# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 785e78d2-2ded-565a-bd9c-631bb95463c8
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-04-24
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP 24.04.1996 OG ARGVP 1996 2150
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_OG-ARGVP-1996-2150_1996-04-24.pdf

## Full Text

B. Gerichtsentscheide 2150

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Nutzungsplanung. Dimensionierung und Abgrenzung der Bauzonen. 
Interessenabwägung.

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer zweier Parzellen am Rütiberg 
in Niederteufen. Die Parzelle Nr. 1498 misst rund 0.52 ha und ist zu 
rund zwei Drittel mit einem grossen Landhaus überbaut. Die daran 
angrenzende Parzelle Nr. 1583 misst rund 0.66 ha und ist lediglich zu 
einem kleinen Teil mit einer zum Landhaus gehörenden Garage 
überbaut; grösstenteils wird diese Parzelle noch landwirtschaftlich 
genutzt. Der alte Bebauungsplan wies noch beide Parzellen einer 
zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone zu. Der revidierte Zo­
nenplan der Gemeinde weist nun lediglich noch die mit dem Land­
haus überbauten zwei Drittel der Parzelle Nr. 1498 der zweigeschos­
sigen Wohnzone W 2 a  zu, wogegen der übrige Parzellenteil ins 
übrige Gemeindegebiet zu liegen kommt. Die Parzelle Nr. 1583 wird 
gänzlich der Landwirtschaftszone zugewiesen. Der Beschwerdeführer 
beantragte, es seien beide Parzellen in der Bauzone zu belassen.

Raumplanerische Massnahmen stellen einen öffentlich-rechtlichen 
Eingriff in das Privateigentum dar. Ein solcher Eingriff ist mit der 
verfassungsmässigen Eigentumsgarantie nur vereinbar, wenn er auf 
einer gesetzlichen Grundlage beruht und im öffentlichen Interesse 
liegt (Art. 22ter der Bundesverfassung, BV). Dabei muss das öffentli­
che Interesse die entgegenstehenden Interessen überwiegen (BGE 
107 lb 336 E. 2c). In diesem Sinn gibt die Eigentumsgarantie dem 
Eigentümer keinen Anspruch darauf, dass sein Land dauernd in jener 
Zone verbleibt, der es einmal zugewiesen wurde (BGE 109 la 114). 
Würde der Eingriff enteignungsähnlich wirken, müsste jedoch eine 
Entschädigung nach Massgabe von Art. 22ter Abs. 3 BV geleistet 
werden. Letzteres ist jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens, son­
dern dieses ist auf die Planfestsetzung beschränkt.

Dass mit Art. 51 Abs. 1 EG zum RPG (bGS 721.1) eine hinrei­
chende gesetzliche Grundlage für die Änderung der streitigen Zo­
nenordnung besteht, ist zu Recht unbestritten. Der bisherige Bebau­
ungsplan stammt aus dem Jahre 1978. Seither haben neben den 
tatsächlichen insbesondere auch die rechtlichen Verhältnisse wesent­
lich geändert (Inkrafttreten des RPG und des EG zum RPG). Sodann 
wurden im kantonalen Richtplan namentlich bezüglich der Grösse der 
Bauzonen und des Siedlungstrenngürtels am Rütiberg Vorgaben ver­

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ankert. Die Gemeinde war daher verpflichtet, ihren alten Bebauungs­
plan zu überprüfen und den neuen Vorschriften und ihrer eigenen 
Entwicklung anzupassen.

Streitig ist, ob die angefochtene Zonenordnung die gesetzlichen 
Voraussetzungen erfüllt, im öffentlichen Interesse liegt und die priva­
ten Interessen des Beschwerdeführers überwiegt.

Bei der Festsetzung der Zonenordnung hat sich die Gemeinde an 
den Zielen und Grundsätzen zu orientieren, die in Art. 1 und 3 RPG 
sowie Art. 1 und 2 EG zum RPG umschrieben sind. Demnach be­
zweckt die Raumplanung die haushälterische Nutzung des Bodens 
und die geordnete Besiedlung des Landes (Art. 1 Abs. 1 RPG). Beim 
örtlichen Festlegen der Nutzungszonen ist einerseits die Landschaft 
zu schonen und anderseits sind die Siedlungen nach den Bedürfnis­
sen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu be­
grenzen (Art. 3 Abs. 2 und 3 RPG). Demnach ist eine Trennung der 
Bauzonen von den Nichtbauzonen vorzusehen. Bauzonen umfassen 
nach Art. 15 RPG Land, das sich für die Überbauung eignet und ent­
weder weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren 
benötigt und erschlossen wird. Nach der Rechtsprechung des Bun­
desgerichtes liegen Massnahmen, die geeignet sind, das Entstehen 
überdimensionierter Bauzonen zu verhindern oder solche Bauzonen 
zu verkleinern, im öffentlichen Interesse. Zu gross bemessene Bau­
zonen sind nicht nur unzweckmässig, sondern gesetzwidrig (BGE 116 
la 231). Dafür sprechen gewichtige planerische Gründe wie die Ver­
meidung der Streubauweise, Erwägungen des Landschaftsschutzes 
und die Notwendigkeit, die Infrastrukturanlagen und -kosten zu be­
schränken (BGE 103 la 252, 102 la 433).

a) Hinsichtlich der Eignung der strittigen Parzellen bestreitet der 
Beschwerdeführer, dass sich diese gut für die Gras- und Viehwirt­
schaft eignen. Er anerkennt allerdings, dass die Bewirtschaftung 
heute darin besteht, dass das unüberbaute Land als Weide für das 
Vieh benutzt wird. Die Steilheit des Geländes lasse aber eine ma­
schinelle Graswirtschaft nicht zu. Angesichts der produzierten Über­
schüsse müsse in der Landwirtschaftspolitik ein Umdenken stattfin­
den, weshalb die Auszonung einer steilen Wiese in die Landwirt­
schaftszone nicht zweckmässig sei. Am Augenschein zeigte sich, 
dass die Parzelle Nr. 1583 Teil eines zusammenhängend landwirt­
schaftlich genutzten Gebietes ist, wobei sich die Parzelle trotz ihrer 
mittleren Steilheit mit den heute in Hanglagen üblichen Mitteln durch­
aus auch zur maschinellen Rauhfuttergewinnung eignet und noch vor

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Kurzem zur Heugewinnung genutzt wurde. Der Beschwerdeführer 
übersieht, dass der Landwirtschaftszone auch Weideflächen zuzuwei­
sen sind, namentlich wenn sie Teil eines grösseren Landwirtschafts­
gebietes sind und daher im Gesamtinteresse landwirtschaftlich ge­
nutzt werden sollen (Art. 16 Abs. 1 lit. b RPG). Ein solches Gesamt­
interesse kann aber auch darin bestehen, dass die Bauzone ohnehin 
schon gross genug ist. Dass die Parzelle Unbestrittenermassen auch 
für eine allfällige Überbauung gut geeignet wäre, kann nur bedeuten, 
dass für die Zuweisung zu einer Nutzungszone die Eignung nicht 
allein massgebend sein kann. Denn selbstredend können auch im 
voralpinen Teufen nicht alle für eine Überbauung geeigneten Hangla­
gen der Bauzone zugewiesen werden (vgl. BGE 113 la 37). Daran 
ändert auch eine allenfalls neu ausgerichtete Landwirtschaftspolitik 
nichts.

b) Der Beschwerdeführer behauptet, die beiden Parzellen, auch 
wenn sie sich am Siedlungsrand befänden, seien Teil des weitgehend 
überbauten Gebietes und daher der Bauzone zuzuweisen. Nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung umfasst der Begriff des weitge­
hend überbauten Landes gemäss Art. 15 lit. a RPG im wesentlichen 
den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken in­
nerhalb dieses Bereichs. Baulücken sind einzelne unüberbaute Par­
zellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der Regel 
bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. 
Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden 
Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum ge­
schlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teil­
haben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, 
dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage 
kommen kann. Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist dem­
nach gebietsbezogen, Parzellen übergreifend zu verstehen (BGE 
121 II 424). Es ist unbestritten, dass der mit dem Landhaus überbaute 
Teil der Parzelle Nr. 1498, welcher auch gemäss revidiertem Zonen­
plan in der Bauzone verbleibt, zum weitgehend überbauten Gebiet 
gehört. Für den restlichen Parzellenteil und die Parzelle Nr. 1583, 
welche ausgezont werden sollen, bestätigte der Augenschein, dass 
diese am Siedlungsrand liegen und mit Ausnahme der Garage noch 
unüberbaut sind. Ferner werden beide noch durchaus von den auf 
drei Seiten angrenzenden, nach wie vor landwirtschaftlich genutzten 
Nachbarparzellen geprägt. Insgesamt muss von einer ausgesproche­
nen Randlage gesprochen und deren Siedlungsqualität verneint wer­

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den. Sie wurden daher zu Recht nicht dem weitgehend überbauten 
Gebiet zugerechnet. Da die Gemeinde gehalten war, die Bauzone 
nach altem Bebauungsplan wesentlich zu reduzieren, durfte sie 
ohnehin von einer einschränkenden, dem Redimensionierungsziel 
Rechnung tragenden Auslegung des Begriffs "weitgehend überbaut" 
ausgehen (vgl. BGE 113 la 449). Für die Parzelle Nr. 1583 und den 
unüberbauten Teil der Parzelle Nr. 1498 bestand somit kein An­
spruch, ungeachtet des Bedarfs einer Bauzone zugewiesen zu wer­
den.

c) Geeignetes, nicht weitgehend überbautes Land kann allenfalls 
eingezont werden, wenn es voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt 
wird. Diesbezüglich rügte der Beschwerdeführer zu Unrecht, die Bau­
zonendimensionierung berücksichtige lediglich den Bedarf bis ins 
Jahr 2000. Sowohl dem angefochtenen Rekursentscheid als auch der 
Genehmigung kann entnommen werden, dass die Dimensionierung 
auf das Jahr 2009 ausgerichtet wurde und dass bei einem Wachstum 
von rund 50 Einwohner/Jahr die Bauzonenkapazität auch für das Jahr 
2010 und damit für den Bedarf von 15 Jahren ab dem Genehmi­
gungszeitpunkt (1995) ausreicht. Dass das künftige Wachstum nicht 
zuverlässig vorausgesagt werden könne, weil vielfach eingezontes 
Bauland nicht erhältlich sei, mag bis zu einem gewissen Grad zutref­
fen. Der Beschwerdeführer übersieht jedoch, dass Art. 15 lit. b RPG 
in Kenntnis dieser Schwierigkeit eine Bedarfsschätzung verlangt und 
dass bei der Bauzonendimensionierung auch das gehortete Bauland 
der Wohnbaureserve anzurechnen ist. Wenn durch die Begrenzung 
der Bauzonen eine gewisse Baulandverknappung droht, so hat der 
Gesetzgeber solche Spannungen zwischen der Nachfrage nach Bau­
land und der Begrenzung der Bauzone bewusst in Kauf genommen. 
Würde das gehortete Land nicht der Wohnbaulandreserve angerech­
net, würde die Bauzonenplanung dem Gemeinwesen entzogen und in 
die Hand der hortungswilligen Eigentümer gelegt (BGE 116 la 328 ff, 
E. 4c). Die mangelhafte Erhältlichkeit vermag daher die beantragte 
Zuweisung zur Wohnbauzone nicht zu begründen.

d) Der Augenschein ergab, dass sowohl längs der Erschliessungs­
strasse zu den beiden Parzellen als auch entlang der Rütibergstrasse 
je eine Krete mehr oder weniger deutlich in Erscheinung tritt. Bei der 
Abgrenzung der Bauzone steht den Planungsinstanzen, soweit es um 
die Zuweisung einzelner Grundstücke oder Grundstücksteile geht, ein 
weites Ermessen zu. Zur Abgrenzung der Bauzone kann dabei nicht 
nur auf natürliche Linien (Waldrand, Bachlauf, topographische Grenz­

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liniert) abgestellt werden, sondern es dürfen und müssen häufig auch 
künstliche Linien wie Strassen-, Parzellen-, Bebauungs- oder andere 
Nutzungsgrenzen herangezogen werden. Wenn der Beschwerdefüh­
rer darlegt, die von der Vorinstanz behauptete Krete sei grösstenteils 
eine Folge der Erschliessungsstrasse, so mag dies zutreffen. Gerade 
weil zumindest die Erschliessungsstrasse als klar erkennbare Grenze 
in Erscheinung tritt, liegt es durchaus im pflichtgemässen Ermessen 
der Vorinstanzen, wenn sie gegen Norden hin die Bauzone (und das 
übrige Gemeindegebiet) an dieser Erschliessungsstrasse und nicht 
erst an der Rütibergstrasse enden lassen. Mit Blick auf die in Ermes­
sensfragen eingeschränkte Kognition des Gerichtes und im Hinblick 
darauf, dass die Gemeinde ihre Bauzone in erheblichem Umfang 
verkleinern musste, kann das Gericht keineswegs eine Überschrei­
tung des Ermessens erkennen, wenn sich die Vorinstanz für die en­
gere von zwei Abgrenzungsvarianten entschied. Diese Abgrenzung 
folgt strikte dem tatsächlich weitgehend überbauten Gebiet und be­
zieht dadurch nur gerade die effektiv bewohnte nichtlandwirtschaftli­
che Baute und den engeren Bereich um das Landhaus in die Bauzone 
ein. Eine solche Grenzziehung ist an einer Siedlungsrandlage weder 
aussergewöhnlich noch unzweckmässig. Die Beschränkung auf das 
weitgehend überbaute Gebiet erscheint mit Blick auf das Redimen- 
sionierungsziel und den vom kantonalen Richtplan geforderten Sied­
lungstrenngürtel vielmehr als konsequent und sachlich wohl begrün­
det.

e) Der Beschwerdeführer rügt schliesslich, bei der Bauzonenaus­
scheidung seien seine privaten Interessen an der Belassung der bei­
den Parzellen in der Bauzone zu Unrecht völlig ausser Acht gelassen 
worden. Dass die erforderliche Interessenabwägung ausgeblieben ist, 
kann den Vorinstanzen nicht vorgeworfen werden. So hat sich der 
Regierungsrat in seinen Erwägungen mit den berührten Interessen 
auch des Grundeigentümers auseinandergesetzt. Der Beschwerde­
führer übersieht, dass es sich beim weitgehend überbauten Gebiet 
sowie bei der Zonendimensionierung auf den Bedarf der nächsten 15 
Jahre um generelle, planungsbezogene Kriterien handelt, welche sich 
auf ganze Zonen und nicht auf einzelne Parzellen beziehen. Ihre 
Perspektive ist mehr allgemein, übergeordnet, mit der Folge, dass 
den besonderen Interessen jedes einzelnen der betroffenen Grund­
eigentümer nur in ganz beschränktem Umfang Rechnung getragen 
werden kann (BGE 113 la 449, E. 4b/bd). Weil der alte Bebauungs­
plan eine Bauzonenkapazität für rund 7000 Einwohner aufwies und

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dies offensichtlich weit über dem geschätzten Bedarf für die nächsten 
15 Jahre lag, wurde von der Vorinstanz aufgrund der Zielvorgabe im 
kantonalen Richtplan zu Recht eine Reduktion der Bauzonen für ma­
ximal rund 5000 Einwohner verlangt. Damit ist ein erhebliches öffent­
liches Interesse an der Bauzonenverkleinerung ausgewiesen. Dem­
gegenüber sind die vom Beschwerdeführer geltend gemachten priva­
ten Interessen letztlich solche finanzieller Art (Verwertung der Er­
schliessungsaufwendungen und des eigenen Grundstückes als Bau­
land). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts hat das rein 
finanzielle Interesse der Eigentümer an der Verwertung ihres Landes 
in der Regel hinter das öffentliche Interesse zurückzutreten, und zwar 
umsomehr, je grösser die bereits vorhandene Bauzone ist. Andern­
falls wäre eine sinnvolle Raumplanung nicht mehr möglich (BGE 114 
la 369). Dies trifft auch vorliegend zu. Da die Bauzone offensichtlich 
verkleinert werden muss, können nicht alle bislang der Bauzone zu­
gewiesenen Grundstücke in der Bauzone verbleiben. Zudem eignet 
sich die Parzelle Nr. 1583 nach wie vor für eine landwirtschaftliche 
Nutzung und sollte auch als Weide im Gesamtinteresse der Landwirt­
schaftszone zugewiesen werden. Schliesslich trägt die restriktive 
Bauzonenabgrenzung dazu bei, dass im Gebiet Rütiberg zumindest 
gegen Westen hin eine weitgehend noch intakte Hangflanke unüber- 
baut erhalten und als Siedlungstrenngürtel dienen kann. Unter diesen 
Umständen ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz davon 
ausging, die privaten Interessen des Beschwerdeführers würden 
durch die für eine Bauzonenreduktion sprechenden öffentlichen Inter­
essen bei weitem überwogen.

VGer 24.4.1996

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Gewässerschutz. Anschlusspflicht an die öffentliche Kanalisation. 
Zumutbarkeit nach Art. 15 Abs. 1 lit. b der Allgemeinen Gewässer­
schutzverordnung (AGschV, SR 814.201).

Nach dem auf den 1. Dezember 1993 in Kraft getretenen Art. 15 
Abs. 1 lit. b AGschV gilt ein Anschluss an die öffentliche Kanalisation 
als zumutbar, wenn die Kosten für vergleichbare Anschlüsse inner­

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