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**Case Identifier:** fec916b3-45fa-5c6a-8375-76f197269e2b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-04
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 04.10.2021 C/17092/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-17092-2013_2021-10-04.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 05.10.2021. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/17092/2013 ACJC/1247/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 4 OCTOBRE 2021 

 

Entre 

A______ LTD, sise ______ (Iles Vierges Britanniques), appelante d'un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 28 décembre 2020, comparant par Me Vincent 

SOLARI, avocat, rue de Hesse 8-10, case postale, 1211 Genève 4, en l'étude duquel elle 

fait élection de domicile,  

et 

Madame B______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Susannah 
MAAS ANTAMORO DE CESPEDES, avocate, route de Florissant 122, 1206 Genève, 

en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile. 

 

- 2/13 - 

 

C/17092/2013 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/985/2020 du 28 décembre 2020, notifié à A______ LTD (ci-
après : A______ LTD) le 14 janvier 2021, le Tribunal des baux et loyers, statuant 

par voie de procédure ordinaire, a débouté A______ LTD des fins de sa demande 

en paiement dirigée contre B______ (ch. 2 du dispositif), débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 15 février 2021, A______ 
LTD a formé appel de ce jugement et sollicité l'annulation des chiffres 2 et 3 de 

son dispositif. Cela fait, elle a conclu à ce que la Cour condamne B______ à lui 

verser 473'936 fr. 70, avec intérêts à 5% dès le 8 mai 2013 et prononce la 

mainlevée définitive de l'opposition au commandement de payer, poursuite n° 

1______. 

 b. B______ a conclu à l'irrecevabilité de l'appel, à la confirmation du jugement 
entrepris et au déboutement de A______ LTD de toutes ses conclusions. Elle a en 

outre conclu nouvellement à ce que la Cour constate le caractère téméraire de 

"l'ensemble de la procédure initiée par la demanderesse et appelante en exécution 

d'un contrat qu'elle sait inexistant pour des montants qu'elle sait ne pas être dus 

et qu'elle est dans l'incapacité de démontrer devant un Tribunal qu'elle sait ne pas 

être compétent". 

 c. A______ LTD a répliqué et persisté dans ses conclusions. 

 d. B______ a renoncé à dupliquer, mais a produit une pièce nouvelle, à savoir un 
arrêt rendu par la Chambre civile de la Cour de justice le 11 mai 2021 dans la 

cause C/2______/2012 l'opposant à A______ LTD et C______. 

 e. Par avis du 28 mai 2021, la Cour a informé les parties de ce que la cause était 
gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 

 a. En février 1992, B______ a pris à bail une villa sise 3______ à I______ (GE), 
pour y vivre avec son époux et leurs deux enfants. Le loyer était fixé à 60'000 fr. 

par année. 

Cette villa était alors la propriété de D______. 

b. A l'été 1994, B______ a souhaité acquérir ce bien immobilier, le propriétaire 
lui ayant fait part de son intention de le vendre. 

- 3/13 - 

 

C/17092/2013 

Ni B______, ni son époux, E______ - dont elle est désormais séparée -, n'ont été 

en mesure d'obtenir un financement pour cette demeure, en raison, notamment, de 

difficultés financières. 

c. C______, avocat et ami du couple de longue date, leur a proposé d'acquérir la 
villa en son nom propre et d'en devenir le propriétaire à titre fiduciaire pour le 

compte de B______. Il s'est obligé à restituer à terme la pleine propriété du bien à 

celle-ci. 

Afin de financier cet achat, B______ a remis à C______ 500'000 fr. sur la base 

d'un contrat de prêt - dont B______ soutient qu'il était simulé - sans intérêt établi 

le 16 juillet 1996. Ce montant devait constituer l'apport de fonds propres 

nécessaire à l'obtention du crédit hypothécaire. 

L'acquisition de la villa a ainsi été financée par lesdits 500'000 fr. et, pour le 

solde, par un emprunt hypothécaire octroyé à C______ par F______ et garanti par 

le nantissement d'une police d'assurance vie de E______. 

d. Le 19 juillet 1996, C______ a acquis la villa au prix de 1'450'000 fr. 

e. C______ et B______ ont signé un "bail à loyer" le 25 juillet 1996, aux termes 
duquel la villa était mise à disposition de cette dernière moyennant un loyer 

annuel de 60'000 fr. 

Il n'est pas contesté que ce montant était uniquement censé couvrir les charges, 

notamment hypothécaires, de l'immeuble, et que le contrat de bail formait un tout 

avec le contrat de fiducie. Ainsi, le paiement du "loyer" ne correspondait dès 1998 

qu'à la somme des intérêts hypothécaires, versés d'abord par l'intermédiaire de 

C______, puis directement par les époux B/E______ au créancier hypothécaire. Il 

n'est plus contesté que le but de la conclusion de ce bail était d'augmenter 

fictivement les revenus de C______ afin d'obtenir le crédit hypothécaire. 

Les parties s'opposent néanmoins quant à la véritable nature et à la portée de cette 

convention.  

Selon A______ LTD - qui a repris les droits et obligations de C______ découlant 

du contrat de bail (cf. attendu f. et suivants ci-après) -, les parties entendaient 
conclure un réel contrat de bail obligeant B______ à payer le loyer dû. 

B______ soutient qu'en réalité, le contrat de bail était fictif et que la volonté des 

parties n'avait jamais été celle de se lier par des rapports de bail.  

Elle a déclaré en audience du Tribunal avoir agi en ce sens sur le conseil de 

C______. Il ne s'agissait donc pas de verser véritablement le montant mentionné 

par le contrat. 

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C/17092/2013 

Entendus en 2008 en audience par le juge d'instruction en qualité de parties civiles 

dans le cadre d'une procédure pénale dirigée à leur initiative contre C______, les 

époux B/E______ ont évoqué avoir payé un "loyer" à celui-ci correspondant aux 

intérêts hypothécaires et autres frais liés à la villa et que le but du contrat était que 

la villa leur soit "louée" par C______ après son acquisition par celui-ci. 

f. En juin 2006, C______ a été inculpé d'abus de confiance au préjudice de 
G______, A______ LTD, H______ LTD et J______ SA.  

Par jugement du 1
er

 décembre 2011 le Tribunal correctionnel a reconnu C______ 

coupable d'abus de confiance et l'a condamné à payer à G______, A______ LTD, 

H______ LTD et J______ SA 4'017'950 fr. 34 avec intérêts à 5% l'an dès le 31 

mars 2006 au titre de réparation du dommage. 

g. Par courrier du 6 décembre 2007 adressé à C______, B______ a résilié le 
contrat de fiducie. 

h. Le 7 septembre 2010, B______ a repris la dette hypothécaire de C______ 
auprès de F______.  

i. Le 6 décembre 2011, G______, H______ LTD et  
J______ SA ont cédé à A______ LTD leur créance à l'encontre de C______. 

j. Par acte du 5 juin 2012, A______ LTD a requis et obtenu du Tribunal de 
première instance le séquestre des biens de C______ à concurrence de 3'667'167 

fr., soit le solde des prétentions civiles retenues par le Tribunal correctionnel après 

l'allocation aux parties civiles des avoirs séquestrés dans la procédure pénale. 

C______ a affirmé détenir une créance à l'encontre de B______ à titre d'arriérés 

de loyers pour 433'355 fr. 10 (354'525 fr. 50 d'arriérés de loyers et 78'829 fr. 60 

"d'avances consenties et indemnités de procédure"), ainsi qu'une créance résultant 

de la convention de fiducie conclue avec les époux B/E______ d'un montant de 

40'581 fr. 60 payé pour leur compte (35'192 fr. 95 d'impôt immobilier 

complémentaire et 5'388 fr. 65 de primes d'assurance). 

k. A la suite de la notification à C______, sur l'initiative de A______ LTD, d'un 
commandement de payer, poursuite n° 4______, les créances susmentionnées ont 

été saisies en mains de B______, puis remises à l'encaissement à A______ LTD le 

14 mars 2013. 

l. Le 8 mai 2013, A______ LTD a fait notifier à B______ un commandement de 
payer, poursuite n° 1______, portant sur un montant de 473'936 fr. 70, lequel a été 

frappé d'opposition. Le titre de la créance était "créance en paiement des arriérés 

de loyer selon contrat de bail à loyer" et "créance résultant d'une convention de 

fiducie". 

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C/17092/2013 

m. Par demande en paiement du 31 juillet 2013, non conciliée le 12 novembre 
2013 et introduite au Tribunal le 12 décembre 2013, A______ LTD a conclu à ce 

que celui-ci condamne B______ à lui payer 473'936 fr. 70 avec intérêts à 5% l'an 

dès le 8 mai 2013 et prononce la mainlevée définitive de l'opposition au 

commandement de payer, poursuite n° 1______. 

A______ LTD a fait valoir que B______ et C______ étaient liés par un contrat de 

bail à loyer et un contrat de fiducie. Aucun paiement pour le loyer n'était 

intervenu depuis le printemps 2006. Le contrat de fiducie avait engendré "des 

frais".  

Aucune précision ni aucun décompte n'ont été fournis par A______ LTD à l'appui 

de ses prétentions. 

n. Par ordonnance du 28 mars 2014, le Tribunal a suspendu la procédure jusqu'à 
droit jugé dans la cause n° C/5______/2010 opposant B______ à C______ par-

devant le Tribunal de première instance et portant sur la question de l'acquisition à 

titre fiduciaire de la villa occupée par B______ et de sa restitution après la 

résiliation du contrat de fiducie par  

celle-ci. 

Par jugement rendu dans la cause susmentionnée, confirmé par la Cour et par le 

Tribunal fédéral, C______ a été condamné à restituer la propriété de la villa à 

B______, qui a été inscrite comme propriétaire le 8 février 2017. 

o. A la suite de la reprise de la procédure, le 13 juin 2017, le Tribunal s'est déclaré 
compétent à raison de la matière pour connaître du litige par jugement  

n° JTBL/126/20189 du 4 février 2018.  

p. B______ a répondu par écrit à la demande le 21 novembre 2018, concluant au 
déboutement de A______ LTD, sous suite de frais.  

q. Cité comme témoin, C______ a refusé de répondre aux questions qui lui étaient 
posées, se retranchant derrière le secret professionnel de  

l'art. 321 CP. 

r. Les débats principaux ont été clos par ordonnance du 3 juillet 2020, faute pour 
A______ LTD d'avoir pu obtenir la levée du secret professionnel de C______. 

s. Les plaidoiries finales orales ont eu lieu le 13 octobre 2020, chacune des parties 
persistant dans ses précédentes conclusions.  

Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. 

D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal, après avoir constaté l'existence du contrat 
de fiducie liant B______ et C______, a considéré que le prétendu contrat de bail 

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n'était en réalité qu'un des aspects du contrat de fiducie et ne servait qu'à légitimer 

C______ en tant qu'acquéreur solvable dans le processus de financement du bien 

immobilier. Aucune preuve n'était apportée de la réalité du contrat de bail. Le 

Tribunal s'est considéré incompétent pour trancher la question des créances 

alléguées en lien avec le contrat de fiducie. Il a débouté A______ LTD de ses 

prétentions faute de compétence à raison de la matière. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 
al. 1 let. a CPC) si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

En l'espèce, au dernier état des conclusions de première instance, la valeur 

litigieuse était de plus de 400'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

L'appel a été interjeté dans le délai de 30 jours et suivant la forme prescrits par la 

loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). Le juge d'appel dispose d'un 

plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. 

1.3 La pièce nouvelle produite par l'intimée consiste en une copie d'un arrêt de la 
Chambre civile de la Cour de justice du 11 mai 2021 (ACJC/582/2021). 

Postérieure à la clôture de la procédure de première et produite sans retard, cette 

pièce est recevable (art. 317 al. 1 CPC), ainsi que les faits qui s'y rapportent, sans 

qu'il soit besoin d'examiner s'il s'agit de faits notoires, car connus de la Cour et des 

parties (voir ATF 135 III 88 consid. 4.1). 

2. L'appelante reproche au premier juge d'avoir nié l'existence d'un contrat de bail la 
liant à l'intimée. 

2.1 2.1.1 Le contrat par lequel une personne (le bailleur) s'oblige à céder à une autre 
(le locataire) l'usage d'une chose pour une certaine durée, à charge pour celle-ci de 

lui verser une rémunération (loyer) est un contrat de bail à loyer au sens des 

art. 253 et suivants CO.  

2.1.2 Le contrat de fiducie est celui par lequel une personne (le fiduciant) transfère 
un droit - propriété d'un bien ou d'une créance - à une autre (le fiduciaire) avec la 

charge de ne l'exercer qu'à une fin déterminée et de le transférer à la demande du 

fiduciant, à l'échéance du rapport contractuel ou d'un terme convenu (TERCIER, 

Les contrats spéciaux, 5
ème

 éd. 2016, n. 4810; WERRO, Commentaire romand - 

CO I, 2
ème

 éd. 2012, n. 34 et 36 ad art. 394 CO). 

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Une cession fiduciaire a pour effet, d'un point de vue juridique, d'opérer 

pleinement le transfert des droits qui en sont l'objet (ATF 130 III 417 consid. 3.4 

et les arrêts cités). Le fiduciaire doit être considéré comme légitime et plein 

propriétaire du bien à lui transféré fiduciairement (ATF 117 II 429 consid. 1b = 

JdT 1994 II 2; ATF 114 II 50 consid. 1 rés. JdT 1988 I 383; ATF 113 III 31 = JdT 

1989 II 84 consid. 3 et les réf.). 

Les règles qui régissent le mandat s'appliquent à la convention de fiducie 

(ATF 112 III 90 consid. 4b; 99 II 396 consid. 6; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_474/2014 du 9 juillet 2015 consid. 5.1). 

2.1.3 En vertu de l'art. 402 al. 1 et 2 CO, le mandataire peut exiger du mandant le 
remboursement des avances et frais qu'il a exposés pour l'exécution régulière du 

mandat (al. 1), ainsi que, si le mandant est en faute, la réparation du dommage que 

cette exécution lui a causé (al. 2). 

2.1.4 Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un 
contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans 

s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, 

soit par erreur, soi pour déguiser la nature véritable de la convention. 

Le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune 

intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur 

la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des 

déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit 

toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il 

s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits 

postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties 

établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes. 

L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience générale 

de la vie, relève du fait. Si sa recherche aboutit à un résultat positif, le juge 

parvient à la conclusion que les parties se sont comprises (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_498/2018 du 11 avril 2019 consid. 5.1.1). 

Le point de savoir si les parties avaient la volonté (réelle) de feindre une 

convention revient à constater leur volonté interne au moment de la conclusion du 

contrat, ce qui constitue une question de fait (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_429/2012 du 2 novembre 2012 consid. 4.2, in SJ 2013 I p. 286; 4A_362/2012 

du 28 septembre 2012 consid. 4.2). 

  On est en présence d'un acte simulé au sens de l'art. 18 CO lorsque les deux 

parties sont d'accord que les effets juridiques correspondant au sens objectif de 

leur déclaration ne doivent pas se produire et qu'elles n'ont voulu créer que 

l'apparence d'un acte juridique à l'égard des tiers (ATF 123 IV 61 consid. 5c/cc; 

112 II 337 consid. 4a; 97 II 201 consid. 5 et les arrêts cités). La volonté de simuler 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/130%20III%20417
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/117%20II%20429
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1994%20II%202
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/114%20II%2050
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1988%20I%20383
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/113%20III%2031
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1989%20II%2084

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C/17092/2013 

un acte juridique est nécessairement liée à une intention de tromper 

(Täuschungsabsicht; arrêt du Tribunal fédéral 4A_90/2016 du 25 août 2016 

consid. 3.3.2).  

La volonté véritable des parties tendra soit à ne produire aucun effet juridique, soit 

à produire un autre effet que celui de l'acte apparent; dans ce dernier cas, les 

parties entendent en réalité conclure un second acte dissimulé (ATF 123 IV 61 

consid. 5c/cc; 112 II 337 consid. 4a). Juridiquement inefficace d'après la volonté 

réelle et commune des parties, le contrat simulé est nul (ATF 123 IV 61 

consid. 5c/cc; 97 II 201 consid. 5 et les arrêts cités), tandis que le contrat 

dissimulé - que, le cas échéant, les parties ont réellement conclu - est valable si les 

dispositions légales auxquelles il est soumis quant à sa forme et à son contenu ont 

été observées (ATF 117 II 382 consid. 2a.; 96 II 383 consid. 3a; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_362/2012 déjà cité consid. 4.1 et les références). 

On distingue la simulation totale de la simulation partielle (Teilsimulation); la 

première porte sur le contrat entier, alors que, dans la seconde, les déclarations 

échangées sont en partie vraies, en partie simulées (ATF 117 II 382 consid. 2a). 

La simulation partielle peut porter sur toutes sortes d'éléments du contrat; par 

exemple, dans une vente immobilière, les déclarations sur l'objet à vendre 

correspondent à la volonté réelle des cocontractants, car ces derniers n'entendent 

simuler que le prix convenu dans l'acte, le prix véritable étant dissimulé (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_90/2016 du 25 août 2016 consid. 3.3.2).  

Il incombe à celui qui se prévaut de la simulation d'en apporter la preuve  

(art. 8 CC), étant précisé qu'on ne saurait admettre trop facilement que les 

déclarations ou attitudes des parties ne correspondent pas à leur volonté réelle; le 

juge doit se montrer exigeant en matière de preuve d'une simulation (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_90/2016 du 25 août 2016 consid. 3.3.2). 

2.1.5 Dans l'examen de la compétence matérielle de la juridiction des baux et 
loyer, l'existence d'un contrat de bail liant les parties, constitue un fait doublement 

pertinent (arrêt du Tribunal fédéral 4A_186/2017 du 4 décembre 2017 consid. 2). 

Un fait doublement pertinent est un fait déterminant pour la compétence du 

tribunal comme pour le bien-fondé de l'action (ATF 142 III 466 consid. 4.1; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_484/2018 du 10 décembre 2019 consid. 5.2).  

En présence de tels faits, la jurisprudence prescrit de procéder de la façon suivante 

(ATF 141 III 294 consid. 5.2; 147 III 159 consid. 2.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_84/2020 du 27 août 2020 consid. 5.2; 4A_484/2018 précité consid. 5.2; 

4A_573/2015 du 3 mai 2016 consid. 5.2) :  

 - Lors de l'examen de la compétence, que le juge effectue d'office in limine litis, 

les faits doublement pertinents sont réputés vrais et n'ont pas à être prouvés.  

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C/17092/2013 

En s'appuyant sur les allégués, moyens et conclusions du seul demandeur, le juge 

doit rechercher si ces faits sont concluants, i.e. permettent de déduire 

juridiquement la qualification du contrat en question, et partant le for invoqué.  

Si, à ce stade déjà, il aboutit à la conclusion qu'un tel contrat ne peut être retenu, le 

juge doit déclarer la demande irrecevable. Dans le cas contraire, le procès se 

poursuit normalement et le juge procède à l'administration des preuves.  

- Si, en examinant le fond de la cause, le juge réalise finalement qu'il n'y a pas de 

contrat de bail, il ne peut rendre un nouveau jugement sur la compétence mais doit 

rejeter la demande par une décision de fond, revêtue de l'autorité de chose jugée. 

Le cas échéant, il doit examiner si la prétention repose sur un autre fondement; en 

effet, en vertu du principe jura novit curia (cf. art. 57 CPC), un seul et même juge 

doit pouvoir examiner la même prétention sous toutes ses "coutures juridiques" 

(arrêts précités 4A_84/2020 consid. 5.2; 4A_484/2018 consid. 5.4 et 5.5; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_429/2020 du 5 mai 2021 consid. 2.1). 

2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu qu'à aucun moment C______ et l'intimée 
n'avaient eu la réelle et commune intention de se lier par un rapport de bail à 

loyer. 

L'appelante critique cette solution. Elle reproche à l'autorité précédente d'avoir 

violé les règles sur le fardeau de la preuve et de n'avoir pas entendu C______. 

D'ailleurs, l'empêchement posé par l'intimée à l'audition de celui-ci, soit 

l'invocation du secret professionnel, était infondé. L'intimée devait alors délier 

l'intéressé de son obligation de secret, sans quoi son refus - attitude contradictoire, 

car elle avait elle-même requis son audition initialement - devait être pris en 

considération dans l'appréciation des preuves. Le contrat de bail écrit ayant été 

produit à la procédure et exécuté pendant plusieurs années existait. A ce sujet, les 

époux B/E______, entendus par les autorités pénales, n'avaient jamais soutenu 

qu'il était fictif. Il ne pouvait simplement être retenu que tout contrat conclu par 

les parties subséquemment à un rapport de fiducie était simulé. 

Par sa critique, l'appelante persiste à demander l'exécution du contrat de bail en 

tant qu'acte isolé et indépendant, en perdant de vue que, comme l'a retenu à juste 

titre le premier juge, cet acte ne peut pas être interprété en faisant abstraction du 

rapport de fiducie qui liait les cocontractants.  

Sur ce point, il n'est plus contesté que C______ a acquis la villa en son nom, mais 

pour le compte de l'intimée, en s'obligeant à la lui restituer. Ce rapport de droit de 

nature fiduciaire a fait l'objet d'une décision judiciaire définitive qui lie la Cour. Il 

n'en va pas de même de la question de l'existence d'un contrat de bail, point sur 

lequel les juridictions saisies parallèlement ne se sont pas prononcées dans le 

dispositif de leurs décisions. 

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C/17092/2013 

Si les parties à un contrat de fiducie sont libres de conclure d'autres contrats entre 

elles, le "bail à loyer" litigieux est intrinsèquement lié au rapport fiduciaire, 

puisqu'il porte sur le même objet immobilier, lie les mêmes parties et a été conclu 

simultanément. Il est établi que ce contrat a été signé pour légitimer la présence de 

l'intimée et de son époux dans la villa visée et donner l'impression aux yeux des 

tiers que cette présence était tolérée contre rémunération, notamment en vue de 

l'obtention d'un financement hypothécaire. 

Par ailleurs, l'interprétation d'un contrat ne peut pas se limiter à son texte, comme 

semble le soutenir l'appelante, mais doit se fonder sur l'ensemble des 

circonstances. Or, si les cocontractants ont intitulé "bail à loyer" le document 

qu'ils ont signé, ils n'avaient pas l'intention d'établir une relation de bail entre eux: 

il n'y avait aucune logique dans leur rapport interne à ce qu'ils bénéficient des 

prérogatives d'un bailleur et d'un locataire, puisque la maîtrise économique de 

l'immeuble était en mains de l'intimée, C______ devant le lui restituer et le gérer 

conformément à ses instructions. Il n'était ainsi pas envisageable que celui-ci ait 

pu par exemple résilier le bail pour défaut de paiement ou à l'issue d'un terme fixé 

et obtenir l'évacuation de l'intimée pour y installer d'autres locataires, tout comme 

il est inenvisageable que l'intimée ait pu saisir les autorités des baux et loyers 

pour, par exemple, remédier à des défauts de la chose louée en exigeant des 

travaux aux frais de C______. 

Le paiement du "loyer" en tout ou partie pendant plusieurs années ne change rien 

à ce constat. En effet, il est établi que ce "loyer" correspondait à un 

remboursement des impenses consenties par C______ dans le cadre de l'exécution 

du contrat de fiducie (remboursement des intérêts hypothécaires et autres frais 

payés par le fiduciaire) et non pas à un montant payé en échange du droit d'habiter 

la villa visée. Le droit d'habiter découlait d'ailleurs directement du contrat de 

fiducie, puisque la maîtrise du bien demeurait en mains de l'intimée qui pouvait à 

tout moment en exiger la restitution ou décider de sa destination, de sorte que 

l'octroi de ce droit par C______ était fictif. 

Le fait que les époux B/E______, lors de leur audition par les autorités pénales en 

2008, n'aient pas expressément évoqué le caractère fictif du bail ou aient utilisé le 

mot "loyer" pour qualifier leurs paiements, ne permet pas, à lui seul, de 

contrecarrer les éléments retenus ci-dessus au sujet de la volonté des intéressés au 

moment de la conclusion du contrat. 

L'appelante ne sollicite pas l'audition de C______, mais se borne à soutenir qu'il 

faudrait tenir compte du refus de l'intimée de libérer ce dernier de son secret 

professionnel dans l'appréciation des preuves. En toute hypothèse, les déclarations 

de C______ auraient dû être appréciées avec la plus grande réserve : il était en 

effet dans son intérêt, afin d'obtenir le paiement par l'intimée d'une partie de 

l'indemnisation des victimes des infractions pénales qu'il avait commises, de 

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soutenir que le contrat de bail n'était pas simulé. Les éléments objectifs qui 

viennent d'être évoqués l'auraient emporté sur le témoignage du fiduciaire, par 

hypothèse contradictoire. Il s'ensuit que l'absence d'audition de C______ n'est pas 

de nature à modifier l'appréciation des preuves. 

En définitive, l'interprétation subjective permet de retenir que les cocontractants 

n'avaient pas l'intention réelle de conclure un bail, mais de régler une modalité de 

leur relation de fiducie. Le bail à loyer était donc un contrat simulé. Il ne saurait 

ainsi être question de condamner l'intimée à payer des arriérés de loyer, lesquels 

n'ont, de toute manière, pas été allégués avec assez de précision pour permettre de 

fixer le montant auquel aurait dû être condamnée l'intimée. 

Le Tribunal est parvenu à la même conclusion, mais s'est déclaré incompétent 

pour examiner si les prétentions litigieuses pouvaient se fonder sur le contrat de 

fiducie, ce qui n'est pas critiqué par l'appelante. Pourtant, le tribunal, une fois sa 

compétence matérielle admise au regard des faits dits "doublement pertinents", 

doit en principe trancher le litige, même s'il s'avère que les faits fondant dite 

compétence - in casu l'existence d'un contrat de bail - ne sont pas avérés. 

Or, l'appelante persiste seulement à soutenir l'existence d'un contrat de bail. Il doit 

être retenu qu'elle renonce à toute créance résultant du rapport de fiducie, car elle 

ne se détermine pas sur ce fondement juridique, ni sur la quotité de la créance qui 

serait encore due de ce chef. Faute de grief, il n'y a ainsi pas lieu d'examiner cette 

question. En toute hypothèse, l'appréciation d'un éventuel montant encore dû par 

l'intimée en application de la convention de fiducie est impossible au vu des 

allégués et des pièces produites, l'appelante n'ayant fourni aucun décompte ni 

aucune preuve de frais ou honoraires dus à C______ qui seraient demeurés 

impayés. A ce sujet, il n'est pas contesté qu'une partie des frais du fiduciaire ont 

été directement payés par l'intimée, soit notamment les intérêts hypothécaires, en 

imputation sur le montant global de 60'000 fr. initialement convenu. Le solde des 

autres frais avancés par C______ demeure inconnu. Une appréciation au sens de 

l'art. 42 al. 2 CO est exclue, car il était possible pour l'appelante d'alléguer et de 

démontrer les frais engendrés par le rapport de fiducie et devant être remboursés 

par l'intimée. 

Enfin, il n'a pas été soutenu que le montant de 50'000 fr. aurait pu représenter une 

part des honoraires dus à C______, dite part demeurant de toute manière 

indéterminée. 

C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a débouté l'appelante de ses conclusions. 

2.3 L'intimée a pris une conclusion en constatation du caractère téméraire des 
procédés de l'appelante. Cette conclusion nouvelle est irrecevable (cf. art. 317 

al. 2 CPC). De plus, une telle constatation n'est pas prévue par la procédure civile; 

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l'intimée ne consacre d'ailleurs aucun développement à cette question dans ses 

écritures. 

2.4 En définitive, le jugement attaqué sera intégralement confirmé. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 15 février 2021 par A______ LTD contre le 

jugement JTBL/985/2020 rendu le 28 décembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/17092/2013-4-OOD. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Jean-

Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.