# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c39079f7-2246-5214-a70a-cbe257bbbe10
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour pénale) Chambre pénale d'appel et de révision 16.09.2021 P/12868/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_009_P-12868-2015_2021-09-16.pdf

## Full Text

Siégeant : Madame Catherine GAVIN, présidente ; Madame Gaëlle VAN HOVE et 
Monsieur Gregory ORCI, juges ; Madame Jennifer CRETTAZ, greffière-
juriste délibérante. 

 

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

P/12868/2015 AARP/299/2021 

COUR DE JUSTICE 

Chambre pénale d'appel et de révision 

Arrêt du 16 septembre 2021 

 

Entre 

A______, domicilié ______ [GE], comparant par Me B______, avocate,  

LE MINISTÈRE PUBLIC de la République et canton de Genève, route de Chancy 6B, 

case postale 3565, 1211 Genève 3, 

appelants et intimés sur appel joint, 

contre le jugement JTDP/1353/2020 rendu le 20 novembre 2020 par le Tribunal de police, 

et 

C______, D______, E______ et F______ SA, comparant par Me G______, avocat,  

intimés et appelants joint.

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EN FAIT : 

A. a.a. En temps utile, A______ et le Ministère public (MP) appellent du jugement du 
20 novembre 2020, par lequel le Tribunal de police (TP) a acquitté le premier 
nommé des chefs d'abus de confiance (art. 138 ch. 1 al. 2 du Code pénal suisse [CP]) 
et d'escroquerie (art. 146 CP). Il l'a néanmoins condamné à payer à titre de 
dommages-intérêts, solidairement avec H______ Sàrl, avec intérêts à 10% du 
20 juillet 2012 au 10 octobre 2013 et à 5% dès le 11 octobre 2013, CHF 130'500.- à 
C______ et D______, CHF 87'000.- à E______ et CHF 130'500.- à F______ SA 
(art. 97 al. 1 de la loi fédérale complétant le code civil suisse [CO]). Le séquestre de 
la parcelle n° B-F 1______ de la commune de I______ [GE] (______) (2______), 
propriété de A______, a été levé. 

Le TP a encore condamné A______ à un quart des frais de la procédure, solde à 
charge de l'Etat, tandis qu'il lui a alloué trois-quarts de l'indemnité requise pour les 
dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure. La 
créance de l'Etat portant sur les frais de la procédure a été compensée, à due 
concurrence, avec dite indemnité. 

C______, D______, E______ et F______ SA se sont enfin vus accorder un quart de 
l'indemnité requise pour les dépenses obligatoires occasionnées par la procédure, à la 
charge de A______. 

a.b.a. A______ conclut au rejet de toutes les conclusions civiles et à l'allocation en 
sa faveur d'une indemnité pleine et entière pour les dépenses occasionnées par 
l'exercice raisonnable de ses droits de procédure, a minima à concurrence de 
CHF 20'799.55, frais et dépens à charge de l'Etat. 

a.b.b. Le MP conclut à ce que A______ soit reconnu coupable d'abus de confiance et 
d'escroquerie, subsidiairement d'escroquerie, et à sa condamnation à une peine 
privative de liberté de neuf mois avec un sursis de quatre ans. Il requiert le prononcé 
à l'encontre du prévenu d'une créance compensatrice de CHF 348'000.- plus intérêt à 
5% dès le 10 octobre 2013 et le maintien du séquestre prononcé sur le bien 
immobilier de la commune de I______ en garantie de la créance compensatrice, des 
frais de procédure et des indemnités qui seraient mis à sa charge. Le prévenu devait 
être condamné à l'entier des frais de procédure. 

a.b.c. C______ et D______, E______ et F______ SA forment appel joint et 
concluent à ce que A______ soit reconnu coupable d'abus de confiance et 
d'escroquerie, subsidiairement d'escroquerie, et à ce que le séquestre susvisé soit 
maintenu. 

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b. Selon l'acte d'accusation (AA) du 30 avril 2020, il est reproché ce qui suit à 
A______ : 

Abus de confiance, voire escroquerie (art. 138 ou 146 CP ; ch. I) 

b.a. En juillet 2012, les parties plaignantes et J______ SA (J______ SA, lequel n'a 
plus la qualité de partie plaignante, ayant été intégralement remboursé ; cf. point i.b. 
infra) ont confié, par contrat de prêt, CHF 450'000.- à H______ Sàrl dans le seul but 
d'acquérir les parcelles nos 3______ et 4______ (les parcelles) sise sur la commune 
de K______ (VD ; la commune). A______ s'est engagé solidairement aux côtés de 
celle-ci, puis a signé en sa propre faveur un acte de vente à terme avec droit 
d'emption. Contrairement à ses engagements et sans obtenir le consentement des 
prêteurs, il a utilisé leurs fonds pour financer une clause pénale de CHF 500'000.-, 
versés initialement à titre d'acompte, dès lors que la vente immobilière ne s'était pas 
faite, faute d'en avoir acquitté le prix de CHF 5'448'500.- dans le délai convenu. Il 
était pourtant conscient que ce prix était exorbitant et qu'il ne pourrait jamais s'en 
acquitter intégralement. A l'époque de ces transactions, H______ Sàrl ne disposait 
que de revenus modestes, très largement insuffisants pour financer de tels achats 
immobiliers sans recourir à l'obtention de fonds auprès de tiers. Le prévenu n'en avait 
obtenu que d'insignifiants au vu du prix convenu. De la sorte, il a employé 
illicitement les valeurs patrimoniales confiées et de surcroît dans son propre intérêt, 
respectivement au profit des vendeurs. Il a ainsi violé son devoir, en sa qualité de 
représentant de H______ Sàrl, de conserver constamment la contre-valeur du prêt. Ni 
lui, ni H______ Sàrl n'avaient, au moment du paiement, pas plus que par la suite 
d'ailleurs, la capacité et la volonté de la restituer. Pourtant, certaines des opérations 
immobilières auxquelles le prévenu s'est livré, en marge de la présente, pour partie en 
obtenant aussi des fonds auprès de tiers, lui ont permis de réaliser des gains. 

En cachant aux prêteurs l'utilisation envisagée de leurs deniers, mais aussi la teneur 
de l'acte notarié, le prévenu les a en outre astucieusement trompés pour les amener à 
consentir à des libéralités préjudiciables à leurs intérêts. Il a donc agi dans un dessein 
d'appropriation et d'enrichissement illégitime, les créances opposées ultérieurement 
en compensation n'existant pas encore au moment de dite appropriation. 

Escroquerie (art. 146 ; ch. II) 

b.b. A______ n'a pas honoré ses engagements à l'endroit des prêteurs de confier à 
J______ SA l'exécution du chantier devant découler de leur investissement. Il était 
pourtant conscient du fait que celui-ci était la contrepartie exclusive des assurances 
reçues que ces travaux seraient confiés à leurs entreprises. 

Or, en amenant les prêteurs à remettre à H______ Sàrl CHF 450'000.- dans le 
contexte susdécrit, le prévenu savait ou à tout le moins ne pouvait ignorer qu'il ne 

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parviendrait jamais à réunir les fonds nécessaires et que H______ Sàrl se verrait 
contrainte d'acquitter la clause pénale. Dès lors, il savait ou à tout le moins ne 
pouvait ignorer qu'il ne confierait pas l'exécution du chantier à J______ SA. De 
même, il a fallacieusement fait miroiter à celle-ci de telles perspectives pour 
l'amener, avec les parties plaignantes, à confier des fonds à H______ Sàrl pour se 
lancer dans une acquisition immobilière, condamnée d'avance à échouer, vu le prix 
de vente exorbitant, dont il avait au demeurant cherché à obtenir une baisse 
substantielle, et l'absence de fonds suffisants. Alors même que le droit d'emption 
échoyait le 30 novembre 2013, il prévoyait de recueillir les fonds nécessaires grâce 
au produit de la vente des biens immobiliers projetés aux acheteurs finaux, ceux-ci 
devant se financer auprès d'une banque, ce qui était inenvisageable tant qu'une 
autorisation de construire n'avait pas été obtenue. Or, le prévenu s'est gardé de toute 
explication aux parties plaignantes. 

En agissant de la manière et dans les circonstances décrites supra, mais aussi en 
instruisant l'architecte de réaliser un projet ne respectant pas la législation et sans lui 
fixer de délais, il a astucieusement trompé les prêteurs et les a amenés à remettre à 
H______ Sàrl CHF 450'000.-, ce qui leur était préjudiciable. Il se les est appropriés 
et s'en est enrichi illégitimement, le prêt ayant été remis à H______ Sàrl, et non à lui-
même, avant de les verser aux propriétaires desdites parcelles, en exécution d'une 
clause pénale. 

B. Les faits encore pertinents au stade de la procédure d’appel sont les suivants : 

1. Protagonistes 

a.a. A______ est seul associé-gérant, avec signature individuelle de H______ Sàrl, 
créée en 2002 et sise à Genève, son activité avec cette société consistant en un travail 
de promoteur, et non d'entrepreneur général. Il a déclaré avoir mené sa première 
promotion immobilière dès 2003 et les avoir ensuite "enchainées" avec succès, la 
société ayant prospéré jusqu'en 2012, avant que le marché ne se détériore. Il avait 
renoncé à démissionner de son poste d'associé-gérant, malgré les conseils de son 
comptable, alors même que H______ Sàrl n'avait désormais plus d'activités. 

a.b. En mars 2013, A______ a fondé L______ SA, dont le capital-actions s'élève à 
CHF 500'000.-, et en est l'administrateur avec signature individuelle. Il s'agit d'une 
entreprise familiale ayant pour but la promotion immobilière et le pilotage de projets 
immobilier. Pour créer cette société, son épouse avait augmenté l'hypothèque sur ses 
propres biens immobiliers. La banque avait accepté un prêt à condition qu'il soit 
uniquement investi dans cette nouvelle société. 

b. C______ est l'administrateur président, avec signature individuelle, de la société 
J______ SA, qu'il a fondé en 1987. Celle-ci a notamment pour but la direction de 

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travaux dans le domaine du bâtiment. Ses statuts précisent à leur art. 3 al. 2 qu'elle 
"pourra effectuer pour son propre compte ou pour le compte de tiers toutes 
opérations commerciales, financières, industrielles, mobilières et immobilières en 

relation directe ou indirecte avec son but principal […]". 

c. E______ est administrateur de la société M______ SA, tandis que F______ SA 
dispose de deux administrateurs. 

2. Conclusion des contrats et lancement du projet 

d. Dans la perspective d'une promotion immobilière à K______, A______ a été en 
contact avec une agence immobilière de ______ [VD], qui lui a conseillé, en avril 
2012, de demander un préavis à la commune, avant le dépôt du dossier pour la mise à 
l'enquête de sorte à gagner du temps pour l'obtention du permis de construire, ce qui 
prenait deux mois sur le canton de Vaud. 

e.a. Le 18 juillet 2012, un contrat de prêt a été conclu entre d'une part H______ Sàrl, 
"emprunteur", et A______, agissant en qualité d'organe de H______ Sàrl, mais aussi 
comme "garant solidaire", et d'autre part les "prêteurs" C______, D______, 
J______ SA, E______ et F______ SA pour un montant de CHF 450'000.-. 

Le prêt devait consister uniquement en la mise à disposition à H______ Sàrl des 
fonds destinés à l'acquisition des parcelles. Il portait intérêt à 10% l'an, exigible dans 
un délai maximal de 24 mois après le versement des fonds (art. 3), son 
remboursement et le versement de l'intérêt convenu ne devant intervenir qu'au terme 
de l'opération immobilière, soit lors de la vente des maisons issues de la promotion 
(art. 4 1ère ph.). 

H______ Sàrl s'est engagée à confier l'exécution du chantier découlant dudit 
investissement à J______ SA (art. 6), qui a promis pour sa part d'accorder à 
F______ SA et M______ SA, les travaux y afférents. La raison essentielle des 
investissements était l'implication de ces sociétés dans la réalisation du chantier à 
venir. 

e.b. Les 18 et 19 juillet 2012, F______ SA a versé CHF 150'000.-, E______ 
CHF 100'000.-, C______ et D______ CHF 150'000.-, ainsi que J______ SA 
CHF 50'000.-, directement sur un compte notarial. 

f. L'acte de vente à terme et droit d'emption du 19 juillet 2012, dressé par 
Me N______, prévoyait que O______ et P______ "vendent conjointement à 
A______, qui acquiert, pour lui ou son nommable, qui sera la société H______ Sàrl" 
les parcelles (art. II). Le prix était de CHF 5'448'500.- à régler par un premier 
acompte de CHF 400'000.- à l'attention dudit notaire, puis un second acompte de 

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CHF 150'000.- d'ici au 24 juillet 2012 et enfin par paiement du solde d'ici au jour de 
l'exécution de la vente, soit le 31 octobre 2013 (art. II.7). 

Les vendeurs concédaient à l'acquéreur un droit d'emption cessible sur les parcelles 
(art. VII). La vente était irrévocable, mais une caducité de la convention échoyait le 
30 novembre 2013 (art. IV). Si l'une des deux parties ne pouvait ou ne voulait pas 
donner suite à ses obligations, l'autre partie pourrait exiger le paiement immédiat 
d'une peine conventionnelle d'un montant équivalant au 10% du prix total (art. VI). 

g.a. Le 3 octobre 2012, H______ Sàrl, soit pour elle A______, "promoteur", et 
Q______, "architecte mandataire", ont conclu un contrat aux termes duquel le 
second devait élaborer un projet de villas. 

g.b. Deux demandes de permis de construire ont été déposées en novembre 2012. En 
février 2013, une opposition et des non-conformités aux règlements cantonal et 
communal empêchaient encore de délivrer les autorisations de construire. 

g.c. A______ a produit des factures – avec justificatifs de paiement – liées au projet 
de construction en cause concernant les honoraires d'architecte et de géomètre, ainsi 
que pour l'élaboration d'une maquette et d'un film. 

3. Rupture des contrats et échec du projet 

h.a. En avril 2013, l'agence immobilière a proposé à A______ de retirer la promotion 
de ses sites internet : "Pour commencer la vente dans des conditions optimales, nous 
avons besoin du permis avec les nouveaux plans et les images de synthèse". 

h.b. Sur demande du MP, [la banque] R______ a affirmé n'avoir pas été en mesure 
d'identifier de contacts avec A______. 

i.a. Des retards dans l'obtention des autorisations de construire ont amené A______ à 
tenter de renégocier avec les vendeurs le terme et le prix de la vente (cf. infra s.c.b.). 
Les vendeurs, en particulier O______ ont exigé dans ce cadre une nouvelle avance 
d'un million de francs pour laquelle le prévenu s'est à son tour adressé aux 
investisseurs. 

En septembre 2013 par email, confirmé par lettre recommandée du 10 octobre 2013 
au nom de toutes les parties plaignantes, J______ SA a informé A______ que les 
investisseurs ne désiraient pas y participer. Dès lors, ils lui demandaient, ainsi qu'à 
H______ Sàrl, de rembourser les prêts au plus tard au 31 octobre 2013. 

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i.b. La dette a partiellement été éteinte par compensation par CHF 102'000.-, soit 
CHF 50'000.- en faveur de J______ SA et CHF 52'000.- pour les autres. Toutefois, 
les créances opposées en compensation par le prévenu remontaient à 2014. 

j. Fin octobre 2013, le conseil de A______ a proposé aux vendeurs de reporter 
l'échéance convenue au 31 décembre 2014, vu les difficultés rencontrées pour obtenir 
les permis de construire, finalement délivrés les 21 novembre 2013 et 27 janvier 
2014. Il proposait aussi de réduire le prix à CHF 4'500'000.- pour refléter la situation 
actualisée du marché. 

k. Par courrier du 18 décembre 2013, A______ a expliqué à C______ que : "Le 
retard est […] dû aux rencontres […] avec différents intervenants intéressés à la 
reprise de l'affaire", qui était "encore dans la possibilité de pouvoir être faite"; "Les 
propriétaires n'ont pas trouvé d'autres acheteurs. Pour le moment l'affaire est 

toujours valable mais on ne sait pas exactement à quelles conditions". Il confirmait 
une nouvelle fois sa détermination à aller de l'avant. 

l. En avril et juillet 2014, des tiers ont acheté les parcelles pour CHF 3'520'000.-. 

m. En novembre 2014, O______ a versé à A______ CHF 15'087.50, soit le solde 
d'une somme de CHF 60'000.- versée "pour couverture intérêts cautionnement 
solidaire". 

4. Déclarations des témoins 

n. Me N______ n'était pas intervenu dans les relations entre les prêteurs et le 
prévenu, en particulier pour évoquer les modalités de la vente. Les fonds versés par 
ceux-ci avaient été utilisés en vue de l'acquisition des parcelles. 

Le prix n'ayant pas été soldé, la vente des parcelles n'avait pas pu se faire. Les 
vendeurs avaient obtenu un constat de carence (28.11.2013), de sorte qu'ils avaient 
récupéré la libre disposition de leur bien. La vente n'ayant pas abouti, information 
reçue par H______ Sàrl fin janvier 2014, l'exécution de la clause pénale s'était faite 
par compensation. 

Le droit d'emption était en l'espèce cessible et aurait pu être cédé aux acquéreurs des 
villas issues de la promotion, A______ restant alors solidairement responsable vis-à-
vis des vendeurs. Il était usuel de proroger un tel droit, ce qui avait in casu donné lieu 
à de vives discussions. Le promoteur avait en effet simultanément tenté de négocier 
une baisse du prix, sur laquelle le vendeur n'avait pas voulu entrer en discussion. La 
différence entre le prix initial et celui auquel les parcelles avaient finalement été 
vendues s'expliquait par le fait que le premier était bien trop élevé, et non 
uniquement par la chute du marché immobilier. Si deux notaires avaient accepté 
d'instrumenter la vente subséquente des parcelles, cela signifiait que le nouveau prix 

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était conforme à celui du moment. En cas de vente à un prix surfait, le notaire ne 
s'assurait cependant pas de la réelle volonté des parties, en particulier si l'une d'elles 
était un professionnel. 

o. O______ a confirmé que les parcelles avaient été finalement vendues pour 
CHF 3'520'000.-, de même que la différence de prix s'expliquait par la baisse du 
marché. La clause pénale en question était standard dans le canton de Vaud. 

La prorogation du droit d'emption, discutée avec A______, ne s'était pas faite car ce 
dernier avait demandé de baisser le prix. Les 10% du prix de vente avait donc été 
conservés à titre de clause pénale, tandis que le promoteur avait encore acquitté des 
intérêts hypothécaires liés à un autre bien, soit environ CHF 60'000.-. Il était "tout à 
fait possible" que celui-ci ait cherché à le convaincre de finaliser la vente, même 
après la caducité du droit d'emption. 

p. Q______ a expliqué que tout document remis à la commune l'avait été avec 
l'approbation du promoteur qui demandait régulièrement des modifications. Il était 
certes responsable de présenter un projet conforme, mais le promoteur décidait in 
fine de ce qui était déposé. In casu, il fallait souvent faire du "bourrage" pour 
optimiser les surfaces, de sorte que certains détails avaient été un peu "limites". 

Un projet pouvait commencer à être commercialisé en cours d'instruction du permis 
de construire, sous réserve de son obtention. Sans autorisation en force, rien ne 
pouvait être signé. Le promoteur, en permanence à la recherche de fonds, lui avait 
possiblement parlé d'une date à laquelle disposer de ces permis était indispensable. 

q. S______ avait obtenu un mandat de courtage en lien avec la promotion. Il en avait 
vu les plans et des projections imprimées avec des prix. Des plaquettes de vente 
avaient été conçues et les appels d'offres aux clients avaient commencé. Le projet 
était ainsi bien avancé et aurait pu être finalisé, le promoteur y ayant investi du temps 
et de l'énergie. 

Or, un problème technique était apparu. Un délai supplémentaire avait été demandé 
au vendeur qui avait refusé, sauf en échange d'un important acompte complémentaire 
à bref délai. Tout avait été mis en œuvre, jusqu'au bout, pour tenter de sauver le 
projet, le promoteur ayant versé CHF 50'000.- à 60'000.- à O______. 

5. Déclarations des parties plaignantes 

r. C______ n'était pas un professionnel de l'immobilier, mais un constructeur, un 
entrepreneur général. Jamais il n'avait participé à une transaction immobilière. Il 
avait déjà fait affaire avec A______ auparavant. Il avait eu un entretien avec 
l'architecte en présence du promoteur dans les quatre ou six mois ayant suivi l'octroi 

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du prêt. Sa société avait reçu les plans d'avant-projet de l'opération pour qu'il puisse 
se rendre compte de son ampleur. 

Il effectuait simplement une avance participative sur achat de terrain. Il n'aurait 
décroché le contrat d'entreprise générale que s'il proposait des prix concurrentiels. 
Son épouse a confirmé que le contrat de prêt relevait d'une "mise participative" afin 
que J______ SA obtienne du travail comme direction du chantier ou entreprise 
générale. Les investisseurs avaient donc demandé la rédaction de l'art. 6 dans la 
convention de prêt (cf. point e.a supra). 

C______ avait fait ratifier celle-ci aux autres prêteurs avant de la remettre pour 
signature au promoteur, sans se rendre à l'hôpital à cet effet. Il n'avait jamais discuté 
d'une vente à terme avec droit d'emption. Ni lui, ni les parties plaignantes n'avait vu 
l'acte notarié, ni ne connaissaient le prix d'acquisition. D______ a ajouté qu'aucun 
plan financier ne leur avait été soumis. Il était évident que les acquéreurs des 
parcelles devaient être les acheteurs finaux des villas. A Genève, réserver une maison 
et verser un acompte sans autorisation de construire en force étaient une pratique 
courante. 

Aucune des parties plaignantes n'était au courant de l'existence d'une clause pénale, 
qui n'apparaissait du reste pas dans le contrat de prêt. D______ et E______ ont 
affirmé que, s'ils en avaient été informés, ils ne se seraient jamais engagés 
personnellement. Toutefois, C______ a déclaré que le promoteur lui avait 
certainement parlé d'une telle clause. Son épouse est alors intervenue en audience, 
avec le soutien de E______, pour rectifier en ce sens que seulement après avoir 
connu l'échec de l'affaire, C______ avait eu un contact avec le notaire et le 
promoteur avait alors mentionné cette clause. L'intéressé a confirmé cette version. En 
septembre 2013, il n'en avait d'ailleurs pas encore eu connaissance. 

Il n'avait appris qu'au début du litige que l'autorisation de construire avait d'abord été 
refusée car l'architecte avait mal interprété le règlement communal. Le promoteur lui 
avait aussi dit que si les prêteurs l'attaquaient, lui ou H______ Sàrl, rien ne leur serait 
payé. Il était insolvable tout comme sa société qu'il pouvait déclarer en faillite. 

6. Déclarations du prévenu 

s.a.a. A______ avait eu plusieurs rendez-vous, dans les locaux de H______ Sàrl, 
deux à trois mois avant juillet 2012, avec C______, qui avait vu le projet et marqué 
son intérêt à investir, de même qu'à participer comme entreprise générale. Il n'avait 
pas rencontré les autres prêteurs, s'étant fié au prénommé selon lequel un groupe de 
personnes était intéressé à exécuter les travaux. C______ leur avait fait signer le 
contrat de prêt, avant de revenir vers lui pour signature. 

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Or, deux versions de ce contrat existaient : dans la première, H______ Sàrl était 
seule cocontractante ; la seconde était celle versée à la procédure, dans laquelle 
A______ était engagé à titre "solidaire". Il avait en effet été contraint par C______ 
d'ajouter cet engagement, ayant reçu sa visite à l'hôpital, tandis qu'il était sur le point 
de subir une opération. 

s.a.b. A______ n'avait pas évoqué avec C______ le contenu du futur acte notarié, 
excepté le prix de vente, ni ne l'avait soumis aux parties plaignantes. Si cet acte le 
mentionnait comme acquéreur, plutôt que H______ Sàrl, la raison en était que les 
banques préféraient avoir à faire à une personne physique. Ce point n'était pas 
essentiel puisque l'acquéreur final des parcelles était sans importance : l'acte faisait 
état d'un droit d'emption cessible aux acheteurs finaux qui, en définitive, acquerraient 
les parcelles. Seul le MP, qui n'était pas un professionnel de l'immobilier, qualifiait 
d'exorbitant le prix de vente. 

La convention de prêt ne mentionnait pas que l'acquisition des parcelles se faisait au 
moyen d'une vente à terme avec droit d'emption. Outre le caractère usuel de cette 
pratique, le délai de 24 mois pour rembourser le prêt démontrait aussi qu'il devait 
s'agir d'une telle vente. C______ savait très bien que cette convention était signée en 
vue d'une promesse de vente, de même qu'il connaissait ce type de vente, toujours 
passé aux mêmes conditions. Il ne lui avait jamais posé de questions. 

Le risque de non-acquisition des parcelles et de non-réalisation de la promotion avait 
été expliqué oralement aux parties plaignantes. Cela découlait des circonstances dans 
lesquelles le prêt était survenu. Quoi qu'il en soit, A______ ne doutait pas, en juillet 
2012, que la vente se ferait. Il n'avait du reste jamais pensé que la promotion 
échouerait et, partant, que la clause pénale devrait être acquittée. En 30 ans de 
carrière, il était confronté à ce type de difficultés pour la première fois et avait 
toujours payé ce qu'il devait. Dans cette affaire, il avait joué de malchance. 

s.b.a. A______ n'avait pas proposé aux parties plaignantes de verser directement leur 
argent à H______ Sàrl car celle-ci et lui-même avaient déjà mis de côté un certain 
montant, devant servir aux coûts des maquettes, du notaire, de l'architecte, de 
l'ingénieur, du géomètre, etc. En y incluant les heures de travail de H______ Sàrl, 
restées impayées, la perte représentait environ CHF 300'000.-. Il était préférable que 
le prêt soit versé sur le compte bancaire du notaire directement pour montrer que 
l'argent était destiné à l'acquisition des parcelles. 

Les CHF 450'000.- représentaient une avance sur l'acquisition des parcelles, qui 
manquait à sa famille et H______ Sàrl. Le second acompte avait été apporté par lui 
ou quelqu'un de sa famille, ce que C______ savait. A la conclusion de l'acte notarié, 
10% des CHF 5'448'500.- totaux avaient ainsi été payés. Dans ce genre de vente, il y 
avait toujours un tel acompte et une clause pénale. Outre le fait que C______ 

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connaissait ce système en sa qualité de professionnel de l'immobilier, A______ lui 
avait parlé de l'acompte, condition sine qua non pour respecter les clauses de l'acte. 
D'ailleurs, les parties plaignantes avaient immédiatement versé leur prêt au notaire. 
Lorsque le solde du prix de vente n'avait pas pu être payé à l'échéance, les 10% 
d'acompte avaient été gardés par les vendeurs, au titre de clause pénale. Le notaire 
n'avait reçu aucun ordre à ce sujet. Le prêt n'avait donc pas été utilisé contrairement 
aux instructions reçues des parties plaignantes. 

s.b.b. Les investisseurs étaient les parties plaignantes, H______ Sàrl, son épouse et 
lui-même. Dans une promotion immobilière, l'intégralité des fonds n'était jamais à 
disposition pour payer d'emblée le prix de vente : la vente aux acheteurs finaux 
devait financer l'achat des parcelles. A______, lequel avait expliqué ce procédé aux 
investisseurs, n'avait donc pas cherché de financement, mais était intervenu auprès de 
[la banque] R______ pour en mettre un à disposition des futurs acquéreurs. En 
conséquence, la dette de H______ Sàrl aurait dû être remboursée, non pas avec le 
bénéfice de la promotion, mais avec les fonds obtenus par ces derniers. En 
professionnels de l'immobilier, les prêteurs savaient comment le système 
fonctionnait. D'ailleurs, C______ aurait dû signer des contrats d'entreprise générale 
avec chaque acheteur. 

s.c.a. Les autorisations de construire avaient été obtenues après la date à laquelle la 
vente des parcelles aurait dû intervenir, du fait d'erreurs commises par l'architecte, 
alors même que A______ l'avait averti du délai fixé par les vendeurs. L'architecte lui 
avait répondu de ne pas s'inquiéter car, dans le canton de Vaud, une autorisation de 
construire s'obtenait en quatre mois. 

A______ s'était régulièrement enquis de la situation. Tout était prêt pour les ventes : 
maquettes, film, brochures et contacts pour le financement, de sorte qu'il n'attendait 
plus que les autorisations de construire. H______ Sàrl et lui avaient approché des 
régies intéressées par la vente, ainsi que R______. 

J______ SA devant intervenir comme entreprise générale, C______ connaissait le 
projet et toute la partie technique. Il était constamment tenu informé des démarches, 
puisque sitôt l'autorisation de construire délivrée, il aurait pu débuter les travaux. Il 
était donc informé des erreurs de l'architecte, ce dernier devant lui faire logiquement 
parvenir les plans modifiés pour que les devis le soient également. En outre, son 
épouse et lui étaient intéressés par l'acquisition d'un lot. 

s.c.b. Se rendant compte que l'architecte ne recevrait pas les autorisations à temps, 
A______ avait cherché à obtenir une prorogation de la part des vendeurs, pratique 
usuelle et généralement acceptée le temps que l'autorisation entre en force. A 
l'occasion d'une réunion, il avait aussi requis la baisse du prix, vu l'évolution 
défavorable de la conjoncture. Les vendeurs n'y étaient pas opposés, mais O______ 

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avait demandé CHF 1'000'000.-, à déduire du prix de vente, pour payer une dette 
qu'il avait envers une banque. Le notaire avait essayé de le convaincre d'accepter la 
prolongation demandée, tandis que A______ avait proposé à réitérées reprises de 
trouver une solution, en particulier en versant entre CHF 50'000.- et 60'000.- pour lui 
permettre de s'acquitter des intérêts de sa dette. En définitive, il avait estimé devoir 
en parler aux investisseurs. C______ n'avait pas voulu entendre que, si ce million 
n'était pas versé, il perdrait son investissement initial et que l'opération ne se ferait 
pas. A ses yeux, la relation d'affaire liait H______ Sàrl, de sorte qu'en cas de perte, 
celle-ci devrait supporter la perte. 

A______ avait alors cherché en vain d'autres personnes susceptibles d'investir ce 
million. En particulier, [la banque] R______, avec qui des discussions avaient été 
entamées pour le compte des futurs acquéreurs des villas et qui avait avalisé l'achat 
des parcelles, avait refusé d'entrer en matière, exigeant un minimum de 50% de 
préventes, ce qui était irréalisable, faute d'autorisations de construire. De plus, le 
délai octroyé par O______ rendait la tâche impossible. A______ avait fait le 
maximum jusqu'au bout pour finaliser l'opération. 

s.d. Si initialement, il avait prétendu ne rien devoir aux parties plaignantes car celles-
ci s'étaient engagées dans un prêt partiaire à leurs risques et périls, il a ensuite 
reconnu leurs prétentions à l'encontre de H______ Sàrl, tout en réaffirmant que le 
litige était de nature civile. Il cherchait une solution et était déjà parvenu à compenser 
une partie de la créance. H______ Sàrl n'en avait pas encore remboursé l'intégralité 
en raison de la crise de l'immobilier. En revanche, A______ ne pensait pas devoir un 
quelconque remboursement à titre personnel. 

C. a. Devant la CPAR, A______ a réitéré, en substance, ses déclarations précédentes, en 
particulier : 

a.a. Même dans une vente directe, une clause pénale aurait existé car les parties 
pouvaient encore se dédire. Une promesse de vente en contenait nécessairement une, 
représentant usuellement 10% du prix d'achat. In casu, cette clause ne devait être 
exécutée ni par lui ni par H______ Sàrl, laquelle avait certes signé l'acte notarié, 
mais par les investisseurs. A______ ne les avait pas informés de tous les points du 
contrat, mais les avait avertis qu'en cas d'arrêt de la promotion leur investissement et 
le sien seraient perdus. D'ailleurs, les parties plaignantes savaient que tel serait le cas 
faute de verser le montant supplémentaire requis par le vendeur. Dans trois autres 
affaires traitées à Genève avec C______, il avait obtenu une prolongation du droit 
d'emption même s'il avait fallu payer davantage. 

Le 18 décembre 2013, il était encore convaincu que l'affaire pouvait aboutir car le 
vendeur avait besoin d'argent et disposait encore de son terrain. Il importait peu dès 
lors qu'avec le notaire, celui-ci ait déclaré l'affaire close après la fin du délai 

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d'emption. L'intérêt de tout le monde était d'avancer. A réception d'une lettre du 
notaire mentionnant que le délai de paiement était expiré, A______ avait été informé 
de l'exécution de la clause pénale, à la demande du vendeur, par compensation avec 
l'acompte, après le constat de caducité. Il ne s'était alors pas opposé à cette manière 
de procéder. 

a.b. Hormis les sommes compensées, rien n'avait été remboursé aux parties 
plaignantes. H______ Sàrl avait d'autres dettes. C______ savait que tout était mis en 
œuvre pour le rembourser, voire pour lui confier des chantiers. 

A______ avait dû ajouter sa signature à titre solidaire sur le contrat de prêt, à la 
demande de ce dernier. Cette clause de solidarité avait été intégrée dans le tapuscrit, 
alors que d'autres modifications manuscrites apparaissaient encore sur le contrat 
signé. Le système avait été le même dans une affaire similaire avec [la société] 
T______, dont le jugement en mainlevée – versé à la procédure – avait estimé 
qu'aucune déclaration expresse ne permettait d'établir une solidarité conventionnelle 
et qu'aucun élément au dossier n'était susceptible de fonder un engagement solidaire. 

b. C______ a confirmé ne pas avoir eu connaissance du contenu de l'acte notarié 
avant de signer le contrat de prêt. Il n'avait reçu aucune information, mais avait posé 
des questions. Il avait probablement eu connaissance de la clause pénale après la 
discussion sur le million. L'éventualité d'un échec du projet n'avait jamais été 
évoquée au moment de la conclusion du prêt. En cas de rupture du contrat de vente, 
H______ Sàrl et donc le prévenu assumaient indubitablement la perte de 
l'investissement. 

c. Par la voix de son conseil, A______ persiste dans ses conclusions : 

c.a. Il avait vu une bonne affaire et l'avait proposée aux prêteurs pour tenter d'acheter 
les parcelles. La promotion avait mal tourné, sans devenir pénalement répréhensible. 

D'une part, si A______ devait acquérir les parcelles pour lui et pour sa société, "son 
nommable" selon les termes de l'acte notarié, les acquéreurs finaux devaient être les 
acheteurs des terrains, raison pour laquelle le droit d'emption était cessible. Les 
parties plaignantes le savaient. D'autre part, le prix de vente n'était pas surfait, mais 
sa valeur avait baissé en cours d'opération, comme en avaient attesté le notaire et le 
vendeur. Ce dernier avait admis avoir été contacté pour renégocier. 

A______ avait déclaré, dès le début de la procédure, que l'investissement était un 
prêt participatif à une opération avec une prise de risque partielle pour les parties 
plaignantes. D______ l'avait compris en utilisant ces termes et en expliquant que le 
but était de donner du travail à la société de son époux, lequel ne disait rien d'autre. 

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La volonté réelle des parties, au moment de la signature, était donc de réaliser cette 
opération en commun (art. 18 CO). 

En matière de prêt, l'abus de confiance exigeait que l'argent ait été utilisé 
contrairement au but pour lequel il avait été prêté. In casu, la vente était certes "à 
terme", mais n'en était pas moins une, avec une obligation de payer un acompte. De 
plus, si une clause pénale était usuelle dans ce type de contrat, elle l'était aussi pour 
une vente "directe". C______ avait en outre déclaré avoir été informé de l'existence 
d'une telle clause, avant que son épouse ne rectifie ses propos. Il était du reste un 
professionnel de l'immobilier puisqu'il travaillait dans des promotions en qualité 
d'entrepreneur général et était inscrit sur la liste des mandataires professionnellement 
qualifiés. Ainsi, l'argent des parties plaignantes avait été utilisé conformément au 
contrat de prêt. En application du principe de la concomitance, les événements 
subséquents ne pouvaient pas être mis à la charge de A______. Au demeurant, ce 
dernier n'avait jamais reçu l'argent des investisseurs, ni n'avait eu le pouvoir d'en 
disposer puisque le versement en avait été fait directement sur le compte du notaire. 
Subjectivement, il ne s'était pas non plus approprié cet argent lors du paiement de la 
clause pénale puisqu'il n'avait pas donné d'instructions en ce sens au notaire. Les 
vendeurs manœuvraient alors seuls. 

Aucune affirmation fallacieuse n'avait été prononcée et aucune omission ne pouvait 
être retenue à l'encontre de A______, faute de position de garant. L'escroquerie était 
donc exclue. Par ailleurs, celui-ci avait tout tenté pour sauver la promotion. Le 
reproche selon lequel il aurait dû savoir que celle-ci était vouée à l'échec et de l'avoir 
caché ne tenait donc pas, ce d'autant que le courtier était convaincu que le projet 
pouvait aboutir. Le principe de concomitance n'était pas non plus rempli. Du reste, 
une potentielle tromperie sur un fait futur ne suffisait pas. 

c.b. A______ ne devait pas supporter les frais de procédure, ni payer d'indemnité aux 
parties plaignantes. Le séquestre ordonné était devenu sans objet et devait donc être 
levé avec effet immédiat. 

La condamnation civile, y compris de H______ Sàrl non partie à la procédure, 
donnait le sentiment d'un jugement civil exprès. Si l'acquittement résultait de motifs 
juridiques, les conditions d'une action civile par adhésion faisaient défaut et les 
conclusions civiles devaient être rejetées. En outre, le droit d'être entendu avait été 
violé puisque l'attention des parties n'avait pas été attirée sur l'application de l'art. 97 
CO et les questions de droit civil n'avaient pas été instruites. 

Comme avec T______, A______ avait cherché un arrangement avec les parties 
plaignantes et avait d'ailleurs remboursé CHF 102'000.- par compensation. Toutefois, 
la somme n'était pas due par lui, mais par sa société. 

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c.c. A______ conclut également à une indemnité pour les dépenses occasionnées par 
l'exercice raisonnable de ses droits en appel, comprenant des temps d'activité par 
12h45 pour la cheffe d'étude (CHF 450.-/h) et 5h00 pour l'avocate-stagiaire 
(CHF 250.-/h), hors débats d'appel, lesquels ont duré 6h10. 

Les heures générées pour sa défense durant la procédure préliminaire et de première 
instance se sont élevées à 55h15 pour la cheffe d'étude (CHF 24'862.50). Afin de 
tenir compte d'activités étrangères à la présente procédure, cette avocate a proposé un 
abattement de 50%, fixant ainsi ses honoraires à CHF 19'307.75. L'avocate-stagiaire 
a presté 8h30 d'activité (CHF 2'125.-). Le TP a ajouté CHF 745.25, correspondant à 
l'audience de jugement (cf. calcul de l'avocate ; durée effective : 4h30). 

d. Par la voix de leur conseil, les parties plaignantes persistent dans leurs 
conclusions : 

d.a. Le prévenu n'avait quasiment rien investi, ni utilisé l'argent prêté conformément 
à la destination convenue. Sa première ligne de défense avait été d'arguer le prêt 
partiaire. Or, avec le contrat de prêt, si le projet devait échouer, les parcelles 
garantissaient les investisseurs de toute perte. Un contrat d'achat était donc envisagé, 
et non une vente à terme avec un droit d'emption. Dans ces conditions, une clause 
pénale n'était pas habituelle et les prêteurs auraient dû en être informés. Ne voulant 
pas risquer son argent, le prévenu avait créé une nouvelle société. Il fabriquait ainsi 
des écrans de fumée successifs pour maintenir la confusion entre H______ Sàrl et 
lui. 

Les banques étaient devenues de plus en plus exigeantes pour accepter un prêt à la 
construction : tout devait être vendu et, une fois les maisons construites, le prêt 
devenait hypothécaire. Elles ne finançaient donc pas l'acquisition des terrains, qui 
devaient être détenus par le promoteur. En l'occurrence, ni plan de financement, ni 
réel contrat n'existait avec une banque. Le prévenu n'avait même pas les fonds pour 
son projet, alors qu'il s'engageait avec un prix de vente excédant de CHF 2'000'000.- 
celui usuel. Si les parties plaignantes avaient imaginé que leur argent était le seul 
financement, qui plus est pour une petite partie seulement, elles ne l'auraient jamais 
versé. En outre, le vendeur n'aurait jamais modifié le prix, car des problèmes seraient 
survenus, faute de plan financier. 

En raison de la vacuité du dossier, le prévenu avait caché toute information topique 
aux parties plaignantes qui n'étaient pas des professionnels de l'immobilier, mais des 
architectes et des ingénieurs, chargés de construire et de concevoir des plans, non de 
promouvoir des projets. Partant, elles n'avaient pas posé les questions comme l'aurait 
fait un expert et ne connaissaient pas les pratiques afférentes aux clauses pénales. De 
même, elles ne parlaient pas de "prêt participatif" dans son sens juridique : cette 
expression signifiait seulement qu'elles participeraient à l'exécution du mandat. 

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La clause de solidarité n'avait pas été imposée par C______. Elle avait été rédigée 
par l'avocat du prévenu et existait également dans le contrat avec T______. 

d.b.a. Ainsi que plaidé devant le TP (PV, p. 6 et 8), les conclusions civiles se portent 
à un total de CHF 348'000.-, répartis par CHF 130'500.- pour les époux 
C______/D______, CHF 87'000.- pour E______ et CHF 130'500.- pour 
F______ SA, avec intérêts à 10% du 20 juillet 2012 au 10 octobre 2013, et à 5% dès 
cette date. 

d.b.b. Les parties plaignantes sollicitent une indemnité pour les dépenses obligatoires 
occasionnées par la procédure d'appel par CHF 5'000.- (art. 433 CPP). 

L'activité exigée en procédure préliminaire et de première instance totalisait, au "tarif 
OdA", 94h00 pour le chef d'étude, 15h35 pour – vraisemblablement – un 
collaborateur et 7h50 pour une avocate-stagiaire, soit CHF 50'056.80, y compris des 
débours (CHF 1'100.-) et la TVA à 7.7%. La note de frais et honoraires contient des 
rubriques en relation avec la procédure civile, sans qu'il ne soit possible de les 
attribuer à un intervenant précis. 

e. Le MP persiste dans ses conclusions : 

e.a.a. A______ s'était lancé de manière téméraire dans un projet voué à l'échec dès le 
départ. Le prêt datait du 18 juillet, la promesse de vente était signée le 19 juillet et 
l'argent versé au notaire au plus tard le 20 juillet. Cette précipitation et les 
circonstances de l'acquisition coloraient pénalement cette affaire. 

A part convaincre les parties plaignantes d'investir et demander les autorisations de 
construire, le prévenu n'avait ni cherché activement de financement, ni fait de la 
promotion pour les biens immobiliers, les plaquettes de vente n'ayant notamment 
jamais été préparées et aucune documentation complète n'existant. Soutenant qu'il 
comptait sur les acquéreurs finaux, il ne les avait pas cherchés dès le lancement du 
projet, alors que rien ne l'en empêchait. S'il ne pouvait certes pas vendre avant d'avoir 
obtenu les autorisations de construire, il aurait pu prévendre. Il avait essayé de créer 
une confusion entre ces deux phases. Il avait menti sur les prétendus contacts avec [la 
banque] R______, lequel n'avait jamais entendu parler de lui ou de sa société. 
Lorsqu'il avait besoin de fonds pour son propre patrimoine, il parvenait pourtant à les 
trouver (C-150 ss et 158). Dès lors, sans financement et sans réelle volonté d'en 
obtenir, il savait que l'opération, qui équivalait à un suicide financier, ne serait pas 
menée à terme. 

Sans plan financier, le prévenu ne pouvait pas non plus déterminer le montant encore 
nécessaire pour réaliser son projet et, partant, fixer le prix des parcelles. Celui-ci était 
du reste exorbitant puisqu'il avait été diminué in fine de CHF 2'000'000.-. Ni le 

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notaire, ni le vendeur n'avaient affirmé que le prix initial correspondait au marché. La 
différence des prix ne s'expliquait pas uniquement par la chute de celui-ci. 

Alors que le prévenu avait affirmé aux prêteurs disposer des fonds nécessaires et que 
leur argent représentait seulement ce qui lui manquait pour lancer cette promotion, il 
n'avait investi que CHF 129'000.- avec sa famille et H______ Sàrl. Pourtant, lorsqu'il 
avait signé le contrat de prêt, il savait à quel prix il s'était engagé à acheter les 
parcelles. Il n'avait néanmoins répondu à aucune question, durant la procédure, pour 
déterminer ses avoirs au moment de la signature de l'acte notarié et lors du paiement 
de la clause pénale. Or, les pièces bancaires prouvaient que son compte et celui de 
H______ Sàrl n'étaient pourvus que de quelques dizaines de milliers de francs. Ni 
lui, ni sa société ne disposaient donc de la capacité de tenir la contrepartie du prêt à 
disposition. 

e.a.b. A______ avait tu plusieurs informations essentielles aux prêteurs, dont 
l'absence de financement à part le leur ou encore le prix de vente. Ils ne pouvaient 
pas deviner que l'acte notarié était une simple promesse de vente, ni que le délai 
d'emption était trop court : la destination de leur prêt étant claire puisque le prévenu 
leur avait promis de réaliser les parcelles, le délai de 24 mois fixé pour le 
remboursement, et donc pour l'exécution du contrat, était déjà en tant que tel 
incompatible avec celui négocié avec le vendeur pour l'échéance du droit d'emption 
(30.11.2013). Jamais les prêteurs ne se seraient lancés dans un tel projet s'ils avaient 
eu connaissance de la clause pénale : rien ne prévoyait qu'ils devaient supporter un 
risque financier en cas d'échec de l'opération, ce que le prévenu a admis, précisant les 
avoir avertis oralement de ce risque. Ils avaient de plus confié leurs fonds à 
H______ Sàrl, et non au prévenu. Le signataire de l'acte notarié n'était donc pas sans 
pertinence. 

e.b. Le Tribunal fédéral avait eu l'occasion de trancher trois affaires similaires. Dans 
l'ATF 120 IV 117 (consid. 2c), la clause d'un contrat de prêt selon laquelle l'argent 
devait servir à l'achat d'un bien immobilier – et non à acquitter une dette personnelle 
– était essentielle. Le simple accord implicite ou tacite de conserver la valeur était 
déterminant (arrêt 6B_827/2008 du 7 janvier 2009 consid. 1.3). La question était 
donc de savoir si le pouvoir de disposition avait été confié de manière libre et 
consciente. Enfin, la destination convenue des fonds devait assurer la couverture des 
risques du prêteur ou du moins diminuer son risque de perte (arrêt 6B_93/2010 du 
12 avril 2010 consid. 2.4). L'investissement dans un bien immobilier garantissait le 
prêt. 

In casu, l'argent des parties plaignantes avait été prêté pour l'achat d'un immeuble, 
mais était parti en fumée pour exécuter une clause pénale dans le contexte d'une 
acquisition hypothétique sous la forme d'une promesse de vente à un prix exorbitant. 
Le prévenu avait de la sorte doublement détourné les avoirs confiés, à savoir en les 

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affectant à une acquisition pour son propre compte et au paiement d'une telle clause, 
dont il était débiteur à titre personnel. D'ailleurs, au moment où le prêt était versé à 
titre d'acompte, il était conscient que celui-ci pouvait servir à l'acquitter et, partant, 
que les parties plaignantes ne seraient pas remboursées en cas d'échec de l'opération, 
de même qu'aucun chantier ne leur serait confié. La concomitance était donc remplie. 
Savoir si l'exécution de cette clause était intervenue par compensation importait peu. 

e.c. Le dessein égoïste ne devait pas être oublié : le prévenu avait plaidé le prêt 
partiaire avant de contester tout engagement solidaire à titre personnel. Pourtant, 
C______ ne lui avait rien imposé puisque le contrat de prêt avait été rédigé par 
l'avocat du prévenu, qu'aucune version antérieure n'existait, que des modifications 
manuscrites subséquentes avaient été apportées et qu'une telle clause avait également 
été conclue avec T______. A l'inverse, le prévenu n'avait pas hésité à exercer des 
pressions sur les parties plaignantes pour les dissuader d'agir, menaçant de se mettre 
en faillite. Il avait également beaucoup de difficultés à comprendre que son 
patrimoine et celui de son épouse ne se confondaient pas avec celui de H______ Sàrl. 

Les parties plaignantes attendaient leur dû depuis dix ans, alors que les affaires du 
prévenu fonctionnaient. Celui-ci avait joué avec leurs deniers et échafaudé un édifice 
de mensonges. En aucun cas, il ne voulait les rembourser, usant de nombreux 
mensonges pour se couvrir : outre ne pas les avoir informées du contenu du contrat 
de vente, il leur avait caché l'échec du projet et cherché des coupables, en particulier 
l'architecte, le vendeur et eux-mêmes en raison de leur refus d'accorder une rallonge. 

EN DROIT : 

 Les appels et l'appel joint ont été interjetés et motivés selon la forme et dans les 1.
délais prescrits (art. 398, 399, 400 al. 3 let. b et 401 CPP). Ils sont donc recevables. 

 2.1. Le principe in dubio pro reo découle de la présomption d'innocence, garantie par 2.
l'art. 6 ch. 2 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés 
fondamentales (CEDH) et, sur le plan interne, par les art. 32 al. 1 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse (Cst.) et 10 al. 3 CPP. Il concerne tant le fardeau 
de la preuve que l'appréciation des preuves au sens large (ATF 144 IV 345 
consid. 2.2.3.1 ; 127 I 28 consid. 2a). 

Ce principe signifie que le fardeau de la preuve incombe à l'accusation et que le 
doute doit profiter au prévenu. La présomption d'innocence est violée lorsque le juge 
rend un verdict de culpabilité au seul motif que le prévenu n'a pas prouvé son 
innocence ou encore lorsqu'une condamnation intervient au seul motif que sa 
culpabilité est plus vraisemblable que son innocence. En revanche, l'absence de doute 
à l'issue de l'appréciation des preuves exclut la violation de la présomption 
d'innocence en tant que règle sur le fardeau de la preuve. Le juge ne doit pas non plus 

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se déclarer convaincu de l'existence d'un fait défavorable à l'accusé si, d'un point de 
vue objectif, il existe des doutes quant à l'existence de ce fait. Il doit s'agir de doutes 
sérieux et irréductibles, c'est-à-dire de doutes qui s'imposent à l'esprit en fonction de 
la situation objective (ATF 144 IV 345 consid. 2.2.3.3 ; 127 I 38 consid. 2a). 

2.2. L'art. 138 ch. 1 al. 2 CP réprime celui qui, sans droit, aura employé à son profit 
ou au profit d'un tiers des valeurs patrimoniales qui lui avaient été confiées. 

2.2.1. Sur le plan objectif, l'infraction suppose qu'une valeur ait été confiée, soit que 
l'auteur ait acquis la possibilité d'en disposer, mais que, conformément à un accord 
(exprès ou tacite) ou un autre rapport juridique, il ne puisse en faire qu'un usage 
déterminé, en d'autres termes, qu'il l'ait reçue à charge pour lui d'en disposer au gré 
d'un tiers, notamment de la conserver, de la gérer ou de la remettre. Le comportement 
délictueux consiste à utiliser la valeur patrimoniale contrairement aux instructions 
reçues, en s'écartant de la destination fixée. La propriété n'est ainsi pas protégée, 
mais le droit de celui qui a confié la valeur patrimoniale à ce que celle-ci soit utilisée 
dans le but assigné et conformément aux instructions données (ATF 143 IV 297 
consid. 1.3 ; 133 IV 21 consid. 6.2 ; 129 IV 257 consid. 2.2.1). 

En cas de prêt, l'argent confié est employé illicitement si le prêt a été consenti dans 
un but déterminé, correspondant aussi à l'intérêt du prêteur, et que l'auteur en fait une 
autre utilisation, dès lors qu'on peut déduire de l'accord contractuel un devoir de 
l'emprunteur de conserver constamment la contre-valeur de ce qu'il a reçu. La 
destination convenue des fonds doit pouvoir assurer la couverture du risque du 
prêteur ou, du moins, diminuer son risque de perte ("Werterhaltungspflicht" ; ATF 
129 IV 257 consid. 2.2.2 ; 124 IV 9 consid. 1 ; 120 IV 117 consid. 2; arrêt du 
Tribunal fédéral 6B_279/2017 du 23 janvier 2018 consid. 2.1). 

2.2.2. Du point de vue subjectif, l'auteur doit avoir agi intentionnellement et dans un 
dessein d'enrichissement illégitime ou de procurer à un tiers un tel enrichissement 
(ATF 118 IV 27 consid. 2a). Ce dessein peut être réalisé par dol éventuel (ATF  
133 IV 21 consid. 6.1.2). Celui qui ne s'est engagé à tenir le bien confié à disposition 
de l'ayant droit qu'à un moment déterminé ou à l'échéance d'un délai déterminé 
s'enrichit illégitimement que s'il n'a pas la volonté et la capacité de le restituer à ce 
moment précis. Le dessein d'enrichissement illégitime fait en revanche défaut si, au 
moment de l'emploi illicite de la valeur patrimoniale, l'auteur avait à la date 
convenue, la volonté et la possibilité d'en payer la contre-valeur 
("Ersatzbereitschaft" ; ATF 118 IV 27 consid. 3a) ou s'il était en droit de compenser 
(ATF 105 IV 29 consid. 3a). 

2.3. L'escroquerie (art. 146 CP) suppose, sur le plan objectif, que l'auteur ait usé de 
tromperie, que celle-ci ait été astucieuse, que l'auteur ait ainsi induit la victime en 
erreur ou l'ait confortée dans une erreur préexistante, que cette erreur ait déterminé la 

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personne trompée à des actes préjudiciables à ses intérêts pécuniaires ou à ceux d'un 
tiers et que la victime ait subi un préjudice patrimonial (ATF 119 IV 210 consid. 3). 

2.3.1. La tromperie peut consister soit à induire la victime en erreur, par des 
affirmations fallacieuses ou par la dissimulation de faits vrais, soit à la conforter dans 
son erreur. Pour qu'il y ait tromperie par affirmations fallacieuses, l'auteur doit avoir 
affirmé un fait dont il connaissait la fausseté. L'affirmation peut résulter de n'importe 
quel acte concluant. La tromperie par dissimulation de faits vrais est réalisée lorsque 
l'auteur s'emploie, par ses propos ou par ses actes, à cacher la réalité. S'il se borne à 
se taire, à ne pas révéler un fait, une tromperie ne peut lui être reprochée que s'il se 
trouvait dans une position de garant avec une obligation qualifiée de renseigner le 
lésé. Un tel devoir peut découler de la loi, d'un contrat ou d'un rapport de confiance 
spécial. Un simple devoir légal ou contractuel ne suffit toutefois pas à fonder une 
position de garant, pas plus qu'un devoir découlant du principe général de la bonne 
foi. Il faut au contraire que l'auteur se soit trouvé dans une situation qui l'obligeait à 
ce point à protéger les intérêts du lésé que son omission puisse être assimilée à une 
tromperie résultant d'un comportement actif. Enfin, pour conforter la victime dans 
son erreur, il ne suffit pas que l'auteur reste purement passif et bénéficie ainsi de 
l'erreur d'autrui. Il doit, par un comportement actif, c'est-à-dire par ses paroles ou par 
ses actes, avoir conforté la dupe dans son erreur. Cette hypothèse se distingue des 
deux précédentes en ce sens que l'erreur est préexistante (ATF 140 IV 206 consid. 
6.3.1.2 ; 140 IV 11 consid. 2.3.2 et 2.4.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_718/2018 du 
15 mars 2019 consid. 4.3.1 ; 6B_817/2018 du 23 octobre 2018 consid. 2.3.1). 

En principe, les faits futurs, dans la mesure où leur survenance est incertaine, ne 
peuvent donner lieu à une tromperie, même si la personne ne livre pas son véritable 
pronostic. Ainsi, le vendeur qui laisse entendre, par la conclusion d'un contrat et 
l'encaissement d'un acompte, être en mesure de livrer la marchandise dans le délai 
convenu, ne commet pas de tromperie (A. MACALUSO / L. MOREILLON / N. 
QUELOZ [éds], Commentaire romand, Code pénal II, Bâle 2017, n. 10 ad art. 146). 

2.3.2. La tromperie doit être astucieuse. L'astuce survient, lorsque l'auteur recourt à 
un édifice de mensonges, à des manœuvres frauduleuses ou à une mise en scène, 
mais aussi lorsqu'il donne simplement de fausses informations, si leur vérification 
n'est pas possible, ne l'est que difficilement ou ne peut raisonnablement être exigée, 
de même que si l'auteur dissuade la dupe de vérifier ou prévoit, en fonction des 
circonstances, qu'elle renoncera à le faire en raison d'un rapport de confiance 
particulier (ATF 142 IV 153 consid. 2.2.2). 

Celui qui promet une prestation sans avoir l'intention de l'exécuter agit 
astucieusement parce qu'il donne ainsi le change sur ses véritables intentions, ce que 
sa victime est dans l'impossibilité de vérifier (ATF 118 IV 359 consid. 2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 6B_1141/2017 du 7 juin 2018 consid. 1.2.1). Une tromperie sur la 

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volonté affichée n'est cependant pas astucieuse dans tous les cas, mais seulement 
lorsque l'examen de la solvabilité n'est pas exigible ou est impossible et qu'il ne peut 
par conséquent être tiré aucune conclusion quant à la volonté de l'auteur de s'exécuter 
(ATF 125 IV 124 consid. 3a). L'emprunteur qui a l'intention de rembourser son 
bailleur de fonds n'agit pas astucieusement lorsqu'il ne l'informe pas spontanément de 
son insolvabilité (ATF 86 IV 205). Il en va en revanche différemment lorsque 
l'auteur présente une fausse vision de la réalité pour dissuader le prêteur de se 
renseigner sur sa situation financière ou lorsque des circonstances particulières font 
admettre à l'auteur que le prêteur ne posera pas de questions sur ce point (ATF  
86 IV 206 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_817/2018 du 23 octobre 2018 consid. 
2.4.1). 

2.3.3. L'escroquerie est une infraction intentionnelle. L'auteur doit en outre avoir agi 
dans le dessein de se procurer ou de procurer à un tiers un enrichissement illégitime 
correspondant au dommage de la dupe. Le dol éventuel suffit (ATF 134 IV 210 
consid. 5.3 ; 126 IV 165 consid. 4 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_817/2018 du 
23 octobre 2018 consid. 2.5.1). 

2.4.1. En l'espèce, il est tout d'abord reproché au prévenu d'avoir utilisé l'argent 
confié pour s'acquitter d'une dette personnelle, soit le montant de la clause pénale. 

2.4.1.1. Par contrat de prêt signé le 18 juillet 2012, les prêteurs ont mis à disposition 
de H______ Sàrl des fonds destinés exclusivement à l'acquisition des parcelles. Ainsi 
que l'a rappelé le TP, il importe au final peu sur le plan pénal que le prévenu ait agi, 
dans le cadre de la vente, en son nom propre plutôt qu'en celui de H______ Sàrl, 
société qui était néanmoins "son nommable". Selon l'acte notarié et les déclarations 
du notaire, les CHF 450'000.- ont été transmis aux vendeurs des terrains à titre 
d'acomptes, soit dans le but prévu. Certes, toutes les parties ont admis que la nature 
et le contenu de l'acte notarié n'avaient pas été évoqués au cours des discussions. A 
défaut de ces informations, les prêteurs ont donc argué que la vente des parcelles 
aurait dû être "directe". 

Cependant, comme l'a relevé le TP, il est peu probable que leur représentant, 
C______, n'ait pas aussi envisagé la possibilité d'une vente à terme. Outre sa longue 
expérience dans la construction, il a fondé en 1987 une société effectuant "pour son 
propre compte ou [celui] de tiers toutes opérations commerciales, financières". Il 
peut ainsi être considéré comme un professionnel de l'immobilier, à tout le moins 
comme un connaisseur des promotions immobilières. S'il n'a vraisemblablement reçu 
que l'avant-projet et les premiers plans, il a admis avoir été en mesure de se rendre 
compte de l'ampleur de l'opération. De la sorte, il était capable de comprendre et 
d'informer les autres prêteurs qu'ils s'engageaient dans une promotion immobilière 
portant sur deux parcelles vaudoises – susceptibles d'être soumises à des spécificités 
cantonales – et devant accueillir plusieurs villas, alors même qu'aucun permis de 

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construire n'était encore obtenu. Avec un minimum de circonspection, les prêteurs 
étaient donc assez armés pour songer à demander comment les terrains seraient 
acquis et à quel prix. En outre, les discussions préalables à la signature du contrat de 
prêt avaient duré deux à trois mois, selon le prévenu qui n'a pas été contredit. En tous 
les cas, C______ n'a jamais déclaré avoir été mis sous pression, quand bien même 
l'obtention du futur contrat d'entreprise générale lui importait. Il avait donc le loisir 
d'obtenir toutes informations utiles, si nécessaire auprès de tiers plus qualifiés que 
lui, à l'instar des autres investisseurs. Rien ne démontre d'ailleurs qu'ils auraient 
demandé plus de détails et que ceux-ci leur auraient été refusés. 

Le contrat de prêt permet aussi de douter que l'acquisition des parcelles ne pouvait 
intervenir qu'au moyen d'une vente directe. Aucune clause ne démontre qu'une vente 
à terme était prohibée par l'une des parties. L'aspect essentiel pour les prêteurs étaient 
d'obtenir le futur chantier (art. 6), sans que le procédé choisi par le promoteur pour y 
parvenir ne leur paraisse déterminant, en particulier vu leur manque d'intérêt à cet 
égard. Dès lors, ces travaux pouvaient tout autant que les terrains servir à garantir 
leur prêt. En concédant les délais prévus aux art. 3 et 4, il était aussi transparent qu'un 
certain temps s'écoulerait avant tout remboursement en capital et intérêts. Le prévenu 
a d'ailleurs déclaré avoir expliqué aux prêteurs que les acheteurs finaux devaient 
obtenir le financement pour l'acquisition des parcelles. Sans confirmer cette 
assertion, C______ et D______ ont estimé évident que les acquéreurs des parcelles 
devaient être les acheteurs des villas. Au demeurant, ces clauses mettent à mal 
l'obligation du prévenu de conserver constamment la contre-valeur du prêt. 

Pour toutes ces raisons, les prêteurs étaient en mesure d'envisager sérieusement, au 
moment de signer le contrat de prêt, que le prévenu – et H______ Sàrl – pouvait 
s'engager de deux manières différentes auprès des vendeurs. En définitive, la réelle et 
commune intention des parties au contrat de prêt n'est pas limpide. L'interprétation la 
plus favorable au prévenu est celle selon laquelle l'affectation des fonds devait 
s'effectuer en vue de l'acquisition des parcelles, y compris par la conclusion d'un 
contrat de vente à terme avec droit d'emption, clause pénale incluse. En conséquence, 
aucune utilisation illicite des avoirs confiés ne peut lui être reprochée. Au demeurant, 
au moment où le notaire a donné son accord au paiement de la clause pénale par 
compensation avec les fonds versés à titre d'acompte, le prévenu n'avait plus aucun 
pouvoir de disposition sur ces derniers. Il n'a pu donner ni instruction, ni contre-
ordre, les vendeurs étant à la manœuvre. 

2.4.1.2. A l'été 2012, le prévenu connaissait les termes du contrat de vente avec droit 
d'emption, en particulier ceux de la clause pénale. Toutefois, il s'est entouré d'un 
notaire, d'un architecte, d'un courtier et d'une agence immobilière, une activité étant 
établie pour chacun d'eux. Il s'est acquitté de diverses factures induites par l'opération 
et a mené à terme la procédure d'autorisation de construire avec succès, même si 
celui-ci a été tardif. Or, si ces permis avaient été délivrés dans les deux à quatre mois 
envisagés, soit au plus tard en mars 2013 vu le dépôt des demandes début novembre 

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2012, l'agence immobilière était prête à commencer les ventes, des appels d'offres 
aux clients ayant d'ailleurs déjà été lancés selon le courtier. Les fonds manquants 
pour l'acquisition des terrains auraient ainsi pu être obtenus des acheteurs finaux. 
Sans information sur les pratiques vaudoises en matière de (pré)ventes, il ne peut être 
retenu que ce processus aurait pu être anticipé. L'agence immobilière a quoi qu'il en 
soit précisé que les permis de construire étaient nécessaires pour commencer la vente 
dans des conditions optimales. Le TP a en outre souligné, à juste titre, qu'un tel 
financement n'était pas utopique avec un droit d'emption cessible. 

Pour sauver la promotion, le prévenu a tenté de proroger ce droit, démarche usuelle 
et généralement accordée, ce que le notaire a confirmé. Il a aussi été jusqu'à verser au 
vendeur entre CHF 50'000.- et 60'000.- supplémentaires. Hormis le flou entourant ses 
démarches auprès de [la banque] R______ et une potentielle maladresse dans sa 
tentative de renégocier le prix à la baisse alors qu'il n'était pas en position de force, il 
a œuvré jusqu'au bout pour que le projet aboutisse, ce qu'ont confirmé les témoins 
S______ et O______. Son intérêt était similaire à celui des parties plaignantes, soit 
ne pas perdre l'argent et le temps investis. En décembre 2013, le prévenu leur écrivait 
encore pour leur expliquer que l'affaire restait réalisable, les propriétaires n'ayant pas 
trouvé d'autres acheteurs et une première autorisation de construire ayant été délivrée 
le 21 novembre. Sa détermination à aller de l'avant était nette. Le constat de carence 
du 28 novembre 2013 et la caducité de la vente deux jours plus tard n'y changent rien 
et ne remettent pas en cause sa bonne foi : selon les déclarations du notaire, 
H______ Sàrl avait été informée en janvier 2014 seulement que la vente n'avait pas 
abouti. Ainsi que la procédure l'a démontré, le prévenu travaillait au demeurant 
depuis 2003 comme promoteur immobilier, sans rencontrer de difficultés notables. A 
défaut de preuve contraire et en présence d'un casier judiciaire étranger vierge, la 
CPAR retiendra que la situation était similaire lorsqu'il séjournait encore en Italie. 

Au vu de ce qui précède, en juillet 2012, en affectant l'argent confié au paiement d'un 
acompte pour acquérir les parcelles, le prévenu n'avait pas l'intention, y compris par 
dol éventuel, de l'utiliser un an plus tard à l'exécution d'une clause pénale – 
comportement dont l'illicéité n'a pas été démontrée (supra consid. 2.4.1.1) –, et ainsi 
de s'en enrichir illégitimement. Si la promotion s'était déroulée selon le plan prévu, le 
risque d'acquitter cette clause ne pouvait qu'être nul dans l'esprit du prévenu, de 
même ce dernier aurait, selon toute vraisemblance, été en mesure de fournir la 
contre-valeur du prêt à son échéance puisque celle-ci aurait été apportée par les 
acquéreurs finaux. Dès lors, il n'est pas nécessaire d'examiner combien le prévenu – 
et encore moins H______ Sàrl, non partie à la procédure – détenait sur son compte 
bancaire, ni si les gains d'autres promotions auraient permis d'éteindre la clause 
pénale. 

2.4.2. L'AA retient, à titre subsidiaire, que le prévenu a caché aux parties plaignantes 
l'utilisation envisagée de leur prêt. Or, le prévenu se serait borné à se taire. En qualité 
de simple partenaire contractuel, il était lié par les seules règles de la bonne foi, 

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insuffisantes pour le placer dans une position de garant avec une obligation qualifiée 
de renseigner. C______ n'avait travaillé avec lui auparavant qu'à une seule occasion. 
Aucun lien particulier de confiance ne pouvait donc unir les deux hommes. 

Même si le prévenu était parvenu à convaincre les parties plaignantes, notamment au 
moyen de l'art. 4 du contrat de prêt, que la promotion se conclurait par la vente des 
maisons projetées et, partant, par l'absence de risque quant à l'exécution de la clause 
pénale, un tel événement est un fait futur, non susceptible de fonder une tromperie. 

2.5. Dans la seconde partie de l'AA, une escroquerie est reprochée au prévenu pour 
avoir amené les parties plaignantes à remettre à H______ Sàrl CHF 450'000.- en leur 
faisant miroiter l'obtention du chantier afférent à la promotion, alors qu'il était 
conscient de ne jamais parvenir à réunir les fonds nécessaires à l'acquisition des 
parcelles et qu'il devrait donc s'acquitter de la clause pénale. Pour reprendre les 
termes du TP, un tel reproche revient à affirmer que le prévenu a sciemment élaboré 
un projet non viable, voire fictif, dans le seul but d'appâter les parties plaignantes et 
d'encaisser leur prêt. 

Il a été démontré (supra consid. 2.4.1) que le prévenu a toujours œuvré à la réussite 
du projet, mais aussi que les prêteurs avaient la capacité et l'opportunité de se 
renseigner. En conséquence, il ne peut pas être attesté que le prévenu les aurait 
trompés astucieusement ab initio et qu'il aurait eu une quelconque intention, y 
compris par dol éventuel, de ne jamais parvenir à réunir les fonds. Par ailleurs, à 
l'instar des observations sous consid. 2.4.2, laisser escompter l'obtention d'un 
chantier est un fait futur, non susceptible de tromperie. 

2.6. En définitive, l'acquittement sera confirmé pour tous les chefs d'accusation. 

 3.1.1. L'action civile par adhésion ne peut être exercée qu'en rapport avec les 3.
infractions objets de la procédure (art. 122 al. 1 CPP) et contre leur auteur présumé. 

La qualité pour défendre revient uniquement au prévenu, excluant notamment tout 
appel en cause ou intervention d'un tiers non prévenu (Y. JEANNERET / A. KUHN, 
Précis de procédure pénale, 2e éd., Berne 2018, n. 16'075 ; Y. JEANNERET / 
A. KUHN / C. PERRIER DEPEURSINGE [éds], Commentaire romand : Code de 
procédure pénale suisse, 2e éd., Bâle 2019, n. 12 ss ad art. 122). 

3.1.2. Le tribunal statue sur les conclusions civiles présentées lorsqu'il acquitte le 
prévenu et que l'état de fait est suffisamment établi (art. 126 al. 1 let. b CPP). 
Lorsque les preuves recueillies jusque-là, dans le cadre de la procédure, sont 
suffisantes pour permettre de statuer sur les conclusions civiles, le juge pénal est tenu 
de se prononcer sur le sort des prétentions civiles. Un jugement d'acquittement peut 
donc aussi bien aboutir à la condamnation du prévenu sur le plan civil – étant rappelé 

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que, selon l'art. 53 CO, le jugement pénal ne lie pas le juge civil – qu'au déboutement 
de la partie plaignante (arrêts du Tribunal fédéral 6B_267/2016 du 15 février 2017 
consid. 6.1 ; 6B_11/2017 du 29 août 2017 consid. 1.2). 

Les prétentions civiles sont exclusivement celles qui sont déduites de l'infraction, qui 
dans un premier temps, est l'objet des investigations menées dans la procédure 
préliminaire, puis, dans un second temps, figure dans l'acte d'accusation. La plupart 
du temps, le fondement juridique des prétentions civiles réside dans les règles 
relatives à la responsabilité civile des art. 41 ss CO. En règle générale, si 
l'acquittement résulte de motifs juridiques (c'est-à-dire en cas de non-réalisation d'un 
élément constitutif de l'infraction), les conditions d'une action civile par adhésion à la 
procédure pénale font défaut et les conclusions civiles doivent être rejetées (arrêts du 
Tribunal fédéral 6B_267/2016 du 15 février 2017 consid. 6.1 ; 6B_11/2017 du 
29 août 2017 consid. 1.2). 

3.1.3. Selon l'art. 41 CO, celui qui cause, d'une manière illicite, un dommage à autrui, 
soit intentionnellement, soit par négligence ou imprudence, est tenu de le réparer. La 
responsabilité délictuelle ainsi instituée requiert que soient réalisées cumulativement 
quatre conditions, soit un acte illicite, une faute de l'auteur, un dommage et un 
rapport de causalité naturelle et adéquate entre l'acte fautif et le dommage ATF  
132 III 122 consid. 4.1). La preuve du dommage incombe au demandeur (art. 42 al. 1 
CO). Le fait d'employer à son profit ou au profit d'un tiers une valeur patrimoniale 
confiée constitue un acte illicite au sens de l'art. 41 CO (arrêt du Tribunal fédéral 
6B_986/2008 du 20 avril 2009 consid. 4.2). 

3.1.4. Le juge peut s'écarter d'un texte (en apparence) clair s'il résulte d'autres clauses 
du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances qu'il ne restitue 
pas le sens de l'accord conclu. Ce principe vaut également pour distinguer le 
cautionnement (art. 492 ss CO) de la reprise cumulative de dette (art. 143 CO). En 
effet, il serait trop facile d'éluder la protection dont bénéficie la caution (art. 493 CO) 
s'il suffisait d'employer les termes de "codébiteur solidaire", dont l'intéressé ne 
connaît pas la portée. Aussi une interprétation littérale stricte n'est-elle justifiée qu'à 
l'égard de parties qui sont rompues à l'usage de ces termes ou possèdent une 
formation juridique (ATF 129 III 702 consid. 2.4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_849/2012 du 25 juin 2013 consid. 2.2.1). 

Une personne peut garantir le paiement d'un tiers débiteur en s'obligeant par un 
contrat de cautionnement conclu entre lui et le créancier (art. 492 al. 1 CO). Ce but 
peut cependant aussi être réalisé avec d'autres instruments juridiques tels que 
l'engagement solidaire. Celui-ci naît lorsque le garant déclare au créancier qu'il 
pourra être recherché au même titre et pour les mêmes prestations que le débiteur ; ce 
dernier et le garant sont alors tenus solidairement (art. 143 al. 1 CO ; ATF  
129 III 702 consid. 2.1). 

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Selon l'art. 493 al. 2 CO, une personne physique ne peut s'obliger par cautionnement 
qu'en émettant une déclaration revêtue de la forme authentique, alors que 
l'engagement solidaire est un acte qui ne suppose aucune forme particulière (art. 11 
al. 1 CO). En optant pour cette seconde garantie, les parties peuvent éviter les 
difficultés ou inconvénients de la forme authentique et l'obligation du garant n'en est 
pas moins valable. Si, à ce sujet, une volonté commune des parties ne peut pas être 
constatée, le principe de la confiance détermine le type de garantie adopté par elles. 
Cependant, compte tenu que, dans le cautionnement, la forme authentique est requise 
pour la protection du garant contre des engagements auxquels celui-ci n'aurait pas 
mûrement réfléchi, le juge n'admet qu'avec retenue le choix des parties en faveur de 
l'engagement solidaire ; dans le doute, indépendamment des termes dans lesquels une 
personne physique a déclaré qu'elle garantirait l'obligation d'un tiers, cette personne 
est réputée avoir contracté un cautionnement (ATF 129 III 702 consid. 2.3 et 2.5). 

Lorsqu'une personne physique promet explicitement un engagement solidaire, elle 
n'assume l'obligation correspondante que si une condition supplémentaire est 
réalisée. Par suite de sa formation ou de ses activités, cette personne doit être rompue 
aux contrats de sûreté et connaître le vocabulaire juridique suisse usité dans ce 
domaine. Sinon, l'accord des parties doit attester que le garant connaissait réellement 
la portée de son engagement et l'accord doit aussi révéler les motifs qui ont détourné 
les parties de conclure un cautionnement (ATF 129 III 702 consid. 2.4.2 et 2.4.3). 
Outre ces hypothèses, l'engagement solidaire est encore admis, à l'exclusion du 
cautionnement, lorsque le garant a un intérêt direct et matériel dans l'affaire à 
conclure entre le débiteur et le créancier, et que ce dernier a connaissance de cet 
intérêt et qu'il peut donc apercevoir le motif pour lequel le garant se déclare prêt à 
assumer une obligation identique à celle du débiteur. Il en va ainsi, notamment, 
lorsque le débiteur est lié au garant par un contrat de société et que l'affaire concourt 
à la réalisation de leur but commun (ATF 129 III 702 consid. 2.6 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 4C.24/2007 du 26 avril 2007 consid. 5 ; 4A_440/2018 du 10 décembre 2018 
consid. 6). 

3.2.1. Les conclusions civiles ne sauraient être tranchées à l'égard de H______ Sàrl, 
non partie à la présente procédure. Il convient néanmoins de réserver l'hypothèse 
d'un remboursement, par celle-ci, de la dette contractée le 18 juillet 2012. 

Les parties plaignantes ont été amenées, sans tromperie ni astuce, à octroyer un prêt à 
H______ Sàrl. De même, celui-ci n'a fait l'objet d'aucun abus de confiance. En 
revanche, il ne saurait en être déduit que ces fonds pouvaient être utilisés par le 
prévenu dans son propre intérêt, alors qu'ils avaient été confiés à H______ Sàrl. En 
les utilisant in fine pour acquérir les parcelles en son nom, le prévenu a outrepassé 
ses pouvoirs en se les appropriant et doit, en conséquence, les restituer. 

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En outre, à teneur de ce contrat, le prévenu est lié à titre de "garant solidaire" aux 
côtés de H______ Sàrl. Il a certes soutenu tout au long de la procédure avoir être 
contraint d'ajouter une telle clause, durant son hospitalisation, sous la pression de 
C______. Cependant, il n'est pas parvenu à étayer ses affirmations : il n'a produit 
aucune version antérieure dépourvue de cet engagement ; des modifications 
manuscrites, subséquentes à la signature, avaient été apportées, ce qui permet 
d'admettre que la clause litigieuse aurait encore pu être tracée ; l'avocat du prévenu 
avait rédigé le contrat de prêt. Par ailleurs, de par sa profession, le prévenu est au fait 
de ce genre de clause, déjà utilisée du reste dans le contrat avec T______. A cet 
égard, il importe peu que le jugement en mainlevée ait tranché en défaveur d'une 
solidarité, la CPAR n'étant pas liée par cette interprétation, exercée en outre dans une 
affaire distincte de la présente. Enfin, le prévenu avait un intérêt direct et matériel 
dans le prêt conclu entre sa société et les parties plaignantes, ce qui est d'ailleurs 
conforté par le fait qu'il a contracté en son nom propre le contrat de vente 
subséquent. Pour ces raisons, outre devoir restituer le capital prêté, il est également 
dans l'obligation d'acquitter les intérêts prévus dans le contrat de prêt. 

3.2.2. Si le prêt initial se monte à CHF 450'000.-, CHF 50'000.- ont déjà été versés à 
J______ SA – a priori pour solde de tout compte –, tandis que CHF 52'000.- l'ont été 
en faveur des parties plaignantes. Ainsi, restent encore dus CHF 130'500.- sur les 
CHF 150'000.- octroyés par F______ SA, CHF 87'000.- sur les CHF 100'000.- de 
E______, ainsi que CHF 130'500.- sur les CHF 150'000.- des époux 
C______/D______. Ces montants ayant été indument utilisés par le prévenu à son 
profit, ils doivent être restitués. Conformément aux conclusions des parties 
plaignantes, ils portent intérêts à 10% (art. 3 du contrat de prêt) du 20 juillet 2012 au 
10 octobre 2013, puis à 5% (art. 73 CO) dès le 11 octobre 2013. 

 Compte tenu des acquittements prononcés, le séquestre pénal sur la parcelle n° B-F 4.
1______ de la commune de I______ (______) (2______) sera levé avec effet 
seulement 40 jours après la notification du présent arrêt, afin de permettre aux parties 
plaignantes, si elles l'estiment utile, de requérir l'effet suspensif devant le Tribunal 
fédéral et/ou d'intenter toute action civile devant les instances ad hoc (art. 70 al. 1, 
71 al. 1 et 3 CP ; art. 388 CPP ; art. 103 al. 1 let b et al. 3 de la loi sur le Tribunal 
fédéral [LTF]). 

 La répartition des frais de procédure repose sur le principe, selon lequel celui qui a 5.
causé les frais doit les supporter (ATF 138 IV 248 consid. 4.4.1). 

5.1.1. Les frais de la procédure de recours sont mis à la charge des parties dans la 
mesure où elles ont obtenu gain de cause ou succombé (art. 428 al. 1 1ère ph. CPP), 
soit dans la mesure où leurs conclusions sont admises en appel (arrêt du Tribunal 
fédéral 6B_369/2018 du 7 février 2019 consid. 4.1 non publié aux ATF 145 IV 90). 

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Si l'autorité de recours rend elle-même une nouvelle décision, elle se prononce 
également sur les frais fixés par l'autorité inférieure (art. 428 al. 3 CPP). 

5.1.2. Lorsque le prévenu est acquitté, tout ou partie des frais de procédure peuvent 
être mis à sa charge s'il a, de manière illicite et fautive, provoqué l'ouverture de la 
procédure ou rendu plus difficile la conduite de celle-ci (art. 426 al. 2 CPP). 

Une telle condamnation ne constitue pas la sanction d'un comportement contraire au 
droit pénal, mais plutôt la réparation d'un dommage consécutif à un comportement 
fautif, soit une responsabilité proche de celle qui découle du droit civil en cas de 
comportement illicite (ATF 119 Ia 332 consid. 1b ; 116 Ia 162 consid. 2c). Le but est 
d'éviter que l'Etat doive assumer les frais d'une enquête ouverte en raison d'un 
comportement fautif d'un justiciable, ce qui serait insatisfaisant et même choquant 
(ATF 116 Ia 162 consid. 2d/bb). Le fardeau de la preuve incombe à l'Etat (arrêt du 
Tribunal fédéral 6B_380/2016 du 16 novembre 2016 consid. 6). 

Cette condamnation doit respecter la présomption d'innocence. Elle n'est ainsi 
admissible que si le prévenu a provoqué l'ouverture de la procédure pénale dirigée 
contre lui ou s'il en a entravé le cours. À cet égard, seul un comportement fautif et 
contraire à une règle juridique, qui soit en relation de causalité avec les frais imputés, 
entre en ligne de compte (ATF 144 IV 202 consid. 2.2). 

5.1.3. Les frais de procédure causés par les conclusions civiles de la partie plaignante 
peuvent être mis à sa charge, selon l'art. 427 al. 1 CPP, notamment lorsque le 
prévenu est acquitté (let. a). 

5.2.1. En appel, le prévenu succombe intégralement, à l'instar des parties plaignantes 
et du MP. Dès lors, il se justifie de mettre à la charge du prévenu un tiers des frais, y 
compris un émolument de décision par CHF 3'000.- et l'émolument complémentaire 
de première instance (CHF 3'000.-), tandis que les parties plaignantes en 
supporteront, conjointement et solidairement, un tiers. Le solde est laissé à la charge 
de l'Etat (art. 418 al. 2 CPP ; art. 14 al. 1 let. e du règlement fixant le tarif des frais en 
matière pénale [RTFMP]). 

5.2.2. L'issue de l'appel n'entraine aucune modification de la répartition des frais de 
la procédure préliminaire et de première instance, hors émolument de motivation. En 
effet, si l'acquittement du prévenu et la levée du séquestre sont confirmés, il en va de 
même de l'octroi des conclusions civiles aux parties plaignantes. Ces dernières 
réclament leur dû, intérêts compris, depuis octobre 2013. L'obstination du prévenu à 
ne pas rembourser l'intégralité du prêt constitue un acte illicite au sens de l'art. 41 
CO, à l'origine de l'ouverture de la procédure pénale, celle-ci étant une alternative 
légitime afin d'escompter un remboursement. 

- 29/34 - 

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 6.1.1. La question de l'indemnisation des frais et honoraires d'avocat.es doit être 6.
tranchée après celle des frais. Dans cette mesure, la décision sur les frais préjuge de 
la question de l'indemnisation (ATF 144 IV 207 consid. 1.8.2 ; 137 IV 352 
consid. 2.4.2). Lorsque la condamnation aux frais n'est que partielle, la réduction de 
l'indemnité devrait s'opérer dans la même mesure (ATF 145 IV 94 consid. 2.3.2). 

6.1.2. L'art. 429 al. 1 let. a cum 436 al. 1 CPP prévoit que le prévenu acquitté a droit 
à une indemnité pour les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses 
droits de procédure. Dans l'appréciation du caractère raisonnable, les autorités 
pénales disposent d'un pouvoir d'appréciation considérable (ATF 142 IV 163). Le 
recours à plusieurs avocats peut, en cas de procédure volumineuse et complexe, 
procéder d'un tel exercice (arrêt du Tribunal fédéral 6B_875/2013 du 7 avril 2014 
consid. 4.3 et 4.5). Le prévenu peut être enjoint de chiffrer et détailler ses prétentions 
(art. 429 al. 2 CPP), afin que l'autorité soit en mesure de procéder à cette 
appréciation. La Cour de justice applique un tarif horaire de CHF 400.-/450.- pour le 
chef d'étude et CHF 150.- pour les avocats-stagiaires. 

6.1.3. L'art. 430 al. 1 let. a CPP permet une réduction ou un refus d'indemniser 
lorsque le prévenu a provoqué illicitement et fautivement l'ouverture de la procédure 
ou en a rendu plus difficile la conduite. Si un comportement contraire à la seule 
éthique ne peut justifier le refus d'indemniser le prévenu libéré des fins de la 
poursuite pénale, la jurisprudence rendue sous l'ancien droit a étendu la notion de 
comportement fautif à la violation de toute norme de comportement, écrite ou non, 
résultant de l'ordre juridique suisse dans son ensemble (ATF 119 Ia 332 consid. 1b ; 
116 Ia 162 consid. 2c). Il y a comportement fautif lorsque le prévenu aurait dû se 
rendre compte, sur le vu des circonstances et de sa situation personnelle, que son 
attitude risquait de provoquer l'ouverture d'une enquête pénale (arrêt du Tribunal 
fédéral 6B_434/2008 du 29 octobre 2008 consid. 2, non publié aux ATF 135 IV 43). 

6.1.4. L'art. 433 al. 1 CPP permet à la partie plaignante de demander au prévenu une 
juste indemnité pour les dépenses obligatoires occasionnées par la procédure 
lorsqu'elle obtient gain de cause ou que le prévenu est astreint au paiement des frais 
conformément à l'art. 426 al. 2 CPP. La partie plaignante obtient gain de cause 
lorsque le prévenu est condamné et / ou si les prétentions civiles sont admises 
(M. NIGGLI / M. HEER / H. WIPRÄCHTIGER [éds], Schweizerische 
Strafprozessordnung / Jugendstrafprozessordnung, Basler Kommentar StPO / JStPO, 
2e éd., Bâle 2014, n. 10 ad art. 433). Dans ce dernier cas, elle peut être indemnisée 
pour les frais de défense privée en relation avec la plainte pénale (ATF 139 IV 102 
consid. 4.1 et 4.3). 

La juste indemnité, notion qui laisse un large pouvoir d'appréciation au juge, couvre 
les dépenses et les frais nécessaires pour faire valoir le point de vue de la partie 
plaignante dans la procédure pénale. En ce qui concerne les frais d'avocat, est prise 

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en considération tant l'activité ayant contribué à la condamnation du prévenu que 
celle ayant servi à l'obtention de la réparation du dommage, pour autant que la partie 
plaignante n'ait pas été renvoyée à faire valoir cette dernière devant le juge civil. Les 
démarches doivent apparaître nécessaires et adéquates pour la défense du point de 
vue de la partie plaignante raisonnable (arrêts du Tribunal fédéral 6B_864/2015 du 
1er novembre 2016 consid. 3.2 ; 6B_549/2015 du 16 mars 2016 consid. 2.3 ; 
Y. JEANNERET et al. [éds.], op. cit., n. 10 ad art. 433 CPP). 

L'évaluation des honoraires d'avocat d'une partie plaignante s'effectue selon les 
mêmes critères que ceux de l'art. 429 CPP. 

6.2.1. L'état de frais de Me B______ pour la procédure préliminaire et de première 
instance répond aux exigences susmentionnées, à l'exception du taux horaire 
appliqué à l'activité de sa stagiaire et à la présence de celle-ci durant les audiences de 
jugement et d'appel. 

Partant, l'indemnité de la cheffe d'étude est arrêtée à CHF 19'307.75, auxquels 
s'ajoutent CHF 2'025.- pour les 4h30 d'audience devant le TP, soit un total de 
CHF 21'332.75. Celle de l'avocate-stagiaire est abaissée à CHF 1'275.- (8h30 à 
CHF 150.-/h). 

Dans la logique de la répartition des frais procéduraux, une indemnité de 75% de ce 
montant sera allouée, soit CHF 16'955.80 ([CHF 21'332.75 + CHF 1'275.-] x 75%). 

6.2.2. Sous réserve des mêmes rectifications que supra, l'état de frais présenté en 
appel par la défense est raisonnable. Ainsi, la rémunération sera fixée à 
CHF 9'262.50, correspondant à 18h55 d'activité pour la cheffe d'étude au tarif de 
CHF 450.-/h (CHF 8'512.50 ; débats d'appel inclus) et à 5h00 pour l'avocate-stagiaire 
d'activité au tarif de CHF 150.-/h (CHF 750.-). 

A nouveau, la répartition des frais en appel exige de réduire l'indemnité d'un tiers, 
soit à CHF 6'175.- (CHF 9'262.50 x 2/3). 

6.2.3. En définitive, l'indemnité globale accordée au prévenu sera de CHF 23'130.80 
(CHF 16'955.80 + CHF 6'175.-). Conformément à l'art. 442 al. 4 CPP, cette créance 
sera compensée, à due concurrence, avec celle de l'Etat en paiement des frais de la 
procédure mis à charge du prévenu. 

6.3.1. Outre comporter des rubriques afférentes à une procédure civile parallèle, l'état 
de frais de Me G______ relatif à la procédure préliminaire et de première instance 
s'avère disproportionné. La complexité et le volume de la présente affaire n'exigeait 
pas une prise en charge par 117h25. Il sera donc procédé à une réduction de 40% sur 
la facture finale, soit à CHF 30'034.10 (CHF 50'056.80 x 60%). 

- 31/34 - 

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Dans le prolongement de la décision prise pour la répartition des frais procéduraux, 
les parties plaignantes ne seront indemnisées qu'à hauteur de 25%. Ainsi, le prévenu 
sera condamné à leur verser CHF 7'508.50 (CHF 30'034.10 x 25%). 

6.3.2. Les CHF 5'000.- réclamés au titre de dépenses obligatoires occasionnées par la 
procédure d'appel ne commandent pas de remarques particulières. 

Le principe de la couverture de ces dépenses n'est néanmoins à nouveau acquis qu'à 
hauteur d'un tiers. En conséquence, seuls CHF 1'666.65 sont dus. 

6.3.3. En définitive, le prévenu sera condamné à payer aux parties plaignantes 
CHF 9'175.15 (CHF 7'508.50 + CHF 1'666.65) en couverture partielle de leurs 
dépenses obligatoires pour l'ensemble de la procédure. 

* * * * *  

- 32/34 - 

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PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

 
Reçoit les appels formés par A______ et le Ministère public, ainsi que l'appel joint formé 
par C______, D______, E______ et F______ SA contre le jugement JTDP/1353/2020 
rendu le 20 novembre 2020 par le Tribunal de police dans la procédure P/12868/2015. 

Rejette les appels de A______ et du Ministère public, de même que l'appel joint formé par 
C______, D______, E______ et F______ SA. 

Annule ce jugement. 

Et statuant à nouveau : 

Acquitte A______ des chefs d'abus de confiance (art. 138 ch. 1 al. 2 CP) et d'escroquerie 
(art. 146 al. 1 CP). 

Ordonne la levée, 40 jours après la notification du présent arrêt, du séquestre de la parcelle 
n° B-F 1______ de la commune de I______ (______) (2______), propriété de A______ 
(art. 267 al. 1 et 3 CPP). 

Condamne A______ à payer à titre de dommages-intérêts, avec intérêts à 10% du 20 juillet 
2012 au 10 octobre 2013 et à 5% dès le 11 octobre 2013, CHF 130'500.- à C______ et 
D______, CHF 87'000.- à E______ et CHF 130'500.- à F______ SA, sous déduction de 
toute indemnisation opérée par H______ Sàrl en remboursement du prêt du 18 juillet 2012. 

Condamne A______, au quart des frais de la procédure préliminaire et de première 
instance, qui s'élèvent à CHF 5'107.-, y compris un émolument de jugement par 
CHF 2'500.-, soit CHF 1'276.75. 

Laisse le solde de ces frais à la charge de l'Etat. 

Arrête les frais de la procédure d'appel à CHF 3'565.-, y compris un émolument de décision 
de CHF 3'000.- et celui complémentaire de motivation du jugement de première instance 
par CHF 3'000.-. 

Met un tiers de ces frais, soit CHF 2'188.35 à la charge A______. 

Met un tiers de ces frais, soit CHF 2'188.35 à la charge de C______, D______, E______ et 
F______ SA, conjointement et solidairement. 

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Laisse le solde de ces frais à la charge de l'Etat. 

Alloue à A______ une indemnité, à la charge de l'Etat, de CHF 23'130.80 en couverture 
partielle de ses frais de défense. 

Compense à due concurrence la créance de l'Etat portant sur les frais de la procédure avec 
l'indemnité accordée à A______. 

Condamne A______ à payer CHF 9'175.15 à C______, D______, E______ et 
F______ SA, en couverture partielle de leurs frais et honoraires d'avocats. 

Notifie le présent arrêt aux parties. 

Le communique, pour information, au Tribunal de police, au Registre foncier et à l'Office 
cantonal de la population et des migrations.  

 

La greffière : 

Myriam Belkiria 

 La présidente : 

Catherine GAVIN 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 78 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral (LTF), le présent 

arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF), par-devant le Tribunal fédéral (1000 Lausanne 14), par la 

voie du recours en matière pénale, sous la réserve qui suit. 

 

  

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 ETAT DE FRAIS  

 

 COUR DE JUSTICE  

 

Selon les art. 4 et 14 du règlement du 22 décembre 2010 fixant le tarif des frais et dépens 
en matière pénale (E 4 10.03). 

 

 

Total des frais de procédure du Tribunal de police : CHF 8'107.00 

Bordereau de frais de la Chambre pénale d'appel et de révision   

Délivrance de copies et photocopies (let. a, b et c) CHF 00.00 

Mandats de comparution, avis d'audience et divers (let. i) CHF 360.00 

Procès-verbal (let. f) CHF 130.00 

Etat de frais CHF 75.00 

Emolument de décision CHF 3'000.00 

Total des frais de la procédure d'appel : CHF 3'565.00 

Total général (première instance + appel) : CHF 11'672.00