# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cdb949e7-81b9-5e5f-a710-405ada4bd0a6
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-05-04
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 04.05.2001 12.2000.206
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2000-206_2001-05-04.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2000.00206

  	
  Lugano

  4 maggio 2001/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di
locazione – inc. no. DI.1999.00227 della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio nord – promossa con petizione (recte: istanza) 10 novembre 1999 da

 

	
   

  	
  __________ 

  (rappr. dallo studio legale avv. __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  (rappr. dallo studio legale avv. __________)

  

 

con
cui l’istante ha chiesto di confermare la validità della disdetta 22 giugno
1999; 

 

domanda avversata dal convenuto che ha chiesto l'annullamento della
disdetta e in subordine la concessione di una protrazione per 6 anni, e che il
Pretore, con sentenza 18 ottobre 2000, ha accolto, accertando la validità della
disdetta e riconoscendo una proroga del contratto fino al 31 dicembre 2001;

 

appellante il convenuto con atto di appello 30 ottobre 2000, con cui
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza e in
via subordinata di estendere a 6 anni la durata della protrazione, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre l'istante con osservazioni 5 dicembre 2000 postula la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

 

letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto:                 A.      __________
conduce in locazione dal 29 maggio 1985 un'officina meccanica con annessi 2
uffici e i relativi spazi tecnici in __________ a __________. 

                                          Nel
dicembre 1990 egli ha sublocato a __________ l'officina, un magazzino e un
ufficio, tenendo tuttavia per sé un ufficio, mentre l'uso di altri locali e
apparecchiature è stato attribuito in comune ad entrambi. Le parti hanno così
dato inizio a una collaborazione professionale, il subconduttore occupandosi
tra l'altro delle riparazioni e dei servizi delle autovetture vendute dal
sublocatore, concessionario locale Ford e in seguito Hyundai.

 

 

                                B.      Nel
corso del 1998 le parti, a seguito di divergenze su questioni contrattuali, si
sono rivolte in alcune occasioni all'Ufficio di conciliazione o alla Pretura:
per quanto qui interessa, innanzitutto, con istanza 24 settembre 1998,
risoltasi in via transattiva nel dicembre di quell'anno, il subconduttore aveva
postulato una riduzione della pigione per la difettosità di alcuni macchinari
presenti nell'ente locato; con istanza 15 gennaio 1999, fallita la
conciliazione davanti all'Ufficio, egli aveva per contro chiesto al Pretore
un'ulteriore riduzione della pigione a seguito della diminuzione della superficie
locata.

 

 

                                C.      Il
22 giugno 1999 il sublocatore ha disdetto il contratto con effetto al 31
dicembre 1999. Richiesto di motivare la disdetta, egli ha evidenziato un suo
fabbisogno personale urgente e l'esistenza di non meglio precisati motivi
gravi.

                                          Tempestivamente
adito dal subconduttore, l'Ufficio di conciliazione, con decisione 12 ottobre
1999, ha annullato la disdetta, rilevando come quest'ultima fosse stata significata
nel periodo di protezione di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. e CO.

 

 

                                D.      Con
l'istanza in rassegna __________ ha chiesto di confermare la validità della disdetta.
Egli asserisce innanzitutto come a seguito delle tensioni esistenti tra le
parti, __________ avrebbe interrotto ogni collaborazione con lui, e che a
seguito di tale situazione, non essendo più garantito un adeguato servizio
dopo–vendita agli acquirenti delle vetture Hyundai, la __________ gli avrebbe imposto
di ovviare a tale situazione, pena la decadenza del contratto di concessionario
locale: da qui il suo bisogno personale urgente di rientrare al più presto in
possesso dell'ente sublocato, alfine di metterlo a disposizione di un meccanico
da lui direttamente stipendiato. La grave situazione di inimicizia intervenuta
tra le parti costituirebbe in ogni caso un motivo grave giustificante la
disdetta.

 

 

                                E.      Il
convenuto si è opposto all'istanza e in via subordinata ha chiesto la
concessione di una protrazione del rapporto locativo per 6 anni. Egli rileva
come i motivi addotti dalla controparte non rientrassero nel concetto di
fabbisogno personale urgente del sublocatore né costituissero motivi gravi di
disdetta. Quanto all'interruzione della collaborazione tra le parti, comunque
di breve durata e limitata all'esecuzione dei servizi dei 1000 km, egli osserva
che la stessa era imputabile all'istante e in particolare al fatto che
quest'ultimo non voleva pagarlo per quei servizi: la collaborazione è di fatto
ripresa, non appena la controparte ha provveduto a riconoscergli il dovuto.

 

 

                                F.      Il
Pretore, con la sentenza qui oggetto di impugnativa, ha accertato la validità
della disdetta ed ha concesso una protrazione del contratto fino al 31 dicembre
2001.

                                          Il
giudice di prime cure ha innanzitutto argomentato che il convenuto non aveva
diritto al pagamento dei fr. 100.– per il servizio dei 1000 km e che la
situazione di scarsa collaborazione tra le parti oltre alla mancata esecuzione
dei servizi aveva fatto sì che i clienti dell'istante venissero indirizzati al
concessionario Hyundai di __________. In tali circostanze, ben si comprendeva
la reazione dell'importatore e la necessità per l'istante, per non vedersi
rescisso il contratto di concessionario locale con ulteriore perdita di
clientela, di disdire il contratto di sublocazione: anche se egli non era un
meccanico, il fatto che egli fosse intenzionato  ad assumere un dipendente con
tali mansioni permetteva di concludere per l'esistenza di un suo fabbisogno
personale urgente. Di qui la validità della disdetta, senza che fosse necessario
esaminare se gli attriti esistenti tra le parti costituissero pure un motivo
grave.

 

 

                                G.      Con
l'appello il convenuto chiede nuovamente l'annullamento della disdetta e in subordine
la protrazione per 6 anni.

                                          Egli,
dopo aver ricordato che l'unica prestazione da lui sospesa era l'esecuzione dei
servizi dei 1000 km, ribadisce il suo buon diritto ad essere remunerato per
quei servizi. In ogni caso la diffida dell'importatore, oltre a non contenere
una formale minaccia di disdetta del contratto di concessionario, era dovuta
anche ad altri motivi direttamente imputabili all'istante: ora, in presenza di
una sua concolpa rispettivamente in assenza di una situazione d'urgenza, la
disdetta non era legittima, tanto più che non vi era alcun bisogno personale
del sublocatore o dei suoi famigliari. Gli episodi evocati dall'istante nemmeno
erano costituivi di un motivo grave di disdetta. 

 

 

                                H.      Delle
osservazioni al gravame inoltrate dall'istante non torna conto riferire, le
stesse essendo manifestamente irricevibili, siccome non ossequiose del termine
di 10 giorni per la loro presentazione (art. 411 cpv. 2 CPC).

 

 

considerando

 

 

in diritto:               1.      Giusta
l'art. 271a cpv. 1 CO la disdetta può in particolare essere contestata se data
dal locatore durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in
relazione con la locazione, semprechè il conduttore non l'abbia intrapreso in
maniera abusiva (lett. d), oppure ancora se significata nei tre anni susseguenti
alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la
locazione e nel corso del quale il locatore, tra l'altro, ha concluso una
transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui (lett. e cifra
4). Il cpv. 3 della stessa norma prevede tuttavia che le lett. d ed e del
capoverso 1 non sono applicabili se la disdetta è stata data perché la cosa
locata occorreva al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti
parenti o affini (lett. a) o per gravi motivi di cui all'art. 266g CO (lett.
e).

                                          Nel
caso di specie non è contestato che, al momento dell'inoltro della disdetta,
tra le parti fosse pendente in Pretura l'istanza 15 gennaio 1999 e che la
stessa non sia stata avviata in maniera abusiva dal qui convenuto, tanto è vero
che si è poi conclusa con una transazione; nemmeno è contestato che la disdetta
sia stata pronunciata entro i tre anni dacché le parti avevano concluso un
accordo avanti all'Ufficio di conciliazione con riferimento all'istanza 24
settembre 1998. Appurato con ciò che la stessa è stata significata nel termine
di protezione di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO, si tratta in
definitiva di stabilire se l'istante possa contrapporre un fabbisogno urgente
personale o dei motivi gravi ai sensi dell'art. 271a cpv. 3 CO.

 

 

                                2.      Per
l'art. 266g cpv. 1 CO, ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le
rendano incomportabile l'adempimento del contratto di locazione, dare la
disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
La norma concretizza il principio della clausula rebus sic stantibus; in
altri termini la legge concede ad entrambi i partner contrattuali la
possibilità (eccezionale) di disdire anzitempo la locazione, qualora intervenga
un considerevole mutamento delle circostanze non prevedibile al momento della
conclusione del contratto (Higi, Zürcher Kommentar, N. 6 e 31 ad art.
266g CO; Wessner, La résiliation du bail à loyer pour justes motifs, in:
10. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 15 e segg.; Zihlmann,
Das Mietrecht, Zurigo 1995, p. 108; IICCA 10 giugno 1997 in re R./G., 25
luglio 2000 in re B./K., 10 agosto 2000 in re M./M.).

                                          Per
"motivi gravi" la legge intende delle circostanze eccezionali,
sconosciute e imprevedibili al momento della conclusione del contratto (o di un
suo rinnovo), laddove può trattarsi sia di circostanze oggettive di carattere
generale, ma anche di motivi soggettivi, riguardanti sia la persona che disdice
il contratto che la controparte, ma deve in ogni caso trattarsi di motivi non
ascrivibili a chi pronuncia la disdetta (Higi, op. cit., N. 36 e segg.
ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 17; IICCA 19 aprile 1994
in re C. SA/K.), che rendano la continuazione del contratto talmente insostenibile
da non essere più giustificata pur considerando anche gli interessi della controparte
(Higi, op. cit., N. 29 e segg. ad art. 266g CO; Wessner, op.
cit., p. 17; DTF 122 III 262; ICCTF 24 ottobre 1994 in re K./C.
SA, consid. 1a con rif.; IICCA 14 gennaio 1994 in re A./B. e lc., 10 giugno
1997 in re R./G., 25 luglio 2000 in re B./K., 10 agosto 2000 in re M./M.).
Ovviamente, i motivi gravi fatti valere dalla parte disdicente devono già
essere presenti al momento dell'inoltro della disdetta (Higi, op. cit.,
N. 40 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 23; DB 1997 N. 6 n.
4). Essa deve infine essere significata immediatamente dopo l'avverarsi del
motivo grave, ritenuto che un ritardo nella notifica permette di concludere che
la continuazione della locazione non sia insostenibile (Higi, op. cit.,
N. 33 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 23). L'autorità giudiziaria
deve decidere tale questione tenendo conto di tutte le circostanze della
fattispecie, così come prescritto dall'art. 4 CC (Lachat, Le bail à
loyer, Losanna 1997 p. 442; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed.,
Zurigo 1998, N. 10 ad art. 266g CO; Higi, op. cit., N. 30 ad art. 266g
CO; Wessner, op. cit., p. 15; ICCTF 23 novembre 1998 in re F./R.;
Rep. 1998 p. 228).

 

 

                              2.1      L'istante
afferma in primo luogo di aver dovuto disdire il contratto di sublocazione per
motivi gravi, e meglio per evitare che l'importatore avesse a mettere in atto
la minaccia, ventilata nel doc. E e motivata con l'inadeguatezza del servizio
dopo–vendita offerto ai suoi clienti, di rescindere il contratto di concessionario
locale concluso con lui. Ma non è così.

                                          Innanzitutto
si osserva che l'importatore, auspicando "la mise en place rapide d'un
nouvel atelier" (doc. E) non ha assolutamente imposto all'istante di
risolvere il contratto di sublocazione. Ciò è stato del resto ammesso dallo
stesso istante sia avanti all'Ufficio di conciliazione, ove ha specificato che
lo scopo della diffida era di consentirgli di trovare una diversa soluzione
(verbale 4 ottobre 1999), sia avanti al Pretore (istanza p. 4).

                                          Quanto
ai problemi nel servizio dopo–vendita, alla base di tale diffida, l'istruttoria
ha permesso di accertare – a ben vedere, la circostanza, non essendo stata
debitamente contestata in replica, era in ogni caso già da ritenersi assodata (Cocchi/
Trezzini, CPC–TI, Lugano 2000, m. 2 ad art. 175) – che gli stessi si limitavano
di fatto ai servizi dei 1000 km che il convenuto aveva temporaneamente sospeso
in quanto l'istante rifiutava di pagarglieli – gli altri servizi (cfr. doc. 7)
e gli interventi in garanzia (cfr. doc. 10) non avevano per contro dato
problemi particolari ed erano continuati – ciò che del resto è provato dal
fatto che non appena la questione è stata risolta, con il riconoscimento a
favore del convenuto di fr. 70.– per ogni servizio (cfr. doc. 6), la collaborazione
tra le parti è ripresa. Ebbene, è certamente a torto che il primo giudice ha
concluso che il convenuto non avesse diritto ad essere remunerato per tali
prestazioni: è vero che l'art. 3.1 delle disposizioni e condizioni generali per
il concessionario locale (doc. D), il cui senso è quello di porre a carico del
concessionario locale che ha venduto una Hyundai il costo del servizio dei 1000
km in ragione di fr. 100.–, non è direttamente applicabile nei confronti del
convenuto, che non è in effetti parte di quel contratto né è un concessionario
Hyundai; è però altrettanto vero che l'istante, non effettuando il servizio dei
1000 km né facendolo svolgere da altri concessionari cui avrebbe dovuto bonificare
fr. 100.– previsti dal contratto, di fatto ha conseguito un risparmio in tale
misura; ritenuto che per il cliente tale servizio è gratuito e che lo stesso
non è a carico dell'importatore, ma dunque dell'istante, concessionario locale,
è proprio a quest'ultimo che vanno caricate le prestazioni svolte dal convenuto
– cui per altro, d'accordo l'istante, i clienti erano stati indirizzati – non essendo
usuale nel settore che le stesse avvengano gratuitamente, tanto più che le
parti sono professionisti. Appurato con ciò il diritto del convenuto ad essere
pagato per tali prestazioni (il loro ammontare dipenderà dal contratto tra le
parti o dalle tariffe di categoria) ed il mancato pagamento da parte
dell'istante, è senz'altro a ragione che il convenuto in applicazione dell'art.
82 CO ha sospeso quei servizi fino al definitivo chiarimento della questione.
Se ne deve pertanto concludere che la sospensione dei servizi e con ciò anche
la diffida dell'importatore, che ne era seguita, non erano assolutamente
ascrivibili al convenuto, bensì all'istante. 

                                          A
prescindere da quanto precede, va infine rilevato che la diffida è stata data
anche per altri motivi, segnatamente per il fatto che l'istante non aveva
raggiunto gli obiettivi di vendita prefissati rispettivamente aveva omesso di
partecipare ai corsi di aggiornamento e di ritirare parte delle apparecchiature
messe a disposizione dell'importatore (teste __________i). Trattandosi anche in
questo caso di circostanze ascrivibili all'istante, a quest'ultimo è preclusa,
in tali circostanze, la facoltà di far capo a una disdetta straordinaria (cfr.
consid. 3).

 

 

                              2.2      L'istante
ritiene che in ogni caso la grave inimicizia tra le parti, comprovata dall'esistenza
di tutta una serie di cause giudiziarie, dallo scambio di fatture
"strane" e dal fatto che il convenuto avrebbe trattato male alcuni
suoi clienti rispettivamente ostacolato alcune sue iniziative, sarebbe
senz'altro tale da giustificare la disdetta per motivi gravi, tanto più che a
diverse riprese la pigione sarebbe stata pagata in ritardo. A torto.

 

                                          L'istruttoria
ha effettivamente permesso di stabilire che, oltre alle due procedure
conciliative o giudiziarie di cui già si è detto, risoltesi entrambe con una
transazione, tra le parti ve sono state altre due: la prima, concernente la
nullità di una disdetta non significata su formulario ufficiale, è stata evasa
nell'ottobre 1998 con la rinuncia del sublocatore alla stessa (cfr. doc. 3);
della seconda, concernente il rimborso di un prestito concesso a suo tempo dal
sublocatore, non è per contro noto l'esito. Ora, tutte queste vertenze – tranne
l'ultima, di cui nemmeno è nota la data d'inizio – sono state avviate tra il
giugno e l'ottobre 1998 (cfr. inc. richiamati). In base ai principi dottrinali
evocati in precedenza, esse non possono pertanto giustificare una disdetta
significata a oltre 8–12 mesi di distanza, nel giugno 1999. Pur potendosi ammettere
che le stesse possano aver eventualmente pregiudicato o comunque deteriorato il
rapporto tra le parti, nulla permette (ancora) di concludere che vi fosse
oggettivamente una grave inimicizia e non piuttosto una – ancorché complessa –
divergenza d'opinione (Higi, op. cit., N. 49 ad art. 266g CO; IICCA
10 agosto 2000 in re M./M.).

                                          Lo
scambio di fatture "strane" – con il doc. 8 l'istante aveva chiesto
al convenuto il pagamento di fr. 23'070.55 (per allestimento di fatture durante
3 anni, ammortamento computer e tempo per accompagnare i suoi clienti), mentre
con il doc. G il convenuto aveva fatturato alla controparte fr. 38'216.25 (per
piccole riparazioni e tempo per accompagnare i suoi clienti) – non può a sua
volta assurgere a valido motivo per la disdetta straordinaria, la circostanza
non essendo in ogni caso imputabile al convenuto. Innanzitutto si osserva che
la prima fattura emana dall'istante, mentre il convenuto si è limitato ad
allestire una risposta di quello stesso tenore. Oltretutto, la fattura
dell'istante costituiva la reazione al fatto che in precedenza il convenuto
aveva osato chiedere di essere retribuito per i servizi dei 1000 km (doc. H),
remunerazione che – come detto – gli era dovuta. L'episodio dello scambio di
fatture risale in ogni caso ad oltre 5 mesi prima della disdetta straordinaria,
periodo di riflessione che appare decisamente eccessivo per raffronto a quanto
teorizzato dalla dottrina, che esige la pronuncia della disdetta direttamente
dopo che si è prodotto il motivo grave (Higi, op. cit., N. 59 ad art.
266g CO; Wessner, op. cit., p. 23). 

                                          L'istante
non può nemmeno rimproverare al convenuto di aver trattato male alcuni suoi
clienti. Mentre la deposizione del teste __________, che sulla particolare questione
si limita a riferire quanto riportatogli da altri, è priva di valenza
probatoria (Cocchi/ Trezzini, op. cit., m. 1 ad art. 237), il teste
__________ si è limitato ad affermare, in maniera assai vaga, che il convenuto
avrebbe fatto alcune affermazioni in modo "poco professionale".
Quanto al teste __________, lo stesso ha dichiarato di essere stato deriso dal
convenuto: nell'occasione il cliente si era presentato al convenuto,
lamentandosi per la mancata riparazione di un difetto all'accensione, al che il
convenuto gli aveva fatto notare che il servizio in questione era stato
eseguito da un altro garage; pur potendosi ammettere che il suo comportamento
non sia stato professionalmente ineccepibile, lo stesso nelle particolari
circostanze appare tutto sommato comprensibile. Entrambi gli episodi sono
comunque successivi all'inoltro della disdetta e non possono dunque essere
considerati causali per la stessa.

                                          L'istante
non può infine lamentarsi per il fatto che il convenuto se ne sia andato all'estero
per alcuni giorni, allorché egli aveva organizzato un'esposizione, lasciando
chiuso il magazzino, ciò che gli avrebbe creato problemi per la manifestazione
(cfr. doc. M.). A parte il fatto che non è stato assolutamente provato quali sarebbero
stati tali inconvenienti, si osserva che il magazzino era stato sublocato al
convenuto, che dunque poteva disporne a suo piacimento. Spettava dunque
all'istante accordarsi tempestivamente con lui per poter eventualmente far uso
dello stesso in sua assenza.

                                          Quanto
all'eventuale ritardo nel pagamento delle pigioni, lo stesso non è in ogni caso
sufficiente per ammettere l'esistenza di motivi gravi giustificanti una
disdetta.

 

 

                                3.      Contrariamente
a quanto ritenuto dal Pretore, nel caso di specie nemmeno è stato provato un
fabbisogno urgente personale del sublocatore, dei suoi stretti parenti o affini
giusta l'art. 271a cpv. 3 lett. a CO. 

                                          Già
si è detto in precedenza che la disdetta del contratto di sublocazione non era
stata imposta dall'importatore: in tali circostanze è evidente che l'istante in
buona fede non era confrontato con la necessità di disdire il contratto, per
cui nemmeno è possibile parlare di un suo eventuale bisogno personale. Con
riferimento a quest'ultimo aspetto, l'istruttoria di causa ha in ogni caso
permesso di accertare che l'istante non era un meccanico (teste __________) e
che dunque non poteva direttamente occuparsi dell'officina. D'altro canto,
nemmeno il fatto, da lui dichiarato, che egli per garantirsi un adeguato
servizio dopo–vendita per le auto da lui vendute fosse intenzionato ad affidare
l'officina ad un meccanico da lui direttamente stipendiato, può costituire un
suo fabbisogno personale urgente ai sensi della norma: intanto è doveroso rilevare
che la soluzione prospettata dall'istante non era l'unica possibile (ad es.
egli poteva assegnare le riparazioni a un'altra officina (cfr. doc. E) o
sublocare la sua officina a un altro meccanico indipendente), così che in
concreto difetta il requisito dell'urgenza; nulla agli atti permette inoltre di
confermare la serietà e la concretezza di tale intenzione – che è per contro
rimasta allo stadio di una pura ipotesi (cfr. pure l'uso del verbo condizionale
a p. 3 della replica) – tanto più che la parte, cognita del settore della
vendita delle auto ma non certo altrettanto di quello della loro riparazione,
non ha indicato di aver posto in atto i passi necessari per estendere in tal
modo la sua attività o di aver effettuato ricerche di eventuali meccanici
interessati allo scopo; la dottrina è in ogni caso restia nell'ammettere un
fabbisogno personale del locatore nel caso in cui questi intenda collocare
nell'ente locato i suoi impiegati (Higi, op. cit., N. 192 ad art. 271a
CO; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux
d'habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, p. 156 N. 145 con rif.). 

 

 

                                4.      Poiché
l'istante non ha in definitiva provato l'esistenza di gravi motivi o un fabbisogno
urgente personale ai sensi dell'art. 271a cpv. 3 CO, la disdetta da lui
intimata, in accoglimento dell'appello del convenuto, deve essere considerata
abusiva e quindi annullata, per cui non torna conto pronunciarsi sulla durata
dell'eventuale protrazione del contratto.

                                          La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

Per
i quali motivi,

richiamati
l’art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                  I.      L’appello 30 ottobre 2000 di __________ è accolto.

                                          Di
conseguenza la sentenza 18 ottobre 2000 della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio nord è così riformata:

                                                1.  L'istanza
10 novembre 1999 è respinta.

                                                    Di
conseguenza la disdetta 22 giugno 1999 è annullata.

                                               2.  Le spese e la tassa di giustizia di
fr. 3'000.–, da anticipare come di rito, sono poste a carico dell'istante, il
quale rifonderà al convenuto fr. 7'500.– a titolo di ripetibili.

 

 

                                 II.      Le spese della procedura d’appello consistenti in:

                                          a)
tassa di giustizia        fr.  1'480.–

                                          b)
spese                           fr.       20.– 

                                          Totale                              
fr.  1'500.–

                                          da
anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà
alla controparte fr. 2'500.– per ripetibili di appello.

 

 

                                III.      Intimazione a:

                                          –    __________

                                          Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio nord.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                       Il segretario