# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4db639eb-1443-519a-bfce-34acc6a7f410
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-06-20
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2012.22
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2012_22_aj.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2012.22 

Entscheid 

 20. Juni 2012 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Marcus Thalmann und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 

In Sachen 

A ,    

vertreten durch WildbachPartner AG,  
Wildbachstrasse 46, Postfach, 8034 Zürich,  

Rekurrent,  

gegen 

G e m e i n d e   B ,    

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Am  3.  April  2008  veräusserten  die  damals  noch  verheirateten  A  (nachfol-

gend  der  Pflichtige)  und  C  als  hälftige  Miteigentümer  die  in  der  Gemeinde  B  an  der 

…..strasse gelegene Liegenschaft Kat.Nr. ….. (Wohnhaus Vers.Nr. …, 517 m2 Grund-

stücksfläche) zum Preis von Fr. 1'255'000.- an D und E. Bereits am 27. Oktober 2006 

hatte  das  Ehepaar  A/C  ein  Ersatzobjekt  in  der  Gemeinde  F  für  Fr. 2'255'000.-  erwor-

ben. Mit Bezug auf den Verkauf der Liegenschaft in der Gemeinde B gewährte die zu-

ständige Grundsteuerbehörde  am  5.  Juli  2010,  ausgehend  von  einem  Grundstückge-

winn  von  Fr.  101'968.-,  einen  vollständigen  Aufschub  der  Grundstückgewinnsteuer 

infolge Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum im Sinn von § 216 Abs. 

3 lit. i des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997(StG).  

B.  Die  Ehe  wurde  Im  Juli  2009  mit  Urteil  der  Einzelrichterin  eines  zürcheri-

schen  Bezirksgerichts  geschieden,  worauf  der  Pflichtige  am  1.  Oktober  2011  in  der 

Gemeinde G in eine gemietete Wohnung zog. Mit Nachsteuerentscheid vom 6. Februar 

2012  wiederrief  die  zuständige  Grundsteuerbehörde  der  Gemeinde  B  den  Steuerauf-

schub  mit  Bezug  auf  den  hälftigen  Miteigentumsanteil  des  Pflichtigen  und  auferlegte 

diesem, ausgehend von einem steuerbaren Gewinn von Fr. 50'900.-, eine Grundstück-

gewinnsteuer in Höhe von Fr. 8'672.65.  

C.  Die  Einsprache,  welche  die  Vertreterin  WildbachPartner  AG  namens  des 

Pflichtigen am 28. Februar 2012 gegen diesen Entscheid erhoben hatte, wies  die  zu-

ständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde B am 19. März 2012 ab.  

D. Am 17. April 2012 erhob die Vertreterin Rekurs gegen diesen Einsprache-

entscheid  und  beantragte,  es  sei  der  Entscheid  aufzuheben  und  der  Steueraufschub 

sei weiterhin zu gewähren.  

Der  Pflichtige  und  die  geschiedene  Ehefrau  hätten  sich  darauf  geeinigt,  das 

elterliche Sorgerecht für die beiden gemeinsamen Kinder, welche weiterhin in der Lie-

genschaft  in der Gemeinde  F  wohnen  würden, gemeinsam  auszuüben.  Der  Pflichtige 

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habe sich verpflichtet, seiner geschiedenen Ehefrau einen nachehelichen Unterhalt von 

Fr. 5'000.-  pro  Monat  zu  entrichten.  Zudem  komme  er  für  sämtliche  Lebenshaltungs-

kosten seiner geschiedenen Frau und seiner Kinder und für sämtliche Unterhaltskosten 

der  Liegenschaft  auf.  Bis  auf Weiteres  bleibe  er  zusammen  mit  seiner  geschiedenen 

Frau  Gesamteigentümer  der  Liegenschaft.  Nach  seinem  Wegzug  werde  die  Liegen-

schaft weiterhin durch seine geschiedene Frau und seine beiden Kinder bewohnt. Ge-

mäss Scheidungsurteil werde die Liegenschaft auch nach der Scheidung als Familien-

wohnung angesehen, für deren Unterhalt er auch nach seinem Wegzug aufzukommen 

habe.  Ein  Liegenschaftseigentümer  könne  nach  der  definitiven  Zweckentfremdung 

selbständig entscheiden, ob er sich das Objekt weiterhin zur Verfügung halten oder ob 

er  es  vermieten  wolle.  Der  Pflichtige  habe  diese  Möglichkeit  auf  Grund  des  Schei-

dungsurteils nicht. Eine definitive Zweckentfremdung könne erst dann vorliegen, wenn 

beide geschiedenen Ehegatten sich für eine Vermietung oder eine Veräusserung ent-

scheiden würden.  

In  der  Rekursantwort  vom  30.  April  2012  beantragte  die  zuständige 

Grundsteuerbehörde der Gemeinde B die Abweisung des Rekurses und verzichtete im 

Übrigen auf eine Stellungnahme zur Rekursschrift. 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1.  a)  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  erhoben  von  den  Gewinnen,  welche 

sich bei  Handänderungen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen ergeben (zivil-

rechtliche Handänderungen, § 216 Abs. 1 StG).  

Nach  Art.  12  Abs.  3  lit.  e  des  Bundesgesetzes  über  die  Harmonisierung  der 

direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  vom  14.  Dezember  1990  (StHG)  und 

den  analogen  §§  216  Abs.  3  lit.  i  und  226a  Abs.  1  StG  wird  die  Besteuerung  aufge-

schoben  bei  Veräusserung  einer  dauernd  und  ausschliesslich  selbstgenutzten Wohn-

liegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös 

innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzlie-

genschaft im Kanton Zürich oder in der übrigen Schweiz verwendet wird. 

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Wird  das  Ersatzgrundstück  innert  fünf  Jahren  seit  der  Handänderung  am  ur-

sprünglichen Grundstück definitiv zweckentfremdet oder veräussert, ohne dass erneut 

eine Ersatzbeschaffung stattfindet, kommt die Wegzugsgemeinde auf ihren Entscheid 

über  den  Steueraufschub  zurück  und  veranlagt  die  anlässlich  der  Ersatzbeschaffung 

nicht  erhobene  Grundstückgewinnsteuer  im  Nachsteuerverfahren,  samt  Zins  ab  dem 

91.  Tage nach  der  Handänderung  am  ursprünglichen Grundstück  (Ziff. 20  des  Rund-

schreibens der Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der Grundstück-

gewinnsteuer  und  die  Befreiung  des  Veräusserers  von  der  Handänderungssteuer  bei 

Ersatzbeschaffung  einer  dauernd  und  ausschliesslich  selbstgenutzten  Wohnliegen-

schaft vom 19. November 2001 [§ 216 Abs. 3 lit. i, § 226a und § 229 Abs. 2 lit. c StG; 

ZStB I Nr. 37/460]; Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigen-

tum [Teil III], ZStP 2011, 1 ff.; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmo-

nisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 216 N 290 und 296).  

Nach der zürcherischen Praxis wird die Frage, ob und inwieweit eine Investiti-

on in ein Ersatzobjekt erfolgte und ob eine Zweckentfremdung oder Veräusserung des 

Ersatzobjekts  vorliegt,  bei  Personen,  welche  gemeinschaftliche  Eigentümer  und  Be-

wohner  des  ersetzten  Objekts  waren,  je  getrennt  für  jede  einzelne  Person  betrachtet 

(vgl. Merkblatt des Verbandes der Gemeindesteuerämter des Kantons Zürich zur Ver-

anlagung der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer Wohnliegenschaft, 

VGS-Vorstandsbeschluss vom 8. Juli 2008).   

b) Wenngleich  der  Pflichtige  und  seine  geschiedene  Ehefrau  noch  nicht  ent-

schieden, ob sie das Ersatzobjekt in der Gemeinde F verkaufen oder vermieten wollen, 

so  ist  dennoch  davon  auszugehen,  dass  der  Pflichtige  nach  seinem  Wegzug  in  die 

Gemeinde G nicht mehr in diese Liegenschaft zurückkehren wird. Wohlgemerkt macht 

der Pflichtige dies auch nicht geltend. Wenn er aber die Liegenschaft in der Gemeinde 

F endgültig verliess und (nach menschlichem Ermessen) auch nie mehr zurückkehren 

wird, liegt eine definitive Zweckentfremdung vor. Unbestritten ist, dass die Liegenschaft 

nach wie  vor durch die geschiedenen Ehefrau und die gemeinsamen Kinder bewohnt 

wird, was jedoch im Hinblick auf die eigene Wohnnutzung durch den Pflichtigen uner-

heblich ist.  Desgleichen  ist  in diesem  Zusammenhang  nicht  von  Bedeutung,  dass  die 

Kinder  im  Scheidungsurteil  unter  der  gemeinsamen  elterlichen  Sorge  beider  Eltern 

belassen wurden und dass der Pflichtige weiterhin für den Unterhalt der Liegenschaft 

aufkommt.  

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Wohl war der Pflichtige auf Grund des Scheidungsurteils gezwungen,  seinen 

Wohnsitz in der Liegenschaft in der Gemeinde F auszugeben. Eine solche Zwangslage 

rechtfertigt es jedoch nicht, vom Erfordernis des tatsächlichen Selbstbewohnens abzu-

rücken. Denn Grundlage für die rechtliche Beurteilung bildet im Steuerrecht allgemein 

der 

tatsächliche  existierende  Sachverhalt 

(Faktizitätsprinzip,  vgl.  Richner/Frei/  

Kaufmann/Meuter, § 16, N 54).  

Eine  Ausnahme  von  diesem  Grundsatz  statuierte  die  Rechtsprechung  zwar 

mit  Bezug  auf  das  Erfordernis  des  Selbstbewohnens  beim  ersetzten  Objekt,  als  ent-

schieden  wurde,  dass  es  nicht  schädlich  sei,  wenn  dem  Steuerpflichtigen  ein  Selbst-

bewohnen aus objektiven, äusseren Gründen während einer angemessenen Zeit nicht 

möglich  gewesen  wäre.  Insbesondere  sei  von  einem  Selbstbewohnen  auszugehen, 

wenn ein  Steuerpflichtiger  im  Rahmen  vorsorglicher  Massnahmen  im  Scheidungspro-

zess  die  Liegenschaft  habe  verlassen  müssen,  welche  jedoch  bis  zur  Veräusserung 

weiterhin von der Ehefrau bewohnt  worden sei (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 

N 324). Eine analoge Anwendung dieser für das ersetzte Objekt geltenden Regel auf 

das  Ersatzobjekt  erscheint  nicht  sachgemäss.  Denn  vorliegend  liegt  eine  endgültige 

und nicht bloss vorübergehende Aufgabe des Selbstbewohnens vor.  

Wohlgemerkt macht der Pflichtige nicht geltend, dass die zürcherische Praxis 

nicht rechtmässig sei, wonach die Frage der Zweckentfremdung des Ersatzobjekts für 

jeden gemeinschaftlichen Eigentümer des ersetzten Objekts getrennt zu betrachten ist. 

Auch  im  Übrigen  erhob  der  Pflichtige  auch  keine  Einwendungen  gegen  die  Berech-

nungsweise der Nachsteuer.  

2.  a)  Aufgrund der  vorstehenden Erwägungen  erweist  sich der  angefochtene 

Einspracheentscheid als rechtmässig. Der Rekurs ist demgemäss abzuweisen. 

b)  Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  dem  unterliegenden  Pflichti-

gen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG).  

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Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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