# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d793f5fc-ed90-5816-b2bb-b6082bb2008c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-04-23
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.04.1999 12.1998.259
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-259_1999-04-23.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00259

  	
  Lugano

  23 aprile 1999/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente, 

  Chiesa e Zali

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

 

sedente
per giudicare nella causa civile a procedura ordinaria (inc. OA.97.04 della Pretura
della giurisdizione di Locarno–Campagna) promossa con petizione 10 gennaio 1997
da

 

 

	
   

  	
  __________ 

  __________

  (entrambi rappr.
  dall’avv. __________)

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  __________

  (entrambi rappr.
  dall’avv. __________)

  

 

 

chiedente:

–     la
liberazione di un bene immobile sito a __________, in virtù dell'art. 641 cpv.
2 CC;

–     un risarcimento danni pari a fr. 77'000.–, aumentato in sede di
conclusioni a fr. 140'000.– oltre interessi;

 

 

cui i
convenuti si sono opposti, mentre il pretore, preso atto che la prima domanda è
divenuta priva d'oggetto in corso di causa, ha accolto la seconda, condannando
solidalmente i signori __________ al pagamento di fr. 12'000.– a titolo di
locazione arretrata;

 

 

appellanti
i convenuti che, in riforma della sentenza pretorile, chiedono la reiezione
della petizione poiché irricevibile, subordinatamente il suo annullamento e il
rinvio della causa al pretore e, in via ancor più subordinata, la reiezione
della petizione nel merito;

 

 

lette le
osservazioni all'appello, presente dagli attori il 20 gennaio 1999;

 

 

esaminati gli atti
e i documenti della causa

 

 

considera

 

 

in fatto e in
diritto:

 

 

                                1.      La
presente vertenza trae origine dalla vendita della particella n. __________ di
__________ da parte del convenuto __________ agli attori, avvenuta il 6 marzo
1995. La casa bifamiliare che sorge sul fondo era stata abitata fino a quel momento
dai convenuti che, anche dopo la compravendita, l'avevano occupata con l'esplicito
accordo dei nuovi proprietari. Tale occupazione avrebbe dovuto avere una durata
limitata nell'attesa che l'immobile venisse rivenduto ai signori __________ o altrimenti
alienato. Sennonché quello stato di cose è continuato fin quando gli attori, in
data 28 agosto 1996, hanno richiesto alle controparti di commutare il loro
rapporto in una locazione, indicando quale pigione mensile l'importo di fr.
3'500.–(doc. B). Posti di fronte all'atteggiamento negativo dei coniugi
__________, gli attori hanno disdetto –su modulo ufficiale– per due volte consecutive
la locazione: una prima volta in data 25 settembre per il 31 ottobre 1996 e la
seconda volta il 31 dicembre 1996 per il 4 aprile 1997 (doc. 8, 9 e 10). Già in
gennaio 1997 hanno però presentato la causa in esame; con la stessa, preso atto
che la locazione dell'immobile non è mai venuta in essere malgrado la continua
occupazione dell'immobile e che quindi il godimento della proprietà da parte
dei convenuti era privo di ogni fondamento giuridico, gli attori hanno chiesto
–in virtù dell'art. 641 cpv. 2 CC– che venisse ordinato ai signori __________
di liberare immediatamente la proprietà in questione con la comminatoria
dell'art. 292 CP. Inoltre hanno formulato una domanda di risarcimento danni
–cifrati in complessivi fr. 77'000.– salvo modifiche– per aver dovuto far
fronte agli interessi ipotecari in misura di fr. 3'500.– il mese. 

 

 

                                2.      Per
quanto riguarda il risarcimento danni i convenuti contestano sia l'importo, sia
il motivo addotto dagli attori, concludendo che la domanda è priva di
fondamento. Per il resto offrono la loro versione dei fatti in particolare sia
sui motivi della compravendita immobiliare, sia evocando i rapporti di amicizia
e di collaborazione professionale che avevano legato le parti; espongono che,
dando seguito al desiderio espresso da __________, il convenuto __________ fu
d'accordo di vendere la casa a un prezzo oltremodo vantaggioso, potendo
continuare ad occuparla a tempo indefinito. Tuttavia a dipendenza di esigenze
poste agli attori dalla banca per il finanziamento dell'operazione, prima
dell'alienazione del fondo, le parti concordarono che i coniugi __________
avrebbero stipulato tra loro –il marito nella veste di locatore e la moglie
come conduttrice– una locazione di lunga durata. Sarebbe in questo modo che è
stato concluso il contratto 4 gennaio 1995, valido almeno fino al 30 aprile
2006 con la possibilità di proroga unilaterale della conduttrice fino al 30
aprile 2011 (doc. 1). E' in base a questa pattuizione che la conduttrice ha
fatto fronte regolarmente al pagamento delle spese accessorie. D'altra parte,
poiché i nuovi proprietari dell'immobile non hanno rifuso alla signora
__________ ciò che era stato previsto, i convenuti si sono opposti al pagamento
di qualsiasi somma a titolo di pigione, in conformità al diritto di
compensazione previsto dal contratto di locazione. Negano pertanto che la loro
situazione possa essere definita equivoca e che essi occupassero la casa
abusivamente.

 

                                          Con
la replica la posizione degli attori è rimasta immutata; anzi essi insistono
nel considerare inefficace nei loro confronti il citato contratto di locazione
che essi nemmeno conoscevano e di cui non fa alcuna menzione nemmeno il
successivo contratto di compravendita immobiliare. Per quanto riguarda le
disdette da loro intimate ai convenuti, precisano "per evitare
equivoci" che non si riferivano al contratto di locazione pattuito a suo
tempo fra i signori __________, "ma costituivano un disperato ed estremo
tentativo di dar forma giuridica a una situazione diventata insostenibile"
(ad 3, in fine). Solo con le conclusioni, pur ribadendo di voler calcolare il
danno patito sulla base degli interessi ipotecari maturati durante l'indebita
occupazione dell'immobile, gli attori concludono, aumentando la loro pretesa a
fr. 140'000.–, che tale somma è loro dovuta "a titolo di rimborso degli
interessi ipotecari ... o a titolo di equo minimo canone di locazione"
(sub 5). Per contro, non postulano più la liberazione dell'immobile che nel
frattempo è stato venduto ai pubblici incanti.

 

 

                                3.      Il
pretore ha anzitutto definito i rapporti fra le parti per quanto riguarda
l'occupazione dell'immobile, individuandovi gli estremi del comodato,
inizialmente, e poi della locazione, ovvero a partire dal 1. settembre 1996, e
ciò poiché v'era consenso sia sull'oggetto del contratto, sia sul dovere di
versare una pigione. Ha poi determinato egli stesso, secondo le leggi del
mercato, la pigione mensile in fr. 3'000.– dovuta dai convenuti fino alla fine
del 1996; ciò che corrisponde a un credito dei locatori di fr. 12'000.–

 

 

                                4.      L'appello
è stato presentato dai convenuti i quali anzitutto censurano la sentenza del
pretore per aver deciso una questione non sottoposta a giudizio, ovvero il
pagamento di pigioni arretrate, osservando che così facendo egli ha disatteso
la natura dell'azione proposta a giudizio. In seconda battuta, censurano l'applicazione
dei disposti di diritto sostanziale relativi al rapporto di locazione.

 

                                          Fondando
la propria azione sull'art. 641 CC, gli attori hanno operato una scelta chiara
che è stata quella di difendere il loro diritto di proprietà sul bene
immobiliare nei confronti dei convenuti: la lite si è pertanto collocata
nell'ambito dei diritti reali. Accanto alla domanda principale, ma dipendente
dalla fattispecie descritta, gli attori hanno proposto una richiesta di
risarcimento danni che, esplicitamente escluso ogni rapporto di natura
contrattuale, è stata fondata sull'art. 41 CO. Tali domande sono rimaste immutate,
né gli attori hanno proposto al giudice di modificarle, né basta al proposito
–anche perché tardivo– il citato accenno, in sede di conclusioni, a un risarcimento
per pigioni impagate in alternativa al risarcimento corrispondente agli interessi
ipotecari. Da parte sua il primo giudice, constatata la venuta in essere
–almeno dopo il 1. settembre 1996– di un contratto di locazione, ha affrontato
il quesito a sapere quale fosse il credito degli attori in base al rapporto
locativo. Il suo giudizio condannatorio si fonda così sulle norme del contratto
di locazione, ripetutamente ed esplicitamente richiamate in sentenza e
riassunte in capo al dispositivo. 

 

 

                                5.      La
censura dell'appellante merita accoglimento. Infatti, nella fattispecie ci si
trova di fronte a una mutazione dell'azione poiché i fatti che portano al
giudizio impugnato –ossia i rapporti creditori fra le parti in funzione di un
rapporto di locazione– sono diversi da quelli della litis contestatio:
difesa della proprietà, rispettivamente risarcimento danni per l'atto illecito
costituito dall'occupazione arbitraria dell'immobile. E' vero che i convenuti
hanno sempre sostenuto l'esistenza di un rapporto di locazione, ma tutt'altro
da quello individuato dal giudice nella sua sentenza che non ha nessuna
relazione con la pattuizione 4 gennaio 1995 fra i convenuti come parti diverse
della locazione. In particolare la locazione descritta dal pretore non è stata
oggetto di contraddittorio, proprio perché la lite era collocata nell'ambito
delittuale. Un simile passaggio non è soltanto vietato alla parte attrice in
virtù dell'art. 74 CPC (e anche in tal senso va censurato il tentativo –già
ricordato– messo in atto in sede di conclusioni), ma anche al giudice il quale
deve pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di questa (art. 86 CPC).
La questione non attiene al principio iura novit curia –di cui all'art.
87 CPC– che concerne unicamente la competenza del giudice di applicare
d'ufficio il diritto, ossia di scegliere la soluzione giuridica della vertenza
senza essere vincolato alle motivazioni prospettate dalle parti (Cocchi /
Trezzini, CPC, art. 87, n. 2), ma alla cosiddetta extrapetizione. Essa si
verifica quando il giudice pronuncia un provvedimento diverso da quello
richiesto, sia che ciò implichi un mutamento della causa petendi (inteso
come fatto determinativo dell'azione), sia che ciò implichi un mutamento del petitum
(inteso come tutela di un interesse). In altre parole, il giudizio di una lite
non può fondarsi su un oggetto non contenuto nella domanda, anche se –mutando
il tema dell'azione– l'autorità giudiziaria ritenga soggettivamente di rendere
miglior giustizia (Cocchi / Trezzini, art. 86 CPC, n. 2, 13 e 20).

 

                                          In
concreto, i termini della contestazione, determinati dalle allegazioni
preliminari (art. 78 cpv. 1 CPC), non hanno mai compreso nessuna domanda
relativa alla liquidazione di un contratto di locazione; in particolare,
l'accoglimento pur parziale della petizione viene a fondarsi su un fatto
–l'esistenza di un rapporto di locazione– senz'altro negato dagli attori. Per
questo motivo la condanna dei presunti conduttori al pagamento di pigioni arretrate,
pronunciata dal pretore, esula in modo processualmente inammissibile dal tema
dell'azione.

 

                                          Né
l'esito dell'appello deve apparire in qualche modo contrario alla decisione di
questa Camera, resa il 14 maggio 1997 in questo stesso processo, relativamente
alla domanda cautelare presentata con la petizione e intesa allo sgombero immediato
del fondo. Allora infatti si è trattato di verificare come simile domanda
avrebbe potuto essere corrisposta, ossia diversamente a dipendenza che
esistesse o no un rapporto contrattuale, quale causa in grado di giustificare
il diritto dei convenuti a occupare il bene immobile. L'oggetto della decisione
era pertanto diverso da quello qui in esame.

 

 

                                6.      L'accoglimento
dell'appello per i motivi descritti non comporta tuttavia l'annullamento della
sentenza pretorile, possibile solo nei casi previsti dalla legge (art. 326
CPC).

                                          D'altra
parte il rinvio della causa al primo giudice –postulato dall’appellante– sarebbe
privo di significato. Va infatti osservato che il risarcimento danni, così come
formulato dagli attori, non è oggetto dell'appello che semmai, su questo tema,
sarebbe stato presentato dagli attori, soccombenti in prima sede. In altre parole,
il fatto che il primo giudice abbia ignorato la domanda degli attori in quanto
fondata sull'art. 41 CO non può costituire pregiudizio per gli appellanti.

 

                                          Né
il rinvio si giustifica per il giudizio sulle spese processuali, questione
giudicabile da parte del giudice d'appello, in virtù dell'effetto devolutivo di
questo rimedio. Su questo tema la censura degli appellanti è però solo
apparente: essi infatti non rimproverano al pretore di aver giudicato in modo
difforme dalle norme applicabili, tanto meno per quanto riguarda la prima
domanda di petizione, divenuta priva d'oggetto; d'altra parte, decidendo di
attribuire ai convenuti ripetibili ridotte, il primo giudice non ha addotto
motivi particolari, onde se ne deve dedurre che la causa dev'essere individuata
nel parziale accoglimento della domanda creditoria.

 

 

Per questi motivi,

richiamati per le
spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA  

 

 

 

pronuncia:                     I.      L'appello
di __________ e di __________ è accolto.

                                                  Di
conseguenza la sentenza 10 novembre 1998 del Pretore della giurisdizione di
Locarno–Campagna –immutato il dispositivo no. 1– è così riformata:

 

                                                           2.    Per
il resto la petizione di __________ e di __________ è respinta.

                                                           3.    La
tassa di giustizia di fr. 1'500.– e le spese, da anticipare dagli attori, restano
a loro carico. Essi verseranno ai convenuti la somma di fr. 4'000.– a titolo di
ripetibili.

 

 

                                 II.      Le
spese e la tassa di giustizia dell'appello, per complessivi fr. 450.–,
anticipati dagli appellanti, sono poste a carico dei signori __________ e
__________. Essi verseranno inoltre alle controparti l'importo di fr. 500.– a
titolo di ripetibili.

 

 

                                III.      Intimazione
a:

                                          –      __________

                                          Comunicazione
alla Pretura di Locarno–Campagna, Locarno.

 

 

 

Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                                   
Il segretario