# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 639a7ed0-82b8-5ccb-a487-d516aa971d10
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-24
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 24.01.2022 110 2021 174
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2021-174_2022-01-24.pdf

## Full Text

1/16

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2021/174

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 24. Januar 2022

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

und

Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal, Bauinspektorat, Jurastrasse 22,
4901 Langenthal

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal vom 3. September 
2021 (Baugesuch Nr. 076-2019; Umnutzung Kinderzimmer in Massageraum / Umnutzung
Wintergarten in Wohnraum)

I. Sachverhalt

1. Am 28. März 2019 ging bei der Stadt Langenthal eine anonyme Meldung ein, wonach die 
Beschwerdeführenden in ihrer Stockwerkeigentumswohnung auf der Parzelle Langenthal 1 
(Langenthal) Grundbuchblatt Nr. H.________ einen Massagesalon betreiben würden und dies 
gelegentlich zu Parkplatzengpässen auf dem gemeinsamen Parkplatz des Mehrfamilienhauses 
an der J.________strasse 29 führe. Zudem hätten die Beschwerdeführenden vor einigen Jahren 
die Wand zwischen Wohnzimmer und Wintergarten (ursprünglich Balkon ohne Verglasung) 
entfernt und die Fläche des Wintergartens bzw. des ehemaligen Balkons dem beheizten 
Wohnraum zugeschlagen. Die Parzelle Nr. H.________ liegt in der Wohnzone W4.

Mit Schreiben vom 11. April 2019 gewährte die Stadt Langenthal den Beschwerdeführenden das 
rechtliche Gehör und forderte sie gleichzeitig auf ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Die 
Beschwerdeführenden teilten der Stadt mit Schreiben vom 16. April 2019 unter anderem mit, den 
Wintergarten hätten sie im Jahr 2011 in ihre Wohneinheit integriert. Beim Zimmer, in dem der 
Beschwerdeführer massiere, handle es sich um das (ehemalige) Kinderzimmer. Dieses sei nie 
zweckentfremdet worden. So stehe lediglich eine Massageliege auf dem Parkett. Zudem hätten 

BVD 110/2021/174 

2/16

die Beschwerdeführenden einen Parkplatz dazu gemietet, der von den Patienten genutzt werde. 
Abschliessend baten die Beschwerdeführenden die Stadt um einen Augenschein und Mitteilung, 
was sie tun müssten, um eventuell Versäumtes nachzuholen. Der von den Beschwerdeführenden 
gewünschte Augenschein fand am 9. Mai 2019 statt. Anlässlich dieses Termins teilte die 
zuständige Bauinspektorin der Stadt Langenthal den Beschwerdeführenden mit, welche Angaben 
und Unterlagen für das nachträgliche Baugesuch betreffend die Umnutzung des Kinderzimmers 
in einen Massageraum sowie die Umnutzung des Wintergartens in Wohnraum erforderlich seien. 
Als Frist für die Einreichung des nachträglichen Baugesuchs wurde der 15. Juli 2019 festgelegt.

Am 9. Juli 2019 reichten die Beschwerdeführenden ein nachträgliches Baugesuch ein für die 
Integration des Wintergartens bzw. ehemaligen Balkons in den Wohnbereich. Für die Umnutzung 
des Kinderzimmers in einen Massageraum haben die Beschwerdeführenden kein nachträgliches 
Baugesuch eingereicht.

Mit Verfügung vom 11. Oktober 2019 teilte die Stadt den Beschwerdeführenden mit, dass das 
nachträgliche Baugesuch sowohl formell als auch materiell mangelhaft sei. Gleichzeitig wurde den 
Beschwerdeführenden das rechtliche Gehör gewährt und Gelegenheit gegeben, das Baugesuch 
anzupassen bzw. die fehlenden Unterlagen nachzureichen. Am 19. November 2019 reichten die 
Beschwerdeführenden das Baugesuch mit gewissen Überarbeitungen erneut ein, zusammen mit 
einem Begleitschreiben und dem «Kassabuch Massage» für das Jahr 2018.

Mit Verfügung vom 16. Dezember 2019 teilte die Stadt den Beschwerdeführenden mit, dass das 
Baugesuch nach wie vor formell und materiell mangelhaft sei. Die Stadt gab den 
Beschwerdeführenden wiederum Gelegenheit, das Baugesuch anzupassen bzw. die fehlenden 
Unterlagen nachzureichen. Mit E-Mail vom 17. Dezember 2019 erkundigte sich der 
Beschwerdeführer 1 bei der zuständigen Bauinspektorin der Stadt Langenthal, ob eine erneute 
Besprechung möglich sei. Daraufhin teilte die Bauinspektorin dem Beschwerdeführer 1 mit E-Mail 
vom 18. Dezember 2019 mit, dass eine erneute Besprechung vermutlich nicht die gewünschten 
Ergebnisse liefern würde. Sie empfahl ihm aber eine Fachperson zur Ausarbeitung der fehlenden 
Unterlagen zu engagieren. Mit Eingabe vom 30. Januar 2020 teilten die Beschwerdeführenden 
der Stadt unter anderem mit, sie würden keinen Architekten engagieren, sondern ihr 
Wohneigentum so belassen, wie es für sie stimme.

Mit Schreiben vom 5. Februar 2021 gewährte die Stadt den Beschwerdeführenden das rechtliche 
Gehör zum von ihr damals beabsichtigen Bauabschlag mit Wiederherstellung 
(Verfügungsentwurf). Gleichzeitig gab die Stadt den Beschwerdeführenden abermals 
Gelegenheit, das Baugesuch anzupassen. Mit Schreiben vom 30. März 2021 teilten die 
inzwischen anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden der Stadt mit, der von ihr beabsichtigte 
Bauabschlag mit Wiederherstellung sei weder recht- noch verhältnismässig.

Mit Schreiben vom 14. April 2021 gab die Stadt den Beschwerdeführenden nochmals Gelegenheit, 
die nötigen Baugesuchsunterlagen nachzureichen. Daraufhin teilten die Beschwerdeführenden 
der Stadt mit Schreiben vom 28. Mai 2021 erneut mit, dass der von ihr beabsichtigte Bauabschlag 
mit Wiederherstellung weder recht- noch verhältnismässig sei.

Mit Schreiben vom 23. Juli 2021 teilte die Stadt den Beschwerdeführenden mit, dass sie ihr 
Schreiben vom 28. Mai 2021 bei der Überarbeitung ihres Verfügungsentwurfs berücksichtigt habe. 
Gleichzeitig gab sie den Beschwerdeführenden Gelegenheit, sich zum angepassten Entwurf 
(Nichteintreten und Wiederherstellung) zu äussern und/oder allfällige weitere Unterlagen 
einzureichen. Mit Eingabe vom 26. August 2021 teilten die Beschwerdeführenden der Stadt mit, 
der von ihr beabsichtigte Nichteintretensentscheid auf das am 9. Juli 2019 bzw. am 19. November 
2019 eingereichte Baugesuch und die damit einhergehenden baupolizeilichen Massnahmen seien 

BVD 110/2021/174 

3/16

weder recht- noch verhältnismässig. Weitere Unterlagen reichten die Beschwerdeführenden nicht 
ein.

Mit «Gesamtbauentscheid» vom 3. September 2021 trat die Stadt aufgrund formeller Mängel nicht 
auf das nachträgliche Baugesuch der Beschwerdeführenden ein. Gleichzeitig verpflichtete sie die 
Beschwerdeführenden, innert einer Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des Entscheids die 
Umnutzung des Kinderzimmers und den Umbau des Balkons rückgängig zu machen bzw. den 
rechtmässigen Zustand wiederherzustellen und das Kinderzimmer nicht mehr gewerblich zu 
nutzen. Für den Fall der Nichtbefolgung drohte die Stadt schliesslich die Ersatzvornahme an.

2. Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden am 5. Oktober 2021 
Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellen folgende 
Rechtsbegehren:

1. Der Gesamtbauentscheid vom 3. September 2021 sei aufzuheben, auf das Baugesuch sei 
einzutreten und dem Bauprojekt der Beschwerdeführer sei soweit überhaupt nötig die nachträgliche 
Baubewilligung zu erteilen. Es sei überdies festzustellen, dass das Aufstellen der Massageliege im 
Kinderzimmer keiner Baubewilligung bedarf.

2. Eventualiter: Der Gesamtbauentscheid vom 3. September 2021 sei aufzuheben, das baupolizeiliche 
Verfahren einzustellen und von einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sei 
abzusehen.

3. Subeventualiter: Der Gesamtbauentscheid vom 3. September 2021 sei aufzuheben und die Akten zu 
neuer Durchführung des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens soweit benötigt an das 
Stadtbauamt Langenthal zu überweisen.

- unter Kosten- und Entschädigungsfolgen -

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,1 führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Stadt Langenthal beantragt in ihrer 
Stellungnahme vom 25. Oktober 2021, die Beschwerde sei unter Kostenfolge abzuweisen. Mit 
Verfügung vom 24. November 2021 nahm das Rechtsamt von Amtes wegen zwei Aufnahmen aus 
Google Street View zu den Akten, auf denen unter anderem die Südostfassade der Liegenschaft 
J.________strasse 29 bzw. die Verglasung des in Frage stehenden, ehemaligen Balkons zu 
sehen ist. Gleichzeitig gab das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, 
Schlussbemerkungen einzureichen. Die Beschwerdeführenden halten in ihren 
Schlussbemerkungen vom 14. Dezember 2021 an ihrer Beschwerde fest. Von der Stadt 
Langenthal sind keine Schlussbemerkungen eingegangen.

4. Auf die Rechtsschriften und Vorakten sowie auf die beigezogenen Aufnahmen aus Google 
Street View wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

BVD 110/2021/174 

4/16

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Mit dem angefochtenen Entscheid tritt die Stadt Langenthal auf das nachträgliche 
Baugesuch vom 9. Juli bzw. 19. November 2019 nicht ein (Dispositivziffer 1) und ordnet 
verschiedene Wiederherstellungsmassnahmen an (Dispositivziffer 2).

b) Bei Dispositivziffer 1 handelt es sich um einen Bauentscheid. Bauentscheide können nach 
Art. 40 Abs. 1 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten 
werden. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). 
Die Beschwerdeführenden sind als Baugesuchstellende durch den vorinstanzlichen 
Nichteintretensentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung dagegen legitimiert.

c) Bei den in Dispositivziffer 2 verfügten Wiederherstellungsmassnahmen handelt es sich um 
baupolizeiliche Anordnungen. Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen 
nach Art. 45 bis 48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten 
werden. Die Beschwerdeführenden sind als Adressaten durch die von der Stadt angeordneten 
Wiederherstellungsmassnahmen beschwert und daher zur Beschwerde dagegen legitimiert.

d) Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. Auf die form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

e) Die Beschwerdeführenden verlangen mit ihrem Hauptantrag neben der Aufhebung des 
«Gesamtbauentscheids» vom 3. September 2021 (Nichteintreten und Wiederherstellung) 
insbesondere die Feststellung, dass das Aufstellen der Massageliege im Kinderzimmer keiner 
Baubewilligung bedürfe. Feststellungbegehren bedürfen eines ausgewiesenen 
Feststellungsinteresses und sind gegenüber leistungsverpflichtenden und rechtsgestaltenden 
Begehren subsidiär und damit nur zulässig, wenn das schutzwürdige Interesse der das 
Feststellungsbegehren stellenden Partei mit einem Leistungs- oder Gestaltungsbegehren nicht 
gewahrt werden kann.3 Im Rahmen der Überprüfung der Rechtmässigkeit des angefochtenen 
Entscheids bzw. der von der Vorinstanz angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen ist auch 
die Frage der Baubewilligungspflicht für das Aufstellen der Massageliege im Kinderzimmer 
vorfrageweise zu prüfen. Die Beschwerdeführenden können mit anderen Worten bereits mit ihrem 
Begehren betreffend Aufhebung des «Gesamtbauentscheids» vom 3. September 2021 die Frage 
der Baubewilligungspflicht für das Aufstellen der Massageliege im Kinderzimmer überprüfen 
lassen. Folglich haben sie kein schutzwürdiges Interesse an ihrem zusätzlichen 
Feststellungsbegehren. Auf Letzteres ist daher nicht einzutreten.

2. Baubewilligungspflicht; Allgemeines

a) Das Bundesrecht bestimmt in Art. 22 Abs. 1 RPG4, dass Bauten und Anlagen nur mit 
behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung gelten als bewilligungsbedürftige Bauten und Anlagen jedenfalls jene künstlich 
geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum 
Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
3 BVR 2018 S. 310 E. 7.3; Markus Müller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 72 ff.
4 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).

BVD 110/2021/174 

5/16

sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die 
Umwelt beeinträchtigen.5 Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um 
sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit deren Realisierung nach 
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein 
Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht.6 Das 
Bundesgericht folgt damit einer wirkungsbezogenen Betrachtungsweise, wonach es in erster Linie 
auf qualitative und weniger auf quantitative Aspekte ankommt. Dabei können gewisse Vorhaben 
vor allem wegen ihres Betriebs und weniger wegen ihrer konstruktiven Anlage 
baubewilligungspflichtig sein. Folgerichtig können auch reine Zweckänderungen (Umnutzungen 
ohne bauliche Massnahmen) baubewilligungspflichtig sein.7 Art. 22 Abs. 1 RPG ist eine 
Minimalvorschrift und unmittelbar anwendbar. Den Kantonen bleibt es vorbehalten, über den 
bundesrechtlichen Mindeststandard hinauszugehen und weitere Vorgänge der Bewilligungspflicht 
zu unterstellen. Andererseits dürfen sie Kleinstbauten und –anlagen von der 
Baubewilligungspflicht ausnehmen, sofern sie keine nennenswerten Einflüsse auf Raum, 
Erschliessung oder Umwelt bewirken. Die Kantone dürfen jedoch nicht von der Bewilligungspflicht 
befreien, was nach Art. 22 Abs. 1 RPG einer Bewilligung bedarf.8

b) Das bernische Recht regelt in Art. 1a Abs. 1 BauG die Baubewilligungspflicht in allgemeiner 
Weise in Anlehnung an Art. 22 Abs. 1 RPG und an die Formel des Bundesgerichts. 
Baubewilligungspflichtig sind danach alle künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten 
Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die in fester Beziehung zum Erdboden stehen 
und geeignet sind, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum 
äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. 
Art. 1a Abs. 2 BauG erklärt sodann in Übereinstimmung mit dem Bundesrecht auch reine 
Zweckänderungen (Umnutzungen) von Bauten, Anlagen und Einrichtungen grundsätzlich als 
baubewilligungspflichtig. Die Baubewilligung ist insofern eben auch eine Nutzungsbewilligung.9

3. Baubewilligungspflicht (formelle Rechtswidrigkeit); Massageraum

a) Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführenden in ihrer Wohnung im ehemaligen 
Kinderzimmer eine Massageliege aufgestellt haben und dort auch Massagen an Drittpersonen 
vom Beschwerdeführer 1 vorgenommen werden. Die Beschwerdeführenden sind jedoch der 
Ansicht, dass es sich bei diesen Massagen um eine hobbymässige und nicht um eine gewerbliche 
Tätigkeit handle und daher auch nicht von einer Zweckänderung im baurechtlichen Sinne 
gesprochen werden könne. Bereits aus diesem Grund sei diesbezüglich nicht von einer 
Baubewilligungspflicht auszugehen.

b) Der fragliche Raum wurde ursprünglich als Kinderzimmer bewilligt.10 Nun wird das Zimmer 
mitunter zur Durchführung von Massagen an Drittpersonen genutzt. Dem von den 
Beschwerdeführenden eingereichten «Kassabuch Massage» ist zu entnehmen, dass im Jahr 2018 
während 121 Tagen insgesamt 202 Massagen durchgeführt worden sind. Dass in gewissen 
Monaten keine bzw. weniger Massagen als gewöhnlich durchgeführt worden sind, ist primär auf 
gesundheitliche Gründe des Beschwerdeführers 1 oder Ferien zurückzuführen.11 Nach dem 

5 BGE 123 II 256 E. 3 und 113 Ib 314 E. 2b.
6 BGE 139 II 134 E. 5.2.
7 BGE 119 Ib 222 E. 3a; BGer 1C_127/2008 vom 4.12.2008, E. 2.2.
8 Vgl. zum Ganzen: Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 
2020, Art. 1a N. 10 mit weiteren Hinweisen.
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 24.
10 Vgl. Vorakten, pag. 2.
11 Vgl. Vorakten, pag. 1.

BVD 110/2021/174 

6/16

Gesagten kann nicht mehr von einer bloss «sporadischen» Massagetätigkeit an Drittpersonen 
gesprochen werden. Die betreffenden Massagen erfolgen sodann nicht unentgeltlich, sondern 
gegen Bezahlung.12 Die fragliche Massagetätigkeit wird vom Beschwerdeführer 1 steuerlich sogar 
als selbständige Erwerbstätigkeit deklariert.13 Zudem bezahlt er auf die betreffenden Einkünfte 
AHV-Beiträge.14 Bei den vom Beschwerdeführer 1 im ehemaligen Kinderzimmer durchgeführten 
Massagen an Drittpersonen handelt es sich also auch nicht mehr bloss um eine «hobbymässige», 
sondern um eine gewerbliche Tätigkeit. Dafür sprechen insbesondere auch die im «Kassabuch 
Massage» vermerkten Positionen «Massageöl 10 Kg» und «Visitenkarten».15 Schliesslich 
bezeichnet sich der Beschwerdeführer 1 selbst als «Kleingewerbler».16 Die Nutzung des 
ehemaligen Kinderzimmers als gewerblicher Massageraum stellt folglich eine Zweckänderung im 
baurechtlichen Sinne dar.

c) Gestützt auf Art. 1b Abs. 1 BauG befreit Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD17 Umnutzungen von 
Bauten und Anlagen dann von der Baubewilligungspflicht, wenn keine bau- oder umweltrechtlich 
relevanten Tatbestände betroffen sind. Solche Tatbestände sind aber z.B. betroffen, wenn die 
Zweckänderung Zonenvorschriften berührt oder wenn die Änderung zu einer wesentlichen 
Mehrbelastung der Erschliessungsanlagen (inkl. Parkplätze) führt. Eine Zweckänderung ohne 
bauliche Massnahmen ist nur dann nicht bewilligungspflichtig, wenn der neue Verwendungszweck 
der in der fraglichen Zone zugelassenen Nutzung entspricht und sich die Änderung hinsichtlich 
ihrer Auswirkungen auf Umwelt, Erschliessung (auch Parkplätze), Planung usw. als 
ausgesprochen geringfügig erweist und die Brandsicherheit nicht betroffen ist; oder anders 
ausgedrückt: wenn keine Auswirkungen zu erwarten sind, die eine präventive Kontrolle als nötig 
erscheinen lassen. Sind die mit der neuen Nutzung verbundenen Auswirkungen intensiver als die 
bisherigen, so ist von einer Baubewilligungspflicht auszugehen.18 Im Zweifelsfall ist die 
Baubewilligungspflicht zu bejahen.19

d) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Massagetätigkeit sei zonenkonform und 
führe zu keinen relevanten Immissionen. Es handle sich vielmehr um eine «stille» Tätigkeit. Eine 
Auswirkung auf die Parkplatzsituation der übrigen Anwohnerschaft könne zudem ausgeschlossen 
werden. So würden die Beschwerdeführenden über zwei Parkplätze verfügen und den wenigen 
Drittpersonen, die mit dem Auto zur Massage kämen, für die Dauer der Behandlung ihren eigenen 
Parkplatz vor dem Gebäude zur Verfügung stellen. Die Massagetätigkeit an Drittpersonen im 
ehemaligen Kinderzimmer habe auch sonst keine relevanten Auswirkungen auf die Erschliessung, 
weshalb sie bewilligungsfrei sei.

e) Die Wohnung der Beschwerdeführenden befindet sich in der Wohnzone W4. Gemäss 
Art. 90 Abs. 1 BauV20 dürfen in Wohnzonen «stille Gewerbe» unter bestimmten Voraussetzungen 
bewilligt werden. Die Gemeinden können die gewerbliche Nutzung weiter beschränken oder 
ausschliessen (Art. 90 Abs. 3 Bst. a BauV). Nach Art. 34 Abs. 1 BR21 sind die Wohnzonen für 
Wohnnutzungen bestimmt. «Nicht störende Kleingewerbe und Dienstleistungen» sind gemäss 
Art. 34 Abs. 2 BR jedoch zulässig. Die Einstufung «nicht störend» setzt nicht das Fehlen jeglichen 
Konfliktpotentials voraus; es ist aber eine Gesamtschau unter Einbezug des geplanten Vorhabens 

12 Vgl. «Kassabuch Massage» (Vorakten, pag. 1).
13 Vgl. E-Mail des Finanzamts der Stadt Langenthal vom 29. März 2019 (Vorakten, pag. 7).
14 Vgl. Schreiben der Beschwerdeführenden vom 30. Januar 2020 (Vorakten, pag. 73).
15 Vgl. Vorakten, pag. 1.
16 Vgl. Schreiben der Beschwerdeführenden vom 6. Juli 2019 (Vorakten, pag. 39).
17 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
18 Vgl. zum Ganzen: Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 24 mit Hinweisen.
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 21.
20 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
21 Baureglement der Stadt Langenthal vom 30. November 2003 (BR).

BVD 110/2021/174 

7/16

und der bestehenden Umgebung anzustellen.22 Die gewerbliche Massagetätigkeit des 
Beschwerdeführers 1 im ehemaligen Kinderzimmer stellt keine Wohnnutzung dar und tangiert 
damit die Zonenkonformität. Folglich ist die fragliche Zweckänderung bereits aus diesem Grund 
baubewilligungspflichtig. Es ist zwar denkbar, dass die gewerbliche Massagetätigkeit des 
Beschwerdeführers 1 – je nach konkreter Ausgestaltung und den damit einhergehenden 
Auswirkungen (insbesondere in Bezug auf die Erschliessungs- und Lärmsituation) – als nicht 
störendes Kleingewerbe bzw. nicht störende Dienstleistung im Sinne von Art. 34 Abs. 2 BR 
qualifiziert werden kann. Dies kann aber ebenfalls nur im Rahmen eines 
Baubewilligungsverfahrens geprüft werden. Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, 
für die Frage der Baubewilligungspflicht sei darauf abzustellen, ob so erhebliche Auswirkungen 
zu erwarten seien, dass eine präventive Kontrolle nötig sei, gilt Folgendes festzuhalten: Der 
Umstand, dass der Beschwerdeführer 1 einen zusätzlichen Parkplatz angemietet hat, um seiner 
Klientschaft während der Massagebehandlung eine Parkmöglichkeit anbieten zu können,23 lässt 
darauf schliessen, dass zumindest die mit der gewerblichen Massagetätigkeit verbundenen 
Auswirkungen auf die Erschliessungs- und Parkplatzanlagen intensiver sind als die bisherigen. 
Da es sich bei der umstrittenen Massagetätigkeit – soweit ersichtlich – um einen publikumsoffenen 
Dienstleistungsbetrieb handelt, sind insbesondere auch die Vorschriften des hindernisfreien 
Zugangs (Art. 22 BauG und Art. 85 BauV) sowie diejenigen der Sicherheit (inkl. Brandschutz) und 
Gesundheit (Art. 21 BauG) betroffen. Es besteht mit anderen Worten ein Interesse der 
Öffentlichkeit und der Nachbarschaft an einer vorgängigen Kontrolle. Dies dient letztlich auch den 
Beschwerdeführenden (Rechtssicherheit bzw. Schutz vor nachträglicher Intervention der 
Baupolizeibehörde oder Dritter).

f) Nach dem Gesagten stellt die gewerbliche Massagetätigkeit an Drittpersonen im 
ehemaligen Kinderzimmer eine baubewilligungspflichtige Zweckänderung dar, für die die 
Beschwerdeführenden bis heute kein Baugesuch eingereicht haben. Es ist zudem nicht ersichtlich 
und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht geltend gemacht, dass im Zeitpunkt der 
fraglichen Nutzungsänderung eine andere Rechtslage gegolten hätte bzw. die Zweckänderung 
damals noch baubewilligungsfrei gewesen wäre. Die Nutzung des ehemaligen Kinderzimmers als 
gewerblicher Massageraum ist daher formell rechtswidrig. Soweit die Massageliege für rein private 
Zwecke (im ehemaligen Kinderzimmer) aufgestellt wird, liegt hingegen kein 
baubewilligungspflichtiger Tatbestand und insofern auch kein formell rechtswidriger Zustand vor.

4. Baubewilligungspflicht (formelle Rechtswidrigkeit); Wohnraumerweiterung

a) Die Beschwerdeführenden verglasten den ehemaligen Balkon gemäss eigenen Angaben im 
Jahre 1997 und nutzten diesen fortan als Wintergarten. Die Integration des Wintergartens in den 
(beheizten) Wohnbereich habe sodann im Jahre 2011 stattgefunden.24 Die Beschwerdeführenden 
haben bei der Stadt Langenthal ein nachträgliches Baugesuch eingereicht und damit um 
Bewilligung der Integration des Wintergartens bzw. ehemaligen Balkons in den Wohnbereich 
ersucht. Sie haben die Bewilligungspflicht dieser Umnutzung und der damit verbundenen Arbeiten 
somit anerkannt. Dies wird von den Beschwerdeführenden auch nicht bestritten. Sie rügen jedoch, 
dass die Vorinstanz zu Unrecht nicht auf ihr nachträgliches Baugesuch eingetreten sei. In 
Anbetracht dessen, dass es sich bei den Beschwerdeführenden um Rechtslaien handle und die 
von ihnen eingereichten Unterlagen weitgehend zur Prüfung des nachträglichen Baugesuchs 
ausreichen würden, sei das Vorgehen der Vorinstanz überspitzt formalistisch und somit unhaltbar.

22 BGE 136 I 395 E. 4.3.3; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31 Bst. a.
23 Vgl. Vorakten, pag. 10, 20, 39 und 40.
24 Vgl. Schreiben des Beschwerdeführers 1 vom 16. April 2019 (Vorakten, pag. 10) und Schreiben der 
Beschwerdeführenden vom 6. Juli 2019 (Vorakten, pag. 39).

BVD 110/2021/174 

8/16

b) Überspitzter Formalismus als besondere Form der Rechtsverweigerung nach Art. 29 Abs. 1 
BV25 liegt vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die 
Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener 
Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und den Bürgern und 
Bürgerinnen den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt. Wohl sind im Rechtsgang 
prozessuale Formen unerlässlich, um die ordnungsgemässe und rechtsgleiche Abwicklung des 
Verfahrens sowie die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten. Nicht jede 
prozessuale Formstrenge steht demnach zu Art. 29 Abs. 1 BV im Widerspruch. Überspitzter 
Formalismus ist nur gegeben, wenn die strikte Anwendung der Formvorschriften durch keine 
schutzwürdigen Interessen gerechtfertigt ist, zum blossen Selbstzweck wird und die 
Verwirklichung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise erschwert oder verhindert.26

c) Baugesuche haben bestimmten formellen Anforderungen zu genügen. So ist ein Baugesuch 
auf dem dafür vorgesehenen amtlichen Formular einzureichen (Art. 10 Abs. 2 BewD). Dem 
Baugesuch sind nach Art. 10 Abs. 3 BewD sodann der Situationsplan, die Projektpläne und die 
allenfalls erforderlichen weiteren Unterlagen beizulegen. Bei allen Bauvorhaben ist zudem das 
Formular Erdbebensicherheit mit den darin geforderten Beilagen einzureichen (Art. 10 Abs. 3a 
BewD). Setzt die Bewilligung des Bauvorhabens die Erteilung einer Ausnahme voraus, so ist 
gemäss Art. 10 Abs. 4 BewD in der Baueingabe darum nachzusuchen. Bei Bauvorhaben, die der 
Energie- oder Umweltschutzgesetzgebung unterstehen, sind schliesslich auch die dort verlangten 
Unterlagen beizulegen (Art. 10 Abs. 5 BewD).

Stellt die Baubewilligungsbehörde bei der vorläufigen Prüfung formelle Mängel fest, weist sie 
gemäss Art. 18 Abs. 1 BewD das Baugesuch zur Verbesserung zurück. Auf ein wieder 
eingereichtes, noch immer formell mangelhaftes Gesuch tritt die Baubewilligungsbehörde gemäss 
Art. 18 Abs. 4 BewD nicht ein.

d) Der von den Beschwerdeführenden eingereichte Grundrissplan erfüllt nicht die 
Anforderungen an einen Projektplan gemäss Art. 14 BewD. Insbesondere geht aus diesem nicht 
hervor, welche Gebäudeteile abgebrochen worden sind. Ein Fassadenplan fehlt komplett. Ein 
solcher zählt gemäss Art. 14 Abs. 1 Bst. c BewD aber ebenfalls zu den erforderlichen 
Projektplänen und ist insbesondere zur Beurteilung der Balkonverglasung und Absturzsicherung 
zwingend nötig. Das Formular Erdbebensicherheit ist ebenfalls nicht vorhanden. Schliesslich 
fehlen auch noch andere, für die materielle Beurteilung des Baugesuchs notwendige Unterlagen 
bzw. die eingereichten Unterlagen sind teilweise unvollständig (z.B. Formular Brandschutz, 
Hindernisfreies Bauen und Energienachweis). Dem Vorbringen der Beschwerdeführenden, 
wonach die von ihnen eingereichten Unterlagen weitgehend zur Prüfung des nachträglichen 
Baugesuchs ausreichen würden, kann somit nicht gefolgt werden. Die Beschwerdeführenden 
erhielten zudem mehrfach Gelegenheit, ihr Baugesuch anzupassen bzw. die fehlenden 
Unterlagen nachzureichen (vgl. Sachverhalt, Ziffer 1). Selbst nachdem die Stadt die 
Beschwerdeführenden am 23. Juli 2021 mit dem (überarbeiteten) Verfügungsentwurf bedient 
hatte – aus welchem klar hervorgeht, dass die Vorinstanz aufgrund formeller Mängel nicht auf das 
nachträgliche Baugesuch eintreten würde –, unterliessen es die Beschwerdeführenden, ihr 
Baugesuch anzupassen bzw. die fehlenden Unterlagen nachzureichen. Die Vorinstanz ist daher 
gestützt auf Art. 18 Abs. 4 BewD zu Recht nicht auf das nachträgliche Baugesuch eingetreten und 
hat nicht überspitzt formalistisch gehandelt. Daran ändert auch der Umstand nichts, wonach die 
Beschwerdeführenden gemäss eigenen Angaben Rechtslaien sind. So hat die zuständige 
Bauinspektorin der Stadt Langenthal mit E-Mail vom 18. Dezember 2019 dem Beschwerdeführer 1 

25 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
26 BGer 1C_475/2019 vom 29.1.2020, E. 3.2.

BVD 110/2021/174 

9/16

empfohlen, eine Fachperson (Architekt, Hochbauzeichner o.ä.) zur Ausarbeitung der fehlenden 
Unterlagen zu engagieren.27 Spätestens ab dem 25. Februar 2021 waren die 
Beschwerdeführenden zudem anwaltlich vertreten.28

e) Zusammengefasst handelt es sich bei der Integration des Wintergartens bzw. ehemaligen 
Balkons in den beheizten Wohnbereich um einen baubewilligungspflichtigen Vorgang, für den 
keine Baubewilligung vorliegt. Folglich ist auch diesbezüglich formelle Rechtswidrigkeit gegeben.

5. Materielle Rechtswidrigkeit; Allgemeines

Selbst in Ermangelung eines nachträglichen Baugesuchs (oder wenn auf ein solches wegen 
Verspätung oder sonstiger Ungültigkeit nicht eingetreten werden kann) ist wenigstens summarisch 
zu prüfen, ob die im Streit liegende Anlage oder Nutzung materiell rechtswidrig ist, sofern darüber 
nicht schon rechtskräftig entschieden worden ist. Denn es wäre unverhältnismässig, eine an sich 
bewilligungsfähige Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens der förmlichen Baubewilligung 
(formelle Rechtswidrigkeit) schleifen bzw. beseitigen zu lassen.29

6. Baubewilligungsfähigkeit (materielle Rechtswidrigkeit); Massageraum

a) Wie bereits erwähnt (vgl. E. 3e), ist es zwar denkbar, dass die gewerbliche Massagetätigkeit 
des Beschwerdeführers 1 je nach konkreter Ausgestaltung als nicht störendes Kleingewerbe bzw. 
nicht störende Dienstleistung im Sinne von Art. 34 Abs. 2 BR qualifiziert werden kann. Letztlich 
kann dies jedoch nur im Rahmen eines «ordentlichen» Baubewilligungsverfahrens und unter 
Vorlage eines verbindlichen Betriebskonzepts (Anzahl Behandlungen, Öffnungszeiten etc.) 
beurteilt werden. So hängt die Qualifikation der gewerblichen Massagetätigkeit des 
Beschwerdeführers 1 als «nicht störend» bzw. deren Zonenkonformität insbesondere davon ab, 
wie häufig und zu welchen Zeiten die Massagen durchgeführt werden. Trotz entsprechender 
Aufforderung seitens der Vorinstanz30 haben es die Beschwerdeführenden aber bis heute 
unterlassen, ein Betriebskonzept einzureichen. Die Aussagen der Beschwerdeführenden 
vermögen das fehlende Betriebskonzept ebenso wenig zu ersetzen wie das in den Akten 
befindliche «Kassabuch Massage». So sind diese weder detailliert genug noch lässt sich daraus 
eine Verbindlichkeit gegenüber den Beschwerdeführenden ableiten. Gestützt auf eine 
summarische Prüfung ist die gewerbliche Massagetätigkeit an Drittpersonen im ehemaligen 
Kinderzimmer folglich nicht bewilligungsfähig. Schliesslich gilt zu beachten, dass es vorliegend 
nicht um die Beseitigung bzw. Schleifung einer Baute oder Anlage geht, sondern lediglich um die 
Unterlassung einer nicht bewilligten Nutzung (Benützungsverbot des ehemaligen Kinderzimmers 
für gewerbliche Zwecke). Dies ist möglich, ohne dass dabei die bereits getätigten Investitionen 
zerstört werden. So kann das ehemalige Kinderzimmer weiterhin als Wohnraum bzw. für private 
Zwecke verwendet werden. Letzteres gilt auch für die Massageliege und das meiste andere 
Material, das im Hinblick auf die gewerbliche Massagetätigkeit angeschafft worden ist (Massageöl, 
Sterilium, Liegetücher etc.). Es ist daher fraglich, ob in Bezug auf die Nutzung des ehemaligen 
Kinderzimmers als gewerblicher Massageraum – trotz Fehlens eines (nachträglichen) 
Baugesuchs – überhaupt eine summarische Prüfung der Bewilligungsfähigkeit nötig gewesen 
wäre.

27 Vgl. Vorakten, pag. 75.
28 Vgl. Vollmacht vom 25. Februar 2021 (Vorakten, pag. 82).
29 Vgl. statt vieler VGE 2018/243 vom 27.1.2020, E. 2.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 15a mit weiteren 
Hinweisen.
30 Vgl. Vorakten, pag. 12 und 61.

BVD 110/2021/174 

10/16

b) Die Bewilligungsfähigkeit der gewerblichen Massagetätigkeit an Drittpersonen im 
ehemaligen Kinderzimmer ist im Übrigen auch wegen der Parkplatzsituation fraglich. So müssen 
Abstellplätze auf fremdem Boden sowohl nach kantonalem (Art. 49 Abs. 3 BauV) als auch nach 
kommunalem Recht (Art. 6 PPR31) grundbuchlich sichergestellt sein. Dazu ist der Abschluss eines 
entsprechenden Dienstbarkeitsvertrages erforderlich; ein blosser Mietvertrag, auch wenn er im 
Grundbuch vorgemerkt ist, genügt nicht. Genügend ist hingegen Miteigentum.32 Die 
Beschwerdeführenden sind Eigentümerin und Eigentümer des Parkplatzes Nr. 3 auf der an die 
Liegenschaft J.________strasse 29 angrenzenden Parzelle Nr. B.________. Der 
Beschwerdeführer 1 hat zudem einen Mietvertrag für einen Einstellhallenplatz abgeschlossen.33 
Müssten die Beschwerdeführenden aufgrund ihrer Wohnung und der gewerblichen 
Massagetätigkeit des Beschwerdeführers 1 tatsächlich zwei Autoabstellplätze vorweisen (wovon 
die Vorinstanz offenbar ausgeht), dürfte der angemietete Parkplatz nach dem Gesagten also nicht 
angerechnet werden. Da die gewerbliche Massagetätigkeit an Drittpersonen im ehemaligen 
Kinderzimmer bereits aus anderen Gründen nicht bewilligungsfähig ist (vgl. E. 6a), kann die Frage 
des genügenden Parkplatznachweises letztlich aber offen bleiben.

7. Baubewilligungsfähigkeit (materielle Rechtswidrigkeit); Wohnraumerweiterung

a) In der Wohnzone W4, in welcher sich die Wohnung der Beschwerdeführenden befindet, gilt 
gemäss Art. 31 BR eine Ausnützungsziffer von 0.80. Gemäss Art. 26 Abs. 1 BR gilt für den Begriff 
der Ausnützungsziffer die Begriffsbestimmung in Art. 93 BauV. Die Art. 93 bis 98 BauV wurden 
zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der BMBV34 am 25. Mai 2011 aufgehoben. Die 
Gemeinden haben jedoch bis zum 31. Dezember 2023 Zeit, ihre baurechtliche Grundordnung den 
Bestimmungen der BMBV anzupassen. Bis zur Anpassung der baurechtlichen Grundordnung 
finden die bisherigen aArt. 93 bis 98 Abs. 1 BauV Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Die 
Stadt Langenthal hat ihre baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV 
angepasst. Gemäss aArt. 93 Abs. 1 BauV ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl zwischen 
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche.

b) Im nachträglichen Baugesuch der Beschwerdeführenden fehlen Angaben zur 
Bruttogeschoss- und Landfläche; Gleiches gilt in Bezug auf die Ausnützungsziffer.35 Den in den 
Akten befindlichen Unterlagen zum Bauentscheid vom 5. November 1979, mit welchem unter 
anderen die Liegenschaft J.________strasse 29 bewilligt worden ist, lässt sich jedoch entnehmen, 
dass bereits mit der (Gesamt-)Überbauung von 1979 die Ausnützungsziffer 0.823 betragen hat.36 
Dabei gilt zu beachten, dass bei den damals bewilligten Liegenschaften bei allen Wohnungen 
offene Balkone vorgesehen waren bzw. diese bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht 
mitberücksichtigt worden sind.37 Die durch die Integration des Wintergartens bzw. ehemaligen 
(ursprünglich offenen) Balkons in den Wohnbereich zusätzlich geschaffene beheizte Wohnfläche 
(ca. 6 m2) muss nun aber bei der Berechnung der Ausnützungsziffer ebenfalls mitberücksichtigt 
werden (vgl. aArt. 93 Abs. 2 BauV). Dadurch wird die in der Wohnzone W4 maximal zulässige 
Ausnützungsziffer von 0.80 weiter überschritten. Zum selben Ergebnis gelangt man, wenn man 
bei der Berechnung der Ausnützungsziffer auf die heutige Grundstücksfläche der Parzelle 
Nr. H.________ (1292 m2) sowie die «Bruttofläche» der darauf befindlichen Liegenschaften 
J.________strasse 29/29a gemäss Bauentscheid vom 5. November 1979 (1196.16 m2) abstellt: 

31 Parkplatzreglement der Stadt Langenthal vom 10. November 1987 (PPR).
32 Vgl. zum Ganzen: Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 16–18 N. 24 mit Hinweisen.
33 Vgl. Vorakten, pag. 20.
34 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).
35 Vgl. Vorakten, pag. 36.
36 Vgl. Vorakten, pag. 55.
37 Vgl. Vorakten, pag. 54 f.

BVD 110/2021/174 

11/16

So beträgt die Ausnützungsziffer in diesem Fall 0.926 bzw. 0.931 unter Berücksichtigung der 
streitigen Wohnraumerweiterung. Selbst wenn die «Bruttofläche» der Gesamtüberbauung gemäss 
Bauentscheid vom 5. November 1979 (7167.12 m2) der für die Beschwerdeführenden 
vorteilhafteren Grundstücksfläche der heutigen Parzellen Nrn. H.________, F.________, 
G.________, I.________, K.________, B.________ und L.________ (8888 m2) gegenübergestellt 
wird, resultiert daraus eine Ausnützungsziffer von 0.806 bzw. 0.807 unter Berücksichtigung der 
streitigen Wohnraumerweiterung.38 Gerundet auf zwei Dezimalstellen ist die in der Wohnzone W4 
maximal zulässige Ausnützungsziffer also auch in diesem Fall überschritten. Art. 31 BR sieht für 
die Wohnzone W4 ausdrücklich eine Ausnützungsziffer mit zwei Dezimalstellen vor; für die 
meisten anderen Zonen gelten Ausnützungsziffern mit bloss einer Dezimalstelle. Auch wenn die 
Überschreitung der Ausnützungsziffer je nach Berechnungsgrundlagen sehr gering ist, darf der 
für die Beschwerdeführenden daraus resultierende Nutzen (zusätzlicher Wohnraum im Umfang 
von ca. 6 m2) nicht vernachlässigt werden.39

c) Gestützt auf eine summarische Prüfung führt die Integration des Wintergartens bzw. 
ehemaligen Balkons in den Wohnbereich zu einer (zusätzlichen) Überschreitung der 
Ausnützungsziffer. Die betreffende Umnutzung und die damit verbundenen Arbeiten sind folglich 
ebenfalls nicht bewilligungsfähig bzw. materiell rechtswidrig.

8. Wiederherstellung; Allgemeines

a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, 
so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die 
Wiederherstellung kann auf Schleifung (Abbruch) widerrechtlicher Bauten oder Bauteile lauten, 
eine Unterlassung oder Änderung der Nutzung oder eine andere Anpassung an den 
rechtmässigen Zustand verlangen oder zum Wiederaufbau widerrechtlich abgebrochener Bauten 
oder Bauteile verpflichten.40

b) Die Wiederherstellung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf 
den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD). Eine 
Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel 
zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die 
Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.41 
Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist im 
Allgemeinen gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und 
an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, 
generell gross ist. Es gilt zu verhindern, dass illegal Bauende bessergestellt werden als Bauwillige, 
die gesetzeskonform vorgängig ein Baugesuch stellen. Besonderes Gewicht kommt dem 
öffentlichen Interesse am konsequenten Vollzug des Bau-, Planungs- und Umweltrechts 
ausserhalb des Baugebiets zu. Ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht aber generell an der 
Durchsetzung der Zonenordnung, auch innerhalb des Bauzone, insbesondere auch am Schutz 
der Wohnzone vor übermässigen Immissionen. Ein zusätzliches öffentliches Interesse kann sich 
aus der Gefahr ergeben, dass sich Gleiches wiederholen könnte (Präjudizwirkung).42 Bei gutem 

38 Vgl. auch Berechnungen der Vorinstanz vom 7. Oktober 2019 (Vorakten, pag. 42).
39 Vgl. BVD 120/1990/29 vom 20.7.1990, E. 3.
40 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 8.
41 BVR 2013 S. 85 E. 5.1; VGE 2015/350 vom 25.2.2016, E. 2.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 und 9c 
mit weiteren Hinweisen.
42 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a mit Hinweisen.

BVD 110/2021/174 

12/16

Glauben der Bauherrschaft kann die Wiederherstellung unterbleiben, wenn nicht gewichtige 
öffentliche oder private (nachbarliche) Interessen sie gebieten. Allgemein wird vorausgesetzt, 
dass die Bewilligungspflicht für Bauvorhaben bekannt ist. Wer bauen und nutzen will, muss sich 
um die Zulässigkeit seines Tuns kümmern und sich bei den Behörden nach der Bewilligungspflicht 
erkundigen.43

c) Die Anordnung einer Wiederherstellung nach langem Zeitablauf kann mit den Geboten der 
Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes in Konflikt geraten. Art. 46 Abs. 3 BauG bestimmt 
daher, dass im Regelfall die Wiederherstellung nach Ablauf von fünf Jahren seit Erkennbarkeit der 
Baurechtsverletzung nicht mehr angeordnet werden kann, es sei denn, zwingende öffentliche 
Interessen würden sie erfordern. Erkennbar ist ein rechtswidriger Zustand, wenn er von der 
zuständigen Behörde bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte erkannt werden können und 
müssen. Der Ablauf der Frist darf aber nicht leichthin angenommen werden, denn die 
Baupolizeibehörden sind nicht gehalten, regelmässig nach allfälligen, widerrechtlichen Bauten zu 
suchen. Um die Frist von fünf Jahren zu wahren, muss nicht unbedingt schon die 
Wiederherstellung verfügt werden; die Frist ist bereits gewahrt mit der Aufforderung der Behörde, 
ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, mit dem tatsächlichen Einreichen eines solchen oder 
mit der Zusicherung, dass der rechtswidrige Zustand innert nützlicher Frist beseitigt werde. Die 
blosse Anzeige oder Intervention Dritter genügt hingegen nicht zur Fristwahrung.44

9. Wiederherstellung; Massageraum

a) In Bezug auf das ehemalige Kinderzimmer ordnete die Vorinstanz die Entfernung der 
Massageliege an und erliess gleichzeitig ein Verbot, den betreffenden Raum gewerblich zu 
nutzen. Das von der Vorinstanz erlassene Benützungsverbot ist geeignet und erforderlich, um das 
öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Zonenordnung zu verwirklichen und die 
baurechtliche Ordnung bzw. den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Gleichzeitig hat das 
Benützungsverbot auch präjudizielle Wirkung und zwar sowohl in Bezug auf die 
Beschwerdeführenden als auch in Bezug auf die Allgemeinheit. Das Benützungsverbot ist für die 
Beschwerdeführenden ausserdem zumutbar. Es hat für den Beschwerdeführer 1 zwar eine 
Einkommenseinbusse zur Folge. Diese dürfte jedoch nicht allzu gross ins Gewicht fallen bzw. 
überwiegt nicht die (teilweise gewichtigen) öffentlichen Interessen, die für das Benützungsverbot 
sprechen (Einhaltung der baurechtlichen Ordnung bzw. Durchsetzung der Zonenordnung und 
Präjudizwirkung). So bezeichnen die Beschwerdeführenden die gewerbliche Massagetätigkeit des 
Beschwerdeführers 1 selbst als «Hobby». In den Schreiben vom November 2019 und 30. Januar 
2020 führt der Beschwerdeführer 1 zudem aus, dass wenn die zur Verfügung stehenden 
Parkplätze nicht ausreichen würden, er seine Tätigkeit sofort beenden würde.45 Dem 
Beschwerdeführer 1 steht es ferner frei, seine gewerbliche Massagetätigkeit andernorts 
anzubieten. Folglich werden durch das von der Vorinstanz angeordnete Benützungsverbot auch 
die im Hinblick auf die gewerbliche Massagetätigkeit gemachten Investitionen nicht nutzlos. So 
kann die Massageliege und das meiste andere Material, das im Hinblick auf die gewerbliche 
Massagetätigkeit angeschafft worden ist (Massageöl, Sterilium, Liegetücher etc.) auch andernorts 
oder für private Zwecke verwendet werden. Das ehemalige Kinderzimmer kann weiterhin zu 
Wohnzwecken genutzt werden (vgl. auch E. 6a). Die Beschwerdeführenden machen schliesslich 
richtigerweise nicht geltend, gutgläubig gehandelt zu haben. Geschützt wird im Übrigen nicht der 
gute Glauben an sich, sondern nur die gestützt auf ihn getätigten Dispositionen, insbesondere 

43 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a mit Hinweisen.
44 Vgl. zum Ganzen: Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11 f.
45 Vgl. Vorakten, pag. 68 und 73.

BVD 110/2021/174 

13/16

bauliche Investitionen, die nicht ohne Schaden rückgängig gemacht werden können.46 Solche 
liegen in Bezug auf die gewerbliche Massagetätigkeit des Beschwerdeführers 1, wie soeben 
ausgeführt, nicht vor. Nach dem Gesagten ist das von der Vor-instanz angeordnete 
Benützungsverbot nicht zu beanstanden.

b) Anders verhält es sich in Bezug auf die von der Vorinstanz angeordnete Entfernung der 
Massageliege aus dem ehemaligen Kinderzimmer. Dies wäre zwar leicht und ohne finanziellen 
Aufwand möglich. Wie aber bereits erwähnt, kann bzw. darf die Massageliege für rein private 
Zwecke baubewilligungsfrei genutzt werden, insbesondere auch im ehemaligen Kinderzimmer. 
Folglich besteht kein Raum, um deren Entfernung (aus dem ehemaligen Kinderzimmer) zu 
verlangen. Die betreffende Wiederherstellungsmassnahme erweist sich insoweit als unzulässig 
und ist aufzuheben.

10. Wiederherstellung; Wohnraumerweiterung

a) In Bezug auf die Wohnraumerweiterung verfügte die Vorinstanz im angefochtenen 
Entscheid die Entfernung der Glaselemente inkl. der Haltevorrichtungen beim ursprünglich 
offenen Balkon sowie die Entfernung der Heizung im betreffenden Bereich. Ferner ordnete sie 
den Wiedereinbau der rückgebauten Aussenwand inkl. Balkontüre an, so dass der rechtmässige 
Zustand gemäss Baubewilligung vom 5. November 1979 wiederhergestellt sei. Das öffentliche 
Interesse an den betreffenden Wiederherstellungsmassnahmen besteht in erster Linie ebenfalls 
in der Einhaltung der baurechtlichen Ordnung. Ausserdem sprechen auch hier präjudizielle 
Gründe für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Die von der Vorinstanz 
angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen sind sodann geeignet, um diese öffentlichen 
Interessen zu verwirklichen. Ebenso sind die betreffenden Massnahmen erforderlich. So sind 
keine milderen Massnahmen mit gleicher Wirkung ersichtlich. Die von der Vorinstanz 
angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen sind für die Beschwerdeführenden grundsätzlich 
auch zumutbar. Zwar sind damit diverse Kosten verbunden (Abbruch- und Wiederaufbaukosten) 
und die ursprünglichen Investitionskosten (von den Beschwerdeführenden auf CHF 15 000.– 
beziffert47) gehen durch die Wiederherstellungsmassnahmen verloren (wobei zu beachten gilt, 
dass sich der Betrag von CHF 15 000.– auf die Umbauarbeiten in allen Zimmern der Wohnung 
bzw. an allen Böden und Decken bezieht und nicht bloss auf die streitige 
Wohnraumerweiterung48). Diese rein finanziellen Interessen überwiegen die öffentlichen 
Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands jedoch nicht. Dies gilt umso 
mehr, als die Beschwerdeführenden den betreffenden Bereich weiterhin nutzen können. 
Schliesslich kann den Beschwerdeführenden auch kein gutgläubiges Handeln zugesprochen 
werden. Daran ändert auch der Umstand nichts, wonach sie sich auf die Meinung eines 
Fachmannes verlassen hätten, der ihnen erklärt habe, dass die fraglichen Veränderungen nicht 
baubewilligungspflichtig seien. So muss sich die Bauherrschaft das Wissen(müssen) von ihr 
beigezogenen Fachpersonen anrechnen lassen.49

b) Zu beachten gilt vorliegend aber, dass die aktuelle Verglasung des ursprünglich offenen 
Balkons seit spätestens Juni 2013 besteht bzw. vom öffentlichen Strassenraum aus sichtbar ist. 
Dies ergibt sich aus den anlässlich des Augenscheins vom 9. Mai 2019 aufgenommenen Fotos50 
sowie den beiden vom Rechtsamt mit Verfügung vom 24. November 2021 von Amtes wegen zu 
den Akten genommenen Aufnahmen aus Google Street View. Letztere zeigen unter anderem die 

46 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a mit Hinweisen.
47 Vgl. Vorakten, pag. 37.
48 Vgl. Schreiben der Beschwerdeführenden vom 6. Juli 2019 (Vorakten, pag. 39).
49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. b mit Hinweisen.
50 Vgl. Vorakten, pag. 17 f.

BVD 110/2021/174 

14/16

Südostfassade der Liegenschaft J.________strasse 29 bzw. die Verglasung des ehemaligen 
Balkons und wurden im Juni 2013 aufgenommen. Die aktuelle Verglasung des ursprünglich 
offenen Balkons ist also spätestens seit diesem Zeitpunkt für die Vorinstanz erkennbar gewesen. 
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass es sich gemäss Vorinstanz bei der 
J.________strasse nicht um eine Durchgangsstrasse, sondern lediglich um eine 
Gemeindestrasse ausserhalb des Zentrums von Langenthal handle. Die Vorinstanz hat erstmals 
mit Schreiben vom 11. April 2019, mithin nach mehr als fünf Jahren, die Beschwerdeführenden 
aufgefordert, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.51 Die Entfernung der Glaselemente 
inkl. der Haltevorrichtungen kann folglich nicht mehr verlangt werden, zumal auch keine 
zwingenden öffentlichen Interessen vorliegen, die eine entsprechende Wiederherstellung trotz 
Zeitablaufs verlangen würden. Die betreffende, von der Vorinstanz angeordnete 
Wiederherstellungsmassnahme erweist sich insoweit als unzulässig und ist aufzuheben.

c) Anders verhält es sich in Bezug auf die von der Vorinstanz angeordnete Entfernung der 
Heizung und den Wiedereinbau der rückgebauten Aussenwand inkl. Balkontüre. Denn die 
Verglasung des ursprünglich offenen Balkons lässt nicht automatisch darauf schliessen, dass im 
Gebäudeinnern auch eine beheizte Wohnraumerweiterung stattgefunden hat. Die Umnutzung des 
Wintergartens bzw. ehemaligen, ursprünglich offenen Balkons in beheizten Wohnraum und die 
damit verbundenen baulichen Massnahmen im Innern der Wohnung waren für die Vorinstanz mit 
anderen Worten trotz der von aussen sichtbaren Balkonverglasung nicht erkennbar. Es liegen 
auch sonst keine Beweise dafür vor, dass im Zeitpunkt des Schreibens der Vorinstanz vom 
11. April 2019 (erstmalige Aufforderung zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs) die 
Umnutzung des Wintergartens bzw. ehemaligen Balkons in beheizten Wohnraum bereits seit mehr 
als fünf Jahren für die Baupolizeibehörde erkennbar war. Etwas anderes ergibt sich insbesondere 
auch nicht aus der Auftragsbestätigung der M.________ AG vom 23. August 2007.52 So hat die 
Integration des Wintergartens bzw. ehemaligen Balkons in den beheizten Wohnbereich gemäss 
den eigenen Angaben der Beschwerdeführenden erst im Jahre 2011 stattgefunden.53 Die 
Beschwerdeführenden können aus der Auftragsbestätigung von 2007 folglich von Anfang an 
nichts zu ihren Gunsten ableiten hinsichtlich Erkennbarkeit der unrechtmässigen Umnutzung in 
beheizten Wohnraum. Die Beweislast dafür, dass seit Erkennbarkeit mehr als fünf Jahre 
verstrichen sind, liegt bei der Bauherrschaft.54 Gleich nachdem die Vorinstanz am 28. März 2019 
die baupolizeiliche Anzeige erhalten und damit Kenntnis von der unrechtmässigen Umnutzung in 
beheizten Wohnraum erlangt hatte, wurde sie schliesslich aktiv und hat die Beschwerdeführenden 
mit Schreiben vom 11. April 2019 zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs 
aufgefordert.55 Nach dem Gesagten sind die von der Vorinstanz angeordnete Entfernung der 
Heizung im Bereich des ehemaligen Wintergartens bzw. Balkons und der Wiedereinbau der 
rückgebauten Aussenwand inkl. Balkontüre weder zu spät erfolgt noch sonst wie zu beanstanden.

11. Zusammenfassung

a) Zusammengefasst hat die Stadt Langenthal den angefochtenen Entscheid, soweit sich 
dieser auf das Nichteintreten betreffend das nachträgliche Baugesuch der Beschwerdeführenden, 
das gewerbliche Benützungsverbot für das ehemalige Kinderzimmer sowie die Entfernung der 
Heizung im Bereich des ehemaligen Wintergartens bzw. Balkons und den Wiedereinbau der 
rückgebauten Aussenwand inkl. Balkontüre bezieht, zu Recht erlassen. In Bezug auf die 

51 Vgl. Vorakten, pag. 9.
52 Vgl. Beschwerdebeilage 3.
53 Vgl. Schreiben des Beschwerdeführers 1 vom 16. April 2019 (Vorakten, pag. 10) und Schreiben der 
Beschwerdeführenden vom 6. Juli 2019 (Vorakten, pag. 39).
54 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11a drittes Lemma mit Hinweis.
55 Vgl. Vorakten, pag. 6. ff.

BVD 110/2021/174 

15/16

Entfernung der Massageliege aus dem ehemaligen Kinderzimmer sowie die Entfernung der 
Glaselemente inkl. der Haltevorrichtungen beim ehemaligen Wintergarten bzw. Balkon erweist 
sich der angefochtene Entscheid hingegen als unrechtmässig und ist aufzuheben. Insoweit ist die 
Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der ursprünglich offene Balkon kann 
nach Durchführung der als rechtmässig beurteilten Wiederherstellungsmassnahmen demnach als 
«unbeheizter Wintergarten» weitergenutzt werden.

b) Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung stehenden 
Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf die von den Beschwerdeführenden 
zusätzlich beantragten Beweismassnahmen (Parteibefragung und Augenschein) kann daher 
verzichtet werden, da von diesen keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten sind.

12. Kosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 1 erster Satz VRPG56). Diese wird festgesetzt auf CHF 1500.– (Art. 103 Abs. 2 
VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV57).

Die Verfahrenskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 108 Abs. 1 
VRPG). Die Beschwerdeführenden obsiegen vorliegend nur teilweise. Es rechtfertigt sich daher, 
den Beschwerdeführenden drei Fünftel der Verfahrenskosten, ausmachend CHF 900.–, zur 
Bezahlung aufzuerlegen. Die Stadt Langenthal ist nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen, 
weshalb ihr keine Verfahrenskosten auferlegt werden können (Art. 108 Abs. 2 zweiter Satz 
VRPG). Die restlichen Verfahrenskosten trägt daher der Kanton. Die Beschwerdeführenden 
haften solidarisch für den gesamten auf sie entfallenden Betrag.

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten der Beschwerdeführenden sind in analoger 
Anwendung des zuvor Ausgeführten zu zwei Fünfteln der Stadt Langenthal aufzuerlegen. Da die 
Beschwerdebeilagen 3 und 4 für den vorliegenden Entscheid nicht massgebend sind, kann der 
Umstand, dass die betreffenden Beilagen erst im vorliegenden Beschwerdeverfahren und nicht 
bereits im vorinstanzlichen Verfahren von den Beschwerdeführenden eingereicht worden sind, 
entgegen der Ansicht der Vorinstanz, nicht (zusätzlich) bei der Verlegung der Parteikosten 
berücksichtigt werden.

Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden beläuft sich auf CHF 4100.– (inkl. 
Auslagen, zzgl. Mehrwertsteuer) und gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Stadt Langenthal 
hat daher den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von CHF 1640.– (inkl. Auslagen, 
zzgl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

56 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
57 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

BVD 110/2021/174 

16/16

III. Entscheid

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziffer IV/2 der Verfügung der Stadt Langen-
thal vom 3. September 2021 aufgehoben, soweit sich diese auf die Entfernung der 
Massageliege aus dem ehemaligen Kinderzimmer sowie die Entfernung der Glaselemente 
inkl. Haltevorrichtungen beim ehemaligen Wintergarten bzw. Balkon bezieht.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann, und 
die Verfügung der Stadt Langenthal vom 3. September 2021 bestätigt.

2. Den Beschwerdeführenden werden Verfahrenskosten im Betrag von CHF 900.– zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für diesen Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Die Stadt Langenthal hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von 
CHF 1640.– (inkl. Auslagen, zzgl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal, Bauinspektorat, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.