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**Case Identifier:** 813ae8f0-e276-5668-b435-e6f440a6b3a2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-04-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 30.04.2020 A/1100/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1100-2019_2020-04-30.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1100/2019-LDTR ATA/425/2020  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 30 avril 2020 

 

   dans la cause 

 

A______ 
représentée par Me François Bellanger, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OCLPF 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
4 novembre 2019 (JTAPI/973/2019) 

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A/1100/2019 

EN FAIT 

1)  A______ (ci-après : A______) a acquis, dans le cadre d’une vente aux 
enchères publiques, la parcelle no 1______ du cadastre de B______, à l’adresse 
rue C______.  

  Antérieurement, cet immeuble appartenait à la société D______. 

  Sur cette parcelle a été édifié, avant 1919, le bâtiment 2______, constitué de 
quatre niveaux hors sol et destinés à de l’habitation et à des activités. 

2)  Le 12 décembre 2018, A______, par l’intermédiaire de son conseil, a 
interpellé l’office cantonal du logement et de la planification foncière du 
département du territoire (ci-après : le département). 

  Après avoir rappelé la teneur de la législation, A______ expliquait que, lors 
de l’adjudication, l’immeuble en question était entièrement vide et qu’aucun des 
appartements n’avait fait l’objet d’un contrat de bail ou de tout autre acte 
apparenté à un contrat de bail. Les appartements en question n’entraient dès lors 
pas dans le champ de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Ils pouvaient être soumis au régime de la 
propriété par étages (ci-après : PPE) et proposés à la vente.  

  Toutefois, il appartenait au département de statuer. En conséquence, la 
position formelle de l’autorité était demandée, afin que des frais importants visant 
à la commercialisation des appartements puissent être engagés. 

3)  Le 11 février 2019, le département s’est déterminé. 

  Les appartements de l’immeuble avaient été détenus en bloc par un 
propriétaire unique depuis 2002. Il ressortait des dossiers du département que, en 
2006, le bâtiment comportait un appartement de six pièces au rez-de-chaussée, un 
appartement de six pièces au premier étage, un appartement de quatre pièces et un 
de trois pièces au deuxième étage, ainsi qu’un appartement de cinq pièces et un de 
huit pièces au troisième étage. 

  L’immeuble avait intégralement été acquis en 2009 par une société, devenue 
par la suite D______, puis D______ en liquidation.  

  Un état locatif communiqué en 2013 faisait état d’un appartement de sept 
pièces et demi au rez-de-chaussée, d’un appartement de sept pièces et demi au 
premier étage, d’un appartement de quatre pièces et d’un appartement de trois 

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pièces au deuxième étage, ainsi que deux appartements de huit pièces en duplex 
au troisième étage. 

  La modification de typologie réalisée en 2006 et 2013 n’avait pas fait l’objet 
d’une procédure d’autorisation auprès du département. 

  Dans ces conditions, une autorisation d’acquérir aurait dû être demandée 
avant l’adjudication, mais le défaut d’autorisation n’invalidait pas cette 
adjudication.  

  Les dispositions citées par A______ ne s’appliquaient que lorsque le 
propriétaire ne possédait qu’un seul appartement dans un immeuble et non, 
lorsque, comme en l’espèce, l’ensemble des appartements était en main du même 
propriétaire. 

  De plus, il apparaissait que des travaux avaient été réalisés sans autorisation. 
Il s’agissait d’une infraction qui ferait l’objet d’une instruction menée par 
l’autorité. 

  Ce courrier se terminait avec la mention : 

  « Pour ce qui concerne la vente des logements, nous accueillerons 
favorablement une vente des appartements en bloc, mais nous ne délivrerons pas 
d’autorisation pour une vente des appartements de façon individualisée, qui irait 
manifestement à l’encontre de l’intérêt public du maintien du parc locatif sur notre 
canton ». 

4)  Le 15 mars 2019, A______ a saisi le Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI) d’un recours contre le courrier précité. 

  Même si ce dernier ne remplissait pas formellement les conditions d’une 
décision, il en constituait matériellement une au sens de l’art. 4 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) : l’autorité prenait 
formellement position sur la question de la vente individualisée des appartements 
de l’immeuble concerné. Dans l’hypothèse où, une fois les lots de propriété par 
étages constitués, le département serait saisi de requêtes en autorisation de vente, 
ces requêtes seraient refusées. 

  Selon l’art. 11 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - 
L 5 20.01), un appartement était considéré comme étant offert en location si, lors 
du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner : 

- il était loué ; 

- il était vide ou vacant, mais précédemment loué par le propriétaire actuel ;  

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- il était occupé par son propriétaire, mais précédemment loué par ce dernier. 

  Ces conditions ne s’appliquaient pas uniquement aux ventes individuelles, 
mais aussi aux ventes en bloc. De plus, le département avait considéré à tort que 
l’immeuble en question était soumis au régime de la PPE, ce qui n’était pas le cas. 

  La décision litigieuse devait être annulée. 

5)  Le 22 mai 2019, le département a conclu principalement à l’irrecevabilité du 
recours : le courrier litigieux n’était pas une décision, mais bien un renseignement 
communiqué aux justiciables. 

  Subsidiairement, le département relevait que, si le courrier devait être 
qualifié de décision, il s’agirait d’une décision incidente, et le recours serait tardif. 

  Dans l’hypothèse où le TAPI considérerait le recours comme étant 
recevable, un délai devait être accordé au département pour se déterminer au fond. 

6)  Le 6 juin 2019, A______ a maintenu ses conclusions. Le courrier litigieux 
constituait une décision, qui n’était pas une décision incidente. En tout état, s’il 
s’agissait d’une décision incidente, les conditions pour qu’elle soit sujette à 
recours étaient remplies, dès lors qu’il serait disproportionné d’exiger la 
constitution d’une PPE, coûteuse, avant de pouvoir demander l’autorisation de 
vente au département 

7)  Le 4 juillet 2019, le département a dupliqué, maintenant ses conclusions 
antérieures. A______ ne pouvait demander au département de garantir que les 
ventes seraient autorisées. Il appartenait à cette dernière de produire, en temps 
voulu, les pièces utiles faisant valoir que des éléments privés prépondérants 
permettraient d’octroyer les autorisations de vente, dans le cadre de la pesée des 
intérêts à laquelle le département devait procéder. Le courrier litigieux ne portait 
pas atteinte aux droits de propriété de A______ dès lors que, en tout état, le 
département devrait analyser intégralement chacune des ventes, s’il était saisi 
d’une requête. 

8)  Par jugement du 4 novembre 2019, le TAPI a déclaré le recours irrecevable. 
Le courrier du 11 février 2019 ne constituait pas une décision, mais une simple 
information ou une prise de position.  

9)  Le 6 décembre 2019, A______ a saisi la chambre administrative de la Cour 
de justice (ci-après : la chambre administrative) d’un recours contre le jugement 
précité, reprenant et développant les arguments exposés initialement au TAPI.  

  Le courrier litigieux constituait une décision, contenant un caractère 
juridique contraignant. La détermination du département était claire et de nature à 
porter atteinte au droit de propriété de la recourante.  

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  On ne pouvait demander à A______ de mettre en œuvre les frais importants 
visant à constituer une PPE en sachant qu’elle se verrait essuyer un refus, certes à 
tort.  

10)  Le 12 décembre 2019, le TAPI a transmis son dossier, sans émettre 
d’observations. 

11)  Le 13 janvier 2020, le département a conclu au rejet du recours, faisant siens 
et développant les arguments contenus dans le jugement litigieux. 

12)  La recourante n’ayant pas utilisé le délai qui lui a été accordé pour exercer 
son droit à la réplique, la cause a été gardée à juger le 17 février 2020, ce dont les 
parties ont été informées. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. A LPA). 

2)  Aux termes de l'art. 4 al. 1 LPA, sont considérées comme des décisions les 
mesures individuelles et concrètes prises par l'autorité dans les cas d'espèce 
fondées sur le droit public fédéral, cantonal ou communal et ayant pour objet de 
créer, de modifier ou d'annuler des droits et des obligations (let. a), de constater 
l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits, d'obligations ou de faits (let. b), de 
rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, annuler 
ou constater des droits ou des obligations (let. c). En droit genevois, la notion de 
décision est calquée sur le droit fédéral, ce qui est également valable pour les cas 
limites, ou plus exactement pour les actes dont l'adoption n'ouvre pas de voie de 
recours. Ainsi, de manière générale, les communications, opinions, 
recommandations et renseignements ne déploient aucun effet juridique et ne sont 
pas assimilables à des décisions, de même que les avertissements ou certaines 
mises en demeure (ATA/1813/2019 du 17 décembre 2019 consid. 2b et les 
références citées). 

3)  En l’espèce, la recourante désirait savoir, lorsqu’elle a interpellé le 
département, si ce dernier était d’accord avec sa lecture des dispositions légales : 
dès lors qu’elle n’avait jamais loué les logements de l’immeuble depuis qu’elle en 
était la propriétaire, et qu’elle ne les avait pas occupés, les lots qui seraient créés 
en cas de constitution d’une PPE ne seraient pas des « appartements à usage 
d’habitation, jusqu’alors offert en location » dont la vente est soumise à 
autorisation, selon sa lecture des art. 39 LDTR et 15 RDTR. 

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  La réponse donnée par le département, en ce qu’elle indique qu’aucune 
autorisation ne sera délivrée pour une vente individualisée des appartements, mais 
uniquement pour une vente en bloc, doit être qualifiée de décision, pouvant être 
portée devant une juridiction de recours. 

  À la lecture de cette réponse, A______ devait considérer que les démarches 
qu’elle envisageait de réaliser, soit de constituer une PPE en vue d’une 
valorisation individuelle des lots, puis d’effectuer la promotion de chacun des lots 
pour trouver des acquéreurs, seraient inutiles : le département avait d’ores et déjà 
indiqué qu’il autoriserait, par principe, uniquement une vente en bloc. Ce faisant, 
il écartait la thèse soutenue par A______, selon laquelle l’immeuble en question 
n’entrait pas dans le champ de la LDTR et que les lots de la PPE qu’elle 
envisageait de constituer pourraient être vendus sans être soumis aux conditions 
de cette loi. 

  Les termes utilisés ne sont pas équivoques, et cela même si, à la lecture de la 
réponse de l’autorité, on peut se demander si celle-ci a réalisé que, en l’état, 
l’immeuble en question n’était pas encore constitué en PPE. 

  L’analyse, allant en sens inverse, à laquelle le TAPI a procédé, ne peut être 
suivie, sauf à modifier le sens courant des mots utilisés par l’autorité. On ne voit 
au surplus pas – au vu de la position exprimée dans ce courrier - dans quelles 
conditions le département pourrait être amené à considérer que la vente 
individuelle de chacun des lots de la PPE, si cette dernière était constituée, 
pourrait être autorisée. 

  Dans ces circonstances, le courrier litigieux constitue bien une décision, 
constatant que les appartements de l’immeuble sont « à usage d’habitation, 
jusqu’alors offert en location » (art. 30 al. 1 LDTR) assujettis à la LDTR. 

  Au vu de ce qui précède, le recours sera admis. La cause sera renvoyée au 
TAPI afin que ce dernier traite le fond du litige, après l’avoir instruit. 

4)  Au vu de cette issue, aucun émolument ne sera perçu, et une indemnité de 
procédure de CHF 1'000.- sera allouée à la recourante, à la charge de l’État de 
Genève. 

* * * * * 

 

 

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PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 6 décembre 2019 par A______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 4 novembre 2019 ; 

au fond : 

l’admet ; 

renvoie la cause au Tribunal administratif de première instance, au sens des 
considérants ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue à A______ une indemnité de procédure de CHF 1'000.-, à la charge de l’État de 
de Genève (OCLPF) ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me François Bellanger, avocat de la recourante, au 
département du territoire, oclpf, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Mme Krauskopf, présidente, MM. Thélin et Verniory,  
Mme Payot Zen-Ruffinen, M. Mascotto, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière : 
 
 

C. Meyer 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Krauskopf 
 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 

 la greffière :