# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b96ab87a-583c-5b73-8e4a-2e24cdfb1a15
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-03-19
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität. Trüffelhandel in einer Wohnzone, in der nur nicht störende Betriebe zulässig sind.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0042/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2020-5.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0042/2019 vom 19. März 2019 in BEZ 2020 Nr. 5 

(Bestätigt mit VB.2019.00286 vom 17. November 2019.) 

3.3.1 Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen 

Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen.  

Wohnzonen  sind  gemäss  §  52  PBG  in  erster  Linie  für  Wohnbauten 
bestimmt;  dieser  Nutzweise  zugerechnet  werden  auch  Arbeitsräume,  die  mit 
einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur 
eigentlichen  Wohnfläche  stehen  (Abs.  1).  Mässig  störende  Betriebe  sind 
gestattet,  wo  die  Bau-  und  Zonenordnung  sie  zulässt;  stark  störende  und 
solche, die unverhältnismässig Verkehr auslösen, sind unzulässig (Abs. 3). 

In  den  Wohnzonen  der  Gemeinde  X  sind  gemäss  Art.  20  BZO  nicht 
störende Betriebe zulässig, wenn sie mit einer Wohnung zusammenhängen und 
in  einem  angemessenen  Verhältnis  zur  eigentlichen  Wohnfläche  stehen. 
Gestattet  sind  überdies  nicht  störende  Kleinbetriebe,  die  der  Versorgung  der 
Wohnbevölkerung dienen. 

3.3.2  Mit  dem  Inkrafttreten  der  Umweltschutzgesetzgebung  haben  die 
Begriffe  «nicht  störend»  und  «mässig  störend»  ihre  immissionsrechtliche 
Bedeutung grundsätzlich verloren (BGE 114 Ib 214 ff., E. 4a). Es kommt ihnen 
jedoch  weiterhin  ein  raumplanerischer  Gehalt  zu,  welcher  die  Zulässigkeit 
betrieblicher Nutzungen in (auch) dem Wohnen dienenden Zonen mitbestimmt. 
Zu  den  nicht  vom  Bundesumweltrecht  erfassten  Auswirkungen  von  Betrieben, 
welche  die  Wohnnutzung  beinträchtigen  können,  zählen  in  der  Praxis  neben 
den  Gefahren  eines  ungewöhnlich  intensiven  Fahrzeugverkehrs  (RB  1994  Nr. 
73)  oder  ideellen  Immissionen  (BRKE  III  Nr.  0104/2009  =  BEZ  2010  Nr.  46; 
www.baurekursgericht-zh.ch)  auch  ästhetische  Beeinträchtigungen,  so  etwa 
durch  eine  in  der  Wohnzone  situierte  Verkaufsfläche  für  Occasionsfahrzeuge 
(BGE 117 Ib 147). 

Erlaubt  eine  Gemeinde  in  einer  Wohnzone  nur  nicht  störende  Betriebe, 
sind  an  deren  Vereinbarkeit  mit  der  Wohnnutzung  höhere  Anforderungen  zu 
stellen,  als  wenn  auch  mässig  störende  Betriebe  zugelassen  sind.  Diese 
Anforderungen  lassen  sich  etwa  dahingehend  umschreiben,  dass  Betriebe 
ihrem Wesen nach einwandfrei in eine Wohnzone passen müssen (BRKE III Nr. 
0064/2010  =  BEZ  2010  Nr.  45;  www.baurekursgericht-zh.ch).  Demgegenüber 
ist  mit  der  Zulassung  mässig  störender  Betriebe  ein  deutlich  höheres 
Konfliktpotential hinzunehmen (VB.2010.00470 = BEZ 2011 Nr. 2). 

Führen  Vorschriften  über  die  Zulassung  nur  nicht  störender  Betriebe  in 
Wohnzonen  indirekt  dazu,  lärmige  Betriebe  fernzuhalten,  so  ist  dies  mit  der 
bundesrechtlichen  Ordnung  durchaus  vereinbar,  dient  doch  die  Raumplanung 
unter 
von 
anderem 
Immissionspotentialen  und 
insofern  dem  Umweltrecht  mit  seinen 
Instrumenten  zur  Immissionsbegrenzung  vorgelagert  (VGr,  30.  August  2011, 
VB.2010.00652 und dort zitierte Lehre). 

vorausschauenden 

Vermeidung 

der 
ist 

auch 

 
 
 
- 2-  

3.3.3  Bei  der  Beantwortung  der  Frage,  ob  ein  Betrieb  im  Sinne  der  Bau- 
und  Zonenordnung  zonenkonform  ist,  kommt  den  Gemeinden  ein  durch  die 
Gemeindeautonomie  (Art.  50  der  Bundesverfassung  [BV])  gewährleisteter 
Beurteilungs-  und  Ermessensspielraum  zu,  bei  dessen  Überprüfung  sich  die 
uneingeschränkten 
Rekursinstanz 
Überprüfungsbefugnis  (vgl.  §  20  Abs.  1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 
[VRG]) Zurückhaltung auferlegt. Ist der Entscheid der  Gemeinde plausibel und 
stichhaltig  begründet,  bedarf  es  mithin  besonders  überzeugender  Gründe,  um 
von  deren  Auslegung  und  Anwendung  des  kommunalen  Rechts  abzuweichen 
(VGr,  20.  September  2018,  VB.2017.00563,  E.  3.2.  f.;  VB.2014.00232  und 
VB.2014.00248, E. 4.3 = BEZ 2015 Nr. 29).  

grundsätzlich 

unbesehen 

ihrer 

3.4  Baulich  setzt  §  52  Abs.  1  PBG  bzw.  Art.  20  BZO  voraus,  dass  die 
Arbeitsräume  mit  einer  Wohnung  zusammenhängen  und 
in  einem 
angemessenen  Verhältnis  zur  eigentlichen  Wohnfläche  stehen  müssen.  Die 
kantonale Norm wurde geschaffen, um freiberuflich Tätigen die Ausübung ihres 
Berufs  im eigenen  Haus  oder in  der  eigenen Wohnung  zu  ermöglichen,  wobei 
der  Gesetzgeber  in  erster  Linie  an  Ärzte,  Architekten,  Anwälte,  Grafiker  und 
dergleichen  dachte.  Die  Bestimmung  hat  die  Zusammenfassung  von  Wohn- 
und  Arbeitsort  zum  Ziel.  Die  zugehörigen  Arbeitsräume  müssen  im  Verhältnis 
zur Wohnfläche untergeordnet sein, das heisst flächenmässig deutlich weniger 
ausmachen  (in  der  Praxis  kann  ein  Viertel  bis  zu  einem  Drittel  so  gewerblich 
genutzt  werden)  (Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 5. A., 2011, S. 771).  

Wie  sich  den  Baugesuchunterlagen  entnehmen  lässt,  beschlägt  der 
geplante  Bürobereich  weit  weniger  als  einen  Drittel  der  Fläche  des 
Wohnbereichs.  Das  zulässige  Mass  gewerblicher  Nutzung  wird  damit  ohne 
weiteres  eingehalten.  Ebenfalls  handelt  es  sich  offenkundig  um  einen  vom 
Eigenheim  aus  geführten  Betrieb.  Sodann  steht  auch  ein  eigener 
Gewerbezugang  von  aussen  der  Zonenkonformität  nicht  von  vornherein 
entgegen.  Umstritten 
ist  vorliegend  die  Vereinbarkeit  des  geplanten 
Trüffelversandhandels mit dem Zweck der vorliegenden Wohnzone. Uneinigkeit 
herrscht  insbesondere  über  die  Frage,  ob  es  sich  beim  Geschäftsmodell  der 
Rekurrierenden  um  einen 
faktisch  um  ein 
Ladengeschäft handelt.  

reinen  Bürobetrieb  oder 

ist 

Im  Handelsregister 

Die  Rekurrierenden  betreiben  bereits  heute  von  Zuhause  aus  einen 
Trüffelversandhandel. 
folgender  Zweck  der 
Kollektivgesellschaft  eingetragen: «Die  Gesellschaft bezweckt  den Handel und 
Vertrieb  von  Delikatessen  im  In-  und  Ausland.  Sie  kann  im  Weiteren  mit 
Produkten  aus  dem  Gastronomiebereich  handeln  und  diese  vertreiben.» 
Gemäss  ihrer  Website  vertreibt  die  Gesellschaft  je  nach  Saison  verschiedene 
(weisse  Trüffel,  schwarze  Trüffel,  Perigord-Trüffel,  Märztrüffel, 
Trüffel 
Burgunder-  und  Sommertrüffel),  Trüffelnebenprodukte  (Teigwaren,  Olivenöl, 
Aceto  Balsamico,  Trüffelcrème)  und  Zubehör  (Trüffelhobel  und  Trüffelbürste) 
über ihren Onlineshop.  

Der  Mindestbestellwert 

(exkl. 
Zustellkosten). Die Produktelieferung erfolgt persönlich oder per Post/Kurier an 

frische  Trüffel  beträgt  Fr.  40.-- 

für 

 
 
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telefonisch  oder  per  E-Mail  zu 

den  Kunden.  Bestellungen  für  frische  weisse  Trüffel  sind  aufgrund  der 
Verfügbarkeit  der  Menge 
tätigen. 
Trüffelnebenprodukte  können  online,  telefonisch  oder  via  E-Mail  bestellt 
werden.  Bestellungen  von  frischen  Trüffeln  werden  von  Montagmittag  bis 
Donnerstagvormittag  entgegengenommen.  Bestellungen  bis  12.00 Uhr werden 
am  Folgetag  geliefert  oder  via  Post  verschickt.  Bestellungen  nach  12.00  Uhr 
werden innert zwei Tagen ausgeliefert. Alle anderen Produkte können jederzeit 
bestellt werden und werden innert 48 Stunden per Post/Kurier geliefert. Für die 
Lieferung  wird  eine  Transportgebühr  erhoben.  Für  die  Expresspost  werden 
pauschal  Fr.  20.--  verrechnet  (weisse  Trüffel  werden  immer  via  Expresspost 
verschickt  oder persönlich  geliefert).  Für alle  anderen Produkte  werden für  ein 
Priority Paket pauschal Fr. 10.-- erhoben. Persönliche Lieferungen erfolgen (je 
nach Ortschaft) ab Fr. 20.--. Es ist auch eine Abholung möglich. 

Zudem  bieten  die  Rekurrierenden  heute  Degustationen  bei  den  Kunden 
an. Am neuen Domizil sollen gemäss den Ausführungen in der Rekursschrift die 
Kunden  auf  Voranmeldung  hin  für  eine  Degustation  vorbeikommen  können. 
Sodann 
jährlich» 
Degustationsabende zu veranstalten.  

die  Rekurrierenden, 

paar  Mal 

erwägen 

«ein 

Die  geplanten  Räumlichkeiten  und  die  vorgesehene  Nutzung  weisen 
offenkundig den Charakter eines Bürobetriebes und nicht eines Ladengeschäfts 
auf.  Es  sollen  dort  Tätigkeiten  ausgeübt  werden,  die  dem  Bild  eines 
Bürobetriebes  entsprechen.  Daran  vermögen  weder  die  Küche  noch  der 
separate  Bürozugang  von  aussen  etwas  zu  ändern.  Kerngeschäft  der 
Baugesuchsteller  bildet  der  Onlineversand  von  Trüffeln.  Die  Waren  können 
online, telefonisch oder per E-Mail bestellt werden. Hernach werden die frischen 
Trüffel  in  Italien  bestellt,  per  Kurier  nach  X  geliefert  und  schliesslich  (in  der 
Regel)  per  Expresspost  an  den  Kunden  übermittelt.  Dass  der  Versandhandel 
mit  einem  gewissen  Zuliefer-  und  Auslieferverkehr  verbunden  ist,  lässt  sich 
nicht  bestreiten.  Dieser  ist  im  vorliegenden  Fall  jedoch  vergleichbar  mit  dem 
heute  mit  der  Wohnnutzung  untrennbar  verbundenen  Privatverkehr. 
In 
Anbetracht  der  hohen  Preise  (ab  Fr.  0.85–3.80/Gramm)  dürften  sich  die 
Bestellmengen  für  Trüffel  hauptsächlich  im  Grammbereich  bewegen.  Mit 
Lastwagenfahrten ist im Wohnquartier somit nicht zu rechnen. Ebenso wenig ist 
davon  auszugehen,  dass  am  Geschäftsdomizil Warenvorräte  gelagert werden, 
zumal  es  sich  bei  frischen  Trüffeln  nicht  um  ein  lagerfähiges  Gut  handelt. 
Spontanbesuche von Kunden sind daher nicht zu erwarten. Ferner ist aufgrund 
der peripheren Lage des Geschäftsbetriebes auch nicht mit Laufkundschaft zu 
rechnen.  Das  Baugrundstück  liegt  von  der  Hauptverkehrsachse  rund  400  m 
entfernt in einem Wohngebiet am Waldrand von X. Vereinzelter Kundenverkehr 
ist  jedoch  nicht  auszuschliessen,  da  die  Ware  nach  eigenen  Angaben  der 
Rekurrierenden  am  Geschäftssitz  persönlich  abgeholt  werden  kann.  Dass 
dieser Motorfahrzeugverkehr ein beträchtliches Ausmass annehmen werde, ist 
unter Berücksichtigung des in Frage stehenden Online-Versandhandels nicht zu 
präsumieren.  Vielmehr  erscheinen  die  Angaben  der  Rekurrierenden,  wonach 
pro Woche mit ein bis zwei Selbstabholern zu rechnen ist, plausibel.  

Ferner generiert die Möglichkeit, Interessierten Degustationen anzubieten, 
unstrittig  ein  gewisses  Verkehrsaufkommen.  Die  Angst,  dieses  könnte  ein  so 

 
 
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erhebliches  Mass  annehmen,  dass  sich  eine  Qualifikation  als  Einkaufsladen 
rechtfertigen  würde,  erscheint  jedoch  übertrieben.  Zu  Recht  ziehen  die 
Rekurrierenden  diesbezüglich  einen  Vergleich  zu  einer  Arztpraxis,  bei  welcher 
mit Frequenzen von bis zu fünf Zu- und Wegfahrten pro Stunde zu rechnen ist. 
Solche  Betriebe  gelten  praxisgemäss  als  «stille»  Gewerbe  und  wären  auch  in 
der vorliegenden Wohnzone zonenkonform (Fritzsche/ Bösch/Wipf, S. 774).  

Schliesslich  stehen  die  geplanten  Degustationsabende  in  Frage.  Werden 
diese  nur  sporadisch  durchgeführt,  wird  dadurch  kein  übermässiger 
Kundenverkehr  erzeugt,  welcher  ein 
ruhiges  und  gesundes  Wohnen 
beeinträchtigt.  Hierbei  fällt  insbesondere  ins  Gewicht,  dass  für  entsprechende 
Anlässe ein Raum (mit Küche) von nur 18 m2 zur Verfügung steht. Angesichts 
der bescheidenen Dimensionen ist nicht mit einem grösseren Personenkreis zu 
rechnen.  Was  die  Parkierungssituation  anbelangt,  ist  aber  immerhin  darauf 
hinzuweisen,  dass  auf  dem  betroffenen  Abschnitt  der  A.-Strasse  keine 
öffentlichen Abstellplätze zur Verfügung stehen. Solche finden sich aber an der 
B.-Strasse und in rund 250 m Entfernung auf dem nördlichen Abschnitt der A.-
Strasse  sowie  an  der  C.-Strasse,  wo  ein  grosses  Parkfeld  angelegt  ist.  Um 
diesbezüglich  Missstände  zu  verhindern,  fiele  eine  Auflage  des  Inhalts  in 
Betracht,  wonach  die  Anzahl  Degustationsabende  zahlenmässig  zu 
beschränken  und 
für  die  geplanten  Anlässe  ein  entsprechendes 
Nutzungskonzept (insbesondere hinsichtlich der Parkierung) einzureichen wäre 
(§  321  Abs.  1  PBG).  Auch  könnten  bei  Klagen  weitere  Anordnungen 
vorbehalten bleiben.  

Aus  den  dargelegten  Gründen  hat  die  Vorinstanz  dem  geplanten  Betrieb 
zu  Unrecht  die 
raumplanerische  Verträglichkeit  mit  der  Wohnnutzung 
abgesprochen.  Der  vom  Eigenheim  aus  geführte  Trüffelversandhandel  bringt 
insgesamt  kein  übermässiges  Verkehrsaufkommen  mit  sich  und  weist  somit 
kein  Konfliktpotenzial  auf.  Es  liegt  ein  Betrieb  vor,  der  von  der  Art  her  in  eine 
Wohnzone  passt  und  sich  von  seiner  Funktion  her  nicht  negativ  auf  die 
vorliegende  Zone  auswirkt.  Mit  dem  Bauabschlag  hat  die  Vorinstanz  daher 
ihren  Ermessenspielraum  bei  der  Beurteilung  der  Zonenkonformität 
überschritten. Dies führt zur Gutheissung des Rekurses in diesem Punkt.