# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1957d263-561b-5a45-9a47-963fe6862a47
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-07
**Language:** de
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 07.02.2023 A1 22 164
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-22-164_2023-02-07.pdf

## Full Text

A1 22 164 

 

URTEIL VOM 7. FEBRUAR 2023 

 

Kantonsgericht Wallis 

Öffentlichrechtliche Abteilung 

 

Es wirken mit: Christophe Joris, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Thomas Brunner, 

Richter, Vanessa Brigger, Gerichtsschreiberin, 

 

in Sachen 

 

X_________, A_________ Y_________, B_________ und Z_________, B_________, 

alle vertreten durch Rechtsanwalt Christian Perrig,  

 

gegen 

 

SCHÄTZUNGSKOMMISSION, Vorinstanz, 

BURGERGERGEMEINDE C_________,  

 

(Enteignung) 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen die Entscheide der Schätzungskommission 

vom 15. Juli 2022.  

- 2 - 

Sachverhalt 

 

A. Der Staatsrat des Kantons Wallis homologierte am 22. August 2018 das abgeän-

derte Bau- und Zonenreglement vom 30. Mai 2018 der Einwohnergemeinde 

C_________, mit welchem im Gebiet „D_________“ eine Campingzone ausgeschieden 

worden war. Die Burgergemeinde C_________ (fortan: Burgergemeinde) erwarb für die 

Realisierung des Campings "E_________“ einen Grossteil der Parzellen innerhalb die-

ser Campingzone mittels Freihandkauf von den Eigentümern. Für die übrigen betroffe-

nen Parzellen leitete sie am 12. März 2019 beim Staatsrat das Enteignungsverfahren 

ein, da deren Eigentümer einem Bodenverkauf nicht zugestimmt hatten. Der Staatsrat 

wies die gegen das Enteignungsgesuch erhobenen Einsprachen mit Entscheid vom 

19. Juni 2019 ab. Er anerkannte das öffentliche Interesse am Betrieb des Campings 

"E_________“ und erklärte das Bauprojekt als Werk öffentlichen Nutzens. Er erteilte der 

Burgergemeinde gleichzeitig das Recht auf Enteignung der betroffenen Parzellen und 

genehmigte die vorzeitige Besitznahme derjenigen Parzellen, die für die Realisierung 

des Projektes benötigt wurden. Die gegen diesen Entscheid des Staatsrates erhobene 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Eigentümer X_________, Y_________ und der 

Z_________, wurde vom Kantonsgericht mit Entscheid A1 19 151 vom 3. Dezember 

2019 abgewiesen. Das Urteil erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 

B. Am 24. Juni 2020 führte die Schätzungskommission mit den Eigentümern der von 

der Enteignung betroffenen Parzellen eine örtliche Begehung durch und legte mit Ent-

scheiden vom 30. Juni 2021 die Höhe der Entschädigung für die enteigneten Flächen 

der Parzellen GBV Nrn. y1, y2, y3, y4, y5, y6 und y7 auf Fr. 20.--/m2 fest. Dagegen er-

hoben sowohl die Burgergemeinde als auch die Eigentümer X_________, Y_________ 

und die Erbengemeinschaft Z_________  Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öf-

fentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts. Das Kantonsgericht hiess die Be-

schwerden mit Urteil A1 21 169/ A1 21 189 vom 18. November 2021 gut, hob die Ent-

scheide der Schätzungskommission vom 30. Juni 2021 auf und wies die Angelegenheit 

zur Neubeurteilung an die Schätzungskommission zurück. Das Kantonsgericht gelangte 

zum Ergebnis, dass die Schätzungskommission zu Unrecht von einer Vorwirkung der 

Campingzone ausgegangen sei und hielt fest, dass für die Verkehrswertermittlung auf 

das alte Bau- und Zonenreglement der Gemeinde C_________ vom 7./8. Juni 1975 (ho-

mologiert durch den Staatsrat am 7. April 1976) abzustellen sei, wonach die betroffenen 

Parzellen in der Landwirtschaftszone bzw. in der Reservezone liegen würden, wobei 

Letztgenannte als Nichtbauzone gelte (Urteil des Kantonsgerichts A1 21 169/ A1 21 189 

- 3 - 

vom 18. November 2021 E. 3.2 ff. und 3.4 ff.). Das Urteil erwuchs unangefochten in 

Rechtskraft. 

C. Am 15. Juli 2022 legte die Schätzungskommission die Höhe der Entschädigung für 

die enteigneten Flächen der Parzellen GBV Nrn. y1, y2, y3, y4, y5, y6 und y7 auf 

Fr. 9.10/m2 fest.  

D. Gegen die Entscheide der Schätzungskommission betreffend die Parzellen GBV 

Nrn. y1, y2, y3 und y7 erhoben die Eigentümer X_________, Y_________ und 

Z_________ (Beschwerdeführer) am 14. September 2022 Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde bei der öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts und stellten fol-

gende Rechtsbegehren: 

"1. Primär: Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Schätzungskommission vom 
15.07.2022 aufgehoben und die Entschädigung für die zu enteigneten Flächen auf CHF 120.--
/m2 festgelegt. 

 2. Subsidiär: Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Schätzungskommission 
vom 15.07.2022 aufgehoben und die Entschädigung für die zu enteigneten Flächen auf 
CHF 17.--/m2 festgelegt. 

 3. Die Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten der Vorinstanz. 

 4. Den Beschwerdeführern ist eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen." 

 

Die Beschwerdeführer rügten, die Schätzungskommission habe eine zu tiefe Enteig-

nungsentschädigung festgelegt. Es seien im Freihandverkauf Preise von Fr. 11.76/m2 

bezahlt worden. Die von der Schätzungskommission festgelegte Entschädigung von 

Fr. 9.10/m2 liege unter dem Katasterwert von Fr. 10.--/m2 der Parzellen Nrn. y1, y2 und 

y3, welcher gerichtsnotorisch unter dem Verkehrswert liege. Es seien nachweislich Han-

dänderungen zum Preis von Fr. 120.--/m2 getätigt worden. Zudem sei unklar, was die 

Schätzungskommission mit der "Validierung" ihres Entscheids am 30. Juni 2021 meine. 

Falls es sich um den Schatzungszeitpunkt handle, verletze dies Art. 15 des Enteignungs-

gesetzes vom 8. Mai 2008 (kEntG; SGS/VS 710.1), wonach die Schatzung auf den Zeit-

punkt des Entscheids der vorzeitigen Besitznahme zu erfolgen hat; vorliegend habe der 

Staatsrat am 19. Juni 2019 entschieden.  

E. Die Schätzungskommission nahm am 18. Oktober 2022 Stellung und führte aus, sie 

halte an ihrem Entscheid fest. Sie verwies auf ihren Bericht vom 15. Juli 2015, welcher 

klar und transparent festhalte, wie der Bodenpreis pro Quadratmeter ermittelt worden 

sei. Bei der "Validierung" handle es sich um eine kommissionsinterne Tätigkeit, bei wel-

cher die Kommission den definitiven Bodenpreis pro m2 festlege. 

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Die Stellungnahme der Schätzungskommission wurde den Beschwerdeführern am 

25. Oktober 2022 zur Kenntnisnahme zugestellt. Die Burgergemeinde liess sich nicht 

vernehmen.  

 

Erwägungen 

 

1.  Gemäss Art. 42 Abs. 1 kEntG kann gegen Entscheide der Schätzungskommission 

Beschwerde beim Kantonsgericht eingereicht werden. Das Beschwerdeverfahren ist 

grundsätzlich durch das Gesetz über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungs-

rechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) geregelt. Die angefochtenen 

Entscheide der Schätzungskommission stellen letztinstanzliche Verfügungen im Sinne 

von Art. 72 VVRG dar, die mangels Ausschlusses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegen. Die Beschwerdeführer sind als jeweilige 

Adressaten der angefochtenen Entscheide der Schätzungskommission und als Eigentü-

mer der enteigneten Parzellen durch diese berührt und haben ein schutzwürdiges Inte-

resse an deren Änderung oder Aufhebung, so dass sie gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. 

Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert sind. Auf die im Übrigen 

form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 

lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG sowie Art. 79a Abs. 1 lit. b VVRG).  

2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen, 

sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2 

i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Das kEntG weicht dahingehend vom VVRG ab, dass 

das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis hat und über die Begehren der Parteien zu 

deren Lasten oder zu deren Gunsten hinausgehen kann (Art. 42 Abs. 2 lit. a und b 

kEntG). 

3. Die Beschwerdeführer beantragen als Beweismittel die von ihnen eingereichten Ur-

kunden, die Edition der Akten der Vorinstanz, die Edition der Belege Nrn. xx1, xx2 und 

xx3 durch das Grundbuchamt F_________, die Edition des Bau- und Zonenplans XXX 

der Gemeinde C_________ sowie die Edition des Katasterplans mit GBV Nummern 

durch die Registerhalterin der Gemeinde C_________.  

3.1 Das Recht, Beweise zu beantragen, ist ein Teilgehalt des rechtlichen Gehörs und 

die Parteien haben das Recht, die Abnahme relevanter Beweise zu verlangen (BGE 146 

IV 218 E. 3.1.1; 145 I 167 E. 4.1). Das Beweisverfahren kann nach der Rechtsprechung 

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und der herrschenden Lehre geschlossen werden, ohne damit das rechtliche Gehör zu 

verletzen, wenn die entscheidende Instanz sich ihre Überzeugung gebildet hat und ohne 

Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, der rechtsrelevante 

Sachverhalt würde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 144 V 361 

E. 6.5; 136 I 229 E. 5.3; ZWR 2009 S. 46 E. 3b; Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bert-

schi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A., 2013, 

N. 153 und N. 537). Dies trifft u.a. zu, wenn eine Beweisführung über einen nicht recht-

lich relevanten Sachverhalt verlangt wird (Art. 80 Abs. 1 lit. d, Art. 56 und Art. 17 Abs. 2 

VVRG; BGE 131 I 153 E. 3). Führen die von Amtes wegen vorzunehmenden Abklärun-

gen die Verwaltung oder den Richter bei pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Über-

zeugung, ein bestimmter Sachverhalt sei als überwiegend wahrscheinlich zu betrachten 

und es könnten weitere Beweismassnahmen an diesem feststehenden Ergebnis nichts 

mehr ändern, ist auf die Abnahme weiterer Beweise zu verzichten (BGE 144 V 361 

E. 6.5; 136 I 229 E. 5.3; Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, a.a.O., N. 153, 154 

und 537). 

3.2 Die Schätzungskommission hat am 18. Oktober 2022 die Akten des Schätzungs-

verfahrens eingereicht. Die vorhandenen Akten enthalten mithin die entscheidrelevanten 

Sachverhaltselemente und genügen, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, zur 

Beurteilung der rechtserheblichen Fragen (siehe unten E. 4.3 ff.). Deshalb wird auf zu-

sätzliche Beweisabnahmen - insbesondere die Edition zusätzlicher Akten - verzichtet. 

4. Die Beschwerdeführer rügen, die von der Schätzungskommission festgelegte Ent-

eignungsentschädigung von Fr. 9.10/m2 sei zu tief und beantragen die Aufhebung der 

angefochtenen Entscheide. 

4.1 Gegenstand des Enteignungsrechts können die dinglichen Rechte, die im Nachbar-

recht begründeten Rechte sowie die persönlichen vorgemerkten Rechte von Mietern und 

Pächtern des zu enteigneten Grundstücks sein (Art. 5 Abs. 1 kEntG). Art. 26 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 

101) und Art. 6 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Wallis vom 8. März 1907 (KV; 

SGS/VS 101.1) verlangen eine volle und gerechte Entschädigung bei Enteignungen (vgl. 

Art. 11 Abs. 1 kEntG; BGE 127 I 185 E. 3; ZWR 2011 S. 162 E. 3.1). Die Entschädigung 

umfasst den vollen Verkehrswert des enteigneten Rechtes (Art. 13 Abs. 1 lit. a kEntG). 

4.1.1  Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist der Zeitpunkt der Schätzung oder jener 

des Entscheids betreffend die vorzeitige Besitznahme massgebend (Art. 15 Abs. 1 

kEntG). Der Verkehrswert entspricht dem Erlös, der bei Veräusserung im freien Handel 

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am massgebenden Stichtag objektiverweise hätte erzielt werden können. Er hängt von 

objektiven Kriterien ab, die ein potentieller Käufer in Betracht gezogen hätte, insbeson-

dere Gegebenheiten juristischer Natur wie z. B. die Bestimmungen des öffentlichen 

Rechts, welche die gesetzlichen Nutzungsmöglichkeiten des Bodens festlegen, sowie 

Bedingungen tatsächlicher Art wie die Lage der Parzelle oder die physischen Charakte-

ristika des Bodens (BGE 122 II 246 E. 4a; 122 II 337 E. 5a; Urteil des Kantonsgerichts 

A1 19 113 vom 22. November 2019 E. 4.1). Auch die Möglichkeit und Wahrscheinlichkeit 

einer besseren Verwendung des Grundstücks in absehbarer Zeit ist angemessen zu be-

rücksichtigen (Art. 15 Abs. 2 kEntG). 

4.1.2  Der Verkehrswert wird üblicherweise anhand von Vergleichspreisen festgelegt 

(statistische Methode oder Vergleichsmethode); abgestellt wird mithin auf die Kaufpreise 

für Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit (Urteil des Bun-

desgerichts 1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; ZWR 2011 S. 162 E. 3.2). 

Freundschafts- und Liebhaber- sowie Spekulations- und Arrondierungspreise fallen in 

der Regel nicht in Betracht. Besonderen Umständen, die eine Erhöhung oder Verminde-

rung des Durchschnittspreises bewirken, ist jedoch Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 

E. 3a; Urteil des Bundesgerichts 1C_293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; Heinz 

Hess/Heinrich Weibel, Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, N. 80 ff. zu 

Art. 19 EntG; ebenso ZWR 2011 S. 162 E. 3.2; Urteil des Kantonsgerichts A1 11 85 vom 

13. Januar 2012 E. 3.4). Diese Methode lässt es zu, besondere Umstände zu würdigen, 

welche ein zum Vergleich herbeigezogenes Geschäft als nicht allgemein für die Preis-

bildung repräsentativ erscheinen lassen und gilt als die verlässlichste Methode, wenn 

auf eine statistisch relevante Zahl von Vergleichspreisen zurückgegriffen werden kann. 

Sie trägt der Marktlage Rechnung und lässt es zu, unmittelbare Vergleiche anzustellen, 

selbst wenn der Wert eines Grundstücks nicht von seinem hypothetischen Ertrag be-

stimmt wird (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-6731/2014 vom 9. Januar 2017 

E. 4.1.7). 

4.1.3  Die statistische Methode bedingt lediglich eine ähnliche Beschaffenheit der Ver-

gleichsobjekte. Sie schreibt nicht vor, dass diese im selben Quartier oder auf demselben 

Gemeindegebiet zu liegen haben, sofern sie sich hinsichtlich Lage, Umgebung und Aus-

nützungsmöglichkeit ähnlich sind (BGE 122 I 168 E. 3a). Die Berücksichtigung von 

Landverkäufen in benachbarten Gemeinden kommt aber nur in Frage, wenn sich die 

fraglichen Grundstücke mit dem Schätzungsobjekt hinsichtlich Lage, Erschliessung, Nut-

zungsmöglichkeiten und weiteren preisbestimmenden Faktoren tatsächlich vergleichen 

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lassen. Diese Voraussetzung dürfte in relativ homogenen, mehrheitlich ländlich gepräg-

ten Verhältnissen eher gegeben sein als in Gebieten mit einer starken Bautätigkeit (Urteil 

des Bundesgerichts 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018 E. 3.4 mit Hinweis auf BGE 122 

II 337 E. 5a und weiteren Urteilen; vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A. 2020, N. 2410). Nur wenn überhaupt keine Ver-

gleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliess-

liche Anwendung von Methoden beschränken, die auf blosse Hypothesen abstellen, die 

auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei 

denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangs-

werte fast beliebig verändert werden kann (BGE 122 I 168 E. 3a; 115 Ib 408 E. 2c). 

Hierzu werden in der Praxis die Sach- oder Realwertberechnung, die Ertragswertberech-

nung, die Rückwärtsrechnung, die Lageklassemethode und hedonische Berechnungs-

methoden angewandt (Pierre Tschannen/Markus Müller/Markus Kern, Allgemeines Ver-

waltungsrecht, 5. A., 2022, § 64 N 1814).  

4.2 Die Schätzungskommission führt in ihrem Bericht vom 15. Juli 2022 aus, die be-

troffenen Grundstücke würden sich gemäss dem alten Zonenplan in der Landwirtschafts-

zone befinden, mit Ausnahme der Parzellen Nrn. y1, y2 und y3, welche in einer Reser-

vezone lägen. Gemäss dem Urteil des Kantonsgerichts A1 21 169/A1 21 189 vom 

18. November 2021 sei die Reservezone als Landwirtschaftszone zu betrachten. Die 

Kommission listet anschliessend drei Grundstückkäufe (Freihandkauf) in der Landwirt-

schaftszone von C_________ auf, bei denen Quadratmeterpreise von Fr. 15.--, Fr. 10.-

- und Fr. 10.30 bezahlt worden sind (mittlerer Wert Fr. 11.76/m2). Zudem seien Grund-

stückskäufe von der Burgergemeinde zu Katasterwerten getätigt worden, der mittlere 

Wert der Preise betrage Fr. 2.77/m2. Die Kommission zieht in Erwägung, dass der Ka-

tasterwert in der Regel deutlich unter dem eigentlichen Verkehrswert liege; es sei frag-

lich, ob sie geeignet seien zur Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen der Vergleichs-

methode. Der statistische Wert sei daher zu wenig aussagekräftig, weshalb die Schät-

zungskommission Kriterien wie z.B. Lage, Zugänglichkeit etc. berücksichtige. Die rein 

statistische Methode müsse aufgrund fehlender Vergleichswerte teilweise verworfen 

werden. Für die Schätzungskommission sei der Bodenpreis abhängig von den wirt-

schaftlichen Nutzungsmöglichkeiten sowie der Lage der Parzelle. Die landwirtschaftli-

chen Parzellen in C_________ seien in letzter Zeit selten und vor allem unterschiedlich 

gehandelt worden, so dass daraus kein eigentlicher Referenzpreis nach der Vergleichs-

methode ermittelt werden könne. Es seien der Katasterpreis, ein möglicher Liebhaber-

wert aber auch die unterschiedlichen landwirtschaftlichen Nutzungs- und Kulturarten be-

rücksichtigt worden.  

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Die Kommission führt im Bericht sowie in den angefochtenen Entscheiden weiter aus, 

die Parzellen seien entweder flach oder in einer leichten Hanglage, seien heute nicht 

überbaut und würden vorwiegend landwirtschaftlich genutzt. Veräusserungen von ver-

gleichbaren landwirtschaftlichen Parzellen im Freihandverkauf seien im Mittel mit 

Fr. 11.76/m2 vergütet worden. Veräusserungen von vergleichbaren Parzellen nach Ka-

tasterpreis seien hingegen im Mittel mit Fr. 2.77/m2 vergütet worden. Da der Kataster-

wert im Normalfall deutlich unter dem Verkehrswert liege, sei dieser statistische Wert zu 

wenig aussagekräftig. Auch sei der Durchschnittswert aus den genannten Preisen von 

Fr. 7.26/m2 aus Sicht der Schätzungskommission zu tief angesetzt. Die Schätzungskom-

mission entscheide in Anbetracht weiterer Kriterien wie z.B. Lage, Zugänglichkeit sowie 

der Wahrscheinlichkeit einer besseren Verwendung des Grundstücks in absehbarer Zeit. 

Unter Berücksichtigung der Sachverhalte und der gehandelten Bodenpreise in den letz-

ten Jahren werde der Bodenpreis auf Fr. 9.10/m2 festgelegt.  

4.3 Nach Art. 38 kEntG ermittelt die Schätzungskommission den Sachverhalt von Am-

tes wegen. Zu diesem Zweck kann sie von den Parteien die Herausgabe von Beweis-

mitteln verlangen, die öffentlichen Register einsehen und Dritte als Auskunftspersonen 

einvernehmen. Die Schätzungskommission hat zur Ermittlung des rechtserheblichen 

Sachverhalts im Grundbuchamt Nachforschungen über Vergleichsobjekte zu tätigen (Ur-

teil des Kantonsgerichts A1 17 95 vom 20. Dezember 2017 E. 4.4 ff.). Sie hat dabei auch 

zu ermitteln, ob neben geeigneten Vergleichsobjekten in der betroffenen Gemeinde al-

lenfalls auch vergleichbare Objekte in Nachbargemeinden berücksichtigt werden sollen 

(Urteil des Kantonsgerichts A1 21 109 vom 29. September 2021 E. 3.9).  

4.4 Mit E-Mail-Nachricht vom 12. April 2022 hat das Architekturbüro des Präsidenten 

der Schätzungskommission bei der Registerhalterin der Gemeinde C_________ nach 

Akten im "gekennzeichneten Perimeter" gefragt, welche bestätigen würden, dass Fr. 3.-

- in der Landwirtschaftszone und Fr. 10.-- in der Reservezone bezahlt worden seien. 

Zudem wurde um Auskunft gebeten, ob bei einer Nachbarparzelle der Parzelle Nr. y1 in 

den Jahren 2008 - 2010 ein m2-Preis von Fr. 120.-- bezahlt worden sei und ob ein Akt 

betreffend die Parzelle Nr. y3 existiere, wonach Fr. 60.-- pro m2 bezahlt worden sei. Die 

Registerhalterin reichte mit der E-Mail-Nachricht vom 14. April 2022 Belege für den Kauf 

durch die Burgergemeinde von Parzellen in der Landwirtschaftszone für Fr. 3.--/m2 

(Akt xx4), für einen Kauf betreffend die Reservezone für Fr. 10.--/m2 (Akt xx5) und für 

den Kauf der Parzelle Nr. y8 für Fr. 30 000.-- (Auszug Akt xx6) sowie eine Liste mit Käu-

fen vom September 2020 zu Katasterwerten ein. Sie nennt zudem den Kauf der Parzelle 

Nr. y9 (Akt xx7) und weist darauf hin, dass sich der Kaufakt beim Grundbuchamt befinde. 

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Die Preise für die Käufe der Parzellen Nrn. y2 (Akt xx8), y3 (eventuell Akt xx6) und y10 

entziehe sich ihrer Kenntnis, auch diese Preise könnten beim Grundbuchamt eingeholt 

werden.  

4.5 Die Schätzungskommission hat es in casu unterlassen, beim zuständigen Grund-

buchamt Nachforschungen über Kaufpreise für Grundstücke gleicher oder ähnlicher 

Lage und Beschaffenheit zu tätigen. Auch nachdem die Registerhalterin darauf aufmerk-

sam gemacht hat, dass weitere Vergleichspreise beim Grundbuchamt eingeholt werden 

könnten, hat die Schätzungskommission keine Nachforschungen beim Grundbuchamt 

getätigt. Die Nachfrage bei der Registerhalterin der Gemeinde genügt zur Ermittlung der 

Vergleichspreise nicht; überdies ist nicht allgemein nach Kaufpreisen für vergleichbare 

Grundstücke, sondern gezielt nach Kaufpreisen in der Höhe von Fr. 3.--/m2 und Fr. 10.-

-/m2 gefragt worden. Gemäss Aktenlage hat die Schätzungskommission nicht nach Ver-

gleichsobjekten bei Registerhaltern von benachbarten Gemeinden geforscht, was ange-

zeigt ist, falls in der Gemeinde C_________ nicht genügend Vergleichsobjekte vorhan-

den sein sollten - wovon die Schätzungskommission mangels Nachforschung beim 

Grundbuchamt ohnehin nicht hat ausgehen dürfen. Vor diesem Hintergrund ist die 

Schlussfolgerung der Schätzungskommission, die rein statistische Methode müsse auf-

grund fehlender Vergleichswerte teilweise verworfen werden, nicht haltbar; die Schät-

zungskommission hat den rechtserheblichen Sachverhalt nicht vollständig festgestellt. 

Im Übrigen ist es auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Schätzungskommission, nach-

dem sie die Preise zum Katasterwert ausgeschlossen hat, den Mittelwert der drei be-

rücksichtigten Freihandverkäufe von Fr. 11.76/m2 auf Fr. 9.10/m2 gekürzt hat, und wel-

che Kriterien sie dabei konkret berücksichtigt hat. Aus den angefochtenen Entscheiden 

und dem Bericht vom 15. Juli 2022 geht nicht hervor, welche Methode zur Verkehrswer-

termittlung neben der Vergleichsmethode angewandt worden ist (siehe oben E. 4.1.3).  

4.6 Nach dem Gesagten hat die Schätzungskommission den rechtserheblichen Sach-

verhalt nicht vollständig festgestellt. Es ist nicht Sache des Kantonsgerichts, beim zu-

ständigen Grundbuchamt Vergleichspreise zu ermitteln (Urteil des Kantonsgerichts 

A1 21 169/ A1 21 189 vom 18. November 2021 E. 3.3.3). Daher sind die angefochtenen 

Entscheide aufzuheben und die Sache ist zur Ergänzung des Sachverhalts und Neube-

urteilung an die Schätzungskommission zurückzuweisen (Art. 60 Abs. 1 VVRG). 

5. Die Beschwerde wird im Sinne dieser Erwägungen gutgeheissen und die angefoch-

tenen Entscheide werden aufgehoben. Die Angelegenheit wird an die Schätzungskom-

mission zurückgewiesen, welche beim zuständigen Grundbuchamt Nachforschungen 

über Kaufpreise für Grundstücke gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit zu 

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tätigen und einen neuen Entscheid zu fällen hat. Dieser Ausgang des Verfahrens be-

stimmt nach Art. 89 VVRG die Kostentragung und ist nach Art. 91 VVRG für den Ent-

scheid über die Zusprechung einer Parteientschädigung massgebend. 

5.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu 

tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise 

erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Den Behörden des Bundes, des Kantons und 

der Gemeinden, die in ihrem amtlichen Wirkungskreis und ohne dass es sich um ihr 

Vermögensinteresse handelt, als Parteien oder Vorinstanzen in einem Verfahren auftre-

ten, werden in der Regel keine Kosten auferlegt (Art. 89 Abs. 3 VVRG). Vorliegend sind 

keine Gründe ersichtlich, um von dieser Regel zu Ungunsten der Burgergemeinde ab-

zuweichen, welche sich im vorliegenden Verfahren nicht hat vernehmen lassen. Des 

Weiteren rechtfertigt es sich vorliegend aufgrund der unvollständigen Sachverhaltsfest-

stellung durch die Schätzungskommission nicht, den Beschwerdeführern Gerichtskosten 

aufzuerlegen. Es werden daher keine Gerichtskosten erhoben.  

5.2 Die Beschwerdeinstanz gewährt der ganz oder teilweise obsiegenden Partei auf 

Begehren die Rückerstattung der notwendigen Kosten, die ihr entstanden sind (Art. 91 

Abs. 1 VVRG). Die Entschädigung wird im Dispositiv beziffert und der Staats- oder Ge-

meindekasse auferlegt, soweit sie aus Billigkeitsgründen nicht der unterliegenden Partei 

auferlegt werden kann (Art. 91 Abs. 2 VVRG). Diese ist global festzusetzen und umfasst 

die Entschädigung an die berechtigte Partei sowie ihre Anwaltskosten (Art. 4 des Geset-

zes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor Gerichts- oder Verwal-

tungsbehörden vom 11. Februar 2009 [GTar; SGS/VS 173.8]), die in Anwendung der 

Art. 27 ff. GTar festzusetzen sind und im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren zwi-

schen Fr. 1 100.-- und Fr. 11 000.-- betragen (Art. 39 GTar). Aufgrund des Umfangs, des 

geschätzten Aufwands, der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles wird den an-

waltlich vertretenen Beschwerdeführern für das Verfahren vor dem Kantonsgericht eine 

Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2 000.-- zugesprochen, welche von der Burger-

gemeinde zu tragen ist.  

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Demnach erkennt das Kantonsgericht: 

 

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen. Die Entscheide der 

Schätzungskommission vom 15. Juli 2022 werden aufgehoben und die Angelegen-

heit wird zur Neubeurteilung an die Schätzungskommission zurückgewiesen. 

2. X_________, Y_________ und der Erbengemeinschaft Z_________ wird eine Par-

teientschädigung von Fr. 2 000.-- zu Lasten der Burgergemeinde C_________ zu-

gesprochen. 

3. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. 

4. Das Urteil wird X_________, Y_________ sowie der Erbengemeinschaft 

Z_________, der Burgergemeinde C_________ und der Schätzungskommission 

schriftlich mitgeteilt. 

 

Sitten, 7. Februar 2023