# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 820de992-5b4c-50a5-b5b2-b8f596597411
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-02-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 25.02.2016 100 2015 350
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2015-350_2016-02-25.pdf

## Full Text

Eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten hat das Bundesgericht am 1. September 2016 
abgewiesen (BGer 1C_135/2016).

100.2015.350U
KEP/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 25. Februar 2016

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiber Kocher

A.________
Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde Forst-Längenbühl
Baubewilligungsbehörde, Hoch- und Tiefbaukommission, 
p.A. RegioBV Westamt, Vorgasse 1, Postfach 98, 3665 Wattenwil
Beschwerdegegnerin

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baupolizei; nachträgliches Baugesuch; Benützungsverbot für 
zwei Wohnungen; Rückbau der Fenster im Einstellraum (Entscheid der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 2. November 
2015; RA Nr. 110/2015/112)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.02.2016, Nr. 100.2015.350U, 
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Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone liegenden Par-
zelle Forst-Längenbühl Gbbl. Nr. 1________. Am 1. September 2011 
erteilte ihm die Einwohnergemeinde (EG) Forst-Längenbühl die 
Baubewilligung für den Neubau eines landwirtschaftlichen Wohnhauses mit 
zwei Wohnungen und angebautem Einstellraum auf der besagten Parzelle. 
Mit dem Bauentscheid eröffnete sie ihm die 
Zonenkonformitätsbestätigungen des Amtes für Gemeinden und 
Raumordnung des Kantons Bern (AGR) vom 14. Februar 2011 bzw. 
29. August 2011. Weil die Bauarbeiten teilweise nicht nach den bewilligten 
Plänen ausgeführt wurden und die beiden Wohnungen nach der 
Fertigstellung nicht für landwirtschaftliche Zwecke gebraucht, sondern 
fremdvermietet werden sollten, forderte die Baupolizeibehörde der 
EG Forst-Längenbühl A.________ am 10. Dezember 2012 bzw. am 10. Juli 
2013 zur Einreichung eines Projektänderungsgesuchs und zur Stellung-
nahme auf. Die in der Folge eingereichten Projektänderungsgesuche vom 
2. und 27. September 2013 und die Stellungnahmen vom 2. September 
2013 und 16. Juni 2014 wurden wiederum dem AGR unterbreitet. Dessen 
Verfügung vom 11. November 2014 wurde A.________ zusammen mit der 
Projektänderungs- und Wiederherstellungsverfügung der EG Forst-
Längenbühl vom 16. Juli 2015 eröffnet. Damit bewilligte die EG Forst-
Längenbühl das Projektänderungsgesuch teilweise (Ziff. 6.2 Bst. b-j). Hin-
sichtlich der Bastelraumtüre erfolgte die Bewilligung mit der Auflage, dass 
eine Tür mit maximal einer hälftigen Glasfüllung eingesetzt und der Raum 
nicht zu Wohnzwecken ausgebaut bzw. verwendet wird (Ziff. 6.2 Bst. a). 
Betreffend die je drei zusätzlichen Fenster auf der West- und Ostseite des 
Einstellraums im Erdgeschoss verweigerte die EG Forst-Längenbühl die 
nachträgliche Baubewilligung und verfügte als Wiederherstellungsmass-
nahme den Rückbau der Fenster innert drei Monaten ab Rechtskraft 
(Ziff. 6.3 Bst. a). Ausserdem verfügte sie ein «Benützungsverbot zur Wei-
tervermietung» der beiden für landwirtschaftliche Zwecke erbauten Woh-
nungen und räumte A.________ eine Frist von einem Jahr ab Rechtskraft 

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ein, um die nötigen Massnahmen für deren landwirtschaftliche Nutzung zu 
treffen (Ziff. 6.3 Bst. b). 

B.

Gegen diese Projektänderungs- und Wiederherstellungsverfügung erhob 
A.________ am 17. August 2015 Beschwerde an die Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Mit Entscheid vom 2. November 
2015 hiess diese die Beschwerde teilweise gut und hob die Auflage be-
treffend die Bastelraumtür auf; im Übrigen wies sie die Beschwerde ab 
(Ziff. 1). Zudem ergänzte die BVE die Verfügung des AGR vom 11. Novem-
ber 2014 mit einer neuen Ziff. 1 Bst. l mit folgendem Wortlaut:

«Dem Umnutzungsgesuch vom 16. Juni 2014 für eine nicht landwirt-
schaftliche Wohnnutzung der beiden Wohnungen wird die Ausnahme-
bewilligung gemäss Art. 24d RPG verweigert.»

Ziff. 6.3 Bst. b der Verfügung der EG Forst-Längenbühl vom 16. Juli 2015 
vervollständigte sie wie folgt:

«Dem Umnutzungsgesuch vom 16. Juni 2014 für eine nicht landwirt-
schaftliche Wohnnutzung der beiden Wohnungen wird der Bauab-
schlag erteilt.»

C.

Dagegen hat A.________ am 30. November 2015 Verwaltungsgerichts-
beschwerde mit folgenden Anträgen erhoben:

«1. Das Benutzungsverbot der beiden Wohnungen sei aufzuheben und 
die Umnutzung der beiden Wohnungen in nicht landwirtschaftliche 
Wohnnutzung sei zu bewilligen.
Eventualiter sei Umnutzung der Angestelltenwohnung in nicht land-
wirtschaftliche Wohnnutzung vorübergehend, das heisst mindestens 
für 5 Jahre, zu bewilligen.

2. Auf den Rückbau der Fenster im Einstellraum Erdgeschoss sei zu 
verzichten.

3. Die bewilligten Projektänderungen sowie auch die Auflage zum 
Basteltürraum seien zu bestätigen.

- unter Kosten- und Entschädigungsfolge -»

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Mit Beschwerdeantwort vom 23. Dezember 2015 beantragt die EG Forst-
Längenbühl, die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVE schliesst mit Ver-
nehmlassung vom 10. Dezember 2015 ebenfalls auf Abweisung der Be-
schwerde.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Der Beschwerdeführer hat am vor-
instanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Ent-
scheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach ein-
zutreten. 

1.2 Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist auf den Streitgegen-
stand beschränkt. Dieser bezeichnet im Beschwerdeverfahren den Um-
fang, in dem das mit dem angefochtenen Entscheid geregelte Rechtsver-
hältnis umstritten ist (BVR 2011 S. 391 E. 2.1). Der Beschwerdeführer 
verlangt mit Rechtsbegehren 3 die Bestätigung der bewilligten Projektände-
rungen und der Auflage zur Bastelraumtür (vorne Bst. C). Dieser Teil des 
angefochtenen Entscheids ist indessen nicht mehr umstritten und liegt so-
mit ausserhalb des Streitgegenstands, weshalb auf die Beschwerde inso-
weit nicht einzutreten ist.

1.3 Soweit das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde eintritt, über-
prüft es den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 
VRPG).

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2.

2.1 Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung 
derselben ausgeführt, setzt die Baupolizeibehörde der jeweiligen Grund-
eigentümerschaft eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Mit der Wiederherstel-
lungsverfügung kann sie unter anderem eine Unterlassung oder Änderung 
der Nutzung verlangen (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, 
Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 46 N. 8). Ein Benützungsverbot kann dazu 
dienen, die zonenwidrige Nutzung einer Wohnung zu verhindern (vgl. 
BVR 2013 S. 85 [VGE 2011/388 vom 26.7.2012] nicht publ. E. 7). In gewis-
sen Fällen, namentlich wenn an sich zulässige Räume einer unrechtmässi-
gen Nutzung zugeführt werden (sollen), genügt ein blosses Benützungs-
verbot jedoch nicht, da ein solches auf Dauer meist nur mit unverhältnis-
mässigem Verwaltungsaufwand kontrollier- und durchsetzbar wäre. Das 
Verwaltungsgericht hat deshalb in seiner Rechtsprechung stets Gewicht 
darauf gelegt, dass in diesen Fällen objektive Tatsachen geschaffen wer-
den, welche die rechtswidrige Benützung eines Raumes als Wohnraum 
verunmöglichen oder jedenfalls erheblich erschweren (VGE 2012/260 vom 
26.4.2013, E. 4.1, 21762 vom 22.3.2004, E. 4.1). Zur Unbewohnbarma-
chung von Räumen fallen namentlich bauliche Massnahmen wie das Zu-
mauern oder Verkleinern von Fenstern, das Entfernen von Installationen 
und Einrichtungen oder die Androhung, dass im Widerhandlungsfall der 
elektrische Anschluss der Wohnung unterbrochen wird, in Betracht 
(BVR 1992 S. 19 E. 4b, 2013 S. 85 [VGE 2011/388 vom 26.7.2012] nicht 
publ. E. 7; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10, je mit Hinweisen).

2.2 Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse 
liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht ver-
letzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (BVR 2013 S. 85 E. 5.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Eine Wiederherstellungsmassnahme 
ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu er-
reichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands 
nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 
Verhältnis zum verfolgten Ziel steht (BVR 2006 S. 444 E. 6.1, 2003 S. 97 

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E. 3b; VGE 2015/106 vom 8.10.2015, E. 4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 9c Bst. a, je mit Hinweisen).

3.

3.1 Strittig ist zunächst, ob die Vorinstanz den Bauabschlag betreffend 
das Gesuch um nichtlandwirtschaftliche Nutzung der beiden Wohnungen 
sowie das entsprechende Benützungsverbot für nichtlandwirtschaftliche 
Zwecke zu Recht bestätigt hat. Der Beschwerdeführer erachtet das Benüt-
zungsverbot als unverhältnismässig, da derzeit ungewiss sei, ab wann und 
inwieweit er auf die Nutzung der beiden Wohnungen angewiesen sei. Er 
beantragt stattdessen die Bewilligung der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung 
der beiden Wohnungen.

3.2 In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zonenkon-
form, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzie-
renden Gartenbau nötig sind (Art. 16a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 
1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Das 
trifft auch für Bauten zum Wohnen zu, soweit der Bedarf für den Betrieb 
des landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist (Art. 34 Abs. 3 der 
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Obwohl 
die beiden Wohnungen ausschliesslich zur landwirtschaftlichen Nutzung 
bewilligt worden sind, nutzt der Beschwerdeführer diese nicht zonenkon-
form; er hat sie an Personen ohne landwirtschaftlichen Bezug vermietet. 
Mit seinem Umnutzungsgesuch beantragt er sinngemäss die Erteilung 
einer Ausnahmebewilligung nach den Art. 24 ff. RPG. Die Vorinstanz hat 
zutreffend ausgeführt, dass eine solche nicht infrage kommt; es kann in 
diesem Zusammenhang vollumfänglich auf die Erwägungen im angefoch-
tenen Entscheid, namentlich E. 2d, verwiesen werden. Die derzeitige Nut-
zung der beiden Wohnungen ist somit rechtswidrig, weshalb der rechtmäs-
sige Zustand wiederherzustellen ist. Als Wiederherstellungsmassnahme ist 
dem Beschwerdeführer die Weitervermietung der beiden Wohnungen ver-
boten worden. Dieses Benützungsverbot liegt im öffentlichen Interesse: Es 
dient der Durchsetzung des im Raumplanungsrecht zentralen Grundsatzes 
der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet (Art. 75 Abs. 1 der Bun-

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desverfassung [BV; SR 101]; Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG; Rudolf Muggli, in 
Kommentar RPG, 2010, Vorbem. zu Art. 24 ff. N. 12); Landwirtschafts-
zonen sollen deshalb von Bauten und Anlagen möglichst freigehalten 
werden (Art. 16 Abs. 1 Satz 1 RPG; BGer 1C_17/2015 vom 16.12.2015, 
E. 3.2). Zu prüfen bleibt, ob diese Massnahme verhältnismässig ist.

3.3 Gemäss Art. 16b Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen, die nicht 
mehr zonenkonform verwendet werden und für die eine Nutzung im Sinn 
der Art. 24-24e nicht zulässig ist, nicht mehr benutzt werden; dieses Benüt-
zungsverbot gilt von Gesetzes wegen (Alexander Ruch, in Kommentar 
RPG, 2010 Art. 16b N. 2). Ist ein Gebäude jedoch – wie vorliegend – gar 
nie zonenkonform, sondern von allem Anfang an zu nichtlandwirtschaft-
lichen Zwecken genutzt worden, liegt nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung kein eigentlicher Anwendungsfall von Art. 16b Abs. 1 RPG vor 
(«nicht mehr zonenkonform verwendet»; BGer 1A.110/2001 vom 
4.12.2001, E. 7.4; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 16b 
N. 1). Aus bundesrechtlicher Sicht steht in solchen Situationen nicht bloss 
ein Benützungsverbot, sondern vielmehr der Abbruch der Baute im Vorder-
grund (BGE 136 II 359 E. 6, 132 II 21 E. 5.2.2 und 9; Alexander Ruch, in 
Kommentar RPG, 2010, Art. 16a N. 30).

3.4 Das vorliegend gestützt auf Art. 46 Abs. 1 BauG verfügte Benüt-
zungsverbot hält schon aus dieser Sicht der Verhältnismässigkeitsprüfung 
stand; zudem stellt es die mildeste Massnahme zur zwangsweisen Durch-
setzung des Zweckentfremdungsverbots dar (VGE 2011/387 vom 
26.7.2012, E. 4.6). Dass die persönlichen Verhältnisse des Beschwerde-
führers eine Wohnsitznahme in der Betriebsleiterwohnung zurzeit nicht er-
lauben würden und die Anstellung eines Mitarbeiters derzeit nicht vonnöten 
sei, wie er geltend macht, führt zu keinem anderen Ergebnis. Auch er-
scheint die gewährte Frist für den Beginn der Wirkung des Benützungsver-
bots von einem Jahr nach Eintritt der Rechtskraft angesichts des wichtigen 
öffentlichen Interesses an der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet 
ausserordentlich grosszügig. Indessen ist vor Verwaltungsgericht ein um-
fassendes Verschlechterungsverbot zu beachten. Dies bedeutet, dass die 
Rechtsstellung des Beschwerdeführers insgesamt nicht nachteilig gestaltet 
werden darf, wenn er mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht gelangt. 

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Demnach ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, den angefochtenen Ent-
scheid im Sinn einer reformatio in peius zu Ungunsten des Beschwerdefüh-
rers abzuändern und einen Abbruch der Baute oder eine Verkürzung der 
Frist in Betracht zu ziehen (BVR 2010 S. 169 E. 4.1; VGE 2013/373 vom 
4.2.2016, E. 4.8 [zur Publ. bestimmt; noch nicht rechtskräftig], 
2014/284/285 vom 30.6.2015, E. 3.5; vgl. BGE 132 II 47 E. 9). Die Be-
schwerde erweist sich betreffend das Benützungsverbot als unbegründet.

4.

4.1 Weiter strittig ist der Rückbau der Fenster im Einstellraum des Erd-
geschosses. Die Vorinstanz hat erwogen, dass die nachträgliche Baubewil-
ligung für die sechs Fenster zu Recht verweigert worden sei. Der Raum sei 
objektiv zum Wohnen geeignet und der wohnungsinterne Zugang animiere 
zur Nutzung als Wohnraum. Ohne Fenster wäre der Raum hingegen nicht 
zur Wohnnutzung geeignet, was von aussen leicht erkennbar sei. Der 
Rückbau der sechs rechtswidrig eingebauten Fenster sei geeignet, erfor-
derlich und dem als bösgläubig zu geltenden Beschwerdeführer auch zu-
mutbar (angefochtener Entscheid, E. 3c und 3d). Der Beschwerdeführer 
bringt ‒ wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren ‒ vor, eine missbräuchli-
che Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken sei aufgrund der fehlenden 
Heizung und der zu geringen Belichtung nicht möglich. Der Rückbau der 
Fenster sei daher nicht verhältnismässig.

4.2 Dass die sechs Fenster den ursprünglich bewilligten Plänen nicht 
entsprechen (bewilligt ist ein fensterloser Raum), ist vorliegend unstreitig. 
Der Beschwerdeführer beantragt auch keine Bewilligung zur Nutzung des 
Raumes als Wohnraum und anerkennt, dass eine Wohnnutzung der als 
Abstellraum bewilligten Räumlichkeit nicht zulässig wäre. Zu prüfen bleibt 
somit einzig, ob die Vorinstanz die verfügte Wiederherstellungsmassnahme 
(Fensterrückbau) zu Recht als verhältnismässig betrachtet hat.

4.3 Zunächst ist festzuhalten, dass ein erhebliches öffentliches Inte-
resse daran besteht, dass der Abstellraum nicht zum Wohnen genutzt wird. 
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist nicht relevant, 

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ob ein Raum nach gesundheitspolizeilichen Vorschriften zum Wohnen ver-
wendet werden darf, sondern nur, ob er dem Wohnen dienen kann. Mass-
gebend ist also die objektive, tatsächliche Verwendbarkeit, wie die Vor-
instanz richtig erkannt hat (angefochtener Entscheid, E. 3c). Kriterien für 
die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass der 
Belichtung durch Fenster, die Isolation, die Raumhöhe, die Erschliessung 
(Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) sowie die innere Ausgestaltung 
des Raumes. Dabei ist eine gesamthafte Würdigung vorzunehmen (zum 
Ganzen BVR 2015 S. 557 [VGE 2014/304 vom 12.3.2015, bestätigt durch 
BGer 1C_205/2015 vom 29.10.2015] nicht publ. E. 4.2).

4.4 Obwohl die Fläche der sechs Fenster des Abstellraums aus den 
vorhandenen Plänen nicht genau hervorgeht, erscheint die Annahme der 
Vorinstanz, wonach sie mindestens 4 m2 betrage, plausibel und wird vom 
Beschwerdeführer auch nicht bestritten. Angesichts der Bodenfläche des 
Raumes von rund 45 m2 werden die wohnhygienischen Vorschriften betref-
fend Belichtung, Besonnung und Belüftung von Wohn- und Arbeitsräumen 
gemäss Art. 64 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; 
BSG 721.1; die Fensterfläche soll mindestens einen Zehntel der Bodenflä-
che betragen) somit knapp nicht eingehalten. Sodann ist zu beachten, dass 
der Beschwerdeführer nicht nur sechs Fenster in den fraglichen Raum ein-
baute, sondern auch eine Verbindungstür zur Wohnung im Erdgeschoss 
erstellte. Dadurch ist der Raum nicht mehr wie ursprünglich geplant nur von 
aussen her zugänglich, sondern bequem durch die wohnungsinterne Tür 
erschlossen. Im Rahmen einer Gesamtwürdigung ist mit der Vorinstanz 
einig zu gehen, dass sich der Raum aufgrund seiner Grösse, Befensterung 
und Erschliessung objektiv zur Wohnnutzung eignet bzw. mit geringem 
Aufwand bewohnbar gemacht werden kann. Um dies zu verhindern, bedarf 
es baulicher Massnahmen; der Rückbau der Fenster ist geeignet und auch 
erforderlich, um die Wohnnutzung zu verhindern. Zudem kann die Baupoli-
zei die Einhaltung dieser Massnahme leicht überprüfen (vgl. VGE 2013/187 
vom 13.8.2014, E. 3.2). Der Beschwerdeführer hat sich nicht an die Bau-
bewilligung gehalten und Vorbereitungsarbeiten (Heizung, Unterlagsboden, 
Deckenisolation) für eine unerlaubte Wohnnutzung des Raumes vorgenom-
men. Unter Berücksichtigung des bisherigen Verhaltens des Beschwerde-
führers und angesichts des wichtigen öffentlichen Interesses, eine wider-

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rechtliche Wohnnutzung zu verhindern, erscheint der Rückbau der Fenster 
ohne weiteres zumutbar. Die dafür gewährte Frist von drei Monaten ab 
Eintritt der Rechtskraft der Massnahme gibt zu keinen weiteren Bemerkun-
gen Anlass. Folglich ist der Vorinstanz beizupflichten, dass der Rückbau 
der Fenster verhältnismässig ist. Die Beschwerde erweist sich somit auch 
in dieser Hinsicht als unbegründet. 

5.

Der angefochtene Entscheid hält somit der Rechtskontrolle stand; die Be-
schwerde erweist sich in allen Teilen als unbegründet und ist abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten ist. Offensichtlich unbegründete Beschwerden 
beurteilt das Verwaltungsgericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des 
Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden 
und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine an-
gefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

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4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Raumentwicklung

und mitzuteilen:
- dem Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.