# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b69ebd1f-80ea-558e-a96b-bcd6bff47e14
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di espropriazione 19.07.2013 10.2010.8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TE_001_10-2010-8_2013-07-19.html

## Full Text

Incarto n.

  10.2010.8

   

   

  	
  Lugano

  19 luglio 2013

  	
  Sentenza

  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale di espropriazione

  
	
   

  
	
   

  
					

 

	
  Composto

  dalla Presidente

  	
  Margherita De Morpurgo

  
	
  e
  dai membri

  	
  ing.
  Paolo Barberis

  arch. Bruno Buzzini

  
	
  segretario
  giudiziario

  	
  Enzo
  Barenco

  

 

 

statuendo
nella procedura di espropriazione materiale presentata con istanza del 26
agosto 2010 da

 

	
   

  	
  ISES
  1 

  rappr.
  dall’ RA 1 

   

  
	
   

  	
   

  contro

  
	
   

  	
  COEP
  1 

  RA
  3 

   

  
	
   

  	
  relativamente
  al mapp. n. 67, 1048 e 65 (quota di comproprietà di 3/8) RFD di __________,

   

   

  

 

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

 

 

considerato,                    in
fatto ed in diritto

 

1.          
1.1. ISES 1 è proprietario, nel
Comune di __________, dei mapp. no. 67 e 1048 (quest’ultimo frutto del
frazionamento dell’originario mapp. no. 67 avvenuto nel 2009) nonché di una
quota di comproprietà di 3/8 del mapp. no. 65 costituito da un passaggio. Dette
particelle sono ubicate in località __________, dirimpetto al centro civico.

Il piano regolatore (PR) di __________, approvato il 30.6.1987 dal Consiglio di
Stato, assegnava il mapp. no. 67 (stato originario) alla zona residenziale semi
estensiva R2; il mapp. no. 65 era indicato invece come strada di quartiere,
il cui tracciato proseguiva verso sud con la qualifica di percorso pedonale
invadendo il confine ovest dei mapp. no. 67 e 235. Detto passaggio doveva
fungere quale accesso per alcuni fondi limitrofi nonché quale via di
collegamento tra la strada cantonale e l’area ove è sita la chiesa di __________
(mapp. no. 70).

In sede di revisione del piano, approvata il 23.12.2008, sull’odierno mapp. no.
1048 (e sul confinante mapp. no. 66) è stato apposto un vincolo AP/EP in vista
della realizzazione di una piazza pubblica. Il pregresso tracciato di
collegamento sui mapp. no. 65 e 67 (e oltre verso sud) è stato confermato con
la denominazione di strada di servizio ed incluso in un ampio concetto
di moderazione del traffico che coinvolge, a nord, un tratto della strada
cantonale, e a sud Via __________ così come l’area antistante la chiesa. Il
mapp. no. 67, per il resto, è stato assegnato alla zona residenziale semi
estensiva RSE.

1.2. In data 25.9.2009 ISES 1 ha notificato al COEP 1 una pretesa di indennizzo
per titolo di espropriazione materiale di fr. 400.- il mq; ad essa è seguito
uno scambio di corrispondenza finalizzato alla cessione delle superfici in
forma amichevole, ma rimasto tuttavia infruttuoso. Nel mese di agosto del 2010
l’ente pubblico ha comunicato al proprietario di avere indetto un concorso di
progetto per la sistemazione del comparto di __________ e di voler sottoporre
al legislativo entro la fine dell’anno la richiesta del credito d’opera.

Con scritto del 26.8.2010 a questo Tribunale il proprietario ha chiesto l’avvio
di una procedura di stima e, con successivo allegato introduttivo del
28.1.2011, rilevato come l’area colpita da vincolo AP/EP fosse precedentemente
edificabile, ha ribadito la sua domanda di indennizzo di fr. 400.- il mq per
espropriazione materiale; la stessa è riferita all’intera superficie catastale
dei mapp. no. 1048 e 65 nonché a quella gravata lungo il confine sud-ovest del
mapp. no. 67.

Il Comune, con risposta del 19.1.2012, si è limitato a riassumere i fatti
rammentando i termini di un possibile accordo discusso nel 2011 con il proprietario,
vertente sulla cessione delle superfici contro versamento di fr. 400.- il mq
per i mapp. no. 67 (parziale) e 1048, rispettivamente di fr. 200.- il mq per il
mapp. no. 65. Ha inoltre rilevato che la richiesta di credito sottoposta al
Consiglio comunale e quantificata sulla base della suddetta trattativa bonale,
è stata respinta il 27.10.2011.

L’udienza di conciliazione si è svolta il 15.2.2012 con esito negativo; in
quella sede il Municipio si è impegnato a ripresentare al legislativo la
richiesta di finanziamento entro i mesi di giugno/luglio 2012 rilevando come
quella precedente sia stata respinta solo per una mancanza di quorum.

Con scritto del 21.8.2012 il Municipio ha comunicato l’avvenuta approvazione di
un credito di complessivi fr. 442'000.- per l’acquisto dei fondi interessati
dal vincolo di PR e confermato le indennità di cui sopra.

Alla successiva udienza del 22.11.2012 il Comune ha dichiarato di voler
completare la procedura di espropriazione materiale avviata dal proprietario
con l’espropriazione formale delle superfici gravate mantenendo la sua
posizione riguardo le indennità. L’espropriato ha aderito alla domanda e
ribadito la sua pretesa di indennizzo di fr. 400.- il mq oltre interessi dal
23.12.2008 alla quale ha aggiunto fr. 10.- il mq quale residuo valore agricolo.

Come richiesto dal Tribunale, con scritto del 15.3.2013 il Municipio ha
trasmesso un piano allestito dal geometra revisore che riporta le esatte
superfici vincolate e oggetto di espropriazione.

2.          
Relativamente alle proprietà in
esame si osserva che, in origine, il mapp. no. 67 era un fondo di 2'939 mq.
Dopo l’approvazione del PR/2008 la particella è stata frazionata nei nuovi
mapp. no. 67, 1048 e 1049 (d.g. 7647 del 28.9.2009; piano di mutazione no. 1232
del 12.3.2008). Per quanto possa interessare, nel contempo il nuovo mapp. no.
1049 è stato a sua volta lottizzato nei nuovi mapp. no. 1049, 1061, 1062 e 1063
(d.g. 7648 del 28.9.2009; piano di mutazione no. 1327 del 25.9.2009).

Il mapp. no. 1048 (mq 314) è un terreno di forma alquanto irregolare, con un
fronte sulla strada cantonale, parzialmente occupato con due fabbricati adibiti
a deposito (sub. E, F). Il mapp. no. 67 (mq 1'490), retrostante rispetto alla
cantonale, è un fondo edificato con stabili abitativi ed accessori (sub. A, C,
D, G, I). Il mapp. 65 (mq 112) forma invece una superficie transitabile, la
quale si presenta asfaltata nella parte iniziale, dall’imbocco sulla cantonale
fino al confine sud del mapp. no 64, ed in seguito è costituita da uno sterrato
carrabile. Il tratto successivo del passaggio, verso sud, si riduce ad un
sedime prativo non delimitato ma liberamente accessibile ai pedoni. Tutto il
tracciato è dotato di lampioni ed infrastrutture.

3.          
3.1. Secondo l’istante
l’istituzione di un vincolo AP/EP sul mapp. no. 1048 ha interamente sottratto il fondo al mercato immobiliare. Lo stesso dicasi per il mapp. no. 67,
al quale è imposto un arretramento della distanza dal confine che oltre tutto
pregiudica l’edificabilità della parte residua, nonché per il mapp. no. 65. Ciò
ha determinato, a suo parere, l’espropriazione materiale delle particelle.

3.2. L’espropriazione materiale si avvera
per effetto di un divieto o di una restrizione particolarmente grave dell’uso
attuale o del prevedibile uso futuro di un fondo che comprometta le facoltà
essenziali derivanti dal diritto di proprietà, specie quella di edificare.
Anche una restrizione di importanza secondaria può assumere connotazione di
espropriazione materiale ove coinvolga una cerchia ristretta di proprietari, o
ne colpisca uno solo, in maniera tale che, fosse loro negato un indennizzo,
sarebbero costretti a sopportare un sacrificio eccessivo ed incompatibile con
il principio della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi occorre
che l’atto limitativo sia definitivo e che, con la sua istituzione, il
proprietario veda svanire una possibilità di miglior uso del fondo prevedibile
ed oltremodo probabile in un prossimo futuro (Kommentar zum RPG, Riva,
ad art. 5, no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1, 132 II 218 c. 2.2 e
rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2).

3.3. I mapp. no. 1048 e 65 sono interamente gravati da vincolo mentre il mapp.
no. 67 lo è solo per una striscia di 82 mq (cfr. piano del geometra del
1°.3.2013). Ritenuto che i fondi presentano una diversa situazione e
destinazione, sono da esaminare singolarmente.

Mapp. no. 1048

Nel mese di dicembre del 2008, quando è entrato in vigore il nuovo PR, il
frazionamento dell’originario mapp. no. 67 non era ancora stato formalizzato.
Nondimeno, nella misura in cui il vincolo AP/EP è venuto a gravare l’intera
superficie che corrisponde all’odierna part. no. 1048, esso ne ha indubbiamente
generato l’espropriazione materiale. Basti considerare che a quell’epoca detta
superficie, oltre ad essere assegnata alla zona R2, era completamente
urbanizzata, già edificata, sia pure con due semplici fabbricati adibiti a
deposito, ed apparteneva ad un comprensorio largamente edificato ed insediato.
Nonostante la sua forma irregolare, essa possedeva i requisiti per essere
edificata e, in ogni caso, disponeva di indici sfruttabili. Il vincolo non ha,
invero, impedito che i fabbricati esistenti (sub. E, F) fossero ancora
utilizzati provvisoriamente fino all’acquisizione del fondo da parte del
Comune; tuttavia esso ha definitivamente precluso al proprietario non solo la
possibilità di eseguire eventuali riattamenti (palesemente suggeriti dallo
stato dei fabbricati) ma anche di costruire uno stabile nuovo sfruttando al
meglio il potenziale edilizio, ed ha sottratto la superficie al mercato dei
terreni edilizi. In sostanza ne ha compromesso la libera disponibilità e l’ha
spogliata della componente edilizia che già le era riconosciuta a pieno titolo
dal piano previgente, così privando il proprietario di facoltà essenziali
dipendenti dal diritto di proprietà. 

Mapp. no. 67

Il mapp. no. 67 è colpito da vincolo lungo tutto il confine ovest, riservato
alla futura strada di servizio; interessata è una striscia di terreno larga ca.
ml 3.50, per una superficie complessiva di 82 mq. Tutta la parte restante del
fondo è rimasta assegnata alla zona edificabile (RSE).

Contrariamente a quanto pretende l’espropriato tale vincolo non ha dato luogo
ad espropriazione materiale poiché non ha influito in maniera significativa
sulle prospettive d’uso ragionevoli del terreno. In effetti, l’ampiezza
contenuta dell’area gravata e la sua collocazione marginale non pregiudicano
affatto le possibilità di sfruttamento razionali del fondo che, seppur già
edificato, ancora dispone di un’ampia superficie libera (porzione est) sulla
quale potrebbe essere eretto un nuovo edificio nel pieno rispetto dei parametri
edilizi vigenti.

Mapp. no. 65 

Il mapp. no. 65 non è mai stato attribuito alla zona edificabile e non ha
connotazione edilizia. Già nel PR del 1985, la particella era parte integrante
della rete viaria comunale ed è rimasta tale nel nuovo PR del 2008, il quale
non ha avuto altri effetti che confermare l’inedificabilità preesistente del
fondo; esso non ha dunque generato un’espropriazione materiale a suo danno
poiché non si può essere privati di una facoltà (quella di edificare) senza
prima averne fruito.

4.          
Il Comune ha dichiarato di voler
completare la procedura di esproprio materiale avviata dal proprietario con
quella di espropriazione formale per acquisire le superfici vincolate ed
eseguire i lavori pubblici previsti dal PR.

La giurisprudenza stabilisce che l’ente pubblico convenuto in una causa di
espropriazione materiale fruisce della facoltà di chiedere, fondandosi
sull’art. 6 Lespr, la completazione della procedura con l’espropriazione
formale del fondo senza dover ossequiare le formalità previste dagli art. 20 ss
Lespr. Di principio una tale domanda potrà essere accolta, con conseguente
cessione dell’area all’ente pubblico, solo a condizione che la particella sia
effettivamente stata colpita da pregressa espropriazione materiale, e che
l’indennità dovuta per il deprezzamento del terreno (ovvero l’indennità per
espropriazione materiale) risulti superiore ad un terzo del valore del terreno
medesimo; condizione, quest’ultima, che in sostanza si realizza in tutti i casi
in cui l’espropriazione materiale si identifica nella perdita della componente
edilizia di un terreno (TRAM 50.1999.00010 del 4.2.2002 c. 6,
50.1997.00003 del 6.6.2001 c. 2.3, 57.97.00025 del 9.11.1998 c. 5.1).

Nella fattispecie, come visto sopra, l’espropriazione materiale è ammissibile
unicamente per la part. no. 1048. L’applicazione rigorosa della giurisprudenza
comporterebbe quindi la reiezione della domanda di completazione per quanto
riguarda i mapp. no. 67 e 65, con il conseguente obbligo per il Comune di
avviare per questi fondi, in separata sede, una procedura di espropriazione
formale a norma degli art. 20 ss Lespr.

E’ tuttavia doveroso – ed in realtà anche imprescindibile in un’ottica pragmatica
– considerare che l’istante non ha mai sollevato obiezioni alla cessione delle
superfici vincolate al Comune e che, anzi, sin dalle prime trattative
conseguenti all’entrata in vigore del nuovo PR, le parti ne hanno discusso
l’espropriazione formale, ambito nel quale vi era sostanziale accordo sul
principio della cessione stessa, restando litigioso solo il quantum della
relativa indennità (cfr. corrispondenza prodotta e atti di causa); tanto è vero
che la stessa domanda di completazione della procedura, che il Comune ha infine
formalizzato all’udienza del 22.11.2012, è stata accettata senza riserve
dall’istante (cfr. verbale). Sulla base di tali circostanze il Tribunale
ritiene che la domanda debba essere accolta: non solo per economia di giudizio,
ma anche e soprattutto in quanto risolve in modo ragionevole e definitivo i
rapporti giuridici tra le parti concretizzandone la volontà costantemente
espressa. 

Di conseguenza è ammesso il completamento della procedura con l’espropriazione
formale dei mapp. no. 1048 e 67 (per quest’ultimo parziale), fondi dei quali
l’istante/l’espropriato è unico proprietario, nonché della quota di
comproprietà di 3/8, di sua pertinenza, del mapp. no. 65.

5.          
L’indennità per espropriazione
formale è valutata al giorno dell’anticipata immissione in possesso o, in
difetto, al momento dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr);
quella per espropriazione materiale è stabilita invece alla data di entrata in
vigore della restrizione (Riva, op. cit., no. 194; DTF 122 II 326
c. 4b, 132 II 218 c. 2.4; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.2). 

Di regola, quando un fondo è colpito prima da espropriazione materiale e in
seguito da espropriazione formale, l’indennità dev’essere valutata
separatamente sulla base dei principi che governano ciascun genere di
espropriazione. Secondo la giurisprudenza è tuttavia possibile omettere la
doppia stima quando, tra il momento dell’esproprio materiale e quello
dell’esproprio formale, il valore residuo agricolo non abbia subito incrementi
degni di nota (DTF 108 Ib 335 c. 4c; RDAT II-1997 no. 35 c. 3.1).

Essendo oramai acquisito che le quotazioni agricole in tutto il Cantone sono
costanti (RDAT II-1994 no. 64 c. 4; TRAM 6.10.2005 N. 50.2005.2),
l’indennità per espropriazione materiale e formale del mapp. no. 1048 può
essere stabilita mediante una stima unica con valuta al 23.12.2008, data di
entrata in vigore del vincolo. Diversamente, per i mapp. no. 67 e 65 che sono
oggetto di sola espropriazione formale, l’indennità è stabilita con valuta
odierna non avendo il Comune sollecitato l’anticipata immissione in possesso
(art. 19 Lespr). 

6.          
6.1. La piena indennità ai sensi
dell’art. 9 Lespr è intesa a compensare tutti i pregiudizi derivanti
all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi diritti
(art. 11 Lespr), e a restituirgli le condizioni economiche di cui avrebbe
goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignugsrecht des Bundes, 1986,op. cit., ad art. 16 no. 4). Essa comprende l’intero
valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al
prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente
immobiliare avveduto nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit
administratif, 1984, vol. II, p. 734).

Secondo la giurisprudenza lo strumento prioritario per stabilire il valore
venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul
confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe
al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF
122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no.
52 c. 4.1). Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è
richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a
paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di
urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante
opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite
isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti
influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono
risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al
di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di
vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 88).

Devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo
espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr; DTF 114 Ib
321 c. 3), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del
deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli
aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente
espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3). 

Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è
vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).

6.2. L’estimo è fondato sui prezzi ufficiali soluti per terreni liberi ubicati
nella zona per abitazioni a 2 piani di __________.
Quest’ultima, nel PR del 1985, comprendeva le zone R2 e RU2; a partire
dall’entrata in vigore del nuovo PR (23.12.2008), essa si suddivide in zone RUE
e RSE. Il Tribunale ha dunque eseguito
un’ampia indagine che copre tutte le transazioni stipulate a partire dal 2001
ad oggi, ottenendo i seguenti risultati:

valori dal 2001 al 31.12.2008

	
  zona

  	
  mapp. nr.

  	
  mq

  	
  località

  	
  fr./mq.

  	
  Iscrizione RF

  
	
  R2

  	
  980

  	
  650

  	
   

  	
  330.-

  	
  17.12.2001

  
	
  RU2

  	
  961

  	
  584

  	
   

  	
  521.-

  	
  16.12.2002

  
	
  RU2

  	
  921

  	
  484

  	
   

  	
  331.-

  	
  02.09.2003

  
	
  R2

  	
  1025

  	
  539

  	
   

  	
  310.-

  	
  23.12.2004

  
	
  R2

  	
  1011, 1026

  	
  2’362

  	
   

  	
  310.-

  	
  23.12.2004

  
	
  RU2

  	
  919

  	
  639

  	
   

  	
  274.-

  	
  22.03.2005

  
	
  R2

  	
  1027

  	
  475

  	
   

  	
  350.-

  	
  18.05.2005

  
	
  RU2

  	
  876

  	
  500

  	
   

  	
  366.-

  	
  22.11.2005

  
	
  RU2

  	
  694

  	
  3’539

  	
   

  	
  380.-

  	
  20.12.2005

  
	
  RU2

  	
  919

  	
  639

  	
   

  	
  391.24 

  	
  18.12.2006

  
	
  RU2/FZ

  	
  631

  	
  765

  	
   

  	
  261.44

  	
  04.01.2007

  
	
  RU2

  	
  1037

  	
  497

  	
   

  	
  372.23

  	
  16.01.2007

  
	
  R2

  	
  1017

  	
  426

  	
   

  	
  384.04

  	
  02.10.2007

  
	
  RU2

  	
  1047

  	
  366

  	
   

  	
  355.19

  	
  03.03.2008

  
	
  R2

  	
  1029

  	
  475

  	
   

  	
  410.53

  	
  22.04.2008

  
	
  R2

  	
  1018

  	
  409

  	
   

  	
  383.86

  	
  23.04.2008

  
	
  R2

  	
  1019

  	
  400

  	
   

  	
  375.-

  	
  23.05.2008

  
	
  RU2

  	
  708

  	
  562

  	
   

  	
  215.30

  	
  04.06.2008

  
	
  R2

  	
  1021

  	
  417

  	
   

  	
  383.69

  	
  21.08.2008

  
	
  RU2

  	
  1047

  	
  366

  	
   

  	
  382.51

  	
  05.09.2008

  
	
  R2

  	
  1038

  	
  112

  (scorporo)

  	
   

  	
  450.-

  	
  03.10.2008

  

valori dal 1°.1.2009 in poi

	
  zona

  	
  mapp. nr.

  	
  mq

  	
  località

  	
  fr./mq.

  	
  Iscrizione a
  RF

  
	
  RUE

  	
  694

  	
  3’539

  	
   

  	
  494.49

  	
  23.12.2009

  
	
  RSE

  	
  1022

  	
  504

  	
   

  	
  380.-

  	
  05.01.2010

  
	
  RSE

  	
  1063

  	
  338

  	
   

  	
  400.-

  	
  29.03.2010

  
	
  RSE

  	
  1023

  	
  374

  	
   

  	
  430.-

  	
  02.11.2010

  
	
  RSE

  	
  1061

  	
  245

  	
   

  	
  400.-

  	
  13.10.2011

  
	
  RSE

  	
  1049

  	
  256

  	
   

  	
  400.-

  	
  09.12.2011

  
	
  RUE

  	
  1057

  	
  472

  	
   

  	
  472.46

  	
  06.02.2013

  

Ai fini valutativi non vengono considerati né i valori massimo e minimo (mapp.
no. 961, 631) né il trapasso per aggiudicazione (mapp. no. 708) in quanto
estraneo alle normali condizioni di mercato. Non è tenuto conto neppure della
transazione concernente il mapp. no. 1038 poiché riferita ad uno scorporo di
112 mq acquistato dai proprietari di un fondo vicino (PPP al mapp. no. 285) e
servito per allargare la strada che serve il quartiere (ai mapp. no. 1039, 312)
con l’evidente scopo e interesse di migliorare l’accesso. Pare opportuno,
infine, escludere anche le due compravendite che hanno interessato il mapp. no.
919, ritenuto che nella prima il prezzo pagato è di poco superiore a quello
minimo e la seconda include il progetto di costruzione e la licenza edilizia per
il fondo già rilasciata dal Municipio (cfr. d.g. 9912).

Le proprietà oggetto delle transazioni rimanenti sono ubicate entro due fasce
lungo la strada cantonale __________, rispettivamente a monte in località
pedemontane poste in leggero declivio (da est verso ovest: __________, __________
e __________) ed a valle ove il territorio si presenta pianeggiante (__________e
__________).

Nelle zone prese in considerazione erano e sono previsti i seguenti parametri
edilizi:

	
   

  	
  zona

  	
  i.s.

  	
  i.o.

  	
  alt. max

  
	
  PR/1985

  	
  R2

  	
  0.4

  	
  30%

  	
  7.50

  
	
   

  	
  RU2

  	
  0.3

  	
  30%

  	
  7.50

  
	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  
	
  PR/2008

  	
  RUE

  	
  0.4

  	
   

  	
  6.50

  
	
   

  	
  RSE

  	
  0.5

  	
   

  	
  7.50

  

6.3. Indennità per espropriazione materiale e formale totale del mapp. no.
1048

I prezzi di compravendita fino e compreso il 2008 sono mediamente abbastanza
costanti; non si intravvedono, in particolare, differenze di valore
significative tra le zone R2 e RU2 che siano ascrivibili al diverso indice di
sfruttamento. Le diverse località, relativamente vicine tra loro, sono
gradevoli e, tutto sommato, i vantaggi che si ravvisano in collina, come ad
esempio l’ampio panorama ed il pregevole paesaggio, sono compensati a valle
della cantonale con la morfologia pianeggiante del terreno, che facilita la
costruzione, e l’indice edilizio superiore.

La zona di __________ è un comprensorio non ancora completamente insediato che
si trova di fronte al centro civico. Essa è delimitata ad ovest da Via __________,
a sud/sud-ovest dalla zona agricola, e ad est da una superficie di interesse
parapubblico destinata a parco naturalistico e ricreativo, a sua volta contigua
ad un’area boschiva. Nel complesso si tratta di una zona residenziale piacevole
e tranquilla, fatta eccezione per la fascia confinante con la strada cantonale
la quale si trova ad essere esposta ai disturbi del traffico. Pertanto, nel dicembre
del 2008, il valore dei terreni R2 in località __________, poteva aggirarsi
attorno a fr. 372.- il mq.

Dovendo adeguare tale valore medio al mapp. no. 1048, bisogna considerare che
la particella è completamente urbanizzata ed accessibile tanto dalla strada
cantonale quanto dal mapp. no. 65 grazie ad un diritto di passo sul confinante
mapp. no. 66. Il fondo è tuttavia penalizzato sia dalle immissioni del
traffico, sia, soprattutto, dalla sua conformazione irregolare che, pur non
precludendone l’edificazione, è comunque assai condizionante. Appare dunque
ragionevole applicare una riduzione del 10% rispetto al suddetto valore medio.

Di conseguenza l’indennità per espropriazione materiale e formale del mapp. no.
1048 (mq 314) è fissata, al 23.12.2008, in fr. 335.- il mq.

6.4. Indennità per espropriazione formale parziale del mapp. no. 67

Negli anni successivi all’entrata in vigore del nuovo PR i valori hanno
registrato un incremento raggiungendo una media di ca. fr. 480.- nella località
collinare __________. Nell’area di __________, invece, le vendite dei lotti
scaturiti dal frazionamento del mapp. no. 1049 (di proprietà dell’espropriato)
sono avvenute a fr. 400.- il mq, valore tutto sommato attendibile ed in linea
con il prezzo medio delle part. no. 1022 e 1023 ubicate poco più a sud.
Considerato che il comparto in esame non è completamente insediato ed ancora vi
sono diversi terreni liberi da costruzioni, il fatto che l’ultima transazione
risalga al 2011 è segno di un certo ristagno del mercato immobiliare; ciò non
permette di ritenere che, in questa zona, i valori siano nel frattempo
aumentati come è stato il caso nella località __________. Pertanto,
attualmente, il valore è stimato in fr. 400.- il mq.

Il mapp. no. 67 è un ampio terreno pianeggiante, urbanizzato, poco esposto alle
immissioni della strada cantonale in quanto retrostante e comodamente
accessibile in automobile dal mapp. no. 65. Già edificato, esso dispone ancora
di indici sfruttabili. Complessivamente si tratta di un buon terreno edilizio.

Di conseguenza l’indennità per l’espropriazione formale di mq 82 è fissata, in
data odierna, in fr. 400.- il mq.

6.5. Indennità per espropriazione formale del mapp. no. 65 (quota parte)

Il mapp. 65, formato da sedime asfaltato
e da uno sterrato carrabile, assolve a tutti gli effetti le funzioni di una
strada; una sua diversa destinazione non è concretamente ipotizzabile. Esso è
parte integrante della rete viaria comunale, costituisce l’accesso pedonale e
veicolare a diverse particelle (mapp. no. 66, 1048, 67, 64, 204, 198) ed è
percorribile a piedi e senza restrizioni da chiunque. Stante tale situazione dev’essere assimilato ad una
strada aperta al pubblico ai sensi dell’art. 2 Lstr. 

Le superfici stradali sono impianti di urbanizzazione che creano le premesse
per l’utilizzazione dei fondi a fini edilizi e pertanto non sono valutabili
come entità autonome; in particolare, le strade private aperte al pubblico come
le superfici viarie gravate da un certo numero di servitù di passo non sono
stimate alla stessa stregua di un terreno edilizio (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 122; Wiederkehr, op. cit., 48; RDAT 1983 no.
75, I-1993 no. 52).

Pur considerando che il valore di una
strada aperta al pubblico è irrisorio, non è trascurabile che, di regola, per l’esproprio
di sedimi stradali è riconosciuta al privato un’indennità di fr. 10.- il mq
(cfr. TRAM 50.2005.6 del 12.10.2005), prassi dalla quale non vi è motivo
di scostarsi nella fattispecie.

Su questa base il valore complessivo della particella è di fr. 1'140.- (mq 114
x fr. 10.-). Di conseguenza l’indennità per l’espropriazione formale della
quota di comproprietà di 3/8, appartenente all’espropriato, ammonta a fr. 427.50 a corpo (fr. 1'140.- : 8 x 3).

7.       
L’indennità per espropriazione materiale e formale di mq 1048 è
completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dal momento in cui
l’espropriato ha manifestato in modo inequivocabile l’intenzione di farsi
risarcire (DTF 125 II 1 c. 3b/aa), ovvero, in concreto, a far tempo dal
25.9.2009, data della lettera con la quale egli ha notificato la sua pretesa di
indennizzo al Comune. In passato il saggio usuale veniva fissato dal Tribunale federale nel quadro delle istruzioni
impartite alle Commissioni federali di stima ai sensi dell’art. 63 LEspr (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 63 no. 7). In virtù di una decisione del 9.11.2009 del Tribunale
amministrativo federale, a partire dal 1°.1.2010 esso corrisponde al tasso
ipotecario di riferimento nei contratti di locazione. Pertanto gli interessi
sono da conteggiare come segue:

del 3.5% dal 25.9.2009 al 31.12.2009

del 3% dal 1°.1.2010 al 1°.12.2010

del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011

del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012

del 2.25% dal 2.6.2012 in poi

Sull’indennità per la sola espropriazione
formale parziale del mapp. no. 67 e di una quota di comproprietà di 3/8 del
mapp. no. 65 non sono dovuti interessi in difetto di anticipata immissione in
possesso (cfr. art. 52 cpv. 2 Lespr).

8.       
Le spese di procedura sono a
carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato
un’equa indennità per ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).

 

 

Per
i quali motivi

richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

 

 

dichiara

e pronuncia           1.     La domanda di completazione della procedura di
espropriazione materiale con l’espropriazione formale è accolta.

                                2.     L’ente
espropriante verserà all’espropriato le seguenti indennità:

1.1. fr. 335.- il mq per l’espropriazione materiale e formale totale del mapp.
no. 1048 di mq 314, oltre interessi ai seguenti saggi:

del 3.5% dal 25.9.2009 al 31.12.2009

del 3% dal 1°.1.2010 al 1°.12.2010

del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011

del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012

del 2.25% dal 2.6.2012 in poi

1.2. fr. 400.- il mq per l’espropriazione formale di mq 82 del mapp. no. 67.

1.3. fr. 427.50 a corpo per l’espropriazione formale di una quota di
comproprietà di 3/8 del mapp. no. 65

                                2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato
fr. 2'000.- per ripetibili.

                                        

                                3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.

 

                                        

                                4.     Intimazione a:

	
   

  	
  -
  

  -
  

   

  

 

 

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                               Il
segretario giudiziario

 

 

Margherita
De Morpurgo                                                              Enzo
Barenco