# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 731a21d4-4223-5b26-bd85-349f7fa29ce9
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-03-15
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 15.03.2007 B 2006/197
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2006-197_2007-03-15.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2006/197

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 15.03.2007

Entscheiddatum: 15.03.2007

Entscheid Verwaltungsgericht vom 15. März 2007
Handänderungssteuer, Nachsteuer, Art. 243 Abs. 1 und Art. 199 Abs. 1 StG 
(sGS 811.1). Muss das Grundbuchamt bei der Anmeldung eines 
unüberbauten Grundstücks zur Eigentumsübertragung davon ausgehen, 
dass aufgrund des Kaufvertrags neben der Uebertragung des Grundstücks 
weitere Leistungen getätigt werden (Bau eines Hauses), so kann nach 
Eintritt der Rechtskraft der Handänderungssteuer für das unüberbaute 
Grundstück mangels neuer Tatsachen nachträglich keine 
Handänderungssteuer für das Gebäude veranlagt werden 
(Verwaltungsgericht, B 2006/197).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

In Sachen

X. und Y.Z.,

Beschwerdeführer,

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,

Abteilung I/2, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,

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Vorinstanz,

und

 

Politische Gemeinde A.

Beschwerdegegnerin,

 

betreffend

Handänderungssteuer

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Am 10. Dezember 2003 schlossen B. und C. D. als Erben des D., 

Generalunternehmung, Holzbau, mit den Eheleuten X. und Y.Z. eine Vereinbarung über 

den Verkauf ihrer drei Grundstücke Nrn. … in A. zum Preis von Fr. 260'000.--. Am 19. 

Dezember 2003 reichten die Grundeigentümer ein Baugesuch für die Erstellung eines 

Wohnhauses und einer Doppelgarage auf den Grundstücken mit Baukosten von 

voraussichtlich Fr. 480'000.-- ein. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16. 

Februar 2004 veräusserten sie die Grundstücke für Fr. 260'000.-- an X. undn Y.Z. Im 

Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Eigentumsübertragung (Abgabe der 

Grundbuchanmeldung) innert 30 Tagen nach Vorliegen einer rechtskräftigen 

Baubewilligung für die Ueberbauung des Kaufsobjekts zu erfolgen habe. Weiter wurde 

vereinbart, dass der Abschluss des Kaufvertrags unter dem Vorbehalt der 

rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung erfolge und der Vertrag für beide Seiten 

entschädigungslos dahinfalle, sollte die Baubewilligung nicht rechtskräftig erteilt 

werden. Die Parteien wurden ausserdem auf die Bestimmungen des kantonalen 

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Steuergesetzes bezüglich allfälliger Handänderungssteuern auf Werkpreise 

aufmerksam gemacht.

Mit Beschluss vom 24. Februar 2004 erteilte der Gemeinderat A. den 

Baugesuchstellern die Baubewilligung und wies die gegen das Baugesuch erhobenen 

Einsprachen ab. Der Entscheid wurde am 30. März 2004 versandt. Am 27. April 2004 

wurde die Eigentumsübertragung zum Eintrag im Grundbuch angemeldet. In der Folge 

erstellten die Erben von D. auf den Grundstücken ein Wohnhaus und eine Garage.

Am 11. Mai 2004 veranlagte das Grundbuchamt A. X. und Y.Z. ausgehend von einem 

Preis von Fr. 260'000.-- mit Handänderungssteuern von Fr. 2'600.--.

Am 14. Juli 2004 ersuchte das Grundbuchamt A. X. und Y.Z., den Werkvertrag mit den 

Erben von D. einzureichen. Nachdem sie keinen Werkvertrag eingereicht hatten, 

wurden sie am 28. Dezember 2005 mit einer Handänderungssteuer von Fr. 5'290.-- 

veranlagt. Als Rechtsgrund wurde die werkvertragliche Vereinbarung mit den Erben D. 

über die Erstellung des Wohnhauses und der Garage im Zusammenhang mit dem am 

27. April 2004 vollzogenen Kaufvertrag vermerkt. Als Bemessungsgrundlage wurden 

Gebäudekosten sowie Umgebungs- und Baunebenkosten von insgesamt Fr. 

529'000.-- angenommen. Eine von X. und Y.Z. gegen diese Veranlagung erhobene 

Einsprache wies der Gemeinderat A. am 2. März 2006 ab.

B./ Mit Eingabe vom 16. März 2006 erhoben X. und Y.Z. Rekurs mit dem Antrag, das 

Wohnhaus und die Garage seien nicht als handänderungssteuerpflichtig zu erklären 

und der Einspracheentscheid des Gemeinderats sowie die Veranlagung des 

Grundbuchamts seien aufzuheben. Zur Begründung wurde im wesentlichen 

vorgebracht, die Erstellung des Hauses sei keine weitere Leistung im Zusammenhang 

mit der Veräusserung der Grundstücke. Die Verkäufer hätten das Baugesuch in 

eigenem Interesse und nicht in Absprache oder im Auftrag der Käufer eingereicht. 

Ihnen als Käufer sei es einzig darum gegangen, ein Grundstück zu erwerben, bei dem 

Gewähr bestehe, darauf ein Wohnhaus bauen zu können.

Die Verwaltungsrekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 29. September 

2006 ab. Sie erwog, aufgrund der konkreten Umstände könne nicht davon 

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ausgegangen werden, dass die Rekurrenten die Grundstücke gekauft hätten, um sie 

unabhängig von der projektierenden und veräussernden Generalunternehmung selber 

zu überbauen. Die Rekurrenten hätten zweifellos mit der Generalunternehmung einen 

schriftlichen Werkvertrag abgeschlossen, aus dessen Abschlussdatum allenfalls hätte 

abgeleitet werden können, dass die Verbindung von Kaufvertrag und Werkvertrag nicht 

genügend eng gewesen sei, um neben dem Kaufpreis auch den Werklohn als 

Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer heranzuziehen. Es sei davon 

auszugehen, dass das Geschäft zwischen den Rekurrenten und den Erben D. als 

Ganzes wirtschaftlich dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichgekommen sei und die 

Rekurrenten damit im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs nicht mehr frei gewesen 

seien, wie sie das Land überbauen wollten. Im übrigen sei es nicht zu beanstanden, 

dass das Grundbuchamt die Steuer nach den mit der amtlichen Schätzung vom 20. 

April 2005 festgelegten Neuwerten festgesetzt habe, nachdem der bezahlte Werklohn 

nicht offen gelegt worden sei.

C./ Mit Eingabe vom 23. Oktober 2006 erhoben X. und Y.Z. Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid und der Einspracheentscheid 

sowie die Veranlagung seien aufzuheben, unter Kostenfolge. Die Beschwerdeführer 

halten an ihrem im Rekursverfahren vorgebrachten Standpunkt fest. Sie seien zu 

keinem Zeitpunkt in das Baubewilligungsverfahren involviert gewesen. Die 

Verwaltungsrekurskommission stütze sich auf reine Mutmassungen. Sie hätten 

lediglich Gewissheit haben wollen, auf den Grundstücken ein Bauprojekt realisieren zu 

können. Es sei nicht um ein gegenseitig abgesprochenes Projekt gegangen. Den von 

der Vorinstanz erwähnten Werkvertrag gebe es nicht, weshalb er auch nicht habe ins 

Recht gelegt werden können. Der Kaufvertrag sei nicht an den Abschluss eines 

Werkvertrags gebunden gewesen, ebensowenig die Vereinbarung vom 10. Dezember 

2003.

Die Vorinstanz schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 28. November 2006 auf 

Abweisung der Beschwerde. Sie hält fest, das Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung 

schliesse das Bestehen eines Werkvertrags nicht aus, da für einen solchen keine 

besondere Form vorgeschrieben sei.

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Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 15. Dezember 2006 

unter Hinweis auf die Erwägungen im Einspracheentscheid und im Rekursentscheid die 

Abweisung der Beschwerde.

Die Beschwerdeführer liessen sich mit Eingabe vom 11. Januar 2007 zu den 

Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin vernehmen.

Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit wesentlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP; Art. 229 in 

Verbindung mit Art. 196 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG). Die 

Beschwerdeführer sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert, und ihre Eingabe 

entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 StG 

in Verbindung mit 196 Abs. 1 und Art. 161 StG sowie Art. 64 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 

VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in 

der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als 

Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Uebertragung der 

wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Gemäss 

Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen 

des Erwerbers bemessen.

2.1. Die Vorinstanz hielt fest, die auf dem Kaufpreis von Fr. 260'000.-- für die 

unüberbauten Grundstücke geschuldete und bereits am 11. Mai 2004 in Rechnung 

gestellte Handänderungssteuer von Fr. 2'600.-- sei bereits beglichen worden. Im 

Rekurs sei einzig umstritten, ob die Rekurrenten auf dem für die Gebäude bezahlten 

Werklohn bzw. den geschätzten Neubaukosten die Handänderungssteuer schulden 

würden.

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2.2. Fest steht, dass das Grundbuchamt A. die Beschwerdeführer am 11. Mai 2004 mit 

einer Handänderungssteuer von Fr. 2'600.-- veranlagte. Diese Veranlagung erwuchs 

unangefochten in Rechtskraft. Die Veranlagung vom 28. Dezember 2004 wurde somit 

erst nach Rechtskraft der Veranlagung vom 11. Mai 2004 erlassen. Es stellt sich daher 

die Frage, inwiefern eine nachträgliche Veranlagung überhaupt zulässig war.

2.3. Nach Art. 229 StG sind die Verfahrensvorschriften des zweiten Teils des 

Steuergesetzes grundsätzlich auch für die Veranlagung der Gemeindesteuern 

anwendbar. Insbesondere sind auch die Bestimmungen über das Nachsteuerverfahren 

massgebend, da die Vorschriften zu den Gemeindesteuern hiezu keine besonderen 

Bestimmungen enthalten. In den Weisungen des Kantonalen Steueramts ist denn auch 

festgehalten, dass in denjenigen Fällen, in denen sich erst nach der rechtskräftigen 

Veranlagung der Handänderungssteuer auf dem Bodenerwerbspreis ergibt, dass es 

sich um eine Handänderung von Boden und einer Baute gehandelt haben könnte, und 

dies durch den erst nachträglich bekannt gewordenen und einverlangten Werkvertrag 

bestätigt wird, nicht bekannte Tatsachen im Sinn von Art. 199 Abs. 1 StG vorliegen 

(vgl. Steuerbuch StB 243 Nr. 1).

Die nachträgliche Veranlagung einer Handänderungssteuer auf dem Werklohn bzw. auf 

dem Gebäude ist somit nur zulässig, wenn die Voraussetzungen einer Nachsteuer im 

Sinn von Art. 199 ff. StG gegeben sind. Art. 199 Abs. 1 StG bestimmt, dass die nicht 

erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert wird, wenn sich aufgrund von 

Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbehörde nicht bekannt waren, ergibt, 

dass eine Veranlagung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige Veranlagung 

unvollständig ist.

Als nicht bekannt gelten Tatsachen und Beweismittel, die zum Zeitpunkt der 

Veranlagung bereits bestanden haben, aber während des ordentlichen 

Veranlagungsverfahrens nicht aktenkundig waren, d.h. erst nach der rechtskräftigen 

Veranlagung zum Vorschein gekommen sind. Tatsachen und Beweismittel gelten nur 

dann als neu, wenn die Steuerbehörde sie bei der ordentlichen Veranlagung nur mittels 

weitergehenden Untersuchungen hätte in Erfahrung bringen können. Der Pflichtige 

kann daher nicht einwenden, es hätten früher bessere Abklärungen vorgenommen 

werden sollen. Eine Nachsteuer kann hingegen nicht erhoben werden, wenn sich 

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aufgrund des bekannten Sachverhalts weitere Abklärungen geradezu aufgedrängt 

hätten (vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische 

Steuerrecht, 6. Aufl., Muri-Bern 1999, S. 400).

Im vorliegenden Fall lautete Ziff. 1 der weiteren Bestimmungen des öffentlich 

beurkundeten Kaufvertrages wie folgt: ".. .. Die Eigentumsübertragung (Abgabe der 

Grundbuchanmeldung) hat innert dreissig Tagen nach Vorliegen einer rechtskräftigen 

Baubewilligung für die Ueberbauung des Kaufsobjektes zu erfolgen. ... Der Abschluss 

des vorstehenden Vertrags erfolgt unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen Erteilung 

der Baubewilligung. Sollte diese nicht rechtskräftig erteilt werden, fällt der vorstehende 

Vertrag für beide Seiten entschädigungslos dahin."

Aufgrund dieser Vereinbarungen musste das Grundbuchamt davon ausgehen, dass im 

Zusammenhang mit der Grundstücksveräusserung die Erstellung einer Baute 

vorgesehen war. Die Parteien wurden denn auch auf die Bestimmungen des 

Steuergesetzes in bezug auf allfällige Handänderungssteuern auf Werkpreise 

aufmerksam gemacht. Hinzu kommt, dass die Veranlagung der Handänderungssteuer 

vom Grundbuchamt und damit von derselben Amtsstelle vorgenommen wurde, welche 

den Kaufvertrag beurkundet hat. Das Grundbuchamt war über die näheren Umstände 

des Kaufs klar im Bild. In seiner Stellungnahme an den Gemeinderat vom 4. April 2006 

führte es aus, im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sei das Baubewilligungsverfahren 

bereits anhängig gewesen und das Baugesuch sei von der Verkäuferin als 

Bauherrschaft bereits im Dezember 2003 gestellt worden. Weiter hielt das 

Grundbuchamt fest, als Indizien für ein Zusammenrechnen von Grundstückspreis und 

Werklohn führe das Steuerbuch bei ausseramtlichen Vereinbarungen u.a. an, dass sich 

der Verkäufer als Generalunternehmer betätige bzw. mit der Ueberbauung bereits 

begonnen worden sei. Es habe sich aufgrund der bei der Eigentumsübertragung 

vorliegenden Tatbestände veranlasst gesehen, eine Handänderungssteuer zu 

veranlagen. Der Vertreter der Verkäuferin habe mündlich die Herausgabe des 

Werkvertrags bzw. Angaben über den Werkpreis verweigert, und die Ehegatten Z. 

hätten eine schriftliche Anfrage nicht beantwortet.

Aus diesen Umständen ergibt sich, dass das Grundbuchamt spätestens bei der 

Anmeldung zur Eigentumsübertragung Kenntnis davon hatte, dass aufgrund des 

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Kaufvertrags neben der Grundstücksübertragung weitere Leistungen getätigt würden. 

Aufgrund des Vertrags war klar, dass im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung die 

Baubewilligung rechtskräftig war. Wann das Grundbuchamt von den Verkäufern 

mündlich den Werkvertrag bzw. Angaben zum Werklohn verlangte, führt es nicht näher 

aus. Bereits am 14. Juli 2004 und damit rund einen Monat nach Rechtskraft der 

Veranlagung vom 11. Mai 2004 verlangte es von den Käufern den Werkvertrag.

Aus dem Gesagten folgt, dass der Werkvertrag bzw. die weiteren Leistungen beim 

Erwerb nicht als neue Tatsachen im Sinn von Art. 199 Abs. 1 StG betrachtet werden 

können, weshalb die Erhebung einer Nachsteuer nicht zulässig ist. Die 

Beschwerdeführer haben sich daher im Verfahren vor der Vorinstanz zu Recht auf die 

Rechtskraft der Veranlagung vom 11. Mai 2004 berufen. Folglich ist die Beschwerde 

gutzuheissen. Der Rekursentscheid vom 29. September 2006 und der 

Einspracheentscheid vom 2. März 2006 sowie die Veranlagungsverfügung vom 28. 

Dezember 2005 sind aufzuheben.

3. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zulasten der Beschwerdegegnerin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS 

941.12). Auf die Erhebung ist nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Der geleistete 

Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- ist den Beschwerdeführern zurückzuerstatten.

Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'200.-- sind ebenfalls der 

Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP), wobei auf die Erhebung nicht 

zu verzichten ist (Art. 95 Abs. 3 VRP).

Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen, da die Beschwerdeführer nicht 

anwaltlich vertreten sind.

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird gutgeheissen, und der Rekursentscheid vom 29. September 

2006, der Einspracheentscheid vom 2. März 2006 sowie die Veranlagung vom 28. 

Dezember 2005 werden aufgehoben.

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2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'000.-- werden der 

Beschwerdegegnerin auferlegt; auf die Erhebung wird nicht verzichtet. Den 

Beschwerdeführern wird der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- 

zurückerstattet.

3./ Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'200.-- werden der 

Beschwerdegegnerin auferlegt; auf die Erhebung wird nicht verzichtet.

4./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V. R. W.

 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

 

Versand dieses Entscheides an:

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

die Beschwerdeführer–

die Vorinstanz–

die Beschwerdegegnerin–

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