# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 187121a2-51b2-5002-b860-abe13c8c52c8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-12-16
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 16.12.2008 SKG 2008 49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_SKG-2008-49_2008-12-16.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

____________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 16. Dezember 2008 Schriftlich mitgeteilt am:
SKG 08 49

Urteil 
Kantonsgerichtsausschuss

Vorsitz Vizepräsident Schlenker
RichterInnen Rehli und Giger
Redaktion Aktuarin ad hoc Fischer

__________________________________________

In der Schuldbetreibungs- und Konkurssache

des A., Gläubiger, Gesuchsteller und Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsan-
walt Dr. iur. Hans Peter Beck, Via Tegiatscha 24, 7500 St. Moritz, 

gegen

den Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichtspräsidiums Maloja vom 
17. November 2008, mitgeteilt am 20. November 2008, in Sachen des Gesuchstel-
lers und Beschwerdeführers gegen B. und C., Schuldner, Gesuchsgegner und Be-
schwerdegegner, 

betreffend provisorische Rechtsöffnung,

hat sich ergeben:

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A. Am 10. Oktober 2007 schlossen A. als Vermieter einerseits und die Eheleute 
B. und C. als Mieterschaft andererseits einen Mietvertrag betreffend eine 3-Zimmer-
wohnung in der Villa H., Via I., in J. ab. Sie vereinbarten einen monatlichen Mietzins 
von Fr. 2'400.-- inkl. Garage und Nebenkosten. Als die Eheleute B.C. die Mietzinse 
für die Monate Juli und August 2008 nicht entrichteten, wurden sie mit Schreiben 
vom 12. August 2008 unter der Androhung der vorzeitigen Kündigung nach Art. 
257d des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) durch den Rechtsan-
walt des Vermieters schriftlich aufgefordert, die Mietzinsausstände innert Frist zu 
begleichen. Da der Mietzins für den Monat August 2008 weiterhin geschuldet blieb, 
erhielten die Eheleute B.C. mit Schreiben vom 16. September 2008 die Kündigung 
per 31. Oktober 2008.

B. Mangels Bezahlung des Mietzinses für die Monate August, September und 
Oktober 2008 leitete A. gegen B. und C. die Betreibung ein. Aus den am 22. Oktober 
2008 ausgestellten Zahlungsbefehlen mit den Betreibungs-Nr._ und _ geht eine For-
derung von Fr. 7'200.-- nebst Zins zu 5% seit dem 1. Oktober 2008 hervor. Als 
Grund der Forderung wird der Mietvertrag vom 10. Oktober 2007 angegeben. Die 
Zahlungsbefehle wurden B. und C. am 23. Oktober 2008 zugestellt. Am 28. Oktober 
2008 erhoben beide Rechtsvorschlag.

C. Am 5. November 2008 gelangte A. an das Bezirksgerichtspräsidium Maloja 
und ersuchte um provisorische Rechtsöffnung in den Betreibungen Nr. _ und _.

D. Mit Schreiben vom 7. November 2008 setzte der Bezirksgerichtspräsident 
Maloja die Rechtsöffnungsverhandlung auf den 22. Januar 2009 fest. Daraufhin 
liess A. beim Kantonsgericht Graubünden Beschwerde wegen Rechtsverzögerung 
einreichen. In der Folge setzte der Bezirksgerichtspräsident Maloja mit Schreiben 
vom 13. November 2008 die Rechtsöffnungsverhandlung auf den 17. November 
2008 an. 

E. Die Eheleute B.C. beantragten mit Schreiben vom 12. November 2008 sinn-
gemäss die Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens. Zur Begründung führten sie 
aus, sie hätten eine Mietzinskaution in der Höhe von Fr. 2'000.-- entrichtet, welche 
zur teilweisen Sicherung des Anspruchs verwendet werden könne. Des Weiteren 
hätten sie einen finanziellen Schaden erlitten, da A. beim Arbeitgeber von B. ange-
rufen habe und versucht habe, dessen Kündigung durch falsche Anschuldigungen 
in die Wege zu leiten. Ebenfalls habe A. bereits versucht, das Fahrzeug der Ehe-
leute sicherstellen zu lassen, obwohl sie immer ihre Verbindlichkeiten erfüllt hätten. 
Auch ein Angebot ihrerseits, sofort alle Verbindlichkeiten zu begleichen, wenn die 

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Kündigung erst per Ende Januar 2009 erfolge, sei von A. bzw. dessen Anwalt ab-
gelehnt worden. Schliesslich hätten auch die Eheleute B.C. Forderungen gegenü-
ber A., da das Mietobjekt nicht ausreichend gegen Wasserschäden, welche im 
Jahre 2008 dreimal aufgetreten seien, abgesichert sei. Die Versicherung habe die 
Schadensregulierung abgewiesen, da der Vermieter den Schaden hätte mindern 
müssen. B. – geprüfter Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Feuertechniker – habe 
A. bereits nach dem ersten Schadensfall darauf hingewiesen, dass eine fest einge-
baute Pumpe erforderlich sei. Der Einbau der Pumpe sei nie erfolgt. Noch immer 
seien im Keller Feuchtigkeitsschimmelpilze sichtbar, die weiterhin das Eigentum der 
Eheleute beschädigen würden.

F. Zur Rechtsöffnungsverhandlung am 17. November 2008 erschienen weder 
Gläubiger noch Schuldner. Der Gesuchsteller teilte kurz vor der Verhandlung mit, 
er verzichte auf eine Teilnahme. Mit Rechtsöffnungsentscheid vom 17. November 
2008, mitgeteilt am 20. November 2008, wies das Bezirksgerichtspräsidium Maloja 
das Gesuch um Erteilung der Rechtsöffnung ab. Zur Begründung führte es aus, die 
unter Ziffer 5 der Stellungnahme der Schuldner gemachten Ausführungen würden 
echte Einwendungen darstellen. Der Mieter könne ein Rechtsöffnungsbegehren zu 
Fall bringen, indem er behaupte, der Vermieter habe seine eigene Leistung für die 
betreffende Periode nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht. Bei nachträglich 
auftretenden Mängeln könne der Mieter bis zu deren Behebung eine Herabsetzung 
des Mietzinses verlangen. Der Herabsetzungsanspruch bestehe neben dem An-
spruch auf Hinterlegung, weshalb dem Mieter nicht entgegengehalten werden 
könne, er hätte den Zins hinterlegen müssen und könne nicht einfach die Zahlung 
verweigern. Die blosse Behauptung des Mieters genüge. Eine Glaubhaftmachung 
könne nicht gefordert werden. Der Mieter habe jedoch den Schaden und seinen 
Herabsetzungsanspruch genau zu substantiieren und namentlich zu beziffern. 
Wenn die Behauptungen insbesondere in Bezug auf die Höhe des Herabsetzungs-
anspruchs nicht gerade haltlos seien, sei die Rechtsöffnung im Umfang des behaup-
teten Minderungsrechts zu verweigern, denn der Rechtsöffnungsrichter könne man-
gels materieller Prüfungsbefugnis den tatsächlich als Abzug zu berücksichtigenden 
Betrag nicht ermitteln. Wasserschäden würden für den Mieter erhebliche Nachteile 
darstellen, insbesondere, wenn es zur Schimmelbildung komme. Im vorliegenden 
Fall habe B. als Fachmann die Mängel zuverlässig feststellen und rügen können. 
Die Behauptung sei sodann seitens des Gesuchstellers unbestritten geblieben. Aus 
der schriftlichen Einwendung der Schuldner gehe jedenfalls hervor, dass der Scha-
den und der Herabsetzungsanspruch im Umfang der geschuldeten Mietzinse gel-
tend gemacht werde. Somit sei diese Einwendung zuzulassen. Die weiteren durch 

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die Eheleute B.C. erhobenen Einwendungen erachtete der Bezirksgerichtspräsident 
Maloja als unbegründet.

G. Gegen diesen Rechtsöffnungsentscheid erhob A. am 28. November 2008 
Beschwerde beim Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden mit den Rechtsbe-
gehren, der vorinstanzliche Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben und es sei für 
den geltend gemachten Betrag die Rechtsöffnung zu bewilligen. Im Wesentlichen 
führte er aus, es sei ihm das rechtliche Gehör verweigert worden, indem es die 
Vorinstanz unterlassen habe, ihm die Vernehmlassung der Beschwerdegegner vom 
12. November 2008 vorgängig der Rechtsöffnungsverhandlung zur Kenntnis zu 
bringen und dessen ungeachtet im Rechtsöffnungsentscheid auf die Ausführungen 
der Beschwerdegegner abgestellt habe. Ferner wendet A. ein, der beanstandete 
Keller sei nicht Gegenstand des Mietverhältnisses, weshalb er nicht für allfällige 
Mängel an diesem Raum hafte. Darüber hinaus hätten die Schuldner ihre angebli-
che Schadenersatzforderung substanziieren und beziffern müssen, andernfalls der 
Rechtsöffnungsrichter im Ungewissen sei, in welchem Umfang eine Verrechnung 
der Schadenersatzforderung mit der in Betreibung gesetzten Schuld erfolgen 
könne.

H. Mit Schreiben vom 7. Dezember 2008 wiederholten B. und C. im Wesentli-
chen ihre bereits vor der Vorinstanz geltend gemachten Einwände betreffend die 
Wasserschäden. Des Weiteren führten sie aus, A. sei davon in Kenntnis gesetzt 
worden, dass sie Gegenstände wie Wäschetrockner (Wert Fr. 4’000.--), TV (Wert 
Fr. 2'000.--) usw. im Keller lagern würden. Es sei ihnen versichert worden, dass dies 
kein Problem sei, da der Keller frisch renoviert worden sei. Aufgrund der Wasser-
einbrüche seien viele der Möbel und Elektrogeräte schwer beschädigt oder zerstört 
worden. Sie hätten dem Vermieter die Mängel mehrmals mitgeteilt, es sei jedoch 
nie etwas passiert, weshalb sie schliesslich den Mietzins nicht mehr überwiesen 
hätten.

I. Der Bezirksgerichtspräsident Maloja reichte mit Schreiben vom 3. Dezember 
2008 (Poststempel) eine Vernehmlassung ein und beantragte die Abweisung der 
Beschwerde. Zur Begründung führte er aus, der Beschwerdeführer selbst habe die 
sofortige Ansetzung der Rechtsöffnungsverhandlung verlangt. Er habe am 15. No-
vember, spätestens jedoch am 17. Novembers 2008 Kenntnis von den Einwendun-
gen der Schuldner gehabt. Trotzdem habe er ausdrücklich auf eine Teilnahme an 
der Rechtsöffnungsverhandlung verzichtet. Er habe auch keine Verschiebung der 
Verhandlung verlangt. Der Rechtsöffnungsrichter dürfe in seinem Entscheid nur das 
berücksichtigen, was bis zur Rechtsöffnungsverhandlung vorliege. 

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Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Ent-
scheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung:

1. Gegen Entscheide des Bezirksgerichtspräsidiums in Rechtsöffnungssachen 
(Art. 15 Abs. 1 Ziffer 2 der kantonalen Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz 
über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.1001]) kann 
gemäss Art. 236 Abs. 1 der Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO; 
BR 320.000) in Verbindung mit Art. 17 Abs. 1 Ziffer 2 und Art. 24 GVV zum SchKG 
innert zehn Tagen seit der schriftlichen Mitteilung Rechtsöffnungsbeschwerde an 
den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden erhoben werden. Für das Be-
schwerdeverfahren in Rechtsöffnungssachen gelten die Bestimmungen der Zivil-
prozessordnung (Art. 24 GVV zum SchKG; Art. 236 Abs. 3 ZPO). Die Beschwerde 
hat schriftlich zu erfolgen, wobei mit kurzer Begründung anzugeben ist, welche 
Punkte des Entscheids angefochten und welche Abänderungen beantragt werden. 
Der Kantonsgerichtsausschuss prüft im Rahmen der Beschwerdeanträge, ob der 
angefochtene Entscheid oder das vorausgehende Verfahren Gesetzesbestimmun-
gen verletzt, welche für die Beurteilung der Streitfrage wesentlich sind (Art. 235 Abs. 
1 ZPO in Verbindung mit Art. 236 Abs. 3 ZPO). Abgestellt wird dabei auf die Ent-
scheidgrundlagen, wie sie bereits dem vorinstanzlichen Richter zur Verfügung stan-
den (vgl. Art. 235 Abs. 2 ZPO). Da die vorliegende Beschwerde fristgerecht einge-
reicht wurde und auch den übrigen Formerfordernissen entspricht, kann auf sie ein-
getreten werden.

2. Gemäss Art. 25 Ziffer 2 lit. a des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und 
Konkurs (SchKG; SR 281.1) ist für das Rechtsöffnungsverfahren das summarische 
Verfahren im Sinne von Art. 137 f. ZPO anwendbar (Art. 137 Ziffer 2 ZPO). Art. 138 
Ziffer 3 ZPO statuiert dabei, dass die Parteien mindestens zwei Tage vor der Haupt-
verhandlung aufzubieten sind. Nach konstanter Praxis des Kantonsgerichtes wird 
diese Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass die Parteien im Rechtsöffnungsver-
fahren zwei Tage vor dem Rechtstag im Besitz des Aufgebots zur mündlichen 
Rechtsöffnungsverhandlung sein müssen. Andernfalls wäre es ihnen verwehrt, sich 
genügend auf die Verhandlung vorzubereiten und noch Beweismittel einzuholen 
(PKG 1993 Nr. 22). Vorliegend versandte die Vorinstanz die Vorladungen zur 
Rechtsöffnungsverhandlung vom 17. November 2008 am 13. November 2008, ei-
nem Donnerstag. Diese wurde dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers erst 

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am darauffolgenden Montag, dem 17. November 2008, – und damit am Tag der 
Hauptverhandlung – zugestellt. Gestützt auf die Praxis des Kantonsgerichts von 
Graubünden ist die Vorladung somit nicht rechtzeitig erfolgt. Der Beschwerdeführer 
hielt in seiner Rechtsöffnungsbeschwerde wohl fest, auch diese zweite Vorladung 
sei offensichtlich rechtswidrig erfolgt. Er beantragte jedoch keine Verschiebung der 
Verhandlung, sondern verzichtete auf die persönliche Teilnahme an dieser. Somit 
liegt keine eigentliche Rüge des Beschwerdeführers betreffend die Nichteinhaltung 
der zweitägigen Frist vor, weshalb diese Ausführungen lediglich einen Hinweis für 
die Vorinstanz darstellen. 

3. Jedoch führte der Beschwerdeführer in der formellen Begründung seiner Be-
schwerde aus, es sei ihm das rechtliche Gehör verweigert worden, indem es die 
Vorinstanz unterlassen habe, ihm die Vernehmlassung der Beschwerdegegner vom 
12. November 2008 vorgängig der Rechtsöffnungsverhandlung zur Kenntnis zu 
bringen und dessen ungeachtet im Rechtsöffnungsentscheid auf die Ausführungen 
der Beschwerdegegner abgestellt habe. 

a) Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs ist in Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankert; er folgt 
aus der Rechtsgleichheit. Danach haben die Parteien Anspruch darauf, dass sie 
ihre Angelegenheit dem Gericht vortragen und zu allen Vorbringen der Gegenpartei 
Stellung nehmen können, dass die Beweismittel abgenommen werden und dass 
das Gericht sich ernsthaft mit den Vorbringen und Beweisen auseinandersetzt. Der 
Grundsatz des rechtlichen Gehörs beinhaltet einmal ein persönlichkeitsbezogenes 
Mitwirkungsrecht der Parteien beim Erlass von Entscheiden. Weiter dient dieser 
Grundsatz aber auch als Mittel zur Sachaufklärung und Wahrheitsfindung sowie 
dem öffentlichen Interesse an einem möglichst nahe an der Wahrheit liegenden Ver-
fahren (BGE 122 I 55, 117 Ia 268). 

Wird zu einer mündlichen Verhandlung geladen, so müssen üblicherweise die Ur-
kunden erst an der Verhandlung vorgelegt werden (PKG 1992 Nr. 32). Der Grund-
satz des rechtlichen Gehörs ist zwar im summarischen Verfahren naturgemäss be-
schränkt, doch darf der Richter auch im Summarverfahren nicht aufgrund von Par-
teivorbringen entscheiden, ohne dazu die Gegenpartei anzuhören. Bei zweiseitigen 
Verträgen muss zudem dem Gläubiger gemäss der „Basler Rechtsöffnungspraxis“ 
bei der provisorischen Rechtöffnung die Möglichkeit der Replik gegeben werden, da 
dieser die Behauptung des Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ord-
nungsgemäss erbracht worden, widerlegen darf. In mündlichen Verfahren, zu de-
nen auch der Gläubiger einzuladen ist, kann das Replikrecht ohne zeitliche Verzö-

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gerung gewährt werden. (D. Staehelin in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Kommentar 
zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG I, Art. 1-87 SchKG, 
Basel/Genf/München 1998, N. 49 zu Art. 84 SchKG).

b) Aus den Akten geht hervor, dass der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers 
wenige Stunden vor der Rechtsöffnungsverhandlung vom 17. November 2008 beim 
Sekretariat des Bezirksgerichts Maloja angerufen und aufgrund anderweitiger Ter-
mine ausdrücklich auf eine persönliche Teilnahme an der Verhandlung verzichtet 
hat. Dies obwohl er unter anderem auch aufgrund der Vorladung des Bezirksge-
richts Maloja Kenntnis davon hatte, dass die Eheleute B.C. berechtigt waren, zum 
Rechtsöffnungsgesuch bis zur angesetzten Verhandlung schriftlich Stellung zu neh-
men und allfällige weitere Akten bis spätestens zur Verhandlung einzureichen oder 
zu dieser mitzubringen. Somit hätte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers da-
mit rechnen müssen, dass die Schuldner auch kurzfristig noch Einwendungen vor-
bringen werden. Er hätte diese, wenn er an der Rechtsöffnungsverhandlung teilge-
nommen hätte, allenfalls entkräften können. Dadurch, dass er ausdrücklich auf die 
Teilnahme an der Verhandlung verzichtet, und auch nicht deren Verschiebung be-
antragt hat, hat er auch auf sein Replikrecht, welches er an der mündlichen Haupt-
verhandlung hätte wahrnehmen können, verzichtet. Des Weiteren geht aus den Ak-
ten hervor, dass das Bezirksgericht Maloja die Stellungnahme der Schuldner sofort 
nach Erhalt am 14. November 2008 an den Gesuchsteller weitergeleitet hat (act. 
14). Im Sinne dieser Ausführungen liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
vor, weshalb der Beschwerdeführer bezüglich dieses Einwandes nicht gehört wer-
den kann. 

4.a) Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet, neben der soeben geprüf-
ten Frage der Verletzung des rechtlichen Gehörs, die Frage, ob für den in Betrei-
bung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die hemmende Wirkung des 
Rechtsvorschlages zu beseitigen vermag und somit die Betreibung fortgesetzt wer-
den kann. Das Rechtsöffnungsverfahren hat mit anderen Worten einen rein betrei-
bungsrechtlichen Charakter. Über den materiellen Bestand der Forderung hat der 
Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu befinden (vgl. PKG 1996 Nr. 24, 1995 Nr. 
25). Der Rechtsvorschlag ist richterlich zu beseitigen und provisorische Rechtsöff-
nung ist zu erteilen, falls die Betreibungsforderung auf einer durch Unterschrift des 
Schuldners bekräftigten Schuldanerkennung beruht und der betriebene Schuldner 
nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die Schuldanerkennung ent-
kräften (vgl. Art. 82 Abs. 2 SchKG). Der Gläubiger muss die Schuldanerkennung als 
Rechtsöffnungstitel urkundlich beweisen. Der Schuldner hingegen kann sich 
grundsätzlich darauf beschränken, das Vorliegen einer Schuldanerkennung als 

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Rechtsöffnungstitel zu bestreiten, beziehungsweise Entkräftigungs- oder Unter-
gangsgründe gegen eine an sich bestehende Schuldanerkennung glaubhaft zu ma-
chen. Glaubhaftmachen bedeutet weniger als beweisen, aber mehr als behaupten. 
Die Einwände sind vor dem Richter mit liquiden Beweismitteln wahrscheinlich zu 
machen. Der Richter muss überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Be-
triebenen geltend gemachten Umstände zu glauben. Erkennt er, dass es sich nicht 
um leere Ausflüchte, sondern um ernsthaft vertretbare Gründe handelt, hat er die 
Rechtsöffnung zu verweigern. Es muss somit nur die Wahrscheinlichkeit dargetan 
werden (vgl. BGE 104 Ia 412 sowie PKG 1993 Nr. 21 mit Hinweisen; D. Staehelin, 
a.a.O.; N. 87 ff. zu Art. 82 SchKG). Gelingt es dem Schuldner nicht, den Richter von 
der Glaubhaftigkeit (überwiegende Wahrscheinlichkeit) seiner Darlegung zu über-
zeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt. 

b) Ein synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag – als solcher gilt 
auch der Mietvertrag –, bei welchem regelmässig die Pflicht zur Erbringung der ei-
genen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die Gegenleistung vertrags-
gemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsversprechen enthält, keine vorbehalt-
lose Schuldanerkennung dar. Nach der sog. „Basler Rechtsöffnungspraxis“ kann 
aufgrund vollkommen zweiseitiger Verträge die provisorische Rechtsöffnung erteilt 
werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht geltend macht, 
die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden oder wenn 
sich seine Darlegungen offensichtlich als haltlos erweisen. Des Weiteren kann pro-
visorische Rechtsöffnung erteilt werden, wenn der Gläubiger die Einwendung des 
Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht wor-
den, sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann, oder wenn der Schuldner 
gemäss Vertrag vorleisten muss (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 99 zu Art. 82 SchKG). 
Zum Klagefundament des aus einem synallagmatischen Vertrag Betreibenden 
gehört deshalb notwendigerweise der Beweis dafür, dass er selber vertragskonform 
erfüllt hat, beziehungsweise der Beweis dafür, dass er hierzu aus gesetzlichen oder 
vertraglichen Gründen nicht verpflichtet gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt 
der wesentlich zweiseitige Vertrag die Qualität eines Rechtsöffnungstitels. Die Ein-
wendungen eines Schuldners, welche sich auf das Fehlen einer Gegenleistung oder 
auf sonstige mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch den Gläubiger beziehen, 
fallen dabei nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein die gegen die Schuld 
als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern richten sich gegen die 
Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöff-
nungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. Dieser Umstand ist beweisrechtlich 
von erheblicher Bedeutung, denn der Gläubiger ist grundsätzlich für das Vorliegen 

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eines gültigen Rechtsöffnungstitels und somit auch im Fall der Bestreitung durch 
den Schuldner voll dafür beweispflichtig, dass er seine Vertragsleistung ordnungs-
gemäss erbracht hat. Der vom Gläubiger zu erbringende Beweis seiner vertrags-
konform erbrachten Leistung ist ohne Mitwirkung des Schuldners kaum je erbring-
bar. Dieser Umstand führt in der Praxis zu einer Umkehr der Beweislast. Erfüllungs-
mängel sind in diesem Sinne vom Betriebenen rechtsgenüglich darzulegen, worauf 
der Gläubiger den positiven Beweis der ordnungsgemässen Vertragsleistung zu er-
bringen hat (Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 5. Oktober 2005, SKG 
05 48). 

c) Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt grundsätzlich zur 
Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Neben-
kosten, wobei der Mietvertrag eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis 
zum Vertragsablauf enthält. Als Mietvertrag ist dabei jede schriftliche Vereinbarung 
zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltlichen Überlassung einer Sache 
zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. P. Stücheli, Die Rechtsöffnung, Diss., 
Zürich 2000, S. 362 f.). Entstehen während der Mietdauer an der Sache Mängel, 
die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, 
oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er 
gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter vorgehen, indem der Vermieter unter 
anderem den Mangel zu beseitigen hat, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt 
oder Schadenersatz leistet. Zudem kann der Mieter den Mietzins hinterlegen lassen. 
Eine eigenständige Kürzung des Mietzinses ist nicht möglich und es obliegt dem 
Mieter, bei allfälligen Mängeln gegen den Vermieter vorzugehen. Die Hinterlegung 
ist nicht Voraussetzung des Herabsetzungsanspruchs. Der Mieter hat den Schaden 
und seinen Herabsetzungsanspruch genau zu substanziieren und namentlich zu 
beziffern (vgl. P. Stücheli, a.a.O., S. 369 und D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 
SchKG).

d) Ergänzend sei noch anzumerken, dass reine Behauptungen des Schuldners 
zunächst für die Bestreitung der ordnungsgemäss erfüllten Gegenleistung genügen. 
Einwendungen wie z.B. Willensmängel, Rücktritt, Widerruf, Nichtigkeit, Tilgung, 
Stundung, Auflösung des Vertrags, Verjährung, Gegenforderungen etc. muss der 
Schuldner indessen auch bei einer Schuldanerkennung für einen zweitseitigen Ver-
trag glaubhaft machen (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 106 und N. 117 zu Art. 82 
SchKG).

Folglich sind bei einem synallagmatischen Vertrag – wie dem vorliegenden Mietver-
trag – je nach dem, ob die ordnungsgemässe Erfüllung der Gegenleistung bestritten 

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und deshalb eine Herabsetzung geltend gemacht wird, oder eine Gegenforderung 
z.B. in Form einer Schadenersatzforderung vorgebracht wird, die Voraussetzungen 
an die Art der Einwendung nicht identisch. Wird im ersten Fall eine substantiierte 
Behauptung gefordert, müssen Schadenersatzansprüche wegen Mängeln als Ge-
genforderungen glaubhaft gemacht werden. In der Praxis kommt dieser Abgren-
zung jedoch nur eine geringe Bedeutung zu, da der Unterschied zwischen substan-
tiiert behaupten und glaubhaft machen gering ist (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 105 
zu Art. 82 SchKG). Gestützt auf diese Ausführungen ist es denn auch nicht aus-
schlaggebend, ob die Einwendung der Schuldner einen Herabsetzungsanspruch – 
wie von der Vorinstanz angenommen –, oder eine Schadenersatzforderung – wie 
der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde festhält – darstellt. 

e) Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der Rechtsöff-
nungsrichter die Rechtsöffnung nicht verweigern kann, wenn ein substantiierter und 
bezifferter Herabsetzungsanspruch oder eine glaubhaft gemachte Gegenforderung 
fehlt, weil dem Rechtsöffnungsrichter keine materielle Prüfungspflicht zusteht und 
er den tatsächlich als Abzug zu berücksichtigenden Betrag nicht ermitteln kann (vgl. 
P. Stückeli, a.a.O., S. 369). Es gilt somit nachfolgend zu überprüfen, ob die Einwen-
dung der Schuldner im vorliegenden Fall substantiiert und beziffert ist.

5.a) Die Beschwerdegegner haben im vorinstanzlichen Verfahren geltend ge-
macht, auch sie hätten noch Forderungen gegenüber A., da das Gebäude nicht 
ausreichend gegen Wasserschäden gesichert gewesen sei. Die Versicherung habe 
die Schadenregulierung abgelehnt, da der Vermieter den Schaden hätte mindern 
müssen. B. sei geprüfter Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Feuertechniker und 
habe den Vermieter nach dem ersten Wasserschaden dringlichst darauf hingewie-
sen, eine feste Pumpe im Keller einzubauen. Dies sei jedoch trotz Zusicherung nie 
erfolgt. Als Folge der Wasserschäden seien die im Keller gelagerten Gegenstände 
von Feuchtigkeitsschimmel befallen und beschädigt worden. 

b) Die Vorinstanz ist der Auffassung, dass aus der schriftlichen Einwendung der 
Schuldner, welche keine Rechtskenntnisse gehabt hätten und sich nicht von einem 
Rechtsanwalt vertreten liessen, hervorgehe, dass der Schaden und der Herabset-
zungsanspruch im Umfang der geschuldeten Mietzinse geltend gemacht werde. 
Folglich erachtet die Vorinstanz die Einwendung von B. und C. als substantiiert. 
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die Beschwerdegegner haben in ihrer 
Einwendung nicht dargelegt, welche der im Keller gelagerten Gegenstände tatsäch-
lich durch den Schimmelbefall beschädigt worden sind und in welchem Ausmass 
ein allfälliger Schaden vorliegt. Ebenfalls haben sie es unterlassen, den durch die 

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behauptete Feuchtigkeit entstandenen Schaden genau zu beziffern. Auch die in der 
Stellungnahme erwähnten Fotos haben die Beschwerdegegner  nicht vorgelegt. 
Wie bereits ausgeführt, wäre die Substantiierung jedoch notwendig gewesen, damit 
der Rechtsöffnungsrichter die Rechtsöffnung in der Höhe dieses Betrages hätte ver-
weigern können. Folglich kann festgehalten werden, dass es im vorliegenden Fall 
an einem substantiierten und bezifferten Herabsetzungsanspruch resp. an einer 
glaubhaft gemachten Schadenersatzforderung fehlt. Der Rechtsöffnungsrichter hat 
die Rechtsöffnung somit zu Unrecht verweigert.

6. Im Sinne der vorangehenden Ausführungen ist auch der Einwand des Be-
schwerdeführers, der beanstandete Keller sei nicht Gegenstand des Mietverhältnis-
ses, weshalb er nicht für allfällige Mängel an diesem Raum hafte, nicht weiter zu 
überprüfen.

7. Schliesslich bleibt noch anzumerken, dass durch das Angebot der Eheleute 
B.C., die Ausstände sofort zu begleichen, wenn dadurch das Mietverhältnis bis 
Ende Januar 2009 verlängert werde (E-Mail vom 23. Oktober 2008 an den Rechts-
anwalt des Beschwerdeführers, act. 4), eine klare Anerkennung des gesamten Miet-
zinses vorliegt. Ein Herabsetzungsanspruch oder eine Schadenersatzforderung 
wird hier nicht erwähnt. Vor diesem Hintergrund vermögen die Einwände der Ehe-
leute B.C. auch nicht zu überzeugen. 

8. Folglich ist festzuhalten, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene 
Mietvertrag vom 10. Oktober 2007 mangels einer substantiierten und bezifferten 
Einwendung der Schuldner als ein gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel im 
Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifizieren ist. Gestützt auf die vorangehenden 
Ausführungen wird die Beschwerde gutgeheissen und der angefochtene Entscheid 
aufgehoben. In den Betreibungen Nr. _ und _ des Betreibungsamtes Oberengadin 
wird für den Betrag von Fr. 7'200.-- nebst Zinsen von 5% seit 1. Oktober 2008 die 
provisorische Rechtsöffnung erteilt.

9. B. und C. bleibt es indessen – zumal es sich beim Rechtsöffnungsverfahren 
um ein summarisches Verfahren handelt (vgl. Art. 25 Ziff. 2 lit. a SchKG in Verbin-
dung mit Art. 137 ff ZPO) – unbenommen, mit allen ihnen allenfalls zur Verfügung 
stehenden Beweismitteln innert 20 Tagen Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2 
SchKG beim ordentlichen Richter zu erheben. Ob die Beschwerdegegner mit einer 
solchen Klage durchzudringen vermögen, kann an dieser Stelle nicht beantwortet 
werden und wird ausdrücklich offen gelassen. 

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10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Rechtsöffnungs-
verfahrens von Fr. 300.-- zulasten der Beschwerdegegner (vgl. Art. 48 in Verbin-
dung mit Art. 61 Abs. 1 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuld-
betreibung und Konkurs [GebVSchKG; SR 281.35]), welche den Beschwerdeführer 
mit Fr. 300.-- (inkl. MwSt.) zu entschädigen haben (vgl. Art. 62 Abs. 1 GebVSchKG). 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.-- werden den Beschwerdegeg-
nern auferlegt (vgl. Art. 48 in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 GebVSchKG), welche 
den Beschwerdeführer mit Fr. 600.-- (inkl. MwSt.) zu entschädigen haben (Art. 62 
Abs. 1 GebVSchKG).

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Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid wird 
aufgehoben.

2. In den Betreibungen Nr. _ und _ des Betreibungsamtes   Oberengadin wird 
für den Betrag von Fr. 7'200.-- nebst Zinsen von 5% seit 1. Oktober 2008 die 
provisorische Rechtsöffnung erteilt.

3. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens von Fr. 300.-- gehen zulasten der 
Beschwerdegegner, welche den Beschwerdeführer mit Fr. 300.-- (inkl. 
MwSt.) zu entschädigen haben.

4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.-- gehen zulasten der Be-
schwerdegegner, welche den Beschwerdeführer mit Fr. 600.-- (inkl. MwSt.) 
zu entschädigen haben.

5. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichts-
gesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundes-
gericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von 
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungs-
beschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das 
Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung 
der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. 
BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Be-
schwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der 
Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.

6. Mitteilung an:

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Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden

Der Vizepräsident Die Aktuarin ad hoc