# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 42edd933-bd6d-5b09-930c-92e056cda3a2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-20
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 20.11.2017 C/25388/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-25388-2015_2017-11-20.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22.11.2017. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/25388/2015 ACJC/1477/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 20 NOVEMBRE 2017 

 

Entre 

A______ SÀRL, B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SA, 
Monsieur F______ et Monsieur G______, appelants d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 20 février 2017, comparant tous par Me Christophe GAL, 
avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,  

et 

Monsieur H______, domicilié ______ (GE), intimé, représenté par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 
domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/147/2017 du 20 février 2017, reçu par les parties le 24 février 
2017, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé du 30 octobre 2015 pour le 
31 janvier 2016 notifié par A______ SÀRL, B______ SARL, C______ SARL, 
D______ SARL, E______ SA, F______ et G______ à H______ pour 
l'appartement de trois pièces au 2ème étage de l'immeuble sis I______ à Genève 
(ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit 
que la procédure était gratuite (ch. 3).  

B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 27 mars 2017, A______ SÀRL, 
B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SA, F______ et 
G______ ont formé appel contre ce jugement dont ils ont sollicité l'annulation. Ils 
ont conclu à ce que la Cour, statuant sur demande principale, dise que le contrat 
de bail du 19 juin 2008 portant sur l'appartement de trois pièces situé au 2ème étage 
de l'immeuble sis I______ (GE), a été valablement résilié par avis du 30 octobre 
2015 avec effet au 31 janvier 2016. Sur demande reconventionnelle, ils ont conclu 
à ce que la Cour condamne H______ à évacuer immédiatement ledit appartement, 
ordonne l'exécution directe du jugement, dise que, dès le 1er février 2016, 
H______ est redevable d'indemnités pour occupation illicite de l'appartement 
litigieux de 950 fr. par mois, et ce aussi longtemps qu'il ne l'aura pas restitué et le 
condamne au paiement de ces indemnités. 

 b. Le 16 mai 2017, H______ a conclu, principalement, à la confirmation du 
jugement querellé, et subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de 
quatre ans échéant au 31 janvier 2020, avec la possibilité de restituer en tout 
temps le logement avec un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions. 

d. Elles ont été informées le 9 août 2017 de ce que la cause était gardée à juger. 

C. a. Les appelants sont propriétaires en commun de onze des quinze appartements 
situés dans l'immeuble sis I______ à Genève.  

 Ils exercent leurs droits sous la forme d'une société simple. Plusieurs membres de 
la société simple le sont via des sociétés qu'ils ont acquises de membres originels 
de cette société. 

 F______ détient 55,21% des parts en son nom personnel ou par le biais des 
sociétés C______ SARL, B______ SARL et D______ SARL, E______ SA en 
détient 17,54%, A______ SÀRL 17,99% et G______ 9,26%. 

 Les différents appartements de l'immeuble ne sont pas spécifiquement attribués à 
l'un ou l'autre des membres de la société simple.  

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 b. Le 2 décembre 2016, la fiduciaire de la société simple "I______" a attesté qu'il 
ressortait des états financiers de la société pour 2013 à 2015 que 1) les loyers 
encaissés ne couvraient pas les frais d'exploitation et les charges financières, 2) les 
crédits hypothécaires, augmentés du prêt de tiers (1'962'402 fr.), étaient supérieurs 
à la valeur de l'immeuble au bilan (1'898'908 fr. 55) et 3) que la société souffrait 
d'un manque chronique de liquidités qui l'empêchait de faire face à ses 
obligations. 

 c. H______ habite dans l'immeuble de la I______ depuis le 1er novembre 1986. 

 L'appartement de trois pièces au 2ème étage qu'il occupe actuellement lui a été 
remis à bail par contrat du 19 juin 2008, avec effet au 1er septembre 2008 pour une 
durée de trois ans et cinq mois, soit du 1er septembre 2008 au 31 janvier 2012.  

 Le loyer est de 950 fr. par mois, charges non comprises, étant précisé que le 
montant des charges ne résulte pas du dossier. 

 d. H______ a en outre été engagé comme concierge de l'immeuble dès le  
1er novembre 1986.  

 Son salaire était en dernier lieu de 548 fr. par mois nets. Le délai de congé 
contractuel était de trois mois pour la fin d'un mois. 

 e. Entre 2014 et 2015, J______, administratrice unique de E______ SA, a fait part 
aux autres copropriétaires du fait qu'elle souhaitait récupérer l'appartement de 
H______ pour ses besoins propres. Le fait d'être propriétaire de cet immeuble lui 
coûtait de l'argent et elle aurait aimé au moins y habiter (témoin K______, 
déclaration F______). 

 f.  Lors de l'assemblée générale du 28 octobre 2015, les copropriétaires ont décidé 
de résilier le contrat de conciergerie de H______ pour sa prochaine échéance et de 
confier l'entretien des communs à une société extérieure. Cette solution 
permettrait une baisse d'environ 9% des frais de conciergerie. 

 g.a Par avis officiel du 30 octobre 2015, le bail de H______ a été résilié pour le 
31 janvier 2016. Le motif indiqué pour le congé était la résiliation à l'échéance 
pour les besoins propres du bailleur. 

 g.b Le besoin propre invoqué par les bailleurs, dont la réalité est contestée par le 
locataire, est celui de J______, administratrice unique de E______ SA, l'une des 
copropriétaires de l'immeuble.  

 Il ressort du dossier que J______ est seule propriétaire économique de 
E______ SA. Cette dernière, qui a pour but social notamment l'organisation de 
défilés de mode, agence de mannequins, stylisme et courtage immobilier, n'a pas 
d'activité effective. 

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 J______ est âgée de 73 ans, retraitée, et a toujours été domiciliée en Suisse. Elle 
perçoit un revenu mensuel d'environ 6'620 fr. par mois sous forme de rentes.  

 Elle a indiqué avoir habité Genève jusqu'en 2000, puis déménagé en Valais pour y 
travailler comme pharmacienne indépendante jusqu'en 2008, année lors de 
laquelle elle avait pris sa retraite et vendu sa pharmacie pour le prix d'environ 
1'000'000 fr. Elle avait ensuite continué à habiter en Valais jusqu'en 2012, faisant 
des remplacements en tant qu'employée en pharmacie. En 2012, elle avait cessé de 
travailler, en raison du fait qu'elle était atteinte d'un cancer du sein. Elle avait 
vendu son chalet en Valais pour le prix de 800'000 fr. environ et avait déménagé à 
Genève pour se rapprocher de sa famille, notamment de son beau-fils. Elle avait 
donné environ 800'000 fr. à son fils, L______, pour qu'il puisse acquérir un bien 
au Brésil où il vivait depuis une dizaine d'années. Il lui restait actuellement 
environ 60'000 fr. d'économies. 

 J______ est propriétaire avec son fils, à raison de 5/6 pour elle et 1/6 pour lui, 
d'une villa à ______ (GE), qui a été habitée jusqu'en 2005 par son fils. La villa, 
meublée, a ensuite été louée à différents locataires, pour des loyers variant entre 
10'000 fr et 8'000 fr. par mois. Les frais mensuels relatifs à cette villa justifiés par 
pièces sont de 2'600 fr. environ, soit 2'100 fr. de charges hypothécaires et 500 fr. 
de charges d'entretien et honoraires.  

 Entre deux locataires, J______ a occupé temporairement cette villa, en attendant 
de pouvoir la relouer. Elle a également loué brièvement un appartement à ______ 
(GE), de décembre à avril 2015, à une époque où sa maison de ______ (GE) était 
louée.  

 Actuellement, J______ partage son temps entre le Brésil, où elle loge chez son 
fils, le Valais, où elle se rend pour des traitements médicaux, sans y avoir de 
logement, et Genève, où elle dort le plus souvent chez son beau-fils, M______. 
Elle a résidé au Brésil de fin mai à mi-juin 2016, puis de mi-août à décembre 
2016. 

 Entendu comme témoin par le Tribunal, ce dernier a indiqué que sa belle-mère 
avait décidé de revenir habiter à Genève, notamment pour se rapprocher de lui et 
sa famille. Elle séjournait chez lui lorsqu'elle n'avait pas d'autre logement à 
Genève, mais il ne pouvait pas tout le temps la recevoir, raison pour laquelle elle 
avait loué brièvement un appartement à ______ (GE). Elle avait acheté 
l'appartement de I______, en vue de s'y installer, car sa maison de ______ (GE) 
était trop grande pour une personne seule et constituait une source indispensable 
de revenus pour elle. M______ a confirmé que sa belle-mère avait donné 
800'000 fr. à son fils pour qu'il s'installe au Brésil. 

 Concernant le loyer de l'appartement litigieux, J______ a indiqué qu'elle avait 
prévu de payer a priori le même loyer que H______, sous réserve du fait qu'elle 

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entendait faire certains aménagements. Le montant du loyer dépendrait de savoir 
qui paierait les travaux. 

 h. Le 19 novembre 2015, le contrat de travail de H______ a été résilié, avec effet 
au 29 février 2016. 

 i. Depuis qu'il ne touche plus son salaire de concierge, les revenus du locataire, 
qui est professeur de violoncelle, varient, selon les indications qu'il a données, 
entre 3'500 fr et 4'000 fr. par mois. 

j. Par requête du 30 novembre 2015, déposée par devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 25 janvier 
2016 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 12 février 2016,  
le locataire a conclu, principalement, à ce que le Tribunal annule le congé, et, 
subsidiairement, à ce qu'il lui accorde une prolongation de bail de quatre ans 
échéant au 31 janvier 2020.  

Il a fait valoir que la résiliation était contraire aux règles de la bonne foi, 
notamment car le besoin propre invoqué par les  bailleurs était contesté. 

k. Par mémoire réponse et demande reconventionnelle du 8 avril 2016, les 
bailleurs ont pris les mêmes conclusions que celles figurant dans leur appel. 

l. Le 30 mai 2016, le locataire a persisté dans ses conclusions sur demande 
principale et a conclu au déboutement des bailleurs de leurs conclusions 
reconventionnelles.  

m. Entendus par le Tribunal, F______ et le témoin K______ ont indiqué qu'un 
appartement de trois pièces allait se libérer dans l'immeuble de I______ au  
31 décembre 2016. Le bail avait été résilié suite à un problème de sous-location. 
Les copropriétaires avaient décidé de le relouer après avoir augmenté le loyer car 
la société simple perdait trop d'argent à cause de cet immeuble. L'état locatif 
devait être augmenté. J______ et une autre propriétaire avaient fait état de leurs 
besoins personnels, mais il n'était pas prévu de louer cet appartement à l'une ou 
l'autre d'entre elles, car il serait trop difficile de choisir entre l'une ou l'autre. 

n. Le locataire a produit en cours de procédure le procès-verbal de l'audition de 
N______, associé-gérant de A______ SÀRL, dans le cadre d'une procédure 
opposant les bailleurs à une autre locataire du même immeuble, O______. 

N______ a déclaré que le bail d'O______ avait été résilié au motif du besoin 
propre de G______. Il a ajouté, concernant H______, que son bail avait été résilié 
car les bailleurs n'arrivaient pas à payer son salaire de concierge; son loyer était 
trop bas, à savoir entre 500 fr. et 600 fr. par mois. Il ne savait pas ce qu'il allait 
advenir de l'appartement de H______ après son départ. 

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Les bailleurs sont en conflit avec la société A______ SÀRL au sujet des charges 
de copropriété impayées par celle-ci. Ils ont engagé des poursuites à son encontre. 

o. La cause a été gardée à juger par le Tribunal à l'issue de l'audience du 
2 décembre 2016, les parties persistant dans leurs conclusions. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 
laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y 
a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 
est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; ATF 136 III 
196 consid. 1.1).  

En l'espèce, la valeur minimale de 10'000 fr. est atteinte. La voie de l'appel est 
donc ouverte. 

1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est 
recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 

1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux 
sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation 
du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 

La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit  
(art. 310 CPC). 

2. 2.1 Le Tribunal a considéré que le besoin propre allégué par les bailleurs n'était 
manifestement qu'un prétexte, le véritable motif du congé étant la volonté des 
bailleurs de relouer l'appartement à un prix plus élevé. J______ n'avait pas 
concrètement besoin de ce logement puisqu'elle passait la majeure partie de son 
temps au Brésil depuis sa retraite. Il n'était pas établi qu'elle était obligée de louer 
sa villa de ______ (GE) pour des raisons financières, notamment au regard du fait 
qu'elle avait touché 800'000 fr. pour la vente de son chalet et 1'000'000 fr. pour la 
vente de sa pharmacie en Valais. Les pièces produites établissaient que les loyers 
ne couvraient pas les frais d'exploitation. Plusieurs autres baux de l'immeuble 
avaient été résiliés au motif du besoin propre du bailleur sans  que les 
appartements concernés ne soient par la suite attribués à ceux-ci. J______ avait 

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d'ailleurs indiqué à F______ qu'elle voulait récupérer l'appartement car le fait 
d'être propriétaire lui coûtait. 

 Même à supposer que le motif du congé était réel, il y avait une disproportion 
manifeste des intérêts en présence puisque J______ n'était pas dans une situation 
financière difficile, contrairement au locataire. 

 2.1.1 Les appelants font valoir que, contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, 
J______ passe la majeure partie de son temps en Suisse, où elle est domiciliée, et 
non au Brésil. Ce n'était qu'en 2016 qu'elle y avait passé plus de temps, en raison 
du fait qu'elle n'avait plus de logement à Genève. Elle entendait réduire ses 
déplacements pour des raisons médicales. Sa fortune n'atteignait pas le montant 
retenu par le Tribunal. Son souci d'occuper personnellement un appartement qui 
ne lui rapportait rien n'avait rien d'abusif. Il ne ressortait pas de la procédure que 
d'autres baux avaient été résiliés pour les besoins propres des bailleurs, sans que 
l'intéressé occupe ensuite l'appartement. Enfin, il n'existait aucune disproportion 
des intérêts entre le besoin de J______ et celui du locataire, une telle pesée des 
intérêts n'ayant au demeurant pas sa place dans le cadre de l'examen de la validité 
du congé. 

2.2 Selon l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément 
d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée 
convenue. S'il est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée 
indéterminée (art. 266 al. 2 CO). 

Une partie peut résilier le bail d'une habitation en observant un délai de congé de 
trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la 
fin d'un trimestre de bail (art. 266d CO). 

En l'espèce, le bail était conclu pour une durée déterminée, mais a été reconduit 
tacitement, de sorte qu'il est devenu un contrat de durée indéterminée. 

Il n'est pas contesté que le délai de congé applicable a été respecté.  

Il convient par conséquent d'examiner si c'est à juste titre que le Tribunal a retenu 
que le congé contrevenait aux règles de la bonne foi. 

2.3 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre 
de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de 
congé prévu. Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à 
l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle 
renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir 
son cocontractant. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un 
motif de résiliation particulier et ce même si elle entraîne des conséquences 

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pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 
p. 62).   

En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter 
la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts 
(ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de 
rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour 
des motifs économiques (arrêts 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 
et 5.2.3; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; ATF 120 II 105 
consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses 
proches parents ou alliés (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 
4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).  

La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne 
foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est 
annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et  
271a CO).   

La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 
la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).  

Les cas typiques d'abus de droit, à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion 
grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et 
l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la 
bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que 
l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit 
"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme 
abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. 
Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur 
un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation 
est lacunaire ou fausse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 
consid. 2.2). 

Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 
pour le locataire ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus 
important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité 
d'un congé, il faut examiner l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non 
pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 
dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 
prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 
consid. 2.2).  

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Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la 
bonne foi, il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur et si 
le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 
consid. 2.2). 

Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas 
possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur 
aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui 
justifie son annulation. Pour en juger, le juge doit se placer au moment où la 
résiliation a été notifiée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 
2016, consid. 4.4.1).  

Contrairement à ce qui prévaut lorsque le bailleur résilie le bail de manière 
anticipée - cas dans lequel le fardeau de la preuve de son besoin propre incombe 
au bailleur, il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de 
supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles 
de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le 
devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous 
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016, consid. 4.4.2).   

2.3.1 Le besoin du bailleur ou de ses proches d'occuper eux-mêmes les locaux se 
rapproche beaucoup de la notion de besoin propre et urgent du bailleur lui-même 
ou de l'un de ses proches parents ou alliés que l'on trouve aux art. 261 al. 2 let. a, 
271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO. Lorsqu'il s'agit d'examiner si la résiliation 
ordinaire signifiée par le bailleur viole les règles de la bonne foi, on peut 
appliquer les principes dégagés par la jurisprudence dans ces trois contextes sur la 
notion de besoin propre et urgent. Il sied toutefois de rappeler que cette notion ne 
joue pas le même rôle dans les trois dispositions légales. Aux art. 261 al. 2 let. a et 
271a al. 3 let. a CO, le besoin propre et urgent influe sur la validité de la 
résiliation, alors qu'à l'art. 272 al. 2 let. d CO, il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - 
du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du 
locataire pour statuer sur la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_198/2016 du 7 octobre 2016, consid. 4.3.1).  

Le besoin du bailleur doit être propre, c'est-à-dire que l'utilisation des locaux doit 
lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses proches parents ou alliés. 
Lorsque le bailleur est une personne morale, le besoin propre est celui qui la 
concerne elle-même et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, 
puisque la personne morale est une personne juridique distincte; toutefois, 
lorsqu'un actionnaire domine économiquement la société bailleresse, le besoin de 
celui-ci peut avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation. Le juge 
décide si le  propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les 

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circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la résiliation (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_195/2016 du 9 septembre 2016, consid. 3.1.2).   

2.4 En l'espèce, il convient de retenir à titre préalable que le besoin propre 
invoqué par E______ SA doit être examiné à la lumière du besoin propre de sa 
seule propriétaire économique et administratrice J______. 

En effet, les éléments figurant au dossier permettent de retenir que cette dernière 
est devenue membre de la société simple formée par les bailleurs en acquérant 
E______ SA et que celle-ci n'a pas d'activité propre qui nécessiterait d'occuper 
des locaux distincts du logement de sa propriétaire économique. Il n'est en 
particulier pas allégué que J______, pharmacienne retraitée, serait active dans le 
domaine du stylisme ou du mannequinat. En tout état de cause, s'agissant d'un 
appartement aux fins d'habitation, le besoin propre ne peut pas être celui d'une 
personne morale. 

Il convient par conséquent d'examiner si c'est à juste titre que le Tribunal a 
considéré que le motif pris du besoin propre de J______ d'occuper l'appartement 
litigieux n'était manifestement qu'un prétexte. 

Contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, aucun élément du dossier n'établit que 
J______ a passé la majeure partie de son temps au Brésil depuis sa retraite. Après 
la vente de sa pharmacie en 2008, elle a continué à habiter en Valais, jusqu'en 
2012, avant de s'installer à Genève. Dans ce canton, elle a résidé soit dans sa villa, 
lorsqu'elle était libre, soit chez son beau-fils, soit dans l'appartement de location 
situé à ______ (GE). 

Dans ce cadre, les séjours effectués par l'intéressée au Brésil auprès de son fils 
n'apparaissent pas déterminants, malgré leur durée, ce d'autant plus qu'elle n'y 
possède pas de logement propre. Elle a expliqué de manière crédible que la durée 
de ses séjours au Brésil a augmenté en 2016 en raison du fait qu'elle n'avait plus 
de logement à Genève.  

J______, qui a 73 ans, a passé toute sa vie en Suisse, où elle est toujours 
domiciliée, et où elle doit suivre des traitements médicaux. Il n'y a ainsi aucun 
motif de considérer comme inexactes ses allégations selon lesquelles elle n'entend 
pas s'établir au Brésil. Elle n'a pas non plus de logement en Valais, ce qui étaye 
ses allégations selon lesquelles un logement à Genève lui est nécessaire. 

 Ses affirmations au sujet des raisons pour lesquelles elle ne souhaite pas habiter la 
villa de ______ (GE), dont elle est copropriétaire avec son fils, sont également 
crédibles. Une villa de huit pièces est effectivement trop grande pour une 
personne seule et les frais y relatifs, en 2'600 fr. par mois, sont élevés par rapport 
à ses revenus mensuels de 6'620 fr. A cela s'ajoute qu'il n'est pas établi que les 
allégations de J______ selon lesquelles sa fortune est de 60'000 fr. seraient 

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fausses. Le fait qu'elle ait donné 800'000 fr. à son fils pour l'aider à s'établir au 
Brésil a notamment été confirmé par le témoin M______. Les allégations de 
l'intimé selon lesquelles J______ toucherait des revenus de l'entreprise au Brésil 
de son fils ne reposent quant à elles sur aucune pièce probante. 

 Quant à la vente de la pharmacie, elle est intervenue en 2008, soit il y a presque 
dix ans, de sorte qu'il est probable qu'une partie de ce montant a été utilisée pour 
subvenir aux besoins de J______.  

 Par ailleurs, la constatation du Tribunal selon laquelle "la résiliation du bail du 
concierge s'inscrit  dans un contexte général de résiliation des baux pour besoins 
propres des bailleurs, sans que ces motifs n'aient été démontrés" ne repose sur 
aucun élément factuel concret. En effet, une seule résiliation de bail pour ce motif 
ressort du dossier, à savoir celle de l'appartement d'O______.  

 Le fait que N______, associé-gérant de A______ SÀRL, ait déclaré dans le cadre 
de la procédure opposant O______ aux appelants qu'il ignorait ce qu'il allait 
advenir de l'appartement du concierge n'est pas décisif. Tout d'abord, ce 
témoignage doit être considéré avec réserves, puisque N______ est en conflit avec 
les appelants qui ont engagé des poursuites à son égard du fait du non-paiement 
des charges de copropriété. Ensuite, N______ n'était visiblement pas au courant 
des circonstances du présent litige puisqu'il a indiqué que le loyer de H______ 
était de 500 fr. ou 600 fr. alors qu'il est de 950 fr. par mois. 

 Le Tribunal a en outre relevé que le fait qu'un autre appartement de trois pièces 
allait se libérer dans l'immeuble au 31 décembre 2016 confirmait que le motif 
invoqué par les bailleurs était un prétexte. C'est perdre de vue le fait que, pour 
déterminer la réalité du motif du congé, il faut se placer au moment où celui-ci a 
été notifié. Or il n'est pas prouvé que, le 30 octobre 2015, les bailleurs savaient 
qu'un autre appartement de trois pièces allait se libérer dans l'immeuble. Le 
dossier ne contient au demeurant aucun renseignement sur les caractéristiques de 
cet appartement, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer avec certitude si 
J______ abuse de son droit en n'occupant pas le logement en question.  

 Compte tenu de ce qui précède, la Cour retiendra que l'intimé, à qui incombait la 
charge de la preuve, n'a pas démontré que le motif du congé invoqué par les 
bailleurs, à savoir le besoin propre de J______, n'était qu'un prétexte. 

 L'on ne saurait par ailleurs taxer sans autre le congé d'abusif au motif qu'au besoin 
de J______, qui doit être considéré comme réel, s'ajoute la considération que son 
investissement dans l'immeuble de la I______  lui coûte de l'argent au lieu de lui 
en rapporter.  

 Le fait que l'état locatif de l'immeuble ne suffise pas à couvrir les charges de 
celui-ci est attesté par pièces et n'est pas contesté par le locataire. Or, la résiliation 

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d'un bail pour des motifs économiques n'est pas en soi abusive, puisque le bailleur 
est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter 
son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. 

 Au regard du fait que les moyens financiers de J______ sont limités, son souci 
d'éviter des frais inutiles en occupant elle-même un appartement de l'immeuble 
dont elle est propriétaire et qui ne lui rapporte rien, paraît légitime. 

 Selon le Tribunal, le congé devrait en tout état de cause être considéré comme 
abusif en raison de la disproportion manifeste des intérêts en présence. L'appelant 
fait valoir qu'une telle pesée des intérêts n'a pas sa place dans le cadre de l'examen 
de la validité de la résiliation mais doit être uniquement faite au stade de la 
prolongation du bail. 

 Sur ce point, il résulte de la jurisprudence précitée que, pour statuer sur la validité 
d'un congé, il faut en principe examiner uniquement l'intérêt qu'a le bailleur à 
récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et 
celui du locataire à rester dans les locaux, celle-ci n'intervenant que dans l'examen 
de la prolongation du bail. 

En l'espèce, J______ qui est âgée, et doit suivre des traitements médicaux en 
Suisse a un intérêt légitime à pouvoir, pour ce faire, occuper un appartement dans 
l'immeuble dont elle est propriétaire. Même si la situation financière de H______ 
est modeste, et que ses moyens financiers sont inférieurs à ceux de J______, ce 
seul fait ne suffit pas à conclure qu'il existe une disproportion manifeste des 
intérêts en présence. La difficulté pour le locataire de trouver une solution de 
relogement est un élément dont il conviendra de tenir compte dans l'examen de la 
prolongation de bail requise par l'intimé. 

 Compte tenu des considérants qui précèdent, c'est à tort que le Tribunal a 
considéré que le congé devait être annulé en raison du fait que le motif allégué 
n'était manifestement qu'un prétexte. 

 Le jugement querellé sera par conséquent annulé. Le congé sera déclaré valable. 

3. Selon l'art. 318 al. 1 let. c ch. 1 CPC, l'instance d'appel peut renvoyer la cause à la 
première instance lorsqu'un élément essentiel de la procédure n'a pas été jugé. 

 En l'espèce, le Tribunal ne s'est pas prononcé sur la prolongation de bail sollicitée 
par l'intimé, ni sur les modalités d'exécution de l'évacuation, ni sur les conclusions 
en paiement des appelants. 

 Il convient par conséquent de lui renvoyer la cause pour qu'il statue sur ces 
éléments essentiels. 

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4. Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 27 mars 2017 par A______ SÀRL, B______ 
SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SA, F______ et G______ contre le 
jugement JTBL/147/2017 rendu le 20 février 2017 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/25388/2015. 

Au fond : 

Annule ce jugement et, cela fait, statuant à nouveau : 

Dit que le contrat de bail du 19 juin 2008 portant sur l'appartement de trois pièces situé 
au 2ème étage de l'immeuble sis I______, 1205 Genève, a été valablement résilié par avis 
de résiliation du 30 octobre 2015 avec effet au 31 janvier 2016. 

Renvoie la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ,  juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.