# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f87328fd-d13b-55d4-b981-d448e427eb9d
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-11-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 06.11.2018 A 2018 38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2018-38_2018-11-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 18 38

4. Kammer

Vorsitz Racioppi
Richter Meisser, von Salis 

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 6. November 2018

in der Streitsache

A._____,

Beschwerdeführer

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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Nach Einsicht in die Beschwerde des Beschwerdeführers vom 21. Juli 

2018, die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 27. August 2018, 

das Schreiben des Beschwerdeführers vom 5. September 2018 (Poststem-

pel) sowie dessen Replik vom 18. September 2018, das Schreiben des No-

tars B._____ vom 18. September 2018, die Duplik der Beschwerdegegne-

rin vom 27. September 2018, in die vom Beschwerdeführer und der Be-

schwerdegegnerin eingereichten Akten sowie in Erwägung,

- dass der Beschwerdeführer am 22. Mai 2015 die Stockwerkeigentums-

einheit (StWE) Nr. S50499 samt Autoeinstellplatz in der Gemeinde 

X._____, welche er im Jahr 1990 für Fr. 760'000.-- erworben hatte, für 

Fr. 1'320'000.-- verkauft hat,

- dass der Beschwerdeführer am 5. März 2018 die Steuererklärung für 

Grundstückgewinne eingereicht hat und dabei einen Grundstückgewinn 

von Fr. 173'427.-- deklariert hat,

- dass die Beschwerdegegnerin mit Veranlagungsverfügung vom 

17. April 2018 aufgrund eines Veräusserungspreises von 

Fr. 1'320'000.--, einem Abzug für den Erneuerungsfonds von 

Fr. 12'443.--, Nebenkosten der Veräusserung von Fr. 49'821.-- und An-

lagekosten von Fr. 1'017'937.-- einen Grundstückgewinn von 

Fr. 239'799.-- veranlagt hat, woraus eine kantonale und kommunale 

Grundstückgewinnsteuer von je Fr. 28'416.20, insgesamt somit 

Fr. 56'832.40, resultiert hat,

- dass der Beschwerdeführer gegen die Veranlagungsverfügung vom 

17. April 2018 am 16. Mai 2018 Einsprache erhoben hat mit den Anträ-

gen auf Anerkennung nicht bewilligter Abzüge auf Vorauszahlungen 

von Fr. 21'899.65 und Zusprache eines Ersatzes für entgangenen Ge-

winn von Fr. 5'067.--,

- dass die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer mit Schreiben 

vom 22. Mai 2018 mitgeteilt hat, dass die Zinsen auf geleisteten Zah-

lungen vor Fälligkeit keine Anlagekosten im Sinne von Art. 49 des Steu-

ergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) seien und 

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dass keine gesetzliche Grundlage für die Leistung einer Entschädigung 

bestehe, weil das Verfahren nach Auffassung des Steuerpflichtigen 

nicht speditiv genug abgewickelt worden sei,

- dass der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 9. Juni 2018 an seinen 

Anträgen festgehalten und überdies hinsichtlich des Antrags auf Aner-

kennung nicht bewilligter Abzüge auf Vorauszahlungen die Berücksich-

tigung der Geldentwertung und zusätzlich einen Vorauszahlungsrabatt 

von Fr. 448.45 beantragt hat,

- dass die Beschwerdegegnerin die Einsprache vom 16. Mai 2018 mit 

Entscheid vom 21. Juni 2018 abgewiesen hat,

- dass der Beschwerdeführer dagegen am 21. Juli 2018 Beschwerde an 

das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben hat mit den 

sinngemässen Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Ent-

scheids, Anerkennung nicht bewilligter Abzüge auf Vorauszahlungen 

von Fr. 21'900.-- und Gewährung eines Vorauszahlungsrabatts von 

Fr. 448.45,

- dass die Beschwerdegegnerin mit Vernehmlassung vom 27. August 

2018 die Abweisung der Beschwerde beantragt hat,

- dass der Beschwerdeführer mit Replik vom 18. September 2018 den 

Abzug von Zinsen auf Baukrediten von Fr. 21'899.65, den Abzug für 

Mobiliar von Fr. 6'500.--, Schadenersatz für entgangenen Gewinn von 

Fr. 5'067.-- und die Gewährung eines Vorauszahlungsrabatts von 

Fr. 448.45 beantragt hat,

- dass die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 27. September 2018 wei-

terhin die Abweisung der Beschwerde beantragt hat,

- dass auf die Beschwerde hinsichtlich des geltend gemachten Schaden-

ersatzes für entgangenen Gewinn von Fr. 5'067.-- sowie des Voraus-

zahlungsrabatts von Fr. 448.45 nicht einzutreten ist, weil Gegenstand 

des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens ein-

zig die beim Beschwerdeführer veranlagte Grundstückgewinnsteuer in 

der Höhe von kantonal und kommunal je Fr. 28'416.20, insgesamt somit 

Fr. 56'832.40, und die entsprechenden Faktoren zur Berechnung des-

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selben bilden und der vom Beschwerdeführer geltend gemachte Vor-

auszahlungsrabatt von Fr. 448.45 sowie auch der Schadenersatz für 

entgangenen Gewinn von Fr. 5'067.-- keinen direkten Zusammenhang 

mit der Veranlagung des Grundstückgewinns haben,

- dass die Prozessvoraussetzungen im Übrigen zu keinen Bemerkungen 

Anlass geben und auf die Beschwerde − soweit nicht den Vorauszah-

lungsrabatt und den Schadenersatz für entgangenen Gewinn betref-

fend − einzutreten ist,

- dass der Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a StG Ge-

winne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens 

unterliegen,

- dass die Steuerpflicht gemäss Art. 42 Abs. 1 StG durch jede Veräusse-

rung begründet wird, mit welcher Eigentum an einem Grundstück über-

tragen wird,

- dass der Veräusserer eines Grundstücks steuerpflichtig ist (Art. 45 

Abs. 1 StG),

- dass als Veräusserungsgewinn der Betrag gilt, um den der Erlös die 

Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 46 

Abs. 1 StG),

- dass als Erwerbspreis der beurkundete Kaufpreis gilt, zuzüglich aller 

weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG),

- dass als Aufwendungen Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbau-

ten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des 

Grundstückes bewirkt haben, Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeter-

beiträge für Bau und Korrektion von Strassen, für Bodenverbesserun-

gen, für Wasser- und Lawinenverbauungen sowie Kosten, die mit dem 

Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit 

Einschluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren, gelten 

(Art. 49 Abs. 1 StG),

- dass Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge 

berücksichtigt worden sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht als 

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Einkommen versteuert worden ist, nicht als Aufwendungen geltend ge-

macht werden können (Art. 49 Abs. 2 StG),

- dass im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren 

einerseits der Abzug von "Zinsen auf Anzahlungen" in der Höhe von 

Fr. 21'899.65 sowie anderseits der Abzug für Mobiliar von Fr. 6'500.-- 

vom Verkaufspreis streitig und zu prüfen ist,

- dass es sich bei den vom Beschwerdeführer geltend gemachten "Zin-

sen auf Anzahlungen" in der Höhe von Fr. 21'899.65 − entgegen den 

beschwerdeführerischen Ausführungen − nicht um Zinsen für einen 

Baukredit handelt, weil der Beschwerdeführer im Jahr 1990 keinen Bau 

erstellt hat, sondern vielmehr eine StWE gekauft und dafür eine Hypo-

thek aufgenommen hat,

- dass es sich bei den geltend gemachten Zinsen bei korrekter Betrach-

tung um Hypothekarzinsen handelt, welche dem Beschwerdeführer be-

lastet worden sind (vgl. Akten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 1/1 so-

wie Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 6 Beilage 1 und 2) und 

welche im damaligen Zeitpunkt gemäss Art. 36 Abs. 1 lit. a StG 

grundsätzlich vom Einkommen hätten abgezogen werden können,

- dass der Beschwerdeführer die Hypothekarzinsen im damaligen Zeit-

punkt indes nicht vom Einkommen in Abzug bringen konnte, weil aus 

der noch nicht fertig gestellten StWE (noch) kein Einkommen (Eigen-

mietwert) resultiert hat (vgl. Bg-act. 14),

- dass das Gesetz in Art. 48 - 50 StG abschliessend regelt, welche Anla-

gekosten vom Veräusserungserlös in Abzug gebracht werden können 

und Hypothekarzinsen nicht darunterfallen (weil diese gemäss Art. 36 

Abs. 1 lit. a StG − wie gesehen − vom Einkommen abgezogen werden 

können),

- dass die Beschwerdegegnerin somit den Abzug von "Zinsen auf Anzah-

lungen" in der Höhe von Fr. 21'899.65, bei denen es sich bei korrekter 

Betrachtung um Hypothekarzinsen handelt, zu Recht nicht gewährt hat,

- dass der Beschwerdeführer bereits in der Steuererklärung vom 5. März 

2018 geltend gemacht hat und wieder in der Replik vom 18. September 

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2018 geltend macht, dass im Veräusserungspreis von Fr. 1'320'000.-- 

eine Zahlung von Fr. 6'500.-- für Mobiliar enthalten sei, weshalb der Er-

lös für den Verkauf der StWE entsprechend zu reduzieren sei,

- dass es sich bei dieser Behauptung um eine steuermindernde Tatsache 

handelt, für welche der Beschwerdeführer die Beweislast trägt (vgl. Ur-

teil des Bundesgerichtes 2C_16/2015 vom 6. August 2015 E.2.5.4; 

RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., 

Zürich 2016, Art. 123 Rz. 77 ff.; LOCHER, Kommentar zum Bundesge-

setz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102 - 222 DBG, Basel 

2015, Einführung zu Art. 122 ff. Rz. 35 ff.),

- dass der Beschwerdeführer den Kaufvertrag vom 22. Mai 2015 weder 

im Einspracheverfahren noch im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen 

Beschwerdeverfahren eingereicht hat und dementsprechend nicht ge-

prüft werden kann, ob darin eine Abmachung enthalten ist, wonach im 

Kaufpreis tatsächlich eine Zahlung von Fr. 6'500.-- für Mobiliar enthal-

ten ist,

- dass lediglich in der Korrespondenz des Notars B._____ von Mobiliar 

die Rede ist, indem im E-Mail vom 13. April 2015 (Bf-act. 2/4) festge-

halten wurde, dass gewisses Mobiliar in der Wohnung verbleibe (ob 

dafür indes ein Preis bezahlt wurde, ist nicht erwähnt),

- dass der Notar B._____ in einem E-Mail an den Beschwerdeführer vom 

15. April 2015 (Bf-act. 2/5) empfohlen hat, für das Inventar eine sepa-

rate Position im Kaufvertrag aufzunehmen, damit dies bei der Grunds-

tückgewinnsteuer berücksichtigt werden könne,

- dass die Aufnahme einer entsprechenden Regelung im Kaufvertrag 

wohl unterblieben ist, weil der Beschwerdeführer den entsprechenden 

Kaufvertrag im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdever-

fahren wohl eingereicht hätte, wenn darin tatsächlich schriftlich verein-

bart worden wäre, dass im Kaufpreis von Fr. 1'320'000.-- eine Zahlung 

von Fr. 6'500.-- für Mobiliar enthalten ist,

- dass der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren auch keine 

Bestätigung des Käufers und auch keine anderweitige Bestätigung ein-

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gereicht hat, wonach im Veräusserungspreis von Fr. 1'320'000.-- eine 

Zahlung von Fr. 6'500.-- für Mobiliar enthalten sei,

- dass der Beschwerdeführer damit den Nachweis nicht erbracht hat, 

dass vom erhaltenen Kaufpreis von Fr. 1'320'000.-- der Betrag von 

Fr. 6'500.-- nicht für die Wohnung, sondern für übernommenes Mobiliar, 

geleistet worden ist,

- dass die Beschwerdegegnerin den beantragten Abzug für Mobiliar in 

der Höhe von Fr. 6'500.-- damit zu Recht nicht anerkannt hat, zumal 

auch in der Handänderungsanzeige vom 27. Mai 2015 (Bg-act. 2) ex-

plizit vermerkt ist, dass anlässlich des Verkaufs kein Mobiliar mitveräus-

sert wurde,

- dass sich die Veranlagungsverfügung betreffend Grundstückgewinn-

steuer vom 17. April 2018 somit als rechtens erweist und die Beschwer-

degegnerin die vom Beschwerdeführer dagegen erhobene Einsprache 

vom 16. Mai 2018 zu Recht abgewiesen hat,

- dass sich der angefochtene Einspracheentscheid betreffend Grunds-

tückgewinnsteuer vom 21. Juni 2018 folglich als rechtens erweist,

- dass die Beschwerde somit abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten 

ist,

- dass angesichts dieses Verfahrensausgangs die Gerichtskosten zu 

Lasten des unterliegenden Beschwerdeführers gehen (vgl. Art. 73 

Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 

370.100]),

- dass der in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerde-

gegnerin gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschä-

digung zusteht,

wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

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2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 176.--

zusammen Fr. 2‘176.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]