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**Case Identifier:** 013d8c48-ba4f-5d66-954f-7979988084a2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 10.02.2014 C/8480/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-8480-2012_2014-02-10.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.02.2014. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/8480/2012 ACJC/183/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 10 FEVRIER 2014 

Entre 

1) Madame A______, domiciliée c/o Mme B______, ______ Genève, 

2) Madame B______, domiciliée ______ Genève, appelantes d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 14 juin 2013, comparant toutes deux par Me Sidonie 

Morvan, avocate, 13, rue Ferdinand-Hodler, case postale 3483, 1211 Genève 3, en 

l'étude de laquelle elles font élection de domicile aux fins des présentes,  

 

et 

 

Madame C______ et Monsieur D______, domiciliés ______ Genève, intimés, 
comparant tous deux par l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, 

dans les bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 

 

 

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EN FAIT 

A. a. Par jugement du 14 juin 2013, communiqué pour notification aux parties le 
17 juin 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a débouté 

C______ et D______ de leurs conclusions dirigées contres B______ (ch. 1 du 

dispositif), a débouté A______ des fins de sa requête visant à la constatation d'un 

abus de droit (ch. 2) et a réservé la suite de la procédure s'agissant des conclusions 

dirigées contre A______ (ch. 3).  

En substance, les premiers juges ont retenu que l'absence de légitimation passive 

de B______ n'était plus litigieuse et que la demande des locataires en fixation 

judicaire de leur loyer formée à l'encontre d'A______ ne contrevenait pas à l'art. 2 

al. 2 CC. Ils ont en particulier considéré qu'A______ avait échoué à prouver que 

les locataires avaient eu connaissance du vice de forme concernant la notification 

du nouveau loyer en avril 2010, lorsqu'ils avaient consulté l'ASLOCA pour une 

autre question juridique. Le Tribunal a retenu que les locataires n'avaient eu 

connaissance de ce vice de forme que le 21 juin 2011, correspondant à la date 

d'une offre transactionnelle des locataires à la bailleresse. Il a considéré que 

l'intervalle de neuf mois, entre cette date et le dépôt de leur demande en justice le 

26 avril 2012, ne permettait pas de retenir que les locataires commettaient un abus 

de droit "puisque seule la prescription (respectée) de l'art. 67 CO les obligeait à 

agir dans un certain délai." Il ne pouvait être fait grief aux locataires d'avoir mis 

en exergue la nullité de leur loyer initial pour essayer de négocier avec la 

bailleresse avant d'agir en justice. Le dépôt de leur demande en justice, 

conséquence du refus de leur offre transactionnelle du 21 juin 2011, ne constituait 

donc pas une mesure de rétorsion des locataires, mais le simple exercice d'un droit 

conféré au locataire par le législateur.  

b. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 16 août 2013, B______ et 
A______ forment appel contre ce jugement, dont elles sollicitent l'annulation des 

chiffres 2 et 3 de son dispositif. Elles concluent, cela fait, principalement au 

déboutement de C______ et D______ de toutes leurs conclusions, avec suite de 

frais et dépens de première instance et d'appel, subsidiairement, au renvoi de la 

cause au Tribunal afin qu'un délai soit imparti à A______ pour produire les pièces 

nécessaires pour effectuer un calcul de rendement.  

Elles produisent à l'appui de leur appel une pièce nouvelle, soit un avis de débit du 

compte de B______ auprès du E______ du 29 août 2011.  

En résumé, elles font grief aux premiers juges d'avoir violé l'art. 2 al. 2 CC en ne 

retenant pas que la contestation du loyer initial par les locataires constituait un 

abus de droit. Elles estiment en particulier que les locataires avaient connaissance 

du vice de forme relatif à la fixation du loyer initial, dès qu'ils sont allés consulter 

l'ASLOCA en avril 2010, et qu'ils n'ont invoqué ce vice de forme que le 21 juin 

2011, après la notification d'un commandement de payer, étant précisé qu'ils 

étaient assistés de deux avocats dans le cadre de la procédure de mainlevée de 

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l'opposition. Pour le surplus, elles contestent l'existence de longues discussions 

entre les parties pour trouver une solution transactionnelle. En tout état, elles esti-

ment qu'il est établi par pièce qu'il n'y a pas eu de discussions transactionnelles 

au-delà de la date butoir du 5 juillet 2011 fixée dans le courrier du 21 juin 2011.  

c. Aux termes de leur mémoire de réponse, C______ et D______ concluent à la 
confirmation du jugement attaqué et au renvoi de la cause au Tribunal pour qu'il 

statue sur la fixation du loyer et au déboutement de B______ et A______ de 

toutes autres conclusions.  

En substance, ils adhèrent au raisonnement des premiers juges qui ont retenu que 

leur demande était "la seule conséquence de l'absence de solution amiable et le 

simple exercice d'un droit conféré à la partie locataire par le législateur". Ils esti-

ment que rien dans leur attitude n'aurait été manifestement contraire à l'objectif et 

à l'esprit matériel de la règle imposant au bailleur la notification aux locataires 

d'un avis de fixation de loyer initial. Ils considèrent que le raisonnement de 

B______ et A______ qui se fonde sur l'expérience générale de la vie pour en 

déduire que, lorsqu'ils ont consulté l'ASLOCA, sur la question de leurs obligations 

en matière de restitution de la chose louée, ils auraient été également conseillés 

sur l'ensemble de leurs droits découlant de leur contrat de bail, relèverait de la 

pure spéculation.  

d. Par plis du 23 septembre 2013, les parties ont été informées de la mise en déli-
bération de la cause. Elles n'ont pas fait usage de leur droit de réplique.  

B.  Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :  

a. B______ est propriétaire d'un appartement situé au 3ème étage de l'immeuble sis 
1, rue du Tir, à Genève. 

b. Par contrat du 11 septembre 2006, cet appartement a été remis à bail; à la 
rubrique "bailleresse" figure le nom d'A______, représentée par B______; à celle 

intitulée "les locataires" les noms de D______ et C______ le loyer mensuel net a 

été fixé à 3'000 fr.  

Le contrat a été conclu pour un an, du 15 septembre 2006 au 15 septembre 2007, 

avec clause de reconduction pour une durée indéterminée et la faculté de le résilier 

pour les termes des 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre. 

Les locataires ont constitué auprès du E______ une garantie de loyer de 3'000 fr., 

bloquée en faveur d'A______, représentée par B______. 

Aucun avis de fixation de loyer initial n'a été remis aux locataires. 

c. Par courrier du 31 mars 2010, les locataires ont résilié le bail pour le 15 avril 
2010, en joignant quatre candidatures (avec dossiers) de locataires de rempla-

cement. Ils ont restitué l'appartement le 24 avril 2010. 

d. En vue de la remise des clefs, C______ a informé B______ par courriel du 21 
avril 2010 qu'ayant consulté l'ASLOCA, elle refusait de prendre en charge les 

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frais de remise en état liés à l'usure normale, tels que réclamés par B______. En 

revanche, bien que l'ASLOCA lui ait dit qu'elle n'en avait pas l'obligation, elle 

acceptait de faire venir à ses frais un peintre le vendredi 23 avril 2010 pour ne 

repeindre en blanc (couleur d'origine) deux murs qu'elle avait peints en orange. 

Enfin, comme demandé, elle avait nettoyé le vestiaire à l'entrée ainsi que la porte 

de la chambre du côté Rhône et dépoussiéré les radiateurs dans le salon. 

e. Par courriel du 4 mai 2010, les locataires ont réitéré que c'était à bien plaire 
qu'ils avaient pris en charge la réfection de la peinture de l'appartement. Ils ont 

ainsi prié B______ de s'acquitter des frais de peinture de la cuisine. 

f. B______ leur a répondu le 5 mai 2010 en leur demandant quand la réfection de 
l'appartement serait achevée. Elle indiquait que si cela n'était pas fait à la fin de la 

semaine, elle serait contrainte de le faire elle-même et de prélever la somme 

correspondante aux travaux sur la garantie de loyer. Elle leur rappelait que dès 

lors qu'ils avaient quitté les lieux le 22 avril 2010, cela aurait déjà dû être chose 

faite.  

g. Le 7 février 2011, B______ a fait notifier aux locataires un commandement de 
payer, poursuite n

o
 11 115 593 H, pour obtenir la libération de la garantie 

bancaire, à laquelle ceux-ci ont formé opposition. 

Dans la présente procédure, elle affirme avoir agi pour le compte de sa mère, 

A______. 

h. Par jugement du 18 août 2011, le Tribunal de première instance a débouté 
B______ de ses prétentions en mainlevée de l'opposition précitée, faute de titre de 

mainlevée provisoire.  

i. Parallèlement à cette procédure, les locataires, sous la plume de l'ASLOCA, se 
sont adressés à B______ par courrier du 21 juin 2011 pour l'informer qu'en sa 

qualité de bailleresse, elle avait failli à son obligation de remise d'un avis de 

fixation de loyer initial. Ils ont proposé de renoncer à initier une procédure en 

fixation judiciaire du loyer si elle retirait la poursuite avant le 5 juillet 2011, leur 

restituait le montant de la garantie de loyer et leur allouait une indemnité pour 

solde de tout compte de 10'000 fr.  

j. Après le prononcé du jugement de mainlevée précité, le E______ a donné suite 
à la requête des locataires sollicitant la restitution de la garantie bancaire.  

k. Consécutivement, les locataires ont requis de B______ qu'elle retire la 
poursuite et règle les dépens de la procédure de mainlevée s'élevant à 200 fr.  

Les locataires ont réitéré cette demande par courrier électronique du 10 octobre 

2011 et courrier postal du 19 octobre 2011. 

l. Le Conseil de l'époque de B______ a répondu le 2 novembre 2011 qu'il cessait 
d'occuper. Il n'a pas répondu aux relances subséquentes des locataires visant à 

connaître le domicile de B______ qui ne semblait pas être domiciliée à la ______. 

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m. Le 26 avril 2012, les locataires ont déposé une demande auprès de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers "contre Madame 

A______ et aussi au besoin contre Madame B______, dans tous les cas 

représentée et p.a. chez Madame B______, ______ Genève", concluant à ce qu'un 

calcul de rendement soit ordonné, à la fixation du loyer à 1'000 fr. par mois dès le 

15 septembre 2006 et à la restitution du trop-perçu avec intérêts à 5% l'an "dès la 

date moyenne." Ils affirment avoir obtenu l'adresse de B______ auprès de l'Office 

cantonal de la population.  

n. Après l'échec de la tentative de conciliation, les locataires ont obtenu le 
6 décembre 2012 une autorisation de procéder et ont porté l'affaire devant le 

Tribunal le 14 janvier 2013. 

o. Dans leur réponse du 28 mars 2013, B______ et A______ ont conclu au rejet 
de la demande au motif du défaut de légitimation passive de la première et en 

raison de l'abus de droit à invoquer le vice de forme dans la fixation du loyer 

initial. Elles ont requis un jugement sur partie concernant ces points.  

Elles ont relevé que les locataires admettaient avoir consulté l'ASLOCA en avril 

2010, à l'occasion du litige relatif à la restitution de l'appartement. Il était invrai-

semblable que l'ASLOCA ne leur ait alors pas demandé si un avis de fixation du 

loyer leur avait été remis. En tout état, il était établi par le courrier du 21 juin 2011 

que ce vice de forme leur était connu depuis cette date. Ayant attendu de connaître 

l'issue de la procédure de mainlevée intentée par B______ pour déposer leur 

demande, tout en proposant d'y renoncer moyennant paiement d'une somme de 

10'000 fr., ils admettaient que le véritable but de leur demande n'était pas d'obtenir 

l'examen du caractère abusif du loyer initial "mais d'exercer une pression sur le 

bailleur." 

p. Lors de l'audience du 13 mai 2013, fixée pour plaider sur les questions du 
défaut de légitimation passive et de l'abus de droit (jugement sur partie), les par-

ties ont admis que seule A______, à l'exclusion de sa fille, disposait de la 

légitimation passive.  

Pour le surplus, A______ a plaidé l'abus de droit des locataires à invoquer le vice 

de forme. Ayant payé sans réserve leur loyer durant toute la durée du bail et ayant 

connaissance du vice de forme depuis le 25 (sic) juin 2011 voire selon toute 

vraisemblance depuis avril 2010, lorsqu'ils avaient consulté l'ASLOCA pour la 

première fois, les locataires avaient déposé leur demande en justice en avril 2012 

par mesure de rétorsion, suite au litige survenu lors de la restitution de l'ap-

partement et à la procédure intentée par B______ devant le Tribunal de première 

instance.  

Les locataires ont affirmé qu'ils avaient consulté la permanence juridique de 

l'ASLOCA en avril 2010 et que cette consultation n'avait porté que sur le litige en 

lien avec la restitution de l'appartement, sans que la question de la remise ou non 

d'un avis de fixation du loyer soit abordée. Ils ne se souvenaient plus s'ils avaient 

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apporté avec eux à cette occasion leur contrat de bail. Leur conseil a précisé que 

les consultations effectuées dans le cadre de ces permanences duraient quinze 

minutes au maximum, le plus souvent sans déboucher sur un mandat, et qu'elles 

étaient tenues tant par des avocats que par des avocats-stagiaires. La question de 

la remise d'un avis de fixation du loyer initial n'était pas systématiquement posée 

et supposait en amont, ce qui souvent n'était pas le cas, que le locataire vienne à la 

consultation avec son dossier de bail complet. En l'occurrence, le mandat n'avait 

été confié à l'ASLOCA qu'à partir de juin 2011.  

Les locataires ont plaidé que l'exercice d'un droit ne pouvait pas être constitutif 

d'un abus de droit, a fortiori d'un abus de droit manifeste. Le courrier du 25 (sic) 

juin 2011 constituait une offre de transaction globale. Le dépôt de la présente 

demande quelques mois plus tard, dans le respect du délai de prescription de 

l'art. 67 CO, s'expliquait par le temps qu'il avait fallu pour tenter d'obtenir du 

Conseil de l'époque de B______ l'indication de son domicile.  

Ils ont par ailleurs requis que l'affaire soit également jugée sur le fond, faute pour 

les parties adverses d'avoir contesté leurs allégués. Celles-ci s'y sont opposées, en 

se référant à l'allégué 71 de leur mémoire. 

Enfin, ils ont demandé l'expurgation de l'allégué 25 de la réponse, en application 

de l'art. 132 al. 2 CPC. 

La cause a été gardée à juger par le Tribunal à l'issue de l'audience.  

EN DROIT 

1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

Dans le cas d'espèce, l'appelant a conclu en première instance à la fixation de son 

loyer à 1'000 fr. par mois alors que celui-ci s’élevait à 3'000 fr., charges 

comprises. Le bail ayant été conclu le 15 septembre 2006, il s'ensuit que la valeur 

litigieuse est supérieure à 10'000 fr., le bail ayant pris fin le 15 avril 2010. 

La voie de l'appel est par conséquent ouverte. 

Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, l'appel 

est recevable à cet égard (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).  

Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 

complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). Elle n'est nullement 

liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance 

(JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC). 

2. Aux termes de l'art. 59 CPC, le tribunal n'entre en matière que sur les demandes et 
les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action. Au nombre de 

ces conditions figure notamment l'intérêt digne de protection du demandeur à 

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l'action, respectivement du recourant au recours (art. 59 al. 1 let. a CPC). 

L'absence d'un intérêt digne de protection doit être relevée d'office à tous les sta-

des du procès (art. 60 CPC). Elle entraîne l'irrecevabilité de la demande ou du 

recours (BOHNET, in Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/ 

JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, 2011, n. 92 ad art. 59 CPC). 

Les premiers juges ont instruit et tranché à titre préjudiciel la question de la légiti-

mation de B______, dont la qualité de bailleresse des intimés était contestée par 

ces derniers. Ils ont constaté l'absence de légitimation de celle-ci, conformément à 

ses propres conclusions, dès lors qu'elle n'était pas partie au contrat de bail objet 

du présent litige. 

Le défaut de légitimation passive de B______ est expressément admis par les 

appelantes. Il n'y a dès lors pas lieu de revenir sur ce point, qui ne fait pas l'objet 

de l'appel et qui est partant entré en force.  

L'appel devra par conséquent être déclaré irrecevable en tant qu'il est formé par 

B______, dès lors que cette dernière n'a pas d'intérêt à appeler, ayant obtenu pour 

sa part le plein de ses conclusions. 

3. La Cour examine d'office la recevabilité des pièces produites en appel. Selon 
l'art. 317 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en consi-

dération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne 

pouvaient pas être invoqués ou produits devant le juge de première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux condi-

tions sont cumulatives (JEANDIN, in Code de Procédure civile commenté, 

BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

En l'espèce, les appelantes produisent pour la première fois en appel un avis de 

débit du compte de B______ du E______ du 29 août 2011, sans expliquer la 

raison pour laquelle cette pièce n'avait pas pu être produite devant le premier juge. 

Il en découle que cette pièce est irrecevable. Elle n'est en tout état de cause pas 

déterminante pour l'issue de la procédure. 

4. L'appelante fait grief aux premiers juges de ne pas avoir retenu l'abus de droit des 
intimés à invoquer la nullité partielle du loyer initial. 

4.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de 
logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la for-

mule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau 

bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 24 aLaCC 

(dans sa teneur à la date de la conclusion du bail).  

L'absence de notification du nouveau loyer sur la formule officielle prévue par le 

canton entraîne la nullité partielle du bail, limitée à la seule fixation du loyer 

(ATF 120 II 341; 124 III 62; arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1
er

 avril 

2005, in SJ 2006 I 19; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 396). 

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C/8480/2012 

La nullité partielle se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt du 

Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 2005 consid. 3.1, publié in SJ 2006 I 

19); le locataire peut la faire valoir en tout temps, sous la seule réserve de l'abus 

de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2). 

4.2 A teneur de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la 
loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exer-

cice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la ques-

tion au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans 

le texte légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être 

admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un 

droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la dispro-

portion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement 

ou l'attitude contradictoire. Le simple fait de tarder à faire valoir son droit en 

justice ne constitue pas un abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.426/2006 du 

18 juin 2007 consid. 2.5 et références citées). Il incombe à la partie qui se prévaut 

d'un abus de droit d'établir les circonstances particulières qui autorisent à retenir 

cette exception (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169 et les arrêts cités). 

La nullité de l'avis de majoration - ou de fixation du loyer initial - entraînant celle 

de la hausse - respectivement celle du loyer initial -, le locataire dispose d'une 

action en restitution du loyer payé en trop, pour cause d'enrichissement illégitime. 

S'agissant d'un paiement volontaire, l'art. 63 al. 1 CO subordonne l'action pour 

cause d'enrichissement illégitime à la condition que le demandeur se soit exécuté 

en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé. Compte tenu de la ratio legis de 

l'exigence de la notification sur une formule officielle, exigence qui repose sur 

l'idée que le locataire peut ignorer les droits que lui confère la loi, la présomption 

"nul n'est censé ignorer la loi" est ici renversée. Exiger du locataire, qui doit être 

renseigné sur ses droits précisément par la formule officielle, qu'il prouve qu'il 

ignorait ces droits ou les conditions formelles requises par le système légal irait 

manifestement à l'encontre de cette ratio legis. On doit donc considérer qu'une 

exception au droit de répétition ne peut être admise que dans les limites étroites de 

l'abus de droit, c'est-à-dire dans le cas où le locataire s'est rendu compte du vice de 

forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant, ulté-

rieurement profit (ATF 113 II 187 consid. 1a; CHAPPUIS, in Commentaire 

romand, CO I, 2
ème

 éd., 2012, N 10 ad art. 63 CO). Eu égard à la finalité pro-

tectrice des règles de forme relatives à la fixation du loyer initial (ou à la majo-

ration de loyer), le juge doit se montrer restrictif dans son appréciation et 

n'admettre qu'exceptionnellement l'abus de droit (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1 et 4C.59/2003 du 26 mai 2003 

consid. 7.1). 

Le fait de payer sans discuter pendant une vingtaine de mois un loyer surévalué 

par rapport aux critères contenus aux art. 269 ss CO et de s'inquiéter de cette 

situation à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre 

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que le locataire commet un abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial 

(arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 précité consid. 3.2, publié in SJ 2006 I 19). 

Il en va de même du fait de payer sans discuter pendant cinq ans un loyer 

surévalué par rapport aux critères contenus aux art. 269 ss CO et de s'inquiéter de 

cette situation à l'occasion d'un litige (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 

précité consid. 2.3). Il a également été jugé que n'était pas constitutif d'un abus de 

droit le fait de payer sans discuter pendant environ six ans (soit la période s'étant 

écoulée entre le paiement du premier échelon et l'action en justice) un loyer tenant 

compte de la hausse prévue dans la clause d'échelonnement et de s'inquiéter de 

cette situation peu après que le bailleur ait adressé une nouvelle hausse de loyer au 

locataire à fin septembre 2008, puis d’agir début mars 2009 devant la justice en 

constatation de la nullité de la clause d'échelonnement du loyer prévue dans le 

bail, de l'avis de fixation du loyer initial et de l'avis de majoration, le locataire 

n'ayant eu connaissance des informalités qu'au moment où il s'est attaché les ser-

vices d'un avocat, entre fin 2008 et début 2009 (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_647/2011 précité consid. 4.2). Le fait de ne se prévaloir de ce vice de forme 

qu'après s'être vu notifier un commandement de payer et après avoir payé pendant 

près de quatre ans un loyer qui avait été négocié et qui avait été réduit ne constitue 

pas un abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A.129/2011 du 28 avril 2011 

consid. 2.3 et 2.4.2). 

En revanche, le locataire qui soulève un tel vice de forme pour s'opposer à la 

résiliation immédiate du contrat et à son expulsion commet un abus de droit; 

admettre la nullité dans une procédure d'expulsion aurait pour effet de légitimer 

l'usage des locaux à titre gratuit et de priver le bailleur des droits découlant de 

l'art. 257d CO, ce qui détournerait le contrat de bail de son but (arrêts du Tribunal 

fédéral 4C.315/2000 du 5 février 2001 consid. 4c, publié in CdB 2001 p. 77; 

4A_129/2011 du 28 février 2011 consid. 2.3).  

En résumé, la question décisive est de déterminer si le locataire avait ou non con-

naissance de son droit de contester le loyer (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_129/2011 précité consid. 2.4.2). Ainsi, l'absence de toute constatation selon 

laquelle le locataire se serait rendu compte du vice de forme et se serait abstenu de 

protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit, ou aurait 

renoncé expressément et en toute connaissance de cause aux exigences légales 

relatives à l'utilisation de la formule officielle est, à cet égard, déterminante (arrêt 

du Tribunal fédéral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001 consid. 3b). 

4.3 En l'espèce, le Tribunal a retenu que les locataires n'avaient eu connaissance 
de leur droit de contester le loyer initial que le 21 juin 2011, date à laquelle ils 

avaient, par l'entremise de l'ASLOCA, informé la bailleresse de l'absence de for-

mule officielle pour la fixation du loyer initial. 

L'appelante estime que les intimés, qui étaient représentés par un avocat spécialisé 

en droit du bail dans le cadre de la procédure de mainlevée provisoire, avaient eu 

connaissance du vice de forme relatif à la fixation du loyer initial dès le début de 

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la procédure et n'avaient fait aucune remarque à la bailleresse jusqu'au 21 juin 

2011. 

Aucun élément du dossier ne permet de retenir que les intimés auraient eu, dès la 

conclusion du contrat de bail en 2008, connaissance du vice de forme lié à 

l'absence d'usage de la formule officielle et qu'ils se seraient tus dans le but d'en 

tirer profit ultérieurement, ni qu'ils auraient renoncé expressément et en toute con-

naissance de cause aux exigences légales relatives à l’utilisation de cette formule. 

En particulier, il ne résulte pas du dossier que les intimés avaient des connais-

sances spécifiques en droit du bail. 

Si les intimés ont certes consulté la permanence juridique de l'ASLOCA en avril 

2010, pour être informés sur leurs droits et obligations en relation avec la resti-

tution de l'objet loué, il n'est pas établi qu'ils aient été informés à cette occasion de 

la nécessité d'utiliser une formule officielle pour fixer le loyer initial et de leur 

droit de contester ce loyer en l'absence de cette formule in casu. En outre, contrai-

rement à ce que soutient l'appelante, il n'est pas "inimaginable" que les intimés, 

qui ont consulté l'ASLOCA dans le cadre d'un litige portant sur la fin du bail avec 

leur bailleresse, n'aient pas apporté leur dossier complet à l'ASLOCA. Il n'est en 

tout état de cause pas établi que l'ASLOCA ait été en possession du dossier à cette 

occasion et ait informé les locataires sur leurs droits en relation avec la fixation du 

loyer initial. 

Selon l'appelante, les intimés ont invoqué ce vice de forme par mesure de rétor-

sion après la procédure de mainlevée de l'opposition introduite à leur encontre par 

la fille de la bailleresse. Elle considère que les locataires avaient connaissance du 

vice de forme depuis des mois et, en particulier avant l'issue de ladite procédure, 

et ont à des "fins punitives" introduit une demande en fixation du loyer initial.  

Il apparait au contraire que les intimés ont, par l'entremise de leur conseil, essayé 

de trouver un arrangement avec la bailleresse tant en ce qui concerne la procédure 

de mainlevée qu'en ce qui concerne le litige relatif à la fixation du loyer. Le fait 

que le vice de forme ait été découvert par les intimés dans le cadre d'un autre dif-

férend les opposant à la bailleresse ne saurait les empêcher de faire valoir leurs 

droits fondés sur l'art. 270 CO. 

L'appelante considère en outre que les intimés ont tardé à faire valoir leurs droits; 

alors qu'ils s'étaient prévalus de l'existence du vice de forme en juin 2011, ils n'ont 

introduit leur demande que le 26 avril 2012.  

Or, il appert que les intimés ont souhaité entamer des négociations en juin 2011. 

Après avoir essayé de prendre contact avec la bailleresse, dans un premier temps 

par l'entremise de son conseil, les intimés y ont finalement renoncé, la bailleresse 

n'ayant donné aucune suite à leurs courriers.  

Le fait d'avoir attendu près de neuf mois à déposer une demande en paiement, 

aucun arrangement n'ayant été trouvé, n'est pas en soi abusif.  

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C/8480/2012 

De même, le fait que les intimés n'aient émis aucune protestation au sujet du mon-

tant du loyer lors de la conclusion du contrat de bail et se soient acquittés de l'inté-

gralité de celui-ci pendant la durée du bail ne permet pas davantage d'admettre 

qu'ils commettent un abus de droit en invoquant l'absence de formule officielle 

lors de la conclusion du bail et en contestant le loyer.  

Partant, aucun abus de droit de la part des intimés ne peut être retenu, comme l'ont 

admis, à raison, les premiers juges. 

Au vu de ce qui précède le jugement querellé sera confirmé.  

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais (frais judiciaires et 
dépens) dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé 

que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans 

d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC. 

6. La valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr., de sorte que le recours en matière 
civile auprès du Tribunal fédéral peut être interjeté contre la présente décision 

(art. 74 al. 1 let. a LTF). 

S'agissant d'une décision incidente, elle n'est susceptible d'un recours en matière 

civile qu'aux conditions de l'art. 93 LTF (arrêt du Tribunal fédéral 4A_724/2012 

du 19 avril 2013 consid. 1). 

* * * * * 

  

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C/8480/2012 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ le 16 août 2013 contre le jugement 

JTBL/639/2013 rendu le 14 juin 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/8480/2012-5-L. 

Déclare irrecevable l'appel interjeté par B______ le 16 août 2013 contre le jugement 

JTBL/639/2013 rendu le 14 juin 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/8480/2012-5-L. 

Déclare irrecevable la pièce nouvelle produite par A______ le 16 août 2013. 

Au fond : 

Confirme ledit jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent 

RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Serge PATEK, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Sylvie DROIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 1 et 7).