 

Aus den Erwägungen 

1. 
(…) 
Die Steuerbehörden verzichteten bei der Mutter der Beschwer-

degegnerin zwar seit der Steuerperiode 2003 – als sie die Liegen-
schaft nicht mehr (als Hauptwohnsitz) bewohnte – auf die Besteue-
rung des Eigenmietwerts. Eine Änderungsschätzung wurde aber, wie 
das Steuerrekursgericht bereits zutreffend feststellte, auch damals 
nicht vorgenommen. Dies zu Recht, da die Frage, ob ein Eigenmiet-
wert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert 
werden darf (wobei in letzterem Fall in aller Regel der andere Teil 
als Mietertrag steuerlich zu berücksichtigen ist), im ordentlichen 
Veranlagungsverfahren zu beurteilen ist (vgl. dazu auch hinten 
Erw. 6.4.2.; MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE 
SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum aargauischen 
Steuergesetz, 3. Aufl., Muri-Bern 2009, § 218 N 14 mit Verweis auf 
die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). 

2.1.-2.2. (…) 
2.3. 
Die Möglichkeit der Unrichtigkeitsschätzung erklärt sich vor 

dem Hintergrund, dass die Vermögenssteuerwerte über viele Steuer-
perioden hinweg Gültigkeit besitzen, sich ein Fehler also viel länger 
auswirkt als bei einer Veranlagung. Es besteht deshalb das Bedürfnis, 
klar unrichtige Schätzungen vor der nächsten allgemeinen Neuschät-
zung korrigieren zu können (ausführlich dazu: AGVE 2005, S. 135). 
Daraus erklärt sich auch, dass es bei der Unrichtigkeitsschätzung 
nicht darum geht, seit der letzten allgemeinen Neuschätzung einge-
tretene Änderungen zu berücksichtigen, sondern allein darum, ur-
sprüngliche Fehler dieser Schätzung zu beseitigen. Massgebend da-
für, ob eine Unrichtigkeitsschätzung durchzuführen ist, sind mithin 
die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Einleitung der letzten 

2013 Kantonale Steuern 103 

allgemeinen Neuschätzung (§ 218 Abs. 2 StG). In tatsächlicher Hin-
sicht sind somit – anders als bei der Einzelschätzung wegen Wert-
änderung – die Verhältnisse im Jahr 1999 massgeblich (so bereits 
VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 3.2.; ebenso: 
PLÜSS, a.a.O., § 218 N 23, mit Verweisen auf die Rechtsprechung 
des Steuerrekursgerichts). Die korrigierte Schätzung wirkt indes ab 
dem Begehren um Einzelschätzung und gemäss § 218 Abs. 2 StG 
sind bereits vorgenommene Veranlagungen betreffend Steuerperio-
den ab dem Einreichungsjahr (bzw. wenn wie hier von Amtes wegen 
eine Änderungsschätzung vorgenommen wurde: ab dem Jahr der 
Verfahrenseröffnung, d.h. ab dem Jahr 2010) zu revidieren. 

2.4. (…) 
3. 
3.1. 
Das Steuerrekursgericht hat die Voraussetzungen für eine Un-

richtigkeitsschätzung – im Gegensatz zum KStA im Einsprache-
verfahren – bejaht und den Eigenmietwert wegen Unbewohnbarkeit 
der Liegenschaft auf Fr. 0.00 festgesetzt. Dabei kam das Steuer-
rekursgericht zum Schluss, bezüglich der Prüfung, ob eine offen-
sichtlich unrichtige Schätzung vorliege oder nicht, sei auf die Ver-
hältnisse per anfangs Februar 2011 abzustellen und der Vermö-
genssteuerwert sei auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurückzurechnen. 

3.2. 
Dem kann nicht gefolgt werden, da in tatsächlicher Hinsicht für 

die Beantwortung der Frage, ob eine Unrichtigkeitsschätzung hätte 
vorgenommen werden müssen, die Verhältnisse im Jahr 1999 mass-
geblich sind (siehe vorne Erw. 2.3. mit Hinweisen). Die vom Steuer-
rekursgericht vorgenommene Schätzung, welche auf die aktuellen 
Verhältnisse abstellte (und damit auch den seit der letzten allgemei-
nen Neuschätzung offensichtlich vernachlässigten Unterhalt berück-
sichtigte), erweist sich damit insoweit als fehlerhaft. 

Das Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 widerspricht zwar dem 
(ungenauen) Wortlaut von § 5 Abs. 2 VBG, wonach bei Einzelschät-
zungen (und damit auch bei Unrichtigkeitsschätzungen) die Verhält-
nisse im Zeitpunkt der Schätzung massgebend sein sollen. Das 
Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 erscheint aber aufgrund des We-

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sens der Unrichtigkeitsschätzung zwingend; es sollen frühere, offen-
sichtlich unrichtige Schätzungen korrigiert werden können. Später 
eingetretene Änderungen oder Mängel müssen dabei unberücksich-
tigt bleiben, ansonsten werden die Änderungsschätzung und die Un-
richtigkeitsschätzung vermischt. 

4.-5. (…) 
6. 
6.1. 
Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wert-

änderung wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist 
(§ 218 Abs. 2 StG). § 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der 
wesentlichen Änderung. Bei der Auslegung des Begriffs Wesentlich-
keit ist zu berücksichtigen, dass die allgemeine Neuschätzung die 
Regel und die Einzelschätzung die Ausnahme darstellt, die nur bei 
tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung gelangt (PLÜSS, a.a.O., 
§ 218 N 20, mit Hinweisen). 

6.2. 
Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, 

wenn der Eigenmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem 
bisherigen Wert liegt. Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% 
vom bisherigen Wert ab, ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn 
sie mindestens Fr. 700.00 ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt 
eine Änderung als wesentlich, wenn die Abweichung vom bisherigen 
Wert 10% oder mehr beträgt. Bei der Berechnung dieser Prozent-
grenzen entsprechen die bisherigen Werte 100%. Auch wenn sich nur 
einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder Vermögenssteuerwert) 
wesentlich geändert hat, werden bei der Einzelschätzung gleichwohl 
beide Werte überprüft und allenfalls angepasst (PLÜSS, a.a.O., § 218 
N 21, mit Hinweisen). 

Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht – letzteres 
mit einer Präzisierung – haben in ihrer Rechtsprechung betreffend 
Wesentlichkeit einer Änderung die Grenze von mindestens 10% 
übernommen (RGE vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE II/42 
vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal-
tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für 
das ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Un-

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gleichbehandlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und 
grösseren Objekten in Kauf genommen würde. Zudem ist, sofern 
eine frühere Fremdvermietung nicht mehr vorliegt, nicht auf den 
Eigenmietwert, sondern auf den Normmietwert abzustellen. Andern-
falls würden methodisch nicht miteinander vergleichbare Werte (der 
Ertrag aufgrund von Vermietung und der gemäss § 24 Abs. 1 VBG 
i.V.m. Anhang 17 Ziff. 2 reduzierte Eigenmietwert) gleich behandelt 
(VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). 

6.3. (…) 
6.4. 
6.4.1. 
Die vorgenommene Einzelschätzung des KStA lässt sich (…) 

nicht mit der Nutzungsänderung von Normal- auf Zweitwohnung 
rechtfertigen. Zwar ist es zutreffend, dass eine Zweitwohnung – im 
Gegensatz zu allen anderen Grundstücken (inkl. Erstwohnungen), 
welche zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrs- und Ertragswert be-
steuert werden (§ 51 Abs. 4 StG) – zum Verkehrswert besteuert wird 
(§ 51 Abs. 3 StG). Da die vorliegende Zweitwohnung aber weiterhin 
ausschliesslich zur Eigennutzung verwendet wurde und keine Ver-
mietung vorlag, bedurfte es keiner neuen Schätzung. Sämtliche rele-
vanten Werte (Ertragswert, steuerlicher Verkehrswert, Eigenmiet-
wert) waren im Rahmen der allg. Neuschätzung bestimmt worden 
und mussten aufgrund der Nutzungsänderung weder erstmals festge-
setzt werden noch angepasst werden. 

6.4.2. 
Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrs-

wert oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertrags-
wert besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert 
voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert wer-
den darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (so 
ausdrücklich für den Eigenmietwert: PLÜSS, a.a.O, § 218 N 14 mit 
Verweis auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts). 

 
 
 
 

106 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2013 

6.4.3. 
6.5. (…) 
7. (…) 
7.1. 
(…) Das Alter und der Unterhaltsbedarf eines Gebäudes sind 

hingegen keine Gründe für eine Einzelschätzung. Änderungen im 
Wert im Sinne von § 218 Abs. 2 StG sind somit nur solche, die ihre 
Ursache im Grundstück selber haben. Konjunkturelle Wertänderun-
gen oder die schwere Verkäuflichkeit eines Grundstücks hingegen 
sind unbeachtlich. Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung 
ist die Entwicklung seit der letzten Schätzung zu beurteilen, anders 
als bei der offensichtlich unrichtigen Schätzung (siehe vorne Erw. 1). 

20 Steuerrecht 
- Anfechtung von Rückweisungsentscheiden mit Erwägungen mit Dis-

positivcharakter (Änderung der Rechtsprechung). § 198 StG ist so 
auszulegen, dass die Beschwerde ans Verwaltungsgericht gegen 
Rückweisungsentscheide nur unter den restriktiven Bedingungen des 
Art. 93 Abs. 1 BGG zulässig ist (Erw. I/2.) 

- Qualifikation von Fahrzeugumbaukosten als Geschäftsvermögen 
(Erw. II/1.5.) 

- Eine nachträgliche Kostenbeteiligung von Dritten an Geschäftsakti-
ven ist als ausserordentlicher Ertrag zu erfassen (Erw. II/2.3.) 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 24. Oktober 2013 in Sa-
chen X. (WBE.2013.35). 

Sachverhalt 

1. 
X. ist Tetraplegiker und selbstständig erwerbend. X. ersetzte 

seinen behindertengerecht umgebauten Personenwagen durch einen 
neuen Personenwagen (Kaufpreis: Fr. 56'100.00), welchen er behin-
dertengerecht umbauen liess. Die Kosten für diesen Umbau beliefen 
sich auf Fr. 136'322.45.