# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 200efd5e-82cf-5579-83e0-15a0effcd826
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-25
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 25.09.2017 SGSTA.2016.107
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-2016-107_2017-09-25.html

## Full Text

KSGE 2017 Nr. 9

 

 

StG
§ 39 Abs. 3, DBG Art. 32 Abs. 2. Abzüge, Liegenschaftsunterhalt.

Der
Liegenschaftskostenabzug ist zu gewähren, wenn kein relevanter Baumangel bzw.
keine Wertvermehrung vorliegen, sondern die Liegenschaft wie hier durch
Harzinjektionen stabilisiert und damit ihr Wert erhalten wird.  

 

 

Aus den Erwägungen

 

2.    Der Abzug der
Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen wird im kantonalen
Steuergesetz (§ 39 Abs. 3 StG) und im Gesetz über die direkte Bundessteuer
(Art. 32 Abs. 2 DBG) nahezu identisch geregelt, so dass es sich rechtfertigt,
Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln. Soweit notwendig wird auf
einzelne Differenzierungen hingewiesen.

 

3.1  Unterhaltskosten
sind nach herrschender Lehre (statt vieler: RICHNER ET AL., Handkommentar zum
DBG, 3. A., Zürich 2016, Art. 32 N 37) Aufwendungen, deren Ziel nicht die
Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener
Werte ist und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen
sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die
Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit
eines Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung
(unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines
Grundstückes sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen
Steuergesetz in § 39 Abs. 3 StG (vgl. Art. 32 Abs. 2 DBG/Bundessteuer)
geregelt. Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16/Unterhalts-,
Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen) definiert
in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen.
Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a),
die Auslagen für die jährlich oder periodisch wiederkehrenden
Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener
Auslagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt
(lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie
Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von
Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum
Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie
Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften
(§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG).

 

3.2  Allgemein
betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen
Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus
verbessern und damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl
einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil - was häufig bei
Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist - ist die Aufwendung im Umfange
des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende
Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu
schätzen (vgl. RICHNER ET AL., a.a.O., Art. 32 N 45).

 

4.    Das KSG kann
diese Qualifizierung vornehmen, ohne der durch die Rekurrenten im Rahmen der
Prozessanträge gestellten Forderungen nach der Erstellung eines
Expertengutachtens (bzw. einer Zeugenbefragung) und auch auf Durchführung eines
Augenscheins stattzugeben. Einerseits verweisen sowohl die Rekurrenten sowie
die Vorinstanz in ihren Rechtsschriften und Schlussfolgerungen auf die durch
die Rekurrenten als Beweis zu den Akten gegebene Angebotsofferte der Firma Y
AG. Der Bericht dieser beigezogenen Unternehmung stützt sich nach eigenen Angaben
auf diverse Pläne (Plan Grundriss Erdgeschoss, Massstab 1:50; Plan Schnitt A-A,
Massstab 1:50; Plan Schnitt P-P, Massstab 1:50; Plan Kanalisation, Massstab
1:50; Plan dalle sous-sol, coffrage + armature, Massstab 1:50) sowie auf die
Baugrundklassenkarte des Kantons Solothurn und die geotechnische Karte der
Schweiz (1964, 2.A., Blatt 1).

 

Es darf füglich davon
ausgegangen werden, dass diese Grundlagen hinreichend sind, um die
tatsächlichen Verhältnisse des fraglichen Grundstücks rechtsgenüglich einzustufen.
Daran ändert die in der Replik der Rekurrenten vom 10.4.2017 (S. 2)
vorgetragene Relativierung, wonach der durch sie beigebrachte Bericht als
"nicht weiter vertiefte Abklärungen eines Bautechnik-Fachmannes und nicht
eines Geologen bzw. Statikers" zu bewerten ist, nichts. Vielmehr ist davon
auszugehen, dass die Rekurrenten just gestützt auf diesen Bericht die
vorliegend zu beurteilenden "Unterhaltsarbeiten" vornehmen liessen.
Die Frage, ob vorliegend von einem Baumangel im steuerrechtlichen Sinne auszugehen
ist, ist deshalb eine gerichtlich zu klärende Rechtsfrage.

 

5.    Die
Qualifizierung der durch die Rekurrenten an ihrer Liegenschaft vorgenommenen
baulichen Massnahmen zur Stabilisierung des Baugrundes i.w.S. erweist sich als
nicht ganz einfach. Nicht schlüssig ist indessen die Qualifizierung der
vorgenommenen Bauarbeiten als wertvermehrende Investition, weil eine solche zu
einer dauerhaften Qualitätssteigerung und damit zu einem bleibenden Mehrwert
führt (MARKUS REICH, Steuerrecht, 2. A., § 13 N 81; RICHNER ET AL., a.a.O.,
Art. 32 N 48). Anderseits ist die Würdigung der erfolgten Aufwendungen als
Unterhaltskosten nicht einfach von der Hand zu weisen, weil die konkret
vorgenommene "Injektion" zur Stabilisierung des Grundstückes nicht
die Schaffung eines neuen Wertes zum Ziele hatte, sondern in erster Linie die
Erhaltung eines bereits vorhandenen Wertes (RICHNER ET AL., a.a.O., Art. 32 N
37).

 

6.    Die durch das KSG
vorgenommene Beweiswürdigung führt zu folgendem Ergebnis:

 

6.1  Gestützt auf den
Fachbericht der Firma Y (nachfolgend Bericht), der sich insbesondere auch auf
die Baugrundklassenkarte des Kantons Solothurn stützt, ist mit hoher
Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die beiden Liegenschaftsteile
(Hausteil; Garage) auf verschiedenen Bodenarten erstellt worden sind.

 

6.2  Die im Bericht
gezogene Schlussfolgerung, dass die Liegenschaft just auf der Schnittstelle
zwischen zwei unterschiedlich konsolidierten Bodenarten gebaut, konkret die
Garage auf Boden aus unkonsolidiertem Feinsand, Silt und Ton erstellte wurde,
ist bei gegebener Aktenlage naheliegend. So blieb unbestritten, dass nur die
Garage (seit ihrer Fertigstellung im Jahre 1999) sukzessiv fortschreitenden
Setzungen unterworfen war. Gemäss Bericht ergab eine am 29.10.2012 vorgenommene
Messung der Schräglage der Garage, dass sich die Setzung mehrheitlich in eine
Richtung (grösste Setzungen beim Punkt D gegenüber schräg gegenüberliegenden
Punkt A) einstellte. Die gemessene Verkippung der Garage von 30 mm in Richtung
Punkt D führte zu den unbestrittenen Rissen im Mauerwerk der Garage und der
teilweisen Öffnung der Dilatationsfugen zwischen Garage und Einfamilienhaus.
Diese Messung erzeigt aber deutlich, dass die Setzung (Fertigstellung der
Garage/ 1999) zwar als stetig, im über die Jahre aufgetretenen Umfange aber als
mässig einzustufen ist. So ist gemäss Bericht ersichtlich, dass eine
"erste Beurteilung der Lage" erst 2008 vorgenommen wurde, mithin 9
Jahre nach Erstellung der fraglichen Baute.

 

6.3  All dies zeigt,
dass der teilweise unkonsolidierte Baugrund mit grosser Wahrscheinlichkeit für
die Setzungen ursächlich war. Diese Schlussfolgerung drängt sich auch deshalb
auf, weil im Bericht zudem darauf hingewiesen wird, dass die Rodung einer
Trauerweide (mögliche Schrumpfung des Bodens durch Wasserentzug) nach einer
ersten Schadensstabilisierung letztlich doch kein dauerhaftes Abklingen der
Setzung zeitigte. Auch Hinweise einer Aufweichung oder Ausschwemmung des Bodens
(wegen undichter Leitungen oder Schächte) im Bereiche der Garage werden im Bericht
weder belegt noch konkret erwähnt; sie werden lediglich als
Eventualmöglichkeiten erwähnt. 

 

All dies deutet
schlüssig darauf hin, dass die Garage tatsächlich auf einem für eine solche
Baute nicht optimalen Baugrund erstellt wurde bzw. für deren Erstellung eine
Unterkellerung hätte ins Auge gefasst werden müssen.

 

7.1  Erstellt ist aber
auch, dass die Baute selbst ab Erstellung im Jahre 1999 keinen Baumangel
aufwies und die eingetretenen Schäden (Risse etc.) als Folgeschäden eines nicht
optimal abgesicherten Baugrundes einzustufen sind. Fakt ist zudem, dass kein
Gebäudeteil wegen des fraglichen (sprich unkonsolidierten) Baugrundes hat
abgerissen bzw. neu erstellt werden müssen. Bei dieser Sachlage gilt nunmehr zu
entscheiden, ob die Stabilisierung des Baugrundes als werterhaltende
Liegenschaftsunterhaltskosten qualifiziert werden können.

 

7.2.1 Der Verweis der
Vorinstanz auf den Begriff des Baumangels erscheint für die steuerliche
Beurteilung der hier geltend gemachten Kosten insofern nicht hilfreich, als
jeder an einer Liegenschaft getätigte Reparatur- oder Sanierungsaufwand
letztlich der Behebung eines Mangels im weiteren Sinne dienen soll.
Steuerrechtlich massgeblich für die Abzugsfähigkeit muss das Ergebnis der
Bewertung sein. Nur Ausgaben, die dazu dienen, den durch die Steuerpflichtigen
ursprünglich erworbenen Vermögenswert zu erhalten oder wiederherzustellen, sind
abzugsfähige Unterhaltskosten. Soweit durch Instandstellungsarbeiten der
ursprüngliche Zustand der Liegenschaft verbessert und ein Mehrwert geschaffen
wird, liegen keine abzugsfähigen Unterhaltskosten vor (KSG vom 19.1.2009,
SGSTA.2008.111, E. 3 mit Hinweisen; vgl. auch KSGE 2007 Nr. 8 E. 4).

 

7.2.2 Das Steuergericht
hat im Urteil SGSTA.2007.110 vom 29.6.2009 E. 5 ausgeführt, dass Entwässerungsarbeiten
(Erstellen eines Einlaufschachtes und der Sickergrube) als werterhaltend
anzusehen sind. Schon im Urteil SGSTA.2005.20 vom 29.8.2005 E. 2 hat das
Steuergericht das Erstellen einer Sickerleitung als abzugsfähige
Liegenschaftskosten beurteilt und dies damit begründet, dass es sich dabei um
Kosten handle, die nicht eine Wertvermehrung bewirken, sondern der
Werterhaltung dienten, bzw. eine eingetretene Wertverminderung beheben würden.

 

7.2.3 Nicht anders ist
vorliegend zu entscheiden. Die durch die Rekurrenten in Auftrag gegebene
"Injektion" in den Baugrund verfolgte letztlich das Ziel, den durch
die Steuerpflichtigen ursprünglich erhobenen Vermögenswert zu erhalten bzw.
wiederherzustellen. So ist der Gebrauchswert der Liegenschaft nach der erfolgten
Baugrundbehandlung nicht höher als vor der durchgeführten Sanierungsmassnahme,
zumal im Verfahren stets unbestritten blieb, dass die Liegenschaft bzw. die
Garage seit ihrer Erstellung - trotz der Setzung - durchwegs begehbar bzw.
benützbar blieb. Der hierortig zu beurteilende Sachverhalt unterscheidet sich
denn aus steuerrechtlicher Optik kaum von jenem Fall, den das Steuergericht mit
Urteil vom 29.10.2007 (KSGE 2007 Nr. 6) zu beurteilen hatte. In jenem Verfahren
wurde entschieden, dass das komplette Auswechseln von lehmhaltiger Erde durch
Humuserde die sanierte Gartenfläche in ihrem Gebrauchswert nicht erhöhte. Im
Lichte der dargestellten Praxis ist deshalb davon auszugehen, dass die durch
die Rekurrenten gewählte Sanierungsmassnahme bzw. vorgenommene Bodenstabilisierung
als Schutzmassnahme zu bewerten ist, die nicht eine Wertvermehrung bewirkte,
sondern der Werterhaltung diente, bzw. eine eingetretene Wertverminderung
behob. 

 

 

Steuergericht,
Urteil vom 25. September 2017 (SGSTA.2016.107;BST.2016.96)