# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5cba36e-9710-56fb-baee-16bcb2308b91
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-11-18
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 18.11.2010 III 2010 115
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2010-115_2010-11-18.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2010 115
III 2010 118

Entscheid vom 18. November 2010  

Besetzung Dr.iur. Josef Hensler, Vizepräsident
lic.rer.pol. Marcel Birchler und Ruth Mikšovic-Waldis, Richter
lic.iur. Sarah Duss, Gerichtsschreiberin

Parteien 1. A.________, (Verfahren III 2010 115)
2. B.________,
3. C.________, 
4. D.________,

Beschwerdeführer, 
Ziff. 2 bis 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________, 
(Verfahren III 2010 118)

gegen

5. Bezirksrat Küssnacht, Rathaus 1, Postfach 176, 
6403 Küssnacht,

6. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

7. F.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Am 15. Oktober 2007 reichte F.________ ein Baugesuch für den Neubau 
eines Dreifamilienhauses auf der in der Wohnzone mit mittlerer Ausnützung (W2B) 
gelegenen KTN H.________, I.________ (Strasse), in Küssnacht ein. Das 
Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. ________ vom ________ 2007 publiziert und 
in der Folge während 20 Tagen öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben 
A.________, J.________ sowie B.________, C.________ und D.________ 
öffentlich-rechtliche Baueinsprache beim Bezirksrat Küssnacht. Am 11. April 2008 
reichte F.________ eine Projektänderung ein. 

B. Mit Beschluss Nr. 362 vom 23. Juli 2008 hiess der Bezirksrat Küssnacht die 
Einsprachen von A.________ sowie von B.________, C.________ und 
D.________ teilweise, d.h. in den Punkten Verletzung der Einordnungsvorschriften 
und Verletzung der Ausnützungsvorschriften, gut. Gleichzeitig stellte er fest, dass 
die Verletzungen mittels Projektänderung vom 11. April 2008 und neuer 
Berechnung der Bruttogeschossfläche vom 11. Juni 2008 geheilt worden seien, 
und erteilte F.________ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Die 
hingegen von A.________ sowie von B.________, C.________ und D.________ 
erhobenen Verwaltungsbeschwerden hiess der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 
301/2009 vom 17. März 2009 (Verfahren VB 243/2008 und VB 247/2008) in 
Aufhebung des Bezirksratsbeschlusses gut. Der Bezirksrat wurde aufgefordert, 
ergänzende Gesuchsunterlagen (Schallschutznachweis, Energienachweis, Farb- 
und Materialkonzept, Umgebungsplan) einzuverlangen und gestützt auf die 
verbesserten Unterlagen eine Neubeurteilung vorzunehmen. 

C. Nach Eingang der ergänzenden Gesuchsunterlagen und Gewährung des 
rechtlichen Gehörs gegenüber den Einsprechern erteilte der Bezirksrat Küssnacht 
F.________ mit Beschluss Nr. 330 vom 19. August 2009 unter teilweiser 
Gutheissung der Einsprachen von A.________ sowie von B.________, 
C.________ und D.________ die Baubewilligung unter Bedingungen und 
Auflagen. 

D. Die gegen diesen Beschluss durch A.________ und durch B.________, 
C.________ und D.________ erhobenen Verwaltungsbeschwerden wies der 
Regierungsrat nach Durchführung eines Augenscheins durch die Sachbearbeiterin 
des instruierenden Sicherheitsdepartements mit Beschluss Nr. 587/2010 vom 8. 
Juni 2010 (Verfahren VB 239/2009 und VB 243/2009), versendet gemäss 
Versandstempel am 15. Juni 2010, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu 
Lasten der Beschwerdeführer ab. 

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E. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss erhob A.________ mit 
fristgerechter Eingabe vom 5. Juli 2010 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
(Verfahren III 2010 115) und stellte folgende Anträge: 

1. Es liegt ein Verstoss gegen Artikel 37 des Baureglement des Bezirks 
Küssnacht vor (Verstoss gegen den Artikel betreffend sichtbarer 
Untergeschosse). Die Baubewilligung ist aufzuheben. 

2. Es liegt ein Verstoss gegen die Gebäudehöhe vor. Die Baubewilligung ist 
aufzuheben. 

3. Das Obergeschoss entspricht nicht dem kantonalen Baugesetz (Attika-
Artikel). Die Baubewilligung ist aufzuheben.

4. Der Bau gliedert sich nicht ins bestehende Quartier ein. Die Baubewilligung 
ist aufzuheben. 

5. Die Zonenkonformität ist nicht gegeben. Die Baubewilligung ist aufzuheben. 

6. Alle Kosten fallen an den Beschwerdegegner.  

F. Gleichentags liessen auch B.________, C.________ und D.________ ge-
gen RRB Nr. 587/2010 vom 8. Juni 2010 fristgerecht Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde (Verfahren III 2010 118) erheben und folgende Anträge stellen: 

1. Der angefochtene Beschluss Nr. 587/2010 des Regierungsrates des Kts. 
Schwyz vom 8. Juni 2010 und der vom Regierungsrat geschützte Beschluss 
Nr. 330 des Bezirksrates Küssnacht vom 19. August 2009 (inkl. „Beilagen blau 
und grün“ und „Brandschutzbewilligung“) seien aufzuheben. 

2. Die Sache sei zur neuen und vollständigen Beurteilung der 
Verwaltungsbeschwerde an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei 
direkt auf Abweisung des Baugesuchs und auf Verweigerung der 
Baubewilligung zu erkennen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (für beide Beschwerdeinstanzen) zu 
Lasten des Beschwerdegegners und/ oder des Bezirks und Kantons. 

G. Das instruierende Sicherheitsdepartement beantragte am 20. Juli 2010 mit 
zwei separaten Vernehmlassungen, die Verfahren III 2010 115 und III 2010 118 
seien zu vereinigen und die Beschwerden III 2010 115 und III 2010 118 seien unter 
Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer abzuweisen. Der Bezirksrat Küss-
nacht beantragte am 28. Juli 2010 vernehmlassend, die Beschwerden seien unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer vollumfäng-
lich abzuweisen. Der Beschwerdegegner liess mit zwei separaten Vernehmlassun-
gen vom 24. August 2010 die vollumfängliche Abweisung der Verwaltungsgerichts-
beschwerden beantragen, soweit darauf eingetreten werde, unter Kosten und Ent-
schädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

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1. In der Verordnung über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) 
wird die Verfahrensvereinigung nicht ausdrücklich erwähnt. Nach konstanter 
Rechtsprechung können Beschwerden vereinigt werden, wenn das Gericht für 
zwei oder mehrere Verfahren in der gleichen Verfahrensart zuständig ist und sich 
die verschiedenen Beschwerden im Wesentlichen auf die gleichen Tatsachen 
(Sachverhalt) und die gleichen Rechtsgründe (Rechtsfragen) stützen (vgl. VGE 
603 + 606/92 vom 23.9.1992, Erw. 1; VGE 116 + 129/94 vom 23.11.1994, Erw. 1; 
VGE 121 + 196/94 vom 11.1.1995, Erw. 1; VGE 1025 + 1026/99 vom 15.7.1999, 
Erw. 1). Die vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Regierungs-
ratsbeschluss. Zudem sind zumindest teilweise identische Rechtsfragen zu beur-
teilen. Die beiden Beschwerdeverfahren sind deshalb zu vereinigen. 

2. Nachdem der Regierungsrat über diverse Rügen bereits mit RRB Nr. 
301/2009 vom 17. März 2009 (Verfahren VB 243/2008 und VB 247/2008, vgl. 
Ingress lit. B) entschieden hatte, durfte er sich diesbezüglich im angefochtenen 
RRB Nr. 587/2010 vom 8. Juni 2010 mit einem entsprechenden Verweis auf RRB 
Nr. 301/2009 begnügen (Erw. 2.1 des angef. RRB). Anfechtungsobjekt im 
vorliegenden Verfahren ist dennoch lediglich RRB Nr. 587/2010 vom 8. Juni 2010. 
Da der Regierungsrat die Baubewilligung mit Beschluss Nr. 301/2009 aufgehoben 
hatte, war den Beschwerdeführern bezüglich der ihnen nicht Recht gebenden 
Erwägungen des Regierungsrates der Rechtmittelweg mangels Beschwer 
verwehrt. Das Verwaltungsgericht hat demnach – soweit mit den zu beurteilenden 
Beschwerden gerügt – im vorliegenden Verfahren auch diese Punkte zu 
überprüfen, anderenfalls würde den Beschwerdeführern der Rechtsweg 
unzulässigerweise verweigert bzw. eingeschränkt (vgl. Beschwerdeschrift III 2010 
118, S. 3 f. zur Rügebefugnis und zum Anfechtungsobjekt; Vernehmlassung des 
Beschwerdegegners Ziff. 4 auf S. 3). 

3.1.1 Die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 bringen vor, ihr am 23. Juni 2009 gestelltes 
Ausstandsbegehren gegen alle Bezirksräte, die Baukommissionsmitglieder, den 
Landschreiber sowie den Bauleiter und seine Mitarbeiter sei im bezirksrätlichen 
Bauentscheid vom 19. August 2009 weder erwähnt noch behandelt worden, was 
vor Regierungsrat als Rechtsverweigerung gerügt worden sei. Der Regierungsrat 
sei aber mit keinem Wort auf die Rechtsverweigerungsrüge eingegangen. 

In der Stellungnahme vom 23. Juni 2009 an den Bezirksrat Küssnacht begründen 
die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 das Ausstandsbegehren im Wesentlichen damit, 
dass die Baubewilligung an einer Besprechung vom 4. März 2008 zwischen dem 
Beschwerdegegner, dessen Architekten und den Mitgliedern der Baukommission 
„ausgejasst“ und „heimlicher Bewilligungshandel“ betrieben worden sei. Es seien 

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elementarste Verfahrensgrundsätze missachtet worden, so z.B. das Fairness- und 
Gleichbehandlungsgebot, das Verbot des Berichtens sowie der Anspruch auf 
rechtliches Gehör. Weil das Verfahren nach einem „heimlichen 
Bewilligungshandel“ nicht mehr offen sei, werde überdies ein Ausstandsgrund 
gesetzt. Die Verfahrensmängel müssten zur Nichtigerklärung und vollständigen 
Neuaufrollung des Baubewilligungsverfahrens führen, wobei alle Vorbefassten in 
den Ausstand zu treten hätten. 

3.1.2 Bereits im Verwaltungsbeschwerdeverfahren VB 247/2008 haben die 
Beschwerdeführer Ziff. 2-4 gerügt, das Bauamt des Bezirks Küssnacht habe vor 
Erlass der Baubewilligung Gespräche mit dem Beschwerdegegner bzw. mit 
dessen Architekten geführt, was gegen das Gleichbehandlungs- und 
Fairnessgebot gemäss Art. 29 Abs. 1 BV verstosse. 

§ 84 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) sieht ausdrücklich die 
unverbindliche Beratung und das Vorbescheidverfahren in Bausachen vor; die an 
der Beratung oder am Vorbescheid beteiligten Personen sind dadurch nicht per se 
vom künftigen Baubewilligungsverfahren ausgeschlossen. Der Regierungsrat hat 
hierzu in RRB Nr. 301/2009 vom 17. März 2009, Erw. 2.2 Stellung genommen und 
ausgeführt, den Einsprechern hätten die nach Einspracheerhebung erfolgten 
Kontakte zwischen dem Bauamt, der Bau- und der Ortsbildkommission sowie dem 
Beschwerdegegner bzw. seines Architekten zur Kenntnis gebracht werden 
müssen. Da diese aber zur vom Beschwerdegegner vorgenommenen 
Projektanpassung vom 11. April 2008 am 16. Mai 2008 Stellung nehmen konnten, 
hätten sie durch die Vorgehensweise der Baubehörde keine Rechtsnachteile 
erlitten. Dieser Auffassung des Regierungsrates ist beizupflichten: Soweit 
überhaupt eine Gehörsverletzung vorlag, wurde diese jedenfalls mit dem 
Unterbreiten der Projektänderung und der Einräumung der Gelegenheit zur 
Stellungnahme geheilt. Aufgrund der Aktennotizen der Baukommission (III 2010 
118, Bf-act. II/5) ist zudem klar nachvollziehbar, dass die Bau- und 
Ortsbildkommission dem Beschwerdegegner namentlich empfahl, das 
Attikageschoss zu verkleinern, sodass das Objekt auf keiner Fassadenseite 
viergeschossig in Erscheinung trete. Daraufhin hat der Beschwerdegegner bzw. 
sein Architekt eine entsprechende Anpassung (Rückversetzung der 
Fassadenfronten des Attikageschosses auf der Nordostseite um 90cm, auf der 
Südostseite um 60cm) vorgenommen, woraufhin die Baukommission dem 
Architekten am 8. April 2008 schriftlich mitteilte, ihrer Meinung nach passe sich das 
Gebäude mit den vorgenommenen Änderungen optisch in der Massstäblichkeit 
und Erscheinung den unmittelbar angrenzenden Bauten an. Durch die 
Zurückversetzung der beiden Fassadenfronten trete das oberste Geschoss 

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weniger in Erscheinung. Es trifft demnach entgegen der Behauptung der 
Beschwerdeführer Ziff. 2-4 nicht zu, dass die Baukommission dasselbe Projekt - 
ohne dass dieses angepasst worden wäre - nach der Besprechung vom 4. März 
2008 plötzlich als bewilligungsfähig erachtete. Der Grund für den 
Richtungswechsel der Baukommission liegt vielmehr in der Projektänderung vom 
11. April 2008. Zudem hat die Baukommission dem Beschwerdegegner bzw. dem 
Architekten nach der Projektanpassung in keiner Weise zugesichert, dass auch 
die übrigen Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt seien bzw. dass die 
Baubewilligung erteilt werde, zumal hierfür der Bezirksrat zuständig ist.

3.1.3 Die Vorschriften der Gerichtsordnung (GO; SRSZ 231.110) über Ausschluss 
und Ablehnung von Behördenmitgliedern sind auf das Verfahren vor den 
Verwaltungsbehörden sinngemäss anwendbar (§ 4 Abs. 1 VRP und §§ 52 ff. GO). 
Das Ausstandsbegehren kann von einer Partei oder von jedem Mitglied der 
Gerichtsabteilung (bzw. von jedem Behördenmitglied) während des ganzen 
Verfahrens gestellt werden (§ 55 GO). Über ein streitiges Ausstandsbegehren 
entscheidet die Aufsichtsbehörde (§ 58 Abs. 1 GO).  

Die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 haben in ihrer Stellungnahme vom 23. Juni 2009 
indessen kein förmliches Ausstandsbegehren für das vorliegende bzw. damals vor 
Bezirksrat hängige Baubewilligungsverfahren gestellt. Sie erklärten u.a., die 
Durchführung eines heimlichen Vorentscheidverfahrens unter Ausschluss der 
Einsprecher sei RPG- und bundesrechtswidrig. Weil das Verfahren nach einem 
heimlichen Bewilligungshandel nicht mehr offen sei, werde überdies ein 
Ausstandsgrund gesetzt (mit Hinweis auf § 52 Abs. 1 lit. d GO und § 53 lit. b und 
d GO). Sie verlangten die „Nichtigerklärung und vollständige Neuaufrollung des 
Baubewilligungsverfahren“. Dabei hätten alle Vorbefassten in den Ausstand zu 
treten. 

Wenn in der Stellungnahme vom 23. Juni 2009 überhaupt ein Ausstandsbegehren 
gestellt wurde, dann jedenfalls lediglich für den Fall einer Neuaufrollung des 
Verfahrens. Nach dem Gesagten (oben Erw. 3.1.2) bestand indessen kein Anlass, 
das Verfahren „vollständig neu aufzurollen“. Der Bezirksrat war demnach nicht 
verpflichtet, sich mit dem nicht förmlichen „Ausstandsbegehren“ weiter 
auseinanderzusetzen. Zudem ist im vorliegenden Fall klarerweise kein Ausstands- 
oder Ablehnungsgrund gegeben: Der breite Zuständigkeitsbereich eines 
Gemeinderates darf nicht leichthin zum Ausstand des gesamten Rates oder 
einzelner Räte führen. Der Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde hat vielfach 
mit einem (nachmaligen) Baugesuchsteller schon zu tun gehabt oder eine 
Vereinbarung drängt sich gerade im Zusammenhang mit einem konkreten 

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Bauprojekt auf. Zu strenge Anforderungen mit Blick auf die Ausstandsgründe 
würden vielfach vernünftige, auch im öffentlichen Interesse liegende Lösungen 
ver- oder zumindest behindern (EGV-SZ 2006, B. 1.1). Es dürfen nicht leichthin 
gesamte kommunale Behörden oder einzelne Behördenmitglieder, die sich mit der 
Sache schon befasst haben und dabei allenfalls fehlerhaft vorgegangen sind, 
deswegen in den Ausstand geschickt werden. Wenn dies schon auf Gerichtsstufe 
in der Regel keinen Ablehnungsgrund darstellt, so muss dies umso mehr bei der 
kommunalen Exekutive gelten, anderenfalls das Milizsystem in seiner Effizienz 
und in seinem Geschäftsgang stark beeinträchtigt würde (EGV-SZ 2006, B. 1.1 mit 
Hinweisen). Bei der vorliegenden Sachlage – den Einsprechern sind aus dem 
allfälligen (minimalen) Verfahrensmangel keinerlei Rechtsnachteile entstanden – 
liegen jedenfalls keine Ausstands- oder Ablehnungsgründe vor. 

3.2 Soweit die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 rügen, der Regierungsrat habe 
gewisse Rügen (Verletzung elementarer Verfahrensgarantien und Parteirechte, 
insbesondere Verstoss gegen das Berichten; Rechtsverweigerungsrüge bezüglich 
Ausstandsbegehren; Nichtanwendung des Baureglements gemäss den im Vorfeld 
der letzten Revision publizierten Zielsetzungen; Nichtanwendung des 
Baureglements gemäss den Erläuterungen im Anhang zum Bauregelement; 
Nichteinhaltung/ Nichtdurchsetzung der Brandschutzvorschriften; Fehlen eines 
durchsetzbaren Zweckentfremdungsverbotes) nicht behandelt, ist anzufügen, 
dass der Grundsatz des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass der 
Entscheid so begründet wird, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht 
anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelin-
stanz sich über die Tragweite des Entscheides ein ausreichendes Bild machen 
können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer-
den, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid 
stützt. Dabei muss sich die Begründung aber nicht mit jeder tatsächlichen Behaup-
tung und jedem rechtlichen Einwand ausdrücklich auseinander setzen. Es genügt 
vielmehr, wenn die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte genannt wer-
den (BGE 126 I 97 Erw. 2b; 124 II 146 Erw. 2a; 123 I 31 Erw. 2c; 122 IV 8 Erw. 2c, 
je mit Hinweisen). 

Die Eingabe der Beschwerdeführer Ziff. 2-4 an den Regierungsrat umfasste eine 
Vielzahl von Rügen, welche über 38 Seiten in detaillierter und teils 
ausschweifender Weise begründet wurden. Die – teilweise summarische – 
Prüfung dieser Rügen durch den Regierungsrat ist ausreichend. Soweit sich der 
Regierungsrat mit vereinzelten Vorbringen nicht oder nur kurz befasste, ist dies 
nicht zu beanstanden. Es musste den Beschwerdeführern Ziff. 2-4 aufgrund des 
angefochtenen Beschlusses namentlich klar sein, dass der Regierungsrat die 

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Brandschutzbewilligung nicht nur formell, sondern auch inhaltlich als ausreichend 
betrachtete (vgl. hierzu unten Erw. 9.2, 2. Abschnitt). Die Beschwerdeführer Ziff. 
2-4 haben in ihrer Eingabe an den Regierungsrat denn auch nicht dargelegt, 
welche Brandschutzvorschriften verletzt sein sollen, sondern lediglich gerügt, es 
seien zu Unrecht keine Brandschutz-Auflagen verfügt worden.  

3.3 Soweit die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 geltend machen, die bewilligten Pläne 
würden Widersprüche aufweisen, hat der Bezirksrat in seiner Vernehmlassung 
vom 11. November 2009 an den Regierungsrat ausdrücklich festgehalten, dass in 
der Baubewilligung unter den verbindlichen Planunterlagen versehentlich das 
falsche Datum eingetragen worden sei (vgl. Disp-Ziff. 5 des Beschlusses). 
Massgebend sei der Situationsplan 1:500 vom 11. April 2008 (nach 
Projektanpassung) und nicht derjenige vom 15. Oktober 2007. Dies ergibt sich 
auch aus den Plänen – am 19. August 2009 genehmigt (gestempelt und 
unterzeichnet) wurde der Situationsplan 1:500 vom 11. April 2008, welcher mit 
dem Plan Grundrisse 1:100 vom 11. April 2008 übereinstimmt. Einen weiteren 
Verschrieb stellt das unter Disp-Ziff. 5, Umgebungsplan 1:100 eingetragene Datum 
(24. April 2008) dar, datiert der genehmigte Plan doch vom 24. April 2009. 

4. Nachdem das Baugesuch am 15. Oktober 2007 und damit vor Inkrafttreten 
(1. Juli 2008) der mit der Teilrevision vom 19. September 2007 geänderten bzw. 
eingeführten Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 
400.100) eingereicht worden ist, gilt für die Beurteilung der vorliegenden 
Streitsache das bisherige Recht (Art. 94 Abs. 1 PBG). 

Gemäss Art. 120 Abs. 1 des Baureglements des Bezirks Küssnacht (BauR) ist das 
Baugesuch namentlich mit einem vom  Geometer nachgeführten und 
unterzeichneten Katasterplan mit eingetragenen Massen des Baukörpers samt 
Grenz- und Gebäudeabständen mit mindestens einem Fixpunkt (lit. c), sowie mit 
den Schnitt- und Fassadenplänen in der Regel im Massstab 1:100 mit 
bestehenden und neuen Terrainlinien, den massgebenden Gebäude- und 
Firsthöhen sowie den weiteren notwendigen, auf den Fixpunkt bezogenen 
Höhenkoten am Bau (lit. e) einzureichen. Vorliegend liegen die Schnitt- und 
Fassadenpläne, die Grundrisse, der Umgebungsplan sowie der Situationsplan in 
den Akten – es fehlt indessen ein Katasterplan mit eingetragenen Grenz- und 
Gebäudeabständen (die Massangaben auf dem Situationsplan sind nicht 
vollständig) sowie die Bezeichnung der Gebäudehöhen in den Fassadenplänen, 
womit die Gesuchsunterlagen die Anforderungen gemäss Art. 120 Abs. 1 lit. c und 
e BauR nicht erfüllen. Nachdem sich die Gebäudehöhen sowie die Grenzabstände 
anhand der vorliegenden Pläne ermitteln lassen, ist indessen von einer 

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Rückweisung der Sache an den Bezirksrat zur Einholung ergänzender Pläne 
abzusehen. Es versteht sich im Übrigen, dass nicht bewilligte Elemente wie 
beispielsweise Sonnenkollektoren oder Dachrandaufbordungen auf den 
eingereichten Plänen nicht dargestellt sind (vgl. hierzu auch unten Erw. 7.1). 

5. KTN H.________ liegt gemäss Zonenplan des Bezirks Küssnacht in der 
Wohnzone mit mittlerer Ausnützung (W2B). Diese Zone ist für Wohnbauten mit 
maximal zwei Vollgeschossen bestimmt, wobei ein Anteil von nicht störenden 
Gewerbebetrieben bis höchstens 30% zugelassen wird (Art. 74 BauR). Die 
Zonenvorschriften verbieten die Überbauung mit einem Mehrfamilienhaus 
demnach nicht. Die Tatsache, dass es sich bei keinem der umliegenden Häuser 
um ein Dreifamilienhaus handelt, vermag die Zonenkonformität des geplanten 
Bauobjekts entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers Ziff. 1 nicht in Frage zu 
stellen. Ob die in Art. 74 BauR definierten Überbauungsmasse – namentlich die 
Ausnützungsziffer von 0.55 und die maximale Geschosszahl von 2 Geschossen - 
im vorliegenden Fall eingehalten sind, wird nachfolgend zu prüfen sein (vgl. unten 
Erw. 6 und 8). 

6. Die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 bringen vor, das Bauprojekt verletze die 
Geschosszahlvorschriften, da sowohl das oberste als auch das unterste Geschoss 
als Vollgeschosse zu qualifizieren seien und somit die Gesamtvollgeschosszahl 
vier betrage (hierzu unten Erw. 6.1 und 6.2). Im Weiteren sei die maximale 
Geschosshöhe der Vollgeschosse und des sichtbaren Untergeschosses von im 
Mittel 3m (Art. 37 Abs. 6 BauR) überschritten (unten Erw. 6.3). Sodann verfüge 
das Bauvorhaben über zwei sichtbare Untergeschosse, wobei keine 
Rückversetzung des oberen Untergeschosses vorgesehen sei. Damit liege eine 
Verletzung von Art. 37 Abs. 4 BauR vor (unten Erw. 6.4). 

6.1 Gemäss Art. 37 Abs. 2 BauR gilt als Vollgeschoss ein Geschoss, wenn es 
sich nicht um ein Untergeschoss oder um ein Dach- oder Attikageschoss handelt. 
Als Untergeschoss gilt ein Geschoss, das zu mehr als einem Drittel seines 
Volumens unterhalb des gewachsenen Terrains liegt. Liegt das gestaltete Terrain 
tiefer als das gewachsene, ist auf das gestaltete abzustellen (Art. 37 Abs. 3 BauR). 
Gemäss Berechnung des Regierungsrates (angef. RRB, Erw. 4.3.1 und 4.3.2) 
beträgt das Volumen des Geschosses auf der Ebene 1 unter Miteinbezug des 
Liftschachts sowie der Räume Nr. 4 und 7 gemäss Volumenmodell (Informationen 
zur Baueingabe vom 11.4.2008, S. 2 sowie Anhang Volumenmodell Ebene 1) 
760.66m3. Nicht zu beanstanden ist, dass der offene Sitzplatz und der 
Geschossboden der 1. Ebene nicht in die Volumenberechnung miteinbezogen 
worden sind. Den kommunalen Behörden kommt bei der Auslegung der 

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Bestimmungen des kommunalen Baureglements im Rahmen ihrer 
Gemeindeautonomie ein gewisser Ermessensspielraum zu, in welchen den 
Regierungsrat zu Recht nur zurückhaltend eingreift. Wie der Regierungsrat in Erw. 
4.1 des angefochtenen RRB ausführte, ersetzt der Regierungsrat eine sachlich 
vertretbare Auslegung durch die kommunalen Baubehörden nicht durch eine 
andere, ebenfalls vertretbare Auslegung. Vielmehr greift der Regierungsrat 
lediglich dann korrigierend ein, wenn sich die Rechtsauffassung der 
Kommunalbehörden als unhaltbar erweist. Dies gilt umso mehr für das 
Verwaltungsgericht, welches die Überprüfung von Regierungsratsbeschlüssen 
grundsätzlich auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle zu beschränken hat (§ 
55 VRP). Bei dieser Ausgangslage kann namentlich die Nichtberücksichtigung des 
Geschossbodens bei der Volumenberechnung nicht beanstandet werden, zumal 
gemäss Art. 37 Abs. 6 BauR als Geschosshöhe die Distanz zwischen Oberkant 
Geschossboden bis Oberkant Geschossdecke gilt. 

Bei einem Volumen von 760.66m3 gilt die 1. Ebene demnach als Untergeschoss, 
wenn mindestens 253.55m3 davon unter dem gewachsenen Terrain liegen. Wie in 
den Informationen zur Baueingabe vom 11. April 2008, S. 2 berechnet wird, liegen 
290.70m3 des untersten Geschosses unter Terrain. Diese Berechnung wird von 
den Beschwerdeführern nicht in substantiierter Weise bestritten und ist aufgrund 
der Pläne (Fassaden/ Schnitt 1:100 vom 11.4.2008) nachvollziehbar. Nachdem 
auch der Liftschacht und die Räume Nr. 4 und 7 unter gewachsenem Terrain 
liegen, ist das unter Terrain liegende Gebäudevolumen sogar noch grösser. 
Demnach handelt es sich beim Untergeschoss klarerweise nicht um ein 
Vollgeschoss. 

6.2 Das Dach- oder Attikageschoss gilt als Vollgeschoss, wenn die innerhalb der 
lichten Höhe von mehr als 1.50m liegende Grundfläche mehr als 60% der 
Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses beträgt (Art. 37 Abs. 5 BauR). 
§ 60 Abs. 3 lit. c PBG regelt einzig, unter welchen Bedingungen ein Attikageschoss 
und eine Dachbrüstung bei der Berechnung der Gebäudehöhe nicht zu 
berücksichtigen sind. Gemäss dieser Bestimmung werden das Attikageschoss und 
die Dachbrüstung nicht berücksichtigt, sofern sie mindestens um das Mass ihrer 
Höhe von der Fassade zurückversetzt sind. Es geht bei dieser Bestimmung nicht 
um die Qualifikation eines Geschosses als Voll- oder Dachgeschoss. Hierfür ist 
einzig auf Art. 37 Abs. 5 des kommunalen BauR abzustellen. 

Die Grundfläche des unter dem Attikageschoss liegenden Vollgeschosses beträgt 
244.34m2 (vgl. Informationen zur Baueingabe vom 11.4.2008 sowie Plan 
Grundrisse 1:100 vom 11.4.2008, Ebene 3). Demnach gilt das Attikageschoss 

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nicht als Vollgeschoss, solange es eine Grundfläche von 146.60m2 (244.34m2 x 
0.6) nicht überschreitet. Das Attikageschoss weist – ohne die gedeckte 
Dachterrasse und den gedeckten Unterstand – eine Grundfläche von 104.20m2 
auf (vgl. Informationen zur Baueingabe vom 11.4.2008 sowie Plan Grundrisse 
1:100 vom 11.4.2008, Ebene 4). Selbst unter Mitberechnung der gedeckten 
Terrasse und des gedeckten Unterstandes, welche über eine Grundfläche von 
insgesamt ca. 40m2 verfügen, überschreitet die Grundfläche des Attikageschosses 
nicht mehr als 60% der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses. Es 
kann demnach offen gelassen werden, ob die gedeckte Terrasse und der gedeckte 
Unterstand bei der Berechnung der Grundfläche i.S.v. Art. 37 Abs. 5 BauR zu 
berücksichtigen sind oder nicht. Das Attikageschoss ist im vorliegenden Fall nicht 
als Vollgeschoss zu qualifizieren. 

6.3 Somit verfügt das geplante Gebäude lediglich über zwei Vollgeschosse. Die 
Anzahl der zulässigen Geschosse in der W2B ist entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführer nicht überschritten. Gemäss Art. 37 Abs. 6 BauR darf die 
Geschosshöhe der Vollgeschosse und der sichtbaren Untergeschosse, gemessen 
von Oberkant Geschossboden bis Oberkant Geschossdecke, im Mittel aller 
Geschosse drei Meter nicht übersteigen. Die beiden Vollgeschosse sowie das 
sichtbare Untergeschoss verfügen – gemessen von Oberkant Geschossboden bis 
Oberkant Geschossdecke – über eine Höhe von 3m, womit entgegen der Ansicht 
der Beschwerdeführer auch die zulässige Geschosshöhe eingehalten ist. 

Das Attikageschoss ist nach dem Gesagten kein Vollgeschoss; es darf eine 
Geschosshöhe von mehr als 3m aufweisen. Gemäss Art. 48 Abs. 2 BauR darf der 
First die oberste Vollgeschossdecke indessen nicht mehr als um vier Meter 
überragen. Diese Bestimmung ist beim vorliegenden Bauprojekt eingehalten. 

6.4 Gemäss Art. 37 Abs. 4 BauR ist in der Regel ein sichtbares Untergeschoss 
zulässig. Mehrere senkrecht übereinander liegende sichtbare Untergeschosse 
sind dann zulässig, wenn die über dem ersten sichtbaren Untergeschoss 
liegenden Unter- und Vollgeschosse um das Mass der Summe der 
Geschosshöhen der zulässigen Vollgeschosse auf der Talseite zurückversetzt 
werden. Die Wahl der Fassadenversätze ist frei, muss aber mit dem obersten 
Vollgeschoss erreicht sein. 

Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, bei der Stützmauer unter 
dem sichtbaren Untergeschoss auf Ebene 1 handle es sich ebenfalls um ein 
sichtbares Untergeschoss. Dieser Standpunkt ist nicht stichhaltig: Wie der 
Beschwerdegegner vernehmlassend festhält, dient die Stützmauer der Fundation 
und der Statik (Vernehmlassung vom 24.8.2010, S. 4) – solche Konstruktionen 

12

sind bei Hanglage oftmals nicht zu vermeiden. Ein Geschoss ist ein durch Decken 
(bzw. Böden) begrenzter Ausschnitt eines Gebäudes (Koepf, Bildwörterbuch der 
Architektur, 2.A. 1985, S. 171). Bei einer Stützwand handelt es sich nicht um einen 
mittels Boden/ Decke begrenzten, horizontalen Ausschnitt eines Gebäudes. Die 
Stützmauer stellt deshalb klarerweise kein Untergeschoss dar. Die zulässige 
Gebäude- bzw. Firsthöhe ist gemäss kommunalem BauR in der W2B nicht 
beschränkt, wie der Regierungsrat indessen zutreffend ausführt, ergibt sich eine 
Höhenbeschränkung aber aus der Beschränkung der Anzahl Geschosse sowie der 
maximalen Geschosshöhe (Art. 37, Art. 48 Abs. 2 und Art. 74 BauR) sowie den 
Bestimmungen zum Grenzabstand (§§ 60 ff. PBG, Art. 38 ff. BauR). Eine über den 
Gesetzeswortlaut hinausgehende Höhenbeschränkung bzw. eine Anwendung von 
Art. 37 Abs. 4 BauR auch auf Stützmauern wäre weder rechtmässig noch 
sachgerecht.   

7. Die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 rügen, das Bauprojekt halte die 
Grenzabstände nicht ein. 

Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade. Er 
wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius ge-
messen (§ 59 Abs. 1 PBG). Über die Fassade vorspringende Gebäudeteile, wie 
Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nur soweit mitberechnet, als ihre 
Ausladung 1.50m übersteigt (§ 59 Abs. 2 PBG). Für Bauten bis und mit 20m Ge-
bäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 
3m. Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in 
der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flach-
dächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 1 und 2 PBG). Nicht 
berücksichtigt werden namentlich das Attikageschoss und die Dachbrüstung, so-
fern sie mindestens um das Mass ihrer Höhe von der Fassade zurückversetzt sind 
(§ 60 Abs. 3 lit. c PBG). Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe 
jedes Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG).  

7.1 Die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 bringen vor, auf dem Attikageschoss sei eine 
„Aufbordung“ von mindestens 20cm nötig, da eine Begrünung des Hauptdaches 
über der Attika geplant sei. Diese „Aufbordung“ wie auch die Sonnenkollektoren, 
eine Brüstung (als Dachumrandungsmauer) auf der Ebene 4 sowie der Liftschacht 
auf den Ebenen 3 und 4 seien abstandsrelevant, auf den Plänen aber nicht darge-
stellt. 

Die von den Beschwerdeführern Ziff. 2-4 genannten Elemente bilden – genau wie 
die durch die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 ebenfalls erwähnte 
Erdsondenwärmepumpe - nicht Gegenstand des vorliegend zu beurteilenden 

13

Baugesuchs. Was den Liftschacht betrifft, ist lediglich in den Untergeschossen 
(Ebenen 1 und 2) auf der Nordwestseite ein Liftschacht geplant, damit bei einem 
späteren Bedarf zur Erfüllung der Rollstuhltauglichkeit ein Personenlift alle 
Geschosse erschliessen kann (Informationen zur Baueingabe, S. 1). Ein 
Liftschacht auf den Ebenen 3 und 4 bildet indessen nicht Gegenstand des 
Baugesuchs und müsste in einem späteren Zeitpunkt separat beurteilt bzw. 
bewilligt werden. Dasselbe gilt für allfällige Sonnenkollektoren auf dem 
Dachgeschoss sowie für eine allfällige Wärmepumpe. Es steht dem 
Beschwerdegegner frei, diesbezüglich zu gegebener Zeit beim Bezirksrat ein 
separates Gesuch einzureichen. 

7.2 Die Berechnung der Grenzabstände durch den Regierungsrat (Erw. 7.3.1 
des angef. Beschlusses) erweist sich als korrekt: Bei einer Gebäudehöhe an der 
Nordwestfassade von 8.59m beträgt der Grenzabstand in diesem Bereich 4.3m. 
Der Abstand zur nordwestlich angrenzenden Strassenparzelle beträgt 4.86m, 
womit der Mindestabstand eingehalten ist (Plan Situation 1:500 vom 11.4.2008). 

Die Höhen des Veloraumes (Nordostfassade) sowie der Garage und des 
Vorplatzraumes (Nordwestfassade) wurden in Übereinstimmung mit § 60 Abs. 5 
PBG zu Recht gesondert bestimmt. Eine Praxis, wonach lediglich bei einer 
Rückversetzung von mindestens 3m von einem gestaffelten Baukörper 
gesprochen wird, besteht im Kanton Schwyz nicht. Bei den vorliegend klaren 
Linien - der Rückversetzung des Attikageschosses um 1.35m auf der gesamten 
Länge - wird der Bau als gestaffelt wahrgenommen. Dasselbe gilt auf der 
Nordostfassade, wo eine Rückversetzung um 2.43m geplant ist. Die 
vorgenommene Bemessungsweise ist deshalb rechtlich vertretbar.

Die Garagen und der Vorplatzraum weisen eine Höhe von 4.61m auf – mit einem 
Abstand zur Strassenparzelle von 3.20m ist der minimale Grenzabstand vom 3m 
eingehalten (Plan Situation 1:500 vom 11.4.2008). 

7.3 Die Gebäudehöhe an der Nordostfassade beträgt 11.63m, mit einem 
Abstand von 5.91m zur nordöstlich angrenzenden KTN K.________ ist der 
Mindestabstand von 5.82m eingehalten. Entgegen der Behauptung der 
Beschwerdeführer Ziff. 2-4 erweist sich die Kote 499.23m.ü.M. (ausgemittelter 
gewachsener Boden in der Fassadenmitte) als Ausgangspunkt zur Berechnung 
der Gebäudehöhe als korrekt. Hieran ändert die Tatsache nichts, dass sich diese 
Kote über dem dort eingezeichneten gewachsenen Terrain befindet, handelt es 
sich doch um einen Schnittwert. 

14

Der Veloraum weist eine Höhe von 6.48m auf; der Mindestabstand (3.24m) ist mit 
3.48m ebenfalls eingehalten. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer Ziff. 2-
4 kann die Stützmauer vor dem Veloraum nicht als Bestandteil des 
Hauptgebäudes betrachtet werden. Art. 41 Abs. 2 BauR verweist bezüglich von 
Stützmauern einzuhaltenden Grenzabständen auf die Bestimmungen des 
Einführungsgesetzes zum schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB; SRSZ 
210.100). Die Berechnung der Abstände der verschiedenen Stützmauern gemäss 
§ 55 EGzZGB durch den Regierungsrat (Erw. 7.4 des angefochtenen RRB) erweist 
sich als korrekt und wird von den Beschwerdeführern nicht in substantiierter Weise 
bestritten. 

7.4 Auf der Südwestseite beträgt die Gebäudehöhe 8.79m, womit ein 
Grenzabstand von 4.40m zum Gründstück KTN L.________ einzuhalten ist. Die 
Distanz zwischen Fassade und Grundstücksgrenze beträgt 8.94m, womit der 
Mindestabstand eingehalten ist. Die Garage weist auf der Südwestseite eine Höhe 
von 7.73m auf – auch sie hält mit einem Abstand von 3.88m den 
Mindestgrenzabstand von 3.87m ein. Die feste Brüstung im Garagentrakt ist dabei 
vollumfänglich angerechnet.

7.5 Die Balkone auf der Südostseite, Ebenen 2 und 3, sind bei der Berechnung 
des Grenzabstandes nur zu berücksichtigen, soweit ihre Ausladung 1.50m 
überschreitet (§ 59 Abs. 2 PBG). Die geplanten Balkone mit einer Ausladung von 
2.40m erstrecken sich zwar über die ganze Länge der südöstlichen Hauptfassade, 
verfügen aber seitlich über keine Abschlüsse und werden lediglich von jeweils fünf 
Stützen getragen. Sie werden gemäss Farb- und Materialkonzept vom 24. April 
2009 mit einem anthrazitgrauen Traversengeländer versehen; eine Verglasung ist 
nicht geplant. Die Balkone treten deutlich als hervorspringende Gebäudeteile in 
Erscheinung; es kommt ihnen keine Fassadenwirkung zu (vgl. auch VGE III 2009 
213 vom 15.4.2010, Erw. 6.2). Zu Recht haben die Vorinstanzen die Balkone an 
der Südostfassade lediglich im Ausmass von 0.90m bei der Berechnung des 
Grenzabstandes berücksichtigt. 

Die Distanz von der virtuellen Fassadenflucht bis zur südöstlich angrenzenden 
KTN L.________ beträgt 8.57m (Plan Situation 1:500 vom 11.4.2008), was bei 
einer Gebäudehöhe von 14.5m (inkl. Attikageschoss) ausreichend ist. 

8. Die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 bringen vor, das geplante Bauprojekt 
überschreite die zulässige Ausnützung von 0.55 in der W2B. 

Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 31 

15

BauR). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) gilt die Summe aller ober- 
und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und 
Wandquerschnitte (Art. 32 Abs. 1 BauR). Gemäss Art. 32 Abs. 2 BauR werden u.a. 
folgende Flächen in Abzug gebracht:

- zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich- und Trockenräume sowie 
Waschküchen, sofern sie nicht als Wohn- oder Arbeitsräume verwendbar sind;   
Heiz-, Kohlen- und Tankräume (lit. a); 

- allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienende Ein- oder 
Abstellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen; Schutzräume, 
unterirdische Archiv- und Tresorräume (lit. c); 

- der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume von 
Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohnungen) und Einfamilienhaussiedlungen, 
soweit sie mindestens 20m2 erreichen und bei einem grösseren Ausmass 2% 
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche nicht übersteigen und für die im 
Grundbuch ein Benutzungsrecht zu Gunsten aller Bewohner angemerkt ist (lit. 
d);

- Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht 
anrechenbare Räume erschliessen, in Mehrfamilienhäusern (ab 3 
Wohnungen) zudem sämtliche wohnungsexternen und allgemein 
zugänglichen Treppen und Korridore sowie Liftschächte (lit. e); 

- offene ein- und vorspringende Balkone, sowie offene Erdgeschosshallen und 
überdeckte, offene Dachterrassen (lit. g). 

Die anrechenbare Landfläche beläuft sich vorliegend gemäss 
Baugesuchsunterlagen auf 898m2 (Informationen zum Baugesuch, S. 1). Bei einer 
einzuhaltenden Ausnützungsziffer in der W2B von 0.55 (Art. 74 BauR) darf die 
Bruttogeschossfläche somit maximal 493.90m2 betragen. Dies wird von den 
Beschwerdeführern nicht bestritten. 

8.1 Das BauR definiert in Art. 32 Abs. 2 lit. d und e ein Mehrfamilienhaus als ein 
Haus ab drei Wohnungen. Das geplante Objekt verfügt im Erdgeschoss (Ebene 1) 
über eine 4 ½-Zimmer Gartenwohnung und im 1. OG (Ebene 2) über eine 2 ½-
Zimmer Einlegerwohnung. Die grösste Wohnung (6 ½ Zimmer) erstreckt sich über 
das 1. bis 3. OG (Ebenen 2-4). Somit steht fest, dass drei Wohnungen geplant 
sind, weshalb nicht zu beanstanden ist, dass das Projekt als Mehrfamilienhaus 
qualifiziert worden ist. Die Angabe im Anhang zum BauR (zu Art. 32), wonach 
gewisse Flächen bei Mehrfamilienhäusern ab 3 Wohnungen nicht anrechenbar, 
bei 1-3 Wohnungen aber anrechenbar sind, ist offensichtlich widersprüchlich. 

16

Massgebend ist der Wortlaut des Gesetzestextes, gemäss welchem „ab drei 
Wohnungen“ von einem Mehrfamilienhaus auszugehen ist.  

8.2 Der Liftschacht auf den Ebenen 1 und 2 (Nr. 117 und 217), das Treppenhaus 
auf den Ebenen 1, 2 und 3 (Nr. 113, 216 und 314), sowie der Vorplatz auf Ebene 
3 (Nr. 315) sind allgemein zugänglich und deshalb nicht anzurechnen (Art. 32 Abs. 
2 lit. e BauR). Der „zwischen den Türen liegende Teil des sog. Geräterraums“ auf 
der Ebene 1 ist gestützt auf Art. 32 Abs. 2 lit. e BauR ebenfalls nicht anzurechnen. 
Nachdem es sich nach dem Gesagten um ein Mehrfamilienhaus handelt, haben 
die Vorinstanzen zu Recht auch den Gemeinschaftsraum auf der Ebene 1 (Nr. 
116) nicht an die BGF angerechnet. Gemäss Dispositiv-Ziffer 7 des angefochtenen 
Bezirksratsbeschlusses ist das Benutzungsrecht für den Gemeinschaftsraum vor 
Baubeginn im Grundbuch eintragen zu lassen (vgl. Art. 32 Abs. 2 lit. d). 

Die Kellerräume auf den Ebenen 1 und 2 (Nr. 114, 207 und 215) sind gestützt auf 
Art. 32 Abs. 2 lit. a BauR nicht zur BGF hinzuzurechnen. Der Kellerraum Nr. 207 
ist zwar mit 50.78m2 relativ gross, verfügt aber über ein Fenster von lediglich ca. 
1.6m2  (3.2m x 0.5m), was für eine Verwendung zu Wohn- und Arbeitszwecken bei 
Weitem nicht ausreicht (vgl. Art. 16 Abs. 2 BauR). Der 6 ½ -Zimmerwohnung im 
2.-4. OG stehen neben dem Kellerraum Nr. 207 zudem – einmal abgesehen vom 
Vorratsraum (Nr. 404) im Attikageschoss - keine weiteren Abstellräume zur 
Verfügung, ist doch davon auszugehen, dass die Kellerräume Nr. 114 und 215 den 
anderen beiden Wohnungen zur Verfügung stehen (vgl. zur Nichtanrechnung von 
Kellerräumen auch VGE III 2007 173 vom 24.1.2008, Erw. 3.2.2, wonach bei 
teleologischer Betrachtungsweise nicht kategorisch verlangt werden darf, dass 
sich ein Stau- oder Abstellraum – was zwar normalerweise der Fall ist – im Keller- 
oder Dachgeschoss befinden muss. Zudem kam das Gericht in jenem Entscheid 
in Auslegung von Art. 28 Abs. 2 des Baureglements der Gemeinde X zum Schluss, 
dass mit Keller- und Dachräumen generell Ab- und Einstellräume gemeint sind, 
vorausgesetzt, sie sind nicht als Wohn- und Arbeitsräume verwendbar, wobei bei 
der Prüfung der Verwendbarkeit als Wohn- und Arbeitsräume die 
wohnhygienischen Bestimmungen beizuziehen sind). Die Nichtanrechnung der 
Lichtschächte auf den Ebenen 1 und 2 sowie des Geräteraumes auf der Ebene 1 
(Nr. 115) ist ebenfalls nicht zu beanstanden, sind diese Räume/ Schächte doch 
zur Verwendung zu Wohn- und Arbeitszwecken klarerweise nicht geeignet. 

Die Doppelgaragen (Nr. 317 und 318) sowie der Rollerraum dienen nach Angaben 
des Beschwerdegegners (Vernehmlassung vom 24.8.2010, S. 14) allen 
Bewohnern und sind demnach gestützt auf Art. 32 Abs. 1 lit. c BauR nicht 
anzurechnen. Wie der Regierungsrat in Erw. 8.2.2 des angefochtenen 

17

Beschlusses zutreffend ausführte, wird diese Zusicherung durch die 
Baubewilligungsbehörde im Rahmen von Baukontrollen zu überprüfen sein. 

Dass die Treppe in der 6 ½ -Zimmerwohnung zwischen der Ebene 3 und 4 nur auf 
einer Ebene angerechnet wurde, ist im Übrigen nicht zu beanstanden und 
entspricht der kantonalen Praxis. Der Unterstand im Attikageschoss (Nr. 402) ist 
zwar gedeckt, aber offen und damit gestützt auf Art. 32 Abs. 2 lit. g BauR nicht 
anrechenbar.  

8.3 Die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 stellen sich auf den Standpunkt, der 
Bezirksrat habe beim geplanten Zweischalenmauerwerk zwischen beheizten und 
unbeheizten (nicht anrechenbaren) Innenräumen zu Unrecht nur den Querschnitt 
des tragenden Mauerwerks mit der Isolation angerechnet. 

Gemäss § 32 Abs. 1 BauR sind auch die Mauer- und Wandquerschnitte an die 
Bruttogeschossfläche anzurechnen. Werden zur Förderung der Energieeffizienz 
bei neuen und bestehenden Bauten bauliche Massnahmen getroffen, die sich auf 
die Berechnung des Nutzungsmasses auswirken, so werden die dafür 
erforderlichen Grundflächen gegenüber einer konventionellen Bauweise nicht 
angerechnet (§ 7 des aktuell geltenden Energiespargesetzes vom 16. September 
2009 [SRSZ 420.100], § 4 Abs. 2 der mit Inkrafttreten des Energiespargesetzes 
vom 16. September 2009 ausser Kraft gesetzten Verordnung über das 
Energiesparen bei Bauten und Anlagen vom 15. Dezember 1993 [ESpV; GS 18-
363, mit Änderung vom 19. September 2007, PBG, GS 21-146k]). Die Änderung 
vom 19. September 2007 ist zwar erst am 1. Juli 2008 und damit nach Einreichung 
des vorliegend zu beurteilenden Baugesuchs (15. Oktober 2007) in Kraft getreten, 
dennoch ist die Praxis des Bezirksrates unter energiepolitischen Gesichtspunkten 
nicht zu beanstanden und es kann dahingestellt bleiben, ob § 4 Abs. 4 EspV auch 
auf hängige Baubewilligungsverfahren anwendbar und der Bezirk diesfalls sogar 
verpflichtet war, einen Abzug zu gewähren. Die sinngemässe Behauptung der 
Beschwerdeführer Ziff. 2-4, der Bezirksrat habe bei anderen Baugesuchen eine 
andere Anrechnungspraxis (Anrechnung des gesamten Zweischalenmauerwerks) 
angewendet bzw. andere Bauherren nicht begünstigt, ist nicht belegt. 

8.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berechnung der 
Bruttogeschossfläche nicht zu beanstanden ist. Sämtliche diesbezüglichen 
Einwände der Beschwerdeführer Ziff. 2-4 erweisen sich als unbegründet. Bei einer 
Bruttogeschossfläche von 493.40m2 gemäss „Berechnung Bruttogeschossflächen 
vom 11. Juni 2008“ ist die Ausnützungsziffer von 0.55 nicht überschritten (vgl. oben 
Erw. 8). 

18

Bei einer Bruttogeschossfläche von 493.40m2 sind für das vorliegende Bauprojekt 
Erholungsflächen/ Kinderspielplätze von mindestens 74m2 notwendig (Art. 18 Abs. 
3 BauR). Gemäss Plan „Umgebung 1:100“ vom 24. April 2009 ist ein 
Kinderspielplatz mit Rasenfläche über 74m2 geplant. Die gesetzlichen 
Anforderungen sind damit eingehalten. Gemäss Dispositiv-Ziffer 7 des 
angefochtenen Bezirksratsbeschlusses ist das Zweckentfremdungsverbot für die 
ausgewiesene Erholungsfläche vor Baubeginn im Grundbuch eintragen zu lassen 
(vgl. Art. 18 Abs. 1 BauR). 

9.1 Die Rüge der Beschwerdeführer Ziff. 2-4, wonach das geplante Bauprojekt 
bzw. dessen Erstellung die Umweltvorschriften (Vorschriften der Lärmschutz- und 
Luftreinhalteverordnung) nicht einhalte, ist ebenfalls unbegründet. Der Verweis in 
Dispositiv-Ziffer 9 des Bezirksratsbeschlusses auf zwei Beilagen („Allgemeine 
Baubedingungen“ und „Allgemeine Baubedingungen Umweltschutz“), welche 
wiederum auf die entsprechenden Merkblätter und Richtlinien des Bundesamts für 
Umwelt verweisen, ist ausreichend. Es versteht sich, dass jeweils die aktuell 
geltenden Richtlinien/ Merkblätter des BAFU anzuwenden sind, selbst wenn in der 
Beilage – wie von den Beschwerdeführern Ziff. 2-4 behauptet - auf ältere 
Versionen verwiesen wird. Ist dies tatsächlich der Fall, werden die Beilagen für 
künftige Baubewilligungsverfahren entsprechend anzupassen sein.  

Die Baubewilligung weist in den Dispositiv-Ziffern 6 und 17-20 weitere 
Bestimmungen zum Schutz der Umwelt und der Anwohner auf. 

9.2 Die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 monieren, es liege keine (genügende) 
Brandschutzbewilligung vor.  

Die Erstellung und Änderung von Gebäuden und Räumen mit normaler 
Brandgefahr bedarf einer Brandschutzbewilligung der Gemeinde (§ 6 Abs. 1 lit. a 
der Verordnung über die Schadenwehr vom 27. Januar 1994 [SchWV; SRSZ 
530.110]). Die Brandschutzbewilligung des kommunalen Brandschutzexperten 
datiert vom 23. Oktober 2007. Es ist demnach davon auszugehen, dass der 
Brandschutzexperte die mit dem Baugesuch vom 15. Oktober 2007 eingereichten 
Pläne geprüft hat. In der Folge hat der Beschwerdegegner das Projekt abgeändert, 
wobei die Projektänderung aus einer Anpassung (Verkleinerung) des 
Attikageschosses bestand und mit Blick auf den Brandschutz nicht relevant ist. Es 
empfiehlt sich aber, dem Brandschutzexperten lediglich die tatsächlich zu 
bewilligenden Pläne vorzulegen und die geprüften Pläne in der Beurteilung des 
Brandschutzexperten (mit Datum) zu bezeichnen. 

Wie der Regierungsrat im Beschluss Nr. 301/2009 vom 17. März 2009, Erw. 4.2, 
zutreffend ausgeführt hat, ist der Beizug des kommunalen Brandschutzexperten 

19

zur Prüfung der Brandschutzvorschriften nicht zu beanstanden (vgl. Art. 3 Abs. 2 
BauR). Die Zuständigkeitsvorschriften sind durch die Aufnahme der 
entsprechenden Beurteilung des Brandschutzexperten in die angefochtene 
Baubewilligung vom 19. August 2009 (Dispositiv-Ziffer 10) nicht verletzt. Der 
Brandschutzexperte wird das Objekt zudem nach dessen Fertigstellung 
abzunehmen haben (Dispositiv-Ziffer 10 der Baubewilligung). Aus der Tatsache 
allein, dass keine Auflagen verfügt wurden, kann keine Verletzung der 
Brandschutzvorschriften abgeleitet werden. Inwiefern die Brandschutzvorschriften 
im konkreten Fall verletzt sein sollen, wird von den Beschwerdeführern im Übrigen 
nicht dargelegt. 

10. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der baurechtlichen 
Einordnungsvorschriften. Sie monieren, das Baugrundstück liege an einer 
exponierten Hanglage, weshalb erhöhte Anforderungen an die Einordnung gelten 
würden. Diesen Anforderungen werde das geplante Dreifamilienhaus nicht 
gerecht. 

10.1 Gemäss Art. 3 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 3 Abs. 2 lit. b des Raumpla-
nungsgesetzes (RPG; SR 700) haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behör-
den insbesondere darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten und Anlagen in 
die Landschaft einordnen. Bauten und Anlagen müssen sich so in die Umgebung 
eingliedern, dass sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht 
stören (sog. negative Ästhetikklausel, § 56 Abs. 1 PBG). Die besonderen Vorschrif-
ten über den Natur- und Heimatschutz bleiben vorbehalten (§ 56 Abs. 2 PBG). 
Diese kantonalen Bauvorschriften bezüglich des Landschafts- und Ortsbildes sind 
gemäss § 52 Abs. 1 PBG Mindestvorschriften. In Art. 12 Abs. 1 BauR wird die 
kantonale Bauvorschrift von § 56 Abs. 1 PBG im Sinne einer positiven ästhetischen 
Generalklausel dahingehend konkretisiert, dass Bauten und Anlagen so zu gestal-
ten sind, dass sie sich hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung (Stellung, Form, Staf-
felung und Gliederung der Baumassen, Dachform und Dachneigung, Material, Fa-
rbgebung, Umgebung) in das massgebliche Landschafts-, Orts-, Quartier- oder 
Strassenbild einfügen. An die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren 
Umgebung werden namentlich an exponierten  Hanglagen erhöhte Anforderungen 
gestellt (Art. 13 lit. b BauR). 

10.2 Der kommunalen Baubewilligungsbehörde kommt nach konstanter Recht-
sprechung in Fragen des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurteilungsspielraum 
zu. Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden unbe-
stimmten Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite hat 
sich die Überprüfung durch die Beschwerdeinstanz – sachlich – in dem Umfang 

20

zurückzuhalten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sach-
nähe und Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Auf der anderen Seite hat die 
Überprüfung durch die Rechtsmittelinstanz so weit auszugreifen, dass die überge-
ordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhal-
ten. Im Gegensatz zum Regierungsrat als erste Beschwerdeinstanz (§ 46 VRP) 
kommt dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz nur eine Sachver-
halts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a und b VRP), nicht aber eine Er-
messenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu (vgl. § 55 Abs. 2 VRP; VGE 
1054/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.1). Bei der Anwendung von positiven Ästhetik-
klauseln des kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kan-
tonale Rechtsmittelinstanz darauf zu beschränken zu prüfen, ob die von der kom-
munalen Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste 
Beschwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bau-
vorhabens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungs-
gericht grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstim-
mend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdi-
gung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestal-
tung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2009 113 
vom 15.4.2010, Erw. 7.2.3; VGE 1054/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.2, mit Hinweisen 
auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung sowie Arnold Marti, Kommentar zum 
BGE 1P.678/2004 vom 21.6.2005, ZBl 8/2006, S. 437 ff.).

10.3 Im vorliegenden Fall ist die Erteilung der Baubewilligung sowie die erstin-
stanzliche, unter Berücksichtung der dargelegten Überprüfungszuständigkeit bei 
Einordnungsfragen vorgenommene Bestätigung nicht zu beanstanden. Das Bau-
grundstück befindet sich zwar - wie ein Grossteil der Grundstücke am ________ 
Seebecken – in einer von der Ferne einsehbaren Hanglage. Dies allein vermag 
noch nicht eine exponierte Hanglage zu begründen, ansonsten ein Grossteil dieser 
Bauten als exponiert bezeichnet werden müsste (VGE III 2008 118 vom 10.9.2008, 
Erw. 4.5,  mit Hinweis auf VGE III 2007 173 vom 24. Januar 2008, Erw. 7.3; Fritz-
sche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.A., Ziff. 10.1.1.3). Die Bauliegen-
schaft befindet sich weder auf einer Krete, noch hebt sie sich von der Umgebung 
in irgendeiner Weise ab. Sie befindet sich mitten in der Bauzone und ist umgeben 
von bereits überbauten Grundstücken. Zu Recht sind die Vorinstanzen bei dieser 
Ausgangslage nicht von einer exponierten Hanglage ausgegangen. 

Das umstrittene Bauvorhaben zeichnet sich durch eine klare, schnörkellose For-
mensprache aus, womit es sich sowohl von der Nah- wie auch der Fernwirkung 
her in die überbaute Umgebung gut eingliedert. Das Fotoblatt zum Augenschein-

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protokoll des Sicherheitsdepartements wie auch die im regierungsrätlichen Verfah-
ren durch den Beschwerdegegner eingereichten Fotoblätter zeigen auf, dass das 
fragliche Quartier architektonisch heterogen gestaltet ist. So finden sich unter-
schiedliche Dachformen, Farben und Materialen. Moderne und ältere Häuser be-
stehen nebeneinander. Auch bezüglich der Grösse/ Höhe sticht das geplante Pro-
jekt in dieser Umgebung nicht besonders hervor. Die Würdigung der Einordnungs-
frage durch die Vorinstanzen erweist sich als nachvollziehbar, zutreffend und 
rechtsgenüglich den kommunalen Autonomiebereich respektierend. 

11. Zusammenfassend erweisen sich die Beschwerden als unbegründet und 
sind abzuweisen. 

Diesem Verfahrensausgang entsprechend werden die Verfahrenskosten von Fr. 
3'000.--  zu einem Drittel (Fr. 1'000.--) dem Beschwerdeführer Ziff. 1 und zu zwei 
Dritteln (Fr. 2'000.--)  den Beschwerdeführern Ziff. 2-4 auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 
Dem beanwalteten Beschwerdegegner ist zudem eine Parteientschädigung zu 
entrichten, welche in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
vom 27. Januar 1975 (SRSZ 280.411), der ordentlicherweise für das Honorar in 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 
8'400.-- vorsieht sowie in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, auf Fr. 2'400.-- 
festgelegt wird und zu einem Drittel (Fr. 800.--) vom Beschwerdeführer Ziff. 1 und 
zu zwei Dritteln (Fr. 1'600.--) unter solidarischer Haftbarkeit von den 
Beschwerdeführerin Ziff. 2-4 zu tragen ist.  

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägung abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 3'000.--  werden zu einem Drittel (Fr. 1'000.--) 
dem Beschwerdeführer Ziff. 1 und zu zwei Dritteln (Fr. 2'000.--) den Be-
schwerdeführern Ziff. 2-4 auferlegt. 

Der Beschwerdeführer Ziff. 1 hat am 30. Juli 2010 einen Kostenvorschuss 
von Fr. 2'000.--  entrichtet, weshalb ihm aus der Gerichtskasse Fr. 1'000.--  
zurück zu erstatten sind. Die Beschwerdeführer Ziff. 2-4 haben am 12. Juli 
2010 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'000.--  entrichtet, sodass die Rech-
nung ausgeglichen ist. 

3. Dem Beschwerdegegner wird eine Parteientschädigung von Fr. 2'400.--  zu-
gesprochen, welche zu einem Drittel (Fr. 800.--) vom Beschwerdeführer Ziff. 
1 und zu zwei Dritteln (Fr. 1'600.--) unter solidarischer Haftbarkeit von den 
Beschwerdeführern Ziff. 2-4 zu entrichten ist.  

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre 
Verfassungsbeschwerde* erhoben und die Verletzung von 
verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an: 
- den Beschwerdeführer Ziffer 1 (R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer Ziffer 2-4 (4/R) 
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- den Regierungsrat
- und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 6. Dezember 2010