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**Case Identifier:** e3221b90-7f19-5454-984d-0530134269d2
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-25
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 25.08.2015 B 2013/197
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-197_2015-08-25.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/197

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 25.08.2015

Entscheiddatum: 25.08.2015

Entscheid Verwaltungsgericht, 25.08.2015
Planungsrecht, Gestaltungsplan. Abgrenzung des Plangebiets (Art. 28 Abs. 1 
BauG, sGS 731.1). Mit dem Gestaltungsplan sollen vorzüglich gestaltete 
Grossüberbauungen ermöglicht werden. Die Abgrenzung des Plangebiets 
richtet sich nach tatsächlichen Kriterien (z.B. Topografie, Flussufer, 
Waldränder, Zonengrenzen, Verkehrsachsen, Baugrund, 
Besonnung).Konkret wurde die Abgrenzung nicht nach objektiven Kriterien, 
sondern nach dem subjektiven Bauwillen der Grundeigentümer 
vorgenommen. Eine überbaute Kleinparzelle, die von drei Seiten vom 
Plangebiet umschlossen wird und mit der vierten Seite an eine 
Kantonsstrasse grenzt, wurde ausgespart. Dies ist planungsrechtlich 
unzulässig; ein solches Vorgehen verhindert u.a. eine städtebaulich 
vorzügliche Gesamtüberbauung (Verwaltungsgericht, B 2013/197). Entscheid 
vom 25. August 2015

Besetzung

 

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Rufener, Bietenharder; 

Gerichtsschreiber Wehrle

 

Verfahrensbeteiligte

Erbengemeinschaft X.Y.,  bestehend aus:

-       A.Y.,

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-       B.Y.,

-       C.Y.,

-       D.Y.,

-       E.Y.,

und

O.Z.,

Beschwerdeführer I und II,

alle vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. Marie-Theres Huser, SPIESS+PARTNER 

Büro für Baurecht, Kirchenweg 5, Postfach, 8034 Zürich,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

M.W. und L.W.,

K.S.,

Beschwerdegegner I und II,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christoph Bürgi, Blumenbergplatz 1, 9000 St. 

Gallen,

sowie

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Politische Gemeinde Rapperswil-Jona, vertreten durch den Stadtrat, 

St. Gallerstrasse 40, 8645 Jona,

Beschwerdebeteiligte

Gegenstand

Gestaltungsplan «Seewiese», Teilstrassenplan «Fussweg Seewiese» und 

Baubewilligung

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.          

a. Mit Beschluss vom 9. Januar 2012 erliess der Stadtrat Rapperswil-Jona den 

Gestaltungsplan «Seewiese» mit besonderen Vorschriften (besV; nachstehend 

Gestaltungsplan) und den mehrheitlich innerhalb des Planperimeters verlaufenden 

Teilstrassenplan «Fussweg Seewiese» (nachstehend Teilstrassenplan). Das Plangebiet 

von rund 8'900 m  umfasst die in der dreigeschossigen Kernzone K3b liegenden 

Grundstücke Nrn. 0000J (Erbengemeinschaft X.Y.) teilweise und 001J (O.Z.) 

vollständig. Südwestliche Längsgrenze des ungefähr rechteckigen Plangebiets bildet 

die Zürcherstrasse (Kantonsstrasse 2. Klasse). Von dieser Begrenzung ist das 

Grundstück Nr. 0002J (K.S.) ausgenommen; es liegt auf halber Strecke der 

Plangebietsgrenze an der Zürcherstrasse und bildet eine Einbuchtung in das 

Gestaltungsplangebiet. Entlang der anderen (östlichen bzw. nordöstlichen) Längsseite 

verläuft auf einem rund 6 m hohen Damm die Eisenbahnlinie Zürich-Rapperswil.

Zweck des Gestaltungsplans ist eine «städtebaulich vorzügliche, qualitativ 

hochstehende Wohnüberbauung in einem Bereich der zunehmend starken 

Verschränkung von einer offenen Bauweise hin zur geschlossenen Siedlungsstruktur 

der Altstadt» und die «Weiterführung der punktförmigen Gliederung der traditionellen 

Einzelhaussituation unter Berücksichtigung der bestehenden Bauten entlang der 

Zürcherstrasse» (vgl. Art. 2 besV). An der natürlichen Grenze des Bahndamms – und 

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mehr oder weniger parallel an diesem ausgerichtet – ist die Errichtung von vier 

Baukörpern geplant; vier weitere Baukörper würden rechtwinklig dazu erstellt. Diese 

grenzen mit der schmalen Seite an die Zürcherstrasse, über welche auch die 

Erschliessung der Überbauung geplant ist. Insgesamt sollen 48 Wohneinheiten, 

1'300 m  Gewerbeflächen und 115 Parkplätze realisiert werden.

b. Die öffentliche Auflage der beiden Erlasse erfolgte vom 17. Januar bis 15. Februar 

2012. Das zugehörige Baugesuch für die acht Wohn- und Geschäftshäuser mit 

gemeinsamer Tiefgarage war am 15. Dezember 2011 bei der Bau- und 

Umweltkommission Rapperswil-Jona (Bau- und Umweltkommission) eingereicht 

worden; es lag vom 2. bis 15. Februar 2012 öffentlich auf. Gegen Gestaltungsplan, 

Teilstrassenplan und Baugesuch liessen 20 Personen durch Rechtsanwalt 

Dr. Christoph Bürgi, St. Gallen, rechtzeitig (Sammel-) Einsprache erheben. Sie 

beantragten, die Planerlasse aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. Mit 

Beschluss vom 1. Oktober 2012 trat der Stadtrat Rapperswil Jona auf die Einsprache 

ein, wies die Begehren der Einsprecher jedoch vollständig ab und erteilte die 

Baubewilligung.

B.          

a. Hiergegen erhoben diverse Einsprecher durch den gemeinsamen Vertreter 

Dr. Christoph Bürgi am 22. Oktober 2012 Rekurs beim Baudepartement. Sie 

beantragten, die beiden Planerlasse seien aufzuheben und die Baubewilligung 

betreffend Wohn- und Geschäftsüberbauung «Seewiese» sei nicht zu erteilen.

Offenbar war die Baubewilligung den Rekurrenten zu diesem Zeitpunkt noch nicht 

eröffnet worden, was diese unter anderem rügten. Nach deren Zustellung durch die 

Bau- und Umweltkommission am 4. Dezember 2012 erhoben dieselben ehemaligen 

Einsprecher und weitere dagegen ebenfalls Rekurs (Eingabe des gemeinsamen 

Vertreters vom 18. Dezember 2012).

Mit Beschluss vom 14. Januar 2013 stellte die Bau- und Umweltkommission fest, die 

erteilte Baubewilligung sei wegen Unzuständigkeit des verfügenden Stadtrates nichtig, 

woraufhin das Baudepartement das dagegen eingeleitete Rekursverfahren zufolge 

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Gegenstandslosigkeit abschrieb. Gleichzeitig mit dieser Feststellung erteilte die Bau- 

und Umweltkommission selbst die nachgesuchte Baubewilligung und wies die 

Sammeleinsprache erneut ab. Baubewilligung und Einspracheentscheid eröffnete sie 

den Einsprechern am 4. Februar 2013. Diese erhoben in der Folge erneut Rekurs beim 

Baudepartement (Eingabe des Rechtsvertreters vom 19. Februar 2013) mit den 

Anträgen, die beiden Entscheide seien aufzuheben, die Baubewilligung sei zu 

verweigern; eventuell sei der Baubewilligungsentscheid an die Vorinstanz 

zurückzuweisen.

b. Das Baudepartement führte am 28. Juni 2013 in Anwesenheit der 

Verfahrensbeteiligten sowie von Vertretern des Amtes für Raumentwicklung und 

Geoinformation (AREG), des Tiefbauamtes (TBA) und des Hochbauamtes (HBA) einen 

Augenschein durch. In der Folge vereinigte es die beiden Verfahren und hiess die 

Rekurse am 9. September 2013 gut, soweit es darauf eintrat. Die 

Rechtsmittellegitimation gestand es nur K.S. (Eigentümer Grundstück Nr. 0002J) sowie 

M.W. und L.W. (Eigentümer Grundstück Nr. 0003R) zu. Deren Parzellen grenzen 

unmittelbar an das Plangebiet, was ihre Stellung von allen anderen Personen, die sich 

an den Sammeleinsprachen bzw. -rekursen beteiligt hatten, unterscheidet. K.S. hatte 

sowohl gegen die Planerlasse als auch gegen die Baubewilligung rekurriert, M.W. und 

L.W. nur gegen letztere. Das Baudepartement begründete die Gutheissung der 

Rechtsmittel in der Sache damit, der Planperimeter sei unzweckmässig abgegrenzt, 

weil das Grundstück von K.S. trotz seiner Lage inmitten des Gebiets nicht mit 

einbezogen worden sei (E. 7). Es hob den Gestaltungsplan und den rein auf die interne 

Fusswegerschliessung ausgerichteten Teilstrassenplan sowie den Einspracheentscheid 

betreffend diese Pläne auf. Ebenfalls aufgehoben wurde die unter Vorbehalt der 

Rechtskraft der beiden Planerlasse erteilte Baubewilligung samt zugehörigem 

Einspracheentscheid.

C.          

a. Gegen diesen Rekursentscheid erhob Rechtsanwältin lic.iur. Marie-Theres Huser für 

die Erbengemeinschaft X.Y. sowie O.Z. (Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 

23. September 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, 

der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Entscheide des Stadtrats 

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Rapperswil-Jona vom 1. Oktober 2012 betreffend Gestaltungsplan bzw. der Bau- und 

Umweltkommission vom 4. Februar 2013 betreffend Baubewilligung seien zu 

bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. In verfahrensrechtlicher Hinsicht 

ersuchte die Rechtsvertreterin um Durchführung eines Augenscheins, im übrigen sei 

die Beschwerde einstweilen zu sistieren, weil man mit K.S. nochmals über den Erwerb 

seines Grundstücks verhandeln wolle (zum Ganzen vgl. act. 1). Diese Verhandlungen 

blieben ohne Ergebnis. Mit Eingabe vom 2. Dezember 2013 begründeten die 

Beschwerdeführer ihre Anträge (act. 7).

b. Das Baudepartement (Vorinstanz) beantragte am 16. Dezember 2013 Abweisung der 

Beschwerde. Zur Begründung verwies es auf den angefochtenen Entscheid (act. 10). In 

der Vernehmlassung vom 10. März 2014 beantragte Rechtsanwalt Dr. Bürgi für die 

Beschwerdegegner M.W. und L.W. (I) sowie K.S. (II) die kosten- und 

entschädigungspflichtige Abweisung der Beschwerde und teilte mit, die übrigen 

Einsprecher bzw. Rekurrenten würden sich nicht weiter am Verfahren beteiligen 

(act. 17). Die beschwerdebeteiligte Stadt Rapperswil-Jona verzichtete stillschweigend 

auf eine Stellungnahme.

c. Mit Stellungnahme (Replik) vom 1. April 2014 bestätigte Rechtsanwältin Huser ihren 

Standpunkt (act. 20). In einer weiteren Eingabe vom 18. Juli 2014 hielt auch der 

Rechtsvertreter der Beschwerdegegner an seinen Darlegungen fest (act. 23).

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie die Ausführungen der Parteien 

in den Eingaben dieses Verfahrens und die Akten wird, soweit für den Entscheid 

wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            (…).

2.            Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung eines Augenscheins. – 

Ob ein solcher durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der 

entscheidenden Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton 

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St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 966). Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche 

Wahrnehmung von Tatsachen und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. 

Im konkreten Fall stellen sich primär planerische Fragen, die sich anhand der in den 

Akten liegenden Pläne, des vorinstanzlichen Augenscheinprotokolls und den dort 

beigelegten Fotografien sowie dem Geoportal (www.geoportal.ch) beantworten lassen. 

Die Verfahrensbeteiligten hatten zudem am Rekursaugenschein Gelegenheit, sich zum 

tatsächlichen Fundament des vorliegenden Verfahrens zu äussern. Das Gericht 

verzichtet deshalb in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung auf einen weiteren 

Augenschein.

3.            In materiell-rechtlicher Hinsicht ist in erster Linie die räumliche Abgrenzung 

des Gestaltungsplangebiets umstritten. Streitig ist insbesondere die Frage, ob das im 

Eigentum des Beschwerdegegners II stehende Grundstück Nr. 0002J in den 

Planperimeter mit einzubeziehen gewesen wäre.

3.1.        Das Grundstück Nr. 0002J umfasst eine Fläche von 445 m und ist nahezu 

quadratisch. Die südwestliche Seite grenzt an die Zürcherstrasse, an den drei anderen 

Seiten stösst es an das Grundstück Nr. 0000J der Beschwerdeführerin I. Es wird mithin 

vom Planperimeter, in dessen Mitte es in etwa liegt, von drei Seiten eingeschlossen. 

Überbaut ist es mit einem dreigeschossigen, im Jahr 1830 erstellten Wohn- und 

Geschäftshaus mit Satteldach und einer freistehenden, eingeschossigen Doppelgarage 

mit Flachdach. Das Hauptgebäude überragt die Parzellengrenze im Südosten um rund 

2 m und steht auf dem Trottoir der Kantonsstrasse, welches durch Arkaden unter dem 

Gebäude durchführt. Dass die bestehenden Bauten verschiedene heute geltende 

Regelbauvorschriften, etwa die Grenz- und Strassenabstände sowie die zulässige 

Ausnützung, nicht einhalten, ist offensichtlich und unbestritten (vgl. www.geoportal.ch 

und vi-act. 33).

3.2.       

3.2.1.    Zur Erreichung einer Gesamtüberbauung mit städtebaulich vorzüglicher 

Gestaltung kann die politische Gemeinde mit schriftlicher Zustimmung der 

Grundeigentümer im Plangebiet Gestaltungspläne erstellen, welche die Überbauung 

einer oder mehrerer Parzellen projektmässig bis in Einzelheiten, beispielsweise durch 

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Festlegung des Grundrisses, regeln. Dabei kann vom Zonen- oder Überbauungsplan 

abgewichen werden (Art. 28 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht, sGS 731.1, BauG). Gestaltungspläne können gegen den Willen 

einzelner Grundeigentümer verfügt werden, wenn ein erhebliches städtebauliches 

Interesse vorliegt und mindestens drei Viertel der betroffenen Grundeigentümer, die 

gleichzeitig mindestens drei Viertel des amtlichen Verkehrswertes des erfassten 

Grundeigentums vertreten, bei Erlass durch den Gemeinderat schriftlich zustimmen 

(Abs. 2). Die Regierung kann der politischen Gemeinde oder zustimmenden privaten 

Grundeigentümern gegenüber jenen, die sich an der Verwirklichung des 

Gestaltungsplanes nicht beteiligen wollen, das Enteignungsrecht gewähren (Abs. 3). 

Vor der Gewährung des Enteignungsrechtes setzt die Regierung den von der allfälligen 

Enteignung betroffenen Grundeigentümern eine Frist von vierzehn Tagen, innert der sie 

die Erklärung abgeben können, dass sie sich an der Verwirklichung des 

Gestaltungsplanes beteiligen (Abs. 4).

3.2.2.    Gestaltungspläne regeln in einem detaillierten Mass die Nutzung von Bauland 

und sind als Sondernutzungspläne Teil der Nutzungsplanung. Der Gestaltungsplan trifft 

eine einlässliche gestalterische Regelung der Überbauung. Wie bei der 

Überbauungsplanung hat sich die Behörde bei der Festlegung dieser besonderen 

Bauweise an die Ziele und Planungsgrundsätze nach Art. 75 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, BV) sowie Art. 1 und 3 des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700, RPG) zu halten (B. Heer, 

St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 152 f.). Zu den massgebenden 

Planungsgrundsätzen gehören namentlich der Landschafts- und Umweltschutz, die 

Siedlungsgestaltung und -begrenzung und die Förderung und der Schutz der 

Wirtschaft sowie sozialer und kultureller Werte (BGE 113 Ib 225 E. 2c; Art. 1 Abs. 2 und 

Art. 3 RPG).

3.2.3.    Der Perimeter eines Gestaltungsplans kann eine oder mehrere Parzellen 

umfassen (vgl. Art. 28 Abs. 1 BauG). Er muss jedoch eine Grösse aufweisen, welche 

der gesetzgeberischen Absicht, eine Gesamtüberbauung zu erreichen, gerecht wird. 

Mit dem Gestaltungsplan sollen vorzüglich gestaltete Grossüberbauungen ermöglicht 

werden. Demzufolge muss das Plangebiet eine grössere zusammenhängende Fläche 

sein, sich also nicht nur auf eine kleinflächige Parzelle erstrecken, deren Überbauung 

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für die Gesamtheit der Ortsplanung ohne wesentlichen Belang wäre. Die Abgrenzung 

des Plangebiets richtet sich nach den tatsächlichen Gegebenheiten wie Topographie, 

Flussufer, Waldränder, Zonengrenzen, bestehende oder projektierte Verkehrsachsen, 

Baugrund, Besonnung usw. (zum Ganzen vgl. Heer, a.a.O., Rz. 155; VerwGE B 2007/81 

vom 15. Oktober/ 5. November 2007 E. 4.1, www.gerichte.sg.ch; GVP 1995 Nr. 93; zur 

Abgrenzung insb. S. Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, 

Diss. Zürich 1985, S. 87 f.). Die räumliche Ausdehnung des Gestaltungsplans ergibt 

sich aber auch aus seiner Zweckbestimmung: Der Perimeter ist so weit zulässig, als 

der Zweck, der mit dem Gestaltungsplan verfolgt wird, diesen zulässt bzw. erheischt 

und als verhältnismässig erscheint (vgl. C. Häuptli, in: Baumann et al., Kommentar zum 

Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Vorbem. zu §§ 16 bis 21, N 32).

3.3.       

3.3.1.    Die Vorinstanz gelangte zum Ergebnis, das Plangebiet sei unzweckmässig 

abgegrenzt, und hob den Gestaltungsplan auf. Im Rekursverfahren betreffend den 

Gestaltungsplan lud sie das AREG zur Stellungnahme ein. Dieses wiederum liess das 

HBA einen Mitbericht verfassen (zum Ganzen vgl. vi-act. 24 mit Beilagen). Dieses 

attestierte dem Überbauungsvorschlag zwar eine adäquate Reaktion auf die Bahnlinie 

und die Zürcherstrasse, beurteilte ihn in seiner quantitativen Erscheinung indessen als 

unverträglich. Die Höhenentwicklung entspreche nicht der ortstypischen Erscheinung. 

Im Sinne einer städtebaulich sinnvollen Abgrenzung des Planperimeters sei das 

Grundstück Nr. 0002J in die Planung mit einzubeziehen und Aussagen zu einer 

ganzheitlichen Planung mit einem möglichen Ersatzbau zu machen. Der 

Gestaltungsplan sei in diesem Sinne zu überarbeiten.

3.3.2.    Das AREG beantragte trotz dieser Vorbehalte, den Rekurs abzuweisen. Zwar 

wäre es auch aus seiner Sicht grundsätzlich zweckmässig gewesen, die Parzelle Nr. 

0002J in den Perimeter mit einzubeziehen. Im konkreten Fall stelle sich jedoch die 

Frage, was die Konsequenzen wären. Das bestehende Gebäude sei in mehrfacher 

Hinsicht baurechtswidrig, geniesse aber Bestandesgarantie. Wegen des Bestandes 

und des baulichen Zustandes sei langfristig nicht von einer Änderung oder gar 

Neuüberbauung des Grundstücks auszugehen. Im Gestaltungsplan wäre das Gebäude 

als «Bestand» zu sichern. Inwieweit das Konzept der geplanten Überbauung auf diese 

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Situation reagieren müsse, um das bestehende Haus städtebaulich «genügend» 

einzubinden, sei offen. Damit müssten im Vergleich zur Regelbauweise Nachteile in 

Kauf genommen werden. Mit einem Grenzabstand von fast 11 m und einem 

Gebäudeabstand von 15 m (gegenüber Haus 6) profitiere das bestehende Haus sogar 

von den Regelungen im Gestaltungsplan. Nach Regelbauweise könnte jedenfalls ein 

längeres Gebäude deutlich näher an die Grenze gestellt werden – wenn auch mit einem 

Dach- statt einem (zusätzlichen) Vollgeschoss. Aus Sicht des AREG reagiere das 

Überbauungskonzept deshalb adäquat auf den Bestand auf der Parzelle Nr. 0002J; im 

Vergleich mit den Regelbauvorschriften würden deutliche Konzessionen eingegangen 

(in Bezug auf Gebäudelänge, Grenz-/Gebäudeabstände, absolute Firsthöhe). Das 

AREG stellte deshalb die Genehmigung des Planes in Aussicht, sollte der Rekurs unter 

Berücksichtigung des kommunalen Ermessensspielraums und trotz der Bedenken des 

HBA abgewiesen werden (vgl. vi-act. 24).

3.3.3.    Am Rekursaugenschein hielt das HBA an seiner Auffassung fest und 

bezeichnete die Abgrenzung des Perimeters als «klare Schwachstelle» des 

Gestaltungsplans. Zwei Vertreter der Beschwerdebeteiligten äusserten sich 

dahingehend, das Quorum für die zwangsweise Aufnahme in den Perimeter sei nicht 

zustande gekommen, man habe Gespräche über die (freiwillige) Aufnahme geführt und 

es sei schade, dass die fragliche Parzelle Nr. 0002J nicht im Planperimeter sei. Das 

Gebäude könne aber bestehen bleiben (vi-act. 33, S. 9). In Ergänzung zum 

Augenscheinprotokoll brachte das HBA am 17. Juli 2013 vor, der Planperimeter sei im 

Bereich der ausgesparten Liegenschaft «völlig unzweckmässig». Es werde weder eine 

vorzügliche Gesamtüberbauung erzielt noch werde der Strassenraum im Bereich des 

Bebauungsperimeters einheitlich gestaltet. Bei einem (allfälligen) Abbruch der 

Liegenschaft auf Parzelle Nr. 0002J könne nicht einfach ein weiterer Baukörper erstellt 

werden, wie am Augenschein behauptet worden sei. Dafür seien die Raumverhältnisse 

zu eng (vgl. vi-act. 35).

3.3.4.    Die Vorinstanz folgte der Auffassung der heutigen Beschwerdegegner, wonach 

das Plangebiet des Gestaltungsplans unzweckmässig abgegrenzt bzw. das 

Grundstück des Beschwerdegegners II zu Unrecht nicht mit einbezogen worden sei 

(act. 2, E. 7). Das Plangebiet weise mit 8'900 m  zwar eine Grösse auf, die problemlos 

ausreiche, um eine Gesamtüberbauung zu realisieren. Die Abgrenzung habe sich aber 

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nach tatsächlichen Gegebenheiten (Topographie, Flussufer, Waldränder, 

Zonengrenzen, Verkehrsachsen, Baugrund, Besonnung etc.) zu richten. Zu beachten 

seien insbesondere das Gebot der rechtsgleichen Behandlung und das Willkürverbot, 

die sowohl für die Rechtssetzung als auch für die Rechtsanwendung gälten. Dass das 

Grundstück Nr. 0002J nicht in den Planperimeter einbezogen worden sei, sei 

ausschliesslich wirtschaftlichen Überlegungen geschuldet, nämlich den 

Kaufpreisvorstellungen des Beschwerdegegners II. Das Gebäude auf dem Grundstück 

Nr. 0002J wirke zwischen den deutlich höheren Visieren der geplanten 

Flachdachmehrfamilienhäuser verloren und habe aufgrund seiner vorgeschobenen, bis 

auf die Kantonsstrasse reichenden Stellung keinen Bezug zur geplanten 

Gesamtüberbauung. Es breche die im Gestaltungsplan gegenüber der Kantonsstrasse 

festgelegte Flucht und störe aufgrund seiner Situierung, der deutlich geringeren 

Dimensionierung und der altertümlichen Bauweise augenscheinlich das Konzept der 

geplanten Gesamtüberbauung. Eine unterschiedliche planerische Behandlung der 

Grundstücke Nrn. 0000J, 0002J und 001J sei allein aus den geltend gemachten 

wirtschaftlichen Gründen nicht haltbar. Es sei zwar verständlich, das neue Plangebiet 

nur auf jene Grundstücke beschränken zu wollen, deren Grundeigentümer sofort zu 

einer Neuüberbauung bereit seien. Unter planerischen Gesichtspunkten sei dieses 

Vorgehen aber nicht zu rechtfertigen. Dies gelte umso mehr, wenn man bedenke, dass 

mit dem Gestaltungsplan eine städtebaulich vorzügliche Gesamtüberbauung realisiert 

werden solle. Eine solche Planungsabsicht sei mit der Ausgrenzung der mitten im 

Plangebiet liegenden Parzelle Nr. 0002J nicht zu vereinbaren. Dies nicht nur, weil die 

bereits bestehenden Bauten auf diesem Grundstück die geplante Gesamtüberbauung 

qualitativ beeinträchtigten, sondern auch weil eine künftige Neuüberbauung des 

Grundstücks nach Regelbauvorschriften wegen der kleinen Grundstücksfläche zu 

einem noch geringeren Bauvolumen als dem heute bestehenden führen und damit 

dessen negative Auswirkung auf die Gesamtüberbauung noch verstärkt würde.

4.           

4.1.        Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, die Vorinstanz habe zu 

Unrecht in die Gemeindeautonomie der Beschwerdebeteiligten eingegriffen (act. 7, 

S. 4): Letztere habe als Erstinstanz die massgebenden Sachumstände vertretbar und 

nachvollziehbar beurteilt, gewürdigt und die öffentlichen und privaten Interessen 

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hinreichend gegeneinander abgewogen. Die Vorinstanz habe im angefochtenen 

Entscheid nicht nur die erforderliche Zurückhaltung vermissen lassen, sondern ihr 

eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Beschwerdebeteiligten gesetzt.

Der Verweis auf die Gemeindeautonomie geht im Zusammenhang mit der Ortsplanung 

fehl. Art. 33 RPG enthält Mindestanforderungen an das kantonale 

Rechtsmittelverfahren und gewährleistet die volle Überprüfung durch wenigstens eine 

Beschwerdebehörde (Abs. 3 lit. b). Diese Funktion ist im kantonalem Recht dem 

Rekursverfahren vor dem Baudepartement zugedacht (Art. 46 Abs. 1 VRP). Trägerin 

der Ortsplanung ist zwar grundsätzlich die Politische Gemeinde (Art. 2 Abs. 1 BauG). 

Wie im Bereich der Nutzungsplanung im Allgemeinen steht der Planungsbehörde auch 

bei der Gestaltungsplanung ein weitreichender Ermessensspielraum zu. Ob die 

massgeblichen Einzelaspekte in die Interessenabwägung im Rahmen der Planung 

vollständig mit einbezogen worden sind, unterliegt jedoch der Rechtskontrolle (vgl. 

GVP 1996 Nr. 12, VerwGE B 1999/6 vom 16. März 2000). Art. 3 Abs. 2 BauG bestimmt 

in diesem Zusammenhang, dass dem Staat in allen Belangen der Raumplanung die 

Rechts- und Ermessenskontrolle zusteht, dass er aber den nötigen 

Ermessensspielraum der Politischen Gemeinden bei der Orts- und Regionalplanung 

wahrt. Dies bedeutet, dass der Staat den kommunalen Entscheid zu respektieren hat, 

wenn der Plan den massgebenden Rechtsnormen entspricht und zweckmässig sowie 

sachgerecht ist. Die Vorinstanz hat den streitigen Planerlass mithin zu Recht auf seine 

Recht- und Zweckmässigkeit hin geprüft. Mit der Wahrung des kommunalen 

Ermessensspielraums ist lediglich gemeint, dass die Rechtsmittelbehörde nicht ihr 

Ermessen anstelle desjenigen der Gemeinde setzen soll, da es grundsätzlich deren 

Sache ist, unter mehreren verfügbaren und zweckmässigen Lösungen zu wählen (vgl. 

z.B. VerwGE B 2011/182 vom 3. Juli 2012 E. 3.4, www.gerichte.sg.ch; GVP 2010 

Nr. 36; H. Hess, Ortsplanungsrecht I, in: Das Nachtragsgesetz zum st. gallischen 

Baugesetz, Veröffentlichungen des Schweizerischen Instituts für Verwaltungskurse an 

der Hochschule St. Gallen, Neue Reihe Bd. 20, St. Gallen 1983, S. 25 mit Hinweisen). 

Dass die Vorinstanz den streitigen Gestaltungsplan auf seine Zweckmässigkeit 

überprüft bzw. als unzweckmässig beurteilt hat, ist demnach mit Blick auf ihre 

funktionelle Zuständigkeit und Kognition nicht zu beanstanden.

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4.2.        Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe ihre Auffassung 

willkürlich begründet, indem sie auf den Amtsbericht des HBA abgestellt habe, obwohl 

dieses für die Ortsplanung nicht zuständig sei.

Diese Rüge ist schon deshalb unbegründet, weil sich der vorinstanzliche 

Sachbearbeiter am Augenschein selbst einen Eindruck vom beabsichtigten Plangebiet 

verschaffte. Der angefochtene Entscheid ist im Wesentlichen mit diesen tatsächlichen 

Wahrnehmungen begründet und beschränkt sich nicht darauf, die im Mitbericht und in 

der Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll durch das HBA vertretenen Standpunkte 

wiederzugeben (vgl. act. 2, E. 7.1.6). Dem vorinstanzlichen Entscheid ist damit auch mit 

ausreichender Begründung zu entnehmen, warum die abweichende (und zumindest im 

Unterton auch nicht vorbehaltlos zustimmende) Stellungnahme des AREG als 

unzutreffend erachtet wurde. Der angefochtene Entscheid ist entgegen der Auffassung 

der Beschwerdeführer nicht willkürlich und aufzuheben, weil die Auffassung des AREG 

nicht explizit widerlegt worden ist: Die Vorinstanz hat die für den Entscheid 

wesentlichen Gesichtspunkte in einer Weise dargelegt, die eine sachgerechte 

Anfechtung ermöglichten (vgl. BGE 124 II 146 E. 2a). Ob die Begründung sachlich 

richtig und widerspruchsfrei ist, ist eine Frage der materiellen Rechtsanwendung.

4.3.        Diesbezüglich bringen die Beschwerdeführer vor, das Gestaltungsplangebiet 

werde nicht von der Genehmigungsbehörde festgelegt, sondern von der privaten 

Bauherrschaft. Diese sei entgegen der vorinstanzlichen Auffassung nicht an das Gebot 

der Rechtsgleichheit und an das Willkürverbot gebunden und dürfe frei entscheiden, 

welche Grundstücke sie überbauen wolle und welche nicht. Im übrigen habe die 

Vorinstanz nicht berücksichtigt, dass ihre Grundstücke im Gegensatz zum Grundstück 

des Beschwerdegegners II neu überbaut werden sollten. Dies sei ein objektiver Grund, 

der die unterschiedliche planerische Behandlung der Grundstücke rechtfertige.

4.3.1.    Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt dem 

Gleichbehandlungsgrundsatz bei Planungsmassnahmen in der Tat nur eine 

abgeschwächte Bedeutung zu. Ein Grundeigentümer hat keinen aus Art. 8 Abs. 1 BV 

folgenden Anspruch darauf, im Zusammenhang mit dem Erlass einer Zonenordnung 

(dies gilt auch für den Erlass eines Sondernutzungsplanes) gleich behandelt zu werden 

wie alle übrigen Grundeigentümer, die von einer Raumplanungsmassnahme berührt 

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werden. Es liegt vielmehr im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen gebildet und 

irgendwo abgegrenzt werden müssen und dass Grundstücke ähnlicher Lage bau- und 

zonenrechtlich völlig verschieden behandelt werden können. Verfassungsrechtlich 

genügt es, dass die Planung sachlich vertretbar, d.h. nicht willkürlich ist. Das Gebot der 

Rechtsgleichheit fällt insoweit mit dem Willkürverbot zusammen (VerwGE B 2009/221 

vom 24. August 2010 E. 5.2, www.gerichte.sg.ch; BGer 1P.21/2005 vom 6. Oktober 

2005 E. 4.2). Willkür ist dann zu bejahen, wenn ein staatlicher Akt sinn- und zwecklos, 

offensichtlich unhaltbar, sachlich nicht begründbar ist, mit der tatsächlichen Situation 

in klarem und offensichtlichem Widerspruch steht, eine Norm oder einen klaren 

unumstrittenen Rechtsgrundsatz offensichtlich verletzt oder in stossender Weise dem 

Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (Art. 9 BV; Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 83).

4.3.2.    Zunächst ist festzuhalten, dass es Sache der politischen Gemeinde als 

Planungsbehörde und nicht der Grundeigentümer ist, Gestaltungspläne zu erlassen 

und damit auch die Planperimeter abzugrenzen. Der Erlass eines Gestaltungsplans 

setzt zwar grundsätzlich die Zustimmung der betroffenen Grundeigentümer voraus. 

Gleichzeitig gibt das Baugesetz den politischen Gemeinden jedoch Instrumente in die 

Hand, mit denen – unter Voraussetzung eines erheblichen städtebaulichen Interesses 

und von vorliegend nicht erreichten Quoren – auch gegen den Willen einzelner 

Grundeigentümer Gestaltungspläne erlassen werden können. Ist die 

Gestaltungsplanung nicht angezeigt oder möglich, kann immerhin zum Erlass eines 

Überbauungsplanes gegriffen werden. Diese können, wie die Vorinstanz korrekt 

ausgeführt hat, auch gegen den Willen der Grundeigentümer erlassen werden (vgl. 

Art. 22 ff. BauG).

4.3.3.    Die Abgrenzung des Planperimeters ist nicht primär eine Frage der 

rechtsgleichen Behandlung ähnlich betroffener Grundstücke, sondern eine Frage der 

Zweckmässigkeit und hat sich nach den tatsächlichen Gegebenheiten zu richten (vgl. 

E. 3.2.3. hiervor). Anknüpfungspunkte sind u.a. Topographie, Flussufer, Waldränder, 

Zonengrenzen und Verkehrsachsen; die räumliche Ausdehnung des 

Gestaltungsplangebiets ergibt sich jedoch auch aus seiner Zweckbestimmung. Das 

Plangebiet soll eine Einheit in der kommunalen Nutzungsplanung bilden.

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4.3.4.    Dass das Plangebiet von seiner Grösse her geeignet ist, eine 

Gesamtüberbauung zu realisieren, ist offensichtlich und unbestritten. Ebenso 

offensichtlich ist jedoch, dass die betreffenden Parzellen längsseitig einerseits durch 

den Bahndamm (im Nordosten) und andererseits durch die Zürcherstrasse (im 

Südwesten) natürlich und nach tatsächlich fassbaren Kriterien begrenzt werden. Die 

Zürcherstrasse ist ebenfalls Zonengrenze der Kernzone K3b. Die Ausklammerung der 

Parzelle Nr. 0002J bedeutet einen nicht nach tatsächlichen Gesichtspunkten zu 

rechtfertigenden Eingriff in diesen Verlauf. Denn entgegen der Darstellung der 

Beschwerdeführer sind Eigentumsverhältnisse und Bauabsichten der Eigentümer keine 

Kriterien, nach denen das Plangebiet abzugrenzen wäre. Auch mit Blick auf die 

Zweckbestimmung des Gestaltungsplans – es soll u.a. die punktförmige Gliederung der 

traditionellen Einzelhaussituation weitergeführt werden, unter Berücksichtigung der 

bestehenden Bauten entlang der Zürcherstrasse (Art. 2 besV) – lässt es sich nicht 

nachvollziehen, weshalb ausgerechnet das einzige Einzelhaus, das von drei Seiten vom 

Plangebiet umschlossen wird und «punktförmig» an der Zürcherstrasse liegt, nicht 

innerhalb des Perimeters liegt.

4.3.5.    Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist die Vorinstanz auch zu 

Recht davon ausgegangen, dass die unzweckmässige Perimeterabgrenzung der für 

den Erlass eines Gestaltungsplans vorausgesetzten «städtebaulich vorzüglichen 

Gestaltung» (vgl. Art. 28 Abs. 1 BauG) entgegenstehe. Letztere begründete ihre 

Auffassung in E. 7.1.6 des angefochtenen Entscheids damit, dass die auf dem 

Grundstück Nr. 0002J bestehenden Bauten die geplante Gesamtüberbauung qualitativ 

beeinträchtigten (hierbei geht es offensichtlich um die hinsichtlich Stil und Volumina 

völlig anderen Baukörper und die wegen des zu kleinen bzw. nicht vorhandenen 

Strassenabstandes andere Strassenflucht der Neubauten) und ein allfälliger Ersatzbau 

auf dieser Parzelle zu einem wesentlich kleineren Bauvolumen als dem bestehenden 

führen und damit dieses Problem noch verschärft würde. Bei diesen berechtigten 

Einwänden fällt nach Auffassung des Gerichts nicht so sehr der bestehende Zustand 

ins Gewicht, denn der Beschwerdegegner II wäre wohl auch dann nicht zum Abbruch 

seiner Bauten bzw. zum Verkauf seines Grundstücks zu zwingen, wenn dieses 

innerhalb des Planperimeters liegen würde. Zwingend erforderlich ist die «Beplanung» 

seines Grundstücks jedoch, weil in den streitgegenständlichen Planungsabsichten jede 

Perspektive fehlt, wie sich ein allfälliger Ersatzbau in die Überbauung einfügen würde. 

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Unbestrittenermassen wäre es bereits aufgrund der Gebäudeabstände nicht möglich, 

einen weiteren gleichartigen Gebäuderiegel zwischen den Häusern 6 und 7 zu erstellen. 

Ein den heutigen Bauvorschriften entsprechendes Gebäude würde sich nicht in die 

geplante Gesamtüberbauung einfügen; die Dimensionen wären schlichtweg zu klein. 

Auch dies ist unbestritten. Vor dem Hintergrund, dass gerade die Abgrenzung des 

Planperimeters streitig ist, ist im übrigen nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 

Überlegungen anstellte, wie das Plangebiet mit Einbezug des Grundstücks Nr. 0002J 

überbaut werden könnte. Die Rüge der Beschwerdeführer, sie hätte sich bei der 

Beurteilung des Rekurses stattdessen auf ein der Regelbauweise entsprechendes 

(fiktives) Projekt nur für ihre beiden eigenen Grundstücke beschränken müssen, ist 

deshalb nicht stichhaltig. Die Fragen nach der Abgrenzung des Plangebiets und dem 

Erreichen einer städtebaulich vorzüglichen Gestaltung lassen sich konkret nicht 

unabhängig voneinander beantworten.

5.            Zusammenfassend steht deshalb fest, dass die Vorinstanz den Rekurs zu 

Recht mit der Begründung gutgeheissen hat, der Planperimeter sei unzweckmässig. 

Der Gestaltungsplan «Seewiese» und mit diesem der überwiegend innerhalb seines 

Perimeters verlaufende und auf die lokale Fusswegerschliessung ausgerichtete 

Teilstrassenplan «Fussweg Seewiese» wurden deshalb zu Recht aufgehoben, wie auch 

der zugehörige Einspracheentscheid der Beschwerdebeteiligten vom 1. Oktober 2012. 

Gleiches gilt für die Baubewilligung vom 4. Februar 2013, die nur unter dem Vorbehalt 

der Rechtskraft von Gestaltungs- und Teilstrassenplan erteilt wurde, und für den 

zugehörigen Einspracheentscheid vom 14. Januar 2013. Demnach ist die Beschwerde 

abzuweisen.

6.            Im Übrigen ist die Argumentation der Vorinstanz auch insofern 

nachvollziehbar, als sie gegenüber der städtebaulichen Qualität des Gestaltungsplans 

Vorbehalte geäussert hat. Bei besonderen örtlichen Verhältnissen wird die geforderte 

städtebaulich vorzügliche Gestaltung erreicht, wenn die raumplanungsrechtlichen 

Planungsziele und -grundsätze so weit eingehalten werden, als dies nach den 

konkreten örtlichen Verhältnissen überhaupt möglich ist. Liegen keine besonderen 

örtlichen Verhältnisse vor, so zeichnet sich eine städtebaulich vorzügliche Gestaltung 

durch spezifische Vorzüge gegenüber der Regelbauweise aus (Heer, a.a.O, Rz. 154, mit 

Hinweis auf GVP 1995 Nr. 93). Die Vorinstanz hat überzeugend ausgeführt, dass bis auf 

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den Bahndamm entlang der Ostseite des Plangebiets keine besonderen örtlichen 

Verhältnisse vorliegen. Selbst wenn sich hier ein Anlehnen der Gebäude aufdrängt, 

leuchtet nicht ein, weshalb in sämtlichen Baubereichen des Gestaltungsplans ein 

zusätzliches viertes Vollgeschoss zugelassen werden muss. Auch kann von 

«Anschmiegen» an den Bahndamm nicht gesprochen werden, wenn dieser um zwei 

Vollgeschosse überragt wird (Häuser 2 - 4). In unmittelbarer Nachbarschaft sind keine 

ähnlich gross dimensionierten Gebäude zu finden (vgl. www.geoportal.ch). Namentlich 

in Bezug auf die Höhe erweisen sich die Volumina der geplanten Baukörper deshalb als 

quartieruntypisch und damit kritisch. Daran ändert die städtebaulich erwünschte und 

im öffentlichen Interesse liegende Verdichtung nichts. Auch das Planungsermessen der 

Beschwerdebeteiligten dürfte dieser Einschätzung nicht entgegenstehen.

7.            Bei diesem Verfahrensausgang sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern 

aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 und 96bis VRP). Eine Entscheidgebühr in der Höhe von 

Fr. 4'000.-- erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- wird angerechnet.

Die Beschwerdeführer haben die gemeinsam vertretenen privaten Beschwerdegegner I 

und II ausseramtlich angemessen zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit 

Art. 98bis VRP), und zwar unter solidarischer Haftung (Art. 98ter VRP in Verbindung mit 

Art. 106 Abs. 3 der Schweizerischen Zivilprozessordnung, SR 272). Deren 

Rechtsvertreter hat eine Kostennote über Fr. 6'800.-- eingereicht (act. 24). Vor dem 

Verwaltungsgericht beträgt das Honorar pauschal zwischen Fr. 1'000.-- bis 

Fr. 12'000.-- (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und 

Rechtsagenten, sGS 963.75, HonO). Die geltend gemachte Honorarforderung liegt 

innerhalb dieses Rahmens und ist den Umständen des Falles angemessen. Hinzu 

kommen 4% Barauslagen und 8% Mehrwertsteuer (Art. 28bis Abs. 1 und Art. 29 

HonO).

Das Begehren der Beschwerdeführer um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird – 

dem Verfahrensausgang entsprechend – abgewiesen (Art. 98bis VRP).

 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.            Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 4'000.-- bezahlen 

die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftung. Der Kostenvorschuss von 

Fr. 3'000.-- wird angerechnet.

3.            Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner I und II unter 

solidarischer Haftung mit insgesamt Fr. 6'800.-- (zuzüglich 4% Barauslagen, zuzüglich 

8% Mehrwertsteuer) ausseramtlich zu entschädigen.

4.            Das Begehren der Beschwerdeführer um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 

wird abgewiesen.

 

Der Präsident                        Der Gerichtsschreiber

Eugster                                  Wehrle

 

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 25.08.2015
	Planungsrecht, Gestaltungsplan. Abgrenzung des Plangebiets (Art. 28 Abs. 1 BauG, sGS 731.1). Mit dem Gestaltungsplan sollen vorzüglich gestaltete Grossüberbauungen ermöglicht werden. Die Abgrenzung des Plangebiets richtet sich nach tatsächlichen Kriterien (z.B. Topografie, Flussufer, Waldränder, Zonengrenzen, Verkehrsachsen, Baugrund, Besonnung).Konkret wurde die Abgrenzung nicht nach objektiven Kriterien, sondern nach dem subjektiven Bauwillen der Grundeigentümer vorgenommen. Eine überbaute Kleinparzelle, die von drei Seiten vom Plangebiet umschlossen wird und mit der vierten Seite an eine Kantonsstrasse grenzt, wurde ausgespart. Dies ist planungsrechtlich unzulässig; ein solches Vorgehen verhindert u.a. eine städtebaulich vorzügliche Gesamtüberbauung (Verwaltungsgericht, B 2013/197). Entscheid vom 25. August 2015

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