# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** abd738db-6ec0-59b4-b419-09f1f783d6b6
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-09-10
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.09.2019 AC.2018.0375
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2018-0375_2019-09-10.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 10 septembre 2019

  
	
  Composition

  	
  Mme Danièle Revey, présidente; Mme Pascale Fassbind-de Weck et M.
  Christian-Jacques Golay, assesseurs; Mme Jessica de Quattro Pfeiffer,
  greffière 

  

 

	
  Recourant

  	
   

  	
   A.________ à ******** représenté par Me Arnaud THIÈRY, avocat à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité de Pully, représentée par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey,   

  

   

	
  Autorité concernée

  	
   

  	
  Service du
  développement territorial, à Lausanne, 

  
	
  Constructeurs

  	
   

  	
  B.________ et
  C._______ à ******** représentés par Me Denis
  BETTEMS, avocat à Lausanne  

  

   

   

 

	
  Objet

  	
  Permis de construire           

  
	
   

  	
  Recours A.________ c/ décision de la
  Municipalité de Pully du 21 septembre 2018 levant son opposition et délivrant
  le permis de construire une villa familiale avec garage souterrain, piscine à
  l'air libre non chauffée et couvert à voitures extérieur sur la parcelle 1198
  propriété de B._______ et C._______ (CAMAC 176374)

  

 

Vu les faits suivants:

A.                    
B._______ et C._______ sont propriétaires en main
commune de la parcelle 1198 de la Commune de Pully, sise à l’avenue ********. Constitué
d’une "place-jardin" actuellement vierge de construction, ce
bien-fonds jouxte le bord du lac, dont il n’est séparé que par un chemin piéton.
Le terrain, d’une surface totale de 1'258 m2, est à cheval sur
la zone d’habitation de moyenne densité (partie nord – en rouge sur le plan) et
la zone de verdure (côté lac – en vert) au sens du règlement communal sur
l’aménagement du territoire et les constructions du 7 septembre 2017 (ci-après:
RCATC).

En image, la configuration des lieux
et des deux zones se présente comme suit (extrait du guichet cartographique
cantonal):

B.                    
Le 14 février 2018, B._______ et C._______ ont
déposé une demande de permis de construire en vue de réaliser une villa
familiale à toit plat d’un étage sur rez, avec garage souterrain de 3 places,
couvert à voitures extérieur de 2 places, ascenseur à voitures, piscine à l’air
libre et pergolas. Le formulaire idoine rempli à cet effet mentionnait une
surface bâtie de 218 m2 et une surface brute de plancher utile
de 436 m2.

Le projet a été soumis à l’enquête
publique du 25 avril au 24 mai 2018. Il a suscité deux oppositions, dont celle
de A.________, propriétaire de la parcelle voisine 1197, le 18 mai 2018. Ce
dernier arguait pour l’essentiel que seule une partie du terrain était en zone
à bâtir et que les annexes couvertes envisagées (couvert et ascenseur à voitures,
pergolas), toutes reliées les unes aux autres et accolées au bâtiment
principal, auraient dû être comptées dans la surface bâtie, d’où un dépassement
du potentiel constructible de la parcelle. Il dénonçait en outre une
inobservation des règles de distances aux limites, une toiture inharmonieuse,
un nombre excessif de places de parc et un défaut d’intégration du projet dans
le site lacustre.

Une synthèse CAMAC (176374) positive a
été rendue le 25 juin 2018, sous certaines conditions impératives des autorités
cantonales consultées. Y figurait également une remarque du Service du
développement territorial (ci-après: SDT), indiquant que le projet de
construction était entièrement compris en zone de moyenne densité, soit en zone
à bâtir, de sorte qu’il ne nécessitait pas d’autorisation spéciale de son
service.

Par décisions du 21 septembre 2018, la
Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et
délivré le permis de construire aux propriétaires, sur la base de plans
modifiés le 27 août 2018. Dans la décision adressée à A.________, elle exposait
que la zone de verdure au sud du terrain fixait en réalité une limite des
constructions, mais qu’elle n’induisait pas une réduction de la surface
constructible de la parcelle ni, conséquemment, de la surface bâtie maximale en
application de l’indice d’occupation du sol. Pour le reste, elle estimait que
l’esthétique du projet ne portait pas préjudice au quartier et que les autres
aspects discutés étaient conformes aux dispositions réglementaires applicables
et donc exempts de critiques.  

C.                    
A.________ a recouru le 22 octobre 2018 à la Cour
de céans contre ces décisions, en concluant à leur réforme en ce sens que son
opposition est admise et le permis de construire refusé, subsidiairement à leur
annulation et au renvoi du dossier à la municipalité pour nouvelles instruction
et décision dans le sens des considérants. Reprenant pour l’essentiel les
moyens déjà invoqués dans son opposition, il soutient au premier chef que le
projet excède les possibilités de construire sur la parcelle, puisqu’il tient
faussement compte de la zone de verdure non constructible dans la fixation de la
surface bâtie maximale. Il allègue en outre que les ouvrages extérieurs ne
peuvent pas être qualifiés de dépendances accessoires, mais que leur caractère
massif commande au contraire de les inclure pleinement dans le calcul de la
surface bâtie et des distances aux limites. Outre l’agencement de la toiture,
il critique encore une mauvaise intégration du projet sur la rive du lac, ainsi
qu’un excédent de places de parc par rapport aux besoins personnels des
propriétaires, qui plus est dans un secteur suffisamment desservi en transports
publics. D’un point de vue formel, il reproche enfin à l’autorité intimée de ne
pas avoir traité certains de ses griefs ou seulement insuffisamment. A titre de
mesures d’instruction, il sollicite notamment la tenue d’une inspection locale.

Invité à se déterminer en qualité
d’autorité concernée, le SDT fait observer, par écriture du 3 décembre 2018,
que la zone de verdure a été instaurée par le plan d’extension cantonal n° 236
du 12 mars 1971 (ci-après: PEC), qui définissait l’emprise de la zone
d’interdiction de bâtir, et qu’à titre de mesure de protection de la rive du
lac Léman, elle est située hors des zones à bâtir. Il considère ainsi qu’elle
ne peut pas être prise en compte pour calculer la surface constructible
maximale de la zone à bâtir adjacente. Il s’en remet à justice quant à l’issue
du litige.

Dans sa réponse du 4 février 2019, la
municipalité conclut au rejet du recours. Elle soutient que la zone d'interdiction
de bâtir définie par le PEC n’est pas réellement inconstructible, puisqu’y est
autorisée la réalisation d’ouvrages d’intérêt public ou de dépendances, et que
la raison d’être de l’indice d’occupation du sol est respectée. Elle affirme
avoir toujours eu pour pratique de tenir compte de cette zone dans le calcul du
coefficient d’occupation du sol (COS), comme en attestent cinq autres dossiers
de constructions autorisées entre 1966 et 2011 à la même avenue (parcelles 829,
837, 887, 1196 et 2254), produits en annexe. Elle considère que le couvert et
l’ascenseur à voitures constituent bien des dépendances et qu’ils ne font donc
pas partie intégrante de la villa, pas plus que la piscine. Elle estime au
surplus que la toiture projetée est calme, que l’architecture du bâtiment est
particulièrement soignée et que le nombre de places de parc prévu est
strictement réglementaire.

Dans leurs déterminations du 14
février 2019, les constructeurs concluent également au rejet du recours, en
rejoignant, dans les grandes lignes, l’avis de la municipalité. De leur point
de vue, le calcul du COS effectué sur la totalité du bien-fonds est conforme au
règlement communal, à l’instar des aménagements extérieurs et autres éléments
remis en cause par le recourant. Ils attirent l’attention de ce dernier sur le
fait que leur projet n’épuise pas les possibilités de construire, puisqu’il
leur serait possible de prévoir un étage supplémentaire, et que les plans d’architecte
ont été modifiés suite à l’enquête publique en considération de son opposition.

Par écrit du 13 mars 2019, le SDT rappelle
qu'à ses yeux, la parcelle en cause est à cheval sur une zone constructible et
une zone inconstructible, le projet étant entièrement compris dans la première.

Dans des observations complémentaires
du 30 avril 2019, le recourant confirme ses conclusions et développe son
argumentation. Il relève en particulier qu’aucun des permis de construire dont
se prévaut la municipalité n’a été délivré sous l’empire du RCATC actuel et
invoque le plan de mesures OPair de l’agglomération Lausanne-Morges adopté le 6
février 2019 par le Conseil d’Etat (ci-après: plan de mesures OPair 2018) pour
induire une limitation des possibilités de stationnement.

Par écriture spontanée du 4 juin 2019,
la municipalité rétorque que les dispositions communales régissant la surface
constructible des parcelles et le calcul de la surface bâtie n’ont pas changé
depuis 1983, comme le démontrent les deux précédents règlements annexés (de 1983
et 2001). Elle produit en outre plusieurs documents extraits d’un dossier de
permis de construire délivré en avril 2018 pour l’aménagement d’une place de
bateau et d’un pavillon de jardin en zone de verdure sur la parcelle 837 de la
même rue, dont la synthèse CAMAC (174894) du 31 janvier 2018 établie à cette
occasion, dans laquelle le SDT s’était déterminé comme suit:

"Le SDT constate que ce
projet est compris à l’intérieur de la zone de verdure selon le plan
d’affectation communal.

La zone de
verdure à cet endroit, doit être considérée comme étant située à l’intérieur du
périmètre des zones constructibles du PGA communal, compte tenu de sa
localisation à proximité directe de la zone à bâtir; elle constitue une mesure
d’aménagement destinée à la sauvegarde de sites et de réserve de dégagements
vis-à-vis de la zone à bâtir.

En
conséquence, ce projet ne nécessite pas une autorisation spéciale selon
l’article 120 alinéa 1 lettre a LATC.

Néanmoins, selon le règlement communal (article 51 du RCATC), il
apparaît que la zone de verdure est caractérisée par «l’interdiction de bâtir»,
nous laissons le soin à l’autorité communale de se déterminer à ce propos".

Par courrier du 20 juin 2019, les
constructeurs renoncent à déposer une nouvelle écriture et renvoient à leur
mémoire responsif ainsi qu’aux déterminations spontanées de la municipalité du
4 juin 2019.

Dans ses observations finales du 19
juillet 2019, le recourant s’inscrit en faux contre les derniers moyens
soulevés par la municipalité et maintient sa position.

Par courrier du 6 septembre 2019, le
recourant informe le tribunal que selon acte en suspens au Registre foncier depuis
le 4 septembre 2019, la parcelle litigieuse a été vendue à un tiers. Il requiert
du tribunal qu'il interpelle les constructeurs sur la question de la
transmission du permis de construire, respectivement du maintien du projet de
construction. 

La cour a ensuite statué par voie de
circulation.

Considérant
en droit:

1.                     
Déposé dans le délai de trente jours fixé par
l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile.
Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées notamment à
l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien
qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.                     
Le recourant requiert la tenue d’une inspection
locale dans le but d’étayer ses arguments sur l’esthétique du projet, ses
dimensions et son accessibilité en transports publics, ainsi que l'interpellation
des constructeurs relativement à la vente de leur parcelle en cours de
procédure.

a) Le droit d'être entendu garanti par
l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18
avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend notamment le droit pour le justiciable
d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de
participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de
s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision
à rendre. Toutefois, il est possible de renoncer à l'administration de
certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter
l'authenticité n'est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves
résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsque le juge parvient
à la conclusion qu'elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou
qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (cf. ATF 140 I 285
consid. 6.3.1; TF 8C_124/2019 du 23 avril 2019 consid. 6.2 et les
références citées).

b) En l'espèce, les pièces au dossier,
qui comprennent notamment des plans et images de synthèse du projet, ainsi que
des extraits du guichet cartographique cantonal, apparaissent suffisantes pour
établir les faits pertinents et traiter en toute connaissance de cause les
différents aspects remis en question par le recourant, conformément aux
considérants ci-après. Il n’y a donc pas lieu de procéder à une inspection
locale, sans qu’il n’en résulte de violation du droit d’être entendu de
l’intéressé.

c) Par ailleurs, l'acte de vente de la
parcelle 1198 en suspens au Registre foncier depuis le 4 septembre 2019 ne
conduit pas à interpeller les constructeurs. A ce jour en effet, ceux-ci demeurent
propriétaires du bien-fonds concerné. Pour le surplus, le permis de construire
est transmissible, la municipalité devant toutefois être avisée sans délai en
cas de changement de titulaire. Il suffit ainsi de constater que lorsque le
transfert de propriété interviendra, la municipalité devra en être informée (cf. art. 104 al. 4 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11]; CDAP AC.2016.0027 du 10
mars 2017 consid. 4; AC.2005.0281 du 15 février 2007 consid. 2b et les
références citées).

3.                     
Sous l’angle formel, le recourant reproche à
l’autorité intimée d’avoir omis de traiter ou d’examiner à suffisance ses
griefs relatifs au couvert et à l’ascenseur à voitures.

a) Le droit d'être entendu garanti par
l'art. 29 al. 2 Cst. implique également pour l'autorité l'obligation de motiver
sa décision (cf. aussi art. 42 let. c LPA-VD). Selon la jurisprudence, il
suffit que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont
guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que
l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de cette dernière et
l'attaquer à bon escient. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de
discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties,
mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour
l'issue du litige. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la
décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la
motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite
et résulter des différents considérants de la décision (cf. ATF 141 V 557
consid. 3.2.1; TF 2D_8/2018 du 11 septembre 2018 consid. 4.1 et les références
citées).

b) En l'occurrence, la décision
municipale levant l’opposition du recourant est particulièrement détaillée et
traite de manière systématique la majorité des nombreux moyens soulevés, en
exposant, pour chacun d’eux, les dispositions légales appliquées et le
raisonnement opéré par l’autorité intimée. Il ne saurait dès lors être reproché
à cette dernière d’avoir rendu une décision lacunaire, au motif qu’elle
n’aurait pas abordé tel ou tel point précis d’un ample argumentaire. Au
contraire, sa motivation est largement suffisante pour répondre aux exigences
jurisprudentielles précitées et n’emporte ainsi aucune violation du droit
d’être entendu. 

4.                     
Sur le fond, le recourant soutient que le projet de
construction de la villa ne respecte pas le coefficient d’occupation du sol
(COS). 

a) Conformément à l’art. 22 al. 1 LATC,
les plans d'affectation communaux règlent le mode d'utilisation du sol en
définissant des zones sur tout ou partie du territoire d'une ou de plusieurs
communes. Comme la jurisprudence cantonale le rappelle régulièrement, les
communes peuvent préciser dans leur règlement quels sont les éléments à prendre
en considération dans la surface bâtie pour le calcul du COS (voir notamment
CDAP AC.2017.0379 du 7 janvier 2019 consid. 3a et les nombreux arrêts cantonaux
cités; cf. aussi TF 1C_592/2015 du 27 juillet 2016 consid. 4.2).

Dans la Commune de Pully, l’art. 10
RCATC définit ainsi l’indice d’occupation du sol comme le rapport numérique
entre la surface bâtie déterminante et la surface constructible de la parcelle.
Dans toutes les zones à bâtir, il ne peut excéder les 20% (1:5) de la surface
de celle-ci. L’art. 11 al. 1 RCATC précise que la surface bâtie déterminante –
calculée conformément à la norme SIA correspondante – est la projection sur un
plan horizontal du volume bâti, y compris les parties saillantes du bâtiment et,
dans une certaine mesure, les dépendances définies à l’art. 26 RCATC. L'art. 11
al. 2 RCATC prévoit enfin une série d'éléments qui ne sont pas pris en compte
dans la surface bâtie.

D'une manière générale, les différents
indices (d'utilisation, d'occupation, de volume bâti, d'espaces libres et
d'espaces verts) définissent dans quelle proportion un terrain peut être bâti
ou doit rester libre de construction. Ces indices ont notamment pour but de
réserver des espaces vierges de construction, ce qui permet d'assurer
l'aération et l'ensoleillement des bâtiments, le maintien d'espaces de détente
et la sécurité du trafic (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert,
Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, nos 865
et 867). Le COS (coefficient d'occupation du sol) et le CUS (coefficient
d'utilisation du sol) ont pour but essentiel de limiter la densité des
habitations sur chaque parcelle. Ils ont en outre des fonctions importantes
d'aménagement du territoire et d'urbanisme, puisque la limitation de la densité
des constructions influe inévitablement sur la trame et la forme urbaine d'un
quartier donné; ces coefficients permettent aussi de définir ou de maintenir
les caractéristiques du tissu bâti (Jean-Luc Marti, Distances, coefficient et
volumétrie des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988, pp. 151-152; CDAP
AC.2004.0100 du 27 décembre 2004). Le COS, qui impose un rapport maximum entre
la surface bâtie et la surface de la parcelle, tend à assurer une proportion
raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et les espaces libres
de construction (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n° 878). La jurisprudence
a encore précisé que le COS a également pour fonction de permettre
l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et l'aménagement
d'espaces communs tels que les places de jeux; il garantit à cette fin des
dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son
emprise au sol (CDAP AC.2005.0069 du 31 octobre 2005; CDAP AC.2004.0199 du 19
juillet 2005; voir aussi ATF non publié rendu le 10 décembre 1986 en la cause
F. contre M.). Le CUS, qui fixe la proportion entre la surface utile de
plancher et la superficie du terrain, tend plus spécialement à limiter la
densité d'habitation (CDAP AC.1994.0287 du 19 juillet 1995 consid. 2; RDAF 1989
p. 318). Ainsi, la réglementation concernant les COS et CUS sont
complémentaires en poursuivant des objectifs distincts. Le COS est en quelque
sorte une norme de qualité du milieu bâti en déterminant indirectement la
proportion de surface de verdure qui doit être maintenue sur une parcelle
construite et le CUS fixe la densité, soit la surface de plancher admissible en
fonction de la surface de la parcelle (CDAP AC.2018.0170 du 9 novembre 2018
consid. 3b/aa; CDAP AC.2016.0432 du 9 mars 2018 consid. 5b et les références
citées).

b) Dans le cas présent, le recourant
soutient d’une part que le COS devrait être calculé uniquement sur la partie du
bien-fonds sise en zone d'habitation de moyenne densité, à l'exclusion de la
partie, longeant le lac, colloquée en zone de verdure.

aa) La législation fédérale prévoit le
maintien, dans le milieu bâti, de nombreux aires de verdure et espaces plantés
d'arbres (cf. art. 3 al. 3 let. e de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur
l'aménagement du territoire [LAT; RS 700]). Cependant, d'après la
jurisprudence, les plans d'affectation ne doivent pas obligatoirement attribuer
ces surfaces à des zones inconstructibles, dès lors que, selon l'art. 17 al. 2
LAT, cette mesure n'est pas imposée pour les sites et territoires dont les
plans doivent en principe assurer la protection. Il n'est donc pas prévu que
l'art. 24 LAT doive y être appliqué. Leur conservation est une mesure
d'aménagement du milieu bâti; par leur fonction, elles appartiennent à
celui-ci, quelle que soit l'affectation qui leur est conférée par le plan.
Elles ne sont dès lors pas situées hors de la zone à bâtir aux termes de l'art.
24 LAT (cf. CDAP AC.2013.0438 du 30 juillet 2014 consid. 1b et les références
citées; voir aussi CDAP AC.2015.0330 du 15 décembre 2016 consid. 2a et les
arrêts cités).

bb) Définie à l’art. 51 RCATC, la zone
de verdure est caractérisée par l'interdiction de bâtir. Elle est destinée à
protéger les sites, à créer ou à maintenir des espaces verts (al. 1). Sont
seuls autorisés dans cette zone l'aménagement de parcs et de places de jeux
accessibles au public, la création de jardins familiaux et ornementaux, le cas
échéant, avec des cabanons de petites dimensions, ainsi que l'édification de
petites constructions d'utilité publique ou technique (al. 2).

La zone de verdure correspond au
périmètre délimité par le plan d’extension cantonal n° 236 du 12 mars 1971. Aux
termes de l’art. 1 PEC, conformément à l’art. 6 de la loi du 10 mai 1926 sur le
marchepied le long des lacs et sur les plans riverains – qui prescrit, à son
ch. 2, l’établissement d’un plan communal figurant les limites extrêmes des
constructions et clôtures sur les terrains riverains –, la zone comprise entre
les rives du lac et la limite des constructions est caractérisée par
l’interdiction de bâtir. L’art. 2 PEC précise que sur préavis du département
des travaux publics, la Municipalité de Pully peut autoriser, dans la zone de
non-bâtir, la réalisation d’ouvrages d’intérêt public, la construction de
dépendances (pavillons de jardin, pergolas, garages à bateaux, etc.), tandis
que l’art. 3 PEC réserve l’application de certaines lois spéciales.

cc) Ainsi qu’elle est délimitée, la bande
de verdure, d’une quinzaine de mètres de large, est étroitement enserrée entre
le milieu bâti et le bord du lac. Elle est donc confinée à l’agglomération, à
laquelle elle est directement attenante et dont elle dessine l’extrémité sud. Différentes
constructions peuvent d’ailleurs y être érigées, puisqu’en vertu des bases légales
précitées, la réalisation d’ouvrages d’intérêt public (parcs, places de jeux,
jardins ornementaux, etc.) ou de dépendances (cabanons de jardin, pergolas,
garages à bateaux, etc.) y est autorisée. Comme l’a justement relevé le SDT s'agissant
d'un dossier de construction concernant une parcelle de Pully soumise à la même
configuration que celle du bien-fonds litigieux (synthèse CAMAC 174894 du 31
janvier 2018, produite par la municipalité), la zone de verdure est donc comprise,
concrètement, à l’intérieur du périmètre de la zone à bâtir, vu sa proximité
directe avec cette dernière, et constitue en réalité une mesure d’aménagement
destinée à préserver les rives du lac d'un tissu bâti excessif. En d'autres
termes, la zone de verdure associée au PEC est ici assimilable à une mesure de
limite des constructions. Dans ces circonstances, il sied de considérer qu’elle
reste bel et bien en zone à bâtir au sens de l’art. 15 LAT, de sorte qu’elle peut
être considérée comme une surface constructible au sens de l'art. 10 RCATC.
Elle doit donc être prise en considération dans le calcul de la surface bâtie
maximale. On précisera encore qu'avec son inclusion dans la zone à bâtir au
sens de l'art. 15 LAT, la zone de verdure échappe à la jurisprudence du
Tribunal fédéral selon laquelle les parties non constructibles d'un bien-fonds
ne peuvent être comprises dans le calcul de l'indice d'occupation du sol à
moins qu'une disposition expresse ne prévoie une exception (cf. ATF 109 Ia 30
consid. 6a; TF 1C_576/2010 du 6 mai 2011 consid. 2.6). 

A toutes fins utiles, il peut être
rappelé que l’ensemble du projet litigieux prendrait place uniquement en zone
d’habitation de moyenne densité, si bien que la zone de verdure resterait libre
de construction, permettant par là même d’assurer un dégagement, une aération
et un ensoleillement propices aux bâtiments alentours, autant de buts
poursuivis par le COS.

Dans ces conditions, c’est à bon droit
que la municipalité a tenu compte de la surface totale de la parcelle, par
1'258 m2, dans le calcul du COS et ainsi arrêté les
possibilités de construire à 251,60 m2 de surface bâtie (20% de
1'258 m2). Le grief du recourant à cet égard doit donc être
écarté.

c) Le recourant estime d’autre part
que le couvert et l’ascenseur à voitures ne constituent pas de simples
dépendances et devraient donc compter dans le COS.

aa) Conformément à l’art. 11 al. 1,
dernière phrase, RCATC, la surface bâtie déterminante d’un bâtiment doit
également tenir compte des dépendances telles que définies à l'art. 26 du
règlement, en principe à hauteur de 50% de leur surface (art. 26 al. 2
RCATC), pour autant que celle-ci dépasse 36 m2 (art. 26 al. 3
RCATC). L'art. 11 al. 2 RCATC prévoit encore une série d'éléments qui ne
doivent pas être pris en considération dans la surface déterminante, parmi
lesquels les pergolas formées d’éléments verticaux et horizontaux espacés,
jusqu’à une hauteur de 3 m au-dessus du sol aménagé (let. c), et les
ascenseurs à voitures lorsque: la moitié de leur volume cumulé avec celui du
garage souterrain est situé en dessous du terrain naturel; la couverture est
végétalisée; ils s’intègrent harmonieusement dans le terrain (let. g).

Aux termes de l’art. 39 du règlement
du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; BLV 700.11.1), auquel
renvoie l’art. 26 al. 1 RCATC, on entend par dépendances de peu d'importance
des constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne
avec celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du
bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages
particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun
cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle (al. 2). Ces règles
sont également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement
dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre
notamment (al. 3). Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant
qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins (al. 4).

Selon la jurisprudence, s'il est vrai
que l'art. 39 RLATC vise les dépendances dites "distinctes", le seul
fait qu'une bâtisse soit contiguë à la construction principale ne l'empêche pas
d'être tenue pour une dépendance; ainsi, a été qualifié de dépendance un garage
accolé au bâtiment principal, mais distinct et ne possédant pas de
communication interne avec celui-ci. Une annexe projetée a de même été
qualifiée de dépendance au motif, notamment, qu’elle n'apparaissait pas
inscrite dans le gabarit de la villa, dont, visuellement, elle ne se présentait
pas comme une partie intégrante. Lorsqu'en revanche, la construction forme un
tout architectural avec le bâtiment principal, on ne saurait la qualifier de
bâtiment distinct et, partant, de dépendance (CDAP AC.2015.0307 du 22 novembre
2016 consid. 5b; CDAP AC.2015.0122 du 21 avril 2016 consid. 4a et les
références citées).

L'art. 39 al. 2 RLATC exige par
ailleurs que le volume de la dépendance soit de peu d'importance par rapport au
bâtiment principal. Dans l’application de cette disposition, est ainsi décisif
le rapport de proportionnalité entre la dépendance projetée et le bâtiment
principal; c’est la raison pour laquelle la jurisprudence renonce à fixer des
normes chiffrées absolues pour apprécier les situations au cas par cas, en
tenant compte des circonstances spéciales. L'art. 39 RLATC laisse donc à
l'autorité compétente une certaine marge pour l'interprétation de la notion
juridique indéterminée du "volume de peu d'importance" (ibid.).

bb) En l'espèce, il découle des plans autorisés
du 27 août 2018 que le projet comporte un ouvrage particulier, à savoir un
couvert abritant successivement le stationnement à voitures implanté à
proximité de la limite séparant la propriété des constructeurs de celle du
recourant, puis l'ascenseur à voitures et enfin un cheminement accédant à l'entrée
de la villa. Les "pergolas" – à savoir des jours dans la dalle du
couvert –, prévues dans les plans initiaux mis à l'enquête publique, ne
figurent plus sur les plans finalement autorisés. Ainsi agencé, le couvert n'est
pas pour autant "surdimensionné" au point de constituer un
"prolongement massif de la toiture", selon les termes du recourant,
mais se distingue au contraire suffisamment du bâtiment principal, tant d’un
point de vue visuel et architectural que d’un point de vue fonctionnel. En
particulier, la partie couvrant le stationnement, d’une capacité de deux places,
est de dimensions modestes (~ 22 m2) en comparaison de la villa
(218 m2). Elle est aussi de moindre importance qu’un garage fermé
de même contenance, expressément qualifié de dépendance par l’art. 39 al. 2
RLATC (pour un développement sur les couverts à voitures, voir notamment CDAP
AC.2017.0137 du 4 mai 2018 consid. 3b). Quant à l’ascenseur à voitures, seul
ouvrage sous le couvert, la municipalité précise dans sa réponse du 4 février
2019 qu’elle exigera la végétalisation de la toiture, si bien que les conditions
posées par l’art. 11 al. 2 let. g RCATC, au surplus non contestées, seront
également remplies. Enfin, l’ensemble du couvert totalise 66 m2,
ce qui reste de proportions raisonnables par rapport au bâtiment principal.

Partant, la municipalité n’a pas abusé
de son pouvoir d’appréciation en considérant que ces différents éléments ne
faisaient pas partie intégrante de la villa et que seule la moitié de la
surface globale du couvert, soit 33 m2 (66 m2 :
2) devait, conformément à l’art. 26 al. 2 RCATC, compter dans la surface bâtie
de 251 m2 (218 m2 + 33 m2),
valeur respectant le COS.

5.                     
Le recourant soutient que les ouvrages extérieurs,
en particulier la piscine, ne respectent pas les distances minimales aux
limites de propriété.

a) Les distances aux limites de la
propriété voisine tendent principalement à préserver un minimum de lumière,
d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain
et rationnel; elles ont pour but d'éviter notamment que les habitants de
biens-fonds contigus aient l'impression que la construction voisine ne les
écrase. Les distances aux limites de propriété visent également à garantir un
minimum de tranquillité aux habitants (cf. CDAP AC.2017.0295 du 20 août 2018
consid. 1a/aa; CDAP AC.2017.0097 du 15 novembre 2017 consid. 3a/aa; CDAP
AC.2015.0122 du 21 avril 2016 consid. 6a et les références citées)

b) A Pully, l’art. 16 RCATC prévoit
que la distance minimum entre un bâtiment et les limites de propriété est
déterminée par la longueur et la hauteur de la façade correspondante (al. 1).
Elle est au minimum de 5 m par rapport aux façades ne dépassant pas
16 m de longueur (al. 2). La distance à la limite est augmentée de 0,3 m
par mètre ou fraction de mètre de la longueur supplémentaire (al. 3). Lorsque
la hauteur à la corniche, calculée conformément à l'art. 19, dépasse 10 m,
la distance de la façade par rapport à la limite est augmentée de la totalité
du dépassement (al. 4). Sous réserve des autres dispositions légales, la
distance minimale entre bâtiments construits sur une même parcelle est de
5 m (al. 5). Les garages souterrains et leurs équipements tels que les
ascenseurs à voitures ne sont pas pris en compte dans le calcul de la distance
aux limites (al. 6).

En d’autres termes, la distance
minimale à la limite de propriété, d’au moins 5 m, est augmentée en
fonction de la longueur de la façade lorsque celle-ci est supérieure à 16 m,
à raison de 30 cm par mètre ou fraction de mètre de longueur
supplémentaire.

c) Selon l’art. 26 al. 1 RCATC, la
municipalité peut autoriser la construction de petites dépendances au sens de
l'art. 39 RLATC ou de dépendances souterraines dans les espaces réglementaires
entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.

d) En ce qui concerne plus
particulièrement les piscines, l’art. 44 RCATC précise en outre que les
piscines privées non couvertes et les plans d'eau sont autorisés sans
restriction de surface pour autant que les parois latérales n'excèdent pas
50 cm au-dessus du terrain aménagé et que leur construction n'implique pas
de modification importante ou inesthétique de la topographie du sol (al. 1). A
défaut d'entente avec les propriétaires des fonds contigus directement
intéressés, l'art. 16 leur est applicable par analogie (al. 2).

e) En l’occurrence, il n'est pas
contesté que la distance minimale à la limite séparant la propriété des
constructeurs de celle du recourant est de 5 m.

Parmi les ouvrages prévus, seul le couvert
à voitures serait implanté dans l’espace réglementaire précité de 5 m (cf.
art. 16 al. 2 RCATC). Il s'agit toutefois d'une petite dépendance au sens de
l'art. 39 RLATC, dont l'aménagement dans cet espace est expressément autorisé
par l’art. 26 al. 1 RCATC. Situé à une dizaine de mètres de l’angle nord-ouest
de la maison du recourant, il ne devrait d’ailleurs entraîner aucune gêne
significative pour celui-ci, au sens de l’art. 39 al. 4 RLATC (cf. notamment CDAP
AC.2017.0155 du 26 mars 2018 consid. 6b; CDAP AC.2016.0217 du 28 février 2017
consid. 5c/aa; CDAP AC.2014.0416 du 23 février 2016 consid. 7b/bb; CDAP
AC.2014.0286 du 10 décembre 2015 consid. 5d; CDAP AC.2011.0109 du 20 juillet
2012 consid. 3).

S’agissant de la piscine (10,16 m
x 2,80 m, à savoir environ 28,5 m2), elle est également soumise
à la distance de 5 m compte tenu de la mésentente entre le recourant et les
constructeurs, conformément aux art. 16 al. 2 et 44 al. 2 RCATC. Elle respecte
cette limite, ce que reconnaît d’ailleurs le recourant lui-même. Ce dernier
admet également que la piscine sera essentiellement enterrée et donc d’un
volume et d’un impact restreints. Il n'est pour le surplus pas contesté que
cette construction respecte les conditions de l'art. 44 al. 1 RCATC. A cela
s’ajoute que, selon la jurisprudence, les piscines sont considérées comme des
ouvrages peu importants lorsque le bassin prévu est de taille modeste, qu'il
émerge à peine du sol et ne serait complété par aucun élément de construction
voyant tel que cabine, local technique ou autre plongeoir (cf. CDAP
AC.2017.0214 du 19 juin 2018 consid. 4b et la référence citée), ce qui est le
cas en l’espèce. Quant à l’argumentation du recourant, tendant à dire que la
piscine ne constituerait pas un aménagement extérieur, mais une extension du
bâtiment principal, il est incompréhensible et ne saurait donc être traité plus
avant.

Le moyen tiré de la distance aux
limites tombe donc à faux. 

6.                     
Au dire du recourant, la toiture de la villa
contreviendrait à l’art. 25 RCATC.

Selon cette disposition, les
superstructures sont limitées au minimum techniquement indispensable et
regroupées dans des volumes compacts intégrés au caractère architectural du
bâtiment.

Le projet comporte un toit plat
végétalisé avec deux fines cheminées d’1 m de haut, des panneaux solaires
thermiques et photovoltaïques de respectivement 4 m2 et
10 m2, ainsi que quatre coupoles vitrées de
75 x 120 cm (2), 70 x 210 cm (1) et
78 x 105 cm (1), ce qui est loin d’être excessif pour une
toiture de 218 m2. Ces installations sont du reste réunies pour
l’essentiel au centre de la toiture, si bien qu’elles ne prêtent pas le flanc à
la critique.

7.                     
Le recourant est d’avis que le nombre de places de parc
prévu est disproportionné.

a) Selon l’art. 27 al. 2 RCATC, le nombre
de places exigible est fixé par la municipalité lors de la demande de permis de
construire en fonction des normes de l'Union suisse des professionnels de la
route en vigueur à ce moment-là (dites normes VSS).

La norme VSS 640 281, à laquelle
renvoie la disposition précitée, prévoit actuellement 1 case de stationnement
par 100 m2 de surface brute de plancher utile (SBPU), avec une
majoration du résultat de 10% pour les visiteurs.

b) En l’espèce, le projet compte 2
places extérieures et 3 places en sous-sol, soit 5 places au total pour
436 m2 de SBPU, ce qui répond précisément aux exigences
précitées (436 m2 : 100 = 4,36 + 10% = 4,796, arrondis à
l’entier supérieur). Le recourant ne le conteste pas. Il soutient cependant que
les plans des mesures OPair 2005 et 2018 de l’agglomération Lausanne-Morge (qui
comprend la Commune de Pully), en particulier les mesures AT-5 respectivement MO-3
visant la maîtrise du stationnement privé, commanderaient une réduction du
nombre de places de stationnement précité, ce d’autant plus que le quartier est
déjà bien desservi en transports publics. Or, ces plans renvoient justement aux
valeurs indicatives minimales des normes VSS qui, comme déjà dit, sont dûment respectées.
Selon le plan de 2018 en effet, la mesure MO-3 ne s’adresse pas au
stationnement privé à destination des logements, pour lesquels la norme VSS en
vigueur fournit des valeurs indicatives correspondant souvent à l’offre
nécessaire, indépendamment du type de localisation. S’il est souhaitable
d’encourager une réduction du taux de motorisation, notamment dans les centres
urbains et les quartiers bien desservis par les transports publics, il convient
toutefois d’éviter un sous-dimensionnement de l’offre prévue pour les
logements, susceptible d’impliquer des reports de demande sur le stationnement
public, une pression sur les espaces publics et les parcelles privées situées à
proximité, ainsi qu’un trafic de recherche de places indésirable (pp. 35-37; voir
aussi TF 1C_80/2014 du 16 décembre 2014  consid. 3.2.1; CDAP AC.2017.0037 du 18
juillet 2018 consid. 6b et les références citées).

Aussi le nombre de places de parc
prévu n’est-il pas critiquable.

8.                     
Le recourant dénonce enfin un défaut d’intégration
du projet dans l’environnement existant.

a) Aux termes de l'art. 86 LATC, la
municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1).
Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de
compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier
ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique,
artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des
dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords
(al. 3).

A son art. 1, le RCATC de Pully
indique avoir pour but d’assurer une occupation mesurée et rationnelle ainsi
qu’un aménagement cohérent du territoire communal. Il fixe à cet effet les
règles destinées à protéger le paysage, les sites et le patrimoine
architectural, à créer et à maintenir un milieu harmonieusement bâti, ainsi qu’à
assurer l’ordre, l’esthétique, la sécurité, la salubrité et la qualité des
constructions. L’art. 32 RCATC prévoit que conformément à l'art. 2 du
règlement, la municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles
(notamment en application de l'art. 86 LATC) pour sauvegarder les qualités
particulières d'un lieu ou pour tenir compte de situations acquises. Elle peut
ainsi recourir aux art. 64 ss LATC. Selon l’art. 33 RCATC enfin, la
municipalité approuve le choix et la couleur des matériaux d'un bâtiment, la
forme et le type de couverture de son toit en vue d'assurer l'harmonisation et
l'intégration d'une construction au milieu bâti environnant.

b) Selon la jurisprudence,
l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon
générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa
substance. Une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un
immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments
existants, ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et
par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que
doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones
prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans
tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86
LATC ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que
l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse
déraisonnable (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; TF 1C_22/2016 du 4 avril 2019 consid.
7.1). Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment
ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables,
qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction
(ATF 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_610/2018 du 12 juin 2019 consid. 5.1.2 et les
références citées).

Le Tribunal cantonal s’impose une
certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il
ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité
municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir
d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales
(cf. art. 98 let. a LPA-VD). L’intégration d’une construction ou d’une
installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères
objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement
aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute
appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par
référence à des notions communément admises (CDAP AC.2016.0274 du 8 mai 2019
consid. 3b; CDAP AC.2018.0281 du 6 mai 2019 consid. 1b/aa et les références
citées).

c) En l’occurrence, la parcelle en
cause est située sur les rives du lac Léman, soit sur un site de grande qualité
qu’il s’agit de sauvegarder. Cela étant, le projet envisagé est conforme aux
prescriptions légales et réglementaires applicables, comme il ressort des
considérants précédents, et n’épuise au demeurant pas les possibilités de
construire. Il existe par ailleurs d’autres constructions bien plus grandes dans
le périmètre, à commencer par le bâtiment industriel des anciennes Teintureries
sur le bien-fonds adjacent 1199 (n° ECA 1432 de 825 m2), ou
encore les immeubles locatifs érigés sur les parcelles 1177 (n° ECA 2931 de
415 m2), 1196 (n° ECA 2940 de 415 m2) et 895
(n° ECA 2865 de 851 m2), pour ne citer que quelques exemples
environnants. Aussi n’est-il pas possible de considérer que la villa projetée
serait disproportionnée, quoi qu’en dise le recourant. Comme déjà exposé, la
zone de verdure longeant le bord du lac restera du reste intouchée et permettra
ainsi de préserver au mieux le paysage lacustre d’alentour. Enfin, la Cour de
céans rejoint l'avis de la municipalité selon lequel l’architecture proposée
est "particulièrement soignée", "contemporaine" et
"sans ostentation". Dans ces circonstances, l’autorité intimée n’a ni
mésusé ni abusé de son large pouvoir d’appréciation en estimant que le projet
présenté n’était pas de nature à porter préjudice au quartier.

Partant, le dernier grief du recourant
doit aussi être rejeté.

9.                     
En définitive, le recours, mal fondé, doit être
rejeté et les décisions attaquées doivent être confirmées. Succombant, le
recourant doit assumer un émolument judiciaire, ainsi que des dépens en faveur
de la municipalité et des constructeurs, qui ont procédé par l’intermédiaire
d’un avocat (cf. art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                      
Le recours est rejeté.

II.Les décisions
de la Municipalité de Pully du 21 septembre 2018 sont confirmées.

III.                   
Un émolument judiciaire de 3’000 (trois mille)
francs est mis à la charge du recourant A.________.

IV.                   
Le recourant A.________ est débiteur d’une
indemnité de dépens de 1'500 (mille cinq cents) francs en faveur de la Commune
de Pully.

V.                    
Le recourant A.________ est débiteur d’une
indemnité de dépens de 1'500 (mille cinq cents) francs en faveur des
constructeurs B._______ et C._______, solidairement entre eux.

Lausanne, le 10 septembre 2019

 

La présidente:                                                                                           La
greffière :       

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours
suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral
suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux
conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
(LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des
articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être
rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les
moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en
quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve
doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la
partie; il en va de même de la décision attaquée.