# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ae6b8b81-32d2-5b95-a035-f3f283a12cad
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 08.04.2025 A/1787/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1787-2023_2025-04-08.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1787/2023-ICC ATA/400/2025  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 8 avril 2025 

4ème section 

   dans la cause  

 

A______ SA recourante 
représentée par Me Alexandre FALTIN, avocat 

contre 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE intimée 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

27 mai 2024 (JTAPI/509/2024) 

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EN FAIT 

A.     a. En 2018, A______ SA (ci-après : la contribuable) était propriétaire des six biens-
fonds suivants : 

- la parcelle n° 762 à B______, sise chemin C______ ; 

- la parcelle n° 1’623 à D______, sise route E______ ; 
- la parcelle n° 834 à D______, sise route F______ ; 

- la parcelle n°1’301 à B______, sise chemin G______ ; 
- la parcelle n° 4’306 à H______, sise chemin I______ ; 
- la parcelle n° 5’429 à H______, sise chemin J______. 

Il s’agissait de terrains nus ou avec des bâtiments voués à la destruction, sis en zone 
constructible. La parcelle n° 5’429, une étroite bande de terrain, a été cédée 
gratuitement à la commune de H______ en 2021, pour servir de passage entre divers 
immeubles. 

b. Par bordereau ICC 2018 du 17 novembre 2022, l’administration fiscale cantonale 
(ci-après : AFC-GE) a imposé ces parcelles, au titre de l’impôt immobilier 
complémentaire (ci-après : IIC) au taux de 2‰ applicable aux immeubles 
appartenant à des sociétés. 

c. Sur réclamation de la contribuable, qui se prévalait du taux de 1‰ applicable aux 
terrains improductifs, le 20 avril 2023 l’AFC-GE a confirmé le bordereau précité 
en ce qui concerne les six immeubles susmentionnés, au motif qu’ils ne pouvaient 
pas être qualifiés de terrains improductifs au sens de l'art. 76 al. 4 de la loi générale 
sur les contributions publiques du 9 novembre l887 (LCP - D 3 05). 

B.     a. La contribuable a recouru au Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI), concluant à la réformation de la décision de taxation en ce sens 
que les six parcelles considérées devaient être imposées au taux de 1‰. 

L’art. 76 al. 4 LCP n’était pas applicable. Les six parcelles étaient des terrains 
improductifs au sens de l’art. 77 al. 1 LCP, car elles ne produisaient aucun revenu. 
Le taux applicable était donc de 1‰ et non de 2‰.  

b. L'AFC-GE a répondu que l’art. 76 al. 4 LCP était inapplicable, la recourante 
étant une personne morale. Le caractère improductif d’un terrain au sens de 
l’art. 77 al. 1 LCP devait résulter de la nature du sol, conformément à la 
jurisprudence du Tribunal administratif (ci-après : TA ; devenu en 2011 la chambre 
administrative de la Cour de justice) et du TAPI, ce qui était le cas de la parcelle 
n° 5'429, improductive vu sa configuration, mais pas des autres parcelles. Celles-ci 
n’avaient généré aucun rendement car les bâtiments présents étaient inhabitables et 
destinés à destruction, mais cela était essentiellement dû à la volonté du propriétaire 
et non à la nature du sol. 

c. La contribuable a répliqué que la notion d’improductivité était claire. 
L’interprétation de la jurisprudence était erronée, car le TA avait admis que 

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l’improductivité pouvait résulter non seulement de raisons inhérentes à la nature de 
l’immeuble, mais aussi du fait qu'il s'agissait d'un terrain à bâtir. Le sens et le but 
de l’art. 77 al. 1 LCP justifiaient un IIC plus léger si le terrain ne rapportait rien, car 
il n’y avait alors pas de rendement pour couvrir l’impôt. 

d. En duplique, l’AFC-GE a admis que les terrains improductifs au sens de 
l’art. 76 al. 4 LCP incluaient aussi les terrains qui étaient improductifs 
temporairement, en raison de la volonté de l’État (par une loi) ou du propriétaire et 
non en raison de leur nature. La notion de « terrains complètement improductifs » 
à l’art. 77 al. 1 LCP était toutefois plus restrictive et visait seulement les terrains 
qui ne produisaient absolument rien, dans leur entièreté et de manière durable. Il 
s’agissait des terrains qui n’étaient pas à même de générer des revenus en raison de 
la nature du sol, et non des terrains à bâtir ou ceux sur lesquels des constructions 
étaient encore en cours. L’absence de rendements pouvant couvrir l’IIC n’était pas 
déterminante, car les impôts fonciers, de nature réelle, frappaient l'objet sans égard 
à la capacité contributive du propriétaire. 

e. La contribuable a contesté que le législateur ait instauré de critère temporel à 
l’art. 77 al. 1 LCP. Le mot « complètement » ne se confondait pas avec 
« durablement », mais impliquait simplement que l’improductivité d’un terrain ne 
pouvait être admise si seule une partie du terrain était improductive. 

f. Par jugement du 27 mai 2024, le TAPI a partiellement admis le recours. Les 
terrains litigieux, situés dans une zone constructible, ne pouvaient pas être qualifiés 
d’improductifs, compte tenu de la jurisprudence du TA et du TAPI. Cette 
conclusion s’imposait même si le terme « complètement » improductif avait 
probablement un aspect géographique, et non temporel comme soutenu par l’AFC-
GE, car il n’était ni allégué ni démontré que les parcelles détenues étaient 
intégralement inconstructibles en raison de leur nature ou de leur situation. La 
question de savoir si l’immeuble avait généré un revenu était sans importance, 
s’agissant d’un impôt de nature réelle. Le taux réduit était cependant applicable à 
la parcelle n° 5'429, qui était impropre à la construction.  

C.     a. Par acte posté le 25 juin 2024, la contribuable a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) 
contre le jugement précité, concluant à sa réformation et à l’application du taux de 
1‰ également aux cinq autres immeubles et, subsidiairement, à l'annulation du 
jugement attaqué et au renvoi de la cause à l’AFC-GE ou au TAPI pour 
établissement de nouvelles taxations dans le sens des considérants.  

La signification du mot « improductif » était claire et la question n’était pas de 
savoir si le terrain était bâti ou sis en zone constructible, mais s’il produisait des 
revenus. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, les terrains improductifs 
incluaient les terrains à bâtir qui étaient dans un état durablement ou 
momentanément improductif. Les jugements cités du TAPI contredisaient la 
jurisprudence du TA, ce qui revenait à un revirement de jurisprudence inadmissible. 
L’AFC-GE et le TAPI admettaient que la parcelle n° 5'429 remplissait les 

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conditions de l’art. 77 al. 1 LCP, alors qu’elle était sise en zone constructible et ne 
correspondait pas aux exemples d’improductivité évoqués (glaciers, falaises, 
marécages). 

b. L’AFC-GE a conclu au rejet du recours. Le terme « complètement improductif » 
devait être interprété selon le principe du sens donné aux notions par l’institution 
étatique dans son ensemble. Un terrain n’était complètement improductif au sens 
de l’art. 77 al.1 LCP que s’il l’était définitivement et en raison de la nature du sol. 
L’office fédéral de la statistique considérait en effet comme complètement 
improductives les surfaces non utilisées à des fins agricoles, forestières ou 
urbanistiques, qui ne produisaient aucune récolte ou ressource économique 
exploitable, soit principalement les lacs et cours d’eau, les glaciers, les rochers et 
éboulis ainsi que les zones de végétation improductive. Les exceptions à l’IIC en 
lien avec les personnes morales devaient être interprétées de manière 
particulièrement restrictive, vu la volonté du législateur d’éviter que les personnes 
morales puissent échapper à l’imposition de leurs biens immobiliers et de les faire 
participer aux dépenses de la collectivité publique occasionnées par les immeubles. 
L’absence momentanée de revenus générés par le terrain n’était pas pertinente, car 
la simple existence d’un immeuble sur le territoire du canton ou de la commune 
provoquait l’assujettissement à l’IIC, indépendamment de la capacité contributive 
de l’assujetti, comme admis par la doctrine et la Conférence suisse des impôts 
(ci-après : CSI) dans son Information fiscale sur l’impôt foncier de janvier 2019. 

c. La recourante a contesté le concept d’« interprétation selon le sens donné par 
l’institution étatique dans son ensemble » et la pertinence du document de l’office 
fédéral de la statistique pour interpréter l’art. 77 al. 1 LCP. Les travaux préparatoires 
cités ne concernaient pas le taux applicable aux terrains improductifs. L’impôt étant 
perçu en fonction de l’état de l’immeuble au 31 décembre de la période fiscale, 
l’AFC-GE ne pouvait exiger que l’improductivité soit définitive.  

d. Sur ce, la cause a été gardée à juger. 

  

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EN DROIT 

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10).  

2. Le litige concerne l’IIC perçu pour l’année fiscale 2018 sur cinq parcelles, le sort 
de la parcelle n° 5'429 à H______ n’étant plus litigieux. 

3. À teneur de l’art. 76 LCP, un impôt immobilier complémentaire de 1‰ est perçu 
chaque année sur la valeur des immeubles situés dans le canton (al. 1), auprès de la 
personne inscrite comme propriétaire ou usufruitier au registre foncier (al. 5). L’IIC 
est perçu sur la valeur des immeubles sans défalcation d’aucune dette (al. 2). Outre 
dans le cas prévu à l’al. 3, non pertinent en l’espèce, il est réduit à 0.5‰ pour les 
terrains improductifs dont le maintien constitue un élément de prospérité pour le 
canton ou peut être considéré d’intérêt général (al. 4). Pour les immeubles 
appartenant à des personnes morales ayant leur siège dans le canton ou hors du 
canton, à l’exception des terrains complètement improductifs et des immeubles qui 
servent directement à l’industrie, au commerce ou à l’exploitation de la personne 
morale qui les possède, l’art. 77 al. 1 LCP porte le taux à 1.5‰ pour les personnes 
morales qui ne poursuivent pas un but lucratif (let. a) et à 2‰ pour les sociétés 
exclusivement immobilières (let. b) ou qui poursuivent un but lucratif (let. c). 

4. Est litigieuse la question de savoir si les cinq parcelles concernées doivent être 
considérées comme complètement improductives au sens de l’art. 77 al. 1 LCP. 

4.1 La loi s’interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le 
texte n’est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont 
possibles, le juge doit rechercher la véritable portée de la norme au regard 
notamment de la volonté du législateur telle qu’elle ressort, entre autres, des travaux 
préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que 
des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l’intérêt protégé 
(interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d’autres dispositions 
légales (interprétation systématique ; ATF 141 II 280 consid. 6.1 ; 140 II 202 
consid. 5.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_961/2016 du 30 mars 2017 consid. 4.1 ; 
2C_354/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.1). Le juge ne privilégie aucune 
méthode d’interprétation, mais s’inspire d’un pluralisme pragmatique pour 
rechercher le sens véritable de la norme ; il ne se fonde sur la compréhension 
littérale du texte que s’il en découle sans ambiguïté une solution matériellement 
juste (ATF 135 II 243 consid. 4.1 ; 133 III 175 consid. 3.3.1 ; 133 V 57 consid. 6.1 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_102/2016 du 20 décembre 2016 consid. 2.3). 

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4.2 En matière fiscale, le sens d’une norme doit en principe être dégagé en 
interprétant ses termes en tant que notions de droit fiscal, qui ne correspondent pas 
nécessairement au sens utilisé dans d’autres domaines, comme la pratique et la 
science économiques ou le droit civil (Xavier OBERSON, Droit fiscal suisse, 5e éd., 
2021, § 4 n. 5 s.). Il est ainsi admis qu’il faut à chaque fois interpréter la norme 
fiscale pour voir si elle entend ou non reprendre la notion correspondante de droit 
civil, dont on peut s'écarter lorsque des motifs fondés justifient une interprétation 
autonome (arrêt du Tribunal fédéral 2C_277/2011 du 17 octobre 2011 consid. 
4.2.3 ; ATA/772/2024 du 25 juin 2024 consid. 3.8 ; Xavier OBERSON, op. cit., 
§ 4 n. 5 et 6). 

4.3 L’AFC-GE considère que la notion de « terrains complètement improductifs » 
figurant à l’art. 77 al. 1 LCP vise uniquement une improductivité définitive résultant 
de la nature même du terrain, à l’exclusion des terrains constructibles. 

L’art. 77 al. 1 LCP ne définit pas les « terrains complètement improductifs ». Il n’y 
a pas non plus de définition légale de la notion de « terrains improductifs » figurant 
à l’art. 76 al. 4 LCP ainsi qu’à l’art. 50 let. d de la loi sur l'imposition des personnes 
physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08) concernant l’évaluation des 
« terrains improductifs ou à bâtir ». Les parties s’accordent pour dire que, d’un 
point de vue littéral, est improductif ce qui ne produit rien, c’est-à-dire ne rapporte 
aucun revenu ou rendement. Selon la 9e édition du dictionnaire de l'Académie 
française, improductif signifie tout d'abord « Qui ne produit pas, qui ne rapporte 
rien », définition associée à l'exemple « Une terre improductive ». Le texte de 
l’art. 77 al. 1 LCP ne prévoit pas de conditions particulières relatives à la nature, la 
cause ou la durée de l’absence de revenu ou rendement. Dans le cas d’espèce, il 
n’est pas contesté que les cinq parcelles litigieuses, bien qu’elles soient 
constructibles, n’ont généré aucun rendement pendant la période fiscale. Elles sont 
ainsi a priori improductives au sens de l’art. 77 al. 1 LCP, selon une interprétation 
littérale de cette disposition. 

4.4 L’arrêt du Tribunal administratif du 10 novembre 1976 (publié in RDAF 1977 
p. 269), cité dans le jugement attaqué, confirme cette interprétation. 

Dans cet arrêt, le TA a rappelé que le taux plus favorable prévu à l’art. 76 al. 4 LCP 
était soumis à deux conditions : « le caractère de terrain improductif, d'une part, 
joint à la notion d'élément de prospérité ou d'intérêt général, d'autre part ». Il a 
poursuivi en ces termes : « La LCP ne définit pas les termes "terrains improductifs", 
mais assimile ces derniers, pour l'évaluation des immeubles, aux terrains 
"à bâtir" références omises. Cela ne signifie toutefois pas que les notions de 
"terrains improductifs" et de "terrains à bâtir" se recouvrent exactement, la première 
catégorie s'avérant plus vaste que la seconde à cause de la nature même du sol, par 
exemple glaciers, falaises, marécages, qui peuvent parfois empêcher toute 
construction » (consid. 5). Il résulte de cet arrêt que l’improductivité du terrain, qui 
est la première des deux conditions cumulatives prévues à l’art. 76 al. 4 LCP, peut 
soit résulter de la nature du sol, soit relever d’une seconde catégorie que sont les 

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terrains à bâtir. L’AFC-GE a admis, dans sa duplique devant le TAPI, que 
l’art. 76 al. 4 LCP ne visait pas que les terrains définitivement improductifs en 
raison de la nature de leur sol, mais également les terrains temporairement 
improductifs en raison de la volonté de l’État (par une loi) ou du propriétaire.  

Le TA avait admis le caractère improductif du terrain, sur lequel le contribuable ne 
pouvait pas construire en raison d’une loi relative aux autorisations de construire 
dans les zones riveraines de l'aéroport et d’une décision du département des travaux 
publics, même si celui-ci avait, ultérieurement, obtenu une autorisation de 
construire. Selon l’arrêt, ce « terrain à bâtir, momentanément improductif » ne 
remplissait par contre « pas l'une ou l'autre des conditions supplémentaires posées 
à l'art. 76 al. 4 LCP », car il était maintenu à l'état de terrain vague dans l'intérêt 
exclusif de son propriétaire, sans égard à la poursuite d'un but d'intérêt général en 
vue duquel le propriétaire consentirait à l'absence d'utilisation ou de rendement de 
son immeuble, et il n'était, pour divers motifs, pas question de l'intérêt général à la 
sécurité du trafic aérien non plus (consid. 5). Ces considérations au sujet des 
intentions du propriétaire et de l’intérêt à l’improductivité ne concernaient pas la 
condition du caractère improductif du terrain, mais la seconde condition, relative à 
la prospérité du canton et l’intérêt général, qui est propre à l’art. 76 al. 4 LCP.  

4.5 Le jugement attaqué se réfère à deux jugements du TAPI qui se fondent sur 
l’arrêt susmentionné. 

Dans ses jugements des 7 septembre 2020 (JTAPI/745/2020) et 26 février 2024 
(JTAPI/163/2024), le TAPI a tout d’abord considéré qu’il convenait de se référer à 
l’arrêt du Tribunal administratif de 1976, rendu en application de 
l’art. 76 al. 4 LCP, pour interpréter la notion de terrains complètement improductifs 
figurant à l’art. 77 al. 1 LCP. 

Dans son jugement du 7 septembre 2020, le TAPI a ensuite cité le passage de l’arrêt 
qui décrivait les deux catégories de terrains improductifs, à savoir les terrains à bâtir 
et les terrains inconstructibles par la nature du sol (consid. 9). Il a continué en 
indiquant que l’AFC-GE, en se fondant essentiellement sur cet arrêt, considérait 
que le caractère improductif au sens de l’art. 77 al. 1 LCP ne dépendait pas de la 
volonté du propriétaire ou de l’État mais de la nature du sol, à l’exclusion des 
terrains litigieux, qui étaient constructibles et donc pas improductifs par nature 
(consid. 10). Le TAPI a conclu que, « au vu de la jurisprudence rappelée 
ci-dessus », les parcelles en cause (sur lesquelles les travaux de construction étaient 
en cours mais pas encore terminés) ne pouvaient pas être considérées comme 
complètement improductives. Cette conclusion a été reprise, sans autre examen, 
dans le jugement du TAPI du 26 février 2024. 

Or, la conclusion tirée dans le jugement du 7 septembre 2020 contredit l’arrêt sur 
lequel le TAPI déclarait se fonder. Le TA n’a pas considéré que les terrains à bâtir 
sont exclus du taux réduit du fait qu’ils ne sont improductifs que momentanément 
et pas définitivement en raison de leur nature, mais a, au contraire, confirmé que le 
caractère improductif peut aussi être donné dans un tel cas. La motivation très 

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succincte du jugement ne permet pas de comprendre pourquoi le TAPI s’écartait de 
l’arrêt du TA et de savoir si cela procédait d’une lecture erronée de l’arrêt auquel il 
disait pourtant se référer ou d’une volonté délibérée et, dans ce cas, quels en étaient 
les motifs. Dans ces circonstances, l’on ne saurait sans autre suivre la jurisprudence 
du TAPI et il convient de se référer directement à l’arrêt du Tribunal administratif 
sur lequel elle se fonde et dont la teneur a été exposée ci-dessus. 

4.6 L’autorité administrative se prévaut d’une interprétation selon le sens donné 
aux notions par l’institution étatique dans son ensemble et se réfère à la notion de 
« surface improductive » utilisée par l’office fédéral de la statistique.  

4.6.1 D’une manière générale, l’approche préconisée par l’AFC-GE ne correspond 
pas aux méthodes d’interprétation reconnues rappelées ci-dessus. L’autorité 
intimée n’explicite pas le fondement légal, jurisprudentiel ou doctrinal d’une 
interprétation par « l’institution étatique dans son ensemble » et elle n’explique pas 
comment cette démarche s’articulerait avec le principe selon lequel les concepts de 
droit fiscal doivent en général être interprétés en tant que tels. 

4.6.2 L’instance étatique mentionnée par l’AFC-GE, à savoir l’office fédéral de la 
statistique, œuvre dans un domaine de l’activité administrative totalement étranger 
au droit fiscal, régie par une réglementation propre très éloignée de la LCP. Il s’agit 
d’une autorité fédérale nullement concernée par les impôts, qu’ils soient fédéraux 
ou relèvent de la compétence exclusive des cantons, comme c’est le cas de l’IIC, 
impôt cantonal non harmonisé sur le plan fédéral.  

Le document produit, un extrait d’une page intitulé « Vue d’ensemble : l’utilisation 
du sol en évolution », concerne les statistiques relatives à l’utilisation du sol suisse, 
qui classent les surfaces en quatre catégories selon le type d’occupation : habitat et 
infrastructure, agriculture (y compris les alpages), surfaces boisées (forêts et 
bosquets) et surfaces improductives. Ces dernières sont décrites comme 
« peu - voire pas du tout - exploitées par l’être humain » et comprenant « avant 
tout les lacs et les cours d’eau, mais aussi les zones de montagne recouvertes de 
végétation improductive, de rochers, d’éboulis et de glaciers ». Ce document, de 
nature descriptive, ne contient pas de définition légale de la notion de « surfaces 
improductives » qui y figure et n’envisage pas, parmi les exemples d’occupation 
possible, les terrains qui sont constructibles mais qui ne sont pas déjà occupés par 
l’habitat ou l’infrastructure. Le fait que les exemples de surfaces improductives 
donnés dans ce document seraient, s’ils se trouvaient dans le canton de Genève, 
considérés comme improductifs au sens de l’art. 77 al. 1 LCP en raison de la nature 
de leur sol, ne permet pas d’en déduire qu’ils sont les seuls à pouvoir être qualifiés 
comme tels, étant rappelée la jurisprudence cantonale, qui inclut une seconde 
catégorie que sont les terrains à bâtir.  

Pour ces motifs, le document produit et la pratique de l’office fédéral de la 
statistique qu’il reflète ne sont pas pertinents pour interpréter l’art. 77 al.1 LCP. 

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4.7 La distinction faite par l’autorité intimée entre « terrains improductifs » et 
« terrains complètement improductifs » ne convainc pas.  

Dans la mesure où, littéralement, le mot improductif signifie « ce qui ne produit 
rien », un terrain dont ne serait-ce qu’une partie produit des revenus n’est pas 
improductif, que cet adjectif soit ou non précédé du mot « complètement ». 
L’autorité intimée ne semble d’ailleurs pas toujours différencier les deux notions, 
notamment lorsqu’elle propose d’interpréter le terme « complètement 
improductifs » figurant à l’art. 77 al. 1 LCP à la lumière de la notion de surfaces 
simplement « improductives » utilisée par l’office fédéral de la statistique. 
L’adverbe « complètement » signifie « de manière complète ». La chambre 
administrative considère, comme le TAPI, que ce mot n’a pas de portée temporelle 
et qu’il n’est pas synonyme de « durablement » ou « définitivement ». L’on ne 
saurait, par une interprétation large de ce seul adverbe, introduire une condition 
supplémentaire relative à la nature du sol ou au caractère durable ou permanent de 
l’improductivité, qui ne ressort pas du texte de la loi. C’est le lieu de rappeler que 
devant le TAPI, l’AFC-GE fondait l’idée que le terrain devait être improductif par 
la nature du sol et non par la volonté du propriétaire ou de l’État, sur l’arrêt du TA 
de 1976 tel qu’interprété par le TAPI dans son jugement du 7 septembre 2020. Or, 
comme exposé, cette interprétation n’est pas déterminante dans la mesure où le TA 
avait précisément admis que les terrains à bâtir pouvaient faire partie des terrains 
improductifs, même si leur improductivité était momentanée. 

5. L’interprétation historique et téléologique ne conduit pas à un résultat différent. 

5.1 Il ressort des travaux préparatoires que l’introduction de l’IIC visait non 
seulement à réduire les droits de mutation, jugés trop élevés, mais également à 
atteindre les propriétaires de biens immobiliers qui, grâce à la défalcation totale des 
créances hypothécaires, pouvaient n’avoir à payer pour leurs immeubles aucune 
taxe sur la fortune. La nouvelle taxe devait aussi empêcher la formation de sociétés 
anonymes ayant pour but essentiel d’échapper à l’impôt ou de réduire les effets de 
sa progressivité. L’éclosion de sociétés purement immobilières privait l’État de 
ressources importantes. Alors que les immeubles appartenant aux personnes 
physiques changeaient nécessairement de propriétaire à des intervalles plus ou 
moins rapprochés, soit par réalisation, soit par dévolution, et qu’à l’occasion de ces 
changements l’autorité fiscale percevait des droits de mutation ou d’enregistrement, 
le transfert des biens immobiliers appartenant aux sociétés purement immobilières 
et aux autres sociétés, qui pouvaient rester plusieurs générations dans les mêmes 
mains, ne procurait aucune recette à l’État (MGC 1923 A 44-54, p. 48 s ; 
MGC 1923 I 373-424, p. 380 s. ; MGC 1932 A 601-603, p. 601 s.). L’IIC 
applicable aux personnes morales visait à contrebalancer un privilège, dès lors que 
les personnes physiques payaient un impôt progressif et étaient exposées à payer 
des droits de mutation (MGC 1923 I 373-424, p. 386). L’IIC devait ainsi frapper 
d’une taxe de 1‰ les immeubles appartenant à des personnes physiques et de 2‰ 
ceux appartenant à des personnes morales, taux abaissé à 1½ ‰ en commission 

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(MGC 1923 A 44-54, p. 48 s ; MGC 1923 I 373-424, p. 402, 407 et 414), puis 
augmenté à 2‰ en 1932 (MGC 1932 A 601-603). 

5.2 Seule est litigieuse la question de savoir si les terrains imposés sont 
improductifs, ce qui les soumettrait à un taux différent que celui qui s’applique aux 
autres immeubles détenus par des sociétés. Les travaux préparatoires n’abordent 
pas ce point. Ils n’explicitent en particulier pas les motifs à l’origine de l’exception 
aménagée pour les terrains improductifs et ne viennent ainsi ni confirmer ni 
infirmer les affirmations de la recourante selon lesquelles cette exception visait à 
ne pas surimposer des immeubles qui ne génèrent aucun rendement ou à permettre 
de couvrir l’impôt au moyen des rendements obtenus. Comme le relève l'autorité 
intimée, il ressort des travaux parlementaires que le législateur a voulu soumettre 
les personnes morales à un taux d’IIC plus élevé que les personnes physiques, pour 
compenser certains privilèges. Il ressort cependant de la lettre de la loi qu’il a en 
même temps voulu exclure les terrains improductifs de ce taux plus élevé. 
L’existence même de cette exception démontre que le législateur a considéré qu’il 
ne se justifiait pas de porter le taux de l’IIC à 2‰ pour les terrains qui ne produisent 
aucun revenu, mais les raisons à l’origine de cette considération ne ressortent pas 
des travaux parlementaires. Ceux-ci n’amènent ainsi pas d’éléments décisifs pour 
l’interprétation de la notion litigieuse en l’espèce.  

5.3 C’est à juste titre que le jugement attaqué et l’AFC-GE rappellent que 
l'assujettissement à l’IIC est provoqué par la simple présence de l’immeuble sur le 
territoire du canton et qu’en tant qu’impôt dit réel, il ne frappe que l'objet considéré, 
sans égard à la capacité contributive de son propriétaire. Indépendamment de la 
nature de l’Information fiscale de mars 2019 concernant l’impôt foncier éditée par 
la Conférence suisse des impôts (CSI) mentionnée dans ce contexte, qui, sans en 
être une, reflète les sources de droit en la matière (en l’occurrence cantonales ou 
communales), force est de constater que ce document n’aborde pas la question des 
terrains improductifs. 

Le fait que l’assujettissement d’un bien immobilier à un impôt réel comme l’IIC ne 
dépende pas de la capacité contributive de son propriétaire, ne signifie en tout cas 
pas qu’il est sans importance de savoir s’il a généré un revenu ou non, vu qu’il 
s’agit, en droit genevois, d’un critère déterminant pour le qualifier le cas échéant de 
terrain improductif au sens des art. 76 al. 4 ou 77 al. 1 LCP. C’est le lieu de relever 
que l’admission du caractère improductif d’un terrain pour une période fiscale 
déterminée ne préjuge en rien son traitement fiscal à l’avenir. S’agissant plus 
particulièrement des terrains à bâtir, qui peuvent par exemple être en attente 
d’autorisations de construire ou sur lesquels les travaux de construction sont à 
terminer, leur situation est susceptible d’évoluer et ils seront soumis aux taux prévus 
aux let. a à c de l’art. 77 al. 1 LCP dès qu’ils seront devenus productifs. 

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer la jurisprudence 
du TA selon laquelle la notion de terrains complètement improductifs figurant à 
l’art. 77 al. 1 LCP n’est pas limitée aux terrains qui sont durablement improductifs 

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en raison de leur nature, mais peut également viser certains terrains à bâtir qui ne 
produisent aucun revenu ou rendement. Ainsi, lorsque, comme dans l’arrêt précité 
du TA, un terrain est constructible mais ne produit pas de rendement en raison d’une 
réglementation légale ou d’une décision administrative, ou lorsque le propriétaire 
est en attente d’une telle décision, notamment une autorisation de construction, il y 
a lieu de le qualifier d’improductif et d’appliquer le taux d’IIC de 1‰. La chambre 
de céans considère, en revanche, que lorsque l’improductivité résulte uniquement 
de la volonté de la société propriétaire du terrain, le choix de celle-ci de renoncer à 
tout rendement ne justifie pas une réduction du taux habituellement applicable aux 
immeubles appartenant à une société et l’IIC doit être calculé au taux de 2‰.  

Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis partiellement et le jugement 
querellé annulé. Le dossier ne permettant pas à la chambre administrative de 
déterminer si, dans le cas d’espèce, l’improductivité des terrains litigieux est due 
uniquement à la volonté de la recourante ou si elle résulte d’autres facteurs, la cause 
sera renvoyée au TAPI pour instruction complémentaire et nouvelle décision au 
sens des considérants précités.  

6. Vu l’issue du litige, il ne sera pas perçu d’émolument (art. 87 al. 1 LPA) et une 
indemnité de procédure de CHF 1’000.- sera allouée à la recourante, qui y a conclu 
et a eu recours aux services d’un mandataire (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 25 juin 2024 par A______  contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 27 mai 2024 ; 

au fond : 

l’admet partiellement ; 

annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 27 mai 2024 
(JTAPI/509/2024) ; 

renvoie le dossier au Tribunal administratif de première instance pour instruction 
complémentaire et nouvelle décision ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue à A______ une indemnité de procédure de CHF 1’000.-, à la charge de l’État de 
Genève (administration fiscale cantonale) ; 

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dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Alexandre FALTIN, avocat de la recourante, à 
l'administration fiscale cantonale ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance.  

Siégeant : Eleanor McGREGOR, présidente, Florence KRAUSKOPF, Jean-Marc 
VERNIORY, juges. 

 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. SCHEFFRE 
 

 
la présidente siégeant : 

 
 

E. McGREGOR  

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 

 le greffier :