# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c66aa589-0787-5dec-9758-237dfae3dd84
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-25
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 25.07.2018 ZKBER.2017.66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2017-66_2018-07-25.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

Urteil vom 25. Juli 2018

Es wirken mit:

Präsident Frey 

Oberrichter Müller 

Oberrichterin Jeger    

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Beat Rohrer, 

 

Berufungsklägerin 

 

gegen

 

1.    B.___,

2.    C.___,

3.    D.___,

alle vertreten durch Rechtsanwalt Markus
Jordi,     

 

Berufungsbeklagte 

   

betreffend Kündigung/Erstreckung
Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1.1 Am 18. Juni 1997 schlossen die E.___
als Vermieterin und die F.___ als Mieterin einen Mietvertrag über eine
Verkaufsfläche von 5'810 m2 im [...] in [...]. Die Mieterin betreibt
dort eine [...] Filiale. In Bezug auf die Mietdauer vereinbarten die Parteien
in Ziffer 5 des Mietvertrages Folgendes:

 

«Das Mietverhältnis dauert
fest ab 1. März 1998 bis am 31. März 2008. Der Mieterin steht das Recht zu,
diesen Vertrag nach Ablauf der festen Mietdauer zu den vorliegenden Bedingungen
zweimal um je weitere fünf Jahre zu verlängern.

Das Mietverhältnis gilt
automatisch jeweilen um fünf Jahre verlängert, sofern die Mieterin nicht zwei
Jahre vor Ablauf der festen Mietdauer oder der jeweiligen Optionszeit den
Vertrag schriftlich kündigt.

Sollte zwei Jahre vor
Ablauf der zweimaligen Optionszeit keine neue Vereinbarung getroffen werden, so
verlängert sich dieser Vertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit und kann
beidseitig auf 31. März eines Jahres, unter Einhalt einer Kündigungsfrist von zwei
Jahren, gekündigt werden. Die Kündigung hat schriftlich und eingeschrieben zu
erfolgen». 

 

Die Mieterin hatte darauf verzichtet,
den Mietvertrag zu kündigen und somit von dem ihr eingeräumten zweimaligen
Optionsrecht Gebrauch gemacht. Am 1. März 2016 kündigte die in der Zwischenzeit
Eigentümerin des Mietobjekts gewordene A.___ den Mietvertrag per 31. März 2018.
Sie sandte die Kündigung mit je einem amtlichen Formular an die C.___, an die D.___
und an G.___. 

 

 

1.2 Am 31. März 2016 gelangten die B.___,
die C.___ und die D.___ an die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pacht Thal-Gäu
und erklärten, die Kündigung anzufechten. Die Verhandlung vor der
Schlichtungsbehörde führte zu keiner Einigung. Fristgerecht reichten die B.___,
die C.___ und die D.___ beim Richteramt Thal-Gäu gegen die A.___ Klage ein. Sie
beantragten, es sei festzustellen, dass die Kündigungen der Beklagten nichtig
beziehungsweise unwirksam seien und das Mietverhältnis mithin ungekündigt sei.
Eventualiter seien die Kündigungen für missbräuchlich zu erklären und
aufzuheben. Subeventualiter sei festzustellen, dass die Kündigung des
Mietverhältnisses erst auf den 31. März 2021 erfolgt sei und es sei das
Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken. Zur Begründung des Hauptbegehrens
machten die Klägerinnen im Wesentlichen geltend, Mieterin sei die B.___. Die
aufgrund von Umstrukturierungen und Umfirmierungen zur Mieterin gewordene C.___
habe den Geschäftsbereich [...] nämlich am 6. Mai 2013 durch
Vermögensübertragung auf die B.___ übertragen. Gegenüber der B.___ sei jedoch
keine Kündigung ausgesprochen worden. 

 

Mit Urteil vom 8. Juni 2017 stellte der
Amtsgerichtspräsident fest, das Mietverhältnis ende auf den 31. März 2021
(Ziffer 1 des Urteils). Im Übrigen wies er die Klage ab (Ziffer 2). Weiter
verpflichtete er die Klägerinnen, der Beklagten unter solidarischer Haftung
eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 1'858.00 zu bezahlen (Ziffer 3).
Die Gerichtskosten von CHF 120'000.00 auferlegte er im Umfang von CHF 84'000.00
den Klägerinnen und im Umfang von CHF 36'000.00 der Beklagten (Ziffer 4).

 

 

2. Frist- und formgerecht erhob die A.___
im Anschluss an die nachträgliche Zustellung der schriftlichen Entscheidbegründung
Berufung gegen das Urteil mit folgenden Anträgen:

 

1a.  Dispositiv
Ziffer 1 des angefochtenen Urteils des Richteramtes Thal-Gäu vom 8. Juni 2017
sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der
Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin 2/Berufungsbeklagten 2 [C.___],
eventualiter zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin
1/Berufungsklägerin 1 [B.___], gültig mit Wirkung auf den 31. März 2018
gekündigt worden ist. 

1b.  Eventualiter
sei Dispositiv Ziffer 1 des angefochtenen Urteils des Richteramtes Thal-Gäu vom
8. Juni 2017 aufzuheben und es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis
zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin 2/Berufungsbeklagten
2, eventualiter zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin
1/Berufungsklägerin 1, gültig mit Wirkung auf den 31. März 2019 gekündigt
worden ist.

2.    Im
Eventualfall, das heisst für den Fall, dass das Gericht sich dem Urteil der Vor­instanz,
das Mietverhältnis endige auf den 31. März 2021, anschliesst, sei Dispositiv
Ziffer 4 letzter Satz aufzuheben und es seien die
Klägerinnen/Berufungsbeklagten zu verpflichten, der Berufungsklägerin/Beklagten
für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 23'770.00
(inkl. Mwst.) zu bezahlen.

3.    Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Klägerinnen/Berufungsbeklagten.

 

Die Berufungsbeklagten beantragen, auf
die Berufung nicht einzutreten, eventualiter sie abzuweisen. Gleichzeitig erheben
sie Anschlussberufung. Sie stellen dabei das Rechtsbegehren, es sei
festzustellen, dass die Kündigungen nichtig beziehungsweise unwirksam seien und
das Mitverhältnis mithin ungekündigt sei. Eventualiter seien die Kündigungen
für missbräuchlich zu erklären und aufzuheben. Subeventualiter sei das
Mietverhältnis über seine Beendigung per 31. März 2021 hinaus um ein Jahr nach
Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung für die geplante Zwischennutzung
der Liegenschaft [...] Gbbl. Nr. [...] zu erstrecken. Die erstinstanzlichen
Gerichtskosten seien vollumfänglich der
Berufungsklägerin/Anschlussberufungsbeklagten zu auferlegen und diese sei zu
verurteilen, ihnen eine Parteientschädigung von CHF 73'040.00 für das
erstinstanzliche Verfahren zu bezahlen. Die A.___ stellt den Antrag, die
Anschlussberufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Mit einer
weiteren Eingabe reichten die B.___, die C.___ und die D.___ Gegenbemerkungen
zur Anschlussberufungsantwort. ein. Mit Verfügung vom 25. Mai 2018 stellte der
Präsident der Zivilkammer fest, dass für die B.___ am [...] 2018 ein Baugesuch
für ein Provisorium [...] an der [...]strasse [...] in [...], GB-Nr. [...],
publiziert worden war. Er setzte der B.___ Frist, um über den Stand des
Baugesuchverfahrens Auskunft zu geben. Am 8. Juni 2018 teilte die B.___ mit,
die Baukommission [...] habe mit Beschluss vom [...] 2018, der heute eröffnet
worden sei, eine befristete Baubewilligung für die maximale Dauer von 5 Jahren
für ein Provisorium [...], ab dessen Eröffnung, erteilt. Die A.___ nahm dazu am
25. Juni 2018 Stellung. Die Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen
brachten dazu in einer erneuten Eingabe vom 6. Juli 2018 Bemerkungen an. 

 

 

3. Über die Berufung kann gestützt auf
Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ohne Durchführung einer
Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Wie sich aus den
nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist die Frage, wie lange die Klägerinnen zur
Fertigstellung des Provisoriums für ihre [...] Filiale benötigen, aufgrund der
nachträglichen Vorbringen der Parteien genügend geklärt. Die Befragung des dazu
angerufenen Zeugen ist deshalb nicht nötig, so dass der entsprechende
Beweisantrag sowie der Antrag der Berufungsbeklagten und
Anschlussberufungsklägerinnen auf Durchführung einer mündlichen
Berufungsverhandlung abzuweisen ist. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. 

 

 

II.

1.1 Die Berufungsbeklagten beantragen,
auf die Berufung sei nicht einzutreten. Die Berufungsschrift enthalte keinen
Antrag auf Abweisung der Klage. Es würden – abgesehen von der Kostenregelung –
somit keine Leistungsbegehren, sondern ausschliesslich Feststellungsbegehren
gestellt. Ein Feststellungsinteresse sei seitens der Beklagten jedoch nicht
ersichtlich, weshalb auf die Anträge 1a und 1b der Berufungsklägerin nicht
eingetreten werden könne.

 

 

1.2 Die Berufungseingabe muss Anträge
enthalten. Dabei zu beachten ist jedoch das Verbot des überspitzten Formalismus
(Art. 29 Bundesverfassung [BV, SR 101]). Anträge sind deshalb im Lichte der
Berufungsbegründung auszulegen (BGE 137 III 617).

 

Aus den Anträgen und der Begründung der
Berufung geht zweifelsfrei hervor, dass die Beklagte und Berufungsklägerin
nicht nur die Aufhebung von Ziffer 1 des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten
vom 8. Juni 2017 verlangt, sondern auch die bereits vorinstanzlich ausdrücklich
beantragte vollumfängliche Abweisung der Klage. Was die Berufungsbeklagten
dagegen vorbringen, ist überspitzt formalistisch und kein Grund, um auf die
Berufung nicht einzutreten. Da auch die übrigen Rechtsmittelvoraussetzungen
erfüllt sind, kann auf die Berufung eingetreten werden. Dasselbe gilt für die
Anschlussberufung.

 

 

2.1 Die Klägerinnen halten mit ihrer
Anschlussberufung den Hauptantrag aufrecht, es sei festzustellen, dass die
Kündigungen der Beklagten nichtig beziehungsweise unwirksam seien, da die
Beklagte sie an die falschen Adressaten gesandt habe. Das Mietverhältnis sei
mithin ungekündigt. Der Amtsgerichtspräsident erwog dazu, der Hauptgrund für
die unterschiedliche Haltung der Parteien liege im Umstand begründet, dass die C.___
im Mai 2013 mittels Vermögensübertragung die Sparte [...] an die gleichzeitig neu
gegründete B.___ abgegeben habe. Davon betroffen gewesen sei auch das
Mietverhältnis der [...] Filiale im [...]. Die C.___ und die B.___ hätten diese
Vermögensübertragung ohne Zustimmung oder Benachrichtigung der A.___ vollzogen.
Es stelle sich die Frage, ob die Bestimmung des Mieterschutzes von Art. 263 Obligationenrecht
(OR, SR 220) derjenigen von Art. 73 Abs. 2 Fusionsgesetz (FusG, SR 221.301) vor-
oder nachgehe. Gemäss Art. 263 OR benötige ein Mieter stets die Zustimmung des
Vermieters, um einen Mietvertrag auf einen Dritten zu übertragen. Liege eine
solche nicht vor, oder werde die Zustimmung seitens des Vermieters zu Recht
verweigert, sei die Übertragung des Mietvertrages ungültig. Demgegenüber halte
die Regelung von Art. 73 Abs. 2 FusG fest, dass bei einer Vermögensübertragung
sämtliche Aktiven und Passiven ab Zeitpunkt des Handelsregistereintrages übergingen.
Für den Vorrang der mietrechtlichen Regelung spreche, dass das Fusionsgesetz in
Bezug auf Mietrechtsverhältnisse keinen adäquaten Gläubigerschutz biete. Die
Botschaft zum Fusionsgesetz äussere sich bei der Spaltung zum Vorrang des OR.
Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb bei der Vermögensübertragung etwas
anderes gelten solle. Die Lehre sei unterschiedlicher Auffassung, ob das OR
oder das FusG vorgehe. Es existierten auch Lehrmeinungen, wonach bei einer
Vermögensübertragung ein automatischer Vertragsübergang nur verhindert werden
könne, wenn dies im entsprechenden Vertrag so geregelt worden sei. Eine solche
Regelung finde sich im vorliegenden Fall. Obwohl im Mietvertrag für den Fall
eines Mieterwechsels eine entsprechende Anzeigepflicht des Mieters vereinbart
worden sei, habe es die Mieterin vorliegend unterlassen, die Vermieterin direkt
über die Vertragsübertragung zu informieren. Dass die Umstrukturierung im
Handelsregister ersichtlich und auch mittels Medienmitteilung kommuniziert
worden sei, ändere daran nichts. Die Klägerinnen müssten sich auch entgegenhalten
lassen, dass sie gegenüber Dritten einheitlich aufträten. Als Kontaktadresse
werde schlicht nur [...] angegeben. Es sei deshalb davon auszugehen, dass die
gegenüber der C.___ ausgesprochene Kündigung auch in den Machtbereich der B.___
gelangt sei. Die Klägerinnen könnten sich aus all diesen Gründen nicht darauf
berufen, dass die Kündigung keine Rechtskraft entfalte und unwirksam sei. 

 

 

2.2 Die Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen
räumen ein, dass die Lehre in der Rechtsfrage, ob das im Fusionsgesetz
statuierte Prinzip der Universalsukzession oder die mietrechtliche Bestimmung
von Art. 263 Abs. 1 OR vorgehe, nicht einhellig sei. Auch das Bundesgericht
habe bis anhin darüber nicht entschieden. Immerhin habe es in einem Entscheid
aber ausdrücklich auf eine Lehrmeinung hingewiesen, die den Vorrang des
Fusionsrechtes gegenüber der allgemeinen Bestimmung von Art. 263 OR bejahe. Die
Vorinstanz habe dies zu Unrecht nicht berücksichtigt. Sie habe sich der
sogenannten Zustimmungstheorie angeschlossen, welche als einzige von einem
Zustimmungserfordernis ausgehe und lediglich von einer Minderheit vertreten
werde. Weshalb sie der Minderheitsdoktrin gefolgt sei, könne nicht
nachvollzogen werden. Bei grossen fusionsrechtlichen Vorgängen wäre ein
Zustimmungserfordernis für jeden einzelnen Vertrag realitätsfremd und schlicht
nicht umsetzbar. Damit könnte ein einzelner Vertragspartner den
fusionsrechtlichen Vorgang blockieren. Nicht überzeugend sei auch das Argument
des ungenügenden Gläubigerschutzes. Auch die herrschende Lehre zum Mietrecht
gehe vom Vorrang des Fusionsrechts aus. Dafür spreche auch, dass das
Fusionsrecht nur eine Bestimmung des OR bezüglich des Übergangs von
Arbeitsverhältnissen ausdrücklich vorbehalte, für das Mietrecht aber keinen
solchen Vorbehalt anbringe. Die von der Vorinstanz erwähnte Botschaft beziehe
sich denn auch auf diese arbeitsrechtliche Bestimmung, weshalb der entsprechende
Verweis unbehelflich sei. Im Weiteren habe der Amtsgerichtspräsident auch
verschiedene etablierte Kollisionsregeln ausser Acht gelassen. Ebenfalls zu
Unrecht gehe der Vorderrichter davon aus, dass aufgrund des einheitlichen
Auftretens gegenüber Dritten die an die falschen Adressatinnen versandten
Kündigungen gegenüber der effektiven Mieterin, an welche keine Kündigung
verschickt worden sei, Wirkung entfalten könnten. Dass sie alle Teil derselben
Unternehmensgruppe seien und gegen aussen einheitlich aufträten, ändere nichts
an der Tatsache, dass es sich um eigenständige juristische Personen handle.
Dies sei der Beklagten denn auch offenkundig bekannt und bewusst. Ihr
Hauptbegehren sei deshalb gutzuheissen.

 

 

2.3 Der Mieter von Geschäftsräumen kann
gemäss Art. 263 Abs. 1 OR das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des
Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur
aus wichtigen Gründen verweigern (Abs. 2). Es ist unbestritten, dass keine der
Klägerinnen im Sinne dieser Bestimmung die Beklagte um Zustimmung zur
Übertragung des Mietverhältnisses von der C.___ auf die B.___ ersucht hat. Die
Klägerinnen berufen sich für ihr Vorgehen auf Art. 69 FusG, wonach im
Handelsregister eingetragene Gesellschaften ihr Vermögen oder Teile davon mit
Aktiven und Passiven auf andere Rechtsträger des Privatrechts übertragen
können. Sie vertritt die Auffassung, im Rahmen der Vermögensübertragung vom Mai
2013 sei gestützt auf diese Bestimmung das Mietverhältnis trotz fehlender
Zustimmung der Beklagten von der C.___ auf die B.___ übergegangen.

 

 

2.4 Die Auffassung der C.___ und der B.___
steht im Widerspruch zu ihrem Verhalten anlässlich der Vermögensübertragung. In
ihrer Vereinbarung betreffend Vermögensübertragung nach Art. 69 ff. FusG hatten
sie zwar vereinbart, dass die übertragende Gesellschaft sämtliche
Mietverhältnisse an die übernehmende Gesellschaft überträgt. Gleichzeitig
hielten sie aber auch fest, dass sich die übertragende Gesellschaft
verpflichtet, «die schriftliche Zustimmung der Vermieter gemäss Art. 263 OR
einzuholen» (Ziffer 1.5.2 auf S. 4 der Vereinbarung, Klagebeilage 10). Beide
gingen somit davon aus, dass die Vermögensübertragung für sich allein nicht
genügt, den Wechsel der Mieterschaft zu bewirken. Zu Recht weist die Beklagte
und Berufungsklägerin darauf hin, dass es sich bei dieser Regelung nicht
lediglich um eine interne Vereinbarung handelt, sondern um eine Vereinbarung,
die über das Handelsregister öffentlich einsehbar ist. Auch Dritte können sich
somit darauf verlassen und zwar insbesondere auch darauf, dass vor Einholung
und Erstattung einer solchen Zustimmung an den bestehenden vertraglichen
Beziehungen nichts verändert wird. 

 

Wenn die Klägerinnen behaupten, Art. 69
FusG gehe der Bestimmung von Art. 273 Abs. 1 OR vor, so blenden sie zudem aus,
dass die Mieterin sogar vertraglich verpflichtet gewesen wäre, die Beklagte
über den Wechsel in der Mieterschaft zu informieren. Gemäss Ziffer 3 des
Mietvertrages vom 18. Juni 1997 bedarf die Vertragsübertragung an mit der
Mieterin der gleichen Artikelbranche verbundenen Gesellschaften für [...]artikel
zwar keiner Zustimmung. Die Vertragsparteien hatten aber zusätzlich vereinbart:
«Eine schriftliche Anzeige des neuen Mieters an die Vermieterin genügt»
(Klagebeilage 5, S. 2). Dieser vertraglichen Verpflichtung kamen weder die B.___
noch die C.___ nach. 

 

Im Übrigen ist mit der Vorinstanz festzuhalten,
dass die Gründe, die dafürsprechen, für den Übergang eines Mietverhältnisses
auch bei einer Vermögensübertragung die Zustimmung des Vermieters zu fordern,
überzeugen. Dem Gegenargument, dass ein einzelner Vertragspartner den
fusionsrechtlichen Vorgang blockieren könnte, ist entgegen zu halten, dass ein
Vermieter gemäss Art. 263 Abs. 2 OR die Zustimmung nicht einfach so, sondern nur
«aus wichtigem Grund» verweigern kann. Zutreffend weist der Vorderrichter weiter
darauf hin, dass der Gläubigerschutz nach Art. 75 FusG deutlich schwächer ist
als derjenige gemäss Art. 263 Abs. 4 OR (angefochtenes Urteil S. 5; vgl. auch
die überzeugenden Ausführungen dazu in der Anschlussberufungsantwort, S. 12
f.). Auch das Argument, die Auffassung des Amtsgerichtspräsidenten widerspreche
verschiedenen etablierten Kollisionsregeln, trifft nicht zu. So ist lex
specialis nicht das Fusionsgesetz, das generell Unternehmenstransaktionen
normiert, sondern die Bestimmung von Art. 263 OR, die ganz speziell die
Übertragung der Miete auf einen Dritten regelt. Das vorinstanzliche Urteil ist
in diesem Punkt auch deswegen nicht zu beanstanden und die dagegen erhobene
Anschlussberufung unbegründet.

 

 

2.5 Unbegründet ist auch, was die
Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen gegen die Auffassung des Amtsgerichtspräsidenten
vorbringen, wonach sich die B.___ den Erhalt und die Kenntnisnahme der
Kündigung entgegenhalten lassen muss, obwohl das Kündigungsformular nicht exakt
die zutreffende Firmenbezeichnung enthielt (angefochtenes Urteil, S. 6). Wie
aufgezeigt, wären zumindest die B.___ und die C.___ vertraglich verpflichtet
gewesen, den Mieterwechsel der A.___ schriftlich anzuzeigen. Aus dem Umstand,
dass sie dieser vertraglichen Verpflichtung nicht nachgekommen sind, können sie
nichts zu ihren Gunsten ableiten und der A.___ nun vorwerfen, es wäre ihr ohne
weiteres möglich und zumutbar gewesen, die tatsächliche Mieterin ausfindig zu
machen. Die drei Klägerinnen sind eng miteinander verbunden und treten
einheitlich auf: Dies ist auch im vorliegenden Verfahren ersichtlich: Die drei
für bei der Vorinstanz eingereichten Anwaltsvollmachten sind von den genau
gleichen Personen unterzeichnet (Klagebeilagen 1 – 3). Der Vorderrichter wies
das Begehren der Klägerinnen auf Feststellung, dass die Kündigungen nichtig
beziehungsweise unwirksam seien und das Mietverhältnis mithin ungekündigt sei,
auch aus diesem Grund zu Recht ab. 

 

 

3.1 Die Klägerinnen hatten bei der
Vorinstanz eventualiter beantragt, die Kündigung sei für missbräuchlich zu
erklären und aufzuheben. Zur Begründung brachten sie vor, das Verhalten der
Beklagten diene einzig dem Zweck, einen höheren Mietzins durchzusetzen. Die
Beklagte bestritt dies und wies darauf hin, man wolle das Objekt für den
Eigenbedarf umbauen. Die Beklagten halten ihr Begehren mit der
Anschlussberufung aufrecht. Der Amtsgerichtspräsident hatte dazu erwogen, es
obliege dem Mieter, den Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem Willen des
Vermieters, einen höheren Mietzins durchzusetzen, zu beweisen. Dies sei anhand
von Indizien nachweisbar. Die Klägerinnen machten geltend, dass der bisherige
Mietzins innerhalb des marktüblichen Bereichs liege und dass sie der Beklagten
ihrerseits sogar einen deutlich zu hohen Mietzins angeboten hätten, um das
Vertragsverhältnis fortzusetzen. Die Beklagte bestreite jedoch, überhaupt
jemals verbindliche Vertragsgespräche über einen neuen Mietzins geführt zu
haben. Das von den Klägerinnen eingereichte Dokument „[...], Varianten [...]“
lasse denn auch kein verbindliches Angebot erkennen. Das Dokument zeige
lediglich verschiedene Szenarien auf, wie ein zukünftiges Mietverhältnis mit
der Zweitklägerin aussehen könnte. Der Übersicht fehle es an einem verbindlichen
Charakter. So stehe ausdrücklich auf jeder Dokumentenseite „alle gemachten
Angaben ohne Gewähr und es ergeben sich keine Verbindlichkeiten daraus“. Auch
würden die Klägerinnen nirgends direkt angesprochen und eine Offerte sei nicht
erkennbar. Es sei weder aus den Akten noch aus den Aussagen während der
Hauptverhandlung erkennbar, dass es der Beklagten in Wirklichkeit um die
Durchsetzung eines höheren Mietzinses gegangen wäre. Die Klägerinnen hätten
auch nicht nachzuweisen vermocht, dass überhaupt verbindliche Vertragsgespräche
geführt worden seien. Entsprechend sei die Klage auch in ihrem Eventualbegehren
abzuweisen. 

 

 

3.2 Die Klägerinnen bringen in ihrer
Anschlussberufung dagegen vor, die Behauptung der Beklagten, es seien gar nie
verbindliche Vertragsgespräche über einen neuen Mietzins geführt worden, sei
unzutreffend und durch die Parteibefragung widerlegt worden. Die Tatsache, dass
auf dem eingereichten Variantenkonzept der Beklagten vermerkt war, dieses sei
unverbindlich, bedeute keineswegs, dass überhaupt keine verbindlichen
Vertragsgespräche geführt worden seien. Es erscheine kaum realistisch, dass auf
höchster Kaderstufe zweier Grosskonzerne über Monate mündliche Gespräche und
schriftliche Korrespondenzen geführt würden, wenn diese Verhandlungsbemühungen
keinerlei verbindlichen Charakter hätten. Mit Blick auf ihre Parteiaussagen sei
erwiesen, dass seriöse und verbindliche Verhandlungen geführt worden seien, die
seitens der Beklagten eindeutig darauf abgezielt hätten, einen höheren Mietzins
zu erzielen, welcher durch die ausgesprochenen Kündigungen durchgesetzt werden
sollte. Die gegenteilige Behauptung, wonach die Kündigung aufgrund angeblichen
Eigenbedarfs ausgesprochen worden sein soll, habe die Beklagte erst viel später
und einzig durch ihren Rechtsvertreter vorgebracht. Dieses Vorbringen sei als
Schutzbehauptung zu qualifizieren.

 

 

3.3 Die Kündigung eines Mietvertrages
durch den Vermieter ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b OR anfechtbar, wenn sie
ausgesprochen wird, weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu
Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will. Zweck dieser
Bestimmung ist zu verhindern, dass der Mieter vor die Wahl gestellt ist,
entweder die Forderung des Vermieters anzunehmen, oder aber auszuziehen.  Der
Mieter muss den Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem Willen des
Vermieters, eine einseitige Vertragsänderung durchzusetzen, beweisen. Der
Beweis dieses Zusammenhangs kann sich aus Indizien ergeben, wie zum Beispiel
dem Wortlaut der Kündigung, der zeitlichen Abfolge, die Weigerung des
Vermieters, die Kündigung zu begründen oder wenig einleuchtende beziehungsweise
nicht bewiesene Kündigungsgründe. Insbesondere fällt auch eine vorgängige
Weigerung des Mieters, einen neuen Mietvertrag mit einem erhöhten Mietzins
einzugehen, in Betracht. Ein Zusammenhang zwischen Kündigung und beabsichtigter
Vertragsänderung ist umso eher anzunehmen, je enger die beiden Ereignisse
zeitlich zusammenliegen (Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht
I, 6. Aufl. 2015, N 15 und 30 zu Art. 271/271a OR mit
Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung; Anita Thanei, in: Das Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 798 f. Rz.
29.3.2.3)

 

 

3.4 Die von den Klägerinnen erwähnten
Gespräche über eine allfällige Fortsetzung des Mietvertrages fanden in den
Jahren 2012 und 2013 statt. Bis zur Kündigung im März 2016 vergingen rund drei
Jahre, ohne dass weitere Gespräche erfolgt wären. Ein Kausalzusammenhang
zwischen diesen Gesprächen und dem Entschluss der Beklagten, den Mietvertrag zu
kündigen, ist bereits aufgrund dieses zeitlichen Abstands kaum nachzuweisen. Es
sind aber auch sonst keine Anhaltspunkte ersichtlich, wonach die Beklagte das
Mietverhältnis einzig deswegen gekündigt hätte, weil die Vereinbarung eines
höheren Mietzinses am Verhalten der Mieterschaft gescheitert wäre. Zudem
erscheint der von der Beklagten als Kündigungsgrund angeführte Eigenbedarf nicht
an den Haaren herbeigezogen. Immerhin hatte die Beklagte im vorinstanzlichen
Verfahren entsprechende Unterlagen eingereicht (Klageantwortbeilagen 3–5). Der
Vorderrichter ging deshalb zu Recht davon aus, dass den Klägerinnen der Beweis
einer missbräuchlichen Kündigung nicht gelungen ist. Die Anschlussberufung ist
auch in diesem Punkt unbegründet. 

 

 

4.1 Die Beklagte kündigte das
Mietverhältnis per 31. März 2018. Der Amtsgerichtspräsident ging mit dem
Eventualstandpunkt der Klägerinnen davon aus, die Beklagte sei erst nach Ablauf
der zweimaligen Optionszeit berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen, weshalb
der Mietvertrag von der Beklagten erst auf 31. März 2021 habe aufgelöst werden können.
Zu diesem Schluss kam der Vorderrichter aufgrund der Auslegung von Ziffer 5 des
Mietvertrages (Klagebeilage 5). Diese Bestimmung unterteile den Mietvertrag in
eine erste Phase des befristeten Vertrages und in eine zweite Phase des
unbefristeten Vertrages. Der Übergang von der einen Phase zur anderen erfolge
dabei automatisch, sofern keine neue Vereinbarung getroffen werde.
Unbestrittenermassen sei es zu keiner neuen Vereinbarung gekommen. Aktuell
(Zeitpunkt des erstinstanzlichen Urteils) befinde sich der Vertrag noch in der
Zeitperiode des zweiten Optionsrechtes. Sowohl Wortlaut als auch Systematik
deuteten darauf hin, dass die Optionsrechte Teil des befristeten Mietvertrages seien.
Die Beklagte, die vom Kündigungsrecht Gebrauch machen möchte, welches beiden
Parteien im letzten Abschnitt von Ziffer 5 eingeräumt worden sei, übersehe den
Umstand, dass dieses Kündigungsrecht erst für die Phase des unbefristeten
Vertrages ausgehandelt worden sei. Dies ergebe sich aus der systematischen
Eingliederung des Kündigungsrechts im letzten Absatz von Ziffer 5, zu welchem
auch die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis gehöre. Das
Kündigungsrecht sei spezifisch für die Phase des unbefristeten
Mietverhältnisses geregelt worden, wogegen die Vermieterin während des befristeten
Mietverhältnisses zur Duldung des Mietvertrages verpflichtet gewesen sei.
Augenscheinlich werde dies, wenn man sich das Kündigungsrecht der Parteien im
Zeitpunkt des befristeten Mietverhältnisses ansehe: Während der Optionszeit
stehe vertraglich einzig der Mieterin ein Kündigungsrecht zu. Die Vermieterin könne
in dieser Zeit nicht ordentlich kündigen. Erst mit der Umwandlung in ein
unbefristetes Mietverhältnis werde auch ihr ein ordentliches Kündigungsrecht
zugestanden. Dies mache auch insoweit Sinn, wenn man die Tragweite des
Mietobjektes ansehe. Mit einer Fläche von beinahe 6'000 m2 und den
damit verbundenen Arbeitsverträgen bedürfe die Mieterin einer gewissen
Standortsicherheit. Der Vertrag sei so erstellt worden, dass die Mieterin eine
Filiale mit derartigen Investitionssummen mit einer garantierten, ordentlich
unkündbaren Mindestlaufzeit betreiben könne. Ihre Stellung schwäche sich erst,
wenn Vereinbarungsgespräche scheiterten und das Optionsrecht aufgebraucht sei.
Vertraglich werde dieser Zeitpunkt mit der Umwandlung in ein unbefristetes
Mietverhältnis festgehalten. Entweder fänden sich die Vertragsparteien in einer
Vereinbarung, oder die Mieterin müsse ab dem Beginn des unbefristeten
Mietverhältnisses mit dem Risiko einer Kündigung rechnen. Im Übrigen sei bei
unklaren Formulierungen subsidiär die Auslegungsregel „in dubio contra
stipulatorem“ zu beachten. 

 

 

4.2 Die Beklagte und Berufungsklägerin rügt
zusammenfassend und im Wesentlichen, die Vorinstanz verkenne den grundlegenden
Unterschied zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen. Die Parteien
hätten ganz klar einen unbefristeten Mietvertrag vereinbart, da dieser durch
eine Kündigung beendet werden müsse. Die Vereinbarung einer
Mindestvertragsdauer ändere daran nichts. Der Wortlaut von Ziffer 5 des
Mietvertrages sei klar und nicht auslegungsbedürftig. Der Vermieterin werde ein
Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren eingeräumt unter der
Bedingung, dass zwei Jahre vor – allenfalls durch die Optionen verlängerten – Ablauf
der Mindestvertragsdauer keine Einigung über eine Fortführung des Vertragsverhältnisses
über den Zeitpunkt der längstmöglichen Bindung der Beklagten hinaus zustande
komme. Aber auch eine Auslegung der strittigen Klausel führe zum Ergebnis, dass
das Mietverhältnis von ihr auf den 31. März 2018 habe gekündigt werden können. 

 

 

4.3 Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt
sich der Inhalt des Vertrages nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien.
Streiten die Parteien um die Bedeutung vertraglicher Vereinbarungen, ist der
Text dieser Vereinbarungen auszulegen. Beim Willen handelt es sich um eine so
genannte innere Tatsache, die direkt überhaupt nicht bewiesen werden kann. Zur
Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens sind die Erklärungen der Parteien
aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten. Wenn sich eine Partei auf die «normale» Bedeutung des Vertragstextes
stützt, während die Gegenpartei einen vom Wortlaut abweichenden Sinn des
Vertrages behauptet, trifft denjenigen die Beweislast, der sich auf den
abweichenden Sinn beruft. Das primäre Willensindiz ist der Wortlaut der
Vertragserklärungen. Dem Wortlaut kommt gegenüber den sonstigen
Auslegungsmitteln dann Vorrang zu, wenn diese keinen sicheren Schluss auf einen
anderen Sinn nahelegen. Grundlage der Auslegung ist somit der Wortlaut des
Vertragstextes. Massgebend für dessen Bedeutung ist auch die Stellung im
Kontext und im Gesamtkonzept des Vertrages (systematisches Element der
Auslegung). Bei der Interpretation einzelner Worte oder Sätze muss immer auch
die Gesamtheit der vertraglichen Regelungen berücksichtigt werden. Der Wortlaut
bildet die Grundlage, nicht aber die Grenze der Auslegung. Selbst bei einem
eindeutigen Auslegungsergebnis ist zu prüfen, ob der ermittelte Wortsinn nicht
durch andere Indizien in Frage gestellt oder ausgeschlossen wird. Ein Abweichen
vom wortlautbezogenen Sinn des vereinbarten Textes ist hingegen nicht
angebracht, wenn es keine ernsthaften Gründe zur Annahme gibt, dass er nicht
dem Willen der Vertragsparteien entspricht. Neben dem Wortlaut sind ergänzend
zu berücksichtigen namentlich der Zusammenhang, in dem die Vereinbarung steht,
und die gesamten Umstände, unter denen sie getroffen wurde. Eine Rolle spielen
können namentlich die Entstehungsgeschichte der Vereinbarung, die
Begleitumstände (wie Ort und Zeit), das Verhalten der Parteien vor und nach dem
Vertragsschluss sowie der Vertragszweck. Das Verhalten nach Vertragsschluss ist
indessen nur insofern zu berücksichtigen, als daraus Rückschlüsse auf die
Willenslage bei Vertragsschluss zu ziehen sind. Die Auslegung erfolgt ex tunc,
das heisst es ist auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Der
Richter darf nur solche Umstände zur Auslegung heranziehen, aus denen sich
Schlüsse auf die seinerzeitige Willenslage ziehen lassen. Führen diese primären
und ergänzenden Auslegungsmittel zu keinem eindeutigen Ergebnis, finden
subsidiär weitere Regeln Anwendung. Dazu gehört unter anderem die
Unklarheitenregel (in dubio contra stipulatorem): Hat eine Vertragspartei
beziehungsweise ihre Hilfsperson oder ihr Vertreter eine unklare
Vertragsbestimmung verfasst, welche mindestens zwei vertretbare Deutungen
zulässt, so hat sie als Konsequenz die für sie ungünstigere Auslegung
hinzunehmen (Wolfgang Wiegand in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6.
Auflage 2015, Art. 18 OR N 10 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

 

 

4.4.1 Vorweg ist festzuhalten, dass es
sich beim umstrittenen Mietvertrag entgegen der Auffassung des Vorderrichters
um einen unbefristeten Vertrag handelt. Gemäss Art. 255 Abs. 2 OR ist ein
Mietverhältnis dann befristet, wenn es ohne Kündigung mit der vereinbarten
Dauer endigen soll. Diese Konstellation ist vorliegend nicht gegeben: Nach der
in dieser Hinsicht unbestrittenen Ziffer 5 des Mietvertrages (Klagebeilage 5)
endet der Vertrag nur dann, wenn von einer der Parteien eine Kündigung
ausgesprochen wird, ansonsten läuft er weiter. Dass die Parteien eine
Mindestvertragsdauer vereinbart haben und das Kündigungsrecht zunächst nur der
Mieterin zustand, ändert daran nichts. Da es sich somit nicht um einen
Mietvertrag im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR handelt, gilt das Mietverhältnis
als unbefristet (Art. 255 Abs. 3 OR). Wie die Berufungsbeklagten allerdings zutreffend
bemerken (Berufungsantwort, S. 11 f.), spielt es letztlich jedoch keine Rolle,
ob von einem befristeten oder unbefristeten Mietverhältnis ausgegangen wird.
Entscheidend ist, wie der Vertrag im vorstehend erwähnten Sinne (E. 4.3 hievor)
auszulegen ist.

 

 

4.4.2 Der zweitletzte Satz von Ziffer 5
des Mietvertrages (Klagebeilage 5) lautet wie folgt: «Sollte zwei Jahre vor
Ablauf der zweimaligen Optionszeit keine neue Vereinbarung getroffen werden, so
verlängert sich dieser Vertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit und kann
beidseitig auf 31. März eines Jahres, unter Einhalt einer Kündigungsfrist von
zwei Jahren, gekündigt werden». Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung besteht das
beidseitige Kündigungsrecht somit unter der Voraussetzung, dass zwei Jahre vor
Ablauf der zweimaligen Optionszeit keine neue Vereinbarung getroffen worden
ist. Die zweimalige Optionszeit lief am 31. März 2018 aus. Zwei Jahre vorher
war der 31. März 2016. Die Parteien hatten bis zu diesem Zeitpunkt
unbestrittenermassen keine neue Vereinbarung abgeschlossen. Die Voraussetzungen
für eine Kündigung unter Einhaltung der zweijährigen Kündigungsfrist waren
somit erfüllt. Da die Kündigung bereits vorher zugestellt worden war, entfaltet
sie ihre Wirkung nach dem Wortlaut von Ziffer 5 des Mietvertrages zwei Jahre
vor Ablauf der zweimaligen Optionszeit, das heisst am 31. März 2016. Weil der
Mietvertrag – wie das in aller Regel der Fall ist – keinen Zeitpunkt nennt, in
dem die Vermieterin erstmals die Kündigung erklären konnte, war es auch ohne weiteres
zulässig, die Kündigung bereits vor dem 31. März 2016 zu versenden. Der
Wortlaut des Mietvertrages verbietet es der Vermieterin somit nicht, unter
Einhaltung der vereinbarten Frist von zwei Jahren auf den erstmöglichen
Beendigungszeitpunkt, den 31. März 2018, zu kündigen.

 

 

4.4.3 In Ziffer 5 des Mietvertrages
vereinbarten die Parteien im ersten Satz eine Mindestvertragsdauer bis am 31.
März 2008. Der Mieterin wurde sodann das Recht eingeräumt, diesen Vertrag
zweimal um je fünf Jahre zu verlängern. Voraussetzung für die Verlängerung war,
dass die Mieterin den Vertrag «nicht zwei Jahre vor Ablauf der festen Mietdauer
oder der jeweiligen Optionszeit» schriftlich kündigt. Der Mieterin wurde somit
vertraglich zweimal ein Kündigungsrecht eingeräumt, und zwar mit einer
Kündigungsfrist von zwei Jahren. Auch die Verlängerung des Vertrages nach
Ablauf der zweimaligen Optionszeit wurde davon abhängig gemacht, dass zwei
Jahre vorher keine neue Vereinbarung abgeschlossen wurde. Dass der Vertrag ab
diesem Zeitpunkt (zwei Jahre vor Ablauf der zweimaligen Optionszeit, das heisst
31. März 2016) nun beidseitig gekündigt werden und damit per 31. März 2018, das
heisst ebenfalls mit einer zweijährigen Kündigungsfrist, aufgelöst werden kann,
fügt sich somit nahtlos in das Gesamtkonzept der Regelung von Ziffer 5 ein. Dazu
im Gegensatz steht die Auffassung der Vorinstanz, die – indem sie den
Mietvertrag erst per 31. März 2021 als gekündigt erachtet – letztlich von einer
erstmaligen Kündigungsfrist seitens der Vermieterin von fünf Jahren ausgeht.
Dafür finden sich jedoch keine Anhaltspunkte. Die systematische
Betrachtungsweise deckt sich somit mit dem Wortlaut von Ziffer 5 des
Mietvertrages. 

 

 

4.4.4 Das Argument der
Standortsicherheit, das die Vorinstanz zur Begründung der Kündigungsfrist von
letztlich fünf Jahren anführt, verfängt nicht. Hätten die Parteien das
Mietverhältnis nämlich über den 1. April 2018 hinaus fortgesetzt, so hätte die A.___
den Vertrag so oder so ebenfalls jederzeit ohne Vorwarnung unter Einhaltung der
minimalen Frist von zwei Jahren kündigen können. Auch in diesem Fall hätte die
Mieterschaft bloss zwei Jahre für die erforderlichen Umstellungen zur Verfügung
gehabt. Der Mietvertrag enthält keine Anhaltspunkte, dass die Parteien bereits
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Verlängerung über den 31. März 2018
hatten vereinbaren wollen. Die Auffassung der Vorinstanz bedeutet letztlich,
dass der Mieterin ein weiteres Optionsrecht für eine Vertragsverlängerung um
drei Jahre eingeräumt würde, die sie bewirken könnte, indem sie sich weigert,
einer neuen Vereinbarung zuzustimmen. Hätten die Parteien ein solches Optionsrecht
gewollt, hätten sie das auch ausdrücklich vertraglich so festgehalten.

 

 

4.4.5 Entgegen der Auffassung der
Vorinstanz ergibt sich somit, dass die Beklagte das Mietverhältnis gestützt auf
Ziffer 5 des Mietvertrages per 31. März 2018 kündigen konnte und sie die
Kündigung auch frist- und formgerecht ausgesprochen hatte. Aufgrund des klaren
Ergebnisses der Auslegung bleibt für die Anwendung der Regel «in dubio contra stipulatorem»
kein Raum.  Die Berufung der Beklagten gegen Ziffer 1 des angefochtenen Urteils
ist deshalb begründet.

 

 

5.1 Die Klägerinnen hatten bei der
Vorinstanz subeventualiter beantragt, das Mietverhältnis um sechs Jahre zu
erstrecken. Vor Obergericht modifizieren sie ihr Subeventualbegehren in dem
Sinne, dass sie nun die Erstreckung des Mietverhältnisses «über seine
Beendigung per 31. März 2021 hinaus um ein Jahr nach Vorliegen der
rechtskräftigen Baubewilligung für die geplante Zwischennutzung der
Liegenschaft [...] Gbbl. Nr. [...]» verlangen. Die Frage, ob das Mietverhältnis
erstreckt werden kann, ist – wenn wie vorliegend ein Begehren des Mieters
betreffend Anfechtung der Kündigung abgewiesen wird – von Amtes wegen zu prüfen
(Art. 273 Abs. 5 OR). Auf die entsprechenden Subeventualbegehren der
Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen ist deshalb einzutreten, obwohl eine
Erstreckung des Mietverhältnisses nicht – wie sie das mit ihrem Antrag vor
Obergericht verlangen – bis zu einem unbestimmten Zeitpunkt gewährt werden kann
(BGE 135 III 121 E. 4). Zu Gunsten der Anschlussberufungsklägerinnen ist zudem
davon auszugehen, dass sie die Erstreckung nicht nur für den Fall verlangen,
dass das Mietverhältnis auf den 31. März 2021 endet, sondern sich ihr Rechtsbegehren
auch auf eine Beendigung per 31. März 2018 bezieht. 

 

 

5.2 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der
Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der
Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die
Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der
Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2
OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags
(lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen,
familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten
(lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte
oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) und überdies
die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e).
Dabei ist der Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu beachten, der darin
besteht, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem
ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche
Neuorientierung gelassen wird. Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die
aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Entscheid nur
massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung
inwieweit überwiegen (Urteil des Bundesgerichts 4A_368/2017, E 7.1, vom 19.
Februar 2018).

 

 

5.3 Der Vorderrichter erwog, die B.___
betreibe in der Schweiz über 80 [...] Filialen, welche mehrheitlich die
gleichen Waren im Angebot hätten. Damit verfüge das Unternehmen über eine
gesicherte Grundlage, welche nicht durch den Wegfall einer Filiale gefährdet
werde. In unmittelbarer Nähe fänden sich in [...] und [...] auch Ausweichmöglichkeiten
für Kunden und für Angestellte. Die Klägerinnen würden nicht darlegen, inwiefern
ihnen eine Erstreckung helfen könnte, eine Alternativlösung zu erarbeiten. Sie
hätten denn auch den Standpunkt vertreten, die Filiale im [...] sei nicht
einfach ersetzbar. Diese Argumentation lege den Schluss nahe, dass ein anderer
Standort den Wegfall nicht zu kompensieren vermöge. Auf der anderen Seite würde
eine Erstreckung um sechs Jahre nicht reichen, um das eigene Bauprojekt
realisieren zu können. Aktuell fehle es immer noch an einem
Realisierungskonzept. Insofern erscheine es als ausgeschlossen, dass eine
Erstreckung den Klägerinnen helfen würde, einen neuen Standort aufzubauen. Es
sei aber nicht Sinn und Zweck einer Mieterstreckung, das Unausweichliche hinauszuzögern.
Zu beachten sei auch, dass das Ende des Mietvertrages nicht wirklich unerwartet
gekommen sei. Schliesslich sei ein befristetes Mietverhältnis ausgelaufen. 

 

 

5.4 Die Klägerinnen machen in ihrer
Anschlussberufung insbesondere geltend, dass sich die Ausgangslage seit dem
erstinstanzlichen Urteil verändert habe. Dank intensiver Bemühungen sei es der B.___
zwischenzeitlich gelungen, ein Ersatzobjekt für eine provisorische Nutzung bis
zur Fertigstellung des geplanten Neubaus in unmittelbarer Nähe, nämlich an der [...]strasse
[...] in [...], zu finden, welches sie habe erwerben können. Der diesbezügliche
Kaufvertrag sei einen Monat nach der erstinstanzlichen Hauptverhandlung
verurkundet worden. Die Liegenschaft könne allerdings nicht umgehend nach der
Übernahme bezogen und als Verkaufsstätte genutzt werden. Vielmehr seien
diesbezüglich im Zusammenhang mit der Umnutzung entsprechende Bewilligungen
einzuholen und bauliche Massnahmen vorzunehmen. Wie viel Zeit diese Vorkehren
in Anspruch nehmen würden, könne zum jetzigen Zeitpunkt nicht exakt gesagt
werden. Gemäss einer ungefähren Schätzung des Projektleiters sei
realistischerweise mit einer Dauer ab Eingabe des Baugesuchs bis zur Eröffnung
des Geschäfts von 27-28 Monaten zu rechnen. Weil das streitgegenständliche
Mietverhältnis wie von der Vorinstanz richtig erkannt ohnehin bis am 31. März
2021 daure, sollte im Idealfall auch ohne Mieterstreckung ein nahtloser
Übergang ins Provisorium möglich sein. Um die dennoch bestehenden und lediglich
äusserst beschränkt kalkulierbaren Risiken abzufedern, seien sie trotzdem auf
eine Erstreckung angewiesen, deren Dauer jedoch an die Dauer des
Bewilligungsverfahrens für das Provisorium geknüpft werden könne. 

 

Am 8. Juni 2018 teilten die Klägerinnen
mit, dass die Baukommission [...] mit Beschluss vom [...] 2018, welcher mit
heutigem Datum eröffnet worden sei, eine befristete Baubewilligung für die
maximale Dauer von fünf Jahren für ein Provisorium [...], ab dessen Eröffnung,
erteilt habe. Die Beklagte und Berufungsklägerin führte in ihrer Stellungnahme
vom 25. Juni 2018 dazu aus, die Baubewilligung betreffe den Betrieb eines [...]
für die Dauer von fünf Jahren in der ehemaligen Liegenschaft [...]. Sie sei der
Auffassung, dass sich dadurch jedoch nichts verändert habe. Die
Berufungsbeklagten könnten sich ungeachtet der Frage, ob sie in absehbarer Zeit
über ein Ersatzobjekt in der Nähe verfügen würden, nicht auf eine Härte im
richtig verstandenen Sinn des Art. 272 Abs. 1 OR berufen. Die ins Recht gelegte
befristete Baubewilligung zeige aber immerhin auf, dass die Berufungsbeklagten
den Betrieb eines [...] wesentlich rascher aufnehmen könnten, als sie noch in
der Anschlussberufung prognostiziert hätten. Es könne davon ausgegangen werden,
dass die Baubewilligung mittlerweile rechtskräftig geworden sei. Die
Anschlussberufungsklägerinnen bemerken in ihrer darauf eingereichten Eingabe
vom 6. Juli 2018 unter anderem, dass ab Rechtskraft der Baubewilligung bis zur
Eröffnung eine Zeitdauer von mindestens 9 Monaten benötigt werde. 

 

 

5.5 Die Beurteilung der
Erstreckungsfrage durch die Vorinstanz ist an sich nicht zu beanstanden. Die
von den Anschlussberufungsklägerinnen nun eingereichte Baubewilligung für ein
auf fünf Jahre befristetes Provisorium in der ehemaligen Liegenschaft [...] hat
indessen die Ausgangslage entscheidend verändert. Es gelingt den Klägerinnen
und Anschlussberufungsklägerinnen damit, ihre [...] Filiale innerhalb des [...]
Areals selbst – wenn auch einstweilen nur für fünf Jahre – zu verlagern. Die
Argumentation des Amtsgerichtspräsidenten – es erscheine als ausgeschlossen,
dass eine Erstreckung den Klägerinnen helfen würde, einen neuen Standort
aufzubauen und es sei aber nicht Sinn und Zweck einer Mieterstreckung, das
Unausweichliche hinauszuzögern – ist deshalb überholt. Gemäss der
unbestrittenen Bemerkung der Berufungsklägerin in ihrer Eingabe vom 25. Juni
2018 dürfte die Baubewilligung gegen Mitte Juni 2018 rechtskräftig geworden
sein. Den Ausführungen der Anschlussberufungsklägerinnen zufolge wird ab
Rechtskraft der Baubewilligung bis zur Eröffnung eine Zeitdauer von mindestens
9 Monaten benötigt. Es ist somit anzunehmen, dass die Eröffnung des neuen
Standorts Ende März 2019 erfolgen kann. 

 

Eine wegen des per Ende März 2018
aufgelösten Mietvertrages erforderliche vorübergehende Schliessung der [...] Filiale
bis zur Neueröffnung Ende März 2019 hätte für die Mieterin eine Härte zur
Folge, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre.
Der von der Berufungsklägerin geltend gemachte Eigenbedarf ist nicht derart
dringend, dass ihr ein Zuwarten bis Ende März 2019 unzumutbar wäre. Angesichts
der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses fällt eine Erstreckung im
entsprechenden Umfang denn auch nicht massgebend ins Gewicht. Das
Subeventualbegehren der Anschlussberufungsklägerin ist deshalb teilweise
begründet. Das Mietverhältnis ist aus den erwähnten Gründen um ein Jahr bis 31.
März 2019 zu erstrecken. 

 

 

6.1 Die Berufung der A.___ richtet sich
auch gegen den erstinstanzlichen Kostenentscheid. Die Berufungsbeklagten
beantragen, auf die Berufung in dieser Hinsicht nicht einzutreten, da kein
Hauptrechtsbegehren bezüglich der Neuverteilung der erstinstanzlichen Kosten
vorliege. Wenn es jedoch an einem Hauptrechtsbegehren fehle, könne auf das
selbständig gestellte Eventualbegehren nicht eingetreten werden. Es müsse
deshalb unabhängig vom oberinstanzlichen Verfahrensausgang bei der
erstinstanzlichen Kostenliquidation bleiben. Eine Abänderung zu Ungunsten der
Klägerinnen könne aufgrund der Dispositionsmaxime nicht vorgenommen werden. Die
Berufungsklägerin entgegnet, dass sich das ihren Rechtsbegehren beigefügte
übliche Kürzel «unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Klägerinnen/Berufungsbeklagten» auf die Verlegung der Kosten für beide
Instanzen beziehe (RZ 66 der Anschlussberufungsantwort). 

 

 

6.2 Anträge sind wie bereits erwähnt im
Lichte der Berufungsbegründung auszulegen (BGE 137 III 617). In der
Berufungsbegründung führt die Berufungsklägerin klar aus, was sie will: «Sofern
die Berufung der Beklagten antragsgemäss gutgeheissen wird, obsiegt die
Beklagte im erst- und zweitinstanzlichen Verfahren vollständig. Die Klägerinnen
haben diesfalls die Kosten für das erstinstanzliche Verfahren zu tragen und der
Beklagten unter solidarischer Haftung die volle Parteientschädigung gemäss
eingereichter Honorarnote auszurichten» (Berufung RZ 42). Dies ist ausreichend.
Der erstinstanzliche Kostenentscheid ist deshalb zu überprüfen. 

 

 

6.3.1 Die Prozesskosten werden
grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig
obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt
(Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Unter den Voraussetzungen von Art. 107 Abs. 1 ZPO
kann das Gericht von diesen Verteilungsgrundsätzen abweichen und die
Prozesskosten nach Ermessen verteilen. Unnötige Prozesskosten hat zu bezahlen,
wer sie verursacht hat (Art. 108 ZPO).

 

 

6.3.2 Mit dem vorliegenden Urteil wird
das Mietverhältnis im Ergebnis um ein Jahr bis 31. März 2019 erstreckt. Mit
ihrem Subenventualbegehren hatte die Klägerschaft beantragt, für den Fall, dass
von einer Beendigung des Mietverhältnisses per 31. März 2021 ausgegangen werde,
das Mietverhältnis um sechs Jahre – das heisst bis 31. März 2027 – zu
erstrecken. Mit diesem Subeventualbegehren dringt sie zu einem kleinen Teil
durch. Sowohl ihr Hauptrechts- als auch das Eventualbegehren werden indessen
vollumfänglich abgewiesen. Insgesamt obsiegt die Klägerschaft mit ihren
Begehren somit bloss in einem ganz geringfügigen Ausmass. Es ist deshalb nicht
angezeigt, die Kosten auf beide Parteien zu verteilen. Dem Ausgang entspricht
vielmehr, die Kosten vollumfänglich den Klägerinnen zu auferlegen und diese zu
verpflichten, der Beklagten die geltend gemachte Parteientschädigung zu
bezahlen. 

 

 

7. Dieselben Überlegungen wie für den
erstinstanzlichen Kostenentscheid gelten auch für die zweitinstanzlichen
Kosten. Dazu kommt, dass die Klägerschaft zusätzlich mit ihrem Begehren, auf
die Berufung gar nicht einzutreten, unterliegt. Auch die Kosten des
obergerichtlichen Verfahrens sind deshalb vollumfänglich den Berufungsbeklagten
und Anschlussberufungsklägerinnen zu auferlegen.

 

 

Demnach wird erkannt:

1.    Die Berufung und die Anschlussberufung
werden teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von
Thal-Gäu vom 8. Juni 2017 wird aufgehoben.

2.    Es wird festgestellt, dass das
Mietverhältnis gültig mit Wirkung auf 31. März 2018 gekündigt worden ist. 

3.    Das Mietverhältnis wird um ein Jahr bis
31. März 2019 erstreckt.

4.    Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5.    Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen
Verfahrens von CHF 120'000.00 haben die B.___, C.___ und D.___ zu bezahlen. Sie
werden mit den von ihnen geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet.

6.    Die B.___, C.___ und D.___ haben der A.___
für das erstinstanzliche Verfahren unter solidarischer Haftung eine
Parteientschädigung von CHF 33'957.15 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

7.    Die Gerichtskosten des obergerichtlichen
Verfahrens von CHF 75'000.00 haben die B.___, C.___ und D.___ zu bezahlen. Sie
werden mit dem von ihnen geleisteten Vorschuss verrechnet. Der von der A.___
geleistete Kostenvorschuss wird ihr zurückerstattet.

8.    Die B.___, C.___ und D.___ haben der A.___
für das obergerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftung eine
Parteientschädigung von CHF 26'523.60 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt
CHF 3'498’464.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

 

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller