# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8d99b722-64b5-55de-beb2-b0905781489e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 04.04.2017 BRGE II Nrn. 0051-0052/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nrn--0051-00_2017-04-04.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

 

 

 

G.-Nrn. R2.2014.00115 und R2.2015.00203 
BRGE II Nrn. 0051/2017 - 0052/2017 

 

  Entscheid vom 4. April 2017 
 
 

Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Emil Seliner, Baurichter 
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Martina Hemerka Bonetti     

 
 
in Sachen Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich  

 

 
gegen Rekursgegnerschaft 

R2.2014.00115 

1. Gemeinderat Horgen, 8810 Horgen  
 

R2.2015.00203 

1. Politische Gemeinde Horgen, 8810 Horgen  
 

R2.2015.00203 

2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 
8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

2. Y AG, [….]  

 
betreffend R2.2014.00115 

 Gemeinderatsbeschluss vom 11. August 2014; Entlassung aus dem Inven-
tar des "Alten Fabrikgebäudes Wannenthal", Kat.-Nr. 6012, Zugerstras-
se 57, Horgen 

 R2.2015.00203 

 Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. Dezember 2014; Zustimmung 
zur Teilrevision des privaten Gestaltungsplans "Wannenthal", Horgen; Ge-
nehmigungsverfügung Nr. 0482/15 der Baudirektion Kanton Zürich vom 
22. September 2015 
_______________________________________________________ 

 

 

R2.2014.00115 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 11. August 2014 verzichtete der Gemeinderat Horgen 

auf Schutzmassnahmen am Fabrikgebäude Wannenthal, Assek.-Nr. 1256, 

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6012 an der Schärbächlistrasse 57 in Horgen 

und entliess die Baute aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen 

Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung.  

B. 

Hiergegen wandte sich der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Rekurseingabe 

vom 22. September 2014 innert Frist an das Baurekursgericht des Kantons 

Zürich und stellte die folgenden Anträge: 

"1. Es sei der Beschluss Nr. 318/2014, Geschäfts-Nr. 2014-273, des Ge-
meinderates Horgen vom 11. August 2014 betreffend Verzicht auf die 
Anordnung definitiver Schutzmassnahmen für das Gebäude Assek.-
Nr. 1256, Kat.-Nr. 6012, Schärbächlistrasse 57, aufzuheben. 

2. Es sei das Inventarobjekt Schärbächlistrasse 57, Assek.-Nr. 1256, 
Kat.-Nr. 6012, Inv.-Nr. 435 (Altes Fabrikgebäude Wannenthal) im 
Äusseren integral und im Innern in geeignetem Umfang unter Schutz 
zu stellen, und zwar 

 a) unter Beizug eines geeigneten, unabhängigen Fachgutachtens; 

 b) unter Durchführung eines Augenscheins;  

 c) unter Ansetzung eines weiteren Schriftenwechsels; 

3. eventualiter sei der Rekursgegner einzuladen, eine formelle Unter-
schutzstellung mittels Verfügung oder Vertrag bezüglich des Gebäu-
des Schärbächlistrasse 57, Assek.-Nr. 1256, Kat.-Nr. 6012, Inv.-
Nr. 435 (Altes Fabrikgebäude Wannenthal) vorzunehmen, unter Bei-
zug eines neuen, unabhängigen Fachgutachtens. 

4. Es seien die Akten des Verfahrens BRGE II Nr. 0173/2013 (G.-
Nr. R2.2013.00098) beizuziehen;  

 Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 26. September 2014 wurde vom Rekursein-

gang unter der Geschäftsnummer R2.2014.00115 Vormerk genommen und 

das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

 

 

R2.2014.00115 Seite 3 

D. 

Mit innert erstreckter Frist eingereichter Rekursantwort vom 6. November 

2014 schloss der Gemeinderat auf Abweisung des Rekurses, unter Kosten-

folge zu Lasten des Rekurrenten.  

E. 

Auch die Y AG als Grundeigentümerin und Mitbeteiligte schloss innert er-

streckter Frist mit Vernehmlassung vom 26. November 2014 auf Abweisung 

des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Re-

kurrenten.  

F. 

In seiner Replik vom 22. Dezember 2014 hielt der Rekurrent an seinen An-

trägen fest.  

G. 

Am 3. Februar 2015 wurde das Rekursverfahren auf Antrag des Rekurs-

gegners und der Mitbeteiligten mittels Stempelverfügung sistiert.  

H. 

Am 11. Dezember 2014 hatte die Politische Gemeinde Horgen einer Teilre-

vision des privaten Gestaltungsplans "Wannenthal" zugestimmt, in dessen 

Perimeter sich das Fabrikgebäude befindet.  

I. 

Auf den gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss erhobenen Rekurs 

des Rekurrenten vom 14. Januar 2015 trat der Einzelrichter des Baure-

kursgerichts mangels Vorliegen einer Genehmigungsverfügung der Baudi-

rektion mit Entscheid BRGE II 0015/2015 vom 17. Februar 2015 nicht ein.  

J. 

Mit Eingabe vom 16. November 2015 reichte der Rekurrent erneut Rekurs 

gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. Dezember 2014 

sowie gegen die mittlerweile ergangene Genehmigungsverfügung 

 

 

R2.2014.00115 Seite 4 

Nr. 0482/15 der Baudirektion Kanton Zürich vom 22. September 2015 mit 

folgenden Anträgen ein: 

"1. Der Beschluss der Gemeindeversammlung Horgen vom 11. Dezem-
ber 2014 betreffend Teilrevision Privater Gestaltungsplan Wannenthal 
sei aufzuheben; 

2. Die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich, Amt für Raum-
entwicklung, vom 22. September 2015, Nr. 0482/15, sei aufzuheben;  

 Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

K. 

Mit Präsidialverfügung vom 19. November 2015 wurde auch von diesem 

Rekurs unter der Geschäftsnummer R2.2015.00203 Vormerk genommen 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

L. 

Die Baudirektion schloss in ihrer Vernehmlassung vom 18. Dezember 2015 

fristgerecht auf Abweisung des Rekurses.  

M. 

Der Gemeinderat schloss mit Rekursantwort vom 19. Januar 2016 innert 

erstreckter Frist auf Nichteintreten auf den Rekurs, eventualiter auf dessen 

Abweisung. 

N. 

Die Mitbeteiligte beantragte mit innert erstreckter Frist eingereichter Ver-

nehmlassung vom 19. Januar 2016 die Abweisung des Rekurses, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Rekurrenten.  

O. 

Mit Präsidialverfügung vom 12. Februar 2016 wurde das Rekursverfahren 

G.-Nr. R2.2014.00115 betreffend Inventarentlassung fortgesetzt. 

P. 

In ihrer Replik vom 10. Februar 2016 bzw. Duplik vom 3. März 2016 hielten 

der Rekurrent sowie der Gemeinderat und die Mitbeteiligte an ihren Anträ-

 

 

R2.2014.00115 Seite 5 

gen im Gestaltungsplanrekurs fest. Die Baudirektion reichte keine Duplik 

ein. 

Im Rekurs betreffend Inventarentlassung wurde in den Dupliken vom 3. und 

7. März 2016 seitens des Gemeinderates und der Mitbeteiligten an den 

vernehmlassungsweise gestellten Anträgen festgehalten.  

Der Rekurrent reichte am 18. März 2016 unaufgefordert eine Triplik zu den 

Akten. Die Mitbeteiligte nahm hierzu mit Eingabe vom 24. März 2016 eben-

falls unaufgefordert Stellung. 

Q. 

Am 11. April 2016 führte das Baurekursgericht unter Anwesenheit der Par-

teien in beiden Verfahren einen Augenschein auf dem Lokal durch.  

R. 

Mit Präsidialverfügung vom 18. Mai 2016 wurden die Parteien informiert, 

dass das Baurekursgericht gedenke, von der Kantonalen Denkmalpflege-

kommission (KDK) ein Gutachten über die folgenden Fragen einzuholen: 

"1. Welche Bedeutung hat die Fabrik aus denkmalpflegerischer Sicht als 
Zeuge für eine bestimmte politische, wirtschaftliche, soziale oder bau-
künstlerische Epoche (Eigenwert) und welche Bedeutung hat das Ge-
bäude für das Ortsbild (Situationswert)? 

2. Welche Aspekte und Bauteile der Fabrik sind für diese Gewichtung 
massgebend? 

3. Ist die Fabrik erhaltungsfähig resp. welche der allenfalls zeugenhaften 
Teile der Fabrik sind erhaltungsfähig?" 

Mit Eingaben vom 9. bzw. 29. Juni 2016 nahmen der Rekurrent sowie der 

Gemeinderat und die Mitbeteiligte innert erstreckter Frist hierzu Stellung. 

Von der Baudirektion ging keine Vernehmlassung ein. 

S. 

Mit Verfügung vom 15. Juli 2016 wurde die Kantonale Denkmalpflegekom-

mission (KDK) eingeladen, zu folgenden Fragen Stellung zu nehmen: 

"1. Welche Bedeutung hat die Fabrik aus denkmalpflegerischer Sicht als 
Zeuge für eine bestimmte politische, wirtschaftliche, soziale oder bau-
künstlerische Epoche (Eigenwert) und welche Bedeutung hat das Ge-
bäude für das Ortsbild (Situationswert)? 

 

 

R2.2014.00115 Seite 6 

2. Welche Aspekte und Bauteile der Fabrik sind für diese Gewichtung 
massgebend? 

3. Ist die Fabrik erhaltungsfähig resp. welche der allenfalls zeugenhaften 
Teile der Fabrik sind erhaltungsfähig 

a. mit Blick auf den baulichen Zustand? 

b. mit Blick auf eine allfällige Sanierungsbedürftigkeit des Unter-
grunds (Altlasten)? 

4. Kann der Situationswert (bei entsprechend guter Gestaltung) auch 
durch einen Ersatzbau gewahrt werden, wie dies an der Gemeindever-
sammlung vom 11. Dezember 2014 beschlossen wurde?" 

T. 

Mit Eingabe vom 13. September 2016 stellte der Rekurrent den Antrag, die 

Mitbeteiligte und eventualiter der Gemeinderat seien unter Strafandrohung 

von Art. 292 des Strafgesetzbuches (StGB) zu verpflichten, die notwendi-

gen Massnahmen zur Erhaltung des streitbetroffenen Schutzobjekts zu er-

greifen, insbesondere das Abdichten des Daches gegen eindringendes Re-

genwasser sowie das Verhindern unbefugten Eindringens ins Gebäude mit 

entsprechenden baulichen Massnahmen wie verschraubten, massiven 

Brettern vor Fenstern und Türen, mindestens bis zum ersten Oberge-

schoss. 

Mit Präsidialverfügungen vom 16. September 2016 wurden die Rekursgeg-

nerinnen sowie die Mitbeteiligte zur Stellungnahme hierzu eingeladen. Eine 

solche Einladung erfolgte auch im Verfahren G.-Nr. R2.2015.00203 betref-

fend Teilrevision Gestaltungsplan. 

Die Stellungnahmen des Gemeinderates und der Mitbeteiligten auf Abwei-

sung der Anträge betreffend die beantragten vorsorglichen Massnahmen 

datieren vom 3. Oktober 2016. Die Baudirektion liess sich nicht vernehmen.  

Mit Präsidialverfügung vom 20. Oktober 2016 wurde die Mitbeteiligte ver-

pflichtet, unverzüglich ein Notdach über dem Fabrikgebäude "Wannenthal" 

zu errichten, welches das Eindringen von Regenwasser ins Gebäudeinnere 

verhindere. Am streitgegenständlichen Objekt dürften keine tatsächlichen 

Veränderungen vorgenommen werden.  

Eine hiergegen gerichtete Beschwerde der Mitbeteiligten vom 11. Novem-

ber 2016 hiess das Verwaltungsgericht mit Entscheid VB.2016.00713 vom 

9. Februar 2017 teilweise gut und ordnete im Sinne von vorsorglichen  

Massnahmen an, dass die Mitbeteiligte mit Luftbefeuchtern/Bautrocknern 

 

 

R2.2014.00115 Seite 7 

dafür zu sorgen habe, dass im Gebäudeinnern der Fabrik keine feuchtig-

keitsbedingten Schäden entstünden. Zuvor hatte es der Beschwerde mit 

Präsidialverfügung vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung ge-

währt.  

U. 

Das Gutachten der KDK vom 6. Dezember 2016 wurde den Parteien mit 

Verfügungen vom 16. Dezember 2016 und 1. Februar 2017 (Baudirektion) 

zur Stellungnahme zugestellt.  

Der Rekurrent verzichtete mit Eingabe vom 9. Januar 2017 auf eine Stel-

lungnahme, der Rekursgegner und die Mitbeteiligte äusserten sich mit Ein-

gaben vom 18. Januar 2017 sowie 17. Januar 2017. Die Baudirektion ver-

zichtete mit Eingabe vom 2. März 2017 auf eine Stellungnahme. 

V. 

Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die Ergebnisse des Augen-

scheins wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachste-

henden Erwägungen Bezug genommen.  

Es kommt in Betracht: 

1. 

Das rekursbetroffene Grundstück ist im nordwestlichen Teil von der Schär-

bächlistrasse her erschlossen und im südwestlichen Teil über einen schma-

len, 1,50 m breiten Weg von der Wannenthalstrasse resp. von der Zu-

gerstrasse her erreichbar. Die inventarisierte dreigeschossige Fabrik steht 

im Nordwesten des Grundstücks an der Schärbächlistrasse. Südwestlich 

der Fabrik befinden sich die zwei Parzellen Kat.-Nrn. 5602 und 5603, auf 

welchen bis mindestens Ende 2012 ein zusammengebautes, dreigeschos-

siges Wohnhaus und das Restaurant Wannenthal standen. Die streitbe-

troffene Fabrik hielt zu den beiden Gebäuden mit seiner südwestseitigen 

Fassade einen Abstand von ca. 2,50 m ein. Südöstlich der Fabrik stand 

damals auf dem rekursbetroffenen Grundstück noch ein weiteres, mittler-

 

 

R2.2014.00115 Seite 8 

weile abgebrochenes Gebäude mit nahezu quadratischem Grundriss von 

ca. 21 m x 21 m. Von der Fabrik führt ein Verbindungsgang über die 

Schärbächlistrasse zur Liegenschaft Zugerstrasse 53/55 (ehemalige Fabrik 

und Wohnhaus).  

2. 

Mit Beschluss vom 14. Dezember 2006 stimmte die Gemeindeversamm-

lung dem von der Mitbeteiligten ausgearbeiteten privaten Gestaltungsplan 

Wannenthal zu. In Ziff. 3 Abs. 2 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) 

wurde folgendes festgesetzt: "Die bestehende Fabrik auf dem Grundstück 

Kat.-Nr. 6012 (Assek.-Nr. 1256) ist ein inventarisiertes Objekt und soll er-

halten bleiben. Die Bestimmungen eines künftigen Schutzvertrages oder 

einer künftigen Schutzverfügung gehen den Bestimmungen dieses Gestal-

tungsplanes vor." Die Baudirektion genehmigte den Gestaltungsplan am 

14. März 2007. Das fragliche Gebäude ist unter der Nummer 435 im einst-

weiligen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von 

kommunaler Bedeutung verzeichnet.  

Mit Provokationsgesuch vom 10. August 2012 ersuchte die Mitbeteiligte um 

Entlassung des Fabrikgebäudes aus dem Inventar. Das Gesuch wurde 

damit begründet, dass in einer Altlasten-Untersuchung Schadstoffbelastun-

gen festgestellt worden seien, welche saniert werden müssten. Eine Teils-

anierung würde dazu führen, dass nicht alle Schadstoffe entfernt werden 

könnten. Es bestehe deshalb die Gefahr, dass das Amt für Abfall, Wasser, 

Energie und Luft (AWEL) eine Überbauung dieses belasteten Grundstück-

teils nicht genehmigen würde. Weiter drohe die Gefahr, dass im Rahmen 

des Aushubs des belasteten Bodens innerhalb der Fabrik und entlang der 

Fassade die Fabrik einstürzen könnte. Die Backsteinfassade der Fabrik sei 

in einem Zustand, der eine Sanierung nicht mehr zulasse. Es seien ein 

EMPA-Bericht und eine Expertise der L AG erstellt worden, welche zum 

Schluss gekommen seien, dass eine Sanierung nicht möglich sei.  

Der Gemeinderat liess in der Folge ein Gutachten des Architekten Z über 

die Schutzwürdigkeit und den baulichen Zustand des Gebäudes ausarbei-

ten. Der Gutachter beantragte in seinem Bericht vom 30. Dezember 2012 

die Entlassung des Fabrikgebäudes aus dem kommunalen Inventar.  

 

 

R2.2014.00115 Seite 9 

Mit Beschluss vom 3. Juni 2013 verzichtete der Gemeinderat auf die An-

ordnung von Schutzmassnahmen und entliess die Fabrik aus dem kommu-

nalen Inventar.  

Einen hiergegen vom Rekurrenten erhobenen Rekurs hiess das Baure-

kursgericht mit Entscheid vom 3. Dezember 2013 teilweise gut. Der ange-

fochtene Entscheid wurde aufgehoben und das Verfahren zur weiteren Un-

tersuchung (zusätzliche Schutzabklärungen) an die Vorinstanz zurückge-

wiesen (BRGE II Nr. 0173/2013).  

Der Gemeinderat holte ein Ergänzungsgutachten bei Z ein und entliess das 

Fabrikgebäude mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss vom 11. Au-

gust 2014 erneut aus dem kommunalen Inventar.  

Am 11. Dezember 2014 stimmte die Gemeindeversammlung einer Teilrevi-

sion des privaten Gestaltungsplans zu, wonach die bestehende Fabrik ab-

gebrochen und durch ein gleiches Gebäudevolumen ersetzt sowie um ein 

Attikageschoss, welches allseitig um mindestens 3.0 m von der Fassade 

zurückversetzt sei, aufgestockt werden dürfe. Die Baudirektion erteilte ihre 

Genehmigung mit Verfügung vom 22. September 2015. 

Die beiden Rekurse gegen die Inventarentlassung und die Teilrevision des 

Gestaltungsplans sind Thema des vorliegenden Entscheides.  

3.1. 

Der Gemeinderat und die Mitbeteiligte stellen die Rekurslegitimation des 

Rekurrenten im Gestaltungsplan-Rekurs in Frage. Voraussetzung zur An-

fechtung eines Gemeindeversammlungsbeschlusses sei grundsätzlich, 

dass jemand in der Gemeinde stimmberechtigt sei oder gemäss § 21 des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) dazu berechtigt sei (§ 151 Ge-

meindegesetz [GG]). Der Rekurrent sei weder Grundeigentümer noch 

Stimmberechtigter in der Gemeinde.  

3.2. 

Der Rekurrent ist aufgrund des Verbandsbeschwerderechts zur Rekurser-

hebung legitimiert, soweit die Anwendung des III. Titels des Planungs- und 

Baugesetzes (PBG) betreffend den Natur- und Heimatschutz (§§ 203 ff. 

PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG im Streit steht (§ 338a Abs. 2 PBG). Der Re-

 

 

R2.2014.00115 Seite 10 

kurrent gilt als gesamtkantonal tätige Vereinigung im Sinne von § 338a 

Abs. 2 PBG. Soweit die Inventarentlassung gerügt ist, ist die Legitimation 

unstrittig und ohne weiteres gegeben.  

Der Rekurrent ist indes auch zur Anfechtung der Gestaltungsplanrevision 

befugt: Im sog. Kamin-Entscheid vom 11. März 2014 (BRGE II 

Nr. 0034/2014 in BEZ 2014 Nr. 18) gelangte das Baurekursgericht im Sinne 

einer Praxisänderung zum Schluss, dass mittels eines Gestaltungsplans 

auch Substanzerhaltung von Schutzobjekten angeordnet werden könne. 

Entgegen der noch im Entscheid BRGE II Nr. 0173/2013 vom 3. Dezember 

2013 vertretenen Auffassung ist somit davon auszugehen, dass der Gestal-

tungsplan mit der ursprünglichen Ziff. 3 Abs. 2 der Gestaltungsplanvor-

schriften (GPV) – "Die bestehende Fabrik auf dem Grundstück Kat.-

Nr. 6012 (Assek.-Nr. 1256) ist ein inventarisiertes Objekt und soll erhalten 

bleiben." – im Sinne einer Schutzmassnahme gemäss § 205 lit. a PBG den 

Erhalt des Fabrikgebäudes anordnete (zu den Details siehe nachfolgend 

Erw. 5). Die Rekurslegitimation des Rekurrenten ist folglich auch im Gestal-

tungsplanrekurs zu bejahen.  

Da auch die übrigen formellrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf 

beide Rekurse einzutreten.  

4. 

Der Rekurrent bemängelt, dass der Genehmigungsentscheid tatsachenwid-

rige Aussagen enthalte. So werde darin zu Unrecht behauptet, gegen den 

Beschluss der Gemeindeversammlung betreffend Gestaltungsplanrevision 

seien keine Rechtsmittel eingelegt worden. Dazu in Widerspruch stehe die 

nachfolgende Aussage, das Rekursverfahren gegen den Gemeindever-

sammlungsbeschluss sei sistiert worden. 

Wenn im Genehmigungsentscheid der Baudirektion unter Hinweis auf die 

Rechtkraftbescheinigung des Bezirksrats Horgen die Rede davon ist, ge-

gen den Beschluss der Gemeindeversammlung vom 11. Dezember 2014 

seien keine Rechtsmittel eingelegt worden, bedeutet dies in erster Linie, 

dass kein Stimmrechtsrekurs eingereicht wurde, da der Bezirksrat nur für 

eine solche Rechtskraftbescheinigung zuständig ist. Keinesfalls wider-

sprüchlich ist folglich die Erwähnung des gegen den Beschluss der Ge-

meindeversammlung eingereichten Rekurses beim Baurekursgericht in den 

 

 

R2.2014.00115 Seite 11 

materiellen Erwägungen der kantonalen Genehmigung. Hieraus kann der 

Rekurrent nichts zu seinen Gunsten ableiten, wurde jenes Rechtsmittel 

doch durch einen Nichteintretensentscheid erledigt, da es verfrüht erfolgte 

bzw. gemäss § 89 Abs. 1 i.V.m. § 5 Abs. 3 PBG der kommunale Akt erst 

mit Vorliegen der kantonalen Genehmigung angefochten werden kann. 

Dass die Baudirektion in ihrem Genehmigungsentscheid fälschlicherweise 

von einer Sistierung des Rekursverfahrens und nicht von einem Nichteintre-

tensentscheid ausging, verschafft dem Rekurrenten ebenfalls keinerlei 

Nachteil, hätte die Bewilligungsfähigkeit des Gestaltungsplans unabhängig 

von einer Sistierung oder einem Nichteintreten ohnehin geprüft werden 

müssen.  

5. 

In Anbetracht der mit dem sog. Kamin-Entscheid geänderten Rechtspre-

chung und der daraus resultierenden Abhängigkeit von Inventarentlassung 

und Gestaltungsplanrevision (zu den Einzelheiten siehe nachfolgend 

Erw. 6), ist es angezeigt, die beiden Rekursverfahren G.-Nrn. 

R2.2014.00115 und R2.2015.00203 zu vereinigen.  

6.1. 

Die mit dem sog. Kamin-Entscheid eingeführte neue Praxis, wonach mit 

dem Mittel des Gestaltungsplans Schutzmassnahmen gemäss § 205 lit. a 

PBG angeordnet werden können, hat zur Folge, dass eine Entlassung ei-

nes Inventarobjektes erst möglich ist, wenn die Gestaltungsplanvorschriften 

entsprechend geändert worden sind. Dies bedingt auch, dass die Gestal-

tungsplanrevision bereits von der Baudirektion genehmigt worden ist.  

Im ersten Entscheid betreffend Inventarentlassung vom 3. Dezember 2013 

(BRGE II Nr. 0173/2013) – also noch vor dem sog. Kamin-Entscheid – hat-

te das Baurekursgericht noch festgehalten, dass mit planungsrechtlichen 

Massnahmen im Sinne von § 205 lit. a PBG, zu denen auch Gestaltungs-

pläne gehörten, regelmässig keine Substanzerhaltung verlangt werden 

könne. Eine solche sei vielmehr von der zuständigen Exekutivbehörde mit 

Verfügung, Verordnung oder Vertrag sicherzustellen. Damit könne Abs. 2 

von Ziffer 3 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV), wonach die Fabrik er-

halten bleiben solle, einzig als Absichtserklärung verstanden werden und 

müsse ihm jede rechtliche Tragweite aberkannt werden. Die angefochtene 

 

 

R2.2014.00115 Seite 12 

Inventarentlassung wurde damals jedoch nicht aus diesem Grunde aufge-

hoben, sondern weil das Gutachten zur Abklärung der Schutzwürdigkeit 

bzw. –fähigkeit ungenügend war. Die Überlegungen betreffend Gestal-

tungsplan erfolgten lediglich erwägungsweise und flossen nicht ins Disposi-

tiv ein bzw. bildeten nicht den Grund für die Rückweisung. Einer Anwen-

dung der mit dem sog. Kamin-Entscheid geänderten Praxis steht der Ent-

scheid vom 3. Dezember 2013 mithin entgegen der Auffassung der Mitbe-

teiligten nicht entgegen.  

Dass gemäss der ursprünglichen Fassung im Gestaltungsplan aus dem 

Jahr 2006 Schutzmassnahmen oder Schutzverträge diesem vorgehen, be-

deutet nicht, dass im Gestaltungplan keine Schutzmassnahme festgesetzt 

worden wäre. Der Gestaltungsplan setzte die Schutzmassnahme zumin-

dest im Grundsatz fest.  

Im vorliegenden Fall erging der Inventarentlassungs-Beschluss zwar vor 

dem Beschluss betreffend Gestaltungsplanrevision und dessen Genehmi-

gung durch die Baudirektion, ist jedoch wie letztere angefochten, weshalb 

über beide Rekurse gleichzeitig entschieden werden kann.  

Die Praxisänderung im erwähnten Kamin-Entscheid vom 11. März 2014 

scheint im Übrigen für einige Unklarheit gesorgt zu haben. Dies reflektieren 

diverse Rechtsschriften seitens der Baudirektion und der Mitbeteiligten. So 

ist auch zu erklären, warum die Baudirektion zunächst als Voraussetzung 

des Genehmigungsentscheides eine rechtskräftige Inventarentlassung for-

derte. Dass die Baudirektion schliesslich im Einklang mit der geänderten 

Rechtsprechung des Baurekursgerichts handelte, indem sie doch noch und 

vor Rechtskraft des Inventarentlassungs-Beschlusses über die Genehmi-

gungsfähigkeit der Gestaltungsplanrevision entschied, zeigen indes die 

obigen Erwägungen. Dieser – im Übrigen von der Baudirektion transparent 

dargelegte – "Meinungsumschwung" ist entgegen der rekurrentischen Auf-

fassung nicht zu beanstanden.  

6.2. 

Im Kern geht es in beiden Rekursen um die Frage, ob das Fabrikgebäude 

schutzwürdig resp. schutzfähig ist. Hierbei sind die diversen Gutachten und 

die Ergebnisse des Augenscheins zu würdigen. Im Zusammenhang mit der 

Gestaltungsplanrevision ist überdies zu prüfen, ob die Gemeindeversamm-

lung den Anliegen des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der 

 

 

R2.2014.00115 Seite 13 

Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) genügend Rechnung getragen 

hat.  

7. 

Nach rekurrentischer Auffassung bedarf es im Gestaltungsplan eines Vor-

behaltes der Inventarentlassung. Dieser Forderung ist nicht stattzugeben. 

Art. 4 Abs. 2 GPV hält lediglich fest, dass die bestehende Fabrik abgebro-

chen werden darf (Unterstreichung durch das Baurekursgericht). Eine In-

ventarentlassung durch den Gemeinderat wird dadurch weder vereitelt 

noch vorweggenommen. Die im Genehmigungsentscheid gewählte Formu-

lierung "Die Zweckbestimmung des Gestaltungsplans wird so ergänzt, dass 

ein Ersatzbau für die bestehende Fabrik – vorbehalten Inventarentlassung - 

möglich ist." bedeutet, dass der vom Gestaltungsplan ermöglichte Abbruch 

den ersten Schritt darstellt und erst vorgenommen werden kann, wenn die 

Inventarentlassung durch die Vorinstanz beschlossen wurde. Im vorliegen-

den Fall kann die Frage nach dem Erfordernis eines expliziten Vorbehalts 

der Inventarentlassung indes auch offenbleiben, sind doch vorliegend 

gleichzeitig die Gestaltungsplanrevision wie auch die Inventarentlassung zu 

beurteilen.  

8. 

Der Gemeinderat hat sich für die Beantwortung der Frage nach der 

Schutzwürdigkeit bzw. –fähigkeit an zahlreichen Gutachten orientiert: Das 

sind einerseits das Gutachten und Ergänzungsgutachten von Z vom 30. 

Dezember 2012 bzw. 7. Juli 2014, das Statikgutachten der F vom 23. Mai 

2014, die Schadenexpertise und deren Ergänzung der L AG aus dem Jahre 

2010 resp. 2014 und das Gutachten der EMPA bzw. dessen Ergänzung zur 

Druckfestigkeit und Porösität der Steine vom 26. Januar 2011 und 14. April 

2014. Der Inventareintrag begründet zudem die Vermutung der Schutzwür-

digkeit. 

9. 

Entgegen der rekurrentischen Auffassung war die Vorinstanz frei, ein Er-

gänzungsgutachten von Z einzuholen, liess das Baurekursgericht in seinem 

Entscheid vom 3. Dezember 2013 doch ausdrücklich offen, ob ein neuer 

 

 

R2.2014.00115 Seite 14 

bzw. ergänzender Sachverständigenbericht oder ein Fachgutachten (u.U. 

der Kantonalen Denkmalpflegekommission [KDK]) einzuholen sei. Die Rü-

ge ist im Übrigen mittlerweile gegenstandslos geworden, hat das Baure-

kursgericht im Nachgang zum Augenschein ein Gutachten der KDK zur 

Frage der Schutzwürdigkeit eingeholt.  

10.1. 

Der Rekurrent stellt die Unabhängigkeit des Gutachters Z in Frage. Für den 

Leser entstehe der deutliche Eindruck einer nachträglichen Rechtfertigung 

eines vorgefassten Entscheids. Die Lektüre des Gutachtens 2014 zeige 

ganz deutlich, dass die persönliche Meinung des Gutachters festgestanden 

habe, bevor er seine Argumentation entwickelt habe. Anders sei nicht zu 

erklären, dass seine Argumentation ausschliesslich aus Argumenten gegen 

die Schutzwürdigkeit bestehe.  

Der Gutachter sei persönlich befangen. Die Vorbefassung des Gutachters 

habe zu einer schwerwiegenden, anhand objektiver Kriterien (wie insbe-

sondere der vollständig fehlenden Berücksichtigung der pro-Argumente) 

deutlich erkennbaren Voreingenommenheit geführt.  

Die Vorinstanz verhalte sich widersprüchlich, wenn sie sich im angefochte-

nen Inventarentlassungsbeschluss auf den Standpunkt stelle, die mangeln-

de Schutzwürdigkeit sei bereits bei der ersten Inventarentlassung gut-

achterlich festgestellt worden. Im ersten Rekursverfahren habe der Ge-

meinderat vielmehr eingeräumt, dass die Schutzwürdigkeit weder vom Gut-

achter noch vom Gemeinderat in Frage gestellt werde.  

10.2. 

Beim Gutachter handelt es sich gemäss Gemeinderat um einen ausgewie-

senen und unabhängigen Sachverständigen, der in keinem Verhältnis zu 

den Beteiligten stehe. Aus dem Umstand, dass das erste Gutachten zu we-

nig ausführlich gewesen und zurückgewiesen worden sei, könne von vor-

neherein nicht auf Befangenheit geschlossen werden.  

10.3. 

Trotz einer Vorbefassung ist ein Ausstand nicht zwingend. Es liegt so lange 

keine Befangenheit vor, als das Verfahren in Bezug auf den konkreten 

 

 

R2.2014.00115 Seite 15 

Sachverhalt und die konkret zu entscheidenden Rechtsfragen weiterhin als 

offen und nicht vorbestimmt erscheint. Ausschlaggebend ist, ob die frühere 

Tätigkeit den berechtigten Eindruck entstehen lässt, die betroffene Person 

könne sich von den seinerzeit getroffenen Feststellungen und geäusserten 

Wertungen nicht mehr lösen und die Angelegenheit deshalb nicht mehr mit 

der nötigen Distanz und Objektivität beurteilen. Mehrfachbefassungen in-

nerhalb der gleichen Instanz sind systembedingt und bewirken in der Regel 

keine Ausstandspflicht, es sei denn, weitere Umstände würden die Offen-

heit des Verfahrens in Frage stellen und damit auf eine Befangenheit 

schliessen lassen. Auch die erneute Befassung nach Rückweisung durch 

die Rechtsmittelinstanz begründet nach der Praxis keine Ausstandspflicht.  

Eine Befangenheit des Gutachters Z ist zu verneinen. Es ist keinesfalls so, 

dass sich der Gutachter bereits im ersten Gutachten zur Frage der Schutz-

würdigkeit festgelegt hätte. Erwägung 6.3 des Entscheides des Baurekurs-

gerichts vom 3. Dezember 2013 hält vielmehr fest, dass sich dem Leser 

aus dem Bericht nicht erschliesse, ob das Fabrikgebäude nach Ansicht des 

Gutachters überhaupt schutzwürdig sei. Aus diesem Grund wurde das In-

ventarentlassungsverfahren denn auch zur weiteren Untersuchung an die 

Vorinstanz zurückgewiesen. Der Gutachter hatte somit eine Entscheidung 

für oder gegen eine Schutzwürdigkeit erst einmal zu treffen und war ent-

sprechend frei in seiner Würdigung. Es ist nicht so, dass er sich nur noch 

gegen eine Schutzwürdigkeit hätte entscheiden dürfen. Nachdem die bei-

den Gutachten eine Einheit bilden, finden sich Argumente, die sowohl für 

als auch gegen eine Schutzwürdigkeit sprechen (könnten).  

Die rekurrentische Rüge erweist sich als unbegründet. 

Im Übrigen liegt mittlerweile mit dem KDK-Gutachten ein weiteres, vom 

Baurekursgericht in Auftrag gegebenes Gutachten vor, womit die rekurren-

tische Forderung nach einem "neuen, unabhängigen Gutachten" ohnehin 

gegenstandlos geworden ist.  

11. 

Gemäss Inventarblatt handelt es sich beim streitbetroffenen Fabrikgebäude 

um einen dreigeschossigen Massivbau mit Flachdach und grossen, jeweils 

zu zweien zwischen einem durchlaufenden Fassadenpfeiler zusammenge-

fassten Fenstern. Über das Dach aufspringende Fassadenpfeiler. Spärli-

 

 

R2.2014.00115 Seite 16 

cher Fassadenschmuck mit verzierten Zugeisenankern in den Pfeilern ziere 

das Gebäude. Das Gebäude bilde Bestandteil der Industrie- und Gewerbe-

entwicklung im Gebiet Neudorf-Zugerstrasse. Es handle sich um ein frühes 

Beispiel eines mit grossen Fenstern versehenen rhythmisch gegliederten 

Backstein-Industriebaus.  

12. 

Die Vorinstanz gelangt im angefochtenen Beschluss gestützt auf das Er-

gänzungsgutachten von Z zur Auffassung, dass das Fabrikgebäude nicht 

schutzwürdig sei, da es sich nicht um einen wichtigen Zeugen handle. Dem 

Gebäude fehle es an einer Zweckbestimmung, es sei anspruchslos gestal-

tet und weise kaum architektonische und baukünstlerische Qualität auf, es 

komme ihm keine bestimmte Funktion zu und es fehle ein industrie- und 

baugeschichtlicher Bezug. Es liege keine geometrisch und bautechnisch 

gut gestaltete Konstruktion, sondern ein auf die Parzelle abgestimmtes, 

grosses Volumen vor. Die Wirkung des Gebäudes sei im Kontext der um-

liegenden, vielgestaltigen Bauten fremd und bezüglich der Volumetrie prot-

zig.  

13.1. 

Das erste Gutachten Z führt aus, dass das rekursbetroffene Grundstück mit 

den darauf bestehenden Bauten Vers.-Nrn. 1256 und 496 (mittlerweile ab-

gebrochen) ortsbaulich zu einer industriell geprägten Bebauung gehöre, 

welche sich vermutlich im frühen 20. Jahrhundert im Bereich zwischen der 

Zuger- und Neudorfstrasse entwickelt habe. Als besonders qualitätsvoller 

Bau falle der unmittelbar an der Zugerstrasse stehende zweigeschossige 

Fabrikbau Vers.-Nr. 499 mit dekorativ gestalteten Sichtbacksteinfassaden 

auf. Ein über die Schärbächlistrasse führender Verbindungsbau zwischen 

den Fabrikbauten Vers.-Nrn. 499 und 1256 dokumentiere die seinerzeit zu-

sammenhängenden Betriebe und die Nutzungen in diesen Gebäuden.   

Der Haupteingang zum Fabrikgebäude befinde sich an der Schärbäch-

listrasse an der nordseitigen Ecke, wo sich das Grundstück platzartig ge-

gen Norden weite. Durch die gestutzte Ecke sei der Eingang mit einer Tor-

breite von ca. 1,80 m auf den Vorplatz ausgerichtet. Das äussere Erschei-

nungsbild des markanten Baukubus sei geprägt durch seine einheitliche 

Materialisierung in Sichtmauerwerk in kleinformatigen, hellen Kalksandstei-

 

 

R2.2014.00115 Seite 17 

nen mit zurückversetzten Mörtelfugen. Die Fassaden seien streng vertikal 

betont durch die vorspringenden, pfeilerartigen Mauerwerkspartien und mit 

grossen, regelmässigen Doppelfenstern mit Kämpferpartie und 

12er-Glasteilung mit feinen Sprossenteilungen und hochrechteckigen Glä-

sern in den Mauerwerksfeldern. An der Nordwestfassade bestehe etwa in 

der Mitte der Fassade im 1. Obergeschoss eine geschlossene, etwa 2,70 m 

breite Brücke, welche die beiden Fabrikgebäude Ver.-Nr. 499 und 1256 

verbinde.  

Bei der rekursbetroffenen Fabrik handle es sich um einen bautechnisch und 

baukünstlerisch interessanten Bau, welcher vermutlich in den 40er-Jahren 

(oder etwas später) des 20. Jahrhunderts als damals moderner, zweck-

mässiger Industriebau errichtet worden sei. Der Bau sei Bestandteil der 

starken baulichen Entwicklung der im 19. und auch noch im 20. Jahrhun-

dert in Horgen blühenden Industrie- und Gewerbeentwicklung. Er stehe in 

betrieblich enger Verbindung mit den Nachbarbauten Vers.-Nrn. 496 (mitt-

lerweile abgebrochen) und 499 und vermutlich auch Zugerstrasse 63, 

Vers.-Nr. 1792. Die nahezu einheitliche Rhythmisierung, Gliederung und 

Gestaltung der in seiner Geometrie komplexen Fassadenabwicklung des 

Fabrikgebäudes stehe in einem gewissen Widerspruch zum konstruktiven 

Konzept des Gebäudes. Auch die Materialisierung der Aussenhülle und der 

weiteren statisch-konstruktiven Elemente verkörperten diesen Widerspruch. 

Es sei auch denkbar, dass dieser Widerspruch bewusst erfolgt sei, um 

dadurch eine für die geplanten Nutzungen verträglichere, flexiblere und dy-

namischere Situation zu erreichen.   

13.2. 

Gemäss Ergänzungsgutachten Z war Ferdinand Kiessling seit 1906 Eigen-

tümer eines hier bestehenden Fabrikgebäudes. Im Brandassekuranzregis-

ter sei es als Fabrikgebäude mit Dampfheizröhren, mit Wasserspeicher und 

Sammelgrube, Durchgang zu Gebäude Nr. 500 und Schopfanbau eingetra-

gen. Am 14. Juli 1920 sei (vermutlich ein Teil des) Gebäudes abgebrannt. 

1920 und 1921 seien Bauten und Mehrwert am Fabrikgebäude vermerkt. 

Aufgrund der Erhöhung der Versicherungssummen (alt Fr. 60'000.--, neu 

Fr. 94'200.--) und einer Anmerkung "neu unvollendet" sei anzunehmen, 

dass der Neubau nach dem Brandfall im Jahre 1920/21 erstellt worden sei. 

Der Durchgang zu Nr. 550 werde für das alte wie auch für das Gebäude 

von 1920 erwähnt. Ob dieser Gebäudeteil vom Brand verschont geblieben 

 

 

R2.2014.00115 Seite 18 

oder danach ebenfalls neu erstellt worden sei, gehe aus den Dokumenten 

nicht hervor. Auch fehlten Hinweise über die Bedeutung dieser Verbin-

dungsbaute. Der Vorgängerbau sei offenbar ein Gebäude der Fensterfabrik 

Kiessling gewesen, welche im Jahre 1915 zur Liquidation gestanden habe. 

Über Art, Gestaltung und Konstruktion des Vorgängerbaus sei nichts be-

kannt. Zwischen dem 15. Juni 1916 und mit neuem Vertrag zwischen 1. 

Februar 1923 und Ende Januar 1926 sei die stark wachsende Maschinen-

fabrik Schweiter AG, welche im Quartier "Baumgärtli" Horgen ihre Grün-

dungsstätte hatte, Mieterin des Gebäudes gewesen, bis sie auf ein grosses 

Areal oberhalb des Bahnhofs Oberdorf habe umziehen können. Vermutlich 

aus der Konkursmasse sei das Gebäude danach für wenige Jahre in den 

Besitz der Schweizerischen Kreditanstalt übergegangen. 1928 habe die 

Firma Saverio Brügger + Cie. die Liegenschaft gekauft. Zwischen 1928 und 

1931 seien niedrigere Versicherungswerte und wieder Bauten vermerkt. 

Um welche Art von Bauten es sich gehandelt habe, habe nicht in Erfahrung 

gebracht werden können. Vermutlich habe es sich mehrheitlich um innere 

Umbauten oder um die (unterirdische) Erweiterung im Erdgeschoss gegen 

Süden gehandelt. Die Liegenschaft sei 1934 durch die 1911 gegründete 

Firma Albert Egli und Xaver Brügger (seit 1918 Brügger & Co.), eine Tex-

tilmaschinenfabrik, welche Webgeschirre und Webutensilien herstellte, 

übernommen worden. Seit 1956 sei die Liegenschaft im Besitz der Mitbetei-

ligten. Sie habe dort eine Dreherei und eine Spedition für Maschinenteile 

eingerichtet. 1974 seien die Vordach-Anbauten auf der Nordseite des Ge-

bäudes erstellt worden. Ab 1982 bis vor wenigen Jahren seien die Räume 

an eine Montagefirma vermietet gewesen.  

Aus der Baugeschichte des Gebäudes lasse sich keine Zweckbestimmung 

des 1920 neu errichteten Gebäudes feststellen. Die Tatsache, dass der 

Neubau für einen Mieter erfolgte, lasse den Schluss zu, dass der Bau mög-

lichst rasch und kostengünstig habe errichtet werden müssen. Daraus sei 

auch erklärbar, dass es sich beim Neubau um eine möglichst anspruchslo-

se Gestaltung gehandelt habe und es primär um die Realisierung von ver-

mietbarem, nutzbarem Raum gegangen sei. Die nach der Nutzung durch 

die Firma Schweiter AG in wenigen Jahren ändernden Nutzer der Liegen-

schaft liessen ebenfalls keine räumliche, betriebliche oder gestalterische 

Verbindung im Zusammenhang mit den heute noch bestehenden, für ge-

werbliche und industrielle Nutzungen erstellten Nachbarbauten feststellen. 

Auch die Frage, wann und in welchem Zusammenhang der über die Schär-

bächlistrasse führende Verbindungsbau erstellt worden sei, habe nicht ge-

 

 

R2.2014.00115 Seite 19 

klärt werden können. Zwar sei in den Versicherungsprotokollen bereits 

1906 ein Durchgang zu Nr. 500 erwähnt. Um welche Art Bauwerk es sich 

dabei gehandelt habe, gehe aus dem Dokument nicht hervor. Vielmehr las-

se sich daraus schliessen, dass das Gebäude Vers.-Nr. 1256, aber vermut-

lich auch weitere Bauten im Quartier Wannenthal, den verschiedenen, in 

der Zeit der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts stark wachsenden Indust-

rien als vorübergehende Lösung zeitlich dringlicher Bedürfnisse gedient 

habe. Den meisten dieser Bauten könne auch kaum eine architektonische 

und baukünstlerische Qualität und eine bestimmte Funktion zugesprochen 

werden. Viele dieser Bauten seien im Laufe der Zeit zum Teil wesentlich 

verändert, umgebaut oder angebaut worden. Auch die hohe Dichte von an 

diesem Ort realisierten Bauvolumen sei ein klares Indiz dafür, dass zur Zeit 

der Erstellung dieser Bauten ein hohes Bedürfnis an Produktions- oder an-

deren industriell oder gewerblich nutzbaren Räumen bestanden habe. Der 

in den Jahren 1920/1921 erstellte, strittige Fabrikbau zeige diese Absicht, 

indem nicht eine geometrisch und bautechnisch gut gestaltete Konstruktion 

realisiert worden sei, sondern ein auf dieser Parzelle möglichst grosses Vo-

lumen. Ein industrie- oder baugeschichtlicher Bezug bestehe für das Ge-

bäude nicht. Zudem bestehe auch keine erkennbare Qualität der gebauten 

Struktur an diesem Ort. In seiner Gestaltung wirke der Bau im Kontext der 

umliegenden vielgestaltigen Bauten als fremd und in seiner Volumetrie 

ausgesprochen protzig. Die Geometrie des Grundrisses scheine alleine 

durch die Form des Grundstücks bestimmt zu sein. Als wichtiger und bau-

künstlerisch wertvoller Zeuge der industriellen und gewerblichen Entwick-

lung am Ort sei das Gebäude Vers.-Nr. 499 zu nennen, dessen Kernbau of-

fenbar 1893 erstellt worden sei, mit seinen im Laufe der Zeit entstandenen 

südost- und nordwestseitigen Anbauten auf Kat.-Nr. 202. Die auch für die 

bauliche Entwicklung und für das Ortsbild von Horgen bedeutenden Indust-

rieanlagen hätten sich befunden oder befänden sich in den Quartieren 

Scheller, Seegarten/Hellbach, Sust/Hof, Rotweg, Käpfnach, Chalchofen, 

Waldegg, Stotzweid, Oberdorf und Spätz.  

14. 

Das Gutachten der KDK geht vom Erstellungsjahr 1906 für die Fabrik aus. 

Es handle sich um einen sehr frühen Bau mit dem damals neuartigen Mate-

rial Kalksandstein. Im Neudorf bilde sie zusammen mit den Gebäuden Zu-

gerstrasse 53/55 (Vers.-Nr. 499) das letzte erhaltene Industrieensemble 

 

 

R2.2014.00115 Seite 20 

dieses im 19. Jahrhundert mit vielen Unternehmen entstandenen Fab-

rikquartiers. Sie sei nach Abbrüchen zahlreicher Fabriken einer der letzten 

Zeugen der Industrialisierung von Horgen. Es bestünden sonst nur noch 

Anlagen oberhalb des Bahnhofs Oberdorf sowie Fabrikantenvillen. Dem in-

novativen Bau mit hohem gestalterischen Anspruch komme als architektur- 

und wirtschaftsgeschichtlichem Zeugen eine überaus hohe Bedeutung zu. 

Es sei darum ein Schutzobjekt mit überkommunaler Einstufung. Ortsbild-

prägend sei das Fabrikgebäude durch seine markante Architektur sowie 

durch seine Anbindung mit der Passerelle an das Ensemble mit Fabrik und 

Wohnhaus an der Zugerstrasse 53/55 (Vers.-Nr. 499). Für die Zeugen-

schaft massgebend seien die Fassaden mit allen Bauteilen und Details, die 

Passerelle sowie die innere Tragkonstruktion (Stahl- und Holzstützen, Bal-

kenlagen).  

Zur Baugeschichte führt die KDK aus, dass das Fabrikgebäude und der 

Durchgang 1906 von Ferdinand Kiessling erstellt worden seien, die Fens-

terfabrik von 1906 bis 1912 bestanden habe, die Liquidation von 1912-1926 

durch die Schweizerische Kreditanstalt erfolgt und von 1916-1926 die Fab-

rik an die Firma Schweiter vermietet gewesen sei. Von 1928-1960 sei die 

Fabrik im Besitz der Brügger & Co. gewesen und 1960 an die Mitbeteiligte 

übergegangen. Von 2008-2011 sei die Fabrik vermietet gewesen.  

In der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts habe sich der Bezirk Horgen 

zum Zentrum des Industrialisierungsbooms in der Seidenindustrie entwi-

ckelt. In der Folge hätten auch die textilindustriellen Zulieferungszweige 

geblüht, die Textilmaschinenindustrie und Handwerksbetriebe, die zu Fab-

riken angewachsen seien. Die Industrialisierung habe eine grosse Bautä-

tigkeit nach sich gezogen. Zu erwähnen seien neben der Fensterfabrik 

Kiessling die Rolladenfabrik Baumann, von der keine Bauten mehr bestün-

den, die ag möbelfabrik horgenglarus und das elektrotechnische Unter-

nehmen Feller. Von den Fabriken bestünden lediglich beim Bahnhof Ober-

dorf noch einige Gebäude. Im Dorf und in Seenähe seien bis auf die Ge-

bäude der ehemaligen Fensterfabrik Kiessling alle abgebrochen worden. 

Als Zeugen der Industrialisierung von Horgen seien nur noch einige Fabri-

kantenvillen erhalten. Die ehemalige Fensterfabrik Kiessling stelle somit ei-

nen der letzten Zeugen der Industrialisierung von Horgen dar. Ihr komme 

grosse wirtschaftshistorische Bedeutung zu.  

 

 

R2.2014.00115 Seite 21 

Das Fabrikgebäude sei mit dem damals neuartigen Baumaterial Kalksand-

stein errichtet worden. Es sei mit Baujahr 1906 das älteste bisher bekannte 

mit diesem Material erstellte Gebäude. Mit ziemlicher Sicherheit würden die 

Kalksandsteine aus der ersten in der Schweiz gegründeten Fabrik für 

Kalksandsteine Steinfabrik Zürichsee in Pfäffikon SZ stammen. Der Bau 

zeige eine monumentale Gestaltung, die sich an die historistische Architek-

tursprache für Industriebauten, wie sie vor allem die Architekten Sé-

quin & Knobel geprägt hätten, anlehne. Mit einer weitgehenden Reduzie-

rung weise die Gestaltung des Baukörpers aber bereits darüber hinaus. Er 

zeige expressionistische Züge, die an norddeutschen Backsteinexpressio-

nismus erinnerten und die ihn einzigartig in der Zürcher Landschaft mach-

ten. Das Fabrikgebäude habe überaus hohe architekturgeschichtliche Be-

deutung. Das Fabrikgebäude sei über eine Passerelle verbunden mit dem 

ehemaligen Wohnhaus und dem daran angebauten Sichtbacksteingebäude 

Zugerstrasse 53/55 (Vers.-Nr. 499). Zusammen bildeten die Gebäude ein 

Industrieensemble, das im Neudorfquartier an der Zuger- und Schärbäch-

listrasse durch die markante Architektur die Strassenräume präge. Das 

Fabrikgebäude habe grosse ortsbildende Bedeutung im Neudorf, das noch 

von Wohnbauten aus der Jahrhundertwende dominiert werde.  

Die Kalksandsteinindustrie habe ihre Anfänge in der zweiten Hälfte des 

19. Jahrhunderts. 1894 habe die industrielle Produktion mit der Entwicklung 

der Kalksandsteinpresse begonnen. In der Schweiz habe die Steinfabrik 

Zürichsee in Pfäffikon SZ bereits 1899 mit der Herstellung von Kalksand-

steinen begonnen. Das neuartige Material sei zuerst für landwirtschaftliche 

Nebenbauten und Industriegebäude verwendet worden. Als Beispiele wer-

den Transformatorenstationen ab 1909, der Kalanderbau der Papierfabrik 

Cham, die Kraftwerkzentrale Rempen in Vorderthal SZ, die 1927 entstan-

den Wohnkolonie für alleinstehende Frauen Lettenhof in Zürich sowie die 

1933 fertiggestellte Gewerbeschule und das Kunstgewerbemuseum ge-

nannt.  

15. 

Auch nach Auffassung des Rekurrenten handelt es sich beim Fabrikgebäu-

de um einen Bestandteil der Industrie- und Gewerbeentwicklung im Gebiet 

Neudorf-Zugerstrasse. Es handle sich um ein frühes Beispiel eines mit 

grossen Fenstern versehenen, rhythmisch gegliederten Backstein-

Industriebaus.  

 

 

R2.2014.00115 Seite 22 

Es sei unklar, inwiefern die angeblich fehlende Zweckbestimmung gegen 

eine Schutzwürdigkeit sprechen solle, kämen in den geschilderten Verhält-

nissen und in der skizzierten Gebäudeentwicklung doch genau die bauprä-

genden Notwendigkeiten wirtschaftlichen Handelns zum Ausdruck. Die Tat-

sache, dass man offensichtlich nicht für eine bestimmte vorgegebene Pro-

duktion gebaut habe, sondern mit dem Fabrikgebäude multifunktional nutz-

baren Produktionsraum geschaffen habe, sei im Gegenteil als eine beson-

dere Entwicklungsstufe des Industriebaus zu interpretieren. Die Bau- und 

Wirtschaftsgeschichte um die Fabrik lenke weg von einer nur von Textil- 

und Textilmaschinenindustrien geprägten Sicht auf die Industrialisierung 

auf das Phänomen, dass nun auch Halbfabrikate, Möbel-, Fenster-, Seifen- 

etc. –produktion vermehrt fabrikindustriell erfolgt seien. Horgen habe eine 

fabrikindustrielle Vergangenheit nicht nur in der Textilindustrie, sondern in 

der ganzen zunehmenden Breite der industriellen Produktion, wie sie sich 

v.a. seit den 1890er-Jahren und in der Zwischenkriegszeit entwickelt habe. 

Das Fabrikgebäude stehe im Besonderen auch für diese Entwicklung. In-

wiefern die Aussage, dass beim Schutzobjekt nicht eine geometrisch- und 

bautechnisch gut gestaltete Konstruktion realisiert worden sei, sondern ein 

auf dieser Parzelle möglichst grosses Volumen, und die gerade aus wirt-

schaftshistorischer Sicht besonders interessant sein könnten, einer 

Schutzwürdigkeit widersprächen, erläutere der Gutachter nicht.  

16. 

Nach Ansicht des Gemeinderates hat der Gutachter klar zum Ausdruck ge-

bracht, dass es sich beim Fabrikgebäude um ein zufälliges Produkt inner-

halb der sich stark entwickelnden Industrie in der Zeit der ersten Hälfte des 

20. Jahrhunderts handle. Die fehlende Zweckbestimmung führe dazu, dass 

der skizzierten Gebäudeentwicklung reiner Zufallswert beizumessen sei. 

Daran ändere sich nichts, selbst wenn sich die industrielle Produktion in der 

Gemeinde weiterentwickelt habe. Da die Baute in keinem Kontext zu den 

umliegenden Gewerbe- und Industriebauten stehe, sei es sachgerecht, den 

Fokus bei der Überprüfung der Schutzwürdigkeit auf diese isolierte Fabrik-

baute zu richten.  

Auch in Kenntnis des KDK-Gutachtens hält die Vorinstanz an der Inventa-

rentlassung fest. Das Gutachten sei wenig fundiert und weise teilweise er-

hebliche Fehler auf. Die KDK gehe fälschlicherweise davon aus, dass die 

Fabrik im Jahre 1906 erstellt worden sei und es sich deshalb vermutlich um 

 

 

R2.2014.00115 Seite 23 

das älteste mit Kalksandstein erstellte Gebäude handle. Das Fabrikgebäu-

de sei 1920 nach einem Brandfall neu erstellt worden. Nach der Liquidation 

der Fensterfabrik Kissling sei es ab dem Jahr 1915 an die Maschinenfabrik 

Schweiter vermietet gewesen. Der Bau sei im Übrigen mit absolut minima-

lem Abstand zum bereits damals bestehenden Restaurant Wannenthal und 

dem danebenstehenden Mehrfamilienhaus erstellt worden. Er habe ver-

steckt und kaum einsehbar hinter diesen Bauten gelegen. Eine Ensemble-

wirkung mit Fabrik und Wohnhaus Zugerstrasse 53/55 habe nie bestanden. 

Die Herkunft der Kalksandsteine sei ebenfalls völlig unklar. Während der 

Rekurrent vom Horgener Bergwerk Käpfnach ausgehe, vermute die KDK 

die Sandkalksteinfabrik Pfäffikon.  

17. 

Die Mitbeteiligte unterstreicht, dass über den Bau nichts bekannt und der 

Architekt unbekannt sei. Die Fabrik sei in keiner Art und Weise mit der Ge-

schichte eines Horgner Unternehmens verknüpft und von Anfang an als 

Mietobjekt geplant gewesen. Die Fabrik sei weder Zeuge noch wichtiger 

Zeuge für eine Industriegeschichte einer Unternehmung aus Horgen noch 

für das Werkverzeichnis irgendeines Architekten. Die Fabrik sei lediglich 

Zeugnis für den Umstand, dass im Quartier ein Gewerbe-/Mietobjekt erstellt 

worden sei, welches teilweise als Fabrikations-, teilweise als Lagerfläche 

gedient habe. Dem Rekurrenten gelinge es nicht darzulegen, wofür und 

weshalb das entlassene Fabrikgebäude wichtiger Zeuge sein solle.  

Weiter hält auch die Mitbeteiligte das KDK-Gutachten für fehlerhaft und 

weist darauf hin, dass sowohl die Firma C in der Altlastenüberprüfung, die 

Firma F im Statikgutachten, der Gutachter Z wie auch der Rekurrent selbst 

davon ausgingen, dass die Fabrik erst im Jahr 1920 erstellt worden seien. 

Die Fensterfabrik Kiessling sei damals bereits liquidiert gewesen. Die Aus-

führungen zur Geschichte der Fensterfabrik und zur Geschichte des Bau-

materials Kalksandstein seien damit offensichtlich Makulatur. An der Ecke 

Schärbächlistrasse/Zugerstrasse stehe im Übrigen heute noch das gemäss 

KDK-Gutachten abgebrochene Gebäude der Rolladenfabrik Baumann. Das 

Gebäude sei auch keineswegs ein Monumentalbau und habe zu keiner Zeit 

irgendeinen architektonischen Anspruch gehabt. Der Bau sei seinerzeit mit 

absolut minimalem Gebäudeabstand zum damals bereits bestehenden 

Restaurant Wannenthal und dem danebenstehenden Mehrfamilienhaus er-

stellt worden. Vor dem Abbruch des Restaurants sei die Fabrik kaum sicht-

 

 

R2.2014.00115 Seite 24 

bar und total eingeklemmt gewesen zwischen den Lagergebäuden und den 

Mehrfamilienhäusern entlang der Zugerstrasse. Die Fabrik habe der Firma 

Schweiter, welche auch die angrenzende Fabrik Zugerstrasse 55 betrieben 

habe, als Lager gedient.  

18.1. 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden 

Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis, 

dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sol-

len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat-

tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. 

die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-

che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-

schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein 

wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 

Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu 

verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

 

 

R2.2014.00115 Seite 25 

18.2. 

Nach der Lehre kommt bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflege-

rischen Anordnungen den kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebe-

hörden eine besondere Entscheidungsfreiheit zu, da sie dabei im Grenzbe-

reich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung handeln. Die 

Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde bezieht sich namentlich 

auf die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, auf den 

konkret erforderlichen Umfang einer Schutzmassnahme und gegebenen-

falls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallenden Schutzobjekten. 

Die Rekursinstanz darf eine noch vertretbare Wertung der Denkmalpflege-

behörde nicht durch eine abweichende eigene Wertung ersetzen. Auch bei 

Inventarentlassungen greift die Rekursinstanz nur bei sachlich nicht mehr 

vertretbaren Entscheiden ein. Die Rekursinstanz verfügt damit insoweit 

über keine weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle be-

schränkte Verwaltungsgericht. 

Die von der Rekursinstanz zu wahrende Zurückhaltung, so die Lehre wei-

ter, steht nicht im Zusammenhang mit der Gemeindeautonomie. Die Zu-

rückhaltung greift daher nur, soweit es um die Würdigung örtlicher Verhält-

nisse oder um technische oder andere Fragen geht, die ein bestimmtes 

Fachwissen voraussetzen, zumal die Beratung durch Fachstellen ausdrück-

lich im Gesetz vorgesehen ist (§ 216 PBG). Dies ist nicht der Fall bei der 

Beantwortung der Frage, was unter einem wertvollen Baum oder Baumbe-

stand bzw. Feldgehölze im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG zu verstehen 

ist (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, 

§ 20 Rz. 85 f.). 

Aus dem vorstehend Wiedergegebenen ergibt sich zutreffend, dass das 

Baurekursgericht (auch) die Frage, was unter einem Schutzobjekt im Sinne 

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen ist, frei beantworten kann. Zuzu-

stimmen ist auch der Auffassung, dass die Kognition des Baurekursgerichts 

nicht davon abhängt, ob Anordnungen kommunaler oder kantonaler Denk-

malpflegebehörden zu überprüfen sind. Im Übrigen kann der Lehre nur ein-

geschränkt beigetreten werden. Soweit dem Baurekursgericht die örtlichen 

Verhältnisse hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei wür-

digen. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um solche der Erhal-

tungs- und Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten oder von Teilen hier-

von, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen zu deren Be-

antwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehörden, womit 

 

 

R2.2014.00115 Seite 26 

auch in dieser Hinsicht eine Kognitionseinschränkung nicht begründet wä-

re. 

Eine gewisse Zurückhaltung ist demgegenüber namentlich dann angezeigt, 

wenn es um die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, 

die Bestimmung des Umfangs einer Schutzmassnahme oder die Auswahl 

unter mehreren Schutzobjekten geht. Diesbezügliche Beurteilungen sind 

mit einem spezifisch denkmalpflegerischen Fachwissen verbunden. Aller-

dings führt diese Zurückhaltung nicht etwa dazu, dass das Baurekursge-

richt gleich wie das Verwaltungsgericht auf eine reine Rechtskontrolle be-

schränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]). Konsequenz ist vielmehr, dass das Baurekursgericht den ange-

fochtenen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der Entscheid-

gründe der Denkmalpflegebehörde und in sorgfältiger, einlässlicher Ausei-

nandersetzung mit diesen zu überprüfen hat. Dergestalt ist zwischen der 

Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde einerseits und dem An-

spruch auf wirksamen Rechtsschutz andererseits (Art. 77 der Kantonsver-

fassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]) praktische Konkor-

danz herzustellen (Donatsch, § 20 Rz. 64 ff.). Im Übrigen kommt dem Bau-

rekursgericht bei der Überprüfung von sich auf § 203 PBG stützenden 

denkmalpflegerischen Anordnungen in der Regel volle Kognition zu (§ 20 

Abs. 1 VRG). 

18.3. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundes-

verfassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne ver-

langt, dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse über-

wiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur so ist die Massnah-

me für den Rechtsunterworfenen zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Mül-

ler/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 

2010, Rz. 613 ff.). 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit 

von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interes-

se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer 

Liegenschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutz-

massnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., 

E. 6c). Dies ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen 

 

 

R2.2014.00115 Seite 27 

Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei-

ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der 

Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im 

Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan-

zielle Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, 

weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn-

te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert 

nur anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt wer-

den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des 

öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der 

Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je 

schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Rentabilitätsüberlegungen 

zu gewichten sind (BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.). 

Ob die für die Unterschutzstellung zuständige Behörde die Verhältnismäs-

sigkeitsprüfung zutreffend vorgenommen hat, ist eine von der Rekurs-

instanz grundsätzlich frei zu überprüfende Rechtsfrage (§ 20 Abs. 1 VRG). 

Bei der Gewichtung der sich entgegenstehenden Interessen sind indes in 

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume gegeben, die in erster Linie 

von der Verwaltungsbehörde auszufüllen sind. Hierbei kommt dieser eine 

von der Rekursinstanz zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu.  

18.4. 

Aus dem Gesagten folgt, dass anlässlich von Schutzabklärungen vorab die 

Frage der Schutzwürdigkeit untersucht werden muss, bevor im Rahmen der 

Interessenabwägung über die Schutzfähigkeit entschieden werden kann. 

Selbst wenn sich also ein potentielles Schutzobjekt in einem (sehr) schlech-

ten Zustand befinden sollte, besteht kein Grund, auf die Prüfung der Zeu-

geneigenschaft zu verzichten. Ein solcher Umstand fliesst vielmehr als pri-

vates Interesse in die Interessenabwägung ein, wonach der Zeugenwert 

umso gewichtiger sein muss, je grösser die (finanziellen) privaten Ein-

schränkungen durch eine anvisierte Schutzmassnahme sind. Von einer 

Prüfung der Schutzwürdigkeit kann nur dann abgesehen werden, wenn die 

Baute ein eindeutiges Abbruchobjekt darstellt.  

19. 

Bei der Natur- und Heimatschutzkommission, der Denkmalpflegekommissi-

on und der Archäologiekommission handelt es sich um vom Regierungsrat 

 

 

R2.2014.00115 Seite 28 

gestützt auf § 216 PBG eingesetzte Sachverständigenkommissionen, deren 

Zusammensetzung, Aufgaben etc. in der Verordnung über die Sachver-

ständigenkommissionen gemäss § 216 PBG festgelegt sind. Die Sachver-

ständigenkommissionen nehmen Stellung zu wichtigen Fragen des Natur- 

und Heimatschutzes; dies auf Grund von Gesuchen der Direktionen, der 

Gemeinden oder Dritter (§§ 3 ff. der Verordnung über die Sachverständi-

genkommissionen gemäss § 216 PBG). 

Die Berichte der Sachverständigenkommissionen kommen, da auf beson-

derer Sachkunde beruhend, einem Gutachten gleich. Dieses darf einzig zu 

Sachverhaltsfragen, nicht aber auch zu Rechtsfragen wie etwa die Verhält-

nismässigkeit einer Massnahme eingeholt werden; die Beantwortung von 

Rechtsfragen obliegt der Rekursinstanz. Diese hat das Gutachten einer 

Würdigung zu unterziehen. Es gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdi-

gung, so dass allein die - in nachvollziehbarer Weise zu begründende - 

Überzeugung der Rekursinstanz massgeblich ist. 

Den Berichten der Sachverständigenkommissionen kommt in der Regel ein 

erhöhter Beweiswert zu, was dem Umstand geschuldet ist, dass die Sach-

verständigenkommissionen von Gesetzes wegen die kantonalen Experten 

in Fragen des Natur- und Heimatschutzes sind. Weicht die Rekursinstanz in 

Fachfragen von der Auffassung des Gutachtens ab, so hat sie hierfür trifti-

ge Gründe anzuführen. Als solche gelten namentlich Irrtümer, Lücken oder 

Widersprüche im Gutachten. Abweichungen sind aber auch etwa dann ge-

rechtfertigt, wenn die Schlüssigkeit des Gutachtens in wesentlichen Punk-

ten zweifelhaft erscheint, wenn die Erkenntnisse des Gutachtens nicht oder 

nur unzureichend begründet oder wenn gestellte Fragen ungenügend oder 

überhaupt nicht beantwortet wurden (vgl. Kaspar Plüss, in: Kommentar 

VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 66 ff. und 136 ff.). Die Be-

richte der Sachverständigenkommissionen sind demnach nur, aber immer-

hin insoweit bindend, als sich die darin getroffenen Feststellungen und 

Schlüsse nicht als mangelhaft erweisen und ihnen nicht eine zutreffendere 

Auffassung des Gerichtes entgegensteht. 

20.1. 

Nicht nur der Gutachter Z, der Gemeinderat und die Mitbeteiligte, sondern 

auch der Rekurrent (bereits im Verfahren G.-Nr. R2.2013.00098) gehen 

davon aus, dass die im Streite stehende Fabrik im Jahr 1920/21 nach ei-

 

 

R2.2014.00115 Seite 29 

nem Brand (neu) erstellt worden ist - was sich im Übrigen aus einem ent-

sprechenden Eintrag im Brandassekuranzregister ergibt. Auf diesen we-

sentlichen Aspekt geht das KDK-Gutachten nicht ein. 

Von der KDK abgesehen ist unstrittig, dass sich in der Fabrik am 14. Juli 

1920 ein Brand ereignet hat. Obwohl der Gutachter Z (in Klammerbemer-

kung) vermutet, dass nicht das ganze Gebäude, sondern ein Teil davon 

zerstört wurde, scheint das Fabrikgebäude dennoch zu einem zumindest 

wesentlichen Teil neu aufgebaut worden zu sein. Hierfür spricht einerseits 

die Anmerkung im Brandassekuranzregister "neu unvollendet" und damit 

zusammenhängend die Erhöhung der Versicherungssumme von 

Fr. 60'000.-- auf Fr. 94'200.--. Auch die Tatsache, dass ein neuer Mietver-

trag mit der Firma Schweiter auf den 1. Februar 1923 geschlossen wurde, 

deutet auf umfassendere (wertsteigernde) Bauarbeiten. Die EMPA geht in 

ihrem Gutachten zur Druckfestigkeit und Porosität der Steine vom 26. Ja-

nuar 2011 von einem Alter der eingelieferten Kalksandsteine von 

ca. 75 Jahren aus, was als Baujahr ca. 1936 ergäbe. 2011 wurden 7 Mau-

ersteine begutachtet, wobei im Bericht jeweils vermerkt ist, ob es sich um 

Steine der Aussen- oder Innenseite des Gebäudes handelt und wie sich der 

Stein optisch präsentiert (gut/schlecht). Es ist mithin davon auszugehen, 

dass das strittige Fabrikgebäude nicht aus dem Jahr 1906, sondern aus 

dem Jahr 1920/21 stammt. Wie die Fabrik vor dem Brand ausgesehen hat, 

ist nicht bekannt.  

20.2. 

Eine wirtschaftshistorische Bedeutung als (einer der letzten) Zeugen der 

Industrialisierung von Horgen kommt der Fabrikbaute nicht zu. Die Fabrik 

ist zwar mit Baujahr 1920 noch ein (später) Zeuge der Industrialisierung 

Horgens. Es handelt sich jedoch nicht um einen wichtigen Zeugen. Die 

Fensterfabrik Kiessling musste bereits 1912 Konkurs anmelden. Die re-

kursbetroffene Fabrik stammt indes aus dem Jahr 1920. Wie der Vorgän-

gerbau von 1906 ausgesehen hat, ist unbekannt. Ein wirtschaftshistorischer 

Bezug zur Fensterfirma Kiessling entfällt damit. Daran ändert nichts, dass 

offenbar schon der Bau von 1906 über einen Verbindungsgang zu Wohn-

haus/Fabrik Kiessling, Vers.-Nr. 499, über die Schärbächlistrasse verfügte.  

 

 

R2.2014.00115 Seite 30 

Mit der Liquidation der konkursiten Firma Kiessling war von 1912-1926 die 

Schweizerische Kreditanstalt betraut. Die für Horgen historisch bedeutsame 

und expandierende Firma Schweiter AG, welche ihre Gründungsstätte im 

nahe gelegenen Quartier "Baumgärtli" hatte, mietete die Gebäulichkeiten 

der Firma Kiessling zwar im Jahr 1916, aber lediglich bis zu ihrem Umzug 

ins Oberdorf im Jahr 1926, d.h. während bloss elf Jahren. In diese Zeit-

spanne fielen überdies der Brand und der Neubau der rekursbetroffenen 

Fabrik. Eine wirtschaftshistorische Prägung der Fabrik durch die Firma 

Schweiter AG fällt angesichts dieser kurzen Zeitspanne und nachdem es 

sich nicht um das Stammwerk der Firma handelte, ebenfalls nicht in Be-

tracht.  

Selbst wenn zur Zeit der Erstellung der Fabrik eine grosse Nachfrage nach 

industriell resp. gewerblich nutzbarem Raum bestanden haben und dies 

sogar der Grund für den Bau gewesen sein sollte, liesse sich aus dieser 

Tatsache allein für die Fabrikbaute keine wichtige, schützenswerte Bedeu-

tung herleiten. (Rendite-)Bauten zur Befriedigung einer grossen Nachfrage 

an industriell bzw. gewerblich nutzbarem Raum sind nicht schon aufgrund 

ihres Erstellungsgrundes schutzwürdig, träfe dies doch auf eine Vielzahl 

von - aufgrund der Rendite-Motivation des Bauherrn nicht selten an-

spruchslos gestalteten - Gebäuden zu.  

Sodann führt auch der Umstand, dass das Gebäude nach seiner Erstellung 

1920 diversen Firmen als Produktions- resp. Lagerstandort diente, noch 

nicht dazu, dass die Fabrik ein wichtiger und damit schützenswerter Zeuge 

der Industrialisierung wäre.  

20.3. 

Auch aus architekturhistorischer Sicht kommt der rekursbetroffenen Fabrik-

baute keine Schutzwürdigkeit zu. Zwar ist mittlerweile unbestritten, dass es 

sich beim verwendeten Baumaterial um Kalksandstein handelt. Unbekannt 

ist jedoch die Herkunft des Kalksandsteins (Rekurrent: Bergwerk Käpfnach 

Horgen, KDK: Steinfabrik Zürichsee Pfäffikon SZ). Da die Begründung der 

Schutzwürdigkeit durch die KDK auf der mittlerweile widerlegten Annahme 

aufbaut, dass es sich bei der Fabrik mit Baujahr 1906 um den ältesten 

Zeugen handle, der mit dem neuartigen Baustoff Kalksandstein errichtet 

worden sei, die Fabrik jedoch erst im Jahr 1920/21 erstellt wurde, fällt diese 

Argumentation in sich zusammen.  

 

 

R2.2014.00115 Seite 31 

Die industrielle Produktion von Kalksandstein wurde in der Schweiz im Jahr 

1899 in der Steinfabrik Zürichsee in Pfäffikon SZ aufgenommen. Mit Bau-

jahr 1920/21 stellt die streitbetroffene Fabrik zwar nicht den ältesten, so 

aber doch einen älteren Zeugen für die Verwendung dieses Baustoffes dar. 

Es ist deshalb zu prüfen, ob sich die Fabrikbaute aus diesem Grunde als 

schutzwürdig erweist. Hierzu ist indes erforderlich, dass der Fabrik ausser 

dem verwendeten Material hohe gestalterische/architektonische Qualitäten 

attestiert werden können. Dies ist nicht der Fall. Zwar ist der Bau markant 

und sind die serielle Anordnung von grossen Fenstern sowie eine einheitli-

che Gestaltung der Fassaden Merkmale einer modernen Generation von 

Industriebauten. Und obwohl die KDK positiv von einer "weitgehenden Re-

duzierung" der Gestaltung spricht, ist mit dem Gutachter Z festzustellen, 

dass die Fabrik vielmehr - nunmehr negativ ausgedrückt - anspruchslos 

wirkt. Dies zeigen beispielsweise die einfachen Fensterstürze aus 

Holz oder die fehlende Übereinstimmung der im Äusseren deutlich erkenn-

baren, klaren Strukturen im Vergleich zur inneren Struktur des Gebäudes. 

Die Fabrik wurde nach dem Brand offensichtlich schnell und kostengünstig 

von einem nicht bekannten Architekten für einen bereits bestehenden Mie-

ter und ohne erkennbare Zweckbestimmung erstellt. Es handelt sich nicht 

um einen Repräsentations-, sondern um einen reinen Zweckbau, was auch 

durch die nachfolgende, rasch wechselnde Nutzung illustriert wird. Gegen 

eine besondere architekturhistorische Bedeutung spricht zudem die einge-

zwängte und kaum einsehbare Lage zwischen dem ehemaligen Restau-

rant, dem Mehrfamilienhaus und dem mittlerweile abgebrochenen Gebäude 

Vers.-Nr. 496. Es ist mit dem Gutachter Z davon auszugehen, dass auf der 

Parzelle ein möglichst grosses Volumen realisiert werden sollte, da damals 

eine grosse Nachfrage nach industriell resp. gewerblich nutzbarem Raum 

bestand. Die mangelnde architektonische Qualität und die fehlende Ab-

stimmung bzw. Rücksichtnahme im Volumen manifestiert sich insbesonde-

re bei Gegenüberstellung der benachbarten ehemaligen, sorgfältig und 

hochwertig gestalteten Fensterfabrik Kiessling (Zugerstrasse 53, Vers.-

Nr. 499) mit der vorliegend zu beurteilenden Fabrik.  

20.4. 

Der Fabrikbaute ist auch ein schützenswerter Situationswert abzusprechen.  

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG 

 

 

R2.2014.00115 Seite 32 

− anders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen – nicht die Dokumentation 

geschichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts- 

und Siedlungsbilder. Da das Gesetz die beiden Voraussetzungen für eine 

Unterschutzstellung – wichtige Zeugeneigenschaft oder wesentlich prägen-

de Wirkung – alternativ aufzählt, lässt sich auch allein mit letzterer die An-

ordnung von Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen be-

gründen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs- oder 

Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv 

prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet 

sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild sehr wichtigen Kernzonen-

bauten der Fall sein kann (VB.2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

Als "Ensemble" im Sinn des Natur- und Heimatschutzes bezeichnet man 

eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die im Zusammenhang 

eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrge-

nommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch 

die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel. Entscheidend 

ist, dass die Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturel-

len oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts 

massgeblich bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt (vgl. 

VB.2010.00472 vom 26. Januar 2011, E. 6.2). 

Zwar ist die Fabrik heute freistehend. Dies aber nur, weil um die Fabrik 

herum zwischenzeitlich diverse, teils mehrgeschossige Gebäude abgebro-

chen wurden (Restaurant und Mehrfamilienhaus zwischen Fabrik und Zu-

gerstrasse, Gebäude Vers.-Nr. 496 südöstlich der Fabrik, diverse Anbauten 

im Nordosten). Diese sind auf dem zum ersten Gutachten Z gehörenden Si-

tuationsplan sowie den entsprechenden Fotos noch deutlich zu sehen (G.-

Nr. R2.2014.00115, act. 13.11, S. 14, 19, 20). Die Gebäude sind bereits auf 

der Alten Landeskarte 1956-65 (www.gis.zh.ch) südwestlich, südlich und 

südöstlich der Fabrik eingezeichnet. Zumindest das Restaurant Wannent-

hal bestand schon in den 1920er-Jahren. Die Sicht auf die Fabrik war also 

grossräumig verstellt. Nachdem die Fabrik von der Zugerstrasse aus kaum 

sichtbar war, wurden die Gebäude Zugerstrasse 53/55 auch nie als En-

semble mit der rekursbetroffenen Fabrik wahrgenommen (besonders gut 

sichtbar auf noch nicht aktualisierten Aufnahmen in www.maps.google.com, 

besucht am 6. März 2017).  

 

 

R2.2014.00115 Seite 33 

20.5. 

Selbst wenn der Fabrik eine gewisse Schutzwürdigkeit zugesprochen wer-

den müsste, sei es wegen der einigermassen frühen Verwendung von 

Kalksandstein oder der Nutzung durch die Horgener Firma Schweiter, so 

wäre die Inventarentlassung zu schützen. Im Entscheid VB.2014.00603 

vom 9. Juli 2015 hielt das Verwaltungsgericht fest: "Eine Unterschutzstel-

lung ist trotz dem Grundsatz nach zu bejahender mittlerer bis hoher 

Schutzwürdigkeit eines Ensembles nur zulässig, wenn die denkmalpflegeri-

sche Bedeutung und das Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts im 

Rahmen der vorzunehmenden Güterabwägung höher zu gewichten ist als 

dem entgegenstehende private oder (andere) öffentliche Interessen 

(RB 1992 Nr. 62). Beim Entscheid, ob ein Objekt unter Schutz gestellt oder 

aus dem Inventar entlassen werden soll, verfügen die Gemeinden über ein 

Auswahlermessen. Sie müssen unter mehreren infrage kommenden Objek-

ten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Be-

achtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten 

halten (RB 1989 Nr. 67)." Eine solche Auswahl hat die Gemeinde mit der 

geschützten benachbarten, ehemaligen Fensterfabrik Kiessling Zugerstras-

se 53, Vers.-Nr. 499 getroffen.  

Die rekursbetroffene Fabrik wurde mithin zu Recht aus dem Inventar der 

kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung 

entlassen.  

21.1. 

Auch der Gemeindeversammlungsbeschluss betreffend Teilrevision des 

Gestaltungsplans und dessen Genehmigung sind nicht zu beanstanden: 

Der Rekurrent weist im Zusammenhang mit der Gestaltungsplanrevision 

darauf hin, dass Horgen im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder 

der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) als Schutzobjekt erfasst sei. 

Die Fabrik werde mit Verweis auf den Zinnenkranz explizit erwähnt. Bun-

desrechtliche Vorgaben wie jene des ISOS seien auch im Rahmen kanto-

naler und kommunaler Erlasse und Planungen zu berücksichtigen. Mit dem 

revidierten Gestaltungsplan halte die Fabrik die Vorgaben der BZO hin-

sichtlich Baumassenziffer, Gebäudeabstand und Dimensionen von Dach-

aufbauten nicht ein. Die Baumassenziffer werde im abparzellierten Teil der 

Fabrik überschritten, der Abstand gegenüber dem Grundstück Kat.-

 

 

R2.2014.00115 Seite 34 

Nr. 11025 entspreche mit 7 m nicht dem baugesetzlichen Minimum von 

8,50 m, und die zulässige Länge von Dachaufbauten werde für einzelne 

Fassadenabschnitte überschritten, weil das Dachgeschoss auf dem westli-

chen Gebäudeteil zusammengefasst werde. Voraussetzung der Teilrevision 

des Gestaltungsplans wäre eine Interessenabwägung gewesen, welche die 

Interessen des Heimatschutzes angemessen berücksichtigt hätte. Dem 

Entscheid der Gemeindeversammlung sei indes keine eigentliche Interes-

senabwägung vorangegangen.  

Auch sei nicht nachvollziehbar, warum die in der Vorprüfung von der Baudi-

rektion bemängelte Auseinandersetzung mit den Vorgaben des ISOS nach 

der "geänderten Rechtsauffassung" der Baudirektion plötzlich kein Problem 

mehr sein solle. Aus einer einzigen protokollierten Wortmeldung anlässlich 

der Gemeindeversammlung – welche zudem noch eine Rückweisung ver-

lange – auf eine genügende Berücksichtigung des ISOS zu schliessen, er-

scheine geradezu willkürlich.  

21.2. 

Die Baudirektion hält dem entgegen, dass die Berücksichtigung der ISOS-

Schutzanliegen in der Nutzungsplanung primär dem Schutz des Ortsbildes 

diene. Mithin stünden planerische Aspekte im Vordergrund. In Bezug auf 

die Bebauungsstruktur sei bereits im Vorfeld zur Gestaltungsplan-

Erarbeitung eine vertiefte Auseinandersetzung mit den ISOS-Anliegen er-

folgt. Die nunmehr angefochtene Revision, die das Schicksal der Fabrik in 

der Substanz vom Ausgang des Verfahrens der "Inventarentlassung" ab-

hängig mache, habe keinen Einfluss auf die Bebauungsstruktur. Auch bei – 

wie vorliegend – Baugruppen mit Erhaltungsziel A gemäss ISOS-Eintrag, 

bei denen die Erhaltung der Substanz von Bauten, Anlageteilen und Frei-

räumen postuliert werde, habe dies nicht ein absolutes Veränderungsgebot 

zur Folge. Sollte das Inventarentlassungsverfahren ergeben, dass das Fab-

rikgebäude zu erhalten sei, stehe dies nicht in Widerspruch zu den Best-

immungen des Gestaltungsplanes. Die Fabrik dürfe gemäss Gestaltungs-

plan sowie vorbehältlich einer rechtskräftigen Inventarentlassung abgebro-

chen und durch einen Ersatzneubau ersetzt werden. Der Gestaltungsplan 

lasse jedoch einen Weiterbestand der Fabrik ohne weiteres zu. Die Vo-

rinstanz habe in ihrer Stellungnahme im Rahmen der Anhörung dargelegt, 

dass mit Bezug auf den Bundesgerichtsentscheid "Rüti", welcher die for-

 

 

R2.2014.00115 Seite 35 

mellen Anforderungen an die Auseinandersetzung mit dem ISOS relativ tief 

ansetze, das ISOS in der Planung genügend berücksichtigt worden sei.  

21.3. 

Der Gemeinderat macht geltend, dass die Fabrik nicht im ISOS als 

Schutzobjekt aufgeführt sei. Auf Seite 14 Foto 10 sei einzig die Fabrik an 

der Zugerstrasse bezeichnet und lediglich im Zusammenhang mit der Sied-

lungsentwicklung erwähnt. Es sei übrigens unzulässig, das kantonale Ver-

fahren betreffend Landschafts- und Ortsbildschutz mit dem ISOS, welches 

nicht im demokratischen Verfahren, sondern von Bundesbehörden erstellt 

worden sei, auszuhebeln. Hinzu komme der Umstand, dass vorliegend eine 

Schutzverfügung oder ein Schutzvertrag dem Gestaltungsplan vorgehe. 

D.h. es sei in jedem Fall ein "ordentliches" Verfahren nach kantonalem 

Recht durchzuführen, in welchem die Frage der Unterschutzstellung geklärt 

werden müsse. Im Gestaltungsplan-Revisionsverfahren bilde höchstens 

das "Ortsbild" ein Thema. Diesem könne aber auch mit einem Ersatzbau 

genügend Rechnung getragen werden. Es sei zwar richtig, dass der Ge-

staltungsplan von der BZO abweiche, dies allerdings nur marginal. Dies sei 

jedoch nicht neu; vielmehr sei der Gestaltungsplan von der Gemeindever-

sammlung bereits am 14. Dezember 2005 beschlossen und von der Baudi-

rektion am 14. März 2007 genehmigt worden. Die Abweichungen von der 

BZO stünden damit nicht im Zusammenhang mit der strittigen Änderung 

des Gestaltungsplans.  

21.4. 

Auch die Mitbeteiligte weist darauf hin, dass die streitige Fabrik lediglich im 

Zusammenhang mit der Siedlungsentwicklung in der Gemeinde im ISOS 

erwähnt sei. Es sei dabei lediglich festgehalten, dass die Fabrik erwäh-

nenswert sei. Keinesfalls werde sie jedoch als Schutzobjekt bezeichnet. Im 

Übrigen dürfe eine BZO das ISOS-Inventar durchstossen. Es sei unzuläs-

sig, das kantonale Verfahren durch ein Inventar, welches keineswegs ein 

Gesetz im formellen Sinne darstelle, zu übersteuern. Im Gestaltungsplan 

sei ausserdem ausdrücklich formuliert, dass eine Schutzverfügung oder ein 

Schutzvertrag dem Gestaltungsplan vorgingen. Dies gelte selbstverständ-

lich auch für einen negativen Schutzentscheid, d.h. für eine Inventarentlas-

sung.  

 

 

R2.2014.00115 Seite 36 

Die Stimmberechtigten hätten sich ein recht gutes Bild von den gestellten 

Fragen der Gestaltungsplanrevision, insbesondere auch im Zusammen-

hang mit der Schutzwürdigkeit, der Schutzfähigkeit sowie einer allfälligen 

ISOS-Problematik machen können. Sowohl die Mitbeteiligte als auch der 

Rekurrent hätten viel besuchte Informationsveranstaltungen vor und um die 

Fabrik durchgeführt und so die Bevölkerung informiert. Es seien auch in 

den Parteiversammlungen detaillierte Diskussionen geführt worden. Auch 

der Rekurrent sei zu den Parteiversammlungen eingeladen worden, um 

dort seine Auffassung darzulegen. Der Rekurrent habe sogar vor der Ge-

meindeversammlung Inserate in Tageszeitungen geschaltet. Es könne ab-

solut nicht gesagt werden, dass die Stimmbürger irgendwie in die Irre ge-

führt worden seien, dass sie gestützt auf unzulässige Grundlagen entschie-

den hätten und dergleichen mehr. An der Gemeindeversammlung hätten 

sowohl der Gemeinderatsschreiber als auch der Bauvorstand die gesamte 

Problematik auch bezüglich ISOS einlässlich erläutert. Das Bundesgericht 

setze die formellen Anforderungen an eine Auseinandersetzung mit dem 

ISOS anlässlich einer Gemeindeversammlung sehr tief an.  

Vorliegend sei nicht einzusehen, gegen welches übergeordnete Recht die 

geringfügige Änderung des Gestaltungsplans verstossen sollte.  

Das Verwaltungsgericht habe entschieden, dass das ISOS nicht direkt an-

wendbares Recht sei und der Konkretisierung der nötigen Massnahmen 

durch einen Schutzvertrag oder eine Schutzverfügung bedürfe 

(VB.2010.00312 vom 3. November 2010, www.vgrzh.ch). Eine derartige 

Überprüfung sei im Rahmen des hängigen Verfahrens betreffend Inventa-

rentlassung der Fabrik im Gange. Dort solle die Schutzfähigkeit und 

Schutzwürdigkeit der Fabrik auch durch das Baurekursgericht detailliert 

überprüft werden. Gemäss Gestaltungsplan sei dies nicht Thema des Ge-

staltungsplans. Schutzmassnahmen oder Schutzverträge würden gemäss 

Gestaltungsplan diesem vorgehen. Sollte sich daher herausstellen, dass 

die Fabrik unter Schutz gestellt werden müsse, könne sie trotz der Ände-

rung im Gestaltungsplan nicht abgebrochen und ersetzt werden. Dies be-

deute ganz eindeutig, dass eine Änderung des Gestaltungsplans zulässig 

sei und nur die Grundlage dafür schaffe, dass im Falle einer Inventarent-

lassung die Fabrik auch ersetzt werden könne.  

 

 

R2.2014.00115 Seite 37 

Die vom Rekurrenten genannten Abweichungen des Gestaltungsplans zur 

Regelbauweise würden im vorliegenden Verfahren überhaupt nicht geän-

dert und seien seit 2006 in Kraft. Sie seien zudem absolut marginal.  

21.5. 

Vorauszuschicken ist, dass der vom Rekurrenten vorgebrachte Vorwurf der 

mangelnden Begründungsdichte des Genehmigungsentscheides nicht ver-

fängt. Soweit der Rekurrent bemängelt, eine eigene Berücksichtigung des 

ISOS durch die Baudirektion fehle vollständig, ist dem entgegenzuhalten, 

dass der Genehmigungsentscheid auf Seite 3 zum Schluss kommt, dass es 

mit den Bestimmungen des privaten Gestaltungsplans, insbesondere der 

guten Gesamtwirkung, möglich sei, den Anliegen des ISOS Rechnung zu 

tragen. Diese Kurzbegründung reicht grundsätzlich aus.  

Schriftliche Anordnungen sind zu begründen und mit einer Rechtsmittelbe-

lehrung zu versehen, die das zulässige ordentliche Rechtsmittel, die 

Rechtsmittelinstanz und die Rechtsmittelfrist bezeichnet (§ 10 Abs. 1 des 

Verwaltungsgerichtsgesetzes [VRG]). Die fehlende oder fehlerhafte Be-

gründung einer begründungspflichtigen Anordnung stellt einen Eröffnungs-

mangel dar und somit einer Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Ge-

hör bzw. eine formelle Rechtsverweigerung. Ungenügend begründete Ent-

scheide sind nicht nichtig, aber anfechtbar. Der Mangel der ungenügenden 

Begründung einer Anordnung kann nach der verwaltungsgerichtlichen Pra-

xis unter Umständen durch spätere Nachreichung einer genügenden Be-

gründung geheilt werden. Demnach kann es zulässig sein, die ungenügen-

de Begründung im Rahmen der Rechtsmittelbeantwortung - nicht mehr 

aber im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels - nachzuholen (Kaspar 

Plüss, in: Kommentar VRG, § 10 Rz. 34 ff.). Dies ist vorliegend erfolgt.  

21.6. 

Die Stimmberechtigten wurden an der Gemeindeversammlung zur Gestal-

tungsplanrevision rechtsgenügend über die Konsequenzen des ISOS-

Eintrags informiert. Entgegen der Situation, in der eine Bundesaufgabe in 

Frage steht, ergeben sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung für 

die vorliegende Konstellation des kantonalen Planungsverfahrens aus dem 

Natur- und Heimatschutzgesetz (NHG) keine förmlichen Anforderungen, 

wie den Anliegen des Bundesinventars Rechnung zu tragen wäre. Insbe-

sondere besteht keine Pflicht zur Einholung eines Gutachtens. Die Bestim-

 

 

R2.2014.00115 Seite 38 

mung von Art. 7 NHG ist auf die vorliegende Konstellation nicht anwendbar. 

Daraus folgt, dass die erforderliche Beachtung des ISOS in einer nicht 

förmlichen Weise erfolgen kann (BGE 135 II 209, E. 3, www.bger.ch). Auch 

das ergänzte Gutachten Z weist einleitend auf den ISOS-Eintrag hin. Aus 

dem Protokoll der Gemeindeversammlung vom 11. Dezember 2014 ergibt 

sich, dass M. K. auf den Bundesgerichtsentscheid von Rüti Bezug genom-

men, die ISOS-Richtlinien erwähnt und den Vergleich mit dem Kamin-

Entscheid in Abrede gestellt hat. Der Gemeinderat solle zuwarten, bis die 

Inventarentlassung des alten Fabrikgebäudes rechtskräftig geworden sei. 

Wenn es nachfolgend heisst, "X nimmt noch einmal Bezug auf die Rechts-

lage", bedeutet dies nichts anderes, als dass der Gemeinderat bereits in 

seiner Einleitung auf die ISOS-Thematik eingegangen ist ("Nachfolgend er-

läutert Gemeinderat X die Vorlage."). Eine solche Auseinandersetzung mit 

den Anliegen des ISOS reicht mithin aus.  

Im Übrigen erhellen die Voten anlässlich der Gemeindeversammlung vom 

11. Dezember 2014, dass sich die Bürgerinnen und Bürger auch mit der 

Frage der Inventarentlassung auseinandergesetzt haben. So hielt einer-

seits R. R. fest, dass die FDP den Rekurrenten und die Mitbeteiligte detail-

liert befragt bzw. angehört habe. Das Gebäude habe keine Verbindung zu 

hiesigen Firmen, trage nicht zur Verschönerung des Ortsbildes bei und be-

finde sich in einem desolaten Zustand. Diese protokollarische Zusammen-

fassung beschlägt die Themen der Schutzwürdigkeit, das ISOS und die 

Schutzfähigkeit. Auch Frau S. T. bringt ausdrücklich die Frage der Schutz-

würdigkeit ins Spiel. Der Gemeindeversammlung war mithin auch bewusst, 

dass die Inventarentlassung und damit das Thema Schutzwürdigkeit/ -

fähigkeit noch nicht rechtskräftig entschieden war. 

21.7. 

Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inven-

tar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die unge-

schmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- 

oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung 

verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat-

schutz [NHG]). Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sin-

ne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung 

gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen 

von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). 

 

 

R2.2014.00115 Seite 39 

Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhält, ledig-

lich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittel-

barer Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufga-

ben - wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung zählt - wird der Schutz von 

Ortsbildern durch kantonales (und kommunales) Recht gewährleistet. Dies 

ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 der schweizerischen 

Bundesverfassung (BV), wonach die Kantone für den Natur- und Heimat-

schutz zuständig sind. Auch bei der Erfüllung von kantonalen (und kommu-

nalen) Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeu-

tung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten im Sinne 

von Art. 13 des Raumplanungsgesetzes (RPG) gleich. Im Rahmen der all-

gemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Pla-

nungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) 

und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzep-

ten und Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Be-

hördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzan-

liegen des Bundesinventars auf diese Weise Eingang in die Nutzungspla-

nung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen 

(Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von andern Schutzmassnah-

men (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist 

auch für die Eigentümer verbindlich. Insoweit besteht für die Kantone (und 

Gemeinden) eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren. Die 

Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwen-

dung der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung. Zum an-

dern darin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lich-

te der Heimatschutzanliegen vorgenommen werden. Das ist insbesondere 

der Fall, wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll 

(BGE 135 II 209, E. 2.1., mit Hinweisen). 

Das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG) gibt für die Richtplanung 

Planungsgrundsätze vor (§ 18 Abs. 1 PBG). Anzustreben ist u.a., dass 

schutzwürdige Landschaften sowie andere Objekte des Natur- und Heimat-

schutzes vor Zerstörung oder Beeinträchtigung bewahrt werden (§ 18 

Abs. 2 lit. l PBG). Der Siedlungsplan bezeichnet u.a. die schutzwürdigen 

Ortsbilder von kantonaler Bedeutung (§ 22 Abs. 2 PBG). Die Schutzobjekte 

des Natur- und Heimatschutzes werden im Einzelnen umschrieben (§ 203 

PBG); es gehören dazu namentlich Ortskerne, Quartiere, Strassen und 

Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile, die als wichtige Zeugen er-

haltenswürdig sind oder Siedlungen wesentlich prägen (§ 203 lit. c PBG). 

 

 

R2.2014.00115 Seite 40 

Der Schutz erfolgt u.a. durch Massnahmen des Planungsrechts (§ 205 lit. a 

PBG). Dazu zählt insbesondere die Nutzungsordnung in den Bauzonen 

(§ 47 ff. PBG). Speziell erwähnt das kantonale Recht die Kernzonen; sol-

che umfassen schutzwürdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne, die in ih-

rer Eigenart erhalten werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG). Auf diese Weise 

werden Schutzvorgaben des Natur- und Heimatschutzes auf kommunaler 

Ebene konkretisiert und umgesetzt (BGE 135 II 209, E. 2.2.).  

Von den Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 PBG zu unterscheiden ist 

die Aufnahme von Schutzobjekten in kommunale oder kantonale Inventare 

(§ 203 Abs. 2 PBG). Grundsätzlich verpflichten die Inventare nur die Be-

hörden, nicht aber direkt die betroffenen Grundeigentümer. Es handelt sich 

nicht um eine Schutzmassnahme, sondern lediglich um eine Zusammen-

stellung von an sich schutzfähigen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 

2011, Seite 211). 

21.8. 

Im ISOS-Inventar sind unter der Nummer 4 das Gewerbe-, Industrie- und 

Arbeiterwohnquartier an der Zugerstrasse und Nebenachsen, v.a. 19. Jahr-

hundert/ 1. Hälfte 20. Jahrhundert, sowie im Zentrumsbereich einige Wohn-

/Geschäftshäuser und eine Alterssiedlung aus der 2. Hälfte des 20./Anfang 

21. Jahrhunderts erwähnt. Das Erhaltungsziel ist hier mit der Kategorie B 

angegeben, weshalb gemäss den Erläuterungen zum ISOS ein Erhalten 

der Struktur gilt (Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewah-

ren, für die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale integral erhalten). 

Als generelle Erhaltungshinweise werden der Abbruch von Altbauten nur in 

Ausnahmefällen und besondere Vorschriften für Umbauten und zur Einglie-

derung von Neubauten genannt. Unter der Nummer 4.1 ist das Neudorf als 

Quartier mit schmalen Gassenräumen mit dicht gereihten, kleinen Arbeiter-

häusern, Gewerbebauten und Industriebereich (v.a. 2. Hälfte 19. Jh. / An-

fang 20. Jh.) aufgeführt. Im Neudorf steht die streitbetroffene Fabrik. Hier 

besteht ein Erhaltungsziel der Kategorie A. Sie bedeutet gemäss den Erläu-

terungen zum ISOS ein Erhalten der Substanz (alle Bauten, Anlageteile 

und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen). Folgende 

generelle Erhaltungshinweise gelten: Abbruchverbot, keine Neubauten, De-

tailvorschriften für Veränderungen. Die Fotografien Nrn. 10 und 11 doku-

mentieren das Neudorf. Auf dem Foto Nr. 10 ist die Fabrik Zugerstras-

 

 

R2.2014.00115 Seite 41 

se 53/55, Vers.-Nr. 499, abgebildet und in der Legende auch aufgelistet 

(Nr. 4.1.1).  

Der Textteil zum ISOS-Inventar lautet wie folgt:  

"An der Zugerstrasse liegt ein Industrie- und Gewerbebereich mit ehemali-

gen Fabriken, Werkstätten und Holzschuppen. Neben der Fabrik in poly-

chromer Backsteinarchitektur von 1893 (4.1.1) ist auch ein Industriebau in 

grauem Backstein mit Zinnenkranz erwähnenswert. Das sogenannte Neu-

dorf beeindruckt durch die engen, ausgeprägten Gassenräume, die Intakt-

heit der Bauten und ihre kleinräumige Anordnung sowie die relativ ur-

sprünglichen Zwischenbereiche mit raumbegrenzenden Stützmauern, Gär-

ten und zum Teil gepflästerten Vorplätzen." 

21.9. 

Die Baudirektion prüft bei der Genehmigung den festgesetzten privaten 

Gestaltungsplan hinsichtlich Rechtmässigkeit, Zweckmässigkeit und An-

gemessenheit (vgl. §§ 5 i.V.m. § 89 Abs. 1 PBG). Neben der eigentlichen 

Rechtmässigkeitsprüfung darf die Baudirektion dann in kommunale Pla-

nungen eingreifen, wenn sich eine Lösung aufgrund überkommunaler Inte-

ressen als unzweckmässig erweist oder wenn sie wegleitenden Grundsät-

zen und Zielen der Raumplanung widerspricht (vgl. VB.2012.00794 vom 

27. März 2013, E. 2.2 f., www.vgrzh.ch). Im Übrigen respektiert sie die - 

durch die Gemeindeautonomie geschützte - originäre Planungszuständig-

keit der Gemeinwesen (vgl. § 2 lit. c PBG).  

21.10. 

Indem Ziff. 4 Abs. 2 der Gestaltungsplanbestimmungen festhält, dass die 

bestehende Fabrik abgebrochen und durch ein gleiches Gebäudevolumen 

ersetzt sowie um ein Attikageschoss aufgestockt werden dürfe, belässt der 

Gestaltungsplan einerseits die Möglichkeit, die Fabrik zu erhalten (bei Ab-

weisung des Inventarentlassungsgesuchs) oder abzubrechen (bei dessen 

Gutheissung). Die Planung gemäss revidiertem Gestaltungsplan ist somit in 

jedem Fall umsetzbar.  

 

 

R2.2014.00115 Seite 42 

21.11. 

Die Zielsetzung des ISOS ist in erster Linie der Schutz des Ortsbildes, stellt 

mithin ein planerisches Instrument dar. Die Bebauungsstruktur ändert je-

doch mit der Gestaltungsplanrevision, die einen Ersatzbau vorsieht, nicht.  

Die Gestaltungsplanvorschriften verlangen in Art. 7 Abs. 1 eine gute Ge-

samtwirkung i.S.v. § 238 Abs. 2 PBG. Der Ersatzbau der bestehenden Fab-

rik muss sich in seiner Erscheinung und Materialisierung am bestehenden 

Bau orientieren. Die wichtigsten prägenden Elemente sind zu übernehmen 

(Abs. 2). Nachdem das ISOS die Fabrik in einem Nebensatz lediglich als 

"erwähnenswert" betrachtet, ist es mit diesen Bestimmungen ohne weiteres 

möglich, den Anliegen des ISOS auch mit einem Ersatzbau Rechnung zu 

tragen. Dies umso mehr, als sich die Fabrik gemäss den obigen Erwägun-

gen als nicht schutzwürdig erweist und zu Recht aus dem Inventar entlas-

sen wurde. Die rechtmässig und in Anwendung des kantonalen Rechts er-

folgte Inventarentlassung kann nicht durch das ISOS-Erhaltungsziel A auf-

gehoben werden, sofern die Zielsetzungen des ISOS von der Gemeinde-

versammlung im Rahmen einer Interessenabwägung gebührend berück-

sichtigt wurden. Dies ist vorliegend der Fall (siehe Erw. 20.6).  

Die Abweichungen von den BZO-Bestimmungen, welchen übrigens bereits 

mit der Festsetzung des Gestaltungsplans 2006 rechtskräftig zugestimmt 

wurde, sind marginal. Die Baumassenziffer wird zwar gemäss dem Erläu-

ternden Bericht zum Gestaltungsplan 2006 (act. 13.7 im Verfahren G.-

Nr. R2.2014.00115) im abparzellierten Teil des Fabrikgebäudes überschrit-

ten, auf dem restlichen Areal aber eingehalten. Gemäss kantonalem GIS-

Browser (www.gis.zh.ch) ist übrigens eine solche Abparzellierung bis heute 

nicht erfolgt. Der Abstand gegenüber dem Grundstück Kat.-Nr. 11025 be-

trägt zwar nur 7 m statt 8,50 m, betrifft aber den geplanten Neubau B1 und 

nicht die Fabrik und wurde im Übrigen mit Festsetzung des Gestaltungs-

plans im Jahre 2006 rechtskräftig bewilligt. Zudem soll zwischen den Ge-

bäuden eine öffentliche Fussgängerverbindung verlaufen, womit der Weg-

abstand lediglich 3,5 m betragen müsste (§ 265 Abs. 1 PBG). Die vom Re-

kurrenten monierte Überschreitung der Länge der Dachaufbauten bezieht 

sich offensichtlich auf das neu zu erstellende Gebäude B1 (siehe act. 5.14 

S. 23).  

Die Gemeindeversammlung hat somit in Kenntnis des ISOS-Eintrags und in 

Abwägung aller Interessen einen Entscheid gefällt, welcher als recht- und 

 

 

R2.2014.00115 Seite 43 

zweckmässig und angemessen zu betrachten ist. Die Genehmigung der 

Gestaltungsplanrevision ist folglich nicht zu beanstanden. 

22.1. 

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Rekurse abzuweisen sind. 

Sowohl die Inventarentlassung als auch die Gestaltungsplanrevision erwei-

sen sich als korrekt. 

[….]