# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bdd87db7-4068-51d3-b0da-f8bcec8b3f35
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-04-21
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 21.04.1998 A/517/1997
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-517-1997_1998-04-21.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/517/1997-TPE 

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 21 avril 1998 

 

 

 

dans la cause 

 

GENERALE IMMOBILIERE S.A. 

représentée par Me Bénédict Fontanet, avocat 

 

 

 contre 

 

COMMISSION CANTONALE DE CONCILIATION ET D'ESTIMATION EN 

MATIERE D'EXPROPRIATION 

 

 et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

 et 

 

Messieurs Pierre-Alain et Yves-André DUPONT 

représentés par Me Olivier Carrard, avocat 

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 _____________ 

 

A/517/1997-TPE 

 EN FAIT 

 

1.   Par acte authentique des 8 et 25 septembre 1986, 

la caisse de retraite en faveur du personnel des Ateliers 

des Charmilles S.A. a vendu à la Société de surveillance 

Générale Immobilière J. Ed. Kramer SA (actuellement 

Générale Immobilière S.A., ci-après : la société) la 

parcelle no 1970, feuille 20, de la commune de Vernier, 

d'une surface de 420 m2, dont dépend 56/499èmes de la 

parcelle no 2716 indice 1 feuille 20 de la même commune, 

d'une surface de 11946 m2 et la parcelle 2715, feuille 

20, de la commune de Vernier, d'une surface de 797 m2, 

dont dépend 112/499èmes de la parcelle no 2716 indice 1 

susdésignée. 

 

  Les parcelles nos 1970 et 2715 supportent chacune 

un bâtiment d'habitations, de catégorie HLM, soumis au 

contrôle des prix jusqu'au 31 décembre 1983, l'un sis 

chemin de l'Ecu 17 c et l'autre chemin de l'Ecu 17, cons-

truits en 1969, l'un et l'autre situés en zone de déve-

loppement. 

 

  Le prix global a été arrêté à CHF 1'950'000.--. 

 

 

2.   Les 19 décembre 1986 et 1er avril 1987, la société 

a conclu une convention de fiducie avec Messieurs Jean-

Edouard Kramer, Paul Epiney, Djoma Luc Lobognon et Michel 

Hyvers, selon laquelle elle déclarait avoir acquis en son 

nom, mais pour le compte de ces derniers, les immeubles 

susvisés, à raison de 27% chacun pour les trois premiers 

et de 19% pour M. Djoma Luc Lobognon. 

 

3.   La société a entrepris des travaux de rénovation 

sur chacun des immeubles, à raison de CHF 815'433.- pour 

l'immeuble 17 c chemin de l'Ecu et de CHF 1'253'160.- 

pour celui sis 17 chemin de l'Ecu. 

 

 

4.   Par acte du 17 octobre 1988, la société a revendu 

à Messieurs Salvatore, Giuseppe et Calogero Traina la 

parcelle no 1970, dont dépend 56/499èmes de la parcelle 

2716, avec l'immeuble 17 c chemin de l'Ecu, pour le prix 

de CHF 2'500'000.-. 

 

  L'Etat n'a pas exercé son droit de préemption, la 

vente ayant, semble-t-il, échappé à son attention. 

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5.   La société a ensuite vendu, en date des 28 juillet 

et 2 août 1989, à Messieurs Pierre-Alain et Yves-André 

Dupont la parcelle no 2715, dont dépend 112/499èmes de la 

parcelle no 2716 indice 1, avec l'immeuble 17 chemin de 

l'Ecu, pour le prix de CHF 4'750'000.-. 

 

  La mutation a été inscrite au Registre foncier le 

17 août 1989 et le prix versé à la société, qui a procédé 

à sa répartition entre les fiduciants, déduction faite 

des montants dus à l'UBS, qui avait financé l'acquisition 

par la précitée. Depuis lors, selon la société, M. Jean-

Edouard Kramer est décédé, M. Djoma Luc Lobognon introu-

vable et M. Michel Hyvers insolvable. 

 

6.   Par lettre du 20 octobre 1989, le Conseil d'Etat a 

déclaré exercer son droit de préemption sur la parcelle 

no 2715 dont dépend 112/499èmes de la parcelle no 2716 

indice 1, avec l'immeuble 17 chemin de l'Ecu, pour le 

prix de CHF 2'660'000.-. 

 

  Ce prix correspondait au prix d'achat de 

l'immeuble par la société, majoré des frais de 

rénovation. 

 

7.   La Générale Immobilière S.A. et Messieurs Pierre-

Alain et Yves-André Dupont ont saisi successivement le 

Tribunal administratif et le Tribunal fédéral de recours 

visant à contester le principe de l'exercice du droit de 

préemption par l'Etat dans la mesure où la parcelle était 

déjà bâtie, quand bien même les droits y afférents 

n'étaient pas entièrement épuisés. 

 

  Par arrêts des 19 juin 1991 et 11 mars 1992, les 

juridictions compétentes ont rejeté les recours, ouvrant 

au Conseil d'Etat la possibilité d'acquérir la parcelle 

en question. 

 

8.   Le Conseil d'Etat réitéra son offre d'acquérir la 

parcelle au prix de CHF 2'600'000.- (en réalité CHF 

2'660'000.-), par lettre adressée le 20 mai 1992 à la 

société. 

 

  Faute d'acceptation, le Conseil d'Etat rendit un 

arrêté le 10 novembre 1993, décrétant "l'expropriation au 

profit de l'Etat de Genève de la parcelle no 2715, 

feuille 20, du cadastre de la commune de Vernier, avec 

les droits de copropriété qui en dépendent dans la 

parcelle no 2716, même feuille, même commune". 

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9.   Par lettre du 17 novembre 1993, le département des 

travaux publics et de l'énergie, devenu depuis lors le 

département de l'aménagement, de l'équipement et du 

logement (ci-après : le département) a transmis le 

dossier à la Commission cantonale de conciliation et 

d'estimation en matière d'expropriation (ci-après : la 

commission). A la demande des parties, l'instruction de 

la cause a été suspendue du mois de février 1994 à celui 

de juillet 1995. La société et Messieurs Pierre-Alain et 

Yves-André Dupont ont conclu à ce que l'indemnité due par 

l'Etat de Genève soit fixée à CHF 4'750'000.-, complétée 

par une indemnité supplémentaire correspondant aux 

intérêts, frais et débours exposés par les propriétaires 

depuis le 28 juillet 1989, sous déduction des loyers 

encaissés, tandis que l'Etat de Genève a demandé à ce que 

la valeur soit arrêtée à CHF 2'660'000.-, avec intérêts 

légaux. 

 

10.  La commission s'est prononcée par décision du 22 

avril 1997. Elle a retenu que la date déterminante pour 

le calcul de la valeur du bien immobilier était celle où 

le Conseil d'Etat avait décidé d'exercer son droit de 

préemption, soit le 20 octobre 1989. L'indemnité était 

constituée d'une part par la pleine valeur vénale du 

droit exproprié et, d'autre part, par tout autre 

préjudice prévisible selon le cours normal des choses en 

cas d'expropriation. La valeur vénale d'un bien était la 

valeur objective de l'objet, soit celle qui correspondait 

au prix que le propriétaire pouvait raisonnablement en 

obtenir en cas de vente. Pour déterminer cette valeur, 

plusieurs méthodes étaient possibles. Il était 

nécessaire, dans chaque cas particulier, de recourir à la 

méthode adaptée à l'espèce, aucune n'étant 

systématiquement préférable aux autres. La méthode 

comparative, proposée par la société et Messieurs Pierre-

Alain et Yves-André Dupont, ne pouvait être retenue, car 

le Tribunal fédéral avait qualifié le prix de vente de la 

parcelle voisine de spéculatif. Les expertises produites 

ne pouvaient être non plus suivies, en ce sens qu'elles 

reposaient sur des éléments erronés. Quant au calcul 

effectué par le département, basé sur le prix payé lors 

de l'achat de bien-fonds en 1986, auquel était additionné 

la valeur des travaux effectués, il ne pouvait être 

adopté, en raison de l'augmentation de la valeur des 

terrains dans la deuxième moitié des années 1980. Ainsi, 

la commission choisissait une méthode mixte fondée d'une 

part sur la valeur de rendement et, d'autre part, sur la 

valeur intrinsèque de l'objet, soit une estimation fondée 

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sur le prix du m2 de terrain et le prix du m3 construit, 

en utilisant la formule : 

 

 Valeur vénale = 

       Valeur de rendement x 2 + valeur intrinsèque 

                     3 

 

  En ce qui concerne la valeur de rendement, la 

commission a retenu un taux de capitalisation de 8%, soit 

1 à 1,5 point supérieur au taux d'intérêt appliqué par le 

Crédit Suisse sur les fonds mis à disposition des 

consorts Dupont. L'état locatif de l'immeuble, en 1989, 

était de CHF 228'567.-, de sorte que la valeur de 

rendement s'élevait à CHF 2'857'000.-. 

 

  S'agissant de la valeur intrinsèque, elle a retenu 

un prix de CHF 460.- le m2, fondé sur le maximum admis 

par l'office financier du logement pour des ventes en 

zone de développement, soit CHF 650.- le m2 lorsque le 

taux d'occupation du sol était de 1,2, pondéré par le 

taux effectif d'occupation du sol de la parcelle 

concernée de 0,85, soit CHF 1'233'000.-. Le m3 de 

bâtiment a été estimé à CHF 340.- fondé sur une valeur de 

base de CHF 420.- le m3, valeur moyenne admise par 

l'office financier du logement, diminué d'un taux de 

vétusté de 20%. Le bâtiment qui comportait 10270 m3 

représentait ainsi une valeur de CHF 3'490'000.- portant 

la valeur intrinsèque à CHF 4'723'000.-. 

 

  En application de la formule de calcul susvisée, 

la valeur vénale s'élevait dès lors à : 

 

     2'857'000.-- x 2 + 4'723'000.-- = CHF 3'479'000.--,                                          

3 

   arrondie à CHF 3'500'000.--

. 

  

  L'indemnité complémentaire réclamée par la société 

et les consorts Dupont ne pouvait être admise, car les 

frais exposés par ces derniers ne pouvaient être 

considérés comme ressortant du cours ordinaire des 

choses, dans la mesure où ils n'étaient pas dus à 

l'exercice par l'Etat de son droit de préemption, mais au 

fait que le transfert de propriété s'était fait de façon 

prématurée. Aucun intérêt ne venait d'autre part 

s'ajouter à l'indemnité, car les propriétaires avaient 

perçu les fruits des immeubles pendant toute la durée des 

procédures. En conclusion, la commission a fixé à CHF 

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3'500'000.- le prix d'acquisition de la parcelle par 

l'Etat et alloué une indemnité de procédure de CHF 

7'500.-, chacun, à la Générale Immobilière S.A. et aux 

consorts Dupont. 

 

11.  La société a recouru le 29 mai 1997 contre la 

décision de la commission. Elle a rappelé qu'elle avait 

agi à titre fiduciaire et déclaré que ses fiduciants 

auraient dû être entendus. Elle admettait que la date 

déterminante pour le calcul de la valeur de l'immeuble 

était celle du 20 octobre 1989, mais adressait plusieurs 

griefs au mode de calcul adopté par la commission. 

D'abord, elle lui reprochait d'avoir écarté la méthode 

comparative, considérant que les deux objets vendus par 

elle-même présentaient de grandes analogies. Ensuite, 

elle déclarait ne pas comprendre les raisons pour 

lesquelles les expertises avaient été rejetées, 

puisqu'elles aboutissaient à des chiffres concordants. 

Elle reconnaissait toutefois que la méthode de calcul en 

définitive retenue par la commission était pertinente, 

mais en contestait plusieurs paramètres. Le taux de 

rendement de 8% apparaissait irréaliste, celui-ci devant 

se situer entre 4 et 5,5%, aux dires des professionnels 

de l'immobilier et des experts. La valeur de CHF 420.- le 

m3 de construction ne devait pas être amputée de 20% pour 

tenir compte de la vétusté, car ce taux était déjà 

englobé dans le prix susvisé. La valeur vénale de 

l'immeuble exproprié s'élevait ainsi à CHF 4'757'834,55. 

Celle-ci devait être complétée par une indemnité au sens 

de l'article 18 alinéa 1 lettre c de la loi sur l'expro-

priation pour cause d'utilité publique du 10 juin 1933 

(LEx - L/7/1), car les consorts Dupont ne pouvaient 

raisonnablement prévoir que l'Etat exercerait son droit 

de préemption, s'en étant abstenu à l'occasion de la 

vente précédente. L'indemnité complémentaire devait 

correspondre aux intérêts hypothécaires exposés depuis le 

28 juillet 1981, sous déduction des loyers encaissés 

pendant la même période, soit CHF 675'904.- au 30 

septembre 1995. Elle concluait à ce que l'indemnité due 

par l'Etat de Genève soit fixée, en tous les cas, à CHF 

4'750'000.-, complétée par une indemnité complémentaire. 

Subsidiairement, elle invitait les fiduciants à faire 

connaître leurs déterminations dans la procédure. 

 

12.  Le département a rappelé, dans sa réponse, que la 

société avait perçu un bénéfice de plus d'un million de 

francs lors de la vente de la parcelle no 1970 et qu'elle 

visait un bénéfice de plus de 2 millions dans la seconde 

transaction, raison pour laquelle le Conseil d'Etat, 

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déterminé à lutter contre les opérations spéculatives, 

avait exercé son droit de préemption au prix de CHF 

2'660'000.-. Il admettait avoir manqué d'attention lors 

de la première mutation, mais s'en est expliqué, en 

déclarant qu'il ne disposait pas d'éléments de nature à 

lui permettre de saisir le contexte dans lequel 

l'opération s'était effectuée. En tout état, son inaction 

n'autorisait pas le notaire à croire que l'Etat 

n'exercerait pas son droit, ni à inscrire l'acte de vente 

au Registre foncier et, moins encore, à se dessaisir des 

fonds entre les mains du vendeur. Il a relevé des 

contradictions dans certains considérants de la décision 

de la commission, en particulier en reconnaissant que les 

deux opérations constituaient une seule et même 

opération, mais en ne tenant pas compte du bénéfice déjà 

engrangé à l'occasion de la première vente. Selon le 

département, ledit bénéfice aurait dû être amputé sur le 

prix de vente retenu pour la parcelle préemptée. Hormis 

cette réserve, il a considéré que la décision litigieuse 

n'était pas critiquable dans sa motivation, ni dans son 

résultat. Il s'est en particulier rallié à la méthode de 

calcul adoptée par la commission et à la date du 20 

octobre 1989 pour déterminer la valeur du bien 

immobilier. Il a estimé que la commission avait écarté, à 

bon droit, la méthode comparative, car la première vente 

était grevée de coûts excessifs et ignoré les expertises, 

qui reposaient sur des prémisses erronés ou contestables. 

Quant au taux de capitalisation de 8% retenu par la 

commission, il correspondait aux normes du financement 

traditionnel, où le taux de rendement brut d'un immeuble 

excédait d'environ 2 points celui de l'intérêt 

hypothécaire. Selon le département, le prix de vente 

convenu entre les parties était si élevé que les 

acquéreurs se trouvaient, ab initio, dans l'impossibilité 

de faire face aux charges de l'immeuble. S'agissant de la 

valeur intrinsèque, le département ne s'est pas exprimé 

sur le prix du terrain et a déclaré, quant au  prix de 

construction, que la valeur de CHF 340.-/m3 était élevée. 

Il a, enfin, considéré que c'était à juste titre que la 

commission n'avait pas tenu compte de l'éventuel dommage 

résultant de l'inscription prématurée de la vente au 

Registre foncier, dommage qui n'entrait pas dans le cours 

ordinaire des choses. De même, il partageait la position 

de la commission, qui n'avait pas majoré le capital 

d'intérêts, dès lors que les propriétaires avaient perçu 

les fruits de l'immeuble pendant toute la durée des 

procédures. Le département a conclu, principalement, à la 

confirmation de la décision de la commission et, subsi-

diairement, à la fixation d'un prix de CHF 2'660'000.--. 

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13.  Les consorts Dupont ont observé qu'ils se 

trouvaient dans une situation financière très difficile, 

car leur débit en compte auprès du Crédit Suisse ne 

cessait d'augmenter, pour atteindre CHF 5'569'349,15 au 

30 mars 1997. Ils n'avaient pas formé recours, mais 

appuyaient celui de la société, exposant qu'un prix plus 

élevé que celui retenu par la commission aurait pour 

effet de réduire les prétentions qu'ils seraient fondés à 

faire valoir contre cette dernière. Ils approuvaient, à 

l'instar des autres parties, la date du 20 octobre 1989 

pour le calcul de la valeur du bien immobilier. Quant au 

mode de calcul, ils estimaient que la méthode comparative 

avait, en l'espèce, des mérites et n'aurait pas dû être 

rejetée. Ils étaient aussi d'avis que les expertises 

produites dans la procédure, en particulier celle de M. 

Rieben méritait une attention plus grande. Ils ont 

cependant reconnu que la méthode adoptée par la 

commission était pleinement justifiée, mais critiqué le 

taux de capitalisation de 8%, notablement supérieur à 

celui figurant dans les expertises (de 4% à 6%), le taux 

de vétusté de 20% calculé en 1997, alors qu'il aurait dû 

l'être en 1989 et la surface de la parcelle qui ne 

s'élevait pas à 2681 m2, comme retenu par erreur par la 

commission, mais à 3478 m2. Aux termes de leurs calculs, 

les consorts Dupont ont retenu une valeur vénale minimum 

de CHF 4'366'946,60. Ils ont conclu, principalement, à ce 

que l'indemnité due par l'Etat de Genève soit fixée dans 

tous les cas à CHF 4'750'000.-, auxquels s'ajoutait une 

indemnité supplémentaire correspondant aux intérêts, 

frais et débours exposés par les propriétaires depuis le 

28 juillet 1989, sous déduction des loyers encaissés et, 

subsidiairement, à ce qu'elle soit arrêtée à CHF 

4'366'946,60 et, plus subsidiairement encore, à CHF 

3'732'038.-, mais au minimum à CHF 3'500'000.-. Au plan 

de la procédure, ils se sont opposés à l'audition des 

fiduciants, qualifiant la mesure de purement dilatoire. 

 

14.  Dans sa duplique, la société a fustigé le 

raisonnement du département qui voulait déduire le 

bénéfice provenant de la première vente de l'indemnité 

due par l'Etat de Genève. Pour elle, un tel raisonnement 

reviendrait à admettre que l'Etat puisse exproprier avec 

effet rétroactif, tout en privant l'administré des voies 

de recours prévues par la loi. Elle a produit une 

expertise de l'office des poursuites fixant la valeur de 

l'immeuble en vue des enchères à CHF 3'700'000.-, 

décision contre laquelle elle a porté plainte auprès de 

l'autorité de surveillance. 

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15.  Le département a dupliqué à son tour, dans le but 

premier de justifier son inaction lors de la première 

vente. Il a relevé que l'estimation de l'office des 

poursuites était proche de celle retenue par la 

commission et répondu à l'argument de la société relatif 

à la violation du principe de non-rétroactivité, en 

rappelant que les deux ventes formaient une seule et même 

opération sur le plan économique. Curieusement, il ne 

s'est pas prononcé sur la correction de surface effectuée 

par les consorts Dupont. Ces derniers ont renoncé à 

dupliquer et persisté dans leurs conclusions antérieures. 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 

112 de la loi sur le Tribunal administratif et le 

Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E 5 0,5; 

art. 63 alinéa 1 let. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  La Générale Immobilière S.A. a requis et continue 

à solliciter l'intervention ou, à tout le moins, 

l'audition de ses fiduciants, mesure que la commission a 

refusé d'ordonner et à laquelle les autres parties 

s'opposent. D'autre part, la recourante ne précise pas 

les points sur lesquels ils devraient se déterminer, ni 

l'intérêt que cela pourrait présenter quant à l'issue de 

la cause. Il faut constater que leurs prises de position 

sont peu susceptibles d'apporter un quelconque élément 

nouveau quant au mode de calcul de la valeur du bien 

immobilier exproprié, lequel repose sur des données 

objectives. D'autre part, la relation fiduciaire existant 

entre la recourante et les fiduciants revêt un caractère 

interne, qui n'intéresse pas les tiers. Il ne sera ainsi 

pas donné suite à la mesure sollicitée par la société. 

 

3.  La parcelle no 2715 feuille 20 de la commune de 

Vernier et sa dépendance, la copropriété de 112/499èmes 

de la parcelle no 2716, même feuille, même commune, sont 

situées en zone de développement, au sens de la loi 

générale sur les zones de développement (L/1/11 - LGZD) 

et, par là, grevées d'un droit de préemption au profit de 

l'Etat et des communes, en application des articles 3 et 

ss de la loi générale sur le logement et la protection 

des locataires (1/5/1 - LGL). 

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4.  Il n'y a pas lieu de revenir sur la décision du 

Conseil d'Etat du 20 octobre 1989, à teneur de laquelle 

celui-ci a déclaré exercer le droit de préemption du 

canton de Genève, qui est devenue définitive, suite aux 

arrêts du Tribunal administratif du 19 juin 1991 et du 

Tribunal fédéral du 11 mars 1992, ni sur l'arrêté 

d'expropriation du Conseil d'Etat du 10 novembre 1993, 

qui en constitue l'exécution. 

 

  Seule donc est présentement en cause la décision 

de la commission qui a fixé à CHF 3'500'000.- le prix 

d'acquisition de la parcelle no 2715 feuille 20 du 

cadastre de la commune de Vernier, avec les droits de 

copropriété qui en dépendent dans la parcelle no 2716, 

même feuille, même commune. 

 

5.  L'article 5 LGL autorise le Conseil d'Etat, 

lorsque le canton exerce son droit de préemption, à 

acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés dans 

l'acte ou à offrir d'acquérir le bien-fonds aux prix et 

conditions fixés par lui ou, à défaut d'acceptation de 

cette offre, de recourir à la procédure d'expropriation, 

conformément aux dispositions de la LEx. 

 

  En application de l'article 14 LEx, 

l'expropriation ne peut avoir lieu que moyennant 

indemnité pleine et entière. Cette dernière comprend, en 

vertu de l'article 18 de la loi a) la pleine valeur 

vénale du droit exproprié; b) (...); c) le montant de 

tous autres préjudices non réparés par les indemnités 

allouées en vertu des deux lettres qui précèdent, pour 

autant que ces préjudices peuvent être prévus, dans le 

cours normal des choses, comme une conséquence de 

l'expropriation. 

 

6.  Ainsi que l'a justement relevé la commission, 

suivie en cela par toutes les parties, la date détermi-

nante pour le calcul de la valeur du bien immobilier est 

celle où le Conseil d'Etat a décidé d'exercer son droit 

de préemption, soit en l'espèce le 20 octobre 1989 

(décision du 24 mars 1993 de la commission en la cause 

Etat de Genève c/ S). 

 

7.  La valeur vénale d'un bien immobilier correspond 

au prix obtenu par une transaction habituelle sur le 

marché immobilier. Il s'agit d'une valeur moyenne 

correspondant à l'utilité du bien immobilier (NAEGELI et 

WENGER, L'estimation immobilière, éditions du Tricorne, 

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1997, p.98). Est vénale la valeur attribuée à un bien 

dans des circonstances normales, à une époque déterminée 

et à l'occasion d'un échange d'ordre économique. La 

valeur vénale est donc la valeur objective, soit celle 

qui correspond au prix d'aliénation (ATA du 31 mai 1989 

en la cause B. et Conseil d'Etat c/ commission cantonale 

de conciliation et d'estimation en matière 

d'expropriation). 

 

  Les méthodes qui servent à déterminer la valeur 

vénale sont multiples. Elles comprennent en particulier 

la méthode comparative qui fixe la valeur de l'immeuble 

sur la base des prix payés effectivement pour des biens 

analogues; la méthode fondée sur la valeur de rendement, 

qui détermine le capital correspondant au revenu actuel 

de l'immeuble et la méthode régressive, qui fixe la 

valeur d'un terrain en fonction du rendement qui pourra 

être obtenu après la construction de bâtiments (cf. ATA 

précité). Aucune n'est préférable aux autres, dans 

l'absolu. Dès lors, il se justifie de recourir dans 

chaque cas particulier à toutes celles qui s'y prêtent 

(A. GRISEL, Traité de droit administratif, 1984, tome II, 

p. 734). 

 

8.  Aux fins de déterminer la valeur vénale d'un 

immeuble, il convient en premier lieu de décrire le bien 

exproprié, en rappelant notamment sa situation (zone), la 

surface de la parcelle, le volume du bâtiment, la date de 

la construction, la qualité de celle-ci, l'état de 

l'entretien, l'affectation de l'immeuble, les 

possibilités de transformation, d'agrandissement ou de 

reconstruction et l'état locatif. 

 

  En l'espèce, les parcelles nos 2715 et 2716 

feuille 20 de la commune de vernier sont situées en 3ème 

zone de développement, à proximité de la zone de 

développement industriel du Lignon; la première a une 

surface de 797 m2 et la seconde de 11946 m2, dont les 

112/499èmes (et non 112/490èmes comme retenus par la 

commission) dépendant de la précitée représentent 2681 

m2, soit au total 3478 m2 (et non 2681 m2 tels que 

ressortant de la décision dont est recours). Le bâtiment, 

construit en 1969, comporte trois étages sur rez-de-

chaussée et un sous-sol comprenant 36 logements de 

catégorie HLM, représentant 109,5 pièces d'habitation. 

Les dalles et les structures sont construites en béton 

armé et les autres éléments en brique crépie. Des travaux 

ont été entrepris entre 1986 et 1988 dans le but 

d'améliorer l'isolation thermique du bâtiment, notamment 

  - 12 - 

 

 

 

le changement des vitrages. Le bâtiment est en assez bon 

état d'entretien. Son volume représente 10270 m3, avec 

une possibilité d'agrandissement, conformément au solde 

des droits à bâtir représentant 1928 m2, soit 3478 m2 

(surface des parcelles) x 1,2 (densité en 3ème zone de 

développement) moins 2245 m2 (surface brute construite 

actuelle). L'immeuble est entouré d'aménagements exté-

rieurs, comprenant des parties carrossables et des 

parkings extérieurs asphaltés, un jardin en herbe et une 

arborisation de qualité moyenne. 

 

9.  La méthode comparative peut assurément présenter 

de l'intérêt lorsque plusieurs ventes sont identifiées 

dans des conditions proches de celles qu'il convient 

d'examiner. Une seule vente présentant un caractère 

analogue n'est toutefois pas suffisante, non pas en 

raison de sa nature prétendument spéculative, mais au 

motif de son unicité et par là de sa particularité. Pour 

appliquer le critère comparatif, il faudrait disposer 

d'un éventail de plusieurs ventes relatives à des objets 

analogues. Tel n'étant pas le cas, la méthode ne sera pas 

retenue en l'espèce. 

 

  La méthode régressive qui suppose en principe un 

terrain nu, destiné à la construction, sera également 

écartée, car elle ne correspond pas fondamentalement à la 

situation présente, quand bien même le solde des droits à 

bâtir autoriserait une élévation du bâtiment. 

 

10.  A l'instar de la commission et des parties qui se 

sont en définitive toutes ralliées à ce mode de calcul, 

le tribunal retiendra la méthode mixte qui combine la 

valeur de rendement et la valeur intrinsèque de 

l'immeuble, selon la formule : 

 

 valeur vénale = 

     (valeur de rendement x 2) + valeur intrinsèque 

  ______________________________________________ 

                                3 

 

  Cette méthode, qui repose sur plusieurs critères 

et un élément de pondération, est celle - ainsi que la 

pratique le démontre - qui permet le mieux de se 

rapprocher des prix du marché. Elle est souvent utilisée 

par les milieux professionnels immobiliers (cf. Philippe 

Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à 

l'offre, Droit de la construction, 1/92, p.20 et NAEGELI 

et WENGER, op. cit., p. 10). 

  - 13 - 

 

 

 

 

  Les diverses expertises produites par les parties 

dans la procédure sont largement tributaires de ladite 

méthode. Malheureusement, si elles sont pertinentes quant 

au raisonnement, elles sont critiquables quant à certains 

paramètres retenus. Celle de M. Gérard Bornand procède 

d'une valeur intrinsèque trop élevée, en raison notamment 

d'un taux de vétusté insuffisant et d'un taux de capita-

lisation trop faible, inférieur au taux du crédit 

hypothécaire consenti par le Crédit Suisse aux consorts 

Dupont. Celle de M. Jean Zuber retient un prix du terrain 

supérieur à celui admis par l'office financier du loge-

ment, un taux de vétusté du bâtiment inférieur à la 

réalité et un rendement brut également en dessous du taux 

hypothécaire effectif. Les mêmes observations, quant à la 

valeur du terrain et au taux de capitalisation, peuvent 

être formulées à l'encontre de l'expertise de M. Jacques 

Ittah. Enfin, l'estimation effectuée par M. Pierre-

Antoine Rieben est intéressante, mais arrêtée à une date 

trop récente (1994), pour répondre à la date critère 

fixée en 1989. Pour ces motifs, le Tribunal les écartera 

et appliquera ses propres paramètres. 

 

11.  La valeur de rendement représente la valeur d'un 

bien foncier calculée sur la base de son revenu locatif 

brut ou état locatif. Il résulte de la division de l'état 

locatif par un taux de capitalisation adéquat. Le revenu 

brut correspond au total des loyers, sans les frais de 

chauffage et d'eau chaude. Il doit couvrir les frais 

financiers et les charges (NAEGELI et WENGER, op. cit., 

p.73). En l'espèce, l'état locatif de l'immeuble s'est 

élevé à CHF 227'967.- en 1989 (au lieu de CHF 228'567.- 

en raison d'une vacance représentant Frs 600.-). Il a 

ensuite fortement progressé lors des exercices suivants, 

pour atteindre CHF 327'219.- en 1993, ce qui témoigne 

d'une importante réserve locative, due probablement au 

contrôle des prix, avec sa libération ultérieure. 

 

  Le taux de capitalisation correspond au taux à 

appliquer pour capitaliser le revenu locatif brut afin 

d'obtenir la valeur de rendement du bien foncier. Il 

dépend des frais financiers, constitués par les intérêts 

hypothécaires et les charges. Il est ainsi fréquemment 

déterminé sur la base du taux d'intérêt relatif aux 

hypothèques en premier rang, encore que cette formule 

doive être nuancée dans les périodes où les taux 

hypothécaires sont particulièrement élevés ou notablement 

bas, comme ils le sont par exemple actuellement. En 1989, 

les taux pratiqués par la Banque Cantonale de Genève sur 

  - 14 - 

 

 

 

les hypothèques en 1er rang ont varié entre 5,5% et 6%, 

taux moyens auxquels il convient de se référer, de 

préférence au taux effectif de 6,5% appliqué par le 

Crédit Suisse aux consorts Dupont, lequel est 

nécessairement fonction des circonstances d'espèce. L'on 

retiendra ainsi un taux hypothécaire moyen de 5,75% en 

1er rang, auquel il faut ajouter 1,5 point pour couvrir 

les charges, soit un taux de capitalisation de 7,25%. La 

valeur de rendement s'élève ainsi à CHF 3'144'372.-, 

résultant de la division de l'état locatif brut en CHF 

227'967.- par le taux de 7,25%. 

 

12.  La valeur intrinsèque équivaut à l'addition de la 

valeur du bâtiment et de celle du terrain. La valeur de 

l'ouvrage s'obtient par la multiplication du volume 

construit par le prix au m3, sous imputation de la dépré-

ciation due au vieillissement, et celle de la parcelle 

par la multiplication de la surface par le prix au m2, 

auxquelles il faut ajouter, le cas échéant, les coûts 

liés aux aménagements extérieurs. C'est à juste titre que 

la commission a retenu un coût de construction de CHF 

420.- le m3, qui correspond à la valeur moyenne admise 

par l'office financier du logement pour des immeubles de 

cette catégorie et, à bon droit également, qu'elle a 

adopté un taux de vétusté de 20%. Contrairement à 

l'opinion des recourants, ce taux est relativement faible 

s'agissant d'une construction de qualité très moyenne, 

laquelle avait 20 ans d'âge en 1989. Il sera toutefois 

admis, en raison des travaux effectués en 1986 - 1988 

pour améliorer l'isolation thermique du bâtiment. De là, 

découle un coût de l'ouvrage de CHF 420.- le m3, moins 

20% de vétusté, soit CHF 336.- le m3 pour un volume de 

10270 m3, soit CHF 3'450'720.-. 

 

  Le prix du terrain peut être fixé à CHF 650.- le 

m2, conformément au prix maximum admis par l'office 

financier du logement pour des ventes en zone de 

développement, lorsque le taux d'occupation est de 1,2. 

S'agissant d'une surface bâtie qui traduit un taux 

effectif d'occupation du sol de 0,85, le prix pondéré 

correspond à CHF 460.- le m2, ainsi que l'a relevé la 

commission. Mais, il y a lieu de tenir compte aussi des 

droits à bâtir qui subsistent, lesquels ont précisément 

autorisé l'Etat à exercer son droit de préemption, dans 

le dessein de surélever le bâtiment ou de démolir et 

reconstruire avec un indice de 1,2, de manière à proposer 

des logements bon marché supplémentaires. Ces droits à 

  - 15 - 

 

 

 

bâtir ont une valeur équivalente à celle du terrain, ce 

qui a pour effet de lui restituer son prix de CHF 650.- 

le m2. Contrairement au calcul effectué par la 

commission, ce prix unitaire ne devra pas être multiplié 

par 2681 m2, correspondant aux 112/489èmes de la parcelle 

no 2716, mais encore par 797 m2, représentant la surface 

de la parcelle no 2715, soit 3478 m2 au total. Le prix du 

terrain atteint ainsi CHF 2'260'700.- et, par-là, la 

valeur intrinsèque CHF 5'711'420.-. 

 

13.  La valeur vénale de l'immeuble s'établit dès lors 

comme suit : 

 

 valeur vénale = 

              (3'144'372 x 2) + 5'711'420.-- 

                    ______________________________ 

    3 

 

 soit CHF 4'000'054,67, arrondis à CHF 4'000'000.-. 

 

  Il y a lieu de relever que cette estimation excède 

légèrement l'évaluation effectuée par l'office des 

poursuites, qui a retenu une valeur de CHF 3'700'000.-, 

ainsi que la valeur d'assurance fixée à ce dernier prix. 

 

14.  La recourante et les consorts Dupont concluent en 

outre à ce que l'Etat de Genève verse une indemnité 

supplémentaire correspondant aux intérêts, frais et 

débours exposés par les propriétaires depuis le 28 

juillet 1989. En application de l'article 18 alinéa 1 

LEx, une indemnité est due lorsqu'elle vise à réparer les 

préjudices qui peuvent être prévus, dans le cours normal 

des choses, comme une conséquence de l'expropriation. En 

l'espèce, la société a vendu l'immeuble aux consorts 

Dupont, les 28 juillet et 2 août 1989, vente à la suite 

de laquelle le Conseil d'Etat a exercé son droit de 

préemption en date du 20 octobre 1989. L'Etat de Genève 

s'est substitué, à partir de ce jour, aux acquéreurs. A 

l'évidence, les consorts Dupont, évincés, exigeront 

d'être remboursés du prix de vente par l'aliénateur. Ils 

ne peuvent en revanche faire grief à l'Etat d'avoir eux-

mêmes pris le risque de s'endetter, ni lui imputer les 

effets du versement du prix par le notaire avant 

l'échéance du délai d'exercice du droit de préemption. 

Ils n'ont donc pas droit à une indemnité supplémentaire, 

au sens de la disposition précitée. Au demeurant, même 

s'ils avaient été fondés à formuler une prétention de ce 

chef, ils n'auraient pu la faire valoir dans la présente 

  - 16 - 

 

 

 

procédure, faute d'avoir saisi la juridiction compétente, 

dans le délai utile, d'un recours contre la décision de 

la commission. Pour ce même motif, ils ne peuvent 

prétendre au remboursement des frais payés par eux par 

suite de l'exercice du droit de préemption. 

 

15.  La position de la société doit être examinée en 

elle-même, sans relation avec les prétentions des 

consorts Dupont. Elle recevra de l'Etat préempteur CHF 

4'000'000.-, correspondant au prix de l'immeuble, valeur 

20 octobre 1989, majoré de l'intérêt au taux légal de 5% 

l'an, sous imputation du produit locatif net que l'Etat 

aurait perçu s'il était devenu propriétaire à cette date. 

Pour le surplus, il appartiendra à la recourante et aux 

consorts Dupont d'établir un décompte acheteur-vendeur 

pour dénouer leurs relations. 

 

16.  Le présent recours sera ainsi partiellement admis 

et la décision de la commission réformée dans le sens des 

considérants. 

 

  Vu l'issue du litige, une indemnité de CHF 

10'000.- sera allouée à la société, à la charge de l'Etat 

de Genève, en raison de la procédure devant la commission 

précitée et de la présente cause. 

 

  Aucune indemnité n'est en revanche due, au motif 

de la présente cause, aux consorts Dupont, qui n'ont pas 

formé recours en temps utile. 

 

  Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera mis 

à la charge de la société.  

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 29 mai 1997 par la Générale Immobilière S.A. 

contre la décision de la commission cantonale de 

conciliation et d'estimation en matière d'expropriation 

du 22 avril 1997; 

 

   au fond : 

 

   l'admet partiellement; 

 

   annule en conséquence la décision 

  - 17 - 

 

 

 

de la commission cantonale de conciliation et 

d'estimation en matière d'expropriation du 22 avril 1997; 

 

   et statuant à nouveau : 

 

   1. fixe à CHF 4'000'000.-- le prix 

d'acquisition de la parcelle n° 2715, feuille 20, du 

cadastre de la commune de vernier, avec les droits de 

copropriété qui en dépendent dans la parcelle n° 2716 b 

indice 1, même feuille, même commune, suite au droit de 

préemption que l'Etat de Genève a décidé d'exercer lors 

de la vente par la Générale Immobilière S.A. à MM. 

Pierre-Alain et Yves-André Dupont, selon décision du 20 

octobre 1989; 

 

   2. dit que cette somme génère un 

intérêt au taux de 5% l'an, à compter du 2 octobre 1989, 

sous imputation du produit locatif net à compter de la 

même date; 

 

   3. condamne en conséquence l'Etat 

de Genève à verser à la Générale Immobilière S.A. CHF 

4'000'000.-, plus intérêts au taux de 5% l'an, à compter 

du 2 octobre 1989, sous imputation du produit locatif net 

à compter de la même date; 

 

   4. alloue à la Générale 

Immobilière S.A. une indemnité de procédure de CHF 

10'000.-, à la charge de l'Etat de Genève, tant pour 

celle qui s'est déroulée devant la commission cantonale 

de conciliation et d'estimation en matière 

d'expropriation que pour la présente cause; 

 

   5. déboute les parties de toutes 

autres conclusions; 

 

   6. dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 

 

   7. communique le présent arrêt, en 

copie, à Me Bénédict Fontanet, avocat de la Générale 

Immobilière S.A., au département de l'aménagement, de 

l'équipement et du logement, à Me Olivier Carrard, avocat 

des consorts Dupont et à la commission cantonale de 

conciliation et d'estimation en matière d'expropriation. 

 

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Schucani, Mme 

Bonnefemme-Hurni, M. Paychère, juges, 

  - 18 - 

 

 

 

M. Peyrot, juge suppléant. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

      le greffier-juriste adj. : la présidente : 

 

          N. Bolli              L. Bovy 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   p.o. la greffière : 

 

   Mme J. Rossier-Ischi