# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8317ac68-f058-5598-bee2-22e62fd83d8d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-04-07
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 07.04.1999 80.1998.317
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-317_1999-04-07.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00317

  	
  Lugano

  7 aprile 1999

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 21 dicembre 1998

 

in
materia di:                 IC/IFD 97/98

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________,

  rappr.
  da: __________ & __________ __________ __________ di __________
  __________, __________ __________ __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________
__________, domiciliato in Germania, è proprietario di uno stabile industriale
e amministrativo a __________, della cui gestione si occupa la figlia
__________ __________ -__________, domiciliata ad __________.

                                         Nella dichiarazione
fiscale IC/IFD 1997-98 __________ __________, contribuente limitatamente
imponibile nel nostro Paese in quanto proprietario di sostanza immobiliare,
dichiarava un reddito della sostanza immobiliare di fr. 30'150.- di media annua,
da cui chiedeva, a titolo di spese di gestione e di manutenzione, la deduzione,
sempre in media annua, di un importo di fr. 51'270.-, comprensivo di una
remunerazione annua di ca. fr. 40'600.- alla figlia __________ __________
-__________.

                                         Nella notifica di
tassazione dell'11 maggio 1998 l' Ufficio di tassazione esponeva al
contribuente un reddito annuo medio della sostanza immobiliare di fr. 30’160.-
e gli concedeva una deduzione dal reddito della sostanza di soli fr. 787.- di
media annua.

 

 

                                   2.   Con tempestivo
reclamo del 26 maggio 1998 __________ __________, assistito dalla Fiduciaria
__________ & __________ __________, chiedeva, da un lato, lo stralcio dal
reddito di fr. 2'990.- all'anno per l'affitto di un ufficio proprio all'interno
dello stabile di __________ e, dall'altro, il riconoscimento della deduzione
per spese di gestione e di manutenzione nella misura chiesta nella
dichiarazione.

                                         Con decisione su reclamo
del 30 novembre 1998 l'UT accoglieva parzialmente il reclamo, riducendo il
reddito della sostanza immobiliare a fr. 27'170.- di media annua e concedeva
una deduzione per spese di gestione e manutenzione di fr. 14'646.- di media
annua. Veniva in particolare negato il riconoscimento dello stipendio versato
alla figlia per i lavori amministrativi e di contabilità, poiché tale costo non
sarebbe commisurato ai redditi lordi incassati, considerato come la prassi, di
regola, riconosca in simili casi costi oscillanti tra il 3% e il 5%. Precisava,
inoltre, che nell'importo ammesso in deduzione è incluso un importo di fr.
1'915.- di media annua per inserzioni pubblicitarie e di fr. 2'000.- per
ulteriori costi amministrativi.

 

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso il ricorrente, sempre assistito dalla Fiduciaria __________
& __________ __________, chiede la deduzione di un importo di almeno fr.
25'000.- di media annua per il lavoro amministrativo remunerato alla figlia. Fa
presente, in particolare, il difficile momento del mercato, le difficoltà
iniziali nel reperire nuovi inquilini idonei, l'impegno profuso  - almeno 300 -
350 ore all'anno -  dalla figlia nell'amministrazione dello stabile, il
riconoscimento separato del primo affitto all'amministratore.

 

                                         La Divisione cantonale
delle contribuzioni con osservazioni del 19 febbraio 1999 propone di respingere
il ricorso, rilevando innanzi tutto come l'importo chiesto in deduzione per
spese di gestioni superi di gran lunga quello ammesso dalle tariffe della SVIT
(Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari). Ritiene inoltre del tutto
sproporzionate le ore di lavoro indicate dal ricorrente. Rileva inoltre che il
ricorrente non avrebbe provato in quale misura la remunerazione comprenda il
"primo affitto" in caso di nuove locazioni.

 

                                         In occasione dell'udienza
del 25 febbraio 1999, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Secondo l'art. 32 cpv. 2
LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT di identico tenore, il contribuente
che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi
d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. 

                                         Sono considerate spese di
manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano
lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I,
Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario
ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT
n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

 

                                         4.2.

                                         Secondo l’art. 1
dell’Ordinanza del Consiglio federale del 24 agosto 1992, concernente i costi
deducibili di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale
diretta, sono deducibili le seguenti spese:

 

                                         Spese
di manutenzione: 

                                         •  le spese
di riparazione o rinnovo che non determinano un aumento del valore
dell’immobile;

                                         •  i
versamenti al fondo di riparazione o di rinnovazione (art. 712 CC) di una
comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi sono impiegati esclusivamente
per coprire i costi di manutenzione degli impianti in comune;

                                         •  le spese
di gestione: le tasse ricorrenti per l’eliminazione dei rifiuti (ad esclusione
delle tasse pagate secondo il principio “chi inquina paga”), la depurazione
delle acque, l’illuminazione e la pulizia delle strade; i costi di manutenzione
delle strade; le imposte immobiliari con valore di imposte reali; le indennità
versate al portinaio; i costi dei locali comuni, dell’ascensore, ecc. nella
misura in cui è il proprietario a doversele accollare.

 

                                         Spese
d’assicurazione

                                         I
premi d’assicurazione sui beni materiali (assicurazione contro gli incendi,
contro i danni dell’acqua, contro la rottura vetri e di responsabilità civile)

 

                                         Costi
di amministrazione

                                         Spese
per porto, telefono, inserzioni, moduli, riscossioni, processi, indennità
versate all’amministratore dell’immobile ecc. (soltanto le spese effettive e senza
le indennità per il lavoro del proprietario stesso).

                                         (cfr. art. 1 cpv. 1
Ordinanza cit.).

 

                                         4.3.

                                         Diversamente
dall’Ordinanza del Consiglio federale appena citata, la Circolare della
Divisione cantonale delle contribuzioni del 1° dicembre 1994 distingue,
nell’ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza
privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e
immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore
locativo). In caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili
utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la
deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del
proprietario e non possono venire accollate all’inquilino, vale a dire delle
spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di
amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 5.4; inoltre Sentenza 7 giugno 1995
della Pretura del distretto di Lugano - sez. 4 - Inc. LA 95.).

 

 

                                   5.   Nel caso qui in
discussione, è controversa la commisurazione delle spese per l’amministrazione
degli immobili appartenenti al ricorrente. Questi ha infatti versato alla
figlia __________, a titolo di compenso per l’amministrazione, ben fr. 40’592
in media annua. Secondo l’autorità fiscale, tale importo è sproporzionato, alla
luce dei criteri di calcolo definiti dalle tariffe della SVIT (Associazione
svizzera dei fiduciari immobiliari). Queste ultime consentirebbero infatti di
concedere una detrazione di non più di fr. 4’990.

 

                                         5.1.

                                         In una recente sentenza,
in cui si trattava di quantificare lo stipendio dell’amministratore di una
società la cui unica attività consisteva nella locazione di capannoni
industriali (CDT n. __________.__________.__________ del 26 febbraio
1999 in re B. SA), questa Camera ha ammesso che può senz’altro essere indicativo,
quale orientamento, il riferimento alle tariffe dell’Associazione Svizzera dei
Fiduciari Immobiliari Sezione Ticino (SVIT). 

                                         Rispetto al calcolo
proposto dalla Divisione delle contribuzioni, deve comunque essere ricordato
che nell’onorario devono essere inclusi gli sfitti (cfr. Normative e tariffe
SVIT, edizione 1996, par. 3.3.1.). Alla luce dell’affermazione del ricorrente,
secondo cui la potenzialità di reddito dello stabile è di circa fr. 200’000, in
base a tale tariffario, l’onorario sarebbe così calcolato:

                                         per i primi               fr.          100’000          5%                 fr.      5’000

                                         per
gli ulteriori         fr.          100’000          4,75%            fr.      4’750

                                         per
un totale di                                         fr.                   9’750

                                         Per
la gestione di stabili a solo scopo commerciale o amministrativo l’onorario può
essere ridotto al massimo del 20%.

                                         Per un nuovo mandato, è
ammessa la fatturazione separata di fr. 500 per l’esame della documentazione,
la comunicazione agli interessati ecc.; quanto alle spese postali e
telefoniche, possono essere fatturate nella misura di fr. 350 all’anno.

 

                                         5.2.

                                         Come si vede, anche
applicando rigorosamente le tariffe della SVIT, si arriva agevolmente ad un
ammontare vicino ai 10’000 franchi. 

                                         Se però si considera che
il ricorso a tali parametri di calcolo non può certamente essere considerato
vincolante per l’autorità fiscale e meno che mai per quella giudiziaria, le
quali dispongono per contro di un certo margine di apprezzamento dovendo valutare
l’attendibilità delle spese fatte valere, si deve concludere che devono essere osservate
anche le peculiarità del caso concreto. In particolare, non pare giustificato
trascurare la circostanza che si tratta di uno stabile di nuova costruzione,
per il quale devono essere trovati i conduttori. Tale situazione comporta certamente
un particolare dispendio di tempo ed anche una maggiore incidenza delle spese
di trasferta e di pubblicità, a maggior ragione se si considera che la
ricorrente non amministra altri stabili che in qualche modo possano offrire una
certa compensazione.

.

 

                                         5.3.

                                         Tutto ben considerato,
questa Camera ritiene di poter ammettere in deduzione spese di amministrazione
per complessivi fr. 12’000 in media annua. Ovviamente, tale importo è
commisurato alla particolare situazione in cui si trova l’immobile, appena costruito.

                                         Per il resto, il compenso
versato dal ricorrente alla figlia costituisce senz’altro una spesa non
deducibile, non potendosi giustificare quale costo di amministrazione della
sostanza privata.

 

 

                                   6.   Il ricorso è
pertanto parzialmente accolto. Nonostante la parziale soccombenza, non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali; d’altra parte, non si
concedono ripetibili.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è parzialmente accolto.

                                         §      Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 30 novembre 1998 è riformata nel senso
che le spese di amministrazione dell’immobile sono elevate a fr. 12’000 in
media annua.

                                         §§    La
deduzione complessiva per spese di gestione e manutenzione degli immobili
ammonta pertanto a fr. 22’731, invece dei fr. 14’646 ammessi nella decisione
impugnata.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a carico del ricorrente nella misura di un mezzo (fr. 290.–).

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il
presidente:                                                          Il
segretario: