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**Case Identifier:** 26aed224-cbbe-53f5-9b40-38082d996ba6
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-08
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 08.02.2023 810 22 86
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-22-86_2023-02-08.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 8. Februar 2023 (810 22 86) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Raumplanung, Bauwesen 

 

 
Baugesuch für Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle / Kognition der Rechtsmittel-
instanzen / Eingliederungsgebot  

 

 
 
Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Niklaus Ruckstuhl,  

Markus Clausen, Jgnaz Jermann, Daniel Noll, Gerichtsschreiber Martin 
Michel 
 

Beteiligte A.____ und B.____, Beschwerdeführerin 1 und Beschwerdeführer 2 
 
C.____ und D.____, Beschwerdeführerin 3 und Beschwerdeführer 4 
 
E.____ und F.____, Beschwerdeführerin 5 und Beschwerdeführer 6 
 
G.____, Beschwerdeführer 7, 
 
alle vertreten durch Dr. Thomas P. Müller, Rechtsanwalt 
 
 

 gegen 
 
 

 Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft, Vorinstanz 
 
H.____, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Dr. Stefan Wirz, Advokat 
 

 Einwohnergemeinde I.____, Beigeladene 
  

 
Betreff Baugesuch für Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle  

(Entscheid der Baurekurskommission vom 27. April 2021) 

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A. Am 26. Juli 2019 reichte die H.____ (Baugesuchstellerin) beim Bauinspektorat Basel-
Landschaft (BIT) ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle (Baugesuch 
Nr. 1178/2019) auf der Parzelle Nr. 702 in I.____ ein. 
 
B. Gegen das Baugesuch erhoben die Einwohnergemeinde I.____ sowie mehrere Eigen-
tümerinnen und Eigentümer von umliegenden Grundstücken, darunter A.____, B.____, C.____, 
D.____, E.____, F.____ und G.____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 1 bis 7), alle vertreten 
durch Dr. Thomas P. Müller, Advokat in Basel, beim BIT Einsprachen. Während des Einspra-
cheverfahrens reichte die Baugesuchstellerin am 7. November 2019 und 23. Dezember 2019 
bereinigte Pläne ein. Daraufhin zogen die Einwohnergemeinde I.____ sowie einige der privaten 
Einsprecher ihre Einsprachen zurück. Die Beschwerdeführer 1 bis 7 hielten an ihren Einspra-
chen fest.  
 
C. Mit Entscheid Nr. 084/20 vom 21. Juli 2020 wies das BIT die Einsprachen im Sinne der 
Erwägungen ab, soweit es darauf eintrat. Weiter erklärte das BIT die in den Erwägungen des 
Einspracheentscheids aufgeführten Auflagen als verbindliche Bestandteile der Baubewilligung 
und verwies die privatrechtlichen Einsprachen an den zuständigen Zivilrichter. 
 
D. Eine von den Beschwerdeführern 1 bis 7, alle weiterhin vertreten durch Advokat 
Dr. Thomas P. Müller, dagegen erhobene Beschwerde wies die Baurekurskommission mit Ent-
scheid Nr. 20-045 vom 27. April 2021 ab. Die Baurekurskommission auferlegte den Beschwer-
deführern Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 450.-- und sprach der Baugesuchstellerin eine 
Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'528.80 zu Lasten der Beschwerdeführer zu. Den 
Beschwerdeführern sprach die Baurekurskommission zufolge einer Verletzung des rechtlichen 
Gehörs eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 1'854.60 zu Lasten des Staa-
tes zu. 
 
E. Dagegen erheben die Beschwerdeführer 1 bis 7, wiederum vertreten durch Advokat 
Dr. Thomas P. Müller, am 19. April 2022 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Ver-
fassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), mit den Anträgen, der Entscheid der Baure-
kurskommission Nr. 20-045 vom 27. April 2021 sei aufzuheben, das Baugesuch abzuweisen 
und die Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter sei das Verfahren an die Baubewilligungs-
behörde zurückzuweisen, unter o/e-Kostenfolge. 
 
F. Die Baugesuchstellerin schliesst mit Vernehmlassung vom 24. August 2022 auf Abwei-
sung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. 
 
G. Mit Vernehmlassung vom 9. September 2022 beantragt das BIT unter Verweis auf die 
Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen 
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Ergänzend formulierte das BIT neue Auflagen 
zur Baubewilligung. 
 

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H. Mit Replik vom 21. September 2022 beantragen die Beschwerdeführer zusätzlich sub-
eventualiter, die Baubewilligung sei unter Auflagen zu gewähren. Sub-subeventualiter sei das 
Verfahren zur Festlegung ergänzender Auflagen an die Baubewilligungsbehörde zurückzuwei-
sen. 
 
I. Mit Duplik vom 1. Oktober 2022 macht die Baugesuchstellerin geltend, die neu gestell-
ten Anträge seien allesamt abzuweisen, soweit auf sie überhaupt einzutreten sei. 
 
J. Das Kantonsgericht hat heute einen Augenschein mit anschliessender Parteiverhand-
lung durchgeführt, an welcher die Parteien vollumfänglich an ihren in den Rechtsschriften ge-
stellten Rechtsbegehren festhielten.  
 
 
Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g : 
 
1.1 Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 
1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungspro-
zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission 
durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsgericht angefochten werden. Die Zu-
ständigkeit des Kantonsgerichts zur Beurteilung der Beschwerde ist somit gegeben.  
 
1.2.1 Die Beschwerdegegnerin bestreitet die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer 
5 bis 7 in Bezug auf die erhobenen Rügen der Gefährdung der Verkehrssicherheit und der Bau-
rechtswidrigkeit der Garageneinfahrt, weil die Legitimation diesbezüglich einzig durch den an-
geblichen Sichtkontakt begründet werde. 
 
1.2.2 Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 
22. Juni 1979 hat das kantonale Recht die Legitimation zur Erhebung eines Rechtsmittels ge-
gen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das RPG und seine kantonalen und eidge-
nössischen Ausführungsbestimmungen stützen, mindestens im gleichen Umfang wie für die 
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht zu gewährleisten. 
Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen 
kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können (Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes 
über das Bundesgericht [BGG] vom 17. Juni 2005). Die unmittelbare Vorinstanz des Bundesge-
richts muss zudem grundsätzlich mindestens die Rügen nach den Art. 95-98 BGG prüfen kön-
nen (Art. 111 Abs. 3 BGG). Daraus folgt, dass die kantonalen Behörden die Rechtsmittelbefug-
nis nicht enger fassen dürfen, als dies für die Beschwerde an das Bundesgericht vorgesehen 
ist. Zur Beurteilung, ob das Kantonsgericht die Beschwerdeführer von der Beschwerde aus-
schliessen darf, ist demgemäss die Beschwerdeberechtigung nach den Grundsätzen von 
Art. 89 Abs. 1 BGG zu prüfen (vgl. zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 1C_133/2008 vom 
6. Juni 2008 E. 2.1). 
 
1.2.3 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist nach Art. 89 Abs. 1 BGG 
berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur 

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Teilnahme erhalten hat (lit. a); durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders be-
rührt ist (lit. b); und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat 
(lit. c). Nach kantonalem Recht sind gemäss § 47 Abs. 1 VPO zur Beschwerde befugt, wer 
durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 
schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung hat (lit. a); jede andere Person, Or-
ganisation oder Behörde, die durch besondere Vorschrift zur Beschwerde ermächtigt ist (lit. b) 
und die vollziehende Behörde der Gemeinde bei Verfügungen und Entscheiden letztinstanzli-
cher Verwaltungsbehörden des Kantons (lit. c). 
 
1.2.4 Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen eines Bauvorhabens betroffen, ge-
nügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. Vielmehr muss aufgrund des konkreten 
Sachverhalts das besondere Berührtsein und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erschei-
nen, ansonsten stünde jedermann die Beschwerdeberechtigung zu, der eine unzutreffende Be-
hauptung aufstellt. Dies liefe im Ergebnis auf eine unzulässige Popularbeschwerde hinaus. Ein 
Kriterium für die Beurteilung der Beschwerdebefugnis eines Nachbarn ist die räumliche Nähe 
seines Grundstücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt bestimmte Dis-
tanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht wird aber in der Regel anerkannt, wenn die Liegen-
schaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen 
Verkehrsträger davon getrennt wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_236/2010 vom 16. Juli 
2010 E. 1.4, mit Hinweisen). Das Bundesgericht anerkennt die Legitimation von Nachbarn bis 
zu einem Abstand von 100 Metern in der Regel ohne weitere Abklärungen; bei grösseren Ab-
ständen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht 
werden (BGE 140 II 214 E. 2.3, mit Hinweisen). 
 
1.2.5 Liegt diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor, braucht nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse über-
einzustimmen, das durch die von den beschwerdeführenden Personen als verletzt bezeichne-
ten Normen geschützt wird. Die Nachbarn können mithin die Überprüfung eines Vorhabens im 
Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf ihre 
Stellung auswirken, dass ihnen im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 
141 II 50 E. 2.1; vgl. ebenso zum früheren Recht: Urteil des Verwaltungsgerichts Basel-Land-
schaft vom 14. Juni 1978, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht 
[ZBL] 80/1979 S. 496 ff.; Urteil des Verwaltungsgerichts Basel-Landschaft vom 13. Februar 
1980, E. 1, in Basellandschaftliche Verwaltungsgerichtsentscheide [BLVGE] 1980 S. 158). Nicht 
zulässig ist demgegenüber das Vorbringen von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein all-
gemeines öffentliches Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne 
dass den Beschwerdeführern im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht (BGE 133 II 249 
E. 1.3.2). Das Element des praktischen tatsächlichen Nutzens bildet somit ein wichtiges Eintre-
tenskriterium, mit welchem ein "Ausufern" der Beschwerdemöglichkeiten verhindert werden 
kann. Unzulässig ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine rügebezogene Beurtei-
lung der Legitimation, indem einzelne Vorbringen der Beschwerdeführer materiell geprüft wür-
den, in Bezug auf andere erhobene Rügen die Legitimation der Beschwerdeführer jedoch ver-
neint würde. Mit einer derartigen rügespezifischen Beurteilung würden Beschwerdelegitimation 
und -gründe vermengt (vgl. BGE 137 II 30 E. 2.3 mit Hinweisen). Sind die Voraussetzungen der 

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Beschwerdelegitimation nach § 47 VPO bzw. nach Art. 89 BGG gegeben, sind die Beschwer-
deführer mit sämtlichen der in § 45 VPO bzw. Art. 95 ff. BGG aufgeführten Rügen zum Verfah-
ren zuzulassen, wenn ihnen durch die Gutheissung der Beschwerde ein praktischer Nutzen ent-
stehen würde (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 
[KGE VV], vom 28. Januar 2015 [810 13 396/398], E. 1.3.6; BGE 141 II 50 E. 2.1; BGE 
137 II 30 E. 2.2.3 f.). 
 
1.2.6 Die Beschwerdeführer 1 und 2 sind Eigentümer der Parzelle Nr. 1393, GB I.____, wel-
che unmittelbar an die Bauparzelle Nr. 702 grenzt. Die Beschwerdeführer 3 und 4 sind Eigen-
tümer der ebenfalls an das Baugrundstück Nr. 702 angrenzenden Parzelle Nr. 701, GB I.____. 
Die Beschwerdeführer 5 und 6 sind Eigentümer der Parzelle Nr. 712, GB I.____, die nur durch 
die J.____strasse von der Bauparzelle getrennt wird. Die Parzelle Nr. 699, GB I.____, die sich 
im Eigentum des Beschwerdeführers 7 befindet, grenzt nicht direkt an das Baugrundstück an, 
sie befindet sich allerdings in einer Distanz von bloss rund 20 Metern und in Sichtweite davon. 
Folglich ist die Beschwerdelegitimation aller Beschwerdeführer gegeben. 
 
1.3.1 Die Beschwerdegegnerin bestreitet weiter die Zulässigkeit der Ergänzung der Rechts-
begehren (Subeventual- und Sub-Subeventualanträge) durch die Beschwerdeführer, weil diese 
Anträge erst im Rahmen der Replik – und damit verspätet – gestellt worden seien. 
 
1.3.2 Im Verfahren der nachträglichen Verwaltungsrechtspflege gilt als Streitgegenstand das 
Rechtsverhältnis, das Gegenstand der angefochtenen Verfügung bildet, in dem Umfang, in dem 
es im Streit liegt. Beschwerdebegehren, die neue, in der angefochtenen Verfügung nicht gere-
gelte Fragen aufwerfen, überschreiten den Streitgegenstand und sind deshalb unzulässig. 
Rechtsverhältnisse, über welche die Vorinstanzen nicht entschieden haben und über welche sie 
nicht entscheiden mussten, dürfen durch die Rechtsmittelinstanz nicht beurteilt werden, da sie 
sonst in die funktionelle Zuständigkeit der Vorinstanzen eingreifen würde (BGE 136 II 457, 
E. 4.2; ALFRED KÖLZ/ISABELLE HÄNER/MARTIN BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwal-
tungsrechtspflege des Bundes, 3. Auflage, 2013, N 687 ff.). § 6 Abs. 1 VPO sieht dementspre-
chend vor, dass die Parteien die Anträge, die sie im vorinstanzlichen Verfahren zur Sache ge-
stellt haben, zwar einschränken, nicht aber ausdehnen oder inhaltlich verändern können. Hin-
gegen sind die Parteien befugt, ihre rechtliche Begründung zu ändern, soweit der Zusammen-
hang zum Streitgegenstand gewahrt bleibt. Nach § 6 Abs. 2 VPO können die Parteien neue 
tatsächliche Behauptungen und Beweismittel bis zur gerichtlichen Beurteilung vorbringen, so-
fern ihnen dies unverschuldet nicht früher möglich war. Verspätete Vorbringen werden aus dem 
Recht gewiesen. 
 
1.3.3 Indessen sind sowohl das nichtstreitige Verwaltungsverfahren wie auch die kantonalen 
Beschwerdeverfahren von der Untersuchungsmaxime beherrscht. Diese besagt, dass die Be-
hörden und Rechtsmittelinstanzen von sich aus für die richtige und vollständige Abklärung des 
entscheidwesentlichen Sachverhalts besorgt sein müssen. Sie können und sollen aus eigener 
Initiative fehlende Sachverhaltselemente ergänzen und die Beweislage vervollständigen (vgl. 
MICHAEL PFEIFER, Der Untersuchungsgrundsatz und die Offizialmaxime im Verwaltungsverfah-
ren, 1980, S. 105). Im basellandschaftlichen Recht wird der Untersuchungsgrundsatz für das 

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verwaltungsinterne Verfahren sowie das Verfahren vor der Baurekurskommission in § 9 Abs. 1 
des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVG BL) vom 13. Juni 1988 statuiert. Für das kantons-
gerichtliche Beschwerdeverfahren wird in § 12 Abs. 1 VPO festgelegt, dass das Kantonsgericht 
die für den Entscheid wesentlichen Tatsachen von Amtes wegen festzustellen hat und in der 
Beweiswürdigung frei ist. Die präsidierende Person und das Gericht können von sich aus oder 
auf Antrag und unter Mitteilung an die Parteien die Akten ergänzen, Erhebungen und Augen-
scheine vornehmen sowie Sachverständige und Zeugen bzw. Zeuginnen anhören (§ 12 Abs. 2 
VPO). § 16 Abs. 1 VPO statuiert sodann, dass das Gericht, bevor es entscheidet, alle erhebli-
chen Vorbringen der Parteien würdigt. Nach § 16 Abs. 2 VPO wendet das Gericht das Recht 
von Amtes wegen an. 
 
1.3.4 Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführer erstmals im Rahmen der Replik im kan-
tonsgerichtlichen Beschwerdeverfahren subeventualiter beantragen, die Baubewilligung sei un-
ter Auflagen – diese entsprechen inhaltlich weitestgehend den vom BIT in der Vernehmlassung 
vom 9. September 2022 formulierten Auflagen – zu gewähren. Sub-subeventualiter beantragen 
die Beschwerdeführer ebenfalls im Rahmen der Replik, das Verfahren sei zur Festlegung er-
gänzender Auflagen an die Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen. Diese ergänzenden An-
träge stellen weder eine Ausdehnung noch eine inhaltliche Veränderung der Rechtsbegehren in 
Sinne von § 6 Abs. 1 VPO dar. Vielmehr sind diese Subeventualanträge auf Gewährung der 
Bewilligung unter Auflagen bzw. auf Rückweisung an das BIT im ursprünglich gestellten Haupt-
antrag auf vollumfängliche Verweigerung der Baubewilligung mitenthalten. Weiter ist diesbezüg-
lich zu berücksichtigen, dass die in der Replik gestellten Anträge der Beschwerdeführer auf 
dem vom BIT neu eingeholten Bericht der Fachstelle Natur- und Landschaftsschutz (Fachstel-
le NL) vom 26. Juli 2022 beruhen. Dieser Fachbericht wurde erstmals im kantonsgerichtlichen 
Beschwerdeverfahren vom BIT zusammen mit der Vernehmlassung vom 9. September 2022 
ins Verfahren eingebracht. Im Rahmen dieses Berichts nahm die Fachstelle NL erstmals zum 
Bauprojekt Stellung und verlangte entsprechende Auflagen für die Baubewilligung. Diese Aufla-
gen formulierte das BIT im Rahmen seiner Vernehmlassung und beantragte, das Baugesuch 
mit den zusätzlichen Auflagen als bewilligungsfähig freizugeben. Da sich die Beschwerdeführer 
somit nicht früher auf den Bericht der Fachstelle NL und die daraus resultierenden Auflagen 
berufen konnten und die Auflagen vom BIT und nicht von den Beschwerdeführern in das Ver-
fahren eingebracht wurden, liegt auch kein verspätetes Vorbringen im Sinne von § 6 Abs. 2 
VPO vor. Die entsprechenden Anträge sind daher nicht aus dem Recht zu weisen. 
 
1.4 Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde 
einzutreten und die von den Beschwerdeführern gegen das Baugesuch erhobenen Einwände 
sind nachfolgend zu prüfen. 
 
2. Bei der Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist die Kognition des Kantonsge-
richts gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid 
hinsichtlich allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen bzw. zu prüfen, ob die Vorinstanz ein 
allfälliges Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob diese 
den Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Die Überprüfung der Angemes-
senheit des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission ist dem Kantonsgericht da-

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gegen verwehrt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario). Demgegenüber ist es grundsätzlich Aufga-
be der Gerichte, unbestimmte Rechtsbegriffe im Einzelfall auszulegen und zu konkretisieren. 
Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe hat im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes 
wegen mit umfassender Kognition zu erfolgen. Erst wenn die Gesetzesauslegung ergibt, dass 
der Gesetzgeber mit einer offenen Normierung der Verwaltung oder der Gemeinde eine ge-
richtlich zu respektierende Entscheidungsbefugnis und gewisse Beurteilungsspielräume ein-
räumen will, hat sich das Gericht bei seiner Überprüfung zurückzuhalten. Die Zurückhaltung bei 
der Überprüfung von Ermessensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie darf jedoch 
nicht so weit gehen, dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, weil 
eine solche Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a der Bundesverfassung 
der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom 18. April 1999 und bei Anwendung von Vor-
schriften des Raumplanungsgesetzes mit Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG nicht vereinbar wäre (vgl. 
ausführlich zur Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden: BGE 145 I 52 E. 3). 
 
3.1 Die Beschwerdeführer machen eine formelle Rechtsverweigerung aufgrund einer unzu-
lässigen Kognitionsbeschränkung geltend, weil das BIT die sich aus den kommunalen Ästhetik-
vorschriften ergebenden Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung nicht selbst ge-
prüft habe. Das BIT habe im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens bestätigt, dass es zum 
Eingliederungsgebot keine eigene Beurteilung vorgenommen habe und nur bei einer offen-
kundig rechtsfehlerhaften oder willkürlichen Rechtsanwendung der Gemeinde eingreifen würde, 
was vorliegend verneint worden sei. Die Vorinstanz habe dazu ausgeführt, dass diese Praxis 
des BIT in neueren Entscheiden grundsätzlich akzeptiert worden sei; auch das Kantonsgericht 
habe "diesbezüglich in mehreren Fällen nicht explizit eine Rechtsverletzung erkannt". Konkrete 
Belege für diese angebliche Praxis führe die Vorinstanz indessen nicht an und die von der Vor-
instanz als Begründung angeführte Gemeindeautonomie gehe fehl. Das BIT sei als Baubewilli-
gungsbehörde für die Beurteilung von Baugesuchen zuständig und habe keine Kompetenz, 
seine Entscheidung inhaltlich an die Gemeinde bzw. den Gemeinderat zu delegieren. Unabhän-
gig von der gerügten Rechtsverweigerung müsse der angefochtene Entscheid indessen aufge-
hoben werden, weil sich der Gemeinderat nicht mit der erforderlichen Prüfungsdichte mit den 
Voraussetzungen des Eingliederungsgebots auseinandergesetzt habe. Vorliegend sei eine Hei-
lung der formellen Rechtsverweigerung dieses gravierenden Verfahrensmangels ausgeschlos-
sen, weil die Vorinstanz, welche den Mangel im Verfahren vor dem BIT hätte heilen müssen, 
jeglichen Verfahrensmangel verneint habe. Dazu komme, dass die Vorinstanz die gerügte Pra-
xis der Kognitionsbeschränkung auch für ihr eigenes Verfahren übernommen habe. 
 
3.2.1 Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 
(BV) vom 18. April 1999 haben die Parteien im verwaltungs- sowie im verwaltungsgerichtlichen 
Verfahren Anspruch auf rechtliches Gehör. Dazu gehört, dass die Behörde alle erheblichen und 
rechtzeitigen Vorbringen der Parteien würdigt und die ihr angebotenen Beweise abnimmt, wenn 
diese zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Eine formelle Rechtsverweigerung 
im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BV liegt vor, wenn eine Behörde auf eine ihr frist- und formgerecht 
unterbreitete Sache nicht eintritt bzw. diese nicht behandelt, obschon sie darüber befinden 
müsste (BGE 135 I 6 E. 2.1). Sodann begeht eine Behörde unter anderem dann eine formelle 
Rechtsverweigerung (im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BV), wenn sie die ihr zustehende Kognition 

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nicht ausschöpft oder sich mit den ihr vorgebrachten Rügen nicht auseinandersetzt, wobei sich 
diesfalls eine Überschneidung mit dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV 
ergeben kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_760/2021 vom 24. Januar 2023 E. 4.2). 
 
3.2.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur und führt daher in der Regel 
ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung der ange-
fochtenen Verfügung. Vorbehalten bleiben praxisgemäss Fälle, in denen die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Partei, 
deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer Rechtsmittelinstanz äussern kann, die 
sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüft (KGE VV vom 13. Dezember 
2017 [810 17 75] E. 3.2.2); zudem dürfen dem Betroffenen daraus keine Nachteile erwachsen 
(BGE 135 I 279 E. 2.6; BGE 138 III 225 E. 3.3). Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus 
– im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des An-
spruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, 
wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen 
Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betrof-
fenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 
137 I 195 E. 2.3.2 mit Hinweisen; BGE 132 V 387 E. 5.1; BGE 133 I 201 E. 2.2). 
 
3.2.3 Während Bauten ausserhalb der Bauzonen weitgehend der Bund regelt (vgl. Art. 16 ff. 
und Art. 24 ff. RPG), liegen die Regelungsbefugnisse für Bauten innerhalb der Bauzonen grund-
sätzlich bei den Kantonen bzw. bei den Gemeinden (vgl. Art. 22 Abs. 3 und Art. 23 RPG). Ihre 
Aufgabe ist es unter anderem, mit Massnahmen der Raumplanung die Siedlungsentwicklung 
nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität (vgl. Art. 1 
Abs. 2 lit. abis RPG), kompakte Siedlungen zu schaffen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG) und die 
Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten (vgl. Art. 3 Abs. 3 RPG). Kan-
tonale oder kommunale Normen über städtebauliche Aspekte von Bauprojekten sind daher re-
gelmässig Ausfluss der originären kantonalen bzw. kommunalen Rechtsetzungskompetenz (vgl. 
BGE 117 Ib 147 E. 2d/cc; Urteil des Bundesgerichts 1C_670/2021 vom 5. April 2022 E. 4.2). 
 
3.2.4 Bei der Anwendung kommunalen Rechts durch die kantonalen Behörden kann die Ge-
meindeautonomie in Frage stehen. Art. 50 Abs. 1 BV gewährleistet die Gemeindeautonomie 
nach Massgabe des kantonalen Rechts. Nach der Praxis des Bundesgerichts sind Gemeinden 
in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, 
sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ 
erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die 
Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen ent-
sprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betref-
fen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen Aufgabenge-
biet, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus. Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der 
kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen 
Verfassungs- und Gesetzesrecht (BGE 145 I 52 E. 3.1; BGE 141 I 36 E. 5.3 mit Hinweisen). Die 
Gemeindeautonomie beinhaltet auch Schutz gegen unrichtige Anwendung von kommunalem 
Recht durch kantonale Behörden. Dieser Schutz ist je nach den der übergeordneten Behörde 

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zustehenden Befugnissen unterschiedlich (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Basel-Landschaft 
vom 7. Januar 1981 E. 3.a., in: BLVGE 1981 S. 58 f.).  
 
3.2.5 In den meisten Kantonen sind die Gemeinden für die erstinstanzliche Erteilung der 
Baubewilligung und damit auch für die Anwendung des kommunalen Rechts zuständig (vgl. 
BEAT STALDER/NICOLE TSCHIRKY in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öf-
fentliches Baurecht, 2016, Rz. 2.27; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Um-
weltschutzrecht, 7. Auflage, 2022, S. 373). Demgegenüber ist im Kanton Basel-Landschaft ge-
mäss § 118 RBG grundsätzlich eine kantonale Behörde – das BIT – erstinstanzlich für die Prü-
fung eines Baugesuchs zuständig. Die vom Bundesgericht entwickelten Grundsätze zur Ge-
währleistung der Gemeindeautonomie können deshalb nicht ohne weiteres für das baselland-
schaftliche Baurecht Geltung haben, da die Gemeinden im Rahmen des Baubewilligungsver-
fahrens – mit Ausnahme des sog. kleinen Baubewilligungsverfahrens gemäss § 92 ff. der Ver-
ordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998, das in ihren Zu-
ständigkeitsbereich fällt – ihr eigenes Recht nicht selbst anwenden. Sie sind gemäss § 118 
Abs. 3 RBG nur dann zur Erteilung der Baubewilligung zuständig, wenn ihnen diese Kompetenz 
auf entsprechendes Gesuch hin übertragen wurde. Von dieser Möglichkeit hat jedoch bisher nur 
die Gemeinde Reinach Gebrauch gemacht. Baugesuche aus allen anderen 85 Gemeinden wer-
den vom BIT behandelt und entschieden, welches das Baugesuch daraufhin zu überprüfen hat, 
ob es sowohl den Vorschriften des kantonalen wie auch des kommunalen Rechts entspricht. 
Aus diesem System ergibt sich, dass das BIT im Normalfall an keinen Entscheid der Gemeinde-
behörden gebunden ist, sondern eine Stellungnahme der Gemeinde zum Baugesuch zu würdi-
gen hat. Das BIT hat daher das Recht mit Einschluss der Ermessensausübung grundsätzlich 
frei anzuwenden (vgl. dazu auch Urteil des Verwaltungsgerichts Basel-Landschaft vom 7. Janu-
ar 1981 E. 3.a., in: BLVGE 1981 S. 59). Trotzdem kann einer Gemeinde, die eigene selbständi-
ge (Ästhetik-)Normen bzw. Vorschriften erlassen hat, aufgrund der Gemeindeautonomie auch 
bei der Auslegung und Anwendung dieser Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zuste-
hen. Ein derartiger Beurteilungsspielraum kann der Gemeinde selbst dann zustehen, wenn sie 
nicht selber Bewilligungsbehörde ist, sondern sich als Verfahrensbeteiligte auf die entsprechen-
de Auslegung beruft (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_484/2016 vom 28. Juni 2017 E. 2.1.2). 
Die auszulegenden kommunalen Vorschriften müssen aber, um selbständige Bedeutung zu ha-
ben, die allgemeinen Anforderungen des kantonalen Rechts konkreter fassen und dürfen sie 
nicht nur allgemein anders umschreiben (vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts Bern 
VGE.100.2008.23254 vom 26. Februar 2009 E. 5.2, in: Bernische Verwaltungsrechtsprechung 
[BVR] 2009 S. 333). Zudem muss die Gemeinde darlegen, welche Erwägungen für ihre Ein-
schätzung massgeblich waren und dass mit Blick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und 
Rechtsgleichheit eine kommunale Praxis existiert. Bei ungenügender Begründung durch die 
Gemeinde muss nicht auf die kommunale Auslegung Rücksicht genommen werden. Im Rah-
men des Einspracheentscheids hat das BIT begründet darzulegen, ob der Gemeinde im kon-
kreten Fall ein Beurteilungsspielraum zusteht und ob das Projekt bewilligungsfähig erscheint. 
 
3.3.1 Nicht gefolgt werden kann dem BIT somit, wenn es ausführt, die Gemeinde sei die für 
die Beurteilung des Eingliederungsgebots nach Ziff. 21.1 des Zonenreglements Siedlung der 
Einwohnergemeinde I.____ (ZRS) vom 10. April 2003 zuständige Behörde. Vielmehr hätte das 

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BIT auch zur Frage der genügenden Einpassung der geplanten Baute in die Umgebung eine ei-
gene Beurteilung vornehmen müssen, gegebenenfalls unter Berücksichtigung der entsprechen-
den Stellungnahme der Gemeinde. Indem sie dies nicht explizit getan hat, erweist sich der Ein-
spracheentscheid insoweit als mangelhaft. Indes ergibt sich aus dem Einspracheentscheid des 
BIT – wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat – zumindest konkludent, dass das BIT mit 
der Übernahme der positiven Stellungnahme der Gemeinde zur Frage der Eingliederung deren 
Einschätzung für richtig hielt und teilte. Unter diesen Voraussetzungen erscheint der Mangel 
des Einspracheentscheids nicht derart schwerwiegend, dass eine Heilung ausser Betracht fiele. 
 
3.3.2 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ergibt sich aus dem vorinstanzlichen 
Entscheid nicht, dass sie die monierte Kognitionsbeschränkung auch für das eigene Beschwer-
deverfahren übernommen hätte. Vielmehr hat die Vorinstanz, welche ihrerseits einen Augen-
schein durchgeführt und in der Folge als Beschwerdeinstanz mit voller Kognition über die Be-
schwerde entschieden hat, einlässlich begründet, weshalb das Eingliederungsgebot aus ihrer 
Sicht vorliegend nicht verletzt sei. Damit ist der Mangel des Einspracheentscheids im vorin-
stanzlichen Verfahren geheilt worden. 
 
4.1 Die Beschwerdeführer vertreten die Auffassung, das Bauprojekt verletze das Verun-
staltungsverbot und das Eingliederungsgebot gemäss § 104 RBG, § 7 des kantonalen Geset-
zes über den Denkmal- und Heimatschutz (DHG) vom 9. April 1992 und Ziff. 21.1 ZRS. Das 
Bauprojekt sei vom Bemühen gekennzeichnet, die formellen Grenzen der Zonenvorschriften 
auszuschöpfen, um ein wirtschaftlich möglichst optimiertes Projekt zu realisieren. Jedes Bau-
vorhaben unterliege der ästhetischen Beurteilung und die Ästhetikvorschriften seien nicht von 
vornherein eingehalten, wenn die Bauvorschriften respektiert würden. Das Baugrundstück be-
finde sich innerhalb eines organisch gewachsenen Quartiers, das durch zahlreiche homogene 
Häuser geprägt sei, die aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts stammten. Demgegenüber 
sei das Bauprojekt einerseits geprägt durch ein Flachdach mit Attikageschoss und andererseits 
durch die wuchtige Fassade mit einer Gesamthöhe von rund 12 Metern. Dies sei quartierfremd 
und widerspreche dem Eingliederungsgebot. Das Bauprojekt, welches optisch als fünfgeschos-
siger Flachdachbau in Erscheinung trete, zerstöre den Charakter des historisch gewachsenen 
Quartiers und verletze dadurch das Eingliederungsgebot. 
 
4.2 Die Vorinstanz wies auf die Besonderheit hin, dass die östliche Seite der J.____strasse 
in einer Wohn- und Geschäftszone 2 (WG2-Zone) liege, wogegen die westliche Strassenseite, 
auf welcher das Bauprojekt liege, zur WG3-Zone zähle. Auch wenn am Augenschein durchaus 
eine gewisse Homogenität der Häuser, insbesondere hinsichtlich der weit verbreiteten Mansar-
dendächer, habe wahrgenommen werden können, hätten sich auch in unmittelbarer Nähe teil-
weise deutliche Grössenunterschiede gezeigt. Auf der Ostseite seien vorwiegend ein- und zwei-
geschossige Häuser mit Kuben ähnlicher Grösse und Satteldächern anzutreffen. Demgegen-
über bestünden auf der Westseite unterschiedliche Bauvolumen, wobei insbesondere die Par-
zelle Nr. 705 sowie das Gebäude auf der Parzelle Nr. 4314 mit einem Flachdach zu nennen 
seien. Bei der Betrachtung des Bauprojekts sei zunächst auf die starke Gliederung des Gebäu-
des hinzuweisen, weshalb nie das gesamte Volumen wahrgenommen werde. Dadurch wirke 
das Gebäude vermittelnd zwischen den kleineren und grösseren Gebäuden in der Nachbar-

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schaft. Dies trage dazu bei, dass sich der Neubau in die Umgebung integriere, worauf die Ge-
meinde zutreffend hingewiesen habe. Im Übrigen sei hinsichtlich der Gestaltung festzuhalten, 
dass das Bauprojekt auch mit der Farbwahl und der Gestaltung der Fenster auf die umliegen-
den Häuser Bezug nehme. Sodann erfolge die Platzierung des Gebäudes in der Mitte der Par-
zelle und somit nicht, wie sonst auch üblich, mit minimalen Grenzabständen. Auf diese Weise 
könne der Rand der Parzelle und somit der Baumbestand geschont werden. Die Projektverfas-
ser hätten der Umgebungsgestaltung offensichtlich einen grossen Stellenwert eingeräumt, was 
im Hinblick auf die das Strassenbild der J.____strasse prägenden Gärten und Vorgärten eben-
falls positiv zu werten sei. Zusammenfassend handle es sich um ein im Hinblick auf die vorherr-
schenden Bauvolumen heterogenes Quartier, dies aufgrund der Tatsache, dass die beiden 
Strassenseiten unterschiedlichen Zonen zugehörten, weshalb das Eingliederungsgebot in casu 
weniger stark wirke. Zudem gehe der in Ziff. 21.1 ZRS verwendete Begriff "befriedigende Ge-
samtwirkung" weniger weit als Ästhetikvorschriften in anderen Gemeinden, in denen eine gute 
Eingliederung verlangt werde. Unter diesen Voraussetzungen und mit Blick auf die massgeben-
den Pläne sei die Eingliederung des strittigen Bauprojekts als befriedigend anzusehen. Weiter 
kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Bemühungen der Baugesuchstellerin erkennbar sei-
en, das Projekt an die bestehenden Gebäude so gut wie möglich anzupassen. Das BIT habe 
sodann unter Verweis auf die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zu Recht festge-
stellt, dass kein wertvolles Orts- oder Landschaftsbild vorliege. Der Beschwerdepunkt betref-
fend fehlende Eingliederung sei folglich abzuweisen. 
 
4.3.1 Die Ästhetikvorschriften bezwecken den Schutz des Landschafts-, Orts-, Quartier- und 
Strassenbildes, der historischen Stätten sowie der Natur- und Kunstdenkmäler. Sie sind zu-
meist in Form einer Generalklausel umschrieben. Bauten und Anlagen dürfen gemäss der in al-
len kantonalen Baugesetzen zu findenden Generalklauseln diese Schutzobjekte weder verun-
stalten noch erheblich beeinträchtigen; sie sollen sich so in die Umgebung eingliedern, dass 
eine gute Gesamtwirkung entsteht (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 353 f.). Neben den Generalklauseln 
können aber auch spezifische Vorschriften bezüglich einzelner Gestaltungselemente der Bau-
ten wie Bauart, Material und Farbe bestehen (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 355). Die Verunstaltungs- 
und Beeinträchtigungsverbote sowie die Eingliederungsgebote kommen entsprechend ihrer 
Natur als Generalklauseln nur subsidiär zu den detaillierten Regelungen zum Zuge. Umgekehrt 
können sie aber auch dann angerufen werden, wenn alle anderen Bauvorschriften eingehalten 
sind. In diesem Fall darf ihre Anwendung jedoch nicht dazu führen, dass generell die Zonenord-
nung aus den Angeln gehoben wird (HÄNNI, a.a.O., S. 353 f.; ALEXANDER REY, in: Grif-
fel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 3.468). 
Die Ausnutzung der maximalen Baumasse entspricht grundsätzlich einem öffentlichen Interes-
se, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die Siedlungsent-
wicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und kompakte Sied-
lungen zu schaffen. Wird aus ästhetischen Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zuge-
lassenen Baumasse verlangt, muss diese Reduktion deshalb durch überwiegende öffentliche 
Interessen, wie zum Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekom-
plexen, gerechtfertigt werden. Lässt die Zonenordnung eine bestimmte Geschosszahl zu, darf 
zur Erreichung einer guten Gesamtwirkung nicht generell – etwa für ein ganzes Quartier – nur 
ein Geschoss weniger bewilligt werden, weil sonst die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt wür-

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de (vgl. BGE 145 I 52 E. 4.4 mit Hinweisen). Das Bauvorhaben ist einerseits für sich allein und 
andererseits in seinem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung zu 
beurteilen (vgl. BEAT ZUMSTEIN, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantona-
len Baurechts, 2001, S. 144). Zu berücksichtigen sind charakteristische Gestaltungsmerkmale, 
die in der Umgebung vorkommen, wie etwa die Materialien und Farben oder die Formgebung 
und die Proportionen. Je heterogener sich die Umgebung in Bezug auf die charakteristischen 
Merkmale präsentiert, umso weniger kann von typischen Charakteristiken gesprochen werden 
und umso weniger muss ein Bauvorhaben ihnen Rechnung tragen. Das Einordnungsgebot wirkt 
demgegenüber umso stärker, je einheitlicher die Umgebung ist; ausschlaggebend ist der Ge-
samteindruck (vgl. ZUMSTEIN, a.a.O., S. 144 f.). Die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den Äs-
thetikvorschriften entspricht, hat sodann nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach ob-
jektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfas-
sende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. Urteil des Bundesge-
richts 1P.280/2002 vom 28. Oktober 2002 E. 3.5.2). 
 
4.3.2 § 104 RBG statuiert, dass alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen unter Be-
rücksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu ge-
stalten und in die Umgebung einzugliedern sind, dass auf wertvolle Objekte, insbesondere auf 
wertvolle Orts- und Landschaftsbilder (lit. a), für das Wohnumfeld wertvolle Innenhöfe (lit. b) so-
wie für das Siedlungsbild wichtige Baumbestände (lit. c) Rücksicht genommen wird. Gemäss 
§ 7 DHG ist es untersagt, das Orts- und Landschaftsbild zu verunstalten. Eine Verunstaltung ist 
anzunehmen, wenn eine ungünstige Wirkung auf das Orts- und Landschaftsbild zu befürchten 
ist (§ 7 Abs. 1 DHG). Bauten und Anlagen sind in das Orts- und Landschaftsbild einzupassen. 
Wo die Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes es erfordert, kann die zuständige Fachstelle 
ausserdem geeignete Bepflanzungen zur Auflage machen (§ 7 Abs. 2 DHG). Nach Ziff. 21.1 
ZRS sind alle Bauten derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern, dass 
eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt besonders für die Baumassenvertei-
lung, Bauhöhe, Dachgestaltung, Material- und Farbwahl sowie für die Umgebungsgestaltung. 
Gemäss Ziff. 21.1 Abs. 2 ZRS sind Flachdächer zu begrünen (z.B. Extensivbegrünung). 
 
4.4 Das betreffende Quartier zeichnet sich – wie im Rahmen des Augenscheins festgestellt 
werden konnte – durch zahlreiche (ältere) Einfamilienhäuser mit Satteldach sowie einen hohen 
Anteil an Grünflächen aus. Allerdings befinden sich weder im Quartier noch in dessen Nähe ge-
schützte oder schützenswerte Bauten oder Anlagen. In der näheren Umgebung der geplanten 
Baute befinden sich sodann bereits heute grössere und ältere Gewerbeliegenschaften, die – 
wie die Gemeinde zutreffend ausführt – den Charakter der WG3-Zone widerspiegeln. Daran 
vermag nichts zu ändern, dass das grössere Gebäude mit Flachdach auf der an die Bauparzel-
le angrenzenden Parzelle Nr. 4314 im Zeitpunkt der Erstellung noch in einer Zone für öffentliche 
Werke und Anlagen lag. Weiter ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass das Bauprojekt hinsicht-
lich der Gestaltung (z.B. Fensterform oder Sockelgeschoss) auf die umliegenden Häuser Bezug 
nimmt und dass die Baugesuchstellerin der Umgebungsgestaltung mit Grünflächen einen gros-
sen Stellenwert eingeräumt hat. Soweit die Beschwerdeführer grundsätzlich die Zulässigkeit 
von Flachdächern in der WG3-Zone in Frage stellen, weil sich ausser dem Gebäude auf der 
Parzelle Nr. 4314 im gesamten Quartier keine Flachdächer befänden, kann ihnen nicht gefolgt 

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werden. Eine derartige Einschränkung (Verbot von Flachdächern in einer gewöhnlichen WG-
Zone) kann nicht einzig gestützt auf die subsidiären Generalklauseln verlangt werden und das 
kommunale Zonenreglement ZRS sieht für die WG3-Zone unbestrittenermassen keine Vorga-
ben hinsichtlich der Dachformen vor. Daher kann auch aus der Tatsache, dass im Quartier 
(noch) kaum Flachdächer existieren, nicht abgeleitet werden, dass der Bau von Mehrfamilien-
häusern mit Flachdach in dieser Zone unzulässig sei. Entgegen der Auffassung der Beschwer-
deführer kann sodann nicht von einem massiven oder überdimensionierten Gebäude gespro-
chen werden. Die Gemeinde I.____ führt diesbezüglich aus, dass im betroffenen Quartier eine 
Verdichtung der Bauweise ausdrücklich erwünscht sei. Damit wird sich der gegenwärtige Cha-
rakter des Quartiers zwangsläufig verändern, was nicht zu beanstanden ist. Diesbezüglich 
bleibt daran zu erinnern, dass die verdichtete Bauweise ein öffentliches Interesse darstellt und 
dass Bauten, die in jeder Hinsicht den geltenden Zonenvorschriften entsprechen, nicht schon 
deshalb als unvereinbar mit dem Eingliederungsgebot bezeichnet werden können, weil sie grös-
sere Ausmasse und eine grössere Nutzungsdichte aufweisen als die umstehenden Gebäude. 
Ebenso ist zu berücksichtigen, dass eine Ästhetikklausel nicht so angewendet werden darf, 
dass die geltende Zonenordnung praktisch ihrer Substanz beraubt würde. Soll eine Zonenord-
nung grundlegend und generell verändert werden, wäre dies durch eine Änderung der Zonen-
ordnung selbst zu erreichen und nicht durch die vollziehenden Behörden. Mit der Vorinstanz ist 
somit festzuhalten, dass das geplante Bauprojekt die Umgebung nicht in unzulässiger Art und 
Weise beeinträchtigt. Das Bauprojekt verletzt somit weder das Verunstaltungs- bzw. Beein-
trächtigungsverbot noch das Eingliederungs- bzw. Einordnungsgebot. 
 
5.1 Weiter rügen die Beschwerdeführer eine fehlende Rücksichtnahme auf wichtige Baum-
bestände. Sie befürchten namentlich, dass ein rund 10 Meter hoher zweistämmiger Nadelbaum, 
der unmittelbar an der Grenze zur Bauparzelle auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin 1 
und des Beschwerdeführers 2 steht, dem Bauprojekt zum Opfer fallen würde, weil die Einfahrt 
in die Autoeinstellhalle und die Halle selbst an die Grenze gesetzt würden. Der Baum sei für 
das lokale Siedlungsbild prägend und § 104 Abs. 1 lit. c RBG schreibe vor, dass auf für das 
Siedlungsbild wichtige Baumbestände Rücksicht genommen werde. Das Bauprojekt verletze 
diese Bestimmung und müsse zur Sicherung der Weiterexistenz des Baums angepasst werden. 
Zudem seien die für die Realisierung des Bauprojekts erforderlichen Aushubarbeiten unzuläs-
sig, da gemäss § 82 Abs. 2 RBV das Nachbargrundstück durch die Aushubarbeiten nicht beein-
trächtigt werden dürfe. Dieselbe Rüge erhoben die Beschwerdeführer bereits im Einsprachever-
fahren und im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren. 
 
5.2.1 Das BIT hat die Einsprache in diesem Punkt mit der Begründung abgewiesen, dass der 
Baum kommunal nicht geschützt sei und ein allfälliger Schaden auf dem Nachbargrundstück 
durch die Aushubarbeiten auf zivilrechtlicher Basis nach Massgabe des anwendbaren Zivil-
rechts abzugelten sei. Die Vorinstanz schloss sich der Begründung des BIT an und führte er-
gänzend aus, eine Berufung auf § 104 Abs. 1 lit. c RBG sei nur mit Zurückhaltung zuzulassen, 
da wichtige Naturschutzobjekte oder ortsbildprägende Objekte kommunal geschützt werden 
könnten. Daher hätte, wenn der fragliche Baumbestand eine derart grosse Bedeutung für die 
Umgebung und das Ortsbild hätte, dies Niederschlag in den Zonenvorschriften finden müssen, 
was nicht der Fall sei. Zudem stehe der Baum zwischen verschiedenen Gebäuden abseits der 

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Strasse, sodass ihm nicht ortsbildprägender Charakter im Sinne von § 104 Abs. 1 lit. c RBG 
zugesprochen werden könne. Vor diesem Hintergrund sei das Interesse des Baugesuchstellers 
an der Errichtung einer zonenkonformen Baute höher zu gewichten als das öffentliche Interesse 
an der Erhaltung des Baumbestands. 
 
5.2.2 Während des kantonsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens holte das BIT von der Fach-
stelle NL eine materielle Stellungnahme zu den Rügen der Beschwerdeführer hinsichtlich der 
fehlenden Rücksichtnahme auf wichtige Baumbestände ein. Die Fachstelle NL führt diesbezüg-
lich nunmehr aus, dass auf den betroffenen Parzellen eine reichhaltige Vielfalt an Naturwerten 
bestehe, die gemäss § 6 des Gesetzes über den Natur- und Landschaftsschutz (NLG) vom 
20. November 1991 als bedeutsam anzusehen sei. Insbesondere seien zu nennen: Feuchtbio-
top, ältere Obstbäume mit teilweise Moos/Flechten, extensive Wiese, Gebüschgruppen/He-
ckenstrukturen und grössere Einzelbäume. Diese Naturwerte seien als Ensemble gemäss § 4 
NLG auch als schützenswert einzustufen und stellten einen wertvollen Lebensraum für ge-
schützte und/oder bedrohte Tierarten dar. Zudem dienten sie der ökologischen Vernetzung und 
dem ökologischen Ausgleich innerhalb des Siedlungsgebiets. Es sei anzunehmen, dass die be-
stehenden schützenswerten Naturwerte durch das Bauprojekt komplett zerstört und auch Natur-
objekte auf den Nachbarparzellen in teilweise starke Mitleidenschaft gezogen würden. Dies stel-
le einen massiven Eingriff dar, welcher mit einer angepassten Planung reduziert werden könne. 
In Anbetracht dieser Einschätzungen könne die Baubewilligung mit folgenden Auflagen als be-
willigungsfähig freigegeben werden: 
 

- "Sämtliche Naturobjekte auf den umliegenden Nachbarparzellen, insbesondere ho-

he/markante Bäume und Heckenstrukturen sind fachgerecht vor sämtlichen Beeinträch-

tigungen durch die Errichtung des geplanten Bauprojekts zu schützen. Insbesondere 

untersagt sind Abgrabungen im Wurzelraum, Beschädigungen des Stammes bei Bäu-

men, sowie unsachgemässe Rückschnitte der Krone. 

Auf bestehende Naturwerte auf den Parz. 2885 und 702 ist, wo möglich, Rücksicht zu 

nehmen. (Wo möglich erhalten) 

- Die Umgebung ist ökologisch sinnvoll mit vorwiegend einheimischen, standortgerechten 

Arten zu gestalten. Auf eine hohe Artenvielfalt ist dabei zu achten. 

- Flachdächer sind zu begrünen. (Ziff. 21.1 ZRS) 

- Die Details der Umgebungsplanung sind verbindlich auf einem Umgebungsplan festzu-

halten." 

 
5.3 Die Bewilligungspflicht für Bauten und Anlagen bedingt ein behördliches Bewilligungs-
verfahren. Im Baubewilligungsverfahren ist festzustellen, ob das Bauvorhaben mit den bau- und 
planungsrechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Werden Einsprachen gegen das Baugesuch 
erhoben, ist das BIT als zuständige Behörde nicht nur verpflichtet, das Baugesuch – von Amtes 
wegen – auf die Übereinstimmung mit den Bauvorschriften zu prüfen, sondern auch zu den Ein-
sprachen Stellung zu beziehen. Sind mehrere Instanzen bzw. Fachstellen am Verfahren betei-
ligt (z.B. Natur- und Heimatschutz, Gewässerschutz, Forstpolizei, Zivilschutz, Gewerbepolizei 
etc.) hat nach Art. 25a RPG die formell zuständige Behörde die Stellungnahmen zu koordinie-
ren. Der Entscheid über das Baugesuch erfolgt in Form einer (sog. mehrschichtigen) Verwal-

Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

tungsverfügung, die der Baugesuchstellerin und den Einsprechern zu eröffnen ist und insbe-
sondere im Falle der Ablehnung oder bei Auflagen und Bedingungen zu begründen ist. Erfolgt 
der Entscheid über das Baugesuch und die Einsprachen – wie im Kanton Basel-Landschaft mit 
dem Einspracheentscheid – zweckmässigerweise in einem Akt, ist auch der Entscheid über die 
Einsprache zu begründen (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 376 f.). Gemäss § 129 Abs. 2 RBG knüpft die 
Baubewilligungsbehörde an die Baubewilligung die erforderlichen Nebenbestimmungen wie 
Auflagen, Bedingungen und Befristungen. Während Bedingungen die Rechtswirkung der Bau-
bewilligung von künftigen ungewissen Ereignissen abhängig machen, stellen Auflagen erzwing-
bare Nebenbestimmungen zur Baubewilligung dar (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 377). Wenn inhaltliche 
oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden 
können, kann die Baubewilligung mit den gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedin-
gungen, Befristungen) verknüpft werden. Mit Nebenbestimmungen können allerdings lediglich 
untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Diese Möglichkeit entfällt, wenn 
die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Pro-
jekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in 
Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu 
beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen 
dies nach sich zieht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_25/2019 vom 5. März 2020 E. 8.2 mit 
Hinweisen). 
 
5.4 Aus den Akten ergibt sich, dass im Einspracheverfahren noch keine Stellungnahme der 
Fachstelle NL vorlag. Es gab zwar eine Anfrage an die Fachstelle NL, eine Antwort ist jedoch 
beim BIT nicht eingegangen. Dieser Mangel der ausstehenden Stellungnahme der Fachstel-
le NL entging dem BIT damals offenbar und führte dazu, dass sowohl der Einspracheentscheid 
als auch der vorinstanzliche Beschwerdeentscheid ohne Stellungnahme der Fachstelle NL er-
gingen. Das BIT führt im Rahmen der Vernehmlassung aus, dass die Fachstelle NL das Bauge-
such nicht abschlägig beurteilt habe, sondern mit den formulierten Auflagen als bewilligungs-
fähig freigegeben habe. Folglich könnten die Auflagen in die zu erteilende Baubewilligung auf-
genommen werden. Die von den zusätzlichen Auflagen betroffene Baugesuchstellerin bezwei-
felt unter Verweis auf die Eigentumsgarantie die Rechtmässigkeit der neuen Auflagen allerdings 
und macht einen Anspruch auf Erteilung einer uneingeschränkten Baubewilligung geltend. Es 
seien weder auf der zu bebauenden Parzelle noch auf den Nachbarparzellen planungsrechtli-
che, inventarisierte oder ganz grundsätzlich Schutzgüter vorhanden. Die zu bebauende Parzelle 
befinde sich inmitten überbauten Gebietes und sei bereits heute bebaut. Die gestützt auf eine 
E-Mail mit allgemein gehaltener Einschätzung der Fachstelle NL verfasste Stellungnahme des 
BIT sei unbeachtlich. Das BIT verweise sodann auf eine Interessenabwägung welche sich in 
besagter E-Mail nicht finde.  
 
5.5 Tatsache ist, dass die Fachstelle NL erstmals im kantonsgerichtlichen Beschwerdever-
fahren bestehende schützenswerte Naturwerte anführt, die durch das Bauprojekt komplett zer-
stört werden könnten, und darauf hinweist, dass der Eingriff in diese schützenswerten Natur-
werte mit einer angepassten Planung reduziert werden könnte. Dennoch hält das BIT das Bau-
vorhaben weiterhin als bewilligungsfähig, verbunden mit den zusätzlichen Auflagen. Entgegen 
der Auffassung des BIT können die von der Fachstelle formulierten zusätzlichen Auflagen aller-

Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

dings nicht ohne weiteres im Beschwerdeverfahren in die Baubewilligung aufgenommen wer-
den. Würde das Kantonsgericht nämlich erstmalig über die Auflagen befinden, kann die Bau-
herrschaft diese Auflagen nur noch beim Bundesgericht mit eingeschränkter Kognition anfech-
ten, was eine Verkürzung des Instanzenzuges bedeuten würde. Dazu kommt, dass die vor-
geschlagenen Auflagen auch nicht präzis genug formuliert und damit nicht justiziabel sind. Ins-
besondere bleibt unklar, ob das Bauprojekt mit den zusätzlichen Auflagen überhaupt realisiert 
werden kann oder ob die Auflagen nicht zwangsläufig zu erheblichen Planänderungen führen 
würden. Diese Unklarheiten führen zum Ergebnis, dass das BIT neu über das Baugesuch und 
die erforderlichen Auflagen entscheiden muss und dass gegen diesen Entscheid den Parteien 
ein vollkommenes Rechtsmittel zur Verfügung stehen muss. 
 
6. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen, der angefochtene Entscheid aufzuheben und 
die Sache im Sinne der Erwägungen an das BIT zur neuen Beurteilung zurückzuweisen. Bei 
diesem Ausgang des Verfahrens würde es sich grundsätzlich erübrigen, auf die weiteren er-
hobenen Rügen (Gefährdung der Verkehrssicherheit, übermässige Lärmimmissionen und Ver-
letzung der Grenzabstandsbestimmungen) einzugehen. Der Vollständigkeit halber sei dazu al-
lerdings noch angemerkt, dass diesbezüglich den ausführlichen und schlüssigen Begründungen 
im vorinstanzlichen Entscheid vollumfänglich zugestimmt werden kann und insoweit keine 
Rechtsverletzungen ersichtlich sind. 
 
7.1 Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. 
Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der 
Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Die 
Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- sind der überwiegend unterliegenden Vorinstanz 
aufzuerlegen. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 3'000.-- wird den Beschwer-
deführern zurückerstattet. 
 
7.2 Nach § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Bei-
zug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der 
Gegenpartei zugesprochen werden. Im vorliegenden Fall ist den überwiegend obsiegenden 
Beschwerdeführern eine Parteientschädigung zulasten der Vorinstanz zuzusprechen, da der 
Mangel, welcher zur Gutheissung der Beschwerde geführt hat, durch die Baubewilligungs-
behörden verursacht wurde. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer macht in seiner Hono-
rarnote vom 13. Oktober 2022 einen Aufwand von 22.8 Stunden à Fr. 350.-- zuzüglich Auslagen 
und MWST geltend. Der geltend gemachte Aufwand von 22.8 Stunden ist umfangmässig nicht 
zu beanstanden. Dazu kommen 5 Stunden für die Vorbereitung und die Teilnahme am Augen-
schein und der Parteiverhandlung. Gemäss § 3 Abs. 1 der Tarifordnung für die Anwältinnen und 
Anwälte (Tarifordnung) vom 17. November 2003 beträgt das Honorar Fr. 200.-- bis Fr. 350.--
 pro Stunde, je nach Schwierigkeit und Bedeutung der Sache, der damit verbundenen Verant-
wortung und der persönlichen und finanziellen Verhältnisse der zahlungspflichtigen oder der 
auftraggebenden Person. Vorliegend erscheint ein Stundenansatz in der Höhe von Fr. 250.-- 
angemessen. Dies ergibt einen Aufwand von total Fr. 7'436.50 (inkl. Auslagen und MWST). Die 
Vorinstanz hat den Beschwerdeführern damit eine Parteientschädigung in der Höhe von 

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Fr. 7'436.50 (inkl. Auslagen und MWST) auszurichten. Im Übrigen werden die Parteikosten 
wettgeschlagen. 
 
7.3 Zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens ist die Angelegenheit an 
die Baurekurskommission zurückzuweisen. 
 
  

Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Demgemäss wird  e r k a n n t : 
 
 
://: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Baure-

kurskommission vom 27. April 2021 aufgehoben und die Angelegenheit 
zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Bauinspektorat 
sowie zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens an 
die Baurekurskommission zurückgewiesen. 

   
 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- werden der Baure-

kurskommission auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe 
von Fr. 3'000.-- wird den Beschwerdeführern zurückerstattet.  

   
 3. Die Baurekurskommission hat den Beschwerdeführern eine Parteient-

schädigung in der Höhe von Fr. 7'436.50 (inkl. Auslagen und MWST) zu 
bezahlen. Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen. 

 
 
 
Vizepräsident 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiber