# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2a4d55f2-73bd-51d3-bb1b-e84e4bd414bb
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-15
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 15.12.2021 100 2020 82
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2020-82_2021-12-15.pdf

## Full Text

100.2020.82U
DAM/ZUD/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 15. Dezember 2021

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Keller 
Gerichtsschreiber Zürcher

Baugesellschaft Sonnhalde Lyss, bestehend aus:
1. A.________ AG, handelnd durch die statutarischen 

Organe
2. B.________ AG, handelnd durch die statutarischen 

Organe
3. C.________ AG, handelnd durch die statutarischen 

Organe
alle vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerinnen

gegen

1. D.________ 
2. E.________
3. F.________
4. G.________
5. H.________
6. I.________
7. J.________
8. K.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. …

Beschwerdegegnerschaft 1

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
Seite 2

L.________
vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegner 2

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Lyss
Bau und Planung, Bahnhofstrasse 10, Postfach 368, 3250 Lyss

betreffend Abbruch von Nebenbauten und Neubau eines Mehr- und eines 
Zweifamilienhauses mit Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrs-
direktion des Kantons Bern vom 3. Februar 2020; BVD 110/2019/111)

Sachverhalt:

A.

Die A.________ AG, die B.________ AG und die C.________ AG, die an 
der Baugesellschaft Sonnhalde Lyss (nachfolgend: Baugesellschaft) beteiligt 
sind, beabsichtigen auf ihren Parzellen Lyss 1 Gbbl. Nrn. 1________ und 
2________ den Abbruch von bestehenden Nebenbauten und den Neubau 
eines Mehr- und eines Zweifamilienhauses mit Einstellhalle. Die 
Grundstücke liegen in der Wohnzone W2. Gegen das Bauvorhaben erhoben 
unter anderen D.________, E.________, F.________, G.________, 
H.________, I.________, J.________ und K.________ sowie L.________ 
Einsprache. Die Einwohnergemeinde (EG) Lyss bewilligte das Vorhaben mit 
Gesamtentscheid vom 12. Juni 2019 und wies die Einsprachen ab. 

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Seite 3

B.

Diese Verfügung fochten die Einsprecherinnen und Einsprecher am 9. bzw. 
11. Juli 2019 bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
(BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]) an. Nach mehreren Beweis-
massnahmen hiess die BVD die Beschwerden mit Entscheid vom 3. Februar 
2020 gut, hob den Gesamtentscheid der EG Lyss auf und verweigerte die 
Bewilligung für das Vorhaben (Bauabschlag). 

C.

Gegen den Entscheid der BVD haben die an der Baugesellschaft Beteiligten 
am 5. März 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, 
der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung der EG 
Lyss (Gesamtentscheid) vom 12. Juni 2019 sei zu bestätigen; eventuell sei 
die Sache zur Prüfung der nicht behandelten Rügen an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 31. März 2020 beantragen 
D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, 
I.________, J.________ und K.________, die Beschwerde sei abzuweisen; 
eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung zahlreicher Punkte an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. L.________ beantragt mit Beschwerdeantwort 
vom 6. April 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf 
einzutreten sei. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 19. März 2020 
auf Abweisung der Beschwerde. Die EG Lyss hat sich am 8. April 2020 
vernehmen lassen; sie beantragt die Gutheissung der Beschwerde und die 
Bestätigung ihrer Baubewilligung vom 12. Juni 2019.

Der Instruktionsrichter hat in der Folge bei der EG Lyss, der kantonalen Kom-
mission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) und beim Tiefbau-
amt des Kantons Bern (TBA) Amts- und Fachberichte eingeholt zur Verein-
barkeit des Vorhabens mit den Vorgaben des Ortsbild- und Denkmalschut-
zes und zur Erschliessung der Bauparzellen. Die BVD und die EG Lyss 
haben darauf verzichtet, sich zum Ergebnis des Beweisverfahrens zu äus-
sern. Schlussbemerkungen eingereicht haben hingegen die Einsprecherin-

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nen und Einsprecher sowie die Baugesuchstellerinnen. Sie haben an den 
gestellten Rechtsbegehren festgehalten.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerinnen haben am vorinstanzlichen Verfah-
ren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders be-
rührt und haben als Baugesuchstellerinnen ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). 
Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 
i.V.m. Art. 32 VRPG). Fehlende Prozessvoraussetzungen, die einer materi-
ellen Behandlung der Streitsache entgegenstehen könnten (vgl. Rechtsbe-
gehren des Beschwerdegegners 2; vorne Bst. C), sind nicht ersichtlich. Auf 
die Beschwerde ist daher einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 

2.

2.1 Die Beschwerdeführerinnen planen auf ihren beiden Parzellen den 
Abbruch von Nebenbauten des Gebäudes Sonnhalde … und den Neubau 
eines Mehr- und eines Zweifamilienhauses mit Einstellhalle (Baugesuch vom 
11.9.2018, Akten Gemeinde 3C pag. 357 f.). Das grössere Mehrfamilien-
haus (Haus 1) käme südlich, das kleinere Zweifamilienhaus (Haus 2) west-
lich des Gebäudes Sonnhalde ... zu liegen. Beide dreigeschossigen Häuser 

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weisen eine dreieckige Grundform auf; jedes Geschoss ist gegenüber dem 
darunterliegenden in der horizontalen Ausrichtung verdreht (Plan «Dachauf-
sicht und Umgebung» vom 11.9.2018, Akten Gemeinde 3B1). Beim Haus 1 
ist eine Höhe von 9,08 m projektiert; aufgrund der Hanglage würde sich der 
Dachrand auf Höhe des Sockels des Gebäudes Sonnhalde ... befinden. 
Beim Haus 2 beträgt die Gebäudehöhe ebenfalls 9,08 m; der Dachrand 
käme etwa auf Höhe der Traufe des Gebäudes Sonnhalde … zu liegen 
(Pläne «Fassaden 1» und «Fassaden 2» vom 11.9.2018, Akten Gemeinde 
3B1). Die Neubauten wären rund 17 m (Haus 1) bzw. 7,78 m (Haus 2) vom 
Gebäude Sonnhalde … entfernt (Planausschnitt mit Gebäudeabständen, 
Akten Gemeinde 3B pag. 16).

2.2 Das Gebäude Sonnhalde … auf dem Baugrundstück Nr. 1________, 
dessen Nebenbauten abgebrochen werden sollen, ist im Bauinventar als 
erhaltenswert verzeichnet. Auf der südöstlichen Nachbarparzelle (Gbbl. 
Lyss 1 Nr. 3________) befindet sich das ebenfalls erhaltenswerte 
Baudenkmal Sonnhalde …. Die beiden historischen Gebäude gehören nicht 
zu einer Baugruppe, sind also keine sog. «K-Objekte» (Bauinventar 
einsehbar unter: <www.erz.be.ch>, Rubriken «Kultur/Denkmalpflege/
Bauinventar/Bauinventar online»). Der Einfamilienhausgarten 
(Sonnhalde …) und der Villengarten (Sonnhalde …) sind in der Liste 
historischer Gärten und Anlagen der Schweiz des International Council on 
Monuments and Sites (ICOMOS) vermerkt (nachfolgend: ICOMOS-Liste; 
abrufbar unter <www.icomos.ch>, Rubriken «Arbeitsgruppen/
Gartendenkmalpflege/Wichtige Informationen/Liste historischer Gärten und 
Anlagen»).

2.3 Die entscheidwesentlichen Sachumstände ergeben sich mit hinrei-
chender Klarheit aus den Akten, zumal im verwaltungsgerichtlichen Verfah-
ren zusätzliche Amts- und Fachberichte eingeholt wurden (vorne Bst. C). Auf 
weitere Beweismassnahmen kann daher verzichtet werden, namentlich auf 
eine (spezifische) Stellungnahme der OLK zur Fotomontage des Projekts 
(Beschwerdeführerinnen, act. 1 Rz. 19), auf den beantragten Augenschein 
(Gemeinde, act. 6 S. 2; Beschwerdegegnerschaft 1, act. 17 Rz. 4; vgl. auch 
Beschwerdeführerinnen, Beschwerde Rz. 18) und auf die Edition zusätzli-
cher Akten (Beschwerdegegner 2, act. 5 Rz. 31 und 49; Beschwerdegegner-

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schaft 1, act. 17 Rz. 5). Diese Beweisanträge werden in antizipierter Beweis-
würdigung abgewiesen (vgl. dazu statt vieler BGE 144 II 427 E. 3.1.3; 
BVR 2021 S. 285 E. 3.3.2; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommen-
tar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 27 f.). 

3.

3.1 Strittig ist zunächst, ob das Bauvorhaben mit den Vorschriften über 
den Ortsbild- und Denkmalschutz vereinbar ist. – Bauten, Anlagen, Rekla-
men, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und Strassen-
bilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 Satz 1 BauG). Die Gemeinden kön-
nen nähere Vorschriften erlassen (Art. 9 Abs. 3 BauG). Art. 411 des Baureg-
lements der EG Lyss vom 18. Juni 2012 (nachfolgend: GBR) sieht unter dem 
Artikeltitel «Gestaltungsgrundsatz» soweit hier interessierend Folgendes 
vor: 

1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer 
Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. 
2 Bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung sind insbesondere zu 
berücksichtigen: 

– die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und 
Landschaftsbildes, 

– die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung 
auch die beabsichtigte Gestaltung der benachbarten Bebauung, 

– Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bau-
ten und Anlagen, 

– die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und 
Farbgebung, 

– die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und 
der Begrenzungen gegen den öffentlichen Raum, 

– die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Ab-
stellplätze und Eingänge

3 […]

Sodann hat sich die Stellung der Bauten im weitgehend unüberbauten Ge-
biet nach den ortsüblichen, im weitgehend überbauten Gebiet nach den vor-
herrschenden Merkmalen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- und 
Ortsbild prägen (Art. 412 Abs. 3 GBR). Bauten und Anlagen sind in ihrer 
Grundrisskonzeption und Stellung den topografischen Verhältnissen anzu-

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passen, um Terrainveränderungen, künstlich gestützte Böschungen und 
Stützmauern zu vermeiden (Art. 414 Abs. 1 GBR). Die Gestaltung der priva-
ten Aussenräume – insbesondere der öffentlich erlebbaren Einfriedungen, 
Vorgärten, Vorplätze und Hauszugänge – hat sich im weitgehend unüber-
bauten Gebiet nach den ortsüblichen, im weitgehend bebauten Gebiet nach 
den vorherrschenden Merkmalen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- 
und Ortsbild prägen (Art. 415 Abs. 1 GBR).

3.2 Diese Bestimmungen gehen über die «ästhetische Generalklausel» 
von Art. 9 Abs. 1 BauG hinaus; ihnen kommt selbständige Bedeutung zu. Sie 
enthalten nicht bloss ein allgemeines Beeinträchtigungsverbot, sondern ein 
positives Einordnungsgebot. Nach der Rechtsprechung ist die «gute Ge-
samtwirkung» weder an geringen noch an besonders hohen architektoni-
schen Qualitäten zu messen. Das Erfordernis bedeutet bei durchschnittli-
chen örtlichen Gegebenheiten nur, dass das Mittelmass der Umgebung nicht 
gestört werden darf und sich ein Bauvorhaben an den qualitativ hochwerti-
geren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat. Dass ein Ge-
bäude von einer neuzeitlichen Architektur geprägt ist, die nicht dem Her-
kömmlichen entspricht, bedeutet noch nicht, dass keine gute Gesamtwirkung 
bestünde (BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1 f.; BVR 2021 
S. 150 [VGE 2019/414/427 vom 15.12.2020] nicht publ. E. 5.3; Zaugg/
Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 9-10 
N. 4a). Ob die rechtsanwendende Behörde den unbestimmten Rechtsbegriff 
der «guten Gesamtwirkung» richtig ausgelegt hat, ist eine Rechtsfrage, wel-
che das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei überprüft. Mit Blick auf die Ge-
meindeautonomie im Bereich der Bau- und Zonenordnung (vgl. Art. 109 der 
Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1] und Art. 65 Abs. 1 BauG) 
auferlegen sich die Rechtsmittelinstanzen jedoch eine gewisse Zurückhal-
tung gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung 
enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung eben-
falls möglich und rechtlich vertretbar wäre (BGE 145 I 52 E. 3.6; BVR 2019 
S. 51 E. 6.2, 2019 S. 15 E. 3.2; VGE 2019/413 vom 21.5.2021 E. 4.3; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 5).

3.3 Keine eigene Regelungskompetenz haben die Gemeinden im Be-
reich des Schutzes von Baudenkmälern. Dieser ist in den Art. 10a ff. BauG 

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abschliessend geregelt (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4 am Ende). Vo-
raussetzung für den Schutz bildet die Aufnahme des Baudenkmals in das 
Bauinventar (Art. 10e Abs. 1 BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f 
N. 11). Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kul-
turellem, historischem oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich 
Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen und weitere Objekte 
(Art. 10a Abs. 1 BauG). Sie dürfen auch durch Veränderungen in ihrer Um-
gebung nicht beeinträchtigt werden (sog. Umgebungsschutz; Art. 10b Abs. 1 
Satz 2 BauG). Das ist nicht absolut zu verstehen und heisst nicht, dass die 
Umgebung überhaupt nicht verändert werden darf, soweit sie nicht selber 
schützens- oder erhaltenswert ist. Eine Veränderung soll aber auf das Bau-
denkmal grösstmögliche Rücksicht nehmen und dieses nicht wesentlich be-
einträchtigen. Was das im konkreten Fall heisst, hängt vom Schutzbedarf 
des Baudenkmals und seiner Stellung in der Umgebung einerseits und dem 
Interesse an der Veränderung dieser Umgebung andererseits ab. Dies kann 
unter anderem bedeuten, dass die zonengemässe bauliche Nutzung (z.B. in 
der Höhe oder Breite) nicht voll ausgeschöpft werden darf. Ein vollständiges 
Verbot baulicher Nutzung wird jedoch kaum je in Frage kommen (vgl. 
Art. 10b Abs. 4 BauG; Art. 92 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 
[BauV; BSG 721.1]; BVR 2019 S. 51 [VGE 2017/351 vom 14.11.2018] nicht 
publ. E. 12.4; zum Ganzen VGE 2018/202 vom 20.3.2019 E. 3.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 7 mit Hinweisen).

3.4 Für eine sachgerechte Konkretisierung von Einordnungs- und Gestal-
tungsvorschriften bedarf es oft eines besonderen Fachwissens. Kantonale 
Fachstelle ist die OLK (vgl. Art. 10 BauG; ferner Art. 22 Abs. 1 Bst. a und 
Art. 22a Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs-
verfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Ebenfalls in Frage 
kommen leistungsfähige örtliche Fachstellen (vgl. Art. 22 Abs. 2 und Art. 22a 
Abs. 2 BewD). Zuständige Stellen für die Belange der Denkmalpflege sind 
die Kantonale Denkmalpflege (KDP) und der Archäologische Dienst (Art. 37 
Abs. 1 und 2 der Verordnung vom 25. Oktober 2000 über die Denkmalpflege 
[Denkmalpflegeverordnung, DPV; BSG 426.411]), allenfalls fachlich qualifi-
zierte Fachstellen von Gemeinden (vgl. Art. 38 DPV).

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3.5 Die Berichte der OLK sind für die Behörden nicht verbindlich (vgl. 
Art. 10 Abs. 2 BauG). Das Verwaltungsgericht räumt ihnen aber regelmässig 
einen erheblichen Stellenwert ein, indem es sich bei ihrer Überprüfung eine 
gewisse Zurückhaltung auferlegt und nur aus triftigen Gründen von ihnen 
abweicht. Insbesondere prüft das Gericht, ob die Fachmeinung gefestigt und 
gut abgestützt ist, und ob sie – nach entsprechenden Erläuterungen – auch 
Laien zu überzeugen vermag (statt vieler BVR 2009 S. 328 E. 5.7; 
VGE 2019/413 vom 21.5.2021 E. 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 9b 
und 9e; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 20; Michel Daum, a.a.O., Art. 19 N. 58). 

4.

4.1 Im Baubewilligungsverfahren nahm die kommunale Fachgruppe 
Ortsbild (FGOB) zum Bauvorhaben Stellung und stimmte ihm zu. Ihr Haupt-
anliegen, das Gebäude Sonnhalde … zu erhalten, werde erfüllt, anders als 
mit dem früheren (ersten) Baugesuch, das noch den Abbruch der Liegen-
schaft vorgesehen hatte. Die spezielle Gestaltung der dreieckförmigen Neu-
bauten werde mit der Hanglange, Besonnung und Ausrichtung begründet. 
Das Projekt sei aus Sicht der Fachgruppe nachvollziehbar (Protokoll vom 
18.9.2018, Akten Gemeinde 3B pag. 80). Im Gesamtentscheid führte die Ge-
meinde aus, es sei unbestritten, dass die geplanten Häuser architektonisch 
auffallen und städtebaulich eine Besonderheit darstellen; die Einpassung der 
Bauten ins Ortsbild sei anhand der massgebenden Beurteilungskriterien zu 
prüfen. Im Gebiet Sonnhalde gebe es keine vorherrschende Baustruktur. 
Gebäudeformen und -volumen sowie Dachformen unterschieden sich stark. 
In diesem heterogenen Gebiet seien keine besonderen Schutzinteressen 
auszumachen. Das Vorhaben stelle insoweit keine Beeinträchtigung dar. 
Das erhaltenswerte Gebäude Sonnhalde … bleibe bestehen. Insgesamt sei 
das Vorhaben aus Sicht des Ortsbildschutzes nicht zu bemängeln und 
– auch mit Blick auf die positive Beurteilung durch die FGOB – bewilligungs-
fähig (Gesamtentscheid vom 12.6.2019 E. III/6.2 Bst. e, Akten Gemeinde 3B 
pag. 27 [Vor- und Rückseite]).

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4.2 Mit Fachbericht vom 10. Oktober 2019 führte die im vorinstanzlichen 
Verfahren beigezogene OLK aus, der Gebäudebestand in der Sonnhalde sei 
insgesamt heterogen. Sowohl in der Gebäudevolumetrie als auch in der Fas-
sadengestaltung, der Dachform und der Materialisierung lasse sich keine 
übergeordnete Gestaltungsabsicht erkennen. Alle Gebäude im Gebiet zeich-
neten sich jedoch durch eine rechteckige Grundform aus, die fast durchge-
hend orthogonal zum natürlichen Gefälle ausgerichtet sei, wobei mehrheit-
lich die Längsseite parallel zum Hang stehe. Abweichungen von dieser typo-
logischen Grundordnung seien besonders sorgfältig zu begründen. Im Übri-
gen sei das Quartier stark durchgrünt mit einem teilweise alten Baumbe-
stand, der wesentlich zur Wohnqualität beitrage. Das Gebäude Sonn-
halde … gliedere sich in die beschriebene Bebauungsstruktur ein und domi-
niere mit der prominenten Lage vor der Waldkante eine ursprünglich sorgfäl-
tig gestaltete Gartenanlage. Letztere sei mittlerweile relativ «verwachsen», 
die ursprüngliche Gestaltungsabsicht aber noch immer nachvollziehbar. 
Auch die historische Villa aus den 1930er Jahren sei durch den starken Be-
wuchs in ihrer ursprünglichen Wirkung beschränkt. Das denkmalpflegerisch 
erhaltenswerte Gebäude mit der Aussenanlage bilde zusammen mit dem 
ebenfalls erhaltenswerten Gebäude Sonnhalde … auf der Nachbarparzelle 
eine «typische Konfiguration freistehender Villen aus der Vorkriegszeit». Die 
prominente Lage des Bestands und seine historische Relevanz verlangen 
aus Sicht der OLK nach einer besonders sorgfältigen Gestaltung der neuen 
Bebauung bezüglich der Fernwirkung der Gebäudevolumetrie, der Fassa-
dengestaltung und des Umgangs mit den Aussenanlagen sowie der Topo-
graphie. Eine Bebauung sei denkbar, wenn bestimmte Punkte beachtet wür-
den:

«– Haus 2 konkurrenziert sowohl durch seine Höhenentwicklung als 
auch mit dem geringen Gebäudeabstand die bestehende Villa [Sonn-
halde …] und beschneidet sie dadurch in ihrem Situationswert. Es ist 
eine deutlichere Hierarchisierung der Gesamtanlage anzustreben, 
um die Villa in ihrer räumlichen Wirkung nicht zu beeinträchtigen. Die 
Gebäudehöhe und der Gebäudeabstand von Haus 2 zur Villa ist kri-
tisch zu hinterfragen. Eine Reduktion der Höhe und ein grösserer Ab-
stand zur Villa würde die Hierarchisierung steigern.

– […]

– Die dreieckige Grundform der neuen Gebäude ist ortsfremd und ver-
langt deshalb nach einer besonders sorgfältigen Planung. Das ge-
schossweise Zurückversetzen der Dreiecksform führt zu einem ver-
hältnismässig grossen Landflächenverbrauch. Es ist zu überprüfen, 
ob eine kompaktere Gestaltung der Gebäudevolumen einerseits die 

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Hierarchisierung innerhalb der Parzelle zugunsten des Bestands klärt 
und ob andererseits eine überzeugendere Gestaltung der Aussenan-
lagen ermöglicht wird.

– […]

– Die Gestaltung der Fassaden wirkt relativ rudimentär und verlangt 
nach einer Überarbeitung, wobei insbesondere die Zufahrt zu den 
Autoabstellplätzen im Sockelgeschoss überdimensioniert ist und eine 
adäquate Bearbeitung des Projektentwurfs erforderlich ist.

– Es ist nachzuweisen, dass die bestehende Durchgrünung des ge-
samten Hanges – der ursprünglich mit Weinreben bepflanzt war – mit 
dem geplanten Projekt nicht beeinträchtigt wird (präziser Umge-
bungsplan notwendig).

– Mit dem Projekt wird die ehemalige Grünanlage der Villa und damit 
der gesamte Situationswert beeinträchtigt. Die neue Umgebungsge-
staltung muss deshalb besonders sorgfältig, qualitätsvoll und in An-
lehnung an die ursprüngliche Situation geplant werden.»

Im Ergebnis empfahl die OLK, das Projekt hinsichtlich der genannten Punkte 
zu überarbeiten (Akten BVD pag. 152 ff.).

4.3 Gestützt auf den Fachbericht der OLK und eine Fotomontage, die das 
Bauvorhaben im Endzustand visualisiert (Akten BVD pag. 202 bzw. act. 1C 
Beilage 5 [vergrössert]), hat die Vorinstanz erwogen, das Haus 2 stelle auf-
grund seiner Nähe und Höhe eine deutliche Konkurrenz zum Baudenkmal 
Sonnhalde … dar. Es stehe so nahe beim erhaltenswerten Gebäude, dass 
dessen räumliche Wirkung durch den Neubau stark beschnitten würde. Zu-
dem wirkten die beiden Gebäude aus der Ferne fast gleich hoch. Von einer 
grösstmöglichen Rücksichtnahme auf das Baudenkmal könne nicht gespro-
chen werden. Vielmehr sei – der OLK folgend – von einer wesentlichen, un-
zulässigen Beeinträchtigung auszugehen. Eine solche könne auch vorlie-
gen, wenn das Baudenkmal nur eingeschränkt einsehbar sei. Das Bauvor-
haben erweise sich demnach als unrechtmässig (angefochtener Entscheid 
E. 7g). Weiter sei das Ortsbild der Sonnhalde zwar heterogen. Unter Zuhil-
fenahme von Luftbildern lasse sich aber dennoch bezüglich Grundform und 
Stellung der Bauten ein «mehr oder wenig einheitliches Bild» feststellen. Die 
neuen Dreiecksbauten wären im Umgebungsbild einzigartig; sie wirkten mit 
ihrer speziellen Grundform störend, weil die in der Umgebung vorherr-
schende Ausrichtung im Gefälle (längsseitig parallel zum Hang) nicht über-
nommen werden könne. Gegen eine gute Einordnung sprächen zudem die 
unterschiedlich ausgerichteten Grundformen der beiden geplanten Häuser 
und die gegen oben abgedrehten Wohngeschosse. Insgesamt sei der Ge-

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gensatz zwischen der vorherrschenden Bebauungsstruktur und den beiden 
Neubauten hinsichtlich Form und Stellung so gross, dass dies selbst in einer 
ansonsten heterogenen Umgebung übermässig störe. Von einer guten Ge-
samtwirkung könne nicht gesprochen werden (angefochtener Entscheid 
E. 7h). Schliesslich kritisierte die Vorinstanz mit der OLK die Umgebungsge-
staltung; das charakteristische Element der Durchgrünung, namentlich mit 
zahlreichen Bäumen, sei zu wenig erkennbar. Sie genüge damit den kom-
munalen Ästhetikanforderungen nicht, und der Situationswert des Baudenk-
mals Sonnhalde … werde zusätzlich geschmälert (angefochtener Entscheid 
E. 7i). Insgesamt verstösst das Bauvorhaben nach Ansicht der BVD damit 
sowohl gegen die Vorgaben des Denkmal- als auch des Ortsbildschutzes 
(angefochtener Entscheid E. 7j).

4.4 Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzte die FGOB ihre ur-
sprüngliche Beurteilung vom 18. September 2018 (vorne E. 4.1). In ihrem 
Bericht vom 24. März 2020 führt sie näher aus, warum sie die «neuzeitlich 
gestalteten Neubauten» unterstützt. So sei das Quartierbild nicht grundsätz-
lich geschützt. Die Umgebung zeichne sich aus durch eine vielfältige Dach-
landschaft und unterschiedliche Gebäudeformen und -grössen. Die Anord-
nung der neuzeitlichen Gebäudeformen ergänze das leicht abgedrehte, er-
haltenswerte Gebäude Sonnhalde …. Die Baukörper in unmittelbarer Nähe 
und in weiterer Umgebung seien zudem unterschiedlich ausgerichtet. Eine 
«neuzeitliche Intervention» in die bestehende Bebauung stuft die FGOB als 
verträglich und möglich ein, zumal die Neubauten von der Strasse her kaum 
einsehbar seien. Mit dem Erhalt der Villa Sonnhalde … und der neuzeitlichen 
Gestaltung des Bauvorhabens entstehe eine spannungsvolle, nicht alltägli-
che Neuüberbauung, die sich angesichts der schon bestehenden ver-
schiedensten baulichen Gestaltungsansätze als quartierverträglich erweise 
(act. 6A).

4.5 Mit den Ergänzungen der kommunalen Fachgruppe hat sich die OLK 
auf Ersuchen des Instruktionsrichters in einem (zweiten) Fachbericht vom 
15. März 2021 befasst. Laut ihrer Beurteilung ist es nicht wünschenswert, mit 
der dreieckigen Form der Neubauten das einzige einheitliche Gestaltungs-
merkmal der Umgebung – die grundsätzlich rechteckig gestalteten Gebäu-
deformen – aufzugeben. Entgegen der Ansicht der FGOB reagiere die neu-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
Seite 13

zeitliche Gestaltung hier weder auf Besonnung, Topographie und Aussicht 
noch auf funktionale Erfordernisse. Der Situationswert und die Lagequalität 
der erhaltenswerten Objekte werden gemäss der OLK durch die Neubauten 
wesentlich beeinträchtigt. Die Neubauten wären auch vom öffentlichen 
Strassenraum problemlos wahrnehmbar und würden die heterogene orts-
bauliche Situation durch ihre untypische Gebäudeform weiter verunklären 
(act. 11A S. 2 f.).

5.

5.1 Die Beschwerdeführerinnen rügen zunächst, die Vorinstanz hätte 
sich für die Begründung des Bauabschlags nicht auf die OLK stützen dürfen, 
denn Fachbehörde für den Denkmalschutz sei die KDP; diese Behörde habe 
zum Bauvorhaben nicht Stellung genommen (Beschwerde Rz. 20). – Es trifft 
zu, dass gemäss Art. 37 DPV auf kantonaler Ebene grundsätzlich die KDP 
zuständige Fachstelle für Belange der Denkmalpflege ist (Abs. 2; vorne 
E. 3.4). Ausdrücklich vorbehalten bleiben allerdings die Kompetenzen kan-
tonaler und kommunaler Stellen gemäss Baugesetzgebung (Abs. 3). Bei 
Baudenkmälern ist die KDP danach in jedem Fall in das Verfahren einzube-
ziehen, wenn ein Bauvorhaben schützenswerte Baudenkmäler betrifft oder 
erhaltenswerte Baudenkmäler, die Bestandteil einer im Bauinventar aufge-
nommenen Baugruppe sind. Sind keine solchen Objekte betroffen, genügt 
hingegen der Einbezug einer Fachstelle der Gemeinde oder des Kantons, 
wenn Bedenken oder Einwände der Beeinträchtigung bestehen (Art. 10c 
BauG und Art. 22 BewD; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 17). Die bei-
den erhaltenswerten Gebäude Sonnhalde … und … bilden nicht Teil einer 
Baugruppe (vorne E. 2.2). Die KDP war demnach nicht zwingend in das Ver-
fahren einzubeziehen. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vor-
instanz (lediglich) die OLK konsultiert hat (vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9-10 N. 9a; ferner Nathalie Guex, Betrachtungen zum Thema Denkmal-
pflege und Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2006 S. 94 ff., 108 f. 
und 113). Die Beschwerdeinstanzen haben den Sachverhalt im Übrigen von 
Amtes wegen festzustellen (Untersuchungsgrundsatz; Art. 18 VRPG), wobei 
sie bei der Wahl der Beweismittel grundsätzlich frei sind (vgl. Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 10a-10f N. 17; ferner Michel Daum, a.a.O., Art. 18 N. 26 und 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
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Art. 19 N. 45). Anders als die Beschwerdeführerinnen meinen (act. 20 S. 1), 
war es der Vorinstanz unbenommen, bei der OLK einen Fachbericht einzu-
holen, obwohl bereits eine Beurteilung der kommunalen Fachgruppe für das 
Ortsbild vorlag (vgl. auch Art. 10 Abs. 3 BauG und Art. 4 Abs. 1 der Verord-
nung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und 
Landschaftsbilder [OLKV; BSG 426.221]; VGE 2016/242 vom 8.6.2017 
E. 5.1, 2011/172 vom 31.10.2012 E. 2.2). Es sind keine Gründe ersichtlich, 
die im vorliegenden Fall den Beizug der KDP geboten hätten, zumal nicht 
Eingriffe in Baudenkmäler selbst, sondern in deren Umgebung zur Diskus-
sion stehen.

5.2 Weiter trifft entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerinnen 
nicht zu, dass für den zweiten Fachbericht der OLK vom 15. März 2021 ein 
aus den Präsidien der OLK-Gruppen sowie der Präsidentin oder dem Präsi-
denten der OLK gebildeter Ausschuss zuständig gewesen wäre (act. 20 
S. 2): Art. 4 Abs. 3 OLKV, auf den sich die Beschwerdeführerinnen beziehen 
und der die erwähnte Zusammensetzung der OLK für die «erneute Beurtei-
lung im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens» vorsieht, wurde mit Änderung 
der BauV vom 8. Februar 2017 (BAG 17-006) eingefügt. Laut Verordnungs-
geber entspricht die Regelung Art. 10 Abs. 3 OLKV in der Fassung vom 
27. Oktober 2010 (BAG 10-094; Vortrag der Justiz-, Gemeinde- und Kirchen-
direktion des Kantons Bern zur Änderung der BauV vom 1.2.2017 S. 27 [ein-
sehbar unter: <www.bve.be.ch>, Rubriken «Die Direktion/Organisation/
Rechtsamt/Rechtliche Grundlagen/Vorträge»]). Diese lautete wie folgt:

Bilden Geschäfte, zu denen eine Gruppe im erstinstanzlichen 
Verfahren Stellung genommen hat, Gegenstand eines 
oberinstanzlichen Verfahrens, so wird für eine allfällige Überprüfung 
der ersten Stellungnahme ein aus allen Präsidentinnen und 
Präsidenten bestehender Ausschuss gebildet. Die Präsidentin oder 
der Präsident der erstinstanzlichen beteiligten Gruppe tritt dabei in 
den Ausstand.

Hier geht es nicht um die Überprüfung der Erstbeurteilung der OLK bzw. um 
die Erstellung eines «Obergutachtens» (vgl. dazu Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9-10 N. 9d), sondern um die Ergänzung des ersten Fachberichts unter 
Einbezug der (erneuten) Beurteilung der FGOB. Es ist nach dem Gesagten 
zulässig, dass dieselbe OLK-Gruppe eine weitere Stellungnahme zu ihrem 
Fachbericht abgegeben hat.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
Seite 15

5.3 Die Beschwerdeführerinnen bringen sodann vor, die OLK habe sich 
nicht mit dem (befürwortenden) Bericht der FGOB auseinandergesetzt. Der 
Kommission fehlten «konkrete örtliche Fachkenntnisse» und ihr Bericht sei 
deshalb unvollständig (Beschwerde Rz. 11 f.). – Die OLK hat sich bei ihrer 
Beurteilung unter anderem mit bereits eingeholten Gutachten einer leis-
tungsfähigen örtlichen Fachstelle auseinanderzusetzen (vgl. Art. 4 Abs. 1a 
OLKV). Die FGOB erfüllt einen wesentlichen Aspekt einer derartigen Fach-
stelle, gehören ihr doch drei ausgewiesene Fachpersonen an (vgl. Art. 421 
Abs. 3 GBR i.V.m. Art. 2 Abs. 1 und Anhang V der Verordnung vom 1. Ja-
nuar 2010 über die ständigen Kommissionen; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9-10 N. 9a). Allerdings weist die Beschwerdegegnerschaft 1 darauf hin, 
der Präsident des Verwaltungsrats der Beschwerdeführerin 1 habe in der 
kommunalen Fachgruppe massgeblichen Einfluss ausgeübt (act. 17 Rz. 2 
und 10). In der Tat war er als Fachperson Mitglied der FGOB, wobei er nach 
der Vorstellung des Projekts in den Ausstand trat (vgl. angefochtener Ent-
scheid E. 5d). Wie es sich damit im Einzelnen verhält und ob die befürwor-
tende Haltung der FGOB dadurch in Frage gestellt wird, muss aber nicht 
abschliessend geklärt werden. Denn spätestens mit ihrem (ergänzenden) 
Fachbericht vom 15. März 2021 ist die OLK auf die Beurteilung des Bauvor-
habens durch die FGOB eingegangen (vorne E. 4.5). Auf kantonaler Ebene 
ist die – nach Art. 5 Abs. 1 OLKV in vier Gruppen gegliederte – OLK aner-
kannte Fachstelle (vorne E. 3.4). Soweit die Beschwerdeführerinnen aus-
schliesslich «konkrete örtliche Fachkenntnisse» als genügend erachten, zielt 
der Einwand an der Sache vorbei. Abgesehen davon hat sich die OLK am 
11. September 2019 und am 14. März 2021 einen Eindruck vor Ort verschafft 
und ist deshalb durchaus vertraut mit den hier zur Diskussion stehenden Ge-
gebenheiten. Dass sie das strittige Projekt anders beurteilt als die FGOB, 
macht ihre Fachberichte zudem nicht unvollständig.

5.4 Die Vorinstanz hat die Beurteilung durch die OLK nach Ansicht der 
Beschwerdeführerinnen verschiedentlich falsch wiedergegeben. Die Kom-
mission habe nirgends von einer wesentlichen, übermässigen oder unrecht-
mässigen Beeinträchtigung des Baudenkmals gesprochen; sie habe auch 
nicht Antrag auf Verweigerung der Baubewilligung gestellt (Beschwerde 
Rz. 15). Die Schlüsse der BVD entsprächen nicht dem Bericht der OLK. Die 
Vorinstanz verwende den Bericht vielmehr nach ihrem «freien Willen», um 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
Seite 16

den angefochtenen Entscheid zu stützen (Beschwerde Rz. 44). – Mit ihrem 
ersten Fachbericht sah die OLK das Gebäude Sonnhalde … durch das Bau-
vorhaben unter verschiedenen Aspekten beeinträchtigt und empfahl, das 
Projekt zu überarbeiten (vorne E. 4.2). Im zweiten Fachbericht hielt sie unter 
Verweis auf die Beurteilung im ersten Bericht fest, der Situationswert und die 
Lagequalität der erhaltenswerten Objekte würden durch die Neubauten we-
sentlich beeinträchtigt (vorne E. 4.5; act. 11A S. 2). Eine falsche Deutung der 
fachlichen Meinungsäusserung durch die Vorinstanz ist demnach nicht er-
kennbar. Im Übrigen gilt für die Bewertung von Beweisen der Grundsatz der 
freien Beweiswürdigung. Die Behörde misst den Beweisen nach ihrer eige-
nen, freien Überzeugung ein bestimmtes Gewicht bei; ihr kommt bei der Be-
weiswürdigung ein weiter Ermessensspielraum zu (Michel Daum, a.a.O., 
Art. 19 N. 36 mit Hinweisen). Auch wenn die Berichte der OLK praxisgemäss 
einen erheblichen Stellenwert geniessen, bleibt es doch Aufgabe der ent-
scheidenden Behörde, die Feststellungen – mit einer gewissen Zurückhal-
tung in fachlicher Hinsicht – zu würdigen und die zutreffenden rechtlichen 
Schlüsse daraus zu ziehen (vgl. auch vorne E. 3.5). Die BVD durfte daher 
insbesondere auch ohne entsprechenden Antrag der OLK auf Verweigerung 
der Baubewilligung erkennen. Ob die Vorinstanz die Situation gestützt auf 
die vorhandenen Unterlagen richtig beurteilt oder dabei Recht verletzt hat, 
ist nachfolgend zu prüfen.

5.5 Inhaltlich machen die Beschwerdeführerinnen geltend, der Denkmal-
schutz stehe dem Bauprojekt nicht entgegen; vielmehr solle mit den zwei 
«verwandten» Neubauten ein «schlüssiges Gesamtensemble» zusammen 
mit dem Gebäude Sonnhalde … realisiert werden. Das Baudenkmal werde 
nicht beeinträchtigt, sondern seine Eigenschaften im Gegenteil hervorgeho-
ben und «in Wert gesetzt» (Beschwerde Rz. 17). Eine übermässige Beein-
trächtigung des Baudenkmals könne nicht festgestellt werden und der Denk-
malschutz spreche nicht gegen das Bauvorhaben (Beschwerde Rz. 21). 
Dazu ergibt sich Folgendes:

5.5.1 Die OLK sieht die Umgebung bzw. den Situationswert des erhaltens-
werten Baudenkmals Sonnhalde … insbesondere durch die Höhe und den 
Abstand des Hauses 2 sowie durch die Auswirkungen des Vorhabens auf 
die Grünanlage wesentlich beeinträchtigt (vorne E. 4.2). Diese Einschätzung 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
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überzeugt: Wie aus den Projektplänen und der aktenkundigen Fotomontage 
(Akten BVD pag. 202 bzw. act. 1C Beilage 5 [vergrössert]) deutlich wird, läge 
das Haus 2 nur wenige Meter von der erhaltenswerten Villa entfernt; sein 
Dachrand käme etwa auf Höhe der Traufe des Baudenkmals zu liegen 
(vorne E. 2.1). Anders als die Beschwerdeführerinnen ausführen, wird die 
räumliche Wirkung der Villa stark beschnitten. Das gilt nicht nur hinsichtlich 
des Gebäudes selbst, sondern auch der Grünanlage, die wesentlich zum Si-
tuationswert beiträgt. Die aufgrund der Umgebungsgestaltung «guten Aus-
senräume» werden im Bauinventar ausdrücklich hervorgehoben. Sie sind 
mithin von Bedeutung für den denkmalpflegerischen Wert der Villa und wür-
den im Zug der Neuüberbauung ganz erheblich reduziert. Das Haus 2 kann 
daher nicht eine «vermittelnde» oder «untergeordnete» Position einnehmen, 
um die gesamte Anlage als Ensemble erscheinen zu lassen, auch wenn es 
kleiner ist als das Haus 1 (Beschwerde Rz. 17; act. 20 S. 7). Bei diesen Ge-
gebenheiten entsteht kein «schlüssiges Gesamtensemble»; vielmehr domi-
nieren die Neubauten zulasten des Baudenkmals. Mit der gewählten Gestal-
tung der Bauten sollen zwar «Elemente des Neuen Bauens» aufgenommen 
werden, die sich in der Architektur des Baudenkmals Sonnhalde … zeigen 
(vgl. Beschreibung des Objekts im Bauinventar; act. 20 S. 7). Das Projekt 
zielt zudem darauf ab, «Durchblicke und Kontraste» zu schaffen (Be-
schwerde Rz. 17). An der Dominanz vorab des Hauses 2 ändert sich 
dadurch jedoch nichts, ist es doch aufgrund des geringen Gebäudeabstands 
und des relativ kleinen Unterschieds in der Gebäudehöhe optisch nicht deut-
lich von der erhaltenswerten Villa abgesetzt.

5.5.2 Die Beschwerdeführerinnen weisen an sich nicht zu Unrecht darauf 
hin, dass sich die Garten- bzw. Grünanlage in einem etwas vernachlässigten 
Zustand befindet. Daraus kann indes nicht geschlossen werden, die räumli-
che Wirkung der Villa sei zu relativieren (Beschwerde Rz. 18). Zum einen 
hängt diese Wirkung nicht nur vom aktuellen Zustand der Bepflanzung ab, 
geht es doch wesentlich auch um die bauliche Situation in der unmittelbaren 
Umgebung der erhaltenswerten Villa. Zum anderen können sich Grünanla-
gen in relativ kurzer Zeit verändern; so wird der Pflegezustand im Eintrag der 
ICOMOS-Liste aus dem Jahr 2005 noch als «gut» bezeichnet. Es ist ohne 
weiteres denkbar, die Aussenräume und damit den bestehenden Zustand 
künftig wieder aufzuwerten. Aus diesem Grund kann darauf verzichtet wer-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
Seite 18

den, die Rechtsverbindlichkeit der ICOMOS-Liste zu vertiefen (Beschwerde 
Rz. 13).

5.5.3 Ein wesentlicher Streitpunkt betrifft die neuzeitliche Gestaltung der 
beiden Neubauten. Hier zeigen sich die unterschiedlichen Beurteilungen der 
FGOB und der OLK besonders deutlich. Wie die OLK in ihrem zweiten Be-
richt vom 15. März 2021 unterstreicht, handelt es sich dabei nicht «per se» 
um ein Qualitätskriterium; massgebend sind allemal die konkreten örtlichen 
Verhältnisse (act. 11A S. 2). Die unterschiedliche Würdigung der beiden 
Fachstellen mit Einbezug der Dachlandschaft und der Gebäudeformen und 
-grössen in der Umgebung der Baugrundstücke betrifft in erster Linie die Ver-
einbarkeit des Vorhabens mit dem allgemeinen Ortsbildschutz. Es geht um 
die Einordnung der Neubauten im Quartier («Bestandsbauten», «ortsbauli-
che Situation»; Bericht der OLK vom 15.3.2021 S. 2 f., act. 11A). Angespro-
chen ist mit anderen Worten nicht oder jedenfalls nicht in erster Linie der 
Denkmalschutz. Wie die voneinander abweichenden Meinungen der Fach-
stellen inhaltlich im Einzelnen zu würdigen sind, kann hier dahingestellt blei-
ben. Denn wie dargelegt ist das Projekt dem Umgebungsschutz des erhal-
tenswerten Gebäudes Sonnhalde … abträglich; diese Beeinträchtigung kann 
nicht «kompensiert» werden durch die neuzeitliche Gestaltung (vorne 
E. 5.5.1). In diesem entscheidenden Punkt ist die Würdigung der OLK ein-
leuchtend, wogegen sich die FGOB damit nicht überzeugend auseinander-
gesetzt hat. Anders als die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 8. April 
2020 vorträgt (act. 6 Ziff. 3.4), ist es deshalb nicht zu beanstanden, wenn die 
Vorinstanz auf die Fachmeinung der OLK und nicht auf die Würdigung der 
kommunalen Fachgruppe abgestellt hat.

5.5.4 Unbehelflich ist der Einwand der Beschwerdeführerinnen, das Ge-
bäude Sonnhalde … und das Neubauprojekt seien nur aus der Ferne ein-
sehbar, wogegen eine «direkte Einsehbarkeit» von der Strasse oder vom 
Quartier aus nicht gegeben sei (Beschwerde Rz. 18). Wie die OLK festge-
halten hat, trifft diese Darstellung nicht zu (vorne E. 4.5), was mit Blick auf 
die örtlichen Verhältnisse überzeugt: Am westlichen und nördlichen Rand 
der Bauparzellen verläuft der Spazierweg zum Lysser Aussichtsturm mit der 
«Sunnestäge»; die Bauparzellen sind von dort aus für Fussgängerinnen und 
Fussgänger gut einsehbar. Ebenso gegeben ist die Einsehbarkeit von der 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
Seite 19

Strasse Sonnhalde aus sowie vom …weg in Blickrichtung Nordwesten (vgl. 
auch Beschwerdeantwort des Beschwerdegegners 2 Rz. 47 f. mit Beilage 2 
und Fotodokumentation in der Beilage 3, act. 5 und 5A). Zudem besteht 
unabhängig der Distanz bzw. der Einsehbarkeit ein öffentliches Interesse am 
Schutz der Umgebung eines Baudenkmals. Das Schutzinteresse ist nicht auf 
das Einzelobjekt beschränkt (vgl. allgemein dazu BVR 2015 S. 541 E. 6.3 
mit Hinweisen). Vielmehr prägt die Umgebung den Wert des Baudenkmals 
mit seinen Wirkungs- und Nutzungsmöglichkeiten unabhängig von der 
Einsehbarkeit wesentlich mit (vgl. allgemein Walter Engeler, Das 
Baudenkmal im schweizerischen Recht, Diss. St. Gallen 2008, S. 126 f.).

5.6 Nach dem Gesagten sind keine triftigen Gründe ersichtlich, von der 
insgesamt überzeugend begründeten und auch für Laien nachvollziehbaren 
und verständlichen Beurteilung der OLK abzuweichen (vgl. zum Prüfungs-
massstab vorne E. 3.5). Die Vorinstanz ist zu Recht zum Schluss gekom-
men, von einer grösstmöglichen Rücksichtnahme auf das erhaltenswerte 
Baudenkmal Sonnhalde … könne nicht gesprochen werden. Vielmehr würde 
das Vorhaben die Umgebung des Denkmals wesentlich beeinträchtigen. Es 
ist demnach mit Art. 10b Abs. 1 BauG nicht vereinbar. Der Hinweis auf die 
Gemeindeautonomie, welche die Beschwerdeführerinnen verletzt sehen 
(Beschwerde Rz. 33), geht an der Sache vorbei, da der Schutz von Bau-
denkmälern wie dargelegt abschliessend im kantonalen Recht geregelt ist 
(vorne E. 3.3). Erweist sich das Bauvorhaben bereits aus Gründen des 
Denkmalschutzes als nicht bewilligungsfähig, erübrigt es sich, der Frage 
nachzugehen, ob die kantonalen und kommunalen Ästhetikbestimmungen 
eingehalten sind (vgl. VGE 2018/202 vom 20.3.2019 E. 4.5; weiterführend 
zum Verhältnis zwischen Ortsbild- und Denkmalschutz Nathalie Guex, 
a.a.O., S. 109 ff.).

5.7 Nichts zu ihren Gunsten ableiten können die Beschwerdeführerinnen 
schliesslich aus den öffentlichen Interessen an einer haushälterischen Bo-
dennutzung und der Siedlungsentwicklung nach innen (Beschwerde Rz. 17 
und 35). Wohl sollen die maximal zulässigen Nutzungsmasse grundsätzlich 
ausgenützt werden können. So gesehen steht die Rücksichtnahme auf Bau-
denkmäler in einem potenziellen Spannungsverhältnis mit dem raumpla-
nungsrechtlichen Ziel der inneren Verdichtung (vgl. Walther/Weber, § 4 Na-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
Seite 20

tionales Recht, in Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimatschutzrecht, 
2020, S. 46 ff., 60 Rz. 41). Überwiegende öffentliche Interessen des Denk-
malschutzes können aber eine Minderausnützung gebieten und dazu führen, 
dass die zonengemässe bauliche Nutzung (etwa in der Höhe oder Breite) 
nicht voll ausgeschöpft werden darf (VGE 2019/413 vom 21.5.2021 E. 6.1, 
u.a. mit Hinweis auf BGE 145 I 52 E. 4.4; Walther/Weber, a.a.O., S. 60 
Rz. 42; vorne E. 3.3). Das gilt auch, wenn der Umgebungsschutz eines Bau-
denkmals zur Diskussion steht, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat 
(vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 7; Rudolf Muggli, Verdichtet 
bauen! Postulat und Rechtswirklichkeiten, in Schweizerische Baurechtsta-
gung 2013, S. 153 ff., 162 f.; angefochtener Entscheid E. 7g). Eine sinnvolle 
Nutzung der Bauparzellen dürfte auch unter Berücksichtigung der denkmal-
pflegerischen Anliegen möglich bleiben, jedenfalls wenn eine Überbauung 
mit Gebäuden in rechteckiger Form in Betracht gezogen wird. Die Beschwer-
deführerinnen zeigen denn auch nicht auf, weshalb es sich anders verhalten 
könnte.

6.

Der angefochtene Entscheid hält somit der Rechtskontrolle stand und die 
Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ergebnis muss nicht geklärt wer-
den, ob die Baugrundstücke strassenmässig hinreichend erschlossen sind 
und die Vorinstanz die Voraussetzungen für die Erteilung einer Strassenan-
schlussbewilligung nach Art. 85 Abs. 1 des Strassengesetzes vom 4. Juni 
2008 (SG; BSG 732.11) aus Gründen der Verkehrssicherheit verneinen 
durfte (angefochtener Entscheid E. 8). Wie das Beweisverfahren vor dem 
Verwaltungsgericht ergeben hat, plant die Gemeinde gegenwärtig Sanie-
rungsmassnahmen für die Gemeindestrassen im Gebiet Sonnhalde-Unter-
feld. Auf der Strasse Sonnhalde, in welche die Zufahrt von und zu den Bau-
parzellen mündet, sollen Massnahmen zur Verkehrsberuhigung und Verbes-
serung der Sichtweiten umgesetzt werden (vgl. Amtsbericht der Gemeinde 
vom 11.3.2021 mit Situationsplan, act. 10A). Nach der Beurteilung des TBA 
(Strasseninspektorat Seeland) vom 28. April 2021 können die Sichtweiten 
damit voraussichtlich eingehalten werden (act. 13). Wird das Sanierungspro-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
Seite 21

jekt realisiert, wäre die veränderte Ausgangslage bei einem allfälligen neuen 
Projekt zu berücksichtigen.

7.

7.1 Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführerinnen 
kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ihnen sind zusätzlich zur Pauschal-
gebühr für den ordentlichen Verfahrensaufwand die Kosten für den Fachbe-
richt der OLK vom 15. März 2021 aufzuerlegen (act. 11; Art. 103 Abs. 1 
VRPG; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 103 N. 1). Sie haben der Beschwerdegeg-
nerschaft 1 und dem Beschwerdegegner 2 zudem die Parteikosten für das 
verwaltungsgerichtliche Verfahren zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. 
Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die ihnen gemeinsam auferlegten Kosten tragen die 
Beschwerdeführerinnen solidarisch (Art. 106 VRPG).

7.2 Die Rechtsvertreter und Rechtsvertreterinnen der Beschwerdegeg-
nerschaft 1 und des Beschwerdegegners 2 machen für das Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 7'916.67 (act. 22) bzw. 
Fr. 11'800.-- (act. 23) zuzüglich Auslagen und MWSt geltend. Diese Beträge 
erscheinen mit Blick auf die Bemessungskriterien von Art. 41 Abs. 3 des 
Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) über-
setzt: Insgesamt ist hier nicht von überdurchschnittlichen Verhältnissen aus-
zugehen, auch wenn die Bedeutung der Streitsache berücksichtigt wird. Zur 
Diskussion standen klar umgrenzte Aspekte des Bauvorhabens (Ortsbild- 
und Denkmalschutz sowie Erschliessung), und die rechtlichen Fragestellun-
gen waren nicht sehr komplex. Zwar wurden im oberinstanzlichen Verfahren 
zusätzliche Beweise erhoben. Es war aber kein umfangreiches Aktenmate-
rial zu sichten. Im Übrigen waren die Rechtsvertreter mit der Sache vertraut, 
da sie bereits im Verfahren vor der Vorinstanz die Parteiinteressen wahrge-
nommen haben. Das Honorar im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist da-
her auf je Fr. 6'000.-- zu kürzen (zuzüglich Auslagen und MWSt).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.12.2021, Nr. 100.2020.82U, 
Seite 22

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, und die Kosten für die Bemühun-
gen der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbil-
der von Fr. 650.--, total ausmachend Fr. 4'650.--, werden den Beschwer-
deführerinnen auferlegt.

3. a) Die Beschwerdeführerinnen haben der Beschwerdegegnerschaft 1 für 
das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt 
auf Fr. 6'525.75 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 

b) Die Beschwerdeführerinnen haben dem Beschwerdegegner 2 für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf 
Fr. 6'684.95 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerinnen
- Beschwerdegegnerschaft 1
- Beschwerdegegner 2
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Lyss

und mitzuteilen:
- kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

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Seite 23

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.