# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7eb0a2b2-b3bd-520a-9854-e24265d49683
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-06-14
**Language:** de
**Title:** Gewachsener Boden im Bereich eines vor Jahrzehnten erstellten, mit Erde überdeckten Wasserreservoirs.
**Docket/Reference:** BRKE I Nrn. 0123-0124/2002
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_123-124_2002_971.pdf

## Full Text

BRKE I Nrn. 123 und 124/2002 vom 14. Juni 2002 in BEZ 2002 Nr. 56

6. Die  auf  dem  Baugrundstück  herrschenden,  sich  von  den  seitlich  angrenzenden
Parzellen  deutlich  unterscheidenden  Gegebenheiten  haben  folgende  Gründe:  Im  Jahr 
1930 wurde auf dem Rekursgrundstück ein einstmals der Versorgung des nahe gelege-
nen  Spitals  dienendes,  heute  jedoch  ausser  Betrieb  stehendes  Reservoir  mit  einem 
Fassungsinhalt  von  4000  m3 erstellt.  Dieses  erstreckt  sich  praktisch  über  die  gesamte 
Fläche des Rekursgrundstücks. Das gemäss den Bauplänen den damaligen gewachse-
nen  Boden  gegen  die  B-strasse  hin  zwischen  2,4  m  und  4  m  überragende  Reservoir 
wurde in der Folge zwecks Isolation mit einer 1 m dicken Humusschicht überdeckt. Als 
Abschluss  gegen  die  B-strasse  wurde  eine  Böschung  mit  abschliessender  Stützmauer 
erstellt.  Anböschungen  erfolgten auch im Bereich der nordwestlichen und südöstlichen 
Schmalseiten des Baugrundstücks. 

7. a) Die Vorinstanz ging im angefochtenen Beschluss davon aus, dass die von ihr 
selbst als topografischer Sonderfall bezeichneten «Terraingegebenheiten» auf dem Re-
kursgrundstück als heutiger gewachsener Boden i.S.v. § 5 der Allgemeinen Bauverord-
nung (ABV) anzusehen seien. 

b) Hiergegen  richten  sich  die  Haupteinwände  der  nachbarlichen  Rekurrenten.  Sie
machen übereinstimmend geltend, dass diese Annahme die Erstellung eines Gebäudes 
ermögliche,  dessen  Dimensionen  den  quartierüblichen  Rahmen  namentlich  mit  Bezug 
auf die Höhe bei weitem sprengten. Die durch die Überdachung des Attikageschosses 
des  geplanten  Flachdachgebäudes  gebildete  absolute  Höhe  liegt  denn  auch  deutlich 
über  der  Gesamthöhe  des  im  Nordwesten  angrenzenden  (Mansardendach-)Gebäudes 
B-strasse  27/29.  Der  Höhenunterschied  beträgt  rund  4  m.  Diese  Differenz  rührt  neben 
den  Besonderheiten  des  Rekursgrundstücks  allerdings  teilweise  auch  daher,  dass  das 
genannte  Nachbargebäude  aufgrund  der  in  jenem  Bereich  leicht  (ca.  8%)  nach  Nord-
westen hin abfallenden B-strasse tiefer gelegen ist. Ein Höhenunterschied der genann-
ten  Grössenordnung  ist  auch  gegenüber  den  talseits  der  B-strasse  befindlichen  Man-
sardendachgebäuden  mit  den  Hausnummern  34/36  sowie  38/40  gegeben.  Die 
Gesamthöhe  des  südöstlich  des  Rekursgrundstücks  gelegenen,  teilweise  im  Eigentum 
des  Rekurrenten  1  befindlichen  Gebäudes  B-strasse  41/43  wird  vom  streitigen  Projekt 
demgegenüber um knapp 1 m unterschritten. 

8.  a)  Als  gewachsener  Boden  gilt  nach  §  5  Abs.  1  ABV  der  bei  Einreichung  des 

Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. 

Auf frühere Verhältnisse ist nach § 5 Abs. 2 ABV zurückzugreifen, wenn der Boden 
innert  eines  Zeitraums  von  10  Jahren  vor  der  Baueingabe  in  einem  im  Zeitpunkt  der 

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Ausführung  der  Bewilligungspflicht  unterliegenden  Ausmass  aufgeschüttet  und  das 
neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder 
Projektgenehmigungsverfahren  nicht  ausdrücklich  als  künftig  gewachsener  Boden  er-
klärt  worden  ist  (lit.  a).  Auf  die  früheren  Verhältnisse  ist  überdies  dann  abzustellen, 
wenn  der  Boden  im  Hinblick  auf  die  beabsichtigte  Nutzung  des  Grundstücks  oder  zur 
Umgehung von Bauvorschriften verändert worden ist (lit. b).

Die privaten Rekursgegner verweisen mit Bezug auf die letztgenannte Bestimmung 
auf den zu dieser ergangenen Verwaltungsgerichtsentscheid VB.95.00077 (publiziert in 
RB 1995 Nr. 84), wonach in den Anwendungsbereich von § 5 Abs. 2 lit. b ABV nur Ter-
rainveränderungen fielen, welche im Hinblick auf ein erst später aktuell werdendes Pro-
jekt vorgenommen werden bzw. vorgenommen worden seien. Ein derartiger Sachverhalt 
liege  hier  nicht  vor.  Die  Rekurrenten  hätten  es  daher  hinzunehmen,  dass  der  heutige 
Terrainverlauf auf dem Rekursgrundstück nach der Grundregel von § 5 Abs. 1 ABV als 
gewachsener Boden anzusehen sei.

b) Mit dieser Argumentation wird die grundsätzliche Problematik des vorliegenden 
Streitfalls übergangen. Es stellt sich nämlich vorab die Frage, ob überhaupt ein von § 5 
ABV  geregelter  Sachverhalt  vorliege.  Der  in  dieser  Norm  verwendete  Begriff  des  ge-
wachsenen  Bodens  impliziert  die  Vorstellung  natürlich  entstandener  («gewachsener») 
Terrainverhältnisse auf einem Baugrundstück. § 5 Abs. 1 ABV ist zunächst auf unüber-
baute  Parzellen  zugeschnitten  und  will  besagen,  dass  der  auf  diesen  bestehende  (na-
türliche) Terrainverlauf als gegeben hinzunehmen ist und bei einer Baueingabe als Re-
ferenz  für  die  hierauf  abstellenden  Vorschriften  (vorab  Untergeschossdefinition  [§  275 
Abs.  3  PBG)  und  Gebäudehöhe  [§  280  Abs.  1  PBG])  zu  gelten  hat.  Allerdings  ist  die 
Frage des gewachsenen Bodens auch bei überbauten Parzellen zu entscheiden, welche 
einer Neuüberbauung zugeführt werden sollen. In solchen Fällen ist nicht ausgeschlos-
sen, dass etwa auch die Erdüberdeckung einer vorhandenen, über ein abzubrechendes 
Hauptgebäude  hinausragenden  Unterniveaugarage als gewachsener Boden qualifiziert 
wird. Dies ist insofern angängig, als mit der Realisierung einer nach den damaligen Ter-
rainverhältnissen  unter  dem  gewachsenen  Boden  befindlichen  Unterniveaugarage  in 
der Regel keine ins Gewicht fallenden Veränderungen des Terrains einhergehen. Viel-
mehr wird die zur Erstellung des unterirdischen Gebäudes notwendige Baugrube nach-
folgend  zumeist  unter  weitgehender  Wiederherstellung  des  vormaligen  Terrainverlaufs 
wieder aufgefüllt. Auf der Hand liegen dürfte, dass eine Unterniveaugarage, welche den 
bei ihrer Erstellung gegebenen gewachsenen Boden teilweise um bis zu 0,5 m überragt, 
wodurch  sie  (obgleich  insoweit  ein  oberirdisches Gebäude darstellend) wie ein unterir-
disches Gebäude (noch) abstandsprivilegiert ist (vgl. § 269 PBG), für den nachmaligen 
Verlauf  des  gewachsenen  Bodens  unbeachtlich  ist.  Wird  allerdings  mit  der  baurechtli-
chen Bewilligung eine Aufschüttung gestattet, mit welcher die den gewachsenen Boden 
überragenden Teile der Unterniveaugarage überdeckt werden, so kann dieses gestalte-
te Terrain nach der Regel von § 5 ABV bzw. unter den dort genannten Voraussetzungen 
zum künftigen gewachsenen Boden mutieren.

c)  Dennoch  liegt  ungeachtet  gewisser  Parallelen  eine  mit  dem  hier  zu  beurteilen-
den  Streitfall  nicht  vergleichbare  Konstellation  vor.  Mit  dem  vorgenannten  Sachverhalt 
kann das in casu zu beseitigende, die Fläche des Baugrundstücks weitgehend einneh-
mende und im Zeitpunkt seiner Erstellung zumindest zu einem Drittel aus dem gewach-
senen  Boden  ragende  – und  damit  vollumfänglich  ein  oberirdisches  Gebäude  darstel-
lende – Reservoir (vgl. vorstehend E. 6) nicht gleichgesetzt werden. Der funktionale Zu-
sammenhang zwischen dem Gebäude und der zu dessen Isolation erfolgten Erdüberde-

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ckung ist derart offenkundig, dass letztere faktisch als Teil des Gebäudes anzusehen ist 
und sich verbietet, die vorhandene Erdüberdeckung als gewachsenen Boden i.S.v. § 5 
ABV  anzusehen.  Würde  mit den  Rekursgegnern  die  bestehende  Erdüberdeckung  als 
massgebliches Terrain angesehen, so könnte auf dem Rekursgrundstück im Extremfall 
erneut  ein  teilweise  oberirdisches  Reservoir  erstellt  werden,  dessen  wohl  ebenfalls  er-
forderliche Erdüberdeckung in 10 Jahren wiederum zu einer wesentlichen Erhöhung des 
gewachsenen Bodens führen müsste. Dies kann, auch wenn den Rekursgegnern darin 
beizupflichten  ist,  dass  §  5  ABV  nicht  von  einem  «statischen»  gewachsenen  Boden 
ausgeht, nicht dem Sinn der genannten Norm entsprechen.

d) Die sachgerechte Lösung besteht vorliegend darin, in ähnlicher Weise vorzuge-
hen, wie dies bei einem durch eine grössere oberirdische Baute (etwa einem Garagen-
gebäude)  weitgehend  überstellten  Grundstück  der  Fall  wäre.  Wäre  diesfalls  beabsich-
tigt, den bestehenden Kubus durch ein (Haupt-)Gebäude mit einem kleineren Grundriss 
zu ersetzen, so stellte sich das Problem, dass innerhalb des Grundrisses des abzubre-
chenden Gebäudes der gewachsene Boden nicht mehr eruierbar wäre. Es müsste daher 
zwangsläufig auf den entlang der Fassaden bestehenden Terrainverlauf abgestellt und 
– soweit sich der Grundriss von Alt- und Neubau überlappen – der vom geplanten Ge-
bäude zu beachtende Terrainverlauf interpoliert werden. 

Auf  den  ausserhalb  der  erfolgten  Anböschungen  gegebenen  Terrainverlauf  wäre 
auch beim Rekursgrundstück abzustellen, sofern keine den ursprünglichen Verlauf des 
Terrains mit hinreichender Sicherheit ausweisenden Baupläne bestünden. Dies ist nicht 
der Fall; den von der Rekursinstanz beigezogenen Plänen für das im Jahre 1930 erstell-
te Reservoir ist der gewachsene Boden, wie er sich im damaligen Zeitpunkt präsentier-
te,  zumindest  im  Bereich  der  beiden  in  der  Hangfalllinie  gezogenen  Gebäudeschnitte 
schlüssig zu entnehmen. Anhand der Feststellungen anlässlich des Lokaltermins dürfte 
der in den erwähnten Plänen ausgewiesene gewachsene Boden, welcher in der Verlän-
gerung mehr oder weniger auf den talseitigen Rand der B-strasse trifft, den ursprüngli-
chen  Terrainverhältnissen  auch  gerecht  werden  bzw.  entsprechen.  Zwischen  dem  in 
diesen  Gebäudeschnitten  ausgewiesenen  Terrain  (und  seitlich  darüber  hinaus)  ist  der 
massgebliche Terrainverlauf durch Ziehung entsprechender Verbindungslinien zu inter-
polieren.  Hieraus  dürfte  ein  durchaus  realistisches  Abbild  des  ursprünglichen  gewach-
senen Bodens resultieren.

Komplexer würde sich die Situation gestalten, wenn in Fällen wie dem vorliegenden 
Baupläne  mit  verlässlichen  Angaben  über  den  ursprünglichen  gewachsenen  Boden 
nicht (mehr) existierten. Diesfalls wäre wohl von besonderen Verhältnissen im Sinne der 
Ausnahmeregelung  von  §  220  PBG  auszugehen.  Die  Bauherrschaft  wäre  davon  ent-
bunden, das nicht mehr eindeutig eruierbare ursprüngliche Terrain zu respektieren. Als 
Ersatz hätte die Baubehörde, ausgehend vom gewachsenen Boden auf den angrenzen-
den Parzellen, das für das Neubauvorhaben massgebliche Terrain zu bestimmen (wobei 
ihr ein gewisser Ermessensspielraum zukäme). Näher braucht hierauf angesichts der in 
casu vorliegenden schlüssigen Pläne jedoch nicht eingegangen zu werden.

e)  Das  mithin  geltende  Erfordernis  zur  Beachtung  des  vormaligen  gewachsenen 
Bodens erfordert eine weitreichende Überarbeitung des streitigen Projekts. Die Mängel, 
die  sich  aus  der  unzutreffenden  Annahme  ergeben,  dass  die  Erdüberdeckung  des  zu 
beseitigenden  Reservoirs  als  massgebliches  Terrain  anzusehen  sei,  lassen  sich  nicht 
auflageweise  heilen.  Dies  führt  zur  Aufhebung  des  angefochtenen  Beschlusses  und 
damit zur Gutheissung der Rekurse.