# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d7191b9a-767a-54d6-8062-5f5d48a1f20c
**Source:** Graubünden (entscheidsuche) (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2026-01-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 12.01.2026 VR2 2025 54
**Docket/Reference:** VR2 2025 54
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR2-2025-54_2026-01-12.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 12. Januar 2026
mitgeteilt am 16. Januar 2026

Referenz VR2 25 54

Instanz Zweite verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Seiler, Vorsitz
Righetti und Audétat
Merlo, Aktuarin

Parteien A._____ und B._____
Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde C._____
Beschwerdegegnerin

Gegenstand Handänderungssteuer

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Sachverhalt

A. Mit Kaufvertrag vom 8. Juli 2025 verkaufte B._____ das Grundstück 
Nr. Z.1._____ in der Gemeinde C._____ (Stockwerkeigentumswohnung, 181/1000 
Miteigentumsanteil an Grundstück Nr. Z.2._____, D._____, C._____) zum 
Kaufpreis von CHF 1'430'000.00 an A._____. Gemäss Ziff. 7 der weiteren 
Vertragsbestimmungen bezahlen Verkäuferschaft und Käuferschaft die 
Handänderungssteuer je zur Hälfte.

B. Mit Veranlagungsverfügungen vom 14. August 2025 stellte die Gemeinde 
C._____ an B._____ und A._____ eine Handänderungssteuer von je 
CHF 14'300.00 in Rechnung.

C. Mit gemeinsamem Schreiben vom 28. August 2025 stellten B._____ und 
A._____ an die Gemeinde C._____ ein "Gesuch um Befreiung von der 
Handänderungssteuer". 

D. Mit zwei getrennten, aber gleichlautenden Entscheiden vom 
25. September 2025 wies die Gemeinde C._____ das Gesuch ab.

E. B._____ und A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) erhoben am 
30. September 2025 (Posteingang) gemeinsam Beschwerde an das Obergericht 
des Kantons Graubünden mit dem Antrag, in Aufhebung des Gemeindeentscheids 
vom 25. September 2025 seien die Veranlagungsverfügungen und die Rechnungen 
betreffend Handänderungssteuer ersatzlos aufzuheben.

F. Mit Verfügung vom 13. Oktober 2025 erhob das Obergericht einen 
Kostenvorschuss von CHF 2'000.00, der fristgerecht bezahlt wurde.

G. Die Gemeinde C._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragt mit 
Vernehmlassung vom 11. November 2025, die Beschwerde sei abzuweisen.

Erwägungen

1. Gemäss Art. 29 Abs. 1 GKStG (BR 720.200) kann gegen Verfügungen in 
Anwendung dieses Gesetzes bei der Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache 
erhoben werden. Gegen den Einspracheentscheid kann die steuerpflichtige Person 
innert 30 Tagen seit Zustellung beim Obergericht schriftlich Beschwerde erheben 
(Art. 29 Abs. 2 GKStG; vgl. auch Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG [BR 370.100]). Vorliegend 
hat die Gemeinde das "Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer" mit 
Recht als Einsprache gegen die Veranlagungsverfügungen vom 14. August 2025 
behandelt. Die Entscheide vom 25. September 2025 sind daher 

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Einspracheentscheide, die beim Obergericht anfechtbar sind. Die 
Beschwerdeführer sind als Steuerpflichtige dazu legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die 
im Übrigen frist- (Art. 29 Abs. 2 GKStG) und formgerechte (Art. 38 VRG) 
Beschwerde ist einzutreten. 

2.1. Gemäss Art. 7 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handänderung eines in der 
Gemeinde gelegenen Grundstücks eine Handänderungssteuer nach den 
Bestimmungen dieses Gesetzes (vgl. auch Art. 1 Abs. 1 lit. d des Steuergesetzes 
der Gemeinde C._____). Als Handänderung gilt jede Übertragung der tatsächlichen 
und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 8 Abs. 1 GKStG). 
Gewisse Handänderungen sind gemäss Art. 9 GKStG von der 
Handänderungssteuer befreit, so u.a. Handänderungen zufolge Erbfolge, 
Erbteilung, Vermächtnisses, Erbvorbezuges und Schenkung (Abs. 1 lit. a). 

2.2. Im Kaufvertrag wurde ein Kaufpreis von CHF 1’430'000.00 vereinbart, 
zahlbar auf ein auf die Verkäuferschaft lautendes Bankkonto. Irgend ein Hinweis auf 
eine Erb- oder Schenkungskomponente findet sich im Vertrag nicht. Ihr 
Befreiungsgesuch vom 28. August 2025 hatten die Beschwerdeführer damit 
begründet, die Übertragung sei innerhalb der Familie unentgeltlich erfolgt; der 
Kaufpreis sei ausschliesslich durch Verrechnung eines bestehenden privaten 
Familiendarlehens zwischen den Beteiligten beglichen worden. Wirtschaftlich liege 
eine unentgeltliche Zuwendung (Schenkung/Erbvorbezug) vor. Der Grund liege 
darin, dass der Käufer die ursprüngliche Transaktion/Kauf aus gesundheitlichen 
Gründen nicht habe durchführen können. Familieninterne unentgeltliche 
Handänderungen seien von der Handänderungssteuer befreit. Die Verrechnung 
eines internen Familiendarlehens ohne Mittelzufluss sei den unentgeltlichen 
Vorgängen gleichzustellen. In der Beschwerde vor Obergericht machen die 
Beschwerdeführer geltend, die Übertragung durch familieninterne 
Darlehensverrechnung sei keine wirtschaftliche Eigentumsübertragung. Sie legen 
sodann einen Darlehensvertrag vom 5. Januar 2021 vor, wonach A._____ an 
B._____ ein zu 1.40 % verzinsliches Darlehen von CHF 1'430'000.00 gewährt. Das 
Darlehen wird mit einem Schuldbrief auf der Wohnung D._____, C._____, gesichert. 
Der Vertrag enthält zudem eine Klausel, wonach der Darlehensgeber die 
Übertragung dieser Wohnung verlangen kann. Handschriftlich ist auf dem Vertrag 
vermerkt, das Darlehen sei durch Verrechnung mit dem Eigentumsübertrag vom 
8. Juli 2025 aufgehoben worden. Die Beschwerdeführer legen ferner das 
Schuldenverzeichnis der Beschwerdeführerin in der Steuererklärung für das Jahr 
2022 vor, woraus u.a. eine Schuld von CHF 1'430'000.00 gegenüber dem 
Beschwerdeführer hervorgeht. 

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2.3. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer liegt kein 
Steuerbefreiungstatbestand vor, auch wenn ihrer Darstellung in der Beschwerde 
gefolgt wird: Mit dem im Jahre 2021 gewährten Darlehen wurde zulasten der 
Beschwerdeführerin eine Darlehensschuld von CHF 1'430'000.00 begründet, die 
als solche auch steuerlich ausgewiesen wurde. Die Verrechnung ist eine Form der 
Schuldtilgung (Art. 120 und 124 OR), vergleichbar mit einer Barzahlung. Mit dem 
Verkauf der Wohnung und der Verrechnung des Darlehens mit dem Kaufpreis hat 
die Beschwerdeführerin einerseits das Eigentum an der Wohnung an den 
Beschwerdeführer übertragen und andererseits ihre Darlehensschuld getilgt. Das 
wirtschaftliche Ergebnis ist dasselbe, wie wenn die Parteien gar nie einen 
Darlehensvertrag geschlossen hätten, sondern der Käufer den Kaufpreis in bar der 
Verkäuferin bezahlt hätte. In beiden Fällen wird die wirtschaftliche 
Verfügungsgewalt über die Wohnung an den Beschwerdeführer übertragen. Dass 
bei einer Verrechnung kein Bargeld fliesst, bedeutet nicht, dass die Übertragung 
unentgeltlich erfolgt wäre, wie die Beschwerdeführer annehmen. Das Entgelt für die 
Wohnung besteht in der Aufhebung der Darlehensschuld. In diesem Umfang wird 
die wirtschaftliche Lage der Beschwerdeführerin verbessert. Eine Schenkung (Art. 9 
Abs. 1 lit. a GKStG) liegt nicht vor. Ein anderer Befreiungstatbestand wird von den 
Beschwerdeführern nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.

3. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Die unterliegenden 
Beschwerdeführer tragen die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG). Der in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin wird keine 
Parteientschädigung zugesprochen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 1’000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 136.00

Total CHF 1’136.00

gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____ und B._____ und 
werden mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss von CHF 2'000.00 
verrechnet. Der Restbetrag von CHF 864.00 des Kostenvorschusses wird 
A._____ und B._____ zurückerstattet.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung] 

5. [Mitteilungen]