# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 370c91a5-e617-50b7-b910-651d19af1c06
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 24.04.2024 LF240023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF240023_2024-04-24.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: LF240023-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach 

sowie Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic

Urteil vom 24. April 2024

in Sachen

A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin

gegen

B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte

vertreten durch C._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,

betreffend Ausweisung

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren 
des Bezirksgerichtes Uster vom 27. November 2023 (ER230024)

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Erwägungen:

1.1. Mit Eingabe vom 21. April 2023 (Datum Poststempel) gelangte die Ge-

suchstellerin an die Vorinstanz und beantragte die Ausweisung der Gesuchsgeg-

nerin aus der 2.5-Zimmer-Wohnung samt Einstellplatz Nr. … an der D._____-

strasse 1, in E._____ (act. 1). Daraufhin wurde der Gesuchstellerin mit Verfügung 

vom 10. Mai 2023 Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt (act. 5). 

Der Kostenvorschuss ging am 31. Mai 2023 ein (act. 7). Mit Eingabe vom 1. Juni 

2023 reichte die Gesuchsgegnerin unaufgefordert eine Stellungnahme mit mehre-

ren Beilagen ein (act. 8 und act. 9/1-9). Mit Vorladung vom 12. Juni 2023 wurden 

die Parteien zur Verhandlung auf den 4. Juli 2023 vorgeladen (act. 10). Daraufhin 

ersuchte die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom 2. Juli 2023 krankheitsbedingt 

um Verschiebung der Verhandlung, woraufhin die Ladung abgenommen wurde 

(act. 13 – 15). Mit Verfügung vom 4. Juli 2023 wurde der Gesuchsgegnerin eine 

Frist von 14 Tagen angesetzt, um schriftlich zum Rechtsöffnungsgesuch [recte: 

Ausweisungsgesuch] Stellung zu nehmen (act. 16). Mit Eingabe vom 18. Juli 

2023 nahm die Gesuchsgegnerin dazu Stellung (act. 22). Die Stellungnahme der 

Gesuchstellerin dazu datiert vom 4. September 2023, welche der Gesuchsgegne-

rin mit Kurzbrief vom 6. September 2023 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde 

(act. 27 f.). Im Nachgang dazu reichten die Parteien jeweils weitere Stellungnah-

men ein (act. 29, act. 33 und act. 36). Mit zunächst unbegründetem und danach 

begründetem Urteil vom 27. November 2023 hiess die Vorinstanz das Auswei-

sungsbegehren gut (act. 37; act. 40 = act. 43, fortan act. 43). Zudem ordnete sie 

Vollstreckungsmassnahmen an (act. 43 Dispositiv-Ziffer 2).

1.2. Mit nicht unterzeichneter Eingabe vom 4. März 2024 (Datum Poststempel) 

erhob die Gesuchsgegnerin rechtzeitig Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil 

(act. 44; zur Rechtzeitigkeit act. 41). Mit Verfügung vom 3. April 2024 wurde der 

Gesuchsgegnerin daraufhin im Sinne von Art. 132 ZPO Nachfrist angesetzt, um 

ihre Berufung mit ihrer Unterschrift zu versehen (act. 50). Zudem wurde ihr Frist 

zur Leistung eines Kostenvorschusses für das Berufungsverfahren angesetzt. Am 

9. April 2024 reichte die Gesuchsgegnerin das unterzeichnete Exemplar ihrer Be-

rufung ein und leistete gleichentags den Vorschuss (act. 52 f.). 

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1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1 – 41). Das Ver-

fahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen der Gesuchsgegnerin ist nur insoweit 

einzugehen, als sie für den Berufungsentscheid relevant sind. 

2. Der Streitwert von CHF 12'000.– (vgl. act. 43 S. 8 E. 3.1) übersteigt die 

für die Berufung massgebliche Grenze von CHF 10'000.– (Art. 308 Abs. 2 ZPO). 

Im Berufungsverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-

tige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die 

Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit Rechts-

mittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben 

von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen 

herauslesen lässt, wie die Berufungsinstanz entscheiden soll. Zur Begründung 

reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen 

Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der angefochtene Ent-

scheid nach Auffassung der die Berufung führenden Partei unrichtig sein soll. 

Hierzu bedarf es einer Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Entscheid. 

Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Berufung nicht einzu-

treten. Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätz-

lich nur zuzulassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz 

zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten 

(Art. 317 ZPO).

3.1. Im Zusammenhang mit der Kündigung des Mietvertrags erwog die Vorin-

stanz zusammengefasst, die Gesuchsgegnerin habe keinerlei Belege eingereicht, 

die belegen würden, dass sie die eingeschriebene Kündigung vom 17. November 

2022 krankheitsbedingt nicht habe abholen können. Ausserdem gelte es festzu-

halten, dass die Gesuchsgegnerin eine Kopie des Schreibens der Gesuchstellerin 

vom 7. Dezember 2022 einreichte, mit dem die Gesuchstellerin eine Kopie sämtli-

cher Kündigungsdokumente mit A-Post zugestellt habe. Dieses Schreiben dürfte 

der Gesuchsgegnerin am 8. Dezember 2022 zugestellt worden sein. Insgesamt 

gelte die Kündigung als der Gesuchsgegnerin am 19. November 2022 zugestellt 

bzw. als ihr spätestens am 8. Dezember 2022 zur Kenntnis gebracht, womit die 3-

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monatige Kündigungsfrist auf Ende März 2023 eingehalten worden sei (act. 43 

E. 2.4. f.). 

3.2. Ein Begehren um Kündigungsschutz sei von der Gesuchsgegnerin erst 

am bzw. mit Eingabe vom 31. Mai 2023 und damit klar verspätet gestellt worden. 

Die von der Gesuchstellerin mit Mail vom 29. März 2023 angebotene (letztmalige) 

Erstreckung bis am 31. Mai 2023 sei von der Gesuchsgegnerin nicht angenom-

men worden. Von einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses 

könne nicht die Rede sein, zumal die Gesuchstellerin mit der Formulierung in der 

Mail vom 29. März 2023, wonach sie bereit sei, das bestehende Mietverhältnis 

"aus Kulanz" um zwei Monate zu erstrecken, zum Ausdruck gebracht habe, dass 

sie an einer unbefristeten Fortführung des Mietverhältnisses kein Interesse habe. 

Diesen Willen habe sie mit der Einleitung des Ausweisungsverfahrens nochmals 

verdeutlicht. Folglich sei die streitgegenständliche Wohnung samt Einstellplatz 

rechtsgültig per 31. März 2023 gekündigt worden (act. 43 E. 2.6.).

3.3. Auch die übrigen Behauptungen der Gesuchsgegnerin, wonach die Voll-

machtserteilung der C._____ AG an den Rechtsvertreter mangelhaft sei und sie 

die Kündigung nur aufgrund bestimmter Versprechen vonseiten der Gesuchstel-

lerin nicht angefochten habe (act. 8), würden am Ergebnis nichts zu ändern ver-

mögen. Gemäss Vorinstanz habe die C._____ AG bzw. der Rechtsvertreter der 

Gesuchstellerin seine Vertretungsbefugnis bereits mit Eingabe vom 21. April 2023 

ausreichend dargelegt. Zum Vorwand der Gesuchsgegnerin, die Gesuchstellerin 

habe sie mit treuwidrigem Verhalten dazu gebracht, die Kündigung nicht innert 

Frist anzufechten, hielt die Vorinstanz zusammengefasst fest, die Gesuchstellerin 

habe in ihrem Begründungsschreiben vom 17. November 2022 klarerweise keine 

konkrete Zusage betreffend Dauer einer allfälligen Erstreckung gemacht. Auch 

werde der Gesuchsgegnerin in keiner Weise nahegelegt, die Kündigung nicht an-

zufechten. Mit Mail vom 29. März 2023 sei der Gesuchsgegnerin sodann eine 

zweimonatige Erstreckung mittels Vereinbarung bis zum 31. Mai 2023 angeboten 

worden, welche sie allerdings ausgeschlagen habe. Zudem habe die Gesuchs-

gegnerin die Kündigung nachweislich auch innert 30 Tagen seit Unterbreitung die-

ses konkreten Erstreckungsangebots nicht angefochten, obwohl ihr dieses mit 

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Mail vom 29. März 2023 zur Kenntnis gebracht worden sei. Die Gesuchsgegnerin 

habe es schlicht versäumt, die Kündigung rechtzeitig anzufechten, und von einem 

treuwidrigen Verhalten der Gesuchstellerin könne klarerweise nicht die Rede sein 

(act. 43 E. 2.7.).

4.1. Die Gesuchsgegnerin moniert in ihrer – teilweise schwer verständlichen – 

Berufung einleitend, ihr rechtliches Gehör sei "nicht ganz wahrgenommen" wor-

den, zumal sie sinngemäss keine Möglichkeit gehabt habe, ihren Standpunkt 

mündlich vorzubringen und sie trotz belegter Verhandlungsunfähigkeit innert 

14 Tagen zum Ausweisungsbegehren schriftlich habe Stellung nehmen müssen 

(act. 44 S. 1). Sofern sie damit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend 

macht, ist dem entgegenzuhalten, dass es – wie die Vorinstanz korrekt erwog 

(vgl. act. 16 S. 2) – im freien Ermessen des Gerichts liegt, ob die Gegenpartei im 

Summarverfahren mündlich oder schriftlich Stellung zum Gesuch nehmen soll. 

Gerade unter Berücksichtigung der Natur des Summarverfahrens war es gerecht-

fertigt, der Gesuchsgegnerin nach der – auf ihr Gesuch hin – abgesagten Ver-

handlung die Möglichkeit einzuräumen, schriftlich zum Ausweisungsgesuch Stel-

lung zu nehmen. Zur damit zusammenhängenden Fristansetzung ist festzuhalten, 

dass die Vorinstanz am 6. Juli 2023 ausführlich die Möglichkeit eines Verschie-

bungsgesuchs [recte: Fristerstreckungsgesuchs] dargelegt hat, und die Gesuchs-

gegnerin diese Möglichkeit auch in Betracht zog (act. 19 f.). Dennoch hat sie es 

unterlassen, ein Fristerstreckungsgesuch zu stellen, sondern reichte am 18. Juli 

2023 eine Stellungnahme ein (act. 22 f.). Die Gesuchsgegnerin macht überdies 

nicht geltend, sie habe für den Entscheid relevante Behauptungen in ihrer Stel-

lungnahme vor Vorinstanz nicht einbringen können. Eine Verletzung des rechtli-

chen Gehörs liegt nicht vor. 

4.2. In Bezug auf die Zustellung der Kündigung vom 17. November 2022 

bringt die Gesuchsgegnerin berufungsweise vor, sie habe die eingeschriebene 

Postsendung krankheitsbedingt nicht abholen können, sondern die Kündigung 

erst am 8. Dezember 2022 per normaler Sendung erhalten. In diesem Zusam-

menhang macht sie ferner geltend, das Eigentum an der fraglichen Liegenschaft 

sei erst am 7. Dezember 2022 rechtswirksam auf die Gesuchstellerin übergegan-

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gen (act. 44 S. 2). Soweit verständlich stellt sie damit die Aktivlegitimation der Ge-

suchstellerin in Frage (vgl. dahingehend auch die Überschrift der Berufung, 

act. 44 S. 1 oben). Abgesehen davon, dass die Behauptung unbelegt blieb, han-

delt es sich beim Vorbringen betreffend Eigentumsübergang um eine erstmals 

vorgebrachte Behauptung und um ein nicht zu berücksichtigendes Novum (vgl. 

Art. 317 Abs. 1 ZPO). Darauf ist folglich nicht einzugehen. Ohnehin setzt sich die 

Gesuchsgegnerin mit der vorinstanzlichen Erwägung im Zusammenhang mit der 

eingeschriebenen Postsendung nicht auseinander, wonach sie keinerlei Belege 

für ihre Behauptung, sie habe die Sendung krankheitsbedingt nicht abholen kön-

nen, eingereicht habe. Damit genügt sie den Begründungsanforderungen nicht, 

und es ist folglich davon auszugehen, dass die Kündigung per 19. November 

2022 als zugestellt gilt. 

Ferner bringt die Gesuchsgegnerin sinngemäss vor, die C._____ AG 

habe Rechtsanwalt X._____ in Eigenregie, d.h. ohne schriftliche Zustimmung der 

Gesuchstellerin, welche Eigentümerin sei, beauftragt. Die C._____ AG hätte ge-

mäss Bewirtschaftungsvertrag eine ausdrückliche Genehmigung der Gesuchstel-

lerin zur Erteilung der Vollmacht zur Führung des Ausweisungsverfahrens benö-

tigt (act. 44 S. 1 unten f. mit Verweis auf act. 2 S. 9 Ziff. 9.1 - 9.3). Da die Ge-

suchsgegnerin im vorinstanzlichen Verfahren (lediglich) das prozessrechtliche 

Vertretungsverhältnis zwischen der Gesuchstellerin und der C._____ AG in Frage 

stellte (vgl. Ausführungen in ihrer Stellungnahme vom 18. Oktober 2023, wonach 

eine [Vertretungs-]Vollmacht lediglich an natürliche Personen erteilt werden 

könne, act. 29 S. 1 unten f.), handelt es sich bei ihrer nun berufungsweise vorge-

brachten Behauptung (wiederum) um ein erstmaliges Vorbringen. Da weder vor-

gebracht wurde noch erkennbar ist, weshalb dieses nicht bereits im erstinstanzli-

chen Verfahren angeführt werden konnte, ist es nicht zu berücksichtigen (Art. 317 

Abs. 1 ZPO). 

Weiter stellt sich die Gesuchsgegnerin in ihrer Berufung auf den Stand-

punkt, bei der Veräusserung der Sache sei eine Kündigung nur bei Eigenbedarf 

möglich (vgl. dahingehend act. 44 S. 2 oben). Dies trifft allerdings nicht zu, zumal 

Art. 266 OR dem Erwerber "lediglich" ein (weiteres) ausserordentliches Kündi-

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gungsrecht einräumt und ihm die weiteren (ordentlichen und/oder ausserordentli-

chen) Kündigungsmöglichkeiten weiterhin zur Verfügung stehen.

4.3. Im Übrigen wiederholt die Gesuchsgegnerin über mehrere Stellen ihren 

Standpunkt, wonach die Kündigung der C._____ AG gegen Treu und Glauben 

verstosse. So beinhalte die Kündigung resp. das Begleitschreiben eine konkrete 

Vorgehensweise, gestützt auf welche sie die Kündigung nicht angefochten habe. 

Den konkreten Vorschlag der Verwaltung der Gesuchstellerin habe sie angenom-

men, womit zwischen den Parteien ein Vertrag zustande gekommen sei. Der Ver-

stoss gegen Treu und Glauben sei ihr – der Gesuchsgegnerin – erst am 21. Mai 

2023, als sie die Verfügung über das polizeiliche Zwangsausweisungsbegehren 

zugestellt bekommen habe, erstmals klar geworden (act. 44 S. 1 ff.).

Abgesehen davon, dass es sich bei den Behauptungen teilweise um un-

zulässige Noven handelt (so etwa die Vorbringen im Zusammenhang mit der poli-

zeilichen Verfügung und dem Zustandekommen eines Vertrags resp. dem Aus-

tausch übereinstimmender Willenserklärung), setzt sich die Gesuchsgegnerin mit 

den vorinstanzlichen Erwägungen in diesem Zusammenhang nicht genügend 

auseinander; sie zeigt nicht auf, dass ihr – entgegen der vorinstanzlichen Fest-

stellung – doch eine konkrete Zusage betreffend Dauer einer allfälligen Erstre-

ckung gemacht worden sei resp. nahegelegt worden sei, die Kündigung nicht an-

zufechten. Ihre Ausführung, wonach eine "konkrete Vorgehensweise zur Erstre-

ckung des Mietverhältnisses" vorliege, ist zu pauschal gehalten. Demnach hat es 

bei der vorinstanzlichen Schlussfolgerung, die Gesuchsgegnerin habe es ver-

säumt, die Kündigung rechtzeitig anzufechten, und der Gesuchstellerin könne 

kein treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden, sein Bewenden.

4.4. Zusammengefasst ist die streitgegenständliche Wohnung samt Einstell-

platz mit Kündigung vom 17. November 2022, die der Gesuchsgegnerin am 

19. November 2022 zugestellt wurde, rechtsgültig per 31. März 2023 gekündigt 

worden. Weder wurde eine Fortführung des Mietverhältnisses vereinbart noch 

liegt ein treuwidriges Verhalten der Gesuchstellerin vor. Die Gesuchsgegnerin be-

findet sich damit nach wie vor ohne Rechtsgrund in der Wohnung. Das vorin-

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stanzliche Urteil ist damit nicht zu beanstanden, und die Berufung entsprechend 

abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

5. Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens der Gesuchsgegne-

rin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beim in Frage stehenden Streitwert von 

CHF 12'000.– (vgl. act. 43 E. 3.1 mit Verweis auf act. 4/1-3) sind die Kosten für 

das Berufungsverfahren auf CHF 800.– festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbin-

dung mit den §§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 8 Abs. 1 GebV OG). Sie sind mit dem 

von der Gesuchsgegnerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu ver-

rechnen. Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; der Gesuchsgegnerin 

nicht, da sie unterliegt, der Gesuchstellerin nicht, weil sie sich im Rechtsmittelver-

fahren nicht äussern musste und ihr daher keine Umtriebe entstanden sind, die zu 

entschädigen wären.

Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil 

des Bezirksgerichts Uster vom 27. November 2023 (ER230024-I) wird be-

stätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf CHF 800.– festgesetzt, der 

Gesuchsgegnerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor-

schuss verrechnet.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage 

eines Doppels von act. 52, sowie an das Bezirksgericht Uster, je gegen 

Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

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richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
CHF 12'000.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Der Gerichtsschreiber:

MLaw B. Lakic

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