# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 199fcb3f-3ba5-5054-b847-b6f1d9f9d479
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-14
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 14.10.2025 ZKBES.2025.264
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBES-2025-264_2025-10-14.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer 

 

Urteil vom 14. Oktober 2025
   

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel 

a.o. Ersatzrichterin Hunkeler 

Oberrichter Hagmann    

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___,

 

Beschwerdeführerin 

 

 

gegen

 

 

B.___ AG,  

 

Beschwerdegegnerin 

 

 

 

 

betreffend Ausweisung
und Vollstreckung und Gesuch um aufschiebende Wirkung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1. Die C.___ AG, vertreten durch die D.___
AG, stellte am 5. Juni 2025 beim Richteramt Bucheggberg-Wasseramt ein Gesuch um
Ausweisung von A.___ (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) und Vollstreckung des
Urteils, u.K.u.E.F. Letztere sei zu verurteilen, das Grundstück Grundbuch [...]
Nr. [...] an der [...]strasse [...] und [...] unverzüglich zu räumen und
der C.___ AG ordnungsgemäss zu übergeben. 

 

2. Mit Schreiben vom 8. Juli 2025
informierte die B.___ AG, dass sie neue Eigentümerin der Parzelle Grundbuch [...]
Nr. [...], [...]strasse [...] und [...],  sei und beantragte sinngemäss einen
Parteiwechsel. 

 

3. Die Gesuchsgegnerin nahm mit
Schreiben vom 7. Juli 2025 (Postaufgabe) zum Gesuch vom 5. Juni 2025 Stellung
und schloss auf Abweisung des Ausweisungsgesuchs, unter Kostenfolge zu Lasten
der Gesuchstellerin. 

 

4. Der a.o. Amtsgerichtsstatthalter von
Bucheggberg-Wasseramt verfügte am 18. Juli 2025 die Entlassung der C.___
AG aus dem Verfahren und setzte die B.___ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) als
neue Gesuchstellerin ein. 

 

5. Der Amtsgerichtspräsident von
Bucheggberg-Wasseramt erkannte im Urteil vom 18. September 2025 folgendes:

 

1.           
Die Gesuchsgegnerin
hat die Liegenschaft an der [...]strasse [...] und [...] in [...] bis
spätestens Freitag, 31. Oktober 2025, 12:00 Uhr, zu verlassen und der
Gesuchstellerin in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben.

2.           
Die Gesuchstellerin
hat bis spätestens Freitag, 7. November 2025, dem Oberamt Region Solothurn
mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.

3.-5.     […]

6.         Die
Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von pauschal
CHF 100.00 zu bezahlen.

7.         Die
Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. Vollstreckungskosten) werden der
Gesuchsgegnerin auferlegt. Muss das Urteil nicht durch das Oberamt vollstreckt
werden, so reduzieren sich die Gerichtskosten auf CHF 750.00.

Die Zentrale Gerichtskasse
des Kantons Solothurn wird angewiesen, der Gesuchstellerin den Kostenvorschuss
von CHF 650.00 zurückzuerstatten.

8.         […]

 

6. Dagegen reichte die Gesuchsgegnerin
(nachfolgend auch: Beschwerdeführerin) am 2. Oktober 2025 Beschwerde beim
Obergericht des Kantons Solothurn mit folgenden Rechtsbegehren ein:

1.  
Das Urteil des
Regionalgerichts (recte: Amtsgerichtspräsidenten von) Bucheggberg-Wasseramt vom
18. September [2025] sei aufzuheben.

2.  
Das Exmissionsgesuch der
Beschwerdegegnerin sei abzuweisen, da es sich nicht um einen klaren Fall im
Sinne von Art. 257 ZPO handelt.

3.  
Eventualiter sei die Sache
zur neuen Beurteilung an das Regionalgericht (recte: Richteramt)
zurückzuweisen.

4.  
Die Gerichtskosten seien
angemessen zu reduzieren, da sie in einem krassen Missverhältnis zum Streitwert
(CHF 360.00 Jahresmiete) und zur Parteientschädigung von CHF 100.00 stehen.

5.  
Falls das Gericht von einem
Streitwert von über CHF 10'000.00 ausgehen sollte, wird beantragt, die
vorliegende Beschwerde als Berufung entgegenzunehmen, da die vergleichsweise
geringe Mietzinsforderung auf den erheblichen Arbeits- und Unterhaltsleistungen
der Mieterin für die Räumung und den Unterhalt der Liegenschaft beruht.

6.  
Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

 

7. Gleichentags reichte die
Beschwerdeführerin ein Gesuch um aufschiebende Wirkung ein. 

 

8. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, ist
die Beschwerde im Sinne von Art. 322 Abs. 1 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) offensichtlich unbegründet. Sie kann deshalb
sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden.

 

9. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

 

 

II.

 

1.1 Die Beschwerdeführerin betitelt ihr
Rechtsmittel als Berufung/Beschwerde. Einleitend hält sie fest, dass sie innert
Frist Beschwerde erhebe und eventualiter die Eingabe als Berufung zu behandeln
sei, falls das Obergericht den Streitwert auf über CHF 10'000.00 festsetze. Dies
entspricht dem Rechtsbegehren Nr. 5, in welchem der Eventualantrag damit
begründet wird, dass die vergleichsweise geringe Mietzinsforderung auf den
erheblichen Arbeits- und Unterhaltsleistungen der Beschwerdeführerin für die
Räumung und den Unterhalt der Liegenschaft beruhte. Im Widerspruch dazu führt
die Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer rechtlichen Begründung aus, die
Vorinstanz sei von einem geringen Streitwert ausgegangen, da sich dieser an der
vereinbarten Jahresmiete von CHF 360.00 orientierte. Diese Betrachtungsweise
greife jedoch zu kurz. Die Beschwerdeführerin habe erhebliche Eigenleistungen
erbracht, die in die Wertbestimmung einzubeziehen seien. Sie habe die Liegenschaft
nach der Übernahme von Bauschutt und Abfällen befreit, die Räumlichkeiten
gereinigt und nutzbar gemacht sowie Stallungen und ein Büro eingerichtet.
Darüber hinaus habe sie fortlaufend dafür gesorgt, dass die Liegenschaft
bewohnt und belebt wirke, um weiteren Vandalismus fernzuhalten, und sie habe
die notwendigen Arbeiten für Unterhalt und Betreuung übernommen. Diese
Leistungen seien ausschlaggebend dafür gewesen, dass der vereinbarte Mietzins
vergleichsweise tief ausgefallen sei. Der tatsächliche Streitwert bemesse sich
deshalb nicht bloss nach der vereinbarten Miete, sondern es müssten die von der
Beschwerdeführerin erbrachten Arbeits- und Sachleistungen berücksichtigt
werden. Damit sei ein Streitwert von über CHF 10'000.00 sachgerecht, weshalb
die vorliegende Eingabe als Berufung zu behandeln sei. 

 

1.2 Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Berufung nur zulässig, wenn der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF
10'000.00 beträgt. Beim Ausweisungsverfahren handelt es sich um eine vermögensrechtliche
Streitigkeit (Eva Bachofner: Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 386). Bei
einem monatlichen Mietzins von CHF 30.00 gemäss Vereinbarung vom 27. resp. 29.
März 2024 liegt der Streitwert weit unter dieser Grenze. Damit ist die
Beschwerde das zulässige Rechtsmittel. Für die von der Beschwerdeführerin
geltend gemachten Gründe, weshalb der Streitwert im vorliegenden Fall höher
sein soll, trägt sie die Beweislast (Art. 8 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]). Den Anforderungen an die Beweislast kommt die
Beschwerdeführerin mit ihren Behauptungen ohne Beweise nicht nach.

 

2. Der Vorderrichter erwog
zusammengefasst und im Wesentlichen, die Parteien hätten bezüglich der
streitgegenständlichen Liegenschaft zwei Vereinbarungen abgeschlossen. Beide
seien am 27. März 2024 von der Beschwerdegegnerin und am 29. März 2024 von
der Beschwerdeführerin unterzeichnet worden. In einer Vereinbarung seien die
Konditionen für das seit zwei Jahren bestehende Mietverhältnis vereinbart
worden. In der zweiten Vereinbarung hätten sich die Parteien im Hinblick auf
eine gütliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt. Gemäss dieser sei das
Mietverhältnis unkündbar und ende ohne Kündigung am 31. März 2025. Die Parteien
hätten mit diesen beiden Vereinbarungen einen bis am 31. März 2025 befristeten
Mietvertrag abgeschlossen. Die Parteien hätten in der Vereinbarung betreffend
die Beendigung des Mietverhältnisses in Art. 1 klar vereinbart, dass das
Mietverhältnis ohne Kündigung am 31. März 2025 ende. Weiter hätten die Parteien
in Art. 2 eine Erstreckung des Mietverhältnisses über den 31. März 2025 hinaus,
ausdrücklich ausgeschlossen. Die Parteien hätten damit eine bestimmte Dauer
ausdrücklich vereinbart. Sei eine bestimmte Dauer ausdrücklich vereinbart
worden, ende das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer (Art.
266 des Obligationenrechts [OR, SR 220]). Das Mietverhältnis habe folglich am
31. März 2025 geendet. Ab diesem Zeitpunkt habe die Beschwerdeführerin die
Liegenschaft geräumt und verlassen haben müssen. Die Voraussetzungen von Art.
257 ZPO seien erfüllt, der Sachverhalt mit Urkunden belegt und die Rechtslage
klar. Das Ausweisungsbegehren sei gutzuheissen.

 

Ein Begehren um Ausweisung eines Mieters
im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO sei
grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung
gerichtlich angefochten habe und dieses Verfahren hängig sei (BGE 141 III 262).
Die eingereichte Einsprache der Beschwerdeführerin bei der Schlichtungsbehörde
bzw. die Einreichung der Klage am hiesigen Gericht verhindere folglich eine
Ausweisung nicht, weil ein klarer Fall vorliege. 

 

3. Die Beschwerdeführerin beantragt die
Aufhebung des Urteils vom 18. September 2025. Es handle sich nicht um einen
klaren Fall, weshalb die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen
nach Art. 257 ZPO nicht erfüllt seien. Die D.___ AG habe der Beschwerdeführerin
im März 2024 zwei unterschiedliche Vereinbarungen vorgelegt. Nach mündlicher
und schriftlicher Bestätigung habe sie auf die E-Mail von E.___ vertrauen
dürfen, wonach die längere Version lediglich Dokumentationscharakter habe.
Damit sei die kurze Vereinbarung (unbefristet) massgebend. Die Übergabe von
Schlüsseln, die Betreuung im Auftrag von C.___ und die Vereinbarung aus dem
Jahr 2024 zeigten, dass die Nutzung erwünscht gewesen sei. Eine abrupte
Beendigung ohne sachliche Gründe widerspreche dem Grundsatz von Treu und
Glauben (Art. 2 ZGB). 

 

4.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257
Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.
b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der
gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die
anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die
Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und
Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht
klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- und Billigkeitsentscheid
des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit Hinweisen). 

 

4.2 Vorliegend ist unbestritten, dass
die C.___ AG einerseits und die Beschwerdeführerin andererseits am 27. resp.
29. März 2024 zwei Vereinbarungen unterzeichneten. Die eine Vereinbarung diente
der Vereinbarung von Konditionen für das Mietverhältnis. Die andere hält in der
Präambel fest, dass die C.___ AG das Mietverhältnis per 31. Mai 2024 gekündigt
hatte, woraufhin die Beschwerdeführerin an die zuständige Schlichtungsbehörde
gelangt sei. Im Hinblick auf eine gütliche Beendigung das Mietverhältnisses
hätten die Parteien diese Vereinbarung abgeschlossen, in welcher u.a. Folgendes
festgehalten wurde: Die Parteien vereinbaren, das Mietverhältnis zu den
bisherigen Konditionen weiterzuführen. Das Mietverhältnis ist unkündbar und
endigt ohne Kündigung am 31. März 2025 (Art. 1). Im Hinblick auf die laufenden
Verkaufsverhandlungen der betreffenden Parzelle, wird eine Erstreckung des
Mietverhältnisses über den 31. März 2025 hinaus ausgeschlossen (Art. 2). Die
Schlichtungsverhandlung vom Mittwoch, 20. März 2024, ist mit dieser
Vereinbarung hinfällig (Art. 4). 

 

4.3 Gemäss Art. 255 Abs. 2 OR ist ein
Mietverhältnis befristet, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten
Dauer endigen soll. Um ein solches Mietverhältnis handelt es sich bei der
Vereinbarung vom 27. resp. 29. März 2024, mit welcher das Mietverhältnis bis
31. März 2025 befristet wurde. Am eindeutigen Wortlaut der von der
Beschwerdeführerin und der C.___ AG unterzeichneten Vereinbarung ändert die
E-Mail von E.___ vom 26. März 2024, wonach diese Vereinbarung ausschliesslich
zur Dokumentation diene, dass die Schlichtungsverhandlung vom 20. März [2024]
nicht stattgefunden habe, nichts. Zur Rüge der Beschwerdeführerin, dass die
Vorinstanz zu Unrecht festgestellt habe, dass ihre Stellungnahme vom 7. Juli
2025 (Postaufgabe) zu spät eingereicht worden sei, ist anzumerken, dass die
Stellungnahme zwar tatsächlich rechtzeitig eingereicht wurde, jedoch zum einen
die Vorinstanz die Stellungnahme trotzdem berücksichtigte, und zum andern diese
Stellungnahme nichts an der klaren Sach- und Rechtslage, welche durch die
Vereinbarung vom 27. resp. 29. März 2024 geschaffen wurde, zu ändern vermag. Eine
Kündigung war aufgrund der Befristung des Mietverhältnisses gar nicht notwendig
und allfällige Formmängel einer solchen, sofern denn überhaupt eine Kündigung
nach Abschluss der Vereinbarung vom 27. resp. 29. März 2024 ausgesprochen
wurde, irrelevant. Die Rüge der angeblich fehlenden Anspruchsberechtigung der Gesuchstellerin
(nachfolgend auch: Beschwerdegegnerin) wird von der Beschwerdeführerin nicht
hinreichend begründet. Ohnehin liegt bei den Akten ein Schreiben der
Amtschreiberei Region Solothurn vom 9. Juli 2025, wonach die B.___ AG als neue
Eigentümerin des Grundstücks Grundbuch [...] Nr. [...] im Grundbuch
eingetragen worden sei, womit die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerin
widerlegt ist. Soweit die Beschwerdeführerin ein rechtsmissbräuchliches
Verhalten der C.___ AG geltend macht, geht ein solches aus den Akten nicht hervor.
Der Präambel der Vereinbarung vom 27. resp. 29. März 2024 ist zu entnehmen,
dass die C.___ AG das Mietverhältnis per 31. Mai 2024 gekündigt hatte,
woraufhin die Beschwerdeführerin an die zuständige Schlichtungsbehörde gelangt
sei. In der Folge vereinbarten sie ein befristetes Mietverhältnis bis 31. März
2025. Von einer abrupten Beendigung ohne sachliche Gründe kann keine Rede sein,
zumal die Beschwerdeführerin dem Vorgehen explizit, d.h. schriftlich,
zugestimmt hatte.

 

5.1 Die Beschwerdeführerin beantragt
ausserdem eine angemessene Reduktion der Gerichtskosten, da sie in einem
krassen Missverhältnis zum Streitwert (CHF 360.00 Jahresmiete) und zur
Parteientschädigung stünden. 

 

5.2 Gemäss § 145 Abs. 1 lit. a des
Gebührentarifs (GT, BGS 615.11) beträgt die Entscheidgebühr bei einem
Streitwert von bis CHF 30'000.00 zwischen CHF 200.00 und CHF 4'000.00.
Innerhalb des Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und
Arbeitsaufwand, nach der Bedeutung des Geschäftes, nach dem Interesse an der
Verrichtung sowie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des
Gebührenpflichtigen zu bemessen (vgl. § 3 Abs. 1 GT). Dem Gericht kommt bei der
Bemessung der Entscheidgebühr ein Ermessen zu, das von der Beschwerdeinstanz
nur mit Zurückhaltung überprüft wird (vgl. BGE 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339).
Die von der Vorinstanz festgelegten Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl.
Vollstreckungskosten), welche sich bei nicht notwendiger Vollstreckung auf CHF
750.00 reduzieren, entsprechen der ständigen Praxis und sind nicht willkürlich.

 

6. Die Rügen der Beschwerdeführerin
gehen nach dem Gesagten ins Leere. Die Beschwerde erweist sich folglich als offensichtlich
unbegründet und ist abzuweisen. 

 

7. Mit dem vorliegenden Entscheid wird
das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos. 

 

8. Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
entsprechend sind die Prozesskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtkosten werden für das
Beschwerdeverfahren auf CHF 800.00 festgesetzt.

 

9. Ein allfälliges Gesuch um
unentgeltliche Rechtspflege wäre zufolge Aussichtslosigkeit abzuweisen gewesen.

Demnach wird erkannt:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    A.___ hat die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 800.00 zu bezahlen.

 

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter
CHF 15'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. 

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

 

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Kofmel                                                                              Zimmermann