# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2e540dd4-b3cb-5ad1-b5e7-97a65d7da4ea
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-26
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 26.01.2023 3-RV.2020.154
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2020-154_2023-01-26.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2020.154       
P 9 
 

 

 

 

Urteil vom 26. Januar 2023 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Senn  

Richter Wick  

Gerichtsschreiber Lenarcic          

 

 
 

   

Rekurrent   A._____ 

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 25. September 2020 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Verfügung vom 17. Dezember 2018 wurde A. von der 

Steuerkommission Q. für das Jahr 2016 zu einem steuerbaren Einkommen 

von CHF 135'000.00 und zu einem steuerbaren Vermögen von 

CHF 3'876'000.00 veranlagt. Der Veranlagung liegen Fremdbetreuungs-

kosten von Kindern von CHF 10'000.00 und Liegenschaftsunterhaltskosten 

von CHF 2'763.00 zu Grunde. 

 

2. 

Gegen die Verfügung vom 17. Dezember 2018 erhob A. mit Schreiben vom 

29. Dezember 2018 Einsprache. Er beantragte, der Abzug für die 

Fremdbetreuung der Kinder sei auf CHF 11'041.00 zu erhöhen und es 

seien gemäss der Selbstdeklaration Liegenschaftsunterhaltskosten von 

CHF 34'957.00 zum Abzug zuzulassen. 

 

3. 

Mit Entscheid vom 25. September 2020 erhöhte die Steuerkommission Q. 

den Abzug für die Fremdbetreuung der Kinder auf CHF 11'041.00 und 

reduzierte das steuerbare Einkommen auf CHF 133'963.00. Im Übrigen 

wurde die Einsprache abgewiesen.  

 

4. 

Den Einspracheentscheid vom 25. September 2020 (Zustellung am 1. Ok-

tober 2020) hat A. mit rechtzeitigem Rekurs vom 18. Oktober 2020 

(Postaufgabe am 19. Oktober 2020) an das Spezialverwaltungsgericht, 

Abteilung Steuern, weitergezogen. Er beantragt den Abzug der folgenden 

Liegenschaftsunterhaltskosten: 

 

CHF 3'451 Regulärer Liegenschaftsunterhalt 

CHF 19'594 Renovation Schopf 

CHF 5'940 Sanierung und Erweiterung Wohnhaus 

CHF 28'985 Total  

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen. 

  

 - 3 - 

 

 

5. 

Das Steueramt Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die Ab-

weisung des Rekurses. 

 

6. 

A. hat eine Replik erstattet. 

 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2016. 

Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 

1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 

2000 (StGV). 

 

2. 

2.1. 

Der Rekurrent hat im Oktober 2005 zusammen mit seiner damaligen Le-

benspartnerin als Miteigentümer zu je 1/2 die Liegenschaft X-Strasse 12 in 

Q. für CHF 380'000.00 gekauft. Im Oktober 2006 hat er den hälftigen 

Miteigentumsanteil seiner damaligen Lebenspartnerin für CHF 190'000.00 

erworben. In den Jahren 2016 – 2019 wurde die Liegenschaft saniert und 

umgebaut. Die das Projekt begleitende Architektin führt im "Baubeschrieb" 

vom 29. Januar 2017 das Folgende aus: 

 

"Wohnhaus mit Wintergarten und Schopf 

Die Liegenschaft wurde auf dem historischen Plan bereits 1809 erwähnt. […..] 

 

Die Liegenschaft ist mit Bruchsteinmauerwerk erstellt worden. Die Holzbalken-

decken über EG und 1. OG sind sanierungsbedürftig, die Raumhöhen entspre-

chen nicht den heutigen Anforderungen (Raumhöhe EG und OG zwischen 180 

– 210 cm) 

Das Dachgeschoss wurde nachträglich zu einem Dachzimmer ausgebaut. Die 

Fenster sind in einfach-Verglasung mit Vorfenstern ausgeführt, die Jalousielä-

den sowie die Fassade (Verputz) sind in sanierungsbedürftigem Zustand. 

Die bestehende Holztreppe entspricht nicht den heutigen Sicherheitsbestim-

mungen, resp. ist zu steil und zu gefährlich. 

Es gibt eine Miniküche mit Holzeinfeuerung, Tiba-Herd und Kachelofen. Das 

Bad ist nachträglich eingebaut worden und ist mit minimalsten Massen eigent-

lich nicht für eine 5-köpfige Familie gebaut. 

Die Zimmerwände sind zum Teil in Holz und Lehm ausgeführt. 

Der heutige Anbau wurde als ehemaliger Stall genutzt und verfügt auf verschie-

denen Ebenen über Lager- und Stauraum. Die 'Garage' ist zu klein als dass 

Autos parkiert werden könnten. 

 

Umbau: 

Aktuell wohnt eine 5-köpfige Familie in der Altliegenschaft. Die Raumhöhe in 

den Geschossen beträgt nicht mehr als 200 cm, mancherorts sogar nur gerade 

180 cm. Um mehr Platz zu gewinnen und eine grössere Küche sowie ein kom-

fortableres Bad einrichten zu können, werden innerhalb des bestehenden Bau-

volumens Umbauten vorgenommen: 

 

  

 - 5 - 

 

 

Erdgeschoss 

Ein Teil der Liegenschaft ist unterkellert, dieser Keller kann aber nicht richtig 

genutzt werden, da er zu feucht ist und auch zu niedrig. Um mehr Raumhöhe 

im Erdgeschoss zu gewinnen, wird der Boden im EG abgesenkt um ca. 70 cm 

und im Bereich des heutigen Wintergartens um weitere 50 cm. Das bestehende 

Bruchsteinmauerwerk wird zu diesem Zweck unterfangen, sodass auch der 

Erdbebensicherheit besser Rechnung getragen werden kann. Der Wunsch der 

Bauherrschaft ist, im Wohn-Essbereich eine möglichst hohe Raumhöhe zu er-

halten. 

Im EG des Altbaus werden ein Bad, die Küche und das Esszimmer, im Bereich 

des heutigen Wintergartens, angesiedelt.  

Der heutige Schopf soll zusätzlich unterkellert werden, sodass zusätzlicher 

Stauraum und ein Technikraum entsteht, wo der Boiler sowie die Anlagen für 

die Wärmepumpe (vermutlich Erdsonde), das Elektrotableau und sämtliche Lei-

tungsverteiler platziert werden. 

Im EG des Schopfes soll ein kleines Wohnzimmer mit Cheminée entstehen, 

dazu ist dort das neue Treppenhaus für die ganze Liegenschaft geplant. 

 

Obergeschoss 

Der Boden 1. OG wird ebenfalls neu erstellt in Holz. Die bestehende Höhe wird 

um ca. 30 cm abgesenkt, sodass die Fensterbrüstungen neu den heutigen An-

forderungen entsprechen. Der Boden im Schopf wird auf die gleiche Höhe ge-

setzt. Dort entsteht dann eine Waschküche sowie ein Geschoss mit Schlafzim-

mern sowie ein zweites Badezimmer. Damit die Zimmer gegen Osten etwas 

grösser gestaltet werden können, wird die Aussenwand versetzt. 

 

Dachgeschoss 

Im heutigen Dachgeschoss gibt es ein beheiztes Dachzimmer. Dieses Ge-

schoss dient jedoch künftig nur noch als Estrich, wird nicht beheizt, jedoch wird 

das Dach entsprechend isoliert und neu eingedeckt mit Biberschwanz-Ziegeln. 

[….] 

 

Anbau  

Der Bauherr besitzt mehrere Oldtimer-Autos, für diese möchte er eine Garage 

und zusätzliche Parkplätze schaffen auf dem unteren, westlichen Teil des 

Grundstückes. Die neue Garage wird mit Holz eingekleidet und mit einem 

Schrägdach mit Biberschwanzziegeln gedeckt. 

 

Die Umgebung wird nur im Bereich der Liegenschaft angepasst, der Vorplatz 

soll mit Kopfsteinpflaster belegt werden, die übrigen Wege und Plätze wie be-

stehend mit Kies. Der neue Parkplatz in der westlichen Grundstücksecke wäre 

mit Rasengittersteinen oder Kies belegt. 

 

Ziel der Bauherrschaft ist es, die Liegenschaft in ihrem Charakter möglichst zu 

erhalten. Sie legt viel Wert auf die Wiederverwendung von alten Materialien. So 

möchten sie auch Biberschwanz-Ziegel verlegen statt konventioneller Einde-

ckung und ebenso werden neue Holzfenster mit Sprossen montiert. Die Fas-

sade wird vermutlich mit einem Haga-Dämmputz saniert werden, je nach An-

forderung des Wärmedämm-Nachweises. Die Struktur der Fassade wird noch 

 - 6 - 

 

 

evaluiert, es kommen ein Abrieb oder eine Schlemme in Frage. Die neuen In-

nenwände werden in Holz und Lehm ausgeführt, die Bodenbeläge werden mit 

Altholz-Riemen belegt, resp. mit Tonplatten im Ergeschoss." 

 

Die Kosten der Sanierung bzw. des Umbaus beliefen sich auf total 

CHF 2'041'375.01 (vgl. "Bauabrechnung per 31. Mai 2019 plus Nachträge 

bis Ende 2019"). Der Rekurrent beantragt im vorliegend massgebenden 

Steuerjahr 2016 den Abzug der folgenden Liegenschaftsunterhaltskosten: 

 

CHF 3'451 Regulärer Liegenschaftsunterhalt 

CHF 19'594 Renovation Schopf 

CHF 5'940 Sanierung und Erweiterung Wohnhaus 

CHF 28'985 Total  

 

2.2. 

Die Vorinstanz beurteilt die Sanierung bzw. den Umbau als sogenannten 

"Ersatzneubau" und hat die dadurch entstandenen Kosten nicht als Liegen-

schaftsunterhalt zum Abzug zugelassen (vgl. Einspracheentscheid, 

Ziff. 3.6). 

 

3. 

3.1. 

Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die 

Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versi-

cherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen 

werden. Den Unterhaltskosten sind Investitionen gleichgestellt, die dem 

Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten 

Bundessteuer abziehbar sind (§ 39 Abs. 2 StG). Als Kosten für den Unter-

halt von Liegenschaften gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen 

(§ 24 Abs. 1 StGV). Die bundesrätliche Verordnung über den Abzug der 

Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundes-

steuer (Liegenschaftskostenverordnung) vom 24. August 1992 ist mit Aus-

nahme von deren Art. 4 sinngemäss anwendbar (§ 24 Abs. 4 StGV). 

 

3.2. 

3.2.1. 

Nicht abziehbar sind gemäss § 41 Abs. 1 lit. d StG demgegenüber die üb-

rigen Kosten und Aufwendungen, insbesondere die Aufwendungen für die 

Anschaffung, Herstellung oder Wertvermehrung von Vermögensgegen-

ständen.  

 

3.2.2. 

Grundsätzlich erfolgt die Ausscheidung der werterhaltenden und wertver-

mehrenden Aufwendungen aufgrund einer Einzelbetrachtung der getätig-

ten baulichen Massnahmen. Kommt eine Totalsanierung jedoch praktisch 

einem Neubau gleich, so erfolgt eine Gesamtbetrachtung und stellt dies 

gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus steuerlicher eine 

 - 7 - 

 

 

Herstellung dar, weshalb die damit verbundenen Kosten einkommenssteu-

erlich nicht absetzbar sind. 

 

3.3. 

Auch ein völliger Um- oder Ausbau einer Liegenschaft kommt wirtschaftlich 

einem Neubau gleich. Wird eine Liegenschaft umgebaut und neuen Zwe-

cken zugeführt, liegt Herstellung vor, wenn die "Renovation" umfangmässig 

einem Neubau gleichkommt. Das ist insbesondere bei Aushöhlung der 

Baute oder von Gebäudeteilen mit anschliessender Neugestaltung der In-

nenraumeinteilung der Fall. 

 

3.4. 

Steuerlich als (Teil-)Neubau zu betrachten ist dabei auch der Ausbau von 

Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn damit in erster Linie eine Wohn-

raumerweiterung bezweckt wird. Ein solcher Ausbau mit Wohnraumerwei-

terung kommt wirtschaftlich betrachtet dem An- oder Aufbau zusätzlicher 

Wohnräume gleich. Als Herstellung zu gelten haben dabei alle Massnah-

men, die den Ausbau mit Wohnraumerweiterung erst ermöglichen bzw. alle 

anfallenden Kosten, die durch den Ausbau unmittelbar veranlasst werden. 

Die Verwaltungspraxis lässt daher zu Recht namentlich beim Ausbau von 

Dachgeschossen mit Einbau von Zimmern oder Wohnungen einkommens-

steuerlich keine Kosten zum Abzug zu (zum Ganzen: Bundesgerichtsurteil 

vom 4. September 2014 [2C_153/2014]). 

 

3.5. 

Nach Auffassung des aargauischen Verwaltungsgerichts ist dazu ergän-

zend festzuhalten, dass beim Entscheid, ob es sich um nicht abziehbare 

Um- und Ausbaukosten oder um abziehbare Liegenschaftsunterhaltskos-

ten handelt, der Zweck der baulichen Massnahmen wegleitend ist. Dient 

die Massnahme in erster Linie oder ganz überwiegend einer Ausweitung 

der Nutzung, so ist in aller Regel auf reine Um- bzw. Ausbaukosten zu 

schliessen. Dagegen liegen zumindest hinsichtlich des nicht klar wertver-

mehrenden Anteils baulicher Massnahmen Liegenschaftsunterhaltskosten 

vor, wenn die infrage stehenden Arbeiten insgesamt gesehen keine mass-

gebliche Nutzungserweiterung zur Folge haben. Die Grenze zum Umbau 

dürfte indessen dann überschritten sein, wenn zusätzlicher Wohnraum ge-

schaffen wird, d.h. wenn aus den baulichen Massnahmen zusätzliche 

Raumeinheiten resultieren. Sobald diese eine gewisse Grösse überstei-

gen, überwiegt der Um- bzw. Ausbaucharakter, so dass ein Unterhaltsab-

zug ausser Betracht fällt (VGE vom 13. Februar 2020 [WBE.2019.221] mit 

Hinweis auf den VGE vom 17. Dezember 2013 [WBE.2013.245]). 

  

 - 8 - 

 

 

3.6. 

Das aargauische Verwaltungsgericht hat im neuesten Entscheid auch eine 

Gesamtbetrachtung vorgenommen, obwohl keine Wohnraumerweiterung 

oder Nutzungsänderung stattgefunden hat, weil die Gesamtheit der ausge-

führten Sanierungsarbeiten dazu geeignet waren, den Nutzungswert der 

Liegenschaft massgeblich zu steigern und das Ausmass der Kosten für die 

baulichen Massnahmen klar dafür sprachen, dass die vorgenommene Re-

novation wirtschaftlich betrachtet als Neubau zu qualifizieren sei (VGE vom 

16. August 2021 [WBE.2021.132], bestätigt durch Bundesgerichtsurteil 

vom 23. Juni 2022 [2C_734/2021]).  

 

3.7. 

In allen Fällen mit Gesamtbetrachtung ist der Abzug für sämtliche ausge-

führten Unterhaltsarbeiten zu verweigern. Dies betrifft auch jene Kosten, 

die angefallen wären, wenn die vom Umbau der Liegenschaft betroffenen 

Teile bloss unterhalten beziehungsweise saniert worden und unter diesen 

Umständen abzugsfähig gewesen wären (Urteil des Bundesgerichts vom 

23. September 2020 [2C_242/2020]). Nach Auffassung des Steueramtes 

des Kantons Aargau sind aber auch bei einer Gesamtbetrachtung die 

Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, welche die steuerpflichtige Person 

auf Grund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden 

oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat, soweit diese Arbeiten 

nicht subventioniert sind (vgl. § 39 Abs. 4 StG), zum Abzug zuzulassen, 

weil deren Abzugsmöglichkeit unabhängig von der Beurteilung der Unter-

haltskosten steht (vgl. Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes vom 

17. Dezember 2020, S. 3 f., im Rekursverfahren 3-RV.2021.50). 

 

4. 

4.1. 

Die Kosten der Sanierung bzw. des Umbaus der Liegenschaft des Rekur-

renten beliefen sich auf total CHF 2'041'375.01 (vgl. "Bauabrechnung per 

31. Mai 2019 plus Nachträge bis Ende 2019"). Dieser Betrag erscheint im 

Verhältnis zum Kaufpreis (CHF 390'000.00) als sehr hoch und stellt ge-

mäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein starkes Indiz für eine 

bedeutende Verbesserung des Standards dar (vgl. Bundesgerichtsurteil 

vom 23. Februar 2015 [2C_286/2014] Erw. 3.4 = StE 2015 B 25.6 Nr. 64 = 

StR 2015 S. 428).  

 

4.2. 

Das aargauische Verwaltungsgericht hat sich im Urteil vom 16. August 

2021 (WBE.2021.132) dieser bundesgerichtlichen Rechtsprechung 

angeschlossen und bei einem Kaufpreis von CHF 500'000.00 (für 2 Rustici 

auf einer Gesamtfläche von 1'148 m2, wovon eines bewohnbar [Rustico 1; 

Kaufpreis CHF 490'000.00]] und das andere [Rustico 2; Kaufpreis 

CHF 10'000.00] als Abstellraum benutzt) und einem Investitionsvolumen 

 - 9 - 

 

 

von rund CHF 754'000.00 gestützt auf die folgenden Sanierungsarbeiten 

eine Gesamtbetrachtung vorgenommen: 

 

"II.3.2. 

[…] 

So haben sie [die Beschwerdeführer] durch den Ersatz der Fenster und der 

Erneuerung der Elektroinstallationen unbestrittenermassen weitgehende Inves-

titionen in die werttreibende Infrastruktur des Rustico 1 vorgenommen. Auch 

die Reparatur der Klärgrube mit späterem Anschluss an die Kanalisation, die 

Sanierung des Kamins, die Erneuerung der Lüftung für den neuen Speicher-

ofen (vgl. Beilage 2 zur Stellungnahme vom 18. August 2020) und das Anbrin-

gen einer statischen Verstärkung im ersten Stock führten zu einer wesentlichen 

Verbesserung der zentralen Grundbestandteile des Rustico 1. Gleiches gilt für 

den Einbau der neuen Sickerleitung mit welcher für einen besseren Schutz der 

Liegenschaft vor einer Durchfeuchtung gesorgt werden konnte. Über blossen 

Unterhalt hinaus geht zudem das Anbringen der Solarleitungen, wurde das 

Rustico 1 dadurch doch offenbar in Sachen Energieversorgung auf den neues-

ten Stand gebracht. Hinzu kommen die umfassenden Arbeiten an den statisch 

und dämmungstechnisch relevanten Gebäudeteilen, wie namentlich der Ersatz 

des Lärchenbodens, die Isolation des Bodens, der Wände im Boden sowie des 

Daches. Durch diese Massnahmen wurden die 'Grundfesten' des Rustico 1 im 

Vergleich zum Erwerbszeitpunkt zweifellos in einen bedeutend besseren Zu-

stand gebracht, wobei auch die Restauration des Dachstockes als wertstei-

gernd zu qualifizieren ist. Dafür, dass die am Rustico 1 vorgenommenen Arbei-

ten in ihrer Gesamtheit nicht bloss dem Unterhalt dienten, spricht ferner der 

Umstand, dass auch im Innenausbau massgebliche Veränderungen vorgenom-

men wurden. So wurde nicht nur eine neue Küche eingebaut; vielmehr wurde 

diese auch an einem vom vorherigen Standort abweichenden Ort platziert. In 

Kombination mit dem Ersatz der Treppe inklusive geänderter Treppenführung 

und der Verbreiterung der Türe zur Toilette führt letzteres denn auch zu gewis-

sen Veränderungen im Grundriss des Rustico 1. Hinsichtlich der Sanitäreinrich-

tungen fand überdies sowohl optisch wie technisch eine weitgehende Neuge-

staltung statt, indem neben dem Boiler auch die Dusche und das WC ersetzt 

sowie neue Fliesen ('Plättli') verlegt wurden. Da zudem auch die Aussenfas-

sade ausgebessert wurde und die Pavatex-Wandbeläge durch einen Isolierver-

putz ersetzt wurden, ist mit dem Beschwerdeführer davon auszugehen, dass 

alle entscheidenden Bereiche der Liegenschaft von den Sanierungsarbeiten 

betroffen waren. Schliesslich wurde auch durch die Entfernung des Mammut-

baumes zu einer Wertsteigerung beigetragen, muss sich diese doch unweiger-

lich positiv auf den effektiv nutzbaren Umschwung des Rustico 1 ausgewirkt 

haben und hat sie überdies zur Errichtung einer neuen Stützmauer geführt. 

 

Insgesamt kann vor dem Hintergrund all dieser Bauarbeiten auf der Liegen-

schaft der Beschwerdegegner nicht mehr von einer partiellen Instandstellung 

gesprochen werden. Obwohl keine eigentliche Wohnraumerweiterung oder 

Nutzungsänderung stattgefunden hat, ist die Gesamtheit der vorgenommenen 

Sanierungsmassnahmen, wie dargelegt dazu geeignet, den Nutzungswert der 

Liegenschaft massgeblich zu steigern." 

 

 

 - 10 - 

 

 

4.3. 
Das Bundesgericht hat das Urteil des aargauischen Verwaltungsgerichts 
vom 16. August 2021 bestätigt und führt dazu unter anderem das Fol-
gende aus (Bundesgerichtsurteil vom 23. Juni 2022): 
 

"3.4.2 
[…] Die Gesamtheit der ausgeführten baulichen Massnahme führen vorliegend 
offenkundig zu einer massgeblichen Steigerung des Nutzungswerts der Liegen-
schaft, auch wenn keine eigentliche Wohnraumerweiterung oder Nutzungs-
änderung stattgefunden hat. Insbesondere der Umstand, dass die Bauarbeiten 
alle entscheidenden Bereiche der Liegenschaft erfasst haben, spricht für das 
Vorliegen von wertvermehrend wirkenden Bauarbeiten. Deshalb stellen die ent-
sprechenden Kosten nicht abziehbare Aufwendungen im Sinne von § 41 Abs. 1 
lit. d StG/AG dar (vgl. auch Art. 9 Abs. 4 Satz 1 StHG; Art. 34 lit. d DBG; zur 
Abgrenzung von Werterhaltung und Wertvermehrung vgl. auch Urteil 
2C_450/2020 vom 15. September 2020 E. 4.1). 
 
3.5 Nach dem Dargelegten ist nicht (allein) ausschlaggebend, in welchem Ver-
hältnis die Kosten für die Bauarbeiten zum Erwerbspreis stehen. Vielmehr ist 
entscheidend, dass die Bauarbeiten einen wertvermehrenden Charakter auf-
weisen. Es liegt keine Verletzung von Art. 9 Abs. 3 StHG vor. [….]" 

 

4.4. 

Nach Auffassung des Bundesgerichtes sind für den Wert einer Liegen-

schaft der bauliche Zustand und die notwendigen Infrastrukturen wie Hei-

zung, elektrische Installationen und sanitäre Anlagen massgeblich. Wird all 

dies mit kostspieligen Arbeiten erheblich verbessert und die Liegenschaft 

umfassend instand gestellt, stellen Renovationsarbeiten in ihrer Gesamt-

heit eine wertvermehrende Investition dar (Bundesgerichtsurteil vom 

21. September 2022 [2C_744/2021] Erw. 3.2., mit Hinweis auf das Bundes-

gerichtsurteil vom 23. Februar 2015, Erw. 3.4 f.) 

 

5. 

5.1. 

Die Sanierung bzw. der Umbau der Liegenschaft des Rekurrenten um-

fasste die folgenden Hauptbereiche und verursachte die folgenden Kosten 

(vgl. "Bauabrechnung per 31. Mai 2019 plus Nachträge bis Ende 2019"): 

 

Baumeisterarbeiten (inkl. Fassadenputz) CHF 567'000.00 

Holzbau, inkl. Treppe CHF 280'000.00 

Neue Holzfenster CHF 48'217.80 

Spengler und Flachdacharbeiten CHF 62'832.30 

Dachdecker inkl. neue Dachfenster CHF 52'000.00 

Jalousieläden CHF 8'819.55 

Elektroinstallationen CHF 58'918.55 

Heizung CHF 85'190.45 

Sanitärinstallationen CHF 41'675.68 

Neue Küche CHF 56'000.00 

Neue Zimmertüren CHF 26'925.00 

Simse und prov. Wand DG CHF 10'770.00 

 - 11 - 

 

 

Parkett CHF 34'014.65 

Terra-Cotta-Platten EG und Bad 1. OG CHF 26'573.50 

Neuer Ofen mit Speicherwand CHF 26'925.00 

Kamin inkl. Kupferverkleidung CHF 15'088.70 

Malerarbeiten innen und aussen CHF 44'846.55 

Umgebung, Vorplatz, Mauern, Kiesplätze etc. CHF 135'564.50 

 

5.2. 

Daraus geht hervor, dass sämtliche Bereiche der werttreibenden Infrastruk-

tur der Liegenschaft auf einen Schlag auf einen deutlich besseren Standard 

angehoben wurden. Es kommt hinzu, dass eine Wohnraumerweiterung in 

den Ökonomieteil stattgefunden hat und die Raumeinteilung geändert 

wurde. Unter diesen Umständen kann gemäss der dargelegten Rechtspre-

chung sowohl des Bundesgerichts als auch des aargauischen Verwal-

tungsgerichts nicht mehr von einer partiellen Instandstellung gesprochen 

werden. Die Gesamtheit der vorgenommenen Sanierungs- bzw. Umbauar-

beiten ist geeignet, den Nutzungswert der Liegenschaft massgeblich zu 

steigern. Auch der Umstand, dass die Sanierungskosten den Kaufpreis um 

rund das 5,2-fache übersteigen, spricht, wie bereits ausgeführt, gemäss der 

dargelegten Rechtsprechung dafür, dass die vorgenommene Renovation 

wirtschaftlich betrachtet als Neubau zu qualifizieren ist. Daran vermag auch 

der Umstand nichts zu ändern, dass die baulichen Massnahmen teilweise 

als Energiesparmassnahmen zu qualifizieren sind (VGE vom 16. August 

2021 [WBE.2021.132], mit Hinweis auf die Bundesgerichtsurteile vom 4. 

September 2014 [2C_153/2014] und vom 23. September 2020 

[2C_242/2020]). 

 

5.3. 

Die Steuerkommission Q. hat aufgrund der Rechtsprechung des Bundes- 

und des aargauischen Verwaltungsgerichts somit zu Recht eine Ge-

samtbetrachtung vorgenommen. Daraus folgt, dass die geltend gemachten 

CHF 5'940.00 (vgl. "Bauabrechnung per 31. Mai 2019 plus Nachträge bis 

Ende 2019", BKP 291 [Planung bis und mit Baubewilligung] für die "Sanie-

rung und Erweiterung Wohnhaus") nicht als Liegenschaftsunterhalt zum 

Abzug zugelassen werden können. 

 

5.4. 

Der Rekurs erweist sich in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuwei-

sen. 

  

 - 12 - 

 

 

6. 

6.1. 

Der Rekurrent beantragt weiter, es sei (analog der Vorjahre) ein "regulärer 

Liegenschaftsunterhalt" von CHF 3'451.00 zu gewähren, wovon 

CHF 2'763.00 in der vorliegenden Veranlagung berücksichtigt werden. 

 

6.2. 

Den "Details Steuerveranlagung 2016" kann entnommen werden, dass die 

Vorinstanz Liegenschaftsunterhaltskosten von total CHF 2'763.00 (Kamin-

feger, HEV, Reparatur Dusche, Rasenmäher, Bäume schneiden, Versiche-

rung Wohn- und Hühnerhaus) zum Abzug zugelassen hat. Es sind keine 

Belege aktenkundig, die einen darüber hinaus gehenden Abzug rechtferti-

gen. Ausserdem ist der Vorinstanz beizupflichten, dass Kosten für Mobiliar 

und die Lebenshaltung nicht abzugsfähig sind (vgl. Vernehmlassung des 

Steueramtes Q. vom 17. November 2020). Daran vermag auch der 

Einwand des Rekurrenten, dass "dieselben Aufwandpositionen in den Vor-

jahren zugelassen" wurden (vgl. Replik), nichts zu ändern, da Aufwendun-

gen in jedem Jahr neu beurteilt werden können.  

 

6.3. 

Der Rekurs erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet und 

ist abzuweisen.  

 

7. 

7.1. 

Der Rekurrent beantragt ausserdem, es seien CHF 19'594.00 für die "Re-

novation Schopf" zum Abzug zuzulassen (vgl. Rechnung vom 24. Novem-

ber 2016 der C. AG, S.). Aus der Rechnung geht hervor, dass das 

bestehende Hühnerhaus abgebrochen, entsorgt und auf dem vorhandenen 

Fundament ein neues Hühnerhaus montiert wurde. Beim fraglichen 

"Schopf" bzw. "Hühnerhaus" handelt es sich um das Gebäude Nr. aaa, 

welches auf der gleichen Parzelle (Nr. bbb) steht, wie das renovierte und 

umgebaute Wohnhaus Nr. ccc.  

 

7.2. 

Das Bundesgericht führt zur Abzugsfähigkeit von Liegenschaftsunterhalts-

kosten in seinem Entscheid vom 13. Juni 2022 (2C_885/2021) das Fol-

gende aus (Schrägdruck im Original): 

 

"2.2.4. Was namentlich die Unterhaltskosten betrifft, so beschränkt die Abzugs-

fähigkeit sich auf jene Kosten, die dazu dienen, den konkreten Nutzungswert 

der Liegenschaft zu erhalten, instand zu stellen oder ihn zu ersetzen (vgl. BGE 

143 II 382 E. 4.2.1; Urteil 2C_582/2021 vom 29. November 2021 E. 2.1; Merlino, 

in: CR-LIFD, N. 65 zu Art. 32. DBG). Um zum Abzug zu berechtigten, müssen 

auch die Unterhaltskosten wirtschaftlich und zeitlich in direktem und unmittel-

baren Zusammenhang mit der Realisierung des Eigenmietwertes oder eines 

 - 13 - 

 

 

Mietzinses stehen (Urteil 2C_745/2017 vom 21. September 2017 E. 2.2.1; Mer-

lino, in: CR-LIFD, N. 56 zu Art. 32 DBG; Locher, a.a.O., N. 2 zu Art. 32 DBG; 

Oberson, a.a.O., § 7 N. 335). Unerlässlich ist mit anderen Worten, dass den 

Unterhaltskosten ein gegenwärtiger oder vergangener Ertrag aus unbewegli-

chem Vermögen gegenübersteht (Urteile 2C_137/2019 vom 23. Januar 2020 

E. 6.2; 2C_558/2016 / 2C_559/2016 vom 24. Oktober 2017 E. 2.2; 2C_1166/ 

2016 / 2C_1167/2016 vom 4. Oktober 2017 E. 2.2; 2C_251/2016 vom 30. De-

zember 2016 E. 3.2; Bernhard Zwahlen/Alberto Lissi, in: Martin Zweifel/Michael 

Beusch [Hrsg.], Kommentar DBG, 3. Aufl. 2017 [nachfolgend: BSK-DBG], N. 10 

zu Art. 32 DBG). Darüber hinaus gilt, dass Unterhaltskosten [sind] nur insoweit 

abzugsfähig sind, als dem Aufwand bei der Ertragsfestsetzung nicht schon 

Rechnung getragen wurde (Locher, a.a.O., N. 22 zu Art. 32 DBG)." 

 

7.3. 

Der Veranlagungsverfügung vom 17. Dezember 2018 liegen "Einkünfte aus 

Liegenschaften" von CHF 4'845.00 zu Grunde. Es handelt sich dabei um 

den ab dem 1. Januar 2016 gültigen Eigenmietwert der Parzelle Nr. bbb. 

Aus den Akten der diesbezüglichen Grundstückschätzung ist ersichtlich, 

dass der Eigenmietwert ausschliesslich das Gebäude Nr. ccc betrifft. Im 

Eigenmietwert von CHF 4'845.00 ist kein Anteil für den "Schopf" bzw. das 

"Hühnerhaus" Nr. aaa enthalten. Da gemäss der dargelegten bundes-

gerichtlichen Rechtsprechung Unterhaltskosten nur abgezogen werden 

können, wenn ihnen ein gegenwärtiger oder vergangener Ertrag aus unbe-

weglichem Vermögen gegenübersteht, was vorliegend mangels Besteue-

rung eines Eigenmietwertes für den "Schopf" bzw. das "Hühnerhaus" nicht 

der Fall ist, können die geltend gemachten Unterhaltskosten aus steuer-

systematischen Gründen nicht zum Abzug zugelassen werden. Eine recht-

liche Qualifikation der geltend gemachten Kosten als (abzugsfähiger) Un-

terhalt oder (nicht abzugsfähige) Investition erübrigt sich daher. 

 

7.4. 

Der Rekurs erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet und 

ist abzuweisen. 

 

8. 

Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten des Rekurs-

verfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenentschä-

digung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). 

  

 - 14 - 

 

 

9. 

Eine Minderheit des Spezialverwaltungsgerichts lehnt die Gesamtbetrach-

tung grundsätzlich ab, da dadurch ungerechtfertigte Ungleichbehandlun-

gen resultieren zwischen Liegenschaftseigentümer, welche fortlaufend Un-

terhaltsarbeiten vornehmen, und solchen, welche damit (aus irgendwel-

chen Gründen) zuwarten. Ausserdem lässt sich die pauschalierte Aberken-

nung von energetischen Massnahmen als Unterhaltskosten infolge der 

Qualifikation einer Liegenschaft als wirtschaftlicher Neubau nicht rechtfer-

tigen. Für eine sachgerechtere und dem Willen des Gesetzgebers entspre-

chende Veranlagung ist eine Einzelbetrachtung unumgänglich (vgl. dazu 

StR 2015 S. 659 ff., weshalb die Steuerverwaltung des Kantons Bern die 

Praxis zum wirtschaftlichen Neubau Ende März 2015 aufgegeben hat). 

 

  

 - 15 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

2. 

Der Rekurrent hat die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von CHF 500.00, der Kanzleigebühr von CHF 155.00 und 

den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 755.00 zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

den Rekurrenten 

das Kantonale Steueramt  

das Steueramt Q. 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

 - 16 - 

 

 

 
   

Aarau, 26. Januar 2023 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Lenarcic