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**Case Identifier:** 71ccd74d-7b4e-502f-9cdd-21637e776cfe
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-17
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 17.06.2020 C/27750/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-27750-2017_2020-06-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 01.07.2020. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/27750/2017 ACJC/887/2020 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU MERCREDI 17 JUIN 2020 

Entre 

Madame A______, domiciliée ______ (TI), appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par la 20ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 

13 août 2019, comparant par Me Pascal Pétroz, avocat, rue du Mont-Blanc 3, case 

postale, 1211 Genève 1, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,  

et 

1) Monsieur B______, domicilié ______ [GE], autre intimé, comparant par  
Me Patrick Blaser, avocat, rue de Jargonnant 2, case postale 6045, 1211 Genève 6, en 

l'étude duquel il fait élection de domicile, 

2) C______ SA, sise ______ [GE], intimée et appelante sur appel joint, comparant par 
Me Peter Pirkl, avocat, esplanade du Pont-Rouge 4, 1212 Grand-Lancy (GE), en l'étude 

duquel elle fait élection de domicile, 

3) D______ SA, sise ______ [ZH], autre intimée, comparant par Me Dominique 
Burger, avocate, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude de laquelle elle fait 

élection de domicile, 

4) Monsieur E______, p.a. ______ [GE], autre intimé, comparant par Me Jacopo 
Rivara, avocat, rue Robert-Céard 13, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 

domicile.  

 

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C/27750/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTPI/11331/2019 du 13 août 2019, reçu par les parties le 16 août 
2019, le Tribunal de première instance a débouté A______ de toutes ses 

conclusions (chiffre 1 du dispositif). Il a arrêté les frais judiciaires à 40'000 fr., 

compensés avec les avances versées par celle-ci et laissés à sa charge, ordonné à 

l'Etat de Genève de restituer 32'840 fr. à A______ (ch. 2) et condamné celle-ci à 

payer, à titre de dépens, 10'000 fr. à B______ (ch. 3), 10'000 fr. à D______ SA 

(ch. 4), 10'000 fr. à C______ SA (ch. 5) et 10'000 fr. à E______ (ch. 6) ainsi que 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7). 

B. a. Par acte expédié le 28 avril 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ 
appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, sous suite de 

frais, à la condamnation de B______ à lui verser 577'500 fr. avec intérêts à 5% 

l'an dès le 18 mai 2016, 20'100 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 16 juillet 2016, 

29'850 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 30 septembre 2016, 28'753 fr. 45 avec 

intérêts à 5% l'an dès le 31 mai 2017, 3'000 fr. et 1'800 fr. avec intérêts à 5% l'an 

dès le 11 avril 2017 ainsi que 2'500 fr. et 1'440 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 7 

juillet 2017. Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de C______ SA, 

D______ SA et E______ à lui verser, chacun d'entre eux, l'ensemble des sommes 

susmentionnées, sous suite de frais. Plus subsidiairement, elle conclut au renvoi 

de la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants.  

 A l'allégué 4 de son acte d'appel, elle soutient que l'existence d'une autorisation 
selon la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 

d'habitation (ci-après : autorisation LDTR) pour réunir les appartements faisant 

l'objet du litige était primordiale à ses yeux. A l'appui, elle invoque une pièce 

intitulée "annexe H", qu'elle a produite en première instance après l'audience de 

débats d'instruction, débats principaux et premières plaidoiries (cf. infra, let. D.d).  

 b. Dans sa réponse du 4 novembre 2019, adressée dans le délai imparti par la 
Cour, C______ SA conclut à l'irrecevabilité de l'allégué 4 et de l'annexe H 

précités, au rejet de l'appel et au déboutement de A______ de toutes ses 

conclusions, sous suite de frais. 

 Elle forme également un appel joint, par lequel elle sollicite, sous suite de frais, la 

modification du chiffre 5 du dispositif du jugement attaqué, en ce sens que 

A______ est condamnée à lui payer 24'950 fr. à titre de dépens de première 

instance. 

 c. Dans leurs réponses respectives à l'appel du 4 novembre 2019, B______ et 
D______ SA concluent à la confirmation du jugement entrepris, sous suite de 

frais.  

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 d. Dans sa réponse du 4 novembre 2019, Me E______ conclut au déboutement de 
A______ de toutes ses conclusions, sous suite de frais. Il produit une note 

d'honoraires de son conseil couvrant l'activité déployée du 6 décembre 2018 au 

4 novembre 2019 de 6'612 fr. TVA comprise, soit 351 minutes par un conseil et à 

un tarif horaire tous deux indéterminés (280 minutes du 21 au 26 mai 2019 et 

71 minutes du 16 août au 30 octobre 2019) et 570 minutes par une avocate-

stagiaire au tarif horaire de 400 fr. (15 minutes le 20 décembre 2018 et 555 

minutes du 16 octobre au 4 novembre 2019).  

 e. Dans sa réponse à l'appel joint du 27 janvier 2020, A______ conclut, sous suite 
de frais, au déboutement de C______ SA de toutes ses conclusions. Pour le 

surplus, elle persiste dans ses conclusions. 

 f. Dans ses déterminations des 28 janvier et 10 février 2020, Me E______ s'en 
rapporte à justice quant à la recevabilité et au bien-fondé de l'appel joint. Il 

persiste dans ses conclusions pour le surplus.  

 g. A______ et C______ SA ayant renoncé à répliquer sur appel principal, 
respectivement sur appel joint, les parties ont été informées de ce que la cause 

était gardée à juger par plis du 16 mars 2020. 

C. Les éléments pertinents suivants ressortent de la procédure : 

a. A______ est ressortissante de la République de Malte. Au printemps 2016, elle 
était domiciliée en Valais. Ayant l'intention de s'installer à Genève, elle a 

mandaté, pour les aspects fiscaux, Me F______, avocat au sein de l'Etude 

D______ SA. Pour ses affaires personnelles, elle était conseillée par G______, 

employée d'une family office au service de sa famille. Entendue en qualité de 

témoin par le Tribunal, celle-ci a exposé avoir assisté la précitée dès mai 2016 

dans son projet d'installation à Genève.  

b. C______ SA est active dans l'acquisition et la vente de biens immobiliers. 
H______, l'un de ses administrateurs, connaissait l'époux de A______. Celui-ci 

mandatait la société pour lui trouver des biens immobiliers, notamment en 2016 

un appartement à Genève pour son épouse.  

c. B______ était propriétaire de deux lots de propriété par étages au 3ème étage de 
l'immeuble sis rue 1______ à Genève (ci-après : la PPE), représentant chacun un 

appartement, de cinq pièces, respectivement trois pièces. Ces deux appartements 

étaient mitoyens et comprenaient chacun une cuisine, des salles de bain et une 

porte palière.  

 Aux termes d'un procès-verbal d'une assemblée de la PPE du 17 avril 2012, 

B______ a été autorisé par les copropriétaires à créer une ouverture dans le mur 

séparant ses deux lots, restant responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers 

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de toutes conséquences dommageables. En revanche, sa demande de pouvoir 

bénéficier de la jouissance exclusive (vente, location ou servitude) de la partie 

commune (palier) située devant l'entrée de ses deux appartements a été refusée.  

En mai 2012, à teneur de la plateforme internet SADConsult accessible au public, 

B______ a sollicité en vain de l'autorité compétente une autorisation de réunir ses 

deux lots. Sa requête a, en effet, été refusée en septembre 2012, ce qui a fait l'objet 

d'un recours qui n'a pas abouti.  

B______ a en vain également réitéré, lors des assemblées de la PPE de 2013, 

2014 et 2015, sa demande de pouvoir bénéficier de la jouissance exclusive de la 

partie commune située devant l'entrée de ses appartements.  

En 2015, il a procédé (sans l'autorisation légale nécessaire) à une ouverture de 

1,10 mètres dans le mur séparant ses deux lots, ce qui n'apparaît pas au Registre 

foncier.  

d. Au début de l'année 2016, mis en relations par C______ SA, B______ et 
A______ ont entamé des pourparlers pour l'achat-vente des deux lots de PPE. 

Dans ce cadre, celle-ci, G______ et H______ se sont rendus sur les lieux.  

H______ a déclaré devant le Tribunal que A______ cherchait un appartement (et 

non deux) à Genève pour y loger (personne ne cherchait deux appartements pour y 

vivre). Lors de la visite, il s'était rendu compte qu'il y avait deux appartements 

réunis par une ouverture d'un mètre. Depuis cette affaire seulement, il savait 

qu'une telle réunion était soumise à autorisation. Il avait "présenté [à A______] 

les deux appartements en tant qu'un, mais il y avait deux prix".  

B______ a admis en audience devant le Tribunal ne pas avoir mentionné à 

A______ qu'il ne détenait pas d'autorisation pour relier les deux appartements, car 

cette question, selon lui, ne se posait pas. En effet, il vendait deux appartements, 

ceux-ci communiquaient par l'ouverture au salon approuvée par les 

copropriétaires et la précitée envisageait de les relier par le palier.  

A______ a allégué devant le premier juge qu'elle cherchait un appartement 

d'environ 200 m2. Elle s'était rendue trois ou quatre fois dans l'appartement et 

avait constaté qu'il y avait un seul grand espace et deux cuisines. Elle souhaitait 

transformer l'une d'elles en bureau et on lui avait assuré que cela ne poserait aucun 

problème. L'ouverture d'un mètre reliant les appartements ne l'avait pas 

interpellée. Elle ignorait qu'une telle réunion était soumise à autorisation. Elle a 

exposé avoir mandaté un architecte pour vérifier la structure des appartements. 

G______ a déclaré devant le premier juge que lors de sa visite, les appartements 

apparaissaient comme un seul bien. Le fait qu'il y ait plusieurs lots ne l'avait pas 

interpellée. 

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Les avocats de D______ SA qui s'occupaient ou s'occuperaient du dossier de 

A______, soit Me F______, respectivement Me I______ et Me J______, ne se 

sont pas rendus sur place et ignoraient que les appartements étaient réunis de 

l'intérieur par l'ouverture effectuée en 2015.  

e. A fin avril 2016, des négociations sont intervenues sur le prix des deux 
appartements.  

En particulier, le 22 avril 2016, H______ a soumis à A______ un projet de 

courriel, aux termes duquel elle confirmait à B______ sa volonté de se porter 

acquéreur "des deux lots d'appartements", considérant que le prix proposé 

correspondait à celui du marché pour "un appartement très rénové".  

Par courrier du 2 mai 2016 contresigné par B______, A______ a fait part à celui-

ci être d'accord d'acheter les deux lots d'une surface de 205m2 au prix de 

5'775'000 fr., à la condition d'obtenir un permis de séjour à Genève. Elle 

s'engageait à verser rapidement un acompte de 577'500 fr. sur le compte du 

notaire mandaté, Me E______, et de déposer dans les trois mois sa demande de 

permis de séjour.  

Selon les allégations de C______ SA, A______ pensait acquérir deux lots 

distincts de la PPE qui avaient été réunis par la démolition du mur de séparation.  

Le 18 mai 2016, A______ a procédé au versement de l'acompte.  

Le 21 mai 2016, B______ a communiqué à H______ les montants des charges et 

de la valeur locative de chacun des deux appartements, que celui-ci a transmis à sa 

mandante le 30 mai 2016. G______ a adressé ces informations le 20 juin 2016 à 

Me F______ dans le cadre du mandat fiscal.  

f. G______ a acquis pour elle-même deux studios en 2016. Au moment de la 
signature de la vente à terme, en mai 2016, le vendeur l'avait informée être au 

bénéfice d'une autorisation LDTR afin d'abattre le mur les séparant, découvrant à 

cette occasion l'existence de cette loi et la difficulté d'obtenir une telle 

autorisation.  

g. Lors d'une assemblée de la PPE du 23 juin 2016, B______ a à nouveau sollicité 
des copropriétaires de pouvoir bénéficier de la jouissance exclusive de la partie 

commune située devant l'entrée de ses appartements. Il leur a fait part de son 

souhait, pour des raisons de facilités d'usage et de sécurité, d'empêcher l'accès à 

ses deux portes palières en installant une porte principale juste après l'ascenseur. 

Sa demande a été acceptée moyennant l'établissement d'un contrat de location 

portant sur cette partie commune pour une durée de 10 ans renouvelable.  

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h. Le 4 juillet 2016, Me F______ a sollicité pour sa mandante de l'administration 
fiscale une imposition selon la dépense. 

i. Par courriel de G______ du 22 juillet 2016, A______ a adressé à Me F______ 
le projet de la promesse de vente et d'achat de l'appartement qu'elle envisageait 

d'acquérir, reçu la veille de Me E______. Elle lui a demandé de le faire revoir par 

le département de droit immobilier de D______ SA. A cet effet, Me F______ a 

interpellé le jour même Me J______, collaboratrice au sein de cette Etude de son 

collègue, Me I______.  

G______ a précisé devant le Tribunal avoir sollicité Me F______ dans le but 

d'avoir un avis complet sur ladite promesse de vente et d'achat afin que A______ 

soit protégée au niveau juridique. 

Aux termes du projet soumis, le promettant-vendeur avait requis de l'assemblée 

des copropriétaires, le 23 juin 2016, l'établissement d'un contrat de location d'une 

durée de 10 ans renouvelable portant sur le palier faisant partie de la partie 

commune. Il en avait assumé le paiement pour les dix premières années. Le 

promettant-acquéreur reprendrait le bail, en lieu et place du promettant-vendeur, 

lors de la vente définitive. Il en recevrait, au préalable, une copie signée, de la part 

du promettant-vendeur. Le promettant-acquéreur confirmait avoir déjà reçu une 

copie du projet de ce contrat.  

j. Le 25 juillet 2016, Me F______ a sollicité de H______ les procès-verbaux des 
assemblées de la PPE de 2013 à 2015 et le projet de contrat de location portant sur 

le palier. Il a demandé un report de quelques jours de la signature de la promesse 

de vente et d'achat, prévue le 28 juillet 2016. H______ a remis les documents 

requis le lendemain et refusé le report, au motif de l'indisponibilité de B______.  

k. Le 27 juillet 2016, Me J______ a sollicité du notaire l'ajout, dans le projet, de la 
date d'établissement du bail portant sur le palier (25 juillet 2016) et l'engagement 

du promettant-vendeur de transmettre au promettant-acquéreur, au plus tard lors 

de la signature de l'acte définitif, un courrier de l'administrateur de l'immeuble 

confirmant son accord avec le transfert de ce bail à ce dernier, avec l'autorisation 

de le faire annoter au Registre foncier. La remise de ce document constituait une 

condition suspensive à l'obligation du promettant-acquéreur de signer l'acte 

définitif.  

Me I______ a déclaré devant le Tribunal avoir insisté sur le transfert du bail et 

son annotation au Registre foncier, car il savait que sa mandante souhaitait 

occuper l'appartement et il ignorait la réunion des appartements par l'intérieur. La 

question de savoir si cette réunion bénéficiait d'une autorisation avait été évoquée 

pour la première fois par G______ le 5 décembre 2016. La privatisation du palier 

permettait de disposer d'un logement unique. Cela supposait d'enlever une porte 

palière, ce qui ne nécessitait aucune autorisation. Selon lui, sa mandante était en 

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train d'acquérir deux appartements pouvant être reliés par le palier. Me J______, 

entendue en qualité de témoin par le Tribunal, a confirmé avoir appris de Me 

I______ plusieurs mois plus tard (décembre 2016) que les appartements étaient 

réunis de l'intérieur, ce qui ne ressortait d'aucun document et dont ils n'avaient 

aucune raison de se douter. 

G______ a exposé devant le Tribunal que le bail portant sur le palier revêtait peu 

d'importance puisque les appartements étaient réunis à l'intérieur. Elle n'avait pas 

réagi lorsque les avocats avaient sollicité l'annotation du bail au Registre foncier, 

comprenant que "c'était un plus à avoir et [que] si on pouvait le mettre c'était 

mieux".  

l. Le 28 juillet 2016, A______ et B______ ont conclu devant Me E______ une 
promesse de vente et d'achat intitulée "Promesse de vente et d'achat […], Deux 
appartements […]" (ci-après : la Promesse). Me I______ a rencontré à cette 
occasion pour la première fois A______.  

Selon cet acte, B______ était inscrit au Registre foncier comme propriétaire de 

deux parts de copropriété distinctes, désignées comme suit : feuillet 2______, lot 

3______, appartement de cinq pièces au 3
ème

 étage, 138,1 m
2
 et feuillet 4______, 

lot 5______, appartement de trois pièces au 3
ème

 étage, 66,9 m
2
. Ces deux 

feuillets, mitoyens, constituaient les deux seuls appartements du 3
ème

 étage de 

l'immeuble.  

A cet égard, E______ a allégué que sa pratique constante, lors de l'acquisition 

d'appartements mitoyens, était d'insister sur le caractère distinct de ceux-ci. Il a 

exposé ignorer l'ouverture reliant les deux appartements. 

 Le prix global convenu de 5'775'000 fr. était réparti à raison de 4'150'000 fr. pour 

l'un des feuillets et de 1'625'000 fr. pour l'autre. 

 Cet acte comprenait par ailleurs les clauses suivantes :  

"Le promettant-acquéreur prendra l'immeuble et les locaux correspondant aux 

biens immobiliers promis-vendus, qu'il déclare bien connaître pour les avoir vus 

et visités préalablement aux présentes, dans l'état où ils se trouveront le jour de 

l'entrée en possession et jouissance." (art. 2.10). 

 "La vente sera conclue, sans garantie quant aux défauts éventuels des biens 

immobiliers promis-vendus, vices de construction apparents ou cachés, vétusté ou 

autres causes analogues" (…) "le promettant-vendeur garantit néanmoins qu'il 
n'a actuellement connaissance d'aucun défaut dont le promettant-acquéreur 

n'aurait pu se rendre compte lors de la visite des biens-immobiliers promis-

vendus" (art. 2.12).  

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 "La présente promesse de vente deviendra nulle de plein droit, sans indemnité de 

part ou d'autre, à charge par le notaire de rembourser immédiatement au 

promettant-acquéreur, sans intérêts, l'acompte de 577'500 fr. qu'il a présentement 

consigné, au cas où le promettant-vendeur n'obtiendrait pas, entrée en force, 

l'autorisation d'aliéner les parts de copropriété objets des présentes du DALE, 

compte tenu de la LDTR" (art. 6.1). 

 "Le promettant-acquéreur se réserve en outre la possibilité […] de ne pas donner 
suite à la présente promesse de vente et d'achat, sans être redevable d'une 

quelconque pénalité ou indemnité, au cas où elle n'obtiendrait pas, d'ici au 

16 janvier 2017, son permis de séjour B dans le canton de Genève. Elle s'engage 

par ailleurs à déposer sa demande d'ici au 5 août 2016, à remettre au promettant-

vendeur avant le 22 août 2016 une attestation de l'Etude K______ le certifiant, et 

à ce que ladite Etude tienne régulièrement informée l'Etude de Mes L______, 

M______, N______, de l'évolution de la procédure de demande de permis de 

séjour" (art. 6.2). 

 "Le prometteur-acquéreur a déclaré accepter de reprendre, lors de la vente 

définitive, le contrat de location daté du 25 juillet 2016 d'une durée de 10 ans, 

renouvelable de 5 ans en 5 ans, portant sur le palier faisant partie commune, pour 

autant que le prometteur-vendeur lui remette, au plus tard lors de la signature de 

l'acte de vente et d'achat définitif, un courrier de la P______ SA, administrateur 

de l'immeuble en PPE, confirmant son accord avec le transfert de ce bail au cas 

où le promettant-acquéreur deviendrait propriétaire des lots 3______ et 5______. 

La remise de ce document constitue une condition suspensive à l'obligation du 

promettant-acquéreur de signer l'acte de vente et d'achat définitif, condition 

suspensive à laquelle le promettant-acquéreur pourra renoncer unilatéralement 

de sorte que le prometteur-vendeur ne pourra pas faire valoir cette condition". 

 "Au cas où, pour une raison quelconque, autre que celles ci-dessus prévues au 

paragraphe "condition résolutoires" ou que l'absence du document prévu en page 

trois à la fin du préambule (l'accord de l'administrateur de la PPE quant au 

transfert de bail), devant être remis impérativement par le promettant-vendeur 

lors de la signature de l'acte de vente et d'achat définitif, et en cas de force majeur 

réservé, le promettant-acquéreur ne donnerait pas suite à la présente promesse de 

vente et d'achat, l'acompte de 577'500 fr. présentement versé par ce dernier 

demeurera définitivement acquis au promettant-vendeur, à titre de dédit" (art. 7). 

 La Promesse contenait une élection de for à Genève et de droit suisse (art. 7). 

La signature de l'acte définitif a été fixée au 16 janvier 2017 au plus tard.  

m. Le 4 août 2016, A______ s'est vue accorder par l'administration fiscale 
genevoise un forfait fiscal.  

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Par courrier de son conseil de la même date, elle a annoncé à l'Office cantonal de 

la population et des migrations sa décision de s'installer prochainement à Genève 

et avoir conclu à cet effet une promesse d'achat "d'un appartement". Par courrier 

du 17 août 2016, mentionnant sous concerne "Promesse de vente et d'achat - deux 

appartement […]", son conseil en a informé B______.  

Par courrier du 24 août 2016, l'Office cantonal du logement et de la planification 

foncière a confirmé à Me E______ que l'aliénation des deux appartements n'était 

pas soumise à autorisation, ce dont celui-ci a informé A______ le 14 septembre 

2016.  

 Le 7 septembre 2016, B______ a obtenu une attestation de l'administrateur de 

l'immeuble autorisant A______ à bénéficier du transfert de la location du palier du 

3
ème

 étage, à condition qu'elle acquière les deux lots concernés, et à annoter ledit 

bail au Registre foncier. Le 19 septembre 2016, Me I______ a fait savoir à sa 

mandante qu'il avait reçu la confirmation du transfert du bail.  

n. Le 17 octobre 2016, Me I______ a informé B______ que sa mandante 
obtiendrait un permis de séjour à Genève sans trop de difficultés. Toutefois, des 

complications d'ordre fiscal et pratique liées à la séparation de celle-ci et son 

époux se présentaient, raison pour laquelle il avait été décidé de procéder au 

changement de domicile au début de l'année 2017. Il lui a proposé la date du 12 

janvier 2017 pour la signature de l'acte définitif. 

Le 25 octobre 2016, A______ a communiqué à Me F______ ses disponibilités au 

début de janvier 2017 pour cette signature.  

Me F______ a déclaré devant le Tribunal avoir compris à la fin du mois d'octobre 

2016 que leur mandante s'installerait à Genève une fois le divorce d'avec son 

époux prononcé et que cette procédure prendrait plus de temps que prévu. Leur 

Etude avait donc informé l'Administration fiscale que leur mandante ne venait pas 

s'installer à Genève "pour l'instant".  

Le 25 novembre 2016, Me F______ a informé les autres conseils de sa mandante, 

dont Me I______, du report possible du transfert de la résidence de celle-ci à 

Genève. Il s'interrogeait sur les impacts qui en découleraient sur la vente 

envisagée. 

Le 30 novembre 2016, Me F______ a expliqué à A______ qu'il devait informer 

Me E______ qu'elle renonçait à son droit de se départir de la Promesse (art. 6.2) 

malgré le fait qu'elle n'aurait pas encore reçu son permis de séjour le 16 janvier 

2017 et qu'elle maintenait la date de la signature du 12 janvier 2017. Il lui 

demandait de lui confirmer cette instruction.  

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C/27750/2017 

o. Par courriel du 5 décembre 2016, G______ a demandé à Me I______ et 
Me F______ de vérifier si la réunion des appartements bénéficiait d'une 

autorisation LDTR. Selon elle, tel devait être le cas. En audience devant le 

Tribunal, A______ a exposé que sa conseillère avait pensé à cette question, car 

elle avait connaissance de la nécessité d'une telle autorisation, qu'elle n'avait pas 

vue au dossier. Cette dernière a déclaré y avoir soudainement pensé.  

Le lendemain, Me I______ a répondu qu'une telle autorisation faisait défaut, ce 

dont A______ était au courant puisqu'elle achetait deux appartements reliés par 

une partie commune (palier). Le propriétaire avait tenté en vain d'obtenir la 

privatisation du palier, raison pour laquelle un bail avait été accordé, qui lui serait 

transféré. Dans le futur, elle pourrait à nouveau tenter d'obtenir l'accord des 

copropriétaires de privatiser cette partie commune, afin d'unifier les appartements. 

En l'état, elle acquérait deux appartements au même étage.  

p. Par courriel du 8 décembre 2016, B______ a transmis à A______ le courrier du 
24 août 2016 de l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, 

précisant que la condition résolutoire relative à la nécessité d'une autorisation pour 

l'aliénation des appartements était levée depuis cette date.  

 Le même jour, il a fait part à H______ des points suivants : comme celui-ci le 

savait, il avait réuni par commodité les deux appartements en supprimant une 

cloison, non porteuse, sur une longueur d'1,10 mètres; la vente portait sur deux 

lots; la location du palier commun transformait de facto l'étage en un seul lot; les 

deux lots rendus contigus par l'usage privatif du palier étaient considérés comme 

un logement d'un seul tenant au sens de la Loi fédérale sur l'acquisition 

d'immeubles par des personnes à l'étranger, raison pour laquelle le notaire avait 

considéré que la transaction portait sur un seul domicile effectif; l'acheteuse serait 

chez elle dès la sortie de l'ascenseur et elle pourrait installer une porte d'accès à 

son étage juste derrière la porte de l'ascenseur.  

q. Faisant suite à un courriel de la veille de B______ portant sur des travaux 
afférents à la cheminée de l'un des appartements, Me I______ a informé celui-ci, 

le 9 décembre 2016, que rien ne lui permettait de penser que sa mandante ne serait 

pas en mesure de signer l'acte définitif le 12 janvier 2017, comme prévu. Il a par 

ailleurs sollicité un document portant sur la présence d'amiante et de 

polychlorobiphényles (PCB) dans l'immeuble. 

r. Le 12 décembre 2016, A______ a demandé à H______ si le promettant-
vendeur lui avait fourni l'autorisation LDTR délivrée en lien avec la démolition du 

mur séparant les deux appartements. 

Le même jour, elle a fait part à Me I______ avoir été consciente d'acheter deux 

appartements. Cela étant, dès lors qu'ils étaient unis par une ouverture, elle était 

partie du principe que cette réunion avait été autorisée. Elle souhaitait savoir si 

- 11/29 - 

 

C/27750/2017 

des difficultés pourraient se présenter à cet égard avec les autorités ou ses voisins. 

Par ce courriel, elle informait pour la première fois ses avocats de la réunion des 

appartements par l'intérieur.  

A la même date, B______ informait Me E______ et H______ que "contrairement 

à ce qu'il avait en tête", une assemblée des copropriétaires avait eu lieu le 17 avril 

2012, lors de laquelle avait été approuvée la création de l'ouverture litigieuse. 

Etait joint le procès-verbal y relatif. Il a également confirmé à Me I______ qu'il 

n'y avait aucune trace d'amiante ni de PCB dans l'immeuble.  

s. Le 13 décembre 2016, B______ a informé H______ que des travaux avaient été 
effectués en 2015 et qu'un passage de 1,10 mètres dans un mur non porteur avait 

été pratiqué entre les appartements après obtention de l'accord des copropriétaires. 

La vente n'était pas soumise à autorisation LDTR. Dans ces conditions, il n'y avait 

pas lieu d'être "plus royaliste que le roi". L'acheteuse pourrait jouir en toute 

quiétude de ses appartements. Il était disposé à rétablir à ses frais la cloison avant 

le 16 janvier 2017. L'acheteuse pourrait alors passer entre ceux-ci par le palier 

commun qu'elle avait "maintenant le droit de "privatiser" par rapport à l'escalier 

de l'immeuble".  

Le même jour, H______ a fait part à A______ du fait que le propriétaire l'avait 

informé être disposé à consigner une somme à titre de garantie dans l'hypothèse 

où le mur devrait être reconstruit.  

G______ a déclaré devant le Tribunal avoir été choquée d'apprendre que le 

promettant-vendeur ne disposait pas d'une autorisation pour l'ouverture qu'il avait 

pratiquée entre les deux salons. 

A la même date, elle a sollicité de Me I______ et Me F______ des mesures 

urgentes au motif que la Promesse avait été conclue de mauvaise foi. A______ 

pensait acquérir deux lots unis légalement, alors que l'autorisation nécessaire 

n'avait pas été obtenue. Soit le vendeur obtenait à ses frais l'autorisation LDTR, 

soit le contrat était annulé, l'avance restituée à A______ et les coûts engagés à ce 

stade indemnisés.  

Le jour même, Me I______ s'est étonné du courriel de G______, lequel 

n'illustrait, selon lui, pas la situation légale. Il n'avait pas été mandaté pour 

effectuer une "due diligence" de cette vente, mais pour revoir dans l'urgence un 

projet de contrat, sans avoir vu les lieux. A la lecture de l'acte, il était évident que 

A______ se portait acquéreuse de deux appartements avec un transfert de bail du 

palier commun annoté au Registre foncier. Cet acte n'avait donc pas été signé de 

mauvaise foi selon lui. L'ouverture existant au salon avait été approuvée par la 

régie et l'assemblée des copropriétaires. 

- 12/29 - 

 

C/27750/2017 

G______ lui a répondu que, selon elle, l'ouverture était subordonnée également à 

une autorisation LDTR, ce dont elle lui a demandé confirmation. Le pire scénario 

pour sa mandante serait de devoir reconstruire le mur. Elle ne pourrait ainsi pas 

utiliser, légalement comme elle le pensait, les appartements en tant qu'un seul 

espace, soit dans l'état dans lequel ils se trouvaient lorsqu'elle s'était rendue sur 

place. La jouissance du palier commun conformément au bail n'y changeait rien. 

Cette jouissance portait sur l'espace près de l'ascenseur, ce qui était une question 

différente de celle de la réunion existante des appartements à l'intérieur. Elle a 

transmis à Me I______ (pour la première fois) le plan des appartements, en 

mettant en évidence, d'une part, l'ouverture pratiquée entre ceux-ci à l'intérieur et, 

d'autre part, l'espace faisant l'objet du contrat de bail.  

Me I______ lui a rappelé ne pas s'être rendu sur place. Au bénéfice du bail, elle 

serait en mesure de jouir des appartements comme d'un espace, en installant une 

porte à la sortie de l'ascenseur. Il n'avait pas connaissance de l'ouverture figurant 

sur le plan. En conséquence, il avait fait des recherches et eu un entretien avec le 

promettant-vendeur. Il a proposé une rencontre.  

t. Par courriel du 14 décembre 2016, Me I______ a informé G______ que la 
démolition d'un mur non porteur ne nécessitait pas d'autorisation LDTR, mais une 

autorisation fondée sur une autre loi cantonale.  

u. Par courriel du 15 décembre 2016, A______ a sollicité des informations 
exactes de Me I______ et Me F______ au sujet des lois applicables et 

autorisations nécessaires, l'obtention d'une telle autorisation par le propriétaire 

actuel et les conséquences d'un défaut de celle-ci. Elle leur a reproché de ne pas 

l'avoir informée de cet élément alors qu'elle souhaitait acquérir un espace et que 

l'appartement lui avait été présenté de la sorte. Cette absence d'autorisation 

constituait un défaut imputable au vendeur, mais aussi à ses mandataires, lesquels 

n'avaient pas été en mesure de le relever.  

Le lendemain, Me I______ lui a répondu l'avoir conseillée au mieux sur la base 

des informations à disposition. Il avait obtenu le transfert du bail et son annotation 

au Registre foncier dans le cadre de l'acquisition de deux appartements. Après 

avoir appris, une semaine auparavant, l'existence d'une ouverture entre ceux-ci, il 

avait procédé à des recherches. Il était apparu que B______ avait tenté en vain 

d'obtenir en 2012 l'autorisation de créer cette ouverture. S'il avait été informé de 

cette situation avant la signature de la Promesse, il en aurait discuté avec elle. 

Selon lui, il serait difficile d'obtenir cette autorisation. Le meilleur moyen était de 

privatiser le palier, ce qui nécessitait l'accord des copropriétaires, que le 

promettant-vendeur n'avait pas réussi à obtenir à ce stade. Il a proposé un 

entretien.  

A______ ne s'est plus manifestée et a consulté Me O______.  

- 13/29 - 

 

C/27750/2017 

v. Par courrier du 22 décembre 2016, A______ a invalidé la Promesse pour dol au 
motif que B______ lui avait sciemment caché ne pas détenir d'autorisation LDTR 

pour la création d'une ouverture entre les appartements. Elle a demandé le 

remboursement de la somme consignée et le versement de 20'100 fr. à titre de 

frais du notaire ainsi que de 29'850 fr. à titre d'honoraires de Me I______. 

G______ a exposé devant le premier juge que A______ ne voulait pas prendre le 

risque de devoir rebâtir le mur et payer une amende ni se trouver dans l'illégalité. 

Sa mandante avait renoncé à l'achat promis en raison du défaut d'autorisation de 

réunir les biens, ceux-ci ne représentant de ce fait pas ce qu'elle cherchait, et non 

pour d'autres motifs personnels. 

Le 5 janvier 2017, B______ a contesté cette invalidation, au motif que la 

Promesse portait sur deux appartements et n'était pas subordonnée à la condition 

de l'obtention d'une autorisation de les réunir. 

 w. Le 17 janvier 2017, Me E______ a informé les parties être dans l'obligation de 
verser la somme consignée à B______ (art. 7 de la Promesse). La non-obtention 

du permis de séjour résultait de la suspension de la procédure y relative par 

A______.  

 x. Par acte du 23 janvier 2017, A______ a saisi le Tribunal d'une requête de 
mesures superprovisionnelles et provisionnelles tendant à ce qu'il soit fait 

interdiction à Me E______ de verser la somme de 577'500 fr. à B______ 

(C/6______/2017). Le Tribunal y a fait droit le jour même sur mesures 

superprovisionnelles.  

Par ordonnance OTPI/191/2017 du 11 avril 2017, le Tribunal a rejeté la requête de 

mesures provisionnelles et révoqué l'ordonnance de mesures superprovisionnelles. 

Les frais judiciaires de 1'800 fr. avancés par A______ ont été mis à la charge de 

celle-ci, laquelle a en outre été condamnée à verser, à titre de dépens, 2'500 fr. à 

B______ et 500 fr. à Me E______.  

La Cour a confirmé cette décision par arrêt ACJC/858/2017 du 7 juillet 2017. Les 

frais judiciaires de 1'440 fr. avancés par A______ ont été mis à la charge de celle-

ci, laquelle a en outre été condamnée à verser, à titre de dépens, 2'000 fr. à 

B______ et 500 fr. à Me E______.  

La Cour a retenu qu'il ressortait de la Promesse et des courriers entourant la 

signature de celle-ci que la vente portait sur deux appartements. Si A______ 

souhaitait acheter un appartement, cet acte n'aurait pas été rédigé de manière à ce 

qu'elle porte sur deux appartements. D'autant plus que ceux-ci étaient 

indépendants, comprenant chacun une cuisine, des salles de bain et une porte 

palière. Il était peu vraisemblable qu'elle ne se soit pas renseignée sur la situation 

légale relative à la réunion de ces biens. Le fait qu'elle était étrangère et 

- 14/29 - 

 

C/27750/2017 

domiciliée dans un autre canton ne changeait rien à la diligence attendue de la part 

d'un acquéreur, d'autant plus qu'elle était assistée d'un avocat. Par ailleurs, les 

informations y relatives étaient accessibles sur SADConsult. La Promesse n'avait, 

en outre, pas été conditionnée à l'existence d'une autorisation de réunir les 

appartements, ni à l'accord des copropriétaires de l'immeuble, alors que le 

transfert de bail relatif au palier avait été considéré par A______ comme 

indispensable. Le dol allégué du promettant-vendeur n'était donc pas rendu 

suffisamment vraisemblable. En tous les cas, le risque d'un préjudice difficilement 

réparable ne l'était pas.  

y. Le 7 juin 2017, B______ s'est vu verser par Me E______ l'acompte de 
577'500 fr. reçu de A______. Le 28 juin 2017, il a vendu le lot n° 3______ à un 

tiers au prix de 3'700'000 fr. (promis à la précitée pour 4'150'000 fr.) et, le 

lendemain, le lot n° 5______ à un autre tiers au prix de 1'525'000 fr. (promis à la 

précitée pour 1'625'000 fr.), soit au prix total de 5'225'000 fr. (550'000 fr. de 

moins que celui convenu avec la précitée [5'775'000 fr.]).  

A______ ne s'est pas domiciliée dans le canton de Genève.  

D. a. Par deux actes déposés au greffe du Tribunal le 18 mai 2018, joints sous la 
présente procédure le 9 juillet 2018, A______ a conclu à la condamnation de 

B______ à lui verser 577'500 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 18 mai 2016 

(acompte versé à B______), 20'100 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 16 juillet 

2016 (honoraires de Me E______), 29'850 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 30 

septembre 2016 (honoraires de D______ SA), 28'753 fr. 45 avec intérêts à 5% l'an 

dès le 31 mai 2017 (honoraires de Me O______), 3'000 fr. et 1'800 fr. avec 

intérêts à 5% l'an dès le 11 avril 2017 (frais selon l'ordonnance OTPI/191/2017) 

ainsi que 2'500 fr. et 1'440 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 7 juillet 2017 (frais 

selon l'arrêt ACJC/858/2017). Subsidiairement, elle a sollicité la condamnation de 

H______, Me I______, Me E______, C______ SA et D______ SA à lui verser les 

sommes susmentionnées. 

A l'appui de son dommage allégué au titre des honoraires de Me E______, elle a 

produit un décompte provisoire de frais établi par celui-ci le 4 juillet 2016, aux 

termes duquel 20'100 fr. étaient dus, dont 13'194 fr. à l'Etat et 6'900 fr. à son 

Etude. Elle n'a par ailleurs fourni aucune pièce pour ce qui est de celui allégué au 

titre des honoraires de D______ SA. Quant à son dommage allégué au titre des 

honoraires de son conseil, elle a versé au dossier quatre notes de celui-ci des 25 

janvier, 10 avril (pour la période débutant le 25 janvier), 18 mai et 20 novembre 

2017 (pour la période débutant le 12 septembre). Pour le surplus, ces notes ne 

contiennent aucune description de la nature ni de la date des activités déployées. 

Y figure uniquement ce qui suit: "honoraires pour l'activité déployée par notre 

étude à ce jour, soit notamment : Consultation, Etude du dossier, Recherches, 

Démarches et vacations diverses, correspondances, Entretiens et téléphones". Y 

- 15/29 - 

 

C/27750/2017 

est compris également un montant à titre de "Frais de chancellerie". La note 

d'honoraires du 10 avril 2017 inclut en outre un poste de 1'800 fr. au titre de 

"Frais PJ Mesures Super Prov". 

b. Le 17 octobre 2018, Me E______ a conclu au déboutement de A______ de ses 
conclusions prises à son encontre.  

Dans leurs réponses respectives du 26 octobre 2018, B______, D______ SA et 

C______ SA ont conclu au déboutement de A______ de toutes ses conclusions. 

c. Par jugement JTPI/17666/2018 du 12 novembre 2018, le Tribunal a mis hors de 
cause H______ et Me I______.  

d. Le 20 décembre 2018, après l'audience de débats d'instruction, de débats 
principaux et de premières plaidoiries du 12 novembre 2018, A______ a produit 

devant le Tribunal une pièce nouvelle intitulée "annexe H", à savoir une 

attestation d'un établissement bancaire de la même date.  

e. Le Tribunal a entendu les parties le 16 janvier 2019 et deux témoins le 27 mars 
2019, soit G______ et Me J______.  

f. Le 22 mai 2019, les parties ont déposé ou expédié leurs mémoires de plaidoiries 
finales écrites respectifs.  

A______ a soutenu que, contrairement à ce que prétendaient ses parties adverses, 

le défaut d'autorisation délivrée en lien avec l'ouverture pratiquée entre les 

appartements litigieux n'était pas un prétexte à son invalidation de la Promesse. 

Elle s'est fondée sur sa pièce intitulée "annexe H", ce qu'a relevé le Tribunal dans 

la décision entreprise, sans se prononcer sur la recevabilité de ces éléments.  

g. A réception de ces mémoires, le Tribunal a gardé la cause à juger.  

E.  Dans la décision querellée, le Tribunal a retenu, tout d'abord, que A______ n'était 
pas fondée à se prévaloir (ce qu'elle faisait à titre superfétatoire) du défaut de 

réalisation de la condition de l'obtention de son permis de séjour à Genève. 

Reprenant les motifs de l'arrêt de la Cour sur mesures provisionnelles du 7 juillet 

2017, le premier juge a considéré, ensuite, que la précitée avait failli dans la 

démonstration du dol allégué commis par B______. Il a par ailleurs retenu que 

C______ SA, D______ SA et Me E______ n'avaient pas mal exécuté leurs 

obligations. Partant, il a débouté A______ de l'ensemble de ses prétentions, sans 

avoir besoin d'examiner la réalisation des autres conditions d'une responsabilité 

des quatre précités, notamment la démonstration d'un dommage et d'un lien de 

causalité. Le Tribunal a, enfin, arrêté les dépens à 40'000 fr. au total en application 

de l'art. 23 al. 1 LaCC. Il les a mis à la charge de A______ qui a été condamnée à 

en payer le quart à chacune de ses quatre parties adverses.  

- 16/29 - 

 

C/27750/2017 

EN DROIT 

1. 1.1 Le jugement querellé est une décision finale de première instance (art. 308 
al. 1 let. a CPC), rendue dans une affaire patrimoniale dont la valeur litigieuse au 

dernier état des conclusions était supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), de 

sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

 1.2 Déposé dans le délai utile et selon la forme prescrites par la loi (art. 130 al. 1, 
131, 142 al. 1 et 3 et 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 

 1.3 Il en va de même de l'appel joint, formé dans le mémoire réponse du 4 
novembre 2019, conformément à l'art. 313 al. 1 CPC, étant relevé que l'appel joint 

sur la seule question des dépens - qui devrait faire l'objet d'un recours (art. 110 

CPC) - est admissible (JEANDIN, CR, Code de procédure civile, 

Bohnet/Haldy/Jeandin/ Schweizer/Tappy [éd.], 2019, n. 6a ad art. 313 CPC). 

2. La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC), dans les limites posées par les maximes des débats et de 

disposition (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). 

3. C______ SA (ci-après désignée en qualité d'appelante sur appel joint) conclut à 
l'irrecevabilité de l'allégué 4 de l'appel et de l'"annexe H" y relative. Par ailleurs, 

Me E______ produit une pièce nouvelle, à savoir une note d'honoraires de son 

conseil relative à la période du 6 décembre 2018 au 4 novembre 2019.  

 3.1 A teneur de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne 
sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils 

ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la 

partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 

 3.2 En l'espèce, la question de la recevabilité de l'allégué 4 de l'appel et de 
l'"annexe H" peut demeurer ouverte, faute d'incidence sur l'issue du litige. Par 

ailleurs, la note produite est recevable, dans la mesure où elle porte sur l'activité 

déployée postérieurement à la date à laquelle la cause a été gardée à juger par le 

premier juge et irrecevable pour le surplus.  

4. A______ (ci-après désignée en qualité d'appelante) fait grief au Tribunal d'avoir 
ignoré ou mal constaté de nombreux faits.  

4.1 L'appel peut être formé pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).  

 4.2 En l'espèce, les faits que le Tribunal aurait ignorés ou mal constatés sont repris 
dans le présent arrêt dans la mesure où ils ont une incidence sur l'issue du litige.  

- 17/29 - 

 

C/27750/2017 

5. L'appelante reproche par ailleurs au Tribunal d'avoir retenu le défaut de 
démonstration d'un dol commis par B______ (ci-après désigné en qualité 

d'intimé).  

5.1.1 Selon l'art. 28 CO, la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas 
obligée même si son erreur n'est pas essentielle (alinéa 1). Le dol est une 

tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte 

juridique. La tromperie peut résulter aussi bien d'une affirmation inexacte de la 

partie malhonnête que de son silence sur un fait qu'elle avait l'obligation juridique 

de révéler (présentation tronquée de la réalité, dissimulation de faits vrais ou 

entretien d'une erreur par dissimulation). La suggestion de faits faux et la 

dissimulation de faits vrais se complètent et se combinent souvent. Toute 

manœuvre créant chez le partenaire une fausse sécurité qui l'amène à décider de 
conclure le contrat est dolosive. Il n'est pas nécessaire que la tromperie provoque 

une erreur essentielle aux termes de l'art. 24 CO; il suffit que sans l'erreur, la dupe 

n'eût pas conclu le contrat où ne l'eût pas conclu aux mêmes conditions (ATF 136 

III 528 consid. 3.4.2, 132 II 161 consid. 4.1 et 129 III 320 consid. 6.3). Il n'est pas 

nécessaire que le cocontractant ait l'intention de nuire: le dol sert principalement à 

obtenir la conclusion du contrat, bien que cela se fasse souvent au détriment de la 

victime. L'intention réside dans la volonté de déterminer l'autre partie à conclure 

le contrat à l'aide d'une tromperie. Un comportement même gravement négligent 

de la part du cocontractant ne peut être assimilé au dol. La victime doit se 

contenter d'invalider le contrat pour erreur (SCHMIDLIN, CR, CO I, 2012, n. 1, 6, 

7, 19 et 20 ad art. 28 CO). 

Dans le cadre de pourparlers contractuels, il existe un rapport de confiance qui 

oblige les parties à se renseigner l'une l'autre, de bonne foi, dans une certaine 

mesure sur les faits qui sont de nature à influencer la décision de l'autre partie de 

conclure le contrat ou de le conclure à certaines conditions. L'étendue du devoir 

d'information des parties ne peut être déterminée de façon générale, mais dépend 

des intentions et des connaissances des participants (ATF 116 II 431 consid. 3a, 

106 II 346 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_316/2008 du 3 octobre 2008 

consid. 2.1).  

Nul ne peut être tenu de rendre l'autre partie attentive à des circonstances que 

celle-ci eût dû personnellement constater en faisant preuve de l'attention requise. 

Par ailleurs, le devoir d'information ne concerne pas les circonstances que l'autre 

partie est censée connaître (ATF 102 II 81 consid. 2, JT 1977 I 210, 213). Même 

si la victime s'est comportée d'une façon gravement négligente, ce dont l'autre 

partie s'est rendu compte, cette dernière ne peut en profiter (SCHMIDLIN, op. cit., n. 

9 ad art. 28 CO). Le devoir d'information existe aussi dans la vente immobilière, 

p. ex. sur l'état d'un terrain inadapté au projet de construction de l'acheteur qui 

voulait en faire un camping (SCHMIDLIN, op. cit., n. 13 et 14 ad art. 28 CO).  

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C/27750/2017 

La charge de la preuve incombe à la victime. C'est à elle, en principe, de prouver 

qu'elle a subi un dol et que ce dol a influencé sa volonté de contracter de façon 

causale comme condition sine qua non. Cependant, prouver le fait du dol crée déjà 

une présomption que le dol a eu une influence décisive. Il incombe alors à l'auteur 

du dol de renverser cette présomption en prouvant que la victime aurait de toute 

façon conclu le contrat (SCHMIDLIN, op. cit., n. 61 ad art. 28 CO). 

5.1.2 Selon l'art. 31 al. 1 CO, le contrat entaché de dol est tenu pour ratifié lorsque 
la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa 

résolution de ne pas le maintenir ou sans répéter ce qu'elle a payé. L'alinéa 2 de 

cette disposition stipule que le délai court dès que le dol a été découvert. 

Si un contrat est résilié avec succès pour vice du consentement, il est invalidé dès 

son origine, avec effet ex tunc. Les prestations déjà exécutées doivent être 

restituées. En relation avec les transferts de propriété opérés, sont applicables les 

règles de la revendication et pour le reste, les règles de l'enrichissement illégitime 

(ATF 137 III 243 consid. 4.3). 

Le dol est en principe un acte illicite qui autorise la dupe à réclamer, s'il y a lieu, 

des dommages-intérêts sur la base de l'art. 41 CO (ATF 127 III 83 consid. 1a et 

108 II 419 consid. 1a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_593/2012 du 14 janvier 2013 

consid. 4). Aux termes de l'art. 41 al. 1 CO, celui qui cause, d'une manière illicite, 

un dommage à autrui, soit intentionnellement, soit par négligence ou imprudence, 

est tenu de le réparer. Lorsque le demandeur introduit une action en dommages-

intérêts sur cette base, il doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC, 

l'acte illicite, le dommage, le rapport de causalité entre l'acte illicite et le 

dommage ainsi que la faute (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 

2016 consid 3.3). 

5.1.3 Aux termes de l'art. 95 al. 3 let. b CPC, les dépens comprennent le 
défraiement d'un représentant professionnel.  

Les dépens couvrent les opérations antérieures au procès dans la mesure où elles 

étaient destinées à préparer celui-ci (rendez-vous entre le client et l'avocat, 

préparation des écritures et du dossier), notamment en fixant la situation de fait et 

de droit nécessaire à la rédaction des écritures. Dans ce cas, ils ne peuvent être 

réclamés que dans le cadre des frais de procédure, aux conditions résultant des 

art. 95ss CPC, et une action séparée en paiement est exclue, cela même si la partie 

concernée a omis de réclamer de tels dépens, n'a pas pu en obtenir dans une 

mesure couvrant pleinement ce qu'elle a dû débourser notamment parce que le 

"Tarif" applicable entraînait un plafonnement admissible, ou même parce qu'une 

dispense de frais excluant tous dépens résulte pour l'affaire concernée du droit 

cantonal (ATF 139 III 190; TAPPY, CR, Code de procédure civile, 

- 19/29 - 

 

C/27750/2017 

Bohnet/Haldy/Jeandin/ 

Schweizer/Tappy [éd.], 2019, n. 37 ad art. 95 CPC). 

Selon les circonstances, les autres frais juridiques antérieurs au procès peuvent 

constituer un élément du dommage à réparer selon le droit matériel, y compris des 

dépenses d'avocat liées par exemple à un désaccord sur un contrat ou aux 

démarches en vue de la réparation d'un préjudice. Dans ce cas, ils peuvent être 

invoqués comme une prétention en paiement à faire valoir au fond, dans le cadre 

notamment d'une action contractuelle ou délictuelle (ATF 139 III 190 consid. 4.2 

et 4.4; TAPPY, op. cit., n. 37a ad art. 95 CPC). Tel sera cependant le cas seulement 

s'ils étaient justifiés, nécessaires et adéquats pour faire valoir la créance en 

dommages-intérêts, et seulement dans la mesure où ils ne sont pas inclus dans les 

dépens  

(ATF 131 II 121 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_264/2015 du 10 août 

2015 consid. 3).  

La charge d'alléguer et de prouver la nature de dépenses juridiques invoquées à 

titre d'éléments du dommage matériel incombe à celui qui les réclame à ce titre. 

La jurisprudence semble admettre une certaine présomption en faveur de 

l'inclusion des honoraires d'avocat antérieurs au procès dans les dépens (TAPPY, 

op. cit., n. 38 ad art. 95 CPC).  

5.2.1 En l'espèce, l'appelante avait, à la connaissance de toutes les parties, 
l'intention d'occuper les biens litigieux comme un seul grand logement.  

Il n'est par ailleurs pas contesté, comme le fait valoir l'intimé et l'a retenu le 

Tribunal, qu'aux termes de la Promesse et des courriers entourant sa signature, 

l'achat-vente promis portait sur deux appartements, lesquels disposaient chacun 

d'une cuisine, de salles de bains et d'une porte palière, et un prix était fixé pour 

chacun d'eux.  

Cependant, dans les faits, ces deux biens étaient réunis à l'intérieur. De plus, aux 

termes de la Promesse, l'achat-vente portait sur deux appartements que le 

promettant-acquéreur déclarait bien connaître pour les avoir vus et qu'il prendrait 

dans l'état dans lequel ils se trouveraient le jour de l'entrée en possession, le 

promettant-vendeur garantissant, pour sa part, qu'il n'avait connaissance d'aucun 

défaut dont celui-ci n'aurait pu se rendre compte lors de sa visite des lieux. Les 

deux biens objets de la Promesse présentaient donc aux yeux de l'appelante cette 

qualité attendue d'être réunis de l'intérieur.  

L'intimé ne pouvait pas l'ignorer. En effet, il a lui-même créé et entretenu l'erreur 

dans laquelle se trouvait l'appelante quant à la réalité de cette qualité. Cela par une 

présentation des deux objets sous une forme (réunion), dont il a dolosivement 

dissimulé les tenants et aboutissants. Comme l'a confirmé le courtier mandaté, il 

les lui a, en effet, présentés en tant qu'un seul grand espace, dès le début de l'année 

- 20/29 - 

 

C/27750/2017 

2016, sans rien mentionner à ce sujet. Il ne l'a en particulier pas rendue attentive 

au fait qu'il s'agissait d'une vision tronquée de la réalité, dans la mesure où cette 

qualité ne bénéficiait pas de l'autorisation LDTR nécessaire. Il venait pourtant (en 

2015), ce qui n'apparaît pas comme une coïncidence, de pratiquer illégalement 

leur réunion par l'intérieur, après avoir tenté en vain pendant trois ans (de 2012 à 

2015) de les réunir légalement, tout d'abord par un moyen optimal (ouverture 

intérieure autorisée par l'autorité compétente) puis, à défaut, par un moyen moins 

favorable restant à disposition (privatisation du palier commun). Il a de plus 

expressément garanti à l'appelante qu'il n'avait connaissance d'aucun défaut dont 

elle n'aurait pu se rendre compte lors de la visite des biens.  

Certes, comme le relève l'intimé, ne le conteste pas l'appelante et l'a retenu le 

Tribunal, le défaut d'autorisation LDTR ressortait d'un registre public accessible et 

la précitée était conseillée par des avocats spécialisés ainsi que par une personne 

connaissant la nécessité d'obtenir cette autorisation.  

Cela étant, c'est à tort que le Tribunal a nié l'erreur dans laquelle se trouvait 

l'appelante, au motif que, dans ces circonstances, si elle avait réellement 

l'intention de réunir par l'intérieur les biens litigieux, elle n'aurait pas manqué de 

demander aux précités d'examiner cette question et/ou d'exiger que la Promesse 

soit subordonnée à l'existence d'une autorisation LDTR à cet effet. En effet, ces 

deux biens présentaient déjà la qualité attendue lorsqu'ils lui ont été présentés. 

Elle n'avait donc aucune raison d'entreprendre ou formuler des démarches, 

négociations ou exigences dans ce sens. Par ailleurs, aucun élément, sur place, ne 

lui permettait de douter de la légalité de l'ouverture standard d'1,10 mètres 

pratiquée, laquelle ne présentait rien d'insolite. Enfin, elle était légitimée à ne pas 

suspecter une mauvaise foi de la part de l'intimé quant à cette réunion des biens de 

l'intérieur, qui était de nature à influencer sa décision d'acheter. Elle n'avait donc 

aucune raison non plus de se renseigner spécifiquement sur ce point. Quoiqu'il en 

soit, même si une négligence de la part de l'appelante devait être admise à cet 

égard, ce qui n'est pas le cas, elle ne saurait profiter à l'intimé, comme il découle 

des principes rappelés supra (cf. consid. 5.1.1). Il ne saurait non plus être reproché 

à l'appelante d'avoir ignoré l'illégalité de l'ouverture litigieuse, au seul motif 

qu'elle était entourée d'avocats spécialisés, car il a été démontré que ceux-ci 

ignoraient l'existence même de cette ouverture.  

C'est encore à tort que le Tribunal a nié l'erreur dans laquelle se trouvait 

l'appelante, au motif que si elle avait réellement l'intention de réunir les biens à 

l'intérieur, elle aurait exigé que la Promesse porte sur un seul appartement.  

Il en est de même du motif que fait valoir l'intimé et qu'a retenu le Tribunal, selon 

lequel l'appelante n'aurait pas exigé que la Promesse soit subordonnée au transfert 

du bail portant sur le palier commun si elle avait réellement été dans l'erreur 

alléguée.  

- 21/29 - 

 

C/27750/2017 

En effet, ce n'est qu'après la visite des lieux par l'appelante (début 2016), la fin des 

pourparlers contractuels y consécutifs, l'engagement par écrit des deux parties 

d'acheter et vendre les biens à un prix déterminé (2 mai 2016) et le versement de 

l'acompte par l'appelante (18 mai 2016), que l'intimé s'est vu accorder (23 juin 

2016), à la suite de quatre refus (depuis 2012), le bénéfice de la jouissance du 

palier moyennant un contrat de bail. Lorsqu'elle s'est déterminée à s'engager dans 

la Promesse, c'est donc indépendamment de toute possibilité de passer d'un 

appartement à l'autre par le palier que l'appelante souhaitait et pensait acheter 

deux lots techniquement distincts qui formaient un seul grand espace. D'ailleurs, 

ce n'est pas elle, mais l'intimé qui a exigé de pouvoir bénéficier de ce contrat de 

bail (depuis 2012 chaque année), avant de procéder illégalement à l'ouverture 

litigieuse (2015) et de l'obtenir (23 juin 2016). Puis ce n'est pas elle, mais ses 

avocats qui ont sollicité que le transfert en faveur de leur mandante du contrat de 

bail établi quelques jours avant la signature de la Promesse (25 juillet 2016) soit 

érigé en condition de la validité de cet acte. Or, cette exigence formulée par ses 

avocats ne peut être imputée à l'appelante. En effet, la représentation qu'ils se 

faisaient de l'objet de la Promesse divergeait de celle de leur mandante, du fait 

précisément qu'ils ignoraient la qualité que présentaient déjà les biens d'être réunis 

à l'intérieur. Enfin, rien ne saurait être déduit de l'absence de réaction de 

l'appelante à la formulation de dite exigence par ses avocats, celle-ci lui apportant 

un avantage supplémentaire.  

En définitive, par l'ouverture illégale qu'il a pratiquée dans le mur séparant ses 

biens, la présentation de ceux-ci à l'appelante en dissimulant cette illégalité et la 

garantie qu'il a fournie qu'ils ne présentaient aucun défaut dont elle ne pouvait se 

rendre compte sur les lieux, il a volontairement et de mauvaise foi garanti une 

qualité dont il savait qu'elle faisait défaut, ce dont il ne peut être reproché à 

l'appelante de ne pas s'être doutée, même conseillée par des spécialistes, ceux-ci 

étant dans l'ignorance de ces éléments. 

L'erreur de l'appelante provoquée par ce dol a eu une influence décisive sur sa 

volonté de conclure la Promesse, au vu de son intention établie d'occuper les biens 

comme un seul grand logement. Ce caractère causal est en tout état présumé (cf. 

supra, consid. 5.1.1 in fine) et l'intimé n'apporte pas la preuve du contraire. Le fait 

qu'il a dissimulé à l'appelante sa tentative passée d'obtenir une autorisation LDTR 

pour pratiquer l'ouverture existante démontre qu'il savait que sans la possibilité de 

réunir les lots de l'intérieur de façon légale, indépendamment de celle de passer de 

l'un à l'autre par le palier, l'appelante n'aurait pas conclu la Promesse aux mêmes 

conditions. A cet égard, il est significatif qu'il a décidé de vendre ses biens et 

approché l'appelante à cette fin peu après avoir pratiqué l'ouverture litigieuse (et 

avant l'obtention du bail sur le palier commun). Il savait que la qualité qu'ils 

présentaient ensuite de cette ouverture était déterminante pour leur vente au 

meilleur prix. Il a d'ailleurs ensuite vendu les deux biens séparément pour un prix 

total inférieur. La différence correspondait - ce qui est significatif également - au 

- 22/29 - 

 

C/27750/2017 

montant de l'acompte versé par l'appelante qu'il a conservé, pensant ainsi en 

obtenir finalement le prix promis par la précitée.  

Peu importe de savoir si, comme le soutient l'intimé, l'appelante a décidé après la 

signature de la Promesse, à la fin du mois d'octobre 2016, de ne pas s'installer à 

Genève. Peu importe également de savoir si elle a pour cette raison été à la 

recherche d'un prétexte pour invalider la Promesse et qu'elle a en particulier tout 

d'abord demandé un diagnostic sur l'amiante et le PCB, un mois seulement avant 

l'échéance de cet acte. Le fait qu'elle a découvert l'erreur dans laquelle elle avait 

été induite par le dol de l'intimé à l'occasion ou non de la recherche d'un prétexte 

ne change rien à la réalité de dite erreur et de son origine.  

En conclusion, le grief de l'appelante est fondé. Le dol commis par l'intimé et 

l'erreur causale de celle-ci en découlant sont démontrés.  

5.2.2 L'appelante a respecté le délai d'une année dès la connaissance de ce dol 
pour déclarer à l'intimé sa résolution de ne pas maintenir la Promesse. Elle a donc 

droit à la restitution de l'acompte de 577'500 fr., consigné auprès du notaire depuis 

le 18 mai 2016 et versé à l'intimé conformément à cet acte. Point n'est donc besoin 

d'examiner la question de la réalisation de la condition stipulée dans ce contrat en 

lien avec l'obtention de son permis de séjour genevois.  

5.2.3 Pour ce qui est des montants qu'elle réclame à l'intimé au titre de son 
dommage (frais et honoraires de Me E______, D______ SA et Me O______; frais 

judiciaires et dépens de première et seconde instance dans le cadre de la procédure 

de mesures provisionnelles), il convient de la débouter, faute de preuve dudit 

dommage et/ou du lien de causalité entre le dol commis et celui-ci.  

En effet, l'appelante ne démontre pas s'être acquittée de ces montants (sous 

réserve des frais judiciaires précités qu'elle a avancés et qui ont été mis à sa 

charge). Ce défaut de preuve du dommage suffit à sceller le sort de la cause à cet 

égard (sauf en ce qui concerne lesdits frais judiciaires), les considérations qui 

suivent étant développées à titre superfétatoire.  

La note d'honoraires de Me E______ est " provisoire " et il n'en ressort pas lequel 

du promettant-acquéreur ou promettant-vendeur en est le débiteur.  

Aucune note d'honoraires de D______ SA n'est produite. De plus, la nature et la 

date de l'activité déployée en lien avec le montant total réclamé à ce titre ne sont 

pas même allégués. Ainsi, la distinction entre celle qui a été déployée en lien avec 

la Promesse et celle qui l'a été au titre des autres mandats confiés ne peut être 

opérée. La démonstration du lien de causalité entre le dol commis et le dommage 

allégué fait de ce fait défaut.  

- 23/29 - 

 

C/27750/2017 

Les notes d'honoraires de Me O______ au dossier ne font pas apparaître la nature 

et la date des activités déployées, lesquelles ne sont pas même alléguées, de sorte 

que la démonstration du lien de causalité entre le dol commis et le dommage 

allégué fait défaut. En outre, même s'il était admis par déduction (recoupement 

des dates; cf. supra, let. C.x et D.a) que l'activité concernée est celle de la 

procédure sur mesures provisionnelles, il conviendrait de retenir qu'elle a fait 

l'objet des décisions sur les dépens rendues dans ladite procédure et qu'elle ne peut 

donc pas faire l'objet de prétentions séparées ultérieures fondées sur le droit 

matériel. En tout état, cette procédure de mesures provisionnelles n'était pas 

nécessaire, ni justifiée, le risque de préjudice difficilement réparable n'ayant pas 

été retenu, de sorte que les coûts en découlant relèvent de la seule responsabilité 

de l'appelante.  

Pour ce même dernier motif, le lien de causalité entre le dol commis et les frais 

judiciaires ainsi que les dépens au paiement desquels l'appelante a été condamnée 

dans le cadre de la procédure sur mesures provisionnelles n'est pas démontré.  

5.3 En conclusion, le ch. 1 du dispositif du jugement attaqué sera annulé. L'intimé 
sera condamné à verser à l'appelante la somme de 577'500 fr. avec intérêts à 5% 

l'an dès le 18 mai 2016.  

6. L'appelante fait encore grief au Tribunal de l'avoir déboutée de ses prétentions en 
réparation du dommage formées à l'encontre de l'appelante sur appel joint, 

D______ SA et Me E______. Le Tribunal a, selon elle, retenu à tort qu'il ne 

pouvait leur être reproché d'avoir mal exécuté leurs obligations.  

 6.1.1 Le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle 
exécution du mandat (art. 398 al. 2 CO). L'art. 398 al. 1 CO renvoie aux règles 

régissant la responsabilité du travailleur dans les rapports de travail, soit à l'art. 

321e CO. Cette dernière disposition reprend elle-même le régime général de l'art. 

97 CO (ATF 133 III 121 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_89/2017 du 2 

octobre 2017 consid. 5.1; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 2016, n. 

4436, p. 631; WERRO, CR, CO I, 2012, n. 37 ad art. 398 CO). 

Le courtier répond du dommage qu'il cause intentionnellement ou par négligence 

au mandant (art. 398 al. 2 CO, applicable par renvoi de l'art 412 al. 2 CO). Il s'agit 

d'une responsabilité contractuelle qui se fonde sur les principes généraux de 

l'art. 97 CO (RAYROUX, in CR, CO I, 2012, n. 35 ad art. 412 CO; TERCIER/BIERI/ 

CARRON, op. cit., 2016, n. 4971). 

Aux termes de l'art. 11 de la Loi sur le notariat du 25 novembre 1988 (LNot;  

RS E6 05), le notaire est civilement responsable de tout dommage qu'il cause dans 

l'exercice de son activité ministérielle ou professionnelle, soit d'une manière 

illicite, intentionnellement ou par négligence, soit en violation de ses obligations 

contractuelles (al. 1); les actions civiles découlant de cette responsabilité sont 

- 24/29 - 

 

C/27750/2017 

soumises aux règles générales du Code des obligations (al. 2), à savoir, selon la 

jurisprudence et la doctrine majoritaire, aux art. 41 ss CO ou, selon d'autres 

auteurs, aux règles en matière de responsabilité contractuelle (art. 97 ss et 394 ss 

CO) (ATF 126 III 370 consid. 7d; arrêts du Tribunal fédéral 4A_337/2018 du 9 

mai 2019 consid. 3.1.3; 4A_34/2014 du 19 mai 2014 consid. 4.3; MOOSER, Le 

droit notarial en Suisse, 2014, n. 300 p. 200 et note 1084; PIOTET, La 

responsabilité patrimoniale des notaires et autres officiers publics, thèse Lausanne 

1981, p. 60 et 228). 

6.1.2 En matière contractuelle, les conditions d'une action en responsabilité sont 
énoncées à l'art. 97 al. 1 CO. Si le client ne peut obtenir l'exécution de l'obligation 

ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le mandataire est tenu de réparer le 

dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est 

imputable. On discerne donc quatre conditions cumulatives : une violation du 

contrat, un dommage, un rapport de causalité entre la mauvaise exécution et le 

dommage et une faute (qui est présumée) (ATF 128 III 22 consid. 2b; arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_90/2011 du 22 juin 2011 consid. 2.2.2; 4A_168/2008 du 11 

juin 2008 consid. 2.6).  

Le mandant supporte le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des trois premières 

conditions, ce qui signifie que, si le juge ne parvient pas à une conviction ou n'est 

pas à même de déterminer si chacun de ces faits s'est produit ou ne s'est pas 

produit, il doit statuer au détriment du mandant (ATF 132 III 689 consid. 4.5; 129 

III 18 consid. 2.6; 126 III 189 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_90/2011 

précité consid. 2.2.2; 4A_168/2008 précité consid. 2.7). En revanche, il incombe 

au mandataire de prouver la quatrième condition, à savoir qu'aucune faute ne lui 

est imputable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_352/2018 du 25 février 2019 consid. 

3.3).  

 6.2 En l'espèce, point n'est besoin d'examiner la question de la responsabilité de 
C______ SA, D______ SA et Me E______ en lien avec le dommage allégué à 

hauteur de 577'500 fr. dès lors que l'intimé est condamné à restituer ce montant.  

Quant aux autres prétentions de l'appelante à l'encontre des précités au titre de 

réparation de son dommage (frais et honoraires de Me E______, D______ SA et 

Me O______ ; frais judiciaires et dépens de première et seconde instance dans le 

cadre de la procédure de mesures provisionnelles), la question de savoir si c'est à 

juste titre que le Tribunal l'a déboutée, faute de démonstration d'une mauvaise 

exécution du contrat et/ou de la commission d'un acte illicite, peut demeurer 

ouverte. En effet, c'est de toute façon avec raison qu'il l'a fait, faute de 

démonstration de ces postes du dommage et/ou du lien de causalité entre la 

prétendue mauvaise exécution du contrat ou la commission d'un acte illicite et 

ceux-ci, comme il a été statué dans le cadre de l'examen de ces mêmes prétentions 

formées à l'encontre de l'intimé, au considérant 5.2.3, auquel il est renvoyé.  

- 25/29 - 

 

C/27750/2017 

Partant, sur ce point l'appel est infondé et le jugement entrepris sera confirmé.  

7. L'appelante sur appel joint critique le montant de 10'000 fr. que l'appelante a été 
condamnée à lui verser à titre de dépens de première instance, concluant au 

versement de 24'950 fr.  

7.1 Si l'instance d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la 
première instance (art. 318 al. 3 CPC). 

7.1.1 Le montant des frais judiciaires de première instance, arrêté à 40'000 fr., n'a 
pas été remis en cause par les parties et est conforme au tarif applicable (art. 104 

et 105 CPC; art. 5, 13 et 17 RTFMC; art. 19 al. 4 LaCC). Il sera donc confirmé, 

étant relevé qu'afin de le répartir en fonction de l'issue du litige, il convient au 

préalable de l'attribuer à hauteur d'un quart à chacun des quatre litiges opposant 

l'appelante à ses quatre parties adverses qu'elle poursuit chacune pour le tout.  

Ainsi, dans la mesure où l'intimé succombe à hauteur de 577'500 fr. (85% de la 

valeur litigieuse de 664'943 fr.) et l'appelante à hauteur de 87'443 fr. (15%), les 

trois autres parties obtenant entièrement gain de cause, les frais judiciaires seront 

répartis, s'agissant du litige entre les deux premiers, à hauteur de 85% à la charge 

de l'intimé, soit 8'500 fr., et 15% à la charge de l'appelante, soit 1'500 fr. Pour ce 

qui est des trois autres litiges, ils seront mis en totalité à la charge de celle-ci, soit 

30'000 fr. (art. 106 al. 2 CPC). Ils seront compensés avec l'avance de frais de  

72'840 fr. fournie par l'appelante (art. 111 al. 1 CPC), le solde en 32'840 fr. lui 

étant restitué. L'intimé sera en conséquence condamné à verser 8'500 fr. à 

l'appelante à titre de remboursement des frais judiciaires de première instance (art. 

111  

al. 2 CPC). Le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera donc modifié 

dans le sens qui précède.  

7.1.2 Il n'y a pas lieu de revenir sur le montant des dépens de première instance 
que l'appelante a été condamnée à verser à D______ SA et Me E______ (10'000 

fr. chacun [¼ de 40'000 fr.]). En effet, le jugement contesté est confirmé s'agissant 

des conclusions prises par la précitée à l'encontre de ceux-ci et les parties 

concernées ne remettent pas en cause le montant auquel les dépens ont été arrêtés 

ni leur répartition, conformes aux dispositions légales applicables (cf. infra ; art. 

95 al. 3, 96, 105 al. 2 et 106 al. 1 CPC ; art. 84 et 85 RTFMC; art. 23 al. 1, 25 et 

26 al. 1 LaCC). Les chiffres 4 et 6 du dispositif du jugement attaqué seront donc 

confirmés.  

Il n'y a pas lieu non plus de statuer à nouveau sur le montant identique (10'000 fr.) 

auquel ont été arrêtés les dépens de première instance relatifs au litige opposant 

l'appelante à l'intimé, que ne critiquent pas ceux-ci et qui est conforme aux 

dispositions précitées. Cela étant, il convient de modifier leur répartition au vu de 

l'issue du litige en seconde instance, de sorte qu'il sera alloué 8'500 fr. en faveur 

- 26/29 - 

 

C/27750/2017 

de l'appelante (85%) et 1'500 fr. en faveur de l'intimé (15%), ce dernier étant ainsi 

condamné à verser 7'000 fr. à l'appelante à titre de dépens de première instance 

(art. 106 al. 2 CPC). Le chiffre 3 du dispositif du jugement querellé sera donc 

modifié dans ce sens.  

C'est avec raison que l'appelante sur appel joint soutient qu'en cas de pluralité de 

parties, chacune d'entre elles a en principe le droit à des dépens pour l'activité de 

son défenseur et il est vrai également que le montant de ceux-ci doit être fixé en 

tenant compte de la valeur litigieuse, ce qui aboutit en l'occurrence à un montant 

de l'ordre de 25'000 fr. Cependant, les honoraires de l'avocat doivent rester dans 

un rapport raisonnable avec les prestations fournies, de sorte que la valeur 

litigieuse n'est ni le seul, ni le principal critère d'évaluation (ATF 93 I 116 consid. 

5a et 5b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_763/2018 du 1
er

 juillet 2019 consid. 8.5). 

En effet, le défraiement est fixé d'après l'importance de la cause, ses difficultés, 

l'ampleur du travail et le temps employé (art. 84 al. 1 RTFMC). Ainsi, il prend 

certes pour base le tarif fixé en lien avec la valeur litigieuse, mais il peut s'en 

écarter de plus ou moins 10% pour tenir compte des éléments précités, ceci 

toutefois sans préjudice encore de l'article 23 al. 3 LaCC (art. 85 al. 1 RTFMC). 

Aux termes de cette disposition, sur laquelle s'est fondé le Tribunal, lorsqu'il y a 

une disproportion manifeste entre le taux applicable selon la loi en fonction de la 

valeur litigieuse et le travail effectif de l'avocat, la juridiction peut fixer un 

défraiement inférieur ou supérieur aux taux minimums et maximums prévus.  

In casu, la somme réclamée par l'appelante sur appel joint, fondée exclusivement 

sur le tarif découlant de la valeur litigieuse, apparaît manifestement 

disproportionnée, au contraire du montant de 10'000 fr. arrêté par le premier juge. 

Ce dernier montant, lequel correspond à 25 heures d'activité au tarif horaire de 

400 fr. débours et TVA compris (art. 25 et 26 al. 1 LaCC), n'est pas critiquable au 

vu de l'activité déployée, comprenant deux mémoires de 16 et 6 pages de teneur 

en substance similaire, la production d'un nombre réduit de pièces ainsi que la 

participation à trois audiences totalisant quatre heures. Au surplus, les différents 

prétendus responsables actionnés chacun pour la totalité du préjudice, bien que 

certes en conflits d'intérêts, étaient confrontés à des reproches similaires et leurs 

écritures respectives coïncidaient en de nombreux aspects. Ainsi, les synergies de 

ces différentes représentations ont eu pour effet que le travail des avocats s'en est 

trouvé réduit dans cette mesure (arrêts du Tribunal fédéral 4A_268/2018 du 

18 novembre 2019 consid. 10; 4A_603/2014 du 11 novembre 2015 consid. 12.2.1; 

ATF 125 III 138 consid. 2c et 2d, JdT 2001 I 285). Le grief de l'appelante sur 

appel joint est donc infondé, de sorte que le chiffre 5 du dispositif du jugement 

entrepris sera confirmé.  

7.2.1 Les frais judiciaires d'appel seront fixés à 20'000 fr. (art. 5, 13, 17 et 35 
RTFMC). Au vu de l'issue du litige, ils seront mis, s'agissant d'un quart d'entre 

eux, à la charge de l'intimé à hauteur de 85%, soit 4'250 fr., et à la charge de 

- 27/29 - 

 

C/27750/2017 

l'appelante à hauteur de 15%, soit 750 fr. Pour ce qui est des trois quarts restants, 

ils seront mis en totalité à la charge de celle-ci, soit 15'000 fr. (cf. supra, consid. 

7.1.1 ; art. 106 al. 2 CPC). Ils seront compensés avec l'avance de frais de 36'000 

fr. fournie par l'appelante, acquise à due concurrence à l'Etat de Genève (art. 111 

al. 1 CPC) et le solde en 16'000 fr. lui sera restitué. L'intimé sera ainsi condamné à 

verser 4'250 fr. à l'appelante à titre de remboursement des frais judiciaires d'appel 

(art. 111 al. 2 CPC). 

Les dépens d'appel seront arrêtés à 20'000 fr. au total, débours et TVA inclus 

(art. 84, 85 et 90 RTFMC; art. 23 al. 1, 25 et 26 al. 1 LaCC), compte tenu 

notamment de l'activité déployée par chacun des conseils des parties, soit une 

écriture d'une teneur en substance similaire à leurs mémoires respectifs de 

première instance. Au vu de l'issue du litige, la part de ces dépens due par l'intimé 

à l'appelante se monte à 4'250 fr. (85% de 5'000 fr.), tandis que le montant dû par 

celle-ci au précité s'élève à 750 fr. (15%), de sorte que celui-ci sera condamné à 

verser à l'appelante 3'500 fr. à titre de dépens d'appel. Celle-ci sera, pour sa part, 

condamnée à payer à l'appelante sur appel joint, D______ SA et Me E______, 

lesquels obtiennent entièrement gain de cause, la somme de 5'000 fr. chacun à ce 

titre. Ce montant correspond en substance à ce qui est réclamé par Me E______ 

sur la base de la note d'honoraires de son conseil prise en considération dans la 

mesure de sa recevabilité (cf. supra, let. B.d et consid. 3.2).  

7.2.2 Les frais judiciaires d'appel joint (recours) seront fixés à 1'800 fr. (art. 5, 17 
et 38 RTFMC) et mis à la charge de l'appelante sur appel joint qui succombe 

entièrement (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront compensés avec l'avance de frais de 

2'400 fr. fournie par celle-ci, acquise à due concurrence à l'Etat de Genève (art. 

111 al. 1 CPC), et le solde de 600 fr. lui sera restitué.  

L'appelante sur appel joint sera condamnée à verser à l'appelante des dépens 

d'appel joint arrêtés à 1'500 fr., débours et TVA inclus (art. 84, 85 et 90 RTFMC; 

art. 25 et 26 al. 1 LaCC). Point ne sera alloué de dépens d'appel joint aux autres 

parties, lesquelles, n'étant pas concernées, ne se sont pas déterminées.  

* * * * *  

  

- 28/29 - 

 

C/27750/2017 

 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 13 septembre 2019 par A______ contre le 

jugement JTPI/11331/2017 rendu le 13 août 2019 par le Tribunal de première instance 

dans la cause C/27750/2017 et l'appel joint interjeté le 4 novembre 2019 par C______ 

SA contre le chiffre 5 du dispositif de ce jugement.  

Au fond : 

Annule les ch. 1, 2 et 3 du dispositif de ce jugement et, statuant à nouveau :  

Condamne B______ à payer à A______ la somme de 577'500 fr. avec intérêts à 5% l'an 

dès le 18 mai 2016. 

Arrête les frais judiciaires de première instance à 40'000 fr., les met à la charge de 

B______ à hauteur de 8'500 fr. et à la charge de A______ à hauteur de 31'500 fr. et les 

compense avec l'avance fournie de 72'840 fr., acquise à l'Etat de Genève à due 

concurrence. 

Ordonne à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire, 

de restituer à A______ le solde de l'avance fournie, soit 32'840 fr.  

Condamne en conséquence B______ à verser 8'500 fr. à A______, à titre de 

remboursement des frais judiciaires. 

Condamne B______ à verser 7'000 fr. à A______ à titre de dépens de première 

instance. 

Confirme pour le surplus le jugement entrepris.  

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 20'000 fr., les met à la charge de B______ à hauteur 

de 4'250 fr. et à la charge de A______ à hauteur de 15'750 fr. et les compense avec 

l'avance fournie de 36'000 fr., acquise à l'Etat de Genève à due concurrence.  

Arrête les frais judiciaires d'appel joint à 1'800 fr., les met à la charge de C______ SA et 

les compense avec l'avance fournie de 2'400 fr., acquise à l'Etat de Genève à due 

concurrence. 

- 29/29 - 

 

C/27750/2017 

Ordonne à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire, 

de restituer à A______ le solde de l'avance fournie au titre de l'appel, soit 16'000 fr. et à 

C______ SA le solde de l'avance fournie au titre de l'appel joint, soit 600 fr. 

Condamne B______ à verser à A______ les sommes de 4'250 fr. à titre de 

remboursement des frais judiciaires d'appel et 3'500 fr. à titre de dépens d'appel. 

Condamne A______ à verser 5'000 fr. à C______ SA, 5'000 fr. à D______ SA et 

5'000 fr. à Me E______ à titre de dépens d'appel. 

Condamne C______ SA à verser 1'500 fr. à A______ à titre de dépens d'appel joint.  

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

 

Siégeant : 

Madame Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE, présidente; Mesdames  

Verena PEDRAZZINI RIZZI et Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame  

Jessica ATHMOUNI, greffière. 

 

La présidente : 

Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE 

 La greffière : 

Jessica ATHMOUNI 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr. 

 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110