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**Case Identifier:** 35e3589f-5e97-5ba9-93da-236a748cd595
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-04-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 02.04.2007 C/2181/2005
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-2181-2005_2007-04-02.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/2181/2005 ACJC/388/2007 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 2 AVRIL 2006 

 

Entre 

X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 
décembre 2005, comparant par Me Gérard BRUNNER, avocat, rue de l’Athénée 4, case 

postale 330, 1211 Genève 12, en l'Etude duquel il fait élection de domicile,  

          D’une part, 

et 

Y______ SA, intimée, comparant par Me Grégoire MANGEAT, avocat, rue du Marché 
20, 1204 Genève, en l'Etude duquel elle fait élection de domicile, 

          D’autre part. 

 

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C/2181/05 

EN FAIT 

A. Par mémoire adressé le 31 janvier 2006 au greffe de la Cour de justice, X______ 
fait appel du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 décembre 

2005 et communiqué aux parties le 21 décembre 2005.  

B. Dans le jugement attaqué (JTBL/1893/2005), la IIIème Chambre du Tribunal, 
statuant sur requête en constatation de nullité de la résiliation de bail, 

subsidiairement en première prolongation de bail, du 24 juin 2005, a déclaré 

valable le congé notifié à X______ par Y______ SA le 23 décembre 2004 avec 

effet au 15 janvier 2005. 

C. A l’appui de son appel, X______ a invoqué les motifs suivants : 

- Le congé, fondé sur l’art. 266 h CO, a en l’espèce été donné contrairement aux 

règles de la bonne foi, ce qu’aurait dû, selon lui, constater le Tribunal des baux et 

loyers, pour aboutir à son annulation. 

- En outre, Y______ SA aurait commis un abus de droit en se prévalant de l’art. 

266 h CO pour notifier le congé, le but recherché par le législateur dans l’adoption 

de cette disposition n’étant pas réalisé en l’espèce. 

- Finalement, le locataire ayant réuni des sûretés par la fourniture d’objets 

mobiliers pour une valeur totale de 357'000 fr., auxquelles doit s’ajouter le 

certificat de garantie de loyer émis pour un montant de 25'000 fr. en novembre 

2000, le congé donné par Y______ SA ne répondrait plus à aucun intérêt digne de 

protection, raison pour laquelle il devrait également être annulé.  

L’appelant conclut à ce que le jugement attaqué soit annulé et à ce que la nullité 

de la résiliation qui lui a été notifiée soit constatée par la Cour. 

A l’appui de son mémoire d’appel, l’appelant produit diverses pièces nouvelles, 

en particulier des documents et photographies relatifs à un bateau à moteur de 

loisirs, une voiture de tourisme, ainsi que des bijoux et montres de marques, dont 

il allègue qu’ils réalisent la valeur de 357'000 fr. 

D. L’intimée s’est opposée à l’argumentation de l’appelant dans ses écritures 
responsives du 6 mars 2006 et a conclu à la confirmation du jugement attaqué. 

E. Lors de l’audience de plaidoiries, les parties ne se sont pas présentées, ni personne 
pour elles et la cause a été gardée à juger. 

F. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 

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C/2181/05 

a) Par contrat du 7 juillet 2000, Y______ SA, propriétaire, X______ et A______ 
Sàrl, locataires, se sont liés pour la location d’une arcade située au rez-de-

chaussée et rez supérieur de l’immeuble sis au 14, rue ______ à Genève.  

La destination des locaux convenue par les parties était l’exploitation d’un 

établissement à l’enseigne « B______ ». 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de 10 ans, 5 mois et 23 jours, soit du 

16 août 2000 au 31 décembre 2010. 

Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 62'400 fr. du 1
er

 janvier 2001 

au 31 décembre 2005, puis à 68'400 fr. du 1
er

 janvier 2006 au 31 décembre 2010. 

Les acomptes provisionnels pour charges ont été fixés à 4'800 fr. par année. 

b) Parallèlement à la signature du contrat de bail, les parties ont conclu, le 7 juillet 
2000, un contrat de remise de commerce avec réserve de propriété, portant sur 

l’acquisition du fonds de commerce de l’établissement « B______ ». Il a été 

convenu un prix de vente de 250'000 fr., payable par acceptation d’effets de 

change, présentés de manière échelonnée jusqu’au 30 mars 2010. Le taux d’intérêt 

pratiqué par année s’élève à 8%. 

Le contrat mentionne expressément qu’en cas de retard de plus de 48 heures dans 

le paiement d’un effet de change, la totalité du capital dû sur le prix de vente, avec 

intérêts, devient immédiatement exigible. 

Y______ SA ayant résilié le contrat suite à un retard de paiement, les parties se 

sont opposées à ce sujet devant les tribunaux civils. 

c) Par jugement JTPI/1626/2004 rendu le 27 janvier 2004 par le Tribunal de 
première instance, la faillite de A______ Sàrl a été prononcée. 

d) Par avis officiels du 27 février 2004, adressés à X______ et à A______ Sàrl, la 
bailleresse a résilié le contrat de bail avec effet au 15 septembre 2004, pour justes 

motifs, se prévalant d’une sous-location non autorisée. 

e) Simultanément à la résiliation du 27 février 2004, la bailleresse a imparti à 
X______ et à l’administration de la faillite de A______ Sàrl un délai au 31 mars 

2004 pour fournir des garanties quant au paiement des loyers à échoir jusqu’au 15 

septembre 2004, soit au total 41'800 fr., précisant qu’elle mettrait un terme au 

contrat si les sûretés réclamées n’étaient pas versées. 

L’administration de la faillite ne s’est jamais prononcée sur la demande de 

sûretés. X______, associé-gérant de A______ Sàrl, a honoré lui-même la 

demande de sûretés par le versement de 16'800 fr. le 31 mars 2004 et la remise 

d’une caution, à concurrence de 25'000 fr. 

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Il a ainsi repris à son seul compte les droits et obligations découlant du contrat de 

bail à titre de partie locataire. 

f) Le congé pour justes motifs notifié le 27 février 2004 par la bailleresse a été 
contesté par X______ par requête du 31 mars 2004, déclarée non conciliée à 

l’audience de la Commission de conciliation du 23 juin 2004 et portée devant le 

Tribunal des baux et loyers le 22 juillet 2004. La cause a été enregistrée sous le 

No C/8268/2004 et est toujours pendante, suspendue sur la base de l’art. 107 LPC. 

g) Par jugement rendu le 2 septembre 2004, le Tribunal d’arrondissement de l’est 
vaudois a prononcé la faillite de X______. 

h) En date du 24 novembre 2004, la bailleresse a imparti à X______, ainsi qu’à 
l’administration de sa faillite, un délai au 17 décembre 2004 pour fournir des 

sûretés relatives aux loyers à échoir jusqu’à la fin du bail, à savoir le 31 décembre 

2010, en application de l’art. 266 h al. 1 CO, ce qui correspond à une somme de 

342'000 fr. pour la période du 1
er

 janvier 2006 au 31 décembre 2010. 

i) Les sûretés exigées n’ayant pas été fournies dans le délai imparti, la bailleresse, 
par avis officiel adressé à X______ le 23 décembre 2004, a déclaré résilier le 

contrat de bail avec effet au 15 janvier 2005, tout en précisant que ladite 

résiliation était subsidiaire à celle qui avait été notifiée par avis du 27 février 

2004. 

j) Cette résiliation a été contestée par requête du 31 janvier 2005, déclarée non 
conciliée à l’audience de la Commission de conciliation du 25 mai 2005 et portée 

devant le Tribunal des baux et loyers le 24 juin 2005, faisant l’objet de la présente 

cause (C/2181/2005). 

k) La faillite de A______ Sàrl a été suspendue, faute d’actifs, et clôturée par 
jugement du 12 mai 2005.  

l) Les loyers et indemnités pour occupation illicite ont été réglés par la société 
sous-locataire, C______ SA, jusqu’au 31 décembre 2005. 

La bailleresse a allégué, sans que ses affirmations ne soient contestées, que les 

indemnités pour occupation illicite n’ont plus été réglées depuis le mois de janvier 

2006. 

m) Pour le surplus et dans la mesure utile à la solution du litige, l’argumentation 
des parties sera examinée dans la partie « EN DROIT » ci-dessous. 

EN DROIT 

1. 1.1 L’appel du 31 janvier 2006 est recevable, car déposé selon la forme requise et 
dans le délai légal (art. 443 al. 1, 30 al. 1 let. c et 444 LPC). 

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1.2 Les conclusions prises en première instance ayant porté sur la constatation de 
la nullité d’un congé, subsidiairement sur l’octroi d’une prolongation de bail, le 

Tribunal a statué en premier ressort (art. 56 P LOJ). 

 La voie de l’appel ordinaire est par conséquent ouverte, ce qui permet à la Cour 

d’exercer un plein pouvoir de cognition. 

 La Cour revoit donc la cause librement; sous réserve des principes de 

l’immutabilité du litige et du double degré de juridiction, elle peut connaître de 

nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves 

(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de 

procédure civile genevoise, n. 15 ad. art. 291 LPC, n. 2 ad art. 445 LPC). 

2. 2.1 L’appelant a conclu à ce que la nullité du congé signifié le 23 décembre 2004 
soit constatée par la Cour, tout en se prévalant, dans son argumentation, de motifs 

d’annulation du congé. 

 La Cour examinera donc en premier lieu la validité du congé sous l’angle de son 

efficacité, avant d’en revoir la validité sous l’angle du respect des règles de la 

bonne foi. 

2.2 Le Tribunal fédéral qualifie d’inefficace la résiliation anticipée donnée sans 
que toutes les conditions requises par la loi ne soient réalisées. Plus généralement, 

sont inefficaces toutes les résiliations de bail qui respectent certes les exigences 

légales de forme (art. 266 l à 266 o CO), mais pour lesquelles une condition 

matérielle, légale ou contractuelle fait défaut. 

 L’inefficacité est une forme de nullité (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, 

p. 466-467, ch. 2.7). 

2.3 En l’espèce, la bailleresse s’est prévalue de l’art. 266 h CO pour résilier le 
contrat de bail. 

A teneur de l’art. 266 h al. 1 CO, lorsque le locataire tombe en faillite après la 

délivrance de la chose, le bailleur peut exiger de sa part la fourniture de sûretés 

pour les loyers à échoir. Il doit pour ce faire s’adresser par écrit au locataire et à 

l’administration de la faillite en leur fixant un délai convenable. 

 Les sûretés peuvent être demandées en tout temps, tant que dure la faillite. Un 

délai convenable est un délai d’au moins deux semaines. Si le délai imparti est 

insuffisant, le bail ne pourra pas être résilié si le locataire remet les sûretés dans le 

délai adéquat (LACHAT, op. cit., p. 445, ch. 6.3 et notes de bas de page). 

 Selon l’art. 266 h al. 2 CO, à défaut de fourniture desdites sûretés dans le délai 

imparti, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. 

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2.4 En l’espèce, suite à la faillite de X______, prononcée par jugement du 2 
septembre 2004, la bailleresse a, par courriers adressés à X______ et à 

l’administration de sa faillite en date du 24 novembre 2004, imparti à ces derniers 

un délai au 17 décembre 2004 pour lui fournir des sûretés relatives au paiement 

des loyers à échoir jusqu’à la fin du contrat de bail, à savoir le 31 décembre 2010.  

 Les loyers à échoir du mois de janvier 2005 à la fin du bail correspondent à une 

somme totale de 342'000 fr. 

 X______ étant tombé en faillite, selon les dispositions mêmes de l’art. 266 h CO, 

il ne fait pas de doute que la bailleresse était en droit de solliciter de sa part le 

versement de sûretés pour tous les loyers restant à courir jusqu’à l’échéance du 

contrat. 

 Le délai qu’elle a imparti à X______ et à l’administration de sa faillite, délai de 

garde postal compris, correspond à dix-sept jours. S’agissant du versement de 

sûretés pour un montant considérable, il eut été possible de se demander si le délai 

imparti devait être considéré comme convenable, question qui peut demeurer 

ouverte.  

En effet, X______ n’a nullement sollicité de prolongation de ce délai, ni fourni la 

moindre sûreté dans un délai qui eut pu être considéré comme raisonnable. Ce 

n’est qu’au stade de l’appel qu’il a produit divers documents et photographies 

relatifs à des objets mobiliers tels que bateau à moteur, voiture de tourisme, bijoux 

et montres de marques, dont il soutient que la valeur totale s’élève à 357'000 fr., 

mais sans fournir de preuve quant à leur propriété ou à son droit d'en disposer, ni 

une quelconque expertise pour en justifier la valeur. En tous les cas, cette tentative 

de fournir des sûretés requises ne peut être considérée que comme tardive. 

 Au vu de ce qui précède, toutes les conditions de forme et de fond étant réalisées, 

l’efficacité du congé notifié en application de l’art. 266 h al. 2 CO doit être 

constatée par la Cour, qui n'est de fait pas nul. 

3. La Cour examinera maintenant les arguments soulevés par l’appelant et ayant trait 
à des motifs d’annulation du congé notifié le 23 décembre 2004. 

 3.1 En effet, l’annulation du congé donné en application de l’art. 266 h al. 2 CO 
est possible, lorsque la résiliation est donnée contrairement aux règles de la bonne 

foi et ceci sur la base de l’art. 271 al. 1 CO (LACHAT, op. cit., p. 446, ch. 6.6.). 

 L’art. 271 al. 1 CO dispose que le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux 

règles de la bonne foi, sans toutefois que l’attitude de la partie bailleresse puisse 

être qualifiée d’abus manifeste de droit. 

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 3.2 Selon l’appelant, en se prévalant de l’art. 266 h al. 2 CO pour résilier le 
contrat de bail, la bailleresse aurait détourné la loi de son but. En effet, l’art. 266 h 

al. 1 CO donne la possibilité au bailleur de solliciter la fourniture de sûretés pour 

les loyers à échoir en impartissant un délai au locataire, dans le but de garantir les 

obligations futures de ce dernier qui semblent en péril en raison du prononcé de la 

faillite. 

 Dès lors que les loyers avaient toujours été payés régulièrement et à temps par la 

société sous-locataire, la bailleresse n’avait pas à craindre pour le paiement des 

loyers à échoir, à la suite du prononcé de la faillite de X______. 

 Toutefois, il convient de constater que selon ce qui a été allégué par la bailleresse 

sans avoir été contredite par l’appelant, les indemnités pour occupation illicite 

n’ont plus été versées à compter du mois de janvier 2006, ce qui fait tomber à 

faux l’argumentation de l’appelant sur ce point. 

 Par ailleurs, les parties se trouvant en litige en parallèle des contestations de 

congés, relativement au paiement du prix de vente du fonds de commerce, on ne 

saurait valablement soutenir que la bailleresse devait être certaine du paiement des 

loyers futurs jusqu’à l’échéance du contrat. 

 Ainsi, l’appelant n’a pas démontré en quoi l’art. 266 h CO dont s’est prévalu la 

bailleresse pour résilier le contrat de bail aurait été détourné de son but. 

 3.3 L’appelant invoque par ailleurs qu'il serait contraire à la bonne foi de résilier 
son bail alors qu'il est parvenu à obtenir du sous-locataire la fourniture de sûretés 

pour une valeur totale de 357'000 fr., auxquelles doit s’ajouter le montant de 

25'000 fr. correspondant au certificat de garantie de loyer, émis en sa faveur par 

D______ SA, en date du 1
er

 novembre 2000, suite à la conclusion du bail. 

 Comme il a d’ores et déjà été indiqué ci-dessus, l’appelant se contente de fournir, 

avec son écriture d’appel, divers photographies et documents relatifs à des objets 

mobiliers, tels que bateau à moteur, voiture de tourisme, bijoux et montres de 

marques, lesquels ne démontrent en aucun cas la propriété de l’appelant sur lesdits 

objets, ni les droits d’en disposer qui lui auraient été conférés par le ou les 

propriétaires, pas plus que la valeur réelle et actuelle desdits biens. 

On ne saurait imposer à la bailleresse l’acceptation de ces « sûretés » offertes en 

procédure de deuxième instance, soit le 30 janvier 2006, pour lui mettre à charge 

un comportement contraire aux règles de la bonne foi permettant d’invalider le 

congé notifié le 23 décembre 2004. 

 3.4 Au vu de ce qui précède, la Cour ne retiendra pas que le congé notifié le 
23 décembre 2004 consacre une attitude contraire aux règles de la bonne foi et 

doive de ce fait être annulé. 

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4. L’appelant qui succombe sera condamné à verser un émolument de 300 fr. en 
faveur de l’Etat (art. 447 al. 2 LPC). 

5. Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse semble à priori s’élever 
à 401'800 fr. (11,5 x 5'200 fr., correspondant aux loyers entre le 15 janvier 2005, 

date pour laquelle le congé a été notifié, jusqu’au 31 décembre 2005, plus 5 x 

68'400 fr. correspondant aux loyers annuels entre le 1
er

 janvier 2006 et le 

31 décembre 2010, échéance contractuelle du bail : ATF 88 II 57 consid. point 1). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté par X______ le 31 janvier 2006 contre le jugement 

JTBL/1893/2005, rendu le 13 décembre 2005 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/2181/2005-3-B. 

Au fond : 

Confirme ledit jugement. 

Condamne X______ à verser à l’Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Daniel DEVAUD, président; Messieurs Jean RUFFIEUX et Pierre CURTIN, 

juges; Monsieur Julien BLANC et Madame Laurence CRUCHON, juges assesseurs; 

Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

Le président : 

Daniel DEVAUD 

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

Indication des voies de recours: 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.