# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eceeb236-3708-5b7c-b4ff-4df8ab60717c
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-16
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 16.01.2024 B 2023/182
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2023-182_2024-01-16.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/182

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 05.04.2024

Entscheiddatum: 16.01.2024

Entscheid Verwaltungsgericht, 16.01.2024
Steuerrecht, Grundstückgewinnsteuer, Ermässigung des Steuerbetrags 
zufolge Selbst-nutzung, Art. 141 Abs. 2 und 3 StG. Die Steuerpflichtige 
veräusserte eine Wohnung, die ihre Eltern vor 43 Jahren für sie gekauft 
hatten und die sie seither allein bewohnt hatte. Das Eigentum an der 
Wohnung erwarb sie durch Erbschaft von ihrer Mutter vor 10 Jahren. Für die 
Gewährung einer über 20 Prozent hinausgehenden Ermässigung muss der 
Veräusserer das Grundstück nicht nur während wenigstens 15 Jahren selbst 
bewohnt haben, sondern in jener Zeit auch Eigentümer gewesen sein. Das 
Selbstbewohnen muss während der Zeit gehaltenen Eigentums erfolgt sein. 
Im Umkehrschluss folgt daraus, dass das Bewohnen einer Immobilie, die 
nicht im Eigentum des Nutzers steht, nicht der Selbstvorsorge dient und 
steuerlich nicht privilegiert wird, selbst wenn der Nutzer die Immobilie zu 
einem späteren Zeitpunkt erwirbt (E. 3.1). Die Anrechnung der Selbstnutzung 
des Rechtsvorgängers ist auf den überlebenden Ehegatten beschränkt und 
gilt nicht für Nachkommen (E. 3.2 und 3.3). Ein der Selbstvorsorge dienendes 
Bewohnen der veräusserten Immobilie im Sinn von Art. 141 StG lag daher bei 
der Tochter nur während zehn Jahren vor (Verwaltungsbericht B 2023/182)

Entscheid vom 16. Januar 2024

Besetzung

Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiberin Schmid Etter

Verfahrensbeteiligte

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdeführer,

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gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,  Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

A.__,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Jürg Jakob, rtwp rechtsanwälte & notare, 

Rosenbergstrasse 42b, 9000 St. Gallen,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

A.__ veräusserte am 30. November 2021 zu einem Preis von CHF 270'000 das 

Grundstück Nr. 0001_ in Z.__, eine 2 ½-Zimmerwohnung im Stockwerkeigentum. Das 

Grundstück hatte sie am 13. April 2011 von ihrer verstorbenen Mutter C.__ geerbt. 

Jene hatte es am 11. März 1999 von ihrem verstorbenen Ehemann D.__ geerbt, der es 

wiederum am 24. November 1977 erworben hatte. Bewohnt wurde die Wohnung seit 

22. April 1978 bis zum Verkauf im Jahr 2021 durch A.__.

Übereinstimmend mit der Deklaration veranlagte das Kantonale Steueramt A.__ am 

18. März 2022 mit einen Grundstückgewinn von CHF 128'276. Auf dem Steuerbetrag 

von CHF 34'639 wurde ein Eigentumsdauerrabatt von 20 Prozent gewährt. A.__ erhob 

dagegen Einsprache und beantragte den maximalen Rabatt von 40.5 Prozent mit der 

Begründung, dass sie das Grundstück während mehr als 15 Jahren selbst bewohnt 

habe. Die Einsprache wurde mit Entscheid vom 12. April 2022 abgewiesen.

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B.

A.__ erhob gegen den ablehnenden Einsprache-Entscheid des Kantonalen Steueramts 

Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, ihr sei ein 

Haltedauerrabatt von 40.5 Prozent zu gewähren. Mit Entscheid vom 17. August 2023 

hiess die Verwaltungsrekurskommission diesen Rekurs gut, hob den Einsprache-

Entscheid vom 12. April 2022 auf und ermässigte die Grundstückgewinnsteuer um 

40.5 Prozent bzw. CHF 14'082.80; die Sache wurde zur neuen Verfügung im Sinne der 

Erwägungen an das Kantonale Steueramt zurückgewiesen.

C.

Das Kantonale Steueramt (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 22. August 2023 

versandten Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 

11. September 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, 

der Rekursentscheid sei aufzuheben und der Einsprache-Entscheid vom 12. April 2022 

sei zu bestätigen.

Die Vorinstanz verwies mit Vernehmlassung vom 19. September 2023 auf die 

Erwägungen im angefochtenen Entscheid und beantragte die Abweisung der 

Beschwerde. A.__ (Beschwerdegegnerin) beantragte mit Eingabe vom 6. November 

2023, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge 

zuzüglich Mehrwertsteuer.         

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid, die Ausführungen des 

Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer 

Rechtsbegehren sowie die Akten ist, soweit wesentlich, in den Erwägungen 

einzugehen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Das Kantonale Steueramt ist zur Erhebung 

der Beschwerde befugt (Art. 196 Abs. 1 StG und Art. 50 Abs. 3 des Bundesgesetzes 

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 

642.14, StHG). Die Beschwerde gegen den am 22. August 2023 versandten 

Rekursentscheid wurde mit Eingabe vom 11. September 2023 rechtzeitig erhoben und 

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erfüllt formell und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 

161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten. Dies 

gilt unbesehen des Umstands, dass die Vorin-stanz die Sache zur neuen Verfügung an 

die Veranlagungsbehörde zurückgewiesen hat. Rückweisungsentscheide sind zwar 

grundsätzlich als Vor- bzw. Zwischenentscheide zu qualifizieren (BGE 145 II 168 E. 

2, 144 III 253 E. 1.3), und Zwischenentscheide können (auch im kantonalen 

Rechtsmittelverfahren) grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 des 

Bundesgesetzes über das Bundesgericht (SR 173.110, BGG) angefochten werden (vgl. 

VerwGE B 2018/227 vom 19. August 2019 E. 1.4 und 1.5). Da die Rückweisung aber 

vorliegend einzig noch der (rechnerischen) Umsetzung des durch die Vorinstanz 

Angeordneten dient und dem Kantonalen Steueramt daher keinerlei 

Entscheidungsspielraum verbleibt, liegt gemäss Praxis des Bundesgerichts ein 

anfechtbarer (Quasi-)Endentscheid vor (BGE 145 III 42 E. 2.1, 144 V 280 E. 1.2).

2.

Nicht streitig ist die Höhe des steuerbaren Grundstückgewinns von CHF 128'276. 

Umstritten ist die Höhe der Steuerermässigung zufolge Selbstnutzung (Art. 141 Abs. 2 

StG).

Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, der Wortlaut von Art. 141 Abs. 3 StG deute 

klar darauf hin, dass der Veräusserer nicht zwingend während der ganzen Dauer des 

Selbstbewohnens auch Eigentümer der Liegenschaft sein müsse, um die 

Voraussetzung für den entsprechenden Rabatt zu erfüllen. Die Beschränkung im 

Gesetz, wonach bei Erwerb aus steueraufschiebender Veräusserung für die 

Berechnung der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder dessen Ehegatten auf die 

letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt werde, betreffe lediglich 

Drittpersonen. Es sei sinnwidrig, wenn die Bestimmung die Anrechnung beim 

Ehegatten erlauben, sie beim Veräusserer selbst aber verweigern würde, obschon 

dieser im Gesetz ausdrücklich genannt sei. Die Beschwerdegegnerin sei nicht nur 

Nachkommin der ehemaligen Eigentümer, sondern auch Veräusserin der Liegenschaft. 

Sie könne daher ihre eigene Selbstnutzung auch während der Eigentumsdauer der 

Eltern anrechnen lassen, weshalb für deren Berechnung auf das Erwerbsdatum vom 

24. November 1977 abzustellen sei.

2.1. 

Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, aus dem Wortlaut von Art. 141 Abs. 2 lit. a 

StG gehe klar hervor, dass der Grundstückgewinn nur bei Selbstbewohnen der 

Liegenschaft während der Eigentumsdauer privilegiert besteuert werde. Unklar sei 

2.2. 

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lediglich, ob bei Veräusserungen, denen steueraufschiebende Veräusserungen 

vorangegangen seien, die Selbstnutzung des Rechtsvorgängers angerechnet werden 

könne. Die Rechtsauffassung der Vorinstanz führe dazu, dass der ursprüngliche 

Eigentümer, der die Liegenschaft nicht selbst bewohnt habe, von keinem privilegiertem 

Eigentumsdauerrabatt profitieren könne, der Rechtsnachfolger hingegen schon, und 

zwar direkt ab dem Erwerbszeitpunkt. Ein Mieter, der eine Liegenschaft nach 15 Jahren 

als Kapitalanlageliegenschaft erwerbe, könne so von einem höheren Rabatt profitieren, 

obschon er die Liegenschaft während der Eigentumsdauer gar nie selbst bewohnt 

habe. Damit werde die Bestimmung ihres Sinngehalts entleert. Diese steuerlichen 

Ungleichbehandlungen liessen sich sachlich nicht rechtfertigen. Gerichtlich 

entschieden worden sei, dass sich der Erwerber bei steueraufschiebenden 

Veräusserungen nur die Eigentumsdauer, nicht aber die Selbstnutzung seiner 

Rechtsvorgänger anrechnen lassen könne. Eine Ausnahme für ein Abweichen vom 

Erfordernis des Selbstbewohnens sehe Art. 141 Abs. 3 StG nur für den Ehegatten vor.  

Die Beschwerdegegnerin führt im Wesentlichen aus, sie sei als Veräusserin im Sinne 

von Art. 141 Abs. 3 StG anzusehen und erfülle damit die Voraussetzung des 

Selbstbewohnens für eine zusätzliche Erhöhung der Ermässigung des 

Grundstückgewinnsteuerbetrags. Seit der letzten steuerbegründenden Veräusserung 

am 24. November 1977 habe sie die Wohnung selbst bewohnt. Es gehe nicht darum, 

dass sie sich die Selbstnutzung der Rechtsvorgänger anrechnen lassen wolle. Dies 

wäre vorliegend gar nicht möglich, da ihre Eltern die Wohnung nie selbst bewohnt 

hätten. Vielmehr mache sie ihre eigene Selbstnutzung geltend. Auch während der 

Eigentumsdauer der Eltern habe die Wohnung ihrer Selbstvorsorge gedient, da ihr 

mehrere Mietwohnungen zuvor wegen ihrer Borderline-Störung gekündigt worden 

seien. Das vom Beschwerdeführer angeführte Beispiel, wonach ein Mieter die von ihm 

seit 15 Jahren bewohnte Wohnung kaufen und vom zusätzlichen Rabatt profitieren 

könne, treffe mangels vorgängigen Steueraufschubs nicht zu. Der vorliegende 

Sachverhalt sei mit dem Sachverhalt, der in VerwGE 2018/164 vom 19. Oktober 2018 

beurteilt worden sei, nicht vergleichbar. Dort sei die Liegenschaft von den Erben nie 

selbst bewohnt worden. Streitig sei die Anrechnung der Selbstnutzung der Erblasserin 

gewesen. Art. 141 Abs. 3 StG nenne für die Berechnung der Selbstnutzung 

ausdrücklich den Veräusserer selbst und dessen Ehegatten. Vom Gesetzeswortlaut 

erfülle sie die Voraussetzungen für eine Privilegierung. Ihre eigene Selbstnutzung 

während 43½ Jahren sei ihr anzurechnen.

2.3. 

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3.  

War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des Veräusserers, wird 

der Steuerbetrag nach Art. 141 Abs. 2 StG auf einem Gewinnanteil von maximal CHF 

500'000 für jedes weitere volle Jahr um 1.5 Prozent bis maximal 40.5 Prozent 

ermässigt, wenn der Veräusserer das Grundstück wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt 

hat (lit. a); auf Gewinnanteilen von über CHF 500'000 gemäss lit. a sowie in den 

anderen Fällen beträgt die Ermässigung 1 Prozent pro Jahr bis maximal 20 Prozent (lit. 

b). Aus dem Wortlaut von Art. 141 Abs. 2 Ingress und lit. a StG geht klar hervor, dass 

der Veräusserer für die Gewährung einer über 20 Prozent hinausgehenden 

Ermässigung nicht nur während mehr als 15 Jahren Eigentümer gewesen, sondern das 

Grundstück während wenigstens 15 Jahren auch selbst bewohnt haben muss. Das 

Selbstbewohnen muss folglich während der Zeit gehaltenen Eigentums erfolgt sein. 

Der Gesetzgeber verfolgte damit den Zweck der Privilegierung der Selbstvorsorge, wie 

aus den grossrätlichen Protokollen hervorgeht (Grossratsprotokoll, Amtsdauer 

1996/2000, Oktobersession 1997, S. 1384 ff.). Der zusätzliche Rabatt soll mithin jenen 

Grundeigentümern zugutekommen, welche ihre Mittel in selbstgenutztes 

Wohneigentum investieren; damit wird die Selbstvorsorge in Form von selbst 

bewohntem Grundeigentum in betraglich begrenztem Umfang steuerlich privilegiert 

(vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 

2014, S. 358). Im Umkehrschluss folgt daraus, dass das Bewohnen einer Immobilie, die 

nicht im Eigentum des Nutzers steht, nicht der Selbstvorsorge dient und steuerlich 

nicht privilegiert wird, selbst wenn der Nutzer die Immobilie zu einem späteren 

Zeitpunkt erwirbt.

3.1. 

 3.2. 

Bei Erwerb des Grundstücks aus steueraufschiebender Veräusserung wird für die 

Berechnung der Eigentumsdauer und der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder 

dessen Ehegatten auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt (Art. 141 

Abs. 3 StG). Während die Eigentumsdauer der Rechtsvorgänger bei vorgängigem 

Steueraufschub gestützt auf diese Bestimmung dem Veräusserer vollumfänglich 

angerechnet wird, ist aufgrund des Passus "durch den Veräusserer oder dessen 

Ehegatten" nicht ohne Weiteres klar, wie es sich mit der Anrechnung der Selbstnutzung 

des Rechtsvorgängers verhält.

3.2.1. 

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Der Beschwerdeführer wandte diese Bestimmung seit Inkrafttreten des revidierten 

Steuergesetzes am 1. Januar 1999 so an, dass die Anrechnung der Selbstnutzung 

ohne gleichzeitiges Eigentum auf den Ehegatten beschränkt war. Die kantonalen 

Gerichte folgten dieser Rechtsanwendung unter Beizug der Gesetzesmaterialien 

(VerwGE 2018/164 vom 19. Oktober 2018; in diesem Sinne auch schon Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission vom 20. Februar 2003, in: SGE 2003 Nr. 2). Im Urteil 

VerwGE 2018/164 vom 19. Oktober 2018 hatte das Verwaltungsgericht zu beurteilen, 

ob sich die Veräusserer, die das Grundstück zufolge Erbgangs aus einer 

steueraufschiebenden Veräusserung erworben, dort aber nie gewohnt hatten, die 

Selbstnutzung der Rechtsvorgängerin anrechnen lassen können. Das 

Verwaltungsgericht erwog, die Beschränkung der zusätzlichen Privilegierung (bezüglich 

Selbstnutzung) auf Ehegatten, welche die Voraussetzungen in zeitlicher Hinsicht 

erfüllten, ohne selbst Eigentümer gewesen zu sein, erscheine sinnvoll und sachlich 

gerechtfertigt. Eine Übertragung des Selbstbewohnens (gemeint jenes der 

verstorbenen Erblasserin) auf Nachkommen sei hingegen nicht systemkonform und 

vom Gesetzgeber nicht gewollt, wie aus den Protokollen zur Beratung der Kommission 

des Grossen Rates hervorgehe. Die Beschränkung der zusätzlichen Privilegierung auf 

Ehegatten, welche die Voraussetzungen in zeitlicher Hinsicht erfüllten, ohne selbst 

Eigentümer gewesen zu sein, erscheine insbesondere unter dem Gesichtspunkt der 

Vorsorge sinnvoll. Die Ehegatten sorgten gemäss Art. 163 Abs. 1 des Schweizerischen 

Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) gemeinsam für den gebührenden Unterhalt der 

Familie. Dazu gehöre unter anderem auch eine angemessene Altersvorsorge. Im 

Gegensatz zu der während der ganzen Dauer der Ehe und unter Umständen darüber 

hinaus (vgl. Art. 125 ZGB) geltenden Pflicht, gemeinsam für den ehelichen Unterhalt zu 

sorgen, dauere die Unterhaltspflicht der Eltern gegenüber ihren Kindern grundsätzlich 

nur bis zu deren Mündigkeit (Art. 277 Abs. 1 ZGB). Unter diesem Gesichtspunkt 

erscheine die Beschränkung der steuerlichen Privilegierung im Sinn der Anrechnung 

des Selbstbewohnens durch den Ehegatten unabhängig vom Eigentum als 

sachlich gerechtfertigt (a.a.O., E. 4.3).

Das Bundesgericht wies eine von den Steuerpflichtigen gegen dieses Urteil erhobene 

Beschwerde ab. Es erwog, in den Gesetzesmaterialien (insbesondere Voten des 

damaligen Präsidenten der vorberatenden Kommission [Güntzel] und eines weiteren 

Kantonsrats [Votum Kaufmann]) komme hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass sich 

der Passus "Selbstnutzung durch den Veräusserer oder dessen Ehegatten" 

ausschliesslich auf den Fall des Erwerbs eines Grundstücks aus steueraufschiebender 

3.2.2. 

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4.  

Eigentumsübertragung infolge Todes eines Ehegatten beziehe (BGer 2C_1058/2018 

vom 26. September 2019 E. 7.3.3). Die unterschiedliche Handhabung bei der 

Anrechenbarkeit der Haltedauer und der Selbstnutzung erweise sich nicht als 

widersprüchlich, da die beiden Tatbestände unterschiedlichen Zwecken dienten, 

nämlich auf der einen Seite dem Schutz von Altbesitz vor spekulativen 

Handänderungen und Geldentwertung (Privilegierung der langen Haltedauer), auf der 

anderen Seite der Begünstigung der Selbstvorsorge (Privilegierung des 

Selbstbewohnens; BGer 2C_1058/2018 vom 26. September 2019 E. 7.3.4).

Auch wenn der in Art. 141 Abs. 3 StG enthaltene Passus "Selbstnutzung durch den 

Veräusserer oder dessen Ehegatten" missverständlich formuliert ist, darf demnach 

gemäss bisheriger Rechtsprechung die Selbstnutzung eines anderen 

Rechtsvorgängers als des (verstorbenen) Ehegatten des Veräusserers bei einem 

Erwerb aus steueraufschiebender Veräusserung nicht angerechnet werden. Es besteht 

kein Anlass, diese (gefestigte) Praxis zu ändern: Der Gesetzgeber wollte in Art. 141 

Abs. 3 StG nur im Fall des überlebenden Ehegatten zulassen, dass die Selbstnutzung 

des Rechtsvorgängers beim Steueraufschub auf diesen übertragen werden kann. In 

den Gesetzesmaterialien findet sich kein Hinweis auf eine weitere Ausdehnung, 

insbesondere nicht darauf, dass eine zusätzliche Ermässigung ohne jegliche 

Selbstnutzung bei gleichzeitigem Eigentum möglich sein soll (Grossratsprotokoll, 

a.a.O., S. 1384 ff.). Damit übereinstimmend hat das Verwaltungsgericht im erwähnten 

Entscheid B 2018/164 in E. 4.1 festgehalten, das Selbstbewohnen müsse während der 

Zeit gehaltenen Eigentums erfolgt sein; das Bewohnen durch einen Nachkommen (und 

späteren Eigentümer) zusammen mit dem früheren Eigentümer gelte für den 

Nachkommen nicht als Selbstbewohnen.

3.3. 

Die Beschwerdegegnerin bewohnte die von ihrem Vater am 24. November 1977 

erworbene, hier in Frage stehende Eigentumswohnung seit 22. April 1978 selber. 

Eigentümerin der Wohnung wurde sie allerdings erst mit dem Tod ihrer Mutter am 

13. April 2011. Damals wurde die Grundstückgewinnbesteuerung aufgeschoben. Am 

30. November 2021 verkaufte die Beschwerdegegnerin sodann die Wohnung, was die 

Besteuerung des erzielten Grundstückgewinns von CHF 128'276 auslöste. Die 

Voraussetzungen für eine Ermässigung von 20 Prozent erfüllt die Beschwerdegegnerin 

nach Art. 141 Abs. 2 lit. b StG in Verbindung mit Art. 141 Abs. 3 StG 

unbestrittenermassen, da sie die Wohnung aus einer steueraufschiebenden 

4.1. 

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Veräusserung erworben hat und ihr die Eigentumsdauer ihrer Rechtsvorgänger 

vollumfänglich anzurechnen ist.

Im Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung im Jahr 2021 war die Beschwerdegegnerin 

seit gut zehn Jahren Eigentümerin der Wohnung gewesen und hatte diese gleichzeitig 

selbst bewohnt, was für die Gewährung einer zusätzlichen Ermässigung zufolge 

Selbstbewohnens, die erst ab 15 Jahren Selbstnutzung greift, gestützt auf Art. 141 

Abs. 2 lit. a StG nicht ausreicht. In der Zeit davor wohnte sie zwar dort, war aber nicht 

Eigentümerin. Damit lag kein steuerlich zu privilegierendes Selbstbewohnen mit 

Investition eigener Mittel im Sinn der Selbstvorsorge, sondern eine Fremdnutzung vor. 

Wie zuvor in E. 3.1 und 3.3 ausgeführt, ist unter den in Art. 141 Abs. 2 lit. a StG und 

Art. 141 Abs. 3 StG verwendeten Begriffen des Selbstbewohnens und der 

Selbstnutzung das Bewohnen der Liegenschaft bei gleichzeitigem Eigentum zu 

verstehen. Die vormaligen Eigentümer, Vater und Mutter der Beschwerdegegnerin, 

bewohnten die Liegenschaft nie selbst. Sie besassen sie somit nicht für ihre eigene 

Selbstvorsorge. Hätten der Vater oder die Mutter die Wohnung zu Lebzeiten verkauft, 

hätten sie mithin keine Ermässigung wegen Selbstnutzung geltend machen können. 

Selbst wenn sie die Wohnung selbst genutzt hätten, wäre eine Anrechnung von deren 

Selbstnutzung nicht zulässig gewesen. Da die Beschwerdegegnerin nicht verheiratet 

ist, stellt sich auch die Frage einer allfälligen Anrechnung der Selbstnutzung eines 

Ehegatten nicht; bei der Beschwerdegegnerin handelt es sich mithin nicht um eine 

"Veräusserin" im Sinne von Art. 141 Abs. 3 StG, zumal "Veräussererstellung" im Sinne 

dieser Bestimmung eine Ehebeziehung zum (vormaligen) Eigentümer der Liegenschaft 

voraussetzt. In der vorliegenden Konstellation gab es somit bezüglich des 

streitgegenständlichen Grundstücks bis zum Erwerb durch die Beschwerdegegnerin 

aus Erbgang am 13. April 2011 kein Selbstbewohnen und keine Selbstnutzung im Sinn 

von Art. 141 Abs. 2 lit. a und Art. 141 Abs. 3 StG, weshalb die Voraussetzung für eine 

über 20 Prozent hinausgehende Ermässigung mangels hinreichend langer Dauer der 

Selbstnutzung (vorliegend nur zehn Jahre) nicht gegeben ist. Gleich wie in SGE 2003 

Nr. 2 besteht kein Anspruch auf den zusätzlichen Rabatt, wenn das veräusserte 

Grundstück nicht während wenigstens 15 Jahren als Eigentümerin selbst bewohnt 

wird. Dass die Beschwerdegegnerin die Wohnung im Unterschied zum Sachverhalt in 

SGE 2003 Nr. 2, wo die Tochter bis zum Ableben des Rechtsvorgängers zusammen 

mit diesem in der Liegenschaft gewohnt hatte, stets allein nutzte, ändert daran nichts. 

Mit der von der Vorinstanz praktizierten Rechtsanwendung, wonach eine 

Fremdnutzung mit dem Eigentumserwerb nachträglich rückwirkend zu einer 

Selbstnutzung mutiert, würde der in Art. 141 Abs. 2 lit. a StG statuierte Zweck der 

4.2. 

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5.

Zusammenfassend erweist sich die Verweigerung der zusätzlichen Ermässigung des 

Steuerbetrags wegen nicht genügend langer Selbstnutzung durch die 

Beschwerdegegnerin als rechtmässig. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen, der 

angefochtene Rekursentscheid der Vorinstanz vom 17. August 2023 aufzuheben und 

der Einsprache-Entscheid des Beschwerdeführers vom 12. April 2022 zu bestätigen.

6.  

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird unter Aufhebung des Rekursentscheids vom 17. August 2023 

Privilegierung der Selbstvorsorge, worunter die Investition eigener Mittel in 

selbstgenutztes Wohneigentum zu verstehen ist (vgl. E. 3.1 hiervor), ausgehebelt.  

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 95 

Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 1'500 erscheint angemessen (Art. 7 

Ziff. 222 Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12).

6.1. 

Bei Gutheissung eines Rechtsmittels ist gleichzeitig von Amtes wegen über die 

amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden. In der Regel erfolgt 

die entsprechende Kostenverlegung analog dem Rechtsmittelentscheid (R. Hirt, Die 

Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 

2004, S. 103). Die amtlichen Kosten für das Rekursverfahren vor der Vorinstanz von 

CHF 1'500 gehen somit vollumfänglich zulasten der Beschwerdegegnerin, unter 

Verrechnung mit dem von ihr in jenem Verfahren geleisteten Kostenvorschuss von CHF 

800.

6.2. 

Zufolge Unterliegens hat die Beschwerdegegnerin weder für das Beschwerdeverfahren 

vor Verwaltungsgericht noch für das vorinstanzlichen Verfahren einen Anspruch auf 

ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 und 98  VRP).

6.3. 

bis

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gutgeheissen und der Einsprache-Entscheid des Kantonalen Steueramts vom 12. April 

2022 bestätigt.

2.

Die Beschwerdegegnerin bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 1'500.

3.

Die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfahrens von CHF 1'500 werden 

der Beschwerdegegnerin auferlegt, unter Verrechnung mit dem in jenem Verfahren 

geleisteten Kostenvorschuss von CHF 800.

4.

Ausseramtliche Kosten werden weder für das Rekurs- noch für das 

Beschwerdeverfahren entschädigt.

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 16.01.2024
	Steuerrecht, Grundstückgewinnsteuer, Ermässigung des Steuerbetrags zufolge Selbst-nutzung, Art. 141 Abs. 2 und 3 StG. Die Steuerpflichtige veräusserte eine Wohnung, die ihre Eltern vor 43 Jahren für sie gekauft hatten und die sie seither allein bewohnt hatte. Das Eigentum an der Wohnung erwarb sie durch Erbschaft von ihrer Mutter vor 10 Jahren. Für die Gewährung einer über 20 Prozent hinausgehenden Ermässigung muss der Veräusserer das Grundstück nicht nur während wenigstens 15 Jahren selbst bewohnt haben, sondern in jener Zeit auch Eigentümer gewesen sein. Das Selbstbewohnen muss während der Zeit gehaltenen Eigentums erfolgt sein. Im Umkehrschluss folgt daraus, dass das Bewohnen einer Immobilie, die nicht im Eigentum des Nutzers steht, nicht der Selbstvorsorge dient und steuerlich nicht privilegiert wird, selbst wenn der Nutzer die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt erwirbt (E. 3.1). Die Anrechnung der Selbstnutzung des Rechtsvorgängers ist auf den überlebenden Ehegatten beschränkt und gilt nicht für Nachkommen (E. 3.2 und 3.3). Ein der Selbstvorsorge dienendes Bewohnen der veräusserten Immobilie im Sinn von Art. 141 StG lag daher bei der Tochter nur während zehn Jahren vor (Verwaltungsbericht B 2023/182)

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