# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 70d6feff-1fe5-5f14-816b-a2d9d1f2ca02
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-14
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 14.12.2011 KSK 2011 75
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_003_KSK-2011-75_2011-12-14.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 14. Dezember 2011 Schriftlich mitgeteilt am:
KSK 11 75 15. Dezember 2011

(Auf die gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit 
Urteil vom 22. März 2012 nicht eingetreten worden).

Urteil
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Vorsitz Schlenker
Richter Brunner und Hubert
Aktuar ad hoc Luzi

In der Schuldbetreibungs- und Konkurssache

der C .  A G , Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsan-
walt Dr. iur. Dominik Infanger, Werkstrasse 2, 7000 Chur, 

gegen

den Entscheid des Einzelrichters SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos vom 
13. September 2011, mitgeteilt am 12. Oktober 2011, in Sachen der Gesuchstel-
lerin und Beschwerdeführerin gegen die Z .  A G , Gesuchsgegnerin und Be-
schwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, 
Hartbertstrasse 11, 7002 Chur,

betreffend provisorische Rechtsöffnung,

hat sich ergeben:

Seite  2 — 23

I. Sachverhalt

A. Die C. AG (im Folgenden C. AG) als Vermieterin und die Z. AG (nachfol-
gend: Z. AG) als Mieterin schlossen am 26. November 2010 einen Mietvertrag ab 
für das "Haus X." _ in M.. Für das erste Vertragsjahr wurde die Jahresmiete auf 
Fr. 1'450'000.– festgesetzt, wobei folgende, jeweils auf Anfang der entsprechen-
den Monate zu bezahlende Beträge vereinbart wurden:

Dezember 2010 bis Februar 2011 je Fr. 90'000.–
März bis Mai 2011 je Fr. 110'000.–
Juni bis August 2011 je Fr. 130'000.–
September und Oktober 2011 je Fr. 150'000.–
November 2011 Fr. 160'000.–

Auf die ersten beiden Monate sollte zudem gemäss Mietvertrag 1/4 der „Y.-
Miete“ angerechnet werden. Die Z. AG hatte von der C. AG das Y. (nachfolgend 
Y.) als Mieterin des Haus X. während des Jahrestreffens 2011 in M. übernommen. 
Das Y. hatte dafür bereits im Vorfeld für die Mietdauer von 20 Tagen Fr. 572'000.– 
an die C. AG bezahlt. 

B. Mit Vertrag vom 24. Dezember 2010 mietete die Z. AG zudem die Liegen-
schaft Haus Z. in M. von der Einzelunternehmung F. (nachfolgend F.) ab dem 1. 
Januar 2011 zu einer Jahresmiete im ersten Jahr von Fr. 120'000.–. Inhaber der 
Einzelunternehmung F. ist E., welcher auch Verwaltungsratspräsident der C. AG 
ist. Da die F. gemäss der im Schreiben vom 6. Januar 2011 festgehaltenen Ne-
benabrede zwischen den Parteien drei der 20 Appartements des Haus Z. selber 
belegt, reduzierte sich der monatlich zu leistende Mietzins für das Haus Z. auf 
Fr. 8’500.–. 

C. Mit Schreiben vom 4. Mai 2011 teilte die C. AG der Z. AG mit, dass der 
Mietzins für den Monat Mai 2011 nicht vollständig beglichen worden sei. Dargelegt 
wurde der Ausstand anhand einer Aufstellung, in welcher den Mieten für Dezem-
ber 2010 bis Mai 2011 für das Haus X. (Totalbetrag Fr. 600'000.–) die Y.-
Zahlungen im Betrage von Fr. 572'000.– gegenüber gestellt wurden, woraus 
zunächst ein Saldo zu Gunsten der C. AG von Fr. 28'000.– resultierte. Ferner 
wurden auch die Miete für das Haus Z. für Januar 2011 bis Mai 2011 (Fr. 42'500.–
) sowie die Kaution für das Haus Z. von Fr. 60'000.– aufgelistet. Diesbezüglich 
wurde die Z. AG im Schreiben darüber informiert, dass mit Zession vom 3. Mai 
2011 die Einzelunternehmung F., E., die betreffenden Mietzinsforderungen für das 

Seite  3 — 23

Haus Z. sowie die Forderung auf Leistung der Kaution an die C. AG zediert habe. 
Der von der C. AG ausgewiesene Ausstand betrug somit total Fr. 130'500.–, zu 
dessen Bezahlung, samt Zins zu 5 % seit dem 2. Mai 2011, die Z. AG bis am 9. 
Mai 2011 aufgefordert wurde. 

D. In ihrem Antwortschreiben vom 16. Mai 2011 präsentierte die Rechtsvertre-
terin der Z. AG ihrerseits eine „Übersicht Kontokorrent mit C. AG“. Darin wurden 
als Verbindlichkeiten die Mietzinse für das Haus X. (Dezember 2010 bis Mai 2011) 
und für das Haus Z. (Januar 2011 bis Mai 2011; zusammen mit den Mietzinsen für 
das Haus X.) angeführt und diesen zunächst der „vorenthaltene Umsatz Y.“ im 
Gesamtbetrag von Fr. 572'000.– (aufgeteilt in zwei hälftige Tranchen, die erste 
datiert auf den 1. Dezember 2010, die zweite auf den 15. Dezember 2010) ge-
genübergestellt. Daneben wurden zwei Rechnungen im Betrag von Fr. 2'530.– 
(„an C. AG, Firmenanlass“) bzw. Fr. 48'720.– („an E., Hochzeitsanlass“) sowie 
„weiterzubelastende Aufwendungen“ für Reparaturarbeiten im Betrag von 
Fr. 11'661.88 zu Gunsten der Z. AG ausgewiesen. Auf sämtlichen Posten wurde 
ein Zins von 5 % berücksichtigt und die Aufstellung wurde geschlossen mit einem 
„Saldo“ von Fr. 1'625.12 zu Gunsten der Z. AG, weshalb im Schreiben denn auch 
ausgeführt wurde, vom geltend gemachten Zahlungsrückstand könne keine Rede 
sein. Sodann wurde festgehalten, dass gemäss Vereinbarung zwischen Herrn D., 
Verwaltungsrat der Z. AG, und Herrn E. die Kaution für das Haus X. über 
Fr. 860'000.– auch diejenige für das Haus Z. über Fr. 60'000.– beinhalte. Zudem 
könne rund ein Drittel der Mietfläche nicht benutzt werden, da diese von der Ver-
mieterin nicht geräumt worden sei, und aufgrund der fehlenden definitiven Be-
triebsbewilligung sei die vorgesehene Nutzung des Haus X. künftig auch nicht 
möglich. Schliesslich hielt die Rechtsvertreterin der Z. AG fest, dass gemäss Ver-
einbarung der Parteien nur ein Viertel der Y.-Zahlungen hätte zur Verrechnung 
gelangen können, die anderen drei Viertel dagegen hätten ausbezahlt werden 
müssen und dass die Mieterin aufgrund des diesbezüglichen Ausstandes ihr Mar-
ketingkonzept nicht habe umsetzen können, was zu einer Umsatzeinbusse von 
rund Fr. 3 Mio. führe. 

E. Am 25. Mai 2011 forderte der Rechtsvertreter der C. AG die Z. AG erneut 
zur Zahlung von Fr. 130'500.– samt Verzugszins auf, binnen 30 Tagen, unter 
gleichzeitiger Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses. Bezug nehmend 
auf das Schreiben vom 16. Mai 2011 bestritt der Rechtsvertreter der C. AG die 
Ausführungen der Z. AG betreffend die Betriebsbewilligung, die unterlassene 
Räumung eines Drittels der Mietfläche und die Mietkaution für das Haus Z.. Ferner 
führte er aus, dass die von der Z. AG geltend gemachten Fr. 11'661.88 für Repa-

Seite  4 — 23

raturarbeiten aufgrund der Regelungen im Mietvertrag von der Mieterin zu tragen 
seien und die Rechnung an Herrn E. in der Höhe von Fr. 48'720.– nicht gegenüber 
der C. AG geltend gemacht werden könne. Zu den Y.-Geldern schliesslich wurde 
ausgeführt, dass deren Rückbehalt bereits aufgrund der bislang nicht erbrachten 
Kaution angezeigt gewesen sei; die geltend gemachte Umsatzeinbusse in der 
Höhe von Fr. 3 Mio. wurde als nicht haltbar zurückgewiesen. 

F. Mit Schreiben vom 7. Juni 2011 mahnte der Rechtsvertreter der C. AG 
Herrn D. für den Mietzins für den Monat Juni 2011 im Betrage von Fr. 130'000.–, 
wiederum unter Androhung der Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen für den 
Fall, dass die angesetzte Zahlungsfrist ungenützt ablaufe.

G. In der Folge leitete die C. AG die Betreibung gegen die Z. AG ein. Auf Ge-
such hin stellte das Betreibungsamt N. am 24. Juni 2011 einen Zahlungsbefehl 
gegen die Z. AG über Fr. 260'703.– (Betreibungs-Nr. _) aus, wobei als Forde-
rungsgrund „Teilmietzins für den Monat April 2011, Mietzins für die Monate Mai 
und Juni 2011 gemäss Mietvertrag“ angegeben wurde. Ein zweiter Zahlungsbefehl 
gegen die Z. AG über Fr. 130'203.– (Betreibungs-Nr. _) wurde sodann am 8. Juli 
2011 ausgestellt mit dem Forderungsrund „Mietzins für den Monat Juli 2011 
gemäss Mietvertrag […]“. Gegen beide Zahlungsbefehle erhob die Z. AG als Be-
treibungsschuldnerin Rechtsvorschlag.

H. Mit Rechtsöffnungsgesuch vom 23. August 2011 liess die C. AG beim Be-
zirksgericht Prättigau/Davos Folgendes beantragen:

„ 1. Es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen der 
Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang von CHF 
260'500.00 nebst Zins zu 5 % auf CHF 20'500 seit 2. April 2011, Zins 
zu 5 % auf CHF 110'000 seit 2. Mai 2011 und Zins zu 5 % auf CHF 
130'000 seit 2. Juni 2011 zuzüglich Betreibungskosten im Umfang von 
CHF 203.00 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.

2. Es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen der 
Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang von CHF 
130'000 nebst Zins zu 5% seit 2. Juli 2011 zuzüglich Betreibungskos-
ten im Umfang von CHF 203.00 provisorische Rechtsöffnung zu ertei-
len.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgeg-
nerin."

I. In ihrer Stellungnahme vom 12. September 2011 beantragte die Z. AG, das 
Rechtsöffnungsgesuch sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der 
Gesuchstellerin vollumfänglich abzuweisen. 

Seite  5 — 23

J. Am 13. September 2011 fand die mündliche Rechtsöffnungsverhandlung 
vor dem Einzelrichter SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos statt, wobei ledig-
lich der Rechtsvertreter der Gesuchstellerin daran teilnahm. Mit Rechtsöffnungs-
entscheid vom selben Tag, mitgeteilt am 12. Oktober 2011, verfügte der Einzel-
richter SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos Folgendes:

" 1. Das Gesuch betreffend Rechtsöffnung in den Betreibungen Nr. _ und 
_ des Betreibungsamtes N. wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens im Betrage von CHF 600.00 
gehen zulasten der C. AG und sind innert 30 Tagen auf das PC-Konto 
70-3922-1 des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos zu überweisen.

3. Ausseramtlich hat die C. AG die Z. AG für ihre Umtriebe mit pauschal 
CHF 1'200.00 (inkl. Barauslagen und MwSt) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]"

K. Gegen diesen Entscheid erhob die C. AG mit Eingabe vom 19. Oktober 
2011 Beschwerde beim Kantonsgericht von Graubünden, mit folgenden Rechts-
begehren:

" 1. Der angefochtene Rechtsöffnungsentscheid des Einzelrichters SchKG 
am Bezirksgericht Prättigau/Davos vom 13. September 2011 in Sa-
chen der Parteien sei aufzuheben und

a) es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen 
der Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang 
von CHF 260'500.00 nebst Zins zu 5 % auf CHF 20'500 seit 2. 
April 2011, Zins zu 5 % auf CHF 110'000 seit 2. Mai 2011 und Zins 
zu 5 % auf CHF 130'000 seit 2. Juni 2011 zuzüglich Betreibuns-
gkosten im Umfang von CHF 203.00 provisorische Rechtsöffnung 
zu erteilen, und

b) es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen 
der Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang 
von CHF 130'000.00 nebst Zins zu 5 % seit 2. Juli 2011 zuzüglich 
Betreibungskosten im Umfang von CHF 203.00 provisorische 
Rechtsöffnung zu erteilen.

2. Eventualiter zur Ziffer 1 hiervor: Der angefochtene Rechtsöffnungsent-
scheid des Einzelrichters SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos 
vom 13. September 2011 in Sachen der Parteien sei aufzuheben und 
die Sache sei an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerde-
gegnerin."

L. In ihrer Beschwerdeantwort vom 2. November 2011 beantragt die Be-
schwerdegegnerin die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- 
und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin und Gesuchstellerin.

Seite  6 — 23

M. Auf den weiteren Inhalt der Vereinbarungen zwischen den Parteien, die 
Ausführungen im Rechtsöffnungsentscheid des Einzelrichters SchKG am Bezirks-
gericht Prättigau/Davos sowie in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit 
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

II. Erwägungen

1. Gegen Entscheide des Einzelrichters SchKG am Bezirksgericht im summa-
rischen Rechtsöffnungsverfahren (Art. 15 der Vollziehungsverordnung zum Bun-
desgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.100] in 
Verbindung mit Art. 251 lit. a der schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; 
SR 272] und Art. 4 Abs. 1 lit. a des Einführungsgesetzes zur schweizerischen Zi-
vilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]) kann gemäss Art. 319 lit. a und Art. 
309 lit. b Ziff. 3 ZPO Beschwerde erhoben werden. Beschwerdeinstanz ist das 
Kantonsgericht von Graubünden (Art. 7 Abs. 1 EGzZPO). Die Beschwerde ist in-
nert zehn Tagen seit der Zustellung des Entscheides (Art. 321 Abs. 2 ZPO) bei der 
Rechtsmittelinstanz einzureichen, schriftlich und begründet sowie unter Beilegung 
des angefochtenen Entscheides (Art. 321 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO).

1.1. Mit der zivilrechtlichen Beschwerde können gemäss Art. 320 ZPO unrichti-
ge Rechtsanwendung (lit. a) einerseits und offensichtlich unrichtige Feststellung 
des Sachverhaltes durch die Vorinstanz (lit. b) andererseits geltend gemacht wer-
den. Der Begriff der unrichtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen 
geschriebenes und ungeschriebenes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft 
entsprechende Rügen mit freier Kognition, wogegen für die Beschwerde hinsicht-
lich der Sachverhaltsfeststellung eine beschränkte Kognition gilt (vgl. Freiburg-
haus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, N 3 ff. zu Art. 320 ZPO; Spüh-
ler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, 2010, N 2 zu Art. 320 ZPO). 

1.2. Die vorliegende Beschwerde vom 19. Oktober 2011 gegen den am 12. Ok-
tober 2011 mitgeteilten Rechtsöffnungsentscheid des Einzelrichters SchKG am 
Bezirksgericht Prättigau/Davos vom 13. September 2011 wurde rechtzeitig bei der 
zuständigen Instanz eingelegt. Auf die im Übrigen formgerecht erhobene Be-
schwerde ist folglich einzutreten. Der Beschwerdeführer rügt vorliegend eine un-
richtige Rechtsanwendung betreffend Substantiierungslast im Zusammenhang mit 
Art. 82 Abs. 1 und Abs. 2 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Kon-

Seite  7 — 23

kurs (SchKG; SR 281.1), weshalb das Kantonsgericht von Graubünden die Be-
schwerde mit freier Kognition prüft.

2. Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens gemäss Art. 80 ff. SchKG bildet 
die Frage, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der 
die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlags zu beseitigen vermag. Das 
Rechtsöffnungsverfahren hat rein betreibungsrechtlichen Charakter. Über den ma-
teriellen Bestand der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu 
entscheiden (vgl. PKG 1996 Nr. 24 S. 107 und PKG 1995 Nr. 25 S.100). 

2.1. Nach Art. 82 Abs. 1 SchKG ist der Rechtsvorschlag richterlich zu beseitigen 
und provisorische Rechtsöffnung zu erteilen, wenn die Forderung auf einer durch 
öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldaner-
kennung beruht und der betriebene Schuldner nicht sofort Einwendungen glaub-
haft macht, welche die Schuldanerkennung entkräften (vgl. Art. 82 Abs. 2 SchKG). 
Die Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel ist vom betreibenden Gläubiger 
urkundlich zu beweisen. Der Schuldner hingegen kann sich grundsätzlich darauf 
beschränken, das Vorliegen einer Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel zu 
bestreiten, beziehungsweise Entkräftungs- oder Untergangsgründe gegen eine an 
sich bestehende Schuldanerkennung glaubhaft zu machen. Glaubhaftmachen be-
deutet dabei weniger als beweisen, aber mehr als behaupten; der Richter muss 
überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemach-
ten Umstände zu glauben, es muss somit dargetan werden, dass eine gewisse 
Wahrscheinlichkeit für die Einwendungen spricht (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 
5A_845/2009 vom 16. Februar 2010, E. 6.1.; D. Staehelin, in: Staehe-
lin/Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetrei-
bung und Konkurs I, 2. Aufl. 2010, N 87 zu Art. 82 SchKG mit weiteren Hinwei-
sen). Gelingt es dem Schuldner nicht, den Richter von der Glaubhaftigkeit seiner 
Darlegungen zu überzeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt (Urteil des Kan-
tonsgerichtsausschusses Graubünden SKG 05 48 vom 5. Oktober 2005, E. 2a).

2.2. Neben öffentlichen Urkunden können auch vom Schuldner oder seinem 
Vertreter unterschriebene Privaturkunden, wie Briefe, Verträge, Schuldscheine 
und dergleichen Schuldanerkennungen im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG sein 
(vgl. Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 
8. Aufl. 2008, § 19 N 74). Wesentlich ist, dass daraus der vorbehalt- und bedin-
gungslose Wille des Betriebenen hervorgeht, dem Betreibenden eine bestimmte 
oder leicht bestimmbare Geldsumme zu zahlen (Bundesgerichtsentscheid 
5A.273/2009 vom 25. Januar 2010, E. 2.2; BGE 132 III 480 E. 4.1 S. 480 f.). Ein 

Seite  8 — 23

synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag, bei welchem regelmässig 
die Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass 
die Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsverspre-
chen enthält, keine vorbehaltlose Schuldanerkennung dar. Ein solcher Vertrag 
kann nur dann als Rechtsöffnungstitel dienen, wenn der Rechtsöffnungskläger 
seinerseits die Gegenleistung vertragskonform erbracht hat oder wenn der Beklag-
te gemäss Vertrag vorleistungspflichtig ist. Zum Klagefundament des aus einem 
synallagmatischen Vertrag Betreibenden gehört deshalb notwendigerweise der 
Beweis dafür, dass er selber vertragskonform erfüllt hat, beziehungsweise allen-
falls der Beweis dafür, dass er hierzu aus gesetzlichen oder vertraglichen Gründen 
nicht verpflichtet gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt der wesentlich zwei-
seitige Vertrag die Qualität eines Rechtsöffnungstitels (PKG 1989 Nr. 31 S. 134).

2.3. Der an sich vom Gläubiger zu erbringende Beweis der Vertragskonformität 
der erbrachten Leistung, also des Fehlens von Erfüllungsmängeln, kann jedoch 
kaum je ohne Mitwirkung des Schuldners erbracht werden. Diesem Umstand wird 
in der Praxis mit einer Umkehr der Beweislast Rechnung getragen. So hat der 
Schuldner seinerseits allfällige Erfüllungsmängel zunächst rechtsgenüglich darzu-
legen, worauf der Gläubiger den positiven Beweis seiner ordnungsgemässen Ver-
tragsleistung zu erbringen hat (Urteil des Kantonsgerichtsausschusses Graubün-
den SKG 05 48 vom 5. Oktober 2005, E. 2b). Die Einwendungen sind vom 
Schuldner zwar nicht zu beweisen, der Praxis des Kantonsgerichts von Graubün-
den nach genügt jedoch für die Einrede der nicht ordnungsgemässen Erfüllung 
blosses Behaupten nicht (PKG 1989 Nr. 31 E. 1 S. 135; PKG 1970 Nr. 24 mit wei-
teren Hinweisen; vgl. auch D. Staehelin, a.a.O., N 105 zu Art. 82 SchKG mit Be-
zugnahme auf die verlangte Substantiierung der Einreden in der Praxis der ver-
schiedenen Kantone; vgl. auch Vock, in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar 
SchKG, Basel 2009, N 19 zu Art. 82 SchKG mit ausdrücklicher Bezugnahme zur 
Praxis im Kanton Graubünden).

2.4. Vorliegend ruft die C. AG als Betreibende den Mietvertrag mit der Z. AG 
vom 26. November 2010 (vorinstanzliches act. 1.1) sowie jenen vom 24. Dezem-
ber 2010 (vorinstanzliches act. 1.2) als Schuldanerkennungen an. Die betroffenen 
Ansprüche der Vermieterin aus dem Vertrag vom 24. Dezember 2010 wurden mit 
Zession vom 3. Mai 2011 (vorinstanzliches act. 1.4) rechtsgültig an die Beschwer-
deführerin abgetreten. Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt als 
synallagmatischer Vertrag grundsätzlich zur Rechtsöffnung für die darin festgeleg-
ten fälligen Mietzinse und bezifferten Nebenkosten. Als Mietvertrag ist dabei jede 
schriftliche Vereinbarung zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltli-

Seite  9 — 23

chen Überlassung einer Sache zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. 
Stücheli, Die Rechtsöffnung, Zürich 2000, S. 362 f.). Entstehen während der Miet-
dauer an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eige-
ne Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch 
der Sache gestört, so kann er gemäss Art. 259a ff. des Obligationenrechts (OR; 
SR 220) gegen den Vermieter vorgehen und unter anderem verlangen, dass der 
Vermieter den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder 
Schadenersatz leistet; zudem kann der Mieter den Mietzins hinterlegen lassen. 
Gleiches gilt für Mängel, welche bereits bei der Übergabe des Mietobjekts beste-
hen, wenn der Mieter die Mietsache trotz dieser Mängel übernimmt (Art. 258 
Abs. 2 OR). Es obliegt somit dem Mieter, bei allfälligen Mängeln gegen den Ver-
mieter vorzugehen. Nicht möglich ist in jedem Fall eine eigenständige Kürzung 
des Mietzinses seitens des Mieters. 

Macht nun der Mieter im Rechtsöffnungsverfahren die nicht gehörige Erfül-
lung durch den Vermieter aufgrund von Mängeln an der Mietsache oder einer 
Störung im vertragsgemässen Gebrauch der Sache geltend, so hat er die allfälli-
gen Mängel am Mietobjekt sowie seinen daraus resultierenden Herabsetzungsan-
spruch substantiiert darzutun (Entscheid der Schuldbetreibungs- und Konkurs-
kammer KSK 11 70 vom 14. Oktober 2011, E. 6a; Urteil des Kantonsgerichtsaus-
schusses Graubünden SKG 05 48 vom 5. Oktober 2005, E. 2c; D. Staehelin, 
a.a.O., N 117 zu Art. 82 SchKG; Vock, a.a.O., N 23 zu Art. 82 SchKG). Zudem 
muss der Mieter, den eine Meldepflicht bezüglich der Mängel trifft (Art. 259a OR in 
Verbindung mit Art. 257g OR), glaubhaft machen, dass er rechtzeitig Mängelrüge 
erhoben hat. Das Bestreiten der Ordnungsmässigkeit ohne Glaubhaftmachung der 
rechtzeitigen Mängelrüge ist eine offensichtlich haltlose Behauptung (vgl. D. Stae-
helin, a.a.O., N 104 zu Art. 82). Glaubhaft zu machen sind sodann Schadenersatz-
forderungen, andere Gegenforderungen und weitere Einwendungen im Sinne von 
Art. 82 Abs. 2 SchKG, welche sich nicht gegen die Schuldanerkennung richten, 
sondern allein gegen die Schuld als solche. Folglich sind je nach dem, ob die ord-
nungsgemässe Erfüllung der Gegenleistung bestritten und deshalb eine Herabset-
zung geltend gemacht wird, oder eine Gegenforderung beispielsweise in Form 
einer Schadenersatzforderung vorgebracht wird, die Voraussetzungen an die Art 
der Einwendungen nicht identisch. Allerdings kommt dieser Abgrenzung in der 
Praxis nur eine geringe Bedeutung zu, da der Unterschied zwischen substantiiert 
darlegen und glaubhaft machen gering ist (Urteil des Kantonsgerichtsausschusses 
Graubünden SKG 08 49 vom 12. Dezember 2008, E. 4d; D. Staehelin, a.a.O., 

Seite  10 — 23

N 105 zu Art. 82 SchKG). Festzuhalten ist jedoch, dass blosses Behaupten für die 
Vorbringen nicht genügt. 

3. Der Vorderrichter hat in seinem Entscheid vom 13. September 2011 die 
Rechtsöffnung verweigert mit der Begründung, dass sich die Einwendungen der 
betriebenen Mieterin nicht als völlig haltlos erweisen würden und die in Betreibung 
gesetzte Forderung zu wenig liquid sei. Die Beschwerdeführerin sieht darin eine 
Verletzung der Anforderungen an die Substantiierungspflicht. 

3.1. Die betriebene Mieterin macht vorliegend verschiedene Mängel am Mietob-
jekt und Beeinträchtigungen der Nutzung des Mietobjekts geltend, wirft somit die 
Frage der nicht ordnungsgemässen Erfüllung seitens der Vermieterin auf und leitet 
daraus einen Herabsetzungsanspruch ab. Ferner macht sie verschiedene Gegen-
forderungen geltend. Der Vorderrichter hat diese Vorbringen teils ausdrücklich, 
teils summarisch, als nicht offensichtlich haltlos gewürdigt und in der Folge die 
Rechtsöffnung verweigert. Mit Blick auf das oben Gesagte zu den Anforderungen 
an die Einwendung der nicht gehörigen Erfüllung bei einem synallagmatischen 
Vertrag gemäss der Praxis des Kantonsgerichts im Allgemeinen und der Einwen-
dungen gegen einen Mietvertrag als angerufene Schuldanerkennung im Besonde-
ren sowie unter Berücksichtigung des Einwendungsregimes von Art. 82 SchKG ist 
der Beschwerdeführerin dahingehend zu folgen, als die von der Vorinstanz vorge-
nommene Prüfung der Einwendungen der Beschwerdegegnerin als nicht genü-
gend erscheint.

3.2. Im Zusammenhang mit den Einwendungen gegen die Schuldanerkennung 
stellt sich vorab die Frage der Vorleistungspflicht. Die Beschwerdeführerin macht 
geltend, dass die Mieterin vorleistungspflichtig sei und ihr deshalb die Einwendun-
gen der nicht gehörigen Erfüllung nicht zustehen würden (Beschwerdeschrift vom 
19. Oktober 2011, Ziff. 7 S. 14); die Beschwerdegegnerin sieht dagegen eine Vor-
leistungspflicht der Vermieterin insbesondere in Bezug auf die Übergabe des Mie-
tobjekts (Beschwerdeantwort vom 2. November 2011, Ziff. 5 S. 6). Aus dem Miet-
vertrag vom 26. November 2010 und jenem vom 24. Dezember 2010 kann eine 
Vorleistungspflicht der Mieterin dahingehend gesehen werden, als die Übergabe 
der Mietsache erst nach Leistung der Kaution erfolgen soll (Ziff. 7a bzw. Ziff. 6a). 
Zudem wurde vereinbart, dass der anteilige Mietzins jeweils auf Anfang des Mo-
nats geschuldet ist (Ziff. 5a bzw. Ziff. 4a). Diesbezüglich wird jedoch die Auffas-
sung vertreten, dass der Mietvertrag zumindest in Bezug auf die Hauptleistungen 
– das heisst die Überlassung des Mietobjekts in vertragsgemässem Zustand sei-
tens des Vermieters und die Bezahlung der Mietzinse seitens des Mieters – als 

Seite  11 — 23

Ganzes auf eine ratenweise Zug-um-Zug-Erfüllung ausgerichtet ist, auch wenn der 
Mieter den Zins für die einzelnen Mietzinsperioden in der Regel vorgängig zu leis-
ten hat (Stücheli, a.a.O., S. 369). Der Vermieter habe bei einem Dauerschuldver-
hältnis wie dem Mietvertrag seine Leistung dauernd zu erbringen und die Schuld-
anerkennung des Mieters erfolge unter der selbstverständlichen Voraussetzung, 
dass der Vermieter seinerseits den Vertrag erfülle (vgl. Urteil des Obergerichts des 
Kantons Zürich vom 20. März 1978, ZR 1987 Nr. 10 E. 2 S. 16). Der Einwendung 
der nicht gehörigen Erfüllung kann der betreibende Vermieter deshalb nicht ent-
gegenhalten, der Mieter sei vorleistungspflichtig betreffend die Mietzinszahlung (D. 
Staehelin, a.a.O., N 117 zu Art. 82 SchKG; Vock, a.a.O., N 23 zu Art. 82 SchKG). 

3.3. Nachfolgend gilt es somit zu prüfen, ob der zwischen den Parteien abge-
schlossene Mietvertrag vom 26. November 2010 sowie jener vom 24. Dezember 
2010 gültige Schuldanerkennungen für die in Betreibung gesetzten Forderungen 
darstellen, oder ob die Beschwerdegegnerin Einwendungen gegen den Rechtsöff-
nungstitel oder gegen die Schuld an sich im Sinne der vorangehenden Erwägun-
gen genügend substantiiert vorbringt und so die Rechtsöffnung zu Fall bringen 
vermag. 

4. Die Beschwerdegegnerin bestreitet vorab in verschiedener Hinsicht die 
ordnungsgemässe Erbringung der vertraglichen Leistungen durch die betreibende 
Vermieterin:

4.1. Zunächst wird geltend gemacht, dass eine ordnungsgemässe Übergabe 
des Mietobjektes nie stattgefunden habe und die Vermieterin diesbezüglich auch 
abgemahnt worden sei. Nicht bestritten werden kann jedoch, dass das Mietobjekt 
überhaupt übergeben wurde; der Einwand kann somit nur die in den Mietverträgen 
bezüglich der Übergabe vorgesehenen Formalitäten wie das Abnahmeprotokoll 
oder die Erstellung eines Inventars betreffen. Die Beschwerdegegnerin weist dies-
bezüglich zwar zu Recht darauf hin, dass entsprechende Dokumente sich nicht in 
den Akten befinden, gleichzeitig ist jedoch auch festzuhalten, dass der Einwand 
ihrerseits in keiner Weise substantiiert worden ist. 

4.2. Sodann macht die Beschwerdegegnerin geltend, dass das Mietobjekt nicht 
betriebsbereit und zum vorausgesetzten und vertraglich vereinbarten Gebrauch 
nie geeignet gewesen sei, dass rund ein Drittel der Mietfläche (2'500 m2) nicht be-
nutzt werden könne, da diese Fläche mit Gegenständen der Vermieterin verstellt 
und auch auf Aufforderung hin nicht geräumt worden sei und dass zudem die er-

Seite  12 — 23

forderliche definitive Betriebsbewilligung für einen Hotelbetrieb fehle, deren Erwir-
ken Aufgabe der Vermieterin sei.

4.2.1. Betreffend die Einwendung, dass das Mietobjekt nicht betriebsbereit gewe-
sen sei, ist der Beschwerdeführerin beizupflichten, wenn sie ausführt, diese pau-
schale Behauptung sei ungenügend substantiiert, insbesondere mit Blick auf die 
vertraglichen Vereinbarungen und das Verhalten der Beschwerdegegnerin zu Be-
ginn des Vertragsverhältnisses. Zunächst ist festzuhalten, dass die betriebene 
Mieterin mit der Unterzeichnung des Mietvertrages bestätigt hatte, dass sich das 
Mietobjekt in einem für den vorgesehenen Gebrauch einwandfreien Zustand be-
findet (Ziff. 2b des Mietvertrages vom 26. November 2010 und Ziff. 1b des Miet-
vertrages vom 24. Dezember 2010). Es finden sich denn auch keine entsprechen-
den Beanstandungen seitens der Mieterin aus der ersten Phase der Vertragsdau-
er. Insbesondere die von der Beschwerdegegnerin diesbezüglich geltend gemach-
ten E-Mails vom 14. Januar 2011 und vom 7. Februar 2011 (vorinstanzliche act. 
3.3 und 3.4) enthalten keinerlei Rügen dahingehend, dass das Mietobjekt nicht 
betriebsbereit sei. Zudem ist auch der Umstand zu beachten, dass die Mieterin im 
Haus X. offenbar durchaus Gastronomie- und Hoteldienstleistungen erbracht hat, 
zumindest diesbezügliche Forderungen für einen Hochzeits- und einen Firmenan-
lass geltend macht und auf der Weiterleitung der Gelder für die Bewirtung der Y.-
Gäste beharrt. Unter diesen Umständen hätte sie ihr Vorbringen, das Mietobjekt 
sei nicht betriebsbereit gewesen, näher ausführen müssen, um eine dahingehen-
de nicht vertragsgemässe Erfüllung seitens der Vermieterin darlegen zu können. 

4.2.2. Zum Vorbringen, dass ein Drittel der Mietfläche von der Vermieterin nicht 
geräumt worden sei, hielt der Vorderrichter fest, dass diese Behauptung nicht als 
offensichtlich haltlos erscheine. Abgesehen davon, dass dem Gesagten nach eine 
blosse Behauptung der mangelhaften Erfüllung ohnehin nicht genügen kann, kann 
dem mit Blick auf die Vereinbarungen im Mietvertrag vom 26. November 2010 
nicht gefolgt werden. Gemäss Ziff. 2 übernahm die Mieterin das Objekt mit dem 
sich in der Liegenschaft befindlichen Mobiliar (vgl. auch Ziff. 1c des Mietvertrages 
vom 24. Dezember 2010). Sodann ist es gemäss Ziff. 2b Sache der Mieterin, alle 
gelagerten Gegenstände umzulagern; nur in Bezug auf die Archivschränke und 
Werkstätten ist eine Räumungspflicht seitens der Vermieterin vorgesehen. Wenn 
die Mieterin nun den betreffenden Einwand bringt, ohne näher auszuführen, um 
welche Gegenstände es sich handelt, welche Räume und Flächen verstellt sind 
(ob beispielsweise auch die Archivschränke und Werkstätten betroffen sind) und 
inwiefern die Nutzung der angeblich betroffenen Mietfläche gänzlich unmöglich 
sein soll, kann aus dieser blossen Behauptung in keiner Weise der Schluss gezo-

Seite  13 — 23

gen werden, dass ein nicht vertragsgemässer Zustand bzw. eine Vertragsverlet-
zung seitens der Vermieterin vorliegt. Ferner kommt auch hier wiederum hinzu, 
dass die Mieterin bestätigte, das Mietobjekt befinde sich in einem für den vorge-
sehenen Gebrauch einwandfreien Zustand (vgl. Ziff. 2b des Mietvertrages vom 26. 
November 2010 und auch Ziff. 1b des Mietvertrages vom 24. Dezember 2010).

4.2.3. Zu der behaupteten fehlenden Betriebsbewilligung ist sodann festzuhalten, 
dass für die im vorliegenden Fall relevante Periode von Vertragsbeginn bis Juli 
2011 eine Betriebsbewilligung unbestrittenermassen vorgelegen hat. Nicht über-
sehen werden kann des Weiteren, dass gemäss Ziff. 3a des Mietvertrages vom 
26. November 2010 die Hotelnutzung sowie die übrigen angeführten Hauptnut-
zungen, zu welchen das Mietobjekt der Mieterin zur Verfügung steht, unter dem 
ausdrücklichen Vorbehalt stehen, dass die dazu erforderlichen Bewilligungen 
durch die zuständigen Behörden erteilt werden. Ferner wird in Ziff. 3c.cc ebenfalls 
ausdrücklich festgehalten, dass die Einholung dieser Bewilligungen und die Tra-
gung der damit verbundenen Kosten und Gebühren der Mieterschaft obliegt (vgl. 
auch Ziff. 2b.cc des Mietvertrages vom 24. Dezember 2010). Aus den von der Be-
schwerdegegnerin eingereichten Schreiben vom 26. November 2010 und vom 
3. Dezember 2010 (vorinstanzliche act. 3.11 und 3.12) ergibt sich zwar, dass die 
Vermieterin bei der Einholung des Baugesuches im Zusammenhang mit der Nut-
zungsänderung und deren angestrebter Bewilligung behilflich war, nicht jedoch, 
dass die erwähnte vertragliche Bestimmung dahingehend abgeändert worden wä-
re, dass die Einholung der Bewilligung fortan in der Verantwortlichkeit der Vermie-
terin liegen würde. Dies wäre jedoch erforderlich, wenn die Beschwerdegegnerin 
in der behaupteten fehlenden Betriebsbewilligung eine unterbliebene vertragliche 
(Gegen-) Leistung seitens der Beschwerdeführerin geltend machen will.

4.3. Eine nicht gehörige Erfüllung seitens der Vermieterin wird von der Be-
schwerdegegnerin ferner gerügt, soweit sie verschiedene Mängel am Mietobjekt 
geltend macht. So würden die Zimmer wesentliche Mängel aufweisen, das Warm-
wassersystem funktioniere nicht, über dem Speisesaal habe sich Schmutzwasser 
angesammelt, das Schliesssystem sei unvollständig, da kein Schliessplan und nur 
ein unvollständiges Schlüsselset übergeben worden sei und zudem würden die 
Schlüssel für die Zimmersafes fehlen. Eine nicht gehörige Erfüllung könnte dies-
bezüglich freilich nur dann vorliegen, wenn die Vermieterin diese Mängel zu ver-
antworten und dafür aufzukommen hätte.

4.3.1. Der Mietvertrag vom 26. November 2010 (vgl. Ziff. 10b) und auch jener vom 
24. Dezember 2010 (vgl. Ziff. 9b) enthalten nun ausführliche Bestimmungen über 

Seite  14 — 23

die Verantwortlichkeit und Kostentragung von Mängeln und Reparaturen. So hat 
die Mieterschaft die Kosten für Ausbesserungen und Reparaturen bis zum Betrage 
von Fr. 5'000.– pro Einzelfall zu tragen. Ferner werden für verschiedene Bereiche 
die Verantwortlichkeit und Kostentragungspflicht der Mieterschaft ohne Rücksicht 
auf die Kostengrenze und Schadenursache statuiert, so auch für das Reparieren 
und Ersetzen von Wasserhähnen und Dichtungen an sanitären Installationen, das 
Beheben von Verstopfungen an sanitären Anlagen sowie die periodische Reini-
gung von Wasserabläufen auf Balkonen und Terrassen. 

4.3.2. Unter Berücksichtigung dieser vertraglichen Bestimmungen wären nähere 
Darlegungen der geltend gemachten Mängel unabdingbar, da der Rechtsöffnungs-
richter andernfalls in keinster Weise beurteilen kann, inwiefern diese Mängel die 
vertraglichen Unterhalts- und Reparaturpflichten der Mieterin übersteigen und die 
Vermieterin dafür einzustehen hätte, folglich also, ob und inwieweit darin ein Erfül-
lungsmangel bzw. eine Vertragsverletzung der Vermieterin als wahrscheinlich an-
gesehen werden könnte. 

4.3.3. Mit Blick auf diese vertraglichen Bestimmungen über die Kostentragung von 
Reparaturarbeiten ist an dieser Stelle ebenfalls festzuhalten, dass die von der Z. 
AG in diesem Zusammenhang geltend gemachte Gegenforderung in der Höhe 
von insgesamt Fr. 11'661.88 für von ihr bezahlte Reparaturarbeiten nicht rechts-
genüglich dargelegt ist. Die beigelegten (Handwerker-) Rechnungen (vorinstanzli-
ches act. 3.18) betreffen Beträge zwischen gut Fr. 100.– und knapp Fr. 3'000.– 
und es fehlen jegliche Hinweise, weshalb entgegen der vertraglichen Bestimmun-
gen die Mieterin von der Vermieterin dafür entschädigt werden müsste. Es fehlt 
insbesondere an Ausführungen in Bezug auf den Grund beziehungsweise die Ur-
sache, welche diese Handwerkerarbeiten nötig gemacht haben. Schliesslich fehlt 
es auch am Nachweis, dass diese Rechnung auch tatsächlich bezahlt worden 
sind. Zudem ist festzuhalten, dass die Verrechnung von Ansprüchen aus allfälligen 
Mängeln mit dem Mietzins vertraglich wegbedungen wurde (Mietvertrag vom 26. 
November 2010, Ziff. 5e sowie Mietvertrag vom 24. Dezember 2010, Ziff. 4d).

4.4. Eine nicht ordnungsgemässe Erfüllung des Mietvertrages vom 26. Novem-
ber 2010 kann sodann auch im Zusammenhang mit der Nichtauszahlung der Y.-
Gelder nicht hergeleitet werden. Betreffend die Vermietung des Haus X. an das Y. 
für das Jahrestreffen 2011 findet sich in den Akten lediglich die Vereinbarung zwi-
schen der C. AG und dem Y. vom 3./4. August 2010 (vorinstanzliches act. 3.5), 
worin für die Überlassung des Haus X. für 14 Tage ein pauschaler Preis von total 
Fr. 572'000.– vereinbart wurde. Unbestritten ist, dass die C. AG die Zahlung von 

Seite  15 — 23

Fr. 572'000.– im Voraus eingenommen und sich offenbar verpflichtet hat, diese 
Summe der Z. AG in vollem Betrage weiterzuleiten bzw. gutzuschreiben. In den 
Mietvertrag vom 26. November 2010 zwischen der C. AG und der Z. AG hat die-
ses Geschäft jedoch nur insoweit Eingang gefunden, als bei den Bestimmungen 
über die Mietzinszahlungen für das erste Vertragsjahr vereinbart wurde, dass ein 
Viertel dieser Gelder (das heisst ein Betrag von Fr. 143'000.–) an die ersten bei-
den Monate angerechnet würde. Der Vorderrichter hat aber zu Recht festgehalten, 
dass der restliche Betrag, das heisst drei Viertel oder Fr. 429'000.–, im Vertrag 
keine Erwähnung finden und sich aus den Akten nicht ergibt, was damit gesche-
hen soll. Selbst wenn man nun davon ausgehen würde, dass dieser Betrag von 
Fr. 429'000.– bereits im Dezember 2010 fällig geworden ist und eine Verrechnung 
mit ausstehenden Mietzinsen nicht zulässig war, wie dies die Beschwerdegegnerin 
geltend macht, so kann in der Nichtauszahlung dieses Betrages keine Verletzung 
des Mietvertrages erblickt werden, da diese Zahlung nicht Gegenstand dieses 
Vertrages ist. 

4.5. Die Beschwerdegegnerin macht in Bezug auf den Mietzins einen Herabset-
zungsanspruch geltend. Sie verlangt eine Reduktion der vertraglich geschuldeten 
Jahresmiete gemäss „realistischem Verkehrswert“ auf 40 % bzw. Fr. 580'000.– 
und macht ferner geltend, dass der Mietzins um einen weiteren Drittel zu reduzie-
ren sei, da die Mietfläche nur zu 2/3 nutzbar sei. Daraus ergibt sich ihrer Ansicht 
nach ein geschuldeter Mietzins von Fr. 289'999.– für die Dauer von Dezember 
2010 bis August 2011 (Stellungnahme vom 12. September 2011, Ziff. 4.6 S. 6).

4.5.1. Es steht fest, dass die betriebene Mieterin der Beschwerdeführerin ein Ge-
such um Herabsetzung des Mietzinses unterbreitet hat (vgl. zu diesem Sachver-
halt auch Urteil der II. Zivilkammer am Kantonsgericht von Graubünden ZK2 11 56 
vom 17. November 2011, E. 4b). Dies ergibt sich aus dem Schreiben der Be-
schwerdeführerin vom 16. Juni 2011 (vorinstanzliches act. 4.17), in welchem sie 
eine Mietzinsreduktion von 40 % zurückweist sowie aus dem Schreiben der Be-
schwerdegegnerin vom 22. Juni 2011 (vorinstanzliches act. 4.18), worin die Her-
absetzung erneut eingefordert wird. Dem bereits Gesagten nach ist die Rechtsöff-
nung zu verweigern, wenn ein bezifferter und substantiierter Herabsetzungsan-
spruch gegeben ist. Wie allfällige Mängel am Mietobjekt muss der betriebene Mie-
ter auch seinen daraus abgeleiteten Herabsetzungsanspruch substantiiert dartun 
(D. Staehelin, a.a.O., N 117 zu Art. 82 SchKG; Vock, a.a.O., N 23 zu Art. 82 
SchKG). Es ist somit im Folgenden zu prüfen, ob und inwieweit ein genügend 
substantiierter Herabsetzungsanspruch gegeben ist. 

Seite  16 — 23

4.5.2. Die Mieterin verlangte eine Reduktion auf 40 % des vereinbarten Mietzin-
ses, da der Mietvertrag auf der Grundlage einer Verkehrswertschätzung von 
Fr. 25'000'000.– der A. AG beruhe, es sich später aber herausgestellt habe, dass 
der „realistische Verkehrswert“ des Mietobjektes höchstens Fr. 13'000'000.– be-
trage (Stellungnahme vom 12. September 2011, Ziff. 4.6 S. 6). Wieso die Be-
schwerdegegnerin zu diesem Schluss gelangte, dass die vorgenommene Ver-
kehrswertschätzung falsch ist und der effektive Verkehrswert nur gut die Hälfte 
davon betrage, wird nicht ansatzweise dargelegt. Gleiches gilt bezüglich der weite-
ren Reduktion um einen Drittel aufgrund der eingeschränkt nutzbaren Mietfläche 
im entsprechenden Umfang (vgl. dazu oben Erwägung 4.2.2.). Bei den weiteren 
geltend gemachten Mängeln am Mietobjekt wird ferner jeweils nicht dargetan, ob 
und wie sie sich auf die verlangte Reduktion auswirken. Mangels materieller Prü-
fungsbefugnis kann im Rechtsöffnungsverfahren im Übrigen der tatsächlich allen-
falls als Abzug zu berücksichtigende Betrag nicht ermittelt werden (vgl. Stücheli, 
a.a.O., S. 369). Ein genügend substantiierter Herabsetzungsanspruch ist vorlie-
gend nicht gegeben, die Behauptungen insbesondere in Bezug auf die Höhe sind 
geradezu als haltlos zu bezeichnen.

4.6. Somit kann festgehalten werden, dass der zwischen den Parteien abge-
schlossene Mietvertrag vom 26. November 2010 sowie jener vom 24. Dezember 
2010 als gültige provisorische Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 
SchKG zu qualifizieren sind. Die Vorbringen der Beschwerdegegnerin betreffend 
die mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch die Beschwerdeführerin erweisen 
sich allesamt als ungenügend substantiiert und vermögen den Anforderungen an 
die Einrede der nicht gehörigen Erbringung der Gegenleistung bei zweiseitigen 
Verträgen nicht zu genügen. 

5. Steht fest, dass unterschriebene Schuldanerkennungen im Sinne von 
Art. 82 Abs. 1 SchKG vorliegen, so ist – auch bei einem synallagmatischen Ver-
trag – des Weiteren zu prüfen, ob der betriebene Schuldner durch das sofortige 
Glaubhaftmachen von Einwendungen im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG, welche 
die Schuldanerkennung entkräften, die provisorische Rechtsöffnung zu Fall brin-
gen kann. Die Beschwerdegegnerin bringt weitere Gegenforderungen ihrerseits 
gegenüber der betreibenden C. AG vor. Diese Gegenforderungen wären insoweit 
von Bedeutung, als die Schuldnerin durch deren Verrechnung die in Betreibung 
gesetzte Forderung als teilweise getilgt darzutun vermöchte. Dabei müssen Be-
stand, Höhe und Fälligkeit der Verrechnungsforderungen glaubhaft gemacht wer-
den, genauso wie die erfolgte Verrechnungserklärung, da die Verrechnung nicht 
ipso iure geschieht (D. Staehelin, a.a.O., N 93 f. zu Art. 82 SchKG).

Seite  17 — 23

Die Z. AG macht offene Forderungen in der Höhe von Fr. 48'720.– für einen 
„Hochzeitsanlass E.“ und in der Höhe von Fr. 2'530.– für einen „C. AG Firmenan-
lass“ geltend. In den Akten finden sich zwei entsprechende Rechnungen (vorin-
stanzliche act. 3.16 und 3.17), diejenige über Fr. 2’530.– adressiert zu Handen 
eines B., die andere zu Handen von E.. Die Beschwerdeführerin bestreitet die 
Rechnung über Fr. 48'720.– insofern, als diese Forderung nicht gegenüber der C. 
AG, sondern gegenüber E. bestehe. Dafür spricht die Bezeichnung dieser Forde-
rung durch die Mieterin auf der Rechnung („G., Familie E.“) und in ihren Schreiben 
und Rechtsschriften („Hochzeitsanlass E.“). Dass die C. AG Schuldnerin dieser 
Forderung ist, ergibt sich aus den Akten nicht und ist insofern nicht glaubhaft dar-
getan. Besteht die Forderung aber nicht gegenüber der C. AG, so fehlt es an der 
für die Verrechnung notwendigen Gegenseitigkeit, weshalb die Tilgung der betrie-
benen Forderung im Umfang dieser Forderung durch Verrechnung nicht glaubhaft 
erscheint. Dasselbe gilt für die Rechnung über Fr. 2'530.–.

6. Strittig ist zwischen den Parteien, ob die Vermieterin die von ihr offenbar 
weiterzuleitenden Y.-Gelder über den im Mietvertrag vorgesehenen Anteil von ei-
nem Viertel (das heisst Fr. 143'000.–) hinaus mit den Mietzinsforderungen ver-
rechnen durfte. Bereits dargelegt wurde in diesem Zusammenhang, dass aus die-
ser von der C. AG vorgenommenen Verrechnung – unabhängig der Frage derer 
Zulässigkeit – von vornherein keine Verletzung des Mietvertrages vom 26. No-
vember 2010 hergeleitet und die Gültigkeit des Mietvertrages als Schuldanerken-
nung damit nicht umgestossen werden kann (vgl. dazu oben Erwägung 4.3.). Aber 
auch in Bezug auf Bestand und Höhe der betriebenen Forderungen kann die Be-
schwerdegegnerin aus der behaupteten unzulässigen Verrechnung nichts zu ihren 
Gunsten ableiten. 

6.1. Geht man mit der Beschwerdeführerin von der Zulässigkeit dieser Verrech-
nung aus, so ist die Forderung der Z. AG im Gesamtbetrag von Fr. 572'000.– 
durch die Verrechnung getilgt worden. Andernfalls würde der Z. AG zwar nach wie 
vor eine Gegenforderung in der Höhe von Fr. 429'000.– zustehen, was aber auch 
zur Folge hätte, dass die Forderung der C. AG für den ausstehenden Mietzins um 
diesen Betrag höher wäre, hat die C. AG doch diesen Betrag verrechnet, weshalb 
die noch ausstehende und im vorliegenden Verfahren geltend gemachte Mietzins-
forderung entsprechend tiefer ausfällt. 

6.1.1. Der Einwand der Beschwerdegegnerin, dass die Verrechnung unzulässig 
sei, ist aber vorliegend ohnehin nicht zu hören. Bestehen zwischen zwei Personen 
gegenseitige, gleichartige und fällige Forderungen, so kann jede dieser Personen 

Seite  18 — 23

durch einseitige Willenserklärung die Verrechnung erklären (vgl. Art. 120 Abs. 1 
OR und Art. 124 Abs. 1 OR). Der Schuldner einer Forderung kann dabei die Ver-
rechnung mit einer ihm zustehenden Gegenforderung auch dann erklären, wenn 
letztere bestritten wird (Art. 120 Abs. 2 OR). Die Verrechnung ist nur dann ausge-
schlossen, wenn ein gesetzlicher Ausschlussgrund besteht (vgl. Art. 125 OR) oder 
der Schuldner im Voraus auf die Verrechnung Verzicht geleistet hat (Art. 126 OR; 
vorliegend steht nicht die Verrechnung von zwei im Mietvertrag begründeten For-
derungen in Frage, weshalb die Unzulässigkeit einer entsprechenden Abrede 
gemäss Art. 265 OR nicht beachtlich wäre). 

Vorliegend hat die C. AG in ihrer – unbestrittenen – Stellung als Schuldne-
rin der Y.-Gelder diese Verbindlichkeit gegenüber der Z. AG mit den ihr aus den 
Mietverträgen vom 26. November 2010 und vom 24. Dezember 2010 zustehenden 
Forderungen verrechnet und dies der Z. AG mit Schreiben vom 4. Mai 2011 zu 
erkennen gegeben. Dass dieser Verrechnung ein gesetzlicher Ausschlussgrund 
(vgl. Art. 125 OR) entgegenstehen würde oder dass die C. AG als Schuldnerin der 
Y.-Gelder auf die Verrechnung zum Voraus Verzicht geleistet hätte (im Sinne von 
Art. 126 OR), ist weder ersichtlich noch wird dies von der Beschwerdegegnerin 
behauptet. Die Beschwerdegegnerin verweist diesbezüglich lediglich auf Ziff. 5b 
des Mietvertrages vom 26. November 2010, wonach die Parteien die Verrechnung 
von einem Viertel der Y.-Gelder vereinbart haben. Daraus kann nun jedoch in kei-
ner Weise ein vertragliches Verrechnungsverbot für den restlichen Betrag in der 
Höhe von Fr. 429'000.– hergeleitet werden. Neben dem Umstand, dass die fragli-
chen drei Viertel der Y.-Gelder keinerlei Erwähnung finden in den Vertragsbe-
stimmungen, wäre es ohnehin nicht schlüssig, weshalb bei den Bestimmungen 
über die Zahlungsmodalitäten des Mietzinses, das heisst über die von der Mieterin 
geschuldete Vertragsleistung, die Verrechnungsmöglichkeit seitens der Vermiete-
rin betreffend ausserhalb des Mietvertrages begründeten Verbindlichkeiten hätte 
ausgeschlossen werden sollen. 

6.1.2. Ihrem Wesen als einseitiges Rechtsgeschäft entsprechend bedarf die Ver-
rechnung keiner Zustimmung der Gläubigerin der Hauptforderung. Die Wirkungen 
der Verrechnung werden durch die entsprechende Erklärung des Verrechnenden 
ausgelöst und sind von der Zustimmung des Verrechnungsgegners unabhängig 
(Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. Aufl. Zürich 
1988, S. 428). Der Frage, ob die Z. AG als Gläubigerin der Y.-Gelder die von der 
C. AG vorgenommene Verrechnung akzeptiert habe oder nicht, kommt vorliegend 
keine Bedeutung zu. Die diesbezüglichen Vorbringen der Parteien sind deshalb 
nicht von Relevanz und es ist nicht zu entscheiden, ob die Behauptung der Be-

Seite  19 — 23

schwerdeführerin, die Verrechnung sei seitens der Z. AG akzeptiert worden, eine 
im Beschwerdeverfahren unzulässige neue Tatsachenbehauptung darstelle (wie 
dies die Beschwerdegegnerin geltend macht, vgl. Beschwerdeantwort vom 2. No-
vember 2011, Ziff. 2 S. 4). 

Mit Blick auf die bereits vor der Vorinstanz eingelegten Unterlagen und die 
Rechtsschriften der Parteien kann der Vollständigkeit halber dazu jedoch Folgen-
des festgehalten werden: Zwar enthält das Schreiben der Rechtsvertreterin der Z. 
AG vom 16. Mai 2011 (vorinstanzliches act. 1.6) lediglich eine Übersicht der Aktiv- 
und Passivposten gegenüber der C. AG und es geht daraus – entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdeführerin – keine ausdrückliche Erklärung hervor, dass 
eine Verrechnung akzeptiert würde (vgl. dazu auch Urteil der II. Zivilkammer des 
Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 11 56 vom 17. November 2011, E. 4c). Al-
lerdings hat die Beschwerdegegnerin in der Folge ihrerseits aus der Gegenüber-
stellung der Y.-Gelder und anderer behaupteter Gegenforderungen mit den ihrer 
Auffassung nach geschuldeten Mietzinsen ein Saldo zu ihren Gunsten ausgewie-
sen (Stellungnahme vom 12. September 2011, Ziff. 4.6. S. 6). Zudem forderte D., 
Verwaltungsrat der Z. AG, im Schreiben vom 14. Januar 2011 (vorinstanzliches 
act. 3.3) den Rechtsvertreter der C. AG zur Überweisung des "abzüglich der ver-
rechneten Beträge" noch offenen Betrages in der Höhe von Fr. 383'000.– auf. Of-
fenbar schien auch D. davon auszugehen, dass die Y.-Gelder über den vertraglich 
vereinbarten Anteil von einem Viertel hinaus seitens der Vermieterin zur Verrech-
nung mit den fälligen Mietzinsen gebracht werden können. Jedenfalls entspricht 
der von ihm genannte Betrag exakt der Differenz zwischen dem Gesamtbetrag Y. 
von Fr. 572'000.– und den bis Anfang Januar 2011 gemäss den Mietverträgen 
fällig gewordenen Mietzinse in der Höhe von Fr. 188'500.– (zwei Monatsmietzinse 
à Fr. 90'000.– für das Haus X. und ein Monatsmietzins à Fr. 8'500.– für das Haus 
Z.). Der gleiche Schluss lässt sodann das Schreiben D.s vom 7. Februar 2011 
(vorinstanzliches act. 3.4) zu, worin er gegenüber E. einen noch offenen Betrag in 
der Höhe von Fr. 285'000.– geltend macht, was wiederum der Differenz zwischen 
dem Y.-Gesamtbetrag und den bis Anfang Februar fällig gewordenen Mietzinsen 
für das Haus X. und das Haus Z. (gesamthaft Fr. 287'000.–) entspricht.

6.2. Im Zusammenhang mit der Verrechnung beziehungsweise der Nichtaus-
zahlung von drei Vierteln der Y.-Gelder macht die betriebene Mieterin darüber 
hinaus einen Schadenersatzanspruch geltend, da infolge der ausgebliebenen 
Auszahlung sie ihr Marketingkonzept für das Haus X. nicht hätte umsetzen können 
und daraus massive Ertragseinbussen in der Höhe von Fr. 3 Mio. resultieren wür-
den. 

Seite  20 — 23

6.2.1. Die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden hat bezüglich die-
ses Sachverhaltes festgehalten, dass die im Raum stehenden Schadenersatzan-
sprüche nicht als blosse Schutzbehauptungen abgetan werden könnten (Urteil der 
II. Zivilkammer am Kantonsgericht von Graubünden ZK2 11 56 vom 17. November 
2011, E. 4e). Aufgrund der beim dort zu beurteilenden Ausweisungsgesuch 
(Rechtsschutz in klaren Fällen) die Gesuchstellerin (heutige Beschwerdeführerin) 
treffenden Beweislast hatte das Gericht in der Folge nicht zu prüfen, inwieweit die 
Vorbringen der Z. AG glaubhaft gemacht wurden. Diesbezüglich stellt sich die 
Rechtslage vorliegend anders dar, verlangt Art. 82 Abs. 2 SchKG gerade die 
Glaubhaftmachung der Einwendungen durch den Betreibungsschuldner.

6.2.2. Die Beschwerdegegnerin hat verschiedene Unterlagen zur Darlegung ihres 
Schadensersatzanspruches eingelegt. Diesen Unterlagen kann entnommen wer-
den, dass die Mieterin über ein Marketingkonzept verfügt (vorinstanzliches act. 
3.7) und sich die dafür monatlich vorgesehenen Ausgaben (in der Periode Januar 
bis Juli 2011) im Rahmen zwischen Fr. 2'455.– und Fr. 11'180.– bewegen, also 
eher geringe Beträge betreffen. Sodann hat die Beschwerdegegnerin eine „Aus-
fallberechnung“ beigelegt (vorinstanzliches act. 3.8). Darin werden für jeden Monat 
Ausfälle beziffert, allerdings nicht Ertragsausfälle in der Höhe von Fr. 3 Mio., wie 
zunächst geltend gemacht (Schreiben vom 16. Mai 2011, vorinstanzliches act. 
3.14), sondern Umsatzausfälle. Diese Umsatzausfälle werden aber lediglich be-
hauptet, ohne sie näher zu konkretisieren. Damit werden aber weder Bestand, 
Höhe oder Fälligkeit dieser behaupteten Forderung glaubhaft gemacht. 

7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Mietverträge zwischen der C. AG 
und der Z. AG gültige Schuldanerkennungen im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG 
für die in Betreibung gesetzten Mietzinse im Betrage von Fr. 390'500.– darstellen, 
und die Rechtsöffnung mangels rechtsgenüglich substantiierter Einwendungen 
seitens der betriebenen Z. AG zu Unrecht verweigert wurde. Die Beschwerde ist 
folglich im Grundsatz gutzuheissen und der Rechtsöffnungsentscheid des Einzel-
richters SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos vom 13. September 2011 ist 
aufzuheben. 

7.1. Die Beschwerdeführerin beantragt Rechtsöffnung auch für die Kosten der 
beiden Betreibungen Nr. _ und Nr. _ von je Fr. 203.–. Gemäss Art. 68 SchKG ist 
der grundsätzlich vorschusspflichtige Gläubiger berechtigt, die entstandenen Be-
treibungskosten von den Zahlungen des Schuldners vorab zu erheben. Die Kos-
tentragungspflicht des Schuldners ergibt sich somit bereits von Gesetzes wegen, 
zur Durchsetzung der Kostenersatzpflicht bedarf es folglich weder eines Urteils 

Seite  21 — 23

noch eines Rechtsöffnungsentscheides (vgl. Emmel, in: Staehelin/Bauer/Staehelin 
[Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 
2. Aufl. 2010, N 16 zu Art. 68 SchKG mit Hinweisen). Das Kantonsgericht von 
Graubünden hat denn auch wiederholt festgehalten, dass für die Betreibungskos-
ten keine Rechtsöffnung zu erteilen ist (PKG 1982 Nr. 14 S. 45; PKG 1991 Nr. 28 
S. 112 und Nr. 30 S. 116). Insoweit, als der Beschwerdeführer provisorische 
Rechtsöffnung für die Kosten der beiden Zahlungsbefehle in der Höhe von 
Fr. 406.– verlangt, ist die Beschwerde abzuweisen. 

7.2. Somit ergibt sich, dass in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. für 
den Betrag von Fr. 260'500.– nebst Zins zu 5% auf Fr. 20'500.– seit dem 2. April 
2011, Zins zu 5% auf Fr. 110'000.– seit dem 2. Mai 2011 und Zins zu 5% auf Fr. 
130'000.– seit dem 2. Juni 2011 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen ist. Eben-
so ist in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. für den Betrag von Fr. 
130'000.– nebst Zins zu 5% seit dem 2. Juli 2011 provisorische Rechtsöffnung zu 
erteilen.

7.3. Der Z. AG bleibt es indessen – zumal es sich beim Rechtsöffnungsverfah-
ren um ein summarisches Verfahren handelt (vgl. Art. 15 GVV zum SchKG in Ver-
bindung mit Art. 251 lit. a ZPO) – unbenommen, mit allen zur Verfügung stehen-
den Beweismitteln innert 20 Tagen Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2 
SchKG beim ordentlichen Richter zu erheben. Ob die Beschwerdeführerin mit ei-
ner solchen Klage durchzudringen vermag, kann an dieser Stelle nicht beantwortet 
werden und wird ausdrücklich offen gelassen. 

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Beschwerde-
verfahrens in der Höhe von Fr. 900.– zulasten der Beschwerdegegnerin (Art. 106 
Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 48 und Art. 61 Abs. 1 der Gebührenverordnung 
zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GebV SchKG; 
SR 281.35]). Der Umstand, dass das Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin 
betreffend die verlangte Rechtsöffnung für die Betreibungskosten in der Höhe von 
Fr. 406.– abgewiesen wird, vermag eine andere Kostenverteilung nicht zu recht-
fertigen. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin sodann für die im 
Beschwerdeverfahren entstandenen Auslagen und die Kosten der Rechtsvertre-
tung zu entschädigen (Art. 106 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 95 ZPO). Da der 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin keine Kostennote eingereicht hat, ist die 
Parteientschädigung nach Ermessen festzusetzen (Art. 105 Abs. 2 ZPO). Dabei 
erscheint eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 1'500.- (inkl. MWSt und Spesen) 
als angemessen.

Seite  22 — 23

Ebenso gehen die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens vor der Vorin-
stanz in der Höhe von Fr. 600.– zulasten der Z. AG, welche die C. AG zudem mit 
Fr. 1'200.– (inkl. Barauslagen und MWSt) zu entschädigen hat. 

Seite  23 — 23

III. Demnach wird erkannt

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Ent-
scheid wird aufgehoben.

2. a) In der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. wird für den Betrag von 
Fr. 260'500.– nebst Zins zu 5 % auf Fr. 20'500.– seit dem 2. April 2011, 
Zins zu 5 % auf Fr. 110'000.– seit dem 2. Mai 2011 und Zins zu 5 % auf Fr. 
130'000.– seit dem 2. Juni 2011 provisorische Rechtsöffnung erteilt.

b) In der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. wird für den Betrag von 
Fr. 130'000.– nebst Zins zu 5 % seit dem 2. Juli 2011 provisorische 
Rechtsöffnung erteilt.

3. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens von Fr. 600.– gehen zu Lasten 
der Z. AG, welche die C. AG mit Fr. 1'200.– (inkl. Barauslagen und MWSt) 
zu entschädigen hat.

4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 900.– gehen zu Lasten der 
Z. AG, welche die C. AG mit Fr. 1'500.– (inkl. Barauslagen und MWSt) zu 
entschädigen hat.

5. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG; SR 173.110) Beschwerde in Zivilsachen an das 
Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die 
Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröff-
nung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss 
Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, 
die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah-
ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

6. Mitteilung an: