# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6bd43df7-c493-5ba5-9555-1b3d6c5ac425
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-10
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 10.01.2024 CACIV.2023.92 (INT.2024.234)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_002_CACIV-2023-92_2024-01-10.html

## Full Text

A.   
                  a) L’immeuble rue [aaa], à Z.________, a
été construit sur le bien-fonds [111] du cadastre de W.________ (on reprend
ici, en substance, les faits tels qu’ils ont été établis en première
instance ; ils ne sont pas contestés en appel).

                        b)
Depuis longtemps, la gérance de cet immeuble a été confiée à B1________
SA, devenue B2________ SA, puis B.________ SA par suite de fusion
survenue en 2017.

                        c)
Un contrat de bail à loyer commercial a été conclu le 8 février 2007 entre le
propriétaire d’alors de l’immeuble et la société C.________ SA (ci-après :
la locataire). Le bail portait sur le rez-de-chaussée et les étages 1, 2 et 4
de l’immeuble, ainsi que sur sept places de parc. Il débutait le 1er
mars 2007 et était conclu pour une durée initiale de cinq ans, avec la
possibilité donnée au locataire de résilier au plus tôt pour le 31 mars 2015,
moyennant un préavis de six mois et avec renouvellement tacite d’année en
année. Le loyer mensuel total était fixé à 13'475 francs.

B.   
                  a) En 2012, A.________ SA a acheté
l’immeuble et repris le bail.

                        b)
Le 10 avril 2012, A.________ SA (ci-après : la bailleresse) et la société
qui deviendrait ensuite B.________ SA (ci-après : la gérance) ont conclu
un contrat de gérance portant sur l’immeuble Rue [aaa]. En résumé, la
bailleresse confiait la gestion financière, locative et technique à la gérance
et donnait tout pouvoir de représentation à celle-ci. Selon une procuration
annexée, la gérance était autorisée à exécuter tous les actes de gestion
appropriés, notamment réceptionner et remettre des objets en location et
exécuter les procédures de recouvrement (y compris les poursuites et les
procédures judiciaires), exécuter les procédures d’expulsion, représenter la
mandante auprès des autorités de conciliation avec le pouvoir de transiger ou
de se désister, représenter la mandante auprès des autorités judiciaires et
confier, si nécessaire, les dossiers litigieux à un avocat, les frais et
honoraires étant à la charge de la mandante.

                        c)
L’idée de l’administrateur de A.________ SA était de ne pas devoir s’occuper
lui-même de l’immeuble ; il est arrivé que la gérance l’avise de l’un ou
l’autre problème, mais il considérait que c’était à elle de s’en occuper ;
il ne recevait donc que très peu d’informations de la part de la gérance.

C.   
                  a) Dès la fin de l’année 2012, un différend
est survenu entre la locataire et la bailleresse, représentée par la gérance,
au sujet de travaux à effectuer dans les locaux loués. La locataire accusait
aussi un retard dans le paiement des loyers.

                       b)
Par un courriel du 16 octobre 2014, la gérance a informé la bailleresse d’une
rencontre qu’elle avait eu le même jour avec la locataire ; cette dernière
était fermée à une prolongation du bail en échange de travaux ; la
locataire voulait plutôt restituer les 2e et 4e étages et
ne conserver que le rez-de-chaussée et le premier étage ; la prochaine
échéance du bail était au 31 mars 2016 ; la locataire voulait cependant
encore réfléchir.

                        c)
Lors d’une séance du 13 novembre 2014 entre la gérance et la locataire, il a
notamment été question de certains travaux à effectuer, de nuisances sonores
provenant d’un compresseur au 3e étage, d’une compensation à
envisager en raison de celles-ci et du nombre de mètres carrés des surfaces
louées, qui ne correspondrait pas à ce qui était mentionné dans le bail.

                        d)
Par lettre du 12 décembre 2014 à la gérance, la locataire a invité celle-ci à « prendre
note de la modification [du] contrat de bail existant », par la
résiliation du 4e étage au 30 juin 2015 et celle du 2e
étage au 31 janvier 2015 ; la lettre précisait : « Comme
convenu nous réglerons d’éventuels désaccords quant à la présente résiliation
et tout litige perdurant afin de repartir sur de nouvelles bases ».

                        e)
Dans un courrier du 23 décembre 2014 à la gérance, la locataire, se référant à
son courrier précédent et à un passage de la gérance dans les locaux le 18 décembre
2014, a établi une liste des « points à résoudre » lors d’une
prochaine visite, prévue le 12 janvier 2014 (recte : 2015). Elle
mentionnait la modification du bail actuel concernant les étages, avec la
location par étages, pour le 31 janvier 2015, le rez-de-chaussée et le premier
étage étant loués dès cette date pour un nouveau loyer mensuel de 5'078 francs,
plus 1'305 francs de charges, les motifs invoqués étant des nuisances sonores
et des vibrations empêchant l’exploitation d’une partie des locaux et le refus
de la gérance, respectivement de la propriétaire de participer à l’entretien
des locaux. Elle demandait une participation aux pertes pour 67'375 francs et
établissait une liste de problèmes, pour un total de 302'000 francs, en rapport
avec des nuisances sonores qu’elle subissait, des frais de déménagement, une
perte sur travaux d’entretien et une différence de surface, les locaux
totalisant 1'400 m2 au lieu des 1'900 m2 prétendus. La locataire précisait que
les locaux seraient rendus en l’état, que le 4e étage pouvait être
pris en charge jusqu’au 30 juin 2015 si la gérance ne trouvait pas de locataire
avant cela et qu’un bail de cinq ans au lieu de six mois pouvait être accepté,
si la gérance le souhaitait.

                        f)
La gérance n’a pas réagi aux courriers des 12 et 23 décembre 2014 et n’a pas
informé la bailleresse de ceux-ci, respectivement de la résiliation partielle
du bail et des exigences de la locataire.

                        g)
La gérance et A.________ SA étaient conscientes du fait que, faute de
résiliation valable dans les termes et délais légaux, le contrat de bail de C.________
SA prendrait fin au plus tôt à la prochaine échéance légale, au 31 mars 2016.
Aucune d’entre elles n’a anticipé une éventuelle remise des locaux au
31 mars 2016, voire avant.

D.   
                  a) Par contrat du 17 février 2015, signé
entre la gérance et C.________ SA, cette dernière a pris à bail le
rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble, pour un loyer mensuel brut
de 6'383 francs. Le contrat ne faisait plus mention des étages 2 et 4 dans la
rubrique « objet du contrat ». Une disposition particulière, au chiffre
12 du contrat, prévoyait que « [l]e présent bail à loyer ne libère pas le
locataire de ses obligations relatives aux 2ème et 4ème
étages du contrat de bail à loyer du 8 février 2007 ».

                        b)
À ce moment-là, la locataire accusait un important arriéré de loyer, lequel a
été réglé suite à l’intervention de la gérance et du mandataire de C.________
SA.

                        c)
Après la conclusion du nouveau contrat, la gérance a envoyé chaque mois des
bulletins de versement à la locataire, pour le paiement des loyers des 2e
et 4e étages (3'500 francs par mois et par étage).

                        d)
Elle ne s’est par contre pas intéressée aux prétentions soulevées par la
locataire ou aux loyers que la bailleresse estimait encore dus.

                        e)
Par courrier du 19 mars 2015, la locataire a indiqué à la gérance qu’un
versement de 6'383 francs qu’elle avait fait correspondait au loyer pour le
rez-de-chaussée et le premier étage pour le mois courant et qu’elle verserait
le même montant à l’avenir, pour le même loyer. Elle écrivait que pour les 2e
et 4e étages, le solde était plutôt en sa faveur et qu’il n’y aurait
plus d’autres versements jusqu’à la fin du litige ; la locataire se
référait à sa lettre du 23 décembre 2014 et précisait qu’elle attendait toujours
la visite de la gérance.

E.   
                  a) Le 9 juin 2015, la locataire a écrit à
la gérance que, malgré ses tentatives de conciliation, il n’y avait toujours
pas d’ébauche de solution, en l’absence d’une participation de la gérance. Il
n’y avait pas lieu de perdre plus de temps sur ce dossier et l’affaire serait
conclue de la manière suivante : le contrat de bail – i.e. pour les 2e
et 4e étages – se terminait le 31 janvier 2015 (sic) ; la
gérance devait prendre contact pour la remise des clés ; la somme de 302'000
francs devait être payée à la locataire dans un délai d’un mois.

                        b)
La gérance n’a pas répondu.

                        c)
Le 27 juillet 2015, C.________ SA a écrit à la gérance qu’elle n’avait pas été
contactée pour le constat et la remise des clés pour les 2e et 4e
étages ; comme la fin du bail était pour le 31 janvier 2015 (sic), elle
remettait à la gérance, en annexe, l’ensemble des clés correspondant à ces
étages.

                        d)
La gérance n’a pas réagi, mais a continué à envoyer à la locataire, chaque
mois, des bulletins de versement de 3'500 francs pour chacun des étages 2 et 4.
Elle n’a pas avisé la bailleresse de la remise des clés.

F.   
                  a) Sur réquisition de la locataire, un
commandement de payer a été notifié le 29 septembre 2015 à la bailleresse, pour
la somme de 302'000 francs plus intérêts, le commandement de payer se référant à
la lettre du 23 décembre 2014. La bailleresse a fait opposition totale, le même
jour.

                        b)
La bailleresse a mandaté un avocat qui, par lettre du 29 septembre 2015, a
invité le représentant de la locataire à lui faire parvenir une copie de la
lettre du 23 décembre 2014 et, si nécessaire, lui expliquer la prétention de
302'000 francs.

                        c)
Le même mandataire a écrit à la gérance, le 22 octobre 2015, que sa cliente
n’avait pas connaissance de la lettre du 23 décembre 2014, ni d’ailleurs du
contenu du bail ; il demandait la remise de ces deux documents, ainsi que
d’un relevé détaillé du paiement du loyer par la locataire.

                        d)
La gérance a répondu le 2 novembre 2015, puis le 26 du même mois, en envoyant
copie de la lettre du 23 décembre 2014 et précisant qu’elle n’y avait donné
aucune suite. Elle a complété sa réponse le 27 novembre 2015, mentionnant que
le loyer pour le rez-de-chaussée était payé régulièrement depuis août 2015,
mais qu’il subsistait un arriéré de 19'958 francs, et que le solde dû pour les
loyers des 2e et 4e étages s’élevait à 35'044 francs,
selon des décomptes qui étaient annexés.

                        e)
Par courrier du 1er février 2016 à la gérance, la bailleresse s’est
dite étonnée des arriérés considérables accumulés, dont elle n’avait pas été
informée ; elle écrivait qu’elle ne pourrait plus tolérer de ne pas être
informée ponctuellement des retards de loyer et que la gérance n’ait pas
accompli de démarches pour l’encaissement ; elle invitait la gérance à lui
faire part de ses intentions pour remédier à la situation.

                        f)
Le 2 février 2016, la gérance a adressé des mises en demeure à la locataire
pour des loyers en retard. Elle a envoyé à la bailleresse des copies de ses
courriers.

G.   
                  a) Par courrier du 29 mars 2016, la gérance
a résilié le bail de la locataire pour le 30 avril 2016.

                        b)
Le 29 avril 2016, la locataire a agi en conciliation, concluant à la nullité de
la résiliation.

                        c)
Lors d’une audience tenue le 10 juin 2016, en présence de l’administrateur de
la bailleresse et d’un représentant de la gérance, tous deux accompagnés de
collaborateurs, la tentative de conciliation a abouti. La locataire s’est
engagée à payer 6'383 francs pour le loyer de février 2015. La bailleresse a
réservé sa prétention en paiement du solde de loyer de février 2015, qui ferait
l’objet d’une procédure ultérieure. La bailleresse a retiré la résiliation du
bail.

H.   
                  a) En mai 2016, la gérance avait fait
notifier à la locataire un commandement de payer pour le paiement des loyers
des 2e et 4e étages de mars 2015 à mars 2016, le montant
réclamé étant de 91'000 francs, plus intérêts. La poursuivie a fait opposition
totale, le 19 mai 2016.

                        b)
Une requête de mainlevée d’opposition a été rejetée par le Tribunal civil, par
décision du 30 novembre 2016 ; le juge a considéré que le chiffre 12 du
second contrat de bail, relatif à la réserve du paiement des loyers pour les 2e
et 4e étages, était sujet à interprétation.

                        c)
Informée de ce rejet, la bailleresse a indiqué à la gérance, le 7 juillet 2017,
qu’elle allait agir judiciairement contre la locataire.

I.     
                  a) La bailleresse a effectivement agi –
indépendamment de la gérance – contre la locataire, en paiement des loyers en
retard. Une audience de conciliation a eu lieu le 2 février 2018. Les parties
sont convenues d’une suspension de la procédure, dans le but de trouver un
arrangement. Finalement, aucun accord n’a pu être trouvé.

                        b)
La mandataire de la bailleresse a informé celle-ci et la gérance, par lettre du
23 mai 2018, de l’état de la procédure.

                        c)
Le 3 juillet 2018, la bailleresse a adressé au Tribunal civil une demande
contre la locataire, dans laquelle elle concluait à la condamnation de cette
dernière au paiement, intérêts en sus, de 41'150 francs pour le loyer du 4e
étage, 41'753.30 francs pour le loyer du 2e étage, 1'218.45 francs
pour les charges du rez-de-chaussée et du premier étage pour 2014, 12'701.05
francs pour les mêmes charges pour 2015-2016 et 6’441.10 francs à titre de
frais, sous suite de frais et dépens.

                        d)
Les parties ont ensuite conclu une convention mettant fin au litige, le 3 décembre
2018. Selon cette convention, les parties s’engageaient à retirer toutes leurs
poursuites mutuelles et convenaient en outre ceci : « A.________ SA
renonce à l’intégralité de ses conclusions prises dans la demande déposée le 4
juillet 2018 à l’encontre de C.________ SA ; […] C.________ SA n’intentera pas
d’action en réduction du loyer ni d’autre action en droit du bail à l’encontre
de A.________ SA ».

                        e)
Par décision du 5 décembre 2018, le Tribunal civil a classé le dossier.

J.    
                  a) Après avoir obtenu une autorisation de
procéder, la bailleresse a déposé devant le Tribunal civil, le 20 août 2020,
une demande contre la gérance. Elle concluait à la condamnation de cette dernière
à lui verser la somme de 133'000 francs, plus intérêts à 5 % l’an dès le 1er
mars 2015, sous suite de frais et dépens. Elle alléguait, en bref, avoir subi
un dommage en raison de la mauvaise gestion par la défenderesse du litige
contre la locataire, en particulier par l’absence de transmission
d’informations et de recouvrement de loyers impayés, ainsi que la rédaction de
baux peu clairs. Ce dommage se composait de 91'000 francs pour les loyers
impayés entre mars 2015 et mars 2016 inclus pour les étages 2 et 4 (2 x 3'500
francs x 13) et 42'000 francs pour la non-relocation desdits locaux pendant le
délai de résiliation de six mois découlant du contrat de bail à loyer du 8
février 2007 (7'000 francs x 6).

                        b)
Dans sa réponse du 23 décembre 2020, la défenderesse a conclu au rejet de la
demande dans toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens. Dans ses
allégués, elle contestait toute mauvaise gestion ou absence de transmission
d’informations à la demanderesse dans le cadre du litige l’opposant à la
locataire, ainsi que tout dommage subi par la demanderesse, puisque celle-ci
avait introduit une procédure directement contre la locataire, à l’issue de
laquelle un accord avait pu intervenir.

                        c)
La demanderesse a répliqué le 15 avril 2021, confirmant les conclusions de sa
demande. Elle alléguait notamment ne pas avoir reçu certains courriers ou
courriels de la défenderesse, que le simple envoi de bulletins de versement par
la gérance à la locataire n’était pas suffisant pour exprimer la volonté de refuser
la résiliation du bail, qu’en ne réagissant pas à la remise des clés le 27
juillet 2015, la défenderesse avait laissé entendre à la locataire qu’elle
acceptait la résiliation, que c’était à la gérance d’éviter et de gérer les
conflits avec la locataire, que le fait que la demanderesse ait été représentée
par un mandataire ne libérait pas la gérance de ses obligations et qu’aucun
accord « secret » n’avait été conclu avec la locataire pour régler leur
litige.

                        d)
Dans sa duplique du 28 mai 2021, la défenderesse a confirmé les conclusions de
sa réponse et contesté tout manque de diligence dans la gestion du litige
opposant la demanderesse à la locataire.

                        e)
La demanderesse s’est déterminée sur les faits de la duplique, le 14 juin 2021.

                        f)
D’entente avec les parties, le Tribunal civil a obtenu la production du dossier
relatif au procès entre la bailleresse et la locataire, PORD.2018.42.

                        g)
Le Tribunal civil a tenu une audience le 17 février 2022. La demanderesse, par
son administrateur D.________, a été interrogée.

                        h)
Le 22 février 2022, la défenderesse a déposé un mémoire de faits nouveaux tirés
du dossier PORD.2018.42. Après quelques échanges, le Tribunal civil a indiqué
aux parties que la question de la recevabilité de ce mémoire serait tranchée dans
la décision au fond.

                        i)
Avec l’accord des parties, le Tribunal civil a requis de la mandataire de la
bailleresse dans la procédure contre la locataire qu’elle dépose les échanges
intervenus entre les parties à cette procédure. La mandataire a produit les
documents demandés, le 17 août 2022.

                        j)
Le 2 septembre 2022, la défenderesse a déposé un second mémoire de faits
nouveaux, reprenant pour l’essentiel les échanges remis par la mandataire de la
bailleresse. La demanderesse a conclu à l’irrecevabilité de ce mémoire.

                        k)
Par courrier du 29 septembre 2022, le Tribunal a prononcé la clôture de
l’administration de preuves et imparti aux parties un délai pour le dépôt de
leurs plaidoiries écrites.

                        l)
La défenderesse a déposé sa plaidoirie écrite le 22 novembre 2022. La
demanderesse a fait de même le 30 du même mois. Aucune des parties n’a déposé
de réplique spontanée.

K.   
                  Par jugement du 14 septembre 2023, le
Tribunal civil a rejeté la demande, mis les frais, arrêtés à 9'390 francs, à la
charge de A.________ SA, qui les avait avancés, et condamné la même à verser à B.________
SA une indemnité de dépens de 10'395.75 francs. Les considérants seront repris
plus loin, dans la mesure utile.

L.   
                  a) Le 20 octobre 2023, A.________ SA
appelle du jugement du Tribunal civil. Elle conclut à son annulation et,
principalement, à la condamnation de l’intimée à lui verser la somme de 133'000
francs, plus intérêts à 5 % dès le 1er mars 2015, subsidiairement au
renvoi de la cause au Tribunal civil pour nouvelle décision, en tout état de
cause sous suite de frais judiciaires et dépens des deux instances. Ses
arguments seront repris plus loin, dans la mesure utile.

                        b)
Dans sa réponse à l’appel, du 23 novembre 2023, l’intimée conclut au rejet de
l’appel, sous suite frais judiciaires et dépens.

                        c)
Le 27 novembre 2023, le juge instructeur a notifié la réponse à l’appelante, en
indiquant qu’un deuxième tour d’écritures ne paraissait pas nécessaire et qu’il
serait statué sur pièces et sans débats, sous réserve du droit inconditionnel
de réplique à exercer, le cas échéant, dans les dix jours.

                        d)
L’appelante n’a pas déposé de réplique dans le délai fixé.

C O N S I D É R A N T

1.                           
L’appel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il
est dûment motivé. La voie de l’appel est ouverte, ce qui n’est pas contesté.
L’appel est recevable (art. 308 à 311 CPC).

2.                           
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (Jeandin, in : CR CPC, 2e éd., n. 5
Intro art. 308-334).

3.                           
Il convient d’examiner tout d’abord si l’intimée a violé ses
devoirs en tant que gérance de l’immeuble concerné.

3.1.                  a)
Les parties ne contestent pas avoir été liées par un contrat de gérance
d’immeubles, lequel doit être qualifié de mandat ou de contrat sui generis
soumis aux règles du mandat, conformément à l’article 394 al. 2 CO (arrêt du TF
du 19.07.2016
[4A_145/2016] cons. 3.1).

                        b)
Le mandat est un contrat par lequel le mandataire s’oblige, dans les termes de
la convention, à gérer l’affaire dont il s’est chargé ou à rendre les services
qu’il a promis (art. 394 al. 1 CO).

                        Le
mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du
mandat (art. 398 al. 2
CO). Cela comprend une obligation de diligence, qui impose au mandataire de
mettre en œuvre des moyens d’action raisonnables pour atteindre le résultat
voulu par les parties, sans que le résultat fasse partie du contrat (obligation
de moyens et non obligation de résultat). On ne saurait définir ces moyens à
l’avance de manière précise. Ils dépendent de la situation dans laquelle le
mandataire doit travailler. La portée de l’obligation de diligence se
concrétise ainsi le plus souvent durant l’exécution du mandat. Pour fixer la
norme de comportement qui s’impose au mandataire, on tient compte de critères
objectifs : le mandataire est tenu d’agir comme le ferait une personne raisonnable
et diligente dans des circonstances semblables. Lorsque le mandataire se livre
à une activité spécialisée, on doit juger son comportement en conséquence. La
mesure de la diligence s’apprécie concrètement, en fonction notamment de la
difficulté du service et de l’importance de l’affaire (Werro, in :
CR CO I, 3e éd., n. 7 et 16 ad art. 398). En vertu de l’obligation
d’information, le cocontractant doit en outre aviser l’autre partie de tout ce
qui est important en relation avec le contrat. Afin d’être utile au mandant,
l’information doit être complète, exacte et dispensée à temps. Le mandataire
doit notamment renseigner le mandant des risques (y compris des risques
financiers) et avantages des mesures et des actes envisagés, ainsi que de
l’exécution du mandat en général. L’information doit ainsi permettre au mandant
de dispenser les instructions adéquates. Selon les circonstances, le mandataire
a même une obligation de communiquer au mandant qu’il a violé le contrat (Werro,
op. cit., n. 17 ad art. 398). C’est tout d’abord le contenu du contrat qui
détermine le résultat envisagé par le mandant et peut définir les moyens à
mettre en œuvre pour y parvenir. À défaut de convention, l’étendue du mandat
est déterminée par la nature de l’affaire et doit être examinée de cas en cas
en se référant, au besoin, aux pratiques et usages de la branche à laquelle se
rattache l’activité du mandataire (Werro, op. cit., n. 2 et 3 ad art.
396). Au sens de l’article 398 al. 1 CO, la responsabilité du mandataire est
soumise d’une manière générale aux mêmes règles que celles applicables au
travailleur dans les rapports de travail.

3.2.                  a)
Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher
la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour
déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO).

                        b) Afin d’interpréter un contrat, le juge doit
donc, dans un premier temps, rechercher la réelle et commune intention des parties
(interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base
d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des
déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le contexte général,
soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des
parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat
ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur
des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des
contractants eux-mêmes. Le juge apprécie les indices concrets selon son
expérience générale de la vie (arrêt du TF du 12.09.2023
[4A_502/2022] cons. 3.1.2).

                        c) Si le juge ne parvient pas à déterminer la
volonté réelle et commune des parties, il doit interpréter leurs comportements
selon le principe de la confiance (interprétation objective), à savoir
rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les
règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement
prêter aux déclarations de volonté de l'autre (arrêt du TF du 23.05.2023
[4A_96/2023] cons. 3.1).

3.3.                  a)
Le Tribunal civil a considéré que l’absence d’informations données à
l’appelante par l’intimée au sujet, en particulier, de la lettre de la
locataire du 23 décembre 2014 ne suffisait pas à engager la responsabilité de
l’intimée : selon le contrat de gérance et la procuration qui y était
annexée, celle-ci était en droit d’entreprendre toutes les démarches qu’elle
jugeait utiles et adéquates, sans en référer systématiquement à sa
mandante ; il n’y avait donc là aucune violation du contrat. Par contre,
pour le Tribunal civil, la gérance avait manqué à son obligation de diligence
en ne réagissant pas à la lettre du 23 décembre 2014, qui manifestait la
volonté de la locataire de résilier une partie seulement du contrat, pour
laquelle il existait un litige : le contenu de ce courrier et la
manifestation de volonté qui y figurait rendaient nécessaire une réaction de la
part de la défenderesse, conformément à ses obligations contractuelles. Un
nouveau contrat de bail avait certes été signé par la suite, mais il ne réglait
de manière claire que le sort du rez-de-chaussée et du premier étage et ne
permettait pas de régler celui des deux autres étages. 

                        b)
L’appelante soutient que le Tribunal civil aurait dû retenir une violation du
contrat « sous l’angle de l’omission de transmission des
correspondances à l’appelante ». L’appelante ne conteste pas avoir
conclu un contrat de gérance avec l’intimée dans le but que celle-ci s’occupe
directement de « certains problèmes ». Même si le contrat de
gérance octroyait une certaine marge de manœuvre à l’intimée, cela ne la
dispensait pas de tenir informée l’appelante. Celle-ci était touchée, de
manière significative, tant sur le plan juridique que financier. Au vu de la
relation contractuelle tendue entre l’intimée et la locataire et du montant de
53'900 francs relatif aux loyers impayés, une personne raisonnable et
diligente, se trouvant dans la même situation, aurait dû transmettre la
correspondance du 23 décembre 2014 à sa mandante.

                        c)
Selon l’intimée, les circonstances concrètes entourant la relation
contractuelle entre les parties en cause démontrent la volonté de l’appelante
de lui laisser une autonomie importante dans la gestion de son bien immobilier.
Il ne ressort aucunement du contrat de gérance et de son avenant un devoir
d’information accru de l’intimée envers l’appelante, l’obligeant à transmettre
l’intégralité de la correspondance avec la locataire. Lors de son
interrogatoire, l’appelante, par son administrateur, a explicitement déclaré qu’elle
ne souhaitait pas recevoir d’informations détaillées de la part de l’intimée,
s’agissant du mandat de gestion. De plus, le courriel du 16 avril 2014 démontre
que l’intimée avait informé l’appelante des éléments litigieux, s’agissant des
locaux et de la volonté de la locataire de résilier le bail pour les 2e
et 4e étages. Dans ce courriel, l’intimée a invité l’appelante à
confirmer sa présence pour une rencontre ultérieure avec la locataire.
L’absence de l’appelante à cette rencontre démontre sa volonté de ne pas être
impliquée dans la gestion du litige avec la locataire. Pour l’intimée, le
Tribunal civil a retenu à juste titre, qu’il n’existait pas de violation du
devoir d’information. Cela étant, l’intimée critique l’appréciation du Tribunal
civil, selon laquelle son manque de réaction suite au courrier du 23 décembre
2014 de la locataire était constitutif d’une violation de son devoir de
diligence ; elle soutient avoir réagi rapidement, puisqu’elle a adressé à
la locataire un relevé de compte et une mise en demeure, les 14 et 21
janvier 2015, exprimant par là une non-entrée en matière sur les prétentions de
la locataire ; par ailleurs, les relations avec la locataire ont été
rétablies rapidement, puisqu’elle s’est acquittée de la totalité des loyers
arriérés et qu’un nouveau bail à loyer a été établi le 17 février 2015. 

                        d)
Comme l’a retenu le premier juge, l’absence de communication à l’appelante de
la lettre du 23 décembre 2014 ne suffit pas à engager la responsabilité de
l’intimée. Selon la procuration annexée au contrat de gérance, l’intimée était
autorisée à exécuter tous les actes de gestion appropriés, notamment
réceptionner et remettre des objets en location, exécuter les procédures de
recouvrement, exécuter les procédures d’expulsion, représenter l’appelante
auprès des autorités de conciliation avec le pouvoir de transiger ou de se
désister, représenter l’appelante auprès des autorités judiciaires et confier,
si nécessaire, les dossiers litigieux à un avocat. L’intimée était ainsi autorisée
à et en mesure d’entreprendre toutes les démarches utiles à la sauvegarde des
intérêts de l’appelante et disposait pour ce faire d’une très large autonomie.
L’interrogatoire de l’appelante, par son administrateur, a permis de démontrer la
volonté de celle-ci de remettre l’intégralité de la gestion de son bien à
l’intimée. Elle n’avait d’ailleurs que très peu de « feed-back de la
gérance et c’était d’ailleurs un peu l’idée de cet achat, c’est-à-dire
qu’[elle] ne doive pas directement [s’en] occuper ». Par ailleurs,
lorsque le premier juge a demandé à l’administrateur de l’appelante si la
locataire avait des prétentions à son égard, il a indiqué qu’il ne pouvait pas
répondre : « c’[était] la gérance qui devait selon [lui] s’en
occuper ». L’appelante ne peut donc pas invoquer une violation du
devoir d’information, alors qu’il ressort clairement du dossier qu’elle souhaitait
que l’intimée gère l’affaire de manière autonome. Va dans le même sens le fait
que l’appelante n’a donné aucune suite au courrier du 16 octobre 2014 de
l’intimée, dans lequel celle-ci lui indiquait que la locataire souhaitait
restituer les 2e et 4e étages et qu’une nouvelle
rencontre allait avoir lieu. Le raisonnement du premier juge et sa conclusion
sont conformes au droit.

e) En
revanche, il y a lieu de retenir – comme le Tribunal civil – une violation par
l’intimée de son devoir de diligence, par son inaction ou au moins une action
insuffisante suite aux courriers des 12 et 23 décembre 2014. En fonction, en
particulier, du contenu de la lettre de la locataire du 23 décembre 2014, une
intervention claire et rapide de l’intimée était nécessaire, en ce sens que,
pour préserver les intérêts de l’appelante, elle devait rejeter – ou au moins
réserver une prise de position sur – les prétentions de la locataire et
indiquer à cette dernière, d’une manière qui ne laisserait pas la place à des
doutes, que la propriétaire n’acceptait pas une résiliation anticipée et
exigeait le paiement des loyers au sens du contrat de bail, quelles que soient
les prétentions élevées par la locataire. Il ne suffisait pas d’envoyer un
relevé de compte et une mise en demeure. L’intimée disposait d’une large marge
de manœuvre dans l’exécution de son mandat et le corollaire de cette autonomie
était une défense attentive et efficace des intérêts de l’appelante. À cet
effet, l’intimée ne pouvait pas laisser le flou s’installer, même
temporairement, au sujet des obligations respectives des parties au contrat de
bail. Les mises en demeure envoyées par l’intimée suite au courrier du 23 décembre
2014 ne permettaient pas d’établir clairement le refus de la bailleresse
d’entrer en matière sur les prétentions de la locataire, ceci au moins jusqu’à
plus ample informé. L’intimée avait été mandatée par l’appelante pour ses
connaissances techniques en matière de gestion d’immeubles. Il était de son
devoir d’agir comme le ferait une gérance d’immeubles diligente, placée dans la
même situation, en particulier en agissant par voie de poursuites contre la
locataire. Elle ne l’a pas fait. On notera que la conclusion du contrat de bail
du 17 février 2015 n’a pas permis de rétablir la situation, puisque la clause
12 de ce nouveau contrat laissait de la place à l’interprétation, s’agissant de
l’obligation de la locataire de continuer à assumer les loyers pour les 2e
et 4e étages (absence de clarté qui a d’ailleurs empêché le prononcé
de la mainlevée de l’opposition formée par la locataire à la poursuite relative
aux loyers en question). En ne régissant pas directement, puis pas suffisamment
au courrier de la locataire, manifestant sa volonté de résilier partiellement
le contrat de bail et soulevant des prétentions pécuniaires à l’encontre de la
bailleresse, l’intimée a manqué à son devoir de diligence.

3.4.                  a)
Par ailleurs, le Tribunal civil a vu une violation, par la gérance, de son
obligation de diligence dans le fait que celle-ci n’avait pas réagi après avoir
reçu le courrier de la locataire du 19 mars 2015, qui lui disait qu’elle ne
verserait plus rien pour les 2e et 4e étages, jusqu’à la fin
du litige : la gérance devait alors comprendre que la locataire invoquait
la compensation entre les loyers dus pour ces étages 2 et 4 et ses propres
prétentions vis-à-vis de la bailleresse. Le libellé de la clause 12 du second
contrat de bail était peut-être clair, mais l’insertion de cette clause dans le
contrat du 17 février 2015 était sujette à interprétation. Elle n’avait en tout
cas pas permis de résoudre le litige entre la bailleresse et la locataire, vu
les courriers que cette dernière avait envoyés par la suite. Il ne ressortait pas
du dossier que la gérance se serait intéressée aux prétentions soulevées par la
locataire ou aux loyers que la bailleresse estimait dus. Ce n’était qu’une
année plus tard, sur instructions de la bailleresse, que la gérance avait fait
notifier une poursuite à la locataire. La locataire avait formé opposition. La
gérance n’avait – toutefois et encore – apporté aucune réponse aux prétentions
de la locataire. Pourtant, il revenait à la gérance de répondre aux sollicitations
de la locataire, ainsi que, si elle l’estimait nécessaire, de faire appel à un
avocat pour tenter de résoudre le litige. Demeurant passive pendant près d’une
année, la gérance avait manqué de diligence, violant de la sorte le contrat du
10 avril 2012.

                        b)
Selon l’intimée, la conclusion du contrat le 17 février 2015 permettait
d’avancer dans les discussions entre les parties et le libellé de la clause 12 de
ce contrat était parfaitement clair. Pour elle, il était logique qu’elle maintienne
la prétention au paiement des loyers pour les étages 2 et 4 en se fondant sur
le texte du nouveau contrat, et en particulier sur le libellé de la clause 12.
Le premier juge ne pouvait donc pas retenir un manque de diligence de l’intimée
du fait qu’elle n’avait pas répondu aux sollicitations de la locataire.

                        c)
Comme on le sait, la gérance n’avait pas réagi immédiatement, ni ensuite de
manière adéquate aux courriers des 12 et 23 décembre 2014 concernant la résiliation
partielle du bail et les prétentions financières de la locataire. Contrairement
à ce que soutient l’intimée, la conclusion d’un nouveau contrat de bail n’avait
pas permis « d’avancer dans les discussions », puisqu’il ne
réglait pas vraiment le sort des étages 2 et 4, pas plus qu.l ne réglait quoi
que ce soit pour la prétention de 302'000 francs émise par la locataire. Le
premier juge a retenu que le libellé de la clause 12 était clair, mais aussi que
l’insertion d’une telle clause dans le contrat était sujette à interprétation
et n’avait absolument pas permis de résoudre le litige entre l’appelante et la
locataire, au vu du contenu des courriers qui avaient suivi (comme déjà dit, la
requête de mainlevée d’opposition a été rejetée pour cette même raison). Il
était du devoir de l’intimée de répondre au courrier de la locataire du 19 mars
2015. La locataire semblait déterminée dans ses démarches, puisqu’elle a envoyé
un nouveau courrier à la gérance, le 9 juin 2015, pour imposer une solution, en
l’absence de réaction de la gérance à ses sollicitations. Faute d’une telle réaction,
la locataire a rendu l’ensemble des clés correspondant aux étages 2 et 4. Toute
gérance diligente, placée dans la même situation que l’intimée, aurait réagi au
message de la locataire du 19 mars 2015. L’intimée ne pouvait pas simplement
ignorer les interpellations de la locataire. Elle aurait dû réagir, notamment
en rappelant que la résiliation ne pouvait intervenir que pour le 31 mars 2016
et que le loyer était dû dans l’intervalle. Elle a ainsi violé son obligation
de diligence dans la manière d’exécuter le contrat.

3.5.                  a)
En rapport avec la remise des clés, par courrier recommandé du 28 juillet
2015, le Tribunal civil a retenu que les circonstances et la position claire
énoncée par la locataire dans son courrier du 19 mars 2015 nécessitaient une
réaction de la gérance. Le simple envoi de bulletins de versement apparaissait
comme une démarche inutile, puisque la locataire avait sans doute possible
énoncé qu’elle ne verserait plus rien pour les 2e et 4e
étages. Face à l’absence de réaction de la gérance, la locataire avait fini par
imposer sa propre solution, soit la résiliation du bail du 8 février 2007, sans
susciter aucune réaction de la part de la gérance. La remise des clés
s’inscrivait dans la ligne adoptée par la locataire. Du point de vue de la
gérance, le courrier du 9 juin 2015, suivi de la remise des clés le 27 juillet
2015, devait être compris à tout le moins comme une restitution anticipée de la
chose louée (art. 264 al. 1 et 267 al. 1 CO). La gérance ne pouvait pas ignorer
les courriers de la locataire et rester passive, même si son silence ne valait
en principe pas acceptation. La sauvegarde des intérêts de la bailleresse
nécessitait une réaction de la part de la gérance, afin d’éviter que la
situation s’enlise et pour que le paiement des loyers soit assuré. La gérance
n’avait strictement rien fait avant d’envoyer des mises en demeure le 2 février
2016, suite à l’intervention du mandataire de la bailleresse. La gestion de cet
aspect du litige avec la locataire ne pouvait pas être considérée comme
adéquate, pour une société spécialisée dans la gestion d’immeubles. La gérance
avait manqué à ses obligations en ne donnant pas suite aux différents courriers
de la locataire et en ne fournissant aucune explication adéquate à la
bailleresse. Il fallait donc conclure à une violation de l’obligation de
diligence.

                        b)
L’intimée conteste le raisonnement du premier juge, selon laquelle la gérance
devait avoir une autre réaction que l’envoi de bulletins de versement, sans
toutefois expliquer quelle réponse elle aurait dû donner aux différents
courriers de la locataire. Cette approche n’était pas à l’origine de la
décision de la locataire de résilier le bail. Il était évident que l’intimée
n’allait pas entrer en matière, au nom de l’appelante, sur la prétention de
302'000 francs de la locataire. Par ailleurs, la restitution des clés ne
pouvait pas être considérée comme une restitution anticipée de la chose louée,
puisque les conditions légales n’en étaient pas remplies. L’absence de réponse
était l’expression d’une contestation des prétentions de la locataire, sur
lesquelles l’appelante ne souhaitait pas entrer en matière. L’appelante ne
prétend d’ailleurs pas qu’elle aurait souhaité que le bail soit résilié plus
tôt ; elle souhaitait au contraire que ses locaux demeurent loués par la
locataire. Les parties en cause et la locataire se trouvaient « dans
une guerre de tranchées », qui a ultérieurement fait l’objet d’une
transaction, de sorte qu’on ne peut pas retenir un manque de diligence de
l’intimée.

                        c)
L’obligation de diligence du mandataire doit s’apprécier en fonction de la
nature des activités prévues par le contrat de mandat et tenir compte de la
qualification des parties. En l’espèce, on ne peut pas comprendre qu’une
gérance d’immeubles professionnelle n’ait donné aucune suite à divers courriers
de la locataire, qui nécessitaient une réaction. En envoyant des mises en
demeure le 2 février 2016, soit six mois après la remises des clés par la locataire
le 27 juillet 2015, l’intimée n’a pas agi conformément à ce qu’on pouvait
attendre d’un mandataire spécialisé dans la gestion d’immeubles. Elle n’a
finalement entrepris quelque chose au sujet des loyers impayés qu’à la suite de
l’intervention de l’appelante du 1er février 2016, qui l’enjoignait
de procéder aux démarches nécessaires. Ensuite, la gérance a résilié le bail de
la locataire pour le 30 avril 2016. En ne répondant pas à la locataire, mais en
continuant à envoyer des bulletins de versement de 3'500 francs pour chacun des
étages 2 et 4, puis des mises en demeure le 2 février 2016, l’intimée a laissé
la situation se dégrader aux dépens de la bailleresse. La volonté de la
locataire de résilier le bail pour les étages 2 et 4 et de ne plus verser les
loyers correspondants était claire. Même si cette résiliation partielle du bail
avait été faite hors délai, l’intimée aurait dû rétablir la situation en
indiquant explicitement à la locataire qu’elle s’y opposait, possiblement en
menaçant de résilier le bail – complet – en cas de non-paiement des loyers. En
agissant comme elle l’a fait, l’intimée a violé son obligation de diligence.

3.6.                  a)
Pour le Tribunal civil, la gérance n’avait entrepris que le 19 mai 2016 de
recouvrer les loyers dus, et seulement après l’intervention de l’avocat de la
bailleresse. Il lui revenait d’entreprendre de telles démarches afin d’exécuter
correctement le contrat, lequel comprenait expressément la gérance financière
et locative. La gérance avait le pouvoir de procéder pour le recouvrement. Elle
avait fait preuve de passiveté pendant près d’une année, où strictement rien
n’avait été entrepris pour tenter de recouvrer les loyers prétendument dus, et
ainsi manqué à ses obligations vis-à-vis de la bailleresse. Il fallait retenir
une violation fautive de l’obligation de diligence.

                        b)
L’intimée ne conteste pas ce raisonnement dans le cadre de sa réponse, ce dont
on peut prendre acte.

3.7.                  a)
Enfin, le Tribunal civil n’a pas vu de violation du contrat de gérance dans le
fait que dans la procédure de conciliation faisant suite à la résiliation du
bail, cette résiliation avait été retirée moyennant le paiement d’un seul loyer,
à l’audience du 10 juin 2016. Dans la mesure où la bailleresse était présente à
cette audience, elle ne pouvait pas reprocher à la gérance de ne pas lui avoir
communiqué les documents y relatifs. La bailleresse avait en outre accepté la
transaction en toute connaissance de cause, ne démontrant en tout cas pas ne
pas avoir compris les enjeux d’un tel accord, ni ne pas avoir été dûment
conseillée par sa gérance.

                        b)
Dans son mémoire d’appel, l’appelante ne dit rien de concret sur ce point. On
en prend acte, tout en relevant que, comme l’a rappelé le premier juge, la
bailleresse a participé à l’accord intervenu le 10 juin 2016, puisque son administrateur
D.________ était présent et a signé le procès-verbal d’audience.

3.8.                  C’est
ainsi à bon droit que le Tribunal civil a retenu une violation fautive du contrat
par l’intimée, sur un certain nombre de points.

4.                           
En fonction de ce qui précède, il faut examiner si la
responsabilité de l’intimée pourrait être engagée pour des dommages subis par
l’appelante.

4.1.                  a)
La responsabilité du gérant d’immeuble étant soumise aux règles du mandat, le
gérant est responsable envers le client de la bonne et fidèle exécution du
contrat (ATF
124 III 155 cons. 2b). Le mandataire est soumis au régime de la
responsabilité des articles 97 et
suivants CO ; le mandant doit ainsi prouver l'existence d'un préjudice, d'une
violation du mandat et d'un rapport de causalité adéquate entre le second et le
premier (Werro, op. cit. , n. 37 ad art. 398). Si le mandant ne peut
obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le
gérant est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune
faute ne lui est imputable (arrêt du TF du 22.06.2009
[4A_90/2011] cons. 2.2.2).

                        b)
La notion juridique du dommage est commune aux responsabilités contractuelle et
délictuelle (art. 99 al. 3 CO ; ATF 87 II 290
cons. 4a) : consistant dans la diminution involontaire de la fortune nette, le
dommage correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du
lésé et le montant que ce même patrimoine aurait si l'événement dommageable – ou
la violation du contrat – ne s'était pas produit. Il peut survenir sous la
forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une
non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 133 III 462
cons. 4.4.2).

                        c)
Selon l'article 42 CO,
la preuve d'un dommage incombe à celui qui en demande réparation (al. 1).
Lorsque le montant exact du dommage ne peut pas être établi, le juge le
détermine équitablement, en considération du cours ordinaire des choses et des
mesures prises par la partie lésée (al. 2). Cette disposition tend à instaurer
une preuve facilitée en faveur du lésé ; néanmoins, elle ne le libère pas de la
charge de fournir au juge, dans la mesure où cela est possible et où on peut
l'attendre de lui, tous les éléments de fait qui constituent des indices de
l'existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation ; elle
n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans indications plus précises des
prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle ampleur. Au demeurant,
l'estimation du dommage relève de la constatation des faits (ATF 131 III 360
cons. 5.1 ; 133
III 462 cons. 4.4.2). Si, dans le procès, le lésé ne satisfait pas entièrement
à son devoir de fournir des éléments utiles à l'estimation, l'une des
conditions dont dépend l'application de l'article 42 al. 2 CO
n'est pas réalisée, alors même que, le cas échéant, l'existence d'un dommage
est certaine. Le lésé est alors déchu du bénéfice de cette disposition. La
preuve du dommage n'étant pas apportée, le juge doit refuser la réparation
(arrêt du TF du 08.09.2009
[4A_154/2009] cons. 6).

                        d)
Le lésé est tenu de diminuer son dommage. Lorsque ce dernier faillit à son
devoir, le juge peut en principe réduire l’indemnité due par le responsable.
Dans certains cas toutefois, le fait pour le lésé de ne pas réduire son dommage
doit être sanctionné, non par une réduction de l’indemnité (art. 44 CO), mais
par celle du dommage imputable au responsable (art. 42 CO) (Werro/Perritaz,
in : CR CO I, n. 21 ad art. 41).

4.2.                  a)
Le Tribunal civil a constaté que l’appelante avait nié l’existence de tout
accord survenu entre elle et la locataire relatif aux loyers impayés pour les
étages 2 et 4. Pourtant, il ressortait du dossier de la procédure PORD.2018.42,
opposant la bailleresse à la locataire, que les parties étaient parvenues à un
accord le 3 décembre 2018. Au sens de cet accord, la bailleresse renonçait à
l’intégralité de ses conclusions prises dans sa demande (soit les loyers
impayés relatifs aux étages 2 et 4) ; en contrepartie, la locataire
n’intenterait pas d’action en réduction du loyer, ni d’autre action en droit du
bail à l’encontre de la bailleresse. La bailleresse avait ainsi renoncé aux montants
qu’elle estimait dus pour les loyers. Elle n’alléguait pas qu’elle n’aurait pas
été suffisamment conseillée par son avocate, ni qu’elle n’aurait pas saisi la
portée de l’accord conclu, ni au demeurant en quoi consistait réellement son
dommage relatif aux loyers des étages 2 et 4 (notamment que l’accord passé avec
la locataire lui aurait été défavorable ou que si la défenderesse avait
correctement assuré son mandat, le sort desdits loyers aurait été différent). Elle
n’avait donc pas démontré un préjudice subi par la faute de la gérance.

                        b)
L’appelante soutient qu’elle s’est « vue obligée, pour ne pas dire
contrainte » de conclure un accord avec la locataire, afin de limiter
les dégâts causés par l’attitude passive de l’intimée dans la gestion du
mandat. Si l’intimée avait exécuté correctement son mandat, la locataire
n’aurait pas élevé des prétentions se chiffrant à 302'000 francs. L’intimée
avait reconnu certaines prétentions de la locataire lors de de la séance du 14
novembre 2014, à laquelle l’appelante n’avait pas été conviée. Ainsi,
l’appelante a transigé, le 3 décembre 2018, afin de limiter au maximum le
dommage auquel elle s’exposait en raison du comportement adopté par l’intimée.
Le fait qu’elle ait cherché à limiter ce dommage et éviter des frais de
procédure conséquents ne permet pas d’écarter ses prétentions. Le dommage subi
s’élève à 91'000 francs (13 x 3’500 francs), en raison des loyers impayés par
la locataire. Par ailleurs, les prétentions de la locataire n’auraient jamais
été aussi conséquentes si l’intimée avait correctement encaissés les loyers dus
ou, à tout le moins, prévenu l’appelante des problèmes existants.

                        c)
L’intimée rappelle qu’en première instance, l’appelante s’était contentée de
nier l’existence d’un accord avec la locataire pour régler le litige.
L’appelante ne peut donc pas, maintenant, proposer une nouvelle version des
faits en prétendant avoir été obligée, voire contrainte de conclure un accord
avec la locataire. Cette nouvelle affirmation ne repose sur aucun allégué et ne
peut donc pas être prise en compte au stade de l’appel. En tout état de cause,
l’appelante n’a pas rempli les conditions nécessaires à la reconnaissance d’un
dommage. Elle n’a pas allégué en quoi le sort des loyers en souffrance dus par
la locataire aurait été différent si l’intimée avait exécuté son mandat
différemment, ni en quoi la prétention de 302'000 francs de la locataire
n’aurait pas été élevée en procédure si elle l’avait connue plus tôt.
L’appelante était représentée par un avocat et a volontairement scellé le sort
de son litige avec la locataire, en signant l’accord du 3 décembre 2018 avec
cette dernière. Elle a eu l’occasion d’examiner le bien-fondé des prétentions
émises par la locataire à son encontre, en 2018. Le fait qu’elle ait renoncé à
continuer la procédure ne peut pas être imputé à l’intimée. L’accord conclu
démontre par ailleurs que l’appelante reconnaissait certaines prétentions de la
locataire. Enfin, l’intimée a prouvé qu’elle avait fait le nécessaire pour
récupérer les loyers en souffrance.

                        d)
En premier lieu, il faut constater que l’appelante ne prétend pas avoir, en
première instance, allégué des faits quelconques en rapport avec la situation
de quasi-contrainte dont elle tente de se prévaloir en appel. Son argumentation
est ainsi irrecevable à cet égard (art. 317 CPC). Cela étant, on retiendra
qu’elle a passé l’accord du 3 décembre 2018, qu’elle l’a fait dans une
procédure et à une audience au cours desquelles elle était assistée par une
mandataire professionnelle, qu’elle n’a jamais allégué qu’elle aurait été mal
conseillée, qu’au sens de l’accord elle abandonnait ses prétentions relatives
aux loyers en échange de la renonciation par la locataire à ses propres
prétentions tirées de défauts de la chose louée, qu’il n’a pas été allégué que
la chose aurait été en meilleur état si la gérance avait mieux rempli son
mandat, qu’on doit considérer que l’appelante a donc admis des prétentions de
la locataire qui n’étaient pas nées de fautes de l’intimée et qu’elle devait
bien considérer comme justifiées dans une mesure à peu près équivalente au
montant des loyers réclamés et donc que l’appelante n’a pas subi de dommage
causé par des fautes de l’intimée. L’appel est mal fondé à ce sujet.

4.3.                  a)
S’agissant de la non-relocation des étages 2 et 4, le Tribunal civil a retenu que
les deux parties en cause étaient conscientes du fait que, faute de résiliation
valable dans les termes et délais légaux, le contrat de bail prenait fin au
plus tôt le 31 mars 2016. Depuis octobre 2014, elles étaient informées des
intentions de la locataire de résilier le bail, sans qu’aucune d’entre elles
n’ait anticipé une éventuelle remise des locaux au 31 mars 2016. Par ailleurs,
la bailleresse ne démontrait pas que les locaux litigieux auraient
effectivement été reloués dans le délai de résiliation de six mois, si la
gérance avait correctement effectué son travail. Au contraire, elle semblait
admettre que les locaux commerciaux n’étaient pas aisément louables. Le dossier
ne disait pas si et, le cas échéant quand, les locaux des étages 2 et 4 avaient
été reloués. La bailleresse n’avait pas démontré qu’elle aurait tenté de
diminuer son dommage en recherchant un locataire de remplacement et cela aurait
aussi conduit à réduire, voire supprimer le prétendu dommage allégué.

                        b)
Selon l’appelante, elle n’a réellement eu connaissance de l’ampleur de la
situation qu’en novembre 2015, lorsqu’elle a reçu le commandement de payer que
la locataire lui a fait notifier et qu’elle a interpellé l’intimée à ce sujet.
Prévenue tardivement, elle n’a tout simplement pas eu assez de temps pour
chercher un locataire. Le Tribunal civil ne pouvait retenir qu’elle n’avait pas
effectué les démarches nécessaires pour relouer les locaux commerciaux, alors
que l’intimée avait été mandatée pour le faire. Ainsi, si l’intimée avait activement
recherché un nouveau locataire, en anticipant la résiliation de la locataire,
l’appelante n’aurait pas subi un dommage à hauteur de 42'000 francs. 

                        c)
D’après l’intimée, l’appelante n’a pas suffisamment allégué l’existence de ce
dommage en procédure de première instance, puisqu’on ne sait pas si et quand
les locaux ont été reloués. L’appelante n’a d’ailleurs pas allégué en quoi les
locaux auraient pu être reloués plus rapidement si l’intimée avait agi
différemment. De plus, l’appelante avait été rendue attentive, en 2014, au fait
qu’une résiliation des baux des étages 2 et 4 était envisagée pour l’échéance
du 31 mars 2016, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre avoir été prise de court
dans la recherche d’un nouveau locataire. L’appelante n’a pas non plus allégué
en première instance que la recherche d’un nouveau locataire faisait partie des
obligations de l’intimée.

                        d)
On peut d’abord constater que l’appelante, à l’allégué 123 de sa réplique, disait
qu’on pouvait s’interroger sur le rôle de la gérance si celle-ci estimait qu’il
appartenait à la bailleresse de trouver des locataires. Cela étant, on
retiendra que l’appelante était, autant que l’intimée, consciente dès octobre
2014 qu’il était possible ou même probable que le bail, au moins pour les deux
étages supérieurs, ne serait pas reconduit après l’échéance du 31 mars
2016 : par un courriel du 16 octobre 2014, la gérance avait informé la
bailleresse d’une rencontre qu’elle avait eu le même jour avec la
locataire ; cette dernière était fermée à une prolongation du bail en
échange de travaux ; la locataire voulait plutôt restituer les 2e
et 4e étages et ne conserver que le rez-de-chaussée et le premier
étage ; la prochaine échéance du bail était au 31 mars 2016 ; la
locataire voulait cependant encore réfléchir. En novembre 2015, elle avait pu
prendre connaissance de la lettre de la locataire du 23 décembre 2014. À aucun
moment, elle n’a invité la gérance à entreprendre des démarches concrètes pour
une relocation. Devant une situation qui, à tout le moins en novembre 2015,
démontrait que les deux étages supérieurs étaient déjà libres et qu’en tout cas
aucun loyer ne serait versé par la locataire, pour ces étages, après fin mars
2016, l’appelante ne pouvait pas simplement s’en remettre à ce que la gérance
ferait ou pas, si elle entendait préserver ses intérêts économiques. Elle s’est
abstenue de toute démarche en vue de la relocation, se contentant d’inviter
l’intimée, le 1er février 2016, à agir fermement pour l’encaissement
des loyers auprès de la locataire. Comme l’a relevé le Tribunal civil, on ne
sait pas si les locaux libérés ont été reloués, le cas échéant quand et pour
quel loyer. Le dossier ne dit en outre rien du marché locatif, à Z.________,
pour des locaux comparables. Aucun élément ne permet de déterminer si les
locaux auraient effectivement pu être loués ou pas si des démarches avaient été
faites avant novembre 2015. Il faut admettre que l’appelante n’a pas allégué,
ni prouvé ce qui lui incombait à cet égard. Dès novembre 2015, l’appelante
aurait au surplus pu essayer de limiter ou supprimer son dommage en recherchant
elle-même un nouveau locataire. Elle n’a pas allégué, ni démontré avoir
entrepris quoi que ce soit à cet égard. Que la recherche de locataires incombe
généralement à la gérance est sans pertinence dans ce contexte. L’appel est mal
fondé sur cette question.

4.4.                  a)
L’appelante fait encore appel à la notion de lien de causalité. Elle soutient
que si l’encaissement des loyers avait été effectué à temps et si le mandat
avait été exécuté de manière diligente, l’enjeu aurait dû porter uniquement sur
quelques mois de loyers impayés et le bail aurait pu être résilié en temps
utile. C’est en raison de l’absence de réaction de l’intimée à la suite du
non-paiement des loyers que l’appelante a subi de graves conséquences
économiques et s’est vue contrainte de transiger. 

                        b) L’intimée relève que ces affirmations sont
nouvelles et n’ont aucunement été invoquées en procédure de première instance.
En tout état de cause, même si les autres conditions de la responsabilité
contractuelles venaient à être admises, il a été démontré que l’intimée a
correctement envoyé les bulletins de versement à la locataire durant la période
où cette dernière n’a pas payé les loyers.

                        c) Comme le relève l’intimée, l’argumentation de
l’appelante est nouvelle. L’appelante ne dit d’ailleurs pas où et comment elle
aurait allégué les faits pertinents à cet égard. Il n’y a pas lieu d’entrer en matière
sur ce grief (art. 317 CPC).

5.                           
Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le jugement
entrepris confirmé. Les frais judiciaires de la procédure d’appel seront mis à
la charge de l’appelante qui, pour cette même procédure, devra verser une
indemnité de dépens à l’intimée. Aucune des parties n’a produit de mémoire
d’honoraires. Les dépens doivent être fixés sur la base du dossier. Tout bien
considéré, il paraît équitable de fixer l’indemnité de dépens à 2'500 francs,
frais et TVA compris.

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.    Rejette l’appel
et confirme le jugement entrepris.

2.    Met les frais
judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 4'500 francs, à la charge de
l’appelante, qui les a avancés.

3.    Condamne l’appelante
à verser à l’intimée, pour la procédure d’appel, une indemnité de dépens de
2'500 francs, frais et TVA inclus.

Neuchâtel, le 10 janvier 2024