# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5541fb86-855d-5dae-b65d-b665eccf7aa8
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-21-37
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-21-37_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer 1 A1. und A2. 

 

 

Beschwerdeführer 2 A3. und A4. 

 

 

Beschwerdeführer 3 A5. 

 

 

Beschwerdeführer 4 A6. und A7. 

 

alle vertreten durch: RA AA. 

 

Beschwerdegegnerin   B. GmbH 

 

vertreten durch: RA BB. 

 

 

Vorinstanz  Departement Bau und Volkswirtschaft,  

Kasernenstrasse 17a, 9102 Herisau 

 

 

 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  
4. Abteilung 

 

Urteil vom 25. August 2022  
 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser 

Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer 

und S. Rohner-Staubli 

Oberrichter E. Graf 

Obergerichtsschreiber D. Hofmann 

 

 

Verfahren Nr. O4V 21 37 

 

 

Sitzungsort Trogen 

 

 

Seite 2 

Verfügende Behörde  Baubewilligungskommission C. 

 

 

Gegenstand Baubewilligung  

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements 

Bau und Volkswirtschaft vom 30. September 2021 

 

 

 

Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführer: 

 1. Der Entscheid des Departementes Bau und Volkswirtschaft betreffend Sanierung beste-

hendes Wohnhaus, Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage, Einbau einer Wärme-

pumpe mit vier Erdsonden, Parz. Nr. 0001, vom 30. September 2021 sei aufzuheben. 

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer.  

 

b) der Beschwerdegegnerin: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf überhaupt einzutreten ist. 

 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. und unter solidarischer Haft-

barkeit zulasten der Beschwerdeführer. 

 

c) der Vorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

 2. Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer.  

 

d) der verfügenden Behörde: 

(Keine Anträge) 

 

 

  

 

Seite 3 

Sachverhalt 

 

A. Die B. GmbH ist Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 0001, Gemeinde C. Diese ist mit dem 

Wohnhaus Assek. Nr. 0002 überbaut, wobei es sich um ein kommunales Kulturobjekt 

handelt. Die Parzelle Nr. 0001 liegt in der Kernzone und bildet den südlichen Abschluss der 

kommunalen Ortsbildschutzzone.  

 

B. Mit Eingabe vom 30. April 2020 (act. 11.I.5/32 ff.) reichte die B. GmbH bei der Baubehörde 

C. ein Baugesuch ein. Gemäss diesem beabsichtigt sie, das bestehende Wohnhaus Assek. 

Nr. 0002 zu sanieren/renovieren und auf der Südseite des Gebäudes ein Mehrfamilienhaus 

mit gemeinsamer Tiefgarage zu erstellen, welches mittels Erschliessungsbaus an das 

Wohnhaus angebaut wird. Das Baugesuch lag vom 18. Mai 2020 bis zum 8. Juni 2020 

öffentlich auf (act. 11.I.5/1). Nach dem Eingang mehrerer Einsprachen reichte die B. GmbH 

am 17. November 2020 einen revidierten Fassadenplan (Projektänderung; act. 11.I.5/51) ein, 

welcher im vereinfachten Verfahren beurteilt wurde. Gegen die Projektänderung gingen vier 

Einsprachen ein (act. 11.I.5/21-24).  

 

Auszug aus dem Geoportal GIS AR, kommunaler Schutzzonenplan, Juli 2022 (das Bauvorhaben auf 

der Parzelle Nr. 0001 südlich des Kulturobjekts ist mittels roter Umrandung markiert).  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

Seite 4 

C. Mit Entscheid vom 9. Februar 2021 (act. 2.3) bewilligte die Baubewilligungskommission C. 

das Bauvorhaben unter Auflagen. Gleichzeitig wies sie die dagegen gerichteten Einsprachen 

von A3. und A4., A6. und A7., A1. und A2., D. und E. sowie F. und A5. ab.  

 

D. Dagegen erhoben A3. und A4., A6. und A7., A1. und A2. sowie A5. mit Eingabe vom 

26. Februar 2021 (act. 11.I.1) Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft u.a. mit 

dem Antrag, die Baubewilligung zu verweigern.  

 

E. Mit Entscheid vom 30. September 2021 (act. 2.2) wies das Departement Bau und Volkswirt-

schaft den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.  

 

F. Gegen diesen Rekursentscheid liessen A3. und A4., A6. und A7., A1. und A2. sowie A5. (im 

Folgenden: Beschwerdeführer), alle vertreten durch RA AA., mit Eingabe vom 3. November 

2021 (act. 1) Beschwerde beim Obergericht erheben, wobei sie die eingangs erwähnten 

Rechtsbegehren stellten.  

 

G. Mit Eingabe vom 22. Dezember 2021 (act. 8) liess sich die B. GmbH (im Folgenden: 

Beschwerdegegnerin), vertreten durch RA BB., mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur 

Beschwerde vernehmen. Die Baubewilligungskommission C. verzichtete mit Eingabe vom 

14. Dezember 2021 (act. 7) auf eine Stellungnahme. Das Departement Bau und Volks-

wirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) verzichtete mit Schreiben vom 13. Januar 2022 

(act. 10) mit oben erwähnten Rechtsbegehren ebenfalls auf eine Vernehmlassung.  

 

H. Mit Eingabe vom 18. Februar 2022 (act. 14) reichten die Beschwerdeführer eine Replik ein, 

wozu sich die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 10. März 2022 (act. 17) vernehmen liess.  

 

I. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

 

 

  

 

Seite 5 

Erwägungen 

 

1.  

1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass 

diese hinsichtlich der Form- und Fristerfordernisse erfüllt sind. Die sachliche bzw. funktionale 

Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich aus Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1), wonach das Obergericht zur Behandlung der 

Beschwerden gegen letztinstanzliche Verfügungen der Verwaltungsbehörden zuständig ist. 

Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Rekursentscheides, mit dem 

die Vorinstanz ihren Rekurs abgewiesen hat, formell beschwert. Nach der Rechtsprechung 

des Bundesgerichts wird in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften 

sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m zum strittigen Bauvorhaben befinden, bejaht. 

Erst bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten 

Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden (BGE 140 II 214 E. 2.3; Urteil des Bundesgerichts 

1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E. 1.2.2). Wird die Legitimation bejaht, kann ein Nachbar 

die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich 

rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, so dass ihm im Falle 

des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen 

von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an der rich-

tigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE 133 II 249 E. 1.3.2).  

 

Die Beschwerdeführer 1, 2 und 4 sind als Grundeigentümer der Parzellen Nrn. 0003, 0004, 

0005 unmittelbare Anstösser zur Bauparzelle. Die Parzelle Nr. 0006 (Beschwerdeführer 3) 

liegt innerhalb von 100 m zum geplanten Bauvorhaben. Damit ist bei allen Be-

schwerdeführern die erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben und sie sind 

durch den angefochtenen Bauentscheid besonders berührt.  

 

1.2 Die Beschwerdegegnerin macht vernehmlassungsweise geltend, dass das Rechtsbegehren 

der Beschwerdeführer unklar, unbestimmt und offensichtlich unvollständig sei. Es fehle am 

Antrag, wie das Obergericht neu entscheiden soll. Das Rechtsbegehren sei damit unzulässig 

und auf die Beschwerde sei entsprechend nicht einzutreten. Die Beschwerdeführer halten in 

der Replik dagegen, dass die Baubewilligung aufgehoben bzw. verweigert werde, wenn der 

angefochtene Entscheid aufgehoben werde. Der Aufhebungsantrag beinhalte gleichzeitig die 

Verweigerung der Baubewilligung und die Ablehnung des Baugesuchs. Zudem werde neu in 

Antrag 2 die Abweisung des Baugesuchs explizit gefordert.  

 

 Bei der Beschwerde an das Obergericht handelt es sich um ein devolutives Rechtsmittel. Der 

Devolutiveffekt bewirkt, dass der Entscheid der Rekursinstanz prozessual die angefochtene 

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erstinstanzliche Verfügung ersetzt und damit alleiniger Anfechtungsgegenstand für einen 

nachfolgenden Instanzenzug bildet (BGE 136 II 539 E. 1.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, All-

gemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1168, WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffent-

lichen Verfahrensrechts, 2020, Rz. 1310). Wird der Rekursentscheid der Vorinstanz mit Be-

schwerde an das Obergericht weitergezogen, ist der Bau- und Einspracheentscheid der ver-

fügenden Behörde damit inhaltlich notwendigerweise mitangefochten. Heisst das 

Obergericht die Beschwerde gut, wird daher auch der Bau- und Einspracheentscheid und 

damit die erteilte Baubewilligung aufgehoben. Das in der Beschwerdeschrift vorgebrachte 

Rechtsbegehren der Beschwerdeführer erweist sich somit ohne Weiteres als genügend, 

womit auf die Beschwerde einzutreten ist.  

 

2. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-

verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-

schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt 

werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis, 

soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit 

unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine 

Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vor-

liegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorge-

sehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und Sachver-

haltskontrolle beschränkt. Rechtsfragen unterstehen dem Grundsatz der Rechtsanwendung 

von Amtes wegen (iura novit curia), welcher bedeutet, dass das Gericht an die Rechtsauf-

fassungen der Verfahrensbeteiligten nicht gebunden ist; auch nicht an die von ihnen nach 

Massgabe des kantonalen Verfahrensrechts form- und fristgerecht vorgetragenen Rechts-

behauptungen (BGE 133 V 196 E. 1.4). Daher kann das Obergericht eine Beschwerde aus 

anderen als den geltend gemachten Gründen gutheissen oder den angefochtenen Entscheid 

mit einer Begründung bestätigen, die von jener der Vorinstanz abweicht (sog. Mo-

tivsubstitution; vgl. dazu WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, 2020, 

Rz. 1305).  

 

3. Gemäss Art. 79 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, 

BauG, bGS 721.1) sind zur Erhaltung, Förderung und Aufwertung von Natur und Landschaft 

Massnahmen u.a. zum Schutz von kulturgeschichtlich wertvollen Ortsbildern (lit. d) und von 

Kulturdenkmälern sowie historisch oder künstlich wertvollen Einzelbauten (lit. h) zu treffen. 

Nutzungen und Massnahmen, die dem Schutz dieser Flächen und Objekte zuwiderlaufen, 

sind grundsätzlich unzulässig. Die Beseitigung oder Beeinträchtigung von schutzwürdigen 

Gegenständen darf nur bewilligt werden, wenn sich ein überwiegendes, das Interesse an der 

Erhaltung übersteigendes Bedürfnis nachweisen lässt (Art. 79 Abs. 2 BauG). Nach Art. 86 

 

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Abs. 3 BauG sind die geschützten Natur- und Kulturobjekte in ihrem Charakter und in ihrer 

schutzwürdigen Substanz langfristig zu erhalten. Die Grundeigentümerinnen und 

Grundeigentümer sind verpflichtet, sie dem Schutzzweck entsprechen zu pflegen und zu 

unterhalten. Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass sie geschützte Natur- und 

Kulturobjekte nicht beeinträchtigen und in ihrer optischen Wirkung dem Schutzziel nicht 

widersprechen (Art. 86 Abs.5 BauG). Die Gemeinde C. hat in Art. 16 Abs. 1 und 2 ihres 

Baureglements (BauR) eine ähnliche Bestimmung in Bezug auf Kulturobjekte, welche jedoch 

nicht über die Grundanforderungen von Art. 86 BauG hinausgeht, womit ihr keine 

eigenständige Bedeutung zukommt.  

 

 Zum Schutz des kulturgeschichtlich wertvollen Ortsbilds hat die Gemeinde C. eine 

kommunale Ortsbildschutzzone im Dorfzentrum erlassen, von welcher die Parzelle Nr. 0001 

mit dem Kulturobjekt Assek. Nr. 0002 überlagert wird. Nach Art. 15 Abs. 1 des kommunalen 

Baureglements (BauR) bezeichnet die Ortsbildschutzzone die künstlerisch und geschichtlich 

besonders wertvollen Ortsbilder, welche in ihrer Erscheinungsform zu erhalten sind. Das 

Ortsbild prägende Freiräume, Bäume, Vorgärten usw. sind zu erhalten, resp. 

wiederherzustellen. Neubauten, Umbauten und Renovationen haben sich bezüglich 

Gebäudeform und Stellung, Massstäblichkeit der Baumassen, Fassaden- und 

Dachgestaltung sowie Material- und Farbwahl der bestehenden, wertvollen Bausubstanz 

anzupassen und sich derart in das Ortsbild einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt 

wird. Ersatzbauten haben sich im Wesentlichen dem bisherigen Bestand anzupassen, soweit 

der Schutz des Ortsbildes nicht anderes erfordert (Art. 15 Abs. 2 BauR). Nach Art. 15 Abs. 3 

BauR ist der Abbruch bestehender Bauten und Bauteile nur dann zulässig, wenn dadurch 

keine Beeinträchtigung des Gesamtbildes entsteht oder ein Ersatzbau gesichert ist.  

 

3.1 Die verfügende Behörde kommt in E. 3 des Bau- und Einspracheentscheids zum Schluss, 

dass sich das Gebäude Assek. Nr. 0002 heute in einem renovierungsbedürftigem Zustand 

befinde. Gemäss den Baugesuchsunterlagen werde das Erscheinungsbild erhalten resp. 

wiederhergestellt. Der Neubau im Rücken des geschützten Hauses beeinträchtige einerseits 

dessen Wert als Kulturobjekt, doch bringe er auch verschiedene Bereicherungen. Der Mehr-

bedarf an Parkierungsflächen, den eine Sanierung des Kulturobjekts mit sich bringe, könne 

mit der Tiefgarage aufgefangen werden, die Fahrzeuge verschwänden unter der Erde. Das 

Neubauvolumen werde hinter dem Bestandesbau in den Hang zurückversetzt und passe sich 

durch diese Staffelung gut in die Landschaft ein. Die am Kulturobjekt angelehnte Dachform 

sowie die Übernahme von dessen Proportionen trage einen wesentlichen Teil zur Ein-

passung und zur geforderten guten Gesamtwirkung bei. Durch den neuen 

Erschliessungsbau zwischen Neu- und Bestandesbau könnten Alt- und Neubau von einer 

gemeinsamen Lift-Erschliessung profitieren. Der Erhalt des Treppenhauses erscheine 

 

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demgegenüber unverhältnismässig. Die notwendigen Eingriffe in das bestehende 

Treppenhaus, um die aktuellen Brandschutz-anforderungen zu erfüllen, wären massiv. 

Wände und Treppe müssten verkleidet und Zugangstüren ausgetauscht oder sehr aufwändig 

angepasst werden. Ein Ersatz durch einen Erschliessungsbau erscheine als richtige Lösung.  

 

3.2 Die Vorinstanz führt in E. 4c des angefochtenen Entscheids aus, dass sich bei Ermessens-

bestimmungen des kommunalen Rechts oder dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden 

eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräume, aufgrund der Gemeindeautonomie 

eine Beschränkung des Grundsatzes der vollen Überprüfungsbefugnis ergebe. In diesem 

Sinne würden sich die Verwaltungsbehörden bei der Auslegung von Ästhetikvorschriften eine 

gewisse Zurückhaltung auferlegen und einen Entscheid nicht wegen einer anderen ästheti-

schen Wertung des Falles aufheben. Ein Einschreiten sei hingegen dann gerechtfertigt, wenn 

die umstrittene kommunale Lösung aus dem Blickwinkel der übergeordneten Interessen als 

unzweckmässig erscheine. Bei der Anwendung von Art.15 und 16 BauR stehe der Gemeinde 

eine erhebliche Ermessensfreiheit zu. Die Gebäudekubatur entspreche den Regelbau-

vorschriften und der Kubatur der umliegenden Gebäude. Für die Anpassung des Mehrfami-

lienhauses an das Kulturobjekt würden das Walmdach mit den Dachvorsprüngen und die 

symmetrische Fassadengestaltung sprechen. Für die Vereinbarkeit mit den geltenden 

Vorgaben spreche zudem der Erhalt des Kulturobjekts, seine Sanierung und die Wie-

derherstellung des ursprünglichen Erscheinungsbilds. Äussere Veränderungen seien durch 

die Balkone an der Westfassade, die Aufstockung der südseitigen Dachfläche und den An-

bau des Neubauvorhabens vorgesehen. Die verfügende Behörde erachte diese Massnah-

men als mit den Bestimmungen von Art. 15 und 16 BauR vereinbar. Diese Beurteilung 

scheine vertretbar. Ein Ermessensmissbrauch der verfügenden Behörde sei nicht ersichtlich.  

 

3.3 Die Beschwerdeführer rügen, dass die Vorinstanz nur eine Willkürprüfung vorgenommen 

habe. Die vorgenommene Kognitionsbeschränkung stelle eine formelle Rechtverweigerung 

dar. Die Vorinstanz könne nicht unter Hinweis auf die Ermessenentscheidung der Baubewil-

ligungskommission ihre Prüfungsbefugnis einschränken und gleichzeitig auf eine Begrün-

dung abstellen, die gar nicht derjenigen der Baubewilligungskommission entspreche. Die 

Begründung der Baubewilligungskommission, dass nur auf das Haus Nr. 0002 abgestellt 

werden soll, widerspreche zudem höherrangigem Recht. Der Neubau sei ein 

hervorstechender Bau, der nicht in die Landschaft passe. Der kritische Hinweis des 

Heimatschutzes sei weder von der Vorinstanz noch von der verfügenden Behörde 

berücksichtigt worden, weshalb sich die verfügende Behörde beim Entscheid von 

unsachlichen, dem Zweck der massgebenden Vorschriften fremden Erwägungen habe leiten 

lassen. Damit liege ein Ermessensmissbrauch und eine Rechtsverletzung vor, weshalb der 

angefochtene Rekursentscheid aufzuheben sei.  

 

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3.4 Die Beschwerdegegnerin macht dagegen geltend, dass die Vorinstanz zum Ausdruck ge-

bracht habe, dass sie sich mit der Beurteilung der verfügenden Behörde auseinandergesetzt 

habe und zur Überzeugung gelangt sei, dass die Beurteilung nachvollziehbar und vertretbar 

sei, auch wenn es allenfalls noch andere vertretbare Lösungen gebe. Dem kritischen Hinweis 

des Heimatschutzes stünden die Beurteilungen der kantonalen Denkmalpflege entgegen, 

welche von der Vorinstanz als Fachmeinung als überzeugender erachtet worden sei.  

 

3.5 Den kommunalen Behörden steht bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe ein Beur-

teilungs- bzw. Ermessensspielraum zu, wenn Fragen zu beantworten sind, die lokale Um-

stände betreffen, mit denen diese Behörde vertraut sind. Dies gilt namentlich bei der Anwen-

dung von Ästhetikklauseln und ähnlichen Vorschriften über die gestalterische Einordnung 

von Bauprojekten ins Ortsbild. Ein entsprechender Einordnungsentscheid einer kommunalen 

Baubehörde darf nur aufgehoben werden, wenn diese ihren durch die Gemeindeautonomie 

gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft insbe-

sondere zu, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung 

fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnis-

mässigkeit verletzt (Urteil des Bundesgerichts 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022 E. 6.4; BGE 

145 I 52 E. 3.6; 1C_231/2020 vom 6. Dezember 2020 E. 2.5). Die Zurückhaltung bei der 

Überprüfung von Ermessensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie darf jedoch 

nicht soweit gehen, dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, 

weil eine solche Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art 29a BV nicht verein-

bar wäre (BGE 145 I 52 E. 3.6). Gründe für eine besondere Zurückhaltung wie Ortskenntnis-

se oder Sachnähe können zudem in den Hintergrund treten, wenn sich die Rechtsmitte-

linstanz von den entscheidenden Sachumständen ein eigenes Bild macht. Nimmt diese 

selbst einen Augenschein vor, so besteht kein Anlass, bei der Prüfung von Fragen, die eine 

Würdigung der örtlichen Verhältnisse voraussetzen, besonders zurückhaltend zu sein (BGE 

115 Ib 131 E. 3; BGE 109 Ib 300 E. 3). 

 

3.6 Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz im Rekursverfahren am 18. Juni 2021 einen Augen-

schein durchgeführt und über diesen ein ausführliches Protokoll erstellt (act. 11.I.11). Dem-

gemäss ist davon auszugehen, dass sie sich mit den örtlichen Verhältnissen vertraut 

gemacht hat. Das Kulturobjekt und dessen Umgebung wurden auf S. 6. f. des Augen-

scheinprotokolls zudem durch Fotoaufnahmen dokumentiert. Vor diesem Hintergrund er-

scheint die zurückhaltende Würdigung der Vorinstanz in E. 4c des angefochtenen Entscheids 

im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als fragwürdig. Dazu kommt, dass in den 

vorinstanzlichen Verfahren nicht nur die Anwendung von Gestaltungsvorschriften umstritten 

war, sondern explizit die Verletzung von Art. 86 Abs. 3 und 5 BauG gerügt wurde (vgl. S. 4 

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der Rekurseingabe und S. 2 der Einsprache der Beschwerdeführer 2 vom 10. Dezember 

2020; act. 11.I.5/21). Dabei handelt es sich nicht um eine Ästhetiknorm, sondern um eine 

kantonale Schutzvorschrift mit klaren Vorgaben, bei deren Anwendung eine Zurückhaltung 

der Vorinstanz nicht angebracht ist. Damit hat die Vorinstanz zu Unrecht ihre 

Überprüfungsbefugnis eingeschränkt, womit sich die Rüge der formellen 

Rechtsverweigerung als gerechtfertigt erweist (BGE 131 II 271 E. 11.7.1). Daran ändert auch 

der Umstand nichts, dass die Vorinstanz in E. 4d des angefochtenen Entscheids selbst 

äusserst knappe Ausführungen zur Einordnung des Bauvorhabens macht, zumal sie sich 

diesbezüglich weder mit den Rügen im Rekurs noch mit der Schutzvorschrift von Art. 86 

BauG (und Art. 16 BauR) auseinandersetzt. Damit wäre an sich eine Rückweisung an die 

über volle Kognition verfügende Vorinstanz zur Neubeurteilung angezeigt. Dies erscheint 

jedoch aus prozessökonomischen Gründen nicht opportun, wie sich nachfolgend zeigen 

wird.  

 

3.7 Die verfügende Behörde kommt in E. 3 des Bau- und Einspracheentscheids einerseits zum 

Schluss, dass der Neubau im Rücken des geschützten Hauses dessen Wert als Kulturobjekt 

beeinträchtige. Gleichzeitig geht sie aber offenbar davon aus, dass der Verzicht auf Park-

plätze und die vorgesehene Staffelung des Neubaus diesen Mangel beseitigt. Für einen 

solchen Abwägungsvorbehalt lassen Art. 86 Abs. 3 und 5 BauG (sowie Art. 16 Abs. 1 und 2 

BauR) bei Kulturobjekten jedoch keinen Spielraum. Dazu gilt es festzuhalten, dass die 

Erstellung von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge zum Erhalt von Schutzobjekten ohnehin 

untersagt oder beschränkt werden kann, wenn ihre Erstellung deren Erhalt von 

Schutzobjekten entgegensteht (Art. 19 Abs. 4 BauR). Im Übrigen ist nicht ersichtlich, 

inwiefern die Realisierung des geplanten mehrstöckigen Mehrfamilienhauses für den Schutz 

und Erhalt des bestehenden Kulturobjekts eine Bereicherung darstellt. Soweit die verfügende 

Behörde von einer Unverhältnismässigkeit des Erhalts des Treppenhauses auf der Südseite 

ausgeht, ist hervorzuheben, dass Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten 

sind, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGE 126 I 219 E. 2c). Rein finanzielle Interessen an 

möglichst gewinnbringender Nutzung der Liegenschaft können bei ausgewiesener 

Schutzwürdigkeit nicht ausschlaggebend sein (Urteil des Bundesgerichts 1C_514/2020 vom 

5. Mai 2021 E. 9.1; 1C_285/2017 vom 27. Oktober 2017 E. 3.3). Diesbezüglich ist auch nicht 

nachvollziehbar, dass eine Sanierung des Treppenhauses mehr Kosten als der angestrebte 

Neubau verursachen würde oder dass der Erschliessungsbau und das Mehrfamilienhaus gar 

notwendig wären, um das Kulturobjekt (und das Treppenhaus) dem Schutzzweck 

entsprechend zu sanieren. Der verfügenden Behörde kann zudem darin nicht gefolgt werden, 

dass gemäss den Baugesuchsunterlagen das Erscheinungsbild des Kulturobjekts erhalten 

resp. wiederhergestellt werde. Vielmehr geht aus den massgebenden Plänen (act. 11.I.5/49-

51) hervor, dass das bestehende originale Treppenhaus (Risalit) mit dem Dachaufbau 

 

Seite 11 

abgerissen und stattdessen ein Liftbau erstellt werden soll und der Neubau den Einblick auf 

die Südseite des Kulturobjekts zudem mehrheitlich versperren wird. Die verfügende Behörde 

hat sich damit in der Begründung des Bau- und Einspracheentscheids zu den Auswirkungen 

des Bauvorhabens auf das Kulturobjekt und dessen Einordnung in die Ortsbildschutzzone 

offenkundig von unsachlichen Motiven leiten lassen, welche in den anwendbaren Normen 

keine Stütze finden. Zudem hat sie sich mit den entsprechenden Rügen der Einsprecher nicht 

auseinandergesetzt, obwohl es nach Art. 86 Abs. 3 BauG und 16 Abs. 1 BauR zu ihren 

Aufgaben gehört, dafür zu sorgen, dass (kommunale) Schutzobjekte in ihrem Charakter und 

in ihrer schutzwürdigen Substanz langfristig erhalten bleiben. Damit hat sie ihren durch die 

Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten 

und die Begründungspflicht verletzt.  

 

3.8 Im Weiteren muss bemängelt werden, dass im Bau- und Einspracheentscheid gänzlich Aus-

führungen zur Bedeutung des Kulturobjekts und zu dessen Schutzumfang fehlen, wobei sich 

auch die Frage stellt, ob die bestehende freistehende und von Landschaft umflossene Lage 

des Kulturobjekts zu dessen Schutzumfang gehört (Art. 15 Abs. 1 BauR). Da sich diesbezüg-

lich auch aus den Akten keine Anhaltspunkte entnehmen lassen, kann nicht beurteilt werden, 

ob mit der Realisierung des Bauvorhabens der Charakter und die schutzwürdige Substanz 

des Kulturobjekts beeinträchtigt wird (Art. 86 Abs. 3 BauG) und ob die optische Wirkung des 

Bauvorhabens dem Schutzziel nicht widerspricht (Art. 86 Abs. 5 BauG). Im Weiteren lässt 

sich weder dem Bau- und Einspracheentscheid noch den Akten entnehmen, worin die zu 

erhaltende Eigenart der Ortsbildschutzzone besteht, wonach sich Bauvorhaben nach Art. 15 

Abs. 2 BauR zu orientieren haben. Daran ändert der Umstand nichts, dass die verfügende 

Behörde im Baubewilligungsverfahren mit der kantonalen Denkmalpflege zusammen-

gearbeitet hat, wobei auffällt, dass einzelne Passagen der Stellungnahmen vom 10. Juni 

2020 und 4. November 2020 (act. 11.I.5/9 und 19) im Bau- und Einspracheentscheid 

wortwörtlich übernommen wurden. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass für die 

Beurteilung von Bauvorhaben in der Bauzone (und auch in der Ortsbildschutzzone) die 

Gemeinde zuständig ist (Art. 3 Abs. 3 BauG). Somit vermögen die positiven Stellungnahmen 

der Denkmalpflege die materielle Beurteilung des Baugesuchs und der Einsprachen durch 

die zuständige Gemeindebaubehörde unter Beizug der massgebenden Normen nicht zu 

ersetzen. 

 

3.9 In Anbetracht dieser Umstände kommt das Obergericht zum Schluss, dass keine nachvoll-

ziehbare Begründung der verfügenden Behörde vorliegt, aus der sich ergeben würde, dass 

sich die Würdigung des Baugesuchs und der Einsprachen in Bezug auf das Kulturobjekt und 

die Ortsbildschutzzone an objektiven Masstäben und an den zwingenden Normen orientiert. 

Ob und inwiefern das Bauvorhaben den Anliegen von Art. 86 BauG, Art. 15 BauR sowie 

 

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Art. 79 Abs. 2 BauG entspricht, ist aus den Ausführungen der verfügenden Behörden nicht 

ersichtlich. Es ist nicht Aufgabe des Obergerichts diese Abklärungen im 

Beschwerdeverfahren nachzuholen, zumal den Parteien damit mehrere Instanzen verlustig 

gehen würden. Die Sache ist daher statt an die Vorinstanz direkt an die verfügende Behörde 

zurückzuweisen. Dieser obliegt als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der 

denkmalpflegerischen Bedeutung des Kulturobjekts und insbesondere des Schutzumfangs 

der Südfassade mit dem Risalit und der unüberbauten Umgebung. Zudem hat sie sich auch 

zur Charakterisierung der Ortsbildschutzzone und den Anforderungen an deren Einordnung 

zu äussern. Zu diesen Fragen kann sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von 

Fachgremien einholen (Art. 10 Abs. 2 VRPG). Sodann wird die verfügende Behörde nach 

objektiven Masstäben und mit nachvollziehbarer Begründung neu darüber zu entscheiden 

haben, ob das Bauvorhaben mit den kantonalen und kommunalen Schutz- und 

Gestaltungsvorschriften vereinbar ist.  

 

4. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Beschwerde wie folgt gutzuheissen ist: Der 

angefochtene Rekursentscheid sowie der Bau- und Einspracheentscheid der verfügenden 

Behörde sind aufzuheben und die Sache ist in Berücksichtigung der obigen Erwägungen und 

Vorbringen der Beschwerdeführer zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neubeurtei-

lung an die verfügende Behörde zurückzuweisen (Art. 59 VRPG i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG). 

Damit erübrigt es sich, die weiteren Rügen zu prüfen, zumal die Frage des Gebäudeabstands 

(S. 10 f. der Beschwerdeeingabe) obsolet würde, falls die verfügende Behörde nachträglich 

zum Schluss käme, dass das Bauvorhaben den Anforderungen von Art. 86 BauG und Art. 15 

BauR entgegensteht.  

 

5. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 

Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des-

sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerdeführer mit ihren Begehren durch-

dringen und die Sache an die verfügende Behörde zurückgewiesen wird, ist ihnen für das 

Beschwerdeverfahren keine Entscheidgebühr aufzuerlegen. Die Gerichtskasse ist anzu-

weisen, ihnen den Kostenvorschuss von Fr. 2‘500.00 zurückzuerstatten. Weil die Beschwer-

degegnerin mit ihren Begehren nicht durchdringt, ist ihr die Entscheidgebühr aufzuerlegen. 

In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, 

bGS 233.2) erscheint eine Entscheidgebühr von insgesamt Fr. 2‘500.00 als angemessen.  

 

6. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine Ent-

schädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Die Parteientschädigung geht zu-

lasten der unterliegenden Partei. Aus Billigkeitsgründen kann sie auch der Staats- oder Ge-

meindekasse auferlegt werden (Art. 59 i.V.m. Art. 24 Abs. 2 VRPG). Ausgangsgemäss ist 

 

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dem Entschädigungsbegehren der Beschwerdeführer zu entsprechen. Die Entschädigung 

setzt sich zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als 

Zuschlag in Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 

145.53). In Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal 

festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.00 bis Fr. 10‘000.00 (Art. 16 Abs. 1 

AT). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den 

besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der Bemü-

hungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteilig-

ten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt werden 

in  

 

a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 

Fr. 1‘000.00 bis zu Fr. 4‘000.00 zu sprechen ist;  

b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder Sachverhaltsfragen 

betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein Honorar in 

der Grössenordnung von Fr. 4‘000.00 bis Fr. 7‘000.00 angemessen erscheint; und  

c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in denen 

überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfangreiche 

Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.00 bis Fr. 10‘000.00, bzw. 

in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.00 rechtfertigt. 

 

 Rechtsanwalt AA., welcher die Beschwerdeführer im vorliegenden Beschwerde-verfahren 

vertrat, hat keine Kostennote eingereicht. Vorliegend ist die Entschädigung innerhalb des für 

die erste Fallgruppe - mit einfachen Rechtsfragen und unterdurchschnittlichem Aufwand - 

geltenden Rahmens von bis zu Fr. 4‘000.00 festzulegen. Dem Aufwand und den 

Anforderungen angemessen erscheint ein Honorar in der Höhe von Fr. 3‘500.00. Hinzu kom-

men die Barauslagen von pauschal 4% und die Mehrwertsteuer von 7.7%, was insgesamt 

zu einer Entschädigung von Fr. 3‘910.00 zugunsten der Beschwerdeführer führt. Diese ist 

ausgangsgemäss der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.  

 

7. Aufgrund der Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide obsiegen die Beschwerdeführer 

nachträglich im Rekursverfahren. Die Sache ist infolgedessen in Bezug auf die Neuverlegung 

der Kosten und Entschädigungen des Rekursverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

 

8. Das vorliegende Urteil schliesst das Verfahren nicht ab, sondern weist die Streitsache an die 

erstinstanzlich zuständige Gemeindebaubehörde zurück. Es ist daher den Vor- und Zwi-

schenentscheiden zuzuordnen, weshalb sich seine Anfechtung nach Art. 93 des Bundesge-

richtsgesetzes (BGG, SR 173.110, BGE 133 V 477 E. 4.2) richtet. 

 

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Das Obergericht erkennt: 

 
1. In Gutheissung der Beschwerde werden der Rekursentscheid des Departements Bau und 

Volkswirtschaft vom 30. September 2021 sowie der Bau- und Einspracheentscheid der Bau-
bewilligungskommission C. vom 9. Februar 2021 aufgehoben und die Sache im Sinne der 
Erwägungen zu ergänzender Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die 
Baubewilligungskommission C. zurückgewiesen. 

 
2. Der Beschwerdegegnerin wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘500.00 auferlegt. 
 
3. Die Gerichtskasse wird angewiesen, den Beschwerdeführern den Kostenvorschuss von 

Fr. 2‘500.00 zurückzuerstatten. 
 
4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführern eine Parteientschädi-

gung von Fr. 3'910.00 (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) für das Beschwer-
deverfahren zu bezahlen. 

 
5. In Bezug auf die Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekurs-

verfahrens wird die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen. 
 
6. Rechtsmittel: 
 Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden 
Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endent-
scheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weit-
läufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. und 93 BGG). Andernfalls ist die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 
42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 

 
7. Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt, die Beschwerdegegnerin über deren 

Anwalt, die Vorinstanz, die verfügende Behörde und nach Rechtskraft an die Gerichtskasse. 
 
 
 

Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident:  

 

 

Dr. iur. Manuel Hüsser 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Daniel Hofmann 

 
 
versandt am: 29. August 2022