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**Case Identifier:** 7cb91ca6-1d30-50b2-bb21-683c98b5c4ef
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 28.09.2015 C/25261/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-25261-2013_2015-09-28.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.09.2015. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/25261/2013 ACJC/1151/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 28 SEPTEMBRE 2015 

 

Entre 

A______, sise ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 10 décembre 2014, comparant par Me Daniel Kinzer, avocat, rue 

Bovy-Lysberg 2, case postale 5824, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection 

de domicile aux fins des présentes, 

et 

Monsieur B______ et Madame C______, tous deux domiciliés ______ (GE), intimés, 
comparant en personne. 

 

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C/25261/2013 

EN FAIT 

A. Statuant par jugement du 10 décembre 2014 (JTBL/1471/2014), communiqué aux 
parties par pli du 17 décembre 2014, le Tribunal des baux et loyers a fixé à  

24'672 fr., charges non comprises, dès le 1
er

 janvier 2014, le loyer annuel de l'ap-

partement de 4,5 pièces occupé par B______ et C______ aux 1
er

 et 2
ème

 étages de 

l'immeuble sis 1______ (GE) (chiffre 1 du dispositif), a débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

Les premiers juges ont analysé la demande de baisse de loyer sollicitée par 

B______ et C______ selon les motifs relatifs invoqués par les parties. Les parties 

se sont entendues sur une baisse du taux hypothécaire de référence de 3,25% à 2% 

justifiant une baisse de loyer de 13,04% (art. 13 al. 1 OBLF).  

La bailleresse a opposé à la demande de baisse de loyer de B______ et de 

C______ la compensation du renchérissement, l'indice suisse des prix à la 

consommation étant passé de 102.5 points (base mai 2000 = 100) en février 2004 

à 108.8 points en septembre 2013, soit une différence de 6,15%, dont le 40%, soit 

2,46%, doit être répercuté sur le loyer. 

Finalement, A______ a opposé à la demande de baisse de loyer les travaux de 

rénovation qu'elle a entrepris, soit le changement de la chaudière et le changement 

des fenêtres, qui ont apporté selon elle d'importantes améliorations énergétiques 

créant une plus-value au sens de l'art. 269a let. b CO. 

Les premiers juges ont relevé que tant le remplacement de la chaudière que celui 

des fenêtres étaient intervenus sur des installations d'époque qui étaient totalement 

amorties. Ils ont ainsi considéré que les travaux précités relevaient de l'entretien 

courant consistant à remplacer des installations vétustes. Les premiers juges ont 

également retenu à l'appui de leur raisonnement que A______ n'avait pas 

démontré l'existence d'un surcoût excédant la part des coûts de rétablissement ou 

de maintien en l'état initial de la chose louée ni la part de l'investissement générant 

une plus-value. Les prestations supplémentaires alléguées par l'appelante étaient 

ainsi inexistantes aux yeux des premiers juges. 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de céans en date du 2 février 2015, 
A______ a formé appel à l'encontre du jugement du Tribunal des baux et loyers 

du 10 décembre 2014 dont elle sollicite l'annulation. Ceci fait, A______ conclut 

principalement à ce que le loyer de l'appartement litigieux soit fixé à 26'846 fr. 50, 

charges non comprises, dès le 1
er

 janvier 2014 et, subsidiairement, au renvoi de la 

cause au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision ainsi qu'au 

déboutement de B______ et de C______ de toutes leurs conclusions. 

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C/25261/2013 

A l'appui de son appel, A______ relève une violation des art. 269a let. b CO et 14 

OBLF. Elle considère que les premiers juges ont erré en retenant que les travaux 

litigieux relevaient de l'entretien courant de la chose louée au sens de l'art. 3 al. 2 

LDTR, cette loi n'étant pas pertinente pour déterminer si le remplacement des 

fenêtres et de la chaudière de l'immeuble étaient des "prestations supplémentaires" 

au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF.  

A______ observe également qu'il ne se justifie pas de considérer les travaux de 

changement de vitrage comme de simples travaux d'entretien courants puisque les 

fenêtres de l'immeuble étaient initialement des vitrages simples et qu'elles ont été 

remplacées par du double-vitrage isolant. Le remplacement de la chaudière 

poursuivait par ailleurs également un but d'économie d'énergie. A______ conclut 

dès lors, démonstration chiffrée à l'appui, qu'elle aurait été en droit de notifier une 

hausse de loyer de 2'189 fr. 65, soit de 7,95%, à B______ et C______.  

Finalement, A______ relève que même à supposer que les travaux effectués 

puissent être considérés comme des travaux d'entretien courant au sens de l'art. 

256 CO, il aurait fallu retenir qu'au moins une partie de ces travaux consistait en 

des prestations supplémentaires du bailleur conformément aux art. 269a CO et 14 

OBLF. Les premiers juges auraient ainsi dû retenir que les travaux consistaient en 

des prestations supplémentaires à concurrence d'un ratio compris entre 50% et 

70%. Si ce dernier pourcentage était retenu, elle aurait pu justifier une hausse de 

loyer de 1'532 fr. 75 par année, soit de 5,55%.  

Dès lors, A______ observe qu'elle était en droit d'opposer au facteur de baisse de 

13,04% les facteurs de hausse suivants : 

- 10,31% (2,36% + 7,95%) si l'on retenait que les travaux précités étaient en-

tièrement à plus-value, soit une baisse de loyer maximale de 2.73% (13.04% - 

10.31%); il en résulterait alors un loyer de 26'846.50 fr. par année, charges non 

comprises. 

- 7,91% (2,36% + 5,55%) si l'on retenait que la part de plus-value des travaux 

était de 70%, soit une baisse de loyer maximale de 5,13% (13,04% - 7,91%); il 

en résulterait alors un loyer de 26'184 fr. 10 par année, charges non comprises. 

b. Dans le délai imparti, B______ et C______ ont répondu à l'appel, conclu à son 
rejet et à la confirmation du jugement entrepris.  

A l'appui de leur réponse, B______ et C______ contestent le point de vue de 

A______ consistant à considérer le changement de la chaudière comme une 

mesure destinée à utiliser plus rationnellement l'énergie consommée ou à réduire 

les émissions polluantes de l'installation considérée (art. 14 al. 2 let. b et c OBLF). 

Ils rappellent que la chaudière avait plus de vingt ans et était dès lors largement 

amortie, et qu'ainsi son remplacement relevait de l'entretien courant. B______ et 

C______ contestent également la volonté de A______ de considérer le 

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remplacement des fenêtres comme une prestation supplémentaire destinée à 

réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment conformément à l'art. 

14 al. 2 let. a OBLF. Ils relèvent également que, pour les travaux précités, la 

bailleresse n'avait jamais démontré les surcoûts qui pourraient être pris en 

considération conformément à l'art. 14 al. 3 OBLF.  

B______ et C______ ont produit un courrier daté du 15 octobre 2012 de 

A______. Dans ce courrier, A______ les informait du prochain changement de 

vitrages et que celui-ci n'aurait aucune incidence sur leur loyer. 

Ils ont également produit un courrier du 13 janvier 2011 qu'ils avaient adressé à 

l'Agence Immobilière D______ lui demandant des précisions relatives aux 

décomptes de chauffage et d'eau chaude. 

Finalement, B______ et C______ ont également produit un rapport concernant le 

calcul de l'indice de dépense de chaleur (IDC) de l'immeuble daté du 28 mai 2014. 

c. A______ a persisté dans toutes ses conclusions dans sa réplique du 16 avril 
2015. Pour le surplus, elle conclut à l'irrecevabilité des pièces produites par 

B______ et C______ à l'appui de leur réponse du 6 mars 2015 puisqu'il ne s'agit 

pas de pièces nouvelles et qu'elles auraient pu être produites au cours de la 

procédure de première instance. 

d. B______ et C______ n'ont pas déposé d'écritures de duplique dans le délai qui 
leur était imparti à cet effet. La cause a dès lors été gardée à juger en date du 

18 mai 2015.  

C. Les faits pertinents de la cause sont les suivants : 

a. A______ a pour but de contribuer à la rénovation immobilière et au maintien en 
bon état d'entretien des immeubles du quartier ______, ainsi qu'à l'aménagement 

judicieux de ce dernier. 

b. A______ est propriétaire de l'immeuble sis 1_______.  

c. En date du 1er mars 2004, elle a conclu un contrat de bail à loyer avec B______ 
et C______ portant sur un appartement de 4,5 pièces n

o
 12 en duplex sis au 1

er
 et 

2
ème

 étages de l'immeuble sis 1 ______. Une cave fait partie intégrante du contrat 

de bail. 

Le contrat de bail a été conclu pour une durée initiale de deux ans, neuf mois et 

quinze jours, soit pour la période courant du 15 mars 2004 au 31 décembre 2006, 

avec clause de renouvellement tacite d'année en année.  

Le loyer annuel initial a été fixé à 27'600 fr., charges non comprises.  

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d. Par courrier du 22 septembre 2013, B______ et C______ ont sollicité une 
baisse de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence depuis la 

conclusion de leur contrat. Ils ont ainsi demandé une baisse de loyer de 10,8%, 

soit 248 fr. par mois, à compter du 1
er

 janvier 2014.  

e. A______ a répondu négativement à ce courrier par pli recommandé du 
22 octobre 2013. Elle a relevé que le coût des travaux en cours n'avait pas été pris 

en considération dans la demande de baisse de loyer formée par les locataires. 

Ainsi, ladite baisse ne pouvait pas être accordée. 

f. B______ et C______ ont ainsi saisi la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers dans le délai légal de trente jours. Ils ont conclu à ce que leur 

loyer annuel soit fixé à 24'624 fr., charges non comprises, à compter du 1
er

 janvier 

2014.  

g. La cause a été déclarée non conciliée le 10 mars 2014. Elle a été portée par-
devant le Tribunal des baux et loyers le 9 avril 2014. B______ et C______ ont 

conclu à une baisse de loyer de 10,8% et à ce que le loyer mensuel soit ramené à 

2'052 fr., dès le 1
er

 janvier 2014. 

h. Dans sa réponse du 23 juin 2014, la A______ a conclu au déboutement de 
B______ et C______ de toutes leurs conclusions en tant qu'elles excédaient une 

baisse de loyer de 2,73% à compter du 1
er 

janvier 2014.  

En opposition à la demande de baisse de loyer sollicitée par B______ et C______, 

A______ a invoqué la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) 

et des prestations supplémentaires, soit plus précisément des travaux de 

rénovation de l'immeuble ayant apporté des améliorations énergétiques pour un 

montant total de 355'598 fr. 75 se décomposant comme suit :  

- Facture de l'entreprise E______ du 12 novembre 2012 d'un montant total de 

2'138 fr. 40 correspondant à un diagnostic amiante "avant-travaux" sur la 

menuiserie extérieure de l'immeuble sis 1______. 

- Factures de l'entreprise F______ du 17 octobre 2013 et du 15 novembre 2013 

d'un montant total de 98'460 fr. 35 correspondant à la rénovation de la chauf-

ferie avec mise en place d'une centrale thermique à mazout. 

- Facture d'honoraires de l'entreprise G______ du 28 février 2013 d'un montant 

de 5'000 fr. correspondant à l'analyse du dossier ainsi qu'au dépôt de la 

demande d'autorisation de construire visant au changement de vitrages de 

l'immeuble sis 1______. 

- Facture de l'entreprise H______ du 19 décembre 2013 d'un montant total de 

250'000 fr. correspondant au changement des vitrages de l'immeuble sis 

1______. 

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i. En date du 30 septembre 2013, l'état locatif de l'immeuble s'élevait à 306'888 fr.  

j. Lors de l'audience de débats principaux du 26 août 2014, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions respectives. 

k. B______ a déclaré que sa demande de baisse tenait compte de la baisse du taux 
hypothécaire et de l'augmentation du coût de la vie. La réalité des travaux 

invoqués par la bailleresse et les montants des factures y relatives n'était pas 

contestée. B______ n'était cependant pas d'accord avec les calculs effectués par 

A______. Certaines pièces de son logement étaient déjà pourvues de doubles-

vitrages non-isolants. L'ensemble des vitrages avait été remplacé à l'exception des 

Velux. Il a produit les indices de dépense de chaleur en relation avec le bâtiment 

depuis 2001. Depuis cette date, l'indice de dépense de chaleur du bâtiment était 

systématiquement supérieur aux exigences légales. B______ avait interpellé la 

régie et A______ à ce sujet mais aucune mesure d'assainissement n'a été 

entreprise. Il avait siégé au conseil de Fondation jusqu'en 2011. Dans ce cadre, il 

avait interpellé A_____ sur une réflexion globale de l'ensemble du parc 

immobilier en lien avec ces questions d'économie d'énergie. Les fenêtres étaient 

d'origine et la chaudière également, et avaient ainsi environ trente ans. Le brûleur 

avait toutefois été changé lors du passage du mazout au gaz. Selon lui, l'ancienne 

installation était surdimensionnée. Elle avait été ramenée à une puissance plus 

faible lors du passage au gaz. La nouvelle chaudière correspondait à l'état de la 

technique actuelle. 

B______ a produit durant l'audience une notice d'information concernant certaines 

dispositions de la loi sur l'énergie relatives au décompte individuel des frais de 

chauffage. 

l. I______, secrétaire de A______, a relevé que les travaux effectués 
comprenaient, en premier lieu, le changement de la chaudière qui était obsolète. 

Les travaux avaient pour but également une économie d'énergie. A______ n'avait 

pas reçu d'injonction de mise en conformité du système de chauffage. S'agissant 

des travaux effectués sur les fenêtres, celles-ci avaient été entièrement remplacées 

et des doubles-vitrages isolants avaient été posés. Les menuiseries étaient en 

mauvais été et avaient été remplacées. Il a précisé que le double-vitrage isolant 

posé était de meilleure qualité que celui existant auparavant. Les travaux avaient 

été également motivés pour des motifs d'économie d'énergie en relation avec 

l'indice de dépense de chaleur et pour répondre aux normes légales actuelles en 

matière d'isolation des bâtiments. I______ a confirmé que les fenêtres étaient 

d'origine. Pour ce qui était de la chaudière, il ne pouvait préciser de quand datait 

l'ancienne chaudière. Il avait été décidé que le coût des travaux ne serait pas 

répercuté sur les loyers. 

m. Il convient de préciser que selon la tabelle de longévité des installations com-
munes aux associations de bailleurs et de locataires, la durée de vie d'une chau-

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dière est de vingt ans. Il n'est pas contesté par les parties que la chaudière était 

d'origine et qu'elle avait dès lors plus de trente ans. 

n. Par ailleurs, la durée de vie retenue pour des fenêtres à vitrage isolant est gé-
néralement de vingt-cinq ans, à teneur de la tabelle précitée. Sur ce point égale-

ment, les parties ne contestent pas que les fenêtres dataient de l'origine de l'im-

meuble, soit de plus de trente ans.  

o. Par écritures des 23 septembre 2014 et 14 octobre 2014, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions respectives dans leurs plaidoiries finales et la cause a été 

gardée à juger. 

p. A______ a alors produit l'autorisation de construire délivrée par le Département 
de l'Urbanisme en date du 7 février 2013. L'autorisation de construire portait sur 

le remplacement des fenêtres, portes-fenêtres et baies vitrées des arcades sises 

1______. 

Le Département de l'Urbanisme a considéré que les travaux n'étaient pas soumis à 

la LDTR puisqu'il s'agissait de travaux d'entretien courant au sens de l'art. 3 

al. 2 LDTR. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363). 

L'art. 51 al. 4 LTF dispose que les revenus et les prestations périodiques ont la va-

leur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le 

capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié 

par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital corres-

pondant à la rente. Plus particulièrement, en matière de contestation du loyer et en 

présence d'un contrat de bail à durée indéterminée, la valeur litigieuse est calculée 

en fonction de la baisse requise, fixée annuellement et multipliée par vingt 

(LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne, 2011, p. 48).  

1.2 En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande de baisse de loyer. La 
valeur litigieuse correspond dès lors au montant de la baisse annuelle de loyer re-

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quise multiplié par vingt, soit 43'490 fr. (baisse de loyer annuelle requise de 

2'174 fr. 50 x 20 ans).  

La valeur litigieuse est ainsi largement supérieure à 10'000 fr., seuil prévu pour 

l'admissibilité de l'appel. 

L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits 

(art. 310 CPC). 

2. 2.1 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'ins-
tance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, 

laquelle doit être jointe au dossier d'appel.  

L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs de fait et/ou 

de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel. Un simple renvoi aux écritures et pièces 

de première instance ne serait pas conforme à l'exigence de motivation de 

l'art. 311 al. 1 CPC. De même, compte tenu du fait que l'appel ordinaire a un effet 

réformatoire, l'appelant ne saurait, sous peine d'irrecevabilité, se limiter à conclure 

à l'annulation de la décision attaquée mais devra, au contraire, prendre des conclu-

sions au fond permettant à l'instance d'appel de statuer à nouveau (JEANDIN, Code 

de procédure civile commenté, n
os

 3 et 4 ad art. 311 CPC; LACHAT, op. cit., 

p. 186). 

2.2 En l'occurrence, l'acte d'appel formé a été déposé au greffe de la Cour de céans 
dans le délai légal de trente jours. 

Par ailleurs, l'appelante énonce les griefs de fait ou de droit qui, à ses yeux, justi-

fient l'appel. 

L'appel est dès lors recevable.  

3. 3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (litt. a) ou s'ils ne 

pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie 

qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (litt. b). 

Selon la doctrine, le législateur a opté pour une prise en compte restrictive des 

faits et moyens de preuve nouveaux tout comme des conclusions nouvelles en ap-

pel. Il s'agit de ne pas minimiser l'importance de la procédure de première ins-

tance, que les parties auraient tendance à prendre à la légère si elles pouvaient 

compléter en appel, sans restriction, des allégués ou offres de preuve insuffisantes. 

Au contraire, avec le système mis en place par l'art. 317 CPC, la partie qui aurait 

été négligente devant le premier juge en subira les conséquences, puisque l'allé-

gué, l'offre de preuve ou la conclusion nouvelle tardivement présentés seront dé-

clarés irrecevables (JEANDIN, op. cit., n
o
 3 ad art. 317 CPC).  

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3.2 A l'appui de leur mémoire-réponse du 6 mars 2015, les intimés ont produit un 
courrier daté du 15 octobre 2012, émanant de A______ et adressé aux locataires 

de l'immeuble sis 1______. 

Les intimés ont également produit un courrier daté du 13 janvier 2011 qu'ils ont 

adressé à l'Agence Immobilière D______. 

Finalement, les intimés ont produit un rapport de calcul de l'indice de dépense de 

chaleur (IDC) daté du 28 mai 2014 et émanant de l'Office cantonal de l'énergie. 

Ces pièces nouvelles sont antérieures à la fin de la procédure de première instance 

et auraient pu être produites au cours de ladite procédure. 

Elles sont partant irrecevables. 

4. Les parties se sont entendues sur la baisse du taux hypothécaire de référence de 
3,25% au moment de la conclusion du contrat de bail en mars 2004 à 2% lors de 

la demande de baisse de loyer formée par les intimés. Cette baisse du taux hypo-

thécaire de référence induit une baisse de loyer de 13,04%. 

Il n'est pas contesté non plus que l'indice suisse des prix à la consommation est 

passé de 102.5 points (base mai 2000 = 100) en février 2004 à 108.8 points en 

septembre 2013, soit une différence de 6,15% dont le 40%, soit 2,46%, peut être 

répercuté sur le loyer. 

Reste dès lors litigieuse la qualification des travaux entrepris par l'appelante, soit 

le changement des vitrages et celui de la chaudière. 

5. Dans le cas présent, il convient de déterminer si les travaux effectués par l'appe-
lante constituent des prestations supplémentaires du bailleur conformément à 

l'art. 269a let. b CO et 14 al. 1 OBLF ou des travaux d'entretien courant selon 

l'art. 256 al. 1 CO. 

5.1 Selon l'art. 269a let. b CO, les loyers ne sont en règle générale pas abusifs s'ils 
sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du 

bailleur.  

D'après l'art. 14 al. 1 OBLF, sont réputés prestations supplémentaires au sens de 

l'art. 269a let. b CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant 

des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations acces-

soires supplémentaires; en règle générale, les frais causés par d'importantes répa-

rations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant 

des plus-values.  

L'art. 14 al. 2 OBLF précise que sont aussi réputées prestations supplémentaires 

les améliorations énergétiques suivantes :  

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- Les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâti-

ment; 

- Les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; 

- Les mesures visant à réduire les émissions des installations techniques; 

- Les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; 

- Le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des 

appareils à faible consommation. 

Finalement, l'art. 14 al. 3 OBLF prévoit qu'est considérée comme prestation sup-

plémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de 

rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.  

Aussi, seul le surcoût des travaux générés par ces améliorations énergétiques peut 

être considéré en totalité (100%) comme des améliorations à plus-value (art. 14 

al. 3 OBLF). Le solde, c'est-à-dire le montant correspondant aux travaux de réta-

blissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée sera considéré, selon 

les circonstances, comme de purs travaux d'entretien ou comme de grandes répa-

rations (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 482). 

Constituent des améliorations créant des plus-values, assimilables à des presta-

tions supplémentaires du bailleur selon l'art. 269a let. b CO, les travaux et instal-

lations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la 

qualité ou l'adaptent au goût du jour. Elles procurent en général un meilleur con-

fort au locataire. Elles doivent être distinguées des simples travaux d'entretien qui 

ne font que maintenir l'état des locaux et prévenir leur dégradation 

(ACJC/785/2013 du 24 juin 2013, consid. 5.6.2; LACHAT, op. cit., p. 478). 

Constituent des améliorations à plus-value : la création d'un chauffage central, 

d'un ascenseur; l'installation d'un frigo, d'une machine à laver, d'un compteur 

d'eau chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de 

télévision ou le raccordement au réseau câblé; l'amélioration de l'isolation pho-

nique ou thermique (LACHAT, op. cit., p. 479). 

Les importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF servent, d'une part, à 

l'entretien de l'immeuble et, d'autre part, à lui conférer une plus-value. Elles se 

distinguent des réparations habituelles et de l'entretien courant d'un point de vue 

essentiellement quantitatif; elles se caractérisent par le fait qu'elles touchent de 

nombreuses parties de l'immeuble et qu'elles génèrent un coût considérable par 

comparaison avec l'état locatif de l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_495/2010 

du 20 janvier 2011 consid. 6.1). 

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En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à 

raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (art. 14 

al. 1 OBLF). 

Lorsque le bailleur entreprend d'importantes réparations, la distinction est souvent 

difficile à opérer entre travaux d'entretien courant couverts par le loyer actuel et 

travaux créant des plus-values justifiant une hausse de loyer. En règle générale, 

lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils constituent à la fois des 

améliorations créant des plus-values et des mesures d'entretien. La règle de 

l'art. 14 al. 1 OBLF a un but de simplification pour éviter d'avoir à déterminer la 

part exacte des travaux à plus-value; la règle vise aussi à encourager ou du moins 

à ne pas décourager le bailleur d'entreprendre des travaux plus importants que né-

cessaires, ce dont les locataires bénéficient également (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1 et 4A_470/2009 du 18 février 2010 

consid. 2.3). 

Que les frais causés par d'importantes réparations constituent, à raison de 50 à 

70%, des investissements à plus-value n'est qu'une présomption; l'art. 14 

al. 1 OBLF indique expressément que cette fourchette (50 à 70%) ne vaut qu'en 

règle générale. Il s'agit donc d'une présomption qui peut être renversée (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.4).  

Il n'en demeure pas moins que le but de la règle contenue à l'art. 14 al. 1 OBLF, 

qui est à la fois de simplifier l'établissement des faits et d'encourager les travaux 

de rénovation, ne doit pas être perdu de vue. Il ne saurait être question d'ignorer 

purement et simplement la présomption et de s'efforcer à tout prix de parvenir à 

une détermination concrète de la part à plus-value. La jurisprudence a déjà précisé 

que la détermination concrète doit intervenir lorsqu'il est aisé de distinguer la part 

qui donne lieu à plus-value (ATF 118 II 415 du 14 septembre 1992, consid. 3a; 

arrêt du Tribunal fédéral 4C.149/1997 du 27 janvier 1998 consid. 2a). Cependant, 

s'il est aisé de distinguer la part des travaux correspondant à des rénovations de 

celle concernant des réparations, la règle de l'art. 14 al. 1 OBLF n'est pas applica-

ble (LACHAT, op. cit., p.481). 

Au niveau du fardeau de la preuve, il incombe au bailleur de prouver l'étendue de 

la plus-value apportée par la nouvelle installation. Le locataire étant admis à la 

contre-preuve, le bailleur serait bien inspiré de motiver l'ampleur de la plus-value, 

avec pièces à l'appui (offres, devis, catalogues,) afin d'éviter toute contestation sur 

ce point (BOHNET/BROQUET, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commen-

taire pratique, Bâle, 2010, n
o
 67 ad art. 269a CO).  

5.2 Il ne faut pas confondre les travaux à plus-value et les travaux d'entretien ef-
fectués par le bailleur. 

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C/25261/2013 

En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur 

maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 

al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles pré-

vues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de 

la chose louée (LACHAT, op. cit., p. 287).  

L'entretien suppose notamment le maintien de la substance de la chose, du bon 

fonctionnement des appareils, de l'approvisionnement en eau, énergie et chauf-

fage. Le bailleur est tenu, le cas échéant, d'effectuer des travaux de réparation; il 

doit également éviter que la chose ne soit endommagée (MONTINI/BOUVERAT in 

BOHNET/MONTINI, op. cit., n
o
 47 ad art. 256 CO). 

5.3 Dans le cas présent, l'appelante estime que les travaux effectués constituent 
des prestations supplémentaires du bailleur et que les premiers juges auraient dû 

retenir le pourcentage de 70% prévu par l'art. 14 al. 1 OBLF. 

Selon la tabelle de longévité des installations commune aux associations de bail-

leurs et de locataires, la durée de vie d'une chaudière est de vingt ans. Il n'est pas 

contesté par les parties que la chaudière était d'origine et qu'elle avait dès lors plus 

de trente ans. 

Conformément à ce qui a été rappelé plus haut, il appartenait à l'appelante de dé-

montrer que les travaux de remplacement de la chaudière de l'immeuble com-

prenaient à tout le moins une part de plus-value. Or, l'appelante s'est contentée de 

produire les factures relatives aux travaux effectués qui ne font toutefois pas 

mention de l'existence d'une éventuelle plus-value mais semblent au contraire in-

diquer qu'il s'agit de travaux d'entretien courant. 

Reste à déterminer la qualification des travaux relatifs au changement des fenê-

tres. La durée de vie retenue pour des fenêtres à vitrage isolant est généralement 

de vingt-cinq ans, à teneur de la tabelle précitée. Sur ce point également, les par-

ties ne contestent pas que les fenêtres dataient de l'origine de l'immeuble, soit de 

plus de trente ans.  

Ici encore, l'appelante aurait dû communiquer aux premiers juges des renseigne-

ments précis leur permettant de déterminer l'étendue de la plus-value apportée par 

les nouvelles fenêtres, ce qu'elle n'a pas fait. Elle s'est en effet contentée de pro-

duire des factures relatives au changement des vitrages, desquelles l'existence 

d'une éventuelle plus-value ne ressort aucunement. Certes, il n'est pas impossible 

que le changement des vitrages ait amélioré le confort thermique de l'appartement 

considéré. Toutefois, l'appelante aurait dû démontrer la part de l'investissement 

qui constituait effectivement une plus-value, ce qu'elle n'a pas fait.  

C'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que les travaux effec-

tués par l'appelante relevaient de l'entretien courant de la chose louée et ont ainsi 

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fixé le loyer annuel de l'appartement litigieux à 24'672 fr., charges non comprises, 

à compter du 1
er

 janvier 2014. 

Le jugement entrepris devra ainsi être confirmé. 

6. A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 

cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 

l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 

consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par la A______ contre le jugement JTBL/1471/2014 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 décembre 2014 dans la cause 

C/25261/2013-9 OSL. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 

Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Pauline ERARD 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la 

qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la 

loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours 

constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 

par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 

jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit 

que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 

recours dans un seul mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.