# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 762a16b6-4dde-5475-982a-47f13dbc17f4
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 23.10.2014 3-RV.2014.57
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2014-57_2014-10-23.pdf

## Full Text

2014 Abteilung Steuern 381 

 

77 Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit; Überführung von 

landwirtschaftlichem Geschäfts- in Privatvermögen (§ 27 Abs. 4 StG) 

Bei einer Umzonung eines Teils einer landwirtschaftlichen Parzelle in die 

Bauzone mit anschliessender Abparzellierung, ist die steuerliche 

Überführung von landwirtschaftlichem Geschäftsvermögen in Privatver-

mögen im Zeitpunkt der Parzellierung bzw. deren Bewilligung durch das 

LWAG vorzunehmen. 

Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern, 

vom 23. Oktober 2014 in Sachen A. + S.R. (3-RV.2014.57). 

Aus den Erwägungen 

4. 
4.1. 
Der Rekurrent war (und ist) Eigentümer des Grundstücks 

GB O. Nr. X, das zu Beginn des Jahres 2009 eine Fläche von 68.50 a 
hatte. Dieses Grundstück gehörte (und gehört) unbestritten zum land-
wirtschaftlichen Geschäftsvermögen des Rekurrenten.  

An der Einwohnergemeindeversammlung der Gemeinde O. 
vom 26. November 2009 wurde die Gesamtrevision des allgemeinen 
kommunalen Nutzungsplanes beschlossen. Damit erfolgte (unter 
anderem) die "Teileinzonung der Parzelle X, O-Strasse in die Wohn-
zone (W2)".  

Der Regierungsrat des Kantons Aargau genehmigte die "Ge-
samtrevision der Nutzungsplanung der Gemeinde O. vom 26. No-
vember 2009" an seiner Sitzung vom 29. September 2010.  

Am 28. Februar 2011 entschied der Gemeinderat O., "[d]ie Bau-
ingenieurarbeiten für die Werkleitungserschliessung O-Strasse wer-
den dem Ingenieurbüro F. AG, […] erteilt. Die Auftragserteilung er-
folgt in Absprache mit [dem Rekurrenten]." 

4.2. 
4.2.1. 
Mit öffentlich beurkundetem "Parzellierungsbegehren mit Neu-

aufnahme und Kaufvertrag" vom 23. Mai 2011 wurden 597 m² der 

382 Spezialverwaltungsgericht 2014 

 

Liegenschaft GB O. Nr. X als neue Liegenschaft GB O. Nr. Y abpar-
zelliert und für CHF 167'160.00 verkauft. Die Genehmigung der Ur-
kunde durch den Kanton Aargau, Departement Finanzen und 
Ressourcen, Abteilung Landwirtschaft Aargau (LWAG), wurde aus-
drücklich vorbehalten.  

Mit Verfügung vom 16. Juni 2011 erteilte die LWAG die 
Bewilligung zur Realteilung des landwirtschaftlichen Gewerbes des 
Rekurrenten und die Zerstückelung durch Abtrennung der neuen Par-
zelle Nr. Y im Halte von 5.97 Aren.  

Am 6. Juli 2011 wurden die Abtrennung und der Verkauf der 
Parzelle GB O. Nr. Y im Grundbuch eingetragen. 

(…) 
6.3. 
Der abparzellierte Teil der Parzelle GB O. Nr. X wurde von der 

landwirtschaftlichen Nutzung dem Liegenschaftenhandel zugeführt. 
Damit ist grundsätzlich im Sinne der bundesgerichtlichen Rech-
tsprechung aufgrund des zeitnahen Systemwechsels die Überführung 
vom landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen in das Privatvermögen 
(und die direkte Überführung in das übrige Geschäftsvermögen) 
steuerlich abzurechnen. 

6.4. 
6.4.1. 
Umstritten ist, zu welchem Zeitpunkt im vorliegenden Fall die 

Überführung des eingezonten und abparzellierten Teils der Parzelle 
Nr. X erfolgte bzw. zu welchem Zeitpunkt die Überführung vom 
landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (und 
die direkt anschliessende Überführung in das übrige Geschäftsver-
mögen) steuerlich zu erfassen ist. Die Steuerkommission W. ist der 
Ansicht, dies sei mit der Einzonung erfolgt; die Rekurrenten sehen 
den Grund erst bei der Baureife.  

6.4.2. 
Das Bundesgericht äussert sich hierzu nicht einheitlich. Im Ur-

teil vom 2. Dezember 2011 (2C_11/2011 = BGE 138 II 32 = 
StE 2012 B 23.47.2 Nr. 14 = StR 2012 S. 137) wird festgehalten, die 
Überführung müsse "im Zeitpunkt der Einzonung" erfolgen. 

2014 Abteilung Steuern 383 

 

Dagegen wird im Urteil vom 28. Januar 2011 (2C_708/2010) 
ausgeführt die Abrechnung habe mit "der Zuerkennung einer neuen 
Funktion" zu erfolgen.  

6.4.3. 
Das Bundesgericht hat im Urteil vom 2. Dezember 2011 

(2C_11/2011 = BGE 138 II 32 = StE 2012 B 23.47.2 Nr. 14 = StR 
2012 S. 137) festgehalten, dass zur Beurteilung, ob ein land- und 
forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne von § 27 Abs. 4 StG gege-
ben ist, auf die Regelung gemäss Art. 2 BGBB abzustellen sei. Von 
einem steuerlich privilegierten Grundstück könne nur gesprochen 
werden, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen Vorausset-
zungen erfüllt seien. 

Daraus ergibt sich, dass ein Grundstück aus dem landwirtschaft-
lichen Geschäftsvermögen ausscheidet und in das Privatvermögen 
(bzw. das übrige Geschäftsvermögen) überführt wird, wenn es aus 
dem Anwendungsbereich des BGBB entlassen wird. Dies hält im 
Übrigen auch das KStA in seiner Vernehmlassung so fest.  

Nach Ansicht des Spezialverwaltungsgerichtes ist daher die 
Wendung "mit der Umzonung" im Urteil vom 2. Dezember 2011 
(2C_11/2011 = BGE 138 II 32 = StE 2012 B 23.47.2 Nr. 14 = StR 
2012 S. 137) zu eng gefasst. Diese kann sich nur auf Parzellen bezie-
hen, die gesamthaft umgezont, und damit direkt dem Anwendungsbe-
reich des BGBB entzogen werden.  

Vorliegend wurde jedoch nur der (später abparzellierte) Teil der 
Parzelle Nr. X umgezont. Damit verblieb die Parzelle Nr. X gestützt 
auf Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB weiterhin im Anwendungsbereich des 
BGBB. Erst mit den Parzellierungen und den rechtskräftigen Be-
willigungen durch das LWAG wurden die umgezonten Teilbereiche 
der Parzelle Nr. X aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen. 
Dieser Zeitpunkt (bzw. diese Zeitpunkte) sind damit für die Über-
führungen vom landwirtschaftlichen Geschäfts- in das Privatver-
mögen (und die direkt anschliessende Überführung in das übrige 
Geschäftsvermögen) massgebend. Da vorliegend sämtliche sechs 
neuen Parzellen im Jahr 2011 von der Parzelle Nr. X abparzelliert 
und die Bewilligungen des LWAG im Jahr 2011 rechtskräftig wur-
den, hat in diesem Jahr die Abrechnung zu erfolgen. Die Rekurrenten 

384 Spezialverwaltungsgericht 2014 

 

haben also zu Recht eine Abrechnung der Überführung im Jahr 2011 
beantragt. 

 

78 Grundstückschätzung; Definition der "landwirtschaftlichen Nutzung" 

eines Grundstückes (§ 51 Abs. 2 StG, § 8 VBG) 

Fehlt die landwirtschaftliche Nutzung bei einem Nebenerwerbsbetrieb, ist 

die Wohnhausparzelle zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert zu 

schätzen. 

Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern, 

vom 23. Oktober 2014 in Sachen R.H. (3-RV.2014.62). 

Aus den Erwägungen 

2. 
2.1. 
Der Rekurrent verkaufte am 20. Dezember 2007 drei landwirt-

schaftliche Grundstücke (…) im Halte von 4 ha 70 m
2
. Damit ver-

blieben noch die Parzellen Nrn. 988 und 990 mit einer Gesamtfläche 
von 2 ha 78 a 50 m

2
 in seinem Eigentum. In der Folge nahm das 

Kantonale Steueramt, Sektion Grundstückschätzung (KStA GS), mit 
Verfügung vom 16. Februar 2010 eine Neuschätzung mit dem Schät-
zungsgrund "Flächenveränderung / Zu- / Abgänge (Bestandesände-
rung)" vor. Der Vermögenssteuerwert ab Steuerperiode 2007 wurde 
auf CHF 82'900.00 reduziert, der Eigenmietwert für die Wohnliegen-
schaft auf der Parzelle Nr. 988 blieb mit CHF 4'246.00 unverändert. 
Die Grundstücke wurden dabei nach landwirtschaftlichen Kriterien 
geschätzt. Diese Schätzung ist unangefochten in Rechtskraft erwach-
sen. 

2.2. 
Es ist unbestritten geblieben, dass der Rekurrent im Jahr 2008 

das Milchkontingent – mit der Auflösung der Milchgenossenschaft T.