# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 23060541-5787-52c4-8f3f-f8752af9b474
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-08
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 08.12.2016 110 2016 113
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2016-113_2016-12-08.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2016/113 Bern, 8. Dezember 2016

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

und

Herrn C.________
Beschwerdegegner 1

Frau D.________
Beschwerdegegnerin 2

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Seeberg, Unterdorfstrasse 67, 3365 Grasswil

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Seeberg vom 6. Juli 
2016 (Baugesuchs-Nr. 2016.03; Neubau eines Zweifamilienhauses)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegner reichten am 7. Januar 2016 bei der Gemeinde ein 

Baugesuch ein für ein Zweifamilienhaus sowie einen Geräteraum auf der Parzelle Seeberg 

RA Nr. 110/2016/113 2

Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Der geplante 

Geräteraum sollte ursprünglich einen Grenzabstand von 2 m aufweisen. Gegen dieses 

Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache. Am 5. Juni 2016 reichten die 

Beschwerdegegner revidierte Pläne ein, auf welchen der Geräteraum 4 m von der Grenze 

zurückversetzt eingezeichnet ist. Mit Bauentscheid vom 6. Juli 2016 erteilte die Gemeinde 

dem Bauvorhaben die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 7. August 2016 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen, der 

Bauentscheid sei aufzuheben. Nach erfolgter Projektänderung unter Einhaltung der bau- 

und planungsrechtlichen Erlasse sowie eines korrekten Verfahrensablaufes sei der 

Bauentscheid erneut auszustellen. Sie machen insbesondere geltend, der Geräteraum 

sowie die Wohnraumerweiterung im Süden überschritten die zulässigen Masse und die 

Gebäudehöhen seien nicht korrekt vermasst.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwesel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegner sowie die 

Gemeinde beantragen die Abweisung der Beschwerde sowie die Bestätigung des 

Bauentscheides. Das Rechtsamt forderte die Beschwerdegegner auf, Pläne einzureichen, 

aus denen das massgebende Terrain und die massgebenden Höhen des Geräteraumes 

sowie der Südfassade klar hervorgehen. Anschliessend gab es den Parteien die 

Möglichkeit, Schlussbemerkungen einzureichen.

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

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II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 

(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden deren Einsprache abgewiesen wurde, 

sind durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 

legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Stellungnahme des Architekten vom 

3. Juni 2016 sowie die am 31. Mai 2016, 2. Juni 2016 und 5. Juni 2016 revidierten Pläne 

seien ihnen nicht eröffnet worden. Zudem sei ihnen nicht die Möglichkeit eingeräumt 

worden, sich zur Projektänderung "Verschiebung Geräteraum" zu äussern.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG3 gibt den Parteien das 

Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 

zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 

wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 

äussern. Dies bedeutet, dass den Beteiligten jede eingereichte Stellungnahme zur 

Kenntnis zu bringen ist, sofern nicht überwiegende öffentliche oder private Interesse an 

deren Geheimhaltung bestehen.4 Dies unabhängig davon, ob die Stellungnahmen neue 

Tatsachen oder Argumente enthalten und ob sie den Entscheid tatsächlich zu beeinflussen 

vermögen.5 Bei Projektänderungen sind die Beteiligten anzuhören, bevor die 

Baubewilligungsbehörde das Verfahren fortführt (Art. 43 Abs. 2 BewD6).

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38-
39 N. 9b.
5 BGE 137 I 195 E. 2.3.1.

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Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 

rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die 

Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der 

beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Bei besonders 

schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die Rechtsprechung jedoch eine Heilung 

grundsätzlich aus.7 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der 

Kostenverlegung zu berücksichtigen.8

c) Bei den Vorakten der Gemeinde finden sich keine Dokumente, welche darauf 

hindeuteten, dass die Gemeinde den Beschwerdeführenden die genannten Eingaben der 

Beschwerdegegner zustellte. Die Gemeinde liess sich zu diesem Vorwurf nicht vernehmen. 

Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen 

Verfahren zu diesen Eingaben nicht äussern konnten. Damit verletzte die Gemeinde das 

rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden. Offensichtlich haben die 

Beschwerdeführenden aber zwischenzeitlich von sämtlichen Eingaben Kenntnis erhalten, 

denn sie haben diese ihrer Beschwerde beigelegt. Sie konnten sich daher in ihrer 

Beschwerde damit auseinandersetzen und sich auch zur eingereichten Projektänderung 

äussern. Als erste Rechtsmittelinstanz kann die BVE Bauvorhaben frei prüfen (Art. 40 Abs. 

3 BauG). Damit konnten die Beschwerdeführenden ihre Rechte im Beschwerdeverfahren 

umfassend wahrnehmen. Die Gehörsverletzung wiegt auch nicht derart schwer, dass eine 

Heilung des Verfahrensmangels ausgeschlossen wäre. Der Gehörsverletzung ist aber im 

Kostenpunkt Rechnung zu tragen (Vgl. E. 6).

6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
7 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 
N. 16.
8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a,a,O., Art. 108 N. 9.

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3. Masse des Geräteraumes

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Geräteraum überschreite die 

zulässigen Masse. Insbesondere sei die Gebäudehöhe nicht korrekt vermasst. 

b) Gemäss Art. 15 GBR9 genügt für An- und Nebenbauten, die nicht für den dauernden 

Aufenthalt von Menschen oder Tieren bestimmt sind, allseitig ein Grenzabstand von 2 m, 

sofern die Gebäudehöhe dieser Bauten im Baugebiet 3 m und ihre Grundfläche 40 m2 nicht 

übersteigen. Bei Hauptbauten sind nur Satteldächer sowie Mansard-, Walm- und 

Zeltdächer als Dachformen zulässig (Art. 24 Abs. 1 GBR). Bei An- und Nebenbauten sind 

auch Pultdächer und Flachdächer erlaubt (Art. 24 Abs. 2 GBR). Die Gebäudehöhe wird 

gemäss Art. 20 GBR in den Fassadenmitten gemessen und zwar vom gewachsenen 

Boden (Art. 97 BauV10) bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit Oberkante des 

Dachsparrens, bei Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene Brüstung.

c) Der Geräteraum soll eine Grundfläche von ca. 9.5 m2 aufweisen. Geplant ist ein 

Flachdach und der Grenzabstand beträgt 4 m. Die Gemeinde bewilligte den Geräteraum 

als unbewohnte Nebenbaute. Auf dem am 27. September 2016 eingereichten Plan der 

Westfassade ist insbesondere auch das Terrain an der Fassade eingezeichnet. Aus 

diesem Plan sind somit die massgebenden Gebäudehöhen ersichtlich. In der Mitte der 

Westfassade beträgt die Gebäudehöhe 2.96 m. Damit wären die Masse und die weiteren 

Anforderungen gemäss Art. 15 GBR eingehalten. Die Beschwerdeführenden sind aber der 

Auffassung, der nicht verkleidete Zusammenbau mit dem Wohnhaus sei bei der Ermittlung 

der Fassadenmitte auch einzubeziehen. 

Das Flachdach springt an der Nordseite 30 cm über den Geräteraum hinaus. Auf der 

Südseite verläuft das Dach bis zur Fassade des Hauptgebäudes. Auf der Ostseite ist das 

Dach entlang der Fassade des Hauptgebäudes sogar noch etwas breiter als der 

Geräteraum. Dadurch dient das Dach dem Eingang des Hauptgebäudes als Vordach. Die 

Fassade der Nebenbaute verläuft aber nicht bis zum Hauptgebäude, sondern es besteht 

ein offener Zwischenraum von 2 m zwischen der Nebenbaute und dem Hauptgebäude. 

9 Baureglement der Gemeinde Seeberg vom 15. Januar 2004, amtlich genehmigt durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung am 2. März 2004.
10 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 

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Die Verlängerung des Daches dient insbesondere dem Hauptgebäude. Dadurch verfügt 

der Eingang des Hauptgebäudes über ein Vordach. Sie führt aber auch dazu, dass die 

Bewohnerinnen und Bewohner vom Hauptgebäude trockenen Fusses in die Nebenbaute 

gelangen können. Insofern dient die Verlängerung des Daches sowohl der Hauptbaute wie 

auch der Nebenbaute. Die Fläche der Nebenbaute ist aber klar abgegrenzt. Auch optisch 

führt die Verlängerung des Daches nicht dazu, dass der Geräteraum resp. insbesondere 

dessen Westfassade grösser oder länger erschiene. Die Verlängerung des Daches steht 

damit nicht in einem so klaren und engen funktionellen Zusammenhang mit der 

Nebenbaute, als dass sich die Nebenbaute faktisch um die Breite des Vordaches 

vergrössern würde. Der Wortlaut von Art. 20 GBR verlangt zudem eindeutig, dass die 

Gebäudehöhe bei der Fassadenmitte und nicht bei der Mitte des Daches zu messen ist. 

Obwohl das Dach bis zur Hauptbaute reicht, ist nur die tatsächliche Fassade der 

Nebenbaute für die Ermittlung der Fassadenmitte massgebend. Die Beschwerdegegner 

haben daher die Gebäudehöhe korrekt eingezeichnet. Die Gebäudehöhe der Nebenbaute 

beträgt 2.96 m. Damit hält der Geräteraum die massgebliche Gebäudehöhe einer 

unbewohnten An- und Nebenbaute ein.

4. Dachgestaltung des Gebäudevorsprungs

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die "Wohnraumerweiterung" inkl. Balkon 

im Süden überschreite die zulässigen Masse einer An- und Nebenbaute. Daher seien die 

für einen Hauptbau geltenden Vorschriften anzuwenden. Insbesondere seien die 

Anforderungen an die Dachgestaltung einzuhalten.

b) Bei Hauptbauten sind Sattel-, Mansard-, Walm- und Zeltdächer zulässig (Art. 24 Abs. 

1 GBR). Flachdächer sind nur bei Nebenbauten zulässig (Art. 24 Abs. 2 GBR). Die 

Dachneigung der Hauptdachflächen darf in der Regel 27° (alte Teilung) resp. 60 % nicht 

unterschreiten und 45° (alte Teilung) resp. 100 % nicht überschreiten und soll allseitig 

gleich sein (Art. 24 Abs. 3 GBR). Die Dachvorsprünge sollen den Haustypen entsprechen 

und den umgebenden Gebäuden angepasst sein, mindestens aber 60 cm betragen für 

Hauptbauten bis zu einer Höhe von 6 m, mindestens aber 90 cm für Hauptbauten ab einer 

Höhe von 6 m. Auch hat der traufseitige Dachvorsprung mindestens der Kniewandhöhe zu 

entsprechen (Art. 24 Abs. 5 GBR).

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c) Der Wohnbereich der Wohnung im Erdgeschoss ist im Vergleich zu demjenigen im 

Obergeschoss auf Grund einer Erweiterung auf der Südseite von 2.5 m in der Länge und 

6 m in der Breite etwas grösser. Das Dach dieses Gebäudevorsprungs dient dem 

Obergeschoss als Terrasse. Beim Gebäudevorsprung handelt es sich nicht um eine 

Anbaute, da dieser nicht durch eine Innenwand vom Hauptgebäude getrennt ist, sondern 

er bildet Teil des Hauptgebäudes.11 

Bei den Vorschriften über die zulässigen Dachformen handelt es sich um 

Gestaltungsvorschriften. Der Wortlaut von Art. 24 Abs. 3 GBR weist darauf hin, dass die 

Einschränkungen von Dachformen und Dachneigungen insbesondere für die 

Hauptdachflächen gelten sollen. Hauptdachflächen prägen die optische Erscheinung eines 

Gebäudes stark. Die Gemeinde will mit diesen Gestaltungsvorschriften Flachdächer bei 

Hauptgebäuden verhindern. Das Hauptdach des Bauvorhabens ist denn auch als 

Satteldach ausgestaltet. Der Gebäudevorsprung, welcher dem Obergeschoss als Terrasse 

dienen soll, wirkt, wie von den Beschwerdeführenden selber festgehalten, eher wie ein 

Balkon (oder eine Terrasse). Zwar erfolgt der Abschluss dieses Gebäudevorsprungs streng 

genommen mit einem Flachdach, hingegen tritt dieser optisch nicht so in Erscheinung. Die 

Gemeinde will das Verbot von Flachdächern offensichtlich nicht als Verbot von Terrassen 

verstanden wissen. Die Verwendung des Gebäudevorsprungs als Terrasse erachtet sie als 

zulässig. Diese Auslegung der kommunalen Vorschrift ist nachvollziehbar, insbesondere da 

es sich um eine Gestaltungsvorschrift handelt und sie mit der optischen Erscheinung 

übereinstimmt. Sie ist daher mit Blick auf die Gemeindeautonomie nicht zu beanstanden. 

Der Abschluss des Gebäudevorsprungs muss demnach die generellen Vorschriften über 

die Dachgestaltung nicht einhalten. 

5. Gebäudehöhe Südseite

a) Die Beschwerdeführenden stellen sich auf den Standpunkt, die Gebäudehöhe auf der 

Südseite sei zwar eingehalten, allerdings sei sie nicht korrekt vermasst. 

b) Dem Baugesuch sind insbesondere Projektpläne beizulegen, auf welchen die 

Gebäudehöhen nach der Messweise des Gemeindebaureglements eingetragen sind (Art. 

11 Vgl. dazu Also Zaugg/Peter Ludwig a.a.O., Art. 12, N. 10.

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14 Abs. 1 Bst. c BewD). Die Gebäudehöhe wird in den Fassadenmitten gemessen und 

zwar vom gewachsenen Boden (Art. 97 BauV) bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit 

Oberkante des Dachsparrens, bei Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene 

Brüstung. Abgrabungen für Hauseingänge, Garageeinfahrten und Verladerampen werden 

nicht angerechnet, sofern deren Gesamtlänge die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge 

und max. 7.5 m nicht überschreitet (Art. 20 GBR). Bei Bauten am Hang ist talseits eine 

Mehrhöhe von 1 m gestattet, falls die Neigung innerhalb des Gebäudegrundrisses 

wenigstens 10 % beträgt (Art. 21 GBR).

c) In der W2 Zone beträgt die zulässige Gebäudehöhe 7.5 m (Art. 41 GBR). Die 

Hangneigung beträgt innerhalb des Gebäudegrundrisses mehr als 10 %. Die maximal 

zulässige Gebäudehöhe auf der Südseite beträgt somit 8.5 m. Auf den Plänen vom 6. Juli 

2016 war die Gebäudehöhe an der Südfassade nicht eindeutig eingezeichnet. Daher bat 

das Rechtsamt die Beschwerdegegner mit Verfügung vom 13. September 2016 Pläne 

einzureichen, aus welchen die Gebäudehöhe der Südfassade eindeutig hervorgeht. Die 

Beschwerdegegner kamen dieser Aufforderung nach. Auf den am 4. Oktober 2016 beim 

Rechtsamt eingegangenen Plänen ist die massgebliche Gebäudehöhe von 8.48 

unmissverständlich und korrekt eingezeichnet. Weder die geplante Gebäudehöhe noch die 

vorhandenen Pläne sind damit zu bemängeln. Die Beschwerdeführenden haben auch nach 

dem Eingang der neuen Pläne an ihrer Rüge festgehalten. Die Beschwerde erweist sich 

somit auch in diesem Punkt als unbegründet.

6. Verfahrenskosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 1'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 

GebV12).

Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 

auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 

12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

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Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 

erheben. Die Beschwerdeführenden unterliegen mit ihren Anträgen (Aufhebung des 

vorinstanzlichen Entscheids und Ausstellung eines neuen Entscheides nach erfolgter 

Projektänderung) und gelten daher grundsätzlich als unterliegend. Allerdings ist zu 

berücksichtigen, dass die Gemeinde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden 

verletzt hat. Behördliche Fehlleistungen stellen besondere Umstände im Sinn von Art. 108 

Abs. 1 VRPG dar, die sich auf die Kostenverlegung auswirken.13 Es rechtfertigte sich 

daher, die Gemeinde zu verpflichten, einen Viertel der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 

250.00, zu übernehmen. Da diese nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen ist, können 

ihr aber keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Diese 

Verfahrenskosten trägt deshalb der Kanton. Zudem mussten die Beschwerdegegner im 

vorliegenden Verfahren Pläne mit zusätzlichen Angaben einreichen. Es handelt sich zwar 

nicht um eine Projektänderung, es ist aber zusätzlicher Verwaltungsaufwand entstanden. 

Dieser ist dem Verhalten der Beschwerdegegner zuzuschreiben. Sie haben daher 

ebenfalls einen Viertel der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 250.00, zu bezahlen. Die 

restlichen Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 500.00, werden den Beschwerdeführenden 

zur Bezahlung auferlegt. 

b) Da die Parteien nicht anwaltlich vertreten sind, haben sie keinen Anspruch auf Ersatz 

von Parteikosten (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Seeberg vom 

6. Juli 2016 wird bestätigt.

2. Den Beschwerdeführenden werden Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 500.00 zur 

Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 

Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

13 VGE 21682 vom 3. September 2003, E. 3.2, in BVR 2004 S. 138.

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3. Den Beschwerdegegnern werden Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 250.00 zur 

Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten 

Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Frau B.________ und Herrn A.________, eingeschrieben

- Frau D.________ und Herrn C.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Seeberg, eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin