# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 280c7d83-e97e-535f-bb34-dafaee6a4469
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-23
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 23.07.2019 ZKBES.2018.173
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBES-2018-173_2019-07-23.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

 

 

Urteil vom 23. Juli 2019

Es wirken mit:

Präsident Frey 

Oberrichter Müller 

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

 A.___,

vertreten durch Advokat Andreas Béguin,

 

Beschwerdeführerin 

 

 

gegen

 

 

B.___,

vertreten durch C.___ AG,

hier vertreten durch Advokat Lukas
Polivka,

 

Beschwerdegegnerin

betreffend Forderung
aus Mietverhältnis (vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 243 ff. ZPO)

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1. A.___ (nachfolgend:
Mieterin) schloss am 8. Mai 2008 mit der B.___ (nachfolgend: Vermieterin) einen
Mietvertrag für eine 4,5-Zimmer-Wohnung in Dornach mit Mietbeginn per 1. Juli
2008. Die Parteien vereinbarten einen Nettomietzins von CHF 1'460.00 sowie
Heiz- und Betriebskosten von CHF 160.00 Akonto (Beilage 2 zur begründeten Klage
vom 17. Januar 2017; im Folgenden nur noch Klagebeilage genannt). Mit Schreiben
vom 17. März 2014 wurde durch die Mieterin die Heiz- und Nebenkostenabrechnung
2012/2013 vom 28. Februar 2014 bestritten. Als Begründung wurden die im
Vergleich zum Vorjahr angestiegenen Wasserkosten angeführt (Klagebeilage 7).
Der Mieterin wurde sodann mitgeteilt, dass anlässlich der Totalsanierung der
Liegenschaft im Jahr 2012 Messgeräte zur individuellen Verbrauchserfassung
installiert worden seien und die Abrechnung nun folglich gemäss dem effektiven
Wasserverbrauch gestellt würden (Klagebeilage 8). Die Mieterin beglich ihre
Rechnung erst nach Abmahnung und Kündigungsandrohung durch die Vermieterin. Bei
der Bezahlung machte sie einen Rückforderungsvorbehalt geltend (Klagebeilagen
11 und 13).

2.1 Am 18. Februar 2016
erhob A.___ (nachfolgend: Klägerin) beim Richteramt Dorneck-Thierstein eine
unbegründete Klage betreffend Nebenkosten/Forderung/Feststellung gegen die B.___
(nachfolgend: Beklagte). 

2.2 Am 17. Januar 2017
reichte die Klägerin ihre schriftliche Klagebegründung mit folgenden
Rechtsbegehren ein:

1.  Es sei die Beklagte zur Zahlung von
CHF 723.70 zuzüglich 5 % Zins auf CHF 342.35 seit 20. Juni 2014 und 5 % auf CHF
381.35 seit 15. Januar 2016 an die Klagepartei zu verurteilen.

2.  Es sei festzustellen, dass die von
der Vermieterschaft ohne Formularverwendung i.S.v. Art. 269d Abs. 3 OR
vorgenommene Änderung des Schlüssels betreffend die Verteilung der Kosten für
Warmwasser und Wasser/ARA von bisher (bis HK/BK 2011/2012) nach Quadratmetern
und neu (ab HK/BK 2012/2013) nach Verbrauch ungültig bzw. nichtig ist.

3.  Es sei festzustellen, dass im Rahmen
der jährlichen Abrechnungen über die Nebenkosten eine Verwaltungspauschale von
maximal 1 % der Heiz- und Warmwasserkosten und eine solche von maximal 3 % der
übrigen Nebenkosten, jeweils zuzüglich MWST bei effektivem Nachweis von deren
Abführung, zulässig ist.

4.  Unter o/e Kostenfolge.

2.3 Die Beklagte
beantragte in ihrer Klageantwort vom 16. Mai 2017, die Klage sei vollumfänglich
abzuweisen, sofern und soweit darauf eingetreten werden könne, unter o/e
Kostenfolge.

2.4 In ihrer Replik vom
19. September 2017 hielt die Klägerin vollumfänglich an ihren gestellten
Rechtsbegehren fest. 

2.5 Auch die Beklagte
bestätigte in ihrer Duplik vom 11. Januar 2018 die bereits gestellten Anträge.

3. Am 31. August 2018 fand
vor dem Amtsgerichtspräsidenten des Richteramtes Dorneck-Thierstein die
Hauptverhandlung statt. Mit im Dispositiv eröffneten Urteil vom 5. September
2018 erkannte der Amtsgerichtspräsident folgendes:

1.  Das Rechtsbegehren Ziff. 1 in der
Klagebegründung vom 17.01.2017 betreffend Forderung wird abgewiesen.

2.  Das Rechtsbegehren Ziff. 2 in der
Klagebegründung vom 17.01.2017 betreffend Änderung des Verteilschlüssels wird
teilweise gutgeheissen und es wird festgestellt, dass die von der
Vermieterschaft ohne Formularverwendung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR
vorgenommene Änderung des Schlüssels betreffend die Verteilung der Kosten für
Wasser/ARA von bisher (HK/BK 2011/2012) nach Quadratmetern und neu (ab HK/BK
2012/2013) nach Verbrauch, nur für die Abrechnungsperiode 2012/2013 nichtig
ist. Ab Abrechnungsperiode 2013/2014 gilt für die Klägerin der neue
Verteilschlüssel.

3.  Das Rechtsbegehren Ziff. 3 in der
Klagebegründung vom 17.01.2017 betreffend Verwaltungspauschale wird abgewiesen.

4.  Die Klägerin hat der Beklagten eine
reduzierte Parteientschädigung von CHF 3'104.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu
bezahlen.

5.  Die Gerichtskosten von CHF 1'600.00
werden der Klägerin zu drei Vierteln (CHF 1'200.00) und der Beklagten zu einem
Viertel (CHF 400.00) auferlegt. Sie werden mit dem von der Klägerin geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet, so dass die Beklagte CHF 200.00 an die
Gerichtskasse zu bezahlen und der Klägerin CHF 200.00 zu ersetzen hat.

4. Dagegen erhob die
Klägerin (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 7. Dezember 2018 Beschwerde an
das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden Rechtsbegehren:

1.    Es sei in Gutheissung der
Beschwerde das angefochtene Urteil in Ziffern 1. und 3.-5. vollumfänglich sowie
in Ziff. 2 teilweise aufzuheben und es sei/seien demgemäss:

1.1  Die Beklagte zur Zahlung von CHF
723.70 zuzüglich 5 % Zins auf CHF 342.35 seit 20. Juni 2014 und 5 % Zins auf
CHF 381.35 seit 15. Januar 2015 an die Klägerin zu verurteilen.

1.2  Festzustellen, dass die von der
Vermieterin ohne Formularverwendung i.S.v. Art. 269d Abs. 3 OR vorgenommene
Änderung des Schlüssels betreffend die Verteilung der Kosten für Warmwasser und
Wasser/ARA von bisher (HK/BK 2011/2012) nach Quadratmetern und neu (ab HK/BK
2012/2013) nach Verbrauch nicht nur für die Abrechnungsperiode 2012/2013 nichtig
ist und deshalb der neue Verteilschlüssel für die Klägerin auch ab der
Abrechnungsperiode 2013/2014 keine Gültigkeit hat.

1.3  Festzustellen, dass im Rahmen der
jährlichen Abrechnungen über die Nebenkosten eine Verwaltungspauschale von maximal
1 % der Heiz- und Warmwasserkosten und eine solche von maximal 3 % der übrigen
Nebenkosten, jeweils zuzüglich MWST bei effektivem Nachweis von deren
Abführung, zulässig ist.

1.4  Die erstinstanzlichen o/e Kosten
der Beklagten vollumfänglich aufzuerlegen.

2.    Es seien die o/e Kosten des
zweitinstanzlichen Verfahrens der Beklagten aufzuerlegen.

5. Mit Beschwerdeantwort
vom 11. Februar 2019 schloss die Beklagte (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, sofern und soweit darauf
eingetreten werden könne. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
der Beschwerdeführerin.

6. In ihrer
Beschwerdereplik vom 11. März 2019 hielt die Beschwerdeführerin an den bereits
gestellten Rechtsbegehren fest. Die Beklagte erkannte darauf keine Veranlassung
zu einer nochmaligen Stellungnahme.

7. Für die
Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die
Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachgehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Der
Amtsgerichtspräsident hat den Antrag der Klägerin, die Beklagte habe ihr CHF
723.70 nebst Zins zu 5 % auf CHF 342.35 seit dem 20. Juni 2014 und Zins zu 5 %
auf CHF 381.35 seit dem 15. Januar 2015 zu bezahlen, mit nachfolgender
Begründung abgelehnt. Zuerst hielt er fest, die Klägerin mache folgende
Teilforderungen geltend (AS 44/45):

-      CHF 172.75 aufgrund zu hoher weiter
belasteter Verwaltungspauschalen betreffend die HK/BK Abrechnungen 2007/2008-2011/2012,

-      CHF 216.50 aus der Korrektur der HK/BK Abrechnung
2012/2013 (nicht geschuldete Mehrkosten) betreffend den Verteilschlüssel, die
Verwaltungspauschalen und die Mehrwertsteuer

-      CHF 572.10 als Teilforderung der
Klägerin aus der Korrektur der HK/BK Abrechnung 2012/2013 betreffend
sanierungsbedingte Nebenkosten,

-      CHF 237.65 zu Gunsten der Beklagten aus
der Korrektur der HK/BK Abrechnung 2013/2014 betreffend den Verteilschlüssel
und die Verwaltungspauschale und die Mehrwertsteuer.

Die Klägerin habe in der
Replik die Positionen aus der Korrektur der HK/BK Abrechnungen 2012 – 2014 neu
berechnet und noch eine Korrektur der HK/BK Abrechnung 2015/2016 als Novum
eingefügt. Der Anspruch aus den HK/BK Abrechnungen 2012 – 2016 betrage gemäss
Abrechnungsmethode der Beklagten nun CHF 829.27. Dieser Wert sei «ersatzweise
zu berücksichtigen»“ (AS 92). 

1.2 Die Forderungen
aufgrund zu hoher weiter belasteter Verwaltungspauschalen und Mehrwertsteuer
sowie die Forderungen aus der Korrektur der HK/BK Abrechnungen 2013 - 2016
seien aufgrund des Entscheids des Gerichts bezüglich der Feststellungsbegehren
der Klägerin für das Forderungsbegehren nicht weiter beachtlich, da die
entsprechenden Klagepunkte als Folge des Feststellungsentscheides bereits im
Vornherein abzuweisen seien. Damit verbleibe noch die Prüfung der Forderung von
CHF 216.50 resp. CHF 153.94 (nach Neuberechnung in der Replik) aus der
Korrektur der HK/BK Abrechnung 2012/2013 betreffend den Verteilschlüssel und
die Prüfung von CHF 572.10 als Teilforderung der Klägerin betreffend die
sanierungsbedingten Nebenkosten.

1.3 Unter Ziffer 1 hielt der
Vorderrichter zur Forderung von CHF 216.50 resp. CHF 153.94 aus der Korrektur
der HK/BK Abrechnung 2012/2013 zunächst die Standpunkte der Parteien fest.
Danach führte er aus, der Betrag von CHF 216.50 könne vom Gericht tatsächlich
nicht nachvollzogen werden. Die Klägerin lege nicht dar, wie sie genau auf
diesen Betrag komme. Dieser Betrag finde sich nur als «conclusio» in ihren
Ausführungen. Das Forderungsbegehren betreffend die CHF 216.50 wäre somit
mangels Substantiierung abzuweisen. 

In ihrer Replik berechne
die Klägerin ihren Rückforderungsanspruch aus zu viel bezahlten Nebenkosten aus
der HK/BK Abrechnung 2012/2013 neu mit CHF 153.94. Sie habe die HK/BK
Abrechnung 2012/2013, die nicht korrekt gewesen sei, bezahlt, um der Kündigung
ihrer Wohnung zu entgehen. Die Beklagte sei im Umfang der Differenz zwischen
den tatsächlich geschuldeten Nebenkosten und dem von der Klägerin bezahlten
Betrag bereichert. Die Klägerin lege jedoch diesbezüglich verschiedene Beträge
dar und mache vergleichende Berechnungen, welche vom Gericht in dieser Form
allerdings nicht nachvollzogen werden könnten. Insofern komme sie ihrer
Substantiierungs- und Begründungspflicht nicht nach, weshalb das Forderungsbegehren
auch betreffend die CHF 153.94 abzuweisen sei.

1.4 Unter Ziffer 2 hielt
der Vorderrichter zur Teilforderung von CHF 572.20 betreffend die
sanierungsbedingten Nebenkosten zunächst wiederum die Standpunkte der Parteien
fest und erklärte darauf, für das Gericht sei es unmöglich, aufgrund der ihm
zur Verfügung stehenden Dokumente festzustellen, in welchem Umfang im
fraglichen Zeitraum (Frühling bis September 2012) sanierungsbedingte
Nebenkosten angefallen sein könnten. Strittig sei die Höhe der im konkreten
Fall angefallenen zusätzlichen Nebenkosten. Die Klägerin versäume es auch hier
aufzuzeigen, wie sie auf den Betrag von CHF 572.10 komme. In ihrem Beweissatz
19 der begründeten Klage erkläre sie lediglich den Gesamtbetrag von CHF 1'636.30
der Abrechnung 2012/2013 als nicht fällig und somit als nicht geschuldet. Wie
sich der exakte Betrag bis auf die 10 Rappen zusammensetze, erfahre man weder
in den Rechtsschriften noch im Plädoyer. Die Beklagte habe in der Abrechnung
2011/2012, die den Zeitraum vom 1. Oktober 2011 bis 30. September 2012 abdecke,
einen Abzug von CHF 1'700.00 als «UB Stromsanierung Whg» verbucht. Es sei daher
davon auszugehen, dass die sanierungsbedingten Nebenkosten bereits abgegolten
worden seien. Etwas Anderes vermöge die Klägerin nicht nachzuweisen, womit auch
diese Teilforderung abzuweisen sei.

2.1 Die Beschwerdeführerin bringt dazu
folgendes vor: Entgegen den unzutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil
sei die eingeklagte Forderung von CHF 723.70 in der Klagbegründung und der
Replik bzw. aufgrund der eingereichten Aufstellungen mit
Detailberechnungen/Korrekturen der Kosten für Warmwasser und Wasser/ARA
(Klagebeilage 20) und Verwaltungskosten/MWST (Klagebeilage 21) genügend
substantiiert dargelegt, zu Unrecht abgewiesen worden und deshalb zuzusprechen.
Es komme hinzu, dass in der Klagbegründung und der Replik dargelegt worden sei,
dass die Beklagte ihrer Abrechnungspflicht in der Periode 2012/2013 nicht
rechtsgenüglich nachgekommen sei, weil die sanierungsbedingten Kosten für Heizung,
Warmwasser, Wasser/ARA und Allgemeinstrom in der Abrechnung nicht erfasst
worden seien und kein nachvollziehbarer Verteilschlüssel vorliege. Somit seien
die dafür bereits in Rechnung gestellten und bezahlten Kosten von CHF 1'636.30
schon mangels Fälligkeit nicht geschuldet und würden deshalb zu Recht
zurückverlangt. Diese Kosten würden den eingeklagten Betrag von CHF 723.70 bei
Weitem übersteigen, weshalb dieser von der Vorinstanz zur Unrecht abgewiesen worden
und nun zuzusprechen sei. Die Vorinstanz habe sich mit dieser Begründung,
welche unter Hinweis auf BGer 4A_127/2014 erfolgte, nicht auseinandergesetzt,
sondern sei im letzten Abschnitt der Erwägungen auf S. 11 ohne jeglichen
Nachweis davon ausgegangen, dass die sanierungsbedingten Kosten bereits in der
Abrechnung 2011/2012 unter dem Titel «UB Stromsanierung Whg» verbucht worden
und damit bereits abgegolten seien. Mangels separater Erfassung der
sanierungsbedingten Kosten für Heizung/Warmwasser, Wasser/ARA und
Allgemeinstrom könne der Abzug von CHF 1'700.00 in der Abrechnung 2011/2012 lediglich
auf einer Kostenschätzung beruhen, was als Beweismittel ungenügend sei und den
Grundsatz der tatsächlichen Kosten verletze. Die Beschwerdegegnerin sei, wie in
Ziff. V./19. der Klagebegründung sowie Ziff. II./79. der Replik dargelegt und
nachgewiesen, wegen des Fehlens eines Verteilschlüssels und wegen fehlender
Erfassung der sanierungsbedingten Kosten der Abrechnungsperiode 2012/2013 ihrer
Abrechnungspflicht nicht rechtsgenüglich nachgekommen. Somit seien die in
Rechnung gestellten Beträge mangels Fälligkeit nicht geschuldet gewesen und könnten
deshalb zurückverlangt werden. Diese Kosten würden den eingeklagten Betrag von
CHF 723.70 bei weitem übersteigen, weshalb dieser von der Vorinstanz zu Unrecht
abgewiesen worden und deshalb zuzusprechen sei. Die Vorinstanz gehe ohne nähere
Ausführungen davon aus, dass diese sanierungsbedingten Nebenkosten bereits mit
dem Abzug der Beschwerdegegnerin von 2011/2012 in der Höhe von CHF 1'700.00
abgegolten seien. Dies komme einer willkürlichen Beweiswürdigung gleich und
beruhe auf einer offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung. Die
Totalsanierung habe Nebenkosten verursacht. Diese dürften nicht auf die
Vermieterschaft überwälzt werden. 

2.2 Die Beschwerdegegnerin führt in
ihrer Beschwerdeantwort aus, die Beschwerdeführerin könne nicht konkret
angeben, wo und inwieweit sie im vorinstanzlichen Verfahren die Forderung über
CHF 723.70 hinreichend substantiiert, belegt und begründet hätte. Solches sei
überhaupt zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Es bleibe vollkommen unklar, wie die
Beschwerdeführerin auf die unter Ziffer 20 der Klagebegründung geltend
gemachten Beträge gekommen sei. Gleiches gelte auch für die geltend gemachten
Teilbeträge beim Verzugszinsenlauf. An dieser Ausgangslage könne auch die
Behauptung der Beschwerdeführerin, die Abrechnung 2012/2013 sei nicht
rechtsgenüglich erfolgt, nichts ändern. Das Vorliegen einer nicht
rechtsgenüglichen Nebenkostenabrechnung führe lediglich zum Aufschub deren
Fälligkeit. Werde die nicht fällige Abrechnung aber bezahlt, so resultiere
dadurch kein Rückforderungsanspruch. Darüber hinaus habe die Vorinstanz die
sanierungsbedingten Nebenkosten hinreichend berücksichtigt.

2.3 In ihrer
Beschwerdereplik verweist die Beschwerdeführerin darauf, dass sich aus Ziff.
III./12. der Klagebegründung und der Klagebeilage 20 rechnerisch
nachvollziehbar der Betrag von CHF 723.70 ergebe. Der Betrag sei
nachvollziehbar und genügend substantiiert, wie sich aus den Ausführungen und
Beweismitteln in der Klage (Ziff. II./7., III./15 – 17/IV./V./ und VI.)
entnehmen lasse. Dass sie ihre Forderung nur teilweise klageweise geltend
mache, führe keineswegs zur Klageabweisung in diesem Punkt. 

3. Die Beschwerde ist ein
unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige
Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen
(Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf
welchen Beschwerdegrund sich der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln
der angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter
Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Die
Beschwerde erfordert im Vergleich zur Berufung eine einlässlichere Begründung.
Es ist zumindest der gerügte Mangel des Entscheids oder des erstinstanzlichen
Verfahrens substantiiert zu umschreiben. Es geht darum, weshalb ein
rechtskräftiger Entscheid keinen Bestand haben soll (Martin H. Sterchi in:
Heinz Hausheer et al. [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 321 N 17). Zudem sind im
Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des
Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen
Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des
erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art.
326 N 3; Urteil des Bundesgerichts 5D_146/2017 vom 17. November 2017).

4.1 Der Vorderrichter hat
ausgehend von Darstellung in der Klage die verschiedenen Teilforderungen
aufgelistet. Unter Hinweis auf seinen Entscheid über die Feststellungsbegehren
der Beschwerdeführerin hat er die beiden Forderungen von CHF 172.75 aufgrund zu
hoher weiter belasteter Verwaltungspauschalen in den HK/BK Abrechnungen
2007/2008-2011/2012 sowie diejenigen von CHF 237.65 bzw. CHF 829.27 aus der
Korrektur der HK/BK Abrechnungen 2013 – 2016 zum vorneherein abgewiesen. Zu den
Erwägungen zu diesen beiden Forderungen nehmen die Ausführungen der
Beschwerdeführerin überhaupt keinen konkreten Bezug. Soweit sich die
Beschwerdeführerin mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt
und lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist oder
den an gefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert, genügt sie den
Anforderungen an die Begründung einer Beschwerde nicht (Urteil des
Bundesgerichts 5D_146/2017 vom 17. November 2017). Dasselbe gilt für die
Forderung von CHF 216.50 resp. CHF 153.94 aus der Korrektur der HK/BK
Abrechnung 2012/2013 betreffend den Verteilschlüssel, die Verwaltungspauschale
und die Mehrwertsteuer. Darauf ist nicht mehr näher einzugehen.

4.2 Hingegen finden sich in der
Beschwerde Ausführungen zu den sanierungsbedingten Kosten für Heizung,
Warmwasser, Wasser/ARA und Allgemeinstrom. Der Amtsgerichtspräsident hat
festgehalten, dass die Beklagte in der Abrechnung 2011/2012, die den Zeitraum
vom 1. Oktober 2011 bis 30. September 2012 abdeckt, für die sanierungsbedingten
Kosten einen Abzug von CHF 1'700.00 gemacht hat. Die Vorbringen der
Beschwerdeführerin richten sich indessen gegen die Abrechnung der Periode 2012/2013,
die vom 1. Oktober 2012 bis am 31. September 2013 dauerte (Klagebeilage 6).
Hier seien die sanierungsbedingten Kosten für Heizung, Warmwasser, Wasser/ARA
und Allgemeinstrom nicht erfasst und ohne nachvollziehbaren Verteilschlüssel
verlegt worden, womit die Beschwerdegegnerin ihrer Abrechnungspflicht nicht
nachgekommen sei. Die Beschwerdeführerin behauptet zwar, die Sanierung habe
auch noch während der Abrechnungsperiode 2012/2013 Nebenkosten verursacht.
Demgegenüber hat die Beschwerdegegnerin bei der ersten Instanz ausgeführt, die
Sanierung sei in den Monaten Juni bis September 2012 ausgeführt worden (AS 72).
Die Beschwerdeführerin ihrerseits hat im vorinstanzlichen Verfahren lediglich
ein Klimabulletin Schweiz September 2012 eingereicht (Beilage 3 zur Replik vom
19. September 2017). Sie versäumt es aber, einen Beleg dafür vorzulegen, dass
im Oktober 2012 oder später noch Sanierungsarbeiten durchgeführt worden sind.
Vor diesem Hintergrund kann nicht davon ausgegangen werden, dass nach dem 1.
Oktober 2012 Sanierungsarbeiten einen höheren Wasser- und Energieverbrauch
verursacht haben, welche den Mietern über die Nebenkostenabrechnung der Periode
2012/2013 belastet worden sind. Damit geht die Rüge, die Beschwerdegegnerin sei
ihrer Abrechnungspflicht bezüglich der sanierungsbedingten Nebenkosten in der
Periode 2012/2013 nicht nachgekommen fehl. Folglich wird auch der Rückforderung
der in Rechnung gestellten Kosten von für Heizung, Warmwasser, Wasser/ARA und
Allgemeinstrom von insgesamt CHF 1'636.30 der Boden entzogen. Die Beschwerdeführerin
beanstandet zwar auch die Folgerung des Amtsgerichtspräsidenten, die
sanierungsbedingten (Mehr-)Kosten für diese Positionen seien bereits in der
Abrechnung 2011/2012 verbucht worden und damit bereits abgegolten, da der den
Mietern gutgeschriebene Betrag von CHF 1'700.00 auf einer Schätzung beruht. Es
ist aber weder ersichtlich noch dargelegt, inwiefern diese Schätzung eine Forderung
im Betrag von CHF 572.20 begründen sollte. Darauf braucht indessen nicht weiter
eingegangen werden, da die Beschwerdeführerin die vorliegend geltend gemachten
Ansprüche aus der Abrechnung 2012/2013 ableitet. Bezüglich der Forderung im
Betrag von CHF 572.20 ist die Beschwerde demnach abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist.

5.1 Der Vorderrichter hat festgestellt,
dass die Änderung des Verteilschlüssels für die Wasserkosten nur für die
Abrechnungsperiode 2012/2013 nichtig ist und dass ab der Abrechnungsperiode
2013/2014 der neue Verteilschlüssel gilt. Die Beschwerdeführerin verlangt mit
ihrer Beschwerde, die einseitige Veränderung der Berechnungsmethode sei
richtigerweise nicht nur für das Jahr 2012/2013, sondern auch ab der
Abrechnungsperiode 2013/2014 als nichtig zu bewerten.

5.2 Im angefochtenen Urteil wird in den
Erwägungen abschliessend festgehalten, die HK/BK Abrechnungen seien folglich ab
der Abrechnung 2012/2013 nichtig. Weiter wird zunächst festgehalten, bezüglich
der Abrechnungen HK/BK 2013/2014 bis 2015/2016 gelte im Grundsatz auch, dass
diese nichtig seien. In der Folge wird das Anrufen der Nichtigkeit jedoch als
rechtsmissbräuchlich qualifiziert. Mit diesem Schritt ist die Vorinstanz
indessen über das von der Klägerin gestellte Feststellungsbegehren
hinausgegangen und hat eine allfällig unter Anrufung der Nichtigkeit geltend
gemachte Forderung mitbeurteilt. Ein formungültiger Vertrag ist jedoch nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nichtig und damit unheilbar unwirksam
(Urteil 5A_980/2014 vom 27. August 2015). Dies gilt auch für die Ausübung eines
Gestaltungsrechts. Die einseitig durch die Vermieterin vorgenommene Änderung
der Abrechnungsmethode ist und bleibt nichtig. Wie das Anrufen dieser
Nichtigkeit im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Forderungen einer Vertragspartei
zu beurteilen ist, ist bei der Beurteilung des Feststellungsbegehrens zu
prüfen. In diesem Punkt ist die Beschwerde gutzuheissen und die Feststellung
der Gültigkeit des neuen Verteilschlüssels ab der Abrechnungsperiode 2013/2014
ist zu streichen.

6.1 Der Vorderrichter hat es abgelehnt
festzustellen, dass bei den jährlichen Abrechnungen über die Nebenkosten
lediglich eine Verwaltungspauschale von max. 1 % der Heizkosten und
eventualiter eine solche von max. 3 % der übrigen Nebenkosten zulässig sei. Er
hat dazu erwogen, dass zu den Nebenkosten auch der Verwaltungsaufwand des
Vermieters gehöre. Dieser beinhalte neben den Heizungs- und Warmwasserkosten
auch die für die Erstellung der Abrechnung angefallenen Verwaltungskosten nach
Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze. In der Schweiz würden dabei 3,5 –
5 % als üblicher Ansatz gelten. Betrachte man die Ablesequittungen der Firma D.___
AG, stelle man fest, dass diese lediglich den Verbrauch ablese und sodann
weitermelde. Der Hauptaufwand verbleibe bei der Berufungsbeklagten, welche die
gesamte Abrechnung mache. Die Kosten für die Ablesefirma seien somit zu Recht
auf den Abrechnungen aufgeführt und eine Reduktion der Verwaltungspauschale
aufgrund dessen nicht angebracht. Gemäss Detailjournal berechne die Beklagte
ein pauschales Verwaltungshonorar von 4 % auf Heiz- und Betriebskosten zzgl.
Mehrwertsteuer. Es gebe im Kanton Solothurn noch keine allgemeine Praxis zu
einer ortsüblichen Pauschale. Ermessensweise betrachte daher das Gericht ein
Verwaltungshonorar von 4 % unter Anbetracht der Nähe von Dorneck zu Basel als
im Mittel des in der Schweiz geltenden Bereichs und somit als angemessen. 

6.2 Die Beschwerdeführerin hält dem
entgegen, die üblichen Ansätze für die Verwaltungspauschale variierten je nach
Region. Der durchschnittliche Ansatz in der Schweiz betrage 3 %. In der Region
Basel und somit auch in Dorneck-Thierstein seien pauschale Verwaltungskosten
von 3 % der Nebenkosten üblich bzw. zulässig. Im Entscheid des
Appellationsgerichts Basel-Stadt vom 16. Oktober 2015 sei in den Erwägungen 6.3
von einem allgemeinen Verwaltungshonorar von 3 % die Rede. In Genf sei bei
einem deutlich höheren Lohnniveau ein pauschales Verwaltungshonorar von 4 %
üblich. Die Schlichtungsstellen für Mietangelegenheiten Basel-Land und
Basel-Stadt würden ein übliches Verwaltungshonorar von 3 % zur Anwendung
bringen. Weiter lasse sich die Erhebung einer Verwaltungspauschale auf den
Wärmekosten von 3 % und mehr dann nicht rechtfertigen, wenn eine spezialisierte
VHKA-lnstallationsfirma mit der Erfassung und Kostenaufteilung auf die Mieter
beauftragt sei und ihren Verwaltungsaufwand vollumfänglich in Rechnung stelle.
Auf den Kosten dieser Leistungen dürfe nicht noch zusätzlich eine
Verwaltungspauschale weiter belastet werden. Deshalb sei vorliegend nur ein
pauschales Verwaltungshonorar von 1 % der Wärmekosten gerechtfertigt.
Eventualiter sei zufolge Beheizung der Mietliegenschaft mit Gas höchstens eine
Verwaltungspauschale von 2 % auf den Wärmekosten zulässig.

6.3. Die Beschwerdegegnerin wendet
dagegen ein, die Parteien hätten im abgeschlossenen Mietvertrag einvernehmlich
eine Verwaltungskostenpauschale von 4 % zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart.
Die Parteien seien berechtigt, den üblichen Ansatz mietvertraglich zu
konkretisieren. Eine Verwaltungspauschale von lediglich 1 % sei unhaltbar. Als
Heizkosten dürften kumulativ sowohl der Aufwand für die Verbrauchserfassung als
auch für den Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige
Heizkostenabrechnung verrechnet werden. Diese Kosten würden sich nicht
gegenseitig ausschliessen. Die zusätzlichen Kosten der D.___ AG würden alleine
aufgrund der VHKA anfallen und somit gerade nicht zur «normalen»
Verwaltungstätigkeit der Vermieterschaft im Zusammenhang mit einer
Nebenkostenabrechnung gehören. Aufgrund des erforderlichen Austausches mit der
Ablesefirma sei der Verwaltungsaufwand beim Vorliegen einer VHKA sogar grösser
und würde ein zusätzliches Honorar rechtfertigen. Vorliegend sei die Firma D.___
AG einzig für die «Promilleablesung» besorgt und erbringe keine eigentliche
Abrechnungsverwaltungstätigkeit, was nicht einmal die Berufungskläger
behaupteten. Die von den Berufungsklägern dazu angerufene Literaturstelle
bezeichne ausdrücklich ein Verwaltungshonorar von 4 Prozent als mit Art. 5 Abs.
3 VMWG konform. Der geforderte Ansatz von 1 % und derjenige von 2 % bei einer
Gasheizung sei unhaltbar und in der Region Basel und Dorneck-Thierstein auch
nicht üblich.

7.1 Bei Wohnräumen sind die Nebenkosten
die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen wie Heizungs-,
Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, die sich aus dem Gebrauch der Sache
ergeben (Art. 257b OR). Der Vermieter ist nur berechtigt, die tatsächlichen
Aufwendungen, d.h. die ihm effektiv entstehenden Kosten, zu überwälzen. Aus der
Nebenkostenüberwälzung darf der Vermieter keinen Gewinn erzielen. Dies gilt
auch bei der Vereinbarung einer Pauschale (vgl. Reger Weber in: Heinrich
Honsell et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Zürich / Bern
2015, Art. 257b N 2). Zu den Nebenkosten im Allgemeinen ist Art. 4 Abs. 3 der
Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR
221) zu entnehmen, dass die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden
Verwaltungskosten nach Aufwand oder im Rahmen der branchenüblichen Ansätze (in
Prozenten des Nebenkostentotals) abgerechnet werden dürfen. Die bisherige
Beschränkung auf Heiz- und Warmwasserkosten wurde damit aufgehoben (Das
Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, Zürich 2008, Art. 257 – 257b N 26).
Dennoch hält auch Art. 5 Abs. 3 VMWG weiterhin fest, dass die Kosten für die
Wartung und die Verwaltung nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze
abgerechnet werden dürfen. Zu den anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten
zählt Art. 5 Abs. 2 lit. f VMWG insbesondere auch die Verbrauchserfassung und
den Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung sowie
den Unterhalt der nötigen Apparate. Für das Verwaltungshonorar auf den
abgerechneten Heiz- und Nebenkosten gelten in der Schweiz meist 3,5 – 5 % als
üblicher Ansatz (SVIT-Kommentar, a.a.O.). Eine Abwälzung im Rahmen von 3 – 5 %
wird auch im Berner Kommentar als zulässig erachtet (Hans Giger:
Obligationenrecht, Berner Kommentar, Zürich 2015, Art. 257b N 33). Das Buch
Mietrecht für die Praxis nennt in der Fussnote zu den üblichen Ansätzen
Gerichtsentscheide, die von Prozentsätze zwischen 2 – 4 % ausgehen. Weiter wird
erklärt, in der Praxis seien die Prozentsätze je nach Region unterschiedlich,
wobei ein Ansatz von 3 % in der Schweiz üblich sei. In der dazugehörigen
Fussnote werden weitere Urteile mit einem Ansatz von 3 % aufgeführt. Zudem wird
kritisch auf die im SVIT-Kommentar genannten 3,5 – 5 % verwiesen. Auch Beat
Rohrer führt Ansätze in dieser Höhe an, währendem Cipriano Alvarez Ansätze bis
zu 6 % nennt (Andreas Béguin in: David Lachat et al., Mietrecht für die Praxis,
Zürich 2016, Ziffer 14.6.3.5, S. 348 f. mit den Hinweisen auf die zitierte
Praxis und Lehre). 

7.2 Thomas Oberle, den
sowohl der Vorderrichter wie auch beide Parteien anrufen, hält zunächst fest
(a.a.O., S. 104 f.), die Kosten der Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der
Heizungsanlage zusammenhangen würden, dürften dem Mieter gestützt auf Art. 5
Abs. 3 VMWG nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze verrechnet werden.
Oft würden die Normmietverträge entsprechende Bestimmungen, die im konkreten
Fall Anwendung finden, enthalten. Wenn nicht nach Aufwand abgerechnet werde,
dürfe eine Verwaltungspauschale von 3 bis 4 Prozent der gesamten Heizkosten
geltend gemacht werden. Bei Gasheizungen sei von einer Pauschale von 3 Prozent
auszugehen. In einigen Regionen der Schweiz, namentlich in den Kantonen Aargau
und Genf, sei eine Verwaltungspauschale von 4 Prozent der gesamten Heizkosten
ortsgebräuchlich. Dem Vermieter sei zu empfehlen, sich bei der Bestimmung der
Höhe der Verwaltungspauschale an den ortsüblichen Ansätzen zu orientieren. Bei
Gasheizungen sei eine Pauschale von 2 Prozent der gesamten Heizkosten üblich.
Anders sehe es allerdings bei Liegenschaften aus, die der verbrauchsabhängigen
Heizkostenabrechnung (VHKA) unterworfen seien. Wenn die VHKA-Installationsfirma
mit der Kostenaufteilung auf die Mieter und möglicherweise auch mit der
Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung beauftragt sei, könnten die
Kosten dieser Leistungen gemäss Art. 5 Abs. 2 lit. f VMWG dem Mieter
vollumfänglich als Heizkosten belastet werden. Wenn diese Kosten in der Heizkostenabrechnung
aufgeführt würden, dürfe auf diesen Kosten nicht noch eine Verwaltungspauschale
berechnet werden. Der Vermieter habe zudem bei der Berechnung des
Verwaltungshonorars zu berücksichtigen, dass durch die Fremdvergabe der
Kostenaufteilung (und allenfalls der Abrechnungserstellung) sein
Verwaltungsaufwand stark reduziert worden sei. Die Erhebung einer
Verwaltungspauschale von 3 und mehr Prozent auf den restlichen Heizkosten
Brennstoffverbrauch, elektrischer Strom für Brenner und Umwälzpumpe, Kaminfegerkosten
etc.) lasse sich dann unter Umständen nicht mehr rechtfertigen. Der Vermieter
dürfe dem Mieter grundsätzlich nur die tatsächlichen Kosten belasten. Er werde
daher im ersten Betriebsjahr nach Einführung der VHKA nicht darum herumkommen,
den ihm verbleibenden Verwaltungsaufwand zu bestimmen und demgemäss sein
Verwaltungshonorar festzulegen. Dieses werde je höher sein, je weniger mit der
Heizkostenabrechnung zusammenhängende Aufgaben der VHKA-Installationsfirma
übertragen würden. Eine minimale Verwaltungspauschale von einem Prozent auf den
Heizkosten (abzüglich des Verwaltungshonorars der VHKA-Installationsfirma) sei
auf jeden Fall angebracht, weil dem Vermieter stets ein gewisser
Verwaltungsaufwand verbleibe.

7.3 Das von der
Beschwerdeführerin gestellte Feststellungsbegehren beinhaltet zwei verschiedene
Feststellungen, nämlich diejenige nach der maximalen Höhe der
Verwaltungspauschale für die Heiz- und Warmwasserkosten und diejenige nach der
maximalen Höhe der Verwaltungspauschale für die übrigen Nebenkosten. Auch im
Entscheid des Appellationsgerichts Basel-Stadt vom 16. Oktober 2015
(ZB.2015.8), der von der Beschwerdeführerin angerufen wird, wird die
Notwenigkeit der Unterscheidung zwischen Abrechnungskosten für die allgemeinen
Nebenkosten und für Heizkosten festgehalten (E. 6.3). Trotz der
unterschiedlichen Feststellungsbegehren unterscheiden die Ausführungen in der Beschwerde
nicht wirklich nach diesen beiden Gegenständen. Insbesondere der zweite Teil
der Vorbringen bezieht sich nur auf die Verwaltungspauschale für die Heiz- und
Warmwasserkosten. Auch die zitierte Lehre und Praxis unterscheidet nicht
konsequent zwischen den beiden Pauschalen, wobei sich die Angaben zu den
üblichen Ansätzen jedoch überwiegend auf die Pauschalen für die Heiz- und Warmwasserkosten
beziehen. Aus diesen Gründen wird nachfolgend in erster Linie die maximale Höhe
der Verwaltungspauschale für Heiz- und Warmwasserkosten behandelt, zumal dafür
ohnehin die Feststellung eines tieferen Prozentsatzes verlangt wird. Zu
differenzieren ist hingegen zwischen der Tatfrage, welche Verwaltungspauschale
in der Region Basel üblich ist, und der Rechtsfrage, bis zu welcher Höhe die
Verwaltungspauschale zulässig ist und nicht gegen das Prinzip der effektiven
Kosten und das Verbot der Gewinnerzielung aus der Nebenkostenüberwälzung
verstösst.

7.4 In der Lehre wird für
die Schweiz im Allgemeinen von einer Verwaltungspauschale in einem Rahmen
zwischen 3 und 5 % ausgegangen, wobei auf die regionalen Unterschiede
hingewiesen wird. Folglich ist unbestritten, dass sich die
Verwaltungspauschalen an den ortsüblichen Ansätzen zu orientieren haben. Die Beschwerdeführerin
behauptet, in der Region Basel und somit auch in Dornach seien pauschale
Verwaltungskosten von 3 % der Nebenkosten üblich. Den Beweis für diese Tatsache
bleibt sie allerdings schuldig. Im Entscheid des Appellationsgerichts
Basel-Stadt vom 16. Oktober 2015 ist zwar von einem allgemeinen
Verwaltungshonorar von 3 % die Rede (bezogen auf sämtliche Nebenkosten). Dieser
Ansatz war indessen unter den Parteien nicht umstritten und das Gericht hat ihn
auch nicht weiter überprüft. Zudem handelte es sich in jenem Fall beim
Mietobjekt um ein Shopping-Center. Auch dass die Schlichtungsstellen für
Mietangelegenheiten Basel-Land und Basel-Stadt ein übliches Verwaltungshonorar
von 3 % zur Anwendung bringen würden, ist eine blosse, unbelegte Behauptung.
Soweit in den weiteren zitierten Gerichtsentscheiden anderer Kantone von
Verwaltungshonoraren von 3 % oder weniger die Rede ist, kann darauf zum
Vorneherein nicht abgestellt werden. Die dortigen Pauschalen können für die
Region Basel genauso wenig entscheidend sein wie der Ansatz von 4 % im Kanton
Genf, auch wenn dieser Kanton doch eher vergleichbar ist mit der Region Basel
als beispielsweise der Kanton Nidwalden. Insofern erübrigt sich eine weitere
Erörterung der konkreten prozessualen Fragestellung in jenen Entscheiden.
Dagegen soll im Nachbarkanton Aargau eine Verwaltungspauschale von 4 % der
gesamten Heizkosten ortsgebräuchlich sein (Thomas Oberle, a.a.O., S. 104).
Zusammenfassend konnte die Klägerin somit nicht beweisen, dass in der Region
Basel bzw. in Dornach eine Verwaltungspauschale von weniger als 4 % üblich ist.
Diesen Beweis erbrachte sie weder in Bezug auf den Ansatz für die Heiz- und
Warmwasserkosten noch in Bezug auf denjenigen für die übrigen Nebenkosten.
Zudem hat sie selbst die allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag
unterschrieben, wonach zu den Heiz- und Warmwasserkosten auch die
Verwaltungstätigkeit gehört, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängt.
Die Kosten dafür sollen in der Regel 3 bis 4 % der Gesamtkosten betragen
(Klagebeilage 2). Damit hat sie ausdrücklich anerkannt, dass die
Verwaltungspauschale 4 % betragen kann. Dementsprechend hat sie seit Mietbeginn
Verwaltungskosten zu diesem Ansatz bezahlt. Der Beschwerdeführerin gelingt es
somit nicht, die implizite Feststellung des Vorderrichters, wonach eine
Verwaltungspauschale von 4 % in der Agglomeration Basel üblich ist, in Frage zu
stellen. 

7.5 Die Beschwerdeführerin
bringt vor, die VHKA- Installationsfirma sei nicht nur mit der Erfassung,
sondern auch mit der Kostenaufteilung auf die Mieter beauftragt, und zieht
daraus Folgerungen in Bezug auf die Pauschale für das Verwaltungshonorar. Die Beschwerdegegnerin
bestreitet dies und behauptet, die Firma D.___ AG sei einzig für die Ablesung
besorgt und erbringe keine eigentliche Abrechnungsverwaltungstätigkeit. Die von
der Beschwerdeführerin eingereichten Heiz- und Betriebskostenabrechnungen der
Vermieterin enthalten jeweils nach einer Aufstellung der Gesamtkosten eine
Aufteilung der Kosten auf die Mieter (Klagebeilagen 6, 8 und 15 – 18). Die
Abrechnung für die Zeit nach der Sanierung der Mietliegenschaft vom 1. Oktober
2013 – 30. September 2014 unterscheidet sich diesbezüglich auch gar nicht von
den früheren Abrechnungen vor der Sanierung. Die zur erwähnten Abrechnung
gehörige Ablesequittung der Firma D.___ AG enthält nur Verbrauchsdaten
(Klagebeilage 19). Eine Fremdvergabe der Kostenaufteilung zwischen den Mietern
oder gar die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung durch die
Ablesefirma, was den Verwaltungsaufwand der Vermieterin erheblich reduzieren
würde, ist daher nicht erstellt. Mit ihrer im Übrigen lediglich erneuerten
Behauptung, aus den Abrechnungen der Firma D.___ AG sei ersichtlich, die
Aufteilung der Wärmekosten werde von der dafür spezialisierten Fachfirma
vorgenommen, vermag die Beschwerdeführerin die Feststellung des Vorderrichters
nicht umzustossen. Damit erübrigt sich eine Prüfung, inwiefern sich wegen dem
Beizug der Ablesefirma eine Herabsetzung der Verwaltungspauschale rechtfertigen
würde. Die weitere Frage, inwiefern die Verwaltungspauschale auch auf den
Kosten der Ablesefirma erhoben werden darf, ist aufgrund des gestellten
Feststellungsbegehrens betreffend die Höhe der Verwaltungspauschale ebenfalls
nicht zu beurteilen. Die Frage nach der Höhe der einzelnen Positionen wäre
vielmehr bei der Anfechtung einer konkreten Heiz- und Betriebskostenabrechnung
zu prüfen – oder im Rahmen eines anders formulierten Feststellungsbegehrens.
Auch in diesem Punkt ist der Entscheid des Vorderrichters nicht zu beanstanden.

7.6 Die Beschwerdeführerin
verlangt wegen des Ersatzes der Öl- durch eine Gasheizung eine Herabsetzung der
Verwaltungspauschale auf 2 %. Sie beruft sich dabei auf Thomas Oberle (a.a.O.,
S. 105). Soweit ersichtlich, ist Thomas Oberle der einzige, der sich zu einer
geringeren Verwaltungspauschale beim Einsatz einer Gasheizung äussert. Zudem
begründet er seine Meinung in keiner Weise. Vielmehr fällt auf, dass er sich
nur wenige Zeilen vor der zitierten Äusserung für eine Pauschale von 3 %
ausspricht. Auch die Beschwerdeführerin lässt jegliche Begründung vermissen,
wieso der Wechsel zu einer Gasheizung eine Senkung der Verwaltungspauschale
bewirken sollte. Es ist ausserdem weder ersichtlich noch irgendwie dargelegt,
dass die Vermieterin wegen der unveränderten Pauschale nun einen unzulässigen
Gewinn erzielen würde. Mangels Substantiierung ist auf diesen Einwand nicht
näher einzugehen. Die Höhe der Verwaltungspauschale ist daher auch nicht als
unzulässig zu beurteilen.

8.1 Ausformuliert verlangt
die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der maximalen Verwaltungspauschale
die weitere Feststellung, dass die Mehrwertsteuer auf den Verwaltungskosten den
Mietern nur weiterbelastet werden darf, wenn deren Bezahlung für jedes
Mietverhältnis konkret nachgewiesen ist. Der Vorderrichter hat eine solche
Feststellung abgelehnt, weil es aufgrund der Abrechnungsmodalitäten der Beklagten
nicht möglich sei, einen auf das einzelne Mietverhältnis heruntergebrochenen
Beleg vorzulegen. Dies zu verlangen, stelle eine beweismässige Härte dar. Zudem
seien keine Gründe ersichtlich, warum die Beklagte für einzelne
Mietverhältnisse die Mehrwertsteuer nicht an die eidgenössische
Steuerverwaltung weitergeleitet haben solle. Es bestehe eine Bussenandrohung
für ein Einbehalten der Mehrwertsteuer. Wegen fehlender Anhaltspunkte für das
Gegenteil sei von einer Abführung an die Steuerverwaltung auszugehen.

8.2 Die Beschwerdeführerin
verweist für ihren Standpunkt vorab auf den Entscheid des Tribunal des baux vom
24. Januar 2007 (Deutsch wiedergegeben in mp 3/09, S. 150). Die Auffassung des
Vorderrichters sei unzutreffend und stelle eine Verletzung von Art. 8 ZGB dar,
wonach derjenige eine bestrittene Tatsache nachzuweisen hatte, der sie
behauptet. Der konkrete Nachweis der Abführung der Mehrwertsteuer auf den
bezahlten und anteilsmässig weiterbelasteten Nebenkosten lasse sich entgegen
der im Übrigen nicht begründeten gegenteiligen Auffassung der Vorinstanz
durchaus bewerkstelligen. Jedenfalls stelle die generelle Unterstellung eines
Unternehmens unter die Mehrwertsteuerpflicht sowie der Hinweis, dass
Mehrwertsteuerpflichtige die Mehrwertsteuer unter Bussenandrohung zu bezahlen
habe, noch keinen Nachweis der tatsächlichen Abführung der Mehrwertsteuer dar. 

8.3 Die Beschwerdegegnerin
hält fest, dass die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit dem
Verwaltungshonorar auch die bestehende Mehrwertsteuerpflicht anerkannt hat. Es
stehe ausser Frage, dass die Verwaltung der Mietliegenschaft, die C.___ AG,
mehrwertsteuerpflichtig sei. Die Pflicht zur Bezahlung der Mehrwertsteuer würde
durch deren Nichtbezahlung nicht entfallen. Die Schuld bleibe, weshalb es nicht
nötig sei, die effektive Ablieferung nachzuweisen. Die
Mehrwertsteuerveranlagung erfolge auf einem quartalsweisen oder halbjährlichen
Gesamtumsatz, so dass kein Zahlungsbeleg für das zur Diskussion stehende
Verwaltungshonorar existiere und vorgelegt werden könne. Die Argumentation der Beschwerdeführerin
erweise sich als haltlos und schikanös und unterstelle letztlich einen
Mehrwertsteuerbetrug. 

8.4 Das Tribunal des baux
du Canton de Vaud hat aus dem Grundsatz, dass der Vermieter aus den Nebenkosten
keinerlei Gewinn erzielen darf, abgeleitet, dass er nachweisen muss, dass die
Aufwendungen für die Mehrwertsteuer tatsächlich angefallen sind. Es hat sodann
festgehalten, dass die Beklagten den Beweis nach Art. 8 des Zivilgesetzbuches
(ZGB, SR 210), wonach sie auf den Administrativkosten die Mehrwertsteuer auch
wirklich entrichtet hatten, nicht erbringen konnten. Im vorliegenden Fall hat die
Beschwerdeführerin weder die Mehrwertsteuerpflicht noch die entsprechende
Bezahlung jemals ernsthaft und begründet bestritten. Sie hat nicht einen
einzigen ernstzunehmenden Anhaltspunkt dafür angeführt, der auf eine Nichtbezahlung
hinweisen würde. Vielmehr hat sie sich damit begnügt, in grundsätzlicher Weise
die Forderung aufzustellen, die Abführung der Mehrwertsteuer sei nachzuweisen.
Auf den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen der C.___ AG ist eine
Mehrwertsteuernummer angebracht (Klagebeilagen 6, 9 und 15 – 18. Zudem trifft
es zu, dass es keine Einzelzahlung für die auf den in Rechnung gestellten
Verwaltungskosten aufgerechnete Mehrwertsteuer gibt und somit dafür auch kein
Beweis erbracht werden kann, dass die Mehrwertsteuer für die den einzelnen
Mietern in Rechnung gestellten Verwaltungskosten bezahlt worden ist. Die Beschwerdeführerin
behauptet zwar, der entsprechende Beweis lasse sich bewerkstelligen, schweigt
sich aber darüber aus, was denn vorzulegen wäre. Die Beschwerdeführerin bringt
somit nichts vor, was die Beweiswürdigung des Vorderrichters in Frage stellen
könnte. Seine tatsächliche Folgerung, es sei von einer Abführung an die
Steuerverwaltung auszugehen, ist demnach nicht zu beanstanden. Ohnehin ist für
die beantragte Feststellung kein Feststellungsinteresse dargelegt und
ersichtlich.

9. Die Beschwerdeführerin ist somit
einzig in dem Punkt durchgedrungen, als der Vorderrichter die Nichtigkeit der
Änderung des Verteilschlüssels für die Wasserkosten auf die Abrechnungsperiode
2012/2013 beschränkt und die Gültigkeit des neuen Schlüssels ab der
Abrechnungsperiode 2013/2014 festgestellt hat. Der durch diesen Punkt
verursachte Aufwand war gering. In Bezug auf die Verwaltungspauschale und die
Mehrwertsteuer hingegen ist die Beschwerdeführerin unterlegen. Hier ist der
massgebliche Aufwand angefallen. Die Beschwerde ist demnach teilweise
gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Die Ziffer 2 des angefochtenen
Urteils wird aufgehoben und ohne die zeitliche Beschränkung der Nichtigkeit neu
formuliert. Im Gesamtergebnis erfährt das angefochtene Urteil nur eine kleine
Korrektur. Eine Neuverteilung der erstinstanzlichen Verfahrenskosten drängt
sich umso weniger auf, als durch den Kostenentscheid für das Verfahren vor
Obergericht eine gewisse Kompensation erfolgt. Insgesamt rechtfertigt es sich
somit, die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens mit einer Entscheidgebühr
von CHF 1'350.00 der Beschwerdeführerin zu drei Vierteln und der
Beschwerdegegnerin zu einem Viertel aufzuerlegen. Die von den Parteivertretern
eingereichten Honorarnoten erscheinen angemessen. Dies gilt auch für den von
der Beschwerdegegnerin geltend gemachten Stundenansatz. Dieser liegt im Rahmen
von § 158 Abs. 2 des Gebührentarifs (GT; BSG 615.11). Darüber hinaus liegt die
Gesamtsumme unter derjenigen des Gegenanwalts und die Beschwerdereplik enthält viele
unnötige Wiederholungen. Die Beschwerdeführerin hat demnach der
Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 1'413.60 (inkl.
Auslagen und MwSt.) zu bezahlen. 

Demnach wird erkannt:

1.   Die Beschwerde wird teilweise
gutgeheissen und Ziffer 2 des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von
Dorneck-Thierstein vom 5. September 2018 wird aufgehoben.

2.   Ziffer 2 des Urteils lautet neu wie
folgt: Es wird festgestellt, dass die von der Vermieterschaft ohne
Formularverwendung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR vorgenommene Änderung des
Schlüssels betreffend die Verteilung der Kosten für Wasser/ARA von bisher
(HK/BK 2011/2012) nach Quadratmetern und neu (ab HK/BK 2012/2013) nach
Verbrauch nichtig ist.

3.   Im Übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

4.  
A.___ hat an die Kosten des Verfahrens vor Obergericht
von CHF 1’350.00 einen Betrag von CHF 1'012.50 und die B.___ einen Betrag von
CHF 337.50 zu bezahlen. Die Gerichtskosten werden mit dem von A.___ geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet. Die B.___ hat an A.___ einen Betrag von CHF 337.50
zurückzuerstatten.

5.  
A.___ hat der B.___ für das obergerichtliche Verfahren eine
reduzierte Parteientschädigung von CHF 1'413.60 zu bezahlen.

 

 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt
weniger als CHF 15'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

 

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber 

Frey                                                                                  Schaller