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**Case Identifier:** 78f26ee1-ac9b-5a79-9000-eda80dab15c1
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-03-26
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2015 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2015
**Docket/Reference:** DB.2018.180
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-db.2018.180--1-st.2018.217.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2018.180 
1 ST.2018.217 

Entscheid 

 26. März 2019 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Michael Ochsner, Steuerrichterin 
Christina Hefti und Gerichtsschreiber Marius Obertüfer 

A ,    

vertreten durch B,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer/ 
Rekurrent,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Nord,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

Direkte Bundessteuer 2015 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2015 

betreffend 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A (nachfolgend der Pflichtige) führte in der Steuererklärung 2015 unter den 

Bemerkungen  eine  "Minderwert-Entschädigung  für  baurechtsbelastete  Liegenschaft 

wegen Grenzbau" in der Höhe von Fr. 102'491.- auf. 

Gestützt auf eine Auflage der Steuerkommissärin vom 31. Oktober 2017 reich-

te  er  mit  Eingabe  vom  7.  November  2017  die  hinter  dieser  Entschädigung  steckende 

Vereinbarung vom 29. April 2015 ein. Dieser liess sich entnehmen, dass der Pflichtige 

Miteigentümer einer Baulandparzelle in Gemeinde C ist, welche im Baurecht von der D 

AG (nachfolgend D) genutzt wird. Im Zusammenhang mit einem auf Nachparzellen am 

16. April 2011 bewilligten und in der Folge von D ausgeführten Bauprojekt (Erweiterung 

der Verteilzentrale) kam es zum Streit betreffend einen das Baurechtsgrundstück tan-

gierenden  Überbau.  Offenbar  forderten  die  Miteigentümer  ursprünglich,  dass  D  ihnen 

in diesem Zusammenhang eine Entschädigung von Fr. 1'500'000.- zu bezahlen habe, 

was D anlässlich einer Besprechung vom 23. November 2011 auch in Aussicht gestellt 

habe. D vertrat hingegen die Auffassung, dass keine Entschädigung geschuldet sei. In 

der Vereinbarung erklärte sich D bereit, den Miteigentümern zur Erledigung der Streit-

sache einen Betrag von insgesamt Fr. 400'000.- zu bezahlen; dies in zwei Tranchen à 

Fr. 200'000.-.  Entsprechend  seiner  Miteigentumsquote  erhielt  der  Pflichtige  per  2015 

eine erste Tranche von Fr. 104'647.70.  

Mit  Veranlagungsverfügung  bzw.  Einschätzungsentscheid  vom  15.  Dezem-

ber 2017  stellte  sich  die  Steuerkommissärin  in  Würdigung  der  Vereinbarung  auf  den 

Standpunkt, die von D ausbezahlte Entschädigung qualifiziere als solche für die Nicht-

ausübung  eines  Rechts  und  sei  deshalb  als  Einkommen  zu  erfassen.  Unter  Aufrech-

nung des Betrags von Fr. 102'491.- setzte sie für die Steuerperiode 2015 das steuer-

bare  Einkommen  auf  Fr. 313'000.-  (direkte  Bundessteuer)  bzw.  Fr. 311'700.-  (Staats- 

und  Gemeindesteuer)  fest.  Die  Einschätzung  des  steuerbaren  Vermögens  entsprach 

mit Fr. 3'659'000.- der Deklaration.  

B. Hiergegen liessen die Pflichtigen am 15. Januar 2018 Einsprache erheben 

und  beantragen,  auf  die  einkommensseitige  Aufrechnung  zu  verzichten.  Die  Begrün-

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dung ging dahin, dass eine Minderwertentschädigung bzw. eine Schadenersatzleistung 

vorliege, welche als solche nicht einkommenssteuerpflichtig sei.  

Das kantonale Steueramt wies die Einsprachen mit Entscheiden vom 19. Sep-

tember 2018 ab. Es blieb bei seiner Auffassung, wonach die Entschädigung als steu-

erbares Einkommen zu erfassen sei und betonte, dass der steuerrechtlichen Qualifika-

tion  als  Minderwertentschädigung  insbesondere  entgegenstehe,  dass  im  Zug  der 

getroffenen  Vereinbarung  keine  Dienstbarkeit  im  Sinn  einer  Teilveräusserung  im 

Grundbuch eingetragen worden sei.  

C.  Hiergegen  liess  der  Pflichtige  am  22.  Oktober  2018  Beschwerde  und  Re-

kurs  erheben  und  beantragen,  das  steuerbare  Einkommen  auf  Fr. 211'237.-  (direkte 

Bundessteuer) bzw. Fr. 209'227.- (Staats- und Gemeindesteuer) festzusetzen und ihm 

eine  Parteientschädigung  zuzusprechen.  Zusammengefasst  wurde  wiederum  geltend 

gemacht, dass die streitige Zahlung von D gestützt auf den Aktenstand als Minderwer-

tentschädigung und damit als steuerfreie Schadenersatzzahlung einzustufen sei. Min-

derwertentschädigungen  seien  unabhängig  von  der  Eintragung  einer  Dienstbarkeit  im 

Grundbuch als Schadenersatz zu qualifizieren, weil sie keinen Reinvermögenszugang 

darstellten.  

Das  kantonale  Steueramt  schloss  mit  Vernehmlassung  vom  23.  Novem-

ber 2018  ohne  weitere  Begründung  auf  Abweisung  der  Rechtsmittel.  Die  eidgenössi-

sche Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.  

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien ist – soweit erforderlich – in den 

nachstehenden Erwägungen einzugehen.   

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Erstellt ist, dass dem Pflichtigen am 30. April 2015 eine Zahlung von D im 

Betrag  von  Fr.  104'647.70  zugekommen  ist  (vgl.  Bankbeleg  der  ZKB,  auf  welchem 

handschriftlich  Anwaltskosten  von  Fr. 2'156.45  und  damit  einhergehend  ein  Nettobe-

trag von Fr. 102'491.25 vermerkt ist). D ist Baurechtsnehmerin des Grundstücks Kat.-

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Nr.  ………  in  Gemeinde  B  (nachfolgend  auch  Baurechtsgrundstück),  an  welchem  der 

Pflichtige Miteigentum hält und welches ihm als Baurechtsgeber jährlich einen entspre-

chenden  Baurechtszins  einbringt  (per  2015  gemäss  Deklaration:  Fr. 122'911.-).  Um-

stritten ist, ob die streitbetroffene Zahlung von D beim Pflichtigen im Nettoumfang von 

Fr. 102'491.25 als steuerbares Einkommen zu erfassen ist.   

2. a) Der Einkommenssteuer unterliegen gemäss Art. 16 Abs. 1 des Bundes-

gesetzes  über  die  direkte  Bundessteuer  vom  14. Dezember  1990  (DBG)  und  § 16 

Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle wiederkehrenden und einmali-

gen  Einkünfte.  Damit  wird  die  Besteuerung  sämtlicher  Einkünfte  ohne  Rücksicht  auf 

ihre Quelle statuiert. Davon kann nur abgewichen werden, wenn das Gesetz bestimmte 

Einkünfte  ausdrücklich  von  der  Besteuerung  ausnimmt  oder  einer  anderen  Besteue-

rungsordnung  (Erbschafts-/Schenkungssteuer,  Grundstückgewinnsteuer)  unterwirft 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, Art. 16 N 1 ff. 

DBG sowie Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 16 N 15 ff. StG). Die 

in den Art. 17 - 23 DBG und §§ 17 - 23 StG enthaltene Aufzählung verschiedener Arten 

von Wertzuflüssen, welche der Besteuerung als Einkommen unterliegen, konkretisiert 

zwar den Grundsatz der Einkommenssteuergeneralklausel von Art. 16 Abs. 1 DBG und 

§ 16  Abs. 1  StG;  sie  ist  jedoch  nicht  abschliessend.  Art  16  Abs.  1  DBG  und  § 16 

Abs. 1 StG sind somit Auffangtatbestände, unter die alle Einkünfte fallen, welche sich 

nicht unter einen der in Art. 17 - 23 DBG und §§ 17 - 23 StG genannten Tatbestände 

subsumieren  lassen  und  mangels  einer  diesbezüglichen  Gesetzesbestimmung  nicht 

von der Einkommensbesteuerung ausgenommen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

Art. 16 N 3 DBG und § 16 N 17 StG).  

              b) Nach dem Nettoprinzip setzt steuerpflichtiges Einkommen aus der Sicht der 

steuerpflichtigen  Person  immer  einen  Vermögenszugang  bzw.  einen  Wegfall  von 

Schuldverpflichtungen  voraus.  Dieser  Vorgang  wird  dann  einkommenssteuerpflichtig, 

wenn  die  steuerpflichtige  Person  den  Vermögenszugang  bzw.  den  Wegfall  von 

Schuldverpflichtungen zur Befriedigung persönlicher Bedürfnisse verwenden kann und 

dadurch  ihre  wirtschaftliche  Leistungsfähigkeit  gesteigert  wird  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, VB zu Art. 16 - 39, N 20 ff. DBG,  VB zu §§ 16-37a, N 20 ff. StG).  Aus 

dem  Nettoprinzip  folgt,  dass  Schadenersatzleistungen,  mit  Ausnahme  von  Entschädi-

gungen, die wegfallende Erwerbseinkünfte ersetzen (Art. 23 lit. a DBG, § 23 lit. a StG), 

grundsätzlich  kein  steuerbares  Einkommen  darstellen,  soweit  sie  den  Umfang  des 

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Schadens nicht übersteigen. Da durch den Schadenersatz lediglich eine erlittene oder 

noch  eintretende  wirtschaftliche,  materielle  Einbusse  (damnum  emergens)  ausgegli-

chen  wird,  dem  Zufluss  also  ein  entsprechend  hoher  Vermögensabgang  gegenüber-

steht, hat er keine Vermögensvermehrung zur Folge und stellt deshalb beim Empfän-

ger der Leistung kein steuerbares Einkommen dar (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, VB 

zu Art. 16 - 39 N 27 DBG und VB zu §§ 16 - 37a N 27 StG).  

              c) Die Pflicht zum Ersatz eines Schadens entsteht namentlich aufgrund eines 

Verschuldens dessen, welcher einen Schaden angerichtet hat. Dabei kommt u. a. eine 

unerlaubte Handlung in Betracht, aber auch die Nichterfüllung oder nicht gehörige Er-

füllung  einer  vertraglichen  Verpflichtung.  Der  entsprechende  Schädiger  wird  gestützt 

auf  Art.  41  ff.  oder  97  ff.  OR  ersatzpflichtig.  Schaden  ist  nach  ständiger  Rechtspre-

chung  des  Bundesgerichts  die  ungewollte  Verminderung  des  Reinvermögens.  Er 

entspricht der Differenz zwischen dem gegenwärtigen - mit dem schädigenden Er-

eignis festgestellten - Vermögensstand und dem (hypothetischen) Stand, den das 

Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte. Er kann in einer Vermehrung der 

Passiven, einer Verminderung der Aktiven oder in entgangenem Gewinn bestehen 

(BGE  142  III  23 E.  4.1  S.  27; 132  III  359 E.  4  S.  366,  564  E.  6.2  S.  575  f.;  je  mit 

Hinweisen).   

Bei  Liegenschaften  kommen  als  Schadensereignisse  namentlich  die  Zerstö-

rung  oder  Beschädigung  von  Gebäuden  oder  Umgebungsanlagen  in  Betracht.  Eine 

Wertverminderung kann aber auch durch eine Aufspaltung der Eigentumsrechte eintre-

ten, indem beispielsweise das Grundstück zu Gunsten anderer Parzellen oder Perso-

nen  mit  privatrechtlichen  Dienstbarkeiten  (z.B.  Wegrecht,  Näherbaurecht,  Bauverbot, 

Baurecht,  Bauhöhe-  und  Pflanzhöhebeschränkung,  Nutzniessung,  Wohnrecht  usw.) 

oder  öffentlichrechtlichen  Eigentumsbeschränkungen  dinglich  belastet  wird.  Beein-

trächtigen  derartige  dingliche  Belastungen  die  unbeschränkte  Bewirtschaftung  oder 

den Veräusserungswert des Grundstücks dauernd und wesentlich, d.h. so schwerwie-

gend,  dass  von  einer  Teilliquidation  des  Grundeigentums  oder  von  einer  Aushöhlung 

der Eigentumsrechte gesprochen werden muss (z.B. Bauverbot oder wesentliche Aus-

nützungsübertragung), so stellt der Gesetzgeber diesen Vorgang einer Handänderung 

an Grundstücken gleich (§ 216 Abs. 1 lit. b StG). Dementsprechend ist das dafür ge-

leistete  Entgelt  mit  der  Grundstückgewinnsteuer  zu  erfassen.  Ist  die  Belastung  des 

Grundstücks  nicht  wesentlich  oder  nur  für  eine  beschränkte  Zeit  vereinbart,  unterliegt 

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das Entgelt grundsätzlich der Einkommenssteuer, sofern es keinen steuerfreien Kapi-

talgewinn oder Schadenersatz darstellt (BGr, 20. Juni 2002, 2P.55/2001, 2A 88/2002, 

2A.89/2002, Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 21 N 31 DBG und § 21 N 18 StG). Im 

Falle  einer  Aufspaltung  der  Eigentümerbefugnisse  (durch  Dienstbarkeiten)  sind  der 

Einkommenssteuer  namentlich  jene  Entschädigungen  unterworfen,  welche  die  Sub-

stanz der Liegenschaft, aus der sie fliessen, unangetastet lassen. Erleidet die Liegen-

schaft  dagegen  eine  dauerhafte  Substanzverminderung,  so  liegt  grundsätzlich  kein 

steuerbares  Einkommen,  sondern  bei  Liegenschaften  des  Privatvermögens  ein  ein-

kommenssteuerfreier  Kapitalgewinn  vor  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art.  21  N  31 

DBG  und  §  21  N  18  StG).  In  diesem  Fall  wird  der  Substanzverminderung  einzig  in 

grundsteuerlicher  Hinsicht  Rechnung  getragen,  indem  bei  einer  allfälligen  späteren 

Veräusserung der Liegenschaft – entsprechend der durch die dingliche Belastung ein-

getretenen  Wertverminderung  –  tiefere  Anlagekosten  berücksichtigt  werden  (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 219 N 9 ff. StG).  

               d)  Soweit  sich  ein  Steuerpflichtiger  auf  eine  steuerfreie  Leistung  (Kapitalge-

winn bzw. Schadenersatzleistung) beruft, obliegt es nach der allgemeinen Beweislast-

regel  im  Steuerrecht  ihm,  diese  steuermindernde  Tatsache  nicht  nur  geltend  zu  ma-

chen, sondern auch hinreichend (substanziiert) darzutun und hinsichtlich Bestand und 

Umfang nachzuweisen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 123 N 77 DBG und § 132 

N  90  StG).  Als  substanziiert  gilt  eine  Sachdarstellung,  welche  hinsichtlich  Art,  Motiv 

und  Rechtsgrund  alle  Tatsachenbehauptungen  enthält,  die – ohne  weitere  Untersu-

chung, aber unter dem Vorbehalt der Beweiserhebung – die rechtliche Würdigung der 

geltend  gemachten  Steueraufhebung  oder -minderung  erlauben  (RB 1992  Nr. 32). 

Überdies  hat  der  Pflichtige  die  zum  Beweis  für  seine  Darstellung  erforderlichen  Be-

weismittel  einzureichen  oder  unter  genauer  Bezeichnung  zumindest  anzubieten  (RB 

1975 Nr. 55, 1986 Nr. 49). Bei ungenügender Substanziierung hat das Steuerrekursge-

richt nicht von Amtes wegen eine Untersuchung durchzuführen, um sich die fehlenden 

Grundlagen  für  die  Beurteilung  zu  beschaffen  (RB  1975  Nr.  64,  1981  Nr.  90,  1987 

Nr. 35). Vielmehr ist diesfalls aufgrund der allgemeinen Beweislastregel (vgl. ASA 62, 

720  E.  5b;  BGE  121  II 257  E.  4c/aa)  zu  Ungunsten  des  Pflichtigen  anzunehmen,  die 

behaupteten steuermindernden Tatsachen hätten sich nicht verwirklicht.  

3. a) Die Steuerbehörde ging im Veranlagungs- bzw. Einschätzungsentscheid 

davon aus, dass es sich bei der von D geleisteten Zahlung um eine Entschädigung für 

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die  Nichtausübung  eines  Rechts  im  Sinn  von  Art.  23  lit.  c  DBG  bzw.  §  23  lit.  d  StG 

handle.  Im  Einspracheentscheid  für  die  Staats-  und  Gemeindesteuern  begründet  sie 

dies wie folgt: Aus der vorgelegten Vereinbarung gehe nicht hervor, dass die Entschä-

digung  von  total  Fr. 400'000.-  als  Minderwert  für  einen  erlittenen  Verlust  ausgerichtet 

worden  sei.  Zu  beachten  sei  dabei,  dass  mit  der  Vereinbarung  keine  Dienstbarkeit 

festgehalten  bzw.  eingetragen  und  notariell  beglaubigt  worden  sei.  Werde  eine  Ent-

schädigung im steuerrechtlichen Sinn als Minderwertentschädigung qualifiziert, sei der 

entstandene  Minderwert  bzw.  die  Einräumung  der  Dienstbarkeiten  im  Sinn  einer  Teil-

veräusserung einzutragen und notariell zu beglaubigen. Andernfalls sei der Nachweis, 

dass  es  sich  um  eine  Minderwertentschädigung  handle,  gescheitert.  Es  liege  dann 

steuerbares Einkommen im Sinn von § 16 Abs. 1 StG (Generalklausel) in Verbindung 

mit § 21 Abs. 1 StG (Erträge aus unbeweglichem Vermögen) bzw. § 23 lit. d StG (Ent-

schädigung für die Nichtausübung eines Rechts) vor. 

b)  Der  Pflichtige  geht  demgegenüber  von  der  Steuerfreiheit  der  Zahlung  aus 

und lässt dies beschwerde- bzw. rekursweise wie folgt begründen: D habe sich mit der 

Vereinbarung  vom  29.  April  2015  im  Rahmen  einer  aussergerichtlichen  Einigung  ver-

pflichtet,  den  drei  Grundeigentümern  und  Baurechtsgebern  einen  Betrag  von  insge-

samt Fr. 400'000.- zu bezahlen. Vorausgegangen sei dieser Einigung der Streit um ein 

Überbaurecht,  welches  D  im  Zusammenhang  mit  der  Erstellung  einer  Lagerhalle  auf 

den  eigenen  Nachbargrundstücken  Kat.-Nrn.  ………  (recte:  ………..)  und  …….  bean-

sprucht habe. Die Lagerhalle rage als Überbau auf zwei Seiten in das Baurechtsgrund-

stück  hinein;  dergestalt  sei  eine  Verbindung  bzw.  ein  Durchgang  zum  La-

ger/Bürogebäude  auf  dem 

letzteren  Grundstück  hergestellt  worden.  Die 

Baurechtsgeber  hätten  die  Auffassung  vertreten,  dass  die  Inanspruchnahme  des 

Überbaurechts von D mit einem Minderwert ihres Grundstücks von mindestens Fr. 1.5 

Mio. verbunden sei. D sei derweil davon ausgegangen, als Eigentümerin der Nachbar-

grundstücke  und  Baurechtsnehmerin  des  Grundstücks  Kat.-Nr.  ……..  in  der  Nutzung 

all dieser Grundstücke frei und damit befugt zu sein, auch Gebäude zu erstellen, wel-

che  die  Grundstücksgrenze  überschreiten  würden,  weshalb  kein  oder  zumindest  kein 

entschädigungspflichtiger Minderwert bestehe. Vor diesem Hintergrund qualifiziere die 

von  D  vergleichsweise  ausgerichtete  Zahlung  von  Fr. 400'000.-  als  Minderwertent-

schädigung,  welche  mit  einer  steuerfreien  Schadenersatzzahlung  gleichzusetzen  sei. 

Auf eine Eintragung im Grundbuch komme es nicht an.    

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c) Festzuhalten ist zunächst, dass der Pflichtige beschwerde- bzw. rekurswei-

se  zu  Unrecht  vertreten  lässt,  die  Beweislast  für  die  Steuerbarkeit  der  Zahlung  liege 

beim  Steueramt.  Die  Zahlung  ist  ihm  Ende  April  2015  zugeflossen  und  hat  in  einem 

ersten  Schritt  also  sein  Vermögen  vermehrt.  Mithin  liegt  es  an  ihm  den  Nachweis  zu 

erbringen,  dass  dem  Vermögenszugang  ein  Schaden  bzw.  die  behauptete  Wertver-

minderung  seines  Grundstücks  gegenübersteht.  Falsch  ist  sodann  auch  die  weitere 

Auffassung,  es  fehle  an  einer  rechtlichen  Beziehung  zwischen  dem  Pflichtigen  (bzw. 

allen Miteigentümern des Baurechtsgrundstücks) und D, wobei ohne eine solche eine 

Einkommenserzielung aus Nachbarschaftsverhältnissen kaum denkbar sei. Der Pflich-

tige ist mit D durch den noch bis 2088 laufenden Baurechtsvertrag vertraglich verbun-

den, weshalb naheliegt, dass die fragliche Zahlung direkt oder indirekt mit letzterem in 

Zusammenhang  steht.  Der  genaue  Hintergrund  der  Zahlung  ist  mit  Blick  auf  deren 

steuerrechtliche Qualifikation im Folgenden zu prüfen.  

aa) Vorauszuschicken ist, dass D dem Pflichtigen (und den weiteren Miteigen-

tümern) im Kalenderjahr 2010 schon einmal eine Entschädigung von Fr. 1.5 Mio. aus-

gerichtet hat. Die diesbezüglich auf Antrag des Pflichtigen beigezogenen Steuerakten 

zeigen auf, dass diese für die Einräumung von ins Grundbuch aufgenommene Dienst-

barkeiten  (Fuss- und Fahrwegrecht und Durchleitungsrecht sowie Grenzbaurecht)  zu-

lasten  des  Grundstücks  Kat.-Nr.  ……..  geleistet  worden  ist.  Beim  Grenzbaurecht  ist 

dabei vermerkt, dass der berechtigte Eigentümer das Recht hat, im Rahmen der bau-

rechtlichen Vorschriften beliebige Gebäude an die gemeinsamen Grenzen mit den be-

lasteten Grundstücken zu erstellen und fortbestehen zu lassen.  

Der  Anteil  des  Pflichtigen  von  Fr.  524'000.-  wurde  damals  nicht  besteuert. 

Entsprechend  den  vorstehenden  Ausführungen  (dauernde  Dienstbarkeiten  mit  Sub-

stanzverlust;  vgl.  E.  2.c)  ging  die  Steuerbehörde  diesbezüglich  von  einer  Minderwer-

tentschädigung aus, hinsichtlich welcher die Besteuerung nicht beim Einkommen, son-

dern  unter  dem  Aspekt  der  Grundstückgewinnsteuer  zu  prüfen  sei.  Letzteres  erfolgte 

auch,  wobei  die  Stadt  Winterthur  zum  Schluss  kam,  dass  keine  Grundstückgewinn-

steuer anfalle.  

Mit  Blick  auf  diese  Vorkommnisse  lässt  der  Pflichtige  nun  vertreten,  dass 

wenn im Steuerjahr 2010 schon ein Näherbaurecht (recte: Grenzbaurecht) als Minder-

wert qualifiziert worden sei, müsse dies erst Recht für ein Überbaurecht gelten.  

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bb) Der Sachverhalt liegt hier indes anders: 

aaa)  Unbestritten  ist,  dass  im  Zusammenhang  mit  dem  Ausbau  der  Verteil-

zentrale von D in der Gemeinde B eine Lagerhalle erstellt wurde, welche im Randbe-

reich auch das streitbetroffene Baurechtsgrundstück überstellt. Auf den vom Pflichtigen 

eingereichten  Unterlagen  (Zonenplan  und  Foto)  sowie  auch  aus  den  im  GIS-Browser 

einsehbaren Satelliten-Aufnahmen 2011 und 2014 ist ersichtlich, dass D die neue La-

gerhalle auf ihren eigenen Grundstücken bis an das auf dem anstossenden Baurechts-

grundstück  vorbestehende  Gebäude  herangebaut  bzw.  mit  diesem  verbunden  hat; 

dabei  wurde  ein  schmaler  Streifen des  Baurechtsgrundstück  (im  Ergebnis  der  Grenz-

abstandbereich der vorbestehenden Baute) mit in Anspruch genommen. Die baurecht-

liche Bewilligung für die Erstellung dieser Lagerhalle wurde (mit Auflagen) am 16. April 

2011 erteilt (vgl. Vereinbarung, Einleitung auf S. 1).  

bbb) Auszuleuchten ist dazu zunächst der sachenrechtliche Hintergrund:  

Gemäss Art. 674 ZGB  verbleiben Bauten und andere Vorrichtungen, die von 

einem Grundstück auf ein anderes überragen, Bestandteil des Grundstückes, von dem 

sie  ausgehen,  wenn  dessen  Eigentümer  auf  ihren  Bestand  ein  dingliches  Recht  hat. 

Das  Recht  auf  den  Überbau  kann  als  Dienstbarkeit  in  das  Grundbuch  eingetragen 

werden  (Abs.  2).  Diese  Form  der  Dienstbarkeit  wird  in  der  Praxis  beispielsweise  ge-

wählt, wenn bei einer neuen Überbauung eine Tiefgarage erstellt wird, die sich unterir-

disch über mehrere Liegenschaften hinzieht. Mit der Dienstbarkeit kann deren Bestand 

auch  dann  gesichert  werden,  wenn  angrenzende  Liegenschaften  dereinst  veräussert 

werden und neue Eigentümer erhalten.  

Eine  Pflicht  des  Grundeigentümers,  in  seinen  Bereich  hineinragende  Bauten 

zu  dulden,  besteht  nicht.  Er  kann  gerichtlich  deren  Entfernung  fordern.  Die  gilt  unbe-

dingt und ohne zeitliche Befristung dann, wenn der Überbau unberechtigt war und der 

Überbauende im Bewusstsein des mangelnden Rechts – also bösgläubig – gehandelt 

hat.  Befand  sich  dagegen  der  Überbauende  im  guten  Glauben,  so  hat  die  gegen  ihn 

gerichtete Beseitigungsklage nur dann Erfolg, wenn der verletzte Nachbar "rechtzeitig", 

nachdem der Überbau äusserlich bemerkbar geworden war, dagegen Einspruch erho-

ben  hat.  Nach  fortgeschrittener  oder  gar  vollendeter  Arbeit  wäre  es  für  den  Erbauer 

regelmässig  unbillig,  das  Werk  niederreissen  zu  müssen.  Daher  darf  das  Gericht, 

"wenn es die Umstände rechtfertigen", bei verspätetem oder unterlassenem Einspruch 

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den  Fortbestand  des  Überbaus  gestatten,  gegen  Zuerkennung  einer  angemessenen 

Entschädigung an den verletzten Grundeigentümer. Um den Überbau mit den sachen-

rechtlichen  Bestimmungen  in  Einklang  zu  bringen,  weist  das  Gericht  durch  Gestal-

tungsurteil  dem  Überbauenden  entweder  ein  dingliches  Recht  auf  den  Überbau  zu  

oder  aber  das  Eigentum  an  der  Bodenfläche, auf  dem  er ruht  (Art.  674  Abs.  3  ZGB). 

Die letztere Bestimmung ist analog anzuwenden, wenn beide Grundstücke bei Errich-

tung  des  Überbaus  dem  gleichen  Eigentümer  gehörten  und  erst  nachträglich  in  ver-

schiedene  Hände  gelangen  (vgl.  zum  Ganzen:  Tuor/Schnyder/Schmid/Jungo,  Das 

Schweizerische Zivilgesetzbuch, 14. A., 2015, § 101 N 24).   

ccc) Wie der Pflichtige selbst ausführt, vertrat D die Auffassung, als Eigentü-

merin der Nachbargrundstücke, auf welchen die neue Lagerhalle projektiert und erstellt 

wurde, und als Baurechtsnehmerin des Baurechtsgrundstücks mit der Altbaute, in der 

Nutzung  aller  Grundstücke  frei  zu  sein  und  deshalb  auch  einen  Überbau  erstellen  zu 

können.  Diese  Auffassung  ist  nach  den  vorstehenden  zivilrechtlichen  Ausführungen 

insoweit  nachvollziehbar,  als  sich  der  Vergleich  mit  dem  Beispiel  des  Überbaus  auf 

zwei  der  gleichen  Eigentümerin  gehörenden  Grundstücke  aufdrängt.  Der  einzige  Un-

terschied besteht darin, dass das Nutzungsrecht aus Baurecht (anstatt aus Eigentum) 

befristet ist (vorliegend gemäss Baurechtsvertrag bis 2088) und mithin nicht allein bei 

einer  veräusserungsbedingten  Abspaltung,  sondern  auch  beim  Heimfall  eine  sachen-

rechtliche Anpassung der Verhältnisse gegen Entschädigung im Sinn von Art. 674 Abs. 

3  ZGB  durchzuführen  ist.  Naheliegend  wäre  in  der  Heimfall-Situation  dabei  wohl  die 

Zuweisung  des  Eigentums  am  überbauten  Landstreifen  gegen  Bezahlung  des  Land-

werts  (Verkehrswerts).  Dabei  ist  allerdings  höchst  fraglich,  ob  dannzumal  (also  in  70 

Jahren)  die  Lagerhalle  und  damit  der  Überbau  noch  steht,  denn  gewerbliche  Bauten 

haben bekanntlich keine besonders lange Lebensdauer; nicht umsonst beträgt der von 

der  ESTV  im  Merkblatt  A  1995  für  Lagergebäude  vorgegebene  Abschreibungssatz 

hohe 8% (im Vergleich zu 2% bei Wohnbauten). In dieser Konstellation (Erstellung des 

Überbaus  qua  Nutzungsrecht  aus  dem  Baurecht,  nicht  qua  dingliches  Überbaurecht) 

lässt  sich  also  sagen,  dass  sich  die  Entschädigungsfrage  auf  den  in  weiter  Zukunft 

liegenden Heimfall verschiebt.  

ddd)  Die  Auffassung  des  Pflichtigen  betreffend  das  Vorliegen  eines  mit  dem 

erstellten  Überbau  verbundenen  Minderwerts  könnte  freilich  auch  ihre  Berechtigung 

haben.  Zu  einem  Minderwert  wäre  es  unter  Beachtung  des  sachenrechtlichen  Hinter-

grunds indes nur gekommen, wenn das Überbaurecht als Dienstbarkeit im Grundbuch 

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1 ST.2018.217 

 
 
 
 
 
 
 
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eingetragen worden wäre. Diesfalls hätte nämlich D (genau gleich wie beim per 2010 

eingeräumten Grenzbaurecht) das Recht auf Fortbestand des Überbaus über den Ab-

lauf  des  Baurechts  hinaus  erworben.  Für  die  Eigentümer  des  Baurechtsgrundstücks 

wäre dies mit einem zu entschädigenden Substanzverlusts ihres Grundstücks verbun-

den gewesen; dem Vermögenszugang (Entschädigung) wäre also ein entsprechender 

Vermögensabgang entgegengestanden (Wertminderung aufgrund eines über das Bau-

recht  hinausgehenden,  dauernden  und  dinglich  gesicherten  Überbaurechts),  womit 

kein steuerbares Einkommen hätte vorliegen können. 

Wie  sich  der  Vereinbarung  vom  29.  April  2015  entnehmen  lässt,  wurde  nun 

aber keine Dienstbarkeit für ein Näherbaurecht begründet:  

Einleitend wird in der Vereinbarung ausgeführt, dass D die Baubewilligung für 

das  Projekt  mit  dem  Überbau  am  16.  April  2011  erhalten  habe  und  sich  die  Parteien 

(der Pflichtige und ein Miteigentümer sowie eine Delegation von D) am 23. November 

2011  zu  einer  Besprechung  betreffend  "Gewährung  eines  Überbaurechts  resp.  Erfül-

lung  einer  Auflage  aus  der  Baubewilligung"  getroffen  hätten.  Anschliessend  wird  die 

handschriftliche Notiz dieser Besprechung erwähnt, welche von der Delegation von D 

unterzeichnet worden sei. (Anmerkung: In dieser Notiz wird bestätigt, dass "E" [D ge-

hört zur E-Gruppe] als Gegenleistung für die Gewährung des Überbaurechts den Bau-

rechtseigentümern den Betrag von Fr. 1'500'000.- überweise, welcher nach notarieller 

Beglaubigung  aller  Rechte  wirksam  sei).  Auf  diese  Notiz  bezogen  hält  die  Vereinba-

rung  fest,  dass  die  Auffassungen  der  Parteien  über  deren  Bedeutung  und  Auslegung 

weit  auseinandergingen.  Während  die  Miteigentümer  vertreten  würden,  Anspruch  auf 

die Bezahlung von Fr. 1.5 Mio. zu haben, gehe D davon aus, dass gar nichts geschul-

det sei.  

Nach  dieser  Einleitung  erklärt  sich  D  in  Ziff.  1  der  Vereinbarung  bereit,  "zur 

Bereinigung der Differenzen" den Miteigentümern den Betrag von Fr. 400'000.- zu be-

zahlen, wenn diese im Gegenzug den Verpflichtungen gemäss Ziff. 2 nachkommen. In 

letzterer Ziffer verpflichten sich die Grundeigentümer, keine Forderungen gegenüber D 

E  und  den  involvierten  Mitarbeitern  geltend  zu  machen  und  keinerlei  Vorkehrungen 

irgendwelcher anderer Art anzustrengen (Abs. 1). Weiter erklären sich die Miteigentü-

mer  bereit,  zu  allfälligen  behördlichen  öffentlichrechtlichen  Auflagen  im  Zusammen-

hang mit der bereits bewilligten und bereits ausgeführten Erweiterung der Verteilzent-

rale  die  erforderlichen  Zustimmungen  abzugeben  und/oder  entsprechenden  Rechte 

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einzuräumen; damit verbundene Minderwerte des Grundstücks Kat-Nr. ……. seien mit 

der Zahlung gemäss Ziff. 1 mitabgegolten (Abs. 2). In Ziff. 4 wird nochmals festgehal-

ten, dass die Miteigentümer mit Bezahlung des Betrags gemäss Ziff. 1 gegenüber D, E 

und den involvierten Mitarbeitern über keinerlei Forderungen aus der Erweiterung der 

Verteilzentrale  und  "aus  den  Kontakten  im  Zusammenhang  mit  der  Erweiterung  (im 

Besonderen über keine Forderung aus der Besprechung vom 23. November 2011 und 

er damals entstandenen Notiz) verfügten und keine Ansprüche geltend machten". Wei-

ter würden sich die Parteien verpflichten, "im Zusammenhang mit den Vorkommnissen 

bezüglich  der  Erweiterung  der  Verteilzentrale  keinerlei  strafrechtlichen  Schritte  einzu-

leiten". 

eee) Zum besseren Verständnis bzw. zum Hintergrund der Vereinbarung trägt 

insbesondere die Sachverhaltsschilderung des Pflichtigen im Einspracheverfahren bei. 

Im  auf  einen  Einschätzungsvorschlag  Bezug  nehmenden  Antwortschreiben  vom 

24. Juli 2018 wurde ausgeführt, der Pflichtige sei am 9. November 2011 von zwei Ge-

schäftsführern  von  D  über  das  Bauprojekt  (Erweiterungsbau  des  Verteilzentrums)  in-

formiert worden. Dabei sei auch das Überbaurecht thematisiert worden und der Pflich-

tige  um  Zustimmung  zum  Bauprojekt  gebeten  worden.  In  der  Folge  habe  er  und  ein 

Miteigentümer am 16. November 2011 ein Gespräch auf dem zuständigen kommuna-

len Bauamt geführt und sie seien dort von einem Baujuristen auch über die Folgen des 

Überbaurechts  orientiert  worden.  Der  Baujurist  habe  dabei  einen  "enormen  Minder-

wert"  für  das  Baurechtsgrundstück prognostiziert.  Daraufhin  habe  der  Pflichtige  einen 

Fachmann beigezogen, welcher den Minderwert auf Fr. 2 Mio. geschätzt habe. Danach 

sei es zur besagten Besprechung vom 23. November 2011 gekommen, anlässlich wel-

cher  die  beiden  Geschäftsführer  unterschriftlich  eine  Minderwertentschädigung  von 

Fr. 1.5  Mio.  akzeptiert  hätten.  D  habe  diese  Zusage  nach Abschluss  des  Bauprojekts 

dann  aber  zurückgezogen;  dies  auch  mit  dem  Argument,  dass  die  beiden  Geschäfts-

führer nicht kompetent gewesen seien, um eine solche Minderwert-Entschädigung zu-

zusprechen.  Am  13.  November  2014  hätten  die  Miteigentümer  dann  gestützt  auf  die 

ihnen vorliegende schriftliche Erklärung Klage auf Zahlung von Fr. 1.5 Mio. eingereicht. 

Mit der Einigung auf eine Minderwertentschädigung von Fr. 400'000.-  sei der Rechts-

streit  darüber,  ob  nicht  eigentlich  eine  höhere  Entschädigung  verbindlich  zugesagt 

worden sei, beendet worden.  

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fff)  In  Würdigung  der  Beweislage  lässt  sich  nach  Alledem  festzuhalten,  dass 

der  Pflichtige  nicht  nachzuweisen  vormochte,  dass  die  Zahlung  von  D  im  Betrag  von 

Fr. 400'000.- mit einem Minderwert des Baurechtsgrundstücks einhergeht: 

Auszugehen  ist  davon,  dass  der  streitbetroffene  Überbau,  welcher  aus  der 

Erweiterung der Verteilzentrale von D in der Gemeinde B hervorgegangen ist, im Rah-

men  der  seinerzeitigen  Baubewilligung  thematisiert  worden  ist.  Die  Baubewilligung 

wurde vom Pflichtigen nicht vorgelegt, obwohl er als Grundeigentümer des Baurechts-

grundstücks (und als Nachbar) mit Bestimmtheit über eine solche verfügt. Naheliegend 

ist,  dass  die  Baubehörde  mit  Blick  auf  den  in  den  Bauplänen  ersichtlichen  Überbau 

auflageweise  in  irgendeiner  Form  auch  die  Regelung  der  zivilrechtlichen  Verhältnisse 

oder  die  Zustimmung  der  Grundeigentümer  zum  Projekt  von  D  verlangte  (vgl.  dazu: 

Monika  Hintz,  Zivilrechtliche  Vorfragen  im  Baubewilligungsverfahren;  abrufbar  über 

www.bve.be).  Gut  möglich  ist,  dass  der  Bausekretär  bei  der  erwähnten  Besprechung 

erwähnte, dass ein Überbaurecht mit einem Minderwert einhergeht. Wie es sich damit 

verhält,  kann  indes  offenbleiben.  Zunächst  könnte  nämlich  eine  Auskunft  eines 

Bausekretärs für das vorliegende Steuerverfahren von vornherein keine bindende Wir-

kung  entfalten.  Im  Übrigen  wäre  eine  solche  Auskunft  insoweit  durchaus  korrekt,  als 

die  Gewährung  eines  Überbaurechts  (also  die  Einräumung  einer  entsprechenden 

Dienstbarkeit  mit  Fortbestandgarantie  für  den  Überbau)  nach  dem  Gesagten  tatsäch-

lich zu einem Minderwert geführt hätte. Indes wurde dieser womöglich auf dem Bauamt 

andiskutierte  Weg  letztlich  nicht  beschritten.  Zwar  waren  die  Miteigentümer  danach 

sehr daran interessiert, entsprechend der Vorgehensweise beim Grenzbaurecht in den 

Vorjahren erneut unter Inkaufnahme einer Substanzverminderung D eine "notariell be-

glaubigte"  Dienstbarkeit  für  Fr.  1.5 Mio.  zu  verkaufen;  dies  ergibt  sich  auch  aus  dem 

Schreiben ihres Anwalts an D vom 19. März 2014. Dazu war D indes nicht (noch ein-

mal)  bereit,  im  Wissen  darum,  das  Baurechtsgrundstück  jedenfalls  während  der  lau-

fenden  Baurechtszeit  nach  eigenen  Vorstellungen  nutzen  zu  können  und  also  ohne 

dinglich  gesichertes  Überbaurecht  lediglich  auf  den  Weiterbestand  der  Lagerhalle  (im 

Überbau-Teil  auf  dem  Baurechtsgrundstück)  über  den  Heimfall  hinaus  zu  verzichten. 

Dass für D ein solcher Verzicht auch im Rahmen einer nachhaltigen Geschäftsplanung 

wohl  kaum  ins  Gewicht  fiel,  ergibt  sich  aus  der  erwähnten  kurzen  Lebensdauer  von 

gewerblichen Bauten. Der Hintergrund der streitbetroffenen Zahlung von  D betrifft da-

mit ein Überbaurecht, welches letztlich eben nicht eingeräumt worden ist. Insoweit ist 

der Sachverhalt klar und besteht kein Grund, gemäss Antrag des Pflichtigen allenfalls 

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noch  Fachpersonen  (wie  den  erwähnten  Baujuristen)  anzuhören  oder  um  schriftliche 

Stellungnahmen anzuhalten.  

Die  Zahlung  von  Fr.  400'000.-  leistete  D  nicht  für  ein  dinglich  gesichertes 

Recht,  sondern  zur  Beendigung  einer  Streitsache,  welche  darin  gründete,  dass  die 

Grundeigentümer  gerne  ein  Überbaurecht  für  Fr.  1.5  Mio.  verkauft  hätten  und  dabei 

offenbar davon ausgingen, von Mitarbeitern der D anlässlich einer Besprechung bereits 

eine  entsprechende  Zusicherung  erhalten  zu  haben.  Als  weiterer  Zahlungsgrund 

kommt in Frage, dass D ein Interesse daran hatte, dass sich die Grundeigentümer mit 

Blick auf baubehördliche Auflagen im Zusammenhang mit dem Erweiterungsbau nicht 

quer  stellten.  Insoweit  ist  die  Entschädigung  durchaus  vergleichbar  mit  einem  Entgelt 

für  die  Nichteinreichung  (oder  den  Rückzug)  einer  Baueinsprache,  welches  als  Ent-

schädigung für die Nichtausübung eines Rechts im Sinn von Art. 23 lit. d DBG bzw. § 

23 Lit.  d StG unter die steuerbaren "übrigen Einkünfte" fällt. Nicht geleistet wurde die 

Zahlung  jedoch  für  einen  eingetretenen  substanziellen  Minderwert  des  Grundstücks. 

Eine  dauerhafte  Wertverminderung  durch  dingliche  Belastung  des  Baurechtgrunds-

stücks mit einem Überbaurecht hat nicht stattgefunden, da gemäss Vereinbarung vom 

29. April 2015 keine Dienstbarkeiten errichtet wurde oder noch zu errichten war.  

Das Baurechtsgrundstück hat für die Grundeigentümer auch insoweit nicht an 

Wert  verloren,  als  diese  ungeachtet  des  Überbaus  weiterhin  während  der  gesamten 

Restlaufzeit des Baurechts den vereinbarten Baurechtszins vereinnahmen können. Die 

Frage  einer  Minderwertentschädigung  stellt  sich  erst  beim  Heimfall,  soweit  der  Über-

bau  dannzumal  noch  besteht  und  eine  entsprechende  Regelung  zu  treffen  sein  wird 

(Einräumung  einer  Dienstbarkeit  oder  Landabtretung  gegen  Entschädigung;  vgl.  vor-

stehend lit. bbb). Der Zufluss der Fr. 400'000.- kann in diesem Sinn auch den Erträgen 

aus unbeweglichem Vermögen im Sinn von Art. 21 Abs. 1 lit. c DBG bzw. § 21 Abs. 1 

lit. c StG (Einkünfte aus Baurechtsvertrag) zugeordnet werden, weil er letztlich von  D 

neben dem Baurechtszins für die Ausübung der gewünschten Nutzung des Baurechts-

grundstücks während der Baurechtszeit bezahlt worden ist.  

ggg) Nicht weiter hilft dem Pflichtigen der Einwand, es sei unerfindlich, wieso 

ein Minderwert nur im Zusammenhang mit einer im Grundbuch eingetragenen Dienst-

barkeit zu anerkennen sei. Minderwertentschädigung seien auch bei beweglichen Ge-

genständen denkbar, wobei insoweit gar kein Grundbucheintrag möglich sei.  

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Letzteres trifft ohne weiteres zu. Wenn beispielsweise eine Kaskoversicherung 

einem  Fahrzeughalter  mit  älterem  Fahrzeug  bei  einem  leichten  Hagelschaden  eine 

Minderwertentschädigung  von  Fr. 2'000.-  ausbezahlt  (weil  sich  die  Instandstellung 

kaum mehr lohnt), wird keine Steuerbehörde auf die Idee kommen, die Auszahlung als 

Einkommen  zu  besteuern;  der  Zahlung  als  Vermögenszugang  steht  offenkundig  der 

Wertverlust  des  nunmehr  leicht  verbeulten  Fahrzeugs  entgegen.  Damit  lässt  sich  der 

vorliegende Fall nicht vergleichen. Ein Grundstück mit Baurecht verliert nicht an Wert, 

wenn  es  der  Baurechtsberechtigte  im  Rahmen  des  Baurechtsvertrags  nutzt,  sondern 

dann,  wenn  ein  Substanzverlust  zu  verzeichnen  ist,  was  nach  dem  Gesagten  insbe-

sondere  bei  Einräumung  einer  Dienstbarkeit  der  Fall  ist.  Gemäss  Art.  958  ZGB  sind 

aber  die  Dienstbarkeiten  stets  in  das  Grundbuch  einzutragen,  was  heisst,  dass  sie 

auch  erst  mit  der  Eintragung  ins  Grundbuch  als  dingliches  Recht  entstehen  (Art.  971 

ZGB). Von daher ist bei der Frage, ob die Zahlung eines Dritten an einen Grundeigen-

tümer  einen  Grundstücksminderwert  ausgleicht,  der  Grundbucheintrag  einer  Dienst-

barkeit mit Blick auf den Nachweis eines Substanzverlusts durchaus von Bedeutung.  

4. a)  Zusammenfassend  ist  festzuhalten,  dass  es  dem  Pflichtigen  nicht  ge-

lungen ist, in Bezug auf sein Miteigentum am Baurechtsgrundstück Kat.-Nr. ……. einen 

substanziellen Schaden bzw. Minderwert nachzuweisen. Die Steuerbehörde hat damit 

die von D gestützt auf die Vereinbarung vom  29. April 2015 ausgerichtete Entschädi-

gung zu Recht als steuerbares Einkommen erfasst.  

Dies führt zur Abweisung von Beschwerde und Rekurs. 

b) Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen 

(Art. 144 Abs. 1 DBG und § 151 Abs. 1 StG) und steht diesem keine Parteientschädi-

gung zu (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das 

Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 und § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1987). 

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Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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