# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 99cdcefb-d0d6-5044-910c-738789fd8310
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 22.10.2008  SB.2007.00124
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2007-00124_2008-10-22.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2007.00124	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 22.10.2008
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.04.2009 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Direkte Bundessteuer 2001

	
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel.
Die Pflichtigen haben den zwei Töchtern im Rahmen eines Erbvorbezugs je eine Liegenschaft übertragen. Das kantonale Steueramt hat die Pflichtigen als Liegenschaftenhändler qualifiziert und daher die Übertragung der Liegenschaften auf die zwei Töchter steuerlich als Überführung von Geschäftsvermögen ins Privatvermögen behandelt. 
Steuerbarer Immobilienhandel liegt nach der Praxis des Bundesgerichts vor, wenn der Pflichtige Liegenschaftengeschäfte nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn er dies systematisch und mit Absicht der Gewinnerzielung  im Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit tut. Indizien für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel sind: (systematische bzw. planmässige) Vorgehensweise, Häufigkeit der Geschäfte, enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit, Einsatz spezieller Fachkenntnisse, Besitzesdauer, Einsatz erheblicher Fremdmittel. Diese Indizien müssen in ihrer Gesamtheit auf eine selbständige Erwerbstätigkeit ausgerichtet sein. Dies wurde vorliegend verneint, weil das Indiz der Berufsnähe des Liegenschaftengeschäfts allein nicht ausreicht, um eine selbständige Erwerbstätigkeit zu begründen.
Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						GUTHEISSUNG
LIEGENSCHAFTENHANDEL
LIEGENSCHAFTENHÄNDLER
SELBSTÄNDIGE ERWERBSTÄTIGKEIT
VERMÖGENSVERWALTUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 16 Abs. I DBG
Art. 16 Abs. III DBG
Art. 18 DBG
Art. 18 Abs. I DBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2007.00124

 

 

Entscheid

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 22. Oktober 2008

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Ersatzrichter
Michael Beusch, Gerichtssekretärin
Claudia Suter. 

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch die C AG, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Schweizerische Eidgenossenschaft, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Direkte
Bundessteuer 2001,

hat
sich ergeben: 

I.  

Der mit B, verheiratete A erwarb nach eigenen Angaben
seit 1962 folgende Liegenschaften: 

	
  Liegenschaft

  	
  Kauf

  	
  Kaufpreis

  
	
   

  	
   

  	
  Fr.

  
	
  Einfamilienhaus H-Strasse 01 in R 

  	
  1962

  	
  …

  
	
  Einfamilienhaus I-Strasse 02 in R

  	
  1967

  	
  …

  
	
  Mehrfamilienhaus J-Strasse 03 in R

  	
  1969

  	
  …

  
	
  Mehrfamilienhaus K-Strasse 04 in R

  	
  1980

  	
  …

  
	
  Stockwerkeigentum L-Strasse 05/06 in R
  (fünf 1-Zimmerwohnungen, zwei 2-Zimmerwohnungen)

  	
  1984

  1995: Verkauf einer 1- und einer 2-Zimmer-Wohnung

  	
  …

  
	
  Mehrfamilienhaus M-Strasse 07/08 in R

  	
  1985

  	
  …

  
	
  Stockwerkeigentum N-Strasse 09 in S (zwei
  2-Zimmerwohnungen)

  	
  1988

  1990: Verkauf

  	
  …

  
	
  Mehrfamilienhaus O-Strasse 10 in R

  	
  1989

  	
  …

  
	
  Stockwerkeigentum H-Strasse 32 in R (eine
  4 ½ -Zimmerwohnung)

  	
  1989

  	
  …

  
	
  Mehrfamilienhaus P-Strasse 11 in R

  	
  1996

  	
  …

  
	
  1'070 m2 Land mit Blockhaus in
  T

  	
  1996

  	
  …

  
	
  (Nach der vorliegend interessierenden
  Steuerperiode:)

  Mehrfamilienhaus Q-Strasse 12 in R

  	
   

  2004

  	
  …

  

 

Mittels zwei Abtretungsverträgen mit Erbvorbezug vom
26. Februar 2001 übertrug A folgende zwei Liegenschaften an seine Töchter:
Die Liegenschaft M-Strasse 07 zum Übernahmepreis von Fr. … an D (ohne
Übernahme von Grund­pfand­schulden) und die Liegenschaft O-Strasse 10 zum
Übernahmepreis von Fr. … an E (mit Übernahme von Grundpfandschulden im Umfang
von Fr. …). Vereinbart wurde je, dass der jeweilige Preis nicht zu
bezahlen sei, sondern im Umfang von Fr. … bzw. von Fr. … als
Erbvorbezug gelte. Die beiden Töchter verpflichteten sich je, sich in einer
späteren Erbteilung über den Nachlass des Vaters die jeweiligen Beträge an den
dannzumaligen Erbanspruch anrechnen zu lassen.

Das kantonale Steueramt gelangte nach Durchführung einer
Untersuchung zum Schluss, A sei unter steuerlichen Gesichtspunkten als
Liegenschaftenhändler zu qualifizieren, womit die Gewinne aus der Übertragung
der beiden erwähnten Liegenschaften auf seine Töchter der Besteuerung zu
unterwerfen seien. Es veranlagte die Eheleute A und B deshalb mit Verfügung vom
13. Februar 2006 nicht gemäss deren Selbstdeklaration mit einem steuer­baren
Einkommen von Fr. …, sondern mit einem solchen von Fr. …. Dies be­stätigte
das kantonale Steueramt mit Einspracheentscheid vom 9. Mai 2007.

II.  

Eine hiergegen erhobene Beschwerde
wies die Steuerrekurskommission II am 12. November 2007 ab. Sie gelangte
in Anwendung der einschlägigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung nach
Würdigung der massgebenden Elemente des vorliegenden Einzelfalles zur
Auffassung, zwar handle es sich vorliegend "eher um einen Grenzfall",
aus der gesamthaften Be­trachtung ergebe sich aber, dass der Pflichtige dennoch
als Liegenschaftenhändler einzustufen sei.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben die Pflichtigen am
19. Dezember 2007 Beschwerde an das Verwaltungsgericht, dem sie neben der
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids be­an­tragten, sie seien gemäss
Selbstdeklaration mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … zu veranlagen.
Eventualiter sei der "Gewinn aus Schenkung" auf Fr. 0.- fest­zusetzen,
da die Liegenschaft erst im Zeitpunkt des Verkaufs vom Privat- ins Geschäftsver­mögen
überführt worden wäre. Subeventualiter seien die geschenkten Liegenschaften
auch bei den Beschenkten als Geschäftsvermögen zu betrachten, womit keine
steuersystematische Realisation stattgefunden habe. Schliesslich ersuchten die
Pflichtigen um Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während dem die Steuerrekurskommission II auf
Vernehmlassung verzichtete und sich die Eidgenössische Steuerverwaltung nicht
vernehmen liess, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Für die Beschwerde an das Verwaltungsgericht
als weitere verwaltungsunabhängige kantonale Instanz im Bereich der direkten
Bundessteuer gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom
14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von
Art. 140 bis 144 DBG über das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission
"sinngemäss". 

Die nur sinngemässe
Anwendung der Bestimmungen über das Verfahren vor der Re­kurskommission
gestattet unterschiedliche Regelungen, die sich aus der Natur eines zweistufigen
gerichtlichen Instanzenzugs ergeben, namentlich eine Verengung der Kognition
mit Beschränkung des Novenrechts für die zweite Instanz. Sie liegt im Interesse
der Verfahrensökonomie und ist geeignet, einer miss­bräuch­lichen
Prozessführung entgegenzuwirken (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). Soll die
erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermes­sens­kontrolle
unbeschränkte gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide der
Veranlagungsbehörde auf alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen
Verfahrens hin (Art. 140 Abs. 3 DBG) ermöglichen, muss sich die
Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, welche die Überprüfung der Entscheidung
eines Gerichts und nicht diejenige einer Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat,
sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschränken (BGE 131 II 548
E. 2.5). 

1.2 Demnach
können mit der (zweitinstanzlichen) Beschwerde an das Verwaltungsgericht alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts gel­tend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrän­ken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurs­kommission
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekurskommission zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich somit
lediglich auf rechts­verletzende Ermessensfehler, d.h. auf
Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (vgl. RB 1999
Nr. 147).

2.  

2.1 Der aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV) abgeleitete Anspruch auf rechtliches Gehör gibt dem Be­troffenen als
persönlichkeitsbezogenes Mit­wirkungsrecht das Recht, sich vor Erlass ei­nes in
seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zu äussern, erhebliche Beweise
bei­zu­bringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen
gehört zu wer­den und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken
oder sich zu­min­dest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist,
den Entscheid zu be­ein­flus­sen. Dem Mitwirkungsrecht entspricht die Pflicht der
Behörde, die Argumente und Verfah­rens­anträge der Partei entgegenzunehmen und
zu prüfen sowie die ihr rechtzeitig und form­rich­tig angebotenen Beweismittel
abzunehmen, es sei denn, diese beträfen eine nicht er­heb­li­che Tatsache oder
seien offensichtlich untauglich, über die streitige Tatsa­che Beweis zu er­bringen
(BGE 126 I 15 E. 2a; BGE 124 I 241 E. 2, mit weiteren
Hinwei­sen). Der An­spruch auf rechtliches Gehör führt indes nicht zur
Unzulässigkeit antizipierter Be­weis­wür­di­gung und umfasst im Allgemeinen
auch nicht das Recht, sich mündlich äussern zu kön­nen (BGE 122 II 464
E. 4a und c).

2.2 Gegenstück dieses aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden
Akteneinsichts- und Be­weis­führungsrechts ist die Aktenführungspflicht von
Verwaltung und Behörden. Danach hat eine Behörde alles in den Akten
festzuhalten, was zur Sache gehört (BGE 130 II 473 E. 4.1). Wird der Akten­füh­rungspflicht
nicht nachgelebt, so stellt dies eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar,
welche sich in dem Sinn auswirkt, dass allfällige aus der Beweislosigkeit
resultierende Nach­teile als nicht vom Privaten verschuldet gelten können und
von diesem nicht zu tra­gen sind (BGE 124 V 372 E. 3b).

3.  

3.1 Der
Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16
Abs. 1 DBG). Steuerbar sind gemäss Art. 18 Abs. 1 DBG alle
Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb,
aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit.
Unter diesen Begriff fällt allgemein jede Tätigkeit, bei der ein Unternehmer
auf eigenes Risiko, unter Einsatz von Arbeit und Kapital, in einer frei
gewählten Organisation und mit der Absicht der Gewinnerzielung am
Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Eine solche Tätigkeit kann haupt- oder nebenberuflich,
dauernd oder temporär ausgeübt werden. Als Einkommen aus selbstständiger
Erwerbstätig­keit gelten dabei auch die Gewinne aus der Veräusserung von
Vermögensgegenständen, wenn sie in einer über die schlichte Vermögensverwaltung
hinausgehenden Tätigkeit erzielt werden. Ob eine selbständige Erwerbstätigkeit
vorliegt, ist stets nach den gesamten Umstän­den des Einzelfalls zu beurteilen
(vgl. u.a. BGE 125 II 113 E. 5b S. 120 f. sowie BGr, 19. Mai 2008, 2C_708/2007,
E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.bger.ch). 

3.2 Nach der
Praxis des Bundesgerichts liegt steuerbarer Immobilienhandel vor, wenn der
Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der
privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt,
sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut;
das heisst, wenn er eine Tätigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit auf
Erwerb gerichtet ist. Eine solche Tätigkeit qualifiziert sich als selbständige
Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG. Dabei ist
unerheblich, ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. Als
Indizien für eine selbständige Erwerbstätigkeit können etwa in Betracht kommen:
die (systematische bzw. planmässige) Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit
der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen
Tätigkeit des Steuerpflichtigen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die
Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der
Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft (vgl. zum
Ganzen BGE 125 II 113 E. 6a sowie unlängst BGr, 14. April 2008,
2A.125/2007, E. 2.1 mit weiteren Hinweisen, www.bger.ch). Jedes dieser
Indizien kann zusammen mit anderen, im Einzelfall unter Umständen aber auch allein,
zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 DBG
ausreichen (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 23. November 2005, 2A.358/2005,
E. 2.2 sowie unlängst BGr, 28. Mai 2008, 2C_29/2008, E. 3.3, alle mit
weiteren Hinweisen, www.bger.ch).

4.  

4.1 Die
Steuerrekurskommission II ist in ihrem Entscheid zum Schluss gelangt, der Pflichtige
sei als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler zu qualifizieren. Dies ergebe
sich aus der gesamthaften Betrachtung der einzelnen Indizien, wenngleich es
sich vorliegend "eher um einen Grenzfall" handle. Der Pflichtige habe
von 1969 bis 1996 fünf Mehrfamilienhäuser sowie sieben
Stockwerkseigentumseinheiten erworben (und 1989 noch eine Stockwerkeigentumseinheit),
wobei ihm seine "sonstige Tätigkeit als Treuhänder, Liegenschaftenverwalter
und Mäkler" diejenige Marktnähe gegeben habe, welche ihm die Käufe im Einzelfall
erst ermöglicht bzw. erleichtert hätten. Was die zwei Verkäufe zwischen 1962
und 2001 betreffe (Verkauf von zwei Stock­werkeigentumseinheiten [zwei
2-Zimmerwohnungen] an der N-Strasse 09 in S zum Preis von Fr. … am 4. Juli
1990 [Grundstückgewinn Fr. …]; Verkauf von zwei Stockwerkeigentumseinheiten
[je eine 1-und 2-Zimmer­wohnung] an der L-Strasse 05 in R [Grundstückgewinn
Fr. … bzw. Fr. …]), so stellten diese (aus näher ausgeführten
Umständen) kein besonders starkes Indiz für die Eigenschaft des Pflichtigen als
Immobilienhändler dar. Auch was die Fremd­finanzierung angehe, so könne diese
(aus ebenfalls näher dargelegten Gründen) wenn über­haupt, dann höchstens als
schwaches Indiz für die Liegenschaftenhändlertätigkeit gedeutet werden.
Allerdings sei der Pflichtige im Liegenschaftenbereich als Mäkler tätig gewesen,
womit das Indiz der Berufsnähe erfüllt sei, was zusammen mit den anderen Indizien
zur Annahme einer Liegenschaftenhändlertätigkeit genüge.

4.2 Die Pflichtigen
vertreten demgegenüber die Auffassung, es liege keine Liegen­schaften­händlertätigkeit
vor. Vorab richte sich ihre Tätigkeit betreffend Liegen­schaften nicht auf
Erwerb, da nie ein solcher daraus resultiert habe. Problematisch sei auch das
mögliche Abstellen auf ein einziges Kriterium. Betreffend Berufsnähe, welche
aufgrund der Zurechnung des Wissens beauftragter Hilfspersonen bei nahezu
jedermann gegeben sei, würde dies bedeuteten, dass "bald jeder ein
Liegenschaftenhändler und/oder Wertschriften­händler wäre". Dies zeige,
dass es auf dieses Indiz alleine nicht ankommen dürfe.

4.3 Die
Rekurskommission hat die aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entwickel­ten
Kriterien wie etwa die Häufung der An- und Verkäufe, die Inanspruchnahme
bedeuten­der Fremdmittel sowie den Einsatz von Spezialkenntnissen umfassend
beleuchtet und dargelegt, weshalb ihrer Ansicht in einer Gesamtbetrachtung von
einer Liegenschaf­ten­händler­tätigkeit des Pflichtigen auszugehen sei.
Betreffend Darlegung und Würdigungen der Sachdarstellungen, etwa bezüglich
Glaubhaftigkeit der Teil davon bildenden Aussagen, kann vorab ohne Weiteres auf
die entsprechenden Ausführungen der Rekurskommission verwiesen werden (vgl. § 161
des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 [GVG]). Das
Verwaltungsgericht gelangt in Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles dennoch
zur gegenteiligen Auffassung als die Rekurskommission. Dies aus folgenden Gründen:

4.3.1
Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit, der sich als Typusbegriff
durch Offenheit und Unschärfe auszeichnet, wird durch verschiedene Merkmale
charakterisiert, welche in einem mehr oder weniger ausgeprägten Masse vorhanden
sein können und die bis zu einem gewissen Grade gegeneinander austauschbar
sind. Massgebend ist das Gesamtbild, aus dem hervorgehen muss, dass der zu
beurteilende Sachverhalt im Ganzen dem Er­scheinungsbild des Typus entspricht (Markus
Reich, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht I/2, 2. A., Basel 2008, Art. 18 DBG N. 15; Martin Arnold,
Nichts Neues unter der Steuersonne?, ASA 67 [1998/99] 598). Insoweit deckt sich
die Lehre mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach für die Annahme
einer selbständigen Erwerbstätigkeit entscheidend ist, dass diese nach Würdigung
aller massgeblichen Indizien in ihrer Gesamtheit auf Erwerb ausgerichtet ist
(vgl. oben E. 3). Nicht ausser Acht gelassen werden darf bei dieser Betrachtung
aber auch, dass der Gesetzgeber in Art. 16 Abs. 3 DBG die
Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne ausdrücklich verankert hat (Reich, in:
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2, Art. 18 DBG N. 11; Arnold,
610).

4.3.2
Bei der Betrachtung der einzelnen Merkmale ist vorab darauf hinzuweisen, dass
sich der Erwerb der Liegenschaften über einen erheblichen Zeitraum verteilt.
Die Tatsache dieses dauernden Erwerbs spricht nach Auffassung des Verwaltungsgerichts
dafür, dass die Käufe als Kapitalanlage getätigt worden sind. Dass dabei der
Pflichtige seine Kenntnisse dazu verwendet hat bzw. verwenden konnte, um
"gute" Kapitalanlagen zu tätigen, vermag daran nichts zu ändern, ist
doch jede Anlegerin und jeder Anleger verständlicherweise bestrebt, seine
Anlagen entsprechend zu tätigen. Was sodann die Häufigkeit der Verkaufs­tätigkeit
für den Zeitraum von 1962 bis 2001 betrifft, so stellen die getätigten Verkäufe
überhaupt kein Indiz für eine Liegenschaftenhändlertätigkeit dar. Wie die
Rekurskommis­sion bereits zutreffend festgehalten hat, lässt sich den Akten
nichts wirklich Schlüssiges in diesem Sinn entnehmen (vgl. § 161 GVG).
Derlei darf sich von Vornherein nicht zu Lasten des Pflichtigen auswirken (vgl.
oben E. 2.2). Gleiches gilt bezüglich des Einsatzes von Fremdkapital. Erneut
hat bereits die Rekurskommission die massgeblichen Punkte aufgenommen und
dargelegt, weshalb in der vorgenommenen Fremd­finanzierung "höchstens
[ein] schwaches Indiz" für die Liegenschaftenhändlertätigkeit er­blickt
werden kann; hierauf kann verwiesen werden (vgl. § 161 GVG). Damit zu
prüfen bleibt einzig noch das Kriterium der Berufsnähe. 

4.3.3
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung hat Berufsnähe, also den engen
Zusammenhang eines Liegenschaftengeschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des
Steuerpflich­tigen, vorab bei Bauunternehmern, Architekten und Bauingenieuren
bejaht (vgl. die von der Beschwerdegegnerin angerufenen Präjudizien sowie etwa
BGr, 9. November 2004, 2A.193/2004 und BGr, 9. Dezember 2004, 2A.544/2004,
www.bger.ch). Als mit der Baubranche verbunden hat es aber beispielsweise auch
den Verwaltungsratspräsidenten und Ver­kaufsleiter einer Ofenbaufirma bezeichnet
(BGr, 23. November 2005, 2A.358/2005, E. 3.1 und 4.1, www.bger.ch).
Der Rekurskommission ist vor diesem Hintergrund ohne Weiteres darin zuzu­stimmen,
dass beim Pflichtigen als Liegenschaftenverwalter und Vermittler von Liegen­schaften
Berufsnähe vorlag bzw. vorliegt (vgl. § 161 GVG). Dieses Merkmal erreicht
nach Auffassung des Verwaltungsgerichts für sich allein indessen nicht die
Intensität, welche es – auch im Licht von Art. 16 Abs. 3 DBG –
verbieten würde, blosse Verwaltung des eigenen Vermögens anzunehmen. Sämtliche
der erwähnten bundesgerichtlichen Entscheide gelang­ten denn auch erst unter
Bejahung mehrerer Merkmale zur Annahme selbständiger Erwerbstätig­keit und unterschieden
sich auch sachverhaltlich von dem vorliegend zu beurteilenden Fall, als dass in
der Regel für die zu einem der Besteuerung unterworfenen Gewinn führenden
Verkäufe weitergehende tatsächliche und rechtliche Vorkehren erforderlich
waren. In Würdigung aller massgeblicher Merkmale vermag das Verwaltungsgericht nicht
zu erkennen, wie der Pflichtige zum vorliegend einzig interessierenden
Zeitpunkt im Bereich der in seinem Eigentum stehenden Liegenschaften eine Tätigkeit
entfaltet hätte, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet gewesen wäre. 

4.3.4
Demzufolge sind die Gewinne aus der im Jahr 2001 erfolgten Übertragung der
beiden erwähnten Liegenschaften durch die Pflichtigen auf ihre Töchter nicht der
Besteuerung zu unterwerfen und die Beschwerde ist vollumfänglich gutzuheissen.
Unter diesen Umständen erübrigt sich ein Eingehen auf die weiteren Vorbringen
der Pflichtigen.

5.  

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145
Abs. 2 DBG), welche den Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung zu
bezahlen hat (Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember
1968 über das Verwaltungsverfahren [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4
und Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Die Beschwerdeführenden werden für die direkte
Bundessteuer 2001 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … veranlagt.

2.    Die Kosten
des Beschwerdeverfahrens vor Steuerrekurskommission II werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr.      100.--  Zustellungskosten,

Fr.    5'100.--  Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das erst- und
zweitinstanzliche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 3'000.- zu bezahlen.

6.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an …