# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 85a17c28-4cfd-54c5-a253-631dd041b546
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-05-28
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.05.2008 12.2007.136
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2007-136_2008-05-28.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2007.136

  	
  Lugano

  28 maggio
  2008/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente,

  Walser e Zali

  

 

	
  segretaria:

  	
  Verda Chiocchetti, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.321
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 27
maggio 2004 da

 

	
   

  	
  AO 1 

  AO 2 

  entrambi rappr. dall' RA 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP 1 

  rappr. dall' RA 1 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui
gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento della somma
di fr. 20'000.- oltre accessori, protestando spese e ripetibili;

 

domanda
avversata dalla convenuta e che il Segretario assessore, con sentenza 14 maggio
2007, ha accolto;

 

appellante
la convenuta che, con appello 4 giugno 2007, chiede l'annullamento del
querelato giudizio e la sua riforma nel senso di respingere la petizione,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre gli
attori, con osservazioni 18 luglio 2007, postulano la reiezione del gravame,
con protesta di spese e ripetibili;

 

 

 

letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti

 

 

ritenuto
in fatto:

 

 

 

                                1.     Nel
corso del mese di febbraio 1998, RA 1 entrarono in contatto
con l’agenzia immobiliare AP 1 in vista del possibile acquisto della
particella no 955 RFD di Sementina, di proprietà di __________ L__________, __________
R__________ e __________ R__________. 

                                        Il
2 marzo 1998 AO 1 e AO 1 fornirono a L’ AP 1 i dati personali necessari all’allestimento
di un atto notarile di compravendita e alla richiesta di finanziamento (doc. C), ritenuto che il costo globale dell’investimento –
ossia il prezzo di acquisto del fondo e della costruzione - era pari a fr. 605'000.-,
di cui fr. 480'000.- da finanziare mediante ipoteca e fr. 125'000.- di capitale
proprio, di cui fr. 20'000.– costituivano l' “acconto di riservazione”. Con
lettera di stessa data L’ AP 1 chiese a AO 1 e AO 2 di
versare l’importo di fr. 20'000.– quale deposito
di riservazione, nei seguenti termini: “Abbiamo preso nota con piacere del vostro
desiderio di riservare la proprietà citata in oggetto e vi ringraziamo per la
fiducia accordataci. In allegato ci permettiamo di trasmettervi una polizza di
versamento di fr. 20'000.– quale deposito di riservazione. Tale importo non
frutta interessi in quanto rimane bloccato
sul nostro conto fiduciario fino a conclusione della pratica. Il deposito
varrà quale acconto sul prezzo di compravendita se l’acquisto giungerà a buon
fine (firma del rogito), mentre verranno trattenuti fr. 10'000.– in caso di
rinuncia all’acquisto malgrado
l’ottenimento del finanziamento” (doc. A). 

                                        L'importo fu versato
il 4 marzo 1998 e il medesimo giorno L’ AP 1, confermato l’avvenuto
versamento, informò AO 1 e AO 2 che avrebbe comunicato
allo studio legale i dati necessari per la stesura dell’atto notarile non
appena ottenuta la conferma del finanziamento da parte dell’istituto di credito
(doc. B). Con rogito del 30 aprile 1998 del notaio avv. __________ C__________,
gli attori hanno acquistato il fondo in oggetto, sul quale è poi stata
costruita la casa nella quale essi si sono trasferiti alla fine di giugno del
1999.

 

 

                                   2.   Con
petizione 27 maggio 2004 AO 1 e AO 2 hanno chiesto la
condanna di L' AP 1 al pagamento dell’importo di fr. 20'000.- oltre interessi,
adducendo che tra le parti era venuto in essere un contratto di mandato
nell'ambito del quale il suddetto importo era stato affidato alla convenuta
affinché essa lo utilizzasse quale “acconto sul prezzo di compravendita” in
caso di conclusione dell’operazione immobiliare. La convenuta, in veste di mandataria,
avrebbe dovuto fare fronte al proprio obbligo di rendere conto del suo operato
e restituire quanto ricevuto per qualsiasi titolo in forza del mandato (art.
400 CO). Invece, L’ AP 1 avrebbe omesso di restituire la somma di fr. 20'000.–,
adducendo motivi pretestuosi e che esulavano dal rapporto di mandato esistente
tra le parti, in particolare utilizzando quell’importo per compensare una sua
pretesa di provvigione per mediazione nei confronti dello studio di
architettura __________D di __________.

 

                                         La
convenuta si è opposta alla petizione. Sostiene dapprima che l'acconto di fr.
20'000.- era da computare sul prezzo totale della casa e non solo sul terreno,
contestando poi di dover restituire il deposito, avendolo essa compensato con
la sua pretesa per provvigione di mediazione di pari importo vantata nei
confronti dello studio d’architettura __________D di __________. Inoltre, la richiesta di restituzione di fr.
20'000.- a distanza di anni dalla conclusione dell'operazione immobiliare costituirebbe
un abuso di diritto, essendo impensabile che gli attori se ne fossero
dimenticati per così lungo tempo.

 

                                         Con le
conclusioni, ambo le parti hanno confermato le rispettive domande.

 

                                        

                                3.     Con
sentenza 14 maggio 2007, il Segretario assessore, giudicando il luogo e vece
del Pretore, ha accolto la petizione, rilevando avantutto che tra le parti era
venuto in essere un contratto di mandato sulla base del quale gli attori
avevano versato il deposito di riservazione che, in caso d'acquisto del fondo,
andava computato sul prezzo del terreno, non risultando dagli atti alcun
accordo circa una destinazione diversa dall'acconto sul prezzo di compravendita.
Inoltre, neppure v'era la prova della pretesa compensazione con un credito
dello studio __________D. Ha poi ritenuto infondata la tesi della convenuta secondo
cui dal conteggio allestito dagli attori risulterebbe una deduzione
riconducibile all'acconto oggetto di contestazione. 

 

 

                                4.     Con
appello 4 giugno 2007 la convenuta postula l'annullamento della sentenza
impugnata e la conseguente reiezione della petizione.

                                        Con
osservazioni 18 luglio 2007 gli attori chiedono la reiezione del gravame.

Considerato

 

 

 

in
diritto:

                                5.     Secondo
l’art. 394 CO, la cui applicazione alla fattispecie in oggetto non è
contestata, con l’accettazione del mandato, il mandatario si obbliga a compiere
a norma del contratto, gli affari o i servigi di cui viene incaricato. La
conclusione del contratto di mandato non soggiace ad alcuna forma speciale (Tercier, Les contrats spéciaux, 3. ed.,
Zurigo 2003, n. 4544 ss.; Fellmann,
Berner Kommentar, Berna 1992, n. 21 ss. ad art. 394 CO).

                                        In
base all’art. 398 CO il mandatario è responsabile nei confronti del mandante
della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli e risponde del
danno cagionato per negligenza o intenzionalmente (combinati art. 398 e 321e
CO). Il mandante opera in modo manchevole quando viola un obbligo di natura
principale o secondaria derivante dal contratto, oppure quando non fa prova
della necessaria diligenza. Si riscontra in particolare una violazione
dell’obbligo di diligente esecuzione del mandato quando il mandatario non
adempie i propri obblighi di informazione o non segue le direttive impartite (art. 397 CO; Weber, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, 2.
ed., Basilea 1996, n. 18 ss. ad art. 398 CO; Werro,
op. cit., n. 488 ss.). Un ulteriore obbligo che incombe sul mandatario consiste
nel rendere conto, ad ogni richiesta del mandante, del suo operato e nel
restituire tutto ciò che per qualsiasi titolo ha ricevuto in forza del mandato;
egli deve inoltre gli interessi sulle somme delle quali abbia ritardato il versamento
(art. 400 CO; Weber, op. cit., n. 7 ss. e n. 10 ss. ad art.
400 CO). 

 

 

                                6.     Ammessa
l'esistenza di un mandato tra le parti, l'appellante sostiene che il deposito
di riservazione di fr. 20'000.– non era in realtà destinato al pagamento del
terreno, bensì da imputare sul prezzo della costruzione. Dal doc. A risulta però
chiaramente che il deposito di riservazione di fr. 20'000.- veniva bloccato sul
conto fiduciario dell’appellante fino a conclusione della pratica e valeva “quale acconto sul prezzo di compravendita
se l’acquisto giungerà a buon fine (firma del rogito),
mentre verranno trattenuti fr. 10'000.– in caso di rinuncia all’acquisto
malgrado l’ottenimento del finanziamento”. L'atto di
compravendita Il 30 aprile 1998 del notaio avv. __________ C__________ è invece
silente in merito al deposito di riservazione, sicché nulla si può ricavarne. Vero
è che il prezzo d'acquisto del terreno è poi stato soluto integralmente dagli
attori, senza deduzione di quello che a seguito della firma dell'atto di
compravendita era da considerare quale acconto sul medesimo. Da ciò però non si
può ancora concludere che “il deposito di riservazione” dovesse in realtà essere imputato sul prezzo di vendita da
intendere quale prezzo del terreno più la costruzione. Tanto più considerato
come dagli atti risulta unicamente che l'appellata era incaricata di occuparsi
della richiesta di finanziamento dell'intera operazione (doc. B), mentre nulla
è dato di sapere circa i suoi rapporti o accordi con Studio __________D. È
quindi a giusta ragione che AO 1 e AO 2 sostengono che, la somma di fr. 20'000.-
dovendo essere imputata sul prezzo di vendita del fondo e avendo essi versato
integralmente il prezzo ai venditori, la stessa doveva essere loro restituita,
non ricorrendo gli estremi per una trattenuta. 

 

 

                                7.     La
questione non merita comunque ulteriore approfondimento, considerato che quand'anche,
come affermato dall'appellante, la somma di fr. 20'000.- fosse stata da computare
sui costi complessivi della costruzione, non risulta che la stessa sia stata
utilizzata in tal senso. Certo, l'appellante afferma di aver compensato
l'acconto con la sua pretesa per provvigione di mediazione di pari importo
vantata nei confronti di Studio d’architettura __________D. Quand'anche così fosse - ma non ve n'è
alcuna prova agli atti -, in considerazione del fatto che la provvigione non
era dovuta dagli appellati, l'appellante avrebbe dovuto dimostrare che il
medesimo importo è poi stato a sua volta defalcato dal debito degli attori nei
confronti di Studio d’architettura __________D,
ciò che però non è dimostrato.         Contrariamente poi a quanto
sostenuto dall'appellante, il conteggio allestito dagli appellati nell'ambito
del consolidamento del credito di costruzione non permette infatti di dedurre
che sia stato tenuto in considerazione anche l'acconto. L'appellante adduce
invero che nel predetto conteggio risulterebbe una differenza fra l'onorario
esposto dagli architetti e quello effettivamente versato loro, differenza riconducibile
alla compensazione con il deposito di riservazione. Tale argomento, addotto per
la prima volta con le conclusioni di causa, in dispregio dell'art. 78 CPC, è
palesemente irricevibile, e comunque non porta a diversa conclusione. Se è vero
che alla voce "Architetti" è riscontrabile una differenza di fr.
15'120.- tra preventivo (fr. 42'000.-) e consuntivo (fr. 26'880.-) non v'è
alcun elemento che permetta di dedurre che la medesima sia in relazione alla
somma di fr. 20'000.- di cui trattasi. Anzi, proprio dal "consuntivo"
26 ottobre 1999 invocato dall'appellante si ricava piuttosto il contrario, ciò
ritenuto che risulta un "pagamento effettivo" di fr. 26'880.-, con un
risparmio di fr. 15'120.- rispetto al preventivo. L'appellante peraltro neppure
adduce ragioni plausibili per il mancato inserimento nel conteggio di un eventuale
maggior importo, del quale peraltro non v'è prova alcuna, neppure essendo agli
atti la fattura dell'architetto. 

                                         Ne discende che l'appello dev'essere respinto. Tasse, spese e
ripetibili seguono la soccombenza. 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

                                   1.   L’appello 4 giugno 2007AP 1 è respinto.

 

                                   2.   Le spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa
di giustizia                                    fr.  550.-

                                         b) spese                                                      fr.   
50.-

                                         totale                                                            fr. 
600.-

 

                                         da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 1'200.- per ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione:

 

	
   

  	
  - 

  - 

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                       La
segretaria

 

 

 

Rimedi
giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).