# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 514f05b9-f16e-531c-a551-5f507255c040
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.09.2014  VB.2014.00278
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2014-00278_2014-09-30.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2014.00278	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.09.2014
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Überstellung der Freihaltezone beziehungsweise der Waldabstandslinie durch Balkone: Zuständigkeit und Bewilligungsvoraussetzungen.

Befindet sich eine in einem Nutzungsplan festgesetzte Freihaltezone vollständig innerhalb des nutzungsplanerisch ausgeschiedenen Baugebiets, ist Art. 24 RPG ausnahmsweise nicht (unmittelbar als Bundesrecht) anwendbar. Kraft Verweisung im kantonalen Recht ist Art. 24 RPG (als kantonales Recht) dennoch auf zonenwidrige Bauten und Anlagen in einer innen liegenden Freihaltezone anwendbar. Zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist in solchen Fällen nicht die Baudirektion, sondern die örtliche Baubehörde zuständig. Da es sich vorliegend nicht um eine innen liegende Freihaltezone handelt, erfolgte die Erteilung der Ausnahmebewilligung zu Recht durch die Baudirektion (E. 5.1).

Die Baudirektion des Kantons Zürich bejahte die Standortgebundenheit der projektierten Balkone lediglich unter Hinweis auf die diesbezügliche Praxis der Stadt Zürich jedoch ohne weitere Begründung. Zur Eruierung dieser Bewilligungspraxis müssten Vergleichsobjekte gefunden werden. Diesbezüglich fehlen jedoch substantiierte Vorbringen (5.3).

Freihaltezonen und Waldabstandslinien dienen unterschiedlichen Zwecken und können nebeneinander bestehen. Eine neue Waldabstandslinie ersetzt eine bestehende Freihaltezone nicht. Da vorliegend die Ausnahmebewilligung für die Überstellung der Freihaltezone aufzuheben ist und die projektierten Balkone damit nicht bewilligungsfähig sind, erübrigt sich die Prüfung der Voraussetzungen für die Überstellung der Waldabstandslinie (E. 6.2). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
FREIHALTEZONE
INNEN LIEGENDE FREIHALTEZONE
WALDABSTANDSLINIE
ZUSTÄNDIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 40 PBG
§ 62 Abs. I PBG
Art. 24 RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2014.00278

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 30. September 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

Stiftung A, 

vertreten durch RA
B,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

1.-23.               C
und 22 weitere Personen, 

alle vertreten durch RA D,

24.-25.: E und F,

beide vertreten durch G,

Beschwerdegegnerschaft,

 

und

 

1.    Bausektion der Stadt Zürich, 

2.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der Stiftung A
mit Beschluss vom 11. Juni 2013 die Bewilligung für die Erstellung eines
Ergänzungsneubaus sowie die Balkonvergrösserung der bestehenden drei Gebäude
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02, 03, 04 und 05 in
Zürich 2-Leimbach. Gleichzeitig eröffnete sie die im koordinierten Verfahren
ergangene Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 4. Dezember
2012, welche darin für die Erstellung der Balkone in der Freihaltezone eine
Ausnahmebewilligung sowie eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung
des Waldabstands erteilt hatte.

II.  

Dagegen erhoben C und 22 weitere Personen mit gemeinsamer
Eingabe vom 12. Juli 2013 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten
die Aufhebung des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom 11. Juni
2013. Am 19. Juli 2013 erhoben E und F mit gemeinsamer Eingabe ebenfalls
Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses.

Mit Entscheid vom 14. März 2014 hiess das
Baurekursgericht die Rekurse teilweise gut und hob die in Ziff. I der
Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 4. Dezem­ber 2012
erteilte Ausnahmebewilligung für das Überstellen der Freihaltezone auf. Sodann
ergänzte es den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 11. Juni
2013 mit der Auflage, dass vor Baubeginn geänderte Pläne zur Bewilligung
einzureichen sind, aus denen sich ergibt, dass die Freihaltezone nicht
überstellt wird. Im Übrigen wies es die Rekurse ab.

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die Stiftung
A mit Eingabe vom 2. Mai 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Darin
beantragte sie, den Entscheid insoweit aufzuheben, als damit die
Ausnahmebewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich für das Überstellen der
Freihaltezone mit Balkonen aufgehoben wird, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Beschwerdegegnerschaft 24 und 25 beantragte am
13. Mai 2014 die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
abzuweisen und teilte im Übrigen mit, dass sie auf eine Beschwerdeantwort
verzichte und auf die Begründung des Baurekursgerichts verweisen würde. Das
Baurekursgericht schloss am 21. Mai 2014 ohne weitere Bemerkungen auf
Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 2. Juni 2014 äusserte
sich die Bausektion der Stadt Zürich zur Sache und verwies im Weiteren auf die
Beschwerdeantwort der Baudirektion des Kantons Zürich, welche jedoch auf eine
solche verzichtet hat. Am 3. Juni 2014 teilte die
Beschwerdegegnerschaft 1–23 mit, dass sie auf eine Beschwerdeantwort verzichte.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Die
Beschwerdeführerin hat als Bauherrin ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung
des angefochtenen Entscheids bzw. an der Wiederherstellung der Baubewilligung
(vgl. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi
in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21
N. 41). Sie ist somit ohne Weiteres zur
Beschwerdeerhebung legitimiert.

1.3 Von der
Legitimation zu unterscheiden ist die Frage der zulässigen Rügen. Mit Beschwerde
kann beim Verwaltungsgericht unter anderem geltend gemacht werden, die Vorinstanz
habe eine Rechtsverletzung begangen (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 20 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht leitet daraus in ständiger
Praxis ab, dass die Bauherrin geltend machen kann, das Baurekursgericht habe
durch die Aufhebung einer Baubewilligung die Autonomie der bewilligungserteilenden
Gemeinde verletzt (VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 1.3 mit
Hinweisen). Die entsprechenden Rügen sind deshalb nachfolgend zu beurteilen.

Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind,
kann auf die Beschwerde eingetreten werden.

2.
 

2.1 Die
Beschwerdeführerin beabsichtigt auf der Westseite der Überbauung H-Strasse 2–4
den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 14 Wohnungen (H-Strasse 5)
sowie die Vergrösserung der Balkone an den bestehenden drei Gebäuden. Die
Südfassade der Bauten befindet sich unmittelbar neben einer seit Langem
bestehenden Freihaltezone, auf deren Grenze neu eine Waldabstandslinie
festgesetzt worden ist.

2.2 Strittig
ist vorliegend die Überstellung der Freihaltezone beziehungsweise der Waldabstandslinie
durch die Balkone. Die Vorinstanz gelangte in ihrem Entscheid zum Schluss, dass
die Erstellung von Balkonen in der Freihaltezone klar ausgeschlossen sei, da
diese in keiner Art und Weise der Verwirklichung des Zonenzwecks dienen würden.
Zudem betrachtete sie die Voraussetzungen zur Erteilung einer
Ausnahmebewilligung für das Überstellen der Freihaltezone als nicht gegeben und
hob die entsprechende Bewilligung auf. Aufgrund dieses Ergebnisses liess sie
die Zulässigkeit der Erstellung der Balkone im Waldabstandsbereich offen.

3.
 

Die Beschwerdeführerin beanstandet einen Eingriff der
Rekursinstanz in das der Baubehörde zustehende Ermessen bzw. in die Autonomie
der Stadt Zürich bei der Anwendung des kommunalen und kantonalen Rechts.

Es trifft wohl zu, dass bei der Bewilligung von Bauten in
der Freihaltezone beziehungsweise im Bereich von Waldabstandslinien oftmals ein
gewisser Beurteilungsspielraum besteht. Indessen lässt die Beschwerdeführerin
ausser Acht, dass das Baurekursgericht gemäss § 20 Abs. 1 lit. c
VRG auch die Angemessenheit der angefochtenen Anordnung zu überprüfen hat.
Bezüglich der Beanspruchung der Freihaltezone wurde die Bewilligung durch die
kantonale Baudirektion erteilt. Es versteht sich von selbst, dass dieser
Behörde die Autonomie einer Gemeinde abgeht. Auch im Übrigen besteht für die
Baudirektion hier kein Beurteilungsspielraum, welcher der Überprüfungsbefugnis
durch das Baurekursgericht entzogen wäre. Gemäss bisheriger Praxis legen sich
die Rekursbehörden bei der Ermessenskontrolle zwar eine gewisse Zurückhaltung
auf, soweit persönliche oder örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind oder
wenn es um technische oder verwaltungsorganisatorische Fragen geht (Marco
Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 80). Solche Umstände hatte die Baudirektion
indessen nicht zu beurteilen. Abgesehen davon erging ihr Bewilligungsentscheid
bezüglich der Beanspruchung der Freihaltezone ohnehin ohne nähere Begründung.
Jedenfalls konnte das Baurekursgericht die Bewilligung durch die Baudirektion
und damit die Frage, ob die strittigen Balkone die Freihaltezone beanspruchen
dürfen oder nicht, ohne Kognitionsbeschränkung überprüfen. Davon ist im
Folgenden auszugehen.

4.
 

4.1 Die
Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in der Freihaltezone beurteilt sich nach
der Bestimmung von § 40 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG), welche nach § 62 Abs. 1 PBG auch für
kommunale Freihaltezonen gilt. Danach dürfen in der Freihaltezone nur solche
oberirdischen Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder
unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht
schmälern (§ 40 Abs. 1 Satz 1 PBG). Für andere Bauten und
Anlagen ist grundsätzlich eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 des
Raumplanungs- und Baugesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) notwendig (§ 40
Abs. 1 Satz 2 PBG).

4.2 Die
streitbetroffenen Balkone sollen so erstellt werden, dass sie in die kommunale
Freihaltezone F hineinragen würden. Die Freihaltezone F ist keiner
besonderen Zweckbestimmung zugewiesen (vgl. Art. 81 der Bau- und Zonenordnung
vom 23. Oktober 1991). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stellen
Freihaltezonen Schutz- bzw. Spezialzonen im Sinn von Art. 17 und 18 RPG
dar (BGE 118 Ib 503 E. 5b). Die Freihaltezone F liegt inmitten eines
im Richtplan des Kantons Zürich festgelegten Siedlungsgebietes. Innerhalb
dieses Siedlungsgebiets scheidet der Zonenplan der Stadt Zürich entlang dem
Waldgebiet beim I-Bach die Freihaltezone F aus, welche im Norden, Osten
und Westen an eine Wohnzone grenzt. Der besagten Freihaltezone kommt damit eine
Landschaftsschutzfunktion im Sinn von Art. 3 Abs. 2 lit. e RPG
zu. Bei der Realisierung von Bauten und Anlagen ist deshalb die Bautätigkeit
eingeschränkt und nur unter den genannten Voraussetzungen von § 62
Abs. 1 in Verbindung mit § 40 PBG zulässig.

4.3 Vorliegend
hat die Vorinstanz zu Recht festgestellt, dass die geplanten Balkone nicht
zonenkonform sind und weder der Bewirtschaftung noch der unmittelbaren
Bewerbung der Freihaltezone dienen. Der von der Beschwerdeführerin vorgebrachte
Erholungszweck von Balkonen sowie die Verbesserung der Wohnqualität durch deren
Vergrösserung gegenüber den bestehenden Balkonen ändern daran nichts. Die Erteilung
einer Baubewilligung nach Art. 22 RPG scheidet damit vorliegend aus. Im
Folgenden sind daher die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG zu prüfen.

5.
 

5.1 Bei der
Prüfung der Rechtmässigkeit der erteilten Ausnahmebewilligung stellt sich zunächst
die Frage, ob hierfür eine kantonale oder eine kommunale Behörde zuständig war.

5.1.1
Befindet sich eine in einem Nutzungsplan festgesetzte Freihaltezone vollständig
innerhalb des nutzungsplanerisch ausgeschiedenen Baugebiets, ist
Art. 24 RPG gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ausnahmsweise nicht
anwendbar, da sich diese Bestimmung nicht auf die Planung innerhalb der
nutzungsplanerisch festgelegten Siedlungsbereiche bezieht. In solchen Fällen
unterstehen Bauten und Anlagen in der betreffenden Freihaltezone dem kantonalen
Recht (VGr, 13. März 2008, VB.2007.00468, E. 2.2 mit Hinweisen; BGr,
18. August 2003, 1A.31/2003, E. 1 mit Hinweisen). § 40
Abs. 1 Satz 2 PBG sieht ausdrücklich vor, dass für zonenfremde Bauten und
Anlagen Art. 24 RPG gelten soll. Soweit es sich um eine innen liegende
Freihaltezone handelt, ist Art. 24 RPG zwar nicht direkt auf zonenwidrige
Bauten und Anlagen anwendbar, kraft Verweisung des kantonalen Rechts aber
dennoch für die Beurteilung von zonenwidrigen Bauten und Anlagen massgebend
(VGr, 13. März 2008, VB.2007.00468, E. 4.1, auch zum Folgenden).
Gelangt Art. 24 RPG nicht direkt, sondern nur kraft Verweisung des
kantonalen Rechts zur Anwendung, besteht von Bundesrechts wegen kein Grund,
eine kantonale Bewilligungsinstanz einzuschalten (vgl. Art. 25 Abs. 2
RPG). Diese ist für die Prüfung der
Bewilligungsvoraussetzungen nur dann zuständig, wenn Art. 24 RPG anwendbar
ist (Ziffer 1.2 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997).

5.1.2
Nach dem Richtplan des Kantons Zürich vom 24. März 2014 wurde der
ganze Bereich von Mittel-Leimbach zwischen der J-Strasse und der K-Strasse als
Siedlungsgebiet festgelegt. Gegen Norden ist das Siedlungsgebiet durch
Waldgebiet beim L-Bach und gegen Süden durch Landwirtschaftsgebiet beim M-Bach
begrenzt. Innerhalb dieses Siedlungsgebiets scheidet der Zonenplan der Stadt
Zürich – wie bereits oben ausgeführt – entlang dem Waldgebiet beim I-Bach eine
Freihaltezone aus, welche im Norden, Osten und Westen an eine Wohnzone grenzt.
Sie trennt die Wohnzone vom Waldgebiet und ist damit nicht vollständig von
Bauzonen umgeben. Im Übrigen ergibt sich aus dem Zonenplan, dass das infrage
stehende Gebiet unterbruchslos zusammenhängt mit der grossflächigen Freihaltezone,
die entlang der Stadtgrenze verläuft und den ganzen Üetliberg umfasst. Folglich
handelt es sich vorliegend nicht um eine innen liegende Freihaltezone.

5.1.3
Somit hatte die kantonale
Bewilligungsbehörde zu prüfen, ob eine in der Freihaltezone zonenwidrige Baute
oder Anlage unter den Voraussetzungen des Art. 24 RPG ausnahmsweise
bewilligt werden kann. Nach dem Gesagten erfolgte die Erteilung der Ausnahmebewilligung
nach Art. 24 RPG damit zu Recht durch die Baudirektion.

5.2 Gemäss
Art. 24 RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu
errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen
einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine
überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). Standortgebunden im Sinn
von Art. 24 lit. a RPG sind Bauten, wenn sie aus technischen oder
betrieblichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf eine bestimmte
Lage ausserhalb der Bauzonen angewiesen sind (positive Standortgebundenheit)
oder wenn sie sich aus besonderen Gründen in einer Bauzone nicht verwirklichen
lassen (negative Standortgebundenheit; vgl. BGE 111 Ib 213, E. 3b).
Eine relative Standortgebundenheit ist ausreichend; das heisst, es ist nicht erforderlich,
dass überhaupt kein anderer Standort in Betracht fällt (Peter Hänni, Planungs-,
Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008,
S. 220 f.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,
3. A., Zürich 1999, N. 711). Die Frage, ob eine Baute auf einen
bestimmten Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist, beurteilt sich stets
nach objektiven Massstäben und Kriterien, wobei es weder auf die subjektiven
Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen noch auf die persönliche
Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankommt (BGr, 19. Juli 2006,
1A.49/2006, E. 3.2 mit Hinweisen).

5.3 Die
Baudirektion des Kantons Zürich bejahte die Standortgebundenheit der projektierten
Balkone lediglich unter Hinweis auf die diesbezügliche Praxis der Stadt Zürich,
jedoch ohne weitere Begründung. Gemäss Angaben der Baudirektion des Kantons
Zürich dürfen nach dieser Praxis bei Gebäuden, welche direkt an der Grenze zur
Freihaltezone erstellt werden, nicht abgestützte Balkone, welche maximal einen
Drittel der betreffenden Fassadenlänge einnehmen, bis zu 2 m in den
Anstossbereich der Freihaltezone hinein gebaut werden. Zur Eruierung dieser
Bewilligungspraxis müssten Vergleichsobjekte gefunden werden (vgl. VGr,
21. Mai 2014, VB.2013.00691 E. 4.4.2). Diesbezüglich fehlen jedoch substanziierte
Vorbringen. Die eingereichten Merkblätter reichen dafür nicht aus. Die behauptete
Bewilligungspraxis ist somit nicht erstellt.

5.4 Gründe für
die Standortgebundenheit der geplanten Balkone wurden weder von der
Beschwerdeführerin vorgebracht noch sind solche ersichtlich. Die Vorinstanz hat
daher zu Recht die Ausnahmebewilligung der Baudirektion für die Überstellung
der Freihaltezone aufgehoben. Die Rüge erweist sich als unbegründet. 

6.
 

6.1 Die Vorinstanz
sah aufgrund des obigen Ergebnisses von einer Überprüfung der Zulässigkeit der
Überstellung der Waldabstandslinie ab. Die Beschwerdeführerin rügt dieses
Vorgehen und bringt vor, dass die neu festgelegte Waldabstandslinie der
altrechtlichen Freihaltezone vorgehe. Es sei systemwidrig, die fragliche
Freihaltezone in einem gemäss kantonalem Richtplan als Siedlungsgebiet
bezeichneten Bereich weiterhin bestehen zu lassen. Der mit der Festlegung der
Freihaltezone verfolgte Zweck könne mindestens genauso gut durch die
Waldabstandslinie erfüllt werden.

6.2 Wie
bereits in E. 4.2 festgestellt, kommt der besagten Freihaltezone eine
Landschaftsschutzfunktion im Sinn von Art. 3 Abs. 2 lit. e RPG
zu. Mit den Waldabstandsvorschriften werden gesundheits- und forstpolitische,
landschaftsschützerische und in einem weiteren Sinn auch raumplanerische Ziele
verfolgt. Sie dienen dem Schutz waldnaher Bauten und ihrer Bewohner gegen
Schädigung durch Windwurf sowie gegen Schatten und Feuchtigkeit. Zudem schützen
sie den Wald vor Brandgefahr, sichern seine Erholungsfunktion, erhalten ihn als
Umweltfaktor und gewähren einen nicht zu schroffen Übergang zwischen
Wohngebieten und Waldlandschaft (BGE 119 Ia 113 E. 5 mit Hinweis). Die
Beschwerdeführerin verkennt, dass die Freihaltezone und die Waldabstandslinie
unterschiedlichen Zwecken dienen. Eine Freihaltezone vermag daher auch nicht
die zwingend vorgeschriebene Festlegung einer Waldabstandslinie zu ersetzen
(VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00282, E. 2c). Darüber hinaus stehen
diese beiden Schutzinstrumente in keinem Widerspruch zueinander. Eine analoge
Anwendung des Grundsatzes "lex posterior derogat legi priori" (das
neuere Recht geht dem älteren, widersprechenden, vor), wie sie die Beschwerdeführerin
verlangt, steht daher ausser Frage. Die bisherige Freihaltezone besteht neben
der neuen Waldabstandslinie. Da vorliegend die Ausnahmebewilligung für die
Überstellung der Freihaltezone gemäss E. 5 aufzuheben ist und die projektierten
Balkone damit nicht bewilligungsfähig sind, erübrigt sich die Prüfung der
Voraussetzungen für die Überstellung der Waldabstandslinie. Die Rüge ist daher
unbegründet.

7.
 

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von
vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Für
die Beschwerdegegnerschaft 1¿3 ist im Beschwerdeverfahren kein besonderer
Aufwand im Sinn von § 17 Abs. 2 lit. a VRG angefallen. Auf die
Zusprechung einer
Parteientschädigung ist daher zu verzichten. Die Beschwerdegegner 24 und
25 haben keine Parteientschädigung verlangt, weshalb ihnen praxisgemäss auch
keine solche zuzusprechen ist (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 16
mit Hinweisen).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    230.--     Zustellkosten,

Fr. 3'230.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14
einzureichen.

6.    Mitteilung an …