# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2712d228-86a8-594e-8557-2d8ffeadd789
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-10
**Language:** de
**Title:** Nutzungsplanung. Revision. Kein Bereinigungsbedarf bestehender Bauzonen nach Massgabe der Voraussetzungen für Einzonungen.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0022/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2022-12.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0022/2022 vom 10. Februar 2022 in BEZ 2022 Nr. 12 

Die Baudirektion Kanton Zürich verweigerte im Rahmen der Genehmigung 
kommunalen  Nutzungsplanung  unter  anderem 
der  Revision  einer 
Bestimmungen  die  Einordnungsgrundsätze  der  Kernzone  N.  betreffend  (Art. 3 
Abs. 3  BZO)  und  verlangte,  dass  letztere  in  einer  separaten  Teilrevision  der 
kommunalen  Nutzungsplanung  einer  Nichtbauzone  zugewiesen  werde. 
Hiergegen rekurrierte ein davon betroffener Grundeigentümer. Sein Grundstück 
war 
teilweise  der  kantonalen 
Landwirtschaftszone zugeteilt. Es befand sich auf dem Gebiet der Gemeinde A 
und  in  der  als  B.-Tal  bezeichneten  Region,  wobei  die  Gemeindegrenze  zur 
Stadt  C  in  diesem  Bereich  auf  der  gegenüberliegenden  Seite  der Glatt  verlief. 
Von  den  auf  der  Parzelle  im  zur  Kernzone  gehörenden  Teil  gelegenen 
Gebäuden  waren  einzig  noch  Ruinen  vorhanden.  Zudem  fiel  deren  äussere 
Begrenzung teilweise mit der Kernzonengrenze zusammen. 

teilweise  der  strittige  Kernzone  N.  und 

Aus den Erwägungen: 

sei 

und 

dem 

seien, 

zerstört 

nutzbar 

eine  Berufung 

rekurrentischen  Grundstück 

4.1  In  der  angefochtenen  Verfügung  wird  ausgeführt,  im  Rahmen  der 
Vorprüfung zur Gesamtrevision der Richt- und Nutzungsplanung der Gemeinde 
A  sei  die  Auflage  erfolgt,  die  Einzonung  im  Gebiet  B.-Tal  aus  der  Vorlage 
auszuklammern  und  in  Zusammenarbeit  mit  der  Stadt  C  weiterzuverfolgen, 
weshalb  diese  Einzonung  nicht  mehr  Bestandteil  der  Gesamtrevision  sei  und 
von  dieser  losgelöst  als  separate  Teilrevision  geführt  werde.  Die  bestehende 
«(Weiler-)Kernzone» N. stehe in direktem Zusammenhang mit der Entwicklung 
des  Gebiets  B.-Tal.  Gemäss  Art.  3  Abs.  4  der  rechtskräftigen  BZO  dürften 
Gebäude in der Kernzone N. nur umgebaut oder ersetzt werden. Da die Bauten 
nicht  mehr 
auf 
die 
auf 
bestimmungsgemäss 
Besitzstandsgarantie  nicht  mehr  möglich.  Infolgedessen  könnten  auch  die 
Schutz-  und  Erhaltungsziele  im  Sinne  von  Art.  33  der  Raumplanungs-
verordnung  (RPV)  nicht  mehr  erfüllt  werden,  so  dass  auch  zonenkonforme 
Bauten gemäss Art. 3 Abs. 4 BZO nicht mehr möglich seien. Ein Ersatzneubau 
sprenge  den  Rahmen  der  erweiterten  Besitzstandsgarantie  nach  §  357  PBG. 
Weiter  würden  die  zerfallenen  Bauten  fast  vollständig  im  20  m  breiten 
Uferstreifen bzw. im (in diesem Abschnitt noch nicht festgelegten) 56 m breiten 
provisorischen  Gewässerraum  der  Glatt  liegen.  Darüber  hinaus  grenze  die 
Kernzone  N.  nördlich  an  den  Wald.  Obgleich  der Wald  im  Rechtssinne  schon 
2012  vom  zuständigen  Kreisförster  festgestellt  worden  sei,  seien  noch  keine 
festgesetzt  worden,  wobei  die  Gemeinde  A  deren 
Waldabstandslinien 
Festsetzung  in  einer  separaten  Teilrevision  beabsichtige.  Selbst  bei  einem 
reduzierten  Waldabstand  würden  die  Kernzonenflächen  ausserhalb  der 
Waldabstandslinie  fast  vollständig  im  übergangsrechtlichen  Uferstreifen  resp. 
liegen,  was  eine  bauliche  Entwicklung 
provisorischen  Gewässerraum 
verunmögliche.  Mit  der  Kombination  von  Uferstreifen  und  Waldabstand  sowie 
der fehlenden  Besitzstandsgarantie  aufgrund  der  verfallenen  Bauten  resultiere 
eine  nicht  mehr  baulich  nutzbare  Bauzone,  weshalb  die  Gemeinde  A 
eingeladen  werde,  die  Kernzone  N.  so  bald  als  möglich  einer  Nichtbauzone 
zuzuweisen. Da aufgrund der fehlenden baulichen Nutzungsmöglichkeiten auch 

 
 
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die  im  neuen  Art.  3  Abs.  3  BZO  vorgesehene  Bewahrung  der  Struktur  nicht 
möglich sei, erweise sich diese Bestimmung als nicht zweckmässig, so dass sie 
nicht zu genehmigen sei. (…) 

für  15  Jahre  entsprechen 

4.2.1  (…)  Gemäss  Art.  15  RPG  sind  Bauzonen  so  festzulegen,  dass  sie 
dem  voraussichtlichen  Bedarf 
(Abs.  1). 
Überdimensionierte  Bauzonen  sind  zu  reduzieren  (Abs.  2).  Lage  und  Grösse 
der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind 
die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen; insbesondere sind die 
Fruchtfolgeflächen  zu  erhalten  sowie  Natur  und  Landschaft  zu  schonen  (Abs. 
3).  Gemäss  Art.  15  Abs.  4  RPG  kann  Land  neu  einer  Bauzone  zugewiesen 
werden,  wenn  es  sich  für  die  Überbauung  eignet  (lit. a),  es  auch  im  Fall  einer 
konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden 
Bauzonen  voraussichtlich  innerhalb  von  15  Jahren  benötigt,  erschlossen  und 
überbaut  wird  (lit.  b),  Kulturland  damit  nicht  zerstückelt  wird  (lit.  c),  die 
Verfügbarkeit  des  Landes  rechtlich  sichergestellt  ist  (lit.  d)  und  damit  die 
Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden (lit. e). 

in  einer  konkreten  Revision 

Art.  15  Abs.  4  RPG  bezieht  sich  nach  seinem  klaren  Wortlaut 
ausschliesslich  auf  Einzonungen.  Dass  darüber  hinaus  im  Rahmen  laufender 
Revisionsbestrebungen  generell  eine  umfassende  Bereinigung  bestehender 
nutzungsplanerischer  Festlegungen  nach  Massgabe  dieser  Kriterien 
vorzunehmen  wäre,  lässt  sich  Art.  15  RPG  jedoch  gerade  nicht  entnehmen. 
Dies  umso  weniger,  als  für  einen  spezifischen  Anwendungsfall,  nämlich  die 
Reduktion  überdimensionierter  Bauzonen,  eine  Verpflichtung  zur  Überprüfung 
und  zur  Vornahme  entsprechender  Massnahmen  (primär  Rückzonungen)  wie 
dargelegt in Art. 15 Abs. 2 RPG ausdrücklich verankert ist. Damit erscheint es 
wenig  überzeugend,  für  diejenigen  Konstellationen,  in  denen  gerade  keine 
Überdimensionierung der Bauzonen in Frage steht, dennoch eine nachträgliche 
Überprüfung  und  Bereinigung  bestehender  Bauzonen  zu  verlangen,  obwohl 
diese - bezüglich des Aspekts der Zuweisung einer bestimmten Fläche zu einer 
bestimmten  Nutzungszone  - 
lediglich  eine 
ihres  abweichenden  Standpunkts 
Bestätigung  erfahren.  Zur  Begründung 
verweist  die  Vorinstanz  auf  eine  Literaturstelle  und  einen  Bundesgerichts-
entscheid. 
in: 
Praxiskommentar  RPG:  Nutzungsplanung,  2016,  Art.  15  Rz.  88,  fest,  es 
rechtfertige  sich,  die  Kriterien  des  gemäss  Wortlaut  auf  Neueinzonungen 
zugeschnittenen  Art.  15  Abs.  4  RPG  auch  bei  einer  Nutzungsplanrevision  - 
wenn  Grundstücke  in  der  Bauzone  bestätigt  oder  wenn  sie  eine  Um-  oder 
Aufzonung erfahren würden - miteinzubeziehen, da im Rahmen der gemäss Art. 
3  RPV  bei  allen  Nutzungsplanänderungen  vorzunehmenden  umfassenden 
Interessenabwägung  der  gesamte  Art.  15  RPG  zu  berücksichtigen  sei.  Dieser 
Ansatz  vermag  jedoch  insofern nicht  zu  überzeugen,  als damit die  vorstehend 
skizzierte  Konzeption  der  fraglichen  Gesetzesbestimmung  unter  Berufung  auf 
eine blosse Verordnungsbestimmung übersteuert wird, die überdies lediglich in 
sehr  allgemeiner  Form  (und  im  Rahmen  des  einleitenden  Kapitels)  den 
Grundsatz der Interessenabwägung beim Bestehen von Handlungsspielräumen 
statuiert  und  die  entsprechende  Vorgehensweise  umschreibt,  ohne  sich  damit 
aber  spezifisch  zur  Frage, 
in  welchen  Konstellationen  bestimmte 
Überprüfungen  vorzunehmen  sind,  zu  äussern  (vgl.  auch  BRGE  IV  Nr. 

In  der  Tat  halten  Heinz  Aemisegger/Samuel  Kissling, 

 
 
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0002/2018,  E.  6.3  =  BEZ  2018  Nr.  23,  welcher  im  Fall  einer  Umzonung 
innerhalb der Bauzone unter Bezugnahme auf die entsprechende Literaturstelle 
deren  Gesetzesauslegung  ablehnt  und  dies  mit  dem  klaren  und 
unmissverständlichen  Wortlaut  begründet).  Die  zitierte  Kommentarstelle 
verweist  sodann  -  wie  auch  die  Vorinstanz  -  auf  BGr,  10.  Februar  2015, 
1C_134/2015,  E.  3.2.  Dieser  Entscheid  betrifft  jedoch  eine  in  Anwendung  von 
Art. 15  Abs. 2  RPG  vorgenommene  Rückzonung  zur  Reduktion  überdimen-
sionierter  Bauzonen  und  hält  fest,  dass  in  diesem  Zusammenhang  -  zur 
Bestimmung der betroffenen Grundstücke - die Berücksichtigung der in Art. 15 
Abs.  4  RPG  genannten  Kriterien  nicht  zu  beanstanden  sei.  Im  Lichte  des 
vorstehend Ausgeführten, ist diese Einschätzung ohne Weiteres plausibel, sagt 
jedoch  nichts  darüber  aus,  ob  auch  in  Konstellationen,  in  denen  keine 
überdimensionierten  Bauzonen  bestehen  und  Art.  15  Abs.  2  RPG  daher  nicht 
einschlägig ist, die blosse Bestätigung einer Bauzone der Überprüfung anhand 
der  Kriterien  gemäss  Art. 15  Abs.  4  RPG  bedarf.  Dass  sodann  vorliegend  ein 
Anwendungsfall  von  Art.  15  Abs.  2  RPG  gegeben  wäre,  behauptet  die 
Vorinstanz  nicht.  Auch  bestehen  gestützt  auf  die  Angaben  im  Erläuternden 
Bericht  zur  Gesamtrevision  der  Nutzungsplanung  keine  entsprechenden 
Hinweise.  Damit  ist  entgegen  der  Vorinstanz  hinsichtlich  der  vorliegend 
strittigen  BZO-Bestimmung,  die  lediglich  die  Vorschriften  für  die  Kernzone  N. 
ergänzt  und  damit  die  Zonierung  als  solche  (implizit)  bestätigt,  keine 
Überprüfung  der  Einhaltung  der  in  Art.  15  Abs.  4  RPG  genannten  Kriterien 
vorzunehmen. 

4.2.2 Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn es sich bei seitens der 
Vorinstanz  im  Hinblick  auf  Art.  15  Abs.  4  RPG  vorgetragenen  Aspekten  um 
erhebliche  Änderungen  der Verhältnisse handeln  würde, die  im Sinne  von  Art. 
21 Abs. 2 RPG ihrerseits eine Überprüfung und nötigenfalls die Anpassung des 
Nutzungsplans  rechtfertigen  würden.  In  diesem  Sinn  wird  beispielsweise 
vertreten, dass in Fällen, in denen eingezontes Land wegen unvorhergesehener 
finanzieller  Schwierigkeiten  oder  aus  anderen  unerwarteten  Gründen  nicht 
fristgerecht erschlossen werden kann, Auszonungen vorzunehmen sind (Heinz 
Aemisegger/Samuel  Kissling,  a.a.O.,  Art.  15  Rz. 104;  Eloi  Jeannerat,  in: 
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 19 Rz. 4).