# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 90956aa5-9e6b-5a39-86e1-a4a2053dc647
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2022 PVG 2022 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2022-5_2022-12-31.pdf

## Full Text

3/5  Grundstückerwerb durch Personen im Ausland  PVG 2022

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Apparthotel. Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht.
– Voraussetzungen für die Aufhebung der Bewirtschaf- 

tungsauflage (E.4.1).
– In casu konnte die öffentlich-rechtliche Bewirtschaf- 

tungsauflage nicht aufgehoben werden (E.4.3).

Apparthotel. Revoca dell’obbligo di gestione alberghiera.
– Presupposti per la revoca dell’onere di gestione alber- 

ghiera (consid. 4.1).
– Nel caso di specie non si poteva revocare l’onere di dirit- 

to pubblico di gestione alberghiera (consid. 4.3).

Erwägungen:
4.1.2. Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft auf­

rechtzuerhalten, auferlegt die Gesetzgebung dem Bewirtschafter 
die Pflicht zur Bewirtschaftung und dem Eigentümer die Pflicht, 
seine Wohnung zu diesem Zweck zur Verfügung zu stellen. Eine 
entsprechende Auflage in der Bewilligung ist heute ausdrücklich 
vorgeschrieben (Art. 14 Abs. 1 BewG; Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 
2 lit. g BewV). Diese Verpflichtung ist öffentlichrechtlich und gilt 
dauerhaft, vorbehältlich eines allfälligen Widerrufs der Auflage. 
Sie kann durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht wegbedun­ 
gen werden (BGE 130 II 290 E.2.3).

4.1.3. Der Widerruf ist nur aus zwingenden Gründen (auf 
Antrag des Erwerbers) zulässig (Art. 14 Abs. 4 BewG). Als zwingen­ 
der Grund für den ganzen oder teilweisen Widerruf einer Auflage 
gilt eine Veränderung der Verhältnisse für den Erwerber, welche 
die Erfüllung der Auflage unmöglich oder unzumutbar macht (Art. 
11 Abs. 4 BewV). Der Widerruf einer Auflage untersteht gemäss 
Rechtsprechung also zwei Bedingungen: Erstens müssen sich die 
Umstände seit der Erteilung der Bewilligung wesentlich und un­ 
vorhersehbar geändert haben; zweitens muss die tiefgreifende 
Änderung Auswirkungen auf die Betroffenen haben, welche die 
Aufrechterhaltung der Auflage unmöglich oder unzumutbar ma­ 
chen (BGE 129 II 361 E.6.2 [= Die Praxis 2004 Nr. 112]). Dies ist noch 
nicht der Fall, wenn ein Verlust erwirtschaftet wird (BGE 129 II 361 
E.6.3) oder wenn die Erfüllung der Bewirtschaftungspflicht für 
den Wohnungseigentümer erschwert wird (BGE 130 II 290 E.2.3). 
Grundsätzlich muss der Erwerber einer Wohneinheit in einem Ap­ 
parthotel somit das wirtschaftliche Risiko, das sich aus der Bewirt­ 
schaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen. Insbesondere kann er 
nicht damit rechnen, mit der Vermietung des Appartements einen

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Gewinn zu erzielen. Wenn jedoch, um einen wirtschaftlich tragba­ 
ren Hotelbetrieb zu ermöglichen, die Mietkonditionen derart zum 
Nachteil der Wohnungseigentümer verändert werden müssten, 
dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwachsen oder dass 
sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet wür­ 
de, wäre die Änderung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. 
In diesem Fall müsste infolge Unmöglichkeit der Hotelbewirtschaf­ 
tung die Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (BGE 132 
II 171 E.2.1; vgl. auch BGE 130 II 290 E.2.8, 118 Ib 178 E.4c; BGE 
2A.433/2005 E.2.1).

4.3. Die Beschwerdeführer (in den Verfahren U 22 13 und U 
22 14) stützen ihre Argumentation in erster Linie auf den Investitions­ 
stau und die Verluste der letzten zehn Jahre (vgl. Bf14­act. 4, wobei 
im Geschäftsjahr 2020/2021 aus dem Hotelbetrieb ein Gewinn und 
aus dem Restaurantbetrieb ein Verlust, der höher war als der Ge­ 
winn aus dem Hotelbetrieb, resultierte [vgl. Bf13­act. B = Bg­act. 
4.18.2]). Betreffend den geltend gemachten Investitionsstau gilt es 
zu beachten, dass notwendige periodische Renovationen (sowohl 
der Wohnungen als auch der gemeinschaftlichen Räume) voraus­ 
sehbar waren. Es handelt sich damit nicht um unvorhersehbare 
veränderte Verhältnisse, wie die Rechtsprechung verlangt (vgl. 
oben E.4.1.3). In den 16 Geschäftsjahren 1996/1997 bis 2011/2012 
hat die STWEG M.  offenbar insgesamt CHF 8‘197‘792.00 in 
das Gebäude investiert. Bis dahin wurden offenbar Ausgaben für 
die Instandhaltung getätigt, aber keine Renovationen vorgenom­ 
men (vgl. Gesuch um Reduktion der bewirtschaftungspflichtigen 
Einheiten vom 8. April 2014 [Bg­act. 2.1.1]). Die nun fälligen Inves­ 
titionen sind deshalb selbst verursacht. Dass die Nutzung des Er­ 
neuerungsfonds zur Deckung der Betriebskosten verwendet wur­ 
de, ändert daran nichts. Wäre der Erneuerungsfonds dazu nicht 
eingesetzt worden, hätten die Eigentümer die Verluste ohnehin 
tragen müssen. Der Erneuerungsfonds ist zwar nicht mehr vor­ 
handen. Die Beteiligung der STWEG an der M.   AG ist jedoch 
mit CHF 610‘000.00 bilanziert (vgl. Bilanz 2020/2021 [Bf­14­act. 12]). 
Der tatsächliche Wert dürfte gemäss Beschluss­Protokoll der 
STWE­Versammlung 2021 noch höher liegen. Gemäss diesem Pro­ 
tokoll müsste man Einheiten der [den STWE gehörenden] M.   
AG verkaufen (vgl. für die betreffenden Einheiten Bg­act. 2.1.1), um 
liquide Mittel zu gewinnen (der Beschluss über diesen Punkt wurde 
auf die nächste Versammlung verschoben [vgl. Beschluss­Proto­ 
koll vom 16. und 17. Oktober 2021 {Bg­act. 6.4}]). Aus der von der 
Beschwerdeführerin eingereichten Tabelle (Bf13­act. B) geht her­

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vor, dass der Gesamtbetrieb bis und mit Jahr 2011 einen Gewinn 
erwirtschaftet hat. Kumuliert von 1980 bis 2011 beläuft sich der Ge­ 
winn auf über CHF 20 Mio. Von 2001 bis 2011 betrugen die Gewinne 
insgesamt CHF 3.683 Mio., demgegenüber ergaben sich von 2012 
bis 2021 Verluste von CHF 3.866 Mio. Der grösste Teil der Verlus­ 
te entfällt auf das Restaurant. Die Garage war immer gewinnbrin­ 
gend (wenn auch diese nur eine minimale Auswirkung auf den Ge­ 
samtertrag hat). Der Hotelbetrieb schloss in den Geschäftsjahren 
2015/2016, 2016/2017, 2019/2020 und 2020/2021 jeweils mit einem 
Gewinn ab. Die Verluste aus dem Restaurant in den letzten drei 
Betriebsjahren 2018/2019 bis 2020/2021 haben stark abgenommen 
(von CHF 815‘440.00 auf CHF 309‘842.00). Zudem wird der Hotelbe­ 
trieb ab 1. Mai 2022, wie von der STWEG beschlossen, nicht mehr 
von der STWEG geführt, sondern er wird an die O.    AG gegen 
eine Entschädigung von CHF 120‘000.00 pro Jahr verpachtet (vgl. 
Art. 5 Entwurf des Mietvertrages [Bg­act. 5.1.1]). Die neue Hotelbe­ 
treiberin verspricht den bewirtschaftungspflichtigen Eigentümern
u.a. die Übernahme Ende Geschäftsjahr sämtlicher von den Appar­ 
tements­Eigentümern anfangs Geschäftsjahr mittels Akontorech­ 
nung bezahlten Nebenkosten, eine Nettoertragsbeteiligung von 
anteilmässig 20 % sowie die Übernahme der Umbaukosten für die 
Appartements (vgl. Entwurf des Mietvertrags [Bg­act. 5.1.1]; Ent­ 
wurf des Bewirtschaftungsvertrags [Bg­act. 5.1.2]; diese Verträge 
wurden von der STWEG anlässlich der schriftlichen Versammlung 
vom 18. März 2022 und in der Folge auch vom Beschwerdegegner 
mit Verfügung vom 31. März 2022 genehmigt [s. dazu Verfahren U 
22 36]). Ein Turnaround bzw. eine «Wende zum Guten», wie vom 
Beschwerdegegner angenommen, scheint also durchaus machbar. 
Es kann nicht sein, dass man während 30 Jahren einen Gewinn 
von über CHF 20 Mio. erzielt und dann wegen verlustreicher Jahre 
(wobei die Verluste viel tiefer ausgefallen sind) sich auf eine Unzu­ 
mutbarkeit der Weiterführung der Bewirtschaftungspflicht berufen 
kann. Auf die letzten 40 Jahre betrachtet zeigen zwar die letzten 10 
Jahre einen Verlust auf. Dieser hat aber 2021 stark abgenommen 
und mit der neuen Struktur (Verpachtung an eine externe Gesell­ 
schaft) sollten die Eigentümer keine Verluste mehr tragen müssen. 
Aus den Akten ergibt sich nicht, wie die Gewinne (von über CHF 20 
Mio.) von 1980 bis 2011 verwendet wurden. Jedenfalls ist davon 
auszugehen, dass der geltend gemachte Investitionsstau selbst 
verschuldet ist. Wenn nun aber die Notwendigkeit von Investitio­ 
nen nicht als unvorhersehbar zu qualifizieren ist, kann keine Ent­ 
lassung aus der Bewirtschaftungspflicht erfolgen, da es bereits an

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der Voraussetzung der unvorhersehbaren veränderten Verhältnis­ 
se mangelt. Selbst wenn man aber diese Voraussetzung als gege­ 
ben erachten sollte, scheint es aufgrund der Umstrukturierung und 
der letzten Bilanzzahlen des Geschäftsjahrs 2020/2021 (Gewinn im 
Hotelbetrieb von CHF 137‘000.00, Verlust im Restaurantbetrieb von 
knapp CHF 310‘000.00) durchaus realistisch, dass das M.    wie­ 
der ertragsfähig wird. Auch die Unmöglichkeit oder die Unzumut­ 
barkeit der Aufrechterhaltung der Auflage wäre somit zu verneinen. 
Demnach kann die öffentlich­rechtliche Bewirtschaftungsauflage 
zurzeit nicht aufgehoben werden.
U 22 13/U 22 14 Urteil vom 30. August 2022

Die dagegen erhobene Beschwerde ist zurzeit noch beim Bundes­ 
gericht hängig (2C_904/2022).