# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 182fcd54-fcbe-5ee2-ae2e-fe2b34b4052b
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-25
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 25.11.2014 R 2014 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-8_2014-11-25.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 14 8

5. Kammer 

bestehend aus

Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser und 

Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin Baumann-Maissen

URTEIL
vom 25. November 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und B._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christoph Grether, 

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Nievergelt, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid

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1. A._____ und B._____ sind seit 2007 Eigentümer einer auf dem C._____ 

in der Gemeinde X._____ gelegenen Maiensäss-Liegenschaft, Parzelle 

1608, eingetragen im Grundbuch der Gemeinde X._____, die aus einem 

Wohntrakt (Assek.-Nr. 1) mit angebautem Stall (Assek.-Nr. 1a) besteht. 

Im Jahre 2010 begannen sie mit dem Umbau des fraglichen Stallgebäu-

des (Assek-Nr. 1a) und dehnten die Bauarbeiten in der Folge auf den 

Wohntrakt (Assek-Nr. 1) aus. Als die Gemeinde X._____ von dieser 

Bautätigkeit Kenntnis erhielt, ordnete sie am 1. Mai 2013 superproviso-

risch die Einstellung aller laufenden Umbauarbeiten an und verfügte am 

3. Juli 2013 deren vorsorgliche Einstellung. Gleichzeitig forderte sie 

A._____ sowie B._____ auf, ein Baugesuch einzureichen und eröffnete 

ein Bussenverfahren. Am 25. Juli 2013 nahmen A._____ und B._____ 

dazu Stellung und reichten am 15. August 2013 ein nachträgliches Bau-

gesuch ein. 

2. Gestützt darauf erliess die Gemeinde X._____ am 10. Dezember 2013 

folgenden Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid: 

"1. Die Baueinstellungsverfügungen vom 1. Mai 2013 und 3. Juli 2013 
werden aufgehoben und die Bauarbeiten an den Gebäuden auf der 
Liegenschaft Nr. 1, Parzelle Nr. 1608, C._____ dürfen im Rahmen die-
ses Entscheides fortgeführt werden. 

2. Folgende an den Gebäuden auf der Liegenschaft Nr. 1, Parzelle 
Nr. 1608, C._____ vorgenommenen baulichen Veränderungen werden 
nachträglich bewilligt:

- beim Hausteil für:
▪ den neuen Durchbruch und den Einbau einer Tür zum Stall;
▪ den Einbau einer Kammer im 2. Obergeschoss unter der Aufla-

ge, die ursprüngliche Bausubstanz nicht zu tangieren;
▪ die Schneefanglatte auf der Nordseite.

- beim Stall für:
▪ den Aushub und die Senkung des Bodens um ca. 60 cm, die 

Einlegung einer Drainage sowie den Einbau eines Betonbodens 
und eines Holzbodenbelags;

▪ die neue Drainage aussen;
▪ die Untermauerung;

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▪ die Einsetzung zweier Balken an der Decke zur Stabilisierung.

3. Das Baubewilligungsverfahren für folgende an den Gebäuden auf der 
Liegenschaft Nr. 1, Parzelle Nr. 1808, C._____ vorgenommenen bauli-
chen Veränderungen wird bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über 
Zweitwohnung sistiert:

- beim Stall 
▪ die Umnutzung des Stalls in eine Wohnfläche. Bis zum Inkraft-

treten des Gesetzes über Zweitwohnung darf der Stall vorläufig 
ausschliesslich als Atelier und nicht als Wohnraum genutzt 
werden;

▪ die Umnutzung des bis anhin nur rudimentär und teilweise be-
wohnbaren Heuschobers in ein Atelier. Bis zum Inkrafttreten 
des Gesetzes über Zweitwohnung darf der gesamte Heuscho-
ber vorläufig ausschliesslich als Atelier und nicht als Wohnraum 
genutzt werden;

▪ die Verglasung des Fensters und die Fensterläden an der 
Nordseite;

▪ die im Innern montierten Glasscheiben zur kompletten Abdich-
tung der luftdurchlässigen, typischen Holzverkleidung und die 
an den Holverkleidungen angebrachten Vorrichtungen, damit 
diese geöffnet werden können.

4. Folgende an den Gebäuden auf der Liegenschaft Nr. 1, Parzelle 
Nr. 1608, C._____ vorgenommenen baulichen Veränderungen werden 
nachträglich nicht bewilligt und müssen zurückgebaut werden und der 
ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden: 

- beim Hausteil für 
▪ die Abänderung und Vergrösserung der bestehenden Dachlu-

karne.
- beim Stall für:
▪ die Vergrösserung der Eingangstüre um ca. 15 cm pro Seite;
▪ den Einbau eines Gusseisenofens im EG und dazugehörendem 

Rauchabzugsrohr (Kamin) im EG und OG;
▪ den Neubau des Kamins auf der Nordseite des Stalles;
- Aussen: für das deponierte Material.

Für den Rückbau und zur Wiederherstellung der oben aufgeführten 
Punkte wird den Gesuchstellern eine Frist bis Ende Juni 2014 ein-
geräumt. Kommen die Eigentümer und die Gesuchsteller dieser Pflicht 
innert Frist nicht nach, lässt die Baubehörde die verfügten Massnah-
men auf deren Kosten durch Dritte vornehmen. Die Pläne für die Wie-
derherstellung, insbesondere für den Rückbau der Dachlukarne, sind 
bis Ende März 2014 an die Baubehörde einzureichen.

5. Die Eigentümer und Gesuchsteller werden mit einer Busse von 
Fr. 14'000.-- bestraft. Die Busse ist mit beiliegendem Einzahlungs-

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schein innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entschei-
des zahlbar.

6. Die Kosten dieses Entscheids betragen CHF 6'594.80, wovon 
CHF 5'094.80 auf die Rechtsberatung entfallen. Die Kosten gehen zu-
lasten der Gesuchsteller und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheids mit beiliegendem Einzahlungsschein zu bezahlen."

3. Am 16. Januar 2014 reichten A._____ und B._____ bei der Gemeinde 

X._____ ein Wiedererwägungsgesuch ein, indem sie beantragten, den im 

Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid vom 10. Dezember 2013 

angeordneten Rückbau des auf der Nachbarparzelle deponierten Aus-

hubmaterials aufzuheben. Auf dieses Wiedererwägungsgesuch trat die 

Gemeinde X._____ nicht ein.

4. Am 17. Januar 2014 erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend: Be-

schwerdeführer) zudem Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-

tons Graubünden gegen den Bau-, Buss- und Wiederherstellungsent-

scheid der Gemeinde X._____ vom 10. Dezember 2013 mit folgenden 

Anträgen: 

"1. In Gutheissung der vorliegenden Beschwerde sei der Baustopp, soweit 
er noch besteht, aufzuheben, es seien Ziff. 3, 4, 5 und 6 des Bau-, 
Buss- und Wiederherstellungsentscheides der Gemeinde X._____ vom 
10. Dezember 2013 aufzuheben und es sei demzufolge 

a) die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens gemäss Ziff. 3 des 
angefochtenen Entscheides für die an der Liegenschaft Nr. 1, Par-
zelle Nr. 1608, C._____, vorgenommenen baulichen Veränderun-
gen aufzuheben, und es seien diese baulichen Änderungen zu be-
willigen;

b) die Verweigerung der Baubewilligung gemäss Ziff. 4 des angefoch-
tenen Entscheides für die vorgenommenen baulichen Veränderun-
gen an der Liegenschaft Nr. 1, Parzelle Nr. 1608, C._____, und die 
Verpflichtung zum Rückbau dieser baulichen Veränderungen, so-
dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird, aufzuhe-
ben, und es seien diese baulichen Änderungen zu bewilligen; 

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c) die Busse von Fr. 14‘000.-- auf einen angemessen Betrag zu redu-
zieren.

2. Evtl. sei die Sache zur Neuentscheidung an die Beschwerdegegnerin 
zurückzuweisen.

3. Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu ertei-
len.

4. Es sei der Kostenentscheid gemäss Ziff. 6 des angefochtenen Ent-
scheides aufzuheben, und die amtlichen sowie die ausseramtlichen 
Kosten sowohl des Verfahrens vor der Beschwerdegegnerin als auch 
des vorliegenden Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuer-
legen.“

5. Mit Verfügung vom 4. Februar 2014 erteilte der zuständige Instruktions-

richter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

6. In der Vernehmlassung vom 6. März 2014 beantragte die Gemeinde 

X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung 

der Beschwerde, evtl. sei die Sache zur Neubeurteilung an sie zurückzu-

weisen. 

7. Im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels hielten die Verfahrensparteien 

an ihren Anträgen fest und vertieften ihre Argumentation.

8. Am 23. Oktober 2014 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein 

durch, an welchem der Beschwerdeführer, A._____, in Begleitung seines 

Rechtsvertreters, Rechtsanwalt lic. iur. Christoph Greter, teilnahm. Die 

Beschwerdegegnerin war durch deren Gemeindepräsidentin, den Vorste-

her des kommunalen Bau- und Planungsamts, den Mitarbeiter des kom-

munalen Bauamts, sowie Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Nievergelt und 

lic. iur. Claudia Nievergelt Giston vertreten. Im Weiteren nahm der Baube-

rater der Gemeinde X._____ am Augenschein teil. Die Parteien erhielten 

Gelegenheit, sich zu den strittigen Sach- und Rechtsfragen auf der Süd- 

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und Nordseite des streitbetroffenen Maiensässes, im Erd- und Oberge-

schoss des vormaligen Stallgebäudes (Assek-Nr. 1a) und im Dachzimmer 

des Wohntrakts (Assek-Nr. 1) zu äussern. Am Augenschein wurden keine 

Akten eingereicht. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer stellte je-

doch in Aussicht, in wenigen Tagen Pläne einzureichen, aus denen der 

vormalige Zustand des streitbetroffenen Maiensässes, insbesondere des-

sen Nutzung, hervorgehe. Durch das Verwaltungsgericht wurden am Au-

genschein elf Fotographien von den massgeblichen Örtlichkeiten gemacht 

und dem Augenscheinprotokoll vom 27. Oktober 2014 beigelegt.

9. Mit Schreiben vom 30. Oktober 2014 reichten die Beschwerdeführer die 

angekündigten Beweismittel, einschliesslich vier Baubewilligungsplänen, 

ein. Die Beschwerdegegnerin nahm dazu am 13. November 2014 Stel-

lung.

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten und die einge-

reichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-

wägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Bau-, Buss- und Wie-

derherstellungsentscheid der Gemeinde X._____ vom 10. Dezember 

2013. Gegen solche kommunalen Entscheide, die weder bei einer ande-

ren Instanz angefochten werden können, noch aufgrund des kantonalen 

oder eidgenössischen Rechts endgültig sind, kann Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden geführt werden (Art. 49 

Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; 

BR 370.100]). Demzufolge erweist sich das angerufene Gericht für die 

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Beurteilung der vorliegenden Beschwerde als zuständig. Als Adressaten 

des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer davon über-

dies berührt und haben, soweit die Beschwerdegegnerin darin ihrem 

nachträglichen Baugesuch nicht stattgeben hat, ein schützenswertes In-

teresse an dessen gerichtlicher Überprüfung, womit ihre Beschwerdelegi-

timation zu bejahen ist (Art. 50 VRG, Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesge-

setzes über die Raumplanung [RPG; SR 700], Art. 111 des Bundesge-

richtsgesetzes [BGG; SR 173.110]; vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 

13 173 und 174 vom 30. September 2013 E.3). Auf die im Übrigen frist- 

und formgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten.

2. a) Die Beschwerdegegnerin hat den angefochtenen Bau-, Buss- und Wie-

derherstellungsentscheid anlässlich des Augenscheins abgeändert. Mit 

der Einreichung einer Beschwerde beim Verwaltungsgericht geht die Zu-

ständigkeit zur Überprüfung und Beurteilung des streitbetroffenen 

Rechtsverhältnisses auf das Verwaltungsgericht über, womit die Vorin-

stanz die Herrschaft über den Streitgegenstand verliert (Art. 55 VRG e 

contrario; vgl. ANDREA PFLEIDERER, in: WALDMANN/WEISSENBERGER [Hrsg.], 

Praxiskommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, 

Zürich/Basel/Genf 2009, Art. 58 N. 1; ALFRED KÖLZ/ISABELLE HÄ-

NER/MARTIN BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspfle-

ge, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, N. 1065). Diese mit der verwal-

tungsgerichtlichen Beschwerde verbundene Devolutivwirkung wird durch 

Art. 55 Abs. 1 VRG dahingehend abgeschwächt, als die Vorinstanz einen 

angefochtenen Entscheid auf Antrag oder von Amtes wegen bis zur Ur-

teilsfällung im Sinne der Anträge der beschwerdeführenden Partei abän-

dern kann. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch und erlässt eine 

neue Verfügung, so tritt diese an die Stelle der ursprünglichen (PFLEIDE-

RER, a.a.O., Art. 58 N. 44). In einem solchen Fall hat das Verwaltungsge-

richt die Beschwerde nur mehr insoweit zu behandeln, als sie infolge des 

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Wegefalls des Rechtsschutzinteresses nicht als gegenstandslos gewor-

den abzuschreiben ist (Art. 55 Abs. 3 VRG; PFLEIDERER, a.a.O., Art. 58 

N. 45; KÖLZ/HÄNER/ BERTSCHI, a.a.O., N. 1066).

b) Die Beschwerdegegnerin hat anlässlich des Augenscheines erklärt, die 

angefochtene Verfügung aufgrund der Ausführungen ihres Bauberaters 

dahingehend abzuändern, als sie die vorgenommene Vergrösserung der 

Eingangstür des Stalles bewillige. Ausserdem erachtete sie den Einbau 

des Gusseisenofens im Erdgeschoss, einschliesslich des zugehörigen 

Rauchabzugs, sowie den Neubau des Kamins, wenn die diesbezüglich 

vom Bauberater verlangten Anpassungen vorgenommen würden, als zo-

nenkonform, weshalb sie auf die Anordnung des Rückbaus der fraglichen 

Bauvorkehren verzichte. Jedoch könnten diese Umbauten derzeit nicht 

bewilligt werden, da sie möglicherweise im Widerspruch zur Zweitwoh-

nungsinitiative stünden. Deshalb sei das Baubewilligungsverfahren inso-

weit zu sistieren. Auf diese Aussage ist die Beschwerdegegnerin in ihrer 

Stellungnahme vom 13. November 2014 hinsichtlich des Kamins, einsch-

liesslich des zugehörigen Gusseisenofens, zurückgekommen und hat 

festgehalten, in dieser Beziehung an der angefochtenen Verfügung fest-

zuhalten. Demzufolge hat die Beschwerdegegnerin den angefochtenen 

Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid während des laufenden 

Beschwerdeverfahrens nur insoweit in Wiedererwägung gezogen und 

entsprechend den Anträgen der Beschwerdeführer abgeändert, als sie 

Dispositiv-Ziff. 4 des angefochtenen Entscheids bezüglich der Vergrösse-

rung der Eingangstür zum Stall aufgehoben und diese bauliche Vorkehr 

bewilligt hat. Dadurch hat die Beschwerdegegnerin einen Rechtszustand 

geschaffen, bei welchem ein Rechtsschutzinteresse der Beschwerdefüh-

rer an der Überprüfung der fraglichen Anordnung weggefallen ist. In die-

ser Hinsicht ist das vorliegende Beschwerdeverfahren deshalb als gegen-

standslos geworden abzuschreiben. 

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c) Der Beschwerdeführer seinerseits hat vor dem Hintergrund der Aus-

führungen des Bauberaters anlässlich des Augenscheines erklärt, bereit 

zu sein, die anstelle der Dachlukarne im Obergeschoss des Wohntraktes 

(Assek.-Nr. 1) eingebauten Fenster entsprechend den vom Bauberater zu 

definierenden Anforderungen zurückzubauen. Hiermit hat der Beschwer-

deführer seine Beschwerde, insoweit sie sich gegen die entsprechende 

Anordnung im angefochtenen Entscheid richtet (vgl. Dispo-Ziff. 4), 

zurückgezogen. Aufgrund dieser Abstandserklärung kann das vorliegende 

Beschwerdeverfahren in Bezug auf die Dachlukarne freilich nur als erle-

digt abgeschrieben werden (Art. 20 Abs. 1 VRG), wenn der Beschwerde-

führer, der als Mit- bzw. Gesamteigentümer des streitbetroffenen Mai-

ensässes mit seiner Ehefrau eine notwendige Streitgenossenschaft bildet, 

zu einer solchen Erklärung befugt ist. Diesbezüglich ist zu beachten, dass 

notwendige Streitgenossen, wie die Beschwerdeführer, in einem verwal-

tungsrechtlichen Verfahren grundsätzlich gemeinsam als Partei aufzutre-

ten haben. Deshalb können sie Prozesshandlungen in der Regel nur ge-

meinsam und übereinstimmend vornehmen. Angesichts der gelegentlich 

auseinanderfallenden Interessen der notwendigen Streitgenossen geste-

hen Rechtsprechung und Lehre einzelnen Mitgliedern einer notwendigen 

Streitgenossenschaft allerdings unter bestimmten Umständen das Recht 

zu, selbstständig Parteirechte auszuüben, insbesondere wenn belastende 

Anordnungen oder teilbare Leistungen in Frage stehen und die Durchset-

zung des Rechtsstandpunkts einzelner Streitgenossen die Interessen der 

Gemeinschaft oder der übrigen Mitglieder nicht beeinträchtigt (BGE 131 I 

159 E.5; Urteil des Verwaltungsgerichts R 13 102 vom 23. November 

2013 E.2; VERA MARANTELLI-SONANINI/SAID HUBER, in: WALD-

MANN/WEISSENBERGER [Hrsg.], Praxiskommentar zum Bundesgesetz über 

das Verwaltungsverfahren, Zürich/Basel/Genf 2009, Art. 6 N. 11; ALFRED 

KÖLZ/ISABELLE HÄNER/MARTIN BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Ver-

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waltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, 

N. 935). Wie es sich diesbezüglich im vorliegenden Fall verhält, kann je-

doch dahingestellt bleiben. Denn am Augenschein nahm nicht nur der 

Beschwerdeführer, sondern ausserdem der gemeinsame Rechtsvertreter 

der Beschwerdeführer teil. Letzterer hat die Abstandserklärung des Be-

schwerdeführers gehört und dieser weder anlässlich des Augenscheines 

noch in der Eingabe vom 30. Oktober 2014 widersprochen. Unter diesen 

Umständen kann davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdefüh-

rerin mit dem vom Beschwerdeführer erklärten Beschwerderückzug ein-

verstanden ist und ihr die entsprechende Abstandserklärung des Be-

schwerdeführers angerechnet werden kann. Damit ist die vorliegende Be-

schwerde insoweit als zurückgezogen anzusehen, als sie sich gegen den 

im angefochtenen Entscheid angeordneten Rückbau der anstelle der 

vormaligen Lukarne eingebauten Fenster richtet, und demzufolge in die-

ser Beziehung als erledigt abzuschreiben ist (Art. 20 Abs. 1 VRG). 

3. Strittig und nachfolgend zu prüfen bleiben die übrigen Bauvorkehren, wel-

chen die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Bau-, Buss- und Wie-

derherstellungsentscheid die Bewilligung versagt hat sowie die in diesem 

Zusammenhang zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ge-

troffenen Anordnungen, die verfügte Baubusse und das vorinstanzliche 

Kostendekret. Soweit bei der Prüfung dieser Fragen kommunales Bau-

recht zur Anwendung gelangt, ist der Beschwerdegegnerin bei dessen 

Auslegung eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zuzubilligen, wes-

halb sich das Verwaltungsgericht bei der Überprüfung gestützt darauf er-

lassener Rechtsanwendungsakte Zurückhaltung auferlegt, wenn ein Zwei-

felsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse 

die örtlichen Verhältnisse beschlägt. In solchen Fällen greift es nur ein, 

wenn sich der getroffene Entscheid als sachlich nicht vertretbar erweist 

oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. BGE 129 I 410 

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E.2, 128 I 3 E.2b, 122 I 279 E.8b; Urteile des Verwaltungsgerichts R 12 

25 vom 21. August 2012 E.3d, R 10 50 vom 6. Juli 2010 E.1, vgl. MARCO 

TOLLER, in: BÄNZIGER/MENGIARDI/TOLLER & PARTNER [Hrsg.], Kommentar 

zur Verfassung des Kantons Graubünden, Chur/Glarus/Zürich 2006, 

Art. 60 N. 13).

4. Die Beschwerdeführer haben am streitbetroffenen Maiensäss bauliche 

Vorkehren getroffen, ohne vorgängig eine Baubewilligung einzuholen. 

Baut jemand ohne Bewilligung oder weicht er von den bewilligten Plänen 

wesentlich ab, so ist die rechtswidrig erstellte Baute nicht allein deshalb 

abzubrechen oder abzuändern. Vielmehr hat die Baubehörde zunächst im 

Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu prüfen, ob 

das realisierte Bauvorhaben dem Zweck der Nutzungszone entspricht und 

mit den im Übrigen anwendbaren Bauvorschriften des Bundes und des 

kantonalen Rechts vereinbar ist (Art. 89 Abs. 1 KRG). Nur wenn diese 

Voraussetzungen nicht erfüllt sind und sich das realisierte Bauvorhaben 

folglich als materiell baurechtswidrig erweist, hat die Baubehörde die An-

ordnung eines Abbruchbefehls zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustandes zu erwägen (Art. 94 Abs. 1 KRG, vgl. PVG 2007 Nr. 30; MI-

SCHA BERNER, Luzerner Planungs- und Baurecht [Luzerner Bau- und Pla-

nungsrecht], Bern 2012, § 22 N. 1069; DERS., Die Baubewilligung und das 

Baubewilligungsverfahren, Unter besonderer Berücksichtigung des luzer-

nischen Rechts, Zürich/St. Gallen 2009, S. 164). Im vorliegenden Fall ist 

die materielle Bewilligungsfähigkeit der strittigen Bauvorkehren einerseits 

im Hinblick auf deren Zonenkonformität, andererseits bezüglich deren 

Vereinbarkeit mit der Zweitwohnungsinitiative umstritten. Dass die fragli-

chen baulichen Veränderungen aus anderen Gründen nachträglich nicht 

bewilligt werden könnten, wurde weder geltend gemacht noch ist solches 

ersichtlich. Anschliessend ist deshalb nur zu untersuchen, ob sich die 

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strittigen Bauvorkehren als zonenkonform erweisen und im Einklang mit 

der Zweitwohnungsinitiative stehen.

5. a) Die Beschwerdeführer bringen hinsichtlich der Zonenkonformität der strit-

tigen Bauvorkehren in erster Linie vor, beim streitbetroffenen Maiensäss 

handle es sich um ein einzigartiges Objekt, das seit Jahrzehnten nicht 

mehr für landwirtschaftliche Zwecke, d.h. als Maiensäss, genutzt werde. 

Im Grundbuchauszug werde es denn auch als Ferienhaus ("casa di va-

canze") bezeichnet. Als solches hätten die Beschwerdeführer das fragli-

che Gebäude gekauft und sorgfältig renoviert. Grundgedanke sei gewe-

sen, die historisch wertvollen Teile des Gebäudes wiederherzustellen, 

mithin in der Vergangenheit begangene "Bausünden", soweit möglich, 

rückgängig zu machen. Die vorgenommenen baulichen Veränderungen 

seien unter grösstmöglicher Substanzerhaltung erfolgt und vom Bestre-

ben getragen gewesen, den ursprünglichen Charakter des Maiensässes 

zu erhalten. Dies gelte auch für den beanstandeten Kamin, der sich har-

monisch in die architektonische Struktur der Kleinsiedlung einfüge und auf 

der Nordseite des Daches nicht prominent in Erscheinung trete. Zwar 

würden Ställe regelmässig nicht über Kamine verfügen. Nachdem eine 

Nutzung des vormaligen Stalles als Atelier aufgrund der massgeblichen 

baurechtlichen Bestimmungen indes ohne weiteres zulässig sei und sich 

die Beheizung des Ateliers als bewilligungsfähig erweise, müsse auch der 

Bau des hierfür erforderlichen Kamins erlaubt sein. Die Beschwerdeführer 

seien im Übrigen bereit, einen steinernen Kamin zu erstellen, dessen Er-

scheinungsbild den übrigen Kaminen entspreche. Soweit die Beschwer-

degegnerin verlange, das Aushubmaterial wegzuschaffen, sei festzuhal-

ten, dass dieses notgedrungen in der Umgebung habe deponiert werden 

müssen, als das Maiensäss mittels einer Drainage haben trocken gelegt 

werden müssen. Zwischenzeitlich habe sich das Aushubmaterial mit dem 

Terrain verbunden und sei vollständig überwachsen, weshalb es nicht 

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mehr als landschaftsfremdes Element in Erscheinung trete und damit zo-

nenkonform sei.

b) Dagegen wendet die Beschwerdegegnerin ein, der von den Beschwerde-

führern errichtete Kamin unterscheide sich wesentlich von den anderen, 

viel kleineren, gemauerten und dachähnlich gedeckten Kaminen auf dem 

C._____, weshalb er in dieser Form nicht bewilligungsfähig sei. Dasselbe 

gelte für das deponierte Aushubmaterial. Dass sich dieses mittlerweile mit 

dem Terrain verbunden habe und vollständig überwachsen sei, erstaune 

nicht. Die fragliche Deponie stelle indes gleichwohl eine Veränderung der 

landschaftlichen Umgebung dar, welche sich als nicht zonenkonform er-

weise. Im Übrigen hätten die Beschwerdeführer mit dem Einbau der 

Fenster sowie Fensterläden auf der Nordseite des streitbetroffenen Mai-

ensässes nicht nur die vormals bestehende Fenstereinrichtung ersetzt. 

Vielmehr hätten die Beschwerdeführer diese komplett neu gestaltet, wo-

bei sie die für die Fenster verwendeten Holzbretter senkrecht eingebaut 

hätten, wodurch sich diese von den horizontal eingebauten Holzbalken 

bzw. –brettern deutlich abheben würden. Dies stehe im Widerspruch zu 

der für den C._____ typischen Bauweise. Ähnlich verhalte es sich mit den 

im Innern montierten Glasscheiben und den an den Holzverkleidungen 

angebrachten Vorrichtungen. Diese seien von aussen gut sichtbar und 

würden das Erscheinungsbild der streitbetroffenen Liegenschaft verän-

dern. Die entsprechenden baulichen Vorkehren seien daher nicht zonen-

konform.

c) Das streitbetroffene Maiensäss befindet sich in einer Erhaltungszone. 

Solche Bauzonen können die Kantone von Bundesrechts wegen zur Er-

haltung bestehender Kleinsiedlungen vorsehen, wobei die entsprechen-

den Weiler im kantonalen Richtplan zu bezeichnen sind (Art. 18 RPG 

i.V.m. Art. 33 der Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1]). Der Kan-

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ton Graubünden hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und in 

Art. 27 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden die 

Erhaltungszone als besondere Bauzone verankert. Die entsprechenden 

kantonalen Vorgaben werden in Art. 31 KRG umschrieben. Diese werden 

in dem für das streitbetroffene Maiensäss massgeblichen Art. 47 des 

Baugesetzes der vormaligen Gemeinde Y._____ (legge edifizia) dahinge-

hend konkretisiert, als durch die von der Gemeinde vorgesehene Erhal-

tungszonen architektonisch wertvolle Kleinsiedlungen von grossem land-

schaftlichen Wert erhalten werden sollen. Bestehende Bauten dürfen zu 

diesem Zweck in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch nicht ge-

gen den generellen Gestaltungsplan verstossen wird. Neue Bauten, ein-

schliesslich des Abbruchs und der Rekonstruktion von bestehenden Ge-

bäuden, sind nicht erlaubt. Der Wiederaufbau von Gebäuden und Anla-

gen ist einzig im Falle von Schäden gestattet, die durch höhere Gewalt 

verursacht wurden. Erweiterungen sind nicht zulässig mit Ausnahme von 

unterirdischen Bauwerken im Innern des Gebäudes, die das äussere Er-

scheinungsbild nicht verändern (ampliamenti sotteranei all'interno dell'-

area della superficie di base dell'edificio). Die äussere Umgebung ist in 

jedem Fall im bestehenden Zustand zu erhalten. Hinsichtlich des architek-

tonischen Erscheinungsbildes verlangt Art. 47 Abs. 2 BG, die Bausub-

stanz von hohem architektonischem Wert zu erhalten. Neue bauliche 

Vorkehren müssen sich harmonisch in die ursprüngliche Architektur von 

hohem Wert einfügen. Die Dächer sind mit Steinplatten aus Gneis zu de-

cken. Dachfenster, Dacherhöhungen und die Montage von Solaranlagen 

sind nicht gestattet. 

d) aa) Wird die aussen an der Südseite des streitbetroffenen Maiensässes mit 

dem während den Umbauarbeiten angefallenen Aushubmaterial gebildete 

Deponie an diesen Anforderungen gemessen, so erweist sie sich nicht als 

zonenkonform, schliesst doch die dort bestehende Erhaltungszone jede 

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Veränderung der äusseren Umgebung kategorisch aus. Demzufolge hat 

die Beschwerdegegnerin das deponierte Aushubmaterial zu Recht als zo-

nenwidrig eingestuft. 

bb) Der Beschwerdegegnerin ist ausserdem insofern zuzustimmen, als sie 

gestützt auf Art. 86 Abs. 2 KRG angenommen hat, die baulichen Vorkeh-

ren am streitbetroffenen Maiensässes seien insoweit bewilligungspflichtig, 

als sie die Umnutzung des zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzten 

Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) zur Folge haben, da hiermit erhebliche 

Auswirkungen auf die Nutzungsordnung verbunden sein können. Diesbe-

züglich ist unbestritten, dass die Beschwerdeführer das in Frage stehende 

Stallgebäude nicht mehr landwirtschaftlich nutzen. Strittig ist hingegen, ob 

sie das streitbetroffene Stallgebäude hiermit umgenutzt haben. Aufgrund 

der Verfügung vom 19. Mai 1987 steht in dieser Beziehung fest, dass die 

damals zuständige Baubehörde unter der Bezeichnung "Camera" den 

Einbau eines Zimmers mit einer Fläche von 11 m2 im Obergeschoss des 

fraglichen Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) bewilligt hat (Beilage der Be-

schwerdeführer [bf.-act.] 6). Die dort von den Beschwerdeführern vorge-

nommenen baulichen Veränderungen ziehen folglich keine Nutzungsän-

derung nach sich, weshalb insoweit kein bewilligungspflichtiger Vorgang 

vorliegt. Anders verhält es sich hingegen bezüglich der darüber hinaus-

gehenden Nutzung des vormaligen Stallgebäudes zu erwerblichen Zwe-

cken und wohl auch als Wohnraum. Diese Umnutzung bewegt sich freilich 

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens und betrifft mit dem den 

Beschwerdeführern gehörenden Maiensäss weder ein als integral ge-

schützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnetes Gebäude. Sie 

steht folglich im Einklang mit der Erhaltungszone, womit sie zonenkon-

form ist.

- 16 -

cc) Um beurteilen zu können, ob sich die anderen strittigen baulichen Vorkeh-

ren als zonenkonform erweisen, sind die Ausführungen des Bauberaters 

der Beschwerdegnerin anlässlich des Augenscheines heranzuziehen. 

Danach sind die zur Diskussion stehenden baulichen Vorkehren insoweit 

unproblematisch, als hierdurch der ursprüngliche Charakter des streitbe-

troffenen Maiensässes nicht durch die Hinzufügung fremdartiger Elemen-

te verändert wird. Unter diesem Blickwinkel seien die an der Südfassade 

vorgenommenen Änderungen grundsätzlich nicht zu beanstanden, da das 

vormalige Stallgebäude hierdurch an seinen ursprünglichen Zustand an-

genähert und dadurch aufgewertet worden sei. Das hinter der Südfassade 

eingebaute Fenster sei bereits aus geringer Distanz nicht mehr einsehbar 

und verfälsche dessen ursprünglichen Charakter nicht. Problematisch sei 

es jedoch insofern, als es sich gänzlich öffnen lasse. Die entsprechende 

Vorkehr müsse daher entfernt werden. Für die an der Nordfassade vor-

genommenen Änderungen gelte grundsätzlich dasselbe. Diese hätten 

ebenfalls zu einer deutlichen Aufwertung des fraglichen Objekts geführt. 

Angepasst werden müssten nur gewisse Ausführungsdetails am einge-

bauten Fenster bzw. dem zugehörigen Fensterladen, wodurch diese allzu 

stark in Erscheinung treten würden. In der gegenwärtigen Form klarerwei-

se nicht zonenkonform sei hingegen der Kamin. Freilich sei der Bau eines 

Kamins mit dem ursprünglichen Charakter eines Maiensässes an sich 

vereinbar. Die Beschwerdeführer hätten aber einen Kamin gewählt, der 

sich in seiner Art und Form deutlich von den in der Kleinsiedlung C._____ 

bestehenden Kaminen unterscheide. Werde er im Erscheinungsbild den 

übrigen in der Kleinsiedlung bestehenden Kaminen angepasst, erweise er 

sich als zonenkonform. Schliesslich würde der Einbau des Gusseise-

nofens, einschliesslich des zugehörigen Rauchabzugs im Erd- und Ober-

geschoss, das äussere Erscheinungsbild des Maiensässes nicht verän-

dern, weshalb diese baulichen Vorkehren zonenkonform seien.

- 17 -

Diese vorangehend auszugsweise wiedergegebenen Ausführungen des 

Bauberaters der Beschwerdegegnerin, welcher über das für die Beurtei-

lung der Zonenkonformität der realisierten Bauvorkehren erforderliche 

Fachwissen verfügt, sind für die strittigen Belange umfassend, basieren 

auf einer eingehenden Prüfung der örtlichen Verhältnisse, sind in sich 

schlüssig und vermögen in der Begründung sowie den daraus gezogenen 

Schlussfolgerungen zu überzeugen. Das Verwaltungsgericht hat unter 

diesen Umständen keinen Anlass, an deren Richtigkeit zu zweifeln. Damit 

erweisen sich nur gewisse ausdrücklich erwähnte Ausführungsdetails an 

der Nord- und Südfassade des streitbetroffenen Maiensässes sowie der 

neugebaute Kamin in seiner gegenwärtigen Ausgestaltung als nicht zo-

nenkonform.

e) Bevor über den Rückbau der fraglichen Bauvorkehren sowie über die De-

ponierung des Aushubmaterials zu entscheiden ist, bleibt zunächst zu un-

tersuchen, ob die fraglichen Bauvorhaben als Bauten ausserhalb der 

Bauzone bewilligt (sog. BAB-Bewilligung) werden können. Denn nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Erhaltungszone mit einer ei-

ne Nichtbauzone überlagernden, beschränkten Bauzone zu vergleichen, 

die hinsichtlich ihrer Zielsetzung einer Schutzzone nahesteht. Das hat zur 

Folge, dass ein Baugesuch zuerst auf seine Zonenkonformität mit der 

kommunal umschriebenen Erhaltungszone zu prüfen ist. Erweist es sich 

danach als nicht zonenkonform, so ist in einem weiteren Schritt zu unter-

suchen, ob es allenfalls gestützt auf Art. 24 RPG in der zum Zeitpunkt der 

Ausführung der fraglichen Bauvorkehren geltenden Fassung als Baute 

ausserhalb der Bauzone bewilligt werden kann (BGE 118 Ia 446 E.2a/c; 

PVG 1996 Nr. 21; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Um-

weltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 194; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., 

Art. 18 N. 40). Für die vorliegend in Frage stehenden Bauvorkehren kann 

dies einerseits ohne weiteres ausgeschlossen werden, da diese im Rah-

- 18 -

men der Renovation und Umnutzung des den Beschwerdeführenden 

gehörenden Maiensässes realisiert wurden und damit Teil eines an sich 

zonenkonformen Bauvorhabens sind. Die darüber hinausgehenden Bau-

vorkehren sind aber andererseits einer BAB-Bewilligung nicht zugänglich.

f) Daraus folgt jedoch nicht notwendigerweise, dass diese rückgängig zu 

machen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist. Vielmehr 

ist eine solche Anordnung nur zulässig, wenn sie mit den allgemeinen 

Verfassungsprinzipien, insbesondere den in Art. 5 der Bundesverfassung 

der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankerten, ver-

einbar ist (BGE 132 II 21 E.6; 123 II 248 E.4b; VGU R 12 25 vom 21. Au-

gust 2012 E.4a; BALTHASAR HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, 

Bern 2003, N. 1210). Danach verstösst die Anordnung des Abbruchs ei-

ner bereits erstellten Baute zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zu-

stands dann gegen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 

BV), wenn die Abweichung von der zulässigen Bauweise gering ist und 

die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der den Eigentümer 

durch den Abbruch erwachsen würde, nicht zu rechtfertigen vermögen 

(HÄNNI, a.a.O., S. 344). So kann die Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbe-

deutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse 

liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die 

von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, 

und die Fortsetzung derselben nicht in schwerwiegender Weise dem öf-

fentlichen Interesse widerspricht (BGE 132 II 21 E.6; 111 Ib 213 E.6; PVG 

2007 Nr. 10; HÄNNI, a.a.O., S. 344; HEER, a.a.O., N. 1212). Bei der zur 

Prüfung der Verhältnismässigkeit eines Abbruchbefehls vorzunehmenden 

Interessenabwägung ist dem Interesse der Bauherrschaft am Schutz der 

getätigten Investitionen nur geringes Gewicht beizumessen (VGU R 12 25 

vom 21. August 2012 E.4a).

- 19 -

g) aa) Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer im angefochtenen 

Entscheid verpflichtet, das deponierte Aushubmaterial zu entfernen und 

den neugebauten Kamin abzubrechen. Diese Anordnungen sind geeig-

net, die durch die fraglichen Bauvorkehren bedingte Zonenwidrigkeit zu 

beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. In Bezug 

auf das deponierte Aushubmaterial ist überdies keine andere Anordnung 

ersichtlich, mit welcher dieses Ziel gleichermassen erreicht werden könn-

te. Ausserdem überwiegt das öffentliche Interesse an der Erhaltung der 

Kleinsiedlung des C._____ das finanzielle Interesse der Beschwerdefüh-

rer, auf eine Entfernung des Aushubmaterials zu verzichten, weshalb sich 

die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands angeordnete Ent-

fernung des Aushubmaterials als verhältnismässig erweist. Soweit die 

Beschwerdeführer dem entgegenhalten, das Aushubmaterial sei mittler-

weile mit dem gewachsenen Terrain derart verfestigt und lasse sich kaum 

mehr vom übrigen Gelände unterscheiden, ist festzuhalten, dass das 

Aushubmaterial einen gut sichtbaren Wall bildet und den natürlichen 

Geländeverlauf an dieser Stelle verändert. Die Auffassung der Beschwer-

deführer, wonach durch das Aushubmaterial das dortige Gelände kaum 

verändert, trifft demnach nicht zu. Sollten sich in der durch das Aushub-

material gebildeten Deponie, wie von Beschwerdeführern geltend ge-

macht, im Übrigen Murmeltiere zum Überwintern eingenistet haben, so 

kann eine Beeinträchtigung derselben mit einer angemessenen Frist zur 

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands Rechnung getragen wer-

den. Ausserdem weist die Beschwerdegegnerin diesbezüglich zu Recht 

darauf hin, dass die Murmeltiere nicht auf der Roten Liste der schützens-

werten Tiere figurieren, weshalb zum Schutz derselben keine besonderen 

Vorkehren zu treffen sind. Damit erweist sich die angeordnete Beseiti-

gung des Aushubmaterials als verhältnismässig. Die dagegen erhobene 

Beschwerde ist folglich als unbegründet abzuweisen.

- 20 -

bb) Hingegen ist den Beschwerdeführern insofern zu folgen, als sie den ver-

fügten Abbruch des Kamins für nicht erforderlich erachten. Der Bau eines 

Kamins stellt eine massvolle Veränderung des den Beschwerdeführern 

gehörenden Maiensässes dar, die im Hinblick auf die angestrebte Sub-

stanzerhaltung dieses historisch wertvollen Gebäudes vertretbar ist. Die-

se bauliche Vorkehr steht jedoch insofern im Widerspruch zur Erhaltungs-

zone, als die Beschwerdeführer anstelle der in der Kleinsiedlung C._____ 

verbreiteten Steinkamine einen Metallabzug eingebaut haben, welcher 

sich nicht harmonisch in die sich auf dem C._____ befindenden Kleinsied-

lung einfügt, sondern als zeitfremdes Element ins Auge fällt. Mit Blick auf 

die Funktion der Erhaltungszone, den ursprünglichen Charakter der auf 

dem C._____ bestehenden Kleinsiedlung zu erhalten, erscheint es daher 

als erforderlich, den fraglichen Kamin durch einen in Art und Ausgestal-

tung mit den bestehenden Kaminen vergleichbaren zu ersetzen bzw. die-

sen im Erscheinungsbild entsprechend anzupassen. Dass eine solche 

Massnahme eine ausreichende Beheizung des vormaligen Stallgebäudes 

verhindern würde, haben die Beschwerdeführer nicht geltend gemacht. 

Sie haben sich vielmehr bereit erklärt, den eingebauten Kamin durch ei-

nen steinernen zu ersetzen, dessen Erscheinungsbild den übrigen Kami-

nen entspricht. In Abwägung der massgeblichen Interessen erscheint es 

unter diesen Umständen als verhältnismässig, die Beschwerdeführer zu 

verpflichten, den neuen Kamin durch einen in Art und Ausgestaltung mit 

den bestehenden Kaminen vergleichbaren zu ersetzen oder den einge-

bauten Kamin im Erscheinungsbild entsprechend anzupassen.

cc) Schliesslich ist in Bezug auf die vom Bauberater der beschwerdegegneri-

schen Gemeinde anlässlich des Augenscheines beanstandeten Mängel 

an der Nord- und Südfassade des streitbetroffenen Gebäudes anzumer-

ken, dass diese von untergeordneter Bedeutung sind und nur geringfügi-

- 21 -

ge bauliche Anpassungen bedingen, deren Umsetzung keine erhebliche 

Kosten verursachen wird. Die Beschwerdeführer sind denn auch bereit, 

die entsprechenden Anpassungen vorzunehmen. In diesem Sinne ist Dis-

positiv-Ziff. 4 der angefochtenen Verfügung dahingehend zu präzisieren, 

als die Beschwerdeführer zu verpflichten sind, die vom Bauberater ver-

langten, untergeordneten Anpassungen an der Nord- und Südfassade 

des Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) vorzunehmen.

6. a) Zu prüfen bleiben die Umnutzung des vormals hauptsächlich zu landwirt-

schaftlichen Zwecken genutzten Stallgebäudes (vgl. E.5d/bb hiervor) und 

die hiermit verbundenen baulichen Vorkehren (Einbau des Kamins, eines 

Gusseisenofens mit zugehörigem Rauchabzug, Montage der Glasschei-

ben zur Abdichtung der Holzverkleidung sowie die Verglasung der Fens-

ter und Fensterläden an der Nordseite). Die Beschwerdeführer sind der 

Auffassung, die sich in diesem Zusammenhang stellenden Fragen seien 

aufgrund des Rechts zu beantworten, das im Zeitpunkt der Ausführung 

der fraglichen Bauvorhaben galt. Dieser allgemeine intertemporalrechtli-

che Grundsatz werde weder durch Art. 75b BV noch Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 

BV ausser Kraft gesetzt. Er stehe ausschliesslich unter dem Vorbehalt 

des Günstigkeitsprinzips und des Rechtsmissbrauchsverbots, wobei die 

hierfür erforderlichen Voraussetzungen im vorliegenden Fall nicht erfüllt 

seien. Die Beschwerdegegnerin wäre demnach gehalten gewesen, das 

nachträgliche Baugesuch der Beschwerdeführer aufgrund des Rechts zu 

beurteilen, das im Zeitpunkt, als das Baugesuch von den Beschwerdefüh-

rern hätte eingereicht werden müssen, d.h. spätestens im Jahr 2010 ge-

golten habe. Zum damaligen Zeitpunkt seien Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 

Abs. 2 BV noch nicht angenommen worden, weshalb die fraglichen Rege-

lungen im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung gelangen würden.

- 22 -

b) Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, die Zweitwohnungsinitiative 

sei mit ihrer Annahme am 11. März 2012 in Kraft getreten. Laut dem zu-

gleich in Kraft getretenen Art. 197 Ziff. 9 BV seien Baubewilligungen, die 

zwischen dem 1. Januar 2013 und dem Inkrafttreten der Ausführungsbe-

stimmungen erteilt würden, nichtig. Die Beschwerdeführer hätten das 

nachträgliche Baugesuch am 15. August 2013 eingereicht. Hätte die Be-

schwerdegegnerin die strittigen Bauvorkehren nach dem im Jahr 

2010/2011 geltenden Recht beurteilt und bewilligt, so hätte sie die Bau-

bewilligung gleichwohl erst im Jahr 2013 erteilen können. Da Art. 197 

Ziff. 9 BV die Nichtigkeit von Baubewilligungen für Zweitwohnungen vor-

schreibe, die nach dem 1. Januar 2013 und dem Inkrafttreten der Aus-

führungsgesetzgebung erteilt würden, wäre die altrechtlich genehmigte 

Umnutzung, mit der die für Wohnzwecken nutzbare Bruttogeschossfläche 

einer Zweitwohnung erweitert worden wäre, nie rechtswirksam geworden. 

Die von den Beschwerdeführern zu den allgemeinen übergangsrechtli-

chen Grundsätzen zitierte Rechtsprechung vermöge daran nichts zu än-

dern. Im Sinne einer Ausnahme von der allgemeinen Regelung sei somit 

von der Anwendbarkeit der Zweitwohnungsinitiative sowie der zugehöri-

gen Ausführungsgesetzgebung auszugehen.

c) Nachträgliche Baugesuche, die im Hinblick auf die Anordnung eines Ab-

bruchbefehls geprüft werden, sind nach der bundesgerichtlichen Recht-

sprechung grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Aus-

führung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen. Später in 

Kraft getretenes Recht ist nur zu beachten, wenn es für die Bauherrschaft 

günstiger ist oder wenn die Bauherrschaft das Baubewilligungserfordernis 

in der Absicht missachtet hat, dem späteren, strengeren Recht zuvorzu-

kommen (BGE 123 II 248 E.3a/bb; Urteil des Bundesgerichts 

1C_179/2013 vom 15. August 2013 E.1.2; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF, a.a.O., 

S. 482). Diese von der Rechtsprechung und Lehre entwickelten, allge-

- 23 -

meinen intertemporalrechtlichen Grundsätze gelten freilich nur, wenn der 

Gesetzgeber keine besondere Übergangsbestimmung erlassen hat, um 

einen reibungslosen Übergang vom alten zum neuen Recht zu gewähr-

leisten. Ansonsten ist das anwendbare Recht aufgrund der eigens hierfür 

erlassenen Übergangsregelung zu bestimmen (ULRICH HÄFELIN/GEORG 

MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/ 

St. Gallen 2010). Für die strittigen Bauvorkehren ist daraus zu folgern, 

dass diese nur nach dem zum Zeitpunkt der Ausführung derselben gel-

tenden Recht zu beurteilen sind, wenn die mit der Annahme der Volksin-

itiative "Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen" (nachfol-

gend: Zweitwohnungsinitiative) in Kraft getretenen Art. 75b sowie Art. 197 

Ziff. 9 BV und die anschliessend gestützt darauf erlassene Ausführungs-

gesetzgebung keine (anderslautende) Übergangsregelung enthalten.

d) Der Bundesrat hat am 22. August 2012 die Verordnung über die Zweit-

wohnungen (ZwVO; SR 702) verabschiedet, die am 1. Januar 2013 in 

Kraft getreten ist. Darin hat er die für die Umsetzung von Art. 75b BV er-

forderlichen Ausführungsbestimmungen bezüglich die Erstellung, den 

Verkauf und die grundbuchliche Registrierung von Zweit- bzw. Erstwoh-

nungen erlassen. In der Literatur ist umstritten, ob der Bundesrat vor Ab-

lauf der zweijährigen Übergangsfrist gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV be-

fugt war, eine solche Verordnung in Kraft zu setzen (vgl. ALAIN GRIFFEL, 

Die Umsetzung der Zweiwohnungsinitiative – eine Zwischenbilanz, in: ZBl 

2014, S. 69 ff.; BERNHARD WALDMANN, Die Zweitwohnungsinitiative, juslet-

ter vom 10. Dezember 2012 N. 5 f.; ARON PFAMMATTER, Schweizerische 

Zweitwohnungsinitiative und deren Umsetzung – die Sicht des Praktikers, 

in: Schweizerische Zweitwohnungsgesetzgebung – insbesondere prakti-

sche Umsetzungsfragen und Rechtsvergleich mit den Grundverkehrsbe-

schränkungen in Tirol, Institut für Notariatsrecht und notarielle Praxis, 

Bern 2014, S. 121 ff., S. 126). Das Bundesgericht hat diese Frage in 

- 24 -

BGE 140 II 378 E.4.1 insofern bejaht, als die zweijährige Frist für den Er-

lass einer Ausführungsgesetzgebung nunmehr verstrichen ist, womit der 

Bundesrat gestützt auf Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV eine Ausführungsge-

setzgebung erlassen darf. Dabei hat es das Bundesgericht abgelehnt, 

vom Bundesrat zu verlangen, die Zweitwohnungsverordnung ein zweites 

Mal gestützt auf Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV in Kraft zu setzen. Die Zweit-

wohnungsverordnung ist somit als rechtmässig erlassen anzusehen und 

demnach grundsätzlich anzuwenden. 

e) Sie sieht in dem unter der Marginalie Übergangsbestimmung stehenden 

Art. 8 ZwVO vor, dass Baubewilligungen für neue Zweitwohnungen nach 

bisherigem Recht gestützt auf projektbezogene Sondernutzungspläne er-

teilt werden können, wenn diese vor dem 11. März 2012 genehmigt wur-

den und die wesentlichen Elemente der Baubewilligung betreffend Lage, 

Stellung, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie deren 

Nutzungsart und Nutzungsausmass regelt (Abs. 1). Bewilligungen für den 

Bau von Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der Ab-

lösung dieser Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzge-

bung erteilt werden, sind nichtig. Vorbehalten bleiben Bewilligungen auf-

grund der vorgenannten Regelungen sowie Art. 3 Abs. 3 und 4 lit. b 

ZwVO (Abs. 2). Während der Bundesrat in der letztgenannten Regelung 

der Klarheit halber noch einmal festgehalten hat, was sich bereits aus 

Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV ergibt, enthält Art. 8 Abs. 1 ZwVO eine besonde-

re Übergangsregelung, die der Bundesrat in Abwägung der Interessen an 

der Anwendung des neuen Rechts und den Interessen an der Beurteilung 

nach altem Recht geschaffen hat (Erläuternder Bericht zur Verordnung 

über die Zweitwohnungen des Bundesamts für Raumentwicklung [nach-

folgend: Bericht ARE] S. 16). Daraus geht hervor, dass Baubewilligungen 

für Zweitwohnungen, in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil 

von über 20 %, nur mehr nach dem vor der Annahme der Zweitwoh-

- 25 -

nungsinitiative geltenden Recht zu bewilligen sind, wenn die in Frage ste-

hende Baubewilligung vor dem 11. März 2012 erteilt wurde. Auf Bauvor-

haben, die zu einem späteren Zeitpunkt bewilligt wurden, gelangt dage-

gen das neue Recht zur Anwendung. Damit beanspruchen die mit der 

Zweitwohnungsinitiative angenommenen Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV 

und die diese konkretisierende Zweitwohnungsverordnung im vorliegen-

den Fall Geltung, und zwar selbst dann, wenn die strittigen Bauvorkehren, 

wie von den Beschwerdeführern geltend gemacht, bereits im Jahr 2010 

ausgeführt worden sind. Auf die diesbezüglich beantragte Befragung von 

Guiseppe Sciuchetti als Zeugen kann daher verzichtet werden, da der 

Zeitpunkt der Ausführungen der interessierenden Bauarbeiten für die Be-

stimmung des anwendbaren Rechts folglich nicht von Bedeutung ist.

7. a) Gemäss Art. 75b BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbe-

stand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttoge-

schossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % zu beschränken. In der 

Zweitwohnungsverordnung wird der räumliche Geltungsbereich von 

Art. 75b BV dahingehend konkretisiert, als im Anhang die Gemeinden 

aufgelistet werden, bei denen zu vermuten ist, dass ihr Zweitwohnungs-

anteil über 20 % liegt (Art. 2 Abs. 3 ZwVO). Die fragliche Liste wurde mit 

Wirkung ab dem 15. Mai bzw. 15. November 2013 bzw. 14. November 

2014 geändert, wobei verschiedene Gemeinden aus dem Geltungsbe-

reich entlassen wurden (AS 2013 1257 bzw. AS 2014 3567). Die Be-

schwerdegegnerin figuriert unter der Nummer 3792 auf dieser Liste. Die 

sich daraus ergebende Vermutung, einen über 20 % liegenden Zweit-

wohnungsanteil zu haben, hat sie nicht widerlegt. Folglich fällt sie in den 

räumlichen Geltungsbereich von Art. 75b BV und der vom Bundesrat ge-

stützt darauf erlassenen Zweitwohnungsverordnung.

- 26 -

b) Die fraglichen Regelungen sind für die strittigen Bauvorhaben freilich nur 

von Bedeutung, wenn sich diese auf eine Zweitwohnung beziehen. Der 

Bundesrat hat den Begriff der Zweitwohnung in Art. 2 ZwVO negativ um-

schrieben (vgl. EMANUEL DETTWILER, Der Entwurf des Zweitwohnungsge-

setzes, Die Ausnahme als Regel, in: SJZ 2014, S. 341 ff., 342). Danach 

gelten Wohnungen als Zweitwohnungen, die nicht dauernd genutzt wer-

den durch Personen mit zivilrechtlichem Wohnsitz in der Gemeinde (lit. a, 

vgl. Bericht ARE S. 6) oder zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken (lit. b). 

Die letztgenannte Nutzungsart bezieht sich laut dem erläuternden Bericht 

des ARE auf Wohnungen für Wochenaufenthalter, Wohnungen von Fir-

men, die sie ihren Mitarbeitern kurzfristig zur Verfügung stellen, und 

Wohnungen, die während der Dauer einer Ausbildung bewohnt werden 

(Bericht ARE S. 6). Dabei ist die dauernde Nutzung solcher Wohnungen 

nicht gleich zu verstehen wie im Rahmen von Art. 2 lit. a ZwVO. Dort wird 

verlangt, dass dieselben Personen die Wohnung fortwährend gebrau-

chen. Bei zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken genutzten Wohnungen 

genügt es demgegenüber, wenn die Wohnung als solche dauernd zu die-

sem Zweck beansprucht wird, während die sie nutzenden Personen 

wechseln können (Bericht ARE S. 6). Mit dieser Legaldefinition hat der 

Bundesrat den Begriff der Zweitwohnung weit umschrieben, um dem An-

liegen von Art. 75b BV, kalte Betten zu verhindern, Rechnung zu tragen 

und eine Präjudizierung der zukünftigen Ausführungsgesetzgebung zu 

vermeiden.

c) Das streitbetroffene Maiensäss wird vorwiegend von den Beschwerdefüh-

rern genutzt, deren zivilrechtlicher Wohnsitz sich im Kanton Basel befin-

det. Hierbei handelt es sich folglich nicht um eine Erstwohnung im Sinne 

von Art. 2 lit. a ZwVO, was von den Beschwerdeführern nicht bestritten 

wird. Diese bringen aber vor, in den Räumen des streitbetroffenen Mai-

ensässes Ausstellungen vorzubereiten (z.B. Entwurf von Einladungen, 

- 27 -

Prospekten, Publikationen etc.) und "Events" durchzuführen (Beschwerde 

S. 17). Diese Behauptungen sind durch die eingereichten Prospekte und 

Fotographien belegt, womit eine gelegentliche Nutzung des den Be-

schwerdeführenden gehörenden Maiensässes zu Erwerbszwecken als 

erstellt gelten kann. Dass die Beschwerdeführer selbst oder allfällige Mit-

arbeiter das Maiensäss indes dauernd zu Erwerbszwecken beanspru-

chen, wird nicht behauptet. Demnach kann eine solche Nutzung des in-

teressierenden Maiensässes ausgeschlossen werden, womit dieses nicht 

als Erstwohnung im Sinne von Art. 2 lit. b ZwVO einzustufen ist. Damit 

handelt es sich bei dem den Beschwerdeführern gehörenden Maiensäss 

um eine Zweitwohnung im Sinne von Art. 75b BV.

8. a) Die Beschwerdeführer machen für diesen Fall geltend, das Maiensäss, 

einschliesslich des zugehörigen Stalles, sei bereits im Zeitpunkt des In-

krafttretens der Zweitwohnungsinitiative als Ferienhaus genutzt worden. 

Die strittigen Bauvorkehren hätten demnach keine Umnutzung des Mai-

ensässes zur Folge gehabt. Sollte sich das Verwaltungsgericht dieser 

Auffassung nicht anschliessen und davon ausgehen, die Beschwerdefüh-

rer hätten die zu Wohn- und Erwerbszwecken nutzbare Bruttogeschoss-

fläche erweitert, hätte die Beschwerdegegnerin diesen Vorgang in An-

wendung von Art. 5 ZwVO bewilligen müssen. Freilich gelange die fragli-

che Bestimmung im vorliegenden Fall nicht direkt zur Anwendung. Sie 

könne jedoch analog angewendet werden, da die hiermit geregelten Fälle 

dem vorliegend in Frage stehenden materiell entsprechen würden. 

Schliesslich sei darauf hinzuweisen, dass es an einer gesetzlichen Grund-

lage für die verfügte Sistierung des Baubewilligungsverfahrens fehle. Die 

diesbezüglich von der Beschwerdegegnerin angeführte Verlautbarung 

stelle weder ein Gesetz im formellen noch materiellen Sinne dar. Demzu-

folge könne die Beschwerdegegnerin die begehrte Baubewilligung nur er-

- 28 -

teilen oder verweigern. Eine Sistierung des Baubewilligungsverfahrens bis 

zum Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes sei nicht vorgesehen.

b) Gegen diese Argumentation wendet die Beschwerdegegnerin ein, die 

Liegenschaft sei bis zum Erwerb durch die Beschwerdeführer – ausser im 

Rahmen der früheren landwirtschaftlichen Nutzung – nie zu erwerblichen 

Zwecken genutzt worden. Erst die Beschwerdeführer hätten das vormali-

ge Stallgebäude (Assek.-Nr. 1a) als Atelier und als Wohnraum genutzt. 

Der von den Beschwerdeführern als Grundlage für die Bewilligungsfähig-

keit dieses Vorgangs angerufene Art. 5 ZwVO gelange im vorliegenden 

Fall nicht zur Anwendung. Denn diese Regelung beziehe sich aussch-

liesslich auf Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone. Das streitbetroffene 

Maiensäss befinde sich jedoch in der Erhaltungszone und damit in einer 

besonderen Bauzone, weshalb kein BAB-Verfahren durchzuführen sei. 

Die in Frage stehende Umnutzung und die in diesem Zusammenhang 

stehenden baulichen Vorkehren könnten auf dieser Grundlage folglich 

nicht bewilligt werden. Schliesslich habe die Beschwerdegegnerin die ver-

fügte Sistierung im Interesse der Beschwerdeführer angeordnet. Hiermit 

habe sie den Beschwerdeführern eine Ablehnung des Baugesuchs erspa-

ren und ihnen die Möglichkeit erhalten wollen, zu einem späteren Zeit-

punkt über die zurzeit aufgrund von Art. 75b BV nicht als bewilligungs-

fähig anzusehenden Bauvorkehren zu entscheiden. 

c) Die Beschwerdeführer haben das streitbetroffene Maiensäss im Jahr 

2007 gekauft und seither zu Erwerbszwecken sowie als Feriendomizil ge-

nutzt. Solche Zweitwohnungen, die im Zeitpunkt der Annahme der Zweit-

wohnungsinitiative rechtmässig bestanden, dürfen in dieser Form weiter-

hin genutzt und unterhalten werden. Demzufolge erweist sich die Nutzung 

des Wohntrakts (Assek.-Nr. 1) sowie des mit Verfügung vom 19. Mai 

1987 bewilligten Zimmers im ersten Obergeschoss des Stallgebäudes 

- 29 -

(Assek-Nr. 1a) des streitbetroffenen Maiensässes als Wohnraum weiter-

hin als zulässig. Soweit die Beschwerdeführer indessen das Stallgebäude 

in darüber hinausgehendem Umfang zu Wohn- und Erwerbszwecken nut-

zen, liegt eine bewilligungspflichtige Umnutzung vor (vgl. E.5d/bb), durch 

welche die als Zweitwohnung nutzbare Bruttogeschossfläche um 196.12 

m2 (101.12 m2 + 106.00 m2 – 11 m2) erweitert wird. Ob und inwieweit das 

zukünftige Zweitwohnungsgesetz solche Erweiterungen zulassen wird, ist 

noch ungewiss (vgl. dazu: Botschaft des Bundesrats zum Bundesgesetz 

über die Zweitwohnungen S. 2292 f. und S. 2310). Derzeit kann ein derar-

tiges Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn die hierfür in der Zweit-

wohnungsverordnung in Konkretisierung von Art. 75b BV vorgesehenen 

Voraussetzungen erfüllt sind (BGE 140 II 378 E.5.2 f.). 

d) Davon gehen die Beschwerdeführer in ihrer Eventualbegründung (sinn-

gemäss) aus, indem sie annehmen, die strittigen Bauvorkehren könnten 

in analoger Anwendung von Art. 5 ZwVO bewilligt werden. Nach dieser 

Bestimmung können Zweitwohnungen betreffende Bauvorhaben in Ge-

meinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % bewilligt werden, 

welche die Voraussetzungen von Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV erfüllen. Nach 

Art. 39 Abs. 2 RPV können die Kantone Änderungen der Nutzung beste-

hender, als landschaftsprägend geschützter Bauten als standortgebunden 

bewilligen, wenn Landschaft und Bauten als Einheit schützenswert sind 

und im Rahmen der Nutzungsplanung unter Schutz gestellt wurden (lit. a); 

der besondere Charakter der Landschaft von Bestand der Bauten ab-

hängt (lit. b); die dauernde Erhaltung der Bauten nur durch eine Umnut-

zung sichergestellt werden kann (lit. c) und der kantonale Richtplan Krite-

rien enthält, nach denen die Schutzwürdigkeit der Landschaften und Bau-

ten zu beurteilen ist (lit. d). Bewilligungen nach dieser Bestimmung dürfen 

nur erteilt werden, wenn die äussere Escheinung und die bauliche Grund-

struktur im Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 39 Abs. 3 RPV). Die 

- 30 -

fragliche Regelung, welche Art. 24 RPG in Bezug auf als schützenswert 

anerkannte Kulturlandschaften konkretisiert (vgl. BERNHARD WALD-

MANN/PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24 N. 28), ge-

langt auf das den Beschwerdeführern gehörende Maiensäss nicht zur 

Anwendung, da sich dieses in der Erhaltungszone als besondere Bauzo-

ne befindet (vgl. E.5c hiervor). Das Bundesgericht hat in BGE 118 Ia 446 

E.2c jedoch entschieden, die Bündner Erhaltungszone bezwecke die Er-

haltung bestehender, insgesamt betrachtet wertvoller Bausubstanz, die 

vor dem Zerfall gerettet werden solle. Sie wolle solche Bausubstanz einer 

zweckmässigen Nutzung zuführen und verfolge damit Zielsetzungen des 

Ortsbild- und Landschaftsschutzes. Diese Zielsetzungen könnten auch im 

Rahmen des BAB-Verfahrens verwirklicht werden. In diesem Fall wären 

auf den Einzelfall zugeschnittene Schutzmassnahmen zu treffen und ge-

stützt darauf Bewilligungen im Sinne von Art. 24 RPG zu erteilen. Zur Er-

haltung der Bündner Maiensässe sei aber der Weg der Ausscheidung von 

Erhaltungszonen oft zweckmässiger. Vor dem Hintergrund dieser bun-

desgerichtlichen Ausführungen kann durchaus die Auffassung vertreten 

werden, Art. 5 ZwVO gelange auf Bauvorhaben in Bündner Erhaltungszo-

nen analog zur Anwendung, da der Kanton die ansonsten unter Art. 24 

RPG i.V.m. Art. 39 RPV fallenden Fälle über die Schaffung einer ausser-

halb des Siedlungsgebiets liegenden Erhaltungszone als besondere Bau-

zone geregelt und sie dadurch dem fraglichen BAB-Bewilligungsverfahren 

entzogen hat. Wie es sich diesbezüglich verhält, braucht im vorliegenden 

Fall aber nicht entschieden zu werden.

e) Denn die Verwaltungsbehörden und die im Streitfall angerufenen Gerichte 

haben vorfrageweise von Amtes wegen oder auf Begehren einer Partei 

die von ihnen zur Anwendung gebrachten Rechtssätze, wie den vorlie-

gend in Frage stehenden Art. 5 ZwVO, auf ihre Rechtmässigkeit, einsch-

liesslich ihrer Verfassungsmässigkeit, hin zu prüfen (ULRICH HÄFE-

- 31 -

LIN/WALTER HALLER/HELEN KELLER, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 

8. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2012, N. 2072, 2093; PIERRE TSCHANNEN, 

Staatsrecht der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 3. Aufl., Bern 2011, 

§ 11 N. 35). Dieser sog. konkrete Normenkontrolle unterstehen Bundes-

verordnungen im Unterschied zu Bundesgesetzen (Art. 190 BV) 

grundsätzlich uneingeschränkt. Als verfassungswidrig erkannte, un-

selbständige Verordnungen müssen aber gleichwohl beachtet werden, 

soweit die Verfassungswidrigkeit der Verordnung in der Verfassungswid-

rigkeit des übergeordneten Bundesgesetzes gründet. Ansonsten ist einer 

im Widerspruch zu übergeordnetem Recht stehenden Bundesverordnung 

im konkreten Einzelfall die Anwendung zu versagen, ohne den fraglichen 

Rechtsakt formell aufzuheben (HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., N. 2070a, 

N. 2076; TSCHANNEN, a.a.O., § 11 N. 38). Dieser Grundsatz kann nur beim 

Vorliegen besonderer Gründe eine Ausnahme erfahren, vor allem dann, 

wenn durch Nichtanwendung der verfassungswidrigen Rechtsnorm ein 

erhebliches Regelungsdefizit entstünde und wenn es mehrere politische 

Optionen gäbe, um die Verfassungswidrigkeit zu beseitigen. Eine solche 

richterliche Zurückhaltung ist allerdings nur in absoluten Ausnahmefällen 

zulässig (HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., N. 2077). 

f) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung beschränkt Art. 74b BV 

den Gesamtbestand der Zweitwohnungseinheiten wie auch die als Zweit-

wohnung nutzbare Bruttogeschossfläche (BGE 140 II 387 E.5.1). Art. 75b 

BV erfasst mit anderen Worten ebenfalls den Ausbau von Zweitwohnun-

gen im Rahmen des bestehenden Gebäudevolumens. Derartige Bauvor-

haben unterliegen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einem 

vorsorglichen Bauvorbot, das im Ergebnis (wenn auch nicht in der 

Rechtsfolge) einer Planungszone gleichkommt (BGE 140 II 378 E.5; 139 

II 243 E.10.5). Der Bundesrat darf diese Regelung gestützt auf Art. 197 

Ziff. 9 Abs. 1 BV, allenfalls auch Art. 182 BV, präzisieren und Grenzfälle 

- 32 -

regeln (BGE 140 II 387 E.5.1). Er ist jedoch nicht berechtigt, Ausnahmen 

von diesem vorsorglichen Baubewilligungsverbot vorzusehen, die auf ei-

ner generellen Abwägung mit anderen öffentlichen Interessen beruhen 

(vgl. GRIFFEL, a.a.O., S. 79; DERS., Zweitwohnungen – schamloser Ver-

fassungsbruch, in: NZZ vom 24. Oktober 2014, S. 23 [in Bezug auf die 

diesbezüglich im Zweitwohnungsgesetz vorgeschlagene Regelung]). In 

Art. 5 ZwVO hat der Bundesrat das öffentliche Interesse am Natur- und 

Heimatsschutz (Art. 78 BV) sowie an einem haushälterischen Umgang mit 

dem Boden (Art. 75 Abs. 1 BV) gegenüber dem Interesse, den Zweitwoh-

nungsbestand am Gesamtbestand der Wohneinheiten zu begrenzen, ab-

gewogen und Ersteren den Vorrang eingeräumt, falls die Voraussetzun-

gen von Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV erfüllt sind. Eine 

solche Ausnahmeregelung, die auf einer Abwägung widerstreitender öf-

fentlicher Interessen beruht, ist dem ordentlichen Gesetzgeber vorbehal-

ten und darf vom Bundesrat nicht vorgenommen werden. Der Bundesrat 

hat demnach die ihm zustehende Kompetenz zur Konkretisierung von 

Art. 75b BV mit dem Erlass von Art. 5 ZwVO überschritten. Die fragliche 

Regelung erweist sich folglich als verfassungswidrig, weshalb ihr vorlie-

gend die Anwendung zu versagen ist. Für den vorliegenden Fall hat dies 

zur Konsequenz, dass die durch die strittigen Bauvorkehren ermöglichte 

Vergrösserung der zu Wohn- und Erwerbszwecken nutzbaren Bruttoge-

schossfläche des Stallgebäudes (Assek-Nr. 1a) derzeit nicht bewilligt 

werden kann. 

9. a) Davon ausgehend hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern 

die Bewilligung für den neugebauten Kamin sowie den Gusseisenofen mit 

zugehörigen Rauchabzug versagt und deren Abbruch angeordnet. Im Üb-

rigen hat sie das Baubewilligungsverfahren bezüglich der im Widerspruch 

zu Art. 75b BV stehenden Bauvorhaben sistiert. Aus Gründen der Ver-

hältnismässigkeit kann eine Baubehörde auf die Wiederherstellung des 

- 33 -

rechtmässigen Zustands (einstweilen) verzichten, wenn eine laufende 

Gesetzesrevision mit grosser Wahrscheinlichkeit den rechtswidrigen Zu-

stand beheben wird (vgl. CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER BÖSCH/THOMAS 

WIPF, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, Planungsrecht, Verfahren 

und Rechtsschutz, Zürich 2011, S. 484; vgl. auch PIERRE TSCHAN-

NEN/ULRICH ZIMMERLI/MARKUS MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

§ 24 N. 35). Im vorliegenden Fall ist in diesem Zusammenhang auf den 

Entwurf des Bundesrats zum neuen Zweitwohnungsgesetz (ZWG-

Entwurf) zu verweisen. Danach können geschützte Bauten als Zweitwoh-

nungen umgenutzt werden, wenn sie mittels individuell-konkreter Schutz-

verfügung unter Schutz gestellt wurden oder ortsbildprägenden Charakter 

haben und deshalb im Rahmen einer Nutzungsplanung unter Schutz ge-

stellt wurden. Im letztgenannten Fall soll eine Umnutzung allerdings nur 

unter Voraussetzung zulässig sein, dass sie bisher nicht als Wohnung 

genutzt wurden (BBl 2014 2308; Erläuterungen des Bundesrats zum 

Zweitwohnungsgesetz vom 26. Juni 2013, S. 20 [abrufbar unter: 

http://www.are.admin.ch/ > Themen > Raumordnung und Raumplanung > 

Zweitwohnungen, besucht am 18. Dezember 2014]; DETTWILER, a.a.O., 

S. 346). Sollte diese Regelung in der vom Bundesrat vorgeschlagenen 

Form angenommen werden, so dürften sich die in Frage stehenden Bau-

vorkehren als bewilligungsfähig erweisen. Unter diesen Umständen hat 

die Beschwerdegegnerin den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht 

überschritten, indem sie sich dazu entschieden hat, das Baubewilligungs-

verfahren bezüglich der Art. 75b BV widersprechenden Bauvorkehren bis 

zum Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes zu sistieren. 

b) Nicht gefolgt werden kann ihr jedoch dahingehend, als sie den Abbruch 

des Kamins sowie des Gusseisenofens, einschliesslich des zugehörigen 

Rauchabzugs, angeordnet hat. Es trifft zwar zu, dass es schwierig sein 

dürfte, die rechtmässige Nutzung des Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) zu 

- 34 -

überwachen. Die Beschwerdeführer haben sich im vorliegenden Verfah-

ren aber ausgesprochen kooperativ verhalten und waren grundsätzlich 

bereit, die Forderungen der Beschwerdegegnerin zu erfüllen. Es besteht 

daher kein Anlass, anzunehmen, dass sie das Stallgebäude (Assek.-

Nr. 1a) in einem über den bewilligten Umfang hinausgehenden Ausmass 

zu Wohn- und Erwerbszwecken nutzen, nachdem die Widerrechtlichkeit 

einer solchen Nutzung im Rahmen des vorliegenden Verfahrens rechts-

kräftig festgestellt wurde. Unter diesen Umständen erscheint es nicht als 

verhältnismässig, von vornherein den Rückbau der fraglichen Bauvorkeh-

ren anzuordnen. Eine solche Massnahme wäre erst zu erwägen, wenn 

die Beschwerdeführer das Stallgebäude zukünftig widerrechtlich zu 

Wohn- und Erwerbszwecken nutzen würden. Bis dahin hat die Beschwer-

degegnerin die Möglichkeit, den Beschwerdeführern einen über den be-

willigten Umfang hinausgehenden Gebrauch des Stalles zu Wohn- und 

Erwerbszwecken ausdrücklich zu untersagen und ihnen für den Wider-

handlungsfall die Ausfällung einer Busse im Sinne von 95 KRG in Aus-

sicht zu stellen (vgl. PVG 2000 Nr. 11 S. 60 [damals noch zu 

Art. 59aKRG]). Mit einer solchen Anordnung kann sie der Nutzungsbe-

schränkung die erforderliche Nachachtung verschaffen. Damit erweist 

sich der verfügte Abbruch des Kamins sowie der Rückbau des Gusseise-

nofens mit zugehörigem Rauchabzug zum jetzigen Zeitpunkt als nicht er-

forderlich. Das Baubewilligungsverfahren ist demnach auch hinsichtlich 

dieser derzeit infolge von Art. 75b BV nicht bewilligungsfähigen Bauvor-

kehren zu sistieren. Die Beschwerde ist in diesem Punkt demzufolge gut-

zuheissen, die anderslautende Anordnung im angefochtenen Entscheid 

(Dispositiv-Ziff. 4) aufzuheben und das Baubewilligungsverfahren bezüg-

lich des Gusseisenofens mit zugehörigem Rauchabzug und des Kamins 

zu sistieren; freilich unter der Voraussetzung, dass letzterer in seinem Er-

scheinungsbild jedenfalls bei späterem Belassen den in der Kleinsiedlung 

C._____ bestehenden steinernen Kaminen angepasst wird. Die gesetzli-

- 35 -

che Grundlage für dieses Vorgehen ergibt sich aus dem Verhältnismäs-

sigkeitsgrundsatz (Art. 5 Abs. 2 BV), da den fraglichen Bauvorkehren an-

sonsten die Bewilligung zu versagen wäre (Art. 86 ff. KRG) mit der Folge, 

dass diese zu beseitigen wären (Art. 94 Abs. 1 KRG). 

10. a) Die Beschwerdeführer erachten im Weiteren die Höhe der ihnen auferleg-

ten Busse als unangemessen. Zur Begründung führen sie im Wesentli-

chen aus, sie würden durchaus anerkennen, sich strafbar gemacht zu ha-

ben, weil sie es versäumt hätten, sich die vorgenommenen Umbauten 

vorgängig bewilligen zu lassen. Dies sei jedoch weder böswillig noch 

grobfährlässig erfolgt. Hätten sie nämlich das Baugesuch rechtzeitig ein-

gereicht, so hätte die Beschwerdegegnerin sämtliche nunmehr aufgrund 

von Art. 75b BV sistierten baulichen Massnahmen bewilligen können. 

Ausserdem liege die Annahme nahe, dass in diesem Fall auch die übri-

gen Bauvorkehren bewilligt worden wären. Das Verschulden der Be-

schwerdeführer wiege daher nicht derart schwer wie die Beschwerdegeg-

nerin geltend mache. Dabei sei, ohne die Schuld andern zuweisen zu wol-

len, darauf hinzuweisen, dass die beigezogenen lokalen Unternehmen die 

Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt gefragt hätten, ob sie über eine 

Baubewilligung verfügen würden. Dies habe die Beschwerdeführer im fal-

schen Glauben bestärkt, für die vorgenommenen Bauarbeiten keine Bau-

bewilligung zu benötigen. Ausserdem hätten die Beschwerdegegnerin die 

verhängte Busse nicht ermessensweise festlegen dürfen, da sie dieser 

eine Steuererklärung eingereicht hätten, aus der ihre Einkommens- und 

Vermögenssituation ersichtlich gewesen sei.

b) Gegen diese Argumentation wendet die Beschwerdegegnerin, als Grund-

satz müsse bei der Bussenfestlegung gelten, dass sich die Bauwilligen 

selber um die Zulässigkeit ihres Handelns zu kümmern hätten. Die Be-

schwerdeführer hätten zugegeben, Kenntnis von der subtilen Bausub-

- 36 -

stanz gehabt zu haben, was immer eine erhöhte Zusammenarbeit mit der 

kommunalen Baubehörde erfordere. Art. 31 Abs. 1 KRG verlange des-

halb, dass Bauvorhaben in Erhaltungszonen der Gestaltungsberatung un-

terliegen würden. Diese Anforderung würde in Art. 47 Abs. 5 BG noch 

verstärkt. Ebenfalls vermöge die Aussage der Beschwerdeführer, wonach 

ursprünglich nur Bauarbeiten im Innern der streitbetroffenen Gebäude 

geplant gewesen seien, das Verschulden der Beschwerdeführer nicht zu 

mildern, hätten doch die Beschwerdeführer im Innern wie auch an der 

Aussenfassade des Maiensässes und dem umliegenden Gelände (erheb-

liche) Veränderungen vorgenommen. Die verfügte Busse erscheine unter 

den gegebenen Umständen als angemessen. 

c) Die Beschwerdeführer haben als Eigentümer des streitbetroffenen Mai-

ensässes im Jahr 2010 mit dem Umbau des Stallgebäudes (Assek.-

Nr. 1a) begonnen und die Bauarbeiten in der Folge auf den Wohntrakt 

(Assek.-Nr. 1) ausgedehnt. Im Zuge dieser Umbauarbeiten haben sie im 

Wohntrakt in einer Verbindungswand zum Stall eine Tür eingebaut, eine 

Kammer im zweiten Obergeschoss des Wohntrakts realisiert, eine 

Schneefanglatte auf der Nordseite des Wohntrakts montiert sowie anstel-

le der Dachlukarne zwei Fenster eingebaut. Im Stallgebäude haben sie 

ausserdem den Boden um ca. 60 cm ausgehoben, eine Drainage, einen 

Betonboden und einen Holzboden eingebaut, eine Betonverschalung er-

richtet, zwei Balken zur Stabilisierung des Stalles eingebaut, die Ein-

gangstür zum Stall um ungefähr 15 cm pro Seite erweitert, die Nord- und 

Südfassade des Stallgebäudes umgestaltet, auf der Nordseite des Da-

ches einen Kamin sowie einen Gusseisenofen mit zugehörigen Rauchab-

zug eingebaut. Schliesslich haben sie ausserhalb des ihnen gehörenden 

Maiensässes eine Drainage verlegt und das bei den Bauarbeiten angefal-

lene Aushubmaterial auf der Südseite des Maiensässes deponiert. Für 

diese an einem in einer Erhaltungszone liegenden Objekt vorgenomme-

- 37 -

nen baulichen Massnahmen hätten die Beschwerdeführer gemäss Art. 86 

Abs. 1 KRG vorgängig eine Baubewilligung einholen müssen. Dasselbe 

gilt für die in diesem Zusammenhang vorgenommene Umnutzung des 

streitbetroffenen Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) zu Wohn- und Erwerbs-

zwecken (Art. 86 Abs. 1 Satz 2 KRG, vgl. E. 5d/aa hiervor). Indem die 

Beschwerdeführer als für die Einhaltung der Bauvorschriften verantwortli-

che Grundstückseigentümer (Art. 93 Abs. 1 KRG) von der Einholung einer 

Baubewilligung abgesehen und die fraglichen Bauvorhaben ohne Baube-

willigung realisiert haben, haben sie den objektiven Tatbestand von 

Art. 86 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 KRG mehrfach erfüllt. Soweit sich die 

fraglichen Bauvorkehren im Übrigen als zonenwidrig erweisen (Vergrös-

serung der Dachlukarne, Ausgestaltung des eingebauten Kamins, Depo-

nie des Aushubmaterials, vgl. E.2c und 5 hiervor), haben die Beschwer-

deführer überdies den objektiven Tatbestand von Art. 31 KRG und Art. 47 

BG verwirklicht.

d) Dafür dürfen sie jedoch nur mit einer Busse sanktioniert werden, wenn sie 

die fraglichen baurechtlichen Regelungen vorsätzlich oder fahrlässig 

missachtet haben (Art. 95 Abs. 1 KRG). Was unter einer vorsätzlichen 

oder fahrlässigen Tatbegehung zu verstehen ist, beurteilt sich in sinn-

gemässer Anwendung der allgemeinen Bestimmungen des Strafgesetz-

buches (Art. 5 Abs. 3 des Gemeindegesetzes des Kantons Graubünden 

[GG; BR 175.050] und Art. 2 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Straf-

prozessordnung [EGzStPO; BR 311.0]). Danach handelt fährlässig, wer 

die Folgen seines Verhaltens aus pflichtwidriger Unvorsichtigkeit nicht 

bedenkt oder darauf nicht Rücksicht nimmt (Art. 12 Abs. 3 StGG). Pflicht-

widrig ist die Unvorsichtigkeit, wenn der Täter die Vorsicht nicht beachtet, 

zu der er nach den Umständen und nach seinen persönlichen Verhältnis-

sen verpflichtet ist. Die Fahrlässigkeit kann darin bestehen, dass die straf-

rechtlich relevante Folge seines Verhaltens entweder gar nicht bedenkt 

- 38 -

oder sie zwar für möglich hält, aber darauf nicht Rücksicht nimmt, das 

heisst leichtfertig darauf vertraut, dass sie nicht eintreten werde (BGE 130 

IV 61; STEFAN TRECHSEL/MARC JEAN-RICHARD-DIT-BRESSEL, in: TRECHSEL 

[Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Zürich/St. Gallen 2005, Art. 12 

N. 23 ff.).

e) Die Beschwerdeführer haben angegeben, nicht gewusst zu haben, ver-

pflichtet zu sein, für das von ihnen realisierte Bauvorhaben eine Baubewil-

ligung zu bedürfen. Ebenso wenig sei ihnen bekannt gewesen, dass sich 

das streitbetroffene Maiensäss in einer Erhaltungszone befinde, weshalb 

bei dessen Umbau erhöhte Ansprüche zu erfüllen seien. In den Akten 

deutet nichts darauf hin, dass diese Angaben unzutreffend sind, zumal 

nicht erstellt ist, dass die Beschwerdeführer das Bauprojekt von einem 

Architekten ausführen liessen. Damit ist davon auszugehen, dass die Be-

schwerdeführer nicht wissentlich und willentlich gegen Art. 86 Abs. 1 KRG 

sowie Art. 31 KRG und Art. 47 BG verstossen haben. Indessen müssen 

sie sich den Vorwurf gefallen lassen, die Sorgfalt ausser Acht gelassen zu 

haben, welche unter den gegebenen Umständen von ihnen zu erwarten 

gewesen wäre. So hätten die Beschwerdeführer aufgrund ihrer Kenntnis-

se und Fähigkeiten die Bewilligungspflichtigkeit des von ihnen realisierten 

Bauvorhabens erkennen müssen. Dies muss umso mehr gelten, als der 

Beschwerdeführer als Kunsthistoriker den hohen Wert des streitbetroffe-

nen Maiensässes als landschaftsprägendes und kulturhistorisch wertvol-

les Objekt von Anfang an erkannt hat. Vor diesem Hintergrund hätte er 

bei Aufbietung der erforderlichen Sorgfalt die Notwendigkeit der Einho-

lung einer Baubewilligung für die vorgenommenen Bauvorkehren ohne 

weiteres erkennen müssen. Dasselbe gilt für die Beschwerdeführerin. 

Zwar verfügt diese, soweit aktenkundig, über keine besonderen kulturge-

schichtlichen Kenntnisse. Die am interessierenden Maiensäss vorge-

nommenen Umbauten haben sich indes nicht auf das Innere des Gebäu-

- 39 -

des beschränkt, sondern dessen äusseres Erscheinungsbild mit der kom-

pletten Neugestaltung der Nord- und Südfassade des Stallgebäudes, dem 

Drainageeinbau, dem deponierten Aushubmaterial, der Vergrösserung 

und Veränderung der Dachlukarne und dem Bau eines neuen Kamins auf 

der Nordseite des Daches in erheblichem Ausmass verändert. Selbst eine 

in Bauangelegenheiten unkundige Person musste unter diesen Umstän-

den bei Aufbietung der gebotenen Sorgfalt erkennen, dass solche Bau-

vorhaben bewilligungspflichtig sind. Hätten die Beschwerdeführer vorgän-

gig ein Baugesuch eingeholt, so hätte sich die mehrfache Verletzung von 

Art. 31 KRG sowie Art. 47 BG voraussichtlich verhindern lassen, da in 

diesem Fall die Zonenwidrigkeit der angestrebten Umbauten im Rahmen 

des Baubewilligungsverfahrens geprüft und voraussichtlich festgestellt 

worden wäre. Demzufolge haben die Beschwerdeführer Art. 86 Abs. 1 

sowie Art. 31 KRG und Art. 47 BG mehrfach fährlässig verletzt. Damit ha-

ben sie sowohl den objektiven als auch subjektiven Tatbestand der fragli-

chen Strafbestimmungen mehrfach erfüllt. Rechtfertigungs- oder Schuld-

ausschlussgründe liegen keine vor, weshalb sie wegen der mehrfachen 

Widerhandlung von Art. 86 abs. 1 sowie Art. 31 KRG und Art. 47 BG zu 

verurteilen sind.

f) In Bezug auf den im Weiteren im Raum stehenden Verstoss gegen 

Art. 75b BV sowie die gestützt darauf erlassene Ausführungsgesetzge-

bung ist zu beachten, dass Strafbestimmungen grundsätzlich nur auf 

Handlungen zur Anwendung gelangen, die nach ihrem Inkrafttreten be-

gangen wurden. Hat jemand ein Verbrechen oder Vergehen vor Inkrafttre-

ten einer Strafnorm verübt, erfolgt die Beurteilung aber erst nachher, so 

gelangt die neue Strafbestimmung nur zur Anwendung, wenn sie für den 

Täter milder ist (Art. 5 Abs. 3 GG sowie Art. 2 Abs. 1 EGzStPO i.V.m. 

Art. 2 StGB). Ob eine neue Strafnorm milder ist als eine vormals beste-

hende, ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nach der kon-

- 40 -

kreten Methode zu entscheiden. Dieser zufolge ist für die Bestimmung der 

anwendbaren Strafrechtsnorm entscheidend, nach welchem der beiden in 

Frage kommenden Strafnormen der Täter für die gerade zu beurteilende 

Tat besser wegkommt. Bei dieser konkreten Betrachtungsweise ist die 

Tat als Ganzes zu beurteilen; die kombinierte Anwendung von altem und 

neuem Recht, z.B. hinsichtlich der Tatbestandsfassung einerseits, der 

Strafdrohung anderseits, ist unzulässig (BGE 135 IV 114; 134 IV 88 f.). 

Sind mehrere Taten zu beurteilen, die teilweise unter altem, teilweise un-

ter neuem Recht begangen wurden, sind diese getrennt zu beurteilen 

(TRECHSEL/HANS VEST, a.a.O., Art. 2 N. 5).

g) Die Zweitwohnungsinitiative wurde am 11. März 2012 angenommen und 

trat gleichentags in Kraft. Bis dahin war die Umnutzung von Erst- in 

Zweitwohnungen und die Erweiterung der als Zweitwohnung nutzbaren 

Bruttogeschossfläche in der Gemeinde X._____ zulässig. Soweit die Be-

schwerdeführer die Bauvorkehren, welche im Widerspruch zu Art. 75b BV 

stehen, vor diesem Zeitpunkt realisiert haben, können sie hierfür nach 

dem vorangehend Ausgeführten nicht verurteilt werden, weil die fragli-

chen Handlung zum Zeitpunkt ihrer Vornahme nicht unter Strafe standen. 

Demgegenüber fallen die seit dem 11. März 2012 vorgenommenen Bau-

vorkehren grundsätzlich in den Geltungsbereich von Art. 75b BV und der 

gestützt darauf erlassenen Ausführungsgesetzgebung. Gleichwohl ist je-

doch eine strafrechtliche Verurteilung wegen der Verletzung von Art. 75b 

BV ausgeschlossen. Denn hierfür wäre erforderlich, dass im als Strafnorm 

zur Anwendung gelangenden Art. 75b BV die objektiven und subjektiven 

Tatbestandselemente derart präzise umschrieben werden, dass für den 

Rechtsunterworfenen ohne weiteres erkennbar ist, welches Verhalten un-

ter Strafe gestellt wird (vgl. PVG 2001 Nr. 9 S. 32; TRECHSEL/JEAN-

RICHARD, a.a.O., Art. 1 N. 3). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, 

- 41 -

weshalb eine strafrechtliche Verurteilung der Beschwerdeführer gestützt 

auf Art. 75b BV ausscheidet. 

h) Bei diesem Ergebnis bleibt zu prüfen, ob die den Beschwerdeführern auf-

grund der mehrfachen Widerhandlung gegen Art. 86 Abs. 1 KRG, Art. 31 

KRG und Art. 47 BG auferlegten Bussen im Betrag von je Fr. 7'000.--, to-

tal Fr. 14'000.--, tat- und schuldangemessen sind. Die Busse ist nach den 

Verhältnissen des Täters derart zu bemessen, dass diesem die Strafe er-

wächst, die seinen Verhältnissen angemessen ist (Art. 5 Abs. 3 GG sowie 

Art. 2 Abs. 1 EGzStPO i.V.m. Art. 106 Abs. 3 StGB). Dabei sind das Ver-

schulden des Täters, dessen Vorleben und persönliche Verhältnisse so-

wie die Wirkung der Strafe auf das Leben des Täters zu beachten (Art. 47 

Abs. 1 StGB). Das Verschulden wird nach der Schwere der Verletzung 

oder Gefährdung des betroffenen Rechtsguts, nach der Verwerflichkeit 

des Handelns, den Beweggründen und Zielen des Täters sowie danach 

bestimmt, wie weit der Täter nach den inneren und äusseren Umständen 

in der Lage war, die Gefährdung oder Verletzung zu vermeiden (Art. 47 

Abs. 2 StGB). Für die Verhältnisse des Täters sind namentlich von Be-

deutung sein Einkommen und sein Vermögen, sein Familienstand und 

seine Familienpflichten, sein Beruf und sein Erwerb, sein Alter und seine 

Gesundheit. Es soll vermieden werden, dass die auszufällende Busse 

den wirtschaftlich Schwachen härter trifft als den wirtschaftlich Starken. 

Hat der Täter durch eine oder mehrere Handlungen die Voraussetzungen 

für mehrere gleichartige Strafen erfüllt, so verurteilt ihn das Gericht zu der 

Strafe der schwersten Straftat und erhöht sie angemessen. Innerhalb die-

ses Strafrahmens legt die Baubehörde als zuständige Strafbehörde die 

Strafe nach ihrem Ermessen fest. Das Verwaltungsgericht als Rechtsmit-

telbehörde greift in diese Ermessensausübung nur ein, wenn die Bau-

behörde den gesetzlichen Strafrahmen über- oder unterschritten hat, sich 

bei der Bussenfestlegung von nicht rechtserheblichen Gesichtspunkten 

- 42 -

leiten liess oder die Strafe in Überschreitung des ihr zuzubilligenden Er-

messens unhaltbar hart oder milde angesetzt hat (Art. 51 VRG; vgl. auch 

PVG 1997 Nr. 55 E.3b; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Graubünden R 14 25 vom 21. Oktober 2014 E.6e; R 03 23 vom 13. Juni 

2003 E.3a). 

i) Grundlage für die Strafzumessung bildet vorliegend der in Art. 95 Abs. 1 

KRG vorgesehene Strafrahmen. Danach sind Widerhandlungen gegen 

baurechtliche Vorschriften mit einer Busse zwischen Fr. 200.-- bis 

Fr. 40'000.-- zu ahnden. In besonders schweren Fällen, insbesondere bei 

Gewinnsucht, ist die zuständige Behörde an dieses Höchstmass nicht ge-

bunden. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt, 

weshalb die Busse innerhalb des ordentlichen Strafrahmens von Art. 95 

Abs. 1 KRG festzulegen ist. Dabei ist mit der Beschwerdegegnerin davon 

auszugehen, dass das Verschulden der Beschwerdeführer schwer wiegt. 

Freilich weisen diese zu Recht darauf hin, nicht vorsätzlich gehandelt zu 

haben. Sie haben jedoch die Sorgfalt ausser Acht gelassen, die jede ver-

ständige Person unter den gegebenen Umständen beachtet hätte und 

damit grobfahrlässig gehandelt. Ausserdem wäre es ihnen ohne weiteres 

zuzumuten gewesen, vorgängig eine Baubewilligung einzuholen und ihr 

Bauvorhaben zonenkonform auszugestalten. Daran ändert die Tatsache 

nichts, dass die Bauarbeiten nach den durchaus glaubhaften Aussagen 

des Beschwerdeführers durch einen massiven Wassereinbruch initiiert 

wurden, der schnellstmöglich behoben werden musste, um die Substanz 

des Maiensässes nicht zu gefährden. Selbst wenn angenommen wird, 

dass hierfür bewilligungspflichtige Bauvorkehren unumgänglich gewesen 

sind, wäre es den Beschwerdeführern zumutbar gewesen, die zuständige 

Baubehörde über diese Bauvorkehren zu informieren und die Einreichung 

des hierfür erforderlichen Baugesuchs in Aussicht zu stellen. Die Be-

schwerdeführer wären demnach, selbst unter Zugrundelegung ihrer 

- 43 -

Sachverhaltsdarstellung, ohne weiteres in der Lage gewesen, die bau-

rechtlichen Vorschriften zu respektieren. Straferhöhend ist ausserdem der 

Deliktszeitraum von über zwei Jahren zu gewichten. Strafmindernd ist den 

Beschwerdeführern ihr tadelloser Leumund, ihre Vorstrafenlosigkeit sowie 

ihr kooperatives Verhalten während des vorliegenden Verfahrens anzu-

rechnen. Strafschärfend wirkt sich die mehrfache Begangenschaft aus. 

Insgesamt halten sich unter diesen Umständen die Strafminderungs- und 

Straferhöhungsgründe ungefähr die Waage, während der Strafschär-

fungsgrund deutlich überwiegt. Hinsichtlich der finanziellen Situation der 

Beschwerdeführer ist zu beachten, dass diese laut Steuerausweis der 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden im Jahr 2013 über ein steu-

erbares Vermögen von Fr. 3'125'300.-- sowie über ein steuerbares Ein-

kommen von Fr. 302'500.-- verfügt haben (Beilage der Beschwerdegeg-

nerin Nr. 2), wovon den Beschwerdeführern je die Hälfte anzurechnen ist. 

Ausgehend von dieser komfortablen finanziellen Situation der Beschwer-

deführer und unter Berücksichtigung der vorgenannten Strafzumessungs-

gründe erachtet das Verwaltungsgericht die von der Beschwerdegegnerin 

verhängte Busse von je Fr. 7'000.-- unter Würdigung der Gesamtumstän-

de als tat- und schuldangemessen. Dass die Beschwerdegegnerin den 

Beschwerdeführern diese Busse unter solidarischer Haftung auferlegt hat, 

erlaubt Art. 95 Abs. 2 KRG ausdrücklich, weshalb dieses Vorgehen zu 

beanstanden (vgl. dazu ausführlich: VGU R 14 25 vom 21. Oktober 2014 

E.6d). Die dagegen erhobene Beschwerde erweist sich folglich als unbe-

gründet, weshalb sie in diesem Punkt abzuweisen ist.

11. a) Angefochten sind schliesslich die für das vorinstanzliche Verfahren erho-

benen Verfahrenskosten. Dabei ist unbestritten, dass die Beschwerdefüh-

rer die durch das vorliegende Bau-, Buss- und Wiederherstellungsverfah-

ren verursachten Verfahrenskosten zu tragen haben (vgl. Art. 96 Abs. 1 

KRG). Strittig ist hingegen die Höhe der Verfahrenskosten. Die Be-

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schwerdeführer führen zu diesem Punkt im Wesentlichen aus, die Be-

schwerdegegnerin habe den Kostenentscheid nicht begründet. Ausser-

dem seien die ihnen belasteten "Rechtsberatungskosten" im vorliegenden 

Fall weder nötig gewesen noch ausgewiesen. Sie stellten keine Gebühr 

dar, und selbst wenn diese Kostenstelle wider Erwarten vom Grundsatz 

her gerechtfertigt sein sollte, so seien die Berechnungselemente (Zeit-, 

Streitwert- oder Pauschalhonorar) sowie der angebliche Aufwand des 

Rechtsberaters und seine Ansätze zur Honorarberechnung nicht ausge-

wiesen. Die ihnen auferlegten Verfahrenskosten erwiesen sich daher als 

unzulässig.

b) Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) folgt unter 

anderem die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu be-

gründen. Dieser Grundsatz wird in Art. 22 Abs. 1 VRG für die Gemeinde-

behörden wiederholt (Art. 2 Abs. 1 VRG). Den sich aus diesen Regelun-

gen ergebenden Anforderungen an die Begründung eines Entscheids 

genügt eine Behörde, wenn sie wenigstens kurz die Überlegungen dar-

stellt, von denen sie sich bei der Fällung des Entscheides leiten liess und 

auf welche sie ihren Entscheid stützt; sie darf sich aber auf die für den 

Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Die Anforderungen 

an die Begründung sind umso höher, je grösser der Entscheidungsspiel-

raum der Behörde ist und je stärker ein Entscheid in individuelle Rechte 

eingreift (BGE 112 Ia 107 E.2b). Gestützt auf diese Grundsätze hat das 

Bundesgericht erkannt, dass ein Kosten- und Entschädigungsentscheid 

unter Umständen gar nicht begründet werden muss, oder dass eine äus-

serst knappe Begründung genügen kann (BGE 111 Ia 1 E.2a; Urteil des 

Bundesgerichts 1C_156/2012 vom 12. Oktober 2012 E.8.1). Dies gilt ins-

besondere, wenn es um Kosten geht, die nach Massgabe der einschlägi-

gen kantonalen Bestimmungen pauschal, innerhalb eines gewissen Rah-

mentarifs, erhoben werden können, was eine gewisse Schematisierung 

- 45 -

erlaubt. In diesem Fall wird eine besondere Begründung nur verlangt, 

wenn der Rahmen über- oder unterschritten wird oder die Parteien be-

sondere Umstände geltend machen (BGE 111 Ia 1 E.2a; Urteil des Bun-

desgerichts 1C_156/2012 vom 12. Oktober 2012 E.8.1). Im Übrigen un-

terliegen Kostenentscheide nur einer beschränkten Begründungspflicht 

(KASPAR PLÜSS, in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechts-

pflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

N. 30; HANS SCHMID, in: OBERHAMMER [Hrsg.], Kurzkommentar, Schweize-

rische Zivilprozessordnung, Basel 2010, Art. 105 N. 1). Je mehr allerdings 

die Kostenfolge von den gesetzlichen Kriterien abweichen, desto höher 

sind die Anforderungen an die Begründung (KASPAR PLÜSS, a.a.O., § 13 

N. 30).

c) Die Gemeinden haben als zuständige Baubewilligungsbehörden die Ver-

fahrenskosten für die von ihnen durchzuführenden baurechtlichen Verfah-

ren von Amtes wegen festzulegen und der kostenpflichtigen Partei aufzu-

erlegen. Gemäss Art. 96 Abs. 1 KRG erheben sie für ihren Aufwand im 

Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Ge-

bühren, deren Bemessung und Erhebung sie in einer Gebührenverord-

nung regeln (Art. 96 Abs. 3 KRG). Diesem Auftrag ist die Gemeinde 

X._____ mit der am 16. Februar 2010 in Kraft getretenen Gebührenord-

nung für das Baubewilligungsverfahren (ordinanza sulle tariffe per il rilas-

cio di permessi di costruzione) nachgekommen. Danach sind Arbeiten im 

Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungs- sowie Wiederherstel-

lungsverfahrens nach Zeitaufwand zu einem Ansatz von Fr. 70.-- zu ver-

rechnen (vgl. Ziff.2.4 der Gebührenordnung). Zusätzlich zu diesen Ge-

bühren können die Gemeinden den kostenpflichtigen Parteien Auslagen 

für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie Grundbuch-

kosten belasten (Art. 96 Abs. 1 Satz 2 KRG). 

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d) Die Beschwerdegegnerin hat die strittigen Verfahrenskosten im angefoch-

tenen Entscheid in Anwendung der vorangehend dargelegten gesetzli-

chen Kriterien festgelegt und zu dessen Begründung ausgeführt, die Ver-

fahrenskosten betrügen Fr. 6'594.80, wovon Fr. 5'094.80 auf die Rechts-

beratung entfallen würden. Hiermit hat sie erläutert, aus welchen Kosten-

positionen sich die Verfahrenskosten zusammensetzen. Damit hat sie den 

Kostenentscheid, der in diesem Fall nur einer beschränkten Begrün-

dungspflicht unterliegt, ausreichend begründet. Der erhobene Vorwurf der 

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist folglich unbegründet. 

Hinsichtlich der beanstandeten Höhe ist sodann festzuhalten, dass die 

Beschwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren schwierige Rechtsfragen 

beantworten musste, welche den Beizug eines Rechtsvertreters gerecht-

fertigt haben. Im Übrigen hat sie im Rahmen des vorliegenden Verfahrens 

zunächst superprovisorisch und anschliessend provisorisch die Einstel-

lung aller laufenden Umbauarbeiten verfügt, einen Augenschein durchge-

führt und ihren Entscheid in der Folge in einer 13 Seiten umfassenden 

Verfügung begründet. Die erhobenen Verfahrenskosten erscheinen vor 

diesem Hintergrund als gerechtfertigt, womit die Beschwerde diesbezüg-

lich abzuweisen ist.

12. Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 

den angefochtenen Entscheid während des laufenden Verfahrens inso-

weit in Wiederwägung gezogen hat, als sie die Verbreiterung der Türe 

zum Stall bewilligt hat. In dieser Beziehung ist das vorliegende Be-

schwerdeverfahren daher als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 

Die Beschwerdeführer ihrerseits haben ihre Beschwerde alsdann bezüg-

lich der im angefochtenen Entscheid hinsichtlich der vormaligen Dachlu-

karne getroffenen Anordnungen zurückgezogen, womit das Beschwerde-

verfahren insoweit als erledigt abzuschreiben ist. Im Übrigen sind die Dis-

positiv-Ziff. 3 und 4 des angefochtenen Entscheids in teilweiser Gutheis-

- 47 -

sung der Beschwerde dahingehend abzuändern, als das nachträgliche 

Baubewilligungsverfahren bezüglich des Einbaus eines Gusseisenofens 

mit dem dazugehörigen Rauchabzug sowie dem Neubau des Kamins zu 

sistieren ist; letzterer jedoch bei späterem Belassen auf jedem Fall im Er-

scheinungsbild den übrigen in der Kleinsiedlung C._____ bestehenden 

steinernen Kaminen anzupassen. Ansonsten erweist sich die vorliegende 

Beschwerde als unbegründet, weshalb sie im Sinne der Erwägungen ab-

zuweisen ist. Für den Rückbau und die Wiederherstellung der als nicht 

zonenkonform eingestuften Bauvorkehren (die Abänderung und Vergrös-

serung der Dachlukarne, den Kamin in seinem Erscheinungsbild, das de-

ponierte Aushubmaterial, gewisse Details in der Ausführung der Nord- 

und Südfassade) hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern 

eine neue angemessene Frist einzuräumen.

13. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Beschwerdeführer mit ihren 

Anträgen weitgehend unterlegen, weshalb es gerechtfertigt erscheint, ih-

nen die Verfahrenskosten zu vier Fünfteln, je zur Hälfte, solidarisch haf-

tend, aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG). Ein Fünftel der Verfah-

renskosten hat die Beschwerdegegnerin zu tragen. Diese schuldet den 

Beschwerdeführern ausserdem eine reduzierte aussergerichtliche Partei-

entschädigung. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer macht für das 

vorliegende Verfahren laut der eingereichten Honorarnote ohne den Au-

genschein ein Honorar von Fr. 23'787.20 geltend gemacht. Diese enthält 

jedoch nicht nur die im Beschwerdeverfahren getätigten Arbeiten, son-

dern ausserdem jene des Vorverfahrens, die zu einem unzulässigen Ho-

noraransatz von Fr. 350.-- pro Stunde in Rechnung gestellt werden (Art. 3 

Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsan-

wältinnen und Rechtsanwälte [Honorarverordnung, HV, BR 310.250]). Die 

geschuldete aussergerichtliche Parteientschädigung kann unter diesen 

Umständen nicht auf der Grundlage der Honorarnote bestimmt werden, 

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weshalb sie vom Gericht ermessensweise auf Fr. 10'000.--, inkl. Baraus-

lagen und MWST, festgelegt wird. Damit schuldet die Beschwerdegegne-

rin den Beschwerdeführern eine reduzierte aussergerichtliche Entschädi-

gung im Betrag von Fr. 2'000.--. Die Beschwerdegegnerin kann als in ih-

rem amtlichen Wirkungskreis obsiegende Partei keine aussergerichtliche 

Parteientschädigung beanspruchen (Art. 78 Abs. 2 BV).

Demnach erkennt das Gericht:

1. a) Die Beschwerde wird bezüglich der Vergrösserung der Eingangstür zum 

Stall infolge Wiedererwägung als gegenstandslos geworden abgeschrie-

ben. Hinsichtlich der Abänderung und Vergrösserung der bestehenden 

Dachlukarne wird sie infolge Rückzugs als erledigt abgeschrieben.

b) Im Übrigen werden die Dispositiv-Ziff. 3 und 4 des Bau-, Buss- und Wie-

derherstellungsentscheides der Gemeinde X._____ vom 10. Dezember 

2013 dahingehend abgeändert, als das nachträgliche Baubewilligungsver-

fahren bezüglich des Einbaus eines Gusseisenofens im Erdgeschoss und 

dazugehörigem Rauchabzugsrohr (Kamin) im Erd- und Obergeschoss 

sowie des Neubau des Kamins sistiert wird; letzterer ist jedoch im Er-

scheinungsbild bei späterem Belassen auf jeden Fall den übrigen in der 

Kleinsiedlung C._____ bestehenden anzupassen. Ansonsten wird die Be-

schwerde im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

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2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 914.--

zusammen Fr. 5'914.--

gehen zu vier Fünftel zu Lasten von A._____ und B._____, je zur Hälfte, 

solidarisch haftend, und zu einem Fünftel zu Lasten der Gemeinde 

X._____. Sie sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an 

die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde X._____ entschädigt A._____ und B._____ aussergericht-

lich reduziert mit Fr. 2'000.-- -(inkl. MWST).

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]