# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 52c05fbf-1207-5622-a0fb-2670764f5d97
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-02-13
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 13.02.1996 80.1995.264
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-264_1996-02-13.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00264

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 12 dicembre 1995

 

in
materia di:                 IC 87/88

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________. __________, __________
  __________. __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________
__________ __________, coniugato, di professione commerciante, è domiciliato a
__________ __________, ma è limitatamente imponibile nel Canton Ticino, quale
proprietario di immobili in diversi comuni del Cantone.

                                         Con decisione del 24
maggio 1989, l' Ufficio di tassazione di __________ -__________ notificava al
contribuente la tassazione IC 1987-88, nella quale imponeva un reddito di fr.
43'290.– ed una sostanza di fr. 838'738.–. La motivazione allegata alla
decisione spiegava che al reddito della sostanza di fr. 36'000.– in media annua
era stato aggiunto un reddito aziendale di fr. 25'047.–, corrispondente
all'utile realizzato mediante la vendita di un appartamento situato a
__________, considerata quale operazione di commercio di immobili a titolo
professionale.

                                         Il contribuente impugnava
la suddetta decisione con reclamo alla stessa autorità di tassazione. Egli
negava, in particolare, di essere commerciante professionale di immobili,
argomentando di avere invece acquistato l'appartamento in questione per uso
personale e di averlo successivamente locato e poi venduto, avendone acquistato
un altro, più grande, in un altro condominio.

                                         L' Ufficio di tassazione,
tuttavia, confermava il carattere professionale della transazione immobiliare
di __________, con decisione su reclamo del 27 novembre 1995, osservando in
particolare che il reclamante aveva compiuto altre operazioni analoghe negli
anni precedenti. Riduceva peraltro il relativo reddito imponibile a fr.
17'980.– in media annua, ammettendo in deduzione tanto le spese di miglioria
quanto l'imposta sul maggior valore pagata.

 

                                   2.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ contesta
l'imposizione del reddito da commercio professionale di immobili, ribadendo di
avere posseduto l'appartamento di __________ per ben quindici anni e di averlo
venduto solo dopo averlo sostituito con un altro più grande. Lamenta inoltre
una doppia imposizione dello stesso utile, per avere già pagato l'imposta sul
maggior valore immobiliare. Sostiene quindi che egli è stato imposto anche per
appartamenti dei quali non è mai stato proprietario, ma che apparterrebbero
invece a __________ __________. Il ricorrente postula pertanto lo stralcio
dalla sostanza imponibile del valore degli appartamenti in PPP sul mapp. n.
__________ di __________. Contesta infine il valore di stima attribuito alla
sostanza immobiliare posseduta a __________ __________, per il fatto che lo
stesso si riferirebbe ad una stima del 1992 e non del periodo fiscale in
questione.

 

                                   3.   Commercio
professionale di immobili

                                         3.1.

                                         Secondo gli art. 18 cpv 1
lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile
qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a
prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche
il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile
nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

                                         In base ad una pluridecennale
prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non
appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib
81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr.
pure Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in
materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo
professionale, in : Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989
organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei
giuristi, p. 14). In particolare, sono considerati indizi di un'attività
lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali
operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli
crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali
proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento
dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24
luglio 1992 in re La., p. 6).

                                         Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima
analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è
la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che
risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88
cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

                                         3.2.

                                         Nella fattispecie,
l'appartamento alienato dal ricorrente è situato in un condominio edificato a
__________ dalla __________ __________ __________ __________. Pochi mesi dopo
la costituzione della proprietà per piani, nel 1971, __________ __________
__________ acquistava infatti l'appartamento n. __________ (PPP n. __________),
di 56 ‰. In seguito, nel 1980, avrebbe acquistato all'incanto un secondo
appartamento nello stesso condominio: il n. __________ (PPP n. __________),
anch'esso di 56 ‰, rivenduto già l'anno successivo. 

                                         Secondo la tesi del
ricorrente, egli avrebbe acquistato il suddetto appartamento, nel 1971, allo
scopo di trascorrervi la vecchiaia. Successivamente, negli anni fra il 1972 ed
il 1979, avrebbe comperato diversi appartamenti in un nuovo condominio, edificato
dalla __________ __________, «allo scopo di poter mettere assieme un'area
abitativa sufficientemente grande». Donde la decisione di vendere la PPP n.
__________, nel 1986.

                                         La suddetta argomentazione
non convince. Il quadro complessivo entro il quale si è svolta l'operazione
immobiliare che ha dato luogo al ricorso in esame non lascia alcun dubbio circa
il carattere professionale anche dell'alienazione della PPP n. __________.
Come, infatti, l'acquisto della PPP n. __________, nel 1971, sembra
difficilmente giustificabile con la sola intenzione del contribuente di
trascorrervi la vecchiaia, tanto più che risulta trattarsi di un monolocale,
ancor meno plausibile appare la tesi che il successivo acquisto di ben
quattordici unità di PPP – cioè otto appartamenti, un ripostiglio e cinque
autorimesse – si presenti in qualche modo quale acquisto sostitutivo. In
realtà, come risulta anche dai conteggi delle entrate e delle uscite relative
alla gestione della proprietà immobiliare, allegati alle dichiarazioni fiscali
del ricorrente, solo una parte degli appartamenti acquistati dalla __________
__________ era ed è a disposizione del ricorrente, il quale ha invece concesso
in locazione gli altri. Quanto, in particolare all'appartamento n. __________,
la cui alienazione ha dato luogo al ricorso in esame, esso risulta essere stato
a sua volta locato, nei periodi fiscali precedenti la vendita (cfr. p. es. la
tassazione IC 1985-86).

 

                                         3.3.

                                         A tali considerazioni si
aggiunga la circostanza che il ricorrente ha effettuato ancora altre operazioni
immobiliari, nel Canton Ticino. Oltre al già menzionato acquisto, seguito da
una alienazione dopo solo un anno, di un altro appartamento nello stesso
condominio __________ __________, il ricorrente ha pure alienato due appartamenti
nel secondo condominio (PPP n. __________ e __________, venduti nel 1979).
Inoltre, ha comperato nel 1983 un appartamento a __________, rivendendolo nel
1990, ed è tuttora proprietario di immobili a __________ (acquisto nel 1982,
per fr. 448'694.–), a __________ __________ (acquisto nel 1986 per fr.
505'000.–) ed a __________ (acquisti nel 1987 e nel 1988).

 

                                         3.4.

                                         Si consideri, d'altronde,
che dal riparto intercantonale allestito dall'autorità fiscale del cantone di
domicilio risulta che il ricorrente ricava la quasi totalità dei non trascurabili
redditi di cui dispone proprio dalla gestione di immobili, situati in
particolare nello stesso Canton __________ __________.

 

                                         3.5.

                                         Alla luce delle descritte
circostanze, non possono essere accolte le censure del ricorrente, in merito
all'imposizione dell'utile conseguito alienando la PPP n. __________. Né può
essere condivisa l'argomentazione del contribuente, secondo cui egli sarebbe
sottoposto ad una inammissibile doppia imposizione dello stesso utile; il
Tribunale federale, infatti, ha già avuto modo di constatare che la doppia imposizione
prevista dal diritto ticinese, per la quale i redditi derivanti da commercio
professionale d'immobili sono tassati sia con un'imposta speciale sul maggior
valore immobiliare che mediante l'imposta ordinaria sul reddito, non lede l'art.
4 Cost. fed. (ASA 33 pag. 241 e sentenze inedite citate).

 

                                   4.   Proprietà
dell'appartamento n. __________

                                         In secondo luogo, il
ricorrente postula lo stralcio dalla sostanza imponibile del valore di un
appartamento, situato nello stesso Condominio in cui si trova l'appartamento
alienato nel 1986, che sarebbe erroneamente stato incluso nella sua tassazione,
a causa di una omonimia. Effettivamente, dagli atti risulta che nelle schede
trasmesse dal Comune di __________ all' Ufficio di tassazione di __________
-__________ è stata inclusa anche la PPP n. __________, del valore di 56‰. In
base ad informazioni assunte da questa Camera presso l' Ufficio dei registri di
__________, quest'ultimo appartamento è invece stato acquistato all'incanto il
23 aprile 1975 da __________ __________, capomeccanico, domiciliato in
__________ __________, __________ __________ __________ (iscrizione n.
__________ del __________ 1975); è poi stato alienato, il 10 giugno 1988, dallo
stesso __________ __________, fu __________, nato il __________ 1930, a
__________ __________ (iscrizione n. __________ del __________ 1988).

                                         Dalla sostanza imponibile
al 1° gennaio 1987 deve pertanto essere stralciato il valore di stima della PPP
n. __________, pari a fr. 97'753.– (valore dei stima del fondo n. __________ al
1.1.1987: fr. 1'656'825.–; appartamento di 56‰ più 1/17 della comproprietà
coattiva sulla PPP n. __________).

                                         Non compete invece a
questa Camera di modificare precedenti tassazioni cresciute in giudicato, non essendo
essa l'autorità di revisione di cui agli articoli 234 cpv. 1 LT 1994 e 149 cpv.
1 LIFD («La revisione compete all'autorità che ha emanato la decisione o
sentenza»).

 

                                   5.   Stima proprietà
immobiliare di __________ __________

                                         Il ricorrente contesta infine
il valore attribuito dall'autorità di tassazione al suo immobile di __________
__________. Tale valore si riferirebbe, a suo avviso, allo stato dell'immobile
dopo la ristrutturazione, mentre all'inizio del periodo fiscale in questione i
lavori non sarebbero ancora stati effettuati.

 

                                         5.1.

                                         Nel Canton Ticino, la
stima ufficiale è alla base dell’imposizione degli immobili e dei loro
accessori (art. 52 LT 1976; art. 1 Lst). L’allestimento delle stime compete
all’Ufficio cantonale di stima – composto di tre funzionari tecnici (art. 7 Lst)
– il quale, pur potendo affidare l’operazione a uno o due dei suoi membri e in
casi eccezionali ricorrere al consulto di persone particolarmente esperte, deve
esaminare e approvare ogni singola stima in seduta collegiale (art. 10 Lst).
Come ha opportunamente sottolineato il Tribunale federale, in una recente
sentenza nella quale ha affermato l’esperibilità del ricorso di diritto
pubblico contro le decisioni definitive in materia di stima, già dalla
sistematica della normativa cantonale (cfr. art. 146 seg. LT 1976 e art. 7 seg.
Lst) si può dedurre che la procedura di valutazione della sostanza immobiliare
è indipendente da quella di tassazione (cfr. sentenza 26 gennaio 1990, in RDAT
1990 p. 169).

                                         Quest’ultima circostanza
basta ad escludere che possano avere rilievo, nell’ambito di una procedura di
ricorso contro una decisione in materia di imposta cantonale, censure
indirizzate contro le decisioni delle autorità competenti in materia di revisione
delle stime. In virtù della indipendenza della procedura di revisione delle
stime da quella di tassazione, infatti, tutte le contestazioni, sia che si
riferiscano ad aspetti formali sia che attengano ad aspetti sostanziali, devono
essere sottoposte all’autorità competente in materia di stima (CDT
n. 224 del 4 novembre 1994 in re S. K.).

 

                                         5.2.

                                         In questa sede si può solo
rilevare che l’autorità di tassazione ha operato in modo ineccepibile,
essendosi limitata ad applicare un valore di stima al 1° gennaio 1987,
comunicatole dal Comune di __________ __________. Secondo informazioni assunte
dalla stessa Camera presso il Municipio, tale valore si riferisce allo stato
della casa dopo l'esecuzione di lavori di riattazione esterni, effettuati nel
1986 (tinteggiatura, sostituzione serramenti). Non sarebbero, per contro stati
considerati lavori all'interno dello stabile, non essendo gli stessi mai stati
eseguiti.

                                         Se avesse ritenuto tale
stima eccessiva – cosa peraltro improbabile, se si pensa che egli stesso aveva
pagato l'oggetto, nel 1986, prima dell'esecuzione dei lavori, ben 505'000
franchi –, il contribuente avrebbe comunque potuto contestarla mediante i
rimedi giuridici previsti dalla legge sulla stima.

 

                                   6.   Il ricorso è dunque
accolto solo per quanto si riferisce alla sostanza immobiliare di __________,
dalla quale deve essere stralciato il valore della PPP n. __________. Per il
resto, il ricorso è respinto.

                                         Tassa di giustizia e spese
processuali sono conseguentemente poste a carico del ricorrente nella misura di
tre quarti.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 27 novembre 1995 è riformata nel senso
che il valore degli immobili nel Comune di __________ è ridotto da fr.
965'726.– a fr. 867'973.–.

                                         §§ Gli
atti sono rinviati all' Ufficio di tassazione di __________ -__________ per
l'emissione di nuovi conteggi, ritenuto che deve essere modificata anche la
ripartizione dei debiti fra i Cantoni e gli Stati interessati.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    700.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.    100.–

                                         per un totale di                                                       fr.    800.–

                                         sono a carico del
ricorrente nella misura di tre quarti (fr. 600.–).

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: