# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bf41516b-4466-51b4-ba9d-f27472f43724
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-14
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 14.12.2022 100 2021 439
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2021-439_2022-12-14.pdf

## Full Text

100 21 439
Gemeinde: E.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 15.12.2022 JCU/CLE/aae

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 14. Dezember 2022

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichter Glatthard und Steiner 
sowie Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

sowie

Erbengemeinschaft der B.________ sel., bestehend aus

A.________

C.________

D.________

per Adresse A.________,

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020

- 2 -

hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück E.________ Gbbl. Nr. 1.________, ist seit dem 10. Mai 2019 (Datum 
Grundbucheintrag) im Gesamteigentum von A.________ sowie der Erbengemeinschaft der 

B.________, bestehend aus A.________, C.________ und D.________ (fortan: Rekurrenten). 

Das Hauptgebäude Nr. 2.________ umfasst drei Stockwerke mit je einer Wohnung und eine 

Werkstatt inkl. Büro im Untergeschoss. Zum Nebengebäude Nr. 2.________a gehören vier ne-

beneinanderliegende Garagen mit einer darauf errichteten Wohnung und einer separaten 

Waschküche. Die im Erdgeschoss liegende Wohnung und die Gewerberäume im Hauptgebäu-

de werden von A.________ genutzt, die übrigen Wohnungen sind an Dritte vermietet.

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (Steuerverwal-
tung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1.________ im Rahmen der allge-

meinen Neubewertung 2020 auf CHF 1'556'700.-- (Verfügung vom 22.9.2020, Akten Steuer-

verwaltung, pag. 29). Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem Steuerjahr 2005 CHF 1'078'700.-- 

betragen (Verfügung vom 30.4.2007, pag. 57). Die von A.________ gegen die Verfügung vom 

22. September 2020 erhobene Einsprache vom 22. Oktober 2020 (pag. 15) wurde von der 

Steuerverwaltung schliesslich mit Einspracheentscheid vom 3. November 2021 (pag. 1-4) teil-

weise gutgeheissen, indem die Steuerverwaltung den amtlichen Wert auf CHF 1'401'900.-- fest-

setzte (pag. 20). Ohne einen Augenschein vorzunehmen, reduzierte die Steuerverwaltung dabei 

die Gebäudeartnote des Hauptgebäudes Nr. 2.________ von 2 auf 1 und erhöhte diejenige des 

Nebengebäudes Nr. 2.________a von 3 auf 4. Im Übrigen bestätigte die Steuerverwaltung die 

Richtigkeit der Bewertung. 

C. Gegen den Einspracheentscheid haben die Rekurrenten mit Eingabe vom 30. November 
2021 Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) 

erhoben. Sie rügen zunächst, dass bis anhin bloss ein einziger amtlicher Wert existiert habe, 

während mit der Neubewertung für die einzelnen Objekte auf dem Grundstück separate Werte 

eröffnet worden seien, was zu einer übermässigen Erhöhung des gesamten amtlichen Werts 

führe. In materieller Hinsicht kritisieren die Rekurrenten die Benotung der Gebäudeart. Sie be-

antragen, sowohl das Haupt- als auch das Nebengebäude mit der Gebäudeartnote 1 zu bewer-

ten. Weiter machen die Rekurrenten geltend, dass der neue amtliche Wert in einer Weise eröff-

net worden sei, die den Anforderungen an eine behördliche Verfügung nicht genüge. Ergän-

zend weisen die Rekurrenten auf Unstimmigkeiten bei der Objektumschreibung zwischen 

Grundstückblatt und Mietwertblatt hin.

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 19. Januar 2022 vernehmen lassen. Sie beantragt, den 
Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung bringt sie namentlich vor, dass die um-

- 3 -

strittene Gebäudeartnote des Nebengebäudes in Anwendung der einschlägigen Normen und 

aufgrund des Ertragswerts festgelegt worden sei.

E. Mit Schreiben vom 31. Januar 2022 haben die Rekurrenten zur Vernehmlassung der 
Steuerverwaltung Stellung genommen und an ihren Standpunkten festgehalten.

F. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 6. September 2022 ein Augenschein durchgeführt 
worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einer hauptamtlichen 

Richterin, einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat das zur Diskussion ste-

hende Grundstück besichtigt. Am Augenschein haben seitens der Rekurrenten C.________ und 

D.________ teilgenommen. A.________ hat sich durch seine Nachkommen vertreten lassen 

(Schreiben vom 18.7.2022). Die Steuerverwaltung ist durch einen Mitarbeiter der Abteilung Amt-

liche Bewertung vertreten worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission hat aufgrund 

des Augenscheins sowie anhand der vorhandenen Unterlagen die von der Steuerverwaltung 

vorgenommene Neubewertung überprüft. Das Protokoll des Augenscheins ist den Rekurrenten 

und der Steuerverwaltung mit Postaufgabe vom 10. Oktober 2022 eröffnet worden.

G. Sowohl die Steuerverwaltung als auch die Rekurrenten haben sich mit Schreiben vom 
24. Oktober 2022 bzw. 31. Oktober 2022 zum Augenschein-Protokoll geäussert.

Auf die detaillierten Äusserungen der Parteien in den genannten Rechtsschriften wird, soweit 

für den Entscheid von Bedeutung, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrenten sind im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durch-

gedrungen. Sie sind daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. 

Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

- 4 -

2. In formeller Hinsicht ist vorab darauf hinzuweisen, dass alle Eingaben an die Steuerre-
kurskommission zwar nur A.________ als Absender nennen, jedoch zusätzlich auch von 

C.________ und D.________ unterzeichnet worden sind. Damit sind sämtliche Gesamt-

eigentümer des zu beurteilenden Grundstücks als Partei am Verfahren beteiligt (siehe Bst.  A 

hiervor). 

3. Strittig ist der amtliche Wert des Grundstücks E.________ Gbbl. Nr. 1.________, gültig ab 
dem Steuerjahr 2020. 

4. Gemäss Art.  46 Abs. 1 i.V.m. Art. 1.________ StG ist das Vermögen grundsätzlich zum 
Verkehrswert zu versteuern. Grundstücke und andere unbewegliche Vermögensgegenstände 

werden für die Ermittlung des massgebenden Vermögenssteuerwerts durch die kantonale 

Steuerverwaltung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist 

rechtsbeständig und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewer-

tung (Art. 181 Abs. 3 StG). 

4.1 Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung 

ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des De-

krets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen 

Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Die allgemeine Neubewertung 2020 ba-

siert auf Preiserhebungen in den Jahren 2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor wurde letzt-

mals per Steuerjahr 1999 eine allgemeine Neubewertung anhand von Daten der Bemessungs-

periode 1993 bis 1996 durchgeführt. In den 21 Jahren seit der letzten allgemeinen Neubewer-

tung sind die Verkehrswerte der Grundstücke im Kanton Bern insgesamt erheblich angestiegen 

und immer stärker von den amtlichen Werten abgewichen. Es gibt aber auch Regionen, in de-

nen die Grundstückpreise nicht oder nur geringfügig zugenommen haben. Mit der allgemeinen 

Neubewertung 2020, die alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern betrifft, 

werden die amtlichen Werte den tatsächlichen Verkehrswerten angenähert (sie liegen im 

Durchschnitt jedoch immer noch erheblich darunter) und die regionalen Unterschiede reduziert. 

Dass der Grossteil der Grundstücke nach der allgemeinen Neubewertung 2020 einen höheren 

amtlichen Wert aufweist, ist demnach auf die Entwicklung des Immobilienmarkts zurückzu-

führen und vom Gesetzgeber beabsichtigt.

4.2 Von der allgemeinen Neubewertung zu unterscheiden ist die ausserordentliche Neube-
wertung gemäss Art. 183 StG. Eine ausserordentliche Neubewertung wird hauptsächlich dann 

durchgeführt, wenn an einem bestimmten Grundstück bauliche Veränderungen vorgenommen 

worden sind (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG). Das vorliegend zu beurteilende Grundstück wurde 

- 5 -

letztmals im Jahr 2005 ausserordentlich neu bewertet. Dabei wurde auf die statistischen Grund-

lagen und Zinssätze der letzten allgemeinen Neubewertung von 1999 abgestützt.

4.3 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen (abrufbar unter: <htt-

ps://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaf-

ten > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung 

AN20" [besucht am 24.10.2022]; fortan: Bewertungsnormen). Im Rahmen einer amtlichen Be-

wertung werden zunächst für jedes auf dem Grundstück vorhandene Objekt die Räumlichkeiten 

und Einrichtungen auf einem Aufnahmeprotokoll festgehalten. Dabei werden Wohnräume mit 

sogenannten Raumeinheiten (RE, siehe Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen) und alle übrigen 

Flächen mit der Anzahl Quadratmeter erfasst. Danach werden die Objekte nach Gebäudeart, 

Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Zudem wer-

den das wirtschaftliche Alter und der Mietwertcode der einzelnen Objekte bestimmt, der vom 

Nutzungszweck abhängt (Wohnung, Garage, Ladenlokal usw.). Als weitere Einflussgrösse ist 

das generelle Mietzinsniveau der Standortgemeinde zu berücksichtigen, welches mit der Miet-

wertkategorie wiedergegeben wird. Aus der Anzahl Einheiten (RE oder m2), dem Total der No-

ten, dem wirtschaftlichen Alter, dem Mietwertcode und der Mietwertkategorie wird für jedes Ob-

jekt der Protokollmietwert errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen), d.h. der im Jahr er-

zielbare Mietertrag (der Protokollmietwert dient zugleich als Ausgangspunkt für die Bestimmung 

des Eigenmietwerts). Der Protokollmietwert wird durch den Kapitalisierungssatz dividiert, wor-

aus sich der Ertragswert ergibt. Nach Addition des Realwertzuschlags resultiert schliesslich der 

amtliche Wert. Kapitalisierungssatz und Realwertzuschlag sind abhängig von der Note für die 

Gebäudeart sowie vom wirtschaftlichen Alter (Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Ergänzende 

Informationen können den von der Steuerverwaltung veröffentlichten "Erläuterungen zum steu-

erlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften" (namentlich S. 7 f.) ent-

nommen werden (abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersitua-

tionen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads" [besucht 

am 24.10.2022]).

5. Die Steuerverwaltung hat die allgemeine Neubewertung 2020 weitgehend automatisiert 
umgesetzt. Dabei wurden die vorbestehende Raumaufnahme (Ziff. 1 des Augenschein-

Protokolls) und die Benotung unverändert übernommen, das wirtschaftliche Alter (Ziff. 3 des 

Augenschein-Protokolls) angepasst und anschliessend anhand der aktualisierten Tabellen der 

neue amtliche Wert ermittelt. Anders als die Rekurrenten in Ziff. 1 der Rekursschrift vom 

30. November 2021 geltend machen, ist mit der allgemeinen Neubewertung 2020 an der Unter-

teilung des Grundstücks in Objekte (und gegebenenfalls Objektteile) nichts geändert worden. 

https://www.sv.fin.be.ch
https://www.sv.fin.be.ch
https://www.sv.fin.be.ch

- 6 -

Bereits der seit dem Steuerjahr 2005 geltende amtliche Wert von CHF 1'078'700.-- setzte sich 

aus einzelnen Werten für das Gebäude Nr. 2.________, das Nebengebäude Nr. 2.________a 

und das Gartenhaus zusammen (siehe Verfügung vom 30.4.2007, pag. 57, sowie Anhang zum 

Augenschein-Protokoll). Auch bei den von den Rekurrenten bemängelten Unterschieden zwi-

schen Grundstück- und Mietwertblatt (Ziff. 3 der Rekursschrift) handelt es nicht um einen Feh-

ler. Im Grundstückblatt (pag. 20) sind nur die Objekte mit ihrem jeweiligen amtlichen Wert auf-

geführt, während auf dem Mietwertblatt (pag. 22) zusätzlich die Objektteile ("Wohnung DG", 

"Garage") genannt werden. 

Obwohl somit ein Grossteil der Einflussgrössen durch die allgemeine Neubewertung nicht oder 

bloss rechnerisch angepasst worden ist, können im vorliegenden Rekursverfahren sämtliche 

Elemente der Bewertung überprüft werden. Die Steuerrekurskommission beurteilt dabei haupt-

sächlich jene Punkte, die zwischen den Parteien umstritten sind. Sie verfügt jedoch über die 

gleichen Kompetenzen wie die Steuerverwaltung im vorangegangenen Bewertungs- und Ein-

spracheverfahren (Art. 198 Abs. 2 StG) und ist daher ist nicht an die Parteibegehren gebunden. 

Dabei greift die Steuerrekurskommission nur zurückhaltend in den Ermessensspielraum ein, der 

naturgemäss mit jeder Schätzung verbunden ist.

6. Die Delegation der Steuerrekurskommission ist in ihrem Protokoll über den Augenschein 
vom 6. September 2022 zu folgenden Feststellungen und Schlüssen gelangt:

1. Raumaufnahme 

Die Korrektheit der bestehenden Raumaufnahme wird von den Rekurrenten nicht in Frage ge-

stellt. Die Delegation hat keine Unrichtigkeiten festgestellt, die zu einer Änderung der Anzahl 

Raumeinheiten (RE, für Wohnräume) oder m2 (für Gewerberäume und Garagen) führen wür-

den. Festzuhalten ist immerhin, dass die Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes 

Nr. 2.________ nicht über einen Balkon, sondern über eine teilweise gedeckte Terrasse ver-

fügt. Nicht aufgeführt ist zudem der nur über das Dach des Waschküchenanbaus zugängliche 

Estrich des Nebengebäudes Nr. 2.________a. 

2. Benotung 

Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung sind die bestehenden Bewertungsnoten nicht 

geändert worden. Dies bedeutet, dass namentlich die Noten für die Bauqualität und die Kom-

fortstufe den Standard widerspiegeln, der zum Zeitpunkt eines Augenscheins nach der Erstel-

lung eines Gebäudes bzw. nach grösseren Umbau- oder Sanierungsmassnahmen gegolten hat. 

Dem im Lauf der Zeit eintretenden Wertverlust aufgrund von Alterung, Nutzung oder geänderter 

Ansprüche (Demodierung) wird im System der amtlichen Bewertung nur über das wirtschaftli-

che Alter Rechnung getragen. Die Noten für die Bauqualität, die Komfortstufe, die Wohn- (für 

die Wohnräume sowie die Garage von Nr. 2.________) bzw. Geschäftslage (für den Gewerbe-

- 7 -

teil von Nr. 2.________ und die Garagen von Nr. 2.________a) sowie die Verkehrslage sind 

nicht umstritten und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. 

Gebäudeart

Laut Ziff. 2.2.4 der Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen vom 10. Oktober 2018 (abruf-

bar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / 

Liegenschaften > Amtlicher Wert" [besucht am 8.9.2022], fortan: Bewertungsnormen AN20) 

wird die Gebäudeart mit einem Wert zwischen 1 und 5 berücksichtigt. Dabei ist die tiefste Note 

u.a. für Wohnhäuser mit vier oder mehr Wohnungen, für ein Wohnhaus mit Gewebebetrieb ab 

der Grösse eines Vierfamilienhauses sowie für Nebenbauten vorgesehen, während die Höchst-

note bei sehr komfortablen Einfamilienhäusern (Villen) eingesetzt wird. Die in den Bewertungs-

normen aufgeführten Gebäudetypen sind indes nicht abschliessend und verstehen sich als 

Richtlinie. Anders als die übrigen Noten für Bauqualität, Komfortstufe etc. wirkt sich die Ein-

schätzung der Gebäudeart nicht nur auf das Notentotal aus, sondern beeinflusst zusätzlich den 

Kapitalisierungssatz und den Realwertzuschlag (vgl. Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Dies 

hat zur Folge, dass eine Änderung der Gebäudeartnote nur eine geringe Veränderung beim 

Protokollmietwert (und dem daraus abgeleiteten Eigenmietwert) bewirkt, den amtlichen Wert 

hingegen vergleichsweise stark beeinflusst. 

In der bis 2019 geltenden Bewertung waren die Gebäudeart des Hauptgebäudes mit der Note 2 

und diejenige des Nebengebäudes mit der Note 3 bewertet. Im Rahmen des Einspracheverfah-

rens reduzierte die Steuerverwaltung die Note des Hauptgebäudes auf 1 und erhöhte diejenige 

des Nebengebäudes auf 4. Da das Hauptgebäude drei Wohnungen und einen Gewerbeteil um-

fasst, und somit der Grösse eines Vierfamilienhauses entspricht, ist die Mindestnote 1 korrekt. 

Umstritten ist demgegenüber die Einschätzung des Nebengebäudes. Die Steuerverwaltung be-

gründet die Note 4 damit, dass es sich dabei um ein freistehendes Einfamilienhaus handle. 

Demgegenüber beantragen die Rekurrenten, auch das Nebengebäude mit der Mindestnote zu 

bewerten. Zum einen sei es nicht freistehend, sondern mit dem Haupthaus verbunden und zum 

anderen handle es sich faktisch bloss um eine einfache Zweizimmerwohnung, die ursprünglich 

wohl als Unterkunft für das Hauspersonal gedient habe. Der Augenschein hat die Darstellung 

der Rekurrenten weitgehend bestätigt. Das Gebäude Nr. 2.________a entspricht bei weitem 

nicht dem Standard eines üblichen Einfamilienhauses. Es liegt direkt auf der nördlichen Grunds-

tückgrenze, hat weder Balkon noch Terrasse, keine brauchbaren Nebenräume und keinen ei-

genen Umschwung. Der östliche Anbau dient zudem als Waschküche für die ganze Liegen-

schaft. Selbst mit einem angebauten oder eingebauten Einfamilien- oder einem Zweifamilien-

haus lässt sich das Nebengebäude nicht gleichsetzen, weshalb auch die bisherige Note 3 zu 

hoch ist. Jedoch handelt es sich ungeachtet einer geringfügigen baulichen Verbindung zum 

Haus Nr. 2.________ (faktisch eine blosse Überdachung des Durchgangs zwischen den beiden 

Gebäuden) um ein separates Objekt, das mehr Privatsphäre bietet als eine vergleichbare Woh-

nung in einem Mehrfamilienhaus. Dementsprechend ist es gerechtfertigt, die Gebäudeart nicht 

mit der von den Rekurrenten beantragten Note 1, sondern mit der Note 2 zu bewerten. 

3. Wirtschaftliches Alter 

Im System der amtlichen Bewertung wird das Alter einer Liegenschaft differenziert nach vier 

Hauptgruppen ermittelt. Weil diese Hauptgruppen unterschiedlich rasch altern, werden sie für 

- 8 -

die Ermittlung des wirtschaftlichen Alters verschieden gewichtet. Vor der allgemeinen Neube-

wertung betrug das wirtschaftliche Alter des Hauptgebäudes 29 Jahre (Wohnungen) bzw. 45 

Jahre (Gewerbe) und dasjenige des Nebengebäudes 28 Jahre (pag. 38 f.). Mit der allgemeinen 

Neubewertung wurde das wirtschaftliche Alter um 22 Jahre (Differenz zwischen dem bisherigen 

Bezugsjahr 1998 und dem neuen Bezugsjahr 2020) erhöht. Allerdings fehlen auf den Objektpro-

tollen zur Verfügung vom 22. September 2020 (pag. 30 f.) und zum Einspracheentscheid vom 

3. November 2021 (pag. 23 f.) die Angaben zum Alter der einzelnen Hauptgruppen. Aus der 

vorherigen Bewertung lassen sich die Details jedoch ableiten:

Geb. Nr. 2.________
Hauptgruppe Gew.

Wohnungen Gewerbe
Geb. 

Nr. 2.________a

Rohbau 1 1 112 112 112

Rohbau 2 2 52 62 52

Ausbau 3 42 62 37

Installationen 4 42 62 42
Wirtschaftliches 
Alter 10 51 67 50

Hierzu ist vorab festzuhalten, dass die "Schätzungstechnischen Weisungen" (detaillierte Ar-

beitsanleitung für die Schätzer, nicht online verfügbar) in Ziff. 4.5 vorsehen, dass das wirtschaft-

liche Alter für jede Hauptgruppe maximal 99 Jahre betragen darf. Dies ist nach der Neubewer-

tung 2020 beim Rohbau 1 nicht mehr der Fall, was zu korrigieren ist. 

Beim Augenschein hat die Delegation festgestellt, dass das wirtschaftliche Alter der Gebäude 

Nr. 2.________ und Nr. 2.________a nicht (mehr) mit der Realität übereinstimmt. An der Lie-

genschaft wurden regelmässig Unterhaltsarbeiten vorgenommen, die das wirtschaftliche Alter 

reduzieren, namentlich in den Bereichen Fassade, Fenster, Heizung, im Gebäude Nr. 

2.________ auch Warmwasser, Küchen und Badezimmer. Die Delegation schätzt das wirt-

schaftliche Alter nach Ermessen auf 34 Jahre für den Wohn- sowie auf 47 Jahre für den Ge-

werbeteil und auf 48 Jahre für das Gebäude Nr. 2.________a. Insgesamt wirken sich diese An-

passungen wie folgt aus: 

Geb. Nr. 2.________
Hauptgruppe Gew.

Wohnungen Gewerbe
Geb. 

Nr. 2.________a

Rohbau 1 1 99 99 99

Rohbau 2 2 30 30 30

Ausbau 3 35 50 50

Installationen 4 20 40 42
Wirtschaftliches 
Alter 10 34 47 48

Das wirtschaftliche Alter der Garagen wird entsprechend angepasst (ohne Detaillierung). 

- 9 -

4. Mietwertcode Garage  

Die Einzelgarage im Hauptgebäude Nr. 2.________ ist in der bestehenden Bewertung mit dem 

Mietwertcode 55 berücksichtigt. Der Mietwertcode bestimmt zusammen mit der Mietwertkatego-

rie der Gemeinde bzw. des Stadtteils und dem wirtschaftlichen Alter den Mietwert pro Einheit 

und Notenpunkt. Laut Tabelle 2.2 der Bewertungsnormen AN20 kommt für eine Garage höchs-

tens der Mietwertcode 53 in Frage. Dies ist entsprechend anzupassen.

5. Schlussfolgerungen

Nach dem Gesagten resultiert für das Grundstück E.________ Gbbl. Nr. 1.________ ein amtli-

cher Wert von CHF 1'572'000.-- (Details siehe Anhang). Die Delegation, insbesondere der 

Sachverständige, ist der Ansicht, dass dieser Wert unter einem im Jahr 2020 erzielbaren Ver-

kaufserlös liegt und damit den Verkehrswert als obere Grenze des amtlichen Werts nicht über-

steigt.

Die Tabellen zur Berechnung des amtlichen Werts wurden dem Augenschein-Protokoll als An-

hang beigefügt. 

7. Sowohl die Steuerverwaltung als auch die Rekurrenten haben zum Augenschein-Protokoll 
Stellung genommen.

7.1 Beide Parteien kritisieren die von der Delegation als zutreffend erachtete Gebäudeartno-
te 2 für das Nebengebäude Nr. 2.________a. Die Rekurrenten argumentieren, dass es sich 

beim Nebengebäude nicht um ein eigenständiges Objekt handle. Vielmehr sei es als Teil des 

Hauptgebäudes Nr. 2.________ zu behandeln und dementsprechend mit der Note 1 zu bewer-

ten. Ausserdem passe keines der in den Bewertungsnormen genannten Beispiele für Gebäude 

mit der Note 2 zum fraglichen Objekt. Demgegenüber will die Steuerverwaltung an der Note 4 

gemäss Einspracheentscheid festhalten. Sie ist der Auffassung, dass der aus der Vermietung 

der Wohnung im Gebäude Nr. 2.________a erzielte Ertrag bei der Gebäudeartnote mitzu-

berücksichtigen sei.

Wie im Augenschein-Protokoll erwähnt, sind die auf Seite 11 der Bewertungsnormen aufgeführ-

ten Gebäudetypen als Richtlinie zu verstehen. Das strittige Objekt ist aussergewöhnlich und 

passt zu keinem der dort genannten Beispiele. Dementsprechend besteht bei der Benotung ein 

gewisser Ermessensspielraum. Die Delegation hat im Augenschein-Protokoll ausgeführt, aus 

welchen Überlegungen sie die Note 2 als richtig erachtet. Daran ist festzuhalten. Inwiefern die 

Tatsache, dass die Wohnung im Gebäude Nr. 2.________a vermietet ist, einen Einfluss auf die 

Gebäudeartnote haben soll, wie dies von der Steuerverwaltung beantragt wird, ist für die Steu-

errekurskommission nicht nachvollziehbar. 

- 10 -

7.2 Weiter äussern sich die Rekurrenten zum wirtschaftlichen Alter.

7.2.1 Sie bringen zunächst vor, dass sie gegenüber anderen Grundeigentümern im Kanton 
Bern benachteiligt würden, wenn das wirtschaftliche Alter ihrer Liegenschaft im Rahmen der 

allgemeinen Neubewertung 2020 nicht um 22 Jahre erhöht werde. Korrekturen am wirtschaftli-

chen Alter, die über die rein rechnerische Anpassung bei einer allgemeinen Neubewertung hin-

ausgehen, werden im Normalfall nur im Rahmen eines Augenscheins vorgenommen. Zu einem 

Augenschein kommt es in der Regel, nachdem grössere Arbeiten an einer Liegenschaft festge-

stellt worden sind. Vorliegend fand der bis anhin letzte Augenschein am 27. Februar 2007 statt. 

Damals wurde jedoch lediglich das Alter des Rohbaus 2 bei beiden Gebäuden um zehn Jahre 

reduziert; die restlichen Hauptgruppen blieben unverändert (siehe handschriftliche Anpassun-

gen auf dem Objektprotokoll, pag. 61 f.). Obwohl in der Zwischenzeit grössere Unterhaltsarbei-

ten an der Liegenschaft Nr. 2.________ vorgenommen worden sind (insbesondere die Renova-

tion der Badezimmer), ist seither kein Augenschein mehr gemacht worden. Eine Benachteili-

gung der Rekurrenten liegt somit nicht vor. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sie in den 

vergangenen Jahren von einem zu hohen wirtschaftlichen Alter profitiert haben. Wie in E. 5 

hiervor erwähnt, ist die Steuerrekurskommission berechtigt (und verpflichtet), auch nicht umstrit-

tene Faktoren der amtlichen Bewertung zu korrigieren, wenn sie im Rahmen eines Augen-

scheins entsprechende Feststellungen macht. 

7.2.2 Weiter bemängeln die Rekurrenten, dass sie die im Augenschein-Protokoll erwähnte 
Ableitung des nach Hauptgruppen detaillierten wirtschaftlichen Alters nicht nachvollziehen 

könnten. Sowohl in der Verfügung vom 22. September 2020 (pag. 30 f.) als auch im Einspra-

cheentscheid vom 3. November 2021 (pag. 23 f.) ist nur das mit der allgemeinen Neubewertung 

um jeweils 22 Jahre erhöhte gesamte wirtschaftliche Alter der einzelnen Objekte und Objektteile 

aufgeführt, nicht jedoch das wirtschaftliche Alter der Hauptgruppen (Rohbau 1, Rohbau 2, Aus-

bau, Installationen). Die Delegation hat diese Detailwerte aus dem letzten ihr vorliegenden Ob-

jektprotokoll zu dem bis 2019 geltenden amtlichen Wert abgeleitet (pag. 38 f.), indem sie das 

dort vermerkte wirtschaftlichen Alter pro Hauptgruppe um 22 Jahre erhöht hat: 

Bisher (pag. 38 f) Einspracheentscheid (abgeleitet)
Geb. Nr. 2.________ Geb. Nr. 2.________Hauptgrup-

pe Gew. Wohnungen Gewerbe

Geb. 
Nr. 2.________

a
Wohnun-

gen Gewerbe

Geb. 
Nr. 2.________

a

Rohbau 1 1 90 90 90 112 112 112

Rohbau 2 2 30 40 30 52 62 52

Ausbau 3 20 40 15 42 62 37

Installationen 4 20 40 20 42 62 42

Ergebnis 10 29 45 28 51 67 50

- 11 -

7.2.3 Wie im Augenschein-Protokoll ausgeführt, hat die Delegation der Steuerrekurskommis-
sion festgestellt, dass das wirtschaftliche Alter offensichtlich nicht mit der Realität überein-

stimmt. Dies zeigt sich nur schon daran, dass die Wohnungen im gut unterhaltenen Gebäude 

Nr. 2.________ praktisch das gleiche Alter aufweisen wie die Wohnung im Gebäude 

Nr. 2.________a, und der Gewerbeteil sogar deutlich älter eingeschätzt wird. Die Delegation 

hat das wirtschaftliche Alter von Grund auf nach Ermessen neu geschätzt. Die Rekurrenten 

wehren sich praktisch gegen jedes einzelne Alter einer Hauptgruppe bei allen (Teil-)Objekten. 

Sie bringen zunächst vor, dass das von der Delegation mit Verweis auf die steuerverwaltungsin-

ternen schätzungstechnischen Weisungen auf 99 Jahre beschränkte Alter des Rohbaus 1 nicht 

in den Bewertungsnormen festgehalten sei und offensichtlich auch von der Steuerverwaltung 

nicht beachtet werde. Die Steuerrekurskommission geht davon aus, dass das bereits in frühe-

ren Versionen der schätzungstechnischen Weisungen vorgesehene Höchstalter von 99 Jahren 

pro Hauptgruppe von der Steuerverwaltung weiterhin angewandt wird, zumal sich diese in ihrer 

Stellungnahme zum Augenschein-Protokoll zu diesem Punkt nicht geäussert hat. In Bezug auf 

die übrigen Hauptgruppen kritisieren die Rekurrenten primär, dass die in den letzten Jahren 

vorgenommenen Unterhaltsarbeiten keine derart starke Reduktion des wirtschaftlichen Alters 

rechtfertigten, wie sie die Delegation vorsieht. Zu beachten ist, dass die Delegation das wirt-

schaftliche Alter von Grund auf neu geschätzt hat. Dementsprechend ist nicht in erster Linie zu 

überprüfen, ob die Differenz zum vorherigen Alter angemessen ist, sondern bloss, ob das neu 

bestimmte wirtschaftliche Alter innerhalb des (vergleichsweise grossen) Ermessensspielraums 

liegt. Aufgrund der detaillierten Anmerkungen seitens der Rekurrenten gelangt die Steuerre-

kurskommission nach Rücksprache mit dem beauftragten Experten dennoch zum Schluss, dass 

das wirtschaftliche Alter beim Augenschein insgesamt zu tief geschätzt worden ist. Sie passt 

dieses wie folgt an: 

Empfehlung Delegation Entscheid StRK 
Geb. Nr. 2.________ Geb. Nr. 2.________Hauptgrup-

pe Gew. Wohnun-
gen Gewerbe

Geb. 
Nr. 2.________

a Wohnungen Gewerbe

Geb. 
Nr. 2.________

a

Rohbau 1 1 99 99 99 99 99 99

Rohbau 2 2 30 30 30 40 40 40

Ausbau 3 35 50 50 40 50 50

Installationen 4 20 40 42 25 40 42

Ergebnis 10 34 47 1.________ 40 49 50

Das wirtschaftliche Alter der Garagen wird nicht reduziert und beträgt somit 67 Jahre, überein-

stimmend mit dem Einspracheentscheid.

7.3 Die Delegation der Steuerrekurskommission hat zudem festgestellt, dass die Einzelgara-
ge im Hauptgebäude Nr. 2.________ bis anhin mit dem Mietwertcode 55 versehen war, obwohl 

- 12 -

laut Tabelle 3.2 für Garagen höchstens der Mietwertcode 53 in Frage kommt. Die Steuerverwal-

tung führt hierzu aus (wobei sie sich irrtümlich auf die mit dem Mietwertcode 51 bewerteten Ga-

ragen des Gebäudes Nr. 2.________a bezieht), dass es sich bei den Angaben in den Bewer-

tungsnormen um Richtwerte handle, weshalb der Mietwertcode 55 unter Berücksichtigung des 

Mietertrags doch berechtigt sein könnte. Es trifft zu, dass die in der Tabelle 3.2 aufgeführten 

Objekttypen gemäss einem entsprechenden Vermerk Richtwerte darstellen. Von diesen soll 

jedoch nicht grundlos abgewichen werden, zumal pro Objekttyp eine breite Palette an Mietwert-

codes vorgesehen ist (so kommen für Garagen fünf verschieden Codes in Frage). Vorliegend 

lässt sich den Akten nichts entnehmen, was ein solches Abweichen rechtfertigen würde. Ertrag 

wird mit der Garage, die von A.________ genutzt wird, nicht generiert. Deshalb ist an der im 

Augenschein-Protokoll vorgenommenen Anpassung des Mietwertcodes festzuhalten.

8. Abschliessend machen die Rekurrenten geltend, dass die in der Schlussfolgerung des 
Augenschein-Protokolls getroffene Einschätzung, wonach der von der Delegation festgesetzte 

amtliche Wert unter dem Verkehrswert liege, die Höhe des amtlichen Werts nicht zu rechtferti-

gen vermöge, dies mit Blick auf den vom Grossen Rat angestrebten Ziel-Medianwert von 70 %. 

Die Rekurrenten weisen indes selber (zutreffend) darauf hin, dass zum einen der Verkehrswert 

die obere Grenze des amtlichen Werts darstelle und dass zum anderen kein Rechtsanspruch 

auf einen amtlichen Wert von 70 % des Verkehrswerts bestehe. Weil die Rekurrenten den ihrer 

Auffassung nach zutreffenden Verkehrswert des Grundstücks Nr. 1.________ weder beziffern 

noch nachweisen, erübrigen sich weitere Ausführungen hierzu. Abgesehen davon, ist der vom 

Grossen Rat angestrebte Ziel-Medianwert von 70 % vom Bundesgericht am 21. Dezember 

2021 aufgehoben worden (BGE 148 I 210). 

9. Im Ergebnis resultiert somit ein amtlicher Wert von CHF 1'468'400.-- (Details siehe An-
hang), der über dem Wert des angefochtenen Einspracheentscheids liegt (CHF 1'401'900.--). 

Die Steuerrekurskommission kann alle Steuerfaktoren neu festsetzen und nach Anhören der 

steuerpflichtigen Person die Veranlagung auch zu deren Nachteil abändern (sogenannte "re-

formatio in peius", Art. 198 Abs. 2 und 199 Abs. 2 StG). Mit dem Augenschein-Protokoll vom 

27. Juli 2018 sind die Rekurrenten auf die beabsichtigte Schlechterstellung hingewiesen wor-

den. Die Voraussetzungen für eine reformatio in peius sind damit erfüllt. Der Rekurs ist dem-

nach abzuweisen.

10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens müssten die unterliegenden Rekurrenten grundsätz-
lich die gesamten Verfahrenskosten tragen, einschliesslich Auslagen für Gutachten oder andere 

externe Kosten (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 24. März 

2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden und 

der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Vorliegend ist jedoch zu 

- 13 -

berücksichtigen, dass die Rekurrenten mit ihrem Hauptantrag, die Gebäudeartnote des Neben-

gebäudes Nr. 2.________a von 4 auf 1 zu senken, teilweise durchgedrungen sind. Die Er-

höhung des wirtschaftlichen Alters hängt zudem nicht mit einem Antrag der Rekurrenten zu-

sammen, sondern ist auf Feststellungen anlässlich des Augenscheins zurückzuführen. Im Er-

gebnis rechtfertigt es sich, die Rekurrenten zu 50 % als obsiegend zu betrachten. Die Verfah-

renskosten in Höhe von total CHF 2'932.40 (bestehend aus einer Gerichtsgebühr von 

CHF 1'500.-- und Gutachterkosten von CHF 1'432.40) werden den Rekurrenten zur Hälfte, 

ausmachend CHF 1'466.--, zur Bezahlung auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss 

verrechnet.

Weil die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren nicht vertreten sind und ihnen keine notwendi-

gen und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gespro-

chen (Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird abgewiesen. Der amtliche Wert des Grundstücks E.________ Gbbl. 

Nr. 1.________ wird auf CHF 1'468'400.-- festgesetzt, gültig ab dem Steuerjahr 2020.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission von total CHF 2'932.40 (sich 

zusammensetzend aus den Kosten für den beauftragten Experten von CHF 1'432.40 und 

der Pauschalgebühr von CHF 1'500.--) werden den Rekurrenten anteilmässig im Betrag 

von CHF 1'466.-- zur Bezahlung auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

- 14 -

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________

▪ A.________, zuhanden der Erbengemeinschaft der B.________ sel. 

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde E.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Leumann

Anhang (nicht publiziert)