# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 144553eb-2e6a-5f3c-beb2-9bcd0ab04d55
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-05
**Language:** de
**Title:** Fahrzeugabstellplätze. Rechtliche Sicherung.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0116/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._116-2015_vom_5._august_2015.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2015.00037 
0116/2015 

Entscheid vom 5. August 2015 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Eugen Staub, Baurichterin Mo-
nika Spring-Gross, Gerichtsschreiberin Andrea Kuhn     

in Sachen 

Rekurrentin 

B. T. AG, [….]  

gegen 

Rekursgegnerin 

1.  Baubehörde X, [….]  

Beigeladene 

2.  L. K. und S. B., [….]  

betreffend 

Verfügung  vom  20.  Januar  2015;  Bewilligung  der  Grenzmutation  für  Neu-
bau von zwei Mehrfamilienhäusern 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Verfügung vom 20. Januar 2015 erteilte die Baubehörde X der B. T. AG 

unter Nebenbestimmungen die Bewilligung für eine Grenzmutation. In  Dis-

positiv-Ziffer A.3. der Verfügung wurde folgende Auflage statuiert:  

"Es ist die Erstellung von max. 3 Abstellplätzen für Motorfahrzeuge bei der 
Liegenschaft K.-Strasse 2 auf dem Grundstück A zulässig. Der Baubehörde 
ist  mit  dem  detaillierten  Umgebungsplan  vor  Rohbauvollendung  der Nach-
weis über die Einhaltung der zulässigen Parkplatzzahl zu erbringen". 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob die B. T. AG mit Eingabe vom 2. März 2015 
fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  bean-

tragte die Aufhebung von Dispositiv-Ziffer A.3. des Entscheides unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz. 

C. 

Mit Verfügung vom 4. März 2015 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und 

das  Vernehmlassungsverfahren  eröffnet.  Gleichzeitig  wurden  L.  K.  und  S. 

B. in das Rekursverfahren beigeladen. 

D. 

Mit Eingabe vom 6. Mai 2015 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des 

Rekurses unter Kostenfolgen zulasten der Rekurrentin. 

Die Beigeladenen beantragten mit Eingabe vom 7. April 2015 ebenfalls die 

Abweisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulas-

ten der Rekurrentin. 

E. 

Die Rekurrentin verzichtete stillschweigend auf eine Replik. 

F. 
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für den Entscheid erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

R3.2015.00037 

Seite 2 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  Baugrundstücke  Kat.-Nrn.  479,  6832  und  6833  sind  gemäss der  kom-

munalen  Bau-  und  Zonenordnung  der  Wohnzone  W3/70  mit  Gewerbeer-

leichterung  zugeteilt.  Sie  liegen  nebeneinander  und  bilden  eine  L-Form. 

Das  mittlere  Grundstück  Kat.-Nr. 6832  (B.-Strasse 17/19) stösst  mit  seiner 

Nordwestgrenze an das Grundstück Kat.-Nr. 479 (K.-Strasse 2) und mit der 

Südwestgrenze  an  das  Grundstück  Kat.-Nr. 6833  (N.-Strasse 18). Ausser-

dem  grenzen  die L-Form  bildenden  Bauparzellen  im  Nordosten  an  die  N.-

Strasse,  im  Südwesten  an  die  B.-Strasse  und  im  Nordwesten  an  die  K.-

Strasse. 

Mit  Beschluss  [….]  vom  12.  Februar  2013  wurde  der  Rekurrentin  der  Ab-
bruch der Gebäude Assek.-Nrn. 1744 und 1746 und der teilweise Abbruch 

der Gebäude Assek.-Nr. 1745 und 1741 sowie der Neubau von zwei Mehr-

familienhäusern mit Gewerbe und Tiefgarage unter Auflagen bewilligt,  wo-

bei  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 6832  ein  Motel  zu  liegen  kommen  soll. 
Gegen diesen Entscheid erhoben die Beigeladenen Rekurs, welcher mit  –
mittlerweile  rechtskräftigem –  Urteil  des  Baurekursgerichtes  vom  10. Juli 
2013  abgewiesen  worden  ist  (BRGE  III  Nr.  0085/2013).  Auch  gegen  die 

Verfügung  der  Baubehörde  X  vom  22. September  2014,  mit  welcher  im 

Rahmen 

der 

Umgebungsplanprüfung 

der 

Standort 

der 

Entrauchungsschächte der Tiefgarage und die Nutzungsordnung der Auto-
abstellplätze  nach  Benutzerkategorien  – mit  einer  kleinen  Änderung –  ge-
nehmigt  worden  ist,  erhoben  sie  Rekurs.  Dieser  Rekurs  wurde  mit  Urteil 

vom 8. April 2015 (BRGE III Nr. 0055/2015) abgewiesen. 

Ursprünglich  war  vorgesehen,  die  drei  Baugrundstücke  zusammen  zu  le-

gen. So wurde auch in der Stammbaubewilligung vom 12. Februar 2013 in 

Dispositiv-Ziffer A.3.3.  festgehalten,  dass  vor  Baubeginn  die  Mutation  für 

die Grundstückzusammenlegung der Kat.-Nrn. 479, 6832 und 6833 erfolgt 

sein müsse. Die Bauherrschaft ersuchte nun aber im Vorfeld der angefoch-

tenen  Verfügung  um  die  baurechtliche  Bewilligung  für  die  Neuunterteilung 

der  Baugrundstücke  in  die  drei  folgenden  neuen  Grundstücke  (vgl. 

act. 11.3.1): 

R3.2015.00037 

Seite 3 

 
 
bestehende Liegenschaft K.-Strasse 2 
projektierte Neubauten N.-Strasse 18 und B.-Strasse 17 

-  A 
-  B 
-  C  bestehende Liegenschaft B.-Strasse 19. 

Mit  der  angefochtenen  Verfügung  wurde  die  baurechtliche  Bewilligung  für 

diese  Grenzmutation  unter  Auflagen  erteilt.  In  Dispositiv-Ziffer  A.3.  wurde 

festgehalten, dass die Erstellung von maximal drei Abstellplätzen für Motor-

fahrzeuge bei der Liegenschaft  K.-Strasse 2 auf dem Grundstück A zuläs-

sig sei. Der Gemeinde X sei mit dem detaillierten Umgebungsplan vor Roh-

bauvollendung der Nachweis über die Einhaltung der zulässigen Parkplatz-

zahl zu erbringen. Hiergegen richtet sich der vorliegende Rekurs. 

2. 

Die Rekurrentin ist als Baugesuchstellerin und Adressatin des angefochte-

nen  Entscheides  zur  Rekurserhebung  legitimiert  (§ 338a  des  Planungs- 

und  Baugesetzes  [PBG]). Weil  auch  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen 

erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

3. 

Die  Beigeladenen  sind  Eigentümer  der  an  die  Nordostgrenze  des  Bau-

grundstücks  Kat.-Nr. 479  und  an  die  Nordost-  sowie  Nordwestgrenze  des 

Baugrundstücks  Kat.-Nr. 6832  anstossenden  Parzelle  Kat.-Nr. 6831.  Mit 

Rekurs vom 23. Oktober 2014 gegen die Verfügung der Beubehörde X vom 

22. September  2014  machten  sie  geltend,  die  auf  dem  Grundstück  Kat.-

Nr. 479  (zukünftiges  Grundstück  A)  liegenden  und  dem  Grundstück  Kat.-

Nr. 6832  (zukünftiges  Grundstück  B)  zugeordneten  Abstellplätze  seien 

nicht erschlossen. Da die betreffenden Abstellplätze auch Gegenstand die-

ses Verfahrens bilden, wurden L. K. und S. B. von Amtes wegen in das vor-
liegende Verfahren beigeladen. 

4. 

Die Rekurrentin macht geltend, dass auf Seite 8 der Stammbaubewilligung 
vom 12. Februar 2013 ein Parkplatzminimum und – da sich die Baugrund-
stücke  im  Reduktionsgebiet  A  im  Sinne  der  Parkplatzverordnung  befinden 
würden, wo die Parkplatzzahl pro Nutzung auch nach oben begrenzt sei – 
auch ein Parkplatzmaximum definiert worden sei. Für die bestehende Bau-

R3.2015.00037 

Seite 4 

 
 
te  Assek.-Nr. 1745  auf  Kat.-Nr. 479  (K.-Strasse 2) sei dabei ein  Parkplatz-

minimum von zwei und ein Parkplatzmaximum von drei festgelegt worden. 

Insgesamt seien auf der Parzelle aber sechs oberirdische Parkfelder bewil-

ligt  worden,  nämlich  zusätzlich  vier  den  Neubauten  zugewiesene  Abstell-

plätze.  Drei  dieser  oberirdischen  Parkfelder  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  

479 seien vorliegend streitgegenständlich.  

Ursprünglich  sei  geplant  gewesen,  die  drei  Grundstücke  Kat.-Nrn. 479, 

6832  und  6833  zu  einem  einzigen  Grundstück  zu  vereinigen  und  hernach 

die  Parzellengrenzen  neu  zu  ziehen.  Nun  sei  dieser  Zwischenschritt  weg-

gelassen,  und  es  seien  stattdessen  direkt  die  neuen  Grundstücksgrenzen 

festgelegt  worden.  Mit  der  neuen  Grenzziehung  habe  sich  an  der  beste-

henden  tatsächlichen  Situation  nichts  verändert.  Die  in  Frage  stehenden 

drei Parkfelder befänden sich am selben Ort wie mit der Stammbaubewilli-

gung  vom  12. Februar  2013  bewilligt.  Der  einzige  Unterschied  sei,  dass 

nun  zwischen  dem  Mehrfamilienhaus,  dem  diese  Parkfelder  zugeordnet 

seien und dem Grundstück auf dem sie lägen, eine Grenze verlaufe. Dies 

könne kein Grund für deren Baupolizeiwidrigkeit sein.  

Die  Parkfeldobergrenze  gemäss  Art. 4  der  Parkplatzverordnung  der  Ge-

meinde X (PPV) sei, wie der Normbedarf gemäss Art. 3 PPV, nutzungsbe-

zogen und nicht grundstücksbezogen. Dass der Parkplatzbedarf einer Lie-

genschaft  auf  dem  Baugrundstück  selber  gedeckt  werden  müsse,  lasse 

sich  der  Bestimmung  nicht  entnehmen.  Ebenso  wenig  liege  eine  Über-

schreitung  der  erlaubten  Maximalzahl  im  Sinne  der  Parkplatzverordnung 

vor, wenn Parkfelder auf einem Drittgrundstück erstellt würden. Der Norm-
bedarf  gemäss  Art. 3  PPV  berechne  sich  – dem  Normzweck  entspre-
chend –  anhand  der  Bruttogeschossfläche  oder  anhand  der  Zimmer  usw., 
er sei also  nicht  grundstücks-,  sondern nutzungsbezogen.  Ein  Verbot, Ab-

stellplätze  auf  einem  Drittgrundstück  zu  erstellen,  ergebe  sich  weder  aus 

dem Wortlaut,  noch  aus  dem  Sinn  und  Zweck  der  Norm  und  würde  über-

dies ohnehin gegen kantonales Recht verstossen (§ 244 Abs. 1 PBG), wo-

bei  es  auch  unter  keinem  Titel  eine  Rolle  spielen  könne,  ob  auf  diesem 

Grundstück bereits einer anderer Liegenschaft zugeordnete Parkfelder be-

stehen würden. Das gegenteilige Rechtsverständnis wäre klar normzweck-

widrig. 

R3.2015.00037 

Seite 5 

 
 
5. 

Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass beim Erlass der Stammbaubewilli-

gung  die  Vorinstanz  davon  ausgegangen  sei,  dass  die  Baugrundstücke 

Kat.-Nrn.  479,  6832  und  6833  zu  einem  einzigen  Grundstück  vereint  wür-

den.  Die  Beurteilung  der  Parkplatzsituation  und  die  Bewilligung  der  vorlie-

gend strittigen sechs oberirdischen Parkplätze bei der Liegenschaft Assek.-

Nr. 1745 würden auf dieser Voraussetzung basieren. Entsprechend sei die 

Grundstückzusammenlegung  in  der  Stammbaubewilligung  auch  als  vor 

Baubeginn  zu  erfüllende  Auflage  statuiert  worden.  Es  seien  also  mit  der 

Stammbaubewilligung  nicht  etwa  sechs  oberirdische  Parkplätze  auf  dem 

Grundstück Kat.-Nr. 479 bewilligt, sondern 40 Parkplätze auf dem neu ent-

stehenden Grundstück.  

Entgegen  der  Auffassung  der  Rekurrentin  würde  die  gemäss  Art. 4  PPV 

vorgeschriebene  Maximalzahl für  das  neue  Grundstück  A  ohne  Reduktion 

der gemäss Stammbaubewilligung bewilligten sechs Parkplätze überschrit-

ten. Für die Liegenschaft K.-Strasse 2 seien nämlich lediglich maximal drei 

Parkplätze  zulässig,  was  aus  Seite 8  der  Stammbaubewilligung  eindeutig 

hervorgehe.  Eine  Überschreitung  der gemäss  Art. 4 PPV errechneten  Ma-

ximalzahl sei nicht zulässig, insbesondere auch dann nicht, wenn die über 

die Maximalzahl hinaus bewilligten Parkplätze einer Liegenschaft auf einem 

anderen Grundstück zur Nutzung zugewiesen seien. Die in Art. 4 PPV vor-

geschriebene Maximalzahl verstehe sich nämlich pro Grundstück, was be-

reits  aus  dem  Wortlaut  eindeutig  hervorgehe.  Auch  bei  einer  Auslegung 

nach Sinn und Zweck ergebe sich ohne Zweifel, dass die Maximalzahl pro 

Grundstück  eingehalten  werden  müsse.  Sinn  und  Zweck  der  Maximalvor-

schrift  gemäss  Art. 4  PPV  sei  in  erster  Linie  die  Beschränkung  des  Ver-

kehrsaufkommens  im Zentrum  von  X.  Könnte  die  Maximalzahl pro  Grund-

stück  überschritten  werden,  so  würde  dies  für  die  Gemeinde  X  zu  einem 

nicht mehr handhabbaren Kontrollaufwand führen. Konkret müsste laufend 

kontrolliert  werden,  ob  die  über  die  Maximalzahl  hinaus  bewilligten  Park-

plätze  nicht  zweckentfremdet  würden.  Im  Falle  einer  Zweckentfremdung 

bestünde  die  Gefahr  eines  erhöhten  Verkehrsaufkommens.  Da  Nutzungs-

rechte an Parkplätzen rasch ändern könnten, sei eine wirksame Kontrolle in 

diesem Bereich kaum möglich.  

Die  Höchstzahl  zulässiger  Parkplätze  gemäss  Art. 4  PPV  sei  wie  erwähnt 

grundstücksbezogen,  indem  die  Anzahl  zulässiger  Parkplätze  im  Redukti-
onsgebiet A pro Grundstück vorgeschrieben und auch einzuhalten sei. Aus 

R3.2015.00037 

Seite 6 

 
 
Art. 4  PPV  ergebe  sich  zwar  kein  generelles  Verbot,  Abstellplätze  auf  ei-

nem  Drittgrundstück  zu  erstellen,  sehr wohl aber habe  Art. 4  PPV ein  sol-

ches  Verbot  teilweise  zur  Folge:  Dies  nämlich  dann,  wenn  auf  dem  fragli-

chen  Drittgrundstück  die  maximal  zulässige  Anzahl  Parkplätze  gemäss 

Art. 4  PPV  bereits  ausgeschöpft  sei  und  durch  diese  weiteren  Parkplätze 

überschritten würde. Genau ein solcher Fall liege vor. 

6. 

Die Beigeladenen erklären, dass mit der angefochtenen Verfügung statt der 

vorgesehenen Zusammenlegung eine Neuparzellierung der drei Grundstü-

cke bewilligt worden sei. Mit der Neuparzellierung liege zwar eine Zufahrts-

berechtigung über die K.-Strasse für das neue Grundstück A vor, nicht hin-

gegen für das Grundstück B. Deshalb fehle es an einer rechtlich gesicher-

ten  Zufahrt für  die  Abstellplätze  der  auf  dem  Grundstück  B  vorgesehenen 

Häuser. Die Baubewilligungsbehörde habe dies erkannt und in der Bewilli-

gung der Grenzmutation zu Recht festgehalten, dass auf dem Grundstück 

A nur die der Liegenschaft K.-Strasse 2 dienenden Parkplätze zulässig sei-

en. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin gehe es vorliegend nicht darum, 

dass  die  gesamte  Anzahl  der  Parkplätze  der  Parkplatzverordnung  oder 

dem  Planungs-  und  Baugesetz  widerspreche.  Vielmehr  verfügten  die  Ab-

stellplätze, die den Besuchern oder Beschäftigen des Grundstücks B dien-

ten, nach wie vor über kein Zufahrtsrecht über die private K.-Strasse. 

7.1. 

Gemäss  §  242  Abs.  1  PBG  legt  die  Bau-  und  Zonenordnung  die  Zahl der 

Abstellplätze für Verkehrsmittel, insbesondere für Motorfahrzeuge, fest, die 

nach den örtlichen Verhältnissen, nach dem Angebot des öffentlichen Ver-

kehrs sowie nach Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks für Bewoh-

ner, Beschäftigte und Besucher erforderlich sind. Im Normalfall soll die Zahl 

der  Abstellplätze  so  festgelegt  werden,  dass  die  Fahrzeuge  der  Benützer 

einer  Baute  oder  Anlage  ausserhalb  des  öffentlichen  Grundes  aufgestellt 

werden  können.  Besteht  ein  überwiegendes  öffentliches  Interesse,  insbe-

sondere  des  Verkehrs  oder  des  Schutzes  von  Wohngebieten,  Natur-  und 

Heimatschutzobjekten,  Luft  und  Gewässern,  kann  die  Zahl  der  erforderli-

chen  Plätze  tiefer  angesetzt  und  die  Gesamtzahl  begrenzt  werden  (§ 242 
Abs. 2 PBG).  

R3.2015.00037 

Seite 7 

 
 
Die  Gemeinde  X  hat  von  dieser  Kompetenz  Gebrauch  gemacht  und  eine 

Parkplatzverordnung (PPV) erlassen. Gemäss deren Art. 3 wird der Norm-

bedarf  an  Abstellplätzen  anhand  der  Nutzungsart  berechnet 

(z.B. 

1 PP/Wohnung). Gemäss  Art.  4  PPV  wird  entsprechend  der Lage  des  be-

troffenen  Grundstückes  die  Zahl  der  Personenwagen-Abstellplätze  in  % 

des Normbedarfs festgelegt. Der Mindestwert legt die Zahl der minimal er-

forderlichen  Fahrzeugabstellplätze  fest  (Pflichtabstellplätze);  der  Höchst-

wert  die  Zahl  der  maximal  zulässigen  Fahrzeugabstellplätze.  Im  Rahmen 

dieser Minimal- und Maximalvorschrift kann der Bauherr die zu erstellende 

Parkplatzzahl frei bestimmen.  

Die Baugrundstücke liegen im Reduktionsgebiet A, in welchem für Bewoh-

ner mindestens  50 % und maximal 100 %  des  Normbedarfs  sowie  für Be-

sucher, Kunden und Beschäftigte mindestens 30 % und maximal 80 % des 

Normbedarfs an Abstellplätzen zur Verfügung gestellt werden darf. Die auf 

Seite 8  der  Stammbaubewilligung  vom  12. Februar  2013  aufgeführten  Mi-

nimal-  und  Maximalzahlen  an  Abstellplätzen  je  Nutzungsart  wurden  von 

den  Parteien  nicht  bestritten.  Gemäss  dieser  Auflistung  sind  für  die  Besu-

cher der Liegenschaft K.-Strasse 2 (zukünftiges Grundstück A) minimal und 

maximal einen sowie für die Beschäftigten der genannten Liegenschaft mi-

nimal einen und maximal zwei Abstellplätze vorgesehen. Strittig ist die Fra-

ge, ob die insgesamt sechs geplanten Abstellplätze auf dem Grundstück A 

erstellt werden dürfen, obwohl die errechnete Maximalzahl für diese Parzel-
le mit drei Abstellplätzen bereits ausgeschöpft ist. Unbestritten blieb, dass –
 auch unter Einbezug der auf dem Grundstück A vorgesehenen Abstellplät-
ze für das Grundstück B – die (nutzungsbezogene) Minimal- bzw. Maximal-
zahl für jedes einzelne der drei Grundstücke eingehalten ist.  

7.2. 

Wo  der  Gesetzeswortlaut  nicht  klar  ist,  oder  wo  Zweifel  bestehen,  ob  ein 

scheinbar  klarer  Wortlaut  den  wahren  Sinn  der  Norm  wiedergibt,  ist  eine 

Auslegung  notwendig.  Die  Gründe  für  die  Auslegungsbedürftigkeit  von 

Rechtsnormen liegen einerseits in der Unzulänglichkeit der Sprache; ande-

rerseits  kann  die  Tragweite  einer  abstrakten  Regelung  bezüglich  zukünfti-

ger Anwendungsfälle oft nur unvollkommen vorausgesehen werden (Ulrich 

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auf-

lage, Zürich 2010, Rz 214). Für die Normen des Verwaltungsrechts gelten 
die üblichen Methoden der Gesetzesauslegung. Zur Anwendung gelangen 

R3.2015.00037 

Seite 8 

 
 
die grammatikalische, historische, zeitgemässe, systematische und teleolo-

gische Auslegungsmethode (Häfelin/Müller, Rz. 216 ff.).  

Bei  der Parkplatzverordnung  handelt  es  sich  um  kompetenzgemäss  erlas-

senes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommu-

nalen  Baubehörde  obliegt,  welche  die  Verhältnisse  am  besten  kennt  und 

die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. 

Im Zusammenhang mit der Anwendung von § 238 PBG erkannte das Ver-

waltungsgericht mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 (VB.2013.00468 in 

BEZ 2014  Nr. 3),  das  Baurekursgericht  sei  nicht  nur  berechtigt,  sondern 

auch verpflichtet, seine gesetzliche Überprüfungsbefugnis (§ 20 Abs. 1 des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG])  auszuschöpfen.  Dies  in  Abkehr 

von  der  früheren  Rechtsprechung  (grundlegend:  VB.2010.00127  vom 

30. Juni 2010 in BEZ 2010 Nr. 28), wonach sich die Rekursinstanz bei der 
Überprüfung diesbezüglicher baurechtlicher Entscheide  auf Grund der Ge-

meindeautonomie  (Art.  50  Abs.  1  der  Bundesverfassung  [BV];  Art.  85  der 

Kantonsverfassung [KV]) Zurückhaltung aufzuerlegen hatte.  

Zwar verfügt die Gemeinde bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe 

des kommunalen Rechts über einen gewissen Beurteilungsspielraum. Die-

ser ist indes nicht unbeschränkt. Das Recht auf wirksame Überprüfung des 

angefochtenen Entscheides steht auf derselben Stufe wie die Gemeindeau-

tonomie. Diese beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen 

praktischer Konkordanz auszulegen (VB.2013.00788 vom 28. August 2014, 

E. 4.5; vgl. zum Ganzen Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 54 ff.). Immerhin stellt sich die Frage, ob der 

Beurteilungsspielraum  einer  Gemeinde  bei  der  Auslegung  ihres  eigenen 

Rechts  nicht  weiter  reicht  als  bei  der  Auslegung  kantonalen  Rechts.  Das 

Verwaltungsgericht  hat  sich  indes  bislang  (auch  im  soeben  zitierten  Ent-

scheid)  hierzu  nicht  geäussert.  Auch  vorliegend  kann  diese  Frage  offen 

bleiben,  ist  doch  der Entscheid  der Vorinstanz,  wie  sich  aus  den  nachste-

henden  Erwägungen  ergibt,  auch  bei  einer  Prüfung  mit  eingeschränkter 

Kognition nicht zu schützen. 

7.3. 

Zunächst  ist  festzuhalten,  dass  die  sechs  oberirdischen  Abstellplätze  auf 

dem heutigen Grundstück Kat.-Nr. 479 mit Stammbeschluss vom 12. Feb-
ruar 2013 unter dem Vorbehalt der Zusammenlegung bewilligt worden sind. 

R3.2015.00037 

Seite 9 

 
 
Mit  der  nachgesuchten  Neuparzellierung  änderten  sich  die  Verhältnisse, 

weshalb  sich  eine  neue  Beurteilung  der  Abstellplatzsituation  auf  den 

Grundstücken durch die Baubehörde rechtfertigte.  

Dass  Abstellplätze  auf  Drittgrundstücken  errichtet  werden  können,  ist  un-

bestritten und im Planungs- und Baugesetz  auch so vorgesehen. Gemäss 

§ 244 Abs. 1 PBG müssen Abstellplätze entweder auf dem Baugrundstück 

selbst oder aber in nützlicher Entfernung davon liegen. Mit dieser Vorschrift 

wollte der Gesetzgeber dem erstellungspflichtigen Bauherrn die Möglichkeit 

einräumen, seiner Verpflichtung ganz oder teilweise auch auf einem Nach-

bargrundstück nachzukommen. Mit dem Sinn und Zweck des Gesetzes ist 

es  durchaus  vereinbar,  wenn  die  notwendigen  Abstellplätze  statt  auf  dem 

Baugrundstück selbst in dessen Nähe errichtet werden. Abstellplätze sollen 

Raum  schaffen,  damit  die  Motorfahrzeuge  ausserhalb  des  öffentlichen 

Grundes  abgestellt  werden  können,  und  so  die  Strassen  und  Verkehrsflä-

chen  vom  ruhenden  Verkehr entlasten.  Diese  Funktion  kommt  ihnen  auch 

dann  zu,  wenn  sie  sich  nicht  auf  dem  Baugrundstück  befinden  (vgl.  Fritz 

Frey,  Die  Erstellungspflicht  von  Abstellplätzen  für  Motorfahrzeuge  nach 

zürcherischem  Recht,  Diss.,  Winterthur 1987,  S. 56).  Aus  der  kantonalen 

Bestimmung  lässt  sich  somit  nicht  ableiten,  dass  die  errechnete  Maximal-

anzahl pro Grundstück auf diesem eingehalten werden müsste.  

Es  bleibt  zu  prüfen,  ob  sich  eine  entsprechende  Einschränkung  aus  dem 

kommunalen  Recht  ergibt.  Nach  Auffassung  der  Vorinstanz  ist  die  in  der 

Parkplatzverordnung  festgelegte  Maximalzahl  grundstückbezogen  zu  ver-

stehen und darf selbst dann nicht überschritten werden, wenn die überzäh-

ligen  Abstellplätze  einem  anderen  Grundstück  dienen  sollen.  Ein  solcher 

Sinngehalt lässt sich entgegen der Behauptung der Vorinstanz der kommu-

nalen  Parkplatzverordnung  nicht  entnehmen.  Art. 4  PPV  hält  zwar  fest, 

dass  die  Zahl der Personenwagen-Abstellplätze  anhand der Lage  des  be-

troffenen  Grundstückes  berechnet  wird,  woraus  jedoch  nicht  geschlossen 

werden  kann,  dass  nur  die  Maximalzahl  auf  einem  Grundstück  errichtet 

werden  darf.  Art. 4  PPV  regelt  allein  die  Berechnungsweise  der  Mindest- 

und Maximalzahl Abstellplätze pro Grundstück, spricht sich jedoch keines-

wegs  darüber  aus,  wo  diese  zu  erstellen  sind.  Sinn  und  Zweck  einer  sol-

chen  Abstellplatzzahlbeschränkung  ist  die  Entlastung  des  Verkehrs  sowie 

umweltschutzrechtliche Gedanken. Mit der Erstellung der drei Abstellplätze 

auf dem Grundstück A, welche dem zukünftigen Grundstück B zugeordnet 
werden  sollen,  wird  dem  Sinn  und  Zweck  der  Norm  nicht  widersprochen, 

R3.2015.00037 

Seite 10 

 
 
spielt es doch für das Verkehrsaufkommen sowie für den Umweltschutzge-

danken  aufgrund einer  gebietsweisen  Betrachtung  keine  Rolle, ob die  Ab-

stellplätze  auf  dem  Grundstück A  oder  dem  benachbarten  Grundstück B 

angeordnet sind. Dies gilt jedoch nur solange die Maximalzahlen aller betei-

ligten Grundstücke eingehalten werden. Eine Überschreitung der Maximal-

zahl an Abstellplätzen auf einem Grundstück ist mit anderen Worten nur zu-

lässig,  sofern diese überzähligen  Abstellplätze  einem  anderen  Grundstück 

zugewiesen werden, dessen Maximalzahl dadurch nicht überschritten wird. 

Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt.  

Ebenso  wenig  steht  vorliegend  ein  sogenannter  verpönter  Kontingenthan-

del  in  Frage.  Der  Entscheid  des  Baurekursgerichts  vom  20. August  2010 

(BRKE I  Nr. 0178/2010;  bestätigt  mit  Entscheid  des  Verwaltungsgerichts 

vom  9. Februar  2011  [VB.2010.00508])  ist  vorliegend  nicht  einschlägig, 

ging es doch damals um die Frage, ob über freiwillig erstellte Abstellplätze 

in einem Gebiet mit Abstellplatzzahlbeschränkung frei verfügt werden darf. 

Dies wurde aus Gründen des Zweckerhaltungsgebots verneint. Vorliegend 

gestaltet  sich  die  Situation  jedoch  anders,  da  die  drei  strittigen  Parkplätze 

auf dem Grundstück A rechnerisch dem Grundstück B angehören und auch 

diesem dienen sollen. 

Werden  Abstellplätze  auf  einem  fremden  Grundstück  erstellt,  besteht  je-

doch die Gefahr, dass sie ganz oder teilweise aufgehoben, zweckentfrem-

det  oder  einem  anderen  Grundstück  zur  Verfügung  gestellt  werden.  Um 

dies zu verhindern, sind solche Abstellplätze dinglich zu sichern. Als Siche-

rungsmittel  kommen  etwa  die  Begründung  von  Eigentumsrechten  an  Ab-

stellplätzen oder eines Baurechts und vor allem die Errichtung einer Grund- 

oder Personaldienstbarkeit in Betracht.  

Die angefochtene Verfügung ist daher mit einer entsprechenden Auflage zu 

ergänzen. Damit kann auch der Befürchtung der Vorinstanz begegnet wer-

den,  wonach  die  Erstellung  von  Abstellplätzen  auf  Drittgrundstücken,  wel-

che  die  Maximalzahl  an  Abstellplätzen  bereits  erreicht  haben,  zu  einem 

nicht mehr handhabbaren Kontrollaufwand führen würde. 

7.4. 

Da mit der angefochtenen Verfügung eine Grenzmutation bewilligt  worden 
ist und die drei Grundstücke somit nicht – wie in der Stammbaubewilligung 
vorgesehen  –  zusammengelegt  werden,  bleibt  zu  prüfen,  ob  die  dem 

R3.2015.00037 

Seite 11 

 
 
Grundstück B zugeordneten Abstellplätze auf dem Grundstück A genügend 

erschlossen sind. Die Zugänglichkeit zu einem Grundstück muss nicht nur 

in  tatsächlicher  Hinsicht  genügen,  sondern  auch  rechtlich  gesichert  sein. 

Wird  ein  Zugang  über  ein  Drittgrundstück  geführt,  so  kann  die  entspre-

chende  Berechtigung  durch  privatrechtliche  Vereinbarung  (insbesondere 

durch eine Dienstbarkeit) eingeräumt werden. Auch in diesem Fall muss je-

doch die dauernde  und  jederzeitige  bestimmungsgemässe  Benützung  des 

Zugangs gesichert sein. Privatrechtlich geordnete Zugänge dürfen deshalb 

ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch recht-

lich verändert oder aufgehoben werden; diese Beschränkung ist im Grund-

buch anzumerken (§ 237 Abs. 4 PBG). 

Da es sich bei der genügenden Erschliessung des Baugrundstücks um eine 

notwendige  Voraussetzung  für  die  Erteilung  einer  Baubewilligung  handelt 

(vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG; §§ 233 und 234 PBG), sind die Verwaltungs- 

und  Verwaltungsrechtspflegebehörden  gehalten,  die  Frage,  ob  der  privat-

rechtlich  geregelte  Grundstückszugang  aus  öffentlichrechtlicher  Sicht  eine 

hinreichende Erschliessung darstellt, im Sinne einer zivilrechtlichen Vorfra-

ge zu prüfen. Bei der Entscheidung von Vorfragen aus einem fremden Zu-
ständigkeitsbereich – hier aus demjenigen der Zivilgerichte – ist jedoch Zu-
rückhaltung  geboten  (vgl.  Kaspar Plüss,  in: Kommentar VRG,  3. Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf  2014,  §  1  Rz.  40).  Die  privatrechtliche  Regelung  des 

Grundstückszugangs kann deshalb von den Baubehörden und der Rekurs-

instanz nur dann als hinreichende Sicherung akzeptiert werden, wenn sich 

daraus  das  Recht  zur  dauernden  und  jederzeitigen  Benützung  des  Zu-

gangs klar ergibt. Trifft dies nicht zu, so ist die Baubewilligung grundsätzlich 
zu verweigern, bis sich der Bauherr − nötigenfalls auf dem Zivilweg − einen 
hinreichenden  Ausweis  über  seine  Berechtigung  am  Zufahrtsgrundstück 

verschafft hat (VB 105/1980 in BEZ 1981 Nr. 1, E. 3a). 

Die  Frage,  ob  die  Abstellplätze  in  rechtlicher  Hinsicht  genügend  erschlos-

sen sind, ist somit im Sinne einer zivilrechtlichen Vorfrage zu prüfen. 

Das  Grundstück  A  ist  durch  die  Privatstrasse  "K.-Strasse"  erschlossen, 

welche in nordöstliche Richtung von der  B.-Strasse abzweigt. Sie liegt auf 

den Grundstücken Kat.-Nrn. 479 (entspricht Grundstück A), 502, 2895 und 

6831  und  steht  daher  im  Eigentum  der  jeweiligen  Grundeigentümer.  Ge-

mäss Auszug aus dem Grundbuch und der Dienstbarkeit SP Art. 1438 be-
steht zugunsten und zulasten dieser Grundstückseigentümer ein gegensei-

R3.2015.00037 

Seite 12 

 
 
tiges Fuss- und Fahrwegrecht für die K.-Strasse. Die Beigeladenen machen 

nun  geltend,  dass  das  Grundstück  B  über  kein  Zufahrtsrecht  über  die  K.-

Strasse  verfüge,  weshalb  die  Abstellplätze  für  das  Grundstück  B  auf  dem 
Grundstück A nicht erschlossen seien. 

Gemäss Dienstbarkeit SP Art. 1438 haben die Eigentümer der berechtigten 

Liegenschaften das jederzeitige Fuss- und Fahrwegrecht über die belaste-

ten  Grundstücke.  Einschränkungen  ergeben  sich  aus  der  Grunddienstbar-

keit  keine  (act.  14).  Solche  Grunddienstbarkeiten  bestehen  anerkannter-

massen auch für Dritte, die ein Nutzungsrecht am berechtigten Grundstück 

(z.B.  Nutzniessung,  Miete  oder  Pacht)  eingeräumt  erhalten  haben  (BGE 

131 III 345, E. 3.1; Peter Liver, Zürcher Kommentar, 1980, Art. 730 N 40). 

Wenn  ein  Wegrecht  somit  auch  für  einen  Mieter  eines  Abstellplatzes  auf 

dem  berechtigten  Grundstück  gilt,  hat  dies  für  einen  baurechtlich  oder 

dienstbarkeitsrechtlich gesicherten Abstellplatz ebenfalls zu gelten. Daraus 

folgt, dass es bei der Frage der Erschliessung von Abstellplätzen keine Rol-

le spielen kann, welchem Grundstück oder welcher Person diese  rechtlich 

zugeordnet  sind,  vielmehr  ist  ausschlaggebend,  auf  welchem  Grundstück 

sie  zu  liegen  kommen.  Die  Abstellplätze  sind  auf  dem  Grundstück  A  ge-

plant,  zu  dessen  Gunsten  unbestrittenermassen  ein  Wegrecht  an  der  K.-

Strasse  besteht.  Die  Abstellplätze  sind  somit  ohne  weiteres  in  rechtlicher 
Hinsicht erschlossen.  

Von  einer  unzumutbaren  Mehrbelastung  im  Sinne  von  Art.  739  ZGB  ist 

nicht auszugehen (vgl. hierzu BGE 131 III 345, E. 4.3.1 ff.) und wird denn 

auch von den Beigeladenen nicht geltend gemacht.  

8. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist. 

Demgemäss  ist  Dispositiv-Ziffer  A.3.  der  Baubehörde  X  vom  20.  Januar 

2015 aufzuheben und durch folgende Auflage zu ersetzen:  

"Mit Vollzug der Mutation ist entweder mittels Begründung von Eigentums-
rechten, einem Baurecht im Sinne von Art. 675 ZGB oder durch Errichtung 
einer Dienstbarkeit sicherzustellen, dass drei der sechs vorgesehenen Ab-
stellplätze  auf  dem  Grundstück  A  (K.-Strasse  2)  dem  Grundstück  B  (N.-
Strasse 18 und B.-Strasse 17) zugeordnet werden. Eine solche Sicherung 
ist im Grundbuch einzutragen." 

Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen.  

[….] 

R3.2015.00037 

Seite 13