# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f338e6cd-d198-5a6a-bcca-4bbd05d7881d
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-06
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 06.02.2014 A1 13 308
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-13-308_2014-02-06.pdf

## Full Text

Par arrêt du 14 janvier 2015 (1C_131/2014), le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le 

recours en matière de droit public interjeté par J_________, K_________, L_________, 

M_________, N_________, O_________, P_________ et Q__________ contre ce 

jugement. 

A1 13 308 

 

ARRÊT DU 6 FÉVRIER 2014 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour de droit public 

 

Composition : Jean-Pierre Zufferey, président ; Jean-Bernard Fournier et Thomas 

Brunner, juges ; Ferdinand Vanay, greffier 

 

en la cause 

 

J_________, K_________, L_________, M_________, N_________, O_________, 

P_________, Q_________, R_________, S_________, T_________, U_________, 

V_________, W_________, X_________, recourants, tous représentés par Maître 

A_________ 

 

contre 

 

CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, dans l’affaire qui 

oppose les recourants à Y_________, et Z_________, représentés par l’Etude 

B_________ et à la COMMUNE DE C_________ 

 

(construction d’un immeuble résidentiel à D_________) 

recours de droit administratif contre la décision du 19 juin 2013 

- 2 - 

 
Faits 

 

A.  La parcelle n° xxx, folio xxx, du cadastre de la commune de C_________ comporte 

999 m
2
 issus de la division du n° xxx, propriété à parts égales des citoyens danois, 

respectivement britanniques, Y_________, Z_________ et E_________. Elle est située 

dans la station de D_________, au lieu-dit « F_________ », et est rangée en zone 

d’hôtel et d’habitat collectif, selon le plan d’affectation des zones et le règlement 

communal de constructions et des zones (ci-après : RCCZ) adoptés par l’assemblée 

primaire de C_________ le 17 mars 2000 et approuvés en Conseil d’Etat les 13 juin 

2001 et 27 novembre 2001. Sur le n° xxx, situé en limite sud-ouest, est érigé un ancien 

hôtel qui sert de colonie de vacances (colonie du F_________). 

B.  Une demande d’autorisation de construire un immeuble résidentiel sur le n° xxx fut 

déposée auprès de la commune (dossier n° xxx), le xxx 2009. A teneur des plans 

communiqués, ce projet incluait huit appartements aménagés sur quatre niveaux (rez-

de-chaussée, deux étages et combles), ainsi qu’un parking souterrain comportant dix 

places. Sa publication au Bulletin officiel (B. O.) n° xxx du xxx 2009 suscita, les xxx 

suivants, les oppositions de plusieurs propriétaires voisins qui agissaient de concert et 

dénonçaient en particulier les proportions de la construction projetée, l’inadéquation des 

dessertes routières du secteur, l’illégalité de l’accès routier planifié, ainsi que la violation 

des règles en matière de distance à la limite et de densité. 

Après avoir obtenu les prises de position des organes cantonaux consultés, la 

commune de C_________ délivra l’autorisation de construire sollicitée et écarta les 

oppositions, le 2 juin 2010, décision qu’elle communiqua le 9 novembre suivant. Entre-

temps, le 24 septembre 2010, E_________ se dessaisit de sa part de propriété sur le 

n° xxx et fit inscrire au registre foncier une hypothèque légale en sa faveur qui fut 

radiée en 2012. 

C.  Certains parmi les opposants déboutés portèrent ensemble cette décision 

communale devant le Conseil d’Etat, le 6 décembre 2010, à la suite d’une requête 

d’effet suspensif qu’ils avaient déposée le 12 novembre précédent. Après avoir motivé 

leur qualité pour agir, ils se plaignirent en particulier de l’absence de pose de gabarits, 

soutenant que les dimensions du projet contesté étaient inappropriées au regard de 

l’environnement naturel et du bâti alentours. Ils rappelèrent que les dessertes routières 

du secteur n’étaient pas aptes à absorber le trafic généré par cette nouvelle 

construction et que l’accès routier planifié était illégal, car il supposait l’accord de 

- 3 - 

propriétaires voisins réticents à tolérer ce passage, violait certaines prescriptions de la 

loi du 3 septembre 1965 sur les routes (LR ; RS/VS 725.1) et n’avait jamais été mis à 

l’enquête publique. Ils signalèrent aussi des lacunes et incertitudes dans le dossier 

d’autorisation de construire, relatives au sort des places de parc extérieures, à la 

ventilation du garage et à l’accessibilité de son issue de secours, à l’exigence d’un 

espace communautaire qu’impose l’article 141 alinéa 3 RCCZ, à l’adaptation du projet 

aux besoins des personnes handicapées (art. 28 de la loi sur les constructions du 

8 février 1996 – LC ; RS/VS 705.1) et à sa conformité aux normes de protection contre 

les incendies, ainsi qu’aux exigences Minergie et en matière de sondage géothermique. 

Ils invoquèrent, en lien avec ces lacunes, une violation de l’article 33 de l'ordonnance 

du 2 octobre 1996 sur les constructions (OC ; RS/VS 705.100) et des exigences de 

coordination (art. 16 LC). Ils réaffirmèrent, enfin, que les règles en matière de densité et 

de distances aux limites n’étaient pas respectées et que celles de la loi fédérale du 16 

décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à 

l'étranger (LFAIE ; RS 211.412.41) avaient été éludées. 

Le 3 mars 2011, la commune de C_________ répondit aux arguments formulés dans 

ce recours, que Y_________ et Z_________ proposèrent de rejeter, pour autant que 

recevable, le lendemain. 

Les recourants complétèrent leurs motifs, le 2 mai 2011, à la suite du dépôt par la 

commune de l’intégralité de son dossier, et requirent la suspension de la procédure 

jusqu’à droit connu sur la procédure civile qu’ils avaient ouverte à l’encontre des cons-

tructeurs susnommés et qui portait sur l’étendue de servitudes permettant d’accéder 

aux parcelles dont ceux-ci sont propriétaires. 

La commune de C_________ se détermina encore, le 23 mai suivant, à l’instar de 

Y_________ et Z_________, les 31 mai 2011, 31 octobre 2012 et 7 décembre 2012. 

Ceux-ci sollicitèrent en outre des modifications de leur projet pour ce qui avait trait à 

l’accès au n° xxx et aux places de parc extérieures, modifications que le conseil 

communal de C_________ proposa d’admettre sans nouvelle mise à l’enquête 

publique, le 18 avril 2013, et auxquelles les recourant s’opposèrent, les 17 avril et 13 

mai 2013. Y_________ et Z_________ répondirent, le 21 mai suivant. 

D.  Le 19 juin 2013, le Conseil d’Etat rejeta le recours et autorisa les modifications du 

projet proposées par les constructeurs en vertu de l’article 57 OC, astreignant ceux-ci à 

déposer des plans complémentaires relatifs à la sortie de secours et aux installations 

de ventilation et d’évacuation d’air du garage souterrain, qui devaient être approuvés 

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par la commune de C_________ avant la délivrance du permis d’habiter. D’abord, il 

rejeta les offres de preuve formulées par les recourants, releva que la commune n’avait 

pas excédé son pouvoir d’appréciation en n’exigeant pas la pose de gabarits (art. 38 

OC) et déclara irrecevables les griefs tirés d’une violation de la LFAIE, puisque le 

Service des registres fonciers et de la géomatique (ci-après : SRFG), autorité 

compétente pour en connaître, avait déclaré attendre l’entrée en force du permis de 

bâtir avant de procéder aux contrôles nécessaires (cf. lettre du 5 juillet 2011). Ensuite, il 

constata que la hauteur du bâtiment projeté, à 10.95 m ou 10.30 m selon qu’elle était 

mesurée à l’aune de l’article 152 RCCZ ou de l’article 11 alinéa 2 LC, respectait le 

maximum de 11 m imposé par la servitude inscrite à charge du n° xxx. Il ajouta que le 

garage, entièrement enterré, n’avait pas à tenir la distance à la limite sur les trois côtés 

où il ne présentait pas de façade (art. 22 al. 1 LC). Le Conseil d’Etat écarta 

sommairement les griefs qui concernaient la procédure d’obtention du label Minergie, 

les adaptations requises en matière d’accessibilité pour les personnes handicapées, la 

protection incendie, le sondage géothermique et la garantie d’un espace 

communautaire suffisant sur la parcelle, ainsi que ceux qui dénonçaient le 

surdimensionnement du projet, celui-ci devant être implanté dans un secteur 

précisément affecté à l’habitat collectif. S’agissant de l’accès à la parcelle n° xxx, il 

observa que les critiques des recourants étaient sans objet en tant qu’elles 

concernaient une desserte par le nord, seul un accès par le sud étant prévu par les 

constructeurs. Il considéra que le tracé de cet accès, garanti par des servitudes de pas-

sage sur les n
os

 xxx et xxx, était conforme aux exigences des articles 214 alinéa 2 LR et 

142 alinéa 2 RCCZ et qu’à teneur de la norme VSS SN 640 045, il permettait de 

desservir sans problème le projet de construction querellé. 

E.  Le 26 juillet 2013, les propriétaires voisins J_________ et K_________ (n° xxx), 

L_________ et M_________ (n
os

 xxx, xxx, xxx), N_________ et O_________ (n° xxx), 

P_________ et Q_________ (n° xxx), R_________ et S_________ (n° xxx), 

T_________ et U_________ (n° xxx), V_________ (n
os

 xxx et xxx) et W_________ et 

X_________ (n° xxx) conclurent céans, sous suite de dépens, à l’annulation du permis 

de construire et au renvoi du dossier à l’autorité communale pour complément 

d’instruction et nouvelle mise à l’enquête publique. Ils soutinrent que l’ajout d’une 

ventilation dans le parking ne constituait pas une modification anodine du projet et qu’à 

ce titre, dite modification devait être portée à la connaissance de tout voisin afin qu’il 

puisse, le cas échéant, défendre ses droits. A leur avis, cette lacune affectant les plans 

approuvés ne pouvait pas être guérie en faisant l’économie d’une nouvelle enquête 

publique, au contraire de ce que permettait l’article 57 OC pour les modifications de 

- 5 - 

projet secondaires. Ils se référèrent, à cet égard, à une affaire jugée successivement 

par la Cour de céans (ACDP A1 12 334 du 19 avril 2013) et par le Tribunal fédéral 

(arrêt 1C_553/2013 du 3 juin 2013). Les recourants invoquèrent ensuite une violation 

de l’article 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101), dans la 

mesure où les modifications du projet avaient été autorisées après l’entrée en vigueur 

de cette disposition qui était, dès lors, applicable à l’ensemble de ce projet d’habitation. 

Ils réaffirmèrent encore que les prescriptions de la LFAIE avaient été éludées, car 

E_________ avait pu acquérir et revendre sa part du n° xxx, alors que cette loi 

proscrivait ce genre d’opération immobilière menée par un citoyen étranger non 

domicilié en Suisse. Ils soutinrent qu’il était arbitraire et contraire au principe de la 

coordination (art. 16 LC) d’attendre l’entrée en force du permis de bâtir avant 

d’entreprendre les contrôles nécessaires sous l’angle de la LFAIE, comme le faisait le 

SRFG. Les recourants critiquèrent encore les incertitudes liées à l’absence de place 

réservée aux activités communautaires, relevant que la construction d’un tel aménage-

ment imposé par l’article 141 RCCZ devait être mise à l’enquête publique. Ils 

affirmèrent aussi que la démolition de la terrasse sise devant la colonie du 

F_________, nécessaire à l’aménagement des places de parc extérieures n
os

 3 à 7 

selon le plan d’aménagements approuvé le 9 novembre 2010, aurait dû être mise à 

l’enquête publique et allait prétériter les possibilités de parking pour les usagers de la 

colonie. Ils rappelèrent que l’implantation d’une construction aussi massive allait 

dénaturer le site, bâti pour l’essentiel de chalets individuels, et engendrer de multiples 

problèmes d’accès à véhicule. Enfin, ils mirent à nouveau en doute la reconnaissance 

du label Minergie au projet et indiquèrent que celui-ci devait être adapté afin de 

respecter les normes garantissant l’accès des personnes handicapées, l’autorité 

compétente en la matière ayant accordé aux constructeurs une dérogation injustifiée, 

dont le Conseil d’Etat s’était abstenu d’examiner la légalité, à leur avis à tort, en 

prétendant que les modifications éventuelles n’étaient en tout état de cause pas 

soumises à autorisation. 

A titre de moyens de preuve, les recourants proposèrent le dépôt du dossier complet de 

la cause, ainsi que ceux relatifs à un autre projet de construction contesté sur le n° xxx 

voisin, à la procédure LFAIE devant le SRFG et à la procédure pénale ouverte devant 

le Ministère public du canton du Valais contre les constructeurs pour violation de cette 

loi. Ils joignirent à leur recours en particulier deux photographies des lieux. 

Le 4 septembre 2013, le Conseil d’Etat déposa son dossier complet et proposa de 

rejeter le recours. 

- 6 - 

Y_________ et Z_________ prirent la même conclusion, le 30 septembre suivant, sous 

suite de dépens et pour autant que le recours soit recevable. Ils relevèrent notamment 

que leur projet de construction était conforme à la destination de la zone d’hôtel et 

d’habitat collectif où était rangé le n° xxx, que la problématique de la LFAIE ne relevait 

pas du litige de droit des constructions à l’examen et que l’article 75b Cst. ne 

s’appliquait pas au projet approuvé qui avait été très légèrement remanié après l’entrée 

en vigueur de cette disposition le 11 mars 2012. Ils affirmèrent, s’agissant du parking 

souterrain, que le projet ne requérait en réalité pas de modifications, mais de simples 

précisions, pour répondre aux exigences du Service de la protection de l’environnement 

(ci-après : SPE), la ventilation pouvant en particulier être assurée de manière naturelle. 

Pour le reste, ils soutinrent que la réalisation de l’accès routier au n° xxx ne posait pas 

de difficultés et que le respect des normes pour handicapés et Minergie était assuré. 

Y_________ et Z_________ requirent également le dépôt du dossier complet de 

l’affaire et joignirent à leur envoi, en particulier, les copies de courriels échangés avec le 

SRFG et celles de plans relatifs aux aménagements extérieurs et au parking souterrain. 

La commune de C_________ se détermina elle aussi, le 30 septembre 2013. 

Le 14 octobre suivant, les recourants maintinrent leurs conclusions, demandant en sus 

formellement l’annulation de la décision du Conseil d’Etat et produisant trois copies de 

plans. Ils réitérèrent leur requête visant le dépôt par cette autorité du dossier relatif à un 

projet de construction contesté sur le n° xxx, mettant en exergue les liens entre ledit 

projet et celui prévu sur le n° xxx. 

Y_________ et Z_________ dupliquèrent le 28 novembre 2013 ; les recourants se 

déterminèrent encore le 2 décembre suivant. Sept jours plus tard, les prénommés 

indiquèrent qu’ils retiraient leur projet de construction sur le n° xxx. Le 18 décembre 

2013, ils signalèrent les développements récents du contentieux pénal les opposant 

aux recourants, le Ministère public n’étant pas entré en matière, le 12 décembre 2013, 

sur la dénonciation pénale déposée par les recourants à leur encontre et ayant, le 28 

novembre précédent, reconnu K_________ coupable de diffamation et d’injure. 

 

Considérant en droit 

 

1.1  Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 de la loi du 

6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – LPJA ; RS/VS 172.6). 

Les époux L__________ et M_________ sont propriétaires des parcelles n
os

 xxx et xxx, 

- 7 - 

en limite nord-ouest du n° xxx sur lequel est prévu le projet de construction litigieux. 

Cette proximité spatiale fait qu’ils sont spécialement touchés par l’autorisation de 

construire accordée à Y_________ et Z_________ et qu’ils ont ainsi qualité pour 

recourir (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA), ce qui permet à la Cour d’entrer en 

matière en s’abstenant de vérifier s’il en va de même pour les autres recourants, 

propriétaires de biens-fonds plus ou moins éloignés du n° xxx. 

1.2  L’autorité précédente a déposé son dossier complet, incluant celui de la commune 

de C_________, de sorte que la requête des recourants en ce sens est satisfaite (art. 

80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). Il n’est par contre pas utile de requérir en sus le 

dépôt des dossiers relatifs au projet de construction contesté sur le n° xxx voisin, celui-

ci ayant été finalement abandonné par Y_________ et Z_________. Est également 

superflue la production des dossiers concernant la procédure LFAIE devant le SRFG et 

celle ouverte devant le Ministère public contre les constructeurs pour violation de cette 

loi. Les griefs invoqués en la matière dans le litige de droit public des constructions ici à 

l’examen peuvent en effet être traités en l’état des pièces déposées (cf. infra consid. 3 ; 

ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428 s. et la jurisprudence citée ; RVJ 2009 p. 49, consid. 

3b). 

2.  Il y a lieu de relever, préliminairement, que les constructeurs ont renoncé à leur 

projet de construction sur le n° xxx, où est bâti l’ancien hôtel du F_________. Partant, 

les griefs que les recourants développent par rapport à ce projet et à ses liens avec 

celui prévu sur le n° xxx, en particulier dans leur réplique du 14 octobre 2013, tombent 

à faux et peuvent être écartés sans autre discussion. 

3.1  Les époux L__________ et M_________ et consorts soutiennent que les 

prescriptions de la LFAIE ont été éludées, car E_________ a acquis et revendu sa part 

du n° xxx à Y_________ et Z_________, alors que cette loi proscrit ce genre 

d’opération immobilière menée par un citoyen étranger non domicilié en Suisse. A leur 

avis, cela justifie l’annulation du permis de bâtir litigieux ; ils affirment qu’il est arbitraire 

et contraire au principe de la coordination (art. 16 LC) d’attendre l’entrée en force de ce 

permis avant d’entreprendre les contrôles nécessaires sous l’angle de la LFAIE, comme 

le propose le SRFG. 

3.2  C’est à juste titre que le Conseil d’Etat n’est pas entré en matière sur les griefs que 

les recourants invoquaient en lien avec une violation de la LFAIE. Cette législation 

s'applique à l'acquisition d'immeubles ; or, cette opération est étrangère à la procédure 

ouverte dès 2009 par Y_________, Z_________ et E_________, et qui concerne le 

- 8 - 

droit des constructions. Le litige porté céans, duquel E_________ est d’ailleurs absent 

puisqu’il n’est plus copropriétaire du n° xxx, a trait à la régularité du permis de bâtir 

délivré par la commune de C_________ et non à la problématique de l’acquisition 

d’immeubles par des personnes résidant à l’étranger, pour laquelle le SRFG est 

l’autorité de référence. La question d’une éventuelle violation des prescriptions de la 

LFAIE n’a donc pas à être traitée dans le cadre du litige de droit public des 

constructions à l’examen (dans le même sens, cf. p. ex. ACDP A1 07 113 du 

28 septembre 2007 consid. 2). Elle peut être renvoyée à la procédure indépendante 

que le SRFG mènera, le cas échéant, sans qu’il faille y déceler une violation des 

exigences de coordination, d’où suit que les critiques formulées en la matière par les 

recourants doivent être rejetées dans la mesure où elles sont recevables. 

4.1  Dans la décision attaquée, le Conseil d’Etat a autorisé les modifications du projet 

proposées par les constructeurs en vertu de l’article 57 OC, astreignant ceux-ci à 

déposer des plans complémentaires relatifs à la sortie de secours et aux installations 

de ventilation et d’évacuation d’air du parking souterrain, qui devaient être approuvés 

par la commune de C_________ avant la délivrance du permis d’habiter. Les 

recourants contestent cette manière de faire. Ils affirment que ces modifications du 

projet de construction autorisé ne sont pas anodines et qu’à ce titre, elles doivent être 

portées à la connaissance de tout voisin, les lacunes affectant les plans approuvés ne 

pouvant pas être guéries en faisant l’économie d’une nouvelle enquête publique, au 

contraire de ce que permet l’article 57 OC pour les modifications de projet secondaires. 

4.2  Les recourants se référèrent à une affaire jugée successivement par la Cour de 

céans (ACDP A1 12 334 du 19 avril 2013) et par le Tribunal fédéral (arrêt 1C_553/2013 

du 3 juin 2013), qui concernait en particulier la construction d’un parking souterrain, 

dont les plans autorisés ne mentionnaient ni les appareils techniques de la ventilation 

mécanique ni la cheminée d’évacuation de l’air vicié ou malodorant. La Cour a estimé 

que cette lacune contrevenait à l’article 35 OC, qui exigeait la production des 

« documents nécessaires à la compréhension du projet et à la vérification du respect 

des prescriptions » (al. 1), notamment, des plans « des installations d’aération, de 

production d’énergie et d’évacuation de la fumée, des matériaux principaux et des 

autres installations » (let. a). Elle a ainsi qualifié la demande d’autorisation de construire 

de lacunaire, des objets en soi soumis à la procédure d’autorisation de construire 

n’ayant pas été approuvés comme ils auraient dû l’être (ACDP A1 12 334 consid. 2.1.1 

et les références). Mais elle n’a pas pour autant annulé le permis de bâtir litigieux, le 

dépôt subséquent de plans complétés auprès de l’autorité communale permettant de 

- 9 - 

guérir un vice de ce genre, conformément à ce que prévoit l’article 57 OC pour une 

modification secondaire du projet (consid. 2.1.2 et la référence à l’ACDP A1 10 80 du 4 

février 2011), procédé au sujet duquel le Tribunal fédéral n’a rien trouvé à redire (arrêt 

1C_553/2013 consid. 2.4). 

Constatant que le projet de construction de Y_________ et Z_________ était lacunaire, 

le Conseil d’Etat s’en est précisément tenu à la solution qui vient d’être exposée ; il a 

jugé que ces lacunes affectant le dossier d’autorisation de construire ne touchaient pas 

aux caractéristiques principales du projet, celui-ci pouvant être complété sans nouvelle 

mise à l’enquête publique, les tiers concernés devant toutefois être entendus 

(cf. décision attaquée consid. 4c). C’est, dès lors, à tort que les recourants invoquent 

cette jurisprudence pour solliciter l’annulation du permis de bâtir qu’ils contestent. Ils ne 

peuvent davantage être suivis lorsqu’ils soutiennent que les compléments au projet 

sont déterminants au point de nécessiter la reprise de la procédure de droit des 

constructions ab initio. La création d’une sortie de secours pour le parking souterrain ne 

touche manifestement pas à une caractéristique principale du projet de construction, au 

sens de l’article 57 alinéa 2 OC ; il s’agit d’une modification secondaire qui peut être 

autorisée sans mise à l’enquête publique, comme l’a admis l’autorité précédente. Il en 

va de même pour la mise en place d’éléments de ventilation, ainsi que cela a été jugé 

dans l’affaire A1 12 334. D’ailleurs, les constructeurs ont mis en évidence que la 

ventilation pourra être assurée de manière naturelle, sans système mécanique et sans 

nuisance pour le voisinage (cf. détermination du 30 septembre 2013 p. 9 s.). Au 

demeurant, l’autorité communale ménagera aux opposants une occasion de se faire 

entendre avant que ne soient définitivement réglées ces questions, ce qui laissera aux 

intéressés la faculté, le cas échéant, de recourir contre la décision municipale 

complémentaire au permis critiqué. Dans ces conditions, l’application des articles 57 

al. 3 et 4 OC, telle que décidée par le Conseil d’Etat, est régulière et en adéquation 

avec la jurisprudence. 

5.1  Les recourants critiquent encore les incertitudes liées à l’absence de place 

réservée aux activités communautaires, relevant que la construction d’un tel 

aménagement imposé par l’article 141 alinéa 3 RCCZ doit être mise à l’enquête 

publique. 

5.2  Aux termes de cette disposition, le 15 % de chaque parcelle occupée par des 

immeubles ou de l’habitat groupé est réservé à des espaces communautaires accessi-

bles à tous les habitants, d’un seul tenant et dont la plus petite dimension ne sera pas 

inférieure à 10 m. Les plans déposés ne font pas mention d’un tel espace, mais les 

- 10 - 

autorités précédentes ont estimé que la parcelle n° xxx disposait d’une surface non 

bâtie importante et susceptible d’accueillir un aménagement de ce type, non soumis en 

tant que tel à autorisation de construire. Y_________ et Z_________ ont confirmé ces 

avis en déposant, le 30 septembre 2013, un extrait de plan indiquant la possibilité de 

réserver 150 m
2
 dans l’angle sud du n° xxx à l’aménagement d’un espace 

communautaire. L’immeuble résidentiel projeté peut donc être implanté à l’endroit prévu 

tout en respectant les exigences tirées de l’article 141 RCCZ, auxquelles les 

constructeurs sont astreints et qu’ils n’ont pas contestées. Partant, il ne s’agit pas d’un 

motif pouvant conduire à l’annulation du permis de construire litigieux. Quant à la 

nécessité de soumettre la construction de cet aménagement à autorisation, elle ne 

ressort pas de l’article 19 OC, la teneur de l’article 20 chiffre 3 lettre a OC – qui exclut 

de ce régime notamment les places de jardin non couvertes et les bacs à sable et 

bassins pour enfants – justifiant même d’admettre le contraire (dans le même sens, cf. 

ACDP A1 12 160 du 19 avril 2013 consid. 25). L’ATF 123 II 74, que citent les 

recourants, ne qualifie pas d’installation à part entière une place de jeux pour enfants 

aménagée devant un immeuble locatif (cf. consid. 3c), de sorte qu’on ne peut en tirer 

aucune conclusion claire. Cela importe peu en définitive ; du moment que cet 

aménagement est réalisable en l’état du projet, il n’y a pas matière à annuler le permis 

de bâtir contesté. 

6.1  Les époux L__________ et M_________ et consorts affirment aussi que la 

démolition de la terrasse sise devant la colonie du F_________, nécessaire à 

l’aménagement des places de parc extérieures n
os

 3 à 7 selon le plan approuvé le 

9 novembre 2010, aurait dû être mise à l’enquête publique et qu’elle allait prétériter les 

possibilités de parking pour les usagers de la colonie 

6.2  Cet argument tombe manifestement à faux. Déjà devant le Conseil d’Etat, le 

31 octobre 2012, les constructeurs ont expliqué que les places extérieures n
os

 3 à 7 

figurant sur le plan d’aménagement avaient été mentionnées à titre indicatif, ne faisant 

pas partie du projet de construction en tant que tel, puisque sises sur le n° xxx voisin. 

En réalité, le projet prévoit douze places de parc : neuf dans le garage souterrain et 

trois à l’extérieur (n
os

 4, 11 et 12), au nord et à l’est, tel que cela ressort des plans 

déposés le 31 octobre 2012 (pièces 2a et 2b). Le Conseil d’Etat a écarté à juste titre 

ces griefs (cf. décision attaquée consid. 5a et 5c). 

7.  Les recourants arguent à nouveau que l’implantation de cet immeuble résidentiel va 

dénaturer le site, bâti pour l’essentiel de chalets individuels ; ils invoquent une violation 

de l’article 17 LC, dans une formulation pratiquement identique à celle figurant dans 

- 11 - 

leur recours administratif. La question de savoir si cette manière de faire est conforme 

aux exigences de motivation découlant des articles 80 alinéa 1 lettre c et 48 alinéa 2 

LPJA peut demeurer ouverte. En effet, il suffit de constater que le Conseil d’Etat s’est 

déjà prononcé sur ce grief matériel, expliquant que le bâtiment résidentiel projeté, dont 

les dimensions n’excédaient pas celles de nombreux autres édifices du secteur (v. à ce 

sujet photographies n
os

 20 à 33 déposées le 4 mars 2011 par les constructeurs devant 

le Conseil d’Etat), devait être autorisé dans cette zone précisément dédiée à l’habitat 

collectif (cf. décision attaquée consid. 3a). La Cour se limite à faire sienne cette 

argumentation, à laquelle les recourants sont simplement renvoyés, en l’absence de 

nouveaux motifs invoqués céans. 

8.1  Les époux L__________ et M_________ et consorts critiquent encore l’accès à 

véhicule au n° xxx, qu’ils jugent insuffisant pour absorber le trafic de ce secteur et 

contraire aux prescriptions de la LR et aux normes VSS en matière de déclivité. Ils 

ajoutent que la réalisation de cet accès n’a jamais été mise à l’enquête publique alors 

que tel aurait dû être le cas, l’aménagement de murs de soutènement étant nécessaire. 

8.2  Force est d’abord de constater qu’aucun des recourants n’utilisera l’accès critiqué 

pour atteindre sa parcelle en véhicule, les n
os

 xxx et xxx à xxx étant desservis en 

amont, de sorte qu’on discerne mal quels intérêts propres ils voudraient défendre en 

émettant les griefs précités. Ceci dit, à teneur des plans approuvés, il est prévu d’amé-

nager le chemin de terre battue qui part de la voie publique (Route de D_________) et 

longe la partie nord des n
os

 xxx et xxx, avec des pentes oscillant entre 12,76 % sur le 

n° xxx et 14,98 % sur le n° xxx où doit être érigé le bâtiment contesté. Ce chemin a été 

créé lors de la construction des chalets sur les n
os

 xxx et xxx et Y_________ et 

Z_________ ont obtenu des propriétaires concernés l’inscription de servitudes de 

passage légalisant un accès privé large de 3,5 m vers leur parcelle. Les recourants 

persistent à soutenir que la pente de celui-ci ne respecte pas la LR. La déclivité prévue 

est pourtant inférieure aux 15 % que mentionne l’article 214 alinéa 2 LR (cf. aussi art. 

142 al. 2 RCCZ), ce qui permet d’écarter ce grief, comme l’a fait à juste titre l’autorité 

précédente (cf. décision attaquée consid. 6c). Quant à une éventuelle violation des 

normes VSS qui recommanderaient une pente maximale à 12 %, elle ne serait pas de 

nature à rendre cet accès illégal, lesdites normes n’ayant pas force obligatoire. Mis à 

part les huit appartements projetés, la route privée en question ne pourra 

éventuellement desservir qu’un ou deux chalets individuels, avant de rejoindre la voie 

publique, à quelques dizaines de mètres à l’est. Dans ces conditions, le projet ne 

devrait pas engendrer un surcroît critique de trafic automobile sur cette voie d’accès qui 

- 12 - 

paraît adaptée. Les recourants n’apportent en tous les cas aucun élément concret 

étayant leur point de vue qui prend le contrepied de ces constatations. Il y a lieu de 

relever, en outre, que leurs craintes liées à la construction d’un autre chalet résidentiel 

sur le n° xxx ne sont plus actuelles, ce projet ayant été abandonné. Le grief relatif à 

l’accessibilité des places de parc extérieures est quant à lui infondé, les trois places 

prévues selon la nouvelle configuration autorisée (cf. supra consid. 6 et pièces 2a et 2b 

déposées le 31 octobre 2012) étant tout à fait accessibles. Pour le reste, cet accès 

privé a été mesuré et établi sur des plans dûment approuvés par l’autorité communale. 

Il fait partie de la demande de permis de bâtir et, à ce titre, a été mis à l’enquête 

publique. Les allégations des recourants qui tablent sur la construction de murs de 

soutènement ne correspondent pas aux plans approuvés, auxquels les constructeurs 

devront se tenir. En l’état, il y a donc lieu de se référer, comme l’a fait à bon droit 

l’autorité précédente, aux documents approuvés, dont rien n’indique qu’ils prévoient 

une solution manifestement irréalisable s’agissant de cet accès. Si tel devait toutefois 

être le cas, les constructeurs seront alors tenus de demander une nouvelle modification 

de leur projet, le cas échéant avec mise à l’enquête publique. Mais toute discussion à 

ce sujet est en l’état prématurée, si bien que les griefs que formulent les recourants sur 

ce point sont à rejeter. 

9.  Ceux-ci mettent à nouveau en doute la reconnaissance du label Minergie au projet 

et contestent le bonus d’indice de 15 % ainsi obtenu par Y_________ et Z_________. 

Les prénommés, ainsi que la commune de C_________, attestent que le projet 

bénéficie d’un certificat Minergie provisoire (n° xxx), ce qu’une recherche sur le site 

Internet www.minergie.ch > Liste des bâtiments (dernière consultation le 6 février 2014) 

permet de confirmer. Celui-ci n’est délivré qu’après un examen complet du dossier 

(contrôle d'entrée, contrôle de détail, vérification par des physiciens du bâtiment ; cf. 

www.minergie.ch > Standards et Technique > Minergie, dernière consultation le 6 

février 2014). Il n’y a donc pas de raison particulière de penser que le bonus d’indice 

contesté ait été obtenu irrégulièrement. Le permis de bâtir délivré mentionne en outre 

expressément que le permis d’habiter ne sera délivré qu’à la réception d’un certificat 

définitif. Dès lors, les critiques des recourants doivent être écartées. 

10.1  Ils invoquent aussi une violation de l’article 28 LC, indiquant que le projet devait 

être adapté afin de respecter les normes garantissant l’accès des personnes handica-

pées, l’autorité compétente en la matière ayant accordé aux constructeurs une déroga-

tion injustifiée, dont le Conseil d’Etat s’était abstenu d’examiner la légalité, à leur avis à 

http://www.minergie.ch/
http://www.minergie.ch/

- 13 - 

tort, en prétendant que les modifications éventuelles n’étaient en tout état de cause pas 

soumises à autorisation. 

10.2  Consulté avant la délivrance du permis de bâtir litigieux, l’Office de coordination 

pour handicapés a observé que les plans déposés ne respectaient pas les exigences 

de la législation topique sur deux points. Le premier concernait les accès à l’entrée de 

l’immeuble et au rez-de-chaussée, qui étaient inaccessibles en chaise roulante notam-

ment en raison de marches d’escalier. L’Office a toutefois pris en considération la topo-

graphie du lieu, la taille de l’immeuble et l’existence d’un ascenseur pour admettre une 

dérogation à la législation, estimant que l’aménagement d’un accès secondaire 

praticable depuis le sous-sol était suffisant. Le second point avait trait aux 

aménagements intérieurs, la largeur des portes (80 cm min.) et des corridors (120 cm 

min.) devant être adaptée. Ces deux exigences ont été reprises, sous la rubrique 

« conditions des services cantonaux » (ch. 2.5), dans l’autorisation de construire 

délivrée par la commune de C_________ ; les constructeurs sont donc tenus de les 

respecter. Comme le relèvent les recourants, cela implique certaines adaptations du 

projet de construction. Ceux-ci se trompent toutefois lorsqu’ils affirment que ces 

modifications nécessiteront une nouvelle mise à l’enquête publique. Il s’agit en effet 

d’aménagements à l’intérieur du bâtiment projeté, pour lesquels l’article 20 chiffre 2 OC 

exclut précisément l’obligation de déposer une demande d’autorisation de construire 

(cf. p. ex. ACDP A1 11 118 du 11 octobre 2011 consid. 2b à 2d). Partant, la validité du 

permis de bâtir litigieux n’est pas remise en cause ; le projet devra simplement être 

adapté afin de correspondre aux exigences précitées sans que cela ne nécessite de 

complément soumis à l’enquête publique. Les conclusions des recourants en 

annulation dudit permis ne peuvent donc pas être suivies. 

10.3  Contrairement à ce que ceux-ci soutiennent, l’Office de coordination pour 

handicapés a motivé la dérogation qu’il a accordée aux constructeurs en matière 

d’accès. Il s’est fondé sur la topographie du lieu, sur la taille relative du bâtiment et sur 

la présence d’un ascenseur, pour juger qu’un accès praticable par le sous-sol (garage) 

était suffisant. Avec cette garantie et les exigences posées en matière de largeur de 

portes et de corridors, les différents niveaux du bâtiment (à l’exception des combles) 

seront accessibles en fauteuil roulant. Force est donc de considérer que la réalisation 

de ces conditions permet de respecter l’objectif que définit l’article 22 alinéa 3 de la loi 

sur l'intégration des personnes handicapées du 31 janvier 1991 (LIPH ; RS/VS 850.6). 

La « coordination » que les recourants sollicitent avec l’accessibilité de la colonie du 

F_________, sur le n° xxx voisin, n’est manifestement pas requise, s’agissant de 

- 14 - 

bâtiments en l’état complètement indépendants, dont les conditions d’accès doivent 

être examinées distinctement. 

11.1  Enfin, les recourants invoquent une violation de l’article 75b Cst. Ils admettent que 

cette disposition entrée en vigueur le 11 mars 2012 est en principe inapplicable au 

projet en question autorisé en 2010. Ils soulignent cependant que ce projet a été 

modifié après l’entrée en vigueur de cette disposition et y voient un motif justifiant son 

application dans le cas particulier. 

11.2  Le Tribunal fédéral a jugé, dans un arrêt du 22 mai 2013 (ATF 139 II 243 consid. 

9 à 11 p. 249 ss), que l’article 75b Cst. est directement applicable depuis le 11 mars 

2012 dans les communes atteignant le taux de 20 % de résidences secondaires. Il a 

retenu que cette nouvelle disposition constitutionnelle contient, pour les communes 

concernées, une interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires et a 

précisé que ce régime est en principe applicable lorsque le permis de construire est 

accordé en première instance après le 11 mars 2012, même si la demande a été 

présentée auparavant ; il en va de même pour les permis de construire qui, après cette 

date, sont modifiés dans une mesure importante dans le cadre d'une procédure de 

recours (ATF 139 II 263 consid. 7 p. 268). 

Il n’est pas contesté que le permis accordé avant le 11 mars 2012 à Y_________ et 

Z_________ échappe en principe au régime que prévoit l’article 75b Cst. Il reste à 

vérifier s’il a été modifié après-coup dans une mesure importante. Tel n’est 

manifestement pas le cas. Les modifications que les recourants signalent, en lien avec 

le projet de construction envisagé sur la parcelle voisine n° xxx, ne sont plus d’actualité, 

les constructeurs ayant retiré ledit projet. Quant aux autres modifications ou 

compléments évoqués dans les considérants précédents (cf. supra consid. 4 et 10), ils 

ne sauraient être qualifiés d’importants, ne nécessitant en particulier pas de nouvelle 

mise à l’enquête publique. Il s’ensuit que l’article 75b Cst. demeure inapplicable au 

projet litigieux, ce qui conduit au rejet du grief formulé par les recourants. 

12.1  Attendu ce qui précède, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable 

(art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 

12.2  Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge des recourants, 

solidairement entre eux (art. 88 al. 2 et 89 al. 1 LPJA). Privés de dépens (art. 91 al. 1 a 

contrario LPJA), ils verseront en outre une indemnité à Y_________ et Z_________, 

qui ont pris une conclusion dans ce sens et obtiennent gain de cause (art. 91 al. 1 

LPJA). 

- 15 - 

12.3  Compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 

25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités 

judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 

1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). Les dépens dus par les recourants à la partie 

adverse sont fixés à 2000 fr. (art. 27 et 39 LTar), eu égard en particulier aux 

déterminations déposées les 30 septembre et 28 novembre 2013. 

- 16 - 

 

Prononce 

 

1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 

2. Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge des époux L__________ et 

M_________ & consorts, solidairement entre eux ; les dépens leur sont refusés. 

3. Les époux L__________ et M_________ & consorts verseront 2000 fr. à 

Y_________ et Z_________ pour leurs dépens. 

4. Le présent arrêt est communiqué à Maître A_________ pour les recourants, à 

l’Etude B_________ pour Y_________ et Z_________, à la commune de 

C_________ et au Conseil d'Etat, à Sion. 

 
Sion, le 6 février 2014.