# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7a07619f-17dc-55cc-a9d2-80b6f51f6a29
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-11-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 10.11.2009 A 2009 50
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2009-50_2009-11-10.pdf

## Full Text

A 09 50

4. Kammer 

URTEIL
vom 10. November 2009

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Grundstückgewinnsteuer

1. … erwarb das Grundstück Nr. 11-139 mit Wohnhaus in … im Rahmen eines 

Tauschgeschäftes zu einem Anrechnungswert von Fr. 900'000.--. Am 18. 

März 2003 schlossen die Eheleute … und … einen Ehevertrag auf 

Gütertrennung, mit welchem das erwähnte Grundstück auf … übertragen 

wurde. Die Ehe wurde am 16.9.2004 geschieden. Am 17.8.2005 verkaufte … 

das gesamte Grundstück an … für 2.3 Mio. Franken. Während gemäss 

Deklaration aus dem Verkauf ein Verlust von Fr. 31'794.-- resultierte, 

veranlagte die kantonale Steuerverwaltung am 4.6.2009 auf Grund eines 

Veräusserungspreises von 2.3 Mio. Franken, von Nebenkosten der 

Veräusserung von Fr. 20'933.--, eines Überführungswertes von Fr. 900'000.-

- und von wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 150'379.-- einen 

steuerbaren Grundstückgewinn von 1.228 Mio. Franken mit einem 

Steuerbetrag von Fr. 184'290.--. Die dagegen erhobene Einsprache wurde 

unter Anerkennung von wertvermehrenden Aufwendungen von neu Fr. 

460'411.-- teilweise gutgeheissen und der Steuerbetrag auf Fr. 137'790.-- 

reduziert (steuerbarer Grundstückgewinn neu Fr. 918'600.--).

2. Dagegen erhob … am 1.10.2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit 

dem Antrag auf Aufhebung und Reduktion des steuerbaren 

Grundstückgewinns um zusätzliche Fr. 537'706.--. Bereits die beträchtliche 

Reduktion des Steuerbetrages im Rahmen des Einspracheverfahrens hätte 

eine ganz neue Veranlagungsverfügung bedingt. Die Übernahme der 

Liegenschaft von ihrem Ehemann sei damals nur möglich gewesen, weil sie 

eine Ausgleichszahlung von Fr. 500'000.-- bezahlt habe. Es sei nicht gerecht, 

dass sie nun auch seine Steuern übernehmen müsse, auch wenn sie den 

Steueraufschub auf starken Druck ihres Ex-Ehemannes schliesslich doch 

unterschrieben habe. Für nicht bezahlte Unterhaltsbeiträge habe sie 

inzwischen selber Verlustscheine über Fr. 211'400.-- bzw. ihre 2 studierenden 

Kinder über Fr. 51'639.-- und 51'684.90, obwohl ihr Ex-Ehemann im Tessin 

gut lebe. Die Spesen der güterrechtlichen Auseinandersetzung von Fr. 6'611.-

- stünden direkt mit dem Erwerb der nun veräusserten Liegenschaft im 

Zusammenhang, weshalb sie zum Abzug zu bringen seien. Die Rechnung der 

Firma … über Fr. 27'154.-- würde die im Jahr 2001 vorgenommenen 

Neuinstallationen betreffen und sei somit abzugsfähig. Schliesslich betreffe 

die Rechnung der … AG einen energiesparenden Boiler, weshalb nicht von 

blossem Unterhalt die Rede sein könne.

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung der 

Beschwerde. Die veranlagte Steuer sei im Rahmen des Einspracheverfahrens 

wohl um Fr. 46'500.-- reduziert worden, sie sei aber immer noch Fr. 137'790.-- 

höher als deklariert ausgefallen. Gemäss Jahresrechnung 1997 der 

Generalunternehmung … (Einzelfirma) seien im Rahmen der privilegierten 

Überführung gemäss Art. 18 Abs. 3 StG zum Wert von Fr. 900'000.-- durch 

den Steuerkommissär auch Renovationskosten von den verlangten Fr. 

436'187.-- im Betrag von Fr. 236’287.-- als Anlagekosten und Fr. 200'000.-- 

als privater Unterhalt direkt bei der Einkommenssteuer berücksichtigt worden. 

Der Betrag von Fr. 236'287.-- sei nun beim angefochtenen 

Einspracheentscheid als Abzug akzeptiert worden, womit über 

Einkommenssteuer 1997 bzw. Grundstückgewinnsteuer 2005 der ganze 

Betrag berücksichtigt worden sei. Der verlangte Doppelabzug sei somit aber 

ausgeschlossen. Bei den Aufwendungen aus dem Jahre 2001 der … AG von 

Fr. 81'462.-- gehe es um Maler- und Gipserarbeiten, welche klassische, nicht 

abziehbare Unterhaltsarbeiten darstellten. Die Kosten im Zusammenhang mit 

der Übernahme der Liegenschaft durch die BF von ihrem Ehemann im Jahre 

2003 von Fr. 6'611.-- würden mit dem Steueraufschubtatbestand (Art. 49 Abs. 

1 lit. c StG) direkt zusammenhängen und könnten somit nicht abgezogen 

werden. Der Ersatz des Boilers durch die … AG im Jahre 2004 sei ebenfalls 

nur werterhaltender Natur, weshalb ein Abzug bei der Grundgewinnsteuer 

nicht zulässig sei. 

4. In ihrer Replik verwies die Beschwerdeführerin auf ihre inzwischen erfolgte 

Wohnsitzverlegung nach Italien, bestätigte ihre Anträge, verlangte 

insbesondere eine neue Veranlagungserfügung mit Zinsfristenlauf ab Datum 

der Zustellung derselben plus die üblichen 90 Tage und die Möglichkeit der 

direkten Kommunikation mit dem zuständigen Abteilungsleiter der 

Steuerverwaltung. Wenn die Beträge zwischen erster und zweiter 

Berechnung derart (Reduktion um Fr. 46'500.--) abweichen würden, werde in 

der Privatwirtschaft jeweils eine neue Rechungsstellung vorgenommen, was 

auch hier nur dem Grundsatz von Treu und Glauben entsprechen würde. Im 

Übrigen seien alle geltend gemachten Abzüge völlig berechtigt.

Die Steuerverwaltung hielt in der Duplik an ihren Anträgen fest.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die Steuerverwaltung hat zugleich mit dem Einspracheentscheid eine 

abgeänderte Veranlagungsverfügung erlassen. Eine neue 

Veranlagungsverfügung wäre nur zu treffen, wenn das Gericht die 

Beschwerde gutheissen würde. Da die Beschwerde indessen unbegründet ist, 

wie noch zu zeigen ist, bleibt es bei der abgeänderten Verfügung vom 

3.9.2009. Soweit die Beschwerdeführerin Fragen der Rechnungsstellung und 

des Zinsenlaufes aufwirft, können diese nicht Gegenstand des 

Beschwerdeverfahrens sein, da es dabei nicht um die Veranlagung, sondern 

um den Steuerbezug geht.

2. Gemäss Art. 46 Abs. 1 StG ist Veräusserungsgewinn der Betrag, um den der 

Erlös die Anlagekosten übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist 

die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 

StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis (Art. 48 Abs. 1 StG). 

Wurde das Grundstück vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen 

überführt, ist als Erwerbspreis der im Zeitpunkt der Überführung steuerlich 

massgebende Buchwert zuzüglich die bei der Überführung versteuerten 

Gewinne einzusetzen (Art. 48 Abs. 3 StG). Vorliegend steht fest, dass als 

Erwerbspreis der Buchwert des Jahres 1997 von Fr. 900'000.-- massgebend 

ist. Der Steuerkommissär hat seinerzeit für die Kantonssteuer eine 

privilegierte Überführung im Sinne von Art. 18 Abs. 3 StG zugelassen. Eine 

Absteuerung hat nicht stattgefunden, da keine Abschreibungen 

vorgenommen worden sind. Demzufolge sind als Erwerbspreis neben dem 

Buchwert auch keine versteuerten Gewinne zu berücksichtigen. 

3. a) Die Besteuerung wird aufgeschoben bei Eigentumswechsel unter Ehegatten 

im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung 

ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie 

(Art. 165 ZGB) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten 

einverstanden sind (Art. 43 lit. b StG). Steueraufschub bedeutet, dass der 

entsprechende Vermögensübergang für die Berechnung der Anlagekosten 

(Erwerbspreis und Aufwendungen) ausser Acht zu lassen ist (Zwahlen in: 

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht 1/1, 2. A., Basel 2002, Art. 12 

N.61). 

b) Die Beschwerdeführerin und ihr damaliger Ehemann haben am 18. März 2003 

einen Vertrag auf Gütertrennung geschlossen, mit welchem die Parzelle 11-

139 auf die Beschwerdeführerin übertragen worden ist. Mit dem Ehevertrag 

auf Gütertrennung bezahlte die Beschwerdeführerin wohl eine 

Ausgleichssumme von Fr. 500'000.--. Dabei handelte es sich indessen 

gemäss dem klaren Vertragswortlaut um eine rein güterrechtliche Zahlung, 

die in keinem engeren Zusammenhang mit der Übertragung der Liegenschaft 

steht. Zudem unterschrieb die Beschwerdeführerin mit ihrem Ex-Ehemann am 

14.7.2003 eigenhändig die Erklärung gegenüber der Steuerverwaltung, dass 

sie mit dem Besteuerungsaufschub gemäss Art. 43 lit. b StG einverstanden 

war. Diesen muss sie heute gegen sich selber gelten lassen, zumal sie weder 

den unzulässigen Druck ihres Ex-Ehemannes irgendwie nachgewiesen noch 

tatsächlich innert Frist ein Revisionsgesuch gestellt hat. 

4. Als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer gelten Kosten, die mit 

dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind (Art. 

49 Abs. 1 lit. c StG). Berücksichtigt werden können indessen nur 

Erwerbskosten, welche mit dem massgebenden Erwerbstatbestand 

verbunden sind. Nicht anerkannt werden können Kosten, welche mit einem 

Steueraufschubstatbestand zusammenhängen (vgl. StR 2009 S. 121, VGE 

340/92; ebenso F. Richner/W. Frei/S. Kaufmann/H. U. Meuter, Kommentar 

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz 2. A., Zürich 2006, N. 179 zu § 

221). Dem Begehren der Beschwerdeführerin kann somit auch in diesem 

Punkte nicht entsprochen werden.

5. Als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer gelten Kosten für 

Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, 

die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben (Art. 49 Abs. 1 lit. a 

StG). Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge 

berücksichtigt worden sind, können nicht geltend gemacht werden (Art. 49 

Abs. 2 StG). Materiell erweisen sich die Ausführungen der Steuerverwaltung 

zu jedem angefochtenen Punkt (Maler- und Gipserarbeiten … AG 2001, 

Kosten Gürtertrennung 2003 und Ersatz Boiler 2004) gestützt auf Art. 49 StG 

als korrekt, da es sich dabei nicht um wertvermehrende, sondern um 

werterhaltende Kosten handelt. Die Beschwerde ist daher insgesamt 

abzuweisen.

6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 

Beschwerdeführerin.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 176.--

zusammen Fr. 2'676.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.