# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1c706c70-9606-5259-9bf1-bd901275e037
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-18
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 18.09.2015 110 2015 83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-83_2015-09-18.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

Das Verwaltungsgericht hat die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 

abgewiesen (VGE 2015/305 vom 20. September 2016).

RA Nr. 110/2015/83 Bern, 18. September 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer

und

Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal, Stadtbauamt, Fachbereich 
Bauinspektorat, Jurastrasse 22, 4901 Langenthal

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal vom 26. Mai 
2015 (Baugesuch Nr. 046A-2013; Umnutzung Geräteraum)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdeführer reichte am 22. April 2013 bei der Einwohnergemeinde 

Langenthal ein Baugesuch ein für den Umbau und Ausbau des bestehenden 

Mehrfamilienhauses auf Parzelle Langenthal, Gbbl. Nr. B.________. Das Gesuch umfasste 

nebst Änderungen im Innenbereich des bestehenden Wohnhauses insbesondere einen 

Anbau "Wohnen" sowie einen daran anschliessenden Geräteraum. Die Parzelle liegt in der 

Zone W2/B. Das Projekt nutzte die Ausnützungsziffer von 0.4 voll aus. Mit 

Gesamtbauentscheid vom 5. Juli 2013 erteilte die Vorinstanz für das Bauvorhaben die 

Baubewilligung.

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2. Anlässlich der Bauabnahmekontrolle vom 12. August 2014 stellte das Bauinspektorat 

fest, dass das ausgeführte Bauprojekt von der erteilten Baubewilligung abwich. 

Insbesondere war der geplante Geräteraum als zusätzlicher Wohnraum ausgestaltet und 

der Beschwerdeführer hatte die Fensteröffnungen entsprechend anders angebracht. Auf 

Grund dieser Abweichungen von der Baubewilligung forderte das Bauinspektorat den 

Beschwerdeführer auf, Unterlagen für die Projektänderung bis Ende August 2014 

einzureichen. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2014 erläuterte das Bauinspektorat dem 

Beschwerdeführer, dass das Bauprojekt wegen der vorgenommenen Umnutzung des 

Geräteraumes in Wohnraum die zulässige Ausnützungsziffer überschreite. Es forderte ihn 

daher auf, ein Ausnahmegesuch gemäss Art. 26 BauG1 einzureichen. Gleichzeitig wies es 

auf die Voraussetzungen hin, welche für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erfüllt 

sein müssen. Für den Fall, dass der Beschwerdeführer auf das Einreichen eines 

nachträglichen Baugesuches verzichten sollte, drohte das Bauinspektorat die 

Wiederherstellung an. 

3. Am 4. November 2014 reichte der Beschwerdeführer bei der Vorinstanz eine 

Projektänderung mit Ausnahmegesuch ein unter anderem für den Ausbau des 

Geräteraumes als Wohnraum sowie für die Anpassung der Fenstergrösse an der 

Nordfassade. Auf die Publikation des Bauvorhabens wurde gemäss Art. 24 BewD2 

verzichtet. Mit Schreiben vom 5. Januar 2015 teile das Bauinspektorat dem 

Beschwerdeführer mit, dass der Gemeinderat in Aussicht gestellt habe, die 

Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Ausnützungsziffer nicht zu erteilen und 

den Bauabschlag zu verfügen. Gleichzeitig räumte es dem Beschwerdeführer die 

Möglichkeit ein, sich zum Entwurf des Bauentscheides zu äussern. Am 5. Februar 2015 

reichte der Beschwerdeführer eine Stellungnahme ein. Mit Gesamtbauentscheid vom 

26. Mai 2015 erteilte die Vorinstanz für die Umnutzung des Geräteraumes zu Wohnraum 

den Bauabschlag und verfügte ein sofortiges Benützungsverbot. Zudem ordnete sie unter 

Androhung der Ersatzvornahme die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 

innert drei Monaten nach Rechtskraft des Entscheides an.

1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
2 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

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4. Gegen diesen Entscheid reichte der Beschwerdeführer am 26. Juni 2015 

Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er 

beantragt sinngemäss die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 26. Mai 2015 und die 

Erteilung der Baubewilligung. 

5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, holte die 

Vorakten sowie die Stellungnahme der Vorinstanz ein. Sie beantragt die Abweisung der 

Beschwerde. Mit Schreiben vom 31. August 2015 reichte der Beschwerdeführer 

Schlussbemerkungen ein.

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Bauentscheide und baupolizeiliche Verfügungen können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Beschwerde bei der BVE angefochten werden (Art. 40 Abs. 1 und Art. 49 Abs. 1 BauG). 

Der Beschwerdeführer ist als Adressat durch die angefochtene Verfügung beschwert und 

daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf seine form- und fristgerecht eingereichte 

Beschwerde ist einzutreten.

2. Rechtliches Gehör

a) Der Beschwerdeführer führt in seiner Beschwerde aus, die Baubewilligungsbehörde 

gehe im Gesamtbauentscheid auf verschiedene von ihm vorgebrachte Begründungen nicht 

ein. Im Entscheid sei mit keinem Wort thematisiert worden, dass in der Nachbarschaft die 

3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

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Ausnützungsziffer weit höher überschritten worden sei. Auch sei mit keinem Wort darauf 

eingegangen worden, dass das Grundstück Parzelle Nr. B.________ Land für das Trottoir 

abgetreten habe. Mit diesen Ausführungen rügt er sinngemäss, die Vorinstanz sei ihrer 

Begründungspflicht nicht nachgekommen.

b) Der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör ist eine grundlegende 

Verfahrensgarantie (vgl. Art. 29 Abs. 2 BV4, Art. 26 Abs. 2 KV5, Art. 21 ff. VRPG6). Aus 

diesem Grundsatz leitet das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung die Pflicht der 

Behörden ab, ihre Verfügungen und Entscheide zu begründen. Ein Entscheid muss so 

verfasst sein, dass die Betroffenen ihn sachgerecht anfechten können. Dies ist nur 

möglich, wenn sich sowohl diese wie auch die Rechtsmittelinstanz über die Tragweite des 

Entscheides ein Bild machen können.7 Deshalb muss die Behörde mindestens kurz die 

Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid 

stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung zum Sachverhalt und 

jedem rechtlichen Einwand der Betroffenen auseinander setzen. Vielmehr kann sie sich auf 

die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.8

c) Die Vorinstanz stellte dem Beschwerdeführer den Entwurf des Entscheides zu und 

erteilte ihm die Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen. Im Entscheid führt sie aus, dass 

der Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme keine neuen Argumente vorgebracht habe, 

welche sie dazu veranlassten, ihre Beurteilung zu ändern. Zwar mache er geltend, dass 

sämtliche Gebäude- und Grenzabstände eingehalten seien, sich kein wirtschaftlicher 

Mehrgewinn ergebe und dass die Umnutzung überdies die Idee des verdichteten Bauens 

verfolge. Aus diesen Argumenten werde jedoch keine Ausnahmesituation ersichtlich. 

Vielmehr befinde sich die Bauherrschaft in keiner anderen Situation als alle anderen 

Grundeigentümer. 

Dieser Entscheidbegründung lässt sich entnehmen, dass die Vorinstanz die Ansicht vertritt, 

dass sich der Beschwerdeführer im Vergleich zu anderen Bauherrschaften in keiner 

speziellen Situation befindet. Dementsprechend ist sie zum Ergebnis gelangt, dass die 

4 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
5 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).
6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
7 BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236.
8 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 ff.

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öffentlichen Interessen an der Rechtssicherheit und der Gleichbehandlung überwiegen und 

die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht gerechtfertigt wäre. Die Vorinstanz war nicht 

verpflichtet, sich mit jedem Einwand des Beschwerdeführers auseinander zu setzen. Der 

Beschwerdeführer konnte den Entscheid auch sachgemäss anfechten. Die Vorinstanz ist 

somit ihrer Begründungspflicht nachgekommen und hat das rechtliche Gehör des 

Beschwerdeführers nicht verletzt. Die Beschwerde erweist sich diesbezüglich als 

unbegründet. 

3. Ausnützungsziffer

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz rechne die Fläche der Treppe, 

welche ins Erdgeschoss führe, zur Bruttogeschossfläche hinzu, so dass diese Fläche bei 

einem zweigeschossigen Haus dreimal einbezogen werde. Er argumentiert, diese 

Berechnung folge nicht anerkannten Regeln, da die Treppe ausschliesslich nicht 

anrechenbare Räume im Untergeschoss erschliesse. Korrekterweise sei daher bei der 

massgeblichen Bruttogeschossfläche eine Fläche von 3.80 m2 in Abzug zu bringen. 

Dementsprechend weiche die Ausnützungsziffer lediglich um 0.008 vom Zulässigen ab. 

Diese Abweichung sei nur marginal und geringfügig. 

b) Gemäss Art. 26 GBR9 gilt für den Begriff der Ausnützungsziffer die 

Begriffsbestimmung in aArt. 93 BauV10. Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im 

Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der BMBV11 am 25. Mai 2011 aufgehoben. Die 

Gemeinden haben jedoch bis zum 31. Dezember 2020 Zeit, ihre baurechtliche 

Grundordnung den Bestimmungen der BMBV anzupassen. Bis zur Anpassung der 

baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen aArt. 93 bis 98 Abs. 1 BauV 

Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Da die Einwohnergemeinde Langenthal ihre 

baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV angepasst hat, ist 

für die Berechnung der Ausnützungsziffer immer noch aArt. 93 BauV massgebend.

Gemäss aArt. 93 Abs. 1 BauV ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl zwischen der 

anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. 

9 Baureglement der Gemeinde Langenthal vom 30. November 2003 (GBR).
10 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 
11 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).

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Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem 

Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren Geschossflächen. Nicht angerechnet 

werden unter anderem Verkehrsflächen für Treppen, die ausschliesslich nicht 

anrechenbare Räume erschliessen (aArt. 93 Abs. 2 Bst. f BauV). Verkehrsflächen, die 

anrechenbare Räume erschliessen, sind somit ebenfalls anrechenbar. Gemäss der 

kantonalen Praxis ist in jedem Geschoss, das durch das betreffende Treppenhaus 

erschlossen wird, die Fläche des Treppenhauses (und des Liftschachtes) bei der 

Berechnung der Bruttogeschossfläche zu berücksichtigen.12

c) Die Vorinstanz hat bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche die Fläche des 

Treppenhauses im Erd-, sowie im ersten und zweiten Obergeschoss berücksichtigt. 

Demgegenüber hat sie die Fläche des Treppenhauses im Bereich des Untergeschosses 

nicht hinzugerechnet. Im Erdgeschoss befinden sich anrechenbare Flächen und mit der 

Treppe, welche vom Untergeschoss ins Erdgeschoss führt, wird letzteres auch 

erschlossen. Daher ist die benötigte Fläche für das Treppenhaus im Erdgeschoss bei der 

Berechnung der Bruttogeschossfläche nicht in Abzug zu bringen. Die Vorinstanz hat die 

Bruttogeschossfläche somit entsprechend der kantonalen Praxis und korrekt berechnet. 

Die massgebliche Bruttogeschossfläche beträgt 276.50 m2. 

d) Die anrechenbare Landfläche ist gleich der Fläche, der von der Baueingabe 

erfassten Grundstücke. Hinzugerechnet wird die anstossende Fläche von 

Detailerschliessungsstrassen, soweit sie vom Baugrundstück abparzelliert worden ist, 

wenn im Zeitpunkt der Baueingabe seit der Abparzellierung nicht mehr als zehn Jahre 

verflossen sind (aArt. 93 Abs. 3 BauV). 

e) Der Beschwerdeführer erörtert in seiner Beschwerde, seine Parzelle habe für das 

Trottoir Land abtreten müssen, womit Nutzung verloren gegangen sei. Er macht jedoch 

nicht geltend, diese Fläche müsste gestützt auf aArt. 93 Abs. 3 Satz 2 BauV angerechnet 

werden. Es sind auch keine Hinweise ersichtlich, dass die entsprechenden 

Voraussetzungen erfüllt wären. Die relevante Grundstückfläche umfasst somit unbestritten 

die Fläche der Parzelle Langenthal Gbbl. Nr. B.________ und beträgt 668 m2. Durch die 

Umnutzung des Geräteraumes in Wohnraum überschreitet das Bauvorhaben das zulässige 

Mass der Ausnützung um 0.014.

12 Newsletter Amt für Gemeinden und Raumordnung, Abteilung Bauen, April 2012, einsehbar unter:   
http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/aktuell/newsletter_bauen.html.

http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/aktuell/newsletter_bauen.html

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Im Übrigen wäre die Ausnützungsziffer auch dann überschritten, wenn das Treppenhaus 

im Erdgeschoss nicht angerechnet würde. Unabhängig vom Mass der Überschreitung kann 

daher die nachträgliche Baubewilligung nur erteilt werden, wenn die Voraussetzungen für 

eine Ausnahmebewilligung gegeben sind.

4. Ausnahmebewilligung

a) Der Beschwerdeführer erläutert, dass er gemäss Art. 27 GBR die Ausnützungsziffer 

hätte überschreiten können, wenn er zuerst den Anbau erstellt und erst später den 

Dachraum ausgebaut hätte. Dass er dies in umgekehrter Reihenfolge nicht dürfe, 

widerspreche jeglicher Logik. Zudem halte der Anbau die Grenz- und Gebäudeabstände 

ein, beeinträchtige keine nachbarrechtlichen Interessen und führe zu keinem 

wirtschaftlichen Mehrnutzen. Auch bleibe unberücksichtigt, dass die Parzelle für das 

Trottoir habe Land abtreten müssen. Schliesslich müssten auf Grund des neuen 

Raumplanungsgesetzes inskünftig Dichtenachweise erbracht werden. Auch vor diesem 

Hintergrund sei der Bauabschlag unverhältnismässig. 

b) Gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften 

bewilligt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine 

öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine 

wesentlichen nachbarrechtlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung 

könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden (Art. 26 Abs. 2 BauG). Diese 

Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.

Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der 

Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend 

erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den 

Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 

geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 

Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter 

Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen 

der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, 

der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber 

keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und 

Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die 

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Bauwilligen zur Folge hätte.13 Eine Ausnahme kann beispielsweise gewährt werden, wenn 

ein Grundstück wegen seiner Form kaum reglementskonform überbaut werden könnte14, 

hingegen stellt das Gebot der haushälterischen Bodennutzung einen allgemeinen 

Grundsatz dar und kann nicht als Ausnahmegrund herangezogen werden. 15 

c) Art. 27 GBR sieht vor, dass bei Bauvorhaben, die vor dem 1. Januar 1997 bewilligt 

worden sind, der bestehende Dachraum zu Wohn- und Arbeitsräumen ausgebaut werden 

darf, auch wenn dadurch die Ausnützungsziffer soweit überschritten wird, als dies für den 

vollständigen Dachraumausbau erforderlich ist. Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift geht 

hervor, dass die Einwohnergemeinde damit beabsichtigt, den Ausbau von Dachraum von 

älteren Gebäuden zu ermöglichen. Das Baureglement lässt damit ein Abweichen von den 

ansonsten gültigen Ausnützungsziffern zu, um zu verhindern, dass Dachraum ungenutzt 

bleiben muss. Die Nutzung von bereits bestehendem Raum ist jedoch nicht vergleichbar 

mit einem neuen Anbau. Im vorliegenden Fall ist der Dachraum des Gebäudes bereits 

ausgebaut. Für die zu beurteilende Umnutzung des Geräteraumes findet diese 

Bestimmung keine Anwendung, da nicht der Ausbau des Daches den Streitgegenstand 

bildet. Es kann daher offenbleiben, ob ein Vorgehen, wie es der Beschwerdeführer 

beschreibt, überhaupt zulässig wäre.

Aus der subjektiven Perspektive des Beschwerdeführers ist es zwar nachvollziehbar, dass 

er den Wunsch nach zeitgemässem Wohnen hegt. Allerdings begründen weder das 

Einhalten der Grenz- und Gebäudeabstände noch die Tatsache, dass keine 

nachbarrechtlichen Interessen beeinträchtigt werden, eine Ausnahmesituation. Zudem ist 

für die Beurteilung, ob eine Ausnahmesituation vorliegt, auch irrelevant, ob durch die 

Umnutzung ein wirtschaftlicher Mehrnutzen entsteht oder nicht. Wie bereits ausgeführt, 

wäre der Umstand, dass von einer Parzelle Land für eine Erschliessung abparzelliert 

wurde, bei der anrechenbaren Landfläche zu berücksichtigen, falls die Voraussetzungen 

dafür vorlängen. Sind diese nicht erfüllt, so bleibt dieser Umstand unberücksichtigt und 

vermag auch keinen Ausnahmegrund darzustellen.

13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 26-27 N. 4.
14 BVR 1999 S. 211 E. 4.
15 VGE 22806 vom 21.05.2007.

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Schliesslich ist dem Beschwerdeführer zwar beizupflichten, dass Art. 3 Abs. 3 Bst. abis 

RPG16 festhält, dass Massnahmen zur Verdichtung getroffen werden sollten. Dabei handelt 

es sich jedoch um einen Planungsgrundsatz, der im Bereich der Gesetzgebung zu 

berücksichtigen ist. Hingegen ist er bei der Beurteilung, ob eine Ausnahmesituation 

vorliegt, nicht massgebend. Der Beschwerdeführer hat zudem durch die Einreichung des 

ersten und auch bewilligten Baugesuches gezeigt, dass das Grundstück unter Einhaltung 

der reglementarischen Bestimmungen durchaus sinnvoll überbaut werden könnte.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die vom Beschwerdeführer vorgebrachten 

Argumente nicht ausreichen, um besondere Verhältnisse darzulegen, welche ein 

Abweichen von der im Baureglement festgesetzten Ausnützungsziffer rechtfertigen 

könnten. Da daher das öffentliche Interesse am Einhalten der demokratisch legitimierten 

Norm überwiegt, kann keine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 26 BauG erteilt 

werden. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

5. Vertrauensschutz

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe ihn im Glauben gelassen, 

ein Ausnahmegesuch sei Voraussetzung für die Erteilung der Bewilligung. Erst im 

Nachhinein habe sich dies als grosser Irrtum erwiesen.

b) Der Grundsatz  von Treu und Glauben, festgehalten in Art. 5 Abs. 3 BV, gebietet ein 

loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Er verleiht Privaten einen 

Anspruch auf Schutz ihres berechtigten Vertrauens in das bestimmte Erwartungen 

begründende Verhalten einer Behörde.

c) Dem Schreiben vom 10. Oktober 2014 ist zu entnehmen, dass die Vorinstanz dem 

Beschwerdeführer die Voraussetzungen, welche kumulativ erfüllt sein müssen, damit ein 

Ausnahmegesuch bewilligt werden kann, aufgezeigt hat. Ebenfalls hat sie den 

Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass die Erteilung der Baubewilligung äusserst 

fraglich ist. Die Vorinstanz hat somit dem Beschwerdeführer keine Auskunft erteilt, gestützt 

auf welche er darauf hätte vertrauen dürfen, dass ihm die Ausnahmebewilligung nach dem 

16 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).

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Einreichen eines Ausnahmegesuches erteilt würde. Die Beschwerde erweist sich daher 

auch bezüglich dieser Rüge als unbegründet. 

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6. Gleichbehandlung im Unrecht

a) Der Beschwerdeführer erklärt, im Quartier seien Bauten vorhanden, bei welchen die 

Ausnützungsziffer viel deutlicher überschritten werde.

b) Das Gebot rechtsgleicher Behandlung nach Art. 8 Abs. 1 BV ist ein 

verfassungsmässiges Recht. Es garantiert die Gleichbehandlung von Personen durch alle 

staatlichen Organe. Die Rechtsgleichheit gebietet, Gleiches nach Massgabe seiner 

Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu 

behandeln.17 Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig 

angewandt worden ist, gibt dem Bürger grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls 

abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Denn der Grundsatz der Gesetzmässigkeit 

der Verwaltung geht dem Rechtsgleichheitsprinzip, und damit dem Anspruch auf 

Gleichbehandlung im Unrecht, in der Regel vor.18 Auf Gleichbehandlung im Unrecht 

besteht jedoch ein Anspruch, wenn die Behörde nicht nur in einem oder einigen Fällen, 

sondern in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zu erkennen gibt, dass sie auch in 

Zukunft nicht gesetzeskonform handeln werde.19 Selbst wenn diese Voraussetzungen 

erfüllt sind, können diesen öffentliche Interessen oder berechtigte Interessen Dritter an 

gesetzmässiger Rechtsanwendung entgegenstehen.20

c) Der Beschwerdeführer führt lediglich in genereller Art und Weise aus, dass die 

Ausnützungsziffer auch bei anderen Grundstücken überschritten werde. Hingegen nennt er 

keine konkreten Beispiele. Aktenkundig ist einzig, dass die Ausnützungsziffer bei einem 

Nachbargebäude überschritten ist.21 Es kann jedoch offengelassen werden, ob die 

Situation des Nachbarn, bei welchem die Ausnützungsziffer bereits seit 1981 überschritten 

ist, mit derjenigen des Beschwerdeführers vergleichbar wäre, denn aus einem Einzelfall 

resultiert noch keine ständige Praxis und es sind keine Hinweise erkennbar, wonach die 

Vorinstanz regelmässig von den gesetzlichen Vorschriften abweicht. Zudem signalisiert sie 

gerade nicht, dass sie beabsichtigt, auch in Zukunft das Gesetz nicht korrekt anzuwenden. 

Im Gegenteil, sie scheint der Einhaltung der Ausnützungsziffer grosses Gewicht 

17 Regina Kiener/Walter Kälin, Grundrechte, 2. Auflage, Bern 2013, S. 414; BGE 117 Ia 257 E. 3b m.w.H.
18 BGE 122 II 451 E. 4a m.w.H.
19 Vgl. BGE 127 I 2 E. 3a; BGE 131 V 9 S. 20 E. 3.7.
20 Vgl. BGE 123 II 248 E. 3c. 
21 Vorakten pag. 132.

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beizumessen. Der Beschwerdeführer kann somit aus dem obgenannten bekannten 

Einzelfall keinen Anspruch auf Gleichbehandlung ableiten. Der Grundsatz der 

Gesetzmässigkeit ist höher zu gewichten. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem 

Punkt als unbegründet.

7. Benützungsverbot

a) Schliesslich bringt der Beschwerdeführer vor, das Benützungsverbot sei 

unverhältnismässig. Er habe entgegen den Ausführungen der Stadt Langenthal nicht 

bösgläubig gehandelt. Er habe den Erweiterungsbau nach bestem Wissen und Gewissen 

an die heutigen Wohnverhältnisse angepasst.

b) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 

Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 

Vorschriften missachtet, so kann die zuständige Baupolizeibehörde ein Benützungsverbot 

erlassen, wenn es die Verhältnisse erfordern (Art. 46 Abs. 1 BauG). Dieses ist sofort 

vollstreckbar.

Nach ständiger Praxis kann ein Benützungsverbot dann erlassen werden, wenn ein formell 

rechtswidriger Zustand vorliegt. Dies setzt voraus, dass ein baubewilligungspflichtiger 

Tatbestand erfüllt ist und die Bewilligung fehlt oder dass feststeht, dass von einer 

Bewilligung oder von Nebenbestimmungen dazu abgewichen worden ist.22 Das 

Benützungsverbot als vorsorgliche Massnahme wirkt, bis feststeht, ob eine nachträgliche 

Baubewilligung erteilt werden kann, eine anderweitige Legalisierung möglich ist oder zur 

Wiederherstellung geschritten werden muss. Sinn eines solchen Benützungsverbotes ist es 

zu verhindern, dass "faits accomplis" geschaffen werden können, bevor nur die Frage 

geprüft ist, ob die betreffende Nutzung mit den Bauvorschriften und den übrigen im 

Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften überhaupt vereinbar ist.23 

Grundsätzlich ist ein Benützungsverbot nicht nur dann zu erlassen, wenn die Sicherheit 

oder die Gesundheit von Menschen und Tieren gefährdet ist, sondern auch wenn eine 

bösgläubige Bauherrschaft aus der Nutzung einen unrechtmässigen Vorteil ziehen 

22 Vgl. Heidi Walther, Das baupolizeiliche Benützungsverbot/Teil II, KPG-Bulletin 5/1992, S. 27.
23 Vgl. Heidi Walther, Das baupolizeiliche Benützungsverbot/Teil I, KPG-Bulletin 4/1992, S. 16 ff.

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könnte.24  In gutem Glauben handelt diejenige Bauherrschaft, die unter Anwendung von 

zumutbarer Sorgfalt annehmen durfte, dass die von ihr ausgeübte Nutzung rechtmässig ist, 

resp. mit der Baubewilligung im Einklang steht.25

c) Mit Gesamtbauentscheid vom 5. Juli 2013 hat die Vorinstanz dem Beschwerdeführer 

die Bewilligung für die Erstellung eines Anbaus erteilt. Dieser sollte gemäss den 

Baubewilligungsakten aus einem Wohn- sowie einem Geräteraum bestehen. Entgegen der 

erteilten Bewilligung hat der Beschwerdeführer jedoch den Geräteraum ebenfalls als 

Wohnraum ausgestaltet. Er kannte den Inhalt der Baubewilligung. Er wusste somit, dass 

für diese Nutzung keine Baubewilligung vorlag. 

Der Beschwerdeführer ist zudem in seinem ursprünglichen Baugesuch von einer 

Bruttogeschossfläche von 267.20 m2 und einer anrechenbaren Landfläche von 668 m2 

ausgegangen.26 Damit schöpfte er mit der damals bewilligten Wohnfläche die 

Ausnützungsziffer genau aus. Es musste ihm daher bekannt sein, dass er durch die 

Ausgestaltung des Geräteraumes zu Wohnraum die zulässige Ausnützungsziffer 

überschreiten wird. Er führte somit nicht nur den rechtswidrigen Zustand bewusst herbei, 

sondern er wusste auch, dass er die Baubestimmungen überschreiten wird und ihm die 

Bewilligung –  unter Vorbehalt der Erteilung einer Ausnahmebewilligung – nicht erteilt 

werden könnte. Er war daher sowohl bezüglich der Herbeiführung des rechtswidrigen 

Zustandes als auch bezüglich der Überschreitung der Ausnützungsziffer bösgläubig. Aus 

der momentanen Nutzung könnte der Beschwerdeführer genau den von ihm gewünschten 

Vorteil geniessen. Sein Interesse ist jedoch nicht schutzwürdig. Die vorliegenden 

Verhältnisse rechtfertigen das von der Vor-instanz erlassene Benützungsverbot. 

8. Wiederherstellung

a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 

Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 

Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde dem jeweiligen Grundeigentümer 

24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 7.
25 BGE 136 II 359 E. 7.1 S. 365
26 Vorakten pag. 23.

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oder Baurechtsinhaber eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustandes unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und Abs. 2 BauG).

Mit der Wiederherstellungsverfügung wird die Beseitigung des widerrechtlich 

herbeigeführten Sachverhaltes angeordnet. Nur wenn sich die Wiederherstellung als 

unverhältnismässig erweist oder Gründe des Vertrauensschutzes entgegenstehen, kann 

ausnahmsweise darauf verzichtet werden.27

b) Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist somit die Regel. Im 

vorliegenden Fall müssen für die Wiederherstellung eine Trennwand sowie eine neue Türe 

eingebaut und ein Fester ausgebaut werden. Zudem ist die Heizung stillzulegen. Die von 

der Vorinstanz angeordnete Massnahme ist geeignet, den rechtskonformen Zustand 

wiederherzustellen und es ist keine mildere Massnahme ersichtlich, mit welcher das Ziel 

erreicht werden könnte. Der Beschwerdeführer kann sich zudem auch nicht auf eine 

spezielle Vertrauenssituation berufen, da die Vorinstanz nie signalisiert hat, dass sie 

diesen rechtswidrigen Zustand hinnehmen würde. In Anbetracht dessen, dass der 

Beschwerdeführer den rechtswidrigen Zustand bösgläubig herbeigeführt hat, ist das 

öffentliche Interesse an der Herstellung der baurechtlichen Ordnung höher zu gewichten 

als die Interessen des Bauherrn. Dementsprechend ist die angeordnete Wiederherstellung 

zumutbar und erweist sich insgesamt als verhältnismässig. 

9. Kosten

Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 1'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 

GebV28). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

27 BGE 136 II 359 E. 6.
28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

RA Nr. 110/2015/83 15

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Stadt Langenthal vom 

26. Mai 2015 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 

auferlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 

erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn A.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal, Stadtbauamt, eingeschrieben

- Regierungsstatthalter von Oberaargau zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin