# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ee12e11d-6ee1-5551-a998-8094d80b6276
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.05.2017 80.2017.72
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2017-72_2017-05-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2017.72

  	
  Lugano

  29 maggio 2017

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Mauro Mini, Raffaele Guffi

  

 

	
  segretaria

  	
  Mara
  Regazzoni

  

 

 

	
  parti

  	
  RI
  1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 3 aprile 2017 contro la decisione del 2 marzo 2017 in materia di
  revisione dell’imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Con atto pubblico del
10 marzo 2006 RI 1 ha acquistato la part. n. __________ RFD di __________, da __________
e __________, al prezzo di fr. 490'000.-. La compravendita è stata iscritta al
Registro fondiario il 7 aprile 2006.

                                         Il 28 ottobre 2014 è stato
iscritto a Registro fondiario l’acquisto del mappale n. __________ RFD di __________,
da parte di RI 1 (in comproprietà con la coniuge) dal precedente proprietario __________,
per mezzo dell’esercizio del diritto di compera cedutogli dal signor __________
(cfr. istromento notarile del 2 giugno 2014 agli atti).

 

                                  B.   RI 1, con atto
pubblico del 6 maggio 2015, ha venduto il fondo n. __________ RFD di __________
a __________ e __________ al prezzo di fr. 615'000.-. La compravendita è stata
iscritta al Registro fondiario il 22 giugno 2015. Nel frattempo, in data 1° agosto
2015, il contribuente ha spostato il proprio domicilio da __________ ad __________,
dove aveva preso in locazione un’abitazione.

                                         Il contribuente ha
inoltrato in data 8 settembre 2015 la dichiarazione per l’imposta sugli utili
immobiliari, dichiarando un utile imponibile totale di fr. 76’566.-. 

                                         Con decisione del 24
settembre 2015, l’RS 1 Lugano Città ha notificato al venditore la tassazione
sugli utili immobiliari relativa alla vendita del mappale n. __________ RFD di __________.
Il fisco ha commisurato l’utile imponibile totale in fr. 77’346.- e l’imposta
dovuta all’erario in fr. 10'828.45.-.

 

 

                                  C.   Il 24 gennaio 2017 RI
1 ha chiesto la revisione della decisione dell’Ufficio di tassazione 24
settembre 2015, postulando “il rimborso della TUI versata per la vendita
della casa di __________”, e compiegando il rogito dell’acquisto della
part. n. __________ RFD di __________, le fatture per la costruzione della
nuova abitazione primaria e le dichiarazioni di domicilio rilasciate dal Comune
di __________.

                                         In data 30 gennaio 2017,
l’Ufficio di tassazione ha respinto l’istanza di revisione in quanto ritenuta
tardiva, precisando che

“per poter essere ammessa, l’istanza deve essere presentata entro novanta
giorni dalla scoperta del motivo che potrebbe giustificare la revisione della
tassazione (art. 233 LT risp. art. 148 LIFD)”.

 

 

                                  D.   Il contribuente ha
inoltrato reclamo il 24 febbraio 2017 affermando che lo scritto del 24 gennaio
2017 tendeva al “differimento dell’imposizione dell’imposta sugli utili
immobiliari (con rimborso dell’importo da [lui] già anticipato) in quanto
l’utile ricavato dalla vendita della casa di __________ è stato integralmente
reinvestito per la costruzione dell’abitazione primaria nel Comune di __________.
A suo avviso, pertanto, i presupposti dell’art. 125 lett. g LT sarebbero
dati.

 

 

                                  E.   Con decisione 2 marzo
2017, l’Ufficio di tassazione ha respinto il reclamo e confermato la
risoluzione precedente sull’istanza di revisione. Richiamando l’art. 232 cpv. 1
LT relativo ai motivi di revisione, l’autorità fiscale ha ritenuto che il reclamante
non avesse presentato nuove obiezioni idonee a contrastare il rigetto
dell’istanza di revisione. In sostanza, l’Ufficio di tassazione ha ribadito le
proprie considerazioni già espresse in precedenza, aggiungendo che l’istanza “è
stata presentata oltre i 90 giorni dal trasferimento del domicilio (avvenuto in
data 26 luglio 2016)”. 

 

 

                                  F.   Con ricorso alla
Camera di diritto tributario 3 aprile 2017 avverso la decisione dell’Ufficio di
tassazione del 2 marzo 2017, il ricorrente contesta che l’istanza di revisione
della decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari possa essere
considerata tardiva. Il ricorrente anzitutto ribadisce la richiesta di rimborso
“dell’imposta sull’utile immobiliare da [lui] corrisposta in occasione della
vendita della [sua] precedente abitazione di __________ in quanto il capitale
da [lui] conseguito è stato reinvestito per la costruzione di una nuova abitazione
ubicata nel Comune di __________ (__________)”. Egli dichiara altresì di
aver rispettato il termine di 2 anni previsto per il differimento. A suo avviso
la decisione dell’UT è contraria al principio di buona fede, per due ragioni:
in primo luogo, un profano non conosce il termine di 90 giorni, che non è
indicato né nelle disposizioni della LT riservate alla TUI né nell’opuscolo
informativo messo a disposizione dei contribuenti; in secondo luogo, egli
stesso aveva telefonato all’Ufficio già nel mese di febbraio 2016 chiedendo informazioni
sulla modalità di rimborso e gli sarebbe stato detto che bastava presentare una
richiesta entro due anni dalla vendita assoggettata all’imposta.

                                         Sulla base delle
motivazioni esposte, l’insorgente postula l’annullamento della decisione
impugnata, con contestuale accoglimento della richiesta di differimento della
TUI e conseguente rimborso in suo favore. 

 

 

                                  G.   L’RS 1, nelle sue
osservazioni del 7 aprile 2017, ha ribadito la tardività della richiesta di
revisione per reinvestimento, in quanto intervenuta “quasi 6 mesi dopo il
trasferimento del domicilio”, ed ha precisato che “il differimento della
TUI per reinvestimento viene concesso in base ai termini della revisione,
quindi il contribuente deve chiedere il differimento entro 90 giorni
dall’iscrizione all’Ufficio dei Registri del bene sostitutivo o, come nel caso
in esame, dall’abitabilità dell’immobile edificato. Nella decisione è stata
presa come inizio della decorrenza del termine, la data di trasferimento del
domicilio essendo tale data successiva all’abitabilità dell’immobile”. 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il tributo
sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul
reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una
speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.59).

 

                                         1.2.

                                         L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

                                         Tuttavia, se
l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Per l’art.
125 lett. g LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso
di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha
servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva
adibita al medesimo scopo.

                                         La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3
lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato (cfr. anche DTF 137 II 419 consid.
2.1.).

                                         Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di
esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,
nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il
contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per
ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio
sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per
l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel
nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una
tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità
professionale (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 131).

                                         La dottrina
è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione
propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,
nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della
rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una
componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der
Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückegewinnsteuer des
Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,
Die Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo
1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso
di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia
inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità
della popolazione (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 132).

 

                                         2.2.

                                         Le
condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù
dell'art. 125 lett. g LT, sono le seguenti: 

a)    l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo:
l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi
da abitazione personale;

b)    l’uso personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata
e quella acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote,
se non nei seguenti casi eccezionali: 

§ 
l’esistenza di motivi estrinseci (nessuna offerta
di acquisto nonostante sforzi per vendere, trasloco improvviso per ragioni
professionali o di salute), ma non invece considerazioni di carattere
finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o
per sfruttare l’incremento di valore;

§ 
la locazione con un contratto a termine di durata
inferiore ad un anno, in particolare quando già al momento dell’inizio della
locazione è nota la data della vendita, sicché si tratta di una semplice
situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera
l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia comunque ecceduto quella
della locazione;

c)    deve trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento
per le abitazioni secondarie e di vacanza;

d)    limite temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura
precedere la vendita;

e)    il reinvestimento deve avvenire in Svizzera 

                                         (Soldini/Pedroli, op.
cit., pp. 132-134 e p. 137; Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,
p. 100).

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Con la sua decisione,
l’autorità di tassazione non ha negato che siano adempiuti i presupposti per
ammettere il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, ma ha
ritenuto che il contribuente non abbia inoltrato l’istanza di revisione della
decisione di tassazione entro il termine previsto dalla legge. 

                                         Deve pertanto essere
anzitutto verificata la tempestività della domanda di revisione.

 

                                         3.2.

                                         Sono quattro i motivi di
revisione, a vantaggio del contribuente, di una decisione o sentenza cresciuta
in giudicato: 

                                         a)
 la scoperta di fatti rilevanti o mezzi di prova decisivi; 

                                         b)
 la mancata considerazione, da parte dell’autorità giudicante, di fatti
rilevanti o di mezzi di prova decisivi, che conosceva o doveva conoscere,
oppure un’altra violazione di principi es-senziali della procedura; 

                                         c)
  il fatto che un crimine o un delitto abbia influito sulla decisio-ne o
sulla sentenza 

                                         d)  se,
in caso di conflitti in materia di doppia imposizione intercantonale o internazionale,
l'autorità che ha deciso giunge alla conclusione che, secondo le norme
applicabili per evitare la doppia imposizione, il Cantone deve limitare il
proprio diritto di imporre 

                                         (art. 232
cpv. 1 LT).

 

                                         3.3.

                                         La revisione è tuttavia
esclusa se l’istante, ove avesse usato la diligenza che da lui poteva essere
ragionevolmente pretesa, avrebbe potuto far valere già nel corso della
procedura ordinaria il motivo di revisione invocato (art. 232 cpv. 2 LT, art.
147 cpv. 2 LIFD). 

                                         L’istituto della revisione
non è dato, cioè, per addurre fatti che si sarebbero potuti invocare già nella
procedura di reclamo o di ri-corso. Decidere altrimenti, ed ammettere
automaticamente la re-visione in caso di violazione di norme essenziali di
procedura, significherebbe abolire ogni distinzione tra mezzi d’impugnazione
ordinari e il rimedio straordinario della revisione, che non può supplire a
un’omissione imputabile allo stesso contribuente, che ha diritto di avvalersi
dei rimedi ordinari. 

                                         Di conseguenza, la
revisione è esclusa, per esempio, nel caso dell’errore di dichiarazione, cioè
quando, per trascuratezza del contribuente o del suo rappresentante, si è
omesso di far valere nella procedura di tassazione o con i rimedi giuridici
ordinari elementi di fatto essenziali, oppure nel caso in cui il contribuente
avrebbe potuto scoprire subito l’errore di fatto o di diritto dell’au-torità,
controllando la tassazione notificatagli (Casanova,
Änderungen rechtskräftiger Verfügungen und Entscheide, in ASA 61 p. 450-451).

 

                                         3.4.

                                         3.4.1.

                                         L’istanza di revisione
deve essere proposta entro 90 giorni dalla conoscenza del motivo di revisione
per i casi previsti dalle lettere a, b e c del capoverso 1
dell’articolo 232 e entro trenta giorni per il caso della lettera d del
medesimo articolo, ma non oltre i cinque anni dalla notifica della decisione o
della sentenza momento in cui la tassazione è divenuta definitiva (cfr. art.
233 LT).

                                         Nella fattispecie, si
tratta dunque di stabilire in quale momento il ricorrente abbia avuto
conoscenza del motivo di revisione della decisione di tassazione dell’imposta
sugli utili immobiliari. Devono a tal fine essere stati adempiuti tutti i
presupposti cui sottostà il differimento dell’imposizione per reinvestimento
nell’abitazione primaria. Di solito, ciò presuppone che l’acquisto o la costruzione
di un’abitazione sia già avvenuta, come anche che l’uso del bene sostitutivo sia
già iniziato. In particolare, il termine relativo di 90 giorni decorre dal
momento in cui si verifica l’ultimo dei presupposti (in caso di acquisto di
un’abitazione primaria, poi ristrutturata, il termine di revisione decorre dal
momento dell’ingresso nell’abitazione; se invece avviene dapprima l’ingresso e
poi l’acquisto dell’abitazione, il termine decorre allora dall’acquisto). Il dies
a quo è determinato, in caso di acquisto, dall’iscrizione a Registro
fondiario, mentre che in caso di costruzione o ristrutturazione, dalla notifica
della liquidazione finale dei lavori oppure, se quest’ultima manca, dalla
notifica dell’ultima fattura (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ed., Zurigo 2013, n. 282 ad §
216, p. 1865).

                                         In una
recente sentenza, questa Corte ha accolto il ricorso di un contribuente, che
aveva costruito una casa d’abitazione su un terreno di sua proprietà, argomentando
che il dies a quo per il calcolo del termine poteva esser fatto
decorrere, se non dal momento del consolidamento del credito di costruzione, da
quello del pagamento dell’ultima fattura (cfr. sentenza CDT n. 80.2016.261 del
25 novembre 2016).

 

                                         3.4.2.

                                         Anche nel caso in esame,
il ricorrente ha intrapreso l’edificazione della sua nuova casa d’abitazione su
un terreno di sua proprietà. 

                                         L’autorità di tassazione
ha ritenuto determinante la data in cui l’insorgente si è trasferito nella
nuova casa, insieme alla sua famiglia, cioè il 26 luglio 2016. Come risulta
dall’estratto conto della Banca __________, relativo al conto costruzione
acceso per finanziare la costruzione, che il ricorrente ha prodotto su richiesta
di questa Corte, vi sono stati nondimeno ulteriori pagamenti di fatture ancora
nei mesi successivi, fino al momento del consolidamento del credito di costruzione,
avvenuto l’8 febbraio 2017, cioè addirittura successivamente alla data
dell’inoltro dell’istanza di revisione.

 

                                         3.5.

                                         In queste circostanze,
conformemente a quanto evocato poc’anzi, il termine per chiedere la revisione
della decisione di tassazione può esser fatto decorrere dal momento del consolidamento
del credito di costruzione, evento che come detto ha posto fine all’intera
operazione oggetto dell’impugnativa. Onde la tempestività dell’istanza.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Accertato che l’istanza di
revisione era tempestiva, si tratta ora di verificare se i presupposti per un
differimento dell’imposizione sull’utile immobiliare siano nel caso in esame
adempiuti.

 

                                         4.2.

                                         Come
esposto in narrativa, il ricorrente ha venduto la casa primaria di __________,
di cui era proprietario da poco più di 9 anni, il 10 marzo 2006 (iscrizione a
RF il 7 aprile 2006). Nel corso del 2015 il ricorrente ha avviato i lavori per
la costruzione di un’abitazione primaria sita sul mappale n. __________ RFD di __________,
fondo precedentemente acquistato in comproprietà con la moglie (iscrizione a
Registro fondiario il 28 ottobre 2014). 

                                         Da
questi elementi discende che la prima e la terza condizione sono rispettate. In
effetti, l’abitazione venduta e quella sostitu-tiva nuovamente edificata
fungevano entrambe da abitazione personale e primaria del ricorrente e della
propria famiglia.

                                         Per quanto concerne la
seconda condizione, in una sentenza del 15 marzo
2012, il Tribunale federale ha avuto modo di confermare che la condizione
dell’uso durevole e esclusivo va interpretata in modo restrittivo,
sottolineando in particolare che l’abitazione alienata doveva costituire il
domicilio principale del contribuente (sentenza TF n. 2C_497/2011; cfr. anche DTF
138 II 105).

                                         Nella
presente fattispecie, anche questa condizione è data. In effetti, l’abitazione
alienata è stata abitata in modo durevole, ov-vero per più di 9 anni, ed è
stata usata in modo esclusivo dal contribuente e dalla sua famiglia. Inoltre,
anche l’abitazione so-stitutiva appena edificata dall’insorgente è utilizzata
esclusiva-mente da loro. Pertanto pure la seconda condizione è adempiu-ta.

 

                                         Infine,
sono altresì manifestamente adempiute le due ultime condizioni legali.                                                                                 

La vendita dell’abitazione primaria, ossia il mappale n. __________ RFD di __________,
è avvenuta in data 6 maggio 2015 ed il trapasso è stato iscritto a Registro
fondiario il 22 giugno 2015. In seguito, l’utile della vendita è stato subito reinvestito
nella costruzione dell’abitazione sita sul mappale n. __________ RFD a __________.
Il termine di due anni è dunque a sua volta rispettato. 

                                         Infine,
il reinvestimento è chiaramente avvenuto in Svizzera.

 

                                         4.3.

                                         Resta tuttavia da
verificare se l’ammontare del reinvestimento ecceda il valore d’investimento
della precedente abitazione.

                                         Qualora, in seguito
all’alienazione dell’abitazione primaria, infatti, solo una parte del ricavato
venga impiegata per il reinvestimento oppure non vi sia perfetta identità fra
venditore e acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne
acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento
parziale. Se dunque solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare
l’immobile sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a
disposizione dell’alienante; quest’ultima quota viene assoggettata all’imposta,
quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (cfr.
p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.20 del 13 marzo 2002, in RDAT II-2002 n.
14t).

                                         Il ricorrente, avendo
acquistato la nuova abitazione in comproprietà per un mezzo con la moglie, non
può considerarsi unico acquirente e quindi unico beneficiario del reinvestimento.
Di conseguenza, ai fini dell’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari,
è giustificato ammettere solo un reinvestimento parziale.

                                         Avendo negato i
presupposti per la revisione della decisione di tassazione, l’autorità non ha
intrapreso il calcolo dell’investi-mento sostitutivo, costituito dalla metà
della somma del prezzo di acquisto del terreno e dei costi di costruzione. Non
è pertanto possibile verificare se tale importo ecceda il valore di investimento
della prima abitazione.

                                         Gli atti devono pertanto
essere rinviati all’Ufficio di tassazione, perché entri nel merito dell’istanza
di revisione. 

 

 

                                   5.   Visto l’esito del
gravame, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   La decisione su reclamo del
2 marzo 2017 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione
perché entri nel merito dell’istanza di revisione.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss LTF).

 

                                   4.   Intimazione a: 

	
   

  	
  -;
  

  -;
  

  -.
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per conoscenza:

                                         -
municipio di.

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: