# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ceb557a5-0081-526c-9393-f6a0193c7b08
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-03-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.03.2001  SB.2001.00002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2001-00002_2001-03-21.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2001.00002	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.03.2001
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Handänderungssteuer

	
Wirtschaftliche Handänderung

Die Übertragung sämtlicher Aktien einer Immobiliengesellschaft von einer Schwestergesellschaft auf die andere ist eine wirtschaftliche Handänderung, weil bei diesem Vorgang die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das betroffene Grundstück übertragen wird.

			 	
				Stichworte:
	
						HANDÄNDERUNGSSTEUER
UNTERNEHMENSUMSTRUKTURIERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 178 lit. IIa aStG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

I. Die D. AG verkaufte am 29. Dezember
1994 alle 300 Namenaktien der G. AG, einer Immobiliengesellschaft in U., welche
zur Hauptsache die Liegenschaft Kat.Nr. 01 in U. hält, an die A. AG.
Verkäuferin und Erwerberin werden durch Aktienbeteiligungen direkt bzw.
indirekt von Z. wirtschaftlich beherrscht.

 

Die Aktienübertragung würdigte die Kommission
für die Grundsteuern von U. als wirtschaftliche Handänderung und auferlegte der
A. AG, die sich kaufvertraglich zur Tragung einer allfälligen
Handänderungssteuer verpflichtet hatte, eine solche Steuer von Fr. ... An
dieser Veranlagung hielt die Kommission in ihrem Einspracheentscheid fest.

 

II. Die Steuerrekurskommission wies den
Rekurs der A. AG am 12. Dezember 2000 ab.

 

III. Diese liess dem Verwaltungsgericht mit
Beschwerde beantragen, es sei festzustellen, dass keine
Handänderungssteuerpflicht gegeben sei; ausserdem verlangte sie eine
Parteientschädigung.

 

Während die Steuerrekurskommission auf
Vernehmlassung verzichtete, schloss das Steueramt von U. auf Abweisung der
Beschwerde.

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Erhebung der
Handänderungssteuer setzt laut § 178 Abs. 1 des kraft § 279 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) vorliegend noch anwendbaren
Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) die Handänderung an einem
Grundstück oder Anteilen an einem solchen voraus. Dieser zivilrechtlichen
Handänderung, die sich durch die Übertragung des Eigentums charakterisiert,
sind die wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt, d.h. jene
Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke
tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken (§ 178
Abs. 2 lit. a aStG; vgl. auch § 161 Abs. 2 lit. a aStG
für die Grundstückgewinnsteuer).

 

a) Eine wirtschaftliche Handänderung liegt unter anderem vor,
wenn die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft veräussert und
damit die Beherrschung der Gesellschaft einem Dritten übertragen wird (RB ORK
1955 Nr. 107 = ZBl 1956, S. 423 = ZR 1956 Nr. 83; VGr,
14. März 1989 = StE 1989 B 42.22 Nr. 3; August Reimann/Ferdinand
Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band,
Bern 1966, § 161 N. 45, 62 ff.).

 

Eine Immobiliengesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass
sie ausschliesslich oder zumindest überwiegend die Nutzbarmachung der
Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere und
nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, ohne Rücksicht darauf, ob die
Nutzbarmachung oder Verwendung durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder
Überbauung geschehen soll (RB 1964 Nr. 70; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
§ 161 N. 63). Ein Unternehmen verfolgt dann "überwiegend"
die Nutzbarmachung der Wertsteigerung seines Grundbesitzes oder dessen
Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage, wenn sein anderes
Tätigkeitsgebiet im Rahmen des gesamten unternehmerischen Handelns der
Gesellschaft qualitativ und quantitativ eine untergeordnete Stellung einnimmt
(VGr, 9. Mai 1995 = StE 1995 B 42.23 Nr. 6). In einem solchen
Fall erfüllt die Veräusserung der Gesellschaftsanteile wirtschaftlich die
gleiche Funktion wie die Übertragung des Eigentums an den Liegenschaften. Wenn
die Veräusserung der Aktien wirtschaftlich einem Grundstückverkauf gleichkommt
und ihre Wirkung sich darin erschöpft, sind die gleichen Steuerfolgen angebracht
wie bei der zivilrechtlichen Veräusserung der Gesellschaftsgrundstücke (VGr,
14. März 1989 = StE 1989 B 42.22 Nr. 3; BGE 99 Ia 459
E. 4).

 

b) Entscheidend ist infolgedessen, ob die
D. AG die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das
streitbetroffene Grundstück der G. AG an die A. AG übertragen und
ihr damit eine Stellung verschafft hat, die es ihr erlaubt, darüber wie eine
zivilrechtliche Eigentümerin zu verfügen. Dies ist der Fall, weil die D. AG der
A. AG das Eigentum an sämtlichen Aktien der G. AG, einer Immobiliengesellschaft,
verschafft hat. Denn das Alleineigentum an den Aktien verleiht der A. AG
wirtschaftlich die Macht, über das streitbetroffene Grundstück wie eine
Eigentümerin zu verfügen, während der D. AG diese wirtschaftliche Möglichkeit
nicht mehr zusteht.

 

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin kommt es nicht
darauf an, ob und von wem die am Rechtsgeschäft beteiligten Gesellschaften
ihrerseits wirtschaftlich beherrscht werden; massgeblich ist einzig die Frage,
ob ein Wechsel der wirtschaftlichen Verfügungsmacht zwischen den Beteiligten
stattgefunden hat. Im Übrigen wird die wirtschaftliche Verfügungsmacht des
Mehrheitsaktionärs über die Gesellschaftsgrundstücke nur bei
Immobiliengesellschaften und Immobilienholdinggesellschaften angenommen. Dass
Veräusserin und Erwerberin als derartige Gesellschaften zu würdigen seien, hat
die Beschwerdeführerin nicht behauptet, so dass deren gemeinsamer direkt bzw.
indirekt beherrschender Aktionär Z. grundsteuerrechtlich
die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das streitbetroffene Grundstück von
vornherein nicht zukommt.

 

Schliesslich hat das Bundesgericht die
Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung in einem den Kanton Luzern
betreffenden Fall als willkürfrei gewürdigt, in welchem der beherrschende
Aktionär einer Immobiliengesellschaft seine Beteiligung sogar direkt einer von
ihm zu 100 % beherrschten Aktiengesellschaft veräussert hatte
(unveröffentlichter Entscheid vom 28. Oktober 1998, 2P.243/1996). 

 

c) Das Bundesgericht hat sodann im erwähnten
Entscheid (unter Berufung unter anderem auf Martin Steiner, Die neuere Praxis
zur wirtschaftlichen Betrachtungsweise im zürcherischen Grundsteuerrecht, ASA
52 [1983/84], S. 330) ausgeführt, in der Lehre werde zu Recht anerkannt,
dass das Nebeneinander von zivilrechtlichem Haupt- und wirtschaftlichem
Ersatztatbestand keinen unzulässigen Methodendualismus darstelle. Es bedeute
auch keinen solchen Dualismus, wenn eine Norm mit wirtschaftlichen
Anknüpfungspunkten, wie der Begriff des Übergangs der wirtschaftlichen
Verfügungsmacht über ein Grundstück ausgelegt werde. Aus dem Verbot des
Methodendualismus ergebe sich nur, dass dann, wenn ein Sachverhalt unter dem
Gesichtswinkel der wirtschaftlichen Betrachtungsweise bereits als Handänderung
erfasst worden sei, die nachfolgende zivilrechtliche Eigentumsübertragung,
welche die wirtschaftliche mit der rechtlichen Situation in Übereinstimmung
bringe, nicht nochmals besteuert werden dürfe (Steiner, S. 320 f.). 

 

Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Was
hier vorliegt, ist eine Unternehmensumstrukturierung. Dieser Umstand steht aber
einer Besteuerung nicht entgegen, weil diese Umstrukturierung nicht unter die
Steuerbefreiungsgründe von § 180 lit. d - f aStG fällt. 

 

Das führt zur Abweisung der Beschwerde.

 

2. ...

 

 

Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

 

2.    ...