# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2c3fc06f-d172-5372-b5e0-bd450ac78145
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 14.04.2025 LF250009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF250009_2025-04-14.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: LF250009-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter 

Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder  sowie Gerichts-

schreiberin lic. iur. A. Götschi

Urteil vom 14. April 2025

in Sachen

A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger

gegen

B._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes 
Zürich vom 17. Dezember 2024 (ER240189)

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Erwägungen:

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1 Die Parteien haben am 11. Dezember 2009 einen Mietvertrag über die 2.5-

Zimmerwohnung im 3. Stock an der C._____-strasse 1 in … Zürich mit Mietantritt 

am 1. Januar 2010 abgeschlossen (act. 6/3/1). Mit Schreiben vom 7. August 2024 

(act. 6/3/4) mahnte die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Be-

rufungsbeklagte) den Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend: Beru-

fungskläger) für ausstehende Mietzinse für die Monate Mai, Juni und Juli 2024 in 

der Höhe von insgesamt Fr. 5'100.–, setzte ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen 

an und drohte für den Säumnisfall die Kündigung an. Nach unbenütztem Ablauf 

dieser Zahlungsfrist kündigte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger das 

Mietverhältnis mit amtlichem Formular vom 23. September 2024 (act. 6/3/6) per 

31. Oktober 2024.

1.2 Mit Eingabe vom 6. November 2024 (act. 6/1) ersuchte die Berufungsbe-

klagte das Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (nachfolgend: Vorin-

stanz) um Ausweisung des Berufungsklägers aus dem streitgegenständlichen 

Mietobjekt und stellte ein entsprechendes Vollstreckungsbegehren. Auf entspre-

chende Fristansetzung der Vorinstanz nahm der Berufungskläger mit Eingabe 

vom 20. November 2024 (act. 6/7) zum Ausweisungsgesuch Stellung.

1.3 Mit Urteil vom 17. Dezember 2024 (act. 6/9 = act. 3 = act. 5 [Aktenexem-

plar]) verpflichtete die Vorinstanz den Berufungskläger, die 2.5-Zimmerwohnung 

im 3. Stock an der C._____-strasse 1 in … Zürich unverzüglich zu räumen und 

der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 

1) und wies das Stadtammannamt Zürich … an, Dispositiv-Ziffer 1 des mit einer 

Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen der Ge-

suchstellerin zu vollstrecken (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 2). Die Entscheidgebühr von 

Fr. 900.– auferlegte sie dem Berufungskläger, bezog diese aus dem von der Be-

rufungsbeklagten geleisteten Kostenvorschuss und verpflichtete den Berufungs-

kläger, diesen der Berufungsbeklagten zu ersetzen (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 3).

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1.4 Gegen dieses Urteil erhebt der Berufungskläger mit Eingabe vom 29. Januar 

2025 (Datum des Poststempels, act. 2) fristgerecht (vgl. act. 6/10) Berufung.

1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen 

(vgl. act. 6/1-10). Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann verzichtet wer-

den (vgl. Art. 312 Abs. 2 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. Mit dem vorliegen-

den Urteil ist der Berufungsbeklagten eine Kopie der Berufungsschrift (act. 2) zu-

zustellen.

2. Prozessuales

2.1 Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (vgl. 

Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angelegenheiten der 

Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– 

betragen muss (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Mit der Vorinstanz (act. 5 E. 8) ist auf-

grund des monatlichen Bruttomietzinses von zuletzt Fr. 1'700.– (vgl. act. 6/3/1) 

von einem Streitwert von Fr. 10'200.– auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1 

f.). Die Streitwertschwelle ist damit erreicht. Gegen das angefochtene Urteil ist die 

Berufung zulässig.

2.2 Mit der Berufung kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die 

unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (vgl. Art. 310 

ZPO). Die Berufung muss konkrete Rechtsbegehren, d.h. Berufungsanträge bzw. 

Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Entscheids, und eine Be-

gründung dieser Rechtsbegehren enthalten. Mit den Berufungsanträgen soll (prä-

zise) zum Ausdruck gebracht werden, wie genau die Berufungsinstanz entschei-

den soll bzw. welche Punkte des erstinstanzlichen Entscheids (bzw. von dessen 

Dispositiv) angefochten werden und inwiefern der erstinstanzliche Entscheid ab-

zuändern ist (vgl. ZK ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 33 ff.). Aller-

dings wird von Laien zur Erfüllung des Erfordernisses, einen Antrag zu stellen und 

zu begründen, sehr wenig verlangt. Als Antrag genügt eine allenfalls in der Be-

gründung enthaltene Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen 

lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als Begründung reicht es aus, wenn 

auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid 

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nach Auffassung des Berufungsklägers unrichtig sein soll (vgl. etwa HUNGERBÜH-

LER, DIKE-Komm-ZPO, Art. 311 N 29 ff.; OGer ZH NQ110031 vom 9. August 

2011, OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011 E. 3.2).

3. Materielles

3.1 Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, der Berufungskläger mache sinnge-

mäss eine Tilgung der ausstehenden Mietzinse durch Verrechnung mit einer Ge-

genforderung von Fr. 19'000.– geltend. Er bringe zusammengefasst vor, bereits 

seit Mietbeginn einen Mietzins in der Höhe von Fr. 1'700.– bezahlt zu haben. Das 

vertraglich zugesicherte Kellerabteil sei ihm jedoch nicht zur Verfügung gestellt 

worden. Auch nachdem er ab 2014 einen Mietzins von Fr. 1'800.– bezahlt habe, 

habe er trotz mehrfacher Nachfrage weiterhin kein Kellerabteil erhalten. Als Folge 

davon belaufe sich die seinerseits zu viel bezahlte Miete inzwischen auf über 

Fr. 19'000.–. Da die Berufungsbeklagte ihm weder ein Kellerabteil zur Verfügung 

gestellt noch die zu viel bezahlte Miete erstattet habe, sei ihm nichts anderes üb-

rig geblieben, als die laufenden Mietzinse zurückzubehalten (vgl. act. 5 E. 5.2). 

Zum einen lasse sich seinen Ausführungen jedoch nicht entnehmen, dass und ge-

gebenenfalls zu welchem Zeitpunkt er der Berufungsbeklagten gegenüber eine 

Verrechnungserklärung abgegeben habe. Er habe dazu auch keine Unterlagen 

eingereicht. Sollte der Berufungskläger die Verrechnungseinrede erstmals mit sei-

ner Eingabe vom 20. November 2024 erklärt haben, wäre diese zum einen ver-

spätet erfolgt, da sie innert der von der Berufungsbeklagten angesetzten Zah-

lungsfrist von 30 Tagen hätte erklärt werden müssen. Zum andern hätte sie nicht 

dem Gericht, sondern der Berufungsbeklagten gegenüber erklärt werden müssen. 

Bereits aus diesem Grund erweise sich die Einrede der Verrechnung als unbe-

achtlich. Überdies seien weder Bestand noch Höhe der angeblichen Gegenforde-

rung vom beweisbelasteten Berufungskläger hinreichend dargetan, geschweige 

denn nachgewiesen worden (vgl. a.a.O. E. 6.5). Mit der Zahlungsaufforderung 

vom 7. August 2024 und der Kündigung vom 23. September 2024 habe die Beru-

fungsbeklagte die Formen und Fristen von Art. 257d und 266l OR eingehalten und 

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das Mietverhältnis gültig per 31. Oktober 2024 aufgelöst. Der Berufungskläger be-

finde sich daher heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt (vgl. a.a.O. E. 6.6). 

3.2 Der Berufungskläger hält dem in seiner Berufung im Wesentlichen entge-

gen, er habe die geforderten Mietzinszahlungen bereits geleistet. Er sei nicht im 

Zahlungsverzug. Die Berufungsbeklagte schulde ihm Geld (vgl. act. 2). Damit 

macht er im Ergebnis – wie bereits vor Vorinstanz – in rechtlicher Hinsicht gel-

tend, die Kündigung wegen Zahlungsrückstand nach Art. 257d OR sei nicht ge-

setzeskonform, weil kein Zahlungsverzug vorliege, da er die Mietzinsforderung 

der Berufungsbeklagten mit seiner Forderung in der Höhe von über Fr. 19'000.– 

(vgl. soeben E. 3.1) verrechnet habe.

3.3.1 Wie die Vorinstanz im angefochtenen Urteil bereits festhielt, muss eine 

mietende Partei, die den Mietzinsausstand mit einer Gegenforderung verrechnen 

will, nicht nur innert der dreissigtägigen Zahlungsfrist eine Verrechnungserklärung 

abgeben. Sie muss die zur Verrechnung geltend gemachte Forderung nach bun-

desgerichtlicher Rechtsprechung auch sofort beweisen können (vgl. act. 5 E. 6.4). 

Dieser Rechtsprechung liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Die Möglichkeit, Schulden unter gewissen Voraussetzungen durch Verrech-

nung zu tilgen (Art. 120 ff. OR), besteht zwar grundsätzlich auch für eine mie-

tende Partei, die sich im Zahlungsrückstand nach Art. 257d OR befindet. Der Ge-

setzgeber will es der vermietenden Partei bei einer (ausserordentlichen) Kündi-

gung wegen Zahlungsrückstands nach Art. 257d OR jedoch ermöglichen, rasch 

das Mietverhältnis zu beenden und die Ausweisung der säumigen mietenden Par-

tei zu verlangen, weshalb er eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlos-

sen hat (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Ist die Sach- und Rechtslage eindeutig, 

erlaubt das besondere Summarverfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen 

(Art. 257 ZPO) der klagenden Partei – hier der Berufungsbeklagten –, rasch einen 

rechtskräftigen und vollstreckbaren Ausweisungsentscheid zu erwirken (vgl. Bot-

schaft ZPO, BBl 2006 S. 7221 ff., S. 7351). Soll dieses vom Gesetzgeber zur Ver-

fügung gestellte Instrument des Rechtsschutzes im raschen Verfahren nicht fak-

tisch obsolet werden, kann es nach der Rechtsprechung nicht genügen, wenn die 

mietende Partei eine Zahlungsverzugskündigung und Ausweisung in diesem Ver-

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fahren dadurch abzuwenden versucht, dass sie unbezifferte, nicht feststehende 

Forderungen zur Verrechnung bringt. Vielmehr hat sie substanziiert und schlüssig 

Einwendungen vorzutragen, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt 

werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeu-

gung zu erschüttern (BGer 4A_211/2024 vom 11. Juni 2024 E. 3.1.1). Der Wille 

des Gesetzgebers, es der vermietenden Partei zu ermöglichen, das Mietverhältnis 

rasch zu beenden und die Ausweisung der säumigen mietenden Partei zu verlan-

gen, dürfe nicht vereitelt werden. Die mietende Partei muss daher nach strenger 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine zur Verrechnung geltend gemachte 

Forderung auch im Verfahren nach Art. 257 ZPO beweisen können, und zwar so-

fort. Dieses Erfordernis wird damit begründet, dass die mietende Partei, die einen 

Anspruch auf Mietzinsreduktion oder Schadenersatz wegen Mängeln am Mietob-

jekt zu haben behauptet, weder das Recht hat, (eigenmächtig) den gesamten fälli-

gen Mietzins oder einen Teil davon zurückzubehalten, noch die Möglichkeit hat, 

den (bereits fälligen) Mietzins (mit befreiender Wirkung) zu hinterlegen (vgl. zum 

Ganzen: BGer 4A_211/2024 vom 11. Juni 2024 E. 3.6.5; 4A_574/2022 vom 

23. Mai 2023 E. 3.1 f.; 4A_385/2022 vom 14. Februar 2023 E. 3.1 f.; 4A_333/2022 

vom 9. November 2022 E. 5.2; 4A_452/2021 vom 4. Januar 2022 E. 3.4; zur Hin-

terlegung vgl. BGE 147 III 218 E. 3.3.2.6).

Daher sollte eine mietende Partei während des laufenden Mietverhältnisses 

nur unbestrittene oder unbestreitbare (z.B. durch Schuldanerkennung bekräftigte 

oder durch Gerichtsurteil festgestellte) Forderungen mit den laufenden Mietzins-

forderungen der vermietenden Partei verrechnen (vgl. ZK OR-HIGI/WILDISEN, 

5. Aufl. 2019, Art. 265 N 19).

3.3.2 Die vom Berufungskläger vor Vorinstanz geltend gemachte Forderung ist 

nicht (genau) beziffert. Er hat damit weder substantiierte noch schlüssige Ein-

wände gegen die Mietzinsforderung vorgetragen und im Übrigen  hat er die Ver-

rechnungsforderung vor Vorinstanz auch nicht sofort beweisen können. Auch in 

seiner Berufung behauptet er nichts anderes. Daher hat die Vorinstanz der Beru-

fungsbeklagten den Rechtsschutz in klaren Fällen zu Recht nicht versagt.

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3.4 Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und das Urteil der Vorin-

stanz zu bestätigen. 

Der Berufungskläger sieht im Falle einer Ausweisung zurzeit nur noch den 

Weg in die Obdachlosigkeit oder die Selbsttötung (vgl. act. 2). Doch es gibt an-

dere Wege: Die Stadt Zürich (Wohnen & Obdach, 044 412 65 54) unterstützt Per-

sonen in Notsituationen bei der Wohnungssuche und vermittelt im Bedarfsfall eine 

Notwohnung (vgl. für weitere Informationen dazu: https://www.stadt-zue-

rich.ch/de/lebenslagen/unterstuetzung-und-beratung/izs/wegweiser/wohnen/not-

unterkuenfte.html [besucht am 4. April 2025]). Das mit dem Vollzug betraute 

Stadtammannamt Zürich … wird im Falle einer Zwangsvollstreckung zu prüfen 

haben, ob im Hinblick auf die Gesundheit des Berufungsklägers allfällige Fürsor-

gemassnahmen (z.B. Beizug einer notfallpsychologischen Betreuung) zu treffen 

sind.

4.1 Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger kostenpflichtig (vgl. Art. 106 

Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist auf Fr. 400.– festzusetzen 

(vgl. § 12 i.V.m. § 4 und § 8 Abs. 1 GebV OG) und dem Berufungskläger aufzuer-

legen.

4.2 Parteientschädigungen werden keine zugesprochen: dem Berufungskläger 

nicht, weil er mit seiner Berufung unterliegt, und der Berufungsbeklagten nicht, 

weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichtes Audienz des 

Bezirksgerichtes Zürich vom 17. Dezember 2024 wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.– festgesetzt und 

dem Berufungskläger auferlegt.

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter 

Beilage einer Kopie der Berufungsschrift (act. 2), sowie an das Einzelgericht 

Audienz des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 10'200.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. A. Götschi

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