# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d49c7128-609f-56d3-a886-c9c754eea3c5
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-20
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 20.05.2015 80.2014.192
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2014-192_2015-05-20.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2014.192

  	
  Lugano

  20 maggio 2015

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio
  Saredo-Parodi

  

 

 

	
   

  	
   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 28 luglio 2014 contro la decisione del 30 luglio 2014 in materia di IC 2013.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   RI 1 è
comproprietaria a far tempo dal 2 aprile 2012 (data dell’iscrizione a Registro
fondiario del trapasso di proprietà) del mapp. n. __________ RFD di __________,
in __________, che è un fondo costituito in proprietà per piani. La quota della
contribuente è intavolata come unità di PPP n. __________, corrispondente a 57‰.

                                         Nella dichiarazione
fiscale 2013 la contribuente esponeva per l’immobile in questione un valore
fiscale di fr. 131’266 .- e un valore locativo (annuo) di fr. 6’900 .- .

 

 

                                  B.   Notificando alla
contribuente la tassazione IC 2013, con decisione del 28 maggio 2014, l’RS 1
commisurava il valore fiscale in fr. __________ e il valore locativo in __________
.

 

 

                                  C.   La contribuente
impugnava la suddetta decisione con reclamo del 17/18 luglio 2014, con il quale
contestava sostanzialmente il valore di stima attribuito alla sua unità di PPP.
Spiegava come non potesse essere ritenuta corretta la modifica del valore locativo
(annuo) pari a fr. 6'900.- rispetto al periodo fiscale 2012. Contestava inoltre
il fatto che fosse stata ammessa solo una deduzione forfetaria a titolo di
spese di gestione e manutenzione degli immobili pari al 15% del reddito lordo
dell’immobile, invece del 25%, considerato che l’immobile era stato costruito
nel 1999. Rilevava inoltre come l’immobile di __________ non potesse essere considerato
una residenza secondaria. Infine, sosteneva come non fossero state considerate
correttamente dall’Autorità fiscale le spese effettive di malattia pari a fr.
8'731.- .

 

 

                                  D.   Con
decisione datata 30 luglio 2014 l’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo
in relazione al valore di stima ufficiale dell’immobile di __________, alle
spese di manutenzione e alle spese di malattia. Modificava per contro la
decisione a svantaggio della reclamante in merito al valore locativo, che
elevava a fr. 15'800.–, con la seguente motivazione:

                                         Reclamo deciso come a calcolo dell’imponibile: il
valore locativo dell’appartamento di __________, residenza primaria della
moglie, viene rettificato in Fr. 15.800.

                                         L’importo
di Fr. 6'900, esposto in precedenza, si riferiva alla situazione dell’immobile
prima della ristrutturazione e non è corretto.

                                         Pure
il valore ufficiale di stima dell’appartamento di __________ ammonta a Fr.
248'137 e non a Fr. 131'266, valore prima della ristrutturazione.

                                         Spese
di manutenzione ammesse nella misura del 25%.

                                         Le spese di malattia sono già state ammesse in Fr.
11'859 meno la franchigia del 5% del reddito netto.

 

 

                                  E.   RI 1 ha interposto
ricorso alla Camera di diritto tributario il 29 luglio 2014. Essendo il gravame
redatto in lingua tedesca, con scritto del 29 luglio 2014 questa Camera ha
attribuito alla ricorrente un termine perentorio di 15 giorni per riproporlo in
lingua italiana o per corredarlo da una traduzione in italiano.

                                         Il 5 agosto 2014 la
contribuente ha pertanto inoltrato nuovamente ricorso in lingua italiana,
allegando la versione tedesca.

                                         La
contribuente spiega in particolare che negli anni 2010/2011 sono stati aggiunti
ulteriori tre piani al condominio. Il 2 aprile 2013 l’Ufficio cantonale di
stima ha pertanto proceduto ad una nuova stima ufficiale dell’immobile, determinando
un nuovo valore globale pari a fr. 4'353'280.-. Tale valore è poi stato ripreso
dall’Ufficio di tassazione per determinare non solo la sostanza imponibile ma anche
il valore locativo dell’unità PPP n. __________ appartenente alla ricorrente. La
contribuente contesta però tale modo di procedere, in quanto la sua quota di
PPP non sarebbe stata oggetto di lavori di miglioria che ne abbiano aumentato
il valore. A suo dire, il rinnovo/la sostituzione del pavimento e della cucina vanno
considerati quali lavori di manutenzione indispensabili. Altri locali,
segnatamente il bagno, la doccia, le porte di tutte le camere, le finestre e
l’impianto di riscaldamento non hanno subito alcun intervento. Per questo
motivo la ricorrente ritiene sia ingiustificato che al suo immobile venga
attribuito, ad esempio, lo stesso valore dei due nuovi appartamenti al sesto
piano che hanno la medesima superficie (ossia una quota di 57‰).

 

 

                                  F.   L’Ufficio
circondariale di tassazione di Locarno ha presentato le seguenti osservazioni
al ricorso presentato dalla contribuente:

1.    
Valore di stima è stato esposto in
base alle risultanze del catasto

2.    
Da accertamenti effettuati in
questa sede risulta che una PPP (Nr. __________ – 40‰) è affittata a terzi per
una pigione annua di Fr. 18'000.-

3.    
la contribuente risulta
proprietaria della PPP __________, pari a una quota di 57‰.

 

 

                                  G.   Con scritto del 21
aprile 2015 il marito della contribuente, RI 2, ha fra l’altro comunicato a
questa Camera che la moglie è deceduta il 25 gennaio 2015 in seguito a malattia.

 

 

Diritto

 

 

                                    I.   Imposta sulla sostanza

 

                                   1.   L’art. 41 cpv. 1 LT
stabilisce che sono imponibili tutti gli attivi mobiliari e immobiliari. La
sostanza è valutata al suo valore venale, riservate altre disposizioni (art. 41
cpv. 2 LT). Gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima
ufficiale (art. 42 cpv. 1 LT). Il concetto di immobile è quello del Codice
civile svizzero, art. 655 CC (art. 42 cpv. 2 LT). Ai sensi di questa normativa
sono considerati fondi i beni immobili, i diritti per sé stanti e permanenti
intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un
fondo.

 

 

                                   2.   2.1.

                                         La ricorrente è
comproprietaria del mapp. n. __________ RFD di __________, che è un fondo
costituito in proprietà per piani (PPP). La ricorrente è segnatamente
proprietaria di una quota di 57‰, che è intavolata a registro fondiario come
unità di PPP n. __________.

                                         Negli anni 2010/2011 il
condominio è stato ampliato e ristrutturato. L’Ufficio cantonale di stima ha
pertanto determinato un nuovo valore di stima globale del fondo, che ammonta a
fr. 4'353'280.-. In proporzione alla quota millesimale, alla quota di
comproprietà della contribuente è stato attribuito un valore di stima ufficiale
di fr. 248'137.-. La ricorrente sostiene tuttavia che nel suo appartamento sono
stati eseguiti solo dei lavori di manutenzione, consistenti nella sostituzione
del pavimento e degli attrezzi da cucina, che sostanzialmente non hanno
aumentato il valore della sua proprietà. A causa del criterio di stima
adottato, all’unità di PPP di proprietà della ricorrente verrebbe pertanto
attribuito lo stesso valore degli appartamenti nuovi di ugual superficie, vale
a dire con la stessa quota di 57‰. Detto altrimenti, la ricorrente si vedrebbe
quindi imputare nel suo patrimonio una parte del valore degli appartamenti
nuovi.

 

                                         2.2.

                                         Nel Canton Ticino, la
procedura di valutazione della sostanza immobiliare è indipendente da quella di
tassazione (cfr., al proposito, la sentenza del Tribunale federale n. 2P.297/89
del 26 gennaio 1990, in RDAT 1990 n. 71). Il valore degli immobili determinante
ai fini fiscali è stabilito dalla legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 10.2.9.1). L’art. 26 LSt precisa che
il Consiglio di Stato è competente a decidere la revisione generale ed i
successivi aggiornamenti delle stime dei fondi: quale autorità preposta a tali
operazioni è designato l’Ufficio cantonale di stima (art. 27 LSt). Contro ogni
nuova determinazione o aggiornamento della stima è dato diritto di reclamo
(art. 34 LSt) e poi facoltà di ricorso al Tribunale d’espropriazione (art. 37 LSt).
Per quanto qui di interesse, l’art. 42 cpv. 1 LSt prescrive inoltre che il
Consiglio di Stato può fare procedere in ogni momento, su istanza di parte o
d’ufficio, a rettificare stime definitive che si rivelassero manifestamente
inattendibili.

 

 

                                         2.3.

                                         Nel caso di specie, la
decisione dell’Ufficio cantonale di stima è cresciuta in giudicato
incontestata. Il ricorso non concerne però la stima complessiva in sé, bensì la
sua suddivisione fra le quote di comproprietà, rispettivamente la singola valutazione
della quota di comproprietà della ricorrente.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Nella sentenza 80.2009.36
del 2 giugno 2010 (in RtiD II-2010 n. 9t) questa Camera ha già avuto occasione
di esaminare la questione relativa alla procedura di valutazione della sostanza
immobiliare del Canton Ticino. Ha in particolare analizzato la prassi
dell’Ufficio cantonale di stima, cosi come la giurisprudenza e la dottrina in materia.

 

                                         3.2.

                                         Per quanto concerne la
procedura di stima ufficiale, secondo l’art. 2 cpv. 2 LSt sono considerati
fondi ai sensi della legge stessa i beni immobili, i diritti per sé stanti e
permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà
di un fondo.

                                         Il legislatore ha in tal
modo definito i fondi riprendendo la definizione del diritto civile, cioè
dall’art. 655 cpv. 2 CC (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 4375 del 21
febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare, p. 17). L’art. 23 cpv. 1 dell’Ordinanza del 23 settembre
2011 sul registro fondiario (ORF; RS 211.432.1), impone l’intavolazione di una
quota di comproprietà nel registro fondiario come fondo se è gravata ad un pegno
immobiliare o se è una proprietà per piani. In particolare, l’intavolazione delle
proprietà per piani avviene iscrivendo i dati nel foglio mastro relativo al
fondo base e aprendo per ogni unità di piano un foglio del libro mastro con la
descrizione dell’unità (art. 23 cpv. 2 ORF). L’art. 97 ORF precisa che la proprietà per piani è iscritta nel foglio del libro mastro del fondo
di base nella rubrica «Proprietà» (cpv. 1). L'iscrizione riporta (cpv. 2):

a.    il numero del foglio d'ogni unità di piano;

b.    la quota («quota di valore») di ciascuna unità di piano, indicata in
frazioni aventi un comune denominatore;

c.    la designazione della proprietà come proprietà per piani con
l'abbreviazione «PPP»;

d.    la data dell'iscrizione nel libro giornale;

e.    l'indicazione dell'atto costitutivo;

f.     il riferimento ai documenti giustificativi.

 

                                         3.3.

                                         Dal messaggio del
Consiglio di Stato, allegato al disegno di legge relativo alla legge sulla
stima ufficiale, si apprende tuttavia che, sebbene la legge menzioni “ora anche
le quote di proprietà per piani (PPP), che sono veri e propri e che come tali
vanno stimati”, tuttavia “per motivi pratici i fabbricati relativi a PPP verranno
stimati nel loro complesso; i valori delle singole quote verranno poi calcolati
sulla base dei relativi millesimi di proprietà” (cfr. Messaggio cit., p. 17).

                                         Nell’ambito della
procedura di stima ufficiale, la giurisprudenza competente ha già avuto
occasione di confrontarsi con la prassi dell’Ufficio cantonale, che deroga alla
lettera della legge. Il Tribunale di espropriazione sopracenerino, infatti, in
una sentenza del 7 aprile 2000 (RDAT II-2000 n. 59), l’ha ritenuta legittima. La Corte di merito ha osservato dapprima che il risultato pratico non si discosterebbe
sensibilmente da quello che si otterrebbe stimando le singole PPP, in quanto
queste ultime “dovrebbero concretamente rispecchiare, nel loro complesso, il valore
totale del fondo base”. Un altro argomento su cui si fonda la decisione in
esame è fondato sul tenore dell’art. 712h cpv. 2 n. 3 CC, secondo cui,
fra gli “oneri comuni” e le “spese dell’amministrazione comune” ai quali “i
comproprietari devono contribuire… proporzionalmente al valore delle loro
quote” rientrano anche “i contributi di diritto pubblico e le imposte dovuti
collettivamente dai comproprietari”. Tale disposizione del diritto condominiale
lascerebbe libero “il diritto cantonale… di ritenere quale oggetto fiscale il
fondo base preso nel suo insieme oppure le singole PPP”, con la conseguenza che
“se il diritto cantonale gode di una certa autonomia nel considerare quali
oggetti fiscali il fondo base oppure le singole PPP, a maggior ragione esso è
libero – ovviamente nel rispetto dei principi generali del diritto
amministrativo – di adottare il procedimento di stima che ritiene più opportuno”
(RDAT II-2000 n. 59 consid. 4.2).

 

                                         3.4.

                                         Nell’evocata sentenza
questa Camera osservava come la motivazione della sentenza del Tribunale di
espropriazione sopracenerino sollevasse qualche perplessità.

                                         Difatti,
in primo luogo, è senz’altro vero che il risultato della stima delle singole
PPP dovrebbe rispecchiare “nel loro complesso, il valore totale del fondo
base”. Ma, al contrario la suddivisione del valore totale fra le singole quote
in funzione dei millesimi non rispecchia necessariamente il valore di ogni
unità. Non si può infatti escludere che un singolo comproprietario abbia
apportato delle migliorie particolari al suo appartamento, incrementandone in
tal modo il valore rispetto alle altre quote ed anche nei confronti
dell’insieme della proprietà.

                                         Più discutibile ancora è
l’argomento fondato sul tenore dell’art. 712h cpv. 2 n. 3 CC.
Quest’ultima disposizione si limita a stabilire che siano ripartite in proporzione
al valore delle rispettive quote, fra gli altri “oneri comuni”, anche “i contributi
di diritto pubblico e le imposte dovuti collettivamente dai comproprietari”. Il
presupposto per la ripartizione proporzionale delle imposte è dunque
chiaramente che queste siano dovute “collettivamente dai comproprietari”, cioè
che per il diritto pubblico cantonale o federale il debitore delle stesse sia
la comunione dei comproprietari e non il singolo condomino. Non a caso la
dottrina ha rilevato che l’imposizione collettiva dei comproprietari è in
contraddizione con l’essenza della proprietà per piani, che si fonda sul
presupposto che ogni quota di comproprietà sia un fondo a sé stante (cfr. Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar zum Schweizerischen
Privatrecht, Berna 1988, n. 60 ad art. 712h CC, p. 285). Nel caso delle
imposte, l’assoggettamento del fondo base sarebbe dunque l’eccezione, mentre
l’art. 712h cpv. 2 n. 3 CC manterrebbe un significato per altri
contributi di diritto pubblico, quali le tasse di allacciamento, per la
raccolta dei rifiuti, per l’illuminazione pubblica ecc. (cfr. Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 61 ad art.
712h CC, p. 285; Wermelinger, Das
Stockwerkeigentum, Zurigo 2004, n. 15-16 ad art. 712h CC, p. 294; Rey/Maetzke, Schweizerisches
Stockwerkeigentum, 3a ediz., Zurigo 2009, n. 554, p. 135). Nel caso
delle imposte dirette (sul reddito e sulla sostanza) in particolare, le quote
di comproprietà ed il relativo reddito vengono generalmente imposti presso il
singolo condomino (DTF 125 II 348 consid. 5b).

                                         Non si vede pertanto come
dalla circostanza che il diritto condominiale preveda la ripartizione
proporzionale di quelle imposte che eccezionalmente dovessero colpire non il
singolo proprietario ma “collettivamente i comproprietari” si possa trarre la
conclusione che il cantone sia “libero… di adottare il procedimento di stima
che ritiene più opportuno”. Per quel che concerne le imposte federali e
cantonali, le stesse prevedono l’assoggettamento del singolo comproprietario,
compresa, come già visto, l’imposta immobiliare cantonale.

                                         Ora, se la procedura di
stima ufficiale degli immobili è funzionale all’assoggettamento fiscale
cantonale, sembrerebbe logico attendersi che si conformi ai criteri di
assoggettamento stabiliti dalla legislazione tributaria. Se, cioè, le imposte
prevedono generalmente l’assoggettamento del singolo comproprietario e non
dell’insieme dei comproprietari, anche la stima dovrebbe avere per oggetto la
quota di comproprietà e non il fondo base.

 

                                         3.5.

                                         Nella sentenza menzionata
questa Camera aveva pertanto rilevato come vi sia una prassi in materia di
stima delle proprietà per piani, che diverge in modo piuttosto evidente dal
tenore della normativa applicabile. Mentre la legge sulla stima attribuisce infatti
al comproprietario il diritto ad una valutazione distinta della propria quota
di comproprietà, la prassi dell’Ufficio di stima è invece quella di intraprendere
una valutazione complessiva, per poi procedere alla ripartizione del valore
così ricavato in funzione delle quote millesimali.

                                         Questo Tribunale aveva,
alla luce della citata prassi, infine accolto il ricorso del
comproprietario/contribuente che non aveva impugnato la decisione dell’Ufficio
di stima. Un ricorso contro la stima di un fondo costituito in PPP è difatti
per costante giurisprudenza (RDAT II-2000 n. 59, consid. 1.2) ricevibile solo
se proposto dalla comunità dei proprietari (litisconsorzio necessario). Secondo
il Tribunale, poiché il contribuente non sarebbe verosimilmente stato
legittimato ad impugnare la decisione dell’autorità di stima, si giustificava
pertanto una nuova determinazione del valore di stima ufficiale della sua
quota.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Venendo al caso in esame,
il valore di stima del mappale n. __________ RFD di __________ è stato sottoposto
ad aggiornamento nel 2013, in seguito alla ristrutturazione e alla soprelevazione
dell’edificio avvenuti negli anni 2010/2011. Il valore di stima dell’edificio è
stato pertanto elevato a fr. 3'250'000.– e quello globale della proprietà
immobiliare a fr. 4'353'280.–. Alla quota della ricorrente (57‰) l’autorità
fiscale ha così attribuito un valore di stima di fr. 248’137.-. Anche il valore
locativo dell’immobile è stato ricalcolato in fr. 15'800.-. Come indicato
dall’Ufficio di tassazione nello scritto del 29 luglio 2014 ai contribuenti,
l’Ufficio di stima ha comunicato la nuova valutazione del fondo, come da
prassi, al solo amministratore.

 

                                         4.2.

                                         Come evidenziato, il fondo
mappale n. __________ RFD di __________ è costituito in proprietà per piani
(art. 712a e segg. CC). La quota della contribuente è intavolata come
unità di PPP n. __________, corrispondente a 57/1000. La ricorrente ha acquistato
la sua quota di comproprietà nel 2012, quindi dopo la conclusione della
ristrutturazione e dell’ampliamento. Sennonché, come sostiene la contribuente
nel suo gravame, l’appartamento da lei acquistato non è stato oggetto di alcuna
ristrutturazione, ma sarebbero stati solamente sostituiti i pavimenti (“Fussböden”)
e gli apparecchi della cucina (“Kücheneinrichtungen”). A suo avviso, si
sarebbe trattato cioè di semplici lavori di manutenzione indispensabile e non di
migliorie. Altri locali, segnatamente il bagno, la doccia, le porte di tutte le
camere, le finestre e l’impianto di riscaldamento non sarebbero stati
sottoposti ad alcun intervento. Per questo motivo la ricorrente ritiene sostanzialmente
che l’aumento del valore di stima dell’insieme della proprietà sia condizionato
dalla sopraelevazione, con la quale sarebbero stati creati dei nuovi
appartamenti.

                                         È presumibile che la
ristrutturazione ed a maggior ragione l’ampliamento di uno stabile con la
costruzione di nuovi appartamenti possano comportare una considerevole
discrepanza fra il valore delle nuove unità condominiali e le preesistenti
quote di comproprietà che non sono state oggetto di alcun intervento.

 

                                         4.3.

                                         Questo Tribunale ha già
avuto modo di evidenziare nella sopraccitata sentenza del 2 giugno 2010 (RtiD
II-2010 n. 9t) come la prassi in materia di stima della proprietà per piani
diverga dalla normativa applicabile.

                                         L’art. 2 cpv. 2 LSt
stabilisce infatti che sono considerati fondi i beni immobili, i diritti per sé
stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di
comproprietà di un fondo. La prassi dell’Ufficio stima prevede invece una valutazione
complessiva del fondo, per poi procedere alla ripartizione del valore ottenuto
in base alle quote millesimali.

                                         Come precedentemente
evidenziato, la procedura di stima è indipendente da quella di tassazione.
Pertanto, anche volendo ammettere che la ricorrente avesse diritto ad una
valutazione separata della sua quota di comproprietà, avrebbe dovuto far valere
tale censura nell’ambito della procedura di stima. Contro la decisione di stima
avrebbe cioè dovuto interporre dapprima reclamo all’Ufficio stima (art. 34 LSt),
e poi ricorso al Tribunale di espropriazione (art. 37 LSt).

 

                                         4.4.

                                         Si pone pertanto,
analogamente alla fattispecie di cui all’evocata sentenza di questa Camera del
2 giugno 2010, anche qui il problema della legittimazione ricorsuale a
interporre reclamo contro la decisione di stima.

                                         Il Tribunale di
espropriazione sopracenerino aveva affermato che, secondo invalsa
giurisprudenza dei Tribunali delle espropriazioni, il ricorso contro la stima
di un fondo costituito in PPP è ricevibile solo “se proposto congiuntamente da
tutti i condomini, per lo meno quando l’impugnativa verte sulla valutazione
delle parti comuni” (RDAT II-2000, n. 59 consid. 1.2). In una recente sentenza
il Tribunale di espropriazione ha confermato questa prassi, dichiarando
irricevibile il ricorso di un singolo condomino contro la decisione di stima,
non disponendo costui del requisito della legittimazione ricorsuale. I
comproprietari sono pertanto legittimati a contestare la stima solo
congiuntamente, ossia riuniti in litisconsorzio necessario (sentenza n. 40.2011.3
del 1° giugno 2012, consid. 6.3).

                                         Ne consegue che, secondo
la costante prassi citata, la ricorrente, proprietaria dell’unità di PPP n. __________
del fondo base n. __________ RFD di __________, non sarebbe stata legittimata
ad impugnare da sola la decisione dell’Ufficio stima.

                                         Tale decisione è stata
peraltro notificata solo all’amministratore del condominio, quale
rappresentante della comunione dei comproprietari (cfr. art. 8 LSt, art. 33 LSt,
art. 32 LSt in relazione con art. 23 RLStime, art. 25 RLSt). Per legge
l’amministratore della proprietà per piani rappresenta la comunione e i comproprietari
in tutti gli affari della comunione che gli competono per legge (art. 712t cpv.
1 CC). Non può stare in giudizio se non è stato preventivamente autorizzato
dalla comunione dei comproprietari, salvo che si tratti di una procedura
sommaria o di casi urgenti, per i quali l’autorizzazione può essere ratificata
in seguito (art. 712t cpv. 2 CC; art. 712s cpv. 1 CC). Di regola, spetta
all’assemblea dei comproprietari decidere in tutti gli affari amministrativi
che non competono all’amministratore (art. 712m cpv. 1 cifra 1 CC). 

                                         In concreto, non è noto se
l’amministratore abbia poi notificato ad ogni singolo condomino la decisione di
stima, rispettivamente se egli non abbia convocato in un’assemblea
(straordinaria) tutti i comproprietari (art. 712n cpv. 1 LSt), per discutere
in merito all’eventuale impugnazione di tale decisione. Questa questione può
ciononostante essere lasciata aperta, poiché già per i motivi che precedono non
si può opporre alla ricorrente la res iudicata della decisione di stima.

 

                                         4.5

                                         Per questi motivi, la
decisione impugnata deve essere annullata e gli atti devono essere rinviati
all’Ufficio di tassazione di Locarno, affinché, con la collaborazione
dell’Ufficio cantonale di stima, proceda a determinare il valore di stima
ufficiale della quota di comproprietà della ricorrente.

 

 

                                   II.   Imposta cantonale sul
reddito

 

                                   5.   5.1.

                                         Secondo l’ art. 20 cpv. 1
lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il
valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione
per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto
a titolo gratuito.

                                         Per quanto qui di
interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto
della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è
stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il
suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

                                         Dal 1° gennaio 2009 è
entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al
capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a
scopo di vacanza.

 

                                         5.2.

                                         Per quanto attiene alle
modalità di determinazione del valore locativo dell’immobile, secondo l’art. 2
del Decreto esecutivo del 19 dicembre 2012 concernente l’imposizione delle
persone fisiche valido per il periodo fiscale 2013 (RL 10.2.2.1.4), il valore locativo
corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere
nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie
corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in
mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde di regola al
90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di
stima (cpv. 2).

 

                                         5.3.

                                         In una sentenza di principio
del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera
ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo
fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni,
concludendo per la sua illegalità.

                                         In primo luogo, il Canton
Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono
“accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.
Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse
espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma
anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton
Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio
stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che
essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che
l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di
una decisione ma solo al dispositivo.

                                         D’altra parte, anche
volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta
il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per impugnarla
dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché
tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una procedura di reclamo
prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dell’imposta sul
reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere probatorio, non
si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dell’inesattezza
del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe
stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore
locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in cui
l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e
per la tassazione dell’imposta sul reddito, dall’altra, è sempre l’autorità di
tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi giuridici
non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dell’Ufficio stima, mentre
l’accertamento dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di
tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi
allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la
decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo
all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario.
Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso,
dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui
l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore
locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o
meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad indicare il reddito
(presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito
che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.

                                         A titolo abbondanziale,
questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che
il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel
quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70%
del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21
dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

 

                                         5.4.

                                         Nel caso in esame, l’autorità
di tassazione ha determinato il valore locativo della PPP n. __________ in fr.
15'800.-. Tale importo corrisponde al 90% del valore di reddito determinato
dall’Ufficio stima (fr. 17'571.-).

                                         Ora, non solo il valore di
reddito, su cui si è basato l’Ufficio di tassazione per stabilire il valore
locativo, è condizionato dal calcolo del valore di stima ufficiale già
precedentemente messo in discussione. Anche ignorando tale questione, la modalità
di calcolo utilizzata dall’Autorità di tassazione per determinare il valore locativo
dell’immobile della ricorrente (fr. 15'800) è stata ripetutamente considerata
illegale (v. supra, consid. 5.3). Ne consegue che anche il risultato del
calcolo in questione è viziato dall’illegalità del criterio adottato a tal
fine. 

                                         Anche in relazione al
calcolo del valore locativo, la decisione impugnata è annullata. L’Autorità di
tassazione dovrà pertanto ricalcolare il valore locativo dell’immobile in modo
rispettoso della legge applicabile e dei principi costituzionali.

 

 

                                   6.   Il ricorso è
conseguentemente accolto.

                                         Visto l’esisto del gravame
non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione di Locarno, perché accerti il valore locativo della
quota di PPP n. __________ del mapp. n. __________ RFD di __________ e, con la
collaborazione dell’Ufficio cantonale di stima, proceda a determinarne il valore
di stima ufficiale.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione a: 

	
   

  	
   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per conoscenza:

                                         -
municipio di 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         Il
segretario: