# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 32e3e17a-beac-5102-b4f8-6e8ed20b4471
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** RU240063-O1
**Docket/Reference:** RU240063-O1
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/RU240063-O1.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: RU240063-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. M Sarbach 

sowie Gerichtsschreiberin MLaw L. Kappeler

Urteil vom 4. Februar 2025

in Sachen

1.

2.

A._____, 

...

Revisionskläger und Beschwerdeführer

gegen

B._____ (B._____), 

Revisionsbeklagte und Beschwerdegegnerin

betreffend Revision des Vergleiches vom 13. August 2024

Beschwerde gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde Dietikon vom 

19. Dezember 2024 (BR240002)

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Erwägungen:

1.

1.1. Die Revisionsbeklagte und Beschwerdegegnerin (nachfolgend Beschwer-

degegnerin) vermietete dem Revisionskläger und Beschwerdeführer (nachfolgend 

Beschwerdeführer) eine 3-Zimmerwohnung an der C._____-strasse … in D._____ 

(vgl. act. 6/2/3). Mit amtlichem Formular vom 24. Juni 2024 kündigte die Be-

schwerdegegnerin das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR ausserordentlich 

auf den 31. Juli 2024 (vgl. act. 6/2/3).

1.2. Mit Schlichtungsgesuch vom 25. Juli 2024 focht der Beschwerdeführer die 

Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes Dietikon (nachfol-

gend Vorinstanz) an (act. 6/4/1/1). Vor Durchführung der Schlichtungsverhand-

lung reichte die Beschwerdegegnerin am 13. August 2024 folgenden, zwischen 

ihr und dem Beschwerdeführer abgeschlossenen Vergleich bei der Vorinstanz ein 

(act. 6/4/5): 

"Das Mietverhältnis wird per 31. Juli 2024 beendet. Die Parteien vereinbaren 

eine einmalige, letztmalige und unwiderrufliche Erstreckung des Mietverhält-

nisses bis zum 31. Dezember 2024.

Die Mieter verpflichten sich das Mietobjekt auf diesen Zeitpunkt hin ord-

nungsgemäss gereinigt und vollständig geräumt zu verlassen.

Diese Vereinbarung gilt per 1. Januar 2025 als Ausweisungstitel.

Die Mieter sind berechtigt, das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung ei-

ner Kündigungsfrist von 20 Tagen auf Ende jeden Monats vorzeitig aufzulö-

sen, unter Entlastung der Pflicht von nachfolgenden Mietzinsen."

1.3. Mit Beschluss vom 26. August 2024 erwog die Vorinstanz, dieser Vergleich 

sei zulässig und klar und schrieb in der Folge das Verfahren als durch Vergleich 

erledigt ab (act. 6/4/7). 

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1.4. Mit Eingaben vom 10. Dezember 2024 (act. 6/1/1 und act. 6/1/2) und 

12. Dezember 2024 (act. 6/3) ersuchte der Beschwerdeführer die Vorinstanz 

darum, die Kündigung des Mietverhältnisses sowie den abgeschlossenen Ver-

gleich zu überprüfen, womit er ein sinngemässes Revisionsbegehren stellte. So-

dann ersuchte er um Erstreckung des Mietverhältnisses um sechs Jahre bzw. um 

mindestens ein Jahr (vgl. act. 6/1/2 S. 2 und act. 6/3 S. 1). 

1.5. Mit Beschluss vom 19. Dezember 2024 wies die Vorinstanz das Revisions-

gesuch des Beschwerdeführers ab, soweit sie darauf eintrat (vgl. act. 6/6 = act. 3 

= act. 5 [Aktenexemplar], nachfolgend zitiert als act. 5). 

1.6. Gegen diesen Beschluss erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 

25. Dezember 2024 (Datum Poststempel: 27. Dezember 2024) Beschwerde beim 

Obergericht des Kantons Zürich. Er ersucht sinngemäss um Aufhebung des ange-

fochtenen Beschlusses sowie um Erstreckung des Mietverhältnisses (vgl. act. 2 

S. 3). 

1.7. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 6/1-

8). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden (vgl. 

Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. 

2.

2.1. Der Entscheid über das Revisionsgesuch ist mit Beschwerde nach Art. 319 

ff. ZPO anfechtbar (vgl. Art. 332 i.V.m. Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO). Die Beschwer-

defrist hängt von der Verfahrensart ab, welche dem ursprünglichen Urteil zu-

grunde lag (vgl. BGer 5A_366/2016 vom 11. November 2016, E. 6). Vorliegend 

wurde das Verfahren MO240232 im vereinfachten Verfahren geführt, da es sich 

um eine Streitigkeit aus der Miete von Wohnräumen handelte (vgl. Art. 243 Abs. 2 

lit. c ZPO). Die Frist beträgt demnach 30 Tage (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Die Be-

schwerde vom 25. Dezember 2024 ist damit rechtzeitig erfolgt (vgl. act. 6/7/1). 

2.2. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-

sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden 

(Art. 320 ZPO). Sie ist schriftlich, begründet und mit Anträgen versehen einzurei-

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chen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). An Rechtsmitteleingaben von juristischen Laien wer-

den nur minimale Anforderungen gestellt. Als Antrag genügt eine Formulierung, 

aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden 

soll. Als Begründung reicht aus, wenn (auch nur rudimentär) zum Ausdruck 

kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der 

erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll (vgl. 

statt vieler OGer ZH PD230002 vom 16. März 2023, E. 2.2. m.w.H.). Dabei ge-

nügt die blosse Verweisung auf die Ausführungen vor Vorinstanz oder deren 

blosse Wiederholung nicht (vgl. statt vieler: BGer 5D_146/2017 vom 17. Novem-

ber 2017, E. 3.3.2 mit Verweis auf BGE 138 III 374 ff., E. 4.3.1). Sind auch die 

(herabgesetzten) Anforderungen an die Rechtsmitteleingabe nicht gegeben, ist 

auf die Beschwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptun-

gen und neue Beweismittel sind grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. Art. 326 

ZPO).

2.3. Eingaben an das Gericht in Papierform sind handschriftlich zu unterzeich-

nen (Art. 130 Abs. 1 ZPO). Fehlt die Unterschrift auf der Eingabe, so ist der Partei 

grundsätzlich eine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen (Art. 132 Abs. 1 ZPO). 

Die Beschwerde vom 25. Dezember 2024 ist nicht vom Beschwerdeführer unter-

zeichnet. Da dem Rechtsmittel des Beschwerdeführers jedoch aus nachfolgend 

ausgeführten Gründen ohnehin kein Erfolg beschieden ist, kann vorliegend darauf 

verzichtet werden, dem Beschwerdeführer eine Nachfrist zur Verbesserung anzu-

setzen (vgl. OGer ZH PF120059 vom 19. November 2012, E. 2). 

3.

3.1. Der Beschwerdeführer stellte vor Vorinstanz einerseits ein sinngemässes 

Revisionsbegehren. Die Revision nach Art. 328 ff. ZPO bezweckt als ausseror-

dentliches Rechtsmittel, Gerichtsentscheide, die in materielle Rechtskraft erwach-

sen sind und deswegen nicht durch andere Behelfe (wie Rechtsmittel, Abände-

rung oder Ergänzung des Entscheides, neue Klage) korrigiert werden können, un-

ter gesetzlich umschriebenen Voraussetzungen (sog. Revisionsgründe) einer er-

neuten Prüfung durch das erkennende Gericht zuzuführen (vgl. BGE 138 III 382 

ff., E. 3.2.1 m.w.H.). Dabei kann eine Partei die Revision eines gerichtlichen Ver-

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gleichs verlangen, wenn sie geltend macht, dass der geschlossene Vergleich un-

wirksam ist (Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO). Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, 

kann ein gerichtlicher Vergleich insbesondere dann unwirksam sein, wenn die ge-

troffene Vereinbarung nichtig ist oder eine Partei von einem Willensmangel betrof-

fen war (vgl. act. 5 E. II/3.). 

3.2. Die Vorinstanz wies das Revisionsbegehren des Beschwerdeführers ab, 

soweit sie darauf eintrat. Sie erwog dazu, die Ausführungen des Beschwerdefüh-

rers könnten dahingehend interpretiert werden, er sei beim Abschluss des Ver-

gleiches im Sinne von Art. 21 OR übervorteilt worden oder hinsichtlich des Termi-

nus "Ausweisungstitel" einem wesentlichen Irrtum im Sinne von Art. 23 und 

Art. 24 Abs. 1 OR unterlegen. Der Beschwerdeführer zeige dabei aber nicht auf, 

inwiefern der Abschluss des Vergleichs zu einem offenbaren Missverhältnis zwi-

schen Leistung und Gegenleistung geführt hätte, wie es der Tatbestand der Über-

vorteilung gemäss Art. 21 Abs. 1 OR erfordere. Zudem werde aus seinen Ausfüh-

rungen auch nicht ersichtlich, inwiefern er sich beim Abschluss des Vergleichs in 

einer Notlage befunden hätte, zumal die damalige Kündigung ja angefochten und 

damit in der Schwebe gewesen sei, mithin kein realer Zeitdruck bestanden habe 

und die Rechtslage sodann vor der Schlichtungsbehörde einer Klärung hätte zu-

geführt werden können. Schliesslich werde aus seinen Darlegungen auch nicht 

ersichtlich, ob und inwiefern er beim Abschluss des Vergleichs einem wesentli-

chen Irrtum unterlegen sei. Unterschreibe eine Partei eine nicht gelesene oder 

nicht verstandene Urkunde, so sei eine Berufung auf einen Erklärungsirrtum na-

mentlich dann nicht möglich, wenn sie sich im Bewusstsein der Unkenntnis des 

Inhaltes allem, was der Gegner wolle, unterwerfe. Es sei damit in der Verantwor-

tung des Beschwerdeführers gelegen, sich betreffend die Bedeutung des Begrif-

fes "Ausweisungstitel" angemessen zu informieren, bevor ein entsprechender 

Vergleich unterzeichnet werde. Zudem würden die Vorbringen des Beschwerde-

führers auch blosse Behauptungen darstellen, welche nicht durch Beweismittel 

untermauert würden. Das Revisionsbegehren würde insgesamt einer rechtsgenü-

genden Begründung entbehren (act. 5 E. II/6.). 

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3.3. Der Beschwerdeführer bringt dagegen in seiner Beschwerde im Wesentli-

chen vor, ihm sei erst nach Unterzeichnung des Vergleiches bewusst geworden, 

was "Ausweistitel" bedeute, womit er einem Irrtum unterlegen sei. Er habe sich in 

einer Notsituation befunden. Sodann sei ihm die Vereinbarung nicht vor deren Un-

terzeichnung zugestellt worden, sondern er habe diese nur im Büro der Be-

schwerdegegnerin unterzeichnen können. Er habe damit keine Gelegenheit erhal-

ten, sich über diese Vereinbarung rechtlich beraten zu lassen. Wenn ihm die Vor-

instanz dennoch vorwerfe, dass er seine Eigenverantwortung nicht wahrgenom-

men habe, so verkenne diese, dass er dazu keine Möglichkeit gehabt habe (act. 2 

S. 2). Damit wiederholt der Beschwerdeführer zwar seine bereits vor Vorinstanz 

getätigten Ausführungen (vgl. act. 6/1/2 S. 1, act. 6/3 S. 2), er setzt sich aber nicht 

mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander, weshalb die Tatbestände der 

Übervorteilung gemäss Art. 21 OR und des wesentlichen Irrtums gemäss Art. 23 

bzw. 24 OR nicht erfüllt und seine diesbezüglichen Ausführungen ungenügend 

substantiiert seien. Insbesondere behauptet er zwar erneut, er habe keine Mög-

lichkeit gehabt, sich betreffend die Vereinbarung rechtlich beraten zu lassen, äus-

sert sich aber nicht dazu, dass aufgrund des bereits anhängigen Schlichtungsver-

fahrens kein eigentlicher Zeitdruck bestanden hätte. Er zeigt damit nicht auf, in-

wiefern der vorinstanzliche Entscheid unrichtig gewesen sein soll. Somit genügen 

die entsprechenden Vorbringen des Beschwerdegegners den – auch unter Be-

rücksichtigung der für juristische Laien herabgesetzten – Anforderungen an die 

Begründung einer Beschwerde nicht (vgl. oben E. 2.2.). Auf die Beschwerde ist in 

diesem Punkt nicht einzutreten. 

4.

4.1. Andererseits stellte der Beschwerdeführer vor Vorinstanz ein Begehren um 

Erstreckung des Mietverhältnisses und Überprüfung der Kündigung des Mietver-

trages vom 24. Juni 2024 (act. 6/1/1 und act. 6/1/2). Die Vorinstanz erwog dazu, 

soweit der Beschwerdeführer vorbringe, er sei im Vorfeld der damaligen Kündi-

gung nicht ordentlich abgemahnt worden und es liege bei ihm ein besonderer 

Härtefall vor, der die Erstreckung des Mietverhältnisses rechtfertige, sei er damit 

nicht zu hören, zumal er damit keine Revisionsgründe geltend mache. Diese ma-

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teriell-rechtlichen Fragen seien Gegenstand des ursprünglichen Verfahrens gewe-

sen und würden mit Blick auf den streitgegenständlichen Vergleich als abgeur-

teilte Sache (res iudicata) gelten (act. 5 E. II/6.). 

4.2. Der Beschwerdeführer wendet sich in seiner Beschwerde erneut sinnge-

mäss gegen die Gültigkeit der ausgesprochenen Kündigung (vgl. act. 2 S. 3). Er 

setzt sich dabei aber nicht mit der vorinstanzlichen Begründung auseinander, es 

handle sich vorliegend um eine abgeurteilte Sache. Auch hier erfüllt der Be-

schwerdeführer damit seine Begründungspflicht nicht (vgl. E. 2.2. oben). 

4.3. Der Beschwerdeführer rügt sodann sinngemäss die Verletzung seines 

rechtlichen Gehörs, da sich die Vorinstanz nicht ausreichend mit seinem Begeh-

ren um Erstreckung des Mietverhältnisses auseinandergesetzt habe (act. 2 S. 2). 

Die Vorinstanz ging in ihren Erwägungen jedoch sehr wohl auf das Erstreckungs-

begehren des Beschwerdeführers ein, erachtete ein solches aber aufgrund der 

bereits abgeurteilten Sache als nicht zulässig. Da sich das Gericht bei der Be-

gründung seines Urteils auf die wesentlichen Überlegungen beschränken darf, auf 

welche es seinen Entscheid stützt (BGE 141 III 28, E. 3.2.4; BGE 138 I 232, 

E. 5.1.), war die Vorinstanz dabei auch nicht gehalten, sich darüber hinaus zu den 

einzelnen Vorbringen des Beschwerdeführers zu äussern. Eine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs ist damit nicht auszumachen. 

4.4. Schliesslich hält der Beschwerdeführer am gestellten Erstreckungsbegeh-

ren fest und wiederholt seine vorinstanzlichen Ausführungen zu seiner momenta-

nen finanziellen und persönlichen Situation (act. 2 S. 1 f.). Diesem Erstreckungs-

gesuch ist aus folgenden Gründen kein Erfolg beschieden, weshalb sich eine wei-

tere Auseinandersetzung mit den Vorbringen des Beschwerdeführers erübrigt: 

Sofern ein Gesuch um eine (weitere) gerichtliche Erstreckung des Mietverhältnis-

ses nach dem zwischen den Parteien aussergerichtlich abgeschlossenen Ver-

gleich und der darin einmalig und letztmalig vereinbarten Erstreckung überhaupt 

noch möglich sein sollte (vgl. etwa auch der Ausschluss der Erstreckung des 

Mietverhältnisses bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters, 

Art. 272a Abs. 1 lit. a OR), so wäre ein solches Begehren um eine zweite Erstre-

ckung jedenfalls spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der 

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Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 3 OR). Die Parteien vereinbar-

ten eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 2024 

(act. 6/4/5). Die vom Beschwerdeführer eingereichten Erstreckungsgesuche vom 

10. Dezember 2024 bzw. 12.  Dezember 2024 (act. 6/1/1 und 6/1/2) erfolgten da-

mit ohnehin verspätet. Damit hat es sein Bewenden. 

5.

5.1. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie einzu-

treten ist. 

5.2. Gemäss Art. 113 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c ZPO werden für das Schlichtungs-

verfahren betreffend Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Gerichtskos-

ten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen, was auch für das 

Rechtsmittelverfahren gilt (vgl. OGer ZH RU240013 vom 6. Mai 2024, E. 4 

m.w.H.).

1.

2.

3.

4.

Es wird erkannt:

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

Es werden keine Kosten erhoben. 

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 

Beilage eines Doppels von act. 2 und Kopien von act. 4/1-2 und act. 4/4-5, 

sowie an das Bezirksgericht Dietikon, Schlichtungsbehörde, je gegen Emp-

fangsschein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

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Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt über 
Fr. 30'000.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

MLaw L. Kappeler

versandt am:
4. Februar 2025