# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d60210e7-9209-5a2f-9134-29257900262d
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-22
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Enteignungsgericht 22.06.2023 650 22 63 (650 2022 63)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_EG_001_650-22-63_2023-06-22.pdf

## Full Text

Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft,  
> Abteilung Enteignungsgericht 
 

vom 22. Juni 2023 (650 22 63) 
 

 
 
 
Abgaberecht – Abwasser  
 
Gebäudebegriff / Qualifikation eines aufgestockten Mehrfamilienhauses als bestehen-
des oder neugebautes Gebäude  
 
 
Sowohl Windfänge als auch die Aussenisolation fliessen gemäss der Aufzählung in Ziff. 5.3 
ZRS unter bestimmten Umständen nicht oder nicht vollständig in die Berechnung der bebauten 
Fläche ein. Gemeinsames Tatbestandsmerkmal für eine privilegierte Behandlung von Wind-
fängen und Aussenisolationen ist der Umstand, dass es sich um ein bestehendes Gebäude 
handeln muss. Im ZRS mangelt es an einer Begriffsdefinition von «bestehendem Gebäude». 
Wird auf den Wortlaut von Art. 5.3 ZRS abgestellt, wird ersichtlich, dass gemäss Titel sowohl 
Bauten als auch Bauteile von der Norm erfasst sein können. Dies erfährt dadurch eine Ein-
schränkung, dass bei der Privilegierung von Aussenisolationen und Windfängen gemäss Wort-
laut von Art. 5.3 ZRS von «Gebäuden» und nicht etwa von Gebäudeteilen gesprochen wird. 
Der Gesetzgeber bringt folglich zum Ausdruck, dass er das Gebäude als ganze Einheit ver-
standen haben will. Als Gebäude werden im vorliegend massgebenden bau- und abgaberecht-
lichen Kontext gemeinhin im Boden eingelassene oder darauf stehende Anlagen, «[…] die 
einen Raum zum Schutz von Menschen und Sachen gegen äussere, namentlich atmosphäri-
sche Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliessen» definiert. Gebäudeversicherungs-
rechtlich gelten als Gebäude «[…] gedeckte, unbewegliche sowie auf Dauer erstellte Bau-
werke, die zur Aufnahme von Menschen, Tieren oder Sachen geeignet sind, mit deren Be-
standteilen und Innenausbauten.» Ein Neubau stellt in der Regel die Neuerstellung einer Baute 
von Grund auf dar. Aus den genannten Gründen handelt es sich im vorliegenden Falle einer 
vertikalen Aufstockung eines Wohnhauses um ein bestehendes Gebäude und keinen Neubau. 
(E. 2.2.2) 

 

 

http://www.baselland.ch/main_entge-htm.280641.0.html

 

 

650 22 63 
 
 
 
 
 

 Urteil 
 vom 22. Juni 2023 
 
 
 
 
 

Besetzung Abteilungspräsident Dr. Ivo Corvini-Mohn, 
Gerichtsschreiber i.V. Nicolas Jermann 
 
 

Parteien A.____, Beschwerdeführer 
  

 
gegen 
 
 

 B.____, Beschwerdegegnerin 
 
 
 

Gegenstand Kanalisationsanschlussgebühr 
 

  

 - 3 - 

 

A.  

Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer der Parzelle Nr. 550 des Grundbuchs (GB) der 

Gemeinde B.____ und der sich darauf befindenden Liegenschaft (X.____strasse 40). Nach 

Erteilung der Baubewilligung nahm der Beschwerdeführer bauliche Massnahmen, nament-

lich die Erstellung eines untergeschossigen Windfangs, den Einbau eines Lifts, eine zusätz-

liche Isolierung des Hauses sowie die Aufstockung eines auskragenden Dachgeschosses 

mit einer der Erschliessung dienenden Aussentreppe vor. Am 13. Oktober 2022 hat die 

Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer eine Rechnung für einen Kanalisations-An-

schlussbeitrag (fortan: Anschlussgebühr) in der Höhe von CHF 16'907.00 inklusive 

7.7% Mehrwertsteuer (MWST) ausgestellt. Die Berechnung ergibt sich aus der Multiplika-

tion eines Gebührensatzes von CHF 225.00/m2 mit der Flächendifferenz der Bebauungs-

fläche vor der baulichen Veränderung und derjenigen nach der baulichen Veränderung.  

Verfügung vom 13. Oktober 2022 

BEMESSUNGSGRUNDLAGE 

Festpreis: CHF 225.00/m2 

Fläche neue Bebauung 185.02m2 

exkl. MWST CHF 41'629.50 

MWST (7.7%) CHF 3'205.45 

Neue Bebauung inkl. MWST CHF 44'834.95 

Fläche alte Bebauung -115.25m2 

exkl. MWST CHF -25'931.25 

MWST (7.7%) CHF -1'996.70 

Alte Bebauung inkl. MWST CHF -27'927.95 

Beitragsberechnung 

Neue Bebauung CHF 41'929.50 

Alte Bebauung CHF -25'931.25 

MWST (7.7%) CHF 1'208.75 

Beitragstotal (inkl. MWST) CHF 16'907.00 

 

  

 - 4 - 

 

B.   

Am 21. Oktober 2022 erhob der Beschwerdeführer bei der Abteilung Enteignungsgericht 

des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft (fortan Enteignungsgericht [Ent-

Ger]) Beschwerde gegen die Rechnung. Er machte sinngemäss geltend, die Berechnung 

der gebührenbetroffenen Fläche sei fehlerhaft. Mit Stellungnahme vom 16. November 2022 

beantragte die Beschwerdegegnerin, das Verfahren zu sistieren, da sie die angefochtene 

Verfügung als fehlerhaft erachte, und diese in Wiedererwägung ziehe. Am 15. Februar 2023 

erliess die Beschwerdegegnerin eine rektifizierte Verfügung, nachdem sie Rücksprache mit 

dem Beschwerdeführer gehalten hatte.  

Rektifizierte Verfügung vom 15. Februar 2023 

BEMESSUNGSGRUNDLAGE 

Festpreis: CHF 225.00/m2 

Fläche neue Bebauung 184.85m2 

exkl. MWST CHF 41’591.25 

MWST (7.7%) CHF 3'202.55 

Neue Bebauung inkl. MWST CHF 44’793.80 

Fläche alte Bebauung -133.30m2 

exkl. MWST CHF -29'992.50 

MWST (7.7%) CHF -2’309.40 

Alte Bebauung inkl. MWST CHF -32'201.90 

Beitragsberechnung 

Neue Bebauung CHF 41'591.25 

Alte Bebauung CHF -29’992.50 

MWST (7.7%) CHF 893.15 

Beitragstotal (inkl. MWST) CHF 12’491.90 

 

Am 5. Mai 2023 erklärte der Beschwerdeführer, er halte an seiner Beschwerde fest und 

begründete dies damit, dass die neue Aussentreppe sowie die Fläche der neuen Aus-

senisolation in die Berechnung der Bebauungsfläche Eingang gefunden hätten. In ihrer 

Duplik vom 10. Mai 2023 beantragte die Beschwerdegegnerin schliesslich, die Beschwerde 

sei unter Kostenfolgen für den Beschwerdeführer abzuweisen, da die Aussentreppe sowie 

die Aussenisolation korrekterweise berücksichtigt worden seien.  

  

 - 5 - 

 

C.  

Anlässlich der heutigen Hauptverhandlung halten die Parteien an ihren bereits schriftlich 

gestellten Anträgen und den schriftlich vorgebrachten Begründungen fest. Auf die Ausfüh-

rungen der Parteien wird – soweit erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.  

 

 

Das Enteignungsgericht zieht 

 

i n  E r w ä g u n g :  

 

 

1. Formelles 

Für das Verfahren vor dem Enteignungsgericht gelten gemäss § 96a Abs. 3 des Gesetzes 

über die Enteignung vom 19. Juni 1950 (EntG, SGS 410) sinngemäss die Bestimmungen 

des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung vom 16. Dezember 

1993 (Verwaltungsprozessordnung, VPO, SGS 271). Das Enteignungsgericht hat demzu-

folge von Amtes wegen die Eintretensvoraussetzungen zu prüfen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 VPO), 

den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 VPO) und das Recht 

von Amtes wegen anzuwenden (§ 16 Abs. 2 Satz 1 VPO).  

 

1.1 Zuständigkeit 

Die vorliegende Streitigkeit hat eine Erschliessungsabgabe für Abwasser der Einwohner-

gemeinde B.____ im Sinne von § 90 Abs. 2 EntG zum Gegenstand. Gemäss § 96a Abs. 1 

EntG können die von Erschliessungsabgaben auf dem Gebiet des Kantons Basel-

Landschaft Betroffenen beim Enteignungsgericht Beschwerde erheben (vgl. § 1 EntG). Die 

Einwohnergemeinde B.____ gehört zum Kanton Basel-Landschaft (§ 35 Abs. 1 lit. a des 

Gesetzes über die Organisation und die Verwaltung der Gemeinden vom 28. Mai 1970 

[Gemeindegesetz, SGS 180]). Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des 

Enteignungsgerichts sind somit gegeben. 

 

1.2 Beschwerdefrist 

Innert 10 Tagen ab Erhalt der Verfügung kann beim Enteignungsgericht Beschwerde erho-

ben werden (§ 96a Abs. 1 lit. a EntG). Die ursprünglich angefochtene Verfügung datiert vom 

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13. Oktober 2022 und ist somit frühestens am 14. Oktober 2022 beim Beschwerdeführer 

eingegangen. Der Beschwerdeführer hat seine Beschwerde vom 21. Oktober 2022 am 

22. Oktober 2022 der schweizerischen Post zur Übermittlung an das Enteignungsgericht 

aufgegeben. Da zwischen dem 14. Oktober 2022 (frühestmöglicher Zeitpunkt bzw. Fristbe-

ginn) und der fristwahrenden Handlung (Postaufgabe am 22. Oktober 2022) weniger als 10 

Tage liegen, ist die zehntägige Beschwerdefrist nach § 96a Abs. 1 lit. a EntG eingehalten.  

 

1.3 Übrige Eintretensvoraussetzungen 

Der Beschwerdeführer ist als Adressat der angefochtenen Verfügung zur Erhebung der 

vorliegenden Beschwerde befugt (§ 47 Abs. 1 lit. a VPO). Da neben den erwähnten auch 

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die vorliegende Beschwerde ein-

zutreten (vgl. § 16 Abs. 2 VPO). 

 

 

2. Materielles 

2.1 Qualifikation der Abgabe 

Öffentliche Abgaben werden in Steuern und Kausalabgaben unterteilt, wobei Kausalabga-

ben solche sind, die als Entgelt für eine bestimmte, der einzelnen pflichtigen Person indivi-

duell zurechenbaren staatlichen Leistung oder als Ausgleich für einen ihr zukommenden 

besonderen Vorteil zu bezahlen sind (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal-

tungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2758). Kausalabgaben lassen sich in 

Gebühren und Beiträge unterteilen.  

 

Gebühren sind das Entgelt für eine bestimmte, von Abgabepflichtigen veranlasste Amts-

handlung oder für die Benutzung einer öffentlichen Einrichtung respektive Anstalt und wer-

den zwecks teilweiser oder vollständiger Deckung der Kosten, welche einem Gemeinwesen 

dadurch entstanden sind, erhoben (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2764). 

Beiträge (oder Vorzugslasten) sind Abgaben, die als Ausgleich denjenigen Personen auf-

erlegt werden, welchen durch ein öffentliches Werk oder eine öffentliche Einrichtung ein 

Sondervorteil entsteht (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2814). Zur Qualifikation ei-

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ner Abgabe kommt es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht auf deren Benen-

nung, sondern auf deren tatsächliche Ausgestaltung an (Entscheid des Bundesgerichts 

[BGE] 106 Ia 241 E. 3b 242 f.).  

 

In der Verfügung vom 13. Oktober 2022 bezeichnet die Beschwerdegegnerin die angefoch-

tene Abgabe als «Gebühr» für einen «Kanalisationsbeitrag». Die entsprechende Abgabe 

ist in § 22 des Reglements über die Abwasseranlagen der Gemeinde B.____ (AR) geregelt. 

Nach § 22 Abs. 1 AR wird die Abgabe als Gegenleistung für das direkte oder indirekte An-

schliessen eines Grundstückes an die öffentlichen Abwasseranlagen erhoben. Da die Ab-

gabe als Gegenleistung für eine in Anspruch genommene Leistung zu erbringen ist, handelt 

es sich vorliegend um eine Gebühr; dies entgegen den widersprüchlichen Wortlauten der 

Verfügung, des Reglements über die Abwasseranlagen und der Verordnung zum Regle-

ment über die Abwasseranlagen der Gemeinde B.____ (AR-VO).  

 

2.2 Berechnung der gebührenpflichtigen Fläche 

Nach § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Mai 1984 

(KV, SGS 100) sorgen Kanton und Gemeinden für eine umweltgerechte Ableitung der Ab-

wässer. Gemäss § 36 des Raumplanungs- und Baugesetztes vom 8. Januar 1998 (RGB, 

SGS 400) kommt den Gemeinden die Kompetenz zu, Erschliessungsreglemente zu erlas-

sen, in denen sie insbesondere die Art und Funktion der Erschliessungsanlagen, die Trä-

gerschaft, die Eigentumsverhältnisse, die Finanzierung und den Unterhalt regeln. Grundei-

gentümerinnen und Grundeigentümer, deren Grundstück ein öffentliches Erschliessungs-

werk benutzt, können zur Leistung von Gebühren und anderen Abgaben herangezogen 

werden (§ 90 Abs. 2 EntG). Öffentliche Abgaben bedürfen einer Grundlage in einem for-

mellen Gesetz, welches zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen, den Gegenstand der 

Abgabe sowie die Bemessungskriterien festlegt (§ 90 Abs. 3 EntG; BGE 123 I 248 E. 2 

249 f.).  

 
Gemäss § 22 Abs. 1 AR wird für den direkten oder indirekten Anschluss eines Grundstücks 

an die öffentlichen Abwasseranlagen (Abgabeobjekt) vom Grundeigentümer (Abgabesub-

jekt) eine Anschlussgebühr erhoben. Die Bemessung der Gebührenhöhe erfolgt für Ge-

bäude in den W-, WG-, K-, Z- sowie ÖWA-Zonen gemäss § 22 Abs. 2 AR durch Multiplika-

tion der bebauten Fläche (Bemessungsgrundlage) mit einem Einheitspreis (Gebührensatz). 

Die gebührenbetroffene Parzelle Nr. 550 liegt in der W-Zone der Gemeinde B.____. § 18 

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Abs. 1 AR statuiert, dass die Ansätze für die Berechnung der Anschlussgebühren in der 

AR-VO festgelegt werden. Gemäss § 13 lit. a AR-VO legt der Gemeinderat im Anhang der 

Verordnung die Ansätze für die Anschlussgebühr fest. In Anhang 1 zur AR-VO (Tariford-

nung, TO), in Kraft seit 1. Januar 2017, hat der Gemeinderat die Höhe der Anschlussge-

bühren in Wohnzonen auf CHF 225.00/m2 zzgl. MWST festgelegt. Gemäss Fn 1 zu § 22 

Abs. 2 AR entspricht die bebaute Fläche der Nutzungsberechnung nach ZRS, wobei die 

Gebäudefläche ohne nutzungsfreie Anbauten, Neubauten und Kleinbauten zu berücksich-

tigen ist. Ziff. 5.1 ZRS regelt die Bebauungsziffer, welche in Prozenten angibt, wie viel von 

der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf. Weiter ist dort statuiert, dass zur 

Berechnung der überbauten Fläche der äusserste Umriss massgebend sei. Von der Be-

rechnung ausdrücklich ausgenommen sind Dachvorsprünge bis zu 1.00m Ausladung, aus-

senliegende Keller- und Eingangstreppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte und der-

gleichen, Pergolen sowie nutzungsfreie Bauten. Ziff. 5.1 ZRS verweist auf Ziff. 5.3 ZRS, der 

als sogenannte nutzungsfreie Bauten und Bauteile – unter weiteren – namentlich auch Aus-

senisolationen von bestehenden Gebäuden und unbeheizte Windfänge für Hauseingänge 

bei bestehenden Gebäuden, vor der isolierten Gebäudehülle bis zu max. 4m2 bei Einfami-

lienhäusern und bei direkt von aussen zugänglichen Wohnungen und Maisonetten bis zu 

10m2 nennt.  

 

2.2.1 Qualifikation der Aussentreppe 

Zu klären ist, ob die neue Aussentreppe unter Ziff. 5.1 ZRS oder unter Ziff. 5.3 ZRS fällt. 

Ziff. 5.1 ZRS spricht von aussenliegenden Keller- und Eingangstreppen. Den Begriff aus-

senliegend deutet die Beschwerdegegnerin so, dass liegend und aussen jeweils separat zu 

verstehen seien. Die Treppe hat ausserhalb der Gebäudehülle im Terrain zu liegen, wobei 

der Begriff liegen wortwörtlich auszulegen sei. Ansonsten müsste es aussenstehend heis-

sen. Der Beschwerdeführer versteht aussenliegend im Sinne von ausserhalb des Hauses 

befindlich.  

 

Im öffentlichen Abgaberecht beziehungsweise bei der Verteilung der Last auf die Abgabe-

pflichtigen ist die Gestaltungsfreiheit der Gemeinden gross, wie das Bundesgericht wieder-

holt festgestellt hat (statt vieler BGE 131 I 1 E. 4.2 7 m.w.H.). Es obliegt somit ihnen, die 

Bemessungsgrundlage und -methode festzulegen. Die Beschwerdegegnerin ist in diesem 

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durch das Bundesrecht als Gemeindeautonomie garantierten und durch das kantonale Ver-

fassungs- und Gesetzesrecht umschriebenen Bereich autonom (vgl. zum Ganzen: Urteil 

des EntGer vom 9. Juli.2020 [650 20 1] E. 2.2.2; BGE 128 I 3 E. 2a 7 f.; 

HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, a.a.O., Rz. 976). Die Beschwerdegegnerin ist in die-

sem Rahmen frei, die Begrifflichkeit auszulegen, wobei von einer vertretbaren Auslegung 

nicht abgewichen werden darf (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1917). Nach Art. 9 

der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV, 

SR 101) hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und 

nach Treu und Glauben behandelt zu werden. Eine Bestimmung ist willkürlich, wenn sie 

sinn- und zwecklos ist, rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in 

den tatsächlichen Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen unterlässt, die 

richtigerweise hätten getroffen werden müssen (vgl. BGE 136 II 337 E. 5.1 348 f.). Das Ent-

eignungsgericht verfügt gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und lit. b VPO über eine eingeschränkte 

Kognition: Es kann Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung o-

der Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des 

Sachverhalts überprüfen. Dabei darf das Gericht nicht sein eigenes Ermessen anstelle des-

jenigen der Vorinstanz stellen, da deren Ermessen geschützt wird, sofern es weder völlig 

unangemessen noch gänzlich unzweckmässig erscheint (vgl. KGE VV vom 28. März 2021 

[810 11 404] E. 2.1 f.). Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet zunächst der Wortlaut der 

Bestimmung (BGE 131 II 697 E. 4.1 702). Von diesem darf nur abgewichen werden, wenn 

triftige Gründe dafürsprechen, dass damit nicht der wahre Sinn der Vorschrift ausgedrückt 

wird (TSCHANNEN, Staatsrecht der Schweizerischen Eidgenossenschaft, Bern 2016, 

Rz. 135).  

 

Der Duden definiert aussenliegend als «nach aussen hin, an der Aussenseite liegend, sich 

befindend». Das Wort aussenliegend hat somit eine andere Wortbedeutung als die Wörter 

liegend und aussen, wenn diese getrennt geschrieben werden. Im Baurecht ist der Begriff, 

dem Wortsinn nach wie ihn die Gemeinde versteht, zudem nicht gebräuchlich. Auch die 

vorgenommene Abgrenzung der Beschwerdegegnerin, wonach bei der Unterscheidung 

zwischen aussenliegend und aussenstehend auf eine nutzbare Höhe von 1.20m unter der 

Treppe abzustellen sei, ergibt sich nicht aus dem Wortlaut des ZRS. Aussenstehend wird 

gemäss Duden als «ein aussenstehender oder ein aussen stehender Beobachter» definiert. 

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Im Baurecht ist diese Begrifflichkeit auch nicht einschlägig im Sinne, wie ihn die Beschwer-

degegnerin versteht. Weiter sind gemäss Ziff. 5.1 ZRS i.V.m Ziff. 5.3 ZRS Nebenbauten 

wie Schöpfe und überdeckte Sitzplätze (bis max. 7% der massgebenden Parzellenfläche) 

ebenfalls von der Bebauungsziffer ausgenommen. Wieso die Fläche unterhalb einer Aus-

sentreppe, deren Höhe vom Terrain bis zur Treppenunterkante 1.20m übersteigt, anders 

behandelt werden soll als ein Schopf oder ein überdeckter Sitzplatz, erschliesst sich ver-

nünftigerweise nicht. Ist unter der Treppe, wie im vorliegenden Fall, ein weiterer Gebäude-

teil gebaut, ist dieser anders als die Aussentreppe in die Berechnung aufzunehmen, sofern 

keine anderweitigen Ausschlussgründe gegeben sind. Aus den genannten Gründen ist die 

Begrifflichkeit «aussenliegende Eingangstreppe», wie sie in Ziff. 5.1 ZRS erwähnt wird, so 

zu verstehen, dass sämtliche Treppen, welche nicht innerhalb des Gebäudes, sondern aus-

serhalb desselben liegen und zu einer Eingangstür ins Gebäude führen, mitumfasst sind. 

Folglich ist die neue Aussentreppe unter Ziff. 5.1 ZRS zu subsumieren. Demzufolge hätte 

sie keinen Eingang in die Berechnung der Bebauungsziffer, die als Bemessungsgrundlage 

der angefochtenen Anschlussgebühr dient, finden dürfen. Entsprechend muss auch die 

beim Umbau abgerissene, ehemals bestehende Aussentreppe bei der in der Berechnung 

in Abzug zu bringenden ursprünglichen Fläche nicht berücksichtigt werden. Die Be-

schwerde erweist sich in Bezug auf die neue Aussentreppe als begründet.  

 

2.2.2 Abzüge gemäss Ziff. 5.3 ZRS 

Sowohl Windfänge als auch die Aussenisolation fliessen gemäss der Aufzählung in Ziff. 5.3 

ZRS unter bestimmten Umständen nicht oder nicht vollständig in die Berechnung der be-

bauten Fläche ein. Gemeinsames Tatbestandsmerkmal ist der Umstand, dass es sich um 

ein bestehendes Gebäude handeln muss. Im ZRS mangelt es an einer Begriffsdefinition 

von «bestehendem Gebäude». Wird auf den Wortlaut von Art. 5.3 ZRS abgestellt, wird er-

sichtlich, dass gemäss Titel sowohl Bauten als auch Bauteile von der Norm erfasst sein 

können. Dies erfährt dadurch eine Einschränkung, dass bei der Privilegierung von Aus-

senisolationen und Windfängen gemäss Wortlaut von Art. 5.3 ZRS von «Gebäuden» und 

nicht etwa von Gebäudeteilen gesprochen wird. Der Gesetzgeber bringt folglich zum Aus-

druck, dass er das Gebäude als ganze Einheit verstanden haben will.  

 

Als Gebäude werden im vorliegend massgebenden bau- und abgaberechtlichen Kontext 

gemeinhin im Boden eingelassene oder darauf stehende Anlagen, «[…] die einen Raum 

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zum Schutz von Menschen und Sachen gegen äussere, namentlich atmosphärische Ein-

flüsse mehr oder weniger vollständig abschliessen» definiert (VAN DEN BERGH, Kommentie-

rung zu § 6 BauG, Rz. 6, in: Andreas Baumann et al. [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz 

des Kantons Aargau, Bern 2013; ebenso WALDMANN/HÄNNI [Hrsg.], Stämpflis Handkom-

mentar SHK, Raumplanungsgesetz, Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumpla-

nung [RPG], Bern 2006, Art. 22, Rz. 14). Gebäudeversicherungsrechtlich gelten als Ge-

bäude nach § 5 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes Basel-Landschaft vom 

24. März 2022 (GVG BL, SGS 350), welcher sich unter dem Titel Gebäudedefinition befin-

det, «[…] gedeckte, unbewegliche sowie auf Dauer erstellte Bauwerke, die zur Aufnahme 

von Menschen, Tieren oder Sachen geeignet sind, mit deren Bestandteilen und Innenaus-

bauten.» (vgl. zum Gebäudebegriff Urteil des EntGer vom 9. August 2019 [650 19 18] 

E. 2.3.2.2.2). Ein Neubau stellt in der Regel die Neuerstellung einer Baute von Grund auf 

dar (KOCHER/ANZANTE, in: SteuerRevue [StR] 75/2020, S. 710). 

 

Nach der zwischenzeitlich vom Bundesgericht verworfenen Definition eines «wirtschaftli-

chen Neubaus» wurde im Steuerrecht ein solcher bejaht, wenn das Investitionsvolumen die 

Anschaffungskosten überstieg, bei einer Aushöhlung eines Gebäudes oder von Gebäude-

teilen mit Neugestaltung der Innenraumeinteilung, bei einer Neugestaltung mit Nutzungs-

änderung oder Nutzungserweiterung, beim Ersatz der Gebäudehülle oder bei Totalsanie-

rungen (vgl. KOCHER/ANZANTE, a.a.O., S. 721 f.). Diese Praxis wurde vom Bundesgericht 

inzwischen aufgegeben (zum Ganzen BGE 149 II 29 E. 4.5 32 f.). 

 

Aus den genannten Gründen handelt es sich vorliegend um ein bestehendes Gebäude, das 

aufgestockt worden ist. 

 

2.2.2.1 Windfang 

Die Beschwerdegegnerin hat ausgeführt, dass sie einen Abzug von 10m2 gemäss Ziff. 5.3 

für die Aussentreppe vorgenommen habe, was nach dem bisher Ausgeführten falsch ist, 

weil die Treppe nach Ziff. 5.1 ZRS erst gar nicht hätte in die bebaubare Fläche Eingang 

finden dürfen. Es stellt sich für den Eingangsbereich ins Untergeschoss (UG) die Frage, ob 

es sich – wie der Beschwerdeführer behauptet – um einen Windfang im Sinne des ZRS 

handelt oder – wie die Beschwerdegegnerin dagegenhält – um keinen Windfang im Sinne 

des ZRS. 

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Ziff. 5.3 ZRS definiert einen Windfang wie folgt: Es handelt sich um einen unbeheizten, an 

ein bestehendes Gebäude angebauten und vor der isolierten Gebäudehülle liegenden 

«Raum». Sind diese Tatbestandsmerkmale erfüllt, ist ein Abzug von 4m2 bei Einfamilien-

häusern oder von bis zu max. 10m2 bei Mehrfamilienhäusern vorzunehmen. Wie aus dem 

Augenscheinprotokoll hervorgeht, liegt der Eingangsbereich ins UG ausserhalb der isolier-

ten Gebäudehülle und führt zum Lift ins DG und zur Eingangstüre in weitere Räumlichkeiten 

des Untergeschosses. Der Eingangsbereich ins UG ist gemäss der Replik des Beschwer-

deführers vom 3. März 2023 und seiner unbestritten gebliebenen Aussage am Augenschein 

nicht beheizt (vgl. Augenschein-Protokoll, S. 7 Votum A.____). Dass der Windfang selbst 

auch isoliert ist, darf dem Beschwerdeführer nicht zum Nachteil gereichen: Eine Privilegie-

rung von Windfängen ohne Aussenisolation gegenüber solchen mit Aussenisolation (d.h. 

letzteren würde kein Abzug gewährt), wäre mit vernünftigen sachlichen Gründen nicht zu 

rechtfertigen, weshalb diesfalls eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung zweier in den 

wesentlichen Punkten gleicher Sachverhalte vorliegen würde. Eine Schlechterstellung des-

jenigen Eigentümers, der seinen Windfang isoliert, gegenüber demjenigen, welcher auf 

eine Isolation verzichtet, würde zusätzlich mit den auch im öffentlichen Baurecht veranker-

ten Grundsätzen zum nachhaltigen Umgang mit Energie kollidieren. Im Übrigen bestand 

das Untergeschoss seit mehreren Jahrzehnten. Der Eingangsbereich ins UG kam erst im 

Zuge der aktuellen Gebäudeaufstockung dazu. Es handelt sich demnach um ein bestehen-

des Gebäude, das u.a. um den streitgegenständlichen Eingangsbereich ergänzt worden ist. 

Der Eingangsbereich ins UG erfüllt sämtliche Tatbestandsmerkmale nach Ziff. 5.3 ZRS, 

weshalb er als Windfang zu qualifizieren ist und von einem Abzug profitiert. Einschlägig ist 

vorliegend die Bestimmung für MFH und somit ein maximaler Abzug von 10m2. Die Be-

schwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.  

 

2.2.2.2 Aussenisolation 

Vorliegend ist die Frage zu klären, ob es sich um einen Anwendungsfall von Art. 5.3 ZRS 

handelt, welcher Aussenisolationen von bestehenden Gebäuden als Bauten oder Bauteile 

bezeichnet, welche nicht zur bebauten Fläche zu zählen sind.  

 

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Wie bereits dargelegt wurde, handelt es sich um ein bestehendes Gebäude. Die Ausseniso-

lation des Gebäudes wurde dennoch bei der Berechnung der bebauten Fläche berücksich-

tigt.  Daraus folgt, dass die Veranlagung der angefochtenen Gebühr in diesem Punkt feh-

lerhaft ist, weil die Aussenisolation eines bestehenden Gebäudes in die Bemessungsgrund-

lage Eingang gefunden hat. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt somit als be-

gründet. 

 

 

3. Kosten 

3.1 Verfahrenskosten 

Für ein Verfahren vor dem Enteignungsgericht werden Kosten erhoben (§ 20 Abs. 1 VPO). 

Sie umfassen die Gerichtsgebühren sowie die Beweiskosten und sind in angemessenem 

Ausmass der unterliegenden Partei aufzuerlegen (§ 20 Abs. 3 VPO). Praxisgemäss sind 

die Verfahrenskosten dementsprechend nach Massgabe des Unterliegens bzw. des Obsie-

gens von den Parteien zu tragen. 

 

Gemäss § 17 Abs. 1 lit. a der Verordnung über die Gebühren der Gerichte vom 15. Novem-

ber 2010 (Gebührentarif, GebT, SGS 170.31), erhebt das Enteignungsgericht für einen En-

dentscheid der präsidierenden Person Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 100.00 bis 

CHF 1'000.00. Innerhalb dieses Gebührenrahmens setzt das Gericht die Gebühr nach dem 

Streitwert und der Bedeutung der konkreten Streitsache sowie unter Berücksichtigung der 

Schwierigkeit und des Arbeits- bzw. Zeitaufwands fest (§ 3 Abs. 1 GebT). Vorliegend ist ein 

Augenschein sowie eine Hauptverhandlung durchgeführt worden. Die Verfahrenskosten 

sind angesichts des Streitwerts, der Durchführung eines Augenscheins sowie einer Haupt-

verhandlung auf CHF 600.00 festzusetzen und der unterliegenden Beschwerdegegnerin in 

gesamter Höhe aufzuerlegen. 

 

3.2 Parteientschädigung 

Gemäss § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug 

eines Anwalts eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zuge-

sprochen werden. Mangels anwaltlicher Vertretung der Parteien sind die ausserordentli-

chen Kosten wettzuschlagen.  

 - 14 - 

 

D e m g e m ä s s  w i r d  e r k a n n t :  

 

 

1.  

Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der 

Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 

 

2.  

Die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 600.00 werden der Beschwerdegegnerin auf-

erlegt. 

 

3.  

Die ausserordentlichen Kosten werden wettgeschlagen. 

 

4.  

Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer (1) sowie der Beschwerdegegnerin (1) schriftlich 

mitgeteilt. 

 

Liestal, 26. September 2023 

Im Namen der Abteilung Enteignungsgericht 
des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 

 

 

Abteilungspräsident: 
 
 
 
 
 
Dr. Ivo Corvini-Mohn 

Gerichtsschreiber i.V.: 
 
 
 
 
 
Nicolas Jermann