# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0f280597-fb2a-55e7-8f79-8a26b2d511cd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-03-05
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 05.03.1997 80.1996.236
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-236_1997-03-05.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00236

  	
  Lugano

  5 marzo 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  Composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  Vicecancelliere:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sul ricorso del 23 dicembre 1996

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________, __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico
del 20 febbraio 1987, iscritto a Registro fondiario il 20 giugno 1990, la
__________ SA di __________ cedeva alla signora __________, domiciliata a
__________, un diritto di compera sulle part. n. __________ e __________ del
RFP di __________, al prezzo di fr. 35’000.–; il diritto veniva esercitato contestualmente.
Con ulteriore rogito del 21 marzo 1987, iscritto a RF il 13 aprile 1987, la
signora __________ acquistava da __________ la part. n. __________ al prezzo di
fr. 800.–.

                                         In data 8 maggio 1996,
__________ vendeva ai coniugi __________ e __________ (__________) i mappali n.
__________ e __________, per complessivi fr. 350’000.–, di cui fr. 25’000.–
relativi al mobilio esistente nel fabbricato sito sul mapp. n. __________.

 

 

                                   2.   L’Ufficio di
tassazione di __________ notificava alla venditrice, con decisione del 28
luglio 1996, la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla
vendita dei fondi in questione. L’utile imponibile era commisurato in fr.
61’445.–, cui era applicata l’aliquota del 28%, corrispondente ad una durata
della proprietà di 5 anni, undici mesi e un giorno. 

                                         Con il suo reclamo del 26
agosto 1996, la contribuente contestava fra l’altro la durata della proprietà
calcolata dall’autorità di tassazione, facendo osservare che l’iscrizione a
Registro fondiario dell’acquisto avvenuto nel 1987 era stata differita di oltre
3 anni a causa della mancanza di documenti da parte del venditore.

                                         Con decisione del 26
novembre 1996, l’autorità di tassazione accoglieva solo parzialmente il gravame
della contribuente, aumentando i costi di costruzione ammessi. Non ammetteva
per contro la censura relativa alla durata della proprietà, argomentando che la
legge considera determinante la data di iscrizione a RF.

 

 

                                   3.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ ripropone la
contestazione già sottoposta all’autorità di tassazione. Ritiene che la data
dell’acquisto sia rappresentata non dall’iscrizione a RF bensì dalla firma del
rogito. Osserva che il notaio rogante le aveva assicurato la validità del
rogito a tutti gli effetti, tanto è vero che ella aveva immediatamente
intrapreso i lavori di ristrutturazione del rustico.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT 1994).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

 

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

 

 

                                   5.   Secondo la
ricorrente, la durata della proprietà degli immobili ceduti dovrebbe essere
fatta risalire al momento in cui è stato sottoscritto l’atto pubblico che
registrava la cessione e l’esercizio del diritto di compera e non invece al
momento della sua iscrizione a Registro fondiario, oltre tre anni più tardi.

 

                                         5.1.

                                         Per l’art. 132 LT, quale
data di trasferimento della proprietà, rispettivamente di acquisto fa stato
l'iscrizione a Registro fondiario; per le contrattazioni non soggette a
iscrizione la data della stipulazione.

                                         La scelta della data
d'iscrizione nel Registro fondiario quale data determinante sottolinea sia
l'importanza che viene attribuita all'effetto costitutivo dell'iscrizione in materia
di diritti reali sia il carattere formale dell'imposta sugli utili immobiliari
(Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol.
IV, Berna 1969, p. 152; Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, Ergänzungsband, 2a ediz., Berna 1983, p. 479; Mettler,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 124).

                                         È infatti lo stesso
diritto civile a stabilire che, per l’acquisto della proprietà fondiaria,
l’iscrizione ha carattere costitutivo (art. 656 cpv. 1 CC, art. 971 cpv. 1 CC).
Solo nei casi eccezionali cui si riferisce l’art. 656 cpv. 2 CC (occupazione,
successione, espropriazione, esecuzione forzata o sentenza), l'acquirente
diventa proprietario già prima dell'iscrizione, la quale ha dunque mero
carattere dichiarativo. In queste ipotesi, dunque, il trasferimento della
proprietà non avviene al momento dell'iscrizione ma per effetto diretto della
legge, anche se l’acquirente può disporre del fondo solo dopo l'iscrizione. 

                                         Per la legge tributaria
ticinese, comunque, anche per i casi in cui la legge prevede che la proprietà
possa essere acquistata prima dell'iscrizione, vale comunque la regola per cui
momento determinante è quello dell'iscrizione e non quello in cui è posta in essere
la causa giuridica del trasferimento. 

                                         La data del precedente
trasferimento, vale a dire dell'iscrizione nel Registro fondiario può
facilmente essere rilevata sia dal registro stesso sia dall'ultima tassazione,
dell'utile immobiliare oppure del maggior valore immobiliare. Le decisioni
dell'autorità fiscale cantonale indicano infatti, per prassi costante, la data
d'iscrizione nel Registro fondiario del trasferimento di proprietà oggetto
d'imposizione speciale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 234).

 

                                         5.2.

                                         La seconda frase dell'art.
132 LT, secondo cui momento determinante è quello della stipulazione, si
riferisce a quei soli casi, in cui non è prevista alcuna iscrizione a Registro
fondiario, per il fatto stesso che manca anche un trasferimento dal profilo del
diritto civile. È il caso delle cosiddette alienazioni economiche, cioè di quei
negozi giuridici i cui effetti, come dice l’art. 124 cpv. 1 LT, «riguardo al
potere di disporre del fondo, sono parificabili, economicamente, a quelli di un
trasferimento di proprietà»: ciò accade, in particolare, nel caso del c.d. negozio
a catena e nell’alienazione di quote di società immobiliari. In considerazione
della natura dei trasferimenti economici, che avvengono indipendentemente da
ogni iscrizione a Registro fondiario, momento del trasferimento può essere solo
quello in cui il potere di disporre, dal punto di vista economico, viene
trasferito ad un terzo, cioè quello della conclusione del contratto, come è
chiaramente indicato dalla lettera dell'art. 132 LT (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 236 s.).

 

                                         5.3.

                                         Orbene, nel caso in esame,
la ricorrente non ha acquistato mediante contratto di compravendita bensì
esercitando un diritto di compera cedutole dalla __________ SA. Ci si domanda
pertanto se, in applicazione dell’art. 132 LT, data di acquisto non debba
essere considerata la data della stipulazione valida per le contrattazioni non
soggette a iscrizione anziché quella dell'iscrizione a Registro fondiario.

 

                                         5.4.

                                         A tale proposito, è bene
ricordare che le modalità di imposizione delle cessioni successive di diritti
non sono uniformi nei cantoni svizzeri. A seconda che si privilegi il punto di
vista civilistico o quello economico, diversa è infatti l’imposizione, in
particolare quella del proprietario civilistico che concede il diritto di
compera o di prelazione destinato ad essere poi ceduto ed esercitato.

 

                                         5.4.1.

                                         La prassi e la
giurisprudenza zurighesi considerano esclusivamente il punto di vista
economico. 

                                         Se, dunque, il
beneficiario del diritto di compera esercita egli stesso il diritto, si ha una
semplice alienazione civilistica, sicché anche la durata della proprietà del
venditore cessa con l’iscrizione del trasferimento.

                                         Se invece il beneficiario
del diritto di compera trasferisce il diritto ad un terzo, subentra il solo
punto di vista economico: la durata della proprietà del proprietario cessa e
non può più essere influenzata dalla più o meno differita cessione civilistica.
Con la concessione del diritto di compera inizia cioè il possesso del beneficiario
e con il trasferimento del diritto di compera inizia il possesso del
cessionario. Ma la durata del possesso di questi ultimi non può in nessun modo
essere cumulata a quella dell’alienante, che pure è ancora iscritto a Registro
fondiario quale proprietario civilistico (ZR 67 n. 110 p. 336; StE
1993 B 92.9 n. 3; Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, Ergänzungsband, 2a ediz., Berna 1983, p. 503; Richner/Frei/Weber/Brütsch,
Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, Zurigo 1994, p. 726).

                                         La situazione può essere
riassunta nel seguente grafico. Si immagini che A, il proprietario civilistico,
costituisca un diritto di compera a favore di B, il quale lo cede a C;
quest’ultimo lo cede a D, che a sua volta lo cede a E; infine E cede il diritto
a F, che lo esercita.

 

                                                              A                                                                         F

                                         proprietà

                                         civilistica

	
		

  

 

                                         proprietà

                                         economica

 

	
		

  

                                                             B                     C                     D                          E

                                         

                                                               trasferimento
non imponibile

                                                               trasferimento
imponibile

 

                                         5.4.2.

                                         Tiene invece conto di
considerazioni civilistiche la prassi vigente nel Canton Berna. Qui, infatti,
il trasferimento di proprietà secondo il diritto civile, che si verifica al termine
della catena di cessioni, viene considerato quale trasferimento imponibile. La
concessione del diritto di compera, per contro, è fiscalmente irrilevante. Come
accade per il caso della costituzione di una società immobiliare, ove al
proprietario civilistico se ne affianca uno economico, anche qui viene
costituito un “proprietario economico” che si aggiunge a quello civilistico,
senza che ne derivi l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari. 

                                         Secondo questo modello di
imposizione, il punto di vista economico si afferma solo al momento della
cessione del diritto di compera ad un terzo: questo trasferimento viene dunque
imposto (Locher, Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer, Berna
1976, p. 201 s.).

                                         La situazione è illustrata
dal grafico che segue:

                                         

 

                                                              A                                                                         F

                                         proprietà

                                         civilistica

	
		

  

 

                                         proprietà

                                         economica

 

	
		

  

                                                             B                     C                     D                          E

                                         

                                                               trasferimento
non imponibile

                                                               trasferimento
imponibile

 

                                         5.5.

                                         Ora, qui si tratta di
imporre non la costituzione, la cessione o l’esercizio di un diritto di
compera, bensì una comune compravendita. L’esercizio del diritto di compera
rappresenta solo il negozio mediante il quale è avvenuto l’acquisto
dell’immobile oggetto dell’alienazione. 

                                         Vigente la legge
concernente l’imposta sul maggior valore immobiliare (LIMVI), l’imposizione si
conformava al sistema bernese: al momento del trasferimento civilistico,
perfezionato con l’iscrizione a Registro fondiario, venivano eseguite sia la tassazione
del proprietario sia quella del titolare del diritto di compera che lo aveva ceduto
a un prezzo più elevato (Messaggio del Consiglio di Stato, n. 1197,
accompagnante il disegno di nuova legge concernente l’imposta sul maggior
valore immobiliare del 10 marzo 1964, p. 9 s.; Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 97 s.).

                                         Poiché, pertanto, il
trasferimento civilistico, non era affatto ignorato, ai fini
dell’assoggettamento all’imposta sul maggior valore immobiliare, ma costituiva
al contrario il presupposto per l’imposizione del precedente proprietario, è
evidente la rilevanza del momento dell’iscrizione del trapasso a Registro
fondiario.

 

                                         5.6.

                                         Non può, allora, essere
censurata la decisione dell’autorità di tassazione, che ha considerato, quale
data del precedente acquisto, il giorno in cui è stato iscritto a Registro
fondiario il trapasso di proprietà dalla Comunione ereditaria __________ alla
ricorrente.

 

 

                                   6.   Di conseguenza, il
ricorso è respinto. Tassa di giustizia e spese sono a carico della ricorrente,
soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    200.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    280.–

                                         sono a carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: