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**Case Identifier:** b9299deb-cdc2-524f-87cc-60bb20b161c3
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-21
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 21.10.2014 B 2013/204
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-204_2014-10-21.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/204

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 21.10.2014

Entscheiddatum: 21.10.2014

Urteil Verwaltungsgericht, 21.10.2014
Art. 80 Abs. 1 lit. e und 130 Abs. 2 lit. c StG (sGS 811.1). Art. 23 Abs. 4 und 10 
Abs. 1 lit. c StHG (SR 642.14). Prüfung der Frage, ob der von einer 
Pensionskasse erlittene Verlust aus der Veräusserung der Liegenschaft in 
der Gemeinde A (Kanton St. Gallen) auch in die Berechnung des steuerbaren 
Grundstückgewinns auf der Liegenschaft in B (Kanton St. Gallen) mit 
einbezogen werden muss. Ausgehend von der Rechtsprechung, wonach Art. 
80 Abs. 4 BVG als speziellere Norm dem Art. 23 Abs. 4 StHG vorgeht (Urteil 
2C_340/2011, a.a.O., E. 2.4), wurde die vorinstanzliche Schlussfolgerung, 
wonach Verlustabzüge in Art. 80 Abs. 4 BVG nicht vorgesehen und somit 
auch konkret nicht zu berücksichtigen sind, als vertretbar erachtet.  An der - 
insbesondere aufgrund der Befreiung der Beschwerdeführerin von Gewinn- 
und Kapitalsteuern - fehlenden Vergleichbarkeit mit der steuerlichen 
Situation bei interkantonalen Immobilienhändlern bzw. 
Immobiliengesellschaften vermochte die Tatsache nichts zu ändern, dass 
die Bewirtschaftung von Immobilien einen wesentlichen Bestandteil der 
Aufgaben der Pensionskasse in der Vermögensverwaltung darstellt und sie 
in diesem Bereich eine grosse Anzahl Mitarbeiter beschäftigt. Die fehlende 
Besteuerung des allgemeinen Ertrages und des Kapitals wird nicht dadurch 
(vollständig) ausgeglichen, dass sie für alle Veräusserungsgewinne der 
Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Eine "Überbesteuerung" der 
Beschwerdeführerin im Vergleich zu Liegenschaftenhändlern und 
Immobiliengesellschaften ergibt sich m.a.W. aus der 
Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer insofern nicht, als selbständig 
erwerbende ausserkantonale Liegenschaftenhändler für ihre im Kanton 
erzielten Grundstückgewinne der beschränkten Steuerpflicht für ihr 
Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit unterliegen, im Übrigen aber 
in ihrem Wohnsitzkanton auch für das Vermögen bzw. das Kapital und die 
Liegenschaftserträge (Mieterträge) besteuert werden; letzteres im 
Unterschied zur Beschwerdeführerin. Das Verbot der interkantonalen 
Doppelbesteuerung kann schon deshalb nicht verletzt sein, weil die 

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Beschwerdeführerin in ihrem Sitzkanton von den direkten Steuern befreit ist. 
In diesem Sinn trifft ihr Standpunkt, wonach die von ihr erzielten 
Liegenschaftsgewinne unter ökonomisch schlechteren Bedingungen 
besteuert würden als bei den übrigen (juristischen) Personen, nicht zu. Die 
Schlussfolgerung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach der 
Beschwerdegegner die Verrechnung der Liegenschaftserfolge (Gewinn und 
Verlust) zu Recht nicht zugelassen habe, liess sich nicht beanstanden 
(Verwaltungsgericht, B 2013/204).

Entscheid vom 21. Oktober 2014

Besetzung

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Rufener, Bietenharder; 

Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

X. Pensionskasse,

Beschwerdeführerin,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

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Das Verwaltungsgericht stellt fest: 

A.                 

a. Die X. Pensionskasse hat die Rechtsform einer Stiftung nach Art. 80 und 89a ZGB 

(SR 210). Im Jahr 2009 verkaufte sie die drei in A gelegenen Grundstücke A.-strasse 

00, B.-strasse 01/02 und C.-strasse 03 für insgesamt Fr. 5'720'000.-- an die Q. AG 

(act. G 7/6 Beilage 1). Im gleichen Jahr veräusserte die X. Pensionskasse die 

Liegenschaft D.-strasse 04, in B mit einem deklarierten Verlust von Fr. 721'580.75 (act. 

G 7/6 Beilage 9). Am 14. April 2010 veranlagte das kantonale Steueramt die X. 

Pensionskasse für die Veräusserung der drei in A gelegenen Grundstücke mit einem 

Grundstückgewinn von Fr. 2'589'370.-- (act. G 7/6 Beilage 7).

b. Die dagegen erhobene Einsprache mit dem Antrag der X. Pensionskasse, der beim 

Verkauf der Liegenschaft in B angefallene Verlust sei anzurechnen und der steuerbare 

Gewinn auf Fr. 1'867'789.-- festzulegen, wies das kantonale Steueramt mit 

Einspracheentscheid vom 7. November 2012 ab mit der Begründung, im St. Gallischen 

Steuerrecht sei eine Verlustverrechnung nicht vorgesehen. Deshalb seien die Verkäufe 

der drei in A gelegenen Grundstücke neu getrennt zu besteuern. Im 

Einspracheentscheid wurde lediglich der Grundstückgewinn bezüglich der 

Liegenschaft A.-strasse 00 mit einem steuerbaren Gewinn von Fr. 815'900.-- veranlagt 

(act. G 7/6 Beilage 15 und 16). Für die Verkäufe der beiden anderen in A gelegenen 

Grundstücke erliess das Steueramt separate Veranlagungsverfügungen, gegen welche 

die X. Pensionskasse ebenfalls Einsprache erhob. Diese Einspracheverfahren sistierte 

das Steueramt bis zum Abschluss des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens (vgl. act. G 

7/5 S. 2; vgl. auch act. G 11 S. 2). Den gegen den Einspracheentscheid vom 7. 

November 2012 erhobenen Rekurs vom 10. Dezember 2012 (act. G 7/1) wies die 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 27. August 

2013 ab, soweit sie darauf eintrat (act. G 2).

B.            

a. Gegen diesen Entscheid erhob die X. Pensionskasse mit Eingabe vom 26. 

September 2013 Beschwerde mit den folgenden Anträgen (sinngemäss): Der Entscheid 

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sei aufzuheben und innerkantonale sowie interkantonale Verluste und Gewinne aus der 

Veräusserung von Grundstücken seien bei der Festlegung der 

Grundstückgewinnsteuer miteinander zu verrechnen (Ziff. 1). Der Verlust 2009 bei der 

Veräusserung der Liegenschaft D.-strasse 04 in B von Fr. 721'580.75 sei zu 

berücksichtigen, so dass der steuerbare Gewinn insgesamt noch Fr. 1'867'789.-- 

betrage; der Verlust sei dabei anteilmässig auf die drei im Jahr 2009 mit Gewinn 

veräusserten Liegenschaften aufzuteilen (Ziff. 2). Die in A erzielten Grundstückgewinne 

seien in etwa wie folgt festzulegen: Fr. 129'519.-- (A.-strasse 00), Fr. 195'445.-- (B.-

strasse 01/02), Fr. 82'749.-- (C.-strasse 03; Ziff. 3). Unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge zulasten des Kantons St. Gallen (Ziff. 4; act. G 2).

b. In der Vernehmlassung vom 11. Oktober 2013 beantragte die Vorinstanz Abweisung 

der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Erwägungen im angefochtenen 

Entscheid (act. G 6). Der Beschwerdegegner beantragte in der Vernehmlassung vom 

31. Oktober 2013 unter Verweis auf die Darlegungen im angefochtenen Entscheid und 

seine Ausführungen in der Rekursvernehmlassung vom 31. Januar 2013 (act. G 7/5) 

Abweisung der Beschwerde (act. G 9).

c. Mit Eingabe vom 15. November 2013 reichte der Beschwerdegegner eine Mitteilung 

der Beschwerdeführerin vom 11. November 2013 ein (act. G 11).

d. Auf die Darlegungen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für 

den Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            (…).

2.           

2.1.        Die Beschwerdeführerin legt dar, es sei für sie nicht wirklich nachvollziehbar, 

warum nicht alle drei Grundstückgewinne Gegenstand des Einspracheentscheids vom 

7. November 2012 gebildet hätten und für zwei Grundstückgewinne neue 

Veranlagungsverfügungen erlassen worden seien. Die Zulassung der von ihr 

beantragten Verlustverrechnung im Jahr 2009 bedinge eine gemeinsame Betrachtung, 

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zumal ein Verlust am besten im Verhältnis der erzielten Gewinne bei den übrigen 

Grundstücken zu verteilen sei (act. G 1 S. 3). Die Vorinstanz hatte in diesem 

Zusammenhang festgehalten, die Beschwerdeführerin bringe zwar zu Recht vor, dass 

mit dem Einspracheentscheid vom 7. November 2012 drei Veranlagungsverfügungen 

hätten beurteilt werden sollen. Sie habe dies im Einspracheverfahren jedoch nicht 

geltend gemacht. Vielmehr habe sie das von der Steuerbehörde gewählte Vorgehen 

akzeptiert und gegen die beiden später ergangenen Veranlagungsverfügungen separat 

Einsprache erhoben. Die entsprechenden Entscheide des Steueramtes seien noch 

ausstehend und könnten deshalb nicht Gegenstand des Rekursverfahrens bilden (act. 

G 2 S. 4). Dazu ist festzuhalten, dass sich der (nachträgliche) Entscheid des 

Beschwerdegegners, im Einspracheentscheid lediglich einen von drei 

Grundstückgewinnen zu behandeln und für die beiden anderen Grundstückgewinne 

separate Veranlagungsverfügungen zu erlassen, insofern sachlich rechtfertigen lässt, 

als es sich bei der Grundstückgewinnsteuer um eine Objektsteuer (vgl. dazu 

nachstehende E. 4.1.) handelt, welche sich ausschliesslich auf den jeweiligen 

(einzelnen) Grundstückgewinn bezieht und keine Gesamtbetrachtung beinhaltet. In 

diesem Sinn erscheint auch das teilweise Nichteintreten im vorinstanzlichen Entscheid 

nachvollziehbar begründet. Zu prüfen ist vorliegend somit, ob der Gegenstand des 

angefochtenen Entscheids bildende Grundstückgewinn aus dem Verkauf der 

Liegenschaft A.-strasse 00, in A, im Jahr 2009 von Fr. 815'900.-- zu Recht nicht zur 

Verrechnung mit dem im selben Jahr angefallenen Verlust aus dem Verkauf der 

Liegenschaft D.-strasse, in B, von Fr. 721'580.75 zugelassen wurde. Falls dies zu 

verneinen ist, wäre zu klären, ob im Sinn des Antrags Ziff. 2 (act. G 2) der 

Beschwerdeführerin anteilmässig zu verrechnen ist. Soweit die Beschwerdeführerin in 

ihren Darlegungen auf die weiteren Grundstückgewinne Bezug nimmt (vgl. unter 

anderem act. G 2 S. 4), kann darauf nicht eingetreten werden.

2.2.        Nach Art. 80 Abs. 1 lit. e StG sind die Einrichtungen der beruflichen Vorsorge 

von Unternehmen mit Sitz oder Betriebsstätte in der Schweiz und von ihnen 

nahestehenden Unternehmen sowie die Einrichtungen des öffentlichen Rechts, sofern 

deren Mittel dauernd und ausschliesslich der Personalvorsorge dienen, von der 

Steuerpflicht befreit (vgl. auch die entsprechende Regelung von Art. 23 Abs. 1 lit. d des 

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 

Gemeinden, SR 642.14; StHG). Die Steuerbefreiung gilt auch für die kollektiven 

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Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz, sofern deren Anleger ausschliesslich 

steuerbefreite Einrichtungen der beruflichen Vorsorge nach Art. 80 Abs. 1 lit. e StG sind 

(Art. 80 Abs. 1 lit. j StG). Im Kanton St. Gallen werden einerseits Gewinne auf 

Grundstücken des Privatvermögens sowie auf land- und forstwirtschaftlichen 

Grundstücken mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Anderseits sind 

Grundstückgewinne aus Geschäftsvermögen von natürlichen und juristischen 

Personen der ordentlichen Gewinnsteuer unterstellt, so dass der Kapitalgewinn 

zusammen mit dem übrigen Geschäftserfolg zur Besteuerung kommt bzw. (im Fall 

eines Kapitalverlustes) verrechnet wird. Zur Anwendung kommt damit das dualistische 

System. Andere Kantone kennen das monistische System, bei welchem sämtliche 

Grundstückgewinne mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden (Zigerlig/Oertli/

Hofmann, Das St. Gallische Steuerrecht, 7. A. 2014, V. Rz 1-3).

Nach Art. 130 Abs. 2 lit. c StG unterliegen Gewinne aus Veräusserung von 

Grundstücken juristischer Personen, die nach Art. 80 Abs. 1 Bst. e und j dieses 

Gesetzes von der Steuerpflicht befreit sind, der Grundstückgewinnsteuer. Dies schreibt 

auch Art. 23 Abs. 4 StHG explizit vor und erklärt die Bestimmungen über den 

Verlustabzug (Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG) als sinngemäss anwendbar.

3.             

3.1.        Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid unter anderem zum Schluss, 

der Entscheid des Beschwerdegegners, die Verrechnung von Gewinnen und Verlusten 

aus Grundstückgeschäften nicht zuzulassen, beruhe auf einer klaren gesetzlichen 

Grundlage. Nach Art. 23 Abs. 4 Satz 2 StHG fänden anderseits die Bestimmungen über 

den Verlustabzug (Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG) sinngemäss Anwendung. Dies spreche 

dafür, dass der Gesetzgeber die steuerbefreite juristische Person in diesem Punkt nicht 

habe schlechter stellen wollen als die übrigen, nicht steuerbefreiten Gesellschaften. 

Dem stehe jedoch Art. 80 Abs. 4 des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, 

Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (SR 831.40; BVG) entgegen, der die Kantone 

ermächtige, Mehrwerte aus der Veräusserung von Liegenschaften durch 

Vorsorgeeinrichtungen entweder mit der allgemeinen Gewinnsteuer oder mit einer 

speziellen Grundstückgewinnsteuer zu erfassen. Verlustabzüge seien aufgrund dieser 

Norm nicht zu berücksichtigen. Damit bestehe eine Differenz zu Art. 23 Abs. 4 StHG. In 

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einem Fall, in welchem unter anderem die unterschiedliche Behandlung des 

Steueraufschubs bei Fusionen durch Art. 80 Abs. 4 BVG und Art. 23 Abs. 4 StHG zu 

beurteilen gewesen sei, habe das Bundesgericht erwogen, auch wenn die beiden 

Bundesgesetze nicht dieselbe Funktion hätten, gehe doch Art. 80 Abs. 4 BVG als lex 

specialis dem allgemeineren Art. 23 Abs. 4 StHG vor (act. G 2 S. 7 mit Hinweis auf 

Urteil des Bundesgerichts 2C_340/2011 vom 1. Februar 2012, E. 2.4). Die st. gallische 

Lösung widerspreche demnach dem Bundesrecht nicht (act. G 2 S. 7).

3.2.        Die Beschwerdeführerin bestätigt im vorliegenden Verfahren ihren Standpunkt, 

wonach der Verlust aus der Veräusserung der Liegenschaft B in die Berechnung des 

steuerbaren Grundstückgewinns in A mit einbezogen werden müsse. Dies entspreche 

der vom Bundesgericht entwickelten Praxis des Überbesteuerungsverbotes bezüglich 

der Verlustverrechnung bei Liegenschaften im innerkantonalen und interkantonalen 

Verhältnis. Art. 23 Abs. 4 StHG schreibe eine Verlustverrechnung vor und sei für die 

Kantone verbindlich. Abgesehen davon sei sie der Meinung, dass die Verkaufserlöse 

und die Anlagekosten bei den drei Liegenschaften in A korrekt ermittelt worden seien. 

Sie (die Beschwerdeführerin) agiere im Bereich ihres Immobilienportfolios im Prinzip 

wie ein Liegenschaftenhändler oder wie eine Immobiliengesellschaft. Es sei nicht ihr 

Hauptzweck, Liegenschaften zu veräussern, aber es kämen jährlich mehrere solche 

Geschäfte vor, wobei ständig wieder in Immobilien investiert werde. Die 

Bewirtschaftung ihrer Immobilien sei ein wesentlicher Bestandteil ihrer Aufgaben in der 

Vermögensverwaltung. In dieser Sparte beschäftige sie eine grosse Anzahl Mitarbeiter; 

es gebe kein Outsourcing. Der Anteil der Immobilien Schweiz am gesamten Vermögen 

der Beschwerdeführerin (4.7 Mia Franken im Jahr 2012) mache über 25 % aus. Der 

Schluss der Vorinstanz betreffend fehlende Vergleichbarkeit mit der Immobilien-AG 

bzw. dem Immobilienhändler sei offensichtlich falsch. In beiden Fällen würden 

identische wirtschaftliche Vorgänge im Bereich des Verkaufs von Immobilien voll und 

ganz besteuert. Im einen Fall mit einer Gewinnsteuer (Immobilien-AG), im anderen Fall 

mit der Grundstückgewinnsteuer. Diese Sachverhalte seien optimal miteinander 

vergleichbar. Dass sie (die Beschwerdeführerin) in anderen Belangen von der Steuer 

befreit sei, ändere daran nichts. Dabei wolle der Gesetzgeber mit Art. 80 Abs. 4 BVG 

einen Netto-Mehrwert besteuern, nicht allein die Gewinne ohne Berücksichtigung der 

Verluste aus diesem Geschäft. Ein Sachverhalt wie der vorliegende habe immer auch 

eine interkantonale Dimension, auch wenn es im konkreten Fall in Bezug auf A nicht um 

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die Verrechnung ausserkantonaler Verluste gehe, da solche 2009 nicht vorhanden 

gewesen seien. Im Fall einer Überbesteuerung wegen Verweigerung von 

Verlustabzügen sei das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung verletzt. Auch 

bei der Beschwerdeführerin befänden sich die Liegenschaften, wie beim 

Liegenschaftenhändler und der Immobiliengesellschaft, im Geschäftsvermögen. Sie sei 

darum als Pensionskasse gerade in den Kantonen mit dualistischem System ein 

Sonderfall bei der Grundstückgewinnsteuer. Denn im Prinzip besteuere der Kanton St. 

Gallen (mit der Objektsteuer) nur die Gewinne aus Verkäufen im Privatvermögen. 

Deshalb könne aus ihrer Sicht die Situation von natürlichen Personen mit Immobilien im 

Privatvermögen nicht mit derjenigen einer rechnungslegungspflichtigen Pensionskasse 

verglichen werden. Vielmehr sei ihrem Sonderstatus als Pensionskasse bei der 

Grundstückgewinnsteuer Rechnung zu tragen. Sie bezahle bei Grundstückgewinnen 

Steuern wie z.B. eine Immobiliengesellschaft. Darum sollte es ihr auch möglich sein, 

allfällige Veräusserungsverluste zu berücksichtigen. Art. 80 Abs. 4 BVG stehe den 

Bestimmungen des StHG (Art. 23 Abs. 4) nicht als lex specialis im Wege. Das st. 

gallische Recht entspreche hier nicht dem StHG. Dieses sei folglich direkt anzuwenden 

und inner- und interkantonale Verluste zum Abzug zuzulassen (act. G 2).  

4.            

4.1.        Fest steht, dass es sich bei der Beschwerdeführerin um eine steuerbefreite 

Vorsorgeeinrichtung handelt, so dass der hier streitige Grundstücksgewinn gestützt auf 

Art. 130 Abs. 2 lit. c StG und Art. 23 Abs. 4 StHG in jedem Fall der 

Grundstückgewinnsteuer unterliegt (vgl. dazu Maute/Steiner/Rufener/Lang, Steuern 

und Versicherungen, 3. A. 2011, S. 135 Fn.28; Linder/Lamprecht, Investitionen von 

Vorsorgeeinrichtungen in Anlagestiftungen mittels Immobilienanlage, StR 62 [2007], S. 

2 ff., 6). Das. st. gallische Steuerrecht lässt im Fall, in welchem von einem als Ganzes 

erworbenen Grundstück einzelne Teile mit Gewinn, andere mit Verlust veräussert 

werden, den Abzug früherer Verluste von Gewinnen aus Teilveräusserungen zu (Art. 

137 Abs. 1 lit. g StG). Dagegen ist eine Verrechnung von Verlusten anderer 

Grundstücke mit Grundstückgewinnen nicht vorgesehen. Weil die st. gallische 

Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer ausgestaltet ist, wird die wirtschaftliche 

Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen nicht berücksichtigt (Zigerlig/Oertli/Hofmann, 

a.a.O., V. Rz 102; vgl. auch Botschaft zur Totalrevision des Steuergesetzes vom 

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13. Mai 1997, ABl 1997, 1038). Dies im Gegensatz zur Regelung anderer Kantone (vgl. 

z.B. Urteil des Bundesgerichts 2C_799/2008 vom 9. April 2009, E. 5). Nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung bestimmt das kantonale Recht, ob Verluste 

verrechnet werden können. Bei der Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 12 StHG 

handelt es sich grundsätzlich ebenfalls um eine Objektsteuer, welche das Steuerobjekt 

ohne Rücksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuersubjekts 

belastet. Die Grundsätze der rechtsgleichen Besteuerung und der Besteuerung nach 

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verbieten es rechtsprechungsgemäss nicht, 

dass ein Kanton nach dem monistischen System alle Grundstückgewinne einer als 

Objektsteuer ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer unterwirft. Er ist nicht 

verpflichtet, Verluste anzurechnen. Dem Liegenschaftskanton steht grundsätzlich die 

Gesamtheit der Liegenschaftserträge und -gewinne zur ausschliesslichen Besteuerung 

zu. Das Bundesgericht hat es lediglich als unzulässig bezeichnet, dass ein Kanton die 

Gewinne ausserkantonaler Liegenschaftenhändler anders besteuert als die Gewinne 

von Liegenschaftenhändlern mit Sitz oder Betriebsstätte im Kanton, da eine derartige 

Besteuerung gegen das doppelbesteuerungsrechtliche Schlechterstellungsverbot 

verstossen würde (Urteil des Bundesgerichts 2C_375/2010 vom 22. März 2011, E. 5 

mit Hinweisen).

4.2.        Ausgehend von der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach 

Art. 80 Abs. 4 BVG als speziellere Norm dem Art. 23 Abs. 4 StHG vorgeht (Urteil 

2C_340/2011, a.a.O., E. 2.4), erscheint die vorinstanzliche Schlussfolgerung (act. G 2 

S. 7) grundsätzlich vertretbar, dass Verlustabzüge in Art. 80 Abs. 4 BVG nicht 

vorgesehen und somit auch konkret nicht zu berücksichtigen sind. Eine abschliessende 

Prüfung dieser Frage kann jedoch unterbleiben. Denn selbst wenn - wie die 

Beschwerdeführerin geltend macht - davon auszugehen wäre, dass der Verweis in Art. 

23 Abs. 4 StHG auf Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG vorliegend zur Anwendung zu bringen 

wäre, müsste geprüft werden, in welcher Weise bzw. in welchem Umfang dies zu 

geschehen hat. Vorab ist hier zu beachten, dass Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG 

gesetzessystematisch im 2. Kapitel des Zweiten Titels (Einkommenssteuern der 

natürlichen Personen) des StHG bei den Abzügen der Selbständigerwerbstätigen 

eingeordnet ist. Der Verweis in Art. 23 Abs. 4 StHG ist denn auch nach dem Wortlaut 

dieser Bestimmung ausdrücklich als sinngemässer Verweis zu verstehen. Dies 

bedeutet, dass die Anwendung von Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG in einem den 

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Verhältnissen bei der Grundstückgewinnsteuer angepassten Sinn zu erfolgen hat. Von 

Bedeutung ist dabei, dass es sich bei den Einkommenssteuern der natürlichen 

Personen um allgemeine direkte Steuern handelt, währenddem es bei der 

Grundstückgewinnsteuer wie dargelegt um eine Objektsteuer geht. Der Verweis auf Art. 

10 Abs. 1 lit. c StHG in Art. 23 Abs. 4 StHG kann deshalb nicht so verstanden werden, 

dass auch Verluste angerechnet werden dürfen, welche ausserhalb des in Frage 

stehenden Objekts (Liegenschaft) bzw. bei anderen Liegenschaftsverkäufen angefallen 

sind. In der Lehre wird denn auch überwiegend die Auffassung vertreten, dass eine 

Verlustanrechnung im Rahmen einer Objektsteuer systemwidrig sei und 

demensprechend bei der Grundstückgewinnsteuer Verluste aus anderen 

Grundstückveräusserungen nicht berücksichtigt werden dürften (Höhn/Waldburger, 

Steuerrecht, Band 1, 9. A. 2001, § 22 Rz 8; Klöti-Weber/Baur, in: Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, Band 2, 3. A. 2009, Rz. 3 zu § 95 StG/AG; Richner/Frei/

Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. 2013, Rz 27 zu §224 

StG/ZH, mit zahlreichen Hinweisen; anderer Meinung noch: B. Zwahlen, in: Zweifel/

Athanas Hrsg., Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, StHG, 2. A. 

2002, Rz 8 zu Art. 12 StHG). In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wurde 

überdies festgehalten, dass die im Jahr 2001 vorgenommene Änderung von Art. 12 

Abs. 4 StHG nicht anders verstanden werden könne, als dass die zwingende 

Berücksichtigung des Verlustabzugs gestrichen werden sollte. Es bestehe kein Raum 

für eine verfassungsgestützte Auslegung des kantonalen Rechts mit dem Schluss, die 

Kantone seien verpflichtet, den Verlustabzug zu gewähren (Urteil des Bundesgerichts 

2C_747/2010 vom 7. Oktober 2011, E. 5.3; vgl. dazu nachstehende E. 4.3).

4.3.         

4.3.1.    Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind bei einem interkantonalen 

Liegenschaftenhändler die Verluste aus Grundstückverkäufen mit den im gleichen Jahr 

und im selben Kanton erzielten Gewinnen zu verrechnen, und es ist diese Verrechnung 

selbst dann möglich, wenn sie im kantonalen Recht nicht vorgesehen ist (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 2C_689/2010 vom 4. April 2011, E. 3; BGE 131 I 249 E. 6; BGE 131 I 

285; BGE 140 I 114). Im Zuge dieser Rechtsprechung wurde Art. 130 Abs. 2 lit. b StG, 

wonach Gewinne aus dem Handel mit Grundstücken natürlicher Personen der 

Grundstückgewinnsteuer unterlagen, wenn im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus 

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Grundeigentum bestand, per Ende Dezember 2012 aufgehoben. Selbständig 

erwerbende ausserkantonale Liegenschaftenhändler unterliegen seither für ihre im 

Kanton erzielten Grundstückgewinne der beschränkten Steuerpflicht für ihr Einkommen 

aus selbständiger Erwerbstätigkeit (vgl. Botschaft zum IX. Nachtrag zum Steuergesetz, 

2. November 2012, ABl 2011, 3362). Im Weiteren ist festzuhalten, dass es nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung den Kantonen mit monistischem System 

ausdrücklich freigestellt ist, die Verrechnung von Grundstückgewinnen auf 

Geschäftsliegenschaften mit Geschäftsverlusten zuzulassen oder nicht (Urteil des 

Bundesgerichts 2C_747/2010, E. 5.2 und 5.3). Hieran vermögen die BGE 131 I 249 und 

131 I 285 sowie 140 I 114, welche sich nur auf die Besteuerung im interkantonalen 

Verhältnis beziehen, nichts zu ändern, zumal das Bundesgericht ausdrücklich 

bestätigte, es könne daraus nicht abgeleitet werden, dass die Verlustverrechnung im 

monistischen System von Bundesrechts wegen zuzulassen sei. Die Kantone seien frei 

bzw. nicht verpflichtet, mit Blick auf die interkantonal geltenden Grundsätze in ihr 

monistisches System die Möglichkeit der Verrechnung von Grundstückgewinnen mit 

Geschäftsverlusten einzuführen (Urteil 2C_747/2010, E. 5.4; vgl. auch Richner/Frei/

Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 225 Rz 30).

4.3.2.    Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid zum Einwand der 

Beschwerdeführerin, sie werde zu Unrecht anders behandelt als Liegenschaftenhändler 

bzw. Immobiliengesellschaften (Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots), dar, die 

Beschwerdeführerin sei als steuerbefreite Stiftung nicht mit einer 

Immobiliengesellschaft vergleichbar. Letztere unterstehe mit all ihren Einkünften und 

dem gesamten Geschäftsvermögen der Gewinn- und Kapitalsteuer. Der 

Bundesgesetzgeber habe die Vorsorgestiftungen nicht von allen Steuern befreien 

wollen. In der Botschaft zum BVG habe er ausgeführt, die steuerliche Erfassung der 

Liegenschaftsgewinne bleibe den Kantonen vorbehalten. Einschränkungen ergäben 

sich (im Interesse der vollen Zweckerhaltung des Vermögens) bloss für die 

Grundstückgewinnsteuer bei Zusammenlegung oder Aufteilung von 

Vorsorgeeinrichtungen (act. G 2 S. 8 mit Hinweis auf BBl 1976, 214). Damit habe der 

Bundesgesetzgeber den Kantonen offensichtlich ein gewisses Steuersubstrat erhalten 

wollen und die entsprechende steuerliche Belastung der im Übrigen steuerbefreiten 

juristischen Personen in Kauf genommen. Es handle sich folglich um zwei 

unterschiedliche Tatbestände, die unterschiedlich zu behandeln seien (act. G 2 S. 8).

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4.3.3.    Diese Darlegungen erscheinen nachvollziehbar und überzeugend. An der - 

insbesondere aufgrund der Befreiung der Beschwerdeführerin von Gewinn- und 

Kapitalsteuern - fehlenden Vergleichbarkeit mit der steuerlichen Situation bei 

interkantonalen Immobilienhändlern bzw. Immobiliengesellschaften vermag die von ihr 

geltend gemachte Tatsache nichts zu ändern, dass die Bewirtschaftung von Immobilien 

einen wesentlichen Bestandteil ihrer Aufgaben in der Vermögensverwaltung darstellt 

und sie in diesem Bereich eine grosse Anzahl Mitarbeiter beschäftigt. Die fehlende 

Besteuerung des allgemeinen Ertrages und des Kapitals wird entgegen ihrer 

Auffassung (act. G 1 S. 6 unten) nicht dadurch (vollständig) ausgeglichen, dass sie für 

alle Veräusserungsgewinne der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Eine 

"Überbesteuerung" der Beschwerdeführerin im Vergleich zu Liegenschaftenhändlern 

und Immobiliengesellschaften (act. G 1 S. 7 oben) ergibt sich m.a.W. aus der 

Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer insofern nicht, als selbständig erwerbende 

ausserkantonale Liegenschaftenhändler für ihre im Kanton erzielten 

Grundstückgewinne der beschränkten Steuerpflicht für ihr Einkommen aus 

selbständiger Erwerbstätigkeit unterliegen (vorstehende E. 4.3.1), im Übrigen aber in 

ihrem Wohnsitzkanton auch für das Vermögen bzw. das Kapital und die 

Liegenschaftserträge (Mieterträge) besteuert werden; letzteres im Unterschied zur 

Beschwerdeführerin. Das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung (act. G 1 S. 8 

oben) kann schon deshalb nicht verletzt sein, weil die Beschwerdeführerin in ihrem 

Sitzkanton von den direkten Steuern befreit ist. In diesem Sinn trifft ihr Standpunkt, 

wonach die von ihr erzielten Liegenschaftsgewinne unter ökonomisch schlechteren 

Bedingungen besteuert würden als bei den übrigen (juristischen) Personen (act. 1 S. 7 

Mitte), nicht zu. Die vorinstanzlichen Ausführungen bedürfen insofern keiner weiteren 

Ergänzung, als Anhaltspunkte für eine Unrichtigkeit der Feststellung des Sachverhalts 

sich den Akten nicht entnehmen lassen.

5.             

5.1.        Aufgrund der vorstehenden Erwägungen lässt sich die Schlussfolgerung im 

vorinstanzlichen Entscheid, wonach der Beschwerdegegner die Verrechnung der 

Liegenschaftserfolge (Gewinn und Verlust) zu Recht nicht zugelassen habe, nicht 

beanstanden, weshalb der Entscheid zu bestätigen und die Beschwerde, soweit darauf 

eingetreten werden kann, abzuweisen ist.

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5.2.        Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12); sie wird mit dem Kostenvorschuss in gleicher 

Höhe verrechnet. Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen. Die 

Beschwerdeführerin ist unterlegen (Art. 98bis VRP), und der Beschwerdegegner hat 

keinen Anspruch auf Kostenersatz (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. 

gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 176).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.            Der Beschwerdeführerin werden die amtlichen Kosten von Fr. 3'000.-- 

auferlegt; der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss wird verrechnet.

3.            Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt

Der Präsident                        Der Gerichtsschreiber

Eugster                                  Schmid

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	Urteil Verwaltungsgericht, 21.10.2014
	Art. 80 Abs. 1 lit. e und 130 Abs. 2 lit. c StG (sGS 811.1). Art. 23 Abs. 4 und 10 Abs. 1 lit. c StHG (SR 642.14). Prüfung der Frage, ob der von einer Pensionskasse erlittene Verlust aus der Veräusserung der Liegenschaft in der Gemeinde A (Kanton St. Gallen) auch in die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns auf der Liegenschaft in B (Kanton St. Gallen) mit einbezogen werden muss. Ausgehend von der Rechtsprechung, wonach Art. 80 Abs. 4 BVG als speziellere Norm dem Art. 23 Abs. 4 StHG vorgeht (Urteil 2C_340/2011, a.a.O., E. 2.4), wurde die vorinstanzliche Schlussfolgerung, wonach Verlustabzüge in Art. 80 Abs. 4 BVG nicht vorgesehen und somit auch konkret nicht zu berücksichtigen sind, als vertretbar erachtet.  An der - insbesondere aufgrund der Befreiung der Beschwerdeführerin von Gewinn- und Kapitalsteuern - fehlenden Vergleichbarkeit mit der steuerlichen Situation bei interkantonalen Immobilienhändlern bzw. Immobiliengesellschaften vermochte die Tatsache nichts zu ändern, dass die Bewirtschaftung von Immobilien einen wesentlichen Bestandteil der Aufgaben der Pensionskasse in der Vermögensverwaltung darstellt und sie in diesem Bereich eine grosse Anzahl Mitarbeiter beschäftigt. Die fehlende Besteuerung des allgemeinen Ertrages und des Kapitals wird nicht dadurch (vollständig) ausgeglichen, dass sie für alle Veräusserungsgewinne der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Eine "Überbesteuerung" der Beschwerdeführerin im Vergleich zu Liegenschaftenhändlern und Immobiliengesellschaften ergibt sich m.a.W. aus der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer insofern nicht, als selbständig erwerbende ausserkantonale Liegenschaftenhändler für ihre im Kanton erzielten Grundstückgewinne der beschränkten Steuerpflicht für ihr Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit unterliegen, im Übrigen aber in ihrem Wohnsitzkanton auch für das Vermögen bzw. das Kapital und die Liegenschaftserträge (Mieterträge) besteuert werden; letzteres im Unterschied zur Beschwerdeführerin. Das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung kann schon deshalb nicht verletzt sein, weil die

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