# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 86ed745e-4d2b-5b89-9d75-bd9313ec83ef
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-12-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 09.12.2008 R 2007 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2007-28_2008-12-09.pdf

## Full Text

R 07 28

4. Kammer 

URTEIL
vom 12. Oktober 2007

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. a) Am 31. August 2004 beschloss der Gemeindevorstand … die Einleitung des 

Quartierplanverfahrens „…“. In das Verfahren wurden die Parzellen 1693 

(teilweise), 1697, 1700, 1711, 1712 (teilweise), 1713, 1715 (teilweise), 2063, 

2297 und 2298 des Grundbuches … einbezogen. Die Parzellen liegen in 

verschiedenen Zonen (Dorfkernzone; Hotelzone; Wohnzonen W2A, W3 und 

W4; Forstwirtschaftszone sowie übriges Gemeindegebiet). Der 

Einleitungsbeschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

Im Dezember 2005 erfolgte die öffentliche Auflage des Quartierplans, 

bestehend aus folgenden Unterlagen: 

- Quartierplanvorschriften (QPV) mit Anhängen (Bestandestabelle und  

   Grenzänderungstabelle sowie Grundbuchauszüge)

- Bestandesplan 1:500

- Grenzänderungsplan 1:500

- Erschliessungsplan 1:500

- Gestaltungsplan 1:500 (mit Richtplan)

- Modell 1:500

Gegen den aufgelegten Quartierplanentwurf erhoben sowohl 

Grundeigentümer innerhalb des Beizugsgebiets wie auch solche, die 

unmittelbar daran angrenzen, Einsprache. 

Anlässlich seiner Sitzung vom 11. April 2006 befasste sich der 

Gemeindevorstand … mit dem Quartierplan … und die dagegen erhobenen 

Einsprachen. Mit Ausnahme der … AG und der … SA, welchen teilweise 

entsprochen wurde, wies der Gemeindevorstand die Einsprachen ab und 

genehmigte den Quartierplan mit den in den Erwägungen erwähnten 

Änderungen (Anpassungen und Ergänzungen). Die Einsprache- und 

Genehmigungsentscheide blieben allesamt unangefochten, der Quartierplan 

… trat mithin in Kraft. 

b) In die Quartierplanung „…“ einbezogen waren u.a. die der … SA gehörenden, 

in der Wohnzone W3 liegende Parzelle Nr. 2063 (1'713 m2) sowie der 

Wohnzone W2A zugeschiedenen, noch unüberbauten Parzellen Nr. 1711 (im 

Halte von 3‘676 m2) sowie Nr. 1712 (im Halte von 31‘598 m2). Im 

rechtskräftigen Quartierplan „…“ sind im Bereich dieser Parzellen 

Baustandorte ausgeschieden worden; so im Bereich der Parzellen Nr. 1711 

und 1712 die Baustandorte 1 - 3 und im Bereich der Liegenschaft Nr. 2063 

der Baustandort 4. 

9. August 2006 räumte die … SA der … AG Kaufsrechte an den obgenannten 

Liegenschaften ein. In diesem Vertrag wurde die … AG ermächtigt, die 

Liegenschaften Nr. 1711 und 1712 zu parzellieren und die Teilparzellen an 

Dritte zu verkaufen. Ebenfalls wurde der … AG und den Interessenten für die 

einzelnen Liegenschaften separate Vollmachten für die Einreichung von 

Baugesuchen abgegeben.

Am 4. September 2006 liess die … AG eine öffentliche Urkunde errichten, 

gemäss der ab den Liegenschaften Nrn. 1711 und 1712 Teilflächen 

abparzelliert werden, woraus die neuen Liegenschaften Nrn. 2567 mit 795 m2, 

die Liegenschaft Nr. 2568 mit 728 m2, die Liegenschaft Nr. 2569 mit 747 m2, 

die Liegenschaft Nr. 2570 mit 735 m2 und die Liegenschaft Nr. 2571 mit 683 

m2 sowie die Liegenschaft Nr. 2572 mit 7‘393 m2 resultierten. 

Gleichentags schloss die … AG mit verschiedenen Personen Kaufverträge 

ab: So mit … für die Liegenschaft Nr. 2571, mit … für die Parzelle Nr. 2570, 

mit … für die Liegenschaft Nr. 2569, mit … für die Liegenschaft Nr. 2568, mit 

… für die Liegenschaft Nr. 2567 und mit … für die Liegenschaft Nr. 1711. 

Die erwähnten Parzellierungen und die Kaufrechtsvereinbarungen wurden bis 

anhin nicht grundbuchlich vollzogen und die … SA ist mithin immer noch 

Eigentümerin sämtlicher erwähnter Liegenschaften.

Ebenfalls am 4. September 2006 reichte Rechtsanwalt … bei der Gemeinde 

sieben einzelne Baugesuche für die Überbauung der Baustandorte 1 - 5 ein, 

und zwar auf ausdrückliches Verlangen in nachstehender Reihenfolge:

Bauherr: Liegenschaft Baustandort Haus-Nr.
… 2571 3 3-B

… 2570 3 3-A

… 2569 2 2-B

… 2568 2 2-A

… 2567 1 1-B

… 1711 1 1-A

… 2063 4/5 4

Zu den Baugesuchen wurden u.a. folgende Bemerkungen angebracht:
„Erstwohnungsanteil:

Gemäss den Bestimmungen des Quartierplanes … können die Erstwohnanteile 

unter den einzelnen Baustandorten verschoben werden. Auf der Liegenschaft Nr. 

2570, Haus Nr. 3-A werden 3.26 m2 zu wenig Erstwohnanteil und auf der 

Liegenschaft Nr. 2567, Haus Nr. 1-B, 8.00 m2 Erstwohnanteil zu wenig erstellt. Für 

die Liegenschaft 2570 wird diese fehlende Fläche auf den Liegenschaften Nr. 2571 

und 2569 und für die Liegenschaft Nr. 2567 wird die fehlende Fläche auf den 

Liegenschaften Nr. 1711, 2568 und 2569 ausgeglichen. In den einzelnen 

Kaufverträgen wurde diese Übernahme geregelt.

Parkierung

Die einzelnen Baukörper sind als selbständige und unabhängige Bauten ausge-

staltet. Da jedoch der Quartierplan für die Baustandorte 1 - 3 die Parkierung 

vorschreibt, sind die einzelnen Bauherrn verpflichtet, die Garagehalle gemeinsam 

gemäss den Vorgaben im Quartierplan zu erstellen. Der mit den Baugesuchen 

beigelegte Parkplatznachweis ist von den einzelnen Bauherrn akzeptiert worden und 

kann nach Erteilung der Baubewilligung im Grundbuch auf den Liegenschaften Nr. 

1711, 2567, 2568, 2569, 2570 und 2571 angemerkt werden.

Da auf Grund der Topografie die Erstellung von Besucherparkplätzen sehr schwierig 

ist, werden in der Halle Besucherparkplätze erstellt und im Freien nur einzelne 

Parkplätze. Gemäss Art. 25 der Quartierplanvorschriften müssen nicht eine 

bestimmte Anzahl Besucherparkplätze ausserhalb des Gebäudes erstellt werden, 

wie es das Baugesetz vorsieht.

Kontingentierung

Gemäss Artikel 2 des Gesetzes für die Etappierung und Kontingentierung des 

Wohnungsbaus, kann im Rahmen eines Quartierplanes eine Etappierung erfolgen, 

dies auch wenn es sich um Projekte unter 1’000 m2 BGF handelt.

Die vorerwähnten Bauherren beantragen nun dass eine solche Etappierung 

vorgenommen wird und dass ein Vorbezug von Kontingentsflächen aus dem 

Folgejahr bewilligt wird.

Auf Grund der Topografie und der Erstellung der Parkierungsanlage soll folgende 

Etappierung vorgesehen werden:

1. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2571 und 2570, Haus Nr. 3-A und 3-B

2. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2569 und 2568, Haus Nr. 2-A und 2-B

3. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2567 und 1711, Haus Nr. 1-A und 1-B

4. Etappe Überbauung Parzelle Nr. 2063, Haus Nr. 4

Aus der beiliegenden Tabelle können Sie ersehen, wie aus unserer Sicht im Rahmen 

einer solchen Etappierung die Kontingentierungsflächen zugeteilt werden könnten.“

Gegen die in der Folge öffentlich ausgeschriebenen Bauvorhaben „Häuser 1 

- 4“ gingen verschiedene Einsprachen ein. Mit Bau- und Einspracheentscheid 

vom 30. Januar 2007, mitgeteilt am 22. Februar 2007, wies die Gemeinde u.a. 

die Einsprache von … ab und erteilte den Gesuchstellern bezüglich der 

Häuser 1 - 3 gleichentags mit separaten Verfügungen die Baubewilligungen 

(Beschlüsse vom 12. Dezember 2006 / mitgeteilt am 22. Februar 2007) unter 

verschiedenen Auflagen und Bedingungen. In den Baubewilligungen 

enthalten sind zudem die Entscheide über die Kontingentierung und die 

Baufreigabe. Gleichentags erteilte sie auch für das Bauvorhaben auf der 

Parzelle Nr. 2063 die Baubewilligung, dies nachdem die … AG am 6. 

Dezember 2006 noch mit Bezug auf das Haus Nr. 4 eine Projektänderung 

bezüglich der Garageneinfahrt einreicht hatte. Der … AG wurde ein 

Kontingent von 635 m2 BGF zugewiesen und für den Bau per 2013 

freigegeben. 

Am 5. März 2007 bewilligte der Gemeindevorstand sodann noch das von der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft … eingereichte Aufstockungsprojekt und 

wies dieser ein Zweitwohnungskontingent von 204 m2 BGF zu, und zwar mit 

Baufreigabe für das Jahr 2012.

2. Dagegen liessen die im Rubrum aufgeführten Beschwerdeführer am 26. März 

2007 Beschwerden 1 bis 8 erheben und stellte folgende Anträge:

„Zur Beschwerde 1

1. Der Entscheid über die Kontingentierung und Baufreigabe vom 5. März 
2007 betreffend Bauvorhaben Aufstockung … (Baugesuch Nr. 06044) sei 
aufzuheben.

2. Die Gemeinde … sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin 1 das 
Kontingent und die Baufreigabe für 204 m2 BGF Zweitwohnungen ab dem 
Jahr 2008 zu erteilen.

Zur Beschwerde 2
3. Der Entscheid über die Kontingentierung und Baufreigabe vom 21. 

Februar 2007 betreffend Bauprojekt QP … Haus 4 (Baugesuch Nr. 06040-
1) sei aufzuheben.

4. Die Gemeinde … sei zu verpflichten, bei der Kontingentserteilung und 
Baufreigabe auf das Eingangsdatum des überarbeiteten Gesuchs (6. 
Dezember 2006) abzustellen.

Zu den Beschwerden 3 - 8
5. Die Entscheide über die Kontingentierung und Baufreigabe vom 21. 

Februar 2007 betreffend Bauprojekt QP … Haus 1-A, 1-B, 2-A, 2-B, 3-A 
und 3-B (Baugesuch Nr. 06034-06039) sowie der Bau- und 
Einspracheentscheid vom 21. Februar 2007, soweit er sich auf die 
Kontingentierung und Baufreigabe bezieht, seien aufzuheben.

6. Die Gemeinde … sei zu verpflichten, das vorerwähnte Bauprojekt oder 
zumindest jedes der drei Häuser (1-A und 1-B / 2-A und 2-B / 3-A und 3-
B) bei der Kontingentserteilung und Baufreigabe als Grossbauprojekt zu 
behandeln.“

Zudem liessen die Beschwerdeführer die Erteilung der aufschiebenden 

Wirkung und die Vereinigung der Beschwerden 1-8 und allfälliger, von Dritten 

eingereichter Beschwerden gegen die angefochtenen Entscheide betreffend 

die Baugesuche 06034 – 06040-1 (Häuser 1-A – 4) im gleichen Verfahren 

beantragen. In materieller Hinsicht stellten sie sich auf den Standpunkt, dass 

das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin 2 in zeitlicher Hinsicht zu Unrecht 

als früher eingereicht qualifiziert worden sei, nachdem jene Bauherrschaft am 

6. Dezember 2006 ein überarbeitetes und abgeändertes Projekt neu 

eingereicht habe. Ferner stellten sie sich auf den Standpunkt, dass die 

Gemeinde durch die Qualifizierung der Bauvorhaben als Kleinprojekte und 

durch die Aufteilung auf verschiedene Bauherrschaften die Vorschriften des 

kommunalen GEKW verletzt habe. Die von der Gemeinde in ihren 

Kontingentierungs- und Baufreigabeentscheiden für die Häuser 1A - 3B 

akzeptierte Konstruktion diene der Umgehung der Bestimmungen des GEKW, 

was sich aufgrund verschiedener Indizien aufzeigen lasse. Letztere liessen 

nur den Schluss auf ein Grossprojekt und eine Baugesellschaft zu.

3. Mit prozessleitender Verfügung vom 25. April 2007 erkannte der 

Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. Dem 

Antrag auf formelle Verfahrensvereinigung der Beschwerden 1 - 8 sowie der 

Verfahren R 07 27 und R 07 29 nicht statt. Hinsichtlich ersterer, weil eine 

Vereinigung nur bei getrennt eingereichten Eingaben vorgesehen ist (Art. 6 lit. 

a VRG), bezüglich letzterer, weil sich in jenen Verfahren andere Rechtsfragen 

Gegenstand bilden. Die Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

4. a) Die Gemeinde … liess unter ausführlicher Darstellung des Sachverhaltes und 

detaillierter Würdigung und Auseinandersetzung der aufgeworfenen Fragen 

Abweisung der Beschwerden beantragen. Zutreffend sei, dass die 

Beschwerdegegnerin 2 mit Bezug auf das Haus 4 eine Projektänderung 

vorgenommen habe; diese habe aber lediglich die Garageneinfahrt, nicht aber 

den Baukörper, in welchem die zur Diskussion stehenden Zweitwohnungen 

realisiert werden sollen, betroffen. Es sei daher bereits aus der Sicht des 

Verhältnismässigkeitsprinzips betrachtet nicht angegangen, das Projekt der 

Beschwerdegegnerin 2 wieder hinten anzusetzen. Dies umso mehr, als sich 

bereits das ursprüngliche Projekt an die Vorgaben des Quartierplan gehalten 

habe. Weil aber das erforderliche Näherbaurecht nicht erhältlich gewesen sei, 

habe das Projekt angepasst werden müssen. Die von den Beschwerdeführern 

gerügte Behandlung der Bauvorhaben bei der Kontingentszuteilung und 

Baufreigabe lasse sich nicht beanstanden; hierfür seien vielmehr gute Gründe 

ersichtlich.

b) Mit im Ergebnis denselben Überlegungen liessen auch die 

Beschwerdegegner 2 - 8 Abweisung der Beschwerden beantragen. 

5. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten alle Beteiligten die Gelegenheit, 

die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu 

vertiefen.

6. Am 10. Oktober 2006 führte eine Delegation der 4. Kammer des 

Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem die 

Beschwerdeführer mit ihrem Rechtsvertreter, der Gemeindepräsident in 

Begleitung des von der Gemeinde beigezogenen Anwaltes, sowie Vertreter 

und Anwälte der Beschwerdegegner 2 - 8 ergänzt durch den das Projekt 

ausarbeitenden Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei die 

Gelegenheit geboten, sich anhand der Pläne und der Örtlichkeiten auch noch 

mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf die Ausführungen der Beteiligten am Augenschein wie auch auf die 

weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer ist, soweit sie sich mit ihrer 

Eingabe gegen die Entscheide betreffend Kontingentierung und Baufreigabe 

gemäss dem kommunalen Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung 

des Wohnungsbaus (GEKW) richten, offensichtlich gegeben. Was die 

Beschwerdegegnerin 6 in diesem Zusammenhang vorbringt, trifft im Ergebnis 

nicht zu. Sie verkennt, dass die Beschwerdeführer aufgrund deren eigenem 

Aufstockungsvorhaben (umfassende bauliche Sanierung der vor rund 34 

Jahren erstellten …; Schaffung von vier neuen Wohnungen, wovon zwei 

Zweitwohnungen) angesichts der Kontingentierung der Zweitwohnungen und 

dem Zeitpunkt der Baufreigabe in direkter Konkurrenz mit den Bauvorhaben 

1 - 4 bzw. den für diese erteilten Entscheiden betreffend Kontingentierung und 

Etappierung stehen. Sie sind bereits daher denn auch offensichtlich stärker 

als die Allgemeinheit in der Gemeinde betroffen und haben ein hinreichendes 

schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der 

angefochtenen Entscheide. Auf ihre Beschwerde kann daher, soweit sie sich 

gegen die Bestandteil der Baubewilligungen bildenden Entscheide betreffend 

Kontingentierung und Baufreigabe gemäss dem kommunalen Gesetz für die 

Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (GEKW) richten, ohne 

weiteres eingetreten werden. Soweit die Beschwerdeführer sich mit ihrer 

Eingabe sinngemäss - aber zu wenig substantiiert - auch noch gegen die 

Baubewilligung (geändertes Projekt im Garageeinfahrtsbereich) an sich 

wenden, kann auf ihre Beschwerde nicht eingetreten werden.

2. a) Die Beschwerdeführer bringt vor, die Gemeinde habe bei der Erteilung 

betreffend Kontingent und Baufreigabe in rechtswidriger Weise auf den 

Zeitpunkt der Einreichung des ersten Baugesuches vom 4. September 2006 

abgestellt. Die Beschwerdegegnerin 2 habe am 6. Dezember 2006 ein 

abgeändertes und überarbeitetes Projekt eingereicht, was im Lichte von Art. 

7 Abs. 3 GEKW betrachtet zwingend zur Folge haben müsse, dass letzteres 

Datum massgebend sei. Ihr eigenes Vorhaben sei am 28. September 2006 

eingereicht worden und müsse daher bei der Kontingentierung und 

Baufreigabe prioritär behandelt werden. 

b) Für die Beurteilung der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Frage ist 

von Art. 7 GEKW auszugehen. Danach ist im Baugesuch das für die 

Überbauung beanspruchte Kontingent anzugeben (Abs. 1). Die 

Kontingentsgesuche werden in der Reihenfolge des Einganges des 

entsprechenden Baugesuches berücksichtigt. An demselben Datum der 

Gemeindekanzlei oder der Post (massgebend Poststempel) übergebene 

Baugesuche gelten als gleichzeitig eingereicht. Reicht das Kontingent für die 

betreffenden Zweitwohnungen nicht aus, entscheidet das Los über die 

Rangfolge (Abs. 2). Muss ein Baugesuch wegen Unvollständigkeit oder 

Verletzung gesetzlicher Vorschriften zur Überarbeitung zurückgewiesen 

werden, ist für die Berücksichtigung der Eingang des überarbeiteten 

Gesuches massgebend (Abs. 3). Gesuche für Bauvorhaben, welche 

offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind oder deren Realisierung innert der 

Frist gemäss Art. 8  als ausgeschlossen erscheint (Gesuche auf Vorrat), 

bleiben bei der Kontingentszuweisung unberücksichtigt. […] (Abs. 4). Die 

Freigabe des beanspruchten Kontingents erfolgt im Rahmen der 

Baubewilligung (Abs. 5).

c) Gemäss Art. 7 Abs. 2 GEKW werden Kontingentsgesuche grundsätzlich in 

der Reihenfolge des Eingangs des entsprechenden Baugesuchs 

berücksichtigt. Unbestritten ist, dass das erste Baugesuch der 

Beschwerdegegnerin 2 am Baustandort 4 bereits am 4. September 2006 

eingereicht; mithin mehr als 3 Wochen vor demjenigen der Beschwerdeführer, 

deren Gesuch vom 28. September 2006 datiert. Fest steht auch, dass die 

Beschwerdegegner 2 am 6. Dezember 2006 ein überarbeitetes und 

abgeändertes Gesuch eingereicht haben. Zu prüfen ist, ob diese 

Überarbeitung und die vorgesehene Abänderung (Änderung des 

Grenzabstandes der Garageneinfahrt gegenüber Parzelle Nr. 2012 von 1 m 

auf 4 m), welche seitens der Gemeinde neu aufgelegt und publiziert wurde, 

aus der Sicht von Art. 7 Abs. 3 GEKW betrachtet, Einfluss auf die Reihenfolge 

des Eingangs der Baugesuche gehabt hat. Dies ist zu verneinen. Abgesehen 

davon, dass der Anstoss zur Überarbeitung von der Bauherrschaft kam, 

welche zufolge Nichterhältlichkeit eines (privatrechtlichen) Näherbaurechts 

und nicht etwa auf Anstoss der Gemeinde wegen Unvollständigkeit oder 

grober Verletzung baugesetzlicher Bestimmungen die Abänderung vornahm, 

lässt sich auch die gemeindliche Argumentation, dass mit Bezug auf Haus Nr. 

4 die Projektänderung lediglich untergeordneten Charakter gehabt habe und 

im (geänderten) Bauteil hinsichtlich der Gegenstand des Kontingentierungs- 

und Etappierungsentscheides bildenden Zweitwohnungen keinerlei 

Änderungen verbunden gewesen seien, weshalb von einer Hintenansetzung 

des Baugesuches auch aus der Sicht des Verhältnismässigkeitsprinzipes 

habe abgesehen werden müssen, ohne weiteres vertreten. Dies umso mehr, 

als sich das ursprüngliche Projekt an die Vorgaben des 

Quartiergestaltungsplanes hat und die Platzierung dieses Bauteils bis an die 

Grenze lediglich von der Einräumung eines Näherbaurechts abhängig 

gemacht worden ist und sich die Projektänderung - zufolge Nichterhältlichkeit 

dieses Rechts - baurechtlich (Umschreibung der Anspruchsvoraussetzungen 

auf eine Baubewilligung: R 02 54 Erw. 2c. ff.; zivilrechtliche Bauberechtigung: 

PVG 1990 Nr. 25) als untergeordnet erweist. Damit steht auch ohne weiteres 

fest, dass für eine abweichende Beurteilung der Projektänderung gestützt auf 

Art. 7 Abs. 3 GEWK weder Raum noch Anlass bestand. Was die 

Beschwerdeführer dagegen vorbringen lassen, zielt ins Leere. Die Gemeinde 

hat zu Recht auf das Eingangsdatum des ursprünglichen Projekts abgestellt; 

die Beschwerde erweist sich diesbezüglich daher als unbegründet.

3. a) Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass mit den streitigen 

Entscheiden über die Kontingentierung und die Baufreigabe das GEKW (u.a. 

Art. 12 Abs. 3 GEWK) verletzt worden seien, weil die Gemeinde die 

Bauvorhaben als Kleinprojekte qualifiziert und die einzelnen Bauherrschaften 

nicht als Baugesellschaft akzeptiert habe. Ihres Erachtens hätten die 

Bauvorhaben - alle 6 zusammen oder zumindest jedes der 3 einzelnen 

Häuser - zwingend als Grossprojekte i. S. von Art. 5 Abs. 2 i. V. mit  Art. 2 

Abs. 1 GEKW qualifiziert und entsprechend behandelt werden müssen. Sie 

machen im Wesentlichen geltend, dass insbesondere die wirtschaftliche 

Selbständigkeit auf der Käuferseite (Gesuchstellerseite) fraglich sei. Mit den 

von der Gemeinde diesbezüglich in die Baubewilligung aufgenommenen 

Auflagen könne lediglich die rechtliche Selbständigkeit der Käuferschaft 

sichergestellt werden, nicht aber die wirtschaftliche. Die Zusammensetzung 

der Bauherrschaften deute stark auf einen für die Realisierung solcher 

Vorhaben üblichen Zusammenschluss in eine Baugesellschaft hin, was - 

zusammen mit weiteren Indizien, wie z.B. die Raschheit und Gleichheit der 

sechs Käuferschaften für die neuen Parzellen; vom nämlichen Architekten 

geplante Neubauten; beide Eigentümer der Engadin REM AG treten als 

Grundeigentümer auf, die übrigen Eigentümer werden durch dasselbe 

Anwaltsbüro vertreten, wobei der vertretende Anwalt gleichzeitig auch noch 

als Bauherr/Eigentümer auftritt - auf eine unzulässige Umgehung hindeute. 

Die einzelnen Bauherrschaften wären entgegen des gegen aussen 

behaupteten Eindrucks wirtschaftlich jedenfalls nicht selbständig und die 

Gemeinde habe diesbezüglich auch viel zu wenige Abklärungen getroffen. 

b) Wie sich den Erwägungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid 

entnehmen lässt, hat auch die Gemeinde die von den Beschwerdeführern 

skizzierte Problematik (hinsichtlich aller Bauvorhaben) erkannt, insbesondere 

dass die Abparzellierung von Teilflächen der ehemaligen Parzellen Nr. 1711 

und 1712, der Verkauf dieser Teilflächen sowie die in der Folge gestützt 

darauf erfolgte, gesonderte Einreichung von Baugesuchen durch einzelne 

Bauherrschaften zur Folge haben, dass die einzelnen projektierten Bauten 

unter die von der Kontingentierung weniger belasteten Kleinbauten fallen, und 

nicht unter die Grossbauten, bei welchen die Kontingente auf Jahre hinaus 

bereits vergeben sind. Wenn das von den Bauherrschaften gewählte 

Vorgehen nun von der Gemeinde dahingehend qualifiziert wurde, dass die 

Gesuche, im Lichte von Art. 12 GEWK betrachtet, als von Einzelpersonen und 

nicht von einer Baugesellschaft eingereicht worden seien, so lässt sich dies 

insgesamt betrachtet durchaus noch vertreten. In der Abparzellierung der 

Teilflächen allein kann, selbst wenn daraus eine bessere Verkäuflichkeit 

resultiert, noch keine unzulässige Umgehungsabsicht erblickt werden. 

Ebenso wenig kann mit der Abparzellierung und dem Verkauf allein ein 

grösseres bzw. zusätzliches Kontingent (i.S. von Art. 12 Abs. 3 GEKW) 

erlangt werden. Zutreffend ist, dass dadurch die „privilegierende“ Qualifikation 

der Projektes als „übrige Überbauungen“ (i.S. von Art. 5 Abs. 2 GEWK) 

möglich wurde, was aber, sofern die weiteren u.a. in Art. 12 GEWK 

enthaltenen Rahmenbedingungen eingehalten werden können, ebenfalls 

nicht gegen die gemeindliche Haltung spricht. Dass die Gemeinde nicht 

übertrieben viele vertiefende Abklärungen hinsichtlich der im Raum 

stehenden Frage der rechtlichen und wirtschaftlichen Selbständigkeit (i.S. von 

Art. 12 Abs. 2 GEWK) der einzelnen Bauherrschaften getätigt hat, mag 

zutreffen, und der Eindruck, dass wenigstens ein Teil der in Erscheinung 

tretenden Bauherrschaften gar für zukünftige Käufer „einspringen“ könnten, 

lässt sich angesichts der aktenkundigen personellen Konstellation und 

Vertretungen der Bauherrschaften zumindest nicht ohne weiteres von der 

Hand weisen. Wie die Gemeinde aber im Ergebnis zu Recht erkannt hat, ist 

aber nicht der erste, oberflächliche Eindruck entscheidend, sondern vielmehr, 

dass keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, aufgrund derer davon 

ausgegangen werden müsste, dass eine Umgehungsabsicht vorliegen 

könnte; so z.B. dann, wenn die in den Gesuchsunterlagen aufgeführten 

Bauherrschaften gar nicht willens oder in der Lage wären, die abparzellierten 

Teilflächen wie in den Unterlagen vorgesehen effektiv selbst zu überbauen 

und zu übernehmen. Den umschriebenen Anhaltspunkten hat die Gemeinde 

im Rahmen des von ihr zu beachtenden Grundsatzes der 

Verhältnismässigkeit angemessen Rechnung getragen, indem sie zur 

Sicherung der wirtschaftlichen und rechtlichen Selbständigkeit der einzelnen 

Bauherrschaften bzw. der von diesen geplanten einzelnen Überbauungen, 

und zur Abgrenzung gegenüber einer im Raum stehenden Qualifikation 

derselben als Baugesellschaft hat die Gemeinde denn auch verfügt, dass die 

Parzellierung und die Kaufverträge in der ihr vorliegenden Form innert zweier 

Monate seit Rechtskraft der Baubewilligung grundbuchlich vollzogen sein 

müssen, ansonsten die Baufreigabe nicht gewährt werden könne. Mit dieser 

Regelung ist hinreichend gewährleistet, dass die aufgrund der 

Abparzellierungen und dem Verkauf mögliche „Aufteilung der 

Bauherrschaften“ nicht nur pro forma erfolgt ist. Weil versehentlich die 

Verpflichtung der einzelnen Bauherrschaften zur Eintragung der 

Parzellierungen und der Kaufverträge innert zweier Monate seit Rechtskraft 

der Baubewilligung keinen direkten Eingang ins Dispositiv des Bau- und 

Einspracheentscheides und den Baubewilligungen gefunden hat, so ist doch 

darauf hinzuweisen, dass diese Verpflichtung - nachdem die Einsprachen im 

Sinne der Erwägungen abgewiesen worden sind - doch der Rechtskraft der 

Baubewilligungen teilhaftig und daher grundbuchlich vollstreckbar werden. 

Dies wird seitens der Bauherrschaften zu beachten sein, umso mehr als - wie 

erwähnt - die Baufreigabe für die einzelnen Bauvorhaben nur unter dieser 

Bedingung gewährt worden ist.

c) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer durfte die Gemeinde 

aufgrund der konkreten personellen Gegebenheiten auch die wirtschaftliche 

Selbständigkeit der Gesuchsteller für die Häuser 1 - 4 bejahen. Mit der 

erwähnten Verpflichtung wird jedenfalls nicht nur eine Sicherung der 

rechtlichen Selbständigkeit erreicht, sondern es kann damit spätestens im 

Zeitpunkt des grundbuchlichen Eintrags auch die Sicherung der 

wirtschaftlichen Selbständigkeit erlangt werden. Die Beschwerdeführer 

ziehen aus den von ihnen hinsichtlich des gegenwärtigen angespannten 

Wohnungsmarktes, der geltenden Zweitwohnungsbauvorschriften mit 

restriktiven Kontingentierungs- und Etappierungsvorgaben, etc. hinsichtlich 

der von ihnen behaupteten fehlenden wirtschaftlichen Selbständigkeit die 

falschen Schlüsse. Abgesehen davon, dass bereits alle Baugesuchsteller 

selbst als finanziell (zumindest) gut situiert bezeichnet werden müssen, ist mit 

den Beschwerdegegnern sodann davon auszugehen, dass gerade die 

erwähnten Einschränkungen die Finanzierbarkeit und Verkäuflichkeit solcher 

Objekte - angesichts der Tatsache, dass im Oberengadin die Nachfrage nach 

solchen Objekten das Angebot massiv übersteigt - wesentlich erleichtern. Es 

wird bereits daher für die Bauherrschaften - abgesehen von den ihnen selbst 

zur Verfügung stehenden eigenen finanziellen Mitteln - ein Leichtes sein, die 

anfallenden Kosten für rechtskräftig bewilligte und über ein zugesichertes 

Kontingent verfügende Objekte zu finanzieren, sei es mit vorfinanzierten 

Verkäufen von einzelnen Liegenschaften oder durch Bankkredite. 

d) Auch die von den Beschwerdeführern aufgezeigten Verbindungen zwischen 

den Bauherren lassen die gemeindliche Einschätzung der wirtschaftlichen 

Selbständigkeit im Ergebnis noch als vertretbar erscheinen. Dass angesichts 

der von den Beschwerdeführern geschilderten personellen  Konstellation 

geradezu zwingend auf eine Baugesellschaft geschlossen werden müsste, ist 

nicht ersichtlich. Die Beschwerdegegnerin 2 hat im vorliegenden Verfahren 

glaubhaft ausgeführt, dass sich bereits auf eine erste Sondierungsumfrage 

über die bestehenden Kontakte hinaus bereits mehr Interessenten gemeldet 

hätten, als Parzellen zur Verfügung stünden. Ferner würden auch die 

Vorschriften des Quartierplans „…“ die Bauherren in eine engere Beziehung 

bringen, ohne dass bereits von einer Baugesellschaft im Sinne des GEKW 

gesprochen werden müsse. Am Augenschein hat der das Projekt 

erarbeitende Architekt nachvollziehbar aufgezeigt, dass die einzelnen 

Bauvorhaben 1A - 3B mit entsprechenden baulichen Anpassungen (z.B. 

Anbringen einer Aussenisolation) separat erstellt und für sich allein bestehen 

können und dass jedes eine eigenständige Erschliessung aufweist. 

Unbestritten geblieben ist, dass das Parkhaus sowie das Gebäude auf dem 

Baufeld 4 (Parzelle Nr. 2063) für sich allein erstellt werden und bestehen 

können. Dass verschiedene Infrastruktruranlagen (unterirdische Einstellhalle; 

Quartiererschliessung) gemeinschaftlich erstellt werden, spricht ebenfalls 

nicht gegen die gemeindliche Rechtsposition. Die Beschwerdeführer 

verkennen, dass im Rahmen von Quartierplanungen regelmässig 

gemeinsame Infrastrukturanlagen vorgesehen werden, die unabhängig von 

den Quartierplangebiet entstehenden Gebäuden erstellt werden dürfen. 

Ebenso wenig spricht der Umstand, dass ein einzelner Architekt die 

Bauprojekte erarbeitet hat oder dass die Baugesuche gemeinsam bei der 

Gemeinde eingereicht wurden, für eine Umgehung der Vorschriften des 

GEKW. 

e) Was die Beschwerdeführer in ihrer Replik in diesem Zusammenhang und zur 

Stützung ihrer Auffassung von derart engen Verbindungen zwischen den 

einzelnen Bauherren vorbringen lassen, dass zwingend von einem 

Grossprojekt gesprochen werden müsste, vermag an der Vertretbarkeit der 

gemeindlichen Einschätzung der rechtlichen und wirtschaftlichen 

Selbständigkeit der Bauherren und der daraus resultierenden Zulässigkeit der 

Erteilung von Kontingenten für „Kleinbauprojekte“ nichts zu ändern. Die 

Beschwerde erweist sich daher auch aus dieser Sicht betrachtet als 

unbegründet.

4. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung 

zulasten der Beschwerdeführer, welche überdies entsprechend dem 

Verfahrensausgang den Beschwerdegegnern 2, 3, 6, 7 und 8 die 

verursachten, notwendigen Kosten (Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; angesichts des Ausganges der 

Beschwerdeverfahren R 07 27 und R 07 29: ein Drittel; ausgehend von einem 

max. Stundenansatz von Fr. 240.--) zu erstatten haben.

b) Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, 

weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine 

aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 608.--

zusammen Fr. 6’608.--

gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind 

innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 

des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführer haben … Fr. 1'538.90, … und … insgesamt Fr. 

2'130.50, … Fr. 1'000.-- und der … AG Fr. 2’037.50 an die diesen für das 

vorliegende Verfahren entstandenen Kosten zu erstatten.

Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde noch hängig.