# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 80f14370-6b4f-5457-9d0b-64776353d5fb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.01.2015  VB.2014.00406
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2014-00406_2015-01-15.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2014.00406	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.01.2015
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 20.11.2015 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Übriges Verwaltungsrecht
	Betreff: 

	Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

	
Feststellung der Nichtbewilligungspflicht gemäss Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

Ob die Vorinstanz den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzte, indem sie sich nicht zur Erklärung des Verwaltungsrats sowie zu den vorgebrachten Verfahrensmängeln und der angeblichen Voreingenommenheit des Beschwerdegegners äusserte, kann offen bleiben, da das Verwaltungsgericht eine entsprechende Gehörsverletzung auf jeden Fall heilen kann (E. 2.5). 

Die Voraussetzungen für das Vorbringen unechter Noven vor Verwaltungsgericht als zweiter gerichtlicher Vorinstanz sind nicht erfüllt. Die geltend gemachten stillen Reserven sind somit nicht zu berücksichtigen (E. 3.3.4). Folglich ist auf die Bilanzwerte abzustellen (E. 3.3.6). 

Der Fremdfinanzierungsgrad und die Verpfändung eines grossen Teils der Aktiven weisen auf die Möglichkeit einer Beherrschung durch ausländische Personen hin (E. 3.4.1; E. 3.5). Es besteht Anlass zu Zweifeln daran, dass die Beschwerdeführerin nicht unter die Bewilligungspflicht fällt. Daher sind die geeigneten nötigen Abklärungen zu treffen und die entsprechenden Beweise zu erbringen (E. 3.4.3). Die Untersuchungspflicht der Behörden gemäss Art. 22 BewG wird durch eine Mitwirkungspflicht der Verfahrensbeteiligten relativiert (E. 4.1). Die vorgelegte notarielle Bescheinigung erbringt nicht den vollen Beweis, dass keine beherrschende Stellung von Personen im Ausland vorliegt (E. 4.2). Die Beschwerdeführerin hat ihre Mitwirkungspflicht verletzt, indem sie sich weigerte, Auskunft über die verpfändeten Aktiven und langfristigen Verbindlichkeiten zu erteilen (E. 4.3). Dass der Beschwerdegegner gemäss Art. 22 Abs. 4 BewG die Verweigerung der Mitwirkung zu Ungunsten der Beschwerdeführerin gewichtet hat, ist nicht zu beanstanden (E. 4.3.4). Auch wenn die gesetzliche Vermutung einer Beherrschung durch Personen im Ausland gemäss Art. 6 Abs. 2 BewG nicht greift (E. 3.4.3), liegt die Beweislast, dass keine derartige Beherrschung vorliegt, bei der Beschwerdeführerin. Dass sich hierfür keine weiteren Anzeichen ausmachen lassen, spricht nicht zu Gunsten der Beschwerdeführerin, weil die Unkenntnis der Sachlage auf die Verweigerung der Mitwirkung zurückzuführen ist. Wenn der Beschwerdegegner angesichts der Beweislage die Verweigerung der Mitwirkungspflicht gegenüber der öffentlichen Urkunde höher gewichtete und im Ergebnis als ausschlaggebend erachtete, ist dies nicht zu beanstanden (E. 4.4). 

Abweisung der Beschwerde. 

			 	
				Stichworte:
	
						AUSKUNFTSPFLICHT
AUSLAND
BEWEISKRAFT
BEWEISWERT
BEWEISWÜRDIGUNG
BEWILLIGUNGSPFLICHT
BEWILLIGUNGSVERFAHREN
BILANZ
GESCHÄFTSGEHEIMNIS
KOGNITION
MITWIRKUNGSPFLICHT
MITWIRKUNGSPFLICHTVERLETZUNG
NOTAR/NOTARIAT
NOVEN
RECHTLICHES GEHÖR
RECHTSGLEICHHEITSGEBOT
ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT
UNTERSUCHUNGSPFLICHT
URKUNDE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 2 Abs. I BewG
Art. 6 Abs. I BewG
Art. 6 Abs. II lit. d BewG
Art. 15 Abs. I lit. c BewG
Art. 22 BewG
Art. 22 Abs. III BewG
Art. 31 BewG
Art. 18 Abs. II BewV
Art. 18 Abs. III BewV
Art. 8 Abs. I BV
Art. 29 Abs. II BV
§ 7 VRG
§ 20 Abs. I VRG
§ 50 VRG
§ 52 Abs. II VRG
§ 86a lit. b VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2014.00406

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 15. Januar 2015

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Bea Rotach (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Ersatzrichter Martin Bertschi, Gerichtsschreiberin Corine Vogel.

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

Bezirksrat D, 

Beschwerdegegner,

 

und

 

1.    Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich, 

 

2.    Politische Gemeinde D,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland,

 

 

hat
sich ergeben: 

I.  

A. Mit
Kaufvertrag vom 21. Dezember 2012 erwarb die A AG, F, für Fr. …
die Stockwerkeigentumseinheit Grundregister Blatt 01, Kat.-Nr. 02, mit
Sonderrecht an der Wohnung Nr. 03 mit Galerie im 1. und 2. Dachgeschoss
sowie Kellerabteil und Wirt­schafts­raum mit gleicher Nummer im Untergeschoss
an der C-Strasse 04 in der Stadt D. Mit Eingabe vom 18. Januar 2013
ersuchte sie den Bezirksrat D (nachfolgend Bezirksrat) um Feststellung, dass
sie nicht der Bewilligungspflicht gemäss Art. 2 Abs. 1 des Bundesgesetzes
vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland (BewG) unterliege. Am 21. Januar 2013 forderte der Bezirksrat die A AG
zur Einreichung weiterer Unterlagen auf. Weil sich die A AG sinngemäss
weigerte, dieser Aufforderung zu entsprechen, schrieb der Bezirksrat mit
Beschluss vom 16. Juli 2013 – seiner Androhung vom 28. Mai 2013
entsprechend – das Bewilligungsverfahren zufolge konkludenten Rückzugs des
Gesuchs als erledigt ab.

B. Am
22. August 2013 reichte die A AG ein neues Gesuch ein. Mit Beschluss
vom 19. De­zember 2013 wies der Bezirksrat dieses ab. Er begründete dies
sinngemäss im Wesentlichen damit, dass die Bewilligungspflicht wegen der
Zusammensetzung der Passiven und der Verpfändung von 93,41 % der Aktiven
gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG von der Staatsangehörigkeit der
Kreditoren und der Höhe des von den schwei­ze­rischen und den ausländischen Kreditoren
je zur Verfügung gestellten Fremdkapitals abhänge. Die A AG habe ihre
Mitwirkungspflicht verletzt, und die von ihr vorgelegte notarielle Bescheinigung
erbringe nicht den vollen Beweis dafür, dass keine beherrschende Stellung von
Personen im Ausland vorliege.

II.  

Gegen diesen Beschluss erhob die A AG Beschwerde an
das Baurekursgericht, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 30. Mai
2014 abwies.

III.  

Am 3. Juli 2014 erhob die A AG gegen den
Entscheid des Baurekursgerichts Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie
beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen,
dass sie bezüglich des Erwerbs der Stockwerkeigentumseinheit nicht der
Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG unterliege. Eventualiter sei die
Angelegenheit zur Feststellung der Nichtbewilligungspflicht an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Die Kos­ten und eine Parteientschädigung seien dem Bezirksrat
bzw. dem Kanton Zürich aufzuerlegen.

Der Bezirksrat verzichtete in seiner Beschwerdeantwort
unter Hinweis auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid auf eine
Vernehmlassung. Das Baurekursgericht beantragte in seiner Vernehmlassung ohne
weitere Vorbringen Abweisung der Beschwerde. Als Mitbeteiligte waren das Amt
für Wirtschaft und Arbeit und die Politische Gemeinde D in das Verfahren
einbezogen worden; das Erstere verzichtete ausdrücklich, die Letztere stillschweigend
auf eine Stellungnahme. Die A AG erstattete eine Replik. Die anderen Beteiligten
liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der
vorliegenden Beschwerde, die den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland betrifft, zuständig (Art. 15 Abs. 1 lit. c BewG in
Verbindung mit § 4 lit. c des Einführungsgesetzes vom
4. Dezember 1988 zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland [EG BewG]). Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind
ebenfalls erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.

2.
 

2.1 Die
Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches
Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999
[BV]) verschiedentlich verletzt. Die Vorinstanz habe die Rüge der Verletzung
diverser verfassungsm¿­siger Rechte und Grundsätze nicht oder kaum behandelt;
sie sei nicht auf die Ausführungen zur fehlenden Relevanz des
Fremdfinanzierungsgrads und der Verpfändung von Aktien eingegangen; sie habe
die Erklärung des Gesamtverwaltungsrats vom 18. November 2013 – wonach die
Beschwerdeführerin nicht von Personen im Ausland beherrscht ist – und die
entsprechenden Bemerkungen in der Beschwerde nicht beachtet; sie habe schliesslich
die vorgebrachten Mängel des erstinstanzlichen Verfahrens und die Vorbefassung
des Beschwerdegegners nicht berücksichtigt.

2.2 Der
Gehörsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die
Vorbringen der vom Entscheid betroffenen Person tatsächlich hört, prüft und in
der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde verpflichtet,
ihren Entscheid zu begründen. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen, sondern kann sich auf die
wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn
sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben
und ihn bei der höheren Instanz sachgerecht anfechten kann (vgl. zum Ganzen BGE
136 I 229 E. 5.2; VGr, 5. Februar 2014, VB.2013.00580, E. 2.4.2
m. w. H.).

2.3 Der
Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Wird er verletzt, ist der
betreffende Entscheid grundsätzlich unabhängig davon, ob er inhaltlich richtig
ist oder nicht, aufzuheben. Eine Heilung des Mangels im anschliessenden
Rechtsmittelverfahren ist jedoch unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Sie
bedingt, dass die betroffene Partei sich vor einer Rechtsmittelinstanz äussern
kann, welche die gleiche Überprüfungsbefugnis hat. Sodann setzt eine Heilung
des Mangels voraus, dass die Verletzung entweder nicht schwer wiegt oder – wenn
die Verletzung schwer wiegt – dass die Rückweisung nur zu einem formalistischen
Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse
der betroffenen Partei an einer raschen Beurteilung der Sache nicht zu
vereinbaren wären (zum Ganzen etwa VGr, 10. September 2014, VB.2014.00367,
E. 3.6.1 mit zahlreichen Hinweisen).

2.4 Im
Folgenden sind die Rügen je einzeln zu prüfen.

2.4.1
Was die Ausführungen der Beschwerdeführerin zu ihrem Fremdfinanzierungsgrad
und zur Verpfändung der Aktien betrifft, so geht aus dem angefochtenen
Entscheid sinngemäss – wenn auch sehr knapp – hervor, dass und weshalb die
Vorinstanz die Ansicht der Beschwerdeführerin zurückweist. Insoweit liegt keine
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.

2.4.2
Den Hinweisen der Beschwerdeführerin auf verschiedene Garantien und
Grundsätze der Bundesverfassung kommt im Rahmen der Argumentation in der
Beschwerde an die Vorinstanz inhaltlich keine selbständige Bedeutung zu,
weshalb die Vorinstanz nicht ge­hal­ten war, sich explizit damit zu befassen.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist in diesem Punkt ebenfalls nicht
verletzt.

2.4.3
Die Erklärung des Verwaltungsrats vom 18. November 2013 wird von der
Vorinstanz zwar in ihrer Zusammenfassung der Beschwerdeschrift erwähnt, in den
– sehr kurz gehaltenen – Erwägungen zur Sache jedoch nicht berücksichtigt. Die
Vorinstanz begründet die Abweisung der Beschwerde damit, dass aufgrund des
Fremdfinanzierungsgrads und der Verpfändung der Aktiven abzuklären sei, ob ein
bewilligungspflichtiger Vorgang vorliege; die Beschwerdeführerin habe dabei die
notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigert, woran die eingereichte öffentliche
Urkunde nichts ändere, weil ihr keine erhöhte Beweiskraft zukomme. Hieraus kann
zwar gefolgert werden, dass die Vorinstanz der Erklärung des Verwaltungsrats a
fortiori keine Bedeutung zumisst. Eine ausdrückliche Auseinandersetzung mit den
entsprechenden Ausführungen in der Beschwerdeschrift wäre jedoch zumindest wünschenswert,
wenn nicht angezeigt, gewesen.

2.4.4
Die Rügen der Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens und der
Voreingenommenheit des Beschwerdegegners werden in der Beschwerdeschrift an die
Vorinstanz in relativ unspezifischer Weise vorgebracht. Die Beschwerdeführerin
hat denn auch keine prozessualen Anträge aus ihnen abgeleitet. Soweit sie
greifbaren Rekursgründen entsprechen, laufen sie darauf hinaus, dass dem
Beschwerdegegner unverhältnismässige Beweisanordnungen vorgeworfen werden.
Indem die Vorinstanz die Beweisanordnungen des Beschwerdegeg­ners in der Sache
verteidigt, erklärt sie sinngemäss die Rügen der Verfahrensmängel und der
Voreingenommenheit des Beschwerdegegners für unzutreffend.

2.5 Ob die
Vorinstanz den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzte,
indem sie sich nicht zur Erklärung des Verwaltungsrats sowie zu den
vorgebrachten Verfahrensmängeln und der angeblichen Voreingenommenheit des
Beschwerdegegners äusserte, kann offenbleiben, weil das Verwaltungsgericht eine
entsprechende Gehörsverletzung auf jeden Fall heilen kann: Es geht dabei praktisch
nur um Rechtsfragen, sodass die Kognition des Verwaltungsgerichts insoweit
derjenigen der Vorinstanz entspricht (vgl. § 50 in Verbindung mit
§ 20 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die
allfälligen Gehörsverletzungen wögen auch nicht schwer. Zudem wäre eine Rückweisung
als unnötige Verfahrensverzögerung aufzufassen, die dem Interesse an einem raschen
Entscheid in der Sache widersprechen würde. Für diese Sichtweise spricht auch,
dass die Beschwerdeführerin ihren Eventualantrag auf Rückweisung an die
Vorinstanz nicht mit der geltend gemachten Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör in Verbindung bringt.

2.6 Zur
Erklärung des Verwaltungsrats ist auf E. 4.4 des vorliegenden Entscheids
zu verweisen. Die Rüge der Verfahrensmängel fällt teilweise mit der Rüge
zusammen, die Beweisanordnungen des Beschwerdegegners seien nicht
verhältnismässig gewesen; insoweit wird sie in E. 4.3 behandelt. Im
Übrigen wird sie verspätet vorgebracht: Gegen die Abschreibung des ers­ten Bewilligungsverfahrens
hätte sich die Beschwerdeführerin mit der Anfechtung des Beschlusses vom
16. Juli 2013 wehren müssen; die Voreingenommenheit der beteiligten
Behördenmitglieder hätte sie unverzüglich, also spätestens mit ihrem zweiten
Gesuch vom 22. August 2013, auf dem Weg eines Ausstandsbegehrens vorbringen
müssen (vgl. Regina Kiener in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 5a N. 43 f.). Damit erübrigt sich eine
inhaltliche Auseinandersetzung mit den betreffenden Vorbringen.

3.
 

3.1 Die
Vorinstanzen gingen davon aus, dass ein Anwendungsfall von Art. 6
Abs. 2 lit. d BewG vorliegen könnte. Nach dieser Bestimmung wird die
Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland vermutet, wenn
diese der juristischen Person rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die
mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven der juristischen Person
und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen.
Weiter nahmen die Vorinstanzen an, dass die Verpfändung eines grossen Teils der
Aktiven die beherrschende Stellung einer allenfalls ausländischen
Pfandgläubigerschaft zulassen könnte.

3.2 Gemäss der
Lehre sind die effektiven Werte massgebend, die von den Bilanzwerten abweichen
können (Gianni Bomio, Das Feststellungsverfahren bei der AG gemäss dem
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, ohne
Ortsangabe, 1990, S. 184 f.; Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Lex
F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland, Brugg/Baden 1986, Art. 6 N. 52).

3.3 In der
Replik macht die Beschwerdeführerin geltend, dass sie über beträchtliche stille
Reserven verfüge, die sich vor allem aus der Differenz zwischen Buchwert und
Marktwert der Beteiligung an einem anderen Unternehmen ergäben. Dies wird in
einigen eher beiläufigen Bemerkungen bereits in der Beschwerdeschrift an das
Verwaltungsgericht behauptet, in der sich die Beschwerdeführerin allerdings
grundsätzlich an den Buchwerten orientiert. Das Vorbringen stellt eine neue
Tatsachenbehauptung dar: Zwar findet sich in den Beilagen zum Gesuch vom
18. Januar 2013 der Geschäftsbericht der Beschwerdeführerin per
30. November 2010, in dem ausführlich über die genannte Beteiligung
berichtet wird und insbesondere darüber, wie das Management des betreffenden
Unternehmens versuche, stille Reserven aus diesem abzuziehen. Was sich hieraus
für die Bewertung der betreffenden Beteiligung im massgeblichen Zeitpunkt
ergibt, erschliesst sich allein aus diesem Bericht jedoch nicht. In ihren
Eingaben an den Beschwerdegegner und in ihrer Beschwerde an die Vorinstanz hat
die Beschwerdeführerin mit keinem Wort auf ihre stillen Reserven hingewiesen. 

3.3.1
Wenn das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz entscheidet,
sind neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch die
angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG). Das
Baurekursgericht ist eine gerichtliche Vorinstanz (Marco Donatsch, Kommentar
VRG, § 52 N. 3), weshalb neue Tatsachenbehauptungen vor
Verwaltungsgericht grundsätzlich ausgeschlossen sind. Der gesetzliche
Ausnahmetatbestand ist nicht gegeben: Das neue Vorbringen ist nicht durch die
angefochtene Anordnung notwendig geworden, denn die Vorinstanz hat den
erstinstanzlichen Beschluss mit der gleichen Begründung bestätigt.

3.3.2
Die Praxis lässt in weiteren Ausnahmefällen neue Tatsachenbehauptungen zu
(Donatsch, § 52 N. 23 f. m. w. H.,
auch zum Folgenden): Zum einen können vorbestehende Tatsachen (unechte Noven)
berücksichtigt werden, wenn die beschwerdeführende Partei diese nachträglich entdeckt
hat und sie auch bei Anwendung der erforderlichen Umsicht nicht rechtzeitig hätte
vorbringen können, sodass sie als Revisionsgrund nach § 86a lit. b
VRG zu berücksichtigen wären. Zum andern können aus prozessökonomischen Gründen
unter bestimmten Voraussetzungen später eingetretene Tatsachen (echte Noven)
beachtet werden.

3.3.3
Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite kantonale Gerichtsinstanz,
ist dem Urteil grundsätzlich die Sachlage im Zeitpunkt des gerichtlichen
Rekursentscheids zugrunde zu legen (Donatsch, § 52 N. 10, 24). Dieser
Termin ist hier allerdings nur für die Unterscheidung zwischen echten und
unechten Noven von Bedeutung, denn der massgebliche Zeitpunkt der Sachlage
richtet sich im vorliegenden Fall nach dem materiellen Recht: Entscheidend ist,
ob die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt und unter Berücksichtigung des
Grundstückkaufs ausländisch beherrscht war (Bomio, S. 190;
Mühlebach/Geissmann, Art. 6 N. 51). Der Kaufvertrag wurde im
vorliegenden Fall am 21. Dezember 2012 abgeschlossen.

3.3.4
Die stillen Reserven stellen ein unechtes Novum dar, da sie nicht erst nach
dem Entscheid der Vorinstanz entstanden sind. Es ist davon auszugehen, dass die
Beschwerdeführerin stets Kenntnis von ihrer Existenz hatte, sodass sie diese
Tatsache ohne Weiteres im erst- oder zweitinstanzlichen Verfahren hätte
behaupten und gegebenenfalls belegen können. Daran ändert nichts, dass die mit
der Replik eingereichten Belege im September 2014 verfasst wurden, als das
Verfahren bereits beim Verwaltungsgericht hängig war. Die Voraussetzungen für
das Vorbringen unechter Noven vor dem Verwaltungsgericht als zweiter
gerichtlicher Rechtsmittelinstanz sind daher nicht erfüllt. Die stillen
Reserven sind somit im vorliegenden Verfahren nicht beachtlich. 

3.3.5
Das Ergebnis wäre übrigens dasselbe, wenn der Beschwerdeführerin die
Existenz der stillen Reserven erst in einem Zeitpunkt bewusst geworden wäre, in
dem sie diese Tatsache nicht mehr vor der Vorinstanz vorbringen konnte. In
diesem Fall wäre nicht ersichtlich und nicht dargetan, weshalb sich diese neue
Tatsache rückwirkend auf die Bilanz der Beschwerdeführerin im massgeblichen
Zeitpunkt auswirken sollte. Es handelte sich demnach um ein unbeachtliches
echtes Novum.

3.3.6
Demnach sind im vorliegenden Fall die Bilanzwerte als massgeblich zu
betrachten, auf die sich die Beschwerdeführerin selber bisher stets – namentlich
in ihrer Beschwerde an die Vorinstanz und noch in der dem Verwaltungsgericht
eingereichten Beschwerdeschrift – gestützt hat.

3.4
 

3.4.1
Wie auch die Beschwerdeführerin noch in der Beschwerde an die Vorinstanz ausdrücklich
anerkannte, schliesst ihre Bilanz per 31. De­zem­ber 2012 die Möglichkeit
einer ausländischen Beherrschung im Sinn von Art. 6 Abs. 2
lit. d BewG nicht aus. Aktiven und Passiven betrugen je Fr. … das
Fremdkapital abzüglich der Rückstellungen betrug Fr. … der
Fremdkapitalanteil belief sich somit auf 64,47 %. Eine ausländische
Beherrschung wird aufgrund der Vorgaben von Art. 6 Abs. 2 lit. d
BewG vermutet, wenn der Anteil an Schulden gegenüber bewilligungspflichtigen
Personen das Eigenkapital überschreitet (zur Berechnung vgl.
Mühlebach/Geissmann, Art. 6 N. 46 ff., besonders N. 48 f.).
Weil das Eigenkapital der Beschwerdeführerin weniger als die Hälfte der
Bilanzsumme beträgt und die Zusammensetzung des Fremdkapitals nicht offengelegt
wurde, ist nicht auszuschliessen, dass die Schulden gegenüber
bewilligungspflichtigen Personen die massgebliche Quote überschreiten.

3.4.2
An diesem Ergebnis würde im vorliegenden Fall nichts ändern, wenn die
kurzfristigen Verbindlichkeiten auszuklammern wären, wovon in der Lehre teils
ausgegangen wird (Bomio, S. 187, 189). Demnach wären die langfristigen
Verbindlichkeiten in der Höhe von Fr. … massgeblich, und der relevante
Fremdkapitalanteil betrüge 63,80 %.

3.4.3
Ob die Basis der Vermutung von Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG
tatsächlich vorliegt, ist offen. Damit greift zwar die Beweislastregel von
Art. 6 Abs. 2 BewG noch nicht, doch besteht ein Anlass zu Zweifeln
daran, dass die Beschwerdeführerin nicht unter die Bewilligungspflicht fällt.
Daher sind die geeigneten nötigen Abklärungen zu treffen und die entsprechenden
Beweise zu erbringen (Mühlebach/Geissmann, Art. 6 N. 8 m. w. H.).

3.5 Die
Vorinstanzen ziehen als Hinweis auf eine ausländische Beherrschung der Beschwerdeführerin
auch den Umstand bei, dass deren Aktiven per 31. Dezember 2012 zu
93,41 % verpfändet waren und die Beschwerdeführerin die
Pfandgläubigerschaft nicht offenlegte. Sie stützen sich dabei sinngemäss auf
die Generalklausel von Art. 6 Abs. 1 BewG, wonach eine Person im
Ausland eine beherrschende Stellung inne hat, wenn sie aufgrund ihrer
finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechts oder aus anderen Gründen allein
oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung
entscheidend beeinflussen kann. Der Beschwerdegegner begründet die implizit vorgenommene
Subsumtion der Verpfändung der Aktiven unter die "anderen Gründe" im
Sinn von Art. 6 Abs. 1 BewG wie folgt: Bei ungünstigen
wirtschaftlichen Verhältnissen der Schuldnerin könne durch die permanente
Gefahr der Verwertung des Pfandes ein Abhängigkeitsverhältnis zwischen
Schuldnerin und Pfandgläubigerschaft entstehen, aufgrund dessen Letztere direkt
oder mittelbar auf die Geschäftsführung Einfluss nehmen könne.

3.5.1
Die Beschwerdeführerin verweist in diesem Zusammenhang auf einen Entscheid
des Bundesgerichts, der sich auf die Finanzierung eines Grundstückerwerbs durch
ausländische Kredite bezieht (BGr, 12. März 2013, 2C_854/2012, E. 5.3
m. H., auch zum Folgenden).
Eine entsprechende Finanzierung ist nach der Praxis "in der Regel
unbedenklich, solange der Kredit in der üblichen Grenze von zwei Dritteln des
Verkaufswerts des Grundstücks liegt"; eine eigentümerähnliche Stellung der
Pfandgläubigerschaft wird in der Regel erst bei einer ausländischen Finanzierung
von mindestens 80 % angenommen. Im vorliegenden Fall geht es indessen
nicht um die Finanzierung des Grundstückerwerbs durch grundpfandgesicherte
ausländische Kredite, sondern um die Möglichkeit der Beherrschung einer
juristischen Person durch die Pfandgläubigerschaft. Die genannten Richtwerte,
die aus gängigen Vorgehensweisen beim Grundstückerwerb abgeleitet werden, sind
in diesem Zusammenhang nicht relevant.

3.5.2
Ob einer ausländischen Person innerhalb einer juristischen Person eine
beherrschende Stellung "aus anderen Gründen" im Sinn von Art. 6
Abs. 1 BewG zukommt, ist nicht allein unter einem formalrechtlichen,
sondern auch unter einem ökonomischen Blickwinkel zu betrachten (BGr,
12. März 2013, 2C_854/2012, E. 6.4 m. H.; Mühlebach/Geissmann, Art. 6 N. 4).
Auch Darlehen können zu einer Beherrschung führen, sobald sie einen erheblichen
Umfang erreichen (Mühlebach/Geissmann, Art. 6 N. 17 f.).

3.5.3
Angesichts dessen ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanzen in der
Verpfändung von 93,41 % der Aktiven der Beschwerdeführerin einen Hinweis
auf eine mögliche ausländische Beherrschung erblickt haben. Dies bedeutet
nicht, dass sie deren Vorliegen bejaht hätten. Es kann offenbleiben, unter
welchen Umständen die Pfandgläubigerschaft an Aktiven eines Unternehmens dessen
Beherrschung gleichkommen könnte, und auch das Verhältnis zur Regelung von
Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG betreffend Fremdfinanzierung braucht
hier nicht näher betrachtet zu werden. Die Vorinstanzen brauchten sich daher
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin auch nicht näher mit den
Einflussmöglichkeiten zu befassen, die sich aus der Pfandgläubigerschaft
ergeben. Im vorliegenden Zusammenhang ist einzig relevant, dass die Vorbringen
der Beschwerdeführerin nicht ausreichen, um die Verpfändung mit Blick auf eine
mögliche ausländische Beherrschung für unbedenklich zu erklären: Dies gilt
sowohl für den Hinweis auf den Fremdfinanzierungsgrad als auch für die
angegebenen Motive der Verpfändung.

4.
 

4.1 Art. 22
BewG statuiert eine Untersuchungspflicht der Bewilligungsbehörde und der
kantonalen Beschwerdeinstanz, die den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen
haben und nur auf Vorbringen abstellen dürfen, die sie geprüft und über die sie
nötigenfalls Beweis erhoben haben (Abs. 1). Die Behörden können Auskunft
über alle Tatsachen verlangen, die für die Bewilligungspflicht oder die Bewilligung
von Bedeutung sind (Abs. 2). Die Auskunftspflichtigen haben auf Verlangen
auch Einsicht in die Geschäftsbücher, Korrespondenzen oder Belege zu gewähren
und sie herauszugeben (Abs. 3). Die Behörde kann zu Ungunsten des
Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und zumutbare
Mitwirkung verweigert (Abs. 4). Die Untersuchungspflicht der Behörden wird
demnach durch eine Mitwirkungspflicht der Verfahrensbeteiligten relativiert,
was der allgemeinen Regelung in den Verwaltungsverfahrensgesetzen entspricht
(vgl. BGr, 15. Sep­tem­ber 2009, 2C_118/2009, E. 4.2; für den Kanton
Zürich § 7 Abs. 1 und 2 VRG). Der Umfang der Beweiserhebungen hängt
von den Umständen des Einzelfalls ab (Mühlebach/Geissmann, Art. 6 N. 8),
doch hat die Behörde zumindest die Richtigkeit der Angaben der gesuchstellenden
Person zu überprüfen (BGE 106 Ib 199 E. 2b; Bomio,
S. 246 f.).

4.2 Die
Beschwerdeführerin stützt sich auf die öffentliche Urkunde eines bernischen Notars
vom 10. Oktober 2013. Darin wird festgestellt und bescheinigt, dass bei
der Beschwerdeführerin keine beherrschende Beteiligung durch Personen im
Ausland im Sinn der Vorschriften über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland bestehe. Der beurkundende Notar stützt sich auf seine
Urschrift des Protokolls über die ordentliche Generalversammlung der
Beschwerdeführerin vom 30. September 2013, auf "umfangreiche, bei der
[Beschwerdeführerin] eingeforderte und eingegangene Dokumente", auf eine
Erklärung des einzelzeichnungsberechtigten Verwaltungsratspräsidenten und
Mehrheitsaktionärs, auf eine Erklärung der Revisionsstelle sowie auf
persönliche Kenntnis der Verhältnisse. Die Beschwerdeführerin macht geltend,
dass diese Urkunde vollen Beweis für die darin festgestellten Tatsachen
erbringe. Die Vorinstanzen verneinen die erhöhte Beweiskraft der Urkunde.

4.2.1
Nach Art. 18 Abs. 2 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) erbringen
öffentliche Urkunden für durch sie bezeugte Tatsachen vollen Beweis, wenn die
Urkundsperson darin bescheinigt, sich über die Tatsachen aus eigener
Wahrnehmung vergewissert zu haben, und wenn keine Anhaltspunkte dafür bestehen,
dass die Tatsachen nicht zutreffen. Im Übrigen verweist die Bestimmung auf
Art. 9 des Zivilgesetzbuchs (ZGB). Die Tragweite von Art. 18
Abs. 2 BewV – gerade auch im Verhältnis zu Art. 9 ZGB – erscheint
unklar. Jedenfalls lässt sich die Bestimmung nicht im Sinn der
Beschwerdeführerin interpretieren, die sinngemäss geltend macht, Art. 18
Abs. 2 BewV sehe für Fälle wie den vorliegenden vor, dass eine öffentliche
Urkunde den vollen Beweis erbringe. Die Verordnung enthält Ausführungsbestimmungen
zum Gesetz (Art. 36 Abs. 1 BewG), das den Rahmen der von der Verordnung
zu regelnden Gegenstände bestimmt. Art. 18 Abs. 2 BewV kann demnach
nicht in einem Sinn ausgelegt werden, welcher der Normierung der Untersuchungs-
und Mitwirkungspflicht in Art. 22 BewG widerspricht.

4.2.2
Die Vorinstanzen stützen sich auf einen Entscheid, in dem das Bundesgericht
festgehalten hat, dass eine notarielle Bescheinigung, wonach eine juristische
Person nicht durch Personen im Ausland beherrscht werde, als Beweis nicht
ausreiche (BGE 113 Ib 289 E. 4b; vgl. auch Bomio,
S. 241 ff., 255). Dies ist korrekt: Erhöhte Beweiskraft kommt öffentlichen
Urkunden nur in Bezug auf Tatsachen zu, welche die Urkundsperson nach Massgabe
der Sachlage kraft eigener Prüfung als richtig bescheinigen kann (BGr,
15. Dezember 2010, 5A_507/2010, E. 4.2; BGE 110 II 1
E. 3a; Patrick L. Krauskopf/Katrin Emmenegger in: Bernhard
Waldmann/Philippe Weissenberger, VwVG – Praxiskommentar zum Bundesgesetz über
das Verwaltungsverfahren, Zürich etc. 2009, Art. 12 N. 98 ff.).
Die fragliche Urkunde hält fest, dass bei der Beschwerdeführerin keine
beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland bestehe. Entgegen der
Ansicht der Beschwerdeführerin bezieht sich damit die beurkundete Feststellung
nicht direkt auf die zugrunde liegenden Tatsachen, sondern auf das Ergebnis der
rechtlichen Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse. Die Beweiserhebung, die
Beweiswürdigung und die rechtliche Beurteilung obliegen jedoch der Bewilligungsbehörde
(vgl. Art. 22 Abs. 1 BewG); sie können von der gesuchstellenden
Person auch nicht durch die Vorlage einer notariellen Bescheinigung vorweggenommen
werden.

4.2.3
Die Abweichungen zwischen dem Sachverhalt im vorliegenden Fall und
demjenigen, der in BGE 113 Ib 289 zu beurteilen war, vermögen der
Beschwerdeführerin nicht zu helfen. In jenem Fall ergab sich die Untersuchungspflicht
der Behörde im Sinn von Art. 22 Abs. 1 BewG aus dem Verhältnis
zwischen dem Aktienkapital der fraglichen Immobiliengesellschaft und dem Preis
der von dieser gekauften Grundstücke; vorliegend ergibt sie sich aus der
Möglichkeit, dass die Schulden der Beschwerdeführerin gegenüber Personen im
Ausland mehr als die Hälfte der Differenz zwischen ihren Aktiven und ihren
Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen gemäss Art. 6
Abs. 2 lit. d BewG ausmachen, und aus der weitgehenden Verpfändung
der Aktiven. Dass das Verhältnis zwischen der Höhe des Aktienkapitals und dem
Preis des erworbenen Grundstücks bei der Beschwerdeführerin anders ist als bei
der in BGE 113 Ib 289 beurteilten Aktiengesellschaft ist demnach nicht
relevant.

4.2.4
Die Vorinstanzen verweisen zudem zu Recht darauf, dass die öffentliche
Urkunde die eingesehenen Dokumente nicht im Einzelnen umschreibt und damit
nicht verifizierbar ist (vgl. BGE 113 Ib 289 E. 4b; vgl. auch Bomio,
S. 242). Nicht massgeblich ist, dass sie der Vorlage in der
Musterurkundensammlung des Verbandes bernischer Notare – eines privatrechtlichen
Vereins – entspricht. Diese bindet die Rechtsanwendungsbehörden offensichtlich
nicht, und sie ist auch nicht im Sinn einer Richtlinie zu berücksichtigen, wie
das die Beschwerdeführerin anregt.

4.2.5
Sodann sind die Verweisungen der Beschwerdeführerin auf die Praxis in
anderen Kantonen nicht erheblich. Im interkantonalen Vergleich ist die Praxis
anscheinend nicht einheitlich (vgl. Bomio, S. 243). Der Anspruch auf
rechtsgleiche Behandlung (Art. 8 Abs. 1 BV) ist nicht verletzt, wenn
die Behörden verschiedener Kantone dieselbe Rechtsfrage bei gleichem Sachverhalt
unterschiedlich beurteilten (vgl. BGE 121 I 49 E. 4c; BGr,
25. Februar 2002, 2P.283/2001, E. 5.1.1 f.; VGr, 6. De­zem­ber
2011, AN.2011.00002, E. 4.7). Nicht relevant sind demnach sowohl die
angeführte Behandlung eines Grundstückkaufs durch ein Grundbuchamt im Kanton
Thurgau als auch die angebliche Praxis der Berner Grundbuchbehörden, die
erhöhte Rechtskraft notarieller Bescheinigungen wie der vorliegenden zu
anerkennen. Was diese Praxis betrifft, ergibt sich übrigens aus dem von der
Beschwerdeführerin vorgelegten Schreiben des Notars vom 6. Juni 2014, dass
sie entweder nicht einheitlich ist oder besondere Anforderungen aufstellt,
heisst es doch dort, dass die erhöhte Rechtskraft "im weit überwiegenden
Teil der bernischen Fälle nach bernischer Praxis [...]" anerkannt werde.

4.2.6
Die Vorinstanzen haben der öffentlichen Urkunde daher zu Recht keine
erhöhte Beweiskraft zugebilligt.

4.3 Die
Beschwerdegegnerin entschied nach Art. 22 Abs. 4 BewG zu Ungunsten
der Beschwerdeführerin, weil diese die notwendige und zumutbare Mitwirkung
verweigert habe, indem sie keine Auskunft über die verpfändeten Aktiven und
langfristigen Verbindlichkeiten erteilt habe. Die Beschwerdeführerin macht
sinngemäss geltend, mit den ihr auferlegten Mitwirkungspflichten sei das Mass
des Notwendigen und Zumutbaren überschritten worden.

4.3.1
Notwendig ist die Mitwirkung, wenn die fragliche Beweismassnahme nicht nur
geeignet, sondern auch erforderlich ist (vgl. BGE 120 Ib 417
E. 1c; weniger restriktiv Bomio, S. 255, laut dem die Notwendigkeit
gegeben ist, wenn die verlangten Auskünfte bestimmt oder geeignet sind, eine
rechtserhebliche Tatsache zu beweisen). Damit stellt sich die Frage, ob der
Beweis auch durch Massnahmen erbracht werden könnte, die für die Beschwerdeführerin
milder wirken. Die öffentliche Urkunde vermag allerdings den vollen Beweis der
relevanten Tatsachen nicht zu erbringen (vgl. E. 4.2.2). Dies gälte auch
dann, wenn sie detailliertere Angaben enthielte, obwohl ihr Beweiswert dann je
nach dem Inhalt dieser Angaben höher einzustufen wäre. Insbesondere ist auch
nicht als unverhältnismässig einzuschätzen, dass der Beschwerdegegner Angaben
zu sämtlichen Kreditoren bzw. Pfandgläubigern einforderte: Zwar ist denkbar,
dass sich die Frage der ausländischen Beherrschung bereits mit partiellen
Angaben beantworten liesse, doch steht dies nicht im Voraus fest. Die
angeforderten Auskünfte führen somit nicht zu einer unnötigen und daher unzulässigen
"allgemeine[n] Durchleuchtung" (vgl. Bomio, S. 251;
Mühlebach/Geissmann, Art. 22 N. 12; BGE 111 Ib 182 E. 6e).

4.3.2
Die Beschwerdeführerin beruft sich sodann auf ihr Geschäftsgeheimnis.
Sinngemäss führt sie aus, dass es ihr unter den gegebenen Umständen nicht
zumutbar sei, umfassend über die Identität der Fremdkapitalgeber Auskunft zu
geben.

Die Zumutbarkeit der Mitwirkungspflicht beurteilt sich
nach einer Interessenabwägung im konkreten Einzelfall, wobei etwa die
Intensität eines Eingriffs in die Persönlichkeitsrechte, die Zugänglichkeit des
Beweismittels oder der für dessen Beschaffung zu betreibende Aufwand relevant
sein können (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 102 m. w. H.; vgl. auch Krauskopf/Em­men­egger,
Art. 13 N. 45). Die hier anwendbare spezialgesetzliche Norm sieht ausdrücklich
vor, dass die Mitwirkungspflichtigen Einsicht in die Geschäftsbücher, Korrespondenzen
oder Belege zu gewähren und sie herauszugeben haben (Art. 22 Abs. 3
BewG). Laut der Lehre bezieht sich die Auskunftspflicht insbesondere auch auf
Namen und Nationalität von Darlehensgebenden; Berufs- und Geschäftsgeheimnisse
ändern an der Auskunftspflicht nichts (Marc Bernheim, Die Finanzierung von
Grundstückkäufen durch Personen im Ausland, Zürich 1993, S. 156 [worauf in
BGr, 18. April 2012, 2C_1021/2011, E. 4.2 m. w. H., verwiesen wird]; Bomio, S. 254; Mühlebach/Geissmann,
Art. 22 N. 12, 17). Das ergibt sich auch aus Art. 31 Satz 2
BewG, wonach ein Berufsgeheimnis nach Art. 321 des Strafgesetzbuchs (StGB)
– nicht aber ein Geschäftsgeheimnis – zur Straflosigkeit der unter Hinweis auf
die Strafandrohung erfolgten Auskunftspflichtverletzung führt, ohne aber die Auskunftspflicht
als solche aufzuheben. Anzumerken ist, dass die mit der Sache befassten
Behörden dem Amtsgeheimnis unterstehen (Art. 320 StGB) und dass die
Beschwerdeführerin für ihre Unterstellung, der Beschwerdegegner wolle die
Informationen an Dritte weiterleiten, keinerlei Anhaltspunkte vorbringt.

4.3.3
Weiter betont die Beschwerdeführerin, dass es sich beim Kauf der fraglichen
Eigentumswohnung – in der Personal untergebracht werden soll – für Fr. …
um ein relativ geringfügiges Geschäft handle. Deswegen stellt jedoch weder die
Sachverhaltsermittlung als solche noch die Mitwirkung daran einen
unverhältnismässigen Aufwand dar.

4.3.4
Schliesslich durfte der Beschwerdegegner gemäss Art. 22 Abs. 4
BewG die Verweigerung der Mitwirkung zu Ungunsten der Beschwerdeführerin
gewichten. Dies setzt voraus, dass vorgängig eine Frist zur Einreichung der angeforderten
Beweismittel angesetzt und die Säumnisfolgen angedroht wurden (Plüss, § 7
N. 110). Zwar enthalten die Schreiben des Beschwerdegegners an die Beschwerdeführerin
vom 18. September 2013 und vom 28. Oktober 2013 weder eine
Fristansetzung noch die Androhung der Säumnisfolgen. Aus den Aktennotizen des
Beschwerdegegners vom 11. und vom 27. November 2013 geht jedoch hervor,
dass der Vertreter der Beschwerdeführerin telefonisch über die Säumnisfolgen
informiert wurde, die Einreichung der angeforderten Dokumente ausdrücklich verweigerte
und selbst um einen anfechtbaren Beschluss ersuchte. Welche Unterlagen einzureichen
waren, ergab sich hinreichend klar aus dem Schreiben des Beschwerdegegners vom
18. September 2013. Dies gilt auch für die verlangten "Angaben zu den
Passiven", weil der Beschwerdeführerin aus der im Rahmen des ersten
Verfahrens ergangenen  Aufforderung vom 21. Januar 2013 bekannt war, was
darunter zu verstehen war. Unter diesen Umständen durfte der Beschwerdegegner
sich in seinem Entscheid auf Art. 22 Abs. 4 BewG stützen.

4.4 Die gesetzliche
Vermutung einer Beherrschung durch Personen im Ausland gemäss Art. 6 Abs. 2
BewG greift hier nicht (E. 3.4.3). Dennoch liegt die Beweislast, dass
keine derartige Beherrschung vorliegt, bei der Beschwerdeführerin (vgl. Mühlebach/Geissmann,
Art. 6 N. 11). Im vorliegenden Fall weisen der Fremdfinanzierungsgrad
und die Verpfändung eines grossen Teils der Aktiven auf die Möglichkeit einer
Beherrschung durch ausländische Personen hin. Dass sich hierfür keine weiteren
Anzeichen ausmachen lassen, spricht nicht zu Gunsten der Beschwerdeführerin,
weil die Unkenntnis der Sachlage auf die Verweigerung der Mitwirkung
zurückzuführen ist. Die Erklärung des Verwaltungsrats vom 18. November
2013, wonach keine Personen im Ausland die Beschwerdeführerin beherrschen und
keine Aktiven der Gesellschaft an Personen im Ausland verpfändet sind, hat nach
Art. 18 Abs. 3 BewV keinen Beweiswert (vgl. auch BGr,
15. September 2009, 2C_118/2009, E. 4.2). Selbst wenn man bestreiten
wollte, dass diese Einschränkung des Grundsatzes der freien Beweiswürdigung auf
Verordnungsstufe zulässig sei, wäre der Erklärung des Verwaltungsrats im
Vergleich zur öffentlichen Urkunde doch nur sehr untergeordnete Bedeutung zuzumessen.
Demnach spricht für die Darstellung der Beschwerdeführerin die öffentliche
Urkunde, der aber keine erhöhte Beweiskraft zuzubilligen ist und die den vollen
Beweis nicht erbringt. Wenn der Beschwerdegegner angesichts dieser Beweislage
die Verweigerung der Mitwirkung gegenüber der öffentlichen Urkunde höher
gewichtete und im Ergebnis als ausschlaggebend erachtete, ist dies nicht zu beanstanden.
Eine allfällige Beachtlichkeit der Erklärung des Verwaltungsrats würde an
diesem Ergebnis nichts ändern. 

4.5 Aus den
dargelegten Gründen besteht auch für eine Rückweisung der Angelegenheit an die
Vorinstanz im Sinn des Eventualantrags kein Anlass. Die Beschwerde ist somit
abzuweisen.

5.
 

Die Kosten des Verfahrens sind der unterliegenden
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die allfälligen geringfügigen
Verletzungen des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch die Vorinstanz, die sich
als inhaltlich nicht wesentlich erwiesen, rechtfertigen keine Abweichung vom
Unterliegerprinzip (vgl. BGr, 27. September 2011, 1C_271/2011, E. 8
m. w. H.; Plüss, § 13
N. 64). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe ist das Streitinteresse der
Beschwerdeführerin – und in dessen Rahmen der Kaufpreis von Fr. … – zu
berücksichtigen (vgl. Plüss, § 13 N. 33, § 65a N. 6, 13).
Eine Parteientschädigung ist der Beschwerdeführerin aufgrund ihres Unterliegens
nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    260.--     Zustellkosten,

Fr. 8'260.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …