# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8b3e93ef-49c6-5e98-8b11-a0b36042db81
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-10-26
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 26.10.2004 R 2004 41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2004-41_2004-10-26.pdf

## Full Text

R 04 41

4. Kammer 

URTEIL
vom 26. Oktober 2004

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. … und … sind Eigentümer der in der Ortsrandzone I in … gelegenen, noch 

nicht überbauten Parzellen Nrn. 872 und 1421 im Gebiet „…“ Diese zwei 

Grundstücke werden knapp durch die in Dritteigentum stehende Parzelle Nr. 

4837 getrennt. Die … AG ihrerseits ist Eigentümerin der überbauten Parzellen 

Nrn. 1411 und 4989, welche durch den Dorfbach von der Parzelle Nr. 872 

getrennt werden. Mit Gesuch vom 8. September 2003 reichten … und … ein 

Baugesuch für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern auf der oberen 

Parzelle Nr. 872 ein. Dagegen erhob u.a. auch die … AG Einsprache bei der 

Baubehörde … und beantragte aus diversen Gründen Abweisung des 

Baugesuchs. Unter anderem wurden eine Überschreitung der maximal 

zulässigen AZ von 0.45 und eine Verletzung des Ortsbildes gerügt. Am 19. 

Februar 2004 reichte die Bauherrschaft eine Projektänderung nach, welche 

die Absenkung der zwei geplanten Häuser um 50 cm vorsieht. Innert Frist 

liess sich die … AG abermals zu Handen der Baubehörde vernehmen, reichte 

u.a. ein Gutachten des Architekten Robert Obrist zur Frage des 

Ortsbildschutzes ein und beantragte erneut Abweisung des Baugesuchs, 

eventuell den vorgängigen Erlass eines Quartiergestaltungsplanes für das 

Gebiet „…“. Mit Verfügung vom 11. Mai 2004, mitgeteilt am 14. Mai 2004, wies 

die Baubehörde … die Einsprache der … AG ab und erteilte die nachgesuchte 

Baubewilligung.

2. Dagegen erhob die … AG am 27. Mai 2004 Rekurs an das Verwaltungsgericht 

mit den Begehren, die angefochtene Verfügung aufzuheben und die Sache 

an die Vorinstanz zur rechtsgenüglichen Begründung, eventuell zur 

Neubeurteilung zurückzuweisen. Sofern in der Sache entschieden werde, sei 

das Baugesuch abzuweisen. Die Rekurrentin macht geltend, der 

angefochtene Entscheid sei hinsichtlich des umstrittenen AZ-Transportes und 

des Gutachtens Obrist ungenügend begründet. Ein AZ-Transport sei nur unter 

angrenzenden Parzellen zulässig. Die Angrenzung der Parzellen der 

Rekursgegner durch einen geringfügigen Landabtausch mit der Parzelle Nr. 

4837 zu bewerkstelligen, sei rechtsmissbräuchlich. Durch den 

Nutzungstransport werde die gesetzliche Zonenordnung verletzt. Der 

Gebäudeabstand zwischen den Häusern 2 und 3 sowie der Grenzabstand zur 

Parzelle 4837 werde verletzt. Das Ortsbild würde durch die 

überdimensionierten Neubauten verunstaltet, was auch aus dem eingelegten 

Gutachten ergehe. Zumindest müsse ein Quartierplanverfahren durchgeführt 

werden.

3. Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung, den Rekurs 

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das rechtliche Gehör der 

Rekurrentin sei nicht verletzt worden, da im angefochtenen Entscheid auf alle 

wesentlichen Rügen eingegangen worden sei. Die Baubewilligung erweise 

sich auch in materieller Hinsicht in jeder Beziehung als rechtmässig.

4. Ebenfalls Abweisung des Rekurses beantragte die beigeladene 

Bauherrschaft. 

5. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien Gelegenheit, ihre 

Argumentation zu ergänzen und zu vertiefen.

6. Am 25. Oktober 2004 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an 

Ort und Stelle durch, an welchem Vertreter der Rekurrentin, der Baubehörde 

und der Bauherrschaft teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei 

Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den 

aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines und die weiteren Ausführungen der 

Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Die Rekurrentin rügt in formeller Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen 

Gehörs, insbesondere der Begründungspflicht. Die Vorinstanz sei mit keinem 

Wort auf das eingereichte Gutachten und den Einwand, dass ein 

Landabtausch für die Realisierung des Ausnutzungstransportes eine 

Rechtsumgehung darstelle, eingegangen. 

b) Zweck der sich aus Art. 9 VVG und Art. 29 Abs. 2 BV ergebenden 

Begründungspflicht ist es, dass der Betroffene den ihm missliebigen 

Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, 

wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des 

Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens 

kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat 

leiten lassen und auf welche sich ihre Verfügung stützt (BGE 112 Ia 110 mit 

Hinweisen). Die Begründung braucht nicht in der Verfügung selbst enthalten 

zu sein (BGE 113 II 205 E. 2) noch ist nötig, dass sich die Behörde mit jeder 

tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand 

auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid 

wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 117 Ib 492).  

c) Entgegen der Ansicht der Rekurrentin hat die Vorinstanz die erwähnten 

Grundsätze nicht verletzt. Wohl ist die Begründung des angefochtenen 

Entscheides etwas knapp ausgefallen. Die Baubehörde hat jedoch zu den 

wesentlichen Einwänden Stellung bezogen. Der Umstand, dass sie nicht 

explizit auf das von der Rekurrentin unaufgefordert eingereichte Gutachten 

eingegangen ist, steht dem nicht entgegen. Die Vorinstanz hat ausgeführt, 

weshalb sie das Bauvorhaben für ästhetisch vertretbar hält und insoweit 

jedenfalls zum Ausdruck gebracht, dass sie die Schlussfolgerungen des 

Experten nicht teilt. Sie hat ebenfalls dargelegt, dass sie den AZ-Transport 

nach Vornahme des oben erwähnten geringfügigen Landabtausches für 

zulässig hält. Damit hat sie auch zu erkennen gegeben, dass sie dieses 

Vorgehen nicht für rechtsmissbräuchlich hält. Die Begründung erweist sich 

damit zwar als knapp, aber als den verfassungsrechtlichen Anforderungen 

genügend. Die Rekurrentin war denn auch ohne weiteres in der Lage, den 

angefochtenen Entscheid sachgerecht anzufechten, wie ihre Ausführungen in 

den Rechtsschriften zeigen.

2. a) Die Rekurrentin macht geltend, auf der Bauparzelle werde die zulässige 

Ausnützung um mehr als 400 m2 BGF überschritten. Die Behebung dieses 

Mangels durch einen Ausnützungstransport sei unzulässig, weil dies zu einer 

zonenwidrigen massiven Nutzungskonzentration führe und überdies die 

Parzelle, von welcher die Nutzung bezogen werde, nicht an die Bauparzelle 

angrenzend sei. Der vorgesehene Landabtausch, der es ermöglichen solle, 

das Kriterium der Angegrenztheit doch noch zu erfüllen, sei eine 

offensichtliche Rechtsumgehung. 

b) Gemäss Art. 99 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) kann die 

Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss 

durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der 

gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender, im Grundbuch 

eingetragener Dienstbarkeitsvertrag zwischen den betroffenen 

Grundeigentümern vorliegt. Es ist eine entsprechende Anmerkung im 

Grundbuch vorzunehmen. In PVG 1993 Nr. 23 hat sich das 

Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 99 Abs. 

1 BG entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von 

Ausnützungsziffern und den Voraussetzungen für einen 

Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann 

nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen 

des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck 

der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von 

Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und 

Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten. 

Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer 

Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der 

möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine 

Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen 

Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln 

und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer 

Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der 

maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der 

übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in 

das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des 

zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe 

indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die 

übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit 

habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen 

gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe 

dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem 

gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch 

„faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die 

übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein 

Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone 

zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde 

jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der 

Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese 

Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 vom 28. Mai 

2002 bestätigt. 

b) Vorliegend verhält es sich genau gleich. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin 

wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung eben gerade nicht 

umgangen. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch hier den Umfang des 

zulässigen Ausnützungstransportes nicht beschränkt und damit punktuelle 

bauliche Massierungen innerhalb einer Zone in Kauf genommen. 

Voraussetzung für die Zulässigkeit der umstrittenen Nutzungskonzentration 

ist somit noch, dass die übrigen Bauvorschriften eingehalten werden, was der 

Fall ist, wie weiter unten auszuführen ist.

c) Wie die Rekurrentin an sich zu Recht vorbringt, sind die vom 

Ausnutzungstransport betroffenen Nachbarn nicht direkt aneinander 

angrenzend und auch nicht durch eine Strasse oder dergleichen getrennt. Die 

Vorinstanz hat jedoch in Ziffer 1. a der Baubewilligung die Auflage erlassen, 

dass dieser Mangel durch Abparzellierung und Übertrag von 4 m2 ab Parzelle 

4837 auf Parzelle 837 zu beheben sei. Die Rekurrentin ist der Auffassung, 

dieses Vorgehen sei rechtsmissbräuchlich. Darin kann ihr nicht gefolgt 

werden. Zunächst ist festzuhalten, dass bestehende Grundstückgrenzen 

oftmals einen recht zufälligen Verlauf haben, durch welchen die 

Überbaubarkeit der Grundstücke beeinträchtigt wird. Sodann ist es das Recht 

aller Grundeigentümer, Liegenschaften aufzuteilen, abzuparzellieren oder 

Teile davon mit anderen Grundstücken zu vereinigen, um etwa deren 

Überbaubarkeit zu verbessern. Diese Befugnisse ergeben sich nicht nur aus 

dem Zivilrecht. Auch das öffentliche Recht stellt in Art. 44 KRG ein 

Grenzbereinigungsverfahren zur Verfügung, um besser überbaubare 

Pazellenformen zu erreichen. Es ist angesichts dieser Rechte der 

Grundeigentümer nicht nachzuvollziehen, dass der sehr geringfügige 

Landabtausch zur Ermöglichung des Nutzungstransportes 

rechtsmissbräuchlich sein soll. Im Übrigen ist die Auslegung der Gemeinde, 

dass der Nutzungstransport nicht nur bei den durch Strassen, Bahnen oder 

Bäche getrennten Grundstücken zulässig sei, weil diese Aufzählung nicht 

abschliessend sei, jedenfalls vertretbar, dürfte es doch Sinn und Zweck der 

Bestimmung entsprechen, weiträumige Nutzungstransporte zu verhindern, 

aber solche zwischen benachbarten oder nahe beieinander liegenden 

Parzellen zu ermöglichen. Auch unter diesem Aspekt kann somit von einer 

Rechtsumgehung keine Rede sein. Schliesslich stellt die Genehmigung eines 

Ausnützungstransportes auch keine Ausnahmebewilligung dar, sondern 

erlaubt die Inanspruchnahme einer vom Gesetzgeber gewollten Art der 

Überbauung. 

3. Die Rekurrentin rügt weiter den verkürzten Grenzabstand zur Parzelle 4837 

und den reduzierten Gebäudeabstand zwischen den vorgesehenen 

Neubauten. Gemäss Art. 102 Abs. 2 und 3 BG können Grenz- und 

Gebäudeabstände - erstere mit Zustimmung des Nachbarn - unterschritten 

werden, sofern keine öffentlichen Interessen dagegen sprechen. Die 

Gemeinde begründet die Zustimmung zur Reduktion der Abstände damit, 

dass dagegen keine öffentlichen Interessen sprächen. Zum einen befinde sich 

die zu überbauende Parzelle in einer extremen Steilhanglage. Das heisse, 

dass die Wohnräume des oberen Baukörpers über das Dach des unteren 

Baukörpers hinausragten. Die Fenster zur Belüftung und Besonnung der 

Wohnräume seien vollständig nach Süden ausgerichtet; somit könne eine 

optimale Besonnung und Belüftung der Wohnräume gewährleistet werden. 

Zum anderen befänden sich auf der Nordseite der Wohnkörper keinerlei 

weitere Fenster, welche zusätzlich Licht oder Luft verlangten. Dies 

gewährleiste die geforderte Wohnhygiene und daher gebe es keine 

öffentlichen Interessen, welche eine Reduktion der Gebäudeabstände 

ausschliessen würden. Diese Argumentation ist durchaus nachvollziehbar, 

zumal einerseits nach dem oben Gesagten nichts gegen die durch den 

Nutzungstransport bewirkte Konzentration spricht und andrerseits das 

Bauvorhaben auch in ästhetischer Hinsicht nicht zu beanstanden ist, wie 

nachstehend noch zu erörtern ist. 

4. In ästhetischer Hinsicht macht die Rekurrentin im Wesentlichen geltend, die 

beiden massiven Baukörper fügten sich nicht in das Orts- und Landschaftsbild 

ein. Die Gemeinde ist gegenteiliger Auffassung und bringt dazu Folgendes 

vor:

Das vorliegende Projekt umfasse drei schlichte Baukörper, in ihrer Gestaltung 

der … Flachdachtradition verpflichtet, welche nach dem Prinzip des 

minimalen Eingriffs in den Hang gesetzt seien. Das Projekt ordne sich dem 

natürlichen Hangverlauf unter. Auf geschickte Art werde die Erschliessung der 

neuen Wohnhäuser gelöst. Die Anbindung an die …strasse erfolge mit einem 

Schräglift vorwiegend unterirdisch. Die aufwändig konzipierte 

Vertikalerschliessung reiche für die zwei projektierten Wohnhäuser aus und 

könne zusätzlich für die weiteren noch nicht bebauten Parzellen genutzt 

werden. Diese Lösung stelle bezüglich Landschafts- und Ortsbild einen 

Glücksfall dar. Die 3-geschossigen Wohnbauten fügten sich als mittelgrosse 

Bauten ins Quartier ein. Sie seien sowohl grösser als auch kleiner als die 

bestehenden Gebäude in dieser Wohnzone. Angesichts des zu erwartenden 

Verdichtungsschubes in der unmittelbaren Umgebung seien die Bauten 

absolut angemessen dimensioniert. Eine grosse Qualität des Projektes liege 

in der gezielt gewählten baulichen Verdichtung und dem daraus 

resultierenden Freiraum. Die Verdichtung erfolgt im Sinne von „Luft, Licht und 

Sonne“ der … Baugeschichte. Die daraus resultierenden Freiflächen würden 

Landschaftsraum bleiben, als parkartiges Gebiet entlang der …strasse, eine 

Qualitätssicherung von öffentlichem Interesse. Diese Beurteilung hat sich am 

verwaltungsgerichtlichen Augenschein im Wesentlichen bestätigt. 

Insbesondere entspricht die vorgesehene Bauweise dem traditionellen … 

Baustil und fügt sich ebenso gut in die Landschaft ein wie zahlreiche andere 

Mehrfamilienhäuser in der Gemeinde. Die erzielte Nutzungskonzentration 

steht entgegen der Ansicht der Rekurrentin auch nicht im Gegensatz zu den 

gestalterischen Intentionen des Gesetzgebers. Einerseits wird sie durch Art. 

99 BG geradezu ermöglicht. Andrerseits hat der Gesetzgeber durch die 

Erhöhung der Ausnützungsziffer für die Ortsrandzone anlässlich der 

Ortsplanungsrevision 2001 zu erkennen gegeben, dass er eine gewisse 

bauliche Verdichtung in diesem Gebiet will. Im Übrigen ist es ohnehin das 

Bestreben der Gemeinde, bauliche Verdichtungen zu fördern. Schliesslich 

handelt es sich bei den beiden Baukuben durchaus um kleinere 

Mehrfamilienhäuser im Sinne der Botschaft zur Ortsplanungsrevision 2001, 

für welche die Ortsrandzone neben Einfamilienhäusern vorgesehen ist. Die 

BGF beträgt pro Haus ca. 560 m2 und übersteigt somit nicht die für ein 

kleineres Mehrfamilienhaus benötigte Fläche. Die von der Gemeinde 

vorgenommene ästhetische Beurteilung lässt sich nach dem Gesagten und 

aufgrund des Augenscheines nicht beanstanden. Dem steht auch die von der 

Rekurrentin unaufgefordert eingereichte Stellungnahme eines Architekten 

nicht entgegen. Wenn dieser die auch von ihm als architektonisch an sich gut 

beurteilten Gebäudekuben als am vorgesehenen Standort überdimensioniert 

betrachtet, handelt es sich dabei um eine subjektive Ansicht, die wohl 

ebenfalls vertreten werden kann, aber nichts daran ändert, dass die 

Beurteilung der Gemeinde der Sache angemessen ist. Zusammenfassend ist 

festzustellen, dass die Bauherrschaft bei der Projektierung ihres Vorhabens 

nicht gegen das Baugesetz verstossen hat. Unbehelflich ist endlich auch der 

Einwand, die Gemeinde hätte ein Quartierplanverfahren einleiten müssen. Ein 

entsprechender Gestaltungsplan wäre allenfalls dann zwingend anzuordnen 

gewesen, wenn das Bauvorhaben von den ordentlichen Bauvorschriften 

abgewichen wäre. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin ist dies nicht der Fall; 

die Gemeinde hat keinerlei Ausnahmebewilligung erteilt, sondern die 

ordentlichen Bauvorschriften angewendet, die eben einen Nutzungstransport 

oder Abstandsreduktionen zulassen. Wäre im Übrigen eine 

Gestaltungsplanung derart zwingend, wie es die Rekurrentin darstellt, hätte 

der Gesetzgeber für das fragliche Gebiet eine Planungspflicht angeordnet. 

Ausserdem sind offensichtlich im Quartier auch bereits mehr als die Hälfte 

aller Parzellen überbaut, weshalb sich auch in dieser Hinsicht eine 

Quartierplanung nicht aufdrängt und jedenfalls nicht zwingend ist. Der Rekurs 

ist demnach abzuweisen. 

5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin. 

Eine aussergerichtliche Entschädigung ist der Gemeinde praxisgemäss nicht 

zuzusprechen. Da die private Gegenpartei nicht anwaltlich vertreten war, steht 

ihr auch keine Parteientschädigung zu. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 204.--

zusammen Fr. 5'204.--

gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde am 

19. Mai 2005 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1P.134/2005).