# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 16a4f252-6639-57f7-950d-99584784b6b1
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-13
**Language:** de
**Title:** Grenzabstände. Kantonaler und kommunaler Mehrhöhenzuschlag. Gebäudehöhe. Bestimmung anhand Baulinie. Anwendbarkeit auf Hochhäuser.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0097/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0097_2018_263.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0097/2018 vom 13. Juli 2018 in BEZ 2018 Nr. 39 

Die  Rekurrentin  plante  auf  einem  gemäss  geltender  Bau-  und 
Zonenordnung  der  Stadt  Zürich  der  Zentrumszone  Z5  mit  einem  Wohnanteil 
von mindestens 40 Prozent zugeschieden Grundstück einen Ersatzneubau. Die 
bestehenden  Gebäulichkeiten  sollten  abgebrochen  und  an  ihrer  statt  ein 
Ersatzneubau  (in  den  Varianten  Hochhaus  oder  Regelbauweise)  errichtet 
werden.  Im  Hinblick  auf  dieses  Bauvorhaben  hatte  die  Rekurrentin  der 
Vorinstanz  Vorfragen  unterbreitet,  welche  die  Vorinstanz  im  Rahmen  eines 
drittverbindlichen  Vorentscheids  beantwortete.  Der  Rekurs  richtete  sich  gegen 
einzelne Antworten. 

Aus den Erwägungen: 

1.1 Die Vorfrage c lautet wie folgt: 

«c)  Hat  ein  Hochhaus  wie  es  die  Machbarkeitsstudie  anstrebt,  einen 

kantonalen Mehrhöhenzuschlag nach § 270 Abs. 2 PBG einzuhalten?» 

Die  Vorinstanz  bejahte  diese  Vorfrage  mit  der  Begründung,  dass 
Hochhäuser  die  gleichen  Grenzabstände  einzuhalten  hätten  wie  25 m  hohe 
Gebäude. (…) 

4.2  Die  Rekurrentin  vertritt  demgegenüber  den  Standpunkt,  Hochhäuser 
hätten  keinen  kantonalen  Mehrhöhenzuschlag  einzuhalten,  da  § 270  Abs. 2 
PBG die Bestimmungen für Hochhäuser generell vorbehalte. Ersetzt werde der 
Mehrhöhenzuschlag  bei  Hochhäusern  durch  § 284  Abs. 4  PBG,  wonach  die 
Nachbarschaft durch Hochhäuser nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfe, 
insbesondere  nicht  durch  Schattenwurf 
in  Wohnzonen  oder  gegenüber 
bewohnten Gebäuden. Die Schattenwurfregelung übernehme im Hochhausbau 
dieselbe 
(inkl. 
Mehrhöhenzuschlag)  bei  der  Regelüberbauung.  Gegenüber  den  nordöstlich 
gelegenen  Parzellen  Kat.-Nrn.  1  und  2  habe  ein  allfälliges  Hochhaus 
demgemäss nur den Grundabstand einzuhalten. 

(begrenzende)  Funktion  wie  die  Abstandsbestimmung 

4.3 Der Rekurrentin kann nicht gefolgt werden. Gemäss § 270 Abs. 2 PBG 
gilt  der  Abstand  von  3,5 m  ohne  Rücksicht  auf  Lage  und  Tiefe  der  beteiligten 
Grundstücke  seitlich  innerhalb  von  20 m  ab  der  Verkehrsbaulinie  oder  der  sie 
ersetzenden  Baubegrenzungslinie;  ab  12 m  über  dem  gewachsenen  Boden 
vergrössert  er  sich  weiter  hinten  und  rückwärtig  um  das  Mass  der  Mehrhöhe, 
unter  Vorbehalt  der  Bestimmungen  für  Hochhäuser,  jedoch  höchstens  auf 
16,5 m. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, bezieht sich der Passus «unter 
Vorbehalt  der  Bestimmungen 
in  § 270  Abs. 2  PBG 
ausschliesslich  auf  den  Maximalwert  von  16,5 m  und  nicht  generell  auf  einen 
Mehrhöhenzuschlag 
für  Hochhäuser.  Die  Beschränkung  des  seitlichen 
Grenzabstandes  auf  maximal  16,5 m  wird  ja  gerade  erst  bei  Gebäuden 
relevant,  die  eine  Höhe  von  mehr  als  25 m  aufweisen,  d.h.  bei  Hochhäusern 
gemäss § 282 PBG (3,5 m Grundabstand + 13 m Mehrhöhenzuschlag [25 m – 
12 m] = 16,5 m Grenzabstand). Würde der kantonale Mehrhöhenzuschlag – wie 
die Rekurrentin behauptet – nur für Gebäude zwischen 12 m – 25 m, nicht aber 

für  Hochhäuser» 

 
 
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für  Hochhäuser  gelten,  hätte  der  Gesetzgeber  keinerlei  Grund  gehabt,  den 
Grenzabstand  auf  maximal  16,5 m  zu  beschränken.  Der  Maximalwert  wäre 
diesfalls ohne jegliche Wirkung. Der kantonale Mehrhöhenzuschlag nach § 270 
Abs. 2 PBG gilt somit selbstverständlich auch für Hochhäuser (vgl. VGr, 23. Mai 
2007, VB.2007.00049, E. 4, worin das Verwaltungsgericht die Bestimmung von 
§ 270 Abs.2 PBG auf Hochhäuser angewandt, den Mehrhöhenzuschlag aber im 
konkreten  Fall  verneint  hat).  Allerdings  können  es  die  besonderen 
Anforderungen  an  Hochhäuser  (§ 284 PBG,  § 30  der  Allgemeinen  Bauver-
ordnung  [ABV])  unter  Umständen  –  insbesondere  zum  Schutz  nachbarlicher 
Interessen  bei  einer  wesentlichen  Beeinträchtigung  durch  Schattenwurf  – 
erfordern,  dass  ein  Hochhaus  dergestalt  angepasst  oder  verschoben  werden 
muss,  dass  ein  Grenzabstand  von  mehr  als  16,5 m  resultiert.  Auf  diese 
Fallkonstellationen  zielt  der Vorbehalt  in  § 270  Abs. 2 PBG  ab.  Entgegen  dem 
Dafürhalten der Rekurrentin ersetzt die Schattenwurfregelung von § 284 Abs. 4 
PBG also nicht den kantonalen Mehrhöhenzuschlag bei Hochhäusern, sondern 
ergänzt diese Bestimmung vielmehr.  

Vorliegend  hätte  ein  Hochhaus  auf dem  Baugrundstück  einzig  gegenüber 
den  nordöstlich  gelegenen  Parzellen  1  und  2  einen  kantonalen  Mehrhöhen-
zuschlag  einzuhalten.  Gegenüber  dem  südlichen  S.-Areal  (Kat.-Nr.  3)  kommt 
ein  Grenzbaurecht  zum  Zuge,  weshalb  der  Mehrhöhenzuschlag  entfällt  (vgl. 
§ 270  Abs. 3  PBG).  Gegenüber  den  südwestlich  gelegenen  Nachbargrund-
stücken Kat.-Nrn.  4  sowie  5  ist  schliesslich  ebenfalls  kein  Mehrhöhenzuschlag 
in  Rechnung  zu  stellen,  weil  der  gegenüber  dem  Zufahrtsweg  bzw.  der  Zu-
fahrtsstrasse  einzuhaltende  Weg-  bzw.  Strassenabstand  eine  die  Verkehrs-
baulinie  «ersetzende  Baubegrenzungslinie»  im  Sinn  von  § 270  Abs. 2  PBG 
darstellt  und  nicht  als  «seitlich»,  sondern  als  «vorne»  zu  betrachten  ist.  Zu 
diesem  Schluss  ist  auch  die  Vorinstanz  gekommen.  Die  Beantwortung  von 
Vorfrage c ist somit nicht zu beanstanden. 

2.1 Die Vorfrage d lautet wie folgt:  

«d)  Hat  ein  Hochhaus  wie  es  die  Machbarkeitsstudie  anstrebt,  einen 

kommunalen Mehrhöhenzuschlag nach § 260 Abs. 2 PBG einzuhalten?» 

Auch  diese  Vorfrage  wurde  von  der  Vorinstanz  bejaht.  In  der  Zentrums-
zone  Z5  seien  eine  Gebäudehöhe  von  maximal  19 m  und  ein  minimaler 
Grundgrenzabstand  von  3,5 m  einzuhalten 
(Art. 18  Abs. 1  BZO).  Der 
Grenzabstand  setze  sich  aus  dem  Grundgrenzabstand  und  dem  Mehrhöhen-
zuschlag  nach  § 260  Abs. 2  PBG  zusammen.  Hochhäuser  müssten  wie 
erwähnt  die  Grenzabstände  eines  25,0 m  hohen  Gebäudes  einhalten.  Der 
Mehrhöhenzuschlag  belaufe  sich  auf  6 m  (25 m  - 19 m  =  6 m);  zusammen mit 
dem  Grundgrenzabstand  von  3,5 m  resultiere  somit  ein  Grenzabstand  von 
9,5 m.  Dieser Abstand  sei gegenüber den  Parzellen  Kat.-Nrn.  4,  5,  3, 1  und 2 
einzuhalten.  Im  südwestlichen  Bereich  des  Baugrundstücks  sei  zudem  der 
Weg- bzw. Strassenabstand zu berücksichtigen.  

5.2  Die  Rekurrentin  hält  diese  Auffassung  für  nicht  nachvollziehbar. 
Hochhäuser  seien  Elemente  der  Regelüberbauung  und  hätten  die  nach  Art. 9 
Abs. 2 BZO zulässige Gesamthöhe einzuhalten. Dies werde von der Vorinstanz 

 
 
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zu Unrecht verkannt. Ein kommunaler Mehrhöhenzuschlag im Sinne von § 260 
Abs. 2 BZO komme daher nicht zur Anwendung.  

5.3  Die  Abstände  der  Bau-  und  Zonenordnung  sind  bei  seitlich 
gegliederten  Gebäuden  für  jeden  Teil  getrennt  zu  messen.  Für  Gebäudeteile, 
welche  die  für  die  Regelüberbauung  zulässige  Gebäudehöhe  überschreiten, 
sind sie um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern (§ 260 Abs. 2 PBG). Dieser 
kommunale Mehrhöhenzuschlag ist nicht mit jenem nach § 270 Abs. 2 PBG zu 
verwechseln,  der  sich  auf  den  kantonalen  Mindestgrenzabstand  von  3,5 m 
bezieht.  Der  kommunale  Mehrhöhenzuschlag  findet  Anwendung,  wenn  die  für 
Regelüberbauungen 
im  betreffenden  Gebiet  geltenden  Gebäudehöhen 
vergrössert werden, etwa bei Arealüberbauungen oder im Rahmen von Sonder-
bauvorschriften  (vgl.  Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/  Thomas  Wipf,  Zürcher 
Planungs-  und  Baurecht,  Bd.  2,  5.  A.,  2011,  S.  849).  Auch  bei  Hochhäusern 
handelt  es  sich  offensichtlich  um  Gebäude,  bei  denen  in  Abweichung  von  der 
Regelbauweise  höhere  Gebäudehöhen  realisiert  werden  dürfen.  Die  Stadt 
Zürich hat hierfür spezifische Hochhausgebiete ausgeschieden (Art. 9 BZO). 

Das  Baugrundstück  liegt  in  der  Zentrumszone  Z5,  wo  die  für  die 
Regelüberbauung  zulässige  maximale  Gebäudehöhe  19 m  beträgt  (Art. 19 
Abs. 1  BZO).  Gleichzeitig  befindet  es  sich  jedoch  auch  im  Hochhausgebiet  III, 
wo  Hochhäuser  die  zulässige  Gesamthöhe  von  40 m  nicht  überschreiten 
dürfen.  Da  Hochhäuser  definitionsgemäss  Gebäude  mit  einer  Höhe  von  mehr 
als  25 m  sind,  wird  die  in  der  Zentrumszone  zulässige  Gesamthöhe  von  19 m 
zwangsläufig überschritten. Nach dem klaren Wortlaut von § 260 Abs. 2 PBG ist 
für  ein  allfälliges  Hochhaus  auf  dem  Baugrundstück  daher  ein  Mehrhöhen-
zuschlag in Anschlag zu bringen. Anders als § 270 Abs. 2 PBG statuiert § 260 
Abs. 2 PBG für den Mehrhöhenzuschlag jedoch keinen Maximalwert, was wohl 
auf  ein  Versehen  des  Gesetzgebers  zurückzuführen  ist.  Wie  die  Vorinstanz 
überzeugend ausführt, würden ohne Maximalwert derart grosse Grenzabstände 
resultieren,  dass  sich  sehr  hohe  Hochhäuser  in  der  kleinräumig  parzellierten 
Stadt  Zürich  kaum  mehr  realisieren  liessen.  Die  Vorinstanz  wendet  daher  seit 
rund  20 Jahren  bezüglich  des  kommunalen  Mehrhöhenzuschlags  – 
sinnvollerweise  bzw.  einzig  vernünftig  –  eine  Praxis  analog  § 270  Abs. 2  PBG 
an  und  orientiert  sich  bei  der  Berechnung  des  Mehrhöhenzuschlags  beim 
Hochhausgrenzwert von 25 m: 25 m abzüglich die in der jeweiligen Zone für die 
Regelüberbauung  maximal  zulässige  Gebäudehöhe  ergibt  den  Mehrhöhen-
zuschlag.  Demgegenüber  löst  der  über  25 m  liegende  Gebäudeteil  keinen 
Mehrhöhenzuschlag  aus.  Die  besonderen  Anforderungen  an  Hochhäuser 
(§ 284  Abs. 4  i.V.m.  § 30  ABV)  können  aber  unter  Umständen  zu  einer 
führen,  sofern  eine 
zusätzlichen  Vergrösserung  des  Grenzabstandes 
wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft stattfindet. Auch hier stellt die 
Schattenwurfregelung  also  wieder  eine  Ergänzung  zu  den  kommunalen 
Grenzabstandsvorschriften  und  nicht  ein  Ersatz  dar.  Vorliegend  würde  der 
Mehrhöhenzuschlag  für  ein  allfälliges  Hochhaus  auf  dem  Baugrundstück  6  m 
betragen  (25 m  -  19 m  =  6 m);  zuzüglich  den  für  die  Zentrumszone  Z5 
statuierten  Grundgrenzabstand  von  3,5 m  ergäbe  sich  –  vorbehältlich  der 
Schattenwurfregelung – ein minimaler Grenzabstand von 9,5 m. Dieser Abstand 
wäre gegenüber den Parzellen Kat.-Nrn. 1, 2, 4 sowie 5 einzuhalten, wobei im 
Bereich  der  beiden  letztgenannten  Parzellen  zusätzlich  der  Weg-  bzw. 

 
 
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Strassenabstand  zu  berücksichtigen  ist.  Gegenüber  der  Parzelle  Kat.-Nr.  3 
entfällt der kommunale Mehrhöhenzuschlag dagegen aufgrund des Grenz- und 
Näherbaurechts gleich wie der kantonale Mehrhöhenzuschlag. (…) 

7.1 Die Vorfrage g lautet wie folgt:  

«g)  Welchen  Einfluss  hat  die  Baulinie  entlang  der  U.-Strasse  auf  die 

Höhenbeschränkung?» 

Die  Vorinstanz  gab  zur  Antwort,  dass  da,  wo  die  gegenüberliegende 
Baulinie  näher  als  22,5 m  liege,  die  Gebäudehöhe  nach  § 279  Abs. 2  PBG 
für  die 
eingeschränkt  sei.  Zudem  begründe  die  Baulinie  ein  «vorne» 
Betrachtungsweise,  was  «seitlich»  und  «weiter  hinten»  im  Sinne  von  § 270 
Abs. 2 PBG sei. Wie bereits erläutert, müsse ein Hochhaus sämtliche Abstände 
wie  ein  25 m  hohes  Gebäude  einhalten.  Nach  § 279  Abs. 2  PBG  sei  die  Ge-
bäudehöhe  auf  10/9  des  Baulinienabstandes  beschränkt,  was  vis-à-vis  der 
Liegenschaft  U.-Strasse  80  ca.  21 m  entspreche.  Hier  müsste  ein  Hochhaus 
also um die Mehrhöhe (25 m - 21 m = 4 m) zurückweichen oder abgestuft sein. 
Zum  Platz  B.  hin  befinde  sich  die  gegenüberliegende  Baulinie  viel  weiter 
entfernt;  hier  sei  die  Gebäudehöhe  von  25 m  auf  der  Baulinie  zulässig. 
Vorbehalten bleibe selbstverständlich der Zweistundenschatten. 

7.2 Die Rekurrentin ist anderer Meinung und hält dafür, dass Hochhäuser 
nicht  den  kantonalen  und  kommunalen  Vorschriften  über  die  Gebäudehöhe 
unterstünden,  da  Hochhäuser  definitionsgemäss  Gebäude  mit  einer  Höhe  von 
mehr als 25 m seien (§ 282 PBG) und die Bestimmungen über Hochhäuser in 
§ 278  Abs. 3  PBG  explizit  vorbehalten  würden.  Vielmehr  ergebe  sich  die 
zulässige  Gebäudehöhe  für  Hochhäuser  (innerhalb  der  höchsten  Höhe  von 
40 m) abschliessend aus dem Schattendiagramm nach § 284 Abs. 4 PBG und 
§ 30  ABV.  Ein  Hochhaus  dürfe  daher  (vorbehältlich  der  Bestimmungen  über 
den  Schattenwurf)  direkt  auf  die  Baulinie  gestellt  werden  und  müsse  nicht  um 
4,0 m zurückweichen. 

7.3 Gemäss § 278 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe durch die 
erlaubte  Vollgeschosszahl  und,  sofern  die  Bau-  und  Zonenordnung  es  nicht 
ausschliesst,  durch  die  Verkehrsbaulinien  bestimmt;  entscheidend  ist  das 
geringere Mass. Die Gebäudehöhe aufgrund der Baulinien gilt bis auf eine Tiefe 
von  15 m  (Abs. 2).  Die  höchstzulässige  Gebäudehöhe  beträgt  unter  Vorbehalt 
der  Bestimmungen  über  die  Hochhäuser  25 m  (Abs. 3).  Die  Bau-  und 
Zonenordnung  der  Stadt  Zürich  schliesst  die  Bestimmung  der  Gebäudehöhe 
anhand  der  Verkehrsbaulinien  nicht  aus.  Die  dergestalt  bestimmte 
Gebäudehöhe  entspricht  dem  um  einen  Neuntel  vergrösserten  Baulinien-
abstand,  wobei  sie  um  das  Mass  einer  allfälligen  Gebäuderückversetzung 
erhöht  werden  kann  (§ 279  Abs. 2  PBG).  Sinn  und  Zweck  dieser  Gebäude-
höhenvorschriften ist es, in Zonen mit hoher Geschosszahl – wie sie gerade in 
städtischen Gebieten bestehen  – allzu hohe Gebäude entlang schmaler Wege 
und  Strassen  zu  verhindern;  dies  namentlich  aus  wohnhygienischen  sowie 
(VGr,  20. August 2008,  VB.2008.00210,  E. 5.2; 
ortsbaulichen  Gründen 
www.vgrzh.ch).  

 
 
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Wie  bereits  dargelegt,  hat ein  Hochhaus  grundsätzlich  –  vorbehältlich  der 
besonderen  Bestimmungen  über  die  Hochhäuser  (§ 284  PBG,  § 30  ABV)  – 
sämtliche  Abstände  wie  ein  25 m  hohes  Gebäude  einzuhalten.  Ab  einer 
Gebäudehöhe  von  25 m  wird  hingegen  kein  Mehrhöhenzuschlag  mehr 
veranschlagt,  andernfalls  sich  Hochhäuser  aufgrund  riesiger  Grenzabstände 
nicht  mehr  sinnvoll  realisieren 
liessen.  Gleiches  gilt  mit  Blick  auf  die 
Gebäudehöhenbeschränkung aufgrund von Verkehrsbaulinien. Auch hier muss 
– wie die Vorinstanz nachvollziehbar erläutert– auf den Hochhausgrenzwert von 
25 m  abgestellt  werden.  Die  anhand  von  Verkehrsbaulinien  bestimmte 
Gebäudehöhe  kann  wie  erwähnt  um  das  Mass  einer  allfälligen  Gebäude-
rückversetzung  erhöht  werden  (§ 279  Abs. 2  PBG  zweiter  Teilsatz).  Dies 
bedeutet  umgekehrt,  dass  überhohe  Gebäude  nur  realisiert  werden  dürfen, 
wenn  sie  gegenüber  Verkehrsbaulinien  um  das  Mass  der  Mehrhöhe 
zurückweichen  oder  abgestuft  sind.  In  Bezug  auf  Hochhäuser  würde  die 
unbegrenzte Berücksichtigung der Mehrhöhe wiederum dazu führen, dass sehr 
hohe  Hochhäuser  aufgrund  des  einzuhaltenden  Abstandes  von  der  Verkehrs-
baulinie nicht erstellt werden könnten. Die von Vorinstanz angewandte Praxis – 
vergleichbar  mit  derjenigen  zum  kommunalen  Mehrhöhenzuschlag  gemäss 
§ 260  Abs. 2  PBG  –  lässt  sich  daher  ohne  Weiteres  vertreten.  Ein  Hochhaus 
darf  das  auf  die  Verkehrsbaulinie  angesetzte  Profil,  welches  in  der  Höhe  von 
10/9 des Baulinienabstandes beginnt und in einem 45° Winkel rückwärtig bis zu 
einer  Gebäudehöhe  von  25 m  verläuft,  nicht  durchstossen.  Ab  einer 
Gebäudehöhe  von  25 m  endet  das  einzuhaltende  Profil.  Ein  allfälliges 
Hochhaus  auf  dem  Baugrundstück  dürfte  also  nicht  direkt  auf  die 
Verkehrsbaulinie  entlang  der  U.Strasse  gestellt  werden,  sondern  müsste 
entweder um die Mehrhöhe zurückweichen oder derart abgestuft sein, dass es 
das  45°-Profil  einhält.  Ergänzend  dazu  gilt  es  selbstverständlich  auch  hier  die 
Schattenwurfregelung  gemäss  § 284  PBG  und  § 30  ABV  zu  berücksichtigen. 
Die Beantwortung von Vorfrage g ist damit nicht zu beanstanden.