# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2c8dae03-802f-51c4-9edc-4713d8d192ab
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-10-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 07.10.2009  VB.2009.00390
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2009-00390_2009-10-07.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2009.00390	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 07.10.2009
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern: Rügeprinzip und Streitgegenstand; Einordnung; Überstellung der Baulinien; Verkehrssicherheit.

Der Nachbar, der als Rekurrent vor der Baurekurskommission aufgrund einzelner Rügen - erfolglos - die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht nicht auf neue Bauhinderungsgründe berufen (E. 3.1).

Die Durchführung eines Studienauftrags mit Beizug externer Juroren vermag zwar keine rechtsgenügende Einordnung zu "garantieren", erhöht aber generell die Qualität der Bauprojekte und erlaubt der Bewilligungsbehörde, ihren Entscheid auf eine breite fachlich abgestützte Entscheidungsgrundlage zu stellen (E. 4.4.2).

Das streitige Bauprojekt setzt bewusst einen Kontrast zur bestehenden baulichen Umgebung, erreicht aber - wie die Bausektion zu Recht ausgeführt hat - aufgrund seiner Körnigkeit, seiner Stellung mit dem sorgfältigen Einfügen in die Topographie und mit ihrem architektonischen Ausdruck auch in Bezug auf die hochwertige bauliche und landschaftliche Umgebung eine gute Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG (E. 4.4.4).

Die Behörde hat im Einzelfall zwischen den mit der Baulinienfestsetzung verfolgten öffentlichen Interessen einerseits und den privaten Interessen der Grundeigentümer an einer zweckmässigen Grundstücknutzung anderseits sowie den Interessen allfälliger Drittbetroffenen abzuwägen. Nicht bewilligungsfähig sind dabei von vornherein solche Bauten und Anlagen, welche bei der Verwirklichung des durch die Baulinie gesicherten Zwecks nicht ohne weiteres beseitigt werden könnten, sei es aus technischen oder rechtlichen Gründen oder weil die Beseitigung angesichts der investierten Mittel unverhältnismässig wäre (E. 5.2).

Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung steht der Gemeinde ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. Dies gilt auch bei der Prüfung der Frage der Verkehrssicherheit. Wenn die Vorinstanzen aufgrund der örtlichen Gegebenheiten im Sinn von § 6 Abs. 2 VSV Abweichungen von den im Anhang zur VSV festgehaltenen technischen Anforderungen gewährten, ist dies nicht rechtsverletzend (E. 6.3 f.).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULINIE
BAULINIENBEREICH
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
EINORDNUNG
ERMESSENSSPIELRAUM
NORMALIEN
RÜGEPRINZIP
STUDIENAUFTRAG
VERKEHRSSICHERHEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 100 Abs. III PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 360 Abs. III PBG
Art. 6 Abs. II VSV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2009.00390

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 7. Oktober 2009

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär
Martin Knüsel.

 

 

In Sachen

 

 

37 Beschwerdeführende,

 

alle vertreten durch RA B,

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

1.    C AG, vertreten
durch RA D,

 

2.    Bausektion der Stadt
Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 21. Oktober
2008 der C AG mit Sitz in E die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von
zwei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02, F-Strasse 03,
04 und 05/G-Strasse in Zürich. 

II. 

Hiergegen erhoben A sowie 33 weitere Rekurrierende am 27. November
2008 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten zur Hauptsache die
Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid vom 5. Juni
2009 wies die Baurekurskommission I den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat. 

III. 

Mit Beschwerde vom 9. Juli 2009 beantragten A sowie
26 weitere der unterlegenen Rekurrierenden dem Verwaltungsgericht, den
Rekursentscheid vom 5. Juni 2009 und die baurechtliche Bewilligung vom 21. Oktober
2008 aufzuheben, eventuell die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerinnen
beantragten Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die
private Beschwerdegegnerin schloss zudem auf die Zusprechung einer
Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführenden. 

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben. 

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

1.1 Die
Beschwerdeführenden beantragen vorab die Durchführung eines Augenscheins. Die
Baurekurskommission I hat am 2. April 2009 einen Referentenaugenschein
durchgeführt und hierüber ein Protokoll mit einer Vielzahl von Fotos erstellt.
Die auf diesem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz
dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise und können
auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden. Zusammen mit den weiteren
Akten ist der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, hinreichend
erstellt und erübrigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). 

1.2 In prozessualer Hinsicht stellen die
Beschwerdeführenden weiter den Antrag, es sei ein Fachgutachten einer
kantonalen Sachverständigenkommission (Kantonale Denkmalpflegekommission oder
kantonale Natur- und Heimatschutzkommission) einzuholen, da andernfalls die
massgebenden Verhältnisse, insbesondere die befürchtete Beeinträchtigung der
benachbarten Schutzobjekte, durch das Bauvorhaben möglicherweise nicht
schlüssig beurteilt werden könne. 

Als Fachgericht vermag die Baurekurskommission die Frage
der rechtsgenügenden Einordnung indessen gestützt auf eigene Sachkunde
ausreichend zu würdigen. Gleiches trifft für das Verwaltungsgericht zu.
Spezielle Verhältnisse, welche im vorliegenden Fall den Beizug eines
Fachgutachtens nahelegen würden, liegen nicht vor (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. Auflage, Zürich 1999, § 8 N. 34, mit Hinweisen). Damit
erübrigt sich die Einholung eines Gutachtens über die Frage der
rechtsgenügenden Einordnung des streitigen Bauvorhabens. 

2.

Der Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens bestimmt
sich durch die angefochtene Anordnung einerseits und durch den (erstmaligen)
Rekursantrag anderseits (RB 1983 Nrn. 5 und 23;
Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 86 f.; Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege,
2. A., Bern 1983, S. 42 ff., 211 ff.). Gegenstand des
Rechtsmittelverfahrens gegen eine Baubewilligung kann mithin von vornherein nur
sein, was auch Gegenstand der baurechtlichen Bewilligung war bzw. nach
richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen (Kölz/Bosshart/Röhl, §§ 19–28
N. 86). 

Die von der Bausektion der
Stadt Zürich am 21. Oktober 2008 bewilligten Baupläne weisen im 1. Untergeschoss/Erdgeschoss
im Haus A eine 6 1/2-Zimmer-Maisonettewohnung und im Haus B zwei 5 1/2-Zimmer-Maisonettewohnungen
auf. Eine gewerbliche Nutzung des 1. Untergeschosses wurde nicht bewilligt und
kann daher nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein. Eine derartige
Nutzungsänderung bedürfte – entgegen den rechtsirrtümlichen Ausführungen
der Beschwerdeführenden – gemäss § 309 Abs. 1 lit. b des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) einer baurechtlichen
Bewilligung. Auf die Ausführungen der Beschwerdeführenden, welche im
Rekursverfahren eine Grundbuchanmerkung der bewilligten Nutzung des
Sockelgeschosses als Privatwohnraum "in Form einer öffentlichrechtlichen
Dienstbarkeit zugunsten der Nachbarn" beantragten und nunmehr im
Beschwerdeverfahren "erhöhte Anforderungen bei gewerblicher Nutzung"
verlangen, ist nicht weiter einzugehen. Es kann angemerkt werden, dass eine gewerbliche
Nutzung des Sockelgeschosses keineswegs "wahrscheinlich" ist. Die
Ausgestaltung der Wohnungen als Maisonette mit innen liegender Erschliessung
lassen im Gegenteil den Schluss zu, dass die Möglichkeit einer späteren
gewerblichen Nutzung des 1. Untergeschosses von der Bauherrschaft nicht
ernsthaft in Erwägung gezogen wird. 

3. 

3.1 Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das
Rügeprinzip (RB 1997 Nr. 7). Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit
gefassten Streitgegenstandes wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch die
von der Behörde oder dem Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe
abgesteckt. Der Nachbar, der als Rekurrent vor der Baurekurskommission aufgrund
einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung
verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht nicht auf neue
Bauhinderungsgründe berufen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 5, § 52
N. 4; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 301).

Die Beschwerdeführenden machen vor Verwaltungsgericht neu
verschiedene Verfahrensfehler geltend bezüglich Verletzung des Grundsatzes der
"Einheit der Baubewilligung", des fehlenden Umgebungsplanes, des
fehlenden Konzeptes bezüglich Farbgebung, Materialien und Putzstruktur, bezüglich
unklarer Pläne und einer unzulässigen Projektänderung im laufenden Verfahren.
Diese neuen Rügen sind nicht durch den Rekursentscheid "veranlasst"
worden, sondern hätten bereits im Rekursverfahren geltend gemacht werden
müssen. Auf die im Beschwerdeverfahren neu erhobenen Rügen ist daher nicht einzutreten.

3.2 Es kann angemerkt werden, dass diese Rügen
allesamt auch inhaltlich unbegründet wären:

3.2.1 Der Austausch von Bauplänen während des
Baubewilligungsverfahrens entspricht gängiger Praxis; oft aufgrund von
Einwänden der Baubewilligungsbehörde im Rahmen der Vorprüfung (§ 313 PBG).
Eine erneute Ausschreibung und Planauflage ist nicht erforderlich, solange die
Rechte von rekursberechtigten Personen und Verbänden gewahrt bleiben.
Vorliegend hat die Baubewilligungsbehörde in den Erwägungen des angefochtenen
Entscheides darauf hingewiesen, dass die Pläne während der Dauer des
Baubewilligungsverfahrens zweimal ausgetauscht wurden und welche Änderungen
hiervon betroffen waren (Erwägungen A./c). Zudem wurden die bewilligten Pläne
im angefochtenen baurechtlichen Entscheid mit Plannummern und (Revisions-)Datum
genau individualisiert. Eine Rechtsunsicherheit besteht nicht und die Rechte
der Beschwerdeführenden wurden nicht beeinträchtigt. 

3.2.2 Im
Beschwerdeverfahren rügen die Beschwerdeführenden neu formellrechtlich eine
unzulässige Aufspaltung des Baubewilligungsverfahrens, weil in der Baubewilligung
die Nachreichung und Genehmigung verschiedener Pläne vorbehalten wurde, so
unter anderem ein Umgebungsplan mit Angaben über die bestehende und die
geplante Bepflanzung (Disp.-Ziffer I./A. lit. c) sowie die Materialien für
Fassaden und Dach, die Farben und die Oberflächenbeschaffenheit (Disp.-Ziffer
I./A.e). Nach ständiger Praxis darf die Regelung von Nebenpunkten, die für die
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung
sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden (RB 1989 Nr. 83 = BEZ
1989 Nr. 14; Mäder, Rz. 465). Die nachzureichenden Pläne bzw.
Unterlagen vermögen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts als solches nicht
infrage zu stellen. Der Umgebungsplan wird auch allfällige Unklarheiten über
die Grenzsituation zur Nachbarliegenschaft F-Strasse 6 zu bereinigen haben. Was
die Situation bei der Garagenein-/-ausfahrt betrifft, so halten die Erwägungen
zum baurechtlichen Entscheid (C. lit. e) fest, inwiefern diese abzuändern
ist (Anpassung Einlenkerradius talseitig und Verschiebung der
Besucherparkplätze um ca. 1 m). Die Baubewilligungsbehörde hat korrekt entsprechend
§ 321 Abs. 1 PBG zur Behebung dieser untergeordneten Mängel die
Nachreichung entsprechend korrigierter Pläne verlangt (Disp.-Ziffer I./A. lit. d).
Die Beschwerde erweist sich auch unter diesen Gesichtspunkten als unbegründet. 

3.2.3 Die Beschwerdeführer monieren schliesslich
neu die Unklarheit der bewilligten Austauschpläne. Aus diesen gehe nicht genau
hervor, was nun eigentlich genau bewilligt worden sei. Verschiedene Pläne
enthielten handschriftliche Einträge in gelber und blauer Farbe, deren Aussage
nicht nachvollziehbar sei. Weder aus dem Bausektionsentscheid noch aus dem
Rekursentscheid gehe verbindlich hervor, ob das Sockelgeschoss im Bereich des
Hauses A (F-Strasse 4) zwingend zurückversetzt werden müsse. 

In den bei den Gerichtsakten befindlichen bewilligten und von
der Bausektion abgestempelten Bauplänen sind keine "handschriftlichen
Einträge in gelber oder blauer Farbe" vorhanden. Die Ausführungen der
Beschwerdeführer betreffen offenbar die ursprünglichen Pläne, welche nie
bewilligt wurden. Die Lage des Sockelgeschosses ist aus den bewilligten Bauplänen,
insbesondere aus dem Plan 1:100/1. UG und aus den Fassadenplänen klar ersichtlich.
Irgendwelche Unklarheiten bestehen nicht und eine andere Ausgestaltung des
Sockelgeschosses bedürfte selbstverständlich einer baurechtlichen Bewilligung. 

4.

4.1 Wie schon im Rekursverfahren rügen die
Beschwerdeführenden eine ungenügende Einordnung des Bauvorhabens. Sie bringen
hierzu vor, die Stadt Zürich habe wiederholt ihre städtebaulichen Zielsetzungen
betreffend I ausformuliert, so etwa im Zusammenhang mit einem vergleichbaren
Bauprojekt an der J-Strasse 06/07 in Zürich, lasse diese im vorliegenden Fall
aber unberücksichtigt. Die Durchführung eines Architekturwettbewerbes vermöge
für sich allein noch keine genügende Einordnung, geschweige denn eine besondere
Rücksichtnahme zu garantieren. Das streitbetroffene Bauprojekt setzte sich in
verschiedener Hinsicht markant von der bisherigen Bebauungsstruktur ab. Es
weise zahlreiche Vor- und Rücksprünge auf und wirke infolgedessen ausgesprochen
unruhig. Dieser Eindruck werde durch die Aufteilung auf zwei Baukörper sowie
durch das Sockelgeschoss, die Stützmauern, die Loggia-Öffnungen und Erker
verstärkt. Die grossflächigen Verglasungen wirkten ausgesprochen quartierfremd.
Im Umfeld der Bauparzellen seien keinerlei Flachdächer auszumachen. Diese
würden sich insbesondere nicht mit den Schutzobjekten von K und mit den
verbliebenen Bauzeugnissen kleinbäuerlicher Siedlung an der G-Strasse vertragen.
Das Projekt komme mit der doppelten Hangneigung nach Süden und Westen nicht
zurecht und nehme auf die topografischen Verhältnisse keinerlei Rücksicht.
Zusammen mit dem Sockelgeschoss, den zwei Vollgeschossen und dem Attikageschoss
trete der Bau –  von Südwesten her betrachtet – mit einer Höhe von
ca. 16 m in Erscheinung, obwohl die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich
bloss eine Höhe von max. 11,5 m erlaube. In der Nachbarschaft seien zahlreiche
inventarisierte Schutzobjekte, auf welche nach § 238 Abs. 2 PBG
besondere Rücksicht zu nehmen sei. Das abzubrechende Doppeleinfamilienhaus F-Strasse
08/G-Strasse 09 gehöre zu einer schützenswerten Gruppe von Wohnhäusern aus den
1930er-Jahren; den Kern würden vier Häuser von K bilden (L-Strasse 2, F-Strasse
10, M-Strasse 11 und 12). Das abzubrechende Haus grenze ausserdem an eine
weitere schützenswerte Gebäudegruppe aus dem 17., 18. und 19. Jahrhundert und zähle
zu den ältesten Siedlungskernen in H. Das streitige Bauvorhaben trete
selbstbewusst und dominant in Erscheinung, unterteile das maximal zulässige
Bauvolumen auf zwei Baukörper und drehe diese erst noch um 90°. Es grenze sich
ab durch ein hier bisher unbekanntes Flachdach, durch grossflächige Fenster,
eine unruhige verschachtelte Fassade sowie durch ein Sockelgeschoss, welches
bisher im Quartier ebenfalls unbekannt war. Zusammenfassend trete das
Bauvorhaben aufgrund seiner maximalen Ausnützung sowie angesichts der doppelten
Hangneigung ausgesprochen wuchtig und voluminös in Erscheinung. Ein Bezug zu
den Schutzobjekten der Nachbarschaft fehle völlig. 

4.2 Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Nach § 238
Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen.

4.2.1 Der Beurteilung,
ob ein Bauvorhaben die Gestaltungsanforderungen erfüllt, ist eine objektive Betrachtungsweise
zugrunde zu legen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa;
BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist
eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,
17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I,
3. A., Zürich 1999, Rz. 654).

4.2.2 Der Gemeinde
steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter
Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit einer relativ erheblichen
Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Gemäss § 20 Abs. 1 VRG ist die
Baurekurskommission grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie
neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids
überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids
geht, darf die Rechtsmittelinstanz wegen des qualifizierten Ermessensspielraums
der Gemeinde ihre eigene Ermessensausübung nicht an die Stelle derjenigen der
örtlichen Baubehörde setzen, wenn deren Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten,
wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr
vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430,
E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986
Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die kommunale Behörde
kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen,
wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare
Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006,
VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).

Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den
Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es überprüft
deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die
kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar halten durfte. Dagegen ist es
nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der
Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es
seine eigene Kognition überschreiten (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004,
E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).

4.3 Vorliegend hat die Bausektion im baurechtlichen
Entscheid vom 21. Oktober 2008 darauf hingewiesen, dass sich das Bauareal
in einem städtebaulich sensiblen Gebiet befinde. Das Gebiet süd-südwestlich mit
den vier eleganten, grosszügigen Mehrfamilienhäusern, die einen gemeinsamen
Park umschlössen, sowie weiteren Gebäuden entlang der G-Strasse seien
denkmalpflegerisch wertvoll. Das Baugrundstück sei Bestandteil eines grösseren,
städtebaulich empfindlichen Kontextes, der besondere Rücksichtnahme gemäss § 238
Abs. 2 PBG verlange. Der Entscheid, die geplante Nutzfläche auf zwei Baukörper
zu verteilen, sei eine städtebaulich begrüssenswerte Geste, zumal sich zwei kleinere
Baukörper sanfter in den bestehenden, städtebaulich empfindlichen Kontext
einordnen würden. Die zwei Neubauten stünden leicht versetzt am Hang. Haus
Nr. 04 stehe auf einem sockelartigen Baukörper, der an die Westfassade des
Hauses Nr. 03 andocke. Dieser sockelartige Verbindungsbau sei in der
Strassenfront als zurückhaltender Baukörper artikuliert. In ihrer
Rekursvernehmlassung führte die Bausektion ergänzend aus, die modernen Baukörper
mit wohlproportionierten Teilvolumina integrierten sich gut in das gewachsene
Terrain. Durch die Verwendung grösserer Fensterflächen entstünden zusammen mit
den ungleichen Leibungstiefen zusätzlich Spannung erzeugende Strukturierungen
der Baukörper und eine Grosszügigkeit, die mit den umgebenden, z.T. massigen
Gebäuden in einem guten Kontext stehe. Auch wenn bewusst ein Kontrast in der
architektonischen Gestaltung gesetzt worden sei, vermöchten die geplanten
Neubauten aufgrund ihrer Körnigkeit, ihrer Stellung mit dem sorgfältigen Einfügen
in die Topografie und mit ihrem architektonischen Ausdruck auch in Bezug auf
die hochwertige bauliche und landschaftliche Umgebung eine gute Gesamtwirkung
zu erreichen. 

Die Vorinstanz bestätigte
in ihren Erwägungen im Wesentlichen die Feststellungen der Baubehörde. 

4.4 Das Verwaltungsgericht hat nach dem Gesagten nur zu
prüfen, ob die Vorinstanz die ästhetische Würdigung der kommunalen Baubehörde
zu Recht für vertretbar gehalten hat. 

4.4.1 Mit Beschluss vom 13. April 2005 hat der Stadtrat
Zürich verfügt, dass das Doppelmehrfamilienhaus auf dem Baugrundstück nicht
unter Denkmalschutz gestellt wird. Dieser Beschluss ist rechtskräftig. Wie die
Vorinstanz im Rekursentscheid zu Recht festgehalten hat (E. 4), besteht kein
Grund, auf diesen Entlassungsbeschluss zurückzukommen. 

Das Doppelmehrfamilienhaus
auf den Baugrundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02, kann mithin abgebrochen und
das Bauareal neu überbaut werden. Dieses ist gemäss der am 24. November
1999 vom Gemeinderat der Stadt Zürich verabschiedeten Bau- und Zonenordnung
(BZO) der Wohnzone W3 zugeteilt, in welcher neben drei Vollgeschossen die
Errichtung je eines anrechenbaren Dach- und Untergeschosses erlaubt ist. Wie
die Vorinstanz weiter unwidersprochen festgehalten hat, ist das Quartier
mehrheitlich mit grossräumigen, voluminösen dreigeschossigen
Mehrfamilienhäusern mit Sattel- oder Mansardenwalmdächern überbaut. Daneben finden
sich zwei (klein-)teilige Gebäudegruppen aus dem 17. bis 19. Jahrhundert sowie
ein neueres Mehrfamilienhaus. Im Nahbereich stehe der Klinikkomplex "N".
Der Quartiercharakter lasse sich nicht einseitig an den beiden historischen
Ensembles G-Strasse 09 bzw. 13, 14 und 15 ablesen, welche Zeugnis einer kleinbäuerlichen
Siedlung seien. Vielmehr sei das ganze Spektrum der vorhandenen Bausubstanz zu
betrachten, die mehrheitlich nicht hinter dem Zulässigen zurückliege und durchaus
als urban bezeichnet werden dürfe. Diesen Ausführungen, welche auch durch die Ergebnisse
des Augenscheins der Baurekurskommission I belegt werden, ist zuzustimmen (§ 28
Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). 

4.4.2 Die Beschwerdeführenden kritisieren im Zusammenhang
mit der gerügten fehlenden Rücksichtnahme auf Schutzobjekte in der
Nachbarschaft verschiedentlich, das Bauprojekt sei wuchtig und voluminös.
Grundsätzlich ist es jedoch einer Bauherrschaft nicht verwehrt, die ihr gemäss
Bau- und Zonenordnung zustehende Baumasse auszuschöpfen (RB 1992
Nr. 66). Der dadurch zur baulichen Nachbarschaft entstehende Kontrast,
weil diese entweder nicht voll ausgenützt oder einer Zone mit geringerer
Ausnützung zugeteilt ist, kann nicht einfach einer ungenügenden Einordnung
gleichgesetzt werden (RB 1997 Nr. 79; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583,
E. 4, www.vgrzh.ch). Wenn die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang
zudem einwenden, der Neubau trete von Südwesten her mit einer Höhe von ca. 16 m
in Erscheinung, obwohl Art. 13 BZO bloss eine Höhe von maximal 11,5 m
erlaube, so verkennen sie, dass diese Bestimmung die Gebäudehöhe und nicht die
Gesamthöhe regelt, welche sich aus der zulässigen Gebäudehöhe (§§ 278–280 ff.
PBG) und der zulässigen Firsthöhe (§ 281 PBG) ergibt. 

4.4.3 Die private Beschwerdegegnerin hat im Jahr 2007 im
Hinblick auf die Überbauung der beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02
einen Studienauftrag ausgeschrieben und vier Architekturbüros zur Einreichung
einer Überbauungsstudie eingeladen. Als Präsident des Beurteilungsgremiums
amtete Prof. O, Zürich. Die Durchführung eines derartigen Studienauftrags mit
Beizug externer Juroren "garantiert" keine rechtsgenügende
Einordnung, erhöht aber generell die Qualität der Bauprojekte und erlaubt der
Bewilligungsbehörde, ihren Entscheid auf eine breite fachlich abgestützte
Entscheidungsgrundlage zu stellen (VGr, 14. Januar 2009, VB.2008.00428,
E. 4.2.2, www.vgrzh.ch). 

Das Beurteilungsgremium empfahl in seinem Bericht vom 10. Mai
2007 einstimmig, dass das – nunmehr streitige – Projekt der P AG,
Zürich, aufgrund der städtebaulichen Situation, der Ausformulierung der
Wohneinheiten und der Ökonomie weiterbearbeitet werden soll. Es bescheinigte
dem Projekt bezüglich Architektur und Städtebau, dass durch die Anordnung der
zwei senkrecht zum Hang stehenden Baukörper eine "willkommene" Massstäblichkeit
entstehe, die der Körnigkeit des Quartiers entspreche. Die vorgelagerte Sockelzone
sei eine interessante Lösung, um für die Gebäude eine Grosszügigkeit zu vermitteln.
Der architektonische Ausdruck sei differenziert und vermeide jede Monumentalität.
Die Eingangssituation liege am richtigen Ort und sei grosszügig und hell. 

Diese Beurteilung deckt sich mit der bereits erwähnten (E.
4.3) nachvollziehbaren Beurteilung durch die Baubewilligungsbehörde. Entgegen
den Ausführungen der Beschwerdeführenden ist die Topografie keineswegs
"unbewältigt", sondern ist dem Projekt vielmehr mit der Bausektion
durchaus ein "sorgfältiges Einfügen in die Topographie" zu
attestieren, indem die beiden Baukörper entsprechend dem abfallenden Gelände
gegeneinander leicht verschoben und abgewinkelt werden (vgl. auch Bericht des
Beurteilungsgremiums S. 6). Durch die Anordnung der beiden Baukörper, wobei
das östliche Haus nochmals aufgeteilt und in sich leicht verschoben ist, wird
das Projekt auch dem städtebaulichen Kontext gerecht, welcher sich durch
grossmassstäbliche Wohnblöcke auf der West- und Südseite und durch kleinteilige
ältere Bauten zur Ost- und Nordseite auszeichnet. Indem das Projekt dieses
Spannungsfeld der unterschiedlichen Körnigkeit der Nachbarschaft aufzunehmen
vermag, liegt eine besondere Rücksichtnahme im Sinn von § 238 Abs. 2
PBG. Von einer "unruhigen" Fassade kann im Weiteren keine Rede sein.
Dem Projekt ist vielmehr mit der Vorinstanz zu bescheinigen, dass es ein
"klares, ruhiges und schnörkelloses Konzept" aufweist. Die
Ausgestaltung der Fenster und des Daches (Flachdach) ist nach den Ausführungen
der Bausektion die logische Konsequenz aus der verfolgten gestalterischen
Absicht. Dass diese Ausbildungen im betreffenden Quartier nach Auffassung der
Beschwerdeführenden "bisher nicht bekannt" seien, steht einer
rechtsgenügenden Einordnung nicht entgegen. Die Einordnungs- und Gestaltungsanforderungen
von § 238 PBG verlangen nicht, dass Neubauten im Stil der benachbarten
Gebäude gehalten werden. Es ist der Bauherrschaft durchaus zu gestatten, auch
zeitgemässe Architekturelemente und eine moderne Formensprache zu verwenden und
damit neue Akzente zu setzen. Das streitige Bauprojekt setzt bewusst einen
Kontrast zur bestehenden baulichen Umgebung, erreicht aber – wie die Bausektion
zu Recht ausgeführt hat – aufgrund seiner
Körnigkeit, seiner Stellung mit dem sorgfältigen Einfügen in die Topografie und
mit ihrem architektonischen Ausdruck auch in Bezug auf die hochwertige bauliche
und landschaftliche Umgebung eine gute Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 2
PBG.

4.4.4 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die
Überlegungen der Bausektion der Stadt Zürich zur Einordnung und Gestaltung des
streitigen Bauprojekts nachvollziehbar sind und überzeugen. Zu Recht hat die
Baurekurskommission den Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich, das
streitige Projekt erfülle die Voraussetzungen von § 238 PBG, geschützt.
Eine Rechtsverletzung liegt nicht vor. 

5.

5.1 Streitig ist weiter die Überstellung der Baulinien.
Gemäss den Erwägungen zum baurechtlichen Entscheid (C.) kommen die
Garageneinfahrt, der Hauszugang, Stützmauern und zwei Besucherparkplätze in den
Baulinienbereich der F-Strasse bzw. der G-Strasse zu liegen. Diese
untergeordnete Beeinträchtigung des Baulinienbereichs könne unter Anmerkung
eines Anpassungs- bzw. Beseitigungsreverses (Disp.-Ziffer I./B. 1a und I./B2)
hingenommen werden. Die Vorinstanz hat diese Rechtsauffassung geschützt. 

Gegen die Überstellung der
Baulinien wenden die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift ein, gemäss
dem Beseitigungs- und Anpassungsrevers sei die jeweilige Eigentümerschaft der
Baulinien verpflichtet, bei einem allfälligen Ausbau der F-Strasse die im
Baulinienbereich bewilligte Garagenzufahrt auf eigene Kosten zu beseitigen bzw.
den veränderten Verhältnissen anzupassen. Wenn die Stadt Zürich von ihrem
Revers Gebrauch mache, müsste die Garagenzufahrt entsprechend verkürzt werden
und würde die Rampe viel zu steil. Diese weiche schon heute von der
Verkehrssicherheitsverordnung ab und sei auf eine Ausnahmebewilligung
angewiesen; eine um drei Meter zurückversetzte Rampe wäre erst recht nicht mehr
verkehrssicher. Da die Rücknahme der Zufahrtsrampe jedoch unüberwindbare
Schwierigkeiten mit sich bringe, verstosse die Überstellung der Baulinien gegen
Sinn und Zweck des damit zusammenhängenden Bauverbotes. Eine verkehrssichere Anpassung
der Garagenzufahrt wäre bei einer Strassenverbreiterung verunmöglicht. Eine
Verweigerung der Beanspruchung des Baulinienbereichs würde zwingend zu einer
Verlagerung der Garagenzufahrt führen. Das Projekt müsse konzeptionell überarbeitet
werden, und eine Heilung mittels Nebenbestimmung falle ausser Betracht. Ausserdem
würden die vorgesehenen Stützmauern das städtebauliche Ziel der Freihaltung
eines Vorgartenbereichs vereiteln. Für eine abschliessende Beurteilung fehle es
an zuverlässigen Planunterlagen, zumal die Aussenraumgestaltung und die Höhe
der Stützmauern samt Absturzsicherung noch nicht feststünden. Die Vorinstanzen
hätten einerseits gegen § 99 PBG verstossen wie auch den Sachverhalt ungenügend
festgestellt. 

5.2 Nach § 100
Abs. 3 PBG können "weitergehende und andersartige Beanspruchungen des
Baulinienbereichs" (als die gemäss Abs. 1 erlaubten) mit der
baurechtlichen Bewilligung, nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen,
gestattet werden. Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid RB 2007
Nr. 64 (= BEZ 2007 Nr. 17) hierzu ausgeführt, § 100 Abs. 3
PBG betreffe ungeachtet der Marginalie keine "Ausnahmebewilligung" im
Sinn von § 220 PBG, sondern stelle als "Kann-Vorschrift" die
Bewilligung in das Ermessen der Behörde. Diese habe im Einzelfall abzuwägen
zwischen den mit der Baulinienfestsetzung verfolgten öffentlichen Interessen
einerseits und den privaten Interessen der Grundeigentümer an einer
zweckmässigen Grundstücknutzung anderseits sowie den Interessen allfälliger
Drittbetroffener. Nicht bewilligungsfähig seien dabei von vornherein solche
Bauten und Anlagen, welche bei der Verwirklichung des durch die Baulinie
gesicherten Zwecks nicht ohne Weiteres beseitigt werden könnten, sei es aus
technischen oder rechtlichen Gründen oder weil die Beseitigung angesichts der
investierten Mittel unverhältnismässig wäre. 

Als Beispiele für die in der Praxis häufige Beanspruchung
des Baulinienbereichs in Anwendung von § 100 Abs. 3 PBG werden in der
Literatur Mauern und Einfriedigungen, Reklamen, Schwimmbassins, offene und
gedeckte Fahrzeugabstellplätze, Einzelgaragen, Terrainaufschüttungen, Ein- und
Ausfahrten, Pergolas, Gartensitzplätze, Gartenhäuser und Schöpfe genannt (vgl.
Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich
2006, 12-23). Wenn die Bausektion die Beanspruchung des Baulinienbereiches
durch das streitige Bauprojekt für die Garageneinfahrt, den Hauszugang, die
Stützmauern und die beiden Besucherparkplätze bewilligt hat, hat sie das ihr
zustehende Ermessen keineswegs überschritten. Der von der Vorinstanz erwähnte
"Nebenzweck" der Baulinien, nämlich die Schaffung eines Vorgartens,
d.h. eines unüberbauten Landstreifens entlang der Strasse, wird keineswegs
vereitelt, sind doch die Gebäude einschliesslich der Garagen hinter der
Baulinie angeordnet. Stützmauern als Mittel der Terraingestaltung bei abfallendem
Gelände wie hier sind üblich. Eine Notwendigkeit, dass die Vorgärten von Passanten
eingesehen werden können, besteht nicht, unabhängig davon, wie die Stützmauern
gemäss dem noch einzureichenden detaillierten Umgebungsplan letztlich
ausgestaltet sind. Veränderungen der Strassensituation sind zurzeit keine in
Planung. Bei einem allfälligen künftigen Ausbau der F-Strasse bzw. G-Strasse
hätte – wie in der angefochtenen Baubewilligung verfügt – die
jeweilige Grundeigentümerschaft die betreffenden Bauteile "auf eigene
Kosten und ohne Anspruch auf Minderwertsentschädigung" (Disp.-Ziffer I./B. 1.a und I./B. 2) den veränderten
Verhältnissen anzupassen. Eine verkehrssichere Anpassung der Garagenzufahrt
wäre technisch keineswegs unmöglich. Wie die Anpassung konkret vorgenommen
werden müsste, hängt massgeblich von der Art der Strassenänderung ab; möglich
wäre beispielsweise auch der Ersatz der Rampe durch einen Autolift. Der Einwand,
der Baulinienbereich werde in unzulässiger Weise überstellt, ist unbegründet. 

6.

6.1 Die Beschwerdeführenden rügen weiter die ungenügende
Verkehrssicherheit. In der Baubewilligung werde zwar der ungenügende
Einlenkradius festgestellt, doch begnüge sich die Bausektion mit einer
Nebenbestimmung, wonach abgeänderte Pläne nachträglich bewilligt werden müssten.
Sodann müsse im Bereich von 6 m ab der Strassengrenze die Neigung der Garagenzufahrt
max. 5 % betragen. Die Besucherparkplätze müssten zwar gemäss einer
Nebenbestimmung ca. 1 m in das Baugrundstück hinein verschoben werden, würden
jedoch dadurch nicht sicherer. Weiterhin müsse von diesen Plätzen rückwärts in
die F-Strasse eingebogen werden, was aufgrund der Stützmauern und Brüstungen
sehr gefährlich sei. Zudem bleibe die 3 m breite Fahrbahn aus
denkmalpflegerischen Gründen gepflastert und gewölbt. Die Vorinstanz erwähne
auch nicht, dass es sich bei der F-Strasse nicht wirklich um eine
Einbahnstrasse handle, sondern dass der Veloverkehr auch in der Gegenrichtung
bergwärts erlaubt sei. 

6.2 Die Vorinstanz hat zur Frage der Verkehrssicherheit
zusammengefasst festgehalten, die Zufahrt F-Strasse weise eine vermarkte Breite
von 5 m auf, die sich wegen einseitig angeordneter öffentlicher Parkplätze auf
eine Fahrbahnbreite von rund 3 m verenge. Sie liege zudem im Tempo-30-Bereich
und weise entlang der Südseite ein 2 m breites Trottoir auf. Mit diesem
Ausbaustandard genüge der Strassenzug den verkehrssicherheitsrechtlichen
technischen Anforderungen. Die durch die markierten Parkfelder bewirkte
Verengung der Fahrbahn zwinge die Fahrzeuglenker zu einer zurückhaltenden
Fahrweise und trage zur Verkehrssicherheit bei. Die Tiefgaragenzufahrt habe die
Mindestanforderungen des Ausfahrt-Typs A zu erfüllen. Die Baubehörde habe
diesbezüglich verschiedene Mängel festgestellt, so die maximal zulässige
Neigung von 5 % innerhalb 6 m ab Strassengrenze und der Einlenkerradien; halte
jedoch dafür, dass die Ausgestaltung der Zufahrtsrampe und des bergseitigen
Einlenkerradius bei den gegebenen Verhältnissen hingenommen werden könne.
Hinsichtlich der weiteren Beanstandungen seien abgeänderte Pläne und die
Installation einer Lichtsignalanlage verlangt worden. Die Raumverhältnisse
liessen die Behebung des mangelnden talseitigen Einlenkerradius ohne
wesentliche Projektänderung zu. Den Befürchtungen bezüglich Sicherheit beim
Manövrieren im Zusammenhang mit den Besucherparkplätzen werde durch die
Verlegung der Abstellplätze um 1 m ins Bauarealinnere begegnet. Auch hierbei
dürfe berücksichtigt werden, dass die F-Strasse im temporeduzierten
Einbahnregime geführt werde und praktisch nur den Anstösserverkehr bzw. einen gewissen
Parkplatz-Suchverkehr aufzunehmen habe. Angesichts der Topografie der Baugrundstücke
und der Verkehrsbedeutung der Quartierstrasse liessen sich auch die im Sinn von
§ 6 der Verkehrssicherheitsverordnung (VSV) gewährten Abweichungen halten.

6.3 Bei der
Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung steht der Gemeinde
ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986
Nr. 13). Dies gilt auch bei der Prüfung der Frage der Verkehrssicherheit
(VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00205). Bei den im Anhang zur
Verkehrssicherheitsverordnung geregelten technischen Anforderungen handelt es
sich um Normalien, von denen gestützt auf den in § 6 Abs. 2 VSV
genannten – nicht abschliessenden – Katalog zulässiger Abweichungen
sowie allgemein auf § 360 Abs. 3 PBG abgewichen werden kann (VGr, 27. September
1988, VB 88/0078; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988 Nr. 74).

6.4 Den Ausführungen der Rekurskommission ist
vollumfänglich zuzustimmen und es kann auf sie verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Die Beurteilung der
Verkehrssicherheit durch die Bausektion der Stadt Zürich und die
Rekurskommission ist nicht rechtsverletzend; daran ändert nichts, dass die
Einbahnstrasse F-Strasse, welche in einer Tempo-30-Zone liegt, in der
Gegenrichtung (G-Strasse – L-Strasse) von Velos befahren werden darf. Wenn die
Vorinstanzen aufgrund der örtlichen Gegebenheiten im Sinn von § 6 Abs. 2
VSV Abweichungen von den im Anhang zur VSV festgehaltenen technischen
Anforderungen gewährten, ist dies nicht rechtsverletzend. 

7.

Die Beschwerdeführenden
machen schliesslich eine "unzulässige Ungleichbehandlung" geltend.
Die Stadt Zürich habe mit Beschluss vom 2. Dezember 2008 im gleichen
Quartier, an der J-Strasse 07, einem sehr ähnlichen Bauvorhaben die Bewilligung
verweigert und dabei insbesondere das geplante Sockelgeschoss beanstandet.
Unter anderem wurden die verschiedenen Abstufungen, Erker und Kerbungen
beanstandet, alles architektonische Elemente, die sich auch beim
streitbetroffenen Projekt wieder fänden. Ferner sei auch die Aufteilung auf
drei Baukörper kritisiert worden, entgegen dem vorliegenden Projekt. Bei einer
konsequenten Beurteilung durch die Vorinstanzen hätte die Bewilligung
verweigert werden müssen. 

Im vorliegenden
Beschwerdeverfahren ist allein zu prüfen, ob das Bauvorhaben den Vorschriften des
Planungs- und Baugesetzes und den ausführenden Verfügungen entspricht und die
baurechtliche Bewilligung zu Recht erteilt wurde (§ 320 PBG). Aus dem aus Art. 8 BV
fliessenden Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung kann ein Nachbar von vornherein
keinen Anspruch auf die Verweigerung eines baurechtskonformen benachbarten
Bauvorhabens ableiten, weil bei einem analogen Bauprojekt zwei Monate später
eine Bauverweigerung ausgesprochen worden sei. Die Einwände der
Beschwerdeführenden sind von vornherein unbehelflich. Zudem ergibt sich aus dem
Beschluss der Bausektion vom 2. Dezember 2008, dass bei jenem Projekt u.a.
die städtebauliche Lösung und topografische Einordnung zur Bauverweigerung
führten; es liegt somit ein anderer Sachverhalt vor, da das vorliegende Projekt
die Aspekte des Städtebaus und der Einbettung in die Topografie – wie
gesehen (Erw. 4) – gut löst. 

8.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht diesen von vornherein nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr haben sie in Anwendung von § 17 Abs. 2
VRG die private Beschwerdegegnerin für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren zu
entschädigen. Angesichts der Vielzahl der –  teilweise im
Beschwerdeverfahren neu – geltend gemachten Einwände gegen das Bauprojekt
erweist sich eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- als angemessen.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 10'090.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden anteilmässig den Beschwerdeführenden unter solidarischer
Haftung eines jeden für die ganzen Gerichtskosten auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 1 eine Parteientschädigung von
Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses
Entscheids. 

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung
an…