# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1fa55813-71a6-58b1-8d23-6a88742fa75c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-10-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 24.10.2017 A 2017 36
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2017-36_2017-10-24.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN

DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN

TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 17 36

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
Richter Meisser, Audétat 

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 24. Oktober 2017

in der Streitsache

A._____,

Beschwerdeführer

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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1. Am 20. August 2004 erwarb A._____ zusammen mit seiner Ehegattin eine 

Wohnung (StWE), zwei Estrichabteile (StWE), ein Turmzimmer (StWE) so-

wie einen Autounterstand für gesamthaft Fr. 180'000.-- in der Gemeinde 

X._____. Am 2. Dezember 2016 veräusserte A._____ die Stockwerkeigen-

tumseinheiten sowie den Miteigentumsanteil am Autounterstand zu einem 

Preis von gesamthaft Fr. 480'000.--, wobei ein Betrag von Fr. 25'000.-- für 

Mobiliar und Inventar bezahlt wurde. 

2. Zusammen mit der Steuererklärung für Grundstückgewinne reichte 

A._____ der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden am 20. April 2017 

Kopien verschiedener Rechnungen im Umfang von gesamthaft 

Fr. 43'692.87 mit der Bemerkung "wertvermehrende Investitionen X._____" 

ein. 

3. Am 10. Mai 2017 erfolgte die definitive Veranlagung der kantonalen und 

kommunalen Grundstückgewinnsteuer. Verfügt wurde ein steuerbarer und 

satzbestimmender Gewinn von Fr. 252'200.--, woraus ein Steuerbetrag von 

gesamthaft Fr. 73'390.20 resultierte. Von den geltend gemachten wertver-

mehrenden Aufwendungen in der Höhe von Fr. 43'692.87 wurde ein Drittel, 

mithin Fr. 14'564.--, anerkannt. 

4. Dagegen erhob A._____ am 16. Mai 2017 Rekurs (recte: Einsprache) mit 

dem Antrag auf Berücksichtigung sämtlicher Umbaukosten als wertver-

mehrende Aufwendungen. Begründend führte er im Wesentlichen aus, 

dass die Räume ursprünglich als Duplexwohnung konzipiert und ausge-

baut und hauptsächlich für Schulungen und Ausbildungen benutzt worden 

seien. Entsprechend sei die Wohnung auch gestaltet worden. Der Aus-

baustandard beim Kauf habe in keiner Art und Weise dem Standard einer 

Ferienwohnung entsprochen, weshalb der Kaufpreis gemessen an der 

möglichen Wohnfläche auch sehr günstig gewesen sei. Der gesamte Um-

bau habe wesentlich zur Wertsteigerung der Wohnung beigetragen. Im Üb-

rigen habe er während der gesamten Besitzdauer nie werterhaltende Un-

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terhaltskosten bei der Steuer geltend gemacht, obschon er einiges inves-

tiert habe. 

5. Mit Schreiben vom 23. Mai 2017 erläuterte die kantonale Steuerverwaltung 

ihre Einschätzung und räumte A._____ eine Frist zur Stellungnahme und 

zur Beibringung weiterer sachdienlicher Unterlagen ein. 

6. Am 6. Juni 2017 hielt A._____ an seinem Rekurs (recte: Einsprache) fest 

und vertiefte seine Argumentation. Gleichzeitig reichte er der kantonalen 

Steuerverwaltung noch Grundrissskizzen vorher/nachher ein.

7. Mit Einspracheentscheid vom 14. Juni 2017 hiess die kantonale Steuerver-

waltung die Einsprache vom 16. Mai 2017 teilweise gut und erhöhte den 

wertvermehrenden Anteil der geltend gemachten Kosten von 33.33 % auf 

44.7 %. Begründend führte die kantonale Steuerverwaltung aus, dass der 

Ersatz in der Küche und im Bad inklusiv des Ersatzes der Bodenplatten und 

der Maler- und Gipserarbeiten eine Renovation mit Unterhaltscharakter 

darstelle. Zwar könne der Durchbruch der Wand sowie die Neuanschaffung 

der Waschmaschine und des Geschirrspülers als Wertvermehrung qualifi-

ziert werden und auch eine mässige Erhöhung des Küchenersatzes könne 

zugelassen werden. Jedoch seien nicht alle Kosten als wertvermehrend 

anzusehen. Die Tatsache, dass A._____ seinerzeit die Investitionen nicht 

beim Einkommen in Abzug gebracht habe liessen die Ausgaben nicht zu 

wertvermehrenden Investitionen mutieren. 

8. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 7. Juli 2017 

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem 

Antrag, dass von den total investierten Kosten von Fr. 43'692.-- insgesamt 

Fr. 43'119.-- (ohne Vorhänge und Laufmatten) als wertvermehrende Inves-

titionen anerkannt und berücksichtigt würden. Begründend führte der Be-

schwerdeführer aus, dass der Umbau von 2008 erheblich zur massiven 

Wertsteigerung der Wohnung beigetragen habe und eine dringend notwen-

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dige Investition für die Nutzung dieser Teilwohnung als selbständige Woh-

nung gewesen sei. Ein Nebenraum sei abgebrochen, umgenutzt und zur 

bestehenden Kaffeeküche zugebaut und mit fehlenden Geräten wie Ge-

schirrspüler, Kühlschrank und Waschmaschine ergänzt worden. Dabei sei 

in der Dachschräge eine Gipsdecke eingebaut worden. Dass diese auch 

habe gestrichen werden müssen, könne wohl kaum als werterhaltend ta-

xiert werden. Ebenso könne man nicht einen Küchenzubau ohne Boden 

realisieren. Im Bad seien im Jahr 2008 keine Investitionen und Renovatio-

nen getätigt worden. Dass die ungenutzte Galerie zu einem Spielzimmer 

ausgebaut und mit Glasfronten eine Absturzsicherung angebracht worden 

sei, habe ebenfalls wesentlich zur Wertsteigerung der Wohnung beigetra-

gen. Im Übrigen habe er seit dem Jahr 2004 laufend werterhaltende Inves-

titionen in der Wohnung ausgeführt, ohne diese je als Gebäudekosten in 

der Steuerveranlagung geltend zu machen. 

9. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwer-

degegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 25. Juli 2017 auf Abwei-

sung der Beschwerde. Begründend wiederholte die Beschwerdegegnerin 

die Argumentation des angefochtenen Einspracheentscheids und er-

gänzte, dass die Wohnung samt Nebenräumlichkeiten vorbestehend sei 

und dass die Räumlichkeiten bereits im Jahr 1996 renoviert worden seien. 

Die baulichen Massnahmen (Baumeister) und die zusätzlichen Geräte 

(Küche, Waschautomat) würden voll berücksichtigt. Ebenso werde der Er-

weiterung der Küche Rechnung getragen. Dass es sich bei den Maler- und 

Gipserarbeiten ebenso wie bei den Ersatzbeschaffungen für die Boden-

beläge um reinen Unterhalt handle, dürfte feststehen. 

10. Am 14. August 2017 hielt der Beschwerdeführer an seinem Antrag fest und 

wiederholte seine Argumentation. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid vom 14. Juni 2017 sowie auf die 

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eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 14. Juni 2017 betreffend 

kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem die Be-

schwerdegegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers vom 

16. Mai 2017 teilweise gutgeheissen und den Anteil wertvermehrender 

Ausgaben von 33.33 % auf 44.7 % erhöht hat. Solche Entscheide können 

gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 

(StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Verwal-

tungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwaltungsge-

richt Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen 

Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts be-

urteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was 

hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Demzufolge fällt 

die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zuständigkeit des Ver-

waltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Der Beschwerdeführer ist als 

formeller und materieller Adressat des angefochtenen Einspracheent-

scheids berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-

bung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht einge-

reichte Beschwerde ist somit einzutreten. 

b) Streitig und zu prüfen ist die Frage, in welcher Höhe die vom Beschwerde-

führer geltend gemachten Kosten von gesamthaft Fr. 43'692.87 als Anla-

gekosten bei der Festlegung des Veräusserungsgewinns zuzulassen sind. 

Mithin ist die Frage zu klären, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht bloss 

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44.7 % der vom Beschwerdeführer geltend gemachten Auslagen als Wert-

vermehrung akzeptiert hat. 

2. a) Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-

tone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, sämtli-

che Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privat-

vermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie 

von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die Anlagekos-

ten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt 

(Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung können nur 

solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Harmonisierungs-

gesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub 

vorsieht (Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung 

der ehelichen Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, 

Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder 

Eigenheimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steu-

erpflicht nach Art. 42 Abs. 1 StG durch jede Veräusserung begründet, mit 

welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird. Gemäss Art. 6 

des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 

720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben auch die Bündner Gemeinden eine 

Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer.

b) Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, 

d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Auf-

wendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die letzte 

steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 StG). Als 

Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller weiteren Leis-

tungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Gemäss Art. 49 Abs. 1 StG gel-

ten als Aufwendungen Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und 

andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grunds-

tückes bewirkt haben (lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbei-

träge für Bau und Korrektion von Strassen, für Bodenverbesserungen, für 

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Wasser- und Lawinenverbauungen (lit. b) sowie Kosten, die mit dem Er-

werb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Ein-

schluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren (lit. c). Auf-

wendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge berücksichtigt wor-

den sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht als Einkommen versteuert 

worden ist, können nicht geltend gemacht werden (Art. 49 Abs. 2 StG). 

c) Unter den Begriff der Anlagekosten fallen gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG 

somit auch wertvermehrende Investitionen. Diese sind von den Unterhalts-

kosten abzugrenzen, die dazu dienen, die Liegenschaft in ihrem Wert zu 

erhalten. Abzugsfähig bei der Grundstückgewinnsteuer sind wertvermeh-

rende Aufwendungen, während werterhaltende Aufwendungen bei der Ein-

kommenssteuer in Abzug gebracht werden können (vgl. Art. 35 Abs. 1 lit. b 

StG). Eine doppelte Berücksichtigung (sowohl bei der Einkommenssteuer 

wie auch bei der Grundstückgewinnsteuer) ist ausgeschlossen. Im Idealfall 

sind die Einkommenssteuer und die Grundstückgewinnsteuer steuersyste-

matisch und wertungsmässig lückenlos aufeinander abgestimmt (Urteile 

des Bundesgerichtes 2C_460/2015 vom 1. Oktober 2015 E.4.1, 

2C_674/2014 vom 11. Februar 2015 E.3.3, 2C_647/2013 vom 1. Mai 2014 

E.2.2, 2C_622/2011 vom 29. Februar 2012 E.4).

3. a) Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung 

neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist 

und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind 

(Reparaturen, Renovationen). Unterhaltsarbeiten lassen ein Gebäude in 

seiner Gestaltung, Form und Zweckbestimmung unverändert weiter beste-

hen; es werden einzig die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt. 

Unterhaltskosten sind Aufwendungen zur Erhaltung der Liegenschaft im 

bisherigen Zustand und setzen begrifflich bestehende Bauten und Anlagen 

voraus. Darüber hinaus können Unterhaltskosten auch solche Aufwendun-

gen sein, mit denen zu bereits bestehenden Werte neue hinzugefügt wer-

den, wobei die neuen Werte aber einzig dazu dienen, das Grundstück wie-

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der in denjenigen Zustand zu versetzen, dass es seinen bereits einmal vor-

handen gewesenen Verwendungszweck wieder vollständig erfüllen kann. 

Unterhaltskosten sind demnach all jene Aufwendungen, die ein Grundstück 

in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden 

hat (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 

3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 Rz. 37 f.). Unterhaltskosten können somit so-

wohl der Instandhaltung als auch der Instandstellung eines Grundstücks 

dienen. Dabei sind Instandhaltungskosten die regelmässig anfallenden 

Auslagen, welche die Funktionsfähigkeit des Grundstücks sicherstellen. 

Demgegenüber fallen Instandstellungskosten aperiodisch, in grösseren 

Zeitabständen an und stellen die Ertragsfähigkeit der Liegenschaft sicher, 

indem sie durch diese Aufwendungen − allenfalls modernisiert − weiterhin 

ihren bisherigen Verwendungszweck erfüllen kann. Dazu gehören bei-

spielsweise Fassadenrenovationen, Neuanstriche, aber auch der Ersatz 

veralteter Installationen wie sanitären Einrichtungen, Kücheneinrichtungen, 

Heizanlagen usw. (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 

Rz. 39 ff.; LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bun-

dessteuer, I. Teil, Art. 1 - 48 DBG, Therwil/Basel 2001, Art. 32 Rz. 24). 

b) Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche 

zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehrenden 

Aufwendungen sind nicht bei der Einkommenssteuer (vgl. Art. 37 Abs. 1 

lit. d StG), sondern bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig (vgl. 

Art. 49 Abs. 1 lit. a StG). Während Unterhaltskosten der Erhaltung bereits 

vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwendungen 

zusätzliche neue Werte geschaffen (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 

2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016 E.3.3). Alle Aufwendungen, welche 

ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. ein Haus in den 

Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken las-

sen, haben wertvermehrenden Charakter (vgl. RICHNER/FREI/KAUF-

MANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 48). Typische wertvermehrende Aufwen-

dungen sind neben der erstmaligen Schaffung von Werten (z.B. Anbau ei-

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ner Garage, Einbau eines Lifts) insbesondere auch einmalige Beiträge wie 

Strassen-, Trottoir-, Schwellen-, Werkleitungsbeiträge, Anschlussgebühren 

für Kanalisation, Abwasserreinigung, Wasser, Gas, Strom, Fernseh- und 

Gemeinschaftsantennen (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., 

Art. 32 Rz. 110 ff.; vgl. auch Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung der ESTV 

über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei 

der direkten Bundessteuer [ESTV-Liegenschaftskostenverordnung; SR 

642.116.2]). 

c) Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach 

objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der 

Wert des Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret instand 

gehaltenen oder ersetzten Installation. Wird also eine alte Installation nicht 

bloss durch eine dem aktuellen Stand der Technik angepasste neue Instal-

lation ersetzt, sondern an deren Stelle eine qualitativ bessere Installation 

gesetzt, liegt kein Unterhalt mehr vor, sondern eine Wertvermehrung, auch 

wenn der ursprüngliche Wert des Grundstücks als solches nicht angestie-

gen ist (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 47; Lo-

cher, a.a.O., Art. 32 Rz. 25). 

4. a) Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin im Rahmen des Veranlagungsver-

fahrens zunächst einen Drittel der vom Beschwerdeführer geltend gemach-

ten Kosten von gesamthaft Fr. 43'692.87, mithin Fr. 14'564.--, als wertver-

mehrende Investitionen anerkannt. Im Rahmen des Einspracheverfahrens 

hat die Beschwerdegegnerin sodann aufgrund einer Belegprüfung einen 

Anteil von 44.7 %, der gesamthaften Investitionen, mithin Fr. 19'519.--, als 

wertvermehrend anerkannt. Dies ist − wie nachstehend dargestellt − nicht 

zu beanstanden. 

b) Das Steuergesetz für den Kanton Graubünden unterscheidet zwischen 

Verfahrenspflichten und Verfahrensrechten (so bereits PVG 1993 Nr. 66). 

Zu den Verfahrenspflichten gehören die Steuererklärungspflicht (vgl. 

Art. 127 StG), die Pflicht zur Einreichung von Belegen und die Auskunfts-

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pflicht über steuerbegründende Tatsachen (vgl. Art. 128 StG). Verfahrens-

rechte sind dagegen Rechte auf Behauptung steuermindernder Tatsachen 

(wie Schulden, Schuldzinsen, weitere Abzüge etc.). Sie führen zur Pflicht 

zur Erteilung von Auskünften über solche Tatsachen. Aufgrund dieser Be-

weislastverteilung gilt, dass die Steuerbehörden für die steuerbegründen-

den Tatsachen den Beweis zu erbringen haben und dem Steuerpflichtigen 

der Nachweis derjenigen Tatsachen obliegt, welche die Steuerschulden 

mindern oder aufheben (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 2C_16/2015 vom 

6. August 2015 E.2.5.4 mit weiteren Hinweisen; ZWEIFEL/HUNZIKER, in: 

ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 

Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 46 Rz. 24 ff; LOCHER, 

Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, 

Art. 102 - 222 DBG, Basel 2015, Vorbemerkungen zu Art. 122 ff. Rz. 35 ff.). 

Die Folgen des Nichterbringens des Beweises sind verschieden, je nach-

dem, ob es sich um eine Verfahrenspflicht oder um ein Verfahrensrecht 

handelt. Im Bereich der Grundstückgewinnsteuer wirken sich die Anlage-

kosten steuermindernd aus, da der steuerbare Gewinn umso kleiner ist, je 

höher die Anlagekosten ausfallen. Daraus folgt, dass die Beweislast dafür, 

dass für das fragliche Grundstück überhaupt Anlagekosten und allenfalls in 

welcher Höhe angefallen sind, dem steuerpflichtigen Veräusserer obliegt. 

Diesen Nachweis hat er durch eine substanziierte Sachdarstellung anzu-

treten (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher 

Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 221 Rz. 16). 

c) Der Beschwerdeführer hat vorliegend im Rahmen des Veranlagungsver-

fahrens Kopien folgender Rechnungen eingereicht (vgl. Akten der Be-

schwerdegegnerin [Bg-act.] 5):

25. März 2008 Fr. 2'009.97 Gipserarbeiten und Material
25. März 2008 Fr. 399.35 Gipserarbeiten
22. April 2008 Fr. 984.90 Malerarbeiten
22. April 2008 Fr. 2'094.80 Platten Bad
21. Februar 2008 Fr. 1'209.25 Glas

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21. Februar 2008 Fr. 194.30 Glas
22. April 2008 Fr. 391.05 Sauberlaufmatten
5. Mai 2008 Fr. 3'851.95 Waschautomat
14. Mai 2008 Fr. 10'767.70 Änderung und Erweiterung der Lichtinstallationen
20. Mai 2008 Fr. 3'500.00 Architekturleistungen
24. Juni 2008 Fr. 17'806.70 Ersatz Küche
26. November 2008 Fr. 482.90 Vorhänge

Fr. 43'692.87

Im Veranlagungsverfahren hat die Beschwerdegegnerin − wie gesehen − 

pauschal ein Drittel der vom Beschwerdeführer geltend gemachten Kosten 

von insgesamt Fr. 43'692.87, mithin Fr. 14'564.--, als wertvermehrende In-

vestitionen akzeptiert mit der Begründung, dass Reparatur- und Unterhalts-

arbeiten sowie Ersatzinvestitionen nicht als wertvermehrende Aufwendun-

gen anerkannt würden. Nicht wertvermehrende, sondern sog. werterhal-

tende Ausgaben seien Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung 

neuer, sondern die Erhaltung bzw. der Ersatz bisheriger Werte sei. Dazu 

zählten insbesondere der Ersatz von Bädern und Küchen, der Ersatz bzw. 

die Sanierung von Dächern, der Ersatz von Bodenbelägen und Heizungen 

sowie Maler- und Gipserarbeiten und Reparaturen. Die Steuerverwaltung 

anerkenne bei grösseren Ersatzbeschaffungen dennoch einen Anteil von 

einem Drittel als wertvermehrend an, um einer gewissen Wertvermehrung 

durch verbesserte Materialien, einer verbesserten Funktionalität und ge-

wissen Erweiterungen einzelner Komponenten Rechnung zu tragen. Im 

Rahmen des Einspracheverfahrens hat die Beschwerdegegnerin ihre Be-

urteilung aufgrund der Einwände des Beschwerdeführers mittels einer Prü-

fung der vom Beschwerdeführer eingereichten Rechnungskopien korrigiert 

und dabei − entsprechend der nachstehenden Grafik − einen Anteil von 

44.7 %, ausmachend Fr. 19'519.--, als Anlagekosten anerkannt. 

Wertvermehrung
25. März 2008 Fr. 2'009.97 Gipserarbeiten und Material -
25. März 2008 Fr. 399.35 Gipserarbeiten -
22. April 2008 Fr. 984.90 Malerarbeiten -
22. April 2008 Fr. 2'094.80 Platten Bad -
21. Februar 2008 Fr. 1'209.25 Glas -
21. Februar 2008 Fr. 194.30 Glas -
22. April 2008 Fr. 391.05 Sauberlaufmatten -
5. Mai 2008 Fr. 3'851.95 Waschautomat Fr. 3'891.00 *

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14. Mai 2008 Fr. 10'767.70 Änderung und Erweiterung der 
Lichtinstallationen

Fr. 3'558.00 **

20. Mai 2008 Fr. 3'500.00 Architekturleistungen Fr. 1'027.00 ***
24. Juni 2008 Fr. 17'806.70 Ersatz Küche Fr. 11'043.00 ****
26. November 2008 Fr. 482.90 Vorhänge -

Fr. 43'692.87 Fr. 19'519.00

* 100% (wobei statt Fr. 3'851.95 ein Betrag von Fr. 3'891.-- übernommen wurde).
** Ein Drittel des Gesamtbetrags wurde als wertvermehrend anerkannt.
*** Ein Drittel des ausgewiesenen Betrags gemäss Rechnung vom 20. Mai 2008 in der Höhe von Fr. 3'083.75 wurde als wertvermehrend aner-

kannt.
**** Anerkannt als wertvermehrend wurde der Geschirrspüler von Fr. 1'580.--, der Wandabbruch von Fr. 2'700.-- sowie die Hälfte des Restbe-

trags von Fr. 13'526.-- (= Fr. 6'763.--).

Die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Aufteilung der gesamten 

vom Beschwerdeführer geltend gemachten Auslagen von Fr. 43'692.87 in 

Unterhaltskosten (Fr. 24'173.87) und Anlagekosten (Fr. 19'519.--) ist − mit 

Ausnahme der Tatsache, dass bezüglich dreier Rechnungen der Rech-

nungsbetrag von der Beschwerdegegnerin falsch übernommen wurde (wo-

bei dies bloss marginale Auswirkungen auf den Grundstückgewinn und die 

Grundstückgewinnsteuer hat) − nicht zu beanstanden. Wie gesehen wirken 

sich die Anlagekosten im Bereich der Grundstückgewinnsteuer steuermin-

dernd aus, weshalb die Beweislast dafür, ob und − falls ja − in welcher 

Höhe für das fragliche Grundstück überhaupt Anlagekosten angefallen 

sind, dem steuerpflichtigen Veräusserer obliegt. Dieser Nachweis ist durch 

eine substanziierte Sachdarstellung beizubringen. Vorliegend hat der Be-

schwerdeführer den Nachweis, dass sämtliche der vom ihm geltend ge-

machten Kosten aus dem im Jahr 2008 erfolgten Umbau als Anlagekosten 

zu behandeln sind, weder im Veranlagungs- noch im Einspracheverfahren 

noch im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren er-

bracht. Vielmehr hat der Beschwerdeführer im Veranlagungsverfahren zu-

sammen mit der Steuererklärung für Grundstückgewinne der Beschwerde-

gegnerin bloss Kopien verschiedener Rechnungen mit der Bemerkung 

"wertvermehrende Investitionen X._____" eingereicht. Die Beschwerde-

gegnerin hat aufgrund dieser Abrechnungen jede Position entsprechend 

der vorstehend Grafik aufgeschlüsselt und nachvollziehbar dargelegt, wel-

che Kosten bzw. welcher Kostenanteil der einzelnen Positionen als Unter-

haltskosten und welche als Anlagekosten zu berücksichtigen sind. Dabei 

hat die Beschwerdegegnerin die Neuanschaffungen, den Wanddurchbruch 

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sowie einen Anteil der Architekturkosten und der Kosten für die Änderung 

und Erweiterung der Lichtinstallationen als Wertvermehrung qualifiziert, 

was nicht zu beanstanden, sondern − im Gegenteil − als grosszügig zu 

qualifizieren ist. Die von der Beschwerdegegnerin als Unterhaltskosten 

qualifizierten Ausgaben betreffen einerseits Maler- und Gipserarbeiten und 

anderseits Ersatzanschaffungen. Bei beiden Positionen handelt es sich um 

klassische Unterhaltsarbeiten und damit nicht um wertvermehrende Inves-

titionen im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a StG, weshalb diese Auslagen von 

der Beschwerdegegnerin zu Recht nicht als Anlagekosten angerechnet 

wurden. Da der Beschwerdeführer für steuermindernde Tatsachen die Be-

weislast trägt und vorliegend nicht nachweisen konnte, dass es sich bei den 

soeben erwähnten, von der Beschwerdegegnerin als Unterhaltskosten er-

achteten Ausgaben in Tat und Wahrheit um Anlagekosten handelt, hat er 

die Folgen des nicht erbrachten Nachweises zu tragen. 

d) Nach dem Gesagten ist es nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerde-

gegnerin bei der Festlegung der anrechenbaren Anlagekosten nicht sämt-

liche der vom Beschwerdeführer geltend gemachten Kosten als steuermin-

dernde Tatsachen anerkannt hat. Nur am Rande sei an dieser Stelle noch 

darauf hingewiesen, dass es für die Beurteilung der Frage, ob die vom Be-

schwerdeführer geltend gemachten Kosten als Anlage- oder Unterhalts-

kosten zu qualifizieren sind, nicht entscheidend ist, ob der Beschwerdefüh-

rer für diese Kosten bei der Einkommenssteuer den effektiven Unterhalt 

geltend gemacht oder die Pauschale in Abzug gebracht hat. Wie gesehen 

sind wertvermehrende Aufwendungen grundsätzlich bei der Grundstückge-

winnsteuer abzugsfähig, während werterhaltende Aufwendungen bei der 

Einkommenssteuer pauschal oder effektiv in Abzug gebracht werden kön-

nen (vgl. vorstehend E.2c). Wenn ein Steuerpflichtiger − wie offenbar im 

vorliegenden Fall der Beschwerdeführer − bei der Einkommenssteuer für 

die fraglichen Investitionen nicht den effektiven Unterhalt beansprucht, son-

dern den Pauschalbetrag in Abzug bringt, muss bei der Veranlagung der 

Grundstückgewinnsteuer anhand der eingereichten Belege unabhängig 

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davon geprüft werden, inwieweit den fraglichen Investitionen wertvermeh-

render Charakter zugesprochen werden kann. Demzufolge kann der Be-

schwerdeführer aus der Tatsache, dass er bei der Einkommenssteuer für 

die fraglichen Investitionen offenbar nicht den effektiven Unterhalt bean-

sprucht hat, nichts zu seinen Gunsten ableiten. 

5. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Einspra-

cheentscheid vom 14. Juni 2017 betreffend kantonale und kommunale 

Grundstückgewinnsteuer als rechtens, was zu seiner Bestätigung und zur 

Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton und 

Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisa-

tionen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschä-

digung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-

gen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Be-

schwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht.

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Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 302.--

zusammen Fr. 2'302.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. [Rechtmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]