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**Case Identifier:** 6ec6287e-3bed-52b3-9110-1d9082f2bfe8
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-14
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Zivilrecht 14.02.2012 410 11 345 (410 2011 345)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_001_410-11-345_2012-02-14.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 

 

vom 14. Februar 2012 (410 11 345) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Zivilprozessrecht 

 

 

Mietrecht 

 

 
Parteien  A.____ 

vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, Veit & Partner, Tier-

gartenstrasse 14, Postfach 63, 4410 Liestal,  

Beschwerdeführer 

  gegen 

  B.____ und C.____  

vertreten durch Advokatin Doris Vollenweider, Rebgasse 15, Postfach 

215, 4410 Liestal,  

Beschwerdegegner 

   

Gegenstand  Mietrecht  

Beschwerde gegen das Urteil des Bezirksgerichtsvizepräsidenten Liestal 

vom 9. August 2011 

 
 

 
 

 

 
 
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Sachverhalt 

 

A. Mit Urteil des Bezirksgerichtsvizepräsidenten Liestal vom 9. August 2011 wurde die Klage 
der Mieter, B.____ und C.____, gutgeheissen und der Vermieter, A.____, verurteilt, den Mietern 
unter dem Titel der Nebenkosten für die Abrechnungsperioden vom 1. Juli 2008 bis zum 
30. Juni 2009 und vom 1. Juli 2009 bis zum 30. Juni 2010 einen Betrag von insgesamt 
CHF 1'157.00 nebst Zins zu 5% seit 21. Oktober 2010 auf CHF 440.50 und Zins zu 5% seit 
2. Dezember 2010 auf CHF 716.50 zurückzubezahlen. Die Klage des Vermieters wurde abge-
wiesen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die im Mietvertrag vom 
24. Dezember 2007 beziehungsweise vom 30. Dezember 2007 enthaltene Nebenkostenverein-
barung nicht zu beanstanden sei. Allerdings weise die Mieterschaft in ihrer Eingabe vom 
2. März 2011 zu Recht darauf hin, dass die vom Vermieter für die beiden Abrechnungsperioden 
in Rechnung gestellten Nebenkosten nicht hinreichend belegt seien, da die einzelnen Beträge 
aus den vom Vermieter ins Recht gelegten Nebenkostenabrechnungen nicht hergeleitet werden 
könnten. 

B. Dagegen erhob der Vermieter, vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, mit Ein-
gabe vom 24. November 2011 Beschwerde beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung 
Zivilrecht, und beantragte, es sei das vorinstanzliche Urteil aufzuheben (Ziff. 1) und es seien die 
Mieter in solidarischer Haftung zu verpflichten, dem Vermieter aus der Nebenkostenabrechnung 
für die Periode vom 1. Juli 2008 bis zum 30. Juni 2009 den Betrag von CHF 543.40 zuzüglich 
Zins zu 5% ab dem 27. November 2009 und aus der Nebenkostenabrechnung für die Periode 
vom 1. Juli 2009 bis zum 30. Juni 2010 den Betrag von CHF 374.65 zuzüglich Zins zu 5% ab 
dem 7. Januar 2011 zu bezahlen (Ziff. 2). Eventualiter zu Ziff. 2 sei die Angelegenheit an die 
Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen (Ziff. 3). Ferner seien 
den Mietern in solidarischer Verbindung die ordentlichen und ausserordentlichen Kosten des 
erstinstanzlichen Verfahrens sowie des vorliegenden Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen 
(Ziff. 4) und es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Zur Begründung 
führte er aus, dass entgegen der Ansicht der Vorinstanz die in Rechnung gestellten Nebenkos-
ten hinreichend belegt seien. Überdies sei das Vorbringen der Mieter, die Nebenkosten seien 
nicht nachvollziehbar und daher nicht bewiesen, nicht genügend substantiiert vorgebracht wor-
den und erfülle die Anforderungen an die Bestreitungslast nicht. Zudem habe das Gericht seine 
in mietrechtlichen Verfahren bestehende Untersuchungsmaxime verletzt, indem es ihn nicht 
aufgefordert habe, Einzelbelege einzureichen. Daher habe er davon ausgehen dürfen, dass er 
der Vorinstanz alle für die Beurteilung des Falles notwendigen Unterlagen vorgelegt habe. 

C. Mit Verfügung vom 25. November 2011 gewährte das Kantonsgericht Basel-Landschaft, 
Abteilung Zivilrecht, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. 

D. Die Beschwerdegegner begehrten mit Beschwerdeantwort vom 6. Januar 2012 die voll-
umfängliche Abweisung der Beschwerde unter o/e Kostenfolge. Dazu führen sie aus, die Ne-
benkosten seien aufgrund der zu pauschal gehaltenen Nebenkostenabrede überhaupt nicht 
geschuldet. Selbst wenn, sei im vorinstanzlichen Verfahren mit Eingabe vom 2. März 2011 aus-
geführt worden, dass die einzelnen geltend gemachten Positionen aus den eingereichten Ab-
rechnungen nicht hergeleitet werden könnten. Ferner werde die Untersuchungsmaxime bei an-

 
 
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waltlich vertretenen Parteien sehr stark relativiert, weshalb es nicht Aufgabe des Gerichts sei, 
dem Anwalt aufzuzeigen, welche Unterlagen er einzureichen habe. Überdies führe die Untersu-
chungsmaxime nicht zu einer Umkehr der Beweislast.  

 
 
Erwägungen 

 

1.1 Gemäss Art. 405 Abs. 1 der am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Schweizerischen Zivil-
prozessordnung (ZPO; SR 272) ist für die Beurteilung von Rechtsmitteln dasjenige Recht an-
wendbar, das bei der Eröffnung des angefochtenen Entscheids in Kraft war. Das in casu ange-
fochtene Urteil des Bezirksgerichtsvizepräsidenten Liestal wurde dem Beschwerdeführer am 
9. August 2011 und somit nach Inkrafttreten der neuen ZPO eröffnet, so dass auf das vorlie-
gende Rechtsmittelverfahren die Bestimmungen der ZPO zur Anwendung gelangen. 

1.2 Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Entscheide sind gemäss Art. 319 lit. a ZPO mit 
Beschwerde anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zuläs-
sig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 
CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Vorliegend wurden die beiden Parallelverfahren 
Nr. 150 11 149 und 150 11 134, mithin die Klage des Beschwerdeführers gegen die Beschwer-
degegner sowie die Klage der Beschwerdegegner gegen den Beschwerdeführer, mit Verfügung 
des Bezirksgerichtspräsidenten Liestal vom 1. März 2011 vereinigt. Der Streitwert setzt sich 
deshalb aus dem im vorinstanzlichen Verfahren an die Beschwerdegegner zugesprochenen 
Betrag von CHF 1'157.00 und dem mit Beschwerde geltend gemachten Betrag von CHF 918.05 
zusammen, insgesamt somit CHF 2'075.05. Die Streitwertgrenze ist folglich nicht erreicht, wes-
halb gegen den angefochtenen Entscheid lediglich das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben 
ist. Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde innert 30 Tagen seit der Zustellung des 
begründeten Entscheids oder seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung 
schriftlich und begründet bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen. Das motivierte Urteil des 
Bezirksgerichtsvizepräsidenten Liestal wurde dem Beschwerdeführer am 26. Oktober 2011 zu-
gestellt, weshalb die vorliegend zu beachtende Beschwerdefrist mit Eingabe vom 24. November 
2011 gewahrt wurde. Der Kostenvorschuss von CHF 600.00 wurde mit Überweisung vom 
2. Dezember 2011 fristgerecht bezahlt und auch die übrigen Formalien sind erfüllt, weshalb auf 
die Beschwerde einzutreten ist. Zuständig für die Beurteilung der Beschwerde ist gemäss § 5 
Abs. 1 lit. b des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EG ZPO; 
SGS 221) das Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. 

2.1 Grundsätzlich sind nur strittige Tatsachen beweisbedürftig, weshalb nicht bestrittene Tat-
sachenbehauptungen ohne Beweisverfahren dem Entscheid zugrunde gelegt werden (Art. 150 
Abs. 1 ZPO; LEUENBERGER, in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Komm., 
Art. 222 N 19). Vorliegend ist daher zu prüfen, ob die Beschwerdegegner im vorinstanzlichen 
Verfahren den Nachweis der in Rechnung gestellten Nebenkosten hinreichend bestritten haben. 
Gemäss Art. 222 Abs. 2 ZPO hat die beklagte Partei in ihrer Klageantwort darzulegen, welche 
Tatsachenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelnen anerkannt oder bestritten werden, 
wobei Art. 221 ZPO sinngemäss zur Anwendung kommt. Es ist detailliert, mithin substantiiert, 

 
 
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geltend zu machen, was bestritten ist, weshalb pauschale Bestreitungen nicht genügen. Grund-
sätzlich nicht darzulegen hat die beklagte Partei, weshalb eine bestrittene Behauptung unrichtig 
sei, da dies zu einer Umkehr der Beweislast führen würde und daher nicht mit Art. 8 ZGB ver-
einbar wäre. Entsprechend der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss genügen, wenn die 
Bestreitung ihrem Zweck entsprechend konkretisiert wird, um den Behauptenden zu der ihm 
obliegenden Beweisführung zu veranlassen (BGE 105 II 143, E. 6.a.bb; PAHUD, in: Brunner / 
Gasser / Schwander, DIKE-Komm-ZPO, Art. 222 N 11; LEUENBERGER, in: Sutter-Somm / Ha-
senböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 222 N 20 ff.). 

2.2 Vorliegend führen die Beschwerdegegner in ihrer Klageantwort an das Bezirksgericht 
Liestal vom 2. März 2011 aus, dass die vom Beschwerdeführer zu den einzelnen Positionen 
geltend gemachten Beträge aus den eingereichten Abrechnungen nicht hergeleitet werden 
könnten, weshalb kein Beweis für die geschuldeten Beträge erbracht worden sei. Aus dieser  
Bestreitung geht deutlich hervor, welche Tatsachenbehauptung die Beschwerdegegner bestrei-
ten. Dem Beschwerdeführer musste deshalb bewusst sein, dass er die in Rechnung gestellten 
Beträge genauer zu erläutern und darzulegen hat. Die Bestreitung ist somit ohne Weiteres als 
ausreichend zu betrachten, zumal den Beschwerdegegnern nicht möglich ist darzutun, inwie-
fern die Beträge nicht nachvollziehbar sind. Es zeigt sich deshalb, dass die in Rechnung gestell-
ten Beträge hinreichend bestritten wurden. 

2.3 Im Weiteren fraglich und daher zu prüfen ist, ob die in Rechnung gestellten Nebenkosten 
hinreichend belegt sind. Wie aus den vorinstanzlichen Verfahrensakten ersichtlich ist, hat der 
Beschwerdeführer mit Klage vom 3. Februar 2011 die Nebenkostenabrechnung vom 1. Juli 
2008 bis zum 30. Juni 2009 (Beilage 10 zur Klage vom 3. Februar 2011), zusammen mit einer 
detaillierten Kostenzusammenstellung zur Nebenkostenabrechnung für den gleichen Zeitraum 
(Beilage 13 zur Klage vom 3. Februar 2011), sowie die Nebenkostenabrechnung vom 1. Juli 
2009 bis zum 30. Juni 2010 (Beilage 14 zur Klage vom 3. Februar 2011), ebenfalls zusammen 
mit einer detaillierten Kostenzusammenstellung zur Nebenkostenabrechnung (Beilage 15 zur 
Klage vom 3. Februar 2011), eingereicht. Auf den beiden Nebenkostenabrechnungen sind die 
folgenden Nebenkosten in Rechnung gestellt worden: Heizkosten, Boilerrevision, Antennenkos-
ten und Verwaltungshonorar. Zusätzlich befinden sich zwei Positionen auf den Abrechnungen, 
welche lediglich mit Nebenkosten bezeichnet wurden. Aufgrund der detaillierten Kostenzusam-
menstellungen kann vermutet werden, dass es sich dabei um die Kosten für das verbrauchte 
Wasser, die Abwassergebühren, Stromkosten sowie Serviceabonnements für die Waschma-
schine, den Wäschetrockner sowie den Lift handelt. Dessen ungeachtet ist festzustellen, dass 
es sich bei den besagten detaillierten Kostenzusammenstellungen bloss um Aufzählungen der 
angefallenen Kosten handelt, wobei jedoch keine entsprechenden Einzelbelege für die Positio-
nen eingereicht wurden. Lediglich der Beleg für die Boilerrevision wurde beigelegt, wobei diese 
Position ohnehin unbestritten ist. Da in casu keine Belege eingereicht wurden, welche den ein-
geforderten strittigen Beträgen zugeordnet werden können, hat die Vorinstanz zu Recht ange-
nommen, dass die Rechnungen nicht hinreichend nachgewiesen seien. 

2.4 Der Beschwerdeführer führt sodann aus, die Vorinstanz wäre aufgrund der im Mietrecht 
geltenden Untersuchungsmaxime dazu verpflichtet gewesen, ihn darauf hinzuweisen, dass die 
eingelegten Beweise nicht ausreichend seien. Gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO stellt 

 
 
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das Gericht in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus 
landwirtschaftlicher Pacht bis zu einem Streitwert von CHF 30'000.00 den Sachverhalt von Am-
tes wegen fest. Diese sog. abgeschwächte Untersuchungsmaxime soll den Parteien die Durch-
setzung und Abwehr von umstrittenen Ansprüchen aus sozialpolitischen Erwägungen erleich-
tern und ihnen die persönliche Prozessführung ohne Beizug von Anwälten ermöglichen 
(STAEHELIN / STAEHELIN / GROLIMUND, Zivilprozessrecht, § 10 Rz 25; HAUCK, in: Sutter-Somm / 
Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 247 N 21). Das Gericht ist jedoch nur zur Nach-
forschung verpflichtet, wenn an der Vollständigkeit der Behauptungen oder Beweise ernsthafte 
Zweifel bestehen (HAUCK, in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 247 
N 33). Ist eine Partei anwaltlich vertreten, so ist das Mass der gerichtlichen Mitwirkung auf kras-
se Fälle beschränkt. Das Gericht darf daher trotz Untersuchungsmaxime nicht darauf hinwirken, 
dass Einwendungen oder Einreden geltend gemacht werden (HAUCK, in: Sutter-Somm / Hasen-
böhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 247 N 35). 

2.5 Da der Streitwert im vorliegenden Beschwerdeverfahren CHF 2'075.05 beträgt, findet die 
abgeschwächte Untersuchungsmaxime ohne Weiteres Anwendung. Aus den Verfahrensakten 
kann entnommen werden, dass der Beschwerdeführer vor der ersten Instanz anwaltlich vertre-
ten war, weshalb das Gericht nur in krassen Fällen bei der Feststellung des Sachverhaltes mit-
zuwirken hatte. Ein solcher Fall lag in casu offenkundig nicht vor. Vielmehr hätte es dem Be-
schwerdeführer aufgrund der Eingabe der Beschwerdegegner vom 2. März 2011 bewusst sein 
müssen, dass er die geltend gemachten Beträge hätte nachvollziehbar belegen müssen. Ent-
gegen der Ausführungen des Beschwerdeführers ist es sodann nicht von Relevanz, dass die 
Einzelbelege gemäss den Nebenkostenabrechnungen bereits vor dem Gerichtsverfahren hätten 
eingesehen werden können. Massgebend ist einzig, ob die Nachweise im Verfahren vor der 
Vorinstanz vorgebracht worden sind. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Einreichung 
der Einzelbelege hätte das Beweismass gesprengt, da es sich um hunderte von Belegen han-
deln könne. Dem kann ebenso nicht gefolgt werden. Erweist sich die sofortige Einreichung von 
Beweisurkunden als unverhältnismässig, so hätte deren Edition zumindest angeboten werden 
müssen (LEUENBERGER, in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 221 
N 54). Im Übrigen ändert die Untersuchungsmaxime nichts an der formellen Beweislast. Kann 
das Bestehen einer entscheidungserheblichen Tatsache durch das Gericht weder bejaht noch 
verneint werden, so hat es nach den Beweislastgesichtspunkten im Sinne von Art. 8 ZGB zu 
entscheiden (HAUCK, in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 247 
N 37).  

2.6 Aufgrund der obigen Erwägungen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
deshalb abzuweisen. 

3.1 Abschliessend ist über die Verteilung der Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskos-
ten sowie der Parteientschädigung, für das Rechtsmittelverfahren zu befinden. In Anwendung 
von Art. 106 Abs. 1 ZPO sind dem unterliegenden Beschwerdeführer die Gerichtskosten aufzu-
erlegen. Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren ist dabei in Anwendung von § 9 
Abs. 2 lit. a der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, GebT, 
SGS 170.31) entsprechend dem einverlangten Kostenvorschuss auf CHF 600.00 festzulegen. 

 
 
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3.2 Ausserdem hat der unterliegende Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern eine Par-
teientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Gemäss § 2 Abs. 1 der Tarifordnung für 
die Anwältinnen und Anwälte (TO; SGS 178.112) findet in Beschwerdesachen die Berechnung 
nach dem Zeitaufwand Anwendung. Da die eingereichte Honorarnote der Rechtsvertreterin der 
Beschwerdegegner nach dem Streitwert berechnet wurde, ist die Parteientschädigung von Am-
tes wegen nach Ermessen festzusetzen (§ 18 Abs. 1 TO). Das Kantonsgericht erachtet einen 
Aufwand von drei Stunden zu einem Stundenansatz von CHF 250.00 zuzüglich Auslagen und 
Mehrwertsteuer als angemessen, weshalb der Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern eine 
Parteientschädigung von CHF 750.00 zuzüglich Auslagen von CHF 100.00 zuzüglich 8% 
Mehrwertsteuer von CHF 68.00, insgesamt somit CHF 918.00, zu bezahlen hat. 

 

 

Demnach wird erkannt: 

://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 2. Die Entscheidgebühr von CHF 600.00 für das Beschwerdeverfahren 
wird dem Beschwerdeführer auferlegt. 

 3. Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern für das Beschwer-
deverfahren eine Parteientschädigung von CHF 850.00 (inklusive Aus-
lagen) zuzüglich 8% Mehrwertsteuer von CHF 68.00, insgesamt somit 
CHF 918.00, zu bezahlen. 

Präsidentin 
 
 
 
Christine Baltzer-Bader 

Gerichtsschreiber 
 
 
 
Dominik Haffter