# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aa673d12-49c0-559a-bddc-a54c5f941746
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.06.2024 III 2023 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-5_2024-06-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 5

Entscheid vom 27. Juni 2024 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küss-
nacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. B.________,
Beschwerdegegnerin,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Nachträgliche Baubewilligung für 
Steganlage; Rückbau)

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Sachverhalt:

A. Die Erbengemeinschaft B.________ (nachfolgend: die Bauherrschaft) ist 
Eigentümerin der Liegenschaft KTN 001.________ (Küssnacht). Sie wurde durch 
den Bezirk Küssnacht am 25. November 2021 aufgefordert, für die auf den 
Grundstücken KTN 001.________ und KTN 1700 (Zugersee, Eigentum Kanton 
Schwyz) bestehende Steganlage ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, 
worauf die Erbengemeinschaft mit Eingabe vom 6. Februar 2022 um Erteilung 
der nachträglichen Baubewilligung ersuchte (Vi-act. III/02-3 und III/02-10). Das 
Bauvorhaben wurde im Amtsblatt (…) publiziert (…) sowie (…) öffentlich aufge-
legt. Innert Frist gingen keine Einsprachen ein. Nachdem das Amt für Raument-
wicklung (ARE) der Bauherrschaft mit Schreiben vom 25. März 2022 (rechtliches 
Gehör) in Aussicht stellte, das Gesuch um nachträgliche Baubewilligung abzu-
lehnen und den Abbruch des Stegs anzuordnen, sowie empfahl, ein Rück-
führungsprojekt nachzureichen (Vi-act. II/15), zog die Bauherrschaft das 
nachträgliche Baubewilligungsgesuch am 25. April 2022 zurück und reichte statt-
dessen ein Rückführungsprojekt ein. Gemäss genanntem Projekt sollte die Anla-
ge bis spätestens am 31. August 2022 zurückgebaut werden (Vi-act. III/02-9).

B. Mit Beschluss vom 18. Mai 2022 (Geschäft Nr. 245) hat der Bezirksrat 
Küssnacht der Bauherrschaft die nachträgliche Baubewilligung für die bereits be-
stehende Steganlage auf den Grundstücken KTN 001.________ und KTN 1700 
gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid des ARE vom 5. Mai 2022 verwei-
gert und das Rückbauprojekt im Sinne der Erwägungen und unter Nebenbe-
stimmungen bewilligt (Vi-act. III/02-1). Der Beschluss wurde am 25. Mai 2022 
versandt und der Bauherrschaft am 27. Mai 2022 zugestellt.

C. A.________ (nachfolgend: die Beschwerdeführerin) ist Mieterin der Liegen-
schaft KTN 001.________. Sie gelangte mit Eingabe vom 4. Juli 2022 (Eingang 
Bezirk Küssnacht 8.7.2022) an den Bezirksrat Küssnacht mit dem Antrag, den 
Bezirksratsbeschluss vom 18. Mai 2022, welchen sie am 26. Juni 2022 per Email 
erhalten habe, aufzuheben. Soweit der Beschluss nicht aufgehoben werden kön-
ne, sei ihr Schreiben als Beschwerde aufzufassen (Vi-act. I/01). 

D. Am 11. Juli 2022 leitete der Bezirk Küssnacht die Eingabe der Beschwer-
deführerin als "Aufhebungsgesuch resp. Beschwerde" an den Rechts- und Be-
schwerdedienst des Kantons weiter; die Eingabe sei fälschlicherweise an den 
Bezirk gesandt worden (Vi-act. V/1). Mit RRB Nr. 932/2022 vom 6. Dezember 
2022 (Versand am 13.12.2022) trat der Regierungsrat auf die Eingabe nicht ein. 

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E. Die Beschwerdeführerin gelangte am 3. Januar 2023 mit "Beschwerde, Ak-
teneinsichts- und Aufhebungsgesuch gegen den Beschluss des Regierungsrates 
Nr. 932/2022 vom 6.12.2022" fristgerecht ans Verwaltungsgericht mit dem An-
trag:

Aus diesen Gründen ersuchen wir Sie um vollumfängliche Akteneinsicht in dieser 
Angelegenheit. Aus diesen Gründen ersuchen wir Sie auch, den Beschluss und die 
mitangefochtenen Beschlüsse unter Kosten- und Entschädigungsfolge aufzuhe-
ben.

F. Mit Verfügungen vom 4. Januar 2023 hat das Gericht zum einen der Be-
schwerdeführerin Frist zur Einzahlung eines Kostenvorschusses von Fr. 2'500 
und zum andern den Vorinstanzen und der Beschwerdegegnerin Frist zur Ver-
nehmlassung angesetzt. 

G. Am 9. Januar 2023 beantragte das Sicherheitsdepartement, die Beschwer-
de sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen. Der Be-
zirk Küssnacht beantragte am 24. Januar 2023 die Abweisung der Beschwerde 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Das 
Amt für Raumentwicklung beantragte mit Vernehmlassung vom 25. Januar 2023, 
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie überhaupt einzutreten sei. Die 
Beschwerdegegnerin liess sich innert Frist nicht vernehmen.

H. Am 11. Januar 2023 ersuchte die Beschwerdeführerin um Fristerstreckung 
zur Einzahlung des Kostenvorschusses und gleichzeitig stellte sie dem Gericht 
verschiedene Fragen (VG-act. 11). Mit Verfügung vom 13. Januar 2023 wurde 
der Beschwerdeführerin zur Kostenvorschusszahlung eine Nachfrist angesetzt 
und ebenso die Möglichkeit eröffnet, den Kostenvorschuss in drei Raten (2x 
Fr. 1'000 und 1x Fr. 500) zu begleichen. Zudem wurde auf die dem Gericht un-
terbreiteten Fragen eingegangen (VG-act. 12).

I. Am 22. Februar 2023 zeigte das Bundesgericht dem Verwaltungsgericht 
an, die Beschwerdeführerin habe gegen die Verfügung vom 13. Januar 2023 Be-
schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht (VG-act. 15, 16). 
Mit Verfügung vom 9. März 2023 erkannte das Bundesgericht der Beschwerde 
aufschiebende Wirkung zu (VG-act. 18).

Am 22. März 2023 ersuchte die Beschwerdeführerin das Verwaltungsgericht um 
Rückerstattung der bereits einbezahlten Kostenvorschuss-Raten in der Gesamt-
höhe von Fr. 2'000, was das Gericht erledigte (VG-act. 20, 21, 22).

Mit Urteil 1C_89/2023 vom 27. November 2023 trat das Bundesgericht auf die 
Beschwerde nicht ein. 

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J. Nach Rücksendung der Verfahrensakten durch das Bundesgericht setzte 
das Gericht der Beschwerdeführerin mit Verfügung vom 4. März 2024 eine neue 
Frist zur Einzahlung des Kostenvorschusses an (VG-act. 25). Nachdem die Ver-
fügung am 14. März 2024 durch die Post als nicht abgeholt retourniert wurde 
(VG-act. 26), wurde ihr gleichentags eine nicht erstreckbare Nachfrist bis 25. 
März 2024 angesetzt (VG-act. 27). 

K. Nach Eingang des Kostenvorschusses wurden der Beschwerdeführerin am 
22. März 2024 die Eingaben der Vorinstanzen zugestellt (vgl. oben Ingress Bst. 
G) mit der Möglichkeit zu replizieren (VG-act. 28). 

Mit Eingabe vom 12. April 2024 ersuchte die Beschwerdeführerin um vollumfäng-
liche Akteneinsicht sowie um Erstreckung der Frist zur Replik. Am 15. April 2024 
wurde die Frist bis 20. Mai 2024 erstreckt, zu den Punkten der Eingabe vom 12. 
April 2024 Stellung genommen und die Beschwerdeführerin zwecks Aktenein-
sichtnahme an die Gerichtskanzlei verwiesen. Die Frist wurde am 17. Mai 2024 
letztmals und nicht weiter erstreckbar bis am 21. Juni 2024 erstreckt. 

Bereits schon am 13. Mai 2024 zeigte das Bundesgericht dem Verwaltungsge-
richt an, dass die Beschwerdeführerin gegen das Urteil BGer 1C_89/2023 vom 
27. November 2023 ein Revisionsgesuch eingereicht hat.

L. Mit Eingabe vom 20. Juni 2024 macht die Beschwerdeführerin geltend, es 
sei beim Bundesgericht noch ein Revisionsverfahren hängig und sie habe um 
Zustellung von Aktenkopien der Akten ersucht und nicht um Akteneinsicht, was 
noch ausstehend sei, und stellt den Antrag: "Mit aufschiebender Wirkung wird um 
einen neuen Termin ersucht, 30 Tage ab Eingang der vollumfänglichen Aktenko-
pien und des gesamten Aktenverzeichnisses sowie des Revisionsurteils - also 30 
Tage nach Eintreffen des letzten Dokuments, in Abhängigkeit davon, welches 
Ereignis später eintritt". 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Bezirksrat Küssnacht hat mit Beschluss Nr. 245 vom 18. Mai 2022 die 
nachträgliche Baubewilligung für die bereits bestehende Steganlage auf den 
Grundstücken KTN 001.________ und KTN 1700 gestützt auf den kantonalen 
Gesamtentscheid des ARE vom 5. Mai 2022 verweigert und die Bewilligung für 
das Rückbauprojekt im Sinne der Erwägungen und unter Nebenbestimmungen 
erteilt.

Die Beschwerdeführerin gelangte mit folgendem Schreiben am 4. Juli 2022 an 
den Bezirksrat Küssnacht (Vi-act. I/01; Hervorhebungen im Original): 

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Aufhebungsgesuch und Beschwerde

Sehr geehrte Damen und Herren:

Am Sonntag, dem 26.6.2022 wurden wir darüber informiert, dass Sie entschieden 
haben, dass der Steg auf dem Grundstück 001.________ bis Ende August 2022 
rückgebaut werden muss, und dafür ein Baugesuch gestellt wurde, und Sie eine 
Baubewilligung erteilten. Wir mieten das Haus und bewohnen das Grundstück.

Wir wurden weder informiert noch angehört.

Unsere telefonischen Erkundigungen bei der Gemeinde am 30.6.2022 brachten 
keine Klärung.

Uns scheint es, dass das Verfahren und der Beschluss deshalb rechtswidrig sind.

Aus diesen Gründen ersuchen wir Sie, den Beschluss aufzuheben und uns dies 
innert 30 Tagen nach Erhalt dieses Schreibens schriftlich zu bestätigen.

Sollte Ihnen dies nicht möglich sein, ersuchen wir Sie, dieses Schreiben als Be-
schwerde aufzufassen. Da die 20-tägige Beschwerdefrist mit dem Empfang der 
Anordnung zu laufen beginnt, denken wir, dass diese noch nicht abgelaufen ist.

Der Bezirk Küssnacht leitete das "Aufhebungsgesuch resp. eine Beschwerde" an 
den Rechts- und Beschwerdedienst des Kantons weiter (Vi-act. I/01). Mit RRB 
Nr. 932/2022 vom 6. Dezember 2022 trat der Regierungsrat auf die Eingabe 
nicht ein. 

1.2 Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Nichteintretensent-
scheid des Regierungsrates vom 6. Dezember 2022. Strittig - und durch das 
Verwaltungsgericht zu prüfen - ist damit allein, ob der Regierungsrat zu Recht auf 
die Eingabe vom 4. Juli 2022 nicht eingetreten ist. Denn wenn die Vorinstanz auf 
ein Rechtsmittel nicht eingetreten ist, so hat das Verwaltungsgericht gemäss 
ständiger Rechtsprechung grundsätzlich nur zu prüfen, ob der Nichteintreten-
sentscheid zu Unrecht erfolgt ist. Bejaht es diese Frage, so hebt es den Nichtein-
tretensentscheid auf und weist die Akten an die Vorinstanz zurück, damit diese 
einen Sachentscheid trifft (VGE III 2022 68 vom 23.6.2022 E. 1; VGE II 2020 78 
vom 21.10.2020 E. 2.1 mit weiteren Hinweisen). Soweit die Beschwerdeführerin 
um materielle Beurteilung und Aufhebung der Rückbaubewilligung ersucht, ist 
darauf nicht einzutreten. 

1.3 Vom Nichteintretensentscheid der Vorinstanz ist die Beschwerdeführerin di-
rekt betroffen und damit zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt, unabhängig 
davon, ob die Legitimation zur Verwaltungsbeschwerde zu Recht verweigert 
wurde oder nicht. Auf die Beschwerde ist damit einzutreten, soweit die Be-
schwerdeführerin geltend macht, es sei ihr die Beschwerdelegitimation durch die 
Vorinstanz zu Unrecht abgesprochen worden (vgl. BGE 142 II 509 E. 2.1). 

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2. Vorweg ist auf die beschwerdeführerische Eingabe vom 20. Juni 2024 ein-
zugehen. Darin macht sie geltend, eine umfassende Aktenkopiezustellung sei 
weiterhin ausstehend und ebenso ein Entscheid des Bundesgerichts betreffend 
Revisionsgesuch. Es sei ihr daher eine neue dreissigtägige Replikfrist anzuset-
zen, gerechnet ab Zustellung des zuletzt eintreffenden Dokumentes (vgl. Ingress 
Bst. L). 

Das vor Bundesgericht laufende Revisionsverfahren ist für das vorliegende Ver-
fahren ohne Belang; das Bundesgericht hat denn das Verwaltungsgericht auch 
nicht angehalten, das Verfahren bis zu seinem Entscheid zu sistieren. 

Was die Aktenkopiezustellung anbelangt, so ist die Beschwerdeführerin im Besit-
ze sämtlicher Rechtsschriften und Verfahrensanordnungen seit ihrer Eingabe 
vom 4. Juli 2022. Es verbleiben somit die Akten des Bezirksrates (Baumappe 31-
22-021) sowie die Akten des ARE. Letztere liegen elektronisch vor und wurden 
der Beschwerdeführerin zugestellt. Hinsichtlich Baumappe wurde der Beschwer-
deführerin seit Verfahrensbeginn die Möglichkeit zur umfassenden Akteneinsicht 
eingeräumt, letztmals am 17. Mai 2024 mit einer nicht weiter erstreckbaren Frist 
bis 21. Juni 2024. Hiervon hat die Beschwerdeführerin keinen Gebrauch ge-
macht, sie hat sich auch nie gemeldet, sondern erst am Tag vor Fristablauf neu-
erlich auf der Zustellung von Aktenkopien beharrt. Mit der Einräumung der Mög-
lichkeit aber, sämtliche Akten, das umfassende Dossier vor Ort beim Gericht ein-
sehen zu können (wie es die Beschwerdeführerin im Übrigen mit Beschwerde 
vom 3.1.2023 beantragt hat, vgl. Ingress Bst. E), ist das Gericht der Pflicht, voll-
umfängliche Akteneinsicht zu gewähren, in rechtsgenüglicher Weise nachge-
kommen. Es besteht kein Anspruch auf die Zustellung der Akten an Privatperso-
nen oder die Erstellung und Zustellung von Aktenkopien (vgl. Urteil BGer 
5A_146/2009 vom 1.4.2009 E. 3.1; BGer 8F_2/2013 vom 19.7.2013 E. 3.2; 
Waldmann/Oeschger, in: Waldmann/Krauskopf [Hrsg.], Praxiskommentar Verwal-
tungsverfahrensgesetz, 3. Auflage, Art 26 N 85; Griffel, in: Griffel [Hrsg.], Kom-
mentar VRG, 3. Auflage, § 8 Rz. 16 ff.; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-
Moser, Öffentliches Prozessrecht, 2. Auflage, Rz. 336).

Kommt hinzu, dass vorliegend ausschliesslich die Frage des Nichteintretens des 
Regierungsrates auf die Eingabe vom 4. Juli 2022 strittig ist (mithin weder die 
materielle Bewilligungsfähigkeit des strittigen Stegs noch die materiellen Voraus-
setzungen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands), die Regierung 
und der Bezirksrat auf eine Vernehmlassung verzichtet haben und jene des ARE 
kurzgehalten ist, weshalb der Beschwerdeführerin bis dato ausreichend Zeit für 
eine begründete Replik zur Verfügung stand. 

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3.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft die Rechtsmittelinstanz von Amtes we-
gen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Sie prüft u.a. 
die Zuständigkeit, die Rechtsmittelbefugnis, die Zulässigkeit des Rechtsmittels, 
die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruches sowie die 
Rechtshängigkeit oder das Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides in der 
gleichen Sache (vgl. § 27 Abs. 1 lit. a, d, e, f, g Verwaltungsrechtspflegegesetz, 
[VRP, SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht er-
füllt, trifft die Rechtsmittelinstanz einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 
VRP.

3.2 Der Regierungsrat erwog, die Beschwerdeführerin habe am Einsprachever-
fahren unbestrittenermassen nicht teilgenommen. Das Baugesuch sei am 11. 
Februar 2022 im Amtsblatt publiziert und ab Publikation bis am 3. März 2022 öf-
fentlich aufgelegt worden. Weil die Steganlage bereits bestanden habe, habe auf 
ein Baugespann verzichtet werden können. Eine Anzeige an die direkten Anstös-
ser sei im ordentlichen Baubewilligungsverfahren ebenso wenig vorgesehen wie 
deren Beiladung. Es wäre in der Obliegenheit der Beschwerdeführerin gelegen, 
sich rechtzeitig am Verfahren vor der Vorinstanz 1 zu beteiligen und ihr Interesse 
anzuzeigen, wenn sie sich zum Bauprojekt hätte äussern wollen. Da die Be-
schwerdeführerin nicht am Verfahren vor der Vorinstanz 1 teilgenommen habe, 
fehle es ihr an der Beschwerdelegitimation (E. 3.1).

Zudem sei sie weder Eigentümerin noch Mieterin eines benachbarten oder um-
liegenden Grundstückes, sondern Mieterin des betroffenen Baugrundstücks KTN 
001.________. Sollte durch das geplante Bauprojekt das im Mietvertrag zugesi-
cherte Mietobjekt tangiert werden, handle es sich um eine rein zivilrechtliche An-
gelegenheit; in öffentlich-rechtlicher Hinsicht sei die Beschwerdeführerin durch 
das Bauprojekt ihres Vermieters nicht hinreichend betroffen, weshalb es ihr auch 
diesbezüglich an der Beschwerdelegitimation fehle (E. 3.2).

Sodann begründe die Beschwerdeführerin die beantragte Aufhebung mit "es 
existieren sachrelevante offene Fragen", ohne jedoch darzulegen, welche Sach-
verhalts- oder Rechtsfragen sie damit zu rügen beabsichtige und worin ihr Vorteil 
bei einem Obsiegen bestehen würde. Sie rüge lediglich in allgemeiner Weise ei-
ne falsche Rechtsanwendung, wofür ebenfalls keine Beschwerdelegitimation be-
stehe (E. 3.2).

Da der Beschwerdeführerin damit die Beschwerdelegitimation abzusprechen sei, 
könne offengelassen werden, ob die Beschwerdefrist von 20 Tagen mit der Ein-
gabe vom 4. Juli 2022 eingehalten worden sei (E. 3.3).

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3.3 Vor Verwaltungsgericht führt die Beschwerdeführerin aus, sie sei seit 2020 
Bewohnerin und Mieterin des Anwesens KTN 001.________, von dem aus ein 
Steg in den Zugersee gehe. Dieser und seine Umgebung beherberge u.a. eine 
Wirbeltierfauna und diene ihnen [sic] u.a. als Zugang zum Zugersee. Mit Bauge-
such vom 13. Januar 2022 habe die Bauherrschaft um eine nachträgliche Bau-
bewilligung des Stegs ersucht; dieses nachträgliche Baugesuch sei am 11. Fe-
bruar 2022 im Amtsblatt publiziert worden. Am 25. April 2022 habe die Bauherr-
schaft um Rückbaubewilligung des Stegs ersucht, was nicht publiziert worden 
sei. Am 18. Mai 2022 habe der Bezirksrat das Baugesuch abgelehnt und das 
Rückbaugesuch bewilligt und gleichzeitig den Rückbau des Stegs bis zum 31. 
August 2022 angeordnet. Sie habe davon am 26. Juni 2022 erfahren. Am 4. Juli 
2022 habe sie um Aufhebung des Beschlusses ersucht mit der Begründung, sie 
sei über das Verfahren nicht informiert worden und dies habe verhindert, ihr 
Recht als Bewohnerin und Mieterin auf Anhörung und Teilnahme wahrnehmen 
zu können. 

Der Regierungsrat führe zu Unrecht aus, das Baugesuch sei publiziert und auf-
gelegt worden. Die Publikation im Amtsblatt (…) enthalte kein Rückbaugesuch, 
sondern ein "nachträgliches Gesuch für Steganlage". Das darauffolgende Rück-
baugesuch für den Steg vom 25. April 2022 sei nicht publiziert worden. Sie habe 
nicht gewusst, dass der Steg rückgebaut werden solle und habe erst davon er-
fahren, als der Rückbau bereits entschieden gewesen sei. Wäre sie vorher in-
formiert worden, hätte sie im ordentlichen Einspracheverfahren angehört werden 
können und es wäre gar nie zu diesem unnötigen Prozess gekommen. Dieses 
Versäumnis der Behörde sei der Grund dieses Verfahrens. Die fragliche Baube-
willigung ohne eine gültige Publikation des Baugesuchs sei wohl nicht mehr halt-
bar. Die Beteiligten kämen kaum darum herum, das fragliche Bauvorhaben ge-
setzeskonform zu publizieren und danach das ordentliche Einspracheverfahren 
unter Mitwirkung der Betroffenen durchzuführen.

4. Die Beschwerdeführerin verkennt die rechtliche Bedeutung des angefoch-
tenen Beschlusses Nr. 245 vom 18. Mai 2022 inkl. Gesamtentscheid des ARE 
vom 5. Mai 2022 (wobei zu ihren Gunsten anzumerken ist, dass die Formulierung 
als 'Bewilligung Rückbauprojekt' missverstanden werden kann). Mit den beiden 
Entscheiden wurde kein Bauprojekt und auch kein Rückbauprojekt im Sinne der 
Erteilung einer Baubewilligung bewilligt. Vielmehr wurde eine Baubewilligung 
verweigert und eine Massnahme zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
standes (Restitutionsbefehl) angeordnet. 

4.1 Der Steg auf KTN 001.________ (Bauzone) und KTN 1700 (Nichtbauzone; 
Seegrundstück) besteht bereits seit geraumer Zeit. Er wurde nie bewilligt. Der 

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Steg ist damit zweifellos mindestens formell baurechtswidrig (vgl. zur formellen 
Baurechtswidrigkeit: Beeler, Die widerrechtliche Baute, S. 39). Dem entspre-
chend wurde die Grundeigentümerin KTN 001.________ aufgefordert, ein 
nachträgliches Baugesuch einzureichen. Der Aufforderung kam die Bauherr-
schaft mit dem nachträglichen Gesuch für einen Steg (Baugesuch 31-22-021; Vi-
act. II-02/3) nach. Es erfolgte dann auch die Publikation und Auflage explizit ei-
nes nachträglichen Gesuches. Vgl. Publikation Amtsblatt (…): 

Bauherrschaft: […] (Erbengemeinschaft), [Adresse]; Projekt: [Adresse]. Bauobjekt: 
nachträgliches Gesuch für Steganlage, [Adresse], KTN 001.________ und 1700, 
Koordinaten […].

Damit erhellte bereits aus dem Gesuch und dessen Publikation, dass es sich um 
eine bereits erstellte Baute handelte, für welche um nachträgliche Bewilligung er-
sucht wurde. 

4.2 Zweck eines nachträglichen Baugesuches ist es, die Bewilligungsfähigkeit 
der bestehenden, formell baurechtswidrigen Baute (d.h. der nicht bewilligten 
Baute) zu prüfen und entweder die Baute nachträglich zu bewilligen (weil sie be-
willigungsfähig ist) oder aber die Bewilligung zu verweigern und ggf. [in der Re-
gel] die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu bewirken (vgl. zum 
Ganzen: Beeler, a.a.O., S. 62 ff.; Hagenbuch, Kontrolle, Vollstreckung und Voll-
zug von Verfügungen im Baurecht, EGV-SZ 1998 S. 179 ff., 190 ff.; Fierz, Mass-
nahmen gegen illegales Bauen, S. 108 ff., Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, 
S. 337 ff., Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufla-
ge, S. 616 ff.; Zaugg/Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern, 5. Auflage, Art. 46 N 
14 ff.; vgl. auch VGE III 2023 66 vom 29.11.2023; VGE III 2021 126 vom 
8.3.2022). Denn formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt 
werden können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6; 
Urteile BGer 1C_280/2022 vom 15.3.2024 E. 4.2; 1C_119/2023 vom 25.7.2023 
E. 4.2; VGE III 2022 91 vom 22.7.2022 E. 4). Gemäss § 87 Abs. 2 des Planungs- 
und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 hat die Bewilligungs-
behörde auf Kosten des Bauherrn die Abänderung oder Entfernung von wider-
rechtlichen Bauten und Anlagen zu verfügen, sofern die Abweichung gegenüber 
den Bauvorschriften nicht bedeutungslos ist. 

4.3 Nachdem die zuständigen kantonalen Instanzen das nachträgliche Bauge-
such geprüft haben, informierte das ARE die Bauherrschaft am 25. März 2022, 
der bereits erstellte Steg könne nicht bewilligt werden (Vi-act. III/02-15). Nach 
dem Gesagten muss eine Bewilligungsverweigerung dazu führen, dass der Steg 
zurückgebaut wird, da formell widerrechtliche Bauten, die nicht bewilligungsfähig 
sind, grundsätzlich zu beseitigen sind. Dem entsprechend empfahl das ARE der 

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Bauherrschaft, freiwillig ein Rückführungsprojekt einzureichen, um den recht-
mässigen Zustand wiederherzustellen; für den Weigerungsfall wurde ein förmli-
cher Entscheid hierzu in Aussicht gestellt. 

4.4 Die Bauherrschaft akzeptierte in der Folge die Beurteilung, dass der Steg 
nicht bewilligt werden kann, zog das Baugesuch zurück und reichte stattdessen 
ein Rückbauprojekt ein, das den Rückbau des widerrechtlichen Steges und damit 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bis Ende August 2022 vor-
sah (Vi-act. III/02-9). 

4.5 Dem Gesamtentscheid des ARE vom 5. Mai 2022 lässt sich sodann ent-
nehmen, dass die zuständigen kantonalen Stellen die Nichtbewilligung und Rück-
führung der Steganlage beantragten und das von der Bauherrschaft eingereichte 
Rückbauprojekt mit Auflagen/Nebenbestimmungen guthiessen. Im Ergebnis wur-
de die kantonale Baubewilligung für den bestehenden Steg verweigert und die 
Bewilligung für den Rückbau erteilt und zwar mit der Anordnung, dass der Rück-
bau bis spätestens am 31. August 2022 zu erfolgen habe. Der Bezirksrat über-
nahm in seinem Beschluss vom 28. Mai 2022 diese Anordnung (Vi-act. I/01). Für 
die vorliegend strittige Frage betreffend Rückbau des Steges ist es nicht relevant, 
dass das ARE und der Bezirksrat das nachträgliche Baubewilligungsverfahren 
nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben haben, nachdem das Gesuch 
von der Bauherrschaft mit der Vorlage des Rückbauprojektes zurückgezogen 
wurde. 

4.6 Will ein Bauherr eine bewilligte Baute zurückbauen / abbrechen, benötigt er 
hierzu gemäss den Vorschriften des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 und des PBG eine 
Baubewilligung, die in einem der vom Gesetz vorgesehenen Baubewilligungsver-
fahren zu erteilen oder verweigern ist (vgl. hierzu etwa VGE III 2020 47 vom 
23.9.2020 E. 3).

Von diesem Verfahren zu unterscheiden ist der Rückbau einer illegalen Baute 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Dieser Rückbau benötigt 
keine Baubewilligung, geht es doch gerade darum, den illegalen Zustand zu be-
enden und den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Es handelt sich um 
eine hoheitliche Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-
des. Dieser restitutorische Befehl wird aus prozessökonomischen Gründen re-
gelmässig mit einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren verbunden und 
zusammen mit dem Bauabschlag (der Verweigerung der nachträglichen Baube-
willigung) angeordnet (Fierz, a.a.O., S. 130, 161 f.; vgl. etwa VGE III 2021 168 
vom 30.3.2022 und Urteil BGer 1C_280/2022 vom 15.3.2024; VGE III 2020 38 

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vom 24.8.2020 und Urteil BGer 1C_572/2020 vom 30.11.2021; VGE III 2023 10 
vom 24.10.2023). Anders aber als etwa eine Projektänderung im Rahmen eines 
Baugesuches (für welche die Vorschriften des Baubewilligungsverfahrens gelten, 
was unter Umständen eine neuerliche Publikation zur Folge haben muss, vgl. 
etwa VGE III 2023 124 vom 28.9.2023 E. 3.1.3), bildet die Wiederherstellungs-
massnahme nicht Teil des Baubewilligungsverfahrens, sondern stellt nach dem 
Bauabschlag eine eigenständige Anordnung (Restitutionsanordnung) dar, die 
auch für sich anfechtbar ist (Fierz, a.a.O., S. 162). Entsprechend ist sie in der 
Regel auch nicht gemäss Baubewilligungsverfahren zu publizieren (vgl. bezüg-
lich umfassender Rückbaumassnahmen ohne Publikation die zitierten Entschei-
de Urteil BGer 1C_572/2020 vom 30.11.2021; VGE III 2023 10 vom 24.10.2023; 
vgl. etwa als eine Ausnahme mit Publikation ABl 2023 S. 1145).

Ausserhalb des Baubewilligungsverfahrens bzw. im Restitutionsverfahren liegt 
die Verfahrensherrschaft bei der Bewilligungsbehörde. Die Wahl des konkreten 
Vorgehens zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands steht dabei 
grundsätzlich in deren pflichtgemässen Ermessen (Fierz, a.a.O. S. 142): So kann 
sie unter anderem einen auflagenfreien Rückbau erlauben und das Wiederher-
stellungsverfahren anschliessend abschreiben (vgl. Beeler, a.a.O. S. 94), die 
Eingabe eines Rückbauprojekts verlangen und dieses (mitsamt allfälliger Aufla-
gen) zum Bestandteil der Vollstreckungsandrohung bzw. des restitutorischen Be-
fehls erheben (vgl. Mäder, S. 346 ff.) oder die Wiederherstellung ohne weiteres 
Zutun des Störers verfügen. Aber auch in den genannten Fällen bleibt es dabei, 
dass es sich nicht um eine im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens bewilli-
gungspflichtige (Rück-) Baumassnahme handelt, sondern um eine Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustandes. Diese Wiederherstellungsmassnahme 
durchläuft kein Baubewilligungsverfahren, wird namentlich auch nicht publiziert 
und nicht aufgelegt (vgl. hierzu etwa verschiedene Verfahren betr. § 87 Abs. 2 
PBG wie VGE III 2023 66, III 2023 97, III 2023 108, III 2022 91, III 2020 38). 
Denn das Ziel ist nicht, eine raumwirksame, bauliche Massnahme zu bewilligen, 
sondern den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen.

4.7 Vorliegend wurde der Rückbau einer in den See hinausragenden Stegan-
lage gefordert, weil der bestehende, formell widerrechtliche Steg im Rahmen des 
nachträglichen Bewilligungsverfahrens als nicht bewilligungsfähig beurteilt wurde. 
Von diesem Rückbau kann etwa die Umwelt (Seeboden, Gewässer etc.) betrof-
fen sein, weshalb die Rückbaumassnahme von den zuständigen kantonalen Stel-
len unter diesem Aspekt geprüft und im vorliegenden Fall mit Auflagen / Neben-
bestimmungen gutgeheissen wurde (vgl. Erwägungen des Amtes für Gewässer 
im Gesamtentscheid vom 5.5.2022 betr. Fischerei und Gewässerschutz; Vi-act. 
I/01). Auch dadurch wird die Rückbaumassnahme zur Wiederherstellung des 

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rechtmässigen Zustandes - wie bereits beschrieben - nicht zu einem Bauprojekt, 
das in einem Baubewilligungsverfahren zu bewilligen ist. 

4.8 Es bleibt nun die Frage der Legitimation der Beschwerdeführerin, den Be-
schluss Nr. 245 vom 18. Mai 2022 mit Verwaltungsbeschwerde anzufechten. Da-
bei gilt es zu unterscheiden zwischen dem Bauabschlag (Baubewilligungsverfah-
ren, nachfolgend E. 4.9.1 f.) und der Anordnung der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes (nicht Baubewilligungsverfahren, nachfolgend 
E. 4.10 f.), welche formal beide im nämlichen Beschluss angeordnet wurden.

4.9.1 Soweit mit dem Beschluss ein Bauabschlag verfügt wurde, d.h. die 
nachträgliche Baubewilligung verweigert wurde, wurde damit das nachträgliche 
Baubewilligungsverfahren abgeschlossen (hierbei kann offenbleiben, ob nach 
dem Rückzug des nachträglichen Baugesuches das Verfahren nicht gar abzu-
schreiben gewesen wäre; der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustandes hätte dies nicht entgegengestanden). Die Anfechtbarkeit dieses 
Beschlusses richtet sich nach dem Baubewilligungsverfahren. So ist im Baube-
willigungsverfahren namentlich beschwerdeberechtigt, wer über eine hinreichend 
enge Raumbeziehung zum Baugrundstück verfügt, mehr als irgendeine Drittper-
son oder die Allgemeinheit durch die Baubewilligung in eigenen qualifizierten 
(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist, Mängel rügt, durch de-
ren Behebung diese Betroffenheit behoben werden kann und schliesslich bereits 
auch schon am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit 
zur Teilnahme erhalten hat (vgl. § 37 VRP i.V.m. § 82 PBG). Es gilt dies glei-
chermassen für die Erteilung der Baubewilligung als auch deren Verweigerung. 

Nachdem die Beschwerdeführerin zweifelsfrei am nachträglichen Baubewilli-
gungsverfahren nicht teilgenommen hat und sie keinen Grund darzutun vermag, 
weshalb sie keine Möglichkeit zur Teilnahme gehabt habe, fehlt es an dieser Vor-
aussetzung (§ 37 Abs. 1 lit. a VRP), weshalb ihr die Legitimation, den Bauab-
schlag mit Beschwerde anzufechten, abzusprechen ist. Es kann damit auch of-
fenbleiben, welchen Einfluss auf die Legitimation die Tatsache hat, dass die Be-
schwerdeführerin Mieterin nicht eines Nachbargrundstückes, sondern des Bau-
grundstückes ist (vgl. hierzu immerhin etwa Fritzsche et al., a.a.O., S. 560; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N 19; Mäder, a.a.O., S. 54).

4.9.2 Der Vollständigkeit halber ist zu ergänzen, dass auch auf eine nachträgli-
che Einsprache der Beschwerdeführerin (vgl. § 80 Abs. 2 PBG) nicht hätte einge-
treten werden können (falls ihre Eingabe vom 4.7.2022 als solche entgegenge-
nommen worden wäre), da das nachträgliche Baugesuch zugegebenermassen 
publiziert und aufgelegt wurde. Ein Baugespann war bei bereits bestehendem 

13

Steg nicht nötig (vgl. Mäder, a.a.O., S. 130). Damit waren sämtliche Vorausset-
zungen gegeben, sich fristgerecht am Baubewilligungsverfahren beteiligen zu 
können. Ein entsprechendes Versäumnis ist folglich einzig der Beschwerdeführe-
rin anzulasten.

4.10.1 Letztlich wehrt sich die Beschwerdeführerin aber auch nicht, zu-
mindest nicht substantiiert, gegen die Verweigerung der nachträglichen Baube-
willigung, sondern gegen den Rückbau der Steganlage. Wie zuvor ausgeführt, ist 
dies nicht Teil der Baubewilligung (bzw. nur formal, da im gleichen Beschluss 
angeordnet), sondern stellt eine eigenständig zu betrachtende, restitutorische 
Anordnung dar, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen, indem der Steg 
als widerrechtliche Baute zurückgebaut werden muss. Einer allfälligen Zwangs-
vollstreckung kam die Bauherrschaft dabei zuvor, indem sie noch vor Erlass einer 
eigentlichen Vollstreckungsandrohung oder -massnahme den Rückbau der Ste-
ganlage bis Ende August 2022 in Aussicht stellte. Dieser Rückbau wurde von 
den Vorinstanzen akzeptiert und mit Auflagen/Nebenbestimmungen versehen, 
um dem Gewässer- und Umweltschutz während des Rückbaus Nachachtung zu 
verschaffen und sicherzustellen, dass der Rückbau bis Ende August 2022 umge-
setzt ist. Dieser Rückbau des Steges zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes stellt deswegen aber kein Bauprojekt im Sinne des PBG dar; er war 
weder zu publizieren noch aufzulegen. Dabei ist gänzlich unerheblich, ob der 
Rückbau mit Genehmigung oder Anordnung durch die Bewilligungsbehörde er-
folgt. Aus der Tatsache, dass der Rückbau (bzw. die Restitution) nicht publiziert 
wurde, kann die Beschwerdeführerin daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
Insbesondere war die Anordnung deswegen nicht nichtig.

4.10.2 Auch die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes ist anfechtbar. Die Beschwerdebefugnis richtet sich dabei nach § 37 
VRP. Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin nicht Adressatin der Wie-
derherstellungsverfügung war und am Verfahren auch nicht teilgenommen hatte. 
Beschwerdelegitimiert ist indes auch, wer keine Möglichkeit zur Teilnahme erhal-
ten hatte (§ 37 Abs. 1 lit. a VRP). Diesbezüglich lässt sich fragen, ob die Be-
schwerdeführerin nicht ins Verfahren hätte einbezogen werden müssen, sie mit-
hin zu Unrecht keine Möglichkeit zur Verfahrensteilnahme hatte und ihr die 
Rückbauanordnung zu Unrecht nicht zugestellt wurde (vgl. betreffend Zustel-
lung/Eröffnung von Rückbauanordnungen auch VGE III 2020 166 vom 27.1.2021 
E. 6). Es gilt hierbei den bundesrechtlichen Grundsatz der Einheit des Verfahrens 
(Art. 111 Abs. 1 BGG) zu beachten, wonach derjenige, der zur Beschwerde an 
das Bundesgericht berechtigt ist, sich am Verfahren vor allen kantonalen Instan-
zen als Partei muss beteiligen können. Daraus ergibt sich, dass die Beschwerde-

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legitimation im kantonalen Verfahren nicht enger gefasst sein darf als die Legiti-
mation vor Bundesgericht (vgl. BGE 141 II 307; Urteil BGer 2C_507/2022 vom 
18.2.2023 E. 5.2).

Gemäss Praxis des Bundesgerichts ist die Beschwerdelegitimation zu bejahen, 
wenn eine beschwerdeführende Person, die nicht Verfügungsadressatin ist, 
durch den angefochtenen Entscheid stärker betroffen ist als eine andere, beliebi-
ge Drittperson und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur 
Streitsache steht (BGE 142 II 451 E. 3.4.1). Zudem muss sie einen eigenen, 
praktischen Nutzen aus einer allfälligen Aufhebung oder Änderung des angefoch-
tenen Entscheids ziehen, das heisst, ihre Situation muss durch den Ausgang des 
Verfahrens in relevanter Weise beeinflusst werden können. Das schutzwürdige 
Interesse besteht in der Vermeidung eines unmittelbaren materiellen oder ideel-
len Nachteils, den der angefochtene Entscheid für sie mit sich bringen würde. Ein 
bloss mittelbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse genügt 
nicht. Die Popularbeschwerde ist ausgeschlossen (vgl. auch Thurnherr, Be-
schwerdelegitimation in planungs- und baurechtlichen Angelegenheiten, in ZBl 
2021 S. 647 ff.).

Die Abgrenzung zwischen dem schutzwürdigen Interesse und der unzulässigen 
Popularbeschwerde ist nicht rechtslogisch stringent und begrifflich fassbar, son-
dern wird in der Praxis nach praktischen und vernünftigen Kriterien gehandhabt. 
Wo die Grenze verläuft, ist für jedes Rechtsgebiet und anhand der konkreten 
Umstände gesondert zu beurteilen. Wegleitend sind unter anderem die Möglich-
keit für die Interessierten, den angestrebten Erfolg auf anderem (z.B. dem zivil- 
oder strafrechtlichen) Weg zu erreichen und das Anliegen, die Verwaltungstätig-
keit nicht übermässig zu erschweren (BGE 142 II 451 E. 3.4.2; Urteil BGer 
1C_66/2021 vom 6.7.2021 E. 2.3). 

Im Urteil 1C_293/2018 vom 29. Januar 2019 hatte das Bundesgericht über das 
Beschwerderecht der Mieter zweier Wohnungen zu befinden, die von der Ei-
gentümerin ohne Bewilligung erstellt worden waren. Es kam zum Schluss, dass 
die Mieter berechtigt seien zur Beschwerde gegen eine behördliche Anordnung, 
wonach die beiden Wohnungen innert eines Monats nach Rechtskraft des Be-
schlusses zu räumen seien, ansonsten die Ersatzvornahme erfolge. Mit der von 
ihnen beantragten Aufhebung des angefochtenen verwaltungsgerichtlichen Ur-
teils könnten sie verhindern, dass sie ihre Wohnung grundsätzlich bereits bis 
zum genannten Zeitpunkt verlassen müssten, mithin innert einer Zeitspanne, 
welche die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten gemäss Art. 
266c OR, die nach dem eingereichten Mietvertrag gelte, (deutlich) unterschreite 
(a.a.O., E. 2.6). Im Urteil 1C_66/2021 vom 6. Juli 2021 hatte das Bundesgericht 
auch die Beschwerdelegitimation von Pferdebesitzern mit einem Pferdepensi-

15

onsvertrag gegen ein Nutzungsverbot der Pferdestallung und Vollstreckungsan-
drohung bejaht. Ein rechtlich geschütztes Interesse der Pferdebesitzer sei nicht 
nötig, ein tatsächliches Interesse reiche aus. Massgebend sei, dass die betroffe-
nen Pferdebesitzer ihre Pferde wegen der Vollstreckungsanordnung aus der 
Pension nehmen müssten, in der sie sie sonst weiterhin hätten unterbringen 
können. Hinzu komme, dass sich die Vollstreckungsanordnung ausdrücklich und 
direkt auf die betreffenden Mietverträge beziehe. Die Widerrechtlichkeit der Nut-
zung der Bauten und Anlagen des Hofes als Pferdepension sei es denn auch, die 
Anlass für das Nutzungsverbot und die daran anschliessende Vollstreckungsan-
ordnung gebildet hätten. Vor diesem Hintergrund bejahte des Bundesgericht eine 
besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung der Pferdebesitzer zur Streitsache; 
sie hätten nicht ein bloss mittelbares Interesse an der Aufhebung des angefoch-
tenen Entscheids. Die Berücksichtigung des Anliegens, die Verwaltungstätigkeit 
durch deren Einbezug ins Verfahren nicht übermässig zu erschweren, führe nicht 
zu einem anderen Ergebnis (a.a.O., E. 2.3). 

4.10.3 Vorliegend ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin Mieterin 
der Liegenschaft KTN 001.________ ist, von wo aus der unbewilligte, illegale 
Steg in den See (KTN 1700) hinausführt. Der Steg bildet (wenn auch in geringem 
Ausmasse) Teil der Mietsache und dient der Beschwerdeführerin zum Einstieg in 
den See. Es können damit auch keinerlei Zweifel bestehen, dass die Beschwer-
deführerin als Mieterin der Liegenschaft KTN 001.________ auch vom Rückbau 
des illegalen Steges, von der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
betroffen ist. Eine Betroffenheit der Beschwerdeführerin von der angefochtenen 
Verfügung und ein tatsächliches Interesse am Bestand des Steges sind damit 
zweifelsohne gegeben. Dies allein vermag indes die Beschwerdelegitimation 
noch nicht zu begründen. Verlangt ist vielmehr, dass eine besondere, beach-
tenswerte, nahe Beziehung zur Streitsache besteht und ihre Situation durch den 
Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise beeinflusst wird. 

4.10.4 Der vorliegende Fall ist diesbezüglich mit den zuvor erwähnten 
nicht vergleichbar. Im ersten Fall wurde die Beschwerdelegitimation der Mieter 
bejaht, weil vom Rückbau ihre Familienwohnungen betroffen waren und der 
Rückbau in Missachtung der gesetzlichen Mindest-Kündigungsfrist angeordnet 
wurde, wogegen sie sich zur Wehr setzen können mussten. Auch im zweiten Fall 
hat das Nutzungsverbot die Unterbringung der Pferde verunmöglicht, mithin die 
Pferdebesitzer im Kern des Pferdepensionsvertrags betroffen; die Vollstre-
ckungsanordnung bezog sich ausdrücklich und direkt auf die betreffenden Miet-
verträge, weshalb das Bundesgericht den Pferdebesitzern eine besondere, be-
achtenswerte, nahe Beziehung zur Streitsache zusprach.

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Vorliegend ist die Beschwerdeführerin Mieterin der Liegenschaft KTN 
001.________, welche an der nordöstlichen Grundstücksgrenze auf rund 42.5m 
unmittelbar an den Zugersee grenzt. Etwa in der Mitte, dem Wohnhaus vorgela-
gert, befindet sich der strittige Steg, der rund 4.5m in den See hinausragt (vgl. Vi-
act. III/07). 

(Auszug WebGIS Kanton Schwyz; KTN 001.________; eingesehen am 17.6.2024)

Durch den Rückbau des Stegs ist die Beschwerdeführerin zweifelsohne betrof-
fen, dies indes objektiv nur marginal. Der eigentliche Kernzweck der Liegen-
schaftsmiete, das Bewohnen der Liegenschaft, ist überhaupt nicht tangiert. Be-
troffen ist einzig der Zugang zum See und auch dies lediglich in der Art und Wei-
se, nämlich via den Steg. Der Seezugang selbst wird demgegenüber nicht in 
Frage gestellt und bleibt unverändert möglich. 

Wohl dient dieser Steg allein der Beschwerdeführerin als Mieterin der Liegen-
schaft, weshalb ihr eine individuelle Nähe zum Rückbauobjekt nicht abgespro-
chen werden kann. Sie ist - abgesehen von der Liegenschaftseigentümerin - vom 
Rückbau zweifelsohne mehr betroffen als die Allgemeinheit. Hingegen kann auf-
grund der objektiv betrachtet marginalen Bedeutung des Stegs für die Mietsache 
nicht von einer besonders beachtenswerten Beziehung gesprochen werden. Der 
Stegrückbau bringt für die Beschwerdeführerin keine wesentliche Einschränkung 
mit sich. Da der Rückbau selbst einzig die Art und Weise des Seezugangs (über 
den Steg), nicht jedoch den Seezugang als solchen beeinträchtigt, beeinflusst 
der Verfahrensausgang die Situation der Beschwerdeführerin als Mieterin der 
Liegenschaft KTN 001.________ nicht in relevanter Weise. 

4.10.5 Damit aber ist die Beschwerdeführerin von der Anordnung der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, vom Rückbau des Stegs nicht 
derart betroffen, dass sie sich nach § 37 Abs. 1 lit. b und c VRP am Verfahren 
zur Wiederherstellung hätte beteiligen können müssen bzw. als Drittperson durch 
die Anordnung der Wiederherstellung materiell beschwert ist. Sie hatte nicht zu 
Unrecht keine Möglichkeit der Verfahrensteilnahme. Folgerichtig kommt der Be-
schwerdeführerin auch keine Beschwerdelegitimation hinsichtlich Rückbauan-
ordnung des Steges zu. 

Im Kontext der Restitution ist diese Angelegenheit vielmehr allein dem obligatori-
schen Verhältnis zum Vermieter zuzuordnen, wobei es Sache des Privatrechts 
ist, die sich aus der Beseitigung der Baurechtswidrigkeit des Steges ergebenden 
Probleme zwischen Mieter und Vermieter zu klären (Mäder, a.a.O., S. 345). Bei 
diesem Ausgang kann auch offenbleiben, ob nicht ohnehin auch berücksichtigt 

17

werden müsste, dass fast der gesamte Steg auf KTN 1700 (Eigentum Kanton) 
liegt und von der Beschwerdeführerin gar nicht gemietet ist. 

4.11 Nachdem vorliegend feststeht, dass sich die Beschwerdeführerin am ei-
gentlichen Baubewilligungsverfahren nicht beteiligt hat, kann vorliegend offen-
bleiben, ob sich eine Person, welche gegen ein nachträgliches Baugesuch Ein-
sprache erhoben hat, mit Beschwerde gegen (z.B. nicht umfassende) Restituti-
onsmassnahmen wehren kann, welche formal mit dem Bauabschlag verfügt wur-
den (vgl. etwa VGE III 2021 168 vom 30.3.2022). 

4.12 Soweit die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht antönt (ohne indes 
das Vorbringen weiter auszuführen oder eine Widerrechtlichkeit daraus abzulei-
ten), der Steg mit seiner Umgebung beherberge unter anderem eine Wirbeltier-
fauna, ist dieser Einwand gänzlich unsubstantiiert und mithin nicht weiter zu 
berücksichtigen. Andere Gründe, die im vollstreckungsrechtlichen Verfahren ggf. 
zu einer Beschwer auch der Beschwerdeführerin führen könnten werden keine 
geltend gemacht und sind im Rahmen des Rückbaus der Steganlage auch nicht 
ersichtlich. Zudem kann sie diese Rüge nur vortragen, soweit sie überhaupt be-
schwerdelegitimiert ist, was nach dem Gesagten nicht der Fall ist.

4.13 Zusammenfassend ist der Beschwerdeführerin die Legitimation, die Anord-
nung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes (Rückbau) anzufech-
ten, abzusprechen. Sie ist davon als Mieterin der Liegenschaft KTN 
001.________ wohl mehr als die Allgemeinheit, aber dennoch nicht in einer Art 
berührt, so dass sich ihre Situation als Mieterin des Objektes je nach Verfah-
rensausgang relevant verändern würde. Im Ergebnis hat der Regierungsrat die 
Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin daher zu Recht verneint. Der 
Nichteintretensbeschluss ist nicht zu beanstanden. 

5. Mit Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach Einspra-
cheverfahren im Baubewilligungsverfahren kostenlos sein müssen, rügt die Be-
schwerdeführerin zudem die Kostenauflage des angefochtenen Entscheides. 
Mangels Publikation habe sie nicht Einsprache vor Bezirksrat führen können, 
weshalb der Regierungsrat erstinstanzlich über ihre Rüge zu befinden habe. 
Dementsprechend handle es sich nicht um ein eigentliches Beschwerdeverfah-
ren, sondern ein kostenloses Einspracheverfahren.

Das Vorbringen ist unbehilflich. Zum einen wurde bereits aufgezeigt, dass die 
Beschwerdeführerin unbestrittenermassen keine Einsprache gegen das 
nachträgliche Baugesuch eingereicht hat und auch die Voraussetzungen für eine 
nachträgliche Einsprache nicht gegeben sind. Entsprechend handelte es sich bei 
ihrer Eingabe um eine Verwaltungsbeschwerde, die nicht kostenlos ist. Soweit 

18

sich ihre Eingabe gegen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
richtet, handelt es sich nicht um ein Baubewilligungsverfahren, weshalb auch hier 
die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend Kostenlosigkeit des Einspra-
cheverfahrens nicht einschlägig ist.

6. Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich geltend macht, der Regierungs-
rat hätte in der Sache gar nicht entscheiden dürfen, da sie am 27. September 
2022 Beschwerde gegen die Kostenvorschussverfügung eingereicht habe und 
dieser Beschwerde aufschiebende Wirkung zukomme, ist was folgt festzuhalten: 
Im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung (27.9.2022) hatte die Beschwerdeführerin 
bereits zwei Raten des Kostenvorschusses bezahlt, die dritte Rate ging bei der 
Vorinstanz am 29. September 2022 ein, weshalb sich die Frage stellt, ob ein et-
waiges Beschwerdeverfahren nicht (wegen Erfüllung) gegenstandslos geworden 
wäre. Zudem hält § 73 VRP fest, es 'könne' von einer Partei ein Kostenvorschuss 
einverlangt werden. Die Rechtsmittelinstanz ist damit nicht gehindert, auch ohne 
Leistung des Kostenvorschusses in der Sache selbst zu entscheiden; mithin durf-
te die Vorinstanz in der Sache selbst entscheiden, selbst wenn die Kostenvor-
schussverfügung noch nicht in Kraft getreten wäre. 

Bleibt anzufügen, dass das Revisionsgesuch der Beschwerdeführerin ans Bun-
desgericht (zum Urteil BGer 1C_89/2023 vom 27.11.2023 betreffend Kostenvor-
schuss) das Verwaltungsgericht nicht hindert, über die vorliegende Beschwerde 
zu befinden.

7. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb 
sie abzuweisen ist. Der Regierungsrat ist auf die Beschwerde zu Recht nicht ein-
getreten.

8. Die Kosten dieses Verfahrens sind auf Fr. 1'500 (Gerichtsgebühr, Kanzlei-
kosten und Barauslagen) festzulegen und dem Ausgang entsprechend der Be-
schwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 VRP).

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'500 werden der Beschwerdeführerin aufer-
legt. Sie hat am 22. März 2024 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500 geleis-
tet, so dass ihr Fr. 1'000 aus der Gerichtskasse zurückerstattet werden.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

4. Zustellung an:
- die Beschwerdeführerin (R)
- die Beschwerdegegnerin (R; unter Beilage der Eingabe vom 20.6.2024)
- den Bezirksrat Küssnacht (R; unter Beilage der Eingabe vom 20.6.2024)
- das Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Eingabe vom 

20.6.2024)
- den Regierungsrat des Kantons Schwyz (EB; unter Beilage der Eingabe 

vom 20.6.2024)
- und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (A).

Schwyz, 27. Juni 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 1. Juli 2024