# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0bb21d4d-35ff-5a84-9ebb-a357cdaa617c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-06-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 10.06.2015  VB.2014.00667
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2014-00667_2015-06-10.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2014.00667	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 10.06.2015
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 16.12.2015 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bau einer Villa in Retroarchitektur.

In einem heterogenen Perimeter muss ein Neubauvorhaben keine besondere Rücksicht auf die bereits vorhandene Bausubstanz nehmen. Vielmehr liegt es in der planerischen Freiheit der Bauherrschaft, auf welche Weise sie ihr Grundstück überbauen will. Ein Bauvorhaben braucht nicht zwingend dem jeweils aktuellsten architektonischen Zeitgeist zu entsprechen (E. 2.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ARCHITEKTUR
ÄSTHETIKVORSCHRIFT
DACHAUFBAUTE
DRITTELSREGEL
EINORDNUNG
HETEROGENES QUARTIER
KOGNITION
RETROARCHITEKTUR
WALMDACH

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. I PBG
§ 292 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2014.00667

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 10. Juni 2015

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

1.    A, vertreten durch RA C, 

 

2.    Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 11. Dezember 2012 erteilte die
Baukommission Küsnacht A die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des
bestehenden Mehrfamilienhauses und den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 am F-Weg 02 in Küsnacht.

II.  

Dagegen rekurrierte A am 28. Januar 2013 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der
Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und der
Baukommission Küsnacht. Mit Entscheid vom 6. August 2013 wies das Baurekursgericht
dieses Rechtsmittel ab.

III.  

Am 12. September 2013 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Mit Urteil vom 20. März 2014 hiess das
Verwaltungsgericht die Beschwerde teilweise gut, hob den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 6. August 2013 auf und wies die Sache im Sinn der Erwägungen
an das Baurekursgericht zurück. Am 21. Oktober 2014 wies das Baurekursgericht
den Rekurs auch im zweiten Rechtsgang ab.

IV.  

Am 24. November 2014 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge: 

"1.   Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben; demgemäss sei
auch der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 6. August 2013 aufzuheben
und die baurechtliche Bewilligung zu verweigern;

  2.  Die Vernehmlassungen der Beschwerdegegner seien dem Beschwerdeführer
umgehend zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme, zuzustellen;

  3.  Es sei ein Augenschein durchzuführen;

  4.  Dem Beschwerdeführer sei für dieses und für das vorinstanzliche
Verfahren je eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen;

  5.  Die Kosten dieses und des vorinstanzlichen Verfahrens seien den Beschwerdegegnern
aufzuerlegen."

 

Das Baurekursgericht liess
sich am 16. Dezember 2014 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde
vernehmen. Die Baukommission Küsnacht beantragte am 2. Februar 2015
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter
Kostenfolgen zulasten von A. Die Beschwerdeantwort von A datiert vom
30. Januar 2015. Dazu liess sich A am 2. März 2015 vernehmen. Am
13. März 2015 teilte A mit, er halte an seinen Anträgen fest und verzichte
auf weitere Ausführungen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Der private
Beschwerdegegner ist Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 01 am F-Weg 02
in Küsnacht. Das Grundstück liegt in der Wohnzone W2/1.4 und ist mit einem
mutmasslich aus den 1970er-Jahren stammenden Mehrfamilienhaus überbaut. Der
private Beschwerdegegner möchte das bestehende, mit einem Flachdach bedeckte
Gebäude abbrechen und durch ein landhausartiges, mit einem Walmdach versehenes
Einfamilienhaus ersetzen.

2.
 

2.1 Der Beschwerdeführer
macht zunächst geltend, § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) müsse ortsbezogen konkretisiert werden. Auszugehen
sei dabei von der örtlichen Situation und dem geplanten Bauvorhaben, das sich
in das Ortsbild befriedigend einzuordnen habe. Vorliegend stammten die im
Quartier vorhandenen Bauten zwar aus unterschiedlichen Epochen, doch stimme
deren architektonischer Ausdruck mit dem Zeitpunkt ihrer jeweiligen Erstellung
überein. Daraus habe sich ein Quartierbild entwickelt, welches als dem Ort angemessen
empfunden werde. Demgegenüber werde mit dem geplanten Bauvorhaben die ablesbare
Siedlungsentwicklung erheblich gestört. Es sei ein Gebäude vorgesehen, das sich
aus zufällig gewählten Versatzstücken, insbesondere solchen des Villenbaus des
19. und des frühen 20. Jahrhunderts, zusammensetzt. Mit der
Bewilligung dieses Gebäudes habe die Vorinstanz ihre Kognition nicht
ausgeschöpft.

2.2 § 238
Abs. 1 PBG umschreibt die ästhetischen Anforderungen, denen ein
Bauvorhaben zu genügen hat, wie folgt: Bauten, Anlagen und Umschwung sind für
sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung
im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben. Die Vorinstanz hat sich zutreffend mit der neueren
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu dieser Ästhetiknorm auseinandergesetzt;
darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
Die lokale Baubehörde befasste sich in der Baubewilligung nur am Rande mit der
Einordnung des vorliegenden Projekts. Unter diesen Umständen durfte und musste
die Vorinstanz das Bauvorhaben mit uneingeschränkter Kognition überprüfen. Es
ist nicht ersichtlich und wird in der Beschwerde auch nicht näher begründet,
weshalb die Vorinstanz im vorliegenden Fall ihre Kognition unterschritten haben
soll. Im Unterschied zum ersten Rekursverfahren auferlegte sich die Vorinstanz
beim zweiten Rechtsgang keine erkennbare Zurückhaltung bei der ästhetischen
Beurteilung des Bauvorhabens. So heisst es im angefochtenen Entscheid etwa: Die
Prüfung erfolge "unter Zugrundelegung voller Kognition". In der Folge
setzte sich die Vorinstanz ausführlich mit der Frage der Einordnung auseinander.
Das vorinstanzliche Urteil steht damit im Einklang mit der neueren
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, welche genau dies fordert. Dass der
angefochtene Entscheid der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers widerspricht,
begründet weder eine Kognitionsunterschreitung noch ist darin eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs zu erblicken.

2.3 Die
Vorinstanz führte beim Baugrundstück zwei Augenscheine durch. Wie die dabei
entstandenen Fotografien dokumentieren, liegt das Baugrundstück in einem
architektonisch heterogenen Quartier: Einige Gebäude weisen Flachdächer auf.
Andere wiederum sind mit unterschiedlich steilen Giebeldächern bedeckt, auf
denen teilweise Dachgauben angebracht sind. Auch den Fassaden mangelt es an
einer einheitlichen Materialisierung. Während ein Teil der älteren Häuser weiss
oder bräunlich verputzt sind, verfügen andere in jüngerer Zeit errichtete
Gebäude über Verkleidungen aus Holz. Das Fenster zumindest eines
Einfamilienhauses ist ferner mit einem schmiedeisernen Gitter versehen.
Schliesslich dokumentieren auch die Grundstückseinfriedungen, wie sehr deren
Eigentümer offenbar Wert auf Individualität legen. Neben Drahtzäunen und Hecken
sind im Quartier Naturstein- oder Sichtbetonmauern anzutreffen. Nach den
Feststellungen der Vorinstanz existieren im Quartier Einfamilien-, Terrassen-
und Mehrfamilienhäuser unterschiedlicher Grössen und Stilrichtungen. Vor diesem
Hintergrund durfte die Vorinstanz zu Recht von einem uneinheitlich überbauten
Quartier ausgehen. In einem solchen heterogenen Perimeter muss ein Neubauvorhaben
keine besondere Rücksicht auf die bereits vorhandene Bausubstanz nehmen.
Vielmehr liegt es in der planerischen Freiheit der Bauherrschaft, auf welche Weise
sie ihr Grundstück überbauen will. 

Vorliegend gestaltete der Beschwerdegegner sein Projekt in
Anlehnung an Villen, wie sie im 19. Jahrhundert insbesondere in Cologny/GE
und Umgebung in Mode waren. Dies ist nicht zu beanstanden. Entgegen der
Beschwerde braucht ein Bauvorhaben nicht zwingend dem jeweils aktuellsten
architektonischen Zeitgeist zu entsprechen. Führt man sich die Vielzahl von konkurrierenden
Architekturströmungen vor Augen, wäre es ohnehin kaum möglich, die gegenwärtig
massgebliche Stilrichtung festzulegen. Bezeichnenderweise ver­mag denn auch die
Beschwerde nicht aufzuzeigen, wie der Beschwerdegegner sein Grundstück
zeitgemäss überbauen müsste. Abgesehen von den Schwierigkeiten bei der Bestimmung
der massgeblichen Stilrichtung, erweist sich die Forderung nach einem "dem
gegenwärtigen Trend entsprechenden" Baustil auch noch aus einem weiteren
Grund als verfehlt: Nicht wenige bedeutende Stilrichtungen zeichnen sich durch
einen Rückgriff auf Gestaltungselemente früherer Epochen aus. Zu denken ist
etwa an die italienische Renaissance, welche bewusst antike Vorbilder
imitierte. Diese Bauten wären nicht möglich gewesen, hätte sich die damaligen
Architekten nicht an vergangenen Jahrhunderten orientieren dürfen. Das vom
Beschwerdeführer geforderte Verbot jeglicher Form von retrospektiver Architektur
führte im Ergebnis zu einer Verkümmerung der Baukunst. Dass solches nicht
erstrebenswert ist und nicht durch den Staat gefördert werden soll, bedarf
keiner näheren Erläuterung. Wenn es nun aber zulässig ist, im Stil vergangener
Epochen zu bauen, spielt es keine Rolle, ob die anderen Gebäude des Quartiers
architektonische Zeugen ihrer jeweiligen Zeit sind. Die Vorinstanz brauchte
dieser Frage nicht nachzugehen. Insofern kann man ihr auch keine ungenügende
Sachverhaltsabklärung vorwerfen; entsprechend ist auch ein weiterer Augenschein
durch das Verwaltungsgericht entbehrlich.

3.
 

3.1 Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, die vom Architekten vorgenommene Interpretation
eines Villenbaus sei nicht schlüssig. So fehle die Sockelausgestaltung und die
Lage des Erdgeschosses sei höhengleich mit dem anschliessenden Freiraum. Die
symmetrische Ausgestaltung des Hauptgebäudes finde keine Begründung oder Herleitung
aus der baulichen oder landschaftlichen Umgebung. Es handle sich um eine kulissenhafte
Abbildung einer persönlichen Idealvorstellung einer "Villa". Die
Zuordnung der Küche teilweise zum Hauptbau und teilweise zu einem seitlichen
Anbau zeige, dass im architektonischen Konzept die Zuordnung der Funktionen
nicht ausreichend berücksichtigt werde.

3.2 Wie oben
dargelegt, liegt die Bauparzelle in einem heterogenen Einfamilienhausquartier,
das keine besonders schützenswerten Qualitäten aufweist. In einem solchen
Quartier lassen sich gestützt auf § 238 Abs. 1 PBG vielfältige
Formensprachen nicht verhindern. Will dies eine Gemeinde gleichwohl tun, muss
sie – soweit zulässig – ihre Bauordnung mit entsprechenden
Gestaltungsanforderungen ergänzen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 657). Vorliegend
erliess die Gemeinde Küsnacht keine Vorschriften, welche den Bauherrn einer Villa
zu einer "Sockelausgestaltung" des Erdgeschosses verpflichten würden.
Auch existiert kein irgendwie geartetes Symmetrieverbot. Das Bauprojekt lehnt
sich mit seinen Säulen und dem geknickten Walmdach an Herrschaftshäuser aus dem
19. Jahrhundert an. Zu den Charakteristiken solcher Gebäude zählt unter
anderem auch ihre spiegelbildliche Fassadengliederung. Ihr ist es denn auch zu
verdanken, dass das projektierte Gebäude in sich stimmig wirkt und Ruhe
ausstrahlt. Es mag zutreffen, dass die geplante Herrschaftsvilla dominanter
wirkt als die umliegenden Einfamilienhäuser. Indessen kennt weder das kommunale
noch das kantonale Recht eine Bestimmung, welche die Bauherrschaft zu architektonischer
Bescheidenheit verpflichten würde. Insofern ist es grundsätzlich zulässig, ein
Gebäude mit Säulen, einer zweiflügligen Eingangstüre, einem repräsentativen Balkon
und anderen Bauteilen auszustatten. Im fraglichen Quartier befinden sich keine
Objekte des Natur- und Heimatschutzes, auf welche Rücksicht genommen werden
müsste. Entsprechend kann der Vorinstanz diesbezüglich keine ungenügende
Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen werden.

4.
 

4.1 Der
Beschwerdeführer macht sodann geltend, die Anlage stehe in Widerspruch zur
vorherrschenden Bebauungstypologie innerhalb des Quartiers. Das vorhandene
Grundmuster, welches Ein- und Durchblicke aus dem öffentlichen Raum in die
Gärten erlaube, werde durch die Aufreihung der Neubauten entlang des F-Wegs nicht
erhalten und weitergeführt. Damit gehe eine bedeutende Aufenthaltsqualität im
Quartier verloren. Die Vorinstanz sei auf diese Rügen überhaupt nicht
eingegangen und habe damit den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör
verletzt.

4.2 Entgegen der
Beschwerde hat sich die Vorinstanz mit der Bebauungstypologie sowie den Ein-
und Durchblicken im fraglichen Quartier befasst; auf die entsprechenden Erwägungen
kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs kann deshalb
nicht gesprochen werden. Abgesehen davon, ist Folgendes festzuhalten:
§ 238 Abs. 1 PBG bildet grundsätzlich keine Grundlage, um in
einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung
durchzusetzen. Jedenfalls lässt sich aus dieser Bestimmung kein generelles
Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, Kubaturen,
Dachformen und Firstrichtungen zu übernehmen. Lediglich wenn sich die
bestehenden Bauten zu einem guten Quartierbild fügen, kann allenfalls eine
Pflicht zur Übernahme der charakterisierenden Elemente geboten sein. Will eine
Gemeinde ausserhalb dieses Sonderfalls in einem Quartier einen einheitlichen
Bebauungsstil durchsetzen, so hat sie dies mittels Gestaltungs-, Kernzonen-
oder Quartiererhaltungsvorschriften explizit festzusetzen (Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 655–658). Vorliegend bestehen keine solchen kommunalen Vorschriften.
Wie der Katasterplan sowie die entsprechenden Orthofotos zeigen, ist im Quartier
F-Weg/G-Weg/H-Strasse kein einheitliches Bebauungsmuster erkennbar: Die Gebäude
weisen unterschiedliche Kubaturen auf; sie stehen teils in der Mitte, teils am
Rand ihrer Parzellen (vgl. http://maps.zh.ch/). Vor diesem Hintergrund
haben die Nachbarn keinen Anspruch auf eine bestimmte Anordnung der Baukörper.
Abgesehen davon ist das bisherige Mehrfamilienhaus ebenfalls mit seiner
Längsseite parallel zum F-Weg ausgerichtet. Es wird mit anderen Worten kein
bestehendes Überbauungsmuster aufgebrochen, sondern ein solches bloss fortgeführt.
Soweit der Beschwerdeführer sinngemäss rügt, das Bauvorhaben sei auf der
Parzelle einseitig zu seinem Nachteil angeordnet, ist Folgendes festzuhalten:
Das Gebäude respektiert die Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften. § 238
Abs. 1 PBG bildet in aller Regel keine Grundlage, um die Bauherrschaft
mit Blick auf die Platzierung des Baukörpers zu einer darüber hinausgehenden
Rücksichtnahme auf die Nachbarinteressen zu verpflichten.

5.
 

5.1 Der
Beschwerdeführer rügt weiter, die geplanten Dachaufbauten überschritten aufgrund
ihrer Abwalmung das zulässige Drittel der jeweils zugehörigen Dachseite. Im Ergebnis
führe dies zu einem stark störenden Gegensatz zwischen der Grösse der
Dachfläche und den zugehörigen Dachaufbauten. Eine derartige Dachgestaltung sei
nicht mit Art. 22 Abs. 4 Satz 3 der Bau- und Zonenordnung
von 1994 der Gemeinde Küsnacht (BZO) zu vereinbaren.

5.2 Gemäss
Art. 22 Abs. 4 Satz 3 BZO darf die Gesamtlänge von
Dacheinschnitten und Dachaufbauten höchstens einen Drittel der betreffenden
Fassadenlänge betragen. Die kommunale Bauordnung regelt nicht, wie die
zulässige Breitenbeschränkung gemessen werden muss. Indessen ist in diesem
Zusammenhang zu beachten, dass sich Art. 22 Abs. 4
Satz 3 BZO mit seiner Formulierung an § 292 PBG anlehnt.
Unter diesen Umständen erscheint es sachgerecht, die für das kantonale Recht
geltende Messweise auch auf die vorliegende kommunale Bestimmung anzuwenden.
Diese Messweise sieht Folgendes vor: Massgebend ist grundsätzlich die grösste
Ausdehnung (also Aussenkante Fassade). Bei Dachaufbauten in Form eines Dreiecks
oder etwa bei Ochsenaugen wird die grösste Ausdehnung gemessen (Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 958).

5.3 Die beiden
Dachaufbauten auf der Nordseite des Gebäudes messen je 3,08 Meter, zusammen
sind dies 6,16 Meter. Bei einer Gesamtfassadenlänge von 18,5 Metern
wird das zulässige Drittel von 6,16 Metern somit eingehalten. Auf der
südlichen Seite des Gebäudes messen die beiden Dachaufbauten je
1,33 Meter. Dazu ist der Dacheinschnitt von 3,5 Me­tern
hinzuzurechnen, sodass sich ein Betrag von 6,16 Metern ergibt. Da die
Gesamtfassadenlänge ebenfalls 18,5 Meter beträgt, wird auch hier das
zulässige Drittel eingehalten. Auf der 9,7 Meter langen West- und
Ostfassade ist je eine 3,24 Meter lange Dachaufbaute geplant. Sie
überschreitet an sich das maximal zulässige Drittel von 3,233 Metern um
rund 7 Millimeter. In diesem Zusammenhang ist freilich zu beachten, dass
der Beschwerdeführer bloss in pauschaler Weise die aufgezeigte Überschreitung
der Drittelsregelung rügt. Eine detaillierte Auseinandersetzung mit der
Vermassung, wie sie vorliegend vorgenommen wurde, fehlt demgegenüber in seinem
Rechtsmittel. Da es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts ist, nach nicht
offensichtlichen Baurechtswidrigkeiten zu suchen, führt der aufgezeigte geringfügige
Mangel im Ergebnis nicht zu einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde.

6.
 

6.1 Weiter
rügt der Beschwerdeführer, das Bauprojekt weise zahlreiche Dachaufbauten
unterschiedlicher Form, Grösse und Höhenlage auf allen vier Walmdachseiten sowie
auf der Südseite auch einen Einschnitt (Balkon) auf. Die Dachseiten, auch
diejenigen der Dachaufbauten, seien leicht geknickt. Zudem seien auch die
Dächer der Dachaufbauten abgewalmt. Die strassenseitigen, nicht der Belichtung
der Büro- und Wohnräume im Dachgeschoss dienenden, sondern nur die
Liftüberfahrt und den Treppenausgang ver­deckenden Lukarnen reichten bis knapp
unter den First des Hauptdaches. Auf diese Weise trete der Dachbereich
zweigeschossig in Erscheinung. Die Anordnung der Dachlukarnen wirke wild und
stark störend; sie treten unzulässigerweise als zwei Geschossen dienend in Erscheinung.

6.2 Art. 22
Abs. 1 und 4 Sätze 1 f. BZO lauten wie folgt: Das
Dachgeschoss muss gut ablesbar sein und darf von keiner Seite als zusätzliches
Vollgeschoss in Erscheinung treten (Abs. 1). In den Wohnzonen sind
Dachaufbauten und Dacheinschnitte nur im ersten Dachgeschoss gestattet.
Dacheinschnitte sind gestattet, wenn sie nur geringfügig in Erscheinung treten
und wenn die Wohnqualität dadurch verbessert wird (Abs. 4
Sätze 1 f.).

6.3 Das geplante
Einfamilienhaus soll mit einem Walmdach überdeckt werden. Charakteristisch für
diese Dachform sind ihre verhältnismässig grossen und von allen vier Gebäudeseiten
her wahrnehmbaren Dachflächen. Es trifft somit nicht zu, dass ein Walmdach die
Dachfläche verkleinere, wie der Beschwerdeführer geltend macht – das Gegenteil
ist vielmehr der Fall. Der steile Neigungswinkel und die Bedeckung mit
traditionellen Biberschwanzziegeln sorgen für eine leichte Ablesbarkeit des
Daches. Zwar sind die Dachaufbauten unterschiedlich gross und reichen an der
Nord-, Ost- und Westfassade fast bis zum Dachgiebel hoch. Gleichwohl bleibt das
Dachgeschoss als solches erkennbar. Sämtliche Fenster des Dachgeschosses liegen
nämlich auf einer Ebene, weshalb der Eindruck eines zweiten Dachgeschosses
nicht entstehen kann. Anders zu entscheiden wäre allenfalls dann angezeigt,
wenn die Dachfenster ebenfalls fast bis zum Giebel reichen würden. Dies ist
vorliegend indessen nicht der Fall. Abgesehen davon unterscheiden sich die
Dachgeschossfenster von denjenigen der darunterliegenden Vollgeschosse: Im
Vergleich zu den Vollgeschossfenstern weisen sie deutlich kleinere Flächen auf
und sind zudem nicht mit Fensterläden versehen. Die Lukarnen sind
spiegelbildlich auf allen vier Dachseiten angeordnet. Damit folgen sie einem
leicht erkennbaren Gestaltungsmuster. Vor diesem Hintergrund spricht die
Beschwerde zu Unrecht von einer wilden Dachgestaltung. Auch hier sind es die
Symmetrien, welche dem Gebäude seine durchaus attraktive Anmutung verleihen.
Gleiches gilt für den Knick im Walmdach. Er sorgt dafür, dass das Walmdach
weniger wuchtig wirkt.

7.
 

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer damit kostenpflichtig. Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu. Hingegen ist
eine Parteientschädigung dem privaten Beschwerdegegner zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 f. VRG). Der Baukommission Küsnacht steht in der vorliegenden
Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen,
praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013,
VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 7'150.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu
bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …