# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 484abef0-ef16-59ea-8c8b-d1861fcccc06
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-09-17
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 17.09.1998 80.1998.190
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-190_1998-09-17.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00190

  	
  Lugano

  17 settembre 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 10 agosto 1998

 

in
materia di:                 IC 89/90, 91/92, 93/94, 95/96.

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________ __________, __________
  __________,  

  rappr.
  da: __________ __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 15 settembre 1989
decedeva __________ __________, proprietaria di sostanza immobiliare a
__________, lasciando quale unico erede __________ __________ __________,
domiciliato ad __________, che diveniva quindi soggetto limitatamente imponibile
in Svizzera e in Ticino.

 

                                         L’ UT di Lugano-Città il
24 giugno 1996 notificava al contribuente le seguenti tassazioni:

                                         - tassazione IC/IFD
1989-90 (dal 17 settembre 1989)

                                         - tassazione IC/IFD
1991-92

                                         - tassazione IC/IFD
1993-94

                                         - tassazione IC/IFD
1995-96

 

                                         In tutte e quattro le
tassazioni i fattori imponibili venivano determinati nel seguente modo:

                                         a. sostanza

                                         sostanza immobiliare                                   fr.
              1'523'900.-

                                         debiti privati                                                   fr.               1'207'400.-

                                         sostanza imponibile                                      fr.                  316'500.-

 

                                         b. reddito

                                         reddito della sostanza                                  fr.                    43'426.-

                                         deduzioni dal reddito
della sostanza          fr.                    10'857.-

                                         reddito imponibile                                         fr.                    32'569.-

 

 

                                   2.   Assistito dalla
__________ __________, società fiduciaria, __________ __________ __________ contestava
mediante reclamo presentato in tempo utile tutte e quattro le suddette
notifiche di tassazione, in particolare la determinazione del reddito imponibile
effettuata dal fisco ticinese.

 

                                         Dopo aver sentito in
udienza i patrocinatori del contribuente e aver dato loro modo di esprimersi
ulteriormente (v. osservazioni del 12 giugno 1998), l’ UT emanava in data 13
luglio 1998 le relative decisioni su reclamo, in cui determinava la sostanza
imponibile in fr. 1'523'900.-, riformando cioè le tassazioni impugnate a
svantaggio del reclamante, poiché sarebbe stata erroneamente ammessa la
deduzione proporzionale di un debito di due milioni di franchi verso la
__________ __________ di __________, difettando le condizioni di legge.

                                         Per quanto concerne il
valore locativo, esso veniva ridotto nella tassazione IC/IFD 1989-90,
trattandosi di tassazione per inizio dell'assoggettamento a seguito di devoluzione
per causa di morte, a fr. 33'405.-; le deduzioni venivano definite in fr.
9'066.-.

                                         Per i periodi fiscali IC/IFD
1991-92 e 1993-94 l’UT confermava le rispettive notifiche di tassazione,
concedendo unicamente al reclamante la deduzione proporzionale per figli in
ragione di fr. 714.-, risp. di fr. 916.-.

                                         Infine, per il periodo
fiscale 1995-96 il valore locativo veniva preso in considerazione unicamente
per l’anno di computo 1993 e veniva quindi esposto in media annua in ragione di
fr. 21'173.-e la deduzione dal reddito della sostanza veniva definita in fr.
29'948.-, tale quindi da azzerare il reddito imponibile.

                                         Nella motivazione delle
decisioni su reclamo l’ UT fa esplicito riferimento al verbale d’audizione del
17 aprile 1998.

 

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________ __________, sempre assistito dalla
__________ __________, contesta tutte e quattro le surriferite decisioni su
reclamo, chiedendo che il valore locativo venga fissato per gli anni solari (di
computo) 1989-1993 in fr. 32'570.- e che il valore fiscale dell’immobile venga
ridotto a fr. 1'142'925.-, ritenuto che rimangano invariate le deduzioni per
spese di manutenzione.

                                         Rileva in particolare che
l’immobile ereditato si trovava in pessimo stato e che solo dopo il suo
completo rinnovamento, iniziato nel 1994, è stato possibile utilizzarlo
completamente. Ritiene quindi che il valore fiscale di fr. 1'523'900.- non
rispecchi la realtà e che il valore locativo intrinseco non possa superare la
pigione che si sarebbe potuta riscuotere in considerazione dell’uso parziale
dell’immobile, come provato dalla tassazione IC/IFD 1989-90, in cui il valore
locativo è stato contenuto in fr. 33'405.-. Rileva inoltre che durante tutto il
periodo del rinnovamento l’immobile non era abitabile e che il valore ridotto
dell’immobile non si è modificato fino a conclusione dei lavori.

 

 

                                   4.   Valore della sostanza
immobiliare

 

                                         4.1.

                                         L'art. 52 LT 1976  -
applicabile fino al termine del periodo di tassazione 1993-94 -  stabilisce che
gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale
(cpv. 1), ad eccezione dei terreni agricoli e forestali, la cui imposizione è
regolata dall'art. 53 LT.

                                         L’art. 42 cpv. 1 LT 1994,
applicabile a partire dal periodo di tassazione 1995-96, stabilisce a sua volta
che gli immobili non agricoli e i loro accessori sono imposti per il valore di
stima ufficiale.

 

                                         4.2.

                                         In applicazione dell’art.
1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del Cantone
(fabbricati, terreni, macchinari e forze d’acqua) del 25 novembre 1936 (Lst),
applicabile alla presente fattispecie, i valori della sostanza immobiliare,
quali sono stati accertati ufficialmente, servono di base all’esazione
dell’imposta cantonale e comunale sugli stabili, terreni, macchinari e diritti
d’acqua, alla percezione delle tasse di successione, all’accertamento dei
diritti di bollo, al prelevamento delle tasse del registro fondiario e di ogni
altro pubblico contributo, salvo e riservate speciali disposizioni di legge.

                                         Non diversamente dalla
precedente legge la nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare del 13 novembre 1996 prevede che i valori della sostanza
immobiliare, stabiliti con l'accertamento ufficiale di stima, servono quale
base di calcolo per il prelievo di pubblici tributi (imposte, contributi,
tasse).

 

                                         4.3.

                                         L’allestimento delle stime
competeva, secondo la vecchia Legge, all’Ufficio cantonale di stima, seguendo
una procedura di valutazione della sostanza immobiliare indipendente da quella
di tassazione (STF 6 gennaio 1990 in re Er. G., in RDAT
1990 n. 71; inoltre artt. 7 ss. v. Lst). Non diversamente ne va dopo l'entrata
in vigore della nuova Legge (cfr. artt. 26 ss. n. Lst).

                                         Ancora recentemente questa
Camera ha così potuto ribadire che, quanto alla commisurazione della stima
ufficiale, né l' autorità di tassazione né quella giudiziaria, adita con ricorso,
possono discostarsi dai valori determinati nell' ambito di una procedura
apposita e indipendente da quella di tassazione, tanto più se l' autorità di
stima ha espressamente rifiutato una revisione della valutazione in questione (CDT
n. __________.__________.__________ del 14 novembre 1997 in re G. B.).

 

                                         4.4.

                                         Quanto precede ha per
conseguenza che questa Camera non può far altro che recepire i valori di stima
ufficiali vigenti all'inizio dei diversi periodi fiscali, così come ha fatto l'
Ufficio di tassazione nelle decisioni impugnate, che, su questo punto, vanno
quindi confermate.

                                         Non risulta, d'altra
parte, che negli anni di computo in discussioni fossero pendenti procedure di
reclamo o di ricorso, che abbiano impedito alla stima dell'immobile di crescere
in giudicato (CDT n. 162 del 22 agosto 1994 in re Er. C.R.). Né risulta
che il ricorrente, il quale d'altronde nemmeno lo pretende, abbia fatto uso
della facoltà concessagli dall'art. 4 v. Lst, inoltrando richiesta di revisione
del valore di stima del fabbricato.

 

 

                                   5.   Valore locativo

 

                                         5.1.

                                         Secondo l'art. 20 lett. b
LT e 21 cpv. 1 b DIFD l'uso da parte del proprietario (o dell'usufruttuario)
del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito
della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Di regola
il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe
pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore
locativo deve corrispondere di massima alla mercede che, secondo le condizioni
di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad
un terzo.

 

                                         5.2

                                         La legge non indica
tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio
economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la
giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente
dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il
valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di
mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un
terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di
principio,  al valore oggettivo di mercato.

 

                                         5.3

                                         Il Tribunale federale ha
per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che
si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il
godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità
della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai
bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a
quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I
24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p.
98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una
rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF
66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il
corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del
valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12
novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

 

                                         5.4.

                                         Per ragioni di praticità e
di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari
verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando, nel periodo
di tassazione 1995-96, al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso
del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la
stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989
e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data
(Istruzioni 1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale
modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio
dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re
M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

                                         Gli stessi parametri
vigevano anche nel precedente periodo di tassazione 1993-94, in
cui si applicava al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se
la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima
risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1984 e il 1° gennaio 1989 e del
7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1983 o è anteriore a tale data
(Istruzioni 1993-94 per la compilazione della dichiarazione d'imposta).

                                         Nel periodo di
tassazione 1991-92 invece erano previsti solo due parameteri: quello del 5%
applicabile alle stime entrate in vigore dall 1° gennaio 1988 e quello del 6,5%
applicabile alle stime risalenti al 1° gennaio 1987 o anteriori a tale data
(Istruzioni 1991-92 per la compilazione della dichiarazione d'imposta).

                                         Nel periodo di
tassazione 1989-90 infine erano previsti, come nel precedente periodo, due
parametri: quello del 5% applicabile alle stime entrate in vigore dopo il 1°
gennaio 1983 e quello del 6,5% applicabile alle stime risalenti al 1° gennaio
1983 o anteriori a tale data (Istruzioni 1989-90 per la compilazione della
dichiarazione d'imposta).

 

                                         5.5

                                         Venendo ora all'esame del
caso di specie, va subito rilevato che per determinare il valore locativo l'UT
ha preso in considerazione unicamente il valore di stima del fabbricato abitato
dalla defunta __________ __________, vale a dire fr. 668'100.-, ad esclusione
quindi del terreno annesso.

                                         Il valore locativo è
quindi stato stabilito applicando a detto valore di stima i parametri, sopra
descritti, previsti dall'autorità fiscale cantonale.

                                         I valori ottenuti: fr.
33'405.- (dichiarato dallo stesso rappresentante della defunta per il periodo
1989-90), risp. 43'426.- appaiono per altro conformi ai valori reperibili sul
mercato, non appena si consideri la posizione pregiatissima, persino esclusiva,
in cui è situata l'abitazione. Un canone di locazione di ca. fr. 3'500.- al
mese a partire dal periodo di tassazione 1991-92 corrisponde a un canone
normalmente conseguibile a __________ non solo per ville, ma anche per
appartamenti di quattro/cinque locali in posizioni certamente meno pregiate
dell'abitazione del ricorrente.

                                         Si può quindi ritenere che
il valore locativo stabilito mediante l'applicazione dei parametri tenga conto,
nel caso di specie, del relativo degrado, inteso come invecchiamento,
dell'immobile, che per lunghi anni era stato occupato dalla defunta.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.  1'000.--

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr. 1'080.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il Presidente:                                                          Il
Segretario: