# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 079ea8b0-2385-5bcf-b2c0-6029d19b4c15
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-28
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 28.05.2015 110 2015 14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-14_2015-05-28.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2015/14 Bern, 28. Mai 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer

und

Herrn B.________
Beschwerdegegner 1

Frau C.________
Beschwerdegegnerin 2

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gals, Gemeindeverwaltung, Dorfstrasse 2, 
3238 Gals

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gals vom 19. Januar 
2015 (Baugesuch Nr. 12/2014; Um- und Ausbau Wohnhaus)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegner reichten am 7. Oktober 2014 bei der Gemeinde Gals ein 

Baugesuch ein für den Um- und Ausbau ihres Wohnhauses und die Erweiterung mit einem 

kubischen Anbau auf Parzelle Gals Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in 

der Kernzone K. Beim Wohnhaus, einem ehemaligen Bauernhaus, handelt es sich um ein 

erhaltenswertes K-Objekt. Gegen das Bauvorhaben erhob der Beschwerdeführer 

2

Einsprache. Die Kantonale Denkmalpflege (KDP) beurteilte das Bauvorhaben zunächst 

negativ und beantragte, das Bauvorhaben nicht zu bewilligen. Nach Überarbeitung des 

Projekts stimmte die KDP den revidierten Plänen vom 20. November 2014 zu. Mit 

Entscheid vom 19. Januar 2015 erteilte die Gemeinde Gals die Baubewilligung.

2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 6. Februar 2015 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt, das 

Baubewilligungsverfahren sei neu aufzunehmen, was sinngemäss die Aufhebung des 

Entscheides vom 19. Januar 2015 bedeutet. Er macht geltend, die Gemeinde sei nicht auf 

seine im Baubewilligungsverfahren vorgebrachten privatrechtlichen Einwände eingegangen 

und der Grenzabstand zu seinem Grundstück sei nicht eingehalten. Das Bauvorhaben 

benötige eine Ausnahmebewilligung, gegen die er sich unter gewissen Bedingungen nicht 

widersetzen würde.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegner und die 

Gemeinde beantragen die Abweisung der Beschwerde.

In den Vorakten fehlten die Projektänderungspläne vom 20. November 2014, weshalb das 

Rechtsamt diese bei den Beschwerdegegnern einholte und den Verfahrensbeteiligten und 

der KDP mit der Gelegenheit zur Stellungnahme zustellte. Dabei hielt das Rechtsamt fest, 

es gehe davon aus, dass diese Pläne bewilligt worden seien. Die KDP bestätigte, dass die 

eingereichten Pläne das im vorinstanzlichen Verfahren bewilligte Projekt zeigen. Der 

Beschwerdeführer und die Gemeinde liessen sich nicht vernehmen.

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

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II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 

(Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist 

durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 

legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Zivilrechtliche Abstandsvorschriften

a) Der Beschwerdeführer bringt vor, das Bauvorhaben sehe den Umbau eines 

Gebäudeteils vor, der sich in einer Distanz von weniger als 3 m von seinem Grundstück 

befinde. Dies verletze Art. 79 EG ZGB3. Die Vorinstanz habe diesen Einwand zu Unrecht 

nicht beachtet. Gemäss Art. 3 NBRD4 gälten die nachbarrechtlichen Bestimmungen des 

Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch als Bestandteil der baurechtlichen 

Grundordnung. Sie seien von den Baubewilligungsbehörden von Amtes wegen zu 

beachten.

b) Die Abstandsvorschriften des EG ZGB sind privatrechtlicher Natur und werden im 

Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht geprüft.5 Privatrechtliche Fragen sind im 

Baubewilligungsverfahren nur dann massgebend, wenn die Baurechtsgesetzgebung den 

Bestand ziviler Rechte voraussetzt oder auf zivilrechtliche Vorschriften verweist. Ansonsten 

hat die Baubewilligungsbehörde nur die bau- und planungsrechtlichen Vorschriften zu 

prüfen (Art. 2 BauG). Dazu gehören die öffentlich-rechtlichen Grenz- und 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 
211.1)
4 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13)
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Aufl., Bern 2013, Art. 2 
N. 4a mit Hinweisen

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Gebäudeabstände, die von den Gemeinden festgelegt werden (Art. 12 Abs. 2 BauG). Beim 

Fehlen solcher Bestimmungen gelten die entsprechenden Vorschriften des Dekrets über 

das Normalbaureglement (Art. 70 Abs. 2 Bst. d und Abs. 3 BauG; Art. 12–16 NBRD).6 Die 

Abstandsvorschriften der Art. 79 ff. EG ZGB gelten nicht, ausser wenn sie von einer 

Gemeinde ausdrücklich als öffentlich-rechtliche Vorschriften übernommen wurden oder 

nach Art. 3 NBRD als solche gelten.

c) Die Gemeinde Gals sieht nach Art. 3 Abs. 1 GBR7 vor, dass die Bestimmungen des 

ZGB8 und des EG ZGB nur im Verhältnis unter Nachbarn zu beachten sind. Die Gemeinde 

hat diese privatrechtlichen Bestimmungen damit nicht als öffentlich-rechtliche Vorschriften 

übernommen, sondern sie hat die Grenzabstände in Art. 17 ff. GBR selbst ausführlich 

geregelt. Nach Art. 21 Abs. 1 GBR sind bei der Erstellung von Bauten, welche den 

gewachsenen Boden überragen, gegenüber dem nachbarlichen Grund die in Art. 49 GBR 

festgesetzten kleinen und grossen Grenzabstände zu wahren. In der Kernzone K gelten 

nach Art. 49 GBR die Abstände gemäss bestehender Überbauung oder ein kleiner 

Grenzabstand von 3 m und ein grosser Grenzabstand von 8 m. Der kleine Grenzabstand 

gilt für die Schmalseite und die beschattete Längsseite eines Gebäudes (Art. 21 Abs. 2 

GBR). Der grosse Grenzabstand gilt für die besonnte Längsseite des Gebäudes. Kann die 

besonnte Längsseite nicht eindeutig ermittelt werden, bestimmt die Baupolizeibehörde die 

Anordnung des grossen Grenzabstands auf Antrag des Baugesuchstellers. Der grosse 

Grenzabstand darf nicht im Norden liegen (Art. 21 Abs. 3 GBR).

Die öffentlich-rechtlichen Grenzabstände ergeben sich damit aus dem 

Gemeindebaureglement. Die Abstandsvorschriften des Normalbaudekrets – darunter der 

vom Beschwerdeführer genannte Art. 3 NBRD – kommen daher ebenso wenig zur 

Anwendung wie der als verletzt gerügte Art. 79 EG ZGB. Die Vorinstanz hat daher zu 

Recht nur die Vorschriften des Gemeindebaureglements angewandt. Es ist damit auch 

nicht zu beanstanden, dass sie sich mit den privatrechtlichen Bestimmungen bzw. 

Vorbringen im angefochtenen Entscheid nicht ausführlich befasst hat.

6 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 7
7 Baureglement der Einwohnergemeinde Gals vom 18. Februar 1994
8 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)

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3. Baurechtliche Abstandsvorschriften

a) Der Beschwerdeführer rügt, mit dem Umbau des bestehenden ehemaligen 

Bauernhauses seien im ehemaligen Ökonomieteil Wohnräume mit Fenstern gegen seine 

Liegenschaft geplant. Dieser Gebäudeteil weise einen Grenzabstand von weniger als 3 m 

zu seinem Grundstück auf. Es sei daher eine Ausnahmebewilligung erforderlich.

b) Gegenüber dem westlich liegenden Grundstück des Beschwerdeführers haben 

Bauten grundsätzlich den kleinen Grenzabstand von 3 m zu wahren. Der neu geplante 

Anbau bzw. Gebäudeteil im Norden weist einen Grenzabstand von 3,03 m auf und hält 

damit den reglementarischen Grenzabstand ein. Die Vorbringen des Beschwerdeführers 

beziehen sich denn auch einzig auf die Südwestfassade des bestehenden Hauses, deren 

Abstand zur Grenze weniger als 3 m beträgt. Dass der Grenzabstand weniger als 3 m 

beträgt, räumen auch die Beschwerdegegner ein, sie bringen jedoch vor, dieser 

Grenzabstand sei seit dem Bau des Hauses unverändert. Die Gemeinde macht geltend, 

am Grundriss des Hauptgebäudes werde mit dem Bauvorhaben nichts verändert, sondern 

es würden lediglich Fenster in der Fassade eingebaut. Dies habe keinen Einfluss auf den 

Grenzabstand und bei Umbauten, Sanierungen etc. dürften gemäss dem 

Gemeindereglement die bestehenden Grenz- und Gebäudeabstände übernommen 

werden.

c) Art. 3 Abs. 1 BauG bestimmt, dass aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder 

bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne 

nicht berührt werden. Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre 

Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2 

BauG). Die Besitzstandsgarantie wird aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV9) und aus 

dem Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 BV) abgeleitet und bedeutet, dass rechtmässig 

erstellte Bauten und Anlagen in ihrem Bestand geschützt sind.10 Das Gesetz will damit die 

sinnvolle Weiterverwendung vorhandener Bausubstanz fördern.11 Die Gemeinden können 

in ihren Vorschriften die Besitzstandsgarantie erweitern, wenn es die zu ordnenden 

9 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1 mit Hinweisen
11 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1 und 4

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Verhältnisse rechtfertigen und die Interessen und Eigentumsrechte der Nachbarn nicht 

über Gebühr beeinträchtigt werden. So können Gemeinden beispielsweise in einem 

schützens- oder erhaltenswerten Quartier Erleichterungen für die Erneuerung, den Umbau 

oder die Erweiterung von Bauten gewähren oder auch den Wiederaufbau von Gebäuden 

zulassen.12 

d) Vorliegend wird das bestehende Gebäude grundlegend umgebaut und nach Norden 

erweitert. Ob diese Änderungen noch von der Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG 

gedeckt werden, ist fraglich.13 Die Frage kann aber offen bleiben, da die Gemeinde Gals für 

Gebäude in der Kernzone eine erweiterte Besitzstandsgarantie vorsieht: In der Kernzone, 

die das Gebiet der ursprünglichen Siedlung von Gals mit vielen denkmalgeschützten 

Bauten umfasst und die in ihrem Charakter erhalten werden soll (Art. 44 Abs. 1 GBR), 

gelten nach Art. 49 GBR alternativ zu den Grenzabständen von 3 m bzw. 8 m die Abstände 

"gemäss bestehender Überbauung". Bei Neubauten, die anstelle von alten Gebäuden 

errichtet werden, können bei gleichbleibender Geschosszahl, Gebäudehöhe, 

Dachgestaltung etc. die bestehenden Grenz- und Gebäudeabstände übernommen werden 

(Art. 44 Abs. 2 GBR). Bestehende Bauten, welche die Grenzabstände nicht einhalten, 

dürfen somit – anders als im Rahmen der kantonalen Besitzstandsgarantie – nicht nur 

unterhalten und erneuert, sondern sogar abgebrochen und neu aufgebaut werden. In den 

Gemeindevorschriften nicht ausdrücklich erwähnt werden Umbauten und Erweiterungen 

von Gebäuden, die den Grenzabstand nicht einhalten. Nach Auffassung der Gemeinde 

umfasst aber die erweiterte Besitzstandsgarantie von Art. 44 Abs. 2 GBR auch Umbauten. 

Diese Auslegung überzeugt und ist rechtlich nicht zu beanstanden, führt doch ein Umbau 

zu einer weniger weitgehenden Veränderung als ein Abbruch und Wiederaufbau. Ist ein 

Neubau am Standort des alten Gebäudes erlaubt, muss auch ein Umbau des bestehenden 

Gebäudes zulässig sein. Dies gilt auch für Umbauten, die mit einer Umnutzung von 

Ökonomieraum in Wohnraum verbunden sind, könnte doch auch bei einem Neubau 

anstelle eines Ökonomieteils neuer Wohnraum erstellt werden.

Mit dem geplanten Umbau werden weder die Grundfläche noch die Geschosszahl oder die 

Höhe des bestehenden Gebäudes verändert. Für das Bauvorhaben gilt daher die 

erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 44 Abs. 2 und Art. 49 GBR. Der umstrittene 

12 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 8
13 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 4 und 4a

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Umbau ist zulässig. Auch eine übermässige Beeinträchtigung von Nachbarrechten ist nicht 

ersichtlich. Zwar stellen die neue Nutzung des Ökonomieteils und der Einbau von Fenstern 

in der Südwestfassade für den Beschwerdeführer in Bezug auf seine Privatsphäre eine 

gewisse Veränderung dar. Ob jedoch die Wohnräume und Fenster mit Einhaltung eines 

Grenzabstands von 3 m errichtet werden oder ob der vorbestehende etwas geringere 

Abstand beibehalten wird, macht in Bezug auf die Privatsphäre im Ergebnis keinen 

wesentlichen Unterschied. Eine übermässige Beeinträchtigung von Nachbarrechten liegt 

jedenfalls nicht vor.

Die Gemeinde hat daher das Bauvorhaben zu Recht bewilligt. Eine Ausnahmebewilligung 

ist nicht erforderlich. Die Beschwerde ist somit abzuweisen und die Baubewilligung der 

Gemeinde Gals ist zu bestätigen.

4. Massgebende Pläne

Das Bauvorhaben wurde im Baubewilligungsverfahren unter anderem angepasst, um den 

Einwänden der KDP gerecht zu werden. Von der KDP als bewilligungsfähig erachtet wurde 

schliesslich die Projektänderung vom 20. November 2014. Aus den Akten lässt sich 

schliessen, dass sich die erteilte Baubewilligung auf diese Projektänderung bezieht, was 

die KDP im Beschwerdeverfahren ausdrücklich und die weiteren Verfahrensbeteiligten 

durch Stillschweigen bestätigt haben. Im Bauentscheid wird allerdings in Ziffer 5.1 lediglich 

erklärt, die Bewilligung werde erteilt aufgrund des Baugesuches, Eingangsstempel 10. 

Oktober 2014, und gemäss dem von der Gemeindeverwaltung als bewilligt gestempelten 

Situationsplan im Massstab 1:500 und den Projektplänen im Massstab 1:100. Aus dem 

angefochtenen Bauentscheid geht damit nicht mit genügender Klarheit hervor, welche 

Pläne bewilligt wurden. Zudem sind die Projektänderungspläne vom 20. November 2014 in 

den Akten der Vorinstanz nicht mehr vorhanden. Es ist daher klarzustellen, welche Pläne 

bewilligt wurden, und Ziffer 5.1 des angefochtenen Entscheids ist entsprechend zu 

ergänzen.

5. Kosten

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Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG14). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 1'400.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 

GebV15). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

Ziffer 5.1 des Bauentscheides der Gemeinde Gals vom 19. Januar 2015 wird wie 

folgt ergänzt:
Massgebend sind folgende Pläne:

- Plan Grundriss Erdgeschoss vom 20. November 2014, Mst. 1:100,

- Plan Grundriss Obergeschoss vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 

- Plan Grundriss Dachgeschoss vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 

- Plan Querschnitt A-A vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 

- Plan Südost-Fassade vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 

- Plan Nordost-Fassade vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 

- Plan Nordwest-Fassade vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 

- Plan Südwest-Fassade vom 20. November 2014, Mst. 1:100, 

alle mit Stempel des Rechtsamts vom 1. April 2015

- Situationsplan vom 9. Oktober 2014, Mst. 1:500, mit Stempel Gemeinderat Gals

Ein Satz dieser Pläne geht mit dem Entscheid an die Beschwerdegegner.

Im Übrigen wird der Bauentscheid der Gemeinde Gals vom 19. Januar 2015 

bestätigt.

14 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'400.00 werden dem Beschwerdeführer zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn A.________, eingeschrieben

- Frau C.________ und Herrn B.________, mit Beilage gemäss Ziffer 1, 

eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gals, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

- Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP), Münstergasse 32, 3011 Bern, zur Kenntnis

- Regierungsstatthalteramt Seeland, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer,

Regierungspräsidentin

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 

allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss 

einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 

Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 

beizulegen.

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Beilage: Kopie des Situationsplanes vom 9. Oktober 2014