# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0013a98b-d6c8-54d3-9fd8-b03db12e08d9
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-06-05
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.06.1997 EF.1996.0072
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_EF-1996-0072_1997-06-05.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 5 juin 1997

sur le recours interjeté par Albert
MAMIN, chemin de Champ-Belluet 4/5, 1807 Blonay,

contre

la décision rendue sur recours le 30 septembre
1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Vevey relative à l'estimation fiscale des parcelles no 2309, 2310, 2365,
2380. 2394, 2611, 2620, et 2621 de Blonay.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffier: Mme N.
Krieger.

Vu les faits suivants:

A.                     Albert Mamin est
vigneron-encaveur. Il est propriétaire de huit parcelles de 30'823 m2 au total
situées sur la Commune de Blonay.

                        C'est ainsi qu'il
dispose de cinq parcelles destinées à la culture de la vigne, soit les
parcelles 2309, 2310, 2365, 2380 et 2394. Les parcelles nos 2309 et 2310, d'une
surface respective de 13'190 et 410 m2 sont sises au chemin de la Planaz. La
parcelle no 2365, d'une superficie de 4'890 m2 est située à la route de Chailly,
au chemin des Vignerons. La parcelle no 2380, qui se trouve au lieu dit
"En Cor", comprend une surface de 8'218 m2. Enfin, la parcelle 2394,
située au lieu dit "Es Chartrosses", est dotée d'une étendue de 3'676
m2.

                        Il est également
propriétaire des parcelles 2611, 2620 et 2621, situées dans le village de
Blonay, plus précisément au chemin de Champ-Belluet.

                        Sur la parcelle 2611,
d'une surface totale de 123 m2, est érigé un bâtiment d'habitation (89 m2),
comprenant deux garages. Le premier étage du bâtiment abrite le logement de
l'intéressé. Son appartement, qui lui tient aussi lieu de bureau, comprend une
cuisinette, une chambre/salon et une salle de bains. Il s'agit d'un logis
modeste, pourvu d'un chauffage calorifère, peu confortable et de petite dimension.
Le deuxième étage du bâtiment accueille un appartement ayant été transformé en
grande partie par les soins d'Albert Mamin et dont la rénovation n'est pas
totalement achevée, les finitions n'étant pas terminées faute de moyens
financiers. Il s'agit d'un appartement moderne comprenant notamment une grande
cuisine agencée ouverte sur une grande pièce, ainsi qu'une autre pièce et une
chambre de bains. Au moment de sa visite par le tribunal, il était
momentanément occupé par des tiers. Ce bâtiment, dont le volume total s'élève à
927 m3, comprend au dernier niveau en outre des combles. Il est assuré par
l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels
(ci-après : l'ECA) à une valeur indexée de 534'512 fr.

                        La parcelle 2620, d'une
surface de 231 m2, accueille le bâtiment ECA no 286. Celui-ci abrite les locaux
d'exploitation de l'intéressé, à savoir le pressoir et les caves (165 m2).
Suite à sa transformation en 1991, le dépôt, dont le volume s'élève à 1'204 m3
a été taxé à une valeur d'assurance de 458'600 fr. Cet immeuble fait l'objet
d'une mention  de précarité de construction. La cave d'Albert Mamin a une
capacité de 30'000 litres (18'000 litres en vrac et 12'000 flacons). En
moyenne, il met en bouteille 15 à 20'000 flacons par année.

                        La parcelle 2621 (85
m2) abrite le bâtiment d'habitation ECA no 292, d'un volume total de 316 m3 et
d'une surface de 43 m2. Cette construction a été assurée en 1993 par l'ECA à
une valeur indexée de 196'070 fr. Le rez de chaussée est utilisé comme atelier
de greffage. A l'étage, un studio est aménagé et loué à des saisonniers.

B.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après : la commission) a procédé,
après deux visites sur place, à une nouvelle estimation des immeubles d'Albert
Mamin et a rendu le 4 septembre 1996 la décision suivante :

	
  No

  	
  Nom local

  	
  Surface m2

  	
  Ancienne
  estimation

  	
  Nouvelle
  estimation

  
	
  2309

  	
  ch. de la Planaz

  	
  13'190

  	
  60'000

  	
  127'000

  
	
  2310

  	
  ch. de la Planaz

  	
  410

  	
  2'000

  	
  4'100

  
	
  2365

  	
  rte de Chailly, ch. des Vignerons

  	
  4'890

  	
  25'000

  	
  48'900

  
	
  2380

  	
  En Cor

  	
  8'218

  	
  50'000

  	
  82'000

  
	
  2394

  	
  Es Chartrosses

  	
  3'676

  	
  16'700

  	
  36'700

  
	
  2611

  	
  ch. de Champ-Belluet 4

  	
  123

  	
  33'000

  	
  200'000

  
	
  2621 

  	
  ch. de Champ-Belluet 1

  	
  85

  	
  70'000

  	
  80'000

  
	
  2620

  	
  ch. Champ-Belluet

  	
  231

  	
  200'000

  	
  170'000

  

C.                    Le
17 septembre 1996, Albert Mamin a contesté les nouvelles estimations fiscales
arrêtées par la commission pour le motif que celles-ci étaient trop élevées et
ne tenaient pas compte de l'évolution des prix et de la situation économique de
l'agriculture.

D.                    Par
décision du 30 septembre 1996, la commission a rejeté le recours d'Albert Mamin
et maintenu sa décision du 4 septembre 1996. A cette occasion, elle a adressé à
l'intéressé une copie de son procès-verbal des visites effectuées sur place.
Cette pièce indique ce qui suit :

" (...)

Les
vignes (parcelles
citées plus avant)

Les instructions établies par le département des finances concernant la
3ème étape de la révision des estimations fiscales fixe en page 3 les valeurs
de rendement des terrains viticoles (sol + capital plantes). Nous avons classé
la Commune de Blonay en Lavaux III.

La fourchette de prix est donc de Fr. 8.- à Fr. 13.-/le m2.

Notre commission a appliqué le prix minimum de Fr. 8.- comme valeur de
rendement. Cette valeur, toujours conformément  aux instructions, est majorée
de 25 % pour obtenir l'estimation fiscale, soit Fr. 8.- + 25 % = Fr. 2.- =
valeur d'estimation fiscale : Fr. 10.-/le m2.

C'est ce prix qui a été appliqué systématiquement comme
dans tout le reste de la Commune de Blonay.

	
  Parcelle 2310

  	
  m2 410 à Fr. 10.-/le m2 = EF

  	
  = Fr. 4'100.-

  
	
  Parcelle 2365

  	
  m2 4890 à Fr. 10.-/le m2 = EF

  	
  = Fr. 48'900.-

  
	
  Parcelle 2380

  	
  m2 8218 à Fr. 10.-/le m2 = EF = 82'180.-
  arrondi à

  	
  

  = Fr. 82'000.-

  
	
  Parcelle 2394

  	
  m2 3676 à Fr. 10.-/le m2= EF = 36'760.-
  arrondi à

  	
  

  Fr. 36'700.-

  
	
  Parcelle 2309

  	
  cette parcelle comporte 540 m2 de place-jardins
  comptés à Fr. 1.-/le m2                              Fr. 500.- et 12'686 m2
  de vignes y compris le cabinet à Fr. 10.-/le m2 soit 126'860 fr.
  arrondi       à 126'500.-

  	
  

  

  

  

  

  = Fr. 127'000.-

  

Les
immeubles

Les parcelles nos 2611, 2620 et 2621 comportant des immeubles bâtis ont
été taxés sur la base des instructions citées plus avant, ainsi que sur un
jugement du Tribunal administratif, arrêt du 26.8.1993, EF 93/021.

Vous trouverez en annexe les copies des feuilles de calcul.

Nous avons tenu compte dans ces estimations d'une part que vous êtes
vigneron, profitant du statut des exploitations agricoles pour 1/2 et, d'autre
part pour l'autre 1/2, que vous êtes commerçant, et par voie de conséquence,
pour cette part, traité comme tel.

(...)"

                        Pour la parcelle 2611, la commission a retenu
ce qui suit :

 

terrain : zone village
300 fr./m2 : 123 m2 à Fr. 150.-/m2, soit la moitié du prix pour cette zone =
Fr. 18'450.-

bâtiment : 927 m3 à 
Fr. 200.-/m2 = Fr. 185'400.-

valeur vénale : Fr.
203'850.-

 

garages : 36 m2 à Fr.
150.-/m2 = Fr. 5'400.-; 

appartement : Fr.
400.-/mois = Fr. 4'800.-/an + appartement: 900 fr./mois = Fr. 10'800.-/an, 15'600
X 100 : 8 = 195'000.-

Valeur de rendement :
200'400.-

Estimation fiscale :
Fr. 200'000.-

                        En
ce qui concerne la parcelle 2620, la commission a pris en considération les
paramètres suivants :

 

terrain : 231 m2 à 150
fr./m2 = fr. 35'000.-

bâtiment : 1204 m3 à
150 fr./m3 = Fr. 180'600.-

valeur vénale : Fr.
215'600.-

 

locaux d'exploitation :

Caves et dépôts
bouteilles : 140 m2 à Fr. 400.-/m2 = Fr. 56'000.-

Locaux de travail,
pressage : 140 m2 à Fr. 225.-/m2 = Fr. 315'00.-

Cave inférieure : 68 m2
à Fr. 125.-/m2 = Fr. 8'500.-

30'000 litres à Fr.
0,8/litre = 24'000 x 100 : 8 = Fr. 30'000.-

valeur de rendement :
Fr. 126'000.-

Estimation fiscale :
Fr. 170'000.-

 

                        Enfin,
s'agissant de la parcelle 2621, la commission s'est fondée sur les éléments
suivants:

terrain: zone village :
85 m2 à fr. 150.-/m2 = fr. 12'750.-;

bâtiment : 316 m3 à fr.
200.-/m3 = fr. 63'200.-;

Valeur vénale : Fr.
75'950.-

 

garages pour voitures,
véhicules, matériel : 36 m2 à Fr. 150.-/m2 = 5400 francs;

appartements, logements
personnels : Fr. 500.- par mois = Fr. 6'000.- par an.

6'000 fr. x 100 : 8 = 
Fr. 75'000.-

Valeur de rendement :
Fr. 80'400.-

Estimation fiscale
: 79'175 fr. + 80'400 fr. : 2 = 78'175 fr. arrondi à 80'000 francs.

E.                    Par
acte du 9 octobre 1996, Albert Mamin a saisi le Tribunal administratif d'un
recours dirigé contre la décision de la commission.

                        Le
recourant fait valoir notamment que les parcelles 2309, 2310 et 2365, qui
produisent essentiellement des vins rouges, sont surestimées en raison du fait
que leur rendement brut est inférieur à celui des vins blancs. Selon lui, ces
trois parcelles doivent être estimées à 4 fr./m2. Il soutient que l'estimation
fiscale des parcelles 2380 et 2394 devrait être basée sur un prix de 5 fr./m2.
Il reproche également à la commission de ne pas avoir tenu compte dans le
calcul de la valeur de rendement des immeubles bâtis du fait qu'une partie des
logements n'est en réalité utilisée que deux mois, voire neuf mois au plus par
année. Il estime au surplus que la parcelle 2620, indispensable au conditionnement
des produits de l'exploitation de la vente directe, devrait être taxée selon
les normes agricoles. Il relève enfin qu'il n'est pas au bénéfice d'une patente
de négociant en vin.

                        En
ce qui concerne les parcelles nos 203, 2310, 2365, 2380, 2394, le recourant ne
prend pas formellement de conclusions. En revanche, il propose pour les
immeubles bâtis de corriger la valeur de rendement fixée par la commission de
la façon suivante :

parcelle 2611 :

garage pour véhicules agricoles : Fr. 2'500.- (au lieu de 5'400.-)

appartements : 400.-- p/mois : 4'800.--p/année = Fr. 4'800.- (inchangé)
+ 800.--p/mois (au lieu de 900.-/mois) : 2 mois p/année au lieu de 12 mois = 
Fr. 1'600.-, 6400 fr. x 100 : 8 = 80'000 fr.

valeur de rendement : 82'500 fr.

Estimation fiscale : 203'850 fr. + 82'500 fr. : 2 = 140'000 fr.

parcelle 2620 :

Valeur de rendement réelle par suite d'absence de commerce et baisse du
prix du vin,  moins 35 % de l'estimation de la valeur de rendement arrêtée par
la commission à Fr. 126'000.- = Fr. 81'900.-

Estimation fiscale :
215'600 fr. + 81'900 fr.: 2 = 148'000 fr.

parcelle 2621 :

atelier de greffage utilisé 3 mois p/année : Fr. 1'350.- (au lieu
5'400.-)

logement : fr. 500.-/mois x 9 mois au lieu de 12 mois = Fr. 4'500.- x
100 : 8 = 56'250.-

Valeur de rendement : 57'600 fr.

Estimation fiscale : 75'950 fr. + 57'600 fr.: 2 = 66'000 fr.

                        Le
recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.

F.                     Dans
sa réponse au recours, la commission propose le rejet du recours, en relevant
notamment que la valeur de rendement des vignes a été calculée sur la base d'un
prix de 8 fr./m2, conformément au prix le plus bas prévu par les instructions,
et que la valeur vénale des immeubles bâtis a été réduite de moitié, afin de
tenir compte du caractère mixte de la profession de vigneron-encaveur.

G.                    Le tribunal a tenu
audience sur place le 15 avril 1997 en présence du recourant et d'un
représentant de l'autorité intimée qui ont été entendus dans leurs explications
respectives. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite des lieux. 

                        Conformément à ce qui
avait été convenu lors de l'audience, l'autorité intimée a été autorisée à
produire encore des pièces, ce qu'elle a fait le 29 avril suivant, en joignant
à son courrier un tableau des valeurs retenues par la commission de Lavaux.
Elle n'a toutefois pas produit le rapport Prométerre auquel pourtant elle se
réfère. En substance, la commission fait valoir que la valeur de rendement des
vignes de St-Légier, classées comme celles de Blonay, a été arrêtée à 9 fr./m2
et que la transaction la plus récente à Blonay fait apparaître un prix de 60
fr./m2. Elle en déduit qu'à supposer même que la valeur de rendement des vignes
du recourant ait été légèrement surestimée, l'estimation reste favorable au
viticulteur en raison du privilège accordé, l'estimation correspondant au 125 %
de la valeur de rendement.

                        Le recourant s'est
déterminé le 12 mai 1997. Il soutient que l'autorité intimée n'a cité que les
prix maximum des dernières transactions, qui au surplus n'apparaissent pas
décisives, s'agissant de petites parcelles.

                        Le tribunal a statué à
huis clos ainsi qu'il en avait avisé les parties.

Considérant en droit:

1.                     a) En vertu de l'art. 2
de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur
vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La
valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

                        b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

                        c) Le recourant
conteste tout d'abord, s'agissant de la valeur vénale, la valeur du terrain de
ses trois parcelles bâties qu'il estime trop élevée.

                        d) S'agissant du
terrain, le tribunal constate que les parcelles 2611, 2620 et 2621 sont situées
en zone village. La commission a arrêté un prix de 150 fr. le m2, correspondant
à la moitié du prix attribué à cette zone. Ce faisant, la commission a tenu
compte des particularités de ces parcelles, notamment de l'étroitesse de
celles-ci et du fait qu'elles sont plus difficilement aménageables et
exploitables. Le prix du terrain doit ainsi être confirmé pour les trois
biens-fonds.

2.                     a) S'agissant de la
parcelle 2611, le recourant conteste  - hormis le prix du terrain - la valeur
du bâtiment (second élément de la valeur vénale), ainsi que la valeur de
rendement de cet immeuble. 

                        b) La commission a
fixé la valeur du bâtiment ECA no 278 d'après un prix de 200 fr./m3, valeur
actuelle, en l'occurrence à 185'400 fr. (927 m3 x 200 fr./m2) Un tel montant
n'est nullement excessif si l'on considère que l'ECA a, de son côté, assuré cet
immeuble pour la somme de 534'512 fr., soit pour un prix de l'ordre de 576
fr./m3. Ces considérations amènent le tribunal à confirmer la valeur vénale de
la parcelle 2611 à 203'850 fr. (terrain : 123 m2 x 150 fr./m2 + bâtiment : 927
m3 x 200 fr./m3).

                        c) L'autorité intimée
a fixé la valeur de rendement à 200'000 fr., en estimant d'une part du fait que
les garages pouvaient être loués à un prix de 5'400 fr. par an et d'autre part
que les deux appartements pouvaient être loués respectivement 400 et 900 fr.
par mois, pendant douze mois. Elle a capitalisé ces rendements à un taux de 8%.

                        Le recourant soutient
quant à lui que les garages revêtent une valeur de location annuelle de 2'500
fr. seulement et que son appartement rénové n'est utilisé que deux mois par
année. Il estime que la valeur de rendement doit être calculée uniquement sur
ce laps de temps, au surplus selon un loyer de 800 fr. par mois au maximum.

                        La valeur de rendement
des garages (5'400 fr. par année) déterminée par la commission sur la base d'un
prix de 150 fr./m2 paraît effectivement très élevée dans la mesure où elle
correspond à un loyer de 450 fr. par mois pour deux garages. En revanche, la valeur
de rendement de l'appartement rénové, déterminée sur la base d'un loyer de 900
fr./mois à l'année, n'est nullement excessive s'agissant d'un logement
correspondant à un deux pièces et pourvu des commodités usuelles. Il apparaît
incontestablement que cet appartement peut être rentabilisé à l'année. Le fait
qu'il n'est pas occupé durant 10 mois par an n'y change rien, le loyer devant
alors être supputé.

                        Même en admettant la
solution préconisée par le recourant qui ne s'impose nullement du point de vue
en tout cas de la valeur de rendement de l'appartement transformé, on
obtiendrait une valeur de rendement de 180'000 fr. (2'500.- + 400.- + 800.- x
12 capitalisé à 8 %) et une estimation fiscale 190'000 fr., soit de 10'000
francs. inférieure à celle retenue par la commission. Or, une telle différence,
correspondant à 5 % de l'estimation fiscale attaquée, n'est pas susceptible
d'être corrigée par le tribunal qui se doit de respecter la marge
d'appréciation dont dispose l'autorité intimée; il considère en effet  qu'une
faible disparité, de l'ordre de 5%, entre son estimation et celle de l'autorité
intimée, sans être négligeable, reste néanmoins dans les limites du pouvoir
d'appréciation dont disposent les commissions ( RDAF 1993 p. 380 et ss).

                        L'estimation fiscale
de la parcelle 2611, fixée à 200'000 fr., doit être confirmée.

3.                     a) Le recourant
soutient que la parcelle 2620, qui est affectée au conditionnement des produits
de son exploitation et pour la vente directe, doit être taxée selon les normes
agricoles exclusivement.

                        b) La LEFI ne contient
aucune disposition particulière applicable aux immeubles agricoles. En
revanche, le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles (REFI) consacre ses art. 11 à 16 aux méthodes d'estimation de ces
immeubles. Ainsi, l'art. 11 REFI précise qu'on entend par immeubles agricoles,
les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l'exploitation rurale.
L'art. 12 al. 1 première phrase prévoit qu'il est procédé à l'estimation des
biens-fonds agricoles sur la base d'évaluation des domaines entiers, bâtiments
y compris.

                        Dans un arrêt EF
93/021 du 26 août 1993, le tribunal de céans a confirmé la pratique vaudoise
qui consiste à estimer les domaines agricoles, bâtiments compris, au 125 % de
leur valeur de rendement. Il a relevé que cette pratique, qui constitue une
exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représente un privilège pour les
agriculteurs, dont la base légale est au demeurant fragile.

                        c) A l'instar de ce
qui prévaut en matière agricole, la loi ne comporte aucune disposition
particulière applicable aux immeubles viticoles. En revanche, le règlement
d'application de la loi prévoit à son art. 17 ce qui suit :

"La
valeur de rendement des immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables
comme tels et pour lesquels un fermage ne peut être fixé, sera estimée en
capitalisant le rendement net et moyen d'une période d'au moins dix ans. Le
rendement net s'obtient en déduisant du rendement brut les frais
d'exploitation.

Les vignes faisant partie d'une exploitation agricole susceptibles
d'être transformées en terrains de labour ou en prairies seront estimées dans
la règle sur les mêmes bases que les immeubles agricoles."

                        A la lecture de cette
disposition, on constate que le REFI prévoit également un régime d'exception
pour la viticulture, mais seulement pour ce qui a trait aux "immeubles
en nature de vignes et uniquement utilisés comme tels". A la
différence de l'art. 12 REFI, applicable aux domaines agricoles, le privilège
ne s'étend pas aux bâtiments compris dans le domaine.

                        Dans l'arrêt EF 93/021, après avoir rappelé que
la Commission centrale des estimations fiscales (ci-après : CCEF) avait
toujours estimé les bâtiments compris dans un domaine viticole selon les règles
qui prévalent habituellement en matière d'estimation fiscale, soit conformément
à l'art. 2 LEFI, le tribunal a jugé qu'il "ressort toutefois clairement
tant du REFI, de la pratique fixée par les instructions du Département des
finances que de la jurisprudence de la CCEF que, s'agissant de l'estimation
fiscale des domaines viticoles, seules les vignes sont soumises au régime
d'exception prévu par l'art. 17 REFI, leur estimation fiscale étant égale au
125 % de leur valeur de rendement. Dès lors, à défaut de toute base légale ou
réglementaire, on ne saurait étendre le régime privilégié des domaines
agricoles, qui ne repose que sur une base légale insuffisante, non seulement
aux vignes, grâce à l'art. 17 REFI, mais encore aux bâtiments. Il y a d'autant
moins lieu de s'écarter de la pratique vaudoise qui traite différemment les
exploitations viticoles des entreprises agricoles qu'elle est ancienne, puisque
les Instructions de 1951 l'instauraient déjà". Il a également
considéré qu'on ne pouvait conclure à l'existence dans le règlement précité
d'une inégalité de traitement  à l'égard des viticulteurs constitutive d'une
violation de l'art. 4 Cst.

                        Il y a lieu de s'en
tenir à cette jurisprudence, les arguments invoqués par le recourant ne
justifiant pas un réexamen de celle-ci. Cela étant, il faut donc déterminer au
considérant suivant l'estimation fiscale de la parcelle 2620, conformément à
l'art. 2 LEFI.

3.                     La commission a fixé à
170'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle 2620.

                        a) S'agissant de la
valeur vénale, la commission a ajouté au terrain [cf. considérant 1d) ci
dessus] la valeur du bâtiment qu'elle a déterminée en se fondant sur un prix
unitaire au m3 de 150 fr. Ce critère n'apparaît pas critiquable s'agissant d'un
bâtiment transformé récemment, disposant notamment d'une toiture et de murs
neufs. On relèvera à toutes fins utiles que l'ECA, de son côté, a assuré ces
locaux pour un prix de 380 fr./m3. La valeur vénale, arrêtée à 215'600
fr.(terrain : 231 m2 x 150 fr./m2 + bâtiment : 1204 m3 x 150 fr./m3), doit être
confirmée. 

                        b) La commission a
calculé la valeur de rendement de cet immeuble, en opérant trois distinctions.
En effet, elle a apprécié différemment les locaux d'exploitation, selon qu'il
s'agissait des caves (dépôts de bouteilles), des locaux de travail et de
pressage, et de la cave inférieure. Elle a ainsi attribué à ces trois éléments
un prix distinct au m2, à savoir respectivement 400 fr./m2, 225 fr./m2 et 125
fr./m2. Elle a encore tenu compte d'une capacité d'encavage de 30'000 litres à
0,08 fr./litre, qu'elle a capitalisé à 8 %. Ce faisant, elle a obtenu une
valeur de rendement de 126'000 fr. De son côté, le recourant conclut à une
valeur de rendement de 81'900 fr.

                        Après la visite des
lieux, il est apparu qu'il n'y avait pas lieu d'apprécier différemment la
valeur de rendement des caves de celle des locaux de travail et qu'un prix
respectivement de 400 fr./m2 et 225 fr./m2 est manifestement trop élevé, au vu
des installations. En effet, les locaux d'exploitation du recourant ne
disposent pas de climatisation et sont au 2/3 excavés. Au surplus, ils ne sont
pas comparables à des dépôts industriels, pour lesquels les directives
prévoient d'ailleurs une fourchette de prix inférieure. Dès lors, il faut
prendre en considération 280 m2 à une valeur de 150 fr./m2, soit à un montant
très légèrement supérieur à celui retenu pour la cave inférieure et
correspondant par ailleurs au bas de la fourchette des directives relatives aux
locaux de travail. Le tribunal parvient à une valeur de rendement arrondie à
80'000 fr. (42'000 fr. + 8'500 fr. + 30'000 fr.). Il obtient une estimation
fiscale de 148'000 fr., soit de 22'000 fr. inférieure à celle retenue par la
décision attaquée. Une telle différence, de l'ordre de près de 13%, nécessite
la correction de l'estimation attaquée. La décision doit être réformée dans ce
sens et le recourant obtient gain de cause sur ce point.

4.                     En ce qui concerne la
parcelle 2621, la commission a retenu une estimation fiscale de 80'000 fr.

                        Or, le tribunal
constate que l'estimation fiscale est supérieure à la valeur vénale - fixée à
75'950 fr.- ce que prohibe l'art. 2 al. 2 LEFI. Dès lors, il faut annuler la
décision attaquée et renvoyer le dossier sur ce point à la commission pour
nouvelle décision.

5.                     Enfin, il reste à
examiner l'estimation fiscale des parcelles viticoles de l'intéressé, soit
celles immatriculées au registre foncier de Blonay sous les numéros 2309, 2310,
2365, 2380 et 2394.

                        a) La commission a
fixé l'estimation fiscale de ces biens-fonds, en se fondant sur une valeur de
rendement de 8 fr./m2 qu'elle a majoré de 25 %, soit de 10 francs/m2. Elle fait
valoir qu'elle a classé la Commune de Blonay dans la catégorie Lavaux III et
appliqué le prix le plus bas prévu par les directives pour cette catégorie.
Elle relève que la valeur de rendement des vignes de la Commune de St-Légier,
classées comme celles de Blonay en Lavaux III, a été arrêtée à 9 fr./m2.
S'agissant de la valeur vénale, elle invoque enfin le fait que la transaction
la plus récente sur Blonay a fait apparaître un prix de 60 fr./m2. L'autorité
intimée en conclut que son estimation reste favorable en raison de la pratique
consistant à majorer de 25 % la valeur de rendement.

                        De son côté, le
recourant fait valoir que les parcelles 2309, 2310 et 2365 produisent
essentiellement des vins rouges en raison de leur topographie et que le
rendement brut de ces biens-fonds est d'environ inférieur à 30 % à ceux
affectés à la production de vins blancs. Il préconise pour ces trois
biens-fonds une estimation fiscale de 4 fr./m2. Pour les parcelles 2380 et
2394, ils suggèrent une valeur d'estimation fiscale de 5 fr./m2. S'agissant de
la valeur vénale des terrains, il fait valoir que la commission "ne
cite que les prix maximum pratiqués tout dernièrement pour de petites parcelles".
Il se prévaut du fait notamment du fait qu'une jeune vigne à Blonay a été
vendue en septembre 1995 pour un prix de 50 fr./m2, que lui-même a acquis en
haute conjoncture (1985) une vigne de 8'101 m2 pour un prix de 26 fr./m2 et
qu'une parcelle viticole est offerte sans succès pour un prix d'environ 45
fr./m2.

                        b) La commission a
effectivement pris en considération le prix le plus bas prévu par les
directives pour des vignes situées en Lavaux III. 

                        Selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, les circulaires, instructions de service et prescriptions
administratives n'ont pas force de loi, mais il convient d'en tenir compte en
tant qu'elles expriment l'opinion des spécialistes dans l'intérêt d'une
application uniforme du droit; elles ne doivent pas entraver ou rendre plus
difficile l'interprétation correcte du droit fédéral, ni aller au-delà d'une
simple concrétisation des exigences de ce droit (ATF 120 Ib 306 cons. 4b, 116
Ib 155, cons. 2b; ATF 109 Ib 205 - JT 1984 I 398; ATF 106 Ib 254 - JT 1981 I
413; arrêt G. M. du 3 novembre 1994, cité in RDAF 1995, p. 143).

                        Le tribunal n'est pas
lié par ces directives et il peut s'en écarter s'il l'estime devoir le faire.
Or, en l'espèce, il apparaît que l'estimation fiscale des vignes du recourant
déterminée sur un prix de 10 fr./m2 (valeur de rendement de 8 fr./m2 majorée de
25 %) est trop élevée. En effet, si l'on tient compte que l'on produit
généralement une bouteille de 7,5 dl par mètre carré de vigne, du fait que le
recourant vend celle-ci environ 10 fr., TVA comprise, et de la marge habituelle
d'environ 30 %, une valeur de rendement de 8 fr./m2 est excessive. On parvient
également à la même conclusion en constatant que les vignes de Lutry,
appellation Lutry, ont été estimées par la commission du district de Lavaux à
une valeur de rendement de 8 fr./m2, alors qu'elles bénéficient d'une meilleure
situation et réputation. Tout bien considéré, le tribunal parvient à la
conclusion que les parcelles viticoles du recourant doivent être estimées sur
la base d'une valeur de rendement de 6 fr./m2, majorée de 25 %. En effet, il
considère que l'estimation fiscale de celles-ci, sur la base d'un prix de 7,5
fr./m2, est adéquat et tient compte d'une part d'un privilège généré par le
système de majoration et d'autre part du fait que les biens-fonds conservent -
malgré la chute des valeurs immobilières en général - une valeur vénale
résiduelle, même si l'on ne peut pas se fonder sur le prix d'une seule
transaction récente, qui de plus concernait une parcelle de petite dimension.
Le tribunal obtient ainsi les estimations fiscales suivantes :

parcelle 2309 : 504
m2 place-jardins à 1 fr./m2 (non contesté) et 12'686 m2 de vignes à 7,5 fr./m2
= 500 + 95'145 = 95'645 fr. arrondi à 96'000 fr. (au lieu de 127'000);

parcelle 2310 : 410
m2 x 7,5 fr./m2 = 3'075 fr. arrondi à 3'100 fr. (au lieu de 4'100);

parcelle 2365 :
4'890 x 7,5 fr./m2 = 36'675 arrondi à 37'000 fr. (au lieu de 48'900);

parcelle 2380 :
8'218 m2 x 7,5 fr./m2 = 61'635 arrondi à 62'000 fr. (au lieu de 82'000);

parcelle 2394 :
3'676 m2 x 7,5 fr./m2 = 27'570 arrondi à 28'000 fr. (au lieu de 36'700)

                        La décision attaquée
doit être réformée dans ce sens.

6.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission du pourvoi. Les frais seront laissés à la
charge de l'Etat. 

 

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                      Le recours est
admis.

II.                     La décision
rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey est confirmée en ce qui concerne la parcelle
2611.

III.                     La décision
rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle 2620 est ramenée à 148'000 fr. (au lieu de 170'000 fr.)

IV.                    La décision
rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey est annulée pour ce qui concerne
l'estimation fiscale de la parcelle 2621 et le dossier renvoyé à l'autorité
intimée pour nouvelle décision.

V.                     La décision
rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle 2309 est ramenée à 96'000 francs.

VI.                    La décision
rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle 2310 est ramenée à 3'100 francs.

VII.                   La décision
rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle 2365 est ramenée à 37'000 francs.

VIII.                  La décision
rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle 2380 est ramenée à 62'000 francs.

IX.                    La décision
rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle 2394 est ramenée à 28'000 francs.

X.                     Les frais du
présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, le dépôt de garantie de 1'000
fr. sera restitué au recourant.

Lausanne, le 5 juin 1997

Le président:                                                                                             Le
greffier:

                                                                                                                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint