# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7d68e288-0f5a-5fb4-baa8-4e860d7e13b1
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-16
**Language:** de
**Title:** Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung. Umzonung eines einzelnen Grundstücks von der Kernzone in eine Zone für öffentliche Bauten. Kommunale Bauvorschriften (§ 60 Abs. 3 PBG).
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0077-0078/2017
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nrn._0077_und_0078-2017_vom_16._mai_2017.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE II Nr. 

R2.2015.00217 und R2.2015.00218 
0077/2017 und 0078/2017 

Entscheid vom 16. Mai 2017 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Peter  Rütimann,  Baurichter  Emil  Seliner,  Ersatzrichter 
Ulrich Brunner, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert     

in Sachen 

Rekurrent 

R2.2015.00217 
T. D., [….]  

R2.2015.00218 
N. C., [….]  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Politische Gemeinde Richterswil, 8805 Richterswil  

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

betreffend 

Gemeindeversammlungsbeschluss vom 25. Juni 2015 und Verfügung Bau-
direktion  Kanton  Zürich  Nr.  1549/15  vom  26. Oktober  2015;  Festsetzung 
und  Genehmigung  Teilrevision  kommunale  Nutzungsplanung  (Umzonung 
Gartenstrasse), Kat.-Nr. 6327, Richterswil 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  25. Juni 2015  setzte  die  Gemeindeversammlung  Rich-

terswil die Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung "Umzonung Gar-

tenstrasse"  fest.  Die  Baudirektion  Kanton  Zürich  genehmigte  die  Festset-

zung  mit  Verfügung  vom  26. Oktober  2015.  Die  Bekanntmachung  der 

kommunalen  Festsetzung  und  der  kantonalen  Genehmigung  erfolgte  im 

Amtsblatt vom 6. November 2015. 

B. 

Mit  Eingabe  vom  4.  Dezember 2015  erhob  T.  D.  fristgerecht  Rekurs  beim 

Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragte,  es  seien  beide  Ent-

scheide aufzuheben und es sei demgemäss auf die Umzonung des Grund-

stücks Kat.-Nr. 6327 von der Kernzone in die Zone für öffentliche Bauten zu 

verzichten;  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  Rekurs-

gegnerschaft. 

C. 

Vom  Rekurseingang  wurde  mit  Verfügung  vom  10.  Dezember  2015  unter 

der  Geschäftsnummer  R2.2015.00217  Vormerk  genommen  und  das  Ver-

nehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Am 7. Dezember 2015 erhob auch N. C. Rekurs beim Baurekursgericht und 

beantragte  die  Aufhebung  der  genannten  Entscheide  unter  den  entspre-

chenden Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Von  diesem  Rekurs  wurde  mit  Verfügung  vom  10. Dezember  2015  unter 

der G.-Nr. R2.2015.00218 Vormerk genommen und das Vernehmlassungs-

verfahren eröffnet. 

R2.2015.00217 

Seite 2 

 
 
E. 

Der Gemeinderat Richterswil schloss in seinen Vernehmlassungsantworten 

je vom 6. Januar 2016 auf Abweisung der Rekurse unter Kostenfolge zulas-

ten des jeweiligen Rekurrenten. 

F. 

Auch  die  Baudirektion  Kanton  Zürich  beantragte  in  ihren  Rekursantworten 

je vom 21. Januar 2016 die Abweisung der Rekurse unter Kostenfolge zu-

lasten des jeweiligen Rekurrenten. 

G. 

Im Verfahren G.-Nr. R2.2015.00218 fand ein zweiter Schriftenwechsel statt, 

in dessen Rahmen die Parteien an ihren jeweiligen Anträgen festhielten. 

H. 

Am  9. Mai  2016  führte  die  2. Abteilung  des  Baurekursgerichts  im  Beisein 

der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. 

I. 

Im  Anschluss  an  den  Augenschein  wurden  die  Verfahren  einvernehmlich 

sistiert. 

J. 

Am 6. Januar 2017 wurden die Verfahren auf Ersuchen des Gemeinderats 

Richterswil fortgesetzt. 

K. 

Auf die Vorbringen der Parteien und die Erkenntnisse des Augenscheins ist 

nachfolgend  insoweit  einzugehen,  als  dies  für  die  Begründung  des  Ent-

scheids erforderlich ist. 

R2.2015.00217 

Seite 3 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  Rekurse  richten  sich  gegen  dieselbe  Nutzungsplanung,  weshalb  die 

Verfahren G.-Nrn. R2.2015.00217 und R2.2015.00218 zu vereinigen sind. 

2. 

Die  Teilrevision  der  kommunalen  Nutzungsplanung  beinhaltet  die  Umzo-

nung  eines  einzigen  Grundstücks  an  der  Gartenstrasse  (Kat.-Nr. 6327  im 
Halte  von  2'844 m2)  von  der  Kernzone  in  die  Zone  für  öffentliche  Bauten. 
Das  Grundstück  wird  nördlich,  östlich  und  westlich  von  in  der  Kernzone 

verbleibenden  und  weitestgehend  mit  Wohnbauten  überstellten  Grundstü-

cken umschlossen. Südöstlich grenzt das Grundstück an den Mülibach an. 

Jenseits des Mülibachs folgt eine Wohn- und Gewerbezone WG3. 

3. 

Der  Rekurrent 1  ist  Eigentümer  des  in  der  Kernzone  gelegenen  Grund-

stücks  Kat.-Nr. [….],  welches  an  das  zur  Umzonung  vorgesehene  Grund-

stück angrenzt. 

Der  Rekurrent 2  ist  Eigentümer  des  ebenfalls  in  der  Kernzone  gelegenen 

Grundstücks  Kat.-Nr. [….],  welches  nordwestlich  an  das  besagte  Grund-

stück angrenzt. 

Angesichts dieser örtlichen Nähe sowie im Lichte der vorgetragenen Rügen 

sind  beide  Rekurrenten  zur  Rekurserhebung  legitimiert  (§ 338a  des  Pla-

nungs- und Baugesetzes [PBG]). Weil auch die übrigen Prozessvorausset-

zungen erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutreten. 

4. 

Der  vorgesehenen  Umzonung  des  Grundstücks  Kat.-Nr. 6327  von  der 

Kernzone  in  die  Zone  für  öffentliche  Bauten  liegt,  soweit  vorliegend  rele-
vant, folgende Vorgeschichte zugrunde: 

R2.2015.00217 

Seite 4 

 
 
Mit Beschluss vom 8. Juli 2013 erteilte der Gemeinderat Richterswil der po-

litischen Gemeinde Richterswil als damalige Grundeigentümerin unter Auf-

lagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung ei-

nes Wohn- und Pflegeheims auf dem streitbetroffenen Grundstück. Mit Ent-

scheid  BRGE II  Nrn. 0180-0181/2013  vom  17. Dezember  2013  hiess  das 

Baurekursgericht  einen  gegen  diese  Baubewilligung  gerichteten  Rekurs 

derselben Rekurrenten wie im vorliegenden Verfahren gut. Der Grund dafür 

war,  dass  das  im  Projekt  zum  Abbruch  vorgesehene  Gebäude  Vers.-

Nr. 1275  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 6327  im  damals  gültigen  Kernzo-

nenplan der Gemeinde gelb bezeichnet war, womit es nur unter Beibehal-

tung des Gebäudeprofils und der Erscheinung hätte umgebaut oder ersetzt 

werden  dürfen.  Dies war beim Bauvorhaben,  welches  im Wesentlichen ei-
nen flächenmässig ca. 1'062 m2 grossen Gebäudekomplex beinhaltete, of-
fenkundig nicht der Fall. 

Der Entscheid des Baurekursgerichts bildete offenbar Anlass für eine Teil-

revision der kommunalen Nutzungsplanung, in deren Rahmen das gelb be-

zeichnete  Gebäude  Vers.-Nr. 1275  aus  dem  Kernzonenplan  gestrichen 

wurde. Die Gemeindeversammlung Richterswil stimmte der Teilrevision am 

11. März 2015 zu, die Genehmigung der Festsetzung durch die Baudirekti-

on erfolgte am 16. Juli 2015. Die Entscheide blieben unangefochten. Durch 

diese  Änderung  des  Kernzonenplans  wurde  das  im  Entscheid  BRGE II 

Nrn. 0180-0181/2013  festgestellte  Bauhindernis  beseitigt.  Ein  Projekt  für 

ein  Wohn-  und  Pflegeheim  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 6327  hätte  sich 

damit  nicht mehr an dem  Gebäudeprofil  und  der Erscheinung  des Gebäu-

des Vers.-Nr. 1275 zu orientieren. 

Mit  der  hier  angefochtenen  erneuten  Teilrevision  der  kommunalen  Nut-

zungsplanung  soll  das  streitbetroffene  Grundstück  nunmehr  gänzlich  aus 

der  Kernzone  herausgelöst  und  der  Zone  für  öffentliche  Bauten  zugeteilt 

werden. 

Während  des  laufenden  Rekursverfahrens  stimmte  die  Gemeinde  in  der 

Abstimmung vom 27. November 2016 dem Verkauf des betroffenen Grund-

stücks an eine private Immobiliengesellschaft zu, verbunden mit der Aufla-

ge,  dort  ein  Wohn-  und  Pflegeheim  mit  Demenzabteilung  zu  erstellen 

(s. Weisungsheft und Abstimmungsresultate auf www.richterswil.ch). 

R2.2015.00217 

Seite 5 

 
 
5. 

Gemäss § 60 Abs. 1 PBG können einer Zone für öffentliche Bauten Grund-

stücke zugewiesen werden, die von ihren Eigentümern zur Erfüllung öffent-

licher Aufgaben benötigt werden. Als öffentliche Aufgabe gilt auch der Bau 

von Alterswohnungen (Abs. 2). Die Bau- und Zonenordnung (BZO) kann im 

Rahmen des PBG Bauvorschriften für die Zone für öffentliche Bauten vor-

sehen. 

Gemäss  Art. 24  Abs. 1  BZO  gelten  in  der  Zone  für  öffentliche  Bauten  die 

kantonalrechtlichen  Massvorschriften.  Gegenüber  privaten  Nachbargrund-

stücken  gilt  ein  Grenzabstand  von  der  Hälfte  der  Gebäudehöhe,  mindes-

tens jedoch 5,0 m (Abs. 2). 

6. 

Beide  Rekurrenten  monieren,  es  bestünden  keine  sachlichen  Gründe  für 

die Umzonung. Der Gemeinderat Richterswil habe stets festgehalten, dass 

er am bisherigen Projekt des Wohn- und Pflegezentrums unverändert fest-

halten  wolle.  Dieses  könne,  nachdem  das  Gebäude  Vers.-Nr. 1275  aus 

dem Kernzonenplan gestrichen worden sei, auch in der Kernzone verwirk-

licht werden. In den Unterlagen zur Teilrevision und im Genehmigungsent-

scheid  der  Baudirektion  werde  mit  keinem  Wort  dargelegt,  weshalb  der 

Neubau  in  der  Kernzone  nicht  oder  nur  erschwert  zulässig  sein  sollte. 

Überdies  werde  mit  der  Umzonung  auch  eine  unzulässige  Kleinbauzone 

geschaffen. 

Sodann  werde  der  Grundsatz  der  Planbeständigkeit  verletzt,  indem  nur 

wenige  Monate  nach  der  Teilrevision  der  kommunalen  Nutzungsplanung, 

welche  die  Streichung  des  gelb  bezeichneten  Gebäudes  Vers.-Nr. 1275 

aus dem Kernzonenplan zum Gegenstand hatte, die hier angefochtene er-

neute Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung beschlossen worden 

sei, welche die (ergänzende) Umzonung des Grundstücks bewirken soll. 

Mindestens  aber  hätte  von  der  Kompetenz  gemäss  § 60  Abs. 3  PBG  Ge-

brauch  gemacht  werden  müssen.  Die  "Einschränkungen"  gemäss  Art. 24 

BZO  seien  völlig  unzureichend.  Die  Umzonung  von  der  Kernzone  in  die 

Zone für öffentliche  Bauten bringe  eine  ganz  erhebliche  Änderung  der  zu-

lässigen Baumöglichkeiten mit sich. Die Kernzone beschränke diese, indem 
Neubauten  gemäss  Art. 17  BZO  strengen  Massvorschriften  unterlägen 

R2.2015.00217 

Seite 6 

 
 
(maximal 3 Vollgeschosse, maximal 2 Dachgeschosse). Auch die Art. 18 ff. 

BZO schränkten die Ausgestaltung der Bauten stark ein, um ein Einfügen in 

die  Kernzone  zu  gewährleisten.  In  der neu  geschaffenen  Zone für öffentli-

che  Bauten  inmitten  einer  Kernzone  kämen  kraft  des  Verweises  in  Art. 24 

Abs. 1 BZO hingegen nur noch die kantonalrechtlichen Minimalvorschriften 

zur  Anwendung.  So  seien  etwa  siebengeschossige,  25 m  hohe  Überbau-

ungen möglich (§ 278 Abs. 3 PBG, § 279 Abs. 1 PBG). Gerade als Grund-

eigentümerin  stehe  die  Gemeinde  Richterswil  bei  der  hier  strittigen  Nut-

zungsplanung in der besonderen Verantwortung, auf die umgebende Kern-

zone, das Ortsbild von kantonaler Bedeutung und namentlich die Vorgaben 

des  ISOS  ausreichend  Rücksicht  zu  nehmen.  Hierfür  seien  die  Baumög-

lichkeiten  in  der  neu  geschaffenen  Zone  durch  konkrete  Bauvorschriften 

näher  zu  definieren.  Mithin  sei  von  der  in  § 60  Abs. 3  PBG  eingeräumten 

Kompetenz  zwingend  Gebrauch  zu  machen  und  eine  Beschränkung  der 

zulässigen  Geschosszahl  anzuordnen,  Anordnungen  zur  Gebäudehöhe 

und zur Ausnützung zu treffen etc. 

7. 

Gemäss  Lehre  und  Rechtsprechung  hat  sich  die  Rekursinstanz  bei  der 

Überprüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliess-

lich  Quartierplänen  unbesehen  ihrer  grundsätzlich  uneingeschränkten 

Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-

zes  [VRG])  aus  Gründen  der  aus  der  Gemeindeautonomie  (Art. 50  der 

Bundesverfassung  [BV]  und  Art. 85  der  Zürcher  Kantonsverfassung  [KV]) 

abgeleiteten  Planungsautonomie  Zurückhaltung  aufzuerlegen.  Diese  Zu-

rückhaltung  gilt  insbesondere  dann,  wenn  es  auf  die  Beurteilung  der  örtli-

chen  Verhältnisse  ankommt.  Zudem  ist  das  den  Gemeindebehörden  bei 

der Nutzungsplanung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermes-

sen zu berücksichtigen. 

Mithin darf das Ermessen der Rekursinstanz nicht an die Stelle desjenigen 

der  Planungsbehörde  treten;  ihre  Lösung  darf  nicht  eine  andere,  ebenso 

vertretbare Lösung ersetzen. Die Rekursinstanz hat vielmehr nur dann kor-

rigierend einzugreifen, wenn sich die kommunale Planung auf Grund über-

kommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zie-
len  und  Grundsätzen  der  Raumplanung  widerspricht  oder  wenn  sie  offen-
sichtlich unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die kommu-

nale  Planfestsetzung  ohne  sachliche  Gründe  getroffen  wurde  oder 

R2.2015.00217 

Seite 7 

 
 
schlechthin  unhaltbar ist.  Insofern  ist  die  Gemeindeautonomie  durch  über-

geordnetes  Recht  eingeschränkt,  und  die  Gemeinde  hat  ihrem  Planungs-

entscheid eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnis-

se  des  Einzelfalls  sowie  eine  vertretbare  Interessenabwägung  zu  Grunde 

zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 

2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015; BGr 1C_429/2014 

vom 22. April 2015, E. 2.2). 

8.1. 

Nicht  gefolgt  werden  kann  den  Rekurrenten,  soweit  sie  die  Neuzonierung 

bereits im Grundsatz für unzulässig halten und dabei im Wesentlichen da-

rauf  verweisen,  dass  das  Projekt  –  nachdem  das  "Bauhindernis"  des  gelb 

markierten Gebäudes Vers.-Nr. 1275 mit der Teilrevision der Nutzungspla-

nung  anlässlich  der  Gemeindeversammlung  vom  11. März  2015  beseitigt 

worden ist – auch in der Kernzone verwirklicht werden könne.  

Wie erwähnt ist der Bau von Alterswohnungen eine öffentliche Aufgabe, für 

welche die Zone für öffentliche Bauten explizit vorgesehen ist (§ 60 Abs. 2 

PBG).  Bereits  aus  diesem  Grunde  muss  sich  die  Gemeinde  Richterswil 

nicht damit begnügen, dass der Bau eines Wohn- und Pflegeheims womög-

lich auch in der Kernzone denkbar wäre. Die Kernzone Richterswil ist – wie 

vom  kantonalen  Gesetzgeber  angedacht  (§ 50  Abs.  2  f.  PBG)  –  recht  de-

tailliert  instrumentiert  (Art.  18  ff.  BZO),  insbesondere  in  Bezug  auf  die  zu-

lässigen  Dachformen,  Dachaufbauten,  Dacheinschnitte  und  Dachflächen-

fenster (Art. 20  BZO) sowie  die  erlaubten  Materialien,  das  Mauerwerk und 

die Fenstergestaltung (Art. 21 BZO). Der Sinn der Zone für öffentliche Bau-
ten besteht indes gerade darin, mit grosszügigeren Bauvorschriften die Er-
füllung öffentlicher Aufgaben zu ermöglichen, die nach den Bestimmungen 

der umgebenden Zonen nicht oder nur erschwert zulässig wären (Christoph 

Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht, 

5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 1, S. 132). Wenngleich das Projekt im derzeitigen 

Planungsstadium  "kernzonenkompatibel"  sein  mag,  könnten  die  Kernzo-

nenbestimmungen  beispielsweise  einer  Projektoptimierung  oder  allenfalls 

noch nötigen Anpassungen entgegenstehen und so im öffentlichen Interes-

se liegende Veränderungen unnötig erschweren oder gar verunmöglichen. 
Exakt dies kann und soll mit der Einrichtung einer Zone für öffentliche Bau-
ten  vermieden  werden.  Insofern  ist  die  kommunale  Planung  zweckmässig 

und von der Rekursinstanz nicht zu beanstanden. 

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Seite 8 

 
 
Auch  der  Grundsatz  der  Planbeständigkeit  wurde  aufgrund  der  speziellen 

Umstände  anlässlich  der  Gemeindeversammlung  vom  11. März 2015 

‒ welche replicando nicht bestritten wurden – nicht verletzt. Die hier ange-

fochtene (zweite) Teilrevision der Nutzungsplanung war ursprünglich eben-

falls  für die  Gemeindeversammlung  vom  11. März  2015  traktandiert.  Dass 

das  Traktandum  vom  Gemeinderat  Richterswil  anlässlich  der  Gemeinde-

versammlung  vom  11. März  2015  einstweilen  zurückgezogen  wurde,  hat 

dieser  nachvollziehbar  damit  begründet,  dass  die  Gemeindeversammlung 

vom  11. März  2015  (auch)  beschloss,  eine  Initiative  mit  dem  Titel  "Wohn- 

und  Pflegeheim  Gartenstrasse  -  Marschhalt  und  Neuorientierung"  der  Ur-

nenabstimmung zu unterstellen. Deren Ergebnis war sinnvollerweise abzu-

warten.  Nachdem  die  besagte  Initiative  an  der  Urnenabstimmung  vom 

14. Juni  2015  abgelehnt  wurde,  konnte  die  hier  strittige  Teilrevision  der 

Nutzungsplanung  anlässlich  der  nächsten  Gemeindeversammlung  vom 

25. Juni 2015 wieder traktandiert werden. Das "Auseinanderfallen" der zwei 

Teilrevisionen  respektive  deren  sukzessive  Behandlung  an  zwei  aufeinan-

derfolgenden  Gemeindeversammlungen  kann  unter  diesen  besonderen 

Umständen nicht als eine Verletzung des Grundsatzes der Planbeständig-

keit gelten. 

Schliesslich wird auch nicht eine unzulässige Kleinbauzone erschaffen. Der 
Rekurrent 2 bemerkt selbst, dass sich die diesbezügliche Problematik aus-
serhalb von Bauzonen stellt. Kleinbauzonen sind nämlich nur insoweit ver-
pönt,  als  dadurch  das  raumplanerische  Ziel,  die  Siedlungstätigkeit  in 

Bauzonen zusammenzufassen und die Streubauweise für nicht freilandge-

bundene  Bauten  zu  verhindern,  unterlaufen  wird  (BGE  124  II  391,  E. 3a). 

Vorliegend wird die projektierte Zone für öffentliche Bauten vollständig von 

Bauzonen (Kernzone, Wohn- und Gewerbezone) umfasst. Für eine analoge 

Anwendung der Rechtsprechung, welche zu Kleinbauzonen ausserhalb von 

Bauzonen entwickelt wurde, besteht damit kein sachlicher Grund. Im Übri-

gen liegt es gerade bei Zonen für öffentliche Bauten nahe, dass diese nicht 

im Sinne einer Planung am Reissbrett grossflächig an einer einzelnen Stel-

le  in  einem  Siedlungsgebiet  ausgeschieden  werden,  sondern  über  die 

Jahrzehnte eine gewisse Streuung erfolgt. Dies, weil das Bedürfnis nach öf-

fentlicher  Infrastruktur  in  grossen  zeitlichen  Abständen,  mitunter  an  ganz 

verschiedenen  Orten und  vor allem  – wie  vorliegend –  auch nur ganz  ver-
einzelt, sprich, unter Inanspruchnahme eines einzigen Grundstückes auftre-
ten kann.  

R2.2015.00217 

Seite 9 

 
 
8.2. 

Hingegen  ist  es  nach  Massgabe  nachfolgender  Erwägungen  offensichtlich 
unangemessen, auf die Statuierung jedwelcher Bauvorschriften für die neu 
geschaffene Zone für öffentliche Bauten zu verzichten und damit von der in 

§ 60 Abs. 3 PBG eingeräumten Kompetenz keinerlei Gebrauch zu machen. 

Wie  beide  Rekurrenten  diesbezüglich  als  erstes  und  mit  Recht  bemerken, 

führte der blosse Verweis in Art. 24 BZO zur Geltung der minimalen kanto-

nalrechtlichen  Vorschriften,  weshalb  vorliegend  etwa  eine  siebengeschos-

sige,  25 m  hohe  Überbauung  ohne  jedwelche  Ausnützungsbeschränkung 

möglich wäre (§ 278 Abs. 3 PBG, § 279 Abs. 1 PBG). In Bezug auf die Ein-

ordnung  einer  solchen  Überbauung  in  die  umgebende  Kernzone  und  das 

Ortsbild  von  kantonaler  Bedeutung  läge  die  einzige  noch  vorhandene  "Si-

cherung" in der Bestimmung von § 238 PBG (allenfalls Abs. 2, vgl. diesbe-

züglich  VB.2008.00286  vom  29. Oktober  2008,  E. 6.3.2),  wobei  der  Ge-

meinde Richterswil bei der Anwendung dieser Bestimmung bekanntlich ein 

erheblicher  Ermessensspielraum  zustünde  und  die  bauästhetisch  bzw. 

ortsbaulich motivierte Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung 

zulässigen Gebäudevolumens nur beim Vorliegen besonders triftiger Grün-

de  verlangt  werden  könnte.  § 238  PBG  vermag  nicht  davon  zu  dispensie-

ren,  bereits  auf  nutzungsplanerischer  Ebene  wenigstens  gewisse  Be-

schränkungen in Bezug etwa auf die Höhe, Ausnützung und Gebäudelänge 

respektive  – ganz  allgemein –  wenigstens  diejenigen  verbindlichen  Vor-

schriften zu erlassen, welche im Rahmen einer nutzungsplanerischen Inte-

ressenabwägung  zum  Schutz  der umliegenden Kernzone und  des  Ortsbil-

des vonnöten sind. 

Eine solche Interessenabwägung ist aus den Akten bislang nicht zu erken-

nen. Zwar sind Bauvorschriften in einer Zone für öffentliche Bauten grund-

sätzlich  auf  das  Wesentliche  zu  beschränken.  Immerhin  aber  sollten  we-

nigstens die zulässigen Hauptdimensionen geregelt werden. Es kann nicht 

einfach darum gehen, dem Gemeinwesen  – oder wie hier einem Privaten, 

der auf dem Grundstück eine öffentliche Aufgabe erfüllt – als Bauherrn die 

grösstmögliche  Freiheit  zu  verschaffen,  denn  damit  würde  in  unzulässiger 

Weise auf eine sachgerechte Würdigung der baurechtlichen Verhältnisse in 

der Umgebung verzichtet (Daniel Gsponer, Die Zone für öffentliche Bauten 

und  Anlagen,  Zürich  2000,  S.  137). Liegt  bei  der Zuweisung  eines Grund-

stücks  in  eine  Zone  für  öffentliche  Bauten  – wie  vorliegend –  bereits  ein 
weitgehend  ausgearbeitetes  Projekt  vor,  sind  ohnehin  keine  Gründe  er-

R2.2015.00217 

Seite 10 

 
 
sichtlich, auf die Bestimmung der baupolizeilichen Hauptmerkmale im Nut-

zungsplanungsverfahren  zu  verzichten  (Gsponer,  S. 129,  insb.  Fussno-

te 944 mit weiteren Verweisen). 

Hinzu kommt, dass vorliegend eine wenigstens grundlegende Instrumentie-

rung der Zone für öffentliche Bauten insbesondere auch deshalb nicht ein-

fach  unterlassen  werden  kann,  weil  sich  das  Baugrundstück  im  Geltungs-

bereich  des  Bundesinventars  der  schützenswerten  Ortsbilder  der  Schweiz 

(ISOS) befindet. Konkret ist es der Umgebungszone VI mit Erhaltungsziel b 

zugewiesen.  Wie  der  erläuternde  Bericht  gemäss  Art. 47  der  Raumpla-

nungsverordnung  (RPV)  selbst  festhält,  postuliert  das  ISOS,  dass  dieser 

Bereich  mit  geeigneten  Nutzungsanweisungen  vor  überdimensionierter 

Überbauung  zu  bewahren  sei.  Das  ISOS  schlägt  etwa  Gestaltungsvor-

schriften  und  Auflagen  für  Neubauten,  Bepflanzung  usw.  vor.  Nicht  nach-

vollziehbar  ist,  weshalb  der  erläuternde  Bericht  an  derselben  Stelle  fort-

fährt, dass die vom ISOS angestrebte Vermeidung einer überdimensionier-

ten  Überbauung  "im  Wesentlichen"  gewährleistet  sei,  weshalb  sich  keine 

besonderen  Massnahmen  aufdrängten.  Begründet  wird  dies  einzig  damit, 

dass auch nach der Umzonung des Grundstücks Kat.-Nr. 6327 in eine Zo-

ne für öffentliche Bauten im unmittelbaren Umfeld der Kernzone "weiterhin" 

auf eine angepasste Überbauung zu achten sei, welche auf die benachbar-

ten  Strukturen  Rücksicht  nehme.  Allein,  genau  dies  wird  mit  dem Verzicht 

auf  die  Festsetzung  jedwelcher  kommunaler  Bauvorschriften  in  der  neuen 

Zone  gerade  nicht  gewährleistet.  Bis  anhin kam  die  Gemeinde  Richterswil 

der Pflicht zur Berücksichtigung von Konzepten und Sachplänen des Bun-

des  (Art. 6  Abs. 4  des  Raumplanungsgesetzes  [RPG]),  wozu  auch  das 

ISOS gehört (BGE 135 II 209, E. 2.1 f.), dadurch nach, dass das streitbe-

troffene Grundstück der Kernzone zugehörig war. Damit hat das ISOS kor-

rekt Eingang in die kommunale Nutzungsplanung gefunden. Mit der Zuge-

hörigkeit zur Kernzone wurde sichergestellt, dass auf dem Grundstück kei-

ne  ISOS-unverträglichen,  überdimensionierten  Bauten  ermöglicht  werden. 

Mit der geplanten Umzonung ginge dieser bis anhin wirksame Schutz nun-

mehr  entgegen  der  Ansicht  im  erläuternden  Bericht  vollständig  verloren. 

Auch hieran ändert § 238 PBG nichts. Diese Bestimmung stellt ebenso we-

nig wie die kantonalrechtlichen Minimalvorschriften (Art. 24 BZO in Verbin-

dung mit § 278 Abs. 3 PBG und § 279 Abs. 1 PBG) einen genügenden und 
konkreten Ersatz zum Schutz des Ortsbildes dar, wozu die Gemeinde Rich-
terswil  bei  einer  Umzonung  inmitten  der  Kernzone  aufgrund  des  ISOS-

Eintrages indes verpflichtet wäre. Insgesamt ist auch aus diesem Grund der 

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Erlass von ergänzenden Bauvorschriften im Sinne von § 60 Abs. 3 PBG of-

fenkundig  vonnöten  respektive  der  vollständige  Verzicht  darauf  nutzungs-

planerisch nicht mehr vertretbar. 

9.  

Zusammengefasst  ist  die  Teilrevision  der  Nutzungsplanung  offensichtlich 

unangemessen,  weshalb  der  Beschluss  der  Gemeindeversammlung  vom 

25. Juni 2015 sowie die Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton 

Zürich vom 26. Oktober 2015 in teilweiser Gutheissung der Rekurse aufzu-

heben sind.  

Angesichts der Tatsache, dass der zuständigen Behörde im Fall eines Pla-

nungsentscheids,  der  von  einer  Rechtsmittelinstanz  aufgehoben  wird,  re-

gelmässig  ein  gewisser  Ermessensspielraum  für  eine  gesetzeskonforme 

Festlegung  zusteht,  bildet  ein  reformatorischer  Rekursentscheid  die  Aus-

nahme; vielmehr wird die Sache für die Neufestsetzung im Sinne der Erwä-

gungen  der  Rechtsmittelinstanz  an  die  Gemeinde  zurückgewiesen 

(VB.2013.00320 vom 10. Juli 2014, E. 5.5).  

Das eben Ausgeführte gilt auch vorliegend, weshalb die Sache für die Neu-

festsetzung einer im Sinne der Erwägungen gesetzeskonformen Teilrevisi-

on der Nutzungsplanung unter nachfolgender Einholung des erneuten Ge-

nehmigungsentscheides der Baudirektion an die politische Gemeinde Rich-

terswil zurückzuweisen ist. 

[….] 

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