# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 189d4d1a-9a2b-5ee1-85b5-792317c6acd0
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-02-24
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 24.02.1997 11.1995.260
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1995-260_1997-02-24.html

## Full Text

Incarto n.

  11.95.00260

  	
  Lugano

  24 febbraio 1997/gb

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d’appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  G. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli,
  vicecancelliera

  

 

 

sedente
per statuire nella causa __.__.___ (revoca dell’amministratore di una proprietà
per piani) della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 5, promossa con istanza del 21 luglio 1995 da

 

 

	
   

  	
  __________
  __________, __________ 

  (patrocinata
  dall’avv. __________ __________, __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________
  __________, __________

  (patrocinato
  dall’avv. __________ __________, __________);

   

  

 

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti di questione:     1.  Se
deve essere accolta l’appellazione del 2 ottobre 1995 presentata da __________
__________ contro la sentenza emessa il 18 settembre 1995 dal Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 5;

 

                                         2.  Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   __________ __________ è
titolare della proprietà per piani n. __________, pari a __________/__________
del fondo base n. __________ RFD di __________. A __________ __________
appartiene la proprietà per piani n. __________ (__________/__________del
medesimo fondo base). In virtù dell’art. 13 del regolamento della proprietà per
piani, l’amministratore è nominato per tre anni e la funzione è assunta
alternativamente una volta da __________ __________ e l’altra da __________
__________i. L’amministrazio-ne della proprietà per piani è stata, negli ultimi
anni, oggetto di contestazioni da entrambe le parti e ha dato origine a svariate
procedure giudiziarie. Il 30 marzo 1993 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione
5, ha respinto un’istanza di __________ __________ tendente alla nomina di un
amministratore e ha confermato l’istante medesima in tale carica. Inoltre, con
sentenza del 24 febbraio 1994 lo stesso Pretore ha rigettato una richiesta di
__________ __________ volta alla designazione di un amministratore neutro.

 

                                  B.   Il 21 luglio 1995
__________ __________ si è di nuovo rivolta al Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 5, postulando, sulla base dell’ art. 712r CC, la revoca di __________
__________ dalla funzione di amministratore. All’udienza del 7 settembre 1995,
indetta per la discussione, l’istante ha confermato la propria domanda, alla
quale si è opposto il convenuto.

 

                                  C.   Statuendo il 18
settembre 1995, il Pretore ha accolto l’istanza, ha revocato __________
__________ dalla carica di amministratore dalla proprietà per piani e ha
ordinato alle parti di designare un amministratore neutro di comune accordo.

 

                                  D.   Contro la decisione
predetta __________ __________ è insorto con un appello del 2 ottobre 1995 in
cui chiede, in riforma di tale giudizio, la reiezione dell’istanza. Nelle sue
osservazioni del 6 novembre 1995 __________ __________ propone di respingere
l’appello e di confermare la sentenza impugnata.

 

Considerato

 

in diritto:                  1.   Il Pretore ha revocato il
convenuto dalla carica di amministratore, giudicandolo incapace di svolgere
tale funzione. Egli ha riscontrato disordine nella contabilità, tenuta in modo
rudimentale, totale confusione nelle richieste di acconti, nelle distinzioni
tra spese di gestione ordinaria e straordinaria e ha definito l’am-ministrazione
attuale autoritario e poco riguardoso del regolamento condominiale. Infine il
primo giudice ha rilevato il clima di assoluta insofferenza e di sfiducia
reciproca venutasi a creare tra le parti.

 

                                   2.   L’art. 712r cpv.1 CC
prevede che l’amministratore di una proprietà per piani può essere revocato
dalla sua carica in qualsiasi momento, con decisione della maggioranza
dell’assemblea dei condomini. Se l’assemblea nega di revocare l’amministratore,
ogni comproprietario può, entro un mese, domandare la revoca al giudice (art.
712r cpv.3 CC ). L’intervento del giudice, limitando il diritto di autogestione
e di autonomia della proprietà per piani, deve essere giustificato da gravi motivi.
La revoca di un amministratore presuppone quindi, oltre all’adempimento di condizioni
formali, l’esistenza di una grave ragione come presupposto di carattere
sostanziale. L’esistenza di gravi motivi va valutata dal giudice alla luce
delle concrete circostanze e la revoca può essere pronunciata se il motivo
invocato è tale da rendere oggettivamente intollerabile, secondo il principio
generale della buona fede, la prosecuzione del rapporto di amministrazione (Meier-hayoz/Rey, Berner Kommentar, n.
18 ad art 712r; Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft,
Zurigo 1979, pag. 455).

 

                                   3.   L’appellante
sostiene che in concreto difettano i gravi motivi per pronunciare la revoca
dell’amministratore. Pur ammettendo che tra i comproprietari il rapporto di fiducia
è ormai venuto a cadere, egli nega che il suo comportamento sia lesivo dei
doveri di amministratore.

 

a)   Che
tra le parti si sia creato un clima di assoluta insofferenza e sfiducia
non è contestato (appello pag. 4). Contrariamente all’assunto dell’appellante,
le critiche dell’istante si riferiscono proprio all’attività del convenuto
nella sua funzione di amministratore. Determinante quindi, al fine del presente
giudizio, è il rapporto tra comproprietari e amministratore, la prosecuzione
del quale – come l’appellante stesso ammette – non appare più possibile. 

 

b)   Dal
fascicolo processuale risulta che già in passato l’istante si è rivolta al giudice
per problemi sorti con l’amministrazio-ne. Una prima volta ciò è avvenuto in
seguito all’autoelezio-ne dell’appellante alla carica di amministratore, ciò
che ha costretto l’appellata, in quel momento amministratrice, a rivolgersi al
Pretore per far accertare la validità della sua funzione (inc. n. 6/93 g; doc.
D). La seconda volta quando essa ha postulato la nomina di un amministratore
sulla base dell’art. 712q cpv. 2 CC, richiesta respinta dal Pretore perché il
regolamento prevedeva l’alternanza dell’amministra-zione (inc. 25/93 g; doc.
F). In tale occasione però il giudice ha avvertito l’appellante di quali
sarebbero potute essere le conseguenze di un comportamento ostracista nei
confronti dell’altra proprietaria (doc. F: sentenza 24 febbraio 1994, pag. 3).

 

                                   4.   In concreto
l’appellante contesta il disordine nella contabilità. Effettivamente dal fascicolo
processuale si evince che la contabilità, scritta a mano (doc. H, 7° e 17° foglio;
doc. P; doc. 14, 2° foglio), non è contestata come tale, dato che neppure l’appel-lata
pretende vi siano delle omissioni, ma non è sempre chiara e non è un esempio di
trasparenza, ciò che spesso rende difficile la lettura. Inoltre, nonostante
l’appellata abbia chiesto di vedere la specifica delle varie poste delle spese
(doc. G; fatture n. 7, 8, 9, 10, e 11), l’appellante non ha mai esibito nulla.
Ora, se è vero che tali fatti non consentono, da soli, di ravvisare
un’incapacità di amministrare la proprietà per piani, la ripetizioni di manchevolezze,
anche lievi, giustificano la revoca dell’amministratore poiché conducono a una
situazione oggettivamente insostenibile per quanto riguarda la fiducia su cui
deve fondarsi il rapporto di amministrazione.

 

a)   Intanto
l’appellante, contrariamente a quanto asserisce, ha reiteratamente disatteso l’art.
15 del regolamento, che impone all’amministratore di chiedere il consenso
dell’altro condomino per i lavori il cui costo supera fr. 300.–. Dal verbale
dell’assemblea generale 20 maggio 1994 (doc. G) risulta che l’intervento della
ditta __________ __________ __________ __________, per fr. 1’390.–, non è stato
sottoposto all’appellata. A dispetto dell’esplicita richiesta in tal senso nel
periodo successivo, neppure l’incarico a __________ __________ per complessivi
fr. 1’720.25 è stato preventivamente presentato alla condomina (doc. I). È vero
che in quest’ultimo caso si trattava di pagamenti per un ammontare di poco
inferiore ai fr. 300.– (doc. L). La ravvicinata sequenza degli interventi
dell’artigiano in questione permette tuttavia di concludere con ogni verosimiglianza
che si trattava di un unico lavoro, il cui preventivo non è stato proposto all’appellata.
Si aggiunga che, contrariamente a quanto previsto durante l’assemblea del 20 mag-gio
1994 (doc. G, pagina 5 in alto), __________ __________ è stato incaricato della
manutenzione dello stabile nel mese di agosto 1994 (doc. L, 1°, 2° e 4°
foglio), prima ancora che l’appellata potesse prendere posizione nel mese di
settembre 1994 (doc. 3). Oltre a ciò, nel 1996 l’amministratore ha continuato a
evitare di sottoporre all’altra comproprietaria il preventivo per le spese
superiori a fr. 300.– (cfr. doc. 14 in relazione alle poste __________
__________ __________ e __________).

 

b)   L’appellante
non è stato in grado di presentare, come l’art. 17 cpv. 3 del regolamento gli
imponeva, il preventivo delle spese con la chiave di riparto tra i
comproprietari (doc. G, pag. 4, punto B). Perplessità sulla maniera di amministrare
il condominio sorgono inoltre a proposito del fondo di rinnovamento. In
occasione dell’assemblea 20 maggio 1994 le parti hanno concordato di creare un
fondo annuale di fr. 1’500.– (doc. G, pag. 5), per il quale l’appellata ha versato
la propria quota (fr. 676.50) nel mese di giugno successivo (doc. H, 4°
foglio). Il 12 dicembre 1994 l’appellante ha chiesto all’altra comproprietaria
un ulteriore versamento di fr. 800.– per il fondo, di cui fr. 360.80 a carico dell’appellata
(doc. H, 1° foglio). A seguito della contestazione di quest’ul-tima,
l’appellante ha chiesto il 15 dicembre 1994 il versamento di un importo di fr.
292.30 (doc. H, 6° foglio), senza precisare se tale importo dovesse
considerarsi per l’intero fondo o per la quota a carico dell’appellata. Questa
ha versato, il 17 dicembre 1994, l’importo di fr. 130.90 (doc. H, 8° e 9°
foglio). Il 29 dicembre successivo l’appellante ha domandato la somma di fr.
250.– (doc. H, 12° foglio) senza indicare alcun motivo, e il 27 gennaio 1995 ha
preteso dall’appellata il versamento di fr. 384.25 (doc. H, 16° foglio). Infine
dal verbale dell’assemblea condominiale del 12 maggio 1995 si evince che
l’amministratore ha chiesto il versamento di fr. 902.– per il periodo 1994/95
(doc. I, pag. 3). In siffatte evenienze, ben si può concludere che nella
richiesta di acconti da parte dell’amministratore vi sia un’estrema confusione
frammista a reticenza nello specificare l’uso degli acconti. Ciò che denota un
altro grave motivo nel senso dell’art 712 cpv.2 CC (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 19 ad art.712r e n. 62 ad art.
712q CC).

 

c)   Per
quanto attiene, infine, alla convocazione delle assemblee della proprietà per
piani, va rilevato che il 12 maggio 1995 l’amministratore ha firmato un verbale
manoscritto (doc. N), ma che si è rifiutato di sottoscrivere quello copiato
dalla segretaria (doc. I), dopo di che, con lettera del 24 maggio 1995, ha
convocato i condomini all’assemblea del 16 giugno 1995 per la delibera di trattande
già discusse nella precedente riunione (doc. O). In tale occasione l’appel-lante
non si è presentato e in sua vece il suo procuratore __________ __________ non
è entrato in materia su nessuno degli oggetti all’ordine del giorno, salvo
sulla revoca dell’amministratore (doc. B). Il comportamento dell’appellante
risulta pertanto contraddittorio, per non dire vessatorio, onde l’insorgere di
tensioni all’interno del condominio. Poiché nell’ambito dell’ ordinamento della
proprietà per piani l’amministratore assume un’importanza di prim’ordine,
poiché dalla sua perizia, esperienza, abilità, accorgimento e fidatezza dipende
in larga misura una corretta applicazione del regolamento per l’uso e
l’amministrazione (H-P. Friedrich,
Das Stockwerk-eigentum, in: ZBGR 1973 pag. 146 e segg.), non vi possono essere
dubbi sul fatto che in concreto le violazioni e le carenze dell’attuale amministratore
hanno minato con il passare del tempo il rapporto di fiducia tra i
comproprietari. La preminente ed essenziale necessità di mantenere buoni e
corretti rapporti tra i comproprietari impone nella fattispecie la revoca
dell’appellante quale amministratore della proprietà, in maniera da salvaguardare
un minimo di pacifiche relazioni tra gli interessati.

 

       Ne discende
che l’appello deve essere respinto e la decisione impugnata deve essere confermata.

 

                                   5.   Gli oneri
processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv.1 CPC ) e sono posti a carico
dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili
di questa sede.

 

 

Per questi motivi

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:              1.   L’appello è respinto e la
sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli oneri
processuali consistenti in:

                                         a) tassa di
giustizia      fr. 250.–

                                         b) spese                         fr.  
50.–

                                                                                fr.
300.–

                                         sono
posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte l’importo di fr.
500.– per ripetibili di appello.

 

                                   3.   Intimazione a : 

                                          - avv. __________
__________, __________;

                                          - avv. __________
__________, __________.

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

 

 

Per
la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente                                                        La segretaria