# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cbdb9680-12ae-5d24-9358-54286235c3f8
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 21.02.2023 ZVE.2023.1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZVE-2023-1_2023-02-21.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 4. Kammer 

 

 

ZVE.2023.1  
(VZ.2022.47)  

Art. 29 

 

 

Entscheid vom 21. Februar 2023 
 

 

Besetzung  Oberrichter Richli, Präsident  

Oberrichter Egloff  

Oberrichterin Plüss  

Gerichtsschreiber Huber   

 

 
   

Kläger   A._____, 

[…]   

     

 
   

Beklagte   B._____ AG, 

[…]   

 

 
 

Gegenstand  Mietzinsherabsetzung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

A. als Mieter schloss am 29. November 2019 mit der C. GmbH als Vermie-

terin einen Mietvertrag über eine 1 ½-Zimmer-Wohnung samt Kellerabteil 

an der X-Strasse in Q. zu einem monatlichen Mietzins von brutto Fr. 990.00 

(= Fr. 890.00 Mietzins + Fr. 100.00 akonto Heiz- und Nebenkosten) ab. 

Mietbeginn war am 1. Dezember 2019. 

 

1.2. 

Am 17. August 2022 stellte A. bei der Schlichtungsbehörde für Miete und 

Pacht des Bezirks Aarau ein Schlichtungsgesuch gegen die C. GmbH, mit 

welchem er Mängel am Mietobjekt geltend machte, die zu einer Mietzins-

herabsetzung führen müssten, und die Überprüfung der Zulässigkeit des 

Verwaltungswechsels, der Rechtmässigkeit der neuen Zahlungsmodalitä-

ten sowie der Solvenz von Eigentümerschaft und Verwaltung verlangte.  

 

Nachdem an der Schlichtungsverhandlung vom 4. November 2022 keine 

Einigung erzielt werden konnte, erteilte die Schlichtungsbehörde für Miete 

und Pacht des Bezirks Aarau A. gleichentags die Klagebewilligung. 

 

2. 

2.1. 

Mit Eingabe vom 2. Dezember 2022 reichte A. beim Bezirksgericht Aarau 

eine Klage gegen die Liegenschaftsverwaltung B. AG ein, mit welcher er 

diverse Mängel an der Liegenschaft rügte und beantragte: 

 

" Es sei zu klären ob es Baurechtlich und Mietrechtlich zulässig ist, Keller so 
zu bauen, dass jedermann von der Strasse her ohne Schlüssel bis zu der 
Türe der einzelnen Abteile vordringen kann.  
 
Die Miete sei den allgemeinen Zuständen der ganzen Liegenschaft anzu-
passen. 
 
Die Kellerfeuchtig sei angemessen zu sanieren.  
 
Das Dach vom Treppenhaus sei angemessen zu sanieren.  
 
Es sei zu klären ob die Elektroanschlüsse für Waschmaschine und Wä-
schetrockner sicherheitstechnisch zulässig sind, Im Bedarfsfall seien die 
Anschlüsse anzupassen.  
 
Es sei zu klären ob meine Wohnung als 1 ½ Zimmer-Wohnung bezeichnet 
werden darf. Andernfalls sei die Miete anzupassen.  
Die Treppenhaus-Beleuchtung sei so anzupassen, dass die Lichter nicht 
unnütz angehen. Der unnütz verpuffte Strom sei von der Verwaltung be-
ziehungsweise von der Eigentümerschaft zu bezahlen.  
 

 - 3 - 

 

 

 

Die Regulierventile der Heizung seien so zu warten, dass sie ordentlich 
funktionieren." 

 

2.2. 

Die Präsidentin des Bezirksgerichts Aarau setzte dem Kläger mit Verfü-

gung vom 5. Dezember 2022 eine Frist von zehn Tagen an zur Verbesse-

rung der Klage, wobei die verbesserte Klage die Bezeichnung der Parteien 

und allfälliger Vertreterinnen und Vertreter (Angabe, gegen wen sich die 

Klage richte), die Rechtsbegehren, die vollstreckbar seien bzw. zum Urteil 

erhoben werden könnten, und die Angabe des Streitwerts enthalten müsse. 

Schliesslich wurde der Kläger darauf hingewiesen, dass im Unterlassungs-

fall auf die Klage nicht eingetreten werde.  

 

2.3. 

In seiner Eingabe vom 13. Dezember 2022 erklärte der Kläger (u.a.), die 

Klage richte sich gegen die B. AG.  

 

2.4. 

Die Präsidentin des Bezirksgerichts Aarau entschied am 22. Dezember 

2022: 

 

" 1. 
Auf die Klage wird nicht eingetreten.  
 
2.  
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 100.00, 
werden dem Kläger auferlegt.  
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen." 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihm am 6. Januar 2023 zugestellten Entscheid erhob der 

Kläger mit Eingabe vom 20. Januar 2023 beim Obergericht des Kantons 

Aargau Beschwerde mit folgenden Rechtsbegehren: 

 

 

" Der Entscheid des Bezirksgerichtes vom 22. Dez. 2022 sei vollständig auf-
zuheben.  
 
Die Vollstreckbarkeit vom Entscheid des Bezirksgerichtes sei aufzuschie-
ben. 
 
Meine Klage vom 2. Dez. 2022 sei unverzüglich vom zuständigen Gericht 
ordnungsgemäss zu behandeln. 
 
Die Parteien seien zur Verhandlung vorzuladen. 
 
Parteikosten, Gerichtskosten und Verhandlungskosten seien den Verursa-
chern zu verrechnen." 

 - 4 - 

 

 

 

3.2. 

Mit Eingabe vom 5. Februar 2022 (Postaufgabe am 6. Februar 2022) er-

suchte der Kläger um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege und 

Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistands. 

 

3.3. 

Es wurde keine Beschwerdeantwort eingeholt. 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden erstinstanzlichen End-

entscheid mit einem Streitwert von weniger als Fr. 10'000.00 ist die Be-

schwerde (Art. 91 Abs. 2 i.V.m. Art. 308 Abs. 2 und Art. 319 lit. a ZPO).  

 

Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-

fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-

den (Art. 320 ZPO). Offensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des 

Bundesgerichts 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue An-

träge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausge-

schlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch für un-

echte Noven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des erstinstanzli-

chen Prozesses, sondern grundsätzlich nur der Rechtskontrolle des erst-

instanzlichen Entscheids dient (DIETER FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT, 

in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER 

[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 

2016, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO).  

 

2. 

2.1. 

Die Vorinstanz trat mit dem angefochtenen Entscheid auf die Klage nicht 

ein. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, sofern kein Fall eines 

zulässigen Parteiwechsels gemäss Art. 83 ZPO vorliege, müssten die Par-

teien, welche sich im gerichtlichen Verfahren als Kläger und Beklagte ge-

genüberstünden, mit den in der Klagebewilligung aufgeführten Parteien 

übereinstimmen. Sei dies nicht der Fall, liege aufgrund der fehlenden Par-

teiidentität keine gültige Klagebewilligung vor und das Gericht trete auf-

grund einer fehlenden Prozessvoraussetzung nicht auf die Klage ein. Im 

vorliegenden Fall habe der Kläger eine Klagebewilligung vom 4. November 

2021 eingereicht, in welcher als Parteien einerseits der Kläger und ander-

seits die C. GmbH als Beklagte aufgeführt würden. Die B. AG werde ledig-

lich als Vertreterin der C. GmbH bezeichnet. Sowohl in der Klage vom 

2. Dezember 2022 als auch in der Verbesserung vom 5. Dezember 2022 

habe der Kläger hingegen nur die B. AG als beklagte Partei angegeben und 

 - 5 - 

 

 

 

die C. GmbH ganz weggelassen. Hinweise darauf, dass ein zulässiger ge-

willkürter Parteiwechsel vorliege, seien nicht vorhanden. Insoweit stimme 

die in der Klage als Beklagte aufgeführte Partei nicht mit derjenigen in der 

Klagebewilligung überein, sodass ein Fall fehlender Parteiidentität vorliege. 

Folglich fehle es an einer gültigen Klagebewilligung, weshalb auf die Klage 

nicht einzutreten sei.  

 

Der Kläger bringt in seiner Beschwerde vor, gemäss Mietvertrag seien alle 

mietrechtlichen Angelegenheiten mit der mandatieren Verwaltung zu re-

geln. Wenn er nur die Verwaltung als Beklagte angegeben habe, sei die C. 

GmbH als Eigentümerin miteingeschlossen. Er habe schon mehrere miet-

rechtliche Beschwerden geführt, in denen er nur die Verwaltung als Gegen-

partei angegeben habe, im Jahre 1984 auch vor Obergericht. Noch nie 

habe er neben der Verwaltung ausdrücklich die Eigentümerschaft einkla-

gen müssen. Die Eigentümerschaft habe noch nie eine Aussage machen 

müssen; alles sei immer über die Verwaltung geregelt worden, auch vor 

den Gerichten. Bei der Schlichtungsbehörde habe er nur die Verwaltung 

eingeklagt, alles andere sei von der Schlichtungsbehörde "eingebaut" wor-

den. Wenn nun die Eigentümerschaft zusätzlich hätte eingeklagt werden 

müssen, hätte ihm das von der Schlichtungsbehörde mitgeteilt werden 

müssen. Die Schlichtungsbehörde habe seine Klage entgegengenommen, 

auch wenn er nur die Verwaltung als Beklagte angegeben habe.  

 

2.2. 

Gemäss Art. 197 ZPO geht dem Entscheidverfahren ein Schlichtungsver-

such vor einer Schlichtungsbehörde voraus. Kommt es im Schlichtungsver-

fahren zu keiner Einigung, erteilt die Schlichtungsbehörde nach Massgabe 

von Art. 209 Abs. 1 ZPO die Klagebewilligung. In der Klagebewilligung sind 

die Namen und Adressen der Parteien und allfälliger Vertretungen aufzu-

führen (Art. 209 Abs. 2 lit. a ZPO). Die Klage im ordentlichen und im ver-

einfachten Verfahren hat ebenfalls die Bezeichnung der Parteien und all-

fälliger Vertreterinnen und Vertreter zu enthalten (Art. 221 Abs. 1 lit. a bzw. 

Art. 244 Abs. 1 lit. a). Die Klagebewilligung ist als Beilage zur Klage einzu-

reichen (Art. 221 Abs. 2 lit. b bzw. Art. 244 Abs. 3 lit. b ZPO). Sie muss sich 

– unter Vorbehalt eines Parteiwechsels gemäss Art. 83 ZPO – gegen die 

in der Klagebewilligung als beklagte Partei(en) aufgeführte(n) Person(en) 

richten (SIMON ZINGG, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-

ordnung, 2012, N. 163 zu Art. 59 ZPO).  

 

In der dem Kläger von der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des 

Bezirks Aarau am 4. November 2022 erteilten Klagebewilligung wurde als 

Beklagte die C. GmbH, vertreten durch die B. AG, aufgeführt, nachdem das 

Schlichtungsverfahren gegen die C. GmbH durchgeführt worden war. Der 

Kläger verfügt somit über keine Klagebewilligung für eine Klage gegen die 

B. AG. Wegen dieses prozessualen Mangels ist die Vorinstanz zu Recht 

 - 6 - 

 

 

 

nicht auf die Klage eingetreten (vgl. JULIA GSCHWEND, in: Basler Kommen-

tar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 14 zu Art. 132 

ZPO). Die Beschwerde ist demnach offensichtlich unbegründet und des-

halb – in Anwendung von Art. 322 Abs. 2 ZPO ohne Einholung einer Be-

schwerdeantwort von der Beklagten – abzuweisen. 

 

2.3. 

Selbst wenn die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks 

Aarau in der Klagebewilligung unzutreffenderweise die C. GmbH anstatt 

der B. AG als Beklagte aufgeführt haben sollte, wäre der Beschwerde aus 

folgenden Gründen kein Erfolg beschieden. 

 

Welche Person berechtigt ist, als Kläger aufzutreten (Aktivlegitimation) und 

welche Person einzuklagen ist (Passivlegitimation), damit eine konkrete 

Klage durchdringen kann, ist eine Frage des materiellen Rechts. Aktivlegi-

timiert ist grundsätzlich nur der Träger des fraglichen Rechts, passivlegiti-

miert die Person, gegen die sich das Recht richtet. Die Sachlegitimation ist 

nicht Voraussetzung der prozessualen Zulässigkeit der Klage, sondern 

eine Voraussetzung der materiellen Begründetheit des Klageanspruchs. Ihr 

Fehlen führt daher zur Abweisung der Klage durch Sachurteil. Aktiv- und 

Passivlegitimation sind in jedem Verfahrensstadium von Amtes wegen zu 

prüfen (BGE 114 II 345 E. 3a; ALFRED BÜHLER, in: ALFRED BÜHLER/AN-

DREAS EDELMANN/ALBERT KILLER, Kommentar zur aargauischen Zivilpro-

zessordnung, 2. Aufl. 1998, N. 15 zu § 72 ZPO; ZINGG, a.a.O., N. 171 zu 

Art. 59 ZPO; SAMUEL BAUMGARTNER/ANNETTE DOLGE/ALEXANDER R. MAR-

KUS/KARL SPÜHLER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 10. Aufl. 2018, 

5. Kapitel, Rz. 113). 

 

Der Kläger stützt seine vor der Vorinstanz eingeklagten Ansprüche auf den 

Mietvertrag mit der C. GmbH als Vermieterin abgeschlossenen Mietvertrag 

vom 29. November 2019. Ein Mietzinsherabsetzungsbegehren hat sich so-

mit gegen die C. GmbH zu richten (vgl. Art. 259d OR). Die Liegenschafts-

verwaltung B. AG ist – wie ihre Vorgängerin D. AG – nicht Vertragspartei, 

sondern Stellvertreterin der C. GmbH (vgl. Art. 32 Abs. 1 OR). Folglich 

hätte die Vorinstanz die Klage gegen die B. AG mangels Passivlegitimation 

abweisen müssen, was wiederum zur Abweisung der Beschwerde führen 

würde. 

 

3. 

Der Kläger beantragte, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu 

erteilen. Mit dem vorliegenden Endentscheid ist dieses Gesuch gegen-

standslos geworden.  

 

 - 7 - 

 

 

 

4. 

4.1. 

Der Kläger ersucht mit Eingabe vom 5. Februar 2023 um Bewilligung der 

unentgeltlichen Rechtspflege und Bestellung eines unentgeltlichen Rechts-

beistands für das Beschwerdeverfahren.  

 

4.2. 

4.2.1. 

Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechts-

pflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr 

Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Die unentgeltliche 

Rechtspflege umfasst die Befreiung von Vorschuss- und Sicherheitsleis-

tungen, die Befreiung von den Gerichtskosten und die gerichtliche Bestel-

lung einer Rechtsbeiständin oder eines Rechtsbeistands, wenn dies zur 

Wahrung der Rechte notwendig ist, insbesondere wenn die Gegenpartei 

anwaltlich vertreten ist (Art. 118 Abs. 1 ZPO). 

 

Als aussichtslos i.S.v. Art. 117 lit. b ZPO sind nach der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die Gewinnaus-

sichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb 

kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren 

nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren 

ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. 

Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei 

vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Par-

tei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht füh-

ren würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie - zumindest vor-

läufig - nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten beste-

hen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung 

der Prozessaussichten, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einrei-

chung des Gesuchs massgebend sind (statt vieler BGE 142 III 138 E. 5.1 

m.w.H.).  

 

4.2.2. 

Aus den Ausführungen in E. 2 hievor ergibt sich, dass im vorliegenden Be-

schwerdeverfahren die Gewinnaussichten von Anfang an beträchtlich ge-

ringer waren als die Verlustgefahren, weshalb sie kaum als ernsthaft be-

zeichnet werden konnten. Daher war die Beschwerde gegen den Entscheid 

der Präsidentin des Bezirksgerichts Aarau vom 22. Dezember 2022 von 

vornherein aussichtslos. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen 

Rechtspflege für das Beschwerdeverfahren ist deshalb abzuweisen. 

 

5. 

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat der unterliegende Klä-

ger die obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen und seine Parteikos-

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ten selber zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Da der Beklagten im Beschwer-

deverfahren kein Aufwand entstanden ist, ist ihr keine Parteientschädigung 

zuzusprechen. 

 

 
   

Das Obergericht beschliesst: 

 

Das Gesuch des Klägers um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege 

für das Beschwerdeverfahren wird abgewiesen. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 400.00 wird dem Kläger auf-

erlegt. 

 

3. 

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

 

 
   

Zustellung an: 

[…] 

 
 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens 

Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

 - 9 - 

 

 

 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt weniger als Fr. 15'000.00. 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-

äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-

weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90, 

Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. 

Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die 

Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 

BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-

beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen 

(Art. 119 Abs. 1 BGG). 

 

 
   

Aarau, 21. Februar 2023 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 4. Kammer 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Richli Huber