# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 607cc461-d492-5b36-ab1d-2b420e9267ad
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-26
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 26.10.2015 110 2015 84
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-84_2015-10-26.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2015/84 Bern, 26. Oktober 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________

und

D.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Fürsprecher E.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 
145, 3602 Thun

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun vom 29. Mai 2015 
(Gemeinde Nr.: 942/2014-0707; Erweiterungsbau H.________Schule Thun)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 22. Oktober 2014 bei der Stadt Thun ein 

Baugesuch ein für den Neubau eines freistehenden Erweiterungsbaus der 

H.________Schule Thun mit fünf Unterrichtsräumen auf der Parzelle Thun Grundbuchblatt 

2

Nr. F.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2 und im Ortsbildgebiet Nr. O VI 

"Seefeld". Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden 

Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 29. Mai 2015 erteilte die Gemeinde Thun die 

Baubewilligung sowie Ausnahmebewilligungen für das Bauen einer kleinen und leicht 

entfernbaren Baute innerhalb einer genehmigten Baulinie und das Unterschreiten des 

minimalen Wohnanteils von 50 % in der Wohnzone W2.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 2. Juli 2015 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die 

Aufhebung des Gesamtentscheides vom 29. Mai 2015 und die Erteilung des 

Bauabschlages. Sie machen insbesondere geltend, das Bauvorhaben sei, zumindest 

soweit der vorgeschriebene Wohnanteil von 50 % nicht eingehalten werde, nicht 

zonenkonform. Die Vor-instanz habe ihre diesbezügliche Rüge nicht geprüft und damit ihr 

rechtliches Gehör verletzt. Es lägen zudem keine besonderen Verhältnisse für eine 

Ausnahme von der Einhaltung des minimalen Wohnanteils vor. Weiter halte das Vorhaben 

die baupolizeilichen Masse bzw. die Merkmale der vorherrschenden Bebauungsstruktur 

nicht ein und genüge den für das Gebiet geltenden erhöhten gestalterischen 

Anforderungen nicht.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die 

Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Mit Beschwerdeantwort vom 27. Juli 

2015 beantragt die Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf 

eingetreten werden könne. Die Vorinstanz stellt in ihrer Stellungnahme vom 22. Juli 2015 

ebenfalls den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 

könne. 

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

3

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit 

Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, 

sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 

einzutreten.

2. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör verletzt, 

indem sie unter dem Titel der Zonenkonformität lediglich geprüft habe, ob die Schulnutzung 

den Nutzungsarten der Wohnzone W2 entspreche. Auf die Rüge der Nichteinhaltung des 

minimalen Wohnanteils von 50 % gemäss Art. 20 Abs. 1 GBR4 respektive die daraus 

folgende Tatsache, dass das Bauvorhaben im Umfang von 50 % nicht zonenkonform sei, 

sei die Vorinstanz nicht eingegangen. Die Vorinstanz habe stattdessen nur geprüft, ob die 

Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gegeben seien. Sie hätte 

allerdings zuvor prüfen müssen, ob eine Ausnahmebewilligung für das konkrete 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4 Baureglement der Stadt Thun vom 2. Juni 2002, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung 
des Kantons Bern (AGR) am 24. Juli 2003 und 27. August 2003, in Kraft gesetzt am 1. November 2003

4

Bauvorhaben überhaupt zulässig sei. Aufgrund der zur Verfügung stehenden 

planungsrechtlichen Mittel sei eine Ausnahmebewilligung ausgeschlossen. Daraus folge, 

dass die Vorinstanz die Vorbringen der Beschwerdeführenden nicht sorgfältig und ernsthaft 

geprüft und in ihrer Entscheidfindung nicht berücksichtigt habe.

b) Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie 

sich stützt.5 Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid 

sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde mindestens kurz die 

Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid 

stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung zum Sachverhalt und 

jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie sich auf die für den 

Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.6 Die Begründung muss jedoch umso 

ausführlicher und differenzierter ausfallen, je komplexer oder umstrittener ein Sachverhalt 

ist, je stärker ein Sachverhalt in die individuellen Rechte eingreift und je grösser der 

Entscheidungsspielraum der Behörde ist.7

c) In ihrer Einsprache vom 17. Dezember 2014 hielten die Beschwerdeführenden zur 

Zonenkonformität bzw. zum minimalen Wohnanteil nur Folgendes fest. "Art. 20 Bauzone 

Wohnen W2, Nutzungsart Wohnen mindestens 50 % der Bruttogeschossfläche wird nicht 

eingehalten." 

Die Vorinstanz führte in den Ziffern III/1, III/4 und III/5 ihres Entscheids aus, weshalb sie 

das Bauvorhaben als zonenkonform betrachte und weshalb eine Ausnahme für das 

Unterschreiten des minimalen Wohnanteils erteilt werden könne. Sie hielt in ihrer 

Begründung einerseits fest, die vorgesehene Nutzung der Räumlichkeiten als 

Unterrichtsräume sei vergleichbar mit den in der Wohnzone zugelassenen Nutzungen wie 

Kindergärten, Kindertagesstätten, Hotel- und Gastgewerbebetrieben sowie Freikirchen. 

Durch die Schulnutzung seien keine störenden Immissionen auf die Nachbarschaft zu 

erwarten, weshalb die vorgesehene Nutzung dem Wohnen gleichgestellt sowie auch unter 

die Nutzungsart "stilles Gewerbe" subsumiert werden könne. Das Bauvorhaben gelte somit 

als zonenkonform. Andererseits begründete die Vorinstanz in Ziff. III/4 ausführlich, welche 

5 Art. 52 Abs. 1 Bst. b des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
6 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 ff.
7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 8

5

besonderen Verhältnisse aus ihrer Sicht eine Ausnahme vom minimalen Wohnanteil 

rechtfertigen. 

d) Mit diesen Ausführungen ist die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht in genügender 

Weise nachgekommen. Sie ging auf rund zwei Seiten ihres Entscheides auf die in der 

Einsprache nur rudimentär in einem Satz erwähnten Themen Zonenkonformität und 

Wohnanteil ein und begründete ausführlich, wieso aus ihrer Sicht die Baubewilligung bzw. 

Ausnahmebewilligung zu erteilen sind. Gestützt darauf war es den Beschwerdeführenden 

ohne weiteres möglich, den Entscheid sachgerecht anzufechten. Die Vorinstanz hat somit 

das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden nicht verletzt. Der Umstand, dass die Vor-

instanz die Auffassung der Beschwerdeführenden, wonach die Einhaltung des 

Mindestwohnanteils eine Voraussetzung der Zonenkonformität und das Vorhaben daher im 

Umfange von 50 % nicht zonenkonform sei, nicht teilte, bedeutet keine Verletzung der 

Begründungspflicht. Ob eine Begründung zutrifft, ist eine Frage der materiellen 

Rechtsanwendung.

3. Zonenkonformität und Ausnahmen

a) Die Bauparzelle befindet sich gemäss Zonenplan der Stadt Thun in der Wohnzone 

W2.8 Laut Art. 20 Abs. 1 GBR sind in der Wohnzone W2 folgende Nutzungsarten erlaubt: 

"- Wohnen
 - dem Wohnen gleichgestellt sind:

- Kindergärten und Kindertagesstätten
- Alterswohn- und Pflegeheime
- Hotel- und Gastgewerbebetriebe

 - stilles Gewerbe (gem. Art. 90 kant. Bauverordnung)
 - dem stillen Gewerbe gleichgestellt sind:

- Bauten und Anlagen der Freikirchen
- Übergangsnutzungen (gem. Art. 25 BR)"

Daneben verlangt Art. 20 Abs. 1 GBR eine minimale Wohnnutzung von 50 % der 

Bruttogeschossfläche. Die Vorinstanz erteilte der Beschwerdegegnerin eine 

Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des minimalen Wohnanteils.

8 Zonenplan der Stadt Thun vom 2. Juni 2002

6

b) Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Bauvorhaben halte den für das 

Bauen in der Wohnzone W2 geforderten minimalen Wohnanteil von 50 % nicht ein. Es 

liege somit im Umfange von 50 % eine zonenfremde Nutzung vor. Die Vorinstanz habe das 

Unterschreiten des minimalen Wohnanteils lediglich im Rahmen der Beurteilung des 

Ausnahmegesuches beurteilt, nicht aber im Zusammenhang mit der Prüfung der 

Zonenkonformität. Die "Umgehung" der fehlenden Zonenkonformität über die Bewilligung 

eines Ausnahmegesuches sei aber nicht zulässig. Dies komme einer unzulässigen 

Normenkorrektur gleich. Es gelte der Vorrang der Planung.

Die Vorinstanz hält dazu in ihrer Stellungnahme vom 22. Juli 2015 fest, sie sei in ihrem 

Entscheid davon ausgegangen, dass der Schulbetrieb zu den in der Wohnzone W2 

zulässigen Nutzungsarten gehöre und die Nichteinhaltung des minimalen Wohnanteils die 

Zonenkonformität nicht in Frage stelle. Im Nachhinein betrachtet sei es aber grundsätzlich 

richtig, dass das Bauvorhaben eigentlich nicht zonenkonform sei. Die 

Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Mindestwohnanteils sei aber zu Recht 

erteilt worden. Es liege keine unzulässige Normenkorrektur vor.

Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Stellungnahme vom 27. Juli 2015 aus, der geplante 

Schulbetrieb gehöre zu den in der Wohnzone W2 zulässigen Nutzungsarten. Die Vor-

instanz habe in der angefochtenen Verfügung ausgeführt, dass die Schulnutzung mit den 

Nutzungen Kindergarten, Kindertagesstätte sowie Hotel- und Gastgewerbebetriebe 

vergleichbar sei und diese sogar als "dem Wohnen gleichgestellt" bezeichnet. Indem in 

Art. 20 Abs. 1 GBR die erwähnten Nutzungen ausdrücklich dem Wohnen gleichgestellt 

würden, müssten diese auch bei der Berechnung der Wohnanteilsvorschriften als Wohnen 

gelten. Setze man die Unterrichtsnutzung also dem Wohnen gleich, so liege eine 

Wohnnutzung von 100 % vor und eine Ausnahmebewilligung vom Mindestwohnanteil sei 

gar nicht mehr nötig. 

c) Es ist unbestritten, dass der geplante Schulbetrieb zu den gemäss Art. 20 GBR in der 

Wohnzone W2 zulässigen Nutzungsarten gehört. Dies allein macht das Bauvorhaben aber 

noch nicht zonenkonform. Der von Art. 20 Abs. 1 GBR verlangte minimale Wohnanteil von 

50 % ist neben der Art der Nutzung eine weitere Voraussetzung, die erfüllt sein muss, 

damit ein Vorhaben in der Wohnzone W2 zonenkonform ist. Das Bauvorhaben erfüllt diese 

Voraussetzung nicht: Geplant ist ein Gebäude das nur dem Schulbetrieb dient und keine 

Wohnungen enthält. Anders als die Beschwerdegegnerin darstellt, kann ihr Schulbetrieb 

7

nicht wie die in Art. 20 Abs. 1 GBR explizit genannten Nutzungen dem Wohnen 

gleichgestellt werden. Art. 20 GBR nennt als dem Wohnen gleichgestellte Einrichtungen 

abschliessend nur Kindergärten und Kindertagesstätten, Alterswohn- und Pflegeheime 

sowie Hotel- und Gastgewerbebetriebe. Schulen werden nicht erwähnt und sind mit den 

genannten Einrichtungen auch nicht vergleichbar. Im Gegensatz zu Schulgebäuden dienen 

Alters- und Pflegeheime sowie Hotelbetriebe der Beherbergung von Menschen, die in den 

Räumen dieser Einrichtungen – wie in Wohnräumen üblich – übernachten und einen Teil 

ihrer Freizeit verbringen. Bei Schulräumen ist dies nicht der Fall; diese werden zu 

Ausbildungs- und Arbeitszwecken genutzt und nicht zum Übernachten oder dem 

Verbringen der Freizeit. Bei den von Art. 20 Abs. 1 GBR ebenfalls dem Wohnen 

gleichgestellten Kindertagesstätten und Kindergärten handelt es sich um Sonderfälle, bei 

denen die räumliche Nähe und der enge Bezug zu den umliegenden Wohnquartierteilen 

wichtig ist und die daher von Art. 20 GBR privilegiert werden. Aus dem Umstand, dass 

diese Einrichtungen dem Wohnen gleichsetzt sind, kann nicht gefolgert werden, das 

Gleiche gelte für Schulen. Dies widerspräche dem eindeutigen Wortlaut und dem Sinn und 

Zweck der Norm. Das geplante Gebäude, das zu 100 % einem Schulbetrieb und nicht dem 

Wohnen dienen soll, hält somit den Mindestwohnanteil von Art. 20 Abs. 1 GBR nicht ein 

und ist im Umfange von 50 % der Bruttogeschossfläche nicht zonenkonform. Das 

Bauvorhaben ist daher auf eine Ausnahmebewilligung angewiesen. Ob eine 

Ausnahmebewilligung von den Zonenvorschriften überhaupt erteilt werden darf, ist 

allerdings zwischen den Verfahrensbeteiligten umstritten.

d) Gemäss Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG9 ist Voraussetzung einer Baubewilligung, dass 

das Bauvorhaben dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Ist ein Vorhaben nicht 

zonenkonform, kann es unter bestimmten Voraussetzungen mittels einer Ausnahme 

bewilligt werden. Für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sind diese 

Voraussetzungen in den Art. 24 ff. RPG definiert. Ausnahmen innerhalb der Bauzone regelt 

laut Art. 23 RPG das kantonale Recht. Das Raumplanungsrecht lässt somit Ausnahmen 

von Nutzungsvorschriften grundsätzlich zu. Das bernische Recht regelt die 

Ausnahmebewilligung in Art. 26 BauG. Gemäss dieser Vorschrift können Ausnahmen von 

einzelnen Bauvorschriften gewährt werden. Gemeint sind damit Vorschriften und Pläne des 

9 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)

8

Kantons und der Gemeinden, die sich auf die Ausführung von Bauvorhaben beziehen, 

wozu auch die Nutzungsvorschriften der Bauzone gehören.10 

Ausnahmen dürfen allerdings nicht zu einer systematischen Korrektur einer allgemein 

unbefriedigenden Vorschrift führen; eine solche muss im ordentlichen Gesetzgebungs- 

bzw. Nutzungsplanverfahren geändert werden.11 Planungsrechtlich sind auch jene 

Vorhaben zu erfassen, die wesentlich von den baurechtlichen Vorschriften abweichen und 

den Rahmen der konventionellen Bauweise und Nutzungsformen sprengen und/oder 

grosse Auswirkungen auf die bestehende Nutzungsordnung oder die Umwelt haben 

(Vorrang der Planung, vgl. auch Art. 19 f. BauG).12 All dies schliesst Ausnahmen von 

Mindestwohnanteilsvorschriften nicht grundsätzlich aus; es ist eine einzelfallweise 

Betrachtung erforderlich. So hat denn auch die Rechtsprechung wiederholt Ausnahmen 

von Mindestwohnanteilsvorschriften bewilligt: Während das Bernische Verwaltungsgericht 

im Jahr 2000 im Zusammenhang mit einer Wohnanteilsnutzung eine Ausnahmebewilligung 

ablehnte und darin eine unzulässige Normenkorrektur sah,13 hielt es in einem späteren 

Entscheid fest, seine frühere Rechtsprechung sei zu absolut, und es bestätigte eine 

Ausnahmebewilligung für die Ausdehnung der Nichtwohnnutzung von 50 % auf 100 %.14 

Das Verwaltungsgericht führte dazu aus, besondere Verhältnisse könnten es rechtfertigen, 

dass auf einer Parzelle ausnahmsweise eine andere Nutzung als die reglementarische 

gestattet werde. Eine unzulässige Normkorrektur liegt erst dann vor, wenn eine solche 

Ausnahme systematisch oder für ein grösseres Gebiet erteilt werde oder aus Gründen der 

Rechtsgleichheit erteilt werden müsste. Die Grenze liege dort, wo mit weit reichenden 

Ausnahmen die Grundordnung völlig durchlöchert und faktisch eine neue Ordnung 

geschaffen würde. Die Grenze für die Zulässigkeit einer Ausnahmebewilligung liege dort, 

wo eine besondere Baute oder Anlage im Sinne von Art. 19 BauG in Frage stehe, für 

welche eine Überbauungsordnung notwendig ist. Auch das Bundesgericht beurteilte eine 

10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26 
N. 1; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 23 N. 1 und N. 3; Tschannen, in 
Kommentar RPG, 1999, Art. 2 N. 32; Peter Ludwig/Beat Stalder, Öffentliches Baurecht, in: Bernisches 
Verwaltungsrecht, hrsg. von Markus Müller/Reto Feller, 2. Auflage, Bern 2013, S. 502 N. 91
11 Peter Ludwig /Beat Stalder, a.a.O., S. 501 N. 89
12 Peter Ludwig /Beat Stalder, a.a.O., S. 502 N. 94; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 19/20 N. 1
13 BVR 2000 S. 268 ff.
14 BVR 2003 S. 534 f. E. 5.5

9

Ausnahme von der Einhaltung eines Mindestwohnanteils, der im zu beurteilenden Fall 

sogar 90 % betrug, als zulässig.15

e)  Das umstrittene Vorhaben betrifft einen kleinen Erweiterungsbau mit fünf 

Unterrichtsräumen, der benachbart zu einer bestehenden grösseren Schulanlage erstellt 

werden soll. Das geplante Gebäude sprengt weder den Rahmen der konventionellen 

Bauweise und Nutzungsformen noch hat es grosse Auswirkungen auf die bestehende 

Nutzungsordnung oder die Umwelt. Die beantragte Ausnahme betrifft nur eine einzelne 

Parzelle und es ist weder ersichtlich noch geltend gemacht, dass die Vorinstanz 

systematisch Ausnahmen von den Wohnanteilsvorschriften erteilt. Zudem soll das 

umstrittene Gebäude als Erweiterungsbau neben einer Schulanlage erstellt werden, die 

sich in einer ZöN befindet. Der Schulstandort an sich wurde daher planungsrechtlich 

festgelegt und ist demokratisch legitimiert. Eine unzulässige Normenkorrektur liegt nicht 

vor. Aus diesen Gründen ist im vorliegenden Fall eine Ausnahmebewilligung von den 

Zonenvorschriften grundsätzlich zulässig. 

4. Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Mindestwohnanteils

a) Die Vorinstanz erteilte für das Vorhaben eine Ausnahmebewilligung für das 

Unterschreiten des minimalen Wohnanteils mit der Begründung, die Beschwerdegegnerin 

habe auf den Parzellen, auf denen sich die bestehende Schule befinde, keine Möglichkeit 

einer baulichen Erweiterung, sei aber auf zusätzliche Räume angewiesen. Für den 

Schulbetrieb habe die Beschwerdegegnerin temporär Räume im 1.5 km entfernten 

G.________haus gemietet. Die getrennten Standorte verursachten aber Mehrverkehr, 

Sicherheitsprobleme und organisatorische Schwierigkeiten. Der geplante Bau auf der 

benachbarten Parzelle Nr. F.________ sei die einzige Erweiterungsmöglichkeit in der Nähe 

der Schule. Das Vorhaben liege aufgrund der Konzentration einer betrieblich und 

organisatorisch zusammengehörenden Nutzung, dem Erhalt des Ausbildungsstandortes 

und der Reduktion des Verkehrsaufkommens im öffentlichen Interesse. Die unmittelbare 

Nähe des Erweiterungsbaus sei betrieblich und organisatorisch sinnvoll, da insbesondere 

die bestehende Infrastruktur des Hauptbaus zur Verfügung stünde. Der Erweiterungsbau 

beeinträchtige keine nachbarlichen Interessen, da die Nutzung in der Regel nur tagsüber 

15 BGer 1C_207/201 vom 15. März 2013 

10

erfolge. Durch die Schulnutzung seien keine störenden Immissionen auf die Nachbarschaft 

zu erwarten. Der Erweiterungsbau sei zudem so konzipiert, dass die Schulräume bei 

Nichtbedarf in Wohnungen umgebaut werden könnten.

b) Die Beschwerdeführenden dagegen machen geltend, die Beschwerdegegnerin 

könne sich nicht auf besondere Verhältnisse berufen. Grundsätzlich gelte, dass ein 

öffentliches Interesse am Bauvorhaben noch keine besonderen Verhältnisse begründe. 

Überdies rechtfertige sich eine Ausnahme nicht, wenn zumutbare Alternativen zur 

Verfügung stünden. Der Beschwerdegegnerin sei es zumutbar, die Schulräume mit einer 

50%-igen Wohnnutzung zu verbinden. Weitere Schulräume könnten im Umkreis der 

H.________Schule hinzugemietet werden. Das Bauvorhaben stelle lediglich die optimale 

Lösung für die Beschwerdegegnerin dar, was allerdings andere Lösungen nicht 

ausschliesse und überdies keine besonderen Verhältnisse zu begründen vermöge. Zudem 

würden sowohl der Mehrverkehr als auch Sicherheitsaspekte keine besonderen 

Verhältnisse begründen. Der Bestand der H.________Schule sei mit dem Bauabschlag für 

das vorliegende Bauvorhaben nicht gefährdet.

c) Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, sie sei dringend auf zusätzliche 

Unterrichtsräume angewiesen, damit sie ihre wichtige und im öffentlichen Interesse 

liegende Ausbildungsaufgabe weiterhin erfüllen könne. Einerseits habe sich aufgrund der 

Reform der kaufmännischen Grundausbildung der schulische Anteil der Berufslehre 

markant erhöht und andererseits habe sich auch das Einzugsgebiet der Schule 

vergrössert. Daher bestehe Bedarf nach mehr Unterrichtsräumen. Mit den Räumen an 

ihrem Hauptstandort und den zusätzlichen Räumen im G.________haus in der Thuner 

Innenstadt könnten heute maximal 39'330 Lektionen pro Jahr angeboten werden, es seien 

aber 39'690 Lektionen pro Jahr erforderlich. Die Auslastung liege daher auch mit den 

hinzugemieteten Räumen über 100 %. Die Räume im G.________haus seien zudem 

aufgrund des schlechten Raumklimas, einer schlechten Innenakustik und des 

Verkehrslärms für eine Unterrichtsnutzung schlecht geeignet. Vor allem aber lägen die 

Räume rund 1.5 km vom Hauptstandort entfernt, was zahlreiche betriebliche und 

organisatorische Nachteile mit sich bringe. Ein Wechsel zwischen den Standorten 

erfordere einen 20-minütigen Fussmarsch, eine Verbindung mit dem öffentlichen Verkehr 

sei nicht vorhanden. Ein Wechsel innerhalb der normalen Pausenzeiten zwischen den 

Lektionen sei daher nicht zu schaffen. Dies schränke die Möglichkeiten der 

Lektionenplanung und der Raumnutzung stark ein. Weiter hätten vom Hauptstandort 

11

entfernt liegende Räume den Nachteil, dass dort zusätzliche Infrastruktur nötig sei, da die 

Infrastruktur am Hauptstandort nicht genutzt werden könne. Es seien verschiedenste 

Alternativstandorte geprüft worden, ohne Erfolg: So sei beispielsweise eine Belegung von 

Räumen in der direkt benachbarten Gewerblich Industriellen Berufsfachschule nicht 

möglich, weil dort ebenfalls keine Kapazitäten mehr vorhanden seien. Das Areal der 

früheren Heilpädagogischen Schule Seefeld wolle von der Stadt Thun für einen 

Primarschulstandort freigehalten werden. Eine Unterkellerung oder Aufstockung des 

bestehenden Gebäudes sei kaum realisierbar, da das Gebäude denkmalgeschützt sei und 

aufgrund des hohen Grundwasserspiegels auf Pfählen stehe. Weiter sei zu 

berücksichtigen, dass die Mindestwohnanteilvorschrift ein genügendes Wohnungsangebot 

sichern wolle und damit ein öffentliches Interesse darstelle und nicht dem Schutz der 

Nachbarn diene. Da auch das Bauvorhaben im öffentlichen Interesse liege, sei eine 

Abwägung zwischen den beiden betroffenen öffentlichen Interessen vorzunehmen. In 

einem solchen Fall seien besondere Verhältnisse zu bejahen, wenn die 

Interessenabwägung zu Gunsten des Bauvorhabens ausfalle. 

d) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 

werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine überwiegenden 

öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine 

wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne 

durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen 

kumulativ erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im 

Interesse der Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse 

generalisierend erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich 

deshalb auf den Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese 

in den geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 

Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter 

Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen 

der Bauherrschaft ergeben, eine Ausnahme begründen. Nach der Praxis des 

Verwaltungsgerichts können auch Gründe für die Erhaltung oder Erweiterung eines 

Gewerbebetriebs einen Ausnahmegrund darstellen.16 Ebenso können betriebstechnische 

Gründe eine Ausnahme rechtfertigen. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer 

Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen dagegen keine 

16 VGE 100.2013.224 vom 9. März 2015 E. 5.1 mit Hinweisen

12

Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und 

Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die 

Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund 

keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt 

von drei Komponenten ab: vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der 

Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der 

verlangten Abweichung.17

e) Es ist unbestritten, dass das Raumangebot des Hauptstandortes der 

H.________Schule Thun für den Schulbetrieb nicht ausreichend ist und die 

Beschwerdegegnerin für den Schulbetrieb zusätzliche Räume benötigt. Das Erstellen 

zusätzlicher Unterrichtsräume, damit die im Rahmen der kaufmännischen Grundausbildung 

notwendige Anzahl Lektionen angeboten werden kann, liegt im öffentlichen Interesse. Die 

Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin haben überzeugend dargelegt, dass es nicht 

möglich ist, die bestehende Schulanlage in der ZöN zu erweitern. Auch dies wird von den 

Beschwerdeführenden nicht bestritten. Sie betrachten aber die Zumietung von 

bestehenden Räumen oder die Erstellung eines Gebäudes mit 50 % Wohnnutzung als 

zumutbare Alternativen. Dem ist entgegenzuhalten, dass bei einer Kombination von 

Unterrichts- und Wohnräumen im geplanten Erweiterungsbau kaum mehr als zwei 

Unterrichtsräume realisiert werden könnten, was für die Behebung der Raumknappheit 

nicht ausreichend wäre. Auch die Miete zusätzlicher Räume in der nahen Umgebung des 

Schulstandortes ist keine realistische Alternative: In den Schulgebäuden in der Umgebung 

stehen keine freien Räume zur Verfügung und in den bestehenden Wohnhäusern in der 

Nähe, die sich alle in der Wohnzone W2 befinden, dürften kaum für die Schulnutzung 

geeignete Räumlichkeiten zu mieten sein. Die Miete von Räumen an weiter entfernten 

Standorten hat, wie die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin überzeugend darlegen, 

gewichtige Nachteile, da die Grundinfrastruktur des Hauptstandortes nicht genutzt werden 

kann und ein Wechsel des Standorts zwischen den Lektionen nicht möglich ist. Der Bedarf 

an zusätzlichen Unterrichtsräumen und die Notwendigkeit, diese in unmittelbare Nähe zum 

bestehenden Schulstandort zu realisieren, stellen besondere Verhältnisse im Sinne von 

Art. 26 BauG dar, die eine Ausnahme rechtfertigen. 

17 Zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4

13

f) Mit der Erteilung einer Ausnahme von der Mindestwohnanteilvorschrift gemäss 

Art. 20 Abs. 1 GBR wird zwar das öffentliche Interesse an der Sicherung eines 

genügenden Wohnungsangebotes beeinträchtigt. Das öffentliche Interesse an genügend 

Unterrichtsräumen für die kaufmännische Berufsbildung und die Interessen der 

Beschwerdegegnerin, die erforderlichen zusätzlichen Räume neben dem bestehenden 

Schulstandort zu errichten, überwiegen aber vorliegend das von Art. 20 Abs. 1 GBR 

verfolgte Interesse. Wesentliche nachbarliche Interessen werden durch die Erteilung der 

Ausnahmebewilligung unbestrittenermassen nicht betroffen. Damit sind die 

Voraussetzungen nach Art. 26 Abs. 1 BauG für eine Ausnahme erfüllt. Die Vorinstanz hat 

daher zu Recht eine Ausnahmebewilligung von den Nutzungsvorschriften bzw. für das 

Unterschreiten des minimalen Wohnanteils erteilt.

5. Baupolizeiliche Masse / Ortsbild

a) Die Bauparzelle befindet sich in der Wohnzone W2 und im Perimeter des 

Ortsbildgebiets O VI „Seefeld“. Die Ortsbildgebiete von Thun umfassen jene Gebiete 

ausserhalb der Altstadt, die aus historischen, städtebaulichen oder architektonischen 

Gründen für die Entwicklung und das Erscheinungsbild der Stadt bedeutungsvoll sind. Ihre 

prägenden Elemente und Merkmale sind zu erhalten und behutsam zu erneuern. 

Neubauten sind so einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erhalten bleibt (Art. 33 Abs. 

1 GBR). Die Ortsbildgebiete sind Erhaltungs- und Entwicklungsgebiete im Sinne von 

Art. 31 GBR. In diesen Gebieten ist an Stelle der baupolizeilichen Masse der 

zugrundliegenden Bauzone die vorherrschende bestehende Bebauung wegleitend (Art. 31 

Abs. 2 GBR). Dies bedeutet, dass im Einzelfall die Merkmale der für ein Gebiet 

vorherrschenden und prägenden Bebauungsstruktur massgebend sind und nicht die 

möglicherweise strukturfremden baupolizeilichen Masse.18 Laut Ziffer 4.2 des Anhanges 4 

zum GBR umfasst das Ortsbildgebiet O VI „Seefeld" den ausserhalb der Bahnlinie 

liegenden Teil der historischen "Parzellierung der Spitalmatte" aus dem Jahre 1873 und 

wird im Wesentlichen geprägt durch: 

"-das aus Radial- und Ringstrassen bestehende, einheitlich gestaltete Strassennetz 
mit Baumalleen,

- zweigeschossige, repräsentative Villen im klassischen, im Schweizer Holzbau-, im 
Jugend- oder im Heimatstil, mit quadratnahem Grundriss, unter Sattel-, Walm- oder 
Mansarddächern,

18 Kommentar im Baureglement zu Art. 31 Abs. 2 GBR

14

- die Schulbauten und -anlagen des Gymnasiums Seefeld,
- grossen Gärten mit raumbildenden und teilweise originalen Einfriedungen sowie mit 

bedeutendem Baumbestand."

b) Der geplante Erweiterungsbau besteht aus Kuben unterschiedlicher Höhe mit 

Flachdächern und Fassaden aus hellen, eingefärbten Betonelementen. Die Baute soll 

deutlich von der Strasse zurückversetzt erstellt werden. Gemäss Umgebungsplan werden 

an den östlichen und westlichen Parzellengrenzen sowie gegen die Strasse hin Hecken 

gepflanzt und im grosszügigen Vorgartenbereich sind neben dem Hauszugang eine 

Blumenwiese sowie ein Kiesplatz mit Baum und Sitzgelegenheiten geplant. Das 

projektierte Gebäude ist 17.10 Meter lang sowie 15.30 Meter breit und die verschiedenen 

Kuben haben Höhen zwischen 9.58 und 12.82 Metern.19

c) Das Bauvorhaben hält unbestrittenermassen die für die Wohnzone W2 geltenden 

baupolizeilichen Masse nicht ein. Die Vorinstanz kam aber zum Schluss, diese seien hier 

nicht massgebend, sondern es seien gemäss Art. 31 Abs. 2 GBR die Merkmale der für das 

Gebiet vorherrschenden und prägenden Bebauungsstruktur massgebend. Sie hielt in der 

Begründung des angefochtenen Entscheids fest, das Bauprojekt sei von der Bauherrschaft 

unter Berücksichtigung der vorherrschenden Bebauung entwickelt worden. Das 

Bauvorhaben nehme die massgebenden Elemente wie beispielsweise das Volumen, den 

Standort auf der Parzelle sowie die Grenzabstände auf und wende sie zeitgemäss und 

behutsam an. Auch die Aussenraumgestaltung sei in Anlehnung an die vorherrschende 

Bebauung und unter Berücksichtigung der Merkmale, wie die grossen Gärten mit 

geschlossenen raumbildenden Einfriedungen, konzipiert worden. Das Bauvorhaben habe 

gemäss der Beurteilung des Fachausschusses Bau- und Aussenraumgestaltung der Stadt 

Thun eine hohe ortsbauliche und architektonische Qualität. 

d) Die Beschwerdeführenden machen dagegen geltend, einerseits dürfe die besondere 

Regelung von Art. 31 Abs. 2 GBR bei zonenwidrigen Gebäuden nicht herangezogen 

werden und andererseits nehme das Bauvorhaben die prägenden Elemente und Merkmale 

des Ortsbildgebiets Nr. O VI «Seefeld» gar nicht auf. Das Projekt orientiere sich 

hauptsächlich an den Massen der umliegenden Gebäude (Grenzabstand und 

Gebäudehöhe etc.). Es werde aber den erhöhten gestalterischen Anforderungen nicht 

gerecht. Der geplante Neubau bestehe aus drei Kuben mit unterschiedlicher Höhe; 

19 Baugesuchspläne (Vorakten p. 20 ff.) und Foto des Modells (Beschwerdebeilage 2)

15

dadurch werde der typische quadratnahe Grundriss der umliegenden Villen durchbrochen. 

Statt den für das Ortsbildgebiet typischen Sattel-, Walm- oder Mansardendächern sei der 

Neubau von Flachdächern geprägt. Der für das Ortsbildgebiet typische villenähnliche 

Baustil gehe dadurch gänzlich verloren. Von einer behutsamen Erneuerung und einem 

Einfügen in das Ortsbildgebiet, so dass eine gute Gesamtwirkung erhalten bleibe, könne 

keine Rede sein.

Die Beschwerdeführenden bestreiten somit nicht, dass sich das Bauvorhaben an den 

baulichen Dimensionen der umgebenden Bauten orientiert, sondern machen in erster Linie 

ästhetische Bedenken geltend und verneinen die Anwendbarkeit von Art. 31 Abs. 2 GBR 

auf das Bauvorhaben.

e) Die für die einzelnen Bauzonen geltenden baupolizeilichen Masse stehen laut Art. 21 

Abs. 1 GBR ausdrücklich unter dem Vorbehalt besonderer baurechtlicher Ordnungen und 

Gebiete und kommen gemäss Art. 31 Abs. 2 GBR in Erhaltungs- und 

Entwicklungsgebieten, zu denen die Ortsbildgebiete gehören, nicht zur Anwendung. Art. 31 

Abs. 2 GBR hält zu diesen Gebieten abschliessend fest, dass an Stelle der 

baupolizeilichen Masse der zu-grundliegenden Bauzone die vorherrschende bestehende 

Bebauung wegleitend ist. Dies gilt somit für sämtliche Neu- und Umbauvorhaben in den 

betreffenden Gebieten, unabhängig davon, ob sie zonenkonform sind oder mittels einer 

Ausnahme von den Zonenvorschriften realisiert werden dürfen.

f) Das Bauvorhaben orientiert sich hinsichtlich Volumen, Grundriss, Gebäudehöhe, 

Abständen und Standort auf der Parzelle an der umliegenden Bebauung: So ist das 

geplante Gebäude wie die benachbarten Häuser deutlich von der Strasse zurückversetzt 

angeordnet, weist trotz Staffelung den im Quartier typischen quadratähnlichen Grundriss 

auf und hat ein mit den benachbarten Gebäuden vergleichbares Volumen. Auf der 

Nordseite übernimmt die geplante Baute die Flucht der Nordfassaden der Nachbargebäude 

und es hat auch zur Westgrenze der Parzelle einen ähnlichen Abstand wie die 

Nachbarhäuser. Zudem sieht das Vorhaben quartiertypisch einen grosszügigen 

Gartenbereich mit Einfriedung vor.20 Das geplante Gebäude hat ohne Treppenhausaufbau 

eine Höhe von 9.58 bis 11.20 Meter, die sich ebenfalls an den umliegenden Bauten, die 

Höhen von 11.4 bis 11.6 Metern haben, orientiert. Zudem übernimmt es die verschiedenen 

20 Situationsplan und Umgebungsplan (Vorakten p. 20 und p. 23), Städtebauliche Analyse (Vorakten p. 254 f. 
und p. 272)

16

Höhen (Traufe, Dachschleppe, First) der Nachbarbauten.21 Das Bauvorhaben nimmt daher 

die Masse der umliegenden Gebäude bzw. die Dimensionen der umgebenden 

Bebauungsstruktur in genügender Weise auf. Dies wird von den Beschwerdeführenden 

nicht bestritten. Sie sind allerdings der Auffassung, das Vorhaben füge sich in ästhetischer 

Hinsicht nicht in die bestehende Bebauung ein und orientiere sich insbesondere nicht an 

den für das Gebiet prägenden Villen.

g) Wie bereits erwähnt, sind laut Art. 33 Abs. 1 GBR in Ortsbildgebieten deren 

prägenden Elemente und Merkmale zu erhalten und behutsam zu erneuern. Neubauten 

sind so einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erhalten bleibt. Daneben ist auch in 

den Ortsbildgebieten die allgemeine Gestaltungsvorschrift von Art. 5 Abs. 1 GBR zu 

beachten. Insbesondere bei der Auslegung des Begriffs „gute Gesamtwirkung“ kann auf 

den Begriff in Art. 5 Abs. 1 GBR abgestellt werden. Art. 5 Abs. 1 GBR lautet wie folgt:

1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung 
eine gute Gesamtwirkung entsteht; dies betrifft insbesondere:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts-, und 

Landschaftsbildes,
- die Eigenheiten des Quartiers,
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die 

beabsichtigte Gestaltung der benachbarten Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- die Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von Fassaden, Dächern und 

Reklamen,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der 

Begrenzungen gegen den öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Anordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und 

Eingänge sowie
- die Gewährleistung der Sicherheit im öffentlichen Raum.

h) Die Vorinstanz liess das Bauvorhaben im Rahmen einer Voranfrage und im 

Baubewilligungsverfahren durch den Fachausschuss Bau- und Aussenraumgestaltung 

(FBA) der Stadt Thun, eine örtliche Fachstelle gemäss Art. 22 Abs. 2 BewD22, beurteilen.23 

Der FBA hat sich mehrfach und eingehend mit dem Bauprojekt auseinandergesetzt.24 Im 

Rahmen einer Voranfrage hielt er zunächst fest, der Ansatz der Projektverfasser, durch 

21 Städtebauliche Analyse (Vorakten p. 248); Unterlagen Höhenbezüge (Beschwerdeantwortbeilage 2); 
Projektpläne (Vorakten p. 21 ff.)
22 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
23 Vgl. Art. 10 GBR 
24 Aktennotiz einer Delegation des FBA vom 9.7.2013 (Vorakten, p. 280 ff.), Protokollauszug FBA vom 
17.9.2013 (Vorakten, p. 234 ff.), Auszug Aktennotiz einer Delegation des FBA vom 4.11.2014 (Vorakten, p. 102 
ff.), Protokollauszug FBA vom 18.11.2014 (Vorakten, p. 100 ff.)

17

eine Versetzung der Klassenzimmer im Grundriss wie im Schnitt das Bauvolumen kubisch 

aufzulösen, könne zielführend sein. Das Gesamtvolumen und die Gebäudetiefe seien aber 

noch zu gross.25 Nach einer Anpassung des Vorprojektes kam der FBA zum Schluss, die 

volumetrische Gliederung habe durch eine separate Fassung der Nebenräume in einem 

kleineren Volumen über und unter dem Haupteingang verfeinert werden können. Durch die 

Verringerung des wahrnehmbaren Volumens erscheine der Abstand zur Strasse grösser. 

Die unterschiedliche Höhenstaffelung unterstützte eine differenzierte Wahrnehmung des 

Gebäudemassstabes. Das Konzept sei ortsverträglich und könne weiterbearbeitet werden. 

Es müsse aber insbesondere die Gestaltung der Hauptfassade und der Umgebung sowie 

eine Spiegelung des Grundrisses überprüft werden.26 Nach einer weiteren Überarbeitung 

des Projekts hielt der FBA fest, die verlangten Überprüfungen seien erfolgt. Eine 

einladendere Wirkung der Hauptfassade sei aber noch nicht erreicht worden und bei der 

Umgebungsgestaltung bestünden Zweifel, ob die erforderlichen Pausenflächen angeboten 

werden könnten.27 Schliesslich kam der FBA nach einer weiteren Anpassung des Projekts 

zum Schluss, das Bauvorhaben weise insgesamt eine hohe ortsbauliche und 

architektonische Qualität auf. Die getätigten Optimierungen trügen allesamt zur 

Perfektionierung eines überzeugenden Gestaltungskonzeptes bei. Durch zusätzliche 

Fenster wirke nun die Hauptfassade deutlich einladender und die unterschiedliche 

Anordnung sämtlicher Fenster ergänze die durch die Staffelung des Bauvolumens 

bezweckte Differenzierung der Gebäudeseiten.28 Der FBA beantragte gestützt auf seine 

Beurteilung die Bewilligung des Vorhabens unter Berücksichtigung eines 

Anpassungsvorschlages betreffend Aufenthaltsplatz im Garten. Dieser Vorschlag wurde 

umgesetzt.

i) Die Beurteilung der FBA ist nachvollziehbar und überzeugend. Das Bauvorhaben 

übernimmt hinsichtlich der Stellung, des Standorts auf der Parzelle, der Höhe und des 

Volumens, der Gestaltung des Aussenraums, des Zugangsbereichs und der 

quartiertypischen Einfriedung die Merkmale der bestehenden Bebauungsstruktur und fügt 

sich gut in diese ein. Die gute Gesamtwirkung wird erhalten. Wie die 

Beschwerdeführenden richtig festhalten, unterscheidet sich das Bauvorhaben zwar 

hinsichtlich der Dachform von der Mehrheit der Nachbarbauten und sein Grundriss ist nicht 

25 Aktennotiz einer Delegation des FBA vom 9.7.2013
26 Protokollauszug FBA vom 17.9.2013
27 Auszug Aktennotiz einer Delegation des FBA vom 4.11.2014
28 Protokollauszug FBA vom 18.11.2014

18

vollständig quadratisch. Zudem hat es nicht den Baustil der im Quartier verbreiteten 

historischen Villen. Dies hat aber nicht zur Folge, dass der Erhalt der guten Gesamtwirkung 

und die Orientierung an der bestehenden Bebauungsstruktur zu verneinen wären: Die 

Dachformen im Ortsbildgebiet "Seefeld" sind bereits sehr unterschiedlich gestaltet. Es gibt 

Sattel-, Walm- oder Mansardendächer mit unterschiedlichen Firstrichtungen, daneben sind 

auch Flachdachbauten vorhanden.29 Es ist somit keine einzelne Dachform vorherrschend. 

Eine Flachdachbaute, die sich hinsichtlich anderer Merkmale an der Umgebung orientiert, 

kann daher die Anforderungen der Art. 31 und 33 GBR erfüllen. Was den Grundriss betrifft, 

basiert das Vorhaben auf einem quadratnahen Grundriss mit Vor- und Rücksprüngen. 

Damit wird nicht nur eine "Verfeinerung" der Baute, sondern auch eine Annäherung an die 

bestehenden Gebäude erreicht. Diese haben nämlich ebenfalls nicht rein quadratische 

Grundrisse, sondern Vor- und Rücksprünge, Erker etc.30 Ziff. 4.2 des Anhanges zum GBR 

nennt denn auch als Merkmal für das Ortsbildgebiet "Seefeld" nicht quadratische, sondern 

"quadratnahe" Grundrisse. Einen solchen weist das Bauvorhaben auf. Im Übrigen fordern 

die Art. 31 und 33 GBR nur, dass die bestehenden prägenden Merkmale, wie 

beispielsweise das einheitlich gestaltete Strassennetz, die grossen Gärten mit 

raumbildenden Einfriedungen oder die bestehenden Villen, erhalten werden und sich 

Neubauten an der bestehenden Struktur orientieren. Nicht verlangt wird, dass bei 

Neubauten der Baustil der alten Villen kopiert wird. Das Kopieren vergangener 

Architekturstile bei Neubauten führt im Gegenteil eher zu ästhetisch negativen 

Ergebnissen. Eine gute Gesamtwirkung von Neubauten in einem Quartier mit älterem 

Baubestand kann durchaus auch mit zeitgenössischer Architektur erzielt werden. 

Die Vorinstanz kam daher zu Recht zum Schluss, dass das Vorhaben die Vorgaben der 

Art. 5 Abs. 1, Art. 31 Abs. 2 und Art. 33 Abs. 1 GBR erfüllt. 

6. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der 

Beschwerdeführenden nicht verletzt hat und zu Recht eine Ausnahmebewilligung von den 

29 Vgl. beispielsweise die Bilder in den Vorakten (p. 246, 249, 250, 256, 270, 272, 277) und in 
Beschwerdeantwortbeilage 3
30 Vgl. den Situationsplan (Vorakten p. 20) sowie die Bilder in den Vorakten (p. 270, 272) 

19

Zonenvorschriften erteilt und das Vorhaben bewilligt hat. Die Beschwerde ist abzuweisen 

und der angefochtene Entscheid ist zu bestätigen. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie 

haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf 

eine Pauschalgebühr von Fr. 1'800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 

Abs. 1 GebV31).

c) Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten 

zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Der Anwalt der Beschwerdegegnerin macht ein 

Honorar von Fr. 6'100.00 sowie Mehrwertsteuern von Fr. 488.00, total ausmachend Fr. 

6'588.00  geltend. Dies gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführenden 

haben somit der Beschwerdegegnerin die Parteikosten von Fr. 6'588.00 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen und der Gesamtentscheid der Stadt Thun vom 

29. Mai 2015 bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'800.00 werden den Beschwerdeführenden zur 

Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 

Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im 

Betrag von Fr. 6'588.00 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die 

Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag.

IV. Eröffnung

31 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

20

- Herrn Rechtsanwalt C.________, eingeschrieben

- Herrn Fürsprecher E.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, A-Post

- Regierungsstatthalteramt Thun, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin