# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 59a38f04-399c-59d7-a89c-b6273b50d88f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2022 PVG 2022 14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2022-14_2022-12-31.pdf

## Full Text

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Grundstückgewinnsteuer. Weit zurückliegende Investitio- 
nen. Beweisnotstand.
– Praxis zur Ermittlung von weit zurückliegenden Investi- 

tionen (E.4).
– Im vorliegenden Fall bestehen Indizien dafür, dass zwi- 

schen der letzten Schätzung der Brandversicherungs- 
anstalt 1963 und der ersten Schätzung des Amts für 
Immobilienbewertung (früher: Amt für Schätzungswe- 
sen) 1974 wertvermehrende Investitionen getätigt wur- 
den; sollte zur Ermittlung der Anlagekosten nicht auf 
die Schätzungsvergleichsmethode abgestützt werden 
dürfen, so kann die Steuerverwaltung die Folgen der 
Beweislosigkeit für die vorgenommenen Investitionen 
nicht einfach auf die sich in einer Beweisnotlage befin- 
denden Beschwerdeführer zuschieben; die Steuerver- 
waltung hätte weitere Abklärungen vornehmen und so- 
dann festhalten müssen, auf welche Werte man sich in 
diesem Fall sonst stützen könnte (E.5).

Imposta sull’utile immobiliare. Investimenti remoti. Im- 
possibilità della prova.
– Prassi per la determinazione di investimenti remoti (con- 

sid. 4).
– Nel caso in esame vi sono indizi che tra l’ultima stima 

dell’Istituto d’assicurazione incendio del 1963 e la prima 
stima dell’Ufficio per le valutazioni immobiliari (in prece- 
denza: Ufficio delle stime) del 1974 siano state effettuate 
delle spese che aumentano il valore del bene; se per la 
determinazione delle spese di investimento non dovesse 
essere lecito poggiare sul metodo di comparazione del- le 
stime, l’Amministrazione imposte non può semplice- 
mente addossare ai ricorrenti, confrontati con l’impossi- 
bilità della prova, le conseguenze dell’assenza di prova per 
gli investimenti eseguiti; l’Amministrazione imposte 
avrebbe dovuto procedere a ulteriori accertamenti e in 
seguito avrebbe dovuto affermare su quali altri valori ci 
si poteva fondare in questo caso (consid. 5).

Erwägungen:
4.1. Nach dem im Steuerrecht geltenden Untersuchungs-

grundsatz hat die Veranlagungsbehörde von Amtes wegen für die 
richtige und vollständige Abklärung des rechtserheblichen Sach-

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verhaltes zu sorgen. Schranke dieser Untersuchungspflicht bildet 
indes die dem Steuerpflichtigen gesetzlich auferlegte Mitwirkungs- 
pflicht. Danach obliegen dem Steuerpflichtigen insbesondere die 
substantiierte Deklaration und der Nachweis der steuermindern- 
den bzw. -aufhebenden Tatsachen. Bei der Grundstückgewinn- 
steuer fallen unter dem Gesichtspunkt der steuermindernden Tat- 
sachen im Speziellen der Erwerbspreis und die wertvermehrenden 
Aufwendungen ins Gewicht. Die erfolgreiche Geltendmachung 
von steuermindernden Tatsachen erfordert in formellrechtlicher 
Hinsicht, dass der hierfür beweisbelastete Steuerpflichtige kraft 
seiner Mitwirkungspflicht die zugrunde liegenden Tatsachen hin- 
sichtlich Bestand und Umfang nachweist. Werden geltend gemach- 
te Aufwendungen vom Steuerpflichtigen nicht nachgewiesen, hat 
dieser in der Regel die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen, d.h. 
Aufwendungen werden nicht zum Abzug zugelassen. Wenn dem 
Steuerpflichtigen die Mitwirkung aus Gründen, die er nicht zu ver- 
treten hat, unmöglich oder unzumutbar ist, er sich mithin in einem 
unverschuldeten Beweisnotstand befindet, ist die Höhe der Auf- 
wendungen ausnahmsweise im Rahmen einer Ermessensveranla- 
gung zu schätzen. Der sich unverschuldet in einem Beweisnotstand 
befindende Steuerpflichtige kann sich aber in Zusammenhang mit 
steuermindernden oder -aufhebenden Tatsachen nur dann auf die 
Vornahme einer Schätzung berufen, sofern seine Sachdarstellung 
wenigstens hinreichende Schätzungsgrundlagen enthält (Zweifel/ 
HunZiker/Margraf/OesterHelt, Schweizerisches Grundstückgewinn- 
steuerrecht, 2021, § 13 N 29; Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden [VGU] A 19 20 E.6 m.H.; Urteil des Verwal- 
tungsgerichts Luzern A 05 68 E.4 m.H.).

4.2. Zur Ermittlung von Baukosten bei Fehlen einer Bau- 
abrechnung und von Investitionen, die so weit zurückliegen, dass 
vernünftigerweise das Vorhandensein von Belegen nicht mehr 
verlangt werden kann, greift die Beschwerdegegnerin gemäss 
interner Praxisfestlegung auf Schätzungen zurück. Für Investitio- 
nen wendet sie die sogenannte Schätzungsvergleichsmethode an 
(s. Protokoll 14 der Sitzung vom 25. November 1999, S. 2 f. 
[Bg-act. 12]). Auch die Beschwerdegegnerin erkennt, dass es Fälle 
geben kann, in denen die Verkäufer keine Unterlagen über wert- 
vermehrende Investitionen vorlegen können, und somit einen Be- 
weisnotstand aufgrund langer Eigentumsdauer bzw. Übernahme 
einer Liegenschaft infolge Erbfall vorliegen kann. In der vorer- 
wähnten Praxis der Beschwerdegegnerin von 1999 wird Folgen- 
des festgehalten:

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«Die Anerkennung von Investitionen anhand einer Schät- 
zungsvergleichsmethode ist nur zulässig, wenn für das betreffende 
Jahr auf der Schätzung eine grössere Investition vermerkt ist (z.B.
«R», Anbau).

Die Schätzung vor der Investition wird anhand des Inde- 
xes der GVA auf das Jahr der Schätzung nach der Investition auf- 
indexiert; die Differenz zwischen den zwei massgebenden Werten 
(vgl. nachfolgend) kann als Investition anerkannt werden.

Verglichen werden bei Schätzungen der Brandversiche- 
rungsanstalt die Bauwerte, bei Schätzungen der Schätzungskom- 
missionen die Neuwerte (= massgebende Werte). Ein Vergleich 
zwischen einer Schätzung der Brandversicherungsanstalt (Bau- 
wert) und einer Schätzung der Schätzungskommission (Neuwert) 
ist nicht zulässig, da dies zu falschen Ergebnissen führt.»

5.1. Im vorliegenden Fall befinden sich die Beschwerdefüh- 
rer aus Gründen, die sie nicht zu vertreten haben, in einem Beweis- 
notstand. Es ist ihnen unmöglich und unzumutbar bei der korrekten 
Veranlagung mitzuwirken. Es stehen verschiedene Schätzungen 
sowie der Kaufvertrag von 1963 zur Verfügung. Belege über Um- 
bauten, etc. sind aber nicht vorhanden. Die Beschwerdegegnerin 
erkennt, dass ein gewisser Beweisnotstand besteht, wendet sich 
doch für die Anlagekosten zwischen 1974 und 1983 die Schätzungs- 
vergleichsmethode an. Gestützt auf ihre Praxis erachtet sie aber, 
dass man mit der Arbeitsaufnahme des Amts für Schätzungswe- 
sen (ASW [heute: Amt für Immobilienbewertung [AIB]) 1971 und 
den in den folgenden Jahren erstmals vorgenommenen Schätzun- 
gen keine Rückschlüsse zu den Anlagekosten (Investitionen) aus ei- 
nem Vergleich zwischen den neu vorhandenen Neuwerten und den 
bisherigen Bauwerten der Brandversicherungsanstalt (BVA) ziehen 
dürfe. Bauwerte seien mit Bauwerten, Neuwerte mit Neuwerten zu 
vergleichen. Die Verneinung der Anwendbarkeit der Schätzungs- 
vergleichsmethode auf solche Konstellationen hat aber zur Folge, 
dass wenn zwischen der letzten Schätzung der BVA (Brandwert) 
und der ersten Schätzung des ASW (Neuwert), Investitionen statt- 
gefunden haben, den Steuerpflichtigen die volle Beweislast und 
die Folgen der Beweislosigkeit für vor 1971 vorgenommene Inves- 
titionen zugeschoben wird. Dies selbst dann, wenn der Steuer- 
pflichtige die Beweislosigkeit nach so langer Zeit nicht zu vertreten 
hat. Diese Vorgehensweise erscheint fraglich, zumal die Beschwer- 
degegnerin nicht nachvollziehbar begründet hat, warum man aus 
dem Vergleich von Brandwerten und Neuwerten keine Rückschlüs- 
se zu den Anlagekosten ziehen kann. Die Beschwerdegegnerin be-

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hauptet lediglich, dass die Berechnungsgrundlagen offenbar un- 
terschiedlich seien und erfahrungsgemäss ein solcher Vergleich zu 
falschen Ergebnissen führe.

5.2. Sieht man von einem Vergleich der Bauwerte und Neu- 
werte ab, so stellt im vorliegenden Fall immerhin die Erhöhung des 
Verkehrswerts des Wohnhauses zwischen 1963 und 1974 ein Indiz 
dar, dass allenfalls wertvermehrende Investitionen getätigt wur- 
den. Im 1963 wurde für das Haus, den Stall, Holzschopf und Gar- 
tenanteil ein Kaufpreis von CHF 10‘000.00 bezahlt (vgl. Kaufvertrag 
vom 16. März 1963 [Bg-act. 3]). Die BVA hat den Verkehrswert auf 
CHF 5‘000.00 (Wohnhaus: CHF 3‘500.00, Stall: CHF 1‘500.00) ge-
schätzt (vgl. Schätzung der BVA vom 29. April 1963 [Bg-act. 13]). 
Zur Ermittlung des effektiven Verkehrswerts 1963 sollte jedoch auf 
den Verkaufspreis von CHF 10‘000.00 abgestellt werden, zumal die 
Vertragsparteien keine Bindung hatten. 1974 betrug der Verkehrs- 
wert der ganzen Liegenschaft hingegen CHF 93‘800.00 (Wohnhaus 
mit Schopf: CHF 91‘000.00, Stall: CHF 2‘800.00 [vgl. Schätzung der 
Schätzungskommission {ASW/AIB} vom 20. Juni 1974 {Bg-act. 13}]). 
Während also der Verkehrswert des Stalls von CHF 1‘500.00 auf 
CHF 2‘800.00 stieg, wuchs der Verkehrswert des Hauses (gemäss 
Schätzung) von CHF 3‘500.00 auf CHF 91‘000.00. Dieser Wertzu- 
wachs kann höchstwahrscheinlich nicht bloss mit Geldentwer- 
tung begründet werden. Allein aus Inflationsgründen lässt sich 
wohl nicht erklären, dass eine Liegenschaft 1963 für CHF 10‘000.00 
verkauft wird und elf Jahre später über neunmal (bzw. gar 26mal, 
wenn auch für 1963 auf den Schätzungswert abgestellt wird) so 
viel wert sein soll, ohne jegliche wertvermehrenden Investitionen 
oder Nachholung von aufgestauten Renovationen (die nach der 
früher geltenden Dumont-Praxis bei der Einkommenssteuer nicht 
zum Abzug zugelassen wurden und deshalb bei der Grundstück- 
gewinnsteuer als wertvermehrend zu berücksichtigen sind [vgl. 
Vgu a 13 28 e.3; Zweifel/HunZiker/Margraf/OesterHelt, a.a.O., § 10 
N 154]). Das Argument der Beschwerdegegnerin, das Wohnhaus 
habe seit jeher einen sehr tiefen Zeitwert von 50-55 % aufgewie- 
sen, kann nicht entscheidend sein, um nennenswerte Investitionen 
durch den Vater der Beschwerdeführer auszuschliessen. Gemäss 
Schätzungen 1974, 1983, 1994, und 2011 betrug der Zeitwert des 
Wohnhauses 50-55 %, gemäss letzter Schätzung 2020 65 %. Für 
den Zeitraum zwischen 1963 und 1974 ist durchaus denkbar, dass 
wertvermehrende Investitionen vorgenommen wurden, womit der 
Neuwert stieg, wohingegen der Zeitwert (also Neuwert abzüglich 
Wertminderung) etwa aufgrund der sehr alten Grundmauern – wie

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von den Beschwerdeführern vorgetragen – 1974 auf 55 % des Neu- 
werts geschätzt wurde.

5.3. Ausserdem bleibt ungeklärt, ob wertvermehrende In- 
vestitionen zwischen der letzten Schätzung der BVA und der ersten 
Schätzung der zuständigen Schätzungskommission (Arbeitsauf- 
nahme 1971) irgendwie besonders erfasst wurden. Die Beschwer- 
degegnerin geht ohne Erklärung davon aus, dass ohne ausdrückli- 
chen Vermerk in der amtlichen Schätzung keine wertvermehrenden 
Investitionen getätigt wurden.

5.4. Nach dem Gesagten bestehen im vorliegenden Fall In- 
dizien dafür, dass zwischen der letzten Schätzung der BVA 1963 
und der ersten Schätzung der zuständigen Schätzungskommission 
(ASW/AIB) 1974, wertvermehrende Investitionen getätigt wurden. 
Sollte die nicht weiter begründete Ansicht der Beschwerdegegne- 
rin tatsächlich zutreffen, wonach in einer Konstellation wie diese 
(mit Schätzungen der BVA und Schätzungen der Schätzungskom- 
missionen [ASW/AIB]) zur Ermittlung der Anlagekosten nicht auf 
die Schätzungsvergleichsmethode abgestützt werden dürfe, so 
kann die Beschwerdegegnerin die Folgen der Beweislosigkeit für 
die vorgenommenen Investitionen nicht einfach auf die sich in ei- 
ner Beweisnotlage befindenden Beschwerdeführer zuschieben. 
Von einer Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann da- 
bei nicht die Rede sein. Vielmehr hätte die Beschwerdegegnerin 
weitere Abklärungen vornehmen – allenfalls unter Beizug des AIB 
oder anderer Stellen – und sodann festhalten müssen, auf welche 
Werte man sich in diesem Fall sonst stützen könnte (z.B. auf den an 
die Bauteuerung bzw. Geldentwertung angepassten Verkehrswert 
oder auf einen Koeffizienten, mit dem der Brandversicherungswert 
1963 bis 1974 zu multiplizieren ist, um dann mit diesem Wert die 
Schätzungsvergleichsmethode anzuwenden). Dagegen ist die Be- 
schwerdegegnerin im Rahmen der Ermessensveranlagung nicht 
verpflichtet, wie von den Beschwerdeführern beantragt, ein Gut- 
achten betreffend die vorgenommenen wertvermehrenden Inves- 
titionen einzuholen. Trotz Beweisnotstand handelt es sich dabei um 
eine steuermindernde Tatsache, die allenfalls mittels eines durch 
die Beschwerdeführer beauftragten Gutachtens nachgewiesen 
werden könnte. Der Einspracheentscheid ist daher aufzuheben und 
die Angelegenheit zu weiteren Abklärungen und neuem Entscheid 
an die Vorinstanz zurückzuweisen.
A 22 9 Urteil vom 30. Juni 2022