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**Case Identifier:** 51e74445-009c-5f19-90b4-351695179820
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-31
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 31.03.2015 WBE.2014.382
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2014-382_2015-03-31.pdf

## Full Text

2015 Kantonale Steuern 117 Migrationsrecht 117  

spracheentscheid der Steuerkommission Y. vom 30. April 2014 wie-
derhergestellt. 

 

16 § 96 und 102 StG 

Berücksichtigung eines Entgelts, welches an den Berechtigten für die Auf-

gabe eines Wohnrechts bezahlt wird (Umzug der überlebenden Witwe ins 

Altersheim), bei der Einkommenssteuer. 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 31. März 2015, i.S. KStA 

gegen X. (WBE.2014.382). 

Aus den Erwägungen 

1. 
Nicht mehr streitig ist die Besteuerung des Werts der Wohnnut-

zung der Liegenschaft bis zum Auszug Ende Juni 2012; auch die Be-
schwerdegegnerin anerkennt dies nunmehr ausdrücklich. Umstritten 
ist einzig die Erfassung der Abgeltung für den "unverbrauchten" Teil 
des auf zehn Jahre festgelegten, vom Verkäufer für sich und seine 
Ehefrau vorbehaltenen Wohnrechts. 

2.-3. (identisch mit 2015 15 112, Erw. 1-2) 
4. 
4.1. 
Liegt in der Errichtung eines Vorbehaltswohnrechts wie darge-

legt konzeptionell gesehen ein echter Vorbehalt (nicht etwa der ent-
geltliche Erwerb einer Personaldienstbarkeit), mit dem aber nicht in 
die Substanz des Grundstücks eingegriffen wird, so liegt auf der 
Hand, dass der als Abgeltung für die Nichtweiterausübung des 
Wohnrechts gezahlte bzw. hier lediglich vereinbarte und kreditierte 
Betrag entgegen der Auffassung des Spezialverwaltungsgerichts 
keine blosse Vermögensumschichtung bewirkt, sondern einen echten 
Vermögenszufluss. Der Wohnrechtsberechtigte, d.h. hier die Be-

118 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2015  

schwerdegegnerin, hat mit der Aufgabe des Wohnrechts nämlich 
nichts anderes getan, als den Wert des Wohnrechts (genauer: der vor-
aussichtlichen, künftig noch verbleibenden Nutzung) zu realisieren. 
Damit stellt das Entgelt für die Aufgabe des Wohnrechts, wie die Be-
schwerdeführerin zutreffend ausführt, entgegen der Auffassung des 
Spezialverwaltungsgerichts einen steuerbaren Vermögenszugang dar, 
und zwar unabhängig davon, ob das Entgelt nun als Entschädigung 
für die Nichtausübung eines Rechts gemäss § 32 lit. d StG (so 
KLÖTI-WEBER, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE SIEGRIST/ 
DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 
4. Aufl., Muri 2015, § 102 N 9a) oder als Einkommen aus unbeweg-
lichem Vermögen qualifiziert wird (so HANS-JÖRG MÜLLHAUPT, in: 
KLÖTI-WEBER/SIEGRIST/WEBER, a.a.O., § 32 N 11; ebenso schon in 
der Vorauflage. 

4.2. 
Dieses Resultat ergibt sich im Übrigen schon aufgrund der Prä-

misse, dass Einkommens- und Grundstückgewinnsteuerrecht nach 
dem Willen des Bundesgesetzgebers – abgesehen von der Steuerfrei-
heit von Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von beweglichem 
Privatvermögen – ein lückenloses System der Einkommensbesteue-
rung darstellen (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 29. Februar 2012 
[2C_622/2011] Erw. 4 mit Hinweisen). Die Lückenlosigkeit hat zur 
Folge, dass Zuflüsse von aussen entweder der allgemeinen Einkom-
menssteuer oder der den Kantonen vorbehaltenen Grundstückge-
winnsteuer unterliegen (vgl. dazu MARKUS REICH, in: PETER 
ATHANAS/MARTIN ZWEIFEL [Hrsg.], Kommentar zum Schweizeri-
schen Steuerrecht, Bd. I/1, 2. Aufl., Basel 2002, Art. 7 N 16 ff. und 
84). Dieses Bestreben nach Lückenlosigkeit des Systems ergibt sich 
im Übrigen auch für das kantonale Recht aus § 25 Abs. 1 i.V.m. § 95 
Abs. 2 StG. 

Dabei bleibt zwar die Besteuerung der Grundstückgewinne aus-
drücklich den Kantonen überlassen (vgl. REICH, a.a.O., Art. 12 
N 1 f.). Dementsprechend hat der Bundesgesetzgeber aus steuer-
systematischen Gründen in Art. 7 Abs. 4 lit. c StHG bestimmte Arten 
von Einkünften, welche traditionell, obwohl nicht direkt Einkünfte 
aus der Veräusserung eines Grundstücks, der Grundstückgewinn-

2015 Kantonale Steuern 119 Migrationsrecht 119  

steuer unterliegen (z.B. Geschäfte über Mobilien, die jedoch hin-
sichtlich der Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich 
wie eine Veräusserung wirken), dem Bereich der Einkommenssteuer 
ausdrücklich entzogen und allein der Grundstückgewinnsteuer 
zugewiesen. Unter die dort genannten Einkünfte fällt die hier streiti-
ge Ablösungszahlung nicht. Abgesehen von den in Art. 7 Abs. 4 lit. c 
StHG genannten Einkünften unterliegt, von hier nicht zutreffenden 
Ausnahmen abgesehen (z.B. Steuerfreiheit von auf beweglichem Pri-
vatvermögen erzielten Kapitalgewinnen), jeder geldwerte Zufluss der 
Einkommenssteuer. Es steht fest, dass der Verzicht auf die weitere 
Ausübung des Wohnrechts am Grundstück GB Y. im Jahr 2012 bei 
der Beschwerdegegnerin einen geldwerten Zufluss bewirkt hat. Auch 
deshalb ist die Beschwerde gutzuheissen und das Urteil des 
Spezialverwaltungsgerichts vom 18. September 2014 aufzuheben. 
Damit wird ohne weitere Anordnung der Einspracheentscheid der 
Steuerkommission Y. wiederhergestellt. 

4.3. 
Nicht zu übersehen ist, dass die Besteuerung der Abgeltung für 

die Aufgabe des Wohnrechts als Einkommen bei der Beschwerde-
gegnerin im Ergebnis dazu führt, dass der Geldwert der weiteren 
Nutzung der Liegenschaft jedenfalls für die Restdauer des Wohn-
rechts im Ergebnis nicht nur bei der Beschwerdegegnerin, sondern 
darüber hinaus beim Erwerber – als Eigenmietwert, sofern er die Lie-
genschaft nach dem Auszug der Beschwerdegegnerin selbst nutzt, 
oder als Mietertrag aus der Vermietung der Liegenschaft – nochmals 
steuerlich erfasst wird. Aus steuersystematischer Sicht stellt sich da-
her die Frage, ob diese steuerliche Doppelbelastung der Vermö-
genszuflüsse aus der Nutzung bzw. der Entschädigung für die Auf-
gabe der Nutzung der Liegenschaft nicht durch eine der einkom-
menssteuerlichen Belastung der Beschwerdegegnerin korrespondie-
rende einkommenssteuerliche Entlastung des Erwerbers beseitigt 
bzw. zumindest gemildert werden müsste. Darüber ist indessen hier, 
wo nur die Besteuerung der Beschwerdegegnerin streitig war, nicht 
zu entscheiden.  

120 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2015  

 

17 Liegenschaftsschätzung 

Tragweite einer von der vertraglich vereinbarten Nutzung abweichenden 

tatsächlichen Nutzung einer Liegenschaft (andere Aufteilung als bei Mit-

eigentum vereinbart) bei Schätzung der Liegenschaft 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 8. Juni 2015, i.S. A.X., 

B.X., C.X. und D.X. gegen KStA (WBE.2014.383). 

Aus den Erwägungen 

2. 
2.1. 
Das den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3 eingeräumte 

Wohnrecht ist für die Berechnung der den Beschwerdeführern 1 und 
2 bzw. 3 und 4 zuzuweisenden Vermögenssteuerwerte unbeachtlich, 
da ein Wohnrecht kein vermögenssteuerlich relevantes Nutznies-
sungsverhältnis begründet (vgl. BARBARA SRAMEK, in: MARIANNE 
KLÖTI-WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar 
zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl., Muri 2015, § 46 N 25). Zu 
beantworten bleibt damit, ob, nachdem der Vermögenssteuerwert der 
Liegenschaft zutreffend allein den Beschwerdeführern (und nicht 
etwa teilweise auch den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3) 
zugewiesen wurde, die zwischen ihnen vorgenommene hälftige 
Aufteilung des Gesamtvermögenssteuerwerts rechtmässig ist.  

2.2. 
2.2.1. 
Die Beschwerdeführer 1 und 3 sind Miteigentümer je zur Hälfte 

des Wohnteils. Das spricht dafür, ihnen auch den Vermögenssteuer-
wert des Wohnteils je zur Hälfte zuzuweisen. Dagegen wird in der 
Beschwerde vorgebracht, die tatsächliche Nutzung der Liegenschaft, 
wie sie zwischen den Parteien vereinbart worden sei, weiche von der 
eigentumsmässigen Aufteilung der Liegenschaft ab. Der Sache nach