# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eab337f8-4c9b-5fe7-b0f9-338e70dab20d
**Source:** Wettbewerbskommission ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Recommandations tarifaires de l'Union suisse des professionnels de l'immobilier - Section Neuchâtel (französisch)
**Docket/Reference:** recommandations_tarifairesdelunionsuissedesprofess
**URL:** https://www.weko.admin.ch/dam/weko/de/dokumente/2012/12/recommandations_tarifairesdelunionsuissedesprofessionnelsdelimmo.pdf.download.pdf/recommandations_tarifairesdelunionsuissedesprofessionnelsdelimmo.pdf

## Full Text

2012/3

657

B 2.2

3.

Recommandations tarifaires de l’Union suisse des 
professionnels de l’immobilier – Section Neuchâtel

Décision de la Commission de la concurrence du 2 juillet 
2012  concernant  l’enquête  selon  l’art.  27ss  LCart  rela-
tive  aux  recommandations  tarifaires  de  l’Union  suisse 
des professionnels de l’immobilier – Section Neuchâtel à 
l’encontre  de  cette  association  ainsi  que  de  ses 
membres individuels en raison de restrictions illicites à la 
concurrence au sens de l’art. 5 LCart. 

Verfügung  der Wettbewerbskomission vom 2. Juli 2012 
in  Sachen  Untersuchung  gemäss  Art.  27  ff.  KG  betref-
fend Preisempfehlungen von Union suisse des professi-
onnels de  l’immobilier – Section  Neuchâtel gegen  diese 
Verband  und  seine  Mittglieder  wegen  unzulässiger 
Wettbewerbsbeschränkungen gemäss Art. 5 KG.

le  raccomandazioni 

Decisione  della  Commissione  della  concorrenza  del  2 
luglio  2012  relativa  all’inchiesta  giusta  27  segg.  LCart 
concernente 
tariffarie  del’Union 
suisse des professionnels de l’immobilier – Section Neu-
châtel  contro le associazioni e i suoi membri individuali 
a  causa  di  limitazioni  illecite  della  concorrenza  giusta 
l’articolo 5 LCart.

A

Etat de fait

A.1 Objet de l'enquête

1.  L’enquête  ouverte  à  l’encontre  de  l’Union  suisse  des 
professionnels  de  l’immobilier  Neuchâtel  (ci-après:  US-
PI-Neuchâtel)  et  de  ses  membres  individuels  a  pour 
objet  de  déterminer  si  les  recommandations  tarifaires 
émises par l’USPI-Neuchâtel sous forme d’aide-mémoire 
constituent une violation de l’art. 5 de la Loi du 6 octobre 
1995  sur  les  cartels  et  autres  restrictions  à  la  concur-
rence  (Loi  sur  les  cartels  [LCart];  RS  251)  sous  forme 
d’accord en matière de prix. 

2.  L’USPI-Neuchâtel  est  une  association  au  sens  des 
art.  60  ss  du  Code  civil  suisse.  Elle  est  membre  de 
l'Union suisse des professionnels de  l'immobilier (USPI-
Suisse)  qui  regroupe  toutes  les  associations  des  can-
tons romands.

3. L’USPI-Neuchâtel a notamment pour tâche la défense 
de ses membres et de la propriété immobilière. Elle éta-
blit  des  recommandations  tarifaires  relatives  à  l'en-
semble  des  activités  de  gérance  immobilière,  de  cour-
tage  et  d'administration  de  propriétés  par  étage  (PPE). 
Peuvent,  à  différentes  conditions,  être  membres  de 
l’USPI-Neuchâtel:  les  régies  immobilières,  les  entre-
prises  ou  corporations  de  droit  public,  ainsi  que  tout 
gérant  ou  courtier  en  immeuble.1 En  2010,  l’USPI-
Neuchâtel regroupait 46 membres dont 24 entreprises.2

4.  En  2003,  le  Secrétariat  avait  rendu  l’USPI-Neuchâtel 
attentive au fait que les recommandations tarifaires pou-
vaient  être  problématiques  au  regard  de  la  LCart.  Par 
ailleurs,  compte  tenu  de  la  nouvelle  législation  qui  allait 
entrer en vigueur en 2004, les entreprises appliquant de 

telles  recommandations  encouraient  le  risque  d’être 
sanctionnées.

5.  Saisi  par  l’USPI-Neuchâtel,  le  Secrétariat  a  établi  le 
22  juillet  2005  un  avis  de  droit,  selon  lequel  l’aide-
mémoire  émis  par  cette  association  à  l’attention  de  ses 
membres risquait de les mener à violer la LCart dans la 
mesure  où  sa  mise  en  œuvre  n’était  pas  conforme  à  la 
Communication  concernant  les  conditions  d’admissi-
bilité,  conformément  à  la  Loi  sur  les  cartels,  d’accords 
sur  l’utilisation  de  schémas  de calcul3 ainsi  qu’à  la  loi 
elle-même.

6. L’USPI-Neuchâtel n’a toutefois pas, suite à cet avis de 
droit,  annoncé  à  ses  membres  qu’elle  retirait  son  aide-
mémoire. Par ailleurs, celui-ci était toujours publié sur le 
site  Internet  de  l’association  au  moment  de l’ouverture 
de l’enquête4 mais fut toutefois retiré en juin 2010.  Mal-
gré  ce  retrait,  l’aide-mémoire  y  est  demeuré  accessible 
via les moteurs de recherche jusqu’en janvier 2011.

7.  Ledit  aide-mémoire  contient  plusieurs  éléments  pour 
la  définition  des  honoraires.  Il  recommande  notamment 
des taux (sous forme de fourchettes)  pour  le calcul  des 
principaux  honoraires  de  gérance  (d’autres  taux  sont 
également  recommandés  pour  les  honoraires  relatifs  à 
des petits travaux ou à des activités particulières). 

8.  Ces  taux  sont  différents  en  fonction  du  montant  total 
net  de  la  valeur  locative  (art.  12  aide-mémoire  USPI-
Neuchâtel):

1 Cf.  site  internet  de  l’USPI-Neuchâtel  <www.uspi-neuchatel.ch/acti
vites.asp> (17.04.2012) et art. 3 des statuts de l’association.
2 Concernant  les  autres  membres,  il  s’agit  principalement  de  per-
sonnes physiques membres de l’association à titre individuel, indépen-
damment  de  l’entreprise  qui  les  emploie  (laquelle  peut  être  membre 
également ou non).
3 Cf. DPC 1998/2, 354 ss, Communication «conditions d’admissibilité, 
conformément  à  la  Loi  sur  les  cartels,  d’accords  sur  l’utilisation  de 
schémas  de  calcul»,  ci-après  «Communication  sur  les  schémas  de 
calcul».
4 Cf.  site  internet  de  l’USPI-Neuchâtel  <www.uspi-neuchatel.ch> 
(08.06.2010, il a toutefois été retiré par la suite).

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Tableau 1: Taux pour les honoraires de gérance selon tranche

De

À

Entre 

Et

50'000 CHF

100'000 CHF
150'000 CHF

200'000 CHF
250'000 CHF

Jusqu’à 50'000 CHF
100'000 CHF

150'000 CHF
200'000 CHF

250'000 CHF
500'000 CHF

+ de 500'000 CHF

5.50 %
5.00 %

4.50 %
4.25 %

4.00 %
3.75 %

3.50 %

6.00 %
5.50 %

5.00 %
4.75 %

4.50 %
4.25 %

4.00 %

Source: site internet de l’USPI-Neuchâtel <http://www.uspi-neuchatel.ch/honoraires.asp> (08.06.2010) 

9. Aux honoraires ci-dessus s’ajoutent les débours (frais 
de port, téléphones, timbres etc.) qui peuvent être factu-
rés forfaitairement, entre 0.5 et 0.75 % de la totalité des 
sommes perçues.

10.  De  plus,  l’aide-mémoire  contient  une  partie  consa-
crée aux commissions de courtage, qu’il est recomman-
dé  de  fixer  en  fonction  de  la  valeur  immobilière de  la 
façon suivante (art. 32 aide-mémoire USPI-Neuchâtel):

Tableau 2: Taux pour la commission de courtage selon tranche

De

À

1 CHF

500'001 CHF

500'000 CHF

1’000'000 CHF
+ de 1’000'000 CHF

4.50 %

3.50 %
2.50 %

Source: site internet de l’USPI-Neuchâtel <http://www.uspi-neuchatel.ch/honoraires.asp> (08.06.2010)

11. En matière de courtage, l’aide-mémoire tarifaire pré-
voit  un  régime  particulier,  dans  le  sens  où  les  taux  re-
commandés  doivent  s’appliquer  par tranche.  Ainsi,  un 
taux de 4,5 % s’applique jusqu’à CHF 500'000. Un taux 
de  3,5 %  s’applique  ensuite  au  montant  compris  entre 
CHF 500'001 et CHF 1 million et un taux de 2,5 % pour 
la  partie  de  la  vente  qui  dépasse  le  million  de  francs. 
Contrairement  à  ce  que  les  taux  recommandés  laissent 
présumer, le calcul du taux final donne alors un taux qui 
n’est pas celui de la recommandation.5

12.  Le  Secrétariat  a  fondé  son  analyse  sur  un  échantil-
lonnage de factures mis à disposition par 23 entreprises 
membres  et  28  entreprises  non-membres  de  l’USPI-
Neuchâtel sur les 59 entreprises immobilières recensées 
par  le  Secrétariat  dans  ce  canton.  Les  membres  de 
l’USPI-Neuchâtel  offrent  presque  exclusivement  des 
activités  de  gérance  et/ou  de  courtage  immobiliers.  La 
concurrence  externe  est  donc  représentée  par  les  28 
entreprises  qui,  selon  les  résultats  des  réponses  aux 
questionnaires, sont actives dans le canton  de Neuchâ-
tel.  Soit  ces  entreprises  pratiquent  exclusivement  la  gé-
rance et/ou le courtage immobiliers, soit elles pratiquent 
ces activités en sus de leurs autres activités (p.ex. fidu-
ciaires, études d’avocats ou de notaires). 

A.2 Procédure

13.  Le  Secrétariat  a  ouvert,  le  7  janvier  2009,  une  en-
quête  préalable  concernant  les  recommandations  tari-
faires  de  l’USPI-Neuchâtel, qui  avait  pour  objet  de  dé-
terminer s’il existait des indices d’une restriction illicite à 
la concurrence.

14.  Des  questionnaires  sur  leurs  pratiques  tarifaires  ont 
été envoyés à des membres et non-membres de l’USPI-
Neuchâtel.  Le  Secrétariat  a  en  outre  reçu  un  certain 
nombre  de  factures  issues  des  activités  de  gérance  et 
de courtage.

15. Il  est ressorti  de  l’enquête  préalable  que les recom-
mandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel étaient suivies 
de façon significative par les membres de cette associa-
tion  ainsi  que  par  les  entreprises  non-membres  interro-
gées,  surtout  dans  le  domaine  de  la  gérance  immobi-
lière.

16.  Sur  cette  base,  le  8  juin  2010,  le  Secrétariat  a  ou-
vert,  d’entente  avec  un  membre  de  la  présidence  de  la 
Commission de la concurrence (ci-après : COMCO), une 
enquête  selon  l’art.  27  LCart  dirigée  à  l’encontre  de 
l’USPI-Neuchâtel et de ses membres individuels.

17. La communication de l'ouverture de cette enquête a 
fait  l'objet  d'une  publication  dans  la  Feuille  fédérale6 et 
dans  la  Feuille  officielle  suisse  du  commerce7 selon 
l’art. 28 LCart. 

5 En effet la vente d’un immeuble pour un montant de CHF 1'200'000.-
aurait  conduit,  selon  l’aide-mémoire,  à  appliquer  le  taux  de  4,5 % sur 
les  premiers  CHF  500'000.-,  le  taux  de  3,5 %  sur  les  CHF  500'000.-
suivants et enfin le taux de 2,5 % pour les CHF 200'000.- restants pour 
une commission de courtage de CHF 45'000.-. Ce montant correspond 
à un taux de 3,75 % et non pas de 2,5 %.
6 Communication de la Commission de la concurrence, FF 2010 4027.
7 FOSC No. 135 du 15 juillet 2010, 36.

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18.  Dans  le  cadre  de  l’enquête,  des  questionnaires  ont 
été  envoyés  à  143  entreprises  et  personnes  physiques 
actives dans les domaines de la gérance et/ou du cour-
tage  dans  les  cantons  de  Neuchâtel,  Vaud,  Fribourg  et 
Berne.  En  ce  qui  concerne  le  canton  de  Neuchâtel, 
l’envoi  du  questionnaire  visait  l’exhaustivité  des  entre-
prises  concernées;  pour  ce  faire,  le  Secrétariat  s’est 
basé  sur  l’annuaire  téléphonique  ainsi  que  diverses 
listes  obtenues  sur  Internet.  Pour  les  autres  cantons,  le
Secrétariat s’est concentré sur les villes les plus proches 
de  la  «frontière»  neuchâteloise,  à  savoir  Yverdon-les-
Bains,  Morat  et  Bienne.  L’envoi  des  questionnaires  à 
des  entreprises  situées  hors  du  canton  de  Neuchâtel 
avait pour but de déterminer la portée des recommanda-
tions  tarifaires  de  l’USPI-Neuchâtel  ainsi  que  de  per-
mettre  une  comparaison  du  marché  neuchâtelois  avec 
les marchés voisins.

19. Le 15 avril 2011, le Secrétariat a transmis pour prise 
de position son rapport final d’enquête aux parties lequel 
concluait que l’affectation de la concurrence sur le mar-
ché  de  référence  n’était  pas  notable.  Ce  projet  a  été 
présenté  à  la  COMCO  lors  de  sa  séance  plénière  du 
27 juin 2011. Toutefois, celle-ci n’a pas suivi la proposi-
tion du Secrétariat. 

20.  Le  3  octobre  2011,  la  COMCO  s’est  prononcée  en 
faveur du principe d’un accord amiable.

21. Le 15 novembre 2011, le Secrétariat a rencontré les 
représentants  de  l’USPI-Neuchâtel  pour  leur  faire  part 
de cette situation. 

22.  Le  14  mai  2012  le  Secrétariat  a  signé  l’accord 
amiable figurant sous ch. 80, préalablement accepté par 
les parties le 03 mai 2012.

23.  Le  15  mai  2012,  le  projet  de  décision  a  été  envoyé 
aux parties pour prise de position.

24. Les 8 et 15 juin 2012, les parties ont pris position sur 
la proposition du Secrétariat.

B

Considérants

B.1 Champ d'application 

25. La LCart s'applique aux entreprises de droit privé ou 
de  droit  public  qui  sont  parties  à  des  cartels  ou  à 
d'autres  accords  en  matière  de  concurrence,  qui  sont 
puissantes sur le marché ou participent à des concentra-
tions d’entreprises (art. 2 al. 1 LCart).

26. Par entreprise, on entend tout acteur qui produit des 
biens  ou  des  services  et  participe  ainsi  de  façon  indé-
pendante au processus économique, que ce soit du côté 
de  l'offre  ou  de  la  demande  (art.  2  al.  1bis LCart).  Les 
membres  de  l’USPI-Neuchâtel  sont  considérés  comme 
des entreprises au sens de cette disposition.

B.2 Prescriptions réservées

27. Selon l’art. 3 al. 1 LCart, sont réservées les prescrip-
tions  qui  sur  un  marché,  excluent  de  la  concurrence 
certains biens ou services, notamment celles qui établis-
sent  un  régime  de  marché  ou  de  prix  de  caractère  éta-
tique (let. a) et celles qui chargent certaines entreprises 
de l’exécution de tâches publiques en leur accordant des 
droits  spéciaux  (let.  b).  D’autre  part,  selon  l’art.  3  al.  2 
LCart, cette dernière n’est  pas applicable aux effets sur 

la  concurrence  qui  découlent  exclusivement  de  la  légis-
lation sur la propriété intellectuelle. 

28.  Dans  les  marchés  concernés,  il  n’existe  aucune 
prescription  qui  exclut  la  concurrence.  Par  ailleurs,  les 
réserves  de  l’art.  3  al.  1  et  2  LCart  n’ont  pas  été  invo-
quées par les parties.

B.3 Accords sur les prix 

29. Les accords qui affectent de manière notable la con-
currence sur le marché de certains biens ou services et 
qui  ne  sont  pas  justifiés  par  des  motifs  d'efficacité  éco-
nomique,  ainsi  que  tous  ceux  qui  conduisent  à  la  sup-
pression  d'une concurrence efficace, sont  illicites (art.  5 
al. 1 LCart).

B.3.1 Accords en matière de concurrence

30.  Par  accords  en matière  de  concurrence,  on  entend 
les conventions avec ou sans force obligatoire ainsi que 
les  pratiques  concertées  d’entreprises  occupant  des 
échelons  du  marché  identiques  ou  différents,  dans  la 
mesure où elles visent ou entraînent une restriction à la 
concurrence (art. 4 al. 1 LCart).

31.  Pour  qu’il  y  ait  accord  en  matière  de  concurrence, 
les éléments de fait suivants doivent être réalisés: a) une 
action collective consciente et voulue de la part des en-
treprises  concernées  et  b)  l’accord  vise  ou  entraîne ef-
fectivement une restriction à la concurrence. 

32. L’aide-mémoire de l’USPI-Neuchâtel, en particulier la 
partie concernant les taux recommandés pour les activi-
tés de gérance et de courtage, est un accord en matière 
de  concurrence  au  sens  de  l’art.  4  al. 1  LCart  pour  les 
raisons suivantes:

a) L’aide-mémoire constitue une convention adoptée 
par  les  membres  de  l’USPI-Neuchâtel  lors  de 
l’assemblée  générale  du  7  juin  2004.8 A  cette 
date,  les  membres  ont  dû  se  prononcer  sur  deux 
solutions  alternatives  concernant  leurs  tarifs  pro-
fessionnels:  d’une  part,  l’adoption  d’un  «aide-
mémoire» tarifaire qui remplacerait les tarifs alors 
en  vigueur,  de  l’autre  l’abolition  des  tarifs.  Or, la 
première  solution  a  été  adoptée  à  l’unanimité. 
Partant,  l’aide-mémoire  tarifaire  est  le  fruit  d’une 
action  consciente  et  voulue  des  membres  actifs 
de l’USPI-Neuchâtel.9 D’autre part, l’aide-mémoire 
a  été  tacitement  accepté  lorsqu’il  a  été  distribué 
aux membres  à  la  fin  de  l’année  2004.10 Le  fait 
que  ces  tarifs  soient  désignés  comme  tarifs  re-
commandés,  aussi  bien  dans  l’aide-mémoire  (art. 
1er aide-mémoire USPI-Neuchâtel) que dans les

8 Voir procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2004, points 3.3 
et 5.
9 Voir DPC 2006/4, 593, N 21 ss, Tarif des Verbandes Schweizerischer 
Unternehmungen  für  Bau  und  Unterhalt  von  Tankanlagen  (VTR),  ci-
après  VTR;  DPC  2003/2,  278,  N  31,  Fahrschule  Graubünden;
DPC 2000/2, 172 s., N 29 ss, Tarifs conseillés de l’Association fribour-
geoise des écoles de circulation (AFEC), ci-après AFEC.
10 Voir procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2005, point 3.3.

2012/3

660

–

in 

fine)

statuts de l’association (art. 16 aide-mémoire US-
PI-Neuchâtel 
et  donnent  ainsi 
l’impression  qu’ils  constituent  une  décision  unila-
térale  de celle-ci – a  pour  effet de qualifier l’aide-
mémoire au moins de convention sans force obli-
gatoire dans la mesure où aucun élément de con-
trainte ne paraît avoir été mis en place.11

b) L’aide-mémoire  vise  et  entraine  une  restriction  à 
la  concurrence.  Le  fait  que  les  membres  de 
l’association se soient entendus pour l’adoption de 
l’aide-mémoire  tarifaire  permet  aux  agences  im-
mobilières  de  prévoir,  avec  un  degré  raisonnable 
de certitude, la politique de prix qui sera appliquée 
par  leurs  concurrents,  et  ce  d’autant  plus  que  la 
pratique  horizontale  d’élaboration  et  de  diffusion 
de tarifs recommandés était une activité régulière 
et  constante  de  l’USPI-Neuchâtel  (voir  chiffre 
32a).

33. Par conséquent, l’aide-mémoire tarifaire conclu entre 
les membres de l’USPI-Neuchâtel est un accord en ma-
tière de concurrence au sens de l’art. 4 al. 1 LCart.

B.3.2 Appréciation des accords sur les prix

34. Selon l’art. 5 al. 3 LCart, «sont présumés entraîner la 
suppression  de  la  concurrence  efficace  dans  la  mesure 
où ils réunissent des entreprises effectivement ou poten-
tiellement concurrentes, les accords:

a) qui fixent directement ou indirectement les prix ; 

b) qui restreignent des quantités de biens ou de ser-

vices à produire, à acheter ou à fournir;

c) qui  opèrent  une  répartition  géographique  des 
marchés ou une répartition en fonction des parte-
naires commerciaux».

35.  En  cas  d’existence  d’un  tel  accord,  il  s’agit  en  pre-
mier  lieu  d’examiner  si  la  présomption  de  suppression 
de  la  concurrence  se  vérifie.  Dans  la  négative,  une 
éventuelle affectation notable de la concurrence doit être 
analysée.

36.  En  l’espèce,  l’aide-mémoire  de  l’USPI-Neuchâtel 
établit  des  fourchettes  de  taux  (en  matière  de  gérance) 
et  des  taux  fixes  (en  matière  de  courtage)  à  l’attention 
de ses membres. Or, la présomption de l’art. 5 al. 3 let. a 
LCart vise la fixation de tout prix ou élément de prix con-
cernant  une  prestation  déterminée  ou  l’ensemble  des 
prestations d’une entreprise.12 Par ailleurs, les membres 
actifs  de  l’USPI-Neuchâtel  l’appliquent,  le  taux  de  suivi 
étant analysé ci-dessous (voir chiffres 63-66).

37.  Pour  l’activité  de  gérance  d’immeubles,  l’aide-
mémoire  recommande  des  fourchettes  de  taux,  variant 
de 0,5 point (cf. Tableau 1), qui doivent être appliqués à 
la valeur locative de l’immeuble en question (totalité des 
sommes  perçues  des  locataires,  y  compris  les  locaux 
occupés  par  le  propriétaire,  que  ce  soit  à  titre  de  loyer, 
de contribution de chauffage et d’eau chaude, ou d’autre 
contribution).13

38.  Pour  l’activité  de  courtage  immobilier,  les  taux 
recommandés  doivent  être  appliqués,  par  tranche,  à  la 
valeur  de  l’immeuble  qui  a  été  convenue  entre  vendeur 
et acheteur (cf. Tableau 2).

39.  Le  taux  final  représente  ainsi  la  commission  de  gé-
rance  ou  de  courtage.  Or,  les  factures  sont  composées 
essentiellement  de  la  commission  prélevée  par  l’agent 
immobilier. Ainsi, l’aide-mémoire tarifaire recommandant 
des taux ou des fourchettes de taux a des effets sur les 
prix  des  services  fournis.  Il  est  donc  constitutif d’un  ac-
cord sur les prix selon l’art. 5 al. 3 let. a LCart. Partant, il 
est présumé supprimer la concurrence efficace.

B.3.2.1 Renversement  de 

la  présomption  selon 

art. 5 al. 3 LCart

40. La présomption de la suppression de la concurrence 
peut  être  renversée  si  la  concurrence  efficace  externe 
(concurrence  des  entreprises  non  parties  à  l’accord)  ou 
interne  (concurrence  des  entreprises  parties  à  l’accord) 
subsiste malgré l'accord.

41. Avant d'examiner si la présomption peut être renver-
sée, il est nécessaire de délimiter le marché des produits 
et le marché géographique de référence.

B.3.2.1.1 Marchés de référence

I.

Marché de produits

42.  Le  marché  de  produits  comprend  tous  les  produits 
ou  services  que  les  partenaires  potentiels  de  l'échange 
considèrent  comme  substituables  en  raison  de  leurs 
caractéristiques  et  de  l'usage  auquel  ils  sont  destinés 
(voir par analogie art. 11 al. 3 let. a de l’Ordonnance du 
le  contrôle  des  concentrations 
17 
d’entreprises [OCCE; RS 251.4]).

juin  1996  sur 

43.  Les  membres  de  l’USPI-Neuchâtel  sont  actifs  sur 
deux  marchés  distincts:  la  gérance  d’immeubles  et  le 
courtage immobilier.14

44.  La gérance  immobilière est  un  service  demandé 
par les propriétaires immobiliers. Elle consiste à gérer et 
à  administrer  un  immeuble  locatif  pour  le  compte  d’un 
propriétaire.  Les  principales  tâches  d’un  gérant  sont  la 
location  de  locaux,  l’établissement  de  baux  à  loyer,  la 
recherche  de  concierges,  l’entretien  des  immeubles, 
l’intervention  auprès  des  locataires,  la  commande  de 
combustible  et  l’établissement  des  comptes  de  chauf-
fage et d’eau. Etant donné que la gérance d’immeubles 
est  un  ensemble  de  services  complémentaires  deman-
dés  comme  tel,  il  convient  de  définir  le  marché  de  la 
immobilière  comme  un  marché  englobant 
gérance 
l’ensemble  des  prestations  usuelles  qui  sont  rattachées 
à  cette  activité.15 A  ce  stade,  il  est  important  de  relever 
qu’aucun  indice  crédible  ne  justifierait  de  découper  le 
marché  en  fonction  des  tranches  correspondantes  aux 
fourchettes  prévues  par  la  recommandation.16 En  effet,

11 Voir DPC  2006/4,  593,  N  25,  VTR ;  DPC  2000/2,  172  s.,  N  29  ss, 
AFEC.
12 Message  du  23  novembre  1994,  FF  1995  I  562 ;  DPC 2001/4, 666 
s., N 70, Tarifvertrag in der halbprivaten Versicherung.
13 Voir art. 12 aide-mémoire.
14 Il  a  été  décidé  d’inclure  l’administration  de  parts  de  propriété  par 
étages  (PPE)  dans  le  marché  de  la  gérance  étant  donné  le  peu  de 
factures  à  disposition  pour  l’administration  de  PPE  et  les  caractéris-
tiques  identiques  de  ces  deux  activités  (cf.  à  cet  égard  DPC  1998/2, 
189 ss, SVIT-Honorarrichtlinien).
15 Voir DPC 1998/2, 187, Tarifs de la Société vaudoise des régisseurs 
et courtiers en immeubles et en fonds de commerce.
16 Pour  un  exemple  de  découpage  justifié,  cf.  DPC  1998/2,  292  ss, 
UBS/SBV.

2012/3

661

les  mêmes  acteurs  offrent  leurs  services,  peu  importe 
l’importance de la valeur locative de l’objet à gérer.

immobilier consiste  à 

intervenir 
45.  Le  courtage 
comme  négociateur  entre  un  vendeur  et  un  acheteur 
d’un bien immobilier en vue de faire aboutir une vente ou 
une promesse de vente. Le marché du courtage immobi-
lier englobe donc l’ensemble de ces activités.

46.  En  l’espèce,  il  convient  de  distinguer  deux  marchés 
de  référence,  l’un  relatif  à  la  gérance  immobilière  et 
l’autre pour le courtage immobilier.

II.

Marché géographique

47.  Le marché  géographique  comprend  le  territoire  sur 
lequel  les  partenaires  potentiels  de  l’échange  sont  en-
gagés du côté de l’offre ou de la demande pour les pro-
duits  ou  services  qui  composent  le  marché  de  produits 
(voir par analogie art. 11 al. 3 let. b. OCCE).

48. Pour ce qui est de la  gérance immobilière, les  en-
treprises  qui  offrent  cette  prestation  se  situent  généra-
lement à proximité des immeubles à gérer. En effet, les 
activités  de  gérance  requièrent  de  fréquents  déplace-
ments  (p.ex.  pour  l’établissement  d’un état  des  lieux 
d’entrée et de sortie). Pour cette raison, le marché géo-
graphique est local, voire cantonal. Cette hypothèse est 
confirmée  par  les  réponses  apportées  par  les  entre-
prises au questionnaire du Secrétariat.17

49. Le courtage immobilier en revanche tend à perdre 
sa dimension régionale.18 Une entreprise présente sur le 
territoire  du  canton  de  Neuchâtel  peut  également  offrir 
ses prestations dans un ou plusieurs autres cantons. En 
outre, d’après les informations recueillies au cours de la 
procédure, il existerait plusieurs entreprises n’ayant pas 
leur siège dans le canton de Neuchâtel qui sont actives
dans  ce  canton  avec  ou  sans  succursale.  Les  cantons 
les  plus  fréquemment  cités  sont  Fribourg,  Vaud,  Ge-
nève, Jura et Berne. Par conséquent, le marché géogra-
phique s’étend certainement au-delà des frontières neu-
châteloises. Toutefois, la question peut rester ouverte en 
l’espèce  dans  la  mesure  où  une  délimitation  étroite  du 
marché géographique limité au seul canton  de Neuchâ-
tel ne permet pas de conclure à l’illicéité des recomman-
dations de prix liées au courtage immobilier. 

B.3.2.1.2

Présomption renversée

50. Selon les résultats de  l’enquête, lors de laquelle les 
entreprises  visées  par  l’enquête  ont  été  requises  de 
fournir  jusqu’à  5  factures  par  tranche  de  valeur  locative 
et  pour  les  années  2007  à  2010,  66,9 %  des  factures 
analysées  (en  matière  de  gérance),  respectivement 
96 %  (en  matière  de  courtage)  révèlent  des  taux  qui 
diffèrent  de  ceux  prévus  par  les  recommandations  tari-
faires de l’USPI-Neuchâtel. Ces taux pourraient s’avérer 
différents si une analyse complète de toutes les factures 
émises  avait  été  effectuée.  Néanmoins,  tout  porte  à 
croire  qu’une  concurrence  subsiste  aussi  bien  interne  –
entre  les  entreprises  qui  sont  parties  à  l’accord  –
qu’externe – entre les entreprises qui ne sont pas parties 
à  l’accord  – démontrant  que  l’aide-mémoire  tarifaire  de 
l’USPI-Neuchâtel n’a pas pour effet de supprimer la con-
currence  efficace  sur  les  marchés  de  la  gérance  et  du 
courtage  immobiliers.  Partant,  la  présomption  de  sup-
pression  de  l’art.  5  al.  3  LCart  peut  être  renversée.  Il 

convient  dès  lors  d’examiner  l’éventuelle  notabilité  de 
l’affectation  à  la  concurrence  de  l’aide-mémoire  tarifaire 
de l’USPI-Neuchâtel.

B.3.3 Gérance immobilière: Affectation notable de la 

concurrence

51. Les accords qui affectent de manière notable la con-
currence sur le marché de certains biens ou services et 
qui  ne  sont  pas  justifiés  par  des  motifs  d’efficacité  éco-
nomique, sont illicites (art. 5 al. 1 LCart). Le critère de la 
notabilité a trait à des éléments aussi bien qualitatifs que 
quantitatifs.19

B.3.3.1 Critères qualitatifs

52.  En  présumant  que  les  accords  horizontaux  sur  les 
prix  suppriment  la  concurrence  efficace  (cf.  art.  5  al.  3 
let. a LCart), la Loi sur les cartels démontre l’importance 
qu’il faut accorder à ce paramètre concurrentiel. 

53.  La  jurisprudence  des  autorités  de  la  concurrence  a 
déjà  affirmé  à  plusieurs  reprises  qu’un  accord  sur  les 
prix20,  même  sous  forme  de  prix  recommandés  ici21,
peut affecter le jeu de la concurrence dans la mesure où 
elle  permet  aux  acteurs  du  marché  de  prévoir  avec  un 
degré  raisonnable  de  certitude  quelle  pourrait  être  la 
politique de prix poursuivie par les concurrents. En effet, 
les  recommandations  de  prix  entre  concurrents  dimi-
nuent  le  choix  des  différentes  combinaisons  de  prix-
prestation  à  disposition  des  entreprises.  Elles  n’incitent 
pas les entreprises à fixer  leur  prix  en fonction de leurs 
propres  situations.  Leur  application  est  susceptible  de 
réduire,  de  façon  générale,  la  rivalité  qui  doit  exister 
entre  les  acteurs  sur  le  marché.  De  plus,  lorsqu’elles 
sont  émises  par  une  association  professionnelle,  les 
recommandations  de  prix  peuvent  influencer  non  seule-
ment  le  comportement  concurrentiel  des  membres  de 
l’association  concernée,  mais  aussi  des  éventuelles 
entreprises  qui  n’en  font  pas  partie.22 En  définissant 
précisément  les  services  correspondant  aux  taux  à  ap-
pliquer,  l’association  professionnelle  contribue  à  une 
certaine  uniformisation  des  prestations  des  différents 
offreurs sur le marché. 

54.  En  l’espèce,  les  tarifs  recommandés  de  l’USPI-
Neuchâtel remplissent l’exigence qualitative d’une affec-
tation notable.

B.3.3.2 Critères quantitatifs

55. Afin de déterminer, si l’accord affecte notablement la 
concurrence  de  manière  quantitative, 
il  convient 
d’examiner  l’état  de  la  concurrence  (actuelle  et  poten-
tielle) sur les marchés concernés.

17 En effet, la majorité d’entre elles qualifient le marché géographique 
comme  tel.  Voir  réponses  aux  questions  n°  11  (courtage)  et  n°  20 
(gérance) du questionnaire (acte 69).
18 Voir DPC 1998/2, 187, Tarifs de la Société vaudoise des régisseurs 
et courtiers en immeubles et en fonds de commerce.
19 DPC 2000/2, 167 ss, AFEC.
20 DPC 2009/3, 196 ss, Elektroinstallationsbetriebe Bern; DPC 2008/1,
50 ss, Pavimentazioni stradali in Ticino; DPC 1997/3, 334 ss, Sammel-
revers für Musiknoten.
21 DPC 2000/2, 167 ss, AFEC.
22 DPC 2000/2, 175, AFEC.

2012/3

662

Concurrence actuelle

a.
56. L’analyse statistique a porté sur 578 factures23 sélec-
tionnées  et  fournies  par  les  entreprises  concernées  par 
l’enquête  pour  les  années  situées  entre  2007  et  2010. 
Les  professionnels  de  l’immobilier  ont  une  pratique  de 
facturation qui varie beaucoup d’une entreprise à l’autre. 
La  détermination  du  prix  est  fonction,  notamment,  de 
l’état locatif (net ou brut), de l’immeuble (état de vétusté, 
entretien),  du  type  d’immeuble,  du  type  de  locataires, 
des exigences du propriétaire (rendement, fréquence de 
la  facturation,  participation)  et  du  nombre  de  relations 
commerciales  passées  et  potentielles  avec  le  client. 

Ainsi, il est courant qu’une entreprise émette une facture 
trimestrielle  nette  pour  un  client  et  une  facture  annuelle 
brute  et  à  forfait  pour  un  autre.  Afin  de  comparer  des 
éléments  comparables,  un  travail  important  d’uniformi-
sation  et  d’interprétation  des  documents  fournis  a  dû 
être accompli. Il a amené les résultats suivants. 

la  concurrence  actuelle  entre 

les 
57.  Concernant 
membres  de  l’association  parties  à  l’accord,  l’analyse 
montre  que  les  recommandations  tarifaires  de  l’USPI-
Neuchâtel  en  matière  de  gérance  ont  été  suivies  en 
moyenne de la façon suivante (cf. Tableau 3):24

Tableau  3: Pourcentage  de  suivi  des  recommandations  tarifaires  de  l’USPI  par  ses  membres,  pondéré  par 
valeur locative

Tranche

Suivi

Non suivi

Jusqu’à 50'000.-
De 50'000.- à 100'000.-
De 100'000.- à 150'000.-
De 150'000.- à 200'000.-
De 200'000.- à 250'000.-
De 250'000.- à 500'000.-
Supérieur à 500'000.-
Moyenne

17.0
29.3
35.9
22.5
42.3
53.7
25.0
33.1

83.0
70.7
64.1
77.5
57.7
46.3
75.0
66.9

Total

100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0

Source: 434 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

58.  En  moyenne, selon  l’analyse  effectuée  sur  la  base 
des  factures  produites  par  les  entreprises  membres  de 
l’USPI-Neuchâtel  actives  sur  le  marché  de  la  gérance 
immobilière,  celles-ci  ont  appliqué  les  tarifs  recomman-
dés  pour  facturer  leurs  prestations  dans  le  33,1 %  des 
cas. Ce taux d’application des tarifs de l’USPI-Neuchâtel 
est fondé sur les renseignements fournis par la presque 
totalité  des  entreprises  pratiquant  dans  le  canton  de 
Neuchâtel.  En  outre,  l’aide-mémoire  donne  une  indica-
tion sur le niveau attendu des honoraires par tranche de 
valeur  locative,  même  si  les  honoraires  effectivement 
facturés  se  situent,  dans  d’autres  cas,  légèrement  en-
deçà ou au-delà de la fourchette prévue. Dans le cadre 
d’une  enquête  conclue  par  un  accord  amiable,  la  ques-
tion  du  pourcentage  exact  de  suivi  peut  toutefois  rester 
ouverte. Dans le cas d'espèce, un taux de suivi d'un tiers 
doit toutefois être considéré comme un minimum dans la 
mesure où il a  été calculé  sur la base de factures choi-
sies librement par les entreprises. 

59. Ces résultats présentent un intérêt pour l’analyse de 
la  notabilité  dans 
la  mesure  où  ces  entreprises, 
membres  de  l’USPI-Neuchâtel,  ont  généré,  aux  cours 
des années  prises  en  examen,  le  77,7 %  du  chiffre 
d’affaires du marché relevant. 

60. Pour ce qui touche au comportement des entreprises 
de gérance qui ne sont pas membres de l’association et 
ne  sont  pas parties  à  l’accord,  dans  le  51,1 %  des  cas, 
les taux recommandés ont été appliqués (cf. Tableau 4).

23 434 factures de 18 entreprises membres et 144 factures de 15 en-
treprises non-membres de l’USPI-Neuchâtel.
24 Les  factures  ont  été  réparties  dans  les  différentes  tranches  propo-
sées  par  l’USPI-Neuchâtel.  Une  pondération  a  ensuite  été  effectuée 
par rapport à la valeur locative correspondant aux factures respectives.

Tableau  4:  Pourcentage  de  suivi  des  recommandations  tarifaires  de  l’USPI  par  les  entreprises  non-
membres, pondéré par valeur locative

2012/3

663

Tranche

Jusqu’à 50'000.-

De 50'000.- à 100'000.-

De 100'000.- à 150'000.-

De 150'000.- à 200'000.-

De 200'000.- à 250'000.-

De 250'000.- à 500'000.-

Supérieur à 500'000.-

Moyenne

Suivi

12.2

51.5

51.9

9.3

100.0

66.4

100.0

51.1

Non suivi

87.8

48.5

48.1

90.7

0.0

33.6

0.0

48.9

Total

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Source: 144 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

61.  Ce  résultat  se  fonde  sur  un  échantillon  de  factures 
moins important surtout pour les tranches supérieures (à 
partir  de  CHF  200'000).  Pour  l’ensemble,  il  représente 
néanmoins  un  indicateur  important  de  l’attitude  des  en-
treprises  non-membres  de  l’USPI-Neuchâtel,  vis-à-vis 
des tarifs recommandés. Ainsi,  les entreprises  parties à 
l’accord  ne  sont  pas  soumises  à  la  pression  de  leurs 
concurrents directs sur le marché relevant.

62.  Les  mêmes  considérations  peuvent  être  faites  par 
rapport au comportement des entreprises actives sur les 
marchés  limitrophes.  Sur  la  base  des  réponses  aux 
questionnaires  envoyés  à  des  entreprises  actives  hors 
du canton de Neuchâtel (cf. chiffre 18), les résultats, en 
particulier  pour  Yverdon-les-Bains  et  Bienne,  semblent 
indiquer  une  certaine  influence  des  tarifs  de  l’USPI-
Neuchâtel  sur  le  comportement  des  entreprises  actives 
dans les régions limitrophes à ce canton.

Tableau 5: Pourcentage de taux correspondant aux recommandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel par les 
entreprises de la région Yverdon/Ste-Croix, pondéré par valeur locative

Tranche
Jusqu’à 50'000.-
De 50'000.- à 100'000.-
De 100'000.- à 150'000.-
De 150'000.- à 200'000.-
De 200'000.- à 250'000.-
De 250'000.- à 500'000.-
Supérieur à 500'000.-
Moyenne

Suivi
7.5
62.4
42.6
18.3
56.9
23.0
68.4
61.1

Non suivi
92.5
37.6
57.4
81.7
43.1
77.0
31.6
38.9

Total
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0

Source: 73 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

63. Le taux global de suivi au sein du canton de Neuchâ-
tel  pour  l’ensemble  des  entreprises  actives  sur  le  mar-

ché  relevant  est  résumé  par  tranche  de  valeur  locative 
dans le tableau suivant:

Tableau  6:  Pourcentage  de  suivi  des  recommandations  tarifaires  de  l’USPI-Neuchâtel  par  les  entreprises 
membres et non-membres, pondéré par valeur locative

Tranche
Jusqu’à 50'000.-
De 50'000.- à 100'000.-
De 100'000.- à 150'000.-
De 150'000.- à 200'000.-
De 200'000.- à 250'000.-
De 250'000.- à 500'000.-
Supérieur à 500'000.-
Moyenne

Suivi
15.7
35.0
39.9
19.6
44.8
56.3
31.3
36.4

Non suivi
84.3
65.0
60.1
80.4
55.2
43.7
68.7
63.6

Total
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0

Source: 578 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

2012/3

664

64. Le graphique 1 met en évidence que, de façon géné-
rale,  les  taux  appliqués  dans  le  domaine  de  la  gérance 
immobilière  aux  clients  dans  le  canton  de  Neuchâtel  se 
concentrent  en  grande  partie  à  l’intérieur  des  taux  re-

commandés par l’USPI-Neuchâtel. Il s’agit d’un élément 
supplémentaire  qui  démontre  une  certaine  dépendance 
des  entreprises  actives  sur  ce  marché  vis-à-vis  de  ces 
recommandations.

Graphique 1: répartition croissante des taux appliqués par toutes les entreprises interrogées

Gérance (membres et non-membres), toutes les observations 

Taux_USPI_min

Taux_USPI_max

Taux_angewendet_gerundet

Source: 578 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

65.  Par  conséquent,  le  taux  d’application  des  recom-
mandations  de  33,1 %  en  moyenne  chez  les  membres 
de  l’USPI-Neuchâtel,  défini  sur  la  base  des  factures 
produites par ceux-ci, permet de conclure, en l’espèce, à 
une  affectation  quantitativement  notable  de  la  concur-
rence  efficace  sur  le  marché  de  la  gérance  immobilière 
dans le canton de Neuchâtel dans la mesure où ce taux 
peut  être  considéré  comme  un  taux  d’application  mini-
mal.  En  effet,  dans  le  cadre  d’une  procédure  compre-
nant un accord amiable, le Secrétariat a renoncé à exa-
miner la situation de manière plus approfondie. 

66.  En  conclusion,  les  recommandations  de  prix  de 
l’USPI-Neuchâtel  affectent  notablement  la  concurrence 
efficace  sur  le  marché  de  la  gérance  d’immeubles  du 
canton  de  Neuchâtel.  Il  convient  donc  d’examiner  si 
l’analyse de la concurrence potentielle sur ce marché est 
propre  à  modifier  l’appréciation  de  la  concurrence  ac-
tuelle.

b.

Concurrence potentielle

67.  Pour  aborder  la  question  de  la  concurrence  poten-
tielle, il faut déterminer si, à court terme (dans les deux 
ou trois  années  à  venir),  des  entreprises  pourraient  pé-
nétrer le marché de la gérance sur Neuchâtel et y jouer 
un  rôle  suffisamment  important  pour  discipliner  le  com-
portement  des  entreprises  qui  appliquent  les  recom-
mandations  tarifaires  de  l’USPI-Neuchâtel.  A  ce  sujet,  il 
convient de mentionner les éléments suivants.

68.  Bien  que  le  marché  ne  semble  pas  poser  de  bar-
rières  à  l’entrée,  le  nombre  d’entreprises  actives  sur 
celui-ci  est  resté  plutôt  stable  au  fil  des  années.  Parmi 
les  membres  de  l’USPI-Neuchâtel,  seule  une  entreprise 
a été rachetée par un concurrent25.

69.  Selon  le  registre  du  commerce,  la  grande  majorité 
des entreprises actives dans la gérance immobilière sur 
le  canton  de  Neuchâtel,  ont  été  créées  bien  avant  la 
publication  des  recommandations 
tarifaires.  Seules 
quelques-unes  de  ces  entreprises  – non-membres  de 
l’USPI-Neuchâtel  – y  ont  été  inscrites  dans  les  six  der-
nières années. La structure du marché semble donc être 
arrivée à maturité, ce qui tend à indiquer une faible pro-
babilité de nouvelles entrées à court terme sur le marché 
relevant.  Même  si  l’entrée  de  nouveaux  opérateurs, 
qu’ils  deviennent  ou  non  membres  de  l’association,  de-
vait s’intensifier, ceux-ci pourraient ne pas avoir intérêt à 
remettre en discussion les tarifs recommandés mais être 
plutôt incités à les suivre, à l’instar des entreprises non-
membres (cf. ch. 60). Les mêmes conclusions pourraient 
s’appliquer  à  des  entreprises  actives  dans  les  régions 
limitrophes  au  canton  de  Neuchâtel  qui  décideraient 
d’élargir  leur  champ  d’activité  à  ce  canton.  Par  consé-
quent,  la  concurrence  potentielle  n’aurait  pas  pour  effet 
de  discipliner  suffisamment  les  entreprises  parties  à 
l’accord.

70.  En  conclusion,  l’affectation  notable  de  la  concur-
rence actuelle ne peut pas être contrebalancée par une 
forte concurrence potentielle.

B.3.3.3 Pas  de  justification  pour  des  motifs  d'effi-

cacité économique

71.  Un  accord  qui  affecte  de  façon  notable  la  concur-
rence  est  réputé  justifié  par  des  motifs  d'efficacité  éco-
nomique (art. 5 al. 2 LCart): 

25 Cf. registre du commerce du canton de Neuchâtel.

2012/3

665

a) lorsqu’il  est  nécessaire  pour  réduire  les  coûts  de 
production  ou  de  distribution,  pour  améliorer  les 
produits ou les procédés de fabrication, pour pro-
mouvoir  la  recherche  ou  la  diffusion  de  connais-
sances  techniques  ou professionnelles,  ou  pour 
exploiter plus rationnellement des ressources et 

b) lorsque cet accord ne permettra en aucune façon 
aux  entreprises  concernées  de  supprimer  une 
concurrence efficace.

72.  Certains  professionnels  de  l’immobilier  ont  affirmé 
que les  recommandations  tarifaires  servent  de  base  de 
négociation, ou de base de calcul, ou encore qu’ils four-
nissent ces indications à leurs clients afin de leur donner
un aperçu des prix du marché.26 Ces éléments soutien-
nent la thèse développée au point B.3.3.1, selon laquelle 
les  recommandations  tarifaires  d’associations  sont  en 
principe  nuisibles  à  la  concurrence.  En  effet,  ces  re-
commandations sont établies de façon concertée par les 
professionnels  de  la  branche  et  sont  utilisées  par  eux-
mêmes pour justifier leurs prix.

73.  La  COMCO  a  précisé  dans  sa  Communication  sur 
les schémas de calcul qu’un tel schéma ne doit pas con-
tenir  d’indication  de  grandeur  ou  de  pourcentage  forfai-
taire, mais doit par exemple se limiter à de simples don-
nées  permettant  aux  entreprises  de  calculer  leurs 
coûts.27

74. La doctrine va dans le même sens en affirmant que 
les aides de calcul  et de gestion mises à disposition  de 
ses  membres  par  une  association  ne  doivent  pas  exer-
cer  d’influence  directe  ou  indirecte  sur  le  libre  jeu  de  la 
concurrence,  notamment  en  prenant  la  forme  de  tarifs 
applicables  par  tous  les  membres  indépendamment  de 
leur  propre structure de prix de revient. La diffusion par 
une organisation professionnelle de tarifs recommandés 
est de nature à inciter les adhérents à aligner leurs tarifs. 
Une telle méthode dissuade les entreprises dont les prix 
de revient sont les plus bas de baisser leurs prix et pro-
cure  ainsi  un  avantage  artificiel  aux  entreprises  maîtri-
sant moins leurs coûts de production.28

75.  Les  recommandations  de  prix  de  l’USPI-Neuchâtel 
pour les honoraires de gérance ne peuvent dès lors pas 
être  justifiées  pour  des  motifs  d’efficacité  économique 
dans la mesure où elles ne remplissent aucun des deux 
critères de l’art. 5 al. 2 LCart. 

B.3.3.4 Résultat

76.  Les  résultats  de  l’enquête  démontrent  que  les  re-
commandations  tarifaires  de  l’USPI-Neuchâtel  pour  les 
honoraires  de  gérance  affectent  de  façon  notable  la 
concurrence efficace sur le marché de la gérance immo-
bilière  dans  le  canton  de  Neuchâtel  sans  être  justifiées 
par des motifs d’efficacité économique (art. 5 al. 3 let. a 
LCart en relation avec l’art. 5 al. 1 LCart).

B.3.4 Courtage 

immobilier:  Absence  d’affectation 

notable de la concurrence

77. L’aide-mémoire tarifaire relatif au courtage prévoit un 
régime  particulier  dans  la  mesure  où  les  taux  recom-
mandés  s’appliquent par  tranche.29 Ainsi,  un  taux  de 
4,5 %  vaut  jusqu’à  CHF  500'000.  Un  taux  de  3,5 % 
s’applique  ensuite  au  montant  compris  entre  CHF 
500'001 et CHF 1 mio et un taux de 2,5 % pour la partie 

de la vente qui dépasse le million de francs. Le calcul du 
taux  final  devrait  alors  donner  un  résultat  qui  n’est  pas 
«rond»,  contrairement  à  ce  que  les  taux  recommandés 
portent à croire. 

78.  Il  ressort  des  résultats  de  l’analyse  des  contrats  et 
factures obtenus que les taux proposés aux clients sont 
généralement  situés  au  point  ou  à  la  demie  (voir  gra-
phique 2). De ce fait, le taux de suivi calculé sur la base 
des  factures  envoyées  par  les  entreprises  interrogées 
est bien plus faible (entre 2 % et 6 %) que celui relatif à 
la gérance. Cela s’explique par le fait qu’il s’agit de taux 
fixes et que les recommandations tarifaires ont été con-
sidérées  comme  suivies  uniquement  si  les  entreprises 
appliquent  exactement  le  taux  USPI-Neuchâtel,  en  te-
nant  compte  par  exemple  des  rabais.  De  plus,  le  sys-
tème  proposé  pour  les  tarifs  de  courtage  n’a  que  rare-
ment été appliqué comme le prévoient les recommanda-
tions  de  l’USPI-Neuchâtel.  Tandis  que  les  entreprises 
ont  interprété  ou  préféré  appliquer  des  taux  ronds  en 
fonction  de  la  valeur de  vente  des immeubles,  les tarifs 
prévoient  une  application  par  tranche  (cf.  Tableau  2, 
chiffre 10). Le graphique 2 illustre cet état de fait:

26 Voir  p.  ex.  actes  103  et  192  réponses  à  la  question  7,  acte  131 
annexe 3 et acte 150.
27 Art. 3 et 4 Communication sur les schémas de calcul (DPC 1998/2, 
354 ss).
28 PATRICK L. KRAUSKOPF/OLIVIER  SCHALLER,  in:  Basler  Kommentar, 
Kartellgesetz,  Amstutz/Reinert  (Hrsg.),  2010,  Art.  5  KG,  N  391  ss; 
STEFAN BÜHLER/DENNIS L. GÄRTNER,  Making  Sense  of  Non-Binding 
Retail-Price  Recommendations,  Working  Paper  No.  0902,  2009  (Uni-
versity of Zurich), 5 ss; ROGER ZÄCH, Schweizerisches Kartellrecht, 2. 
Auflage, 2005, N 244 ss.
29 A  l’image  de  la  pratique  des  tarifs  appliqués  dans  le  notariat  latin, 
voir PIERRE TERCIER, Les notaires et le droit de la concurrence, in: La 
Semaine Judiciaire 31/1998, 505 ss.

2012/3

666

Graphique 2: Taux de courtage les plus appliqués dans le canton de Neuchâtel

Fréquence d'utilisation des taux 

s
t
a
r
t
n
o
c
e
d
e
r
b
m
o
N

Membre 3

Non-membre 3

Tous 3

Taux appliqués 

Source: 437 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête USPI-Neuchâtel. Elaboration: Secrétariat.

79.  Par  conséquent,  les  recommandations  de  prix  de 
l’USPI-Neuchâtel n’affectent pas la concurrence efficace 
de manière notable en matière de courtage.

B.4 Accord amiable

80.  Le  14  mai  2012,  le  Secrétariat  a  conclu  un  accord 
amiable  au  sens  de 
l’USPI-
Neuchâtel et ses membres, actifs dans le domaine de la 
gérance immobilière, selon les termes suivants:

l’art.  29  LCart  avec 

A. Préambule

I.

II.

Le  présent  accord amiable  au  sens  de  l’art.  29 
de  la  Loi  sur  les  cartels (LCart;  RS  251)  a  pour 
but  de  simplifier,  de  raccourcir  et  de  mettre  un 
terme  formel  à  la  procédure  22-0379,  sous  ré-
serve de son approbation par la Commission de 
la concurrence (ci-après COMCO).

La volonté et la disponibilité des membres et de 
l’USPI-Neuchâtel  de  conclure  le  présent  accord 
sont  considérées  par  le  Secrétariat  comme  un 
comportement  coopératif  qui  sera  dûment  pris 
en compte lors de l’établissement de la sanction.

III. Sur la base du dossier établi par la procédure, le 
Secrétariat  va  soumettre  à  la  COMCO  une  pro-
position de sanction située entre CHF 30’000 et 
CHF 40'000. 

IV. Le montant définitif de l’amende sera fixé par la 
COMCO  et  sera  intégré  dans  la  décision  for-
melle, laquelle mettra fin à la procédure.

V. Si le présent accord amiable devait ne pas trou-
ver  l’agrément  de  la  COMCO,  l’enquête  serait 
alors  poursuivie  jusqu’à  son  terme  selon  la  pro-
cédure ordinaire et, en cas de constatation d’un 
comportement  illicite,  la  sanction  serait  alors 
fixée  par  la  COMCO  en  application  de  la  LCart 
et  de  l’Ordonnance  sur  les  sanctions  en  cas  de 
restrictions  illicites à  la concurrence du  12  mars 
2004 (OS-LCart; RS 251.5).

VI. Pour  autant  que  l'accord  amiable  soit  approuvé 
par la COMCO et que la sanction prononcée se 
situe  dans  la  fourchette  de  proposition  mention-
née  au  chiffre  III  ci-dessus,  l’USPI-Neuchâtel  et 
les  membres 
recourir.  USPI-
renoncent  à 
Neuchâtel  et  ses  membres  maintiennent  leur 
appréciation, exprimée au cours de l'enquête, au 
sujet de l'état de fait retenu et de son analyse ju-
ridique.

VII. Les  frais  de  la  procédure  seront  mis  solidaire-
ment  à  la  charge  des  membres,  selon  une 
quote-part identique.

VIII. Le Secrétariat proposera de clore l’enquête sans 
suite  à  l’encontre  des  membres  de  l’USPI-
Neuchâtel non concernés par l’accord amiable.

B. Accord

1. Les membres s’engagent à ne plus adopter de re-
commandations  de  prix  constituant  des  accords 
en  matière  de  concurrence  prohibés  par  la 
LCart,  respectivement  à  ne  plus  appliquer  les 
recommandations de  prix  établies  par  l’USPI-
Neuchâtel.

2. L’USPI-Neuchâtel s’engage à ne plus éditer, diffu-
ser ou publier de recommandations de prix cons-
tituant  des  accords  en  matière  de  concurrence 
prohibés par la LCart.

3. L’USPI-Neuchâtel  s’engage  à  assurer  le  recou-
vrement  du  montant  de  la  sanction  et  des  frais 
de la procédure.

4. Une  révocation  ou  une  modification  du  présent 
accord  amiable  conformément  à  l’art.  30  al.  3 
LCart est réservée. 

81.  La  COMCO  approuve  l’accord  amiable  du  14  mai 
2012.

 
 
 
2012/3

667

B.5 Sanction

82. L’entreprise qui participe à un accord illicite au terme 
de  l’art.  5  al.  3  LCart  est  tenue  au  paiement  d’une 
amende d’un montant pouvant aller jusqu’à 10 % de son 
chiffre  d’affaires  réalisé  en  Suisse  au  cours  des  trois 
dernières années (art. 49a al. 1 LCart). 

83.  En  l’espèce,  les  membres  individuels  de  l’USPI-
Neuchâtel  se  sont  entendus  sur  l’élaboration  d’une  re-
commandation  de  prix  laquelle  s’apparente  à  la  conclu-
sion  d’un  accord  sur  les  prix  au  sens  de  l’art.  5  al.  3 
LCart.  Ladite  recommandation  a  été  publiée  sur  le  site 
de  l’USPI-Neuchâtel.  Dès  lors,  l’illicéité  de  l’accord  liti-
gieux peut être imputé aux entreprises qui ont pris part à 
l’accord.30

84. Certains auteurs ont mis en doute la sanctionnabilité 
directe  des  accords  relevant  de  l’art.  5  al.  3  LCart  dont 
l’illicéité  ne  découle  pas  directement  de  la  suppression 
de  la  concurrence,  mais  repose,  après  le  renversement 
de la présomption, sur une affectation notable de la con-
currence  qui  ne  peut  être  justifiée  par  des  motifs 
d’efficacité  économique.  D’autres  estiment  au  contraire 
que  la  sanctionnabilité  directe  des  accords  illicites  tient 
aux  types  d’accords  décrits  à  l’art.  5  al.  3  LCart  et  non 
au degré d’atteinte à la concurrence.31

85.  A  ce  sujet,  il  y  a  lieu  de  rappeler  que  les  accords 
visés  par  l’art.  49a  LCart  sont  ceux  dont  les  effets  sont 
les  plus  dommageables  pour  les  consommateurs,  les 
entreprises  et  l’économie  en  général.  C’est  pourquoi,  la 
LCart  présume  qu’ils  suppriment  la  concurrence  effi-
cace.  Deux  conditions  doivent  être  réunies  pour  qu’un 
accord  soit  sanctionnable:  l’accord  doit  (1)  être  un  de 
ceux qui sont décrits à  l’art. 5  al. 3  LCart  et (2) être  illi-
cite.  L’art.  49a  al.  1  LCart  ne  précise  pas  que  l’illicéité 
découle  du  degré  d’atteinte  (supression/affectation)  à  la 
concurrence.  Par  conséquent,  la  sanctionnabilité  est 
donnée  indépendamment  du  fait  que  l’accord  supprime
la  concurrence  ou  l’affecte  «seulement»  de  façon  no-
table sans être justifié par des motifs d’efficacité écono-
mique.

86. Le Message du Conseil fédéral relatif à la révision de 
la LCart confirme cette interprétation. Il précise que sont 
exclus du champ d’application des sanctions directes les 
accords  selon  l’art.  5  al.  1  LCart  qui  «n’ont  pas  pour 
objet  un  accord  portant  sur  les  prix,  les  quantités  ou  la 
répartition  géographique,  ni  aux  accords  portant  sur  les 
prix,  les  quantités  ou  la  répartition  géographique  qui  ne 
nuisent pas considérablement à la concurrence efficace 
ou ne  l’éliminent  pas,  ou  qui se justifient par des motifs 
d’efficacité économique».32 La volonté du législateur est 
claire: les accords portant sur les prix, les quantités ou la 
répartition  de  marchés,  qui  affectent  la  concurrence  de 
façon  notable  et  ne  sont  pas  justifiés  par  des  motifs 
d’efficacité  économique,  doivent  être  soumis  aux  sanc-
tions directes. 

87. Il en ressort que l’art. 49a al. 1 LCart est aussi appli-
cable aux accords prévus à l’art.  5 al. 3 LCart pour les-
quels la présomption a été renversée mais qui affectent 
tout  de  même  la  concurrence  efficace  de  façon  notable 
sans  être  justifiés  par  des  motifs  d’efficacité  écono-
mique,  ce  qui  ressort  aussi  clairement  de  la  jurispru-

dence  de la  COMCO.33 C’est  pourquoi,  dans  le  cas 
d’espèce,  l’accord  horizontal  constitué  par  les  recom-
mandations  tarifaires  de  l’USPI-Neuchâtel  pour  les  ho-
noraires  de  gérance  est  sanctionnable  en  vertu  de 
l’art. 49a al. 1 LCart.

88.  Pour  le  calcul  concret  de  la  sanction,  l’OS-LCart  se 
fonde tout d’abord sur un montant de base pouvant aller, 
selon le type et la gravité de l’infraction, jusqu’à 10 % du 
chiffre  d’affaires  réalisé  en  Suisse  au  cours  des  trois 
derniers exercices sur les marchés pertinents (art. 3 OS-
LCart). Ce montant est ensuite augmenté en fonction de 
la  durée  de  la  pratique  anticoncurrentielle  (art.  4  OS-
LCart).  Cette  augmentation  peut  atteindre  50 %  pour 
une  pratique  d’une  durée  de  1  à  5  ans  et  ensuite,  une 
augmentation  complémentaire  de  10 %  par  année  sup-
plémentaire est possible. Enfin, les circonstances aggra-
vantes (art. 5 OS-LCart) et atténuantes (art. 6 OS-LCart) 
doivent  être  observées  bien  que  l’OS-LCart  ne  précise 
pas  dans  quelle  mesure  le  montant  de  base  doit  être 
modifié en pareilles circonstances. 

89. Il ressort toutefois de ce calcul en trois étapes que la 
COMCO  dispose  d’un  pouvoir  d’appréciation,  tant  dans 
la  fixation  du  montant  de  base,  que  dans  l’observation 
de  circonstances  aggravantes  ou  atténuantes.  Cela  si-
gnifie  que  la  COMCO  peut  prononcer  une  sanction  à 
caractère  symbolique.  Dans  ce  cas,  le  montant  final 
dépend  d’une  réflexion  qui  permet  de  fixer  le  niveau 
adéquat de la sanction en tenant compte du principe de 
proportionnalité.34

90. La procédure d’enquête n’a pas établi que les entre-
prises  visées  avaient  réalisé,  grâce  à  l’accord  en  ques-
tion,  un  profit  particulier  qui  accentuerait  la  gravité  de 
l’infraction  (art.  3  OS-LCart).  Quant  aux  circonstances, 
relevons  que  les  destinataires  de  la  décision  ont  fait 
preuve  d’un  comportement  extrêmement  coopératif  tout 
au long de la procédure. L’USPI-Neuchâtel a également 
retiré les recommandations tarifaires de son site internet. 
De plus, tant l’USPI-Neuchâtel que ses membres indivi-
duels  se  sont  engagés  par  accord  amiable  à  ne  plus 
diffuser,  publier  ou  recommander  de  prix,  respective-
ment à ne plus établir de telles recommandations. 

91. Par conséquent, en tenant compte de ces considéra-
tions  et  de  l’ensemble  des  circonstances,  la  COMCO 
prononce  une  sanction  globale  - inférieure  à  la  limite 
maximale prévue par l’art. 49a al. 1 LCart  - située dans 
la  fourchette  prévue  par  l’accord  amiable  d’un  montant 
de  CHF  35'000.- à  l’encontre  des  membres  individuels 
de l’USPI-Neuchâtel selon la liste de notification. 

30 Arrêt du TAF, DPC 2007/4, 672 consid. 4.2.6, Flughafen Zürich AG 
(Unique)/WEKO.
31 Pour  un  aperçu  complet.  de  cette  question,  voir  C. TAGMANN,  Die 
direkten  Sanktionen  nach  Art. 49a  Abs. 1  Kartellgesetz,  Zu-
rich/Bâle/Genève 2007, 35 ss, resp. 52.
32 Message du 7 novembre 2001 relatif à la révision de la Loi sur  les 
cartels, FF 2002, 1911 ss, 1925.
33 DPC 2009/2, 155, N 84 ss, Sécateurs et cisailles.
34 DPC 2009/2, 157, N 99, Sécateurs et cisailles.

2012/3

668

E

Dispositif

La  Commission  de  la  concurrence,  se  fondant  sur  les 
faits dont elle a eu connaissance et les développements 
qui précèdent, décide selon l’art. 30 al. 1 LCart que :

1.

l’accord  amiable  suivant  du  14  mai  2012  est  ap-
prouvé (cf. pour le texte intégral ch. 80):"

- Les membres s’engagent à ne plus adopter de 
recommandations  de  prix  constituant  des  ac-
cords en matière de concurrence prohibés par 
la  LCart,  respectivement  à  ne  plus  appliquer 
les  recommandations  de  prix  établies  par 
l’USPI-Neuchâtel.

- L’USPI-Neuchâtel  s’engage  à  ne  plus  éditer, 
diffuser ou publier de recommandations de prix 
constituant des accords en matière de concur-
rence prohibés par la LCart.

- L’USPI-Neuchâtel  s’engage  à  assurer  le  re-
couvrement  du  montant  de  la  sanction  et  des 
frais de la procédure.

- Une révocation ou une modification du présent 
accord  amiable  conformément  à  l’art.  30  al.  3 
LCart est réservée."

les  membres  de  l’USPI-Neuchâtel,  A.  Gesteam 
Sàrl,  Agence Immobilière et Commerciale S.A. 
Fidimmobil,  Foncia  Neuchâtel  SA,  Fiduciaire 
Daniel  Jaggi  SA,  G.C.I  Services  SA,  Gérance 
Charles  Berset  SA,  Gérancia  &  Bolliger  SA, 
Gerimmo SA, Littoral-Gérance SA, Michel Wolf 
SA, Müller & Christe SA, Naef Immobilier Neu-
châtel  SA,  Offidus  Régie  Immobilière  SA,  Op-
tiGestion  Services  Immobiliers  SA,  Régie  Im-
mobilière Jouval SA, Régie Immobilière Ribaux 
&  Von  Kessel,  The  Swatch  Group  Immeubles 
SA,  sont  condamnés  au paiement  d’un  montant 
total de CHF 35'000.-;

l’enquête  est  close  sans  suite  à  l’encontre  des 
autres parties à la procédure;

les frais de la procédure 22-0379 d’un montant de 
CHF  […]  sont  mis  solidairement  à  la  charge  des 
membres  de  l’USPI-Neuchâtel parties  à  l’accord 
amiable du 14 mai 2012; 

la  violation  de  l’accord  amiable  du  14  mai  2012 
peut  être  sanctionnée  selon  les  art.  50  et  54 
LCart;

[Notification]

[Voies de droit]

C

Frais

92.  Conformément  à  l’art.  2  al.  1  de  l’Ordonnance  du 
25 février 1998 sur les émoluments LCart (Oemol-LCart; 
RS 251.2), est notamment tenu de s’acquitter d’un émo-
lument  celui  qui  occasionne  une  procédure  administra-
tive.

93. Dans la procédure d’enquête, les parties concernées 
doivent  verser  des  émoluments  lorsqu’il  existe  une  res-
triction  à  la  concurrence  ou  si  elles  acceptent  de  se 
soumettre  à  la  loi.  Les  parties  sont  réputées  se  sou-
mettre à la loi lorsqu’elles abandonnent le comportement 
supposé restrictif de la concurrence et que la procédure 
est  clôturée  sans  suite.35 En  l’espèce,  les  destinataires 
de  la  décision  sont  donc  tenus  de  s’acquitter  des  émo-
luments.

94. En  vertu  de  l’art.  4  al.  1  et  2  Oemol-LCart, 
l’émolument se calcule en fonction du temps consacré à 
l’affaire  ;  il  varie  de  CHF  100.- à  CHF  400.- l’heure.  Le 
montant est fixé notamment en fonction de l’urgence de 
l’affaire et de la classe de salaire de l’employé qui effec-
tue  la prestation (art. 4 al.  3 Oemol-LCart).  Les frais  de 
port,  de  téléphone  et  de  copie  sont  compris  dans 
l’émolument forfaitaire (art. 4 al. 4 Oemol-LCart).

95. Les frais de la  procédure d’un montant de  CHF […] 
sont  mis  solidairement  à  la  charge  des  membres  de 
l’USPI-Neuchâtel  selon  la  liste  de  notification  (art  1a 
Oemol-LCart  en  relation  avec  l’art.  2  al.  2  Ordonnance 
générale  du  8  septembre  2004  sur  les  émoluments, 
OGEmol; RS 172.041.1).

2.

D

Conclusion

96.  Les  recommandations  tarifaires émises  par  l’USPI-
Neuchâtel  sous  la  forme  d’aide-mémoire  affectent  nota-
blement  la  concurrence  sur  le  marché  de  la  gérance 
immobilière  dans  le  canton  de  Neuchâtel  et  constituent 
dès  lors  un  accord  illicite  au  sens  de  l’art.  5  al.  3  let.  a 
LCart  en  relation avec  l’art.  5  al.  1  LCart  sans  pouvoir 
être  justifiées  par  un  motif  d’efficacité  économique  au 
sens de l’art. 5 al. 2 LCart.

97.  L’enquête  n’a  pas  permis  d’établir  des  conclusions 
similaires  en  ce  qui  concerne  le  marché  du  courtage 
immobilier. 

98. La coopération et la disponibilité des destinataires de 
la  décision  durant toute la  procédure ainsi  que le retrait 
des  recommandations  de  prix  ont  permis  la  conclusion 
d’un accord amiable par lequel les membres actifs sur le 
marché  de  la  gérance  immobilière  et  l’USPI-Neuchâtel 
se  sont  engagés  à  ne  plus  créer  ou  appliquer  de  re-
commandations de prix illicites au sens de la Loi sur les 
cartels,  respectivement  à  ne  plus  éditer,  diffuser  ou  pu-
blier de telles recommandations.

99.  La  question  d’une  sanction  prononcée  à  l’encontre 
de  l’association  peut  demeurer  ouverte  en  l’espèce, 
dans la mesure où son rôle est demeuré essentiellement 
passif.

3.

4.

5.

6.

7.

35 DPC 2009/2, 157, N 107, Sécateurs et cisailles; ATF 128 II 247, 257 
s. consid. 6.1 (=DPC 2002/3, 546 ss, consid. 6.1) ; art. 3 al. 2 let. b et c 
Oemol-LCart a contrario.