# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 22451b89-380e-5c0f-84e9-880aa97b4217
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-05-23
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 23.05.2006 A 2006 15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2006-15_2006-05-23.pdf

## Full Text

A 06 15
3. Kammer 

URTEIL
vom 23. Mai 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Grundstückgewinnsteuer

1. a) … verkaufte am 3. Mai 2005 an … für Fr. 45‘851.-- die StWE 52’589 in …, 

110/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 83/Plan 11, mit Sonderrecht an den 

Sport- und Clubräumlichkeiten im Clubgeschoss („…“).

Die StWE, welche sich sowohl im Kaufzeitpunkt als auch im Verkaufszeitpunkt 

im Rohbau befand, hatte er im Jahr 2002 für Fr. 14‘000.-- von der UBS AG 

erworben. 

Am 13. Oktober 2005 veranlagte die Steuerkommissärin zunächst einen 

Steuerbetrag von Fr. 1‘997.--. Auf die dagegen erhobene Einsprache hin teilte 

die Steuerkommissärin am 22. November 2005 … mit, die aus dem Kaufpreis 

an die StWEG „…“ bezahlten Unterhalts- und Verwaltungskosten dürften - im 

Gegensatz zum Anteil an den Erneuerungsfonds - nicht gewinnmindernd in 

Abzug gebracht werden. Dadurch ergebe sich ein reduzierter Gewinn von Fr. 

9‘200.-- und eine Steuer von Fr. 456.--. Nachdem … die Korrektur schriftlich 

akzeptiert hatte, erging am 15. Dezember 2005 die korrigierte Veranlagung 

für die Kantonssteuern samt Rechtsmittelbelehrung, welche unangefochten in 

Rechtskraft erwuchs.

b) Gestützt auf die kantonale Veranlagung verfügte die Gemeinde … ihrerseits 

am 16. Februar 2006 die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 456.--. Die 

dagegen von … eingereichte Einsprache wurde seitens der zuständigen 

Gemeindesteuerkommission mit Entscheid vom 8. März 2006 abgewiesen.

2. Dagegen reichte … am 13. März 2006 frist- und formgerecht Rekurs ein mit 

dem sinngemässen Begehren um Aufhebung sowohl der kommunalen als 

auch der kantonalen Veranlagung betreffend die Grundstückgewinnsteuer. 

Zur Begründung machte er im Wesentlichen wiederum geltend, dass er beim 

Verkauf seines Stockwerkeigentums keinen Gewinn erzielt habe. Vielmehr sei 

der Verkaufspreis von Fr. 45'851.-- zur Bezahlung aufgelaufener Kosten und 

Beiträge an den Erneuerungsfonds der StWEG … verwendet worden. Auch 

der Kopie des Kaufvertrages lasse sich entnehmen, dass die Zahlung nicht 

zu seinen Gunsten erfolgt sei. Eine weitere Kopie sei von der kantonalen 

Steuerverwaltung, die ihm nicht mitgeteilt habe, dass gegen die Veranlagung 

(der kantonalen) Grundstückgewinnsteuer ebenfalls eine 

Rechtsmittelmöglichkeit bestehe.

3. Während die kantonale Steuerverwaltung Nichteintreten, soweit sich der 

Rekurs gegen die kantonale Veranlagung richte, beantragte, erkannte die 

Gemeinde … auf Abweisung des Rekurses gegen die kommunale 

Veranlagung für die Grundstückgewinnsteuer. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Kantonale Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer

a) Anfechtungsobjekt bildet der Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2005, 

mit welchem der steuerbare kantonale Grundstückgewinn einspracheweise 

und gemäss vom heutigen Rekurrenten gegengezeichneter Vereinbarung auf 

Fr. 456.-- festgelegt worden ist.

b) Gemäss Art. 139 Abs. 1 StG kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen seit 

Zustellung des Einspracheentscheides beim Verwaltungsgericht schriftlich 

Rekurs erheben. Für die Fristberechnung wiederum ist im konkreten Fall auf 

die Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG) über die 

Gerichtsferien abzustellen (nach Art. 19 Abs. 1 VGG sind im Zeitraum 18. 

Dezember - 2. Januar Gerichtsferien). Hält man sich vor Augen, dass der 

kantonale Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2005 datiert, erhellt, dass 

die Rekurseingabe (Poststempel vom 13. März 2006) selbst unter 

Berücksichtigung der Gerichtsferien verspätet erfolgt ist. Dies umso mehr, als 

die angefochtene Verfügung - entgegen der rekurrentischen Darstellung - eine 

korrekte Rechtsmittelbelehrung i.S. der eingangs zitierten Bestimmung 

enthält. Auf den Rekurs gegen die kantonale Veranlagung kann daher bereits 

zufolge Verspätung nicht eingetreten werden.

c) Wie seitens der kantonalen Steuerverwaltung zu Recht dargelegt worden ist, 

erweist sich der Rekurs gegen den kantonalen Einspracheentscheid aber 

auch deshalb als unzulässig, weil der heutige Rekurrent die damalige 

Veranlagung einspracheweise angefochten und sinngemäss deren 

vollumfängliche Aufhebung beantragt hat. Nachdem seiner Einsprache 

teilweise stattgegeben wurde, hat er mit seiner Unterschrift unter das 

Schreiben vom 22. November 2005 die Einsprache zurückgezogen (vgl. PVG 

1995 Nr. 94), soweit sie sich gegen die Besteuerung eines 

Grundstückgewinnes von Fr. 9‘200.- und die Erhebung eines Steuerbetrages 

von Fr. 456.- richtete. Gegenstand des vorliegenden Rekursverfahrens könnte 

daher nur noch sein, ob dieser Teilrückzug unter einem Willensmangel leidet. 

Solches wurde jedoch weder geltend gemacht noch ist es ersichtlich. Auch 

aus dieser Sicht betrachtet kann daher auf den Rekurs gegen den kantonalen 

Einspracheentscheid nicht eingetreten werden.

d) Selbst wenn auf den Rekurs aber hätte eingetreten werden können, hätte er 

aus den nachstehend in Ziff. 2 aufgeführten Überlegungen abgewiesen 

werden müssen.

2. Kommunale Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer

a) Unbestritten ist, dass die Gemeinde eine Grundstückgewinnsteuer in 

derselben Höhe wie der Kanton erheben kann (Art. 6 Gemeindesteuergesetz 

i.V. mit Art. 41 ff. StG). Nicht massgebend für die gemeindliche Veranlagung 

ist, dass der Rekurrent im kantonalen Einspracheverfahren die 

Grundstücksgewinnsteuer für den Kanton in der Höhe von Fr. 456.-- 

akzeptiert hat, weil sich sein Einverständnis ausdrücklich nur auf jene 

Steuerveranlagung bezog.

b) Sein Rekurs gegen die Veranlagung der kommunalen 

Grundstückgewinnsteuer erweist sich - im Ergebnis mit denselben, bereits der 

kantonalen Veranlagung zugrunde liegenden Überlegungen - als 

unbegründet. Im Lichte der für die Beurteilung der sich stellenden Fragen 

heranzuziehenden kantonalen Bestimmungen ergibt sich ohne weiteres, dass 

es sich bei dem an den Käufer übergegangenen Anteil am Erneuerungsfonds 

(vgl. Ziff. 6 der Weiteren Vertragsbestimmungen) um einen 

nichtliegenschaftlichen Wert (analog Mobiliar) handelt, welcher für die 

Ermittlung des Grundstückgewinnes ausser Betracht fällt (vgl. Art. 47 Abs. 1 

StG; F. Richner/W. Frei/S. Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten 

Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, N. 51 zu § 220). Dieser Anteil (Fr. 22'187.-

-) durfte gewinnmindernd berücksichtigt werden und wurde denn auch bei der 

streitigen Veranlagung vom Kaufpreis (Fr. 45'851.--) in Abzug gebracht. Zu 

Recht nicht in Abzug gebracht werden konnten die übrigen Auslagen für 

Betriebskosten, Unterhalt und Verwaltung. Diese werden im System der 

Grundstückgewinnsteuerveranlagung nicht als wertvermehrende 

Aufwendungen behandelt (Art. 49 1 lit. a StG) und mussten entsprechend 

denn auch besteuert werden, so dass ein steuerbarer Grundstückgewinn in 

der Höhe von Fr. 9'206.-- und eine kommunale Steuer (analog jener für den 

Kanton) in der Höhe von Fr. 456.-- resultiert. Was der Rekurrent in diesem 

Zusammenhang vorbringt, zielt ins Leere. Er übersieht, dass nach 

ausdrücklicher gesetzlicher Regelung (Art. 35 Abs. 1 StG) Verwaltungs- und 

Unterhaltskosten nur bei den ordentlichen Steuern einkommensmindernd in 

Abzug gebracht werden dürfen. Nicht entscheidend ist sodann, dass die 

StWEG „…“ den erzielten Kaufpreis wegen der aufgelaufenen Rückstände 

vereinnahmen konnte. Dies bereits deshalb, weil Steuersubjekt, mithin also 

steuerpflichtig für den Grundstückgewinn, der Veräusserer, d.h. vorliegend 

der Rekurrent ist (Art. 45 Abs. 1 StG). - Damit erweist sich der Rekurs, soweit 

er sich gegen die kommunale Veranlagungsverfügung richtet, als 

unbegründet. Der kommunale Einspracheentscheid und die diesem zugrunde 

liegende Veranlagungsverfügung für die Grundstückgewinnsteuer sind somit 

zu bestätigen und der Rekurs daher abzuweisen.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten. 

Von der Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung an die nicht 

anwaltlich vertretenen Rekursgegnerinnen kann demgegenüber 

praxisgemäss abgesehen werden.

Demnach erkennt das Gericht:

1. a) Auf den Rekurs wird, soweit er sich gegen die Veranlagung der kantonalen 

Grundstückgewinnsteuer richtet, nicht eingetreten.

b) Der Rekurs wird, soweit er sich gegen die Veranlagung der kommunalen 

Grundstückgewinnsteuer durch die Gemeinde … richtet, abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'200.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 126.--

zusammen Fr. 1'326.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.