# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fc0fc888-d472-568c-9be5-5a2363dabdbd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-12-05
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 05.12.1997 80.1997.174
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1997-174_1997-12-05.html

## Full Text

Incarto n.

  80.97.00174

  	
  Lugano

  5 dicembre 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sul ricorso del 21 ottobre 1997

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________,  

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 3 maggio 1996, il
notaio __________ __________ rogava un atto pubblico avente il seguente
contenuto:

                                         •  permuta
e cessione per rettifica confini: i signori __________ __________ e
__________ __________, comproprietari per un mezzo ciascuno, __________ ai
signori __________ e __________ __________, in ragione di un mezzo ciascuno, la
superficie di mq. 208 della part. n. __________ RFD di __________ -__________,
mentre i signori __________ cedevano a __________ e __________ la superficie di
mq. 188 del mapp. __________;

                                         •  compravendita:
__________ e __________ alienavano la nuova part. __________ (di mq. 357) al
signor __________ __________, al prezzo di fr. 188’500.–;

                                         •  costituzione
di diritto di passo: il signor __________, quale proprietario del mapp. n.
__________, concedeva a favore dei mapp. n. __________ e __________ dei diritti
di passo a carico del proprio fondo.

 

 

                                   2.   Con decisione del 28
luglio 1997, l'Ufficio di tassazione di __________ notificava ai coniugi
__________ e __________ __________ la tassazione dell’imposta sugli utili
immobiliari relativa alla permuta conclusa con i signori __________ e
__________. Quale valore di alienazione della superficie di mq. 188 del mapp.
n. __________, ceduta a questi ultimi, considerava il valore del fondo ricevuto
in contropartita, prendendo come riferimento il prezzo pagato da __________ per
l’acquisto della neocostituita part. n. __________. Ne risultava un prezzo di
fr. 109’824.–. Quanto al valore di investimento, lo ricavava dalla ripartizione
proporzionale del prezzo di acquisto del primitivo mapp. n. __________. Esso
ammontava pertanto a fr. 77’080.–. L’utile immobiliare era dunque commisurato
in fr. 32’744.–, cui corrispondeva un’imposta di fr. 14’407.35, in
considerazione della durata del possesso di solo un anno e 5 mesi.

 

 

                                   3.   Con reclamo del 27
agosto 1997, i coniugi __________ contestavano l’assoggettamento all’imposta
sugli utili immobiliari, argomentando di avere intrapreso una semplice
rettifica di confini, da non assimilare ad una compravendita.

                                         All’udienza dell’11
settembre 1997, l’autorità fiscale ha precisato di intravedere nel trapasso non
una semplice rettifica di confini bensì una normale permuta imponibile. Al
verbale della suddetta udienza si è quindi richiamata nella decisione del 29 settembre
1997, con cui ha respinto il reclamo.

 

 

                                   4.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ e __________ __________
postulano, in via principale, l’annullamento della decisione di tassazione
dell’utile immobiliare e, in via subordinata, la riduzione dell’imposta a fr.
2’360.–, considerando alienati solo i 20 mq ricevuti in più. 

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         5.2.

                                         L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   6.   Nel loro gravame, i
ricorrenti argomentano, in via principale, che l’operazione immobiliare
assoggettata all’imposta costituirebbe una rettifica di confini e non una permuta.
Sebbene non sia espressamente indicato nell’atto ricorsuale, essi invocano in sostanza
l’applicazione dell’art. 125 lett. d LT, mentre l’autorità fiscale
ritiene che prevalga l’art. 124 lett. b LT.

 

                                         6.1.

                                         Adottando la nuova legge
tributaria, il legislatore ha deciso di mantenere, come già nella LIMVI,
l'espressa menzione dell'imponibilità della permuta.

                                         Per l'art. 124 lett. b
LT, pertanto, la permuta viene imposta come una doppia compravendita con
controprestazione in natura (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 83).

                                         La lett. d
dell’art. 125 LT, che ricalca testualmente l’art. 12 cpv. 3 lett. c LAID
(legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei
Comuni, del 14 dicembre 1990), introduce delle eccezioni al principio
dell’imposizione: vi è infatti differimento dell’imposizione nei casi di
«ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un
piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un
arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare
nell'ambito di una procedura di espropriazione o di un' espropriazione
imminente». La formulazione adottata dal Legislatore federale e ripresa da
quello cantonale costituisce sostanzialmente la completazione della
formulazione della LIMVI, il cui art. 3 cpv. 1 lett. b, differiva
unicamente l’imposizione dei trasferimenti di proprietà secondo la legge
cantonale sul raggruppamento e la permuta dei terreni. La formulazione scelta
dalla LAID era, d’altra parte, già conosciuta da altri Cantoni (p. es., § 161
cpv. 3 lett. e LT-ZH, art. 48 cpv. 1 lett. c LT-SG, § 52 lett. a
LT-SZ).

 

                                         6.2.

                                         In tutti i casi di permuta
menzionati da tali disposizioni, infatti, si ritiene che non vi sia
realizzazione monetaria di un utile. Al contrario, viene in tal modo perseguito
un mero miglioramento economico del patrimonio fondiario esistente del
proprietario, cioè uno sfruttamento agricolo più conforme allo scopo, un
migliore sfruttamento  edilizio o un più agevole accesso. Poiché anche la
collettività ha un interesse a tale miglioramento della sostanza fondiaria
(promozione dell’agricoltura, pianificazione del territorio), si giustifica un
trattamento fiscale privilegiato di quelle permute che perseguono i suddetti
scopi. A tale argomento, a favore del riconoscimento di un differimento
dell’imposizione, si aggiunge quello che spesso i trasferimenti in questione
(raggruppamento dei terreni, piano di quartiere) non avvengono volontariamente
(Richner, Die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer im Kanton
Zürich [Teil 16], in ZStP 1996 p. 22 s.).

 

                                         6.3.

                                         Sul piano cantonale, la
procedura di raggruppamento è disciplinata dalla Legge cantonale sul
raggruppamento e la permuta dei terreni, del 23 novembre 1970 (LRPT).

                                         Il raggruppamento dei
terreni è una procedura amministrativa volta ad attuare un nuovo assetto
della proprietà fondiaria, più razionale e più economico, di un determinato
comprensorio; permette, in particolare, di riunire le particelle sparse, specialmente
quelle di piccole dimensioni, di correggere la forma delle particelle che non
si prestano o mal si prestano ad un’utilizzazione conforme alla loro destinazione,
e di riservare le aree destinate alle opere collettive. Tale istituto si
distingue dall’espropriazione solo per il fatto che la proprietà fondiaria non
viene sottratta al proprietario in favore della comunità, avendo egli diritto
all’attribuzione di terreni della medesima natura e del medesimo valore (DTF
95 I 372; Scolari, Diritto amministrativo - Parte speciale, Bellinzona
1993, p. 427 ss.). 

 

                                         6.4.

                                         Con una recente sentenza,
questa Camera ha precisato che la fattispecie di differimento appena illustrata
si riferisce anche alla permuta che avviene nell’ambito della procedura
prevista dalla stessa legge cantonale. 

                                         Oltre alla procedura di
raggruppamento in quanto tale, la LRPT disciplina infatti anche la permuta,
che può essere domandata dal proprietario di un fondo confinante, allo scopo di
conseguire un uso più razionale del suolo (art. 83 LRPT). Sebbene la legge
menzioni espressamente solo il raggruppamento dei terreni, non vi è ragione di
escludere dal differimento la cessione in permuta del fondo confinante,
disciplinata dal Titolo II della stessa LRPT (Soldini/Pedroli, op. cit.,
p. 125; contra Rapporto della Commissione di esperti sul progetto
di legge sugli utili immobiliari del 30 marzo 1990, non pubblicato, p. 71; si
noti d’altronde che l’esclusione delle permute, espressamente contemplata dal
progetto di detta Commissione, è stata poi stralciata già nel disegno di legge
del Consiglio di Stato, che si è uniformato alla LAID).

                                         Non diversamente dal
raggruppamento dei terreni, infatti, la permuta disciplinata dalla LRPT si
fonda sul presupposto del pubblico interesse (Borghi,
Giurisprudenza amministrativa ticinese, Bellinzona 1975, n. 816 p. 357; RDAT
I-1993 n. 55 p. 148), che invece è totalmente estraneo alla permuta del diritto
civile. Tanto è vero che la procedura di permuta ha carattere contenzioso e
sfocia in una decisione amministrativa impugnabile con ricorso al Tribunale
amministrativo (art. 93 e 94 LRPT; CDT n.
__________.__________.__________ del 25 marzo 1997 in re N.M., F.F., F.C.).

 

                                         6.5.

                                         Nella fattispecie, non si
tratta tuttavia di una permuta decisa nell’ambito della procedura disciplinata
dall’art. 83 ss. LRPT né di una rettifica di confini, come preteso dai
ricorrenti.

                                         

                                         6.5.1.

                                         Quanto al differimento
dell’imposizione in caso di «ricomposizione particellare ai fini di... rettificazione
dei limiti di proprietà», tale ipotesi si riferisce al caso disciplinato
dall’art. 98 LRPT, secondo cui «se un fondo ha confini irregolari, il
proprietario o il Comune ne possono domandare la rettifica obbligatoria nei
confronti dei confinanti interessati per conseguire un uso del suolo più razionale».
A tal fine, se la rettifica avviene durante la misurazione catastale, si
applica la procedura della legge generale sul registro fondiario (LRF),
altrimenti si applicano le norme della LRPT concernenti la permuta, cioè l’art.
100 LRPT (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 127).

 

                                         6.5.2.

                                         Per quanto attiene invece
alla procedura di permuta disciplinata dalla LRPT, già si è rilevato
come la stessa presupponga un pubblico interesse e si presenti pertanto come
una vera e propria procedura amministrativa di carattere contenzioso.

                                         Nel presente caso, invece,
non vi è stata alcuna procedura amministrativa né, d’altronde, vi sarebbero
stati i requisiti perché uno dei proprietari interessati potesse chiedere
all’autorità di ordinare la permuta. Come risulta dai piani esistenti agli atti
e come, del resto, asseriscono gli stessi ricorrenti, la permuta è stata
intrapresa per semplice desiderio delle parti, in particolare del signor
__________, il quale era intenzionato ad acquistare un’ulteriore superficie
confinante con il proprio mappale (cfr. reclamo del 27 agosto 1997 all’Ufficio
di tassazione). 

                                         È vero che, per quanto è
possibile evincere dall’esame degli atti, i ricorrenti non sembrano aver avuto
alcun interesse all’operazione in esame, alla quale si sono prestati verosimilmente
solo allo scopo di venire incontro alle esigenze dei signori __________ e
__________, da un lato, e del signor __________, dall’altro; la permuta ha
infatti permesso a costoro di accordarsi e di perfezionare una compravendita
immobiliare. Proprio per questa ragione, tuttavia, le parti hanno convenuto,
nel contratto sottoscritto, che «l’imposta sull’utile immobiliare sarà integralmente
assunta dai venditori signori arch. __________ __________ e __________
__________» (cfr. rogito del 3 maggio 1996, cifra 9.3.).

 

 

                                   7.   Affermata, in linea
di principio, l’imponibilità della permuta in questione, resta da esaminare il
calcolo dell’utile e dell’imposta. In via subordinata, infatti, i ricorrenti
chiedono infatti che l’imposta sugli utili immobiliari venga prelevata solo in
relazione alla cessione dei venti metri quadrati di superficie da loro ricevuti
in più, rispetto alla superficie ceduta in permuta.

 

                                         7.1.

                                         Come già si è accennato,
tuttavia, per l’art. 124 LT, la permuta viene imposta come una doppia
compravendita con controprestazione in natura (Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 83 con relativo esempio). 

                                         Non è dunque la sola
superficie di 20 mq, che i ricorrenti hanno ricevuto in più rispetto a quella
ceduta (mq 208 – mq 188 = mq 20), ad essere stata alienata, bensì la superficie
di 188 mq del mapp. n. __________. I venti metri quadrati del mapp. n.
__________, ceduti in più, non sono d’altronde stati alienati dai ricorrenti ma
piuttosto dai signori __________ e __________.   

 

                                         7.2.

                                         Venendo all’esame del
calcolo effettuato dall’autorità fiscale, lo stesso appare corretto e
condivisibile.

 

                                         7.2.1.

                                         Quale valore di
alienazione si è adottato infatti il valore del fondo ricevuto in contropartita,
cioè della superficie di 208 mq ceduta ai ricorrenti dai signori __________ e
__________. Per determinare il valore venale di tale superficie, ci si è poi
riferiti al prezzo pagato dal signor __________ per l’acquisto del nuovo mapp.
n. __________, avvenuto contestualmente alla permuta.  

                                         Il valore di alienazione
al mq è dunque il seguente:

                                         fr.
188’500 : mq 357 = fr. 528 al mq;

                                         ed il valore di
alienazione della superficie della part. __________ ceduta dai coniugi
__________ a __________ e __________ si ricostruisce così:

                                         fr.
528 x mq 208 = fr. 109’824.–.

 

                                         7.2.2.

                                         Quanto al valore di
acquisto, si tratta semplicemente di ridurre proporzionalmente il prezzo
pagato dai ricorrenti per l’acquisto dell’intera part. n. __________, che aveva
una superficie di mq 450:

                                         fr. 184’500.– x mq 188 = fr. 77’080.–

                                                                                mq
450

 

                                         7.2.3.

                                         L’utile imponibile ammonta
di conseguenza a fr. 32’744.–, così come indicato nella decisione impugnata.

 

 

                                   8.   Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
dei ricorrenti, soccombenti.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a carico dei ricorrenti.

 

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: