# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2dff436d-00aa-5e3c-a0c2-4f74449d1c60
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-04-26
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.04.1999 12.1998.230
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-230_1999-04-26.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00230

  	
  Lugano

  26 aprile 1999/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. no. DI.96.00193 (già P 34/95) della Pretura della
giurisdizione di Locarno-Città, promossa con istanza 23 febbraio 1995 da

 

 

	
   

  	
  __________
  

  alla quale, ora
  in fallimento, sono subentrati ex art. 260 LEF:  

  __________

  __________

  __________

  (tutti rappr.
  dall’avv. __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________

  __________

  (entrambi
  rappr. dallo studio legale __________)

  

 

 

con cui
l’istante ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 646’300.-
più interessi, domanda avversata dalla controparte, e che il Pretore, con
sentenza 9 ottobre 1998, ha accolto per fr. 444’300.- oltre interessi;

 

e
sedente inoltre per statuire nella causa inc. no. DI.96.00190 (già P 49/95)
della medesima Pretura, promossa con istanza 3 marzo 1995 da

 

	
   

  	
  __________

  __________

  (entrambi
  rappr. dallo studio legale __________)

  
	
   

  	
   

  Contro

  	 

 

	
   

  	
  __________
  

  alla quale, ora
  in fallimento, sono subentrati ex art. 260 LEF:  

  __________ 
  

  __________

  __________ 
  

  (tutti rappr.
  dall’avv. __________)

  

 

con cui
gli istanti hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr.
200’428.-, in via subordinata di fr. 838’428.- e in via ancor più subordinata
di fr. 1’058’428.- più interessi, domande avversate dalla controparte, e che il
Pretore, con la medesima sentenza, ha accolto per fr. 133’424.- oltre
interessi;

 

appellanti
__________ e __________ che con atto di appello 22 ottobre 1998 chiedono la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza
23 febbraio 1995 e di accogliere l’istanza 3 marzo 1995 per fr. 199’428.-, in
subordine per fr. 815’428.- e in via ancor più subordinata per fr. 1’099’861.-
più interessi; il tutto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le
sedi;

 

 appellanti
adesivamente __________, __________ e __________ con allegato ricorsuale 16
novembre 1998, con cui chiedono la reiezione del gravame della parte avversa e
l’accoglimento del proprio nel senso che l’istanza 23 febbraio 1995 sia accolta
per fr. 624’300.- più interessi e l’istanza 3 marzo 1995 lo sia limitatamente a
fr. 20’900.-, protestando spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti,

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:                 A.      Con
contratto 13 agosto 1990 gli eredi fu __________ hanno dato in locazione alla
ditta __________, uno spazio commerciale, sito al mappale n. __________ di
__________, da adibire ad esercizio pubblico: in base agli accordi
contrattuali, la locazione avrebbe avuto inizio il 1° settembre 1990 e sarebbe
giunta a scadenza il 31 dicembre 2005 con possibilità di riconduzione tacita
per ulteriori 10 anni in assenza di una valida disdetta, mentre la pigione
annuale ammontava a fr. 8’500.- (residuo) per il 1990, a fr. 50’000.- per il
1991, a fr. 55’000.- per il 1992, a fr. 60’000.- per il 1993, a fr. 62’000.-
per il 1994 e a fr. 70’000.- per il 1995, ritenuto che per gli anni successivi
era dovuto quest’ultimo importo, indicizzato.

                                          Con
l’accordo dei proprietari, la conduttrice ha eseguito nell’immobile importanti
lavori di ristrutturazione e, in seguito, ha sublocato i locali alla ditta 2000
__________ 

 

                                B.      Con
scritto 9 settembre 1993 i proprietari, dopo aver diffidato la conduttrice ex
art. 257d CO a versare entro 30 giorni le pigioni a quel momento insolute, le
hanno significato su formulario ufficiale la disdetta del contratto con effetto
al 31 ottobre 1993. Adito dalla conduttrice, il 24 novembre 1993 l’Ufficio di
conciliazione ha confermato la legittimità del provvedimento: contro tale
decisione, il 23 dicembre 1993, la locataria si è aggravata innanzi al Pretore,
procedura che tuttavia è stata successivamente stralciata dai ruoli in forza di
una convenzione, in cui le parti si davano in sostanza atto che si sarebbero
adoperate per trovare una soluzione bonale alla vertenza.

                                          Non
avendo le parti raggiunto l’auspicato accordo sulle controversie che le opponevano,
sono state avviate, dopo l’obbligatorio tentativo di conciliazione, le cause
che qui ci occupano.

 

 

                                C.      Con
istanza 23 febbraio 1995 __________ ha chiesto la condanna di __________, formanti
la comunione ereditaria fu __________, al pagamento di fr. 646’300.-, postulando
in sostanza un indennizzo per i lavori di miglioria da lei effettuati nell’ente
locato (fr. 638’000.-) nonché la rifusione della pigione versata nel periodo in
cui i locali erano rimasti inagibili in conseguenza dell’inondazione
dell’autunno 1993 (fr. 8’300.-).

                                          I
convenuti si sono opposti all’istanza, rilevando che una clausola contrattuale
escludeva che alla fine della locazione la conduttrice potesse pretendere un
indennizzo per le migliorie effettuate; quand’anche la clausola non fosse stata
applicabile nel caso di rescissione anticipata del contratto, in concreto un
risarcimento non sarebbe comunque stato possibile in quanto lo scioglimento
anticipato della locazione era stato dolosamente causato dalla conduttrice
stessa; a loro dire, in ogni caso la somma dell’eventuale indennizzo a favore
di quest’ultima, che comunque doveva essere di gran lunga inferiore al valore
attuale delle migliorie atteso in particolare che dallo stesso andava dedotto
il presumibile plus valore presente nel 2005, sarebbe ampiamente compensata da
un’analoga pretesa che i convenuti potrebbero vantare nei confronti della
controparte per il fatto che la rescissione del contratto aveva impedito che
esso giungesse a scadenza nel 2005, data alla quale la conduttrice più non poteva
far valer alcun indennizzo, rispettivamente dalla pretesa che essi potrebbero
avanzare in considerazione del fatto che in tal caso sarebbe stato necessario
ritoccare verso l’alto la pigione dovuta. Quanto alla pretesa di fr. 8’300.-,
la stessa non è di per sé contestata, ma i convenuti la ritengono compensata da
loro crediti nei confronti della conduttrice.

 

 

                                D.      Con
istanza 3 marzo 1995 i proprietari a loro volta chiedono la condanna della conduttrice
al pagamento di fr. 200’428.-, in subordine di fr. 838’428.- e in via ancor più
subordinata di fr. 1’058’428.-, somme modificate in sede conclusionale
rispettivamente in fr. 199’428.-, fr. 815’428.- e fr. 1’099’861.-. Essi auspicano
in sostanza la rifusione del contributo sostitutivo per posteggi (fr. 78’000.-)
previa deduzione degli importi già incassati a questo titolo dai nuovi
conduttori (fr. 20’000.-), la rifusione delle spese esecutive e della tassa di
giudizio relative a tali contributi (fr. 428.-), la differenza tra le pigioni
incassabili dalla convenuta e quelle incassabili dai nuovi conduttori fino alla
scadenza ordinaria del contratto (fr. 141’000.-), le pigioni per il periodo dal
1° novembre 1993 al 30 giugno 1994, data dell’effettiva riconsegna dell’ente locato
(fr. 41’000.-), il tutto dedotti fr. 5’000.- già versati, fr. 10’000.-
incassati dall’assicurazione RC per i danni dell’inondazione e altri fr.
1’000.- per ripetibili relative ad un’altra causa tra le parti. La richiesta di
cui alla subordinata comprende, oltre alle posizioni di danno appena elencate,
un’ulteriore pretesa di fr. 616’000.-, che gli istanti fanno valere
nell’ipotesi in cui alla controparte sia concesso un indennizzo per le
migliorie, ritenuto che -come già accennato con riferimento alla risposta
all’istanza 23 febbraio 1995- la rescissione del contratto aveva impedito che
lo stesso giungesse a scadenza nel 2005, data alla quale la conduttrice non
poteva pretendere alcun indennizzo. La richiesta in via ancor più subordinata
si fonda sulla circostanza che, se un indennizzo era dovuto alla conduttrice,
la pigione in tal caso avrebbe dovuto essere ricalcolata in base alla maggiore
redditività dell’ente locato, con il risultato che le pigioni a carico della
conduttrice avrebbero dovuto essere di gran lunga più elevate di quelle
pattuite.

                                          La
convenuta si è opposta all’istanza, rilevando che i contributi per posteggi e
le relative spese erano a suo carico solo nel caso in cui contratto fosse
durato per almeno 15 anni, mentre nulla era dovuto a titolo di differenza di
pigioni, i proprietari avendo ottenuto dai nuovi inquilini ben più di quanto
avrebbero ricavato dalla convenuta; allo stesso modo essa non era tenuta a rifondere
alcunché per il periodo dal 1° novembre 1993 al 30 giugno 1994, i locali, per
altro occupati dalla subconduttrice, potendo essere liberati in ogni momento a
semplice richiesta. Quanto alle richieste in via subordinata e in via ancor più
subordinata, le stesse erano completamente fantasiose.

 

 

                                E.      Dopo
aver congiunto le cause, con sentenza 9 ottobre 1998 il Pretore ha accolto
parzialmente le due istanze, condannando i proprietari al pagamento di fr.
444’300.- e __________ __________ -subentrati ex art. 260 LEF alla conduttrice,
nel frattempo fallita- al pagamento di fr. 133’424.-.

                                          Con
riferimento all’istanza 23 febbraio 1995 il giudice di prime cure ha
innanzitutto ritenuto che con la clausola aggiuntiva 12 la conduttrice aveva
rinunciato a un’indennità per le migliorie effettuate nel caso in cui il
contratto si fosse concluso dopo 15 anni e non per il caso di uno scioglimento
anticipato dello stesso ed ha perciò ammesso il principio dell’indennizzo ex
art. 260a cpv. 3 CO: accertato sulla base del referto del perito giudiziario
che il valore delle migliorie ammontava a fr. 616’000.-, l’indennizzo a suo
favore è stato tuttavia ridotto di fr. 180’000.-, in considerazione dei
vantaggi e degli svantaggi per le parti, ed è stato così determinato in fr.
436’000.-; a tale somma si aggiungevano fr. 8’300.- per le pigioni pagate nel periodo
in cui l’ente locato era rimasto inagibile per l’inondazione, posizione non contestata
dalla controparte.

                                          Quanto
all’istanza 3 marzo 1995, il Pretore ha senz’altro ammesso il diritto dei proprietari
ad ottenere dalla controparte il rimborso dei contributi sostitutivi per
posteggi (fr. 58’000.-) e le relative spese (fr. 428.-), tali importi essendo
già esigibili al momento della disdetta del contratto; ammesso che l’ente
locato era stato abusivamente occupato dal 1° novembre 1993 al 30 giugno 1994,
egli ha pure riconosciuto loro il diritto ad un’indennità in quel periodo (fr.
41’000.-), deducendo tuttavia da tale importo la somma di fr. 10’000.- già
incassata dall’assicurazione RC; a titolo di differenza tra le pigioni incassabili
dalla conduttrice e quanto incassabile dai nuovi conduttori fino alla scadenza
ordinaria del contratto, il Pretore, ritenuto che ai proprietari andava
rimproverato di non aver locato i locali già a far tempo dal 1° luglio 1994
bensì solo dal 1° dicembre 1994, ha attribuito loro fr. 44’996.-. Ritenute
infondate le richieste in via subordinata e in via ancor più subordinata, egli,
dedotti fr. 1’000.- per ripetibili di un’altra procedura e atteso che i fr.
5’000.- già incassati erano già compresi nei fr. 8’300.- riconosciuti alla
conduttrice nella parallela istanza, ha in definitiva ammesso le pretese dei
proprietari limitatamente a fr. 133’424.-.

 

 

                                F.      Con
appello 22 ottobre 1998 i proprietari chiedono la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza 23 febbraio 1995 e di
accogliere l’istanza 3 marzo 1995 per fr. 199’428.-, in subordine per fr.
815’428.- e in via ancor più subordinata per fr. 1’099’861.- più interessi.

                                          Essi
ripropongono in questa sede gli argomenti già esposti davanti al Pretore. Le
pretese di cui all’istanza 23 febbraio 1995 andavano a loro dire respinte, i
fr. 8’300.- siccome compensati da altri crediti da loro vantati nei confronti
della controparte, l’indennizzo per migliorie in quanto non dovuto: il
contratto escludeva infatti che alla fine della locazione la conduttrice potesse
pretendere un indennizzo per le migliorie effettuate; quand’anche la clausola
contrattuale non fosse stata applicabile nel caso di rescissione anticipata del
contratto, in concreto un risarcimento sarebbe stato nondimeno escluso in
quanto lo scioglimento anticipato era stato dolosamente causato dalla conduttrice
stessa; in ogni caso un eventuale indennizzo, che comunque sarebbe di gran
lunga inferiore all’importo stabilito dal Pretore, era pure escluso per il
fatto che il plus valore presente nel 2005, questo sì non risarcibile in base
al contratto, era maggiore a quello presente al momento della rescissione
anticipata della locazione. Quanto all’istanza 3 marzo 1995, essi contestano il
fatto che il Pretore abbia attribuito loro una concolpa per non aver locato a
terzi i locali già a far tempo dal 1° luglio 1994, ciò che ha comportato una
riduzione delle loro spettanze di fr. 66’004.- e ripropongono in via subordinata
la tesi secondo cui essi potevano vantare nei confronti della controparte una
pretesa per il fatto che la rescissione del contratto aveva impedito che lo
stesso giungesse a scadenza nel 2005, rispettivamente la tesi in via ancor più
subordinata secondo cui in tal caso sarebbe stato necessario ricalcolare verso
l’alto la pigione dovuta.

 

 

                                G.      Con
osservazioni ed appello adesivo 16 novembre __________ chiedono la reiezione
del gravame della parte avversa e l’accoglimento del proprio nel senso che
l’istanza 23 febbraio 1995 sia accolta per fr. 624’300.- più interessi e
l’istanza 3 marzo 1995 lo sia limitatamente a fr. 20’900.- (recte: 20’928.-).

                                          Mentre
delle osservazioni all’appello si dirà, se necessario, nei successivi considerandi,
con la loro impugnativa essi contestano innanzitutto di dover alla controparte
i contributi sostituivi per posteggi (fr. 58’000.-), ammettendo in via del
tutto subordinata di doverne una quota parte (fr. 15’660.-); essi ritengono
inoltre giustificato di dover retribuire l’occupazione dell’ente locato fino al
30 giugno 1994 solo in ragione di metà (fr. 20’500.-) stante il fatto che
l’occupazione da parte della subconduttrice era relativa e che la disdetta per
mora, non necessaria, avrebbe invero potuto essere evitata dai proprietari;
nulla a loro dire era parimenti dovuto per differenze di pigioni fino alla
scadenza ordinaria del contratto, il conteggio del Pretore che concludeva per
un saldo a favore dei proprietari essendo errato nella misura in cui non teneva
conto delle pigioni incassabili nell’anno 2005; la sentenza era pure errata
laddove l’indennizzo a favore della conduttrice per le migliorie apportate era
stato ridotto di fr. 180’000.-, tale riduzione costituendo una semplice facoltà
e non un obbligo per il giudice e in ogni caso non essendo in concreto
giustificata; errata era infine anche la data di decorrenza degli interessi moratori
dovuti sull’indennità in questione, che dovevano decorrere dal 1° novembre 1993
e non 1994.

 

 

                                H.      I
proprietari non hanno presentato osservazioni all’appello adesivo.

 

 

Considerando

 

 

in diritto:               1.      Prima
di passare in rassegna le censure dell’appello e dell’appello adesivo, è opportuno
far chiarezza -in quanto ciò potrebbe aver influsso su alcune posizioni di
danno delle parti- sulle circostanze che hanno portato allo scioglimento del contratto
di locazione.

                                          Per
liberare il campo da possibili equivoci, va immediatamente sottolineato che lo
scioglimento del contratto non è avvenuto consensualmente, come sembra ritenere
la conduttrice, bensì in conseguenza della disdetta per mora significata il 9
settembre 1993 dai proprietari. Il fatto che con la convenzione 8 marzo 1994 le
parti si siano accordate nel senso che la conduttrice avrebbe ritirato l’azione
di contestazione della disdetta per mora, pendente a quel momento avanti al
Pretore, non significa infatti che la rescissione del contratto sia avvenuta in
modo consensuale, tanto è vero che la sottoscrizione della convenzione non
aveva come conseguenza lo scioglimento consensuale del contratto stesso, bensì
che la disdetta diventava definitiva. Emblematico in tal senso è il fatto che
le parti, sempre nella citata convenzione, si davano reciprocamente atto che
l’accettazione di tale disdetta da parte della conduttrice lasciava
impregiudicate ogni loro ragione ed eccezione, specie per quanto concerneva la
facoltà di far valere in giudizio eventuali pretese risultanti dalla fine del
contratto di locazione medesimo.

 

 

                                          quo
all’appello principale

 

 

                                2.      Con
il loro gravame i proprietari non contestano che la controparte possa pretendere
la restituzione della pigione versata nel periodo in cui l’ente locato era
inagibile per l’inondazione dell’autunno 1993 (fr. 8’300.-), ma ritengono che
tale posizione di danno sia compensata da loro crediti verso la controparte. A
ragione.

                                          Atteso
che con la sentenza qui impugnata il Pretore ha accertato che il credito dei
proprietari verso la conduttrice ammontava a fr. 133’424.- e che con l’appello
adesivo quest’ultima ritiene fondata la pretesa per almeno fr. 20’900.- (recte:
20’928.-), ben si può ammettere, avendo i proprietari sollevato tempestivamente
negli allegati preliminari l’eccezione di compensazione, che l’importo di fr.
8’300.-, inferiore a quello da loro accertatamente vantato nei confronti della
conduttrice, sia effettivamente estinto per compensazione. Di tale circostanza,
evidentemente, si terrà conto al momento di quantificare il credito a favore
dei proprietari di cui all’istanza 3 marzo 1995.

 

 

                                3.      I
proprietari contestano con tutta una serie di argomenti il riconoscimento a
favore della controparte di un indennizzo di fr. 436’000.- per i lavori di
miglioria effettuati con il loro accordo scritto nell’ente locato: in
particolare essi rilevano che il contratto escludeva che alla fine della
locazione la conduttrice potesse pretendere un indennizzo per le migliorie
effettuate; quand’anche la clausola contrattuale non fosse stata applicabile
nel caso di rescissione anticipata del contratto, essi osservano che in
concreto un risarcimento sarebbe stato nondimeno escluso in quanto lo scioglimento
anticipato era stato dolosamente causato dalla conduttrice stessa; in ogni caso
un eventuale indennizzo, che comunque sarebbe di gran lunga inferiore
all’importo stabilito dal Pretore, era pure escluso per il fatto che il plus
valore presente nel 2005, questo sì non risarcibile in base agli accordi, era
maggiore a quello presente al momento della rescissione anticipata del
contratto; essi ripropongono infine in via subordinata la tesi secondo cui essi
potevano vantare nei confronti della controparte una pretesa per il fatto che
la rescissione del contratto aveva impedito che lo stesso giungesse a scadenza
nel 2005, rispettivamente quella in via ancor più subordinata secondo cui in
tal caso sarebbe stato necessario ricalcolare verso l’alto la pigione dovuta.

 

                                          Preliminarmente
si osserva come il Pretore, a ragione, abbia stabilito che la richiesta
d’indennizzo vantata dalla conduttrice si fondava sull’art. 260a CO, che in
quanto lex specialis precludeva l’applicazione degli art. 62 e segg. CO (Higi,
Commentario zurighese, N. 3 ad art. 260a CO; Permann/ Schaner, Kommentar
zum Mietrecht, Zurigo 1999, p. 212), ritenuto che le norme di cui agli art. 671
e 672 CC -ne sono pacificamente coscienti le parti in questa sede- non potevano
per contro essere prese in considerazione, vista l’esistenza di un rapporto
contrattuale (DTF 105 II 94; Higi, op. cit., ibidem; Honsell/Vogt/Wiegand,
Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed., Basilea e Francoforte
sul Meno 1996, N. 2 ad art. 260a CO; Permann/Schaner, op. cit., ibidem).

 

                              3.1      Le
parti hanno a lungo disquisito sull’interpretazione da dare alla clausola
aggiuntiva 12 del contratto, secondo cui, in deroga all’art. 260a cpv. 3 CO
(norma di natura dispositiva: cfr. DTF 124 III 149), “tutti gli
investimenti infissi diventati parti costituenti dell’edificio eseguiti a
proprie spese dalla conduttrice decadono a fine locazione in favore della parte
locatrice senza alcuno diritto di indennizzo da parte della conduttrice e senza
obbligo di ripristino dello stato iniziale nei confronti del locatore”:
mentre i proprietari ritengono che la stessa sia applicabile anche in caso di
rescissione anticipata del contratto, la conduttrice è del parere che la stessa
invece lo sia solo se il contratto fosse giunto a scadenza dopo i pattuiti 15
anni di locazione.

 

                           3.1.1      Per
l’art. 1 CO un contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano concordemente
manifestato, in modo espresso oppure tacito, la loro reciproca volontà; mentre,
secondo l’art. 18 cpv. 1 CO, un contratto va interpretato, sia per la forma che
per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti.

 

                                          Quando
la concordanza delle volontà delle parti non è evidente, le disposizioni contrattuali
sono da interpretare in base al principio dell’affidamento, per il quale è determinante
il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni contraente poteva e
doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell’altro (DTF
119 II 451, 118 II 132). Ne consegue, in particolare, che se il destinatario di
una dichiarazione scritta la interpreta erroneamente perché non la esamina nel
dovuto modo o omette di considerare particolari che non avrebbero dovuto
sfuggirgli, egli non può avvalersi di tale negligenza e la dichiarazione vale
per come avrebbe dovuto essere ragionevolmente intesa (DTF 111 II 457; Von
Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3.
ed., Zurigo 1974, vol. 1, p. 290).

                                          Se,
applicando questo principio, il giudice può dare un senso chiaro e conferire un
effetto giuridico alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più
approfondita è superflua (DTF 119 II 372, 111 II 287; IICCA 4
maggio 1994 in re B./Q., 20 marzo 1995 in re R./W.).

 

                                          In
caso contrario, occorre esaminare, sempre alla luce del medesimo principio,
tutte le circostanze relative alla conclusione del contratto (DTF 113 II
51). In quest’ambito, sono in particolare da considerare lo scopo del
contratto, avuto riguardo agli interessi delle parti al momento della stipula (DTF
100 II 155; Jäggi/Gauch, Commentario zurighese, n. 362, 363, 370 e segg.
ad art. 18 CO; Kramer/Schmidlin, Commentario bernese, n. 35 ad art. 18
CO), le loro condizioni personali, specie l’attività professionale, le
conoscenze e l’esperienza (DTF 118 Ia 297; Jäggi/Gauch, op. cit.,
n. 364 ad art. 18 CO e rif.), se del caso i preliminari della contrattazione e
anche il comportamento successivo dei contraenti (ICCA 22 giugno 1988 in
re H. e llcc./B.; Jäggi/Gauch, op. cit., n. 357 e segg. ad art. 18 CO)
ed in particolare il tipo di adempimento effettuato (IICCA 29 settembre
1993 in re F.M./S. SA; Kramer/Schmidlin, op. cit., n. 28 ad art. 18 CO),
il quale permette di risalire alla reale volontà delle parti al momento della
stipulazione (DTF 107 II 417; IICCA 20 marzo 1995 in re R./W., 24
luglio 1996 in re T. SA/R.B. SA, 12 agosto 1996 in re G. SA/R. SA, 2 aprile
1999 in re C./F.F.).

 

                           3.1.2      Nel
caso di specie questa Camera, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di
prime cure, ritiene che la clausola in questione sia applicabile anche nel caso
di rescissione anticipata del contratto, nel fatto che in essa si parli di
decadenza “a fine locazione” degli investimenti a favore della locatrice non
potendosi assolutamente intendere in base al principio dell’affidamento che le
parti avessero voluto limitare il mancato indennizzo ad una particolare durata,
di 15 o di 25 anni, del contratto: in particolare né la formulazione “a fine
locazione”, né il riferimento all’art. 271 vCO nella clausola prestampata 12 rispettivamente
l’applicazione dell’art. 260a cpv. 3 CO escludono -ed anzi è vero il contrario,
la rescissione anticipata essendo un classico motivo di “fine della locazione”-
che le parti possano rinunciare all’indennizzo anche in caso di rescissione
anticipata del contratto (così, ad es., nella fattispecie di cui alla citata DTF
124 III 149). Che questo fosse il senso della clausola è provato da una parte
dal fatto che le parti ove la durata di 15 o di 25 anni era importante lo
avevano chiaramente indicato nel contratto (cfr. clausola 21) e dall’altro, e
soprattutto, dal fatto che nell’ambito dell’azione di contestazione della
disdetta per mora la conduttrice stessa aveva candidamente ammesso che “il contratto
non prevede un obbligo del proprietario di risarcire la conduttrice per gli
investimenti eseguiti” per cui essa nel caso concreto “avrebbe investito gli
importi di cui sopra beneficiando ... di appena un quinto del periodo previsto
contrattualmente”, aggiungendo in seguito che non “è ammissibile che un investimento
delle proporzioni di quello avvenuto a carico della __________ vada in fumo per
una questione tutto sommato di natura formale” (istanza 23 dicembre 1995 alla
Pretura, inc. P 241/93, p. 4); già in precedenza, davanti all’Ufficio di conciliazione,
essa aveva per altro affermato che “esiste inoltre il rischio che la
__________, a seguito della rottura contrattuale, rischia di dover sopportare
una perdita di investimento di fr. 400’000.-” (verbale 18 novembre 1993).

 

                                          La
conduttrice non è stata inoltre in grado di provare che la clausola dovesse
essere interpretata in modo diverso.

                                          La
circostanza, fatta propria dal Pretore, secondo cui fosse logico e conforme
alla prassi che la rinuncia all’indennizzo era finalizzata ad una durata di
almeno 15 anni del contratto non è in realtà né ovvia, né costituisce una
circostanza notoria, per cui avrebbe dovuto in ogni caso essere provata.

                                          Del
tutto errata è poi l’argomentazione, nemmeno sorretta dal tenore letterale
della clausola, secondo cui la rinuncia era espressamente riferita al termine
ordinario della locazione, cosicché “e contrario” si poteva ritenere che in
caso di una rescissione anticipata l’indennizzo rimaneva dovuto.

                                          Non
è d’altro canto vero che dalla clausola non si comprendesse con chiarezza la
rinuncia all’indennizzo in caso di rescissione anticipata, il che stava a
significare che la stessa era esclusa.

                                          Il
fatto poi che nella convenzione 8 marzo 1994 i proprietari abbiano dichiarato
di non prevalersi “di detta accettazione ádella
disdetta per il 31 ottobre 1993ñ in relazione
ad eventuali pretese della ditta __________ relative agli investimenti fatti
nell’immobile da essa preso in locazione“ non significa affatto che essi
ammettevano il principio che la controparte dovesse essere indennizzata per
quegli investimenti, ma semplicemente che quell’accettazione non aveva alcuna
incidenza su quelle “eventuali pretese”, il che altro non era che una
concretizzazione di quanto stabilito nel precedente paragrafo della
convenzione, ove si diceva che l’accettazione della disdetta non comprometteva
la facoltà delle parti di far valere in giudizio le loro eventuali reciproche
pretese.

                                          Irrilevante
è infine il fatto che nei contratti con i nuovi inquilini i proprietari si
siano preoccupati di meglio formulare la clausola in questione (cfr. contratto
__________ 5 agosto 1994 e contratto __________ 19 dicembre 1994), prevedendo
in particolare che in presenza di migliorie nessun indennizzo fosse dovuto per
il caso di rottura anticipata del contratto “per causa o colpa dei conduttori”,
tale pattuizione -che per altro non concerne le parti qui in causa- essendo
evidentemente avvenuta per evitare che in futuro si ripresentassero le
contestazioni che la clausola aggiuntiva 12 aveva creato tra le parti.

 

                              3.2      A
titolo abbondanziale, se per ipotesi -contrariamente all’evidenza- si volesse ammettere
che la clausola in questione escludesse un indennizzo alla conduttrice solo in
caso di scadenza ordinaria del contratto, ciò non sarebbe comunque di alcun giovamento
alla conduttrice stessa, che in ogni caso non potrebbe pretendere nulla a
questo titolo.

 

                           3.2.1      La
dottrina e la giurisprudenza, con riferimento al diritto previgente, hanno
infatti stabilito che, in assenza di una pattuizione speciale tra le parti, un
conduttore che ha eseguito migliorie nell’ente locato con l’accordo del
locatore può ottenere da quest’ultimo un indennizzo per quanto eseguito, nel
caso in cui il contratto, concluso per un lungo periodo, termini anticipatamente;
il tutto, a condizione però che lo scioglimento del contratto non sia avvenuto
per colpa sua (DTF 105 II 94; Schmid, Commentario zurighese,  N.
15 e seg. ad art. 271 vCO e N. 17 ad art. 263 vCO).

                                          Nel
caso di specie è evidente che il contratto di locazione, della durata minima di
15 anni, è cessato prematuramente dopo soli 3 anni. È altrettanto evidente che
il motivo della rescissione, ovvero la mora nel pagamento delle pigioni, è
imputabile esclusivamente alla conduttrice, con il che, in base alla
giurisprudenza appena citata, quest’ultima non può in buona fede pretendere
alcun indennizzo per le migliorie.

 

                           3.2.2      Negli
allegati preliminari i proprietari hanno inoltre affermato che nulla era dovuto
alla conduttrice anche per il fatto che la sua pretesa sarebbe compensata da
un’analoga pretesa che essi vanterebbero nei suoi confronti, in quanto essa con
il suo comportamento anticontrattuale avrebbe fatto sì che la locazione
terminasse anticipatamente e con ciò avrebbe fatto decadere la clausola che
escludeva un indennizzo alla fine del contratto.

                                          È
vero che la conduttrice non ha diritto ad alcunché, ma non -come preteso dai proprietari-
per l’esistenza di una contropretesa che essi possono validamente porle in
compensazione, bensì, in analogia a quanto esposto al considerando precedente,
in quanto la conduttrice non può in buona fede avvalersi dell’eventuale
inapplicabilità della clausola 12 in caso di rescissione anticipata, atteso che
quest’ultima è stata in definitiva causata dal proprio comportamento moroso.

 

                              3.3      Sempre
nell’improbabile ipotesi che la clausola fosse stata conclusa solo nell’ottica
di una durata di almeno 15 anni del contratto, è d’uopo rilevare che nel 2005
la conduttrice non avrebbe potuto pretendere alcun indennizzo per le migliorie
a quel momento ancora esistenti: ciò premesso, in caso di rescissione anticipata
del contratto essa avrebbe potuto pretendere quale indennizzo unicamente la
differenza tra il valore delle migliorie al momento della disdetta (dovuto) e
quello alla scadenza ordinaria del contratto (non dovuto).

                                          Ora,
atteso che il perito giudiziario ha determinato in fr. 731’000.- il valore nel
2005 degli interventi effettuati nell’ente locato dalla conduttrice (perizia 10
dicembre 1997 p. 9), mentre il valore delle migliorie nel 1993 ammontava a soli
fr. 616’000.- (perizia 10 dicembre 1997 p. 5), se ne deve concludere, anche per
questo motivo, che nulla è dovuto alla conduttrice.

 

                              3.4      Dovendosi,
per i motivi sopra esposti, già escludere il diritto della conduttrice ad un
eventuale indennizzo per le migliorie apportate all’ente locato, non torna
conto esaminare nel dettaglio le altre censure con cui i proprietari
contestavano il riconoscimento di tale posizione di danno rispettivamente il
suo ammontare.

 

 

                                4.      I
proprietari non condividono il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che essi
avessero violato l’obbligo legale di limitare il danno (art. 99 cpv. 3 e art.
44 CO) nella misura in cui avevano trovato un nuovo inquilino solo far tempo
dal 1° dicembre 1994, quando invece sarebbe stato possibile trovarne uno già a
far tempo dal 1° luglio 1994 e chiedono che il credito a loro favore venga perciò
aumentato di fr. 66’004.-. La censura è infondata.

                                          A
ragione il Pretore ha osservato che il contratto con __________ e __________
non andò in porto per l’insistenza da parte di __________ nel pretendere la
totalità degli 80’000.- fr. per contributi sostituivi per posteggi (teste
__________ posizione che in realtà nulla aveva a che fare con il contratto di
locazione e che i proprietari avrebbero in ogni caso potuto incassare direttamente
dalla parte conduttrice __________ era obbligata a rifonderli nel suo
contratto; non è per contro vero che ciò sia avvenuto in quanto nel frattempo i
due interessati avevano trovato una più consona sistemazione presso il ristorante
__________, affare che in effetti si è presentato loro in un momento successivo
(testi __________ e __________). Per il resto questa Camera non ritiene che vi
siano motivi particolari per non considerare attendibile il teste __________,
del tutto disinteressato alla vertenza, la sua testimonianza, per altro
confermata a grandi linee dal teste __________ non apparendo nei suoi punti più
importanti -segnatamente per quanto riguarda la questione dei fr. 80’000.- per
i posteggi- contraddittoria o vaga, non essendo per altro sufficiente il fatto
che i proprietari non ne condividano soggettivamente il contenuto.

                                          Che
infine la pigione concordata con __________ ammontasse proprio a fr. 6’000.-
mensili non è un’arbitraria invenzione del primo giudice, ma risulta dagli
atti: lo stesso __________, nel suo interrogatorio formale ha in effetti
ammesso che il canone di locazione si aggirava proprio sui fr. 70’000.- annui
(ad 2).

                                          Su
questo punto, il giudizio di prime cure viene pertanto confermato.

 

 

                                5.      L’accoglimento
delle censure, con cui i proprietari chiedevano che non fosse riconosciuto alla
conduttrice l’indennizzo per le migliorie nell’ente locato, rende prive
d’oggetto le richieste di modifica in via subordinata e in via ancor più
subordinata dell’istanza 3 marzo 1995.

 

 

                                6.      Ne
discende il parziale accoglimento dell’appello principale ai sensi dei considerandi,
ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede
seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

                                          quo
all’appello adesivo

 

 

                                7.      Con
l’appello adesivo i cessionari della conduttrice contestano innanzitutto il
fatto che il Pretore abbia posto a loro carico i contributi sostitutivi per
posteggi (fr. 58’000.-), dovuti per il fatto che l’ente locato era stato
trasformato da esposizione d’auto ad esercizio pubblico. Essi in sostanza
ritengono che l’impegno da loro assunto nella clausola 30 del contratto non sia
vincolante per il radicale mutamento delle circostanze nel frattempo intervenuto,
atteso inoltre che il ragionamento sviluppato dal primo giudice con riferimento
all’inapplicabilità della clausola aggiuntiva 12 valeva anche in questo caso
per analogia. La censura è infondata.

                                          Mentre
il riferimento al ragionamento pretorile relativo alla clausola per
l’indennizzo delle migliorie si rivela già di primo acchito privo di rilevanza,
quest’ultimo argomento essendo in effetti stato capovolto da questa Camera
(cons. 3), è invero escluso che nella rescissione anticipata di un contratto
della durata di 15 anni, ipotesi tutt’altro che imprevedibile, si possa
ravvisare una situazione radicalmente mutata che consenta di annullare un
impegno contrattuale liberamente assunto da una parte. Esclusa, siccome non
prevista specificatamente nel contratto, é infine l’eventualità che la pretesa
a questo titolo fosse dovuta unicamente pro rata temporis. 

 

 

                                8.      Con
riferimento alla pigione per il periodo dal 1° novembre 1993 al 30 giugno 1994,
che il Pretore ha posto a loro carico in ragione di fr. 41’000.-, i cessionari
affermano che non vi sarebbe in realtà stata un’occupazione prolungata
dell’ente locato da parte della conduttrice, la ditta 2000 __________ occupando
solo in modo relativo gli spazi, che per altro potevano essere liberati
sollecitamente; in ogni caso rilevano che, pur essendo vero che la mora fosse
alla base dello scioglimento del contratto, ciononostante i proprietari non
erano obbligati a sciogliere il contratto, con il che sarebbe equo ridurre
della metà la pretesa vantata da quest’ultima. La richiesta è manifestamente
priva di fondamento.

                                          I
cessionari non contestano che l’ente locato sia stato liberato solo a fine
giugno 1994, rendendo di fatto impossibile una rilocazione dello stesso prima
di tale data, mentre il fatto che l’occupazione da parte della subconduttrice
fosse “relativa” -trattasi comunque pur sempre di occupazione- e che i locali potessero
essere facilmente liberati sono in definitiva circostanze ascrivibili alla
conduttrice stessa e non possono evidentemente costituire un’attenuante a suo
favore.

                                          Non
si vede infine per quale motivo nella circostanza che i proprietari abbiano disdetto
il contratto a seguito della mora della conduttrice, ciò che costituisce un
loro sacrosanto diritto, si debba ravvisare un motivo per ridurre le loro
pretese.

 

 

                                9.      A
ragione, i cessionari rilevano per contro che i proprietari non hanno subito
alcun danno con riferimento alle pigioni incassabili dalla conduttrice
rispettivamente dai nuovi inquilini dal 30 giugno 1994 al 31 dicembre 2005.

                                          In
effetti nel calcolo del Pretore, che concludeva per un danno da risarcire ai
proprietari di fr. 44’996.-, è stata considerata unicamente la pigione che i
nuovi inquilini avrebbero versato fino al 31 dicembre 2004, anziché fino al 31
dicembre 2005. Atteso che dal 30 giugno 1994 al 31 dicembre 2005 i proprietari
avrebbero potuto incassare dalla conduttrice, come accertato dal giudice di
prime cure, fr. 800’996.-, mentre dai nuovi inquilini in quel periodo il ricavo
avrebbe potuto essere di fr. 828’000.- (fr. 756’000.- accertati dal Pretore
fino al 2004 e fr. 72’000.- nel 2005) non vi è alcun danno da risarcire a
questo titolo.

 

 

                              10.      Il
mancato riconoscimento dell’indennizzo per le migliorie effettuate nell’ente
locato (cons. 3) rende infine prive d’oggetto le richieste con cui i cessionari
auspicavano che fosse stralciata dall’indennizzo stesso la riduzione di fr.
180’000.- operata dal Pretore rispettivamente la richiesta con cui essi
pretendevano la modifica della data di decorrenza degli interessi di mora
dovuti su tale posizione.

 

 

                              11.      Ne
discende il parziale accoglimento dell’appello adesivo ai sensi dei
considerandi, ritenuto che la tassa di giustizia e le spese di questa sede
seguono la soccombenza (art. 148 CPC); ai cessionari, parzialmente vincenti
senza che la controparte abbia presentato osservazioni al gravame, va perciò
attribuita un’indennità ridotta per ripetibili.

 

 

                                          conclusione

 

                              12.      In
conclusione, da quanto precede si ha che l’istanza 23 febbraio 1995 deve essere
integralmente respinta, mentre l’istanza 3 marzo 1995 può essere accolta limitatamente
a fr. 83’428.- (fr. 58’000.- contributi sostituivi per posteggi + fr. 428.-
spese esecutive e giudiziarie relative agli stessi + fr. 41’000.- pigioni dal
1° novembre 1993 al 30 giugno 1994 ./. fr. 1’000.- ripetibili relative a
un’altra causa ./. fr. 10’000.- importo rimborsato dall’assicurazione RC ./.
fr. 5’000.- già versati), somma quest’ultima che -contrariamente a quanto
ritenuto dal Pretore e dalle parti- rimane dovuta dalla massa della fallita
__________ e non dai cessionari, la cessione ex art. 260 LEF non comportando in
effetti dal punto di vista del diritto materiale una modifica del creditore /
debitore fallito (Amonn, Grundriss des Schuldbetreibung- und
Konkursrechts, 3. ed., Berna 1983, § 47 n. 46 e segg., in particolare n. 47 e
59), fermo restando che i cessionari ex art. 260 LEF rimangono tuttavia
debitori / creditori delle eventuali spese e ripetibili, essendosi assunti il
rischio della continuazione dei processi (Amonn, op. cit., § 47 n. 49 e
52; DTF 105 III 140).

                                          La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della sede pretorile seguono la
soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

 

Per i quali
motivi,

richiamati l’art.
148 CPC e la TG

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                  I.      L’appello
22 ottobre 1998 di __________ e __________ e l’appello adesivo 16 novembre 1998
di __________ e  __________ sono parzialmente accolti.

                                          Di
conseguenza, la sentenza 9 ottobre 1998 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città,
è così riformata:

 

                                          A.     Inc.
DI.96.00193 (istanza 23 febbraio 1995)

                                                  1.       L’istanza
è respinta.

                                                  1.1     Le
spese di fr. 1’724.- e la tassa di giudizio di fr. 4’000.- sono a carico di
__________ e __________ in solido. Pure in solido essi verseranno a __________
e  __________  fr. 21’000.- per ripetibili.

                                    

B.     Inc. DI.96.00190 (istanza 3 marzo 1995)

                                                  1.       L’istanza
è parzialmente accolta.

                                                  1.1     Di
conseguenza la massa fallimentare __________ è tenuta a versare a __________
(creditori solidali) l’importo di fr. 83’428.- oltre interessi al 5% dal 1°
novembre 1993 su fr. 83’000.- e dal 6 dicembre 1993 su fr. 428.-.

                                                  1.2     Le
spese di fr. 322.- e la tassa di giudizio di fr. 7’000.-, da anticiparsi in
solido da __________ e __________, restano a loro carico per 3/5 e sono poste a
carico di __________ e __________ in solido per 2/5. A questi ultimi __________
e __________ rifonderanno in solido fr. 4’000.- per parti di ripetibili.

 

 

                                 II.      Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

                                          a)
tassa di giustizia      fr.         4’450.–

                                          b)
spese                         fr.              50.–

                                          Totale                             fr.         4’500.–

                                          da
anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico per 1/8 e per 7/8
sono poste a carico degli appellati in solido. Questi ultimi, pure in solido
rifonderanno agli appellanti fr. 5’000.- a titolo di ripetibili parziali.

 

 

                                III.      Le
spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

                                          a)
tassa di giustizia      fr.         2’950.–

                                          b)
spese                         fr.              50.–

                                          Totale                             fr.         3’000.–

                                          da
anticiparsi dagli appellanti adesivamente in solido, restano a loro carico per
6/7 e per 1/7 sono poste a carico degli appellati adesivamente in solido.
Questi ultimi, pure in solido,  rifonderanno agli appellanti adesivamente fr.
500.- per parti di ripetibili della procedura di appello adesivo.

 

                                    

                               IV.      Intimazione
a: – __________

 

 

 

Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                    
   Il segretario