# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 071aa698-bc0a-5138-9760-cd10e4e6ef36
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-12-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 18.12.2008  VB.2008.00444
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2008-00444_2008-12-18.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2008.00444	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 18.12.2008
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Wiederherstellung

	
Abbruch des Kiosks auf dem Uto Kulm

Rechtsgrundlagen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und des Abbruchs (E. 3). 
Angesichts des schwerwiegenden Verstosses gegen das Raumplanungsgesetz könnte nur ein Vertrauensschutztatbestand zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung führen; die Verschiebung des Kiosks begründet keinen solchen, da bereits der Kiosk am alten Standort ohne Bewilligung errichtet worden war. Die geltend gemachten privaten Interessen (Investitions-, Abbruch- und Wiederaufbaukosten) können das öffentliche Interesse nicht überwiegen (E. 4.1). Solange der Kiosk in der Landwirtschaftszone liegt, kann kein öffentliches Interesse am Betrieb des Kiosks bestehen. Das Hinauszögern des Vollzugs perpetuiert den Verstoss und verschlimmert ihn (E. 4.2). Angesichts des aus politischen und rechtlichen Gründen noch nicht gesicherten Ergebnisses der vorgesehenen Nutzungsplanung und der möglichen Verzögerung um einige Jahre kann nicht damit gerechnet werden, dass sich der rechtswidrige Zustand mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft legalisieren wird (E. 4.3).

Abweisung der Beschwerde

			 	
				Stichworte:
	
						ABBRUCH
ABBRUCHBEFEHL
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
LANDWIRTSCHAFTSZONE
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERTRAUENSSCHUTZ
WIEDERHERSTELLUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 341 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2008.00444

 

 

Entscheid

 

 

der 3. Kammer

 

 

vom 18. Dezember 2008

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, Gerichtssekretär Andreas Conne.

 

 

In Sachen

 

 

A, 

 

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

 

1.    Zürcherische
Vereinigung für Heimatschutz, 

 

2.    Schweizer Heimatschutz,

 

beide vertreten
durch C, dieser vertreten durch D,

 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

und

Gemeinde Stallikon, 

 

Mitbeteiligte, 

betreffend Wiederherstellung,

hat
sich ergeben: 

I.  

A. Das Hotel-Restaurant Uto
Kulm auf dem Uetliberg liegt in der Landwirtschaftszone der Gemeinde Stallikon
(Grundstück Kat.-Nr. 01). Der Betriebsinhaber, A, erstellte vor einiger Zeit auf
dem Gelände eine Ausgabestelle für die Gartenwirtschaft (Kiosk),
ohne dafür eine baurechtliche Bewilligung eingeholt zu haben, und verschob den
neu gestalteten Kiosk Ende April 2007 zum Treppenaufstieg des Aussichtsturmes
Uetliberg. Die für den Kiosk notwendige raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung
verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich nachträglich am 11. Mai
2007 (Disp.-Ziff. I), verzichtete dabei aber im Hinblick auf eine laufende
Planungsrevision bis zur Festsetzung des kantonalen Gestaltungsplanes Uto Kulm,
längstens bis zum 31. Mai 2009, auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes. Der Eigentümer habe den Kiosk je nach
Ausgang des Planungsverfahrens auf erste Aufforderung der Baudirektion hin so
zu verschieben und herzurichten, wie es die noch ausstehende Nutzungsplanung
dannzumal vorsehe. Falls die Nutzungsplanung am 31. Mai 2009
nicht rechtskräftig vorliege, werde über den Weiterbestand oder den Abbruch des
Kioskes von der Baudirektion neu verfügt (Disp.-Ziff. II a bis c). 

Gegen Disp.-Ziff. II dieser Verfügung
erhoben der Verein Pro Uetliberg, die Zürcherische Vereinigung für
Heimatschutz und der Schweizer Heimatschutz Rekurs und beantragten, die Akten
seien an die Bau- und Planungskommission Stallikon zum Entscheid über die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes zu überweisen. Die Baurekurskommission trat mit Entscheid
vom 23. Oktober 2007 auf den Rekurs des Vereins Pro Uetliberg nicht ein,
hiess jedoch den Rekurs der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz und des
Schweizer Heimatschutzes mangels Zuständigkeit der Baudirektion gut und
überwies die Akten an die Bau- und Planungskommission Stallikon. 

B. Am 27. Februar 2008 beschloss
auch die Bau- und Planungskommission Stallikon, bis zur Festsetzung des
kantonalen Gestaltungsplanes Uto Kulm, längstens jedoch bis zum 31. Mai
2009, werde auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verzichtet.
Gleichzeitig wurden verschiedene Einzelheiten zum weiteren Vorgehen festgelegt.

II.  

Gegen diesen Beschluss rekurrierten der Verein
Pro Uetliberg, die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz und der
Schweizer Heimatschutz. Sie beantragten, die Beseitigung des Kioskes sei innert
höchstens zweier Monate ab Zustellung des Rekursentscheides anzuordnen, wobei
dem Lauf der Beschwerdefrist und einer allfälligen Beschwerde die aufschiebende
Wirkung zu entziehen sei. Für die Dauer des Rekursverfahrens verlangten sie zudem,
dass der Betrieb des Kioskes zu untersagen sei, sofern der Entscheid nicht
innert dreier Monate getroffen werde. Die Baurekurskommission II trat mit
Zwischenentscheid vom 22. Juli 2008 auf das Begehren um Erlass
vorsorglicher Massnahmen des Vereins Pro Uetliberg nicht ein und wies im
Übrigen den Antrag auf Anordnung einer vorsorglichen Schliessung des
Kioskbetriebes ab. 

In ihrem Endentscheid vom 19. August 2008 trat die
Kommission schliesslich auf den Rekurs des Vereins Pro Uetliberg nicht ein
(Disp.-Ziff. I) und hiess den Rekurs der Zürcherischen Vereinigung für
Heimatschutz und des Schweizer Heimatschutzes gut. Sie befahl A, den Kiosk
innerhalb von 60 Tagen ab Rechtskraft des Entscheides zu beseitigen, unter Androhung
der Ersatzvornahme im Unterlassungsfalle durch die Bau- und Planungskommission
Stallikon (Disp.-Ziff. II). Gleichzeitig lehnte es die Kommission jedoch ab,
dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung zu entziehen. 

III.  

Gegen diesen Rekursentscheid gelangte A am
18. September 2008 an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, Disp.-Ziff. 2
des Rekursentscheides sei aufzuheben und der Beschluss der Bau- und
Planungskommission sei zu bestätigen. Für das weitere Verfahren verlangte er,
es sei ein Amtsbericht der Baudirektion betreffend den Verlauf des Planungsverfahrens,
namentlich betreffend die Bedeutung des Nutzungsvertrages und den Verlauf der
Verhandlungen über den Nutzungsvertrag einzuholen; es sei ein Augenschein
durchzuführen und es sei ein Gutachten betreffend die Erstellungs-,
Beseitigungs- und Wiederherstellungskosten des Kiosks erstellen zu lassen. Die
Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren seien
zu Lasten der Beschwerdegegner auszusprechen. 

Die Baurekurskommission II beantragte am 21. Oktober
2008 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bau- und
Planungskommission Stallikon beantwortete die Beschwerde am 28. Oktober
2008 und beantragte deren Gutheissung. Die drei Rekurrenten liessen sich am
29. Oktober 2008 vernehmen und schlossen auf Beschwerdeabweisung. Zudem
seien insbesondere die Verfahrensanträge Nrn. 2 und 4 (Amtsbericht und
Gutachten) abzuweisen und es sei beförderlich zu entscheiden. Der
Beschwerdeführer erstattete am 28. November 2008 eine Replik, worin er an
seinen Beschwerdeanträgen festhielt.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

Die Beschwerde kann ohne die vom Beschwerdeführer
beantragten zusätzlichen Untersuchungshandlungen entschieden werden. Ein
Augenschein des Verwaltungsgerichtes erweist sich angesichts der von der
Baurekurskommission anlässlich ihres Augenscheins aufgenommenen Fotografien als
nicht notwendig. Die Bedeutung des Nutzungsvertrages für den Beschwerdeführer
und die Öffentlichkeit lässt sich im Hinblick auf die zu beurteilende
Verhältnismässigkeit des Abbruchbefehls auch ohne einen diesbezüglichen Amtsbericht
abschätzen. Ebenso wenig ist ein Gutachten über die Erstellungs-, Beseitigungs-
und Wiederherstellungskosten des Kioskes notwendig, da diese Kosten für den
Ausgang des Verfahrens ohne Belang sind.

3.
 

Nach § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf
Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Dabei
hat sie allerdings den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, und zwar
auch dann, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute bösgläubig erstellt hat. Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen
Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen
Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes
erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht
oder nur in verringertem Masse berücksichtigen. 

Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann
unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist
und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch
den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6b
S. 224; VGr, 21. April 2005; VB.2005.00008, E. 2.1,
www.vgrzh.ch; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 3. A., Zürich
1999, Rz. 865 ff.). Geringfügig ist eine Abweichung vom Erlaubten
dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und
sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. Auflage, Zürich 2006,
S. 24-10). Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen
Bauvorschriften ab, so vermögen einzig Gründe des Vertrauensschutzes zu einem
Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu führen (RB 2000
Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23, mit Hinweisen). Solche Gründe liegen dann
vor, wenn der Bauherr gutgläubig angenommen hat, er sei zur Bauausführung
ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer
wiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986
Nr. 22, mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch, S. 24-11).

4.
 

4.1
Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid zutreffend festgestellt,
dass der unrechtmässige Bestand des Kioskes in der Landwirtschaftszone einen
schwer wiegenden Verstoss gegen das Raumplanungsgesetz darstelle und für den
Beschwerdeführer von wirtschaftlichem Nutzen sei. Das scheint auch der
Beschwerdeführer zu akzeptieren. 

Er macht jedoch geltend, die Verschiebung des Kioskes sei als
Folge von Grabarbeiten auf seinem Grundstück für neue Leitungen einer
öffentlichen Kommunikationsanlage notwendig gewesen und der Gemeinde vorgängig
mitgeteilt worden. Damit hat er keineswegs hinreichende Gründe dafür
vorgebracht, weshalb er in guten Treuen davon hätte ausgehen können, die
Erstellung bzw. Verschiebung des Kioskes benötige keine baurechtliche Bewilligung.
So war nämlich bereits der ursprüngliche Kiosk am alten Standort ohne Bewilligung
errichtet worden. Im Nachhinein machte der Beschwerdeführer am 27. Mai
2005 dazu geltend, es handle sich bloss um eine mobile Baute auf Rädern, welche
je nach Bedarf/Anlass an einen anderen Standort gerollt werden könne. In der
Folge wurde diese Baute dann aber bei ihrer Verschiebung 2007 zusätzlich
vergrössert und in der Erscheinung wesentlich verändert. Demnach ging auch die
Baudirektion in ihrer Verfügung vom 11. Mai 2007 durchaus zu Recht davon
aus, dass darin ein unbewilligter Abbruch und Wiederaufbau zu sehen sei. 

Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Investitions,-
Abbruch- und Wiederherstellungskosten würden sich auf mindestens
Fr. 250'000.- belaufen. Wenn er nach Abschluss des Planungsverfahrens zum
Wiederaufbau des Kioskes an derselben Stelle verpflichtet würde, so kämen
weitere Fr. 200'000.- für die Erstellung hinzu. Diese Darlegungen
begründen jedoch keine beachtenswerten privaten Interessen, welche das
öffentliche Interesse überwiegen können. Besteht bei schwerwiegenden Verstössen
keine Vertrauensgrundlage für die Annahme, dass keine baurechtliche Bewilligung
nötig sei, so kommt es auf die Bau- und Rückbaukosten des eigenmächtigen
Bauherrn nicht an. Hätte es der Beschwerdeführer im vorliegenden Fall bei der
anfänglichen – ebenfalls nicht bewilligten – mobilen Konstruktion des Kioskes
auf Rädern belassen, so würden ihm aus dem Rückbau bzw. dem blossen Wegführen
der Baute jedenfalls kaum nennenswerte Aufwendungen entstehen. 

4.2
Zu Unrecht will der Beschwerdeführer bei der Gewichtung des öffentlichen
Interesses berücksichtigt haben, dass ein wesentliches öffentliches Interesse
am Kiosk und seinem Betrieb bestehe. Das öffentliche Interesse kann im
vorliegenden Verfahren nur soweit Berücksichtigung finden, als es in konkreten
Gesetzen oder Plänen Niederschlag gefunden hat. Solange der derzeitige Standort
des Kioskes im rechtskräftig ausgeschiedenen Landwirtschaftsgebiet liegt,
besteht ein für die Behörden und Gerichte allein massgebendes öffentliches
Interesse an der Freihaltung des Areals vor zonenfremden Bauten. Ob die Öffentlichkeit
stattdessen neu eine Erholungszone mit einer Verpflegungsstätte an dieser Stelle
wünscht, wird sich erst im Rahmen der in Gang gesetzten Richt- und
Nutzungsplanungsrevision erweisen (vgl. nachfolgend E. 4.3).

Wenn der Beschwerdeführer vorbringt, der Verzicht auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erschwere den Abbruch des Kioskes
in einem späteren Zeitpunkt nicht, so geht er von einem falschen Ansatz aus.
Das gegebene öffentliche Interesse an der Beseitigung unrechtmässiger Bauten
wird nicht dadurch geschmälert, dass der Vollzug jederzeit auch später
durchgesetzt werden kann. Bei schwerwiegenden Verstössen gegen die
Nutzungsordnung ist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes grundsätzlich
ohne Verzug zu verlangen, denn jedes Hinauszögern des Vollzugs perpetuiert den
Verstoss und verschlimmert ihn. Dies ist auch unter dem Gesichtspunkt der
Rechtsgleichheit geboten (vgl. insbesondere den Entscheid VGr, 23. Oktober
2008, VB.2008.00325, www.vgrzh.ch, wo das Verwaltungsgericht von der
Betreiberin eines nicht bewilligungsfähigen Rundzeltes für kulturelle Anlässe
auf dem Uetliberg dessen Beseitigung verlangte).

4.3
Mit der Festsetzung des kantonalen Gestaltungsplans Uto Kulm gemäss dem
vorliegenden Entwurf würde der bestehende Kiosk innerhalb eines Baubereichs zu
liegen kommen und dessen Betrieb in einem separaten Nutzungsvertrag geregelt.
Damit wäre der heutige bauliche und betriebliche Zustand voraussichtlich
bewilligungsfähig. Es ist umstritten, ob dieser Umstand zu einem einstweiligen
Aufschub des Abbruchs führen darf. Nach der Rechtsprechung kann sich die
Unverhältnismässigkeit eines Abbruchbefehls auch daraus ergeben, dass die
baurechtswidrige Baute dank einer unmittelbar bevorstehenden Rechtsänderung materielle
Rechtmässigkeit erlangen wird (Vgr,
23. August 1991, VB 91/0031; RB 1990 Nr. 85; VGr,
6. Oktober 1995, VB.1995.00046, E.6). 

Die Baurekurskommission legte in ihrem Entscheid dar, dass
nach der Auflage der Richtplanvorlage im Herbst 2008 der Kantonsrat innert
einem Jahr darüber zu befinden habe. Angesichts der Stellungnahme einzelner
Parteien dazu und aufgrund dessen, dass der Uetliberg Bestandteil der
Albiskette als Landschaft nationaler Bedeutung bilde, sei der Ausgang dieser Debatte
offen. Nach der Richtplanänderung sei der kantonale Gestaltungsplan festzusetzen,
gegen den sich ein Rechtsmittelzug öffne, der eine weitgehende rechtliche
Überprüfung der Planfestsetzung ermögliche. Dies berge unweigerlich gewisse Unwägbarkeiten,
die als nicht unerheblich erschienen. 

Dieser Einschätzung kann sich das Verwaltungsgericht
anschliessen. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Zu
Unrecht verweist er in diesem Zusammenhang auf BGE 118 Ia 510 E. 4, wonach
als zu berücksichtigende planungsrechtliche Festlegung jede hinlänglich klar
umrissene Erklärung über den Inhalt eines Raumplanes zu gelten habe. Bei diesem
Entscheid ging es in Anwendung von § 234 PBG um die Frage, ob ein nach der
Bewilligungserteilung erfolgter Wegfall der planungsrechtlichen Baureife im
kantonalen Rechtsmittelentscheid noch berücksichtigt werden dürfe. Aus den
diesbezüglichen Erwägungen des Bundesgerichts lässt sich schon deshalb nichts
ableiten, weil sie die negative Vorwirkung einer bevorstehenden
planungsrechtlichen Festlegung betreffen, während der Beschwerdeführer vorliegend
eine im Gesetz nicht vorgesehene positive Vorwirkung für sich in Anspruch
nehmen will. Als untauglich erweist sich auch sein Versuch, den Abbruchbefehl
als Beeinträchtigung der vorgesehenen Planung hinzustellen. Planungsrechtliche
Festlegungen sind gemäss § 234 vor nachteiliger Beeinflussung zu schützen,
dies jedoch nur soweit, als Bauten und Anlagen erstellt werden (vgl. § 233
PBG). Demgegenüber ist der Abbruch einer rechtswidrigen Baute von vornherein
nicht geeignet, eine beantragte planungsrechtliche Festlegung zu präjudizieren.

Aus der dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom
12. März 2008 (VB.2007.00383, www.vgrzh.ch) zugrunde liegenden
Prozessgeschichte (E. III) ergibt sich entgegen dem Dafürhalten des
Beschwerdeführers keine allgemeine Regel, wonach eine bevorstehende
Rechtsänderung die Verfahrenssistierung immer dann rechtfertige, wenn die neuen
Vorschriften wenigstens aufgelegt sind. Für die Frage der Verhältnismässigkeit
eines Abbruchs im Hinblick auf eine mögliche Legalisierung der Baute bleibt
letztlich entscheidend, wann und mit welcher Wahrscheinlichkeit mit der neuen
Festsetzung gerechnet werden kann. Ein einstweiliger Verzicht auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands lässt sich nur dann rechfertigen,
wenn die Rechtsänderung mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklicht
wird. Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. So verzichtete das
Verwaltungsgericht in zwei Fällen auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands,
weil die Baurechtswidrigkeit mit einer vorgesehenen PBG-Revision behoben gewesen
wäre, wobei in beiden Fällen der Zeitpunkt der obligatorischen Volksabstimmung
über die Rechtsänderung bereits absehbar war (RB 1990 Nr. 85; VB 91/0031). In
den Fällen VB 94/0040 und VB 94/0084 hingegen bestand das Gericht auf der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, obwohl der entgegenstehende
Wohnanteilplan bereits geändert war, dagegen aber Rechtsmittel ergriffen worden
waren. In VB 83/0091 wiederum wurde die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands nach einer beschlossenen BZO-Änderung aufgeschoben, wobei es in der
Folge knapp zwei Jahre bis zum Inkrafttreten der Rechtsänderung dauerte. 

Im vorliegenden Fall erscheint das Ergebnis der
vorgesehenen Nutzungsplanung sowohl aus politischen als auch aus rechtlichen
Gründen noch nicht sehr gesichert zu sein. Zudem kann sich das Inkrafttreten
des Gestaltungsplans Uetliberg Kulm ohne weiteres um einige Jahre verzögern.
Unter diesen Umständen kann nicht damit gerechnet werden, dass sich der gegebene
rechtswidrige Zustand mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft legalisieren
wird. 

5.
 

Die
Beschwerde ist demnach abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit
§ 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm damit von vornherein nicht
zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen hat er die Beschwerdegegner angemessen
zu entschädigen.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.   3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr.        90.--  Zustellungskosten,

Fr.   3'090.--  Total der Kosten.

3.    Die Kosten
werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1 und 2 innert 30
Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von je
Fr. 800.-, insgesamt Fr. 1'600.-, zu zahlen. Weitere
Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…