# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 678b6d1e-b310-5a52-ab3e-1748fdd85ef7
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-06-08
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 08.06.2015 102 2015 56
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2015-56_2015-06-08.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2015 56

Urteil vom 8. Juni 2015

II. Zivilappellationshof

Besetzung Präsident: Adrian Urwyler
Richter: Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin: Rahel Brühwiler 

Parteien A.________, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Marcel Grass

gegen

B.________ und C.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, 
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber

Gegenstand Mietzinserhöhung – Anforderungen an die Begründungspflicht 
gemäss Art. 269d OR

Berufung vom 9. März 2015 gegen das Urteil des Mietgerichts des 
Sense- und Seebezirks vom 24. November 2014

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Sachverhalt

A. B.________ und C.________ sind Mieter einer Wohnung an der D.________. Eigentümerin 
dieser Liegenschaft ist die A.________. Im Anschluss an eine Gebäuderenovation zeigte die 
Eigentümerin ihren Mietern eine Mietzinsänderung an, die von den Mietern angefochten wurde. 
Die Schlichtungsverhandlung blieb ohne Erfolg; im Nachgang konnte der Vertreter der 
Hausverwaltung jedoch mit einem Teil der Mieterschaft eine einvernehmliche Lösung finden. Die 
Frage, ob auch zwischen den Mietern B.________ und C.________ und der Eigentümerin eine 
solche einvernehmliche Mietzinserhöhung vereinbart wurde, blieb umstritten. Die Mieter bezahlten 
weiterhin den ursprünglichen Mietzins, worauf ihnen infolge Zahlungsrückständen gekündigt 
wurde.

B. B.________ und C.________ (nachfolgend: Mieter oder Berufungsbeklagte) reichten am 
14. Februar 2012 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage ein und beantragten 
primär, dass die am 28. November 2011 per 31. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung der 
Wohnung an der D.________ aufzuheben sei, und subsidiär, dass das Mietverhältnis um 4 Jahre 
zu erstrecken sei (Dossier Nr. 25 2012-001, act. 1).

Am 23. Februar 2012 unterbreitete die A.________ (nachfolgend: Vermieterin oder 
Berufungsklägerin) dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage betreffend 
Mietzinsänderung und beantragte insbesondere die Feststellung, dass die Mietzinsänderungen der 
Beklagten gemäss den Formularmitteilungen vom 8. September 2011, ergangen für das 
bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. Oktober 2011, wirksam seien, eventualiter die 
Feststellung, dass die Mietzinsänderungen der Beklagten gemäss den Formularmitteilungen vom 
1. November 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. März 2012, 
wirksam seien (Dossier Nr. 25 2012-002, act. 1).

Am 23. März 2012 vereinigte das Mietgericht des Sense- und Seebezirks die beiden Verfahren 
25 2012-001 und 25 2012-002. Nach dem Schriftenwechsel wurde das Verfahren am 10. Mai 2012 
auf die Frage des Zustandekommens einer einvernehmlichen Mietzinserhöhung und der Gültigkeit 
der Kündigung beschränkt. Mit Entscheid vom 27. September 2012 stellte das Mietgericht fest, 
dass keine einvernehmliche Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 vereinbart worden sei und die 
Kündigung der Wohnung an der D.________ durch die Berufungskläger vom 28. November 2011 
aufgehoben werde. Eine gegen diesen Entscheid erhobene Berufung wurde vom II. 
Appellationshof Freiburg am 21. Mai 2013 abgewiesen (102 2012 317).

C. Das Mietgerichts des Sense- und Seebezirks führte in der Folge das Verfahren weiter. Am 
24. November 2014 folgte es dem Antrag der Mieter und beschränkte das Verfahren auf die Frage 
der Gültigkeit der Mietzinserhöhung vom 1. November 2011. Die Parteien wurden befragt, die 
offenen Beweisanträge abgewiesen und die Beweisabnahme im beschränkten Verfahren 
geschlossen. Die Parteivertreter hielten ihre Schlussvorträge und das Mietgericht wies die Klage 
der Vermieter gleichentags ab und stellte fest, dass die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 
per 1. März 2012 nichtig sei (act. 28).

Das Mietgericht kam zum Schluss, dass die Angaben im Formular vom 1. November 2011, mit 
welchem die Mietzinsänderung angekündigt und begründet wurde, bezüglich der Veränderungen 
des Hypothekarzinssatzes, der Teuerung und der Kostensteigerung nicht zu beanstanden seien 
und den Vorgaben von Art. 269d OR und Art. 19 Abs. 1 VMWG entsprächen. Mit den gemachten 
Angaben sei es den Mietern möglich, zu prüfen, ob die geltend gemachten Auswirkungen auf den 
Mietzins zutreffen würden oder nicht. Demgegenüber fehlten im Mietzinserhöhungsformular vom 

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1. November 2011 zusätzliche Angaben zu den wertvermehrenden Investitionen infolge 
Totalsanierung, welche zur Mietzinserhöhung von CHF 454.- beziehungsweise 43,24 % führen 
sollen. Weder im Formular selber, noch in einem dazugehörigen Begleitschreiben würden 
Angaben zur Berechnung der geltend gemachten Mietzinserhöhung gemacht. Es fehlten Angaben 
zu den Baukosten, zur Aufteilung der werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen und 
zur Amortisationsdauer der getätigten Investitionen. Das Mietgericht hielt fest, eine transparente 
Darstellung dieser Angaben wäre für den Vermieter ohne übermässigen Aufwand möglich 
gewesen. Bei einer massiven Erhöhung des Mietzinses von über 40 % seien genauere Angaben 
erforderlich, damit sich die Mieterschaft ein exaktes Bild über die Berechtigung der 
Mietzinserhöhung machen könne. Ein simpler Hinweis „wertvermehrende Investitionen - infolge 
Totalsanierung CHF 454.- (43,24 %)“ genüge nicht, um den doch strengen Anforderungen der 
Lehre und Rechtsprechung zu entsprechen. Da die erforderlichen Angaben und Präzisierungen 
fehlten, erachtete es die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 als nicht genügend begründet. 
Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Vermieter die gesamte Mieterschaft des 
Mehrfamilienhauses an einer Informationsveranstaltung vom 30. März 2010 über den Umfang der 
Mietzinserhöhung informiert habe. Denn bei diesen vor oder während der Bauphase an die 
Mieterschaft abgegebenen Berechnungen und Dokumentationen habe es sich nicht um die 
definitiven Zahlen und Abrechnungen gehandelt hat, sondern lediglich um Schätzungen. Auch 
wenn diese Schätzungen offenbar ziemlich genau vorgenommen worden seien, so hätte die 
Vermieterin den Mietern mit dem Mietzinserhöhungsformular vom 1. November 2011 doch auch 
die Schlussabrechnungen zukommen lassen müssen, damit sich die Mieter über die definitiven 
Zahlen ins Bild setzen und eine Anfechtung der Mietzinserhöhung hätten prüfen können. 

D. Am 9. März 2015 reichte die Vermieterin Berufung ein. Sie beantragt - unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen - folgendes:

Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. November 2014 sei 
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Mietzinsänderungen der Berufungsklägerin gemäss 
den Formularmitteilungen vom 1. November 2011, ergangen für das mit den Berufungsbeklagten 
bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. März 2012, wirksam sind.

Eventualiter:

Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. November 2014 sei 
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung der Berufungsklägerin gemäss 
den Formularmitteilungen vom 1. November 2011, ergangen für das mit den Berufungsbeklagten 
bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. März 2012, im Umfang der Mietzinserhöhungen für 
CHF 12.80 wirksam sind.

Mit Berufungsantwort vom 30. März 2015 beantragen die Berufungsbeklagten, die Berufung sei 
kostenfällig abzuweisen.

Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, 
ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

1. a) End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das 
Kantonsgericht, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 

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CHF 10'000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 JG). Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit 
Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO).

Das vollständig begründete Urteil wurde der Berufungsklägerin am 6. Februar 2015 zugestellt, so 
dass die am Montag, 9. März 2015 eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte; die Frist ist am 
Samstag, 7. März 2015 ausgelaufen und verlängerte sich von Gesetzes wegen auf den nächsten 
Werktag (Art. 142 Abs. 3 ZPO).

b) Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert auf CHF 159'600.- (Ziff. 5, S. 11). 
Streitgegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens war die Mietzinserhöhung. Der Streitwert 
berechnet sich angesichts des unbefristeten Mietsverhältnisses aufgrund der jährlichen 
Mietzinsdifferenz (CHF 1'770.- - CHF 1'300.- = CHF 470.- x 12 = CHF 5'640.-), multipliziert mit 
zwanzig (Art. 94 Abs. 2 ZPO; BSK ZPO-RUEGG, Art. 92 N 4; Das schweizerische Mietrecht, 
Kommentar, 3. Auflage, Schulthess 2008, Art. 274f N 31), mithin CHF 112'800.-.

Auf die Berufung ist somit grundsätzlich einzutreten.

c) Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist dem Appellationshof 
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus 
welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. 
Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 
ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition komplett neu zu 
beurteilen.

Die Berufungsführerin rügt eine unrichtige Rechtsanwendung gemäss Art. 310 lit. a ZPO (Berufung 
Ziff. II. 2).

d) Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt CHF 112'800.-.

e) Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.

2. a) Die Berufungsklägerin stellt in ihrer Berufungsbegründung einen „Sachverhalt“ (Berufung 
A, S. 3-7) und einen Abschnitt „Anfechtungsobjekt“ (Berufung B, S. 7 f.) voran. Sie schildert dabei 
die ihr wesentlich erscheinenden Punkte, ohne auf das angefochtene Urteil Bezug zu nehmen. 
Inwieweit sie damit eine unrichtige Feststellung des Sachverhaltes rügen will, ist nicht erkennbar, 
als Berufungsgrund wird denn auch einzig eine falsche Rechtsanwendung angeführt (Berufung, 
Ziff. II/2). In der Berufungsbegründung ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der 
angefochtene Entscheid falsch ist und folglich abgeändert werden muss; es genügt nicht, einfach 
seinen Standpunkt zu wiederholen. Insoweit ist die Berufung mangelhaft begründet, und in diesen 
Punkten ist auf die Berufung nicht einzutreten.

b) Die Berufungsklägerin rügt, das Mietgericht habe sein Urteil im Wesentlichen auf ein 
unzutreffendes Urteil des Amtsgerichts Luzern-Land vom 21. August 2006 gestützt, dem ein 
anderer Sachverhalt zugrunde gelegen habe. Dieses Präjudiz könne nicht als Grundlage für das 
angefochtene Urteil herangezogen werden (Berufung C, S. 8-11). 

Das Gericht schöpft das Recht nicht aus Präjudizen, sondern aus dem Gesetz. Dieses findet 
Anwendung auf alle Rechtsfragen, für die es nach Wortlaut oder Auslegung eine Bestimmung 
enthält (Art. 1 ZGB). Die Vorinstanz stützt ihren Entscheid auf Art. 269d OR und 19 Abs. 1 VMWG 

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(E. 3.1), sie legt dar wie diese Regeln nach Wortlaut, Sinn und Zweck zu verstehen sind (E. 3.2) 
und wie die einzelnen Aspekte vom Bundesgericht gewürdigt wurden (E. 3.3), was zu Recht nicht 
beanstandet wird. Aus dem Umstand, dass die Vorinstanz auch ein Urteil des Amtsgerichts 
Luzern-Land wiedergibt (E.3.4), kann die Berufungsführerin nichts für sich ableiten.

3. Die Berufungsklägerin rügt hauptsächlich, die von der Vorinstanz für eine klare Begründung 
nach Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG geforderten Angaben – konkret die Angaben zu den 
wertvermehrenden Investitionen – gingen offenkundig zu weit, seien praxisfremd und durch die 
Leitlinien des Bundesgerichts nicht abgedeckt.

a) Die Berufungsklägerin beruft sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts (Urteil des 
Bundesgerichts 4C.330/2002 vom 31. Januar 2003 E. 3.2.1) und macht geltend, diesen 
Anforderungen genügten die ausgesprochenen Mietzinserhöhungen ganz offensichtlich. Es sei für 
die Berufungsbeklagten jederzeit klar gewesen, auf welche Erhöhungsgründe sich die Vermieterin 
berufe. Mehr oder anderes sei für eine genügend klare Begründung einer Mietzinsanpassung nicht 
erforderlich. So habe das Bundesgericht im Urteil 4C.328./2005 vom 9. Dezember 2005 erkannt, 
dass sich die im Formular enthaltene Begründung „Sanierung Fassaden und Flachdächer" 
angesichts der weiteren dem Mieter bekannten Umstände auf sämtliche ausgeführten 
Sanierungsmassnahmen beziehe, also auch auf solche, die im kurz gefassten Begründungstext 
nicht explizit erwähnt worden seien. Wenn bereits solche Formulierungen eine genügend klare 
Begründung einer Mietzinsanpassung darstellten, dann erst recht die Begründung im vorliegenden 
Fall. Den Mietern sei bereits aus dem Erhöhungsformular eindeutig klargeworden, auf welche 
Erhöhungsgründe sich die Vermieterin berufe. In Bezug auf den umstrittenen Erhöhungsanteil 
habe sich die Vermieterin klar und eindeutig auf wertvermehrende Investitionen - und auf keinen 
anderen Erhöhungsgrund -, berufen und dabei präzisierend klargestellt, dass es sich um eine 
Totalsanierung handle. Diese klare Willensäusserung stelle eine hinreichende Begründung im 
Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dar.

Als Hilfsbegründung lässt die Berufungsklägerin vortragen, selbst wenn man fälschlicherweise von 
erhöhten Anforderungen an die Begründung einer Mietzinsanpassung ausgehen wollte, könnten 
die Mieter daraus nichts zu ihren Gunsten und insbesondere keine Nichtigkeit der 
Mietzinsanpassungen ableiten. Denn die in der Mitteilung für die Mietzinserhöhung angegebene 
Begründung sei Teil der Willensäusserung des Vermieters, mit der er sein Gestaltungsrecht 
ausübe. Deren Sinn und Tragweite, und insbesondere deren Klarheit, seien daher nach den 
üblichen Kriterien der Vertragsauslegung zu bestimmen. Der Vermieter habe sie mangels eines 
übereinstimmenden Verständnisses der Parteien (Art. 18 OR) nach dem Vertrauensprinzip so 
gegen sich gelten zu lassen, wie sie der Mieter als Adressat nach ihrem Wortlaut und 
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen in guten Treuen habe verstehen dürfen und 
müssen. Dabei könnten namentlich weitere Informationen des Vermieters herangezogen werden, 
welche die im Formular angegebene Begründung präzisieren oder zu ihrer Auslegung beitragen 
(BGE 121 III 460 E. 4a; Urteil des Bundesgerichts 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005 E. 2.4). 
Die Vermieterin habe im Rahmen ihrer Begründungsobliegenheit bereits im Vorfeld grosse 
Anstrengungen unternommen, die Mieterschaft mit dem nötigen Begleitmaterial auszustatten, dies 
durch regelmässige Flyers als Informationsschreiben („Mieterinformation"), einen allgemein 
zugänglichen Informations-Container vor Ort während der Bauphase und die Abgabe des 
detaillierten Bauprogramms an alle betroffenen Mietparteien. Am 30. März 2010 sei eine Info-
Veranstaltung organisiert worden, anlässlich welcher auch über die Mietzinsentschädigung 
während der Bauphase und den Umfang der Mietzinserhöhung informiert worden sei. Darüber 
hinaus hätten die aktuellen Zahlen auch noch bei der Verwalterin, der Niederer AG Immobilien und 
Verwaltungen, jederzeit eingesehen oder telefonisch angefragt werden können. Jeder Mieter habe 

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- soweit er denn auch nur ansatzweise gewollt habe - volle Transparenz über die Ereignisse 
gehabt und sei im Vorfeld der Mietzinserhöhung über die anstehende Mietzinserhöhung und die 
Berechnungsweise informiert worden. Zwar sei es der Vermieterin während der Bauphase noch 
nicht möglich gewesen, die definitiven Zahlen für die Mietzinserhöhung zu präsentieren, doch sei 
der Verteilschlüssel der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten von Anfang an festgestanden, da 
es sich um eine Totalsanierung der Liegenschaft gehandelt habe (Berufung, S. 12-14).

b) aa) Art. 269d Abs. 1 OR bestimmt, dass der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den 
nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen kann. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung 
mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten 
Formular mitteilen und begründen.

Zweck der Formularpflicht ist primär die Information des Mieters über die Gründe der Erhöhung 
und die Anfechtungsmöglichkeiten. Es geht darum, ihm den Rechtsweg aufzuzeigen und ihm eine 
möglichst einfache Beurteilung seiner Chancen zu sichern, die angekündigte Mietzinserhöhung 
anzufechten (BGE 138 III 401 E. 2.4.2, BGE 135 III 220 E. 1.5.3; BGE 121 III 214 E. 3b; je mit 
Hinweisen).

bb) Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen 
Formular mitteilt, sie nicht begründet, oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder 
ausspricht (Art. 269d Abs. 2 OR). 

Die Begründung einer Mietzinserhöhung oder einer anderen unmittelbar mietzinsrelevanten 
Forderung des Vermieters hat strengen Anforderungen zu genügen. Der Mieter muss daraus 
insbesondere den Umfang, die Art der Berechnung und die entsprechende Begründung klar 
ersehen können (BGE 125 III 231 E. 4b). Das Gesetz sieht für die Begründung einer 
Mietzinserhöhung eine qualifizierte Schriftform vor, die sich nicht nur auf die Art und Weise, 
sondern auch auf den Inhalt der Mitteilung bezieht. Das Mietrecht ist von Formalismus geprägt, 
und es bestehen gute Gründe für eine strikte Formstrenge, die grundsätzlich Ausnahmen von zum 
Schutze des Mieters aufgestellten Regeln nicht zulässt. Art. 269d OR verlangt ausdrücklich, dass 
die Erhöhungsgründe auf dem amtlichen Formular selbst angegeben werden.

c) aa) Der Mieter muss 10 Tage vor dem Kündigungstermin im Besitze der relevanten 
Informationen sein, die ihn in die Lage versetzen, zu entscheiden, ob er die Mietzinserhöhung 
akzeptieren oder anfechten will, oder ob er auf die Weiterführung des Vertrags verzichtet. Dass der 
Mieter bei Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden Verbesserungen des Vermieters 
verlangen kann, dass der geltend gemachte Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird (Art. 20 
Abs. 1 VMWG), ändert daran nichts. Denn weder der Kündigungstermin noch die 30-tägige 
Anfechtungsfrist werden dadurch berührt.

bb) Im Berufungsverfahren ist unbestritten, dass die Vermieterin im März 2010 - mithin 
1 ½ Jahre vor der Mietzinserhöhung eine Informationskampagne veranstaltete. Daraus kann die 
Vermieterin aber wenig für sich ableiten, denn diese stand im Zusammenhang mit den 
Umbauarbeiten. Gemäss Art. 260 Abs. 2 OR hat der Vermieter bei Umbauarbeiten auf die 
Interessen der Mieter Rücksicht zu nehmen, und sie insbesondere rechtzeitig im Voraus über 
Umfang und Dauer der Arbeiten zu informieren. Dies hat die Vermieterin getan. Für den 
Appellationshof ist auch erstellt, dass anlässlich der Informationsveranstaltung vom 30. März 2010 
zu sämtlichen traktandierten Themen (act. 30/1), mithin auch über „Mietzinsentschädigung 
während der Bauphase“ und „Umfang der Mietzinserhöhung“ Ausführungen gemacht wurden. Den 
Akten sind aber keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass den Mietern nach Abschluss der 

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Bauarbeiten, Angaben zum investierten Kapital oder zum Überwälzungssatz bekannt gegeben 
wurden. Die schriftlichen Mieterinformationen (act. 30/3-27) orientieren über Bau(leitungs)belange.

cc) Auch der Einwand der Vermieterin, die Mieter hätten sich jederzeit im Vorfeld der 
Mietzinserhöhung über die anstehende Mietzinserhöhung und die Berechnungsweise informieren 
können, stösst ins Leere. Bei den gemäss Art. 269d OR als Begründung zu liefernden 
Informationen handelt es sich um eine Bringschuld des Vermieters, und nicht um eine Holschuld 
des Mieters. Ausschlaggebend für die Berechnung des neuen Mietzinses sind die definitiven 
Zahlen der Bauabrechnung. Diese wurden den Berufungsklägern nie schriftlich vorgelegt. Es ist 
dem Appellationshof durchaus bewusst, dass Bauabrechnungen grosser Baustellen, die zudem 
mehrere Objekte umfassen und einen hohen Detaillierungsgrad aufweisen, nicht einfach 
zusammenzufassen sind. Aber der Vermieter ist - respektive muss - in der Lage sein, seine 
Berechnung der Mietzinserhöhung darzulegen. Wer unter dem Titel « wertvermehrenden 
Investitionen infolge Totalsanierung » eine Erhöhung von 43,24 % geltend macht, kann diese nicht 
aus dem Hut zaubern, sondern muss darlegen, welche Parameter er seiner Berechnung zugrunde 
legt. Nur so kann der Mieter die Plausibilität der Erhöhung abschätzen und über sein weiteres 
Vorgehen entscheiden. 

dd) Selbst wenn die Mietzinserhöhung im vorgesehenen Umfang materiell gerechtfertigt 
wäre, ist sie formell mangels detaillierter Begründung nicht korrekt erfolgt. Die ausgeprägte 
Formstrenge des Mietrechts zieht aufgrund dieses formellen Mangels die Nichtigkeit desjenigen 
Teils der Mietzinserhöhung nach sich, welche auf den wertvermehrenden Investitionen infolge 
Totalsanierung basiert. 

Die weiteren geltend gemachten Erhöhungsgründe hat die Vorinstanz auch geprüft und befunden, 
dass die Angaben im Formular vom 1. November 2011 (act. 2/19) bezüglich der Veränderungen 
des Hypothekarzinssatzes (-5,66 % resp. - CHF 59.45), der Teuerung (+2,42 % resp. CHF 25.40) 
und der Kostensteigerung (+4,46 % resp. CHF 46.85) im Lichte von Art. 269d OR und Art. 19 
Abs. 1 VMWG nicht zu beanstanden seien. Mit den gemachten Angaben sei es den Mietern 
möglich, zu prüfen, ob die geltend gemachten Auswirkungen auf den Mietzins zutreffen würden 
oder nicht. Diese Feststellungen sind im Berufungsverfahren von keiner Partei bestritten.

Aufgrund dieser Sachlage stellt der Appellationshof fest, dass für die 4 ½-Zimmer-Wohnung 1005, 
D.________ ab 1. März 2012 eine Mietzinserhöhung von 1,22 % gerechtfertigt und damit ein 
Netto-Mietzins von CHF 1'062.80 pro Monat (CHF 1'050.- + CHF 12.80) nicht missbräuchlich ist.

Die Berufung ist daher teilweise gutzuheissen.

3. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die 
Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). 

a) Hat - wie vorliegend - keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach 
dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Das Gericht kann von diesem 
Verteilungsgrundsatz abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn 
besondere Umstände vorliegen, die eine Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens als unbillig 
erscheinen lassen (Art. 107 Abs. 1 ZPO).

Die hier streitige Mietzinsänderung per 1. März 2012 wurde von den Mietern nur bezüglich 
„wertvermehrende Investitionen infolge Totalsanierung“ bestritten (Klageantwort S. 6 ff., act. 10). 
Zu den übrigen Punkten (Veränderungen des Hypothekarzinssatzes, Teuerung und 
Kostensteigerung) machte auch die Klägerin keine weiteren substantiierten Angaben (Klage, 
S. 11, act. 1) und sie bildeten kein Prozessthema. Mit den Fragen, die Gegenstand des Prozesses 

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waren, ist die Klägerin unterlegen; somit sind ihr auch die Prozesskosten des erstinstanzlichen 
Verfahrens aufzuerlegen und es besteht keine Veranlassung, von der betragsmässigen 
Festsetzung der Parteikosten durch die Vorinstanz abzuweisen.

b) aa) Aus denselben Gründen sind auch die Prozesskosten des Berufungsverfahrens der 
Berufungsklägerin aufzuerlegen. Sie ist zwar mit ihrem Subsidiärbegehren durchgedrungen, doch 
bildet auch dies nur die Folge ihres Unterliegens mit den Hauptbegehren.

bb) Gerichtskosten sind im Berufungsverfahren keine zu erheben (Art. 116 Abs. 1 ZPO, 
Art. 30 Abs. 1 JG).

cc) Die Parteikosten der Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren werden auf Grund 
einer detaillierten Festsetzung bestimmt (Art. 64 f. JR).

Die Behörde berücksichtigt bei detaillierter Festsetzung der als Parteikosten geschuldeten 
Anwaltshonorare insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses 
notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die als 
Parteikosten geschuldeten Honorare werden i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs von CHF 230.- 
festgesetzt (Art. 65 JR). Ein Streitwert von CHF 112'000.- führt zu einer Erhöhung des Honorars 
um 40,2 % (Art. 66 JR). Korrespondenz und Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses 
notwendig waren und den Rahmen einer einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, 
insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer 
Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein Pauschalhonorar von höchstens CHF 500.-, bzw. 
ausnahmsweise CHF 700.- (Art. 67 JR). Für Fotokopien beträgt die Gebühr 40 Rappen je Kopie. 
Können zahlreiche Fotokopien gleichzeitig gemacht werden, so kann dieser Betrag herabgesetzt 
werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Die Reiseentschädigungen umfassen sämtliche Kosten (Transport, 
Mahlzeiten usw.) sowie die aufgewendete Zeit (Art. 68 Abs. 3 JR); pro Kilometer wird ein Betrag 
von CHF 2.50 angerechnet (Art. 77 Abs. 1 JR). 

c) Rechtsanwalt Patrik Gruber veranschlagt in seiner Leistungserfassung für das Verfahren 
vor Kantonsgericht einen Zeitaufwand von 7 ½ Stunden. Gestützt auf die Akten und die 
eingereichte Kostenliste von Rechtsanwalt Gruber scheint ein zeitlicher Aufwand von ungefähr 
6 Stunden (Lektüre Urteil und Berufungsschrift, Ausarbeitung Berufungsantwort) angemessen. Die 
übrigen, zur Führung des Prozesses notwendigen Aufwendungen sind mit pauschal CHF 300.- zu 
entschädigen. Die ausgewiesenen Auslagen für Porto (CHF 15.-) und Fotokopien (CHF 22.80) 
sind nicht zu beanstanden. 

Die als Parteikosten geschuldeten Anwaltskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden 
somit auf CHF  2'454.35 (Honorar: CHF 1'380.-, Streitwerterhöhung CHF 554.75; Korrespondenz 
und Auslagen: CHF 37.80, Pauschalhonorar CHF 300.-; zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer von 
CHF 181.80) festgesetzt.

(Dispositiv auf der folgenden Seite)

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Der Hof erkennt:

I. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen.

Das Urteil des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. November 2014 wird 
geändert und lautet neu wie folgt:

1. Die Klage wird teilweise gutgeheissen.

2. Es wird festgestellt, dass die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 
2012 für die 4 ½-Zimmer-Wohnung 1005, D.________ ab 1. März 2012 im Umfang von 
1.22 % gerechtfertigt und damit ein Netto-Mietzins von CHF 1‘062.80 pro Monat 
(CHF 1‘050.- + CHF 12.80) nicht missbräuchlich ist.

3. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

4. A.________ wird verpflichtet, C.________ und B.________ eine Parteientschädigung 
von CHF 10‘139.30, zuzüglich Mehrwertsteuer von 8 %, total CHF 10‘950.45, zu 
bezahlen. 

II. Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden der A.________ auferlegt.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

Die Parteientschädigung von C.________ und B.________ wird auf CHF 2‘454.35 
festgesetzt. 

III. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 

Freiburg, 8. Juni 2015/aur

Präsident Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin
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