# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 64fb2ec9-c284-51c1-8331-226da18223d6
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-04-27
**Language:** de
**Title:** Einschätzung 2005 und Direkte Bundessteuer 2005
**Docket/Reference:** ST.2008.395
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_ST_2008_395_ol.pdf

## Full Text

STEUERREKURSKOMMISSION III 
DES KANTONS ZÜRICH 

3 ST.2008.395 
3 DB.2008.245 

Entscheid 

27. April 2009 

Mitwirkend: 

Präsident Ch. Mäder, die Mitglieder M. Thalmann, A. Widl und Sekretär M. Ochsner 

In Sachen 

1.  A,    
2.  B,    

vertreten durch Caminada Treuhand AG Zürich,  
Zollikerstrasse 27, Postfach, 8032 Zürich,  

Rekurrenten/ 
Beschwerdeführer,  

gegen 

1.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

2.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

Rekursgegner,  

Beschwerdegegnerin,  

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Konsum,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

betreffend 

Einschätzung 2005 und Direkte Bundessteuer 2005 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. B (zusammen mit ihrem Ehemann A nachfolgend die Pflichtigen) ist Eigen-
tümerin  des  Grundstücks  Kat.Nr.  (Einfamilienhaus  Vers.Nr. 190  mit  1'418  m2  Gebäu-

degrundfläche  und  Umschwung),  strasse  342,  im  Ortsteil  C  der  Gemeinde  D.  In  der 

Steuererklärung  2005  deklarierten  die  Pflichtigen  für  diese  Liegenschaft  nachfolgend 

aufgeführte  Unterhaltskosten.  Im  Einschätzungsentscheid  vom  9. Juli  2008  bzw.  im 

gleichentags  erlassenen  Hinweis  Direkte  Bundessteuer  (die  entsprechende  Veranla-

gung erging am 25. Juli 2008) qualifizierte der Steuerkommissär diese wie folgt: 

Position 

Empfänger 

Art 

Betrag 

(in Fr.) 

Anteil  Wert-

abzugsfähig 

erhaltung 

(in Fr.) 

Datum 

01/31.10.05  E, F 

02/31.10.05  G 

03/30.04.05  H 

04/30.09.05 

05/30.04.05 

06/09.12.05 

07/08.12.05 

I 

J 

J 

J 

08/11.11.05  K 

09/23.02.05 

L 

Sanierung Kellerboden 

1'200.- 

Reparatur 

Kaminfegerarbeiten 

Sanierung Badetreppe 

Gärtnerarbeiten 

192.- 

86.- 

189.- 

4'500.- 

1'315.- 

Sanierung Sandsteinplatten 

98'090.- 

Ersatz Efeusichtwand 

Ersatz Gartenbrücke 

Gartenunterhalt 

8'866.- 

680.- 

4'519.- 

403.- 

115.- 

344.- 

599.- 

100% 

100% 

100% 

0% 

100% 

0% 

0% 

0% 

0% 

100% 

0% 

100% 

0% 

1'200.- 

192.- 

86.- 

189.- 

0.- 

1'315.- 

0.- 

0.- 

0.- 

0.- 

403.- 

0.- 

344.- 

0.- 

10/02.02.05  Gebäudeversicherung 

Prämie 2005 

11/13.08.05  Gemeinde D 

Kehrichtgrundgebühren 

12/28.02.05  M 

13/ - 

N 

Total 

Wartungsvertrag Brenner 

Gebäudesachversicherung 

121'098.- 

3'729.- 

nicht abzugsfähig (Anlage-/Lebenshaltungs-/Verbrauchskosten) 

117'369.- 

Dementsprechend  liess  er  nur  den  Pauschalbetrag  von  Fr. 8'180.-  (entspre-

chend  20%  des  Brutto-Eigenmietwerts  von  Fr. 40'900.-)  zum  Abzug  zu  und  schätzte 

die  Pflichtigen  mit  einem  steuerbaren  Einkommen  von  Fr. 348'900.-  (Staats-  und  Ge-

meindesteuern;  satzbestimmend  Fr. 366'900.-)  bzw.  Fr. 351'000.-  (direkte  Bundes-

steuer;  satzbestimmend  Fr. 369'200.-)  ein.  Das  steuerbare  Vermögen  belief  sich  auf 

Fr. 15'044'000.- (satzbestimmend Fr. 16'077'000.-).  

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B. Die von den Pflichtigen hiergegen erhobenen Einsprachen vom 25. August 

2008 wies das kantonale Steueramt am 6. November 2008 ab.  

C. Mit Rekurs und Beschwerde vom 3./4. Dezember 2008 liessen die Pflichti-

gen  der  Steuerrekurskommission  beantragen,  es  seien  zusätzliche  Gartenunterhalts-

kosten im Umfang von (Fr. 3'729.- [bisher gewährte tatsächliche Kosten] + Fr. 98'090.- 

[Sanierung Steinplatten J] + Fr. 4'519.- [Gartenunterhalt L] ./. Fr. 8'180.- [Pauschale] =) 

Fr. 98'158.-  anzuerkennen.  Dementsprechend  seien  sie  mit  einem  steuerbaren  Ein-

kommen  von  Fr. 250'700.- 

(Staats-  und  Gemeindesteuern;  satzbestimmend 

Fr. 268'800.-) bzw. Fr. 252'900.- (direkte Bundessteuer; satzbestimmend Fr. 271'000.-) 

einzuschätzen. Ausserdem verlangten sie eine Parteientschädigung.  

In seiner Rekurs-/Beschwerdeantwort vom 19. Januar 2009 schloss das kan-

tonale Steueramt auf Abweisung der Rechtsmittel.  

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  wesentlich,  in  den  nachfolgenden  Ur-

teilsgründen zurückgekommen. 

Die Rekurskommission zieht in Erwägung: 

1. Gemäss § 25 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) bzw. Art. 25 des 

Bundesgesetzes  über  die  direkte  Bundessteuer  vom  14. Dezember  1990  (DBG)  wer-

den  zur  Ermittlung  des  Reineinkommens  die  gesamten steuerbaren  Einkünfte  um  die 

zu  ihrer  Erzielung  notwendigen  Aufwendungen  und  die  allgemeinen  Abzüge  vermin-

dert. Dazu gehören nach § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bzw. Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG bei 

Liegenschaften  im  Privatvermögen  die  Unterhaltskosten,  die  Versicherungsprämien 

und die Kosten der Verwaltung durch Dritte.  

2. a)  Nach  Lehre  und  Rechtsprechung  sind  unter  Unterhaltskosten  Aufwen-

dungen  zu  verstehen,  deren  Ziel  nicht  die  Schaffung  neuer,  sondern  die  Erhaltung  

bisheriger  Werte  ist  und  die  in  längeren  oder  kürzeren  Zeitabständen  wiederkehren 

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(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  harmonisierten  Zürcher  Steuerge-

setz,  2. A.,  2006,  § 30  N 36  ff.;  Richner/Frei/Kaufmann,  Handkommentar  zum  DBG, 

2003,  Art. 32  N 29).  Dazu  gehören  einerseits  die  Aufwendungen  für  den  laufenden 

Unterhalt – wie Kosten für Ausbesserungsarbeiten aller Art und Ersatzanschaffungen –  

sowie  die  mit  dem  Grundstück  verbundenen  jährlich  wiederkehrenden  Abgaben.  Ab-

zugsfähig  sind  sodann  auch  Aufwendungen  für  periodische  Renovationen  grösseren 

Ausmasses  (Fassaden,  Dachrenovation,  zeitbedingte  Änderung  der  Zentralheizung, 

Anpassung der elektrischen Einrichtung an geänderte Vorschriften u. dgl.). Mit anderen 

Worten sind Unterhaltskosten im Sinn von § 30 Abs. 2 StG bzw. Art. 32 Abs. 2 DBG –

unter  Vorbehalt  der  Dumont-Praxis,  gemäss  welcher  für  Liegenschaften,  die  im  ver-

nachlässigten Zustand erworben  wurden, in den ersten fünf Jahren keine Instandstel-

lungskosten abgezogen werden dürfen (vgl. dazu E. 2c nachstehend) – Kosten, die der 

Instandhaltung des Grundstücks oder seiner  Instandstellung dienen, d.h. der Nachho-

lung  unterbliebener  Instandhaltung  (VGr,  22. April  1986  =  StE 1987  B 44.13.1  Nr. 1; 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 30  N 43,  und  Richner/Frei/Kaufmann,  Art. 32  N 30 

ff.),  so  dass  das  Grundstück  weiterhin – allenfalls  "modernisiert" – seinen  bisherigen 

Verwendungszweck erfüllen kann. Geht indessen die Modernisierung darüber hinaus, 

steht  sie  einer  Neueinrichtung  gleich  und  bewirkt  sie,  dass  das  Wohnhaus  in  einen 

besseren Zustand versetzt, d.h. in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren 

Gebäudes  mit  wesentlich  modernerer  oder  modernster  Ausgestaltung  aufrückt,  so  

gehören die Kosten der Modernisierung zum nicht abzugsfähigen Herstellungsaufwand 

und  sind  sie  nicht  abzugsfähige  Vermögensanlage  (RB 1972  Nr. 28,  1977  Nr. 49  mit 

Hinweisen;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 30  N 48,  und  Richner/Frei/Kaufmann, 

Art. 32 N 39). Die Unterhaltsmassnahmen zielen darauf ab, die Liegenschaft langfristig 

in  ertragsfähigem  Zustand  zu  erhalten  (RB 1971  Nr. 32;  Dieter  Egloff,  in:  Kommentar 

zum Aargauer Steuergesetz, 2004, § 39 N 38).  

b)  Nicht  abzugsfähig sind  demgegenüber  die  wertvermehrenden  Aufwendun-

gen,  d.h.  Auslagen,  welche  im  objektiv-technischen  Sinn  eine  dauernde  Vermehrung 

oder Verbesserung des Grundstücks bewirken, insbesondere durch bauliche Verände-

rungen (Einbau eines Badezimmers, Bau einer Garage, Ausbau des Dachstocks, Weg- 

und  Strassenbauten;  Reimann/Zuppinger/Schärrer,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuer-

gesetz,  2. Band,  1963,  § 25  N 54).  Dazu  gehören  auch  die  Kosten  einer  zunächst 

mangelhaften  Einrichtung,  die  nachträglich  mit  weiteren  Kosten  verbessert  oder  aus-

gewechselt  werden  muss  (RB 1967  Nr. 27).  Drängt  sich  kurz  nach  der  Fertigstellung 

eines  Gebäudes  eine  Sanierung  auf  (z.B.  infolge  Hangabrutschung),  handelt  es  sich 

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bei diesen Sanierungskosten nicht um Unterhaltskosten; diese Kosten stehen vielmehr 

in kausalem Zusammenhang mit der Gebäudeerstellung (Richner/Frei/Kaufmann/Meu-

ter, § 30 N 49). Nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig sind ferner Aufwendungen, die 

mit  einer  Gebäudeauskernung  verbunden  sind,  und  jene  Aufwendungen,  welche  ein 

Grundstück  in  einen  besseren  Zustand  versetzen,  d.h.  ein  Haus  in  den  Rang  eines 

besser  ausgestatteten,  wertvolleren  Gebäudes  aufrücken  lassen  (RB 1972  Nr. 28; 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 30  N 48).  Sind  wertvermehrende  bauliche  Mass-

nahmen  erbracht  worden,  sind  auch  Kosten  für  Anpassungsarbeiten  an  bestehenden 

Einrichtungen wertvermehrend (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 40). 

c) In der Frage, inwieweit Unterhaltskosten für Liegenschaften abziehbar sind, 

verbleibt  den  Kantonen  kein  Freiraum  mehr.  Der  Begriff  der  Unterhaltskosten  kann 

unter dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten 

Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  vom  14. Dezember  1990  (StHG)  nicht  anders 

ausgelegt werden als auf dem Gebiet der direkten Bundessteuer. Eine andere Interpre-

tation würde dem Anliegen der vertikalen Steuerharmonisierung zuwiderlaufen und die 

mit dem Erlass des StHG angestrebte Vereinfachung der Rechtsanwendung vereiteln. 

Nach der "Dumont-Praxis" kann der Erwerber einer vernachlässigten Liegenschaft die 

"anschaffungsnahen"  Unterhaltskosten  steuerlich  nicht  abziehen,  selbst  wenn  sie  für 

den  normalen,  periodischen  Unterhalt  (und  nicht  zum  Nachholen  unterbliebenen  Un-

terhalts) aufgewendet werden (BGr, 2. Februar 2005 = StE 2005 [SO] A 23.1 Nr. 10 = 

ZStP  2005,  404;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 30  N 34  f.).  Nach  der  Rechtspre-

chung  ist  unter  "anschaffungsnah"  ein  Zeitraum  von  fünf  Jahren  seit  dem  Erwerb  zu 

verstehen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 30 N 54, mit Hinweisen). Auf diese Weise 

wird  die  Rechtsgleichheit  hergestellt  zwischen  dem  Steuerpflichtigen,  der  ein  Grund-

stück  nach  der  Renovation  durch  den  früheren  Eigentümer  erwirbt,  und  demjenigen, 

der ein im Unterhalt vernachlässigtes Grundstück – zu einem entsprechend niedrigeren 

Preis – kauft,  um  es  anschliessend  zu  renovieren  (Richner/Frei/Kaufmann,  Art. 32 

N 42, auch zum Folgenden). Damit wird bei anschaffungsnahen Unterhaltskosten nicht 

auf die objektiv-technische Sicht (vgl. hierzu Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 30 N 53 

f. i.V.m. § 221 N 31; RB 1997 Nr. 47 mit Hinweisen), welche das Kriterium der dauern-

den  Wertvermehrung  für  massgebend  erachtete  (VGr,  22. April  1986  =  StE 1987 

B 44.13.1  Nr. 1),  sondern  auf  die  subjektiv-wirtschaftliche  Betrachtungsweise  abge-

stellt.  

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3. a) Im Einschätzungsentscheid hielt der Steuerkommissär zur Verweigerung 

eines Abzugs für Gartenunterhalt fest: 

"Gemäss Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts vom 6. Dezember 1999 sind Gar-
tenunterhaltskosten  nur  insoweit  als  werterhaltende  Aufwendungen  vom  steuerbaren 
Einkommen  abziehbar,  als  der  Garten  bei  der  Eigenmietwertberechnung  tatsächlich 
berücksichtigt  wird.  Andernfalls  fehlt  der  notwendige  organische  Zusammenhang  der 
Gewinnungskosten mit den steuerlich erfassten Roheinkünften." 

In  den  Einspracheentscheiden  ergänzte  das  kantonale  Steueramt,  dass  die 

der  Befriedigung  von  persönlichen  Bedürfnissen  dienenden  Aufwendungen  zu  den 

nicht abzugsfähigen Lebenshaltungskosten zählten. Dazu gehörten – aus rein persön-

licher  Neigung getätigte – Auslagen,  die  den  Nutzungswert  nicht  erhöhten.  Dies  treffe 

auch für die streitbetroffenen Wegplatten zu. Zwar fliesse der Garten über die Anrech-

nung des Landes in den steuerbaren Eigenmietwert ein; für die Garteneinrichtung gelte 

dies jedoch nur dann, wenn sie von der Gebäudeversicherung erfasst sei. 

Mit Rekurs und Beschwerde verlangen die Pflichtigen von den nicht zum Ab-

zug zugelassenen Positionen allein noch die Berücksichtigung der Positionen 6 (Sanie-

rung  Sandsteinplatten;  J)  und  9  (Gartenunterhalt;  L).  Zur  Begründung  bringen  die 

Pflichtigen  vor,  dass  das  Merkblatt  des  kantonalen  Steueramtes  über  die  steuerliche 

Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften 

vom  31. August  2006  (ZStB I  Nr. 18/820;  im  Folgenden  Merkblatt)  Gartenunterhalts-

kosten  zum  Abzug  zulasse. Wie  sie  schon  im  Einschätzungsverfahren  dargelegt  hät-

ten,  handle  es  sich  um  die  Sanierung  bzw.  um  den  gleichwertigen  Ersatz  von  beste-

henden Bodenplatten sowie um Gartenunterhalt mit unmittelbarer Auswirkung auf den 

Zustand der Liegenschaft. Vorliegend belaufe sich der (Formel-)Vermögenssteuerwert 

des  Grundstücks  strasse  342  auf  (rund)  Fr. 1'319'000.-,  wovon  Fr. 456'618.-  auf  das 

Land  und  Fr. 862'400.-  auf  das  Wohnhaus  entfielen.  Bezüglich  des  Eigenmietwerts 

mache der Landanteil (samt Garten und Umgebung) Fr. 17'123.- und der Gebäudean-

teil  Fr. 23'777.-  aus. Wie  diese  Berechnung  zeige,  schlage sich  das  gesamte  Grund-

stück in  der  Berechnung des  Eigenmietwerts  nieder.  Der  Gehweg  zum  Haus  und  um 

dieses herum stelle eine notwendige Voraussetzung für die Nutzung des Grundstücks 

dar; von Lebenshaltungskosten oder gar von Liebhaberei könne nicht gesprochen wer-

den. 

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Dem hält das kantonale Steueramt in der Rekurs-/Beschwerdeantwort entge-

gen, dass der Garten neben anderen Bestandteilen des Grundstücks nicht im Gebäu-

deversicherungswert  enthalten  sei.  Deswegen  wirke  er  sich  auf  die  Berechnung  des 

Vermögenssteuerwerts  und  des  Eigenmietwerts  nicht  aus.  Aus  diesem  Grund  hätten 

Gartenunterhaltsarbeiten  wie  der  vorliegend  getätigte  Ersatz  von  Wegplatten  keinen 

Einfluss  auf  den  Eigenmietwert.  Es  handle  sich  daher  nicht  um  Liegenschaftenun-

terhalt, sondern vielmehr um Lebenshaltung, allenfalls auch Liebhaberei. 

b)  Bei  der  direkten  Bundessteuer  kommt  ein  Abzug  nur  dann  in  Betracht, 

wenn der liegenschaftliche Wert, an dem der Unterhalt vorgenommen wird, im Eigen-

mietwert enthalten ist. Der  Aufwand für Gartenunterhalt ist somit nur dann zu berück-

sichtigen,  wenn  sich  der  Wert  des  Gartens  im  Eigenmietwert  niederschlägt  (Rich-

ner/Frei/Kaufmann,  Art. 32  N 34  mit  Hinweisen  auf  die  Rechtsprechung;  ebenso  VGr 

SZ, 12. Februar 2003, StE 2004 B 25.6 Nr. 50). Damit ist die Praxis den Lehrmeinun-

gen  von  Zwahlen  (Bernhard  Zwahlen,  Die  einkommenssteuerrechtliche  Behandlung 

von  Liegenschaftskosten,  1986,  S. 119;  ders.,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen 

Steuerrecht,  Band  I/2a,  2. A.,  2008,  Art. 32  N 12a  DBG)  und  Känzig  (Ernst  Känzig, 

Direkte Bundessteuer, 2. A., I. Teil, 1982, S. 659) gefolgt. Hinsichtlich der Gartenunter-

haltskosten hat das Bundesgericht erkannt, es sei nicht willkürlich, wenn ein Abzug nur 

insoweit  gewährt  werde,  als  der  Garten  bei  der  Eigenmietwertberechnung  tatsächlich 

berücksichtigt  werde  (BGr,  6. Dezember  1999,  StE 2001  [BL]  B 25.6  Nr. 44).  Soweit 

der  Eigenmietwert – wie  vorliegend – formelmässig  ermittelt  wird,  ist  daher  grundsätz-

lich vorausgesetzt, dass sich der geltend gemachte Unterhalt auf einen Bestandteil der 

Liegenschaft  bezieht,  der  gemäss  Berechnungsformel  den  Wert  der  Liegenschaft  er-

höht.  

c) Bei der quantitativ gewichtigsten Position der Sanierung von Sandsteinplat-

ten,  die  sich  gemäss  Rechnung  der  J,  Gartenbau,  vom  9. Dezember  2005  auf 

Fr. 98'090.-  belief,  handelt  es  sich  teilweise  um  die  Reinigung  und  teilweise  um  den 

Ersatz  von  Bodenplatten  im  Garten.  Hinzu  kamen  die  erforderlichen  Bodenarbeiten, 

wie  die  Ausbesserung  des  Unterbaus  und  Anpassungen  an  bestehende  Gartenteile. 

Aufgrund  der  Akten  handelt  es  sich  bei  dieser  Aufwendung  um  herkömmlichen,  "ge-

wöhnlichen"  Gartenunterhalt,  der  zur  bestimmungsgemässen  Nutzung  eines  Gartens, 

allenfalls  auch für  den  Zugang zum Wohnhaus nötig  ist. Weder  Bodenplatten  als  sol-

che  noch  die  hierfür  verwendeten  Materialien  lassen  sich  als  persönliches  Bedürfnis 

eines  Hauseigentümers  oder  gar  als  Liebhaberei  bezeichnen.  Vielmehr  zählen Wege 

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und – vorab  als  Sitzplatz  dienende – befestigte  Flächen  in  einem  Garten  zur  üblichen 

Ausstattung  einer  Liegenschaft.  Dass  sich  die  Pflichtigen  vorliegend  aus  objektiven 

Gründen – wie  Schadhaftigkeit,  Abnützung,  allenfalls  auch  Demodierung – veranlasst 

sahen,  die  Platten  zu  ersetzen,  wird  vom  kantonalen  Steueramt  nicht  in  Abrede  ge-

stellt.  

Die  bisherige  zürcherische  Praxis  anerkennt  solche  üblichen  Aufwendungen 

für  den  Ersatz  von  Gartenwegen  und  -mauern  als  Unterhaltskosten  gemäss  

§ 30  Abs. 2  StG  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 30  N 77;  Reimann/Zuppinger/ 

Schärrer, § 25 N 49). Gleich verhält es sich im Anwendungsbereich von Art. 32 Abs. 2 

DBG (Richner/Frei/Kaufmann, Art. 32 N 68). Das in E. 3a erwähnte Merkblatt des kan-

tonalen Steueramtes, das freilich erst ab Steuerperiode 2007 zum Zug kommt, betrach-

tet  "Kosten  für  ordentlichen  Gartenunterhalt/normale  Rasenpflege,  Rasenmäher, 

Baumschnitt,  Schädlingsbekämpfung,  etc.  (keine  luxuriösen  Aufwendungen)/keine  Ei-

genleistungen"  als  Liegenschaftenunterhalt; nicht  abzugsfähig  sind  hingegen  "Kosten, 

die der blossen Annehmlichkeit dienen" (Lit. K Abgrenzungskatalog Ziffer 5.3). Ob der 

vom  kantonalen  Steueramt  angeführte  Bundesgerichtsentscheid  vom  6. Dezember 

1999 (StE 2001 [BL] B. 25.6 Nr. 44) seine Auffassung zu stützen vermag, ist schon aus 

formellen  Gründen  fraglich,  denn  das  oberste  Gericht  hat  eine  entsprechende  Rege-

lung des Kantons Basel-Landschaft nur unter dem Gesichtswinkel der Willkür geprüft. 

Materiell  betrachtet,  wirkt  sich  der  Garten  hier  offensichtlich  auf  die  Bemessung  des 

Vermögenssteuer-  und  des  Eigenmietwerts  aus.  Denn  die  Berechnung  dieser  Werte 

wurde  in  der  hier  massgebenden  Steuerperiode  2005  nach  Massgabe  der  Weisung 

des  Regierungsrates  an  die  Steuerbehörden  über  die  Bewertung  von  Liegenschaften 

und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003 (Weisung 2003) vom 

19. März  2003  (ZStB  I  Nr.  15/501)  vorgenommen.  Gemäss  Ziffer  20  dieser  Weisung 

setzt sich der Verkehrswert von Einfamilienhäusern aus dem Landwert und dem Zeit-

bauwert zusammen. Aufgrund von Ziffern 27 und 29 Weisung 2003 wurden vorliegend 

der Landwert auf Fr. 456'618.- und der Zeitbauwert des Wohnhauses auf Fr. 862'400.- 

festgesetzt. Weil der Eigenmietwert 3.75% des Vermögenssteuerwerts entspricht (Zif-

fer 59 Weisung 2003), entfällt vom gesamten Eigenmietwert von Fr. 40'900.- ein Anteil 

von rund einem Drittel auf das Land. Entgegen der Auffassung des kantonalen Steuer-

amts  steht  somit  der  Anerkennung  der  Sanierung  der  Sandsteinplatten  als  Liegen-

schaftenunterhalt nichts entgegen. 

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Anzumerken  bleibt,  dass  diese  Erwägungen  nicht  im  Widerspruch  zum  Ent-

scheid  ST.2008.327  +  DB.2008.197  der  Steuerrekurskommission  III  vom  26. Januar 

2009  (eine  hiergegen  erhobene  Beschwerde  ist  vor  dem  Verwaltungsgericht  hängig) 

stehen, in welchem Fall der Abzug von Sanierungskosten für ein Schwimmbad verwei-

gert  wurde. Denn in jenem Sachverhalt  wirkte sich das Schwimmbad  weder aufgrund 

der Ausgestaltung der Formel noch in Form eines sachbezogenen Zuschlags auf den 

Eigenmietwert aus. Im Übrigen stellte sich die Mehrheit der Rekurskommission auf den 

Standpunkt,  dass  ein  Gartenschwimmbad  den  Marktwert  einer  Liegenschaft  nicht  un-

bedingt erhöhe. 

Der  von  der  Firma  L  vorgenommene  "Gartenunterhalt"  betraf  hauptsächlich 

die Pflege von Bäumen und bestehenden Pflanzen und ist somit ebenfalls abzugsfähig. 

Auch wenn der Sachverhalt insoweit nicht weiter untersucht worden ist, fällt zugunsten 

der  Pflichtigen  ins  Gewicht,  dass  eine  herrschaftliche  Liegenschaft  am  Zürichsee  zu 

beurteilen  ist,  wo  der  Markt  erhöhte  Anforderungen  an  die  Gestaltung  des  Um-

schwungs  richtet  und der  Landanteil  sich  denn auch – absolut  wie  relativ  betrachtet –

 wesentlich im Eigenmietwert niederschlägt. 

d) Diese Erwägungen führen zur Gutheissung von Rekurs und Beschwerde. 

4. Bei  diesem  Prozessausgang  sind  die  Gerichtskosten  dem  Rekursgeg-

ner/der  Beschwerdegegnerin  aufzuerlegen  (§ 151  Abs. 1  StG  und  Art. 144  Abs. 1 

DBG).  Ferner  ist  den  Pflichtigen  für  das  Rekurs-  und  das  Beschwerdeverfahren  eine 

Parteientschädigung  zuzusprechen  (§ 152  StG  i.V.m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 sowie Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. 

Art. 64  Abs. 1-3  des  Bundesgesetzes  über  das  Verwaltungsverfahren  vom 

20. Dezember  1968).  Unter  Berücksichtigung  des  einfachen  und  klaren  Sachverhalts 

sowie  eines  Streitwerts  von  rund  Fr. 35'000.-  rechtfertigt  sich  eine  Vergütung  von  

(insgesamt) Fr. 1'000.- (einschliesslich Mehrwertsteuer). 

3 ST.2008.395 
3 DB.2008.245 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Demgemäss erkennt die Rekurskommission: 

1.  Der Rekurs wird gutgeheissen.  

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3 DB.2008.245