# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 34e936d4-286e-541a-ab81-40f172bd8aaf
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-07-03
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 03.07.2017 SGSTA.2016.92
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-2016-92_2017-07-03.html

## Full Text

KSGE 2017 Nr. 8

 

 

StG
§ 39 Abs. 3, DBG Art. 32 Abs. 2. Abzüge, Liegenschaftsunterhalt.

Bei
abweichenden Regelungen des Übergangs von Nutzen und Gefahr einer Liegenschaft
im Kaufvertrag sowie des Zeitpunkts deren Besitzesübergangs in einer
Zusatzvereinbarung ist der Kaufvertrag massgebend.   

 

 

Aus den Erwägungen

 

2.    Der Abzug der
Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen wird im kantonalen
Steuergesetz (§ 39 Abs. 3 StG) und im Gesetz über direkte Bundessteuer (Art. 32
Abs. 2 DBG) nahezu identisch geregelt (vgl. StE 2005 A 23.1 Nr. 10, E 3.3), so
dass es sich rechtfertigt, Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln. Soweit
notwendig, wird auf einzelne Differenzierungen hingewiesen.

 

3.    Unterhaltskosten
sind nach herrschender Lehre (vgl. RICHNER et al., Handkommentar zum DBG, 3.A.,
Art. 32 N 37) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in
erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren
oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen,
Renovationen). Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der
Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines
Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung
(unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines
Grundstücks sicherstellen) dienen. 

 

Der Abzug der
Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz in § 39 Abs. 3 StG (vgl. Art.
32 Abs. 2 DBG) geregelt. Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO 16):
Unterhalts- Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im
Privatvermögen (BGS 614.159.16) hält in § 8 in zeitlicher Hinsicht fest, dass
nur Kosten abgezogen werden können, welche in der Steuerperiode in Rechnung
gestellt wurden. Damit wird klargestellt, dass im Kanton Solothurn das
Rechnungsdatum massgebend ist (KSG, Entscheid vom 18.8.2014, SGS-TA.2014.25, E.
2.2; Entscheid vom 17.11.2008, SGSTA.2008.60; KSGE 1997 Nr. 5). 

 

4.    Unterhaltskosten
sind als Gewinnungskosten von einem Einkommen aus unbeweglichem Vermögen
abhängig (vgl. RICHNER et al., a.a.O., Art. 32 N 4). Verlangt wird hier nicht
nur ein wirtschaftlicher, sondern auch ein zeitlicher Zusammenhang zwischen
Ausgabe und Einkommenserzielung. Unterhaltskosten sind das Korrelat zur
Eigenmietwertbesteuerung; der Abzug kann sich grundsätzlich dementsprechend nur
auf einen Zeitraum beziehen, für den auch der Eigenmietwert erfasst wird (vgl.
BGer, Entscheid vom 21.6.2005, 2A.693/2004, E. 3). In aller Regel wird bei
einem Neuerwerb einer Liegenschaft die zeitliche Konnexität bejaht, wenn im
Zeitpunkt der Aufwendung Nutzen und Gefahr dieser Liegenschaft auf die Person,
welche die Aufwendungen trägt, übergegangen sind (B. ZWAHLEN/A. LISSI, in: Zweifel/Beusch
[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die
direkte Bundessteuer, 3.A., Art. 32 N 9; KSG, Entscheid vom 18.8.2014,
SGSTA.2014.25, E. 2.2).  

 

5.1  Vorliegend ist
umstritten, wann Nutzen und Gefahr übergegangen sind. Im Kaufvertrag vom …
Januar 2014 wurde ausdrücklich festgehalten, dass Nutzen und Gefahr am …
November 2014 auf die Kaufpartei übergehen. In einer schriftlichen
Zusatzvereinbarung vom … Juni 2014 hielten die Parteien demgegenüber fest, dass
der Kauf am … Oktober 2014 erfolgen soll mit der Zahlung des Restkaufpreises
von CHF 980'000 und dass die Liegenschaft ab dem … September 2014 in
ungereinigtem Zustand für Renovationsarbeiten zur Verfügung steht. Die Kosten
der Reinigung wurden unter den Parteien geteilt. Fraglich ist nun, ob durch
diese Zusatzvereinbarung sich das Datum von Nutzen und Gefahr auf den …
September 2014 vorverschoben hat.

 

5.2  Unter dem
"Nutzen" im Sinne von Art. 185 OR werden üblicherweise sämtliche
natürlichen und zivilen Früchte verstanden mit Einschluss weiterer Vorteile
irgendwelcher Art, die zufolge des Gebrauchs einer Sache aus dieser gezogen
werden können (H. SCHÖNLE, Zürcher Kommentar, Art. 185 OR N 6; H. GIGER, Berner
Kommentar, Art. 220 OR N 28 f.). Nutzen sind somit bei Grundstücken
beispielsweise die Miet- und Pachtzinsen. 

 

5.3  Unter
"Gefahr" im Sinne von Art. 185 OR wird nach h.L. die Gegenleistungs-,
Vergütungs- oder Kaufpreisgefahr verstanden (H. SCHÖNLE, a.a.O., Art. 185 N
15). Der Übergang der Kaufpreisgefahr bedeutet, dass der Käufer den vollen
Kaufpreis bezahlen muss, obwohl er die Kaufsache nicht oder nur in
verschlechtertem Zustand erhält, weil der Verkäufer aufgrund der Rechtsfolgen
von Art. 119 Abs. 1 OR von seiner Pflicht zur Lieferung einer mangelfreien
Kaufsache befreit ist (H. SCHÖNLE, a.a.O., Art. 185 N 31). Ist die Gefahr auf
den Käufer übergegangen, trägt dieser somit das Risiko des zufälligen
Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Kaufsache zwischen
Vertragsschluss und Sachübergabe (J. SCHMID/H. STÖCKLI/F. KRAUSKOPF, OR BT,
2.A., N 455).

 

Der Übergang von Nutzen
und Gefahr hat somit weitreichende Konsequenzen. Aus diesem Grund wird dieser
Übergang beim Grundstückkauf im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag in aller
Regel ausdrücklich geregelt. In gewissen kantonalen Beurkundungsvorschriften
wird der Notar sogar angewiesen, eine entsprechende Klausel in den Vertrag
aufzunehmen (J. SCHMID/H. STÖCKLI/F. KRAUSKOPF, a.a.O., N 661).

 

5.4  Auch im
vorliegenden öffentlich beurkundeten Kaufvertrag wurde der Übergang von Nutzen
und Gefahr ausdrücklich geregelt und auf den … November 2014 terminiert. Eine
parteiinterne Veränderung dieses Zeitpunkts darf nun nicht leichthin angenommen
werden. Der Vereinbarung vom … Juni 2014 kann entnommen werden, dass der
Kaufpreis bereits am … Oktober 2014 bezahlt werden soll und die Liegenschaft dem
Käufer ab dem … September 2014 für Umbauarbeiten zur Verfügung stehen soll.
Damit soll der Übergang des Besitzes, der beim Grundstückkauf auch eine
wichtige Rolle spielt (H. GIGER, a.a.O., Art. 220 OR N 13 ff.), geregelt
werden. Zur Preisgefahr äussert sich die Vereinbarung aber nicht. 

 

5.5  Nutzen und Gefahr
gehen grundsätzlich gemäss Art. 185 Abs. 1 OR mit dem Abschluss des Vertrags
auf einen Erwerber über. Sollten die Parteien wie vorliegend für die Übernahme
des Grundstücks einen bestimmten Termin vereinbart haben, wird gemäss Art. 220
OR vermutet, dass Nutzen und Gefahr erst mit diesem Zeitpunkt auf den Erwerber
übergehen. Diese Vermutung gilt jedoch dann nicht, wenn die Parteien im
Hinblick auf den Gefahren- und Nutzenübergang eine ausdrückliche Regelung
getroffen haben. Die ausdrückliche Regelung von Nutzen und Gefahr im
Kaufvertrag geht daher der schriftlichen Vereinbarung des Übernahmetermins vor
(H. GIGER, a.a.O., Art. 220 OR N 9).

 

Wie bereits
festgehalten, haben die Parteien den Übergang von Nutzen und Gefahr
ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt. In der Vereinbarung vom … Juni 2014 wurde
demgegenüber der Zeitpunkt des Besitzesübergangs definiert. Besitzesübergang
und Übergang von Nutzen und Gefahr weichen somit vorliegend in zeitlicher
Hinsicht voneinander ab. Nach h. L. ist bei solchen Abweichungen für den
effektiven Übergang von Nutzen und Gefahr die ausdrückliche Regelung im
Kaufvertrag und nicht der faktische Besitzesübergang massgebend (H. GIGER,
a.a.O., Art. 220 N 19). Damit steht fest, dass vorliegend Nutzen und Gefahr
erst am … November 2014 auf die Rekurrenten übergegangen sind. 

 

5.6  Wenn Nutzen und
Gefahr erst am … November 2014 auf die Rekurrenten übergegangen sind, können
die Rekurrenten erst Unterhaltsarbeiten ab dem … November 2014 als
Gewinnungskosten steuerlich geltend machen (BGer, Entscheid vom 21.6.2005,
2A.693/2004, E. 3). Unterhaltsarbeiten vor dem … November 2014 können sie demgegenüber
nicht abziehen.  

 

 

Steuergericht,
Urteil vom 3. Juli 2017 (SGSTA.2016.92;BST.2016.85)