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**Case Identifier:** 52e90322-c007-5e19-ac84-e60ae4966701
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-04-13
**Language:** de
**Title:** Mobilfunk-Antennenanlage, Kaskadenmodell, Baumassenziffer (Bonus für Familienwohnungen)
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0053/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iv_nr._0053_2023_vom_13._april_2023.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2022.00168 
0053/2023   

Entscheid vom 13. April 2023   

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Urs Hany, Baurichterin Petra 
Röthlisberger, Gerichtsschreiberin Andrea Schaeppi     

in Sachen 

Rekurrentinnen 

1.  Miteigentümergemeinschaft A, mit den Miteigentümern:,   

1.1.  Stockwerkeigentümergemeinschaft B, […] 
1.2.  Stockwerkeigentümergemeinschaft C, […] 
1.3.  Stockwerkeigentümergemeinschaft D, […] 
1.4.  Genossenschaft E, […] 

alle mit Zustelladresse: c/o […]  

2.  Stockwerkeigentümergemeinschaft B, […] 

mit Zustelladresse: c/o […] 

3.  Stockwerkeigentümergemeinschaft C, […] 

mit Zustelladresse: c/o […] 

4.  Stockwerkeigentümergemeinschaft D, […] 

mit Zustelladresse: c/o […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, […] 

vertreten durch […] 

2.  Y AG, […] 

Nr. 2 vertreten durch […]  

betreffend 

Beschluss des Gemeinderates vom 15. September 2022; Baubewilligung für 
Mobilfunk-Antennenanlage mit Liftüberfahrt und Technikraum, […] 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
_______________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 15. September 2022 erteilte der Gemeinderat X der Y AG 

die  Baubewilligung  für  eine  Mobilfunkantennenanlage  mit  Liftüberfahrt  und 

Technikraum  auf dem  Mehrfamilienhaus,  Grundstück Kat.-Nr. 1,  an  der  F-

Strasse 7 in X. 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhoben die Miteigentümergemeinschaft A – beste-

hend aus den Stockwerkeigentümergemeinschaften B, C und D sowie der 

Genossenschaft E – und die drei genannten Stockwerkeigentümergemein-

schaften  in  eigenem  Namen  mit  gemeinsamer  Eingabe  vom  17. Oktober 

2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die 

Aufhebung des angefochtenen Beschlusses; unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  19.  Oktober  2022  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

In ihrer Vernehmlassung vom 18. November 2022 beantragte die Vorinstanz 

die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentinnen. Die private Rekurs-

gegnerin beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 21. November 2022 eben-

falls die Abweisung des Rekurses bzw. sämtlicher rekurrentischer Anträge, 
soweit  darauf  einzutreten  sei,  sowie  die  Bestätigung  des  vorinstanzlichen 

Entscheides; unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentinnen. 

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E. 

Mit  Replik  vom  12. Dezember  2022  und  Dupliken  vom  12. und 16. Januar 

2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

Es kommt in Betracht: 

1.1.  

Die Vorinstanz bestreitet die Legitimation der Rekurrentin 1, da die Miteigen-

tümergemeinschaft über keine eigene Rechtspersönlichkeit und Prozessfä-
higkeit verfüge. Die Prozessfähigkeit komme nur den einzelnen Mitgliedern 

zu. Die Rekurrentin 1.4 sei weder als Einzelpartei aufgeführt noch habe sie 

den baurechtlichen Entscheid verlangt. Überdies sei von der Rekurrentin 1.4 

auch nicht aktenkundig, ob sie gültig einen Beschluss zum Rekurs gefasst 

habe. Auf den Rekurs der Rekurrentinnen 1 und 1.4 sei daher nicht einzutre-

ten. 

1.2.  

Zuzustimmen ist der Vorinstanz zunächst darin, dass die Rekurrentin 1 als 

solche  über  keine  Rechtspersönlichkeit  und  Prozessfähigkeit  verfügt  (vgl. 

BGE 103 Ib 76, E. 1). Rechtsfähig und damit auch partei- und prozessfähig 

sind folglich nur die einzelnen an ihr beteiligten (unbestrittenermassen [zu-

mindest teilweise] partei- und prozessfähigen) Mitglieder, also die Rekurren-

tinnen  1.1-1.4.  Unter  namentlicher  Nennung  Letztgenannter  und  in  deren 

Vertretung wurde der vorliegende Rekurs durch den von der – zur Rekurser-

hebung in vorliegender Sache bevollmächtigten – gemeinsamen Verwalterin 

beauftragten Rechtsbeistand rechtmässig erhoben. Dass die Rekurrentin 1.4 

nicht als Einzelpartei selbständig nochmals aufgeführt ist, betrifft eine reine 

Formalität und ändert daran nichts. Was den Einwand der Vorinstanz anbe-

langt,  es  sei  nicht  aktenkundig,  ob  die  Rekurrentin  1.4  einen  gültigen  Be-

schluss  zur  Rekurserhebung  getroffen  habe,  ist  folgendes  zu  bemerken: 

Eine Genossenschaft handelt durch ihre Organe sowie durch die von diesen 

in Übereinstimmung mit den Statuten bevollmächtigten Vertreter (vgl. Art. 55 

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des  Schweizerischen  Zivilgesetzbuches  [ZGB],  Art. 898  des  Schweizeri-

schen  Obligationenrechts  [OR]).  An  der  Miteigentümerversammlung  vom 

18. August  2022  hat  FV  als  Geschäftsführer  der  Rekurrentin  1.4  in  deren 

Namen für die Rekurserhebung in vorliegendem Verfahren gestimmt. Dazu 

war er laut der Bestätigung der gemäss Handelsregisterauskunft rechtsgültig 

für die Rekurrentin 1.4. zeichnenden Vorstandsmitglieder HD und VW vom 

10. März 2023 berechtigt, wobei diese Kompetenzdelegation in Übereinstim-

mung mit Art. 30 der Statuten erfolgte (abrufbar unter: […], zuletzt besucht: 

20. März 2023).  

1.3. 

Wer  im  baurechtlichen  Verfahren  Ansprüche  geltend  machen  will,  hat  ge-

mäss § 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) innert 20 Tagen 

seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde schrift-

lich  die  Zustellung  des  baurechtlichen  Entscheids  zu  verlangen.  Wer  den 

baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1 

PBG das Rekursrecht verwirkt. Sinn und Zweck von § 315 PBG liegt im Be-

streben des Gesetzgebers, den Rechtssicherheitsinteressen des Bauherren 

hinreichend Rechnung zu tragen (vgl. zum Ganzen BEZ 1994 Nr. 31 und RB 

1993 Nr. 53). Mit anderen Worten soll sichergestellt werden, dass der Bau-

herr  rechtzeitig  erfährt,  wer  allenfalls  gegen  das  Bauvorhaben  opponieren 

könnte (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher 

Planungs-  und  Baurecht,  6. Aufl., Wädenswil  2019,  Bd. 2,  S. 571).  Ausge-

hend  vom  Sinn  und  Zweck  von  § 315  PBG  ist  es  vorliegend  ausreichend, 

dass das Zustellbegehren durch die Verwalterin für die Rekurrentin 1 ohne 

namentliche Nennung der daran beteiligten Mitglieder (Rekurrentinnen 1.1-

1.4) gestellt worden ist (s. act. 14.13). Denn es musste der privaten Rekurs-

gegnerin aufgrund der Namensbezeichnung der im Zustellbegehren genann-

ten  Miteigentümergemeinschaft  klar  gewesen  sein,  dass  sie  mit  Rekursen 
von den Eigentümern der F-Strasse 11 - 21 zu rechnen hatte. Die fehlende 

eigene Rechts- und Parteifähigkeit der Rekurrentin 1 schadet bezüglich des 

für sie bzw. ihre Mitglieder durch deren gemeinsame Verwalterin gestellten 

Zustellbegehrens nicht.  

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1.4. 

Die Mitglieder der Rekurrentinnen 1.1, 1.2 und 1.3 sowie die Rekurrentin 1.4 

sind unselbständige Miteigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 2. Die Mitglieder der 

Rekurrentinnen 2, 3 und 4 sind Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 3, 4 

und 5.  Die  genannten  Parzellen  befinden  sich  im  gemäss  bundesgerichtli-

cher Definition rechtsmittelberechtigten Umkreis der strittigen Kommunikati-

onsanlage, der hier rund 600 m beträgt (act. 14.12, S. 5). Die Rekurrentinnen 

sind damit mehr als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit in ihren eige-

nen Interessen betroffen sowie aufgrund ihrer Rügen – insbesondere auch 

betreffend den Technikraum, an den die Antennenmodule angebracht wer-

den soll – im Sinne von § 338a PBG rechtsmittellegitimiert.  

1.5.  

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs 

einzutreten. 

2. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen 

von  Parteianträgen  nur  dann  einen  Augenschein  durchzuführen,  wenn  die 

Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch 

unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, sodass kein Au-

genschein durchzuführen war. 

3. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 befindet sich gemäss geltender Bau- und Zo-

nenordnung der Gemeinde X (BZO) in der Zentrumszone Z2.8. Die private 
Rekursgegnerin plant die Erstellung einer Mobilfunkantennenanlage mit Lift-

überfahrt und Technikraum auf dem Dach des ebenfalls geplanten, aber be-

reits bewilligten Mehrfamilienhauses.  

Die Rekurrentinnen sind der Ansicht, die Zonenkonformität der Mobilfunkan-

tennenanlage sei nicht hinreichend geprüft worden. Ausserdem sei durch die 

angefochtene  Baubewilligung  nicht  sichergestellt,  dass  die  betroffenen 

Nachbarn  vom  Ergebnis  der  Abnahmemessungen  Kenntnis  erhielten.  Die 

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geplanten  Dachaufbauten  erfüllten  sodann  die  Anforderungen  an  Einord-

nung und  Gestaltung nicht. Weiter  werde  mit  dem  geplanten Technikraum 

die  zulässige  Baumassenziffer  und  Geschosszahl  überschritten  sowie  das 

für Dachaufbauten geltende Drittelsmass verletzt. 

4.1. 

In Bezug auf mangelhafte Abklärungen zur Zonenkonformität bringen die Re-

kurrentinnen  vor,  dass  in  der  Zentrumszone  nur  Mobilfunkanlagen  bewilli-

gungsfähig seien, die ausschliesslich der kommunalen Versorgung dienten. 

Ob diese Voraussetzung bei der geplanten Antennenanlage erfüllt sei, gehe 

weder aus den Baugesuchsunterlagen noch aus dem Bewilligungsentscheid 

hervor. In Z sei zudem ein Areal der Gewerbezone zugewiesen. Im Gebiet G 

Nord  verfüge  die  Gemeinde  sodann  über  einen  Antennenstandort  aus-

serhalb der Bauzone, über den sich dank der erhöhten Lage die kommunale 

Versorgung der Gemeinde weitestgehend sicherstellen lassen sollte. Die be-

willigte Anlage sei nur dann zonenkonform, wenn sich die kommunale Ver-

sorgung nicht mittels einer Antennenanlage in der Gewerbezone oder über 

die bestehende Antennenanlage G Nord abdecken liesse. Dazu fänden sich 

in den Baugesuchsunterlagen und im angefochtenen Beschluss keine Aus-

führungen. 

Die Vorinstanz entgegnet dem, dass mit der bewilligten Antenne keine über-

kommunale Versorgung stattfinde, da die Antenne nur das Zentrum von X 

versorgen werde, was unmissverständlich aus dem Bericht der privaten Re-

kursgegnerin hervorgehe. Eine überkommunale Versorgung könne aufgrund 

der Topographie, aus physikalischen Gründen, wegen den strengen Grenz-

werten, der Einwohnerdichte im Zentrum von X und dem Verhalten der Han-

dyuser gar nicht stattfinden. Die von den Rekurrentinnen angesprochene An-
lage in Z könne unmöglich das Gebiet im Zentrum von X versorgen, weil der 

Mobilfunk aus topographischen und technischen Gründen gerade einmal das 

westliche Gebiet der Gewerbezone in Z versorge. Ein Bau einer Mobilfunk-

anlage in der Gewerbezone von Z wäre für die Versorgung von X folglich gar 

nicht möglich. Für die Versorgung des Zentrums von X müsse daher auf die 

Zentrumszone  ausgewichen  werden,  insbesondere  auch,  weil  in  X  selbst 

keine Gewerbezone vorhanden sei. Der Standort G sende zwar bis ins Zent-

rum  von  X  Mobilfunk,  die  Versorgung  sei  jedoch  aufgrund  der  Dichte  des 

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Zentrums  nur  eingeschränkt  bzw.  minimal  überhaupt  möglich.  Zudem  be-

finde sich der Standort G ausserhalb der Bauzone. Für eine neue Anlage an 

diesem  Standort  fehle  der  funktionale  Zusammenhang  zwischen  Standort 

und abgedecktem Gebiet, weswegen sie unzulässig wäre. 

Die private Rekursgegnerin führt an, dass sich bereits aus der Sendeleistung 

von 4880 WERP entnehmen lasse, dass die Anlage nur kommunales Gebiet 

versorge, da eine solche Gesamtsendeleistung nur ein kleinräumiges Gebiet 

zu versorgen in der Lage sei. Eine überkommunale Versorgung sei auch aus 

topographischen  Gründen  nicht  möglich.  Eine  Versorgung  der  Zentrums-

zone durch eine Mobilfunkanlage in der Gewerbezone in Z scheide vorlie-

gend wegen der Entfernung und der NIS-Limite aus. Ein Standort in G aus-

serhalb der Bauzone würde nicht nur die Kaskadenordnung der BZO verlet-

zen; gestützt auf das Prinzip der Trennung von Siedlungsgebiet und Nicht-

siedlungsgebiet  sei  eine  Mobilfunkanlage  ausserhalb  der  Bauzone  für  die 

Versorgung eines Gebiets innerhalb der Bauzone grundsätzlich nicht erlaubt. 

Replikweise  machen  die  Rekurrentinnen  geltend,  es  könne  offensichtlich 

nicht angehen, dass sich der Gemeinderat völlig unkritisch auf einen Bericht 

der privaten Rekursgegnerin stütze, welchen diese als Rekurspartei ausge-

arbeitet  und mit  ihrer Rekursantwort  eingereicht  habe.  Die  Beurteilung  der 

Frage,  ob  die  bewilligte  Antennenanlage  ausschliesslich  der  kommunalen 

Versorgung diene und ob sich diese Versorgung nicht auch mittels einer An-

tennenanlage  in  der  Gewerbezone  oder  über  die  Antennenanlage  G  Nord 

abdecken lasse, setze spezifisches Fachwissen voraus, welches bei kleine-

ren  Gemeinden  kaum  je  vorhanden  sei.  So  habe  der  Gemeinderat  sicher 

nicht ohne Grund das Baugesuch zur Überprüfung der Angaben über die von 

der Anlage erzeugte nicht ionisierende Strahlung (NIS) der kantonalen Fach-

stelle zur Überprüfung unterbreitet und sich darauf gestützt. Versäumt habe 
es der Gemeinderat auch, die für die Beurteilung der Zonenkonformität er-

forderlichen  fachlichen  Abklärungen  in  Auftrag  zu  geben.  Der  Standort  G 

falle nicht schon aus rechtlichen Gründen ausser Betracht. Er sei rechtsgültig 

bewilligt und die einschlägigen Bestimmungen des Raumplanungs- und Bau-

gesetzes  (RPG)  stünden  einer  Umrüstung  nicht  entgegen.  Dass  eine  An-

tenne an einem der tiefsten Punkte in X aufgestellt werden solle, sei schwer 

verständlich. Entlang der höher gelegenen Bahnlinie liessen sich wohl we-

sentlich geeignetere Standorte finden (SBB-Areal in der Reservezone). Das 

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Ziel der Sicherstellung der Versorgung der Wohngebiete in X liesse sich mit 

einer dortigen Platzierung weit besser erreichen. 

Die Vorinstanz entgegnet dem in ihrer Duplik, dass es keines Fachwissens 

bedürfe, um festzustellen, dass eine Anlage inmitten eines dichten Zentrums 

aus topographischen und physikalischen Gründen nicht ein mehrere Kilome-

ter weit entferntes überkommunales Gebiete versorgen könne. Hinzu komme 

der Umstand der strengen Grenzwerte. Die Vorinstanz habe sich deshalb auf 

die Angaben im Bericht stützten dürfen. Worin zusätzliche Abklärungen be-

stehen  müssten,  hätten  die  Rekurrentinnen  denn  auch  nicht  dargelegt.  Im 

Übrigen sei es gang und gäbe, dass sich die Baubehörden auf die Angaben 

von Bauherren stützten, wenn diese plausibel seien. Auch die Rekurrentin-

nen würden wohl nicht so weit gehen, dass sie der privaten Rekursgegnerin 

bewusste Falschangaben unterstellten. Es könne zudem nicht ernsthaft da-

von ausgegangen werden, dass die Anlagen in Z und auf dem G das meh-

rere Kilometer weit entfernte Gebiet im Zentrum von X versorgen könnten. 

Dafür  bestehe  in  Art.  37a  BZO  auch  keine  rechtliche  Grundlage,  schreibe 

dieser gerade nicht vor, dass bestehende Anlagen mitbenutzt werden müss-

ten.  Ebenso  wenig  relevant  sei,  ob  in  der  Gemeinde  X  bessere  Standorte 

vorhanden wären.  

Die  private  Rekursgegnerin  weist  in  ihrer  Duplik  insbesondere  darauf  hin, 

dass der  geplante  Standort  der  bestgeeignetste  Standort  sei.  Die  von den 

Rekurrentinnen erwähnte SBB Reservezone liege ausserhalb der Bauzone, 

weswegen  ein  solcher  Standort  mangels  Standortgebundenheit  nicht  in 

Frage komme. 

4.2. 

Die  Bau-  und  Zonenordnung  der  Gemeinde  X  sieht  in  Art.  37a  BZO  eine 
Kaskaden- bzw. zonenspezifische Prioritätenregelung für den Bau von Mo-

bilfunkbasisstationen vor. Diese Bestimmung lautet wie folgt:  

Abs. 1: 
Mobilfunkanlagen  haben  grundsätzlich  der  kommunalen  Versor-
gung zu dienen. In den Gewerbezonen sind überdies auch Anla-
gen für die überkommunale Versorgung zulässig. 

Abs. 2: 
Visuell als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlagen sind in folgen-
den Zonen und gemäss folgenden Prioritäten zulässig: 

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1. Priorität: Gewerbezonen  

2. Priorität:  Zentrumszonen,  Wohnzonen  mit  Gewerbeer-

leichterung  

3. Priorität: übrige Bauzonen 

Abs. 3: 
In  den  Kernzonen  sind  visuell  als  solche  wahrnehmbare  Mobil-
funkanlagen ausgeschlossen. 

Den Gemeinden kommt gestützt auf § 49a Abs. 3 PBG die Kompetenz zu, 

Kaskaden- bzw. zonenspezifische Prioritätenregelungen für den Bau von vi-

suell  als  solche  wahrnehmbare  Mobilfunkbasisstationen  festzulegen.  Bei 

Art. 37a BZO handelt es sich mithin um kompetenzgemäss erlassenes kom-

munales Recht, weshalb der Gemeinde ein von der Rekursinstanz zu beach-

tender  erheblicher  Ermessensspielraum  zusteht  (s.  hierzu  auch  nachfol-

gend). 

4.3. 

Zunächst ist festzuhalten, dass vorliegend unbestritten ist, dass es sich bei 

der  geplanten  Mobilfunkantennenanlage  um  eine  visuell  als  solche  wahr-

nehmbare Anlage handelt und die Kaskadenregelung gemäss Art. 37a BZO 

grundsätzlich zur Anwendung gelangt. Umstritten ist jedoch, ob die Zonen-

konformität bzw. Prioritätenordnung hinreichend geprüft wurde. 

Wie bei dieser Prüfung vorzugehen ist, schreibt die besagte Bestimmung je-

doch nicht vor. Angesichts der diesbezüglich offenen Formulierung ist davon 

auszugehen, dass diese Bestimmung der rechtsanwendenden Behörde ei-

nen Beurteilungsspielraum belässt. Das Baurekursgericht ist in solchen Fäl-

len verpflichtet, sich mit besonderer Sorgfalt mit den Entscheidgründen der 

Baubewilligungsbehörde  auseinanderzusetzen.  Ist  der  Entscheid  der  Ge-
meinde  plausibel  und  stichhaltig  begründet,  bedarf  es  mithin  besonders 

überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung des kom-

munalen  Rechts  abzuweichen.  Der  Beurteilungsspielraum  der  Rekurs-

instanz  wird  damit  durch  die  Gemeindeautonomie  beschränkt 

(VB.2017.00563  vom  20.  September  2018,  E.  3.2.  f.;  VB.2014.00232  und 

VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29). 

Zu beachten ist im Zusammenhang mit dem besagten Nachweis, dass daran 

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung keine übertriebenen Anforde-

rungen gestellt werden dürfen. Die Mobilfunkgesellschaften haben aber den-

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noch zumindest glaubhaft nachzuweisen, dass aus funktechnischen Grün-

den keine prioritären Zonen zur Verfügung stehen oder ein in Betracht kom-

mender  funktechnisch  geeigneter  Standort  in  einer  prioritären  Zone  aus 

Gründen mangelnder Akquisitionsmöglichkeit (keine Miet- oder Kaufmöglich-

keit zu zumutbaren Bedingungen) nicht realisiert werden kann. Dabei können 

funktechnische Gründe für einen bestimmten Standort etwa mit entsprechen-

den  Abdeckungskarten  sowie  fehlende  Akquisitionsmöglichkeiten  etwa 

durch  die  Vorlage  eines  Briefwechsels  nachgewiesen  werden  (BGr 

1C_449/2011  vom 19.  März  2012,  E.  6.6;  1C_51/2012  vom  21. Mai  2012, 

E. 5.2).  

Mit den der Vorinstanz zur Verfügung gestellten und im vorliegenden Verfah-

ren aktenkundigen Abdeckungskarten zeigt die private Rekursgegnerin – wie 

die Vorinstanz zutreffend darlegt – in nachvollziehbarer Weise auf, dass die 

Mobilfunkantennenanlage am geplanten Standort die Schliessung einer Ver-

sorgungslücke und die Beseitigung eines Kapazitätsengpasses in X zum Ziel 

hat. Mit einer Mobilfunkantennenanlage innerhalb der nächstgelegenen Ge-

werbezonen in Z könnte dieser Abdeckungsmangel aufgrund der zu grossen 

Distanz  nicht  behoben  werden.  Letztere  beträgt  jeweils  mindestens  rund 

2 km zum geplanten Standort und ist mithin auch zum versorgenden Gebiet 

als erheblich einzustufen. Eine Zone erster Priorität steht für das anvisierte 

Ziel damit nicht zur Verfügung. Sodann zeigen die Abdeckungskarten, dass 

eine hinreichende Versorgung durch den bestehenden Mobilfunkantennen-

standort G Nord nicht sichergestellt ist. Dass die private Rekursgegnerin ei-

nen Ausbau dieses bestehenden Standorts ausgeschlossen hat, ist nicht zu 

beanstanden.  So  setzt  die  Prioritätenordnung  gemäss  Art. 37a  BZO  keine 

Prüfung von Alternativstandorten in Nichtbauzonen oder der Ausbaumöglich-

keiten bestehender Standorte voraus. Ebenfalls unbeachtlich ist der Einwand 

der Rekurrentinnen, dass ein Standort auf dem Areal der SBB in der Reser-
vezone aus ihrer Sicht geeigneter wäre. Reservezonen sind ebenfalls nicht 

von der Prioritätenordnung erfasst, weshalb sich Weiterungen dazu ebenfalls 

erübrigen. 

Schliesslich ist festzuhalten, dass die strittige Mobilfunkantennenanlage le-

diglich der Quartierversorgung im Sinne von Art. 37a Abs. 1 BZO dient. Dies 

ergibt sich aus den bereits erwähnten Abdeckungskarten. Da es sich bei der 

strittigen Anlage mit einer Leistung von total 4'480 WERP zudem um eine Mo-

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bilfunkantennenanlage handelt, die sich – wie vorliegend – in dicht besiedel-

ten bzw. nutzungsintensiven Gebieten erfahrungsgemäss nicht für eine regi-

onale Versorgung eignet, erweisen sich die Darstellungen der privaten Re-

kursgegnerin als glaubhaft. 

Was  schliesslich  den  Vorwurf  der  Rekurrentinnen  betrifft,  die  Vorinstanz 

habe die Abdeckungskarten nicht auf deren Richtigkeit geprüft und unbese-

hen darauf abgestellt, ist ihnen zunächst dahingehend zuzustimmen, dass 

die Vorinstanz verpflichtet war, den rechtserheblichen Sachverhalt vollstän-

dig und richtig abzuklären (Untersuchungspflicht). Die behördliche Untersu-

chungspflicht endet aber dort, wo keine Anhaltspunkte vorzufinden sind, die 

es  der  Behörde  nahelegen,  den  vorgelegten  Sachverhalt  weiter  zu  erfor-

schen. Liegen besondere, dem äusseren Anschein oder der allgemeinen Le-

benserfahrung  widersprechende  Verhältnisse  vor,  so  ist  es  die  Pflicht  der 

Verfahrensbeteiligten,  darauf  hinzuweisen  und  dafür  allenfalls  den  Beweis 

zu  beschaffen  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Ba-

sel/Genf 2014, § 7 Rz. 21). Vorliegend lagen keine Anhaltspunkte vor, wel-

che  die  Vorinstanz  –  oder  auch  vorliegend  das  Baurekursgericht  –  an  der 

Richtigkeit der aufgrund der Sendeleistung, Bebauungsdichte, Topographie 

und  Nutzungsdichte  plausiblen  Abdeckungskarten  hätten  zweifeln  lassen 

müssen. Auch die Rekurrentinnen unterlassen es, Entsprechendes zu sub-

stantiieren. Die Vorinstanz hatte zudem wie oben ausgeführt im Lichte der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur zu prüfen, ob die Angaben der pri-

vaten Rekursgegnerin glaubhaft sind. Zur entsprechenden Plausibilitätsprü-

fung benötigte sich kein vertieftes spezifisches Fachwissen.  

Die  Rüge  der  Verletzung  der  kommunalen  Prioritätenordnung  erweist  sich 

damit als unbegründet. 

5.1. 

Die Rekurrentinnen beanstanden weiter eine Überschreitung der zulässigen 

Baumassenziffer. Mit dem geplanten Technikraum werde die auf dem Bau-

grundstück konsumierte Baumasse um 45,2 m³ erhöht. Bereits für das Mehr-

familienhaus habe eine wegen übermässiger Verdichtung unzulässige Aus-

nützungsübertragung von 400 m² stattgefunden, wobei diese übermässige 

Verdichtung  durch  den  Technikraum  auf  dem  Dach  des  Attikageschosses 

weiter verschärft werde. Daneben seien auch die Voraussetzungen für den 

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Seite 11 

 
 
Ausnützungsbonus  für  Familienwohnungen  nach  Art.  17  BZO  (0,2  m³/m²) 

nicht gegeben. Insbesondere handle es sich bei 3,5 Zimmerwohnungen nicht 

um  Kleinwohnungen.  Die  zulässige  Baumasse  ohne  diesen  Bonus 

(2,8 m³/m²)  sei  mit  dem  bestehenden  eingeschossigen  Gewerbebau  und 

dem geplanten Mehrfamilienhaus bereits überschritten, selbst wenn die Aus-

nützungsübertragung von einer Grundfläche von 400 m² vollumfänglich zu-

gelassen würde.  

Die Vorinstanz entgegnet dem, dass sich die Rekurrentinnen mit der Argu-

mentation, der Ausnützungsbonus dürfe für das bewilligte Mehrfamilienhaus 

und  das  eingeschossige  Fernmeldegebäude  gar  nicht  greifen,  auf  eine 

Rechtslage bezögen, welche bereits rechtskräftig beurteilt bzw. bewilligt wor-

den sei. Die genannte Rüge sei in diesem Verfahren verspätet. Ungeachtet 

dessen habe die Vorinstanz bei der damaligen Berechnung gemäss Art. 17 

BZO zulässigerweise auf die Geschossfläche abgestellt und sei deshalb zu 

Recht zum Schluss gekommen, den Bonus zu gewähren. Was den Technik-

raum anbelange, zähle dieser nicht zur anrechenbaren Geschossfläche (vgl. 

§  255  Abs.  2  PBG).  Dasselbe  gelte  für  die  Gewerberäume  im  Nebenge-

bäude, welche ebenfalls nicht an die für die Berechnung des Ausnützungs-

bonus massgebliche Geschossfläche anrechenbar seien. Zudem könne die 

Ausnützungsübertragung im Zusammenhang mit der Stamm- und Projektän-

derungsbewilligung vorliegend nicht mehr gerügt werden. Die Ausnützungs-

übertragung erfülle ausserdem auch für den Technikraum die Anforderungen 

von  § 238  Abs.  1  PBG.  Die  private  Rekursgegnerin  schliesst  sich  in  ihrer 

Vernehmlassung diesen Ausführungen an. 

Replizierend machen die Rekurrentinnen geltend, dass bei der Prüfung der 

Zulässigkeit der Erhöhung der bestehenden Baumasse nicht unbesehen auf 

höhere, allenfalls fehlerhafte  oder  überholte Berechnungen  abgestellt  wer-
den  dürfe.  Es  könne  daher  auch  geprüft  werden,  ob  der  Bonus  gemäss 

Art. 17 BZO beansprucht werden könne. Dass der Gemeinderat auf die Ge-

schossfläche abstelle, sei nicht zu beanstanden. Bei seinen Berechnungen 

lasse die Vorinstanz indessen die gewerblichen Nutzungen unberücksichtigt, 

was mit dem Sinn und Zweck von Art. 17 BZO nicht vereinbar sei. Beziehe 

man auch die gewerblichen Nutzungen in die Berechnungen ein, so betrügen 

die Nutzflächen für Familienwohnungen weniger als 50 % der insgesamt auf 

dem  Baugrundstück  genutzten  Geschossflächen.  Unter  Verweis  auf  eine 

R4.2022.00168 

Seite 12 

 
 
Masterarbeit sowie bestimmte Vorgaben des Bundesamts für Wohnungswe-

sen stellen sich die Rekurrentinnen zudem auf den Standpunkt, dass unter 

Kleinwohnungen allgemein Wohnungen mit einer geringen Zimmerzahl und 

kleiner Fläche verstanden würden. Da vorliegend in den 3,5 Zimmerwohnun-

gen  Nettowohnflächen  von  mehr  als  92  m²  geplant  seien,  könnten  diese 

Wohnungen nicht mehr als Kleinwohnungen gelten.  

In ihrer Duplik führt die Vorinstanz an, dass der Bonus infolge der rechtskräf-

tigen  Baubewilligung  für  das  Mehrfamilienhaus  und  das  eingeschossige 

Fernmeldegebäude  nicht  mehr  in  Abrede  gestellt  werden  könne.  In  der 

Stammbaubewilligung  seien  das  bestehende  eingeschossige  Gewerbege-

bäude und das zu bewilligende Mehrfamilienhaus zu Recht separat beurteilt 

worden, weshalb für die Berechnung des Ausnützungsbonus die Gewerbe-

räume im Nebengebäude zu Recht unbeachtlich bleiben durften. Bei der An-

wendung von kompetenzgemäss erlassenem kommunalem Recht und der 

Frage,  ob  die  3,5  Zimmerwohnungen  als  Kleinwohnungen  zu  betrachten 

seien, komme der Vorinstanz ein Ermessensspielraum zu, den es zu beach-

ten gelte. Die Voraussetzungen von Art. 17 BZO seien erfüllt. Die private Re-

kursgegnerin schliesst sich in ihrer Duplik wiederum den Ausführungen der 

Vorinstanz an. 

5.2. 

Zunächst ist festzuhalten, dass die Stammbaubewilligung für das Mehrfami-

lienhaus  im  vorliegenden  Verfahren  grundsätzlich  nicht  mehr  in  Frage  ge-

stellt werden kann. Dies bezieht sich jedoch nur auf das rechtskräftigte Dis-

positiv und nicht auf die Erwägungen. Für die Beantwortung der Frage, ob 

für den Technikraum genügend Baumassenreserven zur Verfügung stehen, 

dürfen  die  rechtsanwendenden  Behörde  hingegen  grundsätzlich  dennoch 

auf die darin getroffenen Feststellungen abstellen. Bestehen allerdings An-
haltspunkte  für  die  Fehlerhaftigkeit  der  Feststellungen,  ist  es  ihr  und  auch 

den Rechtsmittelinstanzen nicht verwehrt, die Baumassenziffer neu zu be-

rechnen,  um  die  Einhaltung  der  höchstzulässigen  Baumassenziffer  durch 

das aktuell fragliche Bauvorhaben zu überprüfen. Vorliegend substantiieren 

die Rekurrentinnen eine solche Fehlerhaftigkeit, weshalb die Baumassenzif-

ferberechnung bzw. die Anwendbarkeit des Bonus für Familienwohnungen 

gemäss Art. 17 BZO vorliegend zu überprüfen ist. 

R4.2022.00168 

Seite 13 

 
 
5.3. 

Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aus-

senmassen als anrechenbar (§ 258 Abs. 1 PBG; in der gemäss Übergangs-

bestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 anwendbaren Fas-

sung). Die Bau- und Zonenordnung kann insbesondere Regelungen zur Bau-

massenziffer vorsehen (§ 49 Abs. 2 lit. a PBG). Ausserdem kann für ganze 

Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwe-

cken  oder  gewerblichen  Zwecken  zugelassen,  vorgeschrieben  oder  be-

schränkt werden und für gewerbliche Nutzungen sowie Familienwohnungen 

mit vier und mehr Zimmern eine erhöhte Nutzungsziffer festgesetzt werden 

(§ 49a Abs. 3 PBG). Als kantonale Ausführungsvorschrift dazu sieht § 18 der 

Allgemeinen Bauverordnung (ABV) vor, dass der besonderen Nutzung die 

ihr  unmittelbar  dienenden  Räume  unter  Einschluss  der  dazugehörigen  Er-

schliessungsflächen  und  Sanitärräume  samt  inneren  Trennwänden  zuge-

rechnet werden. Gemäss § 20 Abs. 1 ABV erstreckt sich die Fläche von Räu-

men  für  die  besondere  Nutzung  sodann  bis  zur  halben  Stärke  der  Trenn-

wand,  wenn  sie  unmittelbar  an  sonstige  Räume  oder  an  gemeinsame  Ne-

benräume und Erschliessungsanlagen anschliessen. Gemeinsame Neben-

räume und Erschliessungsflächen werden nach dem tatsächlichen Verhält-

nis zwischen besonderer und sonstiger Nutzung aufgeteilt (Abs. 2).  

Gemäss Art. 8 Abs. 1 BZO ist in der Zentrumszone für Hauptgebäude eine 

Baumassenziffer von 2,8 m³/m² vorgesehen. Für verglaste Balkone, Veran-

den  und  andere  Vorbauten  ohne  heiztechnische  Installationen,  soweit  sie 

dem Energiesparen dienen, stehen 0,3 m³/m² zur Verfügung. Wenn der An-

teil an Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern mehr als die Hälfte 

der Grundnutzung ausmacht, darf die Baumassenziffer sodann um 0,2 m³/m² 

erhöht  werden,  sofern  mindestens  diese  Mehrnutzung  für  alters-  und/oder 

behindertengerechte Kleinwohnungen verwendet wird (Art. 17 BZO). In der 
BZO wird der Begriff Grundnutzung im Rahmen eines Hinweises zu dieser 

Bestimmung  als  "zonengemässe  Baumassenziffer,  ohne  Zuschläge  (Bo-

nus)" definiert; der Begriff Kleinwohnung bezeichnet eine "Wohnung mit we-

niger als vier Zimmern" (S. 18 BZO). In der BZO findet sich sodann die Be-

merkung, dass den Hinweisen in der BZO keine rechtsverbindliche Wirkung 

zukommt. Sie dienen der Erläuterung von Bau- und Zonenvorschriften und 

weisen auf die Paragraphen im PBG sowie in den zugehörigen Verordnun-

gen hin. Sie erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit (S. 4 BZO). Im von 

der  Gemeinde  publizierten  Leitfaden  zur  Anwendung  der  Nutzungsziffern 

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Seite 14 

 
 
wird der Bonus für Familienwohnungen wie folgt definiert: "Macht der Anteil 

an Familienwohnungen […] mehr als die Hälfte der Nutzfläche aus, wird ein 

Bonus von 0,2 m³/m² Baumassenziffer gewährt." Ausserdem wird der Inhalt 

von § 20 ABV wiedergegeben (Gemeinde X, Leitfaden zur Anwendung der 

Nutzungsziffern, Auslegung der Begriffe und Messweisen, Dezember 2015, 

S. 14, abrufbar unter: […], zuletzt besucht 22.02.2023).  

Bei  der  Auslegung  und  Anwendung  von  kompetenzgemäss  erlassenem 

kommunalem Recht kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn 

das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine umfassende Ein-

zelfallbeurteilung  aufgibt  bzw.  einen  Ermessensspielraum  einräumt.  Das 

Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer Sorg-

falt mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde auseinanderzu-

setzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und 

Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die 

Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid 

der Gemeinde plausibel und stichhaltig begründet, bedarf es mithin beson-

ders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung des 

kommunalen  Rechts  abzuweichen.  Es  steht  dem  Baurekursgericht  somit 

nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsan-

wendende  erstinstanzliche  Behörde  tun  würde.  Der  Beurteilungsspielraum 

der  Rekursinstanz  wird  damit  durch  die  Gemeindeautonomie  beschränkt 

(VB.2020.00419 vom 12. November 2020, E. 4.4). 

5.4. 

Vorweg  ist  festzuhalten,  dass der  geplante Technikraum mit  seinem  Volu-

men  von  45,2  m³  unbestrittenermassen  baumassenrelevant  ist.  Zutreffend 

und grundsätzlich unbestritten ist auch, dass ohne den Bonus für Familien-

wohnungen auf dem Baugrundstück nicht genügend Baumassenreserven für 
den Technikraum zur Verfügung stehen. Umstritten ist hingegen im Wesent-

lichen, ob die Voraussetzungen dieses Bonus gegeben sind. 

Einerseits ist fraglich, ob die Vorinstanz bei der Berechnung des für die Ge-

währung des Bonus notwendigen Anteils an Familienwohnungen auf die Ge-

schossfläche statt auf das Volumen abstellen durfte (s. act. 13.7 S. 4). Diese 

Frage  ist  zu  verneinen.  Den  rechtsanwendenden  kommunalen  Behörden 

steht zwar wie gesagt bei der Anwendung von kommunalem Recht ein er-

heblicher Ermessensspielraum zu. Das Abstellen auf die Geschossfläche für 

R4.2022.00168 

Seite 15 

 
 
die Eruierung des notwendigen Anteils an Familienwohnungen widerspricht 

indes dem klaren Wortlaut von Art. 17 BZO. Diese Bestimmung stellt für die 

Berechnung des fraglichen Anteils unmissverständlich auf die Grundnutzung 

ab, bei welcher es sich einzig um die gemäss BZO in der Zentrumszone bzw. 

in X anwendbaren Baumassenziffer (ohne Bonus) handeln kann, wie denn 

auch die in der BZO angeführten Hinweise zu Art. 17 BZO festhalten. Auch 

wenn  solchen  Hinweisen  keine  rechtsverbindliche  Wirkung  zukommt  (s. 

BZO,  vor  dem  Hinweis  zu  Art.  1),  so  sind  diese  bei  der  Auslegung  unbe-

stimmter  Rechtsbegriffe  gleichwohl  hilfsweise  heranzuziehen 

(vgl. 

VB.2000.00042  vom  13. April 2000,  E. 6.c.aa).  Der  von  der  Vorinstanz  als 

Ausgangspunkt für die Berechnung des Anteils an Familienwohnungen her-

angezogene  Begriff  der  Geschossfläche  findet  zwar  ihre  Entsprechung  im 

Begriff der "Nutzfläche" gemäss dem erwähnten Leitfaden zur Anwendung 

der Nutzungsziffern vom Dezember 2015. Freilich ist bzw. wäre auch ein sol-

cher  Leitfaden  bei  der  Auslegung  unbestimmter  Rechtsbegriffe  hilfsweise 

heranzuziehen. Doch weder im Leitfaden daselbst noch in der Vernehmlas-

sung der Vorinstanz im vorliegenden Rekursverfahren – und ebenso wenig 

in der Stammbaubewilligung vom 17. September 2020 – erfolgt eine Ausei-

nandersetzung  mit  den  divergierenden  Begriffsdefinitionen  und  insbeson-

dere mit der Frage, weshalb rund 30 Jahren nach der Aufnahme der besag-

ten Hinweise zur Art. 17 in der BZO nunmehr von einem anderen Begriffs-

verständnis, das dem klaren Wortlaut von Art. 17 BZO widerspricht, auszu-

gehen  ist.  Mithin  ist  die  Vorinstanz  bei  der  Baumassenberechnung  in  der 

Stammbaubewilligung vom Willen des Gesetzgebers abgewichen, weshalb 

bei der Frage, ob für das vorliegend strittige Vorhaben genügend Baumas-

senreserve zur Verfügung steht, nicht ohne Weiteres auf jene Berechnung 

abgestellt  werden  kann.  Die  Sache  ist  mithin  schon  deshalb  an  die  Vo-

rinstanz zur erneuten Prüfung der Einhaltung der zulässigen Baumassenzif-

fer durch das strittige Bauvorhaben zurückzuweisen, wobei sie bei der Frage 
nach der bestehenden Baumassenreserve Art. 17 BZO im Sinne der vorste-

henden Erwägungen anzuwenden hat.  

Was andererseits das von der Vorinstanz angesprochene Vorgehen anbe-

langt, die Frage der Gewährung des Bonus für das geplante Mehrfamilien-

haus  unter  Ausschluss  des  bestehenden  Gewerbegebäudes  zu  beantwor-

ten, so läge ein solches Vorgehen in ihrem Ermessen. Hingegen dürfte der 

Bonus von 0,2 m³/m² in der logischen Konsequenz davon und im Falle, dass 

R4.2022.00168 

Seite 16 

 
 
der erforderliche Anteil an Familienwohnungen nur unter Ausschluss der be-

stehenden Baute erreicht würde, auch nur auf die nach Abzug des vom Ge-

werbegebäude bereits konsumierten Baumassenvolumens vom total zuläs-

sigen  Baumassenvolumen  (ohne  Bonus)  verbleibende  Grundstücksfläche 

(verbleibendes  Baumassenvolumen  [ohne  Bonus]  geteilt  durch  2,8 m³/m²) 

gewährt werden und nicht auf die gesamte anrechenbare Grundstücksfläche 

(vgl. die in dieser Hinsicht korrekte Berechnung in act. 13.7, S. 3).  

Nach dem Gesagten erweist sich die Rüge der fehlerhaften Berechnung der 

Baumassenziffer bereits aus diesen Gründen als begründet. Der Rekurs ist 

teilweise  gutzuheissen  und  die  Sache  zur  weiteren  Sachverhaltsabklärung 

im Sinne der vorstehenden Erwägungen sowie zum Neuentscheid an die Vo-

rinstanz zurückzuweisen.  

Bemerkungsweise  sei  an  dieser  Stelle  noch  darauf  hingewiesen,  dass  die 

Vorinstanz für die Beurteilung der konkreten Verwendung der Mehrnutzung 

für (alters- und/oder behindertengerechte) Kleinwohnungen zulässigerweise 

auf  die  Anzahl  Zimmer  abgestellt  hat.  Diesbezüglich  enthält  einerseits  die 

BZO einen entsprechenden Auslegungshinweis. Ausserdem wird der Begriff 

der Kleinwohnung nicht kantonal gesetzlich definiert oder vorgegeben, wes-

halb  ein  dementsprechender  kommunaler  Ermessenspielraum  zu  bejahen 

ist. Daran ändern die von den Rekurrentinnen zitierte nicht rechtsverbindli-

che Definition in einer Masterarbeit und die ebenfalls von ihr erwähnten Min-

destanforderungen an Wohnflächen für vom Bundesamt für Wohnungswe-

sen geförderte Wohnungen nichts. 

Da die Zulässigkeit des Technikraums Auswirkungen auf die Beurteilung der 

Rügen bezüglich Einordnung/Gestaltung (auch im Zusammenhang mit dem 

als unzulässig beanstandeten Ausnützungstransfer) und Dachaufbau hat, er-
übrigt  sich  eine  Auseinandersetzung  mit  diesen  Rügen  vorerst.  Was  die 

Rüge betreffend Anpassung der Dispositiv Ziffern 1.4 und 1.5 (Auflagen be-

treffend  Abnahmemessungen  und  Qualitätssicherung)  anbelangt,  kann  in 

diesem Rechtsgang ebenfalls offenbleiben, ob sie begründet ist oder nicht, 

da die Baubewilligung ohnehin bereits aus den vorgenannten Gründen auf-

zuheben  ist  und  sich  eine  allfällige  Anpassung  der  Auflagen  deshalb  von 

vornherein erübrigt. 

R4.2022.00168 

Seite 17 

 
 
6. 

Die  Rückweisung  der  Sache  an  die  Vorinstanz  zu  weiterer  Abklärung  (mit 

noch offenem Ausgang) gilt praxisgemäss für die Frage der Auferlegung der 

Gerichtskosten wie auch der Parteientschädigung als volles Obsiegen, un-

abhängig davon, ob die Rückweisung überhaupt beantragt oder ob das ent-

sprechende Begehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wird (BGE 

132 V 215, E. 6.1; BGr 2C_846/2013 vom 28. April 2014, E. 3.2 f.). Die Ver-

fahrenskosten sind daher je zur Hälfte der Vorinstanz und der privaten Re-

kursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen. 

7. 

Die  Rekurrentinnen  und  die Vorinstanz  beantragen  die  Zusprechung  einer 

Umtriebsentschädigung. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

R4.2022.00168 

Seite 18 

 
 
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Rekurrentinnen zu-

lasten der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebs-

entschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines 

Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 

in BEZ 2007 Nr. 56). 

Der  unterliegenden  Vorinstanz  steht  bei  diesem  Verfahrensausgang  von 

vornherein keine Umtriebsentschädigung zu. 

8. 

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinn 

von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen 

Anfechtbarkeit richtet sich nach §19a Abs. 2 VRG. 

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