# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ed51dd8f-925e-5c59-b00b-894ff04caa20
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 23.05.2017  VB.2016.00780
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00780_2017-05-23.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00780	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 23.05.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Umbau eines mittels Vertrages unter Schutz gestellten Bauernhauses.

Die Aufnahme von Ortsbildern mit nur lokaler oder regionaler Einstufung ins ISOS ist als wissenschaftliche Dienstleistung des Bundes zugunsten der Kantone zu verstehen. Inwieweit einer solchen Ortsbildaufnahme Rechtswirkung zukommen soll, bestimmt das kantonale Recht (E. 3.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						HEIMATSCHUTZLEITBILD
IDEELLE IMMISSIONEN
ISOS
ORTSBILD
SCHUTZVEREINBARUNG
VISOS

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 78 Abs. I BV
Art. 6 Abs. II NHG
§ 205 lit. d PBG
§ 226 Abs. I PBG
§ 54 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00780

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 23. Mai 2017

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.   

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

1.    C AG, vertreten durch RA D, 

 

2.    Baubehörde Illnau-Effretikon, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegnerinnen, 

 

und

 

Gebäudeversicherung Kanton Zürich Feuerpolizei, 

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 15. März 2016 erteilte die
Baubehörde Illnau-Effretikon der C AG die Bewilligung für den Umbau des
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 stehenden Gebäudes. Gleichzeitig wurde der C AG
die mit Verfügung vom 22. Februar 2016 erteilte strassen-, gewässerschutz-
und lärmrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich eröffnet.

II.  

Dagegen rekurrierte A am 2. Mai 2016 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies am 9. November 2016 sein
Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.

III.  

Am 11. Dezember 2016 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Er stellte folgende Anträge:

"1.   Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich […]
vom 9. November 2016 […] sei aufzuheben und es sei die Baubewilligung
nicht zu erteilen.

  2.  Alles unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Vorinstanz."

 

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich und das
Baurekursgericht beantragten am 20. bzw. 21. Dezember 2016, die
Beschwerde abzuweisen. Die Baubehörde Illnau-Effre­tikon stellte am
20. Januar 2017 den Antrag, die Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Mit demselben
Rechtsbegehren liess sich am 26. Januar 2017 die C AG vernehmen. A
reichte am 20. Februar 2017 eine Replik ein. Die Dupliken der Baubehörde
Illnau-Effretikon, der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich sowie der C AG
datieren vom 28. Februar sowie vom 1. und 2. März 2017. Am 27. März 2017
nahm A dazu Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Der
Beschwerdegegnerin 1 gehört die Parzelle Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02
in Illnau. Auf diesem Grundstück steht ein im Jahr 1729 errichtetes Bauernhaus
mit Scheune, welches um 1800 und 1913 erweitert worden war. Am 15. März
2016 schlossen die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 einen
verwaltungsrechtlichen Vertrag ab, in welchem sie die Unterschutzstellung und
den genauen Schutzumfang dieses Gebäudes vereinbarten. Diese Schutzvereinbarung
wurde am 17. März 2016 publiziert und ist unangefochten in Rechtskraft
erwachsen. Die Grundeigentümerin möchte in das Bauernhaus vier Wohnungen
einbauen.

2.
 

2.1 Der
Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die Baubewilligung verpflichte die
Bauherrschaft dazu, die definitive äussere Gestaltung des Bauernhauses im
Einvernehmen mit der Baubehörde festzulegen. Hierfür müsse vor Baufreigabe ein
Detailhandbuch zusammen mit den erforderlichen Detailplänen vorliegen. Trotz
Fehlens dieser Detailpläne und ohne die definitive äussere Gestaltung des
Bauernhauses mit Scheune zu kennen, halte die Baubewilligung fest, das
Baugesuch respektiere die schutzwürdigen historischen Baustrukturen und
Ausstattungselemente. In den Gebäudewänden des Bauernhauses seien neue Fenster
geplant. Durch die Fenster und die neue Fassade entstehe ein ganz neues
Erscheinungsbild des Gebäudes. Im Inneren werde das Gebäude neu in zwei
Stockwerke unterteilt. Unter diesen Umständen sei fraglich, was vom
ursprünglichen Bauernhaus mit Scheune nach dem Umbau noch übrig bleibe. Laut
Heimatschutzleitbild von Illnau-Effretikon sei die Gesamterscheinung am Rande
des Ortsbildes zu erhalten. Das drastische Umbauvorhaben missachte dieses
Leitbild.

2.2 Der Schutz
von Bauten kann unter anderem durch einen verwaltungsrechtlichen Vertrag
erfolgen (§ 203 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 205
lit. d des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 schlossen am 15. März 2016 einen
derartigen Vertrag ab, in welchem sie die Unterschutzstellung und den genauen
Schutzumfang dieses Gebäudes festlegten. Diese Schutzvereinbarung wurde – wie
oben dargelegt – am 17. März 2016 publiziert und ist anschliessend unangefochten
in Rechtskraft erwachsen. Eine solche rechtskräftige Vereinbarung hat Vorrang
vor einem kommunalen Leitbild, das sich in allgemeiner Form zum Erhalt des
Ortsbildes äussert. Das Neubauvorhaben hat mithin den Anforderungen dieses
Vertrages zu genügen. Insofern erübrigt es sich, zu prüfen, ob das Streitobjekt
leitbildkonform ist oder nicht. Auf den Schutzvertrag selbst geht die Beschwerde
nicht ein. Zwar lagen die Detailpläne bei Erlass der angefochtenen
Stammbaubewilligung noch nicht vor. Aufgrund der Akten lässt sich indessen
genügend abschätzen, wie sich das Projekt auf das Erscheinungsbild des
Bauernhauses bzw. der Scheune auswirken wird; zur Begründung kann auf die
nachstehende Erwägung 4.2 verwiesen werden. Entgegen der Beschwerde kann somit
von "dürftigen Plänen" keine Rede sein.

3.
 

3.1 Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, das Dorf Unter-Illnau sei im Inventar
schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von regionaler
Bedeutung eingestuft worden. Gemäss Anhang Ziffer 1.4.1.5 der
Bauverfahrensordnung vom 3. Dezem­ber 1997 (BVV) unterstehe ein solches
Objekt der Prüfung und Beurteilung durch die Baudirektion respektive die
betreffende Amtsstelle. Eine solche Prüfung habe nicht stattgefunden. Wie aus
der Baubewilligung hervorgehe, seien die denkmalpflegerischen Aspekte lediglich
von der Baubehörde Illnau-Effretikon anhand der dürftigen Baupläne geprüft und
für bewilligungsfähig empfunden worden. Die Baubehörde sei aber für diese
Beurteilung gar nicht zuständig gewesen. Das Vorliegen eines Schutzvertrages
entbinde nicht von einer Prüfung durch die Baudirektion.

3.2 Die
Gemeinde Illnau-Effretikon wird nicht im Anhang der Verordnung vom
9. September 1981 über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz (VISOS) genannt. Das Ortsbild der Gemeinde Illnau-Effretikon ist
mithin kein Schutzobjekt von nationaler Bedeutung. Als Folge davon steht es
auch nicht unter dem besonderen bundesrechtlichen Schutz von Art. 6 Abs. 2
des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz
(NHG). Selbst wenn das ISOS Illnau-Effretikon als Ortsbild von regionaler
Bedeutung bezeichnen sollte (was aufgrund der dem Verwaltungsgericht
vorliegenden Akten unklar ist), würde dies dem Beschwerdeführer nicht entscheidend
weiterhelfen. Die Aufnahme von Ortsbildern mit nur lokaler oder regionaler
Einstufung ins ISOS ist als wissenschaftliche Dienstleistung des Bundes
zugunsten der Kantone zu verstehen (vgl. Arnold Marti, Rechtsgutachten zu
Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der Aufnahmemethode bei der
Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016,
S. 8 Fn. 32 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Es handelt sich
mithin um eine architekturhistorische, nicht aber um eine rechtlich
verbindliche Beurteilung durch die Eidgenossenschaft. Inwieweit einer solchen
Ortsbildaufnahme Rechtswirkung zukommen soll, bestimmt vielmehr das kantonale
Recht. Dies ergibt sich aus der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung von
Art. 78 Abs. 1 BV, wonach für den Heimatschutz die Kantone
zuständig sind. Der Kanton Zürich regelt die Frage der Rechtswirkungen von
ISOS-Aufnahmen der Ortsbilder regionaler Bedeutung weder auf Gesetzes- noch auf
Verordnungsstufe. 

3.3 Das
Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt in Unter-Illnau. Im Gegensatz zu Teilen von
Ober-Illnau ist Unter-Illnau nicht im Richtplan (http://www.are.zh.ch ->
Richtplantext) oder im (kantonalen) Inventar der Ortsbilder von überkommunaler
Bedeutung eingetragen (http://maps.zh.ch -> entsprechende Karte). Da
Unter-Illnau nach Zürcher Rechtslage nicht als Ortsbild von überkommunaler
Bedeutung gilt, musste entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers keine
kantonale Behörde in das vorliegende Bewilligungsverfahren einbezogen werden.
Ob und unter welchen Voraussetzungen einer ISOS-Qualifikation als kommunal oder
regional bedeutsames Ortsbild allenfalls Gutachtensqualität zukommt und
insofern bei der Rechtsfindung als Beweismittel zu berücksichtigen ist, kann
vorliegend offenbleiben: Die Beschwerde geht nicht näher auf eine entsprechende
ISOS-Beurteilung ein.

4.
 

4.1 Weiter
rügt der Beschwerdeführer, trotz Fehlens der Detailpläne und ohne die
definitive äussere Gestaltung des Bauernhauses zu kennen, habe die lokale
Baubehörde den Umbau bewilligt.

4.2 Die
Baubewilligung verpflichtet die Bauherrschaft in Disp.-Ziff. 2.3 dazu, die
definitive äussere Gestaltung des Umbauprojekts im Einvernehmen mit der
Baubehörde festzulegen. Weiter wird dort statuiert, dass das entsprechende
Detailhandbuch zusammen mit den erforderlichen Detailplänen spätestens vor
Baufreigabe vorliegen müsse. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden.
Auch ohne solche Detailpläne lässt sich das künftige Erscheinungsbild des
Bauernhauses hinreichend beurteilen: Aufgrund der Fassadenansichten steht fest,
wo die zusätzlichen Fenster und Schleppgauben positioniert sein werden.
Insgesamt fallen die Eingriffe in die Gebäudehülle moderat aus: Auf der
Ostfassade durchstossen bloss zwei je 1,3 Meter hohe Schleppgauben die
Dachfläche; zusätzlich sollen dort ein 0,75 und ein 0,5 Quadratmeter
grosses Dachfenster entstehen. Auf der Westfassade sind bloss eine 1 Meter
hohe Dachgaube, zwei 0,75 Quadratmeter grosse Dachfenster sowie
vereinzelte Glasziegel vorgesehen. Damit bleibt das Bauernhaus auch nach dem
Umbau als solches erkennbar. Von einem "ganz neue[n] Erscheinungsbild des
Gebäudes" kann somit keine Rede sein.

5.
 

5.1 Der
Beschwerdeführer führt sodann aus, vor Erteilung der Baubewilligung sei weder
ein Kanalisationsprojekt eingereicht noch sei eine Abwasserbewilligung erteilt
worden. Ein Wasseranschluss fehle ebenfalls. Damit seien die Voraussetzungen
für eine Baubewilligung nicht erfüllt.

5.2 Gemäss
§ 54 Abs. 1 VRG muss eine Beschwerde einen Antrag und dessen
Begründung enthalten. In der Begründung hat die beschwerdeführende Partei
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt an einem Mangel leidet und dem
gestellten Antrag entsprechend aufzuheben oder abzuändern ist. Hierbei genügt
die blosse Behauptung, der angefochtene Entscheid sei fehlerhaft, nicht.
Vielmehr muss sich die Begründung – jedenfalls in minimaler Weise – mit den
Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzen. Bei anwaltlich vertretenen
Parteien gelten dabei höhere Anforderungen als bei juristischen Laien; es darf
erwartet werden, dass Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte die Anforderungen an
eine Beschwerdeeingabe kennen (Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG],
3. A., Zürich etc. 2014, § 54 N. 1 in Verbindung mit
§ 23 N. 17; fermer Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 33).
Der angefochtene Entscheid befasst sich in Erwägung 6 mit der Erschliessung
des Umbauprojektes. Die Beschwerde geht auf diese Überlegungen nicht näher ein;
sie zeigt nicht auf, weshalb die vorinstanzlichen Ausführungen falsch sein
sollen. Damit kann diesbezüglich vollumfänglich auf den angefochtenen Entscheid
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG).

6.
 

6.1 Weiter
moniert der Beschwerdeführer, gemäss Baubewilligung müsse die Terraingestaltung
respektive der Terrainverlauf gegenüber den Nachbargrundstücken und dem
Strassenraum situationsgerecht erfolgen. Diese Bestimmung sei zu unbestimmt und
besage nicht konkret, wie die Terraingestaltung aussehen müsse, um allfällige
Nachteile für die Nachbarn zu verhindern. Vorliegend werde das ganze Terrain
des zu renovierenden Bauernhauses aus Hochwasserschutzgründen um etliche
Zentimeter angehoben. Unter diesen Umständen seien für ihn der genaue
Terrainverlauf und die Auswirkungen auf sein Grundstück von enormer Bedeutung.
Es sei zweifelhaft, ob der Terrainverlauf und die Gebäudeübergänge an der
gemeinsamen Grundstücksgrenze sich nicht für den Beschwerdeführer nachteilig
gestalten würden.

6.2 Das
Bauprojekt sieht keine Bodenverschiebungen vor. Vielmehr hält der Plan
"Schnitte/Fassaden" ausdrücklich fest, dass das neue Terrain dem
gewachsenen Terrain entspreche ("neues Terrain = gew. Terrain"). Auch
der Beschluss der Baudirektion des Kantons Zürich vom 22. Februar 2016
führt zu keiner anderen Einschätzung: Die Bauherrschaft wird dort weder
berechtigt noch verpflichtet, eine Terrainänderung vorzunehmen. Unter diesen
Umständen ist nicht ersichtlich, weshalb das Bauprojekt den Beschwerdeführer in
dieser Hinsicht benachteiligen könnte.

7.
 

7.1 Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, gemäss den Plänen der Bauherrschaft solle
der Gebäudeabstand zwischen dem Umbauobjekt und seinem eigenen Haus
2 Meter betragen. Dies entspreche nicht der Wahrheit. Richtig besehen
messe dieser Abstand lediglich 75 bzw. 32 Zentimeter. Die Vorinstanz
habe den Sachverhalt nicht rechtsgenügend abgeklärt und sei hier von einem
falschen Gebäudeabstand ausgegangen. Die Bauherrschaft wolle nun genau auf
dieser Gebäudeseite, wo der Gebäudeabstand ohnehin bloss die erwähnten 75 bzw.
32 Zentimeter betrage, Fenster in die Fassade des Bauernhauses einsetzen.
Aus feuerpolizeilichen Gründen sei dies unzulässig. Bei einem so engen
Gebäudeabstand sei vielmehr eine Feuerschutzwand erforderlich. Solche Fenster
seien zudem auch aus Gründen des Nachbarrechts problematisch, könne man doch
von Fenster zu Fenster direkt in die Nachbarwohnung schauen.

7.2 Die Angabe
"2m" im Plan Grundriss DG bezieht sich auf die Raumhöhe im
Dachgeschoss. Dies ergibt sich aus Schnitt A des Planes Schnitte/Fassaden,
wo an derselben Stelle dieselbe Massangabe "2m" eingetragen ist. Die
Pläne vermitteln somit kein falsches Bild des Gebäudeabstandes. Abgesehen davon
geht auch die Vorinstanz von einem Gebäudeabstand von 75 bzw. 32
Zentimetern aus, wenn sie in Erwägung 5.4 schreibt: "Sowohl im
Grundrissplan als auch im Katasterplan ist denn auch das rekurrentische Gebäude
in einem Abstand von rund 30 cm bis 80 cm zum Umbauobjekt eingezeichnet."
Es trifft somit nicht zu, dass die Vorinstanz falsche tatsächliche Verhältnisse
annahm. 

Was die feuerpolizeilichen Einwände betrifft, ist Folgendes
festzuhalten: Gemäss Disp.-Ziff. 7.2 der Baubewilligung vom 15. März
2016 hat die Beschwerdegegnerin 1 vor Baufreigabe der
Beschwerdegegnerin 2 den Nachweis dafür zu erbringen, dass die
einschlägigen Vorschriften in Zusammenarbeit mit dem örtlichen
Brandschutzexperten koordiniert und rechtsgenügend bestimmt sind. Ob das
Umbauprojekt die Vorschriften des Brandschutzes einhält, ist somit nicht
Gegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens. Da die entsprechende Rüge
des mangelhaften Brandschutzes somit verfrüht ist, muss sie nicht weiter
behandelt werden. 

Der Beschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang des
Weiteren geltend, aufgrund der geplanten Fenster und der dadurch möglichen
Einblicke in sein Gebäude sei er ideellen Immissionen ausgesetzt. Gemäss
§ 226 Abs. 1 Satz 1 PBG ist jedermann verpflichtet, bei der Eigentums- und
Besitzausübung alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu
treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten. Das
zürcherische Baurecht, insbesondere § 226 PBG, gewährt grundsätzlich keinen
Schutz vor ideellen Immissionen. Lediglich bei hier nicht interessierenden
Ausnahmefällen im Sinn einer besonderen Nutzung sind gewisse Ausnahmen denkbar.
Demgegenüber kennt das Planungs- und Baugesetz keinen besonderen Schutz der
Privatsphäre (VGr, 8. Mai 2014, VB.2014.00011, E. 4.4 mit zahlreichen
Rechtsprechungshinweisen). Für einen immissionsrechtlichen Fensterverzicht besteht
somit keine Grundlage.

8.
 

Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, es sei nicht
ersichtlich, weshalb das Bauernhaus an der E-Strasse 02 in so drastischem
Ausmass umgebaut werden dürfe, wohingegen er selbst seit Jahren um eine
Bewilligung für die Renovation seines Hauses E-Strasse 03 kämpfe. Eine
solche Ungleichbehandlung sei nicht gerechtfertigt und verletze das Gleichbehandlungsgebot.

Die Beschwerde zeigt in keiner Weise substanziiert auf, dass
die lokale Baubewilligungsbehörde in vergleichbaren Fällen unterschiedlich
entschieden und sich insofern über ihre eigene Praxis hinweggesetzt oder gegen
den Grundsatz der Rechtsgleichheit verstossen hätte. Auch insoweit erweist sich
die Beschwerde als unbegründet.

9.
 

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

10.
 

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu; hingegen ist eine solche
Entschädigung antragsgemäss der Beschwerdegegnerin 1 zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 f. VRG). Die Beschwerdegegnerin 2 hat als lokale
Baubehörde im Streit zwischen privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch
auf eine Parteientschädigung (Plüss, § 17 N. 93 ff.). Die
Mitbeteiligte stellte keine Entschädigungsforderung, weshalb ihr keine
Parteientschädigung zuzusprechen ist.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    280.--     Zustellkosten,

Fr. 4'280.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …