# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d40cb124-09b5-5eba-a259-64e56e6fa25a
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-13
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 13.11.2025 VR3 2022 9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2022-9_2025-11-13.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 13. November 2025 
mitgeteilt am 21. November 2025

Referenz VR3 22 9

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Gross, Aktuar

Parteien Stockwerkeigentümergemeinschaft "A._____"
Beschwerdeführerin

B._____
Beschwerdeführerin

C._____ AG
Beschwerdeführerin

D._____ und D.A._____
Beschwerdeführer

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,

gegen

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Gemeinde Arosa
Rathaus, 85, Poststrasse 168, 7050 Arosa
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng,

E._____ und E.A._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Reto Crameri,

Gegenstand Baueinsprache

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Sachverhalt

A. E._____ und E.A._____ reichten am 27. Mai 2020 ein Gesuch für den 
Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle Z.1._____ bei der Gemeinde Arosa 
ein. Das oberirdisch unbebaute Baugrundstück befand sich im damaligen Zeitpunkt 
in der Wohnzone W2/Dorfzone. Es ist unterirdisch mit einer Einstellhalle für 
Fahrzeuge (Tiefgarage) versehen, welche u.a. von den 
Miteigentümern/Stockwerkeigentümern auf Parzelle Z.2._____ im Westen und auf 
Parzelle Z.3._____ im Süden genutzt wird. Die Eigentümerin der Parzelle Z.1._____ 
im Halte von 976 m2 ist die F._____ AG, Arosa. Das Mehrfamilienhaus auf der 
Nachbarparzelle Z.3._____ gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
"A._____", die Stammparzelle Z.2._____ der C._____ AG (Stockwerkeigentümerin 
Z.4._____, Z.5._____ und Z.6._____ mit Benützungsrechten an den 
Autoparkplätzen Nrn. 45 und 46 unter Parzelle Z.1._____), B._____ 
(Stockwerkeigentümerin Z.7._____, Z.8._____ und Z.9._____ mit 
Benützungsrechten an den Parkplätzen Nr. 2 und 3 unter Parzelle Z.1._____), 
D._____ und D.A._____ (je zur Hälfte Miteigentümer Z.10._____ und Z.11._____ 
mit Benützungsrechten an den Parkplätzen 21 und 24 unter Parzelle Z.1._____). 
Gegen das Baugesuch vom Mai 2020 erhoben u.a. die obenerwähnten Nachbarn 
Einsprache, die vom Gemeindevorstand Arosa am 23./30. Dezember 2020 
abgewiesen wurde, soweit darauf eingetreten wurde. Die Bewilligung für das 
Bauprojekt 2020/Nr. 2132 wurde erteilt. Die dagegen erhobene Beschwerde vom 1. 
Februar 2021 an das damalige Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wurde 
auf Gesuch der Gemeinde am 11. März 2021 sistiert. Darauf wurde der 
angefochtene Baubescheid zu neuem Entscheid – zwecks Gewährung des 
rechtlichen Gehörs der Einsprecher – zurückgezogen und das 
verwaltungsgerichtliche Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrieben 
(vgl. VGU R 21 10 vom 19. April 2021). 

B. Mit Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2021 
wurde das Bauprojekt 2020/Nr. 2132 der Eheleute E._____ unter genau 
aufgelisteten Auflagen und Bedingungen bewilligt und die Einsprache der oben 
erwähnten Miteigentümer auf den beiden Nachbarparzellen Z.2._____/Z.3._____ 
abgewiesen, soweit darauf eingetreten und sie nicht infolge Anerkennung 
abgeschrieben wurde. Im Baubewilligungsentscheid wurden insbesondere die 
integrierenden Bestandteile zur Bewilligung aufgeführt (Situationsplan, AZ-
Berechnungen, Grundrisse-Schnitt-Fassadenplan, feuerpolizeiliche Bewilligung 
usw.). Die 3½-Zimmer-Wohnung (118.75 m2 aBGF; 94.20 m2 HNF) müsse als 
Erstwohnung im Grundbuch Arosa vermerkt werden. Als Nutzungsreserve auf 
Parzelle Z.1._____ verbleibe eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 1.45 m2. 

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Der Trocknungsraum (7.75 m2) und Technik/Waschen/Abstellraum (33.40 m2) im 
Erdgeschoss bzw. der Abstell-/Garderobenraum (13.70 m2) und Abstell-/Skiraum 
(3.95 m2) im Eingangsgeschoss dürften nur als Nebennutzflächen verwendet 
werden. Zu den Pflichtparkplätzen wurde bestimmt: Für den Einstellplatz Nr. 48 in 
der Autoeinstellhalle "A._____/G._____" gelten die Beschränkungen nach Art. 26 
BauG, d.h. dieser Parkplatz darf ausschliesslich als Pflichtparkplatz für das 
Wohnhaus (EFH) genutzt werden. In absturzgefährdeten Bereichen mit einer 
Absturzhöhe ab 1.0 m sei nach Art. 79 BauG eine technisch einwandfreie 
Sturzsicherung anzubringen. 10 Tage vor Baubeginn sollten u.a. die Nachweise für 
die Gruben-Sicherung, Bauinstallation und die Tragsicherheit und Tragkonstruktion 
auf geeignete Art und Weise mit der Ausführungsplanung erbracht werden (Ziff. 13). 
Unter Baufreigabe wurde angeführt, dass das Ressort Hochbau bevollmächtigt 
werde, die verlangten Nachweise selbständig zu prüfen, zu bewilligen und die 
Ausführung zu kontrollieren. Bevor diese Bewilligungen nicht erteilt worden seien, 
dürfe mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden (Ziff. 14). Mindestens 3 Tage im 
Voraus seien dem Ressort Hochbau u.a. Baubeginn, Schnurgerüst (Geometer), 
Kanalisations- und Wasseranschluss, Rohbau und Bauschlussabnahme zu melden 
(Ziff. 15). Die Baubewilligungsgebühr betrage gemäss Gebührenordnung CHF 
1'117.50 (Ziff. 21). Im Einspracheentscheid nahm die Baubehörde materiell zur 
Vollständigkeit der Baugesuchunterlagen (Ziff. B.1.) mit Energienachweisen (lit. a), 
feuerpolizeilicher Bewilligung (lit. b), Ersatzbeitrag für nicht zu erstellende 
Pflichtschutzplätze (lit. c) und Plandarstellungen (lit. d); zum Einwand der 
unvollständigen bzw. nicht korrekten Profilierung (Ziff. 2); ausführlich zur 
Ausnützung (Ziff. 3 Rzn. 26-35); zum Bauverbot oberirdischer Parkplatz (Ziff. 4); zu 
den Pflichtparkplätzen (Ziff. 5); zur Verletzung des privaten Fusswegrechts inkl. 
Kehr- und Wendeplatz (Ziff. 6); zur Verletzung des öffentlich-rechtlichen Fuss- und 
Fahrwegrechts (Ziff. 7); zur Überbauung der Tiefgarage und Böschung (Ziff. 8 Rzn. 
48-52) und zur Gestaltung (Ziff. 9) im Detail Stellung. Überdies wurden 
verschiedene Eventualanträge (Ziff. 10) betreffend vorsorgliche Beweissicherung, 
Versicherung, Revers, Dienstbarkeit sowie An- und Abschlüsse der 
Tiefgaragenabdichtung behandelt. Im Dispositiv des Einspracheentscheids wurden 
die Kosten des Einspracheverfahrens von CHF 5'400.00 der Bauherrschaft 
auferlegt (III. Ziff. 3, S. 15; siehe act. B.9).

C. Gegen den Baubewilligungs- und Einspracheentscheid der Gemeinde Arosa 
erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft "A._____" auf Parzelle Z.3._____ 
und die Miteigentümer/Stockwerkeigentümer/Tiefgaragenbenützer auf Parzelle 
Z.2._____, namentlich B._____, C._____ AG, D._____ und D.A._____, 
(nachfolgend: Beschwerdeführer) am 29. Januar 2022 gemeinsam Beschwerde 

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beim ehemaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Begehren 
um Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen Entscheids 
(act. A.1). Eventualiter sei die Beschwerde dahingehend gutzuheissen, dass Ziff. 
13, 5. Spiegelstrich der Baubewilligung durch folgende Auflage ersetzt werde: Die 
Bauherrschaft sei zu verpflichten, vor Baubeginn im Rahmen eines 
Detail(projektierungs)verfahrens unter Wahrung der Parteirechte in einem 
nachgelagerten Verfahren und unter Beizug der Konstruktionspläne der 
Autoeinstellhalle die Statik auf der Grundlage der Ausführungsplanung konkret 
durch einen ausgewiesenen und von allen Parteien unabhängigen Statiker prüfen 
zu lassen, worauf – bei gegebenen Voraussetzungen (Autoeinstellhalle trägt ohne 
weitere bauliche Veranlassungen in der Autoeinstellhalle unter Beachtung der 
Durchstanzproblematik) – die Baufreigabe für die Neubaute erteilt werden könne. 
Im Rahmen dieses Verfahrens habe die Bauherrschaft nachzuweisen, dass das 
konkrete Bauprojekt die Tiefgarage (GS D2080 GB Arosa) statisch in keiner Art und 
Weise beeinträchtige (insbes. Durchstanzproblematik), und die Bauherrschaft auf 
allen vier Seiten sowie unterhalb des Gebäudes einwandfreie und normgerechte 
(gemäss SIA-Norm 271 ["Abdichtung von Hochbauten"]) An- und Abschlüsse der 
Tiefgaragenabdichtung auf eigene Kosten erstellen werde und diese dauerhaft 
unterhalten müsse, damit die Autoeinstellhalle keinen Schaden nehme. Weiter sei 
die Ziff. 14 der angefochtenen Baubewilligung durch folgende Auflage zu ergänzen: 
Die Bauherrschaft werde verpflichtet, den Zugangsweg von der H._____-Strasse 
zum Grundstück Nr. Z.3._____ GB Arosa behindertengerecht und in der gleichen 
Breite wie derzeit zu gestalten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 
der Gemeinde Arosa. Prozessual wurde die aufschiebende Wirkung der 
Beschwerde ohne Anhörung der Beschwerdegegnerin bzw. der Bauherrschaft 
beantragt. Zur Begründung der Aufhebung des angefochtenen Entscheids wurde 
die Übernutzung der Parzelle Z.1._____ (AZ-Überschreitung wegen nicht 
vorhandener Zwischendecke in Südfassade und zu Unrecht nicht angerechneter 
aBGF bei Garderobe/Abstellraum mit farbiger Raumnutzungsskizze [HNF, NNF, 
VF, ANF, AVF], act. A.1 S. 11) moniert. Zusammengefasst gelte: 83.35 m2 
(Eingangsgeschoss) + 38.25 m2 (Mehrhöhe Eingangsgeschoss) + 53.00 m2 
(Erdgeschoss) = 174.60 m2 (je mit Skizze auf S. 12/13). Bestritten werde zudem 
auch die verfügbare Ausnutzung von 119 m2 bzw. 120.2 m2 auf Parzelle Z.1._____, 
da früher zu deren Lasten AZ-Transporte stattgefunden hätten und nur noch von 
einer möglichen Bruttogeschossfläche von 676 m2 (anstatt 1'127 m2) hätte 
ausgegangen werden dürfen. Weiter fehle der Bauherrschaft offensichtlich die 
privatrechtliche Berechtigung, die Tiefgarage als Fundament für den Neubau zu 
benutzen. Es sei im Rahmen der Parzellenvereinigung (2010) folgende 
Dienstbarkeit ergangen: Die jeweiligen Berechtigten hätten das Recht, die 

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unterirdische Autoeinstellhalle auf den belasteten Grundstücken Nr. Z.1._____, 
Z.2._____ und Z.3._____ mit allen Anlagen und Einrichtungen mitsamt Ein- und 
Ausfahrtsbereich ausschliesslich, d.h. unter Ausschluss der belasteten Eigentümer, 
zu nutzen. Die Kosten für die Erstellung, für den baulichen und betrieblichen 
Unterhalt, inkl. Versicherung usw., sowie für die spätere Erneuerung der 
Autoeinstellhalle, inkl. Ein-/Ausfahrt, seien grundsätzlich durch die 
Dienstbarkeitsberechtigten allein zu tragen. Für auch den Interessen der Belasteten 
dienende Vorrichtungen gelte Art. 741 Abs. 2 ZGB. Gestalterisch werde die gute 
Gesamtwirkung durch den Neubau zerstört, weil das neue EFH zwischen zwei MFH 
zu stehen käme und daher geradezu einen Fremdkörper darstellen würde (vgl. 
Visualisierung Projekt Bauherrschaft mit aktuell bestehender Situation, act. A.1 S. 
19). Im Weiteren wurden die Tragsicherheit und Gebrauchstauglichkeit der 
bestehenden Garagenkonstruktion (Decke, Stützen, Wände und Fundation) in 
Frage gestellt (act. A.1 S. 21-23 mit Schnittplan AA). Bei der Erbringung der 
fehlenden Nachweise – im Zuge eines nachgelagerten Baubewilligungsverfahrens 
– seien die Parteirechte zu wahren. Die Verlegung des Fusswegrechts auf Parzelle 
Z.1._____ infolge Neubaus sei eine privatrechtliche Angelegenheit. Fehle eine 
solche zivilrechtliche Berechtigung offensichtlich, so müsse das Bauvorhaben 
bereits im Baubewilligungsverfahren abgewiesen werden. Die bestehende 
Wegdienstbarkeit mitten über Parzelle Z.1._____ sei vorliegend (noch) nicht verlegt 
worden, worüber zuerst der Zivilrichter zu befinden habe (act. A.1 S. 26-28 mit 
Planskizze Wegverlauf auf S. 27). 

D. Mit Verfügung vom 15. Februar 2022 erteilte der damalige Instruktionsrichter 
der Beschwerde die aufschiebende Wirkung, nachdem weder die Gemeinde noch 
die Bauherrschaft Einwände erhoben hatten.

E. In ihrer Vernehmlassung vom 16. März 2022 beantragte die Gemeinde 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde 
(act. A.4). Die jetzige Beschwerde vom 29. Januar 2022 sei in weiten Teilen eine 
Wiederholung der früheren Beschwerde vom 1. Februar 2021 in der Streitsache 
R 21 10, die aufgrund der aus Versehen der Einsprecherschaft nicht zugestellten 
Stellungnahme der Bauherrschaft vom 18. August 2020 sowie der nicht zugestellten 
revidierten Baugesuchspläne vom 28. Oktober 2020 anerkannt worden sei und für 
welche die Beschwerdeführer von ihr mit einer Parteientschädigung von 
CHF 6'785.90 entschädigt worden seien. Zur gerügten AZ-Berechnung sei 
klarzustellen: Auf Bauparzelle Z.1._____ könne laut geltender Grundordnung eine 
max. Ausnutzung von 613.20 m2 aBGF (884 m2 x 0.6 [Anteil W2] und 92 m2 x 0.9 
[Anteil Dorfzone]) realisiert werden. Obwohl ein AZ-Transport auf den Parzellen 

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Z.1._____/Z.3._____ zugunsten der Parzelle Z.12._____ über 280 m2 
stattgefunden habe, sei dieser ausschliesslich der Parzelle Z.1._____ angelastet 
worden, womit darauf noch realisierbare 333.2 m2 aBGF (613.20 m2 – 280 m2) 
verblieben seien. Auch die Übernutzung der Parzelle Z.2._____ von 213 m2 sei der 
Parzelle Z.1._____ angelastet worden, womit Parzelle Z.1._____ eine Restnutzung 
von 120.2 m2 (333.2 m2 – 213 m2) zugestanden habe. Mit der Baubewilligung 
verbleibe auf der Parzelle Z.1._____ eine aBGF von 1.45 m2. Die Bauparzelle sei 
damit fast vollständig ausgenutzt, aber nicht übernutzt (vgl. zur Ausnutzung:  Ziff. 2, 
S. 4). Unzutreffend sei auch, dass das Bauprojekt dem ausschliesslichen 
Nutzungsrecht der unterirdischen Autoeinstellhalle oder dem Grundsatz der 
schonenden Rechtsausübung (Art. 737 Abs. 2 ZGB) zuwiderlaufe (vgl. zur 
Überbauung Tiefgarage: Ziff. 3, S. 4-5). Der architektonisch interessante Neubau 
des EFH auf Parzelle Z.1._____ füge sich insgesamt sehr qualitätsvoll in die 
Umgebung ein. Sämtliche Bauvorschriften würden eingehalten (vgl. zur Gestaltung: 
Ziff. 4, S. 5). Weiter wurde noch zu den (ersetzenden/ergänzenden) 
Eventualanträgen (betr. Ziff. 13.5 / Ziff. 14) der Baubewilligung (Ziff. 5, S. 5) sowie 
dem Eventualantrag zum Fusswegrecht (Ziff. 6, S. 6) Stellung genommen. 
Resümierend wurde als Fazit festgehalten: Der Bau- und Einspracheentscheid vom 
15. Dezember 2021 sei im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilt 
worden. Die dagegen erhobene Beschwerde vom 17. November 2021 (recte: 29. 
Januar 2022) erweise sich als unbegründet und sei daher kostenfällig abzuweisen 
(Ziff. 7, S. 6). 

F. Mit Vernehmlassung vom 5. April 2022 beantragte die Bauherrschaft 
(nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
überhaupt eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolge 
zulasten der Beschwerdeführer (act. A.5). Die Ausnutzung sei nicht überschritten, 
da die Einwände der Beschwerdeführer bezüglich Einbaus einer Zwischendecke im 
Erdgeschoss – um die Raumhöhe im Plan künstlich zu reduzieren – wie auch der 
Anrechenbarkeit der Garderobe/Abstellraum im Eingangsgeschoss nicht begründet 
seien (vgl. act. A.5 Ad Rzn.10-12). Dasselbe gelte für den Lift/die Treppenanlage 
(Rz. 14). Der AZ-Transport sei (2010) korrekt und nachvollziehbar erfolgt (Ad Rzn. 
18-21 mit Plan auf S. 5). Die Bruttogeschossfläche betrage 613.2 m2 und die 
Reserve BGF Parzelle Z.1._____ 120.2 m2 (Berechnungen S. 6). Beanstandungen 
privatrechtlicher Natur seien grundsätzlich weder durch die Gemeinde noch durch 
das Verwaltungsgericht zu beurteilen. Das eingeräumte, ausschliessliche, 
übertragbare und dauernde Nutzungsrecht der Autoeinstellhalle mit besonderer 
Erstellungs- und Unterhaltspflicht werde durch den hier gegenständlichen Bau in 
keiner Art und Weise tangiert und die Ausübung der Dienstbarkeit weder behindert 

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noch eingeschränkt. Der Ausschluss des belasteten Eigentümers gelte nur für die 
Nutzung der Autoeinstellhalle, nicht aber der darüber liegenden Fläche. Es sei auch 
nicht Sache des angerufenen Gerichts, privatrechtliche Dienstbarkeiten 
auszulegen. Auf diesen Beschwerdepunkt könne daher gar nicht eingetreten 
werden (Ad Rzn. 22-25). Würde man der Argumentation der Beschwerdeführer in 
ästhetischer Hinsicht folgen, so wären in der Schweiz neben Mehrfamilienhäusern 
gar keine Einfamilienhäuser mehr zulässig (Ad Rzn. 27-30). Die Auflage, wonach 
10 Tage vor Baubeginn die Tragkonstruktion der Einstellhalle im Detail 
nachzuweisen sei, liege im eigenen Interesse der Beschwerdegegner, da sie freilich 
nicht beabsichtigten, auf der bestehenden Tiefgarage ein Haus zu errichten, das 
diese zum Einstürzen bringen könnte. Mit der erteilten Baubewilligung sei zu Recht 
erkannt worden, dass das hier gegenständliche Baugesuch den 
öffentlichrechtlichen Vorschriften entspreche (und den zivilrechtlichen zumindest 
nicht offenkundig widerspreche). Damit sei über die Rechtmässigkeit des 
Baugesuchs entschieden worden und es bedürfe daher keines zweiten, 
nachgelagerten Baubewilligungsverfahrens. Das bereits im Recht liegende 
Gutachten vom 26. September 2019 (I._____ AG) vermöge den Nachweis zu 
erbringen, dass das gegenständliche Haus auf der Tiefgarage problemlos gebaut 
werden könne (Ad Rzn. 31-34). Bezüglich Wegdienstbarkeit sei korrekt, dass die 
Beschwerdegegner die Verlegung derselben noch nicht verlangt hätten. Dies einzig 
und allein aus dem Grund, dass sie zuerst die Baubewilligung haben erhältlich 
machen wollen, bevor sie in die zivilrechtliche Angelegenheit viel Zeit und Geld 
investieren würden; zumal aufgrund der bisherigen Vorgeschichte erneut mit 
Widerstand seitens der Beschwerdeführer zu rechnen sei. Das 
Baubewilligungsverfahren dürfe nicht dazu missbraucht werden, vorab 
zivilrechtliche Streitigkeiten zu lösen (Ad Rzn. 35-40, S. 8 f.).

G. Mit Schreiben vom 9. April 2022 teilte der Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführer dem Gericht mit, dass sie in Vergleichsverhandlungen mit der 
Bauherrschaft getreten seien und die Frist zur Einreichung einer Replik 
abzunehmen und das Beschwerdeverfahren bis zum 30. Juni 2022 zu sistieren sei. 
Mit Verfügung vom 20. April 2022 sistierte der vormalige Instruktionsrichter die 
Streitsache erstmals bis zum 30. Juni 2022. Die Sistierung des Verfahrens wurde in 
der Folge mehrmals verlängert; letztmals auf Ersuchen der Beschwerdeführer mit 
Verfügung vom 2. September 2024 bis zum 15. Oktober 2024. 

H. Mit zwei separaten Schreiben vom 16. September 2024 teilte der 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführer dem Gericht mit, dass er die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft "A._____" (GS Z.3._____ BG Arosa), sowie 

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D._____ und D.A._____ nicht mehr vertrete. Dasselbe gelte für die C._____ AG 
sowie B._____. Mit Schreiben vom 7. Oktober 2024 ersuchte der Rechtsvertreter 
der Beschwerdegegner um Wiederaufnahme des Verfahrens, Aufhebung der 
Sistierung und weitere Verfahrensinstruktionen, zumal die Parteien in der 
Zwischenzeit ein Gutachten in Auftrag gegeben hätten, welches sich zur 
Standfestigkeit der zu überbauenden Tiefgarage äussere und die Überbauung als 
problemlos machbar einstufe. Mit Schreiben vom 8. Oktober 2024 teilte die 
Instruktionsrichterin den Parteien mit, dass den Beschwerdeführern – nachdem ihr 
Anwalt das Mandat niedergelegt habe – direkt eine Frist bis zum 29. Oktober 2024 
zur Einreichung der Replik gesetzt werde. Allfällige neue Vertretungsverhältnisse 
seien mit Vollmacht nachzuweisen.

I. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2024 ersuchte der neu mandatierte 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführer unter Beilage der Vollmachten um 
Fristerstreckung zur Erstattung der Replik bis und mit dem 18. November 2024, 
welche ihm gewährt wurde.

J. Mit Replik vom 18. November 2024 hielten die Beschwerdeführer 
unverändert am Rechtsbegehren in der Beschwerde vom 29. Januar 2022 fest (act. 
A.6). Die Überschreitung der zulässigen Ausnützung sei bereits in der 
Beschwerdeschrift detailliert dargelegt worden. Nicht erwähnt sei dort allerdings, 
dass die Einstellhalle ursprünglich gestützt auf eine Baurechtsdienstbarkeit von den 
Eigentümern der Parzelle Z.3._____, d.h. von der STWEG "A._____" erstellt 
worden sei. Die Parkplätze 21 bis 26 befänden sich denn auch auf der Parzelle 
Z.3._____, die den Beschwerdeführern zugeteilten Parkplätze 18,19 und 20 in dem 
auf Parzelle Z.1._____ liegenden Teil der Einstellhalle. Bei der Ablösung der 
Baurechtsdienstbarkeit habe die Eigentümerin der Parzelle Z.1._____ (F._____ 
AG) keine Heimfallentschädigung bezahlt. Das Recht sei aus unerfindlichen 
Gründen ohne Entschädigung gelöscht worden. Da die Einstellhalle zusammen mit 
dem Gebäude auf Parzelle Z.3._____ erstellt worden sei, handle es sich faktisch 
um einen Überbau, womit die Frage, wer Eigentümer der Einstellhalle sei, nicht 
ohne weiteres zu beantworten sei. Im Weiteren wurde auf die Verlegung des 
Fusswegs und die Notwendigkeit der vorgängigen Klärung der dortigen Rechtslage 
durch den Zivilrichter verwiesen. Im Übrigen müsse bei der Neufestlegung des 
Fusswegverlaufs das Behindertengesetz (max. erlaubte Steigung 6 %) beachtet 
werden. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass es den Beschwerdegegnern 
offensichtlich an der zivilrechtlichen Bauberechtigung fehle. Es sei substantiiert 
dargetan worden, dass die Bauherrschaft von der Nutzung der Einstellhalle 
ausgeschlossen worden sei, was auch die Nutzung derselben als Fundament (z.B. 

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infolge benötigter Verstärkung der Stützpfeiler) für das geplante Gebäude 
ausschliesse. Zudem verhindere der geplante Neubau die Ausübung der an eine 
bestimmte Stelle gelegten Fusswegdienstbarkeit, womit die Bauberechtigung 
ebenfalls offensichtlich nicht gegeben sei, solange der Wegverlegung durch die 
Beschwerdeführer nicht zugestimmt oder eine solche richterlich angeordnet worden 
sei. Zu guter Letzt sei die Heilung des Mangels, dass die Tragfähigkeit des 
Garagendachs samt Stützpfeiler nicht im Detail nachgewiesen sei, ein Mangel, 
welcher nicht mit einer Auflage (Art. 90 KRG) in der Baubewilligung geheilt werden 
könne. Dieser Mangel wäre im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von den 
Beschwerdegegnern zu verbessern gewesen (vgl. Zusammenfassung auf Seite 8). 

K. Mit Duplik vom 16. Januar 2025 hielt die Beschwerdegegnerin unverändert 
an ihren Rechtsbegehren gemäss Vernehmlassung vom 16. März 2022 fest 
(act. A.7). Eventualiter wurde zudem beantragt, dass die Baubewilligung 
reformatorisch mit der zusätzlichen Auflage zu verknüpfen sei, dass die Verlegung 
des Fusswegs vor Baubeginn der Baubehörde vorgängig durch die Bauherrschaft 
nachzuweisen sei. Damit werde die Baubewilligung auch in dieser Hinsicht 
suspensiv bedingt erteilt und die zivilrechtliche Bauberechtigung ohne 
Rechtsnachteile für die Beschwerdeführer abschliessend vor Baubeginn 
nachzuweisen sein (vgl. Rz. 7, S. 4). Die Beschwerdeführer zweifelten offenbar 
auch das neu erstellte Ingenieurgutachten (J._____ AG) vom 15. Januar 2024 über 
die Standfestigkeit der zu überbauenden Tiefgarage an. Die dort aufgeführten 
Vorgaben des Statikers müssten aber selbstverständlich umgesetzt werden, 
insbesondere der Ersatz der Erdauffüllung im Zuge des Neubauprojekts durch 
leichteres Material und gegebenenfalls eine Durchführung einer 
Durchstanzsanierung der Tiefgaragenhallendecke. Eine Verletzung von 
Parteirechten sei nicht ersichtlich und weitere öffentlich-rechtliche Abklärungen 
dazu unnötig (Rz. 14 f., S. 5). 

L. Mit Duplik vom 16. Januar 2025 hielten die Beschwerdegegner ihrerseits 
unverändert an ihren Anträgen gemäss Vernehmlassung vom 5. April 2022 fest 
(act. A.8). Bei den gescheiterten Vergleichsverhandlungen während der 
mehrfachen Sistierung des Verfahrens sei es insbesondere um die Tragfähigkeit 
der Tiefgarage gegangen, auf der das neue EFH errichtet werden solle. Die Parteien 
hätten sich darauf geeinigt, ein neutrales Gutachten zur Klärung dieser Frage in 
Auftrag zu geben. Im Einvernehmen mit den Beschwerdeführern habe die Firma 
J._____ AG den Auftrag erhalten. Das Gutachten stamme – nach Beantwortung 
verschiedener Zusatzfragen der Beschwerdeführer durch die Gutachterin – vom 15. 
Januar 2024. Das Gutachten sei von der Tragfähigkeit der Halle trotz Bauprojekts 

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ausgegangen. Die massgeblichen Zusatzfragen seien jeweils mit "JA" beantwortet 
worden (S. 4). Die Beschwerdeführer verkannten, dass ihr Nutzungsrecht durch das 
Bauprojekt gar nicht berührt sei. Die Nutzung ihrer Einstellplätze werde durch den 
Neubau des EFH weder verunmöglicht noch eingeschränkt. Betreffend Fussweg 
seien verschiedene Varianten ausgearbeitet worden, die ein Weggefälle von max. 
9 % aufwiesen. Der frühere Anwalt der Beschwerdeführer hätte sogar mit Vergleich 
vom 30. Mai/8. Juni 2023 einer solchen Variante zugestimmt. Betreffend 
Tragfähigkeit der Einstellhalle sei noch festzuhalten, dass die beiden Parzellen 
Z.2._____ und Z.3._____ ebenfalls bereits überbaut seien und somit auf dem 
Garagendach schon gebaut worden sei. Die Beschwerdeführer verhielten sich in 
ihrer Argumentation daher völlig widersprüchlich.

M. Mit freiwilliger Triplik vom 31. Januar 2025 vertieften und ergänzten die 
Beschwerdeführer nochmals ihre früheren Argumente in der Replik (act. A. 9). 
Tatbestandsmässig wurde noch präzisiert, dass die Eigentümerin der Parzelle 
Z.3._____ einzig von der K._____ her erschlossen sei. Es gebe nur einen 
Hauszugang in die Tiefgarage und einen über den zur Diskussion stehenden 
Fussweg ab der H._____-Strasse. Damit sei der Fussweg keineswegs bloss eine 
bequeme Option, sondern eine Notwendigkeit, um zum Haus zu gelangen und es 
zu Fuss wieder verlassen zu können. Zwischen der K._____ und Parzelle Z.3._____ 
befinde sich eine 2.00 – 2.50 m hohe Stützmauer. Der Sachverhalt sei hierzu wider 
besseres Wissen dargestellt worden. 

N. Mit Quadruplik vom 20. Februar 2025 (act. A.10) verwies die 
Beschwerdegegnerin noch auf die geltend gemachten Kosten in der Höhe von 
CHF 29'627.27, welche den notwendigen Prozessaufwand offenkundig um ein 
Vielfaches übersteigen würden und wohl mit den umfangreichen 
Vergleichsverhandlungen zu erklären seien. Die Aufwendungen der beigezogenen 
Bausachverständigen in der Höhe von CHF 17'237.45 seien im Weiteren von 
vorneherein unbeachtlich. 

O. Mit Quadruplik vom 17. März 2025 (act. A.11) räumten die 
Beschwerdegegner ein, dass die Ausführungen der Beschwerdeführer hinsichtlich 
des Hauszugangs für Parzelle Z.3._____ korrekt seien, für die vorliegend zu 
entscheidende Frage – die öffentlich-rechtliche Rechtmässigkeit der 
gegenständlichen Baubewilligung – jedoch irrelevant sei. Der Fussweg über die 
Parzelle Z.1._____ werde ja nicht aufgehoben, sondern nur verlegt.  

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die 
Ausführungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 15. Dezember 

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2021 wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen.

Erwägungen

1. Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG 
(BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das 
Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden 
zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind 
per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). 
Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 22 9 auf VR3 22 9 
abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden.

2.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene 
Baubewilligungsentscheid und der Einspracheentscheid je vom 15. Dezember 2021 
sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten 
werden. Sie stellen daher beide ein taugliches Anfechtungsobjekt vor Obergericht 
dar. Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde fällt somit in die örtliche und 
sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. 

2.2. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer 
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse 
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu 
ermächtigt ist. Die benachbarten Eigentümer auf den Parzellen Z.2._____ und 
Z.3._____ befinden sich allesamt weniger als 100 m vom Baugrundstück auf 
Parzelle Z.1._____ entfernt und sind deshalb bereits aufgrund ihrer räumlichen 
Nähe zum Bauprojekt (Neubau EFH) zur Beschwerde legitimiert. Es besteht eine 
besondere Beziehungsnähe mit Sichtkontakt zwischen den drei involvierten 
Baugrundstücken und die Beschwerdeführer könnten mit zusätzlichen Gefahren bei 
der Benutzung der gemeinsamen Tiefgarage belastet werden, sofern die Statik der 
Einstellhalle den Bau des darüber geplanten EFH auf Parzelle Z.1._____ nicht 
verkraften und demnach dereinst einstürzen würde. Die Beschwerdeführer sind 
folgerichtig vom angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 15. 
Dezember 2021 berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an der 
Überprüfung und allfälligen Aufhebung oder Änderung des betreffenden Entscheids 
der Gemeinde. Sodann hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____, 
bestehend aus den Eigentümern gemäss act. B.1, Parzelle Z.3._____, mit 

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Zirkularbeschluss vom 3. bis 16. Oktober 2019 beschlossen, den 
Stockwerkeigentümer D._____ in ihrem Namen und Auftrag zu ermächtigen, 
rechtlich gegen das Bauvorhaben auf der Nachbarparzelle Z.1._____ vorzugehen 
und für dies einen Rechtsbeistand zu mandatieren (vgl. act. B.1 und B.2). Die 
entsprechenden Vollmachten zur Mandatierung des jeweiligen Rechtsanwaltes 
liegen vor (vgl. act. B.3 und I.1). Auch die Vollmachten der übrigen 
Beschwerdeführer liegen rechtsgenüglich vor (vgl. act. B.6a, b, 7 und 8 sowie act. 
I.1), sodass alle zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind. Die Beschwerde ist 
zudem frist- und formgerecht eingereicht worden (Art. 38 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 52 
Abs. 1 VRG), weshalb das Gericht – mit Ausnahme der nachfolgenden Erwägung 
2.5. – darauf eintritt. 

2.3. Zum anwendbaren Recht gilt es festzuhalten, dass der angefochtene Bau- 
und Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2021 auf die in jenem Zeitpunkt 
geltenden Bestimmungen des bis zum 3. Juli 2023 geltenden Baugesetzes der 
Gemeinde Arosa vom 24. November 2002 (nachfolgend: aBauG) abstellte. Mangels 
Rückwirkung des mit Regierungsbeschluss Nr. 574 vom 4. Juli 2023 in Kraft 
getretenen (neuen) Baugesetzes vom 28. November 2021 (vgl. Art. 87 Abs. 2 und 
3 BauG) sind auch für die Überprüfung des angefochtenen Entscheids die 
Vorschriften des damals im Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Gesetzes 
anwendbar.

2.4. Auf den Antrag der Durchführung des Augenscheins in der Beschwerde vom 
29. Januar 2022 (act. A.1 S. 20) kann vorliegend seitens des Gerichts verzichtet 
werden, da sich der rechtlich relevante Sachverhalt bereits mit hinreichender 
Klarheit aus den Akten ergibt. Es ist für das Gericht nicht ersichtlich, inwiefern die 
Abnahme eines weiteren Beweises durch einen Augenschein des Gerichts 
zusätzliche fallrelevante Erkenntnisse hätte liefern können (vgl. zur antizipierten 
Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E.6.5, 141 I 60 E.3.3, 136 I 229 E.5.3). Im Übrigen 
sind vorliegend Rechtsfragen zu beantworten, die sich anhand der eingereichten 
Bau- und Planunterlagen (vgl. act. C.6 [Letzte Seite], C.7.3 Brandschutznachweis 
[Ziff. 17 Situation, Ziff. 18 Erdgeschoss, Ziff. 19 Eingangsgeschoss, Ziff. 20 Schnitt 
B-B, Ziff. 21 West-/Ostfassade und Süd-/Nordfassade], C.24 Pläne AZ-Berechnung 
mit Grundrissen/Schnitt/Fassaden), den zwei Gutachten zur Statik/Belastbarkeit 
und Tragfähigkeit der Einstellhalle unter Parzelle Z.1._____ (act. B.15 
Machbarkeitsstudie  I._____ vom 26.09.2019; act. D.1 Gutachten J._____ AG vom 
15. Januar 2024; act. B.17 Skizze Einstellhalle mit Grenzen, act. B.18 Auszug 
Geodatendrehscheibe, act. B.19 Fotos L._____/Stützmauer, act. C.19 Umgebung 
mit Farbfotos A4, act. D.2 Vergleich vom 30.05/08.06.2023 betr. Wegdienstbarkeit 

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mit Planskizze), sowie dem eidgenössischen Raumplanungsgesetz (RPG; SR 700), 
der kantonalen Raumplanungsgesetzgebung (KRG; BR 801.100) und des damals 
gültigen Baugesetzes der Gemeinde Arosa (aBauG) beantworten lassen. Auf diese 
Vorgaben gilt es nachfolgend abzustellen.

2.5. In der Duplik vom 16. Januar 2025 (act. A.7 Ziff. I.2 sowie Rz. 7) beantragte 
die Beschwerdegegnerin eventualiter, es sei die Baubewilligung vom Gericht 
reformatorisch mit der zusätzlichen Auflage zu verknüpfen, dass die Bauherrschaft 
der Baubehörde die Verlegung des Fusswegs vor Baubeginn nachzuweisen habe. 
Damit werde die Baubewilligung auch in dieser Hinsicht suspensiv bedingt erteilt. 
Diesem Antrag kann nicht gefolgt werden, da die Erteilung von Baubewilligungen in 
die Zuständigkeit des Gemeinwesens fällt und nicht originär vom Obergericht erteilt 
werden kann. Dieser Grundsatz gilt auch für die zusätzlich beantragte 
reformatorische Auflage, da andernfalls eine Behördeninstanz übersprungen und 
damit der Rechtsmittelweg für die Beschwerdeführer verkürzt würde. In diesem 
Punkt ist auf die Beschwerde daher mangels Baubewilligungskompetenz des 
Gerichts im Voraus nicht einzutreten. 

3. In materieller Hinsicht stellt sich die Frage der Rechtsmässigkeit des 
angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheids unter den Aspekten 
der AZ-Berechnung (nachfolgend E.3.1), dem AZ-Transport (E.3.2), der 
Übernutzung bzw. Restnutzung der Bauparzelle Z.1._____ (E.3.3), dem alleinigen 
Nutzungsrecht an der unterirdischen Einstellhalle (E.3.4), der Überbauung der 
Tiefgarage (E.3.5), der Ästhetik/Gestaltung des Bauprojekts im bestehenden 
Siedlungsgebiet (E.3.6), der Vollständigkeit der Baugesuchsunterlagen inkl. 
Eventualanträgen zur Baubewilligung (E.3.7) sowie dem Eventualantrag zum 
Fusswegrecht [inkl. Schnittstelle Zivilrecht] (E.3.8). Daraufhin wird das Fazit 
gezogen (E.3.9). Zudem wird über die Kosten- und Entschädigungsfolge in diesem 
Streitverfahren (VR3 22 9) zu befinden sein (E.4).

3.1. AZ-Berechnung

Nach Art. 44 Abs. 1 aBauG richten sich die Bauweise und das Mass der Nutzung in 
den Bauzonen nach dem Zonenschema und den zugehörigen 
Begriffsbestimmungen. Im Anhang zu Art. 44 Abs. 2 aBauG wird das Zonenschema 
mit Legende aufgeführt: In der Dorfzone (D) ist danach eine Ausnützungsziffer (AZ) 
von maximal 0.9 und in der W2 eine AZ von max. 0.6 zulässig. Gemäss Art. 44 Abs. 
3 aBauG gilt: Liegt ein Grundstück in verschiedenen Bauzonen, sind die AZ, die 
Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Gebäudehöhe in jeder Zone für die dort 
gelegenen Gebäudeteile einzuhalten. Im Übrigen gelten die Vorschriften der Zone, 

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in welcher der grössere Teil des Gebäudes liegt. Im konkreten Fall verhält es sich 
dazu so, dass sich die Bauparzelle Z.1._____ im Halte von 976 m2 zu einem kleinen 
Teil in der Dorfzone (92 m2) und zum bedeutend grösseren Teil in der W2 (884 m2) 
befand, was zusammen eine max. Ausnutzung von 613.20 m2 ergibt ([0.9 x 92] + 
[0.6 x 884]) (act. C.5 S. 7 Rz. 25 mit Bestätigung Rz. 27; Planskizze Grundstück ca. 
975.83 m2, vgl. dazu act. C.24 "Grundriss/Schnitt/Fassaden" mit Flächen- und 
Höhenangaben).  

Nach Art. 45 Abs. 1 aBauG ist die Ausnützungsziffer (AZ) die Verhältniszahl 
zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der 
anrechenbaren Landfläche (LF). Sie wird berechnet: AZ = BGF/LF. Die 
massgebenden AZ sind im Zonenschema festgelegt. Die max. AZ darf bei 
Neubauten nicht überschritten werden. Nach Art. 45 Abs. 2 aBauG gilt als 
anrechenbare Bruttogeschossfläche die Summe aller unter- und oberirdischer 
Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten. Aussenmauern 
werden nur bis Wandstärken bis 30 cm berechnet. Art. 45 Abs. 3 aBauG bestimmt: 
Im Dachgeschoss sind Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe gemessen bis 
Unterkant Dachsparren 1.60 m überschreitet. Bei Geschossen mit einer Höhe von 
über 4.30 m wird pro 2.70 m Gebäudehöhe ein Geschoss berechnet und die 
zugehörige Bruttogeschossfläche ermittelt. Nicht als Hauptnutzflächen (HNF) der 
AZ angerechnet werden: Keller-, Estrich- und Trockenräume, Waschküchen, […] 
(Art. 45 Abs. 4 lit. b), Einstellräume für Wintersportgeräte (lit. a), u.a. Lifte (lit. c) 
sowie offene ein- und vorspringende Balkone (lit. e).

Zunächst gilt es dazu festzuhalten, dass im Eingangsbereich des EFH auf dem 
Schnitt B-B (act. C.5.3 Ziff. 20) eine Zwischendecke eingezeichnet und die lichte 
Höhe auf 3.99 m beschränkt ist, womit die in Art. 45 Abs. 3 Satz 2 aBauG 
vorgegebene Höhe von 4.30 m nicht erreicht wird und somit auch kein zusätzliches 
Geschoss berechnet werden muss. Zudem könnten allfällige Ungereimtheiten im 
Zuge der Bauabnahme immer noch durch die kommunale Baubehörde beanstandet 
und entsprechend korrigiert werden. Weiter ist anhand der revidierten Pläne zur AZ-
Berechnung (neu act. C.24; alt C.5.3 Ziff. 18 f.) im Erdgeschoss eine anrechenbare 
Bruttogeschossfläche von 46.70 m2 und im Eingangsgeschoss von 72.05 m2 

nachgewiesen, was total 118.75 m2 ergibt. Die bezifferte Bruttogeschossfläche 
verteilt sich dabei im Erdgeschoss auf die Räume (Schlafen 10.90 m2, Schlafen 
12.15 m2, Flur/Treppenkorridor 10.55 m2 und Dusche/WC 4.60 m2) und im 
Eingangsbereich auf die Räume (Wohnen/Essen/Kochen 52.15 m2, Eingang 3.85 
m2) und ergibt eine Hauptnutzfläche von 94.20 m2. Diese Angaben stimmen mit den 
revidierten Plänen überein. Die Zu-/Einteilung samt Bezeichnung der einzelnen 

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Räume ist für das Gericht nachvollziehbar und plausibel. Zu erwähnen gilt es noch, 
dass die im EG als Technik/Waschen/Abstellraum 33.40 m2, Trockenraum 7.75 m2 

(nach Verzicht auf Dusche 7.50 m2; siehe act. C.5.3 Ziff. 18) und im 
Eingangsgeschoss als Garderobe/Abstellraum 3.95 m2, Abstell-/Skiraum 13.70 m2 
bezeichneten Räume allesamt unter Art. 45 Abs. 4 lit. a-c aBauG (nicht 
anrechenbare BGF) fallen und somit nicht zu den Hauptnutzflächen, sondern den 
Nebennutzflächen für Wohnzwecke zu zählen sind. Ebenfalls nicht anrechenbar 
sind der Aussen-Sitzplatz im EG (32.30 m2) und der Balkon im Eingangsgeschoss 
(16.50 m2; Art. 45 Abs. 4 lit e aBauG). Entgegen der Darstellung der 
Beschwerdeführer ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Garderobe-/Abstellraum 
oder der Abstell-/Skiraum nun plötzlich zur HNF (anstatt zur NNF) gezählt werden 
sollten. Die Qualifikation der zugeteilten Räume leuchtet ein und bedarf keiner 
Korrekturen. Dies gilt umso mehr, als auch die Anrechenbarkeit der Mauerstärke 
bis 30 cm (vgl. act. C.24 AZ-Berechnung: Rote Markierungen mit der Zahl 30) im 
Einklang mit Art. 45 Abs. 2 aBauG von der Beschwerdegegnerin bereits korrigiert 
wurde und somit die AZ-Berechnung als einwandfrei taxiert werden kann.   

Im angefochtenen Baubewilligungsentscheid ist in Ziff. 3 (Nutzungsbeschränkung 
nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG) von einer Wohnung 3½-Zimmer (118.75 m2 aBGF) im 
EFH auf Parzelle Z.1._____ mit einer Hauptnutzfläche (HNF) von 94.20 m2 die 
Rede. An der besagten Ziff. 3 im angefochtenen Entscheid gibt es folglich nichts 
auszusetzen. 

3.2. AZ-Transport

Laut Art. 46 Abs. 3 aBauG (Thema AZ-Transporte) führt das Gemeindebauamt eine 
Kontrolle über die Ausnützung der Grundstücke. Die Baubehörde kann 
Nutzungsübertragungen im Grundbuch anmerken lassen. Solche AZ-Transporte 
sind zwischen angrenzenden Grundstücken ausdrücklich als zulässig erachtet 
worden. Mit Entscheid der örtlichen Baukommission vom 1. Februar 2010 wurde 
der Bauparzelle Z.1._____ eine noch verfügbare Bruttogeschossfläche von 119 m2 
attestiert (act. C.7 Beilage 5 [Protokollauszug Nr. 9 S. 2]). Dort wird zudem 
festgehalten, dass ein AZ-Transfer von 280 m2 zu Lasten der Parzellen Z.1._____, 
Z.2._____ und 446 erfolgt sei, wobei diese Nutzungsübertragung letztlich einzig der 
Parzelle Z.1._____ angelastet worden sei. Auch wurde die festgestellte 
Übernutzung der benachbarten Bauparzelle Z.2._____ von 213 m2 ausschliesslich 
auf die – als einzige noch nicht überbaute – Parzelle Z.1._____ transferiert, womit 
von der ursprünglich vorhandenen Bruttogeschossfläche von 613.20 m2 (vgl. dazu 
E.3.1 hiervor) eine transferierte Nutzfläche von 493 m2 (280 m2 + 213 m2) 
abzuziehen war und auf Parzelle Z.1._____ demnach eine Restnutzung von 120.20 

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m2 (BGF) verblieb. Die Zusammensetzung der abgezogenen Nutzfläche beinhaltete 
einerseits den AZ-Transfer von 280 m2 infolge Erstellung von "Haus 1+2" auf 
Parzelle Z.2._____ (StWEG A._____; aBFG 2'946 m2; vgl. act. C.7 Beilage 5 
[Protokollauszug Nr. 9 S. 2]) und anderseits den Ausgleich der Übernutzung von 
213 m2 auf Parzelle Z.2._____ in der Dorfzone im Halte von 3'129 m2 (minus 92 m2 
Anteil Parzelle Z.1._____), ergibt eine aBGF von 2'733 m2 (Rechnung: 3'129 m2 – 
92 m2 = 3'037 m2 [x 0.9 Dorfzone]). Beim Erfordernis einer aBGF von 2'946 m2 und 
dem Vorhandensein von aBGF 2'733 m2 fehlte es demnach an 213 m2, um die 
Parzelle Z.2._____ (mit Haus 1+2) gesetzeskonform nutzen zu können, weshalb sie 
von Parzelle Z.1._____ noch entsprechend alimentiert werden musste. Der Parzelle 
Z.1._____ standen damit nur noch 119 m2 bzw. 120.2 m2 zur Verfügung; errechnet 
aus ursprünglich 613 m2 minus 493 m2 (280 m2 + 213 m2). Die Richtigkeit dieser 
Interpretation des Zahlenmaterials hielten die Beschwerdeführer in ihrer Einsprache 
vom 26. Juni 2022 (act. C.1 S. 13) mit Zitat des Bauamts der Beschwerdegegnerin 
(E-Mail vom 17. Dezember 2019) selbst wie folgt fest: "Am Ende der 
Überbauungsgeschichte der Nachbarparzelle, verbleibt der Parzelle Z.1._____ 
noch eine mögliche Ausnutzung von 119.00 m2. Dieser Wert ist überprüft und 
korrekt." Die AZ-Transporte sind somit gesetzeskonform erfolgt und nicht zu 
beanstanden. 

3.3. Übernutzung und Restnutzung der Bauparzelle Z.1._____ 

Wie unter E. 3.1 hiervor resümiert, beansprucht das Bauprojekt auf Parzelle 
Z.1._____ (Neubau EFH) eine aBGF von 118.75 m2, womit die bereits 2010 
zugesicherte und vom Bauamt der Gemeinde 2019 nochmals bestätigte BGF von 
119 m2 im konkreten Fall nachweislich nicht überschritten wird. Dem ist hier umso 
mehr zuzustimmen, wenn auf eine verfügbare Restnutzung von 120.20 m2 
abgestellt wird (E.3.2; vgl. dazu auch act. C.5 S. 7 [Berechnungen in Rzn. 23-26]). 
In diesem Fall verbliebe sogar eine geringfügige BGF-Reserve von 1.45 m2. Das 
geplante Bauvorhaben auf Parzelle Z.1._____ konsumiert somit nachweislich 
weniger BGF als effektiv zur Verfügung steht, weshalb auch keine Übernutzung der 
Parzelle Z.1._____ vorliegt. Die benötigte BGF ist vorhanden und die Restnutzung 
durch den Bau eines EFH optimal umgesetzt. 

3.4. Alleiniges Nutzungsrecht an der unterirdischen Einstellhalle

Zum alleinigen Nutzungsrecht an der unterirdischen Einstellhalle haben die 
Beschwerdeführer unter Verweis auf den entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag im 
Zuge der Parzellenvereinigung vom 28. Mai 2010 (vgl. act. B.13) festgehalten, dass 
die Verwendung der Autoeinstellhalle ausschliesslich unter Ausschluss der 

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belasteten Eigentümer, u.a. der Parzelle Z.1._____, erfolgen sollte und somit der 
Bauherrschaft (Beschwerdegegner) die privatrechtliche Berechtigung fehle, die 
Tiefgarage unter den Parzellen Z.1._____ (Einfahrt; mit Parklätzen Nr. 1-20, 27 und 
48), Parzelle Z.2._____ (Parkplätze Nrn. 28-47) sowie Z.3._____ (Parkplätze Nrn. 
21-26; vgl. act. B.17) als Fundament für den Neubau (EFH) auf Parzelle Z.1._____ 
zu benutzen (vgl. act. A.1 Rz. 22-25). Dieser Rüge hielten die Beschwerdegegner 
zu Recht entgegen, dass das damals eingeräumte, ausschliessliche, übertragbare 
und dauernde Nutzungsrecht der Autoeinstellhalle mit besonderer Erstellungs- und 
Unterhaltspflicht den (oberirdischen) Bau des EFH auf Parzelle Z.1._____ in keiner 
Art und Weise tangieren werde. Die Ausübung der privatrechtlichen Dienstbarkeit 
(Art. 741 Abs. 2 ZGB) werde durch das öffentlich-rechtliche Bauprojekt auf Parzelle 
Z.1._____ weder verhindert, eingeschränkt noch verunmöglicht. Dieser 
Rechtsauffassung vermag sich das Obergericht anzuschliessen. Anders wäre nur 
dann zu entscheiden, wenn die fachkundigen Abklärungen über die Statik bzw. die 
Tragsicherheit und Gebrauchstauglichkeit der bisherigen Garagenkonstruktion, 
namentlich der Belastbarkeit der Tiefgaragendecke, Stützpfeiler, Wände oder 
Fundamente (Boden/Aushub), das Ergebnis gezeigt hätten, dass mit einer 
potentiellen Einsturzgefahr der Decke oder anderen Deformationen der Einstellhalle 
gerechnet werden müsste, sollte oberirdisch ein EFH darauf erstellt werden. Erst 
bei einem solchen (negativen) Expertenbefund würde sich die Frage stellen, ob 
zusätzliche Massnahmen zum Erhalt der bestehenden Tiefgarage nötig sind und 
wer dafür haftpflichtrechtlich und finanziell aufzukommen hätte. Die von den 
Beschwerdeführern erstmals in ihrer Replik gemachte Feststellung, dass die 
Einstellhalle zusammen mit dem Gebäude (MFH) auf Parzelle Z.3._____ erstellt 
worden sei und es sich daher faktisch um einen Überbau handle, womit sich die 
(zivilrechtliche) Frage nach der Eigentümerschaft der Einstellhalle stelle, kann in 
dem hier allein interessierenden Kontext, ob die öffentlich-rechtlichen 
Voraussetzungen für den Erhalt einer Baubewilligung zwecks Erstellung eines EFH 
(oberirdisch) auf Parzelle Z.1._____ erfüllt sind, offengelassen werden, da 
vorliegend für die Streitentscheidung nicht von Relevanz. Aus dem Gesagten folgt, 
dass die Beschwerdeführer auch mit diesen Argumenten materiell nicht 
durchdringen und sie mit ihren diesbezüglichen Einwänden ins Leere stossen.

3.5. Überbauung der Tiefgarage 

Zur Überbauung der Tiefgarage und der damit verknüpften Frage der Belastbarkeit 
und Tragfähigkeit der Autoeinstelldecke haben die Beschwerdeführer verlangt, die 
Bauherrschaft sei zu verpflichten, unter Beizug der Konstruktionspläne die Statik 
auf der Grundlage der Ausführungsplanung durch einen ausgewiesenen und 

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unabhängigen Experten prüfen zu lassen. Erst danach – unter Berücksichtigung der 
Durchstanzproblematik – könne die Beschwerdegegnerin die Baufreigabe für die 
Neubaute erteilen. Die Beschwerdegegner hielten dem entgegen, dass die Auflage, 
wonach zehn Tage vor Baubeginn die Tragkonstruktion und die Gebrauchsfähigkeit 
der Tiefgaragendecke nachgewiesen werden müsse, bereits erfüllt worden sei. 
Aufgrund der Akten steht in diesem Zusammenhang fest, dass zur Statik schon zwei 
Fachgutachten eingeholt wurden. Zum einen das Gutachten I._____ AG vom 26. 
September 2019 (vgl. act. B.15 Machbarkeitsstudie bez. Tragsicherheit der 
Garagendecke) und zum andern das Gutachten J._____ AG vom 15. Januar 2024 
(act. D.1 Prüfingenieurmandat Tiefgarage GS Z.1._____ – Neubau EFH auf AEH-
Decke). In der Machbarkeitsstudie wurde dazu ausgeführt (act. B.15 Ziff. 2.1, S. 5): 
Die bestehende Garagendecke ist im Bereich des Chalet Neubaus mit einer 
variablen Höhe von 0.6 m – 1.7 m eingedeckt. Davon ausgehend, dass die 
Schüttung mit Erdmaterial von einem geschätzten Eigengewicht von 20 kN/m2 
eingedeckt ist, resultieren variable Auflasten von 12 kN/m2 – 34 kN/m2. Im Mittel 
beträgt die Auflast ca. 23 kN/m2. Dazu kommt die massgebende Schneelast von 11 
kN/m2 gemäss SIA 261. Die Nutzlasten wurden mit 3 kN/m2 für jedes Stockwerk 
angenommen. Unter der Bodenplatte des Chalets soll gemäss Angaben des 
Projektverfassers eine leichte Schüttung, z.B. mit Misapor, erfolgen (Annahme 
Eigengewicht = 3 kN/m3 gegenüber Erdmaterial = 20 kN/m3); zzgl. Schneelast 
11 kN/m2; Situation nach Chalet Neubau somit 48.5 kN/m2 (vgl. Auflistung Ziff. 2.2, 
S. 6). Fazit: Mit einer Entlastung der bestehenden Garagendecke ist die 
Realisierung des Chalets möglich (Ziff. 2.3, S. 7). Im ausführlichen Prüf- und 
Expertenbericht vom 15. Januar 2024, der im gegenseitigen Einvernehmen der 
Parteien in Auftrag gegeben wurde und zu dem Gutachterfragen gestellt werden 
durften (act. D.1 Ziff. 1.2, S. 2-5), wird als Untersuchungsresultat resümiert: Die 
Untersuchungen haben gezeigt, dass mit dem Neubauprojekt die Belastung für die 
Tiefgarage im Bereich des projektierten Gebäudes geringer wird. Im Vergleich zum 
jetzigen Zustand stellt das Neubauprojekt eine statische Verbesserung für jegliche 
Tragfähigkeitsnachweise dar. Die bestehende Tiefgarage weist eine 
Feuerwiderstandsklasse von mindestens R90 auf (Ziff. 2.2, S. 5). Aufgrund des 
Ergebnisses der Bestandsuntersuchung wurde die folgende Empfehlung (Ziff. 5.9, 
S. 31) abgegeben: Die im Bestand vorhandene Erdaufschüttung weist teilweise eine 
Höhe von bis zu 2.51 m auf. Daraus entsteht eine hohe Belastung für die Decke 
sowie für die Stützen. Bei der anschliessenden Betrachtung des geplanten 
Bauprojekts sollte deshalb untersucht werden, ob im Rahmen des Bauvorhabens 
diesbezüglich Verbesserungsmassnahmen vorgenommen werden könnten. 
Denkbar wäre beispielsweise der teilweise Ersatz der Erdaufschüttung durch 
leichtes Material wie Blähton zur Gewichtsreduktion. Dabei wird die Belastung der 

20 / 27

Decke und somit auch der Stützen reduziert, was im Endeffekt zu geringeren 
Durchstanzlasten und damit zu einer Verbesserung der Durchstanznachweise führt. 
Um die Platte selbst im Hinblick auf die Durchstanzproblematik zu verstärken, 
könnten zusätzliche Betonüberzüge erstellt werden. Ebenfalls in Betracht zu ziehen 
wäre eine Durchstanzsanierung mit einem entsprechenden System (z.B. AncoSan). 
Die Beantwortung der Gutachterfragen erfolgte ebenso ausführlich (Ziff. 8.2 ff., S. 
40-56). Zusammenfassend (Ziff. 8.5, S. 57) wurde empfohlen, das Neubauprojekt 
dazu zu nutzen, die statische Situation zu verbessern und die bestehende 
Tiefgarage im Rahmen der Bautätigkeiten auf die aktuellen normativen 
Anforderungen zu ertüchtigen. Durch das aktuell geplante Neubauprojekt werden 
die Lasten beim Einsatz des geplanten Trägerrostes bei gleichzeitigem Rückbau 
der Erdaufschüttungen auf der Tiefgarage gerade in den Bereichen mit den aktuell 
höchsten Erdaufschüttungen verringert. Dennoch können die Durchstanznachweise 
der aktuellen Norm (die gegenüber früher stark erhöht wurde) nicht erfüllt werden, 
weshalb weitere Massnahmen zur Verbesserung des Durchstanzverhaltens 
ergriffen werden sollten. Da durch die verbleibende Erdaufschüttung hohe Lasten, 
welche einen massgeblichen Einfluss auf die Durchstanznachweise haben, 
resultieren, wird empfohlen, diese im Zuge des Neubauprojekts rückzubauen und 
nur noch die oberste, für die Bepflanzung notwendige Bodenschicht mit Humus zu 
gestalten. Die restliche Auffüllung könnte mit einem leichten Material, welches sich 
für die Aufschüttung eignet, ausgeführt werden. Mögliche leichte Materialien wären 
Schaumglas oder Blähton. Zusätzlich könnte mittels eines Trägerrostes aus 
Stahlbeton statt aus Stahl eine Aufhängung der Decke erzeugt werden, welche das 
Durchstanzverhalten ebenfalls positiv beeinflussen würde. […].

In Anbetracht der beiden soeben zitierten Gutachten über die Statik, Tragfähigkeit 
und Belastbarkeit der Tiefgaragendecke bei einem Überbau durch ein neu erstelltes 
EFH auf Parzelle Z.1._____ ist für das Obergericht hinreichend nachgewiesen, dass 
bei entsprechenden Vorsichtsmassnahmen (kein schweres Erdmaterial, sondern 
leichteres Baumaterial bei Zu-/Aufschüttung des Garagendachs verwenden; Einbau 
eines Träger-/Gitterrostes beim Fundament des EFH, um so den Lastendruck auf 
die Stützpfeiler, Wände und Decke der Autotiefgarage zu verteilen bzw. zu 
minimieren) die befürchtete 'Durchstanzproblematik' wirksam und nachhaltig 
verhindert werden kann. Beide Expertisen schätzen den Neubau (EFH) auf Parzelle 
Z.1._____ aus statischer Sicht als möglich und vertretbar ein, womit der Einwand 
der Einsturzgefahr der Tiefgaragendecke widerlegt ist. Im Übrigen sei einzig noch 
daran erinnert, dass sowohl die Bauparzelle Z.2._____ als auch die Parzelle 
Z.3._____ bereits mit bedeutend grösseren und schwereren Wohngebäuden (MFH) 
überbaut sind und sich deren Garagenparkplätze (unterirdisch) ebenfalls bereits seit 

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Jahrzehnten dort befinden, ohne dass die bestehende Tiefgarage irgendwie 
Schaden genommen hätte. Im zweiten Expertengutachten vom 15. Januar 2024 
wurde dazu noch ausdrücklich bekräftigt: Wie bei der Begehung vor Ort habe 
festgestellt werden können, befinde sich die Tiefgarage "in einem sehr guten 
Zustand" (act. D.1, Ziff. 8.1, S. 40 [Resümee Ergebnisse]). Die Rüge der 
Überlastung, Einsturz- oder Deformationsgefahr ist somit unbegründet. 

3.6. Ästhetik/Gestaltung des Bauprojekts im bestehenden Siedlungsgebiet 

Hinsichtlich der Ästhetik und Gestaltung des Bauprojekts auf Parzelle Z.1._____ im 
damaligen Siedlungsgebiet (W2/Dorfzone) rügen die Beschwerdeführer im 
Wesentlichen, dass die bestehenden Gebäude auf den Nachbarparzellen 
Z.2._____ und Z.3._____ – beides MFH im Gegensatz zum geplanten EFH auf 
Parzelle Z.1._____ – viel voluminöser und prägnanter seien und nach aussen hin 
bedeutend markanter in Erscheinung träten als das eher bescheidene Chalet der 
Beschwerdegegner, weshalb dieses geradezu ein Fremdkörper in der bestehenden 
Siedlungslandschaft (früher mit Hotelbauten und Grünflächen versehen) darstellen 
und sich nicht gut ins Ortsbild integrieren würde (act. A.1 Rz. 27-30). Die 
Beschwerdegegner erachten diese Argumente als nahezu absurd, da bei dieser 
Betrachtungsweise in der Schweiz überhaupt keine EFH neben MFH mehr zulässig 
wären. Letztgenannter Auffassung vermag sich das Obergericht anzuschliessen. 
Nach Art. 18 aBauG sind Bauten und Anlagen architektonisch gut zu gestalten und 
haben sich ihrer Umgebung anzupassen (Abs. 1). Bauvorhaben, die den 
Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere bezüglich Proportionen des 
Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht 
genügen, sind zu überarbeiten (Abs. 2). In Art. 73 Abs. 1 KRG ist eine ähnliche 
Bestimmung enthalten. Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der 
Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der 
Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Wie ein Blick auf die eingereichten 
Baupläne und Visualisierungen zum geplanten EFH auf Parzelle Z.1._____ leicht 
erkennen lässt, handelt es sich dabei keineswegs um ein örtlich völlig atypisches 
oder gar fremdartiges Wohngebäude in der W2/Dorfzone (vgl. act. B.16 S. 18 
Planskizze aus Vogelperspektive mit 'Hotelgebäude M._____ [GS Z.2._____] sowie 
diverse Holzchalets mit Giebeldächern südlich, act. B.19 zwei Fotos K._____ mit 
Stützmauer, darüber MFH [GS Z.3._____], act. C.7.3 Brandschutznachweis 
Neubau Chalet H._____-Strasse, act. C.7.3 Ziff. 1 Situation Gesamtquartier, act. 
C.7.3 Ziff. 17 Situation Bauprojekt, Ziff. 21 West-/Ostfassade und Süd-/Nordfassade, 
act. C.19 Beilage 7 Fotos Umgebung/Profilstangen). Das mit einem Giebeldach 
geplante EFH fügt sich durchaus 'gut' in das bestehende Landschaftsbild und die 

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dort bereits bestehende Baukultur und Architektonik ein. Im Übrigen ist die gewählte 
Bauart eines EFH nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass die Restnutzung der 
Parzelle Z.1._____ beträchtlich durch die früheren AZ-Transporte zugunsten der 
Nachbarparzellen (Z.2._____/Z.3._____) der Beschwerdeführer geschrumpft ist 
und daher einzig noch eine Wohnbaute (EFH: aBGF 119 m2 [120.2 m2] mit 94.2 m2 
HNF) zulässig und gesetzeskonform war, die nicht die Dimensionen eines MFH 
aufweist. Daran ändert auch das Gebot des möglichst haushälterischen Umgangs 
mit Bauland nichts, da die Beschwerdegegner für die geringfügige Restnutzung auf 
Parzelle Z.1._____ nichts können bzw. diesen Landstreifen noch optimal (baulich) 
nutzen möchten.

3.7. Baugesuchsunterlagen 

Zur Rüge der Unvollständigkeit der eingereichten Baugesuchsunterlagen ist vorweg 
auf Art. 101 aBauG zu verweisen, worin die der Baubewilligungspflicht unterstellten 
Gesuchsunterlagen detailliert aufgelistet sind (Abs. 1 lit. a-r). Wie den bei den Akten 
liegenden Baugesuchsunterlagen entnommen werden kann, sind alle wesentlichen 
Baugesuchsdokumente vorhanden, so namentlich die bereits im vorliegenden Urteil 
eingangs erwähnten Situations-, Grundriss-, Schnitt-, Geschoss- und 
Nutzungspläne. Im Weiteren befinden sich der erforderliche Energienachweis vom 
29./30. April 2020 (act. C.7.2), das Gesuch für eine feuerpolizeiliche Bewilligung 
vom 30. April 2020 (act. C.7.1) bzw. die Feuerpolizeiliche Bewilligung vom 18. Juni 
2020 (act. 19 Beilage 6), der Brandschutznachweis vom 30. April 2020 (act. C.7.3), 
das Gesuch für nicht zu erstellende Pflichtschutzplätze (act. C.7.4 [Ersatzabgabe 
CHF 1'600.00 für zwei Schutzplätze]) und die Kanalisationspläne (act. C.24 mit 
Frischwasser- und Abwasserleitungen für das Bauprojekt auf Parzelle Z.1._____) 
bei den Akten, womit im Besonderen auch die Vorgaben gemäss Art. 101 Abs. 1 lit. 
j-n aBauG einwandfrei erfüllt wurden. Auch eine Profilierung des Baugespanns nach 
Art. 102 aBauG hat nachweislich stattgefunden (act. C.19 Beilage 7 [Fotos mit 
Profilstangen]). Insofern die Beschwerdeführer weitere Eventualanträge betreffend 
vorsorgliche Beweissicherung, Abschluss Baugrubenversicherung, Reverspflicht 
(falls neue Statik- oder Brandschutzvorschriften erlassen würden), Verpflichtung zu 
An- und Abschlüssen der Tiefgaragenabdichtung gestellt haben, kann vorbehaltlos 
auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid (vgl. 
act. C.30 S. 12 ff. Rzn. 56, 59, 61, 63, 65) verwiesen werden und sie können als 
substituierte Begründung übernommen werden. Bei den gestellten 
Eventualanträgen handelt es sich danach entweder um die Lösung 'zivilrechtlicher 
Probleme' oder sonst um öffentlich-rechtliche Fragestellungen, die einerseits schon 
in der Baubewilligung mit entsprechenden Auflagen behandelt und erledigt wurden 

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oder andererseits für die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung nicht von 
Belang gewesen sind. Dasselbe gilt für die Einwände gegen den oberirdischen 
Parkplatz (act. C.7.3 Ziff. 19 Parkplatz im Freien/Eingangsgeschoss zzgl. ein 
weiterer Parkplatz in Tiefgarage [Nr. 48]; erforderlich zwei Pflichtparkplätze [Art. 26 
Abs. 2 aBauG] mit Begründung act. C.30 S. 9 Rzn. 36-39, 40-42).

3.8. Fusswegrecht 

Zum grundsätzlich gestellten Eventualantrag betreffend vorherige Abklärung über 
die Berechtigung mitsamt Linienführung des Fusswegrechts über Parzelle 
Z.1._____ (Abänderung Dienstbarkeit) durch den dafür zuständigen Zivilrichter, gilt 
es vorab festzuhalten, dass es zwar zutreffend ist, dass der Standort zur Erstellung 
des EFH auf Parzelle Z.1._____ die bisherige Nutzung des im Grundbuch 
eingetragenen Fusswegrechts verunmöglicht (siehe act. B.14 Dienstbarkeitsvertrag 
inkl. Planbeilage betreffend Fusswegrecht vom 18. November 1992, act. C.1 S. 17 
Abbildung GS Z.1._____ Fusswegrecht bzw. act. C.32 S. 27 Abb. 
Dienstbarkeitsvertrag 18.11.1992 zwischen GS Z.1._____ und GS Z.3._____ im 
Vergleich zu act. C.7.3 Ziff. 17 Neuer Fusswegverlauf bzw. act. C.24 Plan 
Grundrisse). Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer wird die besagte 
Wegdienstbarkeit aber nicht ihres ursprünglichen internen Verbindungsgedankens 
zwischen den Parzellen Z.1._____ (entlang der H._____ im Norden) und Z.3._____ 
(an der K._____ im Süden) beraubt, sondern deren Linienführung und Begehbarkeit 
wird so lediglich nach Osten in den Randbereich der Parzelle Z.1._____ verlegt, 
wodurch die Bebaubarkeit mit der verbliebenen Restnutzung auf Parzelle Z.1._____ 
erst ermöglicht wird. Eine sinnlose und durch nichts zu rechtfertigende 
Baulandverschwendung kann dadurch auf vernünftige Art und Weise verhindert 
werden, ohne dass allein deshalb bereits der Zivilrichter bemüht werden müsste. 
Die (zivilrechtliche) Vorfrage der Existenz sowie Beibehaltung einer geeigneten 
Wegdienstbarkeit stellt sich hier gar nicht, sondern einzig die Frage, ob die 
Voraussetzungen für die Bewilligung des EHF auf Parzelle Z.1._____ aufgrund des 
Dienstbarkeitsvertrags von 1992 verneint werden müssen. Dies trifft nach Ansicht 
des streitberufenen Gerichts nicht zu. Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und 
Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. 
Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der 
Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (vgl. Art. 22 Abs. 2 RPG). 
Vorliegend wird bestritten, dass die Erschliessung der Parzelle Z.3._____ 
gewährleistet bleibe, sollte die interne oberirdische Wegdienstbarkeit entfallen. Es 
handle sich dabei keineswegs bloss um eine bequeme Option, sondern um eine 
Notwendigkeit, um zum Haus auf Parzelle Z.3._____ zu gelangen und es zu Fuss 

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wieder verlassen zu können (siehe lit. M im Sachverhalt). Zuerst gilt es dazu 
klarzustellen, dass die Parzelle Z.3._____ bereits durch die unterirdische 
Tiefgarage (inkl. Parkplätze) ab Parzelle Z.1._____ erschlossen wird. Zweitens wird 
die Wegerschliessung zur Parzelle Z.3._____ nicht aufgehoben, sondern bloss 
deren Linienführung verlegt. Drittens steht die Erschliessung der Parzelle Z.1._____ 
ausser Frage und einzig dieses Baugrundstück ist für die angefochtene 
Baubewilligung von Relevanz. Die Beschwerdeführer machen indes geltend, für 
den Erhalt der Baubewilligung müsste zuvor der Zivilrichter über den Bestand und 
die Linienführung befinden. Diese Auffassung ist so nicht richtig. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt es in der Hinsicht zu beachten, 
dass für die Baubewilligungsbehörden keine Pflicht besteht, zivilrechtliche 
Vorfragen zu entscheiden. Die Auslegung eines zivilrechtlichen (Dienstbarkeits-
)Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde ist nur angezeigt, wenn der 
Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt 
(Urteile des Bundesgerichts 1C_455/2022 vom 5. Juni 2023 E. 5.3, 1C_432/2021 
vom 27. Juli 2022 E. 3.1.3, 1C_393/2021 vom 20. Mai 2022 E. 2.5, 1C_246/2015 
vom 4. März 2016 E. 2.4; je mit Hinweisen). Im konkreten Fall steht fest, dass die 
Existenz des Wegrechts unbestritten ist. Der Vertragsinhalt ist leicht feststellbar und 
das Resultat, die Schaffung einer oberirdischen Fusswegverbindung zwischen 
Grundstück Z.1._____ und Grundstück Z.3._____, zweifelsfrei manifestiert. Damit 
sind aber die beiden Voraussetzungen erfüllt, wonach die Beschwerdegegnerin in 
eigener Regie und Verantwortung darüber befinden kann, ob sie die öffentlich-
rechtliche Baubewilligung auch ohne vorherigen Entscheid des Zivilrichters über 
den Umfang und die Ausgestaltung der privaten Wegdienstbarkeit erteilen möchte. 
Es handelt sich dabei eindeutig um eine zivile Vorfrage, die zu einem späteren 
Zeitpunkt immer noch dem Zivilrichter unterbreitet werden kann. Umgekehrt 
rechtfertigt es sich sachlich nicht, bei einem bewilligungsfähigen Bauprojekt nur 
darauf zu hoffen, dass der Zivilrichter eine andere Linienführung des Fusswegs als 
noch "geeigneter" einstufen könnte, als dies die Baubehörde bereits getan hat.

Daran ändert auch nichts, dass die Beschwerdeführer die (neue) Linienführung des 
Fusswegs als interne Verbindung zwischen den Parzellen Z.1._____ und Z.3._____ 
als zu steil und zu schmal bezeichnet haben und darin einen Verstoss gegen das 
Behindertengesetz (bzw. Norm SIA 500, max. Steigung 6 %) verortet haben wollen. 
Dem ist als erstes entgegenzuhalten, dass das Bundesgesetz vom 13. Dezember 
2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit 
Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG; SR 151.3) vorliegend 
gar nicht zur Anwendung kommt, weil Art. 3 lit. c BehiG bei Neubauten eine 

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Mindestzahl von acht neuen Wohnungen vorschreibt, auf Parzelle Z.1._____ aber 
lediglich eine 3½-Zimmerwohnung bzw. ein EFH neu erstellt werden soll. Die bereits 
mit einem MFH bebaute Parzelle Z.3._____ steht hier diesbezüglich von 
vorneherein nicht zur Diskussion. Weiter fällt dazu ins Gewicht, dass zwischen den 
Parteien bereits einmal ein Vergleich über die genaue Linienführung, die Breite und 
das zulässige Gefälle (max. Steigung) des dereinst verlegten Fusswegs über 
Parzelle Z.1._____ abgeschlossen wurde. Dieser Vergleich vom 30. Mai/2. 
Juni/8.Juni 2023 (vgl. act. D.2 mit Anhang [Planskizze Wegvorschlag mit 
Mindestwegbreite 1.80 m; Weggefälle max. 9 % sowie Installation Handlauf]) 
enthielt einen konkreten Lösungsvorschlag und wurde in der Vereinbarung selbst 
(unter lit. e, S. 2) präzise ausformuliert. Weshalb dieser allseits handschriftlich 
unterzeichnete Vergleichsvorschlag in der Folge nicht umgesetzt werden konnte, 
entzieht sich der Kenntnis des Gerichts.  

3.9. Fazit

Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Baubewilligungsentscheid 
und der angefochtene Einspracheentscheid, beide vom 15. Dezember 2021, 
rechtens sind und die dagegen erhobene Beschwerde vom 29. Januar 2022 – nach 
erfolglos verlaufenen Vergleichsbemühungen (2022-2024) – abzuweisen ist, soweit 
darauf aus formellen Gründen (vgl. E. 2.5) überhaupt eingetreten werden kann.

4. Es bleibt damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden. 

4.1. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens VR3 22 9 sind die 
Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG den in der Sache unterliegenden 
Beschwerdeführern, anteilsmässig und zu gleichen Teilen (d.h. zu je einem Viertel), 
aufzuerlegen. Die Beschwerdeführer haften untereinander solidarisch für die 
Entrichtung der Gerichtskosten. Das Gericht erachtet dabei aufgrund der 
Komplexität des Falls und des erheblichen Arbeitsaufwands ermessensweise eine 
Staatsgebühr von CHF 4'000.00 (zzgl. Kanzleigebühr, Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG) 
als angemessen und gerechtfertigt. 

4.2. Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer – nach dem gleichen 
Verteilschlüssel wie bei den Gerichtskosten (also zu je einem Viertel) – die 
anwaltlich vertretenen und inhaltlich obsiegenden Beschwerdegegner 
(Bauherrschaft) zu entschädigen. Dabei sind ihnen gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die 
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 
Ausgangspunkt bildet dabei die Honorarnote des Rechtsvertreters der 
Beschwerdegegner vom 30. Januar 2025 (act. I.3, Rechnung Nr. 24106), inkl. 

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separater Honorarvereinbarung (act. I.3.1 und I.3.2.) in der Höhe von insgesamt 
CHF 16'263.80 (bestehend aus: Arbeits- und Zeitaufwand 54.23 Std. à CHF 270.00 
[= CHF 14'642.10], Kleinspesenpauschale 3 % [= CHF 439.25] zzgl. MWST 8.1 % 
[auf CHF 5'296.55 ab 01.01.2024; CHF 429.00] sowie 7.7 % [auf 9'784.80 bis 
31.12.2023; CHF 753.45]). Nach Art. 3 Abs. 1 HV (BR 310.250) beträgt der übliche 
Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.00. Liegt eine Honorarvereinbarung – wie 
im konkreten Fall – vor, ist ein Stundenansatz von max. CHF 270.00 zulässig. Die 
Honorarnote ist damit betragsmässig korrekt ermittelt worden und nach Auffassung 
des Gerichts auch angemessen, zumal der geltend gemachte Arbeits- und 
Zeitaufwand von 54.23 Std. aufgrund der Komplexität des Einzelfalles sowie dessen 
ungewöhnlich langer Verfahrensdauer hinreichend nachgewiesen und belegt ist. 
Dies zeigt auch der Vergleich mit der Honorarnote der ebenfalls anwaltlich 
vertretenen Beschwerdeführer, welche auf total CHF 29'627.27 beziffert wurde. Die 
vier Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner somit zu je einem Viertel (= 
CHF 4'065.95) aussergerichtlich zu entschädigen.

4.3. Der Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu, da sie im 
Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises agiert und obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 
VRG).   

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 801.00

Total CHF 4’801.00

gehen zu je einem Viertel und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____, B._____, der C._____ AG 
sowie D._____ und D.A._____.

3. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____, B._____, die C._____ AG 
sowie D._____ und D.A._____ haben E._____ und E.A._____ zu je einem 
Viertel aussergerichtlich mit insgesamt CHF 16'263.80 (inkl. MWST) zu 
entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

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