# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 57091b93-cd86-5c11-9e07-f51b79cebcf7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-30
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 30.04.2013 R 2013 43
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-43_2013-04-30.pdf

## Full Text

R 13 43

5. Kammer 

URTEIL
vom 30. April 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Am 19. Oktober 2012 wurde ein Baugesuch der Baugesellschaft … für ein 

Mehrfamilienhaus auf Parzelle 176 in der Gemeinde … publiziert. Dagegen 

erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft …, Eigentümerin von Parzelle 

437, am 7. November 2012 Einsprache. Im Rahmen der Prüfung des 

Baugesuches reichte die Bauherrschaft ein neues Baugesuch ein, ohne das 

alte formell zurückzuziehen. Das überarbeitete Bauprojekt wurde in der Folge 

am 23. November 2012 als Projektänderung publiziert. Dagegen erhob die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 13. Dezember 2012 wiederum 

Einsprache. Am 21. Dezember 2012 erteilte der Gemeindevorstand die 

Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Er erlegte der 

Baugesellschaft auf, vor Baubeginn den Eigentumserwerb von Parzelle 351 und 

439 von …, welche eine Grundfläche von 442m2 (recte: 844 m²) aufweisen, 

grundbuchlich zu vollziehen und den Ausnützungstransport zulasten dieser 

beider Parzellen und zu Gunsten von Parzelle 176 grundbuchrechtlich 

sicherzustellen. Der Ausnützungstransport von Parzelle 220 zu Gunsten von 

Parzelle 176 über 80.94 m² BGF sei vor Baubeginn vorzunehmen und 

grundbuchrechtlich zu vollziehen. Den Einsprachen sei teilweise entsprochen 

worden und die Bauherrschaft werde verpflichtet, der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 

3‘000 zu bezahlen.

2. Dagegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft (nachfolgend: 

Beschwerdeführerin) am 15. Januar 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des Baubescheides 

der Gemeinde vom 21. Dezember 2012 mit Ausnahme der 

Entschädigungsregelung und es sei die Erteilung der Baubewilligung für den 

Neubau des Appartementhauses auf Parzelle 176 in … zu verweigern. 

Begründend fügte die Beschwerdeführerin an, sie sei vor der Publikation der 

Projektänderung vom 23. November 2012 nicht begrüsst worden. Dies sei eine 

Verletzung des rechtlichen Gehörs. Weiter sei der angefochtene Baubescheid 

nicht begründet und verletze damit Art. 46 Abs. 2 KRVO. Ziff. 4 und 5 des 

Baubescheids sei zu entnehmen, dass die Rüge der fehlenden 

Bruttogeschossfläche offensichtlich begründet sei. Auch seien die beiden 

Auflagen Ziff. 4 und 5 des angefochtenen Entscheides unmöglich zu erfüllen. 

Weiter sei im Zusammenhang mit Art. 34 Abs. 5 BG darauf hinzuweisen, dass 

die BGF-Transfers nur zwischen Grundstücken, welche unmittelbar an die 

Bauparzelle angrenzten oder lediglich durch Strassen von ihr getrennt seien, 

getätigt werden können. Für die Aussenparkplätze sei der kleine Grenzabstand 

von 2.5m einzuhalten. Schliesslich sei nach wie vor nicht klar, aus welchen 

Personen sich die Baugesellschaft zusammensetze und die Gemeinde hätte 

somit gar nicht auf das Baugesuch eintreten dürfen. 

3. Mit Vernehmlassung vom 7. Februar 2013 beantragte die Baugesellschaft 

(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit 

darauf einzutreten sei. Mit Publikation des zweiten Baugesuches seien alle 

gesetzlichen Vorgaben mit Bezug auf die Bekanntmachung an Dritte 

eingehalten worden. Das rechtliche Gehör sei diesbezüglich nicht verletzt. Von 

Parzelle 176 seien früher Ausnützungstransfers von insgesamt 354.81m² 

Bruttogeschossfläche (BGF) getätigt worden. Dies sei nicht mehr bekannt 

gewesen, weil die Ausnützungstransfers nicht im Grundbuch angemerkt worden 

seien. Die Bauherrschaft habe sich dann um die fehlende Ausnützung 

gekümmert. Man habe mit der Eigentümerin der Parzellen 351 und 439 eine 

Vereinbarung über einen Kauf abgeschlossen. Deswegen sei die Auflage zu 

Recht ergangen. Es stimme nicht, dass die Ausnützung nicht beschafft werden 

könne. Falls dies wider Erwarten nicht der Fall wäre, würde die Baubewilligung 

verfallen. Der Beschwerdeführerin entstünde kein Nachteil. Es fehlten für die 

Realisierung noch BGF im Umfang von 418.54m². Diese könnten ab Parzellen 

351 und 439 und von einer weiteren benachbarten Parzelle erworben werden. 

Für die Errichtung der drei Aussenparkplätze erfolgten lediglich kleinere 

Aushebungen des Grundes. Die Masse von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 17 KRVO 

würden aber nicht überschritten. Hier müsste höchstens eine kleinere Grabung 

erfolgen. Diese müsste höchstens einen Grenzabstand von 0.5m einhalten (Art. 

76 Abs. 3 KRG). Dies sei gewährleistet. Weiter bestehe die Baugesellschaft 

lediglich aus der … Bautreuhand AG. Die Gemeinde habe dies von Anfang an 

gewusst. Im Übrigen hätte dies von der Beschwerdeführerin mit Anfrage bei der 

Gemeinde in Erfahrung gebracht werden können. 

4. Mit ihrer Vernehmlassung beantragte auch die Gemeinde (nachfolgend: 

Beschwerdegegnerin 1) am 15. Februar 2013 die Abweisung der Beschwerde, 

soweit darauf einzutreten sei. Das gewählte Vorgehen bei der erneuten 

Publikation der Projektänderung entspreche Art. 45 KRVO. Zudem habe die 

Beschwerdeführerin von der Publikation Kenntnis genommen und rechtzeitig 

Einsprache dagegen erhoben. Ihr sei kein Nachteil erwachsen und eine 

Verletzung des rechtlichen Gehörs liege nicht vor. Die Begründung im 

Baubescheid genüge und sei aus den Unterlagen zu entnehmen. Gemäss Art. 

34 Abs. 5 BG seien BGF-Transfers möglich. Die Baubehörde habe die 

Bewilligung an die Bedingung geknüpft, die notwendige BGF sei vor Baubeginn 

nachzuweisen und grundbuchlich sicherzustellen. Ziff. 4 und 5 der 

Baubewilligung seien denn auch Suspensivbedingungen. Die Bauherrschaft 

könne von der Bewilligung erst dann Gebrauch machen, wenn sie die 

erforderlichen BGF-Transporte nachweise. Dies sei durchaus möglich. Sollte 

der BGF-Transfer nicht zu Stande kommen, könnte das Bauvorhaben nicht wie 

geplant realisiert werden, so dass die Beschwerdeführerin durch die Bedingung 

auch nicht beschwert werde. Weiter sei aufgrund der Baugesuchsunterlagen 

nicht daran zu zweifeln, dass Terrainveränderungen für die Parkplätze in weit 

geringerem Ausmass als gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 17 KRVO erforderlich 

seien. Auch werde im Kanton Graubünden toleriert, das Baugesellschaften 

lediglich mit ihrer Kurzbezeichnung aufträten. Dies sei legitim, komme es doch 

im Baubewilligungsverfahren nicht auf die Person des Gesuchstellers, sondern 

lediglich auf die Übereinstimmung des Bauprojekts mit dem Baugesetz an. 

Diese Rüge sei überdies neu.

5. Am 1. März 2013 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen 

fest. Vorliegend bestehe gar keine einfache Gesellschaft. Der 

Bewilligungsadressat erhalte mit der Bewilligung nicht nur Rechte, sondern 

auch diverse Pflichten. Die Beschwerdegegnerin 1 und allenfalls berechtigte 

Dritte müssten klare Kenntnis von der Baugesuchstellerin haben. Eine 

Ausnützungsbeschaffung von Parzelle 277, wie es geplant sei, sei unmöglich, 

weil die Eigentümerin dies nicht wolle. Von Parzelle 166 könne aufgrund der 

Regelung von Art. 34 Abs. 5 BG keine BGF transferiert werden. Dies wäre nur 

indirekt, über zwei "Transfergrundstücke" möglich, was Art. 34 Abs. 5 BG 

verletzte. Bis heute habe die Beschwerdegegnerin 2 die notwendige 

Ausnützung nicht sicherstellen können. Somit habe die Beschwerdeführerin 

Recht gehabt, wenn sie sage, die Erfüllung der Bedingungen 4 und 5 im 

angefochtenen Entscheid sei unmöglich.

6. Am 5. März 2013 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2, am 15. März 2013 die 

Beschwerdegegnerin 1 auf die Einreichung einer Duplik. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie auf 

den angefochtenen Baubescheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

Baubescheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 21. Dezember 2012, mit welchem 

die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin gegen das von der 

Beschwerdegegnerin 2 eingereichte Baugesuch, Neubau des 

Appartementhauses auf Parzelle 176 in der Gemeinde …, abgewiesen und die 

Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen erteilt worden ist.

2. a) Für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gilt gemäss Art. 11 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) die 

Untersuchungsmaxime, d.h. der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu ermitteln. 

Folglich wird auch das Vorliegen der Voraussetzungen der 

Beschwerdelegitimation von Amtes wegen geprüft. Daraus folgt, dass der 

Entscheid der Vorinstanz über das Vorliegen der Voraussetzungen der 

Legitimation das Gericht nicht bindet.

b) Vorab ist die Frage der Legitimation der Beschwerdeführerin zur 

Beschwerdeerhebung vor Verwaltungsgericht zu klären. Gemäss Art. 712t Abs. 

2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) bedarf die Verwaltung 

der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Führung eines anzuhebenden oder 

vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses ausserhalb des summarischen 

Verfahrens grundsätzlich der vorgängigen Ermächtigung durch die 

Versammlung der Stockwerkeigentümer (sog. Prozessführungsbefugnis). Diese 

Bestimmung gilt insofern auch im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren, 

als dass die Verwaltung der Stockwerkeigentümergesellschaft, die von sich aus 

eine verwaltungsgerichtliche Beschwerde erhebt und trotz der Einwände der 

Gegenpartei sowie ihrer Beweispflicht während laufendem Verfahren keinen 

Zustimmungsbeschluss der Versammlung nachreicht, formell nicht legitimiert 

ist, die Stockwerkeigentümerschaft vor Gericht zu vertreten (PVG 2007 Nr. 36). 

Im vorliegenden Fall ist die beweisrechtliche Frage so zu verstehen, dass das 

Gericht den Nachweis einer Prozessführungsbefugnis nur dann verlangt, wenn 

Anhaltspunkte dafür bestehen, dass eine solche fehlt. Dies ist hier nicht der 

Fall. Es liegen keine Hinweise vor, die auf ein Fehlen der 

Prozessführungsbefugnis deuten, weshalb von der Legitimation der 

Beschwerdeführerin auszugehen ist.

3. a) In formeller Hinsicht gilt es zunächst die Rüge der Beschwerdeführerin 

betreffend die Verletzung des rechtlichen Gehörs zu klären. 

Es ist festzuhalten, dass der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf 

rechtliches Gehör einerseits der Sachaufklärung dient und andererseits ein 

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren 

garantiert, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die 

Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, 

hat also den Charakter eines selbständigen Grundrechtes 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage Zürich 

2006, Rz. 1673 ff.). Neben den sich aus Art. 29 Abs. 2 BV und der langjährigen 

Bundesgerichtspraxis ergebenden Mindestgarantien finden für die kantonalen 

Behörden die im kantonalen Recht vorgesehenen Verfahrensvorschriften 

Anwendung (BGE 131 I 185 E.2.1). Der Anspruch auf rechtliches Gehör für das 

Verwaltungsverfahren wird auf kantonaler Ebene durch Art. 16 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons Graubünden (VRG; BR 

370.100) gewährleistet. 

b) Ebenfalls aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV 

folgt ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitlichen Aktes, wobei sich 

diese Begründungspflicht für kantonale Behörden aus dem kantonalen 

Verfahrensrecht ergibt. In diesem Sinne schreibt Art. 22 Abs. 1 VRG 

ausdrücklich vor, Entscheide seien zu begründen. Der Bürger soll wissen, 

warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung 

eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn 

gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl 

er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides 

ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die 

Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf 

welche sich ihr Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E.3.2, 126 I 97 E.2b). Immerhin 

darf sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte 

beschränken. Es ist nicht nötig, dass sich die Behörde mit jeder 

tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt. 

Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte 

beschränken (BGE 126 I 97 E.2b). Ob die Begründung dann auch rechtlich 

zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine Frage des formellen Anspruches auf 

rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage. 

Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs 

ergangen sind, sind nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes in der Regel 

aufzuheben und zur Durchführung eines ordnungsgemässen 

Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (statt 

vieler: PVG 1996 Nr. 107, 1987 Nr. 85). 

c) Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, insbesondere eine 

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, jedoch geheilt werden, wenn 

die Kognition der urteilenden Instanz nicht eingeschränkt ist und den 

Beschwerdeführern daraus auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist 

ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung 

der Parteirechte handelt, und sie soll die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 335 

E.3.1, 126 I 72 E.2 mit Hinweisen, PVG 2008 Nr. 1). 

4. a) Die Anwendung der dargelegten Grundsätze auf den konkreten Fall ergibt was 

folgt: Die Beschwerdeführerin macht geltend, es sei nicht klar, aus welchen 

Personen sich die Baugesellschaft zusammensetze. Dies sei hier von 

besonderer Wichtigkeit. Auf das Baugesuch hätte somit nicht eingetreten 

werden dürfen, weil vermutungsweise nicht sämtliche Gesellschafter 

unterzeichnet hätten. Die Beschwerdegegnerin 1 ihrerseits wendet ein, dass die 

Beschwerdeführerin erst im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren 

diese Rüge vorbringe, weshalb nicht darauf einzutreten sei. Vorweg ist 

festzuhalten, dass der beschwerdeführerische Einwand, wonach nicht bekannt 

sei, wie sich die Baugesellschaft zusammensetze, entgegen den Ausführungen 

der Beschwerdegegnerin 1 nicht neu ist (vgl. Einspracheentscheid vom 13. 

Dezember 2012). Der Beschwerdeführerin ist beizupflichten, dass zur Zeit der 

Einreichung des Baugesuchs nicht bekannt war, wer Mitglied der 

Baugesellschaft ist. Das Baugesuch wurde trotzdem am 23. November 2012 

publiziert. Darin war als Bauherrschaft die Baugesellschaft vermerkt, was hier 

jedoch nicht weiter zu beanstanden ist. Art. 45 Abs. 3 der 

Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO, BR 801.110) 

bestimmt, dass die Publikation Angaben über die Bauherrschaft, den Standort 

des Bauvorhabens, die betroffenen Nutzungszonen und Bundesinventare nach 

der Natur- und Heimatschutzgesetzgebung, die Auflagezeit, den Auflageort und 

die Einsprachemöglichkeit zu enthalten hat. Die Beschwerdegegnerin 1 war 

offenbar nicht der Ansicht, dass das Fehlen der Angaben über die Mitglieder 

der Bauherrschaft bzw., wie es sich herausgestellt hat, über die genaue 

Bezeichnung der Bauherrschaft selber, ein Nichteintreten auf das Baugesuch 

zur Folge haben müsste. Art. 41 ff. KRVO – hier im Besonderen der Art. 44 

KRVO - bestimmt, wie mit derartigen Baugesuchen umzugehen ist. Als Folge 

von unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit offenkundigen materiellen 

Mängeln ist gemäss Art. 44 Abs. 2 KRVO nicht etwa das Nichteintreten, 

sondern - in Nachachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips - die 

Fristansetzung zur Vervollständigung respektive Verbesserung des 

Baugesuches vorgesehen. Im vorliegenden Fall wurde der geltend gemachte 

Mangel nicht im Baubewilligungsverfahren, sondern erst im 

Verwaltungsgerichtsverfahren behoben, indem die … Bautreuhand AG in ihrer 

Vernehmlassung vom 7. Februar 2013 bekannt gab, dass sie allein die unter 

dem Namen „Baugesellschaft …“ auftretende Bauherrschaft sei. Die 

Beschwerdeführerin konnte replicando dazu nochmals Stellung beziehen, was 

sie am 1. März 2013 auch tat. Daraus erhellt, dass diesbezüglich eine allfällige 

leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs geheilt worden wäre. Der 

Beschwerdeführerin ist bis anhin aus der fehlenden Kenntnis der unter dem 

Namen "Baugesellschaft …" auftretenden Bauherrschaft kein konkreter Nachteil 

entstanden, was sie auch nicht behauptet; ein solcher Nachteil könnte denn 

auch praktisch lediglich daraus bestanden haben, dass die Beschwerdeführerin 

nicht gewusst hätte, wo sie die ihr zustehende aussergerichtliche 

Entschädigung aus dem Vorverfahren geltend machen muss. Dies behauptet 

sie selber nicht. Eine Rückweisung würde daher nur zu einem formalisierten 

Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen, weshalb davon im 

konkreten Fall abgesehen wird (BGE 137 I 195 E. 2.3.2, 133 I 201 E. 2.2 je mit 

Hinweisen). Somit erweist sich diese Rüge als unbegründet und nicht 

stichhaltig.

b) Weiter moniert die Beschwerdeführerin, der angefochtene Baubescheid sei 

nicht begründet. Damit sei Art. 46 Abs. 2 KRVO verletzt. Ziff. 4 und 5 des 

Baubescheids sei zu entnehmen, dass die Rüge der fehlenden 

Bruttogeschossfläche (BGF) offensichtlich begründet sei. Der Baubescheid sei 

nicht nachvollziehbar, weil die Berechnungen der BGF im Dunkeln geblieben 

seien. Die Grundstücksfläche der beiden involvierten Parzellen 351 und 439 

betrage 844 m², was bei einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4 eine BGF von 

337.6 m² ergebe. Ab Parzelle 220 seien gemäss angefochtenem Entscheid 

80.94 m² BGF auf Parzelle 176 zu transferieren. Die auf Parzelle 176 zu 

übertragende BGF betrage somit total 418.54m². Somit fehlten diese offenbar 

auf dem Baugrundstück und dort sei ohne die erwähnten BGF-Transfers nur 

mehr 139.287m² BGF vorhanden. Die Beschwerdegegnerin 2 habe im 

Baugesuch nicht deklariert, dass Ausnützungstransfers erfolgen müssten, um 

die Baute zu errichten. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Die 

Beschwerdeführerin beweist selbst, dass die BGF-Berechnungen nicht 

unbegründet blieben. So berechnet sie in ihrer Beschwerde, wie es sich mit der 

auf der Bauparzelle noch vorhandenen respektive durch den 

Ausnützungstransport noch zu beschaffenden BGF verhält. Dem Baugesuch ist 

die anrechenbare Grundstücksfläche der Bauparzelle (1‘394.68m²), die AZ (0.4) 

und die daraus resultierende, für die Realisierung des Bauprojekts notwendige 

BGF zu entnehmen (556.38 m²). Die entsprechenden Berechnungen der 

Bauherrschaft befinden sich bei den Akten. Sicherlich auch aufgrund der 

Einsprache der Beschwerdeführerin wurde in der Baubewilligung detailliert 

dargestellt, wie die fehlende BGF noch zu beschaffen sei. Von Parzelle 351 und 

439 sind bei einer Ausnützungsziffer von 0.4 und einer (rektifizierten) 

Grundfläche von 844m² folglich 337.6, von Parzelle 220 80.94m² BGF zu 

beschaffen, total also 418.54m². Eine Begründung dafür musste nicht gegeben 

werden, da notorisch ist, dass BGF nur beschafft werden muss, wenn sie eben 

auf dem Baugrundstück fehlt. Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte 

Rüge, das rechtliche Gehör sei mit der fehlenden Begründung betreffend die 

BGF-Berechnungen verletzt, erweist sich somit als nicht stichhaltig.

5. a) Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die beiden Auflagen Ziff. 4 und 5 

des angefochtenen Entscheides seien unmöglich zu erfüllen. Die Eigentümerin 

von Parzellen 439 und 351 wolle die fehlende Ausnützung gar nicht verkaufen. 

Sollte die Beschwerdegegnerin 2 versuchen, die noch zu beschaffene 

Ausnützung von anderen als Parzellen 351 und 439 einzukaufen, wäre eine 

neue Baubewilligung zu erlassen, was frühestens 2013 möglich wäre. Die 

Beschwerdegegnerinnen ihrerseits halten in ihren Vernehmlassungen zu Recht 

fest, die fehlende Ausnützung könne beschafft werden. Anders wäre lediglich 

zu urteilen, wenn die BGF aufgrund fehlender rechtlicher Voraussetzungen 

objektiv nicht beschafft werden könnte. Unbestritten ist, dass gestützt auf Art. 

34 Abs. 5 des Baugesetzes der Gemeinde (BG) AZ-Transfers möglich sind; 

dies jedoch lediglich zwischen Grundstücken, welche in der gleichen Bauzone 

liegen und unmittelbar aneinandergrenzen oder lediglich durch Strassen 

voneinander getrennt sind. Im konkreten Fall ist Parzelle 220 nur über eine 

Strasse von Parzelle 176 getrennt. Die Parzellen 439 und 351 grenzen 

unmittelbar an die Bauparzelle. Damit ist Art. 34 Abs. 5 BG Rechnung getragen. 

Die Einholung einer Auskunft der benachbarten Grundeigentümerin ist somit 

nicht notwendig. Die Gemeinde hat im Baubescheid in Ziff. 4 explizit 

festgehalten, von welchen Nachbargrundstücken BGF auf die Bauparzelle 

transferiert werden muss. Es war verhältnismässig, die Baubewilligung wegen 

der noch fehlenden BGF nicht zu verweigern, sondern mittels Bedingung der 

Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen, die fehlende BGF vor Baubeginn zu 

beschaffen. Dadurch ist die Beschwerdeführerin denn auch nicht beschwert, da 

selbst wenn die nötige BGF von den genannten Parzellen 220, 351 und 439 

aufgrund des Scheiterns der Vereinbarungen mit den betreffenden 

Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer nicht beschafft werden könnte, 

von der Baubewilligung kein Gebrauch gemacht werden könnte. Somit erweist 

sich die Rüge in diesem Punkt als unbegründet. 

b) Schliesslich wendet die Beschwerdeführerin noch ein, dass die in den 

Baugesuchsplänen eingezeichneten drei Aussenparkplätze nicht ohne 

Terrainveränderungen erstellt werden könnten, weshalb ein kleiner 

Grenzabstand von 2.5m einzuhalten sei. Auch dieser Einwand zielt ins Leere. 

Die Beschwerdegegnerin 2 hält in der Vernehmlassung vom 7. Februar 2013 

fest, dass keine Veränderungen des Bodens von mehr als 0.8m Höhe 

respektive Tiefe und einer veränderten Kubatur von 100m3 notwendig seien, 

womit die diesbezüglichen Arbeiten gemäss Art. 40 Abs.1 Ziff. 17 KRVO nicht 

bewilligungspflichtig seien. Sie ist bei ihren Angaben zu behaften, wonach die 

0.8m Höhe bzw. Tiefe beim Erstellen der drei Aussenparkplätze respektiert und 

eingehalten würden. Gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG dürfen freistehende Mauern, 

hinterfüllte Mauern (Futtermauern), Böschungen und dergleichen an der Grenze 

errichtet werden, sofern sie nicht höher als 1.0m sind. Überschreiten sie die 

Höhe von 1.0m, haben sie einen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, 

jedoch von maximal 2.5 m einzuhalten. Nach Art. 76 Abs. 3 KRG ist bei 

Grabungen ein Grenzabstand von 0.5m, gemessen von der Oberkante der 

Grabenböschung, einzuhalten. Wird das Nachbargrundstück durch eine 

Stützmauer oder vergleichbare bauliche Massnahmen gesichert, braucht kein 

Grenzabstand eingehalten zu werden. Im Lichte genannter Bestimmungen 

erweist sich der geforderte Grenzabstand von 2,5m als unbegründet. Nach Art. 

76 Abs. 2 KRG sind allfällige Aufschüttungen bis zu einer Höhe von 1.0 m an 

der Grenze erlaubt. Dass im konkreten Fall höhere Aufschüttungen erfolgten, 

wird von keiner Partei behauptet. Bei einer allfälligen Mehrhöhe wäre ein 

Grenzabstand von höchstens 2.5m einzuhalten. Art. 76 Abs. 3 KRG enthält 

keine Angaben darüber, wie tief gegraben werden dürfte. Bestimmt wird 

lediglich, dass bei kleineren Grabungen ein Grenzabstand von 0.5m gemessen 

von der Oberkante der Grabenböschung einzuhalten ist. Dies wird denn auch 

von der Beschwerdegegenerin 2 in ihrer Vernehmlassung anerkannt. Der 

beschwerdeführerische Einwand erweist sich somit als haltlos.

6. a) Zusammenfassend ergibt sich, dass sowohl der angefochtene Bau- und 

Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2012 als auch die gleichentags erteilte 

Baubewilligung rechtmässig sind, was zur Abweisung der Beschwerde führt.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Im Rechtsmittelverfahren 

wird die unterlegene Partei gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten zu ersetzen. Die in eigener Sache handelnde, nicht durch 

einen Dritten vertretene Partei ist dagegen praxisgemäss nicht 

entschädigungsberechtigt. Soweit eine juristische Person im Prozess durch 

eines ihrer Organe handelt, wird sie entschädigungsrechtlich der nicht 

vertretenen Partei gleichgestellt. (vgl. KÖLZ/BOSSHART/RÖHL, Kommentar zum 

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 17 

N. 17; MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 104 N. 2). Vorliegend 

liess sich die Beschwerdegegnerin 2 durch ihren Geschäftsführer vertreten, 

weshalb von einer aussergerichtlichen Entschädigung abzusehen ist. Gemäss 

Art. 78 Abs. 2 VRG steht der Beschwerdegegnerin 1 keine Parteientschädigung 

zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 333.--

zusammen Fr. 2‘333.--

gehen zulasten der STWEG … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 8. Oktober 2013 

gutgeheissen (1C_604/2013).