# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f8683494-6542-5869-b6ef-5901b53e06fd
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-04-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 04.04.2012  VB.2011.00589
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00589_2012-04-04.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00589	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 04.04.2012
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung für den Neubau dreier Mehrfamilienhäuser: Ausnahmebewilligung.

Das Bauvorhaben verletzt die kommunalen Gebäudehöhen- und Abgrabungsvorschriften sowie § 292 PBG (E. 2).

Die vorgebrachten lärmtechnischen und städtebaulichen Gründe stellen keine Ausnahmesituation im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG dar. Das Institut der Ausnahmebewilligung dient der Vermeidung von Unbilligkeiten, nicht der Ermöglichung von "besseren" Lösungen (E. 3.5).

Die festgestellten Mängel können nicht mittels einer Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden (E. 4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABGRABUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
AUSNAHMESITUATION
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
FASSADENHÖHE
GEBÄUDEHÖHE
GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN
NEBENBESTIMMUNG
REKURSLEGITIMATION

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Ziff. 4.1.1 BZO Bülach
Ziff. 5.1.1 BZO Bülach
Abs. II Ziff. 12.6 BZO Bülach
§ 220 PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 292 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 338a Abs. I PBG
§ 21 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00589

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 4. April 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichter
Christian Mäder, Gerichtsschreiber
Markus Lanter.

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

C AG, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

und

1.    Ausschuss Bau und Infrastruktur 

des Stadtrats Bülach, 

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Der Ausschuss Bau und
Infrastruktur der Stadt Bülach bewilligte der A AG am 19. Januar 2011
unter Nebenbestimmungen die Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt
29 Wohnungen und einer Tiefgarage für 49 Motorfahrzeuge auf dem Grundstück Kat.-Nr.
01 am E-Weg 02, 03 und 04 in Bülach. Diesen Beschluss eröffnete die Behörde am
25. Januar 2011 zusammen mit der Verfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 6. Dezember 2010, womit die Zustimmungen bezüglich Lage an
einer Staatsstrasse, Einhaltung der Lärm-Belastungsgrenzwerte,
arbeitsrechtliche Planbegutachtung und Aussenlärm erteilt worden waren. Im
südwestlichen Bereich des langgezogenen Baugrundstücks, der gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt Bülach vom 8. Juli 1996 (mit späteren Änderungen;
BZO) in der Wohnzone W 3.0 (ES II) liegt, befindet sich ein Parkplatz; der
nordöstliche Bereich ist unbebaut und der Zone WG 3.0A (ES III) zugeschieden.

II.  

Gegen beide Entscheide erhob die C AG
Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses hiess das Rechtsmittel am 18. August
2011 gut und hob die kommunale Baubewilligung vom 19. Januar 2011 sowie
die Verfügung der Baudirektion vom 6. Dezember 2010 auf.

III.  

Mit Beschwerde vom 19. September
2011 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 18. August 2011 aufzuheben sowie die kommunale
Baubewilligung und die Verfügung der Baudirektion wiederherzustellen. Ausserdem
verlangte sie eine Parteientschädigung.

In seiner Vernehmlassung vom 13. Oktober
2011 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Der Ausschuss
Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach beantragte am 17. Oktober 2011
sinngemäss die Gutheissung der Beschwerde. Die Baudirektion erklärte am 18. Oktober
2011 Verzicht auf Stellungnahme. Die C AG liess am 11. November 2011
– unter Zusprechung einer Parteientschädigung – die Abweisung der Beschwerde
beantragen. Mit Replik vom 9. Dezember 2011 und Duplik vom 5. Januar
2012 hielten die privaten Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Die
Befugnis der im Rekursverfahren unterlegenen Baugesuchstellerin, sich vor Verwaltungsgericht
für die Wiederherstellung der Baubewilligung einzusetzen, steht offenkundig
fest.

1.2 Nach
Auffassung der Beschwerdeführerin hat das Baurekursgericht der Beschwerdegegnerin
zu Unrecht die Rekurslegitimation zuerkannt.

Zu Rekurs und Beschwerde ist
gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Es genügt, wenn
die Beeinträchtigung rein tatsächlicher Interessen – materieller oder ideeller
Art – geltend gemacht wird. Zulässig sind alle Argumente und die Anrufung aller
Rechtssätze, die im Ergebnis zur Gutheissung des Antrags führen; es ist weder
ein rechtlich geschütztes Interesse erforderlich noch muss das vorgebrachte
Interesse unter den Schutzzweck einer als verletzt angerufenen Rechtsnorm
fallen (vgl. BGE 104 Ib 245 E. 7c; RB 1980 Nr. 7; VGr, 17. November
2010, VB.2010.00184, E. 1.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 21 N. 21). Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist
nach dieser Bestimmung gegeben, wenn für ihn eine hinreichend enge nachbarliche
Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er durch die Erteilung der
Baubewilligung mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen
qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er
Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu mindern vermag (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 440). Wie jede Prozessvoraussetzung muss auch die Rekurs-
und Beschwerdebefugnis von Amtes wegen geprüft werden. Die behördliche Prüfung
entbindet den Anfechtenden aber nicht davon, die Sachumstände zu
substanziieren, welche die Legitimation begründen sollen. An diese Darlegung
dürfen indessen dann keine hohen Anforderungen gestellt werden, wenn aufgrund
der bestehenden Sach- und Rechtslage ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das
Bauvorhaben in seiner konkreten Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn unmittelbar
berührt (RB 1980 Nr. 8; RB 1982 Nr. 19 = BEZ 1982 Nr. 40; VGr,
17. November 2010, VB.2010.00184, E. 1.2).

Die Beschwerdegegnerin ist
Eigentümerin des südwestlich an das Baugrundstück anstossenden Grundstücks Kat.-Nr.
05, wo sie eine Gastwirtschaft betreibt. Sie steht damit in einer engen nachbarlichen
Raumbeziehung zum streitbetroffenen Bauprojekt. Sodann wird sie mehr als
irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten Interessen betroffen.
Es ist unbestritten, dass die Parkfelder durch die Gäste des
Restaurationsbetriebs genutzt werden; ob hierfür eine genügende Rechtsgrundlage
besteht, ist im Zusammenhang mit der Beurteilung der Rekurslegitimation der
Nachbarin nicht weiter zu prüfen. Wie die Vorinstanz nämlich zutreffend
festhält, verschafft nach ständiger Rechtsprechung auch die bloss geltend
gemachte und aufgrund einer summarischen Würdigung nicht auszuschliessende Beeinträchtigung
– hier der Verlust von Fahrzeugabstellplätzen und mittelbar eine Einbusse an Gästen
– die Anfechtungsbefugnis. Hinzu kommt, dass die Beschwerdegegnerin in der
Rekursschrift die Missachtung der kommunalrechtlichen Abgrabungsvorschriften
sowie eine ungerechtfertigte Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der
Gebäudehöhen an den Nordfassaden beanstandet hat. Auch diese Rügen verschaffen
der Nachbarin ohne Weiteres den Zugang zum Rekursverfahren. Mit ihrem Rekurs
bekämpfte die Beschwerdegegnerin einen von ihr als gesetzwidrig zu voluminös
erachteten Baukörper. Daran hat sie als unmittelbare Nachbarin offensichtlich
ein schützenswertes Interesse. Das Baurekursgericht ist daher zu Recht auf den
Rekurs eingetreten.

2.
 

Zunächst ist zu klären, inwiefern das zu beurteilende
Bauvorhaben von Bauvorschriften abweicht und entsprechend auf eine
Ausnahmebewilligung angewiesen ist.

2.1 Vorliegend
statuiert die BZO keine Geschosszahlvorschriften. Nach der Rechtsprechung hat
dies zur Folge, dass die Flachdachbaute innerhalb des durch die Gebäude- und
Firsthöhe vorgegebenen Profils frei gestaltet werden kann. Die Profillinie von § 292
PBG wird unter diesen Umständen nicht bei der tatsächlichen Gebäudehöhe,
sondern bei der theoretischen Gebäudehöhe – vorliegend 10,5 m
– angesetzt (RB 1999 Nr. 121; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 931 mit Skizze).

2.2 Ziffer
4.1.1 BZO gestattet in der Zone W3.0 eine Gebäudehöhe von höchstens
10,5 m; dasselbe bestimmt Ziffer 5.1.1 BZO für die Zone WG 3.0A. Das
Terrain darf gemäss Ziffer 12.6 Abs. 2 BZO um höchstens 1,5 m
abgegraben werden, sofern dadurch die sichtbare Fassade nicht höher wird als
die zulässige Gebäudehöhe. Das Baurekursgericht hat in Übereinstimmung mit den
Baugesuchsplänen ausgeführt, dass alle drei Häuser unter Mitberücksichtigung
der Abgrabungen deutlich übermässige Gebäude- bzw. Fassadenhöhen aufwiesen. Die
Südostfassaden der Häuser A und B seien 10,35 m, jene des Hauses C 10,75 m
hoch; dazu kämen noch Abgrabungen von 90 cm bei den beiden erstgenannten
sowie von 50–80 cm beim letztgenannten. An den Nordwestfassaden sollten
gar Abgrabungen von 1,5 m durchgeführt werden, was zu sichtbaren Fassaden
von 15 m (Haus A) bzw. von 13,75 m (Häuser B und C) führe. Daran
würde auch eine "mittige Platzierung" des Attikageschosses nichts
ändern (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.4.3).

2.3 Die Baubewilligung äussert sich nicht näher zum
Verhältnis zwischen der in Ziffern 4.1.1 und 5.1.1 BZO normierten Gebäudehöhe
und der in Ziffer 12.6 Abs. 2 BZO auf ein Mass von 1,5 m beschränkten
Abgrabung. Die Gebäudehöhe ist gemäss § 280 Abs. 1 PBG ab dem
gewachsenen Terrain zu berechnen und ergibt sich hier aus den bewilligten Plänen
(Plan Nr. 100-08 "Fassaden Süd-West Haus A / Nord-Ost Haus C"
und Plan Nr. 100-07 "Fassaden Nord-West / Süd-Ost Haus A/B/C").
Daraus ergeben sich die vom Baurekursgericht beanstandeten Überschreitungen der
Gebäudehöhe bzw. der Höhe der sichtbaren Fassaden (Entscheid der Vorinstanz,
E. 5.4.3).

Zusammengefasst überschreitet das
Bauvorhaben die maximale Gebäudehöhe von 10,5 m zumindest auf der Südostseite
des Hauses C (ca. 10,75 m). Zudem wird bei allen drei Häusern auf der Süd- und
auf der Nordseite die Abgrabungsvorschrift von Ziff. 12.6 Abs. 3 BZO
verletzt. Schliesslich steht das Projekt im Widerspruch zu § 292 PBG, da
die bei der theoretischen Gebäudehöhe von 10,5 m angesetzte Profillinie
auf der Nordseite bei allen drei Häusern auf der ganzen Länge (und nicht nur
auf einem Drittel) durchstossen wird.

3.
 

Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe das
Vorliegen einer Ausnahmesituation, welche die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung rechtfertige, zu Unrecht verneint.

3.1 Eine Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu
erteilen, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der
Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung
darf überdies nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der
sie befreit, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2).
Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die
auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation
begründende Verhältnisse können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur
oder in der Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der
Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ
1986 Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981
Nr. 34; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1127 ff.; Walter Haller/Peter
Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690).
Das Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der
Verhältnismässigkeit dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen
Regelung zu Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und
durch kein öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102). Eine
Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu
beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht
mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung
darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksichtigen,
die sich praktisch immer anführen liessen; auf diesem Weg würde nämlich das
Gesetz geändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 1128 f.).

3.2 Der
Ausschuss Bau und Infrastruktur hat die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für
"die Überschreitung der Gebäudehöhe auf der Nordseite bzw. die
asymmetrische Anordnung der Attikageschosse" mit städtebaulichen
Überlegungen sowie mit einem verbesserten Schallschutz gerechtfertigt. Dem hat
das Baurekursgericht entgegengehalten, dass eine Vielzahl von Bauparzellen an
einer Bahnlinie oder an einer stark befahrenen Strasse liege und lärmschutztechnisch
von einer stufenlosen Fassade profitieren würde. Der Gesetzgeber habe jedoch
bei der Normierung der Dachaufbauten in § 292 PBG keine Lockerungen für
lärmbelastete Flächen vorgesehen. Weil die Lage des Baugrundstücks nicht als
vom Gesetzgeber verkannter Einzelfall aufgefasst werden könne, fehle es an den
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung (Entscheid der
Vorinstanz, E. 5.4.3).

Während sich die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort
im Wesentlichen der Argumentation des Baurekursgerichts anschliesst, verteidigt
die Beschwerdeführerin den ihr erteilten Dispens zunächst mit dem erheblichen
Beurteilungsspielraum der kommunalen Baubehörde. Diese Rechtsanwendung hätte
die Vorinstanz nur im Fall einer Überschreitung oder eines Missbrauchs des
Ermessens korrigieren dürfen, was hier nicht zutreffe. Bei den "besondere(n)
Verhältnisse(n)" und "Dachaufbauten" handle es sich um unbestimmte
Gesetzesbegriffe, die der Baubehörde einen gewissen Spielraum gewährten. Im
Übrigen rechtfertige sich eine Ausnahmebewilligung wegen des mit dem Projekt
verbesserten Schallschutzes aus gesundheitspolizeilichen Überlegungen. Entgegen
dem Standpunkt des Baurekursgerichts dürften die Aspekte des Lärmschutzes nicht
deswegen unberücksichtigt bleiben, weil sie sich bei einer Vielzahl von
Parzellen stellten. Es treffe nicht zu, dass die Erteilung der umstrittenen
Ausnahmebewilligung auf eine Änderung der gesetzlichen Ordnung abziele;
vielmehr habe die kommunale Baubehörde der Lage des Areals Rechnung getragen
und eine gestalterisch bessere Lösung ermöglicht. Anzumerken bleibe, dass die
sichtbare Fassade beim Haus A nicht 15 m betrage, wie die Vorinstanz
annehme, sondern lediglich 14 m bzw. 13,9 m, wie dies die Beschwerdegegnerin
im Rekurs gerügt habe. Sodann gehe das Baurekursgericht fehl in der Annahme,
dass die Behebung allfälliger Gesetzesverstösse eine grundlegende Überarbeitung
des Projekts erfordere; vielmehr könnten solche Mängel "ohne Weiteres
durch ein revidiertes Baugesuch korrigiert werden". Weil die
Beschwerdeführerin ein Ausnahmegesuch für die Überschreitung der Gebäudehöhe
insgesamt gestellt habe, welches ihr denn auch erteilt worden sei, lasse sich
aus den bloss beispielhaft erwähnten Mehrhöhen auf der Nordseite nichts zu
ihren Ungunsten ableiten. Endlich schliesse die Vorinstanz zu Unrecht auf eine
Missachtung der Abgrabungsvorschriften in Ziffer 12.6 BZO. Das Terrain werde an
keiner Stelle um mehr als 1,5 m abgetragen, weshalb die Bauherrin insoweit
nicht um einen Dispens habe ersuchen müssen.

3.3 Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn
vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei
überprüft, doch wird der Baubehörde bei der Gewährung der Ausnahmebewilligung
ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von
den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der
Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage. Das
Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe Ermessen
überschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965,
S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).

3.4  Das
Baugesuch vom 31. März 2010 verweist zur Begründung für die nachgesuchte
Ausnahmebewilligung auf ein separates Schreiben vom gleichen Tag, das nicht bei
den Akten liegt. Auch wenn die Erwägungen zur Baubewilligung vom 19. Januar
2011 insoweit unklar sind, darf zugunsten der Beschwerdeführerin angenommen
werden, dass die Behörde der Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe insgesamt
und nicht nur bezüglich der Nordfassade zugestimmt hat. Eine derartige
Einschränkung würde nämlich offenkundig keinen Sinn machen, weil ein Bauvorhaben
die Gebäudehöhe – wie auch die übrigen primären Bauvorschriften – allseitig zu
respektieren hat (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 918). 

3.5 Bei der
Beurteilung der Frage, ob im konkreten Fall eine Ausnahmesituation anzunehmen
sei oder nicht, handelt es sich nach der in E. 3.3 wiedergegebenen
Rechtsprechung und Lehre vorwiegend um eine durch das Verwaltungsgericht frei
überprüfbare Rechtsfrage. Im Rahmen der Würdigung von grundstücks- oder
umgebungsspezifischen Besonderheiten steht der kommunalen Behörde durchaus ein
angemessener Beurteilungsspielraum zu. Dies gilt aber nicht bei der ortsunabhängig
zu beantwortenden Frage, ob eine Ausnahmebewilligung auch in den Dienst einer
lärmschutztechnisch besseren Bauweise gestellt werden dürfe. Diese Frage ist
gesamtkantonal nach einem einheitlichen Massstab zu beantworten, weshalb dem
Verwaltungsgericht insoweit freie Kognition zusteht. Ein derart motivierter
Dispens widerspräche der Praxis des Verwaltungsgerichts (RB 1985 Nr. 103 =
BEZ 1986 Nr. 4; VB.2004.00255, E. 6.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 1128 f.). Das Institut der Ausnahmebewilligung dient der
Vermeidung von Unbilligkeiten, nicht der Ermöglichung von "besseren"
Lösungen. Die Erteilung der von der Beschwerdeführerin angestrebten
Ausnahmebewilligung würde auf eine nicht gewollte Änderung der allgemeinen Ordnung
hinauslaufen und die Rechtssicherheit empfindlich beeinträchtigen. Drängt sich
angesichts besonderer örtlicher Verhältnisse eine grundsätzliche Abweichung vom
ordentlichen Recht auf, so stellt der Gesetzgeber in §§ 79 ff. PBG
die Institute der Sonderbauvorschriften und des Gestaltungsplans zur Verfügung.

Vorliegend fehlt es an ausreichenden Gründen für eine
Ausnahmebewilligung. Hinsichtlich der Überschreitung der Gebäudehöhe und der
Verletzung von Ziff. 12.6 Abs. 3 BZO ist nicht ersichtlich, inwiefern
eine lärmtechnische Verschlechterung eintreten sollte, wenn die Bauvorschriften
eingehalten werden. Auch für die Missachtung von § 292 PBG ist kein plausibler
Grund vorhanden. Die gewählte Anordnung des obersten (Attika-)Geschosses bündig
mit der Nordfassade gegen die SBB-Linie kann – weil hier Geschosszahlvorschriften
fehlen – ohne Weiteres realisiert werden, wenn ein Geschoss weniger hoch gebaut
wird. In der Möglichkeit, ein grösseres Volumen
zu realisieren, als es die BZO zulässt, kann selbstredend kein Ausnahmebewilligungsgrund
erblickt werden.

Das Baurekursgericht hat die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung somit zu Recht verweigert.

3.6 Angesichts
der ausgeprägten Überschreitung der gemäss Ziffer 12.6 BZO maximal zulässigen
sichtbaren Fassadenhöhe bei allen drei Mehrfamilienhäusern an den meisten
Fassaden dürfte die erteilte Ausnahmebewilligung im Übrigen die Interessen der
Öffentlichkeit und der Nachbarn kaum hinreichend respektieren (§ 220 Abs. 2
und 3 PBG; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1130 f.).

4.
 

Zu prüfen bleibt der Einwand der Beschwerdeführerin, wonach
sich der Mangel bei Verweigerung einer Ausnahmebewilligung durch eine Änderung
des Baugesuchs beheben liesse.

4.1 Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands
Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen
kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter
Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011,
VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5 [im
letztgenannten Entscheid waren Grenz- und Gebäudeabstände um rund 3,5 m
unterschritten]; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346). 

4.2 Vorliegend
erfordert die Beachtung der erwähnten Bauvorschriften (vgl. E. 2.3) eine
massive Redimensionierung aller drei Mehrfamilienhäuser; angesichts der
Überhöhe kann sich sogar der Verzicht auf ein Stockwerk aufdrängen. Änderungen
eines Projekts im gebotenen Ausmass lassen sich nicht mehr durch eine einfache
Verkleinerung des Gebäudekubus bewerkstelligen, sondern ziehen eine umfassende
Überarbeitung des Vorhabens nach sich. Hinzu kommt, dass es verschiedene
architektonische Möglichkeiten gibt, wie die Mängel korrigiert werden können.
Der Entscheid, welche Variante bevorzugt und zum Gegenstand eines neuen
Baugesuchs gemacht werden soll, ist Sache der Bauherrschaft und nicht der
Baubehörde bzw. der Rechtsmittelinstanzen.

4.3 Die
Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet und ist daher abzuweisen.

5.
 

Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]) und muss ihr eine Parteientschädigung von
vornherein versagt bleiben. Vielmehr hat sie der Beschwerdegegnerin kraft § 17 Abs. 2
lit. a VRG eine Parteientschädigung im angemessenen Betrag von Fr. 2'000.-
zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  12'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.      140.--   Zustellkosten,

Fr.  12'140.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…