# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 618f763a-c547-5ec0-8b7e-d70caec08ff4
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.08.2023 III 2023 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-31_2023-08-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 31
III 2023 35

Entscheid vom 25. August 2023 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,

Beschwerdeführer (Verfahren III 2023 31),
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. D.________,

4. E.________,
Beschwerdeführerin (Verfahren III 2023 35),
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________,

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen (Verfahren III 2023 31+35),

4. H.________,
5. I.________ und J.________,

2

Beschwerdegegner (Verfahren III 2023 31+35),
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. K.________ und/oder 
Rechtsanwältin MLaw L.________,

6. M.________,
Beigeladener (Verfahren III 2023 31+35),

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

3

Sachverhalt:

A. Mit Beschluss (GRB) Nr. 341 vom 8. Oktober 2020 hatte der Gemeinderat 
Freienbach H.________ und J.________ unter Abweisung von Einsprachen die 
Baubewilligung für den Abbruch des Wohnhauses und den Neubau eines Mehr-
familienhauses (MFH) mit Photovoltaik- und Erdsondenwärmepumpenanlage auf 
dem Grundstück KTN __01 (924 m2, wovon 914 m2 in der Wohnzone W2 und 
10 m2 Wald; im Alleineigentum von M.________), N.________ 02, erteilt. Mit Be-
schluss (RRB) Nr. 221/2021 vom 30. März 2021 hob der Regierungsrat die Bau-
bewilligung auf Beschwerde hin auf, weil die Ausnahmebewilligung für die Unter-
schreitung des Waldabstandes zu Unrecht erteilt worden war. 

B.1 Mit Eingabe vom 10. Dezember 2021 ersuchten H.________ sowie 
I.________ und J.________ (nachstehend: Bauherrschaft) den Gemeinderat 
Freienbach erneut um die Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses und den 
Neubau eines MFH (mit drei Wohnungen) sowie mit Erdsondenwärmepumpen-
anlage auf dem Baugrundstück. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. __ 
vom ______ 2021 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erho-
ben E.________ einerseits sowie A.________ (Eigentümer der westlich ans 
Baugrundstück anschliessenden Parzelle KTN __03), B.________ (Eigentümer 
der südlich des Baugrundstücks und von diesem nur durch die Strassenparzelle 
KTN __04 getrennten Parzelle KTN __05) und C.________ (Bewohner der Lie-
genschaft N.________ 06 auf KTN __05) anderseits Einsprache. 

B.2 In der Folge reichte die Bauherrschaft mit Eingabe vom 27. Januar 2022 
(Eingang beim kommunalen Bauamt am 28.1.2022 [nicht 28.2.2022, so Baube-
willigung Ingress lit. G]) revidierte Pläne und ergänzende Unterlagen ein. Im 
Nachgang zu den Stellungnahmen der Einsprecher hierzu vom 18. Februar 2022 
und 21. Februar 2022 reichte die Bauherrschaft am 10. März 2022 ergänzende 
Unterlagen ein, worin "einzig die Änderungen der Baueingabe vom 10. Dezem-
ber 2021 gegenüber der Revision vom 28. Januar 2022 farblich dargestellt" wur-
den (Baubewilligung Ingress lit. J). Im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2022 
(S. ____) wurde die "Projektänderung zur Publikation im Amtsblatt Nr. __ vom 
______ 2021" publiziert und öffentlich aufgelegt. 

B.3 Mit Schreiben vom 15. März 2022 verlangte das kommunale Bauamt na-
mentlich eine Projektüberarbeitung/-ergänzung betreffend die Parkplätze (An-
zahl; Einfahrt in den N.________). Dieser Aufforderung kam die Bauherrschaft 
mit Eingabe vom 23. März 2022 nach. Im Wesentlichen wurde die Parkplatzan-
ordnung im Aussenbereich überarbeitet. Auch diese Projektüberarbeitung wurde 

4

im Amtsblatt (Nr. __ vom ______2022 S. ____) als "Projektänderung zur Publika-
tion im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2022" publiziert und öffentlich aufgelegt. 

B.4 Gegen diese beiden publizierten und öffentlich aufgelegten Projektände-
rungen erhoben E.________ am 28. März 2022 bzw. 11. April 2022 und 
B.________ sowie C.________ am 30. März 2022 bzw. 12. April 2022 Einspra-
che, ebenso A.________ am 30. März 2022 bzw. 12. April 2022. 

C. Mit Gesamtentscheid vom 6. Juli 2022 erteilte das kantonale Amt für Rau-
mentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Nebenbestimmungen 
und wies die Einsprachen aus kantonaler Sicht ab. Unter Eröffnung dieses Ge-
samtentscheides erteilte der Gemeinderat Freienbach die Baubewilligung mit 
GRB Nr. 239 vom 3. August 2022 wie folgt:

1. Die Einsprachen von E.________ werden im Sinne der Erwägungen 
abgewiesen.

2. Die Einsprachen von B.________ und C.________ werden im Sinne der 
Erwägungen abgewiesen.

3. Die Einsprachen von A.________ werden im Sinne der Erwägungen 
abgewiesen.

4. Die Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses sowie für den Neubau des 
Mehrfamilienhauses mit Erdsondenwärmepumpenanlage, KTN __01, 
N.________ __, wird im Sinne der Erwägungen erteilt.

5. Für die Waldabstandsunterschreitung und das Parkplatzdefizit wird je eine 
Ausnahmebewilligung erteilt.

6. Die Baubewilligung und die Ausnahmebewilligungen werden mit 
nachfolgenden Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten erteilt:
6.1 Die Abschlussgeländer im Attikageschoss sind ausschliesslich in 

filigraner Metall- oder Glaskonstruktion auszuführen. Bei der Verwendung 
von Glas muss weisses Klarglas verwendet werden.

6.2 Die Bauherrschaft wird verpflichtet, zur Reduktion des Risikos von 
Vogelkollisionen durch Glasgeländer Massnahmen zu treffen. Das 
Schutzkonzept ist spätestens bei Rohbauende zur Beurteilung 
vorzulegen.

6.3-10. (Weitere Nebenbestimmungen; Abbruchbewilligung; Baufreigabe; Beiträge 
und Gebühren; Rechtsmittelbelehrung und Zustellung).

D.1 Gegen diese Baubewilligung erhoben A.________ sowie B.________ und 
C.________ mit Eingabe vom 29. August 2022 Beschwerde beim Regierungsrat 
des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren I [VB 178/2022]):

1. Die mit Beschluss des Gemeinderats vom 03.08.2022 erteilte Baubewilligung 
(Gesuch Nr. 2021-0204) sei aufzuheben.

2. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 06.07.2022 sei 
aufzuheben. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.

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D.2 Ebenso erhob E.________ am 5. September 2022 Beschwerde beim Re-
gierungsrat mit den folgenden Anträgen (Verfahren II [VB 185/2022]):

1. Die angefochtenen Beschlüsse des Gemeinderats Freienbach (Beschluss 
vom 03. August 2022 mit Baubewilligung) sowie Entscheid des kantonalen 
Amts für Raumentwicklung (Gesamtentscheid vom 06. Juli 2022) im 
Baubewilligungsverfahren Nr. 2021-0204 der Gemeinde Freienbach sei 
aufzuheben; 

2. Das Baugesuch sei nicht zu bewilligen; 
3. Eventuell sei die Angelegenheit zur erneuten Abklärung und Behandlung an 

die Vorinstanzen zurückzuweisen;
4. Es sei ein Augenschein beim Grundstück KTN Freienbach Nr. __01, 

N.________ __, durchzuführen;
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. 

E. Mit RRB Nr. 63/2023 vom 31. Januar 2023 entschied der Regierungsrat 
wie folgt: 

1. Die Beschwerden I und II werden abgewiesen.
2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3000.- 

werden je zur Hälfte den Beschwerdeführern I (Fr. 1500.-) und der 
Beschwerdeführerin II (Fr. 1500.-) auferlegt (…).

3. Den Beschwerdegegnern wird eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 1800.- zugesprochen, welche je zur Hälfte (je Fr. 900.-) von den 
Beschwerdeführern I (diese unter solidarischer Haftbarkeit) und der 
Beschwerdeführerin II zu tragen ist.

4. Der anwaltlich vertretenen Gemeinde Freienbach wird eine 
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1000.- zugesprochen, welche je zur 
Hälfte (je Fr. 500.-) von den Beschwerdeführern I (diese unter solidarischer 
Haftbarkeit) und der Beschwerdeführerin II zu tragen ist.

5.-7. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

F.1 Gegen diesen RRB Nr. 63/2023 (Versand am 7.2.2023) erheben 
A.________ sowie B.________ und C.________ mit Eingabe vom 28. Februar 
2023 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren III 
2023 31):

1. Der Beschluss Nr. 63/2023 des Regierungsrates vom 31.01.2023 
(VB 178/2022 und VB 185/2022) sei aufzuheben.

2. Die mit Beschluss des Gemeinderates vom 03.08.2022 erteilte Baubewilligung 
(Gesuch Nr. 2021-0204) sei aufzuheben.

3. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 06.07.2022 sei 
aufzuheben.

4. Eventualiter sei die Beschwerde gutzuheissen und die Angelegenheit an die 
Vorinstanz 2 [d.h. an den Gemeinderat] zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

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5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin.

F.2 Mit Schreiben vom 3. März 2023 teilt das ARE seinen Verzicht auf eine 
weitere, umfangreiche Vernehmlassung mit und beantragt die Abweisung der 
Beschwerde. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 7. März 2023 die Ab-
weisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Mit 
Beschwerdeantwort vom 23. März 2023 beantragen die Beschwerdegegner, die 
Beschwerde sei abzuweisen unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt 
von 7.7 % zulasten der Beschwerdeführer bei Solidarhaft. Zudem beantragen sie 
den Ausstand von Richterin Irene Thalmann. Der Gemeinderat beantragt am 
23. März 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wird, 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Der 
Beigeladene liess sich nicht vernehmen. 

F.3 Mit Replik vom 9. Juni 2023 beantragen die Beschwerdeführer die Gutheis-
sung ihrer Beschwerde. Die Beschwerdegegner sowie der Beigeladene teilen je 
mit Schreiben vom 16. Juni 2023 ihren Verzicht auf eine Duplik bzw. Äusserung 
in der Beschwerdesache mit. 

G.1 Mit Eingabe vom Montag, 6. März 2023 (Postaufgabe am gleichen Tag), 
erhebt auch E.________ gegen den RRB Nr. 63/2023 (Zustellung am 13.2.2023) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den folgenden Anträgen 
(Verfahren III 2023 35): 

1. Der angefochtene regierungsrätliche Entscheid (Beschluss Nr. 63/2023 
betreffend Beschwerdeentscheid VB 178/2022 und 185/2022) vom 31. Januar 
2023 sei aufzuheben;

2. Die Beschlüsse des Gemeinderats Freienbach (Beschluss vom 03. August 
2022 mit Baubewilligung) sowie Entscheid des kantonalen Amts für 
Raumentwicklung (Gesamtentscheid vom 06. Juli 2022) im 
Baubewilligungsverfahren Nr. 2021-0204 der Gemeinde Freienbach seien 
aufzuheben; 

3. Das Baugesuch der Bauherrschaft (Beschwerdegegner) sei nicht zu 
bewilligen; 

4. Es sei ein Augenschein beim Grundstück KTN Freienbach Nr. __01, 
N.________ __, durchzuführen;

5. Eventuell sei die Angelegenheit zur erneuten Abklärung und Behandlung an 
den Gemeinderat Freienbach, subeventuell zur Durchführung eines 
Augenscheins an den Regierungsrat des Kantons Schwyz zurückzuweisen;

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. 

G.2 Mit Schreiben vom 15. März 2023 teilt das ARE seinen Verzicht auf eine 
weitere, umfangreiche Vernehmlassung mit und beantragt die Abweisung der 

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Beschwerde. Zudem beantragt es die Vereinigung des Verfahrens III 2023 35 mit 
dem Verfahren III 2023 31. Das Sicherheitsdepartement teilt am 17. März 2023 
seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit. Mit Beschwerdeantwort vom 
23. März 2023 beantragen die Beschwerdegegner, die Beschwerde sei abzuwei-
sen unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. von 7.7 % zulasten der 
Beschwerdeführerin. Zudem beantragen sie den Ausstand von Richterin Irene 
Thalmann. Der Gemeinderat beantragt am 23. März 2023 die Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf eingetreten wird, unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zu Lasten der Beschwerdeführer. Der Beigeladene liess sich nicht verneh-
men. 

G.3 Mit Replik vom 28. April 2023 hält die Beschwerdeführerin an den Anträgen 
gemäss ihrer Beschwerde vom 6. März 2023 fest. Die Beschwerdegegner sowie 
der Beigeladene teilen je mit Schreiben vom 16. Juni 2023 ihren Verzicht auf ei-
ne Duplik bzw. Äusserung in der Beschwerdesache mit. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die Voraussetzungen für die im Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; 
SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 nicht geregelte Verfahrensvereinigung (vgl. 
statt Vieler VGE III 2019 55+59 vom 6.3.2020 Erw. 1.1; VGE 603 + 606/92 vom 
23.9.1992 Erw. 1) sind vorliegend analog zum Verwaltungsbeschwerdeverfahren 
(vgl. angefochtener RRB Erw. 2) und im Sinne des vom ARE mit Eingabe vom 
15. März 2023 gestellten Antrags gegeben. Dem Antrag des ARE wird auch   
keine Opposition entgegengebracht. Vielmehr erachtet die Beschwerdeführerin 
Ziff. 4 replizierend (S. 2 Ziff. II.1) eine Verfahrenskoordination jedenfalls mit Be-
zug auf den beantragten Augenschein als geboten. 

1.2 Die Entscheidungsvoraussetzungen (§ 27 Abs. 1 VRP) sind für beide Ver-
fahren gegeben. Es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, welche gegen ein Ein-
treten sprechen; solche werden auch vom Gemeinderat nicht beigebracht. 

1.3 An der Beiladung des Grundeigentümers des Baugrundstücks, der im re-
gierungsrätlichen Beschwerdeverfahren zwar auf eine Stellungnahme (vgl. ange-
fochtener RRB Ingress lit. E und Erw. 1), nicht aber auf seine Stellung als Verfah-
rensbeteiligter verzichtet hat, wird im Sinne von § 14 Abs. 1 VRP im verwal-
tungsgerichtlichen Verfahren festgehalten. 

1.4 Angesichts der Zusammensetzung des Spruchkörpers (vgl. Rubrum) ist 
das Ausstandsbegehren der Beschwerdegegner hinfällig. Die ordnungsgemässe 

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Zusammensetzung des praxisgemäss in Dreierbesetzung urteilenden Spruch-
körpers der Kammer III (vgl. § 15 des Justizgesetzes [JG; SRSZ 231.110] vom 
18.11.2009) bleibt unbesehen der Einsitznahme von Irene Thalmann im Spruch-
körper gewährleistet (zur Besetzung und Einsitznahme in den verschiedenen 
Kammern des Verwaltungsgerichts vgl. Amtsblatt Nr. 2 vom 13.1.2023 S. 93 ff.). 

2. Das rechteckige Baugrundstück misst rund 34 m (Nord-Süd- [bzw. Nord-
west-Südost-Ausrichtung]) auf rund 27 m (West-Ost [bzw. Südwest-Nordost-
Ausrichtung]). Es fällt gegen Norden um gut sechs Meter ab (vgl. WebGIS-SZ> 
Geokategorien>Höhen Gelände>Höhenkurven [497 m.ü.M. bis 491 m.ü.M.]). 
Entlang der Südseite des Grundstücks verläuft der N.________, der nach rund 
50 m (gemessen aus WebGIS-SZ ab der Mitte des Baugrundstückes) in westli-
cher Richtung und einer Kurve Richtung Süden nach weiteren rund 25 m als 
Sackgasse endet. In östlicher Richtung dreht sich der N.________ nach rund 
60 m ebenfalls Richtung Süden. 

Das geplante MFH misst (Untergeschoss [UG]/Obergeschoss [OG] 17.50 m 
(West-Ost) auf 11.50 m (Nord-Süd) (vgl. Plan Nr. 19114-2-01a, Situation revi-
diert, rev. 18.3.2022, 1:100; Plan Nr. 19114-2-02a, Grundrisse revidiert, 
rev. 18.3.2022, 1:100). Es besteht aus dem UG, Erdgeschoss (EG), OG und ei-
ner Attika (AG). Die Fassade (Tor) der Einfahrt zur Doppelgarage an der Südsei-
te im östlichen Teil des EG, in welche ab dem N.________ eingefahren wird, ist 
auf einer Länge von 6.75 m gegenüber der anschliessenden Südfassade um 
0.50 m zurückversetzt. 

Im UG ist neben Keller-, Technik- weiteren Infrastrukturräumen im Nordostbe-
reich eine Einliegerwohnung geplant, im EG und westlichen Teil des OG eine 
weitere Wohnung und im östlichen Teil des OG samt AG eine dritte Wohnung. 
Das OG ist an der Südfassade gegenüber dem EG um 1.00 m (im Bereich der 
Garage) bzw. 1.50 m (im Westbereich) zurückversetzt.

Im EG (mit einer Grundfläche von teils 12.50 m [Ostbereich], teils 13.00 m [im 
Westbereich] auf 17.50 m) befinden sich auf der Westseite Terrassen (Nord so-
wie Süd). Die nordseitige Terrasse wird mit 3.30 m (West-Ost) auf 1.50 m (Nord-
Süd) vom OG überdacht; 3.30 m auf 1.45 m der Terrasse kragen nördlich frei 
über das UG hinaus aus; in diesem Umfang von 1.45 m ragt die nordseitige Ter-
rasse in den Waldabstand von 15 m, der von der Hauptbaute gewahrt wird, hin-
ein. Die südseitige Terrasse wird mit 2.80 m auf 3.30 m vom OG überdacht. Eine 
gedeckte Terrasse schliesst auch östlich an die Attikawohnung an. 

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Neben den beiden Abstellplätzen in der Doppelgarage sind vier weitere Parkplät-
ze auf dem Vorplatz südlich des EG vorgesehen. Östlich der Garage befindet 
sich ein (offener) Velounterstand (Nebenbaute) mit einer Breite von 2.50 m und 
einer Länge von 7.00 m sowie einem Vordach von 1.50 m nordseitig. Südseitig 
schliesst sich ebenfalls ein Vordach mit einer Tiefe von 1.50 m an, welches sich 
entlang der Südfassade bis zur südseitigen Terrasse erstreckt (im westlichen Be-
reich der Südfassade ab dem Garagentor [welcher Bereich um 0.50 m zurück-
versetzt ist] noch 1.00 m).

Westlich der Garageneinfahrt befindet sich der Eingang zu den Wohnungen im 
EG/OG/AG; der Eingang in die Einliegerwohnung erfolgt am Ostrand der Nord-
seite (vgl. die vorerwähnten Pläne Situationsplan und Grundrisse, sowie Plan 
Nr. 19114-2-03a, Fassaden + Schnitte, rev. 08.3.2022, 1:100). Im westlichen Teil 
der Nordseite befindet sich zudem ein Eingang ins UG. Ein Lift führt vom UG bis 
zum AG. 

3.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB im Wesentlichen erwogen, 
auf die Durchführung eines Augenscheines im Zusammenhang mit der Beurtei-
lung der Erschliessung, der Eingliederung des Bauvorhabens sowie der Nähe 
zum Wald bzw. zu 30 m hohen Tannen könne verzichtet werden (Erw. 3). Die 
Terrasse Nord, welche nur 1.45 m über die Fassade vorspringe, sei bei der Be-
rechnung des Waldabstandes nicht mitzuzählen. Der Waldabstand sei daher 
nicht verletzt; einer Ausnahmebewilligung bedürfe es nicht (Erw. 4.2). Das zuläs-

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sige Ausnützungsmass werde nicht überschritten (Erw. 5). Das UG und das AG 
seien keine Vollgeschosse; weder die zulässige Gebäudehöhe noch die zulässi-
gen Grenzabstände würden überschritten (Erw. 6). Die Grenzabstände seien 
planerisch ausgewiesen (Erw. 7). Nicht zu beanstanden sei, dass die Bauherr-
schaft von der Pflicht zur Erstellung eines von sieben Parkplätzen befreit und ih-
nen stattdessen die Bezahlung einer Ablösesumme für einen Parkplatz auferlegt 
wurde (Erw. 8.2). Der Gemeinderat habe dem Bauvorhaben zu Recht und in 
Berücksichtigung des geplanten Flachdaches sowie der Dimensionierung des 
Baukörpers eine genügende Einordnung zuerkannt (Erw. 9.4). Nicht überzeugen 
könnten auch die weiteren Rügen der Beschwerdeführer (betreffend Grundlage 
für die Brandschutzbeurteilung; keine Nachprüfung des gewachsenen Terrains; 
Firsthöhe; Autounterstand [Nebenbaute]; Energienachweis; Verkehrssicherheit 
der Parkplätze; Erw. 10). Nicht zu beanstanden sei, dass die Vorinstanz von ei-
ner gestaffelten Baute ausgegangen sei (Erw. 10.1). Der N.________ bilde eine 
hinreichende verkehrstechnische Erschliessung (Erw. 10.1 f.). 

3.2.1  Die Beschwerdeführer Ziff. 1 bis 3 rügen in ihrer Beschwerde namentlich 
Folgendes:

- Es bestehe keine gesetzliche Grundlage für eine Privilegierung in den 
Waldabstand hineinragender Gebäudeteile. Art. 27 Abs. 2 des kommunalen 
Baureglements (BauR) vom 28. November 1993 könne nicht § 59 Abs. 2 des 
kantonalen Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 
1987 übersteuern. Eine solche Privilegierung sei beim Waldabstand nicht 
vorgesehen (S. 7 ff. Rz. 14 ff.).

- Es sei auch kein Ausnahmegrund im Sinne von § 73 PBG für eine Unter-
schreitung des Waldabstandes ersichtlich (S. 10 f. Rz. 21 ff.). 

- Verletzt werde die Ausnützung (AZ). Unbestritten sei, dass Korridore und 
Treppen, welche neben Kellerräumen auch die darüber liegenden Wohnebe-
nen erschlössen, zur AZ zu zählen seien. Dies sei beim Eingang ins UG auf 
der Nordseite des UG, womit das Treppenhaus erschlossen werde, der Fall. 
Hinzu komme, dass mit einer einfachen Projektänderung die Einliegerwoh-
nung ebenfalls über den die Wohnungen erschliessenden Eingang erschlos-
sen werden könne (S. 11 ff. Rz. 27 ff.). 

- Die Attika und insbesondere der als gedeckte Terrasse bezeichnete Baukör-
per wirke sich für die Beschwerdeführer als Nachbarn besonders fatal aus. 
Die Fassade sei geschlossen und nehme der Nachbarschaft viel Aussicht 
weg. Dieser geschlossene Baukörper sei analog zu einem Wintergarten 
gemäss Art. 28 Abs. 2 BauR zu behandeln und zähle somit zur AZ (S. 13 f. 
Rz. 33 ff.). 

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- Zur AZ zu zählen seien die Treppe zum AG wie der als Keller bezeichnete 
kleine Raum von 5 m2 im Studio (Einliegerwohnung); die Treppe sei zum 
obersten Vollgeschoss zu zählen, da dieses erschlossen werde, der Keller 
wirke als Umgehung (S. 15 Rz. 36). 

- Die Voraussetzungen für den Verzicht auf einen Parkplatz und stattdessen 
Erhebung einer Abgeltung im Sinne von Art. 19 Abs. 4 BauR seien nicht ge-
geben (S. 15 ff. Rz. 37 ff. mit Hinweis auf EGV-SZ 1993 Nr. 11 Erw. 3). Es sei 
daran zu erinnern, dass das Vorgängerbauprojekt eine Zufahrt in den Norden 
der Liegenschaft sowie eine Garage im UG vorgesehen habe (S. 16 Rz. 42). 

- Mit dem MFH werde das Siedlungsbild gestört. Es seien angesichts der ex-
ponierten Lage die erhöhten Anforderungen gemäss Art. 50 Abs. 4 BauR zu 
beachten (S. 18 ff. Rz. 45 ff.). 

- Das gewachsene Terrain sei unzutreffend ermittelt worden. Aufgrund der 
Geländeveränderung, mithin der Aufschüttung und der Abgrabung bei der 
Realisierung der bestehenden Baute, seien sichtbare Stützmauern notwendig 
geworden, die es im gewachsenen Zustand definitiv nicht gegeben habe. Das 
Haupthaus besteht bereits heute aus zwei oberirdischen Voll- und einem Da-
chgeschoss. Dennoch überrage das vorliegend aufgelegte neue Projekt die 
Firsthöhe des bestehenden Objektes um sicher gegen 2 Meter. Aufgrund der 
Neufeststellung des gewachsenen Terrains erhöhe sich die Anzahl Vollge-
schosse auf unzulässige drei Vollgeschosse. Ferner veränderten sich die 
Gebäude- und Firsthöhe. Das führe wiederum zu einem anderen Gebäude- 
und Grenzabstand (S. 19 ff. Rz. 50 ff.). 

3.2.2  Die Beschwerdeführerin Ziff. 4 bringt beschwerdeweise im Wesentlichen 
Folgendes vor:

- Aus der Baubewilligung gehe nicht klar hervor, welche der verschiedenen 
Projektänderungen effektiv bewilligt worden sei. Bei den Datierungen der 
verwiesenen Planunterlagen seien Diskrepanzen feststellbar. Bei der Park-
platzberechnung und dem entsprechenden Plannachweis fehle jegliches Da-
tum. Es sei kein Projekt zurückgezogen worden. Falls nicht der Bauabschlag 
erteilt werde, sei die Sache daher an den Gemeinderat zurückzuweisen zur 
verbindlichen Festlegung, welche Projektvariante realisiert werden dürfe. Auf 
die diesbezüglichen Rügen sei der Regierungsrat nicht eingegangen (S. 4 
Ziff. 5). 

- Hinsichtlich der gerügten fehlenden Einordnung sei der Sachverhalt ange-
sichts des unterlassenen Augenscheines nicht rechtsgenüglich erstellt. Zu 
berücksichtigen sei unter anderem, dass das Bauvorhaben mit einer Terrain-
aufschüttung verbunden wäre und dass das Niveau des EG nahezu auf das-

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jenige der Zufahrtsstrasse aufgeschüttet würde, was zur Folge habe, dass 
sich das gesamte Bauvorhaben noch höher und wuchtiger ausnehme (S. 5 
Ziff. 7). 

- Der Gemeinderat habe für die Unterschreitung des Waldabstandes gestützt 
auf die Beurteilung des Amtes für Wald und Natur (AWN; vgl. Gesamtent-
scheid des ARE S. 5 f. Ziff. 3) eine Ausnahmebewilligung erteilt (vgl. GRB 
Nr. 239/2022 Erw. 8.5 f.), während der Regierungsrat im angefochtenen RRB 
(Erw. 4.2) zum Schluss gekommen sei, dass keine Ausnahmebewilligung er-
forderlich sei. § 67 Abs. 2 PBG lasse im Waldunterabstand nur Erschlies-
sungsstrassen sowie landwirtschaftliche Güter- und Forststrassen zu. Die in 
den Waldabstand hineinragende Terrasse sei unzulässig (S. 7 Ziff. 8). 

- Entgegen dem Regierungsrat sei das UG bei der AZ anrechenbar und werde 
die zulässige AZ überschritten. Der Korridor und die Treppe im UG führten 
des Weiteren zu anrechenbaren Räumen im EG und seien ebenfalls anzu-
rechnen. Die AZ werde überschritten unbesehen davon, ob der sogenannte 
Abstellraum in der nordwestlichen Ecke des UG angerechnet werde oder 
nicht, wobei nicht anzunehmen sei, dass dieser nur zum "Abstellen" benutzt 
werde. Im GRB Nr. 239/2022 werde von einer erlaubten anrechenbaren Brut-
togeschossfläche (BGF) von 411.30 m2 ausgegangen. EG und OG wiesen 
gemäss der Bauherrschaft 148 m2 und 183 m2 auf. Zuzüglich eine anrechen-
bare BGF von 101.50 m2 im UG ergebe sich ein Total von 432.50 m2, ohne 
Berücksichtigung des sogenannten AG (S. 8 Ziff. 9). 

- Das AG überschreite das zulässige Drittel der Länge seiner Fassade, um 
welches es gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG nicht zurückversetzt sein müsse, 
denn Referenzwert hierfür sei nicht die Fassadenlänge des darunterliegen-
den Geschosses. Zudem dürfe gemäss Art. 24 Abs. 3 letzter Absatz BauR 
dieses Drittel nur an einer Längsseite verwirklicht werden. Dies habe eine An-
rechenbarkeit des AG als Vollgeschoss zur Folge. Die anrechenbare AZ wer-
de daher - ungeachtet der Überschreitung der zulässigen Maximalhöhe - voll 
anrechenbar (S. 9 f. Ziff. 10 f.).

- Die Gebäudehöhe sei falsch ermittelt worden. Zum einen sei das gewachse-
ne Terrain auf dem Baugrundstück tiefer als dasjenige, welches nach einer 
Realisierung des Bauvorhabens resultieren würde. Das Niveau beim beste-
henden Haus werde mit 495.28 m.ü.M. bis 495.64 m.ü.M. angegeben. Beim 
projektierten MFH soll das EG demgegenüber auf 497.00 m.ü.M. zu liegen 
kommen. Das neue Terrain würde also um rund 2 Meter aufgeschüttet. Da 
das AG voll mitzuzählen sei, werde das zulässige Höhenmass bei Weitem 
überschritten (S. 10 Ziff. 12).

13

- Die Grenzabstände seien angesichts der falsch ermittelten Höhe nicht kor-
rekt. Auf die Rüge, der grosse Grenzabstand werde gegen Süden nicht ein-
gehalten, sei der Regierungsrat nicht eingegangen. Einzuhalten sei bei einer 
(maximalen) Gebäudehöhe von 7.00 m gemäss Art. 25 Abs. 3 BauR i.V.m. 
Art. 31 BauR ein Grenzabstand von 7.00 m (100 % der Gebäudehöhe von 
7.00 m). Das konkrete Bauvorhaben überschreite das zulässige Höhenmass, 
halte aber keinen Grenzabstand von 7.00 m auf der Südseite ein (S. 11 
Ziff. 13; vgl. S. 13 Ziff. 16.b).

- Widerrechtlich sei die Parkplatzsituation. Komplett ignoriert habe die Vor-
instanz die Problematik, dass in vernünftiger Distanz zum Baugrundstück 
keine öffentlichen Parkierungsmöglichkeiten bestünden, was die Problematik 
am N.________ noch verschärfe. Weder Besucher, geschweige denn die 
Bewohner des projektierten MFH würden ihre Fahrzeuge in einer Gehdistanz 
von über 400 m vom Wohnhaus entfernt abstellen (S. 11 f. Ziff. 14).

- Verletzt sei das Einordnungsgebot (S. 12 f. Ziff. 15). 
- Die Behauptung der Vorinstanz, die Beschwerdeführerin habe nicht geltend 

gemacht, dass das gewachsene Terrain nicht richtig in den Plänen einge-
zeichnet worden sei, sei überspitzt formalistisch. Die Beschwerdeführerin ha-
be im vorinstanzlichen Verfahren bemängelt, dass die Bauherrschaft das ge-
wachsene Terrain nicht nachgewiesen und die Vorinstanz keinerlei Überprü-
fung vorgenommen habe. Da zudem kein Augenschein vorgenommen wor-
den sei, sei der Sachverhalt diesbezüglich überhaupt nicht, und schon gar 
nicht rechtsgenüglich festgestellt worden. Es wäre zudem an der Bauherr-
schaft gewesen, das gewachsene Terrain nachzuweisen (S. 13 f. Ziff. 16).

- Ungenügend sei die Erschliessung. Entgegen den vorinstanzlichen Erwägun-
gen würde der Neubau eines MFH im Unterabstand zum N.________, noch 
dazu unter teilweiser Befreiung von der Erstellungspflicht der für dieses Vor-
haben erforderlichen Fahrzeugabstellflächen, zu einer deutlichen Verschär-
fung der Situation führen. Wie die Vorinstanz festgestellt habe, entspreche 
namentlich der für Fussgänger vorzusehende Bereich nicht den Vorgaben. 
Die Trottoirbreite unterschreite das Soll um 0.3 m und somit nicht nur "ganz 
knapp". Der Neubau mit dem Defizit an Abstellflächen würde dazu führen, 
dass der ohnehin bereits zu schmale Verkehrsbereich vermehrt mit Fahrzeu-
gen verstellt würde, was Fussgängern - insbesondere spielenden Kindern - 
die Sicht nehmen und zu einem erheblichen Gefahrenpotenzial führen würde 
(S. 13 f. Ziff. 17).

- Auf die Rüge, dass das Problem des Vogelschutzes nicht gelöst werden kön-
ne, sei die Vorinstanz überhaupt nicht eingegangen. Im zweitletzten Satz von 
Erw. 10 des angefochtenen Entscheids werde lapidar festgehalten, es seien 

14

im angefochtenen Beschluss des Gemeinderates keine Widersprüche er-
sichtlich. Tatsache sei, dass das AWN im erstinstanzlichen Verfahren auf das 
Risiko von Vogelkollisionen hingewiesen habe. Aufgrund der exponierten La-
ge des Bauvorhabens im Waldabstandsbereich verschärfe sich die Situation 
noch (S. 14 Ziff. 18).

3.2.3  Replizierend machen die Beschwerdeführer keine zusätzliche oder ergän-
zende nennenswerte bzw. entscheidrelevante Vorbringen.

3.3.1  Zutreffend ist die Rüge der - unschönen und irritierenden - Diskrepanzen 
bei den Angaben zu den Planunterlagen in der Baubewilligung (S. 1) unter "Plä-
ne" und "Beilagen". Indes bleibt gleichwohl grundsätzlich verständlich, welches 
die massgebenden Planunterlagen sind. Der Regierungsrat hat jeweils die Pläne, 
auf welche er bei seiner Beurteilung abstellte, klar bezeichnet (vgl. z.B. ange-
fochtener RRB Erw. 5.2; 6.2); eine Verletzung der Begründungspflicht liegt daher 
nicht vor, wenn er nicht zuerst darlegte, welche Projektvarianten bzw. welche 
Pläne die massgebenden sind. 

Bei den terminlichen Diskrepanzen bei der Auflistung der Planunterlagen in der 
Baubewilligung unter "Pläne" und "Beilagen" sowie gegenüber den Datierungen 
auf den Planunterlagen in der Baubewilligung (S. 1) handelt es sich offensichtlich 
um Verschreiber (was bei Plänen teils vom 08.03.2022 und teils 18.03.2022 er-
klärbar ist). Betreffend die Pläne "Erdsonden" und "Kanalisation" ergibt sich nicht 
nur aufgrund des jeweils jüngeren Datums (08.03.2022) die Massgeblichkeit die-
ses Planes, sondern auch aufgrund der Nummerierung ("a" als Kennzeichnung 
des jüngeren, massgebenden Planes). Die von der Bauherrschaft am 26. Januar 
2022 eingereichte Parkplatzberechnung wurde mit der Ermittlung der AZ und der 
anrechenbaren BGF auf einem mit dem 26. Januar 2022 datierenden Blatt vor-
genommen. Dieses weist - wie der dazugehörige Plan Nr. 19114-2-BER ("Park-
plätze revidiert") vom 26. Januar 2022 - nur fünf Parkplätze aus (zwei in der Tief-
garage, drei auf dem Vorplatz) und wurde vom Plan Nr. 19114-2-NA-PP ("Nach-
weis Parkierungen") vom 18.3.2022, eingereicht im Nachgang zum Schreiben 
des kommunalen Bauamtes vom 15. März 2022 (vgl. Ingress lit. B.3), überholt. 
Diese revidierte Parksituation wurde indes auch im (mit dem Bewilligungsstem-
pel) versehenen Plan Nr. 19114-2-02a (Grundrisse revidiert) vom 18. März 2022 
abgebildet. 

3.3.2  Begriffsimmanent bedarf eine "Projektänderung", die grundsätzlich zuläs-
sig ist (vgl. VGE III 2014 253 vom 16.7.2015 mit Hinweisen) keines Rückzugs ei-
nes Projekts. Dieses bleibt im Grundsatz bestehen; die Änderungen betreffen nur 
Einzelbereiche und treten im Bewilligungsverfahren an deren Stelle (vgl. VGE 

15

1029+1032/97 vom 22.8.1997 Erw. 3). Das heisst, dass mit der Vorlage der Pro-
jektänderung das ursprüngliche Gesuch im Umfang der Änderung als zurückge-
zogen gilt (VGE III 2022 157 vom 29.3.2023 Erw. 2.3.6; VGE III 2022 94 vom 
26.10.2022 Erw. 3.3, je mit Hinweis auf Zaugg/Ludwig, Kommentar zum berni-
schen BauG, Bd. I, 5. Aufl. 2020, Art. 32-32d N 13c). 

4.1 Ein Rügenkomplex der Beschwerdeführer betrifft die Gebäudehöhe und 
den Grenzabstand.  

4.1.1  Die im PBG geregelten Messweisen sind für den Erlass kommunaler Bau-
vorschriften verbindlich (§ 31 Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und 
Baugesetz [VvPBG; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997).  

Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade. 
Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius 
gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 25 Abs. 1 BauR). Über die Fassade vor-
springende Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nur 
insoweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 Abs. 2 PBG; 
Art. 27 Abs. 5 BauR). 

Für Bauten bis und mit 30 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der 
Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Als Gebäudehöhe gilt 
das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis 
zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Ober-
kante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG; vgl. Art. 31 Abs. 2 BauR). Nicht 
berücksichtigt werden gemäss § 60 Abs. 3 PBG die Höhe des Giebeldreiecks bei 
Giebelfassaden (lit. a), Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern, sofern sie nicht 
mehr als einen Drittel der Fassadenlänge einnehmen (lit. b) sowie Attikage-
schosse und Dachbrüstungen, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite inner-
halb eines Giebeldreiecks von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit Ausnah-
me von maximal einem Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe 
von der Fassade des darunterliegenden Geschosses zurückversetzt sind (lit. c; 
vgl. Art. 31 Abs. 3 lit. a bis c BauR). Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die 
Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG; vgl. 
Art. 31 Abs. 5 BauR). 

Als Firsthöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fas-
sadenmitte bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion bzw. des Attikage-
schosses. Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Firsthöhe jedes Baukör-
pers gesondert bestimmt (Art. 31 Abs. 6 BauR). Bei Bauten in Hanglagen darf die 
zonengemässe Gebäude- und Firsthöhe auf der talseitigen Fassade je Prozent 

16

Hangneigung (gemessen in Gebäudemitte) um 7 cm bis max. 2 m erhöht werden 
(Art. 31 Abs. 7 BauR).

In der W2 gilt eine maximale Gebäudehöhe von 7 m und eine maximale 
Firsthöhe von 10 m (Art. 37 Abs. 3 BauR). 

4.1.2  Gemäss Art. 25 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BauR ist ein grosser Grenzabstand, 
wo die Zonenvorschriften einen solchen enthalten, auf die Hauptfassade ge-
genüber der am stärksten nach der südlichen Himmelshälfte gerichteten länge-
ren Gebäudeseite einzuhalten. Der kleine Grenzabstand ist auf die übrigen Ge-
bäudeseiten anzuwenden. 

In den Wohnzonen, den Wohn- und Gewerbezonen beträgt der kleine Grenzab-
stand 60 %, der grosse Grenzabstand 100 % der nach Art. 31 BauR errechneten 
Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m. Bei in der Höhe zurückgestaffelten Bauten 
wird der Grenzabstand der einzelnen Gebäudeteile aus der entsprechenden zu-
gehörigen Gebäudehöhe berechnet (Art. 25 Abs. 3 BauR).

4.1.3  Unter mehreren anwendbaren Abstandsvorschriften geht jene vor, die den 
grössten Abstand vorsieht. Gegenüber öffentlichen Strassen ist allein der Stras-
senabstand anwendbar (§ 68 Abs. 3 PBG). Dieser beträgt, wenn Baulinien feh-
len, für Gebäude und ähnlich wirkende Anlagen bei Hauptstrassen 6.00 m, bei 
Verbindungsstrassen und an Groberschliessungsstrassen gemäss § 23 PBG 
4.00 m sowie 3.00 m an Nebenstrassen (§ 41 Abs. 1 lit. a des Strassengesetzes 
[StraG; SRSZ 442.110] vom 15.9.1999. 

4.1.4  Vorliegend ist unbestritten, dass es sich beim N.________ um eine Privat-
strasse handelt und somit der Grenzabstand sowie der Strassenabstand einzu-
halten sind. Ebenso ist unbestritten, dass an der Südfassade, d.h. gegenüber 
dem N.________, der grosse Grenzabstand zur Anwendung kommt (vgl. Bau-
bewilligung S. 8 Erw. 3.7). 

4.2.1  Der Begriff des "ausgemittelten gewachsenen Bodens" ist im Gesetz nicht 
näher umschrieben; es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der 
auslegungsbedürftig ist. Klar ist, dass grundsätzlich pro Fassade eine Gebäu-
dehöhe zu ermitteln, mithin pro Fassade jeweils das gewachsene Terrain aus-
zumitteln ist. Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verliert die 
Frage der Eruierbarkeit sowie der Angepasstheit einer Aufschüttung oder Abgra-
bung an das umgebende Gelände mit fortschreitender Zeitdauer an Bedeutung; 
vorbehalten bleibt, dass die Abweichung des geschaffenen (bestehenden) Ter-
rains als "gewachsenes Terrain" vom ursprünglichen Geländeverlauf nicht offen-
sichtlich ist und ein Abstellen auf das geschaffene Terrain nicht zu einem baupo-

17

lizeilich unhaltbaren Ergebnis führt (vgl. EGV-SZ 2005 B 8.9; VGE III 2015 114 
vom 18.2.2016). Das Bundesgericht hat eine gegen diesen VGE III 2015 114 er-
hobene Beschwerde abgewiesen (Urteil 1C_157/2016 vom 6.9.2016 Erw. 
3.4.1 ff.). Dabei hat es unter anderem zum einen erwogen, die fragliche Recht-
sprechung des Verwaltungsgerichts erscheine durchaus als nachvollziehbar und 
entbehre nicht einer gewissen Logik. Zum andern komme der Interkantonalen 
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB vom 22. September 
2005, welche auch Bestimmungen zum gewachsenen Terrain enthält, keine posi-
tive Vorwirkung zu (Erw. 3.4.4). Mit Bezug auf den konkret zu beurteilenden Fall 
führte das Bundesgericht aus (Erw. 3.4.5), dem Beschwerdeführer wäre bei-
zupflichten, dass es stossend wäre, wenn die Bauherrschaft das Grundstück re-
lativ kurze Zeit vor Baubeginn aufgeschüttet hätte, um damit zu einer besseren 
Nutzung zu gelangen. In diesem Falle könnte es willkürlich sein, die Aufschüt-
tung bei der Ermittlung des Geländeverlaufs zu berücksichtigen. Die Aufschüt-
tungen seien jedoch vor mehr als 30 Jahren vorgenommen worden, als vom heu-
tigen Bauprojekt noch keine Rede gewesen sei. Unter diesen Umständen sei 
nicht ersichtlich, dass die von der Vorinstanz verfolgte Interpretation des ein-
schlägigen kantonalen und kommunalen Rechts dem Sinn der entsprechenden 
Bestimmungen völlig widerspräche. Die Auslegung führe auch nicht zu einem 
baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis, selbst wenn sie mit baulichen Mehrhöhen 
verbunden sei. Darin liege keine erhebliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft.

Im Rahmen der zweiten von drei Etappen der Teilrevision des PGB war vorge-
sehen, die IVHB ins kantonale Recht zu überführen. Der IVHB war der Kanton 
Schwyz mit Beschluss des Regierungsrates vom 10. Juli 2012 (unter Vorbehalt 
betreffend die Ausnützungsziffer statt "Geschossflächenziffer") beigetreten. Die 
diesbezügliche kantonale Gesetzesgrundlage bildet(e) § 52 Abs. 3 PBG. 
Gemäss dieser Bestimmung definiert der Regierungsrat "die Baubegriffe, Mess-
weisen und Verfahrensabläufe. Er kann harmonisierte Baubegriffe übernehmen 
und ist ermächtigt, entsprechenden interkantonalen Vereinbarungen beizutreten". 
An seiner Sitzung vom 30. März 2022 beschloss der Kantonsrat nach einer in-
tensiven Diskussion indes den Austritt aus dem Konkordat (vgl. Protokoll der 
Kantonsratssitzung vom 30.3.2022 S. 849 bis 860). Hierfür wurde § 52 Abs. 3 
PBG revidiert. Gemäss der revidierten Fassung definiert der Regierungsrat "die 
Baubegriffe, Messweisen und Verfahrensabläufe, die für alle Gemeinden ver-
bindlich sind. Er kann harmonisierte Baubegriffe übernehmen". Es besteht mithin 
so oder anders kein Anlass, von der vorerwähnten (kantonalen) Rechtsprechung 
abzuweichen, zumal diese Rechtsprechung auch vom Bundesgericht nicht in 
Frage gestellt wurde. Die beiden Kriterien, welche kumulativ gegeben sein müs-
sen, damit das geschaffene (bestehende) Terrain nicht als "gewachsenes Ter-

18

rain" gelten kann, finden ihre Berechtigung gerade in der Tatsache, dass es 
heutzutage die technischen Möglichkeiten (wie auch die Archivie-
rung/Digitalisierung der Planunterlagen) erlauben, frühere Terrainverläufe auch 
für erheblich längere Zeiträume als bloss eine Richtdauer von zehn Jahren zu re-
konstruieren (vgl. VGE III 2022 79 vom 7.11.2022 Erw. 3.2.4).

Sofern die IVHB gleichwohl als Auslegungshilfe herangezogen werden könnte 
(vgl. VGE III 2020 199 vom 13.4.2021 Erw. 2.3), änderte sich an der Beurteilung 
nichts. Diese definieren als "massgebendes Terrain" den "natürlich gewachsenen 
Geländeverlauf". Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen 
nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umge-
bung auszugehen (Ziff. 1.1 von Anhang 1 zur IVHB). Gemäss den IVHB-Erläu-
terungen wird mit dieser Definition bezweckt, dass auf den seit Langem beste-
henden, weitgehend durch natürliche Prozesse entstandenen Geländeverlauf 
abgestellt wird und nicht auf einen Geländeverlauf, der auf menschliche Eingriffe 
wie frühere Abgrabungen und Aufschüttungen zurückgeht. Es leuchte ein, dass 
niemand sich durch künstliche Eingriffe ins Gelände Vorteile beim Bauen ver-
schaffen können soll. Die kantonale Praxis habe bisher in der Regel verlangt, 
dass das gewachsene bzw. massgebende Terrain während mindestens 10 bis 
20 Jahren unverändert geblieben ist (mit Hinweis auf das Urteil BGer 
1C_492/2010 vom 23.3.2011). Eine solche Frist kenne das Konkordat nicht. Wie 
also auf den natürlichen Geländeverlauf geschlossen werde, bleibe der kantona-
len Praxis überlassen. 

4.2.2  Der Gemeinderat führt in der Baubewilligung (S. 21 Erw. 13.7) unter Be-
zugnahme auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung unter anderem Fol-
gendes aus:

Das heutige Terrain besteht damit seit ca. 1988, mithin seit ca. 34 Jahren. Das 
Abstützen auf das heute bestehende Terrain führt zu keiner wesentlichen Beein-
trächtigung der benachbarten Liegenschaften, zumal dieses als angepasst gilt. 
Auch erscheinen die Darstellungen des Terrains (grüne Linie) durchaus als na-
türlich. Weiter wird aus den Baubewilligungsakten zum Neubau des Einfamilien-
hauses (GRB Nr. 1160 vom 4. September 1987) ersichtlich, dass damals das 
Terrain auf der Nordseite abgegraben wurde. Auf die Pläne kann abgestellt 
werden. Stützmauern sind gegen Osten keine geplant. Hier wird das bestehende 
Niveau des Bundsteinplatzes / Rasenfläche praktisch übernommen. Einzig auf der 
Südseite und gegen Westen sind solche in geringer Höhe vorgesehen. 
Fundamente im Grenzbereich sind nicht notwendig.

4.2.3  Die Beschwerdeführer bestreiten weder das Bestehen des heutigen Ter-
rains seit nunmehr klar über 30 Jahren, noch die gemeinderätliche Feststellung, 
dass beim Bau des bestehenden Hauses namentlich das Terrain auf der Nord-
seite, also im ohnehin abfallenden Bereich des Grundstückes, abgegraben wur-

19

de. Gleich wie im angeführten Präjudiz (VGE III 2015 114 vom 18.2.2016 bzw. 
Urteil BGer 1C_157/2016 vom 6.9.2016 Erw. 3.4.1 ff.; vgl. auch VGE III 2019 137 
vom 23.1.2020 Erw. 6.2.2 [betr. Freienbach; mit 50 Jahre zurückliegenden Auf-
schüttungen]) besteht somit kein Anlass, nicht auf das heute bestehende als ge-
wachsenes Terrain für die Bemessung der Gebäudehöhe abzustellen. Hieran 
kann der fotographisch dokumentierte Hinweis der Beschwerdeführer Ziff. 1 bis 3 
(Beschwerde S. 19 f. Rz. 52) auf eine Stützmauer im südlichen Teil der West-
grenze nichts ändern, zumal diese aus verschiedenen Gründen erstellt worden 
sein kann. Wie die Konsultation von Street View und der im WebGIS-SZ einseh-
bare Verlauf der Höhenkurven samt Lage des Gebäudes (vgl. vorstehend Erw. 2) 
zeigen, liegt das bestehende Gebäude im Wesentlichen auf gleicher Höhe wie 
die Gebäude auf den westlich und östlich angrenzenden Grundstücken und et-
was tiefer als die südlich des N.________ stehenden Häuser. 

4.2.4  Es spricht auch nichts gegen die Richtigkeit des planerisch ausgewiese-
nen Verlaufs des gewachsenen Terrains (vgl. Plan Nr. 19114-2-03a, Fassaden + 
Schnitte, rev. 08.03.2022, 1:100). Die Gebäudehöhen des geplanten MFH wur-
den korrekt mit Bezug auf diesen gewachsenen Terrainverlauf ermittelt. 

4.3.1  Der Gemeinderat erachtet das Gebäude an der Südseite als gestaffelt 
(Baubewilligung S. 20 Erw. 13.4). Beim vorspringenden Erdgeschoss gelange 
der Mindestgrenzabstand von 4.00 m zur Anwendung (100 % der Gebäudehöhe 
von 3.12 m). Das Obergeschoss messe eine Höhe von 6.07 m. Der grosse 
Grenzabstand sei im selben Umfang ausgewiesen.

Der Regierungsrat teilte die Auffassung einer Staffelung des MFH an der Südsei-
te (angefochtener RRB Erw. 10.1). Eine gestaffelte Bauweise sei dann gegeben, 
wenn einzelne Bauteile oder -körper in einem gewissen Masse optisch ver-
selbständigt seien (RRB Nr. 811 vom 10.9.2013, Erw. 4.3). Vorliegend sei das 
Obergeschoss gegenüber dem Erdgeschoss zwischen 2.5 m und 1 m zurückver-
setzt. Die optische Verselbständigung werde noch verstärkt durch das massive 
Vordach im Erdgeschoss. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass der Gemein-
derat von einer gestaffelten Baute ausgegangen sei. Zudem überzeuge auch die 
Argumentation der Beschwerdeführerin Ziff. 4 nicht, wonach die Grenzabstands-
vorschriften eines Gebäudes jeweils umgangen werden könnten, indem einfach 
das unterste Geschoss ein paar Meter vorgezogen würde. Indem das unterste 
Geschoss vorgezogen werde, ändere sich nämlich nichts am Grenzabstand für 
den nicht vorgezogenen Gebäudeteil. Lediglich der vorgezogene und weniger 
hohe Gebäudeteil dürfe in diesem Fall einen geringeren Grenzabstand einhalten. 

20

4.3.2  Das Gesetz verlangt in § 60 Abs. 5 PBG (und Art. 31 Abs. 5 BauR) nur, 
dass sich bei einer in der Höhe gestaffelten Baute ein oder mehrere Baukörper 
voneinander abgrenzen lassen. Abgrenzungskriterien für diese einzelnen 
Baukörper werden nicht normiert. Die Annahme und Beurteilung einer Staffelung 
in der Höhe ist in der Regel unproblematisch bei Gebäudeensembles wie Terras-
senhäuser oder Gebäuden, die im Grundriss gestaffelt sind (Reihenhäuser) und 
deren jeweils eigenständige Einheiten unterschiedliche Höhen aufweisen (vgl. 
Erläuterungen zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 
Baubegriffe [IVHB] vom 22.9.2005, Stand 3.9.2013 S. 9 und S. 12; Anhang 2 mit 
Fig. 6.1 zur IVHB). Indes bleibt die Staffelung in der Höhe von Gesetzes wegen 
nicht auf solche (bereits im Grundriss gestaffelte) Gebäudekomplexe beschränkt. 
Vielmehr können auch anderweitig in der Höhe gestaffelte Gebäudeeinheiten un-
ter § 60 Abs. 5 PBG (und Art. 31 Abs. 5 BauR) fallen. 

Das Verwaltungsgericht fasste in VGE III 2017 226 vom 30. Mai 2018 Erw. 4.4.5 
(= EGV-SZ 2018 B.2; vgl. auch VGE III 2019 137 vom 23.1.2020 Erw. 5.4.1 [betr. 
Freienbach]) seine (spärliche) Rechtsprechung zu in der Höhe gestaffelten Bau-
ten zusammen. Demgemäss besteht keine kantonale Praxis, wonach lediglich 
bei einer Rückversetzung von mindestens 3 m von einem gestaffelten Baukörper 
gesprochen werden kann. Vielmehr wurde in einem Fall der Bau aufgrund der 
klaren Linien (der Rückversetzung des Geschosses um 1.35 m auf der gesamten 
Länge) als gestaffelt wahrgenommen. Dasselbe wurde in einem anderen Fall auf 
einer anderen Fassade bei einer Rückversetzung um 2.43 m angenommen. Des 
Weiteren wird nicht verlangt, dass den in der Höhe gestaffelten Baukörpern funk-
tional zwingend eigenständige Bedeutung zukommen muss (vgl. VGE III 2014 
183 vom 19.5.2015 Erw. 3.4, mit Hinweis auf Häuptli in: Kommentar zum Bauge-
setz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz 35 zu § 49). Im erwähnten VGE III 2017 
226 vom 30. Mai 2018 erkannte das Verwaltungsgericht eine Staffelung, obwohl 
diese "planerisch deutlicher hätte hervorgehoben werden können" (Erw. 4.4.6). 
Der Regierungsrat hatte eine Staffelung als nicht erkennbar erachtet, was er 
nicht zuletzt mit der ungenügenden plangrafischen Darstellung begründete 
(Erw. 2.1). Aus den Plänen ergab sich indes eine Rückversetzung zweier Ge-
schosse auf der Ostseite wie auch auf der Westseite des nördlichen Gebäude-
teils sowie der (an diese anschliessenden) Nordseite des westlichen Gebäude-
teils um jeweils über 3 m. Die Baute setzte sich entsprechend aus drei deutlich 
voneinander abgrenzbaren Baukörpern (EG/OG; 2. und 3. OG; AG) zusammen 
(Erw. 4.4.6). 

Im Entscheid VGE III 2019 137 vom 23. Januar 2020 (Erw. 5.4.1) zeigten die 
Fassadenpläne, dass die Ebenen 02 und 03 gegenüber den unterliegenden 
Ebenen um 5 m zurückversetzt waren. Des Weiteren betrugen die Grundmasse 

21

der Ebenen 01 und 00 21.75 m x 18.00 m, diejenigen der Ebenen 02 und 03 hin-
gegen 20.00 m x 13.00 m, dies jeweils unter Einschluss begehbarer Flach-
dächer/Balkone. Zudem hielt das Verwaltungsgericht fest, dass die durch die 
äussere Gestaltung erzielte visuelle Abschwächung des Eindruckes einzelner 
Baukörper nicht dazu führen könne, der Baute die Qualifikation als gestaffelte 
Baute zu versagen. 

In VGE III 2021 134 vom 14. Dezember 2021 (betr. Gemeinde Freienbach) war 
die Staffelung bei einem Einfamilienhaus zu beurteilen, das ein Gartengeschoss 
und ein OG umfasste. Über einem Teil des Gartengeschosses sowie über einem 
gedeckten Sitzplatz lag eine vom OG her begehbare 3.95 m tiefe und über die 
ganze Länge des OG von über 17.00 m reichende Terrasse. Die - grundsätzlich 
unbestrittene - Staffelung wurde bejaht. 

4.3.3  Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen lässt vorliegend vorab bereits 
die Visualisierung der Südseite des geplanten MFH (aus der Südwestperspek-
tive) auf dem Plan Nr. 19114-2-03a (Fassaden + Schnitte revidiert) vom 8. März 
2022 nichts erkennen, was auf eine Staffelung der Südseite hinweisen kann. 

Nichts anderes ergibt sich aus der Darstellung der Fassaden selbst. Die Nordfas-
sade zeigt auf der Ostseite ("linksseitig") bzw. die Südfassade auf der Westseite 
(rechtsseitig) den Unterstand mit einer Breite von 2.45 m. Dieser unbestrittener-
massen als Nebenbaute qualifizierte Unterstand (vgl. Baubewilligung S. 20 
Erw. 13.4; für eine Nutzung als Autounterstand - so angefochtener RRB Erw. 10 - 
spricht nichts, andernfalls das Soll von sieben Autoabstellplätzen wohl erfüllt sein 
dürfte), der einen Grenzabstand von nur 2.50 m zu wahren hat (vgl. § 61 Abs. 1 
PBG und Art. 27 Abs. 1 BauR), wird ebenso unbestritten nicht als Staffelung er-
achtet. An der Südfassade wird durch den Dunkelton die Brüstung des Vorda-
ches betont. Die Ostfassade weist südseitig ("links") die Rückversetzung des OG 
um einen Meter aus. Ansonsten tritt analog der Südfassade das Vordach mar-
kant in Erscheinung. An der Westfassade (südseitig, "rechts") wird die Vorverset-
zung des EG samt Vordach nur in Umrissen dargestellt, was sich mit der dortigen 
durch die Terrasse bedingten Rückversetzung des Südteils der Westfassade er-
klärt. Indessen wird aus dieser Optik eine Rückversetzung des OG gegenüber 
dem EG um 1.50 m sowie ein Vordach mit einer Ausladung von 1.00 m erkenn-
bar. 

Nichts anderes ergibt sich auch aus der nummerischen Analyse. Im östlichen Be-
reich (Doppelgarage) ist das OG auf einer Länge von 7.05 m gegenüber dem EG 
um einen Meter zurückversetzt (11.50 m gegenüber 12.50 m). Anschliessend ist 
das OG auf einer Länge von 7.15 m um 1.50 m zurückversetzt (11.50 m gegenü-
ber 13.00 m). Auf dieser gesamten Länge von 14.50 m (14.20 m zuzüglich Mau-

22

erstärke von 0.30 m der westlichen Stützmauer des Vordachs [von einer Tiefe 
von 1.0 m]) ist das EG von einem Vordach überdacht, welches im Ostbereich ei-
ne Tiefe von 1.50 m aufweist und im Westbereich entsprechend 1.00 m. Im Os-
ten erstreckt sich das Vordach (als Vordach des Unterstandes = Nebenbaute) um 
dessen Breite von 2.50 m über die Westfassade des MFH hinaus. Am Westrand 
über eine Länge von 2.80 m (Terrasse Süd) bleibt es bei einer Rückversetzung 
des OG gegenüber dem EG um 1.50 m. Das EG misst 12.50 m bzw. 13.00 m auf 
17.50 m, das OG 11.50 m auf 17.50 m; die gesamte Fläche der Rückversetzung 
(ohne Berücksichtigung des Vordachs) beträgt 19 m2 (zzgl. die Wandstärken; vgl. 
Plan Nr. 19114-2-BER vom 10.12.2021 [2 Seiten mit EG/UG und OG/AG]), was 
bei einer Länge von 14.50 m einer durchschnittlichen Rückversetzung des OG 
von rund 1.30 m entspricht. Ungefähr im gleichen durchschnittlichen Umfang ist 
dem EG zudem das Vordach vorgesetzt. 

Die von den Vorinstanzen erkannte Staffelung ist mithin entscheidend geprägt 
vom Vordach. Ein Vordach gilt indessen als abstandsprivilegierter Gebäudeteil 
im Sinne von § 59 Abs. 2 PBG und Art. 27 Abs. 5 BauR. Damit ist nicht verein-
bar, ein Vordach (gleichzeitig) als eine Gebäudestaffelung bewirkendes Bauele-
ment zu berücksichtigen. Dem steht allein schon die Tatsache entgegen, dass 
mit der Länge eines Vordaches und dessen Gestaltung eine entsprechende ge-
staffelte Wirkung beliebig "gesteuert" werden könnte und insofern der rechts-
missbräuchlichen Verwendung solcher architektonischer Elemente Vorschub ge-
leistet werden könnte.

4.3.4  Die Gebäudehöhe an der Südfassade bis Oberkant OG beträgt 6.07 m 
(Plan Nr. 19114-2-03a, Fassaden + Schnitte, rev. 08.03.2022, 1:100). An der 
Südfassade als Hauptfassade, wo der grosse Grenzabstand von 100 % der Ge-
bäudehöhe zu wahren ist (vgl. vorstehend Erw. 4.1.4), gilt also ein Grenzabstand 
von 6.07 m. 

Auf dem Plan Nr. 19114-2-01a (Situation revidiert, rev. 18.03.2022, 1:100) wer-
den die effektiven Grenzabstände ab den Parzellengrenzen bis zu den jeweiligen 
Gebäudefassaden nicht ausgewiesen. Mittels planerischem Ausweis der rechne-
risch erforderlichen Grenzabstände ab den Gebäudefassaden wird nur belegt, 
dass die baureglementarischen Grenzabstände gewahrt sind. Im Sinne der vor-
stehenden Erwägungen ist der Grenzabstand auf der Südseite ab Ausserkant 
EG (das Vordach von max. 1.50 m ist privilegiert) zu messen. Dieser Abstand be-
trägt im Westteil effektiv 5.50 m und im Bereich der Garage 6.00 m (vgl. erwähn-
ter Plan Situation revidiert). Der erforderliche Grenzabstand von 6.07 m wird so-
mit nicht gewahrt. 

23

Die Beschwerde ist folglich gutzuheissen. Antragsgemäss ist der Bauabschlag zu 
erteilen. 

5. Bei diesem Ergebnis haben die Beschwerdeführer grundsätzlich keinen 
Anspruch auf die Prüfung weiterer Rügen. Es genügt, wenn sie mit einer Rüge 
durchdringen. Dies wird auch in der kantonalen Rechtsprechung so gehandhabt. 
Die Tatsache, dass das Bauprojekt in modifizierter Form weiterverfolgt wird, kann 
es jedoch aus verfahrensökonomischen Gründen sowie bei liquidem Sachverhalt 
nahelegen, zu (einzelnen) weiteren Rügen gleichwohl Stellung zu nehmen. Diese 
zusätzlichen Beurteilungen, wovon zurückhaltend Gebrauch zu machen ist, ha-
ben jedoch im Normalfall keinen abschliessenden Charakter (vgl. VGE III 2021 
210 vom 23.5.2022 Erw. 3.6; VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 Erw 4.6; VGE III 
2014 183 vom 19.5.2014 Erw. 4 mit zahlreichen Hinweisen). 

5.1.1  Bei neuen Bauten und Anlagen sind in angemessener Nähe genügend 
Abstellflächen für Motorfahrzeuge auf privatem Grund zu schaffen und dauernd 
zu diesem Zweck zu erhalten. Bei Umbauten, Erweiterungen oder Zweckände-
rungen bestehender Bauten und Anlagen besteht die Pflicht zur Schaffung von 
Abstellflächen im Umfang des durch die baulichen Vorkehren geschaffenen 
Mehrbedarfs (Art. 19 Abs. 1 BauR). Bei Wohnbauten sind 1 ½ Abstell- oder Ga-
ragenplätze pro Wohnung bzw. pro 100 m2 BGF zu erstellen (Art. 19 Abs. 2 lit. a 
BauR). Ist die Errichtung von Abstellplätzen auf privatem Grund nicht möglich 
oder nicht zumutbar, so kann der Gemeinderat Ausnahmebewilligungen erteilen 
unter der Bedingung, dass diese von der Leistung einer angemessenen, zweck-
gebundenen Ablösungssumme zugunsten öffentlicher Abstellplätze abhängig 
werden (Art. 19 Abs. 4 BauR). 

Es ist unbestritten, dass bei einer BGF von 463 m2 sieben Parkplätze (4.63 x 1.5 
= 6.945) erforderlich sind (angefochtener RRB Erw. 8.1; Baubewilligung S. 10 
Erw. 4.1). 

5.1.2  Der Gemeinderat vertritt die Ansicht, die Voraussetzungen für eine Aus-
nahmebewilligung im Sinne von Art. 19 Abs. 4 BauR mit Verzicht auf einen Park-
platz gegen Entrichtung einer Ablösungssumme seien gegeben (Baubewilligung 
S. 13 f Erw. 9.2 und S. 18 Erw. 11.5). Die Schweizer Norm SN 640 281 des 
Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) sehe für 
Wohnbauten ein Parkfeld pro 100 m2 BGF oder pro Wohnung und 10 % des Er-
fordernisses für Besucher vor. Es gelange der höhere Wert, also 5.09 Abstell-
plätze (4.63 + 10 % von 4.63) bzw. gerundet sechs, zur Anwendung. Bei einer 
Distanz von rund 360 m zum Bahnhof und einem Anteil Langsamverkehr von 
weniger als 25 % des gesamten Personenverkehrs sei das MFH dem Standort-

24

Typ "C" zuzuordnen, was ein Parkfeldangebot von mindestens drei und maximal 
fünf Parkplätzen bedeute. Das Defizit von einem Platz liege innerhalb der VSS 
Norm und sei vor Ort erträglich (Erw. 9.2). Die Realisierung aller sieben Park-
plätze sei angesichts der Beschränkungen (Waldabstand, eingeschränkte Sicht 
durch Einfriedungen auf KTN 2839) kaum zumutbar (Erw. 11.5). Die Ausnahme-
bewilligung könne erteilt werden. Sie tangiere weder öffentliche noch wesentliche 
private Interessen. Eine Verneinung würde aufgrund der kleinräumigen Situation 
eine unzumutbare Härte darstellen (Erw. 9.2). 

5.1.3  Der Regierungsrat schloss sich der gemeinderätlichen Beurteilung an (an-
gefochtener RRB Erw. 8.2). Es sei naheliegend, dass die Parkplätze im südli-
chen Teil des Baugrundstücks in der Nähe der Zufahrtsstrasse (N.________) er-
stellt würden. Aufgrund der nahen Waldgrenze und des dadurch einzuhaltenden 
Waldabstandes sei jedoch die ganze nördliche Hälfte des Baugrundstücks nicht 
mit einem Gebäude überbaubar. Dementsprechend seien die Platzverhältnisse 
im südlichen Teil des Baugrundstücks stark begrenzt. Zwar sei es rein theore-
tisch auch möglich, den fehlenden Parkplatz im nördlichen Teil des Grundstücks 
zu erstellen. Jedoch wäre dadurch eine ökonomisch unsinnige und unnötig grün-
flächenzerstörende Zufahrt rund um das ganze Gebäude notwendig, um mit den 
Motorfahrzeugen auf die strassenabgewandte Nordseite des Gebäudes zu ge-
langen. Hinzu komme, dass das Baugrundstück nach Norden steil abfalle, wo-
durch sich zusätzliche Probleme mit dem maximal zulässigen Strassengefälle er-
gäben. Insgesamt betrachtet sei die zusätzliche Erstellung eines weiteren Park-
platzes mit unverhältnismässig hohem Aufwand und Kosten verbunden. Hierbei 
handle es sich nicht um eine Ausnahmebewilligung im Sinne von § 73 PBG, son-
dern um eine gesetzlich vorgesehene Abgeltungsmöglichkeit, weshalb auch die 
entsprechende Argumentation der Beschwerdeführer scheitere, dass die Vor-
aussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nicht vorlägen.

5.1.4  Zu den vorinstanzlichen Beurteilungen ist zum einen festzuhalten, dass 
das BauR keinen Verweis auf die vom Gemeinderat angesprochene VSS-Norm 
kennt, sondern autonome Regelungen betreffend Motorfahrzeugabstellplätze und 
interne Verkehrsflächen trifft. Namentlich hinsichtlich der klaren nummerischen 
Festsetzung des erforderlichen Bedarfs in Art. 19 Abs. 2 BauR verbietet sich der 
Zugriff auf die VSS-Norm; dieser bedarf es auch nicht als methodisches Element 
für die - diesbezüglich nicht erforderliche - Auslegung des BauR. 

Zum andern sind Abstellplätze "in angemessener Nähe" und "auf privatem 
Grund" zu schaffen. Bei der "angemessenen Nähe" handelt es sich um einen un-
bestimmten Rechtsbegriff. Massgabe ist eine Entfernung, von der anzunehmen 
ist, dass die Abstellplätze von durchschnittlichen Benützern auch aufgesucht 

25

werden (vgl. VGE III 2021 194 vom 30.3.2022 Erw. 5.1.2). Bei diesem "privaten 
Grund" muss es sich also nicht um das Baugrundstück handeln. Die fehlende 
Möglichkeit und Unzumutbarkeit der Realisierung von Abstellflächen bezieht sich 
auch auf Drittgrundstücke. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die 
Bauherrschaft entsprechende Abklärungen getätigt hat und/oder hierzu und mit 
welchem Erfolg seitens der Baubewilligungsbehörde angehalten wurde. 

Art. 19 Abs. 2 BauR knüpft die Erteilung einer Ausnahmebewilligung an die feh-
lende Möglichkeit und die fehlende Zumutbarkeit der Realisierung aller sieben 
Parkplätze. Zwar handelt es sich insofern um eine spezialgesetzliche Ausnahme-
regelung und kommt § 73 PBG nicht zur Anwendung. Dies ändert jedoch nichts 
daran, dass es sich um eine Ausnahmebewilligung handelt, welche nur restriktiv 
zu erteilen ist. Aufgrund der Beurteilung des Regierungsrates kann jedenfalls 
weder auf eine Unmöglichkeit noch eine Unzumutbarkeit geschlossen werden. 
Beispielsweise wohnt es jedem Bauvorhaben auf einem bis anhin nicht oder nur 
teils überbautem Grundstück in einer Bauzone inne, dass damit Grünflächen zer-
stört werden. Die Erhaltung von Grünzonen steht denn auch nicht im Zentrum 
eingezonter Gebiete. Abgesehen davon bleibt vorliegend infolge des zu wahren-
den Waldabstandes ein verhältnismässig grosser Flächenanteil des Grundstücks 
als Grünfläche erhalten. Betreffend die Kosten der vom Regierungsrat in Betracht 
gezogenen möglichen Lösungen bestehen offensichtlich keinerlei Erhebungen. 

Schliesslich dürften sich auf dem Grundstück auch mit einer BGF von (maximal) 
400 m2 (was die Schaffung von sechs Abstellplätzen bedingt) noch eine Einlie-
gerwohnung und zwei respektable Wohnungen errichten lassen. 

5.2.1  Gemäss Art. 17 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über den Wald 
(Waldgesetz, WaG; SR 921.0) sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur 
zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beein-
trächtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand 
der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage 
und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Aus wichtigen Gründen 
können die zuständigen Behörden die Unterschreitung des Mindestabstandes 
unter Auflagen und Bedingungen bewilligen (Abs. 3). Die Zielsetzung dieser Be-
stimmungen Iiegt darin, den Wald vor natürlicher oder menschlicher Zerstörung 
zu bewahren. Zudem soll der Waldabstand eine zweckmässige Bewirtschaftung 
und Erschliessung des Waldes ermöglichen, den Wald vor Feuer schützen sowie 
dem hohen ökologischen Wert des Waldrandes Rechnung tragen. Angemessen 
ist der Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand, wenn er den 
Schutz dieser im öffentlichen Interesse liegenden Zwecke gewährleistet, welche 
durch eine zu enge Nachbarschaft von Bauten und Anlagen zum Wald be-

26

einträchtigt würden (Urteile BGer 1C_77/2021 vom 25.5.2023 Erw. 5.5.1; 
1C_321/2017 vom 7.8.2018 Erw. 5.2.1 m. H.).

5.2.2  Gemäss Art. 67 Abs. 1 BauG gilt ein Waldabstand von 15 m. Der Regie-
rungsrat hat erwogen (angefochtener RRB Erw. 4.2), den Richtlinien "Waldab-
standsvorschriften" des AWN aus dem Jahr 2018 (Waldabstandsrichtlinien) lasse 
sich unter "3. Bemessung des Waldabstandes" entnehmen, dass über die Fas-
sade vorspringende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker etc. (ana-
log zum Grenzabstand nach § 59 Abs. 2 PBG) nur insoweit mitberechnet wür-
den, als ihre Ausladung 1.50 m übersteige. Dieselbe Regelung sei auch in Art. 27 
Abs. 5 BauR enthalten. Demgemäss sei die Terrasse Nord, welche nur 1.45 m 
über die Fassade vorspringe, bei der Berechnung des Waldabstandes nicht mit-
zuzählen. Folglich sei auch der Waldabstand durch die vorspringende Terrasse 
nicht verletzt. Dies führe wiederum dazu, dass auch keine Ausnahmebewilligung 
für eine Waldabstandsunterschreitung erteilt werden müsse.

5.2.3  Im erwähnten Urteil BGer 1C_77/2021 war unbestritten, dass die drei strit-
tigen Balkone und zwei Sitzplätze den kantonalrechtlich massgebenden Waldab-
stand gemäss Art. 73 Abs. 1 des Baugesetzes (BauG-AI) des Kantons Appenzell 
i.Rh. (GS-AI 700.000) vom 29. April 2012 von 20 m unterschritten. Deshalb wa-
ren sie nur mit einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 77 Abs. 1 BauG-AI 
zulässig. Die analoge Anwendung der bei Grenz- und Gebäudeabständen vorge-
sehenen Privilegierung vorspringender Gebäudeteile (bis 2 m, vgl. Art. 44 Abs. 1 
lit. g BauG-AI i.V.m. Art. 42 der Verordnung zum BauG-AI [BauV; GS-AI 700.010] 
vom 22.10.2012) stand offensichtlich nicht zur Diskussion. 

§ 262 Abs. 3 des Zürcherischen Planungs- und Baugesetzes (PBG-ZH; 
LS 700.1) vom 7. September 1975 bestimmt, dass offene nicht abgestützte Bal-
kone ohne Rücksicht auf ihre Länge 2 m tief in den Waldabstandsbereich hinein-
ragen dürfen. Andere Vorsprünge wie abgestützte Balkone, Erker und derglei-
chen sind jedoch nicht waldabstandsprivilegiert, anders als gemäss § 260 Abs. 3 
PBG-ZH (betreffend "Einzelne Vorsprünge" im Generellen und "Erker, Balkon 
und dergleichen" im Besonderen) bei den Grenz- und Gebäudeabständen. Sie 
haben den Abstand wie das Hauptgebäude einzuhalten (vgl. Fritzsche/Bösch/ 
Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, S. 786 
Ziff. 15.4.3.1).  

Der Kanton Aargau, auf den die Beschwerdeführer Ziff. 1 bis 3 verweisen (Replik 
S. 7), normiert eine Privilegierung vorspringender Gebäudeteile in § 21 Abs. 1 f. 
der Aargauischen Bauverordnung (BauV; SAR 713.121) vom 25. Mai 2021 ge-
genüber dem Grenz- und dem Waldabstand. Nichts zu ihren Gunsten können die 

27

die Beschwerdeführer aus dem Umstand ableiten, dass der Kanton Aargau einen 
gesetzlichen Abstand von 18 m kennt. Denn einerseits sieht § 48 Abs. 1 lit. b 
BauG-AG unter anderem für Klein- und Anbauten sowie Schwimmbäder einen 
Waldabstand von nur 8 m vor, zum andern bestehen beim vom Bundesrecht 
nicht nummerisch vorgegebenen Waldabstand zwischen den Kantonen grosse 
Unterschiede, kennt doch beispielsweise § 12 Abs. 1 lit. b des Zuger Planungs- 
und Baugesetzes (PBG-ZG; BGS 721.11) vom 26. November 1998 für oberirdi-
sche Bauten und Anlagen einen Waldabstand von 12 m und Art. 29 des Bündner 
kantonalen Waldgesetzes (KWaG-GR; BR 920.100) vom 11. Juni 2012 einen 
Mindestabstand von Bauten und Anlagen gegenüber Hochwald von nur 10 m. 
Das Bündner Raumplanungsgesetz (KRG; BR 801.100) vom 6. Dezember 2004 
kennt in Art. 55 explizit auch eine Privilegierung vorspringender Gebäudeteile wie 
Dachvorsprünge, Vordächer, Vortreppen, Erker, offene Balkone und dergleichen 
gegenüber Baulinien bei Waldrändern. 

Indes bleibt die Vereinbarkeit der vom AWN in den Waldabstandsrichtlinien vor-
gesehenen analogen Anwendung wie auch die kommunale Regelung in Art. 27 
Abs. 5 BauR mit der im PBG geregelten Privilegierung bestimmter Bauteilen nur 
bei Grenz- und Gebäudeabständen auf den Waldabstand fraglich. Dabei ist mit-
zuberücksichtigen, dass das AWN die Privilegierung von Gebäudevorsprüngen in 
den Waldabstandsrichtlinien offensichtlich als Ausnahme erachtet (vgl. Gesam-
tentscheid S. 5 f. Ziff. 3.a), was bedeutet, dass grundsätzlich eine Ausnahmesi-
tuation (vgl. § 73 f. PBG) vorliegen muss. Gleichzeitig kann aber auch festgestellt 
werden, dass die Unterschreitung des Waldabstandes von 15 m durch einen 
Balkon, Gebäudevorsprung o.ä. (um maximal 1.50 m) grundsätzlich nicht bzw. 
kaum zu einer Vereitelung des Zwecks der Waldabstandsvorschriften führen 
kann. 

5.3 Von der Durchführung eines Augenscheines konnte ohne Verletzung des 
rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer und des Untersuchungsgrundsatzes 
abgesehen werden. Der zur Beurteilung der aufgeworfenen Rügen erhebliche 
Sachverhalt lässt sich aufgrund der aktenkundigen Unterlagen sowie der im In-
ternet (namentlich WebGIS-SZ) allgemein zugängliche Informationen in sachver-
haltlicher Hinsicht rechtsgenüglich erstellen. 

6. Im Sinne der vorstehenden Erwägungen (Erw. 4.3.1 ff.) ist die Beschwerde 
zusammenfassend infolge Verletzung des Grenzabstandes durch das geplante 
MFH auf der Südseite gutzuheissen. Der angefochtene RRB Nr. 63/2023 vom 
31. Januar 2023 sowie die mitangefochtene gemeinderätliche Baubewilligung 
(GRB Nr. 239 vom 3.8.2022) und der mitangefochtene Gesamtentscheid des 
ARE vom 6. Juli 2022 sind aufzuheben. 

28

7. Aufgrund dieses Verfahrensausganges sind die Kosten und Parteientschä-
digungen des regierungsrätlichen Verfahrens neu zu verlegen und die Kosten 
und Parteientschädigungen für die beiden verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu 
regeln. 

7.1.1  Die Kosten für den Erlass eines Entscheides oder Zwischenbescheides 
werden in der Regel der unterliegenden Partei überbunden. Unterliegt sie nur 
teilweise, werden die Kosten auf die Parteien anteilsmässig verteilt (§ 72 Abs. 2 
VRP).

7.1.2  Im Rechtsmittelverfahren und in verwaltungsgerichtlichen Klagefällen hat 
die unterliegende der obsiegenden Partei eine dem Aufwand angemessene Ent-
schädigung auszurichten, welche die Behörde festsetzt (§ 74 Abs. 1 VRP).

7.1.3  Der beigeladene Grundeigentümer hat weder im regierungsrätlichen Ver-
fahren noch vor dem Verwaltungsgericht einen Antrag gestellt oder eine Ver-
nehmlassung eingereicht, bzw. er hat auf die Einreichung einer solchen verzich-
tet. Ihn trifft somit so oder anders keine Kosten- und Entschädigungspflicht. 

7.2.1  Die Kosten der (vereinigten) regierungsrätlichen Verfahren von insgesamt 
Fr. 3'000.-- sind neu je zur Hälfte (je Fr. 1'500.--) den Beschwerdegegnern - unter 
solidarischer Haftbarkeit - sowie der Gemeinde aufzuerlegen. 

7.2.2  Den im regierungsrätlichen Verfahren je beanwalteten Beschwerdeführern 
Ziff. 1 bis 3 einerseits sowie der beanwalteten Beschwerdeführerin Ziff. 4 ander-
seits ist zu Lasten der Beschwerdegegner - unter solidarischer Haftbarkeit - so-
wie der Gemeinde je eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'800.-- zuzu-
sprechen. Hiervon entfallen jeweils Fr. 900.-- auf die Gemeinde und die Be-
schwerdegegner. 

7.3 Die Kosten der beiden (vereinigten) verwaltungsgerichtlichen Verfahren 
(Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von je Fr. 3'000.-- sind je zu 
einem Drittel (je Fr. 1'000.--) den solidarisch haftenden Beschwerdegegnern, der 
Gemeinde sowie dem Kanton (total also je Fr. 2'000.--) aufzuerlegen.

7.4 Die Beschwerdegegner - unter solidarischer Haftbarkeit -, die Gemeinde 
sowie der Kanton haben den beanwalteten Beschwerdeführern Ziff. 1 bis 3 ei-
nerseits und der beanwalteten Beschwerdeführerin Ziff. 4 anderseits für das ver-
waltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren je Parteientschädigungen auszurich-
ten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 

29

Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 3'000.-- (je inkl. Bar-
auslagen und MwSt) festgelegt. Hiervon entfällt je ein Drittel (je Fr. 1'000.--) auf 
die Beschwerdegegner, die Gemeinde sowie den Kanton.  

30

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerden in den Verfahren III 2023 31 und III 2023 
35 werden der RRB Nr. 63/2023 vom 31. Januar 2023 sowie die mitange-
fochtene gemeinderätliche Baubewilligung (GRB Nr. 239 vom 3.8.2022) 
und der mitangefochtene Gesamtentscheid des ARE vom 6. Juli 2022 im 
Sinne der Erwägungen (Erw. 4.3.1 ff.) aufgehoben. 

2.1 Die Kosten der (vereinigten) regierungsrätlichen Verfahren von insgesamt 
Fr. 3'000.-- werden neu je zur Hälfte (je Fr. 1'500.--) den Beschwerdegeg-
nern - unter solidarischer Haftbarkeit - sowie der Gemeinde auferlegt. 

2.2 Die Beschwerdegegner - unter solidarischer Haftbarkeit - sowie die Ge-
meinde haben den im regierungsrätlichen Verfahren beanwalteten Be-
schwerdeführern Ziff. 1 bis 3 einerseits sowie der beanwalteten Beschwer-
deführerin Ziff. 4 anderseits neu je eine Parteientschädigung von Fr. 900.-- 
zu entrichten. 

3. Die Kosten der (vereinigten) verwaltungsgerichtlichen Verfahren (Gerichts-
gebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von je Fr. 3'000.-- (total Fr. 6'000.--) 
werden je zu einem Drittel (je Fr. 1'000.-- bzw. total je Fr. 2'000.--) den soli-
darisch haftenden Beschwerdegegnern, der Gemeinde sowie dem Kanton 
auferlegt.

Die Beschwerdegegner und die Gemeinde haben ihre Betreffnisse von je 
Fr. 2'000.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Post-
konto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu 
überweisen. 

Aus die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. 

Die Beschwerdeführer Ziff. 1 bis 3 sowie die Beschwerdeführerin Ziff. 4 ha-
ben am 6. März 2023 bzw. 16. März 2023 je einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, der ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

31

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer Ziff. 1 bis 3 (2/R; unter Beila-

ge der Eingaben der Beschwerdegegner sowie des Beigeladenen im 
Verfahren III 2023 31, beide vom 16.6.2023)

- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin Ziff. 4 (2/R; unter Beilage 
der Eingaben der Beschwerdegegner sowie des Beigeladenen im Ver-
fahren III 2023 35, beide vom 16.6.2023) 

- die Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R; unter Beilage der Ein-
gaben des Beigeladenen in den Verfahren III 2023 31 und III 2023 35, 
beide vom 16.6.2023)

- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Freienbach (2/R; unter Beilage 
der Eingaben der Beschwerdegegner sowie des Beigeladenen in den 
Verfahren III 2023 31 und III 2023 35, alle vom 16.6.2023)

- den Beigeladenen (R; unter Beilage der Eingaben der Beschwerdegeg-
ner in den Verfahren III 2023 31 und III 2023 35, beide vom 16.6.2023) 

- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 

Beilage der Eingaben der Beschwerdegegner sowie des Beigeladenen 
in den Verfahren III 2023 31 und III 2023 35, alle vom 16.6.2023)

- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der 
Eingaben der Beschwerdegegner sowie des Beigeladenen in den Ver-
fahren III 2023 31 und III 2023 35, alle vom 16.6.2023). 

Schwyz, 25. August 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 21. September 2023