# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cc88b5c3-9725-52a7-8143-23d572e4b550
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-18
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 18.06.2024 100 2023 88
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2023-88_2024-06-18.pdf

## Full Text

100 23 88
Gemeinde: D.________
ZPV-Nr.: _________
Eröffnung: 20.6.2024 RNA/TMI/aae

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 18. Juni 2024

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Nanzer, die Fachrichterin Glauser und der Fachrich-
ter Junod sowie Mion als Gerichtsschreiber 

In der Rekurssache 

von

A.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020 (Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1_____-1)

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Beim Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1_____ handelt es sich um eine Baurechtsparzel-
le, welche in D.________ gelegen ist. A.________ (Rekurrent), B.________ und C.________ 

erwarben als einfache Gesellschaft das darauf stehende Gebäude von der Gemeinde 

D.________ mit Baurechtsvertrag vom 8. November 2002 (Beilage 2 zum Rekursschreiben vom 

4.2.2023). Anschliessend begründeten sie mit öffentlicher Urkunde vom gleichen Tag alleiniges 

Stockwerkeigentum des Rekurrenten an der Wohnung im Erdgeschoss/1. Obergeschoss und 

Nebenraum (Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1_____-1). Der amtliche Wert der Stockwerk-

einheit inklusive Miteigentumsanteil an der Baurechtsparzelle wurde im Rahmen einer ausser-

ordentlichen Neubewertung nach baulichen Veränderungen, gültig ab 2003, mit Verfügung der 

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (Steuerverwaltung), auf 

CHF 187'480.-- bestimmt (Akten der Steuerverwaltung, pag. 35).

B. Aufgrund der allgemeinen Neubewertung 2020 wurde der amtliche Wert der Stock-
werkeinheit ab dem Steuerjahr 2020 neu auf insgesamt CHF 345'460.-- festgesetzt. Den neuen 

amtlichen Wert eröffnete die Steuerverwaltung dem Rekurrenten mittels Verfügung vom 7. März 

2022 (pag. 31-34).

C. Hiergegen erhob der Rekurrent am 29. März 2022 Einsprache (pag. 8-20). Der Rekurrent 
beantragte, dass die Stockwerkeinheit mit einem amtlichen Wert von maximal CHF 153'070.-- 

zu bewerten sei. Der amtliche Wert sei mit der Neubewertung fast verdoppelt bzw. konkret um 

184 % erhöht worden. Im Vergleich zum tatsächlichen Wert des Grundstücks führe dieser Wert 

zu einem überhöhten Vermögenssteuerwert und sei damit nicht rechtmässig. Dies zeige bereits 

der Umstand, dass die Wertsteigerung in der Gemeinde D.________ allgemein nicht derart 

hoch sei (nach Hochrechnung der Steuerverwaltung ca. ____ %). Der neue amtliche Wert ent-

spreche nicht dem Verkehrswert des Grundstücks, den er bei einem Verkauf erzielen könnte. 

Die Stockwerkeinheit beruhe auf einer Baurechtsparzelle, was bei der Bewertung mit einem 

Abzug berücksichtigt worden sei. Allerdings sei nicht berücksichtigt worden, dass im Baurechts-

vertrag ein limitiertes Vorkaufsrecht vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt worden sei. Das 

Bundesgericht habe 1977 festgehalten, dass ein limitiertes, im Grundbuch vorgemerktes Vor-

kaufsrecht sich auf das Preisangebot eines (Dritt-)Käufers ungünstig auswirke und eine Schmä-

lerung des Verkehrswerts zur Folge habe (vgl. BGE 103 Ia 103 E. 3b). Bei seiner Stockwerk-

einheit sei dies nicht berücksichtigt worden. Aufgrund der im Baurechtsvertrag getroffenen Ver-

einbarung ergäbe sich bei einem Verkauf im Juli 2023 insgesamt ein Vorkaufspreis von 

CHF 218'670.--. Einen höheren Preis könne er aufgrund der Preisbeschränkung im Baurechts-

vertrag nicht erreichen. Mit jedem Jahr sinke der Preis und damit der Verkehrswert, was im ver-

fügten amtlichen Wert nicht abgebildet werde. Würde weiter berücksichtigt, dass gemäss Art. 2 

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Abs. 4 des Dekrets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-

schaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte (AND; BSG 661.543) bei der Festsetzung der amt-

lichen Werte ein Ziel-Medianwert im Bereich von 70 % der Verkehrswerte anzustreben sei, dür-

fe der amtliche Wert hier CHF 153'070.-- nicht übersteigen. Art. 2 Abs. 4 AND sei zwar vom 

Bundesgericht am 21. Dezember 2021 als bundesrechtswidrig beurteilt und aufgehoben wor-

den, nachdem die übrigen amtlichen Bewertungen im Kanton und der Gemeinde D.________ 

aber nach diesem Grundsatz verfügt worden seien, habe er Anspruch auf Gleichbehandlung. 

D. Die Steuerverwaltung wies die Einsprache mit Einspracheentscheid vom 1. Februar 2023 
ab (pag. 1-6 und pag. 22-27). Die Steuerverwaltung begründete dies damit, dass der amtliche 

Wert des Grundstücks gemäss Steuergesetz und Bewertungsnormen der kantonalen Schat-

zungskommission korrekt festgesetzt worden sei. Zusätzlich führte die Steuerverwaltung aus, 

dass die Bewertung auf den durchschnittlichen Preisen basiere, die während der Bemessungs-

periode für vergleichbare Objekte oder Grundstücke in der betreffenden Gegend auf dem Lie-

genschaftsmarkt im Mittel bezahlt worden seien. Unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder per-

sönlicher Verhältnisse erzielte Grundstückpreise seien nicht berücksichtigt worden. Die nicht-

landwirtschaftlichen Bewertungsnormen würden festhalten, dass subventionierte Bauten und 

Genossenschaftsbauten gleich wie die übrigen Grundstücke zu bewerten seien. Der Rekurrent 

habe das Gebäude (zusammen mit den anderen Stockwerkeigentümern) zu CHF 0.-- erwerben 

können und der Baurechtszins sei tief angesetzt. 

E. Mit Schreiben vom 2. März 2023, aufgegeben am 3. März 2023, hat der Rekurrent Rekurs 
bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben. Er be-

antragt darin wiederum, dass die Stockwerkeinheit mit einem amtlichen Wert von maximal 

CHF 153'070.-- zu bewerten sei. Er führt aus, dass er die Einsprache einlässlich begründet ha-

be, die Steuerverwaltung aber überhaupt nicht auf die Rügen eingegangen sei. Der Einspra-

cheentscheid scheine aus Textbausteinen zu bestehen, welche standardmässig als Begrün-

dung verwendet würden. Insbesondere fehle eine Auseinandersetzung mit der Rüge des limi-

tierten Vorkaufsrechts. Die Begründung sei daher ungenügend und verletze das rechtliche 

Gehör. Eine Heilung sei im vorliegenden Verfahren möglich, die Verletzung sei aber – im Falle 

eines Unterliegens – bei der Kostenfolge zu berücksichtigen. Im Übrigen wiederholt der Rekur-

rent die Vorbringen aus der Einsprache. 

F. Am 23. März 2023 hat sich die Steuerverwaltung vernehmen lassen. Sie beantragt die 
Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge. Für die rechtliche und schätzungstechnische Wür-

digung verweist die Steuerverwaltung auf ihre Verfügung vom 7. März 2022 und ihren Einspra-

cheentscheid vom 1. Februar 2023, soweit dieser mit den folgenden Ausführungen nicht in Wi-

derspruch steht. Die Verfügungen stünden in Einklang mit den von der kantonalen Schatzungs-

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kommission erlassenen Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen (abrufbar unter: <htt-

ps://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaf-

ten > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung 

AN20"]; fortan: Bewertungsnormen AN20). Es seien rund 730'000 Grundstücke neu verfügt 

worden und die Steuerverwaltung hätte 12'566 Einsprachen erhalten (Stand 31.12.2022), dies 

zeige, dass ein Massenverfahren vorliege. Sie sei der Meinung, dass alle Argumente summa-

risch beantwortet worden seien. Die Verkehrswerte hätten sich regional sehr unterschiedlich 

verändert, weshalb ein direkter Rückschluss auf das vorliegende Objekt nicht möglich sei. Es 

werde nicht bestritten, dass das Vorkaufsrecht einen Einfluss auf den Verkehrswert habe. Ein 

Vorkaufsrecht sei ein optionales Recht. Es sei also ungewiss, ob dieses im Fall eines Verkaufs 

wirklich ausgeübt werde. Dieses Vorkaufsrecht stehe denn auch im Zusammenhang mit dem 

ursprünglichen Kaufpreis. Der Baurechtszins sei moderat gehalten und die Baurechtsgeberin 

verfolge den Fondszweck (________). Für das Grundstück bestünden also besondere und aus-

serordentliche Verhältnisse, welche zu einem ausserordentlich günstigen, nicht dem normalen 

Verkehrswert führen könnten. Der amtliche Wert werde nach Art. 56 des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 (StG; BSG 661.11) aufgrund des Verkehrswerts, d.h. aufgrund des Vergleichs mit 

durchschnittlichen Kauf- und Verkaufspreisen in der Bemessungsperiode festgesetzt. Der amtli-

che Wert im vorliegenden Fall sei deshalb zu Recht höher ausgefallen. Der Ertragswert sei vom 

Vorkaufsrecht nicht betroffen, die Wohnung könne zu den orts- und quartierüblichen Mietzinsen 

vermietet werden. 

G. In seiner Stellungnahme vom 18. April 2023 macht der Rekurrent geltend, dass die Steu-
erverwaltung gerade nicht alle Argumente summarisch beantwortet habe. Im Einspracheent-

scheid nehme die Steuerverwaltung keinen Bezug auf den Baurechtsvertrag, das dort enthalte-

ne limitierte Vorkaufsrecht und dessen Folgen für den amtlichen Wert. Es sei keineswegs unsi-

cher, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt würde. Würde er das Grundstück zum "wahren" Ver-

kehrswert auf dem freien Markt verkaufen, würde das Vorkaufsrecht zum tieferen Preis aus-

geübt, da gerade Spekulationen und Preissteigerungen bekämpft werden sollen. Da das 

Grundstück nicht vergleichbar sei, dürfe sich die Steuerverwaltung nicht an den durchschnittli-

chen Preisen orientieren. Vergleichbar seien Objekte mit gleichen limitierten Vorkaufsrechten, 

nicht Objekte ohne solche Beschränkungen. Damit verletze die Steuerverwaltung auch den 

Gleichbehandlungsgrundsatz. Das limitierte Vorkaufsrecht sei auch nicht ungewöhnlich, son-

dern eine in Baurechtsverträgen stets verwendete Klausel. Das limitierte Vorkaufsrecht stelle 

auch keine persönlichen Verhältnisse dar, die nicht berücksichtigt werden müssten, sondern 

eine Eigenschaft des Grundstücks bzw. eine ihm anhaftende Last. Diese Last müsse gemäss 

Art. 56 Abs. 4 StG bei der Bewertung berücksichtigt werden. Dies habe auch das Bundesgericht 

in BGE 103 Ia 103 E. 3b ausgeführt. 

https://www.sv.fin.be.ch
https://www.sv.fin.be.ch

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Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid relevant, in den 

nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. StG). Die Steuerrekurskom-

mission ist deshalb sachlich und örtlich zuständig. Der Rekurrent ist im vorinstanzlichen Verfah-

ren mit seinen Anträgen nicht durchgedrungen. Er ist daher beschwert und zur Anfechtung be-

fugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwal-

tungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs 

ist deshalb einzutreten. 

2. Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Sache in Dreierbesetzung, da der 
Streitwert nicht bestimmt werden kann (Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

3. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert der Stockwerkeinheit D.________ Gb-
bl. Nr. 1_____-1, gültig ab dem Steuerjahr 2020. Zudem macht der Rekurrent eine Verletzung 

des rechtlichen Gehörs geltend, da die Steuerverwaltung nicht auf seine Argumente eingegan-

gen sei. Letztere Rüge ist vorab zu behandeln.

4. Der in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) garantierte Anspruch auf recht-
liches Gehör umfasst namentlich das Recht, dass die zuständige Behörde die Argumente der 

vom Entscheid betroffenen Personen tatsächlich hört, prüft und bei der Entscheidfindung 

berücksichtigt (vgl. Michel Daum in: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege 

im Kanton Bern, 2. Aufl., 2020, N. 2 zu Art. 21 VRPG). 

4.1 Daraus folgt u.a. die grundsätzliche Verpflichtung der Behörde, ihr ordnungsgemäss an-
gebotene Beweise abzunehmen und ihren Entscheid zu begründen. Beide Pflichten gelten je-

doch nicht uneingeschränkt. In Bezug auf die Begründungspflicht ist zu beachten, dass sich die 

Steuerverwaltung nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes 

einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Ent-

scheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss aber zumindest so abgefasst 

sein, dass die Betroffenen die Verfügung oder den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht an-

fechten können (BGE 142 II 154 E. 4.2 [Pra 105/2016 Nr. 98]; BGE 140 II 262 E. 6.2; 

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VGE 100 2016 104 vom 14.9.2017, E. 2.1 mit Hinweisen; Michel Daum, a.a.O., N. 7 zu Art. 52 

VRPG).

4.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist eine Garantie formeller Natur, deren Verletzung 
grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt, unabhängig von den Erfolgs-

aussichten der Beschwerde in der Sache. Nach der bundes- und verwaltungsgerichtlichen 

Rechtsprechung kann eine Gehörsverletzung indes "geheilt" werden, wenn der Rechtsmit-

telinstanz die gleiche Überprüfungsbefugnis zukommt wie der Vorinstanz und der rekurrieren-

den Partei kein Nachteil erwächst, d.h. sie ihre Rechte im Rechtsmittelverfahren ungeschmälert 

wahrnehmen kann. Eine solche Wiedergutmachung muss jedoch die Ausnahme bleiben und ist 

grundsätzlich nur bei einer nicht besonders schweren Verletzung der Verfahrensrechte zuläs-

sig. Eine Heilung der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör kann jedoch auch bei 

Vorliegen eines schwerwiegenden Mangels gerechtfertigt sein, wenn die Rückweisung eine 

Formalität wäre und zu einer unnötigen Verlängerung des Verfahrens führen würde, was mit 

dem Interesse der betroffenen Partei an einer Entscheidung ihres Falles innerhalb einer ange-

messenen Frist unvereinbar wäre (BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, a.a.O., N. 11 zu 

Art. 21 VRPG). 

5. Die beiden zentralen Argumente des Rekurrenten in der Einsprache bezogen sich einer-
seits auf das die Baurechtsparzelle belastende und im Grundbuch eingetragene limitierte Vor-

kaufsrecht der Eigentümerin des Bodens. Er machte geltend, es sei gemäss einem Urteil des 

Bundesgerichts (BGE 103 Ia 103 E. 3b) wertschmälernd. Andererseits berief er sich auf Art. 2 

Abs. 4 AND, wonach bei der Festsetzung der amtlichen Werte ein Ziel-Medianwert im Bereich 

von 70 % der Verkehrswerte anzustreben sei. Ergänzend führte er aus, dass Art. 2 Abs. 4 AND 

zwar vom Bundesgericht am 21. Dezember 2021 als bundesrechtswidrig beurteilt und aufgeho-

ben worden sei; nachdem die übrigen amtlichen Bewertungen im Kanton und der Gemeinde 

D.________ aber nach diesem Grundsatz verfügt worden seien, habe er Anspruch auf Gleich-

behandlung. 

6. Mit Blick auf die dargelegte Begründungspflicht der Behörden (E. 4 f. vorne) wäre zu er-
warten gewesen, dass die Steuerverwaltung im Einspracheentscheid Ausführungen zu beiden 

genannten zentralen Argumenten des Rekurrenten (Schmälerung des Verkehrswerts durch das 

Vorkaufsrecht und Gleichbehandlung auf der Basis von Art. 2 Abs. 4 AND) macht und begrün-

det, warum sie trotzdem zu einer Abweisung der Einsprache gelangt. Dies ist nicht geschehen. 

Im Einspracheentscheid vom 1. Februar 2023 finden sich weder zum einen noch zum anderen 

Argument des Rekurrenten Ausführungen. Die Begründung des Einspracheentscheids enthält 

verschiedene generell gehaltene Ausführungen über das Wesen der allgemeinen Neubewer-

tung 2020, ohne sich mit den Vorbringen des Rekurrenten, namentlich mit dem angegebenen 

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Bundesgerichtsurteil bezüglich Vorkaufsrecht und mit dem Einwand der Gleichbehandlung auf 

der Basis von Art. 2 Abs. 4 AND auseinanderzusetzen. Dies stellt eine Verletzung des rechtli-

chen Gehörs des Rekurrenten und namentlich der Begründungspflicht dar. 

7. Zu prüfen ist, ob durch das vorliegende Verfahren eine Heilung eingetreten ist. Eine sol-
che würde voraussetzen, dass die bisherigen Mängel in der Begründung des Einspracheent-

scheids im Rahmen der Vernehmlassung der Steuerverwaltung behoben worden wären. 

7.1 Dabei ist vorweg festzustellen, dass das Urteil des Bundesgerichts, auf welches der Re-
kurrent in der Einsprache wie auch im Rekursschreiben hingewiesen hat (BGE 103 Ia 103), in 

der Vernehmlassung nach wie vor nicht behandelt wird. Die Erwägung 3b des genannten Ur-

teils (welches in der Sammlung der Leitentscheide veröffentlicht wurde) enthält folgende Aus-

führungen:

"Anders verhält es sich bei einem limitierten Vorkaufsrecht. Ist es im Grundbuch vorgemerkt 

und daher gegenüber jedem Eigentümer wirksam […], so kann sich diese dem Grundstück 

anhaftende Veräusserungsbeschränkung, je nach der Höhe des fixierten Kaufpreises und 

der Dauer des Vorkaufsrechtes, auf das Preisangebot eines (Dritt-)Käufers ungünstig aus-

wirken. Ein im Grundbuch vorgemerktes limitiertes Vorkaufsrecht hat insoweit, als es einen 

Wiederverkauf des Grundstückes zum höchstmöglichen Preis erschwert, eine Schmälerung 

des Verkehrswertes zur Folge". 

Vorliegend ist unbestritten, dass das Vorkaufsrecht, welches die Baurechtsparzelle belastet, im 

Grundbuch eingetragen ist (vgl. Auszug Grudis, pag. 22). Die Steuerverwaltung räumt sogar 

ein, dass ein Vorkaufsrecht einen Einfluss auf die Preisgestaltung hat (Vernehmlassung S. 3, 

zweiter Aufzählungspunkt). Die weiteren Ausführungen in der Vernehmlassung schaffen keine 

Klarheit, namentlich erschliesst sich nicht, welche besonderen und ausserordentlichen Verhält-

nisse dennoch ein Abweichen von der bundesgerichtlichen Praxis nahelegen würden. Dass die 

Ausübung des Vorkaufsrechts optional und daher ungewiss ist, gehört zur Natur jedes Vor-

kaufsrechts, ebenso, wie der Umstand, dass der Vorkaufspreis in einem Zusammenhang steht 

mit dem ursprünglichen Kaufpreis. Dass die Gemeinde D.________ einen moderaten Bau-

rechtszins verlangt und eine Politik der Vermeidung der Spekulation verfolgt, dürfte bei allen 

gemeindeeigenen Liegenschaften zutreffen und es ist nicht auszuschliessen, dass weitere Ge-

meinwesen im Kanton Bern eine ähnliche Bodenpolitik verfolgen. Inwiefern darin besondere 

und ausserordentliche Verhältnisse liegen sollen, wird nicht begründet. Namentlich fehlt eine 

vertiefte Auseinandersetzung mit dem Einwand des Rekurrenten, dass gemäss dem Baurechts-

vertrag das Vorkaufsrecht zu einem Preis von CHF 218'670.-- ausgeübt werden könne gegenü-

ber einem amtlichen Wert gemäss dem angefochtenen Entscheid von CHF 345'460.--. Es ist 

offensichtlich, dass diese Angabe zu prüfen ist und dass, falls zutreffend, die unterschiedliche 

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Behandlung nach einer vertieften Auseinandersetzung mit der vorstehend zitierten Erwägung 

des Bundesgerichts und einer einlässlichen Begründung ruft, wonach man in der Vernehmlas-

sung vergeblich sucht. Darüber hinaus fehlt eine Stellungnahme zu der vom Rekurrenten ange-

strebten Anwendung von Art. 2 Abs. 4 AND resp. zum Argument der Gleichbehandlung mit den-

jenigen Grundeigentümern, bei denen der amtliche Wert des Grundstücks auf der Basis dieser 

Bestimmung festgelegt worden war. 

7.2 Die Steuerrekurskommission stellt daher fest, dass auch der Vernehmlassung keine hin-
reichende Begründung entnommen werden kann, weil sachdienliche Ausführungen zu den zen-

tralen Argumenten des Rekurrenten fehlen. Unter diesen Umständen kann im vorliegenden Ver-

fahren keine Heilung des rechtlichen Gehörs eintreten. Es ist nicht nur für den Rekurrenten, 

sondern auch für die Steuerrekurskommission weder aus dem Einspracheentscheid noch aus 

der Vernehmlassung ersichtlich, wieso die Steuerverwaltung nicht der bundesgerichtlichen Pra-

xis folgt. Zu bemerken ist auch, dass der Hinweis der Steuerverwaltung auf die Situation eines 

Massenverfahrens bei der allgemeinen Neubewertung 2020 nach Auffassung der Steuerrekurs-

kommission keine Gültigkeit im Einspracheverfahren und erst recht nicht im Rekursverfahren 

hat. Soweit die Steuerverwaltung die grosse Zahl der Einsprachen zum Anlass nimmt, standar-

disierte Begründungen zu verwenden, steht sie in einem Spannungsfeld mit dem Anspruch auf 

rechtliches Gehör. Wie bereits dargelegt (E. 4.2), ist die Konsequenz einer Verletzung des 

rechtlichen Gehörs, welche im Rechtsmittelverfahren nicht geheilt wird, die Zurückweisung der 

Sache an die Steuerverwaltung, ohne dass die Steuerrekurskommission zur materiellen Be-

rechtigung der Einwände des Rekurrenten Stellung nimmt. Eine Rückweisung ist auch deswe-

gen angezeigt, weil sich aus dem Bundesgerichtsurteil kein Schematismus ergibt, wie die 

Schmälerung des Verkehrswertes zu berücksichtigen wäre. Vielmehr dürfte ein Quervergleich 

mit anderen Grundstücken anzustellen sein, welche ebenfalls mit einem limitierten Vorkaufs-

recht belastet sind. Es ist nicht Sache der Steuerrekurskommission, eine derartige erstinstanzli-

che Bewertung vorzunehmen, was zur Verkürzung des Instanzenwegs führen würde. Der Re-

kurs ist daher wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs des Rekurrenten gutzuheissen, der 

angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zwecks Erlass eines neuen Ein-

spracheentscheids mit einer hinreichenden Begründung insbesondere zu den zwei zentralen 

Argumenten des Rekurrenten an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. 

8. Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des Verfahrensrechts des Kantons 
Bern als Zwischenentscheide. Sie können unter den Voraussetzungen von Art. 74 Abs. 1 und 3 

i.V.m. Art. 61 Abs. 3 und 4 VRPG mit dem in der Hauptsache offenstehenden Rechtsmittel, hier 

mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern, selbstständig angefochten 

werden (statt vieler VGE 100 2019 131/132 vom 18.7.2019).

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9. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent keine Verfahrenskosten zu tragen 
(Art. 200 Abs. 1 StG). 

10. Weil der Rekurrent im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist und keine notwendigen 
und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheentscheid vom 1. Februar 2023 

betreffend Neubewertung des Grundstücks D.________ Gbbl. Nr. 1_____-1 aufgehoben 

und die Angelegenheit zum Erlass eines neuen Einspracheentscheids an die Steuerverwal-

tung zurückgewiesen. 

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben wer-
den. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer schwei-
zerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Ausfertigung 
einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von einem zur 

Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und unterzeichnet 

sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechtsbegehren und 
die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

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5. Zu eröffnen an:

▪ A.________ 

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde D.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Die Gerichtsschreiberin

Nanzer Mion