# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d6629ee1-5708-507d-8a1d-65a9a697aaaa
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-07-01
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 01.07.1996 SGSTA.1995.52
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-1995-52_1996-07-01.html

## Full Text

KSGE 1996 Nr. 2

 

 

StG § 31 Bst. c, § 33 Abs. 1, § 49
Abs. 2 Bst. c -
Einkommen oder Grundstückgewinn.

Die Entschädigung für den
Einspracherückzug gegen einen Gestaltungsplan, dessen Realisierung den
Grundstückswert wesentlich mindert, ist Grundstückgewinn und nicht Einkommen
aus der Nichtausübung eines Rechts.

 

 

                                                           Urteil St 1995/52 vom 1.7.1996

 

 

Sachverhalt:

 

1.    Der Steuerpflichtige ist
Eigentümer der Liegenschaft GB Nr. 1047. Anfangs 1990 wurde der Gestaltungsplan
“C-Neubau” aufgelegt, welcher die Über­bauung des gesamten benachbarten
Grundstücks des Steuerpflichtigen bis an die gemein­same Grundstückgrenze
vorsah. Das Bauprojekt bedingte die Zustimmung des Steuerpflichtigen und die
Einräumung eines Grenzbaurechts/Näherbaurechts. Nach ersten Verhandlungen mit
der Bauherrschaft, bei welchen jedoch hinsichtlich einer Entschädigung keine
Einigung erzielt wurde, erhob der Steuerpflichtige am 15. Februar 1990 ge­gen
den Gestaltungsplan “C-Neubau” Einsprache. Er stellte das Begehren, der
aufgelegte Gestaltungsplan sei in bezug auf Grenzabstand und Grünflächenziffer
nach gesetzlichen Bestimmungen anzupassen.

 

       Nach Wiederaufnahme der
Verhandlungen zwischen dem Steuerpflichtigen und der Firma C. als Bauherrin
erzielten die Parteien am 5. Oktober 1990 eine Einigung dahingehend, dass der
Steuerpflichtige seine Einsprache gegen den Gestaltungsplan zurückziehe, er ein
gegenseitiges Grenzbaurecht entsprechend des Gestaltungsplans einräume und die
Firma C. ihm einen Betrag von Fr. 120'000.-- bezahle. In der Folge zog der
Steuer­pflichtige seine  Einsprache  zurück. Mitte April 1992 erfolgte die
Zahlung in der Höhe von Fr. 122'500.--.

 

 

2.    Die Veranlagungsbehörde
besteuerte diesen Mittelzufluss im Steuerjahr 1993 als Ein­kommen, indem sie
die Zahlung unter § 31 lit. d StG subsumierte: Der Steuerpflichtige habe durch
den Rückzug der Einsprache auf ein Recht verzichtet, respektive dieses nicht
ausge­übt. Hiefür sei eine Entschädigung entrichtet worden, die nach der
bisherigen Praxis steuer­bares Einkommen darstelle. Gegen die entsprechende
Veranlagung vom 31. Mai 1995 erhob der Steuerpflichtige am 30. Juni 1995
Einsprache, die mit Entscheid vom 9. August 1995 abgewiesen wurde.

 

 

3.    Am 7. September 1995 erhob der
Steuerpflichtige form- und fristgerecht Rekurs mit dem Begeh­ren, die ihm
vergütete Entschädigung von Fr. 122'500.-- sei der Grundstückgewinnsteuer gem.
StG Art. 49 Abs. 2 lit. c zu unterstellen.

 

 

Erwägungen:

 

 

1.    Rekursthema ist die
Qualifizierung der von der Firma C. an den Rekurrenten gelei­steten Zahlung
hinsichtlich ihres Rechtsgrundes. Erfolgte sie zum Ausgleich eines Minder­werts,
der durch die Belastung der Liegenschaft mit einer Dienstbarkeit verursacht
wurde, unterliegt sie - entgegen der Meinung der Vorinstanz - der
Grundstückgewinnsteuer. Ergibt die Prüfung des Sachverhalts aber, dass die
Firma C. dem Rekurrenten lediglich sein Einspracherecht “abgekauft” hat, stellt
diese Abfindung steuer­bares Einkommen dar.

 

 

2.    Die Vorinstanz beruft sich unter
Hinweis auf die geltende Praxis auf zwei Entscheide des KSG, bei welchen
Zahlungen im Zusammenhang mit zurückgezogenen Einsprachen als Einkommen erfasst
wurden: Zum einen auf das Urteil des KSG vom 23. Oktober 1989 (KSGE 1989, Nr.
8), zum anderen auf das Urteil des KSG vom 12. Januar 1975 (KSGE 1975, Nr. 4).
Keine Erwähnung findet das hier nicht minder interessierende Urteil des KSG vom
25. März 1991 (KSGE 1991, Nr. 13), welches die Einräumung einer Dienstbarkeit
auf einem Grundstück gegen Entgelt grundsätzlich als
Grundstückgewinnsteuertatbestand qualifiziert. Auf diese Präjudizien wird im
einzelnen einzugehen sein.

 

 

3.    Bevor die bisherige
Rechtsprechung zur Beurteilung des vorliegenden Falles herange­zogen wird, ist
zunächst vom Wortlaut der geltenden Gesetzesbestimmungen auszugehen. Der
Einkommenssteuer gemäss § 21 ff. StG unterliegen als übrige Einkünfte
Entschädigun­gen für die Nichtausübung eines Rechts (§ 31 lit. d StG). Dieser
Gesetzesbestimmung allein kann keine weitergehende, respektive
exemplifikatorische Ausführung entnommen werde. Die im Wortlaut sehr kurz
gehaltene Bestimmung bedarf sicherlich der Konkretisierung, und es obliegt der
Rechtsprechung, typisierte Sachverhalte herauszubilden, welche unter diese Norm
zu subsumieren sind. Insbesondere fallen hierunter Inkonvenienzentschädigungen,
Ersatzeinkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit, Reuegelder und Abfindungen
für den Verzicht auf eine stille Beteiligung (ASA 34 S. 290 ff.) Auch die
Abgeltung für den Rück­zug oder die Nichtausübung einer Baueinsprache kann beim
Empfänger Einkommen darstel­len, wenn lediglich dieser Verzicht, der dem
Bauherrn neue Projektierungs- und Baueingabekosten, unter Umständen auch eine
mehrjährige Bauverzögerung mit hohen Ertragsaus­fällen (AGVE 1988 S. 498 ff.)
erspart, abgegolten wird.

 

 

4.    Im Gegensatz zu § 31 Bst. d StG
regelt § 49 Abs. 2 Bst. c StG umfassend und abschlies­send, dass der
Grundstückgewinnsteuer veräusserungsähnliche Tatbestände unterliegen, darunter
“die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öf­fentllich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaf­tung oder den
Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchti­gen und
dafür ein Entgelt entrichtet wird”. Die Rechtsfolgevoraussetzungen dieser
Bestim­mungen sind weit präziser als jene des § 31 Bst. d StG, ohne dass
dadurch aber das Verhält­nis der Bestimmungen zueinander geklärt wäre. Auf der
Suche nach geeigneten Abgren­zungskriterien muss man sich vor Augen halten,
dass die Grundstückgewinnsteuer in gewis­ser Weise einen Spezialtatbestand
darstellt, da Kapitalgewinne auf Privatvermögen anson­st sowohl bei der
direkten Bundessteuer als auch bei der kantonalen Steuer steuerfrei sind. Bei
Privatliegenschaften hat der kantonale Gesetzgeber diese steuerliche
Begünstigung durchbrochen und eine Sondersteuer eingeführt. Es kann daher
gesagt wer­den, dass beim Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen primär
diese speziellere Norm anzuwenden ist. Mangelt es an den
Tatbestandsvoraussetzungen, ist zu prüfen, ob allenfalls die Bestimmung von §
31 Bst. d StG dennoch Anwendung findet (AGVE 1988, S. 498 ff.).

 

       Die Lehre bedient sich zur
Beurteilung der Frage, wann Einkommen (Ertrag) und wann Gewinn vorliegt, der
Kriterien “Substanzschonung” und “Substanzverzehr”. Einkommen (Ertrag) liegt vor
bei “laufenden Früchten”, welche die Substanz nicht antasten, wogegen beim
Gewinn das Vermögen an- oder aufgezehrt wird (Blumenstein/Locher, System des
Steuerrechts, Zürich 1992, S. 148, mit weiteren Hinweisen). Die Errichtung von
Dienstbar­keiten zulasten eines Grundstücks kann unter bestimmten
Voraussetzungen als veräusser­ungsähnlicher Tatbestand gelten. “Neben den
eigentlichen Veräusserungsentgelten bilden Einkünfte aus dinglichen Gebrauchs-
oder Nutzungsüberlassungsverträgen infolge eines Substanzverzehrs dann nicht
mehr Vermögenserträge, wenn die Dienstbarkeiten auf unbe­schränkte Zeit
abgeschlossen werden und die Entschädigung in Form einer Einmalleistung
erfolgt” (Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, Zürich 1992, S. 151, mit
weiteren Hinweisen). Zusammenfassend lässt sich festhalten: Der Tatbestand der
Grundstückge­winnsteuer (49 Abs. 2 Bst. c StG) bildet in gewisser Weise lex
specialis zur Einkommens­steuer (§ 31 lit. d StG). Ein Entgelt, das bei
Einräumung einer belastenden Dienstbarkeit entrichtet wird, stellt dann
Grundstückgewinn dar, wenn die Belastung den Veräusserungs­wert der
Liegenschaft dauernd und wesentlich beeinträchtigt, so dass vom Ergebnis her
eine eigentliche Teilveräusserung stattfindet.

 

 

5.    Angewendet auf den vorliegend zu
entscheidenden Fall ergibt sich folgendes Bild: Der Umfang der zulasten des
Grundstücks errichteten Dienstbarkeit erreicht in casu eine Intensi­tät, welche
den Veräusserungswert des Grundstücks dauernd und vor allem wesentlich be­einträchtigt.
Dies ist aufgrund der eingereichten Unterlagen und der aus dem Plan ersichtli­chen
Lage und Beschaffenheit der benachbarten Baute leicht ersichtlich, so dass auf
den beantragten Augenschein verzichtet werden kann. Der Baueinsprache vom 15.
Juni 1990 (Akten: 3a) lässt sich auf S. 2 bezüglich dieser Beeinträchtigung
entnehmen: Würde das Bauprojekt tatsächlich entsprechend dem angefochtenen
Gestaltungsplan realisiert, so käme auf die gemeinsame Grundstücksgrenze eine
7,5 m hohe Mauer zu ste­hen, die gesamte Südseite der Liegenschaft des
Einsprechers, sowohl Südfront des Wohnhauses wie Wintergarten und Gartenanlage,
in ganz erheblichem Masse beeinträchti­gen würde. Die Sonnen- und
Lichteinstrahlung würde auf dieser Seite der Liegen­schaft, der eigentlichen
Sonnenseite, auf ein absolutes und untolerierbares Minimum be­schränkt.

 

       Die
Liegenschaft des Rekurrenten erleidet angesichts der benachbarten Baute einen
Minderwert, der sich in einem tieferen Veräusserungs- respektive Verkehrswert
nieder­schlägt. Die Intensität der Beeinträchtigung ist vorliegend zweifellos
gegeben. Bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise lässt sich festhalten,
dass aufgrund des auf der Grenze errichteten Gebäudes ein wesentlicher
Substanzeingriff erfolgt ist. Steuerlich massgebend und entscheidend ist die
Causa der geleisteten Zahlung: Der Mittelzufluss wurde einzig von der
Einräumung der Dienstbarkeit abhängig gemacht. Anders als in dem von der
Vorinstanz herangezogenen Entscheid des Steuergerichts vom 12. Januar 1975
(KRKE 1975, S. 12) wurde der Dienst­barkeitsvertrag nicht erst zwei Jahre nach
erfolgtem Rückzug der Baueinsprache entrichtet. Der Konnex zwischen Bezahlung
des Entgelts und der Einräumung des Grenzbaurechts geht klar aus der
Vereinbarung vom 5. Oktober 1990 hervor. Der Kausalzusammenhang zwischen
Beeinträchtigung der Liegenschaft und Höhe der Entschädigung ist vorliegend
ebenfalls gegeben. Anders lag der Fall bei dem von der Vorinstanz zitierten
Entscheid des KSG vom 23. Oktober 1989 (KSGE 1989, S. 23): Hier war die
Einräumung einer Dienstbarkeit und somit die mögliche Anwendbarkeit von § 49
Abs. 2 lit. c StG nicht zur Diskussion gestanden. Zu­stimmung verdient der von
der Vorinstanz nicht beachtete Entscheid des KSG vom 25. März .1991 (KSGE 1991,
Nr. 13), worin es heisst (S. 56): “Wollte der Rekurrent sein Grund­stück
veräussern, würde die Dienstbarkeit mit Sicherheit eine wesentliche Reduktion
des Verkaufspreises bewirken. Demnach ist von einer Teilveräusserung
auszugehen, und die Gegenleistungen sind als Kapital- bzw. Grundstückgewinn zu
betrachten.” Schon früher wurde in diesem Sinne entschieden (KRKE 1964, 11 und
1973, 6).

 

 

6.    Angesichts dieser Sachlage
rechtfertigt sich nicht, die geleistete Zahlung einzig darauf zurückführen zu
wollen, dass der Rekurrent seine Baueinsprache zurückgezogen hat. Vielmehr ist
anzunehmen, dass die Einsprache erfolgte, nachdem sich die Firma C. an­fänglich
hinsichtlich einer Entschädigung wenig kooperativ zeigte. Durch die Einsprache
gelangte der Rekurrent in eine für ihn günstigere Verhandlungsposition, was
aber nichts daran ändert, dass mit der später erfolgten Zahlung ein
tatsächlicher Minderwert abgegolten wurde. Nicht gänzlich ausgeschlossen werden
kann hingegen, dass ein gewisser, wenn auch geringer und nicht
quantifizierbarer Teil der Gesamtentschädigung auf den Umstand des
Einspracherückzugs zurückzuführen ist, nachdem sich die Bauherrschaft bewusst
wurde, welche Konsequenzen eine gutgeheissene Einsprache für sie gehabt hätte.
Da aber eine derartige Aufteilung an sachgerechten Kriterien scheitert,
unterliegt der Gesamtbetrag, der angesichts der massiven Beeinträchtigung der
Liegenschaft als angemessen erscheint, der Grundstückgewinn- und nicht der
Einkommenssteuer. Die Sachlage lässt keine andere Sicht der Dinge zu. Die
Veranlagung ist in Gutheissung des Rekurses entsprechend zu ändern.

 

Steuergericht, Urteil vom 1. Juli 1996