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**Case Identifier:** 92a7d27d-db6c-5361-aa02-dc3f0324173c
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-22
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 22.09.2018 B 2017/1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2017-1_2018-09-22.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2017/1

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 22.09.2018

Entscheiddatum: 22.09.2018

Entscheid Verwaltungsgericht, 22.09.2018
Schätzung, Kostenverteiler Landumlegung; Art. 114ter BauG.Die 
Landumlegung führt zur Umzonung der beigezogenen Flächen von der 
Landwirtschafts- in die Bauzone und damit zu einer Wertsteigerung in 
Grössenordnung von mindestens CHF 350 – bis CHF 700 – je Quadratmeter. 
Anders als vom Beschwerdeführer geltend gemacht, stellen 
Erschliessungskosten von rund CHF 120 je Quadratmeter unter diesen 
Umständen kein "Sonderopfer" dar. Der bereits bestehenden 
strassenmässigen Erschliessung der Fläche vor der Landumlegung wurde 
bei der Kostenverlegung ausreichend Rechnung getragen 
(Verwaltungsgericht, B 2017/1).

Besetzung

Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Scherrer

 

Verfahrensbeteiligte

X.__,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Adrian Koller, Landstrasse 4, 9606 Bütschwil,

gegen

 

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Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

 

Politische Gemeinde Altstätten, Stadtrat, 9450 Altstätten,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Fürsprecher Christoph Bernet, Präsident der 

Landumlegungskommission, Postfach 635, 9001 St. Gallen,

 

Gegenstand

Landumlegung Q.__

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. X.__ ist Eigentümer des nicht überbauten Grundstücks Nr. 0001 (alt, Grundbuch 

Altstätten) mit einer Fläche von 13‘812 Quadratmetern. Es liegt südlich der A.-strasse 

und war bis 2014 Teil der Landwirtschaftszone.

B. Am 22. Januar 2001 leitete der Stadtrat Altstätten eine Landumlegung für das Gebiet 

"Q.__" ein. Nach der Grundeigentümerversammlung vom 5. April 2001 beschloss er am 

8. Oktober 2001 die Durchführung der Landumlegung und setzte das Beizugsgebiet 

fest. Aufgrund der während der vom 25. Oktober bis 23. November 2001 dauernden 

Auflagefrist eingegangenen Einsprachen änderte er am 4. November 2002 das 

Beizugsgebiet. Unter anderem wurde neu vom nördlichen, an die A.-strasse und die 

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Bauzone angrenzenden Teil des Grundstücks Nr. 0001 (alt) eine dreieckige Fläche von 

3'728 Quadratmetern ins Beizugsgebiet aufgenommen. Die von X.__ dagegen beim 

Stadtrat und beim kantonalen Baudepartement erhobenen Rechtsmittel blieben 

erfolglos. Das Verwaltungsgericht wies die gegen den Entscheid des Baudepartements 

erhobene Beschwerde am 23. Januar 2004 ab (VerwGE B 2003/164).

C. Am 2. April 2007 beschloss der Stadtrat Altstätten für die Landumlegung "Q.__" den 

Teilzonenplan und den Umlegungsplan sowie eine Ergänzung des Schutzplans, die er 

vom 1. bis 30. Mai 2007 öffentlich auflegte. Aufgrund verschiedener Einsprachen – 

unter anderem auch von X.__ – beschloss der Stadtrat Altstätten am 11. Mai 2009 

Änderungen des Umlegungs- und Schutzplans und genehmigte die Strassen-, 

Werkleitungs- und Wasserbauprojekte. Der Umlegungsplan beinhaltete den 

Baulinienplan, die Strasseneinteilung, die Abzüge für gemeinsame Bedürfnisse, die 

Neuverteilung, die Lastenbereinigung, den Wertausgleich und die Entschädigungen 

sowie den Schlüssel für die Verlegung der Kosten der Erschliessung und des 

Verfahrens. Vom 27. Mai bis 25. Juni 2009 wurden der Umlegungs- und der Schutzplan 

vollständig sowie zum Teilzonenplan ein Änderungsplan neu aufgelegt.

Gemäss dem Teilstrassenplan soll der südlich der A.-strasse gelegene, obere Teil des 

Beizugsgebiets durch die neue B.-strasse, die im Bereich des Grundstücks Nr. 0001 

(alt) von der A.-strasse abzweigen und hangparallel in östlicher Richtung verlaufen soll, 

erschlossen werden. Die vom Grundstück Nr. 0001 (alt) beigezogene Fläche wird von 

dieser neuen Strasse in eine nördliche und eine südliche Hälfte unterteilt. Auf jeder 

Seite der Strasse entsteht je ein neues grosses Grundstück (Nrn. 0005.1 mit 0005 und 

0006). Im Spickel des Dreiecks, wo die B.-strasse von der A.-strasse abzweigt, 

ergeben sich drei kleine Parzellen (Nrn. 0002.1, 0003 und 0004). Von der im Hinblick 

auf die Erschliessung zur Landumlegung beigezogenen Fläche von 3'728 

Quadratmetern des Grundstücks Nr. 0001 (alt) bleiben 354 Quadratmeter in der 

Landwirtschaftszone (Nr. 0004). Der grösste Teil der in die Landumlegung 

einbezogenen Teilfläche des Grundstücks Nr.  1(alt) – 2‘956 Quadratmeter – wird 

gemäss Teilzonenplan neu der Bauzone W2a zugewiesen. Das Grundstück Nr. 0002.1 

mit einer Fläche von 121 Quadratmetern wird zwecks Offenlegung des R.-baches der 

Grünzone zugewiesen. Das Grundstück Nr. 0003 ist künftig im Eigentum der 

Politischen Gemeinde Altstätten. Als Wertausgleich für die in die Landumlegung 

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einbezogene Fläche des Grundstücks Nr. 0001 wurde ein Betrag von CHF –2‘324.30 

festgelegt. Die Kosten für das Verfahren und die Erschliessung wurden zusammen mit 

den anderen Erlassen vom 27. Mai bis 25. Juni 2009 öffentlich aufgelegt.

Der Stadtrat Altstätten wies die von X.__ innert der Auflagefrist erhobene Einsprache 

gegen die Landumlegung, das Erschliessungsprojekt sowie den Umlegungsplan am 

5. Oktober 2009 ab, soweit er darauf eintrat. Infolge teilweiser Gutheissung anderer 

Einsprachen kam es zur einer Korrekturauflage des Umlegungsplanes, was den 

betroffenen Grundeigentümern mit Brief vom 18. November 2009 mitgeteilt wurde. Der 

Wertausgleich für die in die Landumlegung einbezogene Fläche des Grundstücks Nr. 

0001 beträgt danach neu CHF –10‘333.20, womit sich die voraussichtlichen Kosten für 

X.__ gesamthaft auf rund CHF 350‘000 belaufen.

D. Der Teilzonenplan wurde vom 26. Februar bis 26. April 2010 dem fakultativen 

Referendum unterstellt. Nachdem dieses nicht ergriffen worden war, eröffnete der 

Stadtrat X.__ mit Schreiben vom 4. Mai 2010 die Rekursfrist für den Teilzonenplan, den 

Umlegungsplan und den Schutzplan. Der damalige Rechtsvertreter von X.__ erhob am 

11. Mai 2010 gegen den Einspracheentscheid des Stadtrates Altstätten Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission und beantragte die Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids, den Verzicht auf die Landumlegung, den Verzicht auf die 

Erschliessungsvariante ab A.-strasse sowie den Verzicht auf die Erhebung von 

Verfahrens- und Erschliessungskosten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Da beim Baudepartement gegen die Landumlegung, die Strassenprojekte, die Abzüge 

für gemeinsame Bedürfnisse sowie den Neuverteilungsplan von mehreren betroffenen 

Grundeigentümern Rekurs erhoben wurde, wurde das Verfahren vor der 

Verwaltungsrekurskommission bis zum rechtskräftigen Abschluss jener Verfahren 

sistiert. Das Baudepartement genehmigte den Teilzonenplan, den Umlegungsplan 

(Baulinien) sowie die Ergänzung des Schutzplanes mit Verfügung vom 2. Oktober 2012. 

Das Baudepartement wie auch das Verwaltungs- und das Bundesgericht wiesen den 

Rekurs beziehungsweise die Beschwerde von X.__ gegen den Teilzonenplan und das 

Strassenprojekt ab.

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Anschliessend wurden die bei der Verwaltungsrekurskommission hängigen 

Rekursverfahren, namentlich jenes von X.__, fortgesetzt. Die 

Verwaltungsrekurskommission wies den Rekurs nach Durchführung eines 

Augenscheins am 20. Oktober 2016 mit Entscheid vom 13. Dezember 2016 ab, soweit 

es auf ihn eintrat.

E. X.__ (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 16. Dezember 2016 versandten 

Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe seines 

Rechtsvertreters vom 30. Dezember 2016 und Ergänzung vom 28. Februar 2017 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die 

Grundstücke Nrn. 0004, 0005, 0005.1, 0006 und 0006.1 seien aus dem 

Landumlegungs- und Kostenverteilungsplan zu entlassen, eventualiter sei der 

Kostenverteilungsplan aufzuheben und es seien die Lasten neu zu verteilen.

Mit Vernehmlassung vom 2. März 2017 verwies die Vorinstanz auf die Erwägungen des 

angefochtenen Entscheides und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die 

Politische Gemeinde Altstätten (Beschwerdegegnerin) liess sich am 27. März 2017 

vernehmen und beantragte unter Kostenfolge die Abweisung der Beschwerde, soweit 

darauf einzutreten sei.

Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer Anträge sowie 

die Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Der angefochtene Rekursentscheid zum Umlegungsplan "Q.__" erging am 

13. Dezember 2016 in Anwendung der Bestimmungen zur Landumlegung des 

Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 

(Baugesetz; Stand 1. Januar 2015, nGS 32-47, Art. 109 ff., insbesondere Art. 116 

Abs. 3 lit. b BauG). Das Baugesetz wurde durch das am 1. Oktober 2017 in Kraft 

getretene Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1, PBG) abgelöst, welches die 

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Landumlegung in Art. 46 ff. regelt. Gemäss Art. 51 Abs. 1 PBG wird der 

Umlegungsplan im Verfahren des Sondernutzungsplans erlassen. Entsprechend der 

Übergangsbestimmung von Art. 174 PBG mit dem Randtitel "Planerlassverfahren" wird 

auf Nutzungspläne und damit auch auf Sondernutzungspläne (vgl. Art. 1 Abs. 3 lit. b 

PBG), die bei Vollzugsbeginn des Erlasses nach Art. 29 BauG bereits öffentlich 

aufgelegen haben, das bisherige Recht angewendet. Dementsprechend ist in 

sachgemässer Anwendung des Übergangsrechts die Beschwerde in Anwendung der 

formellen und materiellen Bestimmungen des Baugesetzes zur Landumlegung zu 

behandeln.

2.

2.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1 

Satz 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Der 

Beschwerdeführer ist Eigentümer des von der Landumlegung "Q.__" teilweise 

betroffenen Grundstücks Nr. 0001 und mit seinen Anträgen im Rekursverfahren nicht 

durchgedrungen. Er ist dementsprechend zur Ergreifung des Rechtsmittels befugt 

(Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde gegen den am 

16. Dezember 2016 versandten Entscheid wurde mit Eingabe vom 30. Dezember 2016 

rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 28. Februar 2017 in 

formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist 

grundsätzlich einzutreten.

2.2. Das Landumlegungsverfahren gliedert sich im Wesentlichen in zwei Phasen.In der 

ersten Phase wird über die Durchführung der Landumlegung und über das 

Beizugsgebiet Beschluss gefasst (Art. 110  BauG). Diese Phase ist vorliegend mit dem 

nach dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2004 (B 2003/164) 

rechtskräftig gewordenen Beschluss des Stadtrats Altstätten vom 8. Oktober 2001 

abgeschlossen. In einer zweiten Phase wird die Landumlegung innerhalb des 

Beizugsgebiets durchgeführt und im Umlegungsplan festgehalten. Der Umlegungsplan 

enthält gemäss Art. 115 BauG unter anderem den Baulinienplan (lit. a), 

Strassenprojekte und Strasseneinteilung (lit. b), den Neuverteilungsplan (lit. d) sowie 

den Schlüssel für die Verlegung der Kosten der Erschliessung und des Verfahrens 

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(lit. g). Der Umlegungsplan wird öffentlich aufgelegt und die Betroffenen erhalten die 

Möglichkeit, dagegen Rechtsmittel zu erheben (Art. 116 BauG). Auch diese zweite 

Phase ist – soweit sie die entsprechend Art. 116 Abs. 3 lit. a BauG dem Rekurs an das 

Baudepartement unterliegenden Elemente des Umlegungsplanes, das heisst den 

Baulinienplan, Strassenprojekte und Strasseneinteilung sowie die Abzüge für 

Bedürfnisse des Beizugsgebiets und für andere Bedürfnisse betrifft – mit dem 

Entscheid des Bundesgerichts vom 14. April 2014 (1C_643/2013) rechtskräftig 

abgeschlossen.Eine erneute Überprüfung des Beizugsgebiets sowie der 

Strassenprojekte kann damit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein. 

Soweit der Beschwerdeführer beantragt, die Grundstücke Nrn. 0004, 0005, 0005.1, 

0006 und 0006.1 seien aus dem Landumlegungsplan zu entlassen, kann darauf somit 

nicht eingetreten werden.Dasselbe gilt für seine Rügen, es sei völlig übertrieben und 

unverhältnismässig, drei Erschliessungsstrassen zu erstellen und die Vorinstanz sei zu 

Unrecht nicht auf seine Einwände gegen die teilweise Einzonung des Grundstücks Nr. 

0001 und die Erschliessungsvariante A.-strasse eingetreten. Auf die Beschwerde kann 

lediglich insoweit eingetreten werden, als sie sich gegen den Neuverteilungsplan, die 

Lastenbereinigung, den Wertausgleich und die Entschädigungen sowie den Schlüssel 

für die Verlegung der Kosten der Erschliessung und des Verfahrens richtet. Hinsichtlich 

der Erfassung im Kostenverteiler kann immerhin geltend gemacht werden, dem 

Beschwerdeführer seien – mangels wirtschaftlicher Sondervorteile – für seine im 

Beizugsgebiet liegenden Grundstücke keine Erschliessungs- und Verfahrenskosten 

aufzuerlegen.

2.3. Die Beschwerdegegnerin rügt in ihrer Vernehmlassung, dass die Vorinstanz im 

Rekursverfahren auf das Eventualbegehren des Beschwerdeführers, wonach eventuell 

der Kostenverteilplan aufzuheben und die Lasten neu zu verteilen seien, und die damit 

zusammenhängenden Argumente nicht hätte eintreten dürfen, da dieser zusätzliche 

Antrag ausserhalb des Verfahrensgegenstandes des Einspracheverfahrens liege und 

lange nach Ablauf der Rekursfrist im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels verspätet 

gestellt worden sei. Ob diese Auffassung angesichts des Umstandes, dass der 

Beschwerdeführer mit der Erhebung des Rekurses am 11. Mai 2010 

unbestrittenermassen rechtzeitig den – über den nachträglich gestellten Eventualantrag 

hinausgehenden vollständigen – Verzicht auf die Erhebung von Verfahrens- und 

Erschliessungskosten beantragt hatte, zutrifft und die Vorinstanz darauf nicht hätte 

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eintreten dürfen, kann offenbleiben, zumal sich die Rügen in der Sache als 

unbegründet erweisen.

3.

3.1. Gemäss Art. 114  BauG ist für die Kostenverlegung der Sondervorteil des 

einzelnen Grundeigentümers massgebend. Der durch die Erschliessung geschaffene 

Vorteil darf nicht nur theoretischer Natur, sondern muss objektiv gesehen realisierbar 

sein. Unerheblich ist indessen, ob der durch die Erschliessung betroffene 

Grundeigentümer den Mehrwert durch Überbauung oder Verkauf des Grundstücks in 

Geld umsetzt. Massgeblich ist einzig, ob eine zonenmässige Überbauung öffentlich-

rechtlich realisierbar ist. Für die Beurteilung des Sondervorteils ist demnach nicht nur 

die effektive, sondern die mögliche Nutzung massgebend. Ein Sondervorteil liegt in 

aller Regel vor, wenn ein Grundstück erstmals erschlossen wird und es dadurch einen 

Vorteil in Form eines Vermögenszuwachses erfährt (vgl. BGer 1C_481/2012 vom 

21. Dezember 2012 E. 2.1). Im Übrigen kann auf die zutreffenden rechtlichen 

Darlegungen der Vorinstanz zum Sondervorteil und zur – auch für das 

Verwaltungsgericht geltenden – auf die Rechtskontrolle beschränkten 

Prüfungsbefugnis verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid Erwägung 3b). Die 

Vorinstanz hat die Angelegenheit als Fachgericht – bei den beiden nebenamtlichen 

Mitgliedern handelt es sich um Personen mit besonderen Fachkenntnissen (vgl. Art. 16 

Abs. 1 Satz 2 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1, GerG; Art. 18 lit. b der Verordnung 

über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113, Staatskalender 

2017/18 S. 172) – mit entsprechend weitem technischen Ermessen beurteilt und zudem 

einen Augenschein durchgeführt. Das Verwaltungsgericht beschränkt sich deshalb auf 

die Prüfung, ob die Fachinstanz die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte 

geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat 

(vgl. dazu BGer 2A.430/2006 vom 6. Februar 2007 E. 1.4 mit Hinweis auf BGE 132 II 

257 E. 3.2, BGer 2C_783/2013 vom 27. Februar 2014 E. 2.2.1, BGE 130 II 351 E. 5.3.2 

mit weiteren Hinweisen).

3.2. Der Beschwerdeführer bestreitet generell, dass ihm mit der Landumlegung und der 

Erschliessung seiner im Beizugsgebiet liegenden Grundstücke ein wirtschaftlicher 

Sondervorteil erwachse. Seine zukünftige Nutzung der Flächen werde sich gegenüber 

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der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung nicht verändern. Der von ihm zu tragende 

Anteil von rund CHF 350'000 an den Kosten der Erschliessung bedeute für ihn mit Blick 

auf sein Einkommen und sein landwirtschaftliches Gewerbe eine finanzielle Härte. Eine 

Stundung sei zwar möglich, nicht aber eine vorübergehende Belastung mit einem 

Grundpfand in der Höhe dieser Kosten, weil für die Grundstücke weiterhin das 

bäuerliche Bodenrecht mit einer maximalen Belastungsgrenze von 135 Prozent des 

Ertragswertes gelte. Keine Bank würde ihm einen Kredit in dieser Grössenordnung 

gewähren. Er könne die Kosten auch nicht vorschüssig bezahlen, da er die 

Grundstücke, auf deren landwirtschaftliche Nutzung er angewiesen sei, nicht einfach 

verkaufen könne. Die Belastung führe zu einem "Sonderopfer".

Das Grundstück Nr. 0001 liegt in der Landwirtschaftszone. Mit der Landumlegung wird 

die im Beizugsgebiet liegende Fläche soweit zweckdienlich in die Wohnzone W2a 

umgeteilt und profitiert von der Wertvermehrung, die durch die Erschliessungsanlagen 

entsteht (vgl. Auflagebericht mit Umlegungsplan, 2. Auflage, S. 7/21, act. 23/1). Beides 

erhöht den wirtschaftlichen Wert der beigezogenen Flächen. Ob der Grundeigentümer 

von der neuen Nutzungsmöglichkeit Gebrauch macht und den wirtschaftlichen 

Sondervorteil realisiert, ist für die Frage, ob er an den Kosten für die Erschliessung und 

das Verfahren zu beteiligen, mithin im Kostenverlegungsschlüssel zu erfassen ist, nicht 

von Belang. Die Auffassung des Beschwerdeführers, er könne den Sondervorteil nicht 

realisieren, weil die beigezogene Fläche weiterhin dem Bundesgesetz über das 

bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, BGBB) unterstellt sei, trifft insoweit nicht zu, als 

das Gesetz gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB grundsätzlich nur für Grundstücke 

ausserhalb der Bauzone gilt und die in der Kostenverteilung erfassten Grundstücke neu 

der Bauzone W2a zugeteilt sind. Da diese Flächen zudem vom Grundstück Nr. 0001 

abparzelliert werden, unterstehen sie auch nicht gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB, der 

sich auf teilweise innerhalb der Bauzone liegende Grundstücke bezieht, dem 

allgemeinen Geltungsbereich des Gesetzes. Hinsichtlich der Bedeutung der Fläche für 

den landwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdeführers kann auf den 

verwaltungsgerichtlichen Entscheid zum Umlegungsplan vom 12. Juni 2013 (B 2012/1 

Erwägung 2.3) verwiesen werden. Weshalb dem Beschwerdeführer die Realisation des 

Sondervorteils nicht möglich sein sollte, ist deshalb nicht ersichtlich.

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Der Beschwerdeführer bestreitet sodann nicht, dass sich der Wert seiner neuen 

Baugrundstücke (Nrn. 0005, 0005.1 und 0006) mit einer Gesamtfläche von 2'887 

Quadratmetern gemäss Schätzung aus dem Jahr 2007 auf über eine Million Franken 

beläuft. Der Wert hat sich – nach der unwidersprochen gebliebenen Darstellung der 

Beschwerdegegnerin in der Vernehmlassung vom 27. März 2017 – seither aufgrund der 

Entwicklung der Baulandpreise in Altstätten zumindest verdoppelt (vgl. act. 13, Rz. 13). 

Diesem Wert in der Grössenordnung von mindestens CHF 350 – bis CHF 700 – je 

Quadratmeter stehen Kosten für die Erschliessung gemäss dem umstrittenen Schlüssel 

für die Kostenverlegung von rund CHF 120 je Quadratmeter gegenüber. Im Jahr 2005 

betrugen die Kosten für Umgebungsarbeiten, zu denen auch die Erschliessung durch 

Leitungen und Verkehrsanlagen gehören, in der Regel zwischen CHF 50 und 130 je 

Quadratmeter (vgl. K. Fierz, Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 690). Unter 

diesen Umständen erscheinen die Kosten für die Erschliessung der Baugrundstücke 

des Beschwerdeführers von rund CHF 350'000 nicht als "Sonderopfer".

3.3. Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, weil es einer der Hauptzwecke der 

Landumlegung sei, die Erschliessung des gesamten Überbauungsgebiets zu 

verbessern, erführen auch bereits überbaute Grundstücke im Plangebiet eine 

Aufwertung. Es könne deshalb auch keine Interessenwertung mit 0 Prozent geben. Mit 

diesem Einwand habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt.

Der Vorwurf des Beschwerdeführers ist unberechtigt. Die Vorinstanz hat im 

Zusammenhang mit den verschiedenen Schlüsseln zur Kostenverlegung jeweils 

dargelegt, aus welchen Gründen sie die Erfassung einzelner Grundstücke mit einer 

Interessenwertung von 0 Prozent als sachgerecht beurteilte (vgl. Erwägung 3d/aa zu 

den Strassen- und Wegbaukosten, Erwägung 3d/bb zu den Kosten für die 

Abwasseranlagen und die Wasserversorgung, Erwägung 3d/cc zu den Kosten der 

Bachläufe, Erwägung 3d/dd zu den Kosten für die Elektrizitätserschliessung und 

Erwägung 3d/ee zu den Verfahrenskosten). Es erscheint nur auf den ersten Blick 

ungewöhnlich, dass einzelne Grundstücke Teil des Beizugsgebiets der Landumlegung 

sind, ohne dass sich für sie ein wirtschaftlicher Sondervorteil und damit eine 

Beteiligung an den Kosten ergibt. Dies lässt sich jedoch damit erklären, dass die 

betreffenden Grundstücke bereits vor der Landumlegung in jeder Hinsicht vollständig 

erschlossen waren und sich an ihrer Zonenzugehörigkeit und ihrer Form und Grösse 

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nichts ändert. Sie erfahren deshalb keine Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten 

und damit auch keinen wirtschaftlichen Sondervorteil. Dass sie trotzdem im 

Beizugsgebiet erfasst wurden, kann darauf zurückzuführen sein, dass sich die 

Landumlegung auf die Nutzungsmöglichkeiten einschränkend auswirkt, indem 

beispielsweise ein über das Grundstück verlaufender Bach renaturiert werden muss, 

oder sie mit Blick auf eine denkbare, schliesslich aber nicht realisierte 

Erschliessungsvariante Teil des – rechtskräftig festgestellten – Beizugsgebiets wurden 

(vgl. VerwGE B 2003/164 und 165 vom 23. Januar 2004 E. 3b/bb).

3.4. Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, sein Grundstück Nr. 0001 sei 

bereits jetzt durch die A.-strasse erschlossen. Auch die neuen Grundstücke seien ohne 

weiteres und ohne neue B.-strasse bereits zugänglich. Baurechtlich wäre keine 

Abparzellierung nötig und sie dürfe sich deshalb auch auf die Kostenverlegung nicht 

auswirken. Aus diesem Grund sei es nicht gerechtfertigt, die Grundstücke Nrn. 0005, 4 

und 6153.1 bei der Verlegung der Verfahrenskosten mit 100 Prozent zu erfassen. Die 

Situation sei vergleichbar mit jener bei den Grundstücken Nrn. 0007, 0002.1, 0003 und 

0004, welche bei diesem Schlüssel mit 0 Prozent erfasst worden seien. Auch die nicht 

mit Kosten belasteten Grundstücke Nrn. 0009, 0010 und 0012 würden durch die 

geplanten neuen Strassen einen Sondervorteil erfahren. Insbesondere müsste das 

Grundstück Nr. 0010 aufgeteilt und im hinteren Teil mit 100 Prozent erfasst werden.

Auch diese Einwendungen des Beschwerdeführers sind nicht gerechtfertigt. Zwar trifft 

zu, dass das Grundstück Nr. 0001 grundsätzlich strassenmässig von der A.-strasse her 

erschlossen ist. Diesem Umstand wurde indessen zu Recht damit Rechnung getragen, 

dass das Grundstück Nr. 0005.1 beim Schlüssel für die Verlegung der Kosten der 

strassenmässigen Erschliessung nicht und beim Schlüssel für die Verlegung der 

Verfahrenskosten lediglich mit 50 Prozent erfasst wurde. Die Erfassung der übrigen neu 

in der Bauzone W2a liegenden Flächen mit 100 Interessenprozenten erscheint sachlich 

begründet, da das rechtskräftige Strassenprojekt zu einer Aufteilung der Fläche in 

mehrere, separat nutzbare Grundstücke, welche – anders als dies beim Grundstück Nr. 

0007 der Fall ist – von der A.-strasse aus betrachtet in der zweiten Bautiefe liegen. 

Selbst bei einer einheitlichen Betrachtung der beigezogenen Flächen des Grundstücks 

Nr. 0001 fielen deshalb für die in der zweiten Bautiefe liegenden Teile neben den 

Kosten für die Erschliessung mit Wasser und Strom sowie die Entsorgung des 

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Abwassers auch solche für die interne strassenmässige Erschliessung an. Die bei der 

Kostenverlegung erfassten Grundstücke des Beschwerdeführers werden mit der 

Landumlegung vollständig – nicht nur strassenmässig, sondern auch bezüglich 

Wasser, Strom und Abwasser – neu erschlossen. Insofern profitieren diese 

Grundstücke in maximaler Weise von der Landumlegung. Vor diesem Hintergrund 

wurden diese Flächen zu Recht mit einer Interessenwertung von 100 Prozent erfasst. 

Die Situation lässt sich auch nicht mit jener des Grundstücks Nr. 0010 vergleichen. 

Jenes Grundstück wird – wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung 

ausführt – durch die Landumlegung und Erschliessungsplanung nicht erschlossen. Es 

liegt im Ermessen der Planungsbehörden zu entscheiden, wo eine Abparzellierung als 

sinnvoll erscheint. Die Beschwerdegegnerin bringt im Übrigen in ihrer Vernehmlassung 

(act. 13, N 34) in nachvollziehbarer Art und Weise vor, weshalb auf eine Erschliessung 

des Grundstücks Nr. 0010 verzichtet wurde. Was die Grundstücke Nrn. 6203 und 0008 

betrifft, ist der Einwand des Beschwerdeführers ebenfalls unbegründet. Beide 

Grundstücke werden im separat erstellten Kostenverteiler (Teilperimeter D.__) bei den 

Erschliessungskosten für Strassen mit 100 Prozent voll erfasst. Da im Teilperimeter 

D.__ im Rahmen der Erschliessungskosten für Strassen auch jene für die 

Abwasseranlagen und die Wasserversorgung erfasst werden, erweist sich auch die 

Rüge, das Grundstück Nr. 0008 sei diesbezüglich zu Unrecht mit 0 Prozent 

berücksichtigt worden, als unzutreffend.

3.5. Der Beschwerdeführer beanstandet die Erfassung seiner Grundstücke im 

Schlüssel für die Verlegung der Kosten der Bachläufe mit der Begründung, er ziehe 

keine Vorteile aus allfälligen Änderungen der Bachläufe. Am eingedolten R.-bach seien 

keine baulichen Massnahmen erforderlich. Die Revitalisierung und die allfällige 

Offenlegung eingedolter Bäche sei Aufgabe der öffentlichen Hand.

Der Beschwerdeführer bestreitet indessen nicht, dass über seine im Beizugsgebiet 

erfasste Grundstücksfläche der eingedolte R.-bach verläuft. Dass beispielsweise für 

Sanierungen Kosten anfallen, ist nicht ausgeschlossen. Der vorinstanzliche Schluss, er 

sei deshalb unterhaltspflichtiger Bachanstösser an einem übrigen Gewässer und 

beitragspflichtig, ist deshalb nicht zu beanstanden. Die Beschwerdegegnerin weist in 

diesem Zusammenhang in ihrer Vernehmlassung vom 27. März 2017 zu Recht darauf 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/13

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hin, dass eine vollständige Kostenübernahme durch das Gemeinwesen nicht verlangt 

werden kann.

4. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist 

abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.

5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 2'000 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist mit dem vom Beschwerdeführer in der 

gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Ausseramtliche Kosten 

sind nicht zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98 VRP), praxisgemäss auch nicht 

an die Beschwerdegegnerin (vgl. statt vieler VerwGE B 2017/59 vom 23. März 2018 

E. 7 mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2000 bezahlt der 

Beschwerdeführer unter Verrechnung mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3. Ausseramtliche Kosten werden für das Beschwerdeverfahren nicht entschädigt.

 

Der Abteilungspräsident                      Der Gerichtsschreiber

Eugster                                                Scherrer

bis 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 22.09.2018
	Schätzung, Kostenverteiler Landumlegung; Art. 114ter BauG.Die Landumlegung führt zur Umzonung der beigezogenen Flächen von der Landwirtschafts- in die Bauzone und damit zu einer Wertsteigerung in Grössenordnung von mindestens CHF 350 – bis CHF 700 – je Quadratmeter. Anders als vom Beschwerdeführer geltend gemacht, stellen Erschliessungskosten von rund CHF 120 je Quadratmeter unter diesen Umständen kein "Sonderopfer" dar. Der bereits bestehenden strassenmässigen Erschliessung der Fläche vor der Landumlegung wurde bei der Kostenverlegung ausreichend Rechnung getragen (Verwaltungsgericht, B 2017/1).

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