# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 95804a42-2de1-5fbf-9963-4be4b690e473
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-04-04
**Language:** de
**Title:** Parzellierung. Parzellierungsgesuch eines einzelnen Miteigentümers. Rekurslegitimation des nicht gesuchstellenden Miteigentümers.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0048/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_III_0048_2018_60.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0048/2018 vom 4. April 2018 in BEZ 2018 Nr. 26 

Die Baubehörde erteilte einem Grundstückmiteigentümer die baurechtliche 
Bewilligung  für  die  Parzellierung  seines  Grundstücks  in  zwei  Parzellen.  Hie-
rgegen rekurrierte der zweite Miteigentümer.  

Aus den Erwägungen: 

1.1  Der  Rekurrent  macht  geltend,  die  Vorinstanz  habe 

ihm  am 
22. November  2017  die  Parzellierungsbewilligung  für  die  Teilung  der  Parzelle 
Kat.-Nr.  1  zugestellt.  Die  Parzellierung  sei  auf  Antrag  des  Mitbeteiligten  und 
Miteigentümers  der  Parzelle  erfolgt.  Das  bestehende  Grundstück  habe  eine 
Gesamtfläche  von  1'664 m2.  Aufgrund  des  angefochtenen  Entscheids  solle  es 
in  zwei  Grundstücke  aufgeteilt  werden,  Nr.  2  (227 m2)  lautend  auf  den 
Rekurrenten und Nr. 3 (1'437 m2) lautend auf den Mitbeteiligten. 

Auf  der  Parzelle  Kat.-Nr. 1  bestehe  eine  angemerkte  Nutzungs-  und 
Verwaltungsordnung,  welche  die  jeweiligen  Miteigentumsanteile  sowie  die 
ausschliesslich  zu  gebrauchenden  und  zu  nutzenden  Flächen  und  Gebäude 
verbindlich  regle.  Sodann  bestehe  auf  der  Parzelle  Kat.-Nr.  1  ein  Fuss-  und 
Fahrwegrecht  zu  Gunsten  der  Parzelle  Kat.-Nr.  4,  welche  ebenfalls  dem 
Rekurrenten  gehöre.  Integrierender  Bestandteil  dieser  Dienstbarkeit  sei  der 
Situationsplan SP 5. 

Die  von  der  Vorinstanz  erteilte  Parzellierungsbewilligung  sei  schlichtweg 
falsch und grenze an eine gewisse Laienhaftigkeit. Die Teilung sei weder unter 
Berücksichtigung  der  Miteigentumsanteile  noch  der  grundbuchlichen  An-
merkungen  zu  den  ausschliesslich  zu  gebrauchenden  und  zu  nutzenden 
Flächen  und  Gebäuden  erfolgt.  Diese  würden  die  jeweiligen  Anteile  klar  und 
präzise  ausscheiden.  Bei  Miteigentum  bestehe  einzig  ein  zivilrechtlicher 
Anspruch auf Teilung der Sache. (…) 

2.1  Zum  Rekurs  oder  zur  Beschwerde  ist  berechtigt,  wer  durch  die 
angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer 
Aufhebung oder Änderung hat (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 
Das  Erfordernis  des  Berührtseins  beinhaltet,  dass  der  Rekurrent  in  einer 
besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streitgegenstand stehen 
und stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von diesem betroffen sein 
muss.  Beim  Adressaten  eines  ganz  oder  teilweise  abschlägigen  Bauent-
scheides  ist  dies  ohne  weiteres  der  Fall,  während  bei  Rekursen  Dritter  eine 
nähere Überprüfung zu erfolgen hat. 

Das  vom  Gesetz  verlangte  schutzwürdige 

Interesse  (Anfechtungs-
interesse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rekurses 
einen  Nutzen  erlangt  bzw.  einen  Nachteil  abwendet.  Sofern  und  soweit  der 
Rekurs mit hierzu von vornherein ungeeigneten Rügen begründet wird, fehlt es 
am  Anfechtungsinteresse.  Das  Interesse  kann  rechtlicher  oder  tatsächlicher 
Natur sein. Das Kriterium der Schutzwürdigkeit zeigt indes an, dass nicht jedes 
beliebige  Interesse  anerkannt  wird.  Ob  ein  Interesse  schutzwürdig  ist,  ergibt 
sich aus seiner rechtlichen Würdigung. 

 
 
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2.2  Die  Parzellierung  eines  überbauten  Grundstücks  ist  bewilligungs-
pflichtig  (§ 309  Abs. 1  lit. e  PBG).  Die  Bewilligung  ist  zu  erteilen,  wenn  keine 
den Bauvorschriften widersprechenden Verhältnisse geschaffen werden (§ 228 
Abs. 2  PBG).  Die  Unterteilung  anderer  Grundstücke  oder  die  Vereinigung  von 
Grundstücken  bedürfen  keiner  baurechtlicher  Bewilligung.  In  diesen  Fällen 
obliegt  die  Prüfung  allfälliger  baurechtlicher  Probleme  allein  dem  Grund-
eigentümer (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- 
und Baurecht, 5. A., 2011, Bd. 1, S. 269). 

Einer  Verkleinerung  überbauter  Grundstücke  können  im  Sinne  von  § 228 
Abs. 2  PBG  verschiedene  Ablehnungsgründe  entgegenstehen.  Am  häufigsten 
sind  Abstandsverletzungen  (§ 270  PBG)  und  Ausnützungsüberschreitungen. 
Die  Parzellierung  einer  Arealfläche  kann  komplizierte  Fragen  aufwerfen,  wenn 
diese  ursprünglich  nach  einem  Gesamtkonzept  überbaut  worden  ist.  Sodann 
sind die Vorschriften über den erlaubten Grenzbau (§ 287 PBG), Öffnungen in 
Grenzfassaden (§ 289 PBG) und Brandmauern (§ 290 PBG) zu beachten. 

2.3  Die  der  Vorinstanz  zur  Bewilligung  eingereichte  Parzellierung  der 
Parzelle  Kat.-Nr.  1  ist  nach  § 309  Abs. 1  lit. e  PBG  i.V.m.  § 228  Abs. 2  PBG 
ohne  weiteres  bewilligungspflichtig.  Dass  die  Parzellierungsbewilligung  erteilt 
wurde, führt indes noch nicht zur Aufteilung der Grundstücke. Die rechtskräftige 
baurechtliche  Bewilligung  ist  vielmehr  Voraussetzung  für  die  Grundbuchan-
meldung.  Letztere  muss  die  Angaben  zur  Beurteilung  enthalten,  ob  für  die 
Verfügung  über  ein  Grundstück  die  Bewilligung  einer  Behörde  notwendig  ist 
(Art. 51  Abs. 2  der  Grundbuchverordnung  [GBV]).  Der  Grundbuchverwalter  ist 
vor  der  Eintragung  zur  Prüfung  verpflichtet,  ob  die  für  die  Mutation  erforder-
lichen Bewilligungen vorliegen (Art. 83 Abs. 2 lit. i GBV). 

2.4  Gemäss  Art. 648  Abs. 2  des  Zivilgesetzbuches  (ZGB)  bedarf  es  zur 
ihrer 
Veräusserung  oder  Belastung  der  Sache  sowie  zur  Veränderung 
Zweckbestimmung der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht 
einstimmig  eine  andere  Ordnung  vereinbart  haben.  Rechtliche  Verfügungen 
über  die  Sache  erfordern  daher  im  Grundsatz  einen  einstimmigen  Beschluss 
aller  Miteigentümer  (Barbara  Graham-Siegenthaler,  in:  Handkommentar  zum 
Schweizer Privatrecht, Sachenrecht Art. 641-977 ZGB, 3. A., 2016, Art. 648 Rz. 
11; BGr, 13. November 2012, 5A.640/2012, E. 3; BGE 130 III 441 E. 2.3). Diese 
Ordnung ist, wie sich bereits aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, nicht zwingend. 
Dass der Rekurrent und der Mitbeteiligte mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 1 
eine abweichende Ordnung getroffen hätten, ist nicht ersichtlich. Vielmehr geht 
aus  Ziffer  7  der  im  Grundbuch  angemerkten  Nutzungs-  und  Verwaltungs-
ordnung  hervor,  dass  diese  nur  durch  einstimmigen  Beschluss  aller 
Miteigentümer abgeändert werden kann. Diese Bestimmung erfasst zwar nicht 
alle  rechtlichen  Verfügungen  über  die  Sache.  Faktisch  schliesst  sie  eine 
abweichende  Ordnung  nach  dem  Mehrheitsprinzip  aus.  Ob  Ziffer  7  der 
Nutzungs-  und  Verwaltungsordnung  oder  die  dispositive  Regelung  des 
Gesetzes Geltung beansprucht, kann im Ergebnis offen bleiben. Die Aufteilung 
der  Parzelle  Kat.-Nr.  1  in  die  geplanten  Parzellen  Kat.-Nrn.  3  und  2  bedarf  in 
jedem Fall einer gemeinsamen Erklärung und Verfügung des Rekurrenten und 
des  Mitbeteiligten.  Die  Eintragung  der  Parzellierung  im  Grundbuch  darf  nur 
aufgrund einer schriftlichen Erklärung der Eigentümer erfolgen (Art. 963 Abs. 1 

 
 
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ZGB).  Dafür  bedarf  es  entsprechender  Ausweise  über  das  Verfügungsrecht 
(Art.  965  Abs. 1  und  2  ZGB).  Der  Grundbuchverwalter  hat  den  Ausweis  über 
das Verfügungsrecht von Amtes wegen zu prüfen (Art. 965 ZGB, Art. 83 Abs. 2 
lit. c  GBV,  Art.  84  GBV).  Ohne  Zustimmung  des  Rekurrenten  kann  daher  die 
Parzellierung der Parzelle Kat.-Nr. 1 nicht erwirkt werden. 

2.5  Das 

für  die  Parzellierung  nach  dem  Gesagten  unabdingbare 
Einverständnis  des  Rekurrenten  liegt  nicht  vor.  Damit  und  aufgrund  der 
gesamten  Umstände  ist  für  das  vorliegende  Verfahren  ohne  weiteres  davon 
auszugehen,  dass  die  von  der  Vorinstanz  bewilligte  Teilung  der  Parzelle  Kat.-
Nr. 1  mangels  Abgabe  der  notwendigen  Erklärungen  gegenüber  den 
Grundbuchbehörden  nicht  wird  durchgeführt  werden  können.  Der  geplanten 
Teilung mit dem von der Vorinstanz bewilligten Grenzverlauf steht zumal die im 
Grundbuch  angemerkte  Nutzungs-  und  Verwaltungsordnung entgegen,  welche 
ohne  einstimmigen  Beschluss  des  Rekurrenten  und  des  Mitbeteiligten  nicht 
modifiziert werden kann. 

2.6  Daraus  folgt,  dass  an  der  beantragten  Aufhebung  der  angefochtenen 
Parzellierungsbewilligung  kein  schutzwürdiges  Interesse  besteht.  Das  von  der 
Vorinstanz  durchgeführte  öffentlich-rechtliche  Verfahren  betreffend  die 
öffentlich-rechtliche  Bewilligung  der  Parzellierung  der  Parzelle  Kat.-Nr.  1  führt 
nicht  unmittelbar  zur  Aufteilung  der  Parzelle  und  damit  auch  nicht  zur 
Abänderung  der  bestehenden  Nutzungs-  und  Verwaltungsordnung.  Die 
Gutheissung  des  Antrags  des  Rekurrenten  auf  Aufhebung  des  angefochtenen 
Entscheids  ist  damit  von  vornherein  nicht  geeignet,  dessen  rechtliche  oder 
tatsächliche  Stellung  zu  verbessern.  Formelle  Rechtsnachteile  der  erteilten 
baurechtlichen Bewilligung sind keine ersichtlich. Wird von der Bewilligung kein 
Gebrauch gemacht, fällt sie nach Ablauf von drei Jahren von Gesetzes wegen 
dahin  (§ 322  Abs. 1  PBG).  Die  Einreichung  neuer,  inhaltlich  nicht  mit  der 
erteilten  Bewilligung  übereinstimmender  baurechtlicher  Gesuche  bleibt  dem 
Rekurrenten  offen.  Sodann  werden  die  Kosten  gemäss  Ziffer 2  des 
angefochtenen  Entscheids  einzig  der  Bauherrschaft  und  damit  dem 
Mitbeteiligten  auferlegt.  Der  Rekurrent  ist  somit  auch  durch  die  Kostenauflage 
nicht  beschwert.  Daher  ist  auf  den  Rekurs  mangels  eines  schützenswerten 
Interesses nicht einzutreten.