# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** efe93eb9-c408-5883-952c-180fc4c799e5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 19.12.2023 PF230057
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PF230057_2023-12-19.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: PF230057-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud 

sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Gautschi 

Urteil vom 19. Dezember 2023 

in Sachen 

 

A._____ AG,  
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin 

 

gegen 

 

B._____,  
Gesuchs- und Beschwerdegegner 

 

betreffend Ausweisung 
 
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes summarisches Ver-
fahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 13. Oktober 2023 (ER230074) 
 

- 2 - 

Erwägungen: 

1.  

1.1. Der Gesuchs- und Beschwerdegegner (nachfolgend: Beschwerdegegner) 

mietete seit dem 15. März 2021 von der Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin 

(nachfolgend: Beschwerdeführerin) eine 1-Zimmerwohnung an der C._____-

Strasse … in D._____ (act. 2/1). Mit Eingabe vom 12. September 2023 stellte die 

Beschwerdeführerin beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirks-

gerichtes Winterthur (nachfolgend: Vorinstanz) ein Gesuch um Rechtsschutz in 

klaren Fällen nach Art. 257 ZPO betreffend Ausweisung des Beschwerdegegners 

aus der Wohnung (act. 1). Die Vorinstanz trat auf das Ausweisungsgesuch mit 

Verfügung vom 13. Oktober 2023 nicht ein (act. 3 = act. 6 [Aktenexemplar] = 

act. 8).  

1.2. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 16. Oktober 

2023 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde. Mit Verfügung vom 

23. Oktober 2023 wurde der Beschwerdeführerin Frist zur Leistung eines Kosten-

vorschusses sowie zur Einreichung einer Vollmacht von E._____ angesetzt 

(act. 11). Die Vollmacht von E._____ zur Vertretung von F._____, einzelzeich-

nungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrates der Beschwerdeführerin 

(act. 10), wurde mit Eingabe vom 25. Oktober 2023 nachgereicht (act. 13 und 

act. 14). Am 8. November 2023 (Datum Poststempel) reichte die Beschwerdefüh-

rerin eine weitere Eingabe ein (act. 16). Der Beschwerdeführerin wurde mit Ein-

gabe vom 13. November 2023 eine einmalige Nachfrist zur Leistung des Kosten-

vorschusses angesetzt (act. 17). Der Kostenvorschuss ging innert der Nachfrist 

mit Valuta vom 15. November 2023 ein (act. 19). Die vorinstanzlichen Akten wur-

den von Amtes wegen beigezogen (act. 1 bis act. 4). Auf das Einholen einer Be-

schwerdeantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfah-

ren erweist sich als spruchreif. 

- 3 - 

2.  

2.1. Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent-

scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, 

deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m. 

Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach 

Massgabe des Mietzinses für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur 

effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis des im Mietvertrag verein-

barten monatlichen Mietzinses von Fr. 1'200.– ein Total von Fr. 7'200.– (act. 2/1). 

Dem ist zu folgen. Die Eingabe der Beschwerdeführerin ist daher als Beschwerde 

entgegenzunehmen.  

2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-

fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden 

(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-

gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. Bei Rechtsmittel-

eingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem 

Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung 

reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen 

Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-

scheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind 

auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzu-

treten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind 

im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenver-

bot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für sog. unechte Noven. 

2.3. Die Beschwerdeführerin stellt in der Beschwerdeschrift den sinngemässen 

Antrag, den vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben und ihr Ausweisungsgesuch 

gutzuheissen (act. 7 S. 1).  

3.  

3.1. Die Vorinstanz erwog, dass nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im 

summarischen Verfahren gewährt werde, wenn der Sachverhalt unbestritten oder 

sofort beweisbar und die Rechtslage klar sei. Vorliegend habe die Beschwerde-

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führerin im Gesuch lediglich ausgeführt, weshalb sie das Mietverhältnis für unzu-

mutbar erachte. Die Begründung des Gesuchs sei jedoch im Gesuch selbst aus-

zuführen. Es genüge nicht, Beilagen einzureichen, aus denen das Gericht auf die 

Begründung schliessen solle (act. 6 E. 2.2).  

 Im Sinne einer Eventualbegründung würdigte die Vorinstanz dennoch die 

Beilagen des Begehrens und erwog, dass diese vorgelegten Beilagen nicht auf 

eine klar gültige Kündigung schliessen liessen. Es seien zwei Kündigungen datie-

rend vom 28. Juli 2023 vorgelegt worden, eine per 11. August 2023 und eine per 

31. März 2024. Insoweit die Beschwerdeführerin das Ausweisungsgesuch auf die 

Kündigung per 31. August 2023 stützen wolle, sei zu beachten, dass der Vermie-

ter von Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis nach Art. 257f Abs. 4 OR 

fristlos kündigen könne, wenn der Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich schweren 

Schaden zufüge. Beim Begriff des "schweren Schadens" handle es sich um einen 

unbestimmten Rechtsbegriff, weshalb regelmässig kein klares Recht vorliege. Die 

Beschwerdeführerin habe in ihrer Begründung nicht konkret geäussert, was der 

Beschwerdegegner wann getan habe und was die Folgen seines Handelns gewe-

sen sein solle. Auch die Beilagen würden nicht mit genügender Klarheit darauf 

schliessen lassen, dass der Beschwerdegegner dem Mietobjekt einen schweren 

Schaden zugefügt habe. Es sei ausserdem nicht behauptet worden, wie hoch der 

fragliche Schaden gewesen sei und hierzu seien auch keine entsprechenden Un-

terlagen eingereicht worden. Damit liege selbst unter diesem Aspekt keine klar 

gültige Auflösung des Mietverhältnisses vor (act. 6 E. 2.2 f.). Schliesslich hielt die 

Vorinstanz fest, dass gestützt auf die ordentliche Kündigung per 31. März 2024 

das Mietverhältnis ohnehin noch nicht beendet sei (act. 6 E. 2.4). Entsprechend 

trat sie auf das Ausweisungsbegehren nicht ein (act. 6 E. 3). 

3.2. In der Beschwerdeschrift bringt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen 

vor, sie sei – entgegen den Erwägungen der Vorinstanz – nicht der Ansicht, es 

gebe keine klare Kündigung. Es sei im Kündigungsschreiben schriftlich festgehal-

ten, dass die Kündigung per 31. März 2024 erst gültig sei, falls die Kündigung per 

11. August 2023 nicht gültig sei. Die fristlose Kündigung per 11. August 2023 sei 

ausserdem vom Beschwerdegegner nicht abgeholt und auch nicht angefochten 

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worden. Sie sei somit rechtskräftig. Bei diesen Ausführungen handelt es sich um 

neue Tatsachenbehauptungen, welche die Beschwerdeführerin vor Vorinstanz 

noch nicht vorgebracht hatte. Diese Noven haben – wie oben erwähnt – im Be-

schwerdeverfahren unberücksichtigt zu bleiben. Dasselbe gilt für die weiteren 

Vorbringen der Beschwerdeführerin zum schweren Schaden, zur Nachtruhestö-

rung und zu den Polizeieinsätzen sowie zum Nichtbezahlen der Mietzinse für die 

Monate September bis November 2023 (vgl. act. 7 und act. 16). Ebenso sind die 

neu eingereichten Beweismittel (act. 9/1-15) im Beschwerdeverfahren nicht zu 

beachten.  

3.3. Wie die Vorinstanz richtig erwog, hat die Begründung eines Begehrens 

nach Art. 257 ZPO im schriftlichen Gesuch selbst zu erfolgen. Nur Beilagen einzu-

reichen genügt nicht (act. 6). Eine Klage bzw. ein Gesuch nach Art. 257 ZPO hat 

unter anderem ein Rechtsbegehren, die Angabe des Streitwertes, Tatsachenbe-

hauptungen und die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten 

Tatsachen zu enthalten (Art. 219 i.V.m. Art. 221 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Es ob-

liegt der gesuchstellenden Partei mit dem Gesuch die relevanten Tatsachen dem 

Gericht vorzutragen (Behauptungs- und Substantiierungslast). Die Tatsachenbe-

hauptungen haben grundsätzlich in der Rechtsschrift selbst zu erfolgen. Verwei-

sungen auf Beilagen genügen in der Regel nicht. Es ist nicht Sache des Gerich-

tes, sich die Grundlagen für den eingeklagten Anspruch aus den eingereichten 

Beilagen zusammenzusuchen. Soweit ein Verweis auf die Beilagen ausnahms-

weise zulässig ist, müssen diese selbsterklärend sein und die notwendigen Infor-

mationen enthalten (RICHERS/NAEGELI, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], 

Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, 2021, Art. 221 N 20 ff. m.w.H.). Vorliegend hat 

die Beschwerdeführerin in ihrem Ausweisungsgesuch lediglich ausgeführt, wes-

halb das Mietverhältnis nicht mehr zumutbar sei. Sie hat es aber unterlassen, in 

ihrem Gesuch zumindest sinngemäss die relevanten Tatsachenbehauptungen zur 

Kündigung aufzuführen. So fehlen namentlich substantiierte Behauptungen dazu, 

dass der Mietvertrag gekündigt und wann diese Kündigung dem Beschwerdegeg-

ner versendet bzw. zugestellt worden sei, sowie Ausführungen dazu, welche der 

beiden eingereichten Kündigungen (act. 2/2 und act. 2/3) die Beschwerdeführerin 

als gültig ansehe und weshalb. Die Beschwerdeführerin bringt in der Beschwer-

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deschrift hierzu zwar vor, in der Begründung auf dem amtlichen Formular der or-

dentlichen Kündigung per 31. März 2024 (act. 2/3) sei aufgeführt, dass diese nur 

gelte, sofern die fristlose Kündigung per 11. August 2023 (act. 2/3) nicht gültig sei 

(act. 7). Es hätte jedoch an der Beschwerdeführerin gelegen, diese Behauptung in 

der Gesuchsbegründung vor Vorinstanz zumindest sinngemäss aufzustellen und 

näher auszuführen. Wie erwähnt, ist es nicht Sache des Gerichtes, aus den Bei-

lagen eines Begehrens die relevanten Tatsachenbehauptungen herauszusuchen. 

Im Rahmen der Beschwerde kann dieses vorgebrachte Novum nicht mehr be-

rücksichtigt werden. Ob und welche Kündigung bei einer fristlosen und zeitgleich 

versendeten (bedingten) ordentlichen Kündigung gültig ist, kann im vorliegenden 

Verfahren offen gelassen werden. Zu erwähnen ist hierzu dennoch, dass es ins-

besondere im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO 

fraglich wäre, ob in dieser Kündigungskonstellation der Sachverhalt hinsichtlich 

der Kündigung insgesamt ausreichend liquid wäre.  

3.4. Nach dem Gesagten ist der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz nicht 

zu beanstanden. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.  

3.5. Schliesslich ist die Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass ihr die 

Möglichkeit einer Klage im ordentlichen bzw. vereinfachten Verfahren zur Auswei-

sung des Beschwerdegegners offen steht.  

4.  

4.1. Ausgangsgemäss unterliegt die Beschwerdeführerin mit der Beschwerde 

und wird kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfest-

setzung im Rechtsmittelverfahren bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche 

Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichtes und die Schwierigkeit des Falls 

(§ 2 Abs. 1 GebV OG). Für das vorliegende Beschwerdeverfahren ist bei der 

Streitwertberechnung vom Mietwert auszugehen, der durch die Verzögerung in-

folge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist von einer Dauer 

von sechs Monaten auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 ff., E. 1.2.1). Der monatli-

che Bruttomietzins beträgt – wie erwähnt – Fr. 1'200.–, weshalb sich der Streit-

wert auf Fr. 7'200.– beläuft (6 x Fr. 1'200.–). Ausgehend von diesem Streitwert ist 

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die zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. 

§ 4 Abs. 1-3 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 700.– festzusetzen und der Be-

schwerdeführerin aufzuerlegen. 

4.2. Partei- oder Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen: der Be-

schwerdeführerin nicht, weil sie mit der Beschwerde unterliegt, dem Beschwerde-

gegner nicht, weil ihm keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen 

wären. 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 700.– festgesetzt, der 

Beschwerdeführerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor-

schuss verrechnet. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.  

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter 

Beilage einer Kopie von act. 7, sowie an das Bezirksgericht Winterthur, je 

gegen Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
  

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt  
Fr. 7'200.-. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw N. Gautschi 
 
versandt am: 
19. Dezember 2023 
 
 
 
 

	Urteil vom 19. Dezember 2023
	Erwägungen:
	1.
	1.1. Der Gesuchs- und Beschwerdegegner (nachfolgend: Beschwerdegegner) mietete seit dem 15. März 2021 von der Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Beschwerdeführerin) eine 1-Zimmerwohnung an der C._____-Strasse … in D._____ (act. 2/1)....
	1.2. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 16. Oktober 2023 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde. Mit Verfügung vom 23. Oktober 2023 wurde der Beschwerdeführerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses sowie zur Einreichung ein...

	2.
	2.1. Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO)...
	2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit Rech...
	2.3. Die Beschwerdeführerin stellt in der Beschwerdeschrift den sinngemässen Antrag, den vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben und ihr Ausweisungsgesuch gutzuheissen (act. 7 S. 1).

	3.
	3.1. Die Vorinstanz erwog, dass nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt werde, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar sei. Vorliegend habe die Beschwerdeführerin im Gesuch ledigl...
	Im Sinne einer Eventualbegründung würdigte die Vorinstanz dennoch die Beilagen des Begehrens und erwog, dass diese vorgelegten Beilagen nicht auf eine klar gültige Kündigung schliessen liessen. Es seien zwei Kündigungen datierend vom 28. Juli 2023 vo...
	3.2. In der Beschwerdeschrift bringt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor, sie sei – entgegen den Erwägungen der Vorinstanz – nicht der Ansicht, es gebe keine klare Kündigung. Es sei im Kündigungsschreiben schriftlich festgehalten, dass die Künd...
	3.3. Wie die Vorinstanz richtig erwog, hat die Begründung eines Begehrens nach Art. 257 ZPO im schriftlichen Gesuch selbst zu erfolgen. Nur Beilagen einzureichen genügt nicht (act. 6). Eine Klage bzw. ein Gesuch nach Art. 257 ZPO hat unter anderem ein...
	3.4. Nach dem Gesagten ist der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.
	3.5. Schliesslich ist die Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass ihr die Möglichkeit einer Klage im ordentlichen bzw. vereinfachten Verfahren zur Ausweisung des Beschwerdegegners offen steht.

	4.
	4.1. Ausgangsgemäss unterliegt die Beschwerdeführerin mit der Beschwerde und wird kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfestsetzung im Rechtsmittelverfahren bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Z...
	4.2. Partei- oder Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen: der Beschwerdeführerin nicht, weil sie mit der Beschwerde unterliegt, dem Beschwerdegegner nicht, weil ihm keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 700.– festgesetzt, der Beschwerdeführerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Beilage einer Kopie von act. 7, sowie an das Bezirksgericht Winterthur, je gegen Empfangsschein.
	Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...