# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1197d37b-42d5-57f4-8a17-4f30391d21ec
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-16
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 16.08.2018 11.2016.73
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2016-73_2018-08-16.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2016.73

  	
  Lugano

  16 agosto 2018/rn

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G.
  A. Bernasconi, presidente,

  Giani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Giannini
  

  

 

 

sedente
per statuire nella causa OR.2015.8 (proprietà
per piani: contestazione di risoluzioni assembleari) della Pretura della
giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione dell'8 maggio 2015 da

 

	
   

  	
   AP 3 e AP 4  (D)

    AP 12 

   AP 5 AP 6 e  AP 7  (D)

   AP 10 e  AP 11  (D)

   AP 1 e  AP 2  (D)

    AP 8  (D) e

    AP 9  (D)

   (patrocinati da PA 1 ) 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO
  1  

  (rappresentata
  dall'amministratore  RA 1 ),

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

giudicando sull'appello
del 16 agosto 2016 presentato da AP 3 e AP 4, AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, AP 10 e
AP 11, AP 1 e AP 2, AP 8 e AP 9 contro la sentenza emessa dal Pretore il 9 giugno
2016;

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   Sulla particella n.
187 RFD di __________ sorge il __________, composto di 90 proprietà per piani costituite
in apparthotel (art. 10 LAFE). AP 3 e AP 4 sono titolari un mezzo ciascuno
della proprietà per piani n. 5286 (16/1000),
AP 12 è titolare della proprietà per piani n. 5288 (10/1000),
AP 5, AP 6 e AP 7 sono titolari un terzo ciascuno del­la proprietà per piani n. 5300
(17/1000), AP 10 e AP 11 sono titolari
un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 5320 (17/1000), AP 1 è titolare della proprietà
per piani n. 5321 (17/1000), AP 8 della proprietà
per piani n. 5356 (17/1000) e AP 9 della proprietà
per piani n. 5340 (17/1000). La __________ SA, società
di gestione e amministrazione alberghiera, possiede inoltre 68 proprietà per
piani.

 

                                  B.   All'assemblea generale
straordinaria del 3 novembre 2014, tenutasi alla presenza di 25 comproprietari su
30 (85 unità pari a 950/1000 del valore dell'immobile),
sono stati discussi – tra l'altro – i seguenti oggetti, così descritti
nell'ordine del giorno:

2.  Approvazione del testo del verbale
dell'assemblea del 16 aprile 2014.

3.  Contestazione delle delibere dell'assemblea dei
comproprietari del 16 apri- le 2014.

4.  Adozione definitiva e relativa iscrizione a regolamento
della chiave di ripartizione delle spese condominiali già in vigore dal 1987.
Nuovo § 13 del regolamento condominiale.

5.  Comproprietari senza contratto di locazione.

6.  Approvazione del conto consuntivo per il periodo
1.1.–31.12.2012. Rapporto di revisione. Discarico dell'amministrazione.

7.  Approvazione del conto consuntivo per il periodo
1.1.–31.12.2013. Rapporto di revisione. Discarico all'amministrazione.

                                         Tutti gli oggetti sono stati approvati da una
maggioranza dei comproprietari (79 contro 6) che rappresentava in pari tempo la
maggior parte del valore dell'intera proprietà per piani (856/1000).

 

                                  C.   Decaduto infruttuoso
il 26 gennaio 2015 il tentativo di conciliazione (inc. CM.2014.113), l'8
maggio successivo AP 3 e AP 4, AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, AP 10 e AP 11, AP 1 e AP
2, AP 8 e AP 9 hanno convenuto AO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di
Locarno Città per ottenere l'annullamento delle citate risoluzioni. Nella sua
risposta del 17 febbraio 2016 la convenuta ha proposto di respingere la
petizione.

 

                                  D.   All'udienza del 18
aprile 2016, indetta per le prime arringhe, le parti hanno mantenuto le
rispettive posizioni. Gli attori hanno notificato prove. Il 21 aprile 2016 il
Pretore ha ammesso il richiamo di alcuni incarti relativi a varie procedure
giudiziarie che oppongono le parti, ha respinto le altre prove e ha avvertito
le parti che, “salvo avviso contrario, si procederà all'emanazione della decisione
di merito”. Il 23 maggio 2016 gli attori hanno chiesto al Pretore di fissare le
arringhe finali o di assegnare un termine per presentare conclusioni scritte, lamentando
la mancata assunzione delle prove offerte. Con ordinanza del 1° giugno 2016 il Pretore
ha respinto sia la richiesta di arringhe finali sia la fissazione di un termine
per formulare conclusioni scritte. Statuendo con sentenza del 9 giugno 2016, egli
ha poi respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr. 3500.– a
carico degli attori in solido, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con
vincolo di solidarietà, fr. 4000.– per ripetibili.

 

                                  E.   Contro la decisione
appena citata AP 3 e AP 4, AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, AP 10 e AP 11, AP 1 e AP 2,
AP 8 e AP 9 sono insorti a questa Camera con un appello del 16 agosto 2016
nel quale postulano l'annullamento della sentenza in questione e il rinvio degli
atti al Pretore per nuovo giudizio o, in subordine, l'accoglimento della
petizione e la conseguente riforma della sentenza impugnata. Nelle sue
osservazioni del 16 aprile 2016 AO 1 propone di respingere l'appello.

 

                                  F.   Il 14 marzo 2018 AP 3
AP 4 hanno venduto la loro proprietà per piani alla __________ SA. Interpellata
dal vicepresidente di questa Camera, la
società ha dichiarato il 9 mag­gio
2018 di non subentrare ai venditori nel processo.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Le sentenze emanate dai
Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il
valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–
“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio,
indole pecu­niaria e il suo valore è quello che l'annullamento della
risoluzione comporterebbe per l'insieme dei compro­prietari, senza riguardo
all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti
(RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto il Pretore non ha fissato il valore
litigioso, ma gli attori lo hanno indicato in “almeno fr. 30 000.–” (petizione, pag. 1). La cifra non appare
inverosimile, né la convenuta ha mosso contestazioni al riguardo. Quanto alla
tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al
legale degli attori il 17 giugno 2016 (tracciamento dell'invio n. 98.__________,
agli atti). Il termine di ricorso è cominciato a decorrere così l'indomani, ma
è rimasto sospeso dal 15 luglio al
15 agosto 2016 (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC) e sarebbe scaduto il 18
agosto 2016. Consegnato alla posta il
16 agosto 2016, l'appello in esame è pertanto ricevibile.

 

                                   2.   Il 14 marzo 2018,
come detto, la __________ SA ha acquistato la proprietà per piani n. 5286. Secondo
l'art. 83 cpv. 1 CPC, qualora l'oggetto
litigioso sia alienato pendente causa, “l'acquirente può subentrare nel
processo al posto dell'alienante”, senza che la controparte possa opporsi. Da
parte sua, l'alienante non può più continuare il processo in luogo e vece degli acquirenti (I CCA, sentenza
inc. 11.2016.12 del 23 luglio 2018, consid. 2 con rinvii). Chiamata a esprimersi,
nella fattispecie la nuova titolare della proprietà per piani ha dichiarato di
non subentrare in causa a AP 3 e AP 4. In circostanze del genere la sostituzione
di parte non si è perfezionata. Quanto ai venditori, essi hanno alienato la
loro proprietà per piani senza allegare – né tanto meno rendere verosimile – un
interesse giuridico concreto e attuale alla continuazione del processo. In
mancanza di ciò, la loro posizione va ritenuta senza interesse (RtiD I-2004
pag. 501 n. 19c).

 

                                   3.   Come ha ricordato il
Pretore, legittimati a impugnare la risoluzione di un'assemblea condominiale
sono i comproprietari, così come i rappresentanti di eventuali proprietà comuni
(art. 712o cpv. 1 CC) e – dandosene
le condizioni – gli usufruttuari (art. 712o cpv. 2 CC; cfr. anche
RtiD II-2010 pag. 646 n. 28c) che non
l'hanno approvata o che non hanno partecipato all'assemblea. In con­creto
l'azione è stata promossa, tra gli altri, da AP 2, il quale però non risulta
essere comproprietario né rientra in una delle altre categorie di persone
legittimate ad agire. E siccome non consta nemmeno essere rappresentante di un
comproprietario, egli non è abilitato a contestare le risoluzioni assembleari in
esame. Per quel che lo riguarda, l'azione e il relativo appello devono quindi essere
respinti.

 

                                   4.   Gli appellanti lamentano
anzitutto una violazione del loro diritto di essere sentiti. Si dolgono che il
Pretore abbia rifiutato di assumere documenti dalla __________ SA e dall'__________
AG, di assumere dalla controparte e dall'__________
AG tutta la documentazione contabile, compresi i giustificativi sulla locazione
degli appartamenti degli attori e degli altri comproprietari, di assumere documenti
relativi a tutte le spese condominiali e di ogni altra spesa inerente alla
gestione alberghiera e del condominio dal 2005 in poi, di escutere l'avv. __________
C__________, __________ L__________, __________ J__________ e __________ F__________,
come pure di interrogare le parti. Essi deplorano inoltre che il Pretore non ha
giustificato il rifiuto di tali prove, sebbene avesse preannunciato un'adeguata
motivazione nella sentenza. Sempre dal profilo formale, gli appellanti
rimproverano infine al primo giudice di non avere fissato alle parti un termine
per esprimersi sulle risultanze probatorie e sul merito della lite, in violazione
dell'art. 232 CPC.

 

                                         a)   Il
diritto di essere sentiti avendo natura formale, una sua lesione può essere
sanata solo eccezionalmente e comporta, di regola, l'annullamento della decisione
impugnata senza riguardo all'eventuale fondatezza del ricorso nel merito. Censure
di forma vanno quindi esaminate prioritariamente (DTF 142 II 226 consid. 2.8.1,
142 III 289 consid. 4.1). Nel caso specifico gli appellanti sollevano – come si
è visto – tre ordini di doglianze: in primo luogo essi criticano
l'apprezzamento anticipato delle prove che ha indotto il Pretore a non assumere
gli ulteriori mezzi istruttori da loro offerti, in secondo luogo lamentano
un'insufficiente motivazione di tale apprezzamento anticipato e in terzo luogo
deplorano che il Pretore abbia rifiutato di indire le arringhe finali o, per lo
meno, di assegnare alle parti un termine per introdurre memoriali conclu­sivi. Conviene
esaminare dapprima la terza censura, poiché nel
caso in cui questa risultasse fondata, la sentenza del Pretore andrebbe
annullata già per tale motivo, quand'anche le altre due argomentazioni
andassero – per ipotesi – respinte.

 

                                         b)   Con
ordinanza sulle prove del 21 aprile 2016 il Pretore, accertato che l'istruttoria
sarebbe consistita nel solo richiamo di atti, ha reputato “inutile esercizio
quello di esperire il dibattimento per le arringhe finali, rispettivamente di assegnare
alle parti un termine per l'inoltro di rispettivi memoriali conclusivi, giacché
tali passi processuali servono a consentire alle parti di esprimersi in merito
alle risultanze istruttorie”. Egli ha disposto così che, “salvo avviso contrario
delle parti”, avrebbe emanato la decisione
finale. Gli attori hanno insistito il 23 mag­gio 2016 perché fosse
fissato almeno un termine entro cui introdurre memoriali conclusivi. Mediante
ordinanza del 1° giugno 2006 il Pretore ha però respinto sia la richiesta di
arringhe finali sia la fissazione di un termine per formulare conclusioni scritte,
reputando che “presupposto affinché vi siano delle arringhe finali è che siano
state assunte delle prove”, ciò che non era il caso in concreto, “a parte il
richiamo di alcuni incarti da questa Pretura, ben noti alle parti”.

 

                                         c)   L'art
232 cpv. 1 prima frase CPC prevede che, chiusa l'istruttoria, le parti hanno la
facoltà di esprimersi un'ultima volta sulle risultanze probatorie e sul merito
della lite (“arringhe finali”). Ove siano stati assunti solo documenti, secondo
Trezzini il giudice può
prescindere dalle arringhe finali ed emettere senz'altro la decisione (Commentario
pratico al CPC svizzero, 2ª edizione, n. 4 ad art. 232 con rinvio). In realtà
occorre distinguere. Se sono stati acquisiti agli atti solo documenti, il
giudice che non intende esperire altre prove può sì rinunciare alle arringhe
finali, ma deve concedere alle parti la possibilità di esprimersi un'ultima
volta sulle risultanze dei documenti assunti, con l'avvertenza che la decisione
sarà emanata senza ulteriori formalità (cfr. sentenza del Tribunale federale
4A_78/2014 e 4A_80/2014 del 23 settembre 2014, consi. 9 in: RSPC 2015 pag. 9). Diversa
è la situazione ove siano state esperite prove in fase dibattimentale (art. 231
CPC) o predibattimentale (art. 226 cpv. 3 CPC). In tali casi il giudice non può
rinunciare a indire le arringhe finali (art. 232 CPC; Willisegger in: Basler Kommentar, ZPO,
3ª edizione, n. 2 con rinvii ad art. 232 CPC; Killias in: Berner Kommentar, Schweizerische ZPO, vol. II,
edizione 2012, n. 1 ad art. 232).

 

                                         d)   Nella
fattispecie è vero che quasi tutte le prove notificate dagli attori sono state
respinte. Non risulta però che il Pretore abbia dato modo alle parti di esprimersi
un'ultima volta sui documenti assunti. Per di più, egli ha ammesso il richiamo
di taluni incarti giudiziari. L'istruttoria non si è esaurita quindi nel­l'acquisizione
agli atti dei documenti prodotti con gli allegati preliminari. Che i fascicoli da
richiamare fossero noti alle parti poco importa, giacché queste avevano il
diritto di determinarsi sui fatti desumibili da tali mezzi di prova ai fini del
giudizio. Senza dimenticare che alle prime arringhe del 18 aprile 2016 la
convenuta ha presentato una tabella “di ripartizione delle spese comuni come da § 13 cpv. 2 del regolamento”
(doc. 2), impegnandosi a esibire ulteriormente la tabella “con
indicazione accanto alle linee colorate in verde del nominativo del singolo
comproprietario” (verbale, pag. 3). Tale documento (rubricato il 21 aprile 2016
come doc. 2), oltre a riportare il nome degli attori, menziona “l'impatto
millesimale della nuova chiave di riparto sui comproprietari senza contratto di
locazione”. Nella fattispecie dunque sono state esperite prove anche al
dibattimento e il Pretore non poteva esimersi in alcun caso dal prevedere le arringhe
finali. Si ricordi del resto che, secondo lo stesso Trezzini, la rinuncia alle arringhe finali “non è immune da
inconvenienti per le parti”, anche perché “il taglio degli allegati preliminari
è ben diverso dalle allegazioni conclusive” (op. cit., n. 5 ad art. 232
CPC).

 

                                         e)   Si
aggiunga che nella fattispecie né gli attori né i convenuti risultano – per
avventura – avere rinunciato al dibattimento (art. 233 CPC). Se mai, lascia
perplessi che il Pretore abbia rifiutato di assegnare agli attori un termine entro
cui presentare conclusioni scritte dopo avere avvertito le parti in un primo
tempo che ciò sarebbe stato il caso, “salvo avviso contrario”. Comunque sia,
sta di fatto che in concreto gli attori si sono visti precludere la possibilità
di determinarsi un'ultima volta sulle risultanze probatorie e sul merito della
lite. La sentenza impugnata deve quindi essere annullata e gli atti rinviati al
Pretore perché indica le arringhe finali, con eventuale possibilità per le
parti di limitarsi a conclusioni scritte.

 

                                   5.   Non
si disconosce che una violazione del diritto di essere sentiti può essere sanata
qualora l'interessato abbia potuto esprimersi liberamente, su ricorso, dinanzi
a un'autorità superiore provvista di piena cognizione in fatto e in diritto. Sempre
che la violazione non sia particolarmente grave o che, pur grave, possa essere
rimediata dal­l'au­torità di ricorso, poiché rinviare gli atti all'autorità di
primo grado sarebbe un'operazione sproporzionata e causerebbe inutili perdite
di tempo (DTF 142 II 226 consid. 2.8.1). Ora, questa Camera esamina liberamente
il fatto e il diritto (art. 310 CPC). Si applicasse tale sanatoria nel caso in
esame, tuttavia, l'eccezione diverrebbe la regola. Davanti al primo giudice le
arringhe finali potrebbero infatti essere sistematicamente tralasciate e le
parti rinviate a esprimersi sulle
risultanze probatorie in sede
di ricorso. Ciò non sarebbe ammissibile. Nelle circostanze del caso non rimane
quindi che annullare la sentenza impugnata e ritornare gli atti al Pretore
affinché indica le arringhe finali, con possibilità per le parti di limitarsi a
memoriali conclusivi, e statuisca di nuovo (analogamente: I CCA, sentenza inc.
11.2017.90 del 19 giugno 2018, consid. 8 con rimandi).

 

                                   6.   Le spese del
giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma la tassa di
giustizia va adeguatamente ridotta, l'attuale procedura non terminando con una
sentenza di merito (art. 21 LTG). La convenuta, che ha proposto a torto di
respingere l'appello, rifonderà agli attori una congrua indennità per ripetibili.
AP 2, AP 3 e AP 4, anch'essi soccombenti in questa sede, vanno tenuti ad assumere
una quota delle spese processuali, ma non a rifondere ripetibili, la convenuta
essendosi difesa per il tramite del proprio amministratore, senza pretendere di
avere subìto perdite di guadagno o affrontato esborsi di rilievo (art. 95 cpv.
3 lett. c CPC). Quanto agli oneri processuali di prima sede, il Pretore
statuirà in proposito al momento in cui prenderà la nuova decisione.

 

                                   7.   Quanto ai rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini
dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

 

Per questi motivi,

 

decide:                     1.   Nella
misura in cui è introdotto da AP 3 e AP 4, l'appello è dichiarato senza
oggetto e la causa è stralciata dai ruoli.

 

                                   2.   Nella misura
in cui è introdotto da AP 2, l'appello è respinto.

 

                                   3.   Nella
misura in cui è introdotto da AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, AP 10 e AP 11, AP
1, AP 8 e AP 9, l'appello è accolto,
la sentenza impugnata è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per
nuovo giudizio nel senso dei considerandi.

 

                                   4.   Le spese
processuali ridotte di fr. 1000.–, da anticipare dagli appellanti, sono poste per
fr. 800.– a carico della AO 1, per fr. 100.– a carico di AP 2 e per fr. 100.– a
carico di AP 3 e AP 4 in solido. La AO
1 rifonderà a AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, come pure a AP 10 e AP 11, AP 1,
AP 8 e AP 9 fr. 2000.– complessivi per ripetibili.

 

                                   5.   Notificazione a:

	
   

  	
  –
     ; 

  –  
  .

  

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

 

 

Per
 la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno
30 000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in
materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile
il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale
federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti
l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).