# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 720401c9-a491-5753-b91f-c1c61f16f8f5
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-10
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 10.02.2012 32.13-11.68
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-11-68_2012-02-10.pdf

## Full Text

Rechtsamt  Office juridique   

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern 

 Direction de la justice,  
des affaires communales et  
des affaires ecclésiastiques  
du canton de Berne 

  

Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 78 
Telefax 031 633 76 25 

    

 

32.13-11.68      

Beschwerdeentscheid vom 10. Februar 2012 

 

Handänderungsteuer (Solidarität, Verzicht) 

 

a Erwerben mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück, so entsteht unter 

ihnen Steuer- und Zahlungssolidarität. Jeder der Miterwerber ist zur Leistung 

der ganzen Steuer verpflichtet. Das Grundbuchamt hat die Wahl, entweder 

die ganze Steuer oder nur je einen Teil von den einzelnen Miterwerbern ein-

zufordern. (E. 5)  

 

b Gemäss Art. 11 Abs. 3 HG werden Steuern unter Fr. 100.– Franken nicht 

erhoben. Der Verzicht bezieht sich auf die Besteuerung der Handänderung 

als solche. Auf die Erhebung der Handänderungssteuer kann nur verzichtet 

werden, wenn deren Gesamtbetrag für das Geschäft Fr. 100. – unterschrei-

tet. (Erw. 6) 

 

 

 

Impôts sur les mutations  (solidarité, renonciation) 

 

a Les personnes qui acquièrent un immeuble en commun sont solidairement 

responsables de l’impôt sur la mutation et de son paiement. Chaque coac-

quéreur est redevable de l’entier de l’impôt. Le bureau du registre foncier 

peut exiger soit le paiement de l’entier de l’impôt au moyen d’une unique dé-

cision, soit le paiement de la part due par chaque coacquéreur séparément 

(c. 5).  

 

b Selon l’article 11, alinéa 3 de la loi concernant les impôts sur les mutations 

(LIMu), il n’est pas perçu d’impôt inférieur à 100 francs. La renonciation se 

réfère à l’imposition de la mutation en tant que telle. L’impôt sur les muta-

 

  

2 

tions n’est pas perçu uniquement lorsque son montant total est inférieur à 

100 francs (c. 6). 

 

 

Sachverhalt 

 

A. 

Mit Kaufvertrag vom 25. August 2010 verkaufte A. seinen Miteigentumsanteil am 

Grundstück Gemeinde B. Grundbuchblatt Nr. 1000 an die übrigen Miteigentümer, 

C., D., E., F., G., und H.. 

Am 27. Mai 2011 meldete der verurkundende Notar I. den Kaufvertrag zur grund-

buchlichen Behandlung beim Grundbuchamt an. Im Rahmen der Selbstdeklarati-

on der Handänderungssteuer reichte er für jeden verbleibenden Miteigentümer 

eine gesonderte Deklaration ein. Als Bemessungsgrundlage bezeichnete er je-

weils den anteilsmässig auf den jeweiligen Miteigentümeranteil entfallenden Teil-

betrag der gesamten Gegenleistung von Fr. 17'433.35, d.h. Beträge in der Grös-

senordnung von ca. Fr. 3'000.–, und erklärte, gestützt auf Art. 11 Abs. 3 des Ge-

setzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG; BSG 

215.326.2) bestehe für das Geschäft keine Steuerpflicht.   

Mit Verfügung vom 24. August 2011 veranlagte das Grundbuchamt die Handän-

derungssteuer auf Fr. 313.80 (1,8 % von Fr. 17'433.35). Zur Begründung erwog 

es, die Handänderungssteuer werde auf Grund der Gegenleistung für den 

Grundstückerwerb bemessen. Diese entspreche einem Drittel von Fr. 52'300.– 

und betrage somit Fr. 17'433.35. Art. 11 Abs. 3 HG finde nur Anwendung, wenn 

der Gesamtbetrag der Handänderungssteuer je Geschäft Fr. 100.– unterschreite.  

Dagegen erhoben C., D., E., F., G., und H., vertreten durch Fürsprecher und No-

tar I., am 25. August 2011 Einsprache. Das Grundbuchamt wies diese mit Ein-

spracheverfügung vom 3. Oktober 2011 ab und bestätigte seine Veranlagungs-

verfügung. 

B. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 24. August 2011 führen C., D., 

E., F., G., und H., weiterhin vertreten durch Fürsprecher und Notar I., mit Eingabe 

vom 3. November 2011 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-

rektion (JGK). Sie beantragen, die Veranlagungsverfügung sei aufzuheben und 

die Handänderungssteuer auf null festzusetzen. 

In seiner Vernehmlassung vom 29. November 2011 beantragt das Grundbuch-

amt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf überhaupt eingetreten wer-

den könne.  

 

  

3 

 

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gemäss Art. 27 Abs. 2 HG können Einspracheverfügungen des Grund-

buchamts bei der JGK angefochten werden. Das Verfahren richtet sich gemäss 

Art. 26 Abs. 1 HG nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 

1.2  

1.2.1 Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenom-

men. Sie sind durch die ablehnende Einspracheverfügung des Grundbuchamts 

besonders berührt, haben ein schutzwürdiges Interesse an deren Anfechtung 

und sind daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 65 Abs. 1 VRPG). 

1.2.2 Das Grundbuchamt beantragt in seiner Vernehmlassung, auf die Be-

schwerde sei nicht einzutreten, da sie sich gegen die Verfügung vom 24. August 

2011 in Sachen Kauf richte. Gegen diese habe während 30 Tagen die Einspra-

che offen gestanden. 

In der Beschwerdeschrift vom 3. November 2011 führt Fürsprecher und Notar I. 

aus, er erhebe namens und im Auftrag seiner Klientschaft Beschwerde «gegen 

die Verfügung des Grundbuchamtes vom 24. August 2011 in Sachen Kauf und 

beantrage, «die Veranlagungsverfügung sei aufzuheben und die Handände-

rungssteuer und NULL festzusetzen; unter Kostenfolge». Mit dieser Formulierung 

haben die Beschwerdeführer ganz offensichtlich nicht die Veranlagungsverfü-

gung vom 24. August 2011 als Anfechtungsobjekt ihres Rechtsmittels bezeich-

nen und festlegen wollen, sondern lediglich den Gegenstand des Beschwerde-

verfahrens umschrieben. Dass sie gegen die Verfügung vom 24. August 2011 

(zunächst) Einsprache erheben müssen, stand für sie ausser Frage, haben sie 

von dieser Möglichkeit doch fristgerecht Gebrauch gemacht. Dementsprechend 

nehmen sie in der Beschwerde denn auch inhaltlich Bezug auf die Begründung 

der Einspracheverfügung. Es besteht daher kein Zweifel, dass sich die vorliegen-

de Beschwerde gegen die Einspracheverfügung vom 3. Oktober 2011 (und nicht 

gegen die Verfügung vom 24. August 2011) richtet. 

1.2.3 Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist ein-

zutreten. 

2. 

Die Beschwerdeführer machen geltend, dass bei Erwerb eines Grundstücks zu 

Miteigentum durch mehrere Käufer jeder der Miteigentümer Steuersubjekt sei für 

den Miteigentumsanteil am Grundstück, welchen er erworben habe. Die Steuer 

  

4 

sei für jedes Steuersubjekt einzeln zu berechnen. Es gehe nicht an, dass die Mit-

eigentümergemeinschaft als Ganzes veranlagt werde. Für jeden einzelnen Steu-

erpflichtigen betrage die Steuer unter Fr. 100.–.  

3. 

Grundsätzlich ist dem Kanton beim Erwerb eines Grundstücks eine Handände-

rungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 5 HG). Steuerpflichtig dafür ist die 

Rechtserwerberin oder der Rechtserwerber (Art. 2 HG). Die Steuer wird aufgrund 

der Gegenleistung für den Grundstückserwerb bemessen. Diese besteht aus 

allen vermögensrechtlichen Leistungen, die die Erwerberin oder der Erwerber der 

Veräusserin oder dem Veräusserer oder Dritten zu erbringen hat (Art. 6 HG). 

Steuern unter 100 Franken werden nicht erhoben (Art. 11 Abs. 3 HG). 

4. 

4.1 Steuerobjekt der Handänderungssteuer ist die Handänderung von 

Grundstücken. Da es sich dabei um einen Vorgang des Rechtsverkehrs handelt 

und die Steuer voraussetzungslos, d.h. ohne konkrete Gegenleistung des Ge-

meinwesens geschuldet ist, zählt die Handänderungssteuer zu den Rechtsver-

kehrssteuern (vgl. BVR 2000 S. 252 E. 2a).  

Steuersubjekt ist der Erwerber oder die Erwerberin eines der Handänderungs-

steuer unterliegenden Grundstücks oder Rechts. Er oder sie ist Träger oder Trä-

gerin der Verpflichtungen, welche aus dem Steuerrechtsverhältnis als Veranla-

gungsverhältnis und Schuldverhältnis entspringen, sowie der Befugnisse, die 

damit verbunden sind. Steuersubjekt, als Träger von Rechten und Pflichten, setzt 

demnach Rechtsfähigkeit voraus (vgl. dazu PETER RUF, Handänderungsabgabe-

recht, Diss. Bern 1985, S. 22 f. und S. 24).   

4.2 Die Beschwerdeführer haben als Miteigentümer einen Grundstücksanteil 

erworben. Das eigentliche kennzeichnende Merkmal des Miteigentums besteht 

darin, dass dem Miteigentümer ein Individualrecht an einer ideellen (rechneri-

schen) Quote (Bruchteil) an der Sache zusteht, über das er grundsätzlich wie ein 

Alleineigentümer und damit unabhängig vom Willen der übrigen Miteigentümer 

verfügen kann. Als Form des gemeinschaftlichen Eigentums ist für das Miteigen-

tum kennzeichnend, dass das Recht jedes Miteigentümers «ohne äusserliche 

Abteilung» auf die ganze Sache geht; d.h. dem einzelnen Miteigentümer steht 

kein real ausscheidbares Teilstück, sondern die ungeteilte Sache mit allen Be-

standteilen zu. Hinsichtlich Verfügungen über die Sache selbst sind die Miteigen-

tümer daher unter Vorbehalt anderer Vereinbarungen nur gesamthaft berechtigt. 

Insoweit gilt das Gesamthandsprinzip, wonach es grundsätzlich der Zustimmung 

sämtlicher Berechtigter bedarf. Das Miteigentumsrecht beinhaltet also neben 

dem Individualrecht an der Quote ein Gesamtrecht an der Sache selbst. Die Mit-

eigentümergemeinschaft verfügt über keine eigene Rechtspersönlichkeit und 

  

5 

kann daher nicht Trägerin von Rechten und Pflichten sein (vgl. 

BRUNNER/WICHTERMANN, in Basler Kommentar, 3. Aufl. 2007, Vor Art. 646-654a 

ZGB N. 5). Für den die Handänderungssteuer auslösenden Erwerb des Grund-

stücksanteils sind daher die Beschwerdeführer als Mitglieder der Miteigentümer-

gemeinschaft steuerpflichtig. Mithin sind die einzelnen Miteigentümerinnen und 

Miteigentümer Steuersubjekte. 

4.3 Die Steuerpflicht begründet das Steuerrechtsverhältnis zwischen dem Ge-

meinwesen und einem bestimmten Steuersubjekt. Kraft besonderer Umstände 

können jedoch am nämlichen Steuerrechtsverhältnis mehrere Steuersubjekte 

gleichzeitig beteiligt sein (BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen 

Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 55 f., auch zum Folgenden). Dadurch entsteht ein 

Rechtsgebilde, das mit dem zivilrechtlichen Solidarschuldverhältnis eine gewisse 

Ähnlichkeit hat, und man spricht daher von einer Steuersolidarität. Diese umfasst 

nicht nur die Schuldpflicht, sondern die ganze aus der Steuerpflicht entspringen-

de öffentlichrechtliche Stellung des Steuersubjekts. Die Entstehung der Steuerso-

lidarität ist darauf zurückzuführen, dass bei gewissen Steuerarten mehrere Per-

sonen in gleicher Weise am Vorgang beteiligt sind, der das Steuerobjekt bildet. 

Die an einen solchen Vorgang geknüpften steuerrechtlichen Wirkungen können, 

auch wenn sie mehrere Steuersubjekte betreffen, der Natur der Sache nach nur 

einmal entstehen. Typische Beispiele für derartige Konstellationen bilden die 

Verkehrssteuern, deren Objekt in einem Vorgang des rechtlichen oder wirtschaft-

lichen Verkehrs besteht, der sich auf mehrere Personen beziehen kann, sowie 

die Besitzessteuer, da der Besitz an einer Sache mehreren gleichzeitig zustehen 

kann. Wenn in derartigen Fällen das Gesetz nicht einen der Beteiligten ausdrück-

lich als Steuersubjekt bezeichnet, besteht eine Steuersolidarität. Es muss aber im 

Einzelfall genau geprüft werden, ob es sich wirklich um ein unteilbares Steuerob-

jekt handelt.  

Erwerben mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück, so entsteht unter ihnen 

Steuersolidarität. Das bewirkt zunächst eine Verfahrenssolidarität: Jeder Steuer-

pflichtige unterliegt einzeln den Verfahrenspflichten und kann diese auch für die 

andern vornehmen. Die Rechtsmittel stehen ebenfalls jedem Solidarverpflichte-

ten einzeln zu. Sodann ergibt sich aus der Steuersolidarität eine Zahlungssolida-

rität: Die Handänderungssteuer kann von jedem einzelnen mehrerer Erwerber 

gefordert werden, und zwar mit dem Gesamtbetrag. Sobald der Gläubiger durch 

einen solidarisch Zahlungspflichtigen befriedigt worden ist, sind alle Solidar-

schuldner befreit. Hat ein einzelner Solidarschuldner die gesamte Steuer bezahlt, 

steht ihm ein Rückgriffsrecht auf die Mitverpflichteten zu, welches sich nach dem 

zivilrechtlichen Verhältnis der Steuerpflichtigen richtet (vgl. dazu RUF, a.a.O., S. 

25; BLUMENSTEIN/LOCHER, a.a.O., S. 56). 

  

6 

5. 

Gemäss Kaufvertrag vom 25. August 2010, Ziffer 2, hat A. u.a. seinen Anteil am 

Grundstück Gemeinde B. Grundbuchblatt Nr. 1000 (ein Drittel) «den übrigen Mit-

eigentümern im Verhältnis deren heutigen Quoten» übertragen. Diese Veräusse-

rung hat zur Folge, dass die Wertquoten neu wie folgt lauten: C.: 1/8; D.: 1/6; E.: 

1/6; F.: 1/6; G.: 3/16; H.: 3/16. Die Gegenleistung für den Grundstückerwerb be-

steht unbestrittenermassen im amtlichen Wert des veräusserten Drittels (Fr. 

17'433.35), anteilmässig aufgeteilt entsprechend den Wertquoten der Erwerbe-

rinnen und Erwerber.  

Der Rechtsvorgang der Handänderung des Grundstückdrittels ist nicht teilbar 

(vgl. RUF, a.a.O., S. 25). Wie das Grundbuchamt in seiner Beschwerdevernehm-

lassung zutreffend ausführt, bildet die gesamtheitliche Transaktion von Eigen-

tumsrechten für ein nämliches Grundstück in einem einzigen Geschäft eine Ein-

heit, das Objekt der Besteuerung. Im Vordergrund steht denn im vorliegenden 

Fall auch nicht die Übertragung des Grundstückdrittels an einzelne Personen, 

sondern an die Miteigentümergemeinschaft.  

Wie bereits ausgeführt wurde (E. 4.3), besteht unter diesen Umständen zwischen 

den Erwerberinnen und Erwerbern eine Steuer- und Zahlungssolidarität. Jeder 

der Miterwerber ist zur Leistung der ganzen Steuer verpflichtet. Das Grundbuch-

amt hat die Wahl, entweder die ganze Steuer oder nur je einen Teil von den ein-

zelnen Miterwerbern einzufordern. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die 

Vorinstanz die Handänderungssteuer in einer einzigen Verfügung für alle Miter-

werber gemeinsam veranlagt hat. Dieses Vorgehen entspricht im Übrigen auch 

der von den Parteien gewählten Gestaltung des Kaufvertrags. Danach schulden 

die Erwerberinnen und Erwerber gemeinsam als «Käuferschaft», d.h. als Ge-

meinschaft der Miteigentümerinnen und Miteigentümer den vereinbarten Kauf-

preis von Fr. 10'000.–. Zudem haben sie sich auch zu den weiteren Leistungen 

(Rückbau von Infrastrukturanlagen, Betriebspflichten) gemeinsam «unter solida-

rischer Haftung» verpflichtet. Vor diesem Hintergrund war das Grundbuchamt 

nicht verpflichtet, die Handänderungssteuer aufzuteilen und individuell zu veran-

lagen. 

6. 

Gemäss Art. 11 Abs. 3 HG werden Steuern unter Fr. 100.– Franken nicht erho-

ben. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die aufgrund der jeweiligen 

Miteigentumsquoten am erworbenen Grundstücksteil individuell anfallenden 

Steuern jeweils unter Fr. 100.– liegen würden und damit nicht zu erheben seien. 

Das Grundbuchamt vertritt hingegen die Auffassung, dass Art. 11 Abs. 3 HG nur 

zur Anwendung komme, wenn der Gesamtbetrag der Handänderungssteuer für 

das ganze Geschäft Fr. 100.– unterschreite.   

  

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Ziel der Gesetzesauslegung ist es, den Sinngehalt einer Norm zu ergründen. 

Auszugehen ist dabei vom Wortlaut der auszulegenden Bestimmung, doch kann 

dieser nicht allein massgebend sein, namentlich wenn der Text unklar ist oder 

verschiedene Deutungen zulässt. Vielmehr muss nach der wahren Tragweite des 

Wortlauts gesucht werden unter Berücksichtigung der weiteren Auslegungs-

elemente, wie namentlich Entstehungsgeschichte und Zweck der Norm. Wichtig 

ist auch die Bedeutung, welche der Norm im Kontext mit anderen Bestimmungen 

zukommt. Das Bundesgericht hat sich bei der Auslegung von Erlassen stets von 

einem Methodenpluralismus leiten lassen und nur dann allein auf das grammati-

kalische Element abgestellt, wenn sich daraus zweifellos eine sachlich richtige 

Lösung ergab (BGE 125 II 177 E. 3 S. 179; vgl. HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, All-

gemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, N. 214 ff; FRITZ GYGI, Verwaltungs-

recht, 1986, S. 134 f.). 

Betrachtet man zunächst den Wortlaut von Art. 11 Abs. 3 HG, so lässt sich dar-

aus keine eindeutige Aussage zugunsten der einen oder anderen Deutung er-

kennen. Auch den Materialien können keine entsprechenden Hinweise entnom-

men werden. So wird im Vortrag der Justizdirektion an den Regierungsrat zuhan-

den des Grossen Rates betreffend die Revision des Gesetzes betreffend die 

Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben (HPAG) vom 3. Januar 1991 / 21. Mai 

1991 zu Art. 11 Abs. 3 lediglich ausgeführt: «In Absatz 3 wurde ein unteres 

Grenzminimum von 50 Franken eingeführt.» (Tagblatt des Grossen Rates 1991, 

Beilage 43, S. 3). In der parlamentarischen Debatte erfolgten keine Wortmeldun-

gen zu dieser Bestimmung. Auch im Rahmen der Gesetzesrevision vom 9. April 

2009, mit welcher der Betrag auf Fr. 100. – erhöht wurde, werden in den Materia-

lien keine Ausführungen zur Auslegung von Art. 11 Abs. 3 gemacht.  

Hingegen lassen sich aus der systematischen Stellung der Bestimmung im HG 

gewisse Schlüsse ziehen: Art. 11 Abs. 3 befindet sich im Abschnitt II/2 «Bemes-

sung der Steuer und Ausnahmen von der Steuerpflicht» und nicht im Kapitel V 

«Bezug, Erlass und Stundung». Art. 11 trägt zudem den Randtitel «Steuersatz» 

wogegen die «Ausnahmen von der Steuerpflicht» in Art. 12 geregelt sind. Der 

Verzicht auf die Erhebung einer Steuer von unter Fr. 100.– wird demzufolge unter 

dem Leitgedanken der Bemessung der Handänderungssteuer geregelt. Daraus 

lässt sich schliessen, dass sich der Verzicht auf die Besteuerung der Handände-

rung als solche bezieht. Den Grundbuchamt ist daher zuzustimmen, dass es 

nicht darum geht, das einzelne Steuersubjekt von der Handänderungssteuer zu 

befreien, sondern um den Verzicht auf die Besteuerung als Ganzes. Andernfalls 

hätte die Bestimmung im Kapitel V des HG eingeordnet werden müssen. Im Wei-

teren wäre es stossend, wenn beispielsweise im nämlichen Geschäft nur auf-

grund der unterschiedlichen Höhe des individuellen Steueranteils einzelne Er-

werber ihre Steuern bezahlen müssten, während andere nicht belangt würden. 

  

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Selbst wenn sich die Bestimmung auf den «Bezug» der Handänderungssteuer 

beziehen würde, könnten die Beschwerdeführer daraus nichts zu ihren Gunsten 

ableiten. Aufgrund der Zahlungssolidarität unter den Beschwerdeführern kann 

das Grundbuchamt den gesamten Betrag der Handänderungssteuer für das Ge-

schäft von einem einzelnen Miteigentümer einfordern. Dieser Betrag liegt jedoch 

über dem Grenzminimum von Fr. 100.–. Auf den Bezug könnte daher auch in 

diesem Falle nicht verzichtet werden. 

7. 

Zusammenfassend gelangt die JGK zum Schluss, dass unter den Miterwerbern 

des Grundstücksanteils Gemeinde B. Grundbuchblatt Nr. 1000 Steuersolidarität 

besteht und die Veranlagung daher zu Recht allen Steuerpflichtigen gemeinsam 

eröffnet wurde. Nach Art. 11 Abs. 3 HG kann auf die Erhebung der Handände-

rungssteuer nur verzichtet werden, wenn der Gesamtbetrag für das Geschäft Fr. 

100. – unterschreitet. Das ist hier nicht der Fall. Die Beschwerde ist daher abzu-

weisen. 

8. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer die entstan-

denen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind 

keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

 

 

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Verfahrenskosten in der Höhe von pauschal Fr. 900.– werden C., D., E., F., 

G., und H. zu je 1/6, ausmachend je Fr. 150.–, unter solidarischer Haftbarkeit zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser 

Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.  

 

3. 

Es werden keine Parteikosten gesprochen.