# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 671729b8-6fb0-5501-8ab2-5010b080235c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.09.2016  VB.2016.00183
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00183_2016-09-15.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00183	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.09.2016
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
[Bauliche Erweiterung eines bestehenden, im Grenzbau mit demjenigen der Beschwerdeführenden zusammengebauten Einfamilienhauses.]

Es steht dem Nachbarn bzw. der Nachbarin frei, seine bzw. ihre Zustimmung zum Grenzbau mit Einschränkungen zu verbinden oder mit Bedingungen und Auflagen zu verknüpfen. Die privaten Grenz- bzw. Näherbaurechtsvereinbarungen sind für die Baubehörden verbindlich. Verbindlich sind somit auch die verschiedenen Einschränkungen, Bedingungen oder Auflagen, mit welchen die benachbarte Eigentümerschaft ihre Zustimmung verbunden hat (E. 4.2). 
Vorliegend finden sich in den Akten keine Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvorgänger der Parteien, in deren Eigentum sich die betroffenen Grundstücke im Zeitpunkt der Errichtung des Grenzbaus befanden, ihre Zustimmung hierzu ausdrücklich an Bedingungen geknüpft oder mit Einschränkungen verbunden hätten, welche sich auf unterirdische Gebäudeteile bezogen hätten. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Bedürfnisse der beiden vom gegenseitigen Grenzbau betroffenen Grundstücke durch die Ergänzung eines der beiden oder beider bestehenden Einfamilienhäuser um ein weiteres Untergeschoss im Abstandsbereich geschmälert würden und eine diesbezügliche Einschränkung des jeweiligen Grenzbaurechts dem Interesse der seinerzeit beteiligten Nachbarn entsprochen hätte. So ist etwa eine Tangierung der mit den Abstandsvorschriften verfolgten wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Interessen in aller Regel von vornherein ausgeschlossen, wenn sich ein Gebäudeteil im Boden befindet. Die Erweiterung des beschwerdegegnerischen Einfamilienhauses um ein weiteres Untergeschoss bedarf daher keiner erneuten Zustimmung (E. 4.3 f.). 

Das Wohnhaus der Beschwerdeführenden wird jedoch durch die geplanten baulichen Massnahmen buchstäblich erdrückt und verkommt in seiner ästhetischen Bedeutung insbesondere bei einer Betrachtung von Süden bzw. Südwesten zu einer Schopfanbaute eines neuen Hauptgebäudes. Die mangelnde Sensibilität und fehlende gestalterische Rücksichtnahme auf die vorbestehende Bausubstanz und deren Baustil vermögen die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG nicht zu erreichen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz erscheint nicht haltbar (E. 5). 

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						EINORDNUNG
GRENZBAURECHT
NÄHERBAURECHT
UNTERIRDISCHES GEBÄUDE
VEREINBARUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. 1 PBG
§ 260 Abs. 1 PBG
§ 270 Abs. 1 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00183

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 15. September 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,  Gerichtsschreiberin Sonja Güntert.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

1.    D, vertreten
durch RA E,

 

2.    Baubehörde Zollikon,

Beschwerdegegnerinnen,  

 

 

betreffend Baubewilligung,

 

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 22. Juni 2015 erteilte die die
Baubehörde Zollikon D die Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung
eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Gasse 02
in Zollikon. Nicht bewilligt wurden zwei an der G-Strasse südöstlich der
Grundstücksgrenze vorgesehene Längsparkplätze.

II.  

Hiergegen liessen A und B am 31. August 2015 beim
Baurekursgericht rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom
23. Februar 2016 teilweise guthiess und den Beschluss der Baubehörde Zollikon
insoweit aufhob, als damit eine Ausnahmebewilligung für Abgrabungen bewilligt
wurde.

III.  

Am 11. April 2016 liessen A und B Beschwerde beim
Verwaltungsgericht führen und Folgendes beantragen:

"1.   Es seien
der angefochtene Entscheid und der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom
22. Juni 2015 aufzuheben, eventuell nur insoweit, als sie

a.     ein zweites Untergeschoss des Hauptgebäudes als einseitigen
Grenzbau zum Grundstück der Beschwerdeführenden und

       b.    einen neuen aus der Nordfassade herausragenden Vorbau 

       bewilligt bzw. die Bewilligung dafür bestätigt haben, und es sei
das Baugesuch zur entsprechenden Überarbeitung an die private Beschwerdegegnerin
zurückzuweisen.

  2.  Eventuell: Es sei das Verfahren unter teilweiser Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses und des Bauentscheides vom 22. Juni 2015 (gemäss
Hauptantrag) an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese sei einzuladen, der
privaten Beschwerdegegnerin Gelegenheit zur Überarbeitung des Projektes
einzuräumen.

  3.  Es seien den Beschwerdeführenden die allfälligen Vernehmlassungen
der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz nach deren Eingang zuzustellen.

  4.  Eventuell: Es sei ein Augenschein durchzuführen.

  5.  Die Beschwerdegegnerinnen seien zur Übernahme der Kosten und zur
Zahlung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu verpflichten."

Das Baurekursgericht
schloss am 17. Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der
Beschwerde. D liess mit Beschwerdeantwort vom 7. Juni 2016 unter
Entschädigungsfolge "(inkl. MWST)" die Abweisung der Beschwerde
beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Am 24. Juni 2016 liessen A und B
Verzicht auf eine weitere Stellungnahme erklären.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig.

1.2 Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer des unmittelbar an das
Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03 und bewohnen ein
im Grenzbau an dasjenige der privaten Beschwerdegegnerin angebautes Einfamilienhaus. Soweit sie im Rekursverfahren unterlegen sind, sind sie daher
ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit
§ 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 21 N. 29+53 ff.).
Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.
 

2.1 In verfahrensrechtlicher Hinsicht wird die
Durchführung eines Augenscheins beantragt für den Fall, dass das vor
Verwaltungsgericht zwecks (besserer) Vermittlung des räumlichen Eindrucks der
Siedlung neu an die Akten gereichte Luftbild als unzulässiges Novum aus dem
Recht gewiesen werden sollte. 

Das massgebliche Beweismittel bezieht sich auf eine bereits im vorinstanzlichen Verfahren
behauptete Tatsache, nämlich die angeblich ungenügende
Einordnung des streitgegen­ständlichen Projekts in die
bauliche Umgebung, sodass kein Verstoss gegen das Noven­recht gegeben ist
(§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 20a Abs. 2 VRG; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52
N. 13). Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem fraglichen Bild um ein Dokument handelt, das öffentlich zugänglich (offenkundig) ist und das demzufolge seitens
des Gerichts (wie auch der privaten
Beschwerdegegnerin) jederzeit hätte eingesehen
werden können. Aus dem Protokoll des von einer
Delegation der Vorinstanz am 10. Dezember 2015 durchgeführten Augenscheins
(inklusive Fotografien) sowie der
Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich im Übrigen der
massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die
Durchführung des (eventualiter) beantragten
Augenscheins bereits aus diesem Grund hätte verzichtet
werden können.

2.2
Dem Antrag der Beschwerdeführenden auf Zustellung allfälliger Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz wurde entsprochen.

3.
 

3.1 Das von Nordosten (481,89 m.ü.M.) nach
Südwesten (478,58 m.ü.M.) leicht abfallende
Baugrundstück ist nach der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) der Wohnzone W2.10 zugeschieden und mit einem Einfamilienhaus und einer
Einzelgarage überstellt. Im Nordwesten grenzt es an dasjenige der Beschwerdeführenden an, wobei deren Wohnhaus im
Grenzbau mit demjenigen der privaten Beschwerdegegnerin zusammengebaut ist und
beide Häuser ein gemeinsames Schrägdach mit einem First über der
Grundstücksgrenze aufweisen. Mit seiner südwestlichen Grundstücksgrenze stösst das Baugrundstück an die H-Strasse an, mit seiner
südöstlichen an die G-Strasse; im Nordosten wird das Grundstück durch die F-Gasse
begrenzt.

3.2 Das streitbetroffene Bauprojekt sieht die
Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses mit einem an die nach Südosten
gegen die G-Strasse ausgerichtete Traufseite anschliessenden, zweigeschossigen
Flachdachanbau vor, dessen Obergeschoss sich mit dem ersten Dachgeschoss des
bestehenden Hauses verbindet und dessen Erdgeschoss sich – einen Abstand von 3,5 m
zum beschwerdeführerischen Grundstück einhaltend – nach Nordosten (3,45 m)
und Südwesten (3,76 m) über die bisherige Fassade hinaus erstreckt. Das
bestehende sichtbare Untergeschoss des Einfamilienhauses soll dabei gleich wie
das Erdgeschoss erweitert und zusätzlich gegen Südwesten über den Bereich des
neuen Erdgeschosses hinaus durch eine Autoeinstellhalle für vier Fahrzeuge als
Ersatz für die Einzelgarage ergänzt werden. Hinzu kommt ein neues zweites
Untergeschoss (Kellergeschoss), welches sich über die gesamte Fläche des ersten
Untergeschosses erstrecken und insbesondere Raum für einen Fitnessraum inklusive
sanitären Anlagen sowie einen Bastellraum bieten soll.

4.
 

4.1 Die
Beschwerdeführenden wenden sich zunächst "gegen das neu projektierte
zweite Untergeschoss, soweit es im Bereich des bestehenden Doppelwohnhauses an
die gemeinsame Grenze stösst" und machen sinngemäss geltend, die damit
einhergehende einseitige vertikale Ausdehnung des Grenzbaus sei von der – nach
kommunalem Recht erforderlichen – ursprünglichen nachbarlichen Zustimmung zum
Grenzbau nicht erfasst und verstosse damit gegen die massgeblichen Abstandsvorschriften.
Mithin sei davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden bzw. deren Rechtsvorgänger
dem an der Grenze erfolgten Zusammenbau nur genau so zugestimmt hätten, wie das
Doppelhaus seit nunmehr 80 Jahren bestehe, weshalb die Erweiterung in die Tiefe
einer erneuten Zustimmungserklärung bedürfe, wozu die Beschwerdeführenden nicht
bereit seien.

4.2 Der
Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und mass­gebender
Grenzlinie (§ 260 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
Er setzt sich aus dem Grundabstand (und einem allfälligen Mehrhöhenzuschlag)
sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 844). Als
kantonalrechtliches Mindestmass gilt dabei ein Grenzabstand von 3,50 m. Eine in diesem Abstand parallel
zur Grenze verlaufende Linie darf nicht unterschritten werden, sofern nicht der
Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist (§ 270 Abs. 1 PBG; vgl.
ferner § 286 Abs. 1 PBG). In diesem Sinn ergibt
sich aus Art. 32 in Verbindung
mit Art. 19 Abs. 2 BZO, dass in der Wohnzone W2.10 mit schriftlicher Zustimmung der
benachbarten Eigentümerschaft ein Hauptgebäude einseitig an
die Grenze gebaut werden kann, sofern an ein bestehendes Gebäude angebaut wird. Bauen beide Nachbarn
(gleichzeitig) geschlossen an die Grenze, ist die nachbarliche Zustimmung nur
dann erforderlich, wenn die Grenzbauten ausserhalb der zustimmungsfreien
Bautiefe von 14 m errichtet werden sollen (vgl. Art. 19 Abs. 2 BZO in Verbindung mit
§ 287 lit. b PBG; vgl. hierzu Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 877).

Es steht dem Nachbarn bzw. der
Nachbarin frei, seine bzw. ihre Zustimmung
zum Grenzbau mit Einschränkungen zu verbinden oder mit
Bedingungen und Auflagen zu verknüpfen. Die privaten Grenz- bzw. Näherbaurechtsvereinbarungen
sind gemäss § 218 Abs. 2 PBG für die Baubehörden verbindlich. Verbindlich sind somit auch
die ver­schiedenen Einschränkungen, Bedingungen oder
Auflagen, mit welchen die benachbarte Eigentümerschaft ihre Zustimmung verbunden hat. Richtmass für die Frage der Zulässig­keit von Änderungen bestehender Gebäude innerhalb des
Abstandsbereichs ist daher der Inhalt der einer Baubewilligung zugrunde liegenden Vereinbarung
unter den Nachbarn, das heisst der Inhalt der ursprünglichen
nachbarlichen Zustimmungserklärung (vgl. zum Ganzen Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der
zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001,
S. 63 [in Verbindung mit S. 149 zum Grenzbaurecht]). Dies gilt grundsätzlich auch für den Fall, dass eine projektierte Änderung ausschliesslich Gebäu­deteile beschlägt, welche eines Grenz-
bzw. Näherbaurechts überhaupt nicht bedürfen, da sie
ausserhalb des Grenzabstandsbereichs liegen. Vorausgesetzt ist jedoch,
dass aus der jeweiligen nachbarlichen Zustimmungserklärung zweifelsfrei hervorgeht, dass sich die
Einschränkungen bzw. Bedingungen oder Auflagen, mit welchen
der Nachbar bzw. die Nachbarin seine bzw. ihre Zustimmung zum Grenz- bzw. Näherbau verbunden hat, auch auf
Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs beziehen. Ob dies der Fall ist,
ist durch die Baubewilligungsbehörde einzelfallweise unter Berücksichtigung der
konkreten Um­stände durch Auslegung zu ermitteln.
Gerade im Zusammenhang mit projektbezogenen Grenz- bzw. Näherbaurechten, welche lediglich durch die Unterzeichnung von
Planunter­lagen eingeräumt wurden, muss dabei im Sinn
des obligationenrechtlichen Vertrauens­prinzips davon
ausgegangen werden, dass die Zustimmungserklärung der benachbarten
Eigentümerschaft nur jene Einschränkungen umfasst, mit denen die
Bauherrschaft als Erklärungsempfänger rechnen musste. Dies
dürfte vor allem bei Einschränkungen der Fall sein, welche einem objektiv
erkennbaren rechtlichen oder tatsächlichen Interesse des Nachbarn
respektive der Nachbarin entsprechen (vgl. zum Ganzen Schüpbach Schmid, S. 64 ff. [in Verbindung mit
S. 149 zum Grenzbaurecht] mit Hinweis auf BRKE IV Nr. 26+37/1996, wo
eine andere Auffassung vertreten wurde, sowie VGr, 27. September 1996,
VB.1996.00064, mit welchem Ersterer wieder aufgehoben wurde; kritisch hierzu
Fridolin Störi, Zur Bedeutung des "projektbezogenen" Näherbaurechts
[§ 270 Abs. 3 PBG], PBG aktuell 4/1996, S. 34 f.).

4.3
Das Einfamilienhaus der privaten Beschwerdegegnerin ist unmittelbar auf der gemeinsamen
Grundstücksgrenze im Grenzbau an dasjenige der Beschwerdeführenden angebaut und unterschreitet damit unstreitig den
gemäss Art. 15 BZO für Hauptgebäude in der Wohnzone W2.10
erforderlichen kommunalen Grundabstand von sechs Metern wie
auch den kantonalen Mindestabstand. Demgegenüber betrifft das strittige
Bauvorhaben lediglich Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs. So hält der
projektierte Flachdachanbau die Abstandsvorschriften (Grenz- und
Gebäudeabstand) unstreitig ein und handelt es sich bei dem – von den
Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht beanstandeten – geplanten zweiten
Untergeschoss um einen abstandsfreien unterirdischen Gebäudeteil im Sinn von
§ 269 PBG. Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvorgänger
der Parteien, in deren Eigentum sich die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 03 im Zeitpunkt der
Errichtung des Grenzbaus befanden, ihre Zustimmung hierzu ausdrücklich an
Bedingungen geknüpft oder mit Einschränkungen verbunden hätten, welche sich auf
solche unterirdischen Gebäudeteile bezogen hätten, finden sich in den Akten
keine. Aus der seitens der Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang eingereichten
Kopie eines vom 26. März 1931 datierenden
öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrags der
seiner­zeitigen Grundeigentümer geht insofern
lediglich hervor, dass jene die bauästhetisch motivierte
Vereinbarung getroffen haben, dass "[d]ie
jeweiligen Eigentümer der Grundstücke […] verpflichtet [seien],
Aussenrenovationen an ihren Gebäuden, wie namentlich an den Fassaden, und Verputz,
wodurch der heutige Zustand geändert wird, nur im gegenseitigen Einverständnis
vorzunehmen". Darauf dass das jeweilige
Grenzbaurecht nach dem Willen der damaligen Vertragsparteien darüber
hinaus weiter­gehende
Einschränkungen erfahren hätte, deutet nichts hin. Anders als die Erteilung eines einseitigen Näherbaurechts basiert
der gegenseitig bewilligte Grenzbau denn auch nicht auf einem reinen
Entgegenkommen des jeweiligen Nachbarn bzw. der jeweiligen Nachbarin, sondern
geht mit einem solchen zumeist sogar eine Verbesserung der eigenen
baulichen Möglichkeiten eines benachbarten Grundeigentümers bzw. einer
benachbarten Grundeigen­tümerin einher, weshalb
diesen regelmässig eher an einem (beidseitig) grosszügig be­messenen
Grenzbaurecht ohne
respektive mit wenigen Einschränkungen gelegen ist.

Inwiefern die Bedürfnisse der beiden vorliegend
vom gegenseitigen Grenzbau betroffenen Grundstücke aber
gerade durch die Ergänzung eines der beiden oder beider bestehenden
Einfamilienhäuser um ein weiteres Untergeschoss im
Abstandsbereich geschmälert würden und eine diesbezügliche
Einschränkung des jeweiligen Grenzbaurechts dem
Interesse der seinerzeit beteiligten Nachbarn entsprochen hätte, ist nicht ersichtlich. So ist etwa eine Tangierung der mit den Abstandsvorschriften verfolgten
wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Interessen in aller
Regel von vornherein ausgeschlossen, wenn sich ein Gebäudeteil im Boden
befindet. Dies zeigt sich darin, dass unterirdische Bauten nach § 269
PBG von Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften befreit sind,
sofern – was vorliegend nicht der Fall ist – die Bau- und Zonenordnung nichts
anderes bestimmt. Der Rechts­vorgänger der privaten Beschwerdegegnerin musste somit mangels eines objektiv
erkennbaren Interesses seines Nachbarn auch nicht mit einer
Ein- bzw. Beschränkung seines Grenzbaurechts in die Tiefe rechnen. 

4.4 Selbst wenn daher vorliegend von einer projektbezogenen
Ausgestaltung des Grenz­baurechts ausgegangen würde,
worauf der Umstand hindeutet, dass sich das Baugrund­stück
in einer in den dreissiger Jahren des letzten Jahrhunderts entstanden Siedlung vom Typus Gartenstadt-Kolonie befindet und
entsprechend Teil einer für das fragliche Gebiet geplanten gemeinsamen
Überbauung ist, bedarf die Erweiterung des beschwerdegegnerischen Einfamilienhauses
um ein weiteres Untergeschoss keiner erneuten Zustimmung. Der diesbezügliche Einwand der Beschwerdeführenden erweist sich als
unbegründet. 

5.
 

5.1 Weiter rügen die Beschwerdeführenden die
ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung und damit einen Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG. Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im
Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob das
Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven
Massstäben und mit nachvollzieh­barer Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen
ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April
2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit
weiteren Hinweisen; Fritzsche/Bösch/ Wipf, S. 652).
So kann namentlich die
Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal einer bestehenden Überbauung
sein und aus diesem Grund besondere Rücksicht auf die bestehenden Bauformen verlangen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 656 f., auch zum
Folgenden). Die genügende Einordnung fehlt allerdings nicht bereits bei der
Einführung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren
Überbauung; vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels
voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage
gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in
störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die
Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet.

Bei der Beurteilung der Gesamtwirkung kommt der örtlichen Baubewilligungsbehörde dabei eine
besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu, welche die Rekursbehörde
zurückhaltend überprüft. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zur
respektieren. Diese darf –
trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann
einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich
nicht mehr vertretbar ist, und kann eine vertretbare ästhetische Würdigung
nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (vgl.
zum Ganzen BGr, 5. Mai 2014, 1C_629/2013, E 7.1).
Das Verwaltungsgericht wiederum verfügt bei der
Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2
VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese
eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,
E. 3.2, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.2
Die Vorinstanz setzte sich
im angefochtenen Entscheid mit der Einordnung des strittigen Bauvorhabens in
seine weitere Umgebung vertieft auseinander. Zu
Recht wies sie – die Argumentation der Beschwerdegegnerin 2 aufgreifend – in ihren Erwägungen hierzu
einleitend darauf hin, dass die Gemeinde Zollikon bewusst auf eine
Inventarisierung der im betroffenen, nach einem einheitlichen Konzept
überbauten Quartier angesiedelten Bauten verzichtet habe. Nach Durchführung
eines Augenscheins gelangte die Vorinstanz im Weiteren
zum Ergebnis, dass ein Grossteil der in der Umgebung
des Bauvorhabens ursprünglich einheitlich erstellten Doppeleinfamilienhäuser
bauliche Änderungen erfahren habe, welche von einer einfachen eingeschossigen
traufseitigen Erweiterung unter der Fortsetzung des Schrägdaches bis hin zu
zweigeschossigen Flach­dachanbauten mit sichtbarem
Untergeschoss in ähnlicher Ausführung wie der geplante Umbau reichten.
Insgesamt sei das Quartier von einer Vielzahl von Veränderungen geprägt und
habe seine Homogenität mit dem Wandel der Zeit und der Bedürfnisse längst
verloren, weshalb nicht von übermässig hohen Anforderungen an eine
befriedigende Einordnung auszugehen sei. 

Diese Anforderungen seien
vorliegend erfüllt. Zwar sei das umstrittene Bauvorhaben voluminöser als die
meisten bisher realisierten Erweiterungen, finde jedoch im Gebäude I-Strasse 04
ein vergleichbares Präjudiz. Die moderne Architektursprache mit kubischen
Formen und Flachdach finde sich zudem auch in Neubauten wieder und bilde
gleichzeitig den Übergang zu den auf der anderen Seite der G-Strasse in der
dichter überbauten Wohnzone W2.40 gelegenen Mehrfamilienhäusern. Die am
Rande der ehemaligen Gartensiedlung gelegene Lage sei auch insofern in Bezug
auf die Einordnung in die Umgebung zu beachten, als das langgezogene Baugrundstück
auf drei Seiten von Quartierstrassen umgeben sei und der Anbau nicht als Riegel
mitten in bestehenden Gärten, sondern vielmehr als Abschluss des Quartiers
wahrgenommen werde. 

5.3
Damit hat die Vorinstanz eine gesamthafte und
nachvollziehbare gestalterische Würdigung der weiteren baulichen und
landschaftlichen Umgebung des Bauprojekts und dessen Einordnung in diese vorgenommen.
Was hingegen die Beurteilung der Einordnung des Projekts in die nähere
bauliche Umgebung anbelangt, erscheint die Würdigung
der Vorinstanz, das optische Gleichgewicht der beiden Haushälften des
Doppeleinfamilien­hauses der Parteien sei
gewährleistet, nicht nachvollziehbar. So wird das Wohnhaus der
Beschwerdeführenden durch die geplanten baulichen Massnahmen buchstäblich
erdrückt und verkommt es in seiner ästhetischen Bedeutung insbesondere bei
einer Betrachtung von Süden bzw. Südwesten zu einer Schopfanbaute eines neuen
Hauptgebäudes.

Zwar ist einzuräumen, dass sich eine
gewisse optische Unausgewogenheit bei der Erweiterung einer Gebäudehälfte unter
Realisierung des zulässigen Bauvolumens im vorliegenden Fall nur dann gänzlich
vermeiden liesse, wenn beide Haushälften gleichzeitig nach einem einheitlichen
baulichen Konzept erweitert würden. Dazu sind die beiden Grundeigentümer jedoch
nicht verpflichtet. Auch wenn das Bauvorhaben nur – aber immerhin – eine
befriedigende Gesamtwirkung erreichen muss, ist die gestalterische Aufgabe
daher im vorliegenden Fall eine anspruchsvolle. Dies berechtigt die rechtsan­wenden Behörden jedoch nicht, auf die Erfüllung der gesetzlichen
Anforderung einer befriedigenden Gesamtwirkung zu verzichten und die
gestalterischen Anforderungen gleichsam auszublenden.

5.4
Der Umstand, dass die nachbarliche Haushälfte
optisch erdrückt wird, hängt nicht primär mit dem geplanten baulichen Volumen
zusammen. Vielmehr steht die gewählte opulente Architektursprache
in einem krassen optischen Gegensatz zur ursprünglichen Gestaltung des
Wohnhauses und damit des Nachbargebäudes. Der ursprüngliche Baustil kann als
unauffällig und schlicht bezeichnet werden. Eine kleinliche optische
Erscheinung konnte durch die klare symmetrische Gleichschaltung beider
Haushälften verbunden mit einem gemeinsamen Giebeldach vermieden werden. 

Das Neubauvorhaben zeichnet sich
demgegenüber durch eine verschachtelte und überladene Optik aus. Der
Garagentrakt ist überdimensioniert und erscheint gegenüber dem Wohnhausteil
optisch übergewichtig, ein Eindruck, welcher durch das umlaufende schwerfällige
Vordach verstärkt wird. Hinzu kommt eine durch zahlreiche Mauern, Treppen und
Zäune gekennzeichnete auffällige und unsensible Umgebungsgestaltung, welche den
Eindruck erweckt, gerade deshalb gewählt worden zu sein, um der einfachen
Erscheinung des zusammengebauten Wohnhauses entgegenzuwirken und dem Bauvor­haben zu einer pompöseren Erscheinung zu verhelfen. Die
Ausführungen der Vorinstanz, welche den Übergang vom
nachbarlichen Hausteil zum Neubauteil als sorgfältig beurteilt, was mit der
Beibehaltung der Geschossebenen und des Dachüberstandes zusammenhänge, mögen
auf die Nordost- sowie die Südwestfasse zutreffen, haben aber für die beiden
anderen Fassaden und den optischen Gesamteindruck des Bauvorhabens als Gesamtes
keine Bedeutung. Ausserdem wird das Erscheinungsbild der Südwestfassade durch die breiten Garagentore verbunden mit dem grossen
befestigten und eingezäunten Vorplatz geprägt. Ob die aufgrund der übermässigen
Geländeabgrabungen erforderlich gewordene Projektüberarbeitung (vgl. BRGE E. 5.4) daran in ästhetischer Hinsicht etwas Wesent­liches zu ändern vermag, ist im jetzigen Zeitpunkt nicht
abschätzbar.

5.5 Zusammenfassend vermögen die mangelnde Sensibilität und fehlende
gestalterische Rücksichtnahme auf die vorbestehende Bausubstanz und deren
Baustil die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG nicht zu erreichen.
Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz ist nach dem Gesagten nicht haltbar.

Damit erweist sich das Projekt – auch unter der vom
Baurekursgericht vorgenommenen Korrektur – als nicht bewilligungsfähig. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.
Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22. Juni
2015 und der Rekursentscheid des Bau­rekursgerichts
vom 23. Februar 2016 sind aufzuheben.

6.
 

6.1
Ausgangsgemäss sind die
Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte den Be­schwerdegegnerinnen 1
und 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar
VRG, § 14 N. 8 ff.).

Entsprechend ist die Kostenregelung
des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. Es erscheint auch hier gerechtfertigt,
die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2
je zur Hälfte aufzuerlegen. 

6.2
Angesichts des
Verfahrensausgangs steht den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-
seitens der Beschwerdegegnerin 1 zu (vgl. Plüss, § 17
N. 93 ff.; § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22. Juni 2015 und
der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 23. Februar 2016 werden
aufgehoben.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    100.--     Zustellkosten,

Fr. 8'100.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur
Hälfte auferlegt.

4.    Die Kosten des Rekursverfahrens
(insgesamt Fr. 5'150.-) werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur
Hälfte auferlegt.

5.    Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den
Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an
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