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**Case Identifier:** 57279ded-03cd-5898-9302-a612252b7050
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.04.2010 C/30458/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-30458-2001_2010-04-19.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/30458/2001 ACJC/464/2010 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 19 AVRIL 2010 

 

Entre 

Xa______ et Xb______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 12 mai 2009, comparant par Me Laurence CRUCHON, avocate, rue des Eaux-

Vives 23, case postale 6384, 1211 Genève 6, en l'étude de laquelle ils font élection de 

domicile, 

          d'une part, 

et 

Y______ en liquidation et Z______, intimés, comparant tous deux par Me Marc 
MATHEY-DORET, avocat, boulevard des Philosophes 14, 1205 Genève, en l'étude 

duquel ils font élection de domicile, 

          d'autre part, 

 

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C/30458/2001 

EN FAIT 

A. Selon avis de fixation du loyer initial du 15 décembre 1999, Y______ a loué aux 
époux Xa______ et Xb______ un appartement de 4,5 pièces au 1er étage de 

l'immeuble 10, chemin ______, à Genève, pour un loyer échelonné entre 19'200 

fr. et 20'200 fr. par an, du 1
er

 février 2000 au 31 janvier 2003. Aucun bail écrit n'a 

été établi entre les parties. 

Assez rapidement, les locataires de l'immeuble se sont plaints du comportement 

de la famille X______, notamment de l'enfant A______ âgée de 11 ans, ainsi que 

d'aboiements nocturnes du chien. Les concierges se sont à leur tour plaints d'un jet 

de bouteilles de la part de l'enfant A______. Par avis du 20 septembre 2000, la 

bailleresse a résilié, une première fois, le bail des intimés pour le 31 octobre 2000, 

invoquant l'art. 257f al. 4 CO. Cette résiliation a été contestée par les locataires et 

a fait l'objet de la procédure C/29010/2000. 

B. Par courrier du 5 novembre 2001, Ba______, qui est l’épouse du concierge de 
l’immeuble, a informé la société propriétaire de ce qui suit : 

« Je vous informe que j’ai été fortement agressée le samedi 3 novembre vers 

11h15 par Mme Xa______, locataire au 1
er

 étage du 10, ch. ______. L’incident 

s’est déroulé comme suit : 

1. Xa______ attendait l’ascenseur au rez-de-chaussée de l’immeuble, et moi, je 

nettoyais les escaliers entre le rez et l’entre-sol. Lorsqu’elle m’a aperçue, elle 

s’est précipitée vers moi en m’insultant et m’a plaquée contre le mur en béton. 

2. J’ai été blessée à l’arrière de la tête, et Xa______ m’a encore griffée le cou, 

arraché ma chaînette en or et déchiré mon pull. 

3. Je me suis défendue et j’ai crié fortement au secours. C’est alors que Mme 

C______, qui se trouvait dans l’appartement de ses parents à l’entre-sol à ce 

moment-là, s’est précipitée à mon secours et a éloigné Xa______ qui voulait 

continuer à m’agresser. Elle est ensuite retournée au rez-de-chaussée, et moi je 

suis rentrée dans mon appartement à l’entre-sol. J’ai appelé la police au 117, et 

une patrouille de l’avenue ______ est venue me rejoindre vers 11h30. 

4. Comme vous le savez, vous m’aviez demandé d’aller comme témoin au 

Tribunal, notamment en ce qui concerne l’agression de A______ contre ma fille. 

A______ avait en effet jeté une bouteille de bière vide depuis son balcon du 1
er

 

étage contre la poussette où se trouvait ma fille; la bouteille avait frôlé sa tête à 

10 cm. A la séance au Tribunal du 9.10.01, seul Xb______ était présent. » 

(pièce 7, bailleresse) 

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C/30458/2001 

Un constat médical a été établi le 3 novembre 2001. Le médecin a constaté un 

hématome sur le cuir chevelu et sur la tempe gauche, et des griffures sur le haut 

du thorax d’B______. 

 Le 28 novembre 2001, la bailleresse a notifié aux locataires un nouvel avis de 

résiliation du bail pour le 31 décembre 2001, invoquant l'art. 257f al. 3 et 4 CO et 

la persistance d'un manque de diligence et d'égards envers les habitants de 

l'immeuble. L'avis officiel de résiliation était accompagné d'un courrier qui relate 

l’agression commise par Xa______ sur la personne de l'épouse du concierge en 

représailles du témoignage de cette dernière dans la procédure C/29010/2000 alors 

en cours; la résiliation était donnée dans l'hypothèse où la contestation des 

locataires devrait, contre toute attente, être admise. 

En date du 19 décembre 2001, les locataires ont saisi la Commission de 

conciliation d'une requête en constatation de l'inefficacité du deuxième congé, 

subsidiairement en son annulation et, plus subsidiairement, en prolongation de 

bail.  

Ils ont contesté les griefs qui leur étaient adressés et notamment l'agression 

alléguée, soutenant n'avoir donné lieu à aucun comportement contestable. Cette 

procédure a été enregistrée sous le no C/30458/2001 

Lors de la comparution personnelle des parties du 7 mai 2002, Xa______ a 

déclaré avoir été provoquée par la concierge dans l'escalier de l'immeuble alors 

qu'elle se rendait à son travail; la concierge lui aurait fait un « croche-pattes » et la 

locataire serait tombée. La concierge lui aurait alors attrapé les cheveux; elle 

s’était retournée pour lui dire d’arrêter et la concierge s’était mise à crier et à 

appeler au secours. Elle a nié avoir frappé la concierge. 

Statuant préparatoirement, le Tribunal des baux et loyers a suspendu la présente 

cause par jugement du 7 mai 2002, jusqu'à droit jugé dans la première procédure 

(C/29010/2000) en constatation de l'inefficacité du premier congé notifié. 

Par arrêt du 10 mars 2003 rendu dans la cause C/29010/2000, la Cour de céans a 

confirmé le jugement de première instance constatant l’inefficacité de la 

résiliation du 20 septembre 2000. Il a été retenu que les faits reprochés aux 

locataires (comportement de leur fille A______ et aboiements nocturnes) n’étaient 

soit pas démontrés, soit pas d’une gravité suffisante pour justifier l’application de 

l’art. 257f al. 4 CO. 

Par lettre du 24 juin 2005, Xb______ a informé la bailleresse que son épouse 

serait absente de Genève jusqu'à la fin de l'année et demandé que, pour cette 

raison, une sous-location meublée soit autorisée à partir du 1er août 2005 pour un 

montant mensuel de 2'650 fr., charges comprises, l'appartement étant entièrement 

meublé pour une valeur à neuf de 30'000 fr. Cette requête n'a pas reçu de réponse. 

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C/30458/2001 

En date du 14 février 2006, le Tribunal des baux et loyers a ordonné la reprise de 

l'instruction de la cause C/30458/2001. Lors de la comparution personnelle des 

parties du 3 avril 2006, Xb______ a comparu pour lui-même et son épouse, alors 

au Brésil pour quelques mois. Les époux vivaient séparés et lui-même n'a jamais 

habité dans l'appartement loué. La bailleresse a contesté l'intention de la locataire 

de réintégrer l'appartement et exposé n'avoir rencontré que des problèmes avec 

celle-ci. A l'issue de l'audience et sans ordonner aucune instruction, le Tribunal a 

fixé les plaidoiries au 8 mai 2006. 

Par jugement du 8 septembre 2006, le Tribunal a constaté l’inefficacité de la 

résiliation du 28 novembre 2001. En bref, il a constaté qu'aucun avis préalable 

n'avait précédé la résiliation du bail; les motifs de cette dernière n’avaient pas été 

prouvés; une altercation semblait avoir eu lieu mais son origine, les rôle et 

responsabilité des protagonistes ne pouvaient pas être établis vu l'absence de 

témoin direct et les contestations formelles de la locataire. Aucun autre élément 

probant, susceptible de former un faisceau d'indices, n'avait été versé à la 

procédure par la bailleresse qui n'avait déposé aucune pièce avant l'audience de 

plaidoirie. 

Par arrêt du 3 septembre 2007, la Cour de justice a annulé ce jugement et renvoyé 

la cause au Tribunal des baux et loyers. Elle a considéré, en substance, que les 

premiers juges ne pouvaient statuer sans procéder à l’instruction des faits 

pertinents; ils étaient tenus d’inviter, au minimum, la bailleresse à formuler des 

offres de preuves. Le droit à la preuve était dès lors violé. 

C. A nouveau saisi de la cause, le Tribunal a ordonné l’ouverture d’enquêtes. Les 
parties ont sollicité l’audition de trois témoins, soit les époux B______ et 

D______, locataires de l’immeuble. 

Convoqués à l’audience du 2 septembre 2008, les époux B______ ont tous les 

deux écrit au Tribunal pour indiquer qu’ils ne comparaîtraient pas, « pour des 

raisons personnelles ». Condamnés chacun à une amende de 100 fr., en 

application de l’art. 219 LPC, ils ont été reconvoqués à l’audience du 8 décembre 

2008. 

Quant à D______, elle ne s’est présentée à aucune des audiences auxquelles elle a 

été convoquée. 

Entendue comme témoin le 8 décembre 2008, B______ a déclaré qu’elle habitait 

l’immeuble depuis environ 16 ans et qu’elle connaissait la famille X______ 

depuis qu’ils avaient emménagé. Elle a confirmé qu’elle avait témoigné au 

Tribunal à une reprise concernant des bêtises que la fille de Xa______ avait 

commises. Après cette déposition, elle avait eu une altercation avec Xa______, 

qui l’avait agressée et poussée contre le mur. Elle s’était défendue et elles 

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C/30458/2001 

s’étaient bagarrées. La témoin a affirmé que Xa______ avait commencé cette 

bagarre et qu’elle ne l’avait pas provoquée. 

Ba______ a également précisé que cela l’ennuyait de venir témoigner car les faits 

étaient anciens et qu’elle entretenait actuellement de bons rapports avec 

Xa______. 

Bb______ a également confirmé que Xa______ avait frappé son épouse après son 

audition en qualité de témoin dans la cause C/29010/2000 et qu’elle portait 

ensuite des griffures au visage. Il a indiqué s’entendre désormais « très bien » 

avec Xa______. 

D. L’affaire a été remise pour plaider à l’audience du 23 février 2009 et gardée à 
juger à l’issue de celle-ci. 

Par jugement rendu le 12 mai 2009 et communiqué aux parties par pli du 18 mai 

2009, le Tribunal a retenu, en fait, que la locataire avait agressé physiquement 

B______, concierge de l’immeuble, lui causant des lésions corporelles. Selon les 

premiers juges, cet acte était consécutif au témoignage en justice des époux 

B______, de sorte qu’il pouvait être compris comme des représailles. En 

l’absence de provocation de la part de Ba______, de tels agissements rendaient 

manifestement insupportable le maintien du bail pour la bailleresse ainsi que pour 

les voisins et, dans ces circonstances, constituaient un juste motif pouvant 

entraîner une résiliation sans avertissement au sens de l’art. 257f al. 4 CO. 

Par acte remis à la poste le 18 juin 2009, les époux X______ forment appel de ce 

jugement, concluant à son annulation et à l’inefficacité du congé du 28 novembre 

2001. Ils produisent deux pièces, dont un extrait du site internet du Registre 

foncier dont il ressort que le propriétaire de l’immeuble est désormais Z______. 

Les intimés Y______, en liquidation, et Z______ ont déposé le 22 juillet 2009 un 

mémoire réponse concluant, préalablement, à la substitution de la partie 

bailleresse par Z______, nouveau propriétaire de l’immeuble, et principalement 

au rejet de l’appel. 

A l’audience du 7 septembre 2009, les parties ne se sont pas présentées ni 

personne pour elles. La cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi, l’appel est recevable 
(art. 443 et 444 LPC). 

2. Le jugement querellé ayant été rendu en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ), la 
Cour revoit la cause librement et elle peut connaître de nouvelles conclusions, de 

nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ 

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C/30458/2001 

SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 15 ad 

art. 291 LPC et n. 2 ad art. 445 LPC). 

3. L’intimé Z______ étant devenu unique propriétaire de l’immeuble en cause en 
cours de procédure, il y a lieu de procéder, d’accord entre les parties, à une 

substitution des parties. Dès lors, Z______ remplace, en tant que partie intimée, 

Y______, en liquidation (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., 

n. 6 ad art. 1 LPC). 

4. Dans la mesure où les appelants se plaignent d’une mauvaise application de 
l’art. 257f al. 3 CO, leur grief est manifestement infondé puisque le Tribunal des 

baux et loyers n’a pas fait usage de cette disposition, mais uniquement de 

l’art. 257f al. 4 CO, qui permet une résiliation immédiate, sans avertissement 

préalable. 

5. 5.1 Les appelants se plaignent d’une violation de l’art. 257f al. 4 CO. Ils tentent 
de remettre en cause le témoignage des époux B______ devant le Tribunal des 

baux et loyers, en observant notamment que les intéressés ne se souvenaient plus 

de l’intervention, le jour en question, d’une tierce personne mentionnée dans le 

courrier du 5 novembre 2001 adressé à la société propriétaire. Selon eux, les 

versions seraient contradictoires et Ba______ aurait aussi pu être énervée et avoir 

provoqué verbalement Xa______. Ils reprochent à l’intimé de ne pas avoir 

sollicité d’autres témoignages, par exemple de la part d’autres locataires de 

l’immeuble. 

5.2 S’agissant des faits pertinents à établir, les premiers juges ont retenu que 
l'appelante avait agressé physiquement la concierge de l’immeuble, soit 

Ba______, lui causant des hématomes et des griffures, sans que cette dernière l’ait 

provoquée. Pour appuyer cette appréciation, le dossier contient en particulier la 

lettre datée du 5 novembre 2001 et signée par Ba______, qui relate l’ensemble de 

l’agression (pièce 7, bailleresse), le certificat médical établi le 3 novembre 2001 

qui fait état d’hématomes et de griffures sur Ba______ (pièce 8, bailleresse), ainsi 

que le témoignage des époux B______ devant le Tribunal des baux et loyers (pv 

d’enquête 8.12.2008). Ces éléments vont tous dans le sens d’une agression de la 

part de l'appelante sur Ba______.  

Le fait que les époux B______ ne se soient pas souvenus, lors de leur témoignage 

de décembre 2008, de l’intervention d’un tiers au moment ou peu après 

l’agression n’est pas déterminant. Les intéressés ont en effet été appelés à 

témoigner plus de sept ans après l’événement en cause, de sorte que cet oubli peut 

s’expliquer par l’écoulement du temps. Les faits relatés par les témoignages sont 

cependant clairs et concordants, et corroborés par le certificat médical rédigé le 

jour de l’altercation. 

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C/30458/2001 

A l’analyse, le crédit que l’on peut apporter aux déclarations des époux B______ 

est encore renforcé par le fait que les intéressés ont cherché à éviter d’être 

entendus comme témoins. En cours d’audience, Ba______ a même commencé par 

affirmer ne plus se souvenir de ce qui s’était passé le 3 novembre 2001, avant que 

les dispositions sur le refus de témoigner et le faux témoignage ne lui soient 

formellement rappelées par le Tribunal. Elle a indiqué aux premiers juges que cela 

l’ennuyait de venir témoigner au sujet de cette agression, dans la mesure où elle 

entretenait désormais de « bonnes relations » avec l'appelante. Son mari a 

également déclaré qu’il s’entendait « très bien » avec l’appelante.  

On ne comprendrait pas, dans ces conditions, pourquoi les époux B______ 

auraient, selon la thèse des appelants, menti aux premiers juges en accusant 

l'appelante d’un comportement qu’elle n’aurait pas eu. Dans la mesure où les 

concierges entretiennent désormais des bonnes relations avec les appelants – ce 

que ces derniers ne contestent pas –, il n’y aurait aucune logique à chercher à leur 

nuire en proférant de fausses accusations. Il faut en déduire que ces deux témoins 

ont tout simplement relaté la vérité lorsqu’ils ont été entendus par le Tribunal des 

baux et loyers. En tout état de cause, la bonne entente régnant actuellement entre 

les habitants de l’immeuble ne vient certainement pas affaiblir la force probante 

des témoignages recueillis, contrairement à ce que les appelants soutiennent. 

A l’inverse, le dossier ne contient aucun élément appuyant la version défendue par 

l'appelante, qui a soutenu, en comparution personnelle du 7 mai 2002, qu’elle 

avait elle-même été la victime de la concierge, qui l’aurait fait tomber alors 

qu’elle passait dans les escaliers, puis lui aurait tiré les cheveux et l’aurait griffée. 

L’appelante a affirmé qu’elle n’avait pas frappé Ba______, mais qu’au contraire 

c’est elle qui avait été griffée. Pour conforter ces dires, les appelants n’ont 

toutefois fourni au Tribunal aucun certificat médical, ni aucune photographie, ni 

aucun autre élément susceptible de démontrer la réalité de cette agression dont 

l'appelante s’est dit l’innocente victime.  

En appel, les locataires paraissent d’ailleurs ne plus soutenir la thèse présentée en 

2002, mais plutôt admettre la réalité d’une « altercation » entre les deux femmes.  

Face à l’ensemble de ces circonstances, il convient d’admettre que l’agression 

perpétrée par l'appelante a été démontrée de façon suffisante. C’est donc sur la 

base de cet état de faits qu’il convient d’examiner si les conditions d’application 

de l’art. 257f al. 4 CO sont remplies. 

5.3 Selon l’art. 257f al. 4 CO, les locaux d’habitation peuvent être résiliés avec 
effet immédiat si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose 

louée. Comme les premiers juges l’ont relevé, la résiliation immédiate est possible 

également lorsque le locataire commet une violation volontaire et grave des 

égards dus aux voisins : blessures volontaires infligées aux autres locataires, 

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C/30458/2001 

meurtre, dommage volontaire grave à la propriété des voisins (LACHAT, Le bail 

à loyer, Lausanne 2008, p. 677). Le résultat du comportement du locataire doit 

apparaître comme grave, après un examen objectif, sans égard au contexte qui a 

entouré les agissements. Le comportement intentionnel visé par l’art. 257f al. 4 

CO peut consister à porter atteinte, de façon délibérée et illicite, aux droits 

personnels des voisins ou à leurs choses; il est le plus souvent constitutif d’une 

infraction pénale (WESSNER, Le devoir de diligence du locataire dans les baux 

d’habitation et de locaux commerciaux, 14
ème

 séminaire du droit du bail, 

Neuchâtel 2006, p. 22).  

En l’espèce, il a été retenu en fait que l’appelante a agressé physiquement la 

concierge de l’immeuble, sans provocation de celle-ci, ceci peu après le 

témoignage en justice des époux B______ dénonçant le comportement de la fille 

de la locataire. Il s’agit incontestablement d’un acte pouvant être qualifié de 

lésions corporelles simples, la limite des voies de fait étant manifestement 

dépassée. Le comportement est intentionnel et peut être compris comme un acte 

de représailles envers l’auxiliaire du propriétaire. Le degré de gravité exigé par 

l’art. 257f al. 4 CO est, dans ce contexte, atteint, de sorte que la résiliation 

immédiate était justifiée. Il s’ajoute à cela que, comme l’ont observé les premiers 

juges, c’est au moment où la résiliation a été donnée qu’il faut se replacer pour 

juger de sa validité, des circonstances postérieures n’étant pas de nature à vicier a 

posteriori une résiliation valablement donnée (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.270/2001 du 26 novembre 2001). 

Il s’ensuit que la résiliation immédiate du 28 novembre 2001 est valable et qu’en 

conséquence le bail liant les parties est parvenu à son terme le 31 décembre 2001. 

6. Un émolument est mis à la charge de la partie appelante, qui succombe (art. 447 
al. 2 LPC).  

7. Le litige portant sur la validité d’une résiliation de bail, dont le loyer annuel 
charges comprises s’élève à plus de 20'000 fr., la valeur litigieuse au sens de la 

LTF est supérieure à 15'000 fr., compte tenu de la période de trois ans prévue à 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. not. SJ 2001 I p. 17, consid. 1a).  

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA COUR : 

A la forme : 

Reçoit l'appel interjeté par les époux X______ contre le jugement JTBL/565/2009 rendu 

par le Tribunal des baux et loyers le 12 mai 2009 dans la cause C/30458/2001-1-B. 

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C/30458/2001 

Au fond : 

Préalablement : 

Procède à la substitution de la partie intimée, en ce sens que Z______ remplace 

Y______, en liquidation, dans la présente cause. 

Principalement : 

Confirme le jugement. 

Condamne les époux X______, solidairement entre eux, à verser à l’Etat de Genève un 

émolument de 300 fr. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-

COMBES et Monsieur François CHAIX, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre 

DAUDIN, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière. 

 

La présidente : 

Florence KRAUSKOPF 

 La commise-greffière : 

Audrey MARASCO 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.