# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ca70a4ea-cdc8-58ce-ba53-a70f66e05798
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-08-07
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.08.1998 12.1997.268
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1997-268_1998-08-07.html

## Full Text

Incarto n.

  12.97.00268

  	
  Lugano

  7 agosto 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente per giudicare nella causa ordinaria
appellabile OA.94.105 della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa
con petizione 5 ottobre 1995 da

 

	
   

  	
   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  

con cui
l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 109’375.--
oltre accessori a titolo di risarcimento del danno contrattuale, domanda
aumentata a fr. 159’375.-- oltre accessori in corso di causa;

 

Domanda
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione e che il
Pretore con sentenza 30 settembre 1997 ha respinto;

 

Appellante
l’attore, che con atto di appello del 22 ottobre 1997 postula la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione per fr. 159’375.-- oltre
accessori;

 

Mentre
il convenuto con osservazioni del 19 novembre 1997 chiede la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili;

 

Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i
seguenti punti di questione

 

 

1.  - se
deve essere accolto l’appello

2.  - tassa
di giustizia e ripetibili

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:

 

                                  A.   Le
parti il 28 luglio 1994 hanno sottoscritto un documento denominato “pre-contratto
di locazione” (doc. A) secondo il quale il convenuto avrebbe messo a
disposizione dell’attore in quel di __________ degli spazi da adibire a
esercizio pubblico per la durata di 5 anni contro un canone annuo di fr.
35’000.--/40’000.--.

                                         Il
contratto di locazione definitivo non è tuttavia mai stato stipulato.

 

 

                                  B.   Con
la petizione l’attore ascrive al convenuto la mancata stipulazione del
contratto definitivo e, invocando l’art. 97 CO,  chiede il risarcimento del
danno derivatogli, pari a lire 12’500’000 per spese di progettazione e fr.
100’000.-- per perdita di guadagno, il tutto per fr. 109’375.-- oltre
interessi. 

 

 

                                  C.   Il
convenuto si è opposto alla petizione argomentando di avere inteso locare gli
spazi di sua proprietà ad un bar-ristorante, mentre l’attore avrebbe
successivamente modificato l’intenzione iniziale in favore di un disco-pub o di
un music-bar, locali assai rumorosi e comunque non contemplati dagli accordi di
cui al precontratto.

                                         In
assenza di responsabilità del convenuto, nulla sarebbe dovuto all’attore.

 

 

                                  D.   L’attore
in sede di conclusioni ha aumentato la pretesa per perdita di guadagno a fr. 150’000.--,
e di conseguenza la domanda di causa a fr. 159’375.-- oltre interessi.

                                         Le
parti hanno per il resto mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando
nel contempo quelle della parte avversaria.

 

 

                                  E.   Nel
giudizio qui impugnato il Pretore ha esaminato il sedicente precontratto doc.
A, concludendo che esso non conterrebbe l’obbligo alla stipulazione di un
futuro contratto di locazione, e non potrebbe pertanto costituire la base di un
obbligo risarcitorio del convenuto.

                                         Sarebbe
per contro ipotizzabile una responsabilità per culpa in contrahendo, che
peraltro darebbe all’attore unicamente la possibilità di ottenere il
risarcimento dell’interesse negativo al mancato contratto, ma data la
correttezza del comportamento del convenuto non ricorrerebbero le premesse per
l’applicazione dell’istituto, dal che la reiezione della petizione.

 

 

                                  F.   Con
l’appello l’attore chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso di
ammettere la petizione per fr. 159’375.-- oltre accessori.

                                         Il
documento A sarebbe chiaramente un contratto a pieno titolo, contenendo esso
tutti i suoi punti essenziali, addirittura espressi in modo dettagliato,
laddove l’unico elemento di incertezza sarebbe stato costituito dalla
concessione da parte della competente autorità dell’autorizzazione alla
modifica della destinazione dei locali in questione.

                                         L’istruttoria
avrebbe per il resto dimostrato che il convenuto sapeva perfettamente che
l’attore, dopo l’idea iniziale di aprire uno snack-bar, era intenzionato a
gestire un bar, così che gli si dovrebbe imputare di avere ingiustificatamente
cambiato idea in un secondo tempo.

                                         Alla
medesima soluzione si dovrebbe del resto giungere in base al testo del
contratto, dovendosi intendere dalla dicitura “bar-ristorante” ivi figurante
l’una o l’altra delle due alternative, e perciò anche quanto legittimamente
auspicato dall’attore.

 

 

                                  G.   Nelle
osservazioni del 19 novembre 1997 il convenuto chiede la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili sulla scorta di argomentazioni delle quali
si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

 

Considerato

 

 

in diritto:

 

                                   1.   L’attore
contesta in primo luogo l’assunto del Pretore secondo cui il documento
denominato "Pre-contratto di locazione" (doc. A) non costituirebbe un
precontratto, ma una semplice dichiarazione di intenti, avendo il Giudice di
prime cure ritenuto che le parti non avrebbero espresso chiaramente la volontà
di impegnarsi a concludere un contratto di locazione.

                                         La
critica è giustificata.

 

                                         Giusta
l'art. 22 CO le parti, mediante contratto, possono assumersi l'obbligo di
stipulare un contratto futuro. 

                                         Per
principio, anche tale negozio sottostà alla norma fondamentale di cui all’art.
1 CO, secondo la quale un contratto non può definirsi perfetto fino a quando le
parti non abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà, riferita
in questo caso agli elementi essenziali del futuro contratto (Honsell/Vogt/Wiegand,
OR I, 2. edizione, n. 29 ad art. 22 CO), ritenuto che se dal (pre)contratto
stesso non risulti chiara la vera e concorde volontà delle parti occorrerà
procedere alla sua interpretazione secondo il principio dell’affidamento (art.
18 CO; DTF 119 II 451, 118 II 132).

                                         Dal
documento in esame emerge chiaramente che le parti hanno avuto intenzione di concludere
un contratto futuro ("Punti principali di accordo, parte integrante del
contratto che verrà stipulato ca. novembre 1994”), e d’altra parte sia
l'appellante che l'appellato nei loro allegati hanno dichiarato che la
stipulazione precontrattuale rifletteva la volontà di obbligarsi a
sottoscrivere un contratto futuro, così che il documento in analisi non può
essere considerato una semplice dichiarazione di intenti, avendo le parti
espressamente voluto obbligarsi nei termini di cui all'art. 22 CO (Gauch/Schluep,
Schweizerisches Obligationenrecht-Allgemeiner Teil, n. 1100). 

                                         Posto
che il doc. A è un precontratto e non una lettera di intenti, la sua validità
sostanziale dipende dalla presenza in esso di tutti gli elementi essenziali del
futuro contratto di locazione.

                                         Gli
stessi sono in concreto senz’altro dati, dal momento che vi figurano
l’indicazione dell'oggetto concesso in uso e dell'ammontare del canone di
locazione (DTF 119 II 347; Honsell/Vogt/Wiegand, opera citata, n.
1 ad art. 253 CO). 

                                         Le
parti non si sono comunque limitate a determinare gli elementi essenziali, ma
hanno definito i loro rapporti futuri in dettaglio: oltre che sull'oggetto
concesso in uso da parte del locatore (2 piani e un locale adiacenti
l'esposizione __________ ad uso bar-ristorante) e che sulla pigione, di fr.
35'000.--/ fr. 40'000.-- annui non comprensivi delle spese accessorie, il precontratto
si esprime infatti anche sulla durata del contratto (5 anni, con inizio
novembre 1994), e su numerose pattuizioni secondarie quali le modalità di
pagamento della pigione (trimestrale), la garanzia da depositare da parte del
conduttore (fr. 40'000.--), e prevede addirittura una clausola di caducità dell'
accordo nel caso in cui le autorità competenti non dovessero concedere le
necessarie autorizzazioni.

 

                                   2.   La
sola esistenza di un precontratto non è evidentemente sufficiente per conferire
all’attore il diritto al richiesto risarcimento, dovendosi a tal fine piuttosto
esaminare se il convenuto abbia colpevolmente rifiutato la stipula dell’auspicato
contratto di locazione.

 

                                2.1   Le
parti si sono accordate per la conclusione di un futuro contratto di locazione,
il cui oggetto avrebbe dovuto consistere in un “bar-ristorante”. La
denominazione è precisa e non lascia spazio ad interpretazioni: il “bar-ristorante”
è un esercizio pubblico, ampiamente diffuso, in cui coesistono la vendita di
bevande al banco o al tavolo (bar) e l’offerta di un servizio di cucina per i
pasti principali (ristorante). Non si tratta perciò di uno “snack-bar”, bar in
cui nell’accezione comune il servizio di ristorazione si limita al  panino o
poco più (snack), né di un “music-bar” (o, come vedremo, un “disco-pub”), né
tanto meno un semplice “bar”-che forse il convenuto avrebbe potuto accettare
(interrogatorio formale, risposta 5)-, e questo a dispetto delle speculazioni
terminologiche dell’appellante (pag. 6). 

                                         In
questo senso le parti hanno perciò dato una chiara connotazione all'esercizio
previsto, la cui gestione avrebbe dovuto essere condotta in modo serio e senza
dare “adito a lamentele da parte degli inquilini dello stabile” di
proprietà del locatore. Il “bar-ristorante” avrebbe pertanto, negli intenti
delle parti, dovuto accogliere i clienti in ambiente tranquillo e non rumoroso.

                                         Ed
infatti, l’istruttoria conferma che la concorde volontà iniziale delle parti
non è stata rivolta all'apertura di uno “snack-bar” ma di un ristorante.

                                         L’attore,
più precisamente intendeva gestire un ristorante di cucina abruzzese, della
quale si sarebbe occupata la madre (cfr. audizione 13 giugno 1996 teste
__________, pag. 5; interrogatorio formale 13 giugno 1996, pag. 3), e
coerentemente i preventivi allestiti dalla __________ per le modifiche dei
locali prevedevano anche una cucina professionale (doc. 4; cfr. anche doc. 3).

 

                                2.2   L’attore
sostiene tuttavia che al più tardi il 20 settembre 1994 il convenuto sarebbe
stato al corrente della sua intenzione di modificare la tipologia di esercizio
pubblico per avere preso conoscenza del progetto allestito dallo studio
__________, titolato “disco pub”, e di non avere sollevato obiezione alcuna ma
anzi di avere richiesto una modifica al riguardo del WC e di avere sottoscritto
la domanda di costruzione, così da doversi ammettere il suo consenso, dal che
l’illegittimità del rifiuto alla sottoscrizione del contratto definitivo di
locazione.

                                         Si
tratta di una tesi infondata.

                                         Punto
di partenza è infatti quello per cui dal silenzio di una parte non si può per
principio ammetterne il consenso ad una proposta (art. 6 CO), mentre un
comportamento concludente può portare ad ammettere il consenso solo laddove
siffatto significato impegnativo possa in buona fede essere ascrivibile a tale
comportamento.

                                         Nella
specie è invece addirittura manifesto che il silenzio del convenuto su una
proposta di modifica progettuale da “bar-ristorante” a “disco-pub” non può
comportare l’automatica accettazione della mutazione dei termini del precontratto
-l’attore del resto nemmeno pretende che sarebbe applicabile l’art. 6 CO-, ma
al contrario, a fronte di una sostanziale modifica degli intendimenti era
necessario che l’eventuale consenso del convenuto venisse in qualche modo
espresso.

                                         Quo
ai comportamenti del convenuto invocati dall’attore, questa Camera è
dell’opinione che essi siano ben lungi dal potere essere ragionevolmente intesi
come la tacita ratifica dell’intenzione di aprire l’auspicato “disco-pub”.

                                         In
primo luogo il significato dell’asserita mancata reazione del convenuto ai
piani dello __________ non può essere significativo quanto pretende l’attore per
il semplice motivo, ammesso dall’attore medesimo, che essi “a parte lo stile
dell’arredamento e i WC erano identici a quelli dell’arch. ____________________
” (appello, pag. 7) e che comunque, lo si ripete, la sola mancata reazione non
poteva nelle concrete circostanze comunque essere costitutiva di consenso ad
una modifica del genere.

                                         La
modifica del WC rispondeva a precise esigenze di polizia delle costruzioni ed
era perciò comunque necessaria (deposizione __________), così che all’averla
suggerita, in assenza di migliori elementi, può al massimo essere attribuito un
significato interlocutorio, nel senso che il convenuto prendeva in
considerazione la proposta dell’attore, ma costituisce senz’altro una forzatura
da parte dell’attore il volervi ravvisare il definitivo consenso del convenuto
al cambiamento di rotta.

                                         Neppure
la firma da parte del convenuto della domanda di costruzione 11 ottobre 1994
comporta accettazione dell’idea del “disco-pub”, ma è semmai un atto che era
doveroso proprio nell’ambito del precontratto a suo stipulato: in primo luogo
essa è stata introdotta da __________o e dall’arch. __________ e non da
__________, con i cui piani non ha perciò riferimento alcuno, mentre
l’apparente discrepanza costituita dal fatto che la domanda di trasformazione
sia riferita ad un bar e non ad un ristorante è stata esaurientemente spiegata
dal teste __________ che l’ha giustificata con le minori difficoltà
nell’ottenere la licenza per questo tipo di esercizio, con la riserva di una
successiva richiesta di un cambiamento di destinazione in favore del
prospettato ristorante.

                                         Ma
anche volendo ammettere l’ipotesi più favorevole all’attore, secondo cui
all’epoca della domanda di costruzione l’opzione del ristorante era già caduta,
la richiesta per un “bar”, quand’anche questa fosse stata l’intenzione del
convenuto, non può essere assimilata o estesa al “disco-pub” prospettato
dall’attore, di gran lunga più rumoroso e molesto per i vicini sia dal punto di
vista del rumore prodotto dal locale che da quello degli orari di apertura
notturna.

                                         Proprio
a questo proposito è lecito supporre che l'appellante non avesse alcuna
intenzione di rispettare la clausola precontrattuale, secondo la quale avrebbe
dovuto gestire il locale in modo che ci fosse un ambiente tranquillo e non
rumoroso, non potendosi interpretare altrimenti la sua proposta al convenuto di
farsi carico di parte della pigione (fino a fr. 200.--/300.-- mensili) per ogni
inquilino che si fosse lamentato e di subentrare in al massimo due contratti di
locazione nel caso in cui gli inquilini avessero disdetto i propri contratti a
causa dei disturbi (cfr. interrogatorio formale 13 giugno 1996, pag.4).

 

                                2.3   In
definitiva, non potendosi ammettere un consenso iniziale del convenuto
all’apertura del tipo di esercizio pubblico prospettato dall’attore, e non
potendosi neppure ritenere che egli vi abbia in qualche modo consentito in un
secondo momento, non può essere rimproverato all'appellato di non aver concluso
il contratto principale di locazione, non costituendo tale suo rifiuto una
violazione degli accordi risultanti dal precontratto.

 

 

                                   3.   L’attore
nel proprio gravame non insorge esplicitamente contro la decisione del Pretore
di non ritenere date le premesse per una responsabilità del convenuto fondata
sulla culpa in contrahendo, avendo egli optato per la tesi secondo cui il doc.
A costituirebbe un contratto a tutti gli effetti (punto 1, pag. 4), così che
sarebbe semmai in discussione la violazione da parte del convenuto del
principio “pacta sunt servanda” (punto 4, pag. 10).

                                         In
assenza di esplicite censure dell’appellante sul tema, non è compito della
Camera adita quello di esaminare di propria iniziativa se sia da ammettere la
responsabilità del convenuto per questo diverso titolo, dovendosi piuttosto
ritenere dal silenzio dell’appellante su questo punto la sua acquiescenza in
proposito.

                                         Ne
deriva la reiezione del gravame.

 

Tassa di giustizia, spese e ripetibili
seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
22 ottobre 1997 di __________ è respinto.

 

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) 
tassa di giustizia                              fr.    2’950.--

                                         b) 
spese                                                 fr.         50.--

                                         T
o t a l e                                                 fr.    3’000.--

 

                                         già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere al
convenuto fr. 4’000.-- per ripetibili di appello.

 

                                  III.   Intimazione:    - 
__________

 

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario