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**Case Identifier:** 81a1c72b-340b-511d-b0e6-00e9ed15b7d2
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-27
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 27.01.2022 B 2021/259
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2021-259_2022-01-27.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2021/259

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 17.02.2022

Entscheiddatum: 27.01.2022

Präsidialentscheid Verwaltungsgericht, 27.01.2022
Baurecht, Baueinstellungsverfügung, Rekursfrist, Art. 47 Abs. 2 VRP, Art. 158 
in Verbindung mit Art. 159 Abs. 1 Ingress und lit. a PBG. Eine Mitteilung per 
E-Mail kann nicht als rechtsgültige Eröffnung einer Verfügung behandelt 
werden (E. 3). Bei der hier gebotenen summarischen Beurteilung der Sach- 
und Rechtslage erscheint wahrscheinlich, dass die Bauarbeiten am in der 
Wohnzone W2 zonenwidrigen Gewächshaus der Beschwerdeführerin über 
blosse nicht baubewilligungspflichtige Unterhalts-, Reparatur- und 
Renovationsarbeiten hinausgehen (E. 4). Die Berufung der 
Beschwerdeführerin auf den Vertrauensschutz im Hauptverfahren wird 
voraussichtlich scheitern (E. 5). Bei dieser Ausgangslage war die Vorinstanz 
– vorbehältlich einer Gutheissung der Beschwerde in der Hauptsache – im 
Rahmen des Rekursverfahrens berechtigt, die Beschwerdebeteiligte 
verbindlich anzuweisen, die Einstellung der Bauarbeiten zu verfügen. 
Hingegen bestand für sie aufgrund des aufsichtsrechtlichen 
Subsidiaritätsprinzips kein Anlass, die Baueinstellung aufsichtsrechtlich zu 
verfügen (E. 6 f.), (Präsidialentscheid Verwaltungsgericht, B 2021/259).

Entscheid vom 27. Januar 2022

Besetzung

Abteilungspräsident Eugster

Verfahrensbeteiligte

Y.__ AG,

Beschwerdeführerin,

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vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jörg Frei, SwissLegal asg.advocati, 

Kreuzackerstrasse 9, 9000 St. Gallen,

gegen

Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

A.__,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Remi Kaufmann, Marktgasse 20, 9000 St. Gallen,

sowie

Politische Gemeinde X.__,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Baueinstellungsverfügung

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

Die Y.__ AG (Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 0000__, Grundbuch 

X.__. Darauf betreibt sie ein Gartencenter (Assek.-Nr. 0001__), unter anderem im 

bestehenden Gewächshaus. Nach dem Zonenplan der Politischen Gemeinde X.__ ist 

das Grundstück Nr. 0000__ der Wohnzone W2 zugewiesen. Am 28. Juni 2021 

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beschädigte ein Hagelschlag die Dacheindeckung des Gewächshauses des 

Gartencenters. Am 28. September 2021 beauftragte die Beschwerdeführerin die 

K.__ GmbH, (…), Italien, mit der Sanierung der Gebäudehülle. Am 5. Oktober 2021 

erkundigte sich die Geschäftsführerin der Beschwerdeführerin gestützt auf eine 

mündliche Empfehlung des Stadtpräsidenten vom 11. August 2021 per E-Mail bei der 

zuständigen Stadträtin und Vorsteherin des Departements Bau, Umwelt und Verkehr 

der Stadt X.__ (nachfolgend: BUV), ob die geplanten Bauarbeiten der 

Bewilligungspflicht unterständen. Am 15. Oktober 2021 fand eine Besprechung 

zwischen dem Brandschutzbeauftragten/Baukontrolleur des BUV sowie B.__ und dem 

Geschäftsführer der M.__ GmbH statt. Daraufhin teilte die Abteilung Bewilligungen des 

BUV der Beschwerdeführerin offenbar mündlich mit, dass die geplanten Bauarbeiten 

weder bau- noch feuerpolizeilich bewilligungspflichtig seien.

A.__ (Beschwerdegegner) ist Eigentümer der östlich an das Grundstück Nr. 0000__ 

angrenzenden Parzelle Nr. 0002__. Am 2. und 3. November 2021 beantragte er selbst 

(per E-Mail) resp. durch seinen Rechtsvertreter beim Leiter der Abteilung Bewilligungen 

des BUV, es sei abzuklären, welche Bauarbeiten betreffend Sanierung des Gebäudes 

Assek.-Nr. 0001__ auf Parzelle Nr. 0000__ ausgeführt werden sollten. Es sei ein 

Baustopp zu verfügen. Es sei ein Baubewilligungsverfahren anzuordnen und die 

Bauherrschaft aufzufordern, ein Baugesuch einzureichen. Mit E-Mail an den 

Beschwerdegegner vom 2. November 2021 verneinte der Leiter Bewilligungen des BUV 

eine Bewilligungspflicht für die fraglichen Bauarbeiten. Mit Verfügung vom 

10. November 2021 wies die Abteilung Bewilligungen des BUV die Anträge des 

Beschwerdegegners ab und stellte fest, dass keine bewilligungspflichtigen Bauarbeiten 

durchgeführt würden. Es handle sich um einen 1:1-Ersatz der bestehenden 

Dacheindeckungen. Die Rechtsmittelbelehrung der Verfügung nennt eine 

Rechtsmittelfrist von 14 Tagen (act. 1, S. 2 f. Rz. 5, act. 3/2-4, 9 f., 12, act. 8/7 Ziff. II/2, 

act. 8/7/1 f., 8/7/4, www.geoportal.ch, www.zefix.ch).

B.

Den dagegen vom Rechtsvertreter des Beschwerdegegners am 18. November 2021 

erhobenen Rekurs hiess das Bau- und Umweltdepartement (Vorinstanz) mit Entscheid 

vom 2. Dezember 2021 gut, hob die Verfügung vom 10. November 2021 auf und stellte 

fest, dass die derzeit stattfindenden Bauarbeiten an den Gebäuden auf Grundstück 

Nr. 0000__ baubewilligungspflichtig seien (Dispositiv-Ziff. 1). Gleichzeitig verfügte es 

unter Strafdrohung aufsichtsrechtlich die Einstellung sämtlicher 

baubewilligungspflichtiger Bauarbeiten an den Gebäuden auf Grundstück Nr. 0000__ 

ab sofort bis zur rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung (Ziff. 2a und 4) und 

entzog einer allfälligen Beschwerde gegen die Baueinstellungsverfügung die 

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aufschiebende Wirkung (Ziff. 3). Des Weiteren auferlegte es der Beschwerdeführerin 

amtliche und ausseramtliche Kosten (Ziff. 5a und 6a, act. 2, act. 3/5).

C.

Gegen den Entscheid der Vorinstanz vom 2. Dezember 2021 erhob die 

Beschwerdeführerin durch ihren Rechtsvertreter am 7. Dezember 2021 Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht (B 2021/260: Hauptverfahren betreffend Feststellung der 

Baubewilligungspflicht; B 2021/259: Baueinstellungsverfügung) mit dem 

Rechtsbegehren, es sei der angefochtene Entscheid unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge aufzuheben. Eventualiter seien lediglich die Dispositiv-Ziffern 2 

bis 6 aufzuheben. Es sei die aufschiebende Wirkung der Beschwerde 

wiederherzustellen (act. 1). Mit Vernehmlassung vom 15. Dezember 2021 schloss die 

Vorinstanz auf Abweisung der Beschwerde (act. 7). Mit Stellungnahme vom 

22. Dezember 2021/23. Dezember 2021 beantragte der Beschwerdegegner durch 

seinen Rechtsvertreter, es sei die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge, 

zuzüglich Mehrwertsteuer, abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei (act. 9-10.2). Am 

23. Dezember 2021 nahm die Politische Gemeinde X.__ (Beschwerdebeteiligte) 

Stellung und beantragte dem Sinn nach die kostenfällige Gutheissung der Beschwerde 

(act. 11). Am 18. Januar 2022 führte das Verwaltungsgericht eine 

Instruktionsverhandlung mit Augenschein durch (act. 18 f.).

Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids, die Ausführungen der 

Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge, die Akten sowie die Erkenntnisse 

des Augenscheins wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1.

Anfechtungsobjekt ist die von der Vorinstanz gestützt auf Art. 100 der Verfassung des 

Kantons St. Gallen (sGS 111.1, SR 131.225, KV), Art. 155 Abs. 1, 3 und 4 sowie 

Art. 156 Ingress und lit. b des Gemeindegesetzes (sGS 151.2, GG) in Verbindung mit 

Art. 25 Ingress und lit. b des Geschäftsreglements der Regierung und der Staatskanzlei 

(sGS 141.3, GeschR), Art. 158 Ingress und lit. b und d, Art. 159 Abs. 1 und Abs. 2 

Ingress und lit. a GG sowie Art. 158 und Art. 159 Abs. 1 Ingress und lit. a des 

Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) aufsichtsrechtlich verfügte vorsorgliche 

Baueinstellung (Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids, vgl. zur Qualifikation 

als vorsorgliche Massnahme: VerwGE B 2020/12 vom 15. Juni 2020 E. 1; VerwGE 

B 2019/160 vom 23. Januar 2020 E. 2.1, bestätigt mit BGer 1C_118/2020 vom 

17. März 2021, je mit Hinweisen bzw. als spezialgesetzlich statuierte vorzeitige 

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Vollstreckungsmassnahme: VerwGE B 2020/253 vom 23. Juni 2021 E. 1 mit Hinweis 

auf VerwGE B 2020/219 vom 9. April 2021 E. 4, allerdings in Bezug auf Art. 159 Abs. 1 

Ingress und lit. b PBG). Aufsichtsrechtliche Anordnungen der Departemente sind 

grundsätzlich nicht mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anfechtbar (Art. 59

Abs. 2 lit. a Ingress und Ziff. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 

951.1, VRP). Im vorliegenden Fall besteht die aufsichtsrechtliche Anordnung implizit in 

der Änderung der erstinstanzlichen Verfügung der Beschwerdebeteiligten vom 

10. November 2021 (Beilage zu act. 8/1), welche die Beschwerdeführerin unmittelbar in 

ihren rechtlich geschützten Interessen berührt. Damit wurde im Rahmen eines 

aufsichtsrechtlichen Verfahrens eine vorsorgliche Massnahme bzw. eine vorzeitige 

Vollstreckungsmassnahme verfügt, welche gestützt auf Art. 59  Abs. 1 VRP und, 

soweit es sich um eine Vollstreckungsmassnahme handelt, in Abweichung von Art. 44 

Abs. 3 VRP (vgl. dazu VerwGE B 2020/253 vom 23. Juni 2021 E. 1 mit Hinweisen) mit 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht anfechtbar ist (vgl. dazu VerwGE B 2008/159 

vom 21. April 2009 E. 1 mit Hinweis). Die sachliche Zuständigkeit des 

Abteilungspräsidenten des Verwaltungsgerichts ist gegeben (vgl. Art. 60 Ingress und 

lit. a VRP, in Verbindung mit Art. 18 Abs. 3 Ingress und lit. a des Gerichtsgesetzes; 

sGS 941.1, GerG, e contrario; Art. 4 Abs. 1 und 3 Satz 1 des Reglements über die 

Organisation und den Geschäftsgang des Verwaltungsgerichts; sGS 941.22, 

Reglement, in Verbindung mit Art. 33 Abs. 2 VRP, und VerwGE B 2020/253 vom 

23. Juni 2021 E. 1 mit Hinweisen). Die Beschwerdeeingabe vom 7. Dezember 2021 

(act. 1) erfolgte rechtzeitig und erfüllt formal und inhaltlich die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 2 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Die 

Beschwerdeführerin ist zur Erhebung des Rechtsmittels befugt (Art. 64 in Verbindung 

mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

Mit dem vorliegenden Beschwerdeentscheid ist das von der Beschwerdeführerin 

gestellte Gesuch um Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde 

gegenstandslos geworden und darum abzuschreiben (Art. 64 in Verbindung mit Art. 51 

und Art. 57 Abs. 1 VRP).

2.

Das Verwaltungsgericht hat am 18. Januar 2022 antragsgemäss eine 

Instruktionsverhandlung mit Augenschein durchgeführt (act. 18 f.). Darüber hinaus 

stellen die Beschwerdeführerin (act. 1, S. 6-11, 13, 16-18 Rz. 18-21, 23, 25, 29 f., 32, 

34, 42 f., 57-61, act. 3 lit. B und D) und der Beschwerdegegner (act. 9, S. 4, 6, 9 Ziff. III/

A/1, 4.2, 5.3) die Beweisanträge, es seien B.__ und C.__ als Partei zu befragen; es sei 

ein Gutachten einer sachverständigen Person für Bodenplatten und Frostschäden 

einzuholen; es seien sämtliche Baubewilligungsakten betreffend die Parzelle 

bis

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Nr. 0000__, die Akten zur im Jahr 2019 gescheiterten Zuweisung der Parzelle 

Nr. 0000__ in die Wohn-Gewerbe-Zone sowie die Kauf- und Werkverträge der 

Beschwerdeführerin bezüglich der weiteren geplanten Bauarbeiten zu edieren; es sei 

eine Amtsauskunft des BUV einzuholen. Im Rahmen des Entscheids über die 

Anordnung vorsorglicher Massnahmen werden in der Regel keine Beweiserhebungen 

getätigt, sondern es ist auf die Aktenlage im Zeitpunkt der Beschwerdeeinreichung 

abzustellen. Die Beweisanforderungen sind reduziert, indem das Glaubhaftmachen von 

Anliegen genügt (vgl. dazu Präsidialentscheid VerwGE B 2019/139 vom 

5. September 2019 E. 2.2 mit Hinweisen; B. Märkli, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], 

Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons St. Gallen, Praxiskommentar, 

Zürich/St. Gallen 2020, N 35 zu Art. 18 VRP, sowie betreffend Baustopp 

BGer 1C_166/2019 vom 17. Juli 2019 E. 2.4). Bereits aus diesem Grund kann auf die 

beantragten Beweisvorkehren verzichtet werden. Dessen ungeachtet ergeben sich die 

mit Blick auf die nachstehend zu schildernden Gegebenheiten entscheidrelevanten 

tatsächlichen Verhältnisse mit hinreichender Klarheit aus den dem Gericht vorliegenden 

Verfahrensakten, den unmittelbaren Wahrnehmungen am Augenschein vom 

18. Januar 2022 und dem Geoportal (www.geoportal.ch, vgl. zu den nicht 

beweisbedürftigen notorischen Tatsachen etwa BGer 1C_582/2018 vom 

23. Dezember 2019 E. 2.3 mit Hinweisen, insbesondere auf BGE 143 IV 380 E. 1.2, in: 

Pra 2018 Nr. 61). Es ist nicht ersichtlich, was die beantragten Beweisvorkehren an 

zusätzlichem Erkenntnisgewinn bringen würden (vgl. dazu BGer 1C_13/2018 vom 

13. März 2019 E. 3 mit Hinweisen sowie B. Märkli, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], 

a.a.O., N 28 ff. zu Art. 12-13 VRP).

3.

Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend (act. 1, S. 3 f. Rz. 6-13), die 

Rekurseingabe des Beschwerdegegners vom 18. November 2021 betreffend 

Baueinstellungsverfügung sei nicht innert der gesetzlichen Fünftagesfrist und damit 

verspätet erfolgt.

Wie sich der Rekurseingabe des Beschwerdegegners vom 18. November 2021 

(act. 8/1, S. 2 Ziff. II/2) entnehmen lässt, wurde ihm die Verfügung vom 

10. November 2021 (act. 3/4) gleichentags sowohl per E-Mail als auch per A-Post 

zugestellt. Die Verfügung ist grundsätzlich schriftlich zu eröffnen (Art. 25 Abs. 2 VRP, 

vgl. dazu T. Tschumi, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], a.a.O., N 21 ff. zu 

Art. 24-26 VRP). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin liegt die 

Zustellung der Verfügung per E-Mail ausserhalb der prozessualen Formen. Eine 

Eröffnung per E-Mail genügt den Anforderungen an die Schriftlichkeit nicht. Die 

elektronische Eröffnung im Sinne von Art. 26  VRP setzt neben der schriftlichen 

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Zustimmung des Beteiligten die Zustellung über eine anerkannte Zustellplattform 

voraus, wobei die Verfügung zur Sicherstellung ihrer Authentizität mit einer 

elektronischen Signatur versehen werden muss (vgl. dazu Präsidialverfügung VerwGE 

B 2021/140 vom 1. Juli 2021 E. 4.1 mit Hinweis sowie VerwGE B 2016/32 vom 

14. Dezember 2017 E. 1.2). Von der Beschwerdeführerin wird nicht behauptet, dass 

das fragliche E-Mail diesen Anforderungen genügt. Abgesehen davon hat die 

Regierung die für die Ermöglichung des elektronischen Schriftverkehrs in der 

Verwaltungsrechtspflege erforderlichen ergänzenden Vorschriften auf 

Verordnungsstufe noch nicht geschaffen (vgl. Art. 31  VRP). Die Mitteilung per E-Mail 

vom 10. November 2021 kann deshalb von vornherein nicht als rechtsgültige Eröffnung 

der Verfügung behandelt werden. Deshalb konnte auch auf den Beizug dieses E-Mails, 

welches entgegen der Vorgabe von Art. 64 in Verbindung mit Art. 52 VRP nicht bei den 

Vorakten liegt, verzichtet werden. Wie die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung vom 

15. Dezember 2021 (act. 7 Ziff. IIa) sodann zutreffend dargelegt hat, ist nicht erstellt, 

wann die Verfügung vom 10. November 2021 beim Beschwerdegegner per A-Post 

zuging und damit die fünftägige Rekursfrist gegen die Abweisung des Gesuchs um 

Erlass einer (vorsorglichen) Baueinstellungsverfügung (vgl. dazu Art. 47 Abs. 2 VRP) zu 

laufen begann. Bereits aus diesem Grund durfte die Vorinstanz das Fristerfordernis in 

Erwägung 1.2 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 6) als erfüllt betrachten, ohne 

Recht zu verletzen. Damit kann dahingestellt bleiben, wie es sich mit dem Umstand 

verhält, dass die Rechtsmittelbelehrung in der Verfügung der Beschwerdebeteiligten 

vom 10. November 2021, ohne zwischen der Feststellung der fehlenden 

Baubewilligungspflicht und der Abweisung des Gesuchs auf Anordnung einer 

(vorsorglichen) Baueinstellung zu unterscheiden, eine Frist von 14 Tagen nennt (vgl. 

dazu BGer 4A_203/2019 vom 11. Mai 2020 in BGE 146 III 254 nicht publizierte E. 1.3.2 

mit Hinweisen).

4.

Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor (act. 1, S. 3, 5-11 Rz. 6, 14-35), sie habe 

lediglich bewilligungsfreie Reparatur- und Renovationsarbeiten ausgeführt.

bis

Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie im Sinne von 

Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; 

SR 700, RPG) und Art. 136 Abs. 1 PBG dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, 

ist die Frage, ob mit der Erstellung, Änderung oder Beseitigung einer Baute oder 

Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche 

Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an 

4.1. 

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einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Baubewilligungspflicht soll es mithin der 

Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räumlichen Folgen vor seiner 

Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und 

der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen. Als bewilligungspflichtige 

Änderungen gelten zunächst die baulichen Veränderungen von Bauten und Anlagen. 

Dazu gehören namentlich Um- und Ausbauten sowie die über den blossen Unterhalt 

hinausgehenden Erneuerungen. Die Abgrenzung der bewilligungsfreien Unterhalts-, 

Reparatur- und Renovationsarbeiten von den bewilligungspflichtigen Erneuerungen ist 

nur mittels einer Gesamtbetrachtung aller im konkreten Fall massgebenden Elemente 

und Interessen möglich. Eine früher erteilte Baubewilligung umfasst auch das Recht, 

die Baute in ihrer Gestalt, Form und Zweckbestimmung zu erhalten, Schäden zu 

beheben und die Ausrüstung an die Erfordernisse der Zeit anzupassen. Dieser durch 

Art. 9 und Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

(SR 101, BV) gewährte Bestandesschutz verbietet es, die Baubewilligungspflicht zu 

"überdehnen" und Arbeiten zur Substanz- und Werterhaltung einer bewilligten Anlage 

generell der Bewilligungspflicht zu unterstellen (vgl. Präsidialentscheid VerwGE 

B 2020/253 vom 23. Juni 2021 E. 3.1 mit Hinweisen).

Wie sich am Augenschein vom 18. Januar 2022 (act. 19) gezeigt hat und sich aus den 

eingereichten Fotos vom 2., 4., 5., 7., 8., 10., 14. und 24. November 2021 (act. 3/7, 

act. 8/1/5-14, act. 8/5/2, act. 8/7/5) sowie aus den Plänen vom 4. und 

14./16. Oktober 2021 (Beilage zu act. 8/7/1 f.) ergibt, blieben die Grundkonstruktion 

sowie die Nordfassade und die Südfassade des östlichen Teils des bestehenden 

Gewächshauses Assek.-Nr. 0001__ auf Parzelle Nr. 0000__ von den strittigen 

Bauarbeiten weitgehend unberührt. Auch erscheint die Angabe der 

Beschwerdeführerin, wonach das Gewächshaus weder horizontal noch vertikal 

ausgedehnt werden solle (act. 1, S. 5 Rz. 17), als zutreffend. Allerdings hat die 

Beschwerdeführerin selbst anerkannt (act. 1, S. 6-8 Rz. 18-20, 26), dass das gesamte 

Dach, d.h. sämtliche Licht- bzw. Stegplatten aus Kunststoff, infolge des 

Hagelschadens mitsamt der Halterung der Dachplatten, den Mittelpfetten sowie den 

drei Dachfirsten ersetzt werden soll. Überdies sollen die neuen Lichtplatten in Bezug 

auf den Hagelschutz gemäss den Vorgaben der Gebäudeversicherung dem aktuellen 

Stand der Technik genügen. Zudem wurden augenscheinlich auch die Seitenwände 

des Gewächshauses vollständig sowie die Südfassade dessen Mittel- und Westteils 

grösstenteils entfernt. Weiter soll der Bretterboden vor der Südfassade des östlichen 

Gewächshausteils, die Belüftung sowie die Beleuchtung erneuert werden. Selbst wenn 

dem Betrieb der Beschwerdeführerin aus diesen Bauarbeiten kein zusätzlicher Nutzen 

4.2. 

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5.

Die Beschwerdeführerin hält weiter dafür (act. 1, S. 3, 12-14 Rz. 6, 40-45), sie habe 

berechtigterweise auf die Auskunft der Beschwerdebeteiligten, die fraglichen 

Reparatur- und Renovationsarbeiten unterständen nicht der Bewilligungspflicht, 

vertrauen dürfen.

erwachsen und sie diese Arbeiten in erster Linie wegen des Hagelschadens im 

Frühsommer 2021 in Auftrag gegeben haben sollte, erscheint bereits aus diesen 

Gründen wahrscheinlich, dass die fraglichen Arbeiten über blosse Unterhalts-, 

Reparatur- und Renovationsarbeiten hinausgehen. Folglich ist der Schluss der 

Vorinstanz in Erwägung 3.3 f. des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 9 f.) bei der hier 

gebotenen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage nicht zu 

beanstanden, wonach es sich nicht mehr um bewilligungsfreie Bauarbeiten handelt. 

Dies umso mehr, als es sich vorliegend unbestrittenermassen um eine in der Wohnzone 

W2 zonenwidrige Gewerbebaute handelt, welche nur im Rahmen der 

Bestandesgarantie umgebaut, erweitert oder wiederaufgebaut werden darf (vgl. dazu 

Art. 109 f. PBG). Der Vorinstanz könnte im Hauptverfahren B 2021/260 in diesem 

Zusammenhang voraussichtlich keine unrichtige oder unvollständige 

Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen werden (vgl. dazu Art. 58 Abs. 1 in Verbindung 

mit Art. 12 VRP, VerwGE B 2020/204 vom 8. März 2021 E. 5.2 mit Hinweisen).

Der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) verleiht 

Rechtsuchenden unter gewissen Umständen Anspruch auf Schutz ihres Vertrauens auf 

die Richtigkeit behördlichen Handelns. Dieser Anspruch hindert die Behörden, von 

ihrem früheren Handeln abzuweichen, auch wenn sie dieses zu einem späteren 

Zeitpunkt als unrichtig erkennen. Potenzielle Vertrauensgrundlage sind dabei alleine 

jene behördlichen Handlungen, die sich auf eine konkrete, den Rechtsuchenden 

berührende Angelegenheit beziehen und von einer Behörde ausgehen, die für die 

betreffende Handlung zuständig ist oder die der Rechtsuchende aus zureichenden 

Gründen für zuständig hält. Das Vertrauen ist allerdings nur schutzwürdig, wenn der 

Rechtsuchende die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte 

und er im Vertrauen auf die Auskunft Dispositionen getroffen hat, die er nicht ohne 

Nachteil rückgängig machen kann (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.1.1 mit Hinweisen). 

Unmassgeblich ist die Form der Auskunftserteilung; auch eine mündliche Auskunft 

kann verbindlich sein (vgl. dazu Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

8. Aufl. 2020, Rz. 668). Die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben ist 

allgemein bekannt. Eine Feststellungsverfügung des Bauamtes der Gemeinde zur 

5.1. 

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Frage, ob eine geplante Änderung an einer Baute formell bewilligt werden muss, setzt 

voraus, dass Umfang und Art der Änderung wahrheitsgemäss und vollständig 

angegeben werden, um eine gesamthafte Prüfung ihrer Auswirkungen auf Raum und 

Umwelt zu ermöglichen (vgl. BGer 1C_168/2020 vom 27. November 2020 E. 2.1 und 

2.4 mit Hinweisen).

Nicht umstritten ist, dass der Beschwerdeführerin nach der Besprechung vom 

15. Oktober 2021 von der Abteilung Bewilligungen (des BUV) mündlich die Auskunft 

erteilt wurde, die Bauarbeiten auf Parzelle Nr. 0000__ seien nicht 

baubewilligungspflichtig. Nach Art. 5 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 6 Abs. 3 des 

Baureglements der Beschwerdebeteiligten (sRS 721.1, BauR, vom damaligen 

Baudepartement genehmigt am 18. Mai 2020/21. Dezember 2020) entscheidet 

grundsätzlich die Baukommission über Baugesuche und Baueinsprachen, soweit nicht 

die Abteilung Bewilligungen – keine wichtigen öffentlichen Interessen berührt, keine 

Einsprache erhoben, keine Ausnahmebewilligung erforderlich – zuständig ist. Insoweit 

kann nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass die Beschwerdeführerin die 

Abteilung Bewilligungen zur (mündlichen) Auskunftserteilung – die Auskunftsperson ist 

allerdings nicht namentlich bekannt – für zuständig hätte halten dürfen. Ob es für die 

Beschwerdeführerin leicht erkennbar gewesen wäre, dass die Abteilung Bewilligungen 

in tatsächlicher Hinsicht wahrscheinlich unzutreffenderweise (vgl. E. 4.2 hiervor) 

lediglich von einem blossen Ersatz der bestehenden Dacheindeckungen ausging (vgl. 

dazu das E-Mail des Leiter Bewilligungen vom 2. November 2021, act. 8/7/4, und die 

Verfügung der Abteilung Bewilligungen vom 10. November 2021, Beilage zu act. 8/1, 

wonach ein 1:1-Ersatz der bestehenden Dacheindeckungen vorliege), muss sodann 

nicht abschliessend erörtert werden. Die Beschwerdeführerin erteilte bereits am 

28. September 2021 und damit vor der Besprechung vom 15. Oktober 2021, in deren 

Folge ihr die Abteilung Bewilligungen die ins Feld geführte mündliche Auskunft erteilt 

haben soll, den Auftrag an die K.__ GmbH zur Sanierung der Dachhülle (vgl. dazu 

act. 3/12 sowie act. 7 Ziff. II/c). Damit konnte sie diese Disposition, deren 

Baubewilligungspflicht hier zur Diskussion steht, nicht im Vertrauen auf die mündliche 

Auskunft der Abteilung Bewilligungen getroffen haben. Dasselbe gilt im Übrigen für die 

am 20. bzw. 25. August 2021 resp. 13. Oktober 2021 getätigten Materialeinkäufe 

(act. 3/16, 18, 20). Wann die Beschwerdeführerin die in act. 3/17 aufgelisteten Einkäufe 

("OM 2022") in Auftrag gegeben hat und ob diese überhaupt ihren Betrieb in X.__ 

betreffen, ist ferner nicht weiter belegt. Einzig die Materialeinkäufe vom 

17. November 2021 im Betrag von insgesamt CHF 9'435.80 (act. 3/14 f., 19) erfolgten 

erwiesenermassen nach der mündlichen Auskunftserteilung. Allerdings erging nach der 

5.2. 

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6.

Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin (act. 1, S. 3, 11 f., 14-19 Rz. 6, 35-39, 46-62, 

act. 19, S. 3), die Vorinstanz habe ihr das rechtliche Gehör vor der aufsichtsrechtlich 

verfügten Baueinstellung nicht gewährt. Überdies sei die Baueinstellung 

unverhältnismässig. Insbesondere könne das von der Vorinstanz angerufene öffentliche 

Interesse an der Einhaltung und Durchsetzung der Rechtsordnung dadurch 

gewährleistet werden, als sie ausdrücklich und vorbehaltlos erkläre, den Rückbau 

allfällig nicht bewilligungsfähiger Bauarbeiten innert Monatsfrist nach Rechtskraft einer 

diesbezüglichen Verfügung vorzunehmen.

allenfalls vertrauenserweckenden mündlichen Auskunft bereits am 10. November 2021 

– vor den Einkäufen am 17. November 2021 – die gleichlautende Verfügung der 

Beschwerdebeteiligten (Beilage zu act. 8/1). Da diese Verfügung indessen angefochten 

wurde, durfte die Beschwerdeführerin nicht auf deren Bestand und damit auch nicht 

mehr auf die mündliche Auskunft der Abteilung Bewilligungen vertrauen (vgl. dazu 

VerwGE B 2020/10 vom 14. September 2020 E. 6.3 mit Hinweisen). Damit mangelt es 

ihr auch diesbezüglich an einer Vertrauensgrundlage. Im Weiteren ist nicht erstellt, dass 

diese Einkäufe nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden könnten oder daraus 

tatsächlich ein Vertrauensschaden resultierte. Schliesslich handelt es sich dabei um 

Blumentöpfe mitsamt Zubehör und nicht etwa um lebende Pflanzen. Dessen 

ungeachtet vermöchte das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung bezüglich 

dieser Einkäufe das Interesse der Beschwerdeführerin am Schutz des Vertrauens in die 

richtige Auskunft klar zu überwiegen. Demnach ist davon auszugehen, dass die 

Berufung der Beschwerdeführerin auf den Vertrauensschutz mit Blick auf die 

Baubewilligungspflicht der teilweise bereits ausgeführten Bauarbeiten auf Parzelle 

Nr. 0000__, summarisch betrachtet, im Hauptverfahren B 2021/260 voraussichtlich 

scheitern wird.

Die Beschwerdeführerin wusste spätestens aufgrund der Verfügung der 

Beschwerdebeteiligten vom 10. November 2021, dass der Beschwerdegegner einen 

Baustopp beantragt hatte. Mit verfahrensleitender Anordnung vom 22. November 2021 

(act. 8/3) erhielt sie zudem Gelegenheit, sich zum Rekurs vom 18. November 2021 

(act. 8/1) und damit insbesondere zum Antrag, es sei betreffend alle Bauarbeiten auf 

dem Baugrundstück (vorsorglich) ein Baustopp zu verfügen (Ziff. I/2), inhaltlich zu 

äussern. Damit wurde ihr Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 4 

Ingress und lit. c KV, Art. 53 VRP) insoweit gewahrt. Hingegen hätte die Vorinstanz der 

Beschwerdebeteiligten das rechtliche Gehör gewähren müssen, bevor sie 

6.1. 

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aufsichtsrechtlich an deren Stelle gestützt auf Art. 100 KV, Art. 155 Abs. 1, 3 und 4 

sowie Art. 156 Ingress und lit. b GG in Verbindung mit Art. 25 Ingress und 

lit. b GeschR, Art. 158 Ingress und lit. b und d, Art. 159 Abs. 1 und Abs. 2 Ingress und 

lit. a GG sowie Art. 158 und Art. 159 Abs. 1 Ingress und lit. a PBG die strittige 

Baueinstellung verfügte (vgl. dazu [Art. 165 GG analog in Verbindung mit] Art. 15 Abs. 2 

Satz 1 VRP; Morgenbesser/Marazzotta, in: Jaag/Rüssli/Vittorio [Hrsg.], Kommentar 

zum Zürcher Gemeindegesetz, Zürich 2017, N 14 zu Vorbemerkungen zu 

§§ 163-169 GG ZH und J. Wichtermann, in: Arn/Friederich/Friedli/Müller/Müller/

derselbe [Hrsg.], Kommentar zum Gemeindegesetz des Kantons Bern, Bern 1999, N 14 

zu Art. 88 GG BE), zumal sie in der verfahrensleitenden Anordnung vom 

22. November 2021 keine aufsichtsrechtliche Untersuchung angekündigt hatte. Soweit 

es die Vorinstanz in Erwägung 4.6.2 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 13) als 

notwendig erachtete, die Baueinstellung superprovisorisch im Sinne von Art. 15 

Abs. 3 VRP wegen Gefahr sofort aufsichtsrechtlich zu verfügen (vgl. dazu VerwGE 

B 2017/26 vom 25. Juli 2018 E. 1.2 f. mit Hinweisen), waren die strengen 

Voraussetzungen zur Annahme einer besonderen Dringlichkeit nicht erfüllt (vgl. dazu 

Rizvi/Risi, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], a.a.O., N 36 f. zu Art. 15-17 VRP). Des 

Weiteren trug dieses repressive Vorgehen dem aufsichtsrechtlichen 

Subsidiaritätsprinzip nicht ausreichend Rechnung: Erstens war ein Rekursverfahren 

betreffend die erstinstanzliche Verfügung vom 10. November 2021 (Beilage zu act. 8/1) 

und damit den Verzicht auf Erlass einer Baueinstellungsverfügung vor der Vorinstanz 

bereits hängig (act. 8/1). Zweitens kann allein aus dem Umstand, dass die 

Beschwerdebeteiligte erstinstanzlich die Baubewilligungspflicht verneinte und 

deswegen das Gesuch um Erlass einer vorsorglichen Baueinstellungsverfügung 

abwies, noch nicht darauf geschlossen werden, dass sie weder willens noch fähig 

gewesen wäre, die Baueinstellung auf verbindliche Anweisung der Vorinstanz im 

Rekursentscheid hin selbst zu verfügen (vgl. dazu Morgenbesser/Marazzotta, in: Jaag/

Rüssli/Vittorio [Hrsg.], a.a.O., N 6 zu § 166 GG ZH). Somit wäre es der Vorinstanz 

anstelle des aufsichtsrechtlichen Einschreitens offengestanden, die 

Beschwerdebeteiligte im Rahmen des Rekursverfahrens verbindlich anzuweisen, die 

Baueinstellung zu verfügen. Aus demselben Grund hätte sie es drittens, wenn sie denn 

aufsichtsrechtlich hätte vorgehen wollen, nach vorgängiger Anhörung der 

Beschwerdebeteiligten bei einer aufsichtsrechtlichen Weisung (vgl. dazu P. Glaus, 

Konzeption der Gemeindeautonomie mit besonderer Darstellung der Autonomie der 

sanktgallischen Gemeinde, Zürich 1984, S. 202) belassen können. Was im Übrigen die 

kurze Zeitspanne – auszugehen ist von wenigen Tagen – zwischen der Eröffnung einer 

solchen verbindlichen Anweisung der Rekursinstanz und dem Erlass der Baueinstellung 

durch die zuständige Gemeindebehörde betrifft, ist selbstverständlich, dass die 

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Ausführung von bewilligungspflichtigen Bauarbeiten nur zulässig ist, soweit eine 

rechtskräftige Baubewilligung oder die rechtskräftige Feststellung der fehlenden 

Baubewilligungspflicht vorliegt (vgl. dazu A. Ruch, in: Aemisegger/Moor/derselbe/

Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und 

Verfahren, Zürich 2020, N 8 zu Art. 22 RPG, siehe dazu auch die Strafbestimmung in 

Art. 162 Ingress und lit. a PBG).

Aufgrund des festgestellten rechtsfehlerhaften aufsichtsrechtlichen Vorgehens der 

Vorinstanz ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, Dispositiv-Ziffer 2a des 

angefochtenen Entscheids aufzuheben und wäre die Sache zu neuer Entscheidung an 

die Vorinstanz zurückzuweisen. Von einer Rückweisung an die Vorinstanz zur korrekten 

Verfahrensabwicklung ist indes aus prozessökonomischen Gründen abzusehen und 

weiter zu untersuchen, ob die Vorinstanz im Rahmen des Rekursverfahrens berechtigt 

gewesen wäre, die Beschwerdebeteiligte verbindlich anzuweisen, die Einstellung der 

Bauarbeiten auf Parzelle Nr. 0000__ zu verfügen.

Die Baupolizeibehörde ist nach Art. 159 Abs. 1 Ingress und lit. a PBG bei 

entsprechender Wahrnehmung verpflichtet, die illegale Bautätigkeit zu stoppen; sie 

geniesst dabei – abgesehen von Bagatellen – keinen Beurteilungsspielraum und hat 

keine Interessenabwägung vorzunehmen. Voraussetzung ist freilich, dass die 

Bauarbeiten überhaupt baubewilligungspflichtig sind (vgl. dazu VerwGE B 2020/253 

vom 23. Juni 2021 E. 4.2 mit Hinweis und C. Kägi, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], 

Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 6 zu 

Art. 159 PBG).

Die fraglichen Bauarbeiten auf Parzelle Nr. 0000__ sind, wie bereits unter E. 4.2 hiervor 

festgestellt, jedenfalls bei summarischer Beurteilung baubewilligungspflichtig. Mit ihrer 

"ausdrücklichen und vorbehaltlosen" Erklärung, den Rückbau der nicht 

bewilligungsfähigen Bauarbeiten innert Monatsfrist nach Rechtskraft einer 

diesbezüglichen Verfügung vorzunehmen (vgl. act. 1, S. 15 Rz. 51), kann sich die 

Beschwerdeführerin nicht von der bundesrechtlich vorgeschriebenen 

Baubewilligungspflicht entbinden. Andersfalls würde die Beschwerdeführerin faktisch 

so gehalten werden, als wäre ihrer Beschwerde in der Hauptsache bereits 

vollumfänglich entsprochen worden (vgl. zum sog. "Vorwegnahmeverbot" 

Präsidialverfügung VerwGE B 2019/267 vom 19. Februar 2020 E. 2.2 mit Hinweisen). 

Überdies ist nicht ersichtlich, inwiefern es sich dabei um blosse Bagatellen handeln 

sollte. Im Weiteren hat die Vorinstanz in Erwägung 4.6.2 des angefochtenen Entscheids 

6.2. 

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7.

Zusammenfassend bestand für die Vorinstanz zwar kein Anlass, die Baueinstellung 

aufsichtsrechtlich zu verfügen. Indessen war sie – vorbehältlich einer Gutheissung der 

Beschwerde in der Hauptsache B 2021/260 – im Rahmen des Rekursverfahrens 

berechtigt, die Beschwerdebeteiligte verbindlich anzuweisen, die Einstellung der 

Bauarbeiten zu verfügen. Die Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen und 

Dispositiv-Ziffer 2a des angefochtenen Entscheids entsprechend anzupassen.

8.

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP), 

zumal ein nur geringfügiges Obsiegen bzw. Unterliegen bei der Kostenverlegung nicht 

zu berücksichtigen ist (vgl. dazu VerwGE B 2016/237 vom 25. Oktober 2018 E. 7 mit 

Hinweis). Eine Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren von CHF 2'500 ist 

angemessen (Art. 7 Ziff. 212 der Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, GKV). Der 

von der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren geleisteten Kostenvorschuss in 

der Höhe von CHF 1'500 ist anzurechnen.

Der Verlegung der amtlichen Kosten entsprechend hat die Beschwerdeführerin den 

Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren ausseramtlich ermessensweise 

pauschal mit CHF 2'500 zuzüglich CHF 100 Barauslagen (vier Prozent von CHF 2'500) 

und Mehrwertsteuer zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit 

Art. 98  VRP; Art. 30 Ingress und lit. b Ziff. 1 sowie Art. 31 Abs. 1 und 2 des 

Anwaltsgesetzes; sGS 963.70, AnwG; Art. 6, Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. c, 

Art. 28 Abs. 1 sowie Art. 29 der Honorarordnung, sGS 963.5, HonO).

(act. 2, S. 13) im Rahmen der gebotenen summarischen Prüfung zutreffend dargetan, 

das öffentliche Interesse sowie das Interesse der Nachbarn an der vorgängigen 

Überprüfung der geplanten baulichen Massnahmen auf Übereinstimmung mit den 

öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften vermöge das entgegenstehende Interesse der 

Beschwerdeführerin zu überwiegen. Daran ändern die geltend gemachten 

wirtschaftlichen Einbussen wegen des Unterbruchs der Bauarbeiten nichts. Demnach 

wäre die Vorinstanz ohne Weiteres berechtigt gewesen, die Beschwerdebeteiligte im 

Rahmen des Rekursverfahrens verbindlich anzuweisen, die Einstellung dieser Arbeiten 

zu verfügen. Demzufolge ist die Beschwerdebeteiligte in Abänderung des 

angefochtenen Rekursentscheides in Dispositiv-Ziffer 2a direkt anzuweisen, die 

Einstellung der fraglichen Bauarbeiten zu verfügen.

bis

bis 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 2a des angefochtenen 

Entscheides lautet neu:

"a) Die Politische Gemeinde X.__ wird angewiesen, die Einstellung sämtlicher 

Bauarbeiten auf Grundstück Nr. 0000__, Grundbuch X.__, ab sofort bis zur 

rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung resp. bis zur rechtskräftigen Feststellung, 

dass die Bauarbeiten auf Parzelle Nr. 0000__ nicht baubewilligungspflichtig sind, zu 

verfügen."

2.

Das Gesuch um Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung wird zufolge 

Gegenstandslosigkeit abgeschrieben.

3.

Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'500 bezahlt die 

Beschwerdeführerin unter Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in der Höhe 

von CHF 1'500.

4.

Die Beschwerdeführerin entschädigt den Beschwerdegegner für das 

Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit CHF 2'600 (inklusive Barauslagen), zuzüglich 

Mehrwertsteuer.

 

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	Präsidialentscheid Verwaltungsgericht, 27.01.2022
	Baurecht, Baueinstellungsverfügung, Rekursfrist, Art. 47 Abs. 2 VRP, Art. 158 in Verbindung mit Art. 159 Abs. 1 Ingress und lit. a PBG. Eine Mitteilung per E-Mail kann nicht als rechtsgültige Eröffnung einer Verfügung behandelt werden (E. 3). Bei der hier gebotenen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage erscheint wahrscheinlich, dass die Bauarbeiten am in der Wohnzone W2 zonenwidrigen Gewächshaus der Beschwerdeführerin über blosse nicht baubewilligungspflichtige Unterhalts-, Reparatur- und Renovationsarbeiten hinausgehen (E. 4). Die Berufung der Beschwerdeführerin auf den Vertrauensschutz im Hauptverfahren wird voraussichtlich scheitern (E. 5). Bei dieser Ausgangslage war die Vorinstanz – vorbehältlich einer Gutheissung der Beschwerde in der Hauptsache – im Rahmen des Rekursverfahrens berechtigt, die Beschwerdebeteiligte verbindlich anzuweisen, die Einstellung der Bauarbeiten zu verfügen. Hingegen bestand für sie aufgrund des aufsichtsrechtlichen Subsidiaritätsprinzips kein Anlass, die Baueinstellung aufsichtsrechtlich zu verfügen (E. 6 f.), (Präsidialentscheid Verwaltungsgericht, B 2021/259).

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		2024-05-26T22:04:55+0200
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