# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 606ebfa2-db15-5189-9aa9-e473bbe39607
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 19.10.2018 B 2018/164
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2018-164_2018-10-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2018/164

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 22.10.2019

Entscheiddatum: 19.10.2018

Entscheid Verwaltungsgericht, 19.10.2018
Steuerrecht; Art. 141 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 141 Abs. 3 
StG.Gemäss Veranlagungspraxis und Rechtsprechung bildet der Vergleich 
der in den Schätzungen festgestellten Neuwerte innerhalb der 
Eigentumsdauer (sog. Neuwertvergleich) eine taugliche Grundlage, um die 
vom Steuerpflichtigen ermessensweise und pauschal geltend gemachten 
Aufwendungen zu überprüfen. Der Entscheid der Beschwerdeführer, als 
Erwerbspreis nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis und die 
Erstellungskosten, sondern auf den Verkehrswert gemäss Schätzung vom 
21. Juli 1966 abzustellen, hat zur Folge, dass aus der Zeit vor 1966 keine 
wertvermehrenden Aufwendungen mehr berücksichtigt werden 
können.Unbestritten ist, dass die Erblasserin als langjährige, selbst 
bewohnende Eigentümerin vom maximalen Haltedauerrabatt von 40,5 
Prozent profitiert hätte, wenn sie das Grundstück noch zu Lebzeiten verkauft 
hätte. Vorliegend ging das Grundstück mit dem Erbfall in das 
Gesamteigentum der Beschwerdeführer über. Dieser Vorgang allein löste 
noch keine Grundstückgewinnsteuer aus, sondern es erfolgte ein 
Steueraufschub (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG). Erst bei der späteren 
Veräusserung war den Beschwerdeführern die Besitzesdauer der 
Erblasserin anzurechnen, weshalb der Beschwerdegegner den 
Eigentumsdauerrabatt von 30 Prozent gewährte. Ein darüberhinausgehender 
Eigentumsdauerrabatt würde voraussetzen, dass die Liegenschaft vom 
Veräusserer während 15 Jahren selbst bewohnt worden ist, was vorliegend 
mit Blick auf die Beschwerdeführer offensichtlich nicht der Fall war 
(Verwaltungsgericht, B 2018/164). Die gegen dieses Urteil erhobene 
Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 26. September 2019 
teilweise gutgeheissen (Verfahren 2C_1058/2018).

Entscheid vom 19. Oktober 2018

Besetzung

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Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiberin Blanc Gähwiler

Verfahrensbeteiligte

Erbengemeinschaft X.__, bestehend aus:

1.   Y.__,

2.   Z.__,

Beschwerdeführer,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Matthias Gmünder, Gmünder Frischknecht 

& Partner, Bahnhofstrasse 7, 9630 Wattwil,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer (Ref.Nr. 0__)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

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A. X.__ war Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. 0000 (Grundbuch A.__) mit dem 

Einfamilienhaus samt Praxis Vers.-Nr. 0001 und einer Grundfläche von 2'252 m an der 

M.__-Strasse in A.__. Nach ihrem Tod im Jahr 2014 ging die Liegenschaft aufgrund 

einer letztwilligen Verfügung zu Gesamteigentum an ihren Neffen Y.__ und ihren 

Stiefsohn Z.__ über. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 14. November 2014 

verkaufte die Erbengemeinschaft die Liegenschaft zum Preis von CHF 1'900'000 an die 

S.__ AG. Die Veräusserung wurde am 6. Januar 2015 im Grundbuch eingetragen.

B. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer machte die 

Erbengemeinschaft beim Veräusserungserlös Abzüge von CHF 25'557 wegen 

Sanierung von Altlasten, einen Erwerbspreis von CHF 224'000, anrechenbare 

Nebenkosten von CHF 74'260 und wertvermehrende Aufwendungen von CHF 283'000 

geltend. Das kantonale Steueramt veranlagte die Erben von X.__ am 19. April 2017 mit 

einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 1'521'983 (Steuerbetrag total 

CHF 356'860, Eigentumsdauerrabatt 30 Prozent). Vom Veräusserungserlös von 

CHF 1'900'000 liess es einen Abzug für die Sanierung von Altlasten von CHF 25'557 zu 

und rechnete anschliessend den Erwerbspreis von CHF 224'000 ab. Weiter wurden 

Nebenkosten im Umfang von CHF 71'760 und wertvermehrende Aufwendungen von 

CHF 56'700 berücksichtigt. Die dagegen erhobene Einsprache hiess das kantonale 

Steueramt mit Entscheid vom 9. August 2017 teilweise gut und veranlagte die 

Erbengemeinschaft unter Berücksichtigung eines zusätzlichen Betrags von CHF 22'000 

für wertvermehrende Aufwendungen mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 1'499'983 (Steuerbetrag total CHF 351'702, Eigentumsdauerrabatt 30 Prozent). 

Dagegen erhob die Erbengemeinschaft X.__ Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission, welche mit Entscheid vom 29. Mai 2018 den Rekurs 

teilweise guthiess, den Einspracheentscheid vom 9. August 2017 aufhob und den 

steuerbaren Grundstückgewinn unter Berücksichtigung von Nebenkosten von 

insgesamt CHF 75'452 auf CHF 1'496'291 bei einem Eigentumsdauerrabatt von 

30 Prozent festsetzte.

C. Die Erbengemeinschaft X.__, bestehend aus Y.__ und Z.__ (Beschwerdeführer), 

erhob gegen den am 4. Juni 2018 zugestellten Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 

4. Juli 2018 (Datum Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem 

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Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei der angefochtene 

Entscheid aufzuheben, der steuerbare Grundstückgewinn auf CHF 1'366'491 

festzulegen und es sei der maximale Rabatt für Selbstbewohner zu gewähren; allenfalls 

sei die Streitsache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Vernehmlassung vom 19. Juli 

2018 verwies die Vorinstanz auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und 

beantragte die Abweisung der Beschwerde. Das kantonale Steueramt 

(Beschwerdegegner) verzichtete am 7. August 2018 auf eine Vernehmlassung und 

beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der 

Beschwerdeführer zur Begründung ihres Begehrens sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

1.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 

des Steuergesetzes; sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Steuerpflichtig ist der Veräusserer eines 

Grundstücks (Art. 133 Abs. 1 StG). Personengemeinschaften ohne juristische 

Persönlichkeit, worunter insbesondere die Erbengemeinschaften (Art. 602 ff. des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuches, SR 210, ZGB) fallen, sind als solche grundsätzlich 

nicht steuerpflichtig (vgl. auch Art. 22 Abs. 1 StG; Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das 

st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 331 f.). Die Erbengemeinschaft als solche ist 

nicht Steuersubjekt. Als solches gelten die einzelnen Erben entsprechend der ihnen 

zugefallenen Quote. Die Befugnis der jeweils zu gleichen Teilen erbenden 

Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung ist gegeben.

1.2. […]

2. Zwischen den Verfahrensbeteiligten sind zunächst wertvermehrende Aufwendungen 

in den Jahren 1941 bis 2014 umstritten (nachfolgend E. 3). Weiter besteht Uneinigkeit 

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darüber, welcher Rabatt für die Haltedauer zu gewähren ist (nachfolgend E. 4). Nicht 

umstritten ist dagegen der Erwerbspreis des Grundstücks von CHF 224'000, der dem 

Verkehrswert der amtlichen Schätzung vom 21. Juli 1966 entspricht, sowie der 

Veräusserungserlös - nach Abzug von Ausgaben für Altlasten - von CHF 1'877'443 (vgl. 

act. 1 Ziff. III.1).

3. Die Beschwerdeführer machen gestützt auf einen Gesamtneuwertvergleich der Jahre 

1941 bis 2014 wertvermehrende Aufwendungen von CHF 161'000 geltend. Da sie 

dabei selbst auf den mittels Neuwertvergleich ermittelten Mehrwert abstellen (vgl. 

Berechnung in act. 1 Ziff. 4.4), ist auf die Ausführungen zu den wertvermehrenden 

Investitionen am Gebäude (act. 1 Ziff. 2.1) und zu den Investitionen ausserhalb des 

Gebäudes (act. 1 Ziff. 2.2) nicht weiter einzugehen. Der Beschwerdegegner 

berücksichtigte seinerseits einen Betrag von CHF 78'700, wobei er einen mittels 

Neuwertvergleich errechneten Mehrwert von CHF 56'700 ermittelte und zusätzlich für 

Umgebungsarbeiten CHF 10'000, für Bepflanzung CHF 5'000 und für 

Anschlussgebühren CHF 7'000 zum Abzug zuliess. Die Beschwerdeführer beantragen 

nunmehr, für die Bepflanzung CHF 30'000 und für Baubewilligungen, 

Pfanderrichtungen, Geometerkosten, Anschlussgebühren und Perimeter CHF 15'000 

zu berücksichtigen.

3.1. Wertvermehrende Aufwendungen sind die während der massgebenden 

Eigentumsdauer angefallenen Ausgaben, die geeignet sind, im Zeitpunkt der Leistung 

eine Wertsteigerung an einem Grundstück zu bewirken. Aufwendungen, die im 

Einzelnen nicht mehr belegt, aber glaubhaft gemacht werden können, sind von der 

Steuerbehörde nach pflichtgemässem Ermessen anzurechnen. Diese aus den 

allgemeinen Veranlagungsgrundsätzen abgeleitete Lösung wird vor allen in jenen Fällen 

Platz greifen, in denen der geltend gemachte Aufwand längere Zeit zurückliegt und der 

Steuerpflichtige über den eigenen Aufwand oder allenfalls jenen seines 

Rechtsvorgängers keine Belege besitzt. Gemäss Veranlagungspraxis und 

Rechtsprechung bildet der Vergleich der in den Schätzungen festgestellten Neuwerte 

innerhalb der Eigentumsdauer (sog. Neuwertvergleich) eine taugliche Grundlage, um 

die vom Steuerpflichtigen ermessensweise und pauschal geltend gemachten 

Aufwendungen zu überprüfen. Dabei wird die mutmassliche Wertvermehrung ermittelt 

aus dem arithmetischen Mittel der Wertvermehrung aus Gesamt- und Einzelvergleich. 

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Beim gesamthaften Vergleich wird der Neuwert im Zeitpunkt des Erwerbs (gemäss 

amtlicher Schätzung) mittels Zürcher Baukostenindex auf den Veräusserungszeitpunkt 

hochgerechnet. Die mutmassliche Wertvermehrung ergibt sich aus dem Unterschied 

zwischen dem hochgerechneten Neuwert gemäss Index und dem Neuwert gemäss 

amtlicher Schätzung im Zeitpunkt des Verkaufs. Beim Einzelvergleich wird sinngemäss 

verfahren. Die Wertvermehrungen werden aber stufenweise von einer amtlichen 

Neuwertschätzung zur nächsten über die ganze Eigentumsdauer ermittelt (Zigerlig/

Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 350 f.; StB 137 Nr. 2).

3.2. Für das Grundstück Nr. 0000 liegen folgende Schätzungen vor:

- Schätzung vom 21. Juli 1966 (act. 8/3/5):                    Neuwert CHF 335'000

- Schätzung vom 12. Oktober 1976 (act. 8/3/6):             Neuwert CHF 629'000

- Schätzung vom 22. Oktober 1986 (act. 8/3/7):             Neuwert CHF 860'000

- Schätzung vom 6. Oktober 1994 (act. 8/3/8):               Neuwert CHF 1'050'000

- Schätzung vom 27. September 2007 (act. 8/3/9):        Neuwert CHF 1'054'000

- Schätzung vom 28. Mai 2014 (act. 8/3/10):                  Neuwert CHF 1'122'000

 

Für die Berechnung der wertvermehrenden Aufwendungen sind die in den neueren 

Schätzungen (Schätzungsjahre 2007 und 2014) enthaltenen Kosten für Umgebung und 

Baugrubenaushub nicht miteinzubeziehen, sondern es ist vom Gebäudetotal 

auszugehen. Nicht begründet wurde vom Beschwerdegegner, weshalb er die 

Schätzung aus dem Jahr 1994 nicht in die Berechnung miteinbezog. Unberücksichtigt 

liess er zudem die Werte der Schätzung vom 28. Mai 2014, dies mit der Begründung, 

diese sei zu jenem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig gewesen. Der Beschwerdegegner 

scheint jedoch die Notwendigkeit einer Berücksichtigung der Schätzung 2014 nunmehr 

erkannt zu haben, wenn er es trotz niedrigerem Wert zugunsten der Steuerpflichtigen 

beim ursprünglichen Neuwertvergleich beliess (vgl. act. 8/6 S. 3 oben). Die 

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Beschwerdeführer gehen jedoch fehl, wenn sie meinen, zwischen Gesamtvergleich und 

Einzelvergleich wählen zu können. Vielmehr wird die mutmassliche Wertvermehrung 

aus dem arithmetischen Mittel der Wertvermehrung aus Gesamt- und Einzelvergleich 

ermittelt. Weiter sind beim Einzelvergleich die Wertvermehrungen stufenweise von einer 

amtlichen Neuwertschätzung zur nächsten zu berechnen. Die Einzelvergleich-

Berechnung der Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde, welcher sie jeweils den 

Neuwert der Schätzung 1966 zugrunde legten und diesen dann indexierten, erweist 

sich damit als falsch. Schliesslich ist beim Baukostenindex einheitlich vom Stand 

Oktober auszugehen, da die Schätzungen bis ins Jahr 1994 jeweils im Oktober 

stattfanden. Nicht massgebend ist dagegen, ob beim Baukostenindex auf die Basis 

1939 – so der Beschwerdegegner – oder auf die Basis 1966 – so die Beschwerdeführer 

– abgestellt wird. Aus dem Dargelegten resultiert bezüglich der anrechenbaren 

Wertvermehrung folgende Berechnung:

 

Gesamtvergleich (A)

Jahr    Baukostenindex   Neuwert gemäss Schätzung   Neuwert 

gemäss   Mutmassliche

                                                                                        Baukostenindex    

Wertveränderung

1966   100.0                    CHF 335'000

2014   334.6                    CHF 1'122'000                        CHF 1'120'910       CHF 1'090

Total A                                                                                                           CHF 1'090

 

Einzelvergleich (B)

1966    100                       CHF 335'000

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1976    158.6                    CHF 629'000                          CHF 531'310          CHF 97'690

1986    222.4                    CHF 860'000                          CHF 882'028          CHF 0

1994    268.8                    CHF 1'050'000                       CHF 1'039'424        CHF 10'576

2007    309.9                    CHF 1'054'000                       CHF 1'210'547        CHF 0

2014    334.6                    CHF 1'122'000                       CHF 1'138'007        CHF 0

Total B                                                                                                            CHF 

108'266

Total A+ B                                                                                                      CHF 109'356

Anrechenbare Wertvermehrung                                                                     CHF 54'678

 

Der vom Beschwerdegegner vorgenommene Neuwertvergleich erweist sich mit 

CHF 56'700 höher, weshalb es zugunsten der Beschwerdeführer bei diesem Wert zu 

belassen ist.

3.3. Die Beschwerdeführer beantragen, zusätzlich zu den mittels Neuwertvergleich 

ermittelten wertvermehrenden Aufwendungen für Pflanzen CHF 30'000 sowie für 

Baubewilligungen, Pfanderrichtungen und Anschlussgebühren CHF 15'000 zu 

berücksichtigen. Wie bereits die Vorinstanz festgestellt hat, hat der Entscheid der 

Beschwerdeführer, als Erwerbspreis nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis und die 

Erstellungskosten, sondern auf den Verkehrswert gemäss Schätzung vom 21. Juli 1966 

abzustellen (vgl. Art. 139 Abs. 3 StG), zur Folge, dass aus der Zeit vor 1966 keine 

wertvermehrenden Aufwendungen mehr berücksichtigt werden können. Wenn der 

Beschwerdegegner im Einspracheverfahren CHF 10'000 für Umgebungsarbeiten 

zuliess, erscheint dies angesichts der konkreten Umstände als eher grosszügig und 

entgegenkommend. Dies umso mehr, als er zusätzlich auch noch CHF 5'000 für 

Bepflanzung und CHF 7'000 für Anschlussgebühren, mithin insgesamt CHF 22'000, 

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zum Mehrwert aufgrund des Neuwertvergleichs als abzugsberechtigt wertete. Soweit 

die Beschwerdeführer in ihrer Berechnung Nebenkosten von CHF 77'952 – anstelle der 

von der Vorinstanz berücksichtigen Kosten von CHF 75'452 – aufführen (vgl. act. 1 

Ziff. 4.2), können diese aus den dargelegten Überlegungen nicht berücksichtigt 

werden.

3.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen 

ist.

4. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist weiter umstritten, ob die Ermässigung sich 

nach Art. 141 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 141 Abs. 3 StG zu richten und 

dementsprechend 40,5 Prozent statt 30 Prozent der Steuer zu betragen hat.

4.1. War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des Veräusserers, 

wird der Steuerbetrag gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG für jedes weitere volle Jahr auf 

einem Gewinnanteil von höchstens CHF 500‘000 um 1,5 Prozent, höchstens aber um 

40,5 Prozent ermässigt, wenn der Veräusserer das Grundstück wenigstens 15 Jahre 

selbst bewohnt hat. Der Eigentumsdauerrabatt beträgt auf Gewinnanteilen über 

CHF 500'000 bei selbst bewohnten Grundstücken sowie in den anderen Fällen 

1,5 Prozent pro Jahr, maximal 30 Prozent (Art. 141 Abs. 2 lit. b StG). Für alle Gewinne 

wird der Steuerbetrag demnach ab dem 16. bis 35. Jahr 1,5 Prozent pro Jahr, maximal 

aber 30 Prozent ermässigt. Für Gewinne bis höchstens CHF 500‘000 läuft der Rabatt 

mit 1,5 Prozent pro Jahr während weiterer sieben Jahre weiter, bis maximal 

40,5 Prozent, unter der Voraussetzung, dass bei der Veräusserung das Grundstück 

während mindestens 15 Jahren selbst bewohnt worden ist. Das Selbstbewohnen muss 

während der Zeit gehaltenen Eigentums erfolgt sein. Das Bewohnen durch einen 

Nachkommen (und späteren Eigentümer) zusammen mit dem früheren Eigentümer gilt 

für den Nachkommen nicht als Selbstbewohnen. Ist die Liegenschaft beim Verkauf vom 

Nachkommen als Eigentümer nicht mindestens 15 Jahre selbst bewohnt gewesen, so 

beträgt der Eigentumsrabatt auf dem gesamten Gewinn 30 Prozent. Damit wird die 

Selbstvorsorge in Form von selbst bewohntem Grundeigentum in betraglich 

begrenztem Umfang steuerlich privilegiert (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 358 

f.). Der Besitzesdauerabzug ist subjektiv beeinflusst, weil die Schmälerung der 

Bemessungsgrundlage allein durch das Steuersubjekt beeinflusst wird, was eigentlich 

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für eine reine Objektsteuer gar nicht zulässig wäre. Gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung stellt die Grundstückgewinnsteuer jedoch keine reine Objektsteuer 

mehr dar. Es handelt sich vielmehr um eine Spezialeinkommenssteuer (Zwahlen/

Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl. 2017, 

Art. 12 StHG N 59).

4.2. Unbestritten blieb, dass der Vater des Beschwerdeführers 2 das fragliche 

Grundstück im Jahr 1940 erworben, im selben Jahr darauf das Wohnhaus samt 

Arztpraxis erstellt und die Liegenschaft bis zu seinem Tod im Jahr 1995 selbst genutzt 

hat. Im Rahmen der damaligen Erbteilung ging die Liegenschaft auf die überlebende 

Ehefrau über. Nachdem diese im Jahr 2014 gestorben war, erwarben die 

Beschwerdeführer das Grundstück aus dem Erbgang. In Anwendung von Art. 141 

Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 3 StG ist mithin für die Berechnung der anrechenbaren 

Eigentumsdauer auf den Erwerb des Grundstücks durch den Vater des 

Beschwerdeführers 2 im Jahr 1940 als letzte steuerbegründende Handänderung 

abzustellen. Das Eigentum am Grundstück ging sodann am 6. Januar 2015 von den 

Beschwerdeführern zufolge Verkaufs auf die Erwerberin über. Dieser Vorgang löste 

unbestrittenermassen die Grundstückgewinnsteuer aus. Vorliegend stellt sich jedoch 

die Frage, ob über den ordentlichen Rabatt für eine Eigentumsdauer von mehr als 15 

Jahren, der nach weiteren zwanzig Jahren das gesetzliche Maximum von 30 Prozent 

erreicht, hinaus Anspruch auf den für Selbstbewohner mit noch längerer Haltedauer für 

den Gewinn bis CHF 500'000 vorgesehene besonderen Rabatt besteht, der seinerseits 

nach zusätzlichen sieben Jahren das gesetzliche Maximum von 10,5 Prozent 

(insgesamt 40,5 Prozent) erreicht. Unbestritten ist diesbezüglich, dass die Erblasserin 

als langjährige, selbst bewohnende Eigentümerin vom skizzierten, maximalen 

Haltedauerrabatt von 40,5 Prozent profitiert hätte, wenn sie das Grundstück noch zu 

Lebzeiten verkauft hätte.

4.3. Der Wortlaut von Art. 141 Abs. 2 lit. a StG setzt für die Gewährung eines über 

30 Prozent hinausgehenden Rabatts voraus, dass der Veräusserer das Grundstück 

während wenigstens 15 Jahren selbst bewohnt hat. Die Bestimmung beantwortet die 

mit der Beschwerde aufgeworfenen Fragen – so etwa, ob eine Übertragung des 

Selbstbewohnens auf Nachkommen oder anderweitige Personen, welche ein 

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Grundstück zufolge einer steueraufschiebenden Veräusserung (i.c. Erbgangs) erworben 

haben, möglich ist – nicht ausdrücklich.

In systematischer Hinsicht ist für die Auslegung von Art. 141 Abs. 2 lit. a StG Abs. 3 der 

genannten Bestimmung beizuziehen. Danach wird für die Berechnung der 

Eigentumsdauer und der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder dessen Ehegatten 

bei Erwerb des Grundstücks aus steueraufschiebender Veräusserung auf die letzte 

steuerbegründende Veräusserung abgestellt. Entsprechend dieser Regelung kann die 

Voraussetzung der Dauer des Selbstbewohnens bei Erwerb des Grundstückes aus 

steueraufschiebender Veräusserung auch in Fällen erfüllt sein, in denen der 

Veräusserer nicht während der ganzen Dauer auch Eigentümer der Liegenschaft war. 

Der Wortlaut beschränkt die Anrechnung der Selbstnutzung ohne Eigentum jedoch auf 

Ehegatten. Die im Entwurf der Regierung vorgesehene Ermässigung knüpfte 

ausschliesslich an der Dauer des Eigentums an. In den Beratungen der Kommission 

des Grossen Rates wurde der Gedanke geäussert, Grundeigentum diene nicht 

unwesentlich der Altersvorsorge und verdiene deshalb eine steuerliche 

Vorzugsbehandlung. Vorsorgecharakter könne insbesondere langjährig 

selbstbewohntem Wohneigentum zugebilligt werden. Während in diesem 

Zusammenhang weitere Vorschläge, unter anderem auch die Grundzüge des später 

realisierten Art. 141 Abs. 2 StG, ausgearbeitet wurden, wurde ein weiteres mögliches 

Ziel, nämlich die als privilegierte Selbstnutzung zu qualifizierende Weitergabe des 

Grundstücks an direkte Nachkommen, zwar ebenfalls diskutiert, hingegen wurde dies 

schliesslich nicht in einen formellen Antrag gefasst, weil das damit verfolgte Ziel als 

nicht mit dem Gedanken der Selbstvorsorge zusammenhängend und damit als nicht 

systemkonform qualifiziert wurde. In der Beratung der Bestimmung im Grossen Rat 

hielt der Kommissionspräsident ausdrücklich fest, der Vorzugssteuersatz gelte, wenn 

die Voraussetzungen erfüllt werden, für den überlebenden Ehegatten, nicht jedoch für 

die Nachkommen. Während festgehalten wurde, den erhöhten Rabatt könnten auch all 

jene Selbstnutzer nicht beanspruchen, die zwar mehr als 15 Jahre Eigentümer der 

Liegenschaft gewesen seien, diese aber nicht während 15 Jahren selbst bewohnt 

hätten, sind zum umgekehrten Fall, in welchem der Veräusserer die Liegenschaft 

während 15 oder mehr Jahren selbst bewohnte, jedoch nicht während fünfzehn Jahren 

Eigentümer war, in den Materialien keine Wortmeldungen verzeichnet. Die gegenüber 

dem langjährigen Eigentümer weitergehende Privilegierung des Veräusserers, der seine 

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Liegenschaft während mindestens fünfzehn Jahren selbst bewohnt hat, bezweckt die 

Begünstigung der mit dem Erwerb von Wohneigentum verbundenen Selbstvorsorge. 

Der zusätzliche Rabatt soll jenen Grundeigentümern zugutekommen, welche ihre Mittel 

in selbstgenutztes Wohneigentum investieren. Die Beschränkung der zusätzlichen 

Privilegierung auf Ehegatten, welche die Voraussetzungen in zeitlicher Hinsicht erfüllen, 

ohne selbst Eigentümer gewesen zu sein, erscheint im Übrigen auch unter dem 

Gesichtspunkt der Vorsorge sinnvoll. Die Ehegatten sorgen gemäss Art. 163 Abs. 1 des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) gemeinsam für den gebührenden 

Unterhalt der Familie. Dazu gehört unter anderem auch eine angemessene 

Altersvorsorge; darin enthalten ist neben der obligatorischen Vorsorge auch eine den 

Verhältnissen entsprechende dritte Säule. Im Gegensatz zu der während der ganzen 

Dauer der Ehe und unter Umständen darüber hinaus (vgl. Art. 125 ZGB) geltenden 

Pflicht, gemeinsam für den ehelichen Unterhalt zu sorgen, dauert die Unterhaltspflicht 

der Eltern gegenüber ihren Kindern grundsätzlich nur bis zu deren Mündigkeit (Art. 277 

Abs. 1 ZGB). Unter diesem Gesichtspunkt erscheint die Beschränkung der steuerlichen 

Privilegierung im Sinn der Anrechnung des Selbstbewohnens durch den Ehegatten 

unabhängig vom Eigentum als sachlich gerechtfertigt (vgl. zum Ganzen SGE 2003 Nr. 2 

E. 2c/bb mit Hinweisen; StB 141 Nr. 2 Ziff. 5).

4.4. Die von den Beschwerdeführern angestrebte Ausdehnung der steuerlichen 

Privilegierung auf die Erben ist demgegenüber wie dargelegt systemfremd. Dies auch 

deshalb, weil sie nicht mit der vom Gesetz angestrebten Begünstigung der 

Selbstvorsorge zusammenhängt. Gestützt auf Art. 108 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, BV) ist es zulässig, die Selbstvorsorge 

durch Eigentumsbildung fiskalisch zu fördern. Die Beschwerdeführer haben das 

Grundstück jedoch aus freien Stücken veräussert und die ihnen zugeflossenen Mitteln 

auch nicht in ein neues Eigenheim reinvestiert – zumindest machen sie dies nicht 

geltend, und den Akten kann diesbezüglich auch nichts Entsprechendes entnommen 

werden. Sie übersehen ferner auch, dass das Ziel der Wohneigentumsförderung nicht 

darin besteht, um jeden Preis eine hohe Eigentümerquote zu erreichen. Hingegen ist 

der Bund sowohl im Rahmen seiner Förderungstätigkeiten als auch in Zusammenhang 

mit dem Erlass von Vorschriften nach Art. 108 Abs. 4 BV verpflichtet, den Interessen 

von Familien, Betagten, Bedürftigen und Behinderten besondere Beachtung zu 

schenken. Diese Bestimmung nennt Personengruppen, welche aus finanziellen oder 

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andern – etwa baulichen – Gründen auf dem Wohnungsmarkt bzw. beim Erwerb von 

Wohneigentum erfahrungsgemäss mit besonderen Schwierigkeiten zu kämpfen haben 

(C. Alvarez, in: Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Vallender, Die schweizerische 

Bundesverfassung – St. Galler Kommentar, 3. Aufl. 2014, N 32 zu Art. 108 BV). 

Inwiefern den Beschwerdeführern der Zugang zum Wohnungsmarkt mit einem 

Besitzesdauerrabatt von "lediglich" 30 Prozent, anstelle der von ihnen favorisierten 

40,5 Prozent, erschwert werden sollte, erschliesst sich dem Gericht nicht. Die 

Wohneigentumsförderung wird in Fällen wie dem vorliegenden vielmehr bereits 

dadurch gewährleistet, dass für Erben die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird 

(vgl. Art. 132 Abs. 1 lit. a StG). Schliesslich erkannte die Vorinstanz in diesem 

Zusammenhang zutreffend, dass nicht ersichtlich sei, inwiefern sich aus Art. 41 Abs. 1 

lit. c BV etwas in Bezug auf die Besteuerung der Grundstückgewinnsteuer ableiten 

liesse. Sie wies insbesondere zu Recht darauf hin, dass die Sozialziele von Art. 41 BV 

keine klagbaren Rechte des Individuums begründen, was in Abs. 4 der genannten 

Bestimmung in prägnanter Weise zum Ausdruck gebracht wird (Häfelin/Haller/Keller/

Thurnheer, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 9. Aufl. 2016, Rz. 910 f.). Vorliegend 

ging das Grundstück mit dem Erbfall in das Gesamteigentum der Beschwerdeführer 

über. Dieser Vorgang allein löste noch keine Grundstückgewinnsteuer aus, sondern es 

erfolgte ein Steueraufschub (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG). Erst bei der späteren 

Veräusserung war den Beschwerdeführern die Besitzesdauer der Erblasserin 

anzurechnen, weshalb der Beschwerdegegner den Eigentumsdauerrabatt von 

30 Prozent gewährte. Ein darüberhinausgehender Eigentumsdauerrabatt würde 

voraussetzen, dass die Liegenschaft vom Veräusserer während 15 Jahren selbst 

bewohnt worden ist, was vorliegend mit Blick auf die Beschwerdeführer offensichtlich 

nicht der Fall war. Nachdem aufgrund des Dargelegten kein gesetzlicher Anspruch der 

Erbmasse auf den maximal zulässigen Eigentumsdauerrabatt von 40,5 Prozent besteht, 

ist eine Verletzung des allgemeinen Rechtsgrundsatzes der Universalsukzession durch 

Art. 141 StG nicht ersichtlich. Im Übrigen kann anstelle von Wiederholungen auf die 

zutreffenden vorinstanzlichen Darlegungen (Erw. 5c, S. 10) verwiesen werden.

4.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde auch in diesem Punkt 

abzuweisen ist.

5. […]

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

von CHF 2'000 unter Verrechnung mit dem von ihnen in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

Der Abteilungspräsident                        Die Gerichtsschreiberin

Zürn                                                       Blanc Gähwiler

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 19.10.2018
	Steuerrecht; Art. 141 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 141 Abs. 3 StG.Gemäss Veranlagungspraxis und Rechtsprechung bildet der Vergleich der in den Schätzungen festgestellten Neuwerte innerhalb der Eigentumsdauer (sog. Neuwertvergleich) eine taugliche Grundlage, um die vom Steuerpflichtigen ermessensweise und pauschal geltend gemachten Aufwendungen zu überprüfen. Der Entscheid der Beschwerdeführer, als Erwerbspreis nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis und die Erstellungskosten, sondern auf den Verkehrswert gemäss Schätzung vom 21. Juli 1966 abzustellen, hat zur Folge, dass aus der Zeit vor 1966 keine wertvermehrenden Aufwendungen mehr berücksichtigt werden können.Unbestritten ist, dass die Erblasserin als langjährige, selbst bewohnende Eigentümerin vom maximalen Haltedauerrabatt von 40,5 Prozent profitiert hätte, wenn sie das Grundstück noch zu Lebzeiten verkauft hätte. Vorliegend ging das Grundstück mit dem Erbfall in das Gesamteigentum der Beschwerdeführer über. Dieser Vorgang allein löste noch keine Grundstückgewinnsteuer aus, sondern es erfolgte ein Steueraufschub (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG). Erst bei der späteren Veräusserung war den Beschwerdeführern die Besitzesdauer der Erblasserin anzurechnen, weshalb der Beschwerdegegner den Eigentumsdauerrabatt von 30 Prozent gewährte. Ein darüberhinausgehender Eigentumsdauerrabatt würde voraussetzen, dass die Liegenschaft vom Veräusserer während 15 Jahren selbst bewohnt worden ist, was vorliegend mit Blick auf die Beschwerdeführer offensichtlich nicht der Fall war (Verwaltungsgericht, B 2018/164). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 26. September 2019 teilweise gutgeheissen (Verfahren 2C_1058/2018).

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