# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f23d7cc1-f0af-514f-a9b4-90bbbf5e4b20
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 18.02.2022 I/1-2021/49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2021-49_2022-02-18.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/6

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2021/49

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 08.04.2022

Entscheiddatum: 18.02.2022

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 18. Februar 2022
Art. 130 Abs. 1, Art. 132 Abs. 1 lit. f, Art. 134, Art. 137 Abs. 1 und 2 StG (sGS 
811.1), Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG (SR 642.14). Nach der absoluten Methode 
(Abschöpfungsmethode) wird der Steueraufschub nur für denjenigen Teil 
des Grundstückgewinns gewährt, der nach der Wiederverwendung der 
Anlagekosten des veräusserten Objekts (und allfälliger Drittleistungen) 
zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjekts investiert wird. Sind die 
Reinvestitionskosten gleich hoch wie die Anlagekosten des ersetzen Objekts 
oder liegen sie darunter, sind die Voraussetzungen für einen Steueraufschub 
nicht erfüllt. Der nicht wieder investierte Gewinn wird sofort besteuert 
(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 18. Februar 2022, I/1-2021/49).

Präsident Urs Gmünder, Richter Markus Frei und Richterin Barbara Steinbacher, 

Gerichtsschreiberin Silvia Geiger

I/1-2021/49

X, Rekurrentin,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer (Fall-Nr. 0203674)

 

Sachverhalt:

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A.- X verkaufte am 24. Juli 2020 ihren hälftigen Miteigentumsanteil am 

Stockwerkeigentum Nr. 000 am Grundstück Nr. 000 (Grundbuch A) zum Preis von 

Fr. 350'000.– an Y. Am 29. Dezember 2020 kaufte sie zusammen mit Z das 

Stockwerkeigentum Nr. 000 am Grundstück Nr. 000 (Grundbuch B) zu hälftigem 

Miteigentum zum Preis von Fr. 310'000.–. In der Steuererklärung für 

Grundstückgewinne vom 20. Januar 2021 beantragte sie einen Steueraufschub zufolge 

Ersatzbeschaffung. Das Kantonale Steueramt veranlagte sie am 28. Januar 2021 mit 

einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 106'144.– (Veräusserungserlös 

Fr. 350'000.– abzüglich Erwerbspreis Fr. 240'000.– und Anlagekosten Fr. 3'856.– 

[Nebenkosten Fr. 2'121.– und wertvermehrende Aufwendungen Fr. 1'735.–]). Dies 

ergab einen Steuerbetrag von Fr. 27'235.–. Der Steueraufschub wurde nicht gewährt, 

weil die Reinvestitionskosten von Fr. 155'000.–, was dem hälftigen Erwerbspreis von 

Fr. 310'000.– entspricht, unter den Anlagekosten des ersetzten Objekts von Fr. 

243'856.– lagen. Dagegen erhob X mit Eingabe vom 25. Februar 2021 Einsprache und 

machte Renovationskosten für die Wohnung in B von Fr. 120'000.– geltend. Das 

Kantonale Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid vom 8. März 2021 ab mit der 

Begründung, selbst wenn ein Teil der geltend gemachten Kosten wertvermehrend sein 

könnten, seien die Voraussetzungen für einen Steueraufschub nicht erfüllt.

B.- Gegen den Einspracheentscheid erhob X am 25. März 2021 (Datum der 

Postaufgabe: 3. April 2021) Rekurs beim Kantonalen Steueramt, welches die Eingabe 

am 6. April 2021 zuständigkeitshalber an die Verwaltungsrekurskommission des 

Kantons St. Gallen (VRK) weiterleitete. Sie macht geltend, dass die Investitionen in die 

Wohnung in B wertvermehrend seien. Bis 2023 seien Renovationskosten von 

Fr. 120'000.– geplant. In die verkaufte Wohnung in A seien bis zum Verkauf ebenfalls 

Investitionen getätigt worden. Das Kantonale Steueramt verzichtete am 26. Mai 2021 

auf eine Vernehmlassung. Am 24. Juni 2021 (Eingang beim Gericht) reichte X weitere 

Unterlagen ein. Das Kantonale Steueramt verzichtete auf eine Stellungnahme dazu und 

reichte zusätzlich die Steuererklärung 2018 samt Beilagen sowie die 

Veranlagungsberechnung zu den Kantons- und Gemeindesteuern 2018 ein. Am 3. 

August 2021 gingen beim Gericht weitere Unterlagen von X ein.

Auf die Ausführungen der Rekurrentin wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

eingegangen.

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Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die VRK ist zum 

Sach-entscheid zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs 

vom 25. März 2021 (Datum der Postaufgabe: 3. April 2021) ist rechtzeitig eingereicht 

worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist 

einzutreten.

2.- Gemäss Art. 130 Abs. 1 StG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer die Gewinne, 

die aus Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an 

solchen erzielt werden. Der Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um den der 

Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 134 StG). 

Gemäss Art. 137 Abs. 1 StG sind als Aufwendungen insbesondere Ausgaben 

anrechenbar, die eine dauerhafte Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, wie 

Kosten für Planung, Bau und Verbesserung (lit. a) und die mit dem Erwerb und der 

Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten (lit. f, sogenannte 

Nebenkosten). Aufwendungen, die steuerlich bereits abgezogen worden sind, werden 

nicht angerechnet (Art. 137 Abs. 2 StG).

3.- Streitig ist, ob und in welcher Höhe die Besteuerung des Gewinns aus der 

Veräusserung des hälftigen Miteigentumsanteils am Stockwerkeigentum Nr. 000 am 

Grundstück Nr. 000 (Grundbuch A) aufgeschoben werden kann.

a) Gemäss Art. 132 Abs. 1 lit. f StG wird die Besteuerung des Grundstückgewinns bei 

der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft 

(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) aufgeschoben, soweit der Erlös innert 

angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten 

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Die Regelung entspricht im Wortlaut 

der Vorgabe von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, abgekürzt: StHG), weshalb 

auch auf die Rechtsprechung und Lehre zur bundesrechtlichen Norm verwiesen 

werden kann.

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b) Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Aufschub der Besteuerung bei der 

Ersatzbeschaffung eines Eigenheims zum Tragen kommt. Im vorliegenden Fall hat die 

Rekurrentin am 24. Juli 2020 ihren hälftigen Miteigentumsanteil am Stockwerkeigentum 

Nr. 000 am Grundstück Nr. 000 (Grundbuch A) zum Preis von Fr. 350'000.– verkauft 

und am 29. Dezember 2020 zusammen mit Z das Stockwerkeigentum Nr. 000 am 

Grundstück Nr. 000 (Grundbuch B) zu hälftigem Miteigentum zum Preis von 

Fr. 310'000.– erworben. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Gewährung eines 

Steueraufschubes sind damit bezüglich der Ersatzliegenschaft erfüllt.

c) Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung haben die Kantone bei der Frage der 

teilweisen Reinvestition des Erlöses in ein Ersatzobjekt im Sinn von Art. 12 Abs. 3 lit. e 

StHG keinen Spielraum. Es gilt die absolute Methode (auch Abschöpfungsmethode 

genannt), wonach der Steueraufschub nur für denjenigen Teil des Gewinns gewährt 

wird, der nach der Wiederverwendung der Anlagekosten des veräusserten Objekts (und 

allfälliger Drittleistungen) zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjekts investiert wird. 

Das heisst der nicht wieder investierte Gewinn wird sofort besteuert (BGE 137 II 419 

E. 2.2.1). Für den Kanton St. Gallen gilt folglich dasselbe. Demnach entspricht der 

aufgeschobene Grundstückgewinn der Differenz zwischen den bisherigen 

Anlagekosten und den diese übersteigenden Reinvestitionskosten. Sind die 

Reinvestitionskosten hingegen gleich hoch wie die Anlagekosten des ersetzten Objekts 

oder liegen sie darunter, sind die Voraussetzungen für einen Steueraufschub nicht 

erfüllt (St. Galler Steuerbuch [StB] 132 Nr. 6 Ziff. 3; Zwahlen/Nyffenegger, in: Zweifel/

Beusch [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, Art. 12 StHG N 76).

aa) Die Rekurrentin macht zunächst sinngemäss höhere bisherige Anlagekosten 

geltend, und zwar sei in die verkaufte Wohnung in A bis zum Verkauf investiert worden 

(Badrenovation, Erneuerung der Einbaugeräteküche, Schreinerarbeiten für 

Einbauschränke). Die Rechnungen, die sie hinsichtlich der verkauften Wohnung in A 

einreichte, betreffen jedoch zum einen den Kauf von Mobiliar (Rechnungen möbel 

inhofer vom 15. Februar und 3. März 2014 [act. 11/2], Rechnung Waldner Klaus vom 

4. Oktober 2019 über Fr. 21'719.80 [act. 8/1.5]). Die Kosten für den Kauf von Mobiliar 

gehören zu den nicht abzugsfähigen Lebenshaltungskosten und stellen keine 

wertvermehrenden Aufwendungen dar. Zum andern betrifft die Rechnung über 

Fr. 7'673.10 von Loher vom 13. Juli 2018 die Sanierung des WC-Duschzimmers (act. 

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11/2). Diese Rechnung brachte die Rekurrentin bereits in der Steuererklärung 2018 als 

Liegenschaftsunterhalt zum Abzug (act. 14). Aufwendungen, die steuerlich bereits 

abgezogen worden sind, können bei der Grundstückgewinnsteuer nicht nochmals 

angerechnet werden (vgl. Art. 137 Abs. 2 StG). Weitere Belege zu den geltend 

gemachten Investitionen in die verkaufte Wohnung in A reichte die Rekurrentin nicht 

ein. Auch in der Steuererklärung für Grundstückgewinne deklarierte sie – ausser einem 

Weinschrank (Fr. 1'735.–) – keine wertvermehrenden Aufwendungen (act. 8/1.1). Somit 

ist die Vorinstanz zu Recht nur von den deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen 

von Fr. 1'735.– und damit von bisherigen Anlagekosten von insgesamt Fr. 243'856.– 

ausgegangen.

bb) Sodann macht die Rekurrentin aufgrund der Investitionen in die neu gekaufte 

Wohnung in B sinngemäss höhere Reinvestitionskosten geltend. Da die bisherigen 

Anlagekosten Fr. 243'856.– und der hälftige Kaufpreis Fr. 155'000.– betragen, müsste 

die Rekurrentin nach der absoluten Methode (vgl. Erw. 3c) mindestens Fr. 88'856.– 

zusätzliche Reinvestitionskosten nachweisen, damit ein Steueraufschub erfolgen 

könnte. Sie macht zwar geltend, dass die Renovationskosten rund Fr. 120'000.– 

betragen (werden), reichte aber lediglich Rechnungen/Offerten über insgesamt rund Fr. 

60'000.– ein (Rechnungen Obi vom 18. Januar, 5. Februar und 25. Februar 2021 über 

insgesamt rund Fr. 9'500.– [act. 8/2.1], Offerte Tanner vom 17. Februar 2021 über 

Fr. 15'465.30 [act. 8/2.1 und 11/3], Offerte Loher vom 13. Januar 2021 über 

Fr. 10'143.40 [act. 8/2.1], Offerte Ikea vom 29. Januar 2021 über insgesamt Fr. 

16'715.55 [act. 8/2.1], Rechnung Gala Force Sagl vom 21. Dezember 2020 über Fr. 

2'272.47 [act. 8/2.1], Rechnungen der Bohnenblust Gips AG vom 10. Mai 2021 über Fr. 

1'289.45 und vom 20. Juli 2021 über Fr. 1'688.45 [act. 17/4]). Darunter sind zum einen 

Leistungen, die zumindest teilweise Unterhaltsaufwendungen (zum Beispiel sind 

Wände verputzen und der Ersatz von elektrischen Leitungen Unterhaltskosten, vgl. StB 

44 Nr. 3) oder Lebenshaltungskosten (zum Beispiel der Kauf von 

Einrichtungsgegenständen im Obi) betreffen und damit nicht wertvermehrend sind. Sie 

könnten somit nicht in vollem Umfang berücksichtigt werden. Auch die Einlagen in den 

Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft (act. 17/1) und die 

Grundsteuer (act. 17/2) stellen Unterhaltskosten dar (vgl. StB 44 Nr. 2). Zum andern 

sind die Rechnungen teilweise an Z, den hälftigen Miteigentümer der 

Stockwerkseinheit, adressiert und können nicht vollumfänglich der Rekurrentin 

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zugerechnet werden. Vielmehr wären die Aufwendungen zwischen der Rekurrentin und 

Z noch aufzuteilen. Damit liegt der Nachweis von zusätzlichen, von der Rekurrentin zu 

erbringenden Reinvestitionskosten über Fr. 88'856.– offensichtlich nicht vor.

d) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht keinen Steueraufschub 

gewährte. Namentlich sind die bisherigen Anlagekosten massiv höher als der 

Erwerbspreis für die Stockwerkeinheit in B. Dies bedeutet, dass der gesamte nicht 

wieder investierte Grundstückgewinn sofort zu besteuern ist (BGE 137 II 419 E. 2.2.1). 

Gegen die Berechnung des Steuerbetrags von Fr. 27'235.– wurden zu Recht keine 

Einwände erhoben. Der Rekurs ist somit abzuweisen.

4.- Dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Rekurrentin die amtlichen Kosten 

des Rekursverfahrens zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 

900.– erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Der Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist damit zu verrechnen.

Entscheid:

1.   

Der Rekurs wird abgewiesen.

2.   

Die Rekurrentin hat die amtlichen Kosten von Fr. 900.– (Entscheidgebühr) zu bezahlen, 

unter Verrechnung des Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

 

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