# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6d18c706-dbce-592c-83ee-0d990919c1ec
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 07.12.2011  VB.2011.00308
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00308_2011-12-07.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00308	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 07.12.2011
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Einbezug eines mit einer inventarisierten Trotte überbauten Grundstücks in eine Arealüberbauung.

§ 71 Abs. 3 PBG enthält keine zusätzlichen Anforderungen an die Arealüberbauung, sondern stellt lediglich fest, dass für das ganze Areal - unter Einbezug des bereits überbauten Grundstücks - die Voraussetzungen gemäss § 71 Abs. 1 und 2 PBG gelten. Gestaltung, Ausstattung und Ausrüstung des Areals gemäss den Anforderungen von Abs. 1 und 2 müssen allerdings auch dem überbauten Grundstück zugute kommen. Wird dieses lediglich einbezogen, um seine zusätzliche Nutzung für das Areal zu gewinnen, ohne dass die Arealüberbauung ihm einen Vorteil bringt, lässt sich der Einbezug nicht rechtfertigen. Umso mehr muss dies gelten, wenn auf dem überbauten Grundstück wie hier ein Objekt des Denkmalschutzes liegt, gegenüber welchem die Arealüberbauung schon nach § 238 Abs. 2 PBG zu besonderer Rücksichtnahme verpflichtet ist (E. 4.2).

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist nicht von vornherein ausgeschlossen, dass die besondere Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt, auch nur über die Umgebungsgestaltung erreicht werden kann (E. 4.3).

Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.

			 	
				Stichworte:
	
						AREALÜBERBAUUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
EINORDNUNG
NEBENBESTIMMUNG
PARKANLAGE
SCHUTZOBJEKT
TROTTE
UMGEBUNGSGESTALTUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 71 Abs. I PBG
§ 71 Abs. II PBG
§ 71 Abs. III PBG
§ 238 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00308

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 7. Dezember 2011

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Gerichtsschreiber
Martin Knüsel.

 

 

 

In Sachen

 

 

Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich,

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

1.1  A, 

 

1.2  B, 

 

2.    C,

 

3.    D,

 

4.    E, vertreten durch F,

 

5.    G, 

 

6.    H, 

 

alle vertreten durch I,

 

7.    J, 

 

8.    K, 

 

7−8 vertreten durch L,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

Bausektion der Stadt Zürich,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 13. Juli 2010 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der Sektion Immobilienbewirtschaftung der Stadt
Zürich die baurechtliche Bewilligung für den Neubau des Altersheims Trotte
(Arealüberbauung) auf den Grundstücken Kat.-Nrn. WP5113 und WP4499 an der
Nordstrasse 331, 349 sowie der Trottenstrasse 74 und 76 in Zürich 10 –
Wipkingen.

II.  

Hiergegen wandten sich A und B, C, D, E, M, G und H mit
Eingabe vom 20. August 2010 innert Frist an die Baurekurskommission I und
beantragten die Aufhebung der Baubewilligung vom 13. Juli 2010. Am 23. August
2010 reichten auch J und K Rekurs gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt
Zürich ein und beantragten ebenfalls dessen Aufhebung.

M zog am 24. März 2011 ihren Rekurs zurück. Mit
Entscheid vom 1. April 2011 vereinigte das Baurekursgericht die beiden
Rekursverfahren und hiess die Rekurse gut, soweit sie nicht infolge Rückzugs
erledigt abgeschrieben wurden. Demgemäss wurde der Beschluss der Bausektion der
Stadt Zürich vom 13. Juli 2010 aufgehoben.

III.  

Gegen diesen Entscheid wandte sich die
Immobilienbewirtschaftung der Stadt Zürich mit Beschwerde vom 17. Mai 2011
an das Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 1. April 2011 sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft aufzuheben.

Die Vorinstanz beantragte am 27. Mai 2011 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte Bausektion
der Stadt Zürich schloss am 15. Juni 2010 auf Gutheissung der Beschwerde.
Die Beschwerdegegnerschaft 1−6 beantragte mit Beschwerdeantwort vom 22. August
2010 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Die Beschwerdegegnerschaft
7 und 8 stellte mit separater Eingabe – ebenfalls datierend vom 22. August
2011 – denselben Antrag.

Mit Schreiben vom 16. September 2011 teilte die
Beschwerdeführerin mit, dass sie auf Stellungnahme zu den Beschwerdeantworten
verzichte. Mit Präsidialverfügung vom 7. Oktober 2011 wurde der
Beschwerdegegnerschaft Gelegenheit zur Stellungnahme zur Vernehmlassung der
mitbeteiligten Bausektion der Stadt Zürich gegeben. Die Beschwerdegegnerschaften
reichten ihre Stellungnahmen am 17. und 20. Oktober 2011 ein.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) befinden sich die
Baugrundstücke in der Wohnzone W3. Geplant ist der Neubau des bestehenden
Altersheims Trotte im Rahmen einer Arealüberbauung auf den beiden aneinander
grenzenden Grundstücken Kat.-Nrn. WP5113 und WP4499. Das bestehende, im Jahr
1958 mittels Ausnahmebewilligung genehmigte, achtgeschossige Altersheim sowie
das dreigeschossige Personal- und Verwalterhaus stehen auf dem Grundstück
Kat.-Nr. WP5113. Das östlich daran anschliessende Grundstück Kat.-Nr. WP4499
ist mit einem inventarisierten Wohnhaus – einer ehemaligen Trotte von vor 1812
– überbaut.

Die Vorinstanz kam zum
Schluss, dass die geplante Arealüberbauung aufgrund der fehlenden baulichen
Einbindung der Trotte in das Gesamtkonzept den Anforderungen von § 71 Abs. 3
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht genüge, weshalb
der Einbezug der Parzelle WP4499 in die Arealüberbauungsfläche nicht zulässig
sei und folglich die erforderliche Arealüberbauungsfläche von 6'000 m2
nicht erreicht werde.

2.
 

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die städtebauliche
Qualität des Projekts liege darin, dass durch die Einbettung der potenziell
schutzwürdigen Trotte in die öffentliche Parkanlage eine Situation geschaffen
werde, die ein ausgleichendes Pendant zum Neubau schaffe und so eine
stadträumliche Qualität erziele, die den erhöhten Anforderungen an eine
Arealüberbauung entspreche. Gerade durch die Volumenkonzentration könne ein Zustand
geschaffen werden, der mit einer respektvollen Distanz die Integrität des
potenziellen Schutzobjekts zu wahren vermöge, und zwar unter gleichzeitiger
Realisierung eines dringend notwendigen altersgerechten Neubaus. Weil Rücksicht
auf ein bestehendes Schutzobjekt genommen werden müsse, könne der relevante
Verbindungsbogen zwischen den beiden Grundstücken gar nicht über die bauliche
Einheit geschlagen werden. Würde die Haltung der Vorinstanz geschützt, wonach
eine baulich einheitliche Gestaltung nur dann als qualitativ hochstehend
eingestuft werden könne, wenn alle Objekte gleich aussehen würden, werde ein
Einbezug älterer Schutzobjekte in Arealüberbauungen in Zukunft nicht mehr
möglich sein. Der eingereichte Umgebungsplan zeige deutlich, dass das Trottengebäude
in die Umgebungsgestaltung einbezogen worden sei. Dies unter dem Gesichtspunkt,
möglichst nahe an der historischen Gartengestaltung, wie sie früher um das
Gebäude angelegt gewesen sei, zu bleiben. Die
Umgebungsgestaltung sei im Hinblick auf das gesamte Areal geplant worden. Es
gebe keine Unterscheidung zwischen den beiden Grundstücken. Der von der
Vorinstanz geforderte bauliche Beitrag würde einen Einbezug des architektonischen
Flairs aus dem 18. Jahrhundert in einen Neubau nach höchstem Baustandard
(hier: Minergie-P-Eco) bedeuten. Dies könne unmöglich ernsthaft verlangt werden
und würde ausserdem nicht dem Schutzgedanken entsprechen. Der Beschluss der
Bausektion beruhe auf einer vollständigen Würdigung des massgebenden
Sachverhalts und einer angemessenen Ermessensausübung und sei in jeder Hinsicht
rechtmässig. Der Entscheid der Vorinstanz sei deshalb aufzuheben.

3.
 

Bei der Arealüberbauung handelt es sich um eine Überbauung
von Grundstücken mit einer bestimmten Mindestfläche aufgrund einer
einheitlichen, die gesamte Überbauung umfassenden Baueingabe (Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A.,
Zürich 1999, N. 312, auch zum Folgenden). Der Arealüberbauung liegt das
planerische Motiv zugrunde, den Baubehörden die rechtliche Handhabe zu bieten,
eine von der normalen abweichende, differenziertere Bauweise zuzulassen und
gleichzeitig an die bauliche Gestaltung, die Einordnung in die Umgebung und die
Wohnqualität in verschiedener Beziehung erhöhte Anforderungen zu stellen (VGr,
20. August 1974, ZBl 1975, 204 E. 3b).

3.1 Gemäss § 71
PBG müssen Bauten und Anlagen einer Arealüberbauung sowie deren Umschwung
besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1).
Gemäss Abs. 2 der genannten Bestimmung sind bei der Beurteilung
insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und
architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung. Nach § 71 Abs. 3 PBG
können Arealüberbauungen auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die
Überbauung als Ganzes den Anforderungen genügt. Als
Sondervorschrift für Arealüberbauungen geht § 71 PBG der allgemeinen
Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor.

3.2 § 71 Abs. 1
PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit unbestimmten
Rechtsbegriffen, die der Baubehörde einen von der Rekursinstanz zu respektierenden
Beurteilungsspielraum öffnen. Dieser wird durch Abs. 2 insoweit
konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen
Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April 2003,
VB.2003.00006 = BEZ 2003 Nr. 22).

3.3 Gemäss § 20
Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) ist das Baurekursgericht grundsätzlich zur Ermessenskontrolle
befugt, weshalb es neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines
kommunalen Entscheids überprüfen kann. Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen
aber auch für die Rekursinstanzen Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar
unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung
kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt
(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Eine solche
anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG über die
Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung
(RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr, 21. Juni
2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit
Bemerkungen von Arnold Marti); sie ist aber auch bezüglich § 71 PBG betreffend
Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen
Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und
überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei der Würdigung zu
beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen
Beurteilungsspielraum öffnet (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 2b
= BEZ 2003 Nr. 22; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2).
Ist die Einordnung einer Arealüberbauung strittig, so darf das Baurekursgericht
mithin nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen
Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist.

Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen
nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
lit. a VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz die
ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar
halten durfte beziehungsweise, wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung
der Gemeindeautonomie zulässig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts,
eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens
vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten (BGr, 21. Juni
2005, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).

3.4 Auf ihren
besonderen Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale Baubehörde indessen
nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare
Begründung für ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2). Zwar hat die Beschwerdeführerin
in der Begründung der Baubewilligung lediglich rudimentär ausgeführt, inwiefern
sich der geplante Neubau unter Einbezug der inventarisierten Trotte im Sinn von
§ 71 Abs. 3 PBG in die Arealüberbauung einordne. Die geforderte
Begründung hat sie jedoch mit ihren Rekursvernehmlassungen vom 5. und 29. Oktober
2010 nachgeliefert, was nach dem Gesagten nicht zu beanstanden ist.

4.
 

Das Umfeld des fraglichen Areals ist gekennzeichnet durch
eine Hanglage (Südhang) und eine kleinteilige, heterogene Siedlungsstruktur.
Das Grundstück mit dem bestehenden Altersheim wird im Norden von der Nord-, im
Süden von der Trottenstrasse und im Westen von den Grundstücken Nordstrasse 357
bzw. Trottenstrasse 36 und 84 begrenzt. Östlich schliesst das Grundstück mit
dem Trottengebäude an. Das Trottengrundstück grenzt mit seiner Nordseite
ebenfalls an die Nordstrasse. Südlich grenzen die Liegenschaften Trottenstrasse
56−62 an. Bei der Trotte handelt es sich um ein vor 1812 erstelltes,
zweigeschossiges, teils verputztes und verbrettertes, langrechteckiges Wohnhaus
mit Satteldach und bäuerlichem Charakter. Es ist im Inventar der
schützenswerten Bauten der Stadt Zürich verzeichnet und wird heute zu
Wohnzwecken genutzt.

4.1 Die
Beschwerdeführerin plant die Errichtung eines siebengeschossigen
Altersheim-Neubaus im Rahmen einer Arealüberbauung, welche das inventarisierte
Trottengebäude auf dem Nachbargrundstück miteinbeziehen soll. Zwischen dem
Altersheim und der Trotte soll ein Park entstehen. Der Einbezug der Parzelle
mit dem Trottengebäude in den Arealperimeter soll dabei über die Gestaltung der
Gartenanlage und nicht durch eine bauliche Einbindung der Trotte in das
Gesamtkonzept erfolgen.

Die Vorinstanz hat diesbezüglich festgehalten, dass der
Einbezug der bestehenden Gebäude im Sinn von § 71 Abs. 3 PBG einen
baulichen Beitrag des Neubaus erfordere und eine "verbindende"
Umgebungsgestaltung keinesfalls genüge (E. 4.5 des vorinstanzlichen Entscheids).

4.2 § 71 Abs. 3 PBG enthält keine zusätzlichen Anforderungen an
die Arealüberbauung, sondern stellt lediglich fest, dass für das ganze Areal –
unter Einbezug des bereits überbauten Grundstücks – die Voraussetzungen gemäss § 71
Abs. 1 und 2 PBG gelten. Aus Abs. 3 der Bestimmung kann daher nicht
abgeleitet werden, dass das überbaute Grundstück durch eine bestimmte Art der
Gestaltung einzubeziehen sei. Massgeblich bleibt vielmehr, ob für das Areal
insgesamt eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 Abs. 1 und
2 PBG erreicht wird.

Gestaltung, Ausstattung und Ausrüstung des
Areals gemäss den Anforderungen von Abs. 1 und 2 müssen allerdings auch
dem überbauten Grundstück zugutekommen. Wird dieses lediglich einbezogen, um
seine zusätzliche Nutzung für das Areal zu gewinnen, ohne dass die
Arealüberbauung ihm einen Vorteil bringt, lässt sich der Einbezug nicht
rechtfertigen. Umso mehr muss dies gelten, wenn auf dem überbauten Grundstück
wie hier ein Objekt des Denkmalschutzes liegt, gegenüber welchem die
Arealüberbauung schon nach § 238 Abs. 2 PBG zu besonderer Rücksichtnahme
verpflichtet ist.

Aus dieser Anforderung ergibt sich indessen
nicht, dass das ganze Areal einheitlich zu gestalten sei, und ebenso wenig,
dass die Gestaltung eine enge Verbindung mit dem überbauten Grundstück
auszudrücken habe. Bei entsprechender Ausgangslage ist durchaus auch denkbar,
dass zum Beispiel eine Lösung, welche Gegensätze schafft und dem bestehenden
Objekt einen grosszügigen Freiraum sichert, als besonders gute Gestaltung
anerkannt werden kann.

4.3 Vorliegend
weist der geplante Neubau unbestrittenermassen keine bauliche Bezugnahme zur
inventarisierten Trotte auf. Diese soll vielmehr über die Umgebungsgestaltung
mittels der neu zu schaffenden Parkanlage in die Arealüberbauung integriert
werden. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist nicht von vornherein ausgeschlossen,
dass die besondere Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt auch nur über die
Umgebungsgestaltung erreicht werden kann. Hierzu müsste diese aber als verbindendes
Element zwischen Schutzobjekt und neuem Gebäude dienen.

4.4 Dass diese
Einbindung vorliegend nicht gelungen ist, ergibt sich bereits daraus, dass die
geplante Parkanlage in zwei Teile unterteilt ist. Der eine Teil gehört zur
Trotte und ist nicht öffentlich zugänglich. Der öffentlich zugängliche Teil
gehört zum Altersheim. Dazwischen liegt ein aus mehreren Bäumen bestehender
"Sichtschutz" zu der als Wohngebäude genutzten Trotte. Aufgrund des
"Sichtschutzes" zwischen Neubau und Schutzobjekt wird die Trotte
durch die Parkgestaltung nicht ins Areal eingebettet, sondern vom übrigen Park
getrennt. Die geforderte verbindende Funktion vermag die Parkgestaltung in der
projektierten Form daher nicht wahrzunehmen.

Die Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, die
Vorinstanz habe sich bei der Beurteilung der Parkanlage auf den Umgebungsplan in
der Dokumentation abgestützt. Zur Beurteilung sei aber einzig und allein der
zusammen mit dem Baugesuch eingereichte Umgebungsplan massgebend. Hierzu ist
festzuhalten, dass auch auf dem als massgeblich erachteten Plan ein aus
mehreren Bäumen bestehender "Sichtschutz" zu der als Wohngebäude
genutzten Trotte vorgesehen ist. Zwar mag zutreffen, dass die Bäume dem Schutz
der Privatsphäre der Bewohner der Trotte dienen. Dies ändert aber nichts daran,
dass die als Sichtschutz geplanten Bäume entlang des Handlaufs einen Respektsabstand
zur inventarisierten Trotte schaffen und diese damit optisch vom restlichen Park
abtrennen. Die besondere Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt lediglich über die
Umgebungsgestaltung lässt sich daher mit der vorgesehenen Ausgestaltung der
Parkanlage nicht erreichen.

4.5 Indessen
erscheint vorliegend nicht ausgeschlossen, dass die geforderte besondere
Rücksichtnahme durch eine verbesserte Umgebungsgestaltung gelingen kann. Diese
müsste so angelegt sein, dass sie die Trotte nicht wie bisher von der
Arealüberbauung abtrennt, sondern über die Parkanlage miteinbezieht. Da somit
die Anforderungen von Art. 71 Abs. 1 und 2 PBG auch nur über eine
verbesserte Umgebungsgestaltung erreicht werden können, ist noch von einem
lediglich untergeordneten Mangel auszugehen, der sich über eine Nebenbestimmung
im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG heilen lässt. Die Beschwerdeführerin ist
daher zu verpflichten, einen neuen Umgebungsplan einzureichen. Dieser ist von
der Bausektion im Sinn der vorstehenden Erwägungen zu prüfen. Der Entscheid ist
in Form einer anfechtbaren Verfügung zu eröffnen.

5.
 

Der angefochtene Entscheid spricht dem streitigen
Bauvorhaben sodann nicht nur gegenüber der inventarisierten Trotte, sondern
generell die gemäss § 71 Abs. 1 und 2 PBG erforderliche besonders
gute Gestaltung ab.

5.1 Bezüglich
der Frage der Einordnung des strittigen Bauvorhabens ist vorab festzuhalten,
dass ein verwaltungsgerichtlicher Lokaltermin nicht erforderlich ist, da
bereits die

Vorinstanz einen Augenschein durchgeführt hat und ihr Protokoll im Zusammenhang
mit den übrigen Akten hinreichend Aufschluss über die zu würdigenden
tatsächlichen Verhältnisse gibt, zumal kein
Parteiantrag auf Durchführung eines Augenscheins gestellt wurde (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

5.2 Die
Vorinstanz führt bezüglich der ästhetischen Würdigung der Bausektion aus, es
treffe zwar zu, dass das Projekt aus einem Wettbewerbsverfahren als Sieger
hervorgegangen sei. Es zeichne sich aber vor allem durch sein dominantes und
wuchtiges Volumen aus. Es stehe sowohl im Norden wie im Süden auf bzw. hart an
der Verkehrsbaulinie und dränge gleichsam in den Strassenraum. Die
strassenseitige nördliche Fassade wirke wegen ihrer überwiegend geschlossenen
Mauerfront, ihrer schieren Grösse und Position überdimensioniert,
schluchtartig, abweisend und bedrohlich. Die Auffächerung der Ost- und Westfassaden
nütze da nur wenig. Indem das Altersheimgebäude – zwecks der grundsätzlich lobenswerten
Schaffung eines öffentlichen Parkbereichs – ganz an den westlichen Rand des
Areals verschoben werde, die angestrebte Verdichtung mithin nicht inmitten bzw.
nicht eingebettet in das Arealgebiet erfolge, werde die wuchtige Wirkung der
Baute noch verschärft. Auch sei die Hanglage in die Würdigung mit
einzubeziehen, da sie die wuchtige Wirkung der Baute – und zwar ausschliesslich
im negativen Sinn – akzentuiere.

5.3 Zur Würdigung
der Vorinstanz ist zunächst festzuhalten, dass auch eine sehr ungewöhnliche
Architektur qualifizierten ästhetischen Ansprüchen genügen kann (RB 1996
Nr. 77). Wenn eine Arealüberbauung eine klare Zäsur zur Nachbarschaft
schafft, darf dies nicht dazu führen, dass ihr deswegen die geforderte
besonders gute Gestaltung und Einordnung in die bauliche und landschaftliche
Umgebung von vornherein abgesprochen wird (RB 1997 Nr. 79). Zwar
trifft zu, dass die umstrittene Arealüberbauung im Quartier einen kräftigen neuen
Akzent setzt. Allein aufgrund der markanten Erscheinung – insbesondere der
Nordfassade – lässt indessen nach dem Gesagten noch nicht der Schluss ziehen,
dass sich das angefochtene Projekt deswegen nicht in die bauliche Umgebung
einordne. Die überaus positive ästhetische Beurteilung der gut besetzten
Wettbewerbsjury lässt sich damit – wie nachfolgend ausgeführt – jedenfalls
nicht infrage stellen:

Die Wettbewerbsjury hielt in ihrer Beurteilung fest, beim
Projekt "Lila" sei ein kompakter, grosser Kubus azentrisch in das
langgezogene Grundstück gesetzt worden, sodass gegenüber der feinkörnigen
Struktur der Einfamilienhäuser im Osten ein angemessener Freiraum bleibe. Die
eigenwillig schmetterlingsähnliche Grundrissform reagiere differenziert auf die
angrenzende Bebauung und werde in der Bearbeitung des Dachs als eigentliche
fünfte Fassade fortgesetzt. Diese geschickte Modellierung des Baukörpers
bewirke, dass die an sich grosse Masse nie in ihrer vollen Grösse wahrgenommen
werde. Eine Ausnahme bilde die Ansicht von der Nordstrasse her; hier wäre eine
weitergehende Modulierung insbesondere der Gebäudehöhe wünschenswert. Insgesamt
entstehe mit dem prägnanten, klar als öffentlich erkennbaren Bau und dem
grosszügigen, attraktiv nutzbaren Aussenraum eine überzeugende städtebauliche
Gesamtanlage.

Die von der Wettbewerbsjury hervorgehobenen Vorzüge des
Bauprojekts sind gestützt auf die bei den Akten liegenden Pläne nachvollziehbar.
Insbesondere wird die von der

Vorinstanz gerügte wuchtige Erscheinung durch die Einschätzung der Wettbewerbsjury
stark relativiert. Zwar hält auch die Jury fest, dass aufgrund der Ansicht von
der Nordstrasse her eine Modellierung insbesondere der Gebäudehöhe
wünschenswert wäre. Wie die Bausektion indessen in ihrer Einordnungsbegründung
ausführt, sind die Nord- und Südfassaden im Vergleich zur Ost- und Westseite
ruhiger ausgebildet. Insbesondere die Fassade zur Nordstrasse übe eine gewisse
Zurückhaltung, welche die geforderte Gesamtwirkung im Kontext unterstütze.
Diese Würdigung der Einordnungssituation auf der Nordseite erweist sich als
nachvollziehbar, zumal die Nordfassade direkt an den wenig empfindlichen Strassenraum
der Nordstrasse mit im Vergleich zu den Einfamilienhäusern im Osten eher
grosskubigen Bauten angrenzt. Wie die Wettbewerbsjury zutreffend festgehalten
hat, erlaubt die Volumenkonzentration zur Nordstrasse hin die Schaffung eines
angemessenen Freiraums gegenüber den Einfamilienhäusern im Osten. Diese
Begründung erweist sich unter Berücksichtigung der von der Bausektion angeführten
ruhigeren Fassadengestaltung zur Nordstrasse hin als vertretbar. Wenn die
kommunale Baubehörde zum Schluss gekommen ist, dass das Projekt im
Zusammenspiel mit der Parksituation die Anforderungen von § 71 Abs. 1
und 2 PBG erfülle, hat sie ihren Ermessenspielraum nicht überschritten und
liegt in dieser Auffassung keine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG.

5.4 Anzufügen
bleibt, dass die Textur und Farbigkeit der Materialien mit der Baubewilligung
noch nicht definitiv festgelegt wurde, weshalb die Farb- und Materialwahl nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet. Der Entscheid über die Farb- und
Materialwahl kann jedoch für die äussere Erscheinung des Neubaus von
erheblicher Bedeutung sein, weshalb die in Dispositiv-Ziffer 21 der
Baubewilligung vorgesehene "Bestimmung" im Einvernehmen mit dem Amt
für Städtebau allein nicht ausreicht. Gemäss § 316 Abs. 2 sind alle
baurechtlichen Entscheide unter anderem jenen Personen zu eröffnen, die den
baurechtlichen Entscheid rechtzeitig verlangt haben; dies betrifft mithin auch
vorbehaltene Bewilligungen von Nebenpunkten. Der Klarheit halber ist daher
nebenbestimmungsweise anzuordnen, dass der noch zu fällende Entscheid
betreffend die definitiven Farben und die Textur in Form einer anfechtbaren
Verfügung zu eröffnen ist.

6.
 

6.1 Damit ist
die Beschwerde im Sinn der Erwägungen teilweise gutzuheissen. Der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 1. April 2011 ist aufzuheben, und die Sache ist zur
Prüfung der übrigen im Rekursverfahren erhobenen Rügen an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Bestätigt sie die Baubewilligung im zweiten Rechtsgang, so hat
sie den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 13. Juli 2010 mit
folgenden Nebenbestimmungen zu ergänzen:

-      
 Die Bauherrschaft hat vor Baubeginn einen im Sinn
der Erwägungen des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 7. Dezember 2011
verbesserten Umgebungsplan einzureichen. Der Entscheid über die Genehmigung des
Umgebungsplans ist in Form einer anfechtbaren Verfügung zu eröffnen.

 

-        Der Entscheid über die definitiven Farben und die Textur gemäss
Dispositiv-Ziffer 21 ist in Form einer anfechtbaren Verfügung zu eröffnen.

6.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten
des Beschwerdeverfahrens je unter solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerschaft 1−6 und der Beschwerdegegnerschaft 7‑8
je zu 1/4 sowie der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten, welche die Gutheissung
der Beschwerde beantragt hat, je zu 1/4 aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung
ist nicht zuzusprechen. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens hat die Vorinstanz im Neuentscheid zu befinden.

6.3 Hinsichtlich
der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,
der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II
409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    In teilweiser
Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. April
2011 aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  20'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       220.--   Zustellkosten,

Fr.  20'220.--   Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden je unter
solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerschaft 1−6 und der Beschwerdegegnerschaft
7−8 je zu 1/4 sowie der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten je zu
1/4 auferlegt.

4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…