# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0698e26e-0ebd-53f3-8b9d-790fcf4b84b6
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 25.04.2025 100 2023 224
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2023-224_2025-04-25.pdf

## Full Text

100.2023.224U
STE/NUI/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 25. April 2025

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Nuspliger

A.________ GmbH
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin

gegen

B.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe 
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Thun
Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 3602 Thun

betreffend Baubewilligung; Neubau einer Bootswerft (Entscheid der 
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 26. Juli 2023; 
BVD 110/2023/21)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.04.2025, Nr. 100.2023.224U, 
Seite 2

Prozessgeschichte:

A.

Die A.________ GmbH reichte am 10. September 2021 (Eingangsdatum) 
ein Baugesuch ein für den Neubau einer Bootswerft mit Winterlager, werk-
gebundener Wohnung und Einstellhalle auf der Baurechtsparzelle Thun 2 
(Strättligen) Gbbl. Nr. 1________. Die Baurechtsparzelle liegt auf der Par-
zelle Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. 2________ im Perimeter der Teil-Über-
bauungsordnung Nr. 1 «Wirtschaftspark Thun-Schoren» vom 22. April 2009 
(nachfolgend: ÜO Wirtschaftspark) in der Zone mit Planungspflicht (ZPP) T 
Gwatt-Schoren (nachfolgend: ZPP T). Gegen das Bauvorhaben erhob unter 
anderen die B.________ AG, Eigentümerin der benachbarten Baurechtspa-
rzelle Nr. 3________, Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 31. Januar 
2023 bewilligte die Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises Thun 
das Vorhaben und wies die Einsprachen ab.

B.

Dagegen erhob die B.________ AG am 21. Februar 2023 Beschwerde bei 
der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Die BVD hiess die 
Beschwerde mit Entscheid vom 26. Juli 2023 gut, hob den Gesamtentscheid 
der Regierungsstatthalterin vom 31. Januar 2023 auf und verweigerte die 
Baubewilligung (Bauabschlag).

C.

Gegen diesen Entscheid hat die A.________ GmbH am 25. August 2023 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene 
Entscheid sei aufzuheben und der Gesamtentscheid der Regierungsstatthal-
terin vom 31. Januar 2023 sei zu bestätigen.

Die B.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 11. September 
2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die BVD 

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beantragt mit Vernehmlassung vom 7. September 2023 die Abweisung der 
Beschwerde. Die EG Thun schliesst mit Stellungnahme vom 27. September 
2023 auf Gutheissung der Beschwerde.

Auf Aufforderung der Instruktionsrichterin hin informierte die EG Thun über 
den Stand ihrer Ortsplanungsrevision und reichte am 20. November 2024 
eine Teilrechtskraftbescheinigung der Direktion für Inneres und Justiz des 
Kantons Bern (DIJ) vom 18. November 2024 ein. Die Verfahrensbeteiligten 
haben sich dazu geäussert und an ihren Anträgen festgehalten. Die BVD hat 
sich nicht mehr vernehmen lassen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist durch den angefochtenen Entscheid als Baugesuchstellerin 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. 
Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestim-
mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, eine neue Bootswerft mit Win-
terlager, eine dazugehörige betriebsbezogene Wohnung und eine Einstell-

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halle auf ihrer noch unbebauten Baurechtsparzelle Nr. 1________ zu erstel-
len. Zum Gebäude der Beschwerdegegnerin auf deren Baurechtsparzelle 
Nr. 3________ (Nordwestfassade) beträgt der Gebäudeabstand des geplan-
ten Neubaus unbestritten 8,18 m. Beide Baurechte belasten die nämliche 
Parzelle Nr. 2________ (vgl. Situationsplan vom 20.12.2019, Akten BVD 
hinter pag. 55; Situationspläne mit Markierungen, vorinstanzliche Beschwer-
debeilagen 3 und 4, Akten BVD hinter pag. 13). Umstritten ist, ob die ge-
plante Bootswerft gegenüber dem Gebäude der Beschwerdegegnerin 
gemäss Baureglement einen Gebäudeabstand einhalten muss oder ob im 
Perimeter der ÜO Wirtschaftspark keine Gebäudeabstände gelten bzw. ein 
feuerpolizeilicher Abstand genügt. Die Situation gestaltet sich wie folgt (vgl. 
Auszug aus dem Überbauungsplan sowie Skizze der Beschwerdegegnerin 
mit Gebäuden [grün/rot schraffiert] und Baurechtsparzellengrenze [gelb], Ak-
ten BVD hinter pag. 13 Beilage 4): 

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2.2 Das im Zeitpunkt des Baugesuchs (Eingangsdatum: 10.9.2021) gel-
tende Baureglement der EG Thun vom 2. Juni 2002 (nachfolgend: aBR) ist 
unterdessen totalrevidiert und am 12. Juli 2024 vom Amt für Gemeinden und 
Raumordnung des Kantons Bern (AGR) genehmigt worden (Baureglement 
vom 17. November 2022; nachfolgend: BR). Soweit hier interessierend, hat 
die DIJ zudem am 18. November 2024 eine Teilrechtskraftbescheinigung 
ausgestellt (act. 16A; vgl. vorne Bst. C) und ist das neue BR mit Gemeinde-
ratsbeschluss vom 18. Dezember 2024 per 1. Februar 2025 in Kraft gesetzt 
worden.

2.3 Soweit das Bundesrecht nichts anderes bestimmt, sind Bauvorhaben 
nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu be-

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urteilen (Art. 36 Abs. 1 BauG), es sei denn, das neue Recht ist für die ge-
suchstellende Person im konkreten Fall günstiger (BVR 2018 S. 341 E. 4.3; 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 
2020/2024, Art. 36 N. 2a Bst. c). Eine Bauherrschaft, die ein auf altes Recht 
abgestimmtes Projekt eingereicht hat, kann im Verlauf des 
Baubewilligungsverfahrens verlangen, dass es künftigen neuen Vorschriften 
unterstellt wird (BVR 1993 S. 459 E. 5; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 36 N. 7). 
Auf dasselbe Bauprojekt darf aber nicht teils altes, teils neues Recht 
angewendet werden (BVR 1997 S. 23 E. 2). – Die Beschwerdeführerin hat 
in ihrer Eingabe vom 6. Dezember 2024 ausdrücklich verlangt, dass die 
Beschwerde nach bisher geltendem Recht beurteilt wird (act. 18), nachdem 
sie mit Eingabe vom 28. März 2024 unter Hinweis auf die neue 
Abstandsvorschrift (Art. 29 Abs. 1 BR) noch eine vorzeitige Baubewilligung 
gemäss Art. 37 BauG beantragt hatte (act. 8). Das Bauvorhaben ist folglich 
wie vor der BVD nach dem zur Zeit der Gesuchseinreichung geltenden aBR 
zu beurteilen (vgl. im Übrigen auch einleitender Kommentar zu Anhang 3 
Ziff. 3.1 BR), und der Antrag für eine vorzeitige Baubewilligung gilt als 
(implizit) zurückgezogen.

3.

3.1 Gemäss Art. 12 Abs. 2 BauG sind für die gegenüber Nachbargrund-
stücken und gegenüber anderen Bauten und Anlagen einzuhaltenden 
Grenz- und Gebäudeabstände die Vorschriften der Gemeinde massgebend. 
Vorbehalten bleiben besondere Abstandsvorschriften eidgenössischer und 
anderer kantonaler Gesetze, die Baulinien (Art. 96a und 96b BauG) und der 
Baubereich (Art. 96c BauG). Im Weiteren gehen die Festlegungen in einer 
ZPP und ÜO als speziellere Normen den übrigen Vorschriften der baurecht-
lichen Grundordnung der Gemeinde (Baureglement und Zonenplan) vor (vgl. 
auch Art. 21 Abs. 2 aBR; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 92/93 N. 1). Die Vor-
schriften für die ZPP T verweisen für das Nutzungsmass auf die Arbeits-
zone A und regeln den gegenüber der Wohnzone einzuhaltenden Abstand; 
zum Gebäudeabstand äussern sie sich nicht (Art. 29 Abs. 3 i.V.m. Anhang 3 
Ziff. 3.2.4 aBR). Von den spezifischen Vorschriften des Baureglements für 
die ZPP darf die zu erlassende ÜO grundsätzlich nicht abweichen (Art. 92 

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Abs. 1 Satz 2 BauG im Umkehrschluss). Es steht dem Gemeinderat als Pla-
nungsbehörde aber frei, in der ÜO Festlegungen zu treffen, die von den üb-
rigen (nicht ZPP-spezifischen) Vorschriften der Grundordnung (z.B. Ge-
bäude- und Grenzabstände) abweichen (Art. 92 Abs. 1 Satz 2 BauG; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 92/93 N. 2 mit Hinweisen). Die hier interessieren-
den Bestimmungen der ÜO Wirtschaftspark lauten wie folgt:

Art. 3 Stellung zur Grundordnung

Soweit die Überbauungsordnung nichts anderes bestimmt, gelten der Zo-
nenplan und das Baureglement der Stadt Thun.

Art. 4 Inhalt des Überbauungsplans
1 Der Überbauungsplan regelt verbindlich mit exakter Lage:

- Nutzungsbereiche
- Baulinien
- […]

2 […]
3 […]

Art. 5 Art und Mass der Nutzung
1 Für die Nutzungsbereiche innerhalb des Wirkungsperimeters gelten 

die Bestimmungen der Arbeitszone A gemäss Art. 20 und 21 aBR, 
mit Vorbehalt von nachfolgenden Präzisierungen:

2 Es sind nur betriebszugehörige Verkaufsräume zugelassen.
3 Nutzungsbereich A: Angrenzend an den Grünbereich sind max. 6 be-

triebsbezogene Wohnungen zugelassen (Anmerkung im Grund-
buch).

Art. 7 Baulinien

An die Baulinien kann, an solche mit Anbaupflicht muss angebaut wer-
den.

3.2 Umstritten ist, ob diese Vorschriften den Gebäudeabstand spezifisch 
regeln bzw. ein qualifiziertes Schweigen vorliegt. Wie die Regelung zu ver-
stehen ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung 
ist der Wortlaut (grammatikalisches Element). Ist der Normtext nicht klar und 
sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss unter Einbeziehung aller 
Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Zu 
berücksichtigen sind der Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmun-
gen (systematisches Auslegungselement), die Entstehungsgeschichte (his-
torisches Auslegungselement) sowie der Zweck der Norm (teleologisches 
Auslegungselement). Gleich wie das Bundesgericht lässt sich das Verwal-

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tungsgericht von einem pragmatischen Methodenpluralismus leiten, der kei-
nem Auslegungselement einen grundsätzlichen Vorrang zuerkennt. Es muss 
im Einzelfall abgewogen werden, welche Methode oder Methodenkombina-
tion zu der Lösung führt, die im normativen Gefüge und mit Blick auf die 
Wertentscheidungen des Gesetzgebers am meisten überzeugt (statt vieler 
BVR 2025 S. 62 E. 4.3). Dabei ist zu beachten, dass die Gemeinden im Be-
reich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelun-
gen und der übergeordneten Planung autonom sind (vgl. Art. 109 der 
Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1] und Art. 65 Abs. 1 BauG). 
Diese Autonomie beschränkt sich nicht auf den Bereich der Rechtsetzung; 
insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt 
ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein gewisser 
Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu 
bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die 
Anwendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines 
Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die 
von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie 
auferlegen sich mit anderen Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber 
der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine 
andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und 
rechtlich vertretbar wäre (vgl. statt vieler BVR 2024 S. 51 E. 7.5, 2023 S. 25 
E. 5.5; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 21 und 23). Nach der Rechtsprechung 
können sich auch private Beschwerdeführende auf die Gemeindeautonomie 
berufen, wenn ein Bauvorhaben – wie hier (vgl. vorne Bst. C) – von der 
Gemeinde unterstützt wird (vgl. BVR 2021 S. 267 E. 5.1 mit Hinweisen).

4.

4.1 Die Gemeinde legt ihre Vorschriften der ÜO Wirtschaftspark (nach-
folgend: ÜV) so aus, dass diese eine freie Anordnung der Gebäude ermög-
lichen sollen und innerhalb der Nutzungsbereiche kein Gebäudeabstand ein-
gehalten werden muss. Dies werde im Erläuterungsbericht zur ÜO Wirt-
schaftspark illustriert, in dem eine mögliche Aufteilung der Grundstücke in 
die Baurechtsparzellen und eine entsprechende Bebauung skizziert werde. 

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Obwohl nur schematisch dargestellt und nicht vermasst, könne den Plänen 
und Skizzen entnommen werden, dass zwischen den Gebäuden ein Abstand 
von weniger als 10 m möglich sein soll (Stellungnahme S. 1; Erschliessungs- 
und Bebauungskonzept Anhang 1 Erläuterungsbericht vom 1.4.2009 
S. 15 f., act. 1C Beilage 5, ebenfalls einsehbar unter: <https://thun.regiogis-
beo.ch/uploads/pdf/oereb/ueo/263.pdf> [nachfolgend: Erläuterungsbericht]). 
Im Amtsbericht vom 25. Juli 2022 hatte die Gemeinde zuhanden des Regie-
rungsstatthalteramts ausgeführt, die ÜV enthielten keine Bestimmungen 
zum Gebäudeabstand (Akten RSA pag. 368, auch zum Folgenden). Art. 5 
ÜV verweise zwar auf die Bestimmungen der Arbeitszone bzw. konkret auf 
Art. 20 und 21 aBR. Diese Vorschriften enthielten jedoch keine Regeln zu 
Gebäudeabständen. Im Überbauungsplan seien hingegen konkrete Baube-
reiche vorgesehen. Mit der Festlegung des Bereichs A sei im Überbauungs-
plan unter Berücksichtigung von Art. 96c BauG eine konkrete Regelung ge-
troffen worden, wonach innerhalb des Baubereichs die Gebäude frei ange-
ordnet werden könnten. Die Gemeinde könne daher der Interpretation der 
Bauherrschaft folgen, wonach kein Gebäudeabstand einzuhalten sie; selbst-
verständlich seien allfällige Brandschutzauflagen einzuhalten.

4.2 Die Vorinstanz hat die Auslegung der Gemeinde als rechtlich nicht 
vertretbar qualifiziert; die massgebenden ÜV enthielten keine (von der 
Grundordnung abweichende) Regelung zu den Gebäudeabständen. Ge-
stützt auf Art. 3 ÜV sei deshalb ein Gebäudeabstand von 10 m gemäss 
Art. 21 Abs. 1 i.V.m. Anhang 1 Ziff. 1.2 aBR massgebend und nicht einge-
halten (angefochtener Entscheid E. 4). Die Beschwerdeführerin macht hin-
gegen geltend, die in der ÜO Wirtschaftspark bezeichneten Nutzungsberei-
che müssten «Baufeldern» bzw. «Baubereichen» nach Art. 96c BauG und 
Art. 25 der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen 
im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) «gleichgesetzt und gleich angewendet 
werden». Sie gingen den allgemeinen Regelungen zu den Bauabständen 
vor. Das qualifizierte Schweigen in der ÜO Wirtschaftspark zu den Gebäu-
deabständen bedeute, dass kein Gebäudeabstand nach Baureglement nötig 
sei. Die Beschwerdegegnerin sieht in Art. 5 Abs. 1 ÜV und dem dortigen Ver-
weis auf die Gebäudeabstände nach Art. 21 Abs. 1 aBR eine ausdrückliche 
Regelung zur Bestimmung des Gebäudeabstands gemäss Anhang 1 aBR. 

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Es liege mithin keine Regelungslücke vor, die mittels Auslegung geschlos-
sen werden müsse (Beschwerdeantwort S. 5 f.).

4.3 Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, legen die im Überbau-
ungsplan mit exakter Lage bezeichneten Nutzungsbereiche einzig verbind-
lich fest, wo im Perimeter der Überbauungsordnung Bauten nach den Nut-
zungsmassen der Arbeitszone errichtet werden dürfen (Art. 4 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 5 Abs. 1 ÜV; vgl. angefochtener Entscheid E. 4f, auch zum Folgenden). 
Die ÜO Wirtschaftspark sieht zwar zusätzlich Baulinien vor (Art. 4 Abs. 1 und 
Art. 7 ÜV). Sie gehen den allgemeinen Abstandsvorschriften vor (Art. 96a 
Abs. 2 BauG). So werden die Nutzungsbereiche A und B von Baulinien um-
geben, welche die Bauabstände gegenüber den Grünbereichen und der 
Haupterschliessung bzw. dem Trottoir festlegen, und der Nutzungsbereich C 
von einer Baulinie mit Anbaupflicht, welche die Bauabstände gegenüber dem 
öffentlichen Platz und der Haupterschliessung bzw. dem Trottoir bestimmt. 
Mit der Vorinstanz ist aber festzuhalten, dass sich die Baulinien nicht mit der 
Begrenzung der Nutzungsbereiche decken und keine Rechtswirkungen hät-
ten, wenn die Nutzungsbereiche Baubereiche gemäss Art. 96c BauG wären, 
weil Baubereiche den allgemeinen Abstandsvorschriften und Baulinien vor-
gehen (Art. 96c Abs. 2 BauG). Ob die mit Baulinien abgetrennten Flächen 
am Rand der Nutzungsbereiche sogenanntes «Vorland» darstellen, wie die 
Beschwerdeführerin geltend macht (Beschwerde Rz. 28), kann offenbleiben. 
Entscheidend ist letztlich, dass innerhalb der drei Nutzungsbereiche keine 
(weiteren) Baulinien bestehen, welche die Bauabstände von Gebäuden re-
geln würden.

4.4 Dass innerhalb der Nutzungsbereiche keine Baulinien bestehen und 
die ÜV die Gebäudeabstände nicht selber regeln, bedeutet zudem nicht ohne 
weiteres, dass keine solche einzuhalten wären oder die Gestaltungsfreiheit 
analog anzuwenden wäre (vgl. Beschwerde Rz. 32). Denn Art. 5 Abs. 1 ÜV 
verweist für die Art und das Mass der Nutzung der Nutzungsbereiche aus-
drücklich auf die Bestimmungen der Arbeitszone A gemäss Art. 20 aBR 
(Nutzungsart) und Art. 21 aBR (Nutzungsmass). Zwar trifft zu, dass Art. 21 
aBR keine Gebäudeabstände vorsieht und auch nicht auf die Messweise des 
Gebäudeabstands im Anhang 1 verweist. Allerdings gilt nach Art. 13 Abs. 1 
aBR – soweit wie hier nichts anderes geregelt ist – die offene Bauweise und 

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haben Bauten allseitig die vorgeschriebenen Bauabstände einzuhalten, d.h. 
hier unter anderem den für die Arbeitszone massgeblichen Gebäudeabstand 
(Art. 5 Abs. 1 ÜV; vgl. auch Art. 14 Abs. 1 Bst. c aBR). Art. 14 Abs. 4 aBR 
verweist namentlich für die Messweise der Gebäudeabstände auf Anhang 1 
Ziff. 1.2 aBR. Danach muss der Abstand zweier Gebäude mindestens der 
Summe der dazwischen liegenden Grenzabstände entsprechen, auch wenn 
die Gebäude auf dem gleichen Grundstück liegen. Dabei ist zu beachten, 
dass der Anhang 1 nicht bloss hinweisenden, sondern Reglements-Charak-
ter hat; er ist im Nutzungsplanverfahren erlassen worden und grundeigentü-
merverbindlich (vgl. Kommentar zu Anhang 1 aBR; vgl. auch Einleitung aBR 
Randtitel «Gebrauchsanweisung» S. 7). Entsprechend geht aus dem subsi-
diär anwendbaren Reglement (Art. 3 ÜV; vgl. auch Art. 1 Abs. 2 aBR) hervor, 
dass in den Bauzonen (Wohnzonen W und Arbeitszonen A) Gebäudeab-
stände einzuhalten sind. Der Verweis auf die in der Arbeitszone geltenden 
Nutzungsmasse ist mithin umfassend, d.h. einschliesslich des Gebäudeab-
stands zu verstehen. Das ergibt sich schon aus den Vorschriften für die 
ZPP T, die insoweit allgemein an die Vorgaben des aBR für die Arbeitszone 
anknüpfen, ohne weitere Differenzierungen vorzusehen. Hätte der Gemein-
derat in der ZPP T davon abweichen wollen, hätte er das – wie in anderen 
ZPP (vgl. ZPP A Regionalgefängnis, ZPP AJ MMM Zentrum Oberland) – 
ausdrücklich regeln müssen (vgl. auch vorne E. 3.1). Es liegt folglich kein 
qualifiziertes Schweigen des kommunalen Gesetzgebers vor. Vielmehr er-
gibt sich bereits aus der grammatikalischen und systematischen Auslegung 
der ÜO Wirtschaftspark, dass gestützt auf Art. 3 und Art. 5 Abs. 1 ÜV i.V.m. 
Art. 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 Bst. c, 14 Abs. 4, 21 Abs. 1 sowie Anhang 1 Ziff. 1.2 
aBR ein Gebäudeabstand vom 10 m (2x Grenzabstand von 5 m) einzuhalten 
ist.

4.5 Nichts anderes ergibt sich im Übrigen mit Blick auf die Materialien der 
ÜO Wirtschaftspark. Diese enthalten keine einschlägigen Hinweise zum Ge-
bäudeabstand und auch nichts, was den Nutzungsbereichen eine besondere 
Bedeutung zumessen würde. Dem Erläuterungsbericht lässt sich bloss in all-
gemeiner Weise entnehmen, dass es bei der Bebauung um eine Gratwan-
derung zwischen absoluter Freiheit und allenfalls chaotischer Überbauung 
und Überregulierung gehe. Vorgeschlagen werden einige wenige strukturie-
rende Spielregeln, die Gegenstand der Überbauungsordnung würden. Im 

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Rahmen des Managements der Gebietsentwicklung sei die Vereinbarung 
weiterer Spielregeln denkbar (Erläuterungsbericht Anhang 1 S. 15 f. mit Bil-
dern). Der Begriff «Baufeld» wird einzig im Technischen Bericht vom 1. April 
2009 S. 5 erwähnt (act. 1C Beilage 3; ebenfalls einsehbar unter: 
<https://thun.regiogis-beo.ch/uploads/pdf/oereb/ueo/263.pdf>), der sich 
aber ausschliesslich mit der Erschliessung des ÜO-Areals befasst und keine 
Grundlage dafür bildet, dass ein Nutzungsbereich ein Baufeld darstellt. So-
weit die Gemeinde auf die Illustrationen für eine mögliche «Auffüllung» der 
Nutzungsbereiche durch Bebauung hinweist, handelt es sich nur um eine 
mögliche Gestaltungsidee und lässt sich allein daraus nichts Konkretes für 
die einzuhaltenden Gebäudeabstände ableiten. Etwas anderes ergibt sich 
auch nicht aus dem von der Beschwerdeführerin erwähnten Entscheid der 
BVD vom 14. April 2020 (RA Nr. 110/2019/125 E. 9b betr. Zonenkonfor-
mität).

4.6 Die BVD hat folglich die Auslegung der Gemeinde zu Recht als nicht 
vertretbar beurteilt und daher die Gemeindeautonomie nicht verletzt. Die ÜO 
Wirtschaftspark legt innerhalb der Nutzungsbereiche keine Abstandsvor-
schriften fest (z.B. mit Baulinien). Sie regelt die Gebäudeabstände auch nicht 
abweichend von der baurechtlichen Grundordnung; vielmehr gelten für das 
Nutzungsmass die für die Arbeitszone anwendbaren Bestimmungen des 
aBR. Folglich beträgt der Gebäudeabstand im Perimeter der ÜO Wirtschafts-
park 10 m. Die Rüge der fehlenden gesetzlichen Grundlage für den Eingriff 
in die Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit erweist sich ebenfalls als 
unbegründet.

5.

5.1 Nach dem Gesagten unterschreitet der geplante Neubau den erfor-
derlichen Gebäudeabstand bei der Nordwestfassade um 1,82 m und erweist 
sich daher als nicht bewilligungsfähig. Der angefochtene Entscheid hält der 
Rechtskontrolle stand. Die Beschwerde ist unbegründet und abzuweisen. 
Die Beschwerdeführerin und die Gemeinde unterliegen und werden dem-
nach kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Da die Gemeinde nicht in ihren 
Vermögensinteressen betroffen ist, hat sie aber keine Verfahrenskosten zu 

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tragen (Art. 108 Abs. 2 VRPG); der entsprechende Kostenanteil ist folglich 
nicht zu erheben (Art. 108 Abs. 2a VRPG; vgl. BVR 2025 S. 14 E. 7.1; Michel 
Daum, Teilrevision 2023 des bernischen Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege, in BVR 2023 S. 286 ff., 297). 

5.2 Die obsiegende Beschwerdegegnerin hat Anspruch auf Ersatz ihrer 
Parteikosten; die Beschwerdeführerin und die Gemeinde haben diese je hälf-
tig zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Gemäss 
Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; 
BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über 
die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; 
BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 
11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Par-
teikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeu-
tung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 
KAG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht mit Kostennote 
vom 2. April 2025 für das verwaltungsgerichtliche Verfahren ein Honorar von 
Fr. 8'400.-- geltend, zuzüglich Auslagen von Fr. 85.40 und MWSt (act. 23). 
Dies erscheint mit Blick auf die obgenannten Kriterien überhöht: Der Verfah-
rensgegenstand war auf die Frage des Gebäudeabstands beschränkt und 
die Bedeutung der Streitsache ist durchschnittlich. Das Verfahren war weder 
besonders aufwendig noch stellten sich schwierige Rechtsfragen. Der 
Rechtsvertreter war zudem bereits aus dem vorinstanzlichen Verfahren mit 
der Sache vertraut. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände er-
scheint ein Honorar von Fr. 5'000.-- zuzüglich Auslagen als angemessen. 
Die Mehrwertsteuer ist hingegen nicht zu berücksichtigen, da die Beschwer-
degegnerin selber mehrwertsteuerpflichtig ist und die ihrer Rechtsvertretung 
geschuldete MWSt als Vorsteuer in Abzug bringen kann (vgl. Unternehmens-
Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <www.uid.admin.ch>; 
BVR 2015 S. 541 E. 8.2; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 10).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.04.2025, Nr. 100.2023.224U, 
Seite 14

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
zur Hälfte, ausmachend Fr. 2'000.--, auferlegt und dem geleisteten 
Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- entnommen. Der Restbetrag von 
Fr. 2'000.-- wird der Beschwerdeführerin nach Eintritt der Rechtskraft die-
ses Urteils zurückerstattet. Die verbleibenden Verfahrenskosten werden 
nicht erhoben.

3. Die Beschwerdeführerin und die Einwohnergemeinde Thun haben der 
Beschwerdegegnerin die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwal-
tungsgericht, bestimmt auf Fr. 5'085.40 (inkl. Auslagen), je zur Hälfte, 
ausmachend je Fr. 2'542.70 (inkl. Auslagen), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Einwohnergemeinde Thun

und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Thun

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.