# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 86742ae3-2e09-5297-9b0e-3c6bdceb989a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-07-11
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 11.07.1996 80.1996.83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-83_1996-07-11.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00083

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 22 aprile 1996

 

in
materia di:                 IC/IFD 91/92

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________, __________,  

  rappr.
  da: __________ SA, __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   I coniugi __________
avevano acquistato in comproprietà, in ragione di metà ciascuno, le part. n.
__________ e subalterni (casa d'abitazione, negozio, ripostiglio e terreno
annesso) e n. __________ (strada) del Comune di __________ alla fine di gennaio
del 1988 al prezzo di fr. 440'000.--. Alla fine di marzo del 1989 l'avevano poi
rivenduta a __________ al prezzo di fr. 670'000.--.

                                         L' Ufficio di tassazione
di __________ ravvisava nell'operazione un atto del commercio professionale
d'immobili e esponeva quindi  ai coniugi __________ nella tassazione IC/IFD un
reddito da commercio professionale d'immobili di fr. 77'000.-- di media annua
per l' IC e di fr. 110'000.-- per l'IFD (cfr. notifica della tassazione del 29
ottobre 1993; decisione su reclamo del 25 marzo 1996). L'imposizione sarebbe
suffragata, secondo l' Ufficio di tassazione, da diversi indizi: il completo
finanziamento dell'acquisto con mezzi di terzi, la breve durata del possesso
(quattordici mesi)  e l'imposizione di operazioni analoghe in periodi precedenti.

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso i coniugi __________ chiedono lo stralcio del reddito da
commercio professionale d'immobili. Spiegano le ragioni dell'acquisto della
casa d'abitazione di __________ - la preoccupazione di procurare alla loro figlia
__________, che stava per sposarsi, un'abitazione confacente -  e quelle della
vendita  - l'acquisizione per successione da parte del genero di una casa, che
venne adibita a abitazione primaria della famiglie e l'insistenza del signor __________
a comperarla. Negano in particolare ogni intendimento speculativo. Relativizzano
l'argomento dell'acquisto dell'immobile con mezzi di terzi, facendo notare che
la riattazione dell'immobile avrebbe comportato l'investimento di mezzi propri.
Sottolineano inoltre l'insistenza dell'acquirente e fanno altresì notare la
particolarità di questa operazione rispetto a precedenti, in cui più persone
avevano agito congiuntamente in società semplice.

 

                                         All'udienza del 30 maggio
1996 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni, illustrandole
ulteriormente.

 

                                   3.   Secondo gli art. 18
cpv. 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile
qualsiasi provento da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere
dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno
realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso
delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

                                         In base ad una pluridecennale
prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non
appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib
81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt,
La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di
negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in :
Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla
Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p.
14; Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce
della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge
tributaria, in RDAT I-1994 p. 385 ss.). In particolare, sono considerati
indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni,
l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del
contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di
conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei
fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari
(cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

                                         Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima
analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è
la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che
risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88
cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

                                         Il commercio professionale
d'immobili non dipende se non in misura del tutto sussidiaria dall'intenzione
di chi lo esercita o è considerato esercitarlo. Essa viene essenzialmente
dedotta da riscontri oggettivi o oggettivabili, in modo da sottrarre così la
qualifica giuridico-fiscale di una determinata operazione all'alea,
all'incertezza del foro interiore, della soggettività (cfr. Soldini,
op. cit., pp. 393 e 299).

                                         L'imposizione quale
commercio professionale di un'operazione immobiliare non ha il sapore di una
sanzione fiscale, volta a colpire chi conduce una simile operazione, in
particolare volta a colpire gli speculatori . Non si tratta in nessun modo di
discriminare il commercio professionale d'immobili in quanto attività lucrativa,
bensì di delimitare, anche se ciò non sempre è agevole, i guadagni immobiliari,
che si producono con l'esercizio di un'attività lucrativa, dagli utili, non
imponibili con l'imposta sul reddito (IFD e IC), conseguiti nel quadro della
semplice amministrazione del proprio patrimonio (cfr. DTF 104 Ib
164, consid. 1b p. 167).

 

                                   4.   Nonostante le
argomentazioni dei ricorrenti, la vendita immobiliare che qui si considera
esula senz'altro dal campo della mera amministrazione patrimoniale.

 

                                         4.1.

                                         Nessuno contesta il fatto
che quella che qui si considera sia la prima operazione immobiliare di una
certa importanza compiuta dai ricorrenti, se si fa eccezione da quella condotta
dal contribuente nel periodo di computo 1985-86 unitamente ad altre persone e
imposta in ragione di poche migliaia di franchi.

                                         Malgrado ciò, come si è
visto, «un contribuente dipendente... può commerciare in immobili in un modo
che esula dalla mera amministrazione del proprio patrimonio, senza che tuttavia
si presentino gli elementi di un'azienda commerciale» e la giurisprudenza
del Tribunale federale abbonda di esempi di negozi occasionali o unici, che
sono stati considerati vendita professionale (cfr. Schmidt, op.
cit., p. 19; DTF 112 Ib 81 consid 2a; ASA 49 p.
561).

 

                                         4.2.

                                         Un indizio cui il
Tribunale federale dà sempre particolare rilievo è l'impiego, da parte del
contribuente, di crediti notevoli per l'acquisto di fondi (cfr. DTF
96 I 666; ASA 46 p. 423). Non si vede infatti come sia possibile
parlare, in simili casi, di oculata amministrazione patrimoniale, quando il
capitale investito è costituito esclusivamente o quasi da rilevanti prestiti
ricevuti da terzi (Soldini, op. cit., p. 395). 

                                         L'operazione è infatti
interamente ed esclusivamente stata finanziata con mezzi di terzi. Per
ammissione dei ricorrenti l'uso di mezzi propri sarebbe dovuto intervenire
soltanto se i ricorrenti, invece di alienare l'immobile, avessero dovuto
riattarlo per metterlo a disposizione della figlia e del futuro genero.

 

                                         4.3.

                                         I ricorrenti sostengono in
particolare che l'acquisto dell'immobile di __________ sarebbe stato effettuato
con l'intenzione di mettere una casa a disposizione della figlia e del futuro
genero, __________, che poi avrebbero optato per un'altra soluzione e, meglio,
per andare ad abitare a __________ nella casa che era stata prima del nonno e
poi del padre e dello zio del __________.

                                         Oltre al finanziamento
dell'acquisto avvenuto per intero con mezzi di terzi, vanno considerate altre
circostanze che oggettivamente depongono per la tesi dell' autorità fiscale:

                                         -     la
breve durata della proprietà, poco più di un anno (quattordici mesi circa);

                                         -     l'ubicazione
dell'immobile, in zona particolarmente appetibile, nei pressi del centro, che
le PTT stavano edificando a __________ e di un altro centro commerciale in fase
di edificazione da parte di operatori immobiliari privati;

                                         -     l'intenzione,
notoria, di un altro operatore immobiliare della piazza, __________, di
realizzare a sua volta un centro commerciale nella zona.

 

                                         4.4.

                                         Certo, l'attività
professionale del ricorrente non ha affinità con attività tipiche del settore
immobiliare. Ciò malgrado il ricorrente non è del tutto estraneo al settore.
Egli è infatti socio passivo, come è emerso all'udienza e come è confermato dai
redditi dichiarati a tale titolo, dell'impresa di costruzioni __________, una
società in nome collettivo a carattere familiare, che è attualmente gestita dal
fratello.

 

                                         4.5.

                                         L'argomento ricorsuale,
fondato essenzialmente sull'intenzione di acquistare un immobile da mettere a
disposizione della figlia, appare quindi, alla luce dei numerosi riscontri
oggettivi, piuttosto pretestuoso. Con ciò non si vuol certo negare che una
simile intenzione sia anche effettivamente sussistita. Essa va tuttavia relativizzata
e posta nel contesto di un'operazione immobiliare particolarmente accorta, che avrebbe
comunque consentito, qualora non fosse sussistita la necessità di utilizzare in
proprio l'immobile, la sua rapida realizzazione con un non trascurabile beneficio,
come d'altronde si è verificato, cedendo alle insistenze di __________.

 

                                    5.   Deve
dunque essere confermato il carattere professionale dell' alienazione immobiliare
effettuata dai ricorrenti. Anche il calcolo del reddito aziendale imposto ai
ricorrenti, e peraltro non contestato, merita conferma. 

                                         Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
dei ricorrenti, soccombenti.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD, 185 LT 1976 e 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a carico dei ricorrenti.

 

 

 

 

 

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976 e 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: