# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c9bef890-17fa-5593-96c5-14be2b334a95
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-24
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Verwaltungsgerichtshöfe 24.02.2022 602 2020 69
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_007_602-2020-69_2022-02-24.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

602 2020 69

Arrêt du 24 février 2022

IIe Cour administrative

Composition Président : Christian Pfammatter 
Juges : Johannes Frölicher, Yann Hofmann 
Greffier-stagiaire : Jean Crausaz

Parties A.________ et B.________, recourants, représentés par 
Me Jacques Piller, avocat, et Me André Clerc, avocat

contre

ETABLISSEMENT CANTONAL D'ASSURANCE DES BÂTIMENTS 
ECAB, autorité intimée 

Objet Protection contre les incendies et les éléments naturels

Recours du 25 mai 2020 contre la décision du 19 mars 2020

Tribunal cantonal TC
Page 2 de 12

attendu

que, par contrat de vente du 13 janvier 2009, A.________ et B.________ sont devenus 
copropriétaires chacun pour une demie de l'immeuble art. ccc du registre foncier (RF) de la 
commune de D.________. Sur cette parcelle, affectée en zone d'hôtel au plan d'aménagement local, 
se trouvaient notamment un hôtel, soit l'hôtel E.________, bâtiment protégé en valeur C, un garage 
et une place d'une surface de 3'227 m2. Au moment de l'achat, l'hôtel n'était plus exploité et ne l'a 
plus été jusqu'à sa destruction. De plus, durant toute la période, les chambres existantes n'ont jamais 
été louées, seuls trois compatriotes portugais ont été autorisés à loger gratuitement dans le bâtiment 
durant une année, après que le propriétaire eut découvert un de ces squatters dormant dans la cage 
d'escalier (cf. procès-verbal d'audition du recourant par la Police cantonale le 19 janvier 2015 lignes 
162 et 178);

que, selon la police d'assurance immobilière du 11 août 2009, l'Etablissement cantonal d'assurance 
des bâtiments (ECAB) a assuré ce bien immobilier pour une valeur de CHF 2'194'700.-;

que, le 24 juin 2010, les propriétaires ont obtenu du Préfet du district de la Singine un permis de 
construire afin de transformer l'hôtel. Selon le projet de l'architecte F.________, il était prévu de 
créer un restaurant et un studio au rez-de-chaussée, deux appartements, respectivement de 
3.5 pièces et 4.5 pièces, au 1er étage et deux appartements de 3.5 étages au 2ème. Ce permis de 
construire a été prolongé à deux reprises le 29 juin 2012 et le 3 juillet 2014, et était valable jusqu'au 
24 juin 2016;

que, dans la mesure où le coût des travaux de CHF 600'000.- estimé initialement par l'architecte 
n'était pas réaliste, les propriétaires ont fait établir, prétendument au printemps 2012, un plan 
financier non daté et anonyme, qui a retenu un montant des travaux de CHF 1'037'153. 
Parallèlement, un devis pour les installations électriques de CHF 117'986.- a été obtenu de la société 
G.________ SA, le 26 avril 2012, et un autre, pour le remplacement des fenêtres, a été reçu le 
30 mai 2012 de la menuiserie H.________ SA pour CHF 85'209.-;

que, faute de disposer des fonds propres suffisants, les propriétaires n'ont pas obtenu les prêts 
bancaires indispensables à la réalisation du projet de transformation (cf. procès-verbal d'audition du 
recourant par la Police cantonale le 19 janvier 2015 lignes 75 à 80);

que, par décision du 11 janvier 2010, la Direction de l'aménagement, de l'environnement et des 
constructions a modifié l'affectation de l'art. ccc RF, désormais colloqué en zone mixte, sans 
toutefois supprimer la protection dont jouissait le bâtiment;

que, dans la recherche d'un financement pour son projet de rénovation, B.________ s'est adressé 
au début 2013 à la régie I.________ AG. Suite à une inspection des lieux qui s'est déroulée le 7 mai 
2013 en présence du propriétaire, du Préfet de la Singine, de représentants de la commune et de 
J.________, membre du conseil d'administration de I.________ AG, il est apparu aux participants 
que la transformation telle qu'autorisée n'était pas faisable en raison de l'état du bâtiment. Dans la 
mesure où, en revanche, rien ne semblait s'opposer à une démolition de celui-ci - en particulier les 
perspectives d'obtenir la suppression de la protection du bâtiment étaient bonnes compte tenu de 
l'accord de principe de la commune et des discussions préalables positives avec le représentant du 
Service des biens culturels (SBC) - J.________ a conseillé à B.________ de planifier la construction 
d'une dizaine de logements. L'architecte K.________ a ainsi été mandaté pour établir un avant-

Tribunal cantonal TC
Page 3 de 12

projet (cf. procès-verbaux d'audition par la Police cantonale de J.________ le 20 janvier 2015 et de 
L.________, conseiller communal, le 21 janvier 2015);

que, contacté dans ce cadre, et suite à une nouvelle inspection des lieux le 21 mars 2014, le SBC 
s'est opposé à toute démolition, estimant même qu'un protection en catégorie B se justifierait. A 
l'issue de cette séance, il a été convenu de tenter de revendre l'immeuble en vue d'une 
transformation pour un montant de CHF 800'000.-. Quatre intéressés se sont manifestés. Ils ont 
renoncé à l'achat, deux d'entre eux considérant notamment qu'une rénovation n'était pas réalisable 
financièrement au vu des conditions posées par le SBC (cf. procès-verbal d'audition de J.________ 
le 20 janvier 2015);

qu'à défaut de pouvoir vendre son immeuble, B.________ a demandé à l'architecte d'entamer les 
démarches officielles en vue de la démolition. La requête formelle de démolition a été publiée dans 
le Feuille officielle en 2014 et a été transmise au Service des constructions et de l'aménagement 
(SeCA) avec une préavis communal favorable. Aucune opposition n'a été formulée à son encontre. 
Le 4 décembre 2014, le SBC a cependant émis un préavis négatif, qui a été communiqué au 
propriétaire par le SeCA le 18 décembre 2014 avec un délai au 10 février 2015 pour se déterminer. 
J.________ avait agendé une séance au 19 janvier 2015 pour en discuter avec le préfet (cf. procès-
verbal d'audition de J.________ le 20 janvier 2015); 

que, dans la nuit du 18 au 19 janvier 2015, l'hôtel E.________ a été intégralement détruit par le feu. 
Au moment de sa destruction, la valeur assurée indexée du bâtiment s'élevait à CHF 2'290'000.-;

que l'incendie étant d'origine criminelle, une procédure pénale a été ouverte. Par jugement du 
22 mars 2018, le Tribunal pénal de l'arrondissement de la Sarine a condamné M.________ et 
N.________ pour (notamment) incendie intentionnel, le premier ayant bouté le feu et le second ayant 
organisé et dirigé le crime. B.________ a également été reconnu coupable de tentative 
d'escroquerie et d'incendie intentionnel. Ce dernier a été intégralement acquitté par arrêt du 
12 février 2019 de la Cour d'appel pénal du Tribunal cantonal, jugement confirmé par arrêt du 
Tribunal fédéral du 19 juillet 2019; 

que, par décision du 23 octobre 2019, constatant que, suite à la clôture de la procédure pénale, il 
était désormais en mesure de se prononcer sur la demande d'indemnisation présentée par les 
propriétaires (cf. art. 119 de la loi du 9 septembre 2016 sur l'assurance immobilière, la prévention et 
les secours en matière de feu et d'éléments naturels; LECAB; RSF 732.1.1), l'ECAB a décidé de 
refuser tout indemnisation. En substance, il a motivé son refus par le fait que, dans la mesure où le 
bâtiment incendié était voué à la démolition, sans récupération prévue des matériaux le composant, 
sa valeur assurée était nulle, conformément à l'art. 30 al. 4 de l'ancienne loi du 6 mai 1965 sur 
l'assurance des bâtiments contre l'incendie et les autres dommages (LAssB) encore en vigueur au 
moment du sinistre;

que, par réclamation du 25 novembre 2019, les propriétaires ont contesté cette décision en rappelant 
que, lorsque l'hôtel a brûlé, ils disposaient encore d'un permis de construire valable pour réaliser la 
transformation initialement prévue et que la démolition ne visait qu'un but de meilleure 
rentabilisation, sans toutefois qu'ils renoncent à leur premier projet. Ils ont souligné que la démolition 
était d'autant moins actuelle que leur demande formelle dans ce sens s'était heurtée à l'opposition 
de la Commission des biens culturels et du SBC, débouchant sur un préavis négatif du SeCA;

Tribunal cantonal TC
Page 4 de 12

que, le 19 mars 2020, l'ECAB a rejeté la réclamation et a confirmé la décision du 23 octobre 2019. 
Il a retenu tout d'abord que le bâtiment qui a brûlé était voué à la démolition au sens de l'art. 30 al. 4 
LAssB et que la valeur de démolition (valeur des matériaux récupérés, déduction faite des frais de 
déblaiement) était nulle, de sorte que l'indemnité due en raison du sinistre s'élève à CHF 0.00;

qu'à titre subsidiaire, l'ECAB a estimé que, même s'il avait considéré que le bâtiment était assuré à 
sa valeur de remplacement et non pas à sa valeur de démolition, il aurait supprimé l'indemnité due 
sur la part de copropriété de l'immeuble de ½ du réclamant et aurait exigé de lui le remboursement 
de la part versée à son épouse, copropriétaire, en raison de l'implication très vraisemblable de celui-
ci dans l'incendie criminel du 19 janvier 2015 en vertu des art. 70 et 71 LAssB;

qu'agissant le 25 mai 2020, A.________ et B.________ ont contesté auprès du Tribunal cantonal la 
décision du 19 mars 2020 dont ils demandent l'annulation sous suite de frais et dépens. Ils concluent 
principalement à ce que l'ECAB soit condamné à verser en leur faveur une indemnité de 
CHF 2'194'700.- avec intérêt moratoire à 5% l'an à partir du 20 janvier 2015, un montant de 
CHF 50'000.- étant dû pour les frais de déblaiement et d'évacuation. Subsidiairement, ils requièrent 
de l'ECAB le versement d'une indemnité en leur faveur représentant la valeur vénale, majorée d'une 
contribution spéciale pour les primes d'assurances payées depuis 2005 ainsi qu'un montant de 
CHF 50'000.- pour les frais de déblaiement et d'évacuation. Le montant est fixé à CHF 1'000'000.-, 
avec intérêt à 5% depuis le 20 janvier 2015. Plus subsidiairement, ils demandent que la cause soit 
renvoyée à l'autorité intimée pour estimation du dommage en application des art. 59 ss LAssB;

qu'à l'appui de leurs conclusions, le recourants contestent que le bâtiment était voué à la démolition. 
Ils soulignent que celui-ci n'était pas vide puisque le mobilier le garnissant était toujours présent. De 
plus, des locaux avaient été prêtés à différentes personnes qui les utilisaient pour stocker du 
matériel, ce que faisait aussi le propriétaire. Ce dernier avait également laissé le bâtiment à 
disposition de compatriotes en difficulté financière qui occupaient quelques lits et pouvaient utiliser 
la cuisine à leur guise. Ce n'est que les derniers mois que, pour éviter les abus, il leur avait demandé 
de quitter les lieux. Bien qu'il ait une utilisation réduite, le bâtiment n'était pas désaffecté; il était 
chauffé et entretenu, ce qui est souvent le cas pour des périodes transitoires avant un changement 
d'affectation, qu'il s'agisse de démolition ou de transformation dès lors que tout contrat de bail est 
susceptible d'empêcher durablement de tels travaux. Pour les mêmes motifs, on ne peut reprocher 
aux propriétaires de ne pas avoir utilisé leur immeuble, en attente de travaux, étant rappelé que 
toutes les démarches dans ce but avaient été effectuées (plans, devis, autorisation de construire). 
Certes, les recourants admettent qu'après la modification du PAL de 2010, faisant passer le terrain 
en zone mixte, le projet de transformation a été mis en attente afin de développer une étude de 
faisabilité en vue d'un autre projet plus ambitieux et rentable. Dans ce cadre, ils ont envisagé la 
démolition du bâtiment et la construction d'immeubles locatifs. Cela ne veut pas dire pour autant que 
les propriétaires ne reviennent pas à leur projet initial et mettent en œuvre le permis de construire 
qui était encore valable au moment de l'incendie. Se référant au plan financier et aux devis requis 
en 2012 pour environ CHF 1'240'000.-, ils font valoir qu'ils auraient pu supporter la charge financière 
étant entendu que, par sa société, le recourant aurait pu en assumer 50% à titre de travaux 
personnels. De plus, le projet de transformation était moins risqué financièrement que la réalisation 
d'un nouveau complexe immobilier. Il est donc faux d'affirmer qu'ils se trouvaient dans l'impossibilité 
de rénover l'hôtel et que la décision de démolir était prise. Au contraire, aucune décision dans ce 
sens n'avait été prise compte tenu de l'opposition du SBC à l'autorisation de démolir. On ne saurait 
faire grief aux propriétaires de vouloir rentabiliser leur bien-fonds. Même si l'enveloppe financière du 
2ème projet était particulièrement élevée et aurait dépassé leur capacité financière, ils avaient un 

Tribunal cantonal TC
Page 5 de 12

intérêt à vouloir obtenir une meilleure utilisation de leur terrain étant rappelé qu'un terrain muni d'un 
permis de construire peut se négocier de manière attrayante et, cas échéant, des préventes de parts 
immobilières en PPE sont possibles avant toute réalisation;

que, pour les recourants, contrairement à ce que fait l'autorité intimée, il n'y a pas lieu de s'arrêter à 
la convention que B.________ a passée avec la société O.________ Sàrl en mains de N.________. 
Les recourants indiquent que la validité de ce document a toujours été contestée tout au long des 
procédure pénales et l'intéressé a expliqué que ce document a été détruit et remplacé par une simple 
reconnaissance de dette des propriétaires. Continuer à se prévaloir de ce document tout en 
méconnaissant la portée de la décision du Tribunal cantonal et du Tribunal fédéral n'assoit 
aucunement la légitimité du raisonnement et constitue une violation flagrante de la présomption 
d'innocence. L'ECAB se permet d'insinuer l'implication des recourants dans l'incendie du 19 janvier 
2015, malgré l'acquittement complet qui a été prononcé. S'il est vrai que selon l'art. 115 LECAB, la 
réduction ou la suppression de l'indemnité se fait indépendamment du sort des poursuites pénale, 
l'alinéa 2 de cette disposition précise que cette suppression ou réduction peut s'opérer si l'assuré 
est acquitté pour irresponsabilité, absence de discernement ou toute autre cause légale de non-
culpabilité. Dans la mesure où, en l'espèce, le recourant a été acquitté sur le constat d'innocence, 
une réduction n'entre pas en considération dans son cas et, a fortiori, pour son épouse également, 
copropriétaire dont l'implication n'a à aucun moment été prétendue; 

qu'en réalité, compte tenu de la faible probabilité d'obtenir un permis de démolir contre l'avis de la 
Commission des biens culturels et du SBC, on ne peut pas retenir, selon les recourants, qu'ils ont 
manifesté clairement leur volonté de démolir le bâtiment;

que, finalement, les intéressés critiquent le fait que l'ECAB n'a procédé ni à l'estimation du dommage 
subi, ni à celle de la valeur résiduelle du bâtiment qui aurait, cas échéant, été voué à la démolition. 
En violation de son obligation, l'autorité intimée a refusé le versement de l'indemnité correspondant 
à la valeur assurée, mais au minimum à la valeur vénale ou de remplacement au sens de l'art. 66 
LAssB, comme aussi le versement de l'indemnité pour couvrir les frais de déblaiement et 
d'évacuation selon l'art. 62 LAssB;

que, dans ses observations du 8 octobre 2020, l'ECAB conclut au rejet du recours. Il estime que sa 
décision est justifiée et que l'application de la valeur de démolition est conforme à la législation et à 
la doctrine en la matière. Il maintient que les éléments de fait démontrent que les propriétaires 
avaient la volonté de démolir l'hôtel E.________ au moment de son incendie. A tout le moins, un tel 
fait est prouvé avec une haute vraisemblance, soit au degré de preuve exigé par la doctrine dans 
une telle situation. En substance, se fondant sur les faits ressortant du dossier pénal, spécialement 
sur les procès-verbaux d'audition des différents protagonistes de l'affaire, l'autorité intimée considère 
comme établi qu'après avoir acheté l'hôtel, les recourants ont tenté en vain de procéder à sa 
transformation. Toutefois, il leur est apparu que les coûts du projet faisant l'objet du permis de 
construire avaient été largement sous-estimés et qu'ils n'avaient pas les moyens financiers de le 
mener à bien. Rappelant qu'en 2015, la société du recourant n'avait pas d'employé, l'intimé conteste 
que ce dernier aurait pu exécuter tout seul une part de CHF 600'0000.- de travaux (50% de 
CHF 1'200'000) ainsi qu'il est prétendu dans le recours. Sur conseil de J.________, ils ont pris 
conscience que leur projet initial n'était pas rentable et ils ont décidé de procéder à une opération 
immobilière impliquant la démolition de l'hôtel. Ils ont alors procédé aux démarches en vue de la 
réalisation de ce projet, en abandonnant leur idée initiale de transformation. L'intimé relève en 
particulier que la convention avec O.________ Sàrl de N.________, dont le recourant conteste la 

Tribunal cantonal TC
Page 6 de 12

validité, mais dont le Tribunal canotnal a tenu compte pour admettre qu'elle "semblait le reflet d'une 
association [des intéressés] en lien avec le projet immobilier qui devait remplacer l'hôtel 
E.________" est un élément supplémentaire démontrant la volonté ferme des propriétaires de 
procéder à une démolition. Il n'y a pas là matière à violation de la présomption d'innocence. Par 
ailleurs, l'existence du préavis négatif du SBC et de la Commission des biens culturels n'est, de l'avis 
de l'ECAB, pas un motif pour considérer que le projet de démolition aurait été abandonné. En effet, 
la planification locale de D.________ étant en cours de révision et considérant que la commune était 
favorable au nouveau projet immobilier, il était vraisemblable que la protection du bâtiment en valeur 
C puisse être levée dans le cadre de cette révision. Cela était d'autant plus réaliste que le SBC a 
reconnu qu'il s'agissait d'un cas limite et qu'avec un projet plus élaboré respectant une certaine 
qualité architecturale, il aurait pu entrer en matière pour une démolition. Il apparaît surtout, sur la 
base des déclarations du recourant faites dans le cadre de la procédure pénale qu'il était optimiste 
quant aux chances d'obtenir l'autorisation de démolir malgré le préavis négatif du SBC, étant rappelé 
que le préfet, autorité compétente pour accorder le permis, était favorable au projet. S'agissant de 
la suppression de l'indemnité, l'ECAB relève que l'acquittement de B.________, reconnu innocent 
dans le cadre de la procédure pénale, n'exclut pas la possibilité de lui refuser l'indemnité. Ainsi que 
le Tribunal fédéral l'a relevé, l'ECAB n'est pas lié par la décision pénale et doit procéder à sa propre 
appréciation dans son domaine de compétence. Enfin, en ce qui concerne la valeur de démolition, 
l'ECAB explique s'être fondé exclusivement sur l'art. 30 LAssB, soit sur le droit en vigueur au moment 
du sinistre, et n'avoir pas appliqué les art. 103 et 136 du règlement cantonal du 18 juin 2018 sur 
l'assurance immobilière, la prévention et les secours en matière de feu et d'éléments naturels 
(RECAB; RSF 732.1.11). Or, l'art. 30 LAssB prévoit le principe de la valeur de démolition. L'absence 
d'une décision de suppression ou de diminution de la valeur d'assurance n'était pas nécessaire dès 
lors qu'en "cas de dommage, la valeur de démolition devient valeur de remplacement, et ceci vaut 
également si l'objet destiné à la démolition est effectivement assuré à une autre valeur (valeur à 
neuf ou valeur actuelle)" (GLAUS/HONSELL/RÜEGG, Assurance des bâtiments, Commentaire 
systématique, p. 162, n° 54). Indemniser un bâtiment voué à la démolition à la valeur d'assurance 
contredirait diamétralement le principe d'indemnisation et l'interdiction d'enrichissement. Quant à la 
valeur de démolition, soit la valeur des restes utilisables sous déduction des coûts de la démolition, 
elle a été calculée sur la base des informations contenues dans le dossier de sinistre. En 
l'occurrence, les frais de déblaiement se sont élevés à CHF 104'252.40 et le propriétaire n'a jamais 
démontré que les restes réutilisables avaient une quelconque valeur. De plus, aussi bien dans le 
projet de démolition initial que lors de la démolition réalisée en juillet 2015, aucun reste de matériaux 
n'a été récupéré ou réutilisé;

que l'ECAB s'est limité à produire son dossier administratif en l'expurgeant des pièces provenant de 
la procédure pénale. Il a requis en revanche l'apport des dossiers complets de celle-ci;

que, le 13 décembre 2021, le Juge délégué à l'instruction du recours a enjoint l'ECAB de produire 
son dossier complet, y compris toutes les pièces à sa disposition provenant de la procédure pénale, 
notamment tous les procès-verbaux d'audition sur lesquels il s'est fondé pour rendre la décision 
attaquée. L'ECAB s'est exécuté le 5 janvier 2022;

Tribunal cantonal TC
Page 7 de 12

considérant

que, déposé dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure ayant été 
versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. b du code fribourgeois 
du 23 mai1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). Le Tribunal cantonal 
peut donc entrer en matière sur ses mérites;

qu'entrée en vigueur le 1er juillet 2018, la LECAB a abrogé l'ancienne LAssB de 1965. Toutefois 
selon l'art. 132 LECAB, les obligations de l'Etablissement et des propriétaires concernant la section 
6 "Assurance immobilière" se règlent d'après le droit sous le régime duquel elles ont pris naissance. 
En l'espèce le sinistre étant survenu le 19 janvier 2015, les obligations réciproques des parties 
restent régies par la LAssB et par son règlement d'exécution du 14 novembre 1966 (RAssB). En 
revanche, les aspects formels et procéduraux sont réglés par le nouveau droit, la décision attaquée 
ayant été rendue après l'entrée en vigueur de la LECAB;

que, selon l'art. 9 LAssB, l’assurance ne doit pas constituer une source de bénéfice pour l’assuré. 
Ce dernier a droit, dans le cadre de la loi, à la compensation du dommage réellement subi, compte 
tenu de la valeur assurée des bâtiments au moment du sinistre. Les dispositions sur la valeur à neuf 
sont réservées;

que, conformément à l'art. 30 al. 4 LAssB, la valeur assurée des bâtiments délabrés ou désaffectés 
et voués à la démolition correspond à la valeur des matériaux récupérables. Cette valeur n’est pas 
indexée;

qu'en l'occurrence, l'autorité intimée s'est fondée, à titre principal, sur cette disposition pour refuser 
toute indemnité aux recourants;

que son appréciation échappe à la critique;

qu'en effet, au vu du dossier, on doit constater que les propriétaires avaient clairement l'intention de 
procéder à la démolition du bâtiment. Après avoir, dans un premier temps, envisagé une 
transformation de celui-ci pour un montant estimé initialement à CHF 600'000.- afin de réaliser 
quelques appartements et un restaurant, ils ont dû admettre en 2012 que leur estimation était bien 
trop basse et qu'ils n'avaient pas les moyens financiers pour concrétiser leur projet. Dans la 
recherche d'un financement, ils se sont adressés en 2013 à une régie immobilière de la place. Après 
une visite des lieux en présence du préfet et d'un représentant de la commune, il est apparu à tous 
les participants que la transformation prévue n'était pas réalisable vu l'état du bâtiment. Le recourant 
a alors collaboré avec la régie pour trouver une solution rentable, qui impliquait la démolition de 
l'hôtel et la construction d'une dizaine de logements à la place. Alors que les discussions préalables 
étaient positives, y compris de la part du SBC, il est apparu en mars 2014 que ce service s'opposait 
à la destruction du bâtiment, qui était encore protégé en valeur C au PAL. Il a alors été convenu en 
accord avec ce dernier de tenter de vendre l'hôtel à un tiers pour un montant de CHF 800'000.- en 
vue d'une transformation conforme à la mesure de protection existante. Les quelques intéressés qui 
se sont annoncés ont renoncé, notamment en raison des coûts exagérés que celle-ci impliquait. 
Face à cet échec, fort de l'appui de la commune et du préfet, le recourant a mandaté un architecte 
pour requérir le permis de démolition nonobstant l'avis négatif du SBC et de la Commission des 
biens culturels. Aucune opposition n'a été émise lors de la mise à l'enquête, mais, comme attendu, 
le SBC a émis un préavis négatif. Le recourant était toutefois optimiste sur ses chances d'obtenir le 

Tribunal cantonal TC
Page 8 de 12

permis malgré ce préavis défavorable (cf. audition du recourant le 25 avril 2017 par le Ministère 
public, voir aussi arrêt du Tribunal cantonal du 12 février 2019 consid. 3.1). Invité par le SeCA le 
18 décembre 2014 à se déterminer sur la suite de la procédure, le recourant n'a pas renoncé à son 
projet et son mandataire de la régie avait un rendez-vous le 19 janvier 2015 avec le préfet pour en 
discuter;

qu'il ressort de ce qui précède que les propriétaires - qui en étaient réduits à solliciter un prêt de 
CHF 20'000.- en échange d'un avantage disproportionné sur l'hôtel (cf. ci-dessous) - n'avaient 
objectivement pas d'autre choix que de viser la démolition de l'hôtel, puis d'engager la promotion 
immobilière avec l'aide de la régie afin de réaliser des logements pour espérer éviter une perte 
financière importante qu'ils auraient eu de la peine à supporter;

que leur affirmation selon laquelle ils auraient gardé en réserve le projet de transformation est 
dépourvu de toute crédibilité. Le fait qu'ils aient prolongé le permis de construire le 3 juillet 2014 
s'inscrit dans la tentative de revendre l'hôtel, étant entendu qu'il est plus attractif pour un acheteur 
d'acquérir un bien qui dispose déjà d'un permis de construire. Cela ne signifie absolument pas que 
les recourants eux-mêmes avaient la moindre intention de réaliser le projet qu'ils savaient non 
rentable;

qu'à cela s'ajoute le fait que ceux-ci ont associé N.________, futur incendiaire, au projet immobilier 
postérieur à la démolition de l'hôtel. Sur les relations entre ces protagonistes, il convient de se baser 
sur l'arrêt du Tribunal cantonal du 12 février 2019 dont le considérant 3.1.3. est le suivant:

N.________ et B.________ ont fait connaissance en septembre 2014, lorsque le premier a abordé le second 
car tous les deux étaient créanciers d'une même personne (cf. DO 1-3010.2; pv du 11 février 2019 p. 6 et 8). 
Un mois environ avant l'incendie, le prévenu et son épouse ont signé une convention par laquelle N.________, 
par le biais de sa société O.________ Sarl, leur prêtait la somme de CHF 20'000.-. La convention du 
4 décembre 2014 laisse apparaitre que ce montant constituerait un acompte sur le prix de vente de l'immeuble 
de D.________, une collaboration future étant convenue entre les parties dans le projet immobilier prévu après 
la destruction de l'hôtel (cf. DO 1-3094). Le même jour, le prévenu et son épouse ont également signé une 
reconnaissance de dette en faveur de N.________ personnellement et portant sur CHF 20'000.- (cf. DO 1-
3093). B.________ a donné des explications variées sur l'existence des deux documents, toujours dans le but 
de démontrer que la convention n'avait aucune valeur et que seule la reconnaissance de dette le liait. II a ainsi 
tour à tour affirmé que seule la reconnaissance de dette existait et qu'il ignorait tout d'un autre document (cf. 
DO 2/2-20199 et 1-3088, 3089), que ce prêt était sans lien avec l'hôtel E.________ (cf. DO 1-3088), ce qui 
est contredit par le texte de la convention, puis que la convention était antérieure à la reconnaissance de dette 
et avait été déchirée lors de la signature de celle-ci (cf. DO 1-3226; pv du 11 février 2019 p. 6). La Cour de 
céans s'étonne que la convention du 4 décembre 2014 soit demeurée dans la documentation du prévenu si, 
comme il l'affirme, il y a été renoncé entre les parties. Les explications fluctuantes de B.________ à ce sujet 
peinent à convaincre et entament sa crédibilité. La convention semble bien être le reflet d'une association 
entre les deux prévenus en lien avec le projet immobilier qui devait remplacer l'hôtel E.________, et donc 
d'une certaine proximité entre eux. S'il est possible que B.________ et N.________ se soient en outre mis 
d'accord pour parvenir à leurs fins par des moyens illégaux, il est cependant tout aussi plausible, en l'absence 
de tout autre indice mettant en cause B.________, que ce dernier soit étranger à la mise à feu du bâtiment et 
ait tout ignoré des interventions des autres protagonistes à cet égard, ce d'autant que N.________ se 
présentait vis-à-vis des tiers comme étant le propriétaire de l'hôtel E.________ (cf. DO 1-3012 et 3019). Le 
fait que le prévenu ait laisse N.________ garer des véhicules sur la parcelle et qu'il lui ait confié une clé du 
bâtiment peut s'expliquer par la dette qu'il avait envers lui et par la convention prévoyant une association dans 

Tribunal cantonal TC
Page 9 de 12

le projet immobilier. Les tergiversations du prévenu en lien avec le prêt de CHF 20'000.- peuvent alors 
s'expliquer par la crainte, après l'incendie, de se voir mettre en cause injustement. Dans la mesure ou 
l'implication de N.________ apparaissait comme évidente, il a ainsi pu chercher à tout prix à se distancer de 
celui-ci;

qu'à la suite de la Cour d'appel pénal et pour les mêmes motifs, on doit admettre que la convention 
du 4 décembre 2014, signée par les époux B.________ et A.________ et N.________, reflétait bien 
la réalité des rapports entre les intéressés. D'ailleurs, on ne peut que relever que, selon le texte de 
la convention, celle-ci prévoit expressément qu'elle soit complétée par une reconnaissance de dette, 
qui n'est donc pas venue la remplacer comme l'affirment vainement les recourants. Cela est d'autant 
plus vrai qu'à défaut, la commission de l'acte criminel par N.________ n'aurait obéi à aucun mobile. 
Cette convention a la teneur suivante:

O.________ Sàrl s'engage à verser le montant de CHF 20'000.- au plus tard jusqu'au 31.12.2014, à titre 
d'acompte sur la vente à passer entre les parties ayant trait à l'immeuble ccc de D.________, après 
suppression de la propriété par étage existante sur les art. PPE 10'121 à 10'127 de D.________. Ce montant 
correspond à un prêt sans intérêt de O.________ Sàrl à B.________ et A.________. Une reconnaissance de 
dette sera établie en conséquence. B.________ et A.________ s'engagent auprès de O.________ Sàrl à 
établir un partenariat dans le cadre de la vente de futures parcelles provenant de la division de l'art. ccc de 
D.________ de manière à ce que O.________ Sàrl détienne 50% de l'immeuble art. ccc de D.________;

que les recourants ne se seraient jamais associés et engagés de la sorte s'ils n'avaient pas eu la 
ferme intention de démolir le bâtiment et de réaliser la promotion immobilière prévue;

qu'on peut encore rappeler que le recourant a demandé aux occupants du bâtiment qui y logeaient 
gratuitement et à bien plaire de quitter les lieux après octobre 2014 en raison de la demande de 
démolition pendante (cf. audition du recourant par le Ministère public le 25 avril 2017);

que c'est donc en vain que les recourants nient le fait que le bâtiment était voué à la démolition;

qu'il est d'ailleurs vraisemblable que la démolition de celui-ci aurait fini par être autorisée. En effet, 
la commune, favorable à celle-ci, était en train de modifier sa planification locale (la première mise 
à l'enquête de la révision a eu lieu en 2018) et il n'est pas douteux qu'elle aurait proposé de 
supprimer la protection dont bénéficiait le bâtiment dès lors que celui-ci ne trouvait pas preneur et 
aurait fini par menacer ruine. Du moment que la question de la démolition était discutée même au 
sein du SBC (cf. audition P.________ du 21 janvier 2015 par la Police cantonale, lignes 91 à 108), 
on peine à croire que ce service se serait battu pour s'opposer à la modification du PAL;

que les recourants contestent également que l'hôtel ait été délabré ou désaffecté. Ils rappellent que 
le bâtiment avait encore les meubles qui s'y trouvaient lors de l'achat, qu'il était chauffé et raccordé 
et qu'il avait été utilisé par une connaissance et par lui-même pour y entreposer du matériel. De plus, 
de 2013 à novembre 2014, il avait été occupé par des compatriotes dans le besoin. Les conditions 
légales de l'art. 30 al. 4 LAssB n'étaient donc pas réunies, à leur avis, pour refuser de verser 
l'indemnité;

que l'utilisation de l'immeuble a été si marginale entre 2009 et 2015 qu'il est exclu de considérer qu'il 
répondait encore à une quelconque affectation. Il n'était pas sécurisé (cf. audition du recourant du 
25 avril 2017 par le Ministère public) et attirait les squatters (cf. audition du recourant du 19 janvier 
2015 par la Police cantonale). L'occupation des lieux sans bail par des compatriotes qui a été tolérée 
par les propriétaires pour une courte période avant la mise en œuvre des démarches concrètes de 

Tribunal cantonal TC
Page 10 de 12

démolition ne change rien à cette constatation. Quant au fait que le bâtiment n'était pas laissé à 
l'abandon puisqu'il était chauffé et raccordé afin d'éviter que la banque n'exige de régler la dette 
hypothécaire, il faut souligner que cette situation n'enlève rien à la constatation que le bâtiment était 
désaffecté, à savoir sans usage, et en attente de démolition;

que l'autorité intimée n'a donc pas violé la loi en refusant l'indemnité sur la base de l'art. 30 al. 4 
LAssB;

qu'au demeurant, dans la mesure où le bâtiment était voué à disparaître, il est patent que, grâce à 
l'incendie, les recourants ont atteint le but qu'ils s'étaient fixé et pour lequel ils auraient dû supporter 
tous les frais (démolition et déblaiement);

que, si, dans ces circonstances, ils devaient recevoir une indemnité de la part de l'ECAB fondée sur 
la valeur assurée, voire sur la valeur vénale du bâtiment avant démolition, ils seraient clairement 
enrichis. Or, une telle conséquence serait en totale contradiction avec le principe de base de 
l'assurance tel qu'il est énoncé à l'art. 9 LAssB. En cas de sinistre concernant un bâtiment destiné à 
la démolition, délabré ou désaffecté, l'art. 30 al. 4 LAssB remplace d'office la valeur assurée par la 
valeur de démolition; 

qu'ainsi, dès l'instant où l'art. 30 al. 4 LAssB ne fait que concrétiser dans une situation spéciale le 
principe général de l'interdiction de l'enrichissement de l'assuré, le versement d'une indemnité est 
exclu;

que les autres griefs des recourants sont sans pertinence;

que, quand bien même la question se pose de savoir si l'autorité administrative pouvait s'écarter 
comme elle l'a fait du jugement pénal en force pour considérer que le recourant a joué un rôle actif 
dans l'incendie intentionnel qui a ravagé son hôtel, il faut constater que les considérants qu'elle a 
émis dans ce cadre ne constituent qu'une motivation subsidiaire. Dès lors que le refus de toute 
indemnisation s'appuie valablement sur l'art. 30 al. 4 LAssB, il n'y a pas lieu d'examiner ci-après le 
grief de violation de la présomption d'innocence dirigé contre la motivation subsidiaire qui refuse 
également de prester sur la base des art. 70 et 71 LAssB, dispositions qui sanctionnent les 
manœuvres frauduleuses et le sinistre intentionnel;

que, par ailleurs, dans la mesure où les recourants semblent invoquer ce grief également en lien 
avec la convention du 4 décembre 2014, on doit constater que le juge pénal a lui-même admis la 
réalité de cette convention. On cherche dès lors en vain comment il serait possible de violer le 
principe de la présomption d'innocence du recourant en prenant en considération dite convention 
dans les mêmes termes que le juge pénal. Des indices objectifs, dûment mentionnés ci-dessus, 
conduisent à admettre la réalité de ce document, nonobstant les dénégations des intéressés. Il s'agit 
d'une pure question d'appréciation des preuves qui, en aucun cas, ne met en cause le principe de 
la présomption d'innocence;

qu'en outre, contrairement aux affirmations des recourants, l'autorité intimée ne s'est pas appuyée 
sur les nouveaux art. 103 et 136 RECAB pour déterminer la valeur de démolition, mais a appliqué 
directement l'art. 30 al. 4 LAssB, dont la règle contient déjà cette notion, largement reconnue par la 
doctrine (cf. GLAUS/HONSELL/RÜEGG, Assurance des bâtiments, commentaire systématique, p. 162 
n° 54). C'est donc à tort qu'ils invoquent une violation du principe de l'interdiction de la rétroactivité 
des lois;

Tribunal cantonal TC
Page 11 de 12

que, dans la mesure où les recourants n'ont jamais indiqué ni même rendu vraisemblable qu'ils 
voulaient de quelque manière que ce soit réutiliser ou mettre en valeur les restes du bâtiment après 
la démolition qu'ils projetaient, c'est à juste titre que l'autorité intimée ne les a pas indemnisés au 
titre de la valeur de démolition, considérée comme étant nulle. Cette valeur étant déterminée par la 
valeur des restes réutilisables sous déduction des coûts de la démolition, aucun élément au dossier 
ne permet d'admettre que ceux-ci seraient supérieurs aux coûts de déblaiement qui se sont élevés 
en l'espèce à CHF 104'252.-;  

qu'enfin, il faut rappeler que, selon l'art. 62 LAssB, il est ajouté à l’indemnité un supplément pour 
couvrir les frais de déblaiement et d’évacuation des matériaux à l’emplacement adéquat le plus 
proche (al. 1). Le supplément ne peut dépasser 5 % du montant des dégâts (al. 2). Dès l'instant où 
en raison de la démolition qui était de toute manière prévue, la destruction de l'immeuble ne cause 
aucun dégât proprement dit (valeur de démolition nulle), il n'y a pas de frais accessoires à payer au 
titre des frais de déblaiement et d'évacuation. Il s'agit, à nouveau, de frais qui auraient incombé aux 
propriétaires s'ils avaient réalisé leur projet de démolition; 

que, mal fondé, le recours doit ainsi être rejeté;

qu'il appartient aux recourants qui succombent de supporter solidairement les frais de procédure en 
application de l'art. 131 CPJA;

que, pour le même motif, ils n'ont pas droit à une indemnité de partie (art. 137 CPJA);

(dispositif sur la page suivante)

Tribunal cantonal TC
Page 12 de 12

la Cour arrête :

I. Le recours est rejeté.

Partant, la décision du 19 mars 2020 est confirmée.

II. Les frais de procédure sont mis solidairement par CHF 3'000.- à la charge des recourants et 
sont prélevés sur l'avance de frais, dont le solde (CHF 2'000.-) leur est restitué.

III. Il n'est pas alloué d'indemnité de partie.

IV. Notification.

Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.

La fixation du montant des frais de procédure peut, dans un délai de 30 jours, faire l'objet d'une 
réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée 
(art. 148 CPJA).

Fribourg, le 24 février 2022/cpf

Le Président : Le Greffier-stagiaire :