# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8e6ded7a-3fb1-565d-97b3-884424eeeef8
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-19
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität. Begriff des Wohnens.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0122/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0122_2015_750.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0122/2015 vom 19. August 2015 in BEZ 2015 Nr. 48 

Die  Baubehörde  untersagte  der  nachmaligen  Rekurrentin  die  Vermietung 
eines in der Wohnzone liegenden Reiheneinfamilienhaus an eine mit Montage 
auf Baustellen befasste, in Deutschland domizilierende Firma, welche in diesem 
Haus ca. 13 ausländische Bauarbeiter wohnen liess, und setzte eine Frist an für 
die  Auflösung  des  Mietverhältnisses.  Die  Baubehörde  erachtete  diese  Ver-
mietung als zonenwidrige gewerbliche Nutzung. 

Aus den Erwägungen: 

6.1.1  Das  streitbetroffene  Reihen-Einfamilienhaus  liegt  in  der  Wohnzone 
W2/1.6.  Wohnzonen  sind  in  erster  Linie  für  Wohnbauten  bestimmt.  Dieser 
Nutzweise  werden  auch  Arbeitsräume  zugerechnet,  die  mit  einer  Wohnung 
zusammenhängen  und  in  einem  angemessenen  Verhältnis  zur  eigentlichen 
Wohnfläche  stehen  (§ 52  Abs. 1  PBG).  Die  kommunale  Bau-  und  Zonen-
ordnung  kann  in  Wohnzonen  mässig  störende  Betriebe  zulassen;  stark 
störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind 
hingegen  nicht  zulässig  (§ 52  Abs. 3  PBG).  Ferner  kann  die  Bau-  und 
Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die 
Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben 
oder  beschränken  (§ 49a  Abs. 3  PBG).  Unter  Gewerbe  bzw.  Betrieb  im  Sinne 
dieser  Regelungen  versteht  das  Gesetz  in  umfassender  Weise  jede  Art  von 
Arbeitsplatznutzung,  also  Produktion,  Verkauf,  Dienstleistungen,  freie  Berufe 
etc.  (Robert  Wolf/Erich  Kull,  Das  revidierte  Planungs-  und  Baugesetz  des 
Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, 1992, Rz. 154 und 160). 

Gemäss Art. 12 Abs. 1 BZO sind in den Wohnzonen Wohnungen, Büros, 
Ateliers  und  Praxen,  Läden  sowie  nicht  störende  Gewerbebetriebe  zulässig. 
Laut Abs. 3 darf der Anteil der gewerblich genutzten Flächen, mit Ausnahme in 
den  Wohnzonen  mit  Gewerbeerleichterung,  einen  Drittel  des  Gebäude-
volumens nicht übersteigen. 

6.1.2  Der  angefochtene  Beschluss  verbietet  die  gewerbsmässige 

Vermietung (…) an die Firma B.  

Unbestritten  ist,  dass  diese  Firma  mit  der  Rekurrentin  einen  befristeten 
Mietvertrag  über  das  ganze  Haus  von  Januar  bis  August  2015  und  mit  einer 
monatlichen  Miete  von  Fr. 4'500.--  abgeschlossen  hat.  Die  Firma  B.  hatte 
zumindest anfänglich  im  Haus  13  ausländische  Bauarbeiter untergebracht,  die 
für sie auf einer Grossbaustelle in Winterthur arbeiteten. Mittlerweile sollen sich 
im  Wochen-  bzw.  Zweiwochenrhythmus  abwechselnde  Bauarbeiter  («mehrere 
kleine Bautrupps») im Haus aufhalten.  

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Wie  die  Vorinstanz  selbst  einzusehen  scheint,  stellt  allein  die  Vermietung 
des  Hauses  an  eine  juristische  Person  keine  gewerbliche  Nutzung  dar.  Es 
versteht sich von selbst, dass nicht nur natürliche Personen Mieter sein können. 
Auch  die  Vermietung  der  Liegenschaft  als  solche  bedeutet  noch  keine 
gewerbliche  Nutzung  eben  dieser  Liegenschaft  durch  die  Rekurrentin, 
ansonsten Mietverhältnisse in reinen Wohnzonen zonenwidrig wären. Dass die 
Firma  B.  als  Mieterin  das  Haus  ihren  Angestellten  zur  Verfügung  stellt,  führt 
auch  nicht  automatisch  zu  einer  gewerblichen  Nutzung  des  Gebäudes. 
Andernfalls  wäre  es  Arbeitgebern  im  Allgemeinen  untersagt,  für  ihre  Ange-
stellten Wohnraum zu mieten (z.B. in der Gastronomie oder für Expatriates). Im 
Gebäude  selbst  wird  kein  Gewerbe  betrieben.  Der  blosse  Aufenthalt  der 
Bauarbeiter stellt noch kein Gewerbe dar. 

Das  Mietverhältnis  als  Bed  &  Breakfast-  bzw.  Hotelnutzung  zu 
qualifizieren, geht zu weit. Zwar könnte auch ein Bed & Breakfast-Angebot über 
mehrere  Monate  in  Anspruch  genommen  werden,  doch  sprechen  gegen  ein 
Bed & Breakfast  die  feste  Mietdauer  von  acht  Monaten  wie  auch  die  auf  der 
rekurrentischen  Website  in  Monatsraten  angegebenen  Mietzinse  sowie  die 
Mindestmietdauer  von  einem  Monat.  Im  Übrigen  dürfte  von  einem  Beher-
bergungsbetrieb  ein  Mindestmass  an  organisatorischer  Infrastruktur  erwartet 
werden, wie z.B. eine «Réception», Frühstück (entsprechend der Bezeichnung 
«Bed & Breakfast»), Reinigung auch der einzelnen Zimmer, eine Kontaktperson 
in  unmittelbarer  Nähe  für  Fragen  und  Anliegen  etc.  Die  rekursbetroffene 
Liegenschaft  erledigt  für  die  Bauarbeiter  bzw.  die  Mieterin  in  dieser  Hinsicht 
lediglich  die  wöchentliche  Reinigung  der  Gemeinschaftsräume.  Dass  die 
Bauarbeiter  dort  im  Übrigen  «unbeaufsichtigt»  leben,  schreibt  selbst  die 
Vorinstanz  in  ihrer  Duplik.  Gegen  eine  gewerbliche  Bed  &  Breakfast-Nutzung 
spricht  auch,  dass  nicht  beliebige  Personen  für  eine  grundsätzlich  beliebig 
wählbare Zeitspanne in der Liegenschaft wohnen dürfen, sondern lediglich von 
der  Mieterin  ausgewählte  Bewohner.  Eine  gewerbliche  Nutzung  der  Liegen-
schaft ist mithin zu verneinen. (…) 

6.2  Obwohl  das  Haus  von  ungefähr  13  Personen  bewohnt  wird,  ist  von 
einer Wohnnutzung im Sinne von Art. 13 Abs. 1 BZO auszugehen. So schlafen 
die  Bauarbeiter  dort,  benützen  die  sanitären  Anlagen  und  haben  die 
Möglichkeit,  in  der  Küche  ihr  Essen  zuzubereiten  und  dieses  im  Haus  einzu-
nehmen.  Sie  bestimmen  ihren  Tagesablauf  selbständig,  soweit  dieser  nicht 
durch  die  Arbeit  auf  der  Baustelle  vorgegeben  ist.  Es  besteht  somit  ein 
Mindestmass der Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten. 
Dass sich die Bauarbeiter für gewöhnlich tagsüber nicht im Gebäude aufhalten, 
spricht nicht gegen eine Wohnnutzung. Vielmehr trifft dies auf den Grossteil der 
erwerbstätigen  Bevölkerung  zu.  Dass  die  Bauarbeiter  ihren  eigentlichen  Le-
bensmittelpunkt  nicht  in  X  haben,  tut  einer  Qualifikation  als  Wohnnutzung 
keinen  Abbruch.  Gleich  verhält  es  sich  nämlich  mit  Wochenaufenthaltern, 
welche  beispielsweise  zu  Arbeits-  oder  Ausbildungszwecken  während  einer 
gewissen  Zeit  und  meist  auch  nur  an  den  Werktagen  andernorts  eine  zu-
sätzliche  Wohnung  bzw.  ein  Zimmer  bewohnen.  Auch  eine  Kinderkrippe  ist  in 
einer  Wohnzone  zonenkonform,  obwohl  sich  die  Kinder  dort  in  der  Regel 
lediglich 
ihren  Lebensmittelpunkt 
woanders haben.  

tagsüber  und  werktags  aufhalten  und 

 
 
- 3-  

Dass die Gemeinschaftsräume geputzt werden, widerspricht ebenso wenig 
einer  Wohnnutzung,  leisten  sich  doch  auch  etliche  «gewöhnliche»  Haushalte 
eine Reinigungskraft. Selbst die relativ hohe Anzahl an Bewohnern vermag die 
Qualifikation  als  Wohnnutzung  nicht  zu  entkräften.  Dies  ist  bei  einer  Kinder-
krippe nicht anders; auch dort schlafen mehrere Kinder in einem Zimmer. Das 
öffentliche  Baurecht  kennt  im  Übrigen  keine  Belegungsvorschriften  für  Wohn-
räume.  

Selbst  wenn  zutreffen  sollte,  dass  seit  Mai  2015  mehrere  kleinere 
Bautrupps im Wochen- resp. Zweiwochenrhythmus in der Liegenschaft wohnen, 
änderte  dies  nichts  an  der  Qualifikation  der  Nutzung  als  (zonenkonformes) 
Wohnen.  Der  Mieterin  steht  es  offen,  das  Haus  ihren  Mitarbeitern  auch  für 
kürzere Aufenthalte zur Verfügung zu stellen.  

Die Nutzung der Liegenschaft erweist sich mithin als zonenkonform.