# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 567dd4c3-2344-563c-9c28-18d9f7f444e7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 31.08.2018 A 2017 59
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2017-59_2018-08-31.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 17 59

4. Kammer 

Einzelrichter Racioppi und Hemmi als Aktuarin ad hoc

URTEIL

vom 31. August 2018

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

Beschwerdeführer

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern (Eigenmietwert)

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1. Der in O.1._____ im Kanton X._____ wohnhafte A._____ ist Alleineigentü-

mer einer in der Gemeinde O.2._____ gelegenen Liegenschaft (Parzelle 

12-447, StWE-Nr. 50673, 3.5-Zimmerwohnung Nr. 7 im 3. OG links). Im 

Jahr 2014 wurde die Liegenschaft mit Verfügung vom 10. April 2014 vom 

damaligen Amt für Schätzungswesen Graubünden (heute: Amt für Immo-

bilienbewertung) im Zuge einer Revision neu geschätzt. Dabei wurde der 

Eigenmietwert für die 3.5-Zimmerwohnung auf Fr. 22'440.-- festgelegt.

2. Die gegen diese Schätzungsverfügung erhobene Beschwerde beim dama-

ligen Amt für Schätzungswesen Graubünden blieb erfolglos und die be-

sagte Verfügung erwuchs mangels Weiterzugs des Beschwerdeentscheids 

ans Verwaltungsgericht von Graubünden in Rechtskraft.

3. Am 6. November 2017 reichte A._____ die Steuererklärung 2016 für aus-

serhalb des Kantons, in der Schweiz wohnhafte Personen mit Grundbesitz 

oder Betriebsstätten im Kanton ein und legte dieser die Steuererklärung für 

die Steuerperiode 2016 des Hauptsteuerdomizils X._____ bei. Darin dekla-

rierte er für die 3.5-Zimmerwohnung in der Gemeinde O.2._____ einen Ei-

genmietwert von Fr. 16'100.--. 

4. In der am 10. November 2017 für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 

erlassenen definitiven Veranlagungsverfügung setzte die Steuerverwal-

tung des Kantons Graubünden den Eigenmietwert für die besagte 3.5-Zim-

merwohnung in der Gemeinde O.2._____  ̶  gestützt auf die Revisions-

schätzung vom 10. April 2014  ̶  auf Fr. 22'400.-- fest. 

5. Die dagegen erhobene Einsprache vom 15. November 2017 mit dem An-

trag auf Reduktion des Eigenmietwerts auf Fr. 17'500.-- wies die kantonale 

Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid betreffend Kantons- und Ge-

meindesteuern 2016 vom 28. November 2017 ab.

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6. Am 21. Dezember 2017 erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) 

gegen diesen Einspracheentscheid Beschwerde ans Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden und begehrte, der Eigenmietwert für die in 

O.2._____ gelegene Liegenschaft sei auf Fr. 17'500.-- zu reduzieren. Be-

gründend führte er aus, das Mehrfamilienhaus "B._____" sei 1976 erbaut 

und seither seien keine nennenswerten Investitionen getätigt worden. Die 

Liegenschaft liege eng umgeben von weiteren Mehrfamilienhäusern und 

die Besonnung sei von geringer Dauer. Das betreffende Haus beinhalte 

sieben Wohnungen, wovon vier Wohnungen fremdvermietet seien, womit 

Marktmieten vorlägen. Aus der Zusammenstellung der Immobilienverwal-

terin gehe per 1. Januar 2016 ein durchschnittlicher Marktpreis von Fr. 

17.81 pro Monat und m2 hervor, was auf seine 91.2 m2 grosse Wohnung 

hochgerechnet eine monatlich erzielbare Marktmiete von Fr. 1'624.-- bzw. 

eine jährliche Marktmiete von Fr. 19'488.-- ergebe. Gemäss Bundesgericht 

habe sich der Eigenmietwert zwischen 60-90 % der Marktmiete zu bewe-

gen, weshalb für seine Liegenschaft ein Eigenmietwert zwischen 

Fr. 11'600.-- und Fr. 17'500.-- resultiere. Er beantrage somit, dass der Ei-

genmietwert auf maximal 90 % der nachgewiesenen Marktmiete, also auf 

Fr. 17'500.--, angepasst werde.

7. Auf Gesuch der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 19. Ja-

nuar 2018 hin sistierte der Instruktionsrichter mit Verfügung vom 22. Januar 

2018 das vorliegende Verfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen 

Urteils im Verfahren A 17 57. Mit Verfügung vom 4. Juni 2018 wurde die 

Sistierung aufgehoben.

8. Mit Vernehmlassung vom 15. Juni 2018 beantragte die Steuerverwaltung 

des Kantons Graubünden (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abwei-

sung der Beschwerde. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, der 

Beschwerdeführer habe die amtliche Schätzung vom 10. April 2014 akzep-

tiert, weshalb er die Korrektheit derselben im vorliegenden Verfahren nicht 

mehr anfechten könne. Dies würde dem Grundsatz von Treu und Glauben 

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widersprechen. Folglich habe die Beschwerdegegnerin für die Bestimmung 

des Eigenmietwerts der betreffenden Liegenschaft zu Recht auf die rechts-

kräftige amtliche Schätzung vom 10. April 2014 abgestellt. Der sich daraus 

ergebende Mietwert der 3.5-Zimmerwohnung von Fr. 22'440.-- entspreche 

dem Marktwert. Für die Beschwerdegegnerin habe keine Veranlassung be-

standen, vom Wert der erwähnten amtlichen Schätzung abzuweichen, zu-

mal es sich dabei um eine durchaus zeitnahe Schätzung gehandelt habe. 

Schliesslich könne sich der Beschwerdeführer nicht auf Art. 22 Abs. 3 StG 

berufen, weshalb die Beschwerdegegnerin zu Recht den gesamten Eigen-

mietwert als Bemessungsgrundlage herangezogen und keinen entspre-

chenden Einschlag gewährt habe.

9. Am 11. Juli 2018 führte der Beschwerdeführer replicando aus, dass er die 

damals vom Amt für Schätzungswesen Graubünden abgewiesene Be-

schwerde wegen Einschüchterung, unbekannten Kostenfolgen und Resi-

gnation nicht weitergezogen habe. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben 

daraus abzuleiten, sei nicht fair. Seine Eigenmietwertdeklaration wieder-

spiegle die effektive Marktmiete, was der eingereichte Mieterspiegel der Im-

mobilienverwalterin bestätige. Dieser Nachweis des Eigenmietwerts für 

seine Liegenschaft sei transparent, für alle nachvollziehbar und basiere auf 

keiner aufwendigen Schätzung mit irgendwelchen Vergleichsobjekten. Der 

aktuelle Mieterspiegel zeige schliesslich, dass die Drittmieten bzw. der dar-

aus abgeleitete Eigenmietwert für seine 3.5-Zimmerwohnung unverändert 

geblieben seien.

10. Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom 2. August 2018 un-

ter Verweis auf die von ihr eingereichte Vernehmlassung vom 15. Juni 2018 

auf die Einreichung einer Duplik.

11. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid betreffend Kantons- und Gemein-

desteuern 2016 vom 28. November 2017 sowie auf die eingereichten Be-

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weismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzel-

richterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschreitet 

und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Das vorliegende verwal-

tungsgerichtliche Beschwerdeverfahren betrifft die Steuerperiode 2016, für 

welche der Beschwerdeführer mit Veranlagungsverfügung vom 10. No-

vember 2017 zur Zahlung von Fr. 1'035.-- an Kantonssteuern und Fr. 

1'151.-- an Gemeindesteuern, insgesamt somit Fr. 2'186.--, verpflichtet 

wurde. Würde der vom Beschwerdeführer beantragte Eigenmietwert von 

Fr. 17'500.-- berücksichtigt werden, läge der zu bezahlende Steuerbetrag 

bei gesamthaft Fr. 1'800.-- (Fr. 832.-- an Kantonssteuern, Fr. 968.-- an Ge-

meindesteuern). Aus der Differenz der genannten Steuerbeträge resultiert 

ein Streitwert von Fr. 386.--. Da dieser unter Fr. 5'000.-- liegt und die vor-

liegende Streitsache nicht in Fünferbesetzung zu entscheiden ist, ist die 

Zuständigkeit des Einzelrichters gegeben.

2.1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 28. November 2017 be-

treffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016, mit welchem die Beschwer-

degegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers vom 15. No-

vember 2017 abgewiesen und gleichzeitig den Eigenmietwert der 3.5-Zim-

merwohnung in O.2._____ von Fr. 22'440.-- entsprechend der amtlichen 

Schätzung vom 10. April 2014 bestätigt hat. Ein solcher Entscheid kann mit 

Beschwerde ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden (vgl. Art. 50 

Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern 

der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des 

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Steuergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; BR 720.000] und Art. 29 

Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern [GKStG; BR 

720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich 

aus Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG, wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden 

gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von 

unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das 

kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier  ̶  wie gesehen 

(vgl. Art. 139 Abs. 1 StG)  ̶  der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der 

vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts 

des Kantons Graubünden. Als formeller und materieller Adressat des an-

gefochtenen Einspracheentscheids ist der Beschwerdeführer berührt und 

weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 

Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde ist demnach einzutreten.

2.2. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin für die 

Festlegung des Eigenmietwerts der in der Gemeinde O.2._____ gelegenen 

3.5-Zimmerwohnung zu Recht auf den Wert gemäss amtlicher Schätzung 

vom 10. April 2014 von Fr. 22'440.-- abgestellt hat oder ob der vom Be-

schwerdeführer geltend gemachte Mietwert von Fr. 17'500.-- massgebend 

ist.

3. Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zugehörigkeit unbeschränkt 

steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren steuerrechtlichen Wohnsitz oder 

Aufenthalt haben (Art. 3 Abs. 1 StHG i.V.m. Art. 6 Abs. 1 StG). Natürliche 

Personen, die im Kanton weder einen Wohnsitz noch einen Aufenthalt ha-

ben, sind kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, 

wenn sie an Grundstücken im Kanton Eigentum haben (Art. 4 Abs. 1 StHG 

i.V.m. Art. 7 Abs. 1 lit. c StG). Wer im Kanton nur für einen Teil des Ein-

kommens und Vermögens steuerpflichtig ist, entrichtet die Steuern für die 

im Kanton steuerbaren Werte nach dem Steuersatz, der seinem gesamten 

Einkommen und Vermögen entspricht (Art. 9 Abs. 1 StG). Vorliegend ist 

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unbestritten, dass der in O.1._____ wohnhafte Beschwerdeführer in der 

Gemeinde O.2._____ eine Eigentumswohnung (Parzelle 12-447, StWE-Nr. 

50673, 3.5-Zimmerwohnung Nr. 7 im 3. OG links) besitzt und damit im Kan-

ton Graubünden sowie in der Gemeinde O.2._____ bezüglich der Kantons- 

und Gemeindesteuern der beschränkten Steuerpflicht untersteht.

4.1. Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen alle wiederkehrenden und einmali-

gen Einkünfte, insbesondere solche aus unselbständiger und selbständiger 

Erwerbstätigkeit, aus Vermögensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung 

von Grundstücken, aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten der 

Einkommenssteuer. Diese Regelung schreibt den Kantonen die Besteue-

rung des Eigenmietwerts von Grundstücken ausdrücklich vor. Als Grund-

lage der Wertfestsetzung der Eigenmiete gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG gilt 

der Marktwert (REICH/WEIDMANN, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar 

zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung 

der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 

2017, Art. 7 Rz. 42 ff.).

4.2. Gemäss Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen, 

insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung 

oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der Mietwert von Gebäuden oder Ge-

bäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines Nut-

zungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (lit. b), steuerbar. 

Die Besteuerung des Mietwerts einer Wohnung, die der Steuerpflichtige als 

Eigentümer im Sinne von lit. b der erwähnten Bestimmung selbst bewohnt 

oder die ihm zumindest zur jederzeitigen freien Verfügung steht (Eigenge-

brauch), entspricht dem Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung der 

Wohnungseigentümer einerseits und der Mieter anderseits.  Massgebend 

für die Bemessung des anzurechnenden Eigenmietwerts ist dabei 

grundsätzlich der objektive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der 

Mietzins, den der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten 

erhalten könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Die Besteuerung des Eigenmietwerts 

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basiert im Kanton Graubünden auf den amtlichen Schätzungen. Der amt-

lich geschätzte Eigenmietwert beruht in der Regel auf der Vergleichsme-

thode. Mit den Schätzungen wird auf Grund von Vergleichsobjekten in der 

engeren Umgebung der Eigenmietwert ermittelt, der bei einer Drittvermie-

tung erzielt werden könnte (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Graubünden [VGU] A 16 37 vom 3. März 2017 E.4c). Die Werte der rechts-

kräftigen amtlichen Schätzungen sind gemäss konstanter Praxis des Ver-

waltungsgerichts des Kantons Graubünden grundsätzlich für die Steuer-

behörden verbindlich (vgl. VGU A 15 21 vom 22. März 2017 E.4a, A 15 13 

vom 19. Januar 2016 E.2c, A 13 59 vom 4. März 2014 E.3c, A 10 29 vom 

23. April 2010 E.2, A 07 44 vom 22. Januar 2008 E.2, A 04 52 vom 19. 

Oktober 2004 E.2, A 01 25 vom 10. Juli 2001 E.2c; PVG 2002 Nr. 24, 2000 

Nr. 47, 1997 Nr. 37). Dies hat  ̶  wie nachstehend dargestellt  ̶  auch im 

konkreten Fall zu gelten. Wenn jemand die amtliche Schätzung  ̶  wie vor-

liegend die amtliche Revisionsschätzung vom 10. April 2014  ̶  akzeptiert, 

kann er später in einem anderen Verfahren die Korrektheit derselben nicht 

mehr anfechten. Dies widerspräche dem aus Art. 5 Abs. 3 der Bundesver-

fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) fliessenden 

Grundsatz von Treu und Glauben, welcher widersprüchliches und rechts-

missbräuchliches Verhalten verbietet. Wenn Grundeigentümer mit den 

amtlich geschätzten Werten ihrer Grundstücke nicht einverstanden sind, 

haben sie die amtliche Schätzung somit direkt mittels Einsprache beim Amt 

für Immobilienbewertung anzufechten (vgl. Art. 19 des Gesetzes über die 

amtlichen Immobilienbewertungen [IBG; BR 850.100]), wobei der Einspra-

cheentscheid des Amts für Immobilienbewertung gemäss Art. 20 IBG innert 

30 Tagen mittels Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten wer-

den kann. Wird die amtliche Schätzung akzeptiert, können die Grundei-

gentümer die Korrektheit derselben später nicht mehr anfechten. Indes 

steht es einer Partei  ̶  insbesondere dann, wenn die 30-tägige Einsprache-

frist bezüglich der amtlichen Schätzung von Art. 19 Abs. 1 IBG verpasst 

wurde  ̶  frei, jederzeit eine neue amtliche Schätzung zu verlangen (vgl. Art. 

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12 IBG) oder den Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen Schätzung 

auf andere Weise zu erbringen. 

5.1. Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der 

Kantons- und Gemeindesteuern 2016 bzw. für die Bestimmung des Eigen-

mietwerts der sich im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen 3.5-

Zimmerwohnung in der Gemeinde O.2._____ auf die amtliche Revisions-

schätzung vom 10. April 2014 abgestellt, wonach der Eigenmietwert der 

fraglichen Wohnung Fr. 22'440.-- beträgt. Aus den Akten geht zwar hervor, 

dass die besagte Revisionsschätzung vom heutigen Beschwerdeführer 

beim damaligen Amt für Schätzungswesen Graubünden mit Beschwerde 

vom 4. Mai 2014 (Eingang: 6. Mai 2014) angefochten wurde (vgl. be-

schwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 2). Wie der Beschwerdeführer aller-

dings selbst einräumt, unterliess er es in der Folge, gegen den negativen 

Beschwerdeentscheid des damaligen Schätzungsamts vom 11. August 

2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zu 

erheben, worauf die Schätzungsverfügung vom 10. April 2014 bzw. der er-

wähnte Beschwerdeentscheid in Rechtskraft erwuchsen. Damit hat der Be-

schwerdeführer  ̶  wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt  ̶  die 

Revisionsschätzung vom 10. April 2014 akzeptiert, weshalb er im vorlie-

genden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren betreffend Kan-

tons- und Gemeindesteuern 2016 die Korrektheit der Werte der besagten 

amtlichen Schätzung grundsätzlich nicht mehr anfechten kann. Vielmehr 

hätte er hierzu  ̶  im Anschluss an die Erhebung der Beschwerde gegen die 

Schätzungsverfügung vom 10. April 2014  ̶  auch den abschlägigen Be-

schwerdeentscheid des damaligen Amts für Schätzungswesen Graubün-

den beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden anfechten müssen 

(vgl. Art. 13 des damaligen Gesetzes über die amtlichen Schätzungen 

[aSchG; BR 850.100]), was er aber nicht getan hat. Die Folgen dieses Un-

tätigbleibens muss sich der Beschwerdeführer zum eigenen Nachteil an-

rechnen lassen. Ferner ist vorliegend davon auszugehen, dass der Be-

schwerdeführer bereits mit Veranlagungsverfügung zur Kantons- und Ge-

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meindesteuer 2014 und 2015 für seine in O.2._____ gelegene 3.5-Zimmer-

wohnung mit einem Eigenmietwert entsprechend der Revisionsschätzung 

vom 10. April 2014 verlangt wurde, zumal  ̶  wie gesehen (vgl. vorstehend 

E.4.2)  ̶  die Werte rechtskräftiger amtlicher Schätzungen gemäss konstan-

ter Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden für die Steu-

erbehörden grundsätzlich verbindlich sind. Gegen diese Veranlagungsver-

fügungen unternahm der Beschwerdeführer nichts, jedenfalls zog er die 

Angelegenheiten nicht mit Beschwerde vor das Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden. Vor diesem Hintergrund zielen die vom Beschwer-

deführer im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren 

sinngemäss vorgebrachten Ausführungen, wonach das damalige Amt für 

Schätzungswesen Graubünden unberücksichtigt gelassen habe, dass das 

Mehrfamilienhaus "B._____" 1976 erbaut worden sei und seither keine 

nennenswerten Investitionen getätigt worden seien bzw. die Liegenschaft 

eng umgeben von weiteren Mehrfamilienhäusern liege und die Besonnung 

von geringer Dauer sei, ins Leere. Vielmehr hätten diese Vorbringen nach 

dem vorstehend Gesagten ebenfalls im auf das Beschwerdeverfahren vor 

dem damaligen Schätzungsamt folgenden verwaltungsgerichtlichen Be-

schwerdeverfahren (vgl. Art. 13 aSchG) vorgebracht werden müssen, was 

der Beschwerdeführer indes unterlassen hat. Vor diesem Hintergrund hat 

die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der Bestimmung des Eigenmietwerts 

der sich im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen, in der Ge-

meinde O.2._____ gelegenen 3.5-Zimmerwohnung zu Recht auf die amtli-

che Revisionsschätzung vom 10. April 2014 abgestellt und den Eigenmiet-

wert auf Fr. 22'400.-- veranlagt. Was der Beschwerdeführer dagegen vor-

bringt, vermag  ̶  wie nachstehend dargestellt  ̶  nicht zu überzeugen.

5.2. Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, dass das Mehrfamilienhaus 

"B._____" sieben Wohnungen beinhalte. Davon seien vier Wohnungen 

fremdvermietet, womit Marktmieten vorlägen. Für die Vermietungen dieser 

Wohnungen sei die C._____ AG in O.2._____ zuständig. Aus der ins Recht 

gelegten Zusammenstellung der erwähnten Immobilienverwalterin gehe 

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per 1. Januar 2016 ein durchschnittlicher Marktpreis von Fr. 17.81 pro Mo-

nat und m2 hervor, was auf seine 91.2 m2 grosse Wohnung hochgerechnet 

eine monatlich erzielbare Marktmiete von Fr. 1'624.-- bzw. eine jährliche 

Marktmiete von Fr. 19'488.-- ergebe. Gemäss Bundesgericht habe sich der 

Eigenmietwert zwischen 60-90 % der Marktmiete zu bewegen, weshalb für 

seine Wohnung ein Eigenmietwert zwischen Fr. 11'600.-- und Fr. 17'500.-- 

resultiere. Er beantrage somit, dass der Eigenmietwert auf maximal 90 % 

der nachgewiesenen Marktmiete, also auf Fr. 17'500.--, angepasst werde. 

Hierzu gilt es zunächst festzuhalten, dass es dem Beschwerdeführer zwar  

̶  wie gesehen  ̶  offen steht, den Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen 

Schätzung auch ausserhalb des eigentlichen Schätzungsverfahrens bzw. 

nachdem die entsprechende amtliche Schätzung in Rechtskraft erwachsen 

ist, entweder mittels einer neuen amtlichen Schätzung oder auf andere 

Weise zu erbringen (vgl. vorstehend E.4.2 in fine). Keinesfalls reicht es 

aber aus, einen Mieterspiegel mit den Wohnflächen und Mietzinsen dritt-

vermieteter Wohnungen des Mehrfamilienhauses "B._____" einzureichen 

und zu behaupten, gestützt darauf lasse sich die für die Eigentumswoh-

nung des Beschwerdeführers erzielbare Marktmiete berechnen, ohne dar-

zulegen, inwiefern diese Wohnungen mit dem vorliegend interessierenden 

Objekt vergleichbar sein sollen (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 

1 und 2). Dies zumal es sich bei den meisten vom Beschwerdeführer er-

wähnten Vergleichsobjekten um 1- bis 3-Zimmerwohnungen handelt, 

während es sich bei der beschwerdeführerischen Eigentumswohnung  ̶  

entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers  ̶  um eine 3.5-Zimmerwoh-

nung handelt (vgl. Bg-act. 1). Der Beschwerdeführer zeigt denn auch nicht 

auf, ob und inwiefern die im besagten Mieterspiegel aufgeführten Wohnun-

gen bezüglich des Ausbaustandards mit seiner Eigentumswohnung ver-

gleichbar sind. Der Umstand, dass der Mietzins der im 1. Obergeschoss 

liegenden 3-Zimmer-wohnung mit lediglich 66 m2 höher als derjenige der 

sich im 2. Obergeschoss befindlichen 3.5-Zimmerwohnung mit 91.20 m2 

ist, deutet eher darauf hin, dass es sich bei den vom Beschwerdeführer 

erwähnten Wohnungen hinsichtlich des Ausbaustandards gerade nicht um 

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geeignete Vergleichsobjekte handelt. Ferner sind die im Mieterspiegel auf-

geführten Wohnungen auch deshalb wohl eher nicht mit der beschwerde-

führerischen Eigentumswohnung vergleichbar, da sich die fremdvermiete-

ten Wohnungen nicht auf demselben Stockwerk wie die 3.5-Zimmerwoh-

nung des Beschwerdeführers befinden (vgl. Bf-act. 1 und 2 sowie Bg-act. 

1). Im Übrigen kann festgehalten werden, dass die vom Beschwerdeführer 

angeführte höchstrichterliche Rechtsprechung vorliegend irrelevant ist, zu-

mal sie sich auf dauernd selbstbewohntes Wohneigentum bezieht und eine 

solche Konstellation im konkreten Fall offensichtlich nicht vorliegt. Dement-

sprechend vermag die vom Beschwerdeführer ins Recht gelegte Berech-

nung des Eigenmietwerts von Fr. 17'500.-- den Eigenmietwert seiner 3.5-

Zimmerwohnung von Fr. 22'440.-- gemäss amtlicher Revisionsschätzung 

vom 10. April 2014 nicht in Zweifel zu ziehen. Schliesslich ist darauf hinzu-

weisen, dass gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts 

des Kantons Graubünden eine amtliche Schätzung eine erhöhte Beweis-

kraft für die darin enthaltenen Tatsachen aufweist, weshalb nicht ohne trif-

tigen Grund davon abzuweichen ist. Dies gilt umso mehr, je neuer die amt-

liche Schätzung ist (VGU A 15 25 vom 24. September 2015 E.2c). Vorlie-

gend stützt sich die Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der Kantons- 

und Gemeindesteuern 2016  ̶  wie gesehen  ̶  auf die amtliche Revisions-

schätzung vom 10. April 2014 und damit auf eine durchaus zeitnahe Schät-

zung. Auch vor diesem Hintergrund bestand für die Beschwerdegegnerin 

kein Anlass, von den Werten gemäss der amtlichen Schätzung abzuwei-

chen. Folglich hat die Beschwerdegegnerin hinsichtlich Bestimmung des 

Eigenmietwerts der betreffenden Liegenschaft zu Recht auf die amtliche 

Revisionsschätzung vom 10. April 2014 abgestellt. 

5.3. Sodann macht der Beschwerdeführer geltend, dass er die damals vom Amt 

für Schätzungswesen Graubünden abgewiesene Beschwerde gegen die 

Schätzungseröffnung vom 10. April 2014 wegen Einschüchterung seitens 

eines kantonalen Schätzungsbeamten, unbekannten Kostenfolgen und Re-

signation nicht ans Verwaltungsgericht von Graubünden weitergezogen 

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habe. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben daraus abzuleiten, sei nicht 

fair. Auch diese Vorbringen sind unbegründet. Denn der Beschwerdeführer 

hat seine Behauptung hinsichtlich der Einschüchterung im vorliegenden 

verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht ansatzweise mit Be-

weisen untermauert. Die betreffende Aussage ist vielmehr als unbelegte 

Schutzbehauptung und deshalb als unerheblich zu qualifizieren. Ebenfalls 

nicht zu hören ist der Einwand des Beschwerdeführers, er habe den Be-

schwerdeentscheid des damaligen Schätzungsamts wegen dem Kostenri-

siko nicht weitergezogen. Im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-

schwerdeverfahren trägt der Beschwerdeführer nämlich dasselbe Kosten-

risiko. Dies hat ihn jedoch nicht davon abgehalten, trotzdem gegen den Ein-

spracheentscheid der Beschwerdegegnerin betreffend Kantons- und Ge-

meindesteuern 2016 vom 28. November 2017 Beschwerde ans Verwal-

tungsgericht von Graubünden zu erheben. Schliesslich deutet die Aussage 

des Beschwerdeführers hinsichtlich der Resignation darauf hin, dass er 

sich mit dem besagten Beschwerdeentscheid des damaligen Amts für 

Schätzungswesen Graubünden und damit auch mit der Schätzungsverfü-

gung vom 10. April 2014 abgefunden hat. Wenn der Beschwerdeführer nun 

im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren betreffend 

Kantons- und Gemeindesteuern 2016 die Korrektheit der Werte der er-

wähnten amtlichen Schätzung anficht, erweist sich dies  ̶  wie gesehen (vgl. 

vorstehend E.4.2)  ̶  als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glau-

ben gemäss Art. 5 Abs. 3 BV. Damit geht auch diese Rüge des Beschwer-

deführers ins Leere.

6.1. Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 

dass der Beschwerdeführer den Gegenbeweis zu den Werten der amtli-

chen Schätzung vom 10. April 2014 weder im Einspracheverfahren noch 

im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erbracht 

hat. Dementsprechend hat aber die Beschwerdegegnerin für die Veranla-

gung der Kantons- und Gemeindesteuern 2016 zu Recht auf den Eigen-

mietwert gemäss amtlicher Revisionsschätzung vom 10. April 2014 in der 

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Höhe von Fr. 22'440.-- abgestellt. Der angefochtene Einspracheentscheid 

vom 28. November 2017 erweist sich somit als rechtens, was zur Bestäti-

gung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde 

führt. Selbstverständlich steht es dem Beschwerdeführer trotz des Aus-

gangs des vorliegenden Verfahrens frei, für künftige Steuerperioden schrift-

lich eine neue Schätzung im Sinne von Art. 12 IBG zu beantragen, um den 

von ihm behaupteten, tieferen Eigenmietwert seiner Liegenschaft zu bele-

gen.

6.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gegen die Gerichtskosten in der Höhe 

von Fr. 800.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerde-

führers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Auf-

gaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der 

Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli-

chen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend 

kein Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Partei-

entschädigung zusteht.

Demnach erkennt der Einzelrichter:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 800.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 302.--

zusammen Fr. 1‘102.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

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3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]