# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4ee7d726-5282-5110-bec1-9baa371279fb
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-11-26
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 26.11.2002 A/313/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-313-2002_2002-11-26.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

 _____________ 

 

A/313/2002-FIN 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 26 novembre 2002 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur H__________ 

représenté par Me Thierry Ulmann, avocat 

 

 

 

 contre 

 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE D'IMPOTS 

 

et 

 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/313/2002-FIN 

 EN FAIT 

 

1.  Monsieur H__________ exerce la profession 

d'architecte à titre dépendant et indépendant.  

 

2.  Dans sa déclaration fiscale 1998, il a indiqué 

être propriétaire d'un seul bien immobilier, soit un 

terrain à Corsier, d'une valeur de CHF 12'000.-. 

 

3. a. Par taxation provisoire du 8 décembre 1998, 

l'administration fiscale cantonale (ci-après : AFC) a mis 

à la charge de M. H__________ des impôts immobiliers 

complémentaires à hauteur de CHF 9'476,80. Suite à une 

réclamation de sa part, un bordereau rectificatif lui a 

été notifié dont il résulte que ledit impôt ascendait à 

CHF 19'643,80. 

 

 b. M. H__________ a de nouveau élevé réclamation 

contre cette taxation. La maison d'Anières avait été 

vendue le 27 octobre 1997. Le terrain de Corsier, estimé 

par le fisc à CHF 98'441.-, n'en valait que CHF 12'000.-. 

 

 c. Suite à cette réclamation, un nouveau bordereau 

rectificatif pour les impôts 1998 a été remis à 

M. H__________. L'impôt immobilier complémentaire 

s'élevait à CHF 19'557,35. 

 

4. a. Le 9 octobre 2000, M. H__________ a saisi la 

commission de recours en matière d'impôts (ci-après : la 

commission de recours) en exposant qu'il était 

usufruitier d'un bien immobilier estimé à CHF 757'000.- 

et propriétaire d'un bien inconstructible estimé à CHF 

12'000.-. L'impôt immobilier devait être de 1 pour mille, 

soit de CHF 769.- et non de CHF 19'582,25. 

 

 b. L'AFC a répondu que l'impôt immobilier complémen-

taire se présentait comme suit : 

 

 Commune Parcelle Taxe 

 

 Anières ___________    757'000.- F 

 Corsier ___________     12'000.- F 

 Grand-Saconnex ___________  1'436'415.- F 

 Grand-Saconnex ___________ 15'212'053.- F 

 Versoix ___________    328'909.- F 

 Versoix ___________    272'827.- F 

 Versoix ___________    273'009.- F 

 Versoix ___________    273'922.- F 

  - 3 - 

 

 

 

 Veyrier ___________     62'983.- F 

 Veyrier ___________    928'242.- F 

 TOTAL   19'557'360.- F 

 

 c. Dans sa réplique, M. H__________ a exposé que les 

immeubles sis sur les parcelles __________ et _________de 

la commune du Grand-Saconnex étaient soumis à la loi 

générale sur le logement et la protection des locataires 

du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05). Pendant les années 

1997 et 1998, ils n'avaient que partiellement été mis en 

valeur et le compte final de construction n'avait pas été 

bouclé.  

 

  Le 16 avril 1997, le Conseil d'Etat avait pris 

deux arrêtés fixant l'état locatif détaillé à titre 

provisoire. Ceux-ci avaient été adressés à l'AFC, qui ne 

pouvait les ignorer. La date d'entrée moyenne dans 

lesdits immeubles était le 1er juin 1998 pour les HLM et 

le 1er février 1999 pour les HCM, ce qui démontrait que 

ces bâtiments, des promotions/constructions, n'étaient 

pas terminés en 1998. Ils ne devaient dès lors pas être 

soumis à l'impôt immobilier complémentaire. 

M. H__________ a joint à cet acte les arrêtés précités du 

Conseil d'Etat; ceux-ci ne  comportent aucune indication 

quant à une exemption d'impôt. 

 

 d. Le 17 avril 2001, l'AFC a dupliqué. Les deux arrê-

tés produits par M. H__________ déployaient leurs effets 

respectivement depuis le 1er janvier 1999 et le 1er 

janvier 2000 et ils étaient sans pertinence pour les 

impôts cantonaux et communaux 1998.  

 

  L'AFC a joint à son écriture les deux arrêtés 

définitifs rendus par le Conseil d'Etat le 13 décembre 

2000 : 

 

 - Le premier, relatif aux immeubles HCM sis rue _________ 

au Grand-Saconnex, retenait une date d'entrée des 

locataires au 1er février 1999. Il fixait le montant 

total des loyers à percevoir et accordait à 

M. H__________ une exemption des impôts cantonaux et 

communaux sur le revenu et la fortune nets et de l'impôt 

immobilier complémentaire pour les éléments de taxation 

relatifs aux immeubles susvisés, dès le 1er janvier 2000 

pour une période de dix ans. Cette exemption devait être 

totale dans les cinq premières années, réduite de moitié 

ensuite pour disparaître dès la onzième année, soit dès 

le 1er janvier 2010. 

 

  - 4 - 

 

 

 

 - Le second prévoyait une exemption fiscale pour les 

immeubles HLM sis rue ___________, au Grand-Saconnex, sur 

une période de vingt ans dès le 1er janvier 1999. La date 

d'entrée moyenne des locataires était le 1er juin 1998. 

L'exemption était totale pendant les cinq premières 

années, réduite de moitié ensuite pour disparaître entiè-

rement dès la vingt et unième année, soit dès le 1er jan-

vier 2019. 

 

5.  Par décision du 28 février 2002, la commission de 

recours a confirmé la décision de l'AFC. 

 

  En substance, elle relevait que M. H__________ 

n'avait pas contesté être propriétaire des parcelles 

sises sur les communes du Grand-Saconnex, de Versoix et 

de Veyrier. L'exonération fiscale voulue par le Conseil 

d'Etat ne produisait ses effets qu'après l'exercice 

fiscal 1998, visé par la procédure. 

 

6.  M. H__________ a alors saisi le Tribunal 

administratif d'un recours. Même si les deux arrêtés du 

Conseil d'Etat déclaraient expressis verbis accorder des 

exonérations dès le 1er janvier de l'année suivant le 

début de l'exploitation, les impôts éventuellement dus 

pour les fractions d'année entre le début de 

l'exploitation et le 1er janvier suivant devaient aussi 

être exonérés. Toute autre solution serait absurde, 

puisqu'elle revenait à prélever un impôt complémentaire 

entier sur une période de détention inférieure à une 

année, alors que le bien immobilier ne produisait pas 

encore son rendement à 100%. Si cette argumentation 

n'était pas retenue, l'AFC devait être amenée à expliquer 

le mode de calcul ayant permis d'asseoir la valeur de 

l'impôt contesté. En outre, il devait être tenu compte du 

fait qu'en 1998, les immeubles étaient en cours de 

location. L'impôt immobilier à percevoir devait dès lors 

se fonder sur l'état locatif réel desdits bâtiments. 

 

7.  L'AFC s'est opposée au recours. Les conclusions 

visant à modifier la valeur estimée des immeubles 

devaient être déclarées irrecevables, M. H__________ 

n'ayant pas critiqué ces chiffres dans sa réclamation 

devant la commission de recours. La valeur retenue avait 

été calculée en soustrayant de la valeur d'acquisition de 

la parcelle le coût du bâtiment existant, en y ajoutant 

les coûts de construction du nouvel immeuble. 

 

  Au surplus, l'AFC a maintenu sa position : le 

règlement d'exécution de la loi générale sur le logement 

  - 5 - 

 

 

 

et la protection des locataires du 24 août 1992 

(RLGL - I 4 05.01) prévoyait, à son article 56, que 

l'exonération fiscale débutait en principe six mois au 

minimum après la date d'entrée moyenne des locataires et 

toujours un 1er janvier. Ce texte légal, comme celui des 

arrêtés d'exonération, était clair, sans ambiguïté et ne 

souffrait pas d'autre interprétation. Les conditions 

d'une interprétation contra legem n'étaient pas réunies 

en l'espèce. 

 

8.  Un deuxième échange d'écritures ayant été 

autorisé, M. H__________ a contesté avoir pris des 

conclusions nouvelles : il contestait devoir un impôt 

fondé sur "une interprétation de la loi frappée au coin 

du bon sens". La loi prévoyait l'exonération des 

propriétaires afin d'encourager la construction de 

logements sociaux et l'interprétation de l'AFC faisait 

ployer le propriétaire sous le poids d'une charge fiscale 

importante au moment le plus critique. Cette conclusion 

était fondée sur deux motifs alternatifs : selon le 

premier, la loi ne disait pas en fait ce qu'elle semblait 

énoncer clairement. Quant au second, il  soutenait que si 

la loi permettait de procéder à une taxation avant 

l'entrée en vigueur de l'exonération, le montant de cette 

taxation devait s'élever à un chiffre compatible avec le 

but de la mesure. En l'espèce, l'AFC avait choisi 

d'asseoir sa taxation sur le prix de construction, soit 

le plus élevé possible. 

 

  M. H__________ conclut principalement à ce que 

tribunal procède à une interprétation contra legem, et, 

subsidiairement, à ce que la taxation soit fondée sur une 

base compatible avec le but de la loi, soit les loyers 

encaissés à l'époque de la taxation. 

 

9.  Dans sa duplique, l'AFC a partiellement maintenu 

sa position. L'impôt immobilier était perçu sur la valeur 

de tous les immeubles situés dans le canton qui n'étaient 

pas exonérés, ce qui était le cas en l'espèce. En 

revanche, l'évaluation n'aurait pas dû se faire en tenant 

compte du coût de construction, mais bien en se fondant 

sur la capitalisation de la valeur locative totale 

annuelle au taux fixé chaque année par le Conseil d'Etat, 

conformément à l'article 48 lettre a de la loi générale 

sur les contributions publiques, du 9 novembre l887 (LCP 

- D 3 05). Les immeubles n'ayant pas été loués avant 

1998, l'estimation ne pouvait se faire sur la base des 

loyers effectivement encaissés, mais sur la base des 

loyers théoriques relatifs aux immeubles en cause. Ainsi, 

  - 6 - 

 

 

 

selon les arrêtés du 16 avril 1997, l'état locatif total 

autorisé était de CHF 305'460.- pour les immeubles 

sis__________, et de CHF 558'576.- pour les immeubles sis 

rue __________. En appliquant le taux fixé par le Conseil 

d'Etat pour la période fiscale 1998, la valeur totale des 

deux immeubles, pour l'année en cause, était de CHF 

9'874'697.-, ce qui modifiait le montant de l'impôt 

immobilier complémentaire. Ce dernier, en tenant compte 

de ces nouveaux chiffres, ainsi que des autres terrains 

dont le recourant était propriétaire, ascendait à 

CHF 14'220'004.-. 

 

 

EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Selon le principe de la non rétroactivité, les 

conséquences juridiques de fait doivent êtres déterminées 

en fonction des normes en vigueur au moment où ces faits 

se sont déroulés (ATA V. du 25 juin et H. du 23 avril 

2002). La loi doit donc être appliquée dans sa teneur au 

moment de la taxation litigieuse. 

 

3.  Selon l'article 76 de la loi sur les contributions 

publiques du 9 novembre 1887 (aLCP), un impôt immobilier 

complémentaire annuel de 1% est perçu sur la valeur de 

tous les immeubles situés dans le canton et qui ne sont 

pas exonérés des impôts par des dispositions de la pré-

sente loi. Cet impôt, dû par la personne inscrite comme 

propriétaire au Registre foncier à la date du 31 décembre 

de la période fiscale, est calculé en se fondant sur la 

valeur de l'immeuble au 31 décembre de la dite période. 

 

4.  Selon l'article 24 de la LGL - dans sa teneur de 

l'époque - le Conseil d'Etat peut exonérer de l'impôt 

immobilier complémentaire, dans certaines limites, les 

propriétaires d'immeubles construits au bénéfice de la 

loi. 

 

  L'article 56 RLGL - dans sa teneur de l'époque 

également - prescrit que l'exonération fiscale de l'impôt 

immobilier complémentaire et le taux d'imposition réduit 

débutent en principe six mois au minimum après la date 

d'entrée moyenne des locataires, mais toujours un 1er 

  - 7 - 

 

 

 

janvier. Dite exonération s'applique pendant la durée et 

selon les modalités fixées par le Conseil d'Etat. Ce 

dernier détermine, dans chaque cas, les conditions 

auxquelles l'exonération fiscale de l'impôt immobilier 

complémentaire est accordée, et en fixe la quotité (art. 

57 RLGL).  

 

5. a.  Selon la jurisprudence constante du Tribunal 

fédéral, la loi s'interprète en premier lieu selon sa 

lettre. Toutefois, si le texte n'est pas absolument 

clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont 

possibles, il faut alors rechercher quelle est la 

véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les 

éléments à considérer, soit notamment du but de la règle, 

de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle 

repose. Le sens qu'elle prend dans son contexte est 

également important. En outre, si plusieurs 

interprétations sont admissibles, il faut choisir celle 

qui est conforme à la Constitution (ATF 119 Ia 248, 117 

Ia 331 et les arrêts cités).  

 

 b. Une interprétation contra legem n'est possible que 

si, sans doute possible, l'application de la loi serait 

déraisonnable et contraire au sens de la norme. En dehors 

de cette hypothèse, les considérations fondées sur le 

droit désirable ne permettent pas de s'écarter du texte 

clair de la loi, surtout lorsque celui-ci est récent (ATF 

105 Ib 409; voir aussi ATF 103 Ia 117 et le 98 Ia 184). 

 

 c. En l'espèce, ainsi que le parties en conviennent, 

le texte de la loi, des règlements d'application et des 

arrêtés du Conseil d'Etat est clair et ne souffre pas 

d'être interprété. 

 

  C'est en vain que M. H__________ demande à ce 

qu'une interprétation contra legem soit réalisée. Le 

Conseil d'Etat dispose, en effet, selon l'article 24 aLCP 

d'un pouvoir d'appréciation pour accorder les 

exonérations fiscales. Si l'autorité avait désiré en 

faire bénéficier les immeubles antérieurement, elle 

aurait pu, cas échéant, le prévoir dans les arrêtés du 16 

avril 1997, ce qu'elle n'a pas fait. Au surplus, la 

lecture de la loi permet de comprendre que le but de ses 

dispositions est d'inciter les propriétaires à mettre les 

logements le plus rapidement possible à disposition de la 

population et indique qu'elle n'a pas souhaité que les 

exonérations fiscales soient accordées avant que les 

immeubles concernés ne soient largement exploités.  

 

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  Dès lors, ce grief sera écarté. 

 

6.  Selon l'article 48 aLCP, dans sa teneur de l'é-

poque, la valeur fiscale des immeubles locatifs est 

calculée en capitalisant la valeur locative totale 

annuelle au taux fixé chaque année par le Conseil d'Etat.  

 

  C'est donc à juste titre que l'administration, 

dans sa duplique, procède à un nouveau calcul de la 

valeur fiscale des immeubles en question, en se fondant 

non sur le coût de leur construction, mais bien sur la 

valeur locative, telle qu'elle ressort de l'état locatif 

approuvé par le Conseil d'Etat dans son arrêté du 16 

octobre 1997. En revanche, le mode de calcul que le 

recourant désire se voir appliquer, visant à ce qu'il 

soit tenu compte uniquement des loyers réellement payés 

pendant la fraction de l'année 1998, ne peut être retenu. 

En effet, l'article 48 lettre a  aLCP précise que la 

détermination de la valeur locative doit se faire en 

tenant compte des loyers obtenus des locaux loués ainsi 

que des loyers qui pourraient être obtenus de ceux 

susceptibles de l'être. Cette disposition ne permet pas 

de déduire de la valeur fiscale les loyers des 

appartements qui ne sont pas encore loués.  

 

7.  Au vu de ce qui précède, le recours sera 

partiellement admis. Il sera donné acte à 

l'administration que l'impôt immobilier complémentaire 

total dû par M. H__________ ascende à CHF 14'220.- et non 

à CHF 19'557.-. 

 

  Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera 

perçu. 

 

  Une indemnité de procédure, en CHF 1'500.-, sera 

allouée à M. H__________, à la charge de l'Etat de 

Genève. 

 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 28 mars 2002 par Monsieur H__________ contre 

la décision de la commission cantonale de recours en 

matière d'impôts du 28 février 2002; 

 

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   au fond : 

 

   l'admet partiellement; 

 

   donne acte à l'administration que 

l'impôt immobilier complémentaire dû pour l'année 1998 

est de CHF 14'220.-; 

 

   rejette le recours pour le 

surplus; 

 

   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 

 

   alloue à M. H__________ une 

indemnité de CHF 1'500.- à la charge de l'Etat de Genève; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Thierry Ulmann, avocat du recourant, ainsi qu'à la 

commission cantonale de recours en matière d'impôts et à 

l'administration fiscale cantonale. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

     Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste : le président : 

 

            C. Del Gaudio-Siegrist  Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme N. Mega