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**Case Identifier:** ad0befe6-3613-5659-b929-d741d8cab292
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.10.2014 C/17809/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-17809-2010_2014-10-27.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.10.2014. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/17809/2010 ACJC/1285/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 27 OCTOBRE 2014 

 

Entre 

A______, domiciliée ______ (VD), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 22 novembre 2013, comparant par Me Bastien Geiger, avocat, 5, rue 
Prévost-Martin, case postale 60, 1211 Genève 4, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile aux fins des présentes, 

et 

B______, domicilié ______ (GE), intimé, comparant par Me William Dayer, avocat, 11, 
rue d'Italie, case postale 3170, 1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile aux fins des présentes. 

 

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C/17809/2010 

EN FAIT 

A. Par jugement du 22 novembre 2013, expédié pour notification aux parties le 
29 novembre 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a 
ordonné la jonction des causes C/1______, C/2______ et C/3______ sous la cause 
C/1______ (ch. 1 du dispositif), a déclaré irrecevables les conclusions de 
A______ en libération de la garantie bancaire (ch. 2), a déclaré valable le congé 
donné par B______ à A______ le 18 juin 2010 pour le 30 septembre 2010 
concernant les six box pour chevaux sis ______ (GE ; ch. 3), a réduit le loyer 
desdits box de 250 fr. par mois du 18 juin 2010 au 30 septembre 2010 (ch. 4), a 
condamné B______ à restituer à A______ le trop-perçu en résultant, soit la 
somme de 875 fr. (ch. 5), a condamné B______ à verser à A______ la somme de 
4'050 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 1er octobre 2010 (ch. 6), a ordonné aux 
Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés (compte 
14L 2010 000108) pour les mois de juillet à septembre 2010 en faveur de 
B______ et de libérer le solde des loyers consignés (loyers des mois d'octobre 
2010 à janvier 2011) en faveur de A______ (ch. 7), a débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 8), a condamné les parties, pour moitié chacune, au 
paiement des débours à hauteur de 50 fr. (taxe témoin C______) (ch. 9), a dit que 
la procédure était gratuite (ch. 10) et a indiqué les voies de droit (ch. 11). 

En substance, les premiers juges ont retenu que les parties n'étaient pas liées par 
un contrat de bail à loyer portant sur un local commercial, mais sur une autre ins-
tallation analogue à une chambre meublée ou une place de stationnement 
(art. 266e CO), s'agissant des six box pour chevaux remis à bail à l'appelante. 

Forts de cette constatation, les premiers juges ont considéré que les articles 271ss 
CO, relatifs à la protection contre les congés abusifs, n'étaient pas applicables, si 
bien qu'ils en ont déduit la validité du congé donné pour le 30 septembre 2010. 

C'est en se fondant sur cette même constatation que les premiers juges ont statué 
sur les autres prétentions de l'appelante, que celle-ci fondait sur les articles 259ss 
CO (défauts pendant le bail). 

B. a. Par acte déposé le 17 janvier 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après : la locataire ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement, à ce que la nullité du congé qui 
lui a été donné le 18 juin 2010 soit constatée, à ce qu’il soit dès lors constaté que 
le bail a pris formellement fin le 31 janvier 2011, à ce qu'une réduction de loyer 
de 100% lui soit octroyée du 18 juin 2010 au 31 janvier 2011, à ce que B______ 
soit condamné à lui rembourser le loyer correspondant à la période du 18 au 30 
juin 2010, soit 600 fr., avec intérêts à 5% à compter du 1er juillet 2010, à ce que 
B______ soit également condamné à lui payer la somme de 54'070 fr. 10, avec 
intérêts à 5% à compter du 1er octobre 2010, à titre de dommages-intérêts, à ce 
que la consignation des loyers de juillet 2010 à janvier 2011 soit validée, à ce qu'il 
soit ordonné aux Services financiers du Palais de Justice de libérer les loyers en 

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question en sa faveur et à ce que la libération de sa garantie de loyer à hauteur de 
4'855 fr. 25, constituée auprès de la banque D______ sur le compte no 4______ 
soit également libérée en sa faveur. 

b. Dans sa réponse du 18 février 2014, B______ (ci-après : le bailleur ou l'intimé) 
conclut au déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et à la con-
firmation du jugement entrepris.  

c. Par mémoire du 12 mars 2014, l'appelante a répliqué. 

Simultanément à sa réplique, l'appelante a déposé deux nouvelles pièces, soit des 
attestations de tiers, portant sur la question du prix de location de box pour che-
vaux dans d'autres manèges. 

Elle indique que les attestations en question, datées toutes deux du 4 mars 2014, 
viennent d'être mises en sa possession. 

d. L'intimé a dupliqué en date du 27 mars 2014. 

e. Les parties ont été avisées le même jour de ce que la cause était gardée à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. B______ est propriétaire du manège sis ______ (Genève). 

b. A une date non spécifiée, B______, en qualité de bailleur, et A______, en 
qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location de 
six box pour chevaux situés au manège de B______. 

c. Le préambule du contrat mentionnait que B______ était en litige avec son fils, 
E______, depuis de nombreuses années, étant précisé que le premier avait loué le 
manège au second, à l’exception de plusieurs box. Le bail de E______ avait pris 
fin le 31 juillet 2008 et une procédure en évacuation était pendante contre lui; 
dans l'intervalle, toutefois, le précité occupait toujours les installations du manège, 
notamment le manège couvert, le paddock en sable, la piste de galop et les parcs. 

A cet égard, l'art. 4 du bail stipulait ce qui suit : 

"A bien plaire, A______ pourra disposer des installations du manège, à charge 

pour elle de trouver un accord avec E______ concernant leur utilisation, étant 

précisé que E______ doit afficher les horaires de ses cours une semaine à 

l'avance en prenant soin de réserver des plages pour les clients de B______, à 

concurrence d'un tiers du temps utile. 

Le présent contrat ne porte toutefois que sur la location de box à l'exclusion de 

toutes autres installations et A______ ne pourra émettre aucune prétention les 

concernant, notamment en cas de difficultés qui pourraient lui être faites par 

E______. 

Cette autorisation accordée à bien plaire est donnée à A______ jusqu'à la 

libération des installations par E______." 

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Par ailleurs, le bailleur mettait à disposition de la locataire un emplacement pour 
le stockage du foin, de la paille et de la nourriture pour chevaux, de même qu'une 
aire pour le dépôt d’une remorque pour le fumier (art. 5). 

La locataire se chargeait de l'évacuation du fumier (art. 6) et s'engageait à nourrir 
le cheval du bailleur et à curer son box, les frais de litière et de nourriture étant à 
la charge de la locataire (art. 7). 

Le contrat était conclu pour une durée indéterminée, dès le 1er août 2009, chaque 
partie pouvant le dénoncer moyennant un préavis de trois mois pour la fin d'un 
mois (art. 1 et 2). 

Le prix de location mensuel était fixé à 250 fr. par box (art. 1) et la locataire s'en-
gageait à constituer une garantie bancaire de 4'842 fr., correspondant à trois mois 
de loyer, TVA incluse, d'ici le 31 juillet 2009 (art. 2). 

d. A______ est écuyère de profession et dispense des cours d'équitation, ce que le 
bailleur n'a jamais contesté. 

A compter du mois d'août 2009, l'appelante a ainsi placé six chevaux dans les box 
loués et utilisé les parties communes du manège de B______ pour donner ses 
cours d'équitation, sous l'enseigne "F______". 

e. Quelques mois après, différents litiges sont survenus entre les parties portant à 
la fois sur des défauts de la chose louée, des demandes de dommages-intérêts, une 
demande en paiement d'arriérés de loyer et une résiliation de bail notifiée par 
B______. 

f. Le 23 juillet 2010, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers d'une "action en constatation de la nullité du congé, en dommages-
intérêts, en validation de la consignation et, subsidiairement, en constatation du 
non respect du délai de congé". 

La requête a été scindée en trois numéros de cause, à savoir C/1______ (con-
testation du congé), C/2______ (demande en dommages-intérêts), C/3______ 
(validation de la consignation du loyer). 

g. Par la suite, les différentes causes ont été portées devant le Tribunal. 

Le Tribunal a procédé à l'audition des parties ainsi qu'à celles de plusieurs té-
moins. 

Dans ses dernières écritures, B______ a conclu à ce que l'appelante soit con-
damnée à lui verser la somme de 4'500 fr. à titre de loyers impayés de juillet à 
septembre 2010 et à ce qu'il soit ordonné aux Services financiers du Pouvoir judi-
ciaire de libérer la somme précitée en sa faveur. 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 

 

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EN DROIT 

1. 1.1 Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 
(RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communi-
cation de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un 
jugement notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie 
par le nouveau droit de procédure. 

1.2 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première ins-
tance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013 consid. 1.1). 

1.3 En l'espèce, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. 

1.4 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121).  

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-
tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.2 En l'espèce, les pièces produites par l'appelante conjointement à son mémoire 
de réplique ne satisfont pas à ces conditions, dans la mesure où celle-ci aurait par-
faitement pu solliciter les attestations en question lorsque la procédure était pen-
dante devant le Tribunal des baux et loyers ou faire entendre leurs signataires en 
qualité de témoins. 

Ces pièces sont dès lors irrecevables. 

3. 3.1 Les premiers juges ont fondé leur décision sur la prémisse que l'objet du bail 
n'était pas un local commercial, mais une autre installation analogue à une cham-
bre meublée ou une place de stationnement (art. 266e CO), étant donné la teneur 
du contrat signé par les parties et le montant du loyer convenu. 

Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une 
activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle 
(ATF 118 II 40 consid. 4). Il doit ainsi s'agir essentiellement de locaux, à savoir 

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d'espaces fixés durablement et délimités de manière horizontale et verticale 
(installations tridimensionnelles), respectivement de bâtiments plus ou moins fer-
més (ATF 124 III 108 consid. 2b). Un kiosque ou une baraque servant au com-
merce de marrons ont la qualité de local commercial, même si ces constructions 
sont en règle générale ouvertes d’un côté ou comportent de grandes ouvertures 
(ATF 124 III 108 consid. 2b). 

Un local qui n'abrite que les loisirs d'un individu (ou de quelques personnes), sans 
qu'il n'y soit exercé une quelconque activité lucrative n'est pas commercial, ce qui 
peut notamment être le cas d’une écurie pour chevaux (LACHAT, Le bail à loyer, 
2008, p. 124). C’est la volonté des parties, généralement exprimée dans la clause 
définissant la destination des locaux, qui est déterminante (LACHAT, op. cit.). 

Si des box pour chevaux entrent dans la catégorie des autres installations ana-
logues à une chambre meublée ou une place de stationnement (art. 266e CO), la 
doctrine unanime retient que lorsque la location est faite à titre professionnel, 
notamment pour l'exploitation d'un manège, il s'agit alors d'un local commercial, 
les délais et termes de l'art. 266d CO trouvant notamment application (BOHNET/ 
MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 22 ad art. 266b-266f CO et réfé-
rences citées). 

Enfin, dans un arrêt bâlois, publié à la Mietrechtspraxis (mp 1/14 p. 52), il a été 
retenu qu'un local servant à l'épanouissement personnel du locataire ou au 
déploiement de ses activités économiques doit être considéré comme un local 
commercial. 

3.2 Selon l'art. 18 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a 
lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux 
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, 
soit pour déguiser la nature véritable de leur convention. 

3.3 En l'espèce, le caractère tridimensionnel, à savoir un espace délimité de ma-
nière horizontale et verticale des box litigieux et leur rattachement au sol de ma-
nière durable, de même que l'utilisation à des fins commerciales de ceux-ci n'est 
pas contesté par les parties. Il n'est par ailleurs pas contesté que les deux parties 
avaient convenu que les box litigieux seraient exploités dans le cadre de l'activité 
commerciale de l'appelante, à savoir l'exploitation de son école d'équitation. Cet 
accord a au demeurant été concrétisé en 2009 et 2010, puisque les chevaux 
logeant dans les box en question ont bien été utilisés comme montures pour les 
cours d'équitation dispensés par l'appelante.  

Peu importe à cet égard que le bail ne porte que sur les box eux-mêmes ou sur 
l'ensemble du manège (manège couvert, paddock en sable, piste de galop et 
parcs), cette question n'étant déterminante que dans le cadre de l'examen des 
prétentions en réduction de loyer et en dommages-intérêts de l'appelante, mais non 
pour déterminer s'il s'agit ou non d'un bail portant sur un local commercial, cette 

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qualité devant déjà être admise pour la location des seuls box, pour autant qu’ils 
soient loués à des fins commerciales, comme c'est le cas en l'espèce. 

Il y a dès lors lieu de considérer que les parties sont bel et bien liées par un bail 
portant sur un local commercial, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers 
juges. 

4. A teneur de l'art. 318 al. 1 let. c CPC, l'instance d'appel peut renvoyer la cause à la 
première instance lorsqu'un élément essentiel de la demande n'a pas été jugé ou 
lorsque l'état de fait doit être complété sur des points essentiels. Le but du renvoi 
est notamment d'éviter aux parties des inconvénients du fait qu'une seule instance 
aurait tranché des questions importantes de fait et de droit (arrêt de la Cour d'appel 
du Canton de Bâle-Campagne du 13 août 2013; 400 13 159 consid. 4.3).  

En vertu du principe du double degré de juridiction et dans la mesure où le 
Tribunal des baux et loyers a fondé l'ensemble de son raisonnement sur le postu-
lat, erroné, qu'il ne s'agissait pas d'un local commercial, il convient d'annuler le ju-
gement entrepris et de renvoyer la cause aux premiers juges, afin qu'une nouvelle 
décision soit rendue, dans le sens des considérants. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-
torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 17 janvier 2014 par A______ contre le jugement 
JTBL/1352/2013 rendu le 22 novembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/17809/2010-1-D. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle décision 
dans le sens des considérants. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Pierre STASTNY et 
Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.