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**Case Identifier:** 33725843-d22b-5da5-a219-152b4aaebd6b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** NG240011-O2
**Docket/Reference:** NG240011-O2
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/NG240011-O2.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: NG240011-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud 

sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. C. Schmidt

Urteil vom 27. Dezember 2024

in Sachen

A._____ [Aktiengesellschaft], 

Klägerin und Berufungsklägerin

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____

gegen

B2._____ GmbH, 

Beklagte und Berufungsbeklagte

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____

betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 

13. Mai 2024 (MJ230036)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2; VI-Prot. S. 8)

" 1. Die mit amtlichem Formular vom 28. September 2022 per 

31. März 2023 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses 
der Parteien über die Geschäftsräume an der C._____-strasse 1 
in … Zürich sei als ungültig zu erklären und aufzuheben.

2. Eventualiter sei das Mietverhältnis um 6 Jahre zu erstrecken.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzliche 
Mehrwertsteuer zulasten der Beklagten. "

Urteil des Mietgerichts:
(act. 31 = act. 35 = act. 37)

1.

In Abweisung des Rechtsbegehrens Ziff. 1 der Klage wird die Kündigung 

vom 28. September 2022 per 31. März 2023 für gültig erklärt.

2.

In teilweiser Gutheissung des Eventualbegehrens Ziff. 2 der Klage wird das 

Mietverhältnis definitiv bis und mit 30. September 2023 erstreckt. Eine wei-

tere Erstreckung ist ausgeschlossen. 

3.

4.

Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 8'840.– festgesetzt. 

Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und von dieser unter Ver-

rechnung ihres Kostenvorschusses von Fr. 8'840.– bezogen.

5.

Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von 

Fr. 11'780– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.

6./7. Mitteilung / Rechtsmittel.

Berufungsanträge:
(act. 36, S. 2)

"1. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 13. Mai 2024 (Geschäfts-

Nr. MJ230036-L) sei vollumfänglich aufzuheben.

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 2. Die mit amtlichem Formular vom 28. September 2022 per 

31. März 2023 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses 
der Parteien über die Geschäftsräume an der C._____-strasse 1 
in … Zürich sei als ungültig zu erklären und aufzuheben.

Eventualiter sei die Sache zur neuen Entscheidung an die Vor-
instanz zurückzuweisen.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzliche 
Mehrwertsteuer zulasten der Beklagten."

Erwägungen:

1.

Sachverhalt und Prozessgeschichte

1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (fortan Berufungsklägerin) mietete per 

1. Januar 1989 Geschäftsräumlichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft C._____-

strasse 1 in … Zürich (fortan Liegenschaft). Nach dem Tod des vormaligen Eigen-

tümers ging die Liegenschaft an dessen Erben, mit welchen am 17. April 1996 ein 

neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde. Am 1. Oktober 2013 wurde der Mietver-

trag angepasst und ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 4'966.– zuzüglich einer 

Akontozahlung von Fr. 100.– für die Nebenkosten vereinbart (act. 1, Rz. 7; 

act. 3/1; act. 23, Rz. 5, VI-Prot. S. 9; act. 35, E. I.1.1). Die Beklagte und Beru-

fungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) erwarb die Liegenschaft im Jahr 2015, 

wodurch das Mietverhältnis unverändert vom damaligen Eigentümer auf sie über-

ging (act. 1, Rz. 7; act. 3/2 Rz. 5, VI-Prot. S. 9). In der Folge bezog die Berufungs-

beklagte ebenfalls Räumlichkeiten in der Liegenschaft. Aufgrund von Renovati-

onsarbeiten zog die Berufungsklägerin anschliessend vom 2. Stock in den 

1. Stock der Liegenschaft um (act. 1, Rz. 7 f.; act. 23, Rz. 5; VI-Prot, S. 9 f.; 

act. 35, E. I.1.1). Das Mietobjekt umfasst sechs Büros, ein kleines Zimmer bzw. 

eine Abstellkammer sowie eine Veranda (act. 35 E. I/1.2).

1.2. Die B1._____ AG ist die Muttergesellschaft der Berufungsbeklagten und zu 

100 % an letzterer beteiligt. Geschäftsführer beider Gesellschaften ist D._____, 

der zudem Mitglied des Verwaltungsrats und Alleinaktionär der B1._____ AG ist 

(act. 1, Rz. 7 f.; act. 3/4; act. 8; act. 23, Rz. 6; act. 25/2 und 3; act. 35, E. I.1.2). In 

den Jahren 2019 bis 2023 wurde mündlich und schriftlich betreffend das Mietver-

hältnis korrespondiert (act. 1, Rz. 11 ff.; act. 3/7-28; act. 23, Rz. 2 ff.; act. 25/4 und 

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5, VI-Prot. S. 12 ff.; act. 35, E. I.1.3). In der Folge kündigte die Berufungsbeklagte 

das Mietverhältnis mit der Berufungsklägerin auf den 31. März 2023. Als Begrün-

dung wurde "Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechun-

gen)" angegeben (act. 1, Rz. 9; act. 3/5; act. 23, Rz. 1; act. 35, E. I.1.4).

1.3. Am 24. Oktober 2022 stellte die Berufungsklägerin ein Kündigungsschutz-

begehren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich (act. 6/1). Nach Durch-

laufen des Mietschlichtungsverfahrens (vgl. hierzu act. 35, E. I.2.1) stellte die Be-

rufungsklägerin beim Kollegialgericht des Mietgerichts Zürich (fortan Vorinstanz) 

mit Eingabe vom 26. April 2023 die eingangs genannten Rechtsbegehren (act. 1, 

S. 2; act. 35, E. I.2.2). Nach fristgerechtem Eingang des einverlangten Kostenvor-

schusses (act. 9, 10 und 12) und Ausbleiben einer Stellungnahme seitens der Be-

rufungsbeklagten (act. 15 und 16) führte die Vorinstanz mit den Parteien am 

16. November 2023 die Hauptverhandlung durch; die Parteien erstatteten an der-

selben ihre Parteivorträge (VI-Prot., S. 7 ff.; act. 23 und 35, E. I.2.2). Mit Präsidial-

verfügung vom 15. Februar 2024 wurde das Verfahren für spruchreif erklärt 

(act. 28). Am 13. Mai 2024 fällte die Vorinstanz schliesslich das eingangs ge-

nannte Urteil (act. 31 = act. 35 = act. 37).

1.4. Die Vorinstanz erwog zur Gültigkeit der Kündigung im Wesentlichen, dass 

es bei einer Kündigung unbefristeter Mietverträge unter Einhaltung der vertragli-

chen oder gesetzlichen Kündigungsfristen (Art. 266a Abs. 1 OR) keines spezifi-

schen Grundes bedürfe. Die geltende Kündigungsfreiheit werde einzig durch den 

Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt. Nicht zu beanstanden sei, wenn 

die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Par-

tei stelle, solange dieses Interesse tatsächlich vorhanden sei (act. 35, E. IV.1.1 f.). 

Der als Kündigungsgrund angegebene "Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Ge-

mäss diversen Besprechungen)" sei vorliegend wirtschaftlich und nicht technisch 

bzw. im Sinne des Gesetzes zu verstehen und umfasse neben dem Bedarf der 

Berufungsbeklagten jenen ihrer Muttergesellschaft, der B1._____ AG. Im Rahmen 

einer ordentlichen Kündigung erweise sich neben dem eigentlichen Bedarf nach 

Eigennutzung auch der Wunsch der Berufungsbeklagten, die Sache überdies ih-

rer Muttergesellschaft zu überlassen, als legitimer Kündigungsgrund. Eigenbedarf 

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im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen müsse für eine gültige ordentliche Kün-

digung nicht zwingend vorliegen (act. 35, E. 2.1). Die Berufungsklägerin habe die 

Kündigung vernünftigerweise nur so verstehen können, dass der als Grund ange-

gebene Eigenbedarf nicht technisch bzw. im Sinne des Gesetzes wirtschaftlich zu 

verstehen gewesen sei (act. 35, E. 2.2.1 f.). An der Ernsthaftigkeit des geltend ge-

machten Kündigungsgrundes gebe es keine vernünftigen Zweifel; der Berufungs-

beklagten sei es gelungen, den Kündigungsgrund plausibel darzulegen und für 

dessen Richtigkeit sprechende Elemente aufzuzeigen, wohingegen die Beru-

fungsklägerin es unterlassen habe, andere Kündigungsmotive der Berufungsbe-

klagten zu benennen und zu beweisen (act. 35, E. 2.2.3). Es liege weder ein Fall 

einer schonungslosen Rechtsausübung (act. 35, E. 2.2.4) noch eine Änderungs-

kündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR vor (act. 35, E. 2.3). Entspre-

chend wies die Vorinstanz die Klage im Hauptbegehren ab und erklärte die Kündi-

gung vom 28. September 2022 per 31. März 2023 für gültig. Das Eventualbegeh-

ren um Erstreckung des Mietverhältnisses wurde teilweise, d.h. bis am 30. Sep-

tember 2023, gutgeheissen (act. 35, S. 32, Dispositiv-Ziff. 1 und 2).

1.5. Gegen das Urteil vom 13. Mai 2024 erhob die Berufungsklägerin mit Ein-

gabe vom 10. Juni 2024 (Datum Poststempel) fristgerecht (vgl. act. 32) Berufung 

und stellte die eingangs genannten Berufungsanträge (act. 36). Mit Verfügung 

vom 12. Juni 2024 wurde die Berufungsklägerin zur Leistung eines Kostenvor-

schusses aufgefordert und die Prozessleitung delegiert (act. 39). Der Kostenvor-

schuss wurde fristgerecht geleistet (act. 40 und 41). Die vorinstanzlichen Akten 

wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-33). Das Verfahren erweist sich als 

spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsantwort der Berufungsbeklagten 

kann daher verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihr ist lediglich mit dem 

vorliegenden Entscheid eine Kopie der Berufungsschrift (act. 36) zuzustellen.

2.

Prozessuales

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrecht-

lichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-

nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und 

Abs. 2 ZPO). Diese Streitwertgrenze ist mit Blick auf den von der Vorinstanz be-

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zifferten Streitwert von Fr. 212'772.– ohne Weiteres erreicht (vgl. act. 35 E. V.1; 

act. 36, Rz. 2). Das Rechtsmittel der Berufung ist somit grundsätzlich gegeben.

2.2. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über 

volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch un-

richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden. Mit Berufung können 

dementsprechend die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststel-

lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die berufungsfüh-

rende Partei trifft dabei eine Begründungspflicht bzw. -obliegenheit (Art. 311 

Abs. 1 ZPO). Sie hat sich sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz ausein-

anderzusetzen und unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im 

Einzelnen darzulegen, warum dieser in den angefochtenen Punkten fehlerhaft 

sein soll. Es genügt nicht, bloss allgemeine Kritik zu üben oder die Vorbringen vor 

Vorinstanz einfach zu wiederholen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_291/2019 

vom 20. August 2019 E. 3.2; BGer 4A_174/2017 vom 1. September 2017 

E. 4.4.2.4; BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 3.1 f.; BGer 

4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). Was nicht oder nicht in einer den ge-

setzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, 

braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; sie hat sich auf die 

Beurteilung der rechtsgenüglich vorgebrachten Beanstandungen - mit Ausnahme 

offensichtlicher Fehler - zu beschränken (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGE 144 III 

394 E. 4.3.2.1; BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Neue Tatsachen und Beweismittel sind 

im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a) ohne Verzug 

vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In-

stanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). Das gilt auch dann, wenn das 

Verfahren wie vorliegend der sozialen Untersuchungsmaxime untersteht (Art. 243 

Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO, vgl. BGE 144 III 349, E. 4.2.1; 

BGE 142 III 413, E. 2.2.2; BGE 138 III 625, E. 2.2). Innerhalb des so definierten 

Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz weder an die Argumente, welche die 

Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwä-

gungen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das Recht von Amtes wegen an 

(Art. 57 ZPO), weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation 

gutheissen oder diese mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abwei-

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chenden Begründung abweisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30. November 

2016 E. 3.1).

2.3. Den vorgenannten Begründungsanforderungen kommt die Berufungsklä-

gerin in der Berufung teilweise nicht nach. So schildert die Berufungsklägerin in 

den Rz. 4-6 und Rz. 28 f. der Berufung (act. 36) den Sachverhalt aus eigener 

Sicht, ohne sich dabei auf den angefochtenen Entscheid zu beziehen, bzw. aufzu-

zeigen, inwiefern davon abweichende Sachverhaltsannahmen der Vorinstanz auf 

unrichtiger Rechtsanwendung bzw. unrichtiger Sachverhaltsfeststellung (Art. 310 

ZPO) beruhen würden. Dies genügt den Begründungsanforderungen nicht, so-

dass darauf nicht näher einzugehen ist.

2.4.

2.4.1.  Sodann moniert die Berufungsklägerin in Rz. 7 f. der Berufung (act. 36), 

die Vorinstanz habe die Kündigung der Berufungsbeklagten geschützt und für gül-

tig erklärt, wobei sie sich auf Beweiswürdigungen stütze, die sie ohne Beweisver-

fügung und Beweisverfahren vorgenommen habe. Ein wesentlicher Teil der kläge-

rischen Tatsachenbehauptungen sei ausgeblendet worden und die von der Beru-

fungsklägerin offerierten Beweismittel (Parteibefragungen und Beweisaussagen 

sowie Zeugnisse) seien nicht abgenommen worden. Es fänden sich im angefoch-

tenen Entscheid keine Erwägungen zum Verzicht auf das Beweisverfahren re-

spektive zur antizipierten Beweiswürdigung. Dem vorinstanzlichen Urteil lasse 

sich nicht klar entnehmen, gestützt auf welche Beweismittel die Vorinstanz wel-

chen Sachverhalt als erstellt erachtet habe und wie es diesen rechtlich würdige.

2.4.2.  Auch diese pauschalen Ausführungen genügen den Begründungsanforde-

rungen nicht. Ein Beweisverfahren hat gemäss Art. 150 Abs. 1 und Art. 152 

Abs. 1 ZPO stattzufinden, wenn rechtserhebliche streitige Tatsachen vorliegen 

und die beweisbelastete Partei form- und fristgerecht taugliche Beweismittel an-

geboten hat. Soweit ein Beweisverfahren durchgeführt wird, ist vorgängig eine 

Beweisverfügung im Sinne von Art. 154 ZPO zu erlassen. Werden lediglich einge-

reichte Urkunden als Beweismittel berücksichtigt und keine weiteren Beweismittel 

abgenommen, wird im Kanton Zürich praxisgemäss keine Beweisverfügung erlas-

 
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sen (HGer ZH, HG190170 vom 27. Juli 2020, E. 2.1.3.4). Spätestens im Endent-

scheid hat das Gericht zu begründen, weshalb prozesskonform gestellte Bewei-

santräge übergangen wurden (OGer ZH, RA190019 vom 12. Februar 2020, 

E. 3.1.1, m.w.H.). Vorliegend wurde den Parteien mittels Verfügung vom 15. Fe-

bruar 2024 (act. 28) mitgeteilt, dass sich ein Beweisverfahren nach Auffassung 

der Vorinstanz als nicht erforderlich erweise. Entgegen den Behauptungen der 

Berufungsklägerin lässt sich nicht pauschal sagen, dem angefochtenen Entscheid 

(act. 35) sei nicht zu entnehmen, weshalb ein förmliches Beweisverfahren, bzw. 

genauer gesagt die Abnahme der von der Berufungsklägerin offerierten Parteibe-

fragungen, Beweisaussagen und Zeugenbefragung, unterblieb. So führt die Vorin-

stanz beispielsweise aus, dass entscheidende Sachverhaltselemente von der Be-

rufungsklägerin nicht bestritten worden seien (so etwa, dass die Berufungsbe-

klagte und die B1._____ AG in ihrer Geschäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung auf-

einander abgestimmt seien, vgl. act. 35, E. IV.2.1.2; ferner, dass die Wohnung im 

3. Stock der Liegenschaft nicht zu Wohnzwecken genutzt werde, sondern darin 

ein Büro und ein Sitzungszimmer eingerichtet worden seien, vgl. act. 35, 

E. IV.2.2.3, S. 17). Dies führt wie gesehen dazu, dass kein Beweis darüber abzu-

nehmen ist (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Ferner lässt sich dem angefochtenen Ent-

scheid entnehmen, dass die Vorinstanz Einwendungen der Berufungsklägerin als 

pauschal und unsubstantiiert erachtet hat (so namentlich die Bestreitung des Ei-

genbedarfs, vgl. hierzu act. 35, E. IV.2.2.3, S. 17; vgl. ferner act. 35, E. IV.3.7.1 

und IV.3.7.5), sodass sie dem Beweis nicht zugänglich sind (vgl. hierzu auch 

nachfolgend, E. 3.3.2). Die Berufungsklägerin wäre in Anbetracht des Begrün-

dungserfordernisses gehalten gewesen, klar darzulegen, welche konkrete Be-

weisabnahme zu welcher konkreten Behauptung zu Unrecht unterblieben ist und 

zu welchem abweichenden Ergebnis dessen Abnahme voraussichtlich geführt 

hätte. Soweit sie dies in ihrer Berufung getan hat, wird darauf nachfolgend einzu-

gehen sein (nachfolgend, E. 3). Auf die pauschalen Beanstandungen der Beru-

fungsklägerin ist hingegen nicht einzutreten. 

2.5. Die weiteren Rechtsmittelvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass (zur Frist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO, vgl. vorstehend, E. 1.5), sodass 

auf die Berufung mit den vorgenannten Vorbehalten einzutreten ist.

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3.

Zur Berufung im Einzelnen

3.1. Rechtliche Ausgangslage

Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen 

Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR 

grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertragli-

chen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von 

Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfecht-

bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Ferner zählt 

Art. 271a OR einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbeson-

dere anfechtbar ist. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne 

objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und 

damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in ei-

nem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 142 

III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1 m.w.H.). Ob eine 

Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den 

Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 142 III 91 

E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger 

der Kündigung, zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schüt-

zenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfin-

dung beizutragen. Er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 

Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds 

notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 138 III 59 E. 

2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1 m.w.H.). Die kündigende Partei hat den Kündigungs-

grund hierdurch mindestens glaubhaft zu machen (BGer vom 16. Dezember 

2010, 4A_518/2010, E. 2.4.1; BGer vom 23. März 2009, 4A_583/2008, E. 4.1; 

BGer vom 25. Juni 2008, 4A_131/2008, E. 4.1 m.w.H.). Die in Art. 271 Abs. 2 OR 

statuierte Begründungspflicht soll im Wesentlichen der gekündigten Partei verhel-

fen, die Missbräuchlichkeit der Kündigung zu erkennen bzw. zu dokumentieren 

(ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 N 14). Die Begründung hat einer-

seits wahr und andererseits derart klar zu sein, dass die gekündigte Partei als ver-

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nünftige und korrekte Empfängerin der Kündigung wissen kann (und damit muss), 

aus welchem Grund ihr gekündigt wurde (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, 

Art. 271 N 114 ff., 122 f.). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein 

Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht be-

steht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund 

vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 145 III 143 E. 3.1; 

BGE 143 III 344 E. 5.3.1 m.w.H.). 

3.2. Rügen im Zusammenhang mit der Erkennbarkeit des Kündigungsgrundes

3.2.1. Die Berufungsklägerin richtet sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen, 

wonach der von der Berufungsbeklagten als Kündigungsgrund angegebene Ei-

genbedarf (vgl. act. 3/5: "Eigenbedarf der Räumlichkeiten. [Gemäss diversen Be-

sprechungen]") vorliegend wirtschaftlich und nicht technisch bzw. im Sinne des 

Gesetzes zu verstehen sei und die Berufungsklägerin die Kündigung vernünftiger-

weise nur so habe verstehen können, dass das Bedürfnis nach weiteren Räum-

lichkeiten über die Berufungsbeklagte hinaus auch bei der B1._____ AG bestan-

den habe (act. 35, E. IV.2.2.1 f.). Diesbezüglich rügt die Berufungsklägerin, von 

der geschäftserfahrenen, im Bereich von Investmentgeschäften und Grundstü-

cken tätigen Berufungsbeklagten sei zu erwarten, dass sie den richtigen Kündi-

gungsgrund nenne. Davon, dass der Bedarf nach Büroräumlichkeiten bei Dritten 

bestehen solle, sei bis zur Verhandlung vom 16. November 2023 nie die Rede ge-

wesen, wobei der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten auch dann noch vom 

Bedarf der Berufungsbeklagten gesprochen habe (act. 36, Rz. 11 mit Verweis auf 

act. 23, Rz. 1 ff. sowie VI-Prot., S. 8 ff.). Ebenso wenig sei der Berufungsklägerin 

bewusst gewesen, dass der Bedarf bei einer Dritten liegen solle, weil etwa die 

B1._____ AG in der Signatur aufgeführt oder lediglich die Abkürzung "B._____" 

verwendet worden sei (act. 36, Rz. 11 mit Verweis auf act. 35, E. IV.2.1.2). Die 

Vorinstanz gehe in diesem Zusammenhang von Tatsachen, dem Wissen und den 

Annahmen der Berufungsklägerin aus, welche die Berufungsbeklagte so nicht be-

hauptet und die Berufungsklägerin so nicht bestritten habe. Um diese Feststellun-

gen zu treffen, hätte die Vorinstanz jedenfalls die Organe der Berufungsklägerin 

befragen müssen. Ausserdem liessen die getroffenen Feststellungen nicht darauf 

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schliessen, dass eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten nicht ersichtlich 

sei. Die Vorinstanz stelle den Sachverhalt folglich unrichtig fest (act. 36, Rz. 16 f.).

3.2.2. Die Rügen der Berufungsklägerin verfangen nicht. Die Vorinstanz erwog im 

angefochtenen Entscheid, dass als Grund für eine ordentliche Kündigung gemäss 

Art. 266a OR kein "Eigenbedarf" im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder 

Art. 271a Abs. 3 lit. a OR erforderlich sei (act. 35, E. IV.1.4.2, IV.2.1.2). Vielmehr 

bilde im Rahmen einer ordentlichen Kündigung der Wunsch, die Sache einer Per-

son zu überlassen, die dem Vermieter aus bestimmten Gründen näher stehe als 

der Mieter, grundsätzlich einen legitimen Kündigungsgrund (act. 35, E. IV.1.4.2). 

Soweit der zusätzliche Raumbedarf auf dem Bedarf der B1._____ AG (der Mutter-

gesellschaft der Berufungsbeklagten) beruhe, handle es sich zwar nicht um einen 

Eigenbedarf der Berufungsbeklagten im technischen Sinne, sondern um einen 

solchen unter Zugrundelegung eines wirtschaftlichen Verständnisses (act. 35, 

E. IV.1.4.2, IV. 2.1.2). Dafür, dass der von der Berufungsbeklagten als Kündi-

gungsgrund angegebene Eigenbedarf vorliegend nicht technisch, sondern wirt-

schaftlich zu verstehen sei, spreche, dass sich die Berufungsbeklagte und die 

B1._____ AG als faktische und wirtschaftliche Einheit auffassen würden (act. 35, 

E. IV.2.1.2 mit Verweis auf act. 23 Rz. 6; VI-Prot. S. 8 und 17 f.). Dass diese bei-

den Gesellschaften in ihrer Geschäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung aufeinander 

abgestimmt seien, sei auch von der Berufungsklägerin nicht bestritten worden 

(act. 35, E. IV.2.1.2 mit Verweis auf VI-Prot. S. 17 f.; act. 7 und 8). Bereits in der 

von der Berufungsklägerin eingereichten Korrespondenz zeige sich, dass diese 

enge Verflechtung der beiden Gesellschaften auch der Berufungsklägerin habe 

bewusst sein müssen. So hätten sowohl D._____ wie auch E._____ im E-Mail-

Verkehr mit der Berufungsklägerin durchgehend und ausschliesslich die Signatur 

der B1._____ AG verwendet (act. 35, E. 2.1.2 mit Verweis auf act. 3/7-13; 

act. 25/4), was von der Berufungsklägerin nie in Frage gestellt worden sei. Im Ge-

genteil falle auf, dass die Berufungsklägerin in den von ihr selbst aufgestellten 

und eingereichten Voraussetzungen für die Büroteilung (act. 3/16) sowie ihren 

Gesprächsnotizen (act. 3/23) lediglich von "B._____" spreche, ohne zwischen der 

Berufungsbeklagten und ihrer Muttergesellschaft zu unterscheiden (act. 35, 

E. IV.2.1.2). 

- 12 -

Sodann würdigte die Vorinstanz die seit März 2020 vor der Kündigung hin-

sichtlich des Raumbedarfs geführte Korrespondenz auch im Zusammenhang mit 

der Erkennbarkeit des Kündigungsgrundes (vgl. act. 35, E. 2.2.1 ff.). Die Vorin-

stanz erwog, in besagter E-Mailkorrespondenz sei generell von Raumnot die 

Rede gewesen, ohne dass präzisiert worden wäre, ob es sich um den Raumbe-

darf der Berufungsbeklagten oder denjenigen der B1._____ AG handle. Eine Dif-

ferenzierung sei von beiden Parteien nie vorgenommen worden (act. 35, 

E. IV.2.2.2). D._____ und E._____ hätten aber in der gesamten Korrespondenz 

die E-Mail-Signatur der B1._____ AG verwendet (act. 35, E. IV.2.2.2 mit Verweis 

auf act. 3/7-13, 3/14, 3/17, 3/18, 3/19, 3/25, 3/26, 3/28 und act. 25/4; vgl. ferner 

act. 35, E. IV.2.1.2). Die Berufungsklägerin habe ihre Nachrichten und Verhand-

lungsangebote jeweils direkt an E._____ gerichtet. Bei E._____ handle es sich 

um die Assistentin von D._____ (act. 35, E. IV.2.2.2 mit Verweis auf VI-Prot., 

S. 7). Sie werde mit dieser Funktionsbezeichnung auch auf der Homepage der 

B1._____ AG unter der Rubrik "Team" aufgeführt (act. 35, E. IV.2.2.2 mit Verweis 

auf act. 25/1). Ferner sei sie im Handelsregister als Zeichnungsberechtigte mit 

Kollektivunterschrift zu zweien der B1._____ AG verzeichnet, wohingegen sie im 

Auszug der Berufungsbeklagten nicht eingetragen sei (act. 35, E. IV.2.2.2 mit Ver-

weis auf act. 8 und act. 25/2). Die Vorinstanz kam zum Schluss, es werde ohne 

Weiteres ersichtlich, dass die Berufungsbeklagte und ihre Muttergesellschaft auch 

im Kontakt mit der Berufungsklägerin als faktische und wirtschaftliche Einheit ope-

riert hätten und von der Berufungsklägerin auch als solche Einheit wahrgenom-

men worden seien (act. 35, E. IV.2.2.2 mit Verweis auf VI-Prot., S. 17 f.). Mit der 

Formulierung "Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechun-

gen)" in der Kündigung (act. 3/5) habe die Berufungsbeklagte auf den der Kündi-

gung unbestrittenermassen vorausgegangenen, längeren Austausch Bezug ge-

nommen (act. 35, E. IV.2.2.2). Hieraus zog die Vorinstanz den Schluss, dass die 

Berufungsklägerin die Kündigung bei Erhalt (act. 3/5) vernünftigerweise nur so 

verstehen konnte, als dass der als Grund angegebene Eigenbedarf nicht tech-

nisch, sondern wirtschaftlich zu verstehen gewesen sei und die Berufungsklägerin 

gewusst habe bzw. habe wissen müssen, dass das Bedürfnis nach weiteren 

Räumlichkeiten über die Berufungsbeklagte hinaus auch bei deren Muttergesell-

- 13 -

schaft, der B1._____ AG mit Sitz am Ort des Mietobjekts bestanden habe 

(act. 35, E. IV.2.2.2). Eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten sei nicht 

ersichtlich (act. 35, E. IV.2.2.2). 

3.2.3. Die vorinstanzlichen Erwägungen und Schlussfolgerungen sind plausibel 

und stützen sich auf konkrete Anhaltspunkte in den im Recht liegenden, doku-

mentarischen Beweismittel ab. Die Entgegnungen der Berufungsklägerin sind 

nicht geeignet, die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in Frage zu stellen: 

Die Behauptung der Berufungsklägerin, bis zur Verhandlung vom 16. November 

2023 sei nie die Rede davon gewesen, dass der Bedarf nach Büroräumlichkeiten 

bei Dritten bzw. der B1._____ AG bestehen solle (act. 36, Rz. 11), steht im Wider-

spruch zur Korrespondenz, welche im Vorfeld der Kündigung unter Verwendung 

der E-Mailsignatur der Muttergesellschaft der Berufungsbeklagten geführt wurde. 

Nachdem es – wie sogleich aufzuzeigen ist – der Darstellung der Berufungsbe-

klagten entspricht, dass der Raumbedarf der Berufungsbeklagten das Personal 

der B1._____ AG umfasse, kann die Berufungsklägerin aus dem Umstand, dass 

der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten vom Bedarf der Berufungsbeklagten 

gesprochen hat (vgl. act. 36, Rz. 11), nichts zu ihren Gunsten ableiten. 

Unbegründet ist auch der Vorwurf, die Vorinstanz gehe von Tatsachen aus, 

welche die Berufungsbeklagte nicht behauptet und demzufolge seitens der Beru-

fungsklägerin nicht bestritten worden seien (act. 36, Rz. 17). Die Berufungsbe-

klagte hatte im vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass sie den zweiten 

Stock, zusammen mit der B1._____ AG, mit einem Team von zehn Mitarbeiten-

den nutze. Ferner führte sie aus, sowohl die Berufungsbeklagte als auch die 

B1._____ AG stünden zu 100 % im Eigentum von D._____ (act. 23, Rz. 6) bzw. 

handle es sich bei der Berufungsbeklagten um die hundertprozentige Tochterge-

sellschaft der B1._____ AG. Sie sei somit keine Drittperson im technischen Sinn. 

Das Ganze könne als Konzern betrachtet werden und es scheine absurd, deshalb 

den Eigenbedarf zu bestreiten. Für D._____ sei beides dasselbe; es seien nur 

steuertechnisch betrachtet verschiedene Gesellschaften. Die Mitarbeitenden in 

den Büros würden für beide Gesellschaften arbeiten, wodurch der Eigenbedarf 

ausgewiesen sei (VI-Prot., S. 17 f.). Ferner machte die Berufungsbeklagte Aus-

- 14 -

führungen zu den Hintergründen des schwankenden Bürobedarfs seit 2018. Der-

zeit benötige die Berufungsbeklagte zwei zusätzliche Büros (VI-Prot., S. 16). Hier-

auf bestritt die Berufungsklägerin pauschal die Ausführungen bezüglich der Mitar-

beitenden, welche für die Berufungsbeklagte tätig seien, ferner dass die Beru-

fungsbeklagte zwei Büros zu wenig hätte und insgesamt neun oder zehn Mitarbei-

ter beschäftige (VI-Prot., S. 21). Zugleich fügte die Berufungsklägerin an, dass es 

sich um Mitarbeiter der B1._____ AG handeln würde, wenn tatsächlich so viele 

Mitarbeitende in diesen Räumlichkeiten arbeiten würden. Es sei nicht massge-

blich, ob dies für D._____ dasselbe sei. Eine Muttergesellschaft könne keinen Ei-

genbedarf für die Tochtergesellschaft begründen. Es sei klar, dass der Eigenbe-

darf bei juristischen Personen nur von der betreffenden juristischen Person be-

gründet werden könne (VI-Prot., S. 21). Bereits vorgängig hatte die Berufungsklä-

gerin zudem ausgeführt, es spiele keine Rolle, dass an beiden Unternehmen die-

selbe Person berechtigt sei und wie die Aktien verteilt seien (VI-Prot., S. 11).

Indem die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren geltend machte, 

die Räume würden von der Berufungsbeklagten und der B1._____ AG zusammen 

genutzt, der Eigenbedarf setze sich aus jenem der Berufungsbeklagten und der 

B1._____ AG zusammen, und für D._____ seien die beiden Gesellschaften ohne-

hin dasselbe, wurde im vorinstanzlichen Verfahren entgegen der Auffassung der 

Berufungsklägerin (vgl. act. 36, Rz. 17) durchaus behauptet und thematisiert, 

dass Hintergrund der Kündigung der wirtschaftlich verstandene Eigenbedarf gebil-

det habe und entsprechend auch mit dem in der Kündigung angegebenen Eigen-

bedarf "gemäss diversen Besprechungen" gemeint gewesen sei. Die Berufungs-

klägerin äusserte sich in der Folge nicht direkt dazu, wie sie den Kündigungs-

grund verstanden hat, bestritt aber konsequent (lediglich) den Eigenbedarf der 

Berufungsbeklagten. Entsprechend prüfte die Vorinstanz zu Recht, ob die Beru-

fungsklägerin als vernünftige und korrekte Empfängerin der Kündigung wissen 

konnte (und damit musste), aus welchem Grund ihr gekündigt wurde. Dies be-

jahte sie insbesondere in Anbetracht des Umstandes zu Recht, dass die Korre-

spondenz im Vorfeld der Kündigung, auf welche bei der Kündigung Bezug ge-

nommen wurde, im Namen bzw. unter Verwendung der E-Mail-Signatur der 

B1._____ AG geführt wurde. 

- 15 -

Es versteht sich sodann von selbst, dass sich die vorinstanzliche Beweis-

würdigung nicht durch die schlichte Behauptung entkräften lässt, das von der Vor-

instanz angenommene Bewusstsein sei ungeachtet der angeführten Begründung 

und Beweismittel (insbesondere die bei der Korrespondenz verwendete E-Mailsi-

gnatur der B1._____ AG sowie die mangelnde eigene Differenzierung der Beru-

fungsklägerin in den von ihr erstellten Schriftstücken) nicht vorhanden gewesen, 

zumal die Vorinstanz darauf abstellte, was die Berufungsklägerin hätte "wissen 

müssen". Insoweit liegt auch keine rechtsgenügliche Auseinandersetzung mit den 

Erwägungen der Vorinstanz vor (vgl. hierzu vorstehend, E. 2.2). Unzutreffend ist 

auch, dass zwingend eine Parteibefragung hätte durchgeführt werden müssen, 

um zur vorgenannten Erkenntnis zu gelangen, wie die Berufungsklägerin in der 

Berufung behauptet (act. 36, Rz. 17). Wird geprüft, wie die Begründung der Kün-

digungsbegründung von der Empfängerin der Kündigung, vorliegend der Beru-

fungsklägerin, hätte verstanden werden können und müssen, geht es entgegen 

der Behauptung der Berufungsklägerin nicht um das gegebenenfalls aufgrund ei-

ner Parteibefragung zu ermittelnde, tatsächliche Wissen der Berufungsklägerin, 

sondern darum, ob die gekündigte Partei in Würdigung aller weiteren ihr bekann-

ten Umstände als vernünftige und korrekte Empfängerin der Kündigung wissen 

konnte (und damit wissen musste), aus welchem Grund ihr gekündigt wurde (vgl. 

ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 N 122). Bei dieser Würdigung han-

delt es sich um eine Rechtsfrage, die als solche dem Beweis nicht zugänglich ist. 

Dass die Vorinstanz ihre rechtliche Würdigung aufgrund falscher Annahmen vor-

genommen hätte, legt die Berufungsklägerin nicht dar.

Hinzu kommt, dass die Berufungsklägerin den weit verstandenen, wirtschaft-

lichen Eigenbedarf ohnehin nicht substantiiert bestritten hat (vgl. hierzu nachste-

hend, E. 3.3.4) bzw. sich in diesem Zusammenhang auf das rein rechtliche Argu-

ment beschränkt hat, der Eigenbedarf einer juristischen Person könne nur von 

dieser selbst begründet werden (VI-Prot., S. 11, 21, vgl. hierzu auch nachstehend, 

E. 3.3.4). Dieser Aspekt ist zwar im Kontext der auf den Eigenbedarf abstellenden 

gesetzlichen Bestimmungen relevant, nicht aber, wenn es darum geht die Red-

lichkeit und Verständlichkeit der vorliegend für die Kündigung angegebenen Be-

gründung zu beurteilen. Auch der Vorwurf, die vorinstanzliche Sachverhaltsfest-

- 16 -

stellung sei unrichtig (vgl. act. 36, Rz. 17), ist daher unbegründet. Unbegründet ist 

sodann der Vorwurf, die von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen liessen 

nicht darauf schliessen, dass eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten 

nicht ersichtlich sei (act. 36, Rz. 17). Bildet der wirtschaftlich verstandene Eigen-

bedarf ein legitimes Kündigungsmotiv und wurde dieses bei der Kündigung ange-

geben, so ist vorderhand keine treuwidrige Absicht ersichtlich. Es hätte an der Be-

rufungsklägerin gelegen, die treuwidrige Absicht darzulegen und zu beweisen (zur 

Rüge, es bestehe kein Eigenbedarf, vgl. nachfolgend, E. 3.3; zur behaupteten Än-

derungskündigung, vgl. nachfolgend, E. 0).

3.3. Rügen im Zusammenhang mit der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten 

Kündigungsmotivs

3.3.1. Die Berufungsklägerin rügt ferner die Bejahung des Eigenbedarfs (act. 36, 

Rz. 9 ff.) bzw. die denselben Themenkomplex beschlagende Erwägung der Vorin-

stanz, an der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gebe es 

keine vernünftigen Zweifel (act. 36, Rz. 18 ff.). Die Berufungsklägerin moniert zu-

nächst, die Vorinstanz lasse offen, ob der von ihr bejahte Eigenbedarf nur auf die 

Berufungsbeklagte oder auch auf deren Muttergesellschaft B1._____ AG zutreffe, 

da der Eigenbedarf nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verstehen sei. Die 

Vorinstanz äussere sich nicht über das Ausmass des Eigenbedarfs; vor der Kün-

digung habe die Berufungsbeklagte nur das kleine Büro der Berufungsklägerin 

übernehmen wollen (act. 36, Rz. 9 f.). 

3.3.2. Diese Rügen sind unbegründet. Es lässt sich nicht sagen, die Vorinstanz 

habe offen gelassen, ob lediglich der Bedarf der Berufungsbeklagten oder auch 

jener der B1._____ AG zu berücksichtigen sei. Die Vorinstanz hielt im angefoch-

tenen Entscheid zwar anfänglich fest, es sei vorliegend unklar, ob der von der Be-

rufungsbeklagten bei der Kündigung angeführte Eigenbedarf lediglich bei der Be-

rufungsbeklagten selbst oder auch bei der B1._____ AG bestehe (act. 35, 

E. IV.2.1.2). Im Anschluss daran würdigte die Vorinstanz indessen die im Recht 

liegenden Beweismittel und kam zum Schluss, dass der geltend gemachte Eigen-

bedarf jenen der Berufungsbeklagten als auch jenen der B1._____ AG umfasse 

und die Berufungsbeklagte die beiden Gesellschaften als wirtschaftliche Einheit 

- 17 -

verstand, was auch der Berufungsklägerin habe bewusst sein müssen (vgl. hierzu 

E. 3.2). Die Berufungsklägerin führt sodann nicht aus, und es ist auch nicht er-

sichtlich, welche Entscheidrelevanz Äusserungen der Vorinstanz über das kon-

krete Ausmass des Eigenbedarfs hätten zukommen sollen, zumal die Vorinstanz 

erwogen hatte, die Berufungsbeklagte habe geltend gemacht, dass der Bedarf 

schwankend gewesen sei (act. 35, E. IV.2.3.3), was im Rahmen des ordentlichen 

Geschäftsgangs eines jeden Unternehmens liege, und die Kündigung zudem 

auch vor dem Hintergrund zu sehen sei, dass Teilkündigungen unzulässig seien 

(act. 35, E. III.2, E. IV.2.3.4). Insoweit hätte zur Kündigung bereits der Bedarf 

nach einem weiteren Raum genügt, der zwischen den Parteien ja unbestrittener-

massen thematisiert worden war (vgl. act. 1, Rz. 20; VI-Prot., S. 13). Die Bean-

standungen der Berufungsklägerin dringen aus den genannten Gründen nicht 

durch.

3.3.3. Die Berufungsklägerin moniert sodann, die Vorinstanz habe aufgrund von 

Behauptungen der Berufungsbeklagten und in Würdigung von zwei Beilagen der 

Berufungsbeklagten (einem Internetausdruck sowie einem Handelsregisterauszug 

der B1._____ AG) die Schlussfolgerung gezogen, dass es an der Ernsthaftigkeit 

des geltend gemachten Kündigungsgrundes keine vernünftigen Zweifel gebe und 

es der Berufungsklägerin nicht gelungen sei, die glaubhaften Vorbringen der Be-

rufungsbeklagten hinsichtlich ihres Kündigungsmotivs umzustossen (act. 36, 

Rz. 18). Die Berufungsklägerin rügt unter Verweis auf die Vorbringen der Parteien 

im vorinstanzlichen Verfahren, sie habe den Bedarf nach Büroräumlichkeiten an 

sich, mithin auch im wirtschaftlichen Sinne, bestritten (act. 36, Rz. 12, 19). Auch 

die Berufungsbeklagte sei davon ausgegangen, dass der Eigenbedarf strittig ge-

wesen und darüber ein Beweisverfahren zu führen sei. Darauf habe wohl ihre Be-

merkung abgezielt, die Bestreitung des Eigenbedarfs sei rein prozessual moti-

viert, was unzutreffend sei (act. 36, Rz. 13). In diesem Zusammenhang moniert 

die Berufungsklägerin auch die vorinstanzliche Erwägung, sie habe den Eigenbe-

darf lediglich pauschal und gänzlich unsubstantiiert bestritten (act. 36, Rz. 18). 

Die vorinstanzliche Erwägung, wonach die Berufungsklägerin zwar bestritten 

habe, dass die Berufungsbeklagte in den Räumlichkeiten neun bis zehn Mitarbei-

tende beschäftige, aber bemerkenswerterweise nicht ausschliesse, dass es sich 

- 18 -

gegebenenfalls um Mitarbeitende der B1._____ AG handeln würde (act. 36, 

Rz. 19 mit Verweis auf act. 35, E. IV.2.2.3), sei missverständlich (act. 36 Rz. 19). 

Die Berufungsklägerin habe zur genannten Bestreitung der Anzahl der Mitarbei-

tenden im Sinne einer Eventualbehauptung ergänzt, wenn tatsächlich so viele Mit-

arbeitende in diesen Räumlichkeiten arbeiten würden, was bestritten sei, dann 

wären es Mitarbeiter der B1._____ AG" (act. 36 Rz. 19 mit Verweis auf VI-Prot. 

S. 21). Sodann habe die Berufungsklägerin bestritten, dass die Berufungsbe-

klagte die Wohnung von D._____ aus Not nützen würde und auf diese Wohnung 

angewiesen wäre, andernfalls bestünde kein Bedarf an den Büroräumlichkeiten 

der Berufungsklägerin (act. 36, Rz. 19 mit Verweis auf VI-Prot. S. 12). In Rz. 8 der 

Klage, welche die Vorinstanz zitiere, werde sodann nicht ausgeführt, dass Herr 

D._____ nicht auf die Wohnung im dritten Stock angewiesen sei, sondern, dass er 

diese nicht dauerhaft zu bewohnen scheine (act. 36, Rz. 19).

Die Berufungsklägerin macht ferner geltend (act. 36 Rz. 20), sie habe die ihr 

verfügbaren Informationen vorgetragen, welche gegen einen rechtlichen oder wirt-

schaftlichen Eigenbedarf der Berufungsbeklagten sprechen würden. Dies seien in 

erster Linie die Wahrnehmungen über die Belegung und Anwesenheit von Mitar-

beitenden, zumal die Organe der Berufungsklägerin täglich im Büro arbeiten wür-

den und die dortigen Verhältnisse überschaubar seien. Die Parteien hätten zudem 

ein persönliches Verhältnis miteinander gepflegt und die gegenseitigen Umstände 

gut gekannt. Die Berufungsklägerin habe entgegen der Vorinstanz Elemente be-

nannt, welche die Vorbringen der Berufungsbeklagten als unglaubhaft erscheinen 

liessen, und dazugehörige Beweismittel offeriert. Sie sei aber nicht zum Beweis 

zugelassen worden. Inwiefern die Berufungsklägerin zusätzliche oder substanti-

iertere Behauptungen hätte aufstellen können und müssen, sei nicht ersichtlich 

(act. 36, Rz. 20). Die Vorinstanz übergehe ohne Begründung die von der Beru-

fungsklägerin prozessrechtskonform gestellten Beweisanträge und nehme ohne 

ein vorgängiges Beweisverfahren respektive eine Beweisverfügung eine Beweis-

würdigung vor. Indem die Vorinstanz einen Bedarf nach mehr Büroräumlichkeiten 

bejahe und die klägerischen Behauptungen und Beweisanträge (Parteibefragung 

und Beweisaussage) unberücksichtigt lasse, stelle sie den Sachverhalt unrichtig 

fest und verletze den Anspruch der Berufungsklägerin auf rechtliches Gehör 

- 19 -

(Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 Abs. 1 ZPO, Art. 6 EMRK) sowie das Recht auf Beweis 

(Art. 152 ZPO; act 36, Rz. 14 f., Rz. 20).

3.3.4. Auch diese Rügen der Berufungsklägerin dringen nicht durch. Es ist nicht 

ersichtlich, inwiefern es zu beanstanden wäre, dass die Vorinstanz den von der 

Berufungsbeklagten geltend gemachten Raumbedarf (vgl. 23, Rz. 6; VI-Prot., 

S. 18) anhand der übereinstimmenden Angaben der Parteien über die Anzahl vor-

handener Büros (vgl. act. 35, E. 2.2.3 mit Verweis auf VI-Prot., S. 10 sowie 

act. 3/27, S. 2) und dem Handelsregisterauszug sowie dem Internetauftritt der 

B1._____ AG (act. 25/1-2) als erwiesen erachtet hat, ergibt sich daraus doch, 

dass für (mindestens) zehn Mitarbeitende lediglich sechs Büros vorhanden sind. 

Abgesehen davon berücksichtigte die Vorinstanz auch die der Kündigung voraus-

gegangene Korrespondenz und schloss daraus zu Recht, dass die wiederholten 

und beharrlichen Anfragen über einen langen Zeitraum zusätzlich für die Raumnot 

der Berufungsbeklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft und damit für die Ernsthaf-

tigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes sprächen (act. 35, E. 2.2.3). 

Zu Recht kam die Vorinstanz folglich zum Schluss, dass die Berufungsklägerin 

damit der ihr obliegenden Glaubhaftmachung des Kündigungsgrundes (vgl. vor-

stehend, E. 3.1) nachgekommen ist.

Die weiteren Beanstandungen der Berufungsklägerin sind ebenfalls unbe-

gründet: Dem Protokoll der Hauptverhandlung lässt sich entnehmen, dass die Be-

rufungsklägerin den Raum- bzw. Eigenbedarf der Berufungsbeklagten zwar be-

stritten hat (VI-Prot., S. 11). Bestritten wurde ferner, dass die Berufungsbeklagte 

neun oder zehn Mitarbeiter beschäftige. Anschliessend führte die Berufungskläge-

rin aber aus, wenn tatsächlich so viele Mitarbeitende in den Räumlichkeiten arbei-

ten würden, würde es sich um Mitarbeiter der B1._____ AG handeln. Es sei nicht 

massgebend, ob dies für Herrn D._____ dasselbe sei (VI-Prot., S. 21). Im An-

schluss argumentierte die Berufungsklägerin, dass ein Eigenbedarf bei juristi-

schen Personen nur von der betreffenden juristischen Person selbst begründet 

werden könne; eine Muttergesellschaft könne keinen Eigenbedarf für die Tochter-

gesellschaft begründen (VI-Prot., S. 11, 21). Hierin zeigt sich, dass die Berufungs-

klägerin im vorinstanzlichen Verfahren, entgegen ihren nunmehrigen Behauptun-

- 20 -

gen in der Berufung (vgl. act. 36, Rz. 12, 19), lediglich bestritten hat, dass die Be-

rufungsbeklagte für ihre eigenen Mitarbeitenden mehr Raumbedarf aufweisen 

würde. Den Eigen- bzw. Raumbedarf im "wirtschaftlichen Sinne", welchen die 

Vorinstanz zugrunde gelegt hat und welcher neben dem Raumbedarf der Beru-

fungsbeklagten jenen ihrer Muttergesellschaft umfasst, wurde von der Berufungs-

klägerin weder klar bestritten noch wurde geltend gemacht, sowohl der Raumbe-

darf der Berufungsbeklagten als auch jener der Muttergesellschaft seien durch die 

der Berufungsbeklagten zur Verfügung stehenden Büroräumlichkeiten bereits ab-

gedeckt. Vielmehr stellte die Berufungsklägerin mit Blick auf die Muttergesell-

schaft der Berufungsbeklagten auf ein rein juristisches Argument ab, namentlich 

dass der Raumbedarf der Muttergesellschaft bei der Bestimmung des Eigenbe-

darfs der Berufungsbeklagten keine Berücksichtigung finden dürfe. Wie die Vorin-

stanz zu Recht erwogen hat, betrifft diese Überlegung lediglich den Eigenbedarf 

im technischen Sinne, der den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen zu-

grunde liegt, während für eine ordentliche Kündigung, wie sie hier in Frage steht, 

der Wunsch, die Sache einer Person zu überlassen, die dem Vermieter aus be-

stimmten Gründen näher steht als der Mieter, einen grundsätzlich legitimen Kün-

digungsgrund bildet (act. 35, E. IV.1.4.2 mit Verweis auf Art. 271a Abs. 1 lit. d und 

e OR, Art. 271a Abs. 2 OR oder Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Die Vorbringen der Be-

rufungsklägerin verfangen daher nicht.

Unbegründet ist schliesslich die Kritik am Verzicht auf die Einvernahme der 

Verwaltungsräte der Berufungsklägerin (act. 36, Rz. 12 ff., 19 ff.). Wie in Rz. 12 

der Berufung grundsätzlich richtig ausgeführt wird, hatte die Berufungsklägerin in 

Rz. 8 der Klage (act. 1) die Parteibefragung und Beweisaussage der Verwaltungs-

räte der Berufungsklägerin (F._____ und G._____, vgl. act. 3/7) offeriert. Dies zu 

den Behauptungen, die Berufungsbeklagte nutze die Räume im zweiten Stock so-

weit ersichtlich nicht aus, der Berufungsklägerin seien vier permanente Mitarbeiter 

der Berufungsbeklagten bekannt, Herr D._____ und Frau E._____ seien oftmals 

abwesend bzw. im Home-Office und im dritten Stock befinde sich die Privatwoh-

nung von Herrn D._____, die er nicht dauerhaft zu bewohnen scheine (act. 1, 

Rz. 8). Die Vorinstanz hat zu Recht festgehalten, die Berufungsklägerin bestreite 

den Eigenbedarf der Berufungsbeklagten mit diesen Vorbringen lediglich pau-

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schal und gänzlich unsubstantiiert und komme weder ihrer Behauptungs- noch 

Substantiierungslast nach (act. 35, E. 2.2.3). So bleibt völlig unklar, auf welchen 

Zeitpunkt sich diese Behauptungen beziehen sollten und welche Mitarbeiter der 

beiden Gesellschaften gemeint sein könnten. Unsubstantiierte Behauptungen sind 

dem Beweis nicht zugänglich, sodass auf die Abnahme der in diesem Zusammen-

hang angerufenen Beweismittel zu Recht verzichtet wurde. Abgesehen davon 

hätte eine allfällige Bestätigung der Verwaltungsräte der Berufungsklägerin, dass 

ihnen lediglich vier Mitarbeiter der Berufungsbeklagten bekannt seien und Herr 

D._____ und Frau E._____ oftmals abwesend bzw. im Home-Office seien, den 

Raumbedarf nicht in Frage stellen können. Einerseits ist der Platzbedarf für die 

Mitarbeitenden der B1._____ AG zu berücksichtigen und es wäre darzulegen ge-

wesen, inwiefern die auf der Homepage abgebildeten Mitarbeitenden keinen Bü-

roplatz benötigen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Verwaltungsräte der Beru-

fungsklägerin verlässlichere Einblicke in die Anzahl der für die B1._____ AG täti-

gen Personen gewähren könnten, als deren Internetauftritt und Handelsregister-

auszug. Zudem wäre die Behauptung, es bestünde gar kein Raumbedarf, nicht 

damit in Einklang zu bringen, dass die Parteien vor der Kündigung während meh-

rerer Jahre über die Lösung des Raumproblems korrespondierten, ohne dass sich 

in besagter Korrespondenz Hinweise finden liessen, wonach die Berufungskläge-

rin den angeführten Raumbedarf je in Frage gestellt hätte. Im Gegenteil hatte sich 

die Berufungsklägerin ja nach eigenen Angaben sogar bereit erklärt, der Beru-

fungsbeklagten einen Raum zur Verfügung zu stellen (vgl. act. 1, Rz. 20; VI-Prot. 

S. 13). 

Richtigerweise hat die Vorinstanz auch davon abgesehen, die Verwaltungs-

räte der Berufungsklägerin zur Behauptung zu befragen, Herr D._____ scheine 

seine Privatwohnung im dritten Stock nicht dauerhaft zu bewohnen bzw. wohne 

aus der Not nicht darin (vgl. act. 1, Rz. 8; act. 36, Rz. 12). Ausführungen hierzu 

wären nicht relevant gewesen, da die Berufungsbeklagte gar nicht behauptete, 

D._____ wohne dauerhaft in der Wohnung bzw. er selbst lebe aus der Not heraus 

nicht darin (act. 23, Rz. 7; VI-Prot., S. 18 f.). Die Vorinstanz erachtete es hingegen 

als Bestätigung des Platzmangels, dass in der Wohnung ein Sitzungszimmer und 

ein Büro habe eingerichtet werden müssen und hielt richtigerweise fest, dass es 

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nicht angehen könne, den Raumbedarf mit dem Argument zu bestreiten, D._____ 

sei auf die Wohnung nicht angewiesen, da ein Bedarf nach Büroräumlichkeiten si-

cherlich nicht mit einer zu Wohnzwecken vorgesehen Wohnung gedeckt werden 

müsse (act. 35, E. IV.2.2.3). Zutreffend ist schliesslich die vorinstanzliche Erwä-

gung, dass die Berufungsklägerin keine plausiblen anderen Kündigungsgründe 

benannt hat, als den bei der Kündigung angegebenen Eigenbedarf (act. 35, 

E. IV.2.2.3). Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass die Berufungskläge-

rin auch heute noch einräumt, die Berufungsbeklagte habe Räumlichkeiten bean-

sprucht. Indem sie hierzu ausführt, sie könne nicht über die dahinterliegenden 

Motive spekulieren, für sie sei lediglich erkennbar, dass eigentlich kein Bedarf der 

Berufungsbeklagten bestünde (act. 36, Rz. 21), verkennt die Berufungsklägerin 

offensichtlich, dass es an ihr gelegen wäre, ein allfällig treuwidriges Motiv zu be-

haupten und zu beweisen. Hierzu wäre aufzuzeigen gewesen, weshalb die Beru-

fungsbeklagte über Jahre versucht haben soll, sich mit der Berufungsklägerin hin-

sichtlich der Raumfrage zu einigen, obwohl eigentlich gar kein Raumbedarf be-

standen haben soll. 

Zusammenfassend zeigt sich, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der 

Berufungsklägerin nicht verletzt hat, indem sie auf weitere Beweisabnahmen ver-

zichtete. Die Vorinstanz kam zu Recht zum Schluss, der Eigenbedarf der Beru-

fungsbeklagten sei rechtsgenüglich glaubhaft gemacht worden, während es der 

Berufungsklägerin nicht gelungen sei, die Ernsthaftigkeit des Kündigungsgrundes 

in Frage zu stellen.

3.4. Rüge betreffend die Verneinung eines Falls schonungsloser Rechtsaus-

übung

3.4.1. Ferner moniert die Berufungsklägerin, die Vorinstanz habe in E. IV.2.2.4 

des angefochtenen Entscheids (act. 35) das Vorgehen der Berufungsbeklagten 

nicht als Fall einer schonungslosen Rechtsausübung erachtet, wobei unklar 

bleibe, auf welche Parteibehauptungen konkret Bezug genommen werde. Selbst-

verständlich liege die schonungslose Rechtsausübung nicht im blossen Umstand, 

dass die Parteien zunächst miteinander Gespräche geführt hätten (act. 36, 

Rz. 22).

- 23 -

3.4.2. Auch diese Rüge ist unbegründet. Erneut verkennt die Berufungsklägerin, 

dass es an ihr gelegen wäre, aufzuzeigen, weshalb von einer schonungslosen 

Rechtsausübung auszugehen ist. Es ist bei einer Bejahung des Raumbedarfs der 

Berufungsbeklagten nicht ersichtlich, wie die Berufungsbeklagte ihr Recht scho-

nungsvoller hätte ausüben können, als durch ordentliche Kündigung (vgl. hierzu 

ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 N 82 ff.). Entgegen der Auffassung 

der Berufungsklägerin können die geführten Gespräche durchaus als Versuch ge-

wertet werden, eine mildere Lösung zu finden, was aber bekanntlich scheiterte. 

- 24 -

3.5. Rügen betreffend die Verneinung einer Änderungskündigung

3.5.1. Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b OR ist eine durch den Vermieter ausgespro-

chene Kündigung anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Vermieter 

eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpas-

sung durchsetzen will. Zweck dieser Bestimmung ist es, zu verhindern, dass der 

Mieter vor die Wahl gestellt ist, entweder eine Vertragsänderung zu seinen Lasten 

anzunehmen, oder die Kündigung zu riskieren (SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, 

4. Aufl. 2018, Art. 271a OR Rz. 18; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a OR, 7. Aufl. 

2020, N 15). Unerheblich ist, ob die vom Vermieter gewünschte einseitige Ver-

tragsänderung missbräuchlich oder allgemein gesetzeswidrig ist (SVIT-Komm.-

FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271a OR Rz. 18; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a 

OR, 7. Aufl. 2020, N 14; THANEI, in: Das Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, 

Rz. 29.3.2.3; HOFSTETTER, in: Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, Rz. 3.32). 

Der Mieter muss den Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem Willen 

des Vermieters, eine einseitige Vertragsänderung durchzusetzen, beweisen. Der 

Beweis dieses Zusammenhangs kann sich aus Indizien ergeben, wie zum Bei-

spiel dem Wortlaut der Kündigung, der zeitlichen Abfolge, die Weigerung des Ver-

mieters, die Kündigung zu begründen oder wenig einleuchtende beziehungsweise 

nicht bewiesene Kündigungsgründe (THANEI, in: Das Mietrecht für die Praxis, 

10. Aufl. 2022, Rz. 29.3.2.3). Ein Zusammenhang zwischen Kündigung und beab-

sichtigter Vertragsänderung ist umso eher anzunehmen, je enger die beiden Er-

eignisse zeitlich zusammenliegen (BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a OR, 7. Aufl. 

2020, N 15; THANEI, in: Das Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Rz. 29.3.2.3). 

Voraussetzung ist allerdings, dass der (gescheiterte) Versuch, eine einseitige Ver-

tragsänderung zulasten des Mieters durchzusetzen, das entscheidende Kündi-

gungsmotiv bildet (SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, 4. Auf. 2018, Art. 271a OR Rz. 18). 

Die Kündigung ist missbräuchlich, wenn die gesamten Umstände zeigen, dass es 

dem Vermieter vor allem darum ging, seine Forderung durchzusetzen (THANEI, in: 

Das Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Rz. 29.3.2.3; ähnlich ZK OR-

HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271a OR N 88: Durchsetzung der Änderung 

["Pression"] als Hauptursache der Kündigung). Art. 271a Abs. 1 lit. b OR knüpft 

letztlich an unlautere Absichten des Vermieters an (vgl. ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 

- 25 -

5. Aufl. 2022, Art. 271a OR N 88). Massgeblich für die Gültigkeit der Kündigung 

sind die Verhältnisse im Zeitpunkt ihrer Aussprechung (vgl. hierzu im Kontext von 

Art. 271a, BGer vom 25. Juni 2015, 4A_625/2014, E. 3 [m.w.H.]). 

3.5.2. Nach Auffassung der Berufungsklägerin habe die Vorinstanz das Vorliegen 

einer Änderungskündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR zu Unrecht 

verneint. Die Berufungsklägerin moniert in diesem Zusammenhang zunächst, die 

Vorinstanz habe das Recht bereits deshalb falsch angewendet, weil es einer An-

wendung von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR nicht entgegenstehe, wenn der Bedarf der 

Berufungsbeklagten nach zusätzlichem Büroraum erstellt sei. Es sei zwischen 

dem grundsätzlich zulässigen Kündigungsgrund des Eigenbedarfs einerseits und 

dem Kündigungsmotiv andererseits zu unterscheiden. Art. 271a Abs. 1 lit. b OR 

setze nicht voraus, dass die vom Vermieter geforderte Vertragsänderung miss-

bräuchlich sein müsse. Verpönt sei nicht das angestrebte Ziel, sondern das vom 

Vermieter gewählte Mittel der Kündigung zur Durchsetzung seiner Anliegen. Die 

Vorinstanz habe diesen Grundsätzen keine Rechnung getragen (act. 36, Rz. 23-

25). 

3.5.3. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kam die Vorinstanz nicht 

zum Schluss, dass eine Berufung auf Art. 271a Abs. 1 lit. b OR von Vornherein 

ausgeschlossen wäre, sobald ein grundsätzlich zulässiger Kündigungsgrund er-

sichtlich wäre (vgl. die Argumentation der Berufungsklägerin in act. 36, Rz. 23-

25). Vielmehr erachtete es die Vorinstanz als erstellt, dass vorliegend nicht der 

Versuch, eine einseitige Vertragsänderung zulasten der Berufungsklägerin durch-

zusetzen, sondern der Bedarf der Berufungsbeklagten nach Büroräumlichkeiten 

das hauptsächliche Kündigungsmotiv gebildet habe (act. 35, E. 2.3.2). Die Beru-

fungsbeklagte habe weder ein verpöntes Ziel verfolgt noch sich verpönter Mittel 

bedient (act. 35, E. 2.3.4). Dass die Vorinstanz gestützt auf diese Erwägungen 

zum Schluss kam, es liege keine Änderungskündigung vor, ist folgerichtig, wäre 

doch für eine Anwendbarkeit von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR erforderlich gewesen, 

dass die Herstellung einer Drucksituation zwecks Durchsetzung einseitiger Ver-

mieterforderungen die Hauptursache der Kündigung gebildet hätte (vgl. vorste-

hend, E. 3.5.1). Die Kritik der Berufungsklägerin ist somit nicht stichhaltig.

- 26 -

3.5.4. Die Berufungsklägerin macht ferner geltend, es liege eine Änderungskündi-

gung vor, da die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis gekündigt habe, um die 

Berufungsklägerin unter Druck zu setzen und Vertragsänderungen durchzuset-

zen. Namentlich habe die Berufungsbeklagte versucht, die Mietfläche zu reduzie-

ren und einen höheren Mietzins zu erhalten (act. 36, Rz. 28 ff.). Die Berufungsklä-

gerin rügt, die Vorinstanz erwähne in ihren Erwägungen zum Kündigungsgrund 

bzw. Kündigungsmotiv lediglich act. 25/1, act. 25/2 sowie act. 3/7 und verweise 

auf weitere Beweismittel (act. 3/8-13; act. 25/4) summarisch. Ansonsten stelle die 

Vorinstanz auf Parteibehauptungen ab. Bereits die eingereichten Sachbeweise, 

namentlich die Korrespondenz vor und nach der Kündigung, die Notizen oder der 

Mietvertragsentwurf der Berufungsbeklagten würden belegen, dass die Beru-

fungsbeklagte das Mietverhältnis gekündigt habe, um die Berufungsklägerin unter 

Druck zu setzen und Vertragsänderungen zulasten der Berufungsklägerin durch-

zusetzen. Der gegenteilige Schluss der Vorinstanz sei nicht nachvollziehbar 

(act. 36, Rz. 26 f.). Anschliessend schildert die Berufungsklägerin den Ablauf aus 

eigener Sicht, wobei sie unter Berufung auf ihre Ausführungen in der Klage 

(act. 1) und auf act. 25/4 sowie act. 3/13 im Wesentlichen ausführt, sie habe die 

Forderung der Berufungsbeklagten zunächst abgelehnt und sich dann unter 

Druck gesprächsbereit gezeigt. Die Berufungsbeklagte habe das Thema dann zu-

nächst zwei Jahre ruhen lassen, bevor die Sekretärin der Berufungsbeklagten un-

angemeldet vor der Tür gestanden sei. Die Berufungsklägerin habe sich trotz 

grosser Vorbehalte bereit erklärt, der Berufungsbeklagten das kleine Büro zur 

Verfügung zu stellen, worauf die Berufungsbeklagte weitere zwei Monate habe 

verstreichen lassen, bevor wieder die Sekretären erschienen sei, wobei ihr be-

kannt gewesen sei, dass die Verwaltungsräte der Berufungsklägerin zur betreffen-

den Zeit nicht anwesend gewesen seien. Die Berufungsklägerin habe dieses Vor-

gehen beanstandet und festgehalten, wie die Abgabe des kleinen Büros erfolgen 

könne, worauf die Berufungsbeklagte die Gespräche abgebrochen und unvermit-

telt die Kündigung ausgesprochen habe. Danach habe die Berufungsbeklagte die 

Gespräche über die sich zu Lasten der Berufungsklägerin auswirkenden Vertrags-

änderungen fortgesetzt, wobei sie ihre Forderungen fortlaufend gesteigert habe. 

Die Berufungsklägerin habe sich unter Druck zu einschneidenden Zugeständnis-

- 27 -

sen bereit erklärt, womit die Berufungsbeklagte aber noch nicht zufrieden gewe-

sen sei. Die Berufungsbeklagte habe zunächst die Gespräche verzögert und 

schliesslich in Aussicht gestellt, die Kündigung zurückzuziehen, wenn sich die Be-

rufungsklägerin mit der Anpassung des Mietvertrags, konkret mit der Abgabe der 

grossen Büros und einem neuen Nettomietzins von Fr. 7'500.– (anstatt des bishe-

rigen Bruttomietzinses von Fr. 5'066.–) einverstanden erkläre. Dann habe die Be-

rufungsklägerin einen Mietvertrag vorgelegt, in welchem ein Bruttomietzins von 

Fr. 6'912.– bei gleichzeitiger Abgabe von drei Büros an die Berufungsbeklagte 

vorgesehen gewesen sei. Die Berufungsklägerin habe diesen Mietvertragsentwurf 

im weiteren Verlauf wieder zurückgefordert (act. 36, Rz. 28 f.). 

Nach Auffassung der Berufungsklägerin sollen die von ihr angeführten Um-

stände keinen anderen Schluss zulassen, als dass die Berufungsbeklagte die 

Kündigung ausgesprochen habe, um das Verhalten der Berufungsklägerin zu 

ahnden, und die Kündigung als Druckmittel verwendet habe, um eine Verände-

rung der bisherigen Vertragsbedingungen zum Nachteil der Berufungsklägerin 

durchzusetzen, namentlich die Mietfläche zu reduzieren und dafür einen höheren 

Mietzins zu erhalten. Die Vorinstanz lasse diese Umstände aber gänzlich unbe-

rücksichtigt (act. 36, Rz. 30).

3.5.5. Wie bereits festgehalten wurde, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, 

dass die Vorinstanz gestützt auf die im Recht liegende Korrespondenz sowie den 

im Handelsregister und auf der Homepage ersichtlichen Personalbestand der 

B1._____ AG auf den Raumbedarf der Berufungsbeklagten geschlossen hat (vgl. 

hierzu vorstehend, E. 3.3.4). Was die Berufungsklägerin hiergegen vorbringt, ver-

fängt nicht. Die Berufungsklägerin setzt den vorinstanzlichen Erwägungen schlicht 

ihre eigene Sachverhaltsdarstellung gegenüber und führt aus, daraus könne kein 

anderer Schluss gezogen werden, als dass die Berufungsbeklagte die Kündigung 

ausgesprochen habe, um das Verhalten der Berufungsklägerin zu ahnden, und 

die Kündigung als Druckmittel verwendet habe, um eine Veränderung der bisheri-

gen Vertragsbedingungen zum Nachteil der Berufungsklägerin durchzusetzen 

(act. 36, Rz. 30). Indessen sind die von der Berufungsklägerin angeführten Ab-

läufe vor der Kündigung gleichermassen mit dem von der Vorinstanz festgestell-

- 28 -

ten und im Übrigen dokumentarisch untermauerten Geschehensablauf in Einklang 

zu bringen. Zwischen den Parteien ist weitgehend unbestritten, dass sowohl vor 

als auch nach der Kündigung Gespräche und Verhandlungen geführt wurden, ob 

der Raumbedarf der Berufungsbeklagten durch eine einvernehmliche Lösung ge-

löst werden könnte. Spätestens ab 27. März 2020 (vgl. act. 3/7) ist dokumentiert, 

dass immer wieder Anläufe unternommen wurden und es ist, wie bereits festge-

halten wurde, in keiner Weise ersichtlich, dass die Berufungsklägerin den Raum-

bedarf der Berufungsbeklagten vor dem vorliegenden Verfahren je grundsätzlich 

in Frage gestellt hätte. Dass der Unterbruch der Kommunikation zwischen 2020 

und 2022 dem geringeren Raumbedarf während der Corona-Pandemie geschul-

det gewesen sei, wie die Berufungsbeklagte geltend gemacht hatte (vgl. act. 23 

Rz. 11 sowie act. 35, E. III.2 und E. IV.2.2.3), erscheint plausibel. Auch dabei ging 

es somit nicht darum, die Berufungsklägerin unter Druck zu setzen. Wie die Vorin-

stanz festhielt, habe es sich um einen – in der vorliegenden Situation durchaus 

sinnvollen – Versuch gehandelt, die Kündigung und weitere Unannehmlichkeiten 

abzuwenden. Die Kündigung sei logische Konsequenz der Raumnot und nicht 

Teil oder Folge eines gescheiterten Durchsetzungsversuchs (act. 35, 

E. IV.2.2.3 f.). Hieraus erhellt, dass die Vorinstanz die – weitgehend unbestritte-

nen – Abläufe bis zur Kündigung durchaus berücksichtigt und gewürdigt hat. Der 

Vorwurf, die Vorinstanz habe ausser Acht gelassen, dass die Berufungsbeklagte 

das Mietverhältnis gekündigt habe, als sich die Parteien grundsätzlich über die 

versuchsweise Abgabe des kleinen Büros geeinigt hätten, die Berufungsklägerin 

aber ihre Unzufriedenheit über das Vorgehen der Berufungsbeklagten geäussert 

und die Modalitäten nochmals habe diskutieren wollen (act. 36, Rz. 31), ist unbe-

gründet. Unbegründet ist auch die Kritik der Berufungsklägerin an der vorinstanzli-

chen Erwägung IV.2.3.4 des angefochtenen Entscheids, wonach eine Kündigung 

für jeden Mieter eine Betroffenheit sowie Schwierigkeiten und Unannehmlichkei-

ten zur Folge haben und so beim Mieter zu einer Drucksituation führen könne, 

wobei zumindest der zeitliche Druck durch das Instrument der Erstreckung aufge-

fangen werden könne (act. 35, E. IV.2.3.4). Diese Erwägung bezog die Vorinstanz 

auf Kündigungen im Generellen und schloss damit auch die vorliegend zu beurtei-

lende Kündigung mit ein, sodass der Vorwurf mangelnder Bezugnahme auf den 

- 29 -

vorliegenden Fall (vgl. act. 36, Rz. 31) nicht durchgreift. Die Berufungsklägerin 

war vorliegend demselben Druck ausgesetzt, wie er bei einer anderen – grund-

sätzlich zulässigen – ordentlichen Kündigung entsteht. Auch wurde dieser Druck 

sicherlich nicht dadurch erhöht, dass die Berufungsbeklagte bemüht war, mit der 

Berufungsklägerin auszuloten, ob sich für das Raumproblem der Berufungsbe-

klagten eine für beide Parteien akzeptable Lösung finden liesse. Auch mit den an-

derweitigen Rügen dringt die Berufungsklägerin (vgl. insbesondere act. 36, 

Rz. 29 f., 33-35, 38) nicht durch. Dies gilt, wie nachfolgend zu zeigen sein wird, 

insbesondere für die Behauptung, es sei der Berufungsbeklagten um die Durch-

setzung eines höheren Mietzinses gegangen.

3.5.6. Hinsichtlich des Mietzinses moniert die Berufungsklägerin, die Vorinstanz 

habe ihre Auffassung, weshalb eine einseitige Erhöhung des Mietzinses weder für 

die vorliegende Kündigung kausal gewesen sei, noch als deren Hauptgrund be-

zeichnet werden könne, nicht erläutert. Sie stelle den Sachverhalt unrichtig fest 

und wende das Recht falsch an. Es widerspreche Art. 271a Abs. 1 lit. b OR, wenn 

die Vorinstanz kein Problem darin sehe, dass die Vermieterin nach der Kündigung 

den Mietzins von brutto Fr. 5'066.– auf Fr. 7'500.– respektive Fr. 6'912.– unter 

gleichzeitiger massiver Reduktion der Mietfläche habe erhöhen wollen. Die Vor-in-

stanz erläutere nicht, weshalb dieser Umstand unbeachtlich wäre, mit welchem 

Motiv die Berufungsbeklagte die Forderung sonst habe aufstellen sollen und wie 

die verlangte Mietzinserhöhung mit der vorinstanzlichen Feststellung in Einklang 

zu bringen sei, die Berufungsbeklagte habe mit der Kündigung ausschliesslich 

das Ziel verfolgt, den Bedarf an weiteren Räumlichkeiten abzudecken. Der Um-

stand, dass die Berufungsbeklagte die vor der Kündigung verlangte Vertragsän-

derung (Abgabe des kleinen Büros) nach der Kündigung nochmals drastisch ge-

steigert habe und letztlich die Abgabe von drei Büros sowie eine Mietzinserhö-

hung um rund 50 % gefordert habe, zeige dass sich die Berufungsklägerin in ei-

ner starken Drucksituation befunden habe und nicht mehr gleichberechtigt mit der 

Berufungsbeklagten habe verhandeln können. Ferner zeige es, dass dies der Be-

rufungsbeklagten voll bewusst gewesen sei, weshalb sie versucht habe, die 

Drucksituation auszunutzen (act. 36, Rz. 36 ff.). 

- 30 -

3.5.7. Entgegen der Berufungsklägerin (vgl. act. 36, Rz. 37 f.) folgt aus dem Um-

stand, dass die Berufungsbeklagte im Rahmen der Verhandlungen nach der Kün-

digung unter anderem einen höheren Mietzins für weniger Bürofläche aufbrachte, 

nicht automatisch, dass die Herstellung einer Drucksituation das Kündigungsmotiv 

gewesen sei (vgl. hierzu auch die vorinstanzlichen Erwägungen in act. 35, 

E. 2.3.5). In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass die Berufungs-

klägerin im vorinstanzlichen Verfahren selbst ausgeführt hat, D._____ habe nach 

der Kündigung jeweils gesagt, die Miete sei zu tief und dass er spätestens ab die-

sem Zeitpunkt auch auf eine Mietzinserhöhung abgezielt habe (VI-Prot., S. 13 un-

ten). Dafür, dass eine Mietzinserhöhung erst nach der Kündigung angestrebt 

wurde, spricht auch der Umstand, dass es in der Korrespondenz, welche vor der 

Kündigung geführt wurde, keinen Hinweis auf die Mietzinsthematik gibt. Entspre-

chend erwog auch die Vorinstanz, es seien erst nach der ausgesprochenen Kün-

digung weitere Verhandlungslösungen diskutiert worden, wobei unter anderem 

ein höherer Mietzins aufgebracht worden sei (act. 35, E. 2.3.5 mit Verweis auf 

act. 1, Rz. 39 ff., act. 3/27, act. 23, Rz. 20 ff.). Wenn bereits nach der eigenen 

Sachverhaltsdarstellung der Berufungsklägerin eine allfällige Absicht zur Mietzins-

erhöhung erst im Nachgang zur Kündigung entstanden ist, fällt ausser Betracht, 

dass es sich dabei im Kündigungszeitpunkt um das entscheidende Kündigungs-

motiv gehandelt haben könnte (vgl. zu diesem Erfordernis vorstehend, E. 3.5.1). 

Soweit der Wille zur Mietzinserhöhung erst nach der Kündigung entstanden ist, 

kann von Vornherein kein kausaler Zusammenhang zwischen der Kündigung und 

dem Willen der Berufungsbeklagten, mittels der Kündigung eine höhere Miete 

durchzusetzen, bestehen. Hieran ändert nichts, dass im Zusammenhang mit 

Art. 271a Abs. 1 lit. b OR davon die Rede ist, dass sich der Wille, eine einseitige 

Vertragsänderung durchzusetzen, aus Indizien ergeben könne und es grundsätz-

lich keine Rolle spiele, in welcher Reihenfolge die Kündigung und die Willensäus-

serung zur Vertragsänderung geäussert worden seien (vgl. etwa ZK OR-

HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271a OR N 86 ff.; BGer vom 22. Dezember 

2004, 4C.343/2004, E. 2.1 [m.w.H.] sowie vorstehend, E. 3.5.1). Denn damit soll 

nicht ausgesagt werden, dass die Absicht des Vermieters, die Kündigung als 

Druckmittel für eine einseitige Mietzinserhöhung einzusetzen, auch erst nach aus-

- 31 -

gesprochener Kündigung entstehen könnte. Vielmehr geht es darum, dass auf-

grund von Indizien, welche sich unter Umständen erst nach der Kündigung ge-

setzt werden, gegebenenfalls Rückschlüsse auf die Absicht des Vermieters im 

Kündigungszeitpunkt gezogen werden können. Dies ist vorliegend weder ersicht-

lich noch von der Berufungsklägerin dargetan. 

Damit erweisen sich die Rügen der Berufungsklägerin, mit welcher sie eine 

Änderungskündigung aus der im Nachgang zur Kündigung im Rahmen von Ver-

gleichsverhandlungen thematisierten Erhöhung der Miete (inklusive dem in die-

sem Zusammenhang abgegebenen Mietvertragsentwurf, vgl. act. 3/27) ableiten 

möchte (vgl. act. 36, Rz. 27-30, 32-39), als unbegründet. Dies gilt auch für den 

Vorwurf, die Vorinstanz habe nicht erläutert, weshalb eine einseitige Erhöhung 

des Mietzinses weder für die vorliegende Kündigung kausal sei, noch als deren 

Hauptgrund bezeichnet werden könne (act. 36, Rz. 36 f.). Im Entscheid wird hin-

reichend erläutert, dass der Raumbedarf als Hauptmotiv der Kündigung anzuse-

hen sei, während der Mietzins erst nach der Kündigung ein Thema geworden sei 

(act. 35, E. IV.2.3.2-2.3.5; vgl. hierzu auch vorstehend, E. 3.3.2, 3.3.4). Der Vor-

wurf der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung und unrichtigen Rechtsanwendung 

(act. 36, Rz. 39) geht entsprechend fehl. 

Gleiches gilt für die Beanstandung der Berufungsklägerin (vgl. act. 36, 

Rz. 31) im Zusammenhang mit der – von der Vorinstanz offen gelassenen 

Frage – ob eine vom Vermieter vorgeschlagene Änderung bzw. Reduzierung der 

Mietfläche unter gleichzeitiger Herabsetzung des Mietzinses überhaupt als einsei-

tige Vertragsänderung angesehen werden müsse. Die Vorinstanz stellte diese Er-

wägung mit Blick auf die sich auf den Zeitraum vor der Kündigung beziehende 

Behauptung der Berufungsbeklagten an, es sei nie die Idee gewesen, dass das 

Büro von der Berufungsklägerin "gratis" hätte abgegeben werden sollen, da der 

Mietzins entsprechend der verringerten Fläche reduziert worden wäre (act. 35, 

E. 2.3.2 mit Verweis auf VI-Prot., S. 20). Soweit sich die Berufungsklägerin darauf 

beruft, anhand der im Recht liegenden Urkunden sei mehrfach belegt, dass die 

Berufungsbeklagte den Mietzins nicht habe reduzieren, sondern erhöhen wollen 

(act. 36, Rz. 31 mit Verweis auf act. 35, E. IV.2.3.2 sowie act. 3/25-27), ist dem für 

- 32 -

den vorliegend relevanten Zeitpunkt der Kündigung aus den bereits genannten 

Gründen zu widersprechen. Nichts anderes lässt sich aus den von der Berufungs-

klägerin in diesem Zusammenhang angerufenen Beweismitteln ableiten, welche 

vom Januar 2023 und damit nach der Kündigung vom 28. September 2022 datie-

ren (vgl. act. 3/25-27). Dass die Erzeugung einer Drucksituation zwecks Durchset-

zung ebendieser Mietzinserhöhung im Kündigungszeitpunkt das Motiv der Beru-

fungsbeklagten gewesen wäre, ist nicht ersichtlich und wurde von der Berufungs-

klägerin im vorinstanzlichen Verfahren, wie gesehen, auch nicht stringent behaup-

tet.

Somit erweist sich der Vorwurf, dass aus den von der Berufungsklägerin an-

geführten Abläufen zwingend folgen würde, die Kündigung habe der Druckaus-

übung zwecks einseitiger Durchsetzung von für die Berufungsklägerin nachteili-

gen Vertragsbedingungen gedient, als unbegründet.

3.5.8. Die Berufungsklägerin moniert schliesslich, die Vorinstanz habe auch zu 

diesem Sachverhaltskomplex die Abnahme der offerierten Beweismittel, konkret 

die Parteibefragungen / Beweisaussagen von G._____ und F._____ sowie die 

Zeugnisse von H._____ (led. H'._____) und I._____ (led. I'._____) ohne Begrün-

dung verweigert. Die Berufungsklägerin habe unter anderem ausgeführt, dass 

Herr D._____, als er am 29. September 2022 mit der Kündigung in der Hand im 

Büro der Berufungsklägerin erschienen sei, die dort allein anwesenden Frau 

H'._____ (H._____) dazu gedrängt habe, die Kündigung umgehend zu unter-

schreiben und angemerkt habe, die Kündigung sei nötig, weil er ein Druckmittel 

brauche, um die Büroteilung voranzubringen (act. 35, Rz. 40 mit Verweis auf 

act. 1, Rz. 11 ff., Rz. 25 und die Beweisofferte "Zeugnis von H._____ [led. 

H'._____]"). Am Nachmittag desselben Tages habe D._____ F._____ auf dessen 

Mobiltelefon angerufen, sich für die Kündigung entschuldigt und gesagt, er müsse 

die Kündigung nicht ernst nehmen, sie würden eine Lösung finden und er werde 

die Kündigung dann wieder zurückziehen (act. 35, Rz. 40 mit Verweis auf act. 1, 

Rz. 26 und die Beweisofferte "Parteibefragung/Beweisaussage von F._____"). 

Die Berufungsbeklagte habe diese Behauptungen bestreiten lassen und als Ge-

genbeweismittel die Befragung von D._____ offeriert (act. 35, Rz. 40 mit Verweis 

- 33 -

auf act. 23, Rz. 16). Die Vorinstanz begründe nicht, weshalb sie eine Beweiswür-

digung vornehme, ohne ein vorgängiges Beweisverfahren durchzuführen, respek-

tive eine Beweisverfügung zu erlassen, und aus welchem Grund sie die rechtser-

heblichen, prozessrechtskonformen Vorbringen der Berufungsklägerin unberück-

sichtigt lasse. Sie habe diese offenbar weder gehört noch geprüft oder in die Ent-

scheidfindung miteinbezogen. Dadurch sei der Berufungsklägerin auch keine 

sachgerechte Anfechtung in Kenntnis der Gründe für die Nichtbeachtung möglich. 

Die Vorinstanz stelle den Sachverhalt unrichtig fest und verletze den Anspruch 

der Berufungsklägerin auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 Abs. 1 

ZPO, Art. 6 EMRK) sowie ihr Recht auf Beweis (Art. 152 ZPO).

3.5.9. Es ist grundsätzlich richtig, dass die beiden Beweisofferten (Befragung von 

H._____ [led. H'._____] gemäss Beweisantrag in act. 1, Rz. 25 sowie Parteibefra-

gung von F._____ gemäss Beweisantrag in act. 1, Rz. 26) im angefochtenen Ent-

scheid nicht explizit erwähnt werden. Aus dem Gesamtkontext erschliesst sich in-

dessen, dass die Vorinstanz das Kündigungsmotiv der Berufungsbeklagten auf-

grund der im Recht liegenden dokumentarischen Beweismittel bereits als erstellt 

erachtet und in der Folge auf die Abnahme weiterer Beweismittel verzichtet hat. 

Das Gericht kann auf die Abnahme eines an sich tauglichen Beweismittels ver-

zichten, wenn es zum Schluss kommt, dass ein angerufenes Beweismittel selbst 

dann nichts an der aus den bereits abgenommenen Beweismitteln gewonnenen 

Überzeugung ändern würde, wenn es zugunsten der Partei ausfiele, die es ange-

rufen hat (sog. antizipierte Beweiswürdigung, vgl. hierzu BGE 143 III 297, 

E. 9.3.2; 140 I 285, E. 6.3.1; 138 III 374, E. 4.3.2; BGer vom 15. Mai 2019, 

4A_66/2018, E. 2.1.1). 

Vorliegend beruft sich die Vorinstanz in E. IV.2.3.2 des angefochtenen Ent-

scheids auf ihre bereits angestellten Erwägungen zum Kündigungsgrund, welche 

wie gesehen auch Erwägungen zu dessen Ernsthaftigkeit umfassten (vgl. act. 35, 

E. IV.2.2.3 sowie vorstehend, E. 3.3). Ferner beruft sich die Vorinstanz auf die 

Vorgeschichte zur Kündigung und die in diesem Zusammenhang geführte Korre-

spondenz (act. 35, E. IV.2.3.2 ff.) und hält fest, es sei darin nie die Kündigung des 

Mietverhältnisses angedroht worden. Vielmehr sei in den Verhandlungen der Ver-

- 34 -

such der Berufungsbeklagten zu sehen, im Interesse beider Parteien die Kündi-

gung des Mietverhältnisses – als logische Konsequenz des Raumbedarfs – zu 

vermeiden. In der vorliegenden Ausgangslage sei es sinnvoll gewesen, vor der 

Kündigung das Gespräch zu suchen, um eine für beide Parteien passende Lö-

sung zu finden, zumal eine Teilkündigung nicht zulässig sei (act. 35, E. IV.2.3.4). 

Erwähnt wird in diesem Zusammenhang beispielsweise auch ein E-Mail von 

D._____, in welchem dieser zwar schreibe, es falle ihm nicht leicht "Druck aufzu-

setzen", gleichzeitig aber auf die Raumnot verweise (act. 35, E. IV.2.3.4 mit Ver-

weis auf 3/7). Hieraus schloss die Vorinstanz, dass sich die Berufungsbeklagte 

tatsächlich in Raumnot befunden habe und es ihr mit ihrem Anliegen ernst gewe-

sen sei (act. 35, E. IV.2.3.4). Auch aus dem Umstand, dass nach der Kündigung 

weitere Verhandlungslösungen diskutiert worden seien, ergebe sich keine Miss-

bräuchlichkeit (act. 35, E. IV.2.3.5). 

Die vorinstanzlichen Erwägungen sind nachvollziehbar. Es ist nach dem Ge-

sagten nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid 

davon ausging, auch eine allfällige Aussage von H._____ [led. H'._____] gemäss 

Beweisantrag in act. 1, Rz. 25 (wonach D._____ bei Übergabe der Kündigung ge-

sagt haben soll, die Kündigung sei nötig, weil er ein Druckmittel brauche, um die 

Büroteilung voranzubringen), bzw. eine allfällige Aussage von F._____ gemäss 

Beweisantrag in act. 1, Rz. 26 (wonach ihn D._____ am Kündigungsnachmittag 

angerufen habe und ihm gesagt habe, er müsse die Kündigung nicht ernst neh-

men, sie würden eine Lösung finden und er werde die Kündigung dann wieder zu-

rückziehen), hätte nichts daran geändert, dass als Hauptkündigungsmotiv nicht 

die Ausübung von Druck zur Durchsetzung einer einseitigen Vertragsänderung er-

scheine, sondern die Abdeckung des Bedarfs der Berufungsbeklagten nach Büro-

räumlichkeiten, der vorgängig über Jahre diskutiert worden ist. Es ist – auch in 

Anbetracht des grundsätzlich guten Verhältnisses der Parteien (vgl. beispiels-

weise die Danksagung für die Essenseinladung vom 11. Januar 2022 in 

act. 25/5) – nachvollziehbar, dass die Berufungsbeklagte auf die Berufungskläge-

rin zugegangen ist, um eine gemeinsame Lösung zu suchen, anstatt aus dem 

Nichts die Kündigung auszusprechen. Im Übrigen ist unbestritten, dass auch nach 

der Kündigung seitens der Berufungsbeklagten weiterhin Gesprächsbereitschaft 

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bestanden habe (vgl. act. 23, Rz. 16 f.). Zweck von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR ist 

es, Nötigungssituationen für den Mieter zu verhindern, nicht aber Gespräche und 

Verhandlungen grundsätzlich zu verunmöglichen. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass das rechtliche Gehör und Recht auf Be-

weis der Berufungsklägerin aufgrund der Nichtabnahme der in act. 1 Rz. 25 f. of-

ferierten Parteibefragung respektive Beweisaussage und Zeugeneinvernahme 

nicht verletzt wurde. Soweit die Berufungsklägerin generell und ohne nähere Be-

gründung die Nichtabnahme von Beweismitteln rügt, welche in act. 1 Rz. 11 ff. 

und VI-Prot. S. 11 ff. und S. 21 ff. offeriert worden seien, fehlt es von Vornherein 

an einer ausreichenden Begründung, sodass darauf nicht näher einzugehen ist 

(vgl. vorstehend, E. 2.2).

3.6.

Im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Berufungsklägerin eventualiter ein 

Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses um sechs Jahre gestellt (act. 1, 

S. 2, Rechtsbegehren Ziff. 2, sowie Rz. 47 ff.). Die Vorinstanz erstreckte das Miet-

verhältnis in der Folge lediglich bis und mit 30. September 2023 (act. 35, S. 32, 

Dispositiv-Ziff. 2 sowie E. IV.3). In der Berufung werden mit Blick auf die Erstre-

ckung keine Rügen vorgebracht. Art. 273 Abs. 5 OR ist in der vorliegenden Kon-

stellation, in welcher der erstinstanzliche Entscheid betreffend die Gültigkeit der 

Kündigung von der Rechtsmittelinstanz bestätigt wird, nicht anwendbar (BGer 

4A_488/2018 vom 20. Februar 2019, E. 6.2). Der vorinstanzliche Entscheid blieb 

in dieser Hinsicht unangefochten, sodass auf die Erstreckung nicht zurückzukom-

men ist.

3.7.

Im Ergebnis ist die Berufung gesamthaft abzuweisen.

4.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

4.1. Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin für das vorliegende Verfah-

ren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Kosten für das Berufungsverfahren 

sind unter Berücksichtigung des Streitwerts von Fr. 212'772.– in Anwendung von 

§ 4 Abs. 1, § 7 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 8'840.– festzusetzen (vgl. 

hierzu die Verfügung betreffend die Erhebung des Kostenvorschusses vom 

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12. Juni 2024, act. 39, sowie vorstehend E. 2.1). Die Kosten des zweitinstanzli-

chen Verfahrens sind aus dem von der Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss 

von Fr. 8'840.– zu beziehen. 

4.2. Unter den gegebenen Umständen sind keine Parteientschädigungen zuzu-

sprechen. Der Berufungsklägerin nicht, weil sie im Berufungsverfahren unterliegt 

und der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr kein Aufwand entstanden ist, der zu 

entschädigen wäre.

Es wird erkannt:

1.

Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil 

des Mietgerichts Zürich vom 13. Mai 2024 wird bestätigt.

2.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'840.– festgesetzt und 

der Berufungsklägerin auferlegt.

Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von der 

Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von Fr. 8'840.– verrechnet.

3.

Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zugespro-

chen.

4.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter 

Beilage eines Doppels von act. 36, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je 

gegen Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 212'772.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. E. Lichti Aschwanden

lic. iur. C. Schmidt

versandt am:
6. Januar 2025