# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c0bc4430-4955-5992-bfde-18df4ec63621
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-12-06
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 06.12.2004 C/16209/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-16209-2001_2004-12-06.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du  

 

ACJC_001478_2004_C_16209_2001.DOC Réf : A 

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/16209/2001 ACJC/      

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 6 DECEMBRE 2004 

 

Entre 

Madame A______, domiciliée rue ______ [VS], 

Monsieur B______, domicilié rue ______ Genève, appelantes d’un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 20 novembre 2004, comparant tous deux par Me 

Mauro POGGIA, avocat, rue de Beaumont 11, 1206 Genève, en l’étude duquel ils font 
élection de domicile, 

Et 

Monsieur C______, domicilié rue ______ Genève, intimé, comparant par l’ASLOCA, 
rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait 

élection de domicile, 

 

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C/16209/2001 

EN FAIT 

A.  Par appel expédié le 12 janvier 2004, A______ et B______ appellent du jugement 
JTBL/1824/2003, rendu par 2

ème
 Chambre du Tribunal des baux et loyers du 

canton de Genève le 20 novembre 2003, lequel : 

1) Réduit le loyer de l’appartement de 3 pièces no ______ occupé par C______ au 
3

ème
 étage de l’immeuble sis 1______ à Genève de 10% pour la période du 1er 

février au 31 juillet 1999, de 20% pour la période du 1
er

 août 1999 au 31 mars 

2001, et de 10% depuis lors et pour la durée du contrat. 

2) Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

3) Dit que la procédure est gratuite. 

4) Informe les parties que les jugements rendus par le Tribunal des baux et loyers 

peuvent, dans les limites de la loi, faire l’objet d’un appel devant la Cour de 
justice, dans un délai de trente jours, dès leur notification (art. 443 al. 1 LPC). 

 L’appel doit être formé par une requête motivée déposée ou adressée par pli 
recommandé en double exemplaire au greffe de la Cour de justice (art. 444 al. 1 

LPC). Lorsqu’un seul des demandeurs ou des défendeurs fait appel, il doit diriger 
celui-ci contre toutes les parties, sous peine d’irrecevabilité. 

Les appelants font grief au Tribunal d’avoir méconnu la portée de la transaction 
judiciaire passée entre les parties par devant la Commission de conciliation en 

matière de baux et loyers du 11 mai 2000. Ils reprochent en outre au Tribunal son 

appréciation relative à la diminution de jouissance de la chose louée. 

B. Les faits suivants ressortent du dossier : 

a. Par contrat de bail du 11 novembre 1991, la SI D______ a remis à bail à 
C______ un appartement de 3 pièces no ______ au 3

ème
 étage de l’immeuble sis 

1______ à Genève, avec pour dépendances une cave et un grenier. 

Conclu pour une durée initiale de 3 ans allant du 1
er

 décembre 1991 au 

30 novembre 1994, le bail a été tacitement reconduit depuis lors. Le loyer initial 

mensuel de 625 fr. n’a pas été modifié depuis la conclusion du bail. 

b. Au début de l’année 1999, la bailleresse a procédé au recensement des caves et 
greniers des locataires. 

Par courrier du 3 février 1999, le locataire a répondu à cette enquête. Il a indiqué, 

en outre, à la bailleresse à cette occasion que l’accès à sa cave lui était rendu 
impossible en raison de l’entreposage d’un grand vestiaire métallique devant la 

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C/16209/2001 

porte de celle-ci. Il y signalait d’autre part la présence d’une mare d’eau. Dans sa 
réponse du 4 février 1999, la mandataire de la propriétaire indiquait vouloir 

remédier à ces problèmes. 

Dans le courant de l’été 1999, les occupants de l’immeuble litigieux ont été 
invités à débarrasser les greniers mis à leur disposition, ceux-ci devant être 

réaménagés. Dès le 1
er

 août 1999, le locataire fut ainsi privé de l’usage de son 
grenier. 

Le 3 août 1999, les locataires de l’immeuble ont adressé une lettre à la régie en 
charge de l’immeuble pour lui faire part de leur mécontentement quant à la 
tardiveté de l’avis sollicitant le débarras des greniers. Ils revenaient en outre sur 
les problèmes d’insalubrité des caves (humidité, fuites d’eau, encombrements, 
etc…). Ils signalaient également que des vols avaient été commis dans les caves. 

Par courrier du 15 août 1999, le locataire protesta une nouvelle fois auprès de la 

régie en se fondant sur la procédure suivie en vue de l’évacuation des greniers ; il 
insistait sur la responsabilité que la gérance encourrait en cas de disparition des 

biens qu’il y avait entreposés. Il concluait ce courrier en sollicitant une baisse de 
loyer « substantielle », qui devait à son avis lui être accordée tant en raison des 

faits dénoncés dans ce courrier, qu’en raison du fait « qu’au cours de ces dernières 
années, les taux hypothécaires ont baissé à plusieurs reprises ». Il sollicitait enfin 

la réparation de la serrure de son grenier et le déblaiement des objets obstruant le 

sous-sol. 

C. Par courrier du 19 octobre 1999, le locataire sollicita une réduction de son loyer à 
hauteur de 22% dès le 1

er
 mars 2000, s’appuyant sur la baisse du taux 

hypothécaire. Dans le même courrier, il sollicitait une réduction de loyer de 15% à 

compter de la fin de l’année 1998, date à partir de laquelle, à son avis, il n’avait 
plus l’usage de sa cave en raison des matériaux entreposés devant elle, le taux de 
réduction devant passer à 20% à compter du moment où il était privé de la 

jouissance du grenier. 

Le 16 décembre 1999, le locataire a formulé une demande de baisse de loyer de 

20% devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après : 

la Commission), fondée uniquement sur la réduction du taux hypothécaire de 

référence de 6,75% à 4,25%. 

Selon un courrier du 20 mars 2000 adressé par la mandataire du locataire à la 

régie, une première audience de conciliation s’est déroulé le 16 mars 2000. Il 
ressort du texte de ce courrier qu’à cette occasion, le problème des matériaux 
entreposés dans le sous-sol de l’immeuble et empêchant le locataire d’accéder à sa 
cave a également été abordé. 

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d. Les pourparlers engagés entre les parties ont abouti, puisque le 11 mai 2000, 
lors de l’audience de la Commission, elles ont pris l’arrangement suivant : 

« Le locataire retire sa demande de baisse de loyer. 

Le loyer fixé lors de la conclusion du bail par avis de fixation du loyer initial du 

11 novembre 1991 reste à 625 fr. par mois charges non comprises, le taux 

hypothécaire de référence étant de 6,7 %. » 

Le 29 juin 2000, la régie a émis un bon de travaux portant sur la fourniture et la 

pose d’une serrure sur la porte de la cave no 15, affectée à l’usage du locataire. Ce 
bon mentionne que la clé devait ensuite être remise au locataire. Pour une raison 

indéterminée, tel n’a toutefois pas été le cas. 

e. Par courrier du 13 octobre 2000, la mandataire du locataire s’est une nouvelle 
fois adressée à la régie pour réclamer, au nom de son client, la clé d’accès à la 
cave. Elle a également sollicité une réduction du loyer en raison de la suppression 

de l’usage du grenier en été 1999. 

La bailleresse a indiqué avoir procédé aux démarches nécessaires pour que la clé 

de la cave du locataire lui soit délivrée et s’est opposé à la demande de réduction 
du loyer en considérant que ce point avait été réglé dans le cadre du procès-verbal 

de conciliation du 11 mai 2000. 

Dans le courant de l’hiver 2000–2001, la cave initialement affectée à l’usage du 
locataire a été mise à disposition d’un tiers. En date du 15 mars 2001, la 
bailleresse mit à disposition du locataire une cave de remplacement, que celui-ci 

refusa au motif qu’elle était plus petite que celle dont il jouissait initialement et 
qu’elle ne comportait pas d’étagères. 

f. Par requête adressée le 19 juin 2001 à la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l’audience du 26 septembre 2001 
et portée le 16 octobre suivant devant le Tribunal des baux et loyers, le locataire a 

conclu à ce que la bailleresse soit condamnée à lui attribuer une cave équivalente 

à celle dont il avait auparavant la jouissance, à ce que le loyer soit réduit de 15% 

du 1
er

 janvier 1999 jusqu’à l’attribution d’une nouvelle cave équivalente à celle 
dont il jouissait auparavant, et à ce que le loyer soit réduit définitivement de 10% 

à compter du 1
er

 août 1999 en raison de la suppression définitive du grenier. 

Le Tribunal a procédé à l’audition d’un témoin, Mme E______, ancienne locataire 
de l’immeuble, laquelle a confirmé la présence de divers matériaux encombrant 
les sous-sols, rendant l’accès aux caves difficile, voire impossible pour certaines 
d’entre elles. 

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A une date indéterminée, M. B______ et Mme A______ ont acquis l’immeuble 
litigieux, se substituant ainsi à la SI D______ en qualité de bailleurs. 

Dans leurs dernières conclusions après enquêtes, les parties ont persisté dans leurs 

argumentations et conclusions. 

C. Dans leur mémoire d’appel, les bailleurs font grief au Tribunal d’avoir admis que 
la transaction judiciaire intervenue par devant la Commission de conciliation le 

11 mai 2000 n’emportait que des conséquences procédurales et n’empêchait pas le 
locataire d’agir à nouveau. D’après eux, bien que les conclusions de cette 
première action du locataire n’ait pas porté sur le litige des cave et grenier, ces 
aspects étaient couverts par les discussions intervenues en Commission, faisant 

ainsi échec à une nouvelle action du locataire. Ils contestent également la quotité 

et la période des réductions allouées par le Tribunal. 

D. Le locataire conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement. 

 

EN DROIT 

1. Compte tenu de la suspension des délais instituée par l’art. 30 LPC, l’appel est 
recevable pour avoir été déposé dans les forme et délai prescrits par la loi (art. 443 

et 444 LPC). 

2. Le Tribunal des baux et loyers connaît en dernier ressort des causes dont la valeur 
litigieuse n’excède pas 8'000 fr., ainsi que des contestations fondées sur le 
chapitre II du Titre VIIIème du Code des obligations. Il connaît en premier ressort 

de toutes les autres contestations (art 56P LOJ). La présente cause ne relève pas 

de la protection contre les loyers abusifs ou autres prétentions abusives du 

bailleur, de sorte qu’il y a lieu de déterminer sa valeur litigieuse préalablement à 
tout examen. 

En l’espèce, les dernières conclusions du locataire en première instance étaient : 

 - une conclusion de nature condamnatoire visant à obtenir une cave de 

remplacement. Prise au côté d’une conclusion chiffrée portant sur le même objet, 
cette première conclusion est sans portée ; 

- une réduction de loyer de 15%, dès le 1
er

 janvier 1999 et jusqu’à la remise d’une 
cave de remplacement ; 

- une réduction de loyer de 25% (10% supplémentaires), à titre définitif, en raison 

de la suppression d’usage de son grenier. 

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Les réductions de loyer demandées portant sur une période indéterminée, ces 

conclusions doivent être examinées à la lumière de la jurisprudence du Tribunal 

fédéral, qui impose de multiplier par 20 la réduction annuelle de loyer demandée 

(ATF du 31 mai 2002, cause 4C.65/2002). 

Le calcul se présente de la façon suivante : 

(2) 20 x 93,75 F x 12 = 22’500 fr. 

(3) 20 x 156,25 F x 12 = 37’500 fr. 

La somme des conclusions de dernière instance (60'000 fr.) excède ainsi 

manifestement 8’000 fr. en capital. Le Tribunal a statué en premier ressort, de 
sorte que la Cour revoit la cause librement. Sous réserve de l’immutabilité du 
litige, elle peut recevoir de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de 

nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire 

de la loi de procédure civile genevoise, n. 15 ad art. 291 LPC, n. 2 ad art. 445 

LPC). 

3. Les appelants font grief au Tribunal d’avoir ignoré l’exception de chose jugée. Ils 
soutiennent que le procès-verbal de conciliation du 11 mai 2000 couvrait les 

défauts invoqués dans la présente procédure, soit la diminution de jouissance 

d’une cave et d’un grenier. Le Tribunal aurait ainsi admis à tort que le retrait de la 
demande de baisse n’avait que des effets procéduraux. 

La Cour note en premier lieu que l’objet du premier litige (baisse de loyer fondée 
sur l’application de la méthode relative) n’est formellement pas le même que celui 
de la présente procédure (réduction pour défauts). La question de la mutation ou 

de l’évolution de l’objet du premier litige (BERTOSSA/GAILLARD/ 
GUYET/SCHMID, op. cit., no 1 ad. art. 55 LPC) peut toutefois rester indécise en 

raison des éléments qui vont suivre. 

3.1. L’autorité de chose jugée, notion exclusivement soumise au droit fédéral, a 
pour effet qu’aucune demande en justice ne peut être à nouveau formée, qui 
tendrait à contredire ou à ignorer le jugement précédemment rendu. Il s’agit d’une 
fin de non-recevoir péremptoire, qui a pour conséquence l’irrecevabilité de toute 
demande qui se heurte à cette autorité (ATF 105 II 199, JdT 1980 I 183; 

BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 1 et 2 ad ancien art. 99 

LPC). 

Les procès-verbaux de conciliation dressés par la Commission sont assimilés à 

des jugements (art. 7 LCCBL) et bénéficient dès lors de l’autorité de la chose 
jugée, sous réserve de l’invocation d’un vice de volonté par l’une des parties 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 5 ad ancien art. 99 

LPC et no 3 ad art. 55). En outre, une transaction judiciaire peut porter sur des 

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points qui, bien qu’étrangers au procès, sont litigieux entre les parties en tant que 
cela favoriserait la fin du procès (idem no 1 ad. art. 55). 

 Une telle exception, si elle avait été ignorée par le Tribunal, est de nature à faire 

obstacle à une nouvelle action. La Cour se doit donc d’examiner ce moyen 
d’entrée de cause. 

3.2. Il faut distinguer, en droit genevois, entre le simple retrait d’instance et celui 
de l’action. Dans le premier cas, le demandeur ne renonce qu’à la procédure qu’il 
a introduite, alors que dans le second il renonce au droit d’action portant sur la 
même prétention (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit. no 3 ad. 

art. 72). 

Ainsi, la transaction judiciaire du 11 mai 2000, si elle avait emporté désistement 

d’action, aurait effectivement empêché le locataire de déposer une nouvelle 
demande de baisse de loyer fondée sur les mêmes faits, à savoir la baisse du taux 

hypothécaire. 

Dans la mesure où elle constitue essentiellement une convention entre les parties, 

la transaction judiciaire est soumise, quant à son interprétation, aux dispositions 

générales du CO (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCMIDT, op. cit., no 2 et 3 

ad art. 55 LPC). C’est dire que le juge recherchera dans un premier temps la réelle 
et commune intention des parties puis, si celle-ci ne peut être établie, procédera à 

une interprétation objective du contrat, selon le principe de la confiance. Mais 

lorsqu’elle est établie, la réelle et commune intention des parties ne laisse plus 
place à l’interprétation selon le principe de la confiance (ATF 123 III 25, JT 1997 
I 322; ATF 111 II 284, JT 1986 I 96). 

3.3. En l’espèce, la Cour relève, tout comme le Tribunal avant elle, que le procès-
verbal de conciliation du 11 mai 2000 contient deux paragraphes distincts. Le 

premier indique simplement que le locataire déclare retirer sa demande de baisse 

de loyer, alors que le deuxième paragraphe contient une clause spéciale dont la 

teneur est la suivante : 

« Le loyer fixé lors de la conclusion du bail par avis de fixation du loyer initial du 

11 novembre 1991 reste à 625 fr. par mois charges non comprises, le taux 

hypothécaire de référence étant de 6,7 %. » 

Par cette clause particulière, selon laquelle tant le loyer que le taux hypothécaire 

de référence du bail initial restaient inchangés, les parties exprimaient en commun 

leur volonté de n’attacher aucune conséquence à la procédure qui prenait fin. 

L’on ne saurait voir dans cette clause un désistement d’action, puisque à l’inverse 
et au moyen d’un taux hypothécaire inchangé, les parties s’entendaient pour 

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laisser au locataire le loisir de déposer ultérieurement et pour un prochain terme 

de bail, une nouvelle demande de baisse de loyer. 

La conséquence de ce retrait de la demande, voulue par les parties, est donc bien 

celle d’un désistement d’instance, même s’il n’a pas été fait expressément 
référence à ce terme dans la convention. L’accord de la défenderesse de l’époque, 
nécessaire à la validité d’un tel retrait avec désistement d’instance 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit. no 3 ad. art. 72) peut 

d’ailleurs être présumé s’agissant d’une convention. 

La volonté clairement exprimée des parties ne laisse donc plus place à une 

interprétation selon le principe de la confiance, au contraire de ce qu’a estimé le 
Tribunal, qui parvenait toutefois au même résultat en interprétant la clause 

susmentionnée. 

Enfin, dans la mesure où le retrait de la première demande n’avait qu’une portée 
procédurale, la Cour peut se dispenser d’examiner si, comme le soutiennent les 
appelants, l’objet du premier litige avait évolué pour porter également sur la 
diminution de jouissance des dépendances. 

S’agissant d’un retrait avec désistement d’instance, l’autorité de chose jugée ne 
peut donc être attachée à la convention judiciaire du 11 mai 2000. L’appel se 
révèle donc infondé sur ce point. 

4. Il reste dès lors à examiner le fond et à juger de la quotité de la réduction de loyer 
admise par le Tribunal. 

4.1. Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui 
ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, 

ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il 
peut exiger du bailleur notamment, une réduction du loyer. 

Selon l’article 259b lit. b CO, le locataire est tenu d’impartir préalablement au 
bailleur un délai convenable pour effectuer les corrections nécessaires, ce qui 

suppose une mise en demeure selon les articles 107 et ss CO, sauf dans les cas 

prévus à l’art. 108 CO (ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 64, 67; LACHAT, 
Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 166; SVIT Kommentar, no 13 et ss ad art. 

259b; ACJ no 117 du 19 juin 1992 B. c/ SI X). Selon l’art. 259d CO, la réduction 
de loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et 

jusqu’à l’élimination complète de ce dernier. 

La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l’état approprié à 
l’usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond 
pas à l’état convenu (TERCIER, La partie spéciale du Code des obligations, no 
1081 et 1082; CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979 p. 130 / 131; 

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GAUCH, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache – einige 
Gedanken zum neuen Mietrecht, in RJB 128 / 1992, p. 189 et ss, 197). 

C’est au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss d’apporter la preuve de 
l’existence d’un défaut et de la réduction de l’usage des locaux, ainsi que la date à 
laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut. 

4.2. En l’espèce, les défauts consistent en la diminution ou la privation d’usage de 
deux dépendances (cave et grenier) incluses dans l’objet du bail dès son origine, 
ceci pour des périodes différentes suivant la privation de ces commodités. 

La Cour constate que les éléments formels et matériels d’une réduction de loyer 
sont en l’espèce tous réalisés. Elle s’en remet en outre à l’appréciation du 
Tribunal, qui a instruit l’affaire et a procédé à une appréciation ex æquo et bono 
du dommage pour allouer une réduction de loyer. 

En l’espèce, les réductions décidées, qui correspondent à 10 % pour chacune des 
dépendances dont le locataire a été privé, paraissent conformes à la casuistique 

relative à la perte de jouissance ou à la suppression de commod ités comparables 

(p. e. ACJ no 184 du 17 juin 1991, cause H. c/ S.). 

En outre, c’est à bon droit que le Tribunal a reconnu qu’il n’y avait pas lieu de 
maintenir une réduction de loyer pour la privation de la cave au-delà du 31 mars 

2001, le locataire ayant renoncé à prendre possession d’une cave proposée en 
remplacement. 

S’agissant plus spécialement de l’utilisation effective de son grenier, c’est en vain 
que les appelants tentent de démontrer que le locataire n’avait qu’un usage 
restreint de son grenier pour obtenir une moindre réduction. En effet, selon 

l’expérience générale et le cours ordinaire des choses, les dépendances telles que 
les caves et greniers sont principalement utilisées pour entreposer des objets dont 

les locataires ont un usage restreint. Il suffisait donc que la chose louée ne soit 

plus disponible pour qu’une réduction de loyer se justifie. 

4.3. Ainsi, tant sur la quotité de la réduction que sur les périodes considérées, la 
Cour rejette l’appel et renonce à réformer le jugement attaqué. 

5. Un émolument sera mis à la charge des parties appelantes, qui succombent 
(art. 447, al. 2 LPC). 

*  *  *  *  *  

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C/16209/2001 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté par A______ et B______ contre le jugement 
JTBL/1824/2003 rendu le 20 novembre 2003 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/16209/2001- 2-D. 

Au fond : 

Rejette l’appel. 

Condamne les appelants à verser à l’Etat de Genève un émolument de 300 fr. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Stéphane GEIGER, président, Monsieur François CHAIX et Monsieur Daniel 

DEVAUD, juges; Monsieur Stéphane FELDER et Monsieur Julien BLANC, juges 

assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.