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**Case Identifier:** 56da2c01-2fe2-5261-936e-4bc7f0d09cbf
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-18
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Handelsgericht 18.11.2021 HSU.2022.31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_009_HSU-2022-31_2021-11-18.pdf

## Full Text

Handelsgericht 

1. Kammer 

 

HSU.2022.31 

 

 

 

Entscheid vom 18. November 2022 
 
 

Besetzung  Oberrichter Dubs, Präsident  

Gerichtsschreiberin Füglister 

Rechtspraktikant Jurcevic        

 

 
   

Gesuchstellerin   A._____  

vertreten durch Björn Bernhard, Fürsprecher, Amtshausgasse 18, Post-

fach, 3001 Bern    

 

     

 
   

Gesuchsgegne-

rin  

 B._____  

vertreten durch lic. iur. Pascal Riedo, Advokat, Hauptstrasse 54, 

4132 Muttenz    

 

     

 

 
 

Gegenstand  Summarisches Verfahren betreffend Mieterausweisung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Der Präsident entnimmt den Akten: 

 

1. 

Die Gesuchstellerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in C. Sie bezweckt 

hauptsächlich den Betrieb von Gesundheits-, Pflege- und Betreuungsein-

richtungen wie medizinisch-chirurgischen Kliniken, Pflegeheimen, medizi-

nischen Zentren, Bereitschaftsdiensten, Altersheimen, Rehabilitationsklini-

ken und Organisationen für häusliche Pflege (Gesuchbeilage [GB] 1). 

 

2. 

Die Gesuchgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in D. Sie bezweckt 

im Wesentlichen die Einrichtung und den Betrieb eines Röntgeninstitutes 

mit Erbringung von Dienstleistungen für Dritte auf dem Gebiet der bildge-

benden medizinischen Diagnostik, insbesondere auch mittels Magnetreso-

nanztomografie (GB 2). 

 

3. 

Die E. vermietete der Gesuchsgegnerin mit Mietvertrag vom 1. März 2007 

Räumlichkeiten an der F.-Strasse 86 in D. zur Benützung als Radiologie-

zentrum (GB 16; GB 17). Als die E. das Mietobjekt im April 2008 veräus-

serte, blieb das Mietverhältnis als Untermietverhältnis bestehen. 

 

4. 

Im Juli 2017 fusionierte die E. mit der Gesuchstellerin (GB 1). Die E. wurde 

in der Folge aus dem Handelsregister gelöscht. 

 

5. 

5.1. 

Am 25. Februar 2019 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit 

der Gesuchsgegnerin auf den 31. März 2022 (GB 19). Die Kündigung 

wurde mit Schlichtungsgesuch vom 27. März 2019 angefochten.  

 

5.2. 

Am 19. bzw. 20. Dezember 2019 einigten sich die Parteien im Rahmen ei-

nes aussergerichtlichen Vergleichs auf die Gültigkeit der Kündigung und 

die Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. März 2024 (GB 24). 

 

6. 

Mit Schreiben vom 10. November 2021 kündigte die Gesuchsgegnerin der 

Gesuchstellerin den schrittweisen Umzug des Radiologiezentrums nach H. 

an (GB 25).  

 

 

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7. 

Am 16. November 2021 schloss die Gesuchstellerin mit der J. einen Ko-

operationsvertrag, welcher die Zusammenarbeit der Gesuchstellerin und 

der J. im Bereich der Radiologie zum Gegenstand hatte. 

 

8. 

Am 10. Dezember 2021 stellte die Gesuchsgegnerin den Betrieb des Ra-

diologiezentrums an der F.-Strasse 86 in D. ein. Seit dem 13. Dezember 

2021 bietet sie ihre Dienstleistungen ausschliesslich an der Unteren Brühl-

strasse 4 in H. an (GB 25; GB 26). 

 

9. 

Am 12. Mai 2022 kündigte die Gesuchsgegnerin den Ausbau und Abtrans-

port des noch bis dahin in den Mieträumlichkeiten belassenen Magnetre-

sonanztomographen per 2. Juni 2022 an (GB 29). Daraufhin forderte die 

Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 31. Mai 2022 

dazu auf, den Betrieb des Radiologiezentrums im Mietobjekt bis spätestens 

am 28. Juni 2022 wiederaufzunehmen (GB 30). Gleichzeitig drohte sie der 

Gesuchsgegnerin für den Unterlassungsfall die Kündigung des Mietverhält-

nisses an (GB 30). 

 

10. 

Am 29. Juni 2022 sprach die Gesuchstellerin die Kündigung des Mietver-

trags per 31. Juli 2022 unter Verwendung des amtlichen Formulars aus 

(GB 33). Die Kündigung wurde mit Schlichtungsgesuch vom 28. Juni 2022 

von der Gesuchsgegnerin angefochten (GB 37). 

 

11. 

Mit Schreiben vom 12. August 2022 kündigte die J. den Kooperationsver-

trag mit der Gesuchstellerin auf den 30. November 2022 (GB 28). 

 

12. 

Mit Gesuch vom 20. September 2022 (Postaufgabe: gleichentags) stellte 

die Gesuchstellerin folgende Rechtsbegehren: 

 

" 1. 
Es sei die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Zwangsvollstreckung im 
Unterlassungsfalle zu verurteilen, das Mietobjekt Aerztehaus Radiologie-
zentrum, 1. OG an der F.-Strasse 86 in D. unverzüglich, eventualiter innert 
richterlich zu bestimmender Frist, vollständig geräumt und einwandfrei ge-
reinigt zu verlassen und die Schlüssel der Gesuchstellerin bis zum selbi-
gen Datum auszuhändigen, unter Androhung der Rechtsfolgen von 
Art. 343 ZPO im Unterlassungsfalle. 

  

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2. 
Es sei der Gesuchstellerin das Recht einzuräumen, im Fall der Nichtbefol-
gung der Kantonspolizei K. oder der zuständigen Regionalpolizei die Räu-
mung auf Kosten der Gesuchsgegnerin zu verlangen. 
 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST." 

 

13. 

Mit Antwort vom 26. Oktober 2022 (Postaufgabe: gleichentags) stellte die 

Gesuchsgegnerin die folgenden Rechtsbegehren: 

 

" 1. 
Es sei auf das Gesuch um Mieterausweisung im Verfahren um Rechts-
schutz in klaren Fällen nicht einzutreten, eventualiter sei dieses abzuwei-
sen. 
 
2. 
Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Gesuchstellerin." 

 

14. 

Mit Eingabe vom 9. November 2022 (Postaufgabe: gleichentags) reichte 

die Gesuchstellerin unaufgefordert eine Stellungahme zur Antwort der Ge-

suchsgegnerin ein. 

 

 
   

Der Präsident zieht in Erwägung: 

1. Prozessvoraussetzungen 

Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60 

ZPO). 

 

1.1. Örtliche Zuständigkeit 

Gemäss Art. 33 ZPO ist für Klagen aus Miete und Pacht das Gericht am 

Ort der gelegenen Sache zuständig. Auf den Gerichtsstand am Ort der ge-

legenen Sache kann die mietende Partei von Wohn- oder Geschäftsräu-

men weder zum Voraus noch durch Einlassung verzichten (Art. 35 Abs. 1 

lit. b ZPO). 

 

Das Mietobjekt des streitgegenständlichen Mietverhältnisses ist eine Lie-

genschaft in D. Die Gerichte des Kantons Aargau sind somit örtlich zustän-

dig. 

 

1.2. Sachliche Zuständigkeit 

Das Handelsgericht des Kantons Aargau ist sachlich für die Beurteilung 

handelsrechtlicher Streitigkeiten zuständig (Art. 6 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 12 

Abs. 1 lit. a i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO). Eine Streitigkeit gilt als han-

delsrechtlich, wenn sie die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 ZPO erfüllt. 

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Dies ist der Fall, wenn sie die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Par-

tei betrifft. Mietverträge über Geschäftsliegenschaften werden vom Begriff 

der geschäftlichen Tätigkeit erfasst,1 womit Streitigkeiten aus solchen Ver-

trägen in die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts fallen können. 

Weiter müssen die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in 

einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sein (Art. 6 

Abs. 2 lit. c ZPO). Schliesslich muss gegen den Entscheid des Handelsge-

richts die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offenstehen 

(Art. 6 Abs. 2 lit. b ZPO). Dies bedingt in mietrechtlichen Fällen einen Streit-

wert von mindestens Fr. 15'000.00 (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Da das Han-

delsgericht in Fällen, die dem vereinfachten Verfahren unterliegen, jedoch 

nie zuständig ist, ist die Zuständigkeit des Handelsgerichts in mietrechtli-

chen Fällen mit einem Streitwert von bis zu Fr. 30'000.00 stets nur dann 

gegeben, wenn das summarische Verfahren Anwendung findet.2  

 

Vorliegend beantragt die Gesuchstellerin die Ausweisung der Gesuchsgeg-

nerin im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen 

(Art. 248 lit. b ZPO). Streitgegenstand ist die Gültigkeit der Kündigung ei-

nes Mietvertrags über eine Geschäftsliegenschaft. Die vorliegende Streitig-

keit betrifft mithin die geschäftliche Tätigkeit der Parteien. 

 

Ist wie vorliegend die Kündigung in einem Ausweisungsverfahren im sum-

marischen Verfahren strittig, richtet sich der Streitwert gemäss bundesge-

richtlicher Rechtsprechung nach dem Mietwert während einer allfälligen 

dreijährigen Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR. 

Zwar löst ein Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO keine solche 

Sperrfrist aus. Weil aber bei Nichteintreten auf das Gesuch die Ausweisung 

im vereinfachten Verfahren erstritten werden muss und dieser Entscheid 

die Sperrfrist auslösen kann, rechtfertigt es sich, bereits im Verfahren um 

Rechtsschutz in klaren Fällen bei der Streitwertberechnung auf den Miet-

zins während einer allfälligen dreijährigen Kündigungssperrfrist abzustel-

len.3 Vorliegend kommt die dreijährige Kündigungssperrfrist jedoch nicht 

zur Anwendung, selbst wenn sich die Kündigung im Kündigungsschutzver-

fahren als unzulässig erweisen würde, denn der streitgegenständliche Miet-

vertrag ist befristet und gewährt der Vermieterin kein ordentliches Kündi-

gungsrecht. Entsprechend endet das Mietverhältnis im Falle der Unzuläs-

sigkeit der Kündigung mit Ablauf der Vertragslaufzeit am 31. März 2024. 

Der Streitwert entspricht folglich der Summe der Mietzinse, die ab der Ge-

suchseinreichung am 20. September 2022 bis zum Vertragsende am 

31. März 2024 anfallen. Der Streitwert beträgt damit Fr. 99'882.00 

                                                
1  BGE 139 III 457 E. 3.2; VETTER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar 

zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 6 N. 21b; SCHNEUWLY, Die sachliche 
Zuständigkeit der Handelsgerichte nach Art. 6 Abs. 2 ZPO, 2021, N. 804 je m.w.N. 

2  VETTER/BRUNNER, Die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte – eine Zwischenbilanz, in: 
ZZZ 2013, S. 256. 

3  BGE 144 III 346 E. 1.2.1. 

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(18 x Fr. 5'549.00), womit vorliegend die Beschwerde in Zivilsachen an das 

Bundesgericht offensteht. Da beide Parteien im Handelsregister eingetra-

gen sind, ist die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons 

Aargau damit gegeben (GB 1; GB 2). 

 

1.3. Funktionale Zuständigkeit  

Für den Rechtsschutz in klaren Fällen ist das summarische Verfahren an-

wendbar (Art. 248 lit. b ZPO). Über Streitigkeiten, die im summarischen 

Verfahren zu entscheiden sind, entscheidet der Präsident des Handelsge-

richts (§ 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO). 

 

2. Rechtsschutz in klaren Fällen 

Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der 

Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist 

(Art. 257 Abs. 1 ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so 

tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). 

 

2.1. Liquidität des Sachverhalts 

Ein unbestrittener Sachverhalt liegt vor, wenn eine Partei die Tatsachen-

behauptung der Gegenpartei nicht bestreitet. Die betreffende Tatsache 

kann dem Entscheid im summarischen Verfahren ohne weiteres zugrunde 

gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein Beweis geführt zu 

werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).4 

 

Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar und damit liquid, wenn er ohne 

zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen wer-

den kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen, wobei 

andere sofort greifbare Beweismittel nicht ausgeschlossen sind. Der 

Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beschränkung der Beweis-

strenge. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung des 

Anspruchs nicht, sondern die Gesuchstellerin hat den vollen Beweis der 

anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.5 

 

Demgegenüber genügt für die Verneinung eines klaren Falls, dass die Ge-

suchsgegnerin substantiiert und schlüssig Einwendungen vorbringt, die in 

tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeig-

net sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. 

                                                
4  BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO. 
5  BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger 

(Hrsg.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 257 N. 6; LEU-
POLD, Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung, in: 
Leupold/Rüetschi/Stauber/Vetter (Hrsg.), Der Weg zum Recht, Festschrift für Alfred Bühler, 2008, 
S. 70 ff. 

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Nicht erforderlich ist, dass sie ihre Einwendungen glaubhaft macht.6 Offen-

sichtlich unbegründete bzw. haltlose Einreden und Einwendungen (sog. 

Schutzbehauptungen) bewirken keine Illiquidität des Sachverhalts.7     

 

2.2. Klare Rechtslage 

Die Rechtslage ist klar, wenn die Anwendung und Auslegung einer Norm, 

namentlich aufgrund ihres Wortlauts, der Rechtsprechung und der bewähr-

ten Lehre, zu keinem Zweifel Anlass gibt.8 Die Rechtsfolge muss sich bei 

der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und 

Rechtsprechung ohne Weiteres ergeben und die Rechtsanwendung zu ei-

nem eindeutigen Ergebnis führen.9  

 

Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung 

einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit 

wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies 

namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft.10 Die beispiel-

hafte Erwähnung der Beurteilung von Treu und Glauben ist jedoch nicht so 

zu verstehen, dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht verneint werden 

muss, sobald eine missbräuchliche Rechtsausübung geltend gemacht 

wird. Denn das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berück-

sichtigung aller Umstände voraus, wenn das Verhalten der betroffenen Par-

tei offenkundig einen Missbrauch darstellt, was namentlich der Fall ist, 

wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Fall-

gruppen einzuordnen ist.11 

 

Auch für die auf den Grundsatz von Treu und Glauben abgestützte Ausle-

gung von Verträgen nach dem Vertrauensprinzip ist die beispielhafte Er-

wähnung der Beurteilung von Treu und Glauben nicht so zu verstehen, 

dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint werden muss, so-

bald ein Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen ist. Ergibt sich in 

Anwendung des Vertrauensprinzips der Inhalt einer vertraglichen Regelung 

eindeutig und klar, ist es dem Gericht nicht verwehrt, klares Recht zu beja-

hen. Insoweit ist es nicht absolut ausgeschlossen, im Verfahren 

nach Art. 257 ZPO Verträge nach dem Vertrauensprinzip auszulegen.12 

 

3. Ausgangslage  

Die Gesuchstellerin kündigte das streitgegenständliche Mietverhältnis mit 

Schreiben vom 29. Juni 2019 unter Berufung auf Art. 257f Abs. 3 OR 

                                                
6  BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 N. 7. 
7   BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 N. 7. 
8  BGer 4A_447/2011 vom 20. September 2011 E. 2.3; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn.  5), Art. 257 

N. 9. 
9  BGE 138 III 123 E. 2.1.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 N. 9. 
10  BGE 138 III 123 E. 2.1.2. 
11  BGer 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.2. 
12  BGer 4A_185/2017 vom 15. Juni 2017 E. 5.4 m.w.N., 4A_609/2020 vom 26. März 2021 E. 5.2.3. 

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(GB 33; GB 34). Sie macht im Wesentlichen geltend, die Gesuchsgegnerin 

habe den Mietvertrag durch die Einstellung des Betriebs des Radiologie-

zentrums verletzt. 

 

4. Gebrauchspflicht  

4.1. Parteibehauptungen 

4.1.1. Gesuchstellerin 

Gemäss den Behauptungen der Gesuchstellerin trifft die Gesuchsgegne-

rin die Pflicht, die Mieträumlichkeiten an der F.-Strasse 86 für den Betrieb 

eines Radiologiezentrums zu gebrauchen. Das Mietobjekt sei der Gesuchs-

gegnerin ausdrücklich zur Benützung als Radiologiezentrum vermietet wor-

den. Die Gesuchstellerin habe aus diesen Gründen den Mieterausbau mit-

tels Entfernung des Unterlagsbodens im MRI-Raum sowie Erlass von Miet-

zinszahlungen in der Höhe von Fr. 17'400.00 mitfinanziert (Gesuch Rz. 15, 

39). 

 

4.1.2. Gesuchsgegnerin 

Der Gesuchsgegnerin zufolge enthält der vertraglich festgehaltene Mietz-

weck keine Gebrauchspflicht. Eine solche Pflicht lasse sich auch nicht aus 

den Investitionen und dem anfänglichen Mietzinserlass ableiten (Antwort 

Rz. 12). Zudem habe die Vermieterin kein Interesse daran, dass die Miete-

rin ein Radiologiezentrum in den Mieträumlichkeiten betreibe (Antwort 

Rz. 14).  

 

4.2. Rechtliches 

4.2.1. Gebrauchspflicht im Mietrecht 

Das Mietrecht kennt im Gegensatz zum Pachtrecht keine grundsätzliche 

Gebrauchspflicht. Die Parteien können eine solche indes vereinbaren.13 Ob 

eine Pflicht zum Gebrauch besteht, ist mittels Vertragsauslegung zu ermit-

teln.14  

 

4.2.2. Vertragsauslegung 

4.2.2.1. Arten der Vertragsauslegung 

 Subjektive Auslegung 

Der Vertragsinhalt ist primär durch subjektive Auslegung zu ermitteln. Ziel 

ist die Feststellung eines übereinstimmenden wirklichen Parteiwillens 

(Art. 18 Abs. 1 OR).15 Haben sich die Parteien tatsächlich richtig, d.h. nach 

dem erklärten wirklichen Willen, verstanden und stimmen die Willen über-

ein, so liegt ein tatsächlicher Konsens vor.16 Dabei ist nicht allein der Wort-

laut massgebend, vielmehr indizieren die gesamten Umstände, unter de-

                                                
13  ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257f N. 21 mit Verweis auf BGE 136 III 186. 
14  REUDT, in: SVIT (Hrsg.), Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 257f N. 17. 
15  BGE 131 III 467 E. 1. 
16  BGE 144 III 93 E. 5.2.1. 

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nen die Willenserklärungen abgegeben wurden, den inneren Willen der er-

klärenden Partei.17 Für eine tatsächliche Willensübereinstimmung im von 

ihr behaupteten Sinn ist diejenige Partei beweisbelastet, die sich darauf 

beruft.18 

 

 Objektive Auslegung 

Kann der tatsächliche Wille der erklärenden Parteien nicht in einer dem 

anwendbaren Regelbeweismass genügenden Art festgestellt werden, sind 

die Erklärungen der Parteien anhand des Vertrauensprinzips so auszule-

gen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten 

Umständen verstanden werden durften und mussten.19 Das Gericht hat da-

bei danach zu fragen, welche Vereinbarung vernünftig und redlich han-

delnde Parteien unter den konkreten Umständen in Kenntnis des Mangels 

ihrer Willenserklärung getroffen hätten.20 Lässt sich so ein übereinstimmen-

der Sinngehalt der Erklärungen ermitteln, liegt ein sog. normativer Konsens 

vor.21  

 

4.2.2.2. Auslegungsmittel 

Primäres Auslegungsmittel bildet im Rahmen der Vertragsauslegung der 

Wortlaut. Der klare Wortlaut hat den Vorrang vor weiteren Auslegungsmit-

teln, es sei denn, er erweise sich aufgrund anderer Vertragsbedingungen, 

dem von den Parteien verfolgten Zweck oder weiterer Umstände als nur 

scheinbar klar.22 Neben dem Wortlaut sind als ergänzende Auslegungsmit-

tel im Rahmen einer ganzheitlichen Auslegung die Entstehungsgeschichte 

des Vertrags (namentlich die Vertragsverhandlungen, Materialien wie Ver-

tragsentwürfe, Prospekte oder ähnliches), die Interessenlage der Parteien 

bei Vertragsabschluss (insbesondere die Beweggründe und Erwartungen 

der Parteien), die allgemeinen persönlichen und Lebensverhältnisse sowie 

der Zweck der Vereinbarung zu berücksichtigen.23 Nachträgliches Partei-

verhalten ist nur bei der subjektiven, nicht aber bei der objektivierten Aus-

legung von Bedeutung.24 

 

                                                
17  BGE 143 III 157 E. 1.2.2. 
18  Vgl. BGE 121 III 118 E. 4b/aa. 
19  BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N.; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; SCHWENZER/FOUN-

TOULAKIS, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. 2020, N. 33.01 ff.  
20  BGE 143 III 558 E. 4.1.1; 144 III 93 E. 5.2.3. 
21  BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N.; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; HUGUENIN, Obligati-

onenrecht Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, N. 249; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS 
(Fn. 19), N. 33.01 ff.  

22  BGE 133 III 61 E. 2.2.1; BGer 4A_370/2010 vom 31. Mai 2011 E. 5.3; vgl. ausführlich zu den ein-
zelnen Auslegungsmitteln: GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemei-
ner Teil, 11. Aufl. 2020, N. 1205 ff. 

23  GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 22), N. 1212 ff.; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, 4. Aufl. 2015, 
Art. 18 N. 385 ff. 

24  BGE 144 III 93 E. 5.2.3; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1. 

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4.3. Würdigung 

Die Parteien sind sich uneinig, ob der Mietvertrag vom 1. März 2007 die 

Gesuchsgegnerin zum Gebrauch der Mieträumlichkeiten als Radiologie-

zentrum verpflichtet. Der Inhalt des Mietvertrages vom 1. März 2007 ist ent-

sprechend durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist berücksichtigen, dass 

der Mietvertrag ursprünglich zwischen der Gesuchsgegnerin und der E. ge-

schlossen wurde. Letztere wurde im Rahmen einer Fusion von der Gesuch-

stellerin übernommen (GB 1). Da für die Vertragsauslegung grundsätzlich 

der Zeitpunkt des Vertragsschlusses massgebend ist, ist im Rahmen der 

Vertragsauslegung auf das Vertragsverständnis der E. abzustellen. 

 

4.3.1. Subjektive Auslegung 

Es gibt keine eindeutigen Anhaltspunkte dafür, dass sich die Parteien tat-

sächlich auf eine Pflicht der Gesuchsgegnerin zum Betrieb eines Radiolo-

giezentrums in den Mieträumlichkeiten einigten. Ein übereinstimmender 

tatsächlicher Parteiwille kann daher nicht festgestellt werden. Folglich ist 

der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen, wobei das Ausle-

gungsergebnis im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in 

klaren Fällen klar sein muss, um von einer klaren Rechtslage ausgehen zu 

können (vgl. E. 2.2).  

 

4.3.2. Objektive Auslegung 

In grammatikalischer Hinsicht enthält der Mietvertrag vom 1. März 2007 un-

ter Ziffer 2.2 den Vermerk "zur Benützung als: Radiologiezentrum" (GB 16). 

Damit lässt sich zwar auf einen Verwendungszweck schliessen,25 jedoch 

nicht zwingend auch auf eine Gebrauchspflicht. Entsprechend bedarf es 

weiterer Anhaltspunkte, die auf eine Pflicht zur Benützung der Mieträum-

lichkeiten schliessen lassen. Für die Bejahung einer Gebrauchspflicht ist 

vorliegend entscheidend, ob die E. bei Vertragsschluss ein erkennbares 

Interesse daran hatte, dass in den Mieträumlichkeiten ein Radiologiezent-

rum betrieben wird. 

 

Die Umstände des vorliegenden Falls sprechen eindeutig für ein solches 

Interesse der E. Die Umstände im vorliegenden Fall sprechen aber gerade 

für ein Interesse am Gebrauch der Mieträumlichkeiten. Insbesondere die 

räumliche Nähe zwischen der E. an der F.-Strasse 84 und den Mieträum-

lichkeiten an der F.-Strasse 86 lässt auf ein solches schliessen. Wie die 

Gesuchstellerin richtigerweise ausführt, entspricht es dem Interesse der 

Patienten und schliesslich auch demjenigen der Klinik, deren Betrieb die E. 

bezweckte, Untersuchungen vor Ort durchführen zu können (Gesuch 

Rz. 28). Auf ein Interesse deuten zumindest auch die Ausgaben im Hinblick 

auf die Vermietung der Räumlichkeiten und der zu Beginn des Mietverhält-

nisses gewährte Mietzinserlass im Umfang von Fr. 17'400.00 (Gesuch 

Rz. 15; GB 17). Vor diesem Hintergrund und im Zusammenspiel mit der 

                                                
25  Vgl. BGE 132 III 109 E. 3. 

 - 11 - 

 

 

vertraglich vereinbarten Zweckbestimmung wäre das Interesse der E. am 

Betrieb des Radiologiezentrums in den Mieträumlichkeiten für die Gesuchs-

gegnerin erkennbar gewesen. In Anbetracht der Interessenslage bei Ver-

tragsschluss hätte die Gesuchsstellerin nach Treu und Glauben den Miet-

vertrag vom 1. März 2007 so verstehen müssen, dass sie eine Pflicht zum 

Betrieb eines Radiologiezentrums trifft. 

 

4.3.3. Fazit 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Mietvertrag vom 1. März 2007 

die Gesuchsgegnerin zum Betrieb eines Radiologiezentrum in den 

Mieträumlichkeiten verpflichtet. Zu prüfen bleibt, ob die Einstellung des Ra-

diologiebetriebs die Gesuchstellerin zur ausserordentlichen Kündigung 

nach Art. 257f Abs. 3 OR berechtigte. 

 

5. Ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR 

5.1. Parteibehauptungen 

5.1.1. Gesuchstellerin 

Die Gesuchstellerin behauptet, die Gesuchsgegnerin habe die Gesuchstel-

lerin erstmals am 5. November 2021 darüber in Kenntnis gesetzt, dass sie 

beabsichtige, bis zum 10. Dezember 2021 umzuziehen, um ihre Tätigkei-

ten ab dem 13. Dezember 2021 im neuen Röntgeninstitut an der Unteren 

Brühlstrasse 4 in H. auszuüben (Gesuch Rz. 21). Daraufhin habe die Ge-

suchstellerin am 8. November 2021 das Gespräch mit I. von der Gesuchs-

gegnerin gesucht, um den Rückgabezeitpunkt für die Mieträumlichkeiten 

zu eruieren. Dieser habe die Rückgabe des Mietobjekts vor Ablauf des 

Mietvertrags unter die Bedingung gestellt, dass bis zum September 2024 

kein Radiologiezentrum im Mietobjekt betrieben werde bzw. von der Durch-

führung von MRI-Untersuchungen abgesehen werde (Gesuch Rz. 26).  

 

Mit Schreiben vom 10. November 2021 habe die Gesuchsgegnerin ihre 

Umzugsabsichten nochmals bestätigt (Gesuch Rz. 21). In der Folge habe 

die Gesuchstellerin am 16. November 2021 einen Kooperationsvertrag mit 

der J. geschlossen. Dieser habe die Zusammenarbeit der Gesuchstellerin 

und der J. im Bereich Radiologie zum Gegenstand gehabt. Ausserdem 

habe die Gesuchstellerin dafür gesorgt, dass wenigstens Röntgenuntersu-

chungen an der F.-Strasse 86 durchführen werden könnten (Gesuch 

Rz. 22). 

 

Am 10. Dezember 2021 sei die Gesuchsgegnerin aus dem Mietobjekt aus-

gezogen. Seit dem 13. Dezember 2021 betreibe sie das Radiologiezentrum 

vollständig in H. (Gesuch Rz. 21). 

 

Am 12. Mai 2022 habe die Gesuchsgegnerin den Ausbau und Abtransport 

des vor Ort gelassenen Magnetresonanztomographen per 2. Juni 2022 an-

gekündigt. Daraufhin habe die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit 

 - 12 - 

 

 

Schreiben vom 31. Mai 2022 aufgefordert, den Betrieb des Radiologiezent-

rums im Mietobjekt bis spätestens am 28. Juni 2022 wiederaufzunehmen. 

Bei Nichtbefolgung der Aufforderung sei eine Kündigung mit Frist von 

30 Tagen auf das Ende eines Monats in Aussicht gestellt worden (Gesuch 

Rz. 24). Mit Schreiben vom 29. Juni 2022 habe die Gesuchstellerin unter 

Verwendung des amtlichen Formulars gekündigt (Gesuch Rz. 25). 

 

Aufgrund des Umzugs der Gesuchsgegnerin sehe sich die Gesuchstellerin 

mit einem Kundenverlust konfrontiert. Ausserdem drohe ab Dezem-

ber 2022 ein eigentlicher Notstand, da die J. den Kooperationsvertrag per 

31. November 2022 gekündigt habe (Gesuch Rz. 28). 

 

5.1.2. Gesuchsgegnerin 

Die Gesuchsgegnerin führt aus, sie habe sich aufgrund der Streitigkeit um 

die Rechtmässigkeit der Kündigung vom 25. Februar 2019 gezwungen ge-

sehen, umzuziehen (Antwort Rz. 8). Für den Umzug, den behaupteten Not-

stand sowie einen allfälligen Kundenverlust – welcher bestritten werde – 

sei allein die Gesuchstellerin verantwortlich (Antwort Rz. 14, 16, 18, 19).  

 

Ihre Dienstleistungen habe die Gesuchsgegnerin bis zum Dezember 2021 

in D. angeboten und seither stünden sie in 10-minütiger Fahrdistanz in H. 

zur Verfügung (Antwort Rz. 15). Der Gesuchstellerin stehe es nach wie vor 

offen, die Leistungen der Gesuchsgegnerin in H. zu beziehen und so den 

behaupteten Notstand zu überbrücken (Antwort Rz. 16, 19).  

 

Die Räumlichkeiten an der F.-Strasse 86 würden zurzeit als Lager genutzt. 

Die Gesuchsgegnerin könne sich aber durchaus vorstellen, gewisse 

Dienstleistungen künftig parallel in H. und in D. anzubieten (Antwort 

Rz. 15).  

 

Die Gesuchsgegnerin treffe im Rahmen des aussergerichtlichen Vergleichs 

vom 19. bzw. 20. Dezember schliesslich keine Pflicht zur Kündigung des 

Vertrags. Sie habe lediglich das Recht, den Vertrag vorzeitig mit einer Frist 

von 6 Monaten aufzulösen (Antwort Rz. 14). Die Erstreckung des Mietver-

hältnisses sei im Übrigen ohne Vorbehalte vereinbart worden (Antwort 

Rz. 16). Die Gesuchsgegnerin müsse sich dementsprechend auch nicht 

dazu äussern, wieso sie das Mietobjekt bis zum Ablauf der Vertragsdauer 

behalten wolle (Antwort Rz. 18). 

 

5.2. Rechtliches 

Gemäss Art. 257f Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache sorgfältig gebrau-

chen. Damit ist der Mieter in allgemeiner Weise dazu verpflichtet, die Miet-

sache vertragsgemäss zu verwenden.26 Verletzt der Mieter seine Pflicht 

zum vertragsgemässen Gebrauch, so kann der Vermieter den Mietvertrag 

                                                
26  BGE 123 III 124 E. 2a m.w.N. 

 - 13 - 

 

 

bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende 

eines jeden Monats kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung 

seiner Verpflichtung nicht nachkommt und dem Vermieter die Fortsetzung 

des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist (Art. 257 Abs. 3 OR). Ge-

mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Unzumutbarkeit der Wei-

terführung des Mietverhältnisses bei Verletzung einer ausdrücklichen Ge-

brauchspflicht stets zu bejahen.27  

 

Der Vermieter hat den Mieter nach Kenntnisnahme der Pflichtverletzung 

schriftlich abzumahnen, bevor er das Mietverhältnis aufgrund der Pflicht-

verletzung kündigt. Die Mahnung muss innert nützlicher Frist nach Kennt-

nisnahme der Pflichtverletzung erfolgen.28 Wann dies der Fall ist, hängt von 

den Umständen des Einzelfalls ab. Wird eine bestimmte Nutzung der 

Mieträumlichkeit während längerer Zeit vom Vermieter geduldet, ohne dass 

er den Mieter im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR mahnt, ist von einer still-

schweigenden Genehmigung der entsprechenden Nutzung auszugehen.29 

Mahnt der Vermieter den Mieter hingegen zunächst mündlich, so kann die 

schriftliche Mahnung auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.30 

 

5.3. Würdigung 

Da die Verletzung der Gebrauchspflicht die Vermieterin zur Kündigung des 

Mietverhältnisses nach Art. 257f Abs. 3 OR berechtigt (siehe E. 5.2), ist 

nachfolgend zu prüfen, ob die Verpflichtung zum Betrieb des Radiologie-

zentrums zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses durch die 

Gesuchstellerin noch Bestand hatte.31 

 

5.3.1. Mietvertragsverlängerung 

Aus der Zusatzvereinbarung vom 19. bzw. 20. Dezember 2019 lässt sich 

keine Aufhebung der Gebrauchspflicht ableiten. Obschon sich die Parteien 

auf die Gültigkeit der Kündigung vom 25. Februar 2019 einigten, vereinbar-

ten sie zugleich die Erstreckung des ursprünglichen Mietvertrags bis zum 

31. März 2024. Da im Zusammenhang mit der Gebrauchspflicht keine Än-

derung vereinbart wurde, gilt der ursprüngliche Mietvertrag vom 1. März 

2007 einschliesslich sämtlicher darin enthaltener Verpflichtungen und da-

mit auch der Gebrauchspflicht bis zum 31. März 2024 weiter. 

 

Entgegen der Darstellungen der Gesuchsgegnerin (Antwort Rz. 14) ist der 

Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde vom 4. November 2019 (GB 22) 

                                                
27  Siehe BGer 4A_413/2009 vom 11. November 2009 E. 2, 4A_38/2010 vom 1. April 2010 E. 3.1, 

4A_344/2016 vom 21. Oktober 2016 E. 1. 
28  REUDT (Fn. 14), Art. 257f OR N. 53. 
29  BK OR-GIGER, 2015, Art. 257f OR N. 95 unter Verweis auf BGer 4A_413/2009 vom 11. November 

2009 E. 3. 
30  BGer 4C.324/2002 vom 3. März 2003 E. 3.3.2. 
31  Vgl. BGer 4A_647/2017 vom 7. März 2017 E. 3. 

 - 14 - 

 

 

im Hinblick auf das Bestehen der Gebrauchspflicht unbeachtlich, zumal der 

Urteilsvorschlag nicht angenommen wurde. 

 

Damit kann festgehalten werden, dass die Gesuchstellerin zum Zeitpunkt 

ihres Umzugs zum Betrieb eines Radiologiezentrums in den Mieträumlich-

keiten verpflichtet war. Diese Pflicht verletzte sie mit der Einstellung ihrer 

Dienstleistungen am 10. bzw. 13. Dezember 2021.  

 

5.3.2. Verzögerte Abmahnung 

Erfährt ein Vermieter von der Pflichtverletzung des Mieters, hat er diesen 

schriftlich abzumahnen, bevor er den Mietvertrag nach Art. 257f Abs. 3 OR 

kündigt. Ob die Abmahnung fristgerecht erfolgt, ist anhand der Umstände 

des Einzelfalls zu ermitteln. 

 

Vorliegend erfuhr die Gesuchstellerin erstmals am 5. November 2022 von 

den Umzugsplänen der Gesuchsgegnerin. Anlässlich des Gesprächs vom 

8. November 2022 wurde der Gesuchstellerin verdeutlicht, dass die Ge-

suchsgegnerin den Mietvertrag trotz ihres Umzugs nicht vor Ablauf der Ver-

tragsdauer kündigen werde (Gesuch Rz. 26). Es wird weder behauptet, 

noch ist ersichtlich, dass die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin zu je-

nem Zeitpunkt auf die Gebrauchspflicht hingewiesen und zur Einhaltung 

des Vertrags ermahnt hätte. Anstelle auf die künftige Einhaltung des Ver-

trags zu beharren, schloss die Gesuchstellerin nach Kenntnisnahme der 

Umzugsabsichten einen Kooperationsvertrag mit der J. Zwar behauptet die 

Gesuchstellerin, sie habe dafür gesorgt, dass weiterhin gewöhnliche Rönt-

genuntersuchungen durchgeführt werden können (Gesuch Rz. 22). Dass 

sie die Gesuchsgegnerin dazu anhielt, weiterhin gewöhnliche Röntgenun-

tersuchungen in den Mieträumlichkeiten durchzuführen, behauptet sie je-

doch gerade nicht. So ist denn auch unbestritten, dass die Gesuchsgegne-

rin seit dem 13. Dezember 2021 ihre Dienstleistungen nur noch in H. an-

bietet. 

 

Erst mit Schreiben vom 31. Mai 2022 hielt die Gesuchstellerin die Gesuchs-

gegnerin dazu an, den Betrieb des Radiologiezentrums bis zum 28. Juni 

2022 wiederaufzunehmen (Gesuch Rz. 24). Die Gesuchsgegnerin wurde 

insofern erst anfangs Juni 2022 abgemahnt, obwohl sie bereits seit dem 

13. Dezember 2021 nur noch im neuen Röntgeninstitut in H. angesiedelt 

und tätig war (Gesuch Rz. 21; Antwort Rz. 15). Die Gesuchstellerin wartete 

damit rund 6 Monate nach dem Umzug zu, ehe sie die Gesuchsgegnerin 

abmahnte. Angesichts dessen ist fraglich, ob die Abmahnung innert nützli-

cher Frist erfolgte. Ein allzu langes Zuwarten in Kenntnis der Vertragsver-

letzung steht einer ausserordentlichen Kündigung entgegen und spricht für 

das stillschweigende Einverständnis des Vermieters zu der vom Vertrag 

 - 15 - 

 

 

abweichenden Verwendung der Mietsache.32 Ob sich vorliegend die Ge-

suchstellerin mit der unterbleibenden Benützung der Mieträumlichkeiten 

einverstanden erklärt hat und es damit zu einer Vertragsänderung gekom-

men ist, bedarf einer Würdigung der gesamten Umstände.33 Die Frage 

kann im Rahmen eines summarischen Verfahrens nur beantwortet werden, 

wenn sich das Ergebnis klar ergibt (s. E. 1.2). Zu berücksichtigen ist dabei, 

dass eine stillschweigende Vertragsänderung nicht leichthin zu bejahen 

ist.34 

 

Vorliegend beruft sich die Gesuchstellerin auf eine schwere, einen "Not-

stand" verursachende Vertragsverletzung, welche eine ausserordentliche 

Vertragsauflösung nach Art. 257f OR rechtfertige (Gesuch Rz. 40). Gleich-

zeitig duldete die Gesuchstellerin die unterbleibende Nutzung der 

Mieträumlichkeiten während mehrerer Monate. Weder im November 2021, 

als sich der Umzug und die unterbleibende Vertragskündigung abzeichne-

ten, noch nach dem vollständigen Auszug der Gesuchsgegnerin am 

10. Dezember 2021 hielt die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin dazu 

an, den Betrieb des Radiologiezentrums wiederaufzunehmen. Es leuchtet 

nicht ein, wieso die Gesuchstellerin fast ein halbes Jahr mit der Abmahnung 

zuwartete, gleichzeitig aber ein dermassen grosses Interesse am Betrieb 

des Radiologiezentrums im Mietobjekt geltend macht. Ausserdem schloss 

die Gesuchstellerin am 16. November 2021 einen Kooperationsvertrag mit 

der J. An sich ist dies nicht zu beanstanden, da die Gesuchstellerin rasch 

einen alternativen Anbieter finden musste, um weiterhin radiologische Un-

tersuchungen gewährleisten zu können. Der Abschluss des Kooperations-

vertrags in Verbindung mit dem langen Hinauszögern der Abmahnung kann 

allerdings einzig auf ein fehlendes Interesse am Betrieb des Radiologie-

zentrums an der F.-Strasse 86 hindeuten. Daraus ist zu schliessen, dass 

die Gesuchstellerin die Einstellung des Radiologiezentrums im Mietobjekt 

genehmigte. Die Gesuchsgegnerin konnte insofern nach Treu und Glauben 

davon ausgehen, dass zum Zeitpunkt der Abmahnung im Juni 2022 keine 

Gebrauchspflicht bestand. Die Gesuchsgegnerin war damit nicht verpflich-

tet, der Abmahnung Folge zu leisten. 

 

Es fehlt folglich an einer Vertragsverletzung, welche eine ausserordentliche 

Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR rechtfertigt. Die Kündigung ist damit 

unwirksam.35 

 

                                                
32  BK OR-GIGER 2015, Art. 257f OR N. 95 unter Verweis auf BGer 4A_413/2009 vom 11. November 

2009 E. 3. 
33  Vgl. BGer 4A_413/2009 vom 11. November 2009 E. 3. 
34  BGer 4A_344/2016 vom 21. Oktober 2016 E. 2. 
35  BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257f N. 9. 

 - 16 - 

 

 

6. Rechtsmissbrauch 

6.1. Parteibehauptungen 

6.1.1. Gesuchstellerin 

Die Gesuchstellerin erachtet das Vorgehen der Gesuchsgegnerin als 

rechtsmissbräuchlich, da diese das Mietobjekt nicht mehr gebrauche, 

gleichzeitig aber auf die Kündigung des Mietvertrags verzichte. Die Ge-

suchsgegnerin handle schikanös und beharre in rechtsmissbräuchlicher 

Weise auf die vereinbarte Erstreckung, um der Gesuchstellerin den Betrieb 

eines eigenen Radiologiezentrums zu verunmöglichen (Gesuch Rz. 47 ff.). 

Das Vorgehen der Gesuchsgegnerin rechtfertige eine Vertragsanpassung 

bzw. eine Vertragsauflösung gestützt auf die clausula rebus sic stantibus, 

da sich die Umstände seit Abschluss des aussergerichtlichen Vergleichs 

vom 19. bzw. 20. Dezember 2021 wesentlich geändert hätten. Es sei bei 

Abschluss der Erstreckung nicht vorhersehbar gewesen, dass die Gesuch-

stellerin vor Ablauf der Vertragsdauer umziehen werde, ohne den Vertrag 

zu kündigen (Gesuch Rz. 45 f.). 

 

6.1.2. Gesuchsgegnerin 

Die Gesuchsgegnerin ist der Auffassung, der Mietvertrag vom 1. März 2007 

sei im Rahmen des aussergerichtlichen Vergleichs vorbehaltslos bis zum 

31. März 2024 erstreckt worden (Antwort Rz. 18). Die Gesuchsgegnerin 

treffe gemäss dem aussergerichtlichen Vergleich vom 19. bzw. 20. Dezem-

ber 2019 lediglich ein Kündigungsrecht und keine Kündigungspflicht (Ant-

wort Rz. 14). Im Übrigen habe die Gesuchstellerin die sich stellende Sach-

lage selbst zuzuschreiben, da sie ihr Vorgehen nicht hinreichend geplant 

habe (Antwort Rz. 19).  

 

6.2. Rechtliches 

Art. 2 Abs. 2 ZGB sieht ein Verbot der missbräuchlichen Rechtsausübung 

vor. Das Rechtsmissbrauchsverbot erlaubt Korrekturen, wenn die Rechts-

anwendung zu einem offensichtlich ungerechten Ergebnis führen würde. 

Bei der Anwendung des Rechtsmissbrauchsverbots ist äusserste Zurück-

haltung geboten.36 Gemäss Bundesgericht stellt nicht jede grobe Verlet-

zung des Gerechtigkeitsgedankens einen offenbaren Rechtsmissbrauch 

dar.37 

 

Fallgruppen des Rechtsmissbrauchsverbots bilden unter anderem die clau-

sula rebus sic stantibus, das Verbot der schikanösen Rechtsausübung und 

die missbräuchliche Verwendung von Rechtsinstituten. 

 

6.2.1. Clausula rebus sic stantibus 

Die clausula rebus sic stantibus erlaubt die Anpassung einer vertraglichen 

Vereinbarung, wenn durch nachträgliche, nicht voraussehbare Umstände 

                                                
36  BGE 143 III 279 E. 3.1; 140 III 583 E. 3.2.4; 137 III 625 E. 4.3 je m.w.N. 
37  BGE 133 III 497 E. 5.2. 

 - 17 - 

 

 

ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung einge-

treten ist, sodass das Beharren einer Partei auf ihren Anspruch als miss-

bräuchlich erscheint.38 Hierzu bedarf es einer gravierenden Äquivalenzstö-

rung zwischen Leistung und Gegenleistung, wobei die Störung nach Ver-

tragsschluss eingetreten sein muss. Der Eintritt des Ereignisses darf bei 

Vertragsschluss nicht vorhersehbar gewesen sein und muss ausserhalb 

des Einflussbereichs der benachteiligten Partei liegen.39  

 

Art. 266g Abs. 1 OR wird in der Lehre als Umsetzung der clausula rebus 

sic stantibus im Mietrecht betrachtet.40 Diese Bestimmung erlaubt es den 

Parteien, das Mietverhältnis unter Einhaltung gesetzlichen Kündigungsfrist 

auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, wenn die Vertragserfüllung für sie 

unzumutbar geworden ist (Art. 266g Abs. 1 OR). Die Beurteilung der Unzu-

mutbarkeit der Vertragserfüllung erfordert in objektiver Weise die Abwä-

gung der Kündigungsmotive, der Interessen der Gegenpartei und dem Ge-

bot der Rechtssicherheit.41 Die Umstände, die zur Unzumutbarkeit führen, 

dürfen bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar gewesen 

und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen 

sein.42 Gemäss Bundesgericht muss der Kündigungserklärung entnommen 

werden können, dass eine Kündigung wegen eines wichtigen Grundes be-

absichtigt ist.43 

 

6.2.2. Schikanöse Rechtsausübung 

Ebenfalls unter Art. 2 Abs. 2 ZGB fällt das Verbot der schikanösen Rechts-

ausübung. Ein korrigierender Eingriff ist hierunter geboten, wenn die Aus-

übung eines Rechts zu einer offensichtlichen Ungerechtigkeit führen 

würde. Die Ausübung eines Rechts ist dann schikanös, wenn dadurch kein 

oder ein nur geringer Nutzen erlangt wird, jemand anderes aber empfindlich 

geschädigt oder nachteilig behindert wird.44 

 

6.2.3. Missbräuchliche Verwendung von Rechtsinstituten 

Das Recht schützt keine missbräuchliche Verwendung von Rechtsinstitu-

ten. Darunter versteht man die Verwendung eines Rechtsinstituts zur Ver-

wirklichung von Interessen, die das Institut nicht zu schützen beabsichtigt.45  

 

                                                
38  BGE 97 II 390 E. 6. 
39  Siehe zum Ganzen BERGER, Allgemeines Schuldrecht, Schweizerisches Obligationenrecht Allge-

meiner Teil mit Einbezug des Deliktsrechts und Einführung in das Personen- und Sachenrecht, 
3. Aufl. 2018, N. 1179 ff. 

40  BSK OR I-WEBER (Fn. 35), Art. 266g N. 1 m.w.N. 
41  BGer 4C.375/2000 vom 31. August 2001 E. 3a. 
42  BGE 122 III 262 E. 2a/aa m.w.N.; BGer 4C.201/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 2.2. 
43  BGer 4C.16/2000 vom 24. Januar 2001 E. 2b/cc. 
44  BK ZGB-HAUSHEER/AEBI-MÜLLER, 2012, Art. 2 ZGB N. 207. 
45  BGE 131 III 265 E. 4.2; zu den gängigsten Fällen siehe BK ZGB-HAUSHEER/AEBI-MÜLLER (Fn. 44), 

Art. 2 ZGB N. 256 ff. 

 - 18 - 

 

 

6.3. Würdigung 

Ein Verstoss gegen das Gebot von Treu und Glauben kann vorliegend 

schon deswegen nicht vorliegen, weil die Gesuchstellerin die Einstellung 

des Betriebs des Radiologiezentrums stillschweigend genehmigte. Die Ge-

suchstellerin kann nämlich aus dem Verhalten der Gesuchsgegnerin kein 

Recht ableiten, wenn sie dieses gebilligt hat.46 

 

Ferner sind vorliegend die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung 

bzw. -auflösung über die clausula rebus sic stantibus nicht erfüllt. Die Ge-

suchstellerin begehrt die Vertragsanpassung bzw. -auflösung, obschon sie 

den Mietvertrag im Wissen um die Betriebseinstellung aufrechterhalten hat. 

Die Berufung auf Treu und Glauben ist unter diesen Umständen nicht zu 

schützen. Entsprechend kann die Kündigung vom 29. Juni 2022 auch nicht 

als ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g Abs. 1 OR betrachtet wer-

den. Die Kündigung wurde denn auch nicht als solche bezeichnet. 

 

Das Verhalten der Gesuchsgegnerin erweist sich insofern nicht als rechts-

missbräuchlich. 

 

7. Fazit 

Insgesamt kann unter den vorliegenden Umständen weder Art. 2 Abs. 2 

ZGB noch Art. 257f OR als Grundlage für die Beendigung des Mietvertrags 

beigezogen werden, sodass die Voraussetzungen für eine Kündigung des 

Mietverhältnisses nicht erfüllt sind. Dem Ausweisungsbegehren kann daher 

nicht entsprochen werden, sodass gemäss Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das 

Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einzutreten ist. 

 

8. Kosten 

8.1. Verlegung 

Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und der Parteientschä-

digung (Art. 95 Abs. 1 OR), werden nach dem Ausgang des Verfahrens 

verteilt, d.h. entsprechend dem Ausmass des Obsiegens bzw. Unterlie-

gens. Bei einem Nichteintretensentscheid gilt die klagende bzw. gesuch-

stellende Partei als unterliegend (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Vorliegend ist auf 

das Gesuch nicht einzutreten, weshalb die Gesuchstellerin als unterliegend 

gilt und ihr die Prozesskosten aufzuerlegen sind. Gründe, die eine andere 

Verlegung nach Ermessen (vgl. Art. 107 ZPO) rechtfertigen würden, wur-

den nicht vorgebracht und sind auch nicht ersichtlich. 

 

8.2. Gerichtskosten 

Die Gerichtskosten bestehen aus der Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b 

ZPO), welche sich nach § 8 VKD bemisst. Sie wird in Berücksichtigung des 

verursachten gerichtlichen Aufwands und angesichts von Schwierigkeit 

und Umfang der Streitigkeit auf insgesamt Fr. 3'000.00 festgesetzt und mit 

                                                
46  Vgl. ZK ZGB-BAUMANN, 3. Aufl. 1998, Art. 2 N. 385. 

 - 19 - 

 

 

dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe 

verrechnet (Art. 111 Abs. 1 Satz 1 ZPO).  

 

8.3. Parteientschädigung 

Die Parteientschädigung besteht aus den Kosten der berufsmässigen Ver-

tretung der Parteien (Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO). Bei ihrer Festsetzung ist von 

den kantonalen Tarifen auszugehen (Art. 105 Abs. 2 i.V.m. Art. 96 ZPO). 

Die Parteientschädigung wird nach dem Streitwert – vorliegend 

Fr. 99'882.00 (vgl. oben E. 1.2) – bemessen (vgl. § 3 AnwT). Ausgehend 

von einer Grundentschädigung von Fr. 12'922.45 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 6 

AnwT) resultiert nach Vornahme eines Summarabzugs von 60 % (§ 3 

Abs. 2 AnwT) ein Betrag von Fr. 5'168.98, womit eine Rechtsschrift und die 

Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten sind (§ 6 Abs. 1 

AnwT). Nach einem weiteren Abzug von 20 % wegen der nicht durchge-

führten Verhandlung (§ 6 Abs. 1 AnwT) und nach Hinzurechnung einer 

Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 3 % resultiert 

ein Betrag in Höhe von gerundet Fr. 4'259.25, den die Gesuchstellerin der 

Gesuchsgegnerin als Parteientschädigung zu bezahlen hat. 

 

 
   

Der Präsident erkennt: 

 

1. 

Auf das Gesuch vom 20. September 2022 wird nicht eingetreten. 

 

2. 

Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.00 sind von der Gesuchstellerin zu tragen 

und werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss 

von Fr. 3'000.00 verrechnet. 

 

3. 

Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin deren Parteikosten in rich-

terlich festgesetzter Höhe von Fr. 4'259.20 direkt ersetzen. 

 

 
   

Zustellung an: 

 die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Abrechnung) 

 die Gesuchsgegnerin (Vertreter; zweifach mit Doppel der Eingabe vom 

9. November 2022) 

 

Mitteilung an: 

 die Obergerichtskasse 

  

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Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., 

Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-

nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-

rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer 

Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-

gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-

ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 

darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) 

verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind 

beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der ange-

fochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

 
   

Aarau, 18. November 2022 

 

Handelsgericht des Kantons Aargau 

1. Kammer 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Dubs Füglister