# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9ab50d86-9ea5-55b5-8e27-f08903ad023e
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** FR ac_4f_04_157.pdf
**Docket/Reference:** ac_4f_04_157.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf3/ac_4f_04_157.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS FREIBURG 

STEUERGERICHTSHOF 

Entscheid des Präsidenten vom 23. Dezember 2005 

In den Beschwerdesachen (4F 04 157/158 und 159/160) 

A.,  

B.,  

alle vertreten durch die Treuhand C. AG 

Beschwerdeführer, 

gegen 

die Kantonale Steuerverwaltung, Rue Joseph-Piller 13, 1700 Freiburg,  

Beschwerdegegnerin, 

betreffend 

Steuerwert von Liegenschaften 
(Einspracheentscheide vom 18. Oktober 2004; 
direkte Bundessteuer und Kantonssteuer 2003) 

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hat sich ergeben: 

A. 

A. und B. erwarben (in einfacher Gesellschaft) mit Kaufvertrag vom 30. Juni 
2003,  welcher  am  14.  Juli  2003  im  Grundbuch  eingetragen  wurde,  von  der 
Bank  die  Liegenschaft  Art.  …  des  Grundbuches  der  Gemeinde  X.  (Wohn- 
und Geschäftshaus, Platz und Wiese im Halte von 3363 m2) zum Preis von 
850'000  Franken.  Diese  war  vorgängig  (im  November  2001)  von  der  Bank 
als Hypothekargläubigerin im Rahmen der Zwangsverwertung zum Preis von 
805'000 Franken übernommen worden. 

B. 

In  ihren  Steuererklärungen,  welche  sie  für  die  Steuerperiode  2003  ein-
reichten,  deklarierten  A.  und  B.  die  Liegenschaft  als  Geschäftsvermögen, 
wobei  sie  den  Steuerwert  ihres  hälftigen  Anteils  je  mit  425'000  Franken 
bezifferten. 

Gemäss  den  beiden  Veranlagungsanzeigen,  welche  den  Steuerpflichtigen 
am  23.  September  2004  eröffnet  wurden,  setzte  die  Kantonale  Steuerver-
waltung  je  den  hälftigen  Steuerwert  der  Liegenschaft  auf  489'000  Franken 
fest  (gesamter  Steuerwert  von  978'000  Franken;  arithmetisches  Mittel  zwi-
schen  dem  Verkehrswert  von  850'000  Franken  und  dem  zweifachen,  auf 
1'042'500  Franken  [zu  8 %  kapitalisierter  jährlicher  Ertrag  von  83'400  Fran-
ken] festgesetzten, Ertragswert). 

Gegen  diese  Veranlagungen  erhoben  A.  und  B.,  beide  vertreten  durch  die 
Treuhand C. AG, am 13. Oktober 2004 "für die Kantonssteuer sowie für die 
Liegenschaftssteuer"  Einsprache  mit  dem  Antrag,  den  Steuerwert  der 
Liegenschaft  …  auf  850'000  Franken  (je  hälftiger  Anteil  von  425'000 
Franken)  und  demzufolge  das  steuerbare  Vermögen  je  um  64'000  Franken 
herabzusetzen.  In  den  beiden  gleich  lautenden  Rechtsschriften  legten  sie 
insbesondere dar, sie hätten die Liegenschaft im Rahmen einer "Transaktion 
unter  unabhängigen  Dritten"  erworben,  nachdem  die  Bank  über  einen 
längeren  Zeitraum  versucht  habe,  diese  zu  veräussern.  Deren  Wert  sei  im 
Übrigen  auch  durch  die  unabhängige  Liegenschaftsverwaltungsgesellschaft 
D.  AG  geschätzt  worden.  Gemäss  Art.  54  Abs.  1  DStG  entspreche  der 
Steuerwert  "dem  Verkehrswert  des  Bodens  und  der  Bauten  unter 
entsprechender  Berücksichtigung  des  Ertragswertes".  Eine  zusätzliche 
Bewertung  oder  Schätzung  des  Verkehrswertes  sei  hinfällig,  da  der 
Kaufpreis  definitionsgemäss  den  einzig  richtigen  Verkehrswert  darstelle. 
Eine  Schätzung  oder  Bewertung  sei  nur  dann  nötig,  wenn  der  Stichtag  der 
Bewertung  massgeblich  vom  Kaufdatum  abweiche  oder  seit  dem  Kauf 
wesentliche Veränderungen an der Liegenschaft oder am Markt eingetreten 
seien.  Auch  bei  allen  anderen  Vermögensbestandteilen  (Forderungen, 
Wertpapieren,  usw.)  gelte  auf  die  eine  oder  andere  Art  der  Verkehrs-  oder 
Marktwert  als  massgebender  Steuerwert.  Es  sei  aus  objektiver  Sicht  nicht 
nachvollziehbar,  dass  die  Steuerverwaltung  einen  Vermögensbestandteil 

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höher als den Markt- respektive Verkehrswert bewerte. Im vorliegenden Fall 
betrage  diese  Überbewertung  mehr  als  15%,  was  als  wesentlich  zu 
betrachten  sei.  Es  treffe  zwar  zu,  dass  die  Besteuerung  des  mit  8.5% 
kapitalisierten  Ertragswerts  vom  Verwaltungsgericht  gestützt  werde.  Diese 
Praxis widerspreche jedoch dem Grundsatz von Treu und Glauben sowie der 
wirtschaftlichen  Realität.  Gängige  Bewertungsrichtlinien  für  Banken  gingen 
von  einem  Kapitalisierungssatz  von  10%  aus,  welcher  je  nach  Art  der 
Liegenschaft sogar noch höher liegen könne. 

Mit  zwei  identischen  Entscheiden  vom  18.  November  2004  wurden  diese 
Einsprachen  bezüglich  "der  Kantonssteuer  und  der  direkten  Bundessteuer" 
abgewiesen.  Zur  Begründung  führte  die  Kantonale  Steuerverwaltung  insbe-
sondere aus: 

"Auf  dem  Fragebogen  für  die  Bewertung  der  Miet-  und  Steuerwerte  von  nicht-

landwirtschaftlichen  Liegenschaften  hat  der  Pflichtige  die  jährlichen  Erträge 

aufgeführt und den Steuerwert auf Grund der gültigen Bestimmungen ermittelt. 

Die Veranlagungsbehörde hat die Berechnung gemäss diesen Angaben akzep-

tiert und in diesem Sinne veranlagt. 

Diese  Veranlagung  wird  nun  angefochten.  Der  Vertreter  des  Pflichtigen  macht 

diverse Argumente geltend, aus welchen er den Schluss zieht, dass der Steuer-

wert nicht über dem Verkehrswert (Kaufpreis) und demzufolge mit Fr. 850'000.- 

zu erfassen ist. 

Die  Einsprachebehörde  verweist  diesbezüglich  auf  die  Bestimmungen  von 

Art. 13,  14  und  15  des  Staatsratsbeschlusses  vom  9.  April  1992  über  die 

Besteuerung  der  nichtlandwirtschaftlichen  Liegenschaften  (siehe  beiliegende 

Kopie). Diese Artikel bestimmen die Ermittlung des Steuerwertes. 

Daraus  geht  hervor,  dass  der  veranlagte  Wert  -  wie  vom  Pflichtigen  selbst 

berechnet - den Bestimmungen von Art. 13 Abs. 1 des erwähnten Beschlusses 

entspricht.  Der  Kapitalisierungssatz  stützt  sich  auf  Artikel  14  Abs.  3  und  kann 

ebenfalls  nicht  abgeändert  werden.  Was  den  Verkehrswert  betrifft,  entspricht 

derjenige  dem  Kaufpreis  und  somit  sicher  der  Realität,  dies  umso  mehr,  als 

gemäss  Artikel  15  Abs.  2  der  Verkehrswert  einer  nichtlandwirtschaftlichen 

Liegenschaft  grundsätzlich  nicht  unter  dem  Ertragswert  (im  vorliegenden 

Falle Fr. 1'042'500.-) liegen kann. In Berücksichtigung sämtlicher Umstände ist 

die  Einsprachebehörde  der  Überzeugung,  dass  der  veranlagte  Wert  in  keiner 

Weise übersetzt ist und demzufolge zu keiner Abänderung Anlass gibt." 

C.  

Mit  zwei  separaten  Eingaben  vom  16.  November  2004  reichten  A.  (4F  04 
159/160) und B. (4F 04 157/158), weiterhin vertreten durch die C. Treuhand 
AG,  beim  Verwaltungsgericht  gegen  die  beiden  Einspracheentscheide 
Beschwerden  ein.  Sie  halten  an  den  in  ihren  Einsprachen  gestellten 
Anträgen  und  der  dort  dargelegten  Begründung  fest.  Ergänzend  fügen  sie 

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insbesondere  bei,  die  Firma  D.  AG  habe  im  Kommentar  zu  ihrem 
Schätzungsbericht vom 11. Januar 2001 bestätigt, dass Banken und Käufer 
In 
seit  einigen  Jahren  von  Bruttorenditen  bis  zu  10%  ausgehen. 
verschiedenen  Fällen  könnten  auch  höhere  Bruttorenditen  vorkommen.  Die 
Bestimmungen  von  Art.  13  ff.  des  Staatsratsbeschlusses  vom 9. April 1992 
basierten  offenbar  noch  auf  den  Erfahrungen  aus  den  späten 
Achtzigerjahren,  in  denen  der  ganze  Immobilienmarkt  von  spekulativ  hohen 
Preisen  ausgegangen  sei.  Somit  sollten  die  Kapitalisierungssätze  für  die 
Ermittlung  des  Ertragswertes  in  Art.  14  Abs.  3  dringend  überholt  und  dem 
heutigen  Markt  angepasst  werden.  Unter  den  gegebenen  Voraussetzungen 
widersprächen sowohl diese Ausführungsbestimmungen als auch die gängi-
ge  Praxis  der  Steuerverwaltung  der  Gesetzesvorschrift  von  Art.  54  Abs.  1 
DStG. 

In  ihren  zwei  identischen  Beschwerdeantworten  vom  2.  bzw.  9.  Dezember 
2004  legt  die  Kantonale  Steuerverwaltung  insbesondere  noch  dar,  eine 
strikte  Anwendung  des  Staatsratsbeschlusses  hätte  sogar  eine  Erhöhung 
des  Steuerwertes  zur  Folge  gehabt,  da  der  Verkehrswert  einer  nichtland-
wirtschaftlichen  Liegenschaft  grundsätzlich  nicht  unter  dem  Ertragswert 
liegen könne. Im Übrigen könne sie den Argumenten der Beschwerdeführer 
"nicht  folgen,  da  die  Veranlagung  auf  Grund  der  sich  gegenwärtig  in  Kraft 
befindlichen gesetzlichen Bestimmungen" vorgenommen worden sei. 

Die Eidgenössische Steuerverwaltung reichte am 14 Dezember 2004 einzig 
im Verfahren betreffend B. eine Vernehmlassung ein. Darin betont sie, dass 
der  Bund  für  natürliche  Personen  keine  Vermögenssteuer  erhebe.  Auf 
kantonaler  Ebene  sehe  Art.  14  Abs.  1  StHG  vor,  dass  das  Vermögen  zum 
Verkehrswert  bewertet  werde,  wobei  der  Ertragswert  angemessen 
berücksichtigt  werden  könne.  Aus  der  Formulierung  dieser  Bestimmung  sei 
ersichtlich, dass die Veranlagungsbehörde bei der Bewertung von Vermögen 
-  somit  auch  von  Grundstücken  und  Liegenschaften  -  ein  gewisses 
Ermessen  besitze.  Unter  diesen  Umständen  verzichte  die  Eidgenössische 
Steuerverwaltung auf die Stellung eines Antrages und dessen Begründung. 

Die  Beschwerdeführer  machten  von  der  Möglichkeit,  Gegenbemerkungen 
einzureichen, keinen Gebrauch. 

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Der Präsident des Steuergerichtshofes 
zieht in Erwägung: 

I. Vereinigung der Verfahren, Zuständigkeit des Einzelrichters 

1.  a)  Gemäss Art. 104 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über 
die  direkte  Bundessteuer  (DBG;  SR  642.11)  regelt  das  kantonale  Recht 
Organisation  und  Amtsführung  der  kantonalen Vollzugsbehörde, soweit das 
Bundesrecht nichts anderes bestimmt. Insofern sind die Kantone auch in der 
Bestellung  und  Organisation  der  Steuerrekurskommission  grundsätzlich  frei 
(vgl.  RAINER  ZIGERLIG  /  GUIDO  JUD  in  Zweifel  /  Athanas,  Kommentar  zum 
Schweizerischen  Steuerrecht  I/2b,  Basel  2000,  N  3  ff.  zu  Art.  104  DBG). 
Dementsprechend  bestimmen  Art.  4  Abs.  3  und  4  des  kantonalen  Ausfüh-
rungsbeschlusses  vom  5.  Januar  1995  zum  Bundesgesetz  über  die  direkte 
Bundessteuer  (SGF 634.1.11), dass im Beschwerdeverfahren vor dem Ver-
waltungsgericht,  welches  Beschwerdeinstanz  im  Sinne  von  Art.  104  Abs.  3 
DBG ist, unter Vorbehalt anders lautender Bestimmungen des Bundesrechts 
(vgl.  Art.  140  ff.  DBG)  sinngemäss  die  entsprechenden  Bestimmungen  des 
kantonalen  Rechts  gelten.  Somit  gelangen  also  die  Verfahrensvorschriften 
des  Gesetzes  vom  6. Juni  2000  über  die  direkten  Kantonssteuern  (DStG; 
SGF  631.1)  sowie  des  Gesetzes  vom  23.  Mai  1991  über  die  Verwaltungs-
rechtspflege (VRG; SGF 150.1) subsidiär zur Anwendung. 

b)  Art. 42 Abs. 1 lit. b VRG sieht vor, dass Eingaben, die den gleichen Gegen-
stand  betreffen,  aus  wichtigen  Gründen  in  einem  einzigen  Verfahren  ver-
einigt werden können. 

Im  vorliegenden  Fall  erscheint  es  angebracht,  die  von  A.  (4F  04  159/160) 
und  B.  (4F  04  157/158)  angehobenen  Beschwerdeverfahren  im  gleichen 
Verfahren  zu  vereinigen.  Der  Rechtsstreit  betrifft  nämlich  eine  einzige 
Liegenschaft,  welche  von  den  Beschwerdeführern  in  einfacher  Gesellschaft 
erworben  wurde,  und  die  beiden  Einspracheentscheide  sind  praktisch 
identisch.  Zudem  wurden  vor  dem  Verwaltungsgericht  auch  zwei  gleich 
lautende  Rechtsschriften  eingereicht,  da  die  Beschwerdeführer  aus  nahe 
liegenden  Gründen  die  gleiche  Parteivertreterin  beauftragt  haben.  Die 
beiden Rechtsmittel stehen also nicht nur prozessual, sondern auch sachlich 
in  einem  engen  Zusammenhang,  werden  doch  übereinstimmende 
Rechtsfragen aufgeworfen. 

c)  Gestützt auf Art. 186 DStG in Verbindung mit Art. 100 Abs. 1 lit. c VRG sind 
die  Beschwerden  angesichts  der  Streitwerte  vom  Präsidenten  des  Steuer-
gerichtshofes als Einzelrichter zu beurteilen. 

 
 
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II. Direkte Bundessteuer (4F 04 158 und 160) 

2. 

  Obwohl  die  Beschwerdeführer  mit  ihren  Einsprachen  ausdrücklich  nur  die 
Veranlagungen  "für  die  Kantonssteuer  sowie  für  die  Liegenschaftssteuer" 
angefochten  haben,  umfassen  die  von  der  Vorinstanz  erlassenen  Ein-
spracheentscheide gemäss dem Wortlaut und den zitierten Gesetzesbestim-
mungen  auf  der  Vorderseite  auch  die  Veranlagungen  der  direkten  Bundes-
steuer.  Aus  dem  "Protokollauszug"  der  Entscheide  geht  allerdings  nicht 
hervor, inwiefern der Streitfrage eine Bedeutung für die direkte Bundessteuer 
beigemessen wird, da ja in diesem Bereich keine Vermögenssteuer erhoben 
wird und der Steuerwert der Liegenschaft insofern dort keine Bedeutung hat. 
Die  Eidgenössische  Steuerverwaltung  hat  denn  auch  darauf  hingewiesen 
und  auf  die  Stellung  eines  entsprechenden  Antrages  verzichtet.  Wie  dem 
auch  sei,  ist  vorliegend  schlicht  festzustellen,  dass  die  Beschwerdeführer 
klarerweise sowohl in ihren Einsprachen als auch in ihren Beschwerden nur 
die  Veranlagungen  betreffend  die  Kantonssteuer  (samt  ihren  indirekten 
Auswirkungen  auf  die  Liegenschaftssteuer)  angefochten  haben.  Die  Vor-
instanz  hatte  sich  also  -  auch  wenn  es  sich  um  eine  Liegenschaft  des  Ge-
schäftsvermögens handelt - nicht mehr mit den Veranlagungen der direkten 
Bundessteuer  zu  befassen.  Unter  diesen  Umständen  ist  festzustellen,  dass 
die Veranlagungen vom 23. September 2004, soweit sie die direkte Bundes-
steuer betreffen, längst in Rechtskraft erwachsen sind und dementsprechend 
nicht Gegenstand der vorliegenden Beschwerdeverfahren bilden. 

III. Kantonssteuer (4F 04 157 und 159) 

3.  a)  Das  steuerbare  Vermögen  wird  grundsätzlich,  d. h.  unter  Vorbehalt  anders 
lautender  Gesetzesvorschriften,  zum  Verkehrswert  bewertet  (Art.  53  Abs.  2 
DStG).  Gemäss  Art.  54  DStG  werden  nicht  landwirtschaftliche  Grundstücke 
zum Steuerwert besteuert. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens 
und  der  Bauten  unter  entsprechender  Berücksichtigung  des  Ertragswertes 
(Abs. 1). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen er-
zielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche 
Verhältnisse  (Abs. 2).  Der  Ertragswert  entspricht  dem  kapitalisierten  jähr-
lichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem 
Mieterspiegel,  d. h.  dem  Nettomietzins  (Mietzins  ohne  Nebenkosten)  der 
Wohnungen, Lokale und anderen Teile des Grundstückes (Abs. 3). Zum Er-
tragswert  besteuert  werden  hingegen  land-  und  forstwirtschaftliche  Grund-
stücke  sowie  die  für  den  Betrieb  unentbehrlichen  Gebäude,  solange  diese 
Nutzung  andauert  (Art. 55  DStG).  Der  Staatsrat  erlässt  die  nötigen  Vor-
schriften für die Bewertung der Grundstücke (Art. 53 Abs. 3 DStG). 

Das  Bundesgesetz  vom  14.  Dezember  1990  über  die  Harmonisierung  der 
direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  (StHG;  SR  642.14)  sieht  in 
Art. 14 allgemein vor, dass das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird. 

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Dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Abs. 1). Die 
land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert 
bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der Bewertung der 
Verkehrswert  mitberücksichtigt  wird  oder  im  Falle  der  Veräusserung  oder 
Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes eine 
Nachbesteuerung  für  die  Differenz  zwischen  Ertrags-  und  Verkehrswert 
erfolgt. 

b)  Der  Staatsratsbeschluss  vom  9.  April  1992  betreffend  die  Besteuerung  von 
nicht  landwirtschaftlichen  Liegenschaften  (SGF  631.33;  nachfolgend:  der 
Ausführungsbeschluss)  sieht  in  Art.  13  vor,  dass  der  Steuerwert  von  nicht 
landwirtschaftlichen  Liegenschaften  in  der  Regel  aufgrund  des  arithmeti-
schen  Mittels  zwischen  dem  Verkehrswert  (Marktwert)  und  dem  zweifachen 
Ertragswert  ermittelt  wird  (Abs.  1).  Dies  gilt  grundsätzlich  auch  für  Liegen-
schaften,  welche  zum  Geschäftsvermögen  des  Steuerpflichtigen  gehören. 
Für  Liegenschaftsgüter  ohne  Ertrag  wird  jedoch  der  Steuerwert  dem  inves-
tierten  Wert  oder  dem  Buchwert  gleichgesetzt  (Abs.  2).  Der  Steuerwert  der 
Industrieanlagen,  Produktionsstätten,  Fabriken  und  besonderen  Liegen-
schaften  (historische  Bauten,  Klöster,  Transportanlagen  usw.)  wird  in  der 
Regel durch Expertise festgesetzt (Abs. 3). Der Ertragswert einer nicht land-
wirtschaftlichen  Liegenschaft  ergibt  sich  durch  Kapitalisierung  des  Brutto-
ertrages  der  Liegenschaft  mit  einem  näher  bestimmten  Satz  (zwischen  8½ 
und 8%). Der Bruttoertrag entspricht dem Gesamtmietwert der Liegenschaft 
oder der Wohnung des Eigentümers und dem Mietwert der Berufs- und Ge-
schäftsräume im Jahr sowie der Mietzinseinnahmen entsprechend der Miet-
zinsaufstellung  für  die  Wohnungen,  Geschäfts-  und  übrigen  Räume  (vgl. 
Art. 14).  Der  Verkehrswert  des  Bodens  oder  eines  Gebäudes  wird  anhand 
des  mittleren  Preises  ermittelt,  welcher  für  gleiche  oder  ähnliche  Liegen-
schaften  in  derselben  Gegend  während  einer  längeren  Zeitspanne  bei  Ver-
käufen  erzielt  wurde  und  mit  Wahrscheinlichkeit  auch  für  die  betreffende 
Liegenschaft  erzielt  werden  könnte.  Die  unter  dem  Einfluss  spezieller  oder 
persönlicher  Umstände  erzielten Veräusserungspreise sind nicht zu berück-
sichtigen  (Art.  15  Abs.  1).  Der  Verkehrswert  einer  nicht  landwirtschaftlichen 
Liegenschaft kann grundsätzlich nicht unter dem Ertragswert liegen (Art. 15 
Abs. 2). 

Schon  in  einem  Urteil  vom  26.  April  2002  (i.  S.  M.G.  [4F  01  116],  Erw.  4b) 
hat  der  Steuergerichtshof  darauf  hingewiesen,  dass  dieser  Ausführungsbe-
schluss  noch  unter  dem  alten  Steuergesetz  ergangen  ist,  dessen  Art.  71 
Abs. 1 ("Das Grundeigentum wird zum Ertragswert unter billiger Berücksichti-
gung  seines  Verkehrswertes  eingeschätzt.")  anders  formuliert  war  als  die 
neue  einschlägige  Bestimmung.  Es  war  im  Rahmen  dieses  Rechtsstreits 
jedoch nicht näher zu prüfen, ob der beibehaltene Ausführungsbeschluss in 
allen  Auswirkungen  dem  neuen  DStG  sowie  dem  StHG  entspricht  und 
verfassungskonform ist. 

 
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Mit Entscheid vom 15. Oktober 2004, welcher noch einen altrechtlichen Fall 
betraf, hat der Steuergerichtshof - in teilweiser Änderung der früheren Recht-
sprechung der Kantonalen Steuerrekurskommission - Art. 13 Abs. 2, zweiter 
Satz,  des  Ausführungsbeschlusses insofern als gesetzeswidrig beurteilt, als 
danach  entgegen  Art.  71  Abs.  1  StG  für  die  Bewertung  von  geschäftlichen 
Liegenschaften  ohne  Ertrag  nur dem investierten Wert oder dem Buchwert, 
jedoch keineswegs dem Ertragswert (möglicher Ertrag) Rechnung zu tragen 
wäre.  Im  Übrigen  wurde  erneut  offen  gelassen,  ob  bzw.  wieweit  der  unver-
ändert  beibehaltene  Ausführungsbeschluss  unter  dem  neuen  Recht  noch 
gesetzeskonform  sei  (vgl.  die  Zusammenfassung  des  Urteils  in  FZR  2004, 
S. 277). 

Schliesslich  hat  der  Steuergerichtshof  schon  wiederholt  entschieden,  dass 
der  steuerlich  massgebende  Verkehrswert  einer  Liegenschaft  grundsätzlich 
dem (aktuellen) Marktwert entspricht und dass von einem rechtsgeschäftlich 
zu Stande gekommenen Preis nur, aber immerhin, dann abgewichen werden 
kann,  wenn  er  nicht  das  Ergebnis  des  freien  Marktes  ist  (vgl.  insbesondere 
FZR  1999,  S.  126  und  155,  sowie  die  unveröffentlichten  Urteile  vom 
16.5.2003  i.  S.  T.W.  [4F  02  72],  2.7.2004  i.  S.  J.P.  [4F  02  28]  und 
15.10.2004  i.  S.  SI  A.  [4F  03  71]).  Dies  gilt  -  unter  Vorbehalt  nachträglich 
veränderter Verhältnisse - auch bei der Festsetzung des Steuerwertes. 

4.  a) 

In  ihrer  Hauptrüge  machen  die  Beschwerdeführer  geltend,  der  (auf  den 
selbst deklarierten und mithin unbestrittenen Ertrag von 83'400 Franken an-
gewendete)  Kapitalisierungssatz  von  8%  (Ertragswert:  1'042'500  Franken) 
sei  für  Geschäftsliegenschaften  dieser  Art  total  illusorisch.  Die  Bestimmun-
gen von Art. 13 ff. des Ausführungsbeschlusses basierten offensichtlich noch 
auf  den  Erfahrungen  aus  den  späten  Achtzigerjahren,  in  denen  der  ganze 
Immobilienmarkt  von  spekulativ  hohen  Preisen  ausgegangen  sei.  Somit 
sollten  die  Kapitalisierungssätze  für  die  Ermittlung  des  Ertragswertes  in 
Art. 14 Abs. 3 dringend überholt und dem heutigen Markt angepasst werden. 

Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im Wesentlichen durch die Basis-
werte  Kapitalkosten  sowie  Bewirtschaftungskosten  bestimmt.  Der  Zinssatz 
für  die  Kapitalkosten  entspricht  dem  objektspezifischen  Hypothekarzinssatz 
der massgeblichen Referenzbank am Ort der gelegenen Sache. Dieser vari-
iert somit je nach Objektart. Er wird unabhängig von den individuellen finan-
ziellen Möglichkeiten des Eigentümers angewendet. Bewirtschaftungskosten 
sind diejenigen Kosten, welche durch die ordnungsgemässe Bewirtschaftung 
eines  Grundstücks  entstehen  und  die  dem  Mieter  nicht  direkt  überbunden 
werden können (Eigentümerlasten). Gemessen am Total des Mietwerts wird 
deren Höhe bestimmt durch die Betriebskosten (aus Erfahrungszahlen abge-
leitete  Bandbreite  für  den  Zuschlagsanteil:  0,1  bis  0,5%),  die  Unterhalts-
kosten (Bandbreite für den Zuschlagsanteil: 0,2 bis 2,2%), die Verwaltungs-
kosten  (Bandbreite  für  den  Zuschlagsanteil:  0,1  bis  0,3%),  das  Risiko  für 
Mietzinsausfälle  (Bandbreite  für  den  Zuschlagsanteil:  0,0  bis  0,4%)  sowie 

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Abschreibung/Rückstellungen  (Bandbreite  für  den  Zuschlagsanteil:  0,2  bis 
1%).  Im  einzelnen  Bewertungsfall  ist  aufgrund  von  konkreten  Geldbeträgen 
für  jede  einzelne  Position  der  Bewirtschaftungskosten  der  entsprechende 
Prozentzuschlag  zum  Kapitalisierungssatz 
innerhalb  der  angegebenen 
Bandbreite  zu  ermitteln  und  festzusetzen  (SVKG  +  SEK/SVIT,  Das  Schwei-
zerische  Schätzerhandbuch  -  Bewertung  von  Immobilien,  Chur  2005,  S.  64 
ff.  Ziff.  3.4;  vgl.  auch  die  unveröffentlichten  Urteile  des  Steuergerichtshofes 
vom  2.7.2004  i.  S.  J.P.  [4F  02  28]  Erw.  4c,  2.7.2003  i.  S.  R.E.  [4F  03  55] 
Erw. 2b und 12.12.2003 i. S. Erbschaft B. [4F 02 175] sowie das Urteil des 
Verwaltungsgerichts VD vom 15.1.1993, RDAF 1993, 380). 

Es  mag  in  der  Tat  erstaunen,  dass  die  im  Ausführungsbeschluss  vorge-
sehenen  Kapitalisierungssätze  während  alle  den  Jahren  seit  dessen  Erlass 
unverändert geblieben sind. Dabei übersehen die Beschwerdeführer jedoch, 
dass sich diese Tatsache für sie eher günstig auswirkt. In der Tat sind ja die 
Kapitalisierungssätze  im  letzten  Jahrzehnt  gesunken.  Im  vorliegenden  Fall 
erscheint denn auch - schon angesichts der zur Zeit extrem günstigen Kapi-
talkosten  -  der  für  die  Liegenschaft  (mit  Gewerberäumen  sowie  zwei  Woh-
nungen,  Baujahr  1989)  angewandte  Kapitalisierungssatz  von  8%  keines-
wegs als offensichtlich überrissen, sodass - zumindest zur Zeit - nicht gesagt 
werden  kann,  der  Ausführungsbeschluss  bewirke  in  diesem  Punkt  ein  Er-
gebnis,  welches  dem  gesetzlichen  Begriff  des  Ertragswertes  nicht  gerecht 
werde.  Im  vorliegend  massgebenden  Zeitpunkt  Ende  2003  betrug  der  Zins-
satz  für  Hypotheken  im  1.  Rang  bei  Geschäftsliegenschaften  rund  3,5 %. 
Gemäss  Tabelle  25  auf  S.  270  des  Schätzerhandbuches  ergeben  sich  Zu-
schläge  von  insgesamt  zwischen  1,6  und  3,3 %.  Somit  erweist  sich,  selbst 
wenn  man  nicht  bloss  auf  den  aktuellen  Hypothekarzinssatz  abstellt  (vgl. 
dazu  KASPAR  FIERZ,  Wert  und  Zins  bei  Immobilien,  4.  Aufl.,  Zürich  2001, 
S. 116  ff.;  Der  Schweizer  Immobilienwert,  5.  Aufl.  S.  73  ff.  und  104  ff.; 
-  Grundwissen,  Bern  2000, 
FRANCESCO  CANONICA,  Schätzerlehrgang 
S. 90 ff.),  der  schematisch  angewandte  Kapitalisierungssatz  durchaus  als 
vertretbar,  ja  sogar  als  eher  günstig.  Im  Übrigen  lässt  sich  die  Ansicht  der 
Beschwerdeführer  auch  nicht  mit  dem  blossen  Hinweis  auf  die  (anfangs 
2001 im Schätzungsbericht geschriebene) Randbemerkung des Immobilien-
Schätzers Edgar Jenny durchsetzen, wonach "heute viele Banken und auch 
Privatkäufer  von  Bruttorenditen  bis  zu  10%  ausgehen".  Dies  gilt  nicht  nur 
wegen  der  zu  allgemein  gehaltenen  und  durch  nichts  belegten  Aussage, 
sondern  ebenso  weil  es  nicht  angeht,  die  Bruttorendite  ohne  weiteres  dem 
Kapitalisierungssatz  gleichzusetzen  (zu  den  wesentlichen  Unterschieden 
siehe  insbesondere  CANONICA,  a.a.O.  S.  90).  Demzufolge  ist  der  von  der 
Vorinstanz ermittelte Ertragswert zu bestätigen. 

b)  Die  Beschwerdeführer  scheinen  im  Übrigen  davon  auszugehen,  dass  dem 
Ertragswert  überhaupt  nicht  Rechnung  getragen  werden  dürfe,  falls  dieser 
über  dem  Verkehrswert  liegt.  Damit  vermögen  sie  jedoch  nicht  durchzu-
dringen.  Insbesondere  bei  Geschäftsliegenschaften  ist  der  Ertragswert  eine 

 
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zentrale Grösse und es kommt ohnehin nur in seltenen Ausnahmefällen vor, 
dass  der  Verkehrswert  tiefer  ist  (z. B.  allenfalls  wenn  erheblicher  Nachhol-
bedarf an Unterhaltsarbeiten besteht und sich der vernachlässigte Unterhalt 
noch  nicht  auf  die  Mietzinsen  auszuwirken  vermochte).  Wie  dem  auch  sei, 
erscheint  es  auch  in  solchen  Situationen  sachlich  richtig  und  gesetzes-
konform, den Steuerwert aufgrund einer Mischrechnung zwischen Verkehrs-
wert  und  Ertragswert  zu  ermitteln.  Die  im  vorliegenden  Fall  vorgenommene 
Gewichtung  als  solche  ist  nicht  umstritten,  so  dass  kein  Anlass  zu  einer 
diesbezüglichen Überprüfung besteht. 

Beizufügen  ist  schliesslich  noch,  dass  die  Vorinstanz von einer Anwendung 
von  Art.  15  Abs.  2  des  Ausführungsbeschlusses  abgesehen  hat,  sodass 
auch auf die Problematik dieser Vorschrift nicht näher einzugehen ist. 

Somit erweist sich der Rekurs vollumfänglich als unbegründet. 

402.206; 402.207