# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1eef1e42-a4a2-56a3-b67b-2fe4e5836057
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-31
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 31.03.2015 110 2014 128
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-128_2015-03-31.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2014/128 Bern, 31. März 2015

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________

und

C.________
Beschwerdegegner

sowie

Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne, Schloss, Hauptstrasse 6, 2560 Nidau

Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, 
Postfach 2731, 3001 Bern

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Biel/Bienne vom 16. Oktober 2014 
(bbew 49/2014; Umnutzung altes Garderobengebäude)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner betreibt seit 2008 einen Quartierverein. Der Verein baute das 

ehemalige Garderobengebäude des Fussballplatzes E.________ auf Parzelle Bern 

Kreis III Grundbuchblatt Nr. D.________ um und nutzt es seither als Vereinslokal. Es wird 

den Vereinsmitgliedern für private Anlässe zur Verfügung gestellt und zur Vermietung 

angeboten. 

2

Der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin ersuchte die Stadt Bern am 15. Oktober 

2012 um die Einleitung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens und Verweigerung 

der aktuellen Nutzung, da diese nicht zonenkonform sei und zu übermässigen Immissionen 

auf die Nachbarschaft führe. Am 21. Dezember 2012 reichte der Beschwerdegegner ein 

nachträgliches Baugesuch ein für die Umnutzung des Fussballgarderobengebäudes in ein 

Vereinslokal. Das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland erteilte am 24. Mai 2013 die 

Baubewilligung. Dagegen reichte der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin am 

24. Juni 2013 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 

(BVE) ein. Mit Entscheid vom 21. Oktober 2013 hiess die BVE die Beschwerde gut. Sie 

hob die Baubewilligung aufgrund nicht ausreichender Abklärungen auf und wies die Sache 

zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück.

2. Zwischenzeitlich hatte der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin seine 

Liegenschaft an die Beschwerdeführerin verkauft. Aufgrund eines Ausstandsgesuchs des 

Regierungsstatthalteramts Bern-Mittelland wurde die Sache an das 

Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne überwiesen. Dieses erteilte am 16. Oktober 2014 die 

Baubewilligung. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin, welche bereits im 

Baubewilligungsverfahren Einsprache erhoben hatte, Beschwerde bei der BVE.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, edierte die 

Vorakten und führte den Schriftenwechsel durch. Auf die Rechtsschriften sowie auf das 

Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

3

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –

unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 

(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren 

Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert 

und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte 

Beschwerde ist einzutreten.

2. Zonenkonformität

a) Der Sportplatz E.________ wurde im Jahr 2004 umgestaltet. In diesem 

Zusammenhang wurden insbesondere neue Garderobengebäude erstellt. Die alten 

Garderobengebäude sollten ursprünglich abgebrochen werden, werden aber aktuell vom 

Beschwerdegegner als Vereinslokal genutzt. Die Liegenschaft befindet sich in der 

Nutzungszone „Zonen für private Bauten und Anlagen im allgemeinen Interesse (FA*)“.

Die Beschwerdeführerin bestreitet die Zonenkonformität der Nutzung. Sie macht geltend, 

den Zonen für öffentliche Nutzung sei eine bestimmte Nutzungsart zuzuweisen. Dies sei 

vorliegend nicht erfolgt, die Zonenkonformität könne daher gar nicht überprüft werden. Die 

betroffene Zone werde faktisch seit Jahrzehnten für Sportanlagen genutzt. Die Nutzung der 

Garderobengebäude für den Quartierverein sei daher zonenwidrig. Die Nutzung sei kein 

Nebenbetrieb zur besseren wirtschaftlichen Nutzung. Das Lokal solle zudem zusätzlich 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

4

vermietet werden. Dies komme einer gastgewerblichen Nutzung nahe und führe dazu, 

dass die Gebäude wesentlich intensiver genutzt würden, als ein echtes Quartierzentrum.

b) Die Gemeinden bezeichnen die für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse 

verwendeten oder noch benötigten Grundstücke als Zonen für öffentliche Nutzungen 

(Freiflächen). Die Grundordnung legt die Zweckbestimmung und die Grundzüge der 

Überbauung und Gestaltung der Zonen für öffentliche Nutzungen fest (Art. 77 Abs. 1 und 2 

BauG). Die Angabe der Zweckbestimmung ist notwendig, damit das öffentliche Interesse 

an der Ausscheidung der Zone und deren Zweckmässigkeit beurteilt werden können; sie ist 

ein wesentlicher Bestandteil der Grundordnung und daher dem Stimmbürger vorbehalten. 

Aber auch für die Wahrung nachbarlicher Interessen ist es nicht gleichgültig, ob eine Zone 

beispielsweise für einen öffentlichen Park oder für ein Garage- und Werkstattgebäude der 

öffentlichen Verkehrsbetriebe vorgesehen ist. Die Zweckbestimmung muss aus diesen 

Gründen den Verwendungszweck der Zone wenigstens der Art nach umschreiben 

(Verwaltungsgebäude, Schulhaus, Mehrzweckgebäude, Spital, Sportplatz etc.). Die 

Grundzüge der Überbauung sind in den Zonenvorschriften des Baureglements zu 

bestimmen.4 

Die Liegenschaft des Beschwerdegegners liegt in der Nutzungszone "Freifläche A* (FA*)" 

für private Bauten und Anlagen im allgemeinen Interesse. Die Zone FA* umfasst 

Grundstücke für stark durchgrünte Anlagen (Art. 24 Abs. 2 BO5). Der Gemeinderat kann 

zur besseren wirtschaftlichen Nutzung der Hauptanlagen Nebenbetriebe im Umfang von 

maximal einem Drittel des gesamten Bauvolumens gestatten, sofern Zweck und Funktion 

der Hauptanlagen nicht beeinträchtigt werden (Art. 24 Abs. 4 BO). Weitere Angaben zur 

Zweckbestimmung lassen sich weder der BO noch den Plänen der Stadt Bern entnehmen.

Diese Umschreibung der Zone FA* entspricht dem allgemeinen Inhalt einer Zone für 

öffentliche Nutzung und enthält keine weitere Angaben zur vorgesehenen und zulässigen 

Nutzung. Diese generelle Zweckumschreibung ist sehr weit gefasst und kann eine Vielzahl 

unterschiedlicher Nutzungen umfassen. Die vorliegend zu beurteilende Zone FA* vermag 

daher den Anforderungen, die Art. 77 Abs. 2 BauG an die Zweckbestimmung stellt, nicht zu 

genügen.

4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 77 
N. 3a
5 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO; SSSB 721.1)

5

c) Der Sportplatz E.________ war bereits im Zonenplan vom 8. Juni 1975 und damit vor 

dem Inkrafttreten des geltenden BauG vom 9. Juni 1985 als Freifläche bezeichnet. 

Altrechtliche Zonen, Pläne etc. bleiben auch nach neuem BauG in Kraft, soweit sie nicht 

zwingenden Normen des übergeordneten Rechts widersprechen (Art. 149 Abs. 1 BauG). 

Art. 77 Abs. 2 BauG gehört nicht zu diesen zwingenden Normen. Altrechtliche Freiflächen 

behalten ihre Gültigkeit, auch wenn weder der Zweck noch die Überbauungsgrundsätze 

festgelegt sind. Vielmehr ist bei der baulichen Nutzung einer solchen Freifläche im 

Baubewilligungsverfahren eine Lückenfüllung vorzunehmen, und zwar sowohl für die 

Zweckbestimmung als auch für die Überbauungsgrundsätze.6

Soweit Vorschriften und Pläne nicht unmittelbar mit Inkrafttreten des BauG unwirksam 

geworden sind, müssen sie, soweit nötig, bei nächster Gelegenheit den Vorgaben des 

BauG angepasst werden (Art. 146 Abs. 1 BauG). Einer solchen Anpassung bedürfen auch 

die Ordnungen für Freiflächen des bisherigen Rechts ohne festgelegte Zweckbestimmung. 

Im Interesse der Rechtssicherheit ist eine solche Anpassung möglichst bald 

herbeizuführen.

Der Sportplatz E.________ wurde seit Jahrzehnten als Sportanlage genutzt. Auch wird das 

Areal in der Überbauungsordnung "F.________"7 als "Sportanlage E.________" 

gekennzeichnet. Das zugehörige Garderobengebäude diente bis zu seiner Umnutzung 

ausschliesslich diesem Zweck. Für die vorliegend zu beurteilende Freifläche FA* ergibt die 

Lückenfüllung damit klar die Zweckbestimmung "Sportanlage". 

Das Nutzungskonzept sieht die Nutzung des ehemaligen Garderobengebäudes für 

Quartierfeste, Kulturveranstaltungen, private Feiern, Kurse für Vereinsmitglieder sowie die 

Vermietung von Räumen vor. Diese Nutzung lässt sich nicht unter die Zweckbestimmung 

"Sportanlage" subsumieren. Sie kann auch nicht als Nebenbetrieb im Sinne von Art. 24 

Abs. 4 BO gelten. Ein solcher Nebenbetrieb dient der besseren wirtschaftlichen Nutzung 

der Hauptanlage. Hauptanlage und Nebenbetrieb müssen daher einen funktionalen wie 

auch einen wirtschaftlichen Konnex aufweisen. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die 

Nutzung des Garderobengebäudes durch den Beschwerdegegner hat keine Verbindung 

mit dem Sportplatz E.________. 

6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 77 
N. 3
7 Überbauungsordnung F.________ vom 22. Februar 2005

6

Der Beschwerdegegner macht geltend, sein Angebot sei Teil des Parks, der nicht nur ein 

Sportplatz, sondern ein Freizeit- und Begegnungsort sei. Dieser Auffassung kann nicht 

gefolgt werden. Die Sportanlage E.________ mit dem ehemaligen Garderobengebäude 

liegt nicht im Perimeter der Überbauungsordnung "F.________". Die Nutzung des 

Gebäudes durch den Beschwerdegegner kann daher nicht mit der Begründung, sie sei ein 

Nebenbetrieb zum G.________, legitimiert werden. Damit steht insgesamt fest, dass die 

Nutzung nicht zonenkonform und damit nicht bewilligungsfähig ist. Das Baugesuch kann 

daher nicht bewilligt werden. Die Beschwerde wird gutgeheissen und dem Baugesuch der 

Bauabschlag erteilt.

d) Soll das ehemalige Garderobengebäude für einen Quartierverein genutzt werden, so 

ist die Zweckbestimmung der betroffenen Freifläche FA* in einem Planungsverfahren 

entsprechend anzupassen. Im Baubewilligungsverfahren müsste zudem geprüft werden, 

ob die Immissionen den Vorgaben des USG8 entsprechen.

3. Wiederherstellung 

a) Zusammenfassend steht fest, dass die Umnutzung des ehemaligen 

Garderobengebäudes als Lokal für einen Quartierverein nicht nachträglich bewilligt werden 

kann. Die Baubewilligung ist deshalb aufzuheben und es ist der Bauabschlag zu erteilen. 

Mit dem Bauabschlag ist das Verfahren noch nicht beendet. Da der nicht 

bewilligungsfähige Zustand bereits besteht, muss als nächstes über die Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustandes entschieden werden (vgl. Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG).9 Mit 

dem Einreichen eines nachträglichen Baugesuchs ist die Entscheidbefugnis im Verfahren 

zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes von der Baupolizeibehörde an die 

Baubewilligungsbehörde übergegangen. Diese hat deshalb auch darüber zu entscheiden, 

ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist. Im 

Beschwerdeverfahren kommt diese Aufgabe der Beschwerdeinstanz zu. Diese entscheidet 

gemäss Art. 72 Abs. 1 VRPG grundsätzlich in der Sache oder weist die Akten 

ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurück. Es müssen 

8 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 17

7

besondere Gründe dafür sprechen, dass die Vorinstanz noch einmal zum Entscheid über 

das streitige Rechtsverhältnis aufgerufen wird10. 

b) Da die Vorinstanz dem Beschwerdegegner die Baubewilligung erteilte, hatte sie 

keinen Anlass, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu prüfen. Sie hat sich 

somit noch gar nicht mit diesem Aspekt befasst. Es ist nicht Sache der BVE als 

Beschwerdeinstanz, ein Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 

durchzuführen und diese Frage als erste Instanz zu beurteilen. Zudem kommt der 

erstinstanzlichen Behörde bei der Frage ob, in welchem Umfang und innert welchem 

Zeitraum der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist, ein beträchtlicher 

Entscheidungsspielraum zu. Die Baugesuchsakten gehen daher an die Vorinstanz zur 

Durchführung des Wiederherstellungsverfahrens im Sinne der Erwägungen. Die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss im öffentlichen Interesse liegen, 

verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 

BewD).11 

4. Kosten

Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdegegner. Er hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 1'200.- (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 

GebV12). Der Beschwerdegegner trägt zudem als Gesuchsteller die Kosten des 

Baubewilligungsverfahrens (Art. 52 Abs. 1 BewD).

Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 

Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdeführerin gibt zu keinen 

Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdegegner hat somit der Beschwerdeführerin die 

Parteikosten von Fr. 2'344.70 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 3
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9
12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

8

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramtes Biel/Bienne vom 16. Oktober 2014 wird aufgehoben. 

Dem Baugesuch vom 16. Oktober 2014 wird der Bauabschlag erteilt. Die Sache geht 

zurück an das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne zur Fortsetzung des Verfahrens 

im Sinne der Erwägungen.

2.a) Die Verfahrenskosten von Fr. 1'200.- werden dem Beschwerdegegner zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist. 

2.b) Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 3'865.90.- 

werden dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne zuständig.

3. Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten im Betrag von 

Fr. 2'344.70 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________, mit Gerichtsurkunde

- C.________, mit Gerichtsurkunde

- Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer,

9

Regierungspräsidentin