# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3ce988ff-d1f1-5383-a85e-c0ccbb56c5b3
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-12-01
**Language:** de
**Title:** Privater Gestaltungsplan. Richtplankonformität und Vereinbarkeit mit den Schutzzielen des ISOS.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0208/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._208-2020_vom_1._dezember_2020.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2019.00176 
0208/2020 

Entscheid vom 1. Dezember 2020 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Ulrich Brunner, Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Fabian Vonlanthen     

in Sachen 

Rekurrierende 

1.  K. H. […] 
2.  R. und M. M.-G. […] 

beide vertreten durch [...] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Politische Gemeinde X […] 

vertreten durch Gemeinderat X […]  

vertreten durch […] 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  Erbengemeinschaft M. bestehend aus:,   

3.1.  F. M. […[ 
3.2.  M. N.-M. […] 
3.3.  E. M. […] 

3 - 3.3 vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss der Gemeindeversammlung […]; Zustimmung zum privaten Ge-
staltungsplan "E."; Genehmigungsverfügung […] der Baudirektion Kanton 
Zürich […]  
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit Beschluss vom 13. Dezember 2018 erteilte die Gemeindeversammlung 

X  ihre  Zustimmung  zum  privaten  Gestaltungsplan  „E.“  der  Erbengemein-

schaft  M.  (nachfolgend:  private  Rekursgegnerin).  Die  Baudirektion  Kanton 

Zürich  genehmigte  die  Festsetzung  der Gemeindeversammlung  mit  Verfü-

gung  vom  23.  September  2019.  Die  Bekanntmachung  der  kommunalen 

Festsetzung  und  der  kantonalen  Genehmigung  erfolgte  im  Amtsblatt  vom 

[…]. 

B. 
Mit gemeinsamer Eingabe vom 8. November 2019 erhoben K. H. sowie M. 

und  R.  M.  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich 

und  beantragten  die  Aufhebung  der  genannten  Entscheide  unter  Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. 

C. 
Mit Präsidialverfügung vom 12. November 2019 wurde vom Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
In  der  Vernehmlassung  vom  6.  Dezember  2019  beantragte  die  Politische 

Gemeinde X (nachfolgend: Vorinstanz) die Abweisung des Rekurses unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekurrierenden. Die Baudi-

rektion  beantragte  mit  Vernehmlassung  vom  9.  Dezember  2019  ebenfalls 
die Abweisung des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten der Rekurrieren-

den. Auch die private Rekursgegnerin beantragte mit Vernehmlassung vom 

11.  Dezember  2019  die  Abweisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Ent-

schädigungsfolge zulasten der Rekurrierenden. 

E. 
Mit  Replik  vom  20.  Januar  2020  und  Dupliken  vom  7.  bzw.  17.  Februar 
2020  hielten  die  Parteien  an  ihren  Anträgen  fest.  Die  Baudirektion  reichte 
keine Duplik ein. 

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Seite 2 

 
 
 
F. 
Am  1.  September  2020  führte  die  2. Abteilung  des  Baurekursgerichtes  im 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 
Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Der  Rekurrent  1  ist  Eigentümer  der  Liegenschaft  Kat.-Nr.  1  an  der  K.-

Strasse 1, die Rekurrierenden 2 sind Eigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 

2  an  der  E.-Strasse  1.  Beide  Liegenschaften  grenzen  unmittelbar  an  den 

Gestaltungsplanperimeter  an.  Angesichts  dieser  nachbarlichen  Beziehung 

und der vorgebrachten Rügen sind sie durch die Festlegungen des Gestal-

tungsplans mehr als beliebige Dritte betroffen, so dass sie zur Rekurserhe-

bung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) grund-

sätzlich legitimiert sind. Soweit dies bei einzelnen Rügen nicht zutrifft, wird 

es im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen darzulegen sein. Da die üb-

rigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs grundsätzlich 

einzutreten. 

2. 
Das  Gestaltungsplangebiet  umfasst  das  Grundstück  Kat.-Nr.  3  mit  einer 
Fläche  von  17'695  m2  und  ist  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  der  Ge-
meinde  X  (BZO)  der  Wohnzone W  1.2  zugewiesen.  Es  ist  ausserdem  als 

Umgebungszone XI im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit dem Erhaltungsziel a aufge-

führt. Das Grundstück grenzt im Nordosten an die bereits überbauten Par-

zellen Kat.-Nrn. 2 und 4 und im Nordwesten an diverse weitere überbaute 

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Parzellen. Östlich, südlich und westlich des Gestaltungsplangebiets verläuft 

die  K.-Strasse,  nördlich  des  Gestaltungsplangebiets  die  E.-Strasse.  Das 

südöstlich  des  Gestaltungsplanperimeters  gelegene  Gebiet  ist  der  Indust-

riezone  I7  zugeschieden,  dasjenige  nordöstlich  der  Wohnzone  W  1.6.  Im 

Übrigen grenzt das Gestaltungsplangebiet an die Wohnzone W 1.2. 

Der  Gestaltungsplan  sieht fünf  Baubereiche (A,  B,  C,  D,  E)  mit  insgesamt 

acht  separaten  Baufeldern  vor  (A1-A2,  A3-A4,  A5-A7;  B1-B3;  C1-C2,  C3-

C6;  D1-D4; E),  wobei gemäss  Richtprojekt  teilweise  bis  zu  vier  Baukörper 

aneinandergebaut werden sollen. Auf den Baufeldern B, C und D sind ent-

lang des von Südwesten nach Nordosten verlaufenden Gefälles abgetrepp-

te Gebäude vorgesehen, während die Gebäude der Baufelder A parallel zur 

von  Süden  nach  Nordwesten  verlaufenden  K.-Strasse  geplant  sind  (vgl. 

act. 12.5). 

3.1. 
Der  Gestaltungsplan  ist  ein  Sondernutzungsplan,  der  eine  städtebaulich, 

architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu 

diesem  Zweck  stellt  er  für  ein  bestimmtes  Gebiet eine  Spezialbauordnung 

auf,  welche  von  den  allgemeinen  Festlegungen  der  Bau-  und  Zonenord-

nung  abweicht  und  diese  überlagert  (vgl.  Walter  Haller/Peter  Karlen, 

Raumplanungs-,  Bau-  und  Umweltrecht,  Bd. I,  3. Aufl.,  Zürich 1999, 

Rz. 317 ff.). So werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Ge-

biete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweck-

bestimmung  der  Bauten  bindend  festgelegt;  dabei  darf  von  den  Bestim-

mungen  über  die  Regelbauweise  und  von  den  kantonalen  Mindestabstän-

den  abgewichen  werden  (§ 83 Abs. 1 PBG).  Die  Anforderungen  und  das 

Ausmass  der  zulässigen  Abweichungen  von  der  Grundnutzungsordnung 
werden vom Gesetz nicht näher umschrieben. Immerhin gilt als anerkannt, 

dass die Abweichungen nicht dazu führen dürfen, dass die planerisch und 

demokratisch  abgestützte  Grundordnung  ihres  Sinngehalts entleert würde, 

indem beispielsweise ein Kernzonenregime mittels eines Gestaltungsplans 

praktisch  aus  den  Angeln  gehoben  wird  (vgl.  zu  einem  solchem  Fall 

BGE 135  II  209,  insb.  E. 5.6 f.  [die  politische  Gemeinde  Rüti  betreffend; 

nachfolgend: "BGE Rüti"]). Anders als bei Arealüberbauungen und Sonder-

bauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perimeter eines Gestaltungs-

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plans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird also er-

setzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden darf. 

3.2. 
Gemäss  Lehre  und  Rechtsprechung  hat  sich  die  Rekursinstanz  bei  der 

Überprüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliess-

lich  Quartierplänen  unbesehen  ihrer  grundsätzlich  uneingeschränkten 

Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-

zes  [VRG])  aus  Gründen  der  aus  der  Gemeindeautonomie  (Art. 50  der 

Bundesverfassung  [BV]  und  Art. 85  der  Zürcher  Kantonsverfassung  [KV]) 

abgeleiteten  Planungsautonomie  Zurückhaltung  aufzuerlegen.  Diese  Zu-

rückhaltung  gilt  insbesondere  dann,  wenn  es  auf  die  Beurteilung  der  örtli-

chen  Verhältnisse  ankommt.  Zudem  ist  das  den  Gemeindebehörden  bei 

der Nutzungsplanung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermes-

sen zu berücksichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren 

verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässi-

ge Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kom-

munale  Entscheid  auf  einer  vertretbaren  Würdigung  der  massgebenden 

Umstände,  so  hat  ihn  die  Rekursinstanz  zu  respektieren.  Indessen  ist  ein 

Einschreiten  der  Rekursinstanz  nicht  erst  dann  verlangt,  wenn  die  Würdi-

gung  der  Gemeinde  schlechthin  unhaltbar  oder  willkürlich  ist;  es  genügt, 

wenn sich die kommunale Planung auf Grund überkommunaler Interessen 

als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der 

Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. 

Insofern  ist  die  Gemeindeautonomie  durch  übergeordnetes  Recht  einge-

schränkt  und  die  Gemeinde  hat  ihrem  Planungsentscheid  eine  nachvoll-

ziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie 

eine  vertretbare  Interessenabwägung  zu  Grunde  zu  legen  (Marco  Do-

in:  Kommentar VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 20 
natsch, 
Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom 6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 

vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 

4.1. 
Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, der Gestaltungsplan weiche 

in einem nicht zulässigen Mass vom regionalen Richtplan ab. Eine Abwei-

chung sei gemäss § 16 Abs. 2 PBG nur zulässig, wenn diese sowohl sach-

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lich gerechtfertigt als auch untergeordneter Natur sei. Beides sei vorliegend 

nicht der Fall. 

Gemäss  dem  regionalen  Richtplan  Zimmerberg  sei  das  Areal  Teil  eines 

Gebiets mit niedriger baulicher Dichte und werde als Wohngebiet an land-

schaftlich empfindlicher  Lage  bezeichnet.  In diesen Gebieten  mit  niedriger 

baulicher  Dichte  sollen  Gebäude  in  der  Regel  nicht  mehr  als  zwei  Vollge-

schosse,  eine  Gebäudelänge  von  nicht  mehr  als  25 m  und  ausreichende 

Gebäudeabstände  aufweisen.  Zudem  soll  eine  gute  Durchgrünung  der 

Quartiere sichergestellt werden. § 16 Abs. 2 PBG ziele darauf ab, unsach-

gemässe  und  vom  Richtplan  nicht  beabsichtigte  Erschwernisse  bei  nach-

folgenden  Planungen  (negative  Präjudizierung  des  Richtplans)  zu  verhin-

dern.  Zum Schutz  dieses  Grundsatzes  habe  das  Bundesgericht festgehal-

ten,  dass  Abweichungen  vom  Richtplan  generell  nur  dann  zulässig  seien, 

wenn es nach den Umständen unzumutbar erscheine, vorher den Richtplan 

förmlich zu ändern, was vorliegend nicht der Fall sei. Vielmehr spreche der 

Umstand, dass der regionale Richtplan Zimmerberg erst im Jahr 2018 revi-

diert worden sei, dagegen, die noch jungen Festlegungen bereits wieder zu 

hinterfragen. Dies gelte namentlich für die festgelegten Gebiete der Katego-

rie niedrige bauliche Dichte. Ausserdem sei die Abweichung vom Richtplan 

auch aufgrund der flächenmässigen Ausdehnung nicht mehr als geringfügig 
zu  qualifizieren.  Das  Planungsgebiet  umfasse  eine  Fläche  von  17'695  m2, 
was rund 10 % des im regionalen Richtplan bezeichneten Gebiets mit nied-

riger  baulicher  Dichte  ausmache.  Würde  im  Gestaltungsplangebiet  eine 
Baumasse von fast 2 m3 / m2 zugelassen, verlöre das im Richtplan festge-
setzte Gebiet mit niedriger baulicher Dichte seinen Sinn und seine Bedeu-

tung  vollständig.  Selbst  wenn  die  Gewichtung  der  öffentlichen  Interessen, 

die zur Festsetzung des Gebiets mit geringer baulicher Dichte geführt hät-

ten,  allenfalls  hinterfragt  werden  könnten,  müsste  dies  im  Rahmen  einer 
Richtplanrevision geschehen.  

4.2. 
Gemäss § 16 Abs. 1 PBG haben die Planungen unterer Stufen denjenigen 

der oberen Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtpla-

nung zu entsprechen. Im kantonalen Richtplan ist X als urbane Wohnland-

schaft  erfasst,  in  der  die  Entwicklung  im  Bereich Wohnen  im  Vordergrund 

stehen soll. Handlungsbedarf besteht laut kantonalem Richtplan insbeson-

dere  dahingehend,  Siedlungen  unter  Wahrung  einer  hohen  Wohnqualität 

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nach innen zu verdichten und Potenziale in den bereits überbauten Bauzo-

nen  sowie  auf  brachliegenden  Flächen  zu  aktivieren  und  zu  erhöhen 

(Richtplan  Kanton  Zürich,  Ziff. 1.3.2).  Primäres  Ziel  ist  demnach  eine  dem 

Raumordnungskonzept  entsprechende  innere  Verdichtung,  was  in  den  re-

gionalen  Richtplänen  weiter  zu  konkretisieren  ist.  Der  regionale  Richtplan 

Zimmerberg  unterscheidet  bezüglich  der  Dichtevorgaben  zwischen  Nut-

zungsdichte und baulicher Dichte. Die Nutzungsdichte umfasst die Einwoh-

ner  und  die  Beschäftigten  in  einem  Gebiet  (Köpfe  pro  ha),  die  bauliche 

Dichte  umschreibt  städtebauliche  Anforderungen  (Gebäudehöhe,  Gebäu-

delänge, Durchgrünung etc.). Auf die Festlegung von Richtwerten wie Aus-

nützungsziffer oder Baumassenziffer wird explizit verzichtet, weil deren ge-

bietsgerechte Eruierung und eigentümerverbindliche Festlegung als Aufga-

be  der  kommunalen  Planung  betrachtet  wird  (Regionaler  Richtplan  Zim-

merberg, Ziff. 2.6.1). Es ist damit Aufgabe der kommunalen Richt- und Nut-

zungsplanung,  gebietsspezifisch  das  richtige  Mass  der  zulässigen  bauli-

chen  Dichte  festzulegen,  wobei  hierfür  ein  erheblicher  Anordnungsspiel-

raum  besteht.  Dabei  ist  es  zulässig,  in  einzelnen  Gebietsteilen  erheblich 

von den Dichtevorgaben abzuweichen, wenn in der kommunalen Gesamt-

betrachtung 

die  Dichtevorgaben 

insgesamt 

eingehalten 

sind 

(VB.2019.00017 vom 14. November 2019, E. 7.3.1). 

4.3.1. 
Gemäss  dem  regionalen  Richtplan  Zimmerberg  befindet  sich  das  Gestal-

tungsplangebiet in einem Gebiet mit geringer (50-100 Köpfe pro ha Bauzo-

ne)  bis  mittlerer  (100-150  Köpfe  pro  ha  Bauzone)  Nutzungsdichte.  Das 

Richtprojekt  sieht  die  Erstellung  von  73  Wohnungen  vor,  was  bei  einer 

durchschnittlichen  Anzahl  Personen  pro  Haushalt  in  X  von  2,28  eine  Nut-

zungsdichte von 94,4 Personen pro ha ergibt (167 Personen auf einer Are-

alfläche  von  1,7695 ha).  Damit  erweist  sich  die  Sondernutzungsplanung 
hinsichtlich der Nutzungsdichte in jedem Fall als richtplankonform. 

4.3.2. 
Demgegenüber  überschreitet  der  Gestaltungsplan  die  gemäss  regionalem 

Richtplan  festgelegten  Richtwerte  der  baulichen  Dichte.  Laut  diesem  liegt 

der  Planungsperimeter  in einem  Gebiet  mit  niedriger  baulicher  Dichte.  Die 

Festlegung eines Gebiets niedriger baulicher Dichte ist eine Anweisung an 

die Gemeinden, die Nutzungsplanung so zu halten, dass Bebauungen ent-

stehen, die  in  besonderem  Mass auf  das  Orts-  und  Landschaftsbild  Rück-

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sicht  nehmen  (Regionaler  Richtplan  Zimmerberg,  Ziff. 2.6.2).  Bei  der  Pla-

nung der Siedlung ist damit der landschaftlichen Einbettung grosse Beach-

tung  zu  schenken,  wobei  im  Einzelnen  folgende  Richtlinien  beachtet  wer-

den  sollen:  Beschränkung  der  Gebäudehöhe  und  Geschosszahlen  auf  in 

der  Regel  zwei  Vollgeschosse,  Beschränkung  der  Gebäudelänge  (Richt-

wert:  ca.  25 m),  Sicherung  ausreichender  Gebäudeabstände,  Sicherstel-

lung  einer  guten  Durchgrünung  der  Quartiere  sowie  gut  gestaltete  Sied-

lungsränder.  Der  Begriff  der  Richtlinien  impliziert  dabei  die  Möglichkeit  für 

gerechtfertigte  Abweichungen  und  belässt  den  kommunalen  Planungsträ-

gern überdies einen Anordnungsspielraum, um die lokalen Gegebenheiten 

in der Nutzungsplanung angemessen zu berücksichtigen und zu würdigen. 

Als Massstab zur Beurteilung der Zulässigkeit der Abweichung muss dabei 

nach dem vorstehend Ausgeführten das Kriterium der Rücksichtnahme auf 

das  Orts-  und  Landschaftsbild  gelten.  Gemäss  Auffassung  der  Zürcher 

Planungsgruppe  Zimmerberg  widerspricht  der  Gestaltungsplan  diesen 

richtplanerischen Vorgaben nicht. Die Planungsgruppe erwog, die Gebäude 

würden als 3-Geschosser in Erscheinung treten und seien zum Teil deutlich 

länger als 30 Meter. Aufgrund der Beschränkung der Bebauung auf insge-

samt acht Gebäude(-gruppen), der Ausrichtung der Gebäude in der Falllinie 

und  der  vorgesehenen  intensiven  Bepflanzung  gelinge  jedoch  eine  gute 

landschaftliche Eingliederung. Die vorgesehene Bebauung ermögliche eine 

Vernetzung  der  Freiräume,  was  der  Erhaltung  des  heute  vorhandenen 

baumbestandenen  Freiraumcharakters  Rechnung  trage.  Gleichzeitig  er-

mögliche  sie  trotz  hoher  baulicher  Dichte  umfassende  Durchblicke  und 

Sichtbezüge  und  erreiche  damit  eine  gute  landschaftliche  Eingliederung. 

Die  vorgesehene  Bebauung  befinde  sich  überdies  innerhalb  der  urbanen 

Wohnlandschaft,  die  80  %  des  Bevölkerungswachstums  aufnehmen  soll 

(vgl. Planungsbericht, S. 10). Dieser Auffassung ist beizupflichten. Die Ab-

weichung vom Grundsatz der zwei Vollgeschosse ("Beschränkung der Ge-
schosszahlen  auf  in  der  Regel  zwei  Vollgeschosse";  Regionaler  Richtplan 

Zimmerberg,  Ziff. 2.6.2)  lässt  sich  dadurch  rechtfertigen,  dass  bei  einer 

dreigeschossigen  Bauweise  der  Fussabdruck  der  Bauten  kleiner  und  die 

verbleibenden  Freiräume  entsprechend  grösser  werden,  ohne  dabei  in 

Nachachtung  der  Zielvorgabe  der  inneren  Verdichtung  auf  die  Ausschöp-

fung eines adäquaten Nutzungspotentials zu verzichten. Der kleinere Fuss-

abdruck  der  Überbauung  bewirkt  damit  die  Sicherung  ausreichender  Ge-

bäudeabstände und einer guten Durchgrünung, was ebenfalls den diesbe-

züglichen  Richtplanvorgaben  Rechnung  trägt.  Ein  Vergleich  der  Überbau-

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ungsziffern  umliegender  Überbauungen  zeigt  denn  auch,  dass  die  Über-

bauungsziffer des Richtprojekts mit derjenigen von benachbarten Einfamili-

enhausgebieten  vergleichbar  und  teilweise  sogar  niedriger  ist  (vgl.  Pla-

nungsbericht  S. 13,  Abb.  8).  Dies  notabene  ohne  den  Einbezug  der  äus-

serst  dichten  Überbauung  westlich  der  K.-Strasse  oder  der  angrenzenden 

Industriezone. Mit den im Vergleich zu den erwähnten Richtlinien geplanten 

höheren und längeren Bauten wird das Ziel erreicht, bei einer angemesse-

nen Verdichtung den ursprünglichen Charakter der Obstwiese als möglichst 

grosse  zusammenhängende  Grünfläche  zu  erhalten,  was  der  ISOS-

Vorgabe entspricht (vgl. dazu nachstehend Ziff. 5.4.1.). 

4.3.3. 
Soweit die Rekurrierenden vorbringen, Abweichungen vom Richtplan seien 

zwecks  Verhinderung  einer  negativen  Präjudizierung  des  Richtplans  nur 

dann zulässig, wenn eine vorgängige Änderung des Richtplans unzumutbar 

erscheine, vermag dies am vorstehend Ausgeführten nichts zu ändern. Ei-

ne  negative  Präjudizierung  droht  vorliegend  gerade  nicht.  Der  regionale 

Richtplan befindet sich derzeit in Revision. Im Rahmen dieser Revision soll 

das  Kriterium  der  niedrigen  baulichen  Dichte  gebietsweise  aufgehoben 

werden.  Mit  Vorprüfung  vom  14.  November  2019  stellte  die  Baudirektion 

eine Aufhebung des Eintrags der niedrigen baulichen Dichte im Gebiet E. in 

Aussicht (vgl. Vorprüfungsbericht ARE, S. 6 f., act. 17/1). Aus dem gleichen 

Grund  erweist  sich  auch  das  rekurrentische  Vorbringen,  wonach  das  im 

Richtplan  festgesetzte  Gebiet  mit  niedriger  baulicher  Dichte  seinen  Sinn 

und  seine  Bedeutung  vollständig  verlöre,  wenn  im  Gestaltungsplangebiet, 

das rund 10 % des im regionalen Richtplan bezeichneten Gebiets mit nied-
riger baulicher Dichte ausmache, eine Baumasse von fast 2 m3 / m2 zuge-
lassen  würde,  als  unbegründet.  In  der  Revisionsvorlage  des  Richtplans 

wird  denn  auch  bereits  darauf  hingewiesen,  dass  die  heute  bestehende 
Bebauung innerhalb des betreffenden Gebiets die Zielsetzungen der nied-

rigen  baulichen  Dichte  zum  grossen  Teil  nicht  erfüllen  kann,  was  mitunter 

den Grund für die Revision des Richtplans darstellt. 

4.4. 
Zusammenfassend  liegt  keine  sachlich  ungerechtfertigte  Abweichung  vom 

regionalen  Richtplan  von  nicht  mehr  untergeordneter  Natur  vor.  Vielmehr 

sind die Abweichungen in Bezug auf die bauliche Dichte planerisch plausi-

bel.  Die  Vorinstanz  hat  die  lokalen  Gegebenheiten  adäquat  berücksichtigt 

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und gewürdigt und innerhalb des ihr zustehenden Anordnungs- und Ermes-

sensspielraum gehandelt. Ein gerichtliches Eingreifen rechtfertigt sich nicht. 

5.1. 
Die Rekurrierenden bringen weiter vor, mit dem Gestaltungsplan würde die 

planerisch  und  demokratisch  abgestützte  Grundordnung  ihres  Sinngehalts 

entleert. 

Die  zulässige  Baumasse  soll  mit  dem  Gestaltungsplan  gegenüber  der 
Grundordnung (1,2 m3 / m2) vordergründig um 65 % auf 1,98 m3 / m2 erhöht 
werden. Zusätzlich würden aber noch weitere Bauten zugelassen, die nach 

der Grundordnung ebenfalls an die Baumasse anzurechnen wären, so ins-

besondere  die  eingehausten  Tiefgarageneinfahrten,  die  ausserhalb  der 

Baubereiche  zulässigen  besonderen  Gebäude  und  die  über  dem  gewach-

senen Boden liegenden Teile der Sammelgaragen. Insgesamt erlaube der 
Gestaltungsplan damit eine Baumasse von über 2 m3 / m2, was einer Erhö-
hung von mehr als 70 % entspreche. Die zulässige Gebäudehöhe soll mit 

dem Gestaltungsplan von 7,5 m auf über 11,5 m (+ 54 %), vereinzelt sogar 

auf  fast  14,5  m  (+ 93 %)  angehoben  werden.  Die  Gebäudelänge  soll  ge-

mäss  dem  streitbetroffenen  Gestaltungsplan  bis  zu  50 m  betragen,  womit 

das  nach  der  Grundordnung  zulässige  Mass  von  25 m  verdoppelt  werde. 

Das  bei  einer  Gesamthöhe  von  nur  7,5 m  geltende  Höchstmass  der  Ge-

bäudelänge von 30 m würde immer noch um 66 % überschritten. Auch die 

Überbauungsziffer sei grösser als jene der direkt angrenzenden Quartiere. 

Insgesamt  führe  der  Gestaltungsplan  damit  gegenüber  der  Grundordnung 

nicht zu grösseren Freiflächen. Der Gestaltungsplan weiche damit in Bezug 

auf  alle  die  Erscheinung  der  Überbauung  wesentlich  prägenden  Aspekte 

massiv von der Grundordnung ab. Hinzu komme, dass im Gebiet wichtige 

Anliegen  des  Ortsbildschutzes  zu  berücksichtigen  seien,  die  im  ISOS  ver-
ankert seien. Dort sei das streitbetroffene Areal als Grünraum mit Obstgar-

ten und grossen Wiesenflächen bezeichnet (Umgebungszone XI). Das Er-

haltungsziel a bringe das grosse öffentliche Interesse daran zum Ausdruck, 

das  Gebiet  in  seiner  Beschaffenheit  zu  erhalten.  Das  ISOS  würde  damit 

sogar eine Auszonung der noch nicht überbauten Flächen als angezeigt er-

scheinen lassen. 

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5.2. 
Bezüglich  der  rechtlichen  Ausgangslage  ist  auf  vorstehende  Erwägung 

3.1. f. zu verweisen. 

5.3. 
Dass mit dem vorliegenden Gestaltungsplan von der Grundordnung abge-

wichen wird, ist unbestritten. Derlei stellt den Kern und den Zweck eines je-

den Gestaltungsplans dar. Die von den Rekurrierenden vorstehend darge-

legten Abweichungen von der Regelbauweise sind grundsätzlich zutreffend 

geschildert,  allerdings  zu  relativieren,  einerseits  unter  genauerer  Betrach-

tung  der  betreffenden  BZO-Vorgaben,  andererseits  unter  Einbezug  der 

ortsbaulichen  Gegebenheiten.  Bei  dieser  Sachlage  ist  im  Sinne  einer  Ge-

samtbetrachtung und unter Berücksichtigung des den Planungsträgern zu-

stehenden  Ermessens  zu  prüfen,  wie  sich  die  Grundnutzungsordnung  zur 

Bebauungsordnung des Gestaltungsplans verhält. 

Festzuhalten ist zunächst, dass die nach Grundordnung zulässige Gebäu-

dehöhe zwar 7,5 m beträgt, die zulässige Höhe der Hochbauten (Gebäude- 

und Firsthöhe) aber 14,5 m (Ziff. 5.1 BZO). Der Gestaltungsplan sieht keine 

Vorschriften  über  die  Gebäudehöhe  vor,  sondern  setzt  für  die  einzelnen 

Baubereiche  jeweils  maximale  Höhenkoten  fest.  Geschosszahlvorschriften 

kennt  weder  die  BZO  noch  der  Gestaltungsplan.  Die  zulässige  Baumasse 
wird von 1,2 m3/m2 auf 1.98 m3/m2 erhöht. Im Falle einer Arealüberbauung 
könnte  nach  Regelbauweise  eine  Baumassenziffer  von  1,32 m3/m2  reali-
siert werden. Betreffend die zulässige Gebäudelänge erlaubt die BZO eine 

solche von 25 m bzw. 30 m, sofern eine Gesamthöhe von 7,5 m nicht über-

schritten  wird.  Im  Gestaltungsplan  wird  die  Gebäudelänge  über  die  Fest-

setzung der Baubereiche bestimmt. 

Die  gemäss  BZO  zulässige  maximale  Höhe  der  Hochbauten  von  14,5 m 

wird  durch  den  Gestaltungsplan  in  allen  Baubereichen  unterschritten.  Vor-

gesehen sind Flachdächer (Art. 8 Abs. 2 GPV), wobei auf Dach- oder Atti-

kageschosse  verzichtet  wird.  Bezüglich  der  Gebäudelänge  sieht  der  Ge-

staltungsplan  in  vier  von  acht  Baubereichen  eine  Gebäudelänge  von  ca. 

45 m  vor  (Baubereiche  B1-B3,  C3-C6,  D1-D4  und  A5-A7).  Durch  die  Zu-

sammenfassung  dieser  Baubereiche  und  der  Vorgabe  der  geschlossenen 

Bauweise  entstehen  relativ  lange  Gebäude.  Zu  berücksichtigen  ist  aber, 

dass die Baukörper gemäss Richtprojekt mehrfach gestaffelt sind, wodurch 

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Seite 11 

 
 
eine aufgelockerte Bauweise  entsteht.  Ein  Blick  auf  das  Modell  des  Richt-

projekts  veranschaulicht,  dass  hierdurch  eine  Riegelwirkung  vermieden 

wird und optisch nicht der Eindruck einer einheitlichen, zusammenhängen-

den  Fassade eines  langgezogenen  Baukörpers  entsteht.  Vielmehr  werden 

die  auf  den  einzelnen  Baufeldern  vorgesehenen  Baukörper  als  eigenstän-

dige  Gebäude  wahrgenommen.  Die  Konzentration  der  Baukörper  erlaubt 

es,  grössere  zusammenhängende  Freiflächen  und  Gebäudeabstände  zu 

schaffen,  welche  begrünt  und  mit  Bäumen  bepflanzt  werden  können,  was 

insbesondere  im  Hinblick  auf  die  Vorgaben  des  ISOS  bedeutsam  ist 

(vgl. dazu nachstehend Ziff. 5.4.1.). Die in Fallrichtung zum Hang gesetzten 

Gebäudekörper passen sich sodann durch die geschossweise Abtreppung 

einwandfrei  in  die  vorherrschenden  topographischen  Verhältnisse  ein.  Die 

für  den  Gestaltungsplanperimeter  zulässige  Baumasse  wurde  im  Rahmen 

einer Volumenstudie unter Einbezug von Vertretern der Gemeinde ermittelt. 

Dabei  wurden  ortsbauliche  Aspekte  wie  die  Einbettung  und  Setzung  der 

Baukörper  in  die  Hanglage  und  der  Bezug  zum  Siedlungsgefüge  ebenso 

geprüft wie Aspekte der Durchgrünung (unter besonderer Berücksichtigung 

des  ursprünglichen  Charakters  als  Obstwiese)  und  der  Sichtbeziehungen 

(vgl.  Planungsbericht,  S.  18).  Diesbezüglich  ist  zu  berücksichtigen,  dass 

das streitbetroffene Areal an bestehende grossvolumige und industriell ge-

nutzte  Industrieanlagen  angrenzt  (Industriezone  I7),  mithin  Gebiete  mit 

niedriger  baulicher  Dichte  und  Gebiete  mit  hoher  baulicher  Dichte  aufei-

nandertreffen.  Aus  städtebaulicher  Sicht  ist  daher  ein  Übergang  zwischen 

diesen  Dichtestufen  durchaus  wünschenswert.  Dieser  Bezug  zum  Sied-

lungsgefüge gibt das Richtprojekt des Gestaltungsplans wieder, indem die 

Volumen der Gebäude zur angrenzenden Industriezone hin anwachsen. 

Es ist den Rekurrierenden zugute zu halten, dass die Abweichungen betref-

fend  Gebäudelänge  und  Baumasse  nicht  mehr  durchwegs  ohne  weiteres 
als geringfügig einzustufen sind. Dies ist jedoch auch keine Voraussetzung 

für den Erlass eines Gestaltungsplans. Nicht selten gehen mit Gestaltungs-

plänen sehr erhebliche Abweichungen im Vergleich zur Grundordnung ein-

her, was für sich alleine betrachtet noch kein Rechtsverstoss darstellt. Ob-

wohl  auch  vorliegend  eine  Erhöhung  im  Vergleich  zur  Grundnutzungsord-

nung einhergeht, kann nach Massgabe des vorstehend Ausgeführten nicht 

gesagt werden, dass diese damit im Sinne des BGE Rüti nachgerade aus 

den  Angeln  gehoben  würde.  Anders  als  in  jenem  Entscheid  liegt  der  Ge-

staltungsplanperimeter  vorliegend  auch  nicht  in  einer  Kernzone.  Diesbe-

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Seite 12 

 
 
zügliche Aspekte, welche in die Interessenabwägung einzubeziehen wären 

und bei denen die Gefahr bestünde, dass sie durch einen Gestaltungsplan 

wie  jenen  in  der  Gemeinde  Rüti  ausgehebelt  werden  könnten,  bestehen 

vorliegend nicht. Vielmehr liegt das Areal in einer Wohnzone. Mit dem Ge-

staltungsplan  wird  eine  Nutzweise  realisiert,  die  dem  Zonenzweck  der 

Rahmennutzungsplanung  entspricht.  Der  Massstab für die  Annahme einer 

eigentlichen  Sinnentleerung  der  Grundnutzungsordnung  ist  gemäss  dem 

BGE Rüti sehr hoch. Dies korreliert mit dem weiten Gestaltungsspielraum, 

welcher  der  Gemeindebehörde  bei  der  Nutzungsplanung  aufgrund  des  ihr 

zustehenden  erheblich  prospektiv-technischen  Ermessens  zukommt.  Von 

einer  Sinnentleerung  der  Zone  W  1.2  kann  vorliegend  ebenso  wenig  ge-

sprochen  werden  wie  von  einer  Aushebelung  der  Grundnutzungsordnung. 

Zu betonen ist, dass der an der Gemeindeversammlung vom 13. Dezember 

2018  deutlich  angenommene  Gestaltungsplan  demokratisch  nicht  weniger 

legitimiert  ist  als  die  von  ihm  ersetzte  Grundnutzungsordnung  selbst.  Zu 

prüfen bleibt, wie sich der Gestaltungsplan im Verhältnis zu den Schutzvor-

gaben des ISOS verhält. 

5.4.1. 
Der  Gestaltungsplanperimeter  wird  im  ISOS  als  Umgebungszone  Nr. XI 

("Grünraum  mit  Obstgarten  und  grossen  Wiesenflächen,  bäuerliches  En-

semble  und  freistehende  Scheune")  mit  dem  Erhaltungsziel  a  aufgeführt 

(Erhalten  der  Beschaffenheit  als  Kulturland  oder  Freifläche,  die  für  das 

Ortsbild  wesentliche Vegetation  und Altbauten  bewahren,  störende  Verän-

derungen beseitigen, s. Erläuterungen zum ISOS, www.bak.admin.ch). 

5.4.2. 
Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inven-

tar  des  Bundes  wird  dargetan,  dass  es  in  besonderem  Masse  die  unge-
schmälerte  Erhaltung,  jedenfalls  unter  Einbezug  von  Wiederherstellungs- 

oder  angemessenen  Ersatzmassnahmen  die  grösstmögliche  Schonung 

verdient  (Art. 6  Abs. 1  Natur-  und  Heimatschutzgesetz  [NHG]).  Ein  Abwei-

chen  von  der  ungeschmälerten  Erhaltung  im  Sinne  der  Inventare  darf  bei 

Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr 

bestimmte  gleich-  oder  höherwertige  Interessen  von  ebenfalls  nationaler 

Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Diese Schutzbestimmung 

gilt  indes,  wie  Art. 6  Abs. 2  NHG  festhält,  lediglich  bei  der  Erfüllung  von 

Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der Erfül-

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Seite 13 

 
 
lung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben – wozu im Grundsatz die 

Nutzungsplanung zählt – wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales 

(und kommunales) Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrecht-

lich aus Art. 78 Abs. 1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimat-

schutz zuständig sind. Auch bei der Erfüllung von kantonalen (und kommu-

nalen) Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeu-

tung.  Ihrer  Natur  nach  kommen  sie  Sachplänen  und  Konzepten  im  Sinne 

von  Art. 13  RPG  gleich.  Im  Rahmen  der  allgemeinen  Planungspflicht  der 

Kantone  (Art. 2  RPG)  legen  diese  die  Planungsgrundlagen  in  ihrer  Richt-

planung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundes-

inventare als besondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziel-

len  (Art. 6  Abs. 4  RPG).  Aufgrund  der  Behördenverbindlichkeit  der  Richt-

planung  (Art. 9  RPG)  finden  die  Schutzanliegen  des  Bundesinventars  auf 

diese  Weise  Eingang  in  die  Nutzungsplanung  (Art. 14 ff.  RPG),  insbeson-

dere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die 

Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die der-

art ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich. 

Insoweit besteht für die Kantone (und Gemeinden) eine Pflicht zur Berück-

sichtigung von Bundesinventaren. Die Pflicht zur Beachtung findet zum ei-

nen  ihren  Niederschlag  in  der  Anwendung  der  die  Schutzanliegen  umset-

zenden (Nutzungs-)Planung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforder-

liche  Interessenabwägungen  im  Lichte  der  Heimatschutzanliegen  vorge-

nommen  werden.  Das  ist  insbesondere  der  Fall,  wenn  von  der  Grundnut-

zungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 209 vom 1. April 2009, 

E. 2.1). 

5.4.3. 
Vorauszuschicken  ist,  dass  die  Zuordnung  zur  Bauzone  gestützt  auf  eine 

Interessenabwägung im Lichte der Heimatschutzanliegen entgegen der re-
kurrentischen Auffassung nicht mehr in Frage zu stellen ist. Die BZO kon-

kretisiert auf kommunaler Ebene die Anliegen des Natur- und Heimatschut-

zes  und  berücksichtigt  damit  die  Schutzanliegen  im  Sinne  des  ISOS.  Sie 

weist  das  betroffene  Gestaltungsplangebiet  der  Wohnzone  zu  und  erlaubt 

damit eine Überbauung. Entgegen der rekurrentischen Auffassung ist daher 

keine  Auszonung  des  Areals  angezeigt.  Vielmehr  sind  die  Schutzanliegen 

des  ISOS  bei der  Prüfung  der  Frage,  wie  sich  die  Grundnutzungsordnung 

zur Bebauungsordnung des Gestaltungsplans verhält, in die Interessenab-

wägung einzubeziehen. Dabei ist der weite Gestaltungsspielraum, der den 

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Seite 14 

 
 
Initianten  eines  Gestaltungsplans  und  den  Behörden,  welche  ihm  zustim-

men  bzw.  ihn  genehmigen  müssen,  zukommt,  zu  beachten  (BGE  135  II 

209, E. 5.2 f.). 

Dass sich mit der Bebauung der heute weitgehend noch unverbauten Wie-

sen  das  Gesicht  des  Ortsbildes  nachhaltig  verändern  wird,  ist  auch  ohne 

Gestaltungsplan die unvermeidliche, aber vom Gesetzgeber gewollte Folge 

der  Nutzung,  wie  sie  sich  bereits  aus  der  geltenden  Zonenordnung  ergibt. 

Gegenüber  einer  Überbauung  nach  Regelbauweise  erlaubt  der  Gestal-

tungsplan  eine  Sicherung  der  bestehenden  Lagequalitäten,  eine  durch-

dachte  und  geordnete  Setzung  der  Gebäude  unter  Berücksichtigung  der 

Durchgrünung  und  der  Sichtbeziehungen  sowie  eine  Minimierung  der  Er-

schliessungsflächen und den Erhalt des Baumbestandes bzw. eine Pflanz-

pflicht. Eine entsprechende Sicherung dieser im Gebiet vorhandenen Quali-

täten wäre bei einer Überbauung nach Massgabe der Grundordnung nicht 

in  gleichem  Masse  gewährleistet.  In  Anbetracht  der  massgeblichen  Erhal-

tungsziele des ISOS (insbesondere möglichst weitgehender Erhalt der Frei-

fläche und der für das Ortsbild wesentlichen Vegetation) kommt der Umge-

bungsgestaltung und der Einbettung der Bauten in das Quartier eine wich-

tige  Bedeutung  zu.  Der  angefochtene  Gestaltungsplan  ermöglicht  eine 

Überbauung,  die  auf  diese  Schutzziele  des  ISOS  gebührend  Rücksicht 

nimmt. Die Anordnung der Baubereiche und die Konzentration der Bauten 

auf  acht  Gebäudegruppen  gewährleisten  überwiegend  sehr  grosszügige 

Gebäudeabstände (insbesondere zwischen den Baubereichen B, C, D und 

E) und einen erlebbaren, zusammenhängenden Freiraum. Die Abtreppung 

der  Bauten  entlang  des  Gefälles  nimmt  die  bestehende  Topographie  auf, 

sorgt für eine gute landschaftliche Einbettung in das Gelände und gewähr-

leistet überdies die notwendigen Durchblicke. Im Verbund mit der vorgese-

henen  intensiven  Bepflanzung  lässt  sich  damit  eine  Überbauung  realisie-
ren, die insbesondere den Erhalt der Freifläche und der Vegetation ausrei-

chend berücksichtigt. Die vorinstanzliche Interessenabwägung erweist sich 

somit als nachvollziehbar und vertretbar. 

5.5. 
Im Ergebnis erweist sich die Rüge unrechtmässiger Abweichungen von der 

Grundordnung als unbegründet. 

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Seite 15 

 
 
6.1. 
Schliesslich  rügen  die  Rekurrierenden  eine  fehlende  Prüfung  der  hinrei-

chenden Erschliessung. Gemäss § 83 Abs. 3 PBG müsse ein Gestaltungs-

plan  auch  die  Erschliessung  sowie  die  gemeinschaftlichen  Ausrüstungen 

und Ausstattungen ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan 

geregelt  seien.  Die  angefochtene  Genehmigungsverfügung  äussere  sich 

nicht  zur  Erschliessung  und  basiere  demnach  auf  einer  unvollständigen 

Prüfung. Die Baudirektion scheine sich mit diesem Aspekt gar nicht befasst 

zu  haben.  Hinzu  komme,  dass  die  vorgesehenen  Tiefgarageneinfahrten 

zwar  an  der  K.-Strasse  lägen,  diese  aber  schon  nach  80 m  in  die  E.-

Strasse einmünde. Diese heute schon problematische Einmündung sei für 

das zusätzliche Verkehrsaufkommen nicht genügend dimensioniert. 

6.2. 
Der  Untersuchungsgrundsatz  (§ 7  Abs. 1  VRG)  verpflichtet  die  Behörde 

von  Amtes  wegen  dazu,  für  die  richtige  und  vollständige  Abklärung  des 

rechtserheblichen Sachverhaltes zu sorgen. Die Pflicht der Verwaltungsbe-

hörden, den Sachverhalt von Amtes wegen richtig zu ermitteln, beschränkt 

sich auf jene Tatsachen, die möglicherweise zum rechtserheblichen Verfah-

rens- bzw. Streitgegenstand gehören und somit Grundlage des Entscheids 

bilden können. Eine Sachverhaltsermittlung gilt in Bezug auf einen nicht un-

tersuchten  Punkt  nur  dann  als  unvollständig,  wenn  die  ernstzunehmende 

Wahrscheinlichkeit für seine Relevanz besteht. Welches der entscheidrele-

vante  Sachverhalt  ist,  muss  aufgrund  der  im  konkreten  Einzelfall  massge-

benden  spezialgesetzlichen  Regeln beurteilt werden.  Rechtserheblich  sind 

alle Tatsachen, von deren Vorliegen es abhängt, ob über die strittigen Fra-

gen so oder anders zu entscheiden ist (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 10 und 12 f.). 

6.3. 
Die  strassenmässige  Erschliessung  im  Sinne  von  § 237  PBG  ist  eine  erst 

im  Baubewilligungsverfahren  zu  prüfende  Grundanforderung  an  Bauten 

und  Anlagen.  In  tatsächlicher  Hinsicht  genügt  es  dabei,  wenn  ein  Bauvor-

haben über eine normaliengerecht ausgebaute Zufahrtsmöglichkeit verfügt. 

Die  Rekurrierenden  stellen  zu  Recht  nicht  in  Abrede,  dass  das  Erschlies-

sungskonzept  im  Einzugsbereich  des  Gestaltungsplans  mit  den  beiden 

Tiefgarageneinfahrten  und  der  gemeinsamen  Unterniveaugarage  den  An-

forderungen der aufgrund von § 237 Abs. 1 PBG erlassenen Zugangsnor-

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Seite 16 

 
 
malien (ZN) bzw. der seit 1. Juni 2020 geltenden Verkehrserschliessungs-

verordnung  (VErV)  genügt.  Was  die  Kapazität  des  übergeordneten  Stras-

sennetzes anbetrifft, ist dies für Bauvorhaben kein Erschliessungserforder-

nis  und  ebenso  wenig  eine  Voraussetzung  für  den  Erlass  eines  Gestal-

tungsplans.  Dieser  hat  sich  nicht  mit  der  Groberschliessung  des  Gebietes 

oder  mit  ausserhalb  des  Perimeters  gelegenen  Erschliessungsfragen  zu 

befassen  und  kann  im  Übrigen  keine  verbindlichen  Festlegungen zu  Anla-

gen  der  Groberschliessung  enthalten  (BRGE  I  Nr.  95/2017,  E.  5.2.1,  mit 

Hinweis auf RB 1998 Nr. 97; VB.2019.00017, E. 5.2). Die Einmündung K.-

Strasse  /  E.-Strasse  liegt  ausserhalb  des  Gestaltungsplanperimeters.  De-

ren  Ausbau  kann  damit  nicht  zum  Inhalt  des  Gestaltungsplans  gehören. 

Selbst die erstmalige Festlegung einer Bauzone oder die Umzonung eines 

Gebietes in eine nutzungsintensivere Zone setzen das Bestehen einer hin-

reichenden Groberschliessung nicht voraus, sondern können lediglich eine 

Erschliessungspflicht  des  Gemeinwesens  auslösen  (Art. 19  Abs. 2  RPG). 

Aufgabe  des  Gestaltungsplanes  ist  es  aber  immerhin,  die  Feinerschlies-

sung  zu  ordnen  (§ 83  Abs. 3  PBG),  was  vorliegend  auch  geschehen  ist 

(vgl.  zum  Ganzen  RB 1998  Nr. 97,  VB.2003.00223  vom  22. Januar  2004, 

E. 7.2  f.,  VB.2006.00068  vom  15. Juni  2006,  E. 4.5,  und  VB.2012.00063 

vom  12. Juli  2012,  E. 4.4.  f.).  Soweit  das  tatsächliche  Genügen  der  ver-

kehrsmässigen Groberschliessung beanstandet wird, ist somit auf den Re-

kurs nicht einzutreten. 

7. 
Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

8.1. 
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung je 

zur Hälfte den beiden Rekurrentschaften aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr.  500.— bis Fr.  50'000.— (§ 338 Abs. 2 PBG; 

R2.2019.00176 

Seite 17 

 
 
§ 3 Abs. 2 GebV VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Ge-

richtsgebühr  bis  auf  das  Doppelte  erhöht  werden  (§  4  Abs. 1  GebV  VGr). 

Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser 

Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle  Bedeutung  des  Gestaltungsplans  im  streitgegenständlichen  Umfang, 
Gestaltungsplanperimeter  17'695  m2)  und  des  getätigten  Verfahrensauf-
wandes  (zweiter  Schriftenwechsel,  Durchführung  eines  Abteilungsaugen-

scheins) 

ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 10'000.-- 

festzusetzen 

(BGr 1C_566/2015  vom  18.  Februar  2016,  E.  2;  BGr  1C_244/2013  vom 

4. Juli  2013,  E. 4;  BRGE II  Nrn. 0162  und  0163/2012  vom  23. Oktober 

2012,  E. 16,  in  BEZ 2014  Nr. 36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774 

vom  22. August  2013,  dieser  bestätigt  mit  BGr  1C_810/2013  vom  14.  Juli 

2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

8.2. 
Die  Politische  Gemeinde  X  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsent-

schädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien 

mit  gegensätzlichen  Begehren  gegenüber,  so  wird  die  Gemeinde  im  Falle 

des  Unterliegens  in  der  Regel  nicht  entschädigungspflichtig  (§ 17  Abs. 3 

VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender 

Entschädigungsanspruch.  Gründe,  von  dieser  Regel  abzuweichen,  sind 

vorliegend  nicht  gegeben.  Demnach  ist  der  Vorinstanz  keine  Umtriebsent-

schädigung zuzusprechen. 

8.3. 
Auch  die  private  Rekursgegnerin  beantragt  die  Zusprechung  einer  Um-
triebsentschädigung. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  o-

der  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung  der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

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Seite 18 

 
 
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Erbengemeinschaft 

Müller zulasten der Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 3'000.--. Da die Umtriebs-

entschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines 

Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein 

(BRKE 

II  Nrn.  0247  und 

0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

[…] 

R2.2019.00176 

Seite 19