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**Case Identifier:** 274fee74-e492-5573-a989-34ab2999a2c8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.07.2013 C/10382/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10382-2011_2013-07-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.07.2013. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/10382/2011 ACJC/890/2013 

ARRET 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 17 JUILLET 2013 

Entre 
 
A______ P______ SA, représentée par Monsieur B______, administrateur, avenue 
C______ 10, Genève, appelante, comparant par Me Jean-Louis Collard, avocat, rue de 
l'Athénée 4, case postale 330, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile, 
 
 

d'une part  
 
et 
 
 
Madame D______, domiciliée ______ Genève, intimée, comparant par Me François 
Zutter, avocat, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile aux fins des présentes, 
 
 

d'autre part  
 

 

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C/10382/2011 

EN FAIT 

A. a. Par acte déposé le 29 août 2012 au greffe de la Cour de justice, A______ 
P______ SA appelle d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 
juin 2012, notifié aux parties le 4 juillet 2012, et reçu le lendemain, annulant le 
congé notifié le 20 avril 2011 pour le 31 mai 2012 à D______ par A______ 
P______ SA pour le local commercial situé au 2ème étage de l'immeuble sis 10, 
avenue C______ à Genève et déboutant les parties de toutes autres conclusions. 

En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que le motif du congé allé-
gué consistait dans le souhait de A______ P______ SA de récupérer le local 
occupé par l'atelier de D______, afin de ménager à son actionnaire unique et 
administrateur président un espace lui permettant de reprendre la gestion de la so-
ciété. Il n'est pas contesté que A______ P______ SA ne dispose actuellement 
d'aucun autre local dans l'immeuble mais la véracité et le bien-fondé du motif 
invoqué paraissent sujets à caution vu les contradictions qui ressortent des cir-
constances du cas et des explications de A______ P______ SA. 

En effet, l'indépendance entre A______ P______ SA et A______ SA n'est pas 
prouvée car elles paraissent liées économiquement. L'argument économique 
invoqué par A______ P______ SA, selon lequel elle souhaite compenser les 
déficiences financières de A______ SA par l'extension de ses propres activités 
économiques, tombe à faux car elle renonce volontairement à percevoir un loyer, 
même modique, pour laisser les locaux à disposition de son administrateur à titre 
gratuit. De plus, l'administrateur de A______ P______ SA n'avance aucune raison 
convaincante sur sa volonté de travailler dans les locaux litigieux. 

Le Tribunal des baux et loyers a également relevé que A______ SA a mis des lo-
caux à disposition d'autres locataires ou de personnes tierces en tant que salle de 
fitness, sans contrepartie financière. Vu les difficultés financières de 
A______ SA, elle aurait pu sous-louer le local ou y renoncer, ce qui lui aurait 
permis de bénéficier de la baisse de loyer correspondante. 

Ces éléments permettent de douter de l’intérêt économique avancé par A______ 
P______ SA. 

Le Tribunal des baux et loyers a encore relevé que les activités de A______ 
P______ SA ne correspondaient pas à son but social. Le but social de cette société 
consiste dans des activités liées au commerce de produits de papeterie. Or, 
B______, administrateur de A______ P______ SA, a précisé que l'activité 
principale de A______ P______ SA résidait actuellement dans la gestion de la 
propriété de l'immeuble. Les activités projetées dans le local litigieux, s'il était 
récupéré par A______ P______ SA, ne seraient ainsi pas conformes au but social 
de cette dernière inscrit au Registre du commerce.  

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Le Tribunal des baux et loyers a conclu que le motif de résiliation n'était ni 
authentique, ni digne de protection. Il a estimé que la résiliation n'était pas fortuite 
puisqu'elle permettait à A______ P______ SA de prendre congé d'une locataire 
gênante, qui avait fait valoir, avec succès, des droits dans deux procédures 
précédentes. De plus, l'avis de résiliation a été notifié à peine deux mois après la 
fin du délai de protection accordé par l'article 271a al.1 let. e CO. Le congé doit 
par conséquent être annulé. 

b. A______ P______ SA conclut à l'annulation du jugement entrepris et à ce que 
la Cour, statuant à nouveau, constate que le congé du 20 avril 2011 pour le 31 mai 
2012 relatif au bail portant sur le local commercial situé 10, avenue C______ à 
Genève est valable et déboute D______ de toutes ses conclusions. 

A l'appui de son appel du 29 août 2012, A______ P______ SA reproche tout 
d'abord aux premiers juges d'avoir constaté les faits de manière inexacte. 

A______ P______ SA a contesté un quelconque lien entre elle et A______ SA. 
Elle nie que le motif invoqué par elle pour récupérer le local est un intérêt 
économique qui réside dans la compensation des déficiences financières de 
A______ SA. A______ P______ SA estime que ces allégations ne sont fondées 
sur aucune pièce du dossier. 

A______ P______ SA relève également que les deux sociétés précités sont 
totalement indépendantes et que leur but social est différent. A______ P______ 
SA a rappelé qu'elle appartenait à B______ alors que A______ SA appartenait à 
ses fils, soit E______ et F______. L'activité des sociétés est aussi différente 
puisque A______ P______ SA s'occupe du commerce de produits manufacturés 
dans le domaine de l'industrie du papier alors que A______ SA est une 
imprimerie. 

A______ P______ SA a également estimé qu'il était impératif que la société 
puisse disposer d'un bureau pour que son principal animateur, B______, puisse 
recevoir des clients potentiels. C'est la principale raison de la résiliation du bail de 
D______. B______ a reçu des critiques de clients relatives au fait qu'il les recevait 
à son domicile privé à Athenaz. A______ P______ SA rappelle que B______ 
n'entend pas reprendre les locaux pour sa propre activité mais bien pour les 
activités de la bailleresse. A______ P______ SA a besoin d'un bureau pour que 
son administrateur et animateur puisse y travailler, recevoir ses clients, conserver 
des dossiers et documents etc. 

A______ P______ SA observe par ailleurs qu'elle ne pouvait pas reprendre le 
local de D______ avant l'échéance du bail. Elle a fait notifier à D______ l'avis de 
résiliation de son bail dès que les conditions légales ont été remplies, c'est-à-dire 
dès l'échéance du délai de protection de trois ans. Le délai de congé étant d'une 
année, B______ s'est vu contraint d'exercer ses activités déployées pour le compte 

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de la société depuis son domicile privé, ce qui n'est pas possible sur une longue 
durée puisque le commerce de l'industrie papier nécessite des contacts fréquents 
avec des clients. 

c. A______ P______ SA invoque en second lieu une violation de plusieurs 
dispositions légales. 

Elle estime que l'art. 8 CC aurait été violé car D______ a uniquement fait état des 
procédures antérieures entre les parties et s'est contentée de mentionner que le 
besoin de A______ P______ SA pour son propre usage était contesté. Elle n'a pas 
apporté la preuve de la mauvaise foi de A______ P______ SA. Le Tribunal des 
baux et loyers aurait dès lors dû admettre la validité du congé. 

A______ P______ SA relève également que le Tribunal des baux et loyers aurait 
violé les art. 271 et 271a CO en retenant que la résiliation contrevenait aux règles 
de la bonne foi. A______ P______ SA rappelle à ce sujet que le congé repose sur 
un intérêt digne de protection et urgent pour elle de récupérer les locaux afin de 
les mettre à disposition de la société et de son administrateur, pour que ce dernier 
puisse développer les affaires de la société. Pour annuler le congé, les premiers 
juges se seraient en effet basés sur des prémisses erronées concernant les 
prétendues difficultés financières de A______ SA, sur le prétendu lien écono-
mique entre A______ P______ SA et A______ SA et sur la prétendue ina-
déquation de l'usage des locaux. 

Finalement, A______ P______ SA relève qu'il y a lieu de refuser une pro-
longation de bail à D______ car cette dernière disposait de plus de douze mois, 
dès la résiliation de son contrat de bail, pour effectuer des recherches pour un 
nouvel atelier et elle n'en a fait que très peu en envoyant chaque fois la même 
lettre. Elle est demeurée inactive alors qu'elle aurait eu le temps de trouver un 
autre atelier. 

d. Dans son mémoire de réponse du 12 octobre 2012, D______ conclut au rejet de 
l'appel du 29 août 2012 ainsi qu'à la confirmation du jugement attaqué. 
Subsidiairement, elle demande le renvoi du dossier au Tribunal des baux et loyers 
pour complément d'instruction et plus subsidiairement encore, elle conclut à une 
prolongation de bail de six ans, échéant le 31 mai 2018, à l'autorisation de quitter 
les locaux en tout temps, moyennant un préavis de quinze jours pour le 15 ou la 
fin d'un mois et au déboutement de l'appelante de toutes autres ou contraires con-
clusions. 

Elle a indiqué qu'il ressort de la procédure que A______ P______ SA n'a réussi à 
donner aucun indice concret d'une activité professionnelle autre que la propriété 
de l'immeuble. De plus, B______ a indiqué, sans la moindre preuve ou offre de 
preuve, qu'il aurait besoin des locaux occupés par D______ pour développer une 
activité qu'il ne pourrait pas exercer à son domicile. B______ est âgé de plus de 

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75 ans et il paraît invraisemblable qu'il souhaite développer une activité pour 
A______ P______ SA. 

D______ a également soulevé que A______ P______ SA n'a pas démontré qu'elle 
exercerait dans les locaux une autre activité que la gestion de l'immeuble sis 10, 
avenue C______. 

D______ a dès lors affirmé que le motif invoqué à l'appui du congé n'est qu'un 
prétexte destiné à masquer le fait que la réelle intention de A______ P______ SA 
est de se débarrasser d'une locataire qui a, dans un passé récent, fait valoir ses 
droits avec succès. Le congé est intervenu juste après l'écoulement du délai de 
protection de trois ans prévu par l'article 271a alinéa 1 lettre e CO. 

Subsidiairement, l'intimée a demandé que le dossier soit renvoyé au Tribunal des 
baux et loyer pour nouvelle instruction dans la mesure où aucun témoin n'a été 
entendu et aucun transport sur place effectué. Le transport sur place avait pour but 
de démontrer que la salle de fitness de l'immeuble est totalement inutilisée et que 
ce local pourrait servir de bureau à B______. 

D______ souhaite à titre encore plus subsidiaire l'octroi d'une prolongation de bail 
d'une durée de six ans, échéant le 31 mai 2018 car il est notoire qu'il est très 
difficile de trouver un local adéquat pour une activité d'artiste peintre. Elle a 
également prouvé avoir fait des recherches pour trouver un local de remplace-
ment, sans succès toutefois. 

B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 

a. A______ P______ SA est une société anonyme active dans l'importation et 
l'exportation, la représentation et le commerce de produits manufacturés, se rap-
portant à l'industrie du papier, de matériel et d'articles de bureau et de papeterie et 
autres articles du même genre. 

B______ en est l'administrateur président, disposant de la signature individuelle, 
et E______, son fils, l'administrateur avec signature collective à deux. 

A______ SA, administrée par les deux fils de B______, est une société dont le but 
et l'exécution de tous travaux dans le domaine de la reliure et des arts graphiques, 
la commercialisation de produits, fournitures et services en matière de bureautique 
et d'informatique. 

b. A______ P______ SA est propriétaire de l'immeuble sis 10, avenue C______, à 
Genève, situé sur une parcelle de 1'170 m2. 

c. En 1991, l'ensemble des surfaces de l'immeuble précité, ainsi que ses dépen-
dances, ont été loués, aux fins d'y exploiter une imprimerie, à A______ SA.  

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d. Par avenant au contrat du 15 décembre 1991, A______ SA a renoncé à un tiers 
des surfaces occupées, moyennant une baisse de loyer. Désormais, seuls les rez-
de-chaussée de l'immeuble, son premier étage ainsi qu’un local situé au 2ème étage 
sont occupés par A______ SA. 

e. En date du 12 mai 1998, A______ P______ SA et D______, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location du local commercial No 1 de 20m2, 
situé au 2ème étage de l'immeuble en question.  

Le local était destiné à l'usage d'un atelier de peinture. 

f. Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, soit du 1er juin 1998 au 
31 mai 1999, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, le préavis de 
résiliation étant de six mois. 

Le loyer annuel, charges comprises, a été fixé à 4'200 fr. 

Par avenant au contrat de bail du 21 juin 2006, le loyer a été indexé à l'indice 
genevois des prix à la consommation dès le 1er janvier 2007 (valeur novembre 
2006). Par ailleurs, l'avenant prévoyait que les charges et le chauffage seraient 
désormais facturés en sus du loyer. 

g. En 1998 également, la surface résiduelle du 2ème étage de l'immeuble a été 
louée au bureau d'architectes G______ SA. 

h. Par pli simple du 23 janvier 2007, A______ P______ SA a notifié à D______ 
une hausse de loyer de 10%, correspondant à la répercussion sur le loyer de la 
hausse de l'indice genevois des prix à la consommation entre 1997 et 2008. 

D______ a contesté cette hausse par lettre du 5 février 2007, faisant valoir qu'elle 
ne correspondait pas à ce qui avait été convenu en juin 2006. 

i. En date du 6 février 2007, A______ P______ SA a résilié le bail de D______ 
pour le 31 décembre 2007, en vue de destiner le local à ses propres activités. 

Le congé, contesté par D______ par-devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers par requête du 27 février 2007, a été retiré à l'issue de 
l'audience de conciliation du 18 septembre 2007, de même que la demande de 
hausse de loyer et de dissociation des charges du 23 janvier 2007. La requête en 
contestation de ces deux objets a par conséquent également été retirée, faute 
d'objet. 

j. Par avis officiel du 17 août 2007, A______ P______ SA a notifié à D______ 
une nouvelle résiliation de bail pour le 30 juin 2008, au motif qu'elle avait un 
besoin urgent du local litigieux pour son propre usage. 

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k. Saisie d'une requête en contestation de congé déposée le 12 septembre 2007 par 
D______, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a rendu, le 
28 février 2008, une décision par laquelle elle a annulé le congé notifié le 17 août 
2007. La Commission de conciliation a en effet considéré que le congé litigieux, 
de même que le congé précédant, donné le 6 février 2007, intervenait pour 
sanctionner D______ d'avoir fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du 
bail, soit d'avoir contesté une hausse de loyer non fondée. 

Aucun recours n'a été déposé par A______ P______ SA contre ladite décision. 

l. Par avis officiel de résiliation du bail du 20 avril 2011, A______ P______ SA a 
résilié le bail pour le 31 mai 2012, invoquant son besoin «de disposer de ce local 
pour son propre usage». 

m. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, par requête du 19 mai 2011. 

Déclarée non conciliée le 6 septembre 2011, l'affaire a été portée devant le 
Tribunal des baux et loyers le 29 septembre 2011. 

Dans sa requête, D______ a conclu à l'annulation du congé, subsidiairement à une 
prolongation de bail de six ans, ainsi qu'à la possibilité de quitter les locaux en 
tout temps, moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 

n. Dans sa réponse du 22 novembre 2011, A______ P______ SA a conclu à la 
validation de la résiliation et à l'exclusion de toute prolongation de bail.  

o. Lors de l'audience de débats du 14 mars 2012, D______ a persisté dans sa 
requête, précisant qu'elle ne disposait pas d'un autre atelier, ni ne travaillait à 
domicile. Elle avait vainement cherché un local de remplacement. 

B______ a indiqué que A______ P______ SA et A______ SA étaient deux 
sociétés anonymes juridiquement distinctes. Depuis le 1er janvier 2012, il assurait 
la gestion de A______ P______ SA, qui n'avait pas d'employés et dont l'activité 
principale était la gestion de l'immeuble. La gestion de cette société incombait 
auparavant à son fils, E______. Celui-ci ne disposant plus du temps suffisant pour 
s'y consacrer, B______ avait repris cette activité et s'employait à rechercher de 
nouveaux projets, avec des personnes de l'extérieur. Cette activité était rendue 
nécessaire du fait que l'imprimerie A______ SA, dont les affaires marchaient 
moins bien, avait réduit ses activités, passant notamment de 130 à 18 employés. Il 
ne souhaitait pas occuper les locaux de l'imprimerie, dans le cadre de cette 
activité, en raison d'un différend qui l'opposait à E______, administrateur 
président de A______ SA. En outre, l'étage consacré aux bureaux de l'imprimerie 
était un «open space» dans lequel il aurait été malaisé de constituer un bureau 
séparé. Enfin, le local loué à l'imprimerie au 2ème étage de l'immeuble était utilisé 

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comme local de fitness et fréquenté par quatre employés et deux clients de 
l'imprimerie, ainsi que par les deux patrons du bureau d'architectes déjà installé 
dans l'immeuble.  

Pour sa part, D______ n'avait jamais entendu personne dans la salle de fitness. 

B______ a encore tenu à préciser que la salle de fitness n'était pas occupée en été, 
du fait que ses utilisateurs allaient courir à l'extérieur, ce qui expliquait que 
D______ n'entendait personne dans ce local.  

p. Lors de l'audience de débats du 14 mars 2012, D______ a sollicité l'audition de 
témoins concernant l'utilisation de la salle de fitness. 

A______ P______ SA a alors relevé que si le Tribunal des baux et loyers devait 
faire droit à cette requête, elle souhaiterait faire entendre les propriétaires du 
bureau G______ SA avant d'estimer, lors de l'audience de plaidoiries finale du 9 
mai 2012, que les mesures probatoires sollicitées par D______ étaient dilatoires. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC, entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-
veau droit de procédure. 

2. La voie de recours contre une décision portant sur une annulation de congé, qui 
constitue une décision finale, est l'appel si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et 308 al. 2 CPC), étant 
précisé qu'aucun des cas excluant l'appel n'est réalisé en l'espèce (art. 309 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage de la chose louée sont de nature pécuniaire (SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RÉTORNAZ, Procédure civile suisse, Les 
grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Commen-
taire bâlois, n° 8 ad art. 308 CPC). 

L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une 
somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son 
appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à la 

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validité d'un congé, que la valeur litigieuse correspond au montant du loyer annuel 
multiplié par trois (SJ 1997 p. 493; ATF 118 II 422; ATF 121 III 397 consid.1). 

2.1 En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'annulation de congé. 
La valeur correspond dès lors au montant du loyer annuel multiplié par trois, soit 
12'600 fr. (loyer annuel de 4'200 fr. x 3 ans). 

La valeur litigieuse excède ainsi 10'000 fr., seuil prévu pour l'admissibilité de 
l'appel (art. 308 al. 2 CPC). 

L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits 
(art. 310 CPC). 

2.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'ins-
tance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel.  

2.3 En l'occurrence, l'acte d'appel formé a été déposé au greffe de la Cour de céans 
dans le délai légal de 30 jours. 

Par ailleurs, l'appelant énonce les griefs de fait ou de droit qui, à ses yeux, justi-
fient l'appel. 

L'appel est dès lors recevable.  

2.4 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (litt. a) ou s'ils ne 
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie 
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (litt. b). 

Selon la doctrine, le législateur a opté pour une prise en compte restrictive des 
faits et moyens de preuve nouveaux tout comme des conclusions nouvelles en ap-
pel. Il s'agit de ne pas minimiser l'importance de la procédure de première ins-
tance, que les parties auraient tendance à prendre à la légère si elles pouvaient 
compléter en appel, sans restriction, des allégués ou offres de preuve insuffisantes. 
Au contraire, avec le système mis en place par l'art. 317 CPC, la partie qui aurait 
été négligente devant le premier juge en subira les conséquences, puisque 
l'allégué, l'offre de preuve ou la conclusion nouvelle tardivement présentés seront 
déclarés irrecevables (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, n° 3 ad 
art. 317 CPC).  

2.5 Dans le cas présent, l'intimée a invoqué pour la première fois dans son 
mémoire-réponse en appel des faits nouveaux ayant trait à ses recherches d'un 
nouveau local de peinture. 

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Sous chiffre 23 à 27 de son chargé complémentaire de pièces, l'intimée produit 
des pièces nouvelles se rapportant aux faits nouveaux qu'elle invoque pour la pre-
mière fois en appel. 

Ces faits nouveaux ainsi que ces pièces nouvelles ne pouvaient pas être invoqués 
dans le cadre de la procédure de première instance car survenus postérieurement à 
la fin de celle-ci. 

Partant, les faits nouveaux ainsi que les pièces nouvelles produites par l'intimée 
(soit les pièces 23 à 27) sont recevables.  

3. 3.1 En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, un congé est annulable lorsqu’il contrevient 
aux règles de la bonne foi. 

Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 
défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 
(ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; Arrêt du Tribunal fédéral 4A.322/2007 
du 12 novembre 2007, consid.6; LACHAT, Commentaire romand, n° 6 ad art. 271 
CO). La notion de bonne foi ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f 
ou 266g CO (BARBEY, Commentaire du droit du bail, nos 30-39); il s'agit plutôt 
d'une référence à un ensemble de valeurs extra juridiques déduites de la sociologie 
et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les 
appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société 
puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes à la lumière des règles 
morales que l'ordre juridique entend consacrer (BARBEY, op. cit., n° 43b). Est 
contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun 
intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui 
consacre une attitude déloyale (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 733). 
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de 
motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif 
réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, 
op. cit., nos 290 et 319; Commentaire USPI, n° 26 ad art. 271 CO). S'il est par 
contre admis que le motif réel de la résiliation, qui seul entre en considération, 
était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque 
un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 4C.85/2006 du 
24 juillet 2006, consid. 2.1.2). 

Le congé donné en raison du besoin du bailleur pour lui-même, ses proches ou des 
tiers, n'est généralement pas contraire à la bonne foi (LACHAT, op. cit., n° 8 ad 
art. 271 CO). Le fait qu’un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'im-
plique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail pour loger un 

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membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi (TERCIER/FAVRE/ 
BUGNON, Les contrats spéciaux, 2009, n° 2710, p. 399). 

Par ailleurs, le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son 
auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; 
LACHAT, op. cit., n° 12 ad art. 271 CO). 

La partie qui demande l'annulation du congé doit à tout le moins rendre vraisem-
blable la mauvaise foi de sa partie adverse (Arrêts du Tribunal fédéral 
4A.472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1; ATF 4C.443/2006 du 5 avril 2007, 
consid. 4.1.2; ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a 
le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 
tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué 
par elle (ATF 4A.472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1). Il n'appartient pas au 
bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la 
preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, Protection contre les congés 
concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse, Genève, 1991, 
n° 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver 
l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (Commentaire 
USPI, n° 10 ad art. 271 CO). 

3.2 L'historique des relations entre les parties, comprenant une contestation de 
hausse de loyer suivie de deux résiliations de bail contestées avec succès par la 
locataire, constitue un indice sérieux en faveur d'une résiliation de représailles, 
donnée dès l'échéance du délai de protection de trois ans. 

Dans ces circonstances, il appartenait au bailleur de renverser cette présomption. 

En l'espèce, l'appelante a invoqué le besoin personnel de son actionnaire unique 
d'utiliser les locaux pour lui créer un espace lui permettant de reprendre la gestion 
de la société et d'en assurer le développement. Il n'est certes pas contesté que la 
bailleresse ne dispose, à ce jour, d'aucun autre local dans l'immeuble. 

Toutefois, la véracité et le bien-fondé du motif invoqué paraissent sujets à caution, 
au vu des éléments du dossier. En effet, l'indépendance économique alléguée entre 
l'appelante et A______ SA n'est pas été démontrée à satisfaction de droit puisque 
l'administrateur a déclaré que la santé financière de A______ SA était précaire et 
qu'il fallait dès lors développer les activités de l'appelante pour compenser l'im-
portant ralentissement des activités de A______ SA. 

En prévoyant de mettre gratuitement à disposition de son administrateur le local 
litigieux, la recourante renonce sciemment à percevoir un loyer. La renonciation à 
un revenu locatif entre en contradiction avec la volonté d'assainir les finances de 
A______ SA. Une telle générosité s'inscrit clairement en contradiction avec la 
situation financière alléguée de A______ SA à laquelle l'appelante et son admi-

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C/10382/2011 

nistrateur se proposent de remédier par un développement des activités de l'ap-
pelante. 

Les projets, allégués mais non démontrés, de développement de l'appelante ne 
correspondent par ailleurs pas au but social de l'appelante qui est principalement 
d'assurer la gestion de l'immeuble dont elle est propriétaire. 

A cela s'ajoute que A______ SA a laissé gratuitement un local à disposition pour 
que les employés de A______ SA et G______ SA puissent s'adonner à leurs 
activités sportives.  

L'appelante a également renoncé à faire entendre des témoins, ce qui affaiblit 
d'autant sa position. 

En conséquence, l'appelante n'a pas démontré ni même rendu vraisemblable la 
réalité du motif du congé alors qu'elle devait contribuer loyalement à la manifes-
tation de la vérité. Il ressort bien plutôt des pièces du dossier que l'appelante 
souhaite ne plus louer les locaux litigieux à l'intimée avec laquelle elle fut maintes 
fois en conflit sans jamais obtenir gain de cause. 

Compte tenu de ce qui précède, les premiers juges n'ont pas violé l'art. 271 al. 1 
CO en considérant que la résiliation litigieuse était contraire aux règles de la 
bonne foi de telle sorte que le jugement querellé devra être confirmé. 

4. A teneur de l'art. 17 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC. 

5. Compte tenu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est inférieure à 
15'000 fr., au vu du considérant 2.1 ci-dessus. 

* * * * * 

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C/10382/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par la société A______ P______ SA contre le 
jugement JTBL/632/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 juin 2012 dans 
la cause C/10382/2011-2-OSB 

Déclare recevable les allégués de fait énoncés par l'intimée sous chiffre 4 de son 
mémoire de réponse à un appel du 12 octobre 2012 ainsi que les pièces 23 à 27 
produites par l'intimée. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 
CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la 

qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la 

loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours 

constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 

par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 

jours qui suivent la notification de l’expédition complète de l’arrêt attaqué. L’art. 119 al. 1 LTF prévoit 

que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 

recours dans un seul mémoire. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.