# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 04048cec-5844-5c3d-9694-05eba18d697c
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.06.2024 III 2024 29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2024-29_2024-06-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2024 29

Entscheid vom 27. Juni 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien Gemeinde Wollerau, handelnd durch den Gemeinderat Wollerau, 
Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
Beschwerdeführerin, 
gegen
1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 

8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. A.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,

5. C.________,
Beigeladener,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw D.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung: grosser Grenzabstand, 
Ausnahmebewilligung)

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Sachverhalt:

A. C.________ (nachstehend: Bauherrschaft) ist Alleineigentümer des Grund-
stücks KTN _01 im Halte von 824 m2, E.________weg, Wollerau, das in der 
Wohnzone 2 (W2) liegt. Am 27. April 2023 reichte er beim Gemeinderat Wollerau 
ein Gesuch für den Ausbau des bestehenden Einfamilienhauses (EFH) zu einem 
Zweifamilienhaus (DFH) ein. Das Bauvorhaben umfasst zudem die Errichtung ei-
nes Carports und die Installation einer Photovoltaikanlage auf einer bestehenden 
Garage auf dem südöstlich angrenzenden Grundstück KTN _03 (173 m2, eben-
falls im Alleineigentum der Bauherrschaft). Das am 2. Mai 2023 ergänzte Baupro-
jekt wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2023 (S. ___) publiziert und öffentlich 
aufgelegt. Hiergegen erhoben A.________, Eigentümer der westlich ans Bau-
grundstück anschliessenden Liegenschaft (KTN _02 [914 m2]), Einsprache. Am 
17. Juli 2023 ergänzte die Bauherrschaft das Bauvorhaben. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 10. August 2023 (Baugesuch-Nr. 23-23-050) er-
teilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilli-
gung (Disp.-Ziff. 1). Auf die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht nicht einge-
treten (Disp.-Ziff. 2). 

Unter Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE (Disp.-Ziff. 3) erteilte der Ge-
meinderat Wollerau die Baubewilligung mit Beschluss (GRB) Nr. 2023.214 vom 
18. September 2023 wie folgt:

1. Der Abbruch der bestehenden Bauteile wird mit Auflagen bewilligt. (…).

2 Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. (…). 

3. (Gesamtentscheid des ARE; Ersatzabgabepflicht Schutzplätze).

4. Die beantragte Ausnahme, den grossen Grenzabstand auf der Südseite 
anzuordnen anstelle auf der nach Osten orientierten Längsfassade, wird 
gewährt.

5.-6. (Abgeltung fehlende Parkplätze, Grundbucheintrag für 
Ausnützungsübertragung).

7. Die Einsprache von A.________ wird im Sinne der Erwägungen 
abgewiesen.

8.- 20. (Baurechtliche Auflagen, Allgemeine Auflagen, weitere Auflagen, 
Unterlagen Baufreigabe, Voraussetzungen Baubeginn, Gebühren und 
Kosten, Geltungsdauer der Baubewilligung, Rechtsmittelbelehrung und 
Zustellung).

C. Gegen diese Baubewilligung erhoben A.________ mit Eingabe vom 
16. Oktober 2023 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem 
Antrag, die Baubewilligung sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungs-
folgen. 

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D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 99/2024 vom 6. Februar 2024 entschied der Re-
gierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Beschluss 
Nr. 2023.214 des Gemeinderats Wollerau vom 18. September 2023 
aufgehoben.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden je zur Hälfte der Gemeinde Wollerau (Fr. 750.--) und dem 
Beschwerdegegner (Fr. 750.--) auferlegt. (…).

3. Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 1000.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte von der Gemeinde Wollerau 
(Fr. 500.--) und vom Beschwerdegegner (Fr. 500.--) zu tragen ist.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 99/2024 (Versand am 14.2.2024) erhebt die Ge-
meinde Wollerau mit Eingabe vom 29. Februar 2024 (Postaufgabe am gleichen 
Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz "Behördenbe-
schwerde" mit folgendem Antrag:

Der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 99/2024 
vom 6. Februar 2024 betreffend Baubewilligung für den Umbau Einfamilienhaus 
und Erweiterung zum Zweifamilienhaus, Carport, Photovoltaikanlage auf KTN _01, 
_03 und _04, E.________weg, Wollerau, sei aufzuheben und es sei 
dementsprechend der Beschluss des Gemeinderates Wollerau Nr. 2023.214 vom 
18. September 2023 zu bestätigen.

Unter Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons Schwyz und der 
Beschwerdegegner.

F. Mit Vernehmlassung vom 12. März 2024 beantragt das Sicherheitsdepar-
tement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Be-
schwerdeführerin, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Der Bei-
geladene beantragt vernehmlassend am 21. März 2024 die Gutheissung der Be-
schwerde und die Bestätigung der gemeinderätlichen Baubewilligung vom 
18. September 2023, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
schwerdegegner, evtl. des Kantons Schwyz. Das ARE teilt mit Schreiben vom 
21. März 2024 seinen Verzicht auf materielle Ausführungen und/oder eine An-
tragstellung mit. Die Beschwerdegegner beantragen am 3. Mai 2024 die Abwei-
sung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschä-
digungsfolge. 

Die Beschwerdeführerin hat sich zu den Vernehmlassungen nicht geäussert. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

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1.1 Das bestehende Grundstück hat die Form eines Trapezes mit der Basis 
(längere Grundseite) auf der Ostseite (rund 41 m), der kürzeren Grundseite auf 
der Westseite (rund 33 m) sowie Schenkeln auf der Südseite (rund 20 m) und der 
Nordseite (rund 24 m). Das gegen Norden abfallende Grundstück weist von Sü-
den nach Norden einen Höhenunterschied von bis maximal rund 12 m auf (Sü-
dostecke: 506 m.ü.M.; Nordostecke: 494 m.ü.M.). 

Das bestehende Gebäude befindet sich ungefähr in der Mitte des Grundstückes; 
seine Längsseite (rund 15 m) ist Ost-West ausgerichtet, seine Schmalseite (rund 
10 m [Westseite] und 12 m [Ostseite]) Nord-Süd. Es wahrt auf der West- und 
Ostseite je einen Grenzabstand von 4.00 m; im Norden beträgt der Grenzab-
stand (mindestens) 9.41 m und mehr, im Süden (mindestens) rund 12 m und 
mehr. 

Der Neu-/Ausbau nimmt die westliche und östliche Begrenzung des bestehenden 
Hauses auf, greift aber nördlich (um rund 5.5 m) und südlich (rund 2 m) über die 
bestehenden Hausmauern hinaus. Auf der Ost- und Westseite bleibt der Grenz-
abstand also unverändert bei 4.00 m, auf der Nordseite beträgt er ebenfalls neu 
(mindestens) 4.00 m und auf der Südseite 10.82 m und mehr. 

Geplant sind zwei praktisch gleich grosse 4.5-Zimmerwohnungen mit Net-
toflächen von 161.4 m2 und 160.6 m2. Die Aufteilung erfolgt entlang der Längs-
mittelachse der Baute; die beiden Wohnungen sind nahezu symmetrisch (spie-
gelbildlich) geplant (Wohnungen Ost und West). 

Im Nordbereich des Erdgeschosses (EG) sind je drei Zimmer geplant; im Südbe-
reich des EG, der angesichts der Hanglage der Baute unterirdisch liegt, befinden 
sich je eine Dusche und ein Bad sowie Waschküchen und Technikräume/Keller. 
Kellerräume befinden sich ebenfalls im unterirdischen Untergeschoss (UG) unter 
dem Nordbereich des EG. 

Über dem Nordbereich des EG befindet sich eine Terrasse, die sich über die 
ganze Gebäudebreite (rund 15 m) erstreckt und eine Tiefe von 5.45 m aufweist. 
Bergwärts (südlich davon) folgt das Obergeschoss (OG) mit dem Wohnbereich 
(im Nordteil) und Küche/Essen (im Südteil). 

Der Eingang in die beiden Wohnungen befindet sich im OG in der Mitte der 
Längsseiten. Via das Entrée und eine "Halle" gelangt man zum Treppenhaus, 
welches ins darunter liegende EG und ins UG führt (vgl. Pläne Nrn. 255-002 
Grundrisse/Kanalisation sowie 255-003 Fassaden & Schnitte, beide 1:100 und 
vom 24.4.2023). 

1.2.1 Der Gemeinderat führte in der Baubewilligung vom 18. September 2023 zu 
den Grenzabständen unter anderem aus, gegen Süden werde ein grosser 

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Grenzabstand von mindestens 10.80 m vorgesehen. Erforderlich wäre aufgrund 
der Gebäudeabmessungen mit nach Osten/Westen orientierten Längsfassaden 
ein kleiner Grenzabstand von 4.00 m. Auf der West- und Ostseite werde jeweils 
ein Grenzabstand von 4.00 m ausgewiesen, was aufgrund der ausgewiesenen 
Gebäudehöhen jeweils dem kleinen Grenzabstand entspreche. Erforderlich wäre 
auf einer der Längsseiten ein grosser Grenzabstand von 8.00 m. Die Bauherr-
schaft beantrage eine Ausnahme bzgl. der Ausrichtung des grossen Grenzab-
standes (E. 2.3). Unter Einhaltung der Bestimmungen gemäss Art. 36 Abs. 1 des 
kommunalen Baureglements (BauR) vom 7. März 2010 betreffend den grossen 
Grenzabstand könne das Grundstück bei einem Baubereich von einer maximalen 
Breite von rund 8.4 m an der Südfassade und rund 12.00 m an der Nordfassade 
nicht sinnvoll neu bebaut werden, und werde die Bebaubarkeit erheblich einge-
schränkt; diese bebaubare Breite wäre selbst unter Beibehaltung des Bautyps 
EFH als äusserst knapp anzusehen, weshalb ein Härtefall zu erkennen sei. lns-
besondere könne keine Verdichtung im Sinne einer zusätzlichen Wohneinheit 
generiert werden; an einer Verdichtung bestehe jedoch ein öffentliches Interesse. 
Der grosse Grenzabstand solle deshalb von der Ostseite auf die Südseite verlegt 
werden. Die Zustimmung des betroffenen Grundeigentümers von KTN _04 auf 
der Ostseite liege vor, womit keine wesentlichen privaten lnteressen tangiert 
würden. Mit der Anordnung des grossen Grenzabstandes nach Süden könne ei-
ne bessere Lösung erzielt werden. Die beantragte Ausnahme könne in Aussicht 
gestellt werden (E. 2.7 i.V.m. E. 2.13).

1.2.2 Der Regierungsrat konnte der gemeinderätlichen Argumentation nicht fol-
gen und keine Ausnahmesituation erkennen (angefochtener RRB E. 4.1 ff.). 

1.3 Der Gemeinderat macht eine unrichtige und unvollständige Feststellung 
des Sachverhaltes sowie eine unrichtige Rechtsanwendung durch den Regie-
rungsrat geltend (Beschwerde S. 2 Ziff. 2.3). 

Er führt aus, die Bauherrschaft beabsichtige, im Rahmen des Ersatzes des be-
stehenden EFH durch ein DFH eine bauliche Verdichtung herbeizuführen. Das 
Grundstück weise grundsätzlich das Potenzial für eine solche Verdichtung auf, 
ohne dass dadurch die Zonenvorschriften tangiert würden oder künftige Anpas-
sungen des kommunalen Baureglements bezüglich der Verdichtung abzuwarten 
wären. Eine möglichst landschonende, verdichtete Bauweise sei als Grundsatz 
im Raumplanungsgesetz verankert. Aufgrund der Parzellenabmessungen führe 
die seitliche Anordnung des grossen Grenzabstandes von mindestens 8.00 m 
dazu, dass lediglich noch eine bebaubare Breite von maximal ca. 10.00 m im Be-
reich des Projektperimeters verbleibe; dies allerdings nur, wenn eine Gebäu-
delänge von maximal 20.00 m nicht überschritten werde, was keine verdichtete 

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Bauweise erlaube. Durch die beschränkte Breite müssten die beabsichtigten 
zwei Wohneinheiten grundsätzlich über- bzw. hintereinander statt nebeneinander 
angeordnet werden, was zwangsläufig dazu führe, dass die in der Bauzone W2 
zulässige Gebäudelänge möglichst ausgenützt werden müsse. 

Unter Einhaltung von kleinen Grenzabständen auf der Nord- und Südseite sei 
aufgrund der Parzellengrösse eine maximale Gebäudelänge von ca. 27.30 m re-
alisierbar. Diese Gebäudelänge bedinge jedoch, dass ein Mehrlängenzuschlag 
auf den Längsseiten von je einem Viertel der über 20.00 m betragenden Gebäu-
delänge beim ordentlichen Grenzabstand berücksichtigt werden müsste. Die be-
baubare Breite verringere sich dadurch auf noch ca. 8.30 m an der Nordfassade 
und ca. 4.60 m auf der Südseite. Weiter müsste gleichzeitig mit einer Erhöhung 
der Gebäudehöhe gerechnet werden, welche im strittigen Projekt lediglich 4.12 m 
an der Westfassade betrage. Zulässig sei unter Berücksichtigung der privatrecht-
lichen Baubeschränkung eine Gebäudehöhe von 6.00 m. Diese sehr schmale, 
lange und in der Höhe abgestufte Baute vergrössere die Ansicht der West- und 
Ostfassade um ca. 80 % (bewilligt 75 m2, erweitert 135 m2). Auf der Westseite 
(KTN _02) führe die weiterhin mögliche Anordnung des kleinen Grenzabstandes 
auch unter Berücksichtigung eines Mehrlängenzuschlages nicht zu einer Verbes-
serung der Situation, sondern entgegen der Ansicht des Regierungsrates zu ei-
ner sehr viel schlechteren, da beinahe mit einer Verdoppelung der Fassaden-
fläche zu rechnen wäre. Gegenüber KTN _04 auf der Ostseite falle dieses Sze-
nario zwar weniger gravierend aus; von einem positiveren Ergebnis könne jedoch 
auch nicht ausgegangen werden. Diese beschränkte Bebaubarkeit bei Einhal-
tung der baureglementarischen Grenzabstände im Sinne des angefochtenen 
RRB sei als Härtefall zu betrachten, womit der Ausnahmetatbestand von § 73 
Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 
1987 erfüllt sei. 

Nachdem die Hauptausrichtungen der Wohnräume beider Wohneinheiten gegen 
Norden resp. Süden angeordnet seien, rechtfertige auch dieser Umstand die Ver-
legung des grossen Grenzabstandes auf die Südseite. Mit der gewährten Aus-
nahme werde demnach nicht nur für das Grundstück KTN _01, sondern auch für 
die umliegenden Grundstücke KTN _02, KTN _04 und KTN _05 eine bessere 
Lösung erzielt, womit auch der Ausnahmetatbestand gemäss § 73 Abs. 1 lit. b 
PBG erfüllt werde.

Mit den öffentlichen Interessen sei die im Zeichen der Verdichtung stehende 
Ausnahmebewilligung vereinbar. Der Nachbar habe der Gewährung des kleinen 
Grenzabstandes ausdrücklich zugestimmt (Beschwerde S. 3 ff. Ziff. 3.3). 

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Eine grössere Gebäudebreite werde nicht gewährt, nachdem die Neubaute die 
bestehende Gebäudebreite übernehme (Beschwerde S. 5 Ziff. 3.4). Hinzu kom-
me, dass sich der Gemeinderat von RRB Nr. 411/2023 vom 31. Mai 2023 
(E. 3.2 ff.) habe leiten lassen, welcher unter anderem eine analoge Ausnahme für 
die Verlegung des grossen Grenzabstandes vorgesehen habe. Das betreffende 
Projekt habe aufgrund einer etwas speziellen Gebäudeform die längste Gebäu-
deseite gegen Osten aufgewiesen (Beschwerde S. 5 Ziff. 5).

2.1.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft das Gericht von Amtes wegen, ob die 
Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. die Rechts-
mittelbefugnis (vgl. § 27 Abs. 1 lit. d des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; 
SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Zur Einreichung eines Rechtsmittels ist nach § 37 
Abs. 1 VRP berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder 
keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen 
Entscheid oder die angefochtene Verfügung besonders berührt ist (lit. b) und ein 
schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides 
oder der Verfügung hat (lit. c). Gemeinden u.a. öffentlich-rechtliche Körperschaf-
ten sind zur Einreichung eines Rechtsmittels berechtigt, wenn sie die Verletzung 
von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt 
(§ 37 Abs. 2 lit. a VRP).

2.1.2 Die Beschwerdebefugnis von Gemeinwesen gestützt auf § 37 Abs. 2 lit. a 
VRP ist praxisgemäss u.a. dann zu bejahen, wenn eine Autonomieverletzung 
geltend gemacht wird (VGE III 2018 88 vom 22.6.2018 E. 1.1; VGE III 2010 159 
vom 18.11.2010 E. 2.2.1; EGV-SZ 1983, Nr. 1, S. 4 f.; Hensler, Die Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 52 f.; Häner, in: Au-
er/Müller/Schindler, Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfah-
ren, 2. Aufl., Bern 2018, Art. 48 N 25; BGE 136 V 346 E. 3.3.2 mit Hinweisen). 
Gemeinden sind in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale oder eid-
genössische Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder 
teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebli-
che Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich 
auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften be-
ziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen 
oder eidgenössischen Rechts betreffen. Ob die beanspruchte Autonomie in die-
sem Sinne tatsächlich besteht und/oder im konkreten Fall verletzt wurde, ist kei-
ne Frage des Eintretens, sondern der inhaltlichen Beurteilung (BGE 146 I 36 E. 
1.4; BGE 140 V 328 E. 4.1; VGE III 2013 160 vom 18.12.2013 E. 2.2.2; EGV-SZ 
2007 Nr. B 8.2). Für das Eintreten genügt, wenn sich die Gemeinde in vertretba-

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rer Weise auf einen ihr zustehenden Autonomiebereich beruft (Urteil BGer 
1C_128/2019 vom 25.8.2020 E. 1.2).

2.1.3 § 59 ff. PBG macht Vorgaben zum Grenzabstand (u.a. zu Mass und Ermitt-
lung desselben). Diese kantonalen Vorgaben gelten als Mindestvorschriften in al-
len Gemeinden (§ 52 Abs. 1 Satz 1 PBG). Die Gemeinden können grössere 
Masse, unter bestimmten Voraussetzungen auch geringere Masse festlegen 
(§ 52 Abs. 2 PBG). 

2.2.1 Gemäss Art. 36 BauR ist der grosse Grenzabstand auf die am stärksten 
nach Süden gerichtete Längsfassade, der kleine Grenzabstand auf die übrigen 
Gebäudeseiten, einzuhalten. Weist eine Baute nach Osten und Westen orientier-
te Längsfassaden auf oder liegt die Baute an einer Hanglage, so ist der grosse 
Grenzabstand wahlweise gegenüber der Ost- oder der Westfassade einzuhalten. 
Bei annähernd gleichwertigen Süd- und Westfassaden kann die Bewilligungs-
behörde die Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstandes je 
zur Hälfte auf beide Fassaden gestatten. In Zweifelsfällen bestimmt die Bewilli-
gungsbehörde die für den grossen Grenzabstand massgebliche Gebäudeseite.

2.2.2 Für Ausnahmen gilt § 73 PBG (Art. 43 Satz 1 BauR). Laut § 73 Abs. 1 PBG 
kann die zuständige Bewilligungsbehörde für Bauten und Anlagen innerhalb der 
Bauzonen Ausnahmen von den im PBG oder in den Bauvorschriften der Ge-
meinden festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit besondere 
Verhältnisse es rechtfertigen, insbesondere wenn a) sonst eine unzumutbare 
Härte einträte, b) dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten eine 
bessere Lösung erzielt werden kann, c) Art, Zweckbestimmung oder Dauer des 
Gebäudes eine Abweichung nahelegen oder d) dadurch ein Objekt des Natur- 
und Heimatschutzes besser geschützt werden kann. Eine Ausnahmebewilligung 
muss mit den öffentlichen Interessen vereinbar sein und darf keine wesentlichen 
Interessen von Nachbarn verletzen. 

2.3 Bei Art. 36 BauR handelt es sich um eine kommunale Regel mit einem ent-
sprechenden kommunalen Autonomiebereich bei dessen Anwendung. 

Eine Ausnahmebewilligung innerhalb der Bauzone setzt "besondere Verhältnis-
se" voraus. Bei diesen besonderen Verhältnissen wie auch bei den diese illustrie-
renden und nicht abschliessend normierten Ausnahmegründen handelt es sich 
um unbestimmte Rechtsbegriffe. Sie auszufüllen setzt regelmässig nähere lokale 
Kenntnisse voraus (vgl. nachstehend E. 3.1), was auf die mit diesen vertraute lo-
kale/kommunale Baubewilligungsbehörde naheliegenderweise zutrifft. Insofern 

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besteht auch diesbezüglich ein Autonomiebereich der Gemeinde, obwohl sich die 
betreffenden Regeln im kantonalen PBG befinden. 

2.4 Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde ist somit zu bejahen. Sie wird so-
weit ersichtlich auch nicht ernsthaft bestritten (vgl. Vernehmlassung der Be-
schwerdegegner S. 3 Ziff. 3). 

2.5.1 Der Beigeladene erachtet den angefochtenen RRB als rechtswidrig (Ver-
nehmlassung S. 4 Rz. 4 ff.). Die Legitimation sei zwingend von Amtes wegen zu 
prüfen. Der Regierungsrat habe dies hinsichtlich der Beschwerdegegnerin Ziff. 4 
(Beschwerdeführerin im regierungsrätlichen Verfahren) nicht gemacht, womit der 
angefochtene RRB gegen § 18 Abs. 1 VRP und § 37 Abs. 1 VRP verstosse. 

2.5.2 Die Rüge des Beigeladenen ist unbegründet. Hätte der Regierungsrat die 
Beschwerdelegitimation der Beschwerdegegnerin Ziff. 4 geprüft und hätte er sie 
verneinen müssen, so hätte dies zu einem Nichteintreten auf die Verwaltungsbe-
schwerde geführt, soweit sie von der Beschwerdegegnerin Ziff. 4 miteingereicht 
wurde. Am rechtmässigen Eintreten auf die Beschwerde, soweit sie vom Be-
schwerdegegner Ziff. 4 als Grundeigentümer eingereicht wurde, dessen Legiti-
mation nicht bestritten wird, hätte sich nichts geändert. Ob der Beschwerdegeg-
nerin Ziff. 4, welche soweit ersichtlich unbestrittenermassen mit dem Beschwer-
degegner Ziff. 4 die Nachbarliegenschaft (permanent) bewohnt, gleich einer Mie-
terin oder Pächterin ein selbständiges, eigenes Rechtsschutzinteresse und somit 
die Beschwerdebefugnis zukommt, ist daher nicht weiter zu prüfen. 

3.1 Der grosse Grenzabstand bezweckt einen schematisch-abstrakten Schutz 
der Nachbarschaft vor Immissionen ideeller Art wie vor einem optisch erdrücken-
den Anblick einer in unmittelbarer Nähe hochragenden Fassade oder einem da-
mit verbundenen Schattenwurf. Es liegt im Interesse des Bauherrn und der 
Nachbarn, zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaf-
fen, zu der sich das Gebäude orientiert. Ihm kommt auch eine wohn- und ar-
beitshygienische Bedeutung zu und er trägt zur Verhinderung einer übermässi-
gen Überbauungsdichte bei. Bei der Auslegung des kommunalen Rechts im Zu-
sammenhang mit dem im kantonalen Recht nicht vorgesehenen grossen Grenz-
abstand kommt dem Gemeinderat ein grosser Beurteilungsspielraum zu, wobei 
dem Wortlaut der konkreten Bauvorschrift primäre Beachtung zu schenken ist 
(VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 E. 5.3.1; VGE III 2015 166 vom 18.2.2016 E. 1.2 
mit Hinweisen). Namentlich der Aspekt der Wohnhygiene legt ein Abstellen auf 
die Hauptwohnseite, welche in der Regel nach Süden oder Westen gerichtet ist, 
nahe (VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 E. 5.3.1; VGE III 2015 166 vom 18.2.2016 
E. 3.1). Für die Bestimmung der Hauptwohnseite ist nicht zwingend die Anzahl 

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der Zimmer ausschlaggebend, sondern die Häufigkeit der Nutzung der Räum-
lichkeiten (in der Regel Wohn-, Esszimmer, Aufenthaltsräume; vgl. VGE III 2014 
191 vom 28.1.2015 E. 4.4; VGE 1035/05 vom 27.10.2005 E. 2.3).

3.2.1 Der von seinem Wortlaut her klare Art. 36 Abs. 1 BauR (vgl. vorstehend 
E. 2.2.1) sieht zunächst in Satz 1 die Verlegung des grossen Grenzabstandes 
"auf die am stärksten nach Süden gerichtete Längsfassade" vor. Hiervon abwei-
chend ist der grosse Grenzabstand "wahlweise" gegenüber der Ost- oder der 
Westfassade einzuhalten, wenn (a) eine Baute nach Osten und Westen orientier-
te Längsfassaden aufweist oder b) die Baute an einer Hanglage liegt. 

3.2.2 Vorliegend kann nicht ernsthaft bestritten werden, dass es sich bei den 
nach Westen und Osten orientierten Fassaden mit je über 20 m (bestehend aus 
EG und OG) um die Längsfassaden und bei der nach Norden (UG/EG/OG) und 
nach Süden (OG) orientierten Fassaden (rund 15 m) um die Breitfassaden han-
delt (vgl. Plan Nr. 255-003 Fassaden & Schnitte, 1:100, vom 24.4.2023), und 
dass sich die Baute an einer Hanglage (rund 27 % in der Falllinie, vgl. angefoch-
tener RRB E. 3; vorstehend E. 1.1) befindet. 

Zutreffend hat der Regierungsrat ausgeführt, dass die Gebäude- und Fassaden-
längen nicht für jedes Stockwerk separat, sondern über das ganze Gebäude 
hinweg ermittelt werden müssen (angefochtener RRB E. 3.3). Was die Haupt-
wohnseite anbelangt, ist zwar zutreffend, dass sich auch auf der Südseite mehr 
oder weniger die gesamte Fassade beanspruchende Fensterflächen befinden. 
Indes gilt dies einerseits auch für die West- und Ostseite; anderseits befinden 
sich im Südbereich die Räume für Küche/Essen, während im Nordbereich der 
Wohnbereich mit der ausladenden Terrasse folgt, was für einen - im BauR nicht 
vorgesehenen - grossen Grenzabstand im Norden spräche. Dem Regierungsrat 
ist weiter beizupflichten, dass angesichts der - aufgrund der Topographie gege-
benen - Orientierung sämtlicher Bauten in der Nachbarschaft nach Norden (Rich-
tung und mit Blick auf den Zürichsee) der grosse Grenzabstand konsequenter-
weise auf der Nordseite angewendet werden müsste (angefochtener RRB 
E. 4.3), was indes mit den baureglementarischen Bestimmungen nicht zu verein-
baren ist und ebenfalls einer Ausnahmebewilligung bedürfte. 

Nicht zu übersehen ist bei einer Gesamtbetrachtung der geplanten Baute, dass 
auch die je drei Zimmer im EG auf der West- und Ostseite je Fenster nach Wes-
ten und Osten haben, womit auch diese Räumlichkeiten, deren Verwendungs-
zweck soweit ersichtlich nicht definiert ist, auf den Längsseiten von den wohnhy-
gienischen Vorteilen des grossen Grenzabstandes profitieren können, auch wenn 

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sie an und für sich für die Bestimmung der Hauptwohnseite nicht ausschlagge-
bend sind. 

3.2.3 Zu Recht wird - soweit ersichtlich - von keiner Seite (mehr) geltend ge-
macht, der grosse Grenzabstand lasse sich ohne Ausnahmebewilligung auf die 
Südseite verlegen. Der vom Beigeladenen vertretenen Ansicht, die Hauptwohn-
seite sei "klar nach Süden ausgerichtet" (Vernehmlassung S. 5 Rz. 11), kann, wie 
gezeigt, in dieser Absolutheit nicht gefolgt werden. 

3.2.4 Anzufügen ist, dass sich angesichts der erwähnten Masse der Fassaden 
kaum von einer annähernden Gleichwertigkeit der Süd- und Westfassade im 
Sinne von Satz 3 von Art. 36 Abs. 1 BauR sprechen lässt, was offensichtlich 
auch nicht in Betracht gezogen wurde. Abgesehen davon hätte auch dies eine 
Verringerung der Überbauungsmöglichkeit des Grundstücks in der Breite zur 
Folge. 

3.3.1 Die Ausnahmeregelung stellt im öffentlichen Baurecht ein allgemeines 
Rechtsinstitut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Un-
zweckmässigkeiten zu beseitigen (Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Aargau, 1985, § 155 N 6). Derartige Härtefälle können als Folge be-
sonderer Umstände auftreten, mit denen die notwendigerweise generalisieren-
den und schematisierenden Normen nicht gerechnet haben. Die strikte Anwen-
dung der Norm in diesen Fällen würde zu einem offensichtlich ungewollten Er-
gebnis führen. Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist 
daher immer, dass solche besonderen Umstände vorliegen. Ob dies im konkre-
ten Fall zutrifft, ist sorgfältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von Aus-
nahmebewilligungen die verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit 
der Verwaltung und der rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde 
(BGE 112 Ib 51 E. 5). Der Zweck der Ausnahmebewilligung besteht nicht darin, 
einem Bauherrn zu einer optimalen Lösung zu verhelfen oder eine maximale 
Ausnützung zu ermöglichen. Es sollen weder Idealvorstellungen noch Maximal-
wünsche ermöglicht werden (vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 E. 3.2). 

Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche 
Unzweckmässigkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beab-
sichtigt waren. Es geht um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Regelung. 
Die Ausnahmeermächtigung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle 
Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen; auf die-
sem Weg würde das Gesetz abgeändert (Urteil BGer 1C_91/2020 vom 4.3.2021 
E. 5.2; BGE 117 Ib 125 E. 6d; 1C_318/2019 vom 31.8.2020 E. 5.1; 1C_396/2018 
vom 12.4.2019 E. 5.1; je mit Hinweisen).  

12

3.3.2 Der unbestimmte Rechtsbegriff der "besonderen Verhältnisse" ist mit der 
Einschränkung "wenn und soweit" verknüpft (vgl. vorstehend E. 2.2.2). Die Um-
schreibung der Ausnahmesituation enthält mithin auch ein begrenzendes Mo-
ment. Es ist somit anhand des konkreten Projektes und allenfalls weiterer Um-
stände zu prüfen, ob eine unzumutbare Härte oder eine Ausnahmesituationsvor-
aussetzung gegeben ist (VGE III 2021 189 vom 30.3.2022 E. 3.3.2; VGE III 2017 
60 vom 28.8.2017 E. 2.3.2; EGV-SZ 2010 B 8.10 E. 3.1.5; VGE 1048/97 vom 
6.2.1998 E. 7 = EGV-SZ 1998 Nr. 8 E. 7). 

3.3.3 Ob die besonderen Voraussetzungen, welche eine Ausnahmebewilligung 
rechtfertigen, vorliegen, ist eine Rechtsfrage, welche der freien Überprüfung des 
Verwaltungsgerichts unterliegt (vgl. Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz 
des Kantons Aargau, Bern 2013, § 67 N 1-3; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Bd. I, Bern 2020, Vorbemerkungen zu den 
Art. 26-31 Rz. 7). 

4.1 Der Regierungsrat hat die Ausnahmebewilligungsfähigkeit der Verlegung 
des grossen Grenzabstandes auf die Südseite im Wesentlichen wie folgt ver-
neint:

- Es verstehe sich von selbst, dass die Erteilung einer Ausnahmebewilligung 
beim Grenzabstand eine grössere Überbauung bzw. im vorliegenden Fall ei-
ne grössere Gebäudebreite ermögliche. Dabei handle es sich jedoch nicht 
um eine bessere Lösung im Sinne von § 73 Abs. 1 lit. b PBG (E. 4.2).

- Die durch die Ausnahmebewilligung ermöglichte verdichtete Bauweise bzw. 
die haushälterische Nutzung des Bodens stelle keinen Ausnahmegrund dar 
(E. 4.2; mit Hinweis auf EGV-SZ 2020 B 8.5 E. 4.3.3). 

- Eine Verdichtung müsse durch eine entsprechende Änderung des Bauregle-
ments angestrebt werden. Eine Änderung der Grenzabstandsbestimmungen 
sei für alle gleichermassen zu gewähren und nicht nur für einzelne ausge-
wählte Personen mittels Erteilung einer Ausnahmebewilligung (E. 4.2).

- Eine sinnvolle Überbauung bleibe möglich; es bestehe/entstehe bei Verwei-
gerung der Ausnahmebewilligung keine unzumutbare Härte (E. 4.2). 

- Eine freiwillig unter Nachbarn vereinbarte zivilrechtliche Höhenbeschränkung 
könne nicht als Begründung für eine unzumutbare Härte bzw. eine Ausnahme 
von den öffentlich-rechtlichen Grenzabstandsbestimmungen herangezogen 
werden (E. 4.3).

- Die Nachbargrundstücke KTN _04 und KTN _02 hielten den grossen Grenz-
abstand auf den Westseiten ein (E. 4.3).

- Auch die Hinweise auf die Wohnungsnot und die hohen lmmobilienpreise in 
Wollerau vermöchten keine Ausnahmesituationen zu begründen (E. 4.4). 

13

- Die Einhaltung der baupolizeilichen Vorschriften stelle gerade keine Verlet-
zung der Eigentumsgarantie dar (E. 4.4). 

- Auch der Umstand, dass der Beschwerdegegner (der vorliegende Beigelade-
ne) die aufwändig gestaltete Umgebungsanlage unberührt lassen möchte, 
rechtfertige ebenfalls keine Ausnahme von den Grenzabstandsvorschriften 
(E. 4.4). 

4.2 Den regierungsrätlichen Überlegungen und Erwägungen kann vollumfäng-
lich beigepflichtet werden. Vorab kann festgehalten werden, dass nicht erkennbar 
ist, inwiefern der Regierungsrat von einem unzutreffenden Sachverhalt (Sach-
verhaltsannahmen) ausgegangen ist und/oder das Recht falsch angewendet hat. 

4.3.1 In der Wohnzone 2 (W2) sind gemäss Art. 63 Abs. 2 lit. b Satz 1 BauR al-
leinstehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit Klein- und Einliegerwohnungen 
sowie zusammengebaute Einfamilienhäuser gestattet. Die Ausnützungsziffer 
(AZ) beträgt 0.4 (Art. 71 BauR "Grundmasse"). Grundeigentümer von direkt an-
grenzenden Grundstücken können durch Dienstbarkeitsvertrag noch nicht bean-
spruchte Nutzung eines Grundstückes auf die Bauparzelle übertragen. Die Aus-
nützungsübertragung darf höchstens zu einer AZ-Erhöhung von 10 % der Regel-
bauweise führen (Art. 30 Abs. 1 BauR). Die zulässige Gebäudelänge beträgt 
30 m, die maximale Gebäudehöhe 7.5 m und die maximale Firsthöhe 10.5 m. 

Diese maximale Gebäudehöhe von 7.5 m wird vorliegend mit Gebäudehöhen 
von 1.97 m (Südfassade), 3.97 m bzw. 4.04 m (Ostfassade), 4.12 m bzw. 3.68 m 
(Westfassade) und 4.60 m bzw. 6.00 m (Nordfassade) nicht ausgeschöpft. 

4.3.2 Gemäss der Baubewilligung vom 18. September 2023 weist das Bau-
grundstück eine anrechenbare Grundstückfläche von 824 m2 auf, was unter In-
anspruchnahme eines AZ-Transfers von maximal zulässigen 10 % eine zulässige 
Bruttogeschossfläche (BGF) von 329.60 m2 bzw. von 362.50 m2 ergibt.

Die geplante Baute beansprucht eine BGF von 350.50 m2 (vgl. Plan Nr. 255-008 
BGF Berechnung und Nachweis Parkplätze, 1:200, vom 24.4.2023). Das Manko 
von 20.90 m2 wird durch eine Verlagerung eines Teils der Nutzungsreserve von 
insgesamt 78 m2 auf den Grundstücken KTN _06 (22 m2) und KTN _03 (173 m2), 
beide Grundstücke im Eigentum des Beigeladenen/Bauherrn, ausgeglichen. 

4.3.3 Diese AZ-Übertragung illustriert eindrücklich, dass vorliegend die Optimie-
rung/Maximierung der Ausnützung des Grundstücks angestrebt wird. Hierzu ist 
das Rechtsinstitut der Ausnahmebewilligung indes gerade nicht vorgesehen. Ein 
Härtefall ist zu verneinen. 

14

Die theoretischen Ausführungen der Beschwerdeführerin zu den - zweifelsohne 
eingeschränkten - Ausbaumöglichkeiten bei Wahrung des grossen Grenzabstan-
des auf der Ostseite können nicht verfangen. Dass eine regelkonforme (zonen-
konforme) Überbauung möglich ist, wenn auch unter Verzicht auf eine völlige 
Ausnützung, belegt das bestehende EFH. Die W2 dient denn auch der Errichtung 
von EFH und verlangt nicht eine (optimierte) Überbauung mit DFH. Wie die Be-
schwerdeführerin selber erkennen lässt, dürften sich auf dem Grundstück aller-
dings auch ein DFH bzw. zwei Wohnungen realisieren lassen. Mit einer Bebau-
ungsmöglichkeit auf einer Breite von 10 m und einer Länge von 20 m unter Wah-
rung der Grundnormen, wovon die Beschwerdeführerin ausgeht (vgl. vorstehend 
E. 1.3), ist immerhin eine Baute mit einer Grundfläche von 200 m2 ohne Bean-
spruchung einer Ausnahmebewilligung realisierbar. Eine ungünstige Grunds-
tücksform und/oder eine kleine Grundstücksfläche (vgl. VGE III 2018 2 vom 
17.5.2018 E. 5.4.2 f.), welche einer gewissen Erweiterung ohne Beanspruchung 
einer Ausnahmebewilligung entgegenstünde, ist vorliegend jedenfalls nicht er-
kennbar. Das Baugrundstück weist von seiner Form wie seiner Grösse her jeden-
falls grundsätzlich gute Voraussetzungen für eine Überbauung vor. Hieran kann 
auch die Hanglage nichts ändern, wie dies der Beigeladene meint (vgl. Vernehm-
lassung des Beigeladenen S. 7 f. Rz. 19 f.). Das konkrete Bauvorhaben bei-
spielsweise beansprucht die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht annähernd 
(vgl. vorstehend E. 4.3.1). 

4.3.4 Im Weiteren lässt sich vorliegend eine Ausnahmebewilligung auch nicht 
gestützt auf hypothetische Überlegungen zu (maximalen) Überbauungsmöglich-
keiten unter Wahrung des grossen Grenzabstandes auf der Ostseite damit be-
gründen, dass dank der Abweichung (d.h. der Verlegung des grossen Grenzab-
standes auf die Südseite) "wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lö-
sung erzielt werden kann". Mit diesem Verdikt nimmt die Beschwerdeführerin in 
verfahrensmässig problematischer Weise eine Beurteilung der Einordnung (vgl. 
§ 56 PBG; Art. 6 ff. BauR) eines allfälligen Alternativprojekts vor. Abgesehen da-
von ist es nicht Sache einer Baubewilligungsbehörde, im Rahmen eines Rechts-
mittelverfahrens anstelle einer Bauherrschaft alternative Überbauungsmöglich-
keiten zu skizzieren, um hieraus einen Ausnahmetatbestand abzuleiten. Dafür, 
dass konkrete Projektalternativen geprüft wurden und als erstellt gelten könnte, 
dass sich ein DFH/zwei Wohnungen ohne Ausnahmebewilligung nicht realisieren 
lassen, bestehen keine Anhaltspunkte.  

4.4.1 Der Beschwerdeführerin ist zwar beizupflichten, dass die Ausnutzung der 
maximalen Baumasse grundsätzlich einem öffentlichen Interesse entspricht, da 
die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die Sied-

15

lungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu len-
ken und kompakte Siedlungen zu schaffen (Urteil BGer 1C_378/2019 vom 
17.6.2020 i.Sa. F. vs. Gemeinderat Unteriberg, E.  9.1). Im vom Regierungsrat 
angeführten Entscheid (EGV-SZ 2020 B 8.5. E. 5.3) hat das Verwaltungsgericht 
jedoch bereits festgehalten, dass das Interesse am verdichteten Bauen alleine 
eine Gebäudeabstandsunterschreitung nicht rechtfertigen kann. Nichts Anderes 
kann hinsichtlich einer Grenzabstandsunterschreitung bzw. einer Ausnahmebe-
willigung für die Bestimmung des grossen Grenzabstandes gesagt werden. Allzu 
leicht liessen sich ansonsten mit dem Argument der Verdichtung für dies und je-
nes eine Ausnahmebewilligung erteilen; mit anderen Worten: auch die Verdich-
tung hat die baurechtlichen Grundnormen grundsätzlich zu wahren und setzt für 
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung das Vorliegen eines gesetzlichen Aus-
nahmetatbestandes voraus. 

4.4.2 Dem Regierungsrat ist hingegen beizupflichten, dass die baurechtliche Gel-
tung der gegenteiligen Auffassung einer gesetzlichen Grundlage bedürfte. Bei-
spielsweise bestimmt § 133 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Lu-
zern vom 7. März 1989 (in der ab dem 1.1.2014 geltenden Fassung), dass die 
Gemeinden Ausnahmen von den Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften un-
ter anderem bewilligen können in Bauzonen, in denen eine verdichtete Bauweise 
zulässig ist und für Gebiete, in denen eine Nachverdichtung erwünscht ist (vgl. 
Urteil BGer 1C_187/2019 vom 18.12.2019 E. 2.1). 

Vorliegend ist gemäss Art. 62 Abs. 1 BauR die Zentrumszone für eine dichte 
Überbauung (zur Schaffung einer Dorfkernerweiterung) bestimmt. Für die übri-
gen Wohnzonen findet sich keine entsprechende Bestimmung. Insbesondere fin-
det sich keine Bestimmung, dass aus Gründen der Verdichtung von den Grenz- 
und Gebäudeabständen abgewichen werden kann. Vergleichsweise kann bei-
spielsweise auf Art. 19 des Baureglements der Gemeinde Altendorf vom 19. Mai 
2019 (betreffend "verdichtete Bauweise") verwiesen werden, womit unter be-
stimmten Voraussetzungen (Mindestwohneinheiten) die Erhöhung der Ausnüt-
zungsziffer (Abs. 4) und die Herabsetzung der Gebäude- und Grenzabstände, 
"wenn keine öffentlichen oder wohnhygienischen Interessen entgegenstehen" 
(Abs. 5), ermöglicht wird. 

4.5.1 Zu bestätigen ist auch, dass eine freiwillige, zivilrechtliche Höhenbeschrän-
kung keine unzumutbare Härte begründen kann. Zum einen wird die Einräumung 
von Dienstbarkeiten in der Regel entschädigt, zum andern gilt es, allfälligen 
durch private zivilrechtliche Vereinbarungen geschaffenen Sachzwängen für die 
Erteilung von Ausnahmebewilligungen, womit die öffentlichrechtlichen Bestim-
mungen im Endeffekt ausgehebelt werden könnten, entgegen zu wirken. Unbe-

16

stritten ist der Hinweis des Regierungsrates auf die Nachbargrundstücke 
KTN _04 und KTN _02, die den grossen Grenzabstand auf den Westseiten ein-
halten. Zu bestätigen ist auch, dass die Hinweise auf die Wohnungsnot und die 
hohen lmmobilienpreise keine Ausnahmesituationen begründen können. 

4.5.2 Übereinstimmend mit dem Regierungsrat kann auch keine Verletzung der 
Eigentumsgarantie erkannt werden. 

Die Eigentumsgarantie schützt als Bestandesgarantie nur die rechtmässige Aus-
übung des Privateigentums. Sie gewährleistet das Eigentum innerhalb der 
Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen 
sind. Zu beachten sind namentlich die Anforderungen der Raumplanung (BGE 
117 Ib S. 243 E. 3a mit Hinweisen). Die Baufreiheit und damit auch das Recht 
zur Erweiterung oder zum Ersatz einer Baute bestehen daher nur innerhalb der 
Vorschriften, die der Gesetzgeber über die Nutzung des Grundeigentums erlas-
sen hat (Urteile BGer 1C_77/2010 vom 11.10.2010 E. 8.1; 1A.289/2004 vom 
7.6.2005 E. 2.2.1; 1A.110/2001 vom 4.10.2001 E. 8.1 = ZBl 203/2002 S. 615). 
Nach ständiger Rechtsprechung gelten selbst massive Nutzungsbeschränkungen 
regelmässig nicht als besonders schwerer und daher entschädigungspflichtiger 
Eingriff, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle 
und gute Nutzung möglich bleibt. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie ge-
währleistet nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt 
werden kann (BGE 123 II 481 E. 6d mit Hinweisen). 

Inwiefern eine wirtschaftlich sinnvolle Weiternutzung des Grundstückes unter 
Wahrung der baurechtlichen Grundnormen und ohne Beanspruchung einer Aus-
nahmebewilligung vorliegend nicht mehr möglich sein sollte, ist wie bereits ge-
sagt (vgl. vorstehend E. 4.3.3) nicht ersichtlich. Die durch Gesetzesvorschriften 
(Abstandsvorschriften) allenfalls bedingte teilweise Beschränkung der (maxima-
len) Überbauungsmöglichkeit stellt keinen Eingriff in die Eigentumsfreiheit dar. 

4.5.3 Die Neubaute (DFH statt EFH) kann sich unbestrittenermassen nicht auf 
die Bestandesgarantie berufen (§ 72 PBG). Soweit der Beigeladene geltend 
macht (Vernehmlassung S. 7 Rz. 13), der einzige Grund dafür, weshalb sich die 
Längsseiten der Baute im Osten und Westen befinden, sei die rechteckige Par-
zellenform, tatsächlich ausgerichtet sei die geplante Baute jedoch - wie auch die 
heute schon bestehende - nach Süden, kann er daher aus dieser aktuellen Situa-
tion für die Neu-/Umbaute nichts zu seinen Gunsten herleiten. 

4.6 Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet. Der Regie-
rungsrat hat die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn er keinen Ausnahme-

17

tatbestand für die Verlegung des grossen Grenzabstandes auf die Südseite der 
geplanten Baute erkennen konnte. 

5.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten- und Parteien-
tschädigungen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu regeln. Der Beigela-
dene hat den Antrag der Beschwerdeführerin unterstützt, gilt daher als unterlie-
gend und hat gemeinsam mit der Beschwerdeführerin (je hälftig) für die Kosten 
des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) von Fr. 2'500.-- aufzukommen (vgl. § 72 Abs. 2 VRP). 

5.2 Die obsiegenden beanwalteten Beschwerdegegner haben Anspruch auf ei-
ne Parteientschädigung zu Lasten der Beschwerdeführerin und des Beigelade-
nen (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese Parteientschädigung wird in Beachtung des 
kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 
27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht 
und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des 
pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), 
insgesamt also Fr. 1'600.-- festgelegt.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden je zur Hälfte (je 
Fr. 1'250.--) der Beschwerdeführerin und dem Beigeladenen auferlegt. Sie 
haben diese Betreffnisse von je Fr. 1'250.-- innert 30 Tagen seit Zustellung 
des Entscheids auf das Postkonto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des 
Verwaltungsgerichts zu überweisen.

3. Die Beschwerdeführerin und der Beigeladene haben den beanwalteten Be-
schwerdegegnern eine Parteientschädigung von je Fr. 800.-- (inkl. Baraus-
lagen und MwSt.) zu bezahlen.  

18

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:

- die Beschwerdeführerin (R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)
- die Rechtsvertreterin des Beigeladenen (2/R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement (EB)
- und das Amt für Raumentwicklung (EB).

Schwyz, 27. Juni 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

19

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 18. Juli 2024