# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3fbca45f-a5fa-555e-96fa-d332257d7db4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-06-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 08.06.2010 A/1887/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1887-2009_2010-06-08.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1887/2009-LDTR ATA/384/2010  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 8 juin 2010 

dans la cause 

 

I.I.G. GROUP S.A. 
représentée par Me Jean Orso, avocat 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
 

contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE 
CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
ASLOCA, ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Nils de Dardel, avocat 
 
et 
 
Monsieur Giovanni DUCA 
représenté par Me Jean-Franklin Woodtli, avocat 
 
et 
 
VILLE DE GENÈVE 

- 2/13 - 

A/1887/2009 

EN FAIT 

1.  I.I.G. Group S.A. est propriétaire de la parcelle n° 1293, feuille 61 de la 
commune Genève-Cité à l’adresse 12, rue des Alpes, à l’angle de la rue de Berne.  

  Cette parcelle comporte un bâtiment édifié en 1959. Elle est située en zone 2 
au sens de l'art. 19 al. 1 let. b de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30). 

2. a. L'immeuble était précédemment propriété de la SI rue des Alpes 12 et était 
affecté à l’activité hôtelière. La SI rue des Alpes 12 est devenue I.I.G. Group S.A. 
(ci-après : la propriétaire) le 14 août 2007. 

 b. La société propriétaire avait obtenu le 13 mai 1991 une autorisation de 
construire (DD 90’570) pour que les chambres de cet immeuble puissent être 
aménagées en bureaux et que des logements soient créés, notamment dans les 
combles. Les travaux ainsi autorisés n’ont jamais été entrepris. L’autorisation de 
construire précitée est devenue caduque.  

 c. Selon une attestation du service du commerce, une autorisation d'exploiter 
l'hôtel avait été octroyée à Madame Lydia Porta du 11 février 1987 au 31 
décembre 1993 et à Monsieur Luc Stitzel du 27 septembre 1996 au 5 janvier 1998.  

3.  Le 20 octobre 1999, la propriétaire a sollicité une autorisation de construire 
en procédure accélérée (ci-après : APA) 16’395, portant sur le "changement 
d’affectation de cet hôtel pour l'affecter à des chambres meublées pour l’Hospice 
général".  

  L’autorisation octroyée le 6 décembre 1999 portait sur la réfection des salles 
de bains ainsi que l’installation de cuisinettes dans les chambres. Aucun permis 
d'habiter n'a été délivré. 

4.  De 1999 jusqu’au 30 avril 2005, l’Hospice général a loué toutes les 
chambres pour y loger les bénéficiaires de prestations sociales. Dès cette dernière 
date, la société propriétaire a reconduit quelques baux avec des particuliers au prix 
de CHF 1'100.- par mois la chambre et CHF 1'350.- par mois pour les deux 
pièces. Le 30 avril 2008, il restait vingt-cinq locataires selon l'état locatif produit 
et quinze au 30 septembre 2008. Les derniers baux ont été conclus pour trois mois 
jusqu'au 30 septembre 2008. 

  Les chambres libérées ont été peu à peu occupées illégalement et l'immeuble 
a subi de nombreuses déprédations. Dès le 1er octobre 2008, il restait dans 
l’immeuble trois occupants illicites. 

- 3/13 - 

A/1887/2009 

5.  Le 21 avril 2008, I.I.G. Group S.A. a déposé une demande d’autorisation de 
construire portant sur la transformation de l’hôtel en résidence meublée et sur la 
création d’un appartement dans les combles (DD 102’071-7). Le projet supposait 
la surélévation du bâtiment, la réalisation de transformations intérieures et la 
réfection des façades. Il était également prévu d’aménager le rez-de-chaussée au 
gré du preneur en conservant l’activité commerciale existante. 

6.  Dans le cadre de l’instruction de la demande, le département des 
constructions et des technologies de l’information (ci-après : DCTI) a recueilli 
divers préavis, dont celui de la commission d’architecture. Après diverses 
modifications, tous les préavis recueillis étaient favorables au projet dans sa 
dernière version telle qu'elle résulte des plans datés du 17 octobre 2008, à 
l'exception de celui de la Ville de Genève (ci-après : la ville). 

  Cette dernière s’y est opposée, au motif que les travaux envisagés devaient 
être soumis à la LDTR, compte tenu du changement d’affectation intervenu le 6 
décembre 1999 lors de la délivrance de l'APA 16'395. La ville requérait également 
un soin particulier pour le traitement des façades. 

7.  Le 13 août 2008, le DCTI a informé la propriétaire que, malgré l’opposition 
de la ville, la transformation projetée n’était, à son sens, pas soumise à la LDTR. 

8.  Le DCTI a délivré le 14 novembre 2008 l’autorisation sollicitée (DD 
102’071-7) qui a été publiée le 19 novembre 2008 dans la Feuille d’Avis 
Officielle (ci-après : FAO). 

9.  Le 10 décembre 2008, la ville a recouru contre cette décision auprès de la 
commission cantonale de recours en matière de constructions, devenue depuis le 
1er janvier 2009 la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-
après : la commission). Le DCTI avait violé la LDTR et n’avait pas tenu compte 
du règlement transitoire relatif au plan d’utilisation du sol de la ville du 21 juin 
1988 (LC 21.211 - RTPUS) et notamment de son art. 4 al. 3. 

10.  Le 18 décembre 2008, l’Association genevoise de défense des locataires (ci-
après : Asloca) a également interjeté recours.  

  Le 19 décembre 2008, M. Duca en a fait de même. 

  Pour la première, l’autorisation violait la LDTR. Quant à M. Duca, il 
alléguait être privé de ses droits, les arcades qu’il exploitait étant certainement 
destinées à une activité bancaire. 

11.  I.I.G. Group S.A. est intervenue dans la procédure et a fait valoir le 3 février 
2009 que cet immeuble ne devait pas être soumis à la LDTR : depuis sa 
construction, son affectation n’avait pas changé. Elle consistait en l’exploitation 

- 4/13 - 

A/1887/2009 

d’un hôtel, à l’exception de la période pendant laquelle les chambres avaient été 
louées à l’Hospice général. 

12.  Après avoir entendu les parties en audience de comparution personnelle le 
6 février 2009, la commission a admis les recours formés par la ville et l’Asloca et 
annulé l’autorisation définitive de construire DD 102-071-7 par décision du 31 
mars 2009. Elle a rejeté le recours de M. Duca. 

  Le 6 décembre 1999, le DCTI avait autorisé un changement d’affectation 
pour passer d’une activité hôtelière à la location de chambres meublées par 
l’Hospice général. Ces chambres étaient devenues des logements, pourvus 
d’espaces cuisine, et leurs locataires étaient au bénéfice de baux conclus avec 
l’Hospice général jusqu’au 30 avril 2005, puis au-delà de cette date de baux 
conclus avec la société propriétaire elle-même. Il s’agissait bien d’un changement 
d’affectation définitif à usage d’habitation tel qu’il résultait d’ailleurs de 
l’inscription au registre foncier. L’autorisation définitive de construire délivrée le 
14 novembre 2008 violait les art. 7 et 8 LDTR et l’art. 4 al. 3 RTPUS et devait 
être annulée. Le bâtiment concerné étant un immeuble d’habitation, les surfaces 
brutes de plancher supplémentaires obtenues par des travaux de surélévation ou 
l’aménagement des combles devaient être affectées au logement, ce qui n’était pas 
le cas dans le projet. 

13.  Par acte posté le 28 mai 2009, le DCTI a recouru auprès du Tribunal 
administratif contre cette décision qu'il avait reçue le 28 avril 2009, en concluant à 
son annulation et au rétablissement de l’autorisation DD 102’071-7. 

14.  Le 3 juin 2009, I.I.G. Group S.A. a également recouru auprès du Tribunal 
administratif contre ladite décision qu'elle avait reçue le 4 mai 2009. Elle 
concluait à l'annulation de la décision et au rétablissement de l'autorisation de 
construire ainsi qu'au versement d'une indemnité de procédure. 

15.  Par décision du 8 juin 2009, le juge délégué a joint les deux causes sous le 
n° A/1887/2009 et invité les intimés à répondre. 

16.  Le 30 juin 2009, le DCTI a persisté dans les termes de son recours et de ses 
conclusions. Malgré l’autorisation DD 90’570 délivrée en 1991, la propriétaire 
n’avait procédé à l’aménagement d’aucune cuisine dans les chambres d’hôtel, ce 
qui démontrait qu’elle n’avait jamais eu l’intention de changer de manière 
définitive l’affectation de ce bâtiment. Le DCTI en voulait pour preuve la 
situation géographique particulière de cet immeuble, situé à proximité de la gare 
Cornavin et les prix proposés à la location, soit CHF 13’000.- par chambre, à 
l’année. Certes, la propriétaire avait accepté, à titre exceptionnel, de reconduire 
certains des baux en vigueur tant que l’Hospice général louait des chambres, mais 
cela s’était fait dans l’attente de la rénovation du bâtiment et afin que la vacance 
de ces locaux ne lui soit pas reprochée. D’ailleurs, les prolongations de ces baux 

- 5/13 - 

A/1887/2009 

étaient faites pour des durées limitées. Si l'on ne considérait pas ce changement 
d'affectation comme temporaire, cela revenait à vider de sa substance l’art. 3 al. 4 
LDTR. L’application du RTPUS ne contredisait en rien l’argumentation que la 
propriétaire et le DCTI avaient développée. D’ailleurs, l’art. 7 al. 2 RTPUS 
précisait que les hôtels, destinés principalement à recevoir des gens de passage, 
comme cela avait toujours été le cas de ce bâtiment, n’étaient pas soumis à une 
interdiction de changement d'affectation. 

  Même s'il fallait considérer que ce bâtiment avait, depuis l’accord intervenu 
avec l’Hospice général, une vocation d’habitation, la délivrance de l’autorisation 
de construire sollicitée ne serait pas contraire au RTPUS. L’hôtel devant être 
transformé en chambres meublées, les clés de répartition prévues aux art. 4 et 5 
RTPUS seraient respectées. 

17.  Le 30 juin 2009, le conseil de M. Duca a indiqué que ce dernier avait 
renoncé à recourir à l’encontre de la décision de la commission et qu'il s’en 
rapportait à justice. 

18.  L’Asloca, a répondu le 29 juin 2009. Le libellé de la demande d’APA 
16’395, déposée le 25 octobre 1999, était "changement d’affectation hôtel en 
chambres meublées pour Hospice général". 

  Quant au bail à loyer, dont elle produisait un exemplaire, soit celui conclu le 
14 novembre 2006 pour trois mois avec Madame Monique Guignard, ses clauses 
particulières prévoyaient que la locataire ne devait pas cuisiner dans le logement 
mais qu’elle pouvait disposer de la cuisine commune située au 1er étage.  

  La notion de changement d’affectation provisoire n’existait pas. 
L’immeuble avait bien un statut d’immeuble d’habitation, à l’exclusion des 
arcades du rez-de-chaussée. Le changement d’affectation découlant de 
l’autorisation de construire DD 102’071-7 violait les art. 3 et 7 LDTR. Enfin, le 
RPUS ne prévoyait pas de dérogation. Les prix pratiqués tels qu’ils résultaient du 
bail produit étaient excessifs, le loyer mensuel perçu s’élevant à CHF 1’350.- pour 
un studio, ce qui permettait de le considérer comme illicite. D’ailleurs, la locataire 
n’avait pas reçu d’avis de fixation de loyer ni d’avis de majoration de celui-ci. Dès 
1999 au moins, l’exploitation hôtelière avait cessé et les chambres étaient depuis 
lors louées par le biais de baux conclus par l’Hospice général, et cela pour de 
longues périodes. 

19.  Le 30 juin 2009, la ville a persisté dans sa position et mis en doute la 
recevabilité du recours d’I.I.G. Groupe S.A. qui semblait avoir été déposé 
tardivement. Elle a notamment conclu à la condamnation des recourants "à tous 
les frais et dépens". 

- 6/13 - 

A/1887/2009 

20.  Le 6 août 2009, I.I.G. Group S.A. a contesté les allégations de la ville et de 
l’Asloca. 

  Elle n’avait jamais eu l’intention de renoncer à l’affectation hôtelière du 
bâtiment, même si le caractère provisoire du changement d'affectation avait duré 
du fait exclusif de l’Etat. Les chambres avaient été habitées par des personnes qui 
se trouvaient soit en séjour temporaire à Genève, soit en attente d’un logement 
durable, mais qui avaient des difficultés à en trouver un, compte tenu de leur 
situation personnelle. En aucun cas I.I.G. Group S.A. n’avait renoncé 
définitivement à l’affectation hôtelière de l’immeuble en 1999. Le changement 
d’affectation tel qu’il figurait au registre foncier n’était pas déterminant. Prétendre 
que des chambres de 17 m2, y compris la salle de bains et les W.C., 
correspondaient à des habitations ou des studios standards était erroné. Par 
ailleurs, l’Hospice général avait continué à payer les loyers de certains 
bénéficiaires et cela jusqu’en 2008. Les chambres d’hôtel n’avaient pas été 
transformées en chambres d’habitation, contrairement aux allégués de l’Asloca. 
D’ailleurs, les logements n’étaient pas pourvus de kitchenette. La propriétaire 
n’allait pas offrir toutes les prestations hôtelières classiques aux bénéficiaires de 
l’Hospice général. 

  Elle sollicitait un transport sur place. Elle a produit l'avis émis par la poste 
attestant que son conseil avait reçu le 4 mai 2009 la décision de la commission. 

21.  Le 6 août 2009 la ville a fait savoir au juge délégué qu’elle n’avait pas 
d’acte d’instruction complémentaire à requérir.  

22.  Le 6 août 2009 également, le DCTI a insisté sur le fait que l’autorisation 
APA 16’395 délivrée à la SI 12, rue des Alpes le 6 décembre 1999 démontrait que 
le changement d’affectation autorisé ne l’avait été que pour les besoins de 
l’Hospice général, lesquels étaient urgents et provisoires. Si tel n’avait pas été le 
cas, aucune mention de l’Hospice général n’aurait été faite. 

  De plus, il ne saurait être reproché à I.I.G. Groupe S.A. d’avoir proposé des 
baux d’une durée limitée aux anciens bénéficiaires des prestations de l'Hospice 
général logeant dans l'hôtel. Cela ne saurait être interprété comme une volonté de 
sa part d’affecter de manière définitive son hôtel à du logement. Si ces personnes 
ne s’étaient pas vu proposer des baux à cette échéance, leur présence dans ces 
chambres vacantes, tout comme celle des délinquants du quartier n’auraient 
d’ailleurs jamais pu être mises en avant par l’Asloca et la ville pour défendre leur 
position. Le DCTI n’avait jamais envisagé ni autorisé une telle situation. 

23.  Le 7 octobre 2009 la commission a déposé ses dossiers. 

24.  Le 13 novembre 2009, le juge délégué a procédé à un transport sur place, au 
cours duquel il a constaté que le dernier étage mansardé était auparavant occupé 

- 7/13 - 

A/1887/2009 

par les bureaux de la société propriétaire. Toutes les parois avaient été cassées et 
le sol était jonché de gravats, comme le démontrent les photos figurant au dossier. 
Côté rue de Berne, une partie du sous-bassement était carrelé car il y a avait une 
douche mais pas de cuisine.  

  Au 5ème étage, qui avait la même disposition que les étages inférieurs à 
l’exception du rez-de-chaussée, les parois et les galandages étaient cassés et les 
débris laissés sur le sol. Une seule chambre de 11 m2 était encore habitée quinze 
jours auparavant par Monsieur Thierry Monbaron, présent lors de cet acte 
d'instruction. Ce dernier a indiqué qu’il n’avait ni eau chaude, ni électricité depuis 
février 2009 et qu’il louait cette chambre CHF 1'100.- par mois, charges 
comprises. Il disposait d’une salle de bains dans laquelle il avait installé un frigo, 
un micro-ondes et deux plaques électriques, aucune kitchenette n’étant aménagée. 
La salle de bains mesurait 3,30 m2 et était pourvue d’une baignoire à sabot, d’un 
lavabo et d'un W.C. Il était tout d’abord locataire par le biais de l’Hospice général, 
puis directement auprès d'I.I.G. Group S.A.  

  Toutes les chambres de l’étage comportaient une salle de bains avec une 
baignoire sabot. A chaque étage, l’une des chambres communiquait avec une autre 
comportant une fenêtre pourvue de plots de verre laissant passer la lumière mais 
ne pouvant être ouverte.  

  Au 1er étage se trouvait la seule cuisine comportant une seule pièce 
correspondant à deux chambres, sans galandage les séparant.  

  Contre la façade, à l’angle de la rue de Berne et de la rue des Alpes était 
apposée une enseigne verticale « Hôtel Motte ».  

  A l'issue du transport sur place, les parties ont été informées que la cause 
serait gardée à juger après le dépôt de leurs observations. 

25.  Le 4 décembre 2009, la ville a fait part de sa détermination. Le transport sur 
place avait permis de constater que des travaux avaient débuté sans autorisation. 
La propriétaire avait renoncé à l‘affectation commerciale du bâtiment pour y créer 
des logements de manière définitive. L'annotation figurant au registre foncier 
démontrait que le bâtiment était voué à l’habitation dans les étages et à une 
activité commerciale au rez-de-chaussée. Elle persistait dans ses conclusions.  

  Le 16 décembre 2009, la ville a encore fait parvenir au juge délégué un 
extrait du registre foncier pour cet immeuble et l’état des contenances 
mentionnant une destination d’habitation pour celui-ci.  

26.  Le 18 décembre 2009, le DCTI a déposé des observations en persistant dans 
son recours. Le dernier locataire à avoir quitté les lieux avait confirmé qu’aucune 
cuisine n’avait été aménagée dans les chambres de l’hôtel. Malgré la délivrance le 

- 8/13 - 

A/1887/2009 

6 décembre 1999 de l’APA 16'395, la propriétaire n'avait jamais eu l’intention de 
changer définitivement l’affectation de ces locaux.  

27.  Le 22 décembre 2009, I.I.G. Group S.A. a déposé ses observations. Suite à 
la délivrance de l’APA 16'395, les travaux n’avaient jamais été réalisés et aucun 
permis d’habiter n’avait été délivré. Les chambres étaient donc demeurées des 
chambres d’hôtel meublées pour les besoins de l’Hospice général et des 
requérants d’asile. Après fin 2005, l’Hospice général n’avait plus placé de 
bénéficiaires.  

  Comme les chambres devenues vacantes après le départ des bénéficiaires de 
l’Hospice général étaient squattées par des délinquants, des baux d’une durée de 
trois mois avaient été conclus, pour des raisons de sécurité, avant de rénover 
l’immeuble. Dès le 1er octobre 2008, seuls des occupants illicites demeuraient 
dans ces chambres.  

  La propriétaire n'avait pas demandé d'autorisation d'exploiter, dès lors que 
l’Hospice général avait réquisitionné l’Hôtel Motte pour une durée forcément 
provisoire. Les chambres étaient meublées mais toutes avaient été évacuées en 
décembre 2009. 

  L’immeuble n’avait jamais changé d’affectation et la LDTR n’était pas 
applicable. L’art. 4 RTPUS non plus, car l’hôtel ne répondait pas aux besoins 
prépondérants de la population en raison des prix pratiqués.  

EN DROIT 

1.  Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  La question litigieuse est celle du changement d'affectation des locaux du 
bâtiment appartenant à la recourante. Pour cette dernière, le bâtiment a conservé 
son affectation hôtelière ou ne l'a perdue que temporairement, alors que pour la 
ville et l'Asloca, les locaux avaient été affectés au logement et aucun changement 
d'affectation ne pourrait être autorisé, en application de la LDTR et du RTPUS. 

3. a. La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existant 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). 

- 9/13 - 

A/1887/2009 

 b. Nul ne peut, sous réserve de l'octroi d'une dérogation, changer l'affectation 
de tout ou partie d'un bâtiment au sens de l'art. 2 al. 1, occupé ou inoccupé (art. 7 
LDTR). 

 c. La LDTR s’applique à tout bâtiment situé dans l’une des zones de 
construction prévues par l’art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) et qui comporte des 
locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l’habitation 
(art. 2 al. 1 LDTR). Ne sont pas assujetties, les maisons individuelles ne 
comportant qu’un seul logement (art. 2 al. 2 LDTR). 

 d. Tout changement d'affectation d'un bâtiment destiné à l'habitation, au sens 
de l'art. 2 al. 1 de la loi, nécessite l'octroi préalable d'une dérogation. Par 
changement d'affectation, on entend toute modification, même en l'absence de 
travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par 
des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel (art. 3 al. 3 
LDTR). Est également assimilé à un changement d'affectation le remplacement de 
locaux à destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels (art. 
3 al. 3 let. a LDTR) et le remplacement de résidences meublées ou d'hôtels par des 
locaux commerciaux, lorsque ces résidences ou ces hôtels répondent aux besoins 
prépondérants de la population (art. 3 al. 2 let. b LDTR). En revanche, il n'y a pas 
de changement d'affectation lorsque des locaux à usage commercial, administratif, 
artisanal ou industriel ont été temporairement affectés à l'habitation et qu'ils 
retrouvent leur destination commerciale, administrative, artisanale ou industrielle 
antérieure, pour autant qu'ils n'aient jamais été précédemment affectés au 
logement (art. 3 al. 4 LDTR).  

 c. La résidence meublée est un logement qui est loué meublé à des fins 
commerciales dans une maison d'habitation (art. 4 al. 1 règlement d'application de 
la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation 
du 29 avril 1996 - RDTR - L 5 20.01). 

  Les résidences sont des établissements hébergeant principalement des hôtes 
en studios ou en appartements meublés, avec ou sans service de restauration, mais 
en principe avec mise à disposition de prestations de service (art. 52 la loi sur la 
restauration, le débit de boissons et l’hébergement du 17 décembre 1987 (LRDBH 
- I 2 21) et leur exploitation est soumise à autorisation (art. 4 LRDBH) comme 
l'est celle des hôtels. 

4.  Le Tribunal administratif a déjà jugé qu'une affectation d'hôtel avait été 
perdue, de fait, au profit d'une affectation au logement, dans le cas d'un immeuble 
dont les quelque vingt studios avaient été loués par l'Hospice général, non 
meublés, avec des contrats d'une durée d'un an et le versement d'une garantie 
bancaire. Aucun service supplémentaire n'était fourni aux résidents (ATA/96/2007 
du 6 mars 2007). 

- 10/13 - 

A/1887/2009 

5.  En l'espèce, il est constant que le bâtiment avait une affectation hôtelière 
jusqu'au 5 janvier 1998. 

  Depuis 1999, aucune autorisation d'exploiter n'a été délivrée par les services 
compétents pour une exploitation hôtelière ou de résidence. 

  La différence entre la location de logements et l'exploitation d'une résidence 
meublée ou d'un hôtel, réside notamment dans la mise à disposition par 
l'exploitant d'un certain nombre de services, tels que nettoyage des chambres, 
réception, centrale téléphonique, literie, téléphone dans les chambres, service de 
repas, etc. En l'espèce, aucun service n'était proposé aux résidents. En particulier, 
l'existence d'une cuisine à usage commun, palliant l'absence de cuisine dans les 
studios, ne correspond pas à un tel service.  

  Le fait que les locaux aient été loués meublés ne permet pas de trancher la 
question de leur qualification, la location de locaux meublés n'étant pas une 
particularité des seules résidences hôtelières. Il en va de même de l'absence de 
cuisine.  

  Il faut également prendre en compte le fait que la propriétaire a conclu des 
baux d'une certaine durée, d'abord avec l'Hospice général puis avec les locataires 
directement. Elle a aussi mis à bail des logements constitués de deux pièces, soit 
une chambre et un ancien débarras converti en chambre. 

  Au vu de ces éléments, il apparaît que les locaux ont perdu leur affectation 
hôtelière et seule la qualification de locaux à destination de logement peut être 
retenue.  

  Le bâtiment est ainsi, en principe, soumis aux restrictions prévues par la 
LDTR.  

6.  Les recourants estiment que le changement d'affectation n'a été que 
temporaire, le bâtiment ayant conservé son affectation antérieure en application de 
l'art. 3 al. 4 LDTR. 

 a. Il n'y a pas de changement d'affectation lorsque des locaux à usage 
commercial, administratif, artisanal ou industriel ont été temporairement affectés à 
l'habitation et qu'ils retrouvent leur destination commerciale, administrative, 
artisanale ou industrielle antérieure, pour autant qu'ils n'aient jamais été 
précédemment affectés au logement (art. 3 al. 4 LDTR). 

  A teneur de texte, cette disposition n'est pas applicable en l'espèce, le 
bâtiment n'ayant jamais eu une destination strictement commerciale, 
administrative, artisanale ou industrielle, mais une affectation hôtelière, catégorie 
distincte selon l'art. 3 LDTR, intitulé "définitions". Il ressort des travaux du Grand 
Conseil y relatifs que seules les surfaces commerciales, dont l'offre dépassait alors 

- 11/13 - 

A/1887/2009 

largement la demande, étaient visées. L'ajout de cette disposition avait pour but de 
permettre aux propriétaires de mettre sur le marché locatif du logement, des 
surfaces commerciales, vacantes, reconverties temporairement dans ce but, et ce, 
sans perdre l'affectation commerciale (Mémorial des séances du Grand Conseil 
1994 25/III 2378ss relatif à l'adoption d'un art. 3 al. 3 dans la LDTR du 22 juin 
1989, devenu depuis l'art. 3 al. 4 LDTR). Lors d'une modification ultérieure de la 
disposition, l'exigence de l'absence antérieure d'affectation au logement a été 
ajoutée. 

 b. A supposer que l'on puisse interpréter l'art. 3 al. 4 LDTR de façon à 
assimiler les hôtels à des locaux commerciaux, encore faudrait-il que le caractère 
temporaire du changement d'affectation en logements soit donné. 

  Or, rien dans le dossier n'indique qu'il se soit agi d'un changement 
temporaire d'affectation des locaux. Notamment, la mise à disposition des 
logements à l'Hospice général n'était pas limitée dans le temps. Elle a duré de 
1999 à fin avril 2005. Ensuite, pendant près de trois ans, une partie des locaux a 
été donnée à bail à des particuliers. Le fait que les logements n'aient finalement 
plus été reloués au fur et à mesure des départs et que la propriétaire ait fixé à fin 
septembre 2008 l'échéance des derniers baux ne prouvent pas le caractère 
temporaire de l'affectation mais uniquement la volonté de transformation des 
locaux, près de dix ans après leur mise à disposition pour la location. En outre, 
aucun document datant de 1999 et émanant du département compétent ne 
confirme le caractère provisoire ou temporaire du changement d'affectation. En 
particulier, ni la demande d'autorisation déposée par la propriétaire ni 
l'autorisation de construire délivrée à l'époque n'en font mention.  

  Au vu de ce qui précède, il apparaît que le changement d'affectation n'a pas 
le caractère temporaire que voudraient lui attribuer les recourants. En 
conséquence, le département n'ayant pas examiné les conditions d'octroi d'une 
dérogation à l'interdiction de changement d'affectation au sens des art. 7 et 8 
LDTR, c'est à juste titre que la commission a annulé l'autorisation de construire 
querellée. Les recours seront rejetés et la décision de la commission de recours 
confirmée. 

7.  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
propriétaire et un autre de CHF 1'000.- à celle du DCTI. Une indemnité de 
procédure de CHF 1'000.- sera allouée à l'Asloca, à charge, pour moitié, de la 
recourante et de l'Etat de Genève. Aucun émolument ne sera mis à la charge de 
M. Duca qui s'en est rapporté à justice (art. 87 LPA). En application de la 
jurisprudence du Tribunal administratif, aucune indemnité ne sera allouée à la 
ville (ATA/263/2006 du 2 mai 2006). 

- 12/13 - 

A/1887/2009 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevables les recours interjetés les 28 mai et 3 juin 2009 par le département des 
constructions et technologies de l'information et I.I.G. Group S.A. contre la décision de 
la commission cantonale de recours en matière de constructions du 31 mars 2009 ; 

au fond : 

les rejette ; 

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge d'I.I.G. Group S.A et un émolument de 
CHF 1'000.- à celle du département des constructions et technologies de l'information ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à l'Asloca, à la charge, pour moitié 
de l'Etat de Genève et d'I.I.G. Group S.A. ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Jean Orso, avocat de I.I.G. Group S.A., au 
département des constructions et technologies de l'information, à la commission 
cantonale de recours en matière administrative, à Me Nils de Dardel, avocat de 
l'Association genevoise de défense des locataires ainsi qu'à la Ville de Genève et à Me 
Jean-Franklin Woodtli, avocat de M. Duca, pour information. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy, Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges. 

 

 

 

 

- 13/13 - 

A/1887/2009 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste adj. : 
 
 

F. Glauser 

 le vice-président : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :