# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f532b958-b95e-5e30-92ee-81056f15eebb
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-05-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 29.05.2001 A/725/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-725-2000_2001-05-29.pdf

## Full Text

- 1 - 
 
 

 _____________ 
 
A/725/2000-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 29 mai 2001 

 

 

 

dans la cause 

 

 

S__________ S.A. 

représentée par Me Jacques Bercher, avocat 

 

 

 

 contre 

 

 

 

COMMISSION DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

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 _____________ 
 
A/725/2000-TPE 

 EN FAIT 
 

1.  S__________ S.A. (ci-après : S__________), dont le 
siège est auprès de F__________ Société Fiduciaire S.A., 
__________ Genève, est propriétaire, depuis 1997, de 
l'immeuble sis rue _________, à Genève.  

 
2.  Au bénéfice de deux autorisations de construire 

obtenues les 15 octobre 1997 et 11 mars 1999, S__________ 
a entrepris divers travaux de construction. 

 
3.  Vers la fin de l'année 1998, indépendamment des 

travaux autorisés, S__________ en a effectué d'autres 
dans les appartements n° 002 (quatre pièces au rez-de-
chaussée), n° 003 (trois pièces au rez-de-chaussée) et n° 
031 (quatre pièces au troisième étage). 

 
 a. Dans l'appartement n° 002 les travaux ont coûté 

CHF 40'196,35. Il s'agissait de travaux de plomberie, 
d'électricité, de carrelage, de peinture et papier peint, 
d'agencement de cuisine, de menuiserie intérieure, de 
revêtement de sols et de divers travaux comprenant, 
notamment, les postes faux plafonds, révision de stores 
et chauffage. 

 
  Le loyer de cet appartement a passé de CHF 8'112.- 

par an, selon l'état locatif du 1er août 1997, à CHF 
15'000.- par an, selon l'état locatif du 1er janvier 
1999. 

 
 b. Le coût total des travaux de l'appartement n° 003 

s'est élevé à CHF 23'422,65. Selon l'état locatif du 1er 
août 1997, le loyer était de CHF 6'336.- par an; l'état 
locatif du 1er janvier 1999, faisait état d'un loyer de 
CHF 9'600.-. 

 
 c. Les travaux exécutés dans l'appartement n° 031 ont 

été facturés CHF 20'366,80. De CHF 10'488.- l'an selon 
l'état locatif au 1er août 1997, le loyer a été réévalué 
à CHF 15'600.- au 1er janvier 1999.  

  
4.  A l'occasion d'un litige concernant le loyer de 

l'appartement n° 002, une procédure a été ouverte par-de-
vant le tribunal des baux et loyers. Parallèlement, l'As-
loca, mandataire de la locataire, a informé le départe-
ment de l'aménagement, de l'équipement et du logement 
(ci-après : le département) du type de travaux exécutés 
dans l'appartement en question. 

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5.  Au terme d'un échange nourri de correspondance, le 

département a informé S__________, le 13 décembre 1999, 
que les travaux entrepris étaient soumis à la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et qu'un 
délai de trente jours lui était imparti pour déposer une 
requête en autorisation de construire par procédure 
accélérée. 

 
6. a. Considérant que les travaux entrepris n'étaient 

pas soumis à la LDTR, S__________ a recouru auprès de la 
commission cantonale de recours en matière de 
constructions (ci-après : la commission) contre la 
décision du département du 13 décembre 1999 en concluant 
à son annulation. 

 
 b. La commission a débouté S__________ de son recours 

le 19 mai 2000. 
 
7.  a. Le 26 juin 2000, S__________ a alors saisi le 

Tribunal administratif en concluant à la mise à néant de 
la décision de la commission. 

 
  Les travaux effectués étant des travaux 

d'entretien usuels, les dispositions du Code des 
obligations du 30 mars 1911 (CO - RS 220), notamment 
l'article 256 CO, devaient prévaloir. En effet, 
l'application de la LDTR parallèlement au CO ouvrirait la 
voie à des décisions contradictoires, rendues par des 
juridictions différentes. 

 
  Selon le recourant, si l'on soumettait les travaux 

d'entretien à la LDTR, le système de cette loi 
reviendrait à instituer un contrôle général des loyers, 
contraire aux principes constitutionnels. 

 
 b. Le département intimé a conclu au rejet du 

recours. 
 
8.  Le 27 novembre 2000, lors d'un transport sur 

place, les juges du tribunal administratif ont procédé à 
diverses constatations.  

 
  Les participants ont visité en premier lieu 

l'appartement n° 031, dans lequel la cuisine, les blocs 
et le carrelage étaient neufs; dans la salle de bains, la 
peinture avait été remplacée par des faïences et la 
baignoire sur pied avait été remplacée par une baignoire 

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moderne.  
 
  Au deuxième étage, le tribunal a visité un 

appartement qui n'avait pas été transformé : l'agencement 
de la cuisine était d'époque et se réduisait à un évier 
et à une cuisinière à gaz. Cependant, le propriétaire 
avait lui-même rafraîchi les peintures et l'ancien 
locataire avait fait encastrer la baignoire.  

 
  Se rendant ensuite au rez-de-chaussée, les juges 

ont noté que la cuisine était agencée à neuf, de même que 
la salle de bains, entièrement carrelée.  

   
  Dans le dernier appartement litigieux, la salle de 

bains, les faïences, les carreaux ainsi que la robinette-
rie étaient neufs, de même que l'agencement de la 
cuisine. Dans la foulée de ces travaux, de faux plafonds 
avaient été posés. 

 
9.  Dans un courrier du 4 décembre 2000, la société 

recourante a indiqué que le montant de la valeur au bilan 
du 31 décembre 1999 de l'immeuble concerné s'élevait à 
CHF 2'843'494.30. 

 
10.  Invitée à se déterminer sur le procès-verbal de 

transport sur place, S__________ a rappelé que 
l'appartement du deuxième étage - qui n'avait pas subi de 
travaux - était dans un état comparable, si ce n'était 
supérieur aux trois appartements dans lesquels des 
travaux avaient été effectués. Quant aux blocs de 
cuisine, il ne s'agissait que de l'adaptation aux 
exigences minimales en matière de logement de la 
communauté des locataires. Enfin, les frais engendrés par 
les travaux et consignés sur les fractures concernaient 
essentiellement la main-d'oeuvre, et non pas le matériel.  

 
11.  Le 21 décembre 2000, le département a persisté 

dans ses conclusions. 
 
 

 EN DROIT 
 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 
2. a. La loi sur les démolitions, transformations et ré-

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novations de maisons d'habitation du 22 juin 1989 (aLDTR 
de 1989 - L 5 20) a été abrogée par l'entrée en vigueur 
le 23 mars 1996 loi sur les démolitions, transformations 
et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 
(aLDTR de 1996 - L 5 20). Par la suite, soit le 23 mars 
1999, plusieurs articles de cette loi LDTR ont été modi-
fiés et sont entrés en vigueur - après votation populaire 
du 26 septembre 1999 - le 16 octobre 1999. C'est 
notamment le cas de l'article 3 LDTR qui contient les 
définitions de la transformation et du changement 
d'affectation. Il convient donc de déterminer quelle 
législation est applicable à la présente espèce. 

 
 b. L'article 49 alinéa 2 LDTR prévoit que l'aLDTR 

1989 est abrogée mais demeure applicable aux infractions 
commises avant son abrogation. L'article 50 alinéa 2 LDTR 
prévoit quant à lui que la LDTR s'applique aux demandes 
d'autorisation pendantes devant le département au jour de 
son entrée en vigueur, ainsi qu'à celles qui, à ce même 
jour, font l'objet de procédures pendantes devant la 
commission de recours ou le Tribunal administratif. 

 
 c. En l'espèce, les travaux litigieux ont eu lieu en 

1998, soit sous l'empire des dispositions de l'aLDTR 
1996, antérieures à la modification du 16 octobre 1999. 
C'est cependant après cette entrée en vigueur que le 
département a notifié aux recourants la décision leur 
impartissant un délai pour déposer une requête en 
autorisation de construire, soit le 13 décembre 1999, 
considérant que les travaux étaient soumis à la LDTR.  

 
 d. Aucune demande d'autorisation n'étant pendante au 

sens de l'article 50 alinéa 2 précité, les dispositions 
de la LDTR dans leur teneur au 16 octobre 1999 ne sont 
pas applicables. Il sera donc fait application à la 
présente espèce des dispositions en vigueur 
antérieurement, soit de l'aLDTR 1996. 

 
3. a. L'article 3 alinéas 1 et 2 aLDTR 1996 prévoit que 

par transformation, on entend tous les travaux qui ont 
pour objet : 

 
  a) de modifier l'architecture, le volume, 

l'implantation, la destination, la distribution 
intérieure de tout ou partie d'une maison d'habitation; 

 
  b) la création de nouveaux logements, notamment 

dans les combles; 
 

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  c) la création d'installations nouvelles d'une 
certaine importance, telles que chauffage, distribution 
d'eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines; 

 
  d) d'améliorer le confort existant sans modifier 

la distribution des logements, sous réserve de l'alinéa 2 
ci-dessous (alinéa 1).  

 
  Les travaux d'entretien régulier et raisonnables 

ne sont pas considérés comme travaux de transformation 
(alinéa 2). 

  
 b. Le Tribunal administratif a jugé que la révision 

de 1996 n'avait pas apporté de modifications notables aux 
dispositions régissant les transformations et que la 
jurisprudence développée jusqu'alors, soit sous l'empire 
de l'aLDTR 1989, conservait sa valeur. Par ailleurs, les 
travaux d'entretien n'avaient pas reçu à travers la nou-
velle loi de définition particulière et celle retenue 
jusque-là par la jurisprudence du Tribunal administratif 
et du Tribunal fédéral, demeurait applicable (ATA SI T. 
du 8 avril 1997).  

 
  En conséquence, il sera fait uniquement référence 

à l'aLDTR 1996, à l'exclusion de l'aLDTR 1989. 
 
4.  L'abondante jurisprudence développée par le Tribu-

nal administratif et le Tribunal fédéral sur le problème 
de la distinction entre travaux d'entretien et de trans-
formation, a visé d'une part, lorsque cela était 
possible, à décrire le type d'interventions pouvant 
recevoir l'une ou l'autre qualification, et d'autre part 
à développer des critères à prendre en compte en dehors 
de la simple nature des travaux.  

 
5.  La distinction entre travaux d'entretien et de ré-

novation (ou transformation) se fait à plusieurs niveaux. 
Seuls certains types de travaux ne posent aucun problème 
de qualification (art. 3 al. 1 let. b et c). La plupart 
doivent néanmoins faire l'objet d'un raisonnement en deux 
temps : a) les travaux sont-ils par nature des travaux 
d'entretien (sinon alors ce sont des travaux de transfor-
mation). b) les travaux retenus dans la catégorie "entre-
tien" sont-ils d'un coût tel qu'il risquent de modifier 
l'affectation qualitative des logements ? (F. PAYCHERE, 
O. BINDSCHEDLER, "La jurisprudence récente du Tribunal 
administratif du Canton de Genève en matière d'entretien 
des immeubles" in RDAF 1998 p. 369). 

 

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6. a. L'ancien article 3 alinéa 1 RLDTR prescrit que les 
travaux d'entretien au sens de l'article 3 alinéa 2 aLDTR 
1996 sont ceux qui n'ont pas été différés dans le temps 
et qui s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en 
bon état, soit en procédant à des réparations, soit en 
remédiant à l'usure normale (remplacement d'installations 
vétustes par du matériel neuf servant au même usage). 

 
 b. Les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur 

est tenu de réaliser au regard de son obligation d'entre-
tien de la chose louée prescrite par l'article 256 alinéa 
1 CO et qui échappent à la loi (ATA C. du 1er décembre 
1992). Ils visent à maintenir l'ouvrage dans son état en 
réparant les atteintes dues au temps ou à l'usage (ATA 
M.-B. du 14 février 1990 p. 37 et ss). 

 
  Peuvent également être considérés comme tels, des 

travaux qui, dépassant le strict entretien, consistent à 
substituer à des installations intérieures vétustes des 
éléments neufs servant au même usage, soit simplement à 
moderniser une construction sans en modifier la nature, 
le caractère et l'affectation. Il en est ainsi du 
remplacement de sols, de poutres, la réfection de 
cheminées, voire la réparation d'un toit par le 
remplacement de parties défectueuses.  

 
  On peut encore assimiler aux travaux non soumis à 

autorisation, de modestes changements dans la répartition 
interne du volume d'un bâtiment, n'entraînant que de 
minimes transformations. Ainsi, pour être soumis à 
autorisation, de tels travaux doivent atteindre une 
certaine importance, c'est-à-dire modifier notablement, 
soit en tout ou partie, la répartition interne du volume 
construit, soit l'affectation de ces locaux (ATA M.-B. du 
14 février 1990). 

 
  On peut aussi citer comme exemple le remplacement 

d'un ascenseur existant ou celui de colonnes d'eau chaude 
et d'eau froide (ATA SI C. du 1er décembre 1992). Le Tri-
bunal fédéral va jusqu'à admettre que les travaux amélio-
rant le confort du logement, pour autant qu'ils soient 
mineurs, ne sauraient être soumis à autorisation. Il en 
irait ainsi de l'installation d'une armoire frigorifique, 
d'une machine à laver le linge ou la vaisselle et d'une 
cuisinière (ATF 116 Ia 409).  

 
  Des travaux d'entretien peuvent constituer une 

transformation s'ils provoquent des modifications allant 
au-delà de ce qui est usuel, comme un important accrois-

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sement du confort (ATF L. du 9 février 1993 confirmant 
l'ATA du 24 juin 1992 publié in SJ 1994 p. 531). 

 
 c. Quant à la notion de rénovation, reprise à l'arti-

cle 9 alinéa 1 lettre e de la loi et considérée par cette 
disposition comme une transformation, elle couvre selon 
la jurisprudence tous les travaux d'entretien, de 
réparation et de modernisation qui laissent intact le 
volume, l'aspect extérieur et la destination de 
l'immeuble; ces travaux constituent une transformation 
s'ils provoquent des modifications allant au-delà de ce 
qui est usuel, comme un important accroissement du 
confort (ATF L. du 9 février 1993 confirmant l'ATA du 24 
juin 1992 publié in SJ 1994 p. 531). 

  
 d. En l'espèce, il n'est pas contesté que la nature 

des travaux entrepris par la recourante est celle de 
travaux d'entretien. Le transport sur place effectué par 
le tribunal de céans n'a d'ailleurs pas permis de 
remettre en question la qualification des travaux 
litigieux. 

 
7. a. L'examen de la nature des travaux ne saurait être 

toutefois le seul critère à prendre en considération pour 
déterminer si les interventions concernées échappent à la 
loi. Celles-ci peuvent atteindre une ampleur telle qu'el-
les sont susceptibles d'aboutir à un changement 
qualitatif de l'immeuble. De même, l'augmentation du 
loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet 
d'entraîner un changement d'affectation qualitatif des 
logements. Les appartements ne sont plus accessibles aux 
personnes à bas revenus, en particulier aux personnes 
âgées, et ils ne répondent plus aux besoins de la 
population où sévit la plus forte pénurie (ATF SI du 
square Bellevue du 10 octobre 1991; ATF 116 Ia 409; ATA 
SI C. du 1er décembre 1992). 

 
  Une solution consistant à qualifier les travaux 

uniquement à partir de leur nature, comporte le risque 
d'un effritement progressif et généralisé du patrimoine 
immobilier par le biais d'un changement d'affectation. En 
effet, des travaux d'entretien sont susceptibles 
d'aboutir à une rénovation, voire à une transformation 
d'un immeuble; il en est ainsi par exemple lorsque 
n'ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation 
tout au long de l'existence d'un immeuble, ou encore 
parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de 
nombreuses années, leur accumulation leur confère une 
ampleur propre à engendrer un changement du niveau des 

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loyers tel que la destination de l'immeuble en est 
modifiée (ATA Moïse-Duboule 19-21 du 14 février 1990). 

 
 b. Dans la mesure où la loi vise principalement à 

maintenir un habitat correspondant, notamment sous 
l'angle économique, aux besoins prépondérants de la 
population, il faut éviter que des travaux non soumis à 
la loi ne conduisent à la longue à une érosion dudit 
habitat. En d'autres termes la loi cherche à soumettre au 
contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux 
davantage en fonction des risques qu'ils font peser sur 
le caractère abordable des logements qu'en fonction du 
type des travaux eux-mêmes (F. PAYCHÈRE, O. BINDSCHEDLER, 
op. cit., p. 368). Qu'il s'agisse de soumettre au régime 
des transformations certains travaux d'entretien ou, 
malgré l'absence de régularité, de ne pas assimiler ces 
travaux à des transformations, le critère décisif est 
donc leur coût et ses conséquences sur le caractère 
abordable des logements (F. PAYCHERE, O. BINDSCHEDLER, 
op. cit., p. 369) 

   
 c. Le tribunal de céans a jugé que des travaux en soi 

assimilables à des travaux d'entretien sont des travaux 
de transformation si leur coût s'élève à la moitié du 
prix de l'immeuble (ATA SI Moïse-Duboule 19-21  du 14 
février 1990). Il s'agissait de travaux de rénovation, 
rendus nécessaires par l'absence de tous travaux 
d'entretien pendant de longues années et dont l'ampleur 
était de nature à modifier fondamentalement le standing 
de l'immeuble. Tel n'est en revanche pas le cas de 
travaux ne dépassant pas le 10 % de la valeur d'assurance 
de l'immeuble, et n'ayant pas eu pour effet de 
transformer des appartements au loyer modeste en 
appartements de luxe (ATA SI du Crest-Levant du 1er 
décembre 1992). Dans le même sens, des travaux d'entre-
tien différés dans le temps mais dont le coût ne dépasse 
pas 3 % de la valeur de l'immeuble, ne sont pas soumis, 
pour ce dernier motif à la loi (ATA SI L. du 27 janvier 
1998). 

 
8. a. La notion de besoins prépondérants de la 

population a été déterminée en fonction du critère du 
loyer. Le Tribunal de céans a admis qu'il répondait 
encore à ce besoin jusqu'à un maximum de CHF 3'225.- la 
pièce par année, voire CHF 3'500.- dans des circonstances 
particulières (ATA SI Moïse-Duboule du 7 décembre 1993, 
SJ 1994 pp. 225 ss.). Le maximum de CHF 3'225.- la pièce 
par année a d'ailleurs été repris à l'article 6 alinéa 3 
LDTR, entré en vigueur le 16 octobre 1999. 

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 b. Un logement correspond en principe par son genre 

ou par son loyer aux besoins prépondérants de la 
population lorsqu'il se trouve dans la fourchette de 
loyer susmentionnée ou lorsque ce logement entre dans la 
catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie 
au sens de l'article 25 aLDTR 1996. Il y a pénurie 
d'appartements lorsque le taux des logements vacants, 
considérés par catégorie, est inférieur à 2 % du parc 
immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 aLDTR 
1996). Les appartements de plus de 6 pièces n'entrent pas 
dans une catégorie où sévit la pénurie (art. 25 al. 3 
aLDTR 1996). Selon les arrêtés du Conseil l'Etat pour la 
période pertinente, les logements où sévit la pénurie 
sont ceux entre deux et demi et six pièces (ATA SI T. et 
D. du 8 avril 1997 et SI L. du 27 janvier 1998).  

 
9. a. Dans la présente affaire, les travaux effectués 

dans l'appartement N° 002 ont eu pour effet de faire pas-
ser le loyer par pièce et par année de CHF 2'028.- à CHF 
3'750.-. Celui de l'appartement N° 003 est passé de CHF 
2'112.- à CHF 3'200.-; le loyer, toujours par pièce et 
par année, de l'appartement N° 031 est passé de CHF 
2'662.- à CHF 3'900.-. 

 
  Ces trois appartement répondent aux besoins prépo-

ndérants de la population, de par leur typologie avant 
les travaux. De plus, les appartements N° 002 et 003 r-
épondent aussi aux besoins prépondérants de la 
population, du fait de leur loyer, avant les travaux. 

 
 b. Comme relevé ci-dessus, le coût des travaux d'une 

part et ses conséquences sur le caractère abordable des 
logements d'autre part, constituent des critères déci-
sifs. En l'espèce, le coût des travaux a eu des consé-
quences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent 
en majeure partie plus aux besoins prépondérants de la 
population, créant ainsi un effritement du parc locatif 
protégé par la LDTR, ce que cette loi tend précisément à 
éviter. Les montants investis pour réaliser les travaux 
sont du même ordre de grandeur que ceux retenus par le 
Tribunal administratif dans l'arrêt B. du 24 avril 2001 
précité, pour admettre que ces sommes et leur impact sur 
les loyers entraînaient un changement qualitatif permet-
tant d'affirmer qu'il s'agit de travaux d'entretien, 
différés dans le temps, et ayant pour conséquence une 
modification de l'affectation qualitative de l'immeuble 
concerné. 

 

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  La combinaison du critère du coût et de celui de 
l'effet de ce dernier sur les loyers doit dès lors 
entraîner, en l'espèce, une soumission des travaux à la 
loi.  

 
10.  En conséquence, la recourante sera déboutée de 

toutes ses conclusions et la décision de la commission de 
recours du 25 mai 2000 sera confirmée. Dès lors que les 
travaux entrepris sont assujettis à la LDTR, ils doivent 
faire l'objet d'une requête en autorisation de construire 
par procédure accélérée auprès du département. 

 
11.  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- 

sera mis à la charge de la recourante. 
 
 
 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 

   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 26 juin 2000 par S__________ S.A.  contre la 
décision de la commission de recours en matière de 
constructions du 25 mai 2000; 

 
   au fond : 
 

   le rejette; 
 
   met à la charge de S__________ 

S.A. un émolument de CHF 1'500.-; 
 
   communique le présent arrêt à Me 

Jacques Bercher, avocat de la société recourante, ainsi 
qu'à la commission de recours en matière de constructions 
et au département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 

Bovy, MM. Thélin, Paychère, juges. 

 

       Au nom du Tribunal administratif : 

     la greffière-juriste :  le président : 

 

          V. Montani         D. Schucani 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci