# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c45a27e7-a85d-5c78-9ae4-2e0effbc89e8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-03-02
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 02.03.2010 R 2009 90
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-90_2010-03-02.pdf

## Full Text

R 09 90

5. Kammer 

URTEIL
vom 2. März 2010

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch

1. a) Im Januar 2001 erwarb … die in der Dorfzone der Gemeinde … gelegenen 

Parzellen Nr. 4122 im Halte von damals 328 m², Nr. 4543 im Halte von 164 

m² sowie die Mutationsparzelle Nr. 4124T im Halte von 218 m2. Am 31. Januar 

2001 erfolgte eine grundbuchamtliche Mutation. Dabei trennte er zum einen 

von Parzelle Nr. 4122 192 m² ab und wies diese der Parzelle Nr. 4543 zu. 

Parzelle Nr. 4124T wies er ebenfalls der Parzelle 4543 zu. Nach den 

Mutationen wiesen die Parzelle Nr. 4122 daher eine Fläche von 136 m2 und 

die Parzelle Nr. 4543 eine Fläche von 576 m2 auf.  

Am 21. Februar 2003 wurde zugunsten von Parzelle Nr. 4993 ein 

Nutzungstransport von 60 m² BGF ab Parzelle Nr. 4543 und am 24. August 

2003 zulasten derselben Parzelle zu Gunsten von Parzelle Nr. 4099 ein 

Nutzungstransport von 22 m² BGF im Grundbuch eingetragen.

Am 7. Juli 2005, mitgeteilt am 19. August 2005, bewilligte die Gemeinde … 

den Umbau und die Umnutzung des bestehenden Altbaues auf der Parzelle 

Nr. 4122 (136 m2). Die Umnutzung erfolgte dabei gestützt auf Art. 63 Abs. 6 

BG ohne Rücksicht auf die in der Dorfzone geltende Ausnützungsziffer. Für 

den über die Parzelle hinausragenden Anbau wurde die für den Überbau 

beanspruchte Parzelle Nr. 4543 - gemäss nachträglichem, zwischenzeitlich in 

Rechtskraft erwachsenen Entscheid vom 1. Oktober 2009 - mit 23.5 m2 BGF 

belastet und im Grundbuch eingetragen.

b) Am 14. April 2009 reichte … ein Gesuch um Erstellung eines neuen 

Zweifamilienhauses (2 4 1/2-Zimmer-Wohnungen), umfassend eine BGF von 

211,84 m², auf Parzelle 4543 ein. Mit Verfügung vom 16. Juli/1. Oktober 2009 

verweigerte der Gemeindevorstand dem Gesuchsteller die Baubewilligung, 

weil die zulässige BGF deutlich überschritten sei. Gemäss Art. 54 Abs. 4 BG 

dürften die Vorschriften über die Ausnützung durch eine nachträgliche 

Parzellierung von Grundstücken nicht umgangen werden. Gemäss dem Urteil 

des Bundesgerichtes 1P.392/2001 vom 10. September 2001 sei vorliegend 

vom 1. August 1977 (Datum der seinerzeitigen Bausperre) auszugehen. 

Damals habe Parzelle Nr. 4122 328 m², und die Parzellen Nrn. 4543 und 4124 

T (164 m² und 218 m²) 382 m² umfasst. Der Altbau auf Parzelle 4122 habe 

ohne Rücksicht auf die Ausnützung umgenutzt werden dürfen, wobei die 

diesem Gebäude per 1. August 1977 zugehörende Fläche 328 m² betragen 

habe und entsprechend als anrechenbare Fläche für die Berechnung der 

zulässigen BGF auf der heutigen Parzelle 4543 - unter Berücksichtigung der 

seither zulasten dieser Parzelle erfolgten Nutzungstransporte - 

heranzuziehen sei:

Zulässige BGF 229.2 m²

Nutzungstransport -60.0 m²

Nutzungstransport -22.0 m²

Zusätzlich konsumierte BGF auf Parzelle 4122  -23.5 m²

Noch zulässige restliche BGF auf Parzelle 4543 123.7 m²

Entsprechend könne offen bleiben, ob das Baugesuch weitere baugesetzliche 

Bestimmungen verletze.

2. Dagegen liess … am 29. Oktober 2009 beim Verwaltungsgericht frist- und 

formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag um  Aufhebung des 

Baubescheides und Erteilung der Baubewilligung. Er stellte sich auf den 

Standpunkt, dass er mit 576 m² Land über genügend anrechenbare 

Landfläche verfüge, um die für sein Bauvorhaben erforderliche  

Bruttogeschossfläche nachweisen zu können. Die Gemeinde habe verkannt, 

dass ihm von der ursprünglichen Parzelle 4122 328 m² anrechenbare 

Landfläche zur Verfügung stehe. Ausgehend von Art. 63 Abs. 6 BG stehe 

sodann fest, dass die altrechtliche Baute aufgrund der bewilligten Erneuerung 

gar keine BGF beanspruche. Daher kämen nicht nur diejenigen 362 m² 

Landfläche, welche die Gemeinde bereits angerechnet habe, sondern es 

müssten darüber hinaus auch die 328 m² Landfläche der Parzelle 4122 - unter 

Abzug der bisherigen Nutzungstransporte von 82 m² BGF und 23.5 m² BGF - 

angerechnet werden. Derart gerechnet stünden ihm immer noch 320.5 m² 

BGF für die Realisierung der nachgesuchten Neubaute zur Verfügung, und 

dies selbst ohne Beanspruchung des gemäss Art. 63 Abs. 6 BG möglichen 

AZ-Bonus.

3. Die Gemeinde … liess Abweisung der Beschwerde beantragen. Sie legte im 

Wesentlichen  dar, die Altbaute auf der Parzelle Nr.  4122 habe im Zustand 

vor dem Umbau, mithin vor der Abparzellierung am 31. Januar 2001, auf drei 

Etagen anrechenbare Wohnräume, mit insgesamt 165.0 m² BGF konsumiert. 

Ausgehend von einer Parzellenfläche von 328 m² (x 0.6 = 196.8 m² BGF) 

hätten daher für einen Neubau auf dem damals vorhandenen Umschwung 

noch 31.8 m² BGF zur Verfügung gestanden. Entgegen der Auffassung des 

Beschwerdeführers stünden die bereits konsumierten 165.0 m² BGF heute 

nicht mehr zur Verfügung. Dies ergebe sich aus dem Sinn und Zweck von Art. 

63 Abs. 6 BG, mit welchem man die Erneuerung und den Umbau von 

Altbauten habe fördern wollen. Eine Auslegung, wie sie dem 

Beschwerdeführer vorschwebe, hätte eine erhöhte Nutzung von 

Grundstücken, welche zufälligerweise bereits mit einem Altbau überbaut 

seien, zur Folge. Zudem würde diese Betrachtungsweise zu einer krassen 

Ungleichbehandlung zwischen Grundeigentümern führen, die eine überbaute 

Parzelle besässen und solchen, deren Parzelle zwar in der gleichen Zone 

liege, aber noch unüberbaut sei. Bei einer heute anrechenbaren 

Grundstücksfläche der Parzelle Nr. 4543 von 435 m² ergebe sich unter 

Berücksichtigung der bereits erfolgten Nutzungstransporte sowie der 

Konsumation durch den Überbau von Parzelle Nr. 4122 eine noch zulässige 

BGF von 155.5 m² BGF. Selbst wenn seitens der Baubehörden noch ein 

Bonus von 20 % gewährt würde, stünden dem Beschwerdeführer lediglich 

186.6 m² BGF zur Verfügung, weshalb eine Bewilligungserteilung nicht 

möglich sei.

4. Die im Rubrum aufgeführten Beigeladenen sahen allesamt von der 

Einreichung einer Stellungnahme ab.

5. Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels sowie einer weiteren Zuschrift 

ergänzten und verdeutlichten die Parteien die von ihn eingenommenen 

Rechtsstandpunkte.

Auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, 

in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt bildet der gemeindliche Baubewilligungsentscheid vom 16. 

Juli 2009, mitgeteilt am 1. Oktober 2009, mit welchem dem Bauvorhaben 

„Neubau eines 2-Familienhauses“ des Beschwerdeführers zufolge deutlicher 

Überschreitung der zulässigen BGF die Baubewilligung verweigert worden ist. 

Streitig und zu prüfen ist, ob die Bewilligungsverweigerung zu Recht erfolgte. 

Dabei stellt sich in erster Linie die Frage, ob für die Berechnung der zulässigen 

BGF der Bauparzelle Nr. 4543 vom aktuellen Zustand (576 m2 Landfläche) 

oder vor Zustand vor der Um- und Abparzellierung am 31. Januar 2001, 

allenfalls unter Berücksichtigung von Landflächen mit nichtkonsumierter BGF, 

auszugehen ist. Damit einher geht die Frage, ob die am 31. Januar 2001 von 

der Parzelle Nr. 4122 abgetrennten und der Parzelle Nr. 4543 

zugeschlagenen 192 m2 Land BGF generieren können.

2. a) In baurechtlicher Hinsicht gilt es sich vor Augen zu halten, dass sowohl die 

Spenderparzelle Nr. 4122 als auch die Bauparzelle Nr. 4543 in der Dorfzone 

liegen, wo gemäss Zonenschema (Art. 61 BG) eine AZ von 0.6 gilt. Innerhalb 

dieser Zone gilt ausnahmsweise keine AZ im Falle von Umbauten und der 

Erneuerung bestehender, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bauten innerhalb 

des bestehenden Bauvolumens (Art. 63 Abs. 6 BG). Art. 54 Abs. 4 BG legt 

sodann fest, dass durch die nachträgliche Parzellierung von Grundstücken die 

Vorschriften über die Ausnutzung nicht umgangen werden dürfen. Wird von 

einem überbauten Grundstück ein Teil abgetrennt, darf die neue Parzelle nur 

soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze 

ursprüngliche Parzelle eingehalten ist. Dass Bundesgericht hat in diesem 

Zusammenhang sodann festgehalten, dass für die Beurteilung der 

Auswirkungen einer Abparzellierung darauf abzustellen sei, ob im Zeitpunkt 

der Abparzellierung eine weitere Überbauung zulässig wäre (Urteil 

1P.392/2001 vom 10. September 2001). 

b) Unbestritten ist, dass Parzelle Nr. 4122 vor der Abparzellierung am 31. Januar 

2001 328 m² Landfläche (grün) und danach noch 136 m² (überbaute) 

Landfläche aufwies. Unbestritten sind ferner die Konsumation von 23.5 m² 

BGF zufolge dem über diese Parzelle auf die Parzelle Nr. 4543 

hinausragenden Anbau sowie weitere Nutzungstransporte (total 82 m² BGF) 

ab Parzelle Nr. 4543. Unbestritten ist ferner die Berechnung der durch die 

vorbestehende Baute auf Parzelle Nr. 4122 konsumierten BGF von 165,0 m2 

(EG: 53,8 m2; OG: 58 m2; DG: 53,2 m2). Notorisch ist, dass die Baute die 

damalige Parzelle 4122 denn auch in diesem Umfang ausnützungsmässig 

belastete, wobei diese damals aufgrund ihrer Ausdehnung von 328 m2 eine 

BGF von 196.8 m2 (0,6 x 328 m2) generierte. Zu Unrecht bestritten wird nun 

seitens des Beschwerdeführers demgegenüber die Anrechnung der BGF bei 

der Beurteilung der Zulässigkeit seines Bauvorhabens. Wie die Gemeinde 

zutreffend erkannt hat, liegt seiner Auffassung ein falsches Verständnis von 

Art. 63 Abs. 6 BG zugrunde. Die in dieser Bestimmung statuierte Dispens von 

der AZ-Anrechnung für vor dem 1. Januar 1998 erstellte Bauten gilt nur für 

Erneuerungen und Umbauten bestehender Bauten; bestehende Bauten sind 

demgegenüber - mit Blick auf die Anrechnung bei Neubauten - wie auch 

Neubauten auf dem weiteren Umschwung - nicht von der Anrechenbarkeit 

ausgenommen. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringen lässt, ist 

offenkundig falsch. Angesichts des oben Dargelegten steht damit fest, dass 

für die neue Überbauung auf Parzelle 4543 von der ehemaligen Parzelle 4122 

noch 31.8 m² BGF (196.8 m² BGF - 165 m² BGF) zur Verfügung stehen.

c) Die alte Parzelle Nr. 4543 wies ursprünglich 164 m² Landfläche auf. Nach 

Zuweisung von weiteren 218 m² Landfläche ab Parzelle Nr. 4124 T resultierte 

eine Landfläche von insgesamt 382 m², woraus sich eine BGF von (0.6 x 328 

m² =) 229.2 m² BGF ergibt. Unter Abzug der AZ-Transporte von total 82 m² 

BGF und der mehrfach erwähnten, durch den Überbau konsumierten 23.5 m² 

BGF steht auf dieser Parzelle eine BGF von 123.7 m² zur Verfügung.

d) Aus beiden Parzellen steht daher eine BGF von 155.5 m² BGF zur Verfügung. 

Nachdem für das Bauprojekt eine solche von 211.8 m² BGF erforderlich wäre, 

mithin also 56.3 m² BGF zuwenig vorhanden sind, zeigt sich unschwer, dass  

die Gemeinde das Baugesuch zu Recht mit der Überlegung “BGF-

Überschreitung“ abgewiesen hat. Ein allfälliger AZ-Bonus wurde vom 

Bauherrn, wie er selber zugestanden hat, nicht geltend gemacht, weswegen 

die Baubehörde diesbezüglich auch nicht verfügen musste. Wie die 

Gemeinde im vorliegenden Verfahren zutreffend angemerkt hatte, könnte das 

Bauvorhaben auch diesfalls nicht bewilligt werden, weil dem 

Beschwerdeführer immer noch zu wenig (nur 186.6 m² BGF) zur Verfügung 

stünden. - Die Beschwerde erweist sich entsprechend unter allen Aspekten 

als unbegründet und ist daher abzuweisen. 

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des 

Beschwerdeführers (Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, 

VRG). Von der Zusprechung einer Parteientschädigung an die 

Beschwerdegegnerin kann abgesehen werden, weil sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 290.--

zusammen Fr. 2'290.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.