# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 64fe9fde-da56-5fa8-9a01-ac44c8828205
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-26
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 26.05.2021 100 2020 137
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2020-137_2021-05-26.pdf

## Full Text

100.2020.137U
BUC/IMA/SPR

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil des Einzelrichters vom 26. Mai 2021   

Verwaltungsrichter Bürki
Gerichtsschreiberin Imfeld

A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende

gegen

Kanton Bern
handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, 
Postfach, 3000 Bern 8
Beschwerdegegner

betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung 
(Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 
30. März 2020; 2019.JGK.1670)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.137U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

Mit Kaufvertrag vom 10. Juni 2015 erwarben A.________ und B.________ 
das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________. Bei der 
Grundbuchanmeldung deklarierten sie die Handänderungssteuer und 
ersuchten um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung für 
selbstgenutztes Wohneigentum. Am 17. Juli 2015 nahmen sie in der sich auf 
dem Grundstück befindenden Liegenschaft Wohnsitz. Mit Verfügung vom 
1. September 2015 veranlagte das Grundbuchamt Bern-Mittelland die 
Handänderungssteuer gemäss Selbstdeklaration und stundete sie im 
Umfang von Fr. 14'400.-- für drei Jahre ab Grundstückserwerb.

Mit Kaufvertrag vom 11. März 2016 erwarben A.________ und B.________ 
zudem das an die Parzelle C.________ Gbbl. Nr. 1________ angrenzende 
Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 2________. Bei der diesbezüglichen 
Grundbuchanmeldung vom 22. Juli 2016 deklarierten sie die 
Handänderungssteuer, ohne ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung 
und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum zu stellen. Das 
Grundbuchamt veranlagte die Handänderungssteuer mit Verfügung vom 
23. August 2016 gemäss der Selbstdeklaration (Verfahren 2016/9241). Am 
7. Januar 2017 verlegten A.________ und B.________ ihren Wohnsitz in die 
Liegenschaft auf diesem Grundstück.

Am 21. August 2018 reichten A.________ und B.________ dem 
Grundbuchamt Unterlagen zum Nachweis des selbstgenutzten 
Wohneigentums für das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ ein. 
Mit Verfügung vom 8. Januar 2019 hob das Grundbuchamt die 
Stundungsverfügung betreffend dieses Grundstück auf und auferlegte ihnen 
den gestundeten Steuerbetrag zur Zahlung, da die Voraussetzung der 
zweijährigen Nutzungsfrist nicht erfüllt sei. A.________ und B.________ 
ergriffen hiergegen kein Rechtsmittel. Jedoch ersuchten sie am 16. Januar 
2019 beim Grundbuchamt um Wiederaufnahme des Veranla-
gungsverfahrens betreffend das Grundstück C.________ Gbbl. 
Nr. 2________ (Verfahren 2016/9241). Sie beantragten zudem, die 
Verfügung vom 23. August 2016 sei abzuändern und sie seien im Umfang 

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von Fr. 14'400.-- von der Handänderungssteuer zu befreien. Das 
Grundbuchamt wies das Gesuch mit Verfügung vom 31. Januar 2019 ab.

B.

Gegen diese Verfügung vom 31. Januar 2019 führten A.________ und 
B.________ am 1. März 2019 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; heute: Direktion für Inneres und 
Justiz [DIJ]), die das Rechtsmittel mit Entscheid vom 30. März 2020 abwies.

C.

Dagegen haben A.________ und B.________ am 30. April 2020 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie stellen folgende 
Rechtsbegehren:

«1. Der Beschwerdeentscheid 2019.JGK.1670 vom 30. März 2020 sei 
vollumfänglich aufzuheben.

2. Das Verfahren 2016/9241 sei wiederaufzunehmen.

3. Die Verfügung 2016/9241 vom 23. August 2016 sei abzuändern und 
die Beschwerdeführenden seien im Umfang von Fr. 14'400.-- nach-
träglich von der Handänderungssteuer für den Erwerb der Liegen-
schaft C.________ Gbbl.-Nr. 2________ zu befreien und den 
Beschwerdeführenden sei die bereits geleistete 
Handänderungssteuer im Umfang von Fr. 14'400.-- 
zurückzuerstatten.

Eventualiter sei die veranlagte Handänderungssteuer im Umfang 
von Fr. 14'400.-- für die Dauer von fünf Jahren ab Datum des Grund-
stückerwerbs zu stunden.

Eventualiter zu den Rechtsbegehren 1-3 sei der Beschwerdeentscheid 
vom 30. März 2020 aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurtei-
lung an die Vorinstanz zurückzuweisen.»

Der Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, schliesst mit Beschwerdeantwort 
vom 2. Juni 2020 auf Abweisung der Beschwerde.

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Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betref-
fend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Die Beschwerdefüh-
renden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die 
Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach 
einzutreten.

1.2 Die Beschwerdeführenden ersuchen eventuell um Stundung der 
Handänderungssteuer für die Dauer von fünf Jahren ab Grundstückserwerb. 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die nachträgliche Befreiung 
von der Handänderungssteuer für das Grundstück C.________ Gbbl. 
Nr. 2________ im Umfang von Fr. 14'400.--, was grundsätzlich auch die 
Stundung der Steuer erfasst, damit diese während des Verfahrens nicht 
bezogen wird (vgl. Art. 17 Abs. 2 HG; hinten E. 3.1 f.). Vorliegend hat das 
Grundbuchamt jedoch bereits die gesamte Handänderungssteuer von 
Fr. 17'640.-- bezogen, da die Beschwerdeführenden bei der 
Grundbuchanmeldung kein Steuerbefreiungsgesuch gestellt hatten (vgl. 
vorne Bst. A). Die Beschwerdeführenden haben die Steuer schon bezahlt. 
Wird ihnen die mit den Hauptanträgen angestrebte nachträgliche 
Steuerbefreiung im Umfang von Fr. 14'400.-- gewährt, stellt sich allenfalls 
die Frage nach der Rückerstattung der bezahlten Steuer. Die eventuell 
beantragte Stundung, die lediglich einen Zwischenschritt im 
Steuerbefreiungsverfahren darstellt (vgl. hinten E. 3.3), fällt hingegen ausser 
Betracht, weshalb auf die Beschwerde insoweit nicht einzutreten ist.

1.3 Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende 
Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset-

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zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

1.4 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Streitig ist, ob den Beschwerdeführenden die nachträgliche Steuerbefreiung 
von der Handänderungssteuer für das Grundstück C.________ Gbbl. 
Nr. 2________ im Umfang von Fr. 14'400.-- zu Recht verweigert wurde.

2.1 Die Beschwerdeführenden erwarben mit Kaufvertrag vom 10. Juni 
2015 das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________. Mit der 
Grundbuchanmeldung deklarierten sie die Handänderungssteuer und 
stellten ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung der 
Steuer im Umfang von Fr. 14'400.--. Mit Verfügung vom 1. September 2015 
stundete das Grundbuchamt die Handänderungssteuer gemäss 
Selbstdeklaration. Am 17. Juli 2015 bezogen die Beschwerdeführenden die 
Liegenschaft auf dem Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ (vgl. 
Verfügung vom 8.1.2019, Vorakten DIJ [act. 3A] pag. 13 f.). Am 22. Juli 2016 
erwarben sie zudem die Nachbarparzelle C.________ Gbbl. Nr. 2________. 
Das Grundbuchamt veranlagte für diesen Liegenschaftskauf die 
Handänderungssteuer mit Verfügung vom 23. August 2016 gemäss 
Selbstdeklaration auf Fr. 17'640.-- (unpag. Vorakten Grundbuchamt [GBA; 
act. 3A1]). Die Beschwerdeführenden stellten für dieses Grundstück kein 
Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung, da sie nach eigenen 
Ausführungen im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung vom 22. Juli 2016 
(noch) nicht beabsichtigten, selber dort Wohnsitz zu nehmen; stattdessen 
sollte die Mutter der Beschwerdeführerin diese Liegenschaft bewohnen. 
Gemäss eigenen Angaben kamen sie aber im Lauf der Sanierungsarbeiten 
an der Liegenschaft im Herbst 2016 zum Schluss, dass sich diese insbeson-
dere angesichts des Umschwungs besser für eine Familie mit Kindern eigne 
als die zuerst erworbene Liegenschaft C.________ Gbbl. Nr. 1________, 
weshalb sie am 7. Januar 2017 ihren Wohnsitz dorthin (Nachbarparzelle 

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C.________ Gbbl. Nr. 2________) verlegten (vgl. Beschwerde S. 4). Am 
21. August 2018 reichten die Beschwerdeführenden dem Grundbuchamt die 
Belege zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums für das 
Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ ein. Aufgrund des Umzugs 
am 7. Januar 2017 vermochten sie aber keinen zweijährigen Hauptwohnsitz 
in dieser Liegenschaft darzutun, weshalb das Grundbuchamt am 8. Januar 
2019 die Stundungsverfügung vom 1. September 2015 betreffend das 
Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ aufhob und ihnen die 
gestundete Handänderungssteuer zur Bezahlung auferlegte (vgl. Verfügung 
vom 8.1.2019, Vorakten DIJ [act. 3A] pag. 13 f.). Diese Verfügung blieb 
unangefochten. In der Folge gelangten die Beschwerdeführenden jedoch mit 
Schreiben vom 16. Januar 2019 an das Grundbuchamt und verlangten, «das 
Verfahren 2016/9241 [betreffend die Veranlagung der Handänderungssteuer 
für das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 2________] sei wie-
deraufzunehmen», «die Verfügung vom 23. August 2016 sei abzuändern», 
sie «seien im Umfang von Fr. 14'400.-- nachträglich von der Handände-
rungssteuer […] zu befreien und [ihnen] sei die bereits geleistete Handände-
rungssteuer im Umfang von Fr. 14'400.-- zurückzuerstatten» (vgl. unpag. 
Vorakten GBA [act. 3A1]). Das Grundbuchamt behandelte die Eingabe der 
Beschwerdeführenden als Gesuch um Wiederaufnahme des Veranlagungs-
verfahrens, das es mit Verfügung vom 31. Januar 2019 abwies (vgl. unpag. 
Vorakten GBA [act. 3A1]).

2.2 Die DIJ schützte diese Verfügung mit Beschwerdeentscheid vom 
30. März 2020 im Wesentlichen mit der Begründung, Gegenstand einer Wie-
deraufnahme nach Art. 56 Abs. 1 VRPG könnten zwar nicht nur ursprünglich 
fehlerhafte, sondern auch ursprünglich fehlerfreie Verfügungen sein. Im vor-
liegenden Fall fehle es allerdings an der dafür notwendigen wesentlichen 
Änderung der Verhältnisse. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 11a Abs. 1 
HG müsse ein Gesuch um nachträgliche Befreiung von der Handänderungs-
steuer im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung gestellt werden; das Gesuch 
nach bereits erfolgter Anmeldung nachzureichen sei ausgeschlossen. Es 
handle sich dabei um eine zwingende Voraussetzung, die der Rechtssicher-
heit und der verfassungsmässigen Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen 
diene. Dabei sei mit Blick auf das gesetzgeberische Konzept der nachträgli-
chen Steuerbefreiung unerheblich, ob die Beschwerdeführenden bei der 

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Grundbuchanmeldung bereits Wohnsitz auf dem fraglichen Grundstück be-
gründet, die Wohnsitznahme zumindest beabsichtigt oder aber den entspre-
chenden Entschluss erst später gefällt hätten. Das Konzept basiere vielmehr 
gerade auf dem Umstand, dass im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung mit 
Selbstdeklaration und Gesuchseinreichung (offensichtliche Fälle vorbehal-
ten) weder die gesuchstellende Person noch das Grundbuchamt beurteilen 
könnten, ob die Steuerbefreiungsvoraussetzungen nach Art. 11b HG der-
einst erfüllt würden oder nicht. Deshalb werde die Handänderungssteuer 
auch bei einer Selbstdeklaration mit Steuerbefreiungsgesuch zunächst 
grundsätzlich ungeachtet der bestehenden oder beabsichtigten Wohnsitz-
verhältnisse vollumfänglich veranlagt, jedoch bis zu einem Betrag von maxi-
mal Fr. 14'400.-- vorläufig gestundet. Die Beschwerdeführenden hätten 
demnach bei der Anmeldung des Grundstücks C.________ Gbbl. 
Nr. 2________ selbst bei damals fehlender Absicht, dort Wohnsitz zu 
nehmen, ein Steuerbefreiungsgesuch stellen können. Da sie dies 
unterlassen und das Gesuch erst viel später gestellt hätten, bestehe kein 
Raum für eine nachträgliche Steuerbefreiung (vgl. angefochtener Entscheid 
E. 3.3 f.).

2.3 Die Beschwerdeführenden sind demgegenüber der Ansicht, ein Steu-
erbefreiungsgesuch bei der Grundbuchanmeldung setzte gemäss dem Wort-
laut von Art. 11a HG voraus, dass schon in diesem Zeitpunkt der Wille be-
stehe, das Grundstück als Hauptwohnsitz zu nutzen. Fehle dieser, weise das 
Grundbuchamt das Gesuch gemäss Art. 11a Abs. 2 HG ab, da dieses ge-
mäss Art. 11b HG von vornherein als aussichtslos erscheine. Sie hätten da-
her zu Recht bei der Grundbuchanmeldung nicht um nachträgliche Steuer-
befreiung ersucht. Da der Wille inzwischen vorhanden sei und sie auch die 
materiellen Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 
erfüllten, hätten sie grundsätzlich Anspruch auf eine solche. In den neuen 
Umständen sei eine erhebliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse 
seit der Veranlagungsverfügung vom 23. August 2016 zu erblicken, weshalb 
diese im Sinn von Art. 56 VRPG in Wiedererwägung zu ziehen sei und sie 
betreffend das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 2________ im Umfang 
von Fr. 14'400.-- von der Handänderungssteuer zu befreien seien.

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3.

Zunächst ist die vorliegende Streitsache prozessual einzuordnen:

3.1 Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der 
Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung 
stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will 
(Art. 11a Abs. 1 HG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichts-
los, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten 
Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a 
Abs. 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer gemäss Art. 11a Abs. 1 HG wird 
nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom 
Erwerber während mindestens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und 
ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Haupt-
wohnsitz muss innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechen-
den Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute 
noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückser-
werb zu erfolgen. In begründeten Ausnahmefällen können diese Fristen 
durch das Grundbuchamt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 HG; vgl. zum 
Ganzen BVR 2020 S. 493 E. 2.1.1).

3.2 Zum Ablauf des Verfahrens der Steuerbefreiung lässt sich den mass-
gebenden Bestimmungen Folgendes entnehmen: Wer eine Liegenschaft 
kauft, hat beim Grundbuchamt eine Selbstdeklaration einzureichen (Art. 17 
Abs. 1 HG) und gleichzeitig ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung 
zu stellen (Art. 11a Abs. 1 HG); hierzu genügt ein Vermerk auf dem GB-For-
mular 2a (Formular «Deklaration und Veranlagung von Handänderungs-
steuern und Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung von 
Handänderungssteuern für selbstgenutztes Wohneigentum mit entspre-
chender Stundungsverfügung», abrufbar unter: <www.jgk.be.ch>, Rubriken 
«Die Direktion/Organisation/Grundbuchämter/Stundung der Handände-
rungssteuer [Art. 11a HG]»). Da in diesem Zeitpunkt noch nicht geprüft 
werden kann, ob die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung in Zukunft 
erfüllt sein werden, wird über das Steuerbefreiungsgesuch noch nicht end-
gültig entschieden. Entsprechend wird nach dem klaren gesetzgeberischen 
Willen die Handänderungssteuer auf der gesamten Gegenleistung gemäss 

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Art. 6 ff. HG veranlagt (Art. 17 Abs. 2 Satz 1 HG; Vortrag der Kommission 
des Grossen Rates zum Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetz-
licher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Ände-
rung des HG, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 17 [nachfolgend: 
Vortrag HG] S. 4 und 6, wonach auch im Fall eines mit der Grundbuchan-
meldung gestellten Steuerbefreiungs- und Stundungsgesuchs die Steuer 
grundsätzlich zunächst «ganz veranlagt» werden muss bzw. eine «vollum-
fängliche Veranlagung» zu erfolgen hat; vgl. GB-Formular 2a Ziff. 1). Der 
Steuerbetrag wird jedoch (ausser in aussichtslosen Fällen; vgl. Art. 11a 
Abs. 2 HG) vorerst im Umfang von höchstens Fr. 14'400.-- gestundet (1,8 % 
von Fr. 800'000.--; Art. 17 Abs. 2 Satz 2 HG). Die Stundung wird für eine 
Dauer von drei oder vier Jahren ab Grundstückserwerb gewährt (vgl. GB-
Formular 2a Ziff. 2). Vor Ablauf dieser Stundung hat die Erwerberin oder der 
Erwerber dem Grundbuchamt unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, 
dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt sind bzw. sein werden 
(Art. 17a Abs. 1 HG). Erst dann wird das im Zeitpunkt des Grundstückser-
werbs gestellte Steuerbefreiungsgesuch materiell beurteilt und das Verfah-
ren um Steuerbefreiung mit Gutheissung oder Abweisung des Gesuchs 
abgeschlossen (Art. 17a Abs. 2 und 3 HG). Liegt eine rechtskräftige Ge-
suchsabweisung vor oder fällt die Stundung infolge Fristablaufs dahin, be-
zieht das Grundbuchamt die Steuer samt Zins ab dem Zeitpunkt des Grund-
stückserwerbs (Art. 17b HG; vgl. zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.4).

3.3 Die Veranlagung der Handänderungssteuer ist rechtlich zu trennen 
von der Stundung der Steuer und einer allfälligen Steuerbefreiung. Veranla-
gungs- und Steuerbefreiungsverfahren betreffen nach dem gesetzgeberi-
schen Konzept verschiedene Gegenstände und stellen zwei unterschied-
liche, grundsätzlich separate Verfahren dar, wie namentlich der Wortlaut von 
Art. 11a und Art. 17 Abs. 2 HG erkennen lässt (vgl. JGK 18.2.2019 E. 1.1 
und 2.4): Das Veranlagungsverfahren beginnt mit der Selbstdeklaration und 
wird mit dem Erlass der Veranlagungsverfügung abgeschlossen, wobei die 
gesamte Gegenleistung für den Grundstückserwerb als Bemessungsgrund-
lage der Steuer dient. Das gleichzeitig mit der Selbstdeklaration durch ent-
sprechendes Gesuch anhängig gemachte Steuerbefreiungsverfahren kann 
hingegen erst später abgeschlossen werden. Die (im erstgenannten Veran-
lagungsverfahren verfügte) Handänderungssteuer wird daher im Umfang 

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von höchstens Fr. 14'400.-- gestundet, bis eine abschliessende Beurteilung 
der Befreiungsvoraussetzungen möglich ist. Die Stundungsverfügung stellt 
folglich einen Zwischenschritt im Steuerbefreiungsverfahren dar und qualifi-
ziert als Zwischenverfügung im Sinn von Art. 61 Abs. 1 VRPG (vgl. auch 
Art. 26 Abs. 1 HG; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 5.1).

3.4 Die Beschwerdeführenden verlangen zwar auch vor Verwaltungsge-
richt ausdrücklich die Wiederaufnahme des Veranlagungsverfahrens 
2016/9214 und die Abänderung der Veranlagungsverfügung vom 23. August 
2016. Sie bestreiten aber nicht die darin festgelegten Bemessungsgrundla-
gen der Handänderungssteuer, sondern streben hauptsächlich eine nach-
trägliche Steuerbefreiung an. Die nachträgliche Steuerbefreiung bildet aller-
dings Gegenstand eines separaten Steuerbefreiungsverfahrens. Der wirkli-
che Wille der Beschwerdeführenden kann daher vernünftigerweise nicht auf 
die Änderung der Veranlagungsverfügung bzw. die Wiederaufnahme des 
Veranlagungsverfahrens abzielen, sondern ist auf Gewährung der Steuerbe-
freiung ausgerichtet. Unter diesen Umständen wäre das Schreiben der Be-
schwerdeführenden ans Grundbuchamt vom 16. Januar 2019 in ein nach-
träglich gestelltes Gesuch um Steuerbefreiung im Sinn von Art. 11a HG um-
zudeuten und «technisch» als solches zu behandeln gewesen. Sowohl das 
Grundbuchamt als auch die DIJ haben geprüft, ob ein nicht bei der Grund-
buchanmeldung, sondern zu einem späteren Zeitpunkt gestelltes Gesuch 
um nachträgliche Steuerbefreiung zulässig ist. Dass dies jeweils (auch) unter 
dem Blickwinkel der Wiederaufnahme geschah, ändert im Ergebnis nichts. 
Mit Verfügung vom 31. Januar 2019 bzw. Beschwerdeentscheid vom 
30. März 2020 haben die Vorinstanzen das sinngemässe Gesuch um nach-
trägliche Steuerbefreiung bzw. die Beschwerde gegen die diesbezügliche 
Verfügung des Grundbuchamts abgewiesen.

3.5 Nach dem Gesagten sind die Rechtsbegehren der Beschwerdefüh-
renden vor Verwaltungsgericht sinngemäss dahingehend zu verstehen, dass 
sie die Aufhebung des Beschwerdeentscheids vom 30. März 2020 sowie die 
Gutheissung des Gesuchs um nachträgliche Befreiung von der Handände-
rungssteuer vom 16. Januar 2019 und folglich die Rückerstattung der bereits 
geleisteten Handänderungssteuer im Umfang von Fr. 14'400.-- verlangen. 
Das Veranlagungsverfahren 2016/9241 und die Veranlagungsverfügung 

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vom 23. August 2016 werden durch das vorliegende Verfahren hingegen 
nicht berührt. Eine Wiederaufnahme dieses Verfahrens bzw. eine Abände-
rung dieser Verfügung ist daher nicht zu prüfen. Für eine solche Umdeutung 
der Begehren der Beschwerdeführenden besteht ohne weiteres Raum; sie 
erweist sich namentlich deshalb als unproblematisch, weil der Beschwerde-
weg sowie die Kognition der zuständigen Behörden im Veranlagungs- und 
Steuerbefreiungsverfahren dieselben sind.

4.

In der Folge ist zu prüfen, ob das Gesuch der Beschwerdeführenden um 
nachträgliche Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer betreffend das 
Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 2________ zu Recht als verspätet 
gewertet und damit abschlägig beurteilt wurde.

4.1 Gemäss Art. 11a Abs. 1 HG kann die Erwerberin oder der Erwerber 
eines Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung (« peut déposer lors de la 
réquisition d'inscription au register foncier ») ein Gesuch um nachträgliche 
Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz 
nutzen will. Die Bestimmung schreibt nicht ausdrücklich vor, dass ein ent-
sprechendes Gesuch zu diesem Zeitpunkt gestellt werden muss bzw. später 
nicht mehr gestellt werden kann. Rein grammatikalisch betrachtet ist dieser 
Umkehrschluss zwar naheliegend, aber keineswegs zwingend. Allerdings er-
scheint ein solches Normverständnis im Licht der weiteren Auslegungsele-
mente geboten.

4.1.1 Dies zeigt zunächst ein Blick auf das System des HG für die Veran-
lagung der Handänderungssteuer sowie die Steuerbefreiung (vgl. auch 
vorne E. 3.1 ff.): Bereits vor der Einführung der Steuerbefreiung für selbst-
bewohntes Eigentum war die Handänderungssteuer bei der Grundbuchan-
meldung zu deklarieren, wurde zu diesem Zeitpunkt fällig und war gleichzei-
tig zu entrichten (vgl. Art. 20 HG; aArt. 17 HG in der bis 31.12.2014 gültigen 
Fassung [GS 1992 S. 67 ff.]). Dadurch verursachte die Handänderungs-
steuer den kantonalen Stellen praktisch keinen Aufwand und galt als sehr 
effizient. Die Steuerbefreiung sollte daher auf dem bisherigen Veranlagungs-

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verfahren aufbauen und zu möglichst wenig Mehraufwand führen (vgl. zum 
Ganzen Vortrag HG S. 7). Das wurde gesetzgeberisch so umgesetzt, dass 
das Steuerbefreiungsgesuch gleichzeitig mit der Selbstdeklaration der Hand-
änderungssteuer gestellt und behandelt wird. Entsprechend dem bisherigen 
Veranlagungsverfahren wird die Handänderungssteuer vorerst vollumfäng-
lich veranlagt, so dass das Veranlagungsverfahren zeitnah zur Handände-
rung abgeschlossen werden kann. Zu diesem Zeitpunkt kann jedoch weder 
die gesuchstellende Person noch das Grundbuchamt zuverlässig beurteilen, 
ob die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach Art. 11b HG dereinst 
erfüllt sein werden (vgl. Vortrag HG S. 4). Damit angesichts dieser Unge-
wissheit die veranlagte Steuer nicht bezogen wird und später allenfalls 
rückerstattet werden muss, wird sie gleichzeitig mit der Veranlagung im se-
paraten Steuerbefreiungsverfahren im Umfang von maximal Fr. 14'400.-- für 
drei bzw. vier Jahre gestundet. Bei einem später gestellten Gesuch fiele die 
im HG vorgesehene Stundung ausser Betracht, da die Steuer bereits bezo-
gen worden wäre. Der weitere Verlauf des Steuerbefreiungsverfahrens 
knüpft jedoch an die Stundung an und ist damit klar auf Gesuche zum Zeit-
punkt der Grundbuchanmeldung ausgerichtet (vgl. vorne E. 3.2). Hätte der 
Gesetzgeber spätere Gesuch zulassen wollen, hätte er deren Behandlung 
und die damit einhergehenden Verfahrensschritte im HG geregelt. Die Mög-
lichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt ein Gesuch zu stellen, ist aber weder 
in den Bestimmungen des HG noch in den Vollzugshilfen der Grundbuch-
ämter vorgesehen. Namentlich der relativ jungen Entstehungsgeschichte ist 
nichts in dieser Hinsicht zu entnehmen: Im Vortrag wird spezifiziert, dass 
Personen, welche die Steuerbefreiung beanspruchen wollen, dies auf dem 
Formular «Deklaration und Veranlagung von Handänderungssteuern» ent-
sprechend zu vermerken haben (« Les personnes qui veulent faire valoir leur 
droit à l'exonération de l'impôt doivent le mentionner sur le formulaire […] », 
Vortrag HG S. 4 und 6; vgl. BVR 2021 S. 139 E. 3.4). Eine andere Art, das 
Verfahren einzuleiten, wird nicht erwähnt. Entsprechend kennen die Grund-
buchämter für die Einreichung des Gesuchs um nachträgliche Steuerbefrei-
ung einzig das GB-Formular 2a, mit dem gleichzeitig der Kauf beim Grund-
buch angemeldet und die Handänderungssteuer deklariert wird. Sodann hält 
der Vortrag fest, dass das Grundbuchamt «sämtliche Gesuche um Befreiung 
während mindestens vier Jahren bewirtschaften» muss (Vortrag HG S. 8 
[Hervorhebung durch das Gericht]), was ebenfalls dafürspricht, dass Gesu-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.137U, 
Seite 13

che einzig und allein zusammen mit der Grundbuchanmeldung zu stellen 
sind und die damit eingeleiteten Steuerbefreiungsverfahren während der 
Stundungsfrist beim Grundbuchamt hängig bleiben.

4.1.2 Dem steht auch nicht entgegen, dass gemäss Art. 11a Abs. 1 HG die 
Erwerberin bzw. der Erwerber eines Grundstücks ein Gesuch um eine nach-
trägliche Steuerbefreiung stellen kann, «wenn sie oder er das Grundstück 
als Hauptwohnsitz nutzen will». Die Beschwerdeführenden erkennen im Wil-
len zum selbstgenutzten Wohneigentum eine Voraussetzung für ein Steuer-
befreiungsgesuch bei der Grundbuchanmeldung. Fehle er, sei zu diesem 
Zeitpunkt kein Gesuch möglich, da das Grundbuchamt ein solches gestützt 
auf Art. 11a Abs. 2 HG als von vornherein aussichtslos werten und daher 
abweisen würde (vgl. Beschwerde S. 6 ff.). Dieser Auffassung kann nicht ge-
folgt werden: Das Gesetz schreibt nicht ausdrücklich vor, in welchen Fällen 
ein Gesuch von vornherein aussichtslos im Sinn von Art. 11a Abs. 2 HG er-
scheint. Gemäss Vortrag dürften das vorwiegend solche sein, bei denen die 
Voraussetzungen gemäss Art. 11b HG nicht erfüllt werden können (vgl. Vor-
trag HG S. 4), d.h. die Voraussetzungen, dass die Erwerberin bzw. der Er-
werber das Grundstück während mindestens zwei Jahren ununterbrochen, 
persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck nutzt und diesen Haupt-
wohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb (oder zwei Jahren, wenn 
die Baute noch erstellt oder renoviert werden muss) begründet. Angesichts 
dessen könnte beispielsweise ein Gesuch von vornherein aussichtslos er-
scheinen, das für eine Geschäftsliegenschaft gestellt wird, die nicht zu 
Wohnzwecken genutzt werden darf. Der Wille bzw. die Absicht der gesuch-
stellenden Person bei Gesuchseinreichung kann hingegen in aller Regel 
nicht massgebend für die Erfüllung der beiden Voraussetzungen nach 
Art. 11b HG sein, wie gerade der vorliegende Fall erhellt. Wie die DIJ zu 
Recht festhält, hätten die Beschwerdeführenden somit bei der Grundbuch-
anmeldung betreffend das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 2________ 
trotz (noch) fehlendem Willen zur Wohnsitznahme ein Gesuch um 
nachträgliche Steuerbefreiung stellen können, ohne Gefahr zu laufen, dass 
dieses sogleich wegen Aussichtslosigkeit abgewiesen würde (vgl. vorne 
E. 2.2). Aus dem Umstand, dass möglicherweise im Zeitpunkt der 
Selbstdeklaration und Grundbuchanmeldung die Absicht der 
Wohnsitznahme (noch) nicht vorhanden ist, kann demnach nicht 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.137U, 
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geschlossen werden, dass ein Steuerbefreiungsgesuch auch zu einem 
späteren Zeitpunkt möglich sein müsste.

4.1.3 Es erscheint auch unter Hinweis auf das Institut der nachträglichen 
Steuerbefreiung sach- und systemgerecht, nach der Grundbuchanmeldung 
gestellte Steuerbefreiungsgesuche als verspätet zu werten und nicht mehr 
zu berücksichtigen: Das Steuerbefreiungsverfahren zeichnet sich insgesamt 
durch formelle Strenge aus, wobei sich namentlich die verschiedenen, strikt 
gehandhabten Fristen als prägend erweisen. So hat beispielsweise (nach 
geltendem Recht) die Erwerberin bzw. der Erwerber vor Ablauf der Stun-
dungsfrist unaufgefordert den Nachweis des selbstgenutzten Wohneigen-
tums zu erbringen, ansonsten die Stundung automatisch dahinfällt und das 
Grundbuchamt die Steuer bezieht (vgl. Art. 17a Abs. 1 HG; Vortrag HG S. 6; 
laufende Reformbestrebungen zur Verlängerung der Frist um 30 Tage [vgl. 
Vortrag des Regierungsrats zur Änderung des VRPG, Fassung für das Ver-
nehmlassungsverfahren, S. 15 f., sowie Synopse geltendes Recht/Ver-
nehmlassungsfassung, je abrufbar unter: <www.rr.be.ch>, Rubriken «Regie-
rungsratsbeschlüsse/Suche RRB», Geschäfts-Nr. 2015.JGK.3854] ändern 
nichts an der Fristgebundenheit des Nachweises und der damit einherge-
henden Formstrenge). Ebenso muss sie bzw. er – unter Vorbehalt einer Er-
streckung in begründeten Ausnahmefällen – die Einzugsfrist von einem bzw. 
zwei Jahren einhalten, damit die Steuerbefreiung gewährt werden kann (vgl. 
Art. 11b Abs. 2 i.V.m. Art. 17a Abs. 2 und 3 HG). Sodann kann gemäss der 
Praxis auch dann nicht auf das Erfordernis des mindestens zweijährigen un-
unterbrochenen, persönlichen und ausschliesslichen Hauptwohnsitzes ver-
zichtet werden, wenn die gesuchstellende Person aufgrund unglücklicher 
Umstände aus gesundheitlichen Gründen unfreiwillig vorzeitig aus der Lie-
genschaft ausziehen muss (vgl. BVR 2020 S. 493 E. 4). Diese generell 
strengen Anforderungen an die nachträgliche Steuerbefreiung sind auch mit 
Blick auf deren Sinn und Zweck zu erklären. Die entsprechenden Bestim-
mungen des HG beruhen auf einem direkten Gegenvorschlag zur Initiative 
«Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Ei-
gentümer», dem die Stimmberechtigten des Kantons Bern am 18. Mai 2014 
zustimmten (BAG 14-055). Mit der Initiative war die ersatzlose Aufhebung 
der Handänderungssteuer verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur 
genannten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.137U, 
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[nachfolgend: Vortrag Regierungsrat] S. 2), was zu Mindereinnahmen von 
ca. 120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in 
Grenzen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen 
Rates den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des Kommis-
sionspräsidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 620; vgl. auch Vor-
trag Regierungsrat S. 5; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.2). Mit dem Ge-
genvorschlag sollte einerseits dem Anliegen der Förderung selbstbewohnten 
Eigentums Rechnung getragen werden, andererseits sollten aber auch die 
Mindereinnahmen gegenüber der Initiative deutlich (konkret auf rund 25 Mio. 
Franken) begrenzt werden. Mit Blick auf letzteres wurde die Steuerbefreiung 
für selbstgenutztes Wohneigentum bewusst streng ausgestaltet (vgl. auch 
BVR 2020 S. 493 E. 4.2). Anders als die Beschwerdeführenden vorbringen 
(vgl. Beschwerde S. 13), ist es nach dem Gesagten auch mit Blick auf den 
Sinn und Zweck der Steuerbefreiung für selbstbewohntes Eigentum gebo-
ten, die Regelung von Art. 11a Abs. 1 HG für den Zeitpunkt von Steuerbe-
freiungsgesuchen als abschliessende und strikt anzuwendende Regelung zu 
verstehen.

4.1.4 Weiter sprechen Gründe der Rechtssicherheit sowie der ordnungs-
gemässe Betrieb der Grundbuchämter dagegen, ein Gesuch auch nach der 
Grundbuchanmeldung noch stellen zu können. Bei der Möglichkeit nachträg-
licher Steuerbefreiungsgesuche wüssten die zuständigen Behörden wäh-
rend drei bis vier Jahren bezüglich der rechtskräftig veranlagten Handände-
rungen nicht, ob die Angelegenheit abschliessend erledigt ist und ob der be-
zogene Steuerbetrag definitiv der Staatskasse zugerechnet werden kann 
oder nicht. Werden die Gesuche hingegen bei der Grundbuchanmeldung ge-
stellt, ist dem Grundbuchamt zeitnah zur Handänderung genau bekannt, wel-
che Besteuerungen definitiv abgeschlossen sind und welche Fälle hingegen 
noch während drei bis vier Jahren hängig sein werden. Dass den Grund-
buchämtern durch spätere Steuerbefreiungsgesuche weniger Aufwand ent-
stünde, da sie zum Zeitpunkt der Veranlagung die Steuer nicht stunden 
müssten (vgl. Beschwerde S. 8), ist nicht anzunehmen. Die Stundung wird 
durch Ankreuzen des entsprechenden Kästchens auf demselben Formular 
wie die Veranlagungsverfügung verfügt und dürfte bei den Grundbuchämtern 
kaum einen namhaften Aufwand verursachen. Bei einem späteren Gesuch 
fiele hingegen ein zusätzlicher Arbeitsschritt an, um die bereits bezogene 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.137U, 
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Steuer zurückzuerstatten, was den Aufwand der Grundbuchämter tenden-
ziell zusätzlich erhöht. Ein ausdrückliches Ziel bei der Einführung der Steu-
erbefreiung war jedoch, dass diese möglichst wenig Mehraufwand verur-
sacht (vgl. Vortrag HG S. 7). Insgesamt erscheint es auch in Anbetracht der 
grösseren Unsicherheit für die Grundbuchämter und im Rechtsverkehr sowie 
aufgrund des tendenziell aufwändigeren Verfahrens nicht gerechtfertigt, 
Steuerbefreiungsgesuche auch nach der Grundbuchanmeldung zuzulassen.

4.1.5 Zusammengefasst ist Art. 11a Abs. 1 HG mit Blick auf das System 
der Veranlagung der Handänderungssteuer und der nachträglichen Steuer-
befreiung, deren Entstehungsgeschichte, Ziel und Zweck sowie aus Grün-
den der Rechtssicherheit und des ordnungsgemässen Betriebs der Grund-
buchämter so auszulegen, dass ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefrei-
ung bei der Grundbuchanmeldung zu stellen und zu einem späteren Zeit-
punkt nicht mehr möglich bzw. ein entsprechendes Gesuch als verspätet zu 
werten ist. Damit erweist sich entgegen den Beschwerdeführenden das Ge-
setz mit Blick auf den zu beurteilenden Fall nicht als (echt) lückenhaft, son-
dern enthält für das am 16. Januar 2019 – und damit nahezu zweieinhalb 
Jahre nach der Grundbuchanmeldung – (sinngemäss) gestellte Gesuch um 
nachträgliche Steuerbefreiung eine negative Antwort in Gestalt eines qualifi-
zierten Schweigens.

4.2 Gegen dieses Auslegungsergebnis sprechen weder das Gleichbe-
handlungsgebot noch das Verbot des überspitzten Formalismus:

4.2.1 Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden (vgl. Beschwerde 
S. 11 f.) verstösst die Verweigerung der Steuerbefreiung bei nachträglichen 
Gesuchen nicht gegen das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 Abs. 1 der 
Bundesverfassung (BV; SR 101) bzw. Art. 10 Abs. 1 der Verfassung des 
Kantons Bern (KV; BSG 101.1). Dieses verlangt, dass Gleiches nach Mass-
gabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Un-
gleichheit ungleich behandelt wird (statt vieler BGE 143 I 361 E. 5.1, 
138 I 225 E. 3.6.1; BVR 2018 S. 358 E. 3.2.4, 2012 S. 433 E. 4.4.2). – Die 
Ungleichbehandlung von Gesuchen je nach Einreichungszeitpunkt ergibt 
sich aus Art. 11a Abs. 1 HG und lässt sich insbesondere mit dem ordnungs-
gemässen Gang des Verfahrens, den generell strengen Anforderungen an 
die Steuerbefreiung und dem Ziel, diese klar zu begrenzen, in verschiedener 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.137U, 
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Hinsicht sachlich begründen (vgl. vorne E. 4.1.1-4.1.5). Die Beschwerdefüh-
renden hätten bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch stellen können (vgl. 
vorne E. 4.1.2), weshalb keine unzulässige Ungleichbehandlung vorliegt.

4.2.2 Die Beschwerdeführenden machen sodann geltend, es sei überspitzt 
formalistisch, wenn ihnen trotz Nachweis, dass sie sämtliche materiellen Vo-
raussetzungen erfüllten, lediglich aufgrund des Zeitpunkts der Gesuchsein-
reichung die nachträgliche Steuerbefreiung verweigert werde. Ein solches 
Vorgehen der Behörden sei zu rigoros, sachlich nicht gerechtfertigt und ver-
eitle somit in ungerechtfertigter Weise die Verwirklichung des materiellen 
Rechts (vgl. Beschwerde S. 12). – Ein sog. überspitzter Formalismus (vgl. 
Art. 29 Abs. 1 BV; Art. 26 Abs. 2 KV) liegt vor, wenn für ein Verfahren rigo-
rose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich 
gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebe-
ner Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen 
stellt und den Rechtssuchenden den Rechtsweg in unzulässiger Weise ver-
sperrt. Die strikte Anwendung der Formvorschriften allein stellt jedoch keinen 
überspitzten Formalismus dar. Das ist nur der Fall, wenn die Formstrenge 
durch keine schutzwürdigen Interessen gerechtfertigt ist, zum blossen 
Selbstzweck wird und die Verwirklichung des materiellen Rechts in unhalt-
barer Weise erschwert oder verhindert (BVR 2015 S. 301 E. 3; Michel Daum, 
in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 
Art. 32 N. 10; Markus Müller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum ber-
nischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 94). Die Auslegung von Art. 11a 
Abs. 1 HG hat ergeben, dass ein Steuerbefreiungsgesuch zum Zeitpunkt der 
Grundbuchanmeldung zu stellen und später nicht mehr möglich ist, wofür 
sachliche Gründe bestehen (vgl. vorne E. 4.1). Im vorliegenden Fall führt die 
Anwendung von Art. 11a Abs. 1 HG zudem zu keinem derart unbefriedigen-
den Ergebnis, dass eine richterliche Rechtsfortbildung in Gestalt einer Norm-
korrektur ausnahmsweise angezeigt sein könnte: Auch wenn die Beschwer-
deführenden angeblich im Moment des Kaufs der Liegenschaft nicht die 
Absicht hatten, dort einzuziehen, fassten sie diese Möglichkeit spätestens 
ab Herbst 2016 ins Auge (vgl. vorne E. 2.1). Ab dann hätten sie beim Grund-
buchamt vorstellig werden können. Es wäre ihnen insbesondere zuzumuten 
gewesen, vor ihrem Wohnortswechsel beim Grundbuchamt anzufragen, ob 
das Grundpfand auf dem Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ auf 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.137U, 
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das neu erworbene Nachbarsgrundstück übertragen und die 
Steuerbefreiung dann für dieses gewährt werden bzw. für das Grundstück 
C.________ Gbbl. Nr. 2________ ein Gesuch um nachträgliche 
Steuerbefreiung nachgereicht werden könnte. Bei abschlägiger Antwort des 
Grundbuchamts hätten sie sich allenfalls entschliessen können, rund ein 
halbes Jahr länger in der Liegenschaft C.________ Gbbl. Nr. 1________ zu 
bleiben, um diesbezüglich die Voraussetzung zur Steuerbefreiung der 
zweijährigen Wohnsitznahme zu erfüllen. Die Beschwerdeführenden haben 
es jedoch unterlassen, Abklärungen zur Handänderungssteuer zu treffen, 
sondern haben vollendete Tatsachen geschaffen. Auch vor diesem 
Hintergrund erscheint es nicht unhaltbar, wenn ihnen nun in beiden Fällen 
die gesamten Handänderungssteuern auferlegt werden. Um allfälligen 
Ungerechtigkeiten beim Steuerbezug zu begegnen, sieht das HG aus-
serdem (in qualifizierten Fällen) die Möglichkeit eines Steuererlasses vor 
(vgl. Art. 23 HG), worum die Beschwerdeführenden bei der DIJ bereits er-
sucht haben. Die Direktion wird somit zu beurteilen haben, ob die Bezahlung 
der Handänderungssteuer in jenem Fall für die Beschwerdeführenden eine 
offenbare Härte bedeutet. Das separate Erlassverfahren bleibt laut 
Vorinstanz «bis zum Eintritt der Rechtskraft im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren» sistiert (vgl. angefochtener Entscheid Bst. C; 
Verfahren 2019.JGK.2018). Nach dem Gesagten erweist sich das Vorgehen 
der Behörden nicht als überspitzt formalistisch. Schliesslich ist auch nicht 
ersichtlich, inwiefern vorliegend die von den Beschwerdeführenden ins Feld 
geführte Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) verletzt worden sein könnte (vgl. 
Beschwerde S. 11), stand diesen doch der Rechtsweg offen.

4.3 Soweit das Gesuch der Beschwerdeführenden um nachträgliche 
Steuerbefreiung zusätzlich als Ersuchen um Fristwiederherstellung zu ver-
stehen wäre, würde (auch) dies am Verfahrensergebnis nichts ändern. Eine 
versäumte Frist kann wiederhergestellt werden, wenn die säumige Person 
aus hinreichenden, objektiven oder subjektiven Gründen davon abgehalten 
worden ist, fristgerecht zu handeln oder eine Vertretung zu bestellen und 
wenn ihr auch keine Nachlässigkeit vorzuwerfen ist. Es muss sich um 
Gründe von einigem Gewicht handeln, z.B. schwere Erkrankung oder Unfall, 
höhere Gewalt, plötzlich eintretende Handlungsunfähigkeit, unerwarteter 
Tod naher Angehöriger (vgl. Art. 43 Abs. 2 VRPG; BVR 2014 S. 130 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.137U, 
Seite 19

E. 3.2.1; Michel Daum, a.a.O., Art. 43 N. 14). Solche Gründe sind hier weder 
geltend gemacht worden noch ersichtlich, steht doch insbesondere die feh-
lende Absicht zur Wohnsitznahme einer Gesuchseinreichung bei der Grund-
buchanmeldung und damit einem rechtzeitigen Handeln nicht entgegen (vgl. 
vorne E. 4.1.2). Eine Fristwiederherstellung fällt somit ausser Betracht.

4.4 Zusammenfassend haben die Beschwerdeführenden das Gesuch 
um nachträgliche Steuerbefreiung nicht, wie in Art. 11a Abs. 1 HG vorge-
schrieben, bei der Grundbuchanmeldung, sondern erst rund zweieinhalb 
Jahre später gestellt, weshalb dieses als verspätet zu werten ist, was hier zu 
keinem unbefriedigenden Ergebnis führt. Damit besteht für eine nachträgli-
che Steuerbefreiung von vornherein kein Raum, wobei unerheblich ist, ob 
die Beschwerdeführenden den Nachweis der Voraussetzungen gemäss 
Art. 11b HG erbracht haben oder nicht. Der angefochtene Entscheid hält 
demnach der Rechtskontrolle stand. Die Beschwerde erweist sich als unbe-
gründet und ist sowohl betreffend die Haupt- als auch betreffend die Even-
tualbegehren abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann (vgl. 
vorne Bst. C und E. 1.2). Bei diesem Ergebnis kann auf die Durchführung 
einer Parteibefragung verzichtet werden, wie sie die Beschwerdeführenden 
unter verschiedenen Aspekten verlangen (vgl. Beschwerde S. 5, 8, 11 ff.). 
Der rechtserhebliche Sachverhalt ergibt sich hinreichend aus den Akten und 
die rechtliche Beurteilung hängt nicht entscheidend vom persönlichen Ein-
druck ab (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 21 N. 18). Der Beweisantrag wird 
daher abgewiesen (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler 
BGE 144 II 427 E. 3.1.3, 141 I 60 E. 3.3; BVR 2020 S. 113 E. 3.7, 2018 
S. 206 E. 4.5).

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kos-
tenpflichtig (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten 
sind keine zu sprechen (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, Art. 104 
Abs. 1 und 3 VRPG).

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Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 26.05.2021, Nr. 100.2020.137U, 
Seite 20

Demnach entscheidet der Einzelrichter:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern

und mitzuteilen:
- Grundbuchamt Bern-Mittelland

Der Einzelrichter: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.