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**Case Identifier:** 26c79b10-a860-50f2-9406-ab611a5eb201
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-25
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 25.09.2023 C/26940/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-26940-2020_2023-09-25.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.09.2023. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/26940/2020 ACJC/1225/2023 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 25 SEPTEMBRE 2023 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 

des baux et loyers le 23 juin 2022, comparant par Me Pascal JUNOD, rue de la 

Rôtisserie 6, 1204 Genève, en l'Etude duquel il fait élection de domicile, 

et 

Monsieur B______, domicilié ______, intimé, comparant en personne.  

 

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C/26940/2020 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/495/2022 du 23 juin 2022, notifié le 27 juin 2022 à 
A______, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré 

irrecevables les conclusions en paiement prises par B______ à l'encontre de 

A______ (chiffre 1 du dispositif), constaté la validité du congé notifié à ce dernier 

par B______ par avis officiel du 21 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021, 

concernant la villa sise chemin 1______ no. ______ à C______ [GE] (ch. 2), 

condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi 

que de toute autre personne faisant ménage commun avec lui la villa précitée 

(ch. 3), annoncé transmettre la cause, à l'expiration du délai d'appel contre le 

jugement entrepris, au Tribunal siégeant dans la composition prévue à 

l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 4), débouté 

les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite 

(ch. 6). 

b. En résumé, le Tribunal a statué dans un premier temps sur la recevabilité des 
conclusions reconventionnelles prises par B______ (ci-après également le 

bailleur) d'une part en évacuation de A______ (ci-après également le locataire) et 

d'autre part en paiement à l'encontre de ce dernier. Dans la mesure où les 

conclusions précitées relevaient respectivement de deux procédures distinctes, 

seules les premières ont été déclarées recevables.  

Dans un deuxième temps, le Tribunal a tranché la question de savoir si le contrat 

de bail liant A______ à B______ était de durée indéterminée. Il a considéré que, 

compte tenu de la conclusion successive de contrats de bail de durée déterminée et 

du fait que A______ était demeuré dans la maison postérieurement à l'échéance 

du bail en date du 31 janvier 2020 sans protestation de B______, les parties 

étaient liées par un contrat de durée indéterminée. 

Pour cette dernière raison, le Tribunal a considéré que les conditions d'application 

de l'art. 257d CO étaient remplies, dans la mesure où A______ n'avait procédé 

qu'à un versement partiel du loyer et avait dès lors été mis en demeure de verser le 

solde en mains de B______. Même si le montant figurant dans la mise en demeure 

n'était pas clair, le locataire n'avait pas eu l'intention de payer le moindre loyer, de 

sorte qu'il était de mauvaise foi lorsqu'il invoquait le manque de clarté pour 

s'opposer à la résiliation. La résiliation qui lui avait dès lors été notifiée était 

valable et le congé subséquent efficace. 

L'annulation du congé précité aux termes de l'art. 271 CO n'était pour le surplus 

pas envisageable dans la mesure où son application en cas de congé donné pour 

demeure du locataire n'était possible qu'à titre exceptionnel. 

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Aucune prolongation de bail ne pouvait être envisagée de sorte que le Tribunal a 

prononcé l'évacuation de A______, demeuré dans la villa sans titre valable depuis 

le 1
er

 février 2021. 

B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 29 août 2022, A______ a formé appel 
du jugement précité et conclu principalement au fond, sous suite de frais et 

dépens, à ce qu'il soit annulé et, cela fait, à ce que B______ soit débouté de toutes 

ses conclusions. Subsidiairement, il a conclu à l'annulation du jugement entrepris 

et au renvoi de la cause au Tribunal pour une nouvelle décision dans le sens des 

considérants de l'arrêt de la Cour. 

b. A______ a allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles.  

c. En substance, il a reproché au Tribunal d'avoir, d'une part, constaté les faits de 
manière inexacte et, d'autre part, d'avoir violé le droit. 

c.a S'agissant de la constatation inexacte des faits, A______ se plaint de ce que le 
Tribunal aurait retenu par erreur que les parties étaient convenues que le locataire 

serait informé de l'avancement de la commercialisation du projet de construction 

d'un habitat groupé à la place de la villa litigieuse. Cela n'avait pas été le cas selon 

A______. 

Ce dernier se plaint également du fait que le Tribunal a retenu qu'un rappel pour le 

paiement de la somme de 13'000 fr. lui avait été adressé. Il ne s'agissait en aucun 

cas d'un rappel. C'était la première fois que le bailleur lui réclamait ce montant à 

titre de loyers. 

Le Tribunal aurait également omis de préciser que A______ avait été empêché 

d'accéder au logement par la faute de B______. 

Par ailleurs, il serait erroné de considérer que B______ avait conclu un troisième 

contrat de bail avec D______ dans la mesure où ce dernier aurait toujours refusé 

de procéder par contrat écrit. 

Finalement, le Tribunal aurait retenu à tort que l'eau avait été rétablie dans la villa 

et que l'existence d'un arriéré de loyer à concurrence de 15'000 fr. avait 

suffisamment été établie. 

c.b A______ soutient que le Tribunal aurait violé le droit en retenant que la 
réduction unilatérale du loyer à hauteur de 400 fr. n'avait pas été acceptée par le 

bailleur par actes concluants. Alors qu'un montant d'arriérés de loyers, à 

concurrence de 15'000 fr. avait été réclamé, A______ n'aurait eu accès au détail 

du décompte qu'une année après. 

Tant la sommation que la résiliation du bail seraient en conséquence inefficaces. 

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De plus, A______ alléguant avoir été empêché d'accéder à la maison litigieuse par 

la faute de B______ depuis le mois de juillet 2020, la condition de la possession 

du locataire de la chose louée - aux termes de l'art. 257d CO - ne serait pas 

réalisée. 

d. Par réponse du 23 septembre 2022, B______ a déclaré contester l'intégralité des 
arguments soulevés par A______ dans la mesure où le jugement rendu par le 

Tribunal était exhaustif. 

e. A______ a répliqué le 11 novembre 2022. 

f. Par courrier du 9 novembre 2022, déposé le 18 novembre 2022, B______ a 
repris en substance les conclusions auxquelles le Tribunal était parvenu et conclu 

à ce que le jugement attaqué soit confirmé. 

g. Les parties ont été informées par plis séparés de ce que la cause avait été gardée 
à juger en date du 8 décembre 2022.  

C. Les faits pertinents de la cause sont les suivants : 

a. B______ est le propriétaire d'une maison sise chemin 1______ no. ______ à 
C______. 

Le 14 septembre 2016, il a donné procuration à E______ pour le représenter et 

agir en son nom, entreprendre toute démarche administrative, juridique et 

financière qu'il jugerait utile, choisir et désigner tout mandataire dans le cadre du 

projet relatif à cette maison (projet de construction d'un habitat groupé). Il pouvait 

ainsi signer tout document et toute pièce ayant trait au projet susmentionné. 

b. Dans un premier temps, le 15 avril 2016, B______, bailleur, représenté par 
E______, et F______ et A______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer 

portant sur la location de la maison précitée, pour une durée déterminée d'une 

année et 10 jours, soit du 20 avril 2016 au 30 avril 2017. 

Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation et le loyer annuel, charges non 

comprises, a été fixé à 30'000 fr. 

Le contrat de bail précisait qu'un permis de démolition de la maison ainsi qu'un 

permis de construire avaient été délivrés le 16 novembre 2015 et que la maison 

était louée en l'état. 

La part de loyer assumée par A______ pour un studio indépendant dans la maison 

était fixée à 1'100 fr., charges non comprises. 

c. Dans un second temps, en date du 7 avril 2017, B______, bailleur, représenté 
par E______, et A______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant 

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sur la location de la maison litigieuse, pour une durée déterminée de 9 mois, du 

1
er

 mai 2017 au 31 janvier 2018. 

Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation et le loyer annuel, charges non 

comprises, a été fixé à 30'000 fr. 

Le contrat de bail précisait qu'un permis de démolition de la maison ainsi qu'un 

permis de construire avaient été délivrés le 16 novembre 2015 et que la maison 

était louée en l'état. 

Ce contrat venait en complément de celui signé par A______ en date du 15 avril 

2016 concernant le studio indépendant. 

d. Le 13 décembre 2018, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail portant 
sur la location de la maison précitée, annulant et remplaçant le bail précédent. 

Le contrat a été conclu pour une durée déterminée de 18 mois, du 1
er

 janvier 2018 

au 30 juin 2019, et le loyer annuel, charges non comprises, fixé à 30'000 fr.  

Le contrat de bail précisait qu'un permis de démolition de la maison existante 

ainsi qu'un permis de construire pour un habitat groupé avaient été délivrés le 

16 novembre 2015 et que le permis de construire était en force. La maison était 

louée en l'état. 

e. Le 23 juin 2019, A______ a conclu un contrat de sous-location avec G______ 
portant sur la location d'une chambre située au 1

er
 étage de la maison litigieuse 

avec jouissance conjointe d'une salle de douche et des pièces communes, pour un 

sous-loyer de 1'000 fr. par mois, chauffage, électricité et wifi compris, et une 

durée de quatre mois, soit du 1
er

 juin 2019 au 30 septembre 2019. 

f. Les parties au contrat principal ont signé le 26 juin 2019 un avenant au contrat 
de bail du 13 décembre 2018, aux termes duquel la date d'échéance du bail non 

renouvelable était reportée d'un commun accord au 31 janvier 2020. 

Le locataire était informé que la parcelle litigieuse était au bénéfice d'une 

autorisation de construire en force pour un habitat groupé et qu'au plus tard le 

31 janvier 2020 la maison devrait être entièrement vidée et libre de tout occupant. 

A teneur de cet avenant, les parties sont convenues que le locataire serait 

régulièrement informé de l'avancement de la commercialisation du projet. En 

fonction de la situation, la date de la libération de la maison pourrait - d'un 

commun accord - être reportée de 30 jours en 30 jours, moyennant un préavis de 

30 jours de la part du bailleur pour la fin du mois, et ce à compter du 31 janvier 

2010 (recte : 2020). L'absence de notification écrite de la part du bailleur datée -

 au plus tard - du 30 décembre 2019 équivaudrait à une confirmation de la date de 

libération de la maison convenue entre les parties, à savoir le 31 janvier 2020. 

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g. Par pli du 17 juillet 2020, reçu par A______ le 20 juillet 2020, B______ a mis 
en demeure ce dernier de mettre un terme aux divers contrats de sous-location 

dans un délai de 30 jours au vu des conditions de sous-location abusives 

pratiquées. Le locataire était prié de réintégrer la maison dans le même délai. 

h. Un contrôle OIBT des installations électriques de la maison a été effectué dans 
le courant du mois d'août 2020 et plusieurs défauts ont été constatés à cette 

occasion. 

i. Par avis du 18 août 2020, B______ a résilié le bail pour le 30 septembre 2020 
au motif que les points mentionnés dans la mise en demeure du 17 juillet 2020 

n'avaient pas été respectés. 

Dans son courrier explicatif du même jour, non produit dans son intégralité, le 

bailleur a rappelé au locataire que celui-ci lui était redevable d'une somme de 

13'000 fr. relatifs à des loyers impayés, somme que le locataire devait payer dans 

un délai de 20 jours, faute de quoi une procédure de poursuite normale, voire 

pénale, serait introduite à son encontre. 

j. A______ a répondu le 19 août 2020, contestant les conditions abusives des 
contrats de sous-location établis depuis le début de sa location et dont le bailleur 

avait été informé. Il était par ailleurs dans l'incapacité de réintégrer la maison, 

exposant qu'un des sous-locataires, H______, avait pris possession de force de sa 

chambre, ce qui avait fait l'objet d'une plainte pénale du 23 juillet 2020, et que 

G______ avait emménagé de son autorité, et sans son autorisation, dans la 

chambre que devait occuper H______. Ces deux individus avaient la conviction 

d'être chez eux et pensaient ne plus avoir de compte à lui rendre dans la mesure où 

le bailleur les avait convaincus de lui verser directement l'argent qu'ils recevaient 

de l'Hospice général pour leur logement. Le locataire avait résilié les contrats de 

sous-location de H______ et G______ le 11 août 2020. 

k. Le 26 août 2020, B______ a conclu deux contrats de bail portant sur la location 
de la maison litigieuse : le premier avec H______ d'une durée de six mois, soit du 

1
er

 septembre 2020 au 28 février 2021, pour un loyer annuel de 9'600 fr. et le 

second avec G______ d'une durée de six mois, soit du 1
er

 septembre 2020 au 

28 février 2021, pour un loyer annuel de 12'000 fr. 

Le 28 août 2020, le bailleur a conclu un troisième contrat de bail avec D______ 

portant sur la maison litigieuse d'une durée de six mois, soit du 1
er

 septembre 2020 

au 28 février 2021, pour un loyer annuel de 7'800 fr. 

Figurent à la procédure des reçus manuscrits de paiement du loyer par D______ 

pour les mois de septembre à décembre 2020. 

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l. A______ a contesté le congé du 18 août 2020 par requête du 31 août 2020. 
Cette procédure est actuellement suspendue et porte le numéro de cause 

C/2______/2020. 

m. Par pli du 19 novembre 2020, B______ a indiqué à A______ que l'arriéré de 
loyer s'élevait à 15'000 fr. en date du 30 septembre 2020. Le locataire était ainsi 

mis en demeure de verser cette somme dans un délai de 30 jours dès réception du 

pli, faute de quoi son bail serait résilié avec effet immédiat en application de 

l'art. 257d CO. Cette résiliation était subsidiaire à celle notifiée le 19 août 2020 et 

le locataire restait redevable d'une indemnité pour occupation illicite équivalente 

au montant du loyer tant qu'il n'aurait pas libéré la maison de tous biens. 

n. A______ a répondu le 9 décembre 2020, sollicitant que lui soit fourni le calcul 
par lequel le bailleur parvenait au montant de 15'000 fr., attendu que le loyer 

mensuel était de 2'500 fr. et qu'au mois d'août 2020, il était fait état d'un montant 

de 13'000 fr. Un rapport attestant de l'insalubrité de la villa datant du 20 août 2020 

était indiqué comme annexé, le locataire relevant qu'à ce titre, aucun loyer n'était 

dû, d'autant plus que les travaux, notamment ceux visant à remettre la chaudière 

en état de marche, avaient été demandés en mars 2020. Par ailleurs, le bailleur 

percevait des loyers de G______ (depuis le 1
er

 septembre 2020), H______ (depuis 

le 1
er

 août 2020) et D______ (depuis le 1
er

 septembre 2020), pour un total de 

1'450 fr. par mois, pour le même objet. Le locataire a conclu en informant le 

bailleur qu'il ne serait pas donné suite à la mise en demeure. 

Le bailleur conteste avoir reçu ce courrier recommandé, dont il a été avisé pour 

retrait le 10 décembre 2020 et qu'il n'a pas retiré dans le délai de garde postal. 

o. Par courriel du 14 décembre 2020, A______ s'est adressé à la régie en charge 
de la promotion prévue sur la parcelle sur laquelle se situe la maison litigieuse. Il 

lui a indiqué qu'avant de s'être entretenu avec son avocat, il n'allait pas exiger sur 

le champ de la régie le retrait du projet « I______ » de la vente, mais qu'il 

l'engageait vivement à avertir ses clients que tous les frais (notariaux, bancaires, 

autres) qu'ils engageaient pour l'achat d'un appartement dans ce projet risquaient 

d'être dépensés à fonds perdus. Par ailleurs, sans son autorisation expresse, 

personne, y compris le bailleur et E______, n'avait le droit de mettre un pied sur 

les 1'732 m
2
 de la maison dont « il était le seul et unique locataire légal ». Enfin, il 

a informé la régie être « tombé amoureux » de cette villa et qu'il était persuadé 

que le bailleur tomberait en faillite avant d'avoir pu le déloger. Le locataire 

comptait alors acheter la maison. 

p. Considérant que la somme réclamée n'avait pas été intégralement acquittée 
dans le délai imparti, B______, représenté par E______, a, par avis officiel du 

21 décembre 2020, résilié le bail pour le 31 janvier 2021. 

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C/26940/2020 

Le courrier explicatif du même jour ajoutait que la maison serait démolie en début 

d'année et qu'elle devait être libérée le 31 janvier 2021. 

q. A______ a contesté ce deuxième congé par devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers par requête du 29 décembre 2020, 

concluant à la constatation de sa nullité, subsidiairement à son annulation et plus 

subsidiairement à l'octroi d'une prolongation du bail. 

Déclarée non conciliée à l'audience de conciliation du 16 mars 2021, l'affaire a été 

portée devant le Tribunal le 29 avril 2021. 

Le locataire a principalement conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que soit 

constatée l'insalubrité de la maison litigieuse et, cela fait, à ce qu'il soit dit et 

constaté que les loyers n'étaient pas dus et à ce que soit constatée la nullité de la 

résiliation du bail. Subsidiairement, le locataire a pris les mêmes conclusions en 

concluant cette fois-ci à l'annulation de la résiliation du bail. Encore plus 

subsidiairement, il a conclu à ce qu'il soit constaté que la maison litigieuse était 

insalubre, cela fait à ce qu'il soit dit et constaté que les loyers n'étaient pas dus, à 

ce que soit ordonnée la remise en état de la maison et à ce qu'une première 

prolongation de bail de 24 mois lui soit accordée. 

Le locataire a allégué à l'appui de sa demande que la chaudière de la maison était 

tombée en panne en février 2020 et qu'il avait cherché à entrer en contact avec 

E______ afin qu'il soit remédié à ce problème, mais en vain. Par ailleurs, il avait 

fait établir un rapport sur le système électrique de la maison, dont les conclusions 

étaient catastrophiques, aucune des pièces de la maison ne répondant aux normes 

de sécurité. Le bien loué était ainsi privé de toute valeur locative, de sorte 

qu'aucun loyer ne pouvait être réclamé pour la période concernée. Par ailleurs, le 

montant de 15'000 fr. figurant dans la mise en demeure n'avait pas été justifié par 

le bailleur, de sorte que ladite mise en demeure était nulle faute de précision sur le 

montant exigé. Le congé pour non-paiement du loyer n'était en outre qu'un 

prétexte pour le faire sortir à tout prix de la maison. Enfin, l'avis de résiliation 

était signé par E______ qui ne justifiait par aucun document son pouvoir de 

représentation. 

r. Le 26 mars 2021, à la demande de B______, Me J______, huissier judiciaire, 
s'est rendu à l'adresse de la maison litigieuse. Un ultime délai échéant le même 

jour avait été imparti au bailleur pour la remise du rapport de sécurité à son 

exploitant réseau avant la démolition de la villa. Le locataire refusant l'accès aux 

locaux, le bailleur était dans l'obligation de procéder à une ouverture forcée de la 

maison afin de respecter cet ultime délai. 

Sur place, l'huissier judiciaire a constaté que, de manière générale, l'intérieur de la 

maison était insalubre, sale et en très mauvais état. La plupart des biens se 

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trouvant dans la maison étaient sales et/ou en mauvais état, l'ensemble donnant 

une impression très négligée. La cuisine était insalubre et inexploitable en l'état. 

Lors de cette visite, les compteurs d'eau et d'électricité ont été enlevés. A______ a 

ensuite fait installer un nouveau compteur électrique, qui avait été oublié sur 

place, lequel a à nouveau été enlevé par l'électricien. 

Le locataire a porté plainte le 18 mai 2021 à l'encontre de B______ des chefs 

notamment de violation de domicile et de dommages à la propriété. 

Le Ministère public a rendu le 11 octobre 2021 une ordonnance de non-entrée en 

matière, retenant en substance qu'au moment où le bailleur avait pénétré dans la 

maison, le locataire n'y habitait plus, ce dernier ayant sous-loué la maison à des 

tiers et vivant chez sa compagne depuis le mois de juillet 2020. 

s. Par jugement du 31 mai 2021, le Tribunal a déclaré irrecevables les conclusions 
de A______ en constatation d'insalubrité et du fait que les loyers n'étaient pas dus. 

t. Le 30 juillet 2021, le locataire a déposé à l'encontre de B______ et des SIG une 
requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles tendant à ce qu'il soit 

donné ordre au bailleur de prendre en charge les frais afférents à l'installation d'un 

nouveau compteur d'eau et d'un nouveau compteur d'électricité, à ce qu'il soit fait 

interdiction au bailleur de procéder à un nouvel enlèvement des compteurs 

précités, à ce qu'il soit fait interdiction au bailleur de se rendre à l'adresse de 

l'objet loué et à ce qu'une interdiction de démolition de la maison louée soit 

prononcée (cause C/2______/2020). 

La requête de mesures superprovisionnelles a été rejetée par ordonnance du 

Tribunal du 30 juillet 2021. 

u. Une nouvelle requête de mesures provisionnelles et superprovisionnelles a été 
déposée devant le Tribunal le 6 août 2021 par le locataire à l'encontre du bailleur. 

La requête de mesures superprovisionnelles, dont les conclusions ne ressortent pas 

de la présente procédure, a été rejetée par ordonnance du 6 août 2021 (cause 

C/2______/2020). 

Les requêtes de mesures provisionnelles ont été admises par ordonnances du 

29 octobre 2021. Le 25 août 2022, A______ a saisi le Tribunal d'une action en 

validation des mesures provisionnelles. 

v. Entre-temps, dans sa réponse du 16 août 2021 à la demande du 29 avril 2021, 
B______ a pris les conclusions suivantes, sous suite de frais et dépens : 

Sur demande principale : 

 - Débouter le locataire de toutes ses conclusions :  

- 10/22 - 

 

C/26940/2020 

 - Constater que le congé notifié le 21 décembre 2020 est valable; 

 - N'accorder aucune prolongation au locataire; 

- Condamner le locataire à lui verser la somme mensuelle de 2'500 fr. dès le 

1
er

 février 2021 et jusqu'à la date de libération des locaux, avec intérêts à 5% l'an 

dès chaque échéance mensuelle à titre d'indemnité pour occupation illicite du 

bien; 

- Condamner le locataire à lui verser la somme de 25'000 fr. avec intérêts à 5% 

l'an dès le 31 janvier 2021, à titre d'arriérés de loyer. 

 Sur demande reconventionnelle :  

- Ordonner au locataire de libérer de tous biens et de toutes personnes avec effet 

immédiat la maison litigieuse et lui ordonner de remettre les clés de l'objet loué au 

bailleur, sous la menace de la peine d'amende prévue par l'art. 292 CP; 

- Dire que faute d'exécution dans les 10 jours dès l'entrée en force de la décision, 

l'autorité chargée de l'exécution y procéderait avec l'assistance de l'autorité 

compétente (art. 343 al. 1 let. d et al. 3 CPC). 

Le bailleur a admis avoir eu connaissance de la sous-location liant A______ et 

G______, lesquels percevaient tous deux des indemnités de l'Hospice général. En 

juillet 2020, il avait eu connaissance d'autres contrats de sous-location conclus par 

le locataire pour des sous-loyers excédant le loyer principal, alors que le locataire 

habitait également la maison. Il s'agissait de H______ pour un loyer de 800 fr., 

G______ pour 1'000 fr., D______ pour 650 fr., K______ pour 430 fr. et un 

cinquième sous-locataire présent sporadiquement. Les sous-loyers d'un total 

supérieur à 2'880 fr. par mois étaient versés à A______ depuis avril 2020, étant 

précisé que l'Hospice général s'acquittait au titre de loyer mensuel du locataire 

d'un montant de 1'100 fr. auprès du bailleur. Le locataire ne s'acquittait toutefois 

plus du loyer de la maison, nonobstant le fait qu'il possédait toujours cette qualité. 

L'arriéré s'élevait à 15'000 fr. en date du 30 septembre 2020 et à 25'000 fr. au 

31 janvier 2021, soit à la fin du contrat. A______ n'habitait plus la maison et 

vivait chez sa compagne. Le locataire avait toutefois fait réinstaller l'eau, 

l'électricité ainsi que les fenêtres qui avaient été « coupées », respectivement 

enlevées en mars 2021 afin de procéder à l'ouverture du chantier. 

w. A______ a conclu au rejet de la demande reconventionnelle par écritures du 
18 octobre 2021, contestant avoir des dettes de loyer et précisant n'avoir jamais 

reçu de justificatifs des prétendus arriérés de loyer réclamés. Par ailleurs, il avait 

été empêché d'accéder à la maison de juillet 2020 à fin février 2021, soit durant 

les mois qui faisaient l'objet de la mise en demeure. 

- 11/22 - 

 

C/26940/2020 

x. Lors de l'audience qui s'est tenue le 3 décembre 2021, B______ a déposé un 
chargé de pièces complémentaire comprenant notamment un document établi par 

lui-même intitulé « Historique des loyers dus par M. A______ au 30/09/2020 » 

indiquant les loyers versés directement par l'Hospice en 2020 pour le locataire 

(soit 1'100 fr. de janvier 2020 à septembre 2020), G______ (soit 1'000 fr. de 

janvier à mars 2020 et de juillet à décembre 2020), H______ (soit 800 fr. de juillet 

à décembre 2020) et « D______ [prénom] » (soit 650 fr. de septembre à décembre 

2020). Des montants de 4'800 fr. étaient indiqués comme étant dus pour les 

années 2018 et 2019, ainsi qu'un montant de 5'400 fr. pour 2020, soit un total de 

15'000 fr. 

Les parties se sont ensuite prononcées sur les mesures d'instruction, le locataire 

sollicitant l'audition de témoins à laquelle le bailleur s'est opposé, et ont persisté 

dans leurs conclusions dans le cadre des premières plaidoiries. 

Interrogé concernant le montant de 15'000 fr. figurant dans la mise en demeure, 

B______ a répondu par l'intermédiaire de son conseil que ce montant 

correspondait à 400 fr. par mois de janvier 2018 à mars 2020, puis à 1'400 fr. par 

mois d'avril à juin 2020. A la question de savoir à quel moment le détail des 

montants réclamés avait été communiqué au locataire, il a été répondu que celui-ci 

l'avait toujours su. 

A la question de savoir comment le locataire pouvait savoir quels montants 

avaient été payés directement par l'Hospice général pour MM. G______, H______ 

et D______, le bailleur a répondu que celui-ci le savait parce qu'il avait encaissé 

de l'argent de la part de l'Hospice général lorsque ces personnes étaient sous-

locataires. Son conseil a ajouté que le locataire n'était pas concerné par les 

versements faits directement par l'Hospice général pour MM. G______, H______ 

et D______, car ils concernaient une période postérieure à celle visée par la mise 

en demeure. 

A______ a déclaré avoir commencé à payer 400 fr. de moins par mois lorsque la 

chaudière avait cessé de fonctionner. Le bailleur et E______ avaient accepté qu'il 

réduise le loyer, car ils ne réparaient pas la chaudière. Il n'avait jamais consigné le 

loyer. Suite à la réception de la mise en demeure du 19 novembre 2020, il n'avait 

procédé à aucun paiement. Il avait payé une caution de 2'000 fr. à E______, 

précisant avoir une preuve du versement de cette garantie de loyer. 

Le conseil du bailleur a contesté le versement de la caution de 2'000 fr. alléguée 

par le locataire et s'est référé, s'agissant de la réduction de 400 fr. alléguée, à 

l'avenant du 26 juin 2019 qui ne modifiait pas le montant du loyer, ainsi qu'aux 

clauses particulières du bail qui mentionnaient que la maison était louée en l'état. 

y. Par ordonnance du 28 février 2022, le Tribunal a clôturé la phase 
d'administration des preuves, ordonné les plaidoiries finales et imparti à cet effet 

- 12/22 - 

 

C/26940/2020 

aux parties un délai au 1
er

 avril 2022 pour le dépôt de leurs plaidoiries, délai 

prolongé jusqu'au 25 avril 2022. 

z. Par plaidoiries finales du 25 avril 2022, B______ a persisté dans ses 
conclusions, ajoutant une conclusion dans sa demande reconventionnelle tendant à 

être autorisé à requérir l'évacuation par la force publique de A______ dès l'entrée 

en force du jugement entrepris. Il a ajouté que le locataire avait consigné le loyer à 

hauteur de 1'100 fr. depuis le mois de décembre 2021. Il a également soulevé pour 

la première fois que, quand bien même quelques mois supplémentaires 

d'occupation des lieux avaient été accordés au locataire postérieurement au 

31 janvier 2020, le contrat de bail liant les parties n'avait pas été transformé en 

bail à durée indéterminée, la maison étant vouée à la démolition et l'échéance du 

bail fixée à 30 jours. Ainsi, la simple expiration de l'échéance du bail faisait que 

A______ n'était plus locataire de la maison et devait la quitter. En tout état, le 

locataire avait cessé de payer le loyer de la maison dès le mois d'août 2020 et 

n'avait jamais contesté devoir le montant réclamé. 

Par plaidoiries finales du 25 avril 2022, A______ a persisté dans ses conclusions 

et a produit des pièces nouvelles, notamment un reçu signé le 28 avril 2017 par 

E______ relatif à un versement de 2'000 fr. à titre de caution, ainsi qu'un contrat 

conclu le 1
er

 mars 2021 entre B______ et H______ pour une durée d'un mois, soit 

jusqu'au 31 mars 2021. 

Le bailleur a répliqué le 9 mai 2022, concluant à l'irrecevabilité des pièces 

nouvelles. 

Le locataire a dupliqué le 13 mai 2022. 

Le bailleur s'est encore prononcé le 30 mai 2022, après quoi le Tribunal a gardé la 

cause à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN in Commentaire Romand, Code de procédure 

civile, 2
e
 éd. 2019, N 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 

du 28 février 2013). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

- 13/22 - 

 

C/26940/2020 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel pour le studio indépendant, charges non 
comprises, a été fixé en dernier lieu à 1'100 fr. et celui - en complément - relatif à 

la villa a été fixé à 30'000 fr. par an. 

Ainsi, la valeur litigieuse est manifestement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la 

voie de l'appel est ouverte.  

1.3 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est 
recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit (ATF 138 III 374 

consid. 4.3.1); en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des 

preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec 

l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 

(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. L'appelant allègue des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles.  

Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris 

en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 

s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux 

conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., N 6 ad art. 317 CPC). 

 En l'espèce, l'appelant a produit une plainte pénale datée du 4 mars 2021, ainsi 

qu'un procès-verbal d'audience et un mandat d'amener datés du 13 mai 2022.  

 Dans la mesure où toutes ces pièces sont antérieures à la mise en délibération de 

la présente cause par-devant le Tribunal - en date du 30 mai 2022 - elles sont 

irrecevables.  

 En revanche, la demande en validation de mesures provisionnelles, formée le 

25 août 2022, est recevable en tant qu'elle est postérieure à la mise en délibération 

du 30 mai 2022. 

- 14/22 - 

 

C/26940/2020 

3. Dans un premier grief, l'appelant se plaint d'une constatation inexacte des faits au 
motif que le Tribunal aurait d'une part ignoré certains faits pertinents et d'autre 

part en aurait retenu d'autres par erreur. 

Dans un second grief, il soulève une violation du droit dans la mesure où les 

parties auraient modifié le contrat de bail qui les unissait par actes concluants et 

qu'aucun arriéré de loyer n'était en réalité dû, contrairement à ce qui a été retenu 

par les premiers juges.  

Il reproche également au Tribunal d'avoir violé l'art. 257d CO au motif que les 

conditions d'application exigeraient que le locataire ait la possession de l'objet 

loué, alors qu'il avait été empêché d'accéder à la villa par le bailleur. 

4. 4.1 La « constatation inexacte des faits » mentionnée à l'art. 310 let. b habilite 
l'instance supérieure à revoir les faits sans restriction, ce qui découle de la nature 

ordinaire de la voie de l'appel, en vertu de laquelle le litige se continue pour ainsi 

dire devant l'instance supérieure (JEANDIN, op. cit., N 6 ad art. 310). 

4.2 S'agissant de l'information qui devait être transmise au locataire quant à la 
commercialisation du projet immobilier, l'appelant estime qu'aucun accord n'avait 

été conclu en ce sens. Cependant, les contrats de bail successivement conclus 

faisaient bien état d'un permis de démolition et d'un permis de construire délivrés 

et subséquemment entrés en force. Il ressort également explicitement de l'avenant 

au contrat de bail du 26 juin 2019 que le locataire allait être informé de la 

commercialisation du projet précité.  

L'appelant soutient que le courrier du 18 août 2020 ne constituerait pas un rappel 

adressé au locataire de la somme due. Cela n'a toutefois pas d'influence sur l'issue 

du litige, dans la mesure où seule la mise en demeure du 19 novembre 2020 est 

pertinente. Ce dernier courrier faisait pour le surplus expressément référence au 

défaut de paiement de loyers et partant à la demeure du locataire pour la somme 

réclamée. 

S'agissant de la conclusion d'un contrat de bail avec D______, les dispositions 

régissant la conclusion d'un contrat de bail prévoient la possibilité de conclure 

valablement un tel contrat oralement (ATF 119 III 78 consid. 3c, 

JdT 1995 II 114). Les reçus signés par l'intimé attestent de l'accord intervenu entre 

les parties tant sur l'objet que sur le montant du loyer.  

Dès lors, la question de savoir si un contrat avait effectivement fait l'objet d'une 

conclusion écrite est sans pertinence pour l'issue du litige, de même que 

l'existence d'un cinquième locataire ainsi que la question de raccordement de la 

villa au réseau de distribution d'eau.  

- 15/22 - 

 

C/26940/2020 

5. 5.1 Dans un second grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé le droit, en 
tant que le contrat de bail du 13 décembre 2018 aurait en réalité été modifié par 

actes concluants et que partant, la sommation serait invalide et le congé inefficace 

en raison également de l'empêchement du locataire d'accéder au bien loué par la 

faute du bailleur. 

5.2 
5.2.1 La conclusion d'un contrat de bail et sa modification ultérieure ne sont en 
principe soumises à aucune exigence de forme, et ce même si les parties étaient 

convenues de la forme écrite pour sa conclusion. Demeurent réservés les cas où la 

loi exige expressément la forme écrite ou l'utilisation d'une formule officielle, 

essentiellement par le bailleur (ACJC/116/2023 du 23 janvier 2023 consid. 4.1). 

Le bail peut être exceptionnellement conclu de manière tacite, par actes 

concluants (art. 1 al. 2 CO). Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au 

locataire, que celui-ci emménage et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur ne 

proteste (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 210 N 4.5.1).  

Cependant, le silence opposé par l'une des parties à réception d'une offre de l'autre 

partie, ne vaut, en principe, pas acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite 

d'un contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_188/2012 du 1
er

 mai 2012 consid. 3.1; 

ACJC/864/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1; ACJC/765/2016 du 6 juin 2016 

consid. 4.1; LACHAT, op. cit., p. 210 N 4.5.2). 

5.2.2 Aux termes de l'art. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont 
réciproquement et d'une manière concordante manifesté leur volonté (al. 1). Cette 

manifestation peut être expresse ou tacite (al. 2).  

Une manifestation de volonté est faite par actes concluants lorsqu'elle n'exprime 

pas directement une certaine volonté mais qu'elle permet néanmoins à son 

destinataire de déduire l'existence de cette volonté. Une telle manifestation de 

volonté ressort le plus souvent d'un comportement actif. Par exemple, une 

acheteuse dépose de la marchandise sur le tapis roulant à la caisse d'un magasin; 

la banque priée de donner un renseignement ne répond pas expressément qu'elle 

accepte de le faire, mais se contente de délivrer ce renseignement (MORIN, in 

Commentaire romand, Code des Obligations, 3
e
 éd. 2021, N 10 ad art. 1 CO).  

Contrairement à ce qu'indique l'art. 1 al. 2 CO, en opposant manifestation de 

volonté expresse et tacite, le silence vaut comme manifestation de volonté 

expresse lorsque les parties ont décidé conventionnellement de lui donner une 

telle portée, par exemple en s'entendant sur le fait que l'offre de l'une d'elles sera 

considérée comme acceptée si l'autre ne le conteste pas dans les 24 heures. En 

l'absence d'une convention sur la portée du silence d'une des parties, un 

comportement purement passif ne vaut en principe pas comme manifestation de 

volonté par acte concluant, sauf si le principe de la confiance permet 

- 16/22 - 

 

C/26940/2020 

exceptionnellement de lui donner un tel sens et d'imputer ainsi une manifestation 

de volonté à son auteur (MORIN, op. cit., N 11 ad art. 1 CO). 

5.2.3 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à 
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par 

écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il 

résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux 

d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). 

A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec 

effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être 

résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois 

(al. 2). 

Pour que cette disposition soit applicable, il suffit que le bailleur ait remis la chose 

louée au locataire ou, si celui-ci ne l'occupe pas, que le bailleur la tienne à sa 

disposition (ATF 127 III 548). 

Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire 

aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que 

dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le 

bailleur a réclamé une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors 

qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). 

L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou 

lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai 

comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps 

du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après 

l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 

26 janvier 2009 consid. 5.3.1 et 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, 

SJ 2005 I p. 310/311). 

Le bailleur est libre de choisir les termes de son avis comminatoire. Il faut 

cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître 

que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu'il est 

mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué 

dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-

paiement dans le délai fixé rendra possible l'extinction du bail par résiliation 

extraordinaire. Le bailleur doit ainsi préciser le montant de la créance qu'il 

réclame, son échéance, le point de départ et la durée du sursis octroyé et le risque 

d'une résiliation anticipée du bail. Pour simplifier, l'avertissement du bailleur ne 

doit porter que sur les postes qui font partie du loyer. Il n'est pas indispensable 

d'indiquer le montant de la créance en souffrance de manière chiffrée (CdB 4/00, 

p. 107 ss; arrêt du Tribunal fédéral du 14 juin 2000 = MRA 2/01, p. 47 ss); il est 

cependant conseillé, en cas de doute, de rendre la créance suffisamment 

- 17/22 - 

 

C/26940/2020 

déterminable pour éviter d'éventuelles confusions (BURKHALTER/MARTINEZ-

FAVRE, in Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, N 26 ad art. 257d CO). 

Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour 

lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont 

inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout 

temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure 

d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (LACHAT, op.cit., p. 951; 

LACHAT, in Commentaire romand Code des obligations I, 3
e
 éd. 2021, N 3 ad 

art. 266o CO, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité 

d'office). 

Le bailleur n'est toutefois pas obligé de résilier le bail. Il peut aussi maintenir les 

rapports contractuels et continuer d'exiger l'exécution du contrat, malgré 

l'inobservation du délai comminatoire (LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 669; 

Message concernant l'initiative populaire « pour la protection des locataires », la 

révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code des obligations et 

la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 

27 mars 1985, p. 1409). Il renonce ainsi à l'exercice de son droit de résiliation et 

peut tenter de récupérer son arriéré par la mise en poursuite de son locataire 

(BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., N 33 ad art. 257d CO). 

Lorsque le congé est nul ou inefficace, il ne déploie dès l'origine aucun effet 

(MONTINI, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
 éd. 2017, N 10 ad art. 266o CO). 

5.2.4 Pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, le locataire en 
demeure peut invoquer en compensation à la créance de loyers une autre créance 

qu'il a lui-même contre le bailleur. 

La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). 

La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe 

aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); 

la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai 

de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4C_212/2006 

du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). 

5.2.5 Lorsqu'il le considère justifié, le locataire a la possibilité d'obtenir une 
réduction de loyer prévue à l'art. 259d CO.  

Lorsque la chose présente un défaut d'une certaine importance, le locataire peut 

exiger une diminution proportionnelle du loyer (art. 259d CO). S'il le fait en 

même temps qu'apparaît le défaut, il n'y a pas compensation mais exercice d'un 

droit formateur en modification du contrat (SCHMID, ZK, 2020, N 29 ad art. 254/5 

aCO). Si, en revanche, le locataire paie le loyer entier alors qu'il avait droit à une 

- 18/22 - 

 

C/26940/2020 

diminution, il peut compenser sa créance en la déduisant du loyer suivant 

(BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., N 18 ad art. 257d CO). 

La doctrine majoritaire considère que le locataire qui prétend à une réduction de 

son loyer ne doit pas nécessairement s'adresser au juge. Il lui suffit d'envoyer au 

bailleur une déclaration unilatérale de réduction du loyer (autoréduction) et de 

cesser de payer celui-ci à due concurrence. Par ce biais, le locataire exerce un 

droit formateur, qui déploie ses effets sitôt la déclaration parvenue dans la sphère 

d'influence du bailleur (LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 320). 

La question d'une « autoréduction » du loyer ne se pose vraiment que lorsque le 

locataire continue à occuper les locaux qui sont affectés d'un défaut irréparable. 

Dans le cas où le défaut est réparable, le locataire doit en exiger la réparation et 

consigner le loyer. L'« autoréduction » n'est pas une alternative à la consignation 

du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3; 

LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 320, N 156). 

Le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-

intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou 

partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, 

l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans 

son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à 

exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les 

défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 

2009 consid. 4.2.3). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de 

l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le 

consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce 

congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il 

fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014, 

4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 et les références citées). 

5.2.6 L'art. 259g CO prévoit également la possibilité pour le locataire de 
consigner le montant du loyer auprès d'un office cantonal désigné lorsque la chose 

louée est affectée d'un défaut dont il est requis réparation auprès du bailleur.  

La consignation du loyer est une institution conçue comme un moyen de pression 

qui doit permettre au locataire de faire valoir plus efficacement ses prétentions en 

remise en état de la chose, en réduction du loyer et en dommages-intérêts 

(Message concernant l'initiative populaire « pour la protection des locataires », la 

révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code des obligations et 

la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 

27 mars 1985, 1418; TERRAPON, Les défauts de la chose louée et la consignation 

du loyer, 8
e
 Séminaire droit du bail, 1994, p. 2). 

- 19/22 - 

 

C/26940/2020 

La doctrine admet que le « droit spécial du locataire de consigner le loyer le prive 

désormais de la faculté de réduire directement le loyer » (WESSNER, Le nouveau 

droit du bail, Les dispositions générales, 6
e
 Séminaire sur le droit du bail, 

Neuchâtel 1990, p. 9; TERRAPON, op. cit., p. 9).  

Le locataire peut consigner la totalité du loyer dû, indépendamment de la gravité 

du défaut à éliminer et du montant de ses prétentions (coût des travaux, réduction 

de loyer, dommages-intérêts) (ATF 124 III 201 consid. 2d, in JdT 1999 I 367).  

Une telle règle est justifiée : la consignation est un moyen de pression; il faut 

éviter les complications d'un double paiement. L'abus de droit ne saurait être 

invoqué, vu la volonté clairement exprimée par le législateur de permettre la 

consignation de tout le loyer. Bien évidemment, rien n'interdit au locataire de 

procéder à une consignation partielle et de verser le solde en main du bailleur 

(LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 340). 

5.3 
5.3.1 En l'espèce, les parties ont conclu un contrat de bail sous la forme écrite le 
13 décembre 2018, prévoyant la mise à disposition de la maison litigieuse pour un 

loyer annuel de 30'000 fr. charges non comprises, soit 2'500 fr. par mois. 

L'appelant a unilatéralement décidé de réduire le loyer mensuel à concurrence de 

400 fr., sans en avertir l'intimé, à compter du mois de janvier 2020. 

L'appelant soutient que la réduction précitée aurait été acceptée par actes 

concluants par l'intimé, dans la mesure où il ne s'y serait pas expressément 

opposé. Cependant, la jurisprudence applicable en la matière prévoit que seul un 

comportement actif peut être constitutif d'un acte concluant.  

Tel que cela a été confirmé par l'appelant, l'intimé n'a pas adopté un 

comportement actif et n'a pas manifesté son acceptation de la réduction de loyer 

précitée. Le comportement du bailleur était purement passif et équivalait à un 

silence.  

A cet égard, il ne ressort pas du contrat de bail du 13 décembre 2018 que les 

parties auraient souhaité conférer une signification particulière au silence de l'une 

d'elles. En conséquence, si l'intimé est demeuré passif, son silence ne peut être 

interprété en tant que manifestation de volonté en faveur d'une modification du 

contrat.  

Compte tenu de ce qui précède, il ne peut être retenu que le contrat de bail liant 

les parties aurait été modifié par actes concluants en raison du silence de l'intimé 

sur ce point. L'appelant a ainsi unilatéralement décidé de modifier le contrat et de 

réduire le loyer à concurrence de 400 fr., sans acceptation subséquente de l'intimé.  

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C/26940/2020 

5.3.2 Compte tenu de sa décision unilatérale, l'appelant n'a versé qu'une partie du 
loyer dû et violé en conséquence ses obligations à l'égard du bailleur qui l'a dès 

lors mis en demeure par avis comminatoire du 19 novembre 2020.  

Dans la mesure où l'intimé a chiffré sa créance exigible à hauteur de 15'000 fr. à 

l'égard de l'appelant, imparti un délai à ce dernier pour rectifier la situation et 

attiré son attention sur le risque de se voir résilier son contrat de bail à défaut de 

règlement, les exigences jurisprudentielles précitées ont été respectées.  

Il a par ailleurs été relevé par l'appelant que l'intimé avait initialement indiqué un 

arriéré à concurrence de 13'000 fr. en août 2020, soit cinq mois auparavant. Le 

montant de la créance était compréhensible pour l'appelant dans la mesure où ce 

montant correspond à la réduction de loyer opérée de son propre chef à hauteur de 

400 fr. à compter du mois de janvier 2018. L'appelant ne peut dès lors 

valablement soutenir n'avoir pas pu appréhender le montant réclamé.  

L'application de l'art. 257d CO n'étant pour le surplus conditionnée qu'à la mise à 

disposition de la chose louée en faveur de l'appelant, même si l'appelant n'a pas 

personnellement occupé le logement - puisqu'il vivait chez sa compagne - la 

maison litigieuse a été tenue à sa disposition conformément aux exigences de la 

disposition précitée, l'appelant ayant pu en particulier sous-louer les locaux. 

Le comportement des sous-locataires, auxquels l'appelant avait lui-même cédé la 

possession des locaux, ne saurait être imputé à l'intimé. Ce dernier ne s'est 

d'ailleurs lié contractuellement avec les sous-locataires qu'à compter du mois de 

septembre 2020. 

Finalement, le règlement des montants dus par les sous-locataires directement en 

mains de l'intimé par les soins de l'Hospice Général ne suffit pas à démontrer que 

l'appelant n'avait pas accès à la villa par la faute de l'intimé. 

En effet, si la possession d'un logement était la condition d'application sine qua 

non de l'applicabilité de l'art. 257d CO, il ne pourrait y avoir de résiliation pour 

demeure de l'appelant en cas de sous-location notamment. 

Malgré l'avis comminatoire notifié en date du 19 novembre 2020, l'appelant ne 

s'est pas acquitté de la somme en souffrance dans le délai comminatoire. 

L'appelant avait lui-même indiqué qu'il ne serait pas donné suite à la mise en 

demeure précitée. Or, un locataire diligent ne se serait pas simplement opposé à 

tout versement, mais aurait excipé à tout le moins de compensation, afin de ne pas 

risquer une résiliation de son contrat de bail.  

Le droit du bail confère en effet à la partie faible liée par la relation contractuelle, 

soit le locataire, une protection légale résidant dans la possibilité soit d'exciper de 

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compensation dans le délai comminatoire, soit de faire valoir ses droits en 

consignant le loyer, même partiellement.  

Dans une optique de protection des locataires, le Message du Conseil fédéral avait 

expressément indiqué que des mesures avaient été adoptées afin de permettre au 

locataire d'obtenir une réduction du loyer, sans procéder à une réduction 

unilatérale, et ainsi se placer en porte-à-faux face au bailleur. La possibilité pour 

le locataire d'exiger la réparation d'un défaut, ainsi que le mécanisme de 

consignation de loyers avaient ainsi été adoptés dans ce but.  

Le corollaire de la protection du locataire conférée par l'art. 259g CO réside dans 

le fait que le locataire ne peut en conséquence pas réduire, respectivement, retenir 

selon sa propre initiative, une partie du loyer dû.  

Cependant, il ne ressort pas du dossier que l'appelant aurait excipé de 

compensation durant le délai comminatoire. Il n'a pas non plus procédé à la 

consignation partielle du loyer à concurrence du montant litigieux de 400 fr.  

Aucun mécanisme prévu par la loi n'ayant été utilisé par l'appelant en sa qualité de 

locataire, il a procédé en violation de ses obligations contractuelles à l'égard du 

bailleur.  

Il sera pour le surplus relevé que l'appelant n'avait manifestement pas l'intention 

de payer le moindre montant quel que soit le délai imparti, de telle sorte qu'il peut 

être considéré qu'il procède de mauvaise foi (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_664/2018 du 12 mars 2019 consid. 6). 

Ainsi, à échéance du délai comminatoire, l'intimé a valablement résilié le contrat 

de bail du 13 décembre 2018 par avis du 21 décembre 2020 pour le 31 janvier 

2021.  

Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que la 

résiliation du contrat de bail était efficace.  

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé. 

6.  En application de l'art. 22 al. 1 LaCC, il ne sera pas perçu de frais judiciaires et il 
ne sera pas alloué de dépens. 

* * * * * 

  

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  PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme :  

Déclare recevable l'appel interjeté le 29 août 2022 par A______ contre le jugement 

JTBL/495/2022 rendu le 23 juin 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/26940/2020.  

Au fond :  

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevana PULJIC et Monsieur 

Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie RAPP 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours :  

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/JmpLex/RS%20173.110