# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c0fcf3cc-0b24-52ba-bed1-c951e8a03491
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-18
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 18.07.2019 100 2017 292
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2017-292_2019-07-18.pdf

## Full Text

100.2017.292U publiziert in BVR 2019 S. 496
ARB/DIS/KIB

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 18. Juli 2019

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Daum
Gerichtsschreiberin Kissel

A.________ AG
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin 

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin 

und

Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Sägemattstrasse 2, Postfach 54, 3097 Liebefeld

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2015 (Entscheid der Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern vom 19. September 2017; 100 16 239)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.07.2019, Nr. 100.2017.292U, 
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Sachverhalt:

A.

Mit Kaufvertrag vom 19. Mai 2011 erwarb die A.________ AG das 
Grundstück … Gbbl. Nr. 1________ zum Preis von Fr. ... Im Hinblick auf 
die geplante Überbauung des Grundstücks schloss die A.________ AG am 
29. Mai bzw. 22. Juli 2013 mit der Einwohnergemeinde (EG) … einen 
Planungs- und Infrastrukturvertrag ab. Gestützt darauf plante und 
realisierte sie die ihr von der Gemeinde übertragene Detailerschliessung 
des Grundstücks und liess 19 Baulandparzellen (… Gbbl. Nrn. 2________ 
bis 20________) abparzellieren. Am 8. August 2014 verkaufte die 
A.________ AG die Baulandparzelle … Gbbl. Nr. 4________ für Fr. ... In 
der Folge vertrat sie gegenüber der Steuerverwaltung des Kantons Bern, 
Abteilung Grundstückgewinnsteuer, die Ansicht, dass sie die 
Voraussetzungen einer Liegenschaftshändlerin erfülle und der 
Grundstückgewinn der periodischen Gewinnsteuer unterliege. Die 
Steuerverwaltung verneinte die Qualifikation als Liegenschaftshändlerin, 
veranlagte die A.________ AG mit Verfügung vom 15. April 2016 auf einen 
steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 329'300.-- und setzte die 
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 140'766.85 fest. 

B.

Dagegen erhob die A.________ AG am 17. Mai 2016 Einsprache, welche 
die Steuerverwaltung antragsgemäss als Sprungrekurs an die 
Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK) weiterleitete. Mit Ent-
scheid vom 19. September 2017 wies die StRK den Rekurs ab, soweit sie 
darauf eintrat.

C.

Am 23. Oktober 2017 hat die A.________ AG Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei auf-

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zuheben und der Gewinn aus der Veräusserung des Grundstücks … 
Gbbl. Nr. 4________ sei der Gewinnsteuer zu unterwerfen. Die StRK und 
die Steuerverwaltung schliessen mit Vernehmlassung vom 10. November 
2017 bzw. Beschwerdeantwort vom 7. Dezember 2017 je auf Abweisung 
der Beschwerde.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Beschwerdeführerin hat am vor-
instanzlichen Rekursverfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an des-
sen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 
Abs. 2 StG). Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Be-
schwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Umstritten ist, ob der Gewinn aus dem Verkauf des Grundstücks 
Nr. 4________ der Grundstückgewinnsteuer unterliegt oder ob er mit der 
periodischen Gewinnsteuer zu erfassen ist.

2.1 Gemäss Art. 128 Abs. 1 StG unterliegen Gewinne aus der Veräus-
serung eines Grundstücks der Grundstückgewinnsteuer (vgl. auch Art. 12 
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisie-

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rung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; 
SR 642.14]). Dabei unterscheidet das StG grundsätzlich nicht zwischen 
Grundstücken im Geschäfts- und solchen im Privatvermögen. Der Kanton 
Bern hat damit von der in Art. 12 Abs. 4 StHG vorgesehenen Möglichkeit 
Gebrauch gemacht, die Grundstückgewinnsteuer auch auf Kapitalgewinnen 
aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens zu er-
heben und hat diese Einkünfte im Gegenzug von der Einkommens- und 
Gewinnsteuer ausgenommen (sog. monistisches System; BVR 2015 
S. 282 E. 2.1, 2008 S. 490 E. 3.1; VGE 2016/106 vom 21.1.2019 [noch 
nicht rechtskräftig] E. 2.2, 2015/221 vom 15.2.2017 E. 2.1; Markus 
Langenegger, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum 
Berner Steuergesetz, Band 2, 2011, Art. 128 N. 6 ff.).

2.2 Der bernische Gesetzgeber hat das monistische System jedoch 
insofern gelockert, als Gewinne aus Grundstückshandel nach Art. 21 
Abs. 4 bzw. Art. 85 Abs. 4 StG von der Grundstückgewinnsteuer ausge-
nommen und der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterworfen sind 
(Art. 129 Abs. 1 Bst. a StG; vgl. BVR 2008 S. 490 E. 3.2). Der im vorliegen-
den Zusammenhang interessierende Art. 85 Abs. 4 StG bestimmt, dass 
Gewinne und buchmässige Aufwertungen auf Grundstücken, mit denen 
eine juristische Person handelt, vollumfänglich zum steuerbaren Reinge-
winn gehören, sofern diese an den betreffenden Grundstücken wertver-
mehrende Arbeiten im Ausmass von mindestens 25 % des Erwerbspreises 
ausgeführt hat. Mit dem Wechsel zur (periodischen) Einkommens- bzw. 
Gewinnsteuer entgehen diese Grundstückgewinne insbesondere der zu-
sätzlichen Belastung durch einen allfälligen Spekulationszuschlag (vgl. 
Art. 147 StG). Die Sonderbehandlung der gewerbsmässigen Liegen-
schaftshändlerinnen und -händler wird damit begründet, dass für diese 
nicht das Abschöpfen eines «unverdienten», d.h. infolge Zeitablaufs und 
äusserer Umstände eingetretenen Mehrwerts im Vordergrund steht (vgl. 
BVR 2015 S. 282 E. 2.2). Der Erwerb und Verkauf von Grundstücken ist für 
gewerbsmässige Liegenschaftshändlerinnen und -händler vielmehr Mittel 
zum Zweck der Arbeitsbeschaffung, d.h. der Erzielung eines Erwerbsein-
kommens bzw. betrieblichen Erfolgs. Wie die Gewinne aus anderen ge-
werblichen Tätigkeiten sollen auch so erzielte Gewinne der Einkommens- 
bzw. Gewinnsteuer unterstellt werden (vgl. BVR 2008 S. 490 E. 3.2 mit 

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Hinweisen; VGE 2015/221 vom 15.2.2017 E. 2.2, 2009/423 vom 
27.12.2010, in NStP 2011 S. 9 E. 2; Erläuterungen zum Steuergesetz 
2001, S. 197; Markus Langenegger, a.a.O., Art. 129 N. 1).

3.

Unter den Verfahrensbeteiligten ist strittig, ob die Beschwerdeführerin am 
Grundstück Nr. 4________ wertvermehrende Arbeiten im Umfang von 
25 % des Erwerbspreises ausgeführt hat (vgl. Art. 129 Abs. 1 Bst. a i.V.m. 
Art. 85 Abs. 4 StG). Unbestritten ist hingegen, dass sie berufsmässig mit 
Liegenschaften handelt und das Grundstück im Rahmen dieser Tätigkeit 
erworben und veräussert hat (angefochtener Entscheid E. 4).

3.1 Am 19. Mai 2011 erwarb die Beschwerdeführerin das Grundstück 
Nr. 1________, das 11'436 m2 Acker, Wiese und Weide umfasste, mit der 
Absicht, es selbst zu überbauen bzw. teilweise als Bauland an 
Privatpersonen zu verkaufen. Sie liess zu diesem Zweck 19 
Baulandparzellen (Nrn. 2________ bis 20________) und sechs 
Anmerkungsparzellen (Nrn. 21________ bis 26________) abparzellieren. 
Die verbleibenden 1'153 m2 waren für die Verbreiterung der nördlichen 
Zufahrtsstrasse sowie für die Erschliessung der Parzellen bestimmt (Be-
schwerde Rz. 11; Beschwerdebeilage [BB] 6). Dazu schloss die Beschwer-
deführerin am 29. Mai bzw. 22. Juli 2013 mit der EG … den Planungs- und 
Infrastrukturvertrag «Überbauung B.________» ab (BB 4). Darin 
vereinbarten die Parteien das Folgende:

«3. Erschliessungsanlage …weg (Trottoir, Stichstrasse, Wendeplatz, 
Rad- und Fussweg, Beleuchtung und Strassenentwässerung inkl. 
Retentionsanlage)

3.1 Die Grundeigentümerin verpflichtet sich, die folgenden Erschlies-
sungsanlagen nach den Vorgaben der Gemeinde in Anwendung 
von Art. 109 ff. BauG zu erstellen: 

- Erneuerung des …wegs samt Trottoir und Beleuchtung entlang der 
Parzelle 1________ […]

- Stichstrasse mit einer Breite von mindestens 4,5 Metern samt Werk-
leitungen und Beleuchtung auf der Parzelle 1________, mit 
Retentionsanlage für die Strasse, Wege und Wendeplatz […]

- Wendeplatz auf der Parzelle 1________ […]

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- durchgehende Fuss- und Velowegverbindung vom Wendeplatz bis 
zur Strasse ‹ B.________› mit einer Breite von mindestens 2 Metern 
auf der Parzelle 1________ […].» 

Weiter kamen die Parteien überein, dass sämtliche Kosten für die Erstel-
lung der Detailerschliessungsanlagen, «insbesondere Landanteil, Projektie-
rung, Baubewilligungsverfahren, Baukosten, Abmarchung, Notariat, Grund-
buchkosten etc.» vollumfänglich von der Grundeigentümerin (Beschwer-
deführerin) zu tragen seien (Erschliessungskosten, Ziff. 6). Diese ver-
pflichtete sich, die neu zu erstellenden Detailerschliessungsanlagen 
«Strasse inkl. Wendeplatz, Trottoir, Rad- und Fussweg» nach deren Ab-
nahme unentgeltlich an die Gemeinde abzutreten (Eigentum und Unterhalt 
der Erschliessungsanlagen, Ziff. 9 Absatz 2). – Die Überbauung 
B.________ wird heute hauptsächlich über den verbreiterten …weg 
erschlossen, der nördlich am Gelände vorbeiführt. Die Stichstrasse (…weg) 
verläuft mitten durch das Areal. Auf der Höhe des hier interessierenden 
Grundstücks Nr. 4________ befindet sich ein Wendeplatz, von dem aus ein 
Fuss- und Veloweg bis zur Strasse «B.________» führt, welche die 
Überbauung gegen Süden hin abgrenzt (vgl. 
Grundstückgewinnsteuererklärung vom 30.10.2015, Vorakten 
Steuerverwaltung [act. 3B] Beilage 3 [Grundbuchplankopie]; Art. 76f Abs. 6 
des Baureglements der EG … vom 7. März 1993; Art. 12 der 
Überbauungsordnung B.________ vom 20. September 2007). 

3.2 Zur Begründung ihrer Qualifikation als Liegenschaftshändlerin 
macht die Beschwerdeführerin wertvermehrende Aufwendungen für das 
Grundstück Nr. 1________ in der Höhe von insgesamt Fr. …, ausmachend 
26,11 % des Erwerbspreises von Fr. …, geltend. Nebst den Baukosten von 
Fr. … für die Erschliessung der Grundstücke und weiteren nicht streitigen 
Kosten rechnete sie die anteilsmässigen Erwerbskosten des für die 
Erschliessungsanlagen benötigten Landes im Umfang von 1'153 m2, 
ausmachend Fr. … bzw. (gerundet) Fr. … als wertvermehrende Investition 
auf (vgl. Begleitschreiben vom 30.10.2015 zur 
Grundstückgewinnsteuererklärung, Vorakten Steuerverwaltung [act. 3B] 
Ziff. 2; Sprungrekurs vom 17.5.2016, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 63). 
Bezogen auf das streitbetroffene Grundstück Nr. 4________ mit einer 
Fläche von 745 m2 resultieren wertvermehrende Aufwendungen von Fr. …, 
ausmachend 26,11 % des anteilsmässigen Erwerbspreises. Die 

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Steuerverwaltung verneinte den wertvermehrenden Charakter dieser 
Landerwerbskosten und damit die Besteuerung des Gewinns bei der 
Gewinnsteuer, da die übrigen Auslagen das Mindestmass von 25 % des 
Erwerbspreises nicht erreichten. Sie trug den strittigen Kosten aber inso-
fern Rechnung, als sie die für die Erschliessungsanlagen benötigte Fläche 
von 1'153 m2 von der ursprünglichen Gesamtfläche des Grundstücks von 
11'436 m2 in Abzug brachte, wodurch sich der bei der Berechnung der 
Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zu berücksichtigende Erwerbs-
preis pro Quadratmeter von Fr. … auf Fr. … erhöhte (Fr. [Erwerbspreis] : 
10'283 m2; vgl. Veranlagungsverfügung vom 15.4.2016 S. 4 f.; Schreiben 
der Steuerverwaltung vom 5.1.2016; handschriftliche Bemerkungen der 
Steuerverwaltung auf dem Schreiben der Beschwerdeführerin vom 
30.10.2015 Ziff. 2, alle in Vorakten Steuerverwaltung [act. 3B]).

3.3 Die StRK kam wie die Steuerverwaltung zum Schluss, dass der 
(anteilsmässige) Landerwerbspreis von Fr. … nicht zu den wert-
vermehrenden Investitionen gezählt werden könne. Sie erwog, dass die 
Kosten für die Erschliessung von Grundstücken zwar grundsätzlich als 
wertvermehrend gälten. Die unentgeltliche Abtretung des Erschliessungs-
grundstücks Nr. 1________ «habe aber nichts mit Erschliessungskosten 
[…] zu tun». Die Abtretung erfolge von Gesetzes wegen unentgeltlich, weil 
damit auch die Unterhaltslasten auf die Gemeinde übergehen würden. Die 
Abtretung stehe somit im Zusammenhang mit dem Unterhalt der Erschlies-
sungsanlagen und stelle keine wertvermehrende Auslage dar (angefochte-
ner Entscheid E. 6.4). – Die Beschwerdeführerin bringt dagegen vor, dass 
sowohl die Kosten für den Landerwerb der Erschliessungsstrasse als auch 
die weiteren anerkannten Erschliessungskosten zu einer Wertvermehrung 
der verkauften Baulandparzelle geführt hätten. Mithin seien die gesamten 
Erschliessungskosten als wertvermehrende Investitionen zu berücksichti-
gen (Beschwerde Rz. 19 ff.). Dies ergebe sich auch aus folgender Überle-
gung: Für die Erschliessung von Bauland sei grundsätzlich die Gemeinde 
zuständig. Sie sei jedoch berechtigt, die entsprechenden Kosten vollständig 
in Form von Grundeigentümerbeiträgen auf die begünstigten Grundeigen-
tümerinnen und Grundeigentümer zu überwälzen. Diese Grundeigentümer-
beiträge wären unbestrittenermassen als wertvermehrende Auslagen an-
zuerkennen. Nicht anders könne es sich verhalten, wenn die Grundeigen-

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tümerin selbst das für die Erschliessung notwendige Land erworben und 
die Erschliessungsanlagen auf eigene Kosten erstellt habe. Die anschlies-
sende unentgeltliche Übertragung der Anlagen auf die Gemeinde vermöge 
den Charakter der Erschliessungskosten als wertvermehrend nicht zu än-
dern (Beschwerde Rz. 24 ff.). 

4.

4.1 Was unter einer wertvermehrenden Arbeit zu verstehen ist, wird 
weder in Art. 21 Abs. 4 noch in Art. 85 Abs. 4 i.V.m. Art. 129 StG festgelegt. 
Grundsätzlich wird dem Begriff «wertvermehrend» jedoch der gleiche Sinn-
gehalt beigemessen, wie er im Zusammenhang mit Art. 142 Abs. 1 StG 
entwickelt worden ist. In beiden Fällen geht es um die Abgrenzung zwi-
schen der Grundstückgewinnsteuer und der Einkommens- bzw. Gewinn-
steuer (VGE 2009/423 vom 27.12.2010, in NStP 2011 S. 9 E. 3.5; zum al-
ten Recht vgl. StRK 17.6.1986, in BVR 1986 S. 389 insb. E. 4; vgl. auch 
Markus Langenegger, a.a.O., Art. 129 N. 2). Für die Berechnung der 25-
Prozent-Quote werden jedoch nur Aufwendungen anerkannt, die eine 
Wertsteigerung oder Substanzverbesserung des Grundstücks bewirken. 
Die in Art. 142 Abs. 1 StG ebenfalls erwähnten, im Zusammenhang mit 
dem Erwerb oder der Veräusserung eines Grundstücks anfallenden Ausla-
gen sind daher unbeachtlich (Markus Langenegger, a.a.O., Art. 129 N. 5). 
In Art. 142 Abs. 2 Bst. c StG werden gewisse als wertvermehrend aner-
kannte Auslagen ausdrücklich genannt; die Aufzählung ist nicht abschlies-
send (Markus Langenegger, a.a.O., Art. 142 N. 2). Als wertvermehrende 
Investitionen in ein Grundstück gelten insbesondere Bauten oder Einrich-
tungen wie Neu- und Umbauten, Strassenbauten oder Einrichtungen der 
Wasserversorgung. Mit der Beschränkung auf «Wertvermehrung[en] am 
Grundstück» soll ausgeschlossen werden, dass auch finanzielle Beteili-
gungen an Einrichtungen ausserhalb des Grundstücks (für Schulen und 
andere Infrastrukturbauten), die sich nur indirekt wertvermehrend auswir-
ken, als anrechenbare Aufwendungen anerkannt werden (Markus 
Langenegger, a.a.O., Art. 142 N. 65). Ebenfalls als wertvermehrend gelten 
die Grundeigentümerbeiträge, die der Gemeinde gemäss Gesetz oder Ge-
meindereglement geleistet werden, oder entsprechende vertragliche Kos-

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tenbeiträge (Art. 142 Abs. 2 Bst. d StG). Auch hier muss zwischen der Be-
zahlung von Erschliessungskosten für das Grundstück selber (Detailer-
schliessung) und dem Beitrag an mittelbare Kosten des Gemeinwesens 
zuhanden der Gemeindekasse unterschieden werden: Nur Erstere können 
bei der Gewinnberechnung als wertvermehrende Aufwendungen ange-
rechnet werden (Markus Langenegger, a.a.O., Art. 142 N. 118 f.; vgl. zur 
Unterscheidung zwischen Investitionen mit direktem bzw. indirektem 
Mehrwert auch Locher/Kneubühler, Abschöpfung planungsbedingter Mehr-
werte und Grundstückgewinnsteuer, in KPG-Bulletin 2000 S. 94 ff., 105 f.). 
Die Kosten für die Detailerschliessung eines Grundstücks sind dement-
sprechend auch bei der Berechnung des Anteils wertvermehrender Arbei-
ten von Liegenschaftshändlerinnen und -händlern zu berücksichtigen 
(Markus Langenegger, a.a.O., Art. 129 N. 5).

4.2 Ausgangspunkt für die vorliegende Streitigkeit bildet der Umstand, 
dass die Beschwerdeführerin die (abparzellierte) Baulandparzelle 
Nr. 4________ im Halt von 745 m2 zu einem Preis von Fr. … pro m2 an 
eine private Bauherrschaft verkauft hat (vgl. Kaufvertrag vom 8.8.2014, 
Vorakten Steuerverwaltung [act. 3B]). Um baureifes Land verkaufen zu 
können, musste sie entsprechend der im Planungs- und Infrastrukturvertrag 
von der Gemeinde übertragenen Verpflichtung die einzelnen 
abparzellierten Baugrundstücke mit den nötigen Werkleitungen und 
Zugangsstrassen bzw. -wegen erschliessen. Dazu war nicht nur die 
Investition in die Erschliessung, sondern auch der Erwerb des dafür 
erforderlichen Landes (Restparzelle Nr. 1________) notwendig. Sowohl die 
Kosten für die Verbreiterung des …wegs und den Bau der Stichstrasse 
samt Werkleitungen als auch die anteilsmässigen Landerwerbskosten 
haben sich direkt wertvermehrend auf das Grundstück Nr. 4________ 
ausgewirkt. Daran ändert nichts, dass die Erschliessungsanlagen nur an 
das Grundstück heranführen und sich nicht auf diesem befinden oder über 
dieses führen und das Grundstück mithin keine körperliche Veränderung 
erfahren hat (vgl. Vernehmlassung Steuerverwaltung vom 20.7.2016 
Ziff. 5.3 am Ende, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 76). Gerade 
Strassenbauten führen typischerweise nicht zwingend über ein Grundstück; 
trotzdem gelten sie gemäss Art. 142 Abs. 2 Bst. c StG (wie auch 
Schutzbauten) ausdrücklich als Wertvermehrung am Grundstück 

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(anschaulich Locher/Kneubühler, a.a.O., S. 105 f., die aus diesem Grund 
die ausdrückliche Bezeichnung von Grundeigentümerbeiträgen als wert-
vermehrende Aufwendungen in Art. 142 Abs. 2 Bst. d StG als entbehrlich 
erachten). Auslagen für die Detailerschliessung von Grundstücken führen 
im Gegensatz zu Kostenbeteiligungen an anderen Infrastrukturbauten der 
Gemeinde wie Schulen zu einer unmittelbaren Wertsteigerung des Grund-
stücks. Unabhängig davon, ob die Grundeigentümerinnen und Grundei-
gentümer die Erschliessung selbst erstellen oder sich mit Grundeigentü-
merbeiträgen oder vertraglichen Kostenbeiträgen an die Gemeinde daran 
beteiligen, gelten die entsprechenden Auslagen der Grundeigentümer-
schaft somit als wertvermehrend und sind folglich auch im Zusammenhang 
mit der von Liegenschaftshändlerinnen und -händlern gemäss Art. 21 
Abs. 4 und Art. 85 Abs. 4 i.V.m. Art. 129 StG zu erreichenden Quote zu 
berücksichtigen (vgl. auch Beschwerde Rz. 24 ff.).

4.3 Sowohl die Steuerverwaltung als auch die StRK anerkennen zwar 
die Aufwendungen der Beschwerdeführerin für die Erstellung der Er-
schliessungsanlagen als wertsteigernd, nicht aber die Auslagen für den 
Erwerb der dafür benötigten 1'153 m2 (vgl. vorne E. 3.2 f., auch zum Fol-
genden). Die StRK hat die Frage der Berücksichtigung der Landerwerbs-
kosten als wertvermehrende Arbeiten im Sinn von Art. 85 Abs. 4 StG einzig 
unter dem Aspekt der unentgeltlichen Übertragung der gesamten Er-
schliessungsanlagen an die Gemeinde geprüft und mit Blick auf die künf-
tige Unterhaltspflicht der Gemeinde verneint (angefochtener Entscheid 
E. 6.4). Ihre Argumentation ist insofern widersprüchlich, als mit dieser Be-
gründung auch der wertvermehrende Charakter der Kosten für den Bau 
von Strassen und Werkleitungen verneint werden müsste. Zwar bildet der 
Übergang der Unterhaltslast Grund für die unentgeltliche Übertragung des 
Eigentums an die Gemeinde, jedoch entgegen der Ansicht der StRK nicht 
im Sinn einer Gegenleistung für den späteren Unterhalt. Die Gemeinde 
kann die Kosten für Detailerschliessungsstrassen bis zu 100 % auf die 
Grundeigentümerschaft überwälzen (Art. 112 Abs. 1 Bst. a des Baugeset-
zes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0], Art. 11 des Dekrets vom 
12. Februar 1985 über die Beiträge der Grundeigentümer an Erschlies-
sungsanlagen und an weitere öffentliche Werke und Massnahmen [Grund-
eigentümerbeitragsdekret, GBD; BSG 732.123.44]; für die Finanzierung 

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von Versorgungs- und Entsorgungsanlagen vgl. Art. 111 Abs. 1 Bst. b 
BauG i.V.m. Art. 21 ff. GBD). Die Kostenbeteiligung der Grundeigentümer-
schaft mit Grundeigentümerbeiträgen bezieht sich auf die gesamten Kosten 
des Strassenbaus, einschliesslich der Kosten für den Landerwerb (Art. 11 
Abs. 2 GBD; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 
4. Aufl. 2017, Art. 112 N. 11 Bst. a; für die Finanzierung von Anlagen der 
Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 111 N. 4 und 7). Wenn die Gemeinde wie hier die Planung und Erstel-
lung von Erschliessungsanlagen der Grundeigentümerin vertraglich über-
bunden hat, gelten die entsprechenden Kostenbeiträge gemäss ausdrückli-
cher Regelung von Art. 142 Abs. 2 lit. d StG als wertvermehrende Auf-
wendungen. Schliesslich sind die Erwägungen der StRK auch deshalb 
nicht stichhaltig, weil der Unterhalt der Gemeindestrassen, wozu auch De-
tailerschliessungsstrassen gehören, ohnehin der Gemeinde obliegt, unab-
hängig davon, welcher Anteil der Kosten von den Grundeigentümerinnen 
und Grundeigentümern getragen wird (vgl. Art. 41 des Strassengesetzes 
vom 4. Juni 2008 [SG; BSG 732.11]; Beschwerde Rz. 29, 35).

4.4 Die Steuerverwaltung wendet ein, falls in der Unentgeltlichkeit der 
Übertragung der Erschliessungsanlagen eine Gegenleistung für die redu-
zierten bzw. erlassenen Grundeigentümerbeiträge erblickt werde, müsste 
der dadurch von der Grundeigentümerschaft erlangte Vorteil bei der Be-
rechnung der Grundstückgewinnsteuer als Erlösbestandteil aufgerechnet 
werden (Vernehmlassung der Steuerverwaltung vom 20.7.2016 Ziff. 5.3, 
Vorakten StRK [act. 3A] pag. 77). Dieser Einwand ist nicht stichhaltig: Die 
Beschwerdeführerin hat die unbestrittene Anerkennung von Grundeigen-
tümerbeiträgen als wertvermehrende Arbeiten nur erwähnt, um eine Un-
gleichbehandlung aufzuzeigen (vorne E. 3.3). Tatsächlich ist unter Rechts-
gleichheitsaspekten nicht einsichtig, weshalb eine Grundeigentümerschaft, 
die die Erschliessung auf eigene Kosten plant und realisiert, steuerlich an-
ders behandelt werden sollte als diejenige, die sich mit Grundeigentümer-
beiträgen an den entsprechenden Kosten (inkl. Landanteil) beteiligt. Ge-
rade weil mit der Sonderbehandlung der gewerbsmässigen Liegenschafts-
händlerinnen und -händler die auf eigenen Tätigkeiten und Investitionen 
beruhenden und damit nicht «unverdienten» Mehrwerte der Einkommens- 
bzw. der Gewinnsteuer und nicht der Grundstückgewinnsteuer unterstellt 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.07.2019, Nr. 100.2017.292U, 
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werden sollen, erschiene eine Ungleichbehandlung umso fragwürdiger (vgl. 
vorne E. 2.2). Inwiefern die von Gesetzes wegen unentgeltlich erfolgte Ab-
tretung der Erschliessungsanlagen an die Gemeinde an der Qualifizierung 
der Erschliessungskosten als wertvermehrende Arbeiten etwas ändern 
sollte, ist nicht ersichtlich. In diesem Vorgang eine irgendwie geartete Ge-
genleistung der Gemeinde zu sehen und einen Erlös aufrechnen zu wollen, 
entbehrt von vornherein jeglicher sachlichen Grundlage (vgl. auch E. 4.3 
hiervor). Massgebend ist einzig, dass die Detailerschliessung zu einer di-
rekten Wertsteigerung der Baulandparzelle geführt hat und dass keine 
Rolle spielen kann, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form sich die 
Grundeigentümerschaft an den entsprechenden Kosten beteiligt. Auch 
wenn die Gemeinde die Erschliessung (vor-)finanziert und ihr die Grundei-
gentümerschaft lediglich das hierfür benötigte Land unentgeltlich abtritt, 
wären die entsprechenden Landerwerbskosten bei Letzterer als wertver-
mehrend anzuerkennen (vgl. für den Kanton Zürich Richner/Frei/Kaufmann/ 
Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 
3. Aufl. 2013, § 221 N. 74). Die Beschwerdeführerin trägt in Bezug auf die 
Überbauung B.________ vertragsgemäss die gesamten Erschliessungs-
kosten samt Aufwendungen für den Landerwerb, weshalb die 
entsprechenden Auslagen bei ihr als wertvermehrend zu berücksichtigen 
sind.

4.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass durch die Erstellung der 
Erschliessungsanlagen die anliegenden Grundstücke und insbesondere 
das hier interessierende Grundstück Nr. 4________ einen direkten 
Mehrwert erfahren haben. Die Kosten für den Erwerb des Landes, das die 
Beschwerdeführerin zwingend benötigte, um die Erschliessungsstrasse 
samt Werkleitungen zu erstellen, sind mithin wertvermehrend im Sinn von 
Art. 85 Abs. 4 i.V.m. Art. 142 StG. Die Beschwerdeführerin hat somit 
gesamthaft im Umfang von mehr als 25 % des Erwerbspreises 
wertvermehrende Arbeiten am veräusserten Grundstück ausgeführt. Sie ist 
demnach als Liegenschaftshändlerin gemäss Art. 129 Abs. 1 Bst. a i.V.m. 
Art. 85 Abs. 4 StG zu qualifizieren, weshalb der Gewinn aus dem Verkauf 
des Grundstücks Nr. 4________ der Gewinnsteuer unterliegt.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.07.2019, Nr. 100.2017.292U, 
Seite 13

5.

5.1 Die Beschwerde erweist sich damit als begründet und der angefoch-
tene Entscheid ist aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Veranlagung der 
Beschwerdeführerin im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung zu-
rückzuweisen.

5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind für das Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht keine Kosten zu erheben (vgl. Art. 151 StG i.V.m. 
Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Die Beschwerdeführerin hat Anspruch auf 
Ersatz ihrer Parteikosten (vgl. Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und 
Art. 104 Abs. 1 VRPG). In seiner Kostennote vom 7. Juni 2019 macht der 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin für das Verfahren vor Verwal-
tungsgericht ein Honorar von Fr. 4ʹ800.-- zuzüglich Auslagen von 
Fr. 139.60 und MWSt von Fr. 380.35 geltend. Da die Beschwerdeführerin 
mehrwertsteuerpflichtig ist (vgl. Unternehmens-Identifikationsnummer-
Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>), kann sie die von 
ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen 
Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. Ihr ist folglich kein 
Aufwand für Mehrwertsteuer angefallen und deren Abgeltung käme einer 
Überentschädigung gleich. Deshalb ist nach Praxis des Verwaltungsge-
richts bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes die Mehrwertsteuer 
nicht zu berücksichtigen (BVR 2015 S. 541 E. 8.2).

5.3 Für das Verfahren vor der StRK sind ebenfalls keine Kosten zu er-
heben (Art. 102 VRPG i.V.m. Art. 200 Abs. 1 sowie Art. 151 StG i.V.m. 
Art. 108 Abs. 2 VRPG). Zur Festsetzung der Parteientschädigung der vor 
der Vorinstanz berufsmässig vertretenen obsiegenden Beschwerdeführerin 
sind die Akten vorab an die StRK zurückzuweisen (Art. 102 VRPG i.V.m. 
Art. 200 Abs. 4 StG; vgl. BVR 2006 S. 440 E. 6.3.4).

6.

Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des Bundesgesetzes 
vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) als Zwi-
schenentscheide, die nur unter den (zusätzlichen) Voraussetzungen von 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.07.2019, Nr. 100.2017.292U, 
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Art. 93 Abs. 1 BGG mit dem in der Hauptsache offenstehenden Rechts-
mittel selbständig angefochten werden können. Da die Rückweisung an die 
Steuerverwaltung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung der Anordnun-
gen des Verwaltungsgerichts dient, dürfte es sich vorliegend jedoch um 
einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG handeln (vgl. BGE 140 V 321 
E. 3.2 mit Hinweisen; BVR 2017 S. 205 E. 1.4).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern vom 19. September 2017 wird aufgeho-
ben. Die Sache wird zur Neuveranlagung der Beschwerdeführerin im 
Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung des Kantons Bern zu-
rückgewiesen.

2. a) Für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht werden keine 
Verfahrenskosten erhoben.

b) Der Kanton Bern (Steuerverwaltung) hat der Beschwerdeführerin die 
Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt 
auf Fr. 4'939.60 (inkl. Auslagen), zu ersetzen. 

3. a) Für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission werden keine 
Kosten erhoben.

b) Zur Festsetzung der Parteientschädigung im Verfahren vor der Steu-
errekurskommission wird die Sache vorab an die Vorinstanz zurück-
gewiesen. Die Akten sind anschliessend im Sinn von Ziff. 1 des Dis-
positivs an die Steuerverwaltung des Kantons Bern weiterzuleiten.

4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Steuerverwaltung des Kantons Bern

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.07.2019, Nr. 100.2017.292U, 
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- der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (zusammen mit den 
Vorakten)

- der Eidgenössischen Steuerverwaltung

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.