# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0d4d8073-8bf8-53a9-bab0-0e57e0d6314c
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 13.04.2017 110 2017 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2017-5_2017-04-13.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2017/5 Bern, 13. April 2017

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Frau Rechtsanwältin B.________

und

Herrn C.________
Beschwerdegegner 1

Frau D.________
Beschwerdegegnerin 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach, 
3001 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 9. Dezember 
2016 (Baukontroll-Nr.: 2014-0465-2; Verbreiterung Zufahrtsstrasse, teilweiser Abbruch und 
Neuerstellung Stützmauer mit Hangsicherung)

RA Nr. 110/2017/5 2

I. Sachverhalt

1. Das Grundstück der Beschwerdegegner (Bern Grundbuchblatt Nr. F.________) wird 

mittels einer über das Grundstück des Beschwerdeführers (Bern Grundbuchblatt 

Nr. G.________) verlaufenden Zufahrtsstrasse erschlossen. Die Beschwerdegegner 

reichten am 4. August 2014 bei der Stadt Bern ein Baugesuch ein für die Verbreiterung und 

Belagsergänzung dieser Zufahrtsstrasse sowie für den teilweisen Abbruch und die 

Neuerstellung der Stützmauer mit entsprechender Hangsicherung. Gegen dieses 

Bauvorhaben erhob unter anderem der Beschwerdeführer Einsprache. Die Bauherrschaft 

überarbeitete in der Folge ihr Projekt in verschiedenen Punkten, woraufhin der 

Beschwerdeführer auch gegen das angepasste Vorhaben Einsprache erhob bzw. an seiner 

ursprünglichen Einsprache festhielt. Mit Entscheid vom 9. Dezember 2016 erteilte die Stadt 

Bern die Baubewilligung.

2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 10. Januar 2017 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein und stellt folgende 

Anträge:

"1.Die Baubewilligung vom 9. Dezember 2016 sei aufzuheben und auf das Baugesuch sei 

nicht einzutreten.

2. Eventualiter sei die Baubewilligung vom 9. Dezember 2016 aufzuheben und die 

Angelegenheit im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Subeventualiter sei die Baubewilligung vom 9. Dezember 2016 aufzuheben und dem 

Baugesuch der Bauabschlag zu erteilen."

Der Beschwerdeführer macht insbesondere geltend, als Eigentümer des Grundstücks, auf 

welchem das Bauvorhaben realisiert werden soll, bedürfe es trotz des bestehenden 

Wegrechts seiner Zustimmung. Mangels dieser Zustimmung fehle es den 

Beschwerdegegnern an einem schutzwürdigen Interesse zur Behandlung des Baugesuchs. 

Zudem sei keine ordnungsgemässe Profilierung erfolgt. Das Bauvorhaben sei ausserdem 

sicherheitstechnisch nicht genügend abgeklärt und es würden notwendige 

Sicherheitsmassnahmen fehlen. Schliesslich würden Gestaltungsvorschriften sowie 

denkmalschutzrechtliche Bestimmungen verletzt. 

RA Nr. 110/2017/5 3

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. In ihrer Beschwerdeantwort vom 

10. Februar 2017 beantragen die Beschwerdegegner, die Beschwerde sei abzuweisen und 

die Baubewilligung sei zu bestätigen. Auch die Stadt Bern beantragt in ihrer Stellungnahme 

vom 8. Februar 2017 die Abweisung der Beschwerde sowie die Bestätigung der 

Baubewilligung. Mit Verfügung vom 28. Februar 2017 wies das Rechtsamt die Beteiligten 

auf eine mittlerweile erfolgte Änderung der Gefahrenkarte des Kantons Bern hin und gab 

ihnen Gelegenheit, Stellung dazu zu nehmen sowie Schlussbemerkungen einzureichen.

4. Auf die Rechtsschriften und Stellungnahmen wird, soweit für den Entscheid 

wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen und die Baugesuchsteller, die 

Einsprecherinnen und die Einsprecher sowie die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 

Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer hat als Einsprecher und betroffener 

Grundeigentümer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen 

Bauabschlags. Er ist damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 

eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

RA Nr. 110/2017/5 4

2. Rechtliches Gehör

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf 

rechtliches Gehör verletzt, indem sie ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen sei. So 

habe er Urteile zitiert, welche das fehlende rechtlich geschützte Interesse der 

Bauherrschaft an der Behandlung ihres Baugesuchs belegen würden. Mit diesen Urteilen 

habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt. Zudem habe die Vorinstanz die 

Gestaltungsvorschriften als erfüllt beurteilt, ohne sich mit den Einwänden des 

Beschwerdeführers auseinanderzusetzen. Vielmehr habe sie sich damit begnügt, auf die 

Beurteilung der Denkmalpflege und der Freiraumplanung hinzuweisen. 

b) Nach Art. 52 Abs. 1 lit. b VRPG3 hat eine Verfügung, nebst weiteren Elementen, die 

Tatsachen, Rechtsätze und Gründe aufzuführen, auf die sie sich stützt. Umfang und Dichte 

dieser Begründung können nicht abstrakt definiert, sondern müssen im Einzelfall festgelegt 

werden, wobei der Verfügungsgegenstand, die Verfahrensumstände sowie die Interessen 

der Betroffenen zu berücksichtigen sind. Namentlich schliesst Art. 52 VRPG nicht aus, 

dass die Begründung auch in einem Verweis auf andere Dokumente, beispielsweise 

frühere Verfügungen, Beurteilungen von Fachbehörden, Sitzungsprotokolle etc., bestehen 

kann. Die Begründung muss aber grundsätzlich so abgefasst sein, dass die Betroffenen 

den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde mindestens kurz 

die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sie ihren 

Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung zum 

Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie sich auf 

die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.4

c) Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz umfasst insgesamt 20 Seiten. Darin 

äussert sie sich auf rund einer Seite zum rechtlich geschützten Interesse der Bauherrschaft 

(S. 4 und 5 des angefochtenen Entscheids). Sie führt unter Angabe der verwendeten 

Literatur aus, für die Beurteilung des rechtlich geschützten Interesses der Bauherrschaft 

seien die zivilrechtlichen Verhältnisse vorfrageweise zu prüfen. Hierfür sei das zwischen 

den Parteien bestehende Fuss- und Fahrwegrecht einschlägig. Der tatsächlich bestehende 

Weg sei an einigen Stellen nicht so breit, wie es die Dienstbarkeit gestatten würde. Damit 

sei ein rechtlich geschütztes Interesse der Bauherrschaft an der Wegverbreiterung 

3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
4 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 ff.

RA Nr. 110/2017/5 5

gegeben. Das Bauinspektorat erkenne ein schutzwürdiges Interesse zudem bereits in der 

Tatsache, dass eine im Grundbuch festgehaltene Dienstbarkeit bestehe. Betreffend die 

Gestaltung hat die Vorinstanz in Ziff. 6 auf Seite 6 des angefochtenen Entscheids weiter 

dargelegt, gestützt auf Art. 2 OLKV5 und Art. 22 Abs. 1 BewD6 sei keine Begutachtung 

durch die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) notwendig. Die 

Denkmalpflege und die Freiraumplanung der Stadt Bern würden die Kriterien einer 

leistungsfähigen örtlichen Fachstelle erfüllen. Diese hätten das Baugesuch geprüft und den 

eingereichten Projektplan genehmigt.

d) Die Vorinstanz legte mit den vorgenannten Ausführungen die aus ihrer Sicht 

wesentlichen Umstände genügend dar. Die Sach- und Rechtslage, von welcher die 

Vorinstanz ausging, ist – unabhängig von deren inhaltlichen Richtigkeit – ohne weiteres 

erkennbar. Sie musste sich damit nicht mit jedem einzelnen Argument des 

Beschwerdeführers oder den von ihm erwähnten Urteilen auseinandersetzen und durfte 

auf die Beurteilung der Denkmalpflege sowie des Stadtplanungsamts bzw. der 

Freiraumplanung abstellen. Der Beschwerdeführer konnte den angefochtenen Entscheid 

sachgerecht anfechten. Die Vor-    instanz ist der Begründungspflicht genügend 

nachgekommen und hat den Anspruch auf rechtliches Gehör des Beschwerdeführers nicht 

verletzt.

3. Rechtlich geschütztes Interesse der Beschwerdegegner

a) Die von den Beschwerdegegnern geplante Verbreiterung der Zufahrtsstrasse soll auf 

dem Grundstück des Beschwerdeführers und damit auf fremdem Grund erfolgen. Der 

Beschwerdeführer bringt vor, angesichts seiner verweigerten Zustimmung fehle es den 

Beschwerdegegnern an einem rechtlich geschützten Interesse an der Behandlung ihres 

Baugesuchs. Daran würde auch die im Grundbuch eingetragene Wegrechtsdienstbarkeit 

nichts ändern. Die Vorinstanz habe ihre Kompetenzen als Baubewilligungsbehörde 

überschritten, indem sie im Baubewilligungsverfahren eine zivilrechtliche Prüfung dieser 

Wegrechtsdienstbarkeit vorgenommen habe. Diese ohnehin unzulässige Prüfung habe sie 

überdies inhaltlich rechtsfehlerhaft vorgenommen. Die Vorinstanz habe damit einen 

5 Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLKV; 
BSG 426.221)
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

RA Nr. 110/2017/5 6

allfälligen Zivilprozess präjudiziert und es bestehe die Gefahr von widersprüchlichen 

Urteilen.

b) Grundsätzlich ist im Baubewilligungsverfahren nicht über Privatrechte zu 

entscheiden. Für deren Durchsetzung sind die Betroffenen auf den zivilrechtlichen 

Rechtsweg verwiesen. Der Grundsatz der strikten Trennung zwischen Privat- und 

Verwaltungsrecht wird jedoch unter anderem dort durchbrochen, wo die Bauherrschaft 

nicht bzw. nicht alleinige Eigentümerin des Baugrundstücks ist und die 

Bewilligungsbehörde klären muss, ob die Zustimmung der Grundeigentümerschaft gemäss 

Art. 10 Abs. 2 BewD erforderlich ist.7 Diese Norm verlangt für Bauten auf fremdem Boden 

die unterschriftliche Zustimmung der Grundeigentümerschaft. Sie will damit vermeiden, 

dass sich die Baubewilligungsbehörden mit Bauvorhaben befassen müssen, die aus 

zivilrechtlichen Gründen nie verwirklicht werden können, weil ihnen die 

Grundeigentümerschaft nicht zustimmt. Sie bezweckt dagegen nicht, umstrittene private 

Rechte, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten, abschliessend im 

Baubewilligungsverfahren statt im dafür vorgesehenen Zivilverfahren zu überprüfen.8 

Art. 10 Abs. 2 BewD soll mit anderen Worten unnötigen Verwaltungsaufwand und 

Verfahrensleerlauf verhindern. Massgebend ist nach verwaltungsgerichtlicher Praxis 

deshalb nicht die Unterschrift bzw. Zustimmung der Grundeigentümerschaft als solche, 

sondern vielmehr, ob die Bauherrschaft ein Rechtsschutzinteresse an der Behandlung 

ihres Baugesuchs hat. Ist dies der Fall, ist die Zustimmung bzw. Unterschrift der 

Grundeigentümerschaft nicht erforderlich.9 Entsprechend qualifiziert das 

Verwaltungsgericht Art. 10 Abs. 2 BewD als Ordnungsvorschrift.10 Aus dem Zweck des 

Zustimmungserfordernisses, also der Verhinderung unnötiger Verfahren, ergibt sich auch, 

dass die Baubewilligungsbehörden das schutzwürdige Interesse an der Durchführung des 

Baubewilligungsverfahrens nur in eindeutigen Fällen zu verneinen haben.11

Ein solches eigenes schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs fehlt, 

wenn das Ergebnis des Verfahrens von vornherein ohne Belang ist, weil ein 

fremdrechtliches Hindernis das Bauvorhaben offensichtlich verhindert oder die 

7 Monika Hintz, Zivilrechtliche Vorfragen im Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2/2014, S. 61; BVR 2003 
S. 385 E. 4b, m.w.H.; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 2 
N. 4a
8 VGE 2014/176 vom 10.2.2015 E. 3.1
9 BVR 2005 S. 130 E. 3.1; Hintz, a.a.O., S. 72
10 VGE 2014/176 vom 10.2.2015 E. 3.1; BVR 2005 S. 130 E. 3.1
11 Hintz, a.a.O., S. 73

RA Nr. 110/2017/5 7

Realisierung des Bauvorhabens mangels Zustimmung der Grundeigentümerschaft völlig 

ungewiss ist.12 Ist dagegen lediglich unklar, ob einem Bauvorhaben ein zivilrechtliches 

Hindernis entgegensteht, ginge es nach verwaltungsgerichtlicher Praxis nicht an, dem 

Gesuchsteller allein schon wegen der fehlenden Zustimmung nach Art. 10 Abs. 2 BewD 

das Rechtsschutzinteresse abzusprechen.13 Wie dargelegt, sind bei der Beurteilung, ob ein 

schutzwürdiges Interesse im Sinne dieser Praxis vorliegt, ausnahmsweise zivilrechtliche 

Bestimmungen vorfrageweise zu berücksichtigen.14 

c) Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, bei Art. 10 Abs. 2 BewD handle es sich um 

mehr als eine blosse Ordnungsvorschrift und die Unterschrift der Grundeigentümerschaft 

sei nicht einfach ein formales Kriterium. Zur Begründung stützt er sich auf Urteile des 

Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich15 sowie des Bundesgerichts16. Für die 

Qualifikation und Auslegung der Norm ist allerdings, wie dies die Vorinstanz in ihrer 

Stellungnahme vom 8. Februar 2017 zutreffend ausführt, die kantonale Praxis 

massgebend, da sich die Bauvorschriften von Kanton zu Kanton unterscheiden. Dies lässt 

sich bereits den vom Beschwerdeführer vorgebrachten Bundesgerichtsurteilen entnehmen: 

Der Sachverhalt des ersten Entscheids17 spielte sich im Kanton Zürich ab. Entsprechend 

orientierte sich das Bundesgericht an der zürcherischen Praxis, wie aus E. 2.4 des 

Bundesgerichtsentscheids hervorgeht.18 Auch im zweiten Entscheid19, einem Fall aus dem 

Kanton Wallis, verweist das Bundesgericht auf die Zeitschrift für Walliser Rechtsprechung 

(Revue valaisanne de jurisprudence; RVJ), mithin also auf die Praxis des Kantons Wallis. 

Wie dargelegt, qualifiziert das bernische Verwaltungsgericht nach ständiger 

Rechtsprechung Art. 10 Abs. 2 BewD als Ordnungsvorschrift. Diese Rechtsprechung 

wurde durch das Bundesgericht bestätigt.20 Der Beschwerdeführer vermag aus den 

zitierten Urteilen damit nichts zu seinen Gunsten abzuleiten.

12 Vgl. zum Ganzen BVR 2005 S. 130 E. 3.1; VGE 2012/262 vom 8.11.2013 E. 1.2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 34 N. 10, VGE 2014/176 vom 10.2.2015 E. 3.1
13 BVR 2005 S. 130 E. 3.1
14 BVR 2005 S. 130 E. 3.1 und 3.2
15 VGer Zürich VB 2014.00753 vom 5.3.2015 E 3.2
16 BGer 1C_246/2015 vom 4.3.2016 E 2.4; BGer 1C_846/2013 vom 4. Juni 2014
17 BGer 1C_246/2015 vom 4. März 2016
18 Vgl. der dortige Verweis auf BGer 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2.
19 BGer 1C_846/2013 vom 4. Juni 2014
20 BGer 1C_172/2007 vom 17. März 2008 E. 4

https://www.vs.ch/de/web/tribunaux/revue-valaisanne-de-jurisprudence

RA Nr. 110/2017/5 8

d) Der Beschwerdeführer hat seine unterschriftliche Zustimmung zum Bauvorhaben 

unbestritten nicht erteilt. Dem Gesagten zufolge kann daraus jedoch nicht automatisch auf 

das fehlende Rechtsschutzinteresse der Beschwerdegegner geschlossen werden. 

Vielmehr sind in diesen Fällen – der verwaltungsgerichtlichen Praxis folgend – die 

zivilrechtlichen Verhältnisse, vorliegend insbesondere das von den Parteien umstrittene 

Wegrecht, ausnahmsweise zu berücksichtigen.21 

e) Die Beschwerdegegner berufen sich auf eine als Wegrecht im Grundbuch 

eingetragene Grunddienstbarkeit und vertreten die Ansicht, gestützt darauf sei das 

Bauvorhaben zivilrechtlich zulässig. Der Beschwerdeführer bringt demgegenüber vor, 

diese Wegrechtsdienstbarkeit erlaube nur, die bestehende Strasse zu benützen wie bisher. 

Die beabsichtigten Vorhaben, den Weg als Baupiste für Fahrzeuge bis zu 16 Tonnen zu 

benützen, ihn auszubauen und zu verlegen, eine doppelt so hohe Stützmauer wie die 

bisherige zu errichten, mehr als 30 Anker von 4 m Länge zu setzen sowie die bestehende 

Treppe ersatzlos zu entfernen, seien von der Dienstbarkeit nicht umfasst. Dasselbe gelte 

für die neu geplante Schleppplatte im Bodenbelag.

f) Laut Art. 737 Abs. 1 ZGB22 ist der Dienstbarkeitsberechtigte befugt, alles zu tun, was 

zur Erhaltung und Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist. Gemäss Lehre und 

Rechtsprechung sei unter "Erhaltung" nicht etwa die Verteidigung der Dienstbarkeit im 

Besitzes- oder Rechtsschutzverfahren zu verstehen. Erhalten werde die Dienstbarkeit, 

indem auf dem dienenden Grundstück der tatsächliche Zustand hergestellt, 

aufrechterhalten oder wiederhergestellt werde, der die ungehinderte Ausübung der 

Dienstbarkeit ermögliche. Wer das Recht zur Benutzung eines Fahrwegs habe, sei auch 

befugt, diesen Weg so auszubauen und zu unterhalten, dass er den Zweck des Wegrechts 

erfüllt.23 Daher schliesst das Zivilrecht nicht bereits zum vornherein aus, dass ein 

Wegrechtsberechtigter ohne Zustimmung des Belasteten bauliche Arbeiten an einem Weg 

vornimmt und diesen sogar ausbaut. Vielmehr sind die konkreten Rechte und Pflichten des 

Berechtigten und Belasteten bzw. der Umfang und Zweck des Wegrechts jeweils mittels 

Auslegung der vereinbarten Dienstbarkeit zu eruieren. Den rechtlichen Rahmen für die 

Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit bildet Art. 738 ZGB. Ausgangspunkt 

21 Vgl. BVR 2005 S. 130 E. 3.2; VGE 2014/176 vom 10.2.2015 E. 3.1
22 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)
23 Peter Liver, Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band IV 2a, Zürich 1980, Art. 737 
N. 12; vgl. auch BGE 115 IV 26 E. 3

http://www.openjustitia.apps.be.ch/alfresco/extension/openjustitia/content/content.xhtml

RA Nr. 110/2017/5 9

ist demnach der Wortlaut des Grundbucheintrags. Soweit sich daraus Rechte und Pflichten 

deutlich ergeben, ist dieser Wortlaut uneingeschränkt massgebend. Wenn der Wortlaut 

unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden, 

d.h. auf den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 

Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ergibt 

sich der Umfang der Dienstbarkeit auch aus dem Erwerbsgrund nicht schlüssig, liegt eine 

sogenannte ungemessene Dienstbarkeit vor, das heisst Inhalt und Umfang werden durch 

die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks bestimmt. Zur Bestimmung des Inhalts 

eines ungemessenen und uneingeschränkten Fuss- und Fahrwegrechts taugt die Art der 

Ausübung während längerer Zeit nur bedingt. Sie kann ein Beleg dafür sein, dass die 

Dienstbarkeit nicht einen enger begrenzten Inhalt und einen geringeren Umfang hat. 

Dagegen kann die Dienstbarkeit sehr wohl einen umfassenderen Inhalt und einen 

grösseren Umfang haben.24 

g) Die fragliche Grunddienstbarkeit datiert im Grundbuch auf den 14. September 1934 

und wird als "Wegrecht" beschrieben. Im dazugehörenden Vertrag ist das Wegrecht wie 

folgt umschrieben: 
"Der Verkäufer räumt den Käufern und seinen Nachbesitzern das dingliche Fuss- und Fahrwegrecht 

ein über den von der J.________strasse her über seine Besitzung nach der Kaufsache führenden 

ca. 3 m breiten Weg (im zudienenden Plan in Gelb angelegt) mit der Verpflichtung des Verkäufers, 

diesen Weg bis an die Marche der Kaufsache zu jeder Jahreszeit in gang- und fahrbarem Zustand 

zu erhalten. Die erstmalige Belegung des Wegs mit "Makadam" erfolgt auf Kosten beider Parteien je 

zur Hälfte."

Die genannte Wegbreite von "ca. 3 m" lässt bereits dem Wortlaut nach einen gewissen 

Beurteilungsspielraum zu. Entsprechend sind sich die Parteien uneinig, ob der Weg effektiv 

oder nur "ca." 3 m breit sein darf. Weiter ist umstritten, ob sich die Angabe auf die 

tatsächlich befahrbare Breite bezieht oder ob bestehende Hindernisse, wie die vorhandene 

Treppe auf dem Weg oder das auf den Weg ragende Vordach, an die Wegbreite 

anzurechnen sind. Präzisiert wird die Vertragsklausel immerhin durch einen Plan, in 

welchem das von der Dienstbarkeit erfasste Gebiet mit gelber Farbe eingezeichnet ist. Aus 

dem "Überlagerungsplan", welcher das Bauvorhaben und das von der Dienstbarkeit 

erfasste gelbe Gebiet überlagernd darstellt25, geht hervor, dass der verbreiterte Weg keine 

24 VGE 2013/431 vom 1.10.2014 E. 4.3.1, m.w.H.
25 Vorakten, pag. 227: Plan "Dienstbarkeit Wegrecht (1934) Planüberlagerung 1:500"

http://www.openjustitia.apps.be.ch/alfresco/extension/openjustitia/content/content.xhtml

RA Nr. 110/2017/5 10

klare Überschreitung der des eingezeichneten Dienstbarkeitsgebiets darstellt. Damit kann 

für das Bauvorhaben nicht ohne weiteres vom Fehlen einer zivilrechtlichen Grundlage 

ausgegangen werden, zumal, wie dargelegt, ein Ausbau des Wegs zivilrechtlich nicht 

gänzlich ausgeschlossen werden kann. Ebenfalls unklar ist vor diesem Hintergrund die 

Frage, ob die Erdanker und die Schleppplatte, welche als Elemente der bautechnischen 

Umsetzung Teil dieser umstrittenen Wegverbreiterung bilden, von der Dienstbarkeit 

mitumfasst wären.

h) Die zivilrechtliche Ausgangslage steht dem Bauvorhaben dem Gesagten zufolge 

nicht offensichtlich entgegen bzw. lässt dessen Realisierung nicht als völlig ungewiss 

erscheinen. Vielmehr ergibt sich aus den vorstehenden Ausführungen, dass die 

fremdrechtlichen Verhältnisse unklar sind. Das rechtlich geschützte Interesse der 

Beschwerdegegner an der Behandlung ihres Baugesuchs ist deshalb auch ohne 

unterschriftliche Zustimmung des Grundeigentümers zu bejahen. Die Vorinstanz ist daher 

zu Recht auf das Baugesuch der Beschwerdegegner eingetreten. Ob das strittige 

Bauvorhaben aber tatsächlich von der Dienstbarkeit erfasst ist, muss und darf mit Blick auf 

Art. 10 Abs. 2 BewD nicht weitergehend beurteilt werden, da Art. 10 Abs. 2 BewD, wie 

dargelegt, nicht dazu dient, umstrittene private Rechte im Baubewilligungsverfahren 

abschliessend zu überprüfen. 

i) Im Übrigen gilt es, Folgendes zu beachten: Selbst wenn die Vorinstanz gestützt auf 

Art. 10 Abs. 2 BewD zu Unrecht auf das Baugesuch eingetreten wäre, würde dies im 

Beschwerdeverfahren nicht zwingend zur Aufhebung des Baubewilligungsverfahrens 

führen. Zum einen greift der Schutzzweck von Art. 10 Abs. 2 BewD – das Vermeiden von 

Verwaltungsaufwand im Bewilligungsverfahren – im oberinstanzlichen Verfahren nicht 

mehr in jedem Fall, weil die Vorinstanz den Verwaltungsaufwand in der Regel bereits 

tätigte und damit ein erheblicher Teil des Verwaltungsaufwands bereits entstanden ist. Zum 

andern dürfte es ohnehin mit dem Beschleunigungsgebot (Art. 29 BV26) unvereinbar sein, 

wenn die BVE alleine wegen der Verletzung einer Ordnungsvorschrift den angefochtenen 

Entscheid bzw. das ganze Baubewilligungsverfahren aufheben würde.27 

j) Soweit der Beschwerdeführer aufgrund der zivilrechtlichen Ausführungen ein 

widersprüchliches bzw. präjudizierendes Urteil befürchtet, ist darauf hinzuweisen, dass im 

26 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
27 Vgl. auch BDE vom 12. Juni 2015, RA-Nr. 110/2015/56 

RA Nr. 110/2017/5 11

vorliegenden Verfahren einerseits keine abschliessende Beurteilung der zivilrechtlichen 

Verhältnisse erfolgt und andererseits in einem allfällig späteren Zivilprozess das Zivilgericht 

nicht an die Beurteilung durch die Baubewilligungsbehörde gebunden ist. Die Feststellung 

der Baubewilligungsbehörde über zivilrechtliche Vorfragen sind nur ein Element der 

Entscheidfindung und der Begründung und sind von der Rechtskraft des Bauentscheids 

nicht umfasst. Ein allfälliger Zivilprozess wird also nicht präjudiziert.28 Ein privatrechtlich 

Berechtigter oder Belasteter hat somit nach einem Bauentscheid nach wie vor die 

Möglichkeit, seine Rechte auf dem Zivilweg durchzusetzen bzw. eine seinen Rechten 

widersprechende Baute oder Anlage mittels einer zivilrechtlichen Anordnung zu 

verhindern.29 Im Übrigen bestünde auch im umgekehrten Fall, also einer Verneinung des 

rechtlich geschützten Interesses, die Gefahr eines anderslautenden Zivilurteils. 

4. Profilierung

a) Der Beschwerdeführer rügt, es seien keine Profile gestellt worden. Die Pflicht zur 

Profilierung beschränke sich entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht nur auf 

Hochbauten. Die Aussteckung der Wegführung und der neuen Stützmauer, insbesondere 

deren Höhe, sei ohne weiteres möglich gewesen. Der Beschwerdeführer beantragt 

deshalb, es sei die Profilierung des Bauvorhabens anzuordnen.

b) Die Gesuchstellenden haben mit der Baueingabe die äusseren Umrisse des 

Bauvorhabens im Gelände abzustecken und durch Profile kenntlich zu machen (Art. 16 

Abs. 1 BewD). Die in Art. 16 BewD enthaltenen Vorschriften zur Profilierung bilden nicht 

Selbstzweck, sondern sollen das Bauvorhaben veranschaulichen, interessierte Personen 

auf das Projekt aufmerksam machen und Einspracheberechtigte vor einem Rechtsverlust 

bewahren.30 Das Ausstecken und Profilieren bezweckt, Bauvorhaben zu veranschaulichen 

und interessierte Personen auf das Projekt aufmerksam zu machen (Publizitätswirkung). 

Aus der Profilierung müssen die für das Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen im 

Gelände, nicht aber sämtliche Einzelheiten der geplanten Baute ersichtlich sein. Für 

letzteres ist allenfalls eine Einsichtnahme in die Akten nötig. Wer durch eine mangelhafte 

Profilierung keinen Nachteil erlitten hat, kann sich nicht nachträglich für sich selbst oder 

28 Vgl. zum Ganzen Hintz, a.a.O., S. 62, m.w.H.
29 Vgl. zum Ganzen Hintz, a.a.O., S. 62, m.w.H.
30 VGE 2010/301 vom 19.10.2010, E. 6.2 

RA Nr. 110/2017/5 12

andere wehren.31 Bei Strassenbauvorhaben dürfen an die Profilierung keine übermässigen 

Anforderungen gestellt werden. Während bei Hochbauten mit der Profilierung drei 

Dimensionen sichtbar gemacht werden, können bei Tiefbauten lediglich der Verlauf und die 

Breite angedeutet werden.32

Es kann offen gelassen werden, ob das Bauvorhaben genügend profiliert bzw. im Gelände 

ausgesteckt war. Wie die jeweils fristgemässen Eingaben des Beschwerdeführers zeigen, 

wurde er über das Bauvorhaben rechtzeitig und ausreichend informiert. Er war in der Lage, 

die Auswirkungen des Bauvorhabens abzuschätzen und rechtzeitig und umfassend 

Einsprache zu erheben bzw. Beschwerde zu führen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern der 

Beschwerdeführer durch die gerügte Profilierung ein ungenügendes Bild vom Bauvorhaben 

erhalten haben soll. Es war ihm ohne weiteres möglich, seine Rechte sowohl im             

Einsprache- als auch im Beschwerdeverfahren vollumfänglich zu wahren, was er auch 

getan hat. Der Einwand der fehlenden Profilierung ist daher unbegründet und der 

entsprechende Antrag des Beschwerdeführers ist abzuweisen. 

5. Hangrutschgefahr

a) Die Strasse verläuft entlang des Aarehangs. Auf der östlichen Seite befindet sich 

entlang des Hangs eine Stützmauer. Die Strassenverbreiterung macht eine entsprechende 

Versetzung dieser Mauer weiter in den Aarehang notwendig. Der Beschwerdeführer bringt 

vor, es bestehe eine Hangrutschgefahr, weil das Bauvorhaben in einem Gebiet mit 

unstabilem Baugrund und bekannten Naturgefahren realisiert werde. Die 

Beschwerdegegner hätten deshalb entsprechende Sicherungsnachweise zu liefern. Die 

Vorinstanz habe das vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebene Gutachten nicht bzw. 

nicht genügend beachtet. 

b) Gemäss Art. 21 Abs. 1 BauG sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben 

und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Personen und 

Sachen dürfen nach Art. 57 Abs. 1 BauV33 weder durch den Bauvorgang noch durch den 

Bestand oder Betrieb von Bauten und Anlagen gefährdet werden. Weiter verweist diese 

31 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 20
32 Vgl. BDE vom 20. Mai 2011, RA-Nr. 110/2010/165; BDE vom 11. September 2008, RA-Nr. 110/2008/5
33 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)

RA Nr. 110/2017/5 13

Bestimmung auf die einschlägigen Normen der Fachverbände. Die Bauherrschaft ist also 

verpflichtet, bei der Erstellung von Bauten und Anlagen die anerkannten Regeln der 

Baukunde einzuhalten. Mehr wird im Baurecht grundsätzlich nicht verlangt. Ob später in 

allen Punkten nach den Regeln der Baukunde gebaut wird, kann wegen der Vielfältigkeit 

der sicherheitstechnischen Fragen im Laufe der Bauausführung nicht Gegenstand des 

Baubewilligungsverfahrens bilden, das vorgängig durchgeführt wird. Das 

Projektierungsverfahren ist im Zeitpunkt der Baueingabe noch nicht derart weit 

fortgeschritten, dass alle Details der Bauausführung bereits bekannt sind. Es wäre wegen 

des damit verbundenen Aufwandes auch nicht verhältnismässig, wenn alle sich aus den 

Regeln der Baukunde ergebenden Detailfragen von der Bauherrschaft bereits im 

Baubewilligungsverfahren geklärt und die Lösungen dafür beigelegt werden müssten, wenn 

noch gar nicht klar ist, ob überhaupt gebaut werden darf. Das Baurecht beschränkt sich 

deshalb darauf, die Bauherrschaft auf die geltenden Regeln der Baukunde zu verweisen.

c) Aaretalhänge stellen besondere Anforderungen an eine Überbauung. Entsprechend 

finden sich in den Akten mehrere Berichte zur Machbarkeit des Bauvorhabens: Sowohl die 

Beurteilung der L.________ AG vom 24. Juni 2011 als auch der Kurzbericht zur 

bautechnischen Umsetzung der Wegverbreiterung der K.________ AG vom 6. Mai 2014 

und der Bericht der M.________ AG vom 21. März 2016 äussern sich zur Umsetzung des 

Bauvorhabens.

Die eingeholten Gutachten belegen zunächst, dass sich die Parteien – und damit auch die 

Beschwerdegegner – den besonderen Baubedingungen bewusst sind. Solche erschwerten 

Bedingungen stehen einem Bauvorhaben aber nicht von vornherein im Weg, zumal die 

moderne Bautechnik auch bei schwierigem Bauuntergrund einwandfreie Lösungen 

gestattet. Übereinstimmend kommt keiner der eingeholten Berichte zum Schluss, das 

umstrittene Bauvorhaben sei nicht möglich. Vielmehr halten die L.________ fest, dass 

oberhalb der bestehenden Gebäude "die Annexbauten und die Wegverbreiterung ohne 

weitere Untersuchungen" machbar seien.34 Die K.________ AG ihrerseits führen in Ziff. 4 

ihres Kurzberichts aus, für die Umsetzung der Wegverbreiterung seien hangseitig 

Hangsicherungsmassnahmen und Stützbauwerke erforderlich. Sie schlagen vor, den 

ersten Hangabschnitt mittels einer permanenten Bodenvernagelung mit Spritzbetonvorlage 

(Nagelwand) zu sichern und im zweiten Bauabschnitt eine Winkelstützmauer zu errichten. 

34 Bericht Vorstudie/Machbarkeit L.________ AG vom 24. Juni 2011 S. 8, Ziff. 5 

RA Nr. 110/2017/5 14

Im Ergebnis gelangt also auch der Bericht der K.________ AG zum Schluss, die 

Wegverbreiterung sei umsetzbar. Mit H.________ von der N.________ AG haben sie 

zudem einen Geotechniker konsultiert, der auch in der Bauzeit beigezogen werden soll. 

Schliesslich spricht auch der vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebene Bericht der 

M.________ AG dem Bauvorhaben die Machbarkeit nicht ab, zumal sich dieser vor allem 

mit der Maximalbelastung des Wegs befasst (dazu nachfolgend). 

Demnach kann darauf verzichtet werden, bereits jetzt weiterreichende als die ohnehin 

bereits getätigten Abklärungen zur Hangsicherung vorzunehmen. Die Beschwerdegegner 

haben durch ihr Verhalten genügend signalisiert, dass sie sich ihrer Eigenverantwortung 

hinsichtlich des Bauvorhabens bewusst sind. Es erscheint angemessen, die notwendigen 

Massnahmen der Eigenverantwortung der Bauherrschaft zu überlassen. Die vom 

Beschwerdeführer als zu unbestimmt gerügte Nebenbestimmung, wonach die 

Bauherrschaft verpflichtet wird, angesichts des Baugrunds "entsprechende Massnahmen" 

zu treffen, erweist sich demnach als ausreichend.35 Dies gilt umso mehr, als in der 

synoptischen Gefahrenkarte des Kantons Bern die betroffenen Parzellen nicht mehr als 

gelbe Hangrutsch-Gefahrengebiete vermerkt sind.

An diesem Ergebnis vermögen auch die vom Beschwerdeführer vorgebrachten 

Zeitungsartikel zur Hangrutschgefahr sowie die Aktennotiz vom 5. Dezember 1995 

betreffend Vorhaben "I.________" nichts zu ändern. Diese Unterlagen können höchstens 

als genereller Hinweis auf einen allfällig erschwerten Baugrund dienen. Wie dargelegt, 

wurden diese Gefahren jedoch erkannt. Mit den genannten Gutachten ist ihnen zum 

aktuellen Zeitpunkt genügend Rechnung getragen worden. 

d) Der Beschwerdeführer bringt unter Verweis auf die Staatshaftung weiter vor, indem 

die Vorinstanz die notwendigen Sicherheitsabklärungen nicht getroffen habe, habe sie ihre 

Prüfungs- und Aufsichtspflicht verletzt. 

Gemäss dem vom Beschwerdeführer zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid werden 

bauliche Sicherungsmassnahmen durchgesetzt, indem Projekte für Bauvorhaben im 

Baubewilligungsverfahren geprüft werden und die baupolizeiliche Aufsicht während der 

Bauausführung und nach vollendetem Bau ausgeübt wird.36 Die vorstehenden 

35 S. 16 Ziff. 1 (unter "Allgemein") des Bauentscheids der Stadt Bern vom 9. Dezember 2016
36 BVR 2011 S. 200 ff E. 4.4.2

RA Nr. 110/2017/5 15

Ausführungen haben gezeigt, dass zum aktuellen Zeitpunkt keine Anhaltspunkte für eine 

Verletzung der Prüfungs- und Aufsichtspflicht der Stadt Bern vorliegen, zumal auch die 

Beschwerdegegner ihrer Verantwortung als Bauherren bisher nachgekommen sind. 

Ebenfalls nichts zu seinen Gunsten abzuleiten vermag der Beschwerdeführer aus dem von 

ihm weiter zitierten Entscheid BVR 2006 275. Anders als im dort gelagerten Fall wurde 

vorliegend die Beschaffenheit des Baugrundes bereits hinreichend untersucht. Im Übrigen 

bestätigt dieser Entscheid das bereits Ausgeführte, wonach die aktuelle Bautechnik selbst 

bei schwierigen Grundstücksverhältnissen einwandfreie Lösungen gestattet und nicht alle 

sich aus den Regeln der Baukunde ergebenden Detailfragen bereits im 

Baubewilligungsverfahren geklärt werden müssen. Was der Beschwerdeführer schliesslich 

aus dem ebenfalls erwähnten, aber thematisch anders gelagerten Entscheid BVR 2001 

S. 276 ff. für sich abzuleiten sucht, ist nicht ersichtlich und muss mangels Begründung 

offen bleiben.

e) Über die genannten Grundsätze hinausgehende Haftungsfragen, wie beispielsweise 

die vom Beschwerdeführer vorgebrachte fehlende Versicherungsdeckung der 

Beschwerdegegner, sind privatrechtlicher Natur. Privatrechtliche Einwände und Ansprüche 

im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben können im Baubewilligungsverfahren einzig 

als Rechtsverwahrung angemeldet werden (vgl. Art. 32 Abs. 1 BewD). Von dieser 

Möglichkeit hat der Beschwerdeführer Gebrauch gemacht und die Vorinstanz hat die 

Rechtsverwahrungen aufgenommen. Soweit der Beschwerdeführer also Haftungsfragen 

aufwirft, kann darauf nicht eingetreten werden.

f) Zusammenfassend erweisen sich die Rügen betreffend mangelhaft abgeklärte 

Sicherheitsfragen als unbegründet. Damit erübrigt es sich, Messpunkte und Messintervalle 

festzulegen, einen Bericht des Tiefbauamtes des Kantons Bern zum Bauen im 

Gefahrengebiet einzuholen und von der Bauherrschaft ein Sicherungskonzepts zu 

verlangen. Die entsprechenden Beweisanträge des Beschwerdeführers sind abzuweisen. 

Ebenfalls abzuweisen ist vor diesem Hintergrund der Beweisantrag der 

Beschwerdegegner, die beidseits beigezogenen Ingenieure als Experten bzw. Zeugen 

anzuhören.

6. Wegbelastung

RA Nr. 110/2017/5 16

a) Die Beschwerdegegner beabsichtigen einen mittlerweile rechtskräftig bewilligten Um- 

und Ausbau ihres bestehenden Wohnhauses. Der Beschwerdeführer macht geltend, der 

Weg würde durch das Befahren mit Baumaschinen bis zu 16 Tonnen, wie es die 

Beschwerdegegner zur Realisierung ihres Wohnungsumbaus planten, zu stark belastet. 

Die Vorinstanz hätte eine Gewichtsbeschränkung der Fahrzeuge auf maximal 3.5 Tonnen 

prüfen bzw. anordnen müssen. 

b) Die K.________ AG kommt in Ziff. 5 und 6 ihres Berichts vom 6. Mai 2014 sowie im 

Mail vom 1. Februar 201637 zum Schluss, der geplante Weg halte Fahrzeugen bis zu 3.5 

Tonnen und solchen bis zu 16 Tonnen als "aussergewöhnlicher Lastfall" stand. Die 

Beschwerdegegner haben basierend darauf diese Nutzungslast auf dem Projektplan 

"056.01_511" festgehalten. Demgegenüber führt die vom Beschwerdeführer beigezogene 

M.________ AG im Bericht vom 21. März 2016 aus, für die Realisierung des Bauprojekts 

der Beschwerdegegner sei bei einem Gewicht der Baufahrzeuge von 3 Tonnen und einer 

Bauzeit von 1 bis 1.5 Jahren mit insgesamt rund 4'500 Fahrten bzw. zu Spitzenzeiten mit 

ca. 30 bis 40 Fahrten am Tag zu rechnen. Bei einem LKW von 18 Tonnen würden sich 

noch knapp 10 Fahrten pro Tag ergeben. Der Weg sei für eine so hohe Belastung nicht 

ausgelegt. Mit Schreiben vom 1. Juni 2016 ergänzte die M.________ AG, die Belastung sei 

auf Fahrzeuge bis 3.5 Tonnen zu beschränken. Ausnahmen sollten nur für Blaulicht- und 

Zügelfahrzeuge gelten.38

c) Nach Art. 2 BauG sind Bauvorhaben zu bewilligen, wenn sie den bau- und 

planungsrechtlichen Vorschriften und den nach andern Gesetzen im 

Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen, die öffentliche Ordnung 

nicht gefährden und wenn ihnen keine Hindernisse der Planung entgegenstehen. Das 

Bauvorhaben ist vorliegend umschrieben als "Verbreiterung der Zufahrtsstrasse zu 

Liegenschaft J.________strasse (GB F.________), teilweise Abbruch und Neuerstellung 

der Stützmauer mit entsprechender Hangsicherung, Belagsergänzung". Dieses 

Bauvorhaben – und nur dieses – muss den öffentlich-rechtlichen Vorgaben entsprechen. 

Wie die Beschwerdegegner den Umbau ihres Gebäudes durchführen wollen, ist zum 

heutigen Zeitpunkt nicht abschliessend geklärt, so steht beispielsweise auch eine 

Kranlösung zur Diskussion. Es obliegt der Verantwortung der Beschwerdegegner, die 

Zufahrtstrasse im Rahmen ihrer Belastungskapazitäten zu nutzen. Eine Auflage, welche 

37 Vorakten, pag. 223
38 Vorakten, pag. 257

RA Nr. 110/2017/5 17

die in den Projektplänen definierte Nutzungslasten zusätzlich einschränkt, und erst recht 

ein Bauabschlag, sind nicht angezeigt.

d) Die Beschwerdegegner erwähnen in ihrer Beschwerdeantwort vom 10. Februar 2017 

soweit ersichtlich erstmals, die Gewichtsbeschränkung der Zufahrtstrasse entfalle 

vollständig mit einer Schleppplatte im Bereich vor dem Haus des Beschwerdegegners. Die 

Schleppplatte sei nicht bewilligungspflichtig, sondern Teil des neu anzulegenden 

Strassenbelags. Der Beschwerdeführer hält demgegenüber in seiner Stellungnahme vom 

22. März 2017 fest, es handle sich bei der Schleppplatte um eine Projektänderung, welche 

planerisch festgehalten sein müsse. 

Dem genehmigten Projekt- bzw. Umgebungsgestaltungsplan vom 11. März 2016 lässt sich 

entnehmen, dass die Strasse asphaltiert werden soll. Genauere Angaben zur 

Materialisierung der Strasse bzw. deren Belag lassen sich den Baugesuchsunterlagen 

nicht entnehmen. Es ist allerdings üblich, dass dies aus den Baugesuchsplänen nicht 

detailliert hervorgeht. Übereinstimmend beschränken sich die vorliegenden 

Materialangaben zur geplanten Hinterfüllung sowie zur Ergänzung der Kofferung ebenfalls 

auf eine bloss stichwortartige Umschreibung, was vom Beschwerdeführer richtigerweise 

nicht gerügt wird. Die Schleppplatte soll gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegner 

Teil des Strassenbelags bilden und in den Asphalt eingearbeitet werden. Sie verändert also 

weder die Form noch die Breite oder das sonstige Erscheinungsbild der Strasse und muss 

damit nicht in den Plänen erscheinen. Zudem gilt es, Folgendes zu beachten: Der Projekt- 

bzw. Umgebungsgestaltungsplan vom 11. März 2016 sieht für die Strassennutzung 

Fahrzeuge bis 3.5 Tonnen resp. Fahrzeuge bis 16 Tonnen als "aussergewöhnlichen 

Lastfall" vor. Dieser wurde für verbindlich erklärt, womit die Gewichtsbeschränkungen auch 

mit der vorgesehenen Schleppplatte weiterhin Geltung haben. Die Schleppplatte hat also 

keinen Einfluss auf die planerisch festgehaltene Gewichtsbeschränkung, sondern dient 

lediglich dazu, die bewilligten Nutzungsanforderungen besser zu erfüllen. Vor diesem 

Hintergrund gehört die Schleppplatte zur Bauausführung nach den Regeln der Baukunde, 

womit sie auch aus diesem Grund nicht zwingend in den Plänen zu erscheinen hat.39 Als 

Teil der Strassenmaterialisierung sowie der Bauausführung nach den Regeln der 

Baukunde ist sie also weder separat bewilligungspflichtig noch zwingend in den Plänen 

darzustellen. Die Rüge des Beschwerdeführers erweist sich als unbegründet. 

39 Vgl. dazu auch untenstehend E. 9.b)

RA Nr. 110/2017/5 18

7. Denkmalschutz

a) Der Beschwerdeführer rügt, die geplante Spritzbetonmauer verletze Art. 10b BauG. 

Die ursprünglichen Forderungen der Denkmalpflege der Stadt Bern seien nicht eingehalten 

und es sei nicht nachvollziehbar, weshalb diese schliesslich ihre Zustimmung erteilt habe. 

b) Das Chalet der Beschwerdegegner ist im Bauinventar "Kirchenfeld-Brunnadern" als 

erhaltenswertes K-Objekt eingestuft. Das Haus des Beschwerdeführers ist ebenfalls 

verzeichnet und als schützenswertes K-Objekt aufgeführt. Das Chalet der 

Beschwerdegegner ist Teil der Baugruppe Gebäudegruppe B "Chalets J.________strasse" 

und jenes des Beschwerdeführers der Gebäudegruppe A "Untere J.________strasse". 

Beide Objekte unterliegen damit dem Denkmalschutz von Art. 10b BauG. Betreffen 

Baubewilligungsverfahren schützenswerte und erhaltenswerte Baudenkmäler, die 

Bestandteil einer im Bauinventar aufgenommenen Baugruppe sind, ist die zuständige 

kantonale Fachstelle in das Verfahren einzubeziehen (Art. 10c Abs. 1 BauG, Art. 22 Abs. 3 

BewD). Allerdings kann die Erziehungsdirektion des Kantons Bern (ERZ) gemäss Art. 36 

Abs. 2 DPG40 auf Gesuch hin Gemeinden mit einer eigenen, geeigneten Fachstelle für 

Denkmalpflege Aufgaben und Befugnisse aus diesem Gesetz übertragen. Dies ist bei der 

Stadt Bern der Fall. Soweit sich bei der Beurteilung des Bauvorhabens Fragen des 

Denkmalschutzes stellen, ist deshalb grundsätzlich auf die Beurteilung der städtischen 

Denkmalpflege abzustellen.41 

c) Bei den geplanten baulichen Veränderungen in der Umgebung ist zu prüfen, ob 

durch diese die genannten Baudenkmäler beeinträchtigt werden. Die Vorgabe von Art. 10b 

Abs. 1 BauG, wonach Baudenkmäler durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht 

beeinträchtigt werden dürfen, ist jedoch nicht absolut zu verstehen und bedeutet nicht, 

dass die Umgebung überhaupt nicht verändert werden darf. Eine Veränderung soll aber 

auf das Baudenkmal grösstmögliche Rücksicht nehmen und dieses nicht wesentlich 

beeinträchtigen.42 

40 Gesetz vom 8. September 1999 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG; BSG 426.41)
41 Vgl. zum Ganzen VGE 2011/172 vom 31.10.2012 E. 2.1
42 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f, N. 7

RA Nr. 110/2017/5 19

d) Die Denkmalpflege der Stadt Bern verlangte in einer ersten Beurteilung, ihr seien alle 

baulichen Einzelheiten der neuen Stützmauer vor Vergebung der Arbeiten vorzulegen. 

Deren Materialisierung und Gestaltung hätten sich an der heute bestehenden Mauer zu 

orientieren.43 Aus dem Projekt- bzw. Umgebungsgestaltungsplan vom 11. März 2016 geht 

hervor, dass die Beschwerdegegner mit der Denkmalpflege Folgendes vereinbart haben: 

Es soll die Böschung der Mauer mit Efeu und Wildrebe begrünt, auf eine Absturzsicherung 

verzichtet und für die Materialisierung der Mauer Spritzbeton und Kratzputz verwendet 

werden. Weiter soll der Strassenabschluss mit Bundesteinen versehen und die Strasse 

selbst asphaltiert werden. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers hat die 

Denkmalpflege ihre ursprüngliche Forderung, wonach sich die neue Stützmauer an der 

alten zu orientieren habe, mit dieser Zustimmung unter den genannten Vorgaben nicht 

geändert. Im Gegenteil, sie erachtete die ursprünglichen Gestaltungsvorgaben mit den 

dargelegten Anordnungen als erfüllt, wie sich ihrer Bescheinigung vom 6. April 2016 auf 

dem Projekt- bzw. Umgebungsgestaltungsplan entnehmen lässt. Auf das Einholen einer 

zusätzlichen Stellungnahme der Denkmalpflege, wie es der Beschwerdeführer verlangt, 

kann demnach verzichtet werden. Der entsprechende Beweisantrag ist abzuweisen.

Das Rechtsamt der BVE konnte sich anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 2014 

im Zusammenhang mit dem geplanten Um- und Ausbau des Wohnhauses der 

Beschwerdegegner zudem ein eigenes Bild der Situation vor Ort machen. Demnach 

würden die Veränderungen der Umgebungsgestaltung mit der Wegverbreiterung und der 

neuen Stützmauer bescheiden ausfallen. Die Mauer ist hangseitig aufgrund des Gefälles 

optisch nicht oder kaum wahrnehmbar. Von der westseitigen Sicht wird sie 

grossmehrheitlich durch Häuser verdeckt. Zudem wird die neue Stützmauer begrünt. Die 

Gebäude der Parteien heben sich von der Zufahrtsstrasse und der Stützmauer deutlich ab 

und es ist nicht ersichtlich, inwiefern eine begrünte Mauer die Denkmalqualität der 

Gebäude beeinträchtigen könnte. Die Zustimmung der städtischen Denkmalpflege zum 

Bauvorhaben ist damit nachvollziehbar und die BVE hat keine Veranlassung, von der 

Beurteilung der Fachbehörde abzuweichen. 

e) Zusammenfassend erweisen sich die Vorbringen des Beschwerdeführers als 

unbegründet. Das Bauvorhaben beeinträchtigt weder das erhaltenswerte Gebäude der 

Beschwerdegegner noch das schützenswerte Gebäude des Beschwerdeführers in 

43 Vorakten, p. 212

RA Nr. 110/2017/5 20

unzulässiger Weise. Übereinstimmend erteilte auch die städtische Denkmalpflege dem 

Bauvorhaben die Zustimmung. Weil der BVE die örtlichen Verhältnisse bekannt sind, ist ein 

erneuter Augenschein nicht notwendig und die diesbezüglichen Beweisanträge der 

Parteien sind abzuweisen.

8. Gestaltungsvorschriften

a) Wie dargelegt, sind die Gebäude der Parteien gemäss dem Bauinventar der Stadt 

Bern als erhaltenswert bzw. schützenswert qualifiziert und Teil einer jeweiligen Baugruppe. 

Das Haus der Beschwerdegegner ist Teil der Baugruppe Gebäudegruppe B "Chalets 

J.________strasse". Gemäss dem Eintrag im Bauinventar bilden die Gebäude ein relativ 

geschlossenes Heimatstilensemble und sollen eine Art "Kurortarchitektur" verkörpern. 

Besonders geprägt wird dieser Eindruck neben der Architektur vom dichten Baumbestand, 

der geradezu Waldatmosphäre hervorruft. Das Gebäude des Beschwerdeführers ist Teil 

der Gebäudegruppe A "Untere J.________strasse", welche gemäss Eintrag im Bauinventar 

von einem geschlossenen Ensemble massiver, giebelständiger Heimatstilbauten geprägt 

wird. Die strittige Stützmauer im Aarehang wird in der charakteristischen Umschreibung der 

Gebäude der Parteien nicht erwähnt.

b) Der Beschwerdeführer bringt vor, das Bauvorhaben entspreche den hohen 

Gestaltungsanforderungen für diesen Standort nicht. So würden Art. 6 NHG44, Art. 9 BauG 

sowie Art. 6 und 72 ff. BO45 verletzt. Die neue, deutlich höhere und "nackte" 

Spritzbetonmauer stelle einen Fremdkörper dar. Zudem funktioniere die vorgesehene 

Begrünung der Mauer nur auf dem Papier. Die Nebenbestimmung zur Begrünung in S. 17 

Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids sei daher toter Buchstabe. 

c) Laut Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen die Landschaften, Orts- und 

Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Art. 6 Abs. 1 BO legt fest, dass Bauten, Gebäudeteile 

und Gestaltungen des öffentlichen sowie privaten Aussenraums, die sich in ihrer 

Erscheinung nicht in das Stadt-, Quartier- und Strassenbild sowie die Stadtsilhouette 

einfügen   oder die Einheitlichkeit der wesentlichen Merkmale der betreffenden Bebauung 

nicht wahren, unzulässig sind, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen. 

44 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451)
45 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO, SSSB 721.1)

RA Nr. 110/2017/5 21

Das Bauvorhaben liegt ausserdem im Aaretalschutzgebiet. Zweck des 

Aaretalschutzgebiets ist nach Art. 72 Abs. 1 BO die Erhaltung der besonderen Schönheit 

der kleinmassstäblich überbauten sowie stark durchgrünten Aaretalhänge. Art. 74 Abs. 1 

BO verlangt unter anderem, dass sich Bauten und Anlagen einschliesslich Stützmauern 

bezüglich Gestaltung, Grösse und Farbgebung ins Landschaftsbild der Aaretalhänge 

einfügen müssen. 

Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher 

selbständige Bedeutung zu. Bei ihrer Auslegung und Anwendung kann sich die Stadt Bern 

zudem auf die Gemeindeautonomie berufen. Es ist somit vorab Sache der Stadt Bern, zu 

bestimmen, wie sie ihre Ästhetikvorschriften verstanden haben will. Die BVE als 

Rechtsmittelinstanz hat nur zu prüfen, ob die Auslegung durch die Stadt Bern rechtlich 

haltbar ist.46

d) Bei der Beurteilung des Vorhabens und seiner Umgebung ist ergänzend zu den 

genannten Vorschriften auch das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zu berücksichtigen. Die Bauparzelle und die 

umliegenden Gebäude sind darin als "Chalets und Heimatstilvillen J.________strasse" mit 

dem Erhaltungsziel A ("Erhalten der Substanz") eingetragen. Das ISOS ist nur bei der 

Erfüllung von Bundesaufgaben unmittelbar verbindlich (Art. 6 Abs. 2 NHG). Da das Erteilen 

einer Baubewilligung für das hier umstrittene Vorhaben in der Bauzone keine 

Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG ist, sind das ISOS und die damit verbundenen 

Schutzziele nicht unmittelbar verbindlich.47 Als "anderes Inventar" im Sinne von Art. 13e 

BauV48 gilt es daher für die Behörden von Kanton und Gemeinden auch im 

Baubewilligungsverfahren zumindest als Empfehlung und es ist entsprechend zu 

berücksichtigen.49

e) Die von der Vorinstanz konsultierte Abteilung Freiraumplanung des 

Stadplanungsamtes erachtet das Vorhaben als bewilligungsfähig, sofern das Projekt mit 

46 BDE vom 11. August 2015, RA-Nr. 110/2014/63
47 BDE vom 28. Mai 2015, RA-Nr. 110/2015/13; BDE vom 11. August 2015, RA-Nr. 110/2014/63, BVR 2008 
S. 2008 S. 117 E. 2
48 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
49 BVR 2008 S. 117 E. 2b

RA Nr. 110/2017/5 22

der Denkmalpflege, mit Stadtgrün Bern und mit dem Stadtplanungsamt selbst erarbeitet 

wird. Zudem verlangt die Freiraumplanung, die Details zur neuen Stützmauer seien vor der 

Ausführung beim Bauinspektorat genehmigen zu lassen und die Stützmauer müsse 

zwingend begrünt werden. Das Stadtplanungsamt selbst hatte bei der Konsultation keine 

Bemerkungen.50

Die Forderungen der Freiraumplanung wurden umgesetzt: Betreffend Einbezug der 

Denkmalpflege kann auf das oben Gesagte verwiesen werden. Auch der Beizug von Stadt 

Grün wurde sichergestellt, indem die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid anordnete, 

die Beschwerdegegner hätten vor Beginn der Arbeiten mit Stadtgrün Bern Kontakt 

aufzunehmen.51 Zudem liegt ein Bepflanzungskonzept vor: Die Begrünung der Stützmauer 

soll gemäss Projekt- bzw. Umgebungsgestaltungsplan vom 11. März 2016 mit Efeu und 

Wildrebe erfolgen. Das Bepflanzungskonzept mit Efeu wird auf dem Plan von der 

O.________ GmbH wie folgt näher umschrieben:
"Efeu ist im Garten sowie auf dem Balkon und der Terrasse eine sehr dankbare und beliebte Kletter- 

und Bodenackerpflanze. Das immergrüne, anspruchslose und dekorative Gehölz ist sehr vielseitig 

verwendbar. Vor allem in der kalten und laublosen Jahreszeit bietet der mit Hilfe von Haftwurzeln 

kletternde Efeu mit seiner immergrünen Belaubung Sichtschutz, verschönert Hauswände und 

Mauern oder bedeckt den kahlen Boden mit kräftig grünen oder panaschierten Blättern."

Der Plan sieht ausserdem eine Materialisierung der zu begrünenden Wand mit Spritzbeton 

und Kratzputz vor. Die städtische Denkmalpflege sowie das Stadtplanungsamt Bern 

unterzeichneten diesen Projekt- bzw. Umgebungsgestaltungsplan und stimmten der 

vorgesehenen Gestaltung damit zu. Bereits die heutige Mauer tritt angesichts der 

versteckten Lage zwischen Häusern und dem Aarehang optisch wenig in Erscheinung. 

Dies gilt auch für die neue Stützmauer, zumal diese einen verhältnismässig geringen 

Höhenunterschied von maximalen 65 cm gegenüber der heute bestehenden Mauer 

aufweist. Der Beschwerdeführer legt in seiner Beschwerde vom 10. Januar 2017 nicht 

näher dar, inwiefern die gewählte Materialisierung das Gesamtbild negativ beeinträchtigen 

soll. Überdies muss die Mauer zwingend begrünt werden, womit die Materialisierung noch 

weniger in Erscheinung tritt. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist nicht 

ersichtlich, weshalb diese Begrünung "nur auf dem Papier" funktionieren sollte: Der 

Beschwerdeführer verweist zur Begründung dieser Rüge auf die Einsprache vom 2. Juni 

50 Vorakten, p. 210 ff.
51 Vgl. Baubewilligung vom 9.12.2016, S. 17 Ziff. 1 bzw. 4 (unter "Umgebungsgestaltung")

RA Nr. 110/2017/5 23

2016, führt jedoch auch dort nicht näher aus, weshalb die Begrünung nicht funktionieren 

sollte. Er verweist stattdessen auf als Beilage eingereichte Beispielbilder, welche eine 

Mauer zeigen, auf der das angepflanzte Grün nur spärlich wächst. Die abgebildete Mauer 

steht jedoch frei in der Landschaft, ist der Sonne ausgesetzt und hat soweit ersichtlich 

keine Erde auf der Mauerkrone. Damit ist die abgebildete Situation nicht vergleichbar mit 

den konkret vorliegenden Umständen. Die hier strittige Mauer ist in den bepflanzten 

Aarehang eingebaut und bietet damit in mehrerlei Hinsicht wesentlich andere 

Voraussetzungen für ein Gedeihen der Pflanzen als die Mauer auf dem Bild des 

Beschwerdeführers. Angesichts der Zustimmung der Denkmalpflege und des 

Stadtplanungsamts/Freiraumplanung, der vorgängig notwendigen Kontaktaufnahme mit 

Stadt Grün sowie der Ausführungen der O.________ GmbH ist davon auszugehen, dass 

die vorgesehene Begrünung funktionieren wird. Die mit Efeu und Wildreben bewachsene 

Stützmauer wird sich genügend ins Landschaftsbild des Aaretalhanges einfügen.

f) Zusammenfassend trägt das Bauvorhaben den Gestaltungsvorgaben genügend 

Rechnung; das vorinstanzliche Ergebnis erweist sich als rechtlich haltbar. Vor diesem 

Hintergrund und angesichts der von der Vorinstanz getroffenen Abklärungen mit der 

städtischen Denkmalpflege, dem Stadtplanungsamt/Freiraumplanung der Stadt Bern sowie 

dem Einbezug von Stadt Grün ist eine Konsultation der OLK ist nicht nötig, die Rüge 

erweist sich als offensichtlich unbegründet. Der diesbezügliche Beweisantrag des 

Beschwerdeführers ist abzuweisen. 

9. Nebenbestimmungen

a) Der Beschwerdeführer rügt weiter, mehrere Nebenbestimmungen des angefochtenen 

Entscheids seien untauglich oder zu unbestimmt. 

Der Beschwerdeführer moniert zunächst, die Vorgabe der Denkmalpflege, auf eine 

Absturzsicherung auf der Stützmauer zu verzichten, würde im Widerspruch zu den Regeln 

der Baukunde und zur nötigen Pflege des Hanges stehen. Der Beschwerdeführer lehne 

deshalb jegliche Haftung ab, sollte ein von ihm beauftragter Unternehmer bei der Pflege 

des Bordes zu Schaden kommen. Die Vorinstanz lasse zudem offen, wie der Zugang zum 

RA Nr. 110/2017/5 24

Hang oberhalb der Stützmauer verhindert werden soll und gleichzeitig der Zugang zum 

Hang für Unterhaltsarbeiten möglich bleiben soll. 

Nach Art. 21 Abs. 1 BauG müssen Bauten und Anlagen so erstellt, betrieben und 

unterhalten werden, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Begehbare 

Flächen müssen mit Geländern oder anderen Schutzvorrichtungen versehen werden, wenn 

eine Absturzgefahr für Personen besteht (Art. 58 Abs. 1 BauV). "Begehbar" sind zunächst 

solche Flächen, die bei bestimmungsgemässem Benützen einer Baute oder Anlage durch 

eine unbestimmte Anzahl von Personen begangen werden könnten. Massgebend ist 

jedoch nicht allein der bestimmungsgemässe Gebrauch, sondern es ist zu prüfen, ob es 

vernünftigerweise voraussehbarer Nutzung entspricht, dass Personen die Baute oder 

Anlage tatsächlich begehen. Unter Umständen muss bei vernünftiger Voraussicht auch 

damit gerechnet werden, dass Personen – insbesondere Kinder – eine Baute oder Anlage 

bestimmungswidrig benützen, namentlich indem sie eine Fläche betreten, die dafür nicht 

gedacht ist. Wenn aufgrund der Umstände mit einer bestimmungswidrigen Benützung 

durch Kinder zu rechnen ist, gilt die Fläche ebenfalls als "begehbar" und – bei 

Absturzgefahr – als sicherungsbedürftig.52

Gemäss SIA-Norm 358 (SN 543 358), Geländer und Brüstungen, Ausgabe 2010, muss 

jede bei Normalbenutzung begehbare Fläche, bei der eine Gefährdung durch Absturz 

anzunehmen ist, durch ein Schutzelement gesichert sein. Als begehbar gilt jede Fläche, die 

für Personen zugänglich ist (Ziffer. 2.1.1). Eine Gefährdung ist im Allgemeinen 

anzunehmen, wenn die Absturzhöhe mehr als 1.0 m beträgt, wobei als Absturzhöhe die am 

Rand der begehbaren Fläche gemessene Höhendifferenz zur angrenzenden tieferen 

Fläche verstanden wird (Ziff. 2.1.2). Bei Absturzhöhen bis 1.50 m kann der Schutz auch 

darin bestehen, dass die Zugänglichkeit des Randes begehbarer Flächen durch geeignete 

Massnahmen wie Bepflanzung oder dgl. erschwert wird (Ziff. 2.1.4). Die SIA-Norm 358 gilt 

für die Projektierung von Geländern und Brüstungen und ähnlichen Schutzelementen 

gegen Absturz von Personen in Hochbauten und an ihren Zugängen (Ziff. 0.1.1).

Das Besteigen der Mauerkrone entspricht nicht dem bestimmungsgemässen Gebrauch der 

Stützmauer, die mehrheitlich höher als 1 m ist. Die Vorinstanz hält jedoch fest, die Treppe 

oberhalb des Hangs stelle eine Gefahr dar. Kinder könnten über die Treppe den Hang 

52 BVR 2011 S. 200 E. 4.4.1

RA Nr. 110/2017/5 25

erreichen, sich zur Stützmauer begeben und von dort hinunterfallen. Angesichts dieser 

Ausführungen muss die Mauerkrone damit trotz bestimmungswidrigem Gebrauch als 

begehbar gelten, solange die Möglichkeit des Zugangs via die Treppe zum Hang besteht. 

Ohne diese Möglichkeit ist vernünftigerweise mit keinem bestimmungswidrigem Gebrauch 

mehr zu rechnen, womit die Mauer nicht mehr begehbar wäre im Sinne von Art. 58 BauV 

bzw. die Begehung nicht mehr als Normalbenutzung im Sinne der SIA-Norm 358 gelten 

könnte. Folgerichtig hielt die Vorinstanz in der Nebenbestimmung auf S. 16, Ziff. 5 des 

angefochtenen Entscheids fest, auf das Anbringen einer Absturzsicherung könne verzichtet 

werden, sofern der Zutritt zum Steilhang oberhalb der Mauer mit baulichen Massnahmen 

wie beispielsweise Zäunen oder geschlossenen Hecken verhindert werde. Die 

Nebenbestimmung widerspricht also nicht den Regeln der Baukunde. 

Der Beschwerdeführer befürchtet allerdings, mit dem erschwerten Zugang würden auch 

Unterhaltsarbeiten durch von ihm beauftragte Unternehmer verunmöglicht. Es liegt jedoch 

auf der Hand, dass der Zugang zur Pflege des bepflanzten Bordes oberhalb der Mauer mit 

entsprechenden Gerätschaften, wie z.B. einer Leiter, nach wie vor möglich ist. Solche 

Unterhaltsarbeiten durch vom Beschwerdeführer beauftragte Fachpersonen fallen zudem 

nicht unter die bestimmungsgemässe bzw. normale Nutzung gemäss Art. 58 BauV und 

SIA-Norm 358. Die entsprechende Sicherung ist primär eine Frage des 

Arbeitnehmerschutzes bzw. der Unfallverhütung. So käme bei der Pflege des Bords, sofern 

notwendig, beispielsweise auch eine temporäre Absturzsicherung in Betracht. Dass für 

Fachpersonen andere Massstäbe gelten, geht bereits aus Art. 15 ff. BauAV53 hervor, 

welcher für Bauarbeiter die Absturzsicherung weniger weitgehend regelt als in den 

genannten, allgemeinen Bestimmungen, und beispielsweise einen Seitenschutz erst ab 

einer Absturzhöhe von 2 m verlangt. 

b) Weiter ordnete die Vorinstanz in Ziff. 3 auf Seite 17 folgende Nebenbestimmung an:
"Der vom Stadtplanungsamt am 20.04.2016 unterzeichnete Umgebungsgestaltungsplan ist 

verbindlich.

Werden in Absprache mit dem Stadtplanungsamt nachträgliche Änderungen vorgenommen, ist mit 

der Bauvollendung ein revidierter Umgebungsgestaltungsplan in 4-facher Ausführung dem 

Bauinspektorat zur Genehmigung einzureichen."

53 Verordnung über die Sicherheit und den Gesundheitsschutz der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer bei 
Bauarbeiten vom 29. Juni 2005 (Bauarbeitenverordnung, BauAV; SR 832.311.141)

RA Nr. 110/2017/5 26

Der Beschwerdeführer rügt, diese Nebenbestimmung sei rechtswidrig. Änderungen des 

bewilligten Vorhabens müssten im ordentlichen Verfahren der Projektänderung nach 

Art. 43 BewD erfolgen. Insbesondere müssten ihm die Änderungen vor der Bewilligung und 

vor der Ausführung zur Stellungnahme zugestellt werden. Ein "Planaustausch" unter der 

Hand und nach vollendetem Bau sei unzulässig.

Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben – trotz der Änderung – in seinen 

Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD). Die gesetzliche Regelung enthält nur eine 

Abgrenzung nach oben.54 Geht das Ausmass der Änderung so weit, dass das Projekt in 

den Grundzügen verändert wird oder öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen 

zusätzlich berührt sind, ist der Rahmen einer Projektänderung im Sinn von Art. 43 BewD 

gesprengt. Es muss in einem solchen Fall ein vollständiges, neues 

Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden. Es ist aber auch möglich, dass eine 

Änderung nicht in den Rahmen der Projektänderung passt, weil sie zu geringfügig ist. Für 

solche Änderungen muss kein Verfahren durchgeführt werden. Der Gesetzgeber hat 

diesen Fall in Art. 43 BewD gar nicht erwähnt, weil er selbstverständlich ist. Für eine 

Änderung eines Projekts, die so geringfügig ist, dass sie für sich alleine betrachtet (also 

wenn sie erst nach Bauvollendung vorgenommen würde) gar nicht der 

Baubewilligungspflicht unterliegen würde, muss auch keine Projektänderung nach Art. 43 

BewD eingereicht werden.55 

Pläne sind grundsätzlich verbindlich. Werden diese geändert, hat dies im jeweils 

anwendbaren Verfahren zu geschehen. Wie den Ausführungen auf dem Projek- bzw. 

Umgebungsgestaltungsplan vom 11. März 2016 zu entnehmen ist, müssen vor der 

Ausführung Oberflächenstruktur und Farbgebung der Spritzbetonwand bzw. der 

Stützmauer bemustert und der Denkmalpflege der Stadt Bern zur Genehmigung 

unterbreitet werden. Dies steht nicht im Widerspruch zur Verbindlichkeit des Plans. 

Oberflächenstruktur und Farbgebung gehen bereits aus den aktuellen Plänen nicht im 

Detail hervor. Dies wird vom Beschwerdeführer richtigerweise nicht gerügt. Weil die 

Materialisierung definiert ist und die Mauer zudem begrünt wird, handelt es sich vorliegend 

bei der Oberflächenstruktur und Farbgebung nicht um separat baubewilligungspflichtige 

Elemente, welche eine Plananpassung erforderlich machen. Bei deren endgültiger 

54 vgl. zum Begriff der Projektänderung Heidi Walther Zbinden, KPG-Bulletin 2005 S. 3 ff.
55 vgl. zum Ganzen Heidi Walther Zbinden, KPG-Bulletin 2005 S. 3; BDE vom 26. April 2007,RA-Nr. 110/2007/5

RA Nr. 110/2017/5 27

Definition liegt somit keine Projektänderung vor, welche eine Plananpassung notwendig 

machen würde. 

Bei jeder weiteren Änderung ist indes im Einzelfall zu prüfen, ob sie eine Projektänderung 

darstellt oder gar ein neues Baubewilligungsverfahren notwendig macht. Die angefochtene 

Nebenbestimmung erklärt zwar zunächst den Umgebungsgestaltungsplan für verbindlich, 

scheint aber in der Folge Änderungen grundsätzlich zuzulassen, sofern sie in Absprache 

mit dem Stadtplanungsamt erfolgen. Die grundsätzliche Planverbindlichkeit geht aus dieser 

Nebenbestimmung damit zu wenig hervor. Die Nebenbestimmung ist deshalb insoweit 

aufzuheben, als sie über die Verbindlicherklärung des Umgebungsgestaltungsplans 

hinausgeht. 

10. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abgewiesen werden muss, 

soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der 

Beschwerdeführer. Er hat somit die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 

Eine Ausscheidung von Kosten für die Anpassung Nebenbestimmung (Erwägung 7.b) 

rechtfertigt sich aufgrund der geringen Bedeutung und angesichts der Tatsache, dass der 

Beschwerdeführer mit seinen gestellten Anträgen nicht durchgedrungen ist, nicht. 

b) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'200.– 

(Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV56). 

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die 

berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die 

Kostennote des Anwalts der Beschwerdegegner beträgt Fr. 5'205.60 (Honorar: Fr. 4'780.–, 

Auslagen: Fr. 40.–, Mehrwertsteuer: Fr. 385.60). Sie umfasst die Aufwendungen seit der 

Baubewilligung vom 9. Dezember 2016 und gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Der 

56 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2017/5 28

Beschwerdeführer hat somit den Beschwerdegegnern die Parteikosten von Fr. 5'205.60 zu 

ersetzen.

RA Nr. 110/2017/5 29

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Ziffer 3 von S. 17 (unter "Umgebungsgestaltung") der Bedingungen und Auflagen des 

Bauentscheids der Stadt Bern vom 9. Dezember 2016 wird wie folgt abgeändert:

„Der vom Stadtplanungsamt am 20.04.2016 unterzeichnete Umgebungsgestaltungsplan ist 

verbindlich."

Im Übrigen wird der Bauentscheid der Stadt Bern vom 9. Dezember 2016 bestätigt.

3. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'200.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 

erwachsen ist.

4. Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern Parteikosten im Betrag von 

Fr. 5'205.60 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

RA Nr. 110/2017/5 30

IV. Eröffnung

- Frau Rechtsanwältin B.________, eingeschrieben

- Herrn Fürsprecher E.________, eingeschrieben 

- Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin